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Pedro Oliveira
960 347 532
Paulo Oliveira
925 490 985
DETERMINAÇÃO DO VALOR DE MERCADO (Arrendamento)
T1, Rua Pedro Ivo, nº 11, 2º
.
+
Mapa de Localização dos Imóveis Arrendados
0,0% -5,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% -20,0% -2,5% -5,0% 0,0% 0,0% 9 €
0,0% -5,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% -15,0% -2,5% 0,0% 0,0% 0% 8 €
0,0% 2,5% 0,0% 5,0% -5,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 8 €
0,0% -5,0% 0,0% 5,0% 0,0% 0,0% 0,0% 2,5% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0% 10 €
Obs.:719 €
645 €
-11,1 %
11€\m2
Preço Final Dias MercadoTipol.
Cozinha equipada
Idêntica
80m2 Varanda Não Boa Idêntica 725 €
Preço Inicial
Imóveis Arrendados nos Últimos 6 meses
Av. Óscar Monteiro Torres, 49Andar Elevador Ano Const. Est. Conserv. Tipol. Á.Bruta Á. Útil Log.Terraço Valor m2Gar. Parq. Equip. Localização Preço Inicial Preço Final Dias Mercado
14€/m2Sim
Cozinha equipada, AC, Aq. Central
Idêntica 850 € 750 € 15
1222
0124
0-14
6 ID
:
T2 90m2 650 € 30
ID:
1205
2114
2-86
Gar. Parq. Equip. Localização Preço Inicial
60 11€/m2
Á.Bruta
Varanda SimCozinha
equipada, Aq. Central
Idêntica 650 € 600 €
Preço Final Dias Mercado Valor m2
Coeficiente de Valoração
Avenida EUA, 2
3º 2012
Andar Elevador Ano Const. Est. Conserv. Tipol.
Andar Elevador Ano Const. Est. Conserv. Tipol.
Coeficiente de Valoração
Valores Médios dos imóveis comparados:
1º Sim
Coeficiente de Valoração
Rua Doutor Gama Barros, 1Andar Elevador
Em função das características do apartamento e do número de apartamentos actualmente em oferta, sou da opinião de que o valor por m2 não deverá ser superior a 8€.
650 € 580 € 15
Ano Const. Á.Bruta Á. Útil Log.Terraço
60m2 Não Não
1217
0103
4-55
ID
:
Est. Conserv.
Gar. Parq. Equip.
1208
0117
5-18
ID
:
Coeficiente de Valoração
Rua Bulhão Pato, 8
3º Não 1953 Usado
Á. Útil Log.Terraço
5º Sim 2004 Usado T1 65m2 55m2
Log.Terraço
Área Útil: 63m2 Valor Médio por m2:
Idade 26 Anos Valor Inicial médio:
Tipol. Predominante: T1 Valor Médio arrend.:
Área Bruta: 72m2 Desconto Médio:
10€/m260m2
8€/m2
Valor m2Gar. Parq. Equip. Localização
Sim
1978 Renvovado T1
Localização Preço InicialÁ.Bruta Á. Útil Dias Mercado Valor m2Preço Final
VarandaNovo T1 71m2 55m2
A
B
C
D
2
3
4
5
Apartamento 90 m2 Não
T1 80 m2 10 m2
2º Placa Boa
1958 Boa Boa
Boa Boa Vidro Duplo
Boa Mad. Cer. Nenhum
Não Não Não
Métodos Utilizados nesta Análise
937 885 507
11
2º
Natureza: Logradouro:
Tipologia:
Andar:
Ano de Construção:
Requerente:
Morada:
Freguesia:
Área Bruta:
Estrutura:
Garagem: Arrecadação: Elevador:
Pavimentos:
Var. Terraços
Funcionalidade:
Qual. Execução:
Qual. Materiais: Orient. Solar:
Área Principal:
Vãos:
Determinação do Valor de Renda pelo Método Comparativo
675 €
Conserv. Fracção:
Conserv. Prédio Nivel de Obras:
Sr. João Teives
Rua Pedro Ivo
Alvalade
Contacto:
Nº
Piso:
Identificação do Imóvel em Análise
Descrição Resumida do Imóvel
É durante a fase inicial de
venda de um imóvel que se gera
o maior fluxo de interesse em torno
do mesmo.
Quer pelo factor surpresa, ou pelo
marketing empregue, as primeiras
4 semanas de comercialização são
muito importantes. É fundamental a
colocação no mercado com um
valor de venda correcto, sob pena
de não conseguir captar o fluxo
inicial de potenciais interessados.
600 €
650 €
700 €
750 €
800 €
Após análise de todos os elementos do imóvel, vistoria visual ao estado e componentes fisicas que o
caracterizam, assim como à situação do mercado em que se insere, sou da opinião que o valor máximo da
renda a aplicar, no estado actual, não deverá ser superior a:
Previsão da Evolução do Valor das rendas para os próximos 12 Meses
"Quero vender. Qual é o melhor valor para colocar em venda? E porquê?"
