Tenants’ Rights And

Obligations

CITY OF RALEIGH COMMUNITY SERVICES DEPARTMENT

AHandbook

A Publication of the City of Raleigh Fair Housing

Hearing Board

Produced by the

City of RaleighCommunity Services Department

P.O Box 590 • Raleigh, NC 27602ph. 919.996.6100 fx.919.831.6123

2/2011

The authors of this handbook gratefully acknowledge the assistance of various staff of legal aid of North Carolina, Inc. Including Mr. Roger Cook, Mr. James Abruzzini and also the assistance of Mr. William Rowe of the North Carolina Justice Center.

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Table of Contents

Overview............................................................................................................ 1

Getting Ready To Rent A Unit............................................................................ 2

Signing The Lease............................................................................................. 3

Paying A Deposit................................................................................................ 4

Late Fees........................................................................................................... 5

Maintaining Decent Conditions At The Unit....................................................... 6

Special Modifications To The Unit...................................................................... 10

Victims Of Domestic Violence, Sexual Assault, Or Stalking: Protections........... 10

Leaving Your Rental Unit................................................................................... 11

Protections To Tenants In Foreclosed Properties............................................... 15

Where Can I Go For Help?................................................................................ 16

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Overview

TENANTS’ RIGHTS AND OBLIGATIONS: A HANDBOOK

This Handbook provides a general overview of your rights and obligations as a renter, also called a “tenant.” It is no substitute for legal advice, because each person’s situation is unique. It will, however, sketch out for you your basic legal rights and obligations as a tenant. There are state laws and city ordinances that affect what you and your landlord can and cannot do. On some topics, however, where the law is not clear or no law directly applies, both landlord and tenant need to act in a fair and reasonable manner. Finally, a list of agencies that might be helpful to you is provided at the end of this Handbook.

Renting a home is a business transaction, and like any business transaction, it is important to fully understand what obligations you are agreeing to. Sometimes that means you have to ask questions and, if your questions are not answered, go elsewhere.

Also, always demand a copy of any document you sign. If you write a note, make sure to keep a copy of it for your records. Finally, to help you remember things in the future, make notes now or take photographs. If you need to refer to them in the future, they will explain or show what happened earlier, which may be useful.

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Getting Ready To Rent A UnitInspecting Before You Rent. Before you agree to rent a unit, inspect it first during daytime hours. Check the appliances, doors and windows, walls, ceiling, rugs, floor, and furniture (if the apartment is furnished). Notice if there is a musty or moldy smell inside. Ask about repairs you think are needed and get a clear commitment that the owner will fix them before you move in. Don’t pay the owner any money and don’t sign any agreements until the unit is fully repaired.

The City Housing Code. The City of Raleigh has a code of minimum housing conditions. It states the requirements that any rental dwelling must follow in order to be a fit place to live. This Code is enforced by the City’s Housing/Environmen-tal Inspections Division, which can be contacted by telephone at 807-5110. If you have any doubts about the condition of a dwelling, you can call this office to see if the unit was supposed to be repaired before it was shown to you. If it was sup-posed to be repaired but wasn’t, you may not legally rent it.

Consider the cost. You will have to decide if you can afford the rent that is being charged. North Carolina allows owners to charge as much rent as they wish for a unit. If you cannot really afford the unit, even if it suits you in other ways, it is best to find another place to rent. Also, if you can afford the unit, find out how much it will cost to heat and cool the unit. Even if you can afford the rent, if the utility pay-ments will be too high, you need to look elsewhere.

Discrimination based on your race, color, religion, sex, national origin, handicapping condition (physical or mental), and familial status (having children) is illegal. If anyone refuses to rent to you based upon any of these reasons, they have broken state and federal law. You may pursue a complaint against them by contacting the North Carolina Human Relations Commission or the North Carolina Fair Housing Center (listed in Directory at end). You may be entitled to money damages for an act of intentional discrimination against you.

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Signing The LeaseWhat is a lease? A lease is a written agreement about a rental unit. It spells out what the owner or his or her agent (the “landlord”) and the renter (the “tenant”) must do. As long as it does not violate any laws, it is a binding agreement. So if there is ever any dispute between the tenant and the landlord, whatever the lease says will control, so long as it is legal. It is very important that you read and understand the terms of a lease before you sign it. Once you sign it, you will be held responsible for following it.

Important terms of the lease. The amount of the rent, the period of time the lease requires you to live at the unit, and who is allowed to live at the unit with you are all important terms of the lease. So is what you are prohibited from doing while you live there, such as disturbing your neighbors or keeping a broken down car. The landlord can include terms in a lease so long as they do not conflict with North Carolina or federal law.

While you are responsible for certain things under a lease, your landlord will also have responsibilities under it and under the law. For example, even if the lease does not say it, your landlord is responsible for making most repairs to the unit. And while your landlord can charge you late fees, there are limits on how much you can be charged.

What if there is no written lease? You can rent a unit without having a written lease. If you do so, the laws about what landlords and tenants must do still apply.

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Signing the lease. Generally speaking, only those persons who actually sign the lease can be held legally responsible for complying with it. Also, only those who sign the lease have the right to all of the lease’s benefits, including control of who lives in the unit.

What happens when the term of the lease is up? The “term” is the amount of time you and your landlord agreed you could live at the unit. When that period is up, unless the lease provides otherwise, you will need to make a new agreement with the landlord in order to keep living there. Read your lease carefully, because some leases require that you give notice to your landlord—often 30 days’ notice—in advance of when you plan to move. If you move out early (before the lease allows), in most cases your landlord can hold you responsible for the rent they expected to receive from you during the lease period, until they can re-rent the unit.

What if the lease provides that it is renewed automatically? Some leases state that, once their term is up, the lease will automatically continue in effect for a new term. Under such a lease, you must follow the stated requirements of advance notice in order to be able to end the lease.

Paying A DepositSecurity Deposit. Most landlords require that renters pay an amount up front as a deposit against any future losses, such as from damage to the unit or unpaid rent. The amount the landlord can charge for such a deposit is limited by law. The landlord must hold the deposit until the tenant moves out, and neither the tenant nor landlord may use it for any purpose until then. The deposit may be used to cover reasonable costs to the landlord related to the tenancy, including damages that go beyond normal wear and tear, unpaid rent, and the costs of removing items you have left behind.

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Within 30 days after the tenant has vacated the leased premises, the landlord must tell the tenant in writing what costs the deposit has been used for, and must refund any amount of the deposit that the landlord is not entitled to keep. If the landlord cannot determine the total costs within 30 days, the landlord must provide the ten-ant with an interim list of the expected costs no later than 30 days after the tenant has moved. The landlord must then provide a final list of costs within 60 days after the tenant has moved. If the tenant’s address is unknown to the landlord, then he or she may apply the charges to the deposit after the 30 days have passed and then must hold the balance (if there is one), for the tenant for a period of 6 months.

For the deposit, the time period for when the landlord must act starts when the tenant vacates the leased premises or moves out. You, the tenant, howev-er, need to notify the landlord of your mailing address so that the written accounting of the deposit or the return of it can be sent to the proper address. It is better prac-tice to notify the landlord of this address in writing and to keep a copy of the notice.

What can I do if a landlord fails to follow these requirements or keeps my deposit illegally? A landlord may not keep any portion of the security deposit if the landlord willfully fails to follow the requirements imposed by law. If you feel that a landlord has acted illegally, you may sue the landlord in Wake County Small Claims court to recover your deposit. See the instructions in the following section, “Maintaining Decent Conditions At The Unit” for how to do so.

Late FeesLate Fees up to certain amounts are allowed. Your landlord may charge you a fee of up to $15.00 or 5% of your monthly rent, whichever is greater, as a fee for late payment of rent. The rent must be five or more days late before a late fee can be charged. If you receive a rent subsidy through the Section 8 program, only your share of the rental payment may be used to determine the amount of the fee.

