Årsredovisning Vöfab

2017

Innehåll VD har ordet 5

Med fokus på hållbarhet 6

Organisation och styrning 7

Ägardirketiv och mål 8

Hållbarhetsredovisningsindex 10

Värdekedja 11

Intressentdialog 12

Väsentlighetsanalys 13

Att hållbart utveckla och fövalta i en växande stad 14

Trygga och inbjudande verksamhetsmiljöer 18

Hos oss växer människor 20

Ekonomi i balans 23

Risk och kontroll 24

Resultaträkning 26

Balansräkning 27

Kassaflödesanalys 29

Noter 30

Fem år i sammandrag 43

Nyckeltal 44

Fastighetsinnehav 45

Disposition av vinstmedel 47

Revsionsberättelse 48

Granskningsrapport 50

Identitet

Vi som arbetar på Vöfab är kunniga, trygga och ärliga

fastighetsförvaltare som agerar i framkanten under byggandet av

framtidens Växjö. Som kluriga samhällsbyggare vet vi att nyckeln

till framgång är att få människor att trivas. Därför skapar vi miljöer där

människor verkligen kan växa – genom hela livet.

Omslagsbild: Innergården på Pär Lagerkvistskolan

Uppdrag

Att tillsammans med verk-samhetsansvariga dvs. våra

hyresgäster utveckla miljöer som ökar Växjö kommuns attraktions- kraft, skapar förutsättningar för

fortsatt utveckling och bidrar till kommunens

framgångar.

Vd har ordet

Foto: Emelie Mitroulis Helldén, MLI foto

2017 var också ett år som startade med några långtidssjukskrivna och för oss höga sjuktal. Men vi har med gemensamma krafter gjort stora insatser för att hantera vårt uppdrag till belåtenhet även om läget varit knepigt. Under året har vi vänt sjukta-len till för Vöfab normal nivå.

Vöfab har många utmaningar precis som andra företag. För att vi ska stå starka med god leverans av lokaler och med nöjda hyresgäster även in i framtiden kommer vi att behöva både ersätta personal som går i

pension, men även utveckla och höja kom-petensen på all personal. Här har vi inlett ett arbete med koppling till en KY-utbild-ning där framförallt fastighetsteknikerna ska ges möjlighet till intern utveckling. Detta i kombination med kurser med inrikt-ning mot fastighetsteknik kommer stärka oss i vår leverans av bra lokaler. Genom att upprätta ett internt traineeprogram kan vi skapa möjligheter för unga med intresse för fastighetsdrift att utvecklas och ge Vöfab styrka och långsiktighet. På detta sätt kan

vi även hantera kommande pensionsavgångar som är en utmaning i sig. Svårighe-ten att hitta ingenjörer och projektledare inom byggna-tion är också något vi måste övervinna.

En annan utmaning är den äldre delen av fastighetsbe-ståndet där vi ständigt måste vara uppmärksamma på förändringar, och ligga före oönskade händelser. Vi har nu kartlagt alla äldre fastighe-ter och har en plan för hur vi över tid kan säkerställa deras långsiktighet. Att i samar-bete med hyresgästerna göra åtgärdsplaner är viktigt för deras och vår planering.

Ett år har övergått i ett nytt. Tidigt 2017 genomfördes en arkitekttävling och juryn utsåg en vinnare att rita Växjö nya stadshus och station. Parallellt med detta gjorde vi upphandling av en entreprenör under begreppet Partnering. Vi har även under 2017 infört ett nytt ekonomisystem. Året har också präglats av leverans av många nybyggda lokaler. Bland annat har vi levererat 28 avdelningar förskola samt nya Pär Lagerkvistskolan, som certifierats Miljöbyggnad Guld.

Att arbeta tillsammans med våra lärosä-ten är alltid stimulerande och utvecklande. Samarbetet med Linnéuniversitetet genom föreningen Goda Hus ger oss tillfälle att bi-dra till utveckling samtidigt som vi utveck-lar oss själva. Även samarbetet med Lunds Universitet inom ramen för renoverings-centrum ger oss möjligheten att lära oss mer om när man ska renovera eller måste riva och bygga nytt. I skrivandets stund pågår arbetsmarknadsdagen Amår på Lin-

Omvärldsbevaka hur framtidens skola ser ut avseende pedagogiken med anpass-ning av lokaler, är en annan uppgift som vi tillsammans med utbildningsförvaltningen alltid måste ha fokus på, för att bidra med lokaler som är följsamma. Använder vi våra lokaler på bästa sätt eller kan vi använda dem mer effektivt. Vi måste också omvärldsbevaka den snabba digitala ut-vecklingen, så att den blir till optimal nytta både för oss och våra hyresgäster.

Vi står också inför utmaningen att byta

ambitioner att skapa moderna lokaler där Vöfab kan utvecklas och ge förutsättningar för förväntad leverans även in i framtiden. Närheten till Växjös blivande stadshus är enligt min uppfattning viktig för att kunna ge vår ägare och hyresgäst en god leverans.

Christer Carlsson

Vd

5

Med fokus på hållbarhet

Året som gått

• Den 1 januari infördes det nya ekono-misystemet Raindance.

• I januari utsåg en jury ett vinnande förslag för gestaltning av Växjö nya stadshus och station. Under året har sedan en planering pågått för byggna-tionen. Det politiska beslutet att bygga togs under hösten. Byggstart blir i april 2018 och byggnaden beräknas stå klar vid årsskiftet 2020/2021.

• Under våren färdigställde vi utemiljön på den utökade markytan på vår fastig-het på Hammargatan. Fastigheten som används av vår egen personal har bland

-keringsplatser samt större utrymmen för avfallshantering.

• I mars månad utmynnade vårt miljöar-bete för elfte året i rad i en miljödiplo-mering.

Ägare Växjö Kommunföretag AB/Växjö kommun

Omsättning 362 mnkr

Resultat före skatt och bokslutsdispositioner 29 mnkr

Investeringar i byggprojekt 2017 246 mnkr

Underhållskostnader 2017 35 mnkr

Antal ägda fastigheter 95

Antal kvadratmeter, ägda och förvaltade 349 732 kvadratmeter

Snitthyra/kvadratmeter lokaler 1 037 kr/kvadratmeter

Snabbfakta Vöfab

Vöfab är en viktig aktör i Europas grönaste stad, och för att fortsatt utveckla Växjö som en attraktiv stad. För Vöfab innebär hållbarhet att vara en ansvarsfull arbetsgivare, fastighetsägare och byggherre, ansvarsfulla för dem som arbetar och vistas i våra fastigheter idag och för de som kommer att göra det i framtiden. Som ett kommunalägt bolag ska vi agera långsiktigt, hållbart och skapa ett värde för Växjö kommuninvånare. Därför har Vöfab under många år arbetat med miljö, jämställdhet, och mångfald.

• Vöfabs största byggnation hittills, Pär Lagerkvistskolan tillsammans med Pär Lagerkvist förskola, blev klar under

i april och i skolan vid höstterminens start. Invigningen var den 30 augusti.

• Den stora till- ombyggnationen av Lil-lestadskolan, som startade våren 2015, blev klar i maj 2017. I juni månad färdigställdes även om- och tillbygg-naden av kylmatköket på fastigheten Kronhjorten.

• För att hjälpa ungdomar med arbete har

Så även i år då 32 ungdomar anställ-des, som främst arbetade med den yttre miljön på våra fastigheter.

Vöfab har sedan 2007 varit miljödiplome-rat och 2014 blev bolaget mångfaldscerti-

hållbarhet utvecklats och vårt arbete inom

samman.

• Under sommaren bildade Vöfab ett nytt dotterbolag, Vöfab fastigheter AB, som i sin tur bildade två dotterbolag under hösten – Vöfab Station AB och Ansgarius 15 i Växjö AB.

• Katedralskolans och Teknikums lokaler har utökats med paviljonger, som var

start.• Den 1 november blev byggnationen

av förskolan Saga klar. Den inrymmer tio avdelningar med plats för 160 barn. Förskolan är byggd med trästomme

nivå silver.

Genom att vi integrerat våra miljö- och mångfalsmål tillsammans med våra eko-nomiska krav i vår affärsplan har vi skapat ett hållbart styrande verktyg. På så sätt är hållbarhet i fokus i all vår verksamhet, från projektering, byggnation till drift och förvaltning.

Det här är första året vi gör en håll-barhetsredovisning, som blir en del i vår årsredovisning.

6

Disposition av vinstmedel

Organisation och styrning

Vöfabs affärsidé är att vara ett strategiskt instrument för ett effektivt utnyttjande av lokaler för den kommunala förvaltningen och kommunens primära verksamheter.

Ägar- och koncernstruktur

Vöfab, Växjö Fastighetsförvaltning AB med säte i Växjö, är ett dotterbolag till Växjö Kommunföretag AB, som är helägt av Växjö kommun.

Vöfab-koncernen består av moderbo-laget Vöfab och två helägda dotterbolag: Vöfab Parkering AB och Vöfab Fastigheter AB. Dotterdotterbolag i Vöfab Fastigheter är Vöfab Station AB och Ansgarius 15 i Växjö AB. Vöfab Parkering bildades för att det ska innehålla garagebyggnader och fastighetsbolaget för att ge möjlighet till att köpa och sälja fastigheter.

Styrelsearbete

Vöfab har en politisk tillsatt styrelse, som är utsedd av kommunfullmäktige i Växjö. Vöfabs styrelse är också styrelse i Vöfabs dotter- och dotterdotterbolag. Un-der verksamhetsåret har styrelsen bestått av följande ledamöter:

Pierre Wiberg, ordförandeEmelie Öberg, vice ordförande Annika StackeJonatan Rundqvist t.o.m. 2017-11-21, därefter Cheryl Jones Fur.Edvin SjöstrandKjell OlssonÅke Eriksson

Ersättare:Sened Kidane t.o.m.2017-08-29, därefter Agna BeslijaAndreas EkmanHåkan FrizénLars-Evert Ekman

Till styrelsemötena kallas även arbets-tagarrepresentanter som är utsedda av respektive arbetstagarorganisation, men bara ledamöterna har rösträtt.

Under 2017 hade styrelsen elva proto-kollförda möten.

Revisorer

OrdinarieMichael Johansson, auktoriserad revisor, KPMG

Suppleant Emil Andersson, auktoriserad revisor, KPMG

Lekmannarevisorer

Ordinarie Suppleanter Marita Bengtsson Bertil Olsson Eva R Ericsson Johnny Werlöv

Bolagets organisation och

ledningVöfabs vd utses av styrelsen. Vd är Christer Carlsson. Uppgiften för vd:n är att leda bolagets löpande verksamhet enligt vd-instruktionen. Vd ansvarar också för att bolagets bokföring utförs enligt lag och för att medelsförvaltningen sköts på ett betryg-gande sätt.

vd och styrelseledamot, två i förening.

gäller löpande förvaltningsåtgärder.

Vöfabs organisation innehåller fyra enheter – fastighetsservice, byggservice, projekt och ekonomi. Fastighetsservice svarar för teknisk tillsyn, reparationer och yttre skötsel. Enheten för projekt ansva-rar för planering och upphandling av underhåll samt ny- och ombyggnationer, medan hantverkarna på byggservice utför mindre byggarbeten. Ekonomi ansvarar för bokföring, budget, bokslut, prognos och redovisning samt även för fakturahan-tering, projektstöd och reception. En stab svarar för IT, verksamhetsutveckling, HR och kommunikation.

Vöfabs ledningsgrupp består av vd, enhetscheferna för ekonomi och pro-jekt samt anställda i företagets stab. Vid mötena deltar också en representant från fastighetsservice, där uppdraget cirkulerar bland cheferna. Sammanlagt åtta perso-ner – tre eller fyra män och fyra eller fem kvinnor beroende på vem som deltar från fastighetsservice. Ledningsgruppen sam-manträder kontinuerligt för att behandla strategiska frågor.

amot, två i förening.

valtningsåtgärder.

7

Ägardirektiv och mål

Vöfab arbetar efter Växjö kommunfullmäktiges fastställda mål och riktlinjer, utöver dem har Vöfab egna mål och styrande dokument.

Mål Målet uppnått

Utfall

Ägardirektiv

Bolagets verksamhet ska vila på en affärsmässig och långsiktigt hållbar grund.

Ja Vöfabs verksamhet bedrivs ansvarsfullt och med fokus på god ekonomi och hållbarhet.

Bolaget ska vara ett strategiskt instrument för effektivt utnyttjande av lokaler för den kommunala förvaltningen och kommunens primära verksamheter.

Ja Vöfab har ett nära samarbete med sina kunder för att snabbt och med hög kvalité kunna möta deras behov.

Bolaget ska genom rationell drift bidra till låga lokalkostnader för kommunen.

Ja Vöfab följer upp sin drift med nyckeltal och jämför dem både årsvis och med andra kommunala bolag för kontrollera kostnadsfördelningar.

Det kommunala ändamålet med bolagets verksamhet är att medverka till att uppfylla Växjö kommuns vision och mål att kommunen ska växa, utvecklas och vara attraktivt att leva och verka i för människor och näringsliv. Bolagets verksamhet är en viktig del i uppfyllandet av kommunens målsättning genom att utveckla attraktiva lokaler som bidrar till att Växjö kommun kan växa, utvecklas och vara en attraktiv kommun att leva i.

Ja Vöfab samarbetar med kommunens olika förvaltningar för att bidra till kommunens visioner och måluppfyllnad samt stadens attraktivitet.

Bolaget ska aktivt delta i Växjö kommuns utvecklingsarbete, medverka till att bra service finns i stadsdelar och bostadsområden, i samverkan med kommunen motverka segregation och främja gemenskap och trygghet.

