Sicherung der Bauleitplanung

Rechtsgrundlagen der Planung Folgen der „Nichtplanung“ Reaktion auf Bauanträge Planaufstellung Inhalte der Bebauungspläne Sicherung der Planungsinhalte

Problem: § 34 BauG Innerhalb der im Zusammenhang

bebauten Ortsteile ist ein Vorhaben zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist.

Was ist nach § 34 zu prüfen? Bebauungszusammenhang Maß der baulichen Nutzung (Kubatur) Art der baulichen Nutzung (z.B.

Wohnen) Art der Bauweise (§ 22 BauNVO) Überbaute Fläche Grundstück Erschließung (öffentliche) Problem der 2. Baureihe?

Gemeindliches Einvernehmen

Rechtsentscheidung Haftung Versagung: Keine

Verhinderungspolitik

Gemeindliches EinvernehmenVorhaben nach § 34 BauGB

Rechtsgrundlage § 36 BauGB Baubehörde darf nicht ohne

Einvernehmen genehmigen Keine Ermessensentscheidung der

Gemeinde, Rechtsentscheidung! Kommunalaufsicht kann E. ersetzen Verzögerung kann zu Schadensersatz

verpflichten

Pflicht zur Bauleitplanung?

Aufgabe der Selbstverwaltung Pflichtgemäßes Ermessen Pflichtige Aufgabe……!

BauGB Die Gemeinden haben die Bauleitpläne

aufzustellen, sobald und soweit es für die städtebauliche Entwicklung und 0rdnung erforderlich ist. / § 1 Abs.3

Bauleitpläne = Flächennutzungsplan + Bebauungsplan

Flächennutzungsplan

Nur vorbereitende Planung Städtebauliche Entwicklung in der

Zukunft idR gesamtes Gemeindegebiet Grundlage für Bebauungspläne Keine Rechtsansprüche durch die

„Darstellung“ im FPlan

Noch F-Plan

Kann parallel zum BPlan erstellt werden

Bauflächen Gemeinbedarf/Grünflächen Wasserflächen/Hafen Land- und Forstwirtschaft

Bebauungsplan

Was regelt der BPlan? Siehe § 9 BauGB Abschließende Aufzählung ! Keine „Ideenklausel“ Ausnahme: Vorhabenbezogener

Bebauungsplan

Problem:

Rechtsanspruch des Grundstückseigentümers !

Kein „Einvernehmen“ der Gemeinde/nur noch Stellungnahme

Regelungsdichte der Festsetzungen ist wichtig

1. Schritt der Sicherung

Ausschöpfung der zul. Festsetzungen

§ 9 BauGB Wichtig: Art und Maß/ Baufenster /

Mindestgrundstücksgrössen Prüfen: Baunutzungsverordnung

Beispiel „Wohnbebauung“

BPlan regelt nur Art und Maß der baulichen Nutzung……

Fast alles ist möglich: Grundstücksteilungen,

Gestaltungsfragen

Baunutzungsverordnung Beispiel: „Allgem. Wohngebiet“ § 4 Allgemeine Wohngebiete (1) Allgemeine Wohngebiete dienen vorwiegend dem Wohnen. (2) Zulässig sind 1. Wohngebäude, 2. die der Versorgung des Gebiets dienenden Läden, Schank-

und Speisewirtschaften sowie nicht störenden Handwerksbetriebe, 3. Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche

und sportliche Zwecke. (3) Ausnahmsweise können zugelassen werden 1. Betriebe des Beherbergungsgewerbes, 2. sonstige nicht störende Gewerbebetriebe, 3. Anlagen für Verwaltungen,

Reines Wohngebiet § 3 Reine Wohngebiete (1) Reine Wohngebiete dienen dem

Wohnen. (2) Zulässig sind 1. Wohngebäude, 2. Anlagen zur Kinderbetreuung,

die den Bedürfnissen der Bewohner des Gebiets dienen.

Ausschluss der Ausnahmen Ausnahmsweise können

zugelassen werden: Läden und nicht störende

Handwerksbetriebe, die zur Deckung des täglichen Bedarfs für die Bewohner des

Gebiets dienen, sowie kleine Betriebe des Beherbergungsgewerbes

Zurückstellung von Anträgen nach § 15 BauGB

Voraussetzungen wie bei Veränderungssperre !

Vorteil? Einzelfall! Aber: Keine 2-Jahresfrist, max. 12

Monate Antrag der Gemeinde bei der

Bauaufsichtsbehörde (..hat…)

Veränderungssperre Rechtsgrundlage § 14 BauGB Voraussetzungen……..? Aufstellungsbeschluss und ……. ??? Planungsziele müssen definiert sein Dauer 2 Jahre, Verlängerung

möglich Satzungsrecht ! Ausnahmen möglich (Bauaufsicht)

Max 4 Jahre! 4. Jahr problematisch Bauantrag liegt vor………! Kann

Gemeinde durch VÄ reagieren? Beispiel: Tankstelle VÄ = gemeindliche Satzung Beschluss der GV (!) erforderlich

§ 28 GG

Zurückstellung von Anträgen nach § 15 BauGB

Voraussetzungen wie bei Veränderungssperre !

Vorteil? Einzelfall! Aber: Keine 2-Jahresfrist, max. 12

Monate Antrag der Gemeinde bei der

Bauaufsichtsbehörde

Vorkaufsrechte lesen:§ 24 BauGB

Öffentliche Zwecke/BPlan Sanierungsgebiet Erhaltungssatzung

FPlan/Wohnbebauung im Außenbereich

Leider: Eintritt in den Vertrag / Entschädigung nach Verkehrswert !

§ 11 BauGB städteb.Verträge Beispiele: Baugebiet: Sicherung der

Wohnbevölkerung Hotelbau: Sicherung der

Hotelnutzung

Sicherung „Dauerwohnen“ Pers. Dienstbarkeiten zu Gunsten der

Gemeinde Baulast …Verbot, die Wohnung anders zu nutzen als

zu Dauerwohnzwecken…. Evtl. Belegungs- /vorschlagsrecht für

Gemeinde Vertragsstrafen Zustimmungsvorbehalt bei Verkauf Vorkaufsrecht zu Gunsten Gemeinde Rangfolge im Grundbuch beachten !

Sicherung Hotelnutzung Verbot der Bildung von

Wohnungseigentum Bei Bildung von Teileigentum: Einheit darf nur der gewerblichen

Fremdenverkehrsnutzung in Verbindung mit dem Hotelbetrieb dienen

Verbot des Einbaus von Küchen Kein Anspruch auf Abgeschlossenheitsbescheinigung !

Exkurs: Kostentragung Kosten der Planung dürfen dem

Grundstückseigentümer auferlegt werden

Auch: eigene, nachweisbare Kosten der Gemeinde/Verwaltung

Also: Bauleitplanung, Gutachten, Ausgleichsmassnahmen, Personalkosten, Auslagen der Gemeinde pp

Praktisches Beispiel:

Gewerbetreibender will seinen Betrieb erweitern

Baugrenzen und Maß reichen nicht aus

Gemeinde ändert BPlan Folge: Kostenübernahmevertrag Zwingend: Vor dem Satzungsbeschluß !!!

Grundsatz

Vertrag muss vor dem Baurecht wirksam sein (Satzungsbeschluß, § 33 BauGB)

Angemessenheit Zusammenhang mit dem

Bauvorhaben Sonst: Vorteilsnahme !!!!! § 11 BauGB prüfen

Vorhabenbezogener BPlan

Betrifft ein (1) Vorhaben + 1 VT Beispiele: Supermarkt Ferienhausanlage Hotel Campingplatz

Rechtsgrundlage § 12 BauGB

Sinn der Vorschrift: Absolute Sicherstellung der

Interessen der Gemeinde Durchführungsverpflichtung des VT Finanzierungsnachweis Kostenübernahme durch VT

Durchführungsverpflichtung

Termin für Bauantragstellung Termin Baubeginn Termin für Fertigstellung Betriebsverpflichtung (Beisp.

Hotel)

Finanzierungsnachweis

Bankbürgschaft Eigenmittel Keine gesetzlich definierte

Vorgabe Muss aber von Gemeinde geprüft

sein!

Sanktionen

Vertragsstrafen Rücktrittsrechte (eingeschränkt)

Last not least……

Erbbaurecht (Bedingung: Gemeinde ist Grundstückseigentümer)

Vorteil: Gemeinde ist Eig.des Grundst.

Umfassende Heimfallregelungen bei Verstössen