RRD - Debra , okr. Ko ice - okolie - DUPOS- parc. č.389 Zastavané plochy a nádvoria o výmere 568 m 2 - parc. č.390/1 Záhrady o výmere 1123 m 2 - parc. č.390/2 Ostatné plochy

Meno: Ján Priezvisko: POJEZDALA Ing. Ev. číslo: 914 331 Adresa znalca: Bielocerkevská 23, 040 22 Košice Tel.: 0907928830 Zadávate ľ: Dupos dražobná, spol. s.r.o

Tamaškovičova č.17 917 01 Trnava

Číslo spisu (objednávky): Objednávka DD 115 - 2016 zo dňa 11.07.2016

ZNALECKÝ POSUDOK

znalecký úkon číslo 175/2016 Vo veci: - Odhad hodnoty nehnuteľnosti, stanovenie všeobecnej hodnoty nehnuteľnosti - Rozostavaný rodinný dom na parc. KN č.390/3, vonkajšie úpravy a pozemky parc. č.389, č.390/1, č.390/2, č.390/3 v k.ú. Debraď, obec Debraď, okres Košice - okolie ako podklad pre účely dobrovoľnej dražby prospech záložného veriteľa podľa Zákona č.527/2002 Z.z. o dobrovoľných dražbách a Zákona č.323/1992 Zb. o notároch a notárskej činnosti v znení neskorších predpisov.

Počet listov posudku (z toho príloh): 35 strán formátu A4 (16 strán formátu A4) Počet odovzdaných: päť exemplárov + 2 CD elektronická verzia V Košiciach dňa 08.08.2016

Znalec: Ing. Ján Pojezdala číslo posudku: 175/2016

Strana 2

I. ÚVODNÁ ČASŤ 1.0 ÚLOHA ZNALCA: - Stanoviť všeobecnú hodnotu nehnuteľnosti podľa vyhlášky MS SR č.605/2008 Z.z., ktorou sa mení vyhláška MS SR č.492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku v znení vyhlášky č.626/2007 Z.z. vyhlášky č.254/2010 Z.z. - Rozostavaný rodinný dom na parc. KN č.390/3, vonkajšie úpravy a pozemky parc. č.389, č.390/1, č.390/2, č.390/3 v k.ú. Debraď, obec Debraď, okres Košice - okolie. 1.1 DÁTUM VYŽIADANIA ZNALECKÉHO POSUDKU: - Písomná objednávka zo dňa 11.0.2016 pod č.DD 115 - 2016. 1.2 DATUM KU KTORÉMU SA NEHNUTE ĽNOSŤ OHODNOCUJE (rozhodujúci na zistenie stavebno-techni ckého stavu): - 02.08.2016 - dátum obhliadky 1.3 DÁTUM, KU KTORÉMU JE POSUDOK VYPRACOVANÝ: - 08.08.2016 - dátum vypracovania znaleckého posudku 1.4 PODKLADY PRE VYPRACOVANIE ZNALECKÉHO POSUDKU: 1.4.1 POSKYTNUTÉ ZADÁVATELOM: - Písomná objednávka zo dňa 11.0.2016 pod č.DD 115 - 2016. - Znalecký posudok č.1/2011 vyhotovený Ing. Ivanom Lakomým zo dňa 04.01.2011 v tvare Pdf. - Stavebné povolenie vydané Obcou Debraď zo dňa právoplatnosti 16.09.2008 pod č.114/2008 - kópia. - Stavebné povolenie na zmenu, vydané Obcou Debraď zo dňa právoplatnosti 24.10.2008 pod č.157/2008 - kópia. Projektová dokumentácia rodinného domu v rozsahu, situácia, pôdorys 1.NP a pohľady. - Ostatné doklady nepredložené. 1.4.2 OBSTARANÉ ZNALCOM: - Výpis z katastra nehnuteľnosti z listu vlastníctva č.138 - čiastočný, vytvorený cez katastrálny portál Úradu geodézie, kartografie a katastra Slovenskej republiky zo dňa 02.08.2016. - Informatívna kópia z mapy, k. ú. Debraď, vytvorená cez katastrálny portál Úradu geodézie, kartografie a katastra Slovenskej republiky zo dňa 02.08.2016. - Zameranie kontrolne a technický popis stavu nehnuteľnosti. - Zistenie druhu konštrukcií a štandardu vybavenia jednotlivých nehnuteľnosti. - Príloha č.3 k vyhláške č.492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku. - Indexy cien stavebných prác k I. štvrťroku 2016 spracované pomocou pomeru indexov cien stavebných prác ŠÚ SR. - Posúdenie opotrebovania jednotlivých prvkov nehnuteľnosti. - Poznámky znalca z obhliadky nehnuteľnosti zo dňa 02.08.2016. - Výsledok miestneho šetrenia. - Informácie z realitných portálov - Archív znalca - Fotodokumentácia. 1.5 POUŽITÝ PRÁVNY PREDPIS: - Vyhláška MS SR č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku v znení vyhl. MS SR č.626/2007, 605/2008 Z.z., 47/2009 Z.z. a 254/2010 Z.z. - Zákon č. 527/2002 Z.z. o dobrovoľných dražbách a Zákon č. 323/1992 Zb. o notároch a notárskej činnosti, v znení neskorších predpisov. 1.6 DALŠIE POUŽITÉ PRÁVNE PREDPISY A LITERATÚRA: - Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 107/2016 Z.z. z 5. februára, ktorou sa mení a dopĺňa vyhláška č. 490/2004 Z.z. ,ktorou sa vykonáva zákon č. 382/2004 Z. z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov v znení neskorších predpisov. - Zákon č. 382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov - Vyhláška MS SR č. 490/2004 Z.z., ktorou sa vykonáva zákon o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch v znení vyhl. MS SR č.500/2005, 534/2008 a 33/2009 Z.z. - Zákon č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku, v znení neskorších predpisov. - Vyhláška Úradu geodézie, kartografie a katastra Slovenskej republiky č. 79/1996 Z.z., ktorou sa vykonáva zákon NR SR o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon) v znení neskorších predpisov. - Vyhláška Federálneho štatistického úradu č. 124/1980 Zb. o jednotnej klasifikácii stavebných objektov a stavebných prác výrobnej povahy - Opatrenie Štatistického úradu Slovenskej republiky č. 128/2000 Z.z., ktorým sa vyhlasuje Klasifikácia stavieb. - Zákon NR SR č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov. - Marián Vyparina a kol. - Metodika výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb, Žilinská univerzita v EDIS, 2001, ISBN 80-7100-827-3 - Vyhláška Ministerstva spravodlivosti SR č.33/2009 Z.z..


