Tillæg nr 8 - Revision af detailhandelsbestemmelserne · Kommuneplanramme 706.2110.01 - Blandet byområde, Tolne 29 Kommuneplanramme 802.2110.01 - Blandet byområde, 32 ... hvorved

Tillæg nr 8 - Revision af detailhandelsbestemmelserneKommuneplantillæg nr. 8

Hjørring Kommunes Byråd har på mødet den 21. marts 2018 besluttet at

vedtage kommuneplantillæg nr. 8.

Der er i offentlighedsperioden kommet en indsigelse til planforslaget. Indsigelsen gav ikke

anledning til ændringer i forhold til det offentliggjorte forslag.

Miljøvurdering

Denne plan er omfattet af Lov om miljøvurdering af planer og programmer. Administrationen

har i henhold til Lov om miljøvurdering af planer og programmer foretaget en screening af

planens mulige indvirkninger på miljøet. På baggrund af screeningen er det vurderet, at der

ikke skal foretages en miljøvurdering.

Afgørelsen om ikke at udarbejde en miljørapport har været annonceret samtidig med den

offentlige høring af planforslaget. Afgørelsen er ikke blevet påklaget, og klagefristen er

udløbet.

Retsvirkninger

Forslag til kommuneplantillæg har ingen direkte retsvirkninger over for de ejendomme, som

er omfattet af tillægget. Først når tillæg er vedtaget og dermed en del af kommuneplanen

indtræder retsvirkningerne.

Læs mere om retsvirkninger.

Klagemulighed

Hvis du ønsker at klage over tillæg til Kommuneplan 2016, skal du klage til

Planklagenævnet. Klagefristen er den 10. maj 2018.

Læs mere i klagevejledningen.

Spørgsmål

Har du spørgsmål, er du velkommen til at kontakte Team Plan og Erhvervsudvikling på

72336791/72336772 eller [email protected].

Indholdsfortegnelse

Beskrivelse 6

Detailhandel 10

Rammer 12

Kommuneplanramme 110.1140.02 - Blandet boligområde ved 15

Kommuneplanramme 101.2110.41 - Blandet byområde, 17

Kommuneplanramme 110.2140.21 - Blandet bolig og erhverv 19

Kommuneplanramme 702.2110.01 - Blandet byområde, Astrup 21



Kommuneplanramme 706.2110.01 - Blandet byområde, Tolne 29


Kommuneplanramme 901.2110.02 - Blandet byområde syd, 35


Kommuneplanramme 906.2110.03 - Blandet byområde, Tornby 41

Kommuneplanramme 108.3120.03 - Erhvervsområde ved 44

Kommuneplanramme 109.3120.01 - Erhvervsområde ved 46

Kommuneplanramme 101.4110.14 - Centerområde, Bymidte 48







Kommuneplanramme 101.4110.22 - Centerområde, bymidte 67



Kommuneplanramme 101.4110.25 - Centerområde ved 76





Kommuneplanramme 101.4110.30 - Centerområde, Metropol, 89


3



Kommuneplanramme 101.4110.48 - Kulturelle formål ved 97

Kommuneplanramme 101.4110.49 - Centerområde, Bymidten 99


Kommuneplanramme 101.4120.34 - Centerområde, 103









Kommuneplanramme 109.4140.03 - Aflastningsområde langs 124




Kommuneplanramme 110.4140.05 - Aflastningsområde langs 134

Kommuneplanramme 202.4110.12 - Centerområde, Bymidten, 137

Kommuneplanramme 202.4110.25 - Centerområde ved Jørgen 140



Kommuneplanramme 300.4110.22 - Centerområde, Bymidten, 146





Kommuneplanramme 500.4110.13 - Centerområde, Bymidten i 156







4



Retningslinjer 174

Redegørelse for udvidelse af aflastningsområdet 187

Step 0 188

Step 1 195

Step 2 204

Step 3 216

Hjørring - Frederikshavnsvej 220

5

BeskrivelseKommuneplantillægget er udarbejdet på baggrund af den ændrede planlov og de afledte

lokalplaner: lokalplan nr. 108.4140-L03 – Udvalgsvarebutik, Frederikshavnsvej 260-262A,

Hjørring og lokalplan nr. 110.4140-L08 for Detailhandel ved Frederikshavnsvej

(dagligvarebutik).

Kommuneplantillægget udgør et tema om Detailhandelen i Hjørring Kommune, og omfatter

kommuneplanens retningslinjer, strategier og rammer for detailhandelen. Formålet med

kommuneplantillægget er at tilvejebringe det plangrundlag som lokalplanerne er afhængige

af, samt at indarbejde en række ændringer på baggrund af planlovens nye muligheder.

Gennem kommuneplantillægget udvides aflastningsområdet langs Frederikshavnsvej i

Hjørring med fastsættelse af en ramme for etablering udvalgsvarebutikker og

dagligvarebutikker. De eksisterende butikker i området til særligt pladskrævende

varegrupper, vil fremover blive opfattet som udvalgsvarebutikker.

I Vrå ændres bymidteafgrænsningen med henblik på etablering af butik og centerfunktioner

på den tidligere slagterigrund.

Derudover indarbejdes nye butiksstørrelser i bymidter, aflastningsområde og lokalcentre. I

bydelscentrene fastholdes de eksisterende butiksstørrelser for at fastholde bymidten som

det primære handelsområde.

Kommuneplantillægget er udarbejdet på baggrund af en ny detailhandelsanalyse, der bl.a.

indeholder en beregning af mulig udvidelse af aflastningsområdet i Hjørring.

Ændringer

Planområdet omhandler flere geografiske områder i kommunen. De væsentligste dele af

kommuneplantillægget udgøres af, at

Aflastningsområdet ved Frederikshavnsvej udvides geografisk og at rammerne for

udvalgsvarebutikker og dagligvarebutikker udvides. Butikker til særligt pladskrævende

varegrupper opfattes fremover som udvalgsvarebutikker.

Bymidten i Vrå udvides med det tidligere slagteri i Vrå, der planlægges til centerformål

med mulighed for etablering af butikker.

Maksimale butiksstørrelser ændres i bymidterne i Hjørring og områdebyerne samt i

lokalcentrene i hele kommunen.

6

Dermed sker der en række ændringer i strategi og retningslinjer for detailhandelen samt i

samtlige rammer indenfor bymidter, aflastningsområde og lokalcentre.

I aflastningsområdet udvides rammen for etablering af dagligvarebutik med 1.200 m² og for

etablering af udvalgsvarebutikker med 14.300 m². En detailhandelsanalyse fra 2017 viser, at

detailhandelen med dagligvarer kan hæves med helt op til 5.000 m². Derudover kan indgå

rummeligheden fra nyliglukning af 3 Kiwibutikker og en Aldi-butik, som medfører et stort

underskud af butikker indenfor dagligvarehandlen. For ikke at udkonkurrere bymidten,

vurderes det, at udbygningen med dagligvareforretninger langs Frederikshavnsvej skal

begrænses til max 1.200 m².

For at fastholde aflastningsområdet som en reel aflastning for bymidten, fastlægges en

grænse for mindste butiksstørrelse på udvalgsvarebutikker på 1.200 m² vest for Ringvejen

og 2.500 m² øst for Ringvejen.

De maksimale butiksstørrelser hæves i:

Bymidter i Hjørring og områdebyerne til 5.000 m² for dagligvarer og 3.500 m² for

udvalgsvarer, fra hhv. 3.500 m² og 2.000 m²

Lokalcentre og enkeltstående butikker til 1.200 m² fra 1.000 m²

I Vrå planlægges for udvidelse af bymidtecenteret, idet et gammelt slagteri er lukket og

ønskes omdannet til centerformål med mulighed for etablering af butikker. I samme

forbindelse hæves den samlede ramme til butiksareal med 500 m² til 5.800 m².

Alle ændringerne omfatter allerede rammelagt områder.

Under ”Rammer” i kommuneplantillægget er der en oversigt over de rammer, der ændres,

samt en beskrivelse af, hvilken ændring, der sker.

Redegørelse for udvidelse af aflastningsområdet

For at muliggøre en udvidelse af aflastningsområdet er det påkrævet, at der udarbejdes en

redegørelse, som belyser:

Hvordan det planlagte aflastningsområde kan styrke konkurrencen med et større

vareudvalg og lavere priser til fordel for forbrugerne,

Hvordan det planlagte aflastningsområde kan forventes at påvirke butiksforsyningen i

bymidten, i de mindre oplandsbyer og i landdistrikterne

7

Hvordan det planlagte aflastningsområde bl.a. set i forhold til kommunens størrelse,

forventes at påvirke byens samlede oplandseffekt i forhold til nabokommuner

Læs mere i redegørelsen for udvidelse af aflastningsområdet.

Grundvandsredegørelse

I aflastningsområdet gives også mulighed for at drive erhverv. Hele Frederikshavnsvej ligger

i et nitratfølsomt indvindingsopland, hvormed der skal tages stilling til, om der skal

udarbejdes en grundvandsredegørelse.

Aflastningsområdet kommer fremover til at bestå af to rammeområder, hhv. 110.4140.05

som omfatter aflastningsområdet vest for Ringvejen og 109.4140.03 som omfatter området

øst for motorvejen.

I begge rammeområder åbnes der mulighed for tankanlæg, og i området øst for Ringvejen

åbnes der for lettere industri og værkstedsvirksomhed. Tankanlæg findes på bilag 1, hvilket

betyder, at der udløses krav om grundvandsredegørelse for den type virksomhed.

Kommuneplantillægget fastlægger ikke specifikke virksomheder eller virksomhedstyper,

hvormed det ikke på forhånd kan vurderes, hvorvidt en evt. virksomhed vil udgøre en trussel

overfor forurening af grundvandet. Derfor tages der udgangspunkt i, at der kan etablere sig

virksomheder, som håndterer mobile stoffer, der udgør en risiko over grundvandet, således

en vurdering tager udgangspunkt i det scenarie, hvor grundvandet er mest udsat overfor

forurening. Det betyder, at der også udløses krav om grundvandsredegørelse for den del.

I Vrå udvides bymidten også i et område, der ligger indenfor NFI. Der er imidlertid tale om en

ændret planlægning fra erhverv til centerområde, hvilket alt andet lige er en bedre

anvendelse for grundvandet. Derfor skal der ikke udarbejdes grundvandsredegørelse for

den del af kommuneplantillægget.

Læs mere i grundvandsredegørelsen for Frederikshavnsvej, Hjørring.

Retningslinjer

Kommuneplanens ændringer indenfor detailhandelsområdet har betydning for flere af

retningslinjer om detailhandel.

Under "Retningslinjer" i tillægget fremgår de fremtidige retningslinjer med en beskrivelse af,

8

hvad der er ændret.

Retningslinje 3.1-3.6 og 3.8 ændres som følge af tillægget. Retningslinje 3.7 og 3.9-3.11

ændres ikke.

Miljøvurdering

Efter screening iht. Lov om miljøvurdering af planer og programmer og af konkrete projekter

vurderer Hjørring Kommune, at der ikke skal laves en miljøvurdering af planforslaget. Dette

begrundes med:

Planen omfatter ikke projekter på bilag 1 eller 2:

Planen fastlægger ikke rammer for projekter, der er omfattet af lovens bilag 1 eller 2 (§ 8,

stk. 1, nr. 1).

