schoenherr corporate pp template 2014 - univie.ac.at · © 2016 schoenherr 6 • Prozentsatz oder Vielfaches des Mietertrags • Beispiel Rendite von 4,0%: (EUR 1.500.000 Mieterträge

IMMOBILIENENTWICKLUNG

RA Mag. Dr. Peter Madl

© 2014 schoenherr 3

• Wirtschaftliche Ansätze eines Immobilieninvestors

• LOI – Letter of Intent

• Kauf der Liegenschaft: DD - worauf muss geachtet werden?

• Bau- und Architektenvertrag

• Vermietung

• Käufersuche und Kaufvertrag

Inhalt


Wirtschaftliche

Ansätze


1. Ein Unternehmer als Investor kauft nicht eine Immobilie als solche,

sondern die erwartete Rendite daraus.

2. Rendite ist die auf den eingesetzten Kaufpreis erzielte Verzinsung.

3. Aus der Summe der erwarteten Mieterträge und der vom Investor

verlangten Rendite lässt sich der Kaufpreis berechnen, den der

Investor zu zahlen bereit ist.

Wirtschaftliche Ansätze Rendite


• Prozentsatz oder Vielfaches des Mietertrags

• Beispiel Rendite von 4,0%:

(EUR 1.500.000 Mieterträge : 4,0 % Rendite) x 100

= Kaufpreis EUR 37.500.000

hoher % Satz = niederer Kaufpreis

• Entspricht dem 25-fachen Mietertrag

EUR 1.500.000 Mieterträge x 25

= Kaufpreis EUR 37.500.000

hoher Multiplikator = hoher Kaufpreis



• Nicht Mieterträge (Brutto-Rendite)alleine interessant – davon müssen die nicht überwälzbaren Kosten abgezogen werden.

• Abzüge:

• CapEx – Investitionen in allgemeine Teile und nicht überwälzbare

Investitionen in Mietobjekte,

• nicht überwälzbare Betriebskosten,

• Betriebskosten auf Leerstand,

• Kosten Mietersuche etc

• Letztlich ist nur die Netto-Rendite interessant.



• Netto-Rendite auf das eingesetzte eigene Kapital ist interessant

• Durch Fremdkapital kann die Rendite auf das Eigenkapital erhöht

werden:

• Netto-Rendite auf den Kaufpreis von EUR 37.500.000 beträgt zB

3% = EUR 1.125.000

• Wenn alles Eigenkapital: EK-Rendite = 3 %

• 50 % Fremdkapital (= EUR 18.750.000) zu 2 % Verzinsung wird

aufgenommen

• Zinsen pro Jahr betragen EUR 375.000

• Für das Eigenkapital von EUR 18.750.000 verbleiben EUR 750.000

Ertrag = 4 %

• Bei 80 % FK = EK-Rendite schon 7 % - Hebel



• Wird die Liegenschaft oder wird ein SPV gekauft?

• Asset Deal: Liegenschaft wird gekauft und bekommt neuen

Eigentümer

• Share Deal: SPV (Special Purpose Vehicle – Zweckgesellschaft) wird

gekauft und bleibt Eigentümer der Liegenschaft

Asset vs Share Deal Definition


• Können GrESt (3,5%) und Eintragungsgebühr (1,1%) vermieden

werden?

• Eintragungsgebühr jedenfalls

• GrESt – Anteilsvereinigung

• Treuhänder wird dem Treugeber zugerechnet

• 95 % der Anteile genügen

• Nur KöSt-Gruppe wird zusammengerechnet

• Auch für Personengesellschaften (binnen 5 Jahren 95 % der

Anteile neue Eigentümer)

• Nur direkter Eigentümer

Asset vs Share Deal Transfersteuern


• Abschreibungsgrundlage aktueller oder historischer Kaufpreis?

• Asset Deal: Step Up – Basis aktueller Kaufpreis + Nebenspesen

• Share Deal: Bei GmbH – historischer Kaufpreis – kein Step Up

• Share Deal: Bei KG – transparent – wird direkt dem Gesellschafter

zugerechnet – daher Step Up

• Zinsen absetzbar?

