SEGREGACIONES Y CALIFICACIONES[1]

8/7/2019 SEGREGACIONES Y CALIFICACIONES[1]

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SEGREGACIONES Y CALIFICACIONES

CALIFICACIONES

Podríamos definir la calificación como aquel acto en virtud del cual la

administración urbanística autoriza la edificación en un suelo cuyo destino originario noes ser edificado.

Debemos partir del presupuesto establecido en el art. 22, a saber:

Artículo 22. Invalidez de los actos de calificación y autorización.

Son nulas de pleno derecho las calificaciones urbanísticas y las licencias municipales que,respectivamente, otorguen y autoricen, en suelo no urbanizable y para la realización de los actos ylas actividades correspondientes, la ejecución de obras, construcciones o instalaciones que nocumplan los requisitos sustantivos y administrativos pertinentes conforme a esta Ley.

Su regulación está contenida en los artículos 18.3 y ss de la lesotex y requiereuna serie de requisitos previos:

- Que la ordenación territorial y urbanística no prohíba el uso de edificaciónno vinculado a explotación agrícola. Puede ser temporal, pero , al menos,cubrirá el plazo de amortización de la edificación.

- Que se abone un canon urbanístico, no inferior al 2 % del importe de lainversión.

- El uso de la edificación debe ser compatible con el medio rural.

Edificaciones Agrícolas, extracción de materias primas, deposito demateriales y residuos respetando la normativa medioambiental,mantenimiento de infraestructuras, áreas de servicios, equipamientoscolectivos, vivienda unifamiliar (si no se forma nucleo de población (art.

18.4.a - Existe riesgo de formación de nuevo núcleo de población desde que surge una

estructura de la propiedad del suelo, parcelaria o de otro tipo, consistente en más detres unidades rústicas aptas para la edificación que puedan dar lugar a una demandapotencial de servicios o infraestructuras colectivas innecesarias para la actividad deexplotación rústica o de carácter específicamente urbano.

A dichos efectos se considerará que inducen a la formación de nuevos asentamientos los

actos de realización de segregaciones, edificaciones, construcciones, obras o instalacionescuya realización, teniendo en cuenta, en su caso, la edificación ya existente en la o lasunidades rústicas colindantes, daría lugar a la existencia de más de tres edificaciones condestino residencial o a la demanda potencial de los servicios o infraestructuras colectivasinnecesarias para la actividad de explotación rústica o de carácter específicamenteurbano.

- Garantizar la preservación o, en su caso, restauración de las condiciones ambientalesde los terrenos y de su entorno inmediato.

ni puede presumirse actividad urbanizadora) y reservas de suelo para dotacionespúblicas (nuevo).





- Es previa a la licencia municipal. En nuestro caso corresponde a laConsejería, lo que implica que no vale la licencia condicionada.

- Depositar fianza, una vez concedida la licencia, por importe del 3 % dela totalidad de las obras.

La calificación deberá establecer:- Características del aprovechamiento.- Qué terrenos deberán ser objeto de reforestación.- Plan de restauración., si procede.- Cesión gratuita de terrenos que correspondan al Municipio o Canon

sustitutivo. En este caso hay una limitación en cuanto a la cesión de terrenosal no poder ser inferior al 15% de la unidad apta para la edificaciónvinculada a la obra. )PERO DEBE CUMPLIRSE EL ART. 40, SOBREINDIVISIBILIDAD DE LAS FINCAS)

- Se debe solicitar por el Municipio a la Consejería, ANTES DE INICIAR ELEXPEDIENTE DE CONCESIÓN DE LA LICENCIA. Problema: Suspende

el plazo, establece el silencio negativo.- pero si es industria es positivo,aunque el Consejero puede ampliar los plazos hasta 9 meses, si se preciaestudio de impacto ambiental. (art, 5 LINCE y 181.4 LESOTX modificada).

- Puede establecerse un régimen urbanístico específico .- art. 26.2. En el caso deobras, construcciones e instalaciones en explotaciones agrícolas, ganaderas,forestales, cinegéticas o análogas se estará a este efecto a lo dispuesto en lalegislación agraria para la unidad mínima de cultivo. Reglamentariamente se podráestablecer un régimen urbanístico específico, en atención a la diversidad geográfica dela Comunidad Autónoma y a la diferenciada estructura de la propiedad rural, quepermita excepcionar las exigencias de superficie mínima que este artículo establece,siempre que se respeten las condiciones de edificación en él exigidas. ESTO TRATA DEADAPTARSE A LA REALIDAD DE LAS ZONAS RÚSTICAS.