Planen medfører ikke krav om en vurdering af indvirkningen på et internationalt

naturbeskyttelsesområde (Natura2000) (§ 8, stk. 1, nr. 2).

Planen fastlægger rammer for fremtidige anlægstilladelser, men planen antages dog ikke at

få væsentlig indvirkning på miljøet (§ 8, stk. 2, nr. 2), fordi:

Kommuneplantillægget ændrer anvendelsesmulighederne i områder, der allerede er

inddraget i kommuneplanen, hvormed der ikke inddrages nye arealer i byzone.

Kommuneplantillægget følges op af lokalplaner for mindre områder, som screenes på ny,

hvorved de lokale påvirkninger af miljøet håndteres i den forbindelse.

Eksisterende anvendelsesmuligheder i Vrå kan give en væsentlig større miljøpåvirkning bl.a.

mht. trafik og støj end ændringen til butik og boliger. På Frederikshavnsvej vurderes det, at

situationen er uændret fra eksisterende planlægning til ny.

9

Strategi for detailhandelDer er i Hjørring Kommune gennem de seneste år sket en udtynding og centralisering af

butikkerne, som samler sig i de største byer.

Detailhandlen spiller en væsentlig rolle for bylivet og bidrager til levende bymidter og er

samtidig en forudsætning for borgernes hverdagsliv. Et attraktivt handelsmiljø er desuden

vigtigt for tiltrækningen af turister og besøgende.

Butikker giver byliv

De eksisterende bymidter skal styrkes som levende og varierede handelscentre. Med

detailhandelsplanlægningen vil Hjørring Kommune derfor sikre, at butikker placeres i

bymidter, bydelscentre og lokalcentre for at fastholde bylivet. Målet med en centerstruktur er

desuden at begrænse transportafstande i forbindelse med indkøb og sikre god

tilgængelighed for alle.

Aflastningsområdet langs Frederikshavnsvej skal understøtte centerstrukturen ved at aflaste

bymidten for de store butikker, som er svære at indpasse deri, fx grundet krav til store

parkeringsarealer.

Hjørring er kommunens væsentligste handelsby, og derudover spiller områdebyerne

Hirtshals, Sindal, Vrå, Tårs og Løkken samt lokalbyerne Bindslev, Lønstrup og Tversted en

central rolle for det opland, som de hver især betjener.

Handelsbyen Hjørring

Hjørring skal være den by i kommunen, hvor både det brede og det specialiserede

10

vareudbud er til stede. Hjørring skal sammen med og i naturlig konkurrence med

Frederikshavn og Aalborg tilbyde et detailhandelsudbud og et shoppingmiljø, der er i stand

til at tiltrække kunder fra hele Vendsyssel og turister fra især Norge.

Hjørring Kommune ønsker at udvikle den nuværende centerstruktur. Kommunen vurderer, at

der er grundlag for at styrke dagligvarehandlen i Hjørring med videre rammer i bymidten og i

aflastningsområdet. Der kan også arbejdes med at etablere et nyt bydelscenter i den sydlige

del af Hjørring, som er underforsynet med dagligvarebutikker. Derudover er det strategien

kun at planlægge for nye enkeltstående dagligvarebutikker i det omfang, at andre butikker

lukker. Det eksisterende aflastningsområde langs Frederikshavnsvej udvides med henblik

på at aflaste bymidten. Strategien er at værne om livet i bymidten, bl.a. ved at sætte

mindstekrav til bruttoetagearealet for udvalgsvarebutikker i aflastningsområdet. Således

bliver det reelt kun de butikker, der er svære at indpasse i bymidten, grundet krav til

størrelse, parkeringskrav og tilgængelighed, der placeres i aflastningsområdet. Det

vurderes, at dagligvareforsyningen langs Frederikshavnsvej kan udbygges i mindre grad

uden, at det får betydning for bymidten.

Områdebyer med lokalt opland

Områdebyerne Hirtshals, Sindal, Vrå, Tårs og Løkken skal kunne tilbyde et bredt udbud af

dagligvarer og en vifte af udvalgsvarer, så byens og det lokale oplands borgere har mulighed

for at foretage indkøb i hverdagen uden at skulle transportere sig over store afstande.

Hirtshals og Løkken spiller også en vigtig rolle i forhold til de store sommerhusområder, som

ligger tæt på de to byer.

I Vrå udvides bymidten med et areal af den gamle slagterigrund, således der dannes

grundlag for en omdannelse af et erhvervsareal, der tidligere har spillet en stor rolle for Vrå,

men som nu ligger forladt hen. Formålet er at styrke bymidten med nye centerfunktioner og

ikke mindst dagligvarehandlen, hvor der i øjeblikket kun er en enkelt dagligvareforretning.

Kystbyer med turismepotentiale

Kystbyerne Lønstrup og Tversted er vigtige for turismen i Hjørring Kommune, og byerne skal

derfor kunne tilbyde et udbud af dagligvarer og udvalgssvarer med mulighed for gallerier og

andre specialbutikker.

11

RammerHerunder gives et resume af rammeændringerne. Der er også foretaget mindre

tekstrettelser, som ikke fremgår af resumeet, men som skal læses i selve rammen.

Bymidter i Hjørring og områdebyerne

I bymidterne i Hjørring og områdebyerne gives mulighed for at etablere dagligvarebutikker

med et areal på max 5.000 m² og udvalgsvarebutikker med et areal på 3.500 m².

I Hjørring ændres følgende rammeområder: 101.4110.14, 101.4110.15, 101.4110.16,

101.4110.17, 101.4110.18, 101.4110.19, 101.4110.20, 101.4110.22, 101.4110.23,

101.4110.24, 101.4110.25, 101.4110.26, 101.4110.27, 101.4110.28, 101.4110.29,

101.4110.30, 101.4110.31, 101.4110.32, 101.4110.48, 101.4110.49, 101.2110.41,

101.4130.35, 101.4130.47, 101.4110.43 og 102.4110.04.

I Hirtshals ændres følgende rammeområder: 202.4110.12 og 202.4110.25.

I Løkken ændres følgende rammeområder: 600.4110.25, 600.4110.26, 600.4110.27,

600.4110.32 og 600.4110.67.

I Sindal ændres følgende rammeområder: 300.4110.22 og 300.4110.23.

I Tårs ændres følgende rammeområder: 500.4110.13.

I Vrå ændres følgende rammeområder: 400.4110.19, 400.4110.20 og 400.4110.21.

Lokalcentre

I samtlige lokalcentre gives mulighed for at etablere dagligvarebutikker og

udvalgsvarebutikker med et bruttoetageareal på max 1.200 m².

I Hjørring ændres følgende rammeområder: 110.4130.10, 101.4120.34 og 105.4130.21.

I Hirtshals ændres følgende rammeområder: 203.4130.07 og 202.4130.14.

I Løkken ændres rammeområde 600.4130.33.

I Astrup ændres rammeområde 702.2110.01.

I Bjergby ændres rammeområde 704.2110.02.

12

I Harken ændres rammeområde 901.2110.02.

I Lendum ændres rammeområde 802.2110.01.

I Mosbjerg ændres rammeområde 705.2110.01.

I Poulstrup ændres rammeområde 904.2110.01.

I Tolne ændres rammeområde 706.2110.01.

I Tornby ændres rammeområde 906.2110.03.

Aflastningsområdet i Hjørring

Samtlige rammer indenfor aflastningsområdet er ændret.

110.3120.05: Vest for Ringvejen er rammen ændret mht. afgrænsning og indhold. Områdets

anvendelse fastlægges til blandede byformål med lettere erhverv, tankanlæg, detailhandel,

fritidsaktiviteter og forlystelser samt restaurant som fast food eller drive in.

Udvalgsvarebutikker kan etableres med en størrelse på mindst 1.200 m² og max 7.000 m²,

daglivarebutikker max 1.200 m² og pladskrævende varegrupper på max 7.000 m².

Rammen udvides med nr. 110.4140.11.

109.3160.03: Øst for Ringvejen er rammen ændret mht. afgrænsning og indhold. Områdets

anvendelse fastlægges til blandede byformål med lettere erhverv, tankanlæg, detailhandel,

fritidsaktiviteter og forlystelser samt restaurant som fast food eller drive in.

Udvalgsvarebutikker kan etableres med en størrelse på mindst 2.500 m² og max 7.000 m²

og pladskrævende varegrupper på max 7.000 m².

Rammen udvides med nr. 108.4140.03 og 109.4140.07.

Enkeltstående butikker

De rammer, der muliggør en enkeltstående butik rettes således det fremgår, at der i området

kan etableres detailhandelsbutik med et areal på max 1.200 m².

I Hjørring rettes følgende rammeområder: 105.4130.22, 107.4130.11 og 110.4130.09.

Konsekvensrettelser

13

Ramme nr. 110.2140.21 og 108.3120.03 udgår af aflastningsområdet og bliver selvstændige

rammer.

Ramme 400.3130.17 udgår.

14

Blandet boligområde ved Vendiavej, Lille Østergadeog Frederikshavnsvej, Hjørring

Områdets nummer: 110.1140.02

Områdets anvendelse: Blandet boligområde

Områdets zonestatus: Byzone

Fremtidig zonestatus: Byzone

Bestemmelser for området

Specifik anvendelse

Områdets anvendelse fastlægges til boligformål med åben-lav og tæt-lav boligbebyggelse. Pånordsiden af vejen kan desuden opføres etagebebyggelse. Der kan etableres liberale erhverv ibegrænset omfang, jf. retningslinje 6.2Der kan ikke etableres butikker.Der fastsættes en max. grundstørrelse på 1200 m2 for ejendommene på sydsiden af vejen.

Bygningshøjde max. 8,5 m syd for Frederikshavnsvej og max. 12,5 m nord forFrederikshavnsvej.Antal etager: 2 syd for Frederikshavnsvej og 3 nord for Frederikshavnsvej

15

Bebyggelsesprocent

Åben-lav: max 25%Tæt-lav: max 40%Etage: max 60%

Bygningshøjde

Generelle bestemmelser

Grundstørrelse i boligområderBygningers ydre fremtrædenParaboler og solenergianlæg (individuelle anlæg)OpholdsarealerParkeringsarealerSkilte og facaderGevinstgivende spilleautomaterRestaurationers placering

Beskrivelse af området

Hjørring er kommunens hovedby og en vigtig drivkraft i Vendsyssel. Hjørring har til stadighedudbygget sin rolle som administrativt centrum med store offentlige arbejdspladser, der udoverden kommunale administration også omfatter bl.a. Sygehus Vendsyssel, Militæret, Retten iHjørring, Skattecentret og Statens Administration.

Hjørrings position som den betydeligste handelsby i Vendsyssel er blevet styrket væsentligtgennem de senere år, bl.a. ved opførelsen af shoppingcentret Metropol, gågademiljøet iStrømgade/Østergade og etableringen af butikscentret Bispetorvet.

Et stærkt kendetegn ved Hjørring er byens kulturprofil, hvor byen har en række spændendekulturelle institutioner inden for museer, teater og musik. Hjørring har bl.a. VendsysselHistoriske Museum, Vendsyssel Kunstmuseum og Vendsyssel Teater.

Byens naturprofil med store grønne kiler, centralt beliggende parkanlæg og mange gamletræer er ligeledes et stærkt kendetegn.