• Bei Asset Deal direkt gegen Mieteinnahmen verrechenbar

• Bei Share Deal eine Ebene höher – erst gegen Gewinn

verrechenbar

Asset vs Share Deal Laufende Steuern


• Vermietung mit Option zur USt immer möglich?

• Asset Deal

• Verlust des Errichterprivilegs

• Neuer Mietvertrag für USt-Zwecke – Verlust der Begünstigung für

Altverträge

• Share Deal

• keine Änderung

Asset vs Share Deal Umsatzsteuer


• Latente Steuern bei Kapitalgesellschaft

• Nach Ankauf als Share Deal mit Exit als Asset Deal

• Gewinnrealisierung bei Verkauf über Buchwert, selbst wenn

wirtschaftlich kein Gewinn

• Risikoteilung

Asset vs Share Deal Exitsteuer


• Asset Deal

• § 1120 ABGB - § 2 MRG - Unterschiede

• § 38 UGB – ist es ein "Unternehmen"?

• § 1409 ABGB – jedenfalls ein Vermögen, wenn fast alles, was SPV

besitzt

• § 14 BAO ua

• Share Deal

• Keine Änderung bei den Verträgen

• Change of Control – ao Kündigung / Anhebung

Asset vs Share Deal Vertragsübergang


• Asset Deal

• nur Liegenschaft

• Share Deal

• Liegenschaft

• Anteile am SPV

• Sonstige Verträge / Schulden

• Ist das SPV sauber

Asset vs Share Deal DD


vollvermietete Liegenschaft:

• Dauer der Mietverträge?

• Befristung und Kündigungsmöglichkeiten

• Entwicklung Mietpreis gegenüber VPI

• Wertsicherung – Schwellwert, Umfang der Weiterverrechnung

unverbaute Liegenschaften:

• Bebauungsdichte, Bauklasse, Nutzfläche

• erwartete Miete abzüglich erwartete Kosten

Wirtschaftliche Risikobereiche


LOI – Letter of Intent


• Absichtserklärung einer nat./jur. Person , die das Interesse an

Verhandlungen und am Abschluss eines Vertrages ausdrückt.

• Im Bereich des Unternehmenskauf hat sich eine spezielle Form der

Absichtserklärung, der Letter of Intent, durchgesetzt.

• Eine Absichtserklärung, die nicht nur ein, sondern alle

Verhandlungspartner unterzeichnen, nennt man auch Punktation

oder Memorandum of Understanding (MoU).

LOI – Bedeutung (I)


• MoU: wird ebenfalls noch vor Abschluss des endgültigen Vertrags unterzeichnet und enthält die Eckpunkte des späteren Vertrags.

• Fragen:

- Bindungswirkung?

(moralischer vs rechtlicher Druck)

- Inhalt?

- Sanktionen?

LOI – Bedeutung (II)


• Einleitung – Interessensbekundung

• Bezeichnung der Vertragspartner

• Beschreibung des Kaufgegenstands (Liegenschaft, Gebäude etc., uU

SPV)

• Bewertung des Kaufgegenstands, Ausführungen zu den

Mietverträgen

• Bedingungen

• Finanzierung

LOI – Inhalt (I)


• Zeitlicher Ablauf

• Exklusivität

• Due Diligence

• Berater und deren Kosten

• Vertraulichkeit

• Angaben zu den Eigenschaften des LOI (Bindungswirkung?)

LOI – Inhalt (II)


LOI – Letter of Intent

Beispiel


Ankauf der Liegenschaft Worauf muss bei der DD

geachtet werden?


