Theo dõi thị trường BĐS và phương pháp tạo quỹ đất, 08-12/12

Centre de Prospectiveet d’Études Urbaines

N° 54 - 2014/2015

THEO DÕI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ CÁC PHƯƠNG PHÁP TẠO QUỸ ĐẤT

Biến động giá từ 2004

Giá trung bình theo m2 vào năm 2010

< 45 %

45 đến 55 %

55 đến 65 %

> 65 %

< 2000 €.m²

2200 đến 2400

2400 đến 2600

2600 đến 2800

2800 đến 3000

3000 đến 3200

> 3200

Giá trung bình 2010

Biến động từ 2004

Cộng đồng đô thị Lyon (ngoài thành phố Lyon)

Lyon

08 - 12 / 12 / 2014

Tài liệu của Trung tâm Dự báo và Nghiên cứu Đô thị - PADDI

Tải về tập tài liệu và những thông tin bổ sung có sẵn trên trang web PADDI

http://www.paddi.vn

Biên soạn: Morgane PersetBiên dịch: Huỳnh Hồng ĐứcHiệu đính: Fanny Quertamp (PADDI), Eric Peigné (Cộng đồng đô thị Lyon), Jean-Jacques Mathias (CECIM), Võ Công Lực, (Trung tâm phát triển quỹ đất TP.HCM)Ngày in: Số bản: Công ty in:

Trung tâm PADDI xin gửi lời cảm ơn chân thành đến Ông Võ Công Lực, Ông Eric Peigné và Ông Jean-Jacques Mathias đã hướng dẫn khóa tập huấn cũng như đã đóng góp rất lớn cho việc xuất bản cuốn tài liệu này. PADDI cũng xin cảm ơn bà Nguyễn Thị Cẩm Vân đã tham gia điều phối nhiều hoạt động tập huấn về đất đai do PADDI tổ chức từ năm 2006.

3

Lời n

ói đ

ầu

Tài liệu của PADDI 08-12/12/2014

Mục tiêu tổng quát của các khóa học là chuyển giao tri thức: các khóa học của PADDI nhằm bổ sung cho chương trình đào tạo công chức của Thành phố bằng cách hướng đến các khái niệm, kỹ thuật và phương pháp mới (toàn diện, đa ngành) trong quản lý đô thị, trong bối cảnh đặc thù của thành phố Hồ Chí Minh. Phương pháp tổ chức khóa học được hình thành với sự phối hợp của các đối tác Việt Nam và được các đối tác phê duyệt.

Ý tưởng chủ đạo là xem ở Pháp, người ta sử dụng phương pháp nào và giải quyết như thế nào những vấn đề tương tự mà giới chuyên môn Việt Nam đang gặp phải trong công việc của mình. Để thực hiện được ý tưởng này, nội dung của mỗi khóa học xoay quanh hai nghiên cứu trường hợp rất cụ thể của Việt Nam.

Các kiến thức tổng hợp từ khóa học có thể giúp hình thành những cách làm mới, chính sách mới và được phổ biến rộng rãi đến mọi người.

Tài liệu này được xuất bản nhằm mục đích phổ biến rộng rãi những kiến thức tổng hợp được từ khóa học.

Ghi chú: PADDI và các chuyên gia không chịu trách nhiệm về ý kiến phát biểu của học viên trong khóa học được ghi lại trong tài liệu này. Các phát biểu được ghi lại ở đây là ý kiến riêng của học viên và giảng viên

L ỜI NÓI ĐẦU

4

Mục

lục


Mục lục

LỜI NÓI ĐẦU

TỪ VIẾT TẮT

DANH SÁCH THAM GIA KHÓA TẬP HUẤN

TỔNG QUAN VỀ TP.HCM

GIỚI THIỆU

03

06

07

09

10

11

18

PHẦN 1 – CHIẾN LƯỢC ĐẤT ĐAI CỦA TP.HCM VÀ CÁC XU HƯỚNG CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

PHẦN 2 – CƠ SỞ DỮ LIỆU BẤT ĐỘNG SẢN Ở CỘNG ĐỒNG ĐÔ THỊ LYON

I. TRUNG TÂM PHÁT TRIỂN QUỸ ĐẤT TP.HCM ......................................................................................11

1. Địa vị pháp lý và nhiệm vụ của Trung tâm

2. Ví dụ các hoạt động của Trung tâm phát triển quỹ đất

Trao đổi với học viên....................................................................................................................13

II. THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở TP.HCM ........................................................................................... 14

1. Nhu cầu xây dựng nhà ở lớn, nhưng khan hiếm đất

2. Sự biến động của thị trường bất động sản ở Việt Nam: các cơn sốt bất động sản liên tiếp

3. Các xu hướng hiện nay của thị trường nhà ở tại TP.HCM: “Đóng băng” sau cơn sốt


Những điểm cần ghi nhận ......................................................................................................................... 17

I. CÁC CÔNG CỤ THEO DÕI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở CỘNG ĐỒNG ĐÔ THỊ LYON ............18

1. Sở Đất đai và Bất động sản của Cộng đồng đô thị Lyon

2. Trung tâm theo dõi giao dịch bất động sản (OTIF)

3. Phương pháp định giá bất động sản

4. Lợi ích của việc sử dụng bản đồ và việc kết hợp dữ liệu

II. TRUNG TÂM NGHIÊN CỨU VÀ THEO DÕI BẤT ĐỘNG SẢN (CECIM) .............................................24

1. Theo dõi thị trường nhà ở phát triển mới

2. Trung tâm theo dõi bất động sản doanh nghiệp

Trao đổi với học viên...................................................................................................................26

Những điểm cần ghi nhận......................................... .................................................................................27

5

Mục

lục


I. CÁC CÔNG CỤ VÀ CÁCH LÀM CỦA CỘNG ĐỒNG ĐÔ THỊ LYON ...................................................28

1. Các công cụ thu hồi giá trị tăng thêm của đất

2. Các công cụ dự báo

3. Phương pháp tạo quỹ đất

4. Các điểm cần chú ý và điểm đặc biệt

II. CÁC CÔNG CỤ ĐẤT ĐAI Ở CÁC QUỐC GIA KHÁC .........................................................................34

1. Quy hoạch đô thị theo thỏa thuận ở Anh

2. Bán quyền để xây dựng thêm ở Braxin

3. Chuyển nhượng quyền xây dựng ở Mỹ


Những điểm cần ghi nhận ......................................................................................................................... 39

PHẦN 3 – CHIẾN LƯỢC VÀ CÔNG CỤ ĐẤT ĐAI 28

PHỤ LỤC

TỔNG HỢP VÀ KHUYẾN NGHỊ

DANH SÁCH CÁC KHÓA TẬP HUẤN

42

40

43

6

Từ v

iết t

ắt


BT

CECIM

CEPAC

CLAMEUR

GTGT

HFIC

HLM

INSEE

Min.Not

OTIF

PERVAL

SITADEL

Sở TNMT

TP.HCM

TDR

UBND

Viện NCPT

Build-Transfer (Xây dựng – chuyển giao)

Trung tâm nghiên cứu bất động sản

Chứng chỉ tiềm năng xây dựng thêm

Cơ sở dữ liệu giá cho thuê nhà ở và phân tích thị trường bất động sản ở đô thị và nông thôn

Giá trị gia tăng

Công ty Đầu tư Tài chính nhà nước TP.HCM

Tổ chức quản lý nhà ở cho thuê giá rẻ

Viện thống kê và nghiên cứu kinh tế quốc gia

Thị trường bất động sản từ dữ liệu của công chứng viên

Trung tâm theo dõi giao dịch bất động sản

Dữ liệu của các công chứng viên

Hệ thống thông tin và xử lý tự động các dữ liệu về nhà ở và mặt bằng kinh doanh

Sở Tài nguyên và Môi trường

Thành phố Hồ Chí Minh

Chuyển nhượng quyền phát triển (Transferable Developement Rights)

Ủy ban nhân dân

Viện Nghiên cứu phát triển TP.HCM

TỪ VIẾT TẮT

7

Dan

h sá

ch th

am g

ia k

hóa

tập

huấn


DANH SÁCH THAM GIA KHÓA TẬP HUẤN

Sở Tài chính

Nguyễn Thị Thúy Diệu

Nguyễn Thị Thu Hà

Nguyễn Thị Hoàng Liễu

Sở Xây dựng

Trần Hải Đông

Bùi Quang Thu

Sở Quy hoạch – Kiến trúc

Nguyễn Ngọc Dương

Đặng Phương Chi

Sở Giao thông vận tải

Trương Hoàng Chính

Nguyễn Trường Giang

Ban Quản lý đường sắt đô thị

Lê Thị Ánh Ngọc

Nguyễn Lê Hồng Thái

Viện Nghiên cứu phát triển

Nguyễn Phương Bắc

Nguyễn Đặng Phương Anh

Phạm Thị Thanh Hiền

Công ty đầu tư tài chính Nhà nước – HFIC

Nguyễn Thị Quỳnh Mai

Nguyễn Văn Mạnh Hà

Ủy ban nhân dân Quận 2

Nguyễn Thị Ngọc Quỳnh

Nguyễn Trần Thế

Sở Tài nguyên và Môi trường

Nguyễn Thị Cẩm Vân

Nguyễn Văn Khoa

Phạm Việt Hùng

Nguyễn Thị Loan Anh

Phạm Thị Bích Liễu

Trần Ngọc Bách

Lê Thị Diễm Thùy

Huỳnh Hữu Tài

Trung tâm phát triển quỹ đất (Sở Tài nguyên và Môi trường)

Đỗ Hữu Tâm

Lâm Bội Mẫn

Trần Đăng Hùng

Lê Trần An Gia

Tưởng Thanh Tùng

Nguyễn Trường Khánh

Đỗ Minh Hoàng

Nguyễn Hà Thế Vân

Nguyễn Ngọc Tân

Cao Trường Thọ

Đoàn Thùy Giang

Võ Thị Mỹ Hòa

Nguyễn Thị Bích Nhật

Đại Hoàng Quân

Trần Đại Lộc

Hồ Mỹ Thuận

Phan Quang Ân

Nguyễn Thị Hằng Thương

Chuyên gia Pháp: Eric Peigné, Sở Đất đai và Bất động sản, Cộng đồng đô thị Lyon Jean-Jacques Mathias, Trung tâm nghiên cứu bất động sản (CECIM)

Chuyên gia Việt Nam: Võ Công Lực, Phó Giám đốc Trung tâm phát triển quỹ đất TP.HCM

Phiên dịch: Huỳnh Hồng Đức

8

Dan

h sá

ch th

am g

ia k

hóa

tập

huấn


Ủy ban nhân dân Quận 9

Nguyễn Đình Bảo

Nguyễn Thị Kim Phượng

Ủy ban nhân dân quận Bình Thạnh

Nguyễn Thanh Hòa

Trần Anh Quyên

Phạm Quang Khải

Trần Đoàn Hiệp

Ủy ban nhân dân huyện Nhà Bè

Trần Minh Khánh

Lê Văn Hiền

Lê Văn Thảo

Đại học Việt - Đức

Phạm Thái Sơn

Đặng Thế Hiển

Hứa Trần Minh Trí

Trần Hoàng Nam

Đại học Radboud

Nguyễn Bảo Thành

PADDI

Fanny Quertamp, Đồng giám đốc PADDI

Nguyễn Hồng Vân, Đồng giám đốc PADDI

Morgane Perset, Phụ trách công tác

Charles Simon, Phụ trách công tác

Đỗ Phương Thúy - Trợ lý

9

Tổng

qua

n tp

.hcm


Bối cảnh phát triển đô thị

Kể từ đầu những năm 1990, song song với chính sách mở cửa kinh tế (Đổi mới), đại đô thị ở phía Nam của Việt Nam đã thay đổi lớn về quy mô. TP.HCM đang tìm kiếm mô hình đô thị mới, chủ yếu ở châu Á với tham vọng trở thành một trong những đại đô thị chính ở Đông Nam Á. Nhiều thách thức cần vượt qua:

• Cải thiện cơ sở hạ tầng đô thị vốn đang bị quá tải,• Phát triển nhà ở cho người có thu nhập trung bình và

thấp, đặc biệt là trong khuôn khổ các dự án đô thị lớn,• Triển khai các giải pháp thích ứng với biến đổi khí hậu.

TỔNG QUAN TP.HCM

Vài số liệu chính (Tổng Cục thống kê, 2013)Dân số: 7,9 triệu dân (gần 10 triệu dân nếu bao gồm khoảng 2 triệu người không đăng ký cư trú) Dân số đô thị: 81 %Chiếm 8,9 % dân số cả nước Tốc độ tăng trưởng dân số: hơn 3 % / mỗi năm trong giai đoạn 2005 - 2013

Diện tích: 2 096 km² - 24 quận/huyện (19 quận, 5 huyện)Mật độ dân số ở các quận trung tâm (1 và 3): 32.405 người/km²Tăng trưởng GDP: 10,8 % trong giai đoạn 1996 - 2010.Đóng góp vào GDP quốc gia 21 %Thu nhập trung bình hàng tháng: 3,4 triệu đồng (150 euro)

Địa giới hành chính của TPHCM Các dự án đô thị lớn

Các định hướng chính trong Điều chỉnh Quy hoạch chung xây dựng TP.HCM

Quy hoạch chung xây dựng TP.HCM năm 1998 đã được điều chỉnh và được Thủ tướng phê duyệt vào tháng 1 năm 2010. Tầm nhìn trong Quy hoạch này được mở rộng về thời gian, đến năm 2025 và về không gian, có tính đến sự phát triển của các tỉnh lân cận TP.HCM. Trung tâm Thành phố sẽ bao gồm khu trung tâm lịch sử và khu đô thị mới Thủ Thiêm. Đô thị hóa sẽ được tập trung ở 4 hành lang chính: chủ yếu về phía Đông, dọc theo đường cao tốc TP.HCM – Long Thành – Dầu Giây và dọc theo Quốc lộ 1; và về phía Nam, dọc đường Nguyễn Hữu Thọ ra cảng Hiệp Phước. Các dự án đô thị lớn như Khu đô thị mới Thủ Thiêm, Khu Nam Sài Gòn, Khu đô thị Tây Bắc, dọc theo bờ sông Sài Gòn sẽ thu hút nhiều nhà đầu tư và tạo ra diện mạo mới cho sự phát triển đô thị.

© L

aure

nt W

eyl /

col

lect

if A

RG

OS

1

3

45

10

11

Tân Phú

Bình Tân

Bình Chánh

Nhà Bè

Tân Bình PhúNhuận

Bình Thạnh

67

8

2

A

B

C

D

E

A

B

C

D

E

Chú thích :

TP.HCM

Huyện

Phạm vi dự án:

Trung tâm thành phố

Khu đô thị mới Hiệp Phước

Đường Vo Van Kiet

Khu đô thị mới Thủ Thiêm

Khu đô thị mới Nam Thành phốThực hiện: PADDI, 04.06.2014

A

B

C

D

E

0 0.2 0.4 0.6 0.8 1.0

km

N

10

Giớ

i thi

ệu


GIỚI THIỆU

Đất đai là một trong những yếu tố chủ chốt của việc xây dựng đô thị. Ở TP.HCM, đất đai còn là đòn bẩy tài chính cho sự phát triển đô thị. Do đó, đất đai là một trong những chủ đề chính trong các hoạt động của PADDI.

Năm 2006, PADDI tổ chức khóa tập huấn đầu tiên về chủ đề Quy hoạch và quản lý đất đai, năm 2009 khóa tập huấn thứ 2 về các công cụ thực hiện chính sách đất đai và bất động sản, năm 2010 khóa tập huấn thứ 3 về Cơ sở dữ liệu bất động sản và năm 2012 khóa tập huấn thứ 4 về Các giải pháp tạo quỹ đất trong khuôn khổ các dự án cải tạo đô thị. Tài liệu mới này tổng hợp các trao đổi trong khóa tập huấn Theo dõi các thị trường bất động sản và các phương pháp tạo quỹ đất. Khóa học này tiếp nối các hoạt động trong lĩnh vực đất đai với sự phối hợp của Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM (Sở TNMT)1.

Trung tâm phát triển quỹ đất (sau đây gọi tắt là Trung tâm) trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM có nhiệm vụ thực hiện thu hồi tạo quỹ đất phục vụ đầu tư và quản lý quỹ đất sau khi được giải phóng mặt bằng và một số quỹ đất “công” trên địa bàn Thành phố. TP.HCM có gần 10 triệu dân2 với tốc độ tăng dân số và đô thị mạnh mẽ. Điều này thể hiện qua việc đô thị hóa lan tỏa và sự khan hiếm nguồn tài nguyên đất đai. Sự phát triển nhanh chóng về dân số và đô thị đòi hỏi phải tăng cường xây dựng nhà ở và cơ sở hạ tầng. Do đó, Trung tâm phát triển quỹ đất phải đối mặt với 3 vấn đề: kiểm soát quỹ đất dành cho cơ sở hạ tầng, thực hiện thu hồi đất, bồi thường và tái định cư ở quy mô lớn, tìm kiếm các nguồn tài chính để phục vụ cho thu hồi đất và bồi thường.

Trung tâm phát triển quỹ đất đã đề nghị PADDI tổ chức khóa tập huấn nhằm nâng cao năng lực của Trung tâm trong việc dự báo và tạo quỹ đất. Do lĩnh vực bất động sản còn chưa minh bạch, nên sự hiểu biết về các thị trường bất động sản còn hạn chế. Tuy nhiên, các nghiên cứu của Trung tâm cho thấy có ít cơ hội tạo quỹ đất. Do đó, Trung tâm đề nghị PADDI tổ chức khóa tập huấn về hai chủ đề:

1. Nắm bắt các thị trường bất động sản bằng cách sử dụng các phương pháp quan sát, theo dõi và lập bản đồ. 2. Các công cụ tạo quỹ đất.

Để cùng với Trung tâm suy nghĩ về những chủ đề nói trên, Ông Eric Peigné, Sở Đất đai và Bất động sản Cộng đồng đô thị Lyon và Ông Jean-Jacques Mathias, Trung tâm nghiên cứu bất động sản (CECIM) đã mang đến góc nhìn của cơ quan nhà nước và của tư nhân về cơ sở dữ liệu bất động sản, chiến lược và các công cụ đất đai của Pháp.

Các bài trình bày của các chuyên gia đã tạo tiền đề cho nhiều trao đổi phong phú, từ đó cùng nhau rút ra các khuyến nghị và hướng suy nghĩ được trình bày trong phần kết luận của tài liệu này.

1 Tải thêm các tài liệu tổng hợp khóa tập huấn của PADDI từ trang web: www.paddi.vn 2 Theo số liệu thống kê chính thức, dân số của TP.HCM là 7,9 triệu người (Tổng cục thống kê, 2013). Tuy nhiên, theo ước tính, TP.HCM có khoảng

2 triệu người ngoại tỉnh không đăng ký thường trú.

11

Phần

1


1. Địa vị pháp lý và nhiệm vụ của Trung tâm

Việc quản lý đất đai ở TP.HCM được giao cho Sở Tài nguyên và Môi trường. Sở có các nhiệm vụ sau:

• Lập, thẩm định quy hoạch, kế họach sử dụng đất;• Lập, chỉnh lý biến động và quản lý bản đồ địa chính;• Lưu gữ và trích lục hồ sơ địa chính;• Điều tra, khảo sát, đánh giá, phân hạng đất; • Thống kê, kiểm kê đất đai và xây dựng hệ thống thông

tin đất đai;• Quản lý giao dịch bất động sản và đăng ký quyền sử

dụng đất;• Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;• Quản lý đất đai: giao đất, cho thuê đất;• Lập thủ tục đấu giá quyền sử dụng đất để giao, cho

thuê đất phục vụ đầu tư;• Thu hồi đất, bồi thường và tái định cư.

Hai nhiệm vụ cuối được giao cho Trung tâm Phát triển quỹ đất trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường. Đất sau khi thu hồi, giải phóng mặt bằng sẽ được Trung tâm tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất hoặc giao đất để đổi lấy cơ sở hạ tầng (theo hình thức BT hợp tác công tư giữa cơ quan Nhà nước và nhà đầu tư). Hiện nay, nguồn thu của Trung tâm chỉ hưởng từ tỷ lệ phần trăm rất ít trong dự án bồi thường giải phóng mặt bằng được hưởng. Đây là hai cơ chế tạo nguồn thu cho Trung tâm.

Quỹ phát triển đất TP.HCM được thành lập vào năm 2013, được tách ra Công ty Đầu tư Tài chính nhà nước TP.HCM (HFIC) và đang bước đầu đi vào hoạt động. Quỹ có chức năng nhận vốn từ nguồn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tiền thu từ đấu giá quyền sử dụng đất, các khoản ngân sách thành phố đã tạm ứng cho công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng và tái định cư và huy động các nguồn khác theo quy định để ứng vốn trong lĩnh vực bồi thường, hỗ trợ và tái định cư; tạo quỹ đất và phát triển quỹ đất phục vụ phát triển kinh tế - xã hội của Thành phố. Đây là một định chế tài chính đặc thù của thành phố Hồ Chí Minh và thành phố Hà Nội; và là nguồn vốn lớn mà Trung tâm Phát triển quỹ đất sẽ được

P

ứng vốn để bồi thường, hỗ trợ và tái định cư trong tạo quỹ đất phục vụ đầu tư.