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Maintaining Decent Conditions At The UnitLandlord is required to furnish a “fit and habitable” unit. The unit you rent must be “fit and habitable,” which means, it must be a decent place to live according to state and local definitions. Since the City of Raleigh has a minimum housing code, the unit must meet all requirements of that code in addition to the requirements imposed by state law. Among these requirements are having a properly working toilet, safe electrical wiring, a smoke detector, a carbon monoxide detector (required for units having a fossil-fuel burning heater or appliance, fireplace, or an attached garage), stair rails, heat in at least one room, and other requirements. You can get further information about what is required from the City of Raleigh Housing/Environmental Inspections Division listed at the end of this Handbook.

Landlord is required to keep the unit free from “imminently dangerous conditions.” The unit must be free of unsafe conditions that pose an immediate danger to the health or safety of tenants. Such conditions include: unsafe wiring, unsafe flooring, unsafe ceilings and roofs, unsafe chimneys and flues, lack of drinkable water, lack of operable locks on all doors to the outside, broken windows or lack of operable locks on all windows on the ground floor, lack of heat for all living areas, lack of an operable toilet, lack of an operable bathtub or shower, rat infestation as a result of defects in structure, and excessive standing water, sewage, or flooding problems caused by plumbing leaks or inadequate drainage that contribute to mosquito infestation and mold.

Landlord is required to make repairs. The owner and the property manager (if there is one) are required to fix anything that breaks in the unit. Everything supplied with the unit—including appliances such as a stove or refrigerator, toilets, showers,

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doors, windows, and other items—must work properly. If anything does not work properly, or if an unsafe condition exists, you need to notify the owner or manager immediately. It is best to do so in writing and to keep a copy for your records. Until the owner or landlord is notified of the problem, he or she is generally not responsible for fixing it.

Except for emergency conditions at the unit, you need to allow the owner a reasonable amount of time to make the needed repair. The landlord must fix any of the “imminently dangerous” conditions also within a reasonable amount of time once they know of the condition. What is considered a reasonable amount of time will depend on the severity of the condition or how bad it is. Make sure to clearly explain the problem in your note to the landlord and follow it up as quickly as you can with a phone call. See the final page of this Handbook for a sample note form. Make a note for your records of each time you contacted the owner or manager about the problem, what you said, and what they said. If there is a dispute later, having a written record of what happened will be valuable.

Can I be evicted for complaining? No, you cannot. North Carolina law protects your right as a tenant to complain about conditions at your unit—to your landlord or to a government agency. If your landlord tries to evict you for making a complaint, explain to the magistrate at the eviction hearing (discussed below) that this eviction is in “retaliation” for your complaint, and ask them to dismiss the eviction.

What if my landlord won’t make needed repairs? If a reasonable time has passed and the repairs have not been made, you may need to consider having the repairs done yourself. If you do so, get written proof of what was done, when and by whom it was done, as well as a receipt for any money you paid to get the work done. Keep the originals but submit a copy of these bills to the owner or manager and ask them to pay you back in cash or give you a credit on next month’s rent. It is also a good idea to report the problems to the City of Raleigh Housing/Environmental Inspections Division listed at the end of this Handbook. This office will send a Housing Inspector to your unit within several days and they will determine if the landlord has violated the City’s Minimum Housing Code. If they have, the inspector will send the landlord a notice to make the repairs. While the inspector will allow the landlord a significant period of time to make the repair, if the landlord does not perform the repair, the inspector may require the landlord to close the house. If this happens, you will need to move, but you cannot be held legally liable for any rent after the date the unit is ordered closed. Finally, consider prosecuting your own legal action against the landlord, by seeking a “rent rebate.” How to do so is discussed in the next few paragraphs.

Am I still responsible for rent while the unit is not fixed? If you do not make rental payments due under your lease, your landlord can declare you in violation of the lease and then seek to enforce his rights. If, however, he uses a legal eviction action—called “summary ejectment”—you may present the problems with the unit as part of your defense. The problems which he did not repair make the unit less valuable and you need to ask at the court hearing for a refund—called a “rent rebate”—for any rent that you have paid beyond what the unit was worth with its problems. What it was worth will be different in every case—based upon how serious the problems are the size of the unit, and other factors. You are entitled to explain to the Magistrate at the court hearing how much you think the unit was actually worth with its problems. Also, you may claim reimbursement for any costs you have paid related to the repairs. Finally, you may ask the Magistrate to rule that the landlord’s failure to repair the unit was an “unfair and deceptive trade practice”—which would increase the value of your claim against the landlord.

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Even if your landlord does not file a court eviction against you, you may choose to take the landlord to court for his failure to make needed repairs. In a case you file against them, you can ask for the same things—reimbursement for rent you have paid beyond the actual rental value and costs you have paid to fix a problem. The easiest way to file an action against your landlord is to sue him or her in Wake County Small Claims Court. In Small Claims Court, monetary damages as high as $5,000.00 may be awarded. To file such an action, go to the office of the Wake County Clerk of Superior Court, Civil Division, at the Wake County Courthouse. Ask for and fill out three copies of these forms, which are provided, free of charge: 1) Summons 2) Complaint for Money Owed and 3) Petition to Sue/Appeal as an Indigent. If the court clerk approves the request made on your Petition form, you will not need to pay any court filing fee, which is currently $71.00, or the service fee, which is currently $15.00. Once these forms are filled out, you will then give the copies to the court clerk who will give you a date for your court hearing. If you need additional advice, you may contact your local Legal Aid office. Be sure to bring as much proof as you can—witnesses, photographs, an inspection report if you have one, and repair receipts—to the court hearing so the magistrate can fully understand what happened.

Your responsibilities for conditions at the unit. You are responsible for using due care in your use of the unit. That means keeping it clean and using all appliances, toilets, and sinks in a safe and responsible manner. You will have to replace batteries in the smoke detector and the carbon monoxide detector when they run out. Generally, your landlord may charge you reasonable costs for fixing anything that you, one of your guests, or a member of your household breaks.

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Special Modifications To The UnitHandicapped persons can modify the unit so they can live there. If you or a member of your household has a physical handicap that makes it impossible or very difficult for you to live at your unit, you may modify the unit. To do so, however, you must first notify the owner of what you are doing and, if the landlord requests it, you must promise to undo the modifications after you move out. Some landlords or community groups will help you make modifications, such as a ramp over steps or grab bars in a bathroom. If you live in public or subsidized housing, you have additional rights for such modifications to be made without charge to you. If you need additional information on your rights or wish to complain about the landlord’s actions, you may contact either the North Carolina Human Relations Commission or the North Carolina Fair Housing Center, both listed at the end of the Handbook.

Victims Of Domestic Violence, Sexual Assault, Or Stalking: ProtectionsDiscrimination in the housing context based on the fact that you or a household member has suffered domestic violence, stalking, or sexual assault is illegal. A landlord cannot evict you, decide not to renew your lease, or otherwise retaliate against you or a household member for any of these reasons. Further, if you or a household member is a victim of domestic violence, sexual assault, or stalking you may terminate the lease early and you can have your locks quickly changed, or to change them yourself.

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To terminate the lease, you must notify the landlord that you wish to do so and give him or her a copy of either a domestic violence protective order, a criminal order that restrains a person from contacting you or a household member, or a valid Address Confidentiality Card. If you or a household member is a victim of domestic violence or sexual assault, in addition to the above information, you must also give the landlord a copy of the safety plan created by a domestic violence or sexual assault program that recommends that you move. The termination is effective 30 days after the landlord receives this information.

To change the locks, you must make a request to your landlord and, if the perpetrator of domestic violence, sexual assault, or stalking lives with you, you must give your landlord a copy of your domestic violence protective order or other order that restrains the perpetrator from staying at the unit. The landlord then has 72 hours to change the locks or tell you that you may do so. If the landlord does neither of these things, you may then legally change the locks yourself after the 72 hour period has expired.