Eine DD muss umfassend alle Aspekte abdecken, die untereinander

koordiniert werden müssen:

• rechtliche DD

• technische DD

• steuerliche DD

• wirtschaftliche DD (zur Angemessenheit der Mietzinse und den

Wiedervermietungsaussichten)

DD - Arten


Konsequenzen aus den Ergebnissen einer DD:

• Abbruch der Verhandlungen (“Deal Breaker“)

• Verpflichtung des Verkäufers, bis zum Closing noch Schritte zu setzen

und einen bestimmten Zustand herzustellen

• eine Gewährleistungs-/Garantiezusage, dass ein bestimmter Zustand

gegeben ist

• Reduktion des Kaufpreises

DD - Konsequenzen


Welche Faktoren haben auf die Verwertbarkeit der Liegenschaft

Einfluss?

rechtliche:

Bauklasse, Bebauungsdichte, Servitute,

Restitutionsansprüche, Altlasten, etc.

wirtschaftliche:

Größe, Nutzfläche, Widmung, Lage, Erschließung etc.

Verwertbarkeit (I)


Welche Bauordnung ist anwendbar?

Wo erfährt man die Widmung einer Liegenschaft? (online vs

Widmungsbestätigung)

Der Bebauungsplan ist Teil des örtlichen Flächenwidmungsplans.

Bauklassen werden von den Bundesländern vorgegeben und von

der Gemeinde in diesem Rahmen festgelegt.

Verwertbarkeit (II)

• Flächenwidmungs- und Bebauungsplan:

• Bauklasse: beschreibt die maximal erlaubte Bauhöhe


Bauklassen in Wien: nach der Wiener Bauordnung ist die

Gebäudehöhe für Wohngebiete und gemischte Baugebiete in sechs

Klassen eingeteilt.

Verhältnis der bebauten zur unbebauten Fläche einer Stadt. Als

bebaut gilt in der Statistik das gesamte Baugrundstück

Verhältnis von Gebäudegrundfläche zu unbebauter Fläche im

Grundstück oder Baublock.

Verwertbarkeit (III)

• Bebauungsdichte:


Verwertbarkeit (IV) Beispiel Flächenwidmung:

Bauland Zeichen


Verwertbarkeit (V) Beispiel - Bebauungsplan

Das sind Flächenwidmungen: "Epk" bedeutet "Erholungsgebiet – Parkanlagen"; "Ebd" bedeutet "Erholungsgebiet – Freibäder".

Grenze zwischen öffentlichem Gut – Straße – und einem angrenzenden Baupplatz: eine "Baulinie"

Dies beschreibt die Bauklasse: "III" bedeutet Bauklasse III; die Gebäudehöhe hat zwischen 9 und 16 m zu betragen.

Dies beschreibt die Bauweise: "g" bedeutet geschlossene Bauweise.

Grau beschreibt die Situation; hier zB Geleise.


Wie ist die Anbindung der Liegenschaft?

Verkehrswege, Versorgungsleitungen, etc

Sind Dienstbarkeiten notwendig und vorhanden?

Holzbohlen, Treibstoffrückstände, Fäkalien, Mineralöle,...

Wer trägt die Verantwortung für die Entsorgung?

Verdachtsflächenkataster

Verwertbarkeit (VI)

• Erschließung:

• Altlasten:


Wurde die Liegenschaft in der Vergangenheit enteignet?

Wie waren die Besitz- und Eigentumsverhältnisse in den Jahren 1930 –

1945?

Gab es nach 1945 eine Restitution?

Grundbuch und vor allem die Urkundensammlung prüfen!

Verwertbarkeit (VII)

• Restitutionsansprüche:


Ersitzung

Untergang bei gutgläubigem Erwerb - § 1500 ABGB

Grenze des guten Glaubens?

Auch die Liegenschaft in der Natur überprüfen!

