Tema 1: Aspectele generale ale bunului imobil (2 ore)

1.1 Aspectele juridice ale bunului imobil

La categoria de bunuri imobile se raportă terenurile, porţiunile de subsol, obiectele

acvatice separate, plantaţiile prinse de rădăcini, clădirile, construcţiile şi orice alte lucrări legate

solid de pămînt, precum şi tot ceea ce, în mod natural sau artificial, este incorporat durabil în

acestea, adică bunurile a căror deplasare nu este posibila fără a se cauza prejudicii considerabile

destinaţiei lor.

Rămîn bunuri imobile materialele separate în mod provizoriu de un teren, pentru a fi

reîntrebuinţate, atît timp cît sînt păstrate în aceeaşi formă, precum şi părţile integrante ale unui

bun imobil care sînt detaşate provizoriu de acesta dacă sînt destinate reamplasării. Materialele

aduse pentru a fi întrebuinţate în locul celor vechi devin bunuri imobile.

Categorii de imobil – clasificarea obiectelor de imobil stabilită în mod special în scopuri

fiscale. În RM imobilele se divizează în terenuri (pămînt) şi imobil. (Clasificare nereuşită: BI

cuprinde terenul care este baza şi elementul esenţial; clădirile şi edificiile şi alte elemente sunt

îmbunătăţiri, variante de utilizare a imobilului).

Terenurile se clasifică în:

- terenuri cu destinaţie agricolă;

- terenuri în intravilan;

- terenuri distribuite întovărăşirilor pomicole;

- terenuri din extravilan destinate indusriei transporturilor,

telecomunicaţiilor şi cu altă destinaţie specială.

În scopuri fiscale, până în prezent, bunurile imobile se divizau în doua categorii:

• terenuri (pământ);

• imobile.

Dar această clasificare s-a dovedit a fi nereuşită.

Bunurile imobiliare situate în localităţile urbane se împart într-o gamă largă de clădiri. Cota

cea mai mare o ocupă clădirile de locuit, apoi revine bunurilor imobiliare nelocative.

Bunul imobiliar locativ sau rezidenţial include în sine casele particulare, casele cu multe

apartamente care sunt destinate pentru traiul permanent al familiilor sau al indivizilor aparte. Acest

tip de imobil este legat cu arendă, construcţia şi exploatarea fondului locativ. Bunurile imobiliare

nelocative la rândul lor se împart în:

• bunuri imobiliare comerciale;

• bunuri imobiliare industriale;

• bunuri imobiliare instituţionale;

1

• bunuri imobiliare recreaţionale.

Imobilul comercial - include în sine construcţiile destinate pentru comerţ, oficiile

pentru afaceri, parcările pentru automobile, obiectele ramurilor de deservire destinate pentru

obţinerea veniturilor.

Imobilul industrial - reprezintă construcţiile industriale şi infrastructura, uzinele,

spaţiile destinate pentru impozitare, oficiile specializate ale personalului de conducere. Pentru acest

tip de imobil este foarte importantă amplasarea lui, distantă până la arterele principale de transport.

Imobilul instituţional - includ in sine clădirile organelor de conducere, clădirile

destinate pentru învăţământ, speciale precum şi alte imobile cu destinaţie specială.

Imobilul recreaţional - acest tip de imobil este destinat pentru odihnă, adică complexele

sportive şi complexele destinate pentru distracţie.

Daca e să ne referim concret la fondul locativ al Republicii Moldova, atunci putem

menţiona, că există patru categorii de proprietari ai acestor imobile. În primul rînd există fondul

locativ de stat - acestea sunt casele şi încăperile locative care aparţin statului. Alături de acesta există

casele, încăperile locative şi construcţiile care aparţin unor cooperative şi organizaţii obşteşti. Acesta

şi este fondul locativ obştesc. In al treilea rînd exista fondul cooperativelor constructiv-locative,

adică casele de locuit ale proprietarilor care constituie cooperativele constructiv-locative. Şi

ultima - fondul locativ individual, denumit la momentul actual fondul locativ particular, ce

cuprind casele individuale.

Conform datelor Ministerului Privatizării şi conducerii proprietăţii de stat în total pe

Republica Moldova, din 237,6 mii apartamente de stat şi departamentale sunt privatizate

205131 sau 86% (la l ianuarie 1997). Proprietari ai caselor individuale au devenit mai mult

de 750 mii cetăţeni ai Republicii Moldova .