Strana 3

- Vyhláška Ministerstva spravodlivosti SR č.34/2009 Z.z.. - STN 73 4301 - Budovy na bývanie. - Sčítanie obyvateľov, domov a bytov 2001 - Základné údaje - Obyvateľstvo; Štatistický úrad SR. - Zákon NR SR č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov. - Opatrenie Štatistického úradu Slovenskej republiky č.128/2000 Z.z., ktorým sa vyhlasuje Klasifikácia stavieb. - Pre stanovenie Kcú v celom znaleckom posudku je použitý nasledujúci postup - Kcú z 4/1996 na 1/2016 podľa zverejnených údajov Štatistického úradu SR publikovaných na webovej stránke ŠÚ SR. (http: //www.statistics.sk/pls/elisw/objekt.send?uic=2467&m_sso=3&m_so=16&ic=83). - Miloslav Ilavský, Milan Nič, Dušan Majdúch - Ohodnocovanie nehnuteľností, Miloslav Ilavský – Mipress, Bratislava, 2012, ISBN 978-80-971021-0-4. 1.7 OSOBITNÉ POŽIADAVKY ZADÁVATELA: - Objednávateľ znaleckého posudku v prípade, že majiteľ nehnuteľnosti odmietne sprístupniť nehnuteľnosť, napriek písomnej výzve, ktorá bola prevzatá, požaduje ohodnotiť nehnuteľnosť podľa ustanovenia §12, odst. 3, Zákona č. 527/2002 Z.z. o dobrovoľných dražbách v znení noviel na základe predloženého znaleckého posudku č.102/2010 - " Ak osoba, ktorá má predmet dražby v držbe, neumožní vykonanie ohodnotenia predmetu dražby, ohodnotenie možno vykonať z dostupných údajov, ktoré má dražobník k dispozícii." Vzhľadom k tomu, že obhliadka nehnuteľnosti by nebola umožnená, znalec postupuje nasledovným spôsobom. Takto vykonaný znalecký odhad hodnoty predmetu dražby je teda cenou obvyklou v mieste a čase konania dražby, podľa §12, odst.1 Zák. č. 527/2002 Z.z. o dobrovoľných dražbách - "Dražobník zaistí ohodnotenie predmetu dražby podľa ceny obvyklej v miesta a čase konania dražby" a hodnota nehnuteľnosti v ňom vyčíslená môže slúžiť ako vyvolávacia cena k dražbe nehnuteľnosti. 1.8 ÚCEL ZNALECKÉHO ÚKONU: - Ako podklad pre právny úkon - výkon záložného práva formou dobrovoľnej dražby v prospech záložného veriteľa, podľa Zákona č. 527/2002 Z.z. o dobrovoľných dražbách a Zákona č. 323/1992 Zb. o notároch a notárskej činnosti, v znení neskorších predpisov.

II. POSUDOK

1. VŠEOBECNÉ ÚDAJE 1.a/ Výber použitej metódy: - Príloha č. 3 vyhlášky MS SR č.492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku v znení nasledujúcich zmien a doplnkov. Použitá je metóda polohovej diferenciácie spracovaná pomocou publikácie "Metodika výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb" vydanej Žilinskou univerzitou v Žiline, ÚSI. Vzhľadom na skutočnosť, že nehnuteľnosť ohodnocovaná v tomto znaleckom posudku nie je prenajímaná, ale sa nachádza v štádiu rozostavanej hrubej stavby a taktiež, že sa nejedná o typickú nehnuteľnosť vhodnú na prenájom a schopnú dosahovať reálny výnos formou prenájmu. Z toho dôvodu nie je možné stanoviť potenciálnu príjmovú stránku z výnosov z prenájmu nehnuteľnosti, aby bolo možné vykonať kombináciu. Porovnávacia metóda stanovenia všeobecnej hodnoty nie je použitá z dôvodu nedostatku identifikovateľných podkladov na porovnanie. V ďalšom sa preto všeobecná hodnota tejto nehnuteľnosti stanovuje odborným odhadom na základe úpravy jej technickej hodnoty metódou polohovej diferenciácie spolu so všeobecnou hodnotou pozemkov. Výpočet východiskovej hodnoty je vykonaný pomocou rozpočtových ukazovateľov publikovaných v Metodike výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb (ISBN 80-7100-827-3). Rozpočtový ukazovateľ z dôvodu, že objekt bude slúžiť na trvalé bývanie a svojimi parametrami plošnými, konštrukčnými a technickými vlastnosťami bude spĺňať charakter rodinného domu, ktorý je vytvorený po podlažiach v zmysle citovanej metodiky s tým, že pri tvorbe je zohľadnený koeficient konštrukcie, vybavenia a zastavanej plochy. Koeficient cenovej úrovne je podľa posledných známych štatistických údajov vydaných ŠU SR platných pre I. štvrťrok 2016. Celý výpočet je realizovaný programom HYPO - verzia 14,50, Kros Žilina v spolupráci s USI Žilina. Základné pojmy metodiky: Všeobecná hodnota VŠH - Všeobecná hodnota je výsledná objektivizovaná hodnota nehnuteľnosti a stavieb, ktorá je znaleckým odhadom ich najpravdepodobnejšej ceny ku dňu ohodnotenia, ktorú by tieto mali dosiahnuť na trhu v podmienkach voľnej súťaže, pri poctivom predaji, keď kupujúci aj predávajúci budú konať s patričnou informovanosťou i opatrnosťou a s predpokladom, že cena nie je ovplyvnená neprimeranou pohnútkou. Východisková hodnota VH – Východisková hodnota je znalecký odhad hodnoty, za ktorú by bolo možné hodnotenú stavbu nadobudnúť formou výstavby v čase ohodnotenia na úrovni bez dane z pridanej hodnoty. Technická hodnota TH – Technická hodnota je znalecký odhad východiskovej hodnoty stavby znížený o hodnotu zodpovedajúcu výške opotrebenia. Všeobecná hodnota stavieb je definovaná ako súčin technickej hodnoty a výsledného koeficientu polohovej diferenciácie takto: Všh = TH * Kpd


Strana 4

Metóda polohovej diferenciácie Metóda vychádza zo základného vzťahu: VŠHS = TH * kPD [€], kde: TH – technická hodnota stavieb na úrovni bez DPH, kPD – koeficient polohovej diferenciácie, ktorý vyjadruje pomer medzi technickou hodnotou a všeobecnou hodnotou (na úrovni s DPH). Na určenie koeficientu polohovej diferenciácie boli použité metodické postupy obsiahnuté v metodike USI. Princíp je založený na určení hodnoty priemerného koeficientu predajnosti v nadväznosti na lokalitu a druh nehnuteľností, z ktorého sa určia čiastkové koeficienty pre jednotlivé kvalitatívne triedy. Použité priemerné koeficienty polohovej diferenciácie vychádzajú z odborných skúseností. Následne je hodnotením viacerých polohových kritérií (zatriedením do kvalitatívnych tried) objektivizovaná priemerná hodnota koeficientu polohovej diferenciácie na výslednú, platnú pre konkrétnu hodnotenú nehnuteľnosť. Pri objektivizácii má každé polohové kritérium určený svoj vplyv na hodnotu (váhu). Všeobecná hodnota pozemkov bude stanovená metódou polohovej diferenciácie. Je definovaná ako súčin východiskovej hodnoty pre danú obec a koeficientu polohovej diferenciácie, ktorý je súčinom koeficientu všeobecnej situácie, intenzity využitia, dopravného napojenia, obchodnej a priemyselnej polohy, druhu pozemku a povyšujúcich resp. redukujúcich faktorov. 1.b/ Vlastnícke a eviden čné údaje: - Výpis z katastra nehnuteľnosti z listu vlastníctva č.138 vytvorený cez katastrálny portál Úradu geodézie, kartografie a katastra Slovenskej republiky zo dňa 02.08.2016. Časť A: Majetková podstata Parcely registra "C" evidované na katastrálnej mape - parc. č.389 Zastavané plochy a nádvoria o výmere 568 m2 - parc. č.390/1 Záhrady o výmere 1123 m2

