Tervetuloa PRKK:nverkkokoulutukseenTaloyhtiöilleAloitamme klo 17:30

Teemana tänään:

Taloyhtiön remontit ja hallituksen vastuuIllan luennoitsijana: Mikko JuvaPRKK - Peruskorjaamisen ja Rakentamisen Kehittämiskeskus Syksy 2020 v. 3.6

PRKK.fi est. 1989

•Yhdistys on perustettu 1989•Jäsenet noin 5 200•Toiminta

•Neuvonta - rakentaminen ja juridiikka•Koulutus•Tutkimus

Tekninen neuvonta•Kokeneet neuvontainsinöörit

Juridinen neuvonta

•Kiinteistöasiat, tontti, hallinnanjako, asoy, jne

•Asunto- ja kiinteistökauppa•Sopimusasiat, riidat•Hallituksen vastuukysymykset •Ja monet muut…

PRKK ry:n taloyhtiöjäsenyys Jäsenmaksu normaalisti yhteensä 220 €liittymismaksu 148 € ja vuosijäsenmaksu 72 €

Nyt verkkokaupassa liittyminen erikois-hintaan 99 € kahden päivän ajan!

www.prkk.fi

LIITY HETI!Aiheita tänään

•Taloyhtiön remontit ja•Osakkaiden tekemät remontit•Hallituksen vastuu kiinteistön remonteista

Ohjelma tänäänHallituksen rooli ja vastuu

• Asunto-osakeyhtiölaki• Kiinteistöjen ikääntyminen,

rakenteiden käyttöikä, tekninen arvoja korjausvelka

• Peruskorjausten valmistelu ja teettäminen

• Osakkaiden tekemät remontit

Milloin suomalaiset talot on rakennettu?

Lähde: Tilastokeskus

Suuri osa kiinteistöistäon peruskorjausiässä

Suomalainen kiinteistökanta

• Rakentamistavat ovat vaihdelleet eri aikoina ja taloilla on ollut hyvin erilaisia suunnitteluratkaisuja historian saatossa

• Pääosin tekniset ratkaisut ovat toimivia –ongelmat johtuvat usein huollon ja korjausten lykkäämisestä sekä virheellisistä korjaustavoista

Suomalainen kiinteistökanta• Kaikkien remonttien ja peruskorjausten

tekemisessä pitää tietää miten rakennus on toteutettu

• Rakenteiden ikääntyminen ja sen vaikutukset tulisi tunnistaa jotta osataan korjata ennakoiden

• Suuresta osasta kiinteistökantaa ei ole tietoa tulevista korjauksista joka johtaa peruskorjausten kustannusten huomattavaan nousuun

Rakennuksen ikääntyminen

• Ikääntyminen ei tule kenellekään yllätyksenä

• Tuleviin korjauksiin voi varautua hyvissä ajoin

• Hallituksen tehtävä on johtaa yhtiötä ja valmistella tulevat korjaukset

Hallituksen rooli

• Hallitus johtaa yhtiötä - yhdessä isännöitsijän kanssa• Hallitus suunnittelee ja valmistelee aktiivisesti

Yhtiökokous

• Huolellisesti valmistellut ehdotukset saavat myös yhtiökokouksen hyväksynnän

• Aktiivinen työ turvaa kiinteistön arvon säilymisen

Taloyhtiön isännöinti

• Aktiivisuus korjaushankkeiden ennakoinnissa

Hallituksen vastuu peruskorjauksissa• AOYL:n mukaan hallituksen on toimittava huolellisesti• Arvioitava realistisesti hallituksen (ja isännöitsijän)

omat kyvyt projektin eri vaiheissa ja tarvittaessa turvauduttava ulkopuolisiin asiantuntijoihin

• Lain mukaan hallituksen jäsenten tulee pystyä mahdollisessa ongelmatilanteessa osoittamaan toimineensa huolellisesti

• Asiantuntijoiden käyttämisellä hallitus siirtää vastuun asiantuntijoille – sopimusteitse!