If the perpetrator does not live with you, you can request that the locks be changed and you do not have to supply any other documentation to the landlord. They are supposed to change the locks within 48 hours after receiving the request. If they don’t, then you may change the locks on your own. You must pay the costs of the lock change yourself and provide a key to the new locks to your landlord within 48 hours.

Leaving Your Rental UnitThere are different circumstances in which you may leave your rental unit. These include your choosing to move out, your landlord asking you to move out or your landlord using a court action to require you to move out. Each of these will be discussed on the next page.

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When you wish to move out. Whenever you wish to move out, whether or not you can do so freely depends upon the lease agreement you have made. You as a tenant are required to follow the terms of whatever lease agreement you have made with the landlord. For example, if the lease is in effect for six months, you may not move out until those six months have passed. If you do, the landlord may be able to hold you responsible for any money they have lost due to your moving and they can use your security deposit to help cover those costs. Once the date is reached when your lease term is over, you may move out.

Many leases provide for automatic renewal once the first lease term is up. This means that the lease keeps “rolling over” into a new term each time it reaches the final date. Such leases contain provisions requiring the tenant, or in some case the landlord, to provide advance notice before the tenant will be allowed/required to move out. Often such notice must be given in writing 30 days in advance. You must follow whatever the lease you have signed says in order to effectively end your legal obligations under the lease.

When your landlord wishes you to move out. Your landlord is bound just as you are by the lease. They must follow its terms. He cannot require you to move out before your lease term has ended and they must follow all procedures stated in the lease for getting you to move out, such as giving you a written notice in advance. They may not take action on their own to force you to move, such as turning off your electricity or water, or changing your locks. Such acts are illegal under North Carolina law.

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How your landlord may legally evict you. If your landlord has the legal right under the lease to ask you to move out, and you do not leave, your landlord may file a court eviction action to force you to move out. This action, called a “summary ejectment,” is heard before a civil Magistrate. The action is started by the landlord filing a “complaint.” You will be notified in writing of the time and date of the hearing by a document called a “summons.” You must appear at the designated date and time to present any defenses you have to the landlord’s claims. The landlord can ask at the hearing for possession of his unit back and for any money he feels you owe him.

The reasons the landlord can ask to have you removed include: (1) if the term of your lease is up, (2) if you have failed to pay rent when due, (3) if you have broken a condition contained in your lease (such as no pets, or no extra occupants), or (4) if you commit a criminal act involving drugs or that otherwise interferes with your neighbors. The landlord must state facts at the hearing proving that you have done one of these things. You have the right at the hearing to state any facts in your favor, including having other people testify and presenting documents, photographs, or other evidence to the magistrate for their consideration. If you show that you did not do the criminal activity yourself or that your landlord accepted your current rent or if you bring to court all the rent money you owe plus court costs, you may be able to win the eviction court case.

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The City of Raleigh also has passed the Probationary Rental Occupancy Permit (PROP) ordinance that allows for landlords in certain circumstances to evict tenants rather than pay fines for activity like tenant caused nuisances or noise violations. If you receive any citations for any such violations or receive any Complaint for Summary Ejectment related to PROP, it is a good idea to contact an attorney for assistance before going to a criminal court or a civil court (like Small Claims Court).

If you have legal claims against the landlord once they have filed a Complaint for Summary Ejectment, you may bring them up at the Small Claims hearing. This must be done in writing. As described above, you would need to write the claim and facts supporting your claim clearly and legibly, and then sign and date your document. You would need to bring copies to court with you to present to the magistrate at the hearing, and to the other side. One example of a claim a tenant might have against a landlord would be a claim for damages to personal property caused by the landlord’s failure to repair a broken pipe that leaked water and damaged some of the tenant’s belongings. A tenant might also seek a “rent rebate,” as explained above, due to the landlord’s failure to make other necessary repairs.

After hearing from both sides in the case, the Magistrate will issue a decision and, unless appealed by either side within 10 calendar days, it will become final. If magistrate’s decision was not in your favor and do not appeal, you will receive a letter from the sheriff stating when you must move. If you are not out of the unit by the date indicated, you will be locked out of the unit by the sheriff and you will have only 10 additional days to remove your belongings.

Fees related to eviction actions. Written leases entered into after October 1, 2009 may, with some exceptions, require tenants to pay the following fees related to eviction actions:

Complaint Filing Fee. A lease may allow a complaint filing fee of $15.00 or 5% of the monthly rent, whichever is greater, if a tenant is in default of the lease, the landlord filed and served a Complaint for Summary Ejectment or Money Owed, the tenant cured the default, and the landlord dismissed the case prior to any judgment or court decision being issued.

Court Appearance Fee. A lease may allow a court appearance fee of 10% of the monthly rent if the tenant is in default of the lease, the landlord filed and served a Complaint for Summary Ejectment or Money Owed, landlord wins in small claims court, and neither party appeals the case.

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Second Trial Fee. A lease may allow a second trial fee of 12% of the monthly rent for a new trial following an appeal of the Magistrate’s judgment. To qualify for this fee, the landlord must prove the tenant was in default of the lease and the landlord prevailed.

A landlord may claim only one of these fees in connection to an action for ejectment or money owed, and the fees may not be deducted from future rental payments. If a tenant receives a rent subsidy through the Section 8 program, only the tenant’s share of the rental payment may be used to determine the amount of the fee.

Protections To Tenants In Foreclosed PropertiesFederal laws provide some protections to “bona-fide tenants” residing in rental properties subject to foreclosure between May 20, 2009 and December 31, 2012. A “bona-fide tenant” is a tenant who is not a former owner of the property or the child, spouse or parent of the former owner; entered into a lease as a result of an “arms length” transaction; and pays a rental payment not substantially less than fair market value.

In many instances, a “bona-fide tenant” who agreed to lease residential property prior to the notice of foreclosure may continue to occupy the premises until the end of the remaining term of the lease. If the lease has ended, or if the new own-er of the property decides to occupy the premises, the new owner must provide the tenant with notice at least 90 days before the tenant must then move out. Tenants generally must continue to pay the rent to whoever is the owner of the property at the time. If you don’t, the owner can evict you. The old owner gener-ally remains the owner until there is a foreclosure order or other court document stating the new owner of the property.

What about my security deposit? Your landlord may apply your security deposit to certain costs, including unpaid rent or damage you caused to the unit beyond normal wear and tear. If he does so, he must explain in writing what costs he has paid with funds from the deposit, as discussed above in Paying a Deposit. Be sure and leave your new address with him. If the landlord does not return your deposit or notify you of the costs he has deducted from your deposit, you may file a legal action against him. You may file such an action using the Complaint for Money Owed described above, in Small Claims Court.

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Where Can I Go For Help?1. Legal Aid of North Carolina 1-866-219-5262 (toll free) – Provides free legal assistance to low-income individuals throughout North Carolina.

2. NC Human Relations Commission 1-919-807-4420 or 1-866-324-7474 (toll free) – NC state agency that investigates complaints of discrimination and enforces NC’s Fair Housing Law.

3. NC Attorney General’s Office – Consumer Protection 1-919-716-6000; 1-877-5-NO-SCAM (toll free). The Consumer Protection Division of the Attorney General’s Office enforces North Carolina’s consumer protection laws, which are aimed at preventing unfair or deceptive trade practices.

4. City of Raleigh Housing/Environmental Inspections Division 1-919-807-5110 – Inspects apartments/houses to make sure no violation of Raleigh Housing Code.

5. North Carolina Bar Association Lawyer Referral Service 1-919-677-8574 or 1-800-662-7660 (toll free). To help you locate an attorney to assist you. A fee of up to $50.00 may be charged you for a consultation of 30 minutes or less.

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INSTRUCTIONS: Complete and provide to your landlord. Keep a copy for your records.

REQUEST FOR REPAIRS

My name is:________________________________________________

My address is:______________________________________________

My phone number is:_________________________________________

Today’s date is:______________________________________________

Dear _____________________________,

I rent my home from you. Unfortunately, I am experiencing some problems with my home which I need you to fix. I am willing to open my home to you at any reasonable time so that you can make these needed repairs. The repairs which I need are as follows:

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INSTRUCCIONES: Complete este formulario y envíeselo al arrendador de la vivienda. Guarde una copia en su registro.

