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Col. Francisco I. Madero

Instituto Tecnológico de la Construcción

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TESIS

El Patio de Vecindad "Solnaciente" 08493

en Xalapa, Veracruz (Proyecto de inversión para la Regeneración

Urbana de la vivienda de Interés Social)

PRESENTA

ARQ. BERTHA LILIA SALAZAR MARTINEZ

BAJO LA DIRECCIÓN DEL M.l. JAIME FRANCISCO GÓMEZ VEGA

ESTUDIOS CON RECONOCIMIENTO DE VALIDEZ OFICIAL POR LA SECRETARIA DE EDUCACIÓN PÚBLICA, CONFORME AL ACUERDO No. 2004464 DE FECHA 15

DE DICIEMBRE DE 2000

XALAPA , VERACRUZ, DICIEMBRE DE 2002.

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..."El elemento clave de lo que podría ser considerado como patrimonio histórico nacional, desde una perspectiva social del Centro de nuestras ciudades, sería la vecindad, entendida como una respuesta popular al problema de la vivienda. Aquí se mantienen sistemas de familiaridad social que los nuevos modelos de vivienda, como los multifamiliares, condominios, etcétera, no han respetado. La vecindad es una respuesta o solución que tiene historia; que expresa, de alguna manera, tradiciones de organización social propias de nuestro país que surgen ante la crisis de la vivienda. Representa, además, un modelo que hay que conservar. Esto no quiere decir que se trate de mantener la miseria o el hacinamiento en que las gentes viven en las vecindades, sino realizando proyectos para reestructurar, remodelar y de hacer más habitables las vecindades"...

Juan Luis Sariego

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La nuevas formas de vida , originarias del siglo XVII, y edificadas exprofeso para la renta, las casas de vecindad fueron una modalidad habitacional de sello mestizo que sirvió a un necesario y mejor aprovechamiento del escasamente disponible suelo urbano. El pensamiento, las ideas y las situación socioeconómica, constituyeron una adecuada respuesta a la demanda habitacional insatisfecha y seguramente también para la obtención de buenas ganancias económicas, es muy posible que estas casas destinadas al arrendamiento hayan sido construidas por iniciativas de religiosos, quienes de esta forma podían auxiliar a su grey en una de sus carencias más sentidas, y de paso conservar la propiedad de la tierra y los inmuebles, cuya posesión era símbolo de prestigio y de riqueza.

Las vecindades a finales del siglo XVIII se convirtieron en una modalidad habitacional numéricamente importante, presentando este tipo de casas colectivas variantes dirigidas a una amplia gama de usuarios. Algunas agrupaban pequeñas casas compuestas de una sola habitación precedida de una azotehuela; otras, que también se componían de viviendas de un solo recinto, contaban con un tapanco que duplicaba su área, existió un tercer tipo de viviendas con dos habitaciones, además de la azotehuela, y por último las de mayor calidad, de tres o más habitaciones.

En su origen la vecindad esta relacionada con el modelo de la casa de patio central, solo que en vez de servir a una familia lo hace a un numero bastante elevado de ellas, las cuales habitan en uno o dos cuartos distribuidos alrededor de un patio de planta cuadrada o rectangular en cuyo perímetro se encuentra un corredor porticado. La vecindad o casas de patio, por su partido arquitectónico que agrupa varios tipos de casa pequeñas, estaba dirigida a usuarios diversos quienes según sus posibilidades económicas podían ocupar las ubicadas hacia la calle o las modestas, situadas al interior.

Este tipo de vivienda es una versión moderna de las que se edificaron en la época colonial, son ahora los viejos patios que se han reducido a pasillos que únicamente dejan paso a las pequeñas casas, en cuyos interiores se había confinado la vida doméstica sin que se pudiera usar ya estos espacios colectivos como prolongación de la casa.

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Instituto Tecnológico de la Construcción ÍNDICE g^é * -y g-^

INTRODUCCIÓN O í . t I i ] T T P Á 1. LA VIVIENDA EN MÉXICO. O I U» ! • I U l I I - t - » fk

1.1. Aspectos sobre la evolución de la vivienda de interés social en México . 8 1.1.1. La manifestación política del problema de la vivienda. 8 1.1.2. Análisis de la evolución del problema de la vivienda como un 8 fenómeno político. 1.1.3. El movimiento obrero organizado y la política habitacional como 8 instrumento político (1930-1968). 1.1.4. La política gubernamental y los pobres de la ciudad (1940-1968). 10 1.1.5. El Movimiento Urbano Popular Independiente (1968-1980). 10 1.1.6. La política de la acción habitacional del gobierno (1968-1982). 11 1.1.7. La vivienda, política social por excelencia del régimen (1983-1985). 13 1.1.8. La vivienda 2000-2002. 15

1.2. La vivienda y el ingreso: la demanda potencial, la demanda insatisfecha y 15 la demanda efectiva.

1.2.1 Estructura del mercado habitacional en México. 16 1.2.2. El suelo y su tipo de mercado. 18 1.2.3. Costos de construcción. 19 1.2.4. Vivienda en arrendamiento 19

2 LA VECINDAD EN MÉXICO. 2.1. Adecuación de inmuebles. 22 2.2. Construcción de vecindades. 22 2.3. Las vecindades del siglo XX. 23 2.4. La vecindad Hoy. 23

2.4.1. El usuario. 23 2.4.2. El comportamiento. 24

3. LA CULTURA DE LA POBREZA. 3.1. Características Generales. 25 3.2. Factores que determinan a la cultura de la pobreza. 25 3.3. Conflictos de la Vida Compartida. 26 3.4. Lo público, común y privado. 26 3.5. El espacio de la Vecindad. 27

4.-ORGANISMOS OTORGANTES DE FINANCIAMIENTO. 4.1. Financiamiento. 29 4.2. Fortalecimiento institucional de los organismos promotores. 29 4.3. Tipos de financiamiento. 30 4.4. INFONAVIT. 30

4.4.1. Requisitos. 30 4.5. FOVISSSTE. 32

4.5.1. Requisitos. 33 4.6. FONHAPO 34

4.6.1. Requisitos. 34 4.7. VIVAH/SEDESOL. 34

4.7.1. Requisitos. 35

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Instituto Tecnológico de la Construcción 4.8. FOVI / SOPÓLES (Sociedades financieras de objeto limitado).

4.8.1. Requisitos. 4.9. Un ejemplo del Mercado informal de suelo / Asentamientos irregulares. 4.10 Perspectivas del sector hipotecario. 4.11. Tabla del funcionamiento de los organismo nacionales de vivienda.

5.-ANALISIS FINANCIERO Y PROYECTO DE INVERSIÓN. 5.1 Análisis financiero. 46

5.1.1. Análisis de sensibilidad y de riesgo. 46 5.2 Proyecto de inversión. 46

5.2.1. Conceptos de proyecto de inversión. 47 6. ESTADOS FINANCIEROS.

6.1. Estados financieros. 54 6.2. Contabilidad financiera. 59

7.-VALOR DEL DINERO EN EL TIEMPO. 7.1. Interés simple. 63 7.2. Interés compuesto. 65 7.3. Valor presente. 65 7.4. Valor futuro. 66 7.5. Tasas de interés. 67 7.6. Valor presente neto. 70 7.7. Tasa interna de retorno. 72

8. EL PATIO DE VECINDAD "SOLNACIENTE" 8.1. Antecedentes. 74 8.2. Características del inmueble. 74 8.3. Perfil socioeconómico. 75 8.4. Propuesta de régimen de condominio 76

8.4.1. Plano arquitectónico autorizado por el H. Ayuntamiento. 77 8.4.2. Memoria descriptiva. 78

8.5. Presupuesto. 82 8.5.1. Indirectos de oficina. 99 8.5.2. Indirectos de campo. 101 8.5.3. Financiamiento por flujo. 103 8.5.4. Utilidad. 105 8.5.5. Factor de sobrecosió. 106

9.-PROMOCION Y VENTA 9.1. Promoción. 109 9.2. Venta. 110

10.-CONCLUSIONES 111 BIBLIOGRAFÍA 113

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Instituto Tecnológico de la Construcción INTRODUCCIÓN

La vivienda es la infraestructura más demandada al incidir directamente en el nivel de vida de la población, debido a que representa el bienestar y desarrollo de un país, el espacio en el que se desenvuelve, convive y proyecta el ser humano.

La provisión de vivienda con sentido social representa un problema para una economía como la mexicana, donde el ritmo de crecimiento de la población, la pirámide poblacional refleja que cada vez existe mayor número de adultos, representan elementos determinantes de presión a la demanda potencial y efectiva.

El último censo realizado en México en el año 2000 revela datos importantes, ya que somos aproximadamente cien millones de habitantes y existe un déficit de seis millones de viviendas (el rezago social estimado en casi seis millones de unidades, que incluyen viviendas nuevas y de mejoramiento, cantidad que aumenta al incorporarse la demanda de más de trescientas mil viviendas cada año, como consecuencia del crecimiento poblacional), además se estima que el 68% de la población se encuentra todavía fuera de los programas de financiamiento habitacional.

Si se considera que la población actual es de 100 millones aproximadamente, y en el año 2025 la población será de 125 millones, significa que en los próximos veinticinco años, la demanda de vivienda se incrementará sustancialmente, y representará un requerimiento adicional de 18.60 millones de viviendas.

El presente trabajo presenta una recopilación de información socioeconómica, legal y financiera de un patio de vecindad en la ciudad de Xalapa, donde establece los parámetros de análisis para una regeneración urbana, al conocer y evaluar la vivienda comunitaria, que nos permite identificar una situación en la que se estudien las características de sus habitantes y los elementos que pueden servir de pauta para la realización de trabajos que consideren las posibilidades y necesidades de rehabilitación y nueva creación de espacios, y considerarla como otra alternativa para resolver el grave problema de déficit de vivienda y así participar con una propuesta de regulación y consideración de compra-venta de su propietario a los inquilinos en su caso, realizando el proyecto de inversión para fundamentar al propietario de que tendrá una mejor vivienda, digna, estética a un precio razonable.

Habiéndose tomado el caso debido a que tanto su situación legal, como física se muestra un tanto diferente y tratando con esto de entender con amplitud las características propias de éste iniciamos con un planteamiento de como y cuando surgen los patios en México.

El analizar los diferentes factores implicados en la vivienda popular significa un aporte básico para la experiencia habitacional. Los factores de la vivienda popular que se consideran son el suelo y la tierra, los materiales de construcción, la vivienda misma y los servicios urbanos básicos, es decir: Agua Potable, Drenaje y Electrificación. Los

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Instituto Tecnológico de la Construcción aspectos que se tienen en cuenta en este trabajo son sociales, legales y financieros, y debido a que estos aspectos afectan ó están presentes en cada uno de los factores considerados, la formulación de las recomendaciones se realizan tomando en cuenta como eje dichos aspectos.

El marco jurídico establece la normatividad en materia de suelo urbano y de vivienda está constituido básicamente por los artículos 4, ( La orientación social de este marco jurídico se constata al reconocer en él, el derecho de los mexicanos a una vivienda digna y decorosa ); 27 ( Se refiere a la propiedad y uso del suelo ) y 123 (donde consagra un conjunto de garantías sociales, donde establece el derecho de los trabajadores a la vivienda), de la Constitución Mexicana, La Ley Federal del Trabajo ( en el capítulo III de su Título IV denominado "Habitaciones para los trabajadores" a la reglamentación del artículo 123 de la Constitución ), La Ley Agraria, La Ley de Asentamientos Humanos, Los decretos para la creación de instituciones viviendistas, la ley inquilinaria y la ley de planeación con sus correspondientes declaratorias de usos y destinos del suelo. De esta manera se dispone de legalidad e institucionalidad en ambas materias. Pero asimismo su carácter declarativo se manifiesta al observar que no se precisa el contenido y los mecanismos que permitan garantizar ese derecho, ambos (contenido y mecanismos) se explican en parte a través de los decretos constitutivos de los Fondos de Vivienda, Ley Federal de Vivienda. Sin embargo, la adquisición de la vivienda dentro de la legalidad e institucionalidad vigente, de las normas de operación y los reglamentos de marco jurídico, representan un serio problema para la población, debido a que todos estos trámites aumentan considerablemente el costo de la vivienda.

Cuando se examina el problema de "la propiedad privada" del espacio habitacional de los patios de vecindad, en campo jurídico, lo primero que se invoca, es el "derecho a la vivienda" y llegar al problema analítico de comprender, las formas en que el orden jurídico se va construyendo, apartar de los procesos sociales y políticos acotados históricamente. Visto como problema jurídico, la problemática "del suelo" en los patios de vecindad inicia, en realidad, en regular su apropiación por parte de sus usuarios., las condiciones y mecanismos para la adquisición de la vivienda y sobre todo, en la protección, el reconocimiento o la represión por parte del estado de esos mecanismos y condiciones.

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Instituto Tecnológico de la Construcción 1. LA VIVIENDA EN MÉXICO.

1.1 Aspectos sobre la evolución de la vivienda de interés social en México y las tendencias generales.

1.1.1. La manifestación política del problema de la vivienda El explosivo crecimiento demográfico, la inequitativa distribución de la riqueza, la

falta de financiamiento para los sectores mayoritarios de la población, aunado esto a la presión sobre los mercados del suelo, han dificultado el acceso de la población a una vivienda digna.

1.1.2. Análisis de la evolución del problema de la vivienda como un fenómeno político.

Se identifican las manifestaciones políticas del problema habitacional, examinado a los distintos grupos que han presionado por vivienda. Analiza también la respuesta del gobierno a lo largo de las diferentes etapas por las que ha transitado su acción habitacional. Las manifestaciones políticas más tempranas del problema habitacional consistieron en las llamadas huelgas inquilinarias, que se produjeron entre 1915 y 1930 en la Ciudad de México y también en los estados de Puebla, Jalisco, Yucatán y Veracruz1. La presión ejercida por este tipo de movimientos sobre el sistema político, da origen a decretos como el de Congelación de Rentas (1942) y a su prórroga indefinida (1943 y 1948), que aún sigue vigente. Esta legislación resultó a la larga contraproducente, ya que por parte de los propietarios dejaron de darle mantenimiento a las viviendas, con el consecuente deterioro de las mismas.

1.1.3. El movimiento obrero organizado y la política habitacional como instrumento político (1930-1968)2

Hasta finales de la década de los sesenta la política gubernamental en materia de vivienda se dedicó a atender a los grupos organizados dentro del partido oficial y las presiones emanadas de los sectores de ingresos medios. El antecedente histórico más importante de la relación entre los obreros organizados y el gobierno consistió en la creación de la Confederación Nacional de Trabajadores (CTM), en la cual confluyeron los grandes sindicatos de industria de la época, que posteriormente pasaron a formar parte del Partido de la Revolución Mexicana (PRM). El vínculo entre la CTM y el partido definió lo que serían las reglas de la relación entre la clase trabajadora y el gobierno. Los primeros programas oficiales de vivienda surgieran asociados con programas de asistencia social del gobierno, destinados a los trabajadores organizados en el seno del partido (PRI), como fue el caso del Instituto Mexicano del Seguro Social (IMSS), que tuvo entre sus objetivos proporcionar vivienda de bajo costo a sus derechohabientes, y la Dirección General de Pensiones Civiles y de Retiro, antecesora del Instituto de Seguridad y Servicios Sociales para los Trabajadores del Estado (ISSSTE), destinada a

1 Durand, Jorge. "Huelga nacional de ¡nquilinos: los antecedentes del Movimiento Urbano Popular en México", en Estudios Sociológicos, Vol. 7, No. 19, enero-abril, 1989.

2INFONAVIT, La vivienda comunitaria en México, México 1988 p 276

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Instituto Tecnológico de la Construcción los empleados públicos sindicalizados. En general, durante las décadas de los cuarenta y cincuenta se instrumentaron sólo programas menores de vivienda, como los del IMSS y la Dirección de Pensiones Civiles y de Retiro, el Fondo de Habitaciones Populares3 y el Departamento del Distrito Federal (DDF). Los conceptos de vivienda "popular" y de "interés social" que manejaron estos programas fueron siempre bastante difusos y ambiguos. Antes de 1960 la acción habitacional del gobierno se caracterizó por la construcción de viviendas, sobre todo para empleados públicos y obreros sindicalizados, dándose una producción anual media por parte del gobierno de aproximadamente 3,400 viviendas. Durante este periodo, fuera de la atención de las necesidades de vivienda de ciertos grupos específicos, la acción del gobierno fue indirecta, limitándose a una función de garantía y fomento a través de créditos hipotecarios privados. Las décadas de los cincuenta y sesenta se caracterizaron por el desarrollo rápido y sostenido de la economía del país. La modernización trajo consigo una creciente urbanización. El considerable crecimiento de los sectores de ingresos medios, que comprende a los empleados del sector servicios, a la burocracia gubernamental y a profesionistas independientes, demandaban vivienda urbana. En este contexto surgió en 1963 el Programa Financiero de Vivienda, que se propuso impulsar en forma significativa los programas gubernamentales, canalizar recursos de la banca privada hacia la producción de viviendas llamadas de interés social a través del FOVI de Banco de México, contando asimismo con el apoyo de organismos internacionales financieros y de ayuda, como son el Banco Interamericano de Desarrollo (BID) y la Agencia Interamericana de Desarrollo (AID), respectivamente.

El Programa Financiero de Vivienda, promovió tres aspectos: • Promover en forma significativa el desarrollo de la industria de la construcción

y de esta forma promover la creación de empleos. . Que este tipo de programa partió del supuesto de que se daría una solución

técnico-financiera al problema de la vivienda de los sectores medios sin depender del subsidio gubernamental.

• Intentó obtener el apoyo político de los sectores medios al atender sus demandas de vivienda.

Hasta finales de la década de los sesenta la política gubernamental dio respuesta a las demandas de vivienda planteadas por los sectores de ingresos medios. En contraste, el peso de los programas destinados a los sectores de menores ingresos fue significativamente menor a aquellos que beneficiaban a los sectores de ingresos medios. Sin embargo, entre 1960 y 1970 la acción del gobierno fue limitada, tanto para los sectores de ingresos medios como para los de ingresos bajos, representando sólo el 7.8% de las viviendas construidas hasta entonces, con una producción media de 20,800 viviendas al año. El financiamiento provino fundamentalmente de la banca privada, a través del Programa Financiero de Vivienda. Las necesidades del sector más pobre no tuvieron el peso político suficiente para repercutir significativamente en la acción habitacional del gobierno durante esa década.

3 El Fondo de Habitaciones Populares es el antecedente de FONHAPO, constituido en 1981 como un organismo independiente de BNOSPSA, posteriormente BANOBRAS, bajo la forma legal de un fideicomiso, y modificó sus funciones para atender a los sectores de más bajos recursos e ingresos irregulares. Aún después de su constitución como organismo independiente BANOBRAS ha continuado siendo la institución fiduciaria de FONHAPO.

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1.1.4. La política gubernamental y los pobresde la ciudad (1940-1968) Hasta finales de los sesenta, la evolución de las demandas por vivienda del

grupo de menores ingresos y las características que conformaron el estilo de relación que este grupo estableció con el sistema político no constituyeron factores decisivos en la elaboración de una política habitacional explícita destinada a estos sectores.

Se dio el fenómeno de la aparición de figuras como "El cacique urbano" que en muchos casos fue quien que favoreció y toleró las invasiones ilegales, o se dedicó a vender lotes de fraccionamientos clandestinos o "permisos" para ocupar terrenos. Por lo general, este tipo de líder consolidó su prestigio y su poder al gestionar exitosamente ante el gobierno la incorporación de servicios urbanos básicos y la regularización de la tenencia del terreno. Para esto usó sus contactos en el gobierno y su influencia personal, asegurando a cambio la lealtad de sus representados al sistema político.

Durante los sesenta las invasiones eran poco frecuentes. En la segunda mitad de los sesenta y principios de los setentas las invasiones eran comunes y se instalaban en predios irregulares totalmente carentes de servicios. En ocasiones este fenómeno fue el resultado de un proceso espontáneo y gradual de colonización, y en otras, de la aparición súbita de un nuevo asentamiento fomentado por "acarreos" de personas del campo a la ciudad.

1.1.5. El Movimiento Urbano Popular Independiente (1968-1980) A finales de 1968 tuvo lugar una importante invasión de terrenos en la ciudad de

Chihuahua, que dio origen a la colonia Francisco Villa. Lo insólito no fue la invasión en sí misma, sino el surgimiento de un nuevo tipo de liderazgo y un movimiento político independiente de los organismos de control de masas del PRI y de los caciques urbanos. Este movimiento independiente tuvo como banderas la cuestión urbana y la vivienda. Fortalecido con este ejemplo y por el de una invasión similar en Monterrey, el Movimiento Urbano Independiente se dedicó a alentar y realizar numerosas invasiones en los alrededores de los asentamientos urbanos más importantes en diferentes estados del país: Estado de México, Nuevo León, Puebla, Querétaro, Michoacán, Coahuila y Durango. Poco después empezaron a crearse las asociaciones de colonos e inquilinos en diferentes colonias que tenían todo tipo de problemas: falta de regularización de sus terrenos, carencia de servicios comunitarios, precarias condiciones de sus viviendas y las constantes amenazas de desalojo. Entre estas organizaciones aparecieron Movimientos en Ciudad Nezahualcóyotl, así como las de Ajusco, Ecatepec, Iztacalco y Tlalpan, entre otras. Estas agrupaciones, pretendían la regularización de la tenencia del terreno, denunciar los fraudes de los fraccionadores, evitar los desalojos de colonos e inquilinos y, cuando se trató de viviendas para arrendamiento, mejorar las condiciones de las viviendas y obtener servicios comunitarios. La localización geográfica de estos movimientos, no se limitó a la zona metropolitana de la Ciudad de México, sino que se hizo presente en las zonas urbanas de 25 estados de la República. Las movilizaciones urbanas populares se dieron a través de distintos tipos de organizaciones; sin embargo, las de mayor relevancia desde el punto de vista político fueron aquéllas que se constituyeron en frentes amplios que contaron con una gran capacidad de gestión y de presión al sistema político, como la

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Instituto Tecnológico de la Construcción Coordinadora Nacional Provisional de Movimientos Populares (CONAMUP) creada en 1981 y que aglutinó a las organizaciones de pobladores y colonos de todo el país4.

En general, las organizaciones populares no demandaron vivienda terminada, sino regularización del terreno, introducción de servicios comunitarios básicos y apoyo a los procesos de autoconstrucción. Se estima que para 1975, tan sólo en el Distrito Federal, las viviendas autofinanciadas y autoconstruidas representaban el 65% del total de viviendas producidas en la ciudad, lo que indica el peso específico en el conjunto de este tipo de habitación y la precariedad imperante en la producción habitacional del país5.

Con respecto a la vivienda para arrendamiento, las propuestas que más destacaron fueron las siguientes: que el pago mensual no excediese más de 5 veces el salario mínimo diario (16% del salario mínimo mensual) y que los ocupantes pudiesen contar con la opción prioritaria de comprar su vivienda.

1.1.6. La política de la acción habitacional del gobierno (1968-1982) La acción habitacional del gobierno de los setenta forma parte de las recetas de

política económica adoptadas en respuesta a los problemas que enfrentaba el modelo de desarrollo. La construcción de vivienda fue vista como una fuente generadora de empleo y demanda interna; el gobierno optó por el gasto para elevar el número de viviendas, independientemente de los efectos macroeconómicos que trajera esa decisión, por lo que la política habitacional contribuyó al creciente déficit gubernamental.

En este contexto, se crearon instituciones y se diseñaron programas destinados a incrementar la oferta de viviendas para los sectores de ingresos medios y bajos. A finales de los sesenta se promovió la creación de diversas instituciones estatales como el Instituto de Acción Urbana e Integración Social (AURIS). En 1970 se crearon la Dirección General de la Habitación Popular del Distrito Federal (DGHP-DDF) y el Instituto Nacional para el Desarrollo de la Comunidad Rural y de la Vivienda Popular (INDECO); en 1972, el Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores (INFONAVIT), el Fondo de la Vivienda del Instituto de Seguridad y Servicios Sociales para los Trabajadores del Estado (FOVISSSTE) y el Fondo de la Vivienda para los Miembros de las Fuerzas Armadas (FOVIMI); a nivel municipal se crearon el Fideicomiso para el Desarrollo Urbano de la Ciudad de México (FIDEURBE)6, la Procuraduría de Colonias Populares, dependiente del propio Departamento del Distrito Federal7, y el Fideicomiso para el Desarrollo Urbano de la Ciudad de Monterrey (FOMERREY), entre otros. En 1981 se constituye el Fideicomiso Fondo Nacional de Habitaciones Populares (FONHAPO), organismo que aprovechó las experiencias pioneras de las dependencias gubernamentales dedicadas a mejorar las condiciones habitacionales de la población de menores recursos (DDF, AURIS el INDECO).

4 La Coordinadora agrupa frentes populares, uniones, organizaciones urbanopopulares y colonias, de distintos Estados, participaron 100,000 familias. (Qué es la Conamup, folleto sin fecha, p. 4). 5 Garza, Gustavo y Schteingart, Marta, op. cit. p.227. 6 En 1977 desaparece FIDEURBE y la Procuraduría de Colonias Populares 7 Mier y Terán, Arturo. "Vivienda, Estado de México 1981-1990", Toluca, febrero, 1981. (mimeo)

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Instituto Tecnológico de la Construcción El Plan Nacional de Desarrollo Urbano (1978) y el Programa Nacional de

Vivienda (1979) sirvieron de marco a las acciones realizadas en materia de vivienda. El primero propuso la planeación de las ciudades a nivel nacional, estatal y municipal; el segundo expuso por primera vez el concepto de "vivienda popular", distinguiéndolo claramente del concepto de vivienda de interés social, e incorporando en forma sistemática los conceptos de fomento a la autoconstrucción y a la vivienda progresiva: lotes y servicios, pie de casa y mejoramiento a la vivienda. Estos conceptos fueron tomados primero por INDECÓ y posteriormente, en forma más sistemática, por FONHAPO.

La política habitacional del gobierno adoptó el enfoque de las políticas vigentes en los años sesenta, que concibió la acción gubernamental como una fuente de legitimidad política, dejando de lado los costos asociados a ésta. Durante la primera administración de la nueva década (1970-1976). Los instrumentos de política habitacional por excelencia de la administración fueron los Fondos: el Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores (INFONAVIT), el Fondo de la Vivienda del Instituto de Seguridad y Servicios Sociales para los Trabajadores del Estado (FOVISSSTE) y el Fondo de la Vivienda para los Miembros de las Fuerzas Armadas (FOVIMI, que posteriormente se transformó en ISSFAM), así como el Programa FOVI-Banca para los sectores de ingresos medios. El 77.3% de las viviendas terminadas por el gobierno entre 1971 y 1976 fueron resultado de la acción de los Fondos y del programa FOVI-Banca. Los Fondos produjeron el 45.2% de la vivienda terminada por el sector público y el Programa FOVI-Banca produjo el 32.1%8.

Posteriormente se crearon instituciones y programas que específicamente atendieron a los sectores de más bajos ingresos, como fueron el DGHP-DDF, el INDECO, el FIDEURBE, AURIS y FONHAPO. Sin embargo, estos programas fueron de menor envergadura y movilizaron sólo una proporción marginal de recursos, si se les compara con los recursos con que contaron los Fondos y el Programa FOVI-Banca. Entre 1972 y 1976, los programas destinados a los sectores de menores ingresos sólo contaron con el 4.8% de los recursos invertidos en la acción habitacional del gobierno9.

El objetivo del INDECO fue atender a la población de ingresos más bajos, pero estables, por lo que su atención se destinó fundamentalmente a grupos asalariados. La labor de INDECO, además, no fue realmente significativa, ya que esta institución no contaba con recursos suficientes para realizar sus funciones adecuadamente: el subsidio otorgado por el presupuesto federal sólo alcanzó para cubrir sus gastos de operación.

El FIDEURBE, creado en 1973, fue un programa ideado para apoyar la adquisición de terrenos, a través de la regularización de los predios.

Por su parte, el Fondo Nacional de Habitaciones Populares (FONHAPO) capitalizó las experiencias pioneras en materia de habitación popular del DGHPDDF, el INDECO y el AURIS. Se constituyó en 1981 bajo la forma jurídica de un fideicomiso dedicado a promover programas de vivienda progresiva, al estímulo del mejoramiento

8 "Producción de vivienda del sector público, 1971-1986", SEDUE 9 El INDECO construyó 13,716 viviendas entre 1973 y 1976, principalmente en el D.F. De éstas, sólo 4,270 (el 31.1 por ciento) fueron para familias de ingresos mínimos. Las restantes fueron del tipo "interés social" que financia el programa FOVI-Banca. COPEVI, Investigación sobre vivienda, las políticas habitacionales del Estado mexicano. México: COPEVI, 1977, p. 110.

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Instituto Tecnológico de la Construcción de la vivienda y al apoyo a la autoconstrucción, donde la autogestión y participación por parte de los beneficiados jugaron y siguen jugando un papel primordial.

En los setenta la acción habitacional del gobierno destinada a los sectores de ingresos bajos mostró aspectos contradictorios. Por un lado, se crearon instituciones y programas destinados a atender a estos sectores y, por el otro, se les otorgaron recursos que resultaron a todas luces insuficientes, por lo que sólo se limitaron a responder a aquellos grupos que amenazaron con alterar el orden y crear inestabilidad política. En la década de los ochenta la naturaleza política del problema de la vivienda se hizo patente. Los efectos de la crisis económica que se manifestaron a partir de 1982, la presión sobre el gobierno que partía de las organizaciones independientes en torno a la vivienda y los sismos de 1985, hicieron de la acción habitacional del gobierno la política social más importante de la administración del presidente Miguel de la Madrid (1982-1988).

1.1.7. La vivienda, política social por excelencia del régimen (1983-1985) "La vivienda representa una gran prioridad de mi gobierno como factor de

satisfacción social, al mismo tiempo que genera empleo, impulsa la actividad económica, no demanda divisas y fomenta el ahorro interno". Miguel de la Madrid10.

El deterioro de la capacidad adquisitiva de los sectores medios y de bajos ingresos, resultado de la crisis económica que se manifestó en 1982, prácticamente los incapacitó en sus aspiraciones de adquirir una vivienda, agravando sensiblemente el problema político asociado a la demanda insatisfecha de vivienda. A su vez, la caída de la demanda efectiva de vivienda disminuyó aún más la rentabilidad de la inversión privada en esta área. Además, la caída del ingreso en los grupos de menores recursos impidió que invirtieran en el mantenimiento de sus viviendas, con el consecuente deterioro de las mismas. La crisis afectó también, en forma muy severa, a los organismos financieros de vivienda, los que sufrieron un proceso de creciente descapitalización al continuar aplicando una política de recuperación crediticia que se había diseñado para épocas de baja inflación, por lo que, al aumentar la inflación, el valor nominal de los pagos iba disminuyendo en relación a su valor real; de ahí que las instituciones financieras recuperaran sólo una fracción de lo que habían prestado. Frente a esta situación el gobierno adoptó, a partir de 1983, una serie de medidas de orden jurídico, institucional y financiero que establecieron las bases para una acción habitacional sin precedentes. En 1984 la Secretaría de Desarrollo Urbano y Ecología (SEDUE) anunció el "programa habitacional más ambicioso en la historia de la nación",en el que se planteó como meta atender al cincuenta por ciento de la demanda habitacional. Para lograrlo se propuso destinar el uno por ciento del PIB a instrumentar su programa de vivienda.

Así, el gobierno adoptó varias medidas destinadas a favorecer la operación de los organismos encargados de instrumentar la política de vivienda. La primera medida consistió en la creación, a finales de 1982, de la Subsecretaría de Vivienda en la SEDUE, con el objeto de lograr la coordinación en las acciones de los diferentes

Miguel de la Madrid H., Presidente Constitucional de México, 21 de agosto de 1984. "Programa Nacional de Desarrollo Urbano y Vivienda, 1984-1988", en Antología de la planeación en México, 1917-1985. Salud, educación y vivienda (1982-1985). México: SPP y Fondo de Cultura Económica, 1985, p. 106.

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Instituto Tecnológico de la Construcción organismos involucrados en materia de vivienda. En 1983 se elevo al rango constitucional el derecho a la vivienda, que hasta entonces estaba contemplado dentro del artículo 123, fracción XII, que contenía el mandato simbólico de asegurar una vivienda digna a los trabajadores como parte de sus derechos laborales. Esta reforma estableció el derecho a la vivienda como una garantía individual, de ahí que este derecho dejó de ser parte de la relación laboral, como se había establecido hasta entonces, para constituirse en un derecho de todos los mexicanos. La Constitución contempla en su artículo 5 el derecho a la vivienda, no sólo para los trabajadores, sino también para los campesinos, subempleados y marginados urbanos.

En 1984 se expidió la Ley Federal de Vivienda en la que se establece un detallado conjunto de mecanismos de regulación para la realización de vivienda autoconstruida, producción de materiales básicos para la construcción, y para la constitución de cooperativas habitacionales. Con ello, la participación del gobierno en los procesos de autoconstrucción de vivienda popular quedaron definidos jurídicamente.

Un elemento indispensable en el nuevo impulso a la política habitacional del gobierno lo constituyó sin duda el aspecto financiero. El gobierno decidió ampliar gradualmente la obligación de inversión de las sociedades nacionales de crédito con objeto de apoyar a la vivienda de interés social, a través del programa FOVI. La obligación de inversión fue aumentando del tres por ciento en 1983 hasta llegar al seis por ciento en 1986. Asimismo, se dotó de mayores recursos al FONHAPO, organismo encargado de atender a los grupos de población no asalariada; se previo, además, canalizar una parte de los recursos que maneja el FONHAPO al programa de vivienda campesina y se buscó la participación de Instituto Nacional Indigenista y del Programa IMSS-COPLAMAR en acciones de mejoramiento a la vivienda en zonas indígenas y de alta marginación. Para evitar que continuara la descapitalización de los organismos involucrados en producir vivienda, que resultó como consecuencia de no haber adaptado los pagos para que neutralizaran el efecto de la inflación, se modificó la política de recuperación de créditos indizando el pago de los mismos con el monto del salario mínimo. Por último, con objeto de fomentar la construcción de vivienda para renta, se crearon varios estímulos fiscales y líneas de crédito especiales. Entre los primeros, estuvieron los de depreciación acelerada a un año por el 75% del valor de las inversiones, para fines fiscales, y el otorgamiento de Certificados de Promoción Fiscal (CEPROFIS) por el 15% del valor total de las edificaciones destinadas a renta. Se desgravó en 90% la ganancia derivada de la venta de inmuebles destinados al arrendamiento, construidos entre 1987 y 1988, siempre y cuando esta ganancia se invirtiera en vivienda nueva de tipo medio o de interés social que se dedicara también al alquiler. Por un lado, los efectos de la inflación complicaron la operación de los organismos financieros de vivienda; según datos del Banco de México, publicados en febrero de 1987, los costos de la vivienda de interés social habían registrado alzas de 5,810 por ciento, si se tomaban como base los costos de 1974.

En 1987 la inversión ejercida por FONHAPO -la única institución que contó con la flexibilidad operativa y las características para dar respuesta a la población de menores ingresos y de ingresos inestables- correspondió sólo al 3.9% de los recursos disponibles por los organismos de vivienda. En tanto, los sindicatos (CFE y PEMEX) y los Fondos (INFONAVIT, FOVISSSTE, FOVIMI/ISSFAM) destinados a la población

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Instituto Tecnológico de la Construcción asalariada, contaron con el 34.2% de los recursos y el Programa FOVI-Banca, en apoyo a los sectores medios, contó con 50.4% de los mismos.

Otro aspecto grave del problema estaba representado por los barrios y vecindades -muchas con rentas congeladas- y por colonos y arrendatarios que con frecuencia sólo contaban con ingresos inestables. Ante esta situación, el gobierno decidió expropiar cerca de 5,500 predios en una superficie de 250 hectáreas, como respuesta a la demanda popular. Con esto se inició el Programa de Renovación Habitacional Popular, bajo la responsabilidad del Departamento del Distrito Federal. La flexibilidad adoptada por el Programa de Renovación Habitacional le permitió dar una respuesta eficaz al problema que representaba la atención a los habitantes de las vecindades de la zona centro de la Ciudad de México.

1.1.8. La vivienda 2000-2002. La política de vivienda del gobierno se ha regido más bien por criterios de tipo de

lealtades políticas, dejando la cuestión de la equidad en un segundo plano. La atención explícita y decidida a los sectores de menores ingresos fue tardía e insuficiente, de ahí que en los últimos años estos sectores hayan logrado incrementar su capacidad de organizarse y presionar al gobierno. La acción gubernamental ha tenido que enfrentar problemas a nivel directo, respecto de los obstáculos que ha encontrado para lograr satisfacer esta necesidad básica, y a nivel indirecto, por las dificultades del gobierno para estimular inversión privada suficiente en vivienda. El crecimiento tan impresionante de la demanda real por vivienda y la falta de una oferta suficiente de este satisfactor ha traído como consecuencia el escalamiento de la presión política. El gobierno ha tenido que implementar nuevas soluciones y sistemas de financiamiento, donde también forman parte instituciones de crédito para poder satisfacer una parte de la gran demanda que existe. Otro problema importante es que ha subido el porcentaje de gente que vive en la pobreza extrema, entonces es difícil proporcionarles ayuda económica o créditos para viviendas dignas y con calidad, ya que en el mejor de los casos solo se les proporciona como medida emergente, cierto capital que en realidad no beneficia a su situación, por que las condiciones de falta de servicios e infraestructura básica como es el agua, drenaje y electricidad, carecen de ella.

1.2. La vivienda y el ingreso: la demanda potencial, la demanda insatisfecha y la demanda efectiva

Las estimaciones globales del ingreso en una sociedad ocultan las desigualdades inherentes a los sistemas económicos. De ahí que una estimación de la capacidad con que cuentan las unidades familiares de demandar vivienda efectivamente, deba tomar en cuenta la forma como está distribuida la riqueza y el ingreso, y considerar además los mecanismos de financiamiento disponibles para incorporar a aquellos grupos que no cuentan con la riqueza suficiente para acceder a una vivienda digna. Se ha de entender entonces que demanda efectiva se refiere a la capacidad real que tiene un sector de la población para hacerse de una vivienda digna, y que depende de la riqueza con que cuenta la unidad familiar y su capacidad para acceder a los mecanismos de financiamiento disponibles. En ese sentido la política

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Instituto Tecnológico de la Construcción habitacional del gobierno consiste en gran medida en crear y fortalecer mecanismos de financiamiento accesibles a los sectores que no cuentan con la riqueza suficiente para acceder a una vivienda digna. En contraposición al concepto de demanda efectiva, la demanda potencial se refiere al sector de la población que no ha cubierto su necesidad de vivienda en forma satisfactoria y que por sus características y ocupación no puede acceder a los mecanismos de financiamiento. Por último, la demanda insatisfecha, se refiere a aquel sector de la población que no ha cubierto su necesidad de vivienda y que por sus características es elegible o califica para que se le otorgue financiamiento en México11 lo que suele ocurrir es que aquellos sectores que no son capaces de demandar vivienda en forma efectiva, optan por aceptar espacios habitacionales que no cumplen con los requisitos mínimos de una vivienda digna. Generalmente se trata de los grupos que carecen de un ingreso suficiente y que no cumplen con las condiciones para ser incorporados por los mecanismos financieros disponibles para acceder a la vivienda. En general, estos pobladores -que conforman la mayoría de la población- han autoconstruido su vivienda en condiciones muy precarias y son los que dan lugar principalmente a la demanda potencial.

Atendiendo, por un lado, a la distribución del ingreso entre la población y, por el otro, a la existencia de mecanismos de financiamiento o subsidios orientados a la adquisición o mejora de viviendas, es posible identificar tres segmentos distintos en la estructura del mercado habitacional de México.

1.2.1 Estructura del mercado habitacional en México. Unidades familiares de ingresos altos: es decir ingresos familiares que

equivalen o son superiores a una cifra del orden de diez veces el salario mínimo. Pueden acceder al tipo de vivienda de mayor calidad. El ingreso de este tipo de unidades familiares garantiza la rentabilidad de la inversión en vivienda y el buen funcionamiento de la intermediación financiera. En términos generales hasta 1982, el funcionamiento del mercado habitacional para este segmento era óptimo en el sentido de que la demanda equiparaba a la oferta.12

Unidades familiares ingresos medios: o sea aquéllos que se ubican en un rango que va de dos y medio hasta diez veces el salario mínimo. Este grupo ha sido el destinatario por excelencia de los programas institucionales de crédito; de ahí que sus integrantes -independientemente de los ahorros que hayan logrado acumular-, por sus ingresos y por las características de su ocupación, han sido los beneficiarios potenciales y reales de los mecanismos de crédito que resultan de la política habitacional del gobierno.13

11 Como es el caso en las ciudades de algunos países en vías de desarrollo, por ejemplo en El Cairo, Egipto o en Calcuta, India, donde en sus calles nacen, viven y mueren algunos de sus habitantes. O los casos que se observan en algunas ciudades de los países desarrollados entre los llamados "sin hogar" (homeless). 12 Este segmento del mercado habitacional experimentó un auge en el periodo 1978-1981, coincidente con el auge económico que tuvo el país en ese lapso; a partir del inicio de 1982 comenzó a sufrir una seria contracción por el acelerado aumento del costo de la construcción, la elevación de las tasas de interés y la reducción del poder adquisitivo de inversionistas, profesionistas y en general de sectores de clase media. Schteingart, Martha. "El sector inmobiliario y la vivienda en crisis", en El desarrollo urbano en México, problemas y perspectivas. México: UNAM, 1984. p. 186 y 187. 13INFONAVIT La vivienda comunitaria en México. México 1988 pág 185.

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Instituto Tecnológico de la Construcción Unidades familiares cuyos ingresos son menores a dos y media veces el

salario mínimo: Como se ha apuntado, a este sector pertenece la mayoría de la población; es de rápido crecimiento y habita generalmente zonas que se construyen con una alta densidad y que frecuentemente carecen de infraestructura o servicios urbanos comunitarios. El acceso al terreno y el tipo de construcción son a menudo ilegales, en el sentido de que infringen las leyes relativas a la urbanización y construcción, a pesar de que se hayan regularizado muchos de estos terrenos y hayan sido gradualmente dotados de los servicios mínimos. La composición laboral de los integrantes de este tercer segmento del mercado habitacional es muy diversa. En algunos casos el jefe de la familia cuenta con una relativa estabilidad laboral, otros no, existen extensos grupos del sector informal, autoempleados y subempleados que no cuentan con una fuente fija de ingresos y no disfrutan de las formas establecidas de seguridad social, lo que reduce aún más sus oportunidades de acceder a los mecanismos institucionales de crédito. La insuficiencia e inaceptabilidad de las condiciones de las viviendas reales de este sector constituyen la expresión más álgida del problema habitacional en México. Por ejemplo, las condiciones habitacionales en el Distrito Federal estudiadas por el Departamento del Distrito Federal a raíz de los sismos de 1985 revelaron que en el centro de la Ciudad de México vivían dos millones de personas en azoteas, azotehuelas, tapancos y en cuartos arrendados14.

Por otro lado, los costos de alquiler de las viviendas representaban el 50% del salario mínimo, lo que es más del doble de la cantidad recomendada por el Banco Mundial.15

Empleando las categorías de demanda en materia de vivienda previamente introducidas, queda claro que:

• La demanda efectiva es la originada por el segmento de altos ingresos del mercado habitacional y por la porción del segmento intermedio que llega a tener acceso a los créditos subsidiados destinados a la adquisición o mejora de vivienda.

• La demanda insatisfecha corresponde a aquellos grupos que, cumpliendo todas las condiciones establecidas para recibir este tipo de créditos, no llegan a disfrutar de ellos por la insuficiencia de su oferta.

• El segmento de ingresos mínimos e inestables es el que da lugar a lo que se ha denominado demanda potencial.

La oferta de vivienda, por otra parte, está constituida por el acervo de vivienda de calidad que existe en un momento dado y la construcción de vivienda nueva que incrementa dicho acervo cada año. La estimación de acervo de vivienda es particularmente difícil de calcular, ya que se deben restar de éste las viviendas que se van deteriorando con el tiempo. Como el deterioro de la vivienda depende de qué tanto

14 Rodríguez, Raúl. "Faltan en el D.F. 2.7 millones de casas habitación", en El Financiero, marzo 29, 1989. p. 18 15 Ibidem

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Instituto Tecnológico de la Construcción se invierta en su reparación y mantenimiento, y esto a su vez depende de los comportamientos cíclicos del ahorro en la economía.

1.2.2. El suelo y tipos de mercado El suelo es insumo básico en la producción de vivienda. Su importancia radica no

tanto en que representa una parte significativa del costo global de la vivienda, sino en que sin suelo no puede haber vivienda. Sólo a partir del momento en que se tiene seguridad sobre la tenencia de la tierra es que se generan las fuerzas dinámicas que llevan al mejoramiento y construcción de vivienda de buena calidad. El crecimiento de la población urbana ha transformando la tierra en un recurso muy escaso, esto permite que el acceso al suelo surja la especulación, el aumento del precio y los mecanismos irregulares para su obtención.

Submercados El de la vivienda de altos ingresos: Se manifiestan algunos ejemplos de

apropiación ilegal y especulación; sin embargo, en términos generales, la adquisición del terreno se ha dado en lotes de fraccionamientos legales y el financiamiento ha estado por lo general a cargo del propio promotor del fraccionamiento. Las grandes empresas inmobiliarias formaron sus reservas de terrenos en los años sesenta y setenta. En esa época surgieron los mayores fraccionamientos. En los últimos años este submercado ha tenido que enfrentar dificultades asociadas a la escasez de grandes extensiones de terrenos, influyendo en las prácticas de los promotores, desplazando sus actividades hacia ciudades intermedias en donde la demanda por este tipo de terreno ha ido en aumento, lo que los ha llevado a realizar fraccionamientos de menores dimensiones, o bien a concentrarse más en la promoción de conjuntos habitacionales o en la adquisición de tierras ejidales, proceso en el que el gobierno ha actuado como intermediario, primero expropiando -a través de permutas- el terreno y, luego, vendiéndolo a estos promotores.

El que ha servido de base a la acción habitacional del gobierno: No ha seguido del todo un comportamiento de mercado, puesto que ha dependido de la formación de reservas territoriales, fideicomisos, expropiaciones y compras a propietarios estatales y privados por parte de las instituciones gubernamentales. En este caso la transformación del terreno de breña en un terreno urbanizado ha dependido de empresas constructoras privadas, grandes y medianas, y el financiamiento ha dependido en gran medida de créditos de los organismos públicos y en menor medida del propio promotor. Se ha permitido reducciones significativas del precio del suelo en beneficio de la construcción de viviendas.

El ocupado por los sectores de bajos ingresos: En el caso de los sectores de más bajos ingresos, la población ha adquirido la tierra invadiendo o haciendo compras ilegales de terrenos ejidales y comunales, o terrenos del gobierno o en litigio. En gran medida éste ha sido el origen de un crecimiento preocupante y anárquico de las ciudades que presentan mayor concentración de la actividad económica. Con frecuencia estos pobladores se han convertido en víctimas de fraccionadores ilegales.

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Instituto Tecnológico de la Construcción Sin embargo, el comportamiento no exclusivamente mercantil en los procesos de adquisición de este tipo de terreno ha permitido el acceso de la población de ingresos bajos e inestables a este insumo indispensable para la producción habitacional. En muchas ocasiones la apropiación ilegal de la tierra fue motivada por partidos político u organizaciones, promoviendo la autoconstrucción.

1.2.3. Costos de construcción Un factor muy importante que ha contribuido a inhibir la producción de vivienda es el sustancial incremento de costos que ha registrado en los últimos años la construcción en México, particularmente en el área de impuestos. Los elementos utilizados en la industria de la construcción, el cemento, el acero y la mano de obra de la vivienda, en su conjunto representan el 40% de los costos de producción, en contraste con el valor de la tierra, que es del 14%. Además de éstos, otro aspecto que repercute en forma importante en el precio de la vivienda comprende los costos que supone la participación del gobierno: el pago de derechos que corresponde al 12% y el pago de impuestos, que representa el 34% e incluye los impuestos sobre la renta, sobre remuneraciones al personal, al valor agregado, sobre adquisición de inmuebles, el predial, así como la autorización de fraccionamiento y los derechos requeridos por la misma, además de los costos que representan la obtención de permisos y licencias que requiere la actividad constructora. En el primer grupo, el de los insumos para la construcción, es poco lo que se puede hacer en materia de reducción de costos; el precio de la mano de obra no se puede reducir aún más y los precios del cemento y el acero están determinados internacionalmente. En cambio, lo referente a impuestos y trámites sí permitiría reducciones significativas en el costo de las viviendas en un plazo breve, a través de modificaciones en la legislación vigente y, en general, a través de la desregulación.

La vivienda en arrendamiento En 1950 la vivienda para renta representaba el 60% del mercado total de

vivienda, en tanto que en 1987 sólo constituía el 8%. Esta considerable reducción se debe a que el financiamiento ha favorecido la adquisición de vivienda de interés social, los asentamientos irregulares se han propagado, y que la legislación inquilinaria y el rezago de las rentas con respecto a las tasas de inflación han hecho que la inversión en vivienda para arrendamiento resulte cada vez menos atractiva. Entre los factores que han transformado a la vivienda para arrendamiento en una forma de inversión riesgosa e incapaz de competir con otras formas de inversión más productivas, se pueden enumerar:

• La desfavorable situación jurídica para el arrendatario, originado por el conjunto de leyes y normas que regulan a los contratos de arrendamiento, los aumentos a las rentas y, en general, la relación entre el propietario y el inquilino.

• La excesiva carga fiscal y complicación para llevar una adecuada administración (impuesto sobre la renta, impuesto predial, consumo de agua, pago de alcantarillado, cuotas del IMSS, INFONAVIT y el impuesto predial).

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Instituto Tecnológico de la Construcción La limitación del incremento en la renta y el posible incumplimiento en el plazo de

desocupación del inmueble son tal vez los factores que, combinados, elevan más los costos y disminuyen más la competitividad de la vivienda para arrendamiento como inversión.

Cuando se conjugan las estimaciones de oferta con las de demanda calcular el déficit de vivienda que existe en un momento dado en el tiempo es indudable, sin embargo, que tanto las estimaciones de la demanda como de la oferta habitacional adolecen de problemas metodológicos serios; de ahí que las cifras apuntadas deban ser tomadas como referencia aproximada a la magnitud del problema de vivienda en México. Con las mismas salvedades deberán ser tomadas las estimaciones del déficit de la vivienda realizadas por la SEDUE, que establecieron para 1980 un déficit acumulado de 4,678,000 de unidades y el INEGI determinó que en el 2002 es de 6 millones de unidades, aunque es extraño que el gobierno actual en el Programa Sectorial de Vivienda 2000-2006, maneja que la carencia de vivienda es de 4.5 millones de unidades, siendo que la población ha crecido considerablemente en contrastación a la de 1980, la edad promedio de mortalidad ha pasado de 68 años en 1980 a 74 en 2000, además que existe mayor población adulta, así que la cifra que el gobierno maneja actualmente presenta un amplio margen de error.

Por un lado, en combinación con estrategias orientadas al abatimiento de costos de construcción y al incremento en la oferta de vivienda, es necesario redistribuir el crédito para vivienda subsidiado por el gobierno, de tal manera que una proporción mayor del mismo se destine a los sectores de menores ingresos. Esto supone, desde luego, el incremento del monto total del financiamiento destinado a este segmento inferior del mercado habitacional. Se debe redistribuir el subsidio, que consiste concretamente en liberar parte del financiamiento subsidiado que se destina a los sectores de ingresos medios, para aplicarlo en la resolución del problema del financiamiento de los sectores más pobres. Resulta claro que es precisamente en el tercer segmento (el más pobre) en el que la relación beneficio/costo del financiamiento subsidiado que se otorgue (si se evitan ineficiencias administrativas y distorsiones por prácticas corruptas) puede alcanzar los mayores niveles. Por otro lado, la mayor parte de los créditos otorgados actualmente para la adquisición de vivienda han adolecido de severas limitaciones en su accesibilidad debido a las altas tasas de interés nominales vigentes establecidas en razón de las expectativas inflacionarias. Estas limitaciones se manifiestan sobre todo en relaciones crecientes pagos/ingreso, generadas por retrasos en los incrementos de sueldos frente a alzas de tipo inflacionario (en relación a las cuales se establecen las tasas de interés) y en estructuras de pagos donde los primeros abonos se vuelven prohibitivamente altos.

• Las implicaciones políticas y sociales del problema de vivienda exigen, sin embargo, respuestas eficaces e inmediatas para que no se torne en un obstáculo al desarrollo del propio programa modernizador. Estas respuestas deben ubicarse en tres líneas de acción fundamentales: abatimiento de costos, redistribución del financiamiento y estímulo a la inversión privada.

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Instituto Tecnológico de la Construcción • Los costos de construcción podrían ser disminuidos en un plazo relativamente

breve a través de mayor eficiencia administrativa, prácticas desregulatorias y combate a la corrupción.

• La solución o el atenuamiento del problema de vivienda exige la redistribución del financiamiento subsidiado orientándolo, en una proporción significativamente mayor a la actual, hacia el tercer segmento del mercado habitacional (el de los sectores de ingresos mínimos e inestables) y al establecimiento de esquemas de pago con capitalización inflacionaria de los intereses.

• Es necesario estimular decididamente la inversión privada en la construcción de vivienda, lo cual puede lograrse mediante diversas alternativas como son: el fortalecimiento de líneas de crédito en la banca comercial; la simplificación administrativa y el combate a la corrupción; la promulgación de una legislación que, a diferencia de la vigente, estimule la construcción de vivienda para arrendamiento; el establecimiento de estímulos fiscales, y la apertura para las empresas de la opción de construcción de vivienda para sus empleados o del establecimiento y desarrollo de fideicomisos orientados a este propósito como alternativas al pago de las cuotas para el INFONAVIT.

• La importancia de atacar el problema de vivienda simultáneamente desde todos los niveles no debe ser minimizada. Por otro lado, la oferta de vivienda de bajo costo para los grupos más pobres mediante programas gubernamentales o privados no debe sustituir a la oferta de vivienda de calidad, con mecanismos de financiamiento accesibles, para los grupos de ingresos medios. De hecho, el asegurar que se satisfaga la demanda de vivienda de los grupos de ingresos medios, eliminando trabas regulatorias innecesarias y haciendo más claros y transparentes los mecanismos de crédito, puede liberar importantes acervos de vivienda de menor calidad ahora ocupados por éstos, en favor de los grupos más pobres. Eliminar las trabas regulatorias que inhiben la inversión privada en vivienda para arrendamiento puede incrementar los acervos de vivienda para los grupos de ingresos medios -por la construcción de habitaciones nuevas y la disponibilidad de viviendas en el mercado que de otra manera estarían desocupadas- y "filtrar" las viviendas de menor precio hacia los grupos más pobres.

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mm PATIO DE VECINDAD SOLNACIENTE / HONDURAS #22


Instituto Tecnológico de la Construcción 2. LA VECINDAD EN MÉXICO.

2.1. Adecuación de inmuebles. En México el crecimiento de las ciudades a fines del siglo XVII principios del

XVIII, se debió al auge minero y agrícola, originando la demanda del espacio habitable, muchas casas, conventos y colegios construidos de materiales resistentes como la cantera, se transformaran en vivienda comunitaria o casas de inquilinato, las modestas casa-tienda-taller, experimentaron una serie de transformaciones forzosas, desfavoreciendo las condiciones de habitabilidad. Poco a poco se irá gestando otra idea de ciudad, que implica un nuevo ordenamiento del espacio, esta vez exento de cuestiones religiosas o sociales, como sucediera con la organización física que habían determinado las capillas o los agrupamientos gremiales, sino principalmente motivado por causas de tipo económico.

El termino Vecindad comenzó a emplearse para referirse al conjunto de cuartos ordenados alrededor de un patio central en aquellos viejos inmuebles y es que:

"el esquema compositivo [...] que coloca una serie de cuartos en torno a un patio central (IMPLUVIUM, en la arquitectura de los romanos) es parte [...] de la tradición constructiva y arquitectónica novohispana 16

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2.2. Construcción de vecindades. Durante el siglo XVIII y para conseguir mas

ganancias, se construyeron vecindades en los intersticios de la ciudad, satisfaciendo en gran medida la demanda de la vivienda comunitaria, planteadas como la generación de máxima vivienda en el mínimo de espacio.

Durante el siglo XIX y principios del XX tuvo lugar un establecimiento y expansión de las industrias minera, textil, del tabaco, del papel, del

petróleo, siendo además el ferrocarril el factor que desarrollo el crecimiento de las ciudades, el problema habitacional iba en aumento. La causa primordial era la ausencia de un mercado real inmobiliario que no se constituyera exclusivamente por los arrendamiento que realizaban los indígenas de propiedades , o bien los que ofrecía la iglesia, el mayor propietario de casa destinadas a la renta.

"...Puede decirse que hasta en los centro más habitados de la Ciudad, existían embrollos de callejones, retacería de construcción habitable..."17

En la ciudad de Xalapa apareció una tipología de vivienda comunitaria semejante a las vecindades desarrolladas en la capital, pero con la denominación local de Patios cuyas características de adaptación a la red urbana, diseño individual de la vivienda y el aprovechamiento al máximo del terreno.

16 UAM, SEDUE, 1998, pág. 34. 17 ENRIQUE AYALA ALONSO, La casa de la Ciudad de México, Consejo Nacional para la Cultura y las Artes., pág. 79.

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Instituto Tecnológico de la Construcción 2.3. Las vecindades del siglo XX.

Poco antes de que estableciera el Segundo Imperio con Maximiliano de Habsburgo, las corporaciones civiles y religiosas llegaron a su fin y sus propiedades fueron enajenadas. Con la fragmentación y venta de las antiguas posesiones inmuebles de la Iglesia, dio comienzo al mercado inmobiliario que sería el punto de partida de la modernización y expansión de la ciudad.

La migración de la población campo-ciudad, propicio la demolición de edificios antiguos para ser convertidos en vecindades, convirtiéndose en una tipología común de vivienda en México por estar bien ubicadas y ser de un precio accesible. En esas fechas se realizó la transformación de los muros de grandes espesores por muros de tabique de barro rojo recocido y poco después de 1925 se empezó a realizar el uso del concreto armado.

La construcción de las vecindades no ceso hasta la década de los cuarenta cuando aparecieron los decretos de congelación de rentas de 1942 y 194818 extinguiendo el interés económico de los particulares, provocando la falta de mantenimiento.

2.4. La vecindad Hoy.

La oferta de vivienda para las clases desfavorecidas es prácticamente nula, provocando que todas estas personas que se ubiquen en las llamadas ciudades perdidas, asentamientos irregulares, periferias urbanas como única opción.

2.4.1. El usuario ajusta el espacio a su necesidades, modificándolo un poco o generándolo por completo y el espacio interviene en la conformación del usuario, delimitando, inhibiendo o motivando sus acciones generando el concepto de cómo utilizarlo.

La oferta de vivienda para las clases desfavorecidas es prácticamente nula, provocando que todas estas personas que se ubiquen en las llamadas ciudades perdidas, asentamientos irregulares, periferias urbanas como única opción.

' INFONAVIT, La vivienda comunitaria en México , México 1988, pag. 261

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Instituto Tecnológico de la Construcción 2.4.2 El comportamiento (Bourdieu) Diferenciación de la posición de los individuos y grupos en el espacio social, mediante la consideración de la posición como la posesión y jerarquización del Capital y pensando que el capital no es tan solo el capital económicos, sino también el capital cultural, el capital social y el capital simbólico.

"No es solo la cantidad volumétrica la que nos da como individuos o grupos ^ .w

una posición en la sociedad, sino .- . / S ^ ' ' también el valor que se le da a cada uno".19

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Considerando al Habitus como la estructura organizadora de las practicas y el pensamiento que mantiene y dirije una sociedad y/o subcultura, teniendo que ser aprendidas por el individuo para que se pueda relacionar, asegurando la coherencia del individuo (al compartirlo se identifica y se siente perteneciente con ese grupo social) y la colectividad.

La Formación del Habitus es el proceso de socialización que nos define las normas, los valores y las creencias de la sociedad , por lo tanto también, puede considerarse al espacio como uno de los factores que conforman el Habitus, si se transmite con el cúmulo de información que da el grupo social, siendo importante el significado de espacio.

Considerando como:

Habitus primario: El cual es otorgado por la familia. Habitus secundario: de acuerdo a las experiencias personales.4

B i - u • J Te C A 19 BONNEWITZ, 1997, pag. 15-16

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Instituto Tecnológico de la Construcción 3. LA CULTURA DE LA POBREZA.20

3.1. Características Generales:

• Características poblacionales: tasa de mortalidad relativamente más alta, expectativa de vida menor, una proporción de individuos en los grupos de edades más jóvenes y, dedicado al trabajo infantil y femenil por una proporción más alta de la fuerza trabajadora.

• Relaciones con la sociedad: Miembros que solo están parcialmente integrados en las instituciones nacionales y son gente marginada con resentimiento hacia las demás culturas.

• Modo de Habitar el espacio: "El vivir incómodos y apretados, falta de vida privada, sentido segregario".

• Modo de Actuar: "Una alta incidencia de Alcoholismo", "El recurso frecuente a la violencia al zanjar dificultades, una fuerte orientación hacia el tiempo presente, con relativamente poca capacidad de posponer sus deseos y planear el futuro..." "...Temprana iniciación en la vida sexual".

• Nivel Familiar: "Uso frecuente de la violencia física en la formación de los niños, el golpear a la esposa [...] uniones libres, una incidencia relativamente alta de abandono de madre e hijo", "Tendencia hacia las familias centradas en la madre y un conocimiento más amplio de los parientes maternales [...] predominio de la familia nuclear, fuerte predisposición al autoritarismo y una gran insistencia en la solidaridad familiar, ideal que rara vez se alcanza. "Creencia en la superioridad masculina que alcanza su cristalización en el machismo, un correspondiente complejo de mártires entre las mujeres".

Esta subcultura no esta marcada por los capitales económicos, es decir, el tener recursos económicos no es sinónimo de que la cultura cambie completamente.

3.2. Factores que determinan a la cultura de la pobreza.

Causas que determinan/originan la formación:

"entre más autosuficiencia y más posibilidad de movilidad dentro de la ciudad, menores son las relaciones con su vecino"21

Lo que respecta a la autosuficiencia económica, ésta da posibilidad de cubrir las necesidades básicas sin el apoyo de otros. En contraposición con la gran capacidad de movilidad que ofrece el automóvil, estos grupos sociales no tienen tantas facilidades, sobre todo porque normalmente estos grupos sociales habitan en la periferia de las ciudades, donde los servicios de transporte no son tan frecuentes.

Siendo las vecindades la excepción en ese sentido.

20 BONNEWITZ, 1997, pag. 30-36 21 KÉLLER, 1979, pag. 57

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La falta de capacidad para la movilidad no solo es resultado de la ubicación del vecindario y de la capacidad económica, puede deberse a la edad o el estado por el que pase el individuo.

3.3. Conflictos de la Vida Compartida.

La vida Sexual En nuestra cultura tener relaciones sexuales se ha manejado como una acción intima. En el que las demás personas no se den cuenta de lo que esta pasando parece uno de los fines inherentes a ésta, dentro de esta subcultura se mantiene la costumbre, por lo que al compartir el espacio se plantea como una limitante, que varia de intensidad de familia a familia, de individuo a individuo, dependiendo de su formación.

El cambio de ropa Para algunos quizás resulte un problema el

vestirse o desvestirse enfrente de los demás integrantes de la familia. Otros quizás lo vean como una acción rutinaria, normal, no importando mucho que otros estén presentes han dado diferentes soluciones a este problema personal, en algunos casos no desvistiéndose completamente, quedando semivestidos a la hora de dormir, o han desarrollado una gran habilidad para vestirse ocupando herramientas como una cobija.

La relación constante entre los miembros de una familia o grupo Edward T. Hall Maneja en su libro "La Dimensión oculta", aspectos importantes referentes a la percepción, delimitación y jerarquización espacial del hombre. Menciona como una de las características de los seres vivos el requerimiento de espacio más halla de sus fronteras físicas, marcando diferentes campos que el va defendiendo para relacionarse y ubicarse en el espacio. Así cada persona debe tener su frontera de lo peligroso, de lo desconocido, de lo familiar de lo amistoso, de lo querido y por ultimo de lo propio, estando cada uno más cerca de lo que podríamos considerar como cuerpo tangible, hasta llegar al interior de el mismo en lo que se considera como propio. Estos cuerpos graduales de relación se van creando de acuerdo a la cultura perteneciente, las subculturas, la familia y por ultimo las experiencias individuales.

3.4. Lo público, común y privado

La oposición privado-común según Bordieu, se funda dentro del individuo, a través de la familia junto con otras oposiciones como interno-externo, gratuito-negociable, casa familiar -territorio exterior, es decir dentro del habitus primario, pero a

26



Instituto Tecnológico de la Construcción la vez este habitus que da la familia está regido por el habitus que marca la sociedad en general y la subcultura a la cual se pertenece.

Conocer hasta donde llega lo privado y lo común es complicado, y delimitar lo público en sentido universal, como menciona Antoine Prost:

No hay una vida privada cuyos límites se encuentren definidos de una vez por todas, sino una distribución cambiante de la actividad humana entre la esfera privada y la pública [...] la vida privada solo tiene sentido en relación a la vida pública, y su historia es ante todo la de su definición..."22

Es valido distinguir sus conceptos para plantear su lenguaje común e identificar dentro del análisis de la vecindad dichos espacios.

Espacio público: se considera como espacio público hasta que las personas desconocidas dejan de tener control sobre el espacio. Espacio privado: Se reconoce como espacio privado cuando la posición del espacio es mantenida por individuos conocidos. Quedando en este concepto lo común, lo familiar y lo individual. Ante esto la familia es considerada como parte aguas entre lo común y lo privado familiar, definiendo que a partir de que ella tiene el control del espacio se considera familiar, y lo común es el espacio que comparten varias familias o individuos conocidos. El espacio individual queda definido como el lugar donde el individuo tiene el control.

3.5. El espacio de la Vecindad

Las razones, usos e ideas del espacio, que se ha expuesto por diferentes autores con respecto a la vecindad, serán analizadas las explicaciones y descripciones a profundidad, aunque quizás no hablen específicamente de los conjuntos en estudio, pero cuyas aportaciones nos ayudarán a entender qué sucede en dicho espacio.

A manera de introducción a este tema, se mencionarán algunas delimitaciones de la forma de la casa, que propone Rapoport en su libro "Arquitectura de la Vivienda", como resumen de lo expuesto en el análisis del usuario y para entender más claramente las ideas relacionadas con el espacio.

22 PROS7, ANTOINE 1992, pag. 15

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Instituto Tecnológico de la Construcción La envolvente del espacio está determinada por múltiples factores como los

socioculturales, el clima, los métodos de construcción y la tecnología, así como los materiales del lugar. Dentro de los factores socioculturales, remarca los ya mencionados ideales de vida de los ocupantes. Esto envuelve las metas y los valores no solo de quienes la habitan, sino de la sociedad en su conjunto y la subcultura a la que pertenece, en donde sea formado, puesto que como menciona Bourdieu, el individuo está regido de cierta forma por el habitus que impone la cultura en donde creció. Otras limitantes de la expresión formal de la vivienda son las densidades, usos del suelo y zonificaciones establecidas por las instituciones.

Comenta Rapoport que todo lo anterior aunado al factor Económico condicionan la libertad de diseñar y ocupar aquellos espacios para vivir, tomando en cuenta que la forma y utilización de la vivienda es valida en tanto no cambie la forma de vida para la que fue prevista.

La naturaleza de las vecindades es que son espacios de alquiler, implicando que el usuario poseedor de uno de los cuartos no es un usuario constante pues en cualquier momento puede abandonar la vecindad y ocupar su lugar otra persona. El control que se tiene sobre la pertenencia es menor al que se tendría hablando de una casa habitación para una familia especifica. Pero esta apariencia no es necesariamente real dentro de las vecindades debido a dos razones:

Por un lado los usuarios de la vecindades actualmente están protegidos por las leyes como inquilinos, siendo muy difícil la expulsión del conjunto, que es normalmente el deseo de los dueños, debido a rentas congeladas demasiado pequeñas, implicando gastos en vez de ganancias para él, y facilidad del pago de alquiler para el usuario, gente con poco capital económico.

Esto nos lleva a la razón en la que el inquilino no se muda por su propia voluntad tan fácilmente, encontrando dentro del inmueble un lugar muy barato y céntrico, con todos los servicios.

También puede plantearse según las condiciones de la vecindad en estudio, que esta movilidad de usuario sea la razón del diseño. En este caso los espacios planteados deberán reflejar libertad para elección.

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Instituto Tecnológico de la Construcción 4.-ORGANISMOS OTORGANTES DE FINANCIAMIENTO

4.1. Financiamiento Es la obtención y uso eficiente de fondos. Son recursos captados que se

distribuyen para llegar a una meta.

El financiamiento a corto y largo plazo. Esta característica del financiamiento se considera de acuerdo al lapso en que el préstamo tiene que reembolsarse:

• Financiamiento a corto plazo (Menor de una año) • Financiamiento a mediano plazo (Año y medio) • Financiamiento a largo plazo (más de dos años). Con base a una buena planeación financiera, se determinará cuales son las

necesidades de financiamiento de los habitantes del patio de vecindad, una vez captados estos recursos, se podrán aplicar a la construcción de la vivienda. El origen del financiamiento proviene de distintos organismos.

4.2. Fortalecimiento institucional de los organismos promotores A través del impulso al fortalecimiento de las instituciones de vivienda, se ha

buscado alcanzar la consolidación de su transformación estructural. Este proceso, está orientado a devolverles su carácter y funciones eminentemente financieras para los que fueron creadas, sin descuidar su sentido social. Para la consecución de este propósito, los organismos financieros de vivienda continúan el avance en la adecuación de sus estructuras orgánicas a su nueva función financiera y al mismo tiempo, realizando cambios administrativos, operativos y jurídicos, que les permitan crear las condiciones propicias para que la población de menores recursos tenga acceso a una vivienda y de ésta forma consolidar un mercado integrado de vivienda.

De acuerdo con cifras preliminares del XII Censo General de Población y Vivienda, durante la última década el número de viviendas particulares creció en 5.9 millones, a una tasa media de crecimiento del 3.2 por ciento anual. De éstas, el 43.4 por ciento fue financiada por los organismos nacionales, estatales y municipales de vivienda, la banca comercial y de desarrollo, así como por otras entidades que otorgan créditos hipotecarios como prestación a sus trabajadores; y el 56.6 por ciento, fue edificada con recursos de los particulares. Cabe señalar que 1997 constituye un punto de inflexión, al detenerse la caída del financiamiento para la adquisición de vivienda, derivada de la crisis de finales de 1994, para iniciar su recuperación; asimismo se destaca que la banca comercial disminuyó su participación de manera significativa, al pasar de un 8.2 por ciento de los créditos otorgados en 1995, al 0.2 por ciento en 2000. De los 3 millones de créditos otorgados de 1995 a 2000, 1.54 millones fueron para adquisición de vivienda, en tanto que 1.5 millones se dirigieron a mejoramientos y otras modalidades de créditos. Del total de los créditos concedidos en este periodo, el 44 por ciento correspondió al INFONAVIT, FOVI, FOVISSSTE y FONHAPO, mientras que en el restante 56 por ciento incluye a un amplio conjunto de organismos.

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Instituto Tecnológico de la Construcción 4.3 Tipos de financiamiento.

Existen dos tipos de financiamientos, los otorgados por el gobierno a través de aportaciones realizadas por los patrones a cuentas de instituciones o los proporcionados con recursos fiscales federales.

4.4 INFONAVIT El Instituto realizó un proceso de modernización para consolidarse como una

hipotecaria social de excelencia financiera. Para ello mejoró su operación crediticia y administrativa, y logró una notable reducción de la cartera vencida, al pasar de 46 por ciento en 1997 a 21 por ciento en 2000, como resultado de las acciones emprendidas desde 1998 para mejorar la administración de la cartera hipotecaria.

• El INFONAVIT ha inducido a una mayor participación de los desarrolladores en los proyectos de vivienda, para dar equilibrio y dinamismo al mercado habitacional. Para ello, se modificaron los Instructivos de Presentación, Evaluación y Aprobación de Paquetes de Vivienda en Línea ll(se refiere a la compra de vivienda a terceros) y Línea III (se refiere a la construcción de terreno propio), se establecieron procedimientos mediante los cuales el constructor recibe por cuenta del crédito del trabajador anticipos para la construcción de su vivienda y se agilizaron los tiempos de trámites y construcción. En este mismo sentido, se aprobó el Sistema Normativo de Control Técnico Integral para la Adquisición de Vivienda Usada en el Mercado Abierto y la Norma Técnica de Vivienda INFONAVIT.

• En el mes de junio de 2000, a 28 años de haberse creado, el INFONAVIT otorgó el crédito dos millones, beneficiando con ello a 10 millones de mexicanos. Del total de 1.54 millones de créditos otorgados para adquisición de vivienda en el periodo de 1995 a 2000, el 55 por ciento fueron entregados por el Instituto

4.4.1. El beneficiario debe seguir los siguientes 10 pasos para poder obtener sus vivienda.

1.-Ser derechohabiente, es decir, estar trabajando y que el patrón aporte el 5% sobre el salario al INFONAVIT.

2.-Corroborara en las oficinas del INFONAVIT si está disponible el calendario de las invitaciones que se publicarán en los principales diarios del país duran el año; para poderse inscribir.

3.-Tener conocimiento de la puntuación mínima que se necesita para participar en el proceso de selección.

4.-Solic¡tar la puntuación. Esta se calcula con base en la edad, el salario, el saldo en la subcuenta de vivienda, el número de bimestre aportados, el número de dependientes económicos, si se es padre o madre soltero (a), si se manifiesta una discapacidad física o el ahorro voluntario.

S.-Si se reúne la puntuación mínima se debe acudir a las oficinas para inscribirse en el periodo que señala la invitación que se publica. Se debe presentar: identificación oficial vigente y hoja de afiliación al IMSS

<3 cmic

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Instituto Tecnológico de la Construcción • Datos personales: • Nombre completo, El Registro Federal de Causante con homoclave, número

de aficiliación al IMSS, clave única de Registro Poblacional (CURP), el número de dependientes económicos y sus datos (nombre parentesco y edad), si se manifiesta una discapacidad física o si se es padre o madre soltera (o).

• Datos de la empresa donde se trabaja: • Nombre o razón social, El registro Federal de Causante, el registro patronal

ante el IMSS y el domicilio. • Datos del crédito: • La cantidad que no se quiera utilizar del monto que le corresponda. O el

ahorro voluntario que se destine para la vivienda. 6.-Después de la inscripción, se debe estar pendiente de los resultados del

proceso de selección. 7.-Una vez que haya sido seleccionado, se debe integrar un expediente personal,

para lo que se debe disponer de un plazo que se informa en la publicación de resultados. Este expediente debe contener:

• Fotocopia de identificación vigente con fotografía. • Copia certificada del acta de nacimiento. • Fotocopia de la credencial de afiliación al IMSS o número de algún

documento oficial en al que aparezca el número de afiliación. • Fotocopia de la CURP • Comprobante de domicilio • Copia certificada del acta de matrimonio (en caso de estar casado) • Registro Federal de Causante • Salario integrado • Fecha de ingreso a la empresa. • Constancia del patrón con nombre, Registro Federal de Causante, Registro

patronal ante el IMSS y el domicilio donde se trabaja. 8.-Después de entregar los documentos el INFONAVIT entrega una Carta de

Asignación de Crédito, en ella se indica el dinero que se dispone para hacer la compra y el plazo para integra el expediente de la vivienda que se desea adquirir. Se debe considerar que el 5% de lo que se presta es para el pago de la escritura y también para los impuestos y derechos, en el caso de no alcanzar deberán correr por cuenta del derechohabiente.

9.-EI expediente se entrega, según la línea de crédito que se haya elegido, con la documentación indicada. Se tiene 120 días naturales para reunir y entregar la documentación en este expediente; en la Carta de Asignación de Crédito vendrá la fecha límite.

10.-Una vez que el expediente de la vivienda sea dictaminado: • Se solicita el avalúo a los bancos registrados ante el INFONAVIT. • Se firma el dictamen de ejercicio de crédito que señala los datos finales de

crédito.

mm

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Instituto Tecnológico de la Construcción • El documento debe traer el domicilio correcto de la vivienda elegida. • INFONAVIT entrega el aviso para retención de descuentos. • Este aviso será sellado y firmado por la empresa donde se trabaja • Se debe entregar al INFONAVIT el día y el lugar que se indique.

¿Cómo se paga el crédito? El pago del crédito se hace por medio de descuentos al salario que la empresa

en la que se trabaja hace y entrega al INFONAVIT. Se descontará una cuota fija mensual, en veces salario mínimo que se calcula

de forma proporcional al dinero que se presta y al salario integrado. Esta cuota, que no será mayor al 20% se percibe el salario mínimo, será informada en el aviso para la retención de descuentos.

El plazo del crédito no será mayor a 30 años, siempre y cuando se encuentre al corriente en pagos y no se solicite prórrogas. Se pueden realizar pagos anticipados o abonos para reducir la deuda.

El sistema de asignación del INFONAVIT es de la siguiente manera: • No hace ni rifas ni sorteos. • Asigna créditos a los trabajadores que reúnen la puntuación y los requisitos

solicitados en las invitaciones mediante un proceso de selección totalmente automatizado y electrónico.

• No existen cartas de asignación directa. • Todos los trabajadores tienen derecho a un crédito y si alcanzan la

puntuación participan en el proceso de selección. • Los créditos no se venden.

4.5. FOVISSSTE Entre 1997 y 1999 efectuó cambios a las reglas de otorgamiento de créditos para

agilizar su gestión y mejorar las condiciones y procedimientos de sus mecanismos financieros, administrativos y de operación. En este sentido modificó los criterios de calificación de las solicitudes de crédito, con el fin de ampliar las oportunidades de obtener un préstamo hipotecario para un mayor número de trabajadores con capacidad de pago y menor antigüedad. • La condiciones financieras se flexibilizaron, en 1999 se tenían tasas de interés diferenciadas de entre 4 y 8 por ciento anual y a partir del año 2000 son de entre 4 y 6 por ciento, dependiendo del nivel de ingreso del acreditado, para contribuir al fortalecimiento financiero del Fondo y mantener el valor real de las aportaciones, así como montos máximos de financiamiento para cada línea de crédito, los cuales se incrementaron nominalmente en un 16.7 por ciento en promedio para el presente año, con respecto a los autorizados en 2001, pasando de 300 mil a 350 mil pesos, y se privilegiaron los préstamos para trabajadores de base cuyo salario se ubica entre uno y cuatro veces el salario mínimo general vigente en el Distrito Federal.

a cmic

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-^PÜSHP^


Instituto Tecnológico de la Construcción • El Fondo avanzó de manera significativa en el proceso de individualización de las aportaciones del 5%, concluyendo las correspondientes al periodo 1972-1992, y espera concluir las relativas al periodo 1993-1999, así como los trabajos de depuración del Archivo Maestro de Créditos.

4.5.1. El beneficiario debe seguir los siguientes pasos para poder obtener sus vivienda.

1.-Ser derechohabiente, es decir, estar trabajando y que el patrón aporte el 5% sobre el salario al ISSSTE

2.-Tener conocimiento de la puntuación mínima que se necesita para participar en el proceso de selección.

• Datos personales: • Nombre completo, El Registro Federal de Causante con homoclave, clave

única de Registro Poblacional (CURP), el número de dependientes económicos y sus datos (nombre parentesco y edad), si se manifiesta una discapacidad física o si se es padre o madre soltera (o).

• Datos del crédito: • La cantidad que no se quiera utilizar del monto que le corresponda. O el

ahorro voluntario que se destine para la vivienda. 3.-Después de la inscripción, se debe estar pendiente de los resultados del

proceso de selección. 4.-Una vez que haya sido seleccionado, se debe integrar un expediente personal

y de vivienda, para lo que se debe disponer de un plazo que se informa en la publicación de resultados. Este expediente debe contener:

Fotocopia de identificación vigente con fotografía. Copia certificada del acta de nacimiento. Fotocopia de la CURP Comprobante de domicilio Copia certificada del acta de matrimonio (en caso de estar casado) Registro Federal de Causante Salario integrado Fecha de ingreso a la empresa.

5.-EI expediente se entrega, según la línea de crédito que se haya elegido, con la documentación indicada.

6.-Una vez que el expediente de la vivienda sea dictaminado: • Se solicita el avalúo a los bancos registrados ante el FOVISSSTE. • Se firma el dictamen de ejercicio de crédito que señala los datos finales de

crédito. • El documento debe traer el domicilio correcto de la vivienda elegida. • FOVISSSTE entrega el aviso para retención de descuentos. • Este aviso será sellado y firmado por la empresa donde se trabaja • Se debe entregar al FOVISSSTE el día y el lugar que se indique.

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Col. Francisco I. Madera

Instituto Tecnológico de la Construcción 4.6.- FONAHPO

Revisó y modificó los criterios de evaluación de tres elementos a calificar: los períodos por antigüedad se calificaban cada seis meses y ahora cada dos y el valor pasó de 1.5 puntos por semestre a uno por bimestre cotizado; los requisitos del número de familiares por derechohabiente pasó de cuatro a dos dependientes para obtener 10 puntos; y la diferencia entre el monto solicitado y el monto máximo que puede alcanzar el derechohabiente, perdió importancia al pasar de dos a un punto. Al mismo tiempo, la puntuación mínima baja de 66 a 42 puntos. Con lo anterior, se amplían las oportunidades para que un mayor número de trabajadores con capacidad de pago y menor antigüedad puedan calificar para la obtención de un préstamo hipotecario.

• Atiende a través de entidades del Sector Público Federal, Organismos Estatales y Municipales de Vivienda e instituciones públicas y privadas, la demanda de financiamiento para mejorar, adquirir o construir vivienda social, de la población con ingresos individuales de hasta 2.5 salarios mínimos o familiares de hasta 4 salarios mínimos, mediante un sistema de crédito accesible que contribuya a la consolidación del patrimonio de los mexicanos.

4.7. VIVAH / SEDESOL Programa dirigido a familias urbanas en pobreza extrema una vivienda de tipo

progresivo con servicios básicos, consiste en una política de vivienda que alienta la corresponsabilidad al combinar el esfuerzo propio de los beneficiarios por medio del ahorro familiar, con subsidios directos provenientes de fondos públicos. Se incorpora el suelo para un crecimiento urbano ordenado, con lo cual se inhiben las invasiones y los asentamientos irregulares. Características de la vivienda Vivah

• Para el 2000 el valor fue de $ 28 mil, sin incluir el costo del lote con servicios • Lotes de 90 a 160 m2 • Edificación de 21 a 26 m2 • Incluye baño con WC. y un cuarto de usos múltiples • Cuenta con servicios de drenaje, agua potable y electricidad. En algunos

casos incluye pavimento y banquetas • Para el año 2001 el valor será de $30 mil, sin incluir el costo del lote con

servicios. Se podrá otorgar un subsidios adicional de $1 mil para la conformación del terreno para el desplante de las viviendas, en su caso el subsidio máximo será de hasta $24 mil

• Lotes de 90m2, o el mínimo aceptado por la legislación local • Edificación mínima de 21 m2

• Incluye baño con WC y un cuarto de usos múltiples • Cuenta con servicios de drenaje, agua potable y electricidad

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PATIO DE VECINDAD SOLNACIENTE / HONDURAS #22 Col. Francisco I Madero

Instituto Tecnológico de la Construcción 4.7.1. El beneficiario debe seguir los siguientes pasos para poder obtener sus vivienda.

Mecanismos de operación • Los gobiernos locales deben aportar lotes con servicios o, en su caso, terreno

en breña e inversión para su urbanización. Deben asimismo suscribir el Convenio de Desarrollo Social incorporando a éste un apartado relativo al VivAh.

• Los gobiernos locales garantizarán que los impuestos, derechos y cobro de comisiones relacionados al desarrollo de las viviendas no recaigan en los costos del Programa y que estos trámites se realicen en el menor tiempo posible.

• El proceso de selección de los beneficiarios es abierto y se lleva a cabo a través de convocatoria pública emitida en diarios de circulación local.

• La asignación de los subsidios es transparente e imparcial. Se hace por medio de una rigurosa evaluación socioeconómica de los solicitantes, para lo cual se llena la "Cédula de Información Socioeconómica" y se verifica la información mediante visita domiciliaria, una vez definidos los solicitantes calificados, en presencia de un Notario Público, se realiza un sorteo para determinar a quiénes de ellos se asigna el subsidio.

• El beneficiario debe ser jefe de familia con dependientes económicos. Debe contar con un ahorro previo de 7 mil pesos, no tener vivienda en propiedad, ser mexicano mayor de edad y presentar la documentación correspondiente (actas de nacimiento, identificación con firma y foto).

• El Programa VivAh otorga a cada beneficiario un subsidio cuyo monto en 1998 y 1999 fue de 18 mil pesos. Para el 2000 el monto ascendió a 21 mil pesos.

1098 -1999 2000 2001 2002 <

Aportaciones de los Ahorro previo Ahorro previo Ahorro previo Ahorro previo beneficiarios '> $6,000 00 $7,000 00 $7,000 00 $8,000 00 I

Recursos del Programa

Aportación del gobierno Estatal y/o Municipal/1

Subsidio Federal

$18,000.00

Lotes con servicios

Subsidio Federal

$21,000.00

Lotes con servicios

Subsidio Federal

$23,000.00

Lotes con servicios

Subsidio Federal

$24,000.00

Lotes con servicios

Estos gobiernos pueden recuperar su inversión cobrando un monto mensual no mayor de 15 % de 2 salarios mínimos durante un plazo de hasta 6 años Para el 2001 la base será sobre 2.5 s m.23

Fuente SEDESOL 2002

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Instituto Tecnológico de la Construcción 4.8. FOVI (Banca de primer piso)/ SOPÓLES Sociedades financieras de objeto limitado (Banca de segundo piso).

A partir de 1999 FOVI realizó la adecuación de sus condiciones de financiamiento e incorporó a su Programa Normal nuevos tipos de crédito para ajustarse a las demandas de mercado. Estas condiciones y créditos, permitirán el desarrollo de la bursatilización de su cartera, además de que el Fondo ya inició un proceso de adecuaciones estructurales para mejorar su operación y administración crediticia. Los nuevos créditos están denominados en UDIS, son de mayor monto y los pagos mensuales cubren la amortización, las comisiones de cobertura para la diferencia entre salario e inflación, así como seguro de vida y de daños.

4.8.1. El beneficiario debe seguir los siguientes pasos para poder obtener sus vivienda. Ejemplo del perfil crediticio otorgado por Hipotecaria Casa-Mexicana(Sofol).

• Deberán ser mayores de 21 años y menores a 59 años 11 meses antes de la firma de crédito.

• El solicitante debe contar con antigüedad mínima de 1 año en su empleo actual (en caso de ser asalariado y dos años si trabaja por honorarios o independiente) o demostrar 3 años en el anterior, siempre y cuando no haya periodo de desempleo mayor a 2 meses mostrando documentación para verificarlo como: Carta del Empleo, Recibos, Aviso de Baja ante el I.M.S.S. etc.

• Preferentemente debe contar con 1 año de vivir en su domicilio actual y en caso de ser menor, indicar cuánto tiempo vivió en su domicilio anterior.

• Contar con buenos antecedentes crediticios, serán corroborados en el Buró de Crédito.

• En caso de que el solicitante esté casado bajo el régimen de sociedad conyugal, deberán de consultarse los antecedentes crediticios de su cónyuge.

• Nota.- El resultado del Buró de Crédito tendrá una vigencia de tres meses a partir de su emisión, si por alguna causa la operación no se lleva a cabo dentro del periodo establecido se volverá a consultar para su nueva evaluación.

Ingresos Mensuales. Demostrar ingresos mensuales estables y comprobables mínimos de 4 veces el pago

total mensual proyectado al valor que tendrá la vivienda en la fecha de escrituración. (El pago total mensual incluye la comisión por administración, seguros y la cobertura). Se considerará para el análisis del crédito los pagos de préstamos a medio plazo. Junto con la mensualidad del crédito hipotecario no deberán exceder del 40% de los ingresos del solicitante, en caso de rebasar este porcentaje, se considerará presentar un Deudor Solidario, según sea el caso.

Factor de pago. El factor de pago total que se utilizará para determinar el pago mensual del crédito será

el determinado, dependiendo del valor de la vivienda, disponiendo del crédito máximo

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Instituto Tecnológico de la Construcción autorizado por la SHF, así mismo estos factores estarán comportados en base a la tasa que maneje de forma mensual la SHF, para tal efecto verificar anexo 1 de estas políticas.

Pagos mensuales. El pago mensual determinado incluye los intereses, la amortización del crédito, la

cobertura, primas de seguros y comisión por administración. El pago mensual está establecido en UDI's pero gracias a la cobertura que ya está incluida en el pago mensual, éste se establece en Salarios Mínimos Mensuales del D.F. y solo se incrementa por modificaciones a dicho Salario Mínimo, en la misma proporción, al mes siguiente en que entra en vigor dicho cambio.

Comisiones y Gastos. Apertura de Crédito. 3% sobre el monto inicial del crédito. Deberá cubrirse al momento del otorgamiento y firma de la escritura de hipoteca.

Estudio Socioeconómico. $ 500.00 por participante. Deberá de cubrirse a la entrega y aceptación del Expediente. $ 50.00 por persona para el Buró de Crédito. $ 75.00 por persona para el Buró de Crédito. Especial. Deberán cubrirse a la entrega de las solicitudes. Tendrán costos diferentes los estudios socioeconómicos cuando el solicitante viva o trabaje fuera de la plaza donde se encuentra la vivienda que se desea adquirir.

Estudio de Valor de la vivienda. 2.5 al millar más cien pesos. Deberá cubrirlo en su totalidad una vez autorizado el crédito. El estudio de valor tendrá una vigencia de un mes, si por alguna causa no se llega a firmar dentro del plazo y se recorre al siguiente, se cobrará un 20% adicional sobre el valor original.

Documentación requerida. Del Solicitante y Coacreditado:

• Solicitud de Crédito debidamente requisitada y del Coacreditado, en su caso.

• Comprobantes de ingresos y del Coacreditado, en su caso.

• Copia del acta del nacimiento y del Coacreditado, en su caso.

• Copia del acta de matrimonio o acta de divorcio, en su caso.

• Copia de identificación oficial y del Coacreditado en su caso.

• Constancia de domicilio.

• Relación patrimonial, en su caso.

• C. U. R. P. (Clave Única de Registro Poblacional- Obligatorio)

Del Deudor Solidario:

• Solicitud de Crédito debidamente requisitada.

• Comprobantes de ingresos.

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Instituto Tecnológico de la Construcción • Copia del acta del nacimiento.

• Copia del acta de matrimonio o acta de divorcio, en su caso.

• Copia de identificación oficial.

• Constancia de domicilio.

• Relación patrimonial, en caso de requerirse

En caso, que el solicitante sea de Nacionalidad Extranjera deberá presentar comprobantes de residencia en el país. (Formato FM-2)

Nota.- La solicitud de crédito viene por sección del solicitante, del coacreditado y del deudor solidario, dependiendo de los participantes del crédito se presentará debidamente requisitada y firmada la sección correspondiente.

Tipo de ingreso. Los ingresos del solicitante y de los participantes pueden provenir de: Sueldos y Salarios, Honorarios, Actividad empresarial, Economía informal.

Constancia de Domicilio.

Identificación Oficial. • Credencial para Votar. • Pasaporte (vigente)

Documentación de la garantía. • Contrato de promesa de compra-venta original (firmado por el Promotor y por el

cliente, debiendo contener los datos de la garantía) • Plano de lotificación, señalando la ubicación del inmueble.

Factores de pago aplicables por cada mil de financiamiento, para el mes de octubre-2002.

PRpoycTos

A - 55,000 UDI's CRÉDITO 90 % B1- 71,500 UDI's CRÉDITO 90 % B2- 88,000 UDI's CRÉDITO 90 % B3- 104,500 UDI's CRÉDITO 90 % B4- 156,750 UDI's CRÉDITO 90 % B5- 250,000 UDI's CRÉDITO 90 % B6- 350,000 UDI's CRÉDITO 85 % B7- 500,000 UDI's CRÉDITO 80 %

S años 23.62

23.20

23.06

22.97

22.64

22.37

22.26

21.88

10 años 15.67

15.24

15.10

15.01

14.68

14.40

14.29

13.85

PLA2Q3 15 años

13.50

13.07

12.93

12.83

12.50

12.22

12.11

11.60

20 años 12.50

12.06

11.92

11.82

11.49

11.21

11.09

10.54

25años 12.13

11.69

11.54

11.45

11.11

10.83

10.71

10.11

Nota.- Hay que considerar que cuando se solicita un financiamiento menor a los indicados, el factor de pago se incrementa por lo que no puede utilizarse el mismo factor indicado. Algo similar sucede si el valor de la vivienda es diferente a los indicados. En esos casos la Sofol determinará el pago mensual del crédito.24

24 Fuente FOVI 2002

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Ejemplo : BANORTE (Sofoles SOCIEDAD FINANCIERA DE OBJETO LIMITADO) OBJETIVO Impulsar el desarrollo de vivienda en forma integral, financiando los proyectos desde su construcción hasta su escrituración.

Principales características del crédito hipotecario BANORTE • Tipo de crédito: Contrato de apertura de crédito con garantía hipotecaria. • Destino del crédito. Construcción de casa-habitación para conjuntos habitacionales a ser adquiridos por derechohabientes del Infonavit. • Monto máximo a financiar. Es el 80% del costo directo de urbanización y edificación del proyecto, es decir, el promotor deberá aportar el terreno y un 20% del costo de urbanización y edificación. • Plazo máximo del crédito: Máximo 12 meses. El cliente cubrirá el crédito al individualizar el 85% de las viviendas. • Disposición del crédito: Se realizarán a través de ministraciones sobre avance de obra, una vez formalizado el crédito puente. Los plazos de disposición de las ministraciones deberán ajustarse al programa de obra, autorizando cada ministración contra el avance de obra realmente realizado. • Seguros: El acreditado estará obligado a contratar un seguro de daños y obra civil por la cantidad suficiente para cubrir su valor destructible así como una fianza de vicios ocultos al terminar la construcción.

Tasa de interés y comisiones • Crédito puente: Tasa de interés TIIE + 5 Comisión por apertura 0.50% del monto autorizado al momento de la primer ministración. Estudio de Factibilidad 0.50% del monto autorizado al momento de la primer ministración. Verificación de obra 0.50% sobre cada ministración. • Fideicomiso de administración y garantía Estudio del contrato y aceptación del cargo $10,000 al momento de la firma del contrato. Administración del patrimonio del fideicomiso $750 por cada casa habitación (50% al inicio y 50% a los 6 meses o a la firma de la escritura, lo que ocurra primero). • Fideicomiso de pago Estudio del contrato y aceptación del cargo $4,500 al momento de la firma del contrato. Ejecución $230 por cada casa.

39

d cmic PATIO DE VECINDAD SOLNACIENTE / HONDURAS #22


Instituto Tecnológico de la Construcción 4.9. Ejemplo del Mercado informal de suelo / Asentamientos irregulares

El 73 por ciento del suelo incorporado al desarrollo urbano se ha realizado en forma irregular. Cada año 100,000 familias se asientan en predios irregulares. La irregularidad genera:

Inseguridad jurídica Mercado informal de tierra ; WltM*"'*^--'"'1 •"••. Viviendas precarias e insalubres ^ w m w ' . * f .- ••'• -^"J;.-; -¿Ai ' Crecimiento desordenado de las ciudades ffíttJfilfcVy"'^-'^!^^ ..\íl Excesivos costos de urbanización ü¿*tmvW»n Servicios deficientes de: Agua potable,

drenaje, electricidad, servicios, y •; / ; — •• recolección de basura, es decir, carece de f .-*.-"-'• .., toda infraestructura, aparentemente se W"?"''•&*•''' proporciona vivienda a un bajo costo, „**-*' v-económico, pero el costo real en la calidad de vida es sumamente bajo.

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Lote promedio

Costo

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Plaie (18 m«iftwIMadet)

123 m3

8 $21JS5

IMS

4.10. Perspectivas del sector hipotecario Producir y financiar 750,000 viviendas al año. Ofrecer productos desde lotes con infraestructura, hasta vivienda residencial. Integrar y homologar el mercado hipotecario.

• Lograr una revolvencia de recursos, a través de la emisiones, capitalización y venta de cartera.

• Apoyar la autoconstrucción formal y el mejoramiento habitacional y del entorno en zonas urbanas y rurales.

• Ganarle el mercado a la ilegalidad y al desorden urbano.

40



Instituto Tecnológico de la Construcción Hipoteca

• La hipoteca es el instrumento que permite aumentar el tamaño del mercado inmobiliario.

• La hipoteca es un catalizador de la capacidad de compra y plusvalía • El financiamiento habitacional mantiene el valor de los inmuebles y facilita la

compraventa de vivienda usada. • El instrumento que permite el desarrollo social es la hipoteca

La Hipoteca = Bien de desarrollo social La Vivienda = Bien Económico

El Hogar = Bien Social

Financiamiento habitacional Enganche Hipotcea kwrcjfa ^c

StihüHte Banca tgltlXKM

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CspM Áfam Fomxitw.

Ahorro INFONAVIT FOVI FOVISSSTE Banca SOPÓLES

Visión económica del sector • La vivienda es un proceso social, industrial y financiero y tiene diferente importancia relativa cada segmento.

Número y Valor

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• Económica

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Número Vítor

41



Proyección de Vivienda Formal • El gran reto es reactivar el mercado habitacional e hipotecario. • Se proyecta un crecimiento en términos reales del 190%

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• El Infonavit canaliza el 70% de los créditos • Es la institución dominante en este momento

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42


Instituto Tecnológico de la Construcción • El sector tiene que atraer, e invertir 190,000 millones de pesos por año a partir del 2006.

Otros: mercados que deben ser atendidos j por entes especializados y se les deben

abrir espacios empresarial e institucionales • rp^ Banca y sofoles Acceso a I mercado de

' capitales y dar revolvencia a su capital. FOVISSSTE Crecimiento y atención a derechohabientes y ofrecer cofinanciamiento FOVI Abrir nuevos productos y servicios y garantizar su fondeo INFONAVIT Garantizar la cobertura del

% sector, atender a derechohabientes y promover esquemas de cofinanciamiente y 43 BIS.

Nota: otros incluye CFE, PEMEX, FOVIMI, Fondos de Pensión estatales

Acciones 2002 • El sector debe agruparse y proponer conjuntamente proyectos • Fortalecer las Empresas Financieramente • Comunicación entre todos los participantes • Propuestas conjuntas para desarrollar mercado interno • Planes Estratégicos Conjuntos (Plazos, recursos, esquemas) • Participación SHF (FOVI), Infonavit, Fovissste, Fonhapo, Banca, Sofoles • Segmentación de mercados.

Cobertura estratégica integral Los programas de cada institución son parte de un proyecto integral 25

Sector Flnaneiamiento Vivienda

S"-» • J - I ':¡li<l- } { In! n t . II ) y

Comercialización

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PuiCCst>s

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' Fuente: Respectivas del sector habitacional e hipotecario CMCI y CONAFOVI

43

<g cmic PATIO DE VECINDAD SOLNACIENTE / HONDURAS #22


Instituto Tecnológico de la Construcción 4.11. Tabla del funcionamiento de los organismo nacionales de vivienda

CONCEPTO INFONAVIT FOVISSSTE FONHAPO VIVAH (SEDESOL)

FOVI/SOFOLES

CREACIÓN 24 abril 72 28 diciembre '72 2 de abril '81 Desde 1998 10 de abril de 1963 OBJETIVO Otorgar créditos

para vivienda a los trabajadores que prestan sus servicios en el sector privado

Dotar de vivienda a los trabajadores al servicio del estado

Atender las necesidades de vivienda de la población no asalariada.

Atender las necesidades de vivienda de las familias urbanas en pobreza extrema

Financiar la adquisición de vivienda de interés social, canalizando los recursos a través de instituciones de crédito.

POBLACIÓN OBJETIVO

Trabajadores que se rigen por el apartado "a" del art. 123 Constitucional.

Trabajadores que se rigen por el apartado "b" del art. 123 Constitucional.

Trabajadores no asalariados con ingresos inf. a 2.5 VSMMDF (pobl. abierta).

Familias urbanas en pobreza extrema

Familias con ingresos entre 2.5 y 15 VSMMDF (población abierta)

FUENTES DE RECURSOS

Aportaciones a la Subcuenta de vivienda del SAR al 5 % del salario de los trabajadores.

Aportaciones a la Subcuenta de vivienda SAR del 5% del salario de los trabajadores

Recursos Fiscales Federales Recuperación crediticia Crédito externo e interno

El esfuerzo propio de los beneficiarios por medio del ahorro familiar, con subsidios directos provenientes de fondos públicos.

Recursos Fiscales Federales Recuperación crediticia Crédito externo e interno

OTORGAMIEN TO DE CRÉDITOS

Mediante sistema puntuación

el de

Mediante el sistema de puntuación

La relación con los acreditados se ha ido transformando

La selección de los beneficiarios es abierta. Se convoca con una publicación emitida en diarios de circulación local

A través de las instituciones de crédito

LINEAS CRÉDITO

DE en

I.-Vivienda terminada propiedad. II.-Adquisición a terceros III.-Const. en terreno propio. IV.-Ampliación, remodelación, y mejoramiento. V.-Pago de pasivos

Adquisición de vivienda nueva o usada. Construcción reparación, ampliación o mejoramiento de vivienda. Pago de enganche y/o de los gastos de escrituración para la adquisición de vivienda de interés social. Pago de pasivos.

Lotes con servicios.

Mejoramiento de vivienda Vivienda progresiva Paquetes materiales.

Lote con servicios básicos y edificación de 21 a 26 m2.

de

Adquisición o const, de viv.nueva o usada. Mejoramiento de vivienda. Liquidación de pasivos. Lotes con servicios y bases de vivienda. Vivienda en arrendamiento Urbanización de terreno.

COND. CREDITICIAS

Monto máx. de financ., equivale aprox., 300 VSMM $384,408.00 ó 350 VSMM = $ 448,476.00. A partir del año 2000 el interés es de entre 4 y 9 %, depend, del nivel de ingreso del acreditado.

Monto máximo de finan., para cada línea de crédito, los cuales se incrementaron nominalmente en un 16.7%, pasando de 300 mil a 350 mil pesos. A partir del año 2000 el interés es entre 4 y 6 %, dependiendo del nivel de ingreso del acreditado.

Monto máx de finan. Aprox. Es de 110 VSMM $140,959.00 ó 180 VSMM = $230,250.00 Interés es del

4% anual.

Monto máximo $24,000.00

61-71,500 UDI's CRÉDITO 90 % A cinco años con un interés de 23.20%. A diez años es de 15.24% A quince años es de 13.07%, a veinte años es de: 12.06% y a veinticinco años es de: 11.69%

PROGRAMA 2002

275000 100000 6400 30000 70000

Funcionamiento de los organismos nacionales de vivienda

' Fuente estadística del INFONAVIT, FOVISSSTE y Programa Nacional de Vivienda

44

MC cmic PATIO DE VECINDAD SOLNACIENTE / HONDURAS #22


Instituto Tecnológico de la Construcción Condiciones crediticias

Monto máximo de financiamiento según los organismos financieros.

$400,000.00 $350,000.00 $300,000.00 $250,000.00 $200,000.00 $150,000.00 $100,000.00

$50,000.00 $0.00

INFONAVIT SEDESOL FOVI FOVISSSTE . FONHAPO Organismos financieros

Monto máximo de financiamiento

Comparativo de las tasas de interés que manejan cada uno de los organismos.

Tasas de interés

INFONAVn FOVISSSTE FONHAPO SEDESOL FOVI

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Instituto Tecnológico de la Construcción 5.-ANÁLISIS FINANCIERO Y PROYECTO DE INVERSIÓN.

5.1. Análisis financiero Existen dos técnicas de análisis financiero, el análisis de sensibilidad y el de riesgo. Los cambios que se producirán en el comportamiento de las variables empleadas en el proyecto, harán que sea prácticamente imposible esperar que la rentabilidad calculada sea la que efectivamente tenga el proyecto implementado. La diferencia entre los modelos de sensibilidad y riesgo radica en que las variable con las que se jugará en un modelo de sensibilidad son aquellas las cuales nosotros podemos tener un control sobre ellas, por ejemplo alargar el número de periodos de la construcción el de reducirlos, el nivel de costos operativos, la cantidad de periodos de ola concesión , por lo tanto el análisis de riesgo manejará aquellas variables las cuales no se tiene un control como es la demanda.

5.1.1. Análisis de sensibilidad y de riesgo • Análisis de sensibilidad: Es el procedimiento por medio del cual se puede

determinar cuanto se afecta la TIR ante cambios en determinadas variables del proyecto. Estas variables pueden manifestarse desde ingresos, costos, gastos (como variables en los volúmenes de producción, abasto de materia prima financiamientos, etc. Cabe señalar que no esta encaminado a modificar cada una de las variables ya que automáticamente afecta a las demás.

Modelo tradicional: Se utiliza el Valor presente neto. Modelo unidimensional: Permite trabajar con una sola variable a la vez, de ahí el nombre de unidimensional. Este método permite que al tomar decisiones se incorpore la propia decisión .

• Análisis de riesgo: Es el procedimiento por medio del cual se puede determinar el riesgo de la empresa y se debe realizar dos análisis el de matriz de riesgos, cobertura y participantes que asumirán el riesgo y el segundo es un método de simulación.

5.2. Proyecto de inversión La integración de modelos financieros, brinda la perspectiva del gran peso de aplicar de una manera inteligente la ingeniería otorgando mayores elementos de juicio par soportar la toma de decisiones con base a un análisis técnico-financiero del proyecto.

• Forma de realizar una evaluación financiera básica y un análisis financiero para un proyecto de inversión.

• Puntualizar la importancia del ingenio traducido en acciones, las cuales sean factores de generación de la rentabilidad deseada en un proyecto.

Todo proyecto de inversión va acompañado de fuertes desembolsos de recursos, que por lo general son poco flexibles y su periodo de recuperación es a largo plazo debido a esto se debe tener mucho cuidado en la toma de decisiones ya que se compromete el futuro de a la empresa.

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46


Instituto Tecnológico de la Construcción El no recuperar lo invertido da origen a una pérdida que aumentará la deuda

interna y/o externa. Generalmente cuando se habla sobre proyectos de inversión se enfoca a la

industria como tal, esta tesis se tratará de darle el mayor enfoque orientado a la arquitectura, teniendo en cuenta que ciertos temas son netamente conceptos contables, financieros, o matemáticos, los cuales no pueden ser cambiados o explicados de otra manera por su misma esencia, pero se tratará de relacionarlos en la medida de lo posible con la arquitectura.

5.2.1. Conceptos de proyecto de inversión: Proyecto:

• Designio o intención de ejecutar algo. • Conjunto de escritos, cálculo y dibujos que se hacen para dar idea de una obra y

de su costo. • Planta y disposición que se forma para un tratado o para la ejecución de algo

importante. • Cualquier propósito de acción definida y organizada de manera racional. • Búsqueda de una solución inteligente al planteamiento de un problema tendente

a resolver, entre muchas, una necesidad humana.

Inversión: • Aumento en la capacidad de producción. • Arriesgue del capital para recuperarlo con una ganancia en el tiempo por venir. • Cantidad de dinero que se utiliza en algo capaz de sufrir depreciación para así

recuperarse y poder utilizarse nuevamente en otra cosa igual o diferente para volverse a depreciar y así recuperar lo otorgado más una cantidad extra.

• Acción de inmovilización de ciertos recursos con el objeto de conseguir beneficios en un futuro, siempre y cuando éstos se obtengan en un periodo razonable de tiempo.

Proyecto de inversión: • Plan que, si se le asigna una determinada cantidad de capital y se le

proporcionan elementos de varios tipos, podría producir un bien o un servicio, útil al ser humano o a la sociedad en general.

• Un conjunto de elementos técnicos, económicos y de mercado que constituyen un plan, éste se base en aportaciones de capital (las cuales se arriesgan con la previsión del regreso de éstas aunadas con creces) que faciliten el adquirir insumes y suministros de distinta índole, para así tener una solución "inteligente" de un problema tendiente a satisfacer, entre muchas, una necesidad humana.

Infraestructura: • Debajo de la estructura, debajo de lo que forma a la sociedad, debajo de lo que

da sustento u orden a un elemento.

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Instituto Tecnológico de la Construcción • Las obras de infraestructura son la base del desarrollo de un país ya que ofrecen

las condiciones necesarias para la generación de la riqueza del mismo. • Una obra de infraestructura es aquella que genera un servicio a una comunidad,

estado o país completo, esta va encaminada a cubrir las necesidades sociales pero con la característica, de que sirve como medio para la producción de otros bienes.

¿Qué es la evaluación de proyecto de inversión? • Valuar, dar un número o una atribución a una escala. • Estimar la importancia de una cosa. • Apreciar el valor de las cosas.

Valor: Grado de utilización de las cosas, para satisfacer la necesidades o proporcionar bienestar o deleite. Evaluación de proyectos: Es toda actividad encaminada a tomar una decisión de inversión sobre un proyecto .

La evaluación de un proyecto de inversión, cualquiera que éste sea, tiene por objeto conocer la rentabilidad económica y social, es decir, conocer su capacidad de producir beneficios, de tal manera que asegure resolver una necesidad humana en forma eficiente, segura y rentable. Sólo así es posible asignar los escasos recursos económicos a la mejor alternativa. La evaluación es la parte fundamental para decidir sobre el proyecto, ésta depende en gran medida del criterio adoptado de acuerdo con el objetivo del proyecto. En el ámbito de la inversión privada, el objetivo principal no necesariamente es obtener el mayor rendimiento obra una inversión. El objetivo principal ya que constantemente existe crisis financiera, es que la empresa sobreviva, mantener el mismo segmento de mercado, diversificar la producción (edificación, drenajes, agua potable).

El proyecto: La necesidades sociales, generalmente son las mismas, no cambian con el

tiempo, por ejemplo la necesidad de vivienda, para satisfacer resguardo y protección, lo que cambia son las características de la vivienda, ya que hay muchas modalidades según el ingreso económico de quien la vive. La participación del arquitecto en la elaboración del proyecto engloba muchas etapas, pero enumerándolas quedaría de la siguiente forma:

• Etapa de planeación • Etapa de diseño • Etapa de construcción • Etapa de operación y/o mantenimiento.

En la etapa de planeación: Se evalúan los proyectos, para seleccionar el que se ejecutará entre un conjunto de éstos, se realiza una discriminación por medio de tres etapas:

• Visión

a CfflIC

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Instituto Tecnológico de la Construcción • Prefactibilidad • Factibilidad

En las cuales se realizan estudios sociales, económicos y de mercado, técnicos, financieros, administrativos, legales y fiscales.

En la etapa de diseño: Es una etapa de creatividad, donde todos los estudios realizados en la etapa de planeación, se aplican para llegar aun producto final que satisfaga las necesidades del usuario. Este productos debe considerar el total de los planos como especificaciones, métodos y procedimientos constructivos.

En la etapa de construcción: Es donde se realizan todos los procesos manuales y mecánicos para llevar a cabo la obra, siguiendo las especificaciones técnicas arrojadas por el diseño y con el tiempo designado en la programación de la misma. Esta etapa es muy específica con relación al tipo de obra y objetivo que se busca. Es importante aclarar que esta fase termina con la obra lista para funcionar (en este caso habitarla).

En la etapa de operación y/o mantenimiento: Se presenta y/o por que existen proyectos que no pudieran tener prácticamente operación y solo queda darle mantenimiento.

Etapa de planeación: Gran visión o perfil del proyecto: Es la fase más básica, algunos autores llegan a referirse a esta como estudios preliminares, esta etapa se elabora a partir de la información existente, en sentido común y la opinión que se da la experiencia. En este nivel sólo se presentan cálculos globales de las inversiones, costos, gastos y los ingresos ( sin entrar a investigaciones más profundas), se eliminan proyectos por no ser viables (éstos demandan recursos imposibles de destinar aun proyecto individual o por que el proyecto tardaría demasiado en dar los satisfactores que se requieren en el menor tiempo posible) estos datos se obtienen principalmente de cuatro análisis los que se mencionan a continuación.

• Análisis de mercado / análisis socioeconómico • Análisis de recursos potenciales (no financieros) • Análisis tecnológico o el de ingeniería del proyecto • Análisis económico • Análisis financiero.

Prefactibilidad o previabilidad del anteproyecto Este estudio profundiza la investigación de las fuentes secundarias y primarias del mercado, esto para el sector privado, para proyectos de infraestructura, el criterio es el estudio de la necesidades socio-económicas actuales y futuras, para una obra concesionada se deben satisfacer criterios mixtos. En esta etapa se detalla la tecnología que se utilizará en maquinaria y equipo, los métodos constructivos, los programas de obra adecuados, los costos totales y la rentabilidad económica del proyecto, basados en criterios técnicos, financieros, económicos (macro y micro).

• Análisis de la localización y el tamaño del proyecto. • Análisis administrativo (organizacional, legal y fiscal)

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Factibilidad o viabilidad del anteproyecto . Contiene toda la información del anteproyecto, aquí son tratados los puntos finos del proyecto, en donde la información presentada en el "proyecto definitivo" no debe alterar la decisión tomada al respecto de la inversión, siempre y cuando los cálculos hechos en el "anteproyecto" sean confiables y hayan sido bien evaluados. La información detallada proviene de los siete puntos mencionados anteriormente, que deben estar a detalle con un margen de aproximación de +-5%, esto es para tomar en cuenta algún imprevisto. Por lo general la unión de bancos que participan en el financiamiento no aumenta el flujo de recursos sobre la cantidad pactada, lo que obliga al inversionista a buscar fuentes alternas de que pueden poner en riesgo su rentabilidad.

Etapa de planeación Gran visión o perfil del proyecto

Prefactibilidad o previabilidad del anteproyecto

Factibilidad o viabilidad del anteproyecto

Características generales Identificación de los proyectos idea, de la necesidad a cubrir y seguir analizando con mayor profundidad las siguientes etapas.

Proyectos que no disponen de los suficientes detalles que hagan posible su instalación, pero que cuentas con todos los estudios.

En esta etapa se tiene los proyectos con ingeniería al detalle, costos, gastos, etc., proyectos susceptibles a realizarse.

Grado de aproximación de análisis correspondientes a ingresos, costos, gastos e inversiones. +-100% +-20 al +-30% | +-5% Cantidad relativa de proyectos en cada etapa. Miles cientos Decenas Análisis que se realizan en cada una de las etapas. 1,2,3,6 y 7 Todos (del 1 al 7) Todos (del 1 al 7) 1)Análisis de mercado / socioeconómico: Número de gentes que necesita el satisfactor, actividades donde se utiliza, tendencia de crecimiento, mercado potencial, características propias del satisfactor. 2)Análisis de recursos potenciales no financieros: Bancos de material, cantidades disponibles, proveedores, accesos. 3)Análisis tecnológico: Programas de obra detallados, descripción tecnológica a utilizar, procedimientos constructivos. 4)Análisis, localización y tamaño del proyecto: Tamaño y lugar óptimos, análisis geográficos. 5>4ná//s/'s acfm/n/'sfraf/Vos: Estudios organizacionales, legales y fiscales. 6)Análisis económicos: Ordena y sistematiza la información de carácter monetario, que proporciona las etapas anteriores. 7)Análisis financiero: (rentabilidad, VPN, TIR, análisis de sensibilidad, análisis de riesgo).

Cuadro resumen de las etapas de la fase de planeación.27

PÉREZ BELMONT, Ejercicio académico práctico de análisis financiero, pág 12

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50


Instituto Tecnológico de la Construcción • Análisis de mercado / análisis socioeconómico Consta de la determinación y cuantificación de la demanda y de la oferta, el análisis de precios, el estudio de la comercialización, el crecimiento del mercado, etc. Se verifica que existe un mercado viable para el producto o servicio que se pretende elaborar u ofrecer, se ve que posibilidad real tiene el producto o servicios de penetrar a un mercado determinado. El aspecto socioeconómico trata de ver que el beneficio social de una comunidad sea superior al que existiría en una situación sin proyecto. Los problemas teóricos y prácticos los juicios de valor implícitos en la "función de bienestar social"

• Análisis de recursos potenciales (no financieros) El abasto suficiente en cantidad y calidad de materias primas es un aspecto vital en el desarrollo de un proyecto.

• Análisis tecnológico o el de ingeniería del proyecto El objetivo del análisis técnico de un proyecto se basa principalmente en la verificación de la posibilidad técnica de construcción de la obra o, en caso de producto la fabricación de este.

El proyecto debe contener: • El programa de obra: Tiempos o parámetros en el que se realizará las

actividades del proyecto. • Descripción del proceso constructivo de de producción: Facilita la

presentación de diagramas de flujo, el análisis de la ruto crítica. • Balance de materiales .Se incluyen datos sobre técnicas de la elaboración

de la obra. • Especificación de maquinaria y equipo Se debe describir sus funciones y

características principales. • Definición de requisitos físicos de materiales y mano de obra Sirve para la

realización de la estimación de los presupuestos de ingresos y egresos. • Determinación de los índices de rendimiento Se refiere a la eficiencia de

los equipos en términos físicos. • Distribución de los equipos en las instalaciones Después de la selección

del proceso constructivo y de la maquinaria y equipo se debe elaborar la distribución de éstos.

• Estudio de Impacto ambiental: Proporciona el mejoramiento al medio ambiente y minimiza el daño ecológico.

• Planos e instalaciones y su distribución en el terreno: Los planos deben ir soportados por memorias de cálculo y corresponden a las instalaciones hidráulicas, sanitarias, eléctricas, etc.

• Cronogramas de construcción y/o instalación en inversiones: Se debe realizar el cronograma de instalación, pues con base a éste se elabora el calendario de la inversiones que requiere el proyecto.

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PATIO DE VECINDAD SOLNACIENTE / HONDURAS #22 Col. Francisco I. Madera

Instituto Tecnológico de la Construcción • Análisis de la localización y el tamaño del proyecto. El objetivo es analizar y determinar el lugar y la dimensión óptima , los equipos, las instalaciones y la organización requeridos para realizar la construcción de una obra. Además de determinar qué? Cómo? Y cuándo? Es muy importante decidir Dónde? , la variable "distancia y los factores que condicionan la distribución espacial de la actividad económica. Sirve para determinar donde se construirá la obra.

Dentro de la localización del proyecto se debe considerar factores como: • Factores geográficos: Se relaciona con las condiciones naturales que

rigen en las distintas zonas del país. • Factores institucionales: Se relaciones con los planes y estrategias de

desarrollo. • Factores sociales: Se relaciona con el aspecto ambiental, servicios con los

que cuenta una comunidad. • Limitaciones prácticas del estudio del tamaño. • Tamaño y problemas socioeconómico: Se refiere a la magnitud de la

necesidad a cubrir o el porcentaje de ésta que se planea satisfacer. • Tamaño y mercado: Se refiere a la magnitud del mercado actual y futuro.

El proyecto es mayor que el mercado El proyecto igual al mercado El proyecto es menor que el mercado

No se puede ejecutar Se puede ejecutar pero es peligroso El mercado deja de ser factor de limitación.

• Tamaño y tecnología: Así como el mercado fija los límites máximos, la tecnología determina los límites mínimos de la escala de la empresa.

• Tamaño y localización: De acuerdo a la localización del proyecto, mayores tamaños pueden implicar mayores costos de transporte tanto para la distribución de los materiales, como para la venta de esta.

• Tamaño y financiamiento: El tamaño esta limitado por las posibilidades financieras de la empresa

• Tamaño y organización .Se debe contar con el personal capacitado y apropiado para cada puesto de la empresa.

• Análisis administrativo (organizacional, legal y fiscal) En el análisis organización se administra el recurso humano de la misma, se crea la formación del organigrama general, se investiga y siguen las leyes que regulan la contratación de personal. También en el aspecto legal se debe tener el conocimiento de las leyes vigente, para definir la estructura de la empresa como ente legal y jurídico.

• Análisis económico En muchas ocasiones este análisis es confundido con el análisis socioeconómico o con el de evaluación económica, debido al nombre "económico"

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Instituto Tecnológico de la Construcción Este análisis consiste en ordenar y sistematizar la información de carácter monetario que proporcionan las etapas anteriores y elaborar los cuadros analíticos que sirven de base para el análisis financiero. Se inicia con la determinación de los ingresos, costos, gastos y las inversiones, y la base son los análisis técnicos, ya que los costos como la inversión inicial depende de la tecnología seleccionada. Posteriormente se determina la depreciación y amortización de toda la inversión inicial. Otro punto importante es el cálculo del capital de trabajo que aunque también es parte de la inversión inicial, no esta sujeto a depreciación y amortización. En este análisis se originan los aspectos que sirven de base para la siguiente etapa, que es el análisis financiero con la determinación de los flujos netos de efectivo.

• Análisis financiero. Es una herramienta utilizada dentro de la planeación, sirve para decidir si se entra o no a una obra por medio de métodos de evaluación. Se toma en cuenta el valor del dinero a través del tiempo, como son la tasa interna de retorno y el valor presente neto. Generalmente no representa problemas el aspecto de la tecnología disponible, ni del mercado, la decisión de inversión casi siempre recae en el análisis financiero. Cuando se realiza este análisis, es cuando ya se tiene los seis estudios anteriores. Aquí es donde se determina si el proyecto es rentable o no. Se realiza el análisis de sensibilidad, donde se sensibilizan ciertas variables posibles de controlar y también se realiza el análisis de riesgo donde se desarrollan "corridas de variables no controlables y se genera la matriz de riesgo.

Orígenes de los proyectos 1) Públicos: Los proyectos públicos surgen por la necesidad de cubrir deficiencias en la satisfacción de las necesidades, en la actualidad se busca, en gran medida, cubrir la rentabilidad financiera además de la rentabilidad social y económica de un proyecto de carácter público. En este tipo de proyectos se le da preferencia a la decisión con base en los resultado s de evolución social, sin descuidar el cumplimiento de requisitos financieros mínimos (recuperar la inversión y pagar los gastos financieros que le proyecto llegue a generar). 2) Privados. Los proyectos privados surgen como respuesta a dos tipos de estímulos: Por la presencia de un mercado amplio y en crecimiento Por estímulos financieros, fiscales y cambiarios establecidos por las autoridades gubernamentales, en beneficio de ciertas áreas preferenciales de inversión en términos sectoriales y regionales. 3) Concesionados (Mezcla entre públicos y privados) Surgen por la necesidad de cubrir una demanda socioeconómica, estos son gestados por el gobierno por medio de la Secretarías de Estado, las cuales elaboran el anteproyecto que se expondrá en los pliegos generales del concuerdo, por la otra parte invita a la iniciativa privada.

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Instituto Tecnológico de la Construcción 6.-ESTADOS FINANCIEROS. ^ T J {** Contabilidad financiera y los estados finaftiefosí.;. . • . - , ^

o ^ ^ t - i ü T E C Á 6.1.-Estados financieros: Las transacciones que realiza o se realizarán en una entidad económica y ciertos eventos económicos identificables y cuantificables que la afectan o afectarán son medidos, registrados, clasificados, analizados, sumarizados y finalmente reportados como información, básicamente en las siguientes formas:

• 1)Estado de resultados: es la información relativa al resultado de las operaciones en un periodo dado (ingresos, costos y gastos)

• 2)Usos y fuentes de recursos: este documento dice el origen y aplicación de recursos o estado de cambios en la situación financiera, este estado se puede presentar con el flujo de caja de cada periodo y el flujo de caja acumulado.

• 3)Balance general: es la información concerniente a un punto en el tiempo de los derechos y obligaciones financieras de la entidad mostrada en un documento .

Estos documentos reciben el nombre de estados financieros y deben revelar aspectos generales sobre el desempeño de la entidad económica, específicamente en su estructura financiera, cambios en la misma, liquidez, capacidad de pago, productividad y rentabilidad.

Los estados se clasifican en dos tipos: • Estáticos: Determinan la situación financiera en una fecha determinada,

como es el caso del Balance General, Estado de situación o Posición Financiera

• Dinámico: se elaboran en un periodo determinado y comprenden operaciones realizadas en ese lapso, como ejemplo se puede citar el Estado de Resultados y el Estado de fuentes y uso de recursos.

Finalidad de los estados financieros: Tomar decisiones de inversión y/o financiamiento Verificar la solvencia y liquides de la empresa Verificar su capacidad para generar recursos Evaluar el origen y las características de los recursos financieros del negocio. Evaluar el rendimiento de los recursos financieros

¿Qué es un estado financiero pro forma? Los estados financieros pro forma son estados que contienen en todo o en parte uno o varios supuestos o hipótesis con el fin de muestra cual sería la situación financiera o los resultados de las operaciones si éstos aconteciera. Estos estados se pueden dividir en dos grupos

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Instituto Tecnológico de la Construcción • Estados que contiene operaciones reales y que muestran además hechos

posteriores a la fecha en que están cortadas las cifras de los estados financieros.

• Operaciones o hechos con una alta probabilidad de ocurrir y que cambiarán la situación financiera y/o resultados al último cierres de la compañía.

Muchos autores definen el término "pro forma" como proyectado en el corto plazo, utilizando precedentes históricos.

Estado de resultados: Diversos autores le han denominado de diversas maneras como por ejemplo:

estado de pérdidas y ganancias, de ingresos y gastos. Contiene los resultados que se han obtenido en un periodo determinado y analiza a detalle las partidas que dieron origen a ingresos y egresos, con la finalidad de llegar al resultado bruto de un periodo del cual se derivan los impuestos a pagar, determinando la utilidad neta.

Partes que componen un estado de resultados.

+ -= -= +-

=

-=

INGRESOS COSTOS Utilidad Bruta GASTOS (ventas, administrativos, generales) Utilidad de operación Gastos productos financieros, utilidad o pérdida cambiaría, depreciación y amortización Utilidad antes de impuestos y PTU (participación de trabajadores en la utilidad) Impuestos y PTU (participación de trabajadores en la utilidad). Utilidad Neta o Superávit de Operación

Renglones principales del "Estado de Resultados"28

Ingresos Es el conjunto de recursos económicos que obtiene la entidad como resultado de sus operaciones realizadas, los cuales producen un efecto favorable en la generación de la utilidad, también se le conoce con los nombres de: ventas, dividendos, regalías, etc. Se clasifican en:

• Ingresos ordinarios: Estos se dividen a su vez en operativos y no operativos, los operativos son aquellos derivados del trabajo concreto de la empresa. Los ingresos ordinarios no operativos los constituyen ingresos diferentes a las ventas de productos y servicios, como por ejemplo el producto de los rendimientos obtenidos por inversiones hechas con excesos de efectivo.

• Ingresos extraordinarios: Se refiere a los ingresos de naturaleza poco común y de ocurrencia poco frecuente.

PÉREZ BELMONT, Ejercicio académico práctico de análisis financiero, pág 38

CfflIC

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Costos y gastos (costes) Es el estado de resultados, con frecuencia se distingue entre los diversos tipos de costo-gasto por medio de rubros o títulos que contienen términos como costo, gato o pérdida, por ejemplo costo de materiales, costo de mano de obra, gastos de administración, gasto de renta, pérdida de maquinaria pesada.

• Costo: Para fines de estados financieros, costo debe entenderse como el valor de los recursos que se entregan o prometen entregar (sacrificio económico) a cambio de un bien o un servicio. También puede entenderse por costo los recursos utilizados directamente en la producción del bien o servicio. Las entidades incurren en costos para obtener ingresos. Los costos que tienen potencial para genera ingresos en el futuro son los activos.

• Se pueden clasificar en: • Costo fijo: Son aquellos que permanecen constantes en magnitud,

independientemente de que se produzca o deje de hacerlo. • Costo variable: Son aquellos que son directamente proporcionales al volumen

de producción y distribución o de servicio. • Gastos (costes): Estos gastos perdieron el potencial generador de ingresos.

Un gato es reconocido inmediatamente en el estado de resultados cuando la erogación no producirá beneficios económicos futuros o cuando lo beneficios económicos no poseen las cualidades, o dejan de poseerlas.

Impuestos y P.T.U. Toda empresa está sujeta al cargo de impuestos por su actividad, impactando en

el patrimonio de ésta, originando en la mayoría de los casos, erogaciones de efectivo en cantidades considerables, donde estos desembolsos son de gran exigibilidad para la compañía, ya que son la base de los ingresos del Gobierno Federal, con los cuales se fomenta el crecimiento económico del país.

Impuesto sobre la renta ISR: Los elementos de la relación Tributaria son: El sujeto, el objeto, la tasas o tarifa y

la base del impuesto, para el Impuesto sobre la renta tenemos que: Sujeto:

• Son las sociedades mercantiles, los organismo descentralizados que realicen actividades empresariales, las instituciones de crédito , sociedades y asociaciones civiles, las personas físicas.

Objeto: • Gravar los ingresos en: Efectivo, bienes, servicios, crédito.

Base: • El resultado final

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P||01ll|gir


Instituto Tecnológico de la Construcción Total de ingresos acumulables (Ventas netas, ingresos por comisión mercantil, ganancia inflacionaria, intereses acumulables y otros ingresos, menos los gastos no deducibles, perdidas inflacionarias) Total de deducciones autorizadas (Ventas netas, ingresos por comisión mercantil, ganancia inflacionaria, intereses acumulables y otros ingresos menos los gastos no deducibles, perdidas inflacionarias) Utilidad fiscal Perdidas fiscales pendientes de amortizar Resultado fiscal (Base real del pago del ISR)

-=

Impuesto al activo: Es un Impuesto Federal, se concibió como un gravamen complementario al

Impuesto sobre la Renta, al gravar los activos, con el que se pretende el pago de un impuesto mínimo. Se pretende que el impuesto al activo no constituya un gravamen adicional y únicamente tenga efecto en aquellas empresas que no obtengas utilidades.

Suma de los promedio mensuales de activos financieros correspondientes a los meses del ejercicio, entre el número de meses del mismo Suma de los promedios de activos fijos, gasto y cargos diferidos Suma de los promedios de terrenos Suma de los promedios mensuales de los pasivos correspondientes a los meses del ejercicio, entre el número de meses del mismo Tasas Impuesto al activo causado en el ejercicio

+

+ -*

=

Participación de los trabajadores en las utilidades P. T.U.: La participación de los trabajadores en las utilidades de la empresas en la retribución al esfuerzo de los trabajadores en el proceso productivo, un derecho de éstos fundamentado en el artículo 123 fracción IX Constitucional, en la Ley Federal del Trabajo, artículos 117 y 131 y por resoluciones de la Comisión Nacional.

Sujeto: • Patrones

Sujetos exentos del pago PTU: • Empresas de nueva creación: durante el primer año de funcionamiento. • Empresas de nueva creación dedicadas a la elaboración de un nuevo

producto durante los primero dos años de funcionamiento. • IMMS e instituciones públicas descentralizadas con fines culturales,

asistenciales o beneficencia.

Objeto: Lograr una justicia sociales las empresas, estimular la productividad, lograr una justa distribución de la riqueza y reconocer la contribución de la fuerza de trabajo en los rendimiento que obtienen las empresas.

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Total de ingresos para PTU Total de deducciones para PTU Base para PTU La tasa del 10% PTU a distribuir en el ejercicio (Se realiza un cálculo para distribuir el PTU, el 50% es con base en días trabajados y el otro 50% es sobre el salario devengado)

-= * =

Estado de Fuentes y Usos de Recursos y Flujo de Caja: Los recursos captados se les conoce como "Las Fuente u orígenes" El superávit (pérdida) de operación: es la utilidad neta que arroja el estado de resultados, se da en la fase operativa del proyecto.

Las aportaciones del capital: estos recursos son proporcionados por los accionistas del proyecto, estas aportaciones se realizan en la etapa preoperativa.

Recursos financiados: estos flujos de efectivo externos a los accionistas son recaudados por medio del endeudamiento, donde se promete la devaluación de los montos originales contratados más un premio o ganancia, esto se formula a través de distintos instrumentos financieros, estos flujos son aplicados en la etapa preoperativa. Algunas fuentes de financiamiento son las siguientes: Créditos directos a corto y largo plazo. Certificados de Participación Ordinaria, bonos.

Depreciaciones y amortizaciones: La depreciación es la pérdida de valor de un bien tangible por el transcurrir del tiempo y por el uso de éste, así mismo la amortización de un bien intangible es la reducción paulatina del monto original de la inversión. Esta fuente no es una generación propia de efectivo, sino que opera más bien como una forma de recuperación fiscal al disminuir la base de la cual se cobrarán los impuestos. La depreciación que se refleja en este estado es la misma que se plasma en el estado de resultados.

Tos usos y las aplicaciones" de los recursos: Consiste en plasmar las inversiones necesarias para llevar a delante el proyecto. Las inversiones están divididas en dos partes, las inversiones antes de la operación y las inversiones durante la operación.

Flujo de caja o Flujo neto de efectivo: Es el resultado de sustraer a las fuentes todas las aplicaciones o inversiones que se realizarán, teniendo como remate el flujo de caja, cabe mencionar que en la fase preoperativa pura y la fase preoperativa de la construcción de la obra el flujo de caja será igual a cero, esto se traduce en que todas las inversiones que tenemos que realizar están cubiertas por una fuente, una vez ya en operaciones, el proyecto empezará a generar un superávit o un déficit, dependiendo del caso se tendrá un flujo positivo de caja u otro flujo igual a cero en el cual se tendrá que añadir otra fuente para cubrir la diferencia que el déficit de operación ocasiona, si es que se da.

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Fuente de recursos: Superávit de operación, estructura deuda/capital.

Superávit de operación Es la principal fuente de recursos que el proyecto pueda tener, es el resultado neto de la operación y también es conocido como I a utilidad neta.

Estructura deuda/capital Es uno de los principales puntos que se revisan en un análisis financiero, la determinación de la estructura deuda/capital. En el aspecto de la deuda son los recursos que el inversionista tendrá que conseguir para poder llevar a cabo su proyecto, y el capital serán los recursos propios que el inversionista o accionista destinará, la cuestión es decidir que porcentaje de recursos se buscarán y porcentaje de recursos propios se inyectarán al proyecto.

Depreciaciones y amortizaciones: Cuando se habla de depreciación y amortización tiene la misma connotación, pero depreciación sólo se aplica al activo tangible o fijo, ya que con el tiempo y el uso, los bienes valen menos; es decir pierden su valor o en otras palabras se deterioran o se vuelven obsoletos, en cambio la amortización sólo se aplica a los activos diferidos o intangibles, por ejemplo los gastos o inversiones properativas son factibles de amortizarse, una deuda bancaria se amortiza

El Crédito El crédito: es la operación de préstamo de un bien, especie o dinero, a cambio de garantías de su devolución y pago de un precio por disfrutarlo (interés). Por lo general, la banca al colocar un crédito buscará que este cubra los siguientes conceptos.

Concepto de recuperabilidad: Tomará en cuenta la viabilidad del financiamiento con respecto al riesgo para la institución financiera, del no retorno de lo otorgado en la operación crediticia. Concepto de bancabilidad: Se basa en el principio de que el crédito debe ser autofinanciable, esto es, que el monto del crédito esté soportado por los beneficios mismos de su inversión (destino), así como en el cumplimiento de la normatividad del banco. Adicionalmente debe asegurarse que exista una "segunda salida", esto es, las garantías adicionales al destino del crédito. Concepto de rentabilidad: En adición a los dos puntos anteriores, al designar un crédito, se debe estudiar que éste sea negocio para la institución financiera.

6.2.-Contabilidad financiera La contabilidad si se conceptualiza como herramienta financiera, se puede decir

que es una técnica que se utiliza para producir sistemáticamente y estructuradamente información cuantitativa expresada en unidades monetarias de las transacciones que realiza o realizará una entidad económica y de ciertos eventos económicos

cmic

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Instituto Tecnológico de la Construcción ¡dentificables y cuantificables que la afectan o afectarán, con objeto de facilitar a los diversos interesados la toma de decisiones, así mismo la contabilidad financiera se emplea como un elemento de control y planeación, factor del cual, el desarrollo de la empresa basa su seguridad.

Como elemento de planeación la contabilidad financiera debe ser: Veraz: Las cifras utilizadas para proyectar los estados financieros deberán tener como base una fuente de información fidedigna, respaldadas con documentación confiable. Suficiente: Debe enfocarse en el análisis crítico de la situación financiera y profundizar, no solo limitarse a la proyección de las operaciones en sí para formular los estados financieros. Oportuna: La preparación de los estados financieros deberá cumplir con este requisito, ya que dependerá de esto que en un momento determinado se cuente con los elementos de juicio necesarios para corregir deficiencias o mejorar lo expuesto.

Balance pro forma (solo fase de operación) El balance es el estado que muestra en unidades monetarias las situación financiera de la empresa a una fecha determinada. Tiene el propósito de mostrar la naturaleza de los recursos económicos de la empresa así como los derechos de los acreedores y la participación de los dueños. Las partes componentes del balance son:

Activo = Pasivo + Capital

Activo: Derechos o bienes e inversiones. Para la empresa significa cualquier pertenencia material o inmaterial, también se definen como el conjunto de bienes y derechos reales en los que se encuentra invertido el capital reunido por los dueños y acreedores.

Clasificación del activo: • Activo circulante, activo fijo y activos diferidos. • Activo circulante y no circulante. El activo diferido queda incluido en uno u

otro grupo según la intervención directa de las partidas que lo forman en el ciclo de financiero a corto plazo o en el ciclo financiero a largo plazo.

Ciclo financiero a corto plazo: puede definirse como el tiempo promedio que transcurre entre la adquisición de materiales y servicios, su transformación, su venta y finalmente la recuperación en efectivo. Los activos circulantes son los que intervienen en forma directa en este ciclo.

Ciclo financiero a largo plazo: Es el contiene las inversiones de carácter permanente que se efectúan para realizar el objetivo de la empresa. El costo de tales inversiones va gradualmente interviniendo en el ciclo financiero a corto plazo a través de la depreciación y amortización.

Activo circulante: Se encuentran constantemente en movimiento los recursos. • Efectivo: caja, valores realizables, banco.

<S cmic

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Instituto Tecnológico de la Construcción • Inversiones temporales: acciones, bonos, certificados de participación. • Cuentas y documentos por cobrar: clientes, deudores, diversos, cuentas

filiales. • Inventarios: almacén, anticipo a proveedores, materia prima, obra en proceso.

Activo Fijo o no circulantes: Grupo de valores que dentro de la empresa, tiene el carácter de inversiones permanente o inversiones a largo plazo. Alguno de estos recursos intervienen de forma directa en las operaciones de la empresa, como lo es la maquinaria, otros participan en forma secundaria o indirecta en las operaciones, como edificios, terrenos.

• Cuentas y documentos: por cobrar a largo plazo • Inversiones en valores: títulos de crédito, préstamos, anticipos a largo plazo • Activo fijo tangible: terrenos, edificios, maquinaria y equipo, depreciaciones • Activo intangible: Patentes, marcas, crédito mercantil.

Pasivo: Se refiere a cualquier tipo de obligación o deuda que se tenga con terceros, tales como adeudos por la adquisición de mercancías o servicios, pérdidas o gastos incurridos, la obtención de préstamos para el financiamiento de los bienes que constituyen el activo.

Clasificación del pasivo: La clasificación es de acuerdo a la fecha de liquidación o vencimiento. Si la liquidación se produce dentro de un año o en el ciclo normal de operaciones a corto plazo, ha de considerarse como pasivo circulante a corto plazo; si es mayor de dicho lapso, debe clasificarse como no circulante o pasivo a largo plazo.

Pasivo a corto plazo: El vencimiento es menor a un año. O el ciclo normal de las operaciones en el corto plazo.

• Se consideran pasivos a corto plazo: Documentos y cuentas a proveedores. Acreedores diversos, sueldos y salarios, gratificaciones, créditos bancarios, cuentas por pagar a filiales, impuestos por pagar, participación de los trabajadores en la utilidad, anticipos a clientes.

Pasivo a largo plazo: Los pasivos a largo plazo son las obligaciones actuales, resultantes de operaciones o transacciones pasadas, que deben ser liquidadas o pagadas a un plazo mayor de doce meses. Los pasivos a largo plazo se presentan en el balance general con tanto detalle como sea necesario inmediatamente después del pasivo a corto plazo.

• Se consideran pasivos a largo plazo: Garantías de productos, pasivos estimados para impuestos, pagos por antigüedad a los trabajadores, reclamaciones en litigio.

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Instituto Tecnológico de la Construcción Capital: Son propiedad de los accionista o propietarios de la empresa, representados en dinero o en títulos, significa activos.

Capital contable: Representa la inversión de los accionista o socios de una entidad y comprende normalmente las aportaciones, las utilidades retenidas o las pérdidas acumuladas y otro tipo de superávit.

• Capital contribuido: capital social, aportaciones para futuros aumentos de capital, prima en venta de acciones, donaciones.

• Capital ganado (pérdidas): Reserva legal, actualizaciones de capital, utilidades (pérdidas) acumuladas, utilidad (pérdida) del ejercicio.

Capital social: Es el monto señalado de las aportaciones hechas o pactadas por los miembros de una sociedad, este capital está representado por acciones o partes sociales, siendo éstas símbolos de la evidencia de la participación de los socios en la empresa, las cuales quedan registradas en las escritura constitutiva o en sus reforma posteriores.

• Capital autorizado y no emitido: Lo constituye la diferencia entre el capital autorizado en escrituras de la sociedad y la cantidad que se ha puesto en suscripción.

• Capital emitido y no suscrito: Representa la parte del capital emitido por los socios en las actas de asambleas de accionista y pendientes de suscribir.

• Capital suscrito y no exhibido: Representa a la parte del capital suscrito por los socios o accionistas del cual se encuentra pendiente de recibir el pago correspondiente y deberá presentase en el balance disminuyendo el capital suscrito.

• Capital exhibido o pagado: Representa la cantidad que los socios o accionistas han pagado o aportado efectivamente ya sea en efectivo o en especie.

Reserva legal: Se debe separara de las utilidades un cinco por ciento anualmente, como mínimo para forma el fondo de reserva, hasta que ésta sea la quita parte del capital social.

• Utilidades (pérdidas) acumuladas: Pertenecen a ejercicios anteriores pendientes de repartir o en su caso pérdidas acumuladas de la compañía.

• Utilidad (pérdida) del ejercicio: Representa el resultado de las operaciones de la empresa en el período, una vez cuantificando y deducido en efecto del Impuesto sobre la Renta y Participación de los trabajadores en la Utilidad.

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Instituto Tecnológico de la Construcción 7.-VALOR DEL DINERO EN EL TIEMPO.

Ese necesario la utilización de las matemáticas financieras para poder evaluar cantidades con el mismo valor en el tiempo para poder tomar decisiones.

7.1. Interés simple: Toda persona que obtiene un préstamo queda obligada a pagar un rédito (renta de un capital) o interés, por el uso del dinero tomado en préstamo. En general, el dinero y la acumulación de valores que varían con el tiempo y sus causas son problemas fundamentales de las finanzas.

Interés : Es el alquiler o rédito que se conviene en pagar por un dinero tomado en préstamo, por el que es necesario pagar un precio.

Para el cálculo del interés es necesario: Predio de la operación comercial (i), la unidad de tiempo que se acostumbra

utilizar es el año. La tasa se expresa en tanto por ciento y es el tipo de interés de la operación, así un préstamo convenido a la tasa o tipo de interés del i% significa que se conviene que , por cada 1000 unidades de dinero prestado, se pagarán como interés " i" unidades al final de cada año de duración del préstamo.

El interés o rédito que se paga por una suma de dinero tomado en préstamo, depende de las condiciones contractuales y varía en razón directa con la cantidad de dinero prestada y con el tiempo de duración del préstamo.

l=C*¡*n

C = Capital o suma prestada, n = Tiempo (número de periodos) i = Tasa de interés I = Interés

Determinación del tiempo:

Monto: El planteamiento de los problemas económico - financiero se desarrolla en torno de dos conceptos básicos que son: El de capitalización. El de actualización.

El monto es el valor acumulado del capital aunado con los intereses devengados. En otra palabras el monto es igual al capital más los intereses.

S = C * [1 + (i x n)]

C = Capital i = Intereses S = Monto n = Tiempo (número de periodos)

d cmic

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Descuento simple: La diferencia entre la cantidad a pagar en fecha futura y su valor presente es el descuento. El descuento es igual a los intereses simples del capital que, en fecha futura, dará el monto de la deuda.

D = C * i * n

Operaciones que se utilizan que son necesarias conocer:

Valor nominal de un pagaré: El valor nominal de un pagaré es el que está inscrito en la obligación para el comercio es el capital. Si el pagaré no gana intereses, el valor nominal indica la cantidad que debe pagarse en fecha de vencimiento señalada.

Descontar un pagaré: Es la acción de recibir o pagar hoy un dinero a cambio de una suma mayor comprometida para fecha futura bajo las condiciones convenidas en el pagaré. Al referirse a la operación el término descontar lo usan tanto el prestatario como el prestamista.

Descuento: Es la diferencia entre el valor nominal y el valor que se recibe, en el momento de descontar el pagaré.

Valor efectivo o líquido de un pagaré: Es el valor nominal menos el descuento. Es el valor en dinero que se recibe en el momento de descontar la obligación o en otras palabras, es el valor actual o presente con descuento bancario.

Tipo de tasa de descuento: Es el tanto por ciento de descuento, es decir, el porcentaje del valor nominal que deduce el prestamista al descontar el pagaré.

Plazo: Es el término que se utiliza para expresar el periodo de duración del préstamo . Los pagarés son obligaciones a corto plazo y descuenta bancario simple nunca se efectúa para periodos mayores de un año.

S = Valor del pagaré n = Tiempo expresado en años D =tasa de descuento.

Las fórmulas básicas para el cálculo del descuento son: D = S * d * n

Valor líquido en el descuento C = S * [1 - (D*n)]

Valor del pagaré S = [c/[1-(D*n)]]

Tasa de descuento D = [ i / [l-(i*n)]]

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Instituto Tecnológico de la Construcción 7.2. Interés compuesto: En los problemas de interés simple, el capital que genera los intereses permanecen constante todo el tiempo de duración del préstamo. Si en cada intervalo del plazo convenido en una obligación se le agregan los intereses al capital, formando un monto sobre el cual se calcularán los intereses en el siguiente periodo y así sucesivamente, se dice que los intereses se capitalizan y que la operación es a interés compuesto.

Es una operación financiera a interés compuesto, el capital aumenta en cada fin de periodo por adicción de los intereses vencidos a la tasa convenida. El cálculo del monto en el interés compuesto se efectúan utilizando la fórmula siguiente.

s = c*(i+ i )n

La tasa de interés compuesta es el interés fijado por período de capitalización. El monto compuesto es el valor del capital acumulado después de sucesivas adiciones de los intereses.

7.3. Valor presente a interés compuesto: Valor presente a interés compuesto de un dinero que se recibirá en fecha futura: es aquel capital que a interés compuesto, tendrá en el mismo tiempo un monto equivalente a la suma de dinero que se recibirá en la fecha convenida.

C = [S/(1+i)n]

Para el cálculo del valor presente a la tasa " j" capitalizable "m" veces en el año se utiliza la fórmula siguiente.

C = [S/[1+G/m)](m+n)]

Para calcular el valor presente de una deuda que devenga intereses, es necesario calcular primero su monto, es decir, el valor que liquidará la deuda a su vencimiento. Una vez calculando el monto se procede a determinar el valor actual. Es oportuno hacer el siguiente comentario con respecto a las fórmulas de Monto y Capital.

• El monto es mayor que el capital, puesto que el capital más los intereses es igual al monto.

• En la fórmula de monto se expresa el producto del capital por (q+i) que es un factor de acumulación, pues agrega los intereses al capital para obtener el monto.

• El capital es menor que el monto puesto que el monto menos los interese es igual al capital.

• En la fórmula de capital se expresa el producto del monto entre (1+¡), en consecuencia (1+i) es un factor de descuento, que divide al monto y le elimina los intereses.

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Instituto Tecnológico de la Construcción 7.4. Valor futuro:

VF = VP*(1+i)n

Sirve para pasar de un valor de una fecha anterior a una posterior. VP = [VF/(1+i)n]

Tasas efectivas, tasas equivalente y clasificación de las tasas de interés. Tasas efectivas y tasas equivalente. La tasa convenida para una operación financiera es la tasa nominal. La tasa efectiva de interés es la que realmente actúa sobre el capital de la operación financiera. La tasa nominal puede ser igual o distinta de la tasa efectiva y esto solo depende de las condiciones convenidas para la operación. Por ejemplo, si se presta un capital al 32 % con capitalización trimestral, el 32% es la tasa nominal anual, y la tasa efectiva trimestral queda expresada como 8% = 32/4. La tasa equivalente con aquellas que a diferentes periodos de capitalización producen la misma tasa efectiva anual.

A continuación se muestra el cálculo de tasas: I = Tasa efectiva anual. j= Tasa nominal anual. m = Número de capitalizaciones en el año. La fórmula general de equivalencia es la siguiente.

(1+j/m)m = 1 + l

La tasa efectiva se obtiene dividiendo la tasa nominal entre los periodos de capitalización. De la ecuación anterior se deriva lo siguiente. j/m = Tasa efectiva Para calcular la tasa efectiva (i), equivale a una tasa nominal " j" capitalizable "m" veces al año, se realiza lo siguiente:

l= [ (1+j /mf ] - l La formula del monto o valor futuro, compuesto en "n" años para la tasa "J" capitalizable "m" veces en el año es:

S = C * (1 + j/m) (m*n)

Ecuación es de valores equivalente: Un problema básico en las operaciones financieras es el de las inversiones

equivalentes, es decir que esas produzcan el mismo resultado económico en un valor y en tiempo, lo anterior se expresa en ecuaciones de valores equivalentes. Para decidir entre diferentes posibilidades financieras es fundamental planea las ecuaciones de valores equivalente para determinar por medio de ellas, cual de las alternativas es más convenientes.

Clasificación de las tasas de interés Las tasas de interés se clasifican en: reales, equivalente, líderes de mercado,

activas y pasivas.

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Instituto Tecnológico de la Construcción Reales: Tasa real es la división entre la tasa de interés nominal y la tasa de inflación, si el interés es la superior a la inflación, se considera tasa real positiva, por el contrario, si la inflación es mayor al interés, la tasa real es negativa. En materia de tasas reales el factor sujeto a análisis es la correlación interés- inflación en el tiempo, presentándose periodos con tasas positivas y negativas

1 + r = [ 1 + N / 1 + ir] r = Tasa real N = Tasa nominal TT = inflación.

Equivalentes: En los mercados financieros existe una gran cantidad de tasas correspondientes a plazo diferentes mediante el proceso de conversión a tasas equivalente se pretende encontrar la misma para 2 o más plazos. Líderes: Se denomina tasa líder a aquellas que influyen decisivamente en el comportamiento de otro tipo de tasas, es decir, pequeñas fluctuaciones en estas tasas repercuten el resto del mercado de tasas.

De mercado: Se entiende por tasa de mercado por aquella tasa que es fijada por las fuerzas de la oferta y la demanda, estas fluctúan diariamente y general cambios que influyen significativamente en las operaciones financieras. Las tasas consideradas como líderes en los principales mercados financieros son:

Tasa de descuento EUA Tasa de fondos federales EUA Tasa de descuento Japón Tasa de descuento Alemania CETES México

7.5. Tasas activas y pasivas. Se le denomina activa a la tasa de colocación de una institución financiera, es decir, la

tasa involucrada en el préstamo, recibe este nombre por ser los préstamos a clientes los activos de la institución. En México, la tasa activa predominante a pasado del C.P.P. (Costo Porcentual Promedio) a la TIIE (Tasa de Interés Interbancaria de Equilibrio o la TPI (Tasa de Interés Interbancaria Promedio). Por el contrario, una tasa pasiva, es la tasa de captación de una institución financieros, es decir, la tasa a la que invierte el cliente en la institución creando asó los pasivos de la misma.

Principales tasas activas y pasivas País EUA EUA Japón y Europa Japón y Europa México

Tasa activa Libor Prime Libor Prime CPP, TIIEoTTIP

Tasa Pasiva Tresury bill Tresury bill Descuento Bundesbank CETES

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Anualidades ordinarias o vencidas. En matemáticas financieras la expresión anualidad se emplea para indicar el

sistema de pago de sumas fijas a intervalos. Se usa la palabra anualidad, que en sentido propio de finanzas no significa Pagos anuales sino pagos a intervalos regulares de "tiempo". Así son anualidades los dividendos sobre acciones, los fondos de amortización, los pagos a plazos, los pagos periódico de las compañías de seguros y en formas más general, los sueldos y todo tipo de rentas son anualidades. La expresión anualidad puede cambiarse por el de pagos periódicos rentas amortizaciones.

Anualidad : Una anualidad es una sucesión de pagos iguales, dividiéndose en dos partes: una parte para el pago de intereses correspondientes al período y otra para la amortización del adeudo.

Si los pagos son diferentes o alguno de ellos es diferente a los demás, la anualidad toma, según el caso, los nombres de anualidades variable o anualidades impropias.

Clasificación: Los factores financieros que intervienen en las anualidades y sus formas de pago determinan diferentes tipos de anualidades. Las anualidades se agrupan en dos clases:

• Anualidades ciertas • Anualidades eventuales o contingentes.

Son anualidades ciertas aquellas cuyas fechas, inicial y terminal, se conocen por estar estipuladas en forma concreta. Las anualidades contingentes son aquellas en las que el primer pago o el último, es decir la fecha inicial y/o la fecha dependen de algún suceso previsible, pero cuya fecha de realización no puede fijarse.

Anualidades ciertas. Aquellas anualidades cuyas fechas inicial y terminal, se conocen por esta estipuladas en forma concreta. Las anualidades contingentes son aquellas en las que el primer pago o el último (fecha inicial o final) dependen de algún suceso previsible, pero cuya fecha de realización no puede fijarse. Anualidades perpetuas o perpetuidades: Son una variación de las anualidades ciertas, en las que la duración del pago es ¡limitada.

Clasificación según la forma en que se estipule el pago de la renta o anualidad. • Anualidad ordinaria o vencida: Se origina si el pago de la renta se hace al final

del periodo de pago. • Anualidad anticipada: Se establece si el pago se efectúa al principio del periodo.

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Instituto Tecnológico de la Construcción Conceptos que son utilizados en el cálculo de las anualidades.

• Renta: El valor de cada pago periódico recibe el nombre de renta. • Periodo de pago o periodo de la renta: Es el tiempo que se fija entre dos

pagos sucesivos. • Tiempo o plazo de una anualidad: Es el intervalo que transcurre entre el

comienzo del primer periodo de pago y el final del último. • Renta anual: La suma de los a pagos hechos en una año es la renta

anual. • Tasa de una anualidad: El tipo de interés que se fija es la tasa de una

anualidad y puede ser nominal o efectiva.

Amortización: Se define como el proceso financiero mediante el cual se extingue o cancela gradualmente una deuda y sus intereses por medio de pagos periódicos, que pueden ser iguales o diferentes.

Por lo general en la amortización de una deuda, cada pago o amortización que se entrega al acreedor se aplica primero a los intereses y después a la reducción del adeudo (entiéndase reducción del capital o principal del adeudo). Si el pago de los intereses no se llega a cubrir en su totalidad con el pago generado en el periodo correspondiente, se tendría que refinanciar el adeudo, es decir capitalizar o agregar la parte no pagada al principal, en otras palabras aumentar el adeudo.

Amortización con pagos de capital en partes iguales y los intereses son sobre saldos insolutos: Como su nombre lo indica en este tipo de amortización se va reduciendo la deuda en partes proporcionales durante todos los periodos y el cálculo de los intereses devengados ser realiza sobre saldos finales o insolutos.

7/pos de amortización: Amortización gradual o constante: es un sistema de amortización por pagos constantes en intervalos iguales, donde la mayor parte de éste se aplica a la cancelación de los intereses, que se calculan sobre saldos insolutos y el resto a la extinción del capital. Cabe mencionar que los pagos pueden ser de forma ordinaria o vencida (es decir al final del periodo) o anticipada (alo principio del periodo) según el cado, por lo general a la banca cobra los pagos en forma anticipada.

Tasa mínima aceptable de rendimiento: Cuando el capital necesario para llevar a cabo un proyecto es aportado totalmente por una persona física. Antes de invertir, una persona siempre tiene en mente una tasa mínima de ganancias sobre la inversión propuesta. Una empresa debe tener como referencia la tasa máxima que ofrecen los bancos por una inversión a plazo fijo. Realizando un balance neto entre el rendimiento bancario y la inflación, siempre habrá una pérdida neta del poder adquisitivo o valor real de la moneda si se mantiene el dinero invertido en una banco, esto es lógico pues un banco no puede por el hecho de invertir en él enriquecer a nadie. El dinero invertido en un banco no tiene riesgo, y por

« cmic

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Instituto Tecnológico de la Construcción este motivo es que se ofrece el interés más bajo de todas las posibles alternativas de inversión.

Tasa mínima aceptable de rendimiento: (j + r + j * r) j = inflación promedio esperada de la proyección r = premio al riesgo

Métodos de evaluación de proyectos de inversión (presupuesto de capital)

El Análisis financiero utiliza métodos para poder tazar un proyecto, la cual nos permita realizar una evaluación para tomar una decisión sobre si realizar o no una inversión. A pesar de conocer las utilizadas probables del proyecto durante el periodo de explotación de la concesión, aún no se habrá demostrado que la inversión propuesta será económicamente rentable. El dinero disminuye su valor real con el paso del tiempo, a una tasa aproximadamente igual al nivel de la inflación vigente. El método de análisis empleado deberá tomar en cuenta este cambio del valor real del dinero a través del tiempo.

Los métodos de evaluación que no toman en cuenta el valor del dinero en el tiempo normalmente utilizan información derivada de rubros de estados financieros como el estado de resultados y el balance general, en cambio los métodos que utilizan en cuenta el valor del dinero a través del tiempo se basan en información derivada de los flujos de efectivo que genera la entidad. Existen tres métodos que consideran el valor del dinero en el tiempo, esto para evaluar los proyectos de inversión y establecer parámetros financieros para toma de decisiones.

Valor Presente Neto Tasa interna de Retorno Periodo de Recuperación de la Inversión

VPN TIR PRI

Alguno de los métodos que no consideran el valor del dinero en el tiempo que son:

Tasa promedio de rentabilidad Rentabilidad Sobre la Inversión total Rentabilidad Sobre el Activo Fijo Razones financieras de liquidez, endeudamiento, actividad, rentabilidad.

TPR RSI RSF

7.6. Valor Presente Neto (VPN)

Es el valor monetario que resulta de restar la suma de los flujos descontados a la inversión inicial.

cmic

70



Instituto Tecnológico de la Construcción El Valor Presente Neto, debe sumar los flujos descontados en el presente y

restar la inversión inicial equivalente, comparando todas la ganancias esperadas contra todos los desembolsos necesario para producir esas ganancias, en términos de su valor equivalente en un momento definido por el valuador como el tiempo cero, se obtiene VPN.

Es claro que para aceptar un proyecto las ganancias deberán ser mayores que los desembolsos, lo cual dará por resultado el VPN sea mayor que cero. Para calcular el VPN se utiliza el costo del capital o la tasas mínima aceptable de rendimiento.

El cálculo del VPN se puede expresar en la siguiente fórmula:

VPN = X

N=1

FNEn (1 + k ) n

FNE = Flujo Neto de Efectivo (Flujo de caja) n = Número de período k = Tasa de descuento (costo de capital o TMAR) P = Valor original de la inversión.

El método de VPN consiste en compara los flujos de efectivo del proyecto a pesos constantes y descontados a valor presente contra el valor original de la inversión.

El diferencial se conoce como VPN. A continuación se enuncian los pasos para su determinación: 1.-Encontrar el valor presente de cada uno de los flujos de efectivo, ya sean egresos o ingresos, descontados con la tasa de costo de capital de los accionistas. 2.-Sumar los flujos de efectivo descontados. La suma es conocida como el valor presente de los flujos de efectivo. 3.-Comparar la suma de flujos contra el valor original de la inversión, obteniendo así el VPN. 4.-Si el VPN es positivo, el proyecto se acepta y si es negativo se rechaza. Si los proyectos fueran mutuamente excluyentes, el proyecto con mayor VPN sería aceptado.

Ventajas: • Considera el valor del dinero en el tiempo • Indica si la rentabilidad real de la inversión supera o no la rentabilidad exigible,

es decir si el VPN>=0, se acepta la inversión porque significa que los flujos de efectivo futuro son suficientes para cubrir el pago de la inversión de capital y dejar un margen de ganancias, si el VPN<0 se rechaza el porque los flujos son insuficientes para cubrir inversión.

• Se interpreta fácilmente su resultado en términos monetarios.

71



Desventajas: • Se necesita conocer la tasa de descuento para proceder a evaluar los proyectos

por lo que cualquier error en la determinación de la tasa de descuento puede cambiar la jerarquización de los proyectos.

• Supone una reinversión total de todas las ganancias anuales, lo cual no sucede en la mayoría de las empresas

• Un aumento o disminución en la tasa de descuento puede cambiar la jerarquización de los proyectos.

7.7. Tasa Interna de Retorno o Rendimiento (TIR)

Es la tasa de descuento que hace que el VPN será igual a cero. Es la tasa de descuento que iguala la suma de los flujos descontados a la inversión inicial.

M

O(cero) = %

n=1

FNEn (1 +TIR)n

FNE = Flujo Neto de Efectivo (Flujo de caja) n = Número de período TIR = Tasa Interna de Retorno (generalmente se utiliza la letra "i" para representarla) P = Valor original de la inversión.

Ventajas: • Nos señala exactamente la rentabilidad del proyecto • No es necesario determinar una tasa de descuento como en el VPN • En general nos conduce a los mismos resultados que el VPN, sin embargo la

rentabilidad interna considera como tasa de reinversión su valor.

Desventajas • Existencia de la tasa de retorno múltiple, en algunos proyectos no existen una

sola tasa interna sino varias, tantas como cambios de signo tenga el flujo neto de efectivo

Periodo de Recuperación de la Inversión (PRI) Se define como el tiempo necesario para que los beneficios netos del proyecto amorticen el capital invertido.

El periodo de recuperación de la inversión se utiliza para conocer en cuanto tiempo una inversión genera los recursos suficientes para igualar el monto de dicha inversión.

72




PRI = N-1+ABS (FA)n-1 (Fn))

N = Año en que el flujo acumulado cambia de signo (FA)n-1 = Flujo de efectivo acumulado en el año previo a "N" (F)n = Flujo neto de efectivo en año "N" ABS = Valor absoluto de la operación entre paréntesis.

Ventajas: • Los resultados obtenidos son fáciles de interpretar • Indica un criterio adicional para seleccionar entre varias alternativas que

presentan iguales perspectivas de rentabilidad y riesgo. • Es de gran utilidad cuando el factor más importante de un proyecto es el tiempo

de recuperación.

Desventajas: • Cuando el tiempo de recuperación deseado es corto, se rechazan proyectos que

podrían considerarse aceptable en otras condiciones. • No considera la magnitud de los flujos de efectivo que ocurren después de la

amortización. • Hace caso omiso de la rentabilidad del proyecto • SI el cálculo del PRI se realiza sobre flujos no descontados, nos e tomará el valor

del dinero en el tiempo.

73

a C fíllC PATIO DE VECINDAD SOLNACIENTE / HONDURAS #22


Instituto Tecnológico de la Construcción 8. EL PATIO DE VECINDAD "SOLNACIENTE"

8.1. Antecedentes

El inmueble que hemos elegido para la realización de este trabajo al cual hemos denominado "Solnaciente" se encuentra ubicado en la calle de Honduras # 18, 29 y 22

de la Col. Francisco y Madero en la Ciudad de Xalapa Ver., El presente inmueble consta de 10 viviendas habitables, sobre un a superficie de terreno 589.00 m2 y una superficie construida de 361.43 m2, viviendas en un solo nivel, cada una con baño y cocina al interior, variando él numero de habitaciones, elaboradas con un sistema constructivo tradicional de cimentaciones piedra y muros de tabique; organizadas alrededor de un patio central en donde se encuentran los espacios para servicios comunitarios y esparcimiento de los habitantes cuya propietaria es la Sra. Eloína León de Ruiz, sin embargo en

la investigación realizada a la oficina de Catastro Municipal se pudo constatar que el inmueble se encuentra nombre de la Sra. Emilia Hernández de León de acuerdo a la cédula catastral del inmueble clave 001-13072026; debido a las dificultades que se nos presentaron para la obtención de la información que nos confirmara el titular de la propiedad de este inmueble, procedimos a considerar que dicha propiedad fue donada a la Sra. Eloína León de Ruiz por su señora madre Emilia Hernández de León y a partir de este supuesto desarrollamos nuestro ejercicio, en el cual pretendemos realizar la hipótesis de trasladar la propiedad privada a régimen de propiedad en condominio, cumpliendo con los requisitos que establece la ley # 135 sobre el Régimen de Propiedad en Condominio para el Estado de Veracruz, los cuales desglosaremos a lo largo de este ejercicio.

8.2. Características del inmueble

" • • * ' »

Predio ubicado: en la calle de Honduras #18, 20 y 22 con una superficie total de 589.00 m2 y 361.43 m2 superficie construida cuyas medidas y colindancias son las siguientes:

Al Noreste en línea recta en 37.00 m con propiedad privada. Al Sureste en línea recta con 15.25 con la calle Honduras. Al Suroeste e línea recta en 37.00 m con propiedad privada Al Noroeste en línea recta en 15.25 m con propiedad privada.

74

« cmic



El inmueble esta constituido por 10 viviendas de un solo nivel, con una superficie promedio de 36.50 m2 que cuentan en su mayoría con una habitación, cocina y servicios sanitarios al interior de la vivienda, todas ellas organizadas alrededor de un patio central, el cual constituye un área de recreación y convivencia de los moradores, así mismo, se localizan los servicios comunitarios como son lavaderos, escaleras y áreas de tendido.

La edificación se puede considerar antigua de regular calidad, con un estado de conservación medio y vida útil remanente de 30 años, con una solución

8.3. Perfil socioeconómico

Para realizar el perfil socioeconómico del patio de vecindad "Solnaciente", se aplicaron encuestas a diez familias y así poder hacer una propuesta de financiamiento que se adecué a los niveles de ingreso de cada familia.

Los datos que se analizaron en las encuestas fueron: aspectos generales, Socioeconómicos así como características propias de la vivienda. Del resultado del análisis global de la familia se obtuvieron los siguientes datos:

El promedio de habitantes por familia es de 2.6 habitantes y el 38% es menor de edad. Los niveles de ingreso son de 2.5 a 3.5 salarios mínimos promedio

El 100% de la población realiza actividades terciarias. La superficie promedio de vivienda es de 36.57 m2. Todas las familias provienen del medio urbano.

Concluyendo a este análisis, el esquema de financiamiento que se propone corresponde al utilizado por el Fondo Nacional de Habitaciones populares.

75

HP PATIO DE VECINDAD SOLNACIENTE / HONDURAS #22


Instituto Tecnológico de la Construcción Tabla de número de ocupantes por vivienda.

8.4. Propuesta de régimen de condominio

1. Antecedente de propiedad 2. Anuencia municipal

autorizada 3. Libertad de gravamen

(original) 4. Predial vigente 5. Responsiva Técnica.

Certificada por notario y firmada por perito responsable.

6. Memoria descriptiva 7. Plano autorizado por

el H. Ayuntamiento 8. Memoria descriptiva

de las viviendas y de las zonas de uso común (cuadro de indivisos)

9. Reglamento de condominio

76

« %ll I ••%!'

PATIO DE VECINDAD SOLNACIENTE / HONDURAS #22 Col Francisco I. Madero

Instituto Tecnológico de la Construcción 8.4.1. Plano Arquitectónico autorizado por el H. Ayuntamiento

Esc. 1:50

f U j H ' '•'•'i I ' i <• i > \

77




8.4.2. Memoria descriptiva El Patio de vecindad "Solnaciente", se encuentra ubicado en la calle de

Honduras #18, #20, #22 Col. Francisco y Madero de la ciudad de Xalapa, Veracruz, cuyo propietario es la Sra. Eloina León de Ruiz.

Antecedentes. Esta Propiedad ha fungido desde sus orígenes como vivienda comunitaria,

aunque en sus inicios la habitaban solamente las familias emparentadas entre sí, más adelante y al parecer por efecto de ver la posibilidad de lograr una retribución económica que sirviera de apoyo a la situación familiar pasó a ser vivienda de alquiler.

Datos Generales. El inmueble consta de 10 viviendas, las cuales se desplantan en una

superficie de terreno de 589.00 m2, y una superficie construida de 361.43 m2

cuyas medidas y colindancias son las siguientes:

Al Noreste en Línea recta en 37.00 m. con propiedad privada.

Al Sureste en línea recta en 15.25 m. con la calle de honduras.

Al Suroeste en línea recta en 37.00 m. con propiedad privada.

Al Noroeste en línea recta en 15.25 m. con propiedad privada.

La edificación esta compuesta por vivienda de un solo nivel organizadas todas ellas alrededor de un patio central, cada una con baño y cocina al interior de la misma variando él numero de habitaciones según sea el caso cuyas medidas y colindancias se describen a continuación:

Vivienda #1

Con una superficie de terreno y construcción de 48.96 m2 y ( 12.82% de indiviso) cuenta con dos habitaciones y baño.

a) Al Noreste en línea recta en 5.10 m. con el pasillo de acceso b) Al Sureste en línea recta en 9.00 m. con la calle de Honduras. c) Al Suroeste en Línea recta en 5.10 m. con propiedad privada. d) Al Noroeste en línea quebrada en cinco tramos que va de Suroeste a Noroeste en 1.95 m., 1.75 m. y 2.35 m. con la vivienda #2; en 1.75 m. y 4.90 m. con área común.

78


Instituto Tecnológico de la Construcción Vivienda #2

Con una superficie de terreno y construcción de 31.76 m2 y (8.31% de indiviso), cuenta con 2 habitaciones y baño.

a) Al Noreste en línea recta de 7.00 m. con área común.

b) Al Sureste en línea quebrada en tres tramos que va de Noreste a Suroeste en 2.35 m., 1.75 m. y 1.75 m. con la vivienda #1.

c) Al Suroeste en línea recta de 78.75 m. con propiedad privada

d) Al Noroeste en línea recta de 4.10 m. con la vivienda #3 y área común.

Vivienda #3. Con una superficie de terreno y construcción de 22.65 m2 (5.93% indiviso) solo cuenta con una habitación y baño.

a) Al Noreste en línea quebrada en 3 tramos de 4.00, 1.60 y 2.50 m. con área común. b) Al Sureste en línea recta de 2.50 m. con la vivienda #2. c) Al Suroeste en línea recta de 6.50 m. con propiedad privada. d) Al Noroeste en línea recta de 4.10 m. con la vivienda #4.

Vivienda #4

i2V

Con una superficie de terreno de 30.34 m2 y de construcción de 15.17 m2 ( 7.95 % de indiviso ) y consta de habitación y baño

Medidas y colindancias:

a) Al Noreste en línea recta de 7.40 m. con área común. b) al Sureste en línea recta de 4.10 m. con vivienda #3 c) Al Suroeste en línea recta de 7.40 con propiedad privada d) al Noroeste en línea recta de 4.10m. con vivienda #5.

'i ^

79



Instituto Tecnológico de la Construcción Vivienda #5

Con una superficie de terreno de 54.63 m2 y de construcción de 52.38 m2 (14.31% indiviso) cuenta con 3 habitaciones, baño, pórtico y escaleras. a) Al Noreste en línea quebrada en 2 tramos en colindancia con la vivienda #7 de 4.30 m. y 4.90 m., en un tramo de 4.45 m. en colindancia con la vivienda #7 y el área común.

b) Al Sureste en línea quebrada en 4 tramos que va de Noreste a Suroeste de 1.50 m., 1.50 m., 3.40 m. y 2.00 m. en colindancia con área común.

c) Al Suroeste en línea recta de 9.25 m. con propiedad privada.

d) Al Noroeste en línea recta de 4.10 m. con propiedad privada.

Vivienda #6. Con una superficie de terreno de 75.88 m2 y de construcción de 72.88 m2

(19.85% indiviso) y cuenta con 3 habitaciones baño, pórtico y escaleras.

a) Al Noreste en línea recta de 9.25 m. con propiedad privada. b) Al Sureste en línea quebrada en 5 tramos en 3.25 m. con la vivienda

7.00 m., 0.90 m., 2.00 m, 1.50 m. y 1.00 m. en colindancia con área común.

c) Al Suroeste en línea quebrada en 3 tramos de 2.95 m., 4.95 m. y 4.30 m. en colindancia con la vivienda #5.

d) Al Noroeste en línea recta de 11.15 m. con propiedad privada.

Vivienda #7 Con una superficie de terreno y construcción en 22.50 m. (5.90% indiviso) y cuenta con una habitación y baño.

a) Al Noreste en línea recta de 6.00 m. en colindancia con propiedad privada. b) Al Sureste en línea recta de 4.00 m. con la vivienda #8. c) Al Suroeste en línea quebrada entres tramos de 4.00 m., 0.75 m. y 2.00 m. con área común.

d) Al Noroeste en línea recta de 3.25 m. con la vivienda #6.

80



Vivienda #8.


B £-» «- i U 1 L C A Con una superficie de terreno y construcción de 21.16 m2 (5.54% indiviso ) y consta de una habitación y baño.

a) Al Noreste en línea recta de 5.40 m. con propiedad privada. b) Al Sureste en línea recta de 4.00 m. en colindancia con la vivienda #9 c) Al Suroeste en línea recta de 5.40 en colindancia con área común d) Al Noroeste en línea recta de 4.00 m. con vivienda #7.

Vivienda #9.

Con una superficie de terreno y construcción de 28.60 m"( 7.49% indiviso) y cuenta con una habitación y baño.

a) Al Noreste en línea recta de 6.50 m. en colindancia con propiedad privada. b) Al Sureste en línea recta de 4.40 m. en colindancia con la vivienda #10. c) Al Suroeste en línea recta de 6.50 m. en colindancia con área común d) Al Noroeste en línea recta de 4.40 m. con la vivienda #8 y área común.

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Vivienda #10.

Con una superficie de terreno y construcción de 45.37 m2 (11.88 % indiviso) y consta de 3 habitaciones y un baño.:

a) Al Noreste en línea recta de 9.85 m. en colindancia con propiedad privada. b) Al Sureste en línea recta de 4.70 m. en colindancia con la calle de Honduras. c) Al Suroeste en línea quebrada en cinco tramos de 4.10 m., 0.50 m., 1.00 m. en colindancia con pasillo de acceso; en 0.80 m., y 4.75 m. en colindancia con área común. d) Al Noroeste en línea recta de 4.40 m. en colindancia con vivienda #9.

81

cmic

8.5 Presupuesto

PATIO DE VECINDAD SOLNACIENTE / HONDURAS #22 Col, Francisco I. Madero


PATIO DE VECINDAD SOLNACIENTE

HONDURAS No. 22

Obra:Patio de ¥eeincla#*Solnaciente ••••t^-fi.)..^

Ubrcicíón: Honras j j g ^ W$i " > * ^ 'justan NOVIEMêeSi.

Ciudad: XALA^VERj Sfe*ef.' Analista: LAVH Presupuesto Grii^íParM

n scrlpcteo-, '««jw,

ineí r**dí P.Unl^'

'rio "-'^ VIVIENDA #1 81398.79

PRELIMINARES

87 DEMOLICIÓN DE MURO DE TABIQUE Y BLOCK 20.40 M2 24.55

ALBANILERIA

MURO DE TABIQUE ROJO NOMINAL 7-14-28 51.98 M2 127.94

64 03-EST001: CASTILLO EN PRIMERA PLANTA 32.50 ML 56.11

56 03-CIM003: CADENA DE CERRAM. PRIMERA PLANTA 38.85 ML 78.45

65 03-EST002: LOSA PLANA PRIMERA PLANTA S/CIMBRA 48.60 M2 143.40

FINO DE MORTERO CEM-ARE 1:4 DE 5 CMS DE ESP. 33.84 M2 43.38

03-FIN001: FINO EN LOSA PRIMERA PLANTA 48.60 M2 34.11

78 03-MAD001: ALQUILER DE CIMBRA PILOSA CON CIMBRAPLAY 48.60 M2 70.10

03-REB001: REBABEAR LOSA EN PRIMERA PLANTA 48.60 M2 15.34

10 03-APL001: APLANADO EN PRIMERA PLANTA 151.00 M2 38.53

11 90 EMBOQUILLADO MUROS A PLOMO/REGLA

C/MORTERO CEM-CAL-A 196.86 ML 32.41

12 91 SUM.. Y COLOC. DE PISO DE AZULEJO ANTIDERRA 3.00 M2 145.50

13 92 SUM. Y COLOC. DE AZULEJO BLANCO DE 15x15CM DE 1a. AS 11.04 M2 162.29

14 74 03-BAS001: BASE PARA TINACO POLIPLAST O SIMILAR 1.00 PZA 473.58

15 75 03-BAS002: BASE PARA CALENTADOR 1.00 PZA 56.59

16 12 03-IEL003: CASTILLO PARA MUFA 1.00 PZA 372.27

17 11 03-FON006: SUBIR TINACO DE ASBESTO 1.00 PZA 173.78

18 18 03-ACC001: COL. DE ACCE. P/BANO EN COLOR 2.00 JGO 95.07

19 93 SUM. Y COL. DE FREGADERO DE GRANITO 1.00 PZA 261.04

20 84 PISO DE LOSETA TIPO INTERCERAMIC DE lera. TRAFICO IN 33.84 M2 121.80

21 84 PISO DE LOSETA TIPO INTERCERAMIC DE lera. TRAFICO IN 26.00 M2 121.80

22 70 03-SAN002: CAJA DE REGISTRO DE 0.40 X 0.60 M.,INC.EX 1.00 PZA 344.01

23 61 03-PIS008: PISO EN CLOSET DE 2.00 X 0.60 M. 3.00 PZA 162.75

INSTALACIÓN HIDRÁULICA Y SANITARIA

24 24 04-SAN001: ACOMETIDA HIDRÁULICA 1.00 LTE 373.69

25 25 04-SAN002: CONEXIÓN DEL TINACO 1.00 LTE 418.01

26 26 04-SAN003: RAMALEO A MUEBLES 2.00 LTE 1244.09

27 29 04-SAN006: INST. SANITARIA PARA FREGADERO 1.00 SAL 202.71

28 28 04-SAN005: INSTALACIÓN SANITARIA PARA BAÑO 2.00 LTE 795.38

82



Instituto Tecnológico de la Construcción 1 3

1 3

1 3

1 3 3

1 3 3

1 3

1 3 3

4

4

1 4 4

4

5

5

5

5

6

6

6

6

6

6

7

7

7

7

7

29

30

31

32

33

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52

53

54

I 27

I 31 32

I 33

I 34 35

36

I 37

38

I 21

52

I 9 I 49

53

51

1 54 1 50

39

1 14

I 16 15

17

43

44

55

94

04-SAN004: SALIDA DE WC, REGADERA, LAVABO.

04-SAN007: SALIDA HIDRÁULICA DE CALENTADOR

04-SAN009: SUM. DE CALENTADOR SEMIAUT. DE 40 L

04-SAN021: SUM. DE TINACO ROTOPLAS DE 750 LTS

04-SAN010: SUM. DE MUEB. PARA BÑO EN COLOR B

03-FON003: SUM. DE MEZCLADORA PARA LAVABO

03-FON004: SUM. DE MANERALES PARA REGADERA

03-FON005: SUM.Y COL.DE COLADERA DE 0.20 X 0.20

03-SAN011: SUMINISTRO DE REGADERA

04-SAN011: SUM.DE LLAVES CU PARA FREGADERO O

INSTALACIÓN ELÉCTRICA SALIDA ALUM. O CONTACTO POLARIZADO C/CAJA Y TUBO DE

05-IEL004: MUFA Y BASE

SUM. Y COLOCACIÓN DE CENTRO DE CARGA Q02 SUM. Y COLOC. DE INTERRUP. TERMG. 1 POLO DE 15/50 AM

PINTURA

PINT. VIN. TIPO VINIMEX LAVABLE SOBRE MUROS, C

PINT. ESMA.ALKIDAL EN PTAS. Y MAMP. DE LAMINA E

06-PIN005: TIROL

CARPINTERÍA 07-CAR001: PUERTA DE INTERCOMUNICACIÓN INCLUYE BARNI

08-HER003: SUM. DE VENT. METAL. DE 1.20 X 1.20 M

03-VEN001: COL. DE VENTANA METÁLICA DE 1.20 X

08-HER004: SUM. DE VENTANA MET. 0.80 X 0.60 M. 03-VEN002: COLOCACIÓN DE VENTANA METÁLICA DE 0.80 X

DIVERSOS

12-PER001: PLANOS Y COPIAS

12-PER002: LICENCIAS Y AUTORIZACIONES

LIMPIEZA GRUESA Y FINA DE OBRA EN EDIFICIOS

2.00

1.00

1.00

1.00

2.00

2.00

2.00

2.00

2.00

1.00

25.00

1.00

1.00

1.00

214.00

4.68

48.60

3.00

8.00

8.00

2.00

2.00

1.00

1.00

48.60

DEM. DE LOSA DE CONC.S/RECUPERACION DE ACERO A

LTE

SAL

PZA

PZA

JGO

PZA

PZA

PZA

PZA

PZA

SAL

LTE

PZA

PZA

M2

M2

M2

PZA

PZA

PZA

PZA

PZA

LTE

LTE

M2

M3

685.89

356.82

540.16

691.25

621.00

78.42

61.12

44.67

41.32

14.01

250.89

1131.52

227.29

208.98

20.90

51.61

8.80

725.26

300.00

124.33

180.00

84.90

800.00

957.00

9.77

657.36

1371.78

356.82

540.16

691.25

1242.00

156.84

122.24

89.34

82.64

14.01

7840.04

6272.25

1131.52

227.29

208.98

5141.81

4472.60

241.53

427.68

6100.22

2175.78

2400.00

994.64

360.00

169.80

2231.82

800.00

957.00

474.82

0.00

2] 2

2

2

2

2

2

2

2

2

2

2

2 1

1

1

2

2

2

2

2

2

2

2

2

2

1

2

3

4

5

6

7

8

9

i o |

87

3

64

64

56

65

4

1

78 2

VIVIENDA #2

PRELIMINARES

DEMOLICIÓN DE MURO DE TABIQUE Y BLOCK

ALBAÑILERIA

MURO DE TABIQUE ROJO NOMINAL 7-14-28

03-EST001: CASTILLO EN PRIMERA PLANTA

CASTILLO EN SEGUNDA PLANTA

03-CIM003: CADENA DE CERRAM. PRIMERA PLANTA

03-EST002: LOSA PLANA PRIMERA PLANTA S/CIMBRA

FINO DE MORTERO CEM-ARE 1:4 DE 5 CMS DE ESP.

03-FIN001: FINO EN LOSA AZOTEA 03-MAD001: ALQUILER DE CIMBRA PILOSA CON CIMBRAPLAY

03-REB001: REBABEAR LOSA EN SEGUNDA PLANTA

7.20

48.63

10.00

20.00

31.90

46.46

19.06

46.46

38.27 38.27

M2

M2

ML

ML

ML

M2

M2

M2

M2

M2

24.55

127.94

56.11

57.11

78.45

143.40

43.38

34.11

70.10 15.34

64316.96 I 176.76

176.76

35466.03 I

6221.72 1

561.10 1

1142.20 1

2502.56 1

6662.36 1

826.82 1

1584.75

2682.73

587.06 |

83

<f cmic PATIO DE VECINDAD SOLNACIENTE / HONDURAS #22


Instituto Tecnológico de la Construcción 2

2

2

2

2

2

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5

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84

84

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61

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34

35

36

37

38

21

52

9 49

53

51

54

50

03-APL001: APLANADO EN PRIMERA PLANTA EMBOQUILLADO MUROS A PLOMO/REGLA C/MORTERO CEM-CAL-A SUMINISTRO Y COLOCACIÓN DE PISO DE AZULEJO ANTIDERRAPANTE PLANTA BAJA SUMINISTRO Y COLOCACIÓN DE PISO DE AZULEJO ANTIDERRAPANTE PLANTA ALTA SUM. Y COLOC. DE AZULEJO BLANCO DE 15x15CM DE 1a. ASENTADO CON PREGAZULEJO, JUNTEADO CO CEMENTO BLANCO INCLUYE CORTES PLANTA BAJA SUM. Y COLOC. DE AZULEJO BLANCO DE 15x15CM DE la. ASENTADO CON PREGAZULEJO, JUNTEADO CO CEMENTO BLANCO INCLUYE CORTES PLANTA ALTA 03-BAS001: BASE PARA TINACO POLIPLAST O SIMILAR

03-BAS002: BASE PARA CALENTADOR

03-IEL003: CASTILLO PARA MUFA

03-FON006: SUBIR TINACO 03-ACC001: COLOCACIÓN DE ACCESORIOS P/BANO EN COLOR

SUM. Y COL. DE FREGADERO DE GRANITO PISO DE LOSETA TIPO INTERCERAMIC DE lera. TRAFICO IN PISO DE LOSETA TIPO INTERCERAMIC DE lera. TRAFICO IN 03-SAN002: CAJA DE REGISTRO DE 0.40 X 0.60 M.JNC.EX

03-PIS008: PISO EN CLOSET DE 2.00 X 0.60 M.


04-SAN001: ACOMETIDA HIDRÁULICA

04-SAN002: CONEXIÓN DEL TINACO

04-SAN003: RAMALEO A MUEBLES

04-SAN006: INST. SANITARIA PARA FREGADERO

04-SAN005: INSTALACIÓN SANITARIA PARA BAÑO




04-SAN021: SUM. DE TINACO ROTOPU\S DE 750 LTS










PINTURA

PINT. VINI. TIPO VINIMEX LAVABLE SOBRE MUROS, C

PINT. ESM. ALKIDAL EN PTAS. Y MAMP. DE LAMINA E

06-PIN005: TIROL

81.49

20.80

1.00

1.00

2.88

2.88

1.00

1.00

1.00

1.00

2.00

1.00

29.49

15.29

1.00

2.00

1.00

1.00

2.00

1.00

2.00

2.00

1.00

1.00

1.00

2.00

2.00

2.00

2.00

2.00

1.00

20.00

1.00

1.00

1.00

228.30

1.98

38.27

M2

ML

M2

M3

M2

M3

PZA

PZA

PZA

PZA

JGO

PZA

M2

M2

PZA

PZA

LTE

LTE

LTE

SAL

LTE

LTE

SAL

PZA

PZA

JGO

PZA

PZA

PZA

PZA

PZA

SAL

LTE

PZA

PZA

M2

M2

M2

38.53

32.41

145.50

146.50

162.29

163.29

473.58

56.59 372.27

173.78

95.07

261.04

121.80

121.80

344.01

162.75

373.69

418.01

1244.09

202.71

795.38

685.89

356.82

540.16

691.25

621.00

78.42

61.12

44.67

41.32

14.01

250.89 1131.52

227.29

208.98

20.90

51.61 8.80

3139.81

674.13

145.50

146.50

467.40

470.28

473.58

56.59 372.27

173.78

190.14

261.04

3591.88

1862.32

344.01

325.50

9740.43

373.69

418.01

2488.18

202.71

1590.76

1371.78 356.82

540.16

691.25

1242.00

156.84

122.24

89.34

82.64

14.01

6585.59

5017.80

1131.52

227.29

208.98

4911.56

4472.60

102.19

336.78

84

¿ÍMgMt^^ PATIO DE VECINDAD SOLNACIENTE / HONDURAS #22 i ^ ^ ^ ^ T r j f c • Col. Francisco I. Madero


2 2

2

2 2 2

2 2

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6

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7

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39

14

16

15

17

43

44

55

94


08-HER003: SUM. DE VENTANA MET. DE 1.20 X 1.20 M

03-VEN001: COLOCAC DE VENTANA MET. DE 1.20 X

08-HER004: SUM. DE VENTANA MET. 0.80 X 0.60 M.

03-VEN002: COLOC. DE VENT. MET. DE 0.80 X 0.80 DIVERSOS




6.00

1.00

1.00

2.00

2.00

1.00

1.00

38.27


PZA

PZA

PZA

PZA

PZA

LTE

LTE

M2

M3

725.26

300.00

124.33

180.00

84.90

800.00

957.00

9.77

657.36

5305.69

4351.56

300.00

124.33

360.00

169.80 2130.90

800.00

957.00

373.90

0.00

3

3

3

3

3

3

3

3

3

3

3

3

3

3

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3

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1

1

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3

1

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4

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87

3

64

64

56

65

4

1

78

2

7

90

91

91

92

92

74

75

12

11

18

93

84

84

70

61

VIVIENDA #3

PRELIMINARES


ALBAÑILERIA









03-APL001: APLANADO EN PRIMERA PLANTA EMBOQUILLADO MUROS A PLOMO/REGLA C/MORTERO CEM-CAL-A SUMINISTRO Y COLOCACIÓN DE PISO DE AZULEJO ANTIDERRAPANTE PLANTA BAJA SUMINISTRO Y COLOCACIÓN DE PISO DE AZULEJO ANTIDERRAPANTE PLANTA ALTA SUM. Y COLOC. DE AZULEJO BLANCO DE 15x15CM DE 1a. ASENTADO CON PREGAZULEJO, JUNTEADO CO CEMENTO BLANCO INCLUYE CORTES P. BAJA SUM. Y COLOC. DE AZULEJO BLANCO DE 15x15CM DE 1a. ASENTADO CON PREGAZULEJO, JUNTEADO CO CEMENTO BLANCO INCLUYE CORTES P. ALTA

03-BAS001: BASE PARA TINACO POLIPLAST O SIM.



03-FON006: SUBIR TINACO

03-ACC001: COL. DE ACCE. P/BAÑO EN COLOR

SUM. Y COL. DE FREGADERO DE GRANITO PISO DE LOSETA TIPO INTERCERAMIC DE lera. TRAFICO IN PISO DE LOSETA TIPO INTERCERAMIC DE lera. TRAFICO IN

03-SAN002: CAJA DE REG. DE 0.40 X 0.60 MJNC.EX



3.72

56.09

10.00

25.50

33.45

46.46

24.21

46.46

46.46

46.46

96.88

20.80

1.00

1.00

2.88

2.88

1.00

1.00

1.00

1.00

2.00

1.00

37.15

19.74

1.00

2.00

M2

M2

ML

ML

ML

M2

M2

M2

M2

M2

M2

ML

M2

M3

M2

M3

PZA

PZA

PZA

PZA

JGO

PZA

M2

M2

PZA

PZA

24.55

127.94

56.11

57.11

78.45

143.40

43.38

34.11

70.10

15.34

38.53

32.41

145.50

146.50

162.29

163.29

473.58

56.59

372.27

173.78

95.07

261.04

121.80

121.80

344.01

162.75

88449.94

91.33

91.33

39847.30

7176.15

561.10

1456.31

2624.15

6662.36

1050.23

1584.75

3256.85

712.70

3732.79

674.13

145.50

146.50

467.40

470.28

473.58

56.59

372.27

173.78

190.14

261.04

4524.87

2404.33

344.01

325.50

9740.43

85

« cmie



3

3

3

3

3

3

3

3

3

3

3

3

3

3

3

3

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3

3

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3

3

3

3

3

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3

3

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3

3

3

3

3

3

3

4

4

4

4

4

5

5

5

5

6

6

6

6

6

6

7

7

7

7

7

27

28

29

30

31

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33

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21

52

9

49

53

51

54

50

39

14

16

15

17

43

44

55

94




04-SAN006: INST.SANITARIA PARA FREGADERO











04-SAN011: SUM. DE LLAVES CU PARA FREGADERO



SUMÍ. Y COLOCACIÓN DE CENTRO DE CARGA Q02 SUM. Y COLOC. DE INTERRUP. TERMO 1 POLO DE 15/50 AM

PINTURA



06-PIN005: TIROL

CARPINTERÍA 07-CAR001: PUERTA DE INTERCOMUNICACIÓN INCLUYE BARNI 08-HER003: SUM. DE VENTANA METÁLICA DE 1.20 X 1.20 M 03-VEN001: COLOCACIÓN DE VENTANA MET. DE 1.20 X


03-VEN002: COLOCA. DE VENTANA MET. DE 0.80 X

DIVERSOS




1.00

1.00

2.00

1.00

2.00

2.00

1.00

1.00

1.00

2.00

2.00

2.00

2.00

2.00

1.00

21.00

1.00

1.00

1.00

260.61

1.98

46.46

5.00

2.00

2.00

1.00

1.00

1.00

1.00

46.46

DEM.DE LOSA DE CONC.S/RECUPERACION DE ACERO A

LTE

LTE

LTE

SAL

LTE

LTE

SAL

PZA

PZA

JGO

PZA

PZA

PZA

PZA

PZA

SAL

LTE

PZA

PZA

M2

M2

M2

PZA

PZA

PZA

PZA

PZA

LTE

LTE

M2

M3

373.69

418.01

1244.09

202.71

795.38

685.89

356.82

540.16

691.25

621.00

78.42

61.12

44.67

41.32

14.01

250.89

1131.52

227.29

208.98

20.90

51.61

8.80

725.26

300.00

124.33

180.00

84.90

800.00

957.00

9.77

657.36

373.69

418.01

2488.18

202.71

1590.76

1371.78

356.82

540.16

691.25

1242.00

156.84

122.24

89.34

82.64

14.01

6836.48

5268.69

1131.52

227.29

208.98

4983.64

4472.60

102.19

408.85

4739.86

3626.30

600.00

248.66

180.00

84.90

2210.91

800.00

957.00

453.91

0.00

4

4

4

4

4

4

4

4

1

1

2

2

2

2

2

1

2

3

4

5

87

3

64

64

56

VIVIENDA #4

PRELIMINARES


ALBAÑILERIA





3.36

51.77

5.00

20.00

24.45

M2

M2

ML

ML

ML

24.55

127.94

56.11

57.11

78.45

53439.74

82.49

82.49

27583.39

6623.45

280.55

1142.20

1918.10

86




4

4

4

4

4

4

4

4

4

4

4

4

4

4

4

4

4

4

4

4

4

4

4

4

4

4

4

4

4

4

4

4

4

4

4

4

4

4

4

2

2

2

2

2

2

2

2

2

2

2

2

2

2

2

2

2

2

2

2

2

3

3

3

3

3

3

3

3

3

3

3

3

3

3

3

3

4

4

4

6

7

8

9

10

11

12

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20

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35

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38

39

40

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43

65

4

1

78

2

7

90

91

91

92

92

74

75

12

11

18

93

84

84

70

61

24

25

26

29

28

27

31

32

33

34

35

36

37

38

21

52

9





03-APL001: APLANADO EN PRIMERA PLANTA EMBOQUILLADO MUROS A PLOMO/REGLA C/MORTERO CEM-CAL-A SUMINISTRO Y COLOCACIÓN DE PISO DE AZULEJO ANTIDERRAPANTE PLANTA BAJA SUMINISTRO Y COLOCACIÓN DE PISO DE AZULEJO ANTIDERRAPANTE PLANTA ALTA SUM. YCOLOC. DE AZULEJO BLANCO DE 15x15CM DE 1a. ASENTADO CON PREGAZULEJO, JUNTEADO CO CEMENTO BLANCO INCLUYE CORTES P. BAJA SUM. Y COLOC. DE AZULEJO BLANCO DE 15x15CM DE la. ASENTADO CON PREGAZULEJO, JUNTEADO CO CEMENTO BLANCO INCLUYE CORTES P. ALTA 03-BAS001: BASE PARA TINACO POLIPU\ST O SIMILAR




03-ACC001: COL. DE ACCE. P/BAÑO EN COLOR

SUM. Y COL. DE FREGADERO DE GRANITO PISO DE LOSETA TIPO INTERCERAMIC DE lera. TRAFICO IN PISO DE LOSETA TIPO INTERCERAMIC DE lera. TRAFICO IN 03-SAN002: CAJA DE REGISTRO DE 0.40 X 0.60 MJNC.EX












04-SAN010: SUMÍ. DE MUEB. PARA BÑO EN COLOR B








21.86

18.50

21.86

21.86

21.86

72.14

17.90

1.00

1.00

2.88

2.88

1.00

1.00

1.00

1.00

2.00

1.00

20.38

17.45

1.00

0.00

1.00

1.00

2.00

1.00

2.00

2.00

1.00

1.00

1.00

2.00

2.00

2.00

2.00

2.00

1.00

16.00

1.00

M2

M2

M2

M2

M2

M2

ML

M2

M3

M2

M3

PZA

PZA

PZA

PZA

JGO

PZA

M2

M2

PZA

PZA

LTE

LTE

LTE

SAL

LTE

LTE

SAL

PZA

PZA

JGO

PZA

PZA

PZA

PZA

PZA

SAL

LTE

143.40

43.38

34.11

70.10

15.34

38.53

32.41

145.50

146.50

162.29

163.29

473.58

56.59

372.27

173.78

95.07

261.04

121.80

121.80

344.01

162.75

373.69

418.01

1244.09

202.71

795.38

685.89

356.82

540.16

691.25

621.00

78.42

61.12

44.67

41.32

14.01

250.89

1131.52

3134.72

802.53

745.64

1532.39

335.33

2779.55

580.14

145.50

146.50

467.40

470.28

473.58

56.59

372.27

173.78

190.14

261.04

2482.28

2125.41

344.01

0.00

9740.43

373.69

418.01

2488.18

202.71

1590.76

1371.78

356.82

540.16

691.25

1242.00

156.84

122.24

89.34

82.64

14.01

5582.03

4014.24

1131.52

87




4

4

4

4

4

4

4

4

4

4

4

4

4

4

4

4

4

4

5

5

5

5

6

6

6

6

6

6

7

7

7

7

7

44

45

46

47

48

49

50

51

52

53

54

55

56

57

49

53

51

54

50

39

14

16

15

17

43

44

55

94

SUM.Y COLOCACIÓN DE CENTRO DE CARGA Q02 SUM. Y COLOC. DE INTERRUP. TERMG. 1 POLO DE 15/50 AM

PINTURA

PINT. VIN. TIPO VINIMEX LAVABLE SOBRE MUROS, C PINTURA ESMALTE ALKIDAL EN PTAS. Y MAMP. DE LAMINA E

06-PIN005: TIROL





03-VEN002: COLOCAC. DE VENTANA MET. DE 0.80 X

DIVERSOS




1.00

1.00

142.58

1.98

21.86

3.00

3.00

3.00

1.00

1.00

1.00

1.00

21.86


PZA

PZA

M2

M2

M2

PZA

PZA

PZA

PZA

PZA

LTE

LTE

M2

M3

227.29

208.98

20.90

51.61

8.80

725.26

300.00

124.33

180.00

84.90

800.00

957.00

9.77

657.36

227.29

208.98

4767.16

4472.60

102.19

192.37

3713.67

2175.78

900.00

372.99

180.00

84.90

1970.57

800.00

957.00

213.57

0.00

S

5

5

5

5

5

5

5

5

5

5

5

5

5

5

5

5

5

5

5

S

5

1

1

7

2

2

2

2

2

2

2

2

2

2

2

2

2

2

2

2

2

2

1

57

2

3

4

5

6

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9

10

11

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14

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16

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87

94

3

64

64

56

65

4

1

78

2

7

90

91

91

92

92

74

75

VIVIENDA #5

PRELIMINARES

DEMOLICIÓN DE MURO DE TABIQUE Y BLOCK DEMOLICIÓN DE LOSA DE CONC.S/RECUPERACION DE ACERO A

ALBAÑILERIA



CASTILLO EN SEGUNDA PLANTA 03-CIM003: CADENA DE CERRAMIENTO PRIMERA PLANTA





03-APL001: APLANADO EN PRIMERA PLANTA EMBOQUILLADO MUROS A PLOMO/REGLA C/MORTERO CEM-CAL-A SUMINISTRO Y COLOCACIÓN DE PISO DE AZULEJO ANTIDERRAPANTE PLANTA BAJA SUMINISTRO Y COLOCACIÓN DE PISO DE AZULEJO ANTIDERRAPANTE PLANTA ALTA SUM. Y COLOC. DE AZULEJO BLANCO DE 15x15CM DE 1a. ASENTADO CON PREGAZULEJO, JUNTEADO CO CEMENTO BLANCO INCLUYE CORTES P. BAJA SUM. Y COLOC. DE AZULEJO BLANCO DE 15x15CM DE 1a. ASENTADO CON PREGAZULEJO, JUNTEADO CO CEMENTO BLANCO INCLUYE CORTES P. ALTA 03-BAS001: BASE PARA TINACO POLIPLAST O SIMILAR


11.28

0.45

115.52

22.50

35.75

44.10

50.68

0.00

50.68

50.68

50.68

200.49

56.70

1.30

1.30

5.04

5.04

1.00

1.00

M2

M3

M2

ML

ML

ML

M2

M2

M2

M2

M2

M2

ML

M2

M3

M2

M3

PZA

PZA

24.55

657.36

127.94

56.11

57.11

78.45

143.40

43.38

34.11

70.10

15.34

38.53

32.41

145.50

146.50

162.29

163.29

473.58

56.59

88481,85!

572.74

276.92

295.81

57270.70

14779.63

1262.48

2041.68

3459.65

7267.51

0.00

1728.69

3552.67

777.43

7724.88

1837.65

189.15

190.45

817.94

822.98

473.58

56.59

88




1 5

5

5

5

5

5

1 5 5

1 5

1 5

1 5 5

1 5

1 5 5

5

1 5

1 5 5

5

S

5

5

5

5

5

5

5

5

5

5

5

5

5

5

5

5

5

5

5

2

2

2

2

2

2

2

2

3

3

3

3

3

3

3

3

3

3

3

3

3

3

3

3

4

4

4

4

4

5

5

5

5

6

6

6

6

6

6

7

7

19

20

21

22

23

24

25

26

27

28

29

30

31

32

33

34

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38

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40

41

42

43

44

45

46

47

48

49

50

51

52

53

54

12

11

18

93

84

84

70

61

24

25

26

29

28

27

31

32

33

34

35

36

37

38

21

52

9

49

53

51

54

50

39

14

16

15

17

43


03-FON006: SUBIR TINACO 03-ACC001: COLOCACIÓN DE ACCESORIOS P/BANO EN COLOR






















PINTURA

PINT. VIN. TIPO VINIMEX LAVABLE SOBRE MUROS, C PINT. ESMALTE ALKIDAL EN PTAS. Y MAMP. DE LAMINA E

06-PIN005: TIROL

CARPINTERÍA 07-CAR001: PUERTA DE INTERCOMUNICACIÓN INCLUYE BARNI 08-HER003: SUM. DE VENTANA METÁLICA DE 1.20 X 1.20 M 03-VEN001: COLOCACIÓN DE VENTANA METÁLICA DE 1.20 X 08-HER004: SUM. DE VENTANA METÁLICA 0.80 X 0.60 M. 03-VEN002: COLOCACIÓN DE VENTANA METÁLICA DE 0.80 X

DIVERSOS


1.00

1.00

2.00

1.00

42.00

28.78

1.00

2.00

1.00

1.00

2.00

1.00

2.00

2.00

1.00

1.00

1.00

2.00

2.00

2.00

2.00

2.00

1.00

24.00

1.00

1.00

1.00

327.41

0.00

50.68

6.00

3.00

5.00

1.00

1.00

1.00

PZA

PZA

JGO

PZA

M2

M2

PZA

PZA

LTE

LTE

LTE

SAL

LTE

LTE

SAL

PZA

PZA

JGO

PZA

PZA

PZA

PZA

PZA

SAL

LTE

PZA

PZA

M2

M2

M2

PZA

PZA

PZA

PZA

PZA

LTE

372.27

173.78

95.07

261.04

121.80

121.80

344.01

162.75

373.69

418.01

1244.09

202.71

795.38

685.89

356.82

540.16

691.25

621.00

78.42

61.12

44.67

41.32

14.01

250.89

1131.52

227.29

208.98

20.90

51.61

8.80

725.26

300.00

124.33

180.00

84.90

800.00

372.27

173.78

190.14

261.04

5115.60

3505.40

344.01

325.50

9740.43

373.69

418.01

2488.18

202.71

1590.76

1371.78

356.82

540.16

691.25

1242.00

156.84

122.24

89.34

82.64

14.01

7589.15

6021.36

1131.52

227.29

208.98

4918.58

4472.60

0.00

445.98 I

6138.11 I

4351.56

900.00

621.65

180.00

84.90

2252.14 I

800.00 |

89




1 5 7

7

55

56

44

55



1.00

50.68

LTE

M2

957.00

9.77

957.00

495.14

1 6

1 6

1 6

6

1 6

1 6 6

1 6

1 6 6

1 6 6

6

6

6

6

6

6

6

6

6

6

6

6

6

6

6

6

6

6

6

6

6

6

6

6

6

1 1

7

2

2

2

2

2

2

2

2

2

2

2

2

2

2

2

2

2

2

2

2

2

2

2

2

2

2

3

3

3

3

3

3

3

1

57

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

13

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17

18

19

20

21

22

23

24

25

26

27

28

29

30

31

32

87

94

3

64

64

56

65

4

1

78

2

7

90

91

91

92

92

74

75

12

11

18

93

84

84

70

61

24

25

26

29

28

27

VIVIENDA #6

PRELIMINARES


ALBAÑILERIA









03-APL001: APLANADO EN PRIMERA PLANTA EMB. MUROS A PLOMO/REGLA C/MORTERO CEM-

CAL-A SUM. Y COL. DE PISO DE AZULEJO ANTIDERRAPANTE P. BAJA SUMINISTRO Y COLOCACIÓN DE PISO DE AZULEJO ANTIDERRAPANTE PLANTA ALTA SUM. YCOLOC. DE AZULEJO BLANCO DE 15x15CM DE la. ASENTADO CON PREGAZULEJO, JUNTEADO CO CEMENTO BLANCO INCLUYE CORTES P. BAJA SUM. Y COLOC. DE AZULEJO BLANCO DE 15x15CM DE 1a. ASENTADO CON PREGAZULEJO, JUNTEADO CO CEMENTO BLANCO INCLUYE CORTES P. ALTA 03-BAS001: BASE PARA TINACO POLIPLAST O SIMILAR



03-FON006: SUBIR TINACO 03-ACC001: COLOCACIÓN DE ACCESORIOS P/BAÑO EN COLOR










16.92

1.68

123.16

12.00

30.25

48.10

33.00

23.07

33.00

33.00

33.00

230.40

62.45

1.67

1.67

8.80

8.80

1.00

1.00

1.00

1.00

2.00

1.00

47.66

20.00

1.00

3.00

1.00

1.00

2.00

1.00

2.00

2.00

M2

M3

M2

ML

ML

ML

M2

M2

M2

M2

M2

M2

ML

M2

M3

M2

M3

PZA

PZA

PZA

PZA

JGO

PZA

M2

M2

PZA

PZA

LTE

LTE

LTE

SAL

LTE

LTE

24.55

657.36

127.94

56.11

57.11

78.45

143.40

43.38

34.11

70.10

15.34

38.53

32.41

145.50

146.50

162.29

163.29

473.58

56.59

372.27

173.78

95.07

261.04

121.80

121.80

344.01

162.75

373.69

418.01

1244.09

202.71

795.38

685.89

91421.70

1518.44

415.39

1103.05

56464.27

15757.09

673.32

1727.58

3773.45

4732.20

1000.78

1125.63

2313.30

506.22

8877.31

2024.00

242.99

244.66

1428.15

1436.95

473.58

56.59

372.27

173.78

190.14

261.04

5804.99

2436.00

344.01

488.25 1

9740.43 1

373.69 1

418.01 I

2488.18 1

202.71 1

1590.76 1

1371.78

90




1 6 6

6

6

6

6

6

6

1 6

6

1 6

6

6

6

6

1 6

1 6

1 6

6

6

1 6 6

6

1 6 6

1 6 1 6

3

3

3

3

3

3

3

3

3

4

4

4

4

4

5

5

5

5

6

6

6

6

6

6

7

7

7

7

33

34

35

36

37

38

39

40

41

42

43

44

45

46

47

48

49

50

51

52

53

54

55

56

31

32

33

34

35

36

37

38

21

52

9

49

53

51

54

50

39

14

16

15

17

43

44

55




04-SAN010: SUM. DE MUEB. PARA BÑO EN COLOR B 03-FON003: SUMINISTRO DE MEZCLADORA PARA LAVABO 03-FON004: SUMINISTRO DE MANERALES PARA REGADERA

03-FON005: SUMY COL.DE COLADERA DE 0.20 X 0.20




05-IEL004: MUFA Y BASE SUMINISTRO Y COLOCACIÓN DE CENTRO DE CARGA Q02 SUM. Y COLOC. DE INTERRUP. TERMG. 1 POLO DE 15/50 AM

PINTURA



06-PIN005: TIROL

CARPINTERÍA 07-CAR001: PUERTA DE INTERCOMUNICACIÓN INCLUYE BARNI 08-HER003: SUM. DE VENTANA METÁLICA DE 1.20 X 1.20 M

03-VEN001: COLOC. DE VENTANA META. DE 1.20 X

08-HER004: SUM. DE VENTANA METAL. 0.80 X 0.60 M. 03-VEN002: COLOCACIÓN DE VENTANA METÁLICA DE 0.80 X

DIVERSOS




1.00

1.00

1.00

2.00

2.00

2.00

2.00

2.00

1.00

28.00

1.00

1.00

1.00

235.77

0.00

56.07

7.00

6.00

6.00

1.00

1.00

1.00

1.00

50.68

SAL

PZA

PZA

JGO

PZA

PZA

PZA

PZA

PZA

SAL

LTE

PZA

PZA

M2

M2

M2

PZA

PZA

PZA

PZA

PZA

LTE

LTE

M2

356.82

540.16

691.25

621.00

78.42

61.12

44.67

41.32

14.01

250.89

1131.52

227.29

208.98

20.90

51.61

8.80

725.26

300.00

124.33

180.00

84.90

800.00

957.00

9.77

356.82

540.16

691.25

1242.00

156.84

122.24

89.34

82.64

14.01

8592.71

7024.92

1131.52

227.29

208.98

4966.02

4472.60

0.00

493.42

7887.70

5076.82

1800.00

745.98

180.00

84.90

2252.14

800.00

957.00

495.14

7

7

7

7

7

7

7

7

7

7

7

7

7

7

1

7

2

2

2

2

2

2

2

2

2

2

1

57

2

3

4

5

6

7

8

9

10

87

94

3

64

64

56

65

4

1

78

2

VIVIENDA #7

PRELIMINARES


DEM. DE LOSA DE CONC.S/RECUPER. DE ACERO A

ALBANILERIA




03-CIM003: CADENA DE CERRAMIENTO PRIMERA PLANTA 03-EST002: LOSA PLANA PRIMERA PLANTA S/CIMBRA


03-FIN001: FINO EN LOSA AZOTEA

03-MAD001: ALQUILER DE CIMBRA PILOSA CON CIMBRAPLAY 03-REB001: REBABEAR LOSA EN SEGUNDA PLANTA

2.00

3.47

62.07

4.80

22.50

27.05

24.06

16.71

24.06

24.06

24.06

M2

M3

M2

ML

ML

ML

M2

M2

M2

M2

M2

24.55

657.36

127.94

56.11

57.11

78.45

143.40

43.38

34.11

70.10

15.34

52935.98

J 2330.14^ 49.10

I 2281.04^ : 31265.55

| 7941.24|

269.33

1284.98|

2122.07

J 3450.201 724.88

J 820.69| 1686.61

369.08

91




2

2

2

2

2

2

2

2

2

2

2

2

2

2

2

3

3

3

3

3

3

3

3

3

3

3

3

3

3

3

3

4

4

4

4

4

5

5

5

5

11

12

13

14

15

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29

30

31

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35

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37

38

39

40

41

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45

46

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48

7

90

91

91

92

92

74

75

12

11

18

93

84

84

70

61

24

25

26

29

28

27

31

32

33

34

35

36

37

38

21

52

9

49

53

51

54

50

03-APL001: APLANADO EN PRIMERA PLANTA

EMBOQUILLADO MUROS A PLOMO/REGLA C/MORTERO CEM-CAL-A SUMINISTRO Y COLOCACIÓN DE PISO DE AZULEJO ANTIDERRAPANTE PLANTA BAJA SUMINISTRO Y COLOCACIÓN DE PISO DE AZULEJO ANTIDERRAPANTE PLANTA ALTA SUM. Y COLOC. DE AZULEJO BLANCO DE 15x15CM DE la. ASENTADO CON PREGAZULEJO, JUNTEADO CO CEMENTO BLANCO INCLUYE CORTES PLANTA BAJA SUM. Y COLOC. DE AZULEJO BLANCO DE 15x15CM DE la. ASENTADO CON PREGAZULEJO, JUNTEADO CO CEMENTO BLANCO INCLUYE CORTES PLANTA ALTA 03-BAS001: BASE PARA TINACO POLIPLAST O

SIMILAR 03-BAS002: BASE PARA CALENTADOR



03-ACC001: COLOC. DE ACCES. P/BAÑO EN COLOR

SUM. Y COL. DE FREGADERO DE GRANITO

PISO DE LOSETA TIPO INTERCERAMIC DE lera. TRAFICO IN PISO DE LOSETA TIPO INTERCERAMIC DE lera. TRAFICO IN 03-SAN002: CAJA DE REGISTRO DE 0.40 X 0.60 M.JNC.EX 03-PIS008: PISO EN CLOSET DE 2.00 X 0.60 M.












03-FON003: SUMINISTRO DE MEZCLADORA PARA LAVABO 03-FON004: SUMINISTRO DE MANERALES PARA REGADERA 03-FON005: SUM.Y COL.DE COLADERA DE 0.20 X 0.20


04-SAN011: SUM. DE LLAVES CU PARA FREGADERO O

INSTALACIÓN ELÉCTRICA

SALIDA ALUM. O CONTACTO POLARIZADO C/CAJA Y TUBO DE 05-IEL004: MUFA Y BASE

SUM. Y COLOCACIÓN DE CENTRO DE CARGA Q02

SUM. Y COLOC. DE INTERRUP. TERMG. 1 POLO DE 15/50 AM

PINTURA



06-PIN005: TIROL

72.76

55.20

0.00

1.35

0.00

5.52

1.00

1.00

1.00

1.00

1.00

1.00

16.71

24.06

1.00

1.00

1.00

1.00

1.00

1.00

1.00

1.00

1.00

1.00

1.00

1.00

1.00

1.00

1.00

1.00

1.00

9.00

1.00

1.00

1.00

137.04

0.00

24.06

M2

ML

M2

M3

M2

M3

PZA

PZA

PZA

PZA

JGO

PZA

M2

M2

PZA

PZA

LTE

LTE

LTE

SAL

LTE

LTE

SAL

PZA

PZA

JGO

PZA

PZA

PZA

PZA

PZA

SAL

LTE

PZA

PZA

M2

M2

M2

38.53

32.41

145.50

146.50

162.29

163.29

473.58

56.59

372.27

173.78

95.07

261.04

121.80

121.80

344.01

162.75

373.69

418.01

1244.09

202.71

795.38

685.89

356.82

540.16

691.25

621.00

78.42

61.12

44.67

41.32

14.01

250.89

1131.52

227.29

208.98

20.90

51.61

8.80

2803.44

1789.03

0.00

197.78

0.00

901.36

473.58

56.59

372.27

173.78

95.07

261.04

2035.28

2930.51

344.01

162.75

6168.54

373.69

418.01

1244.09

202.71

795.38

685.89

356.82

540.16

691.25

621.00

78.42

61.12

44.67

41.32

14.01

3825.80

2258.01

1131.52

227.29

208.98

4684.33

4472.60

0.00

211.73

92




7

7

7

7

7

7

7

7

7

6

6

6

6

6

6

7

7

7

7

49

50

51

52

53

54

55

56

39

14

16

15

17

43

44

55

CARPINTERÍA

07-CAR001: PUERTA DE INTERCOMUNICACIÓN INCLUYE BARNI 08-HER003: SUM. DE VENTANA METÁLICA DE 1.20 X 1.20 M 03-VEN001: COLOCACIÓN DE VENTANA MET. DE 1.20 X


03-VEN002: COLOCACIÓN DE VENTANA METÁLICA DE 0.80 X

DIVERSOS




2.00

1.00

1.00

3.00

3.00

1.00

1.00

24.06

PZA

PZA

PZA

PZA

PZA

LTE

LTE

M2

725.26

300.00

124.33

180.00

84.90

800.00

957.00

9.77

2669.55

1450.52

300.00

124.33

540.00

254.70

1992.07

800.00

957.00

235.07

I 8 8

8

8

8

8

8

8

8

8

8

8

8

8

8

8

8

8

8

8

8

8

8

8

8

8

8

8

1

1

7

2

2

2

2

2

2

2

2

2

2

2

2

2

2

2

2

2

2

2

2

2

2

2

2

1

57

2

3

4

5

6

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8

9

10

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17

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19

20

21

22

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24

87

94

3

64

64

56

65

4

1

78

2

7

90

91

91

92

92

74

75

12

11

18

93

84

84

VIVIENDA #8

PRELIMINARES


DEM. DE LOSA DE CONC.S/RECUP. DE ACERO A

ALBAÑILERIA







03-FIN001: FINO EN LOSA AZOTEA 03-MAD001: ALQUILER DE CIMBRA P/LOSA CON CIMBRAPLAY


03-APL001: APLANADO EN PRIMERA PLANTA EMBOQUILLADO MUROS A PLOMO/REGLA C/MORTERO CEM-CAL-A SUMINISTRO Y COLOCACIÓN DE PISO DE AZULEJO ANTIDERRAPANTE PLANTA BAJA SUMINISTRO Y COLOCACIÓN DE PISO DE AZULEJO ANTIDERRAPANTE PLANTA ALTA SUM. Y COLOC. DE AZULEJO BLANCO DE 15x15CM DE 1a. ASENTADO CON PREGAZULEJO, JUNTEADO CO CEMENTO BLANCO INCLUYE CORTES PLANTA BAJA SUM. Y COLOC. DE AZULEJO BLANCO DE 15x15CM DE 1a. ASENTADO CON PREGAZULEJO, JUNTEADO CO CEMENTO BLANCO INCLUYE CORTES PLANTA ALTA

03-BAS001: BASE PARA TINACO POLIPLAST O SIMILAR




03-ACC001: COL. DE ACCESORIOS P/BAÑO EN COLOR

SUM. Y COL. DE FREGADERO DE GRANITO PISO DE LOSETA TIPO INTERCERAMIC DE lera.

TRAFICO IN PISO DE LOSETA TIPO INTERCERAMIC DE lera. TRAFICO IN

2.00

3.47

22.10

9.60

10.00

21.75

23.00

16.71

23.00

23.00

23.00

57.14

24.80

0.00

1.35

0.00

5.28

1.00

1.00

1.00

1.00

1.00

1.00

16.71

14.24

M2

M3

M2

ML

ML

ML

M2

M2

M2

M2

M2

M2

ML

M2

M3

M2

M3

PZA

PZA

PZA

PZA

JGO

PZA

M2

M2

24.55

657.36

127.94

56.11

57.11

78.45

143.40

43.38

34.11

70.10

15.34

38.53

32.41

145.50

146.50

162.29

163.29

473.58

56.59

372.27

173.78

95.07

261.04

121.80

121.80

44816.64

2330.14

49.10

2281.04

22190.37

2827.47

538.66

571.10

1706.29

3298.20

724.88

784.53

1612.30

352.82

2201.60

803.77

0.00

197.78

0.00

862.17

473.58

56.59

372.27

173.78

95.07

261.04

2035.28

1734.43

93




1 8 8

8

1 8

1 8 8

1 8 8

1 8

1 8 8

1 8

1 8 8

8

1 8 8

8

8

1 8 8

8

8

8

8

8

1 8 8

8

8

8

8

1 8 8

8

8

2

2

3

3

3

3

3

3

3

3

3

3

3

3

3

3

3

3

4

4

4

4

4

5

5

5

5

6

6

6

6

6

6

7

7

7

7

25

26

27

28

29

30

31

32

33

34

35

36

37

38

39

40

41

42

43

44

45

46

47

48

49

50

51

52

53

54

55

56

70

61

24

25

26

29

28

27

31

32

33

34

35

36

37

38

21

52

9

49

53

51

54

50

39

14

16

15

17

43

44

55

03-SAN002: CAJA DE REG. DE 0.40 X 0.60 MJNC.EX












04-SAN010: SUM. DE MUEB.PARA BÑO EN COLOR B



03-FON005: SUM.Y COL.DE COLAD. DE 0.20 X 0.20 M. E






PINTURA


PINT.ESM. ALKIDAL EN PTAS. Y MAMP. DE LAMINA E

06-PIN005: TIROL

CARPINTERÍA

07-CAR001: PUERTA DE INTERCOM. INCLUYE BARNI


03-VEN001: COLOCACIÓN DE VENTANA MET. DE 1.20 X


03-VEN002: COLOC. DE VENT. METAL. DE 0.80 X 0.80

DIVERSOS




1.00

1.00

1.00

1.00

1.00

1.00

1.00

1.00

1.00

1.00

1.00

1.00

1.00

1.00

1.00

1.00

1.00

15.00

1.00

1.00

1.00

86.32

0.00

23.00

2.00

1.00

1.00

1.00

1.00

1.00

1.00

23.00

PZA

PZA

LTE

LTE

LTE

SAL

LTE

LTE

SAL

PZA

PZA

JGO

PZA

PZA

PZA

PZA

PZA

SAL

LTE

PZA

PZA

M2

M2

M2

PZA

PZA

PZA

PZA

PZA

LTE

LTE

M2

344.01

162.75

373.69

418.01

1244.09

202.71

795.38

685.89

356.82

540.16

691.25

621.00

78.42

61.12

44.67

41.32

14.01

250.89

1131.52

227.29

208.98

20.90

51.61

8.80

725.26

300.00

124.33

180.00

84.90

800.00

957.00

9.77

344.01

162.751

6168.54

373.69

418.01

1244.09

202.71

795.38

685.89|

356.82

540.16

691.251

621.00|

78.42

61.12

44.67

41.32

14.01

5331.141

3763.35

1131.52

227.29

208.98

4675.00

4472.60

0.00

202.40

2139.751

1450.52

300.00

124.33

180.00

84.9o|

1981.71

800.00

957.00

224.711

9

9

9

9

9

1

1

7

2

1

57

87

94

VIVIENDA #9

PRELIMINARES


DEM. DE LOSA DE CONC.S/RECUPER. DE ACERO A

ALBAÑILERIA

1.80

0.35

M2

M3

24.55

657.36

62210.43

272.29

44.19

228.10

36788.03

94




9

9

9

9

9

9

9

9

9

9

9

9

9

9

9

9

9

9

9

9

9

9

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9

9

9

9

9

9

9

9

9

9

9

9

9

9

9

9

2

2

2

2

2

2

2

2

2

2

2

2

2

2

2

2

2

2

2

2

2

2

2

2

2

3

3

3

3

3

3

3

3

3

3

3

3

3

3

3

3

2

3

4

5

6

7

8

9

10

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41

3

64

64

56

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4

1

78

2

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90

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92

74

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11

18

93

84

84

70

61

24

25

26

29

28

27

31

32

33

34

35

36

37

38

21









03-APL001: APLANADO EN PRIMERA PLANTA EMBOQUILLADO MUROS A PLOMO/REGLA C/MORTERO CEM-CAL-A SUMINISTRO Y COLOCACIÓN DE PISO DE AZULEJO ANTIDERRAPANTE PLANTA BAJA SUMINISTRO Y COLOCACIÓN DE PISO DE AZULEJO ANTIDERRAPANTE PLANTA ALTA SUM. YCOLOC. DE AZULEJO BLANCO DE 15x15CM DE la. ASENTADO CON PREGAZULEJO, JUNTEADO CO CEMENTO BLANCO INCLUYE CORTES P. BAJA SUM. Y COLOC. DE AZULEJO BLANCO DE 15x15CM DE la. ASENTADO CON PREGAZULEJO, JUNTEADO CO CEMENTO BLANCO INCLUYE CORTES P. ALTA 03-BAS001: BASE PARA TINACO POLIPLAST O SIMILAR





SUM. Y COL. DE FREGADERO DE GRANITO PISO DE LOSETA TIPO INTERCERAMIC DE lera. TRAFICO IN PISO DE LOSETA TIPO INTERCERAMIC DE lera. TRAFICO IN

03-SAN002: CAJA DE REG. DE 0.40 X 0.60 M. JNC.EX











04-SAN021: SUM. TINACO ROTOPLAS DE 750 LTS



03-FON004: SUM.DE MANERALES PARA REGADERA

03-FON005: SUM.Y COLDE COLAD. 0.20 X 0.20



55.83

4.80

12.50

28.45

38.72

0.00

38.72

38.72

38.72

98.32

48.40

1.30

1.30

5.00

5.00

1.00

1.00

1.00

1.00

2.00

1.00

29.71

26.53

1.00

1.00

1.00

1.00

2.00

1.00

2.00

2.00

1.00

1.00

1.00

2.00

2.00

2.00

2.00

2.00

1.00

M2

ML

ML

ML

M2

M2

M2

M2

M2

M2

ML

M2

M3

M2

M3

PZA

PZA

PZA

PZA

JGO

PZA

M2

M2

PZA

PZA

LTE

LTE

LTE

SAL

LTE

LTE

SAL

PZA

PZA

JGO

PZA

PZA

PZA

PZA

PZA

127.94

56.11

57.11

78.45

143.40

43.38

34.11

70.10

15.34

38.53

32.41

145.50

146.50

162.29

163.29

473.58

56.59

372.27

173.78

95.07

261.04

121.80

121.80

344.01

162.75

373.69

418.01

1244.09

202.71

795.38

685.89

356.82

540.16

691.25

621.00

78.42

61.12

44.67

41.32

14.01

7142.89

269.33

713.88

2231.90

5552.45

0.00

1320.74

2714.27

593.96

3788.27

1568.64

189.15

190.45

811.45

816.45

473.58

56.59

372.27

173.78

190.14

261.04

3618.68

3231.35

344.01

162.75

9740.43

373.69

418.01

2488.18

202.71

1590.76

1371.78

356.82

540.16

691.25

1242.00

156.84

122.24

89.34

82.64

14.01

95

«i CfYlIC PATIO DE VECINDAD SOLNACIENTE / HONDURAS #22



9

1 9

1 9

9

1 9

1 9

1 9

1 9

1 9

1 9

1 9 9

1 9 9

9

9

9

9

4

4

4

4

4

5

5

5

5

6

6

6

6

6

6

7

7

7

7

42

43

44

45

46

47

48

49

50

51

52

53

54

55

56

52

9

49

53

51

54

50

39

14

16

15

17

43

44

55

INSTALACIÓN ELÉCTRICA SALIDA ALUM. O CONTACTO POLARIZADO C/CAJA Y

TUBO DE


SUM. Y COLOCACIÓN DE CENTRO DE CARGA Q02 SUM. Y COLOC. DE INTERRUP. TERMO. 1 POLO DE 15/50 AM

PINTURA



06-PIN005: TIROL

CARPINTERÍA


08-HER003: SUM. DE VENTANA MET.DE 1.20 X 1.20 M



03-VEN002: COLOC. DE VENT. METAL DE 0.80 X 0.80

DIVERSOS




15.00

1.00

1.00

1.00

161.71

0.00

38.72

3.00

1.00

1.00

2.00

2.00

1.00

1.00

38.72

SAL

LTE

PZA

PZA

M2

M2

M2

PZA

PZA

PZA

PZA

PZA

LTE

LTE

M2

250.89

1131.52

227.29

208.98

20.90

51.61

8.80

725.26

300.00

124.33

180.00

84.90

800.00

957.00

9.77

5331.14

3763.35

1131.52

227.29

208.98

4813.34

4472.60

0.00

340.74

3129.91

2175.78

300.00

124.33

360.00

169.80

2135.29

800.00

957.00

378.29

10

10

10

10

10

10

10

10

10

10

10

10

10

10

10

10

10

10

10

10

10

1

1

7

2

2

2

2

2

2

2

2

2

2

2

2

2

2

2

2

2

1

57

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

13

14

15

16

17

87

94

3

64

64

56

65

4

1

78

2

7

90

91

91

92

92

74

VIVIENDA #10

PRELIMINARES


ALBAÑILERIA









03-APL001: APLANADO EN PRIMERA PLANTA EMBOQUILLADO MUROS A PLOMO/REGLA C/MORTERO CEM-CAL-A SUMINISTRO Y COLOCACIÓN DE PISO DE AZULEJO ANTIDERRAPANTE PLANTA BAJA SUMINISTRO Y COLOCACIÓN DE PISO DE AZULEJO ANTIDERRAPANTE PLANTA ALTA SUM. Y COLOC. DE AZULEJO BLANCO DE 15x15CM DE la. ASENTADO CON PREGAZULEJO, JUNTEADO CO CEMENTO BLANCO INCLUYE CORTES P. BAJA SUM. Y COLOC. DE AZULEJO BLANCO DE 15x15CM DE 1a. ASENTADO CON PREGAZULEJO, JUNTEADO CO CEMENTO BLANCO INCLUYE CORTES P. ALTA 03-BAS001: BASE PARA TINACO POLIPLAST O SIMILAR

5.16

0.35

75.02

12.50

25.00

47.65

45.16

40.16

45.16

45.16

45.16

91.08

48.40

1.00

1.00

4.56

4.56

1.00

M2

M3

M2

ML

ML

ML

M2

M2

M2

M2

M2

M2

ML

M2

M3

M2

M3

PZA

24.55

657.36

127.94

56.11

57.11

78.45

143.40

43.38

34.11

70.10

15.34

38.53

32.41

145.50

146.50

162.29

163.29

473.58

73428.90

354.78

126.68

228.10

45441.80

9598.06

701.38

1427.75

3738.14

6475.94

1742.14

1540.41

3165.72

692.75

3509.31

1568.64

145.50

146.50

740.04

744.60

473.58

96



10

10

10

10

10

10

10

10

10

10

10

10

10

10

10

10

10

10

10

10

10

10

10

10

10

10

10

10

10

10

10

10

10

10

10

10

10

10

10

10

10

10

10

2

2

2

2

2

2

2

2

2

3

3

3

3

3

3

3

3

3

3

3

3

3

3

3

3

4

4

4

4

4

5

5

5

5

6

6

6

6

6

6

7

7

7

7

18

19

20

21

22

23

24

25

26

27

28

29

30

31

32

33

34

35

36

37

38

39

40

41

42

43

44

45

46

47

48

49

50

51

52

53

54

55

56

75

12

11

18

93

84

84

70

61

24

25

26

29

28

27

31

32

33

34

35

36

37

38

2

52

9

49

53

51

54

50

39

14

16

15

17

43

44

55





SUM. Y COL. DE FREGADERO DE GRANITO PISO DE LOSETA TIPO INTERCERAMIC DE lera. TRAFICO IN PISO DE LOSETA TIPO INTERCERAMIC DE lera. TRAFICO IN 03-SAN002: CAJA DE REGISTRO DE 0.40 X 0.60 M.JNC.EX






04-SAN006: INST.SANITARIA PARA FREGADERO









03-FON005: SUM.Y COLDE COLAD.DE 0.20 X 0.20





SUM. Y COLOCACIÓN DE CENTRO DE CARGA Q02 SUM. Y COLOC. DE INTERRUP. TERMO 1 POLO DE 15/50 AM

PINTURA


PINT.ESMA. ALKIDAL EN PTAS. Y MAMP. DE LAMINA E

06-PIN005: TIROL

CARPINTERÍA



03-VEN001: COLOC. DE VENT. MET. DE 1.20 X 1.20


03-VEN002: COLOCA. DE VENT. MET. DE 0.80 X 0.80

DIVERSOS




1.00

1.00

1.00

2.00

1.00

35.98

24.02

1.00

2.00

1.00

1.00

2.00

1.00

2.00

2.00

1.00

1.00

1.00

2.00

2.00

2.00

2.00

2.00

1.00

18.00

1.00

1.00

1.00

159.56

0.00

45.16

5.00

2.00

2.00

1.00

1.00

1.00

1.00

45.16

PZA

PZA

PZA

JGO

PZA

M2

M2

PZA

PZA

LTE

LTE

LTE

SAL

LTE

LTE

SAL

PZA

PZA

JGO

PZA

PZA

PZA

PZA

PZA

SAL

LTE

PZA

PZA

M2

M2

M2

PZA

PZA

PZA

PZA

PZA

LTE

LTE

M2

56.59

372.27

173.78

95.07

261.04

121.80

121.80

344.01

162.75

373.69

418.01

1244.09

202.71

795.38

685.89

356.82

540.16

691.25

621.00

78.42

61.12

44.67

41.32

14.01

250.89

1131.52

227.29

208.98

20.90

51.61

8.80

725.26

300.00

124.33

180.00

84.90

800.00

957.00

9.77

56.59

372.27

173.78

190.14

261.04

4382.36

2925.64

344.01

325.50

9740.43

373.69

418.01

2488.18

202.71

1590.76

1371.78

356.82

540.16

691.25

1242.00

156.84

122.24

89.34

82.64

14.01

6083.81

4516.02

1131.52

227.29

208.98

4870.01

4472.60

0.00

397.41

4739.86

3626.30

600.00

248.66 I

180.00 I

84.90 1

2198.21

800.00

957.00

441.21

97

<f cmic PATIO DE VECINDAD SOLNACIENTE / HONDURAS #22



Resumen

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

RESUMEN

VIVIENDA #1

VIVIENDA #2

VIVIENDA #3

VIVIENDA #4

VIVIENDA #5

VIVIENDA #6

VIVIENDA #7

VIVIENDA #8

VIVIENDA #9

VIVIENDA #10

TOTAL

$ 81,398.79

$ 64,316.96

$ 68,449.94

$ 53,439.74

$ 88,481.85

$ 91,421.70

$ 52,935.98

$ 44,816.64

$ 62,210.43

$ 73,428.90

$ 680,900.94

TABLA DE DESGLOSE DE VALORES POR VIVIENDA

PA RT.

1 2

3

4

5

6

7

8

9

10

No. DE VIV.

VIV. #1 VIV. #2

VIV. #3

VIV. #4

VIV. #5

VIV. #6

VIV. #7

VIV. #8

VIV. #9 VIV. #10 TOTAL

ES

SUP. DE

TERRE NO

48.96

31.76

22.65

30.34

62.84

67.67

22.5

21.16

28.6

45.37

381.85

% DE

INDIVI SO

12.82%

8.32%

5.93%

7.95%

16.46%

17.72%

5.89%

5.54%

7.49%

11.88% 100.00

%

SUP. AREA COMU

N

23.39

15.17

10.82

14.49

30.02

32.32

10.75

10.11

13.66

21.67

182.40

DIVISO +INDIVI

SO

72.35

46.93

33.47

44.83

92.86

99.99

33.25

31.27

42.26

67.04

564.25

M2DE CONST

RU-CCION

85.43

62.88

72.88

43.17

90.42

110.72

46.40

43.86

60.86

78.49

695.11

VALOR M2/TER RENO

$

1,000.00

1,000.00

1,000.00

1,000.00

1,000.00

1,000.00

1,000.00

1,000.00

1,000.00

1,000.00

VALOR TERRE

NO/ VIVIEN

DA $

72,346.94

46,930.94

33,469.33

44,832.64

92,857.06

99,994.23

33,247.68

31,267.59

42,261.49

67,042.09 564,250.0 0

COSTO CONSTR UCCION / VIVIEND

A $

81,398.79

64,316.96

68,449.94

53,439.74

88,481.85

91,421.70

52,935.98

44,816.64

62,210.43

73,428.90

680,900.94

MONTO TOTAUVI VIENDA

$

153,745.73

111,247.90

101,919.27

98,272.38

181,338.92

191,415.94

86,183.65

76,084.24

104,471.92

140,470.99 1,245,150.9 4

VALOR D/VIVIEN

DA INFONAV

IT* $

294,733.50

216,936.00

251,436.00

148,936.50

311,949.00

381,984.00

160,080.00

151,317.00

209,967.00

270,790.50 2,398,129.5 0

TASA INTER NADE RETOR

NO

92.60%

COSTO PROM.xVIVIENDA $ 124,515.09

'SEGÚN PARÁMETROS DE COSTO DE LA VIVIENDA POR METRO CUADRADO DE $3,450.00

98

cnnic PATIO DE VECINDAD SOLNACIENTE / HONDURAS #22


Instituto Tecnológico de la Construcción 8.5.1. Indirectos de oficina

Patio de vecindad "Solnaciente" Honduras #22

Col. Francisco y Madero, Xalapa Ver. NOMBRE DEL FORMATO

ANÁLISIS DE COSTOS INDIRECTOS DE OPERACIÓN

OBRA: PATIO DE VECINDAD "SOLNACIENTE"

UBICACIÓN: HONDURAS #22, XALAPA.

FECHA: DICIEMBRE 2002

BERTHA LILIA SALAZAR MARTÍNEZ

CONCEPTO VOLUMEN ANUAL DE OBRAS A COSTO DIRECTO

"„ No. . . „ . 1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

13

14

15

16

17

~-"" MóT' -1

2

3

4

5

6

*>- l.-GASTO^TEÍSNlCOSt I,*) ADiJÉPTRATiViSi** *

GERENTE GENERAL

GERENTE DE PRODUCCIÓN

GERENTE DE PLANEACIÓN

GERENTE DE CONTROL

IGUALA ASESORÍA FISCAL

IGUALA ASESORÍA LEGAL JEFE DE DEPARTAMENTO DE PROYECTOS

JEFE DE DEPARTAMENTO DE COSTOS JEFE DE DEPARTAMENTO DE PROGRAMACIÓN

CONTADOR JEFE DE DEPARTAMENTO DE FACTURACIÓN

JEFE DE DEPARTAMENTO DE COMPRAS

CHOFERES

ALMACENISTA GENERAL

VELADOR

TAQUIMECANÓGRAFA

MENSAJERO

TOTAL 1

f 11.- ALQUILERES YAÍORTCACISNES

ALQUILER DE OFICINA

DEPRECIACIÓN DE EQUIPO Y OFICINA

MANTENIMIENTO DE EQUIPO Y OFICINA

ALQUILER DE ALMACÉN DEPRECIACIÓN DE INSTALACIÓN DE ALMACÉN

DEPRECIACIÓN DE EQUIPO DE ALMACÉN

' .^r^^^y^^^ 24000.00

0.00

0.00

0.00

0.00

0.00

16000.00

0.00

0.00

12000.00

0.00

0.00

0.00

0.00

0.00

4800.00

0.00

56,800.00

ÜTÜIZACIÓN

6,000.00

160.00

1,500.00

0.00

0.00

0.00

• ; ; ; " " * > ' T ">*

* '^*:íVCUB30 ANUAL A * * * ;

144,000.00

0.00

0.00

0.00

0.00

0.00

96,000.00

0.00

0.00

72,000.00

0.00

0.00

0.00

0.00

0.00

19,200.00

0.00

331,200.00

GMWMMLZ 36,000.00

1,920.00

6,000.00

0.00

0.00

0.00

99


Col Francisco I Madero


8

9

10

11

12

13

MANTENIMIENTO DE EQUIPO DE ALMACÉN

LUZ DE OFICINA Y ALMACÉN

TELEFONOS DE OFICINA Y ALMACÉN DEPRECIACIÓN DE VEHÍCULOS DE OFICINA MANTENIMIENTO DE VEHÍCULOS DE OFICINA DEPRECIACIÓN DE VEHÍCULOS DE ALMACÉN MANTENIMIENTO DE VEHÍCULOS DE ALMACÉN

TOTAL II

0 00

0 00

6,000 00

0 00

2,000 00

0 00

0 00

9,660.00

0 00

0 00

24,000 00

0 00

6,000 00

0 00

0 00

37,920.00

No.„ | HI^ÓÉLIGACIONES Y SEGUROS

1

2

3

4

5

6

^ i*r ,i i

2

3

4

5

6

7

8

é No, m

1

2

3

4

5

6

7

CUOTAS ASOCIACIONES PROFESIONALES

ANUALIDAD C N I C

PUBLICACIONES Y BIBLIOTECAS

SEGUROS DE AUTOMÓVILES

SEGUROS CAMIONETAS MULTIPOLIZA (ROBO DE OFICINA, CONTENIDOS, VALORES,

TRANSPORTE, INCENDIO, ETC

TOTAL III

fr IV.- MATERIALES BECOfítüMO COMBUSTIBLES AUTOMÓVILES

COMBUSTIBLES CAMIONETAS

IMPRESOS DE OFICINA

PAPELERÍA DE OFICINA

COPIAS HELIOGRAFICAS

COPIAS XEROGRAFICAS

ARTÍCULOS DE LIMPIEZA

VARIOS

TOTAL IV

fw* V.- CAPACifACISÑ Y PR^ttÓCION GASTOS DE CONCURSOS

PROYECTOS NO REALIZADOS

CELEBRACIONES DE OFICINA

PROPAGANDA

GASTOS DE CONSUMO

ATENCIÓN A CLIENTES

CAPACITACIÓN

TOTAL V

UTtLEACJON

1,166 67

0 00

1,200 00

156 67

0 00

833 33

3,356.67

UTIUZACtÓN

3,400 00

0 00

3,000 00

500 00

1,000 00

1,000 00

400 00

0 00

9,300.00

*- " ^yriuzActéi»*"**- ^ 3,000 00

1,000 00

2,000 00

500 00 500 00

0 00

1,000 00

8,000.00

GASTO ANUAL >

7,000 00

0 00

4,800 00

5,640 00

0 00

10,000 00

27,440.00

GASTO ANUAL

8,160 00

0 00

7,200 00

1,200 00

2,400 00

2,400 00

960 00

0 00

22,320.00

* GASTO ANUAL S^""* ' 36,000 00 12,000 00

6,000 00

6,000 00

6,000 00

0 00

12,000 00

78,000.00

100


Instituto Tecnológico de la Construcción 8.5.2. Indirectos de campo


Col. Francisco y Madero, Xalapa Ver. NOMBRE DEL FORMATO

ANÁLISIS DE COSTOS INDIRECTOS DE CAMPO


UBICACIÓN HONDURAS #22, XALAPA

DURACIÓN DE LA OBRA 150 DÍAS NATURALES

FECHA DE INICIO

FECHA DE TERMINACIÓN

FECHA DICIEMBRE7002

XALAPA VER

BERTHA LILIA SALAZAR MARTÍNEZ.

i TTT" —

'C UNIDAD | . (MES) ' : 0 3 r O IMHOPTE-

No.

1

2

2

3

4

5

No,

1

2

3

;-M£l̂

1

2

3

l,^3AÎOS/ra5MICOS Y éiPiNISTRATtYdS

RESIDENTE

RESIDENTE

AUXILIAR RESIDENTE

AUXILIAR ADMINISTRATIVO

VELADOR

CHOFER

TOTAL I

II.TRASLADO DE PERSONAL A OBRA

TOTAL II

ttllBÓOMíllNreACIONiSY FLETES U " V

TELEFONO EN OBRA

TRANSPORTE DE EQUIPO MENOR Y ENSERES

(POR FLETE)

CAMIONETA EN OBRA, INCLUYE MANTENIMIENTO

Y GASOLINA

TOTAL III

<•' " **xí5v> CONSTOUCCÍSÍSP-RWBQSIUÍS *

CERCA Y PUERTA

OFICINA

BODEGA CUBIERTA

££/• 5.00

5.00

5.00

5.00

5.00

j ^ ' * ' ' -

5

5

5

«•K

0

0

0.00

-̂ í 8,000.00

0.00

4,000.00

0.00

1,600.00

' 'X^

200

150

1000

•Mstói , ,

0.00

0.00

0.00

^mi;^--)'^*^. 40,000.00

0.00

20,000.00

0.00

8,000.00

68,000.00

0.00

W ^ v . " "̂ -J

1,000.00

750.00

5,000.00

6,750.00

' i % * L ' S

0.00

0.00

0.00

« . cfnic

101




5

6

SANITARIOS

INSTALACIÓN HIDRÁULICA PROVISIONAL

INSTALACIÓN ELÉCTRICA PROVISIONAL

TOTAL IV

0

1

1

0

0

0

0.00

0.00

0.00

0.00

pto. 1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

" " T \f,-coHm®VYmmm v ^ . "***

CONSUMO ELÉCTRICO

CONSUMO DE AGUA

DEPRECIACIÓN DE EQUIPO DE OFICINA

FOTOGRAFÍA

^SINDICATO Y LETREROS

PAPELERÍA Y COPIAS

VARIOS

OTROS GASTOS (FIANZAS DE OBRA, SEGUROS, ETC.)

INDUMENTARIA PARA TRABAJADORES

PRUEBAS DE LABORATORIO

TOTAL V

m > ^*S**

5.00

5.00

0.00

5.00

5.00

5.00

0.00

1.00

1.00

5.00

^«t lCtefe,

360.00

80.00

0.00

70.00

800.00

50.00

0.00

3,200.00

0.00

0.00

-s,v,r; ,:****

1,800.00

400.00

0.00

350.00

4,000.00

250.00

0.00

3,200.00

0.00

0.00

10,000.00

. i , * .

1 II III IV V

NO-

*--~\1k RESUM'ENiBeeOSTOS ^ ü

GASTOS TÉCNICOS ADMINISTRATIVOS TRASLADO DE PERSONAL A OBRA COMUNICACIONES Y FLETES CONSTRUCCIONES PROVISIONALES CONSUMOS Y VARIOS

SUMA DE INDIRECTOS DE OBRA

COSTO DIRECTO DE OBRA

COSTOS DIRECTOS DE CAMPO EN %

FA: LOS CONCEPTOS EN LISTADOS SON A TITULO

'"V : A'Ü"

ENUNCIATIV

IiN&raiciA

5.24% 0.00% 0.52% 0.00% 0.77%

O, MAS NO UN

IMPORTiS»**

68,000.00 0.00

6,750.00 0.00

10,000.00

84,750.00

1,297,375.88

6.53%

1ITATIVO.

102


Instituto Tecnológico de la Construcción 8.5.3. Financiamiento por flujo


ANÁLISIS DEL COSTO DEL FINANCIAMIENTO DE LOS

TRABAJOS POR FLUJO DE CAJA


CLAVE PARTIDAS

CONTRATISTA:

Bertha Lilia Salazar Martínez UBICACIÓN

XALAPA, MUNICIPIO DE XALAPA VER.

AÑO

MES

FECHA D6 INICIO:

XALAPA VER

2000-2001

OCTUBRE

1

NOVIEM BRE

2

DICIEMB RE

3

ENERO

4

FEBRER O

5

MARZO

6

ABRIL

7

ANEXO:

IMPORT E

TOTAL

AVANCES AVANCE DE OBRA PARCIAL

ESTIMACIONES

104095.93 268782 8

6 104095.9

3

408630 3 6

268782.8 6

380775 72

408630 36

273521.0 2

380775.7 2 273521 02

INGRESOS

POR ANTICIPOS

POR ESTIMACIONES AMORTIZACIÓN DE ANTICIPOS

RETENCIONES

SECODAM

SUMA DE INGRESOS

430741 77

430741 77

104095 9 3

31228 78

520 48

72346.67

268782.8 6

80634.86

1343 91 186804 0

9

408630.36

122589.11

2043 15

283998.10

380775.7 2

114232.7 2

1903.88 264639.1

3

273521.02

82056 31

1367 61

190097 11

1435805. 89

1435805 89

1435805. 89

1866547 65

1435805. 89

430741.7 7

7179.03 2864432

74

EGRESOS A COSTO DIRECTO MATERIALES COMPRA DIRECTA MATERIALES COMPRA DIFERIDA MANO DE OBRA DIRECTA IMPUESTOS Y OBLIGACIONES

EQUIPOS Y OPERACIÓN SUMA DE COSTO DIRECTO

25256 66

7420 99

94.06

32771.71

98850 70

29044 61

9444.90

242.87

137583.0 8

190085.5 5

55851.51

36965 87

369 23

283272 1 6

194282 04

57084.54

71083.74

344.06

322794 38

268653 2 0

78936.50

72653 05

247 15

420489 9 0

100464 64

100464.64

7771281 5

290612.2 0

1297375. 88

INDIRECTOS GASTOS IND. OFICINA CENTRAL

GASTOS IND. DE OBRA

FIANZAS DE OBRA

I.S.R. (PAGO A CUENTA) SUMA TOTAL DE EGRESOS

3894 70

5912.38

3200.00

45778.79

10056 39

15266 16

7322 61

170228.2 4

15288.72

23209.13

1229.89

322999 9 0

14246.55

21627.06

3175.67

361843.66

10233.66

15535 28

4827 97

451086.8 1

4498.87

104963 50

3231.65

3231 65

53720.01

81550 00

3200.00

24286 66

1414353 76

FLUJO DE CAJA

INGRESOS

EGRESOS

DIFERENCIA PARCIAL

430741.77

45778.79

384962.98

72346 67 170228.2

4

-97881 57

186804.0 9

322999.9 0

136195.8 1

283998 10

361843.66

-77845.56

264639.1 3

451086.8 1

186447.6 8

190097 11

104963 50

85133.61

1435805 89

3231.65

1432574 24

2864432. 74

1460132. 55

« cmic

103

<£ cmic PATIO DE VECINDAD SOLNACIENTE / HONDURAS #22


Instituto Tecnológico de la Construcción DIFERENCIA ACUMULADA

2870814 150885 6 384962 98 | 1 | 0 | 73040 03

113407 6 5 -28274 04

1404300 20

FINANCIAMIENTO

SALDO

SALDO ACUMULADO TASA PASIVA MENSUAL 8% TASA ACTIVA MENSUAL 19.50% FINANCIAMIENTO PARCIAL FINANCIAMIENTO ACUMULADO

0 00

0 00

0 00

0 00

0 00

0 00

279982 1 5

279982 1 5

0 00

-4549 71

-4549 71

-4549 71

316415 7 2

596397 8 7

0 00

-5141 76

-5141 76

-9691 47

-410489 72

-1006887 59

0 00

-6670 46

-6670 46

-16361 92

553510 3 5

1560397 94

0 00

-8994 54

-8994 54

-25356 47

-686781 85

2247179 79

0 00

-11160 21

-11160 21

-36516 67

653291 6 8

1593888 11

0 00

25900 68

25900 68

62417 35

1593888 11

COSTO COSTO FINANCIERO DE OBRA FINANCIERO=F= PIT= 62417.35 = 0.0435

1,435,80 5.89

4.3 5

104

PATIO DE VECINDAD SOLNACIENTE / HONDURAS # 2 2 Col. Francisco I. Madero

Instituto Tecnológico de la Construcción 8.5.4. Utilidad

NOMBRE DEL FORMATO

ANÁLISIS DE UTILIDAD DEL PATIO DE VECINDAD "SOLNACIENTE"



DURACIÓN DE LA OBRA 124 DÍAS NATURALES

FECHA DE INICIO:

FECHA DE TERMINACIÓN

EMPRESA Bertha Lilia Salazar Martínez.

FECHA

XALAPA VER.

UTILIDAD DE CONCURSO

CLAVE

TPA

REA

TEA

TAT

PV

CC

RC

UE

UNIDAD

% % % %

MILES

MILES

% %

CONCEPTO

TAPA PASIVA ANUALIZAOA A LA FECHA

RIESGO EMPRESARIAL ANUALIZADO

TECNOLOGÍA E INVESTIGACIÓN ANUALIZADA DE LA EMPRESA

TASA ANUALIZADA TOTAL • TPA + REA * TEA

PRECIO DE VENTA DE U\ OBRA

CAPITAL DE TRABAJO DE LA OBRA

REVOLVENCIA DE CAPITAL = PV / CC

UTILIDAD ESPERADA = TAT / RC

CONSIDERACIÓN

D

D

D

D

S

D

S

S

VALOR

19.5

5

2

26.5

2,398,129.50

1,245,150.94

1.93

13.76

UTILIDAD ANTES DE IMPUESTOS

Ul

GND

UAI

%

% %

UTILIDAD INDISPNSABLE = ( ( UE X FSC ) / FIF )

GASTOS NO DEDUCIBLES EN LA OBRA = SUMA DE GASTOS

UTILIDAD ANTES DE IMPUESTOS = Ul + GND

D

D

S

0.93

0.30

1.23

CARGOS IMPOSITIVOS

ISR

PTU

SCI

% % %

IMPUESTO SOBRE LA RENTA

PARTICIPACIÓN DE LAS UTILIDADES A LOS TRABAJADORES

SUMA DE CARGOS IMPOSITIVOS = ISR + PTU

D

D

D

0.34

0.1

0.44

UTILIDADES DESPUÉS DE IMPUESTOS

FAI

UDI

% %

FACTOR DE AJUSTE IMPOSITIVO = 1 - SCI

UTILIDAD DESPUÉS DE IMPUESTOS = UAI / FAI

D

D

0.56

2.19

OTROS CARGOS AL PRECIO DEDUCIBLES

OCPD % OTROS CARGOS AL PRECIO DEDUCÍALES = ( SUMA x FSC } / FIF D 0.11


uc % UTILIDAD DE CONCURSO = UDI * OCPD DR 2.30

NOMENCLATURA:

D

S FIF FINANCIAMIENTO

OCPD

DR

DATO

SUPOSICIÓN FACTOR DE INDIRECTOS HASTA

O B S , SUPERVISION, IMPREVISTOS, OTROS CONCEPTOS ( EN PORCENTAJE)

DATO RESULTANTE

FSC

UC

PV

CD

= =

=

FACTOR DE SOBRECOSTO


PRECIO DE VENTA

COSTO DIRECTO DE OBRA

105

^31 cmic

<f eme PATIO DE VECINDAD SOLNACIENTE / HONDURAS #22


Instituto Tecnológico de la Construcción 8.5.5. Factor de sobrecosto

FACTOR DE SOBRECOSTO

XALAPA VER.



FECHA DE INICIO: FECHA DE TERMINACIÓN:

EMPRESA (2)

FECHA (7) AGOSTOÔOO

Bertha Lilia Salazar Martínez

N 0 (8 )

CONCEPTO

(9)

CON SID

COSTO DIRECTO

APLICACIÓN % (10)

100 0 0%

DECIM AL

(11)

1 00

1

1

2

3

4

5

6

7

8

COSTO DIRECTO GASTOS DE OPERACIÓN

GASTOS DE CAMPO FINANCIAMIENTO DE OBRA UTILIDAD EN CONCURSO INFONAVIT 5% DEL — % DE LA MANO DE OBRAx(SDBC/SIRF) S A R 2% DEL — % DE LA MANO DE OBRAx(SDBC/SIRF)

SECODAM (6/(1-0 005))-6

S/CD

S/CD

S/A

S/A

S/A

S/CD

S/CD

S/PV

SE SUMA AL COSTO DIRECTO SE SUMA AL COSTO DIRECTO SEFACTORIZAAL ACUMULADO SEFACTORIZAAL ACUMULADO

SE SUMA AL COSTO DIRECTO

SE SUMA AL COSTO DIRECTO ANOTAR AL SUBTOTAL ANTERIOR APLICAR SOBRE EL PRECIO DE VENTA

4 14%

6 53%

1 10%

2 30%

1 70%

0 68%

0 61%

I

I DETERMINACIÓN DEL SAR E INFONAVIT

INCIDENCIA DE MANO DE (USAR INCIDENICA DETERM OBRA 40 00% EXPLOSION DE INSUMOS)

SDBC 1 3436

SIRF 1 5828

SDBC/SIRF 0 8489 INFON

AVIT 40 00%

SAR 40 00%

NADA PC

X

X

0 0414

0 0653

00110

0 0230

0 0170

0 0068

ENLACE DE

OPERACIONES

1 00 00

104 14

1 10 67

1 11 89

1 14 46

1 16 16

+

+

X

X

+

+

0 04 14

0 06 53

101 10

102 30

0 01 70

0 00 68

SUBTOTAL

0 0061 1 16 84 +

0 00 61

F.S.C.

RLA

0 84887 54

0 84887 54

5 00 x %

2 00 x %

ACUMU LADO

(12)

OBSERVACIONES AL ENLANCE DE

OPERACIONES

10000

1 0414

1 1067

1 1189

1 1446

1 1616

1 1684

1 1745

1.170

0 0170

0 0068

ASENTAR DATO BASE LOS CARGOS SE SUMAN A LA BASE LOS CARGOS SE SUMAN AL ACUMULADO ANTERIOR LOS CARGOS SE SUMAN AL ACUMULADO ANTERIOR LOS CARGOS SE SUMAN AL ACUMULADO ANTERIOR

LOS CARGOS SE SUMAN AL ACUMULADO ANTERIOR



1 70%

0 68%

DETERMINACIÓN DEL CARGO POR SECODAM= 0 5% SOBRE PRECIO DE VENTA

CF= (6/(1-0 005))-6 = 1217 0 995 1 - 1 217 0 00

61 0 61%

NOTAS S/CD = SOBRECOSTO DIRECTO S/A = SOBRE ACUMULADO S/PV = SOBRE PRECIO DE VENTA SDBC = SALARIO DIARIOA BASE DE COTIZACIÓN SIRF = SALARIO INDIVIDUAL REAL FINAL F S C = FACTOR DE SOBRECOSTO=INDIRECTOS+FINANCIAMIENTO+UTILIDAD+INFONAVIT+SAR +SECODAM

106

<£ cmic PATIO DE VECINDAD SOLNACIENTE / HONDURAS #22

Col Francisco I Madero


4>^>-4> -4>-<J> 4

-<¿p- - ^Hp- -^y -vp- ^ > ^ ^ -^y -fy- ^y-^y^y- -^y

Planta baja

107




^> -A -é- -4>A -^y

-§- -̂ V̂" V A V" V A "V" v ^-^-^r V"

Planta alta

108


Instituto Tecnológico de la Construcción 9.-PROMOCION Y VENTA

9.1. Promoción El mercado al que va dirigido la regeneración urbana de la vivienda de interés

social, se puede decir que es un mercado cautivo, por que las personas que habitan este tipo de vecindades, se les está brindando una mejor vivienda a un bajo costo y con una verdadera calidad de vida.

Es importante señalar que en el momento en que se empieza a reunir a los moradores de los patios de vecindad empieza la promoción, ya que se les dice cuales son los pro y los contra de una regeneración.

Es importante señalarles que este tipo de proyecto, solo tiene aspectos positivos, debido a que no pierden su vida social, su entorno, tienen un lugar estratégico donde reconstruir su vivienda, con todos los servicios, tanto de infraestructura como es el Agua Potable, Drenaje, Electrificación, Teléfono, Pavimentación y servicios como la recolección de la basura, vías de transporte, líneas de servicio urbano, acceso a comercios, escuelas, hospitales. Todos los rubros antes mencionados, son la parte fuerte del proyecto ya que no representan un costo extra para los habitantes, pero si representa un plus para sus vivienda, ya que no deben salir de la ubicación estratégica de su vivienda para tener que ocupar terrenos y lotes de la periferia de la ciudad carentes de todos los servicios y que además con el poco dinero que obtuvieran, sus viviendas serían precarias y de muy baja calidad.

La mejor manera de promocionar el proyecto sería mostrándoles a los habitantes las condiciones reales en las que viven y al mismo tiempo la forma en como podrían mejorar la calidad de sus viviendas, mediante dibujos y maquetas virtuales que les permitan tener un mejor entendimiento de las condiciones en las que quedaría el lugar al momento de concluir las obras de regeneración.

En el caso concreto del Patio de Vecindad SOLNACIENTE, los costos que corresponden a promoción son mínimos:

PATIO DE VECINDAD SOLNACIENTE HONDURA No. 22

Dos promotores de las viviendas Uniformes Gastos de papelería Gastos de oficina Gastos de elaboración de encuestas Gastos de elaboración de presentación de maqueta virtual (AUTOCAT). TOTAL

$ 8,000.00 $1,000.00 $1,000.00 $1,000.00 $1,500.00 $ 2,000.00

$14,500.00

« cmic

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1^m^ Instituto Tecnológico de la Construcción 9.2. Venta

Después de haber realizado una buena promoción con todos los habitantes del patio de vecindad, haberles aclarado todas sus dudas, motivarlos a que van a mejorar la calidad de sus viviendas por un costo mínimo, mostrarles el costo real que deben pagar por la construcción del proyecto e indicarles que deben cumplir con ciertos reglamentos para la construcción de sus viviendas, se puede iniciar con los trámites de venta.

En el aspecto de la venta son dos aspectos que se deben cuidar para poder llevar a cabo el proyecto

• Tener un expediente ordenado (es decir, cubrir con todos los requisitos que estas instituciones solicitan), de cada uno de los habitantes del Patio de Vecindad que sean asalariados con derecho a INFONAVIT o FOVISSSTE.

• Tener un expediente ordenado (es decir que cubran con todos los requisitos), de los habitantes del Patio de vecindad que no son beneficiados con este tipo de créditos, para poder asesorarlos a qué tipo de sociedad financiera se podrían incorporar, además de asistirlos para que puedan conseguir el mejor crédito con el porcentaje de interés más bajo.

• Todos deben estar incluidos en un tipo de crédito ya que si falta uno solo de los vecinos, no se podrá ejecutar la obra, debido a la falta del recurso, a menos que otra persona este interesada y pueda ingresar a la construcción del proyecto.

no



Instituto Tecnológico de la Construcción 10.-CONCLUSIONES

Determinar el déficit de vivienda nos proporciona datos desalentadores, el Programa Sectorial de Vivienda 2000-2006, maneja que la carencia de el déficit de vivienda que existe en este momento nos lleva a resultados realmente vivienda es de 4.5 millones de unidades, pero el CENSO elaborado por el INEGI en el 2000 arrojó que la carencia es de 6 millones de viviendas.

La propuesta de la regeneración urbana del Patio de Vecindad SOLNACIENTE, pretende ser el inicio de una regeneración integral de la ciudad, rescatar y reactivar los centros urbanos de las ciudades medias y de las grandes ciudades, ya que no se debe perder estas grandes extensiones de terrenos que tienen todos los servicios, además de mejorar la calidad de vida de estas zonas que están cayendo en desuso.

Así que es necesario que: • En combinación con estrategias orientadas al abatimiento de costos de

construcción y al incremento en la oferta de vivienda, es necesario redistribuir el crédito para vivienda subsidiado por el gobierno.

• Que se implementen mecanismos de ahorro, combinándolo con recursos bancarios y fiscales para financiar a los sectores de menores ingresos.

Las implicaciones políticas y sociales del problema de vivienda exigen, sin embargo, respuestas eficaces e inmediatas para que no se torne en un obstáculo al desarrollo del propio programa modernizador. Estas respuestas deben ubicarse en tres líneas de acción fundamentales: abatimiento de costos, redistribución del financiamiento y estímulo a la inversión privada.

•

•

Fomentar la inversión privada en vivienda, estimulando nuevas formas de financiamiento

Elevar los niveles de competitividad y eficiencia de los diferentes segmentos que conforman el mercado habitacional.

Los costos de construcción podrían ser disminuidos en un plazo relativamente breve a través de mayor eficiencia administrativa, prácticas desregulatorias y combate a la corrupción.

La solución o el atenuamiento del problema de vivienda exige la redistribución del financiamiento subsidiado orientándolo, en una proporción significativamente mayor a la actual, hacia el tercer segmento del mercado habitacional (el de los

n i

PATIO DE VECINDAD SOLNACIENTE / HONDURAS #22 , Col. Francisco I. Madero

Instituto Tecnológico de la Construcción de ingresos mínimos e inestables) y al establecimiento de esquemas de i capitalización inflacionaria de los intereses.

• Es necesario estimular decididamente la inversión privada en la construcción de vivienda, lo cual puede lograrse mediante diversas alternativas como son: el fortalecimiento de líneas de crédito en la banca comercial; la simplificación administrativa y el combate a la corrupción; la promulgación de una legislación que, a diferencia de la vigente, estimule la construcción de vivienda para arrendamiento; el establecimiento de estímulos fiscales, y la apertura para las empresas de la opción de construcción de vivienda para sus empleados o del establecimiento y desarrollo de fideicomisos orientados a este propósito como alternativas al pago de las cuotas.

• La importancia de atacar el problema de vivienda simultáneamente desde todos los niveles no debe ser minimizada. Por otro lado, la oferta de vivienda de bajo costo para los grupos más pobres mediante programas gubernamentales o privados no debe sustituir a la oferta de vivienda de calidad, con mecanismos de financiamiento accesibles, para los grupos de ingresos medios.

• Satisfacer la demanda de vivienda de los grupos de ingresos medios, eliminando trabas regulatorias innecesarias y haciendo más claros y transparentes los mecanismos de crédito, puede liberar importantes acervos de vivienda de menor calidad ahora ocupados por éstos, en favor de los grupos más pobres. Eliminar las trabas regulatorias que inhiben la inversión privada en vivienda para arrendamiento puede incrementar los acervos de vivienda para los grupos de ingresos medios -por la construcción de habitaciones nuevas y la disponibilidad de viviendas en el mercado que de otra manera estarían desocupadas- y "filtrar" las viviendas de menor precio hacia los grupos más pobres.

• Al crear un verdadero mercado de vivienda se reducirá gradualmente el rezago acumulado en atención a la demanda por este satisfactor.

• La ciudad y sus habitantes se verán beneficiados con la implementación de la regeneración urbana, ya que surgirá una verdadera calidad de vida.

Recomendación para las líneas de investigación:

Análisis a detalle por parte de los inversionistas para poder ejecutar la regeneración urbana, a través nuevos mecanismos de ahorro y de financiamiento.

sectores pago cor

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TESIS - infonavit.janium.net · En su origen la vecindad esta relacionada con el modelo de la casa de patio central, ... patio, por su partido arquitectónico que agrupa varios tipos