Ao ser colocado em venda pelo valor correcto, o seu imóvel vai atraír a atenção de potenciais
compradores. As visitas vão surgir, e consequentemente as propostas. Desta forma aumentam-se as
possibilidades de venda por um melhor valor para o proprietário, dado que se o imóvel estiver com o
preço correcto é natural que exista mais do que uma pessoa interessada na compra.
A novidade de colocar um imóvel "fresco" em venda tem um impacto forte forte no mercado.
É exactamente nessa altura que conseguimos captar a atenção dos potenciais compradores.
E não há uma segunda hipótese para causar uma primeira boa impressão.
Não
Método do Rendimento
Este método, fundamenta-se sobretudo no conhecimento dos valores da oferta e dos valores pelos quais se têm vindo a
transaccionar as propriedades similares no mercado local. Neste método o valor é determinado por comparação com outros
Método Comparativo
Gráfico 1Exemplo
de um imóvel malposicionado no mercado
14%DesvalorizaçãoAnual (2012)
Vendido por136.000,00€
150.000,00€
180.000,00€ Exemplo muito comum de um
imóvel que entrou no mercado
com valor de venda acima do que
seria admissivel.
A expectativa de concretizar a
venda por €180.000, quando o
valor correcto de comercialização
seria de €150.000, causou que o
imóvel fosse vendido após o 8º
mês por um valor ainda mais
baixo (€136.000).
Um imóvel apresenta-se pela primeira vez no mercado com um valor mais alto que o expectável -
a isto dá-se o nome de estar "fora de preço". Os potenciais compradores, apesar de terem conhecimento da
existência deste imóvel, ou não o visitam, ou visitam-no apenas para comparar com algum outro imóvel em que
possam ter interesse na compra, não demonstrando grande interesse, nem fazendo propostas de compra. Como
os valores no mercado imobiliário estão a baixar, aguardam que o preço baixe, mês após mês. Quando surge
uma proposta geralmente é inferior ao que seria de esperar.
"Quero vender. Mas prefiro ir baixando o preço à medida que o tempo avança".
A forma errada de colocar um imóvel no mercado:
E porquê este valor?
Basta imaginar que é um potencial comprador.
Face à oferta de imóveis semelhantes na zona para venda, e acreditando que qualquer um deles terá ainda uma
margem de negociação que o pode deixar ainda mais acessivel, fará sentido iniciar a venda por um valor acima
deste?
Análise de imóveis
Concorrentes,
Em arrendamento
Na mesma Área
Residencial
ID:
ID:
ID:
ID:
Obs.:
675 €
9 €
122201229-43
121521055-30
122201304-19
Valores Médios dos imóveis Concorrentes:
Rua Dr. Gama Barros, 24
122201266-105
1º Sim 1953
Idade 54 Anos
Tipologia Predominante: T2
Área Bruta: 97m2
Área Útil: 76m2
Valor médio em Arred.:
850 € 45 8€\m2
Na mesma área existem actualmente cerca de 66 apartamentos em oferta, com tipologia similar, na gama de valores de 500€ a 700€
font
e: b
pie
xpre
ssoi
mob
iliar
io.c
om
Valor Médio por m2:
Valor Dias Mercado Valor m2
3º Não 1954 Renovado T3 147m2 110m2 Varanda Não Boa Idêntica
Gar. Parq. Equip. LocalizaçãoÁ. Útil Log.Terraço
Renovado T2 93m2
Rua Pedro Ivo, 2Andar Elevador Ano Const. Est. Conserv. Tipol. Á.Bruta
80m2 Não Não
12€/m2
Praça Afrânio Peixoto, 11 Andar Elevador Ano Const. Est. Conserv. Tipol. Á.Bruta Á. Útil Log.Terraço Gar. Parq. Equip. Localização Valor Dias Mercado Valor m2
Cozinha equipada
Idêntica 700 € 45 9€\m2
Cozinha Semi-equipada
Idêntica 650 € 20
Andar Elevador Ano Const. Est. Conserv. Tipol. Á.Bruta Á. Útil Log.Terraço Gar. Parq. Equip.
1º Não 1979 Renovado T1 75m2 55m2 Terraço Não
Imóveis Actualmente em oferta
Localização Valor Dias Mercado
1º Não 1950 Usado T1 73m2 60m2 Não NãoCozinha
EquipadaIdêntica 500 € 5
Valor m2
8€\m2
Rua Moura Girão, 3Andar Elevador Ano Const. Est. Conserv. Valor m2Tipol. Á.Bruta Á. Útil Log.Terraço Gar. Parq. Equip. Localização Valor Dias Mercado
A
B
C
D
A
B
C
D