Solicitud de Reparaciones

Mi nombre es:_______________________________________________

Mi dirección es:_____________________________________________

Mi número telefónico es:______________________________________

La fecha de hoy es:__________________________________________

Estimado(a) _____________________________,

Soy inquilino en un inmueble de su propiedad. Desafortunadamente, existen algunos desperfectos en la vivienda que es necesario reparar. Estoy dispuesto a permitirle la entrada a mi hogar en cualquier momento razonable con el fin de que usted pueda hacer las reparaciones necesarias. Las reparaciones que se necesitan hacer son las siguientes:

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¿Dónde Puedo Conseguir Ayuda?1. Legal Aid of North Carolina (Asistencia Legal de Carolina del Norte) 1-866-219-5262 (Línea telefónica gratuita) – Brinda asistencia legal gratuita a personas de escasos recursos en todo el estado de Carolina del Norte.

2. NC Human Relations Commission (Comisión de Relaciones Humanas de Carolina del Norte) 1-919-807-4420 o 1-866-324-7474 (Línea telefónica gratuita) – Una agencia estatal de Carolina del Norte que investiga acusaciones de discriminación y se encarga de hacer que se cumpla la Ley sobre Equidad en la Vivienda en Carolina del Norte.

3. NC Attorney General’s Office – Consumer Protection (Despacho del Procurador General de Carolina del Norte – División de Protección del Consumidor) 1-919-716-6000; 1-877-5-NO-SCAM (Línea telefónica gratuita). La División de Protección del Consumidor del Despacho del Procurador General de Carolina del Norte se encarga de hacer que se cumplan las leyes de Carolina del Norte para la protección de los consumidores, cuyo objetivo es evitar las prácticas comerciales injustas o engañosas.

4. City of Raleigh Housing/Environmental Inspections Division (División de Inspecciones Ambientales y de Vivienda de la Ciudad de Raleigh) 1-919-807-5110 – Inspecciona apartamentos y casas a fin de asegurar que no se infrinja el Código sobre la Vivienda de la Ciudad de Raleigh.

5. North Carolina Bar Association Lawyer Referral Service (Servicio de remisión a abogados de la Asociación de Abogados de Carolina del Norte) 1-919-677- 8574 o 1-800-662-7660 (Línea telefónica gratuita). Le ayuda a encontrar un abogado que le pueda asistir. Pueden cobrarle una tarifa de hasta $50.00 por una consulta de 30 minutos o menos.

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Protección de los Inquilinos en las Propiedades con Hipotecas en EjecuciónLas leyes federales brindan alguna protección a los «inquilinos de buena fe» que residan en las propiedades en alquiler que estén bajo un embargo hipotecario entre al 20 de mayo de 2009 y el 31 de diciembre de 2012. Un «inquilino de buena fe» es un inquilino que no es el ex propietario del inmueble, ni un hijo o una hija, el cónyuge, el padre o la madre del ex propietario del inmueble; que haya entrado en el contrato de alquiler mediante una transacción sin favoritismo ni intereses ocultos; y que pague un monto de alquiler que no sea sustancialmente menor al valor justo del mercado.

En muchos casos, un «inquilino de buena fe» que alquiló un inmueble para fines de vivienda antes de la notificación del embargo hipotecario puede continuar ocupando el inmueble hasta que finalice el resto del periodo del contrato de alquiler. Si ha finalizado el periodo del alquiler, o si el nuevo propietario decide ocupar el inmueble, el nuevo propietario deberá notificar al inquilino por lo menos 90 días antes de que este deba desalojar el inmueble. Los inquilinos deberán seguir pagando el alquiler a quien sea el propietario del inmueble en ese momento. Si usted no paga el alquiler, el propietario puede desalojarle del inmueble. Generalmente, el propietario anterior sigue teniendo la propiedad del inmueble hasta que se emita una orden de embargo hipotecario u otro documento judicial que indique quién es el nuevo dueño del inmueble.

¿Y qué pasará con mi depósito de seguridad? El arrendador podrá destinar su depósito de seguridad para cubrir determinados costos, los cuales incluyen los alquileres que no fueron pagados o los daños que usted ocasionó al inmueble fuera del desgaste normal. Si él o ella hacen esto, deberán explicar por escrito qué costos se pagaron con el fondo del depósito, tal como se explicó anteriormente en la sección sobre el pago del depósito de seguridad. Asegúrese de notificar al arrendador acerca de su nueva dirección. Si el arrendador no le devuelve su depósito o si no le notifica acerca de los costos que ha deducido de su depósito, usted puede iniciar una acción legal en su contra. Usted puede iniciar dicha acción legal mediante una Acusación formal por adeudos (Complaint for Money Owed, en inglés) ante el Tribunal de demandas por montos menores, tal como se explicó anteriormente.

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mayor, si el inquilino ha incumplido el contrato de alquiler, el arrendador presentó y notificó oficialmente una denuncia por desalojo sumario o por adeudos, el inquilino subsanó el incumplimiento y el arrendador desechó el caso antes de que el tribunal emitiese un veredicto o fallo judicial.

• Pago por el derecho de presentarse ante el tribunal judicial (Court Appearance Fee, en inglés). Un contrato de alquiler puede estipular que el inquilino deberá pagar el 10% del monto mensual del alquiler por el derecho de presentarse ante el tribunal judicial si el inquilino ha incumplido el contrato de alquiler, el arrendador presentó y notificó oficialmente una denuncia por desalojo sumario o por adeudos, el arrendador gana el juicio en el tribunal de demandas por montos menores, y ninguna de las partes apela el fallo del tribunal judicial.

• Pago por derecho a un segundo juicio (Second Trial Fee, en inglés). Un contrato de alquiler puede estipular que el inquilino pagará el 12% del monto mensual del alquiler por el derecho a un segundo juicio después de presentarse una apelación del fallo del magistrado. A fin de reunir los requisitos para este derecho, el arrendador deberá demostrar que el inquilino incumplió el contrato de alquiler, y que el arrendador prevaleció en el fallo del tribunal judicial. El arrendador únicamente podrá exigir que el inquilino pague uno de estos derechos en relación a una acción legal de desalojo o por adeudos, y el pago por los derechos no podrá deducirse de los futuros pagos del alquiler. Si un inquilino recibe un subsidio del alquiler a través de un programa de la Sección 8, sólo se determinará el monto del pago por derechos en base a la porción del alquiler que paga el inquilino.

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alquilados desalojar a los inquilinos en determinadas circunstancias en lugar de pagar las multas que resulten de actividades tales como las molestias o las infracciones por ruido causadas por los inquilinos. Si usted recibe alguna orden de comparecencia (citation, en inglés) debido a alguna de dichas infracciones, o si recibe una notificación sobre una Acusación formal de desalojo sumario (Complaint for Summary Ejectment, en inglés) relacionada con la ordenanza PROP, sería una buena idea que usted contacte a un abogado para que le asista antes de presentarse ante un tribunal judicial penal o civil (tal como el Tribunal de demandas por montos menores).

Si usted desea entablar alguna demanda legal contra el arrendador cuando éste ya haya presentado una Acusación formal de desalojo sumario, usted puede presentar dicha demanda en la audiencia de demandas por montos menores (Small claims hearing, en inglés). Esto debe hacerse por escrito. Tal como se ha explicado anteriormente, usted deberá redactar la demanda y presentar la evidencia que sustente su demanda de una manera clara y legible, y luego firmar y fechar dicho documento. Usted deberá traer consigo copias de dicho documento ante el tribunal a fin de presentarlas ante el magistrado y ante la parte contraria durante la audiencia. Un ejemplo de una demanda que un inquilino pueda hacer contra un arrendador podría ser una demanda por los daños a su propiedad personal ocasionados debido a que el arrendador no reparó una tubería averiada que goteaba agua y que dañó algunas pertenencias del inquilino. Tal como se ha explicado anteriormente, un inquilino también puede solicitar la «devolución del pago de los alquileres» (rent rebate, en inglés) debido a que el arrendador no realizó otras reparaciones necesarias en el inmueble.