Clasificarea imobilului locativ

La baza clasificării raţionale trebuie să punem în evidenţă principalele

caracteristici:

destinaţia funcţională (imobil locativ, oficiu, imobil industrial, obiecte

comerciale, restaurante, hoteluri, terenuri, obiecte de însemnătate culturală sau istorică şi

altele);

locul amplasării (sectoare prestigioase, piaţa imobiliară de capitală, sectoare

puţin prestigioase, zone balneare);

tipul obiectelor imobiliare, pentru satisfacerea diferitor necesităţi (case

individuale, apartamente, vile, palate, case mobile). Schema principala a clasificării

obiectelor imobiliare este arătată în figura 1:

2

IMOBILLocativ Nelocativ Teren industrial

- case - oficii - loturi de teren —întreprinderi

- apartamente în — hoteluri sub construcţii industriale Case — magazine — loturi de teren cu etaje, case — supermarketuri diferite destinaţii — staţii de mobile — cluburi alimentere

- vile —

parcări auto cu petrol - palate — ateliere

Legislaţia Republicii Moldova prevede două definiţii referitoare la bunurile imobile:

1. Bun Imobil - teren , construcţie capitală, apartament şi altă încăpere izolată;

2. Teren - parte de teritoriu avînd hotare închise a cărei suprafaţă, al cărei amplasament şi

ela cărei caracteristici sunt reflectate în cadastru.

În legislaţia ţărilor dezvoltate din punct de vedere juridic bunul imobil reprezintă terenul

şi construcţiile aferente acestui teren.

Din punct de vedere economic bunurile imobile sunt bunuri economice care au ca scop

îndestularea neceităţilor umane. Indiferent dacă aceste necesităţi sunt orientate spre consumul

nemijlocit sau spre utilizarea bunurilor imobile ca factori de producţie.

La nivel profesional o importanta mai mare o are terminologia utilizata in cadrul

legislativ. În legile diferitor ţări (sau intr-o tara anumita in perioade diferite) pot fi evidentiate

cateva notiuni despre imobil. Deaceea: “O determinare mai exacta a termenului de “imobil” este

– ceea ce se afla imobil prin lege”

În sens profesional şi social obiect imobiliar este deseori cosiderat obiectul fizic, legat

rigid de pamînt, strămutarea căruia este practic imposibilă fără ai crea distrugeri functionale.

Aceasta stabileşte diferenţele elementare dintre operaţiile pe piată cu obiectele imobiliare si

mobiliare.

Obiectele mobiliare la schimbarea proprietarului, de obicei sunt transferate în spatiu, de

exemplu, din magazin în apartamentul cumpărătorului. Ceea ce nu poate fi definit pentru imobil.

La petrecerea unei tranzacţii cu un obiect imobiliar, obiectul rămîne pe loc, dar cumpărătorului i

se transferă numai drepturile stabilite asupra imobilului şi obligaţiunile legate de el.

În teoria si practica evaluarii in S.U.A. se diferenţiaza noţiunea de imobil ca obiect fizic

(Real Estate) şi relaţii de drept, legat de imobil (Real Property).

3

1.2 Factorii de influenţă asupra valorii bunului imobil

Valoarea bunului imobiliar este influenţată de interacţiunea unor factori care pot fi

externi şi interni.

Factorii externi sunt factorii generali, care influenţează în aceeaşi măsură valoarea

tuturor tipurilor de bunuri imobiliare. Ei sunt divizaţi în următoarele grupuri:

1) factorii economici;

2) factorii juridici, administrativi şi politici;

3) factorii sociali;

4)factorii naturali şi de mediu.

1. Factorii Economici

Factorii economici reflectă situaţia generală a economiei ţării, regiunii sau a localităţii.

Din grupul factorilor economici fac parte factorii ce influenţează cererea şi oferta proprietăţilor

imobiliare. Cererea pentru proprietăţile imobiliare este afectată de situaţia economică generală:

• gradul de ocupare a populaţiei;

• mărimea salariului şi veniturilor populaţiei;

• solvabilitatea populaţiei;

• variaţia numărului populaţiei (tendinţele istorice, curente şi prognozate);

• modificările în preferinţele populaţiei;

• nivelul inflaţiei;

• disponibilitatea mijloacelor creditare;

• mărimea ratei dobânzii;

• mărimea costurilor asociate cu efectuarea tranzacţiilor;

• şi altele.

Creşterea cererii determină sporirea activităţii pieţei imobiliare. O condiţie obligatorie

pentru asigurarea creşterii cererii este extinderea posibilităţilor economice ale potenţialilor

cumpărători, majorarea veniturilor populaţiei. Ca urmare a creşterii cererii, vor creşte plăţile de

arendă şi preţurile de vânzare a proprietăţilor imobiliare.

Majorarea arenzii şi preţurilor pe toate segmentele pieţei imobiliare este determinată şi de

procesele inflaţioniste. Este important să fie studiată cererea pe termen scurt, deoarece cererea pe

piaţa imobiliară este foarte elastică, reacţionează repede la variaţia preţurilor pentru proprietăţile

imobiliare şi influenţează, astfel, situaţia pe piaţa imobiliară.

Spre deosebire de cerere, oferta bunurilor imobiliare este inelastică. Fluctuaţiile de

proporţii pe piaţa imobiliară pot fi explicate anume de această caracteristică a cererii. Oferta de

bunuri imobiliare este influenţată de:

4

• stocurile de bunuri imobiliare libere (neocupate) care sunt expuse la vânzare pe un

anumit segment al pieţei imobiliare;

• volumul construcţiilor noi şi cheltuielile aferente, inclusiv:

- cheltuieli suportate la pregătirea terenului pentru construirea obiectivului şi

executarea lucrărilor de construcţii-montaj;

- impozitul pe bunurile imobiliare;

- cheltuieli pentru reparaţia şi reconstrucţia bunurilor imobiliare;

- cheltuieli pentru menţinerea bunurilor imobiliare şi plata serviciilor comunale;

- modificări curente şi potenţiale ale tehnologiilor de construcţii şi influenţa lor

eventuală asupra costurilor de construcţie;

- corelaţia costurilor de construcţie şi a preţurilor de vânzare a bunurilor

imobiliare.

2.Factorii juridici, administrativi şi politici

Factorii juridici, administrativi şi politici pot avea o influenţă atât pozitivă cât şi negativă

asupra cererii. La categoria de factori juridici, administrativi şi politici se raportă:

• politica statului îndreptată spre a stimula folosirea pământului şi valorificarea

terenurilor (acordarea înlesnirilor fiscale, controlul asupra plăţilor de arendă, etc.);

• condiţiile asigurate de organele administraţiei publice locale; existenţa drumurilor cu

înveliş durabil, şcolilor, grădiniţelor de copii, transportului public, etc.

3. Factorii sociali sau preferinţele cumpărătorului

În condiţiile perioadei de tranziţie, factorii sociali devin tot mai importanţi în

determinarea valorii proprietăţilor imobiliare. La categoria factorilor sociali se atribuie:

• prestigiu în anumite perioade de timp, anumite sectoare ale oraşului sau careva regiuni

ale ţării, anumite tipuri de clădiri devin populare şi prestigioase. Valoarea proprietăţilor

imobiliare sporeşte de câteva ori, cu toate că cheltuielile de construcţie şi valorificare a terenului

sunt similare cheltuielilor pentru obiectele amplasate în alte regiuni.

• componenţa populaţiei pe grupe de vârstă;

• variaţia raportului dintre diferite pături ale societăţii: raportul dintre grupele populaţiei

cu diferite nivele de educaţie, nivelul de migraţiune, numărul căsătoriilor şi divorţurilor;

• situaţia criminogenă;

• atitudinea faţă de dreptul de proprietate.

4. Factorii naturali şi de mediu

Valoarea proprietăţii, amplasate în perimetrul unui oraş sau al unei regiuni, este sensibilă

la impactul factorilor naturali şi de mediu. La această categorie de factori se referă:

• clima;

5

• seismicitatea;

• nivelul apelor subterane;

• zonele de inundaţii sau zonele alunecărilor de teren;

• construcţii pe rocile sedimentare;

• prezenţa în regiune a staţiilor atomice, uzinelor metalurgice, întreprinderi de  producere

a substanţelor chimice, staţii de purificare;

• alţi factori.

