TEXAS HOMESTEAD LAW

STEVEN C. HALEY Moorman, Tate, Urquhart, Haley,Upchurch & Yates, L.L.P.

207 East Main Street Brenham, Texas 77833

(979) 836-5664

State Bar of Texas STATE BAR COLLEGE

15TH ANNUAL SUMMER SCHOOL July 18-20, 2013 Galveston Island

CHAPTER 23

Texas Homestead Law

TEXAS HOMESTEAD LAW

Table of Contents

I. INTRODUCTION. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1A. Construction and Purpose of Homestead Provisions - Generally. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1B. Choice of Law. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1

II. GENERAL CHARACTERISTICS OF THE HOMESTEAD. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1A. Distinguishing the Rural and Urban Homestead. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2

1. Property Code Definition. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 22. Time for Determining Rural/Urban Character.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3

B. Distinguishing the Family and Single Adult Homestead. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 31. Definition of "Family". . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 32. Social Status of Family.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 33. Duty of Support. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 34. State of Dependence.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 35. "Family" Status Affected by Death/Divorce/Marriage. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4

C. Distinguishing the Contiguous and Non-Contiguous Homestead. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4D. Calculating Homestead Acreage Total - Undivided Interests. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4E. Residential Homestead Must Include the Home. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4F. Noncontiguous Homesteads (Generally). . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5

III. PROPERTY THAT MAY BE SUBJECTED TO HOMESTEAD. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5A. Title Generally. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5B. Tenancy in Common. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5C. Tenancy at Will. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6D. Equitable Estate. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6E. Property Held in Trust for Debtor. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6

1. Homestead in a Qualifying Trust.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6F. Life Estate. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6G. Leasehold.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6H. Future Interests. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7I. Other Non-Possessory Interests. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7J. Partnership Property. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8K. Corporate Property. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8L. Cooperative Housing. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9M. Mineral Property. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9

1. Severed Minerals. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 92. Open Mine Doctrine. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9

N. Out-of-State Property. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9O. Personal Property.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9

1. Boats.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9P. Proceeds From the Sale of Homestead. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9

1. Computing the Expiration of 6-Month Exemption Period. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 92. Effect of Purchase of New Homestead During Exemption Period. . . . . . . . . . . . . . . . . . . 93. Tolling of Exemption Period. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 104. Homestead Proceeds Cannot be Sequestered During Exemption Period.. . . . . . . . . . . . . 10

Q. Insurance Proceeds. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11R. Improvements. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11

1. Mobile Homes.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11S. Bankruptcy Code Limitations on Homestead. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11

1. Homestead Interest Acquired Within 1,215 Days of the Bankruptcy Petition Date.. . . . . 11(i) Homestead Interest - Title v. Equity Debate. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11(ii) Homestead Interest - Title v. Designation Debate... . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11(iii) Acquired - Passive Equity Appreciation.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12(iv) Acquired - Active Equity Appreciation... . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12(v) Calculating the Homestead Value Cap.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12(vi) Rollover Equity Transfer Exception.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12

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Chapter 23

Texas Homestead Law

(vii) Effect of Homestead Value Cap on Pre-Petition Abstract of Judgment.. . . . . . 12(viii) Family Farm Exception.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12

2. Homestead of a Convicted Felon.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 133. Homestead of Perpetrator of Securities Fraud.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 134. Homestead of Debtor Involved in Racketeering.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 135. Homestead of the Violent Debtor.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 13

(i) Reasonably Necessary to Support Debtor.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 136. Homestead Interest Acquired With the Intent to Hinder, Delay, or Defraud Creditors.. . 13

(i) Intent to Hinder, Delay or Defraud.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 13(ii) Attributable.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 14

7. Choice of Law for a State Homestead Exemption in Bankruptcy... . . . . . . . . . . . . . . . . . 14(i) Extent of Extraterritorial Application of Homestead Exemption.. . . . . . . . . . . . . . . 14(ii) Domicile Defined.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 15

