RESUME BAB 4Buku MENGENAL KONTRAK KONSTRUKSI DI INDONESIAKarya:
Ir. H. Nazarkhan Yasin
BAB IVBENTUK-BENTUK KONTRAK KONSTRUKSI
A. Aspek Perhitungan BiayaBentuk kontrak konstruksi didasarkan
pada cara menghitung biaya pekerjaan/harga borongan yang akan
dicantumkan dalam kontrak. Ada 2 macam bentuk kontrak konstruksi
yang sering digunakan yaitu:1. Fixed Lump Sum PriceSecara umum
kontrak Fixed Lump Sum Price adalah suatu kontrak dimana volume
pekerjaan yang tercantum dalam kontrak tidak boleh diukur
ulang.Peraturan Pemerintah (PP) No 29/2000 tentang penyelenggaraan
Jasa Konstruks memberikan batasan/definisi bentuk kontrak kerja
konstruksi dengan bentuk imbalan Lump Sum, seperti dalam Pasal 21
ayat (6) dan ayat (1). Dalam kedua pasal ini ditekankan segala
resiko ditanggung oleh Penyedia JasaRobert D. Gilbreath dalam
Managing Construction Contracts pada halaman 43 menyebutkan harga
tetap tidak berubah selama kontrak berlaku, kecuali karena atas
perintah tambahan dari Pengguna Jasa atau Perubahan Lingkup
Pekerjaan.McNeil Strokes dalam Construction Law in Contractors
Language pada halaman 33 menyebutkan Pengguna Jasa dan Penyedia
Jasa sepakat pada suatu jumlah pasti yang harus dibayar oleh
Pengguna Jasa kepada Penyedia Jasa untuk pelaksanaan suatu proyek.
Dalam pelaksanaannya Penyedia Jasa mengajukan penawaran dengan
mempertimbangkan kondisi terburuk yang mungkin mempengaruhi biaya,
Penyedia Jasa tidak akan mendapat kenaikan biaya untuk harga-harga
yang meningkat jika tidak ada pasal yang mengatur.
Dari keempat batasan/definisi tersebut, dapat disimpulkan tak
satupun dari pengertian kontrak fixed lump sum price yang
menyatakan volume pekerjaan asli dalam kontrak boleh diukur
kembali. Biasanya Pengguna Jasa tidak mau menambah nilai kontrak
fixed lump sum price tapi memerintahkan pekerjaan tambah dan
mengurangi pekerjaan lain. Oleh karena itu sebaiknya dalam kontrak
dianjurkan diberikan definisi kata atau istilah agar tidak terjadi
salah pengertian untuk menghindari sengketa setelah kontrak
disepakati.
2. Unit PriceSecara umum Kontrak Unit Price adalah kontrak
dimana volume pekerjaan yang tercantum dalam kontrak hanya
merupakan perkiraan dan akan diukur ulang untuk menentukan volume
pekerjaan yang benar-benar dilaksanakan.Peraturan Pemerintah (PP)
No.29/2000 Pasal 21 ayat (2) menjelaskan dalam hal terjadi
pembetulan perhitungan perincian harga penawaran dikarenakan adanya
kesalahan aritmatik, harga penawaran total dapat berubah, akan
tetapi harga satuan tidak boleh diubah. Harga satuan juga menganut
prinsip lump sum.Robert D. Gilbreath dalam buku Managing
Construction Contracts, halaman 44-45, menyebutkan Kontrak Harga
Satuan menggambarkan variasi dari kontrak lump sum, harga satuan
hanya menetapkan harga satuan dari satuan atau volume.Mc Neil
Strokes dalam buku Construction Law in Constructors Language,
halamann 34-35, menjelaskan dalam kontrak harga satuan, Penyedia
Jasa dibayar suatu jumlah yang pasti untuk etiap satuan pekerjaan
yang dilaksanakan. Dalam menggunakan metode harga satuan Pengguna
Jasa memperkirakan resiko atas jumlah pekerjaan yang akan
dilaksanakan; termasuk perkiraan resiko pekerjaan yang dibuat
Pengguna Jasa atau Perencana (Arsitek).