Luego de escuchar a ambas partes, el magistrado emitirá un fallo sobre el caso. Salvo que una de las partes apele el fallo dentro de un plazo de 10 días calendarios, dicho fallo será definitivo. Si el magistrado emite un fallo en contra suya y usted no apela dicho fallo, usted recibirá una carta del sheriff que le indicará cuándo debe desalojar el inmueble. Si usted no ha desalojado el inmueble antes de la fecha indicada, el sheriff lo desalojará del inmueble y usted tendrá sólo 10 días adicionales para sacar sus pertenencias.

Pago por los derechos relacionados con las acciones de desalojo. Salvo en algunas excepciones, los contratos de alquiler por escrito firmados después del 1o de octubre de 2009 pueden exigir a los inquilinos el pago de los siguientes derechos relacionados con las acciones de desalojo:

• Pago por el derecho de presentar una denuncia. Un contrato de alquiler puede estipular que el inquilino deberá pagar por el derecho de presentar una denuncia (complaint filing fee, en inglés) por un monto de $15.00 o 15% de monto mensual del alquiler, cual fuese el monto

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Cómo puede el arrendador desalojarle en forma legal. Si el arrendador tiene el derecho legal de pedirle que se mude según el contrato de alquiler y usted no desaloja el inmueble, el arrendador puede iniciar una acción legal de desalojo para forzarle a dejar el inmueble. Dicha acción legal, llamada “desalojo sumario” (summary ejectment, en inglés), se presenta ante un magistrado en lo civil. La acción se inicia cuando el arrendador presenta una “acusación formal” (complaint, en inglés). Usted será notificado por escrito sobre la fecha y la hora de la audiencia mediante un documento llamado “citatorio” (summons, en inglés). Usted debe presentarse en la fecha y a la hora establecida a fin de presentar su defensa ante la acusación del arrendador. En la audiencia, el arrendador puede exigir que se le devuelva la posesión de la vivienda y que usted le pague el monto que piensa que usted le debe.

Las razones por las que el arrendador puede solicitar su desalojo incluyen: (1) que se haya vencido el periodo del alquiler, (2) que usted no haya pagado el alquiler a tiempo, (3) que usted haya quebrantado alguna condición que figure en su contrato de alquiler (por ejemplo, no tener mascotas o no tener ocupantes adicionales), o (4) si usted comete un acto delictivo relacionado con drogas ilegales o que interfiera con sus vecinos de algún otro modo. En la audiencia, el arrendador deberá presentar evidencia que demuestre que usted ha hecho alguna de esas cosas. Usted tiene el derecho de presentar cualquier evidencia en su favor en la audiencia, lo cual incluye el testimonio de otras personas y el presentar documentos, fotografías u otra evidencia ante el magistrado para su consideración. Si usted demuestra que usted no llevó a cabo la actividad delictiva, o que el arrendador aceptó que usted pagase el monto actual del alquiler, o si usted trae al tribunal judicial todo el dinero del alquiler que debe, además de los costos del juicio, usted puede ganar el caso judicial de desalojo.

Asimismo, la Ciudad de Raleigh ha promulgado una ordenanza sobre Permisos Temporales de Ocupación por Alquiler (Probationary Rental Occupancy Permit en inglés o PROP), la cual les permite a los arrendadores de inmuebles

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48 horas después de recibir la solicitud. Si no lo hacen, usted puede cambiar las cerraduras por su cuenta. Usted deberá pagar el costo de cambiar las cerraduras y entregarle una llave de las nuevas cerraduras al arrendador antes de transcurridas 48 horas.

Al Salirse del Inmueble que AlquilaExisten distintas circunstancias en las que usted puede dejar el inmueble que alquiló. Usted puede decidir mudarse, el arrendador puede pedirle que se mude, o el arrendador puede iniciar una acción judicial para exigirle que desaloje la vivienda. A continuación se describen estas situaciones.

Si usted desea mudarse. Si usted desea mudarse, el que usted pueda mudarse libremente o no, depende del contrato de alquiler que usted haya hecho. Como inquilino, usted está obligado a cumplir con todos los términos del contrato de alquiler que usted hizo con el arrendador. Por ejemplo, si el alquiler tiene una duración de seis meses, usted no puede salirse de la vivienda hasta que hayan transcurrido esos seis meses. Si usted se muda antes del plazo establecido, el arrendador puede hacerle a usted responsable por el monto de dinero que él o ella puedan haber perdido debido a su salida, y pueden utilizar su depósito de seguridad para ayudar a cubrir dichos costos. Usted puede mudarse en la fecha en que termina el periodo del alquiler.

Muchos contratos de alquiler establecen que se renovarán en forma automática una vez que venza el periodo del alquiler. Esto significa que el contrato de alquiler continúa “extendiéndose” por un nuevo periodo cada vez que se cumpla la fecha límite. Dichos contratos de alquiler contienen disposiciones que requieren que el inquilino, o en algunos casos el arrendador, notifiquen con anticipación antes de que el inquilino pueda o deba mudarse. Con frecuencia la notificación debe hacerse por escrito con 30 días de anticipación. Usted debe cumplir con los términos del contrato de alquiler que firmó a fin de terminar de manera efectiva sus obligaciones legales bajo el contrato.

Si el arrendador desea que usted se mude. El arrendador está obligado a cumplir el contrato de alquiler tanto como usted. Él o ella deben cumplir con los términos del mismo. El arrendador no puede exigirle que se mude antes de que termine el periodo del alquiler, y debe seguir todos los procedimientos establecidos en el contrato de alquiler a fin de pedirle que se mude, tales como enviarle una notificación escrita con anticipación. Él o ella no pueden tomar ninguna acción por su cuenta a fin de forzarlo a desalojar el inmueble, tal como cortar la electricidad o el agua, o cambiar las cerraduras. Tales acciones son contrarias a las leyes de Carolina del Norte.

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Protección a las Víctimas de Violencia Doméstica, Agresión Sexual o AcechoEn el contexto de la vivienda, es contra la ley que le discriminen por el hecho que usted o un miembro de su familia hayan sido víctimas de violencia doméstica, acecho o agresión sexual. El arrendador no puede desalojarle, decidir no renovar su contrato de alquiler o tomar cualquier otra represalia en contra suya o contra un miembro de su familia por cualquiera de esos motivos. Asimismo, si usted o un miembro de su familia han sido víctimas de violencia doméstica, agresión sexual o acecho, usted puede terminar legalmente su contrato de alquiler antes del periodo establecido y puede pedir que cambien las cerraduras de las puertas, o puede cambiarlas por su cuenta.

A fin de terminar el contrato de alquiler, usted deberá notificar al arrendador su deseo en tal sentido y proporcionarle una copia de la orden judicial de protección contra la violencia doméstica, una orden penal que le prohíbe a una persona determinada tener contacto alguno con usted o con un miembro de su familia, o una Tarjeta de Confidencialidad del Domicilio válida. Si usted o un miembro de su familia han sido víctimas de violencia doméstica, agresión sexual o acecho, además de la información anterior, usted deberá darle al arrendador una copia del plan de seguridad creado por un programa contra la violencia doméstica o la agresión sexual que recomiende que usted se mude. La terminación del contrato de alquiler se hará efectiva 30 días después de que el arrendador reciba dicha información.