IV. CLAIMS ENFORCEABLE AGAINST THE HOMESTEAD. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 15A. Generally. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 15B. Applicable Law.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 15C. Time for Testing Validity of Lien.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 15

1. Involuntary Mechanic’s Lien on Homestead-Statutory.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 15D. What Constitutes an "Encumbrance" Against the Homestead.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 15E. Purchase Money Liens. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 16

1. Extent of Purchase Money Lien. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 162. Owelty Liens. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 16

(i) What Owelty is Not.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 16(ii) Owelty Liens After 1995.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 16

3. Joinder of Husband and Wife Not Required. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 174. Purchase Money Lien Need Not Be In Writing. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 175. Equitable Subrogation.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 17

F. Liens for Improvements. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 171. Source of Requirements for Contractual Liens for Improvements. . . . . . . . . . . . . . . . . . 172. Distinguishing Contractual Liens for Improvements From Mechanic’s Liens Arising By

Operation of Law. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 173. Required Elements for Contractual Liens for Improvements.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 18

(i) Contract in Writing.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 18(ii) Contract Setting Forth the Terms of the Agreement.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 18(iii) Consent of Both Spouses.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 18(iv) Required 5-Day Waiting Period.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 19(v) Right of Rescission.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 19(vi) Place of Closing... . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 19(vii) Contract Must Be Executed Before Commencement of Work.. . . . . . . . . . . . . 20(viii) Must Contract Be Recorded?. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 20(ix) Sums Loaned Must Be Actually Used to Improve the Homestead.. . . . . . . . . . . . . . 20(x) Improvements Must Be Made to the Homestead Property.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 20

4. Extent of Contractual Lien for Improvements... . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 205. Additional Requirements for Contracts for Improving the Homestead. . . . . . . . . . . . . . . 20

(i) Required Admonition Regarding Potential Loss of the Homestead by Foreclosure.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 20

(ii) Required Pre-Closing Disclosure on Loan Documents.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 20(iii) Required Disclosure Statement.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 20(iv) Required Disclosure of Subcontractors.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 21(v) Disbursement of Funds to Contractor.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 21(vi) Final Bills-Paid Affidavit Required... . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 21(vii) Certain Conveyances to Contractor Prohibited.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 21

6. Involuntary Mechanic's Liens On Homestead - Constitutional. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 21(i) Constitutional Mechanic’s Liens Assignable?. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 22

7. Involuntary Mechanic's Liens On Homestead - Statutory. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 22(i) Notice of Claim.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 22(ii) Mechanic’s Lien Affidavit.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 23

G. Liens for Taxes. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 231. Taxes Which Support a Lien on Homestead. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 232. Extent of Ad Valorem Tax Lien Against the Homestead. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 23

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Chapter 23

Texas Homestead Law

3. Loan Proceeds Must Actually be Used to Pay Taxes.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 23H. Home Equity Liens.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 23

1. Constitutional Construction. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 242. Regulatory Commentary.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 24

(i) Rules of the Finance Commission and Credit Union Commission.. . . . . . . . . . . . . . 24(ii) Department of Insurance Procedural Rules.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 24

3. Eligible Homestead Property. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 24(i) Agricultural Use Property.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 24(ii) Time for Determining Agricultural Use.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 24

4. Authorized Lenders. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 24(i) Financial Institutions.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 25(ii) HUD-Approved Mortgagees.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 25(iii) VA-Guaranteed Loans.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 25(iv) State Regulated Lenders.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 25(v) Mortgage Brokers.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 25(vi) Loans by Relatives... . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 25(vii) Redlining Restrictions.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 25

5. Restriction on Loan-to-Value Ratio. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 25(i) Valuation.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 26(ii) The Date the Extension of Credit is Made.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 26

6. Partial Restriction Against Open-Ended Credit. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 26(i) Open-End Account.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 26