Si se trata de un Administración la calificación va con la aprobación delproyecto PERO DEBERÍA JUSTIFICARSE o Áreas de servicio en que basta elinforme preceptivo y vinculante de la Consejería.

Destacar finalmente que el incumplimiento de las condiciones de la calificacióndeterminará la caducidad de la licencia, y, en consecuencia, inicio del plazo del plan derestauración o de restauración de la legalidad urbanística.

SEGREGACIONES

Como requisito previo nos fijaremos en dos definiciones que vienen establecidasen las disposiciones preliminares:2.2. Parcela: la unidad de suelo, tanto en la rasante como, en su caso, el vuelo y el

subsuelo, determinada en las clases de suelo urbanizable o urbano por relación a sus dimensionesmínimas y, en su caso, mínimas y máximas, así como a sus características típicas susceptible deser soporte, mediante su urbanización previa o simultánea, de aprovechamiento urbanístico deforma independiente, que queda vinculada a dicho aprovechamiento a todos los efectos, conformea la ordenación territorial y urbanística.

2.5. Finca: la unidad de suelo o edificación atribuida exclusiva y excluyentemente a unpropietario o varios en proindiviso a los exclusivos efectos jurídico-privados, referible, en su caso,a un solar, una parcela o una unidad rústica apta para la edificación y que puede situarse en larasante, en el vuelo o en el subsuelo. Tiene la consideración de finca registral cuando, conforme ala legislación hipotecaria, pueda abrir folio en el Registro de la Propiedad.

No podemos empezar esto sin hablar previamente de las parcelaciones quevienen definidas en la Lesotex



Artículo 39. Parcelación urbanística.

1. Se considera a cualesquiera efectos parcelación urbanística toda división simultánea o sucesivade solares, parcelas, unidades rústicas aptas para la edificación, terrenos o fincas en dos o máslotes o fincas nuevas independientes:

a. En suelo urbano o urbanizable, en todos los casos.b. En suelo no urbanizable, cuando cada uno de los lotes o las fincas a que dé lugarconstituyan unidades rústicas aptas para la edificación y dispongan o vayan a disponer deinfraestructuras o servicios colectivos innecesarios para las actividades a que se refiere elapartado 2 delartículo 13 o, en todo caso, de carácter específicamente urbano.

2. Es nula toda parcelación urbanística que sea contraria a la ordenación territorial y urbanísticaen vigor o infrinja lo dispuesto en los dos artículos siguientes.

3. Las licencias autorizatorias de parcelaciones y las certificaciones declaratorias de lainnecesariedad de aquéllas se entenderán otorgadas y expedidas legalmente bajo la condición dela presentación en el Municipio, dentro de los tres meses siguientes a su otorgamiento oexpedición, del documento público en el que se hayan formalizado los actos deparcelación (LOS REGISTRADORES DEBERÍAN SOLICITARLO), que deberá contener testimonio

íntegro de la licencia o certificación que viabilice éstos y, cuando proceda, del carácter indivisiblede las fincas, unidades rústicas aptas para la edificación, parcelas o solares resultantes.

El mero transcurso del plazo a que se refiere el apartado anterior sin que se hubiera presentado elpertinente documento público de formalización de la parcelación determinará la caducidad de lalicencia otorgada o de la certificación expedida, por ministerio de la Ley y sin necesidad de actoalguno para su declaración. El plazo de presentación podrá ser objeto de prórroga por causajustificada.

También es previo el tratar la indivisibilidad de las fincas (ART. 40)

Son indivisibles las fincas, las unidades rústicas aptas para la edificación, las parcelas y los solaressiguientes:

a. Los que tengan unas dimensiones inferiores o iguales a las determinadas como mínimas,salvo que los lotes resultantes se adquieran simultáneamente por los propietarios defincas, unidades rústicas aptas para la edificación, parcelas o solares colindantes con lafinalidad de agruparlos y formar una nueva finca, unidad rústica apta para la edificación,parcela o solar con las dimensiones mínimas exigibles.

b. Los de dimensiones inferiores al doble de las requeridas como mínimas, salvo que elexceso sobre éstas pueda segregarse con el mismo fin señalado en la letra anterior.

c. Los que tengan asignada una edificabilidad en función de la superficie, cuando sematerialice toda la correspondiente a ésta.

d. Los vinculados o afectados legalmente a las construcciones o edificaciones autorizadassobre ellos.