Verwertbarkeit (VIII)

• Nicht verbücherte Dienstbarkeiten:


Verwertbarkeit (IX)

KATASTRALGEMEINDE 01806 Mauer EINLAGEZAHL 854 BEZIRKSGERICHT Liesing ************************************************************************************* Letzte TZ 3128/2013 Einlage umgeschrieben gemäß Verordnung BGBl. II, 143/2012 am 07.05.2012 ****************************************** A1 ******************************************* GST-NR G BA (NUTZUNG) FLÄCHE GST-ADRESSE 1204/2 GST-Fläche (20879) Änderung in Vorbereitung Bauf.(10) 9870 Gärten (10) 3909 Sonst(50) 7100 Engelshofengasse 2 Speisinger Straße 121-127 Matthias-Hau-Gasse 7-19 Legende: Bauf.(10): Bauflächen (Gebäude) Gärten(10): Gärten (Gärten) Sonst(50): Sonstige (Betriebsflächen) ****************************************** A2 ******************************************* 1 a 2237/1943 Verpflichtung zur Entfernung der Baulichkeiten gem Pkt 1 Bescheid 1943-05-06 2 a 704/1948 Verpflichtung zur Gehsteigherstellung gem Pkt 10 Bescheid 1947-09-11 3 a 1249/1968 Bauplatz (auf) Gst 1191/1 1191/3 1191/4 1191/5 1191/6 1191/7 1204/2 4 a 1249/1968 Verpflichtung zur Herstellung der Höhenlage gem Pkt 1 Bescheid 1968-01-25 und zur Übergabe 5 a 1249/1968 Verpflichtung zur Duldung der gemeinsamen Anlagen gem Pkt 2 Bescheid 1968-01-25 6 a 1249/1968 der Baubeschränkung gem Pkt 4 Bescheid 1968-01-25 7 a 19/2010 3128/2013 Denkmalschutz - Unterschutzstellung "Rosenhügelstudios, ehem. Vita Film/Tobis-Sascha Film/Wien Film Studios (Halle 1 und 6) Adr. Speisinger Str. 121-127 auf Gst 1204/2


Verwertbarkeit (X)

***************************************** B ******************************************* 1 ANTEIL: 1/1 Österreichischer Rundfunk ADR: Würzburgg. 30 1136 a 1274/1968 Kaufvertrag 1966-12-23 Eigentumsrecht b 1/1979 Namensänderung c 1796/2014 Rangordnung für die Veräußerung bis 2016-06-17 ***************************************** C ******************************************* 1 a 341/1908 2042/1932 DIENSTBARKEIT der Wasserleitung hins Gst 1204/2 gem Pkt III lit a) und Anhang A Post Nr XI VIII Entscheidung 1907-08-18 für Stadt Wien 2 a 2810/1906 REALLAST zur Errichtung von Vorgärten hins Gst 1205/5 1205/1 1205/8 1205/4 1205/6 für Stadt Wien b 2042/1932 Übertragung der vorangehenden Eintragung(en) aus EZ 1528 1530 1537 1540 1670 3 b 19694/2001 IM RANG 1936/2001 Pfandurkunde 2001-12-18 PFANDRECHT Höchstbetrag EUR 5,843.000,-- für Raiffeisenlandesbank Niederösterreich-Wien AG **************************************HINWEIS **************************************** Eintragungen ohne Währungsbezeichnung sind Beträge in ATS


Mietvertrag


Mietvertrag

• Vertragsbestandteile

Mietgegenstand Mietdauer Mietzins Betriebs- und Nebenkosten Benützung Instandhaltung Kaution Bauliche Veränderungen Untervermietung und Weitergabe

Versicherung ev gemeinsame Werbung ev Betriebspflicht Betreten durch Vermieter Schlüssel, Übergabe Schlussbestimmungen


• ABGB

• Flächenmiete

• Pacht

• Ein- und Zweiobjektehäuser

• Im Rahmen des Betriebes eines Beherbergungs-, Garagierungs-,

Verkehrs-, Flughafenbetriebs-, Speditions- oder

Lagerhausunternehmens vermietet ua

• MRG

• Vollanwendung • Kündigungsschutz (auch für Büro + Gewerbeflächen)

• Teilanwendung • Nicht geförderter Neubau • Keine Mietzinsgrenzen • Kein Betriebskostenkatalog