16

Blandet byområde, Vendsyssel Historiske Museummm., Hjørring


Områdets anvendelse: Blandet byområde




Specifik anvendelse

Områdets anvendelse fastlægges til blandet byformål, med offentligt formål, boligformål ogcenterformål.

Områdets karakter skal bevares med respekt for bygningernes oprindelige byggestil.

Bebyggelse skal placeres indenfor udlagte byggefelter.Max. antal etager: 1.5 - 2.5. Fastlægges med byggefelter i lokalplan.

I bymidteområdet kan dagligvarebutik etableres med et max. bruttoetageareal på 5.000 m² og

17

udvalgsvarebutik kan etableres med et max. bruttoetageareal på 3.500 m².

Bygningshøjde








18

Blandet bolig og erhverv langs Albert Ginges vej(sydsiden), Hjørring


Områdets anvendelse: Blandet bolig og erhverv




Specifik anvendelse

Områdets anvendelse fastlægges til erhvervsformål med lettere industri ogværkstedsvirksomhed, håndværkererhverv, liberale erhverv, lagervirksomhed, boliger (undersærlige forudsætninger), fritidsanlæg, uddannelsesformål, daginstitutioner og offentlige formål.

Området eller dele af området kan være omfattet af miljøbelastning i forhold til støjfølsomanvendelse. Der kan kun etableres boliger i området under forudsætning af, at etableringensker efter en samlet plan og på arealer på min.5.000 m2. Herudover skal gældende miljøkrav overholdes, bl.a. krav til støjfølsom anvendelse.Boliger skal etableres som etageboliger eller tæt-lav boliger.Der kan ikke etableres boliger i tilknytning til de enkelte erhverv, og der kan ikke etableresenkeltstående, selvstændige boliger.

Der kan ikke etableres detailhandel og forlystelser.

Bebyggelsesprocent

Tæt- lav: max 40%Etage: max 60%Andet: max 50%

Bygningshøjde

Bygningshøjde: max 12.5 m

Etager: max 3

19








20

Blandet byområde, AstrupOmrådets nummer: 702.2110.01


Områdets zonestatus: Byzone og landzone



Specifik anvendelse

Områdets anvendelse fastlægges til blandet byformål med boliger, detailhandelsbutikker,galleri, café-, restaurations- og overnatningsvirksomhed, offentlige formål (bl.a. institutioner,undervisning, kirke og kirkegård), fritidsformål, grønne områder, liberale erhverv, mindreerhvervs- og værkstedsvirksomhed, øvrige mindre erhvervsformål samt tekniske anlæg tilområdets forsyning.

Der kan inden for området kun udøves virksomhed, som kan indpasses uden genevirkninger iforhold til forureningsfølsomme arealanvendelser.

Den enkelte dagligvarebutik eller udvalgsvarebutik må etableres med et bruttoetageareal påmax. 1.200 m².

Bebyggelsesprocent

Åben-lav: max 30%

Tæt-lav: max 40%

Andet: max 50%

Bygningshøjde


Etager: max 2

21




Astrup, som har omkring 580 indbyggere, ligger ca. 8 km fra Hjørring på den historiskelandevej mellem Hjørring og Sindal. Byen ligger på en svagt skrånende flade lige syd for etmarkant bakkelandskab. Fladen gennemskæres af bratte ådale, som danner en naturligafgrænsning af byen mod nord.

Astrup var oprindeligt en vejby, og den ældste del af byen ligger omkring krydset mellemAstrupvej og Bøgstedvej. Husrækkerne langs de to veje danner her et afgrænset byrum, derforstærkes af Astrupvejs knæk midt i krydset. Kirken og kirkegården, der er præcist afgrænsetaf stendige og gangsti, ligger centralt tæt på vejkrydset midt i byen.

Boligbebyggelsen fordeler sig på begge sider af Astrupvej og Bøgstedvej. Den ældste del erbyen er omkranset af villakvarterer fra 1960erne og frem på begge sider af Bøgstedvej isærsyd for Astrupvej. Mod nordøst afrundes byen af jordbrugsparcellerne ved Kærvænget ogNørrevænget. I den nordvestlige del af byen ved Dalmarken og Dalvangen ligger et mindreerhvervsområde med mindre industri- og håndværksvirksomheder. Der er ledige arealer tilboliger ved Agerled, og byens udvikling skal ske gennem udskiftning og nybyggeri indenforden eksisterende byafgrænsning.

Umiddelbart sydøst for Astrup ligger Bøgsted Plantage, der strækker sig hele vejen til Sindal.Skoven er åben for publikum, og der er rige muligheder for at nyde dyrelivet og naturen – bl.a.de ca. 400 år gamle ”Bøgsted-ege”.

Astrup har et aktivt foreningsliv med landsbyråd, idrætsforening, gymnastik, håndbold,petanque, tennis, cykling, spejder, ridning, jagt mv. Byens friskole og forsamlingshus fungererligeledes som samlingssted for aktiviteter i lokalområdet. Byen har skole- ogforeningssamarbejde med Sønderskov.

Astrup Kirke er opført omkring år 1200-1250. I 1910 blev der fundet en munkesten medrunealfabetet i kirken. En afstøbning af den kan ses i den indvendige side af vestgavlen.Kirken tilhørte gennem århundreder Bøgsted Hovedgård, som ligger sydøst for Astrup.Hovedgården havde i 1500-tallet omkring 47 ejendomme under sig. Bøgsted Hovedgård erblevet ombygget flere gange, og anlægget er i dag restaureret med respekt for den oprindeligearkitektur.

22

Blandet byområde, BjergbyOmrådets nummer: 704.2110.02





Specifik anvendelse




Bebyggelsesprocent

Åben-lav: max 30%

Tæt-lav: max 40%

Andet: max 50%

Bygningshøjde


Etager: max 2

23




Bjergby, som har omkring 800 indbyggere, ligger ca. 5 km nordøst for Hjørring tæt vedmotorvejen. Bjergby ligger i naturskønne omgivelser i et bakkelandskab, der er en del afmorænebakkerne Horneland, som strækker sig mellem Hirtshals og Sindal. Egnen omkringBjergby og Mygdal er desuden meget skovrig.

Bjergby er en slynget vejby og er kendetegnet ved at være opdelt i flere områder fra forskelligetidsperioder. Vejbyens karakteristika er, at den ofte er tilpasset det terræn, den ligger i, ogvejene følger typisk den samme højdekurve.

Byens størrelse gør, at mange boliggrunde har en god forbindelse til det åbne landskab. Byensskole, idrætshal og børnehave er forbundet med cykel- og gangstier, så børn kan færdes trygtgennem byen. Bjergbys beliggenhed midt en storslået natur med flotte landskabsudsigter ogadgang til de rekreative områder er et stort potentiale for byens udvikling.

Byens boligområder dækker et areal på begge sider af Skagen Landevej, hvor størstedelen afboligerne er parcelhuse. Den ældste del af bebyggelsen fra 1870 til 1940 ligger nærmesthovedgaden. Det nyeste byggeri befinder sig i byens sydvestlige del ved Korshøjvænget,Søndervænget og Gedemålet, hvor der er ledige arealer til boliger. Ved Asdalvej er der etmindre erhvervsområde med lokale håndværkervirksomheder.

Faldbjerggård Enge er et markant grønt område i Bjergby, der består af landskabskiler medmose- og engarealer, en sø og løvtræsbevoksninger omgivet af parcelhusområder fra SkagenLandevej i nord til syd for Hvedevænget. Her findes gode rekreative stiforløb, og der er storevariationer i terræn og flora. Størstedelen af området er beskyttet natur.

Præstegårdsbakkerne nordvest for Bjergby er et stærkt kuperet og eneståendemorænebakkelandskab. Bakkerne, som er fredet, består af meget varierede naturområdermed et rigt plante- og dyreliv.

Bjergby har et aktivt foreningsliv med borgerforening, idræt, spejder, folkedans, rideklub,lokalhistorisk forening, kunstruten, Peterspladsens venner mv. Senest har en gruppe lokaleborgere i fællesskab købt byens tidligere plejehjem Solhjem for at bevare det og skabe nyeaktiviteter. Skolen fungerer også som samlingssted for aktiviteter i lokalområdet. Byen har etskole- og foreningsfælleskab med Mygdal.

Terrænnet på Bjergby-egnen har tydeligvis også helt fra fjerne tider tiltrukket mennesker.Bosætningen hér er sandsynligvis fra slutningen af bronzealderen, idet der er fundet flere spor

24

efter menneskelig aktivitet fra denne tid, bl.a. flere gravhøje. Bebyggelsen har bestået afspredte hytter, og det må anses for sandsynligt, at den mere tætte, samledelandsbybebyggelse som vi også kender den i dag, går tilbage til tiden omkring år 1000.Indbyggerne har været agerbrugere, som primært har ernæret sig ved kreaturhold oghusdyrsproduktion.

I dag er billedet et andet, hvor det gamle bondesamfund er erstattet af et mere blandetbymæssig lokalsamfund. Sidst i 1960erne tog landsbyudviklingen fart med flere storeudstykninger. De smukke omgivelser virkede tiltrækkende på mange udflytterfamilier i1970erne. I forbindelse med udflytningen af Hærens Materielkommando fra Sjælland tilHjørring omkring 1970 valgte mange at bosætte sig i Bjergby, og der blev etableret to storeudstykninger, som skabte grundlag for i alt 150 parcelhusgrunde.

25

Blandet byområde, MosbjergOmrådets nummer: 705.2110.01





Specifik anvendelse



Den enkelte dagligvarebutik eller udvalgsvarebutik må etableres med et bruttoetageareal på

26

max. 1.200 m².

Bebyggelsesprocent

Åben-lav: max 30%

Tæt-lav: max 40%

Andet: max 50%

Bygningshøjde


Etager: max 2




Mosbjerg, som har omkring 250 indbyggere, ligger ca. 4 km øst for Sindal. Byen ligger smuktmellem de skovklædte bakker omkring Tolne og engdragene omkring den slyngede UggerbyÅ.

Nord for Mosbjerg ligger Eskær Hovedgård i et fredet herregårdslandskab med karakteristiskestore, åbne markfelter, der naturligt er placeret på de flade arealer.

Mosbjerg er en slynget vejby, hvis overordnede veje er tilpasset de lokale terrænforhold.Byens boligområder ligger på begge sider af Jerupvej og Mosbjergvej med de største områdernord for Jerupvej.

Der er enkelte håndværksvirksomheder i byen, og der er et mindre erhvervsområde vedRønvej i den vestlige del af byen. Der er ledige arealer til boliger ved Kastanjevej ogHasselvej. Byens udvikling skal ske gennem udskiftning og nybyggeri indenfor deneksisterende byafgrænsning.

27

Husene op langs Mosbjergvej ligger med facaderne parallelt med vejen med små haver foranbygningerne, og flere steder langs vejens forløb er der fine udsigter over det omkringliggendelandskab.

Byen har et grønt udendørs samlingssted ved Hasselvej med legeplads og pavillon mv. VedUggerby Å er der etableret kanooptageplads og en primitiv lejrplads, og der er mulighed for atlåne kano-bikes.