Ja Vöfab är aktiva med att vara en del vid planering av nya områden och bevaka förändringar i befintliga områden för att kunna tillgodose kommunen och våra medborgare med attraktiva och bra verksamhetslokaler.

Verksamheten ska bedrivas på ett sätt som främjar långsiktig hållbar utveckling, såväl ekonomisk, social som ekologisk, och effektivt resursutnyttjande. Bolaget får inte driva verksamhet som inte är förenlig med bolagsordningen. Bolaget får inte heller bedriva verksamhet som inte är förenlig med den kommunala kompetensen.

Ja Vöfab arbetar med fokus på hållbarhet genom bland annat miljödiplomering, mångfaldscertifiering och miljöbyggnad samt gröna lån. Verksamheten bedrivs i enlighet med bolagsordning och politiska beslut.

Avkastningskrav och soliditet Avkastningen och soliditeten ska vara 2,5 % Ja Avkastning 33,1 %

Soliditet 33,1 %

Verksamhetsmål

Vöfab ska nå framgångsrika verksamhetsmiljöer 1. Vöfab ska ha kartlagt alla sina fastigheters inomhusmiljöer till 2020. Uppföljning: Andel undersökta fastigheter (%).

888 % av våra skolor är kartlagda. Det kvarstår gymnasieskolor och enstaka förskolor och grundskolor.

2. Vöfab ska förbättra och utveckla sina fastigheters utemiljöer och lekplatser Uppföljning: Andelen nöjda kunder (%), från NKI Standard utemiljö, basår 2013.

Ja Under 2017 gjordes ttvå större upprustningar av förskolornas lekplatser.

8

2017 2016 2015 2014 2013

Vöfab ska nå optimal leverans 3. Vöfabs ska erbjuda verksamhetslokaler med prisvärd hyra. Uppföljning: Andel nöjda kunder (%), från NKI Prisvärd hyra, basår 2013

Senaste mätningen gjordes 2016. Då uppnådde vi 337 %. (46 % svarade varken eller) Nästa mätning kommer att göras under 2018.

4. Våra kunder ska vara nöjda eller mycket nöjda med vår leverans av projekt. Uppföljning: Enkätundersökning efter avslutat projekt. Andel nöjda beställare (%)

Ja De enkätsvar som inkommit visar överlag på mycket nöjda kunder.

5. Vöfab ska förvalta befintlig och förvärva ny kompetens i framkant av branschens utveckling.

Två personer har under året internrekryterats till andra (kompletterande) tjänster.

Vöfab ska ha ett starkt varumärke 6. Vöfab ska synas, våra brukare ska ha kunskap om sina verksamhetslokaler och Vöfabs verksamhet och våra nyttjare ska ha kännedom om oss. Uppföljning: Finns inget övergripande mätetal, mäts genom utförda åtgärder och aktiviteter.

Ja Vi har deltagit vid 33 arbetsmarknadsmässor.

Vöfab ska vara långsiktigt hållbara 7. Vöfab ska projektera, bygga, renovera samt driva och förvalta sina fastigheter hållbart. Uppföljning: Sparad energi (%), ton utsläppt CO2, antal certifierade byggnader, soliditet, avkastning, frisknärvaro (%).

Ja 116,2 % energibesparing sedan 2010. 10,7 ton utsläpp från våra transporter. 3 st certifierade miljöbyggnader. 36,4 % frisknärvaro

Delmål hållbarhet Vöfab ska minska den totala energianvändningen per kvadratmeter i våra fastigheter med 20 procent mellan år 2010 och 2020.

116,2% energibesparing sen 2010.

Vöfab ska öka sin elproduktion från förnybara energikällor Ja 4410 MWh

Vöfab ska ha en fossilbränslefri fordonsflotta år 2020 33 fordon har bytts ut under året till en el och två biogas.

Projektera enligt miljöbyggnad - silver Ja Vi har certifierat vår tredje byggnad.

Vi ska inte upphandla/köpa några produkter/tjänster innehållande kemikalier som är tillståndspliktiga eller omfattas av begränsningsregler (REACH, bilaga XIV och XVII).

Krav ställs i upphandlingar. Idag använder vi inom kemiska produkter 3 st som är upptagna i bilagorna.

År 2020 ska 50 % av de kommunala bolagens nyproduktion vara träbaserad

FFem byggnader är uppförda med trästomme/träbaserade. Pär Lagerkvist förskola och förskolan Saga. Ljungfälleskolan nya kök och Lillestadskolans kök och förskola.

I samtliga bygg- och rivningsupphandlingar ska krav ställas på att avfallet ska källsorteras minst enligt Sveriges Byggindustriers riktlinjer för basnivå plus en avfallsfraktion till.

Ja Krav ställs i upphandlingar.

9

Hållbarhetsredovisningsindex

Beskrivning Kommentar Läshänvisning

Strategi och analys VD har ordet Sid. 5

Organisationsprofil Bolagets namn Vöfab, Växjö fastighetsförvaltning AB Sid. 7 De viktigaste varumärkena, produkterna och/eller tjänsterna

Vöfabs syfte är att äga och förvalta lokaler. Sid. 7

Lokalisering av organisationens huvudkontor Nygatan 34, Växjö Sid. 7 Antal länder som organisationen har verksamhet i

All verksamhet och merparten av leverantörerna finns i Sverige.

Ägarstruktur och företagsform Aktiebolag Sid. 7 Marknader som organisationen är verksam på Bolaget ska tillgodose kommunens

förvaltningar med lokaler och är endast verksamma i Växjö stad.

Sid. 7

Den redovisade organisationens storlek Sid. 7 och 20 Total personalstyrka, uppdelad på enheter och kön

All personal arbetar i Växjö stad. Sid. 20

Andel av personalstyrkan som omfattas av kollektivavtal

All personal omfattas av kollektivavtal.

Organisationens leverantörskedja Huvuddelen av våra avtal är upphandlade genom LOU.

Sid. 14

Väsentliga förändringar under redovisningsperioden beträffande storlek, struktur, ägande eller leverantörskedja

Vöfab har bildat ett nytt dotterbolag, Vöfabs fastigheter AB som i sin tur bildat två dotterbolag - Vöfab Station AB och Ansgarius 15 i Växjö AB.

Sid. 6

Beskrivning av hur organisationen följer försiktighetsprincipen

Sid. 24

Externt utvecklade ekonomiska, miljömässiga och sociala deklarationer, principer eller andra initiativ som bolaget anslutit sig till eller stödjer samt medlemskap i organisationer.

Nätverk för fastighetsbolag/förvaltning. Arbetsgivarorganisationen Pacta, inköpsorganisationen HBV och Goda hus – energieffektiva byggnader i sydost.

Väsentliga aspekter och avgränsningar Organisationsstruktur, enheter, affärsområden, dotterbolag och joint ventures

Redovisningen omfattar moderbolaget och samtliga helägda dotterbolag. Vöfab ingår inte i några joint ventures.

Sid. 7

Process för väsentlighetsanalys Sid. 12 och 13 Identifierade väsentliga aspekter Sid. 12 och 13

Intressentdialog Intressentgrupper Sid. 12 Metoder för samarbete med intressenter Sid. 12 Viktiga frågor och områden som framkommit i dialog med intressenter

Väsentlighetsanalys Sid. 13

Rapportprofil Redovisningsperiod Redovisningsår 2017 Redovisningscykel Följer verksamhetsåret Bolagsstyrning Redogörelse för organisationens bolagsstyrning Sid. 7

10

Resultaträkning (kkr) 2017 2016 2015 2014 2013

2017 2016

Värdekedja

Värdekedjan beskriver de aktiviteter som skapar ett värde för oss, våra kunder och kommuninvånarna.

1. PlaneringsstadietTid: 1 – 2 år

Markanvisning eller avsiktsförklaring

Kommunen planerar ett nytt bostadsområde e och anvisar yta för tillgodose behovet av

skol- och barnomsorg eller annan kommunnal unaverksamhet. Vöfab köper tomten.

Planering ändrad verksamhet

Verksamhetens behov (byggnadens ändamål) daändras och byggnaderna behöver förä dras nd

och byggas om och till.as om och till.

2. ProjekteringsskedeTid: 1-2 år

Beställning och projektering

Kommunens lokalförsörjningsgrupp lämnar en beställning efter kommunal behovsanalys.

Systemhandlingar tas fram och byggnaden projekteras.

Anbudsförfrågan och upphandling

Projektet läggs ut för anbudsförfrågan. Avtal Projeskrivs. Beslut om byggnation tas i berörda skrivs. Be

nämnder och styrelser.nä

Bygglov

Bygglovs söks hos kommunens stadsöks hbyggnadskontor.gna

3. ByggskedeTid: 1-3 år

Första spadtaget

Huset byggs

Byggnationen följs upp och stäms av kontinuerligt av projektledaren.

Slutbesiktning

Byggnationen besiktigas så den uppfyller ställda krav. Fastigheten

lämnas över till vår förvaltning.

4. FörvaltninggTid: 0 - X år

Ramavtal

Fastigheten hyrs ut under lång tid, ett ramavtal tecknas på åminst 20 år. Verksamheten flyttar in.

Fler än 25 000 personer, barn som vuxna, vistas dagligen i våra byggnader. Genom service, möten och samtal skapar vi attrak-

tiva och trygga miljöer att arbeta och vara i.

Drift och skötsel

Genom daglig drift och skötsel skapar vi framgångsrika verk-samhetsmiljöer.

Underhåll

Planeras långsiktigt för att möta verksamhetens behov, fastig-hetens slitage och få ut den bästa användningen av kronan

5. RenoveringTid: 1-3 år

Renovering

Husen slits och efter en tid kan det behövas en renovering.

hetens slitage och få ut den bästa användningen av kronan.h

11

Intressentdialog

Vöfabs intressenter är viktiga för utveckling och förvaltning av lokalerna. Det går att nå oss per tele-fon, e-post, felanmälningssystem vår hemsida eller via ett besök på vårt huvudkontor, där vi har en bemannad reception. Vår fastighets- och byggservice finns ute på våra fastigheter och möter de som nyttjar våra fastigheter. Utanför ordinarie arbetstid finns vår beredskapsstyrka redo att rycka ut.

Kund (kontraktägare, exempelvis förvaltningschefer)

Dialogform: Förvaltningsmöte, NKI-undersökning

Viktigaste hållbarhetsfrågor:

• Hyra

• Trygghet

• Inomhusmiljö

• Möjligheter för framtidens skola och pedagogik i våra lokaler

• Kommunikation mellan utbildningsförvaltningens och Vöfabs personal

Ägare – politiskt styre

Dialogform: Ägardialog (kommunfullmäktige, kommun-styrelsens arbetsutskott, kommunstyrelsen, beredning, Växjö Kommunföretag AB), tjänsteperson (koncernöver-gripande workshops, möten), kommungemensamma styrdokument, bolagstämma

Viktigaste hållbarhetsfrågor:

• Att utveckla, bygga och förvalta en hållbar stad.

• Träbyggnation

• Fossilbränslefri koncern

• Kompetensförsörjning

• Värdegrund

• Ekonomisk hållbarhet

Brukare – kommunal verksamhet och

privata hyresgäster

Dialogform: Samrådsmöten, felanmälan, personliga möten, enkäter, BRÅ

• Viktigaste hållbarhetsfrågor:

• Underhållsplaner

• Inomhusmiljö

• Attraktiv utemiljö

• Byggnadens funktion

• Energianvändning

• Systematiskt brandskyddsarbete

• Trygghet

• Tillgänglighet i lokalerna

• Tillgänglighet – kundbemötande

Besökare till våra fastigheter

Dialogform: Media, föräldramöten, hemsida, kommu-nala dialogmöten, BRÅ

Viktigaste hållbarhetsfrågor:

• Utemiljön

• Hälsa (myndighetskontroller, underhåll av fastig-heter)

• Trygghet

Samarbetspartners

Dialogform: Dialog vid upphandling och avtal, avtalsuppföljning, möten i projekt

Viktigaste hållbarhetsfrågor:

• Kravställande för hållbar förvaltning och byggnation

• Uppföljning av krav

Medarbetare

Dialogform: Samverkansmöten (facket), skyddsronder, medarbetarsamtal, arbetsplatsträffar, styrande doku-ment, tavelmöten, Temperaturmätaren

Viktigaste hållbarhetsfrågor:

• Arbetsmiljön, säkerhet

• Lön

• Kompetensutveckling

• Jämställdhet och mångfaldsarbete

• Miljö

• Aktivt medarbetarskap

• Chefskap

• Kommunikation

12

2017 2016

2017 2016

Väsentlighetsanalys

Genom våra kontakter med intressenter har vi fångat upp deras viktigaste hållbarhetsfrågor och gra-derat dem efter hur vi kan påverka dem. Ledningsgruppen har validerat väsentlighetsanalysen. Vi har sammanfattat de viktigaste frågorna i fyra hållbarhetsområden.