Song song với các nhiệm vụ của Trung tâm, trước đây quận/huyện cũng có thẩm quyền thu hồi đất, bồi thường trên địa bàn của mình. Mỗi quận/huyện đều có Ban bồi thường và giải phóng mặt bằng. Như vậy, có sự chồng chéo trong nhiệm vụ bồi thường và tái định cư giữa quận/huyện và Trung tâm. Do đó, Ủy ban nhân dân Thành phố đã có chỉ đạo hợp nhất các Ban bồi thường và giải phóng mặt bằng quận/huyện về Trung tâm để thống nhất chỉ đạo, hoạt động.

2. Ví dụ các hoạt động của Trung tâm phát triển quỹ đất

Thu hồi giá trị tăng thêm của đất để đầu tư cho việc xây dựng tuyến đường Nguyễn Hữu Thọ

Ngay từ khi được thành lập, Trung tâm phát triển quỹ đất đã tham gia vào dự án xây dựng đường Nguyễn Hữu Thọ. Đây là trục Bắc - Nam kết nối trung tâm Thành phố với các quận 4 và 7, đường vành đai 2 và khu đô thị cảng Hiệp Phước. Do đó, đây là trục đường chiến lược cho vận tải hàng hóa. Trong tương lai, tuyến đường này sẽ được kết nối với đường cao tốc Bến Lức - Long Thành và đường vành đai 4. Dự án tuyến đường xây dựng có 4 làn xe, được thực hiện theo hai giai đoạn. Giai đoạn 1 qua Quận 7, do chi phí giải phóng mặt bằng cao nên việc thu hồi đất được giới hạn trong phạm vi lộ giới dự kiến. Giai đoạn 2 dài 7 km nằm trên địa bàn đất nông nghiệp là chủ yếu và chi phí giải phóng mặt bằng tương đối thấp. Do đó, UBND Thành phố đã quyết định thu hồi dãy đất có bề rộng 75 m tính từ lộ giới dọc hai bên tuyến đường Nguyễn Hữu Thọ để tạo quỹ đất (87ha). Mục tiêu là thu hồi giá trị tăng lên của đất thông qua bán đấu giá quỹ đất dọc hai bên đường cho các nhà đầu tư. Cơ chế này một mặt tạo nguồn tài chính để xây dựng tuyến đường và mặt khác tạo nguồn thu cho ngân sách để đầu tư xây dựng các công trình công cộng khác. Dự án xây dựng tuyến đường Nguyễn Hữu Thọ đã được phê duyệt vào năm 1999 và cơ chế tài chính này đã được thông qua vào năm 2003.

I. TRUNG TÂM PHÁT TRIỂN QUỸ ĐẤT TP.HCM

Bài trình bày của Ông Võ Công Lực, Trung tâm phát triển quỹ đất TP.HCM

HẦN 1 – CHIẾN LƯỢC ĐẤT ĐAI CỦA TP.HCM VÀ CÁC XU HƯỚNG CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

12

Phần

1


Đường Nguyễn Hữu Thọ và dãy đất hai bên

Nguồn: M. Perset, 2014

Diễn biến của dự án xây dựng tuyến đường Nguyễn Hữu Thọ

Khởi công Ngân sách nhà nước chi trả dần dần theo tiến độ của dự án (429 triệu VND / ≅ 20 triệu USD).Thu hồi dãy đất dọc hai bên đường (105 triệu VND / ≅ 5 triệu USD): di dời 341 hộ, chi trả bồi thường và tái định cư3. Phát huy giá trị dãy đất: chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất xây dựng.Bàn giao tuyến đường Nguyễn Hữu Thọ.Chuyển nhượng: chia dãy đất 87ha thành 31 lô và bán đấu giá với mục đích sử dụng đất phù hợp với quy hoạch. Ví dụ, đối với lô 4, nhà đầu tư phải tuân thủ hệ số sử dụng đất là 5 và trong dự án phải xây dựng 7.000m2 mảng xanh và 2,2ha nhà ở có khả năng tiếp nhận 2.800 người. Ngoài diện tích đất trong phạm vi dãy đất có bề rộng 75m, nhà đầu tư cũng đã mua lại những khu đất xung quanh để mở rộng phạm vi dự án của mình. Bán đấu giá các lô đất và thu hồi được chi phí xây dựng tuyến đường và giải phóng mặt bằng (thu 800 triệu VND / ≅ 37 triệu USD nộp ngân sách 266 triệu VND / ≅ 12 triệu USD). Năm 2014, 24 lô đã được bán trong đó 21 lô đã được triển khai xây dựng. 7 lô còn lại được sử dụng để đổi nhà máy xử lý nước thải.

2001

2003-2007

20072008

Từ năm 2008

3 Quy trình giải phóng mặt bằng mất rất nhiều thời gian, bao gồm giai đoạn khảo sát, định giá và lấy ý kiến của Hội đồng bồi thường.

13

Phần

1


các khu đất này sẽ được dành để làm đường vành đai 2. Một tổ công tác gồm đại diện của nhiều Sở, ban ngành của Thành phố4 đã được thành lập để đưa ra phương án tối ưu (xác định rõ các khu đất, khả năng điều chỉnh quy hoạch, phương án tài chính...). Mặc dù đã nỗ lực để đưa ra phương án khả thi về mặt kỹ thuật, quy định và tài chính, nhưng phương án được đưa ra là sẽ thu hồi 450 ha trong khi đó để làm đoạn còn lại của tuyến đường vành đai 2 chỉ cần 97 ha. Về kinh tế, tổng số tiền bồi thường dự kiến là 9.000 tỷ đồng và tiền thu được từ việc bán đấu giá quyền sử dụng đất dự kiến là 14.000 tỷ đồng.

Trao đổi với học viên

Ông Eric Peigné: Ngoài ngân sách địa phương, còn có nguồn tài chính nào khác để xây dựng công trình công cộng không? Có cơ chế nào khác cho phép Nhà nước phối hợp với khu vực tư nhân không? ví dụ làm đường có thu phí hoặc nhượng quyền?Ông Võ Công Lực: Có, nhiều tuyến đường có thu phí và cơ chế đổi đất lấy hạ tầng5.

Ông Phạm Thái Sơn: Trung tâm phát triển quỹ đất có được tự chủ tài chính không?Ông Võ Công Lực: Không, Trung tâm phụ thuộc vào ngân sách của Thành phố.

Cách làm này đã giúp Thành phố thu hồi được kinh phí xây dựng tuyến đường, giải phóng mặt bằng và tạo thêm khoản thu cho ngân sách. Ngoài dãy đất đã được thu hồi ở hai bên đường Nguyễn Hữu Thọ, Trung tâm phát triển quỹ đất còn mong muốn mở rộng thêm 20m bề rộng của dãy đất này. Dãy đất mở rộng thêm này không phải để dành xây dựng cơ sở hạ tầng mà dành để hoán đổi cho đơn vị hạ ngầm đường dây điện cao thế kế cận.

Nhân rộng mô hình đã áp dụng ở đường Nguyễn Hữu Thọ

Sau thành công về mặt tài chính của cơ chế áp dụng đối với tuyến đường Nguyễn Hữu Thọ, TP.HCM mong muốn nhân rộng mô hình này để thu hồi giá trị tăng thêm của đất tại các khu vực khác trong Thành phố.Thành phố mong muốn áp dụng cách làm này để thu hồi giá trị tăng thêm của đất ở hai bên đường vành đai 2, từ đó có thêm kinh phí đầu tư xây dựng 15 km còn lại của tuyến đường này. Tuy nhiên, sự phát triển đô thị hai bên tuyến đường này có mật độ cao và do đó chi phí giải phóng mặt bằng rất lớn. Việc giải tỏa các hộ gia đình sống hai bên tuyến đường này đòi hỏi phải có nguồn kinh phí bồi thường rất lớn và thủ tục rất dài hơi. Do đó, một chiến lược khác đã được chọn. Đó là thu hồi giá trị tăng thêm của những khu đất nằm ngoài phạm vi dự án này, tức những khu đất ít có dân cư và/hoặc đất nông nghiệp. Số tiền thu được từ việc bán đấu giá quyền sử dụng

Phạm vi của dãy đất dành cho phát triển hai bên đường Nguyễn Hữu Thọ

Nguồn: Trung tâm phát triển quỹ đất TP.HCM, 2014

4 Trung tâm phát triển quỹ đất; Sở Giao thông Vận tải; Sở Tài nguyên và Môi trường; Sở Quy hoạch - Kiến trúc; Sở Tài chính; Sở Kế hoạch và Đầu tư; HFIC.5 Ở Việt Nam, có mô hình BT (Build-Transfer) theo đó nhà đầu tư được lựa chọn, thường bằng hình thức chỉ định, để xây dựng cơ sở hạ tầng và sau đó được Nhà nước hoàn trả vốn bằng đất (land for infrastructure swap model). Đây là mô hình có sự tham gia của khu vực tư nhân được sử dụng phổ biến nhất ở Việt Nam. Có lẽ, đây là mô hình đặc thù của Việt Nam.

14

Phần

1


Ông Eric Peigné: Ở Sở Đất đai và Bất động sản của Cộng đồng đô thị Lyon, chúng tôi có ngân sách dành cho việc mua đất gồm hai phần: một phần do Sở Đất đai và Bất động sản quản lý chuyên dùng để tạo quỹ đất và một phần khác lấy từ các dự án do các sở, ban ngành khác quản lý (ví dụ Sở Giao thông). Các sở, ban ngành này đều có một khoản ngân sách dành cho việc mua đất phục vụ cho các dự án của mình. Các khoản thu từ việc bán bất động sản thuộc sở hữu của Lyon được nộp về ngân sách chung của Thành phố, chứ không được dành riêng cho việc tạo quỹ đất. Tuy nhiên, chúng tôi cũng có nghĩa vụ phải đạt mục tiêu về các khoản thu từ bất động sản.

Ông Jean-Jacques Mathias: Theo phần trình bày, việc thu hồi đất cho đường vành đai 2 gồm hai dự án: một là để tạo quỹ đất ngoài phạm vi của dự án làm đường vành đai và một là đất cần để xây dựng tuyến đường này. Khuôn khổ nào giúp tạo quỹ đất ngoài phạm vi của dự án xây dựng đường giao thông?Ông Võ Công Lực: Để thu hồi đất nằm ngoài phạm vi xây dựng đường vành đai 2, chúng tôi dựa vào quy hoạch đô thị đã được duyệt. Có thể yêu cầu điều chỉnh quy hoạch.

Ông Eric Peigné: Trong ví dụ ở đường Nguyễn Hữu Thọ, Thành phố đã thu hồi đất làm đường và tạo quỹ đất hai bên đường. Tiền bán đấu giá quyền sử dụng quỹ đất này đủ để bù đắp cho ngân sách đã bỏ ra để xây dựng tuyến đường. Thành phố có tạo quỹ đất để tái định cư cho những hộ đã bị di dời không?

Phát triển đô thị ở TP.HCM giai đoạn 1989 - 2011

Nguồn: CAI (2012), Sở TNMT (2013)

Ông Võ Công Lực: Có, một số khu đất cũng đã được thu hồi để phục vụ cho tái định cư. Ngoài ra, có thể sử dụng quỹ nhà ở hiện có để tái định cư.

II. THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở TP.HCM

Bài trình bày của Ông Phạm Thái Sơn, giảng viên – nhà nghiên cứu ở Trường đại học Việt - Đức

1. Nhu cầu xây dựng nhà ở lớn, nhưng khan hiếm đất

TP.HCM là một đại đô thị với gần 10 triệu dân và có tốc độ tăng dân số cao, khoảng 2,5% mỗi năm, tương đương với việc có thêm 250.000 người mỗi năm. Do đó, nhu cầu xây dựng nhà ở là rất lớn.

Song song đó, Thành phố cũng có tốc độ phát triển đô thị mạnh mẽ, điều này dẫn đến sự phát triển đô thị lan tỏa và gia tăng sử dụng đất (xem bản đồ bên dưới). Từ năm 2001 đến năm 2010, một phần lớn diện tích đất nông nghiệp đã được chuyển đổi mục đích thành đất xây dựng: tổng cộng 16.447 ha, trong đó có 12.668 ha đất nông nghiệp và 3.779 ha đất trống, đã bị đô thị hóa (Sở TNMT, 2013). Số diện tích đất chuyển đổi này có thể giúp thực hiện được hàng trăm dự án đầu tư xây dựng trong đó chủ yếu là dự án nhà ở.

15

Phần

1


2. Sự biến động của thị trường bất động sản ở Việt Nam diễn ra song song với việc triển khai thực hiện các cơ chế thị trường: các cơn sốt bất động sản liên tiếp

Ở Việt Nam, khung pháp lý về đất đai đã có nhiều thay đổi song song với quá trình Đổi mới được khởi xướng vào năm 1986 đánh dấu giai đoạn chuyển đổi từ nền kinh tế tập trung bao cấp sang kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa. Quyền sử dụng đất được công nhận, được mua bán hoặc chuyển nhượng. Quá trình này đã giúp hình thành thị trường bất động sản mà hiện nay đã đóng góp 11% vào GDP6 của cả nước. Trong giai đoạn 2004 - 2012, nguồn thu từ đất đai chiếm khoảng 20% đến 30% tổng thu ngân sách của chính quyền địa phương (Viện NCPT và Fulbright, 2012). Bất động sản là một trong những lĩnh vực chủ chốt trong bức tranh kinh tế ở Việt Nam và là một trong những nguồn thu ngân sách quan trọng của chính quyền địa phương.

Ngay sau khi áp dụng cơ chế thị trường và từ lúc Nhà nước dần dần cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các thể nhân với nhau, cơn sốt bất động sản đầu tiên đã xảy ra vào năm 1991. Giá bất động sản đã tăng gấp 10 lần. Năm 1993, Luật Đất đai đầu tiên tạo khuôn khổ cho việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân. Luật này được sửa đổi vào năm 1998 cho phép thực hiện các dự án nhà ở. Điều này dẫn đến cơn sốt bất động sản lần 2 từ năm 2001 đến năm 2003. Năm 2001, giá một 1m² căn hộ ở Hà Nội và TP.HCM dao động trong khoảng từ 270 USD/m² đến 360 USD/m². Năm 2003, với cơn sốt bất động sản lần 2, mức giá này đã chạm ngưỡng 650 USD/m² ở Hà Nội. Trước tình hình đó, Nhà nước đã ban hành một số luật từ năm 2003 đến 2006: Luật Đất đai năm 2003, Luật Nhà ở năm 2005 và Luật kinh doanh bất động sản năm 2006. Tuy nhiên, vào năm 2006, tiếp tục

0

200

400

600

800

1000

1200

1400

1600

1800

USD/m²

2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

TP.HCM

Hà Nội

Các căn hộ đầu tiên được chào bán

Luật Kinh doanh BĐS

Luật đất đai 2003

Khủng hoảng tài chính

Luật Nhà ở

Việt Nam gia nhậpWTO

Sốt BĐS lần 2 Sốt BĐS lần 3 Sốt BĐS lần 4 Giai đoạn đóng băng

Luật đất đai 2013

Biến động của thị trường căn hộ xây mới ở Hà Nội và TP.HCM trong giai đoạn 2001-2011 và triển vọng của thị trường nhà ở tại Việt Nam

Nguồn: theo Phạm Thái Sơn, khai thác dữ liệu của Savills (dữ liệu thị trường căn hộ xây mới ở TP.HCM và Hà Nội từ 2001 đến 2011)

có cơn sốt bất động sản lần thứ 3 khi Việt Nam gia nhập Tổ chức Thương mại Thế giới (WTO) và do đó thu hút mạnh mẽ đầu tư trực tiếp nước ngoài. Giá căn hộ vượt qua ngưỡng 1.000 USD/m² tại Hà Nội, TP.HCM và ổn định ở mức 1.300 USD/m² do khủng hoảng tài chính năm 2008. Sau khi tăng giá tiếp từ năm 2009 đến 2011 (lên đến 1.600 USD/m²), giá căn hộ bắt đầu giảm vào năm 2014 tại tất cả các phân khúc thị trường (căn hộ cao cấp, trung bình và nhà ở xã hội).

Các đợt cải cách đất đai chính

1992 - Hiến pháp: một lần nữa khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện quản lý và công nhận quyền sử dụng đất.1993 - Luật đất đai: - Giải phóng thị trường bất động sản, - Giao đất có thu tiền sử dụng đất với thời hạn (từ

20 đến 50 năm): chuyển đổi mục đích sử dụng, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp),

- Quy định giá đất, - Quy định thủ tục thu hồi đất.2003 - Luật đất đai mới: - Trao thẩm quyền cho tỉnh/thành phố trong lĩnh vực

đất đai như cho phép thành lập Trung tâm Phát triển Quỹ đất,

- Công nhận thị trường bất động sản.2013 - Sửa đổi Luật đất đai 2003

Nguồn: PADDI, IMV, AFD - Xây dựng đô thị: đối chiếu các công cụ quy hoạch đô thị ở Pháp và Việt Nam, 2014

6 Nguồn: Tổng cục thống kê, 2013.

16

Phần

1


3. Các xu hướng hiện nay của thị trường nhà ở tại TP.HCM: “Đóng băng” sau cơn sốt

Sự đi xuống của thị trường nhà ở tại Việt Nam được cảm nhận rõ nét tại TP.HCM. Hiện nay, nguồn cung nhà ở không phù hợp với nhu cầu đã dẫn đến tình trạng thừa căn hộ ở một số phân khúc thị trường (trung và cao cấp). Việc bán căn hộ tồn kho diễn ra rất chậm. Các số liệu của công ty tư vấn bất động sản Savills cho thấy chỉ có 10% số căn hộ xây mới tồn kho được bán ra ở TP.HCM với giá bình quân từ 600 đến 1.650 USD/m² (xem biểu đồ bên dưới).

Hiện nay, nhiều dự án xây dựng nhà ở mới đang được triển khai thực hiện. Các dự án cao cấp chủ yếu nằm ở các quận trung tâm (quận 1 và 3) và các quận 2, 7 cũng như dọc theo bờ sông Sài Gòn. Tại Quận 1, giá 1m² căn hộ xây mới đã chạm ngưỡng 2.500 USD/m² và ở các quận vùng ven là 700 USD/m². Mặc dù các dự án nhà ở cao cấp chủ yếu tập trung ở các quận trung tâm, nhưng hiện nay quỹ đất tại đây hầu như không còn. Do đó, các dự án xây dựng mới được bố trí ở vùng ven (xem bản đồ bên dưới). Hiện nay, việc nguồn cung nhà ở phải phù hợp với nhu cầu thực tế là vấn đề trung tâm để đáp ứng nhu cầu của các hộ gia đình có thu nhập thấp, công nhân và sinh viên. Việc giảm số lượng thế hệ cùng sinh sống trong một căn hộ cần phải được chú ý đến khi lập chương trình xây dựng nhà ở.


Ông Jean-Jacques Mathias: Ở Lyon, trong tất cả các dự án phát triển nhà ở, phải có nhà ở xã hội. Mục tiêu phát triển nhà ở xã hội được xác định cho toàn thành phố và các khu vực ưu tiên cũng được xác định. Khi một nhà phát triển bất động sản trình một dự án đầu tư xây dựng nhà ở mới, thì trong dự án đó phải có từ 20 đến 25% nhà ở xã hội. Sau khi xây dựng

-

200

400

600

800

1,000

1,200

1,400

1,600

-

500

1,000

1,500

2,000

2,500

3,000

3,500

4,000

Quận7

BìnhTân

Quận2

ThủĐức

BìnhChánh

Gò Vấp Quận8

TânPhú

Nhà Bè Quận9

USD/m²Số lượng

Nguồn cung Nhu cầu ghi nhận Giá trung bình

Tình hình tồn kho căn hộ xây mới tại TP.HCM vào năm 2014 tại các quận/huyện

Nguồn: Theo Phạm Thái Sơn, khai thác dữ liệu của Savills, 2014

xong, nhà ở xã hội được bán cho các tổ chức HLM7 với giá thấp hơn giá thành. Chủ đầu tư sẽ lấy tiền lời từ việc bán nhà ở thương mại để bù̀ chéo cho nhà ở xã hội. Nói cách khác, chính những người mua nhà ở thương mại là người trả tiền cho nhà ở xã hội. Ngoài ra, ở Pháp, nhà phát triển bất động sản chỉ triển khai dự án nhà ở mới khi họ đảm bảo có được ít nhất 8% lợi nhuận trong dự án đó. Đây là yêu cầu từ phía các ngân hàng.

Ông Eric Peigné: Vào đầu những năm 2000, nhà nước hỗ trợ 40% cho việc phát triển nhà ở xây mới trong các khu quy hoạch có sự phối hợp8 ở Lyon. Ngày nay, 80% nhà ở xây mới là do tư nhân thực hiện và nằm ngoài các khu quy hoạch. Nội dung của các dự án xây dựng nhà ở phải tuân thủ Quy hoạch đô thị địa phương và phù hợp với nhu cầu của địa phương (loại nhà ở, giá bán...). Việc quy hoạch đô thị mang tính khuyến khích (mật độ, chiều cao) giúp cho các chủ thể tư nhân phát triển nhà ở đáp ứng các mục tiêu của chính quyền.

Học viên: Ở Việt Nam, việc nắm bắt nhu cầu nhà ở không phải dễ dàng. Do đó, khó xác định nhu cầu về loại nhà ở và quy mô nhà ở. Nhà nước xác định các mục tiêu về dân số và mật độ, nhưng chính nhà phát triển bất động sản tư nhân là người quyết định loại nhà ở và gam sản phẩm nhà ở.

Học viên: Việc làm thế nào để nguồn cung phù hợp với nhu cầu là một vấn đề lớn. Điều này càng phức tạp hơn trong bối cảnh các tài liệu quy hoạch đưa ra các ràng buộc về số lượng và mật độ nhà ở dựa trên các chỉ tiêu kỹ thuật chứ không dựa trên khảo sát nhu cầu. Ngoài ra, khi phân tích các dự án nhà ở xây dựng mới đã bàn giao ở TP.HCM, ta nhận thấy một số khu nhà ở nằm trong những khu vực không có cơ sở hạ tầng (đường giao thông, trường học...) và do đó rất khó thu hút người dân đến ở.

7 HLM - Tổ chức quản lý nhà ở cho thuê giá rẻ: là tổ chức nhà nước hoặc tư nhân có nhiệm vụ xây dựng và quản lý nhà ở xã hội dành cho các hộ gia đình có thu nhập thấp.8 Khu quy hoạch có sự phối hợp là dự án quy hoạch, đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng và công trình được thực hiện theo sáng kiến của nhà nước. Khu quy hoạch có sự phối hợp giúp tạo ra được đất sạch và có đầy đủ cơ sở hạ tầng.

17

Phần

1


NHỮNG ĐIỂM CẦN GHI NHẬN

Bối cảnh:• Đại đô thị gần 10 triệu dân • Tốc độ phát triển đô thị mạnh mẽ (250.000 cư dân mới mỗi năm)• Đất đai ngày càng khan hiếm (34.000 ha đất nông nghiệp đã được chuyển thành đất xây dựng từ 2007 đến 2011)• Thị trường bất động sản đang bị đóng băng sau nhiều cơn sốt • Thị trường nhà ở mất cân đối: thừa nhà ở cao cấp trong khi đó nhu cầu nhà ở cho người có thu nhập thấp rất cao

Các thách thức:• Đáp ứng nhu cầu nhà ở và cơ sở hạ tầng trong bối cảnh tốc độ phát triển đô thị và dân số mạnh mẽ• Thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng ở quy mô lớn• Cân đối lại thị trường bất động sản hiện đang đóng băng và không phù hợp với nhu cầu của địa phương (loại nhà ở,

số lượng, cấp độ...)

Các công cụ đã sử dụng:• Thu hồi giá trị tăng thêm của đất để tái đầu tư cho cơ sở hạ tầng (dãy đất dọc hai bên đường)• Mô hình đổi đất lấy hạ tầng

18

Phần

2


PHẦN 2 – CƠ SỞ DỮ LIỆU BẤT ĐỘNG SẢN Ở CỘNG ĐỒNG ĐÔ THỊ LYON

Hành động trong lĩnh vực đất đai nhằm mục đích hỗ trợ cho việc triển khai thực hiện các dự án của chính quyền địa phương. Nó đòi hỏi phải có cách tiếp cận liên ngành và cần phải theo dõi liên tục thị trường. Các hành động này cũng góp phần điều tiết thị trường, đặc biệt là ở những khu vực có đầu tư công lớn. Hành động trong lĩnh vực đất đai của Cộng đồng đô thị Lyon bao gồm:

• Chính sách nhà ở (đặc biệt là phát triển nhà ở xã hội),• Các dự án quy hoạch cải tạo, phát triển đô thị (Khu quy

hoạch có sự phối hợp, phân lô9), • Chuẩn bị cho các dự án cơ sở hạ tầng và xây dựng ở đô

thị (chuẩn bị về đất đai và quy định), • Chuẩn bị cho tương lai (tạo quỹ đất),• Bất động sản doanh nghiệp (tạo quỹ đất, chuyển đổi

công năng các khu công nghiệp), • Phát triển bền vững (đất nông nghiệp, đất tự nhiên, bảo

vệ nguồn nước sạch, xử lý chất thải, khử ô nhiễm đất).

1. Sở Đất đai và Bất động sản của Cộng đồng đô thị Lyon

Với 75 nhân viên, Sở Đất đai và Bất động sản là cơ quan thực hiện các hành động trong lĩnh vực đất đai và bất động sản của Cộng đồng đô thị Lyon. Sở phối hợp với các cơ quan khác của Cộng đồng đô thị Lyon thực hiện các hành động trong lĩnh vực đất đai để triển khai các chính sách của Cộng đồng đô thị Lyon và hỗ trợ ra quyết định về đất đai. Sở có các nhiệm vụ sau: thẩm định và tư vấn, mua bất động sản qua thương lượng, mua bất động sản bằng quyền ưu tiên mua, giải phóng mặt bằng, bán bất động sản, cho thuê dài hạn đối với bất động sản, thực hiện quyền địa dịch. Ví dụ, năm 2014, Sở Đất đai và Bất động sản đã thực hiện 510 giao dịch mua, bán, cho thuê và trao đổi đất trong các lĩnh vực kinh tế, nhà ở và công trình công cộng. Cũng trong năm 2014, Sở Đất đai và Bất động sản đã chi 100 triệu euro để mua bất động sản và thu về 53 triệu euro từ bất động sản.

I. CÁC CÔNG CỤ THEO DÕI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở CỘNG ĐỒNG ĐÔ THỊ LYON

Phần trình bày của Ông Eric Peigné, Sở Đất đai và Bất động sản, Cộng đồng đô thị Lyon

Sở Đất đai và Bất động sản gồm 2 phòng: • Phòng đất đai mỗi năm thực hiện 500 giao dịch mua và

50 giao dịch bán đất. Phòng này được chia thành 3 tổ: (i) nhà ở, (ii) giao thông và công trình công cộng, (iii) phát triển đô thị và kinh tế;

• Phòng nguồn lực có nhiệm vụ quản lý các Thông báo ý định chuyển nhượng bất động sản10, làm việc với công chứng viên và có các chuyên gia trong các lĩnh vực xử lý ô nhiễm đất, xây dựng và lập dự án. Phòng này cũng đảm nhận nhiệm vụ theo dõi bất động sản, thực hiện các nghiên cứu và bảng phân tích tổng hợp về đất đai.

2. Trung tâm theo dõi giao dịch bất động sản (OTIF)

Mục tiêu của Trung tâm là theo dõi thị trường bất động sản và thu thập giá giao dịch bất động sản trên địa bàn Lyon. Trung tâm được thành lập trong những năm 1990 để giúp chính quyền địa phương độc lập với các cơ sở dữ liệu của tư nhân và có thể nhanh chóng tiếp cận các thông tin chính xác nhằm theo dõi thị trường bất động sản trên địa bàn. Các chủ thể nhà nước hoặc tư nhân có dữ liệu: Cơ quan quy hoạch đô thị, các đơn vị tư vấn, Cơ quan thẩm định giá bất động sản, các hiệp hội ví dụ CECIM.

Với mục tiêu chia sẻ dữ liệu và thông tin, Trung tâm này có 3 loại nhiệm vụ:

• Đáp ứng các yêu cầu không thường xuyên: định giá tài sản, khảo sát bất động sản;

• Đáp ứng các yêu cầu thường xuyên: tập hợp dữ liệu để theo dõi tổng quan hoặc theo từng chuyên đề, theo dõi tình hình bất động sản trong các khu vực chiến lược;

• Nghiên cứu và xuất bản các tài liệu tổng hợp chung về Lyon, tài liệu chuyên đề và hỗ trợ nghiên cứu.

Để thực hiện các nhiệm vụ này, Trung tâm có 3 cơ sở dữ liệu chính: nhà ở, bất động sản doanh nghiệp và đất đai.

9 Phân lô: chia một khu đất thành nhiều lô để xây dựng.10 Xem thêm phần định nghĩa ở trang dưới đây.

19

Phần

2


11 Min.Not.: Thị trường bất động sản từ dữ liệu của công chứng viên.12 CLAMEUR: Biết được giá cho thuê nhà ở và phân tích thị trường bất động sản ở đô thị và nông thôn.13 SITADEL: Hệ thống thông tin và xử lý tự động các dữ liệu về nhà ở và mặt bằng kinh doanh14 INSEE: Viện thống kê và nghiên cứu kinh tế quốc gia

Các cơ sở dữ liệu của OTIF

Bất động sản nhà ở Ở Pháp, tất cả các giao dịch (nhà ở, căn hộ, đất đai...) đều phải qua công chứng. Các công chứng viên tập hợp dữ liệu liên quan đến các giao dịch này vào một cơ sở dữ liệu có tên là Min.Not.11. Nó cho phép biết được đặc điểm của các giao dịch đã thực hiện đặc biệt là đối với nhà ở: đặc điểm của người bán và người mua, giá, mô tả tài sản, vị trí. Cơ sở dữ liệu này tập hợp khá đầy đủ các giao dịch (85% tổng số giao dịch) và không định danh. Điều này đảm bảo độ tin cậy cao, tính bền vững của cơ sở dữ liệu và giúp thực hiện được các nghiên cứu sâu theo thời gian và không gian. Cộng đồng đô thị Lyon mua dữ liệu giao dịch bất động sản trên địa bàn của mình hàng năm với mức phí là 15.000 euro.

Bất động sản doanh nghiệpCơ sở dữ liệu Bất động sản doanh nghiệp của CECIM cho phép có được thông tin về các giao dịch bán và cho thuê văn phòng, nhà xưởng, kho bãi hiện hữu (xem phần 2.II.2). Nó cho biết tình hình hiện tại và nhu cầu được ghi nhận (m² văn phòng được bán hoặc cho thuê). Mỗi năm, Cộng đồng đô thị Lyon mua toàn bộ cơ sở dữ liệu này.

Đất đaiCác thông tin có trong Thông báo ý định chuyển nhượng bất động sản giúp cho Cộng đồng đô thị Lyon biết các giao dịch đang diễn ra trên địa bàn của mình. Thông báo ý định chuyển nhượng do công chứng viên điền vào mẫu khi giao dịch bán bất động sản dự kiến (văn phòng, nhà ở, đất trống...) nằm trong một thành phố có quy hoạch đô thị địa phương (trong phân khu “đô thị” và “sẽ đô thị hoá”) và đã xác lập quyền ưu tiên mua bất động sản đô thị. Thông báo ý định chuyển nhượng ghi lại những thông tin chính về dự định bán tài sản: mô tả tài sản, diện tích và vị trí của lô đất, giá bán đề nghị... Thông báo ý định chuyển nhượng bất động sản được công chứng viên điền và nộp cho chính quyền địa phương. Chính quyền có 2 tháng để ra quyết định có thực hiện quyền ưu tiên mua đối với bất động sản đó hay không. Cộng đồng đô thị Lyon tiếp nhận khoảng 9.000 thông báo ý định chuyển nhượng bất động sản mỗi năm trong đó có khoảng từ 800 đến 1000 thông báo bán đất trống.

Các cơ sở dữ liệu khác được Trung tâm này sử dụng: Cơ sở dữ liệu CLAMEUR12 về giá cho thuê nhà ở trên cả nước (ví dụ: giá thuê một tháng ở Lyon là 12 €/m², ở Paris là 25 €/m² và ở nông thôn là 6 €/m²);Cơ sở dữ liệu SITADEL13 tập hợp các thông tin về tất cả các giấy phép xây dựng đã được cấp và từ đó giúp biết được hoạt động xây dựng trên địa bàn;Cơ sở dữ liệu của INSEE14, chủ yếu là các số liệu thống kê (dân số, thu nhập, hộ gia đình...);Các dữ liệu liên quan đến thuế địa phương do Tổng cục tài chính công cung cấp.Các thông tin trong hệ thống thông tin địa lý của Cộng đồng đô thị Lyon, ví dụ lớp bản đồ quy hoạch đô thị địa phương và các phân khu.Các dữ liệu từ những đối tác khác của Cộng đồng đô thị Lyon, ví dụ các đơn vị phát triển bất động sản. Nhờ đó, Sở Đất đai và Bất động sản có hiểu biết đầy đủ về bất động sản trên địa bàn của mình (xem bảng bên dưới).

*Khác: CLAMEUR, SITADEL, INSEE, SUR, etc.

HIỆN CÓ BIẾN ĐỘNG

NHÀ Ở

BẤT ĐỘNG SẢN DOANH NGHIỆP

ĐẤT

SỐ LƯỢNG CHỦ SỞ HỮU SỐ LƯỢNG GIÁ BÁN GIÁ THUÊ

KHÁC* MIN.NOT. KHÁC*

CECIM

KHÁC*THÔNG BÁO Ý ĐỊNH

CHUYỂN NHƯỢNG BĐS

Các cơ sở dữ liệu do OTIF khai thác

Nguồn: Cộng đồng đô thị Lyon - Sở Đất đai và Bất động sản, 2014

20

Phần

2


GIẢ THUYẾT THỊ TRƯỜNG TÍCH CỰC

Thời gian

2 năm

1 năm

6 tháng

3 tháng

1 tháng

Đường

Khu phố

Thành phố

Tổng

Tỉnh

Vùng

Nước Pháp

PHẠM VI SO SÁNH

Giới hạn thời gian bất động sản được chào bán

Giới hạn phạm vi địa lý tùy theo đặc điểm của bất động sản

Phạm viđịa lý

Biến động số lượng giao dịch và giá theo m² căn hộ cũ ở Cộng đồng đô thị Lyon

Số lư

ợng

giao

dịc

h

Giá

trun

g bì

nh th

eo m

²

Số lượngGiá

1600

1400

1200

1000

8000

6000

4000

2000

0

3500

3000

2500

2000

1500

1000

500

0

1990 91 92 93 94 95 96 97 98 99 2000 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 2013

Sơ đồ định giá bằng phương pháp so sánh

Biến động số lượng giao dịch và giá theo m² của căn hộ hiện hữu trên địa bàn Cộng đồng đô thị Lyon


Nguồn: khai thác dữ liệu PERVAL (dữ liệu của các công chứng viên) và Tổng cục thuế do Cộng đồng đô thị Lyon - Sở Đất đai và Bất động sản thực hiện, 2014

15 Xem thêm Tài liệu tổng hợp khóa tập huấn số 39 Các công cụ tạo quỹ đất trong khuôn khổ các dự án quy hoạch, đầu tư xây dựng đô thị có yếutố giao thông và Tài liệu tổng hợp khóa tập huấn số 41 Khởi xướng, lập và triển khai thực dự án quy hoạch, đầu tư xây dựng.16 Số m² đất trống và số m² sàn có thể được xây dựng trên lô đất đó tùy theo loại công trình và quy định của Nhà nước.

3. Phương pháp định giá bất động sản15

Các cơ sở dữ liệu được trình ở trên cho phép Cộng đồng đô thị Lyon có thể định giá bất động sản khá chính xác. Để làm được điều này và tùy vào dữ liệu có được, ta có thể sử dụng 7 phương pháp định giá sau đây.

So sánh

Phương pháp này nhằm tìm ra giá trị của hai bất động sản tương tự như nhau (ví dụ: tìm giá trị của hai căn hộ 4 phòng có diện tích 75m2). Phân tích so sánh các bất động sản tương tự nhau trên cùng một tuyến đường, trong cùng một khu phố để có được giá của bất động sản cần định giá bằng cách so sánh nó với các bất động sản tương tự đã bán trong vòng 6 tháng. Mẫu so sánh càng đa dạng và thị trường càng năng động, thì các dữ liệu có độ tin cậy càng cao.

Đánh giá bằng các giá trị trước đó

Trung tâm theo dõi giao dịch bất động sản có dữ liệu từ năm 1990 đến 2013. Do đó, ta có thể dựa trên giá trước đó của bất động sản cần định giá và cập nhật lại. Đối với phương pháp này, cần chú ý đến sự biến động của thị trường bất động sản (tình trạng của thị trường, số lượng giao dịch đã thực hiện...) và các yếu tố kinh tế và xã hội khác.

Định giá bằng phương pháp thu nhập

Định giá bằng phương pháp thu nhập là cách xác định giá trị nguyên giá của một bất động sản bằng cách lấy thu nhập hàng năm mà bất động sản đó mang lại cho chủ sở hữu chia cho lãi suất vốn.Ví dụ, ở Lyon, bất động sản thương mại ở khu trung tâm có lãi suất vốn khoảng 5%. Nếu bất động sản đó được cho thuê với mức giá là 25.000 € mỗi năm, thì giá trị của bất động sản đó là 500.000 €.

Định giá bằng phương pháp xác định tiềm năng

Là phương pháp xác định giá đất bằng cách xem xét khả năng có thể xây dựng trên lô đất đó và chi phí đất đai ghi nhận được16.

Một chủ sở hữu rao bán một căn nhà nằm trong khu đô thị. Giá bán đưa ra là 1.500.000 €. Giá này là dựa trên hiện trạng của căn nhà và lô đất, chứ không tính đến tiềm năng xây dựng của nó. Để biết được tiềm năng xây dựng, cần đọc tài liệu quy hoạch đô thị địa phương đối với khu vực này. Theo quy hoạch, lô đất có thể được xây dựng 4.000 m² diện tích sàn nhà ở. Sở Đất đai và Bất động sản biết được chi phí đất đai trung bình trong trường hợp này là 500 €. Do đó, tính theo tiềm năng xây dựng, giá của căn nhà này phải là 2.000.000 €.

Như vậy, trong trường hợp này, chủ sở hữu đã không rao bán đúng giá trị của tài sản. Trong thực tế, các chủ sở hữu rất thạo tin và biết rõ giá trị tiềm năng của tài sản.

Ở đô thị, đối với các lô đất có thể xây dựng, việc xác định giá bằng phương pháp tiềm năng được sử dụng nhiều nhất. Tuy nhiên, phương pháp này chưa chi tiết bằng phương pháp trừ ngược vì nó không xét đến bảng cân đối tài chính của nhà phát triển bất động sản và không tính đến các chi phí khác liên quan đến dự án.

21

Phần

2


Định giá bằng phương pháp trừ ngược Phương pháp này dựa trên nguyên tắc lấy giá bán của sản phẩm bất động sản dự kiến trừ đi các chi phí tạo ra sản phẩm đó. Nói cách khác, ta lập bảng cân đối tài chính dự kiến với doanh thu và các chi phí. Các chi phí bao gồm: chi phí xây dựng, chi phí tháo dỡ công trình cũ, các chi phí kỹ thuật khác được ước tính vào khoảng 12% của chi phí xây dựng (kiến trúc, đo đạc, tư vấn kỹ thuật, giám sát...), chi phí bán hàng và chi phí tài chính. Kết quả của bài toán trừ ngược sẽ giúp xác định được số tiền có thể bỏ ra để mua lô đất. Nó được thể hiện bằng €/m² diện tích sàn. Việc phân tích chi phí đất đai giúp đánh giá được tình hình trong khu vực.

Định giá bằng phương pháp dòng tiền (cash flow)

Phương pháp dòng tiền của các nước nói tiếng Anh dựa trên khả năng sinh lợi của tài sản và sự biến động của thị trường bất động sản. Ước tính giá trị của bất động sản dựa trên quan hệ cung cầu. Ở đây, ta lập luận theo sản phẩm tài chính.

Định giá bằng phương pháp xác định môi trường xung quanh

Phương pháp này không chỉ quan tâm đến đặc điểm của bất động sản (loại công trình, các quy định về chỉ tiêu quy hoạch ví dụ: tiềm năng xây dựng...) mà còn quan tâm đến môi trường xung quanh bất động sản đó. Giá trị của bất động sản đó sẽ tăng thêm nếu môi trường xung quanh thuận lợi (dễ tiếp cận giao thông công cộng, có các hoạt động thương mại gần đó, không gian xanh...) và giảm bớt nếu môi trường xung quanh bất lợi (tiếng ồn, không có giao thông công cộng...).

ABCDEFGHIJKLMNOP

Giá bán (€/m² đã bao gồm thuế)Diện tích sàn (m²)Giá bán (€/m² đã bao gồm thuế)Số lượng căn hộDiện tích sử dụng (m²)Doanh thu trầnDoanh thu đã trừ thuếChi phí xây dựngChi phí kỹ thuật (nghiên cứu, tư vấn thiết kế...)Chi phí bán hàng (chưa thuế)Chi phí chung, dự phòng và lợi nhuậnChi phí tài chínhChi phí tháo dỡ (nếu cần thiết)Giá thành chưa thuếChi phí đất đai có thể chấp nhận €Chi phí đất đai có thể chấp nhận €/m² sàn xây dựng

3.6504.0003.052

673.320

1.000.00011.132.107

5.600.000672.000556.605

222.642

8.999.3662.132.741

533

Cần nhập vàoCần nhập vào= A / 1.196= B / 60= B * 0,83= D * 15.000= (C * E) + F= B * 1.400= H * 0,12= G * 0.05= G * 0,175= G * 0,02

= Tổng từ H đến M= G – N= O / B

Yếu tố Giá trị Ví dụPhương pháp trừ ngược áp dụng cho dự án căn hộ


Việc lựa chọn phương pháp định giá phụ thuộc vào tính chất của bất động sản cần định giá, các thông tin có được và yêu cầu định giá. Trong mọi trường hợp, nên áp dụng nhiều cách định giá đối với một bất động sản để có thể biết chính xác giá trị của nó.

4. Lợi ích của việc sử dụng bản đồ và việc kết hợp dữ liệu

Bản đồ là công cụ không thể thiếu để quan sát thị trường bất động sản. Trước hết, bản đồ được sử dụng để định vị bất động sản. Sau đó, Bản đồ giúp phân tích bất động sản trong không gian bằng cách kết hợp với các yếu tố khác. Ngoài ra, bản đồ còn được sử dụng như công cụ hỗ trợ ra quyết định nhờ việc thực hiện mô hình hóa và định giá bất động sản.

Đo lường tác động của dự án quy hoạch đầu tư xây dựng đối với thị trường bất động sản

Sau khi tuyến xe điện T4 đi vào hoạt động trong năm 2004, Sở Đất đai và Bất động sản Lyon mong muốn đánh giá tác động của tuyến xe điện này đối với bất động sản nằm trong phạm vi phục vụ của nó. Việc phân tích được thực hiện từ những dữ liệu giao dịch các lô đất. Như thể hiện trên đồ thị bên cạnh, tác động của tuyến xe điện khá thấp vì giá bất động sản ở khu vực này vẫn tuân thủ theo xu hướng chung trên địa bàn Lyon. Kết luận có thể rút ra là một công trình phục vụ giao thông công cộng trong một khu vực có mật độ tương đối cao và có cơ sở hạ tầng đầy đủ (trong ví dụ trên khu vực này có hệ thống xe buýt phục vụ tốt) sẽ ít có tác động đến giá bất động sản.

22

Phần

2


100

120

140

160

180

2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010Năm

P G

iá tr

ung

bình

m² t

ính

bằng

€

Gi

Biến động giá bán trung bình theo m² của các căn hộ hiện hữu.

Phạm vi nghiên cứu xung quanh tuyến xe điện T4


Đường màu tím: giá bình quân dọc theo tuyến xe điện / Đường màu đen: giá bình quân được ghi nhận ở Lyon


Theo dõi thị trường bất động sản (theo khu vực, theo từng chung cư...)

Ví dụ khác trình bày phân tích các giao dịch đã thực hiện từ năm 2004 đến 2011 trong một khu vực gồm nhiều chung cư. Từ những dữ liệu của Sở Đất đai và Bất động sản (số lượng, diện tích, giá trị giao dịch), ta có thể quan sát biến động giá của từng chung cư và của thị trường bất động sản ở địa phương. Ví dụ, việc phân tích ở khu Terraillon ở thành phố Bron cho thấy giá căn hộ đã giảm sau năm 2005 do tỷ lệ căn hộ bị bỏ trống cao và dự án cải tạo đô thị. Điều này dẫn đến việc chính quyền phải can thiệp về đất đai trong khu này.

Biến động của thị trường theo từng khu vực

Từ những dữ liệu của công chứng viên, ta có thể quan sát biến động giá của bất động sản ở Lyon từ năm 2004. Các dữ liệu này cho phép tính được giá bán trung bình theo m² của các căn hộ trong chung cư cũ để quan sát biến động giá trong khu vực. Việc phân tích này giúp Sở Đất đai và Bất động sản biết được những khu vực có biến động giá lớn nhất không hẳn là nơi có giá cao nhất.

Tính tỷ số chi phí đất đai

Việc đối chiếu chéo dữ liệu từ các Thông báo ý định chuyển nhượng bất động sản và thông tin từ cơ quan cấp giấy phép xây dựng trên địa bàn Cộng đồng đô thị Lyon sẽ giúp tính được tỷ lệ chi phí đất đai. Chính quyền địa phương dựa trên dữ liệu của mình có thể biết được loại bất động sản, giá bán và số lượng m2 diện tích sàn xây dựng ghi trong giấy phép xây dựng. Bằng cách lấy giá bán chia cho số m² diện tích sàn xây dựng, ta tìm được tỷ số chi phí đất đai giúp ước tính giá thành của một dự án. Tuy nhiên, tỷ số tính được không bao gồm chi phí tháo dỡ công trình, khử ô nhiễm. Hiện nay, các chủ đầu tư thứ cấp phải đưa các chi phí này vào khi áp dụng phương pháp trừ ngược. Việc biết được tỷ số chi phí đất đai rất quan trọng đối với chính quyền địa phương khi tiếp cận thị trường và khi mua hoặc bán bất động sản. Việc tính tỷ số này chỉ có thể thực hiện được khi các cơ quan chuyên môn chia sẻ thông tin cho nhau. Bản đồ 520 dự án bất động sản trên địa bàn Cộng đồng đô thị Lyon đã được thực hiện (xem hình minh họa bên dưới). Nó giúp theo dõi tỷ số chi phí đất đai trên địa bàn. Khu vực nào có giá bất động sản cao, thì chi phí đất đai ở khu vực đó cũng cao. Tuy nhiên, chi phí đất đai có thể tăng gấp đôi trong cùng một khu vực vì vị trí của lô đất là yếu tố quan trọng để xác định giá trị của lô đất.

23

Phần

2


Biến động giá trên địa bàn thành phố Lyon từ năm 2004 và giá trung bình ghi nhận được trong năm 2010

Nguồn: khai thác dữ liệu PERVAL, Cộng đồng đô thị Lyon - Sở Đất đai và Bất động sản, 2014

Biến động giá từ 2004

Giá trung bình theo m2 vào năm 2010

< 45 %

45 đến 55 %

55 đến 65 %

> 65 %

< 2000 €.m²

2200 đến 2400

2400 đến 2600

2600 đến 2800

2800 đến 3000

3000 đến 3200

> 3200

Giá trung bình 2010

Biến động từ 2004

Cộng đồng đô thị Lyon (ngoài thành phố Lyon)

Lyon

Charge foncièreobservée

- de 350 €/m² shon350 - 550550 - 750 + de 750

Chi phí đất đaighi nhận được

- từ 350 €/m² DTS350 - 550550 - 750 lớn hơn 750


Chi phí đất đai được ghi nhận trên địa bàn Cộng đồng đô thị Lyon từ năm 2009 đến 2013

24

Phần

2


II. TRUNG TÂM NGHIÊN CỨU VÀ THEO DÕI BẤT ĐỘNG SẢN (CECIM)

Bài trình bày của Ông Jean-Jacques Mathias, CECIM.

CECIM là một hội được thành lập vào năm 1970, vào giai đoạn nhu cầu nhà ở tại Pháp rất cao do đó cần phải dự báo được thị trường bất động sản. Vì thiếu dữ liệu để dự báo, nên giới chuyên môn trong lĩnh vực bất động sản đã quyết định xây dựng một công cụ đơn giản, ổn định lâu dài và có thể điều chỉnh được cho phù hợp với những thay đổi trong quy định. CECIM đáp ứng hai nhu cầu:

• Tập hợp tất cả các chủ thể có tham gia trực tiếp hoặc gián tiếp vào các hoạt động trong lĩnh vực bất động sản.

• Thu thập và công bố các nghiên cứu theo định kỳ, dự báo thị trường nhà ở mới và bất động sản doanh nghiệp.

Thông qua các hoạt động của mình, CECIM thúc đẩy xây dựng quy định rõ ràng, ổn định và được mọi người biết đến trong lĩnh vực bất động sản; triển khai thực hiện các chính sách gắn với các dự án và có thể đánh giá được tác động. Với tư cách là một hội, hoạt động của CECIM không vì mục đích lợi nhuận mà vì lợi ích của tất cả các hội viên. CECIM là chủ sở hữu các dữ liệu do mình tạo ra và cho phép chính quyền địa phương sử dụng các dữ liệu đó. Đổi lại, CECIM được tiếp cận các dữ liệu khác.

Các hội viên của CECIM

CECIM có gần 300 hội viên trong lĩnh vực bất động sản theo nghĩa rộng:

• Tư vấn bất động sản doanh nghiệp: văn phòng, khu công nghiệp và khu dành cho các hoạt động;

• Các đơn vị trong ngành xây dựng, nhà ở xã hội, công chứng, quy hoạch đầu tư xây dựng;

• Chính quyền địa phương: vùng, cơ quan hợp tác liên thành phố, thành phố, phòng thương mại và công nghiệp, cơ quan quy hoạch đô thị;

• Các chủ đầu tư cấp 1: Công ty công tư hợp doanh, Công ty nhà nước ở địa phương;

• Các nhà đầu tư thứ cấp;

• Các tổ chức đầu tư và quản lý nhà cho thuê giá rẻ;

• Các ngân hàng có hoạt động trong lĩnh vực bất động sản.

Các hoạt động của CECIM bao gồm theo dõi thị trường nhà ở xây mới và bất động sản doanh nghiệp. Các dữ liệu do hội viên của CECIM cung cấp về hoạt động của mình. Do đó, đây là những dữ liệu sử dụng nội bộ. Điều này đảm bảo độ tin cậy của cơ sở dữ liệu.

1. Theo dõi thị trường nhà ở xây mới

Trung tâm theo dõi thị trường căn hộ xây dựng mới được thành lập ngay từ khi CECIM ra đời vào năm 1970, có nhiệm vụ theo dõi hàng tháng tất cả các dự án xây dựng nhà ở mới đang mở bán tại nhiều thành phố lớn ở Pháp17. Mục tiêu là định lượng, định tính và phân tích thị trường nhà ở xây mới trên địa bàn. Các tài liệu được biên soạn và ấn hành hàng tháng, hàng quý và hàng năm. Một bản đồ có tính tương tác cũng được tích hợp vào cơ sở dữ liệu này. Có hai loại dữ liệu:

• Nội dung của các dự án khi chào bán: tính chất của dự án, địa chỉ, số căn hộ chào bán, loại căn hộ (số phòng...), diện tích, giá bán, chế độ thuế GTGT...

• Theo dõi hàng tháng hoạt động thương mại (nguồn cung, số lượng căn hộ được đặt mua, người mua, lượng mua trung bình, giá...).

Các dữ liệu về nhà ở xây mới có thể tiếp cận được thông qua mạng nội bộ của CECIM. Kết quả có thể được truy cập theo thời gian hoặc theo từng thành phố... Mỗi thành viên có thể cung cấp thông tin, điều chỉnh cơ sở dữ liệu thông qua mạng nội bộ, ví dụ điều chỉnh chương trình bán hàng, hủy bỏ dự án... Như vậy, cơ sở dữ liệu được cập nhật thường xuyên.

17 Cộng đồng đô thị Lyon, Saint-Etienne, Isère và Deux Savoies; các vùng Alsace và Lorraine; phạm vi khu vực quy hoạch chung của thành phố Lille và Cộng đồng đô thị Besançon...

25

Phần

2


Dự án Đang xây dựng Đã bàn giao

Cuối năm 2005

Cuối năm 2006

Cuối năm 2007

Cuối năm 2008

Cuối năm 2009

Cuối năm 2010

Cuối năm 2011

Cuối năm 2012

Cuối năm 2013

Cuối năm 2014

200 - 525100 - 200

50 - 1000 - 50

Nguồn: CECIM, 2015


Biến động nguồn cung theo tiến độ của các dự án căn hộ xây mới trên địa bàn Lyon trong vòng 10 năm

Phân bổ trên địa bàn các căn hộ xây dựng mới ở Lyon trong năm 2014

Phân bổ trên địa bàn nhu cầu mặt bằng kinh doanh ở Lyon năm 2014

Đi Paris

Đi Grenoble

Đi Marseille

Đi Genève

Sân bay Saint-Exupéry

PHÍA BẮC8 %

COTIERE5 %

CARRE DE SOIE

5 %

PHÍA ĐÔNG63 %

PHÍA TÂY 7 %

BẮCISERE8 %


26

Phần

2


2. Trung tâm theo dõi bất động sản doanh nghiệp

Trung tâm theo dõi bất động sản doanh nghiệp được thành lập năm 1992. Công cụ này cho phép theo dõi thị trường bất động sản doanh nghiệp ở Lyon, Saint-Etienne và Grenoble. Mục tiêu là có được sự hiểu biết đầy đủ và chi tiết về quỹ bất động sản doanh nghiệp nhằm kiểm soát sự biến động và theo dõi các giao dịch hàng quý.

• Nắm bắt quỹ bất động sản hiện hữu: thống kê đầy đủ văn phòng, mặt bằng kinh doanh và nhà kho có trên địa bàn, vị trí, đặc điểm, tình trạng... Các dữ liệu này được bổ sung thêm bằng dữ liệu kiểm kê đất đai dành cho hoạt động công nghiệp do Cộng đồng đô thị Lyon thực hiện nhằm giúp xác định các khu vực có thể thực hiện dự án đô thị sau khi điều chỉnh quy hoạch đô thị địa phương.

• Theo dõi dòng dịch chuyển của bất động sản doanh nghiệp: mỗi quý, CECIM ghi nhận số liệu bán ra, cho thuê. Các giao dịch này cũng được xác định tính chất, người mua, loại hoạt động...


Trung tâm theo dõi bất động sản

Học viên: Ông có thể nói rõ nhiệm vụ của Trung tâm theo dõi bất động sản? Tôi khá ngạc nhiên về việc chia sẻ dữ liệu giữa các cơ quan ở Lyon. Điều này chưa phổ biến ở TP.HCM. Ngoài ra, chúng tôi cũng không có đủ ngân sách để mua dữ liệu từ các đơn vị tư nhân. Ông Eric Peigné: Trung tâm theo dõi bất động sản được thành lập cách đây khoảng 20 năm và hiện nay việc chia sẻ dữ liệu đã trở thành thói quen. Song song đó, hiện nay ở Pháp và châu Âu, chúng tôi đang trong quá trình tự do hóa việc tiếp cận dữ liệu. Trước mắt, là việc trao đổi dữ liệu giữa các cơ quan hành chính với nhau có tuân thủ quy định về điều kiện sử dụng. Sau đó, dần dần sẽ tiến đến trao đổi tự do.

Học viên: Ngoài các nguồn dữ liệu mà ông đã trình bày, phía ngân hàng có cung cấp dữ liệu vào cơ sở dữ liệu không?Ông Jean-Jacques Mathias: CECIM theo dõi hoạt động của các ngân hàng thông qua Trung tâm theo dõi kinh tế Lyon. Các ngân hàng cung cấp thường xuyên dữ liệu cho Trung tâm này, ví dụ các khoản cho vay. Đây cũng là cách thức tốt về chia sẻ thông tin giữa các cơ quan nhà nước và các tổ chức kinh tế ở Lyon.Ông Eric Peigné: Điều quan trọng là biết được các khoản cho vay của các ngân hàng để đánh giá mức độ năng động của thị trường và dự báo các xu hướng chính. Nhưng các dự báo này thường không vượt quá 1 năm.

Học viên: CECIM có bị bắt buộc chia sẻ dữ liệu của mình không? Việc tiếp cận dữ liệu có miễn phí không?

Ông Jean-Jacques Mathias: Không, theo quy chế của CECIM, dữ liệu của CECIM chỉ dành riêng và miễn phí cho hội viên của mình.

Học viên: CECIM sử dụng phần mềm gì để xây dựng và khai thác dữ liệu?Ông Jean-Jacques Mathias: Chúng tôi đặt làm một phần mềm xử lý dữ liệu riêng phù hợp với nhu cầu của CECIM. Để thể hiện dữ liệu trên bản đồ, chúng tôi dùng Google map. Để quản lý toàn bộ dữ liệu, chúng tôi dùng phần mềm mã nguồn mở Pentaho có chức năng xử lý dữ liệu và tính toán. Ông Eric Peigné: Việc thể hiện trên bản đồ các dữ liệu của CECIM liên quan đến các dự án bất động sản rất dễ nhờ vào việc đã xác định vị trí của các dự án này. Điều này giúp Cộng đồng đô thị Lyon dễ dàng đưa các dữ liệu này vào hệ thống thông tin địa lý của mình. Các dữ liệu chuyên dụng (cơ sở dữ liệu địa chính, địa chỉ...) và các lớp bản đồ chuyên ngành (lớp bản đồ quy hoạch đô thị địa phương, lớp bản đồ di sản của Cộng đồng đô thị Lyon, lộ giới các tuyến đường) giúp hoàn thiện các phân tích.

Ông Eric Peigné: TP.HCM có cơ sở dữ liệu nhà ở xây mới không?Ông Võ Công Lực: Có, Sở Xây dựng theo dõi tình hình kinh doanh nhà ở xây mới.Ông Eric Peigné: Sở Xây dựng có chia sẻ các dữ liệu này cho các cơ quan chuyên môn khác không?Ông Võ Công Lực: Các cơ quan chuyên môn khác có thể đề nghị Sở Xây dựng cung cấp các dữ liệu này. Việc chia sẻ dữ liệu chỉ được thực hiện khi có yêu cầu.Ông Eric Peigné: Các dữ liệu này có cho phép biết được giá của các giao dịch không?Ông Võ Công Lực: Về nguyên tắc, các công ty đầu tư phát triển bất động sản công bố rộng rãi giá bán.Ông Eric Peigné: Tốc độ tiêu thụ nhà ở xây mới tại TP.HCM như thế nào?Ông Võ Công Lực: Tốc độ này tùy thuộc vào chu kỳ của thị trường. Trong giai đoạn sốt bất động sản, tốc độ bán hàng rất cao.Ông Eric Peigné: Ở TP.HCM, giá 1m² căn hộ xây dựng mới ở mức trung bình là bao nhiêu? Ở Cộng đồng đô thị Lyon, giá thấp nhất là 2.000 €/m² (tương đương 48 triệu đồng). Chênh lệch giữa giá thấp nhất và giá cao nhất là 2,5 lần.Ông Võ Công Lực: Ở TP.HCM, giá thấp nhất vào khoảng 10 triệu đồng/m² (tương đương 410 €). Chênh lệch giữa giá thấp nhất và cao nhất là từ 8 đến 10 lần.

Phương pháp định giá

Ông Eric Peigné: Việt Nam có áp dụng phương pháp tính chi phí đất đai như trình bày ở trên không?Ông Võ Công Lực: Ở Việt Nam, chúng tôi áp dụng phương pháp so sánh và phương pháp cash flow để định giá.

Học viên: Định giá tài sản diễn ra vào thời điểm nào? Làm thế nào để người mua kiểm tra lại giá đã định?

27

Phần

2



• Hình thành trung tâm theo dõi bất động sản và xem đây là công cụ để nắm bắt, dự báo và hỗ trợ ra quyết định. Nó cho phép theo dõi thị trường bất động sản (số lượng, giao dịch) và có được giá tham chiếu.

• Áp dụng nhiều phương pháp định giá bất động sản: so sánh, giá trị trước đó, thu nhập, tiềm năng, trừ ngược, dòng tiền, môi trường xung quanh.

• Thể hiện trên bản đồ và đối chiếu chéo các dữ liệu để hỗ trợ ra quyết định tốt hơn.

• Chia sẻ dữ liệu giữa các cơ quan chuyên môn và với các chủ thể khác trong lĩnh vực bất động sản.

Ông Eric Peigné: Khi chính quyền địa phương muốn bán một lô đất và nếu lô đất đó có tiềm năng về xây dựng, thì chính quyền sẽ cố gắng đưa lô đất đó vào khuôn khổ các chính sách công (ví dụ: nhà ở, mặt bằng kinh doanh, văn phòng, công trình công cộng...). Chính quyền lập bộ tài liệu yêu cầu đối với lô đất đó và tổ chức đấu thầu. Cách làm này giúp chính quyền lựa chọn được người mua dựa trên dự án đầu tư xây dựng được đưa ra phù hợp với tài liệu yêu cầu. Ngược lại, nếu chính quyền là người mua, thì các chuyên gia đàm phán của Cộng đồng đô thị Lyon có nhiệm vụ mua bất động sản với giá tốt nhất bằng cách dựa trên các mức giá tham chiếu. Mục tiêu là hướng đến giá trị trường. Nếu không thỏa thuận được và nếu bất động sản đó có ý nghĩa chiến lược đối với Cộng đồng đô thị Lyon, thì chính quyền có thể áp dụng thủ tục trưng mua. Trước khi áp dụng thủ tục này, chính quyền địa phương phải ra Tuyên bố vì lợi ích công (xem phần 3.I.3). Thủ tục này bắt buộc chủ sở hữu phải bán lại bất động sản cho chính quyền. Thẩm phán trưng mua sẽ ấn định giá bán. Mỗi năm, Cộng đồng đô thị Lyon ban hành khoảng 12 tuyên bố vì lợi ích công đối với những dự án cần phải mua lại bất

động sản (ví dụ: dự án mở một tuyến đường mới) mà gặp cản trở từ các chủ sở hữu.Học viên: Ở TP.HCM, có hai loại giá bất động sản: giá giao dịch và giá thực. Ở Pháp, Ông có gặp tình huống này không?Ông Eric Peigné: Ở Pháp, không có hai loại giá. Công chứng viên lưu giữ giá giao dịch là giá trị thực sự của giao dịch đó. Nhà nước nên nêu gương bằng cách thực hiện các giao dịch trên cơ sở giá được các chủ thể trên thị trường chấp nhận. Chính quyền hành động như một chủ thể tư nhân khi đàm phán mua bán bất động sản. Tuy nhiên, chính quyền có thể giảm giá bán bất động sản trong khuôn khổ các chính sách công đặc biệt là đối với nhà ở xã hội.Ông Võ Công Lực: Khó biết được giá trị thật của giao dịch vì giá rao bán không phải là giá giao dịch thật. Các đơn vị của chúng tôi phải làm việc với phòng công chứng, cơ quan thuế, văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, các chủ sở hữu, đơn vị tư vấn tư nhân...Ông Eric Peigné: Trong thị trường căn hộ xây dựng mới cũng có giá rao bán và giá giao dịch thật?Ông Võ Công Lực: Trên nguyên tắc, trong thị trường này, giá rao bán bằng với giá giao dịch thật.