- parc. č.390/2 Ostatné plochy o výmere 94 m2

- parc. č.390/3 Zastavané plochy a nádvoria o výmere 324 m2

Stavby - Rozostavaný rodinný dom na parc. KN č.390/3 Časť B: Vlastníci a iné oprávnené osoby Účastník právneho vzťahu - Vlastník 3 - Péli Alexander, rod. Péli a Melinda Péli, rod. Fazekašová, Družstevná 4, Čečejovce - Seleška, PSČ 044 71, SR, spoluvlastnícky podiel 1/1 Dátum narodenia: 10.01.1979 Dátum narodenia:26.10.1979 Poznámka - P - 190/13 zo dňa 17.7.2013 - poznamenáva sa oznámenie o začatí výkonu záložného práva na nehnut. v časti A - LV od euro invest limited Sk, s.r.o., Popradská 56, Košice, IČO: 45581631 - č.z.43/13. Poznámka - P 63/14 zo dňa 4.3.2014. Poznamenáva sa začatie súdneho konania o určenie neplatnosti právneho úkonu -. Záložnej zmluvy č.05/2012, zapísanej pod č.V 380/12 zo dňa 15.5.2012, ktorou sa zabezpečuje pohľadávka euro incest limited SK, s.r.o., Popradská 56, Košice, IČO: 45581631, pod. sp. zn. č.17C 52/2014 - č.z.28/14. Poznámka - P - 64/16 zo dňa 23.3.2016 - Poznamenáva sa oznámenie o začatí výkon záložného práva na nehnuteľnosti v časti A - LV od OTP banky Slovensko, a.s., Štúrova 5, 813 54, Bratislava, IČO: 31318916 - č-z-17/16. Titul nadobudnutia - tit. kúpnej zmluvy č.V 120/08 zo dňa 21.2.2008 - č.z.5/08.

- tit. kúpnej zmluvy č.V 844/08 zo dňa 23.6.2008 - č.z.22/08. - Žiadosť o zápis do BSM, Z - 1204/08 - č.z.40/08. - Zápis rozostavaného rod. domu, stavebné povolenie OÚ Debraď č.j.114/2008 zo dňa 16.9.2008. Časť C: Ťarchy Por. č.. 3 - Pod V - 96/11 zriaďuje sa záložné právo na nehnut. v časti A - LV v podiele 1/11, ktoré zabezpečuje pohľadávku OTP banky a.s., Bratislava, IČO: 31318916, č.ZZ1 k ÚZ č.001/2001/11SU - č.z.7/11. Por. : č.3 - Pod V 380/12 zo dňa 15.5.2012 zriaďuje sa záložné právo na nehnut. v časti A - LV, ktoré zabezpečuje pohľadávku euro invest limited SK, s.r.o., Popradská 56, Košice, IČO: 45581631, č.05/2012 - č.z.8/12. Po. č.: 3 - Pod z - 799/15 zo dňa 8.6.2015 - zriaďuje sa exekučné záložné právo na nehnuteľnosti v časti A - LV na vlastníka Péli Alexander, nar. 10.1.1979 a Péli Melinda rod. Fazekášová, nar. 26.6.1979 v podiele 1/1, od súdneho exekútora JUDr. Eduard Biro, Nerudova 14, Košice - č.z.46/15.


Strana 5

Iné údaje - Pzkn. vl. č.122. Poznámka - Bez zápisu. 1.c/ Údaje o obhliadke a zameraní predmetu posúdeni a: - Miestna obhliadka spojená s miestnym šetrením vykonaná dňa 02.08.2016 za účasti znalca a spolumajiteľa nehnuteľnosti. Zameranie nehnuteľnosti urobené dňa 02.08.2016. Fotodokumentácia nehnuteľnosti vyhotovená znalcom dňa 02.08.2016. Použitá technika: laserový diaľkomer HILTI PD 20 digitálny fotoaparát Olympus 1.d/ Porovnanie technickej dokumentácie stavieb a ne hnute ľnosti so skutkovým stavom: - Projektová dokumentácia nehnuteľnosti bola poskytnutá. Nehnuteľnosť bola kontrolne zameraná pri obhliadke nehnuteľnosti a pôdorys podlažia tvorí prílohu znaleckého posudku. Vek stavby bol určený na základe Stavebného povolenia vydaného Obcou Debraď z roku 2008. Rodinný dom je v štádiu hrubej stavby, pričom je zameraný geometrickým plánom overeným Okresným úradom Košice - okolie a je zapísaný na liste vlastníctva č.138 ako druh stavby 21 - rozostavaný rodinný dom. Z dôvodu, že je dlhodobo v rozostavanom stave, tak opotrebenie stavby uvažujem od roku 2012. 1.e/ Porovnanie právnej dokumentácie so skuto čným stavom: - Poskytnutá právna dokumentácia. Bol poskytnutý list vlastníctva a informatívna kópia z mapy. Poskytnuté údaje z katastra nehnuteľností boli porovnané so skutočným stavom. Vonkajšie hranice pozemkov sú v teréne vytýčené obvodovými stenami nehnuteľnosti ako aj oplotením. Nehnuteľnosť je zakreslená v katastrálnej mape. Pozemky sú identické s právnym stavom C KN podľa listu vlastníctva. Nehnuteľnosť je zapísaná v liste vlastníctva. Právna dokumentácia je v súlade so skutkovým stavom. Všetky súčasti nehnuteľnosti sú majetkoprávne vysporiadané. 1.f/ Vymenovanie jednotlivých častí nehnute ľnosti v súlade s dokladmi o vlastníctve: - Stavby Rozostavaný rodinný dom na parc. KN č.393/3 - Vonkajšie úpravy Vodovodná prípojka Vodomerná šachta Kanalizačná prípojka Žumpa - Pozemky

parc. č.389 Zastavané plochy a nádvoria o výmere 568 m2 parc. č.390/1 Záhrady o výmere 1123 m2

parc. č.390/2 Ostatné plochy o výmere 94 m2

parc. č.390/3 Zastavané plochy a nádvoria o výmere 324 m2

1.g/ Vymenovanie jednotlivých častí nehnute ľnosti, ktoré nie sú vlastnícky podložené: - Neboli zistené.

2. STANOVENIE TECHNICKEJ HODNOTY

2.1 RODINNÉ DOMY

2.1.1 Rodinný dom: Rozostavaný rodinný dom na parc. č.390/3, k. ú. Debraď, okr. Košice - okolie POPIS STAVBY Rozostavaný rodinný dom je osadený na rovinatom pozemku parc. č.390/3 v k.ú. Debraď, obec Debraď, okres Košice - okolie ako samostatne stojací rozostavaný rodinný dom v zástavbe rodinných domov. Rozostavaný rodinný dom ma 1. nadzemné podlažie.. Rodinný dom je situovaný v okrajovej lokalite obce Debraď. Rozostavaný rodinný dom sa nachádza v blízkosti obecnej cesty v západnej časti obce, ktorá je vzdialená od krajského mesta Košice cca. 35 km. V danej časti obce je možnosť napojenia na vodovod, NN, kanalizáciu do vlastnej žumpy a plynovod. Rozostavaný rodinný dom je v štádiu rozostavanej hrubej stavby dlhodobo, takže uvažujem s opotrebovaním stavby od roku 2011. Rozostavaný rodinný dom je postavený na základe stavebného povolenia vydaného Obcou Debraď zo dňa 16.08.2008. Rozostavaný rodinný dom po dokončení bude spĺňať podmienku pre rodinné domy, pretože z podlahovej plochy všetkých miestností pripadajú aspoň 2/3 na byty a súčasne je viac ako polovica podlahovej plochy určená na bývanie. Rozostavaný rodinný dom v čase obhliadky je napojený na inžinierske siete NN. Ku dňu ohodnotenia rodinný dom nebol skolaudovaný. DISPOZIČNÉ RIEŠENIE: Rodinný dom je riešený s jedným nadzemným podlažím. Dispozičné riešenie podlažia je v súlade s predloženou projektovou dokumentáciou. V 1. nadzemnom podlaží, sa nachádza, vstup, chodba, WC + sprcha, obývacia izba,