Mosbjerg har et aktivt foreningsliv med borgerforening, idrætsforening, ungdomsforening,rytterlaug, lokalhistorisk arkiv, spejder, aktivitetsklub, pensionistforening, teaterforening,jagtforening, dans mv. Byen har foreningsfællesskab med Tolne. En række af foreningerne harsammen skabt Mosbjerg Børnefestival. Friskolen og børnehuset fungerer som samlingsstedfor mange aktiviteter i lokalområdet. Byens brugsforretning er også et vigtigt samlingspunkt ibyen.

Umiddelbart øst for Mosbjerg i det højtliggende og kuperede landskab findes et stort områdemed mange gravhøje kaldet Ellevehøje. Området fungerer i dag som henholdsvisfrilandsudstilling for de forskellige landskabsformer med oldtidsminder og andre kultursporsamt som landbrugsmuseum på gården Bjørnager. Området er en del af VendsysselHistoriske Museum.

Det oprindelige Mosbjerg lå en smule vest for Uggerby Å ved Mosbjerg Kirke. I takt medlandboreformerne og industrialisering blev det nye, nuværende Mosbjerg anlagt, hvorlandevejen mellem Sindal og Jerup krydser vejen fra Eskær Hovedgård nord for byen tilHørmested mod syd. I løbet af 1800-tallet blev der bygget mølle, smedje og kro, og i 1889etablereres et mejeri tæt ved vejkrydset.

Omkring 1900 blev den oprindelige kro nedlagt og omdannet til købmandshandel, og i 1919blev butikken til brugsforening. Fire små skoler i Mosbjerg Sogn afløstes i 1953 af en nycentralskole i Mosbjerg, og på samme tid blomstrede byens forretninger oghåndværksvirksomheder. De følgende årtier blev byen mærket af den generelle afvandring tilstørre byer.

28

Blandet byområde, TolneOmrådets nummer: 706.2110.01





Specifik anvendelse




29

max. 1.200 m².

Bebyggelsesprocent

Åben-lav: max 30%

Tæt-lav: max 40%

Andet: max 50%

Bygningshøjde


Etager: max 2




Tolne er opdelt i Tolne Stationsby og Tolne Kirkeby og har samlet omkring 260 indbyggere.Byen ligger ca. 8 km øst for Sindal i et gammelt løvskovsområde. Hovedgaden gennem byenfølger det kuperede terræn, som en lille slynget bjergvej. Skoven danner sit eget lukketlandskab, men præger også det omkringliggende område med markante skovbryn, som fleresteder når helt ind i byen.

Tolne Stationsby opstod i slutningen af 1800-tallet og udviklede sig på bekostning af dengamle landsby Tolne Kirkeby. Det stærkt kuperede landskab i Tolne har sammen med de storegennemgravninger til jernbanen skabt et usædvanligt område. Midt i området blev stationenplaceret, og den efterfølgende bebyggelse langs byens hovedvej Kirkevej måtte klemme sigind i slugten mellem jernbane, veje og stejle skråninger. Der er skabt en byform og noglebebyggelser med mange særprægede træk.

Toget på strækningen mellem Aalborg og Frederikshavn standser i Tolne, og der erovernatningsmulighed i byen. Øst for byen ligger Tolne Efterskole, som er en specialefterskolefor unge med særlige behov.

30

I Tolne Stationsby ligger der et enkelt boligområde nord for jernbanen ved Tolnevej-Bolundvej,og derudover ligger de fleste huse langs Kirkevej. I den sydlige del af byen ved Kirkevej er dermulighed for jordbrugsparceller. I Tolne Kirkeby er boligerne koncentreret omkring Kirkevej ogDalvej, og der er ledige arealer til boliger ved Dalvej. Byens udvikling skal ske gennemudskiftning og nybyggeri indenfor den eksisterende byafgrænsning.

Tolne har et aktivt foreningsliv med borgerforening, idrætsforening, ungdomsforening,teaterforening, skyttekreds, biograf mv., og der er opstået et kreativt miljø i byen. Byen harforeningsfællesskab med Mosbjerg. Der er rig mulighed for at dyrke et aktivt friluftsliv medTolne Skov som nabo.

Størstedelen af Tolne Skov, som er naturskov, er fredet. Skoven rummer store landskabeligeog biologiske værdier og rester af ældre tiders skovdrift. Omkring Skovpavillonen og påenkelte andre steder består skoven af 100-200 år gamle bøgetræer, som samtidig er landetsnordligste oprindelige bøgeskov. Tolne Bakker i den nordligste del af i Tolne Skov er udpegetsom internationalt naturbeskyttelsesområde.

Tolne Skovpavillon har gennem årene været samlingssted for folkemøder og et populært årligtudflugtsmål, som man kunne komme til med toget til Tolne Station. Skovpavillonen, somopførtes i 1907 efter tegninger af arkitekt Vejby Christensen, blev fra starten udlejet somrestauration og senere også som dansested.

Skovpavillonen, som blev renoveret i 2010, drives i dag af en forening og anvendes tilarrangementer og private fester. Området ved Tolne Skovpavillon, som rummernaturlegeplads, afmærkede vandreruter, madpakkehus og toiletfaciliteter, er fortsat etvelbesøgt udflugtsmål.

31

Blandet byområde, LendumOmrådets nummer: 802.2110.01





Specifik anvendelse




32

max. 1.200 m².

Bebyggelsesprocent

Åben-lav: max 30%

Tæt-lav: max 40%

Andet: max 50%

Bygningshøjde


Etager: max 2




Lendum, som har omkring 530 indbyggere, ligger i af kommunens østlige del ca. 12 km øst forTårs og ca. 10 km sydøst for Sindal. Lendum ligger i et storbakket landskab med vekslendehøjder i ådalen omkring Skærum Å.

Karakteristisk for Lendum er det tætte samspil mellem bebyggelsen og det omkringliggendelandskab, hvor det kuperede terræn afspejles i byens kurvede vejforløb. Lendums ældste deler området omkring det gamle mejeri, hvor bebyggelsen består af mindre gadehuse,forretninger og håndværkergårde, som sammen udgør en bymæssig helhed.

Boligbebyggelsen, som er ældre huse og villaer, ligger hovedsageligt i en række langs dekurvede veje. Den østlige del af byen omkring Falkevej er op gennem 1980’erne bebyggetmed parcelhuse. Der er ledige arealer til boliger ved Nygårdsvej, og byens udvikling skal skegennem udskiftning og nybyggeri indenfor den eksisterende byafgrænsning.

Erhvervsaktiviteterne i Lendum er fortrinsvis samlet i et erhvervsområde ved Lendumvej i dennordvestlige del af byen, hvor der er ledige arealer til erhverv. Området rummer lokale

33

erhvervs- og håndværksvirksomheder.

Byens boligbebyggelser er som følge af byens slyngede karakter tæt forbundet med naturenog landskaber, og mange steder i byen er der udsigter over de omkringliggende enge og åløb.

Lendum har et aktivt foreningsliv med ungdoms-, gymnastik-, og idrætsforening,borgerforening, dans, spejder mv. Skolen og forsamlingshuset fungerer som samlingssted formange aktiviteter i lokalområdet.

Lendum er oprindeligt en vejklyngeby med gennemgående vejbebyggelse. Andelsmejeriet,som blev opført i 1888, blev årsag til en ny byvækst. De historiske huse og markantegadeforløb gennem byen fortæller og synliggør Lendums historie som central by for området.Lidt syd for byen ligger hovedgården Lengsholm, som kan føres tilbage til det 15. århundrede.

34

Blandet byområde syd, HarkenOmrådets nummer: 901.2110.02





Specifik anvendelse




35

max. 1.200 m².

Bebyggelsesprocent

Åben-lav: max 30%

Tæt-lav: max 40%

Andet: max 50%

Bygningshøjde


Etager: max 2




Harken-Hæstrup Mølleby, som har knap 400 indbyggere, ligger ca. 8 km syd for Hjørring. Byenligger i et åbent landskab omgivet af landbrugsjorde.

Byen har en karakteristisk langstrakt form, hvor de ældste huse fra omkring 1870 ligger i densydlige del af byen op til Aalborgvej. Den langstrakte form fremgår tydeligt ved, at Harken ogHæstrup Mølleby i den nordlige del af byen næsten er vokset sammen. Det overordnedeindtryk af Harken-Hæstrup Mølleby er bebyggelsen langs den brede Aalborgvej, hvor flerestørre virksomheder, mindre huse og nyere vejtræer præger bybilledet.

Der er enkelte sideveje til Aalborgvej med boligområder, hvor af det nyeste erparcelhusområdet ved Rundmarken, der blev påbegyndt bebygget i 2003. Der er ledigearealer til boliger ved Hedebovej.

Byens udvikling skal ske gennem udskiftning og nybyggeri indenfor den eksisterendebyafgrænsning, dog skal det være muligt for eksisterende virksomheder at udvide.

36

Mellem Harken og Hæstrup Mølleby ligger Harken Hallen med omkringliggende fodboldbanerog grønne arealer, skovområde samt Harken Fælled med bålhytte, borde og bænke.

Byen har et aktivt foreningsliv med borgerforening samt ungdoms- og gymnastikforening medgymnastik, fodbold, petanque, dans, badminton mv.

37

Blandet byområde, PoulstrupOmrådets nummer: 904.2110.01





Specifik anvendelse



Flere huse langs Hovedgaden og sidegaden Birkager er opført i stil påvirket af ”Bedre

38

Byggeskik”. Husene er velproportionerede og i gode materialer, og de er fine eksempler pådansk håndværksmæssig byggetradition. Det er væsentligt, at ny bebyggelse tilpasses iforhold hertil.


Bebyggelsesprocent

Åben-lav: max 30%

Tæt-lav: max 40%

Andet: max 50%

Bygningshøjde


Etager: max 2




Poulstrup, som har omkring 440 indbyggere, ligger ca. 5 km øst for Vrå og ca. 12 km syd forHjørring. Byen ligger i herregårdslandskabet omkring Vrejlev Kloster og den store klosterkirke,Vrejlev Kirke, hvor store marklodder, levende hegn og vandløb udfylder det storbakkedelandskab.

Bebyggelsen er koncentreret langs Hovedgaden og boligområderne ”Ager-kvarterne” påbegge sider af Hovedgade i den nordlige del af byen. Kvarterne består overvejende afparcelhuse, og der er ledige arealer til boliger ved Tjørnager. Poulstrup har et erhvervsområdeved Gl. Rønnebjergvej øst for Hovedgaden.

Byens udvikling skal ske gennem udskiftning og nybyggeri indenfor den eksisterende

39

byafgrænsning, dog skal det være muligt for eksisterende virksomheder at udvide.

Flere huse langs Hovedgaden og sidegaden Birkager er opført i stil påvirket af ”BedreByggeskik”. Husene er velproportionerede og i gode materialer, og de er fine eksempler pådansk håndværksmæssig byggetradition. Det er væsentligt, at ny bebyggelse tilpasses iforhold hertil.

Langs Hovedgaden er der flere store enkeltstående træer og grupper af træer, som erkaraktergivende for det samlede gadebillede.

I den nordlige del af byen ligger Poulstruplund, som er en over 100 år gammel plantage, hvorder mellem træerne er etableret legeplads. Boligbebyggelserne er som følge af byensforholdsvis langstrakte karakter tæt forbundet med de åbne landskaber, og især den østlige ogsydlige del af byen har en flot og synlig afgrænsning mod det omgivende åbne land.