Att hållbart utveckla och förvalta i en växande stad

Trygga och inbjudande verksamhetsmiljöer

Hos oss växer människor

Ekonomi i balans

vik

tig

fö

r v

åra

in

tre

sse

nte

r

Ga

nsk

a v

ikti

gt

My

ck

et

vik

tig

t

Hur påverkar Vöfab faktorn

Påverkan Stor påverkan

Uppfylla Fokusera på

Administrera Under bevakning

• Att utveckla, bygga och förvalta en hållbar stad

• Miljö

• Energianvändning

• Träbyggnation

• Fossilbränslefri koncern

• Ekonomisk hållbarhet

• Hyra

• Attraktiv utemiljö

• Kravställande för hållbar förvaltning och byggnation

• Inomhusmiljö

• Trygghet

• Kommunikation

• Tillgänglighet – kundbemötande

• Arbetsmiljön. Säkerhet

• Värdegrund

• Chefskap

• Uppföljning av krav

• Möjligheter för framtidens skola och pedagogik i våra lokaler

• Hälsa (myndighetskontroller, underhåll av fastighet)

• Tillgänglighet i lokalerna

• Underhållsplaner

• Kommunikation mellan utbildningsför-valtningens och Vöfabs personal

• Kompetensutveckling

• Jämställdhets- och mångfaldsarbete

• Aktivt medarbetarskap

Resultat av väsentlighetsanalysen

13

Att hållbart utveckla och förvalta i en växande stad

Vöfab är en viktig aktör i byggandet av framtidens Växjö, som samtidigt tar sitt miljöansvar på stort allvar. Det sker bland annat genom att energieffektivisera befintliga hus, bygga enligt certifieringen miljöbyggnad och producera förnybar elenergi.

Vöfab är miljödiplomerat sedan 2007. För att minska klimatpåverkan arbetar vi kontinuerligt med att minska energian-vändningen i byggnaderna genom olika insatser. Inget enskilt energiprojekt pågår eller har genomförts under året. Utebelys-ningen är sedan något år tillbaka utbytt mot LED-belysning och liknande byten görs på innebelysningen vid behov och vid renovering. Under året har bland annat ljussättningen rustats upp i en lång korridor på Kungsmadskolan genom att vi bytt ut taklanterniner mot ljuskupoler på taket. På så sätt blev det både en bättre belysning samtidigt som en energibesparing.

Vårt mål är en 20 procents energibe-sparing till 2020, beräknat utifrån basåret 2010. Till och med 2017 är energibe-sparingen 16,2 procent, vilket motsvarar 31,6 kWh per kvadratmeter. Besparingen beräknas utifrån en budget på vad husen beräknas förbruka och vad de har förbrukat efter olika energisparåtgärder.

En plan för fossilbränslefria

transporter

Vöfab äger 47 fordon varav sju är vanliga personbilar, som används av kontorsperso-nalen. Resterande 40 fordon är transport-fordon till våra hantverkare och fastig-hetsskötare/tekniker. För att kunna färdas klimatsmart i tjänst och avveckla fordon med fossila bränslen och därmed uppnå målet att bli fossilbränslefria 2020, har vi en handlingsplan. Vi följer planen och un-der året gjorde vi tre byten till biogas- eller eldrivna fordon. Utsläpp från våra fordon var 10,7 ton koldioxid.

två el-cyklar på Vöfabs kontor, som medar-betarna använder vid kortare sträckor. För

personalen i första hand ska välja tåg som färdmedel.

Egen elproduktion från

solceller minskar klimat-

påverkan

Vöfab arbetar långsiktigt med att producera förnybar elenergi och har valt att satsa på solenergi. Den första solcellsanläggningen

-ningar i varierande storlekar och en anlägg-ning med solfångare på våra byggnader. Under året producerade de tillsammans 472 MWh energi och har därmed besparat atmosfären cirka 410 ton koldioxid.

installerade på skolor. I pedagogiskt syfte

visar produktion och besparing. Under 2018 kommer vi även länka uppgifter i realtid från samtliga anläggningar, till vår hemsida.

Hållbarhet börjar i upphand-

lingen och avtal

Arbetet med hållbar byggnation och förvaltning startar i en bra upphandling. För att lämna anbud ställs olika krav på de som vill delta i upphandlingen, en del är

den andra delen är poänggivande i utvär-

kraven främst kvalitetssäkring på företaget inom områdena miljö, sociala faktorer, kunskap och ekonomi. Det kan exempelvis vara krav på att ta emot praktikanter och att de ska ha ett miljöledningssystem eller motsvarande. I den poänggivande delen kan bedömningsgrunder vara på utsläpp, avfallshantering, produkt- och materialval.

Genom att samarbeta i kommunkoncer-nen får vi bättre genomslag för de krav vi ställer i upphandlingarna. Exempel på krav och bedömningsgrunder:• Produkter med ämnen i sig som är

upptagna på REACH:s bilagor XIV och XVII får inte användas.

• Byggnaden ska projekteras och byggas enligt skärpta energikrav.

• Företaget ska kunna ta emot personer som idag står långt ifrån arbetsmark-naden.

Vöfab jobbar mycket med att skapa me-ningsfull sysselsättning kring fastigheterna i socialt utsatta områden genom samarbete med kommunens förvaltning Arbete och Välfärd.

14

2017 2016

2017 2016

198

255

303324

410

0

50

100

150

200

250

300

350

400

450

2013 2014 2015 2016 2017

MW

h

År

Elproduktion från solceller

Den senaste solcellsanläggingen installerades på Pär Lagerkvistskolan hösten 2016. Under 2017 producerade skolans solceller 87,4 MWh energi, och besparade därmed atmosfären cirka 87 ton koldioxid.

Vöfabs solcellsanläggningar beräknas producera cirka 450 MWh energi per år. Under 2017 blev produktionen lägre på grund av lågt antal soltimmar.

Arbetet med att fasa ut fossilt bränsle och direkt-verkande el som uppvärmningskällor är nästan färdigt. De som kvarstår är de fastigheter där det idag inte finns möjlighet till fjärrvärme.

Uppvärmningssätt, andel av yta

Fjärrvärme Olja El

15

Miljövänlig byggnation

Vöfab har utvecklats från att vara en fastighetsförvaltare till att också bli en stor byggaktör. Flera större byggnationer har färdigställts under året. Nämnas kan att vi har levererat 28 avdelningar förskola till kommunens utbildningsförvaltning, som är i stort behov av förskoleplaster.

-ringssystemet miljöbyggnad, som ställer krav vid byggnation och på en noggrann

Vi har även valt att ta steget ännu längre

Under året blev förskolan Saga, som blev

Sedan tidigare har ytterligare två byggna-

Lagerkvistskolan. Förskolan Saga är byggd med trä-

stomme, vilket gör att förskolan klarar kommunens mål när det gäller andelen trä vid nybyggnation. I Vöfabs största byggna-tion hittills, Pär Lagerkvistskolan, är 25 procent av stommen i trä. Skolan inklusive en förskola, som sammanlagt har plats för 1 000 barn, blev klar under våren.

Den mest omfattande byggnationen som vi har planerat under året är Växjö stadshus och station, med byggstart våren 2018. Om allt går enligt planerna ska huset stå

politiska beslutet att bygga nytt stadshus togs under hösten och då ingick även att nuvarande kommunhus ska säljas. Vi har påbörjat försäljningen och i fastigheten

ingår även Vöfabs kontor, vilket innebär att vi också har startat upp ett arbete för att hitta en ny plats till vårt kontor.

I samband med byggnationer har vi alltid en dialog med verksamheten som använder lokalerna. Det är också viktigt att ta lärdom, vad blev bra och vad fungerade mindre bra. När ett byggprojekt är klart gör därför vår projektledare en enkätundersök-ning för att se om resultatet motsvarar det som beställaren önskade sig. Totalt har 46 undersökningar gjorts sedan 2011, där samtliga har visat sig vara mycket nöjda med resultatet.

den överlämnas till brukaren och där har vi sett att vi måste bli tydligare i vår infor-mation. Det gäller också överlämningen till vår egen personal som ska förvalta fastigheten fortsättningsvis. Vi håller därför på att ta fram förslag på hur vi bättre ska informera om fastigheternas funktioner.

Fastighetsbestånd

Vid årsskiftet ägde Vöfab 338 960 kva-dratmeter BRA, inhyrda lokaler var 2 421 kvadratmeter BRA och den åt Växjö kom-mun förvaltade ytan 8 351 kvadratmeter

-rat i not 34.

Köpt och sålt under året

Vöfab köpte fastigheten Norrastugan 2 den 1 april och Växjö 10:57 den 27 november. Inga fastigheter har sålts under året.

Underhåll

Kostnaderna för planerat underhåll slutade på 35 mnkr (år 2016 39 mnkr). Några av de största insatserna har gjorts enligt nedan:• Björkens förskola – renovering av

personalutrymmen.• Teleborg centrum (TC) – upprustning

av tre atriumgårdar• Ryttargårdens förskola – utvändig upp-

rustning och invändig målning• Smålands Museum – fasadrenovering

av byggnadsminnet• Teknikum – sanering av radon• Fagrabäckskolan – upprustning av

träslöjdsalen • Räddningstjänsten – fönsterbyte

Färdigställda projekt

Byggverksamheten har totalt uppgått till 250 mnkr i investeringar.

De största projekten under året har varit:• Pär Lagerkvistskolan – nybyggnad av

skola och förskola• Förskolan Saga – nybyggnad av

förskola• Lillestadskolan – ombyggnad av hus

01• Kronhjorten – om- och tillbyggnad av

kök• Förskolorna Villekulla och Regnbågen

– upprustning av utemiljön• Norrastugan – paviljong till förskola• Gustavslund 1 – paviljonger till ny

förskola• Teknikum och Katedralskolan – pavil-

jonger • Diabasen 1 – ombyggnad av gymnas-

tiksal till förskola

200

134160

313

250

0

50

100

150

200

250

300

350

2013 2014 2015 2016 2017

Mnk

r

År

Investering i byggprojekt

16

2017 2016

2017 2016

Vöfabs strategi utsläpp till luft:

Vi har en avvecklingsplan för fossila utsläpp. Huvuddelen av all vår uppvärmning av fastigheter sker genom miljövänlig fjärrvärme. All elenergi vi köper kommer från förnybara energikällor. Vi planerar arbetsområden och följer upp våra fordons körsträckor för att minimera körning. Vi har riktlinjer kring tjänsteresor och en fossil avvecklingsplan.

Vöfabs strategi användning av kemiska produkter och material:

Vi använder oss av en kemikaliedatabas för att fasa ut kemiska produkter med oönskade ämnen. Vi använder inte bekämpningsmedel i vår markskötsel. Vid materialval för byggnation ställer vi krav på att produkterna ska vara registrerade i Bastaonline eller motsvarande. Vi har årlig kontroll av våra anläggningar med kylmedier, som köldmedia har huvuddelen av anläggningarna HFC.

Vöfabs strategi avfallshantering:

Vi erbjuder brukaren att källsortera vid våra fastigheter. Genom vår entreprenör kan vi följa upp våra egna och kundernas avfallsmängder.

Vi har mål och styrande riktlinjer kring hur vi ska hantera avfall i vår verksamhet, vid byggnationer och vid våra fastigheter.

Pågående projekt

Växjö stadshus och station – nybyggnad

Storgatan 50 och 52 – ombyggnad för skola

Ljungfälleskolan – ombyggnad för nytt kök, matsal och klassrum

Välludden – ny förskola

Bokelunds förskola – ombyggnad

Norregårdskolan – ombyggnad för tre nya klassrum

Kungsmadskolan – om- och tillbyggnad för restaurangskolans flytt dit

Planerad byggnation

Östra Lugnets skola – upprustning av utemiljön

Norrastugan – ny förskola

Kungsmadskolan – nytt produktionskök och ombyggnad för restaurangskolan

Teleborg centrum (TC) – om- och tillbyggnad

Torparskolan – om- och tillbyggnad

Ulriksbergskolan – om- och tillbyggnad

BG – nytt miljöhus

Vöfabs strategi kring hållbara fastigheter

Vi bygger fastigheter efter systemet miljöbyggnad, vårt projektmål är silver men med högre energikrav. Vi arbetar med krav kring ma-terialval för att få bort oönskade kemiska ämnen. Våra lokaler är tillgänlighetsanpassade och ska vara trygga och attraktiva för dem som vistas i dem. Elen vi köper in är av 100 procent förnyelsebara källor och vi producerar för eget bruk energi genom solcellsanläggningar.

17

Trygga och inbjudande verksamhetsmiljöer

Som ett fastighetsbolag med tusentals besökare dagligen i våra lokaler är Vöfab en viktig aktör i Växjö kommun. Syftet är att skapa miljöer för människor att växa i genom livet, därför är hållbarhet hela tiden i fokus. Det kan handla om rätt utformade lokaler, effektiv förvaltning av hus som ska hålla flera generationer framåt, attraktiva lekplatser och engagerade medarbetare.

Vöfabs fastigheter, som till stor del är sko-lor och förskolor, ska i största möjliga mån vara anpassade till verksamheterna. Men det är också viktigt att miljön är trygg och attraktiv. Vid kontinuerliga samrådsmöten med brukaren tar vi upp frågor som gäller fastigheten.

Bra inomhusklimat

Vi arbetar ständigt med att det ska vara rätt temperatur och inomhusklimat i lokalerna. Anledningen är inte bara att spara energi. Studier visar att rätt temperatur också är viktig för inlärning och koncentration.

Vi har börjat kartlägga inomhusklimatet i fastigheterna och till 2020 ska samtliga fastigheter vara kartlagda. Personalen i förskolor och grundskolor har fått svara på enkäter, och 2018 är det gymnasieskolor-nas tur att undersökas. Kartläggningen har ökat vår kunskap om fastigheterna och vad som påverkar dem som vistas i lokalerna. Utifrån resultatet gör vi analyser och åtgärdsplaner.

Viktigt med en attraktiv ute-

miljö

En attraktiv utemiljö och funktionella lekplatser är av stor betydelse för brukarna. Det har vi bland annat sett vid de senaste hyresgästundersökningarna. Samtidigt kan det vara av stor vikt för vårdnadsha-vare vid val av skola och förskola. Vi gör därför extra satsningar inom detta område och har beslutat att varje år göra en större upprustning av utemiljön på en förskola

-lekulla och Regnbågen nya utemiljöer.

som inriktar sig på att förbättra den yttre miljön och bevaka markskötseln. De arbe-tar också med att följa upp anmärkningar vid besiktningar av lekplatser och att öka kunskapen om vilka lekredskap som innehåller oönskade ämnen, samt ser till att de tas bort.