Strana 6

jedáleň, kuchyňa, špajza, izba, sklad, plynová kotolňa + práčovňa, chodba, izba, šatník, predsieň + WC, 2x izba, terasa, a garáž. TECHNICKÝ POPIS PLANOVANÉHO VYHOTOVENIA: Základy betónové - objekt bez podzemného podlažia s vodorovnou izoláciou. Obvodové murivo murované z tvárnic Porotherm v skladobnej hrúbke nad 30 cm do 40 cm so zateplením kontaktným zateplovacím systémom. Podmurovka, nepodpivničené - priem. výška do 50 cm - z lomového kameňa, betónu, tvárnic . Deliace konštrukcie z priečkového muriva Porotherm hr. 250 mm a 100 mm. Vnútorné omietky vápenné štukové, stierkové plsťou hladené. Strop NP s rovným podhľadom betónový prefabrikovaný. Krov – väznicový valbový. Krytina strechy na krove, pálené a betónové škridlové ťažké korýtkové (Bramac, Tondach, Moravská škridla a pod.) Klampiarske konštrukcie strechy z plastov, žľaby a zvody. Klampiarske konštrukcie ostatné z hliníkového plechu. Fasádne omietky NP nad 2/3 omietanej plochy na báze umelých látok (4x). Dvere v NP plné alebo zasklené z tvrdého dreva, vstupné dvere plastové. Okná v celom rodinnom dome plastové s izolačným dvojsklom. Okenné žalúzie v celom rodinnom dome plastové. Podlahy obytných miestnosti v celom rodinnom dome z laminátovej plávajúcej podlahy. Dlažby a podlahy ostatných miestnosti prevažne z keramickej dlažby. Ústredné vykurovanie v celom rodinnom dome teplovodné podlahové a prepojené na kozub s vyhrievacou vložkou. Elektroinštalácia svetelná a motorická. Domáci telefón – vyskytujúca sa položka. Zabezpečovacie zariadenie – vyskytujúca sa položka. Bleskozvod vyskytujúca sa položka. Rozvody vody z plastového potrubia studenej a teplej vody z centrálneho zdroja v celom rodinnom dome. Inštalácia plynu, rozvod zemného plynu. Hodnotenie upravované koeficientom zastavanej ploch y, k = 120/ZP: Vráta garážové, s automatickým ovládaním bez ohľadu na materiál (1 ks) Kanalizácia do žumpy z plastového potrubia z jednotlivých podlaží (3 ks). Zdroj teplej vody, zásobníkový ohrievač elektrický kombinovaný s ústredným vykurovaním (1 ks). kotol ústredného vykurovania značkové kotly, vrátane typov turbo (Junkers, Vaillant, Leblanc…) (1 ks). Vybavenie kuchyne, sporák elektrický s elektrickou rúrou a keramickou platňou (1 ks), umývačka riadu (zabudovaná) (1 ks), chladnička (zabudovaná (1 ks), odsávač pár (1 ks), drezové umývadlo nerezové (1 ks), kuchynská linka z materiálov na báze dreva (za bežný meter rozvinutej šírky) (5,2 bm). Vnútorné vybavenie, vaňa plastová jednoduchá (1 ks), vaňa rohová plastová (1 ks), umývadlo (4 ks), samostatná sprcha (2 ks). Vodovodné batérie, pákové nerezové so sprchou (4 ks), pákové nerezové (4 ks). Záchod splachovací so zabudovanou nádržkou v stene (2 ks). Vnútorné obklady, prevažnej časti kúpeľne min. nad 1,35 m výšky (2 ks), prevažnej časti práčovne min. do 1,35 m výšky (1 ks), samostatnej sprchy (2 ks), WC min. do výšky 1 m (2 ks), kuchyne min. pri sporáku a dreze (ak je drez na stene) (1 ks). Kozub s vyhrievacou vložkou (1 ks). Vstavané skrine (1 ks). Elektrický rozvádzač s automatickým istením (1 ks). TECHNICKÝ POPIS SKUTOČNÉHO VYHOTOVENIA V ČASE ODHLIADKY: V čase obhliadky bola stavba dokončená na 63,78%. Rozostavaný rodinný dom bol v čase obhliadky napojený na prípojku NN. V čase obhliadky mal rozostavaný rodinný dom urobené základy, obvodové murivo, deliace konštrukcie, stropy, krov, vnútorné omietky. Klampiarske konštrukcie vyhotovené na 50%. Dvere osadené na 15. Okná osadené na 100 %. Podlahy sú urobené nivelizačné vrstvy. Vyhotovené ústredné vykurovanie na 10%. Vyhotovená elektroinštalácia svetelná a motorická. vyhotovená kanalizácia z plastového potrubia. Neosadené zariaďovacie predmety a sanita. Elektrický rozvádzač s automatickým istením (1 ks). Úprava rozpočtového ukazovateľa za nevyskytujúce sa konštrukcie je vykonaná v tabuľke pri výpočte koeficientu vybavenia. Životnosť rodinného domu stanovujem na 100 rokov. Index 4/1996---1/2016 = 2,307 pre celý odbor stavebníctvo. Polohový koeficient = 0,95; Koeficient predajnosti = 0,45. ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: 803 6 Domy rodinné jednobytové KS: 111 0 Jednobytové budovy MERNÉ JEDNOTKY

Podlažie Začiatok užívania Výpo čet zastavanej plochy ZP [m 2] kZP


Strana 7

1. NP 2011 8,30*6,45+15,05*10,20+6,00*14,80+3,05*9,05

323,45 120/323,45=0,371

ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Rozpočtový ukazovateľ je vytvorený po podlažiach na mernú jednotku m2 ZP podľa zásad uvedených v použitom katalógu.

1. NADZEMNÉ PODLAŽIE

Bod Položka Hodnota Dokon. Výsled.

2 Základy

2.1.a betónové - objekt bez podzemného podlažia s vodorovnou izoláciou

960 100 960,0

3 Podmurovka

3.1.c nepodpivničené - priem. výška do 50 cm - z lomového kameňa, betónu, tvárnic 255 100 255,0

4 Murivo

4.7 sendvičová konštrukcia (murivo-izolant-murivo, celkový tepelný odpor min. 2,0) 1270 70 889,0

5 Deliace konštrukcie

5.1 tehlové (priečkovky, CDM, panelová konštrukcia, drevené) 160 100 160,0

6 Vnútorné omietky

6.1 vápenné štukové, stierkové plsťou hladené 400 95 380,0

7 Stropy

7.1.a s rovným podhľadom betónové monolitické, prefabrikované a keramické 1040 100 1040,0

8 Krovy

8.2 väznicové valbové, stanové 625 100 625,0

10 Krytiny strechy na krove

10.2.a pálené a betónové škridlové ťažké korýtkové (Bramac, Tondach, Moravská škridla a pod.)