Factorii interni întrunesc elementele ce caracterizează un anumit bun imobiliar şi sunt

determinanţi în procesul de estimare a valorii proprietăţii imobiliare. Pentru diferite tipuri de

bunuri imobiliare factorii interni ce exercită o influenţă mai mare asupra valorii sunt diferiţi. Din

categoria factorilor interni care afectează în cea mai mare măsură valoarea oricărui bun imobiliar

este amplasarea.

In sensul larg al cuvântului amplasarea reprezintă situarea bunului imobiliar într-un

anumit oraş sau regiune a ţării, care este caracterizată prin anumite elemente distinctive: valoarea

urbanistică, accesibilitatea mijloacelor de transport, peisaj agreabil, etc. Amplasarea, în sensul

restrâns al cuvântului, presupune identificarea particularităţilor situării locale, la care se referă:

• amplasarea bunului imobiliar pe teritoriul localităţii;

• distanţa faţă de centrul localităţii;

• amplasarea în cartier;

• distanţa faţă de cea mai apropiată staţie a transportului public;

• etajul amplasării încăperii izolate, etc.

Pe lângă factorul amplasării, valoarea proprietăţii imobiliare este influenţată de

caracteristicile ei fizice. Astfel în procesul examinării proprietăţii imobiliare este important să fie

determinate particularităţile atât ale construcţiei ca obiect unic, amplasat separat, cât şi ale

elementelor de structură, cum ar fi, apartamente amplasate în blocuri locative cu multe niveluri,

construcţii încorporate sau anexate, precum şi caracteristicile terenului. În continuare vom

examina mai detaliat atributele care influenţează cel mai mult valoarea bunurilor imobiliare.

Valoarea terenului este determinată de manifestarea următorilor factori interni: suprafaţa

terenului, topografia, forma terenului, prezenţa reţelelor inginereşti (electrice, apă, canalizare,

gaze); accesul la teren (drumuri cu înveliş durabil), relieful, solurile, seismicitatea, pericolul de

inundaţie, nivelul apelor subterane, mediul înconjurător.

Valoarea clădirilor şi construcţiilor, în dependenţă de modul lor de utilizare, este sensibilă

la impactul următorilor factori interni: suprafaţa construcţiei - totală (m2) şi locativă (m2); vârsta

construcţiei, orientarea construcţiei (nord, sud, est, vest); numărul nivelurilor; gradul de

durabilitate; caracteristica elementelor constructive de bază (tipul, materialul de construcţie,

6

starea): fundamentul, pereţii, planşeele, pardoseala, uşile, ferestrele, finisajul interior, finisajul

exterior, calitateaconstrucţiei, arhitectura, racordarea la reţelele publice (apă, canalizare, energie

electrică, energie termică, gaze, telecomunicaţii), sistem de securitate, utilizarea curentă a

spaţiilor.

Un factor important este şi modul de utilizare curentă a obiectului evaluării: locativă,

comercială, industrială sau specializată.

In dependenţă de tipul bunului imobiliar, evaluatorul acordă prioritate unor anumiţi

factori. Dar în procesul de evaluare este imposibil să fie identificaţi şi analizaţi toţi factorii de

influenţă asupra valorii. Cu toate acestea, ţinem să menţionăm că nu toţi factorii influenţează

într-un mod semnificativ valoarea proprietăţii imobiliare, pe când colectarea lor poate antrena

cheltuieli substanţiale de timp şi mijloace financiare. Evaluatorii cu experienţă cunosc factorii ce

afectează în mare măsură valoarea anumitor bunuri imobiliare şi mobilizează toate resursele

disponibile pentru colectarea lor.

1.3 Caracteristicile economice ale bunului imobil

Conceptul Bunul Imobil - bun economic

Conform noţiunilor utilizate în noţiunile teoretice, „economia" se înţelege un proces de

producere a bunurilor economice, în contextul limitei de resurse. Conform economiei imobilului

ea este acea parte a procesului economic complex care presupune crearea unuia dintre

numeroasele tipuri de bunuri economice şi anume a bunului imobil. Excepţia pentru direcţia dată

sunt bunurile naturii. Conceptul de bun economic poate fi desfăşurat mai detaliat. Este bine

cunoscut faptul că pentru orice individ, iar în cazul dat consumator, una dintre cele mai

importante caracteristici este satisfacerea diverselor necesităţi. Unele dintre necesităţile de bază

sunt cele materiale fără care existenţa individului este de neconceput. Satisfacerea acestui tip de

necesităţi poate fi realizată prin utilizarea diferitor bunuri. Bunul imobil este unul din necesităţile

de bază ale unui individ utilizarea căruia duce spre satisfacerea lor.