Der er gode rekreative stier i området, f.eks. Kloster-ruten, der er en afmærket sti gennemenge og langs åløb rundt om Poulstrup, samt ved Tollestrup Mose, hvor der er to afmærkedestier i landskabet med formidling om naturen og offerfund fra stenalder og jernalder.

Poulstrup har et aktivt foreningsliv med borgerforening, idrætsforening med fodbold,gymnastik, løb, mv., rideklub, spejder, Børnenes Jord ”Ministrup”, forsamlingshus,lokalhistorisk forening, motorcykelklub og jagtforening. Friskolen og børnehuset fungerer somsamlingssted for mange aktiviteter i lokalområdet

Poulstrup har i løbet af de seneste 150 år udviklet sig fra at bestå af enkeltliggende gårdesamt arbejderboliger til Vrejlev Kloster til den nuværende bys karakteristiske langstraktevejbebyggelse langs Hovedgaden.

Vendsyssels første andelsmejeri blev oprettet i Poulstrup i 1886, og snart opstod her etsamfund med servicevirksomheder for landbruget. I tiden op til 1920 opførtes yderligere 20huse ved mejeriet samt 11huse og 3 gårde nord for Gl. Rønnebjergvej. Samtidig blev skole, missionshus, bibliotek,jordemoderhus, købmandsgård, forsamlingshus og cementstøberi opført. Den storebyudvikling medførte, at Poulstrup i 1950erne var oplandscenter med ca. 25 forretninger ogservicevirksomheder.

40

Blandet byområde, TornbyOmrådets nummer: 906.2110.03





Specifik anvendelse




41

max. 1.200 m².

Bebyggelsesprocent

Åben-lav: max 30%Tæt-lav: max 40%Andet: max 50%

Bygningshøjde


Etager: max 2




Tornby, som har knap 1.000 indbyggere, ligger ca. 7 km syd for Hirtshals. Byen ligger i enstorslået natur med udstrakte plantager, klitlandskaber og det markante Tornby Bjerg. Nord forbyen ligger et større sommerhusområde med ca. 740 sommerhuse.

Byen præges af den gennemgående hovedvej mellem Hirtshals og Hjørring. Der erboligområder på begge sider af Hovedvejen med hovedparten af den nyeparcelhusbebyggelse vest for Hovedvejen. Den fortsatte udbygning af boligområder i Tornby erplaceret i den sydvestlige del af byen omkring Nejstgårdvej, hvor der er ledige arealer tilboliger. Der er ligeledes mulighed for enkelte jordbrugsparceller ved Købstedvej.

I Tornby er der to erhvervsområder til lettere industri-, værksteds-, håndværks-, engros- ogservicevirksomhed, som ligger ved henholdsvis N.A. Jensensvej i den østlige del af byen ogMads Sørensensvej i den nordlige del af byen.

Byens udvikling skal ske gennem udskiftning og nybyggeri indenfor den eksisterendebyafgrænsning.

Hirtshalsbanen standser to steder i byen, ved den oprindelige station og i Sønderby. Den

42

oprindelige stationsbygning og tilhørende pakhus, tegnet af arkitekt Sylvius Knutzen, harbevaret deres oprindelige udseende og karakter. Stationen anvendes i dag til privat bolig.

Tornbys grønne kendetegn ligger nord for Tornby Kirke, hvor et sumpet engareal ved NejstBæk, danner en grøn kile mellem byens to vestlige boligområder. Området er lokalplanlagt tilgrønt område, og i 2007 blev nordog sydbyen forbundet med en 90 meter lang plankebro henover engen.

Vest for Tornby starter Tornby Klitplantage, som er en højtbeliggende, vindudsatvestkystplantage. Plantagen strækker sig fra Tornby og slutter langs Vesterhavet, hvor denfølger en 15-25 m høj tidligere havskrænt. Klitplantagen bruges af mange til rekreative formålbl.a. gåture, løb, mountainbike og rollespil. Sydvest for Tornby Klitplantage ligger de storslåedeHønsebakker, som har navn efter agerhøns, som i gamle dage kunne jages her.

Tornby har aktivt foreningsliv med beboerforening, idrætsforening, spejder, kor, yoga, vinklub,lokalblad, forsamlingshus, bjærgelaug mv. Skolen fungerer som samlingssted for mangeaktiviteter i lokalområdet, og byens brugsforretning er også et vigtigt samlingspunkt i byen.Dele af foreningerne har i fællesskab renoveret og ombygget faciliteterne omkring TornbyHallen bl.a. med ny minihal og fitnessfaciliteter.

Umiddelbart nord for byen ligger Tornby Gl. Købmandsgård, som er en 200 år gammelskudehandlergård. Historiske kilder viser, at der i hvert fald fra begyndelsen af 1600-tallet erdrevet skudehandel fra Tornby. Dog har der kun været drevet fiskeri i begrænset omfang påstedet.

Badegæsterne kom til byen lige før forrige århundredskiftet, og badehotellet Strandlyst blevbygget i 1895. Som det skete andre steder langs kysten, byggede flere af hotellets gæster i defølgende år egne sommervillaer i området. I 1930’erne blev der i de yderste klitter bygget enrække mindre træsommerhuse, der var karakteristiske for deres tid. Det egentligesommerhusbyggeri i området satte først ind fra sidst i 1960’erne.

43

Erhvervsområde ved Ringvejen og Hvidevold,Hjørring


Områdets anvendelse: Lettere industri




Specifik anvendelse

Områdets anvendelse fastlægges til erhvervsformål, med lettere industri ogværkstedsvirksomhed, mindre lagervirksomhed, offentlige formål.Der kan ikke etableres boliger, detailhandel og hotel.

Bebyggelsesprocent

Andet: max 50%

44

Bygningshøjde









45

Erhvervsområde ved Frederikshavnsvej ogMotorvejen, Hjørring


Områdets anvendelse: Lettere industri


Fremtidig zonestatus: Byzone og landzone


Specifik anvendelse

Områdets anvendelse fastlægges til erhvervsformål, med lettere industri. LangsFrederikshavnsvej kan der etableres liberale erhverv. Dog kun i begrænset omfang jf.retningslinje 6.2.

Der må ikke etableres boliger i området.

Der er udlagt en vejbeskyttelseslinje på 80 m langs motorvejen fra Frederikshavnsvej tilSæbyvej.

46

Gennem lokalplanlægning skal der stilles særlige krav til bebyggelsen mht. udformning ogarkitektur, bearbejdning/beplantning af ubebyggede arealer, belysning, skiltning m.v. for atopnå en harmonisk helhed i samspil med landskabet, men også at undgå gener for trafikkenpå motorvejen.

Der kan - under forudsætning af overholdelse af afstandsvilkår til skoler, SFO-er, sports- ogidrætsanlæg, jernbanestationer og busterminaler - etableres spillehaller med op til 15gevinstgivende spilleautomater inden for området.

Se i øvrigt de generelle rammer vedrørende Gevinstgivende spilleautomater.

Bygningshøjde


Etager: max 2








47

Centerområde, Bymidte ved Jernbanegade ogDronningensgade, Hjørring


Områdets anvendelse: Bycenter




Specifik anvendelse

Områdets anvendelse fastlægges til centerformål, med boliger, liberale erhverv, privat- ogoffentlig servicevirksomhed, kulturelle institutioner, hotelvirksomhed, restaurationer, caféer,undervisningsformål samt butikker, der kun må etableres i detailhandelsområdet jf.afgrænsningen af bymidten.

Bebyggelsen skal opføres som randbebyggelse og skal derfor primært placeres inden for deudlagte byggefelter. Der udlægges et 10 m bredt byggefelt mod Jernbanegade, Korsgade,Kongensgade, Dronningensgade, Banegårdspladsen og Svinget.

48

Indenfor byggefelter:Max. antal etager: 3.5 etage for Hotel Phønix. 2.5 etage mod Jernbanegade og del afDronningensgade, Kongensgade og Parallelvej og 1.5 etage for resten.

Udenfor byggefelter:Max. bebyggelses%: 15 %For Cathrinegården fastsættes en fælles bebyggelses% på 110 %. Max. antal etager: 3.5etage.Der er udlagt offentlige P-pladser ved Dronningensgade syd og Postparkeringen.

I bymidteområdet kan dagligvarebutik etableres med et max. bruttoetageareal på 5.000 m² ogudvalgsvarebutik kan etableres med et max. bruttoetageareal på 3.500 m².

Bygningshøjde








49

Centerområde, Bymidte ved Smutten, Nørrebro ogKløvermarksvej, Hjørring






Specifik anvendelse



Der kan - under forudsætning af overholdelse af afstandsvilkår til skoler, SFO-er, sports- og

50

idrætsanlæg, jernbanestationer og busterminaler - etableres spillehaller med op til 15gevinstgivende spilleautomater inden for området.


Bebyggelsesprocent

Andet: max 60%

Bygningshøjde

Etager: max 2








51

Centerområde, Bymidte langs Nørregade og St.Kirkestræde, Hjørring






Specifik anvendelse

Områdets anvendelse fastlægges til centerformål, med boliger, liberale erhverv, privat- ogoffentlig servicevirksomhed, parkering, kulturelle institutioner, hotelvirksomhed, restaurationer,caféer, undervisningsformål samt butikker, der kun må etableres i detailhandelsområdet jf.afgrænsningen af bymidten.

Bebyggelsen skal opføres som randbebyggelse og skal derfor primært placeres i udlagtebyggefelter. Der udlægges et 10 m bredt byggefelt mod Nørregade, og St. Kirkestræde.Enkelte baghuse langs Nørregade er omfattet af byggefelter.

52


Indenfor byggefelter:En lokalplan skal fastsætte bestemmelser om etageantal.

Udenfor byggefelter:En lokalplan skal fastsætte bestemmelser om baghusbebyggelse i forhold til bebyggelsensplacering og omfang.




Bygningshøjde







Byens naturprofil med store grønne kiler, centralt beliggende parkanlæg og mange gamle

53

træer er ligeledes et stærkt kendetegn.

54

Centerområde, Bymidte ved Kraghsvej ogVendelbogade, Hjørring






Specifik anvendelse


Bebyggelsen skal primært placeres indenfor byggefelter. Der udlægges 13 m dybe byggefeltermod Sct. Olai Plads og 10 m dybe byggefelter mod Kraghsvej/ Vendelbogade.

Indenfor byggefelter:

55

Max. antal etager: 3.5 etage for del af hjørneejendom Kraghsvej / Sct. Olai Plads. 2.5 etage og1.5 etage mod Sct. Olai Plads. 1.5 etage mod Kraghsvej og Vendelbogade.

Udenfor byggefelter:Max. bebyggelses%: 45 %(eller styret ved byggefelter i lokalplan). Boligetagearealet må kunøges, såfremt der kan tilvejebringes tilfredsstillende friarealer. Max. antal etager: 1.5 etage.Det er hensigten, at detailhandlen skal begrænses til grunden mod Sct. Olai p-plads.




Bygningshøjde








56

57

Centerområde, Bymidte ved Søndergade ogStokbrogade, Hjørring






Specifik anvendelse



Bebyggelsen skal primært placeres indenfor de udlagte byggefelter. Der udlægges 13 m dybebyggefelter mod Strømgade, Springvandspladsen, Søndergade og del af Nørregade og 10 m

58

dybe byggefelter mod de øvrige gader.