Valitse hyvä isännöitsijä

• Isännöitsijällä on keskeinen rooli hallituksen tavoitteiden toteuttamisessa

• Erityisesti peruskorjaukset ja huoltotoiminta edellyttävät aktiivista otetta joko hallitukselta tai isännöitsijältä

Isännöitsijöitä voi kilpailuttaa muullakin kuin hinnalla

• Tee kunnollinen tarjouspyyntö, jossa kuvataan taloyhtiön (hallituksen) tahtotila isännöintipalveluun liittyen

• Selvittele ennakkohaastatteluilla mitkä isännöitsijät / toimistot ovat kiinnostuneita tarjoamaan

• Tarjouspyyntöön voi kirjoittaa hyvin monenlaisia toiveita, kriteerejä ja ehtoja, kuten:

Isännöintipalveluiden tarjous-pyynnön sisältöä, esim.

• Voi edellyttää nimettyä henkilöä isännöitsijäksi; jos henkilö vaihtuu, on oikeus hyväksyä uusi tai irtisanoa sopimus lyhyellä irtisanomisajalla

• Nimetyn isännöitsijän referenssit ja asiakkaiden haastattelutà Referenssit tarkastettava

Isännöintipalveluiden tarjous-pyynnön sisältöä, esim.• Kuinka monta kohdetta isännöitsijällä saa olla

isännöitävänä ja paljonko niissä on asuntoja; jos määrät ylittyvät à isännöinnin kuukausihinta laskee

• Kaikkien vuosisopimuksen lisäksi tulevien kulujen määrittely ennakkoon, esim.

• Peruskorjaushankkeiden hallintokustannukset• Dokumentit ja muut asiakirjat

Isännöintipalveluiden tar-jouspyynnön sisältöä, esim.

• Isännöitsijän käyttämien tietojärjestelmien kuvaus ja niihin tallennettavan datan omistusoikeus – sopimuksen päättyessä kaikki tieto on taloyhtiön omaisuutta ja se on välittömästi sopimuksen päättyessä luovutettava tietokantamuodossa

• Esimerkiksi taloyhtiön viestinnän ja asumisen toimintojen ylläpitämiseksi käytettävän järjestelmän rakentaminen uudelleen isännöitsijän vaihtuessa voi olla työlästä

Tekninen isännöinti

• Tarvitaanko teknistä isännöitsijää?• Hyvä, osaava ja aikaansaava tekninen isännöitsijä voi olla erittäin hyödyllinen

• Toisaalta teknisen osaamisen voi hankkia myös muulta asiantuntijakumppanilta, joka ohjaa ja avustaa pitkäaikaisesti taloyhtiötä

Taloyhtiön peruskorjaukset- miksi pitää peruskorjata

Rakenteiden käyttöikä

1900-luvun alun talot 100 v.

Lähiörakentamisen talot

Kiinteistön korjaustarve

Asunto-osakeyhtiölain minimivaatimuksena suunnitelmalliseen kiinteistönpitoon on:

• Kunnossapitotarveselvityksen laatiminen vuosittain

KunnossapitotarveselvitysKunnossapitotarveselvitys

• Kertoo asukkaille ja omistajille tulevista korjauksista

• Asunnonostaja saa siitä tietoja merkittävistä remonteista

• On osa hyvää kiinteistönpitoa• Huolellinen valmistautuminen tuleviin korjauksiin säästää rahaa

Kunnossapitotarveselvitys

• Hallitus laatii / laadituttaa ja esittää yhtiökokoukselle vuosittain

• Asumiseen ja asumiskustannuksiin merkittävästi vaikuttavat tapahtumat seuraavien 5 vuoden aikana

• Miten sisällön puutteet voivat vaikuttaa• Jos isoja remontteja ei ole kirjattu?• Mikä on hallituksen vastuu esitetyistä tiedoista?• Miten hallituksen vastuuta voi rajata?

Hallituksen vastuuAsOy-lain mukaan:• Hallituksen on toimittava huolellisesti• Kunnossapitotarve on selvitettävä hyvän

kiinteistönhoitotavan mukaisesti ja tarvittaessa on teetettävä ”kuntotarkastuksia”

• Jos hallituksessa ei ole omaa asiantuntemusta, on käytettävä ulkopuolista asiantuntijaa

Hallituksen vastuu• Asunto-osakeyhtiölain 24 luvun 1 § 3. momentin

mukaan vastuun määrittelyssä noudatetaan ”tuottamusolettamaa”

• So. Hallituksen jäsenellä on todistustaakka osoittaessaan, että on toiminut huolellisesti

• AOYL:n hallituksen esityksessä s. 274-275 mainitaan, että johtohenkilön on toimessaan noudatettava hyvää rakennustapaa ja alan vakiintuneita käytäntöjä