Caracteristicile economice de bază ale imobilului sunt: în primul rind

- orice bun imobil este considerat ca un activ material;

- bunul acesta poate fi tranzacţionat şi exploatat pentru a primi beneficii ulterioare.

Conceptul Bunul Imobil – Marfă

Deseori când ne referim la bunul imobil, noi î-l concepem în primul rînd ca o marfă.

Analiza acestei direcţii specifice poate fi concepută prin examinarea caracterului dublu al

satisfacerii necesităţilor legate de imobil:

a) prin procurarea dreptului de proprietate asupra imobilului;

7

b) prin procurarea serviciilor locative pe piaţa imobiliara (prin chirie).

Acest caracter dublu este specific nu numai bunurilor imobile locative ci şi altor tipuri de

imobil.

Prin urmare imobilul există sub două forme :

- marfa-obiectul imobilului (proprietate)

- marfa - serviciu (arendă)

Caracterul dublu al imobilului mai are şi un alt aspect specific ce poate fi explicat în baza

exemplului privatizării fondului locativ. Elementul specific în cazul fondului locativ este

posibilitatea delimitării obiectului de proprietate. În cazul unui bloc locativ această posibilitate

de delimitare lipseşte deoarece toate elementele despărţitoare ale unei proprietăţi sunt în acelaşi

timp elemente despărţitoare ale altei proprietăţi, iar în totalitate ele alcătuiesc elementele

componente ale structurii unui bloc.

Conceptul Bunul Imobil - Sursă de venit

Al treilea aspect important legat de bunul imobil este specificul utilizării imobilului ca

sursă de venit. În legătură cu acest aspect este important de menţionat principalele principii ale

direcţiei date :

Principiul 1. Nu toate bunurile imobile sunt sau pot fi o sursă de venit. De exemplu: în

fondul locativ o parte a imobilului locativ care este dat în arendă poate fi considerat ca o sursă de

venit. Potenţialul de venit al imobilului pentru o anumită persoană dacă ea dă în arendă un singur

imobil nu este destul de mare. Denumirea ei este renta şi este un venit primit regulat pentru

utilizarea capitalului proprietăţii.

Principiul 2. Este diferenţa dintre venitul de la imobil şi venitul de la implicarea

imobilului în anumite proiecte. În primul caz imobilul este unica sursă de venit, iar în al doilea

caz una dintre mulţimea surselor de venit şi posibil nu cea mai esenţială.

Deoarece aspectul financiar în cazul conceptului de bun imobil ca sursă de venit este

esenţial, direcţia dată implică utilizarea tehnicilor şi metodelor moderne de analiză economico -

financiară ale proiectelor investiţionale şi aplicarea expertizelor de audit în procesul de

exploatare.

Expertiza economică a unui imobil trebuie să fie concepută ca parte componentă a

activităţii de antreprenoriat. De asemenea urmează să fie determinată cota parte a beneficiului

antreprenorului de la exploatarea imobilului. Dacă vorbim despre aceste concepte ale imobilului

în ansamblu putem spune că în practică există cazuri de combinare a conceptelor date. De

exemplu, locuind în apartamentul personal putem presta diverse servicii de producere, in acest

caz se combină conceptele imobilul - proprietate şi imobilul - factor de producţie. Sau în alt caz

când o parte din spaţiul locativ este dat în chirie, sunt combinate conceptele imobil - proprietate

8

şi imobil - sursă de venit. Imobilul în aspectul său economic este un activ material echivalentul

de cost al căruia se determină în baza eficienţei utilizării bunului imobil ca un bun economic,

marfă sau sursă de venit. In aspectul tuturor acestor concepte este important de menţionai

influenţa din mediul extern şi anume din partea consumatorilor, statului sau investitorilor.

Fiecare dintre ei are anumite interese, necesităţi sau aşteptări.

1. Bunurile imobile constituie baza bogăţiei naţionale.

Anume în construcţii, clădiri şi edificii se acumulează treptat munca generaţiilor

anterioare care asigură un nivel decent de viaţă atît în prezent cît şi-n viitor. Conform unor

estimări, bunurile imobile constituie aproape jumătate din toată bogăţia mondială acumulată.