Dapat disimpulkan, bentuk kontrak harga satuan tidak mengandung
resiko Pengguna Jasa membayar lebih karena volume pekerjaan yang
tercantum dalam kontrak lebih besar daripada kenyataan sesungguhnya
sehingga Penyedia Jasa mendapatkan keuntungan tak terduga. Penyedia
Jasa juga tidak menanggung resio rugi apabila volume pekerjaan
sesungguhnya lebih besar daripada yang tercantum dalam kontrak
karena yang dibayarkan kepada Penyedia Jasa adalah pekerjaan yang
benar-benar dilaksanakan. Yang menjadi masalah dalam bentuk kontrak
ini adalah banyaknya pekerjaan pengukuran ulang yang harus
dilakukan bersama antara Pengguna Jasa dan Penyedia Jasa untuk
menetapkan volume pekerjaan yang benar-benar dilaksanakan, adanya
sistem seperti ini membuk peluang kolusi diantara petugas dari
masing-masing pihak. Sehingga sebagian besar Pengguna Jasa lebih
suka memilih bentuk kontrak fixed lump sum price.
B. Aspek Perhitungan Jasa1. Biaya Tanpa Jasa (Cost Without
Fee)Kontrak Biaya Tanpa Jasa adalah bentuk kontrak dimana Penyedia
Jasa hanya dibayar biaya pekerjaan yang dilaksanakan tanpa
mendapatkan imbalan jasa. Biasanya bentuk kontrak ini untuk
pekerjaan yang bersifat sosial.Robert D. Gilbreath dalam buku
Managing Construction Contracts, halaman 50, menyebut bentuk
kontrak ini sebagai Cost Reimbursable, No Fee. Dalam peraturan ini,
Penyedia Jasa hanya diganti biaya-biaya yang telah dikeluarkan,
tidak ada jasa yang dibayarkan.2. Biaya Ditambah Jasa (Cost Plus
Fee)Penyedia Jasa dibayar seluruh biaya untuk melaksanakan
pekejaan, ditambah jasa yang biasanya dalam bentuk persentase dari
biaya. Tidak ada batasan mengenai besarnya biaya seperti apa saja
yang dapat dikategorikan sebagai biaya selain biaya yang sudah
jelas seperti biaya bahan, peralatan, alat bantu, dan sebagainya.
Dari kasus-kasus yang sudaha ada sistem cost plus fee sangat
merugikan Pengguna Jasa. Sehingga pemerintah sejak tahun 1966
melarang Contract Cost Plus Fee.Robert D. Gilbreath dalam buku
Managing Costruction Contracts, halaman 54 menyebut kontrak ini
sebagai Cost Plus Percentage of Costs. Para Penyedia Jasa dibayar
untuk biaya-biaya yang sudah di keluarkan dan diberi jasa secara
proporsional bagi biaya-biaya yang berhubungan langsung dengan
beberapa atau seluruh pekerjaan. Semakin tinggi biaya-biaya
langsung semakin tinggi jasa konstruksi.Sayngnya pada tahun 2000
bentuk kontrak Cost Plus Fee dihidupkan kembali melalui Peraturan
Pemerintah No. 29 Tahun 2000 mengenai Penyelenggaraan Jasa
Konstruksi, yang terdapat pada Pasal 20 ayat (3) huruf a angka 3.3.
Biaya Ditambah Jasa Pasti (Cost Plus Fixed Fee)Perbedaan dengan
Cost Plus Fee terletak pada jumlah imbalan untuk Penyedia Jasa,
besarnya bervariasi tergantung besarnya biaya. Dalam kontrak ini
sejak awal sudah ditetapkan jumlah imbalan/jasa Penyedia Jasa yang
pasti dan tetap walaupun biaya berubah. Bentuk ini masih berisiko
bagi Pengguna Jasa karena tidak ada kepastian mengenai batas biaya
yang diperlukanRobert D. Gilbreath dalam buku Managing Construction
Contracts, halaman 53 menyebutkan Imbalan pasti ditetapkan sebelum
kontrak ditandatangani. Perubahan biaya secara tetap dan pengawasan
dari pihak Pengguna Jasa diperlukan.
C. Aspek Cara Pembayaran1. Cara Pembayaran Bulanan (Monthly
Payment)Prestasi Penyedia Jasa dihitung setiap akhir bulan. Setelah
prestasi tersebut diakui Pengguna Jasa maka Penyedia Jasa dibayar
sesuai prestasi terebut. Cara pembayaran ini sering dimodifikasi
dengan mempersyaratkan jumlah pembayaran minimum yang harus dicapai
untuk setiap bulan diselaraskan dengan prestasi yang harus dicapai
sesuai jadwal.Peraturan Pemerintah (PP) No 29/2000 mengatur bentuk
konrak dengan sistem berkala yang tertera pada Pasal 20 ayat (3)
huruf c angka 2.2. Cara Pembayaran atas Prestasi (Stage
Payment)Pembayaran kepada Penyedia Jasa dilakukan atas dasar
prestasi/kemajuan pekerjaan yang telah dicapai sesuai dengan
ketentuan dalam kontrak. Besarnya prestasi dinyatakan dalam
persentase. Kriteria pembayaran adalah prestasi dan bukan waktu.