• Käyttämällä asiantuntijaa, voi hallitus osoittaa toimineensa huolellisesti

Tyypillinen ongelmakohta

Tyypillinen ongelmakohta• Huoneiston omistajan vaihdos

Tyypillinen ongelmakohta• Huoneiston omistajan vaihdos

• Puutteellinen Kupitas saa herkästi asunnonostajan hakemaan syyllisiä ”liian korkeaan hintaan”

Tyypillinen ongelmakohta• Huoneiston omistajan vaihdos

• Puutteellinen Kupitas saa herkästi asunnonostajan hakemaan syyllisiä ”liian korkeaan hintaan”

• Toisinaan syypäitä ns. ”huonoon kauppaan” haetaan suurennuslasillaà puutteellinen kupitas voi olla

hyvä syy riidan eskaloitumiseen

Korjaustarpeen selvittäminen ja kunnossapitotarveselvityksen laatiminen

Miten sisältö saadaan laadittua oikein?

10 v. Kuntoarvio / PTS

Kunnossapitotarveselvitys5 v.

Kiinteistön elinkaari 50 -100 v.

Hyvä kiinteistönpito katsoo myös kauemmas

Korjaustarpeen selvittäminen

Kuntoarvio

• Kuntoarvio ja PTS on hyvän kiinteistönpidon lähtökohta

• Asiantuntijan valinta on avaintehtävä ja hallituksen kannattaa olla aktiivisesti valinnassa mukana

• Kuntoarvio toimii pohjana kunnossapitotarveselvityksen laatimiselle

Kuntoarviosta saatavat tiedot

3:ssa taloyhtiössä 4:stä on jätetty tekemättä korjauksia jotka olisi jo pitänyt tehdä

Alle viidesosassa kiinteistöistä on PTS, jota noudatetaan

Uusi jätelaki tulossa• Lakiesitys on menossa eduskuntaan 2021 aikana

• Kierrätyksen tehostaminen lain tavoitteena• Vähintään 5 asunnon taloyhtiöissä lajiteltava:

• Sekajäte• Paperi• Kartonki• Lasi

• Metalli• Biojäte• Muovipakkaukset

Nykytilanne

Jakeiden määrä kasvaaTilan puute astioiden sijoittamiseenTurvallisuus – valaistusPuhtaanapito

• Syväkeräyksen säiliökoko –tyhjennysväli

• Sijoittaminen• Puhtaanapito

Kuvat: Molok Oy

Uudistettukeräyspiste

Valitse omalle yhtiöllesi hyvä asiantuntija

Älä kilpailuta asiantuntijatyötä hinnalla, vaan pyri etsimään sopiva asiantuntija vertailemalla palveluntarjoajia

Säännöllinen yhteistyö tuo monia etuja

• Muodosta pitkäaikainen suhde yhteen tai muutamaan asiantuntijaan, jotka muutamassa vuodessa oppivat tuntemaan kiinteistösi

• Käytä samaa asiantuntijaa säännöllisesti hallituksen tukena ja neuvonantajana kiinteistönpidon kysymyksissä

€Osaava ammattilainen säästää asiakkaalle palkkionsa moninkertaisena

Peruskorjauksia -kustannukset per hum2

Putket Julki-sivu Parveke Ikkuna

200

400

600

800

350-1000€/m2

100-300€/m2 50-

150€/m2

50-100€/m2

Sähkö & antenni

50-200€/m2

1000 Remonttien kustannukset 50 vuodessa

4,5 milj. €

Korjauskustannukset 50 vuodessa

Säästö 30 % (VTT)=> 1,2 milj. €

eli 24 000 €/v

Taloyhtiön koko 2000 hum2

Asiantuntija-avun käytönkustannus n. 5-10 % saatavasta SÄÄSTÖSTÄ

Taloyhtiölle jää vielä yli miljoona € säästöä

Asiantuntijan valinta•Etsi netistä asiantuntijaorganisaatioita tai yksittäisiä alan toimijoita

•Kysele isännöitsijältä suosituksia ja kokemuksia

•Haastattele tuttuja ”kollegoita” muista taloyhtiöistä

•Kun olet saanut vähintään muutaman suosituksen aloita referenssien tarkastaminen, ja jatka haastatteluilla jne.

Remonttien valmistelu• Kuntoarvion PTS:n ja kuntotutkimusten avulla• Päätös remontin ajankohdasta vähintään 2-3 vuotta

ennakkoon• Hankesuunnitelmat työn alle ensimmäisenä• Korjaushankkeelle valittava rakennuttaja ja valvoja• Rakennuttaja ja valvoja (voi olla myös sama henkilö)

osallistuvat koko hankkeeseen suunnittelusta valmistumiseen

Urakoitsijan tekemät kuntotutkimukset

• Suhtaudu aina varauksella tutkimuksiin ja suosituksiin, jotka tekee urakoitsija

• Usein tutkimuksesta esitetty informaatio voi olla tarkoitushakuista = halutaan päästä tarjoamaan urakkaa

Huom! ”Ovelta ovelle kauppiaat”

Älä teetä suunnittelua työn toteuttajalla…

• Teetä aina korjaustöiden toteutussuunnitelmat riippumattomalla ammattilaisella ja samoin ennen suunnittelua tarvittavat kuntotutkimukset

• Urakoitsijan laatimissa suunnitelmissa voi olla riskejä• Kaikkia korjaustarpeita ei ennakkoon ole

huomioitu, vaarana lisätöiden määrän paisuminen• Vaikeat ja kalliit työvaiheet saatetaan korvata

helpommilla, jonka seurauksena saatu lopputulos ei ehkä ole yhtä laadukas ja pitkäikäinen, kuin huolellisemmin tehdyssä suunnitteluratkaisussa

…äläkä teetä työn valvontaa työn suunnittelijalla

• Saman organisaation käyttäminen suunnittelussa ja toteutuksen valvonnassa voi joskus johtaa intressiristiriitoihin, jos toteutuksessa havaitaan suunnitteluvirhe, joka edellyttää suunnitelmien muuttamista

• suunnittelutoimistoa edustava valvoja voi salata suunnitteluvirheen, ja teettää työn muutos- ja lisätyönäasiakkaan lukuun, jolloin

• tilaaja joutuu maksamaan sekä suunnitelman muutoksesta että urakoitsijan lisätyölaskun

Eteneminen kohti peruskorjausta

Kuntoarvio + PTS Kuntotutkimukset

Kunnossapitosuunnitelma Omistajien tarpeet

Korjausohjelma

Remontin hanke-

ehdotus

Osakkaiden itse tekemät remontit

Taloyhtiön remonttiohjeet osakkaille

• Hallituksen tehtävä on varmistaa ohjeistus omatoimisille remontoijille

• Remonttien toteutusta on valvottava

• Virheellisestä remontista saattaa aiheutua taloyhtiölle kustannuksia

Hallituksen vastuu huoneis-toihin tehdyissä remonteissa

• Huolehdittava, että taloyhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvat rakenteet eivät vaurioidu remontissa

• Valvottava, että taloyhtiön vastuulle kuuluviin rakenteisiin kohdistuvat remontit toteutetaan huolellisesti

• Remontin valmistuttua kunnossapitovastuu jää taloyhtiölle (vastuunjakotaulukon mukaisesti)

Osakasremonttien ohjeet

• Remonttien lupakäytännöt syytä ohjeistaa yleisesti

• Valvontakäytännöt ohjeistettava selkeästi

• Remontin tekijän vastuut ja velvoitteet

Hallituksen ja taloyhtiön vastuu

• Remonttikäytäntöjen ohjeistus –tasapuolisuus kaikkia osakkaita kohtaan

• Esim. asennuttaako taloyhtiö vedeneristeet vai maksaako niiden kustannuksen osakkaalle

• Samat toteutusratkaisut kaikissa asunnoissa

• Riittävä valvonta• Hyväksytyt ohjeet – vastuu

tekijällä

Osakkaan tekemän kylpyhuone-remontin ohjeistus taloyhtiön toimesta

• Mallipiirustukset• Työselitykset• Vedenerityksen ohjeet – kuka

tekee ja kuka maksaa• Asbestiohjeet• Asennusohjeet• Taloyhtiön valvontakäytännön

kuvaus (minimivaatimus ja hyväksytyt valvojat)

• Valvojan veloitusperusteet (taloyhtiö voi kilpailuttaa valmiiksi)

• Valvontaraporttien malli• Urakkasopimuksen

mallilomakkeet työselityksineen osakkaiden käyttöön – myös yleiset sopimusehdot, esim.

Käytettävät sopimusehdot mukaan• Alle 10 000 € à REYS-8 1995• Yli 10 000 € à RYS-9 1998

Kylpyhuoneremontin valvonta, esim.

1. Ennen töiden aloitusta2. Purkutöiden jälkeen – kosteusmittaukset3. Kuivauksen jälkeen jos kuivaustarve4. Seinien vedeneristyksen tarkastus5. Lattian vedeneristyksen tarkastus6. Loppukatselmus, kun kaikki valmista

Taloyhtiö voi valita valvontakäytännön, joka koskee kaikkia osakkaita

Taloyhtiön valvojan valinta• Taloyhtiö voi pyytää oman valvontasuunnitelmansa

mukaisesta työstä tarjouksen valvojilta• Kilpailutuksen jälkeen valvojan kanssa tehdään esim. 2-

vuotinen sopimus kaikista valvontatöistä yhtiössä• Pienessä yhtiössä yksi sopimusvalvoja ja isossa yhtiössä voi

olla esim. 2-3 sopimusvalvojaa• Valvojalla on valmiiksi taloyhtiön itse laatima sopimuspohja

osakkaan remontin valvontatöihin liittyen ja hänellä on tiedossa yhtiön valvontakäytännöt ja raportointitavat aina, kun osakas tilaa valvontatyön

• Valvonnan sisältö ja hinta on aina sama jokaiselle remontintekijälle

Valvontakäyntien raportointi

• Taloyhtiölle oma raportointipohja• Valvojalla yksityiskohtaiset ohjeet jokaisen valvontakäynnin tarkistuskohteista ja raportin laatimisesta

• Isännöitsijä tai hallituksen vastuuhenkilö varmistaa, että jokaisen valvontakäynnin raportit on saatu ajallaan

Valvontakäyntien raportointi

• Taloyhtiölle oma raportointipohja• Valvojalla yksityiskohtaiset ohjeet jokaisen valvontakäynnin tarkistuskohteista ja raportin laatimisesta

• Isännöitsijä tai hallituksen vastuuhenkilö varmistaa, että jokaisen valvontakäynnin raportit on saatu ajallaan

à ”valvo, että valvoja valvoo”

Ennen kylpyhuoneremonttia

• Varmistettava, ettei remonttikohteessa ole asbestia à taloyhtiön asbestikartoitus!

• Varmistettava, että rakenteet ovat kuivat• Aloituskokouksessa sovitaan purkutöiden ajankohta ja

kosteusmittausten tekeminen• Taloyhtiön kannattaa tilata kosteusmittaaja

• Jos rakenteissa on kosteutta, on vastuu koko kylpyhuoneremontin toteuttamisesta taloyhtiöllä

Jos rakenteissa on kosteutta…

• Vastaa taloyhtiö kylpyhuoneen koko remontista ”perustasoon”

• Tähän ei vaikuta se, että osakas olisi muutenkin tehnyt ja maksanut kylpyhuoneremontin

• Suositeltavaa on julkaista kylpyhuoneremonttien ohjeistuksessa myös tiedot siitä, mikä on taloyhtiön kylpyhuoneiden ”perustaso”

Miten kosteusvaurion korjaus hoidetaan?• Remonttia tekevän osakkaan kanssa kannattaa heti aloittaa

neuvottelu miten remontti jatkuu• ”Perustason” kylpyhuoneremontista on hyvä laatia

kustannuserittely muutaman urakkatarjouksen perusteella• Osakkaalle voidaan maksaa em. kustannuksen mukaisesti

kompensaatiota remontin tekemiseen, jos hän jatkaa itse remontin toteuttamista ja haluaa perustasoa kalliimman kylpyhuoneen

• Myös toteutuksen valvontakustannuksesta tässä tapauksessa vastaa taloyhtiö, mutta muuten valvonta tapahtuu yhtiön normaalikäytännön mukaisesti

Mikä on perustaso?

• Perustaso voi olla rakennuksen alkuperäinen kylpyhuoneen taso

• Tai se voi olla erikseen määritelty toteutustapa, jossa huomioitu nykyaikaisen kylpyhuoneen vaatimat muutokset vanhaan nähden

• Perustason hyvityshinta tarkastetaan urakoitsijan kanssa vuosittain tai aina jos joku osakas hakee lupaa remontille

Case: Kylpyhuoneen remontin kulut 1969 rakennetussa kerrostalossa

Alkuperäinen kylpyhuone samassa talossa

Case:

Asunnossa tehty remontti noin 20 vuotta sitten.