Mietvertrag Anwendbare Bestimmungen


• Befristung

• Schriftform

• Datumsmäßig bestimmter oder bestimmbarer Endtermin

• Keine Handlung für Ende notwendig

• Kündigung

• Wichtiger Grund § 30 MRG

• Form • gerichtlich • schriftlich

• Termin und Frist

Mietvertrag Dauer


• § 1120 ABGB

• Nach Übergabe an Bestandnehmer – Übergang

Bestandverhältnis

• Mieter muss nach Aufkündigung weichen – gilt beidseitig

• Verlust von Kündigungsverzicht/Befristung/langen

Kündigungsfristen

• Dreiparteienvereinbarung zur Vertragsübernahme als Ausweg

• § 2 MRG

• Übergang bis auf ungewöhnlich Klauseln

• Spezialbestimmung geht § 1120 ABGB vor

• Kündigungstermine und –fristen sowie Befristungen und

Kündigungsverzichte bleiben aufrecht

Mietvertrag Verkauf der Liegenschaft


• § 1096 ABGB

• Gesetzlich beim Vermieter

• Gewährleistungsbestimmung – daher bei Konsumenten nicht

abdingbar

• Auch bei Unternehmern greift § 879 Abs 3 ABGB wegen

gröblicher Benachteiligung bei Nebenbestimmungen in

Vertragsformblättern oft ein

• § 3 und § 8 MRG

• Spezialbestimmung im Vollanwendungsbereich geht § 1096

ABGB vor (§ 1096 ABGB im Teilanwendungsbereich für

Heizthermen in Wohnungen zwingend)

• Bereich dazwischen keinem zugewiesen

• Keine Pflicht des Vermieters, Graubereich zu machen, aber

Mietzinsminderungsrecht

Mietvertrag Erhaltung


GU - Vertrag


ist im Wesentlichen einziger Vertragspartner des Bauherrn

trägt die volle Verantwortung für die Gesamtleistung

darf Teilleistungen an Subunternehmer vergeben

zum Umfang der GU-Leistungen gehören üblicherweise nicht

Planungsleistungen (dann „Generalübernehmer“)

üblicher Auftrag: „schlüsselfertige Erstellung des Bauwerks“

GU – Vertrag (I)

• Was ist ein Generalunternehmer?


Vorteile:

Nur ein Ansprechpartner für die Durchführung der Leistungen (minimiert Risiken für den Bauherrn)

GU koordiniert Subunternehmer – keine Haftung des Bauherrn für Einzelgewerke gemäß § 1313a ABGB gegenüber anderen Einzelgewerken

Gewährleistungs- bzw Schadenersatzansprüche müssen nur einem Ansprechpartner gegenüber geltend gemacht werden

Nachteile:

GU verrechnet für die Koordinierungstätigkeit („GU-Zuschlag“ -> teurer)

Größere Abhängigkeit des Bauherrn

GU – Vertrag (II)

• Warum bedient man sich eines GU?


ein GU-Vertrag ist ein Werkvertrag ( §§ 1165 ff)

er kann daher schriftlich, mündlich oder auch konkludent

geschlossen werden

Erfolgsverbindlichkeit: der Werkunternehmer verpflichtet sich zur

Herstellung eines bestimmten Erfolgs

Werkvertragsrecht: Warnpflicht, bedungenes oder angemessenes

Entgelt, etc.

GU – Vertrag (III)

• rechtliche Qualifikation


GU – Vertrag (IV)


Vertragsgegenstand Vertragsbestandteile, Rangfolge Leistungsumfang Mitwirkung des AG (Planfreigabeverfahren, Bemusterung, Überwachung, Projektsteuerung) Leistungsänderungen (Entgeltpflicht, Verfahren) Termine (Fertigstellung, Zwischentermine) Abnahme Gewährleistung

Vergütung, Zahlungen Sicherheiten Abtretung von Ansprüchen Kündigung Versicherung Übergabe von Unterlagen Urheberrecht Sonstiges Streitigkeiten / Gerichtsstand


Architektenvertrag


Architektenvertrag (I)


Vertragsgegenstand Vertragsbestandteile, Rangfolge Leistungsumfang Entgelt Termine Zahlungen (Haftrücklass) Rechte des AN (zB den AG zu vertreten …) Urheberrecht

Gewährleistung Versicherung Unübertragbarkeit der Leistungen Kündigung, Leistungsverweigerung Herausgabeanspruch und Weisungsrecht des AG Gerichtsstand Sonstiges


• Geschützt ist nicht allein das Werk, sondern auch sein Urheber!

• Urheber ist immer eine physische Person und nur der, der das Werk

tatsächlich geschaffen hat.

• Urheber hat das Recht, als solcher genannt zu werden; er hat aber

auch das Recht, sich gegen Veränderungen zur Wehr zu setzen!

• -> Rechteeinräumung (Werknutzungsbewilligung, Vorwegzustimmung, Abgeltung für die Zukunft)

Architektenvertrag (II)

• Urheberrechte!


Kaufvertrag


• Teilung

• Teilungsplan

• Bescheide (Vermessungsamt nur 18 Monate gültig)

• Gebäude

• fertig

• erst zu errichten (Forward Purchase)

• Aufschließung

• Einzuräumende Dienstbarkeiten

• Kein Personal (AVRAG)

Kaufvertrag Kaufgegenstand


• Berechnung offen legen?

• USt

• Wann optiere ich (Vorsteuerberichtigung)?

• Wie berichtige ich (Zahlung/Überrechnung)?

• Treuhandabwicklung

Kaufvertrag Kaufpreis


• Cap

• Maximalbetrag in % vom Kaufpreis

• De minimis

• Muss pro Anspruch erreicht werden – kein Streit über Kleinigkeiten

• Basket

• Alle Ansprüche insgesamt müssen einen bestimmten Betrag

erreicht haben, um überhaupt gelten gemacht werden zu

können

• Klären: auch unter de minimis Grenze liegende Ansprüche hier

berücksichtigen?

• Freigrenze/Freibetrag

• Zeitachse

Kaufvertrag Haftungsregelungen


• Haftung für die Freiheit von Kontaminationen mit oder ohne Einschränkung auf eine gesetzliche Verpflichtung des Käufers zur Beseitigung

• Haftung für während der Dauer des Eigentums des Verkäufers von diesem oder ihm zuzurechnenden Dritten (zB von ihm beauftragten Bauunternehmern, Lieferanten, Kunden etc) verursachte Kontaminationen

• Haftung dafür, dass der Verkäufer oder ihm zuzurechnende Personen (nur Geschäftsführer oder auch sonstige Dritte?) keine Kenntnis von durch wen immer verursachten Kontaminationen haben

• Hinweis auf die auf der Liegenschaft erfolgten Tätigkeiten (zB zu Beginn des 20. Jahrhunderts als Lackfabrik verwendet) und Zurverfügungstellung eines Gutachtens mit einem Haftungsausschluss

• Ermöglichen, dass der Käufer vor Vertragsabschluss die Liegenschaft besichtigt und Bodenuntersuchungen macht, mit einem Haftungsausschluss

• Haftungsausschlüsse sind immer kritisch in Hinblick auf § 879 ABGB zu hinterfragen – gänzliche Haftungsausschlüsse in vielen Fällen sittenwidrig

Kaufvertrag Haftung für Kontaminationen

55

T +43 1 534 37 50231

E [email protected]

Position Partner, Schönherr Rechtsanwälte GmbH

Lehrbeauftragter Universität Wien und

Wirtschaftsuniversität Wien

Ausbildung Universität Wien (Dr. iur. 1983)

Wirtschaftsuniversität Wien (Mag. rer. soc. oec.

1987)

Peter Madl

Documents

schoenherr corporate pp template 2014 - univie.ac.at · © 2016 schoenherr 6 • Prozentsatz oder Vielfaches des Mietertrags • Beispiel Rendite von 4,0%: (EUR 1.500.000 Mieterträge