Tasacic3b3n Cr Co

Peticionario:

Fecha:

PO:

EXPEDIENTE / OBRA: T-023/11

García Conejos, Juan Francisco

Ingeniero de Edificación / Arquitecto Técnico

[email protected]

www.crcoedificacion.wordpress.com

facebook/ConsultoriaTecnicaCr.CO

TASACIÓN INMOBILIARIA

C/ SANTA ROSA Nº 7 (Valencia)

mailto:[email protected]

http://www.crcoedificacion.wordpress.com/

1.-SOLICITANTE DE LA TASACIÓN Y FINALIDAD

Nombre del solicitante:

N.I.F./C.I.F. nº:

Domicilio del solicitante:

Entidad fiananciera:

FINALIDAD DE LA TASACIÓN

2.-IDENTIFICACIÓN Y LOCALIZACIÓN

Dirección del inmueble:

DASTOS REGISTRALES Y/O CATASTRALES DEL INMUEBLE VALORADO

Documentos utilizados

Nota simple informativa

38.788

Superficies de la Unidad Registral

Las superficies que figuran en los Datos Registrales coinciden con las comprobadas.

En doc. Cat. En doc. Reg.

Útil 0,00 130,70

Construdia sin P.P. Z.C. 164,00 163,74

Construida 0,00 0,00

Referencia Catastral 7323401YJ2772C0012WQ

Nº de finca

Esta tasación se ha realizado de acuerdo con la orden ECO/805/2003, de 27 de Marzo, sobre normas de

valoracion de bienes inmuebles y determinados derechos para ciertas finalidades financieras, modificada por la

orden EHA 3011/2007 de 4 de octubre y EHA 564/2008 de 28 de febrero.

Registro de la propiedad

Escritura registrada

Nota: las superficies se han comprobado sobre el plano aportado por la propiedad con medidas puntuales de

comprobacion "in situ".

VIVIENDA INDIVIDUAL

Calle Santa Rosa nº 7,Planta 4ª,Puerta 12, en el municipio de VALENCIA, provincia

de VALENCIA (46021)

Tomo 2.731 de Valencia-Catorce, libro 554, folio 153,

La finalidad de la tasacion es la garantia hipotecaria de prestamos que forman parte de la cartera de cobertura

de títulos hipotecarios emitidos por las entidades a que se refiere el articulo 2º de RD 716/2009 de 24 de abril.

Edificio en manzana cerrada de 8 plantas sobre rasante y 2 sótanos bajo rasante.

3.-COMPROBACIONES Y DOCUMENTACIÓN

RELACIÓN DE DOCUMENTOS UTILIZADOS

Escritura registrada

Ficha Catastral/ Documentación Catastro

Nota simple informativa

RELACIÓN DE COMPROBACIONES REALIZADAS

Inspección ocular

Servidumnre visibles

Linderos

Descripción

Superficies

Régimen de protección pública

Situación urbanística

4.- LOCALIDAD Y ENTORNO

LOCALIDAD

Capital de provincia

Múltiple

Evolución de la población:

ENTORNO

Grado de consolidación del entorno: 100%

Antigüedad media de los Edificios del Entorno: 15 años

Rasgos Urbanos. Tipificación:

Viviendas plurifamiliares en manzana cerrada

Media-Alta Urbano

Alto Residencial

Medio Comercial

EQUIPAMIENTOS Y COMUNICACIONES DEL ENTORNO

Infraestructuras Calidad Estado conservación

Alumbrado: Tiene Media

Alcantarillado: Tiene Media

Abastecimiento: Tiene Media

Vías Públicas: Completamente terminadas Media

Equipamientos

Comercial: Suficiente Religioso: Suficiente

Deportivo: Escaso Aparcamiento: Escaso

Escolar: Suficiente Lúdico: Suficiente

Asistencia: Suficiente Zonas Verdes: Suficiente

5.-DESCRIPCION Y SUPERFICIE DEL TERRENO

No procede

Tipo de Núcleo

Creciente

Desarrollo:

Medio

Medio

Activida Dominante:

Renovación:

Poblacion de Derecho:

Nivel de Renta: Significaión del entorno:

Usor predominante principal:

Usor predominante secundario:

Medio

Medio

6.-DESCRIPCIÓN Y SUPERFICIE DE LA EDIFICACIÓN

DESCRIPCIÓN

Jardines: No

Aparcamientos en edificio: Si

La vivienda tasada se utiliza como 1ª Residencia.

% del ENTORNO proximo a 2ª Residencia 1,00%

Nº de Portales: 1 Exterior

Nº de Escaleras: 1 4

Nº de Ascensores por escalera: 1 2

Planta en la que se encuentra la viv: 4

CUADRO RESUMEN DE SUPERFICIES TOTALES

38.788

Superficies de la Unidad Registral

Las superficies que figuran en los Datos Registrales coinciden con las comprobadas.

En doc. Cat. En doc. Reg.

Útil 0,00 130,70

Construdia sin P.P. Z.C. 164,00 163,74

Construida 0,00 0,00

Superficie utilizada para valorar: Construida c/EC

Superficie total:

CARACTERÍSTICAS CONSTRUCTIVAS

ACABADOS INTERIORES:

Pavimentos Paredes Techos

Estar(V) Parquet Yeso pintado

Dormitorios (V) Parquet Yeso pintado

Esp. Circul.(V) Parquet Yeso pintado

Baños(V) Gres Gres Escayola

Cocina(V) Gres Gres Escayola

Portal(Z) Marmol Marmol Escayola

Escalera(Z) Marmol Yeso pintado Yeso pintado

C.Servicio (Z) Marmol Yeso pintado Escayola

Ladrillo CV

Yeso pintado

Espesor de cerramientos ext:

Revestimiento ext 1:

Carpintería ext:

Aislamiento:

Yeso pintado

24cm

Aislante en cámara

Aluminio

Yeso pintado

Cerramientos ext:

Persianas:

Doble acristalamiento

Aluminio

Acristalamiento:

Ladrillo CV

Sobrecarga:

Estructura:

Nº dormitorios:

VIVIENDAS

163,74 m2

Nº Baños o Aseos:

SUP. UTIL (m2) SUP. CONSTRUIDA (m2)

Cubierta:

Nº de finca

Cimentación:

Las superficies se han comprobado sobre el plano aportado por la propiedad con medidas puntuales de

comprobacion "in situ".

163,74130,70

Edificio en manzana cerrada ocho plantas sobre rasante y dos sótanos bajo rasante.

Tipo de viv:

130,70 m2

Cubierta inclinada

Hormigón armado

Normal

Desconocida

RESUMEN DE CALIDADES

Solados: Alta Cuartos de baño: Media-Alta

Carpinteria interior: Alta Fachadas: Media

Cocina: Media-Alta Zonas comunes, portal y escalera: Media-Alta

Grado electrificación: Alto

Instalación de Aire Acondicionado

Calefacción por radiadores

INSTALACIONES

Teléfono

Gas Ciudad

Agua Caliente

SITUACIÓN ACTUAL

Estado del inmueble: TERMINADO

ANTIGÜEDAD

Antigüedad aproximada: 8 años

Estado de consevación: Bueno

7.-DESCRIPCIÓN Y SUPERFICIE DE LA EDIFICACIÓN

Comprobaciones

Comprobacion de alineaciones viarias.

8.-RÉGIMEN DE PROTECCIÓN, TENENCIA Y OCUPACIÓN

RÉGIMEN DE OCUPACIÓN

El inmueble esta ocupado por el propietario actual.

Comprobaciones realizadas

Consulta verbal

La comprobación del estado del inmueble se ha limitado a una inspección ocular, sin haberse realizado ensayos

especificos que tengan como finalidad investigar el estado de la estructura o los vicios ocultos

Una vez realizadas las comprobaciones anteriores, no se han encontrado indicios de incumplimiento de la

Norma Urbanistisca

VIVIENDA A TASAR CODIGO POSTAL 46021

Fecha

1ª Residencia 4

manzana cerrada-exterior 2/0

4ª si, 1

163,74 m2 8 años

Bueno media-alta

Propietario no

9.-ANÁLISIS DE MERCADO

VIVIENDA T1 CODIGO POSTAL 46010

Fecha

27/03/2011

1ª residencia 4


1 si

220 m2 25 años

Medio media-alta

idelista. Com si

A/A, calefacción electrica, suelo de terrazo,terraza descubierta de 60 m2

900.000 €, una plaza de garaje y un trastero incluido en el precio


Fecha

25/03/2011

1ª residencia 4


4 si

165 m2 4 años

Muy bueno Alta

idelista. Com no

A/A por conductos, Calefacción a gas natural por radiadores,marmol


Fecha

30/03/2011

1ª residencia 4


8 si

130 m2 20 años

Medio media

idelista. Com no

A/A por splits, calefacción,parquet y terrazo

298.000 €, una plaza de garaje incluida en el precio, 3% comisión API

VALENCIA

Precio oferta

Calle Sant Rosa,7

V. Unitario

Tipología:

Planta:

Superficie construida:

Ascensor:

Antigüedad:

Calidad constructiva:

Terrazas uso privado:

Nº Dormitorios:

Nº Baños/aseos:

Uso:

Fuente consultada:

Estado del inmueble:

Ascensor:

VALENCIA

VALENCIACalle Polo y Peyrolón

Ascensor:

Nº Baños/aseos:

Avenida de Aragón, 21


Precio oferta V. Unitario

863.000,00 3.922,73

Superficie construida: Antigüedad:

Planta:

Tipología:

Tipología:

VALENCIA

Uso: Nº Dormitorios:

Planta:

Precio oferta


Antigüedad:

Estado del inmueble: Calidad constructiva:


Fuente consultada:


3.454,55

V. Unitario

Terrazas uso privado:

Nº Baños/aseos:

Avenida del puerto, 2

570.000,00


Fuente consultada: Terrazas uso privado:

Antigüedad:


Uso:


Nº Baños/aseos:

Ascensor:


2.031,23

Nº Dormitorios:

Tipología:

264.060,00

Planta:


Fecha

23/02/2011

1ª residencia 4


1 si

126 m2 35 años

Medio media-baja

idelista. Com no

AA solo frio, calefacción electrica,suelo de terrazo


Fecha

14/01/2011

1ª residencia 4


1 si

153 m2 10 años

Bueno media

idelista. Com si

A/A, calefacción eléctrica, parquet, terraza descubierta de 21 m2

550.000 €, una plaza de garaje incluida en el precio


Fecha

29/03/2011

1ª residencia 4

manzana cerrada-exterior 2

8 si

165 m2 30 años

Medio media

idelista. Com no

A/A solo frio, calefacción a gas por radiadores, parquet

600.000 €, una plaza de garaje incluida en el precio.


Fecha

10/01/2011

1ª residencia 4


7 si

120 m2 35 años

Medio media-baja

idelista. Com si

A/A, calefacción eléctrica,ACS eléctrica,terrazo,terraza cubierta de 14 m2

V. Unitario

VALENCIA

Planta:


245.000,00

Uso:


Nº Baños/aseos:

Ascensor:

Calle Antinio Suarez,34

1.944,44

Tipología:

Precio oferta

VALENCIA

Avenida de Aragón, 34 VALENCIA

VALENCIA

Antigüedad:


Nº Baños/aseos:

Planta:

522.900,00

Calle Vicente Sancho Tello, 11

Nº Dormitorios:



3.484,85


Ascensor:

Nº Dormitorios:

Antigüedad:

V. Unitario

3.417,65



Uso:

Tipología:

Precio oferta



2.333,33

V. Unitario

Avenida Cardenal Benlloch, 65

280.000,00


Antigüedad:


Nº Dormitorios:

Tipología: Nº Baños/aseos:

Planta:

Precio oferta

575.000,00

Ascensor:

Uso:




Tipología:

Planta:

Nº Baños/aseos:

Antigüedad:Superficie construida:

Ascensor:


Fecha

31/03/2011

1ª residencia 4


5 si

190 m2 20 años

medio media

idelista. Com no

465.000 €, una plaza de garaje incluida en el precio

RESUMEN INFORMACIÓN DE MERCADO

Nº R Situación fecha TP. Superficie Precio oferta Valor unitario

(m2) (Euros/m2)

VIVIENDA T1 Avenida de Aragón, 21 27/03/2011 MC 220,00 863.000,00 3.922,73

VIVIENDA T2 Avenida del puerto, 2 25/03/2011 MC 165,00 570.000,00 3.454,55

VIVIENDA T3 Calle polo y Peyrolón 30/03/2011 MC 130,00 264.060,00 2.031,23

VIVIENDA T4 Calle Antonio uarez, 34 23/02/2011 MC 126,00 245.000,00 1.944,44

VIVIENDA T5 Calle Vicente Sancho Tello, 11 14/01/2011 MC 153,00 525.000,00 3.431,37

VIVIENDA T6 Avenida de Aragón, 34 29/03/2011 MC 165,00 575.000,00 3.484,85

VIVIENDA T7 Avenida Cardenal Bencholl, 65 10/01/2011 MC 120,00 280.000,00 2.333,33

VIVIENDA T8 Avenida Cardenal Bencholl, 11 31/01/2011 MC 190,00 440.000,00 2.315,79

UI->Unifamiliar aislada UD->Unifamiliar adosada BA->Bloque abierto MC->Manzana cerrada

R = Relación del testigo con respecto a la valoración

I = Inmueble similar al valorado P = Inmueble peor que el valorado M = Inmueble mejor que el valorado

Observaciones a los testigos:

Las muestras de distinto código postal son comparables en situación y características constructivas.

El valor de tasación y precios al contado de los bienes inmuebles están relacionados con las condiciones de

financiación de cada momento. Las modificaciones sustanciales de estas condiciones, pueden influir en la solvencia

de los compradores y en la fijación del precio de las transacciones.

OTROS

Las principales variables características consideradas para determinar el valor de mercado de este tipo de inmueble

son, de mayor a menor relevancia, y en base a sus pesos estadísticos: Ubicación, Número de Baños, Antigüedad,

Superficie Construida y Número de Dormitorios. Para homogeneizar los valores unitarios de mercado, se ha

calculado un promedio ponderado corregido de cada una de dichas variables características, aplicando los

coeficientes correctores resultantes a cada uno de los precios, lo que permite determinar la banda de valores entre la

que se debe situar el valor de mercado del inmueble objeto de esta valoración.

EL VALOR DE MERCADO COINCIDE CON EL VALOR DE TASACIÓN. NO SE HAN DETECTADO ELEMENTOS

ESPECULATIVOS TAL Y COMO SE DEFINEN EN EL ART. 4 DE LA ORDEN ECO/805/2003 DE 27 DE MARZO

VALENCIAAvenida Cardenal Benlloch, 11



440.000,00 2.315,79



Tipología: Nº Baños/aseos:

Planta: Ascensor:

Superficie construida: Antigüedad:


PLANO DE SITUACION DE TESTIGOS

V. TASAR

T1

T2

T3

T4

T5

T6

T8

T7

TESTIGO1

TESTIGO 2

TESTIGO 3

TESTIGO 4

TESTIGO 5

TESTIGO 6

TESTIGO 7

TESTIGO 8

ANTI./EST.CONS./REF.

TESTIGOS

1 25

2 4

3 20

4 35

5 10

6 30

7 35

8 20

VIVIENDA A TASAR 8

M -0,03 M -0,03 P 0,03 P 0,03 P 0,03 M -0,03 P 0,03 P 0,03

1,00 0,00 0,98 -0,02 1,02 0,02 1,04 0,04 1,02 0,02 1,02 0,02 1,04 0,04 1,02 0,02

1,03 0,03 0,99 -0,01 1,02 0,02 1,05 0,05 1,00 0 1,04 0,04 1,05 0,05 1,02 0,02

1,03 0,03 1,00 0 0,96 -0,04 1,03 0,03 1,03 0,03 0,96 -0,04 0,97 -0,03 0,99 -0,01

1,02 0,02 1,00 0 0,96 -0,04 0,96 -0,04 0,98 -0,02 1,00 0 0,94 -0,06 1,01 0,01

1,06 0,06 1,00 0 0,97 -0,03 0,96 -0,04 0,99 -0,01 1,00 0 0,96 -0,04 1,03 0,03

1,03 0,03 1,00 0 1,02 0,02 1,03 0,03 1,03 0,03 1,01 0,01 1,03 0,03 1,05 0,05

descartar descartar

42% 3% 5% 3% 5% 42%

2.822,11 €

3.104,32 €

2.539,90 €

Media de los 6 testigos

3.691,06 € 3.484,85 € 2.380,00 €

Media de los 6 testigos+ 10%

Media de los 6 testigos-10%

2.812,36 €

280.000,00 € 2.333,33 €

440.000,00 € 2.315,79 €

1,08 1,00 1,02 1,15

245.000,00 € 1.944,44 €

522.900,00 € 3.417,65 €

ASCENSOR SI

T5 T6 T7

M-A AA/C

575.000,00 € 3.484,85 €

T8

Nº DORMIT. ALTURA/VISTAS SUPERFICIE CALIDADES OTROS VALOR TOTAL VALOR UNITARIO

570.000,00 € 3.454,55 €

264.060,00 € 2.031,23 €

863.000,00 € 3.922,73 €

T3 T4

120 M-B

4/8 164

AA

5/7 190 M (-)

7/8

AA

8/9 165 M AA frio/C

1/6 153 M

AA split/C

1/7 126 M-B AA frio

8/9 130 M

4/8 165 A AA/C

1/7 220 M-A AA

4

4

4

2/0

2/0

2/0

1/1

2/0

2/0

2/0

ALTURA/VISTAS

Nº BAÑOS/ASEOS

T1

2/0

VIVIENDA PLURIFAMILIARDATOS

TABLA HOMOGENEIZACION

4

4

4

4

SITUACION

ANTIG./EST.CONS./REF.

T2

2/0 4

4

CALIDAD

VALOR HOMOGENIEZADO

VALOR UNITARIO VIVIENDA A TASAR

Nº DORMIT./Nº BAÑOS

SUPERFICIE CONSTRUIDA

OTROS

COEF. TOTAL

Media ponderada

3.247,27 € 1.990,61 € 2.138,89 €

0,941,14 0,98 1,1

1 SITUACION Vivienda a tasar

1 M 0,97 4D+2B

2 M 0,97 164 M2

3 P 1,03 1 4D+2B 220 igual mucho peor 1,024 P 1,03 2 4D+2B 165 igual Igual 1,00

5 P 1,03 3 4D+1B+1A 130 igual mejor(+) 0,96

6 M 0,97 4 4D+2B 126 igual mejor(+) 0,96

7 P 1,03 5 4D+2B 153 igual mejor (-) 0,98

8 P 1,03 6 4D+2B 165 igual Igual 1,00

Esc: 0,03 7 4D+2B 120 igual mucho mejor 0,94

8 4D+2B 190 igual peor 1,01

Esc: 0,02

Vivienda a tasar Vivienda a tasar

M-A 164 m2

1 M-A 1,00 1 220 1,062 A 0,98 2 165 1,003 M 1,02 3 130 0,97

4 M-B 1,04 4 126 0,96

5 M 1,02 5 153 0,99

6 M 1,02 6 165 1,00

7 M-B 1,04 7 120 0,96

8 M 1,02 8 190 1,03

Esc: 0,02 Esc: 0,01

cada 10 m2

Vivienda a tasar (+) 120 0,96

8 AÑOS (+) 130 0,97

1 25 1,03 (+) 140 0,98

2 4 0,99 (+) 150 0,99

3 20 1,02 valor unit. 160 1,00

4 35 1,05 (-) 170 1,01

5 10 1,00 (-) 180 1,02

6 30 1,04 (-) 190 1,03

7 35 1,05 (-) 200 1,04

8 20 1,02 (-) 210 1,05

Esc: 0,01 (-) 220 1,06

cada 5 años

Vivienda a tasar Vivienda a tasar

4/8 c/ Asc. AA bomba/C

1 1/7 1,03 1 AA 1,03

2 4/8 1,00 2 AA/C 1,00

3 8/9 0,96 3 AA split/C 1,02

4 1/7 1,03 4 AA s/frio 1,03

5 1/6 1,03 5 AA 1,03

6 8/9 0,96 6 AA s frio/C 1,01

7 7/8 0,97 7 AA 1,03

8 5/7 0,99 8 (-) 1,05

Esc: 0,01

por planta

Valoración NºDOR/Nº BAÑOS

2 CALIDAD 6

5

Sup (M2) estancias

SUP.CONSTRUIDA

7 OTROS

3

ANTIGÜEDAD/EST.CONS./ REF.

4 ALTURAS/VISTAS

10.- DATOS Y CALCULO DE VALORES TÉCNICOS

CALCULO DE LOS COSTES UNITARIOS DE REPERCUSIÓNSuperficie utilizada para valorar:

SUPERFICIE CONSTRUIDA

Superficie total:

Sup. M2 Rep.(Suelo) C.Const. Dep % CRN.U VM.unitario Vm.totalm2 €/m2 €/m2 Const. €/m2 Const. €/m2 Const. €

VIVIENDAS 164,00 750,00 700,00 10% 1.604,00 2.812,36 461.227,04

Rep.(Suelo) -> REPERCUSION DEL SUELO C.R.N.U. -> COSTE DE REPOSICION NETO UNITARIO

C. Const. -> COSTE DE CONSTRUCCION UNITARIO VM. Unitario -> VALOR DE MERCADO UNITARIO

Dep. -> COEFICIENTE DEPRECIACION VM. Total -> VALOR DE MERCADO TOTAL

VALOR DE MERCADO TOTAL

OTROS GASTOS NECESARIOS 22% COEF. DE CORRECCIÓN PARA EL C.C. 1,000NO INCLUYE GASTOS FINANCIEROS NI DE COMERCIALIZACIÓN

VALOR DEL SOLAR COSTE DE CONSTRUCCIONOTROS GASTOS NECESARIOSCOSTE DE REPOSCION BRUTO( Solar + coste de construcción + otros gastos necesarios)

OTROS VALORES

Valor a efectos de asegurar el Coste de construcción a nuevo: 140.056,00 €Al no ser el solicitante propietario de la totalidad del inmueble para asegurar la pérdida de valor que se produciría en

caso de destrucción total del mismo se ha calculado el valor siguiente:

- La diferencia entre el Valor de Mercado y el Valor del Suelo (El solar es lo único que quedaría del inmueble en

caso de que se produjera un siniestro total del edificio. El propietario del inmueble tasado no podría plantearse su

reconstrucción actuando como promotor al no ser propietario de la totalidad del solar).

Valor a efectos de asegurar la pérdida de valor que se produciría en caso dedestrucción total del inmueble: (Según Art 10 del RD 716/2009) 338.227,04 €

114.800,00 €25.256,00 €

263.056,00 €

123.000,00 €

costes y valores a nuevo

130,70 164,00VIVIENDAS

461.227,04 €

SUPERFICIE UTIL

(m2) (m2)

11.- VALOR DE TASACIÓN

LA FINALIDAD DE LA TASACIÓN es la garantía hipotecaria de préstamos que forman parte de la cartera decobertura de títulos hipotecarios emitidos por las entidades a que se refiere el artículo segundo del Real Decreto716/2009 de 24 de abril.El valor de tasación corresponde al valor hipotecario del inmueble conforme a procedimientos y requisitosestablecidos en la orden ECO/805/2003 de 27 de marzo sobre normas de valoración de bienes inmuebles y dedeterminados derechos para ciertas finalidades financieras

Fdo:

Este informe consta de 9 páginas numeradas de la 1 a la 9

Ver Tasador: JUAN FRANCISCO GARCÍA CONEJOSObservaciones Titulación: ARQUITECTO TECNICO

Fecha Visita al inmueble: 21/03/11Fecha Emisión del informe: 16-04-2011 Fecha de caducidad del informe 16-04-2011

12.- OBSERVACIONES

VALOR DE TASACIÓN461.227,04 €

VALOR HIPOTECARIO

Juan Fco. García ConejosARQUITECTO TECNICO

ESTE INFORME NO TIENE VALIDEZ, SI NO VA ACOMPAÑADO DEL CERTIFICADO RESUMEN

461.227,04 €El Valor Hipotecario corresponde al Valor de Mercado calculado por el método de comparación

(76.741.722,28 Pts.)

(76.741.722,28 Pts.)

ANEXO FOTOGRAFICO

Documents

Tasacic3b3n Cr Co