Indenfor byggefelter:Max. antal etager: 3.5 etage for Strømgade 1. 2.5 etage mod resterende del af Strømgade ogde øvrige gader, undtaget Nørregade 8-12, som fastholdes i 1.5 etage.

Udenfor byggefelter:Max. bebyggelses%: 70 % (eller styret ved byggefelter i lokalplan). Boligetagearealet må kunøges, såfremt der kan tilvejebringes tilfredsstillende friarealer. Max. antal etager: 1.5 etage.




Bygningshøjde







59


60

Centerområde, Bymidte ved Torvet og Nørregade,Hjørring






Specifik anvendelse



Bebyggelsen skal primært placeres indenfor de udlagte byggefelter. Der udlægges 10 m dybebyggefelter mod Torvet / Nørregade, Kirkestræde samt Vestergade.

61

Indenfor byggefelter:Max. antal etager: 1.5 etage mod Torvet / Nørregade / Kirkestræde samt Vestergade.

Udenfor byggefelter:Max. bebyggelses%: 20 %. Boligetagearealet må kun øges, såfremt der kan tilvejebringestilfredsstillende friarealer.Max. antal etager: 1.5 etage




Bygningshøjde








62


63

Centerområde, Bymidte ved Søndergade ogPrinsessestræde, Hjørring






Specifik anvendelse


Bebyggelsen skal primært placeres indenfor de udlagte byggefelter. Der udlægges 13 m dybebyggefelter mod Østergade, Svinget, Springvandspladsen og Søndergade til og medSøndergade 3 og 10 m dybe byggefelter mod de øvrige gader og resten af Søndergade.Byggefelt ved Søndergade 5 svarer til matriklen.

64

Indenfor byggefelter:Max. antal etager: 3.5 etage mod del af Søndergade, Jernbanegade og Svinget. 2.5 etage forSøndergade 5. 1.5 etage mod den resterende bebyggelse ved Søndergade/Kongensgade.

Udenfor byggefelter:Max. bebyggelses%: 50 %. Boligetagearealet må kun øges såfremt kommunen godkender ensamlet plan for friarealernes indretning og anvendelse. Max. antal etager: 1.5 etage.




Bygningshøjde








65


66

Centerområde, bymidte ved Østergade ogDanmarksgade, Hjørring






Specifik anvendelse


Bebyggelsen skal opføres som randbebyggelse og skal derfor primært placeres i de udlagtebyggefelter. Der udlægges 13 m dybe byggefelter mod Østergade og 10 m dybe byggefeltermod de øvrige gader.

67

Indenfor byggefelter:Max. antal etager: 3,5 etager mod Østergade / Markedsgade. Dog således at ejendommen påhjørnet af Østergade og Markedsgade kan opføres i max. 4 etager, hvor tagetagen udføresmed manzardtag (tag med stejle sider og afsluttet med tag med lav rejsning).

Op til 2.5 etage mod de øvrige gader.

Udenfor byggefelter:Max. bebyggelses%: 35 % Boligetagearealet må kun øges, såfremt der kan tilvejebringestilfredsstillende friarealer. Max. antal etager: 1.5 etage.For at sikre anvendelsen til centerformål, må stueetager ikke anvendes til boliger.




Bygningshøjde






Et stærkt kendetegn ved Hjørring er byens kulturprofil, hvor byen har en række spændendekulturelle institutioner inden for museer, teater og musik. Hjørring har bl.a. Vendsyssel

68

Historiske Museum, Vendsyssel Kunstmuseum og Vendsyssel Teater.


69

Centerområde, Bymidte ved Bropladsen ogMarkedsgade, Hjørring






Specifik anvendelse


Bebyggelsen skal primært placeres i byggefeltet og der udlægges derfor:13 m dybebyggefelter mod Østergade og 10 m dybe byggefelter mod de øvrige gader.


70

Max. antal etager: 2.5 etage mod Østergade, Parallelvej og Bropladsen. 1.5 etage mod deøvrige gader.

Udenfor byggefelter:Max. bebyggelses%: 40 % Boligetagearealet må kun øges, såfremt der kan tilvejebringestilfredsstillende friarealer.Max antal etager: 2.5 etageDer er udlagt offentlig P-plads på Bropladsen.




Bygningshøjde








71


72

Centerområde, Bymidte ved Østergade ogVendelbogade m.fl., Hjørring






Specifik anvendelse


Bebyggelsen skal opføres som randbebyggelse og skal derfor primært placeres i udlagtebyggefelter og der udlægges 13 m dybe byggefelter mod Østergade samt del af Bryggergadeog 10 m dybe byggefelter mod de øvrige gader.

73

Byggefelt ved Brinck Seidelins Gade 10 svarer til eksisterende forhold.

Indenfor byggefelter:Max. antal etager: 3.5 etage mod Østergade og en del af Bryggergade. 2.5 etage mod deøvrige gader.

Udenfor byggefelter:Max. bebyggelses%: 45 %. Boligetagearealet må kun øges, såfremt der kan tilvejebringestilfredsstillende friarealer.Max. antal etager: 2 etager.Der er udlagt offentlige P-pladser ved Mammutpladsen og Vendelbopladsen.




Bygningshøjde







74



75

Centerområde ved Østergade og Amtmandstoften,Hjørring






Specifik anvendelse


Bebyggelsen skal opføres som randbebyggelse og skal derfor primært placeres indenfor deudlagte byggefelter. Der udlægges 13 m dybe byggefelter mod Østergade og 10 m dybebyggefelter mod de øvrige gader samt Amtmandstoften.

76


Indenfor byggefelter:Max. antal etager: 3.5 etage mod Østergade. 2.5 etage mod Brinck Seidelinsgade ogAmtmandstoften.

Udenfor byggefelter:Max. bebyggelses%: 45 %. Boligetagearealet må kun øges, såfremt der kan tilvejebringestilfredsstillende friarealer.Max. antal etager: 1.5 etageDer er udlagt offentlig P-plads ved Amtmandstoften.




Bygningshøjde







77



78

Centerområde, Bymidte ved Strømgade og P.Nørkjærs Plads, Hjørring






Specifik anvendelse


Bebyggelsen skal opføres som randbebyggelse og skal derfor primært placeres indenfor deudlagte byggefelter. Der udlægges 13 m dybe byggefelter mod Strømgade,Springvandspladsen og Bryggergade og 10 m dybe byggefelter mod Kraghsvej ogVendelbogade.

79

Indenfor byggefelter:Max. antal etager: 3.5 etage mod Strømgade, Springvandspladsen og Bryggergade. 2.5 etagemod del af Bryggergade og Vendelbogade. 1.5 etage mod Kraghsvej og Vendelbogade.

Udenfor byggefelter:En lokalplan skal fastsætte bestemmelser om baghusbebyggelse i forhold til byggefelter ogetageantal.




Bygningshøjde








80


81

Centerområde, Bymidte ved Sct. Olai Plads ogNørregade, Hjørring






Specifik anvendelse


Bebyggelsen skal opføres som randbebyggelse og skal derfor primært placeres indenfor deudlagte byggefelter. Der udlægges 13 m dybe byggefelter mod Sct. Olai Plads og 10 m dybebyggefelter mod Stokbrogade, Nørregade og Vendelbogade.

82

Indenfor byggefelter:Max. antal etager: 2.5 etage mod Sct. Olai Plads, Stokbrogade, Nørregade samt del af Sct.Olai Stræde. 1.5 etage mod Sct. Olai Plads.

Udenfor byggefelter:Max. bebyggelses%: 70 %. Boligetagearealet må kun øges, såfremt der kan tilvejebringestilfredsstillende friarealer.Max. antal etager: 2 etager.

Der er udlagt offentlig P-plads samt underjordisk parkering ved Sct. Olai Plads.




Byrådet vil arbejde for:- at lave en forbedring og forskønnelse af hele Sct. Olai Plads og de omkringliggendebygninger med facade mod pladsen. Kælderparkeringen kan også indgå i forbedringen.- at lave en langsigtet helhedsplan for området.

Bygningshøjde




Sct. Olai Plads:Et større parkeringsområde, der ikke har karakter af en egentlig plads.Facaderne der grænser op til pladsen har et meget forskelligartet udtryk.Vendelbogade:Generelt er der huse, der trænger til istandsættelse.Nørregade:

83

Flere eksempler på fine facader og velbevarede huse. For at sikre den særlige arkitektoniskeog kulturhistoriske værdi, er der i 1980 vedtaget en bevarende lokalplan for Gammel Hjørring.

84

Centerområde, Bymidte ved Polden og Tørholmsvej,Hjørring






Specifik anvendelse


Bebyggelsen skal primært placeres i byggefelter og og der udlægges derfor 13 m dybebyggefelter mod Østergade.


85

Max. antal etager: Bebyggelsen styres af byggefelter. Max. 4.5 etage.Udenfor byggefelter:Max. bebyggelses%: 35 %.

Der er udlagt offentlig P-plads ved Polden.


Der kan - under forudsætning af overholdelse af afstandsvilkår til skoler, SFO-er, sports- ogidrætsanlæg, jernbanestationer og busterminaler etableres spillehaller med op til 15gevinstgivende spilleautomater inden for området.


Bygningshøjde








86

Centerområde, Bymidte ved Markedsgade ogParallelvej, Hjørring






Specifik anvendelse




87



Bygningshøjde

Bygningshøjde: max 14 m

Etager: max 4








88

Centerområde, Metropol, HjørringOmrådets nummer: 101.4110.30





Specifik anvendelse


Max. antal etager: Bebyggelsen må opføres i maksimalt 4 etager inklusiv parkeringskælder, ogbygningshøjden må mod Østergade være max 13,5 m dog således at glastage,elevator-/trappetårn, ventilationssystemer og lign. kan udføres i en højde på max. 16,0 m.Mod Parallelvej kan bebyggelsen dog opføres i max. 35 m.

89




Bygningshøjde








90

Centerområde, Bymidte ved Østergade og Overgade,Hjørring






Specifik anvendelse


Bebyggelsen skal primært opføres som randbebyggelse og skal derfor primært placeres i deudlagte byggefelter. Der udlægges 13 m dybe byggefelter mod Østergade og Lollandsgade og10 m dybe byggefelter mod de øvrige gader.

91

Indenfor byggefelter:Max. etageantal: 3 etager mod Østergade og Lollandsgade. 1.5 etage mod de øvrige gader.

Udenfor byggefelter:Max. bebyggelses%: 40 %. Boligetagearealet må kun øges, såfremt der kan tilvejebringestilfredsstillende friarealer.Max. antal etager: 1 etage.

Facadelængde til liberale erhverv må max. udgøre 6 m.


Bygningshøjde








92

Centerområde, Bymidte ved Østergade ogBropladsen, Hjørring






Specifik anvendelse


Bebyggelsen skal opføres som randbebyggelse og skal derfor primært placeres i de udlagtebyggefelter. Der udlægges 15 m dybe byggefelter mod Østergade og 10 m dybe byggefeltermod de øvrige gader.

93

Indenfor byggefelter:Max. antal etager: 3 etager mod Østergade og Bispensgade.

Udenfor byggefelter:Max. bebyggelses%: 40 %. Boligetagearealet må kun øges såfremt der kan tilvejebringestilfredsstillende friarealer.Max. etageantal: 1 etage.


Bygningshøjde








94

Centerområde, Bymidte ved Br. Seidelins Gade,Hjørring






Specifik anvendelse

Områdets anvendelse fastlægges til blandet byområde, med offentlig formål, boligformål ogcenterformål.


Bebyggelsesprocent

95

Andet: max 60%

Bygningshøjde









96

Kulturelle formål ved Nørregade og Vendelbogade(Vendelbohus), Hjørring






Specifik anvendelse

Områdets anvendelse fastlægges til boligformål, liberale erhverv, private service- og offentligeformål, servicevirksomhed, kulturelle formål som teatervirksomhed, koncerter ogmødeaktiviteter, hotel, restauranter og klinikker.

Området er reguleret ved byggefelter.


97



Bygningshøjde


Etager: max 3








98

Centerområde, Bymidten ved Springvandspladsen,Hjørring






Specifik anvendelse


Bebyggelsen er reguleret ved byggefelter.

Max. bygningshøjde: ikke fastlagt.

99


Der er et mindre antal p-pladser i gården. Der gives mulighed for anlæg af p-pladser ikælderetagen under administrationsbygningen.

Bygningshøjde

Etager: max 5








100

Centerområde, Bymidte ved Vendsyssel Teater,Hjørring






Specifik anvendelse

Områdets anvendelse fastlægges til centerformål med liberale erhverv, offentlige formål bl.a.kulturformål med teater og musik, undervisning, café og restaurant samt administration i denneforbindelse.

Der kan med henblik på at servicere de gæster, der besøger Vendsyssel Teater, etableres énbutik med et bruttoetageareal på max 150 m².

Max. bygningshøjde 12,8, dog for dele af byggeriet henholdsvis max 15,6 m og 21,6 m.

101

Bebyggelsesprocent

Andet: max 100%

Bygningshøjde








102

Centerområde, Lokalcenter ved Idræts Allé, HjørringOmrådets nummer: 101.4120.34

Områdets anvendelse: Bydelscenter




Specifik anvendelse

Områdets anvendelse fastlægges til centerformål, med butikker, liberale erhverv, boliger,privat- og offentlig servicevirksomhed.

Området er jf. retningslinje 3.4 udpeget til lokalcenter.


Bebyggelsesprocent

103

Andet: max 50%

Bygningshøjde


Etager: max 1








104

Centerområde ved Skolegade-Christiansgade,Hjørring


Områdets anvendelse: Mindre butiksområder




Specifik anvendelse

Områdets anvendelse fastlægges til centerformål, med boliger, liberale erhverv, privat- ogoffentlig servicevirksomhed, parkering, kulturelle institutioner, hotelvirksomhed, restaurationer,caféer, undervisningsformål samt butikker, der kun må etableres i detailhandelsområdet jf.afgrænsningen af bymidten.

Bebyggelsen skal opføres som randbebyggelse og skal derfor primært placeres i de udlagtebyggefelter. Der udlægges 10 m dybe byggefelter langs alle veje i området.


105

Indenfor byggefelter:En lokalplan skal fastsætte bestemmelser om etageantal.

Udenfor byggefelter:Boligetagearealet må kun øges, hvis der kan tilvejebringes tilfredsstillende friarealer. Enlokalplan skal fastsætte bestemmelser om omfang og placering af baghusbebyggelse.





Bygningshøjde







106


107

Centerområde ved Skolegade - Christiansgade,Hjørring






Specifik anvendelse

Områdets anvendelse fastlægges til centerformål med boliger, liberalt erhverv, privat- ogoffentlig servicevirksomhed, kulturelle institutioner, hotelvirksomhed, restaurationer, caféer,undervisningsformål samt butikker, der kun må etableres i detailhandelsområdet jf.afgrænsningen af bymidten.


Bebyggelsen skal opføres som randbebyggelse mod Skolegade-Christiansgade og som

108

baghusbebyggelse mod "Christiansgave".

Der udlægges to byggefelter mod Skolegade-Christiansgade samt mod "Christiansgave".Byggefelterne er 10 m brede.

Arealet uden for byggefelterne må kun anvendes til fælles opholdsarealer og mindresekundære bygninger som udhuse og lignende.

Bygningshøjde og etageantal:

Byggefelt 1: Bygningshøjde max. 13 m og etageantal min. 1½ og max. 2½Byggefelt 2: Bygningshøjde max. 9 m og etageantal max. 1½

Desuden gælder kommuneplanens generelle rammer.

Bygningshøjde








109

110

Centerområde, Bymidte ved Bispetorvet, HjørringOmrådets nummer: 102.4110.04





Specifik anvendelse

Områdets anvendelse fastlægges til centerformål, herunder liberale erhverv, kontorer, offentligog privat undervisning og service, boliger, parkering, hotel, uddannelsesformål, kulturelleformål, rekreative formål samt detailhandel med dagligvarer, udvalgsvarer og særligpladskrævende varegrupper og restauranter.

Bebyggelsens art skal være randbebyggelse mod nord og øst og fritstående punkthuse modsydvest. Bebyggelsens omfang og placering skal reguleres ved byggefelter i en lokalplan. Forden sammenhængende bebyggelse mod nord og øst tillades max. 6 etager. For punkthuse isydvest tillades max. 10 etager. Bygningshøjden for sammenhængende bebyggelse mod nordog øst må ikke overstige 30 m fra terræn. Bygningshøjden for punkthuse i sydvest må ikke

111

overstige 36 m fra terræn.

Opholdsarealer etableres i overensstemmelse med de generelle rammer for opholdsarealer icenterområder. Antallet af parkeringspladser fastlægges i lokalplan efter forhandling.




Bygningshøjde








112

Centerområde, Bydelscenter ved Åstrupvej, HjørringOmrådets nummer: 105.4120.16





Specifik anvendelse

Områdets anvendelse fastlægges til centerformål med butikker, restauranter, liberale erhverv,kultur- og fritidsformål bl.a. biograf, privat- og offentlig servicevirksomhed, erhvervsformål medindustri- og værkstedsvirksomhed samt boliger.

Indenfor området må der kun udøves virksomhed, som kan indpasses i området udengenevirkning i forhold til forureningsfølsom arealanvendelse.

Indenfor området må der kun etableres bolig hvis det kan ske uden konsekvens fornærliggende erhverv (bl.a. i forhold til støj).

113

Dagligvarebutik må etableres med et bruttoetageareal på max. 3.500 m² og udvalgsvarebutikmå etableres med et bruttoetageareal på max. 2.000 m². Se i øvrigt retningslinjer vedrørendedetailhandel.


For området som helhed fastsættes en bygningshøjde på max. 15 m. Der kan opføres 2 højebygninger i den del af området, der ligger mellem Åstrupvej og Sct. Cathrine Vej ioverensstemmelse med retningslinje vedrørende høje huse i Hjørring.

Se i øvrigt de generelle rammer vedrørende gevinstgivende spilleautomater.

Bebyggelsesprocent

Andet: max 100%

Bygningshøjde


Etager: max 2.5






114



115

Centerområde, Lokalcenter ved Nordens Allé,Hjørring






Specifik anvendelse


Området er jf. retningslinje 3.4 udpeget til lokalcenter.


116

Bebyggelsesprocent

Andet: max 50%

Bygningshøjde


Etager: max 2








117

Centerområde, Dagligvarebutik ved Hirtshalsvej ogTrollhättanvej, Hjørring






Specifik anvendelse

Områdets anvendelse fastlægges til centerformål, med butikker, restaurant, liberale erhverv,boliger, privat- og offentlig servicevirksomhed.Mindre bygningsdele kan opføres i en højde af max. 7.0 m.

I området kan detailhandelsbutik etableres med et bruttoetageareal på max. 1.200 m².

Bygningshøjde

118


Etager: max 1








119

Centerområde, Bydelscenter ved Vellingshøjvej ogSkagensvej, Hjørring






Specifik anvendelse

Områdets anvendelse fastlægges til centerformål, med butikker, restauranter, liberale erhverv,boliger og privat- og offentlig servicevirksomhed.

Bebyggelsens afstand til Skagensvejs vejmidte skal være mindst 10 m.

Dagligvarebutik må etableres med et bruttoetageareal på max. 3.500 m² og udvalgsvarebutikmå etableres med et bruttoetageareal på max. 500 m². Der kan i området etableres max. enudvalgsbutik.

120

Bebyggelsesprocent

Andet: max 50%

Bygningshøjde


Etager: max 2








121

Centerområde, Dagligvarebutik mellem Skagensvejog Snehvidevej, Hjørring






Specifik anvendelse

Områdets anvendelse fastlægges til centerformål, med butikker, restaurant, liberale erhverv,boliger, privat- og offentlig servicevirksomhed.


Bebyggelsesprocent

122

Andet: max 40%

Bygningshøjde


Etager: max 1








123

Aflastningsområde langs Frederikshavnsvej (øst forRingvejen), Hjørring


Områdets anvendelse: Område til butiksformål




Specifik anvendelse

Områdets anvendelse fastlægges til butiksformål (aflastningsområde) og erhvervsformål medlettere industri og værkstedsvirksomhed, tankanlæg, lagervirksomhed, detailhandel (undersærlige forudsætninger), fritidsaktiviteter og forlystelser samt liberale erhverv i begrænsetomfang. Der kan desuden være restaurant som drive in eller fast food.

Størrelse på den enkelte butiks bruttoetageareal fastsættes til følgende:Udvalgsvarebutik: Min 2.500 m2, max 7.000 m2. Bilforhandlere kan have en mindrebutiksstørrelse.Pladskrævende butik: Betragtes som alm. udvalgsvarebutik.

124

Der er ikke mulighed for dagligvarebutik indenfor nærværende rammeområde.

Der kan etableres liberale erhverv, dog kun i begrænset omfang jf. retningslinje 6.2, derfastlægger en samlet ramme på 2500 m2 langs Frederikshavnsvej.

Der må ikke etableres boliger i området, og der må ikke etableres hotel, som henvises tilbymidten.

Grunde skal udstykkes med en størrelse på min. 5000 m2. Hensyn til grundvandetI forbindelse med udarbejdelse af lokalplaner, der muliggør etablering af tankanlæg ellervirksomheder, der håndterer eller har oplag af miljøfremmede stoffer, skal det vurderes, hvilketekniske foranstaltninger i overensstemmelse med grundvandsredegørelsen for området, derskal indarbejdes i bestemmelserne. En del af de tekniske foranstaltninger stilles naturligt somkrav i forbindelse med myndighedsgodkendelsen.

Bebyggelsesprocent

Andet: max 50%

Bygningshøjde


Etager: max 2





Hjørrings position som den betydeligste handelsby i Vendsyssel er blevet styrket væsentligtgennem de senere år, bl.a. ved opførelsen af shoppingcentret Metropol, gågademiljøet i

125

Strømgade/Østergade og etableringen af butikscentret Bispetorvet.



126

Centerområde, Bydelscenter langs Bispensgade,Hjørring






Specifik anvendelse

Områdets anvendelse fastlægges til centerformål, med butiksvirksomhed, mindrehåndværksvirksomhed, restauranter, liberale erhverv, boliger samt offentlige formål.

Dagligvarebutik må etableres med et bruttoetageareal på max. 3.500 m² og udvalgsvarebutikmå etableres med et bruttoetageareal på max. 2.000 m².

Der må ikke etableres ny detailhandel udenfor ovennævnte område, og eksisterendedetailhandelsbutik kan udvides op til max. 500 m².

127



Bebyggelsesprocent

Andet: max 60%

Bygningshøjde


Etager: max 2








128

129

Centerområde, Dagligvarebutik ved Frilandsvej,Hjørring






Specifik anvendelse

Områdets anvendelse fastlægges til centerfomål, med butikker, restaurant, liberale erhverv,boliger, privat- og offentlig servicevirksomhed.


Bygningshøjde

130


Etager: max 1








131

Centerområde, Lokalcenter langs Frilandsvej,Hjørring






Specifik anvendelse

Områdets anvendelse fastlægges til centerformål, med butikker, mindrehåndværksvirksomhed, restauranter, liberale erhverv, boliger, offentlige formål.


Bebyggelsesprocent

132

Andet: max 50%

Bygningshøjde


Etager: max 2








133

Aflastningsområde langs Frederikshavnsvej (vest forRingvejen), Hjørring


Områdets anvendelse: Område til butiksformål




Specifik anvendelse

Områdets anvendelse fastlægges til butiksformål (aflastningsområde) og blandet byformål iform af detailhandel, fritidsaktiviteter/forlystelser samt lettere erhverv såsom liberale erhverv(under særlige forudsætninger), serviceerhverv, mindre lagervirksomhed samt tankanlæg. Derkan desuden være restaurant som drive in eller fast food.

Størrelse på den enkelte butiks bruttoetageareal fastsættes til følgende:Udvalgsvarebutik: Min 1.200 m2, max 7.000 m2. Bilforhandlere kan have en mindrebutiksstørrelse.Dagligvarebutik: Max 1.200 m2

134

Pladskrævende varer butik: Betragtes som alm. udvalgsvarebutik.

Der kan etableres liberale erhverv; dog kun i begrænset omfang jf. retningslinje 6.2, derfastlægger en samlet ramme på 2500 m2 langs Frederikshavnsvej.

Der skal langs med banen være mulighed for at etablere en nærbanestation med tilhørendeperron og parkeringsanlæg.

Der må ikke etableres boliger. Der må ikke være hotel, som henvises til bymidten. Grunde skaludstykkes med en størrelse på min. 2500 m2.

Hensyn til grundvandet:I forbindelse med udarbejdelse af lokalplaner, der muliggør etablering af tankanlæg, skal detvurderes, hvilke tekniske foranstaltninger i overensstemmelse med grundvandsredegørelsenfor området, der skal indarbejdes i bestemmelserne. En del af de tekniske foranstaltningerstilles naturligt som krav i forbindelse med myndighedsgodkendelsen.

Bebyggelsesprocent

Andet: max 50%

Bygningshøjde







135



136

Centerområde, Bymidten, HirtshalsOmrådets nummer: 202.4110.12





Specifik anvendelse

Områdets anvendelse fastlægges til kontorer og liberale erhverv, off. og privateservicevirksomheder, hotelvirksomhed, boliger samt butikker, som kun må etableres idetailhandelsområdet jf. afgrænsning af bymidten.

I detailhandelsområdet må butikker ikke overgå til anden anvendelse uden særlig planmæssigbegrundelse, og nye butikker kan ikke etableres udenfor detailhandelsområdet.

I hele rammeområdet kan kommunen give tilladelse til mindre, ikke generendeværkstedsvirksomhed m.v. i tilknytning til den enkelte butik.

137

Ved væsentlige udvendige ændringer af eksisterende bebyggelse eller ved opførelse aflokalplanpligtigt nybyggeri på arealer ved Havnegade (Sydsiden af Sydvestkajen inkl. skråningpå begge sider af Trappen, Hirtshals Kro, boligbebyggelsen Havudsigten og det ubebyggedeareal nord for denne samt bygningerne på sydsiden af Havnegade, fra Skagerakvej mod østinkl. den ubebyggede del af Havnegade 18, matr. nr. 123 æ) og på den tidligere sporvifte påøst-siden af banegårdspladsen skal der udarbejdes en helhedsplan for områderne.

Bebyggelsens art:Overvejende sluttet bebyggelse langs Jørgen Fibigersgade, Hjørringgade og Nørregade.Ny bebyggelse og større ombygninger skal opføres i overvejende 2,5 etage og ikke højere end11,5 m inden for et nærmere angivet 10 m bredt byggefelt. Den enkelte ejendom kanderudover bebygges med op til 50% af restarealet i max 2,5 etage og ikke højere end 11,5 msåfremt friarealkravet er opfyldt.

For alle ejendomme gælder det, at bebyggelsesprocenten ikke må overstige 80% såfremtfriarealkravet er opfyldt og bebyggelsen må ikke opføres med mere end 1,5 etage og ikkehøjere end 8,5 m.

Langs sydsiden af Havnegade og Sydvestkajen, kan butikker opføres med et maksimaltbruttoetageareal på 400 m²/butik.

Der kan på længere sigt etableres en gangsti/trappeforbindelse på vestsiden afbanegårdsbygningen fra Banegårdspladsen til Havnegade.




Bygningshøjde




138

Hirtshals’ særkende er den fantastiske beliggenhed på kanten til havet, det rå klima og dendriftige fiskeri- og erhvervshavn. Byen har i kraft af sin beliggenhed og fysiske strukturer noglesærlige potentialer i forhold til erhvervsudvikling, bosætning og turisme.

139

Centerområde ved Jørgen Fibigersgade, HirtshalsOmrådets nummer: 202.4110.25





Specifik anvendelse

Områdets anvendelse fastlægges til centerformål, med mulighed for offentlige formål, liberaleerhverv, kulturelle formål, detailhandel, boliger, parkering, serveringsvirksomhed(restaurant/café), hotel, off. og private servicevirksomheder, og lignende centerformål.

Der er fastlagt byggefelt langs Jørgen Fibigersgade.

Facader i vejskel mod Jørgen Fibigersgade og mod Rådhusparkeringen skal udformessåledes, at lange facadepartier brydes af store vinduespartier og lodrette forarbejdninger ifacadematerialet, f.eks. i form af facadefrem- og/eller tilbagespring, materialeskift og lign.

140


Der kan ikke etableres spillehal el.lign. med gevinstgivende automater i området.

Bygningshøjde





141

Centerområde, Lokalcenter ved Fanøgade, HirtshalsOmrådets nummer: 202.4130.14





Specifik anvendelse

Områdets anvendelse fastlægges til butikker, kontorer og liberale erhverv samt off. og privateservicevirksomheder. Kommunen kan give tilladelse til mindre ikke generendeværkstedsvirksomhed i tilknytning til den enkelte butik og til, at der opføres eller indrettes énbolig med tilknytning til den enkelte virksomhed.


Bebyggelsesprocent

142

Andet: max 50%

Bygningshøjde


Etager: max 1.5





143

Centerområde, Lokalcenter vedSøndergade/Margrethevej, Hirtshals






Specifik anvendelse

Områdets anvendelse fastlægges til butikker, kontorer og liberale erhverv samt off. og privateservicevirksomheder. Byrådet kan give tilladelse til ikke generende industri- ogværkstedsvirksomhed.


144

Bebyggelsesprocent

Andet: max 50%

Bygningshøjde


Etager: max 2





145

Centerområde, Bymidten, SindalOmrådets nummer: 300.4110.22





Specifik anvendelse

Områdets anvendelse fastlægges til butikker, klinikker, liberale erhverv og boligformål.Kommunen kan give tilladelse til andre lignende funktioner under forudsætning af, at områdetscenterfunktioner ikke udtømmes. I vurderingen vil det være afgørende, atpublikumsorienterede aktiviteter, med åbent i dagtimerne, prioriteres højere end boligformål ifacadebebyggelse. I facadebebyggelse langs den del af Nørregade, der ligger syd forSverrigsgade/Fredensgade og i Jernbanegade må boliger kun indrettes i 1. sal eller derover.

Bebyggelsen langs Nørregade, Vestergade og Østergade fastlægges som sluttetrandbebyggelse med sadeltag.

146

Ved bygningsmæssige ændringer af bevaringsværdige bygninger skal der tages hensyn tilbygningens arkitektoniske og kulturhistoriske værdi.

Dagligvarebutik kan etableres med et max. bruttoetageareal på 5.000 m² og udvalgsvarerbutikkan etableres med et max. bruttoetageareal på 3.500 m².



Bebyggelsesprocent

Andet: max 100%

Bygningshøjde





Sindal ligger på kanten af det storslåede bakkelandskab midt i Vendsyssel ca. 14 km fraHjørring og ca. 20 km fra Frederikshavn. Med placeringen i landskabet, et stort opland og godinfrastruktur med station og kort afstand til motorvej har Sindal et stort potentiale som enattraktiv bosætningsby, hvor hverdagslivet og fritidslivet har de bedste betingelser.

147

Centerområde, Nørregades østside, SindalOmrådets nummer: 300.4110.23





Specifik anvendelse

Områdets anvendelse fastlægges til butikker, klinikker, liberale erhverv og boligformål.Kommunen kan give tilladelse til andre lignende funktioner under forudsætning af, at områdetscenterfunktioner ikke udtømmes. I vurderingen vil det være afgørende, atpublikumsorienterede aktiviteter, med åbent i dagtimerne, prioriteres højere end boligformål ifacadebebyggelse. I facadebebyggelse langs den del af Nørregade, der ligger syd forSverigsgade/Fredensgade, må boliger kun indrettes i 1. sal eller derover.Bebyggelsen langs Nørregade og Østergade fastlægges som sluttet randbebyggelse medsaddeltag.Der skal ved om- og tilbygning tages hensyn til det pågældende områdes bevaringsværdi, jf.Kommuneatlas, Sindal.

148

Dagligvarebutik kan etableres med et max. bruttoetageareal på 5.000 m² og udvalgsvarebutikkan etableres med et max. bruttoetageareal på 3.500 m².

Bebyggelsesprocent

Andet: max 110%

Bygningshøjde





Sindal ligger på kanten af det storslåede bakkelandskab midt i Vendsyssel ca. 14 km fraHjørring og ca. 20 km fra Frederikshavn. Med placeringen i landskabet, et stort opland og godinfrastruktur med station og kort afstand til motorvej har Sindal et stort potentiale som enattraktiv bosætningsby, hvor hverdagslivet og fritidslivet har de bedste betingelser.

149

Centerområde, Bymidte ved Vestergade, VråOmrådets nummer: 400.4110.19





Specifik anvendelse

Områdets anvendelse fastlægges til liberale erhverv, offentlige formål og boligformål, samtbutikker som kun må etableres i detailhandelsområdet jf. afgrænsning.

Byggefelter har en bredde på 9 m.

Indenfor byggefelter er der mulighed for 2,5 etage med en bygningshøjde på max 11,5 m.

Udenfor byggefelter er bebyggelsesprocenten 35 af restarealet med mulighed for 1,5 etage.

Dagligvarebutik kan etableres med et max. bruttoetageareal på 5.000 m² og udvalgsvarerbutik

150

kan etableres med et max. bruttoetageareal på 3 .500 m².

Bygningshøjde





Vrå er en stationsby mellem Hjørring og Brønderslev og ligger ca. 11 km syd for Hjørring. Byenhar med sin centrale beliggenhed i Vendsyssel med kort afstand til både Hjørring og Aalborg etstort potentiale som bosætningