Upload
others
View
3
Download
0
Embed Size (px)
Citation preview
20 GELDGIDS 2 februari/maart 2017
IEDER JAAR ROND FEBRUARI versturen de gemeenten miljoenen WOZbeschikkingen. Deze
spelen een rol bij de lokale belastingen, waterheffing, erfenissen en de hoogte van de hypotheekrenteaftrek. Voor het eerst zijn de WOZbeschikkingen openbaar. Wie dit jaar de nieuwe WOZwaarde ontvangt, kan die dus direct vergelijken met de WOZwaarden van woningen in de buurt. De gegevens zijn te vinden op wozwaardeloket.nl of op een van de andere sites in het kader op pag. 21.
Vergelijken verkleint de kans op een ongelijke behandeling ten opzichte van vergelijkbare woningen. Als blijkt dat de prijs (per vierkante meter) van in de buurt liggende woningen een stuk lager is ingeschat, kan dat een reden zijn om bezwaar te maken. Er geldt een bezwaartermijn van zes weken na de dagtekening van de WOZbeschikking.
Verkeerde ‘marktwaarde’De WOZwaarde is een schatting van de marktwaarde van de woning. De brief van 2017 geeft de waarde weer op peildatum 1 januari 2016, maar de aangegeven waarde is niet de echte marktwaarde. Wat in de WOZregisters staat, is een verzameling van gemeentelijke schattingen. Niet alle informatie in de registers klopt. Per woning wordt de gebruiksoppervlakte vermeld die in het landelijke BAGregister staat. Die gebruiksoppervlakte kan afwij
WOZ-waarde onthuld
Voor wie?i➜ Huiseigenaren die belasting willen besparen➜ Kopers en verkopers van woningen
De WOZ-beschikkingen zijn dit jaar voor het eerst openbaar. Dat biedt extra kansen om succesvol bezwaar te maken tegen te hoge WOZ-waarden.
TEKST reiNOut VaN Der HeiJDeNILLUSTRATIE SaSKia raSiNK
S U C C E S V O L B E Z W A A R M A K E N
ken van het bruikbare woonoppervlak dat makelaars aangeven bij de verkoop van de woning. Makelaars gaan uit van de NEN2580norm of NVMmeetinstructie.
Het kan dus heel goed zijn dat de WOZ waarden in de WOZregisters te hoog zijn. Een recente rechtszaak (ECLI:NL: GHDHA:20163041) bevestigt dat. Een WOZbezwaarbureau had in één keer 1835 bezwaarschriften ingediend. De heffingsambtenaar verlaagde daar na in 30% van de gevallen de WOZwaarde.
De nieuwe transparantie van de WOZ registers is niet alleen gericht op een betere dienstverlening aan de burger. Gemeenten willen ook graag een einde maken aan de jaarlijkse stroom van circa 100.000 bezwaarschriften, waarvan tienduizenden afkomstig zijn van bureaus die gratis bezwaar maken namens burgers. Zij werken op nocurenopaybasis en verdienen grof geld aan de vergoedingen die de gemeenten hen op wettelijke gronden moeten ge
©
februari/maart 2017 GELDGIDS 2 21
WOZ-beschikking
ven; zie ook ‘WOZhorzels’ in het kader op deze pagina.
Strijd om de burgerDe WOZbureautjes zijn gehaaid, maar ook nuttig. Ze dwingen de gemeenten tot betere taxaties en meer openheid. Ze gebruiken onder meer verkoopgegevens uit het Kadaster. Op grond van de gemiddelde vierkantemeterprijs valt in te schatten of het bezwaar haalbaar is. De burger loopt hier vaak op vast, omdat zelf informatie opvragen bij het Kadaster tijd, geld en kennis vergt.
Per bezwaar verdient een WOZbureau honderden euro’s aan procesvergoeding. Door bezwaren samen te voegen, kan dat oplopen tot duizenden euro’s per keer. Een burger heeft geen recht op een vergoeding voor de bezwaarprocedure, hooguit op een vergoeding van zijn kosten.
Steeds meer gemeenten proberen de burgers te betrekken bij de WOZtaxatie.
Onder andere de gemeenten Rotterdam, Amsterdam en Tilburg laten burgers zelf de gegevens over hun woningen corrigeren, voordat de WOZbeschikking definitief wordt gemaakt. ‘Inmiddels doet al een op de drie proefpersonen mee aan dit experiment’, zegt woordvoerder Vera Al van gemeente Amsterdam. ‘Daardoor worden onze gegevens steeds beter en dat leidt aantoonbaar tot minder bezwaarschriften.’
Gemeenten stimuleren burgers ook te bellen met vragen en opmerkingen na het ontvangen van de WOZbeschikking. Wie een goed verhaal heeft, kan zijn WOZtaxatie omlaag praten. Dat is sneller voor de
➜
burger en het scheelt de gemeente soms wel duizenden euro’s aan proceskosten.
Bezwaar makenDe gemeente geeft bij de WOZbeschikking drie referentiepanden op die rond de peildatum zijn verkocht. Daar kunnen panden bij zitten die volledig gerenoveerd zijn of andere voordelen hebben, zoals een tuin op het zuiden. Dat verschil kan door de gemeente al verrekend zijn, maar dat weet je als burger op dat moment niet.
Er valt nog meer af te dingen op de referentiepanden. De gemeente gaat bij de beschikking uit van de datum waarop de inschrijving in het Kadaster door de notaris plaatsvindt. De inschrijving ligt echter ruim na de verkoopdatum. De gemeente gebruikt bijvoorbeeld een referentiepand met als datum 1 november 2015. Het is best mogelijk dat die woning al in juli 2015 is verkocht en op 1 januari 2016 minder zou hebben opgeleverd. Op dit
Wie zijn WOZ-waarde vooraf corrigeert, kan later toch gewoon bezwaar aantekenen
HANDIGE WEBSITESWOZ-REGISTERSDe WOZ-waarden van alle woningen zijn op een van de volgende sites te vinden: wozwaardeloket.nl mijnwozwaarde.nl wozview.nl watisdewozwaarde.nl knoop-woz.nl
WOZ-HORZELSOnderstaande bureaus maken bezwaar voor burgers en wer-ken op no-cure-no-paybasis: bezwaarmaker.nl wozconsultants.nl wozspecialisten.nl previcus.nl wozopmaat.nl woz-juristen.nl
©
22 GELDGIDS 2 februari/maart 2017
moment stijgen de woningprijzen in de meeste regio’s, dus momenteel hebben burgers juist profijt van deze werkwijze.
De gemeente gebruikt allerlei gegevens voor de vaststelling van de WOZwaarde. Die gegevens zijn echter niet openbaar. Ze kunnen wel naar voren komen tijdens de bezwaarprocedure. Een ongelukkig gekozen referentiepand door de gemeente garandeert niet dat het bezwaar slaagt.
Toch slaagt gemiddeld de helft van alle ingediende bezwaren. Een toegewezen bezwaar pakt gunstig uit voor de huiseigenaar. Het eigenwoningforfait is 0,75% voor huizen van maximaal €1.060.000, dus €10.000 verlaging levert €75 meer belastingaftrek op. De lokale lasten (inclusief water) bedragen €10 tot €30 per €10.000 waarde, afhankelijk van de gemeente. Voor een huis uit een erfenis kan de impact nog groter zijn. Een waardeverlaging van €10.000 kan tot €4000 aan erfbelasting schelen, afhankelijk van de relatie met de overledene.
Een hoge WOZwaarde kan ook juist gunstig zijn. Bij een hogere woningwaarde
schrapt de bank mogelijk een deel van de renteopslag (zie Geldgids december 2016).
Wie begin 2017 een taxatierapport laat opstellen voor de hypotheek, kan dat het jaar daarop gebruiken ter onderbouwing van een WOZbezwaar. De kosten voor het rapport zijn dan twee keer op te voeren: als financieringskosten voor de woning bij de aangifte over 2017 en als kosten voor het bezwaar tegen de WOZwaarde. De gemeente vergoedt de kosten alleen als zij het bezwaar (deels) honoreert of als ambtenaren grove fouten hebben gemaakt.
Aan de slagEr zijn al veel rechtszaken gevoerd over WOZbeschikkingen. Hieruit valt op te maken wat goede bezwaarredenen zijn.
Geen speld tussen te krijgenArgumenten ter ondersteuning van een WOZ-bezwaar
TELT WEL feitelijke gegevens (oppervlakte, in-
houd, kavel, woningtype, onderhoud) Bestemmingsplan Recht van overpad en andere erfdienst-
baarheden (notarieel vastgelegd) Woninggebreken (ongeacht garantie) Huisvestingsverordening gemeente Kapverbod gemeente Anti-speculatiebeding (eenmalig) Servicewoning met hoge vaste lasten Duurzame overlast (geluid, stank,
buurtcafé, UMTS-mast) Bodemverontreiniging, betonrot,
asbest
TELT NIET Globale prijsontwikkelingen Erfpacht Bloot eigendom/recht van opstal Verhuurde staat Splitsingsverbod Voorkeursrecht gemeente Antispeculatiebeding
(met kettingbeding) Specifiek karakter
(bijvoorbeeld seniorenwoning) Tijdelijk ongemak
(opengebroken straat) Vve-reserve
Zo is een huis in verhuurde staat geen reden om de WOZwaarde te verlagen. De schatting gaat ervan uit dat het huis vrij verkocht kan worden, ook al is dat niet zo. In het overzicht linksonder staan redenen die wel of niet succesvol op te voeren zijn. Op consumentenbond.nl/wozbezwaar zijn tips te vinden voor het opstellen van een bezwaarschrift.
Het is aan te raden om bij het bezwaar zelf met betere referentiepanden te komen. Het verzamelen van vergelijkbare woningen kan op verschillende manieren. Het Kadaster (kadaster.nl) verkoopt voor €2,40 informatie over zescijferige postcodes, dus inclusief de letters. Dan krijg je verkoopinformatie van de naaste buren over de laatste jaren. Daar zitten wel vaak weinig bruikbare panden tussen die rond de peildatum verkocht zijn.
Het is handiger via miljoenhuizen.nl te zoeken naar verkochte huizen in de buurt. Deze site geeft informatie over eerdere vraagprijzen. Prijsverlagingen geven vaak een goede indruk van de marktwaarde. Miljoenhuizen.nl heeft een archieffunctie waarmee op straatnaam te zoeken valt. Zo kun je ook woningen opsporen die van de markt gehaald zijn, waarschijnlijk omdat de vraagprijs te hoog was. Ook via Funda kan worden gezocht naar verkochte huizen, op postcode of op een kaart.
Wie op die manier geschikte panden vindt, kan gericht informatie opvragen bij het Kadaster. Die geeft per woning de exacte verkoopprijs. Dat gaat per telefoon (€0,80 per minuut, maximaal drie koopsommen) of via sms (€1,50 per adres).
De werkelijke kosten worden bij een geslaagd bezwaar vergoed door de gemeente, ook reiskosten en inkomen dat je bent misgelopen door aanwezig te zijn op de zitting (verletkosten). Voor het taxatierapport gelden vaste bedragen (maximaal €242). Je krijgt de vergoeding alleen als je er in het bezwaarschrift om vraagt. Wie zich laat bijstaan door een professional (mag ook een broer of zus zijn), kan daar een extra gemeentelijke vergoeding voor krijgen.
De gemeente gebruikt soms niet de juiste referentiepanden. Zoek zelf naar betere alternatieven
©