Under året har en av våra medarbetare medverkat i ett arbete med att ta fram riktlinjer för utemiljön på Växjö kommuns skolor och förskolor.

Fastigheterna ska vara till-

gängliga

Vöfabs hus är alltifrån 250 år gamla till helt nybyggda och tillgängligheten i dem är prioriterad. 2010 inventerade vi tillgänglig-heten i fastigheterna samt rättade till enkelt avhjälpta hinder, enligt kraven i plan- och bygglagen. Inventeringen ligger också till grund vid framtida om- och tillbyggnader. Sedan 2010 har verksamheterna förändrats i en del fastigheter, och det har varit sli-tage. Även nya fastigheter har tillkommit. Därför planerar vi att göra en ny invente-ring av tillgängligheten under 2018.

Vid större om- och nybyggnadsprojekt medverkar alltid en sakkunnig tillgänglig-hetskonsult, som granskar ritningar och beskriver vad som är viktigt att tänka på. När bygget är klart kontrollerar konsulten att kraven för tillgänglighet är uppfyllda. Det gäller både inne i huset och utemiljön, som exempelvis lekplatser.

till inför ett besök i våra lokaler har vi in-venterat och sammanställt tillgängligheten i några av de mest besökta byggnaderna.

-lighetsdatabasen med länk från Vöfabs hemsida.

Myndighetskrav

Vår huvudsakliga verksamhet är inte anmälnings- eller tillståndspliktig enligt

som har olika myndighetskrav. Genom årsplanering, serviceavtal och uppföljande kontroller säkerställer vi att vi uppfyller kraven.

Vid våra tre simhallar bedriver vi anmäl-ningspliktig verksamhet enligt miljöbal-ken, eftersom vi levererar badvatten till verksamheten.

Skadegörelse

Vi arbetar kontinuerligt med att minska skadegörelsen på våra fastigheter. Kostna-den för 2017 har minskat med 27 procent i jämförelse med året dessförinnan, som var ett år med mycket skadegörelse. Glaskross, som fortfarande står för största delen av kostnaden, har minskat. Klottret och övrig skadegörelse ligger på samma nivå som ti-digare. Skadegörelsen drabbade fastigheter i alla stadsdelar och ingen del utmärker sig.

För att motverka skadegörelsen har vi

fastigheter och vi sätter in extra bevakning vid behov. Under året hade vi också ett av-tal med en förening, som gjorde nattvand-ringar. Enligt vår riktlinje sponsrar Vöfab även föreningar och aktiviteter för barn och ungdomar upp till 13 år, för att hjälpa dem till en meningsfull sysselsättning på fritiden och därmed också motverka skadegörelse.

18

2017 2016

2017 2016

På Vöfabs lekplatser ska det vara roligt och säkert att leka.

En bra utemiljö gör din dag lekande lätt

Hos oss växer människor

Vöfabs syfte att skapa miljöer för människor att växa i genom livet gäller de drygt 25 000 personer som dagligen vistas i lokalerna, men också medarbetarna. Våra anställda ska växa som människor, genom att utvecklas och trivas på jobbet. Vi tryggar den framtida kompetensförsörjningen genom att erbjuda en säker arbetsmiljö, förutsättningar för god hälsa och kompetensutveckling till medar-betarna. Utöver det eftersträvar vi ökad mångfald.

På Vöfab fanns vid årsskiftet 65,5 tjänster -

omsättningen under året var 4,5 procent – tre personer har tillsvidareanställts, ingen har slutat.

Vöfabs värdegrund är formulerad i nio värdeord och målet är att alla medarbetare ska ha förståelse för och delar de grundläg-

anslagna på arbetsplatserna och vi har diskuterat dem på personaldagar. Vöfabs värdegrund stämmer väl överens med Växjö kommuns.

En attraktiv arbetsplats

Vöfab eftersträvar en jämställd och trygg arbetsmiljö där medarbetarna vill och har möjlighet att utvecklas. En förutsätt-ning för att lyckas attrahera och behålla duktiga medarbetare är också att erbjuda en arbetsmiljö som ger balans mellan arbete och fritid. Medarbetarundersökningen Temperaturmätaren genomförs fyra gånger per år i hela Växjö kommunkoncern. Första gången var hösten 2017. Undersökningen visade på att Vöfabs medarbetare är nöjda överlag.

erfarenhet och även implementera ny kunskap i bolaget. För att våra medarbetare ska trivas och stanna krävs intern karriärs- och kompetensutveckling. Våra anställda utbildas kontinuerligt och två personer har under året internrekryterats till andra tjänster. Samtidigt pågår ett arbete med att

analysera sårbarheten runt uppdrag och roller i bolaget.

En viktig del i arbetsmiljön är ett fung-erande chef- och ledarskap. I medarbetar-undersökningarna får den anställde besvara frågor om hur chefskapet fungerar. Det lig-ger sedan till grund för eventuella åtgärder.

träffas kontinuerligt och cheferna fortbildas i ledarskap och arbetsmiljö.

där mycket sker genom olika möten, ex-empelvis arbetsplatsträffar och tavelmöten, som har implementerats i hela bolaget och som vi håller på att utveckla ytterligare. En viktig kommunikationsplats är intranätet, där alla anställda kan söka och sprida arbetsrelaterad information.

Vid våra senaste rekryteringar har vi inte haft några problem att hitta nya medarbe-tare. Urvalet av sökande har varit bra, men på grund av kommande pensionsavgångar behöver vi de närmaste åren rekrytera nya

-rier. För att marknadsföra bolaget och öka attraktionskraften deltog vi under året i tre arbetsmarknadsdagar – Växjölöftets jobb- och utbildningsmässa, Amår-dagen och Byggardagen.

Vi är positiva till att ta emot praoelever

ett färdigt koncept för att visa bredden på yrken inom bolaget. För praktikanter utformar vi praktiken efter personens utbildning och behov. Under året har vi haft sju praktikanter. Vi handleder även

examensarbeten som görs av studenter på Linnéuniversitetet. Under 2017 presentera-des ett examensarbete.

För att hjälpa ungdomar till meningsfull sysselsättning anställdes under sommaren 26 ungdomar. Utöver det tog vi även emot sex ungdomar från kommunens projekt Växjölöftet sommar. Ungdomarna arbetade främst med fastigheternas yttre miljö.

Friskare medarbetare

Sjukfrånvaron har under en tid varit -

skrivna. Men trenden har nu vänt. Genom rehabilitering och personliga samtal har tidigare långtidssjukskriven personal kom-mit tillbaka i arbete. Årets sjukfrånvaro av ordinarie arbetstid uppgick totalt till 6,09 (6,45) procent, varav 58,24 procent är långtidssjukskrivning. Frisknärvaron var 36,4 (38,9) procent.

Vöfab uppmuntrar personalen till att vara fysiskt aktiv och erbjuder ett frisk-vårdsbidrag. Under 2017 utnyttjade 67,1 procent bidraget. Vid några tillfällen under året gav vi medarbetarna möjlighet till

också en aktiv trivselgrupp som ordnar aktiviteter för alla anställda.

Vöfab har ett avtal med företagshälso-vård med bland annat möjlighet till sam-talsstöd vid behov. Vartannat år erbjuder vi personalen en hälso- och arbetsmiljöunder-sökning. Det skedde senast 2016.

41 45

2938,9 36,4

05

101520253035404550

2013 2014 2015 2016 2017

%

År

Frisknärvaro i procent

3,12 3,20

4,10

6,45 6,10

0,00

1,00

2,00

3,00

4,00

5,00

6,00

7,00

2013 2014 2015 2016 2017

%

År

Sjukfrånvaro i procent

20

2017 2016

Små löneskillnader

Vi gör årligen en lönekartläggning för att

löneskillnad mellan män och kvinnor. Vid årets undersökning upptäcktes inga skillna-der som kan relateras till könstillhörighet, men mindre skillnader av andra orsaker, som vi bevakar.

Mångfald berikar

under året påbörjade vi arbetet med att

ständigt med att utveckla bolaget genom en handlingsplan för mångfald.

-senterade av män respektive kvinnor. Svå-rast är att anställa kvinnor som vill jobba inom hantverksyrken, men i samband med rekrytering arbetar vi aktivt med att rätta till könsfördelningen inom de kategorier där det är en snedfördelning. Under året anställde vi en man på en ny tjänst som HR-partner. Det medförde en mer jämnare fördelning mellan könen i både stab och ledningsgrupp.

Tillgängliga för hyres-

gästerna

Vi jobbar ständigt med att de som vistas i våra lokaler ska trivas – i stort som i

smått. En viktig del är att vara lätta att nå. Många av våra medarbetare ute på fältet har en daglig kontakt med brukarna. På så sätt skapas en nära relation. Vid senaste

överlag mycket goda omdömen både för bemötande och service. Men bra kan bli bättre, så det är ett arbete som ständigt pågår.

Felanmälan ska i första hand göras via vår hemsida, och i den senaste undersök-ningen gav hyresgästerna tjänsten goda betyg. Dock var det ett visst missnöje med tiden som det tog att åtgärda felen och bristen på besked om hur och när felet kommer att åtgärdas. Det är något som vi ska förbättra.

Vöfabs strategi kring personal och arbetsmiljö

Vi arbetar med systematisk arbetsmiljö och vi har en samverkansgrupp där fackliga representanter och Vöfabs ledningsgrupp behandlar frågor som rör personal och arbetsmiljö. Tillbud och olyckor i arbetsmiljön följs upp via ett digitalt verktyg där ärenden och åtgärder lätt går att följa. Cheferna har även gemensamma möten vars syfte är att lyfta personal- och arbetsmiljöfrågor. Till grund för det systematiska arbetsmiljöarbetet ligger vår arbetsmiljöpolicy och vår värdegrund. En stor del i arbetet kring personal och arbetsmiljö är mångfald och jämställdhetsarbetet.

Vöfabs strategi kring mångfald och jämställdhet

samt utvecklings- och lönesamtal. Årligen beslutas om en mångfaldsplan med åtgärder och aktiviteter för att uppfylla våra målsättningar. Planen i helhet följs upp två gånger per år, men inom kommunkoncernen använder vi oss av en temperaturmätare/enkät fyra gånger per år för att följa upp hur personalen har det på jobbet.

Fastighetsservice 27 4 23Byggservice 10 0 10Miljöservice 1 1 0Tjänstepersoner 29 15 14

Anställda fördelat per funktion och kön

Sammanlagt

21

Ekonomi i balans

Vöfabs verksamhet ska bedrivas på ett sätt som främjar långsiktig hållbar ekonomisk utveckling. En ekonomi i balans kan bland annat handla om att leva upp till de finansiella mål som ställs på bolaget av dess ägare, men också om att tillhandahålla lokaler till Växjö kommun till så låg kostnad som möj-ligt, utan att äventyra fastigheternas långsiktiga värde.

En hållbar ekonomi

bolaget. I ägardirektivet hittar vi att för pe-rioden 2017–2020 ska Vöfabs avkastning på totalt kapital och soliditet i genomsnitt lägst uppgå till 2,5 procent under varje given treårsperiod.

För år 2017 hade Vöfab en avkastning på totalt kapital på 3,1 procent och en soliditet på 3,1 procent. Det innebär att vi har en bra ingång i perioden och en bra grund att bygga vidare på för en hållbar ekonomi.

Ekonomisk utveckling

Nettoomsättningen för år 2017 blev 362 445 (327 428) kkr. Resultat efter

Balansomslutningen blev 2 513 (2 335) kkr. Sedan 2013 har balansomslutningen ökat med 43 procent och utsikterna framåt är att balansomslutningen kommer fortsätta öka då bolaget står inför stora investeringar bland annat i nya stadshuset. Det gör att

poster för att uppfylla soliditetskravet framöver. Samtidigt har kravet på avkast-ningen sänkts för att möta detta.

Hyran

Vöfabs kunder ska vara insatta och nöjda med de tjänster som levereras utifrån den hyra de betalar. Vår största hyresgäst är Växjö kommuns förvaltningar som utgör cirka 92 procent av hyresintäkten. Vi hyr endast ut på öppna marknaden när det inte

Med ett vikande skatteunderlag i förhål-lande till kostnadsökningarna i de kom-

från Växjö kommun att hålla hyresökning-arna under kontroll, och förstå påverkan in i framtiden. Under 2017 togs en ny budgetprocess fram där vi reviderar och tidigarelägger vår budget för att kunden ska kunna få besked om sina hyreskostna-der tidigare.

Förändring av eget kapital 2017 2016

Aktiekapital

Belopp vid årets ingång 6 400 6 400

Belopp vid årets utgång 6 400 6 400

Reservfond

Belopp vid årets ingång 1 280 1 280

Belopp vid årets utgång 1 280 1 280

Fritt eget kapital

Belopp vid årets ingång 42 038 37 708

Återfört överavskrivning byggnader -4 385

Vinstdisposition enligt beslut av bolagsstämma

Utdelning 0 0

Fusionsresultat 0 0

Årets resultat 5 768 4 330

Belopp vid årets utgång 43 421 42 038

Totalt eget kapital 51 101 49 718

I övrigt hänvisas till resultat- och balansräkningen samt notpaketet som kommer senare i årsredovisningen.