28

Phần

3


PHẦN 3 – CHIẾN LƯỢC VÀ CÔNG CỤ ĐẤT ĐAI

1. Các công cụ thu hồi giá trị tăng thêm của đất

Chính quyền cần tìm cách thu hồi vốn đầu tư hoặc hạn chế chi phí trong các hành động. Do đó, việc thu hồi giá trị tăng thêm của đất (địa tô chênh lệch) là một thách thức lớn đối với chính quyền. Thật vậy, các chính sách do chính quyền thực hiện có tác động trực tiếp đến giá đất (ví dụ mở một tuyến đường phục vụ giao thông cho một khu vực). Do đó, cần có cơ chế cho phép chính quyền thu hồi giá trị tăng thêm của đất do các dự án của nhà nước mang lại.Tùy theo mục tiêu dài hạn và bằng các công cụ cũng như sự hiểu biết của chính quyền địa phương về địa bàn của mình, chính quyền có thể tác động đến các dự án trong tương lai.

I. CÁC CÔNG CỤ VÀ CÁCH LÀM CỦA CỘNG ĐỒNG ĐÔ THỊ LYON

Phần trình bày của Ông Eric Peigné, Sở Đất đai và Bất động sản, Cộng đồng đô thị Lyon

Các công cụ thu hồi giá trị tăng thêm của đất

Dự tính trước bằng cách tạo quỹ đất Cơ chế này đòi hỏi chính quyền phải dự tính trước các dự án bằng cách mua trước các khu đất nông nghiệp, sau đó chuyển thành đất xây dựng và bán lại. Điều này giúp tạo nguồn thu cho ngân sách và chính quyền có thể chủ động quyết định khoản thu nhập này. Cơ chế này đòi hỏi chính quyền phải có khả năng dự tính và chủ động thực hiện.

Thuế trên giá trị tăng thêm của đất Cơ chế này cho phép đánh thuế trên giá trị tăng thêm của đất với mức thuế suất tương đối cao. Số tiền thuế thu được sẽ chuyển về ngân sách của chính quyền địa phương, không qua ngân sách của trung ương. Cơ chế này chỉ phát huy tác dụng khi thị trường bất động sản phát triển mạnh và nhất là khi không có tranh cãi về giá trị thật của các giao dịch bất động sản. Tuy nhiên, cơ chế này có thể làm cho thị trường bất động sản phát triển chậm lại.

Thuế đất hàng năm, khuyến khích bán đất Cơ chế này nhằm đánh thuế đối với bất động sản nằm trong những khu vực có giá tăng và được xác định trước. Cơ chế thuế mang tính khuyến khích bán đất vì nếu chủ sở hữu giữ đất càng lâu, thì mức thuế suất càng cao. Do đó, đây là thuế lũy tiến.

Mua quyền được xây dựng thêm Thành phố ấn định mức trần diện tích sàn xây dựng trong tài liệu quy hoạch đô thị (ví dụ: được xây dựng cao nhất là 4 tầng, nhưng có thể tăng lên x tầng). Nếu nhà đầu tư muốn xây thêm, thì phải mua quyền xây dựng thêm. Ở Pháp, gọi là mua quyền xây dựng cao hơn mức trần. Quyền xây dựng thêm sau khi được mua xong sẽ được ghi vào giấy phép xây dựng. Số tiền mua quyền xây dựng thêm sẽ được nộp về ngân sách địa phương. Cơ chế này khá đơn giản khi triển khai thực hiện và không cần vốn đầu tư của nhà nước.

Nghĩa vụ của các chủ đầu tư đóng góp vào cơ sở hạ tầng và nhà ở xã hội Đây là cách yêu cầu chủ đầu tư phải đóng góp xây dựng công trình công cộng bằng giá trị tăng lên của đất. Điều này giúp điều tiết địa tô chênh lệch khi chủ đầu tư có lợi nhuận cao. Nhà nước cần yêu cầu chủ đầu tư đóng góp khoản tiền này ngay từ lúc bắt đầu dự án, chứ không đợi sau khi dự án hoàn thành.

29

Phần

3


2. Các công cụ dự báo

Để thực hiện tốt các hành động trong lĩnh vực đất đai, Cộng đồng đô thị Lyon có các công cụ giúp nắm vững địa bàn và dự báo về đất đai. Cộng đồng đô thị Lyon cũng có thể áp dụng nhiều cơ chế để thu hồi giá trị tăng thêm của đất. Các công cụ này được sử dụng trong giai đoạn xây dựng và triển khai thực hiện chính sách đất đai và để phát huy giá trị của các khu đất mà chính quyền đã mua được.

Công cụ sử dụng nội bộ: Bảng phân tích đất đai

Bảng phân tích đất đai là một công cụ mang tính chiến lược giúp định hướng chính sách trên một khu vực. Bảng phân tích này giúp xác định tính chất và chủ sở hữu của từng lô đất

bằng cách thu thập các thông tin sau đây đối với từng lô đất: địa chỉ, diện tích, chủ sở hữu, loại tài sản gắn liền với đất, tình trạng của tài sản đó, số tầng cao, giá chuyển nhượng, mức độ ô nhiễm... Các thông tin này được đưa vào bảng đi kèm với bản đồ. Trong một khu vực, các dữ liệu này giúp chính quyền xác định các ưu tiên và vị trí hành động để đảm bảo hiệu quả và tối ưu hóa các khoản đầu tư công.Ví dụ, công cụ này đã được sử dụng trong dự án Part-Dieu để xác định những thủ tục cần áp dụng, những khu đất khó giải tỏa... Bảng phân tích đất đai giúp lập được bản đồ các chủ sở hữu đất, đặc biệt là các cơ quan công (Cộng đồng đô thị Lyon, thành phố Lyon, công ty đường sắt quốc gia) và các chức năng sử dụng đất (thương mại, văn phòng, công trình công cộng).

Chủ sở hữu:

Trung ương Vùng Tinh Cộng đồng đô thị Lyon Thành phố/xã Cơ quan công Cơ quan tổ chức giao thông (SYTRAL) CNR HCL Cơ quan đầu tư xây dựng và quản lý nhà ở xã hội Đồng sở hữu

Mục đích sử dụng: Văn phòng Văn phòng và thương mại Văn phòng và sản xuất Thương mại Công trình phụ trợ Cơ quan công Gara Kho bãi Các công trình khác Nhà ở Nhà ở và văn phòng Nhà ở và thương mại Nhà ở riêng lẻ Bãi đậu xe có mái che Sản xuất

Bảng phân tích đất đai ở khu Part-Dieu - các chủ sở hữu công

Bảng phân tích đất đai ở khu Part-Dieu – chức năng sử dụng đất



30

Phần

3


Công cụ quy định: Quy hoạch đô thị địa phương

Quy hoạch đô thị địa phương là công cụ cho phép chính quyền địa phương tạo khuôn khổ cho việc đầu tư xây dựng trên địa bàn mà không cần phải là chủ sở hữu đất. Quy hoạch này đưa ra các quy định về chỉ tiêu quy hoạch và sử dụng đất. Quy hoạch đô thị địa phương là cơ sở để cấp giấy phép

xây dựng, giấy phép tháo dỡ công trình... Các dự án quy hoạch đầu tư xây dựng phải tương thích với quy hoạch đô thị địa phương. Thông qua quy hoạch đô thị địa phương, chính quyền có thể phân kỳ sự phát triển của địa bàn, tạo khuôn khổ cho việc đô thị hóa những khu vực mới, kiểm soát xây dựng, để dành quỹ đất cho các dự án trong tương lai.

Các điều khoản trong Quy chế quản lý theo Quy hoạch đô thị địa phương

Quy hoạch đô thị địa phương bao gồm tài liệu đồ hoạ để xác định các phân khu (xem thêm phiếu Quy hoạch đô thị địa phương trong phần phụ lục) và quy chế quản lý cho từng phân khu. Quy chế này có 14 điều.

1. Các chức năng sử dụng đất bị cấm2. Các chức năng sử dụng đất có điều kiện đặc biệt3. Tiếp cận và đường giao thông4. Mạng lưới hạ tầng kỹ thuật5. Đặc điểm của đất6. Vị trí của công trình xây dựng so với lộ giới7. Vị trí của công trình xây dựng so với ranh khu đất liền kề8. Bố trí công trình xây dựng so với các công trình khác trên một khu đất thuộc một chủ sở hữu9. Mật độ xây dựng 10. Chiều cao tối đa của các công trình11. Yếu tố bên ngoài12. Chỗ đậu xe13. Không gian trống và trồng cây14. Hệ số sử dụng đất

Đường hoặc ranh giới

Điề

u 10

Điều 7Điều 7

Điều 7

Điều 6

Điều 9

Đ. 9

Điều 3 Điều 4

Điều 12

Đ. 13

Art. 8

Áp dụng các điều trong quy chế quản lý theo quy hoạch đô thị địa phương


31

Phần

3


Một công cụ giúp triển khai thực hiện dự án: khu dự kiến quy hoạch

Một công cụ khác ít được sử dụng: Khu vực dự kiến quy hoạch. Đây là công cụ để tạo quỹ đất công phục vụ cho các dự án phúc lợi công cộng trong tương lai, mà không nhất thiết phải xác định rõ dự án vào thời điểm xác lập khu vực dự kiến quy hoạch. Tương tự như quyền ưu tiên mua bất động sản đô thị (xem phần tiếp theo), nhưng Khu vực dự kiến quy hoạch có thể được xác lập trên đất nông nghiệp và đất tự nhiên được xác định trong quy hoạch đô thị địa phương. Ngoài ra, nó cũng có thể được xác lập ở những khu vực chưa có quy hoạch đô thị địa phương. Khu vực dự kiến quy hoạch được xác định rõ phạm vi và trong phạm vi đó chính quyền địa phương hoặc một đơn vị được chính quyền địa phương ủy quyền có quyền ưu tiên mua bất động sản. Nó giúp đóng băng giá đất trong vòng 6 năm (được gia hạn thêm 1 lần). Trong khu vực này, chính quyền phải mua đất khi chủ sở hữu quyết định bán. Theo đó, nếu khu dự kiến quy hoạch được xác lập vào năm 2015, đến năm 2021 chủ sở hữu quyết định bán lô đất của mình nằm trong khu vực này, thì giá bán của lô đất này sẽ là giá của năm 2015. Mục đích là tránh hiện tượng đầu cơ đất đai trong khu vực sẽ thực hiện dự án quy hoạch, đầu tư xây dựng. Công cụ này tuy có vẻ rất thuận lợi cho chính quyền, nhưng ít được sử dụng vì chính quyền phải chuẩn bị sẵn tiền mua lại đất.

4. Phương pháp tạo quỹ đất

Chính quyền địa phương ở Pháp có thể sử dụng 3 phương pháp sau đây để tạo quỹ đất: quyền ưu tiên mua, mua qua thương lượng và quyền trưng mua. Mức độ chủ động của chính quyền trong mỗi phương pháp là khác nhau. Chính quyền có tính chủ động cao khi áp dụng phương pháp mua đất qua thương lượng và bằng quyền trưng mua để triển khai thực hiện chính sách công. Quyền ưu tiên mua được sử dụng khi chủ sở hữu bất động sản thông báo ý định chuyển nhượng bất động sản.

Mua bất động sản qua thương lượng

Hơn 3/4 số giao dịch mua bất động sản của Cộng đồng đô thị Lyon được thực hiện bằng phương pháp thương lượng. Điều này khẳng định vai trò của các chuyên gia đàm phán. Khi thương lượng, chính quyền phải đưa ra các lập luận có tính thuyết phục và đặt lợi ích chung lên hàng đầu. Trong trường hợp này, chính quyền đóng vai trò chủ động.Các chuyên gia đàm phán của Cộng đồng đô thị Lyon hành động trong khuôn khổ các yêu cầu mua đất đã được đưa vào Chương trình đầu tư trung hạn của Lyon. Bên mua và bên bán tự do thương lượng. Các chuyên gia đàm phán đất đai cần phải lấy ý kiến của Cơ quan thẩm định giá bất động sản của chính phủ về giá mà mình đã đàm phán được tùy theo mục đích mua bất động sản (ví dụ: mua để tạo quỹ đất hoặc xây dựng nhà ở xã hội...) và khi giá mua lớn hơn 75.000 €. Nếu chính quyền địa phương bán bất động sản, thì phải lấy ý kiến của Cơ quan này về giá chào bán.

Quyền ưu tiên mua

Mua bất động sản bằng quyền ưu tiên mua chiếm 20% tổng số giao dịch mua bất động sản của Cộng đồng đô thị Lyon. Chính quyền sử dụng quyền ưu tiên mua để mua lại bất động sản ở đô thị. Thủ tục này được quy định trong luật công, cho phép chính quyền của những thành phố đã có quy hoạch đô thị địa phương được ưu tiên mua trước các chủ thể khác khi có một bất động sản đang được chào bán. Bất động sản được mua bằng quyền ưu tiên này sẽ tạo thành quỹ đất ở những khu vực chiến lược mà chưa có dự án tại thời điểm mua. Do đó, đây là công cụ để chuẩn bị trước. Khi sử dụng quyền này, chính quyền ở thế thụ động vì phải chờ chủ sở hữu chào bán mới được thực hiện quyền ưu tiên mua. Khi chính quyền xác lập phạm vi trong đó nhà nước có quyền ưu tiên mua bất động sản, thì tất cả các chủ sở hữu khi muốn bán bất động sản phải nộp thông báo ý định chuyển nhượng cho chính quyền địa phương. Thông báo này cho phép chính quyền địa phương biết được sắp có giao dịch và chính quyền sẽ trả lời có sử dụng quyền ưu tiên mua hay không. Có một mẫu chung cho Thông báo ý định chuyển nhượng để chủ sở hữu điền vào. Thông báo ý định chuyển nhượng có các thông tin sau: thông tin về bên bán và bên dự định mua, diện tích và vị trí của lô đất, giá bán dự kiến... Thông báo ý định chuyển nhượng được công chứng viên tập hợp lại và nộp cho chính quyền địa phương. Chính quyền có hai tháng để ra quyết định sử dụng hay không sử dụng quyền ưu tiên mua. Điều này bắt buộc các cơ quan chuyên môn phải nhanh chóng thúc đẩy lãnh đạo ra quyết định. Nếu chính quyền quyết định sử dụng quyền ưu tiên mua, thì chính quyền cũng sẽ thông báo có đồng ý với giá chào bán do chủ sở hữu đưa ra hay không. Nếu chính quyền không đồng ý với giá chào bán, thì có thể đưa ra một mức giá khác. Khi đó, nếu chủ sở hữu không đồng ý, thì sẽ nhờ thẩm phán trưng mua ấn định giá. Hạn chế của phương pháp quyền ưu tiên mua là trong nhiều trường hợp phải nhờ thẩm phán trưng mua xác định giá và do đó khả năng đàm phán giảm, thời gian mua kéo dài. Năm 2014, Cộng đồng đô thị Lyon đã nhận được 9.000 thông báo ý định chuyển nhượng bất động sản. Toàn bộ số thông báo này đã được đưa vào cơ sở dữ liệu, gần 1/4 trong số đó được nghiên cứu và chỉ có 0,8% số lượng thông báo này được chính quyền quyết định sử dụng quyền ưu tiên mua. Về mặt chính trị, quyền ưu tiên mua là quan trọng. Nó giúp chính quyền xác định và kiểm soát những khu đất chiến lược, nhưng nó không giúp chính quyền thực hiện được chính sách đất đai vì phải chờ chủ sở hữu chào bán.

Quyền trưng mưa

Chỉ có 5% trong tổng số các giao dịch mua bất động sản của Cộng đồng đô thị Lyon được thực hiện bằng quyền trưng mua. Công cụ này rất mạnh vì nó bắt buộc chủ sở hữu phải bán tài sản và do đó chạm đến quyền sở hữu. Ta gọi đây là quyền đặc biệt trong thường luật (chế độ pháp lý chung). Quy trình trưng mua rất chặt chẽ và được các cơ quan của Chính phủ giám sát kỹ.

32

Phần

3


Quyền trưng mua cho phép một pháp nhân công pháp bắt buộc một chủ sở hữu nhượng lại bất động sản cho nhà nước thực hiện một dự án vì lợi ích công, đổi lại chủ sở hữu được bồi thường thỏa đáng trước đó. Quyền trưng mua giúp nhà nước đảm bảo lợi ích công đứng trên lợi ích tư của chủ sở hữu tài sản bị trưng mua. Thủ tục trưng mua được quy định chặt chẽ. Nó bao gồm hai giai đoạn:

• Giai đoạn hành chính: bước 1 của giai đoạn này là khảo sát ý kiến người dân với mục tiêu thông báo rộng rãi cho mọi người biết về dự án và thủ tục trưng mua. Dự án chỉ được tuyên bố là vì lợi ích công sau khi có kết quả cuộc khảo sát. Sau khi dự án được tuyên bố vì lợi ích công, cuộc khảo sát tại từng lô đất sẽ được thực hiện. Cuộc khảo sát này giúp xác định các chủ sở hữu bị ảnh hưởng và phạm vi khu vực sẽ trưng mua. Sau cuộc khảo sát này, quyết định về việc chuyển nhượng bất động sản được ban hành.

• Giai đoạn pháp lý: Thẩm phán trưng mua được các cơ quan chuyên môn của Chính phủ lấy ý kiến và ra phán quyết trưng mua. Khi đó, bất động sản có thể được chuyển giao và hai bên có thời hạn 15 ngày để thương lượng về mức bồi thường sau khi người bị trưng mua đưa ra yêu cầu bồi thường. Nếu hai bên thương lượng không thành công, thì thẩm phán sẽ ấn định giá.

Khi thực hiện thủ tục trưng mua, chính quyền rất tích cực vì chắc chắn thực hiện dự án. Dù chủ sở hữu chưa đồng ý mức giá bồi thường, nhưng vẫn phải giao mặt bằng cho chính quyền thực hiện dự án. Quyền trưng mua cho phép chính quyền đảm bảo việc thực hiện dự án.

5. Các điểm cần chú ý và điểm đặc biệt

Vấn đề đất bị ô nhiễm

Ta không thể nhìn thấy đất bị ô nhiễm vì chất gây ô nhiễm nằm trong đất. Việc khảo sát ô nhiễm chỉ được thực hiện ở một số điểm (không thể khoan khảo sát địa chất trên toàn lô đất). Do đó, luôn luôn có rủi ro về ô nhiễm đất. Khi giao dịch diễn ra, cần xác định trách nhiệm của mỗi bên đối với rủi ro này. Trong tính toán mức giá chào mua, luôn luôn tính đến yếu tố đất bị ô nhiễm.

Dự tính các nguy cơ ô nhiễm

Ở Lyon, vấn đề ô nhiễm đất khá phổ biến, đặc biệt là ở khu vực “thung lũng hóa học” là nơi đã có nhiều hoạt động công nghiệp. 25% số giao dịch có vấn đề về ô nhiễm đất. Để dự tính nguy cơ ô nhiễm đất, Lyon xây dựng Hồ sơ lịch sử sử dụng đất trên địa bàn của mình. Đây là bản đồ thể hiện các hoạt động công nghiệp đã từng được thực hiện trên mỗi lô đất, ví dụ, trạm xăng dầu, nhà máy hóa chất... Mục tiêu là để đảm bảo an toàn cho các giao dịch bất động sản và tối ưu hóa sự phát triển của thành phố (ví dụ: xác định khu vực

phát triển công nghiệp). Hơn 10.000 địa điểm công nghiệp đã được thống kê trên địa bàn Lyon. Nhờ việc sử dụng bản đồ đất bị ô nhiễm trước khi thực hiện giao dịch, nên Lyon đã đánh giá được chất lượng các khu đất và đàm phán giảm giá mua xuống. Tổng giá trị giảm xuống là 5 triệu euro.

Quản lý công tác khử ô nhiễm

Khi mua một khu đất đã có hoạt động công nghiệp, cần tiến hành khảo sát địa chất để đánh giá mức độ ô nhiễm. Sau đó, cần phân chia trách nhiệm khử ô nhiễm giữa bên bán, bên mua và đơn vị đã gây ra ô nhiễm đó. Việc khử ô nhiễm được thực hiện phù hợp với nguy cơ ảnh hưởng của ô nhiễm đó đối với sức khỏe và công năng sử dụng khu đất trong tương lai. Do đó, nếu dự án sẽ triển khai trên khu đất bị ô nhiễm là dự án công nghiệp hoặc dự án nhà ở, thì mức độ khử ô nhiễm sẽ khác nhau. Các ràng buộc về khử ô nhiễm và xử lý đất bị ô nhiễm lấy ra khỏi khu đất được tiến hành tùy theo từng trường hợp cụ thể và tùy theo dự án (ví dụ xây dựng bãi đậu xe ngầm) và chất lượng của khu đất. Đây là vấn đề rất phức tạp về mặt pháp lý, kỹ thuật và quy định.

• Về mặt kỹ thuật: Cần quản lý rủi ro về sức khỏe tùy theo công năng sử dụng của khu đất trong tương lai và quản lý rủi ro về môi trường. Có 3 loại nguy cơ đối với sức khỏe: nguồn ô nhiễm, yếu tố lây nhiễm và đối tượng có thể bị ảnh hưởng.Ví dụ, nếu một lô đất chỉ bị ô nhiễm từ độ sâu 4m trở xuống, thì điều này sẽ không đặt ra vấn đề gì khi ta dự định dùng lô đất đó làm công viên. Do đó, không cần phải xử lý ô nhiễm này. Ngược lại, nếu xây dựng trường học trên lô đất đó, thì nguy cơ ô nhiễm này sẽ phát tán ra trong quá trình thi công móng. Lớp đất bị ô nhiễm được xem là rác thải độc hại và phải được vận chuyển đến nơi xử lý.

Hoạt động khử ô nhiễm


33

Phần

3


• Về mặt quy định: cần phải xác định người chịu trách nhiệm gây ra ô nhiễm này và xử lý ô nhiễm. Trên lý thuyết, đơn vị nào gây ô nhiễm thì phải có nghĩa vụ xử lý ô nhiễm đó. Nhưng nếu không xác định được đơn vị gây ô nhiễm, thì việc phân chia trách nhiệm xử lý ô nhiễm phụ thuộc vào mục đích sử dụng lô đất trong tương lai (thương lượng giữa chủ sở hữu lô đất, nhà nước và chủ đầu tư dự án).

• Về mặt pháp lý: cần có quy định về quản lý nguy cơ và phân chia trách nhiệm trong hợp đồng. Ở Pháp, mọi điểm đều có thể thương lượng được trong hợp đồng giữa các bên tư nhân. Các bên có liên quan (chủ sở hữu, đơn vị sử dụng khu đất, bên mua và cơ quan nhà nước) phân chia trách nhiệm khử ô nhiễm và rủi ro.

Phát huy giá trị của đất bị ô nhiễm

Nếu dự án được triển khai trên khu đất bị ô nhiễm cần phải chuyển mục đích sử dụng đất, thì mức độ ô nhiễm và chi phí xử lý ô nhiễm sẽ ảnh hưởng đến tính khả thi kinh tế của dự án. Do đó, vấn đề ô nhiễm đất không chỉ là vấn đề môi trường mà còn là vấn đề quy hoạch đô thị nữa. Đơn vị sử dụng đất chỉ xử lý ô nhiễm đất tùy theo công năng sử dụng trong tương

Quản lý bất động sản trong thời gian chờ dự án kéo dài tuyến tàu điện ngầm B đến Oullins triển khai thực hiện

Vấn đề quản lý bất động sản đã được đặt ra trong dự án kéo dài tuyến tàu điện ngầm B đến Oullins. Khu đất dự kiến phục vụ cho dự án kéo dài tuyến tàu điện ngầm này nằm trong một khu vực thuộc sở hữu của Tập đoàn đường sắt quốc gia Pháp (SNCF) và đã bị bỏ phế. Cộng đồng đô thị Lyon đã nhanh chóng mua được khu đất này bằng một thủ tục tương đương với quyền ưu tiên mua. Khu đất có diện tích 12 ha và nằm trên địa bàn của 3 xã. Khu đất và các công trình xây dựng ở đây đã bị bỏ hoang, xuống cấp, không đảm bảo vệ sinh môi trường và đôi khi bị chiếm dụng. Điều này đặt ra vấn đề về an toàn và an ninh vì nếu có tai nạn xảy ra trong khu đất này, thì Cộng đồng đô thị Lyon phải chịu trách nhiệm.

Sau khi mua được khu đất này, việc đầu tiên là đảm bảo an toàn cho khu vực này, khảo sát về mặt kỹ thuật và đánh giá ô nhiễm đất. Sau khi khảo sát, Cộng đồng đô thị Lyon đã quyết định phá bỏ các nhà xưởng trong khu đất này. Phải mất 4 năm để dọn dẹp và bàn giao mặt bằng sạch cho dự án. Tổng kết chi phí cho khu đất này: 8 triệu euro tiền mua đất, 2,4 triệu euro tiền tháo dỡ các công trình, 10,5 triệu euro tiền chuẩn bị mặt bằng và từ 60 đến 70 triệu euro tiền thực hiện dự án. Như vậy tổng chi phí vào khoảng từ 80 đến 90 triệu euro.


lai. Nếu khu đất được sử dụng vào mục đích công nghiệp, thì việc xử lý ô nhiễm sẽ có yêu cầu thấp hơn về định lượng và tài chính so với mục đích ở.

Thời gian quản lý bất động sản và thời gian thực hiện dự án

Việc quản lý bất động sản trong thời gian chờ dự án triển khai thực hiện là một trong những nhiệm vụ của chính quyền địa phương. Từ lúc mua được bất động sản cần thiết cho dự án đến lúc dự án được triển khai thực hiện, thì có một khoản thời gian. Trong suốt khoản thời gian này, chính quyền phải quản lý, bảo dưỡng, đảm bảo an toàn và phát huy giá trị của các bất động sản mua được (cho thuê hoặc tháo dỡ). Hành động của chính quyền cần phải đi theo hướng tối ưu hóa chi phí quản lý và đảm bảo an toàn cho tài sản và con người. Bộ luật dân sự yêu cầu chính quyền quản lý tài sản của mình một cách chu đáo và cẩn trọng. Việc quản lý tài sản đã mua được trong thời gian chờ dự án triển khai thực hiện là vấn đề quan trọng trong công tác quản lý dự án vì nếu dự án chậm triển khai thì chi phí quản lý sẽ tăng lên và chính quyền phải chịu trách nhiệm nếu trong thời gian đó tài sản do mình quản lý gây ra tai nạn.

34

Phần

3


Chia thành khối tích

Tính phức tạp của các dự án đô thị thường dẫn đến sự chồng các khối tích lên với nhau với các chủ sở hữu khác nhau (nhà nước hoặc tư nhân). Do đó, cần phải có tổ chức quản lý việc này. Ví dụ, khu trung tâm Part Dieu ở Lyon có nhà ga tàu cao tốc (TGV), nhà ga tàu điện ngầm, trung tâm thương mại, tòa nhà văn phòng, lối đi, bãi đậu xe và quảng trường. Sự đa dạng về sử dụng và sở hữu đòi hỏi phải tổ chức quản lý rõ ràng về quyền sở hữu. Việc phân chia thành khối tích đáp ứng được yêu cầu này.

Chia thành khối tích là một cách thức đặc biệt để tổ chức quyền sở hữu bất động sản. Việc này dựa trên các khái niệm pháp lý, nhưng hiện nay chưa có luật nào quy định về việc này. Đây là việc thể hiện quyền sở hữu theo khối tích 3 chiều. Nó là một kỹ thuật pháp lý nhằm phân chia quyền sở hữu một tòa nhà thành nhiều đơn vị riêng biệt về chiều ngang và chiều dọc và các tầng khác nhau có thể nằm trên hoặc dưới mặt đất tự nhiên. Mỗi đơn vị nằm trong một khối tích được xác định bằng 3 chiều (mặt phẳng, mặt cắt và mặt bên) mỗi đơn vị chỉthuộc sở hữu của một chủ thể, tức không có sở hữu chung18.

Sau khi toàn bộ bất động sản được chia thành khối tích, sẽ không còn phần thuộc sở hữu chung, không còn địa dịch, ví dụ: địa dịch tiếp cận bãi đậu xe. Mỗi khối tích thuộc quyền sở hữu đầy đủ và trọn vẹn của một chủ sở hữu. Sau khi đã chia thành khối tích, mỗi khối tích sẽ có một giấy chứng nhận quyền sở hữu. Mỗi chủ sở hữu sau đó có thể lựa chọn chế độ sở hữu cho từng khối tích của mình (tự mình sở hữu hoặc sở hữu chung).

Ở Pháp, phân chia theo khối tích là một công cụ phù hợp đối với các cơ sở hạ tầng ngầm. Ví dụ tuyến tàu điện ngầm

là một trường hợp điển hình cho cách làm này. Chính quyền đã xác lập quyền địa dịch cho tuyến tàu điện ngầm. Nhưng chính quyền phải tuân thủ một số nghĩa vụ sau: nếu tuyến tàu điện ngầm chạy ở độ sâu 10m, chính quyền phải mua lại toàn bộ khối tích khu đất, từ -10m đến -30m: chính quyền chỉ bồi thường thiệt hại cho chủ sở hữu, từ -30m trở xuống, giá đất bằng 0. Như vậy, chi phí bồi thường giảm dần. Nếu ở độ sâu -1m, chi phí này bằng 90%. Nếu ở độ sâu từ -30m trở xuống, thì chi phí này bằng 0. Đây là nguyên tắc rút ra từ án lệ khi xây dựng tàu điện ngầm ở Paris.

II. CÁC CÔNG CỤ ĐẤT ĐAI Ở CÁC QUỐC GIA KHÁC

1. Quy hoạch đô thị theo thỏa thuận ở Anh

Ở Anh, bản đồ quy hoạch đô thị thể hiện các mong muốn, mục tiêu của chính quyền, chứ không có tính bắt buộc phải tuân theo. Ngoài ra, các dự án lớn về cơ sở hạ tầng là do tư nhân thực hiện. Thành phố được xây dựng trên cơ sở đàm phán liên tục giữa các nhà đầu tư bất động sản và chính quyền địa phương. Town Country Planning Act năm 1947 xác định khuôn khổ hành động của các nhà phát triển bất động sản (tương tự như công ty đầu tư phát triển bất động sản và công ty đầu tư phát triển hạ tầng ở Pháp). Tài liệu này quy định việc cấp giấy phép xây dựng được thực hiện trên cơ sở tự do thương lượng. Ngoài ra, nó cũng quy định chính quyền có thể ký hợp đồng thương mại với các nhà phát triển bất động sản. Theo các hợp đồng này, nhà phát triển bất động sản sẽ được cấp giấy phép xây dựng với điều kiện phải thực hiện một số nghĩa vụ cho nhà nước. Dưới góc độ của chính quyền thì đây là những lợi ích công đạt được, dưới góc độ của nhà đầu tư thì đây là những nghĩa vụ phải thực hiện. Các nghĩa vụ này có thể là việc thực hiện nhà ở xã hội, công viên, một tuyến giao thông công cộng... hoặc có thể đóng góp tài chính cho xây dựng cơ sở hạ tầng.Từ năm 2010, các nhà lập pháp ở Anh đã ban hành một loại thuế mới có thể được chính quyền địa phương áp dụng: Com-munity Infrastructure Levy (CIL). Nguồn thu từ thuế này chỉ được dùng để phát triển cơ sở hạ tầng. Trước khi thông qua, chính quyền địa phương phải thông báo những khu vực nào áp dụng thuế này. Trong tương lai, thuế này sẽ được thay thế bằng nghĩa vụ. Ngoài các cơ chế nói trên, từ năm 2010, chính quyền thành phố Luân Đôn đã ban hành quy định thu phí lưu thông vào khu trung tâm trong giờ làm việc. Việc thu phí này nhằm hai mục tiêu: chống ùn tắc giao thông ở khu trung tâm và tạo nguồn thu mới cho thành phố. Mặc dù hiệu quả chống ùn tắc giao thông còn hạn chế, nhưng việc thu phí này đã giúp tăng nguồn tài chính cho Cơ quan tổ chức giao thông Luân Đôn, Transport for London (TfL).

Đồng sở hữu

Khối tích 2Khối tích 1

20Nhà ở

thương mại

Bãi đậu xe trên mặt đất

20Nhà ở xã hội

cho thuê

Bãi đậu xe ngầm

Chia thành khối tích


18 Nguồn: Công chứng Pháp, 2007.

35

Phần

3


2. Bán quyền để xây dựng thêm ở Braxin

CEPAC, chứng chỉ tiềm năng xây dựng thêm, là một công cụ tài chính trong chính sách đô thị ở Braxin. Mục tiêu của cơ chế này là tạo điều kiện cho tư nhân đầu tư toàn bộ hoặc một phần cơ sở hạ tầng và công trình công cộng trong dự án (ví dụ: đường giao thông, giao thông công cộng, trường học...) thông qua việc nhà nước bán quyền xây dựng cao hơn so với hệ số sử dụng đất thông thường. Nếu nhà đầu tư bất động sản mua được CEPAC, thì sẽ được phép xây dựng thêm diện tích sàn. Cơ chế này giúp chính quyền có được tài chính trước khi triển khai dự án.

Cơ chế CEPAC chỉ áp dụng trong khuôn khổ Dự án Đô thị có sự phối hợp. Thủ tục này cho phép điều chỉnh mục đích sử dụng đất và chỉ tiêu quy hoạch xây dựng. Số lượng CEPAC phát hành, giá trị của các CEPAC và việc quy đổi từ CEPAC sang số m² sàn xây dựng phụ thuộc vào từng khu vực và chức năng sử dụng đất. Ví dụ, 2 CEPAC đổi được 1 m² nhà ở trong khu A và 1 CEPAC đổi được 1m2 nhà ở trong khu B. Giá bán CEPAC được xác định dựa trên tổng chi phí của dự án (nghiên cứu thiết kế, nghiên cứu tác động, chi phí quản lý...). Số lượng CEPAC phát hành được tính toán bằng cách chia tổng chi phí của dự án cho đơn giá của mỗi CEPAC. CEPAC được bán đấu giá thông qua một định chế tài chính. Việc bán CEPAC được thực hiện một cách minh bạch vì không có phương thức thanh toán nào khác được chấp nhận.CEPAC cho phép chính quyền thu được tiền trước khi bắt đầu dự án. Điều này giúp hạn chế vay và hạn chế nợ công. Số

tiền thu được từ việc bán CEPAC không được đưa vào ngân sách chung mà chỉ dành cho dự án. Sau khi được phát hành, CEPAC có thể được mua bán, trao đổi và tiếp tục tăng giá trị trên thị trường thứ cấp.Việc áp dụng cơ chế này cần có cơ sở pháp lý và tổ chức thể chế phù hợp. Để cơ chế này phát huy hiệu quả, thị trường bất động sản phải có tiềm năng trong dài hạn.

3. Chuyển nhượng quyền xây dựng ở Mỹ

Một công cụ tương tự như CEPAC cũng có ở Mỹ, Transfer-able Developement Rights (TDR), chuyển nhượng quyền phát triển. Công cụ này cho phép chuyển nhượng quyền xây dựng giữa các chủ sở hữu. TDR và CEPAC quy đổi quyền xây dựng thành tiền. Trong một khu vực xác định, chủ sở hữu nào cũng có quyền xây dựng như nhau dù khu vực đó theo quy hoạch là khu vực đô thị, nông nghiệp hay tự nhiên. Do đó, các chủ sở hữu đất ở những khu vực không được phép xây dựng hoặc bị hạn chế xây dựng có thể bán lại số m2 diện tích sàn xây dựng mà mình không sử dụng cho chủ sở hữu khác để người này có thể xây dựng thêm diện tích sàn so với mức trần theo quy hoạch. Giá phát hành TDR ra thị trường được chính quyền ấn định, nhưng giá chuyển nhượng sau đó giữa các chủ thể thì phụ thuộc vào thị trường bất động sản ở địa phương. Cơ chế này không giúp cho chính quyền thu hồi được giá trị tăng thêm của đất. Giá trị tăng thêm này thuộc về tư nhân, nhưng nó khuyến khích việc tăng diện tích sàn xây dựng ở những nơi được phép theo quy hoạch.

Sơ đồ công cụ CEPAC và cảnh quan hai bên đường Faria Lima ở Sao Paulo nơi áp dụng CEPAC.

Nguồn: sơ đồ CDURP - Cơ quan phát triển đô thị khu vực cảng Rio de Janeiro / Ảnh: CBRE.

tiềm năngxây thêm

Tiềm năng ban đầu

2

CEPAC 1

CEPAC là viết tắt của Certi�cados de Potencial Adicional de Construção (Chứng nhận tiềm năng xây dựng thêm). Đây là chứng khoán được sử dụng để đầu tư cho các dự án đô thị (OUC : Operação Urbana Consorciada).

Tiềm năng xây dựng được thể hiện bằng m² diện tích sàn có thể xây dựng được trong một khu vực xác định. Luật cho phép tăng diện tích sàn xây dựng tùy theo khu vực. Việc sử dụng diện tích xây dựng thêm chỉ có thể được thực hiện sau khi mua CEPAC.

Số tiền thu được từ việc bán CEPAC góp phần đầu tư cho cơ sở hạ tầng và dịch vụ công trong các dự án đô thị, điều này góp phần giảm đầu tư công và tiết kiệm kinh phí từ ngân sách.

3

36

Phần

3



Hành động đối với phần ngầm

Ông Eric Peigné: Địa vị pháp lý của phần ngầm được quy định như thế nào ở Việt Nam? Ông Võ Công Lực: Quyền sử dụng đất không đề cập đến phần ngầm. Bà Fanny Quertamp: Việc phân chia thành khối tích là một hướng có thể được nghiên cứu trong khuôn khổ các dự án tàu điện ngầm ở TP.HCM. Cơ chế phân chia thành khối tích sẽ giúp xác định chủ thể nào được khai thác phần nào và nhờ đó, phân chia được trách nhiệm của mỗi chủ thể.Ông Võ Công Lực: Việt Nam chưa có khái niệm pháp lý tương tự như khái niệm chia thành khối tích. Đối với trường hợp bồi thường cho các căn hộ, nếu chung cư có 3 tầng, thì 70% tiền bồi thường cho các chủ sở hữu ở tầng trệt và 30% cho các chủ sở hữu ở các tầng trên.

Học viên: Khi tính tiền bồi thường trong dự án tàu điện ngầm, đặc điểm địa chất của khu đất có được chú ý đến không?Ông Eric Peigné: Luôn luôn có khảo sát địa chất và nếu đất bị ô nhiễm, thì tiền bồi thường sẽ giảm. Ở Pháp, có khung giá bồi thường (khung giá Lasalle) đối với phần trong lòng đất tính từ mặt đất xuống đến -30m. Cứ sâu xuống thêm 3m, thì mức bồi thường giảm dần.

Học viên: Khi xây dựng tàu điện ngầm, có quy định độ sâu tối thiểu không? Vấn đề tiếng ồn và độ rung có được đặt ra không?Ông Eric Peigné: Có, những vấn đề kỹ thuật đều được đặt ra và được xử lý19.Ông Jean-Jacques Mathias: Luôn luôn khảo sát tình trạng tòa nhà trước khi thi công tuyến tàu điện ngầm để tính mức bồi thường trong trường hợp việc thi công gây hư hại cho tòa nhà.

Học viên: Dựa trên cơ sở nào để tính mức bồi thường cho phần ngầm khi xây dựng tuyến tàu điện ngầm?Ông Jean-Jacques Mathias: Mức bồi thường là 90% giá trị đất nếu ở độ sâu -1m và bằng 0 nếu ở độ sâu -30 m. Cách tính này dựa trên án lệ khi xây dựng tàu điện ngầm ở Paris.Ông Charles Simon: Trong khuôn khổ dự án mở rộng mạng lưới tàu điện ngầm ở Paris, 160 km đường ray sẽ được xây dựng ngầm. Chính quyền đã quyết định bồi thường theo giá đất đối với phần ngầm từ mặt đất đến -3,5m. Từ độ sâu này trở xuống, giá bồi thường sẽ giảm dần. Một số yếu tố khác cũng được ghi nhận ví dụ mực nước ngầm khi tính tiền bồi thường. Mức bồi thường sẽ cao hơn nếu tuyến tàu điện ngầm chặn dòng chảy của nước ngầm. Nhìn chung, hai bên sẽ thương lượng về số tiền bồi thường, nhưng chính quyền có thể trưng mua một phần hay toàn bộ phần ngầm nếu chủ sở hữu không đồng ý thương lượng, đặc biệt là trong trường hợp có nguy cơ sụt lún.

Thu hồi giá trị tăng thêm của đất

Ông Eric Peigné: TP.HCM có áp dụng thuế đối với công trình xây dựng không? Nếu có, thì đối tượng đóng thuế này là ai và loại công trình xây dựng nào phải chịu thuế này?Học viên: Người bán đóng thuế chuyển quyền sử dụng đất, người mua đóng thuế trước bạ và người có quyền sử dụng đất đóng thuế đất hàng năm.Ông Eric Peigné: Pháp có thuế cơ sở hạ tầng. Thuế này được sử dụng để đầu tư cho cơ sở hạ tầng cần thiết cho việc phát triển đô thị. Việc tính mức thuế này dựa trên diện tích đất, giá trị đất theo m2 và mức thuế suất á́p dụng ở địa phương. Mức thuế suất có thể được tăng lên để hạn chế đô thị hóa trong khu vực chưa có công trình công cộng. Ngược lại, mức thuế suất có thể được hạ xuống để khuyến khích phát triển. Học viên: Việt Nam chưa có cơ chế tương tự. Giá trị quyền sử dụng đất thay đổi tùy theo khu vực địa lý, chứ không theo loại dự án. Giá trị này được tính toán theo diện tích đất, chứ không theo diện tích sàn xây dựng và chỉ á́p dụng đối với đất ở. Trong các trường hợp khác, Nhà nước áp dụng cơ chế cho thuê đất.Ông Eric Peigné: Ở Pháp, các trung tâm phát triển quỹ đất là cơ quan tạo quỹ đất cho chính quyền địa phương. Có một dòng thuế dành riêng cho trung tâm phát triển quỹ đất. Mức thuế tối đa là 20 euro/người dân/năm, tức là chính quyền ở Lyon có thể thu được 28 triệu euro để phục vụ cho việc tạo quỹ đất. Cơ chế có thể áp dụng được ở TP.HCM không? Mỗi người dân ở TP.HCM có thể đóng 1 USD/năm, tương đương với 20.000 VND/năm để cho Thành phố tạo quỹ đất được không? Nếu được, thì Thành phố sẽ có khoảng 9 triệu USD/năm để tạo quỹ đất. Với 9 triệu USD/năm, thì Thành phố có thể tạo được bao nhiêu ha quỹ đất? Ông Võ Công Lực: Thành phố có thể tạo được 16 ha quỹ đất vì khung giá bồi thường hiện nay vào khoảng 50 USD/m². Hiện nay, TP.HCM tạo được khoảng 10 ha quỹ đất mỗi năm.Ông Eric Peigné: Như vậy, có thể tạo thêm 6 ha đất mỗi năm. Ở Pháp, hộ gia đình và doanh nghiệp mỗi nhóm đóng 50% tổng số tiền tạo quỹ đất. Mức đóng thay đổi tùy theo thu nhập. Trung bình, hộ gia đình đóng từ 2 đến 15 euro mỗi năm.Ông Võ Công Lực: Quỹ phát triển đất TP.HCM đã được thành lập vào năm 2013. Nguồn thu của Quỹ là từ tiền sử dụng đất (trích từ 30 đến 50% tiền sử dụng mà Thành phố thu được để chuyển cho Quỹ này). Tuy nhiên, Quỹ chưa đi vào hoạt động.

Các cơ chế tạo quỹ đất

Học viên: Làm thế nào để xác định phạm vi trong đó Nhà nước có quyền ưu tiên mua bất động sản?Ông Eric Peigné: Quyền ưu tiên mua bất động sản được xác lập ở khu vực đô thị. Từ 40 năm nay, Cộng đồng đô thị

19 Xem thêm tài liệu tổng hợp khóa tập huấn số 49 Thiết kế và xây dựng công trình giao thông ngầm.

37

Phần

3


Lyon có quyền ưu tiên mua bất động sản trên toàn địa bàn của mình. Đối với đất nông nghiệp và tự nhiên, Cộng đồng đô thị Lyon không có quyền ưu tiên mua. Quyền này thuộc về doanh nghiệp nhà nước phi lợi nhuận chuyên phát triển quỹ đất ở nông thôn.

Ông Võ Công Lực: Làm thế nào để xác định mức giá bán trong 3 công cụ tạo quỹ đất mà Ông đã trình bày (thương lượng, quyền ưu tiên mua, quyền trưng mua)?Ông Eric Peigné: Dù sử dụng công cụ nào, thì chính quyền địa phương cũng phải lấy ý kiến của Cơ quan thẩm định giá đất của trung ương. Cơ quan này có nhiều nhiệm vụ trong đó có nhiệm vụ thẩm định giá bất động sản mà chính quyền địa phương sẽ mua, bán hoặc cho thuê. Trong trường hợp trưng mua, thẩm phán sẽ ấn định giá bồi thường. Nếu mua bất động sản bằng cách thương lượng, thì hai bên tự do thương lượng và sau khi đàm phán được mức giá với bên bán, chính quyền địa phương sẽ xin ý kiến của Cơ quan thẩm định giá bất động sản về mức giá đó. Khi mua bằng quyền ưu tiên mua, Cộng đồng đô thị Lyon nhận được thông báo ý định chuyển nhượng bất động sản trong đó có ghi giá bán đã được bên bán và bên dự định mua thống nhất. Nếu chính quyền muốn áp dụng quyền ưu tiên mua, thì chính quyền có thể đưa ra mức giá khác. Khi đó, bên bán có thể chấp nhận giá của chính quyền đưa ra hoặc từ chối và đưa tòa nhờ thẩm phán ấn định giá hoặc không bán bất động sản đó nữa. Sau đó, chủ sở hữu phải chờ 6 tháng nếu muốn bán lại bất động sản đó lần nữa và phải làm lại thủ tục thông báo ý định chuyển nhượng. Ông Võ Công Lực: Chi phí mời thẩm phán ấn định giá là bao nhiêu?Ông Eric Peigné: Bất kỳ ai cũng có thể đưa vấn đề này ra tòa thông qua luật sư và phải trả tiền cho luật sư. Nếu họ thắng, thì bên thua sẽ hoàn lại số tiền này cho họ.

Ông Jean-Jacques Mathias: Ở Việt Nam, người mua căn hộ bắt đầu trả tiền vào thời điểm nào?Ông Võ Công Lực: Người mua ký hợp đồng mua căn hộ, thông thường là trước khi căn hộ đó được xây dựng xong và trả một khoản tiền đặt cọc. Việc thanh toán tiền mua diễn ra theo tiến độ thi công. Bên mua có thể thương lượng với chủ đầu tư về thời hạn thanh toán.

Quản lý các khu đất bị ô nhiễm

Ông Eric Peigné: Ở Việt Nam, việc phân chia trách nhiệm khử ô nhiễm giữa bên bán và bên mua như thế nào?Ông Võ Công Lực: Bên mua có nhiệm vụ phải xử lý ô nhiễm. Do đó, thông thường, chính quyền phải chịu chi phí khử ô nhiễm. Đôi khi, khó tìm lại được đơn vị đã gây ra ô nhiễm vì khu đất bị chuyển nhượng nhiều lần, qua nhiều chủ khác nhau.

Học viên: Việc khảo sát ô nhiễm đất do các cơ quan chuyên môn của Lyon hay đơn vị tư vấn tư nhân thực hiện?

Ông Eric Peigné: Cộng đồng đô thị Lyon không trực tiếp khảo sát ô nhiễm đất mà ký hợp đồng với đơn vị tư vấn tư nhân thực hiện. Kết quả khảo sát sau đó được các cơ quan chuyên môn của Cộng đồng đô thị Lyon phân tích.

Học viên: Đơn vị gây ra ô nhiễm đất có phải chịu chi phí xử lý ô nhiễm không?Ông Eric Peigné: Pháp áp dụng nguyên tắc “người gây ô nhiễm phải trả tiền”. Khi một doanh nghiệp di dời sang địa điểm khác, thì phải có nghĩa vụ khử ô nhiễm tùy theo chức năng sử dụng đất trong tương lai của khu đất mình đã đặt nhà máy.

Ông Võ Công Lực: Có thể tách riêng đất và công trình xây dựng trên đất trong trường hợp trên khu đất đó có xây dựng nhà máy mà sau khi mua lại khu đất đó nhà máy không được sử dụng không? Ông Eric Peigné: Ở Pháp, quyền sở hữu đầy đủ bao gồm quyền được hưởng hoa lợi (quyền sử dụng một tài sản và hưởng thu nhập từ tài sản đó nhưng không phải là chủ sở hữu của tài sản đó) và quyền hư hữu (quyền sở hữu tài sản nhưng không có quyền sử dụng hoặc hưởng thu nhập từ tài sản đó). Ta có thể mua lại một trong hai quyền trên. Nhưng đối với đất công nghiệp, người ta thường chuyển nhượng quyền sở hữu đầy đủ. Hoạt động công nghiệp có tác động đến đất và công trình xây dựng trên đất (kho nguyên liệu, chất lỏng thấm vào đất...).Ông Võ Công Lực: Ở Việt Nam, trước tiên, chúng tôi khảo sát công trình xây dựng trên đất. Nếu công trình xuống cấp nặng, thì chúng tôi không bồi thường giá trị công trình mà chỉ bồi thường tiền đất.Ông Eric Peigné: Ở Pháp, chúng tôi luôn luôn xem xét tổng thể khu đất và công trình xây dựng trên đất so với dự án. Điều này rất quan trọng vì thời gian quản lý khu đất sau khi mua được có thể kéo dài và những nguy cơ có thể xảy ra đối với khu đất bị ô nhiễm.

Lợi ích công

Ông Eric Peigné: Khái niệm lợi ích công có trong luật ở Việt Nam không?Học viên: Có, khái niệm này được định nghĩa trong luật, nhưng ranh giới giữa lợi ích công và lợi ích tư vẫn còn mong manh. Một dự án vì lợi ích công có thể được một đơn vị tư nhân thực hiện và do đó đơn vị này sẽ được hưởng lợi trong dự án. Ông Eric Peigné: Ở Pháp, một dự án vì lợi ích công có thể được một đơn vị tư nhân thực hiện với điều kiện phải tuân thủ nghiêm ngặt tài liệu yêu cầu do chính quyền đưa ra.Học viên: Luật Đất đai mới có hiệu lực vào tháng 7 năm 2014 nhấn mạnh đến khái niệm lợi ích công. Tất cả các dự án vì lợi ích công phải được Hội đồng nhân dân thông qua. Nếu không, quy trình thu hồi đất sẽ không triển khai được. Khó khăn thực sự nằm ở việc chứng minh dự án vì lợi ích công.

38

Phần

3


Ông Eric Peigné: Khi trình cho HĐND một dự án vì lợi ích công, các bạn có trình luôn bảng cân đối tài chính dự kiến trong dự án hay không?Học viên: Thường đây là những dự án theo đề xuất của tư nhân và không có sự tham gia tài chính của nhà nước. Sau khi lập dự án xong, nhà đầu tư tư nhân trình dự án cho Thành phố. Các cơ quan chuyên môn của Thành phố sẽ thẩm định tính vì lợi ích công trong dự án. Nếu dự án được công nhận là vì lợi ích công, thì Nhà nước sẽ thực hiện thủ tục thu hồi đất.Ông Eric Peigné: Nếu dự án của nhà đầu tư được công nhận là vì lợi ích công, thì Nhà nước sẽ tiến hành giải phóng mặt bằng, bồi thường và tái định cư cho người dân? Nhà nước có lợi ích gì khi thực hiện việc này? Ai chi trả tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng?Học viên: Chi phí bồi thường và giải phóng mặt bằng do nhà đầu tư chịu. Nhà đầu tư phải trả thêm 2% chi phí quản lý. Lợi ích của tư nhân là tiền bồi thường sẽ được tính theo khung giá của nhà nước chứ không theo giá trị trường. Ông Eric Peigné: Ở Pháp, khi một nhà phát triển bất động sản muốn thực hiện dự án tư nhân bằng cách mua đất của tư nhân, thì họ sẽ tự thương lượng với tư nhân, không nhờ đến chính quyền. Ở Lyon, 80% số nhà ở xây mới được thực hiện từ các dự án của tư nhân.

Đàm phán với nhà phát triển bất động sản

Học viên: Một nhà phát triển bất động sản cần phải đàm phán với cơ quan nào khi muốn thực hiện dự án?Ông Jean-Jacques Mathias: Nhà phát triển bất động sản sẽ đàm phán với cơ quan cấp giấy phép xây dựng. Nếu nhà phát triển bất động sản đã lập dự án đầy đủ, thì có thể nộp hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng. Lãnh đạo phụ trách quy hoạch đô thị là người ký giấy phép xây dựng, nhưng các cơ quan chuyên môn có thể đưa ra ý kiến đối với dự án, đặc biệt là tính phù hợp với pháp luật của dự án. Việc các cơ quan chuyên môn đưa ra ý kiến của mình đối với hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng là rất quan trọng vì công chức ở Pháp phải chịu trách nhiệm hình sự nếu chấp thuận dự án không phù hợp với quy định của pháp luật và có thể bị kiện ra tòa.

Học viên: Ở TP.HCM, có trường hợp nhà phát triển bất động sản nộp hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng tòa nhà 5 tầng ở khu trung tâm, nhưng sau khi được cấp giấy phép, thì lại yêu cầu điều chỉnh để xây thêm 3 tầng nữa. Ở Pháp có tình huống này không?Ông Eric Peigné: Ở Pháp, mỗi phân khu trong quy hoạch đô thị địa phương có quy chế quản lý gồm 14 điều. Vào thời điểm nộp hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng, nhà phát triển bất động sản biết chính xác mình được xây dựng bao nhiêu tầng dựa trên vị trí của khu đất.

Học viên: Trong bối cảnh của TPHCM, theo Ông, TP.HCM nên hướng theo mô hình ở các nước nói tiếng Anh hay mô hình của Pháp?Ông Jean-Jacques Mathias: Các bạn có vẻ gần với mô hình ở các nước nói tiếng Anh hơn vì có đàm phán giữa nhà nước và nhà đầu tư. Những việc đã đàm phán được nên đưa vào

hợp đồng và nếu một bên muốn điều chỉnh, thì phải đàm phán lại. Tôi không khuyên các bạn nên theo mô hình của Pháp vì điều này sẽ gây ra một số cản trở. Tuy nhiên, nên hướng đến các hợp đồng có ràng buộc chặt chẽ về nội dung quy hoạch, đầu tư xây dựng và chi tiết về việc thực hiện các dự án (nội dung, kế hoạch, phân kỳ...). Quy hoạch đô thị địa phương nên phù hợp để thực hiện được các dự án đặc biệt. Tuy nhiên, điều này đòi hỏi phải có cơ chế điều chỉnh quy hoạch đô thị địa phương. Việc điều chỉnh quy hoạch có thể gặp rủi ro vì người dân có thể kiện nội dung điều chỉnh.Ông Eric Peigné: Điều quan trọng là phải công khai rõ ràng các quy định và các bên phải tuân thủ quy định. Các chủ thể tư nhân mong muốn làm việc với chủ thể nhà nước mạnh, đảm bảo tính công bằng trong các quy định, nhưng vẫn có thể đàm phán được khi thực hiện dự án. Ví dụ, ở Lyon, có 250 hồ sơ dự án đòi hỏi cần điều chỉnh quy hoạch đô thị địa phương để có thể thực hiện được. Liên quan đến việc đàm phán, ở Lyon, khi một giao dịch bất động sản được thực hiện giữa các chủ thể tư nhân, đôi khi bên mua sẽ đến gặp chính quyền để biết được mình có thể xây dựng được gì trên khu đất đó cho phù hợp với quy hoạch đô thị địa phương.

Học viên: Ở Lyon, chính quyền chuyển nhượng đất đai cho tư nhân được thực hiện như thế nào? Dư địa đàm phán của tư nhân đến đâu?Ông Eric Peigné: Ở Pháp, chính quyền địa phương có thể chỉ định đơn vị nhận chuyển nhượng đất công, nhưng phải lấy ý kiến của Cơ quan thẩm định giá về giá chuyển nhượng. Nhưng đối với những khu đất có thể tăng giá trị, chính quyền sẽ tổ chức đấu thầu cạnh tranh với bộ tài liệu yêu cầu mà các đơn vị tham gia phải tuân thủ. Ví dụ, hiện nay, Cộng đồng đô thị Lyon đang bán đấu giá hai căn hộ không phục vụ gì cho việc thực hiện các chính sách công.

Ông Jean-Jacques Mathias: Thời gian hoàn thành dự án có được đảm bảo không?Ông Võ Công Lực: Chưa có cơ chế đảm bảo thời gian hoàn thành dự án. Tuy nhiên, theo luật, các bên phải cam kết với nhau về việc hoàn thành dự án. Trong trường hợp chậm trễ so với tiến độ dự kiến, chủ đầu tư phải bồi thường cho người mua căn hộ. Số tiền bồi thường được tính trên cơ sở lãi suất ngân hàng. Học viên: Cuối tháng 12, một Nghị định mới đã được ban hành để xử phạt chủ đầu tư chậm tiến độ. Tùy theo dự án, số tiền phạt dao động từ 10 triệu đến 1 tỷ đồng.

39

Phần

3



Các công cụ thu hồi giá trị tăng thêm của đất: • Dự tính trước bằng cách tạo quỹ đất• Thuế trên giá trị tăng thêm của đất• Thuế đất hàng năm, khuyến khích bán đất• Bán diện tích sàn xây dựng• Nghĩa vụ của các chủ đầu tư đóng góp vào cơ sở hạ tầng và nhà ở xã hội

Các công cụ dự báo:• Bảng phân tích tổng hợp về đất đai• Quy hoạch đô thị địa phương (công cụ quy định)• Khu dự kiến quy hoạch (công cụ thực hiện)

Các phương pháp tạo quỹ đất: • Quyền ưu tiên mua• Mua qua thương lượng• Quyền trưng mưa

Các điểm cần chú ý:• Làm rõ và giải trình lợi ích công của một dự án• Nêu cụ thể trong hợp đồng với nhà đầu tư những ràng buộc về chương trình, kế hoạch và phân kỳ. • Quản lý nguy cơ ô nhiễm đất trong giai đoạn ký kết hợp đồng • Quản lý tài sản đã mua được (bảo dưỡng, đảm bảo an toàn, phát huy giá trị) • Tổ chức quyền sở hữu ở các khu phức hợp bằng cách phân chia thành khối tích

40

Tổng

hợp

và

khuy

ến n

ghị


TỔNG HỢP VÀ KHUYẾN NGHỊ

Phần trình bày của Ông Eric Peigné, Jean-Jacques Mathias, Võ Công Lực, Phạm Thái Sơn và các trao đổi sau đó đã giúp hiểu rõ chiến lược đất đai của TP.HCM và các công cụ hiện có; đặc điểm của thị trường bất động sản ở TP.HCM; các công cụ theo dõi thị trường bất động sản ở Lyon, công cụ dự báo, tạo quỹ đất và tài chính mà chính quyền địa phương ở Pháp sử dụng để thực hiện các hành động trong lĩnh vực đất đai.

I. TỔNG HỢP TUẦN LÀM VIỆC

Mục tiêu của tuần làm việc là hiểu rõ những vướng mắc mà Trung tâm phát triển quỹ đất đang gặp phải trong hoạt động tạo quỹ đất và phát huy giá trị quỹ đất. Vấn đề đất đai được đặt trong bối cảnh thị trường bất động sản địa phương đang đi xuống. Những kinh nghiệm của Cộng đồng đô thị Lyon và CECIM góp phần hỗ trợ cho các cơ quan chuyên môn của TP.HCM suy nghĩ về việc xây dựng các công cụ có thể được sử dụng khi có hoặc không có quỹ đất công.

Trung tâm phát triển quỹ đất có nhiệm vụ tạo và quản lý quỹ đất trên địa bàn Thành phố. Trung tâm hoạt động trong bối cảnh đất ở TP.HCM ngày càng khan hiếm do tốc độ tăng dân số và đô thị mạnh mẽ. Hoạt động của Trung tâm cũng chịu tác động của sự lên xuống của thị trường bất động sản địa phương. Sau nhiều đợt sốt, hiện nay, thị trường bất động sản đang trầm lắng. Các hành động của Trung tâm phát triển quỹ đất nhằm hỗ trợ cho sự phát triển cơ sở hạ tầng và nhà ở. Để thực hiện được điều này, Trung tâm phát triển quỹ đất phải thực hiện việc giải phóng mặt bằng, bồi thường và tái định cư trên quy mô lớn. Vì kinh phí dành cho giải phóng mặt bằng là rất lớn, nên Trung tâm phải suy nghĩ tim kiếm các giải pháp tạo nguồn thu ngân sách từ đất bằng cách thu hồi giá trị tăng thêm của đất. Hiện nay, đất được sử dụng để đổi lấy cơ sở hạ tầng do nhà đầu tư thực hiện.

Qua phần trình bày về cơ chế thu hồi giá trị tăng thêm của đất bằng cách tạo hành lang phát triển hai bên đường Nguyễn Hữu Thọ và những vấn đề gặp phải trong việc chuẩn bị xây dựng đoạn còn lại của tuyến đường vành đai 2, ta thấy việc nâng cao năng lực dự báo về đất đai ở Trung tâm phát triển quỹ đất là cần thiết. Điều này có thể được thực hiện bằng cách xây dựng cơ sở dữ liệu để theo dõi thị trường bất động sản theo mô hình Trung tâm theo dõi bất động sản của Lyon hoặc cơ sở dữ liệu của CECIM. Những công cụ này đã giúp cho các cơ quan chuyên môn của Lyon và các chủ thể trên thị trường bất động sản nắm bắt được thị trường, dự báo và ra

quyết định. Việc thu thập và đối chiếu chéo các dữ liệu giúp hiểu rõ thị trường và phát triển các phương pháp định giá bất động sản cần mua để triển khai thực hiện chính sách công ở địa phương. Ngoài các công cụ theo dõi và phân tích thị trường bất động sản, chính quyền ở Lyon còn có các công cụ chuẩn bị quỹ đất cho tương lai (Quy hoạch đô thị địa phương, Khu vực dự kiến quy hoạch, Bảng phân tích tổng hợp đất đai), các công cụ tạo quỹ đất (mua đất qua thương lượng, quyền ưu tiên mua, quyền trưng mua vì lợi ích công). Những công cụ này giúp chính quyền thực hiện được các hành động trong lĩnh vực đất đai khi có hoặc không có quỹ đất và một cách chủ động hoặc bị động. Các ví dụ ở Brasil (CEPAC), ở Anh (nghĩa vụ đóng góp cho cơ sở hạ tầng) giúp suy nghĩ về các cơ chế tạo nguồn thu cho ngân sách từ đất và việc đàm phán với các nhà đầu tư để tạo ra nguồn thu phục vụ cho xây dựng cơ sở hạ tầng (bán quyền xây dựng thêm, đóng góp thông qua hợp đồng hoặc thuế).

II. KHUYẾN NGHỊ

Sau quá trình trao đổi giữa các chuyên gia và các bạn tham dự khóa tập huấn, bản khuyến nghị về mặt tổ chức thể chế, quản trị, cơ sở dữ liệu bất động sản, công cụ đất đai và tài chính đã được đề ra.

1. Tổ chức và quản trị

Sau khi nghe phần trình bày về đường vành đai 2, các chuyên gia của Lyon và CECIM khuyến khích các cơ quan chuyên môn của TP.HCM tiếp cận theo phương thức dự án và tổng hợp những kinh nghiệm đã có. Ngoài ra, nên suy nghĩ theo hướng hình thành logic tài chính riêng cho từng dự án (tập trung tất cả các yếu tố liên quan đến dự án về một đầu mối).Trong quan hệ giữa nhà nước và nhà đầu tư, cần đảm bảo cân bằng giữa các bên trong đàm phán. Để thực hiện được điều này, cần soạn thảo tài liệu yêu cầu một cách cụ thể đối với dự án và đưa cho nhà đầu tư lúc đàm phán để đảm bảo cho Nhà nước có thể kiểm soát được dự án từ đầu đến cuối: kế hoạch, phân kỳ, khách hàng mục tiêu, xử phạt. Nên hỗ trợ hình thành các tập đoàn lớn trong nước để đa dạng hóa phương án tham gia đấu thầu và hạn chế các phương án đơn điệu của các tập đoàn đa quốc gia.Khi đề xuất dự án phát triển đô thị, cần xem xét tất cả các phương án và công cụ mà chính quyền có trước khi hành động: công cụ quy định (quy định về sử dụng đất...), thủ tục (trưng mua, quyền ưu tiên mua...), hợp đồng (PPP, nhượng

41

Tổng

hợp

và

khuy

ến n

ghị


quyền...) và tài chính (khuyến khích về thuế, xử phạt...).Về mặt quản lý, các hành động trong lĩnh vực đất đai nên được tập trung về một đầu mối duy nhất là Trung tâm phát triển quỹ đất.

2. Cơ sở dữ liệu

Các cơ quan chuyên môn của Thành phố đều có cơ sở dữ liệu của mình. Do đó, nên có quy chế về điều kiện chia sẻ dữ liệu giữa các cơ quan với nhau. Các cơ sở dữ liệu này nên được cập nhật thường xuyên để phát huy tối đa hiệu quả sử dụng. Để khai thác tối ưu cơ sở dữ liệu, nên thể hiện dữ liệu trên bản đồ để tăng tính thuyết phục khi trình bày cho lãnh đạo và những người không thuộc giới chuyên môn. Tương tự như cơ sở dữ liệu, một hệ thống thông tin địa lý hiệu quả là hệ thống thông tin địa lý được chia sẻ cho tất cả các cơ quan chuyên môn và được từng cơ quan cập nhật thường xuyên dữ liệu trong lĩnh vực mình phụ trách.

3. Các công cụ đất đai

Trước hết, cần thống nhất về khái niệm vì lợi ích công. Cần làm rõ nội dung và thủ tục tuyên bố dự án vì lợi ích công, đặc biệt là khi có sự tham gia của nhà đầu tư tư nhân. Trước mặt nhà đầu tư tư nhân, cần có một cơ quan nhà nước mạnh vì Nhà nước là người ban hành các quy định. Các quy định về quy hoạch, xây dựng cần phải rõ ràng, minh bạch và có hiệu lực bắt buộc đối với tất cả các chủ thể kể cả đối với cơ quan ban hành quy định.Các công cụ hành động trong lĩnh vực đất đai cần được lựa chọn tùy theo mục tiêu theo đuổi. Ví dụ, việc phân chia thành khối tích có thể được áp dụng cho các dự án phức tạp. Ví dụ khác, khi xây dựng các tuyến tàu điện ngầm, cần phân biệt mặt đất, dưới mặt đất và trên mặt đất để xác định rõ phương thức hành động trong từng tình huống.

4. Các công cụ tài chính

Trong trường hợp có sự liên quan về tài chính giữa nhà nước và tư nhân, đặc biệt là khi nhà nước thay mặt nhà đầu tư tư nhân để thu hồi đất theo khung giá đất mà không theo giá thị trường, cần tăng số tiền mà nhà đầu tư phải trả cho nhà nước để thực hiện việc này. Để ước tính chính xác hơn chi phí của dự án và dự trù ngân sách cần thiết hoặc nguồn vốn cần huy động, nên áp dụng phương pháp trừ ngược khi định giá đất. Phương pháp này giúp đưa hết tất cả các chi phí của dự án vào bảng cân đối tài chính.Cuối cùng, vì ngân sách của Thành phố còn hạn hẹp, nên Thành phố đã áp dụng mô hình đổi đất lấy hạ tầng. Điều này càng làm cho quỹ đất ngày càng khan hiếm. Do đó, nên nghĩ đến các giải pháp khác để có nguồn tài chính dành riêng cho việc tạo quỹ đất (trích từ ngân sách, vay, thu tiền dịch vụ thực hiện cho nhà đầu tư, thuế...).

42

Phụ

lục


PHỤ LỤC

Trung tâm Chung cư liên tục

Chung cư khôngliên tụcKhu vực thiên vềkinh tế

Phần lõi của khuvực cần bảo vệ

Nhà ở riêng lẻ

Công trình thểthao, giải trí

Phạm vi của mộtkhuKhu vực được bảovệKhu vực đô thị cầnbảo vệ

Sẽ đô thị hóa - dịchvụ công cộng

Công trình côngcộng hoặc vì lợi íchchung

Các tuyến đường cóhoạt động kinh tếhỗn hợp

Các khu vực có câyxanh được xếp hạngĐất đô thị có trồngcây

Không gian khôngđược phép xây dựng

Dãy liên tục bắtbuộc

Lối đi dành cho người đibộ tiếp cận đường chính

Lối tiếp cận đườnggiao thông chính

Các lối đi cần bảo vệ

Khu vực bảo vệ gần Khu vực bảo vệ xa Khu vực bảo vệ rấtxa

Khu vực bảo vệ

Xem thêm các địnhhướng quy hoạch

Ngập lụt Dịch chuyển đất /khu vực phòngngừa

Dịch chuyển đất /khu vực cần cảnhgiác

Thành phố QuậnXem thêm bản đồquy hoạch 1/2000

Không gian xanhcần tạo ra

Khoảng lùi

Dãy không liên tụcbắt buộc

Bố trí thẳng hàng Vị trí công trìnhtrong lô đất

Các công trình xâydựng cần bảo tồn

Địa điểm có cây xanhđáng quan tâm

Trồng cây trên đấtcông

Các không gian cócây xanh cần pháthuy giá trị

Các tuyến đường cóhoạt động thủ côngvà thương mại

Các tuyến đường cóhoạt động dịch vụ

Các tuyến đường có văn phòng

Khu vực dành chochương trình nhà ở

Phạm vi khu vựcđang chờ dự án

Khu vực dành cho côngtrình công cộng

Đất dành cho câyxanh hoặc thể thao

Đường giao thôngĐường dành chongười đi bộ hoặc đixe đạp

Sẽ đô thị hóa

Hỗn hợp chứcnăng

Dịch vụ công cộng

Các khu

Các yêu cầu khác

Các khu vực đô thị

Các khu vực sẽ đô thị hóa

Các khu vực nông nghiệp

Các khu vực tự nhiên

Các vị trí được bảo vệ

Các khu vực dành cho dự án

Các quy định riêng cho hoạt động kinh tế

Các quy định về di sản cây xanh và xây dựng

Các quy định về bố trí công trình xây dựng

Các quy định về tổ chức xây dựng

Phạm vi các khu vực có nguy cơ

Chú thích bản đồ quy hoạch đô thị địa phương của Lyon: các phân khu và các quy định

Nguồn: Bản đồ quy hoạch đô thị địa phương của Lyon

43

Dan

h sá

ch c

ác k

hóa

tập

huấn


DANH SÁCH CÁC KHÓA TẬP HUẤN

Trong 09 năm, PADDI đã tổ chức 56 khóa đào tạo tập huấn với nhiều chủ đề đa dạng và có sự tham gia, điều phối của khoảng trên 40 chuyên gia Pháp. Cuốn tài liệu tổng hợp của các khóa tập huấn có thể được tải về từ trang web của PADDI: http://www.paddi.vn/

56. Quản lý và khai thác mạng lưới giao thông công cộng, PADDI-AFD-HFIC đồng tổ chức, 18-21/5/2015 – Ber-nard Rivalta - SYTRAL; Laurent Sénigout - Keolis, Arnaud Dauphin - AFD

55. Thiết kế đô thị xung quanh nhà ga tuyến metro số 2: 06-10/04/2015 – Julia Rudolph, Sébastien Sperto, Cơ quan quy hoạch đô thị Lyon

54. Theo dõi thị trường bất động sản và phương pháp thu hồi đất để tạo quỹ đất: 08-12/12/2014 – Eric Peigné, Sở Đất đai và Bất động sản, Cộng đồng đô thị Lyon và Jean-Jacques Matthias, Trung tâm Nghiên cứu thị trường bất động sản - CECIM

53. Chương trình phát triển đô thị: xác định, lập kế hoạch, phân kỳ thực hiện và quản lý các khu vực phát triển đô thị: 10-14/11/2014 – Stéphane Quadrio ,Ban Quản lý Dự án quy hoạch đầu tư xây dựng Saint-Etienne (EPASE)

52. Phối hợp thực hiện quy hoạch vùng liên tỉnh: 05-09/05/2014 – Sébastien Rolland, Cơ quan quy hoạch đô thị Lyon.

51. Tập huấn chuyên sâu về khảo sát, chẩn đoán và cắt tỉa cây xanh – Phát triển đối tác về nghiên cứu cây xanh đô thị: 21-25/04/2014 – Fréderic Segur và Jean-Francois Uliana – Cộng đồng đô thị Lyon

50. Lập dự án đối tác công tư trong lĩnh vực cơ sở hạ tầng giao thông, do PADDI-AFD-HFIC đồng tổ chức, 31/03 – 03/04/2014 – Benoît Allix và Daniel Tapin (Công ty tư vấn Nodalis)

49. Thiết kế và thi công công trình giao thông ngầm: 24-28/03/2014 – Didier Subrin, Gilles Hamaide, Trung tâm nghiên cứu đường hầm CETU

48. Lập kế hoạch tài chính và ngân sách phục vụ phát triển cơ sở hạ tầng giao thông tại TP.HCM: 24-28/02/2014 – Christine Malé, Simon Davias – Cộng đồng đô thị Lyon

47. Thông tin tuyên truyền an toàn giao thông: 06-10/01/2014 – Christelle Famy – Cộng đồng đô thị Lyon

46. Quản lý cây xanh đô thị: 22/04/2013-26/04/2013 - Frédéric Ségur và Jean-François Uliana – (Cộng đồng đô thị Lyon)

45. Tăng cường năng lực quản lý cho bộ máy hành chính ở các đô thị lớn: 01/04/2013-05/04/2013 - Christine Malé (Ban điều phối địa bàn, Cộng đồng đô thị Lyon)

44. Lập dự án quan hệ đối tác công tư trong lĩnh vực cấp nước và xử lý nước thải công nghiệp: 11/03/2013-14/03/2013 – Jean-Pierre Florentin và Daniel Tapin (NODALIS Conseil)

43. Quản lý và quy hoạch vườn thú, vườn thực vật: 07/01/2013-11/01/2013 - Daniel Boulens (Thành phố Lyon)

42. Dữ liệu và phương pháp phân tích đô thị: 10/12-14/12/2012 - Patrick Brun (Viện quy hoạch đô thị Lyon)

41. Khởi xướng, thiết lập và triển khai một dự án quy hoạch: 04/06-08/06/2012 – Stéphane Quadrio (EPA Saint-Etienne)

44

Dan

h sá

ch c

ác k

hóa

tập

huấn


40. Thể chế và tài chính cho các chương trình quản lý chất thải rắn tại TP.HCM: 21/05 – 25/05/2012 – Roland Silvain (Ban Vệ sinh Grand Lyon)

39. Quỹ đất, các phương pháp tạo và giữ quỹ đất trong khuôn khổ dự án cải tạo đô thị có yếu tố giao thông: 07/05 – 11/05/2012 - Sybille Thirion (Giám đốc CERF-Rhône-Alpes)

38. Cân nhắc những rủi ro liên quan đến nước. Tiến tới quy hoạch các yếu tố có tính hệ thống: 12/12 - 16/12/2011 - Stéphane Caviglia, phụ trách công tác Đô thị, Métropole Savoie

37. Đối tác công-tư: 05/12 – 09/12/2011 - Thierry Gouin (CERTU, Chuyên gia của vùng Rhône-Alpes), Jan G. Janssens (Chuyên gia của AFD), Đặng Xuân Quang (Tổ trưởng tổ công tác PPP Task Force, Bộ Kế hoạch và Đầu tư Việt Nam)

36. An toàn giao thông: thách thức và giải pháp: 31/10 - 04/11/2011 - Hubert Trève (Kỹ sư, chuyên gia về An toàn giao thông, CERTU)

35. Quy hoạch đô thị, khung pháp lý và thực hiện quy hoạch, thách thức về mặt đất đai và tích hợp yếu tố kinh tế trong quy hoạch đô thị: 27/06 – 01/07/2011 - P. Berger, X. Laurent, G. Rouet (AUGL)34.Kiến trúc xanh: ý tưởng, thiết kế và thực hành: 30/05 - 03/06/2011 - Thierry Roche (Kiến trúc sư, nhà Quy hoạch, Quản lý Atelier Thierry Roche)

33. Hỗ trợ chủ đầu tư nhà nước về công trình xanh, xây dựng bền vững ứng phó với biến đổi khí hậu: 09/05 - 13/05/2011 - Cécile Wicky (Trưởng dự án, tham chiếu QEB, Cộng đồng đô thị Lyon)

32. Quy hoạch và quản lý không gian xanh, chính sách bảo tồn và phát triển cây xanh: 18/04 - 22/04/2011 - Frédéric Ségur (Kỹ sư phụ trách phòng Cây xanh và Cảnh quan, Cộng đồng đô thị Lyon)

31. Điều hành và đầu tư tài chính các dịch vụ đô thị cấp thoát nước và xử lý nước thải: 06/12 - 10/12/2010 - Claude de Miras (Viện Nghiên cứu vì sự phát triển IRD), Christophe Cluzeau (Giám đốc dự án INDH-INMAE), Abderrahmane Ifrassen (Tổng Giám đốc IDMAJ SAKAN)

30. Thực hiện quy hoạch đô thị tại TP.HCM: 14/06 - 22/06/2010 - Patrice Berger (Cơ quan Quy hoạch đô thị Cộng đồng đô thị Lyon AUGL)

29. Sở hữu chung riêng trong quản lý chung cư và các phương thức tài chính dành cho nhà ở: 26/04 - 30/04/2010 - Jean-Charles Castel (CERTU)

28. Cơ sở dữ liệu và hệ thống theo dõi, giám sát đất đai và bất động sản: 12/04 - 16/04/2010 - Robert Wacheux (Sở Đất đai Cộng đồng đô thị Lyon)

27. Cải tạo chỉnh trang đô thị, bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư: 22/03 - 27/03/2010 - Pascale Bon-nard (Trưởng Ban Lập trình và Quản lý Cơ chế Nhà ở – Ban Giám đốc Nhà ở và Đoàn kết Phát triển đô thị – Cộng đồng đô thị Lyon)

26. Cải tạo chỉnh trang đô thị xung quanh các trục đường mới: 25/01 - 29/01/2010 - Jean-Charles Castel (CERTU)

25. Ứng dụng GIS trong quản lý đô thị: 18/01 - 23/01/2010 - Anne Lesvignes (Ban Giám đốc Quy hoạch đô thị của Cộng đồng đô thị Lyon)

24. Bảo tồn di sản kiến trúc đô thị và triển vọng chiến lược quản lý di sản trong khu trung tâm lịch sử của TP.HCM: 10/01 - 16/01/2010 - Bruno Delas (Sở Văn hóa và Di sản Thành phố Lyon)

45

Dan

h sá

ch c

ác k

hóa

tập

huấn


23. Cơ quan tổ chức giao thông và các mô hình quản lý doanh nghiệp khai thác: 14/12 - 18/12/2009 Maurice Lambert (nguyên Giám đốc Văn phòng Chủ tịch Công đoàn Giao thông công cộng Grenoble)

22. Mô hình công nghệ và xây dựng công trình xanh: 07/12 - 11/12/2009 - Françoise Cadiou (Ủy ban Năng lượng Nguyên tử Quốc gia Pháp), Melissa Merryweather (Hội đồng Công trình xanh Việt Nam VGBC)

21. Các chính sách và cơ chế để tạo quỹ đất sạch: 02/03 - 06/03/2009 - Robert Wacheux (Sở Đất đai Cộng đồng đô thị Lyon)

20. Phát triển nhà ở xã hội: 09/02 - 13/02/2009 - P. Peillon (Hiệp hội các Tổ chức Nhà ở Xã hội dành cho người thu nhập thấp)

19. Mối quan hệ giữa Quy hoạch xây dựng đô thị và Quy hoạch giao thông đô thị: 17/11 - 21/11/2008 - Philippe Bossuet (SYTRAL) và Patrice Berger (Cơ quan Quy hoạch đô thị Cộng đồng đô thị Lyon AUGL)

18. Quy hoạch giao thông tại các nước đang phát triển: 10/11 - 11/11/2008 - Huzayyin (Giáo sư Trường Đại học Cai-rô Ai Cập)

17. Cải tạo chỉnh trang đô thị: 16/06 - 20/06/2008 - Laurent Bechaud (Giám đốc Nhóm vì Lợi ích Cộng đồng trong Dự án quy mô lớn của Thành phố Saint-Etienne)

16. Quản lý chất thải rắn: quy chế và thu phí: 09/06 - 13/06/2008 - C. Neciolli (Cộng đồng đô thị Lyon)

15. Quản lý một tuyến xe buýt: 26/05 - 30/05/2008 - H. Van Eibergen (Grenoble-Alpes Métropole)

14. Vận hành, khai thác, quản lý bãi đậu xe: 14/04 - 18/04/2008 - Michel Golly (Công ty Tư vấn ASCO)

13. Quản lý và xử lý chất thải: 07/05 - 12/05/2007 - C. Neciolli (Cộng đồng đô thị Lyon)

12. Thiết kế đô thị: 26/03 - 31/03/2007 - M. Perret-Blois (Văn phòng Tư vấn kiến trúc & quy hoạch đô thị Patrick Chavanes)

11. Xã hội hóa dịch vụ đô thị và cơ sở hạ tầng: 05/02 - 12/02/2007 - E. Baye (Công ty ASCONIT)

10. Quy hoạch và quản lý công trình ngầm: 29/01 - 05/02/2007 - A. Chaussinand (Thành phố Saint-Etienne)

9. Chính sách nhà ở và quản lý nhà ở xã hội: 15/01 - 22/01/2007 - Jean-François Rajon (Môi trường sống và Nhân văn)

8. Triển khai thực hiện quy hoạch: 20/11 - 27 /11/2006 - C. Marquand (SED de Haute-Savoie)

7. Quy hoạch và quản lý đất đai: 16/10 - 20 /10/2006 - Jean-Charles Castel (CERTU)

6. Quản lý nhà ở xã hội: 03/04 - 12/04/2006 - J-F Rajon (Môi trường sống và Nhân văn)

5. Gắn kết các dự án cải tạo chỉnh trang đô thị: 22/03 - 31/03/2006 - C. Marquand (SED de Haute-Savoie) 4. Chính sách quản lý tại các thành phố: 10/03 - 21/03/2006 - Jean-Charles Castel (Trung tâm Nghiên cứu các

Mạng lưới Giao thông, Quy hoạch đô thị và các Công trình công cộng CERTU)

3. Cải tạo chỉnh trang đô thị: 28/02 - 09/03/2006 - Laurent Bechaud (Giám đốc Nhóm vì Lợi ích Cộng đồng trong Dự án quy mô lớn của Thành phố Saint-Etienne)

2. Xã hội học đô thị: 16/02 - 27/02/2006 - P. Chaudoir (Viện Quy hoạch đô thị Lyon IUL)

1. Quản lý cơ sở hạ tầng và dịch vụ đô thị: 06/02 - 15/02/2006 - E. Baye (Công ty ASCONIT)

Tải về tập tài liệu và những thông tin bổ sung có sẵn trên trang web PADDI

http://www.paddi.vn

Biên soạn: Morgane PersetBiên dịch: Huỳnh Hồng ĐứcHiệu đính: Fanny Quertamp (PADDI), Eric Peigné (Cộng đồng đô thị Lyon), Jean-Jacques Mathias (CECIM), Võ Công Lực, (Trung tâm phát triển quỹ đất TP.HCM)Ngày in: Số bản: Công ty in:

Trung tâm PADDI xin gửi lời cảm ơn chân thành đến Ông Võ Công Lực, Ông Eric Peigné và Ông Jean-Jacques Mathias đã hướng dẫn khóa tập huấn cũng như đã đóng góp rất lớn cho việc xuất bản cuốn tài liệu này. PADDI cũng xin cảm ơn bà Nguyễn Thị Cẩm Vân đã tham gia điều phối nhiều hoạt động tập huấn về đất đai do PADDI tổ chức từ năm 2006.

Tài liệu của Trung tâm Dự báo và Nghiên cứu đô thị - PADDI

Trung tâm Dự báo và Nghiên cứu đô thị216 Nguyễn Đình Chiểu, Quận 3, Thành phố Hồ Chí Minh

ĐT / Fax : +84 (0)83 930 54 77 - Email : [email protected]

www.paddi.vn

Documents

Theo dõi thị trường BĐS và phương pháp tạo quỹ đất, 08-12/12