800 100 800,0

12 Klampiarske konštrukcie strechy

12.3 z plastov žľaby a zvody 200 50 100,0

13 Klampiarske konštrukcie ostatné (parapety, markízy, balkóny...)

13.3 z hliníkového plechu 25 0 0,0

14. Fasádne omietky

14.1.a škrabaný brizolit, omietky na báze umelých látok nad 2/3 260 0 0

15. Obklady fasád

15.4.d umelý kameň do 1/3 180 0 0

17 Dvere

17.1 plné alebo zasklené z tvrdého dreva 530 15 79,5

18 Okná

18.6 plastové s dvoj. s trojvrstvovým zasklením 530 100 530,0

19 Okenné žalúzie

19.2 plastové 75 0 0,0

22 Podlahy obytných miestností (okrem obytných kuchý ň)


Strana 8

22.1 parkety, vlysy (okrem bukových), korok, veľkoplošné parkety (drevené, laminátové)

355 50 177,5

23 Dlažby a podlahy ost. miestností

23.2 keramické dlažby 150 50 75,0

24 Ústredné vykurovanie

24.2.b podlahové teplovodné 770 10 77,0

25 Elektroinštalácia ( bez rozvádza čov)

25.1 svetelná, motorická 280 100 280,0

26 Domáci telefón (rozvod pod omietkou)

- vyskytujúca sa položka 80 0 0,0

28 Zabezpečovacie zariadenie (rozvod pod omietkou)


29 Bleskozvod


30 Rozvod vody

30.2.a z plastového potrubia studenej a teplej vody z centrálneho zdroja 35 80 28,0

31 Inštalácia plynu

31.1 rozvod svietiplynu alebo zemného plynu 35 20 7,0

Spolu 9305 6463,0

Znaky upravované koeficientom zastavanej plochy:

32 Vráta garážové

32.2 s automatickým ovládaním bez ohľadu na materiál (1 ks) 320 100 320,0

33 Kanalizácia do verejnej siete alebo žumpy alebo sep tika

33.2 plastové a azbestocementové potrubie (3 ks) 30 0 0,0

34 Zdroj teplej vody

34.1 zásobníkový ohrievač elektrický, plynový alebo kombinovaný s ústredným vykurovaním (1 ks) 65 100 65,0

35 Zdroj vykurovania

35.1.c kotol ústredného vykurovania značkové kotly, vrátane typov turbo (Junkers, Vaillant, Leblanc…) (1 ks) 335 0 0,0

36 Vybavenie kuchyne alebo prá čovne

36.1 sporák elektrický s elektrickou rúrou a keramickou platňou (1 ks) 200 0 0,0

36.5 umývačka riadu (zabudovaná) (1 ks) 150 0 0,0

36.6 chladnička alebo mraznička (zabudovaná) (1 ks) 125 0 0,0

36.7 odsávač pár (1 ks) 30 0 0,0

36.9 drezové umývadlo nerezové alebo plastové (1 ks) 30 0 0,0

36.11 kuchynská linka z materiálov na báze dreva (za bežný meter rozvinutej šírky) (5.2 bm) 286 0 0,0

37 Vnútorné vybavenie

37.3 vaňa plastová jednoduchá (1 ks) 65 0 0,0

37.4 vaňa plastová rohová alebo s vírivkou (1 ks) 115 0 0,0

37.5 umývadlo (4 ks) 40 0 0,0


Strana 9

37.9 samostatná sprcha (2 ks) 150 0 0,0

38 Vodovodné batérie

38.1 pákové nerezové so sprchou (4 ks) 140 0 0,0

38.3 pákové nerezové (4 ks) 80 0 0,0

39 Záchod

39.1 splachovací so zabudovanou nádržkou v stene (2 ks) 160 0 0,0

40 Vnútorné obklady

40.2 prevažnej časti kúpeľne min. nad 1,35 m výšky (2 ks) 160 0 0,0

40.3 prevažnej časti práčovne min. do 1,35 m výšky (1 ks) 60 0 0,0

40.5 samostatnej sprchy (2 ks) 40 0 0,0

40.6 WC min. do výšky 1 m (2 ks) 60 0 0,0

40.7 kuchyne min. pri sporáku a dreze (ak je drez na stene) (1 ks) 15 0 0,0

42 Kozub

42.3 s vyhrievacou vložkou (1 ks) 280 0 0,0

44 Vstavané skrine

44.1 (1 ks) 35 0 0,0

45 Elektrický rozvádza č

45.1 s automatickým istením (1 ks) 240 100 240,0

Spolu 3211 625,0

Hodnota RU na m2 zastavanej plochy podlažia: Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: kCU = 2,307 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: kM = 0,95

Podlažie Výpo čet RU na m 2 ZP dokon čeného podlažia

Výpo čet RU na m 2 ZP nedokon čeného podlažia

Hodnota RU dokon čeného

podlažia [Eur/m 2]

Hodnota RU nedokon čeného podlažia [Eur/m 2]

1. NP (9305 + 3211 * 0,371)/30,1260

(6463 + 625 * 0,371)/30,1260 348,41 222,23

TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom

Podlažie Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%]

1. NP 2011 5 95 100 5,00 95,00

VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA

Názov Výpo čet Hodnota [Eur]

Východisková hodnota 348,41 Eur/m2*323,45 m2*2,307*0,95 246 984,08

Východisková hodnota nedokončeného podlažia 222,23 Eur/m2*323,45 m2*2,307*0,95 157 536,45

Technická hodnota 95,00% z 157 536,45 149 659,63

Dokončenosť stavby: ( 157 536,45Eur / 246 984,08Eur) * 100 % = 63,78%


Strana 10

2.2 PRÍSLUŠENSTVO

2.2.1 Vonkajšia úprava: Vodovodná prípojka Predmetom ohodnotenia je vodovodná prípojka zemná z plastového potrubia DN 25 mm o dĺžke 34,0 m z obecného vodovodu do rodinného domu. Urobená bola v roku 2011. Predpokladaná životnosť je 50 rokov. Index 4/1996---1/2016 = 2,307 pre celý odbor stavebníctvo.

ZATRIEDENIE STAVBY Kód JKSO: 827 1 Vodovod Kód KS: 2222 Miestne potrubné rozvody vody ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 1. Vodovod (JKSO 827 1) Bod: 1.1. Vodovodné prípojky a rády PVC Položka: 1.1.a) Prípojka vody DN 25 mm, vrátane navŕtavacieho pásu Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 1250/30,1260 = 41,49 Eur/bm Počet merných jednotiek: 34,0 bm Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: kCU = 2,307 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: kM = 0,95


Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%]

Vodovodná prípojka 2011 5 45 50 10,00 90,00



Východisková hodnota 34 bm * 41,49 Eur/bm * 2,307 * 0,95 3 091,67

Technická hodnota 90,00 % z 3 091,67 Eur 2 782,50

2.2.2 Vonkajšia úprava: Vodomerná šachta Predmetom ohodnotenia je vodomerná šachta s oceľovým poklopom, ktorá sa nachádza na pozemku parc. č.390/1 pri rodinnom dome. Urobená bola v roku 2011. Šachta má rozmer 1,2 m * 1,0 m * 1,4 m. Životnosť odhadujem na 50 rokov. Index 4/1996---1/2016 = 2,307 pre celý odbor stavebníctvo. ZATRIEDENIE STAVBY Kód JKSO: 827 1 Vodovod Kód KS: 2222 Miestne potrubné rozvody vody ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 1. Vodovod (JKSO 827 1) Bod: 1.5. Vodomerná šachta (JKSO 825 5) Položka: 1.5.a) betónová, oceľový poklop, vrátane vybavenia Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 7660/30,1260 = 254,27 Eur/m3 OP Počet merných jednotiek: 1,20*1,00*1,40 = 1,68 m3 OP Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: kCU = 2,307 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: kM = 0,95 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom


Vodomerná šachta 2011 5 45 50 10,00 90,00


Strana 11



Východisková hodnota 1,68 m3 OP * 254,27 Eur/m3 OP * 2,307 * 0,95 936,22

Technická hodnota 90,00 % z 936,22 Eur 842,60

2.2.3 Vonkajšia úprava: Kanaliza čná prípojka Predmetom ohodnotenia je kanalizačná prípojka z plastového potrubia DN 110 mm z rodinného domu do vlastnej žumpy o celkovej dĺžke 9,0 m. Prípojka bola urobená v roku 2011. Predpokladaná životnosť je 50 rokov. Index 4/1996---1/2016 = 2,307 pre celý odbor stavebníctvo. ZATRIEDENIE STAVBY Kód JKSO: 827 2 Kanalizácia Kód KS: 2223 Miestne kanalizácie ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 2. Kanalizácia (JKSO 827 2) Bod: 2.3. Kanalizačné prípojky a rozvody - potrubie plastové Položka: 2.3.a) Prípojka kanalizácie DN 110 mm Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 530/30,1260 = 17,59 Eur/bm Počet merných jednotiek: 9 bm Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: kCU = 2,307 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: kM = 0,95 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom


Kanalizačná prípojka 2011 5 45 50 10,00 90,00



Východisková hodnota 9 bm * 17,59 Eur/bm * 2,307 * 0,95 346,96

Technická hodnota 90,00 % z 346,96 Eur 312,26

2.2.4 Vonkajšia úprava: Žumpa Predmetom ohodnotenia je betónová žumpa, ktorá je o objeme 25 m3, a je osadená na pozemku parc. č.390/1. Urobená bola v roku 2011. Životnosť odhadujem na 50 rokov. Index 4/1996---1/2016 = 2,307 pre celý odbor stavebníctvo. ZATRIEDENIE STAVBY Kód JKSO: 827 2 Kanalizácia Kód KS: 2223 Miestne kanalizácie

ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 2. Kanalizácia (JKSO 827 2) Bod: 2.5. Žumpa - betónová monolitická aj montovaná (JKSO 814 11) Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 3250/30,1260 = 107,88 Eur/m3 OP Počet merných jednotiek: 25,0 m3 OP Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: kCU = 2,307 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: kM = 0,95




Strana 12

Žumpa 2011 5 45 50 10,00 90,00



Východisková hodnota 25 m3 OP * 107,88 Eur/m3 OP * 2,307 * 0,95 5 910,88

Technická hodnota 90,00 % z 5 910,88 Eur 5 319,79

2.3 REKAPITULÁCIA VÝCHODISKOVEJ A TECHNICKEJ HODNOT Y

Názov Východisková hodnota [Eur] Technická hodnota [Eur]

Rozostavaný rodinný dom na parc. č.390/3, k. ú. Debra ď, okr. Košice - okolie 157 536,45 149 659,63

Vonkajšie úpravy

Vodovodná prípojka 3 091,67 2 782,50

Vodomerná šachta 936,22 842,60

Kanalizačná prípojka 346,96 312,26

Žumpa 5 910,88 5 319,79

Celkom za Vonkajšie úpravy 10 285,73 9 257,15

Celkom: 167 822,18 158 916,78

3. STANOVENIE VŠEOBECNEJ HODNOTY a. Analýza polohy nehnute ľností:

- Rozostavaný rodinný dom bez súp. čísla je osadený na rovinatom pozemku parc. č.390/3 v zastavanom území obce Debraď v blízkosti okrajovej časti obce. Vzdialenosť do centra obce je cca 450 m. V obci sa nachádza základná vybavenosť obce. Dopravné spojenie je SAD autobus. Orientácia obytných miestnosti je 65% JV - JZ.

b) Analýza využitia nehnute ľností: - Hodnotená nehnuteľnosť je rozostavaným rodinným domom jednobytovým JKSO 803 711 s vlastným dvorom. Jedná sa o rozostavaný rodinný dom uvažovaný s mierne nadštandardným vybavením v čase výstavby. Stavba je určená a bude využívaná k trvalému rodinnému bývaniu. Vzhľadom na svoju polohu a typ stavby sa javí súčasné využitie ako optimálne. Rodinný dom v čase obhliadky nebol stavebne dlhodobo dokončený ani skolaudovaný. Svojím dispozičným riešením, veľkosťou podlahovej plochy a zastavanej plochy, veľkosťou okolitého pozemku je určený na celoročné bývanie, alebo ako vidiecka chalupa. c) Analýza prípadných rizík spojených s využívaním nehnute ľností: - Z výsledkov miestneho šetrenia a predložených dokladov nie sú zrejmé iné výrazné ťarchy resp. riziká, ktoré by obmedzovali prípadnú predajnosť resp. využiteľnosť nehnuteľnosti. Z listu vlastníctva vyplýva, že na danú nehnuteľnosť sa viažu ťarchy, ktoré sú uvedené v časti mimoriadne rizika. V blízkom okolí sa nenachádzajú konfliktné skupiny obyvateľstva. V danej lokalite nebola zisťovaná existencia radónového rizika. . Pri obhliadke neboli na výzvu znalca predložené majiteľom žiadne iné ťarchy a vecné bremená. Podrobnejší opis polohy je vykonaný podľa kritérií pre zohľadnenie všeobecnej hodnoty nehnuteľnosti úpravou jej hodnoty.


Strana 13

3.1 STAVBY

3.1.1 METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE 3.1.1.1 STAVBY NA BÝVANIE Zdôvodnenie výpo čtu koeficientu polohovej diferenciácie: Všeobecná hodnota rodinného domu je stanovená podľa prílohy č.3 k vyhláške č.492/2004 Z.z. - "Postup stanovenia všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb." , odst.D3 - výpočet VŠH metódou polohovej diferenciácie. Priemerný koeficient polohovej diferenciácie je stanovený v súlade s metodikou určenou ministerstvom - "Metodikou výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb", vydanej ÚSI ŽU v Žiline. Priemerný koeficient polohovej diferenciácie: Vzhľadom na veľkosť sídelného útvaru, polohu, vek a typ nehnuteľnosti, dopyt po nehnuteľnostiach v danej lokalite, kvalite použitých materiálov je vo výpočte uvažované s priemerným koeficientom polohovej diferenciácie vo výške 0,45. Zdôvodnenie jednotlivých faktorov a ich hodnotenie je uvedené v nasledujúcej tabu ľke: Trh s nehnuteľnosťami, dopyt v porovnaní s ponukou je v rovnováhe. Poloha nehnuteľnosti v danej obci - vzťah k centru obce, časti obce vhodné k bývaniu situované na okraji obce. Súčasný technický stav nehnuteľností, veľmi dobre udržiavaná nehnuteľnosť. Prevládajúca zástavba v okolí nehnuteľnosti, objekty pre bývanie, šport, rekreáciu, parky a pod.. Príslušenstvo nehnuteľnosti, bez dopadu na cenu nehnuteľnosti. Typ nehnuteľnosti, veľmi priaznivý - samostatne stojaci dom v záhrade, s dvorom, predzáhradkou, záhradou a ďalším zázemím, s výborným dispozičným riešením.. Pracovné možnosti obyvateľstva, obmedzené pracovné možnosti v mieste, nezamestnanosť do 15 %. Skladba obyvateľstva v mieste stavby, malá hustota obyvateľstva. Orientácia nehnuteľnosti k svetovým stranám, orientácia hlavných miestností k JZ - JV. Konfigurácia terénu, rovinatý, alebo mierne svahovitý pozemok o sklone do 5%. Pripravenosť inžinierskych sietí v blízkosti stavby, elektrická prípojka, vodovod, plynovod, kanalizácia do žumpy. Doprava v okolí nehnuteľnosti, autobus. Obč. vybav.(úrady,škol.,zdrav.,obchody,služby,kultúra), obecný úrad, pošta, základná škola I. stupeň, lekár, zubár, reštaurácia, obchody s potravinami a priem. tovarom. Prírodná lokalita v bezprostrednom okolí stavby, les, park, vo vzdialenosti do 1000 m. Kvalita život. prostr. v bezprostrednom okolí stavby, bez akéhokoľvek poškodenia ovzdušia, vodných tokov, bez nadmernej hlučnosti. Možnosti zmeny v zástavbe - územ.rozvoj,vplyv na nehnut., bez zmeny. Možnosti ďalšieho rozšírenia, rezerva plochy pre ďalšiu výstavbu trojnásobok súčasnej zástavby. Dosahovanie výnosu z nehnuteľností, nehnuteľnosti bez výnosu. Názor znalca, výbroná nehnuteľnosť. Priemerný koeficient polohovej diferenciácie: 0,45 Určenie koeficientov polohovej diferenciácie pre jednotlivé triedy:

Trieda Výpo čet Hodnota

I. trieda III. trieda + 200 % = (0,450 + 0,900) 1,350

II. trieda Aritmetický priemer I. a III. triedy 0,900

III. trieda Priemerný koeficient 0,450

IV. trieda Aritmetický priemer V. a III. triedy 0,248

V. trieda III. trieda - 90 % = (0,450 - 0,405) 0,045

Výpočet koeficientu polohovej diferenciácie: Čísl

o Popis/Zdôvodnenie Trieda kPDI Váha

v I Výsledok

kPDI*v I

1 Trh s nehnute ľnos ťami

dopyt v porovnaní s ponukou je v rovnováhe III. 0,450 13 5,85

2 Poloha nehnute ľnosti v danej obci - vz ťah k centru obce

časti obce vhodné k bývaniu situované na okraji obce III. 0,450 30 13,50

3 Súčasný technický stav nehnute ľností

veľmi dobre udržiavaná nehnuteľnosť I. 1,350 8 10,80

4 Prevládajúca zástavba v okolí nehnute ľnosti

objekty pre bývanie, šport, rekreáciu, parky a pod. I. 1,350 7 9,45

5 Príslušenstvo nehnute ľnosti

bez dopadu na cenu nehnuteľnosti III. 0,450 6 2,70


Strana 14

6 Typ nehnute ľnosti

veľmi priaznivý - samostatne stojaci dom v záhrade, s dvorom, predzáhradkou, záhradou a ďalším zázemím, s výborným dispozičným riešením.

I. 1,350 10 13,50

7 Pracovné možnosti obyvate ľstva - miera nezamestnanosti

obmedzené pracovné možnosti v mieste, nezamestnanosť do 15 %

III. 0,450 9 4,05

8 Skladba obyvate ľstva v mieste stavby

malá hustota obyvateľstva I. 1,350 6 8,10

9 Orientácia nehnute ľnosti k svetovým stranám

orientácia hlavných miestností k JZ - JV II. 0,900 5 4,50

10 Konfigurácia terénu

rovinatý, alebo mierne svahovitý pozemok o sklone do 5% I. 1,350 6 8,10

11 Pripravenos ť inžinierskych sietí v blízkosti stavby

elektrická prípojka, vodovod, prípojka plynu, kanalizácia do žumpy

III. 0,450 7 3,15

12 Doprava v okolí nehnute ľnosti

železnica, alebo autobus IV. 0,248 7 1,74

13 Obč. vybav.(úrady,škol.,zdrav.,obchody,služby,kultúra)

obecný úrad, pošta, základná škola I. stupeň, lekár, zubár, reštaurácia, obchody s potravinami a priem. tovarom IV. 0,248 10 2,48

14 Prírodná lokalita v bezprostrednom okolí stavby

les, vodná nádrž, park, vo vzdialenosti do 1000 m III. 0,450 8 3,60

15 Kvalita život. prostr. v bezprostrednom okolí stavb y

bez akéhokoľvek poškodenia ovzdušia, vodných tokov, bez nadmernej hlučnosti I. 1,350 9 12,15

16 Možnosti zmeny v zástavbe-územ.rozvoj,vplyv na nehn ut.

bez zmeny III. 0,450 8 3,60

17 Možnosti ďalšieho rozšírenia

rezerva plochy pre ďalšiu výstavbu až trojnásobok súčasnej zástavby IV. 0,248 7 1,74

18 Dosahovanie výnosu z nehnute ľností

nehnuteľnosti bez výnosu V. 0,045 4 0,18

19 Názor znalca

výborná nehnuteľnosť I. 1,350 20 27,00

Spolu 180 136,18

VŠEOBECNÁ HODNOTA STAVIEB

Názov Výpo čet Hodnota

Koeficient polohovej diferenciácie kPD = 136,18/ 180 0,757

Všeobecná hodnota VŠHS = TH * kPD = 158 916,78 Eur * 0,757 120 300,00 Eur


Strana 15

3.2 POZEMKY

3.2.1 METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE

3.2.1.1 POZEMKY POLOHOVOU DIFERENCIÁCIOU

3.2.1.1.1 Identifikácia pozemku: LV č.138 POPIS Predmetom ohodnotenia sú pozemky parc. č.389, č.390/1, č.390/2, č.390/3 na ktorých je postavený rozostavaný rodinný dom, vonkajšie úpravy a časť slúži ako záhrada v k.ú. Debraď, obec Debraď, okr. Košice - okolie v zastavanom území obce, situovaný v okrajovej časti obce. Pozemky sú identické so stavom registra "C" podľa informatívnej kópia z mapy, hranice sú vytýčené rodinným domom a oplotením. Pozemky s možnosťou napojenia na vodovod, NN, plynovod a kanalizáciu do vlastnej žumpy. Terén je v mieste prevážne rovinatý. Negatívne účinky okolia na pozemky neboli zistené. Pozemky sú nezatienené a neohrozené chemickými výparmi. Výpočet všeobecnej hodnoty pozemku je realizovaný podľa prílohy č.3, odsek E.3.1 Všeobecná hodnota pozemku v zastavanom území obce Debraď. Východisková hodnota je 70% z Moldava nad Bodvou, t. j. 3,984 Eur/m2 Metóda polohovej diferenciácie: Všeobecná hodnota pozemku v zastavanom území obce a všeobecná hodnota pozemku mimo zastavaného územia obce určeného na stavbu územným plánom zóny alebo plánom sídelného útvaru, právoplatným rozhodnutím o umiestnenie stavby alebo právoplatným stavebným povolením vydaným v spojenom územnom a stavebnom konaní alebo pozemkov zastavaných hlavnou stavbou sa vypočíta podľa základného vzťahu Všeobecná hodnota pozemku bude stanovená metódou polohovej diferenciácie. Je definovaná ako súčin východiskovej hodnoty pre danú obec a koeficientu polohovej diferenciácie, ktorý je súčinom koeficientu všeobecnej situácie, intenzity využitia, dopravného napojenia, obchodnej a priemyselnej polohy, druhu pozemku a povyšujúcich resp. redukujúcich faktorov. Všeobecná hodnota pozemku je vypo čítaná pod ľa základného vz ťahu: VŠHpoz = M * VŠHmj [EUR], kde M - výmera pozemku v m2, VŠHmj - jednotková všeobecná hodnota pozemku v EUR/m2. Jednotková všeobecná hodnota pozemkov sa stanoví podľa vzťahu VŠHmj = VHmj * kpd [EUR/m2], kde VHmj - jednotková východisková hodnota pozemku podľa v EUR/m2 kpd je koeficient polohovej diferenciácie, vypočíta sa podľa vzťahu kpd = ks * kv * kd * kp * ki * kz * kr, kde ks - koeficient všeobecnej situácie (0,50-2,00) kv - koeficient intenzity využitia (0,90-2,0) kd - koeficient dopravných vzťahov (0,80-1,20) kp - koeficient obchodnej alebo priemyselnej polohy (0,90-2,00) ki - koeficient technickej infraštruktúry pozemku (0,80-1,50) kz - koeficient povyšujúcich 1,01-3,00) kr - koeficient redukujúcich faktorov (0,20 - 0,99)

Parcela Druh pozemku Vzorec Spolu výmera [m 2] Podiel Výmera [m 2]

389 zastavané plochy a nádvoria 568 568,00 1/1 568,00

390/1 záhrada 1123 1123,00 1/1 1123,00

390/2 ostatná plocha 94 94,00 1/1 94,00

390/3 zastavané plochy a nádvoria 324 324,00 1/1 324,00

Spolu výmera 2 109,00


Strana 16

Obec: Debraď Východisková hodnota: VHMJ = 80,00% z 4,98 Eur/m2 = 3,98 Eur/m2

Označenie a názov koeficientu Hodnotenie Hodnota

koeficientu

kS koeficient všeobecnej

situácie

3. stavebné územie obcí do 5 000 obyvateľov, okrajové priemyslové a poľnohospodárske časti obcí a miest do 10 000 obyvateľov 0,90

kV koeficient intenzity využitia

3. rodinné domy so štandardným vybavením, bežné bytové domy, bytové domy s nebytovými priestormi, nebytové stavby pre priemysel s bežným technickým vybavením

1,00

kD koeficient dopravných

vzťahov

2. pozemky na okraji miest a obce so železničnou zastávkou alebo autobusovou prímestskou dopravou, doprava do mesta ešte vyhovujúca 0,85

kP koeficient obchodnej a

priemyselnej polohy 3. obytná alebo rekreačná poloha 1,20

kI koeficient technickej

infraštruktúry pozemku

3. dobrá vybavenosť (napríklad: miestne rozvody vody, elektriny, zemného plynu) 1,30

kZ koeficient povyšujúcich

faktorov

5. pozemky s výrazne zvýšeným záujmom o kúpu, ak to nebolo zohľadnené v zvýšenej východiskovej hodnote

3,00

kR koeficient redukujúcich

faktorov 1. nevyskytuje sa 1,00

VŠEOBECNÁ HODNOTA POZEMKU

Názov Výpo čet Hodnota

Koeficient polohovej diferenciácie kPD = 0,90 * 1,00 * 0,85 * 1,20 * 1,30 * 3,00 * 1,00 3,5802

Jednotková hodnota pozemku VŠHMJ = VHMJ * kPD = 3,98 Eur/m2 * 3,5802 14,25 Eur/m2

Všeobecná hodnota pozemku VŠHPOZ = M * VŠHMJ = 2 109,00 m2 * 14,25 Eur/m2 30 053,25 Eur

VYHODNOTENIE PO PARCELÁCH

Názov Všeobecná hodnota pozemku v celosti [Eur]

parcela č. 389 8 094,00

parcela č. 390/1 16 002,75

parcela č. 390/2 1 339,50

parcela č. 390/3 4 617,00

Spolu 30 053,25


Strana 17

III. ZÁVER

1. VŠEOBECNÁ HODNOTA Rekapitulácia: Stavby: Všeobecná hodnota polohovou diferenciáciou: 120 300,00 Eur Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH stavieb bola použitá metóda polohovej diferenciácie Pozemky: Všeobecná hodnota metódou polohovej diferenciácie: 30 053,25 Eur Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH pozemkov bola použitá metóda polohovej diferenciácie

2. REKAPITULÁCIA VŠEOBECNEJ HODNOTY Názov Všeobecná hodnota [Eur]

Stavby

Rozostavaný rodinný dom na parc. č.390/3, k. ú. Debra ď, okr. Košice - okolie 113 292,34

Vonkajšie úpravy

Vodovodná prípojka 2 106,35

Vodomerná šachta 637,85

Kanalizačná prípojka 236,38

Žumpa 4 027,08

Spolu za Vonkajšie úpravy 7 007,66

Spolu stavby 120 300,00

Pozemky

LV č.138 - parc. č. 389 (568 m2) 8 094,00

LV č.138 - parc. č. 390/1 (1 123 m2) 16 002,75

LV č.138 - parc. č. 390/2 (94 m2) 1 339,50

LV č.138 - parc. č. 390/3 (324 m2) 4 617,00

Spolu pozemky (2 109,00 m 2) 30 053,25

Spolu VŠH 150 353,25

Zaokrúhlená VŠH spolu 150 000,00

Všeobecná hodnota stavieb a pozemkov je spolu: 150 000,00 Eur Slovom: Jedenstopätdesiattisíc Eur

3. MIMORIADNE RIZIKÁ Poznámka - P - 190/13 zo dňa 17.7.2013 - poznamenáva sa oznámenie o začatí výkonu záložného práva na nehnut. v časti A - LV od euro invest limited Sk, s.r.o., Popradská 56, Košice, IČO: 45581631 - č.z.43/13. Poznámka - P 63/14 zo dňa 4.3.2014. Poznamenáva sa začatie súdneho konania o určenie neplatnosti právneho úkonu -. Záložnej zmluvy č.05/2012, zapísanej pod č.V 380/12 zo dňa 15.5.2012, ktorou sa zabezpečuje pohľadávka euro incest limited SK, s.r.o., Popradská 56, Košice, IČO: 45581631, pod. sp. zn. č.17C 52/2014 - č.z.28/14. Poznámka - P - 64/16 zo dňa 23.3.2016 - Poznamenáva sa oznámenie o začatí výkon záložného práva na nehnuteľnosti v časti A - LV od OTP banky Slovensko, a.s., Štúrova 5, 813 54, Bratislava, IČO: 31318916 - č-z-17/16.


Strana 18

Časť C: Ťarchy - Pod V - 96/11 zriaďuje sa záložné právo na nehnut. v časti A - LV v podiele 1/11, ktoré zabezpečuje pohľadávku OTP banky a.s., Bratislava, IČO: 31318916, č.ZZ1 k ÚZ č.001/2001/11SU - č.z.7/11. - Pod V 380/12 zo dňa 15.5.2012 zriaďuje sa záložné právo na nehnut. v časti A - LV, ktoré zabezpečuje pohľadávku euro invest limited SK, s.r.o., Popradská 56, Košice, IČO: 45581631, č.05/2012 - č.z.8/12. - Pod z - 799/15 zo dňa 8.6.2015 - zriaďuje sa exekučné záložné právo na nehnuteľnosti v časti A - LV na vlastníka Péli Alexander, nar. 10.1.1979 a Péli Melinda rod. Fazekášová, nar. 26.6.1979 v podiele 1/1, od súdneho exekútora JUDr. Eduard Biro, Nerudova 14, Košice - č.z.46/15. V Košiciach dňa 7.8.2016 Ing. Ján Pojezdala

IV. PRÍLOHY Písomná objednávka DD 115 - 2016 zo dňa 11.07.2016. 1A4 Výpis z katastra nehnuteľnosti z listu vlastníctva č.138 zo dňa 02.08.2016. 2A4 Informatívna kópia z mapy zo dňa 02.08.2016. 1A4 Stavebné povolenie zo dňa 16.09.2008. 3A4 Stavebné povolenie - zmena zo dňa 24.10.2008. 2A4 PD v rozsahu, situácia, pôdorys a pohľady. 4A4 Fotodokumentácia. 3A4


Strana 19

V. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudok som vypracoval ako znalec zapísaný v zozname znalcov, tlmočníkov a prekladateľov, ktorý vedie Ministerstvom spravodlivosti Slovenskej republiky pre odbor - 37 00 00 Stavebníctvo, odvetvie: 37 01 00 Pozemné stavby, odvetvie 37 03 00 - Vodohospodárske stavby a 37 10 02 Odhady hodnoty nehnuteľností, evidenčné číslo znalca: 914 331. Znalecký úkon je v denníku zapísaný pod číslom 175/2016.

Documents

RRD - Debra , okr. Ko ice - okolie - DUPOS- parc. č.389 Zastavané plochy a nádvoria o výmere 568 m 2 - parc. č.390/1 Záhrady o výmere 1123 m 2 - parc. č.390/2 Ostatné plochy