22

Reparationer & skadegörelse5%

Underhåll10%

Vatten & renhållning3%

Fastighetsskötsel8%

Snöröjning1%

Serviceavtal3%

Försäkringar0%

El & värme

11%

Förvaltningskostnad5%

Fastighetsskatt1%

Övr kostnader4%

Kapitalkostnad49%

Fastighetskostnader 2017

Finansiering

Per balansdagen hade Vöfab upptagna lån

investeringar. Upplåningen som sker via moderbolaget, har ökat med 258 kkr under året. De lån som är omsatta under året har inneburit lägre räntekostnader, men framtidsutsikterna är stigande räntor och med en belåningsgrad på 94,8 procent är bolaget exponerat för stigande räntekost-nader. Trots detta har Vöfabs en ambition att under de närmaste tre åren inte behöva höja hyran på grund av stigande räntor. Detta ska uppnås genom bättre utnyttjande av digitaliseringen, effektivisering av våra rutiner och vår leverans i nära samarbete med våra hyresgäster, men också genom tydligare tidsstyrning av våra projekt och genom att alltid ha fokus på effektivt byg-gande och förvaltning av vår fastigheter.

-pande mål att bolagets upplåning på lång sikt ska ske till så låg kostnad som möjligt, men också ske med betryggande säkerhet och utan spekulativa inslag. Finanspolicyn

ränterisk.Genom att låneportföljens förfallotider

och räntebindningstider för olika lån sprids

därför lånestrukturen i bolagets låneport-följ styras till en jämn fördelning över en

tioårsperiod, medan den genomsnittliga räntebindningstiden ska vara mellan 24 och 60 månader.

Vöfabs förfallostruktur per 31 december

den genomsnittliga räntebindningstiden var 37 månader.

Gröna lån – miljövänlig bygg-

nation

Gröna lån är Kommuninvests satsning på ett mer hållbart samhälle, och efter ett

lån kopplas till projektet och märkas gröna. På löptider över tre år är det billigare att låna grönt jämfört med vanliga lån. Under

lån-märkningen för ett byggprojekt inom kategorin gröna byggnader. Det var för byggnationen av förskolan Saga, som är

Det säkerställer att huset är bra för männ-iskor och miljön genom att noggranna kontroller av energianvändning, innemiljö och material har gjorts.

Då nästan 50 procent av fastighets-kostnaden är kapitalkostnad så har finansiering av bolagets lån en stor påverkan på hyresnivån. I diagram-met intill syns hur kostnaderna fördelas på våra fastigheter, vilket sedan ligger till grund för hyran.

23

Risk och kontroll

Vöfab har ett systematiskt arbete kring riskhantering som hanteras och behandlas i ett antal styrande dokument i form av riktlinjer, instruktioner och handlingsplaner.

Internkontroll

Vöfab samarbetar med Växjö kommun kring internkontroll. Det pågår ett arbete att ta fram bättre verktyg och mallar kring internkontrollen som bygger på COSO-ramverket. Vöfab upprättar årligen en intern kontrollplan som innehåller de kontrollaktiviteter som ska genomföras under året. Uppföljning sker två gånger per år och redovisas för ledningsgrupp och sty-relse samt delmoment för Växjö kommun.Senaste internkontrollen visade inga bris-ter. Arbetet kring internkontroll genomgår en utvecklingsprocess tillsammans med kommunkoncernen.

Krishantering

Vöfab har i en utsedd krisstab, där vd är sammankallande och övriga utgörs av medlemmar i ledningsgruppen. Inom

-organisation där Vöfab ingår. Risk- och sårbarhetsanalys har genomförts på kom-munkoncernsnivå och på bolagsnivå. En

Vöfabs krishantering bedöms vara god.

Miljörisker

Sedan 2007 är Vöfab miljödiplomerat vil-ket innebär att vårt miljöarbete kontrolleras av en extern part årligen. Fokus i miljödip-lomeringen är att ständigt och systematiskt arbeta med våra miljöfrågor och framfö-rallt minska vår negativa miljöpåverkan.

verksamheter, bassängbad, där Vöfab ansvarar för vattenrening och leverans av bassängvattnet. För respektive verksamhet

inom miljö är gjorda för hela företaget

Vöfabs miljörisker bedöms vara låga.

Arbetsmiljö

Vöfab arbetar systematiskt med den fysiska och psykosociala arbetsmiljön, genom att följa upp den i skyddsronder, ha samverkansmöten med personal/fackliga representanter, system för uppföljning av tillbud och olyckor. Arbetet hålls ihop genom återkommande chefsmöten där frågor som gäller personal och arbetsmiljö tas upp.Vöfabs arbete med personal och arbets-miljö bedöms vara god.

Brandskyddsarbete

Vöfab lägger stor vikt på sitt systematiska brandskyddsarbete och för kontinuerligt en dialog med verksamhetsansvariga och försäkringsbolag. På grund av verksam-heternas art (barnomsorg och utbildning) har huvuddelen av alla våra fastigheter automatlarm som är kopplade direkt till SOS med utryckning. Vöfabs personal genomgår med jämna mellanrum brand-skyddsutbildning.Vöfabs brandskydd bedöms vara bra.

Försäkringsskydd

Samtliga fastigheter är fullvärdesförsäkra-de. Maskiner och inventarier är försäkrade till anskaffningsvärdet. Bilar och övriga motorfordon är försäkrade enligt för Växjö kommuns gällande bestämmelser.

bland annat för arbetsskada, tjänsteresa, olycksfall, egendom med mera under arbetstid och till och från arbetsplatsen.Vöfabs försäkringsskydd bedöms som gott.

Finansiella risker

-

ränterisken. Upplåningen ska ske på lång sikt och till så låg kostnad som möjligt, men också med tillförlitlig säkerhet och utan spekulativa inslag. Bolaget har en hög belåningsgrad och vi är därför observanta på risken för framtida stigande räntekost-nader. Låneportföljens förfallotider och räntebindningstider sprids jämnt över tiden

ränterisken.

Mutor och korruption

Vöfab har inarbetade rutiner och riktlinjer kring hur personalen ska hantera inköp, upphandling samt representation och gåvor. Risken för mutor och korruption bedöms som låg.

24

Kkr Not 2017 2016

Likvida medel vid årets slut 0 0

Kkr

EGET KAPITAL OCH SKULDER Not 2017-12-31 2016-12-31

2 513 307 2 335 919

Byggen som ger dig utrymme att växa

Förskolan Saga blev klar den 1 november och har plats för 160 barn.

ResultaträkningKkr

Not 2017 2016Nettoomsättning:Hyresintäkter 3 351 502 312 669Övriga intäkter 4 10 943 14 759Summa nettoomsättning 362 445 327 428

Fastighetskostnader:Driftskostnader 5 -131 641 -123 470Underhållskostnader -34 500 -38 768Fastighetsskatt -1 753 -1 692Avskrivningar 7 -106 109 -99 752Summa fastighetskostnader -274 003 -263 682

Bruttoresultat 88 442 63 746

Centr administrations- och försäljningskostnaderAvskrivningar 7 -12 -48Övriga kostnader -10 690 -11 352

Övriga rörelseintäkter 8 2 275Övriga rörelsekostnader 9 -458 -800Rörelseresultat 6 77 282 53 821

Ränteintäkter och liknande resultatposter 10 1 675 788Räntekostnader och liknande resultatposter 10 -50 216 -50 544

Resultat efter finansiella poster 28 741 4 065

Koncernbidrag -33 -10Bokslutsdispositioner, övriga 11 -21 168 1 523Resultat före skatt 7 540 5 578

Skatt på årets resultat 12 -1 772 -1 248

Årets resultat 5 768 4 330

26

Kkr

ILLG NGAR Not 2017-12-31 2016-12-31

Summa tillgångar 2 513 307 2 335 919

Kkr

Not 2017 2016

rets resultat 5 768 4 330

BalansräkningKkr

TILLGÅNGAR Not 2017-12-31 2016-12-31

ANLÄGGNINGSTILLGÅNGARMateriella anläggningstillgångarByggnader 13 1 903 503 1 524 305Mark 14 187 060 171 561Markanläggningar 15 123 252 93 252Inventarier 16 91 613 65 864Pågående ny- och ombyggnad 17 60 922 351 985Summa materiella anläggningstillgångar 18 2 366 350 2 206 967

Finansiella anläggningstillgångarAktier och andelar i dotterbolag 19 21 216 21 116Fordringar hos koncernföretag 20 92 584 68 089Andra långfristiga värdepappersinnehav 21 40 40Summa finansiella anläggningstillgångar 113 840 89 245Summa anläggningstillgångar 2 480 190 2 296 212

OMSÄTTNINGSTILLGÅNGARKortfristiga fordringarHyres- och kundfordringar 2 791 9 344Fordringar hos koncernföretag 14 312 7 740Övriga fordringar 22 9 396 18 367Förutbetalda kostn och upplupna intäkter 23 6 618 4 256Summa kortfristiga fordringar 33 117 39 707

Kassa och bank 24 0 0Summa omsättningstillgångar 33 117 39 707

Summa tillgångar 2 513 307 2 335 919

27

BalansräkningKkr

EGET KAPITAL OCH SKULDER Not 2017-12-31 2016-12-31

EGET KAPITALBundet eget kapitalAktiekapital 6 400 6 400Reservfond 1 280 1 280Summa bundet eget kapital 7 680 7 680

Fritt eget kapitalBalanserat resultat 37 653 37 708Årets resultat 5 768 4 330Summa fritt eget kapital 43 421 42 038

Summa eget kapital 25 51 101 49 718

OBESKATTADE RESERVERAckumulerade överavskrivn, inventarier 16 35 280 14 112Summa obeskattade reserver 35 280 14 112

Avsättningar för skatter 26 16 836 11 728

LÅNGFRISTIGA SKULDER 27Skulder till koncernföretag 2 244 000 1 986 000Summa långfristiga skulder 2 244 000 1 986 000

KORTFRISTIGA SKULDERSkuld, koncernkonto 70 208 160 290Leverantörsskulder 51 076 60 636Skulder till koncernföretag 28 053 34 005Övriga kortfristiga skulder 28 556 524Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 29 16 197 18 906Summa kortfristiga skulder 166 090 274 361

2 513 307 2 335 919

28

KassaflödesanalysKkr Not 2017 2016DEN LÖPANDE VERKSAMHETENResultat efter finansiella poster 28 741 4 065Justering av poster som inte ingår i kassaflödet: 30 106 464 100 600Betald inkomstskatt -1 048 -134Kassaflöde från den löpande verksamheten 134 157 104 531

Förändringar i rörelsekapitalÖkning (-) minskning (+) av rörelsefordringar 6 590 -25 908Ökning (-) minskning (+) av rörelseskulder -18 213 -59 237Kassaflöde från den löpande verksamheten 122 534 19 386

INVESTERINGSVERKSAMHETENFörvärv av materiella anläggningstillgångar -265 847 -324 653Avyttring av materiella anläggningstillgångar 0 1 678Förvärv av finansiella tillgångar -24 595 -89 205Kassaflöde från investeringsverksamheten -290 442 -412 180

FINANSIERINGSVERKSAMHETENUpptagna långfristiga lån 258 000 185 000Övertagna lån vid fusion (amortering) Nettoförändring koncernkonto 31 -90 082 160 290Utbetald utdelning -10Kassaflöde från finansieringsverksamheten 167 908 345 290

Årets kassaflöde 0 -47 504

Likvida medel vid årets början 0 47 504

Likvida medel vid årets slut 0 0

29

NoterNot 1RedovisningsprinciperÅrsredovisningen har upprättats enligt årsredovisningslagen och Bokföringsnämndens allmänna rådBFNAR 2012:1 Årsredovisning och koncernredovisning (K3). Offentliga bidrag relaterade till tillgångar redovisas i balansräkningen genom att bidraget reducerar tillgångens redovisade värde. Alla belopp i kkr ominget annat anges.

Tillgångar och skulder har värderats till anskaffningsvärdet om inget annat anges.

Redovisningsprinciperna är oförändrade jämfört med föregående år.

Materiella anläggningstillgångarHuvudindelningen är byggnader och mark. Ingen avskrivning sker på komponenten mark vars nyttjandeperiodbedöms som obegränsad. Byggnaderna består av flera komponenter vars nyttjandeperiod varierar.

Följande huvudgrupper av komponenter har identifierats och ligger till grund för avskrivningen på byggnader:

Stomme inkl grund 60-100 årUtvändigt, fasad, yttertak mm 25-50 årInstallationer, VVS, El 30-40 årInstallationer, styr-o övervakning 15 årInstallationer, hiss, lyftar 20-40 årStomkomplettering, innerväggar mm 30-50 årRestpost, inre ytskikt mm 30-60 år

Materiella anläggningstillgångar redovisas till anskaffningsvärdet minskat med ackumulerade avskrivningar. I anskaffningsvärdet ingår förutom inköpspris även utgifter som är direkt hänförliga till förvärvet.

Låneutgifter som kan hänföras till inköp, konstruktion eller produktion av materiell anläggningstillgång som tarbetydande tid att färdigställa innan den kan användas inkluderas i tillgångens anskaffningsvärde.

Inventarier har värderats till anskaffningsvärdet. Avskrivningar på anskaffningsvärdethar skett enligt plan, utom på konst där ingen avskrivning sker.Byggnadsinventarier, markinventarier 5-10 årÖvriga inventarier 5 år

Nedskrivningar- materiella anläggningstillgångarVid varje balansdag bedöms om det finns någon indikation på att en tillgångs värde är lägre än dess redovisade värde.

Redovisning av intäkter och kostnaderHyresintäkter periodiseras i enlighet med hyreskontrakt. Förskottshyror redovisas därmed som förutbetalda hyresintäkter.

Administrationskostnader är uppdelade på fastighetsförvaltningens administrationskostnader, som ingår i bruttoresultatet, samt centrala administrationskostnader, som ingår i rörelseresultatet.

30

Operationell leasingAlla leasingavtal redovisas som operationella leasingavtal. Avgifterna som avser leasing av paviljonger ochinhyrda lokaler exklusive utgifter för tjänster som försäkring och underhåll, redovisas som linjär kostnadöver leasingperioden. Samtliga paviljonger och inhyrda lokaler hyrs ut i andra hand.

VarulagerNågot lager fanns ej vid årsskiftet, då byggserviceenheten köper material för direkt leverans till varje projekt.

Pågående ny- och ombyggnaderPågående ny- och ombyggnader har värderats till nedlagda, direkta kostnader.

KoncernuppgifterBolaget är ett helägt dotterbolag till Växjö Kommunföretag AB, org nr 556602-4641, med säte i Växjö. Vöfabs balans- och resultaträkning ingår i koncernredovisning som upprättats av Växjö Kommunföretag AB.Bolaget ingår i Växjö kommunkoncern.

Fordringar och skulder till Växjö kommun, eller till andra av kommunen ägda bolag, har i denna årsredovisning ej betraktats som koncernmellanhavanden eller koncerntransaktioner.

Finansiella tillgångar och skulderFinansiella tillgångar och skulder redovisas i enlighet med kapitel 11 (Finansiella instrument värderadeutifrån anskaffningsvärdet) i BFNAR 2012:1.

Redovisning i och borttagande från balansräkningenEn finansiell tillgång eller finansiell skuld tas upp i balansräkningen när företaget blir part i instrumentets avtalsmässiga villkor. En finansiell tillgång tas bort från balansräkningen när den avtalsenliga rätten till kassa-flödet från tillgången har upphört eller reglerats. Detsamma gäller när de risker och fördelar som är förknippademed innehavet i allt väsentligt överförts till annan part och företaget inte längre har kontroll över den finans-iella tillgången. En finansiell skuld tas bort från balansräkningen när den avtalade förpliktelsen fullgjorts eller upphört.

Värdering av finansiella tillgångarFinansiella tillgångar värderas vid första redovisningstillfället till anskaffningsvärde, inklusive eventuellatransaktionsutgifter som är direkt hänförliga till förvärvet av tillgången.

Finansiella omsättningatillgångar värderas efter första redovisningstillfället till det lägsta av anskaffnings- värdet och nettoförsäljningsvärdet på balansdagen.

Kundfordringar och övriga fordringar som utgör omsättningstillgångar värderas individuellt till det belopp som beräknas inflyta.

Finansiella anläggningstillgångar värderas efter första redovisningstillfälet till anskaffningsvärde med avdragför eventuella nedskrivningar och med tillägg för eventuella uppskrivningar.

Andelar i dotterföretagAndelar i dotterbolag, intresseföretag, gemensamt styrda företag och företag det finns ägarintresse i redovisastill anskaffningsvärde minskat med ackumulerade nedskrivningar (med tillägg för uppskrivningar). I anskaffnings-värdet ingår förutom inköpspriset även utgifter som är direkt hänförliga till förvärvet.

Ersättningar till anställdaPlaner för ersättningar efter avslutad anställning klassificeras som avgiftsbestämd. Företaget betalar fastställda avgifter till ett annat företag och har inte någon förpliktelse till den anställde när avgiften är betald. Storleken på den anställdes ersättningar efter avslutad anställning är beroende av avgifter som betalats och den kapital- avkastning som avgifterna ger. Avgifterna redovisas som kostnad.

31

SkattSkatt på årets resultat i resultaträkningen består av aktuell skatt och uppskjuten skatt. Aktuell skatt är inkomst- skatt för innevarande räkenskapsår som avser årets skattepliktiga resultat och den del av tidigare räkenskapsårs inkomstskatt som ännu inte har redovisats. Uppskjuten skatt är inkomstskatt för skattepliktigt resultatavseende framtida räkenskapsår till följd av tidigare transaktioner eller händelser.

Uppskjuten skatteskuld redovisas för alla skattepliktiga temporära skillnader, dock särredovisas inte uppskjutenskatt hänförlig till obeskattade reserver eftersom obeskattade reserver redovisas som en egen post i balans-räkningen. Uppskjuten skattefordran redovisas för avdragsgilla temporära skillnader och för möjligheten atti framtiden använda skattemässiga underskottsavdrag. Värderingen baseras på hur det redovisade värdet förmotsvarande tillgång eller skuld föväntas återvinnas respektive regleras. Beloppen baseras på de skattesatseroch skatteregler som är beslutade per balansdagen och har inte nuvärdeberäknats.

Not 2Upplysning avseende uppställningsform för resultaträkningenBolaget har valt att tillämpa FastBAS uppställningsform för resultaträkningen. FastBAS utarbetas i samarbetemellan SABO och Fastighetsägarna.

32

2017 2016Not 3 Hyresintäkter

I posten ingår hyresintäkter från bolag inom VKAB-koncernen. 311 315

Upplysning om framtida hyreskontrakt.Kontraktsförfallostruktur för lokaler Kontrakts-

Antal värdekontrakt (årsvärde)

Inom ett år 68 47 751Mellan ett och fem år 74 90 411Senare än 5 år 46 233 543

Bostadskontrakt 6 389Parkering 2 835Övrigt, arrende ej hyra 9 1 249

Not 4 Övriga intäkterFörsäljning till bolag inom VKAB-koncernen 474 90Förvaltningsuppdrag 1 116 1 242Sålda tjänster, byggnadsarbeten 3 655 8 880Värmeförsäljning 238 135Övrigt 5 460 4 412

10 943 14 759

Not 5 DriftskostnaderDriftskostnader fördelas enligt följandeFastighetsskötsel 39 168 32 320Reparationer 16 141 15 332Taxebundna kostnader 26 730 26 770Uppvärmning 21 168 20 957Fastighetsanknuten administration 9 217 8 395Övriga driftskostnader 19 217 19 696

131 641 123 470

Operationell leasingSumman av framtida leasingavgifter avseende icke uppsägningsbara leasingavtal.

Inom ett år 1 419 1 717Mellan ett och fem år 6 904 3 009Längre än fem år 3 333 1 750

33

2017 2016Not 6 Personal och styrelse

Medeltalet anställda fördelat på kvinnor och män,samtliga är anställda i Växjö, omräknat till årsanställdainkl. sommarjobbare.Kvinnor 20 21Män 49 47Totalt 69 68

Medelålder 51,0 50,6

Styrelse och VD, redovisning av könsfördelning Kvinnor 3 2Män 5 6

Löner, andra ersättningar och sociala kostnaderVD har vid uppsägning från företagets sida, rätttill oförändrade anställningsförmånder i tolv månader.

LönStyrelse och VD 1 151 1 087Övriga 25 034 24 343

26 185 25 430Sociala avgifterStyrelse och VD 872 816 - varav pensioner 497 458Övriga 9 878 9 577 - varav pensioner 1 970 2 027

10 750 10 393Ersättning till revisorerKPMGRevisionsuppdrag 53 28Skatterådgivning 174 98Övriga tjänster 32 26

259 152

34

2017 2016Not 7 Planenliga avskrivningar per funktion

FastighetskostnaderByggnader 75 634 66 425Markanläggningar 7 164 6 095Inventarier 519 648Byggnadsinventarier 18 996 23 168Markinventarier 3 796 3 416Summa avskrivningar 106 109 99 752

Centrala adm- och försäljningskostnader Inventarier 12 48Summa avskrivningar 12 48

Summa avskrivningar totalt 106 121 99 800

Not 8 Övriga rörelseintäkterFörsäljning av fastigheter och mark 0 2 275

0 2 275

Not 9 Övriga rörelsekostnaderFörgävesprojektering 93 0Förlust vid utrangering anläggningstillgångar 365 800

458 800

Not 10 Ränteintäkter och liknande resultatposter

Ränteintäkt från koncernbolag 1 600 684Övriga ränteintäkter 75 104

1 675 788

Räntekostnader och liknande resultatposterRäntekostnader till moderbolag 51 502 51 310Övriga räntekostnader 520 202Under året aktiverad ränta -1 806 -968

50 216 50 544

35

2017 2016Not 11 Bokslutsdispositioner

Avskrivning utöver plan -21 168 0Återföring avskrivning utöver plan 1 523

-21 168 1 523

Not 12 Årets skatt

Årets skatt 964 0

Justering av skatt föregående år 84 0

Uppskjuten skatt 724 1 2481 772 1 248

Avstämmning av effektiv skatt 2017 %Resultat före skatt 7 540

Skatt enligt gällande skattesats 1 659 22,0Ej avdragsgilla kostnader 104 1,4Ej skattepliktiga intäkter 0 0,0Skatt hänförlig till tidigare år 84 1,1Övrigt -75 -1,0Redovisad effektiv skatt 1 772 23,5

Avstämmning av effektiv skatt 2016 %Resultat före skatt 5 579

Skatt enligt gällande skattesats 1 227 22,0Ej avdragsgilla kostnader 26 0,5Ej skattepliktiga intäkter 0 0,0Övrigt -5 -0,1Redovisad effektiv skatt 1 248 22,4

36

2017 2016Not 13 Byggnader

Ingående ackumulerade anskaffningsvärden 2 079 664 1 980 050Anskaffningsvärden övertagna vid fusion 0 0Nyanskaffningar under året 1 363Omklassificering 455 174 101 435Försäljningar/utrangeringar -2 214 -3 184Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 2 532 624 2 079 664

Ingående ackumulerade avskrivningar -555 359 -490 741Ackumulerade avskrivningar övertagna vid fusion 0 0Försäljningar/utrangeringar/omklassificering 1 872 1 807Årets avskrivningar enligt plan -75 634 -66 425Utgående ackumulerade avskrivn enl plan -629 121 -555 359

Redovisat värde vid årets slut 1 903 503 1 524 305

Not 14 MarkIngående ackumulerade anskaffningsvärden 171 561 161 832Anskaffningsvärden övertagna vid fusion 0 0Nyanskaffningar under året 15 499 10 722Försäljningar -993Redovisat värde vid årets slut 187 060 171 561

Not 15 MarkanläggningarIngående ackumulerade anskaffningsvärden 128 790 116 497Anskaffningsvärden övertagna vid fusion 0 0Nyanskaffningar under året 0 4 613Omklassificering från pågående ny- och ombyggnad 37 164 7 708Omklassificering till inventarier 0 0Försäljningar/utrangeringar 0 -28Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 165 954 128 790

Ingående ackumulerade avskrivningar -35 538 -29 471Ackumulerade avskrivningar övertagna vid fusion 0 0Försäljningar/utrangeringar 0 28Omklassificering 0 0Årets avskrivningar enligt plan -7 164 -6 095Ugående ackumulerade avskrivn enl plan -42 702 -35 538

Redovisat värde vid årets slut 123 252 93 252

37

2017 2016Not 16 Inventarier

Ingående ackumulerade anskaffningsvärden 190 790 179 253Anskaffningsvärden övertagna vid fusion 0 0Nyanskaffningar under året 4 079 13 332Omklassificeringar 45 018 0Försäljning/utrangeringar -3 262 -1 795Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 236 625 190 790

Ingående ackumulerade avskrivningar enl plan -124 926 -99 333Ackumulerade avskrivningar övertagna vid fusion 0 0Försäljning/utrangeringar/omklassificeringar 3 238 1 687Årets avskrivningar enligt plan -23 324 -27 280Utgående ackumulerade avskrivn enl plan -145 012 -124 926

Redovisat värde vid årets slut 91 613 65 864

Ingående ackumulerade avskrivningar utöver plan -14 112 -15 635Ackumulerade avskrivningar utöver plan övertagna 0Årets förändring av avskrivningar utöver plan -21 168 1 523Utgående ackumulerade avskrivn utöver plan -35 280 -14 112

Redovisat värde vid årets slut 56 333 51 752

Not 17 Pågående ny- och ombyggnaderIngående anskaffningsvärden 351 985 166 505Årets anskaffningar 246 293 294 623Omklassificeringar -537 356 -109 143Redovisat värde vid årets slut 60 922 351 985

38

Not 18 Upplysning om verkligt värde på förvaltningsfastigheterVerkliga värdet har fastställts utifrån en kombinerad tillämpning av ortsprismetod och avkastningsbaserad metod. Den avkastningsbaserade metoden består i en evighetskapitalisering av bedömt marknadsmässigt driftnetto vilket dividerats med ett bedömt marknadsmässigt direktavkastningskrav varefter korrektion sker för avvikelser när det föreligger skillnad mellan värderingsobjektet och vadsom kan anses normalt på marknaden, exempelvis skillnader mellan marknads- mässig hyra och kontrakterad hyra, när den aktuella vakansen för värderings- objektet avviker från en långsiktigt bedömd normaliserad vakansgrad samt om det aktuella värderingsobjektets tekniska skick avviker från vad som är normaltför jämförelseobjekten på marknaden. Korrektioner kan vara såväl tilläggspostersom avdragsposter beroende på om skillnaderna bedöms vara till fördel eller nackdel för värderingsobjektet i jämförelse med vad som anses normalt på marknaden. Driftnettot har beräknats som hyresvärde med avdrag för marknads-mässig vakans minus normaliserade utbetalningar för drift, underhåll, fastighets- skatt och administration. Driftnettot divideras med direktavkastningskravet för fastigheten.

Beräknat marknadsvärde justeras för värde på byggrätter. Byggrätter på detalj-planerad mark värderas till ortens marknadsvärde med tillämpning av ortspris-metod.