7. Home Equity Line of Credit (HELOC).. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 26(i) Borrower Requested Advances.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 26(ii) Minimum Advances... . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 27(iii) Restriction Against Credit/Debit Cards or Preprinted Solicitation Checks.. . . . . . . 27(iv) Restriction on Fees.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 27(v) Restriction on Loan-to-Value Ratio.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 27(vi) Loan-to-Value Limit on Additional Advances.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 27(vii) Restriction Against Unilateral Lender Amendments... . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 27(viii) Restriction on Amortization.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 27

8. Restriction on Fees. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 28(i) Interest.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 28(ii) Discount Points.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 28(iii) Per Diem Interest.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 28(iv) Fees to Originate.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 28(v) Voluntary Optional Fees.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 28(vi) Fees Absorbed by Lender.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 28(vii) Fees to Evaluate.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 29(viii) Fees to Maintain.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 29(ix) Fees to Record.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 29(x) Fees to Insure... . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 29(xi) Fees to Service... . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 29(xii) Document Preparation Fees.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 29(xiii) Escrow Fees.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 29(xiv) Messenger Service Fees... . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 29(xv) Tax Certificate Fees... . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 29(xvi) Escrow Funds... . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 29(xvii) Fees to Subdivide or Replat.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 29(xviii) Subsequent Events.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 30(xix) Secondary Mortgage Loans.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 30(xx) Fees Must Be Necessary.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 30

9. Restriction Against Recourse Debt. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 30(i) Attorneys Fees.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 30(ii) Fraud.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 30

10. Restriction Against Prepayment Penalties. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3011. Restriction Against Additional Collateral. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 30

(i) Incidental Collateral.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 30(ii) Guaranty.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 30(iii) Cross-Collateral Provisions.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 30(iv) Right of Offset.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 31

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Chapter 23

Texas Homestead Law

(v) Undivided Interest in Tenancy in Common... . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 31(vi) Homestead Exceeding Maximum.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 31(vii) Options to Purchase.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 31(viii) Distinguishing the Rural and Urban Homestead.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 31(ix) Distinguishing the Family and Single Adult Homestead.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 31(x) Cure Provisions Against Additional Collateral.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 31

12. Restriction on Number of Home Equity Loans. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 32(i) Refinance Transactions.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 32

13. Restriction on Frequency of Home Equity Loans. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 32(i) Emergency.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 32

14. Restriction on Amortization of Home Equity Loans. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 32(i) Subsequent Events.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 32(ii) Prepaid Interest.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 32(iii) Variable Rate Notes... . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 33

15. Restriction on Interest. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 33(i) Variable Rate Notes... . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 33(ii) Interest Rate.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 33

16. Restriction on Basis for Acceleration. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 33(i) Decrease in Value.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 33(ii) Cross Default.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 33

17. Restriction Against Confession of Judgment/Waiver of Citation. . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3318. Restriction Against Assignment of Wages.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3319. Restriction Against Same Creditor Payoffs. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 33

(i) Required Payment of Debt Secured by Homestead... . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 34(ii) Payoffs of Other Creditors... . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 34(iii) Other Restrictions Prohibited.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 34(iv) Voluntary Payoffs to Same Creditor.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 34(v) Statute of Frauds.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 34

20. Required Twelve Day Pre-Loan Disclosure.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 34(i) Content of Disclosure.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 34(ii) Computation of Time... . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 34(iii) Loan Application.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 35

21. Required One Day Pre-Closing Disclosure. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 35(i) Loan Application.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 35(ii) Final Itemized Disclosure.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 35(iii) Bona Fide Emergency.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 35(iv) Other Good Cause Shown.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 35(v) Computation of Time... . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 35

22. Borrower's Right of Rescission. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 36(i) Calculation of Rescission Period... . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 36(ii) Truth-in-Lending Act... . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 36

23. Requirements for Loan Documents... . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 36(i) Voluntary.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 36(ii) Economic Duress.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 36(iii) Written Contract.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 36(iv) Required Loan Restrictions.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 36(v) Required Disclosure.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 36(vi) Restriction Against Blanks Left in Instruments.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 36(vii) Instruments... . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 36(viii) Blanks Left to Be Filled In.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 36(ix) Required Copies.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 37(x) Required Signatories.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 37

24. Restriction on Place of Closing. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 37(i) Offices of Lender... . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 37(ii) Offices of Title Company.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 37(iii) Personal Appearance by the Borrower Required?. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 37

25. Restriction on Foreclosure. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3726. Restriction on Release/Transfer of Note. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3727. Forfeiture Provision. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 38

(i) What Violations Invoke a Forfeiture?. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 38(ii) No Forfeiture Without Notice and Opportunity to Cure.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 38

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Chapter 23

Texas Homestead Law

(iii) Statute of Limitations on Suit for Forfeiture... . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 38(iv) Discovery Rule.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 38(v) Fraudulent Concealment.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 39(vi) Tolling of Limitations Under TEX. CIV. PRAC. & REM. CODE ANN. § 16.069. . . . . . 39(vii) Subrogation.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 39

28. Cure Provisions. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 39(i) Cure of Violation of Restriction on Fees, Restriction on Prepayment Penalties, or

Restriction on Interest.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 39(ii) Cure of Violation of Restriction on Loan-to-Value Ratio... . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 39(iii) Cure of Violation of Restriction Against Additional Collateral or Restriction on

Qualifying Agricultural Homestead.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 40(iv) Cure of Violation of Restriction Against Prohibited Amount, Percentage, Term, or Other

Provision.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 40(v) Cure of Violation of Requirement for Delivery of Documents... . . . . . . . . . . . . . . . 40(vi) Cure of Violation of Requirement for Acknowledgment of Fair Market Value of

Homestead.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 40(vii) Cure of Violation of Restriction on Number of Home Equity Loans.. . . . . . . . 40(viii) “Catch-All” Cure Provision.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 40(ix) Noncurable Violations... . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 41(x) Burden of Proof to Show Cure. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 41(xi) Time to Cure Violations.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 41(xii) Requirements for Debtor’s Notification of Failure to Comply.. . . . . . . . . . . . . 41(xiii) Extent of Notice.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 41(xiv) Delivery of Notice.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 41(xv) Timing of Notice.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 42(xvi) Borrower Cooperation.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 42

29. Non-Severability Provision. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 42I. Reverse Mortgages. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 42

1. Regulatory Commentary.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 422. Written Contract Required. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 423. Joinder of Spouse Required. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 424. Limitation on Age of Borrower. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 425. Loan Must be Non-Recourse. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 426. Restriction on Advances to Borrower. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 427. Restriction on Loan Repayment Requirements. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 438. Required Borrower Counseling. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 439. Priority of Reverse Mortgages. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4310. Restriction on Interest. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4311. Assignment of Reverse Mortgages.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4312. Forfeiture Provision. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4313. Required Disclosures. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4414. Restriction on Foreclosure. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 44

J. Refinance of Manufactured Home Debt. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 44K. Liens Predating Homestead. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 44

1. Liens for Subdivision or Condominium Assessments. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 44L. Refinancing, Renewing and Extending a Lien on Homestead. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 45

1. Generally. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 452. Risks of "Rolling In" Refinance Costs. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 45

(i) Necessary... . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 46(ii) Reasonable... . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 46

3. Refinancing, Renewing, and Extending Purchase Money Liens. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 464. Refinancing, Renewing, and Extending Liens for Improvements. . . . . . . . . . . . . . . . . . . 465. Refinancing, Renewing, and Extending Liens for Taxes.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 466. Refinancing, Renewing, and Extending Home Equity Loans. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 47

(i) Modification.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 477. Doctrine of Subrogation. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 47

(i) Contractual Subrogation.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 47(ii) Equitable Subrogation.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 48

M. State Criminal Forfeiture Claims. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 48N. Federal Criminal Forfeiture Claims. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 48O. Effect of Liens Not Permitted by the Constitution. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 48

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P. Lien Spreading. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 49Q. Lien Overburdening.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 49R. Judgment Liens. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 49

1. Excess Acreage.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 502. Effect of Death of Judgment Debtor.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 50

S. Application of Loan Payments When Lien Partially Invalid.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 50T. Ratification. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 50U. Attorney’s Fees. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 51

V. ESTABLISHMENT OF THE HOMESTEAD. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 51A. Generally. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 51B. Use Sufficient to Establish a Homestead (Generally). . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 51C. Use Must Be By Debtor or Constituent Family Member. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 51D. Sufficient Use to Establish a Rural Homestead.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 51

1. Use Must Include a Home. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 522. Use Must be Permanent. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 523. Sufficiency of Use - Generally. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 524. Sufficiency of Use - Economic Analysis Approach.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 525. Sufficiency of Use - Rural Pursuits Approach. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 526. Sufficiency of Use - Use As a Home Approach.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 537. Sufficiency of Use - Contiguous Rural Homestead. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 538. Sufficiency of Use - Noncontiguous Rural Homestead. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 53

(i) Associated With Residence Tract.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 53(ii) Home Purposes.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 53

9. Time That Sufficiency of Use is Determined.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5410. Effect of Business Use of Rural Homestead. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 54

E. Sufficient Use to Establish an Urban Homestead. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 551. Sufficiency of Use - Debtor’s Occupation of Part of a Lot.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 552. Sufficiency of Use - Debtor’s Occupation of Part of a Multi-Family Residence.. . . . . . . 55

F. Sufficient Use to Establish a Business Homestead. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 551. What Constitutes a “Business”?. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 552. Effect When the Business Occupies Only Part of the Property.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 563. Use Must Be Reasonably Necessary to the Business.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 56

G. When Use Short of Actual Occupancy Establishes a Homestead. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 56H. Intent Sufficient to Establish a Homestead. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 58

1. Intent Must Be Bona Fide.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 582. Intent Must Be Unqualified.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 583. When Evidence of Intention is Conflicting... . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 58

(i) The Dual-Residence Doctrine.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 594. Vicarious Intention Via Personal Representative of Homestead Claimant... . . . . . . . . . . 59

I. Written Designation of Homestead Required?. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 59J. Involuntary Designation of Homestead. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 60K. Effect of Written Designation of Homestead.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 60L. Duration of the Homestead Designation. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 60

1. Effect of Change in Homestead Law... . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 60M. Who May Designate the Homestead?.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 60N. Gerrymandered Designation of Homestead. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 61O. Consumer Protection - Third Party Designation of the Debtor’s Homestead. . . . . . . . . . 61P. The Relation Back Doctrine. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 61

VI. DEFENSIVE STRATEGIES AGAINST THE HOMESTEAD CLAIM. . . . . . . . . . . . . . . . . . 61A. Abandonment. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 61

1. Generally. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 612. Elements of Abandonment. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 613. Partial Abandonment of Homestead. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 624. Temporary Absence From the Homestead. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 625. Renting of the Homestead. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 636. Acquisition of a New Homestead as Abandonment of the Old. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 637. Abandonment of Family Homestead Requires Joinder of Both Spouses. . . . . . . . . . . . . 648. Abandonment of Homestead by Guardian of the Debtor. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 64

B. Alienation. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 64

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1. Sale or Encumbrance Without Abandonment May Extinguish Homestead. . . . . . . . . . . 642. Sale or Encumbrance Requires Joinder of Husband and Wife. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 64

(i) Ratification.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 653. Effect of Incapacity of One Spouse on Joinder Requirement. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 654. Sale Must Be Completed. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 655. Pretended Sales.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 65

(i) Disguised Mortgage... . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 66(ii) Sale and Lease Back Transactions.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 66(iii) Conveyance to Closely-Held Business. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 67(iv) Intra-Family Transactions. .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 67(v) Other Forms of Pretended Sales.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 67(vi) Effect of a Pretended Sale.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 68(vii) Retention-of-Benefits Rule.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 68

6. Effect of Sale on Subsequent Purchasers. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 687. Sale of Homestead as Fraudulent Conveyance?.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 68

C. Estoppel. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 691. Elements of Estoppel. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 69

(i) Misrepresentation.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 692. Effect of Homestead Disclaimer/Declaration. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 693. Effect of Homestead Disclaimer When the Debtor is in Actual Use and Possession of the

Property. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 704. Effect of Homestead Disclaimer When There is Ambiguous Possession by the Debtor

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 705. Effect of Homestead Disclaimer - No Use or Possession by the Debtor.. . . . . . . . . . . . . 716. Requirements of a Valid Homestead Disclaimer. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 717. Effect of Absence of Homestead Disclaimer. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 718. Debtor Misrepresentations Regarding Validity of Mechanic's Lien. . . . . . . . . . . . . . . . . 719. Debtor’s Misrepresentations Regarding Marital Status. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7110. Pretended Sale. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7111. Debtor Misrepresentations Must Be Clear, Deliberate, and Unequivocal. . . . . . . . . . . . . 7112. Lender Reliance on Debtor Misrepresentations Must Be Reasonable.. . . . . . . . . . . . . . . 7113. Husband and Wife Must Join in the Misrepresentations. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7214. Estoppel Will Not Create a Lien. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7215. When the Debtor Claims Excessive Homestead. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7216. When the Debtor Claims Less Than the Allowed Homestead.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 72

D. Judicial Estoppel. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 72E. Estoppel by Deed.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 73F. Death of the Homestead Claimant. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 73

1. The Right of the Property to Descend Free of Debt is Fixed at Death. . . . . . . . . . . . . . . 732. The Right of the Property to Descend Free of Debt is Not Dependent on Occupancy. . . 733. Estate Recovery for Medicaid Services. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 73

G. D'Oench Duhme. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 741. When the Debtor Executes a Homestead Disclaimer.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 742. When the Debtor Executes an Antedated Mechanic's Lien Contract. . . . . . . . . . . . . . . . 743. When the Debtor Participates in a Pretended Sale.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 74

H. Federal Preemption. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 741. Home Owner's Loan Act and Home Equity Lending.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 742. Federal Tax Liens.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 753. Federal Criminal Restitution Act. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 754. Bankruptcy Code. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 76

(i) Family Support Obligations.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 76(ii) Bankruptcy Abuse Prevention and Consumer Protection Act.. . . . . . . . . . . . . . . . . . 76

5. Commerce Clause - U.S. Constitution. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 766. Truth In Lending Act. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 767. Equal Credit Opportunity Act. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 768. Anti-Preemption Amendments to the Property Code.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 76

I. Debtor Fraud. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 76J. Resulting Trusts/Constructive Trusts. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 77K. Fraudulent Conveyance. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 77L. Holder in Due Course. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 77M. Waiver. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 77

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Chapter 23

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1. Generally. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 772. Waiver of Probate Homestead. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 78

N. Partition. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 78

VII. FORECLOSURE AGAINST THE HOMESTEAD. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 78A. What Constitutes a "Forced Sale" of the Homestead?. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 78B. What Liens May Be Foreclosed Against the Homestead?. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 78C. Notice to Cure Required. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 78D. When the Lien Attaches Only to Surplus Non-Exempt Acreage.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 79E. When the Lien Covers Both Exempt and Non-Exempt Lands - The Doctrine of Marshaling

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 79F. Wrongful Forced Sale of the Homestead. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 79G. Foreclosure of a Home Equity Loan/ Reverse Mortgage. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 79

1. Notice to Cure. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 792. Application for Expedited Foreclosure Proceeding. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 793. Costs.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 804. Citation.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 805. Discovery... . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 806. Response.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 807. Hearing When Response Filed.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 818. Default When No Response Filed.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 819. Order.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8110. Effect of Order... . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8111. Bankruptcy.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8112. Automatic Stay and Dismissal if Independent Suit Filed.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8113. Attachment of Order to Trustee’s Deed.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8114. Promulgated Forms.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8115. Effect of Foreclosure in Violation of Rule 736... . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 81

H. Foreclosure of Involuntary Mechanic’s Lien Against the Homestead. . . . . . . . . . . . . . . . 82

VIII. DIVORCE AND HOMESTEAD. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 82A. Decree May Award a Lien Against the Homestead. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 82

1. Permitted Purposes of the Lien. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 822. Extent of the Lien Claim. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 82

B. Decree May Set Aside Homestead to One Spouse For Period of Years. . . . . . . . . . . . . . . 82C. Decree May Direct the Sale of the Homestead. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 83

IX. TEXAS PROBATE HOMESTEAD. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 83A. Generally. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 83B. Extent of the Probate Homestead. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 83C. Duration of the Probate Homestead.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 83D. Who is a "Survivor" for the Purposes of a Probate Homestead?. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 83E. Rights and Responsibilities of Survivor During the Survivorship. . . . . . . . . . . . . . . . . . . 84F. Survivor's Right to the Probate Homestead May Be Waived. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 84G. Election to Take Under or Against Will.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 84

X. TAXATION OF THE HOMESTEAD. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 84A. Purpose of Homestead Tax Exemption. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 84B. Construction of Homestead Tax Exemption. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 84C. Amount of Homestead Tax Exemption. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 84D. What Property Can Qualify for Homestead Tax Exemption?. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 85E. Who is Entitled to Claim the Homestead Tax Exemption?. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 85

1. Individual Ownership. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 852. Corporate Ownership. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 853. Condominium Ownership. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 854. Cooperative Housing Ownership. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 855. Trust Ownership. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 85

F. Required Use of Property Claimed For Homestead Tax Exemption. . . . . . . . . . . . . . . . . 851. Principal Residence. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 852. Temporary Absence (Generally). . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 863. Temporary Absence for Military Service.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 86

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Chapter 23

Texas Homestead Law

4. Temporary Absence for Care in a Residence Facility. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 865. Rental of the Entire Homestead. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 866. Rental of Part of the Homestead.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 867. Use of Part of Homestead for Incompatible Purposes. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 86

G. Application for Homestead Tax Exemption. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 86H. Who is Entitled to Claim the Over 65/Disabled Exemption?.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 87I. Homestead Tax Exemption for Elderly/Disabled. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 87J. Limitations on Increase of School Tax on Homesteads of Elderly or Disabled. . . . . . . . . 87K. Installment Payment of Homestead Taxes By the Elderly.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 88L. Installment Payment of Taxes on Property in a Disaster Area. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 88M. Tax Exemption for Totally Disabled Veterans. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 88N. Manufactured Homes as Homestead. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 88O. Duration of Homestead/Over 65 Tax Exemption. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 88P. Effect of Destruction of Homestead by Casualty Damage. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 89Q. Back-Appraisal of Property If Homestead Tax Exemption Erroneously Taken.. . . . . . . 89R. Redemption of Residence Homestead Sold at Tax Sale. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 89

1. Time Period for Redemption. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 892. Redemption Consideration. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 89

S. Restriction or Increase of Appraised Value of Residential Homestead. . . . . . . . . . . . . . . 90T. Limitation on Actions Relating to the Homestead Property Sold at Tax Sale. . . . . . . . . . 90

XI. ACTIONS INVOLVING THE HOMESTEAD.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 90A. Pleading. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 90

1. The Homestead Defense Must Be Affirmatively Pleaded. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 90B. Proof. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 90

1. Homestead a Fact Issue. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 902. Validity of Lien Against Homestead a Question of Law . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 903. Burden of Proof. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 90

(i) Home Equity Loans. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 904. Proof of Homestead Facts by Request for Admission. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 905. Issue Submission. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 91

C. Alternative Dispute Resolution. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 911. Arbitration. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 91

D. Standing.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 91

ENDNOTES. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 92

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Chapter 23