Hal ini sesungguhnya tidak selalu aman bagi Pengguna Jasa karena
yang diakui sebagai prestasi bukan hanya prestasi fisik tetapi
termasuk pula prestasi bahan mentah atau setengah jadi.Peraturan
Pemerintah (PP) No 29/2000 tentang Penyelenggaraan Jasa Konstruksi
mengatur bentuk kontrak ini yang tertera dalam Pasal 20 ayat (5)
huruf c angka 1.Robert D. Gilbreath dalam buku Managing
Construction Contracts, Bab 12 mengenai Progress Billing Payment
mengupas bentuk-bentuk kontrak dengan cara pembayaran berkala
(monthly payment) maupun cara pembayaran berdasarkan prestasi
(stage payment). Alternatif dasar-dasar pembayaran bagian per
bagian, ada 3 landasan umum dimana pembayaran dapat dilakukan
berdasarkan: (1) biaya, (2) waktu, (3) pelaksanaan atau kemajuan
pekerjaan.McNeil Strokes dalam buku Construction Law ini
Contractors Language halaman 42-44 menyebutkan metode pembayaran
untuk pekerjaan yang dilaksanakan dan waktu pembayarannya tentu
saja merupakan suatu hal yang penting bagi penyedia jasa. Metode
normal adalah melalui pembayaran termin bulanan.3. Pra Pendanaan
Penuh dari Penyedia Jasa (Cotractors Full Pre-financed)Penyedia
Jasa harus mendanai dahulu seluruh pekerjaan sesuai kontrak.
Setelah pekerjaan selesai 100% dan diterima baik oleh Pengguna Jasa
barulah Penyedia Jasa mendapatkan pembayaran sekaligus, tetapi
hanya 95%, karena 5% sisanya digunakan sebagai retention money
selama masa tanggung jawab atas cacat, dan Penyedia Jasa harus
memberikan jaminan untuk Masa Tanggung Jawab sesuai kontrak. Bentuk
kontrak ini sering disalah artikan sebagai kontrak Design
Build/Turnkey. Pengguna Jasa harus memberikan jaminan kepada
Penyedia Jasa antara lain berupa jaminan Bank yang diberikan pada
saat mulai pekerjaan dan jaminan tersebut harus tetap berlaku
selama masa pelaksanaan pekerjaan.
D. Aspek Pembagian Tugas1. Bentuk Kontrak KonveksionalPada
bentuk ini Pengguna Jasa menugaskan Penyedia Jasa untuk
melaksanakan suatu pekerjaan. Pekerjaan tersebut sudah dibuat
rencananya oleh pihak lain, tinggal melaksanakannya sesuai kontrak.
Terdapat 3 (tiga) kontrak terpisah, yaitu:i. Kontrak antara
Pengguna Jasa dan Konsultan Perencana sebagai Penyedia Jasa untuk
merencanakan proyekii. Kontrak antara Pengguna Jasa dan Konsultan
Pengawas sebagai Penyedia Jasa untuk mengawasi jalannya proyekiii.