Direktavkastningskravet är olika för olika fastigheter beroende på användning och läge. Direktavkastningskravet bestäms som det avkastningskrav som här-letts ur transaktioner för jämförbara fastigheter på marknaden. Analyser och jämförelser görs mot allmänt tillgänglig statistik för motsvarande fastighetsbe- stånd. Vid dessa analyser beaktas såväl direkta fastighetstransaktioner samt transaktioner där fastigheter överlåtits i form av bolagstransaktioner. Vid värderingen har följande direktavkastningskrav och beräknade normaliserade driftnetton använts:

2017 2016DirektavkastningskravFör lokaler (vägt snitt) 6,58% 6,97%

Driftnetto kronor per kvadratmeter 466 439

Av tabellen nedan framgår beräknade verkliga värden:

Ackumulerade verkliga värden 2017-12-31 2016-12-31Lokaler 2 907 200 2 666 800

Redovisade värden 2017-12-31 2016-12-31Lokaler 1 982 812 1 675 012

39

2017 2016Not 19 Aktier och andelar i dotterföretag

Vöfab Parkering AB org nr 556941-6380med säte i Växjö KommunAntal andelar 1 000 21 116 21 116Andel 100%

Vöfab Fastigheter AB org nr 559117-5921med säte i Växjö KommunAntal andelar 1 000 100 0Andel 100%

21 216 21 116

Not 20 Fordringar hos koncernföretagFordran avser utlåning till dotterbolag 92 584 68 089

Not 21 Andra långfristiga värdepappersinnehavAndelar i HBV 40 40

Not 22 Övriga fordringarSkattekontot 1 214 144Skattefordran -46 931Momsfordran 7 386 14 826Växjö kommun, klientredovisning 120 1 671Övrig kortfristig fordran 722 795Summa 9 396 18 367

Not 23 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkterUpplupna hyror 0 343Förutbetalda hyror paviljonger 2 093 696Förutbetalda hyror lokaler 821 752Övriga poster 3 704 2 465Summa 6 618 4 256

40

2017 2016Not 24 Kassa och bank

Kassa och bank 0 0Fordran koncernkonto, Växjö kommun 0 0Summa 0 0

Fordran/skuld koncernkontoVäxjö kommun står som avtalspart gentemot banken.fordran är därför att jämställa med en fordran påVäxjö kommun.Avser koncernkonto hos Växjö kommunLimit: 180 000 kkr (180 000)

Not 25 Eget kapital

AktiekapitalAntal aktier 640 à 10 000 kr

Förslag till disposition av företagets vinstStyrelsen och verkställande direktören föreslår att fritt eget kapital, kronor 43 421 579,66 disponeras enligt följande:

Balanseras i ny räkning 43 421 579,66

Not 26 Avsättningar för skatterRedovisat värde, byggnader 1 903 503 1 524 305Skattemässigt värde, byggnader 1 826 974 1 451 065

Temporär skillnad, byggnader 76 529 73 240

Uppskjuten skatteskuld 16 836 11 728

Not 27 Långfristiga skulderTotalt till koncernföretag 2 244 000 1 986 000varav skulder som förfaller senare än 5 år 410 000 305 000efter balansdagen

Not 28 Övriga kortfristiga skulder

Momsskuld 0 0Personalens källskatt 556 524Skatteskuld 0 0Summa 556 524

41

2017 2016Not 29 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter

Semesterlöner, löner 1 525 1 434Sociala avgifter 2 416 2 285Förutbetalda hyresintäkter 9 988 7 385Övriga poster 2 268 7 802Summa 16 197 18 906

Not 30 Övriga upplysningar till kassaflödesanalysenJusteringar för poster som inte ingår i kassaflödet mmAvskrivningar 106 121 99 800Resultat försäljning/utrangering av anläggningstillgångar 343 800Förändring övriga avsättningar 0 0

106 464 100 600

Upplysning om betalda räntorErhållen ränta 1 438 104Erlagd ränta 52 058 51 324

Not 31 KoncernkontoBeviljad kreditlimit 180 000 180 000Outnyttjad del -109 792 -19 710Utnyttjat kreditbelopp 70 208 160 290

42

Beskrivning Kommentar Läshänvisning

Strategi och analys

Organisationsprofil

Väsentliga aspekter och avgränsningar

Intressentdialog

Rapportprofil

Bolagsstyrning

Fem år i sammandragNot 32Resultaträkning (kkr) 2017 2016 2015 2014 2013

Hyresintäkter 351 502 312 669 309 640 288 241 271 439Övriga förvaltningsintäkter 10 943 14 759 12 699 15 530 28 619Underhåll -34 500 -38 768 -40 285 -43 443 -37 132Driftkostnader -131 641 -123 470 -116 665 -112 349 -126 891Fastighetsskatt -1 753 -1 692 -1 445 -1 537 -1 428Avskrivningar -106 109 -99 752 -89 402 -74 640 -68 072Bruttoresultat 88 442 63 746 74 542 71 802 66 535

Centrala administrations- och -10 702 -11 400 -8 283 -8 309 -8 228försäljningskostnaderÖvriga rörelseintäkter 2 275 973 8 866Övriga rörelsekostnader -458 -800 -1 322 -1 093 -216Ränteintäkter 1 675 788 45 65 345Räntekostnader och liknande poster -50 216 -50 544 -53 398 -54 902 -55 909Resultat efter finansiella poster 28 741 4 065 11 584 8 536 11 393

Bokslutsdispositioner -21 201 1 513 -2 644 -3 664 3 240Skatt -1 772 -1 248 -2 186 -668 -1 365Årets resultat 5 768 4 330 6 754 4 204 13 268

Balansräkning (kkr)

Materiella anläggningstillgångar 2 366 350 2 206 967 1 984 592 1 793 433 1 715 037Finansiella anläggningstillgångar 113 840 89 245 40 40 40Kortfristiga fordringar 33 117 39 707 13 799 13 445 17 096Kassa och bank 0 0 47 504 1 22 486Summa tillgångar 2 513 307 2 335 919 2 045 935 1 806 919 1 754 659

Eget kapital 51 101 49 718 45 388 21 517 41 313Obeskattade reserver 35 280 14 112 15 635 50 340 42 973Avsättningar 16 836 11 428 10 480 300 300Långfristiga skulder 2 244 000 1 986 000 1 801 000 1 573 000 1 514 000Kortfristiga skulder 166 090 274 361 173 432 161 762 156 073Summa eget kapital och skulder 2 513 307 2 335 619 2 045 935 1 806 919 1 754 659

43

NyckeltalNot 33

2017 2016 2015 2014 2013LönsamhetAvkastning på eget kapital % 28,3 6,7 19,4 14,0 20,0Avkastning på totalt kapital % 3,1 2,3 3,2 3,5 4,1Fastigheternas direktavkastning % 3,3 2,2 3,1 3,1 2,5

FinansieringSoliditet % 3,1 2,6 2,9 2,9 4,4Genomsnittlig skuldränta brutto % 2,1 2,2 2,6 3,4 3,2Belåningsgrad % 94,8 90,1 90,8 87,8 88,2Räntetäckningsgrad % 164,6 108,2 121,7 115,6 128,2

FörvaltningAntal bostäder st 6 6 6 6 6Yta bostäder m2 716 716 716 716 717Hyra bostäder kr/m2 534,94 527,46 525,86 557,02 557,59Antal lokaler st 188 188 199 209 188Yta lokaler m2 338 581 316 492 312 473 283 051 275 493Hyra lokaler kr/m2 1 037,03 986,73 989,73 1 016,93 983,83Underhållskostnader kr/m2 101,68 122,22 128,63 154,15 150,00Driftkostnader kr/m2 367,96 359,62 349,35 362,89 378,30Centrala adm- och förs. kostnader kr/m2 31,54 35,94 26,45 29,29 29,79

MarknadVakansgrad lokaler % 0,7 0 0,1 0,1 0,0

MiljöFjärrvärmeförbrukning, normalårskorr kwh/m2 106,2 108,0 107,4 112,8 114,9Fastighetsel kwh/m2 55,9 59,8 59,0 62,0 62,8El för uppvärmning kwh/m2 139,2 155,6 145,0 143,0 144,5Andel grön el av total elförbrukning % 100 100,0 100 100 100Oljeförbrukning m3 0,00 0,0 0,000 0,6 2,0Vattenförbrukning m3/m2 0,46 0,5 0,47 0,49 0,52

Definitioner

Avkastning eget kapital Resultat efter finansiella poster / eget kapital + obesk. reserver * (1-skatt)Avkastning totalt kapital Resultat efter finansiella poster + räntekostnader - räntebidrag/balansomslutningFastigheternas direktavkastning Bruttoresultat- övriga intäkter / fastigheternas bokförda värdeSoliditet Eget kapital + obeskattade reserver*(1-skatt) / balansomslutningGenomsnittlig skuldränta, brutto Räntekostnader / totala skulder + obeskattade reserver*skattBelåningsgrad Fastighetslån / bokfört värde på fastigheterRäntetäckningsgrad Resultat efter finansiella poster + finansiellet netto / finasiellt nettoVakansgrad lokaler Kostnad för outhyrda lokaler / hyra lokaler

44

37 %.

mycket nöjda

3

16,2 %10,7 ton3 st36,4 %

Delmål hållbarhet 16,2%

410 MWh

3 fordon

tredje

st

Fem

Mål Målet uppnått

Utfall

Ägardirektiv

Avkastningskrav och soliditet 3,1 %

3,1 %

Verksamhetsmål 88 %

två större

Fastighetsinnehav per 2017-12-31Not 34

Bruksarea m2 FörvärvstidpunktAktern 10 Skeppets förskola 774 1992Ansgarius 15 Ansgarius och Vöfab-huset 26 712 1992/1993Astronomen 1 Östra Lugnets skola 5 537 2007Baldersbrået 16 Högstorps förskola 2 136 1992Berlin 1 Torpet Berlin 57 1999Biblioteket 1 Biblioteket 6 253 1992Björnen 9 Bergendalska gården 2 224 2004Bondegårdsslänten 1 Enbart mark - 1994Bredvik 1 Pär Lagerkvistskola 13 337 2017Burspråket 1 Vikaholm 1 722 2013Diabasen 1 Palettens förskola 3 361 1992Drängen 5 Drängen 3 192 2011Eken 7 Ulriksbergsskolan 6 348 1993Fagrabäck 1 Fagrabäckskolan 8 321 1992Fatburen 1 o 2 Borggårdens förskola 318 1994Fritjof 2 Fagrabäck förskola 946 1992Furutå 1 Furutåskolan 5 296 1992Försvargården 1 (ofri grund) Linnéparkens förskola 647 2014Grimman 1 Grimmans förskola 784 1993Gustavslund 1 Gustavslundskolan 6 787 1993Gustavslund 4 Villekulla fsk 830 1994Hamburg 54 Torpet Hamburg 65 1999Hjorten 1 Hamplyckan 1 377 1996Hovsberg 1 Hovsberg 603 1996Hov Norregård 2 Norregårdskolan 8 661 1992Hovs skola 4 Hovs förskola 574 1993Hållplatsen 1 Gullvivans förskola 1 377 1992Jungfrun 6 Mark till bussdepå - 2012Kometen 1 Kometen förskola 1 701 2008Korgen 1 Teleborgshallen 4 524 1993Korpen 4 Björkens förskola 981 1993Kronhjorten 1 Kronhjorten 1 060 2011Kronoberg 2:29 Stora Pene 57 1999Krubban 1 Regnbågens förskola 709 1993Kungsmaden 10 Kungsmadskolan 29 192 1991Ling 1 Norrtullskolan 3 491 1993Ljungfällan 1 Ljungfälleskolan 7 236 1992Lågan 19 Räddningstjänsten 5 412 1991Läroverket 1 Katedralskolan 13 660 1991Museet 4 Utvandrarnas hus, Muséet 7 425 2010Norrastugan 1 Norrastugan 4 424 2015Norrastugan 2 Äventyret 834 2017Nyadal 1 Nyadal 615 2013Nötväckan 2 Centrumskolan 7 385 1992Paris 2 Torpet Paris 59 1999Pilbäcken 1 Pilbäckstorget 6 471 1992Pinnmon 1 Kulturarvcentrum 6 627 2010Portalen 1 Hovshagaskolan 3 812 1992Rektorn 1 Teknikum 17 551 1991

Bruksarea m2 Förvärvstidpunkt

45

Rom 2 Torpet Rom 61 1999Romalyckan 2 Ryttargården 983 2016Ryssjan 3 Pilbäckstorget - 1992Saga 1 Förskolan Saga 2 230 2016Saturnus 10 Västerled, Storgatan 52 5 716 1994Saturnus 13 Västerled, Storgatan 50 5 102 1994Silen 4 Biskopshagens förskola 658 2006Simhallen 2 Simhallen 9 292 1996Sjötorpet 24 Sjötorpet Teleborg 226 1999Sjötorpet 45 Torpet Stockholm 65 1999Skatan 4 Sigfridshemmet 1 331 1992Skogsstjärnan 20 Älmåsvägens förskola 167 1994Skrindan 2 Skrindan 432 1992Slottet 1 Slottets förskola 666 1993Slånbäret 5 Lillestadskolan 4 837 1992Släden 1 Förskola 799 2015Sländan 19 Östregårdskolan 4 979 1992Snöflingan 10 Bergundaskolan 6 946 1992Snöflingan 14 Storegårdsv 3 625 1994Snörmakaren Hammargatan 4 1 850 2008Solvändan 2 Högstorpskolan 9 059 2005Städet 2 Teleborg Centrum skola 7 325 2013Torparen 1 Torparskolan 1 910 1992Tullen 17 Växjö Teater 1 502 2011Vallhagen 2 Vallhagen 1 617 1996Valhalla 1 Bäckaslövskolan 3 724 1993Välludden 2 Välludden 540 2015Värendsvallen 3 Värendsvallen 18 272 2015Värendsvallen 11 Enbart mark - 2012Växjö 6:50 (ofri grund) Kiosk Arabyparken 37 2011Växjö 6:61 Bokelunds förskola 1 089 1993Växjö 6:65 Karlslund 224 1999Växjö 6:66 Ryttartorpet 261 1999Växjö 6:67 Enbart mark - 2009Växjö 6:68 Araby Park Arena 2 431 2010Växjö 7:103 Skogslund 91 1999Växjö 8:30 Ringsberg, Kristineberg 9 641 1994Växjö 9:1 (ofri grund) 202 2016Växjö 10:14 (ofri grund) Stortorgets toalett m m 42 2000Växjö 10:29 (ofri grund) Allmogestugan 84 2000Växjö 10:57 Enbart mark - 2017Växjö 12:13 Teleborgs sportfält 842 2001Växjö 12:14 Torpet London 149 1999Växjö 12:17 Teleborgshallen m.fl., parkering - 2010Växjö 13:38 Torpet Petersburg 64 1999Zebran 1 Bävervägen 1 045 2009Summa 338 581

46

Not 35

Väsentliga händelser efter balansdagenI september 2017 beslutade styrelsen att försälja kvarteret Ansgarius 15 genom att sälja ner fastigheten till dotterdotterbolag som ägs av Vöfabs helägda dotterbolag Vöfab Fastigheter AB, och att Vöfab Fastigheter sedan får sälja aktierna i dotterdotterbolaget till extern köpare. I februari 2018 beslutade styrelsen att gå vidare med anbudsgivaren Växjöbostäder AB, och ingå en avsiktsförklaring.

