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La Libre Immo du 5 septembre 2013 : La brique belge hors de prix
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© S.A. IPM 2013. Toute représentation ou reproduction, même partielle, de la présente publication, sous quelque forme que ce soit, est interdite sans autorisation préalable et écrite de l'éditeur ou de ses ayants droit.
La brique belge,HORS DE PRIX ?La Confédération Construction dément les affirmationsde surévaluation du marché immobilier belge.
pp.6 à 9
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PortraitP.3Jean-Paul Loozen(Deloitte) tient les rênesde l’immobilier à Solvay.
Rendez-vous surWWW.LOGIC-IMMO.BE
En vueP.2
Le Portugal, nouvelEldorado fiscal pour lesretraités européens ?
MarchéP.5
Blanchiment d’argent :l’Etat impose aux courtiersd’être plus vigilants.
AnnoncesPP. 10-20
Dans ce supplément,11 pages pour trouver lebien de votre choix.
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Supplément à La Libre Belgique - N°204 - Semaine du 5 au 11 septembre 2013
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2 EN VUE SEMAINE DU 5 AU 11 SEPTEMBRE 2013 LIBRE IMMO
Agenda
“Une commune qui n’inquiète pasfiscalement ses habitants et taxe surtout
les propriétaires de secondes résidences nepeut compter sur de la sympathie.”
Selon le Fiscologue, un hebdomadaire spécialisé dans les questionsfiscales, la cour d’appel de Gand a invalidé la taxe sur les secondesrésidences de Coxyde, jugeant qu’elle était contraire au principe
constitutionnel d’égalité et à l’interdiction de la discrimination. Lacommune est, en effet, l’une des rares en Belgique à ne pas percevoirde taxe communale additionnelle à l’impôt des personnes physiques.
Reste à savoir quelle décision sera prise pour Ostende, Knokke etBlankenberge, qui, comme Coxyde, avaient décidé d’augmenter
nettement leur taxation des secondes résidences. (Belga) PHOT
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“Belgium is Design” est un label commun àdifférentes manifestations de designorganisées en Belgique et à l’étranger parplusieurs institutions de promotion du design(Wallonie-Bruxelles Design Mode, DesignFlanders et MAD Brussels – Centre of Fashionand Design). Le prochain rendez-vous auralieu du 6 au 10 septembre à Paris, àl’occasion de l’événement “Maison et Objet –Now ! Design à vivre”, pour y découvrir lescréations de No More Twist, Liparus, ThierryBataille, Frédéric Richard et Linadura.
Dôme Constructions offre, depuis le1er septembre, la possibilité aux candidatsbâtisseurs de visiter des chantiers en coursde réalisation, simplement sur rendez-vous,accompagnés d’un gestionnaire de chantiers.Cette initiative met à l’honneur la créativité,la qualité, ainsi que la diversité desréalisations en cours de l’entreprise.Rens. : www.jevisitedeschantiers.be
La 25e édition des Journées duPatrimoine se déroulera le week-end des 7et 8/9 en Flandre et en Wallonie, des 14 et15/9 à Bruxelles. L’événement fêtant cetteannée ses 25 bougies, ce sera l’occasion deproposer un programme festif qui regroupedes centaines de lieux et autant d’animations.
Le Portugal, laFloride de l’Europe
Le Portugal seraitil en passe dedevenir un paradis fiscal pour les
nouveaux retraités ?
“EN MANQUE DE SOLEIL, de nombreux seniors anglais, allemands et scandinaves vivent déjà au Portugal, surtout en Algarve (Sud), assure d’emblée Carlos Vinhas Pereira, président de la Chambre decommerce et d’industrie francoportugaise. Et lesvisiteurs français sont en nette hausse”. A quand undébarquement en masse des retraités belges ?
Car, pour attirer encore plus de candidats à l’exil,le gouvernement portugais a allégé le fardeau fiscal. Depuis début 2013, tous les retraités européens du secteur privé – qui s’installent pour lapremière fois au Portugal – sont exonérés d’impôts sur leurs pensions perçues dans leur paysd’origine. “Les mesures d’austérité que le gouvernement applique pour satisfaire les exigences de latroïka des créanciers ont contribué à baisser la demande intérieure, d’où l’idée de faire appel à l’extérieur pour relancer la machine”, relève M. VinhasPereira. Ces incitations fiscales accordées auxétrangers n’ont pas manqué de susciter des grincements de dents dans un pays qui a déclaré la
guerre à la fraude fiscale et fortement augmentéles impôts des Portugais pour faire rentrer de l’argent dans les caisses de l’Etat. Pour Erwin Mohr,viceprésident de l’association des propriétairesétrangers au Portugal, le pays est bel et bien enpasse de “devenir la Floride de l’Europe”, voire un“paradis fiscal pour les nouveaux retraités”.
Fin 2011, l’Institut national de la statistique recensait 735 000 logements vides. Surendettés, denombreux Portugais se sont fait confisquer leursmaisons par les banques qui jouent désormais lesagents immobiliers et offrent des conditions decrédit très avantageuses pour des repreneursétrangers. “En Algarve, vous pouvez décrocher uncrédit de 120 000 euros à 1,5 % pour un deuxpiècesà 100 mètres de la plage, et ensuite le relouer pourrentrer dans vos frais”, assure Ivo Agostinho, agentimmobilier de Formula Prime qui compte denombreux retraités dans sa clientèle.
Des prix en berneLes prix immobiliers ont chuté d’environ 30 %
ces trois dernières années au Portugal. Mais à Lisbonne, “les prix ne baisseront plus, c’est le momentd’acheter”, affirme Pascal Gonçalves, de l’agenceimmobilière Maison au Portugal, qui y voit le signe avantcoureur d’une reprise du marché. (AFP)
C’est le moment d’acheter à Lisbonne,observent les courtiers portugais.
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2 EN VUE SEMAINE DU 5 AU 11 SEPTEMBRE 2013 LIBRE IMMO 3EN VUEPLUS D’ANNONCES SUR WWW.LOGIC-IMMO.BE
Les copropriétéssoufflent… jusqu’en 2014L’application stricte de la loi
de 2010 sera reportée au1er septembre 2014.
ENVIRON 1,2 MILLION de copropriétésen Belgique devaient, pour le 1er septembre 2013 au plus tard, adapterl’acte de base, le règlement de copropriété et le règlement d’ordre intérieurà la nouvelle loi sur la copropriété. Ils’agit d’une opération purement administrative, mais non sans importance.Les adaptations tendent à rendre lefonctionnement au sein de chaque copropriété plus moderne et transparent.
“Mais il s’avère aujourd’hui que rien n’aencore été fait dans une très grande majorité des copropriétés, explique l’Institutprofessionnel des agents immobiliers(IPI), dans un communiqué. Et la raisonde ce retard est fort simple. Les adaptations nécessaires requièrent des demandes complémentaires qui peuvent occasionner des frais supplémentaires pour lescopropriétés.” C’est pourquoi la Chambre vient de voter une modification dela loi permettant de reporter cette obligation au 1er septembre 2014, et ainsi
limiter au maximum le coût et les embarras liés à celleci.
De report en reportAprès le vote de la nouvelle loi sur la
copropriété en 2010, la première datebutoir avait déjà été reportée de deuxans en 2011, pour s’établir au 1er septembre 2013. “En effet, dans la plupartdes immeubles à appartements dans lesquels un des copropriétaires assume lafonction de syndic, ce dernier ne sait pascomment il faut appliquer ces nouvellesobligations, assure l’IPI. Si tant est qu’ilest au courant de leur existence !” Enoutre, la nouvelle réglementation comporte toute une série d’imprécisions,auxquelles même le législateur peine àdonner une réponse concrète. Un desproblèmes principaux concerne lacoordination des statuts : doitelle ounon faire l’objet d’un acte notarié ?Auquel cas, l’opération pourrait coûterdes milliers d’euros aux copropriétés.
L’approbation du projet de loi crée undélai supplémentaire pour faire toute laclarté en la matière, veiller à ce qu’ungrand nombre de copropriétés ne soitpas confronté à des coûts élevés, et éliminer définitivement toutes les imprécisions restantes. Les copropriétairespourront ainsi compter sur la sécuritéjuridique et la transparence, objet premier de la profonde réforme de la loisur la copropriété.
Question time
Mon partenaire et moi-même envisageons d’acheter un bien immobilierensemble. En tant que cohabitants légaux, comment faire, en cas de dé-cès, pour que mon partenaire puisse bénéficier d’une protection suffi-sante concernant cet immeuble ?Lorsque rien n’est repris sur papier, les chances sont grandes que lepartenaire survivant ne puisse poursuivre sa vie dans la maison,quand bienmême celleci serait pour partie sa propriété. Les cohabitants n’héritent pas automatiquement l’un de l’autre. En effet, lamoitié de la propriété du partenaire décédé revient à ses héritiers(ses enfants, parents, frères/sœurs, etc.). Même si ce n’est pas la volonté générale des cohabitants. Ce risque peut notamment être exclu avec une clause d’accroissement (également appelée “tontine”).La clause d’accroissement est, dans la plupart des cas (égalementen cas de cohabitation légale), la meilleure garantie pour s’assurerque l’autre partenaire/copropriétaire puisse acquérir l’habitationachetée ensemble, soit enpleine propriété, soit au travers d’unusufruit. Lors d’un achat commun, les partenaires conviennent que celui qui vivra le plus longtemps recevra l’immeuble en pleine propriété ou en usufruit.Les règles de la réserve légale ne jouent pas dans ce cas. La claused’accroissement n’est ni un testament ni une donation, mais uncontrat aléatoire que les deux partenaires ont conclu entre eux viaune convention. Il ne faut établir aucun testament, et aucun droitde succession ne doit être payé. Toutefois, le conjoint survivant devra payer les droits d’enregistrement dans les quatre mois suivantle décès. Cela se fera au même pourcentage que celui payé au moment de l’achat, et sur la moitié de la valeur de la propriété. Lemontant pourrait donc s’avérer plus élevé que le tarif des droits desuccession.A noter que cette clause est le plus souvent utilisée par les personnes qui vivent ensemblemais elle peut aussi intéresser deux sœurs
ou frères, une tante et son neveu, etc.
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“Je n’ai jamais quitté l’université”JeanPaul Loozen est dans les hautes sphères du secteur de l’immobilier et de laconstruction chez Deloitte Belgique. Une expérience qu’il livre dans le cadred’un programme de 3e cycle en immobilier à Solvay (ULB), dont il tient les rênes.
LE CV DE JEANPAUL LOOZEN estlong de 9 pages… C’est dire sil’homme a de la bouteille, dans demultiples domaines, qui plus est.“Et encore, j’ai arrêté de l’alimenterdepuis quelque temps !”, souritil.
Il faut dire qu’entre ses activitésd’associé du département Real Estate Corporate Finance en Belgiqueet Real Estate Industry Leader international pour Deloitte EMEA, etd’associé en charge de la coordination nationale de Deloitte Belgiquedans le secteur immobilier et de laconstruction, il est déjà fort occupé. Mais, comme si cela ne suffisait pas, il dispense également sonexpérience et son savoir au postede professeur et directeur du 3e cycle en immobilier de la Solvay Bu
siness School (ULB). “Après mes études (il est diplômé de Solvay en1981, NdlR), j’ai voulu garder unlien avec le milieu universitaire, et jene l’ai jamais vraiment quitté.”