2. Piaţa imobiliară reprezintă un generator al creşterii economice al întregii ţări.

Fiindcă, anume în bunurile imobile cu diferită destinaţie are loc investirea primară a unor

mijloace importante ce duc la schimbări calitative ale cererii şi ofertei şi asigură dinamica

dezvoltării macroeconomice.

3. Bunul imobil este un obiect deosebit

Fiind baza activităţii vitale ale omului şi a societăţii în întregime, bunurile imobile

reprezintă un obiect deosebit al circuitului pe piaţă, al proprietăţii şi al dirijării. De această

caracteristică ţine cont statul prin formarea sistemelor de control a eficienţei utilizării bunurilor

imobile la toate etapele ciclului vital al acestor bunuri.

O ramură foarte importantă a ştiinţei economice, care redă conţinutul termenilor referitori

la bunurile imobile, este Economia imobilului. În înţelesul modern, teoria economică s-a format

în sec. XVIII, însă termenii referitori la bunurile imobile au apărut mult mai înainte, însuşi odată

cu apariţia imobililor. În fiecare limbă se întîlnesc diferiţi termeni referitor la bunurile imobile şi

la o anumită etapă a dezvoltării societăţi a apărut necesitatea de a trece de la termeni la îsăşi

noţiunea de bunuri imobile pentru a asigura o înţelegere unică. Trecerea aceasta este necesară în

primul rînd datorită faptului că bunurile imobile participă activ în procese care constituie baza

vieţii societăţii şi anume în producerea şi utilizarea diferitor bunuri economice.

Din punct de vedere economic, bunurile imobile sunt bunuri economice care au ca scop

îndestularea necesităţilor umane. Indiferent dacă aceste bunuri sunt orientate spre consumul

nemijlocit sau spre utilizarea bunurile imobile ca factori de producţie. Bunurile imobile ca bunuri

economice au anumite trăsături caracteristice.

Prima din aceste trăsături este legătura indisolubilă cu pămîntul. Cu alte cuvinte obiectul

imobiliar nu poate fi schimbat dintr-un loc în altul fără deteriorarea acestui obiect, fără

distrugerea lui.

A doua trăsătură caracteristică este cea de amplasamentul fixat.

9

Trăsătura următoare constă în aceea că obiectul imobiliar este unic. Cu alte cuvinte, orice

obiect are trăsăturile sale specifice. Chiar dacă se iau două obiecte analogice la prima vedere (de

exemplu două apartamente de aceeaşi serie, construite după aceleaşi tehnologii) par a fi identice,

atunci, după o analiză mai profundă pot fi găsite un şir de deosebiri, care şi duce la faptul că

aceste obiecte sunt unice.

O altă trăsătură caracteristică pentru obiectele imobiliare sunt

condiţiile de producere (de construcţie), care de asemenea diferă de la obiect la obiect.

Expluatare de lungă durata Bunul imobil dacă este intreţinut in condiţii normale poate

servi zeci şi chiar sute de ani.

Bunul imobil este o marfă scumpă La procurarea unui bun imobil sunt necesare resurse

financiare semnificative.Deacea pentru procurarea unui bun imobil cumparatorii dese ori sunt

nevoiţi sa utilizeze diferite mecanisme financiare.

Bunurile imobile ca bun economic au trei tipuri (moduri) de utilizări:

1. Primul mod de utilizare al unui bun imobil este cel de consum (utilizarea

bunului imobil ca marfă).

2. Alt mod de utilizare a bunului imobil este în scopul producţiei (bunurile

imobiliare constituie element al procesului de producţie).

3. Al treilea mod de utilizare a unui bun imobil este utilizarea în scopul obţinerii

veniturilor.

1.4 Ciclul de viaţă a bunului imobil şi a pieţii imobiliare

1 Ciclul de viaţă a bunului imobil

Tinînd cont din faptul că bunul imobil arc aspecte similare cu celelalte bunuri economice

(conceptul 3 aspecte de bază). Curba ciclului de viaţă este similară cu l altor bunuri economice,

dar are şi specificul său:

Din momentul fundamentării tehnico - economice pînă în momentul uzurii morale sau

fizice, bunul imobil parcurge trei etape de bază:

1. Etapa de construcţie (fazele pre - investiţională şi investiţională);

2. Exploatarea bunului pîna la momentul recuperării investiţiilor;

3. Exploatarea ulterioară a bunului, investiţii ulterioare.

Durata ciclului de viaţă a bunului imobil poate fi prelungită efectuînd regulat reparaţii

capitale şi curente.

Bunul imobil reprezintă un fenomen absolut, deosebit in activitatea economică a

societăţii .El uneşte în sine obiecte ce se referă la bunurile economice şi bunuri materiale ce

sunt produse ale naturii.

10

Unii savanţi economişti consideră că bunul imobil ca marfă poate fi tratat ca un

„organism viu” care se dezvoltă în următoarea ordine:

- conceperea

- naşterea (apariţia)

- maturitatea

- îmbătrînirea

- moartea

Prin analogie ,putem distinge următoarele etape sau perioade ale ciclului de viaţă a

bunului imobil:

I etapa primară-cuprinde perioada de concepere ,planificare,proiectare ş.a.

II etapa realizării – cuprinde perioada in care se desfăşoară procesul de construcţie

şi montare a utilajului;

III etapa exploatării- cuprinde perioada de expluatare a bunului imobil şi anume

faza expunerii pe piaţă,dezvoltării, maturităţii, satutraţiei;

IV etapa declinului-La această etapă are loc lichidarea bunului imobil in sens fizic

şi economic.

Cu ajutorul teoriei ciclului de viaţă a bunului imobil putem parţial prognoza situaţia ,

insă in cazul elaborării unui model de prognozare intreprinderile riscă să fie lipsită de sprijinul

din partea marchetingului.

Etapele ciclului de viaţă a pieţii imobilului.

La fel ca şi pentru alte direcţii economice sau economie naţională pentru piaţa de imobil

ciclul de viaţă are aceleaşi caracteristici de bază. iar conceptul „cumpără astăzi mai ieftin şi vinde

mîine mai scump", poate fi atribuit imobilului ca şi oricărui alt bun investiţional. Specialiştii în

domeniul managementului imobiliare trebuie să reacţioneze adecvat la schimbările pieţii. iar

deciziile primite trebuie să fie realizabile şi să ţină cont de etapa ciclului de viaţă a pieţii şi a

bunului şi tendinţele posibile pe viitor.

Ciclului de viaţă al pieţii imobiliare î-i sunt specifice aceleaşi creşteri şi descreşteri

prezentate în următoarea schemă:

Etapa de descreştere (declin) poate fi observată atunci cînd piaţa este suprasaturată, iar

numărul imobilului începe să crească. Pentru proiectele investiţionale această situaţie este critică,

piaţa dată este piaţa cumpărătorilor. Proprietarul de imobil la etapa dată trebuie să intensifice

procesul dc marketing şi susţinerea financiară. Pe piaţă apare un număr neînsemnat de obiecte

noi. Creditorii practic îşi stopează operaţiile pe piaţă pînă Ia o nouă creştere. Preţurile la imobil

la etapa dată încep să scadă.

11

Etapa de consum apare din cauza lipsei construcţiilor noi ca urmare a primei faze a

ciclului şi cînd începe să se intensifice cererea şi oferta pe piaţa de imobil. Piaţa trece într-o nouă

fază. După ce surplusurile obiectelor investiţionale sunt epuizate ratele de dobîndă încep să

crească. în situaţia cînd cererea creşte, iar oferta este mică investitorii efectuează analize şi studii

de marketing în scopul construcţiei obiectelor noi.

Etapa construcţiilor noi - este specifică o cerere sporită pe piaţă de rînd cu micşorarea

ofertei la loturile de teren libere. în această perioadă poate creşte nivelul mllaţiei ceea ce

influenţează asupra preţului construcţiei, iar în final asupra valorii de piaţă.

Etapa de saturare - creşterea vînzărilor de Imobil are loc cu ritmuri încete, iar în final

practic se stopează. Pe piaţă apare un surplus de producţie nouă. Activitatea de construcţii treptat

se stopează ceea ce duce la reducerea numărului de locuri de muncă. Etapa dată este optimală

pentru mărirea numărului obiectelor de proprietate. Pentru evaluarea eficienţei funcţionării pieţii

imobilului este necesar de analizat în detalii atît etapele ciclului de viaţă a pieţii cît şi etapele

ciclului de viaţă al bunului imobil şi de determinat punctele critice în timp ce pol influenţa la

durata ciclului de viaţă; dinamica cheltuielilor şi rezultatelor finale.

12