A fin de cambiar las cerraduras, usted deberá solicitarle dicho cambio al arrendador, y si el perpetrador de violencia doméstica, agresión sexual o acecho vive con usted, usted deberá entregarle al arrendador una copia de la orden judicial de protección contra la violencia doméstica u otra orden judicial que le prohíba al perpetrador permanecer en el inmueble. El arrendador tiene 72 horas para cambiar las cerraduras o para decirle que usted puede cambiarlas por su cuenta. Si el arrendador no hace ninguna de las dos cosas después de transcurrir 72 horas, usted tiene el derecho legal de cambiar las cerraduras por su cuenta.

Si el perpetrador no vive con usted, usted puede solicitar que le cambien las cerraduras, y no tiene la obligación de proporcionarle ningún otro documento al arrendador. Él o ella deberán cambiar las cerraduras antes que transcurran

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Aid Office). Asegúrese de presentar la mayor cantidad posible de pruebas en la audiencia judicial: testigos, fotografías, un reporte de la inspección (si lo hubiese) y las facturas de las reparaciones, a fin de que el magistrado pueda entender completamente lo que ocurrió.

Sus responsabilidades por las condiciones del inmueble. Usted es responsable por utilizar el inmueble con el cuidado debido. Esto significa mantenerlo limpio y utilizar todos los aparatos, inodoros y lavaderos en una manera segura y responsable. Usted deberá reemplazar las baterías en los detectores de humo y de monóxido de carbono cuando estas se hayan descargado. Por lo general, el arrendador puede cobrarle los costos razonables por reparar cualquier daño que ocasione usted, un huésped o un familiar suyo.

Modificaciones Especiales al InmuebleLas personas con discapacidades pueden hacer modificaciones al inmueble a fin de poder vivir en él. Si usted o un miembro de su hogar tiene una discapacidad física que le haga imposible o muy difícil vivir en el inmueble, usted puede hacer modificaciones al inmueble. Sin embargo, para hacer esto, primero deberá notificar al propietario acerca de lo que está haciendo, y si el arrendador lo solicita, usted debe comprometerse a deshacer las modificaciones después de mudarse. Algunos arrendadores o grupos comunitarios pueden ayudarle a hacer las modificaciones, tales como colocar una rampa sobre las escaleras o instalar barras de pasamanos en un baño. Si vive en una vivienda pública o subsidiada, usted tiene el derecho adicional de que se hagan dichas modificaciones sin costo alguno para usted. Si necesita información adicional sobre sus derechos, o si desea presentar una queja acerca de las acciones del arrendador, puede contactar a la Comisión de Relaciones Humanas de Carolina del Norte o al Centro para la Equidad en la Vivienda en Carolina del Norte, ambos listados al final de esta guía.

¿Todavía soy responsable por pagar el alquiler mientras no reparan el inmueble? Si usted no paga el alquiler que establece su contrato de alquiler, el arrendador puede declarar que usted ha violado el contrato y puede hacer valer sus derechos. Sin embargo, si él o ella utilizan una acción legal de desalojo, llamada “desalojo sumario” (summary ejectment, en inglés), usted puede presentar los desperfectos del inmueble como parte de su defensa. Los desperfectos que el arrendador no reparó hacen que el inmueble sea menos valioso, y usted puede solicitar en la audiencia judicial que se le otorgue un reembolso de los alquileres que pagó —llamado “devolución del pago de alquiler” (rent rebate, en inglés) — por el monto de alquiler que usted haya pagado en exceso teniendo en cuenta la pérdida del valor debido a los problemas de la vivienda. El monto de los alquileres que se considere como justo será distinto en cada caso, dependiendo de la magnitud de los desperfectos, el tamaño del inmueble y otros factores. Usted tiene el derecho de explicarle al magistrado en la audiencia judicial cuánto piensa que vale el alquiler del inmueble considerando los problemas que tiene. Asimismo, usted puede solicitar que se le reembolsen todos los gastos en que haya incurrido para hacer las reparaciones. Por último, usted puede pedirle al magistrado que dictamine que el hecho de que el arrendador no hizo las reparaciones necesarias en el inmueble constituye “una práctica comercial injusta y engañosa”, con lo cual podría aumentar el monto de su demanda en contra del arrendador.

Aun si el arrendador no inicia una acción judicial de desalojo contra usted, usted puede entablar una demanda judicial en contra del arrendador por no hacer las reparaciones necesarias en el inmueble. En el caso que usted presente una demanda en contra del arrendador, usted puede exigir lo mismo: el reembolso del alquiler que pagó en exceso y de los gastos en que incurrió al reparar el desperfecto por su cuenta. La manera más fácil de iniciar una acción legal en contra del arrendador es presentar una demanda ante el Tribunal de demandas por montos menores del condado Wake (Wake County Small Claims Court, en inglés). El Tribunal de demandas por montos menores dictamina compensaciones hasta por $5,000. Para iniciar dicha acción, acuda al despacho del Secretario de Juzgado del Tribunal Superior del condado Wake, División de demandas civiles (Wake County Clerk of Superior Court, Civil Division) en la sede del Tribunal Judicial del condado Wake (Wake County Courthouse). Solicite y complete tres copias de los siguientes formularios, los cuales se entregan en forma gratuita: 1) Citatorio (Summons, en inglés), 2) Demanda por adeudos (Complaint for Money Owed) y 3) Petición para presentar una demanda o una apelación como persona indigente (Petition to Sue/Appeal as an Indigent). Si el Secretario del Juzgado aprueba la solicitud que usted presentó en el formulario de Petición, usted no tendrá que pagar por el derecho de iniciar un trámite judicial, que actualmente es de $71.00, ni por el derecho por notificación, que es de $15.00. Una vez que complete estos formularios, entréguele las copias al Secretario del Juzgado, quien designará una fecha para su audiencia judicial. Si usted necesita asesoría adicional, puede contactar a la oficina local de asistencia legal (Legal

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deberá reparar todas las condiciones de “peligro inminente” dentro de un plazo razonable una vez que sean notificados acerca de dichas condiciones. Qué se considera como un plazo razonable depende de la gravedad de la condición y de la magnitud del desperfecto. Asegúrese de explicar claramente el problema en la notificación que le envía el arrendador y dele seguimiento lo antes posible llamándole por teléfono. Vea un ejemplo de formulario de notificación en la última página de esta guía. Anote en su registro cada vez que usted contacte al propietario o al administrador de la propiedad acerca del problema, aquello que usted dijo y lo que ellos le dijeron. Si surgiese una disputa en el futuro, puede ser valioso tener un registro escrito de lo que sucedió.

¿Pueden desalojarme de la vivienda por quejarme? No, no pueden desalojarlo por ese motivo. Las leyes de Carolina del Norte protegen sus derechos como inquilino de quejarse acerca de las condiciones en el inmueble que alquila, ya sea ante el arrendador o ante una agencia gubernamental. Si el arrendador trata de desalojarlo por presentar una queja, explíquele al magistrado durante

la audiencia de desalojo (que se explica a continuación) que el desalojo es una “represalia” por su queja y pídale que deje sin efecto la acción de desalojo.

¿Y si el arrendador no hace las reparaciones necesarias? Si ha transcurrido un plazo razonable y no se han hechos las reparaciones, puede que usted decida hacer las reparaciones por su cuenta. Si hace eso, obtenga pruebas por escrito de aquello que se hizo, cuándo se hizo y quién lo hizo, así como un recibo por el monto que usted pagó por el trabajo realizado. Guarde los documentos originales y envíele una copia de los mismos al propietario o al administrador de la propiedad, y pídales que le paguen ese dinero en efectivo o que le deduzcan ese monto del alquiler del mes siguiente. También es una buena idea reportar dichos problemas a la División de inspecciones ambientales y de vivienda de Raleigh listada al final de esta guía. Dicha dependencia enviará un inspector al inmueble luego de varios días, y ellos determinarán si el arrendador ha infringido el Código de la ciudad sobre condiciones mínimas aceptables para viviendas. Si es así, el inspector le enviará al arrendador una notificación ordenándole hacer las reparaciones. Si bien el inspector le dará al arrendador un plazo considerable para hacer las reparaciones, si el arrendador no hace las reparaciones, el inspector puede ordenarle al arrendador que clausure la vivienda. Si esto sucede, usted tendrá que mudarse, pero usted no tendrá la obligación legal de pagar el alquiler a partir de la fecha en que se ordene la clausura de la vivienda. Por último, considere iniciar una acción legal por su cuenta en contra del arrendador exigiendo la “devolución del pago de alquileres” (“rent rebate” en inglés). En los párrafos siguientes se explica cómo hacer esto.

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condiciones mínimas aceptables para viviendas, el inmueble deberá cumplir todos los requisitos de dicho código, además de los requisitos que imponen las leyes del estado. Algunos de esos requisitos son: contar con un inodoro en buen funcionamiento, cables eléctricos seguros, un detector de humo, un detector de monóxido de carbono (obligatorio para los inmuebles que tienen un calentador o un aparato doméstico que funcione con un combustible de hidrocarburos [gas, petróleo o keroseno], una chimenea o una cochera cerrada unida a la vivienda), pasamanos en las escaleras, calefacción por lo menos en una habitación y otros requisitos. Puede encontrarse más información acerca de los requisitos establecidos por la División de inspecciones ambientales y de vivienda de Raleigh listada al final de esta guía.

El arrendador deberá mantener el inmueble libre de “condiciones de peligro inminente”. El inmueble deberá estar libre de condiciones de inseguridad que constituyan un peligro inmediato para la salud o la seguridad de los inquilinos. Dichas condiciones incluyen: cables eléctricos inseguros, pisos inseguros, techos y tejados inseguros, chimeneas y conductos de escape de humo inseguros, la falta de agua potable, la falta de cerraduras en buen funcionamiento en todas las puertas que dan al exterior, ventanas rotas o la falta de cerraduras en buen funcionamiento en todas las ventanas de la planta baja, la falta de calefacción en todas las áreas de estar, la falta de un inodoro en buen estado, la falta de una tina o una ducha en buen funcionamiento, infestación de ratas como resultado de defectos en la estructura y exceso de agua acumulada, problemas de desagüe o de inundaciones causadas por el goteo de las tuberías o por un drenaje inadecuado que contribuyan a la infestación de mosquitos y moho.

El arrendador deberá hacer las reparaciones. El propietario y el administrador de la propiedad (si lo hubiere) deberán reparar todo aquello que sufra un desperfecto en el inmueble. Todo lo que sea parte del inmueble alquilado deberá estar funcionando correctamente. Ello incluye los aparatos domésticos, tales como la estufa o el refrigerador, los inodoros, las duchas, las puertas, las ventanas y otros. Si algo no funciona correctamente, o si existe una condición de inseguridad, usted deberá notificar al propietario o al administrador inmediatamente. Es mejor informarle por escrito y guardar una copia en su archivo. Generalmente, el dueño de la propiedad o el propietario no serán responsables por arreglar el desperfecto hasta que sean notificados acerca del mismo.

Excepto cuando existan condiciones de emergencia en el inmueble, usted deberá darle al propietario un plazo razonable para hacer las reparaciones necesarias. El arrendador también

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haya desocupado el inmueble. Entonces, el arrendador deberá proporcionarle una lista final del costo antes de transcurrido el plazo de 60 días después de que el inquilino haya desocupado el inmueble. Si el arrendador no conoce la dirección del inquilino, entonces él o ella pueden aplicar los cargos al depósito después de haber transcurrido 30 días y deberá retener el saldo (si lo hubiera) para el inquilino durante un periodo de 6 meses.

En cuanto al depósito, el periodo de tiempo cuando el arrendador debe actuar empieza cuando el inquilino desaloja el inmueble que alquiló o cuando este se muda. Usted, el inquilino, deberá notificar al arrendador acerca de su dirección postal a fin de que el informe escrito de la cuenta sobre el uso del depósito o el monto del depósito a serle devuelto pueda ser enviado a la dirección correcta. Lo más adecuado es notificar por escrito al arrendador acerca de dicha dirección y guardar una copia de la notificación.

¿Qué puedo hacer si el arrendador no cumple con estos requisitos o si se queda con mi depósito en forma ilegal? El arrendador no puede quedarse con ninguna parte del depósito de seguridad si él o ella incumplen a sabiendas los requisitos que establece la ley. Si usted piensa que el arrendador ha actuado en forma ilegal, puede demandar al arrendador ante el Tribunal de demandas por montos menores del condado Wake a fin de recuperar su depósito. Lea las instrucciones sobre cómo hacer esto en la siguiente sección titulada “Mantener el inmueble en buenas condiciones”.

Multa por Retraso en el Pago del AlquilerEstá permitido cobrar multas por retraso en el pago del alquiler hasta por determinados montos. El arrendador puede cobrarle una multa por retraso en el pago del alquiler por un monto de $15.00 o 5% del monto mensual del alquiler, cualquiera que fuese el monto mayor. El pago del alquiler deberá tener un retraso de cinco días o más antes de que pueda cobrársele una multa. Si usted recibe un subsidio para el alquiler de su vivienda a través de un programa de la Sección 8, solo podrá cobrársele una multa en base a la porción del alquiler que usted paga.

Mantener el Inmueble en Buenas CondicionesEl arrendador deberá proveer un inmueble “adecuado y habitable”. El inmueble que usted alquile deberá ser “adecuado y habitable”, lo cual

significa que deberá ser un lugar decente para vivir de acuerdo a las definiciones estatales y locales. Dado que la Ciudad de Raleigh tiene un Código sobre

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¿Qué sucede cuando se vence el periodo del alquiler? El “periodo” (term, en inglés) es el lapso de tiempo que usted y el arrendador acuerdan que usted podrá vivir en el inmueble. Cuanto termina dicho periodo, salvo que el contrato de alquiler establezca otra cosa, usted deberá hacer un nuevo contrato con el arrendador a fin de poder seguir viviendo en el inmueble. Lea su contrato de alquiler detenidamente, ya que algunos contratos de alquiler requieren que usted notifique al arrendador de antemano —frecuentemente 30 días antes— si piensa mudarse. Si usted se muda antes del vencimiento (antes del periodo establecido en el contrato de alquiler), en la mayoría de los casos el arrendador puede hacerle responsable por el monto del alquiler que esperaba que usted pagase durante el periodo del contrato de alquiler, hasta que ellos puedan alquilar nuevamente el inmueble.

¿Y si el contrato de alquiler establece que éste se renueva automáticamente? Algunos contratos de alquiler establecen que al vencerse el periodo del alquiler, el contrato de alquiler automáticamente seguirá en vigencia por un nuevo periodo. Bajo dicho contrato, usted deberá cumplir con los requisitos antes mencionados de notificar al arrendador de antemano a fin de terminar el contrato de alquiler.

El Pago de un DepósitoDepósito de seguridad. La mayoría de los arrendadores requieren que las personas que alquilan el inmueble realicen un pago inicial como depósito en caso de cualquier futura pérdida, tal como daños al inmueble o alquileres no pagados. Las leyes limitan el monto que los arrendadores pueden cobrar por concepto de depósito de seguridad. El arrendador deberá guardar el depósito hasta que el inquilino se mude del inmueble, y ni el inquilino ni el arrendador pueden utilizar dicho monto con otros fines hasta ese momento. El depósito puede utilizarse para cubrir los costos razonables del arrendador relacionados con el alquiler, incluyendo daños que vayan más allá del desgaste normal, alquileres vencidos y el costo de remover los objetos que usted haya dejado en el inmueble.

Antes de haber transcurrido 30 días después de que el inquilino haya desocupado el inmueble que alquiló, el arrendador deberá informar por escrito al inquilino acerca de los costos en que se ha utilizado el depósito, y deberá reembolsar al inquilino el monto del depósito que no le corresponda al arrendador. Si el arrendador no puede determinar el costo total dentro del plazo de 30 días, el arrendador deberá proporcionarle al inquilino una lista provisional de los costos esperados antes de transcurrido el plazo de 30 días después de que el inquilino

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Al Firmar el Contrato de Alquiler¿Qué es un contrato de alquiler? Un contrato de alquiler (lease, en inglés) es un acuerdo escrito sobre el alquiler de un inmueble. Establece aquello que el dueño de la propiedad o su representante (el “arrendador”) y la persona que la toma en alquiler (el “inquilino”) deben hacer. En tanto dicho contrato no viole las leyes, es un acuerdo de carácter obligatorio. Por ello, si surgiera una disputa entre el inquilino y el arrendador, prevalecerá lo que establece el contrato de alquiler, en tanto ello sea legal. Es muy importante que usted lea y entienda los términos del contrato de alquiler antes de firmarlo. Una vez que lo firme, usted será responsable por cumplirlo.

Términos importantes del contrato de alquiler. El monto del alquiler; el periodo de tiempo que usted deberá vivir en el inmueble de acuerdo al contrato de alquiler; y quiénes estén autorizados para vivir en el inmueble junto con usted, son todos términos importantes del contrato de alquiler. Es igualmente importante aquello que se le prohíbe a usted hacer mientras viva allí, como perturbar a los vecinos o mantener un vehículo en malas condiciones en la propiedad. El arrendador puede incluir en el contrato de alquiler los términos que desee en tanto estos no se opongan a las leyes de Carolina del Norte o las leyes federales.

Si bien usted es responsable por algunas cosas según el contrato de alquiler, su arrendador también tendrá responsabilidades de acuerdo al mismo y de acuerdo a las leyes. Por ejemplo, aun si el contrato de alquiler no lo menciona, el arrendador es responsable por hacer la mayoría de las reparaciones en el inmueble. Y si bien el arrendador puede cobrarle una multa por un retraso en el pago de alquileres, existe un límite en el monto que puede cobrarle.

¿Y si no existe un contrato de alquiler escrito? Usted puede alquilar un inmueble sin tener un contrato escrito. Si lo hace, las leyes sobre las obligaciones de los arrendadores y los inquilinos aún se aplican en ese caso.

Al firmar el contrato de alquiler. En general, únicamente las personas que firman el contrato son legalmente responsables por su cumplimiento. Asimismo, únicamente quienes firman el contrato de alquiler tienen derecho a todos los beneficios del contrato, incluyendo el control sobre quién puede vivir en el inmueble.

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Prepárese para Alquilar un InmuebleInspeccione el inmueble antes de alquilarlo. Antes de aceptar alquilar un inmueble o unidad, inspeccione el mismo durante las horas del día. Revise los aparatos domésticos de la unidad, las puertas, las ventanas, las paredes, los techos, las alfombras, los pisos y los muebles (si es un apartamento amueblado). Note si el interior huele a humedad o moho. Pregunte acerca de las reparaciones que se necesitan hacer y pídale al propietario que se comprometa claramente a hacer las reparaciones antes de que usted se mude. No le entregue al propietario ningún dinero y no firme ningún contrato hasta que la unidad esté completamente reparada.

El Código de vivienda de la ciudad. La Ciudad de Raleigh tiene un código sobre condiciones mínimas aceptables para viviendas. Éste establece los requisitos que todos los inmuebles en alquiler deben cumplir a fin de ser lugares adecuados para vivir. La División de Inspecciones Ambientales y de Vivienda de la ciudad se encarga de hacer cumplir el Código. Puede comunicarse con esta División llamando al teléfono 807-5110. Si tiene alguna duda acerca de las condiciones de una vivienda, puede llamar a esta oficina para saber si se supone que el inmueble debía ser reparado antes de mostrárselo a usted. Si éste debía ser reparado pero no lo fue, usted no puede tomarlo en alquiler en forma legal.

Considere el costo. Usted deberá decidir si puede pagar el monto del alquiler. En Carolina del Norte los propietarios pueden cobrar el monto que deseen por el alquiler de un inmueble. Si usted en realidad no puede pagar por el alquiler del inmueble, aún si este le conviene en otros aspectos, es mejor que busque otro lugar para alquilar. Asimismo, si usted puede pagar por el alquiler, averigüe cuánto le costarán la calefacción y el aire acondicionado del inmueble. Aún si usted puede pagar el alquiler, si el costo de los servicios de electricidad, agua, gas, etc. es demasiado alto, usted debe buscar otras opciones.

Es ilegal discriminar en base a la raza, el color, la religión, el género, el origen nacional, la condición de discapacidad (física o mental) y el estado familiar (tener niños) de las personas . Si alguien se rehúsa a alquilarle un inmueble por cualquiera de esas razones, esto va en contra de las

leyes estatales y federales. Usted puede presentar una acusación formal en su contra contactando a la Comisión de Relaciones Humanas de Carolina del Norte o al Centro para la Equidad en la Vivienda en Carolina del Norte (listados en el directorio de recursos al final de esta guía). Es posible que usted tenga derecho a cobrar un monto de dinero por el perjuicio causado por un acto intencional de discriminación en contra suya.

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Visión General

Guía sobre los Derechos y las Obligaciones de los Inquilinos

Esta guía le proporciona una visión general de sus derechos y obligaciones como arrendatario, también conocido como “inquilino” (tenant, en inglés) de un inmueble o unidad habitacional. Esta no sustituye el consejo de un abogado, ya que la situación de cada persona es única. Sin embargo, le proporcionará un bosquejo de sus derechos y obligaciones legales básicas como inquilino. Existen leyes estatales y ordenanzas municipales que establecen lo que usted y el arrendador (lanlord, en inglés) del inmueble pueden o no pueden hacer. Sin embargo, en algunos asuntos en los cuales las leyes no son claras, o cuando no existen leyes que se apliquen directamente, tanto el arrendador como el inquilino deberán actuar de una manera justa y razonable. Por último, al final de esta guía figura una lista de agencias que podrían serle de utilidad. El alquilar una vivienda es una transacción comercial, y como en cualquier transacción comercial, es importante que usted entienda completamente las obligaciones que usted está aceptando. En ocasiones esto significa que usted debe hacer preguntas; y si no dan respuesta a sus preguntas, buscar otra opción.

Asimismo, siempre exija que le entreguen una copia de todos los documentos que usted firme. Si usted escribe una nota, asegúrese de guardar una copia de la misma en sus archivos. Por último, a fin de ayudarse a recordar cosas en el futuro, tome notas o tome fotografías ahora. Si usted necesita referirse a ellas en el futuro, estas explicarán o mostrarán qué sucedió anteriormente, lo cual podría ser útil.

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Visión General ............................................................................ 1

Prepárese para Alquilar un Inmueble......................................... 2

Al Firmar el Contrato de Alquilar................................................. 3

El Pago de un Depósito.............................................................. 4

Multa por Retraso en el Pago del Alquiler.............................. 5

Mantener el Inmueble en Buenas Condiciones......................... 5

Modificaciones Especiales al Inmueble...................................... 9

Protección a las Víctimas de Violencia Doméstica, Agresión Sexual o Acecho............................................10

Al Salirse del Inmueble que Alquila.............................................11

Protección de los Inquilos en las Propriedades con Hipotecas en Ejecución......................................... 15

¿Dónde Puedo Conseguir Ayuda?.............................................. 16

Contenido

Producido por la

Ciudad de RaleighDepartamento de Servicios Comunitarios

P.O Box 590 • Raleigh, NC 27602ph. 919.996.6100 fx.919.831.6123

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Los autores de este manual profundamente agradecen a varios miembros del personal de Legal aid of North Carolina, Inc. incluyendo al Sr. Roger Cook, Sr. James Abruzzini y la ayuda del Sr. William Rowe del North Carolina Justice Center.

Guía sobre los Derechos y las Obligaciones de los Inquilinos

Una publicación de la Junta Consultora de Vivienda Justa de

la Ciudad de Raleigh

UnaGuía

CIUDAD DE RALEIGH DEPARTAMENTO DE SERVICIOS COMUNITARIOS