La fibre de l’immobilier l’a prisdès 1993, chez Andersen, bienavant sa fusion avec Deloitte, en2002. “Les deux équipes ‘immobilier’respectives ont alors été amalgamées,et nous avons développé une visionforte dans le domaine, en mettant surpied un département complet et multidisciplinaire pour mieux conseillernos clients.” Vision qui est, parailleurs, “inexistante ou embryonnaire chez nos concurrents du mondedes Big 4” (en ce compris les firmesd’audit Ernst&Young, KPMG etPricewaterhouseCoopers, NdlR).Résultat ? “Nous avons parmi nosclients 70 % du Top 50 belge des entreprises immobilières : des investis
seurs aux constructeurs, en passantpar les développeurspromoteurs.”Soit autant de projets, d’arbitrages,de transactions, de développements… “Je peux vous en citer des dizaines, comme celui de l’exTourMartini, vendue, détruite et reconstruite en Tour Dexia; ou encore la cession du Palais de Justice d’Anvers etdu nouveau Palais de Justice de Gandà des investisseurs privés…”
Une vie professionnelle bienremplie et ancrée dans la réalité dumarché qu’il a jugé opportun, voici12 ans, de transmettre aux jeunes(et moins jeunes) générations.“J’étais déjà professeur à Solvay, etl’idée de monter un programme de 3e
cycle m’est venue naturellement.”Après deux ans de maturation, leprogramme, découpé en 7 modules (promotion immobilière, urbanisme et aménagement du terri
toire, conception et notions techniques, droit et fiscalité,comptabilité approfondie, environnement socioéconomique, valorisation et expertise), est mis surpied. Et, depuis, les auditoires nedésemplissent pas. “Les 50 participants annuels sont issus de tous lessecteurs de l’immobilier, et en recherche d’une vision globale du marchéde niche sur lequel ils opèrent. Tousapprécient le fait d’avoir devant euxun corps professoral composé de professionnels actifs sur le marché.”
Le succès est tel que la Fédérationimmobilière de Pologne s’estmontrée intéressée… et que JeanPaul Loozen a été appelé à développer conjointement l’équivalent deson programme à Varsovie. “Nousavons diplômé 21 participants l’année passée et rempilons cette année !”
Frédérique Masquelier
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4 MARCHÉ SEMAINE DU 5 AU 11 SEPTEMBRE 2013 LIBRE IMMO
A Monaco, les 49 étages de la TourOdéon attendent leurs millionnairesFigure, entre autres, parmi les lots àvendre, “l’appartement le plus cher
au monde”, dont le prix dépasseles... 300 millions d’euros.
LE BÉTON SERAITIL la véritable manne de Monaco ? Dans la principauté archiconstruite de 2km², la nouvelle Tour Odéon de grand luxe (170mètres de haut, dessinée par le MonégasqueAlexandre Giraldi et érigée par Vinci Constructionpour 660 millions d’euros) domine désormais l’horizon de ses 49 étages et affiche des prix au sommet.
“Le penthouse (3 300 m²) ne sera pas facile à vendre.Je pense que ce sera l’appartement le plus cher aumonde”, confie Niccolo Marzocco, directeur commercial du groupe familial Marzocco, promoteurde ce chantier titanesque de quatre ans livré fin2014. Il faut dire que le bien coûtera nettementplus que les 78 000 euros du m² dépensés pour unbien au 30e étage, par exemple. La famille rêve de levendre audelà de 300 millions d’euros, tout en refusant de fixer un prix. Un ressortissant d’un paysarabe s’y est, paraîtil, intéressé, sans toutefois conclure. Les chambres seront aux 45e et 46e étages,une piscine circulaire à toboggan se dessine au 47e,un toitterrasse occupera le 49e. Egalement envente, deux duplex de 1 200 m². Pour rappel, lepremier appartement, un 350 m² au 10e étage, s’estvendu à 50 000 euros le m² il y a un an.
Les achats sont surtout motivés par la fiscalité in
citative offerte aux résidents : ni impôts sur les revenus et plusvalues immobilières ni droits de succession. Le groupe a d’ores et déjà vendu 25 unitéssur les 73 mis en vente, à un Italien, un Luxembourgeois, des Belges, des Russes… La familleMarzocco gardera une dizaine d’étages pour sonusage personnel, et des Monégasques pourront vivre dans les quelque 150 appartements subventionnés, réservés par l’Etat.
Du grand luxe qui affole les prix“Odéon va tirer la qualité et les prix vers le haut”,
prévoit Michel Dotta, président de la chambre immobilière. Le marché immobilier – un milliardd’euros de ventes en 2012 – s’est redressé depuis lacrise, avec une fourchette “de 30 000 euros à80 000 euros le m²”. Les terrains sont tellement rares que la principauté va s’étendre de six hectaresdans la mer. (AFP)
En bref
TourismeL’année 2013 sera sans doute unbon cru en termes de fréquentationpour l’Atomium. A l’exception de2006, année de sa réouvertureaprès une rénovation en profondeur,et de 2008, anniversaire de ses 50années d’existence, les huitpremiers mois de 2013 ont produitle meilleur résultat des dernièresannées en termes de fréquentation.Avec 417 041 visiteurs, l’Atomiumaffiche une progression de plus de10% par rapport à la même périodede l’année dernière, et de 5 % parrapport à 2011. (Belga)
InvestissementLa société Eloy (Sprimont) adécidé de consacrer 40 millionsd’euros à la construction, sur unterrain de 4,5 hectares à Aywaille,d’une maison de repos (94 lits),d’une centaine d’appartements, debureaux et d’un hôtel, dans lequels’investira le champion du monde
Philippe Gilbert. Une partie du siteverra la construction d’un hôteld’une cinquantaine de chambresavec wellness et commerce lié auvélo. Le début des travaux est prévupour 2015. (Belga)
NominationSébastien Bazin, patron de labranche européenne du fondsColony Capital et membre dutriumvirat à la tête d’Accor depuisavril, a été nommé nouveau P.-D.G.du n°1 européen de l’hôtellerie. Cechoix va entraîner le départ del’actuel directeur général du groupe,Yann Caillère. L’arrivée de M. Bazin,spécialiste de l’immobilier auxcommandes d’Accor, constitue letroisième changement demanagement en huit ans pour legroupe en mutation. (AFP)
RénovationsLe Sportpaleis d’Anvers reçoitactuellement la dernière touche de
la troisième et dernière phase derénovation de son intérieur(20 millions d’euros, dont la moitiéest prise en charge par la provinced’Anvers). Le site, qui fêtera ses 80ans en septembre, ne va passeulement proposer plus de confortet de sécurité. Il pourra égalementaccueillir plus de spectateurs :23 000 personnes, au lieu des18 400 précédemment. Laprochaine phase de travauxconcernera la rénovation de lafaçade extérieure. (Belga)
La rénovation du musée de lapierre de Sprimont doit, pour sapart, débuter en avril 2014. Ledossier a connu un coupd’accélérateur puisqu’il est parti àl’adjudication après neuf ansd’attente. Les travaux, qui coûteront1,6 million d’euros, devraient durer18 mois. Un centre d’interprétationsera aménagé au sein des bâtimentsrénovés. Le musée, qui accueilleentre 2 500 et 3 500 visiteurs paran, souhaite se doter d’un véritable
outil touristique dans une communequi extrait encore chaque année unetonne de pierres concassées. (Belga)
AcquisitionLa société Aedifica a acquis100 % des actions de la SA PatriusInvest, propriétaire de deuxmaisons de repos exploitées parArmonea dans la province d’Anvers :“Salve” (177 lits agréés), àBrasschaat, et “Plantijn” (110 litsagréés) à Kapellen. Le budgetd’investissement total pour laréalisation des travaux derénovation et d’extension sur cesdeux sites est d’environ 16 millionsd’euros. Par ailleurs, Aedifica vientd’achever la construction(20 millions d’euros, en ce comprisle prix du terrain) de son nouveaubébé, la maison de repos “Hestia”(222 lits agréés) située à Wemmel,en périphérie bruxelloise. Il s’agitde la plus grande maison de reposdu portefeuille de la société belgecotée.
Le penthouse occuperaplusieurs étages (45e au49e). Une piscine circulaire àtoboggan se dessine au 47e,un toit-terrasse occupera le49e.
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4 MARCHÉ SEMAINE DU 5 AU 11 SEPTEMBRE 2013 LIBRE IMMO 5MARCHÉPLUS D’ANNONCES SUR WWW.LOGIC-IMMO.BE
Maison | Leeuw-Saint-PierreLe 3 juin dernier, une maison avec jardin, situéeà Leeuw-Saint-Pierre (rue Eugène Ghijss, n°26),en province de Brabant flamand, a trouvéacquéreur pour la somme de 118 500€, aprèsavoir été adjugée avec faculté de surenchère à86 200€ lors d’une précédente séance.La maison, construite en 1935, possède unjardin donc, et se compose de deux chambres,d’un grenier et d’une cave.Superficie totale : 1 a et 23 ca.Revenu cadastral : 475€.UVente réalisée par Michel Thys, notaire àBruxelles (1000).
118 500€
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Maison |WavreLe 21 mai dernier, une maison 4 façades, siserue Constant Legrève, n°24, à Wavre (Limal), achangé de mains pour la somme de 240 000€lors d’une séance de vente publique unique.Le bien comporte un hall d’entrée, un salon, unecuisine, trois chambres et une salle de bainsavec W-C. Il est assorti d’un grenier et d’ungarage. La 4 façades est entourée d’un grandjardin et est implantée dans un environnementdécrit comme “paisible”.Superficie totale : 12 a et 09 ca, se répartissantcomme suit : 84 ca pour la maison et 11 a et25 ca pour le terrain.Revenu cadastral : 1 262€.UVente réalisée par JeanFrédéric Vigneron,notaire àWavre.
240 000€
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Appartement |Molenbeek-St-JeanLe 25 avril dernier, un appartement situé ruedes Quatre-Vents, n°41-47, à Molenbeek-Saint-Jean (Bruxelles), a été adjugé à 45 200€,soit… un rien plus que la somme obtenue lorsd’une première séance avec faculté desurenchère : 45 100€. Le bien s’inscrit au 4e
étage d’un immeuble à appartements et secompose d’un hall d’entrée, d’une salle dedouche, d’un séjour (salon et salle à manger)avec cuisine ouverte, d’une chambre et d’uneterrasse à l’avant.Superficie au sol de l’immeuble : 3 a et 98 ca.Revenu cadastral du bien : 681€.UVente réalisée par Pierre Vermeulen, notaireà Bruxelles (1080).
45 200€
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Libre Immo - Supplément hebdomadaire à La Libre Belgique. Coordination rédactionnelle: Frédérique Masquelier. - 02/211.28.28 - [email protected] Illustrations: EtienneScholasse. Réalisation: IPM Press Print. Administrateur délégué - éditeur responsable: François le Hodey. Directeur général: Denis Pierrard. Rédacteur en chef: Vincent Slits. Rédacteur en chefadjoint: Pierre-François Lovens. Conception graphique: Bruno Bausier et Jean-Pierre Lambert (responsable graphique). Publicité: Véronique Le Clercq - +322/211.27.64 - [email protected]
Blanchiment d’argent : les courtiersdoivent être plus vigilantsLe secrétaire d’Etat à la Lutte contrela fraude sollicite l’aide de l’IPI pour
inciter les courtiers à signaler descas de blanchiment d’argent.
DEPUIS 1998, LES COURTIERS et leurs collaborateurs sont soumis à la législation antiblanchiment. Ces obligations légales valent aussi, depuis2004, pour les syndics et les régisseurs.
Or, le secteur immobilier est l’un des secteurs,parmi d’autres, qui transmettent le moins de déclarations à la Cellule de traitement des informations financières (CTIF). Sur les 9 000 agents immobiliers actifs dans notre pays, seuls 22 d’entreeux ont pris la peine de signaler une transactionsuspecte. Aussi, le secrétaire d’Etat à la Lutte contre la fraude, John Crombez, a expressément demandé aux agents immobiliers de faire progresserce chiffre et d’être extrêmement vigilants quantaux opérations qui peuvent avoir un lien avec des
pratiques de blanchiment d’argent ou avec le financement d’activités terroristes.