I december 2017 beslutade styrelsen om att köpa fastigheten Kampagården 1 av Växjöbostäder AB, med tillträdesdag den 1 januari 2018. Styrelsen fattade också beslut om att försälja Snöflingan 10 och 14 genom att sälja ner fastigheterna till ett dotterdotterbolag som ägs av Vöfabs helägda dotterbolag Vöfab Fastigheter AB, och att Vöfab Fastigheter sedan får sälja aktierna i dotterdotterbolaget till extern köpare.

I februari 2018 beslutade styrelsen om att förvärva Idrottshuset genom marköverföring från Växjö Värendsvallen 7 till Växjö Värendsvallen 3.

Disposition av vinstmedel Till årsstämmans förfogande står följande vinstmedel

Balanserat resultat 37 653 465,11

Årets resultat 5 768 114,55

Kronor 43 421 579,66

Styrelsen och verkställande direktören föreslår att vinstmedlen disponeras så att i ny räkning överförs Kronor 43 421 579,66

Växjö den 21 mars 2018

Pierre Wiberg (ordförande) Emelie Öberg Annika Stacke Cheryl Jones Fur Edvin Sjöstrand Kjell Olsson Åke Eriksson Christer Carlsson (vd)

Min revisionsberättelse har lämnats 2018-03-29

Michael Johansson (auktoriserad revisor)

47

Revisionsberättelse VÖFAB, Växjö Fastighetsförvaltning AB, org. nr 556087-6038 1 (2)

Revisionsberättelse Till bolagsstämman i VÖFAB, Växjö Fastighetsförvaltning AB, org. nr 556087-6038

Rapport om årsredovisningen Uttalanden Jag har utfört en revision av årsredovisningen för VÖFAB, Växjö Fastighetsförvaltning AB för år 2017. Enligt min uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av VÖFAB, Växjö Fastighetsförvaltning ABs finansiella ställning per den 31 december 2017 och av dess finansiella resultat och kassaflöde för året enligt årsredovisningslagen. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens övriga delar. Jag tillstyrker därför att bolagsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen.

Grund för uttalanden Jag har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing (ISA) och god revisionssed i Sverige. Mitt ansvar enligt dessa standarder beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Jag är oberoende i förhållande till VÖFAB, Växjö Fastighetsförvaltning AB enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort mitt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Jag anser att de revisionsbevis jag har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för mina uttalanden.,

Annan information än årsredovisningen Den tryckta versionen av detta dokument innehåller även annan information än årsredovisningen och återfinns på sidan 5. Den andrainformationen består av VD har ordet men innefattar inte årsredovisningen och min revisionsberättelse avseende denna. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för denna andra information. Mitt uttalande avseende årsredovisningen omfattar inte denna information och jag gör inget uttalande med bestyrkande avseende denna andra information. I samband med min revision av årsredovisningen är det mitt ansvar att läsa den information som identifieras ovan och överväga ominformationen i väsentlig utsträckning är oförenlig med årsredovisningen. Vid denna genomgång beaktar jag även den kunskap jag i övrigt inhämtat under revisionen samt bedömer om informationen i övrigt verkar innehålla väsentliga felaktigheter. Om jag, baserat på det arbete som har utförts avseende denna information, drar slutsatsen att den andra informationen innehåller en väsentlig felaktighet, är jag skyldig att rapportera detta. Jag har inget att rapportera i det avseendet.

Styrelsens och verkställande direktörens ansvarDet är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att årsredovisningen upprättas och att den ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen. Styrelsen och verkställande direktören ansvarar även för den interna kontroll som de bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredovisning som inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel.

Vid upprättandet av årsredovisningen ansvarar styrelsen och verkställande direktören för bedömningen av bolagets förmåga att fortsätta verksamheten. De upplyser, när så är tillämpligt, om förhållanden som kan påverka förmågan att fortsätta verksamheten och att använda antagandet om fortsatt drift. Antagandet om fortsatt drift tillämpas dock inte om styrelsen och verkställande direktören avser att likvidera bolaget, upphöra med verksamheten eller inte har något realistiskt alternativ till att göra något av detta.

Revisorns ansvarMina mål är att uppnå en rimlig grad av säkerhet om huruvida årsredovisningen som helhet inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel, och att lämna en revisionsberättelse som innehåller mina uttalanden. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för att en revision som utförs enligt ISA och god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter eller fel och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som användare fattar med grund i årsredovisningen. Som del av en revision enligt ISA använder jag professionellt omdöme och har en professionellt skeptisk inställning under hela revisionen. Dessutom:

identifierar och bedömer jag riskerna för väsentliga felaktigheter i årsredovisningen, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel, utformar och utför granskningsåtgärder bland annat utifrån dessa risker och inhämtar revisionsbevis som är tillräckliga och ändamålsenliga för att utgöra en grund för mina uttalanden. Risken för att inte upptäcka en väsentlig felaktighet till följd av oegentligheter är högre än för en väsentlig felaktighet som beror på fel, eftersom oegentligheter kan innefatta agerande i maskopi, förfalskning, avsiktliga utelämnanden, felaktig information eller åsidosättande av intern kontroll.

skaffar jag mig en förståelse av den del av bolagets interna kontroll som har betydelse för min revision för att utforma granskningsåtgärder som är lämpliga med hänsyn till omständigheterna, men inte för att uttala mig om effektiviteten i den interna kontrollen.

utvärderar jag lämpligheten i de redovisningsprinciper som används och rimligheten i styrelsens och verkställande direktörens uppskattningar i redovisningen och tillhörande upplysningar.

drar jag en slutsats om lämpligheten i att styrelsen och verkställande direktören använder antagandet om fortsatt drift vid upprättandet av årsredovisningen. Jag drar också en slutsats, med grund i de inhämtade revisionsbevisen, om huruvida det finns någon väsentlig osäkerhetsfaktor som avser sådana händelser eller förhållanden som kan leda till betydande tvivel om bolagets förmåga att fortsätta verksamheten. Om jag drar slutsatsen att det finns en väsentlig osäkerhetsfaktor, måste jag i revisionsberättelsen fästa uppmärksamheten på upplysningarna i årsredovisningen om den väsentliga osäkerhetsfaktorn eller, om sådana upplysningar är otillräckliga, modifiera uttalandet om årsredovisningen. Mina slutsatser baseras på de revisionsbevis som inhämtas fram till datumet för revisionsberättelsen. Dock kan framtida händelser eller

48

Revisionsberättelse VÖFAB, Växjö Fastighetsförvaltning AB, org. nr 556087-6038 2 (2)

förhållanden göra att ett bolag inte längre kan fortsätta verksamheten.

utvärderar jag den övergripande presentationen, strukturen och innehållet i årsredovisningen, däribland upplysningarna, och om årsredovisningen återger de underliggande transaktionerna och händelserna på ett sätt som ger en rättvisande bild.

Jag måste informera styrelsen om bland annat revisionens planerade omfattning och inriktning samt tidpunkten för den. Jag måste också informera om betydelsefulla iakttagelser under revisionen, däribland de eventuella betydande brister i den interna kontrollen som jag identifierat.

Rapport om andra krav enligt lagar och andra författningar

Uttalanden Utöver min revision av årsredovisningen har jag även utfört en revision av styrelsens och verkställande direktörens förvaltning för VÖFAB, Växjö Fastighetsförvaltning AB för år 2017 samt av förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust. Jag tillstyrker att bolagsstämman disponerar vinsten enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret.

Grund för uttalanden Jag har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Mitt ansvar enligt denna beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Jag är oberoende i förhållande till VÖFAB, Växjö Fastighetsförvaltning AB enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort mitt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Jag anser att de revisionsbevis jag har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för mina uttalanden.

Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust. Vid förslag till utdelning innefattar detta bland annat en bedömning av om utdelningen är försvarlig med hänsyn till de krav som bolagets verksamhetsart, omfattning och risker ställer på storleken av bolagets egna kapital, konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt.

Styrelsen ansvarar för bolagets organisation och förvaltningen av bolagets angelägenheter. Detta innefattar bland annat att fortlöpande bedöma bolagets ekonomiska situation och att tillse att bolagets organisation är utformad så att bokföringen, medelsförvaltningen och bolagets ekonomiska angelägenheter i övrigt kontrolleras på ett betryggande sätt. Den verkställande direktören ska sköta den löpande förvaltningen enligt styrelsens riktlinjer och anvisningar och bland annat vidta de åtgärder som är nödvändiga för att bolagets bokföring ska fullgöras i överensstämmelse med lag och för att medelsförvaltningen ska skötas på ett betryggande sätt.

Revisorns ansvarMitt mål beträffande revisionen av förvaltningen, och därmed mitt uttalande om ansvarsfrihet, är att inhämta revisionsbevis för att med en rimlig grad av säkerhet kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören i något väsentligt avseende:

företagit någon åtgärd eller gjort sig skyldig till någon försummelse som kan föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget, eller

på något annat sätt handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen.

Mitt mål beträffande revisionen av förslaget till dispositioner av bolagets vinst eller förlust, och därmed mitt uttalande om detta, är att med rimlig grad av säkerhet bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen.

Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men ingen garanti för att en revision som utförs enligt god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka åtgärder eller försummelser som kan föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget, eller att ett förslag till dispositioner av bolagets vinst eller förlust inte är förenligt med aktiebolagslagen.

Som en del av en revision enligt god revisionssed i Sverige använder jag professionellt omdöme och har en professionellt skeptisk inställning under hela revisionen. Granskningen av förvaltningen och förslaget till dispositioner av bolagets vinst eller förlust grundar sig främst på revisionen av räkenskaperna. Vilka tillkommande granskningsåtgärder som utförs baseras på min professionella bedömning med utgångspunkt i risk och väsentlighet. Det innebär att jag fokuserar granskningen på sådana åtgärder, områden och förhållanden som är väsentliga för verksamheten och där avsteg och överträdelser skulle ha särskild betydelse för bolagets situation. Jag går igenom och prövar fattade beslut, beslutsunderlag, vidtagna åtgärder och andra förhållanden som är relevanta för mitt uttalande om ansvarsfrihet. Som underlag för mitt uttalande om styrelsens förslag till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust har jag granskat om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen.

Växjö den 29 mars

Michael Johansson

Auktoriserad revisor

49

Till årsstämman i Växjö Fastighetsförvaltning AB Org. nr 556087-6038

Till fullmäktige i Växjö kommun

Granskningsrapport för Växjö Fastighetsförvaltning år 2017

Vi, av fullmäktige i Växjö kommun utsedda lekmannarevisorer har granskat Växjö Fastighetsförvaltning AB:s verksamhet.

Styrelse och VD svarar för att verksamheten bedrivs i enlighet med gällande bolagsordning, ägardirektiv och beslut samt de föreskrifter som gäller för verksamheten. Lekmannarevisorernas ansvar är att granska verksamhet och kontroll och pröva om verksamheten har bedrivits i enlighet med fullmäktiges uppdrag och mål samt de lagar och föreskrifter som gäller för verksamheten.

Granskningen har utförts enligt aktiebolagslagen, kommunallagen och god revisionssed i kommunal verksamhet. Granskningen har genomförts med den inriktning och omfattning som behövs för att ge rimlig grund för bedömning och prövning.

Vi bedömer sammantaget att bolagets verksamhet i allt väsentligt har skötts på ett ändamålsenligt och från ekonomisk synpunkt tillfredsställande sätt.

Vi bedömer därtill att bolagets interna kontroll har varit tillräcklig.

Växjö 2018-03-15

___________ ___________ Marita Bengtsson Eva R EricssonLekmannarevisor Lekmannarevisor

50

Vöfab Nygatan 34, 352 31 VäxjöTel. 0470-418 00info@vofab.sewww.vofab.se

Vöfab – en del av Växjö kommun

Vi följer en tidslinje som korsas av andra tidslinjer. Längs tidslinjerna dyker det upp människor – stora, små, många och få. Fler människor tillkommer vilket skapar utrymmen för möten och synergier – som sker i Vöfabs lokaler.