Kylpyamme poistettu ja laatoitettu muovimaton päälle

Asunnon ostotilanne

• Asukas/omistaja oli kysynyt huoneistoon tehdyistä remonteista ennen kauppaa

• Kuolinpesän edustaja ei tiennyt ja välittäjä sanoi, että tiedossa ei ole remontteja

• Ennen kauppaa kiinteistönvälittäjä oli teettänyt kylpyhuoneessa kosteusmittauksen, joka osoitti tilan rakenteet kuiviksi

• Alkuperäisissä piirustuksissa kylpyhuoneessa oli amme, joka oli ”joskus” 20 vuotta sitten korvattu suihkulla

”taloyhtiöllä ei vastuuta”

• Huoneiston uusi omistaja ilmoitti isän-nöitsijälle että epäilee kosteusvauriota

• Isännöitsijä kävi paikalla ja totesi, että yhtiö ei ole korjausvelvollinen, koska ”kylpyhuoneeseen on tehty luvatta remontti”

• Isännöitsijä myös viittasi ennen kauppaa tehtyyn kosteusmittaukseen, jonka mukaan kylpyhuone oli kuiva

Alkuperäinen rakenne• Kylpyhuoneen lattiassa on rakenne,

jossa betonielementin pintaan on asennettu bitumihuopa/sively vedeneristeeksi. Päälle on valettu noin 10 cm pintalaatta, jonka päällä on alun perin ollut muovimatto ja kylpyamme.

• 80-luvun lopulla (arvioiden perusteella) tehdyssä remontissa kylpyamme on poistettu ja asennettu laatoitus suoraan vanhan muovimaton päälle

Kenen vastuulla on kosteusvaurion korjaus?• Asunnon myyjän (kuolinpesä) –Asuntokauppalain mukainen vastuu salaisesta virheestä?

• Kiinteistönvälittäjällä, joka ei kertonut tehdystä remontista (tai epäilyksestä)?

• Huoneiston uudella omistajalla?• Taloyhtiöllä – AsOy-lain mukainen kunnossapitovastuu?

• KKO:2015:87 ratkaisu• Kosteusvauriot ovat ilmenneet

taloyhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvassa rakenteessa; kylpyamme ei ole taloyhtiön vastuulle kuuluva rakenne eikä sen poistaminen muuta tilan rakenteita, ainoastaan tilan käyttötapaa

• Pesuhuoneen kosteusvauriokorjauksen teettämisestä vastaa taloyhtiö

Kenen vastuulla on kosteusvaurion korjaus?

• Kylpyhuoneen kynnyksellä ei ole tehty vedeneristeen 15 mm nostoa

• Urakoitsijan mielestä ei tarvita, koska suihku ei ole lähellä eikä lattia kastu kynnyksen läheltä

• Kysymys ei ole mielipiteestä, vaan ohjeen mukaan (RT-kortti, RIL-107) vedeneriste on nostettava 15 mm

• Ongelma on vältettävissä taloyhtiön laatimien kylpyhuoneremontin ohjeiden avulla

• Vakuutusyhtiö voi evätä korvauksen rakennusvirheen perusteella

Tyypillinen virhe - esimerkki

Kylpyhuoneen kynnysEpäilys terveyshaitasta• Osakkaiden esittämät epäilyt terveyshaitasta – mm..

kosteus ja homeongelmat tai rakennusmateriaalien ”hajut” kannattaa ottaa heti tosissaan

• Osakkaalla on oikeus saada taloyhtiöltä heti tieto asian selvittämisestä

• Viivyttely voi johtaa siihen, että osakas tilaa itse asiantuntijaselvitykset haittaepäilyyn liittyen

• Jos epäilyksille on perusteltu syy, on taloyhtiön korvattava osakkaalle haitan selvitystyön kustannukset

Case: ”Outo haju asunnossa”

• Taloyhtiössä kerrostaloja ja pieni rivitalo• RT-huoneiston asukas / osakas valitti isännöitsijälle outoa hajua ja sanoi pelkäävänsä, että se olisi homeesta johtuvaa

• Isännöitsijä kertoi, ettei yhtiö voi kaikkia hajuja selvittää ja jätti asian silleen

• Asukas lähetti uudet viestit hpj:lle ja isännöitsijälle, mutta yhtiöstä ei vastattu viestiin

• Seuraavaksi noin 2 kk kuluttua osakas lähetti taloyhtiölle n. 4 000 euron laskun hajun selvittämiseen liittyvistä asiantuntijoiden tekemistä tutkimuksista

• Tutkimuksissa oli selvinnyt, että talon rakenteissa oli liikkunut jyrsijöitä, jotka olivat rikkoneet laajasti rakenteita ja outo haju tuli jyrsijöiden ulosteesta ja runsaasta määrästä roskaa, jonka olivat tyuoneet rakenteiden sisään.