“Aucun professionnel de l’immobilier ne devra incriminer son client, nous lui demandons simplementd’être plus vigilant quant à certains indicateurs, explique John Crombez. Le courtier se doit seulementde signaler les situations qui peuvent être suspectes.Ensuite, la CTIF, qui dispose de compétences d’investigation élargies, enquêtera plus avant et transmettrapeutêtre le dossier au parquet. Une fois la CTIF informée, l’agent immobilier est dégagé de toute responsabilité. A contrario, s’il ne signale pas un dossier quis’avère problématique par la suite, il court le risqued’être suspecté et poursuivi comme coauteur d’uneopération de blanchiment”.
Des pistes pour cibler le blanchiment d’argentEt la CTIF de donner des exemples d’indicateurs
révélateurs : le client est originaire d’un Etat reprissur la liste des pays présentant des insuffisancesstratégiques en matière de lutte contre le blanchiment de capitaux; le client refuse ou fait des difficultés pour donner à l’agent immobilier le nu
méro de compte par lequel le montant du solde aété ou sera débité; il existe une inadéquation entrela transaction et la situation socioéconomique duclient; le client achète un bien sans même l’avoirvu ou visité; le client souhaite payer un acompteen espèces.
“Le secteur est au courant du problème, mais il estclair que nous ne pouvons le régler seuls, expliqueMichel Dussart, président de l’IPI. Il est donc crucial que le consommateur soit bien informé et disposedes garanties nécessaires”. “Le but est d’intercepterprincipalement les grandes opérations de blanchiment d’argent et les grandes organisations criminelles. Le consommateur honnête ne sera à aucun moment inquiété”, rassure le secrétaire d’Etat.
En concertation avec les autorités, l’IPI a lancéune campagne de sensibilisation sur la problématique. A ce jour, plus d’un agent immobilier surquatre a déjà testé ses connaissances sur la législation en vigueur. Les professionnels de l’immobilier sont invités à suivre des formations complémentaires organisées spécifiquement par l’Institut dans le cadre de sa campagne d’information.
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6 DOSSIER SEMAINE DU 5 AU 11 SEPTEMBRE 2013 LIBRE IMMO
La surévaluation, bien plus que le ratio prix/revenusLes prévisionnistes se trompent
peutêtre, ou pas, quand ilsannoncent que la brique belge est
fortement surévaluée.
La Confédération Constructions’insurge contre l’effet d’annonce,
mais surtout contre le calcul.
Analyse Charlotte Mikolajczak
LES ANNONCES À RÉPÉTITION affirmant que labrique belge est surévaluée – faites par l’Organisation de coopération et de développement économiques (OCDE), le Fonds monétaire international (FMI), la Banque centrale européenne(BCE), l’agence de notation Standard&Poor’s oul’hebdomadaire The Economist – interpellentles professionnels belges.
Qu’ils appartiennent au monde de la promotion, de la construction ou encore du courtage,ils s’empressent, généralement, de contrecarrerces mauvais signaux. La Confédération Construction les contredit quasi systématiquement.C’est son rôle de défendre les entreprises deconstruction, et c’est de bonne guerre, diraient
certains. Pour elle, s’il s’agit bel et bien d’uneguerre, elle est tout sauf bonne. “C’est une information dangereuse qui peut influencer le comportement des candidats acheteurs et constructeurs,répond Francis Carnoy, directeur général de labranche wallonne de la Confédération Construction. Les effets pervers sont loin d’être négligeables. Ces annonces peuvent entraîner un phénomène d’autoréalisation des prédictions. Et amenerà une baisse de la construction ou de l’investissement, alors que la demande est toujours là. On déséquilibrerait le marché et les déséquilibres sont toujours dangereux”.
De tels effets d’annonce, arguant un risque dechute des prix, pourraient, par exemple, “servirde justification aux banques pour réduire leursprêts”, ajoute Francis Carnoy. “Pire, poursuitil,reprenant l’argument d’un analyste de Cushman&Wakefield, jouer à terme sur la consommation. Plus de 60 % des Belges sont propriétaires deleur bien. Si les prix reculent – ou s’ils pensent qu’ilspourraient reculer –, il pourrait y avoir un effet decascade sur la consommation : la population se sentmoins riche et donc consomme moins”.
Aux analystes de l’OCDE, comme à tous lesautres, la Confédération Construction recommande de regarder les spécificités du marchébelge. “Il ne faut pas le juger à l’aune de critères quine lui conviennent pas, poursuit Francis Carnoy. Ilfaut se baser sur les vrais fondamentaux qui sontnationaux, mais aussi régionaux, voire locaux”. Et,
surtout, ne pas se contenter des trois seuls critères généralement étudiés que sont les prix devente, les loyers et les revenus. “Je peux citer unequinzaine de facteurs qui influencent le marché immobilier, ditil. Et ceci, sans encore être exhaustif.Chacun ne compte que pour quelques pour cent,voire quelques dixièmes de pour cent dans la détermination de la valeur des logements. Mais, bout àbout, ils permettent de dire que le marché belgen’est pas surévalué. Certainement pas dans de tellesproportions”. Il faut dire que l’OCDE annonceune surévaluation qui frise les 50 % ! Or, d’entretous les marchés d’Europe, le marché belge apour réputation d’être le plus stable.
Hostile aux envoléesCe qui ne veut pas dire que Francis Carnoy ap
plaudit chaque fois que le SPF Economie ou l’Association belge des experts (Abex) indique queles prix de vente ou de construction des logements continuent de grimper, semestre aprèssemestre. “On ne demande pas que le prix desconstructions augmente, assènetil. Personne n’aintérêt à cela”. Ce qui le rassure, c’est qu’il nes’agit là que de quelques pour cent. “Les fluctuations trop fortes et trop rapides ne sont pas bonnes.Par contre, les mouvements modérés peuvent êtrevertueux. Une petite baisse des prix stimule l’accès àla propriété. Une petite hausse, aussi, certains candidats se disant que cela risque de continuer à augmenter.”
La Confédération Construction Wallonne s’oppose auxdéclarations de l’OCDE et consorts. Et liste non pas trois,mais une quinzaine de facteurs jouant sur les prix.
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6 DOSSIER SEMAINE DU 5 AU 11 SEPTEMBRE 2013 LIBRE IMMO 7DOSSIERPLUS D’ANNONCES SUR WWW.LOGIC-IMMO.BE
La surévaluation, bien plus que le ratio prix/revenus
Flandre : “les logements ne sont pas trop chers”La KU Leuven et Era apportent la preuve de la bonne santé du marché immobilier flamand.
JUSQU’À PRÉSENT, toutes les statistiques concernant le marché immobilier belge se fondent sur lespublications du SPF Economie etcelles du notariat. Or ces chiffresreposent principalement sur unseul facteur, à savoir les prix partype d’habitation. Et c’est là que sedistingue l’étude menée par la KULeuven et le réseau d’agences immobilières ERA. Ce dernier a en effet permis à la KU Leuven d’analyser quelque 33 000 transactionseffectuées au cours de ces huit dernières années (dont 28 000 enFlandre). Ainsi, différents critèresfondamentaux tels que la superficie de l’habitation, le nombre dechambres et de salles de bains, leniveau de finition, le confort, l’isolation, le type de chauffage, etc. ontpu être pris en considération.
Ces informations, Roel Helgers,doctorant, ainsi que les professeursErik Buyst et Frank Verboven lesont examinées, à leur tour, à la lumière d’autres facteurs importantsliés à la situation géographique : lebien se situetil dans une rue sansissue ? A quelle distance se trouvela voie expresse la plus proche ?
Même la prospérité du quartier aété passée à la loupe.
Un marché sainLe tout pour arriver à la conclu
sion que la Flandre dispose effectivement d’un marché “sain” proposant des prix qui, de manière générale, “n’ont jamais été exagérés”.Ainsi, selon les données du SPFEconomie, les prix des maisons enFlandre ont augmenté de 2004 à2013 de 52 % en moyenne. Selonles chercheurs de la KU Leuven, lahausse des prix avoisine plutôt les38 %. En tenant compte d’un tauxd’inflation de 21 % sur cette mêmepériode de temps, la hausse de prixne s’élève en fait qu’à 17 %.
Par ailleurs, la hausse des prix deces huit dernières années s’est accompagnée d’une amélioration dela qualité des logements proposés àla vente. En effet, en 2005, quelque44 % des maisons vendues étaientencore équipées de simple vitragecontre à peine 34 % à la fin de l’année dernière. La vente d’habitations pourvues de vitrage à hautrendement superisolant a mêmeaugmenté au cours de cette même
période pour passer de 0 à 8 %. Il y aégalement beaucoup plus de maisons équipées d’une chaudière àhaut rendement (part de marchéde 10 % en 2012), et un nombrecroissant de logements est chaufféau gaz (de 53 % en 2005 à 62 % fin2012).
“Grâce à cette étude, nous savonsnon seulement que la hausse des prixn’est pas aussi forte que ce qui a étéaffirmé jusqu’à présent; mais noussavons également que les acquéreursont reçu quelque chose en compensation de cette augmentation des tarifs,ajoute Iain Cook, administrateurd’ERA. Nous pouvons donc relativiser cette impression souvent exprimée de prix inabordables.”
Et le professeur Erik Buyst depréciser : “Les consommateurs quiont dû délier un peu plus les cordonsde leur bourse ont aussi reçu enéchange une habitation de meilleurequalité. Notamment en ce qui concerne les maisons.”
Les prix ont diminuéAinsi, ceux qui ont l’impression
que les prix ne font que grimper se“trompent complètement”. Selon la
KU Leuven, les prix des maisons ont diminué de 1,8 % au coursdu deuxième trimestre de 2013,par rapport au premier trimestrede la même année. Et par rapportau deuxième trimestre de 2012,ceuxci ont diminué de près de0,6 %. Les prix des appartementsont, eux, également diminué de0,4 % au cours du deuxième trimestre par rapport au premier trimestre.
Une étude à l’échelle de la BelgiqueL’étude de la KU Leuven se limite
actuellement à la Flandre car “ERAne dispose pas pour l’instant de suffisamment de données détaillées concernant les transactions effectuéesdans l’autre partie du pays pour obtenir un résultat représentatif”. Maisles deux partenaires assurentqu’ils poursuivront l’exercice afinde pouvoir brosser un tableaunuancé de l’évolution actuelle desprix sur le marché de l’immobilieren Belgique. “Il est essentiel que lesvendeurs et les acheteurs puissentavoir une image réaliste, détaillée etfondée du marché de l’immobilier”,conclut ERA.
D’après les résultats de l’étudemenée conjointement par la KULeuven et le réseau d’agencesimmobilières ERA, il n’est pasquestion de surévaluation dumarché. Au contraire, les prixont même diminué en Flandre.
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8 DOSSIER SEMAINE DU 5 AU 11 SEPTEMBRE 2013 LIBRE IMMO
Ces facteurs qui font la bonne ou la mau vaise santé d’un marché immobilierFrancis Carnoy, patron de laConfédération ConstructionWallonne (CCW), liste une
quinzaine de facteurs ayant, selonlui, une emprise sur la réalité du
marché belge. Et donc sa possiblesurévaluation.
DIAGNOSTIQUER LA SANTÉ d’un marché immobilier est bien plus complexe que ne le supposentcertains organismes. Pour Francis Carnoy, directeur général de la Confédération ConstructionWallonne (CCW), “c’est tellement complexe, que cen’en est pas modélisable. Il y a tant de facteurs qui entrent en ligne de compte. Dont beaucoup sont locaux.En arriver à comparer plusieurs pays, même voisins,sur base de critères globaux tels que les revenus, lesprix de vente et les loyers, ne peut que déboucher surune vision partielle.”
L’exercice devrait, selon lui, tenir compte d’unequinzaine de paramètres au moins, sous forme dequestions à se poser. Qu’il a listé en regardant plusprécisément le marché wallon.
1 Localisation ? C’est le premier facteur quicrée une valeur immobilière. Il est donc indis
pensable d’affiner géographiquement l’analyse.“Qu’il y ait une légère surévaluation du marché enBelgique, oui, mais pas partout, ditil. Ce qui est vraipour Lasne ou WoluweSaintPierre ne l’est pas pourQuaregnon ou Flémalle. Le marché immobilier dutrès grand Bruxelles s’aligne sur celui des capitaleseuropéennes, lié à des revenus sans rapport avec lerevenu moyen des Belges.”
2 Projectionsdémographiques ? “Le facteur démographique est fondamental pour le rapport
entre offre et demande”, ajoute Francis Carnoy. S’ilconcède que certaines projections sont plus alarmistes que d’autres, toutes annoncent une augmentation de la population suite au tir croisé entre vieillissement de la population et arrivée denouveaux habitants : 201 000 nouveaux ménagesen Wallonie à l’horizon 2026, pour les uns; entre160 000 et 170 000 pour les autres. “Toujours estilque pour les accueillir, il faut construire de l’ordre de13 000 logements par an en moyenne. C’est moinsqu’entre 20052008 (quelque 15 000 logements paran), mais c’est plus qu’aujourd’hui (11 000 logements).” Un défi qu’il faut, selon la CCW, convertiren levier de croissance et non en charge budgétaire. “Il y a une sousproduction qui alimente la tension entre offre et demande. D’où des hausses de prix,à tout le moins un maintien; d’où aussi le report de lademande sur des biens plus petits; d’où, encore, desphénomènes de colocation ou de ‘Tanguy’(adultescontinuant à habiter chez leurs parents, NdlR)”.
3 Pouvoir d’achat ?Qui est lié à quantité de critères tels que le niveau de l’épargne, la capa
cité d’endettement, le taux de chômage, l’indexation des revenus… Le nombre d’abandons de prêtshypothécaires reste relativement faible en Belgique (1,67 % de mauvais payeurs). Quant à l’endettement des ménages belges, il est de 55 % du PIB,ce qui est inférieur à la moyenne européenne de65 %.
4 Taille des ménages ? Elle semble être arrivéeà un palier après avoir diminué (2,5 person
nes par ménage en 1991, 2,28 aujourd’hui). “Maispourrait réaugmenter légèrement, le temps que passela crise, avec le phénomène des “Tanguy” et des colocations.”
5 Taux de propriétaires ? Sachant qu’un marché fonctionne différemment s’il y a beau
coup de propriétaires ou beaucoup de locataires.Or, la Wallonie en compte entre 60 et 70 %.
6 Fiscalité immobilière ? TVA, droits d’enregistrement, droits de succession et de dona
tion, précompte immobilier… “C’est aussi un desaxes stratégiques et, en même temps, une arme extrêmement sensible”, précise Francis Carnoy, prenantl’exemple du marché hollandais qui s’est effondrédramatiquement suite à une décision liée à la déductibilité des intérêts hypothécaires. Et d’inciterles pouvoirs publics à maintenir ce Bonus Logement bientôt régionalisé, voire à alléger les droitsd’enregistrement (parmi les plus élevés d’Europe)ou les droits de succession et de donation (à condition, par exemple, que les économies réaliséessoient investies dans la brique).
7 Régulation ?Existetil un système de blocagedes loyers ou l’envisageton ? Veuton taxer
les logements inoccupés ? Existetil des assurances perte de revenu, permettant de ne pas perdreson logement ?
8 Urbanisme ? Un point très important : lesformalités du permis peuvent “freiner le dé
marrage des chantiers et du goût de construire –comme la dernière version du Cwatupe (Code Wallonde l’Aménagement du Territoire, de l’Urbanisme, duPatrimoine et de l’Énergie) – ou les activer.”
9 Politique foncière, PPP, logements sociaux ?Encore des axes stratégiques pour que
le secteur privé puisse s’activer. “Les pouvoirs publics mettentils ou non des terrains à disposition ?Où ? Comment ? Densification de l’habitat ? Recyclage de sites désaffectés ? Remembrement urbain ?Des questions majeures”, souffle Francis Carnoy. Unpoint qu’il lie au mécanisme des partenariats public privé (PPP), mais surtout au rythme de construction des logements publics. “Ces dernières an
nées, la Wallonie en a produit quelque 300 par an.C’est peu, sachant qu’il y a 38 000 ménages en attente d’un logement social. Le redressement de la production va peutêtre calmer les tensions sur le marchéprivé.”
10 Politique immobilière des institutionnels ? “Une augmentation de la quotepart
que les banques, assurances, fonds de pension, etc., investissent dans l’immobilier, en direct ou indirectement (via les sicafi, par exemple), interfère sans nuldoute sur la santé d’un marché immobilier”, poursuit Francis Carnoy.
11 Attitude des banques ? Soit qu’il s’agissede leur propre politique en matière de cré
dit logement (en commercialisant tel produit plutôt que tel autre, en exigeant telles garanties…),soit qu’elles soient soumises à des recommandations de la Banque Centrale Européenne (BCE)(Bâle III) ou de leur banque nationale (la Banquenationale de Belgique (BNB) a exigé une diminution des quotités autorisées). Non sans préciserque, quand on prend les taux d’intérêt hypothécaires comme un facteur influençant la demande,“il faut savoir qu’il y a une marge entre les taux de laBCE, auxquels se financent les banques, et les tauxqu’elles proposent à leurs clients. Taux qui ne sont parailleurs pas identiques pour tous les clients.”
12 Coût de construction ? Ces dernières années, il a plus augmenté que l’inflation,
suite à une croissance des prix des matériaux et del’énergie, certes, mais aussi à une explosion descharges administratives et des règles en matièrede performances énergétiques des bâtiments(PEB)… “On essaye de maîtriser, voire de réduire lecoût de la construction en soutenant la préfabrication, les innovations techniques et de matériaux…ajoute le directeur de la CCW. On n’a pas le choix,car le marché n’est plus protégé comme il y a une dizaine d’années. La construction est devenue un secteur en voie de mondialisation : nos entreprises sefont racheter par l’étranger; des sociétés étrangèrestravaillent sur notre marché; l’emploi et les matériaux viennent de l’étranger.” Bien sûr, si les démarches administratives étaient assouplies et si lesexigences PEB s’alignaient sur l’optimum économique (sans imposer le standard passif), ce seraitplus facile, souritil.
13 Elasticité de l’offre ? Les constructeurs delogements peuventils réduire ou augmen
ter la voilure selon les besoins ? Pour la CCW, la réponse est un “oui”, tempéré par les difficultés derecrutement.
14 Régime des pensions ? “La propriété a toujours été perçue en Belgique comme l’ultime
assurancepension. L’immobilier, quatrième pilier,peut compenser une maigreur du régime des pensions. Ce qui modifie l’acte d’achat ou d’investissement.”
15 Marché des secondes résidences ? L’Ardenne et la côte produisent beaucoup de
logements, mais sans augmenter le parc disponible, ceuxci étant souvent destinés à des secondsrésidents. “Cela tronque les analyses, conclut Francis Carnoy, sans parler de ces pensionnés qui partenten Espagne ou sur la Côte d’Azur tout en gardant leurlogement en Belgique.”
Charlotte Mikolajczak
FRANCIS CARNOYDirecteur général de la ConfédérationConstruction Wallonne (CCW).
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Ces facteurs qui font la bonne ou la mau vaise santé d’un marché immobilier
A Bruxelles, lesvendeurs n’ont pasencore assimilé – etrépercuté sur leurs prix–, les conséquences dela crise de 2008.
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Les vendeurs bruxellois, des grands rêveursIls sont encore bien gourmands. Au risque de courroucer les candidatsacheteurs qui les laissent en plan.
Entretien Charlotte Mikolajczak
ON DIT GÉNÉRALEMENT qu’il faut deux anspour qu’un particulier se fasse à l’idée qu’unmarché immobilier est à la hausse ou à labaisse. La crise date de 2008. Et, contre touteattente, les candidatsvendeurs n’en ont pasencore intégré les tenants et aboutissants etcontinuent de rêver à des prix surfaits. Plusspécialement à Bruxelles. Résultat : les transactions se traînent. C’est ce que ressentent entous les cas les professionnels de l’expertiseque sont les géomètresexperts immobiliers.Parmi lesquels Eric De Keghel, président de laCommission du marché immobilier au sein del’UGEB, l’Union des géomètresexperts deBruxelles (qui fait partie désormais de l’OBGEASBL, Ordre belge des géomètres experts).
Les mois d’été, traditionnellement calmes sur lemarché immobilier, se terminent. Comment se sont-ils déroulés ?En tous les cas sans évolutionmajeure. Depuis letassement de 2008, rien n’a vraiment changé :calme et stagnation.
Le marché est aux mains des acheteurs. Les ven-deurs s’en rendent-ils compte ?Pas vraiment. Ils rêvent toujours de prix fous,
surtout sur le segment des biens haut degamme. Ils oublient qu’on ne vend plus à cesprixlà. Ce qui explique que les offres restentpendant des mois sur le marché. C’est une erreur d’annoncer des prix trop élevés. Les vendeurs se grillent un peu car les acheteurs s’endésintéressent. Ce n’est plus un bon calcul. Jusqu’en 2008, les biens se vendaient encore à desprix supérieurs aux évaluations. Plus maintenant. On vend plus difficilement et plus au justeprix.
Les statistiques montrent pourtant que les prix con-tinuent d’augmenter.C’est le problème des statistiques. Un marchéest composé de biens de qualités très diverses.Ceux qui se vendent aujourd’hui sont, peutêtre, en meilleur état, d’où la hausse apparentedes prix. Nos statistiques à nous sont basées surun petit échantillon de biens, mais que des géomètresexperts ont visité. Nous comparons cequi est comparable.
Les prix annoncés sont trop chers. Mais de combien,en moyenne ?Je dirais de 20 %, ce qui est un différentielénorme. Cela veut dire qu’un bien annoncé à900 000 euros vaut un peu plus de700 000 euros. Or, il y a une demande pour des
biens de qualité, mais au juste prix.
Qu’entendez-vous par des biens de qualité ?Le bien idéal, à Bruxelles, c’est une maison avecgarage et jardin, bien configurée, bien située.Dès qu’on sort de ce qui est demandé, dès qu’il ya un défaut (une petitemaison, par exemple, quin’aurait aucune possibilité d’extension), celaprend du temps.
Les rénovations découragent-elles les acheteurs ?Ni plus ni moins qu’avant.
Qu’en est-il des segments moins haut de gamme ?Certains de mes confrères notent un tassementsur les moins bonnes situations ou sur les biensde plus petite taille. D’autres disent que des candidatsacquéreurs se rabattent justement sur cetype de biens. Je ne peux donc parler d’une tendance unique.
Quels sont vos “pronostics” pour les mois à venir ?Un recul net des prix comme certains l’annoncent ?
Une petite baisse des prix, mais pas significative. Et pas générale : les appartements neufsbien situés se vendent toujours, à des prix entre 3 000 et 4 000 euros le mètre carré; les maisons avec garage et jardin suscitent une vraiedemande.
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10 SÉLECTION DELA SEMAINE
SEMAINE DU 5 AU 11 SEPTEMBRE 2013 LIBRE IMMO
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à vendre
MAISONS250.000à500.000€
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à vendre
MAISONS>500.000€
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21-104811503-03
à vendre
MAISONSnonprécisé
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21-104835108-08
21-104835107-07
à vendre
APPARTEMENTS<250.000€
21-104832903-03
à vendre
APPARTEMENTS250.000à500.000€
21-102121901-01
21-104836406-06
21-104820001-01
21-104820002-02
21-104832914-14
21-104832916-16
21-104832913-13
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21-104833704-04
21-104833709-09
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à vendre
APPARTEMENTS>500.000€
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à vendre
LOFTS
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VIAGER
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à louer
MAISONS
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à louer
APPARTEMENTS
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18 ANNONCES SEMAINE DU 5 AU 11 SEPTEMBRE 2013 LIBRE IMMOventes par notaires
BRABANT
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ventes par notaires
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