Kontrak antara Pengguna Jasa dan Penyedia Jasa yang mengerjakan
proyek tersebutRobert D. Gilbreath dalam buku Managing Construction
Contracts, dalam Bab 2 dengan judul Organizational and Contracting
Strategies, halaman 24 menyebut jenis kontrak ini sebagai General
Contractors. Pengguna Jasa membuat kontrak/perjanjian dengan
Perusahaan Perencanaan Teknik yang akan merencanakan fasilitas, dan
membuat perjanjian terpisah dengan suatu Penyedia Jasa konstruksi
besar untuk membangun fasilitas tersebut. Perbedaan dengan Rancang
Bangun adalah fungsi perencanaan diberikan terpisah dari fungsi
membangun.McNeil Strokes dalam buku Construction Law in
Constractors Language halaman 31-33, menyebut kontrak jenis General
Contract. Penyedia Jasa Umum sekarang tidak lagi berusaha untuk
menjadi ahli di segala bidang. Dia membagikan banyak pekerjaan
kepada para sub Penyedia Jasa yang berbeda yang masing-masing
memiliki keahlian khusus.2. Bentuk Kontrak SpesialisBentuk kontrak
ini terdapat lebih dari 1 (satu) Kontrak Konstruksi. Dengan
menggunakan bentuk kontrak ini ada 4 hal yang sekurang-kurangnya
ingin dicapai, yaitu:i) Mutu pekerjaan yang lebih andalii)
Penghematan waktuiii) Penghematan biayaiv) Keleluasaan dan
kemudahan untuk mengganti Penyedia JasaRobert D.Gilbreath dalam
buku Managing Contruction Contracts, halaman 30, menamakan bentuk
kontrak ini Few Primes. Pengguna Jasa memberikan lebih banyak
kontrak untuk konstruksi daripada menggunakan satuan Penyedia Jasa
tetapi lebih sedikit daripada yang diberikan dengan strategi
beberapa Penyedia Jasa Utama.3. Bentuk Kontrak Rancang BangunBentuk
kontrak ini lebih dikenal dengan istilah Kontrak Turnkey. Istilah
Rancang Bangun lebih tepat karena lebih jelas menggambarkan
pembagian tugas dalam kontrak tersebut. Dalam bentuk ini konsultan
Perencana tidak mengikatkan diri/menerima tugas dari Pengguna Jasa
tetapi menerima tugas dari Penyedia Jasa yang biasanya dalam bentuk
kontrak ini disebut Design Build-Contractor atau Turnkey-Builder.
Pengguna Jasa cukup menunjuk wakil yang fungsi dan tugasnya
mengamati jalannya pekerjaan agar sesuai denga spesifikasi teknis
dan jadwal.Robert D.Gilbreath dalam buku Managing Construction
Conracts, halaman 26 dan 28 menyebutkan Pengguna Jasa yang
mendelegasikan seluruh tanggung jawab kepada pihak luar. Pengguna
Jasa memilih sebuah perusahaan untuk merencakan dan sekaligus
membangun fasilitas4. Bentuk Kontrak Engineering, Procurement &
Construction (EPC)Kontrak ini dimaksudkan untuk pembangunan
pekerjaan-pekerjaan dalam industry minyak, gas bumi, dan
petrokimia. Dalam bentuk kontrak ini yang dinilai bukan hanya
selesainya pekerjaan melainkan unjuk kerja dari pekerjaan tersebut.
Penyedia Jasa hanya mendapat Pokok-pokok Acuan Tugas dari pabrik
yang diminta, sehingga mulai dari perencanaan dilanjutkan dengan
penentuan proses dan peralatannya sampai dengan pengerjaannya
menjadi tanggung jawab Penyedia Jasa. Bentuk kontrak ini tertera
dalam Undang-undang No 18/1999 tentang Jasa Konstruksi Pasal 16
ayat (3)5. Bentuk Kontrak BOT/BLTBentuk kontrak ini merupakan pola
kerja sama antara Pemilik Tanah/Lahan dan Investor yang akan
menjadikan lahan tersebut menjadi satu fasilitas untuk perdagangan,
hotel, resort, atau jalan tol, dan lain-lain. Bentuk kontrak ini
mirip dengan Rancang Bangun, perbedaannya adalah pada rancang
bangun setelah fasilitas dibangun tidak ada masa konsesi yang
diberikan kepada Penyedia Jasa Rancang Bangun untuk mendapatkan
pengembalian dana yang sudah ditanam karena biaya fasilitas dibayar
langsung oleh Pengguna Jasa.6. Bentuk Swakelola (Force
Account)Swakelola bukanlah suatu bentuk kontrak karena pekerjaan
ini dilaksanakan sendiri tanpa memborongkannya kepada Penyedia
Jasa, bentuk ini disebut pula Eign bebeer.Robert D.Gilbreath dalam
buku Managing Construction Contracts, halaman 33, menggunakan
istilah Force Account. Swakelola adalah suatu tindakan Pemilik
Proyek yang melibatkan diri dan bertanggung jawab secara langsung
dalam pelaksanaan proyek tersebut. Alasan untuk tidak melakukan
bentuk kontrak ini:a. Kemungkinan ada reaksi dari pihak luarb.
Keterbatasan SDMc. Penghimpunan pegawai, pelatiham, dan biaya
retensid. Kesulitan-kesulitan dalam hubunga pekerjaan konstruksie.
Kenaikan pertanggungjawaban untuk tugas-tugas sehubungan konstruksi
seperti pengangkutan, logistik, keselamatan dan keamanan.