• Asukas vaati taloyhtiötä korjaamaan puutteet ja kastuneet rakenteet

Case:

• Taloyhtiö kiisti vastuunsa asiantuntijatöiden laskusta, koska ei ollut tilannut ko. töitä

• Itse vaurion korjaamiseen ei otettu mitään kantaa –ainoastaan riitautettiin asiantuntijatöiden kustannus

• Asukas joutui muuttamaan asunnosta pois terveysongelmien takia – epäiltiin herkistymistä homeelle

• Asukas teetti korjaussuunnitelmat ja pyysi urakkatarjoukset korjauksesta ja lähetti tiedon taloyhtiölle ja pyysi kantaa korjaustapaan liittyen sekä urakoitsijan valintaan

• Yhtiö edelleen passiivinen• Korjaukset teetettiin ja osakas lähetti jälleen laskun

taloyhtiölle, joka kiisti maksuvelvollisuuden

Case:• Oikeuden ratkaisun mukaan:

• Taloyhtiön oli korvattava asiantuntijatöiden kustannukset viivästyskorkoineen

• Taloyhtiön oli korvattava asukkaan muutto ja asumiskustannukset siihen asti, että havaittu ongelma oli korjattu

• Taloyhtiön oli korvattava suunnittelu ja urakkakustannukset sekä asukkaan oikeudenkäyntikulut

• Teknisten korjausten kustannus oli n. 40 000 €. • Taloyhtiön oikeudenkäyntikulut yli 100 000 €

Case:

Hallituksella on vastuu yhtiön johtamisessa ja peruskorjaushankkeiden läpiviennissä

Vastuukysymykset Remonttien vaihtoehtoja

• Pohdi aina huolellisesti kaikkia tarjolla olevia vaihtoehtoja ja keskustele niistä suunnittelijoiden sekä muiden asiantuntijoiden kanssa

• Älä tee hätäisiä päätöksiä yhden lausunnon tai mainoksen perusteella; arvioi aina asian esittäjän luotettavuutta

Hallituksen jäsenenä• Perehdy riittäväasti kiinteistönpitoon ja korjauksiin

liittyviin asioihin• Puntaroi aina huolellisesti mihin oma osaamisesi

riittää – jos olet yhtään epävarma, tulee asioiden hoitamiseen aina esittää käytettävän ammattilaista

• Jos muu hallitus ei tähän suostu, kirjauta eriävä mielipide kokouspöytäkirjaan ja toimi näin myös yhtiökokouksessa, jos hallitus ei saa riittäviä valtuuksia asiantuntijoiden käyttämiselle

• Hyödynnä vaikeissa tilanteissa esimerkiksi PRKK:nlakineuvontaa

Hallituksen vastuu peruskorjauksissa• AOYL:n mukaan

hallituksen on toimittava huolellisesti• Arvioitava realistisesti hallituksen (ja

isännöitsijän) omat kyvyt projektin eri vaiheissa ja tarvittaessa turvauduttava ulkopuolisiin asiantuntijoihin

• Lain mukaan hallituksen jäsenten tulee pystyä mahdollisessa ongelmatilanteessa osoittamaan toimineensa huolellisesti

• Asiantuntijoiden käyttämisellä hallitus siirtää vastuun asiantuntijoille – sopimusteitse!

Hallituksen jäsenenä

• Turvaudu asiantuntijoihin, jos olet epävarma• Isännöitsijä ei aina tunne ja tiedä korjauksiin liittyvien vastuukysymysten taustoja – moni vakiintunut menettely on vastoin AOYL:nmääräyksiä

• Jos muut hallituksen jäsenet eivät mielestäsi toimi oikein, kirjauta eriävä mielipiteesi pöytäkirjaan ja perustele se AOYL:n huolellisuusvelvoitteella

PRKK ry:n taloyhtiöjäsenyys Jäsenmaksu normaalisti yhteensä 220 €liittymismaksu 148 € ja vuosijäsenmaksu 72 €

Nyt verkkokaupassa liittyminen erikois-hintaan 99 € kahden päivän ajan!

www.prkk.fi

LIITY HETI!