Sin embargo no debemos olvidar el art. 18.5, en cuanto a las segregaciones:La división, segregación o parcelación de fincas en suelo no urbanizable sólo será posiblecuando la superficie de cada una de las fincas resultantes supere la superficie mínima queresulte aplicable en consideración a su número, según la siguiente proporción: cuando délugar a dos fincas, su superficie mínima será la establecida en el artículo 26 de esta Ley; si dalugar a tres fincas, la superficie mínima de cada una de ellas será el doble de la establecida endicho precepto; si da lugar a cuatro, su superficie mínima será el triple; y así sucesivamente.

Os van a argumentar, cuando planteéis oposición que las van a agrupar a la fincade al lado, pero cuidado , no es posible segregar de una unidad de actuación yaejecutada con terrenos que correspondan a otra que no lo está, pues puede romperse elequilibrio de beneficios y cargas de los propietarios.

Debemos destacar también:

http://noticias.juridicas.com/base_datos/CCAA/ex-l15-2001.t1.html#a13




Artículo 41. Régimen de las parcelaciones urbanísticas.

1. No se podrán efectuar parcelaciones urbanísticas en suelo urbano mientras no se encuentre

aprobada la ordenación detallada establecida por el Plan General Municipal (Si está aprobadanos podemos limitar a comprobar si se cumplen las condiciones de la parcela mínima) yen suelo urbanizable mientras no se encuentre aprobado el correspondiente Programa de

Ejecución. Se exceptúan de la regla anterior las segregaciones que sean indispensables para laincorporación de terrenos al proceso de urbanización en el ámbito de unidades de actuación.

2. En suelo no urbanizable quedan prohibidas las parcelaciones urbanísticas.

3. Toda parcelación urbanística queda sujeta a licencia municipal.

Entremos en materia y nos encontramos que con la nueva regulación, apartado jdel art. 172 se someten a comunicación previa,

Las parcelaciones o cualesquiera otros actos de división de fincas o predios en cualquierclase de suelo, no incluidas en proyectos de reparcelación.

El hecho de que ya no precisen licencia nos plantea el problema porque elprocedimiento es muy rápido:

Artículo 173. Procedimiento de comunicación previa.

1. El promotor de los actos, las operaciones y las actividades a los que sea aplicable el artículoanterior, deberá comunicar su realización al menos quince días naturales antes del comienzo deésta. La comunicación deberá ir acompañada de una descripción suficiente del acto, la operación ola actividad y de fotocopia de las concesiones o autorizaciones que legalmente seanpreceptivos de conformidad con la restante normativa que sea aplicable.

2. Transcurridos los quince días naturales a los que se refiere el apartado anterior sin que se hayapracticado notificación de resolución alguna obstativa conforme al apartado siguiente, el promotorpodrá realizar el acto, ejecutar la operación o desarrollar la actividad en los términos proyectados.La inactividad de la Administración no implicará la subsanación de los defectos oirregularidades (OJO) que presente el acto, la operación o la actividad objeto de comunicación.

3. Dentro de los quince días naturales siguientes a la comunicación, el Municipio podrá:

a. Señalar al interesado la necesidad de solicitar una licencia o autorización urbanística enlos términos que se regulan en la Sección siguiente.

b. Requerir del interesado ampliación de la información facilitada, en cuyo caso, seinterrumpirá el cómputo del plazo, reiniciándose una vez cumplimentado el requerimiento.

4. El Municipio informará a las Administraciones competentes, de las comunicaciones cuyo objeto

les afecte.

Artículo 174. Efectos del incumplimiento del régimen de comunicación previa.

Los actos, las operaciones y las actividades a los que se refiere el artículo 172 que se realicen sincomunicación previa al Municipio se considerarán clandestinos a los efectos de la presente Ley.

En consecuencia parece que se nos puede escapar fácilmente una segregación yplantear graves problemas porque el que las realice podría incurrir en responsabilidadespenales si actúa en zonas protegidas y va a requerir un control adicional por notarios yRegistradores sobre el cumplimiento de la legalidad. Aconsejo mirarlas con lupa, puesun problema con un propietario se puede trasformar en otro con 16 familias que va a sermás difícil de atajar y puede dar al traste con cualquier norma urbanística. Y, ojo, que elsilencio es positivo, por lo que interpreto que la dejadez de la Administración









Municipal puede hacer incurrir a los responsables de tal silencio en que compartan lapena cuando las cosas vengan mal dadas.

En este último caso aconsejo que la solicitud venga lo bastante clara,identificando la finca matriz y las parcelas resultantes pues puede que los terrenos esténafectados por una futura reparcelación y se trate de complicar las cosas para que no se

ejecute. Igualmente debe revisarse si dispone de la calificación urbanística si se trata desuelo rústico.

Cáceres a 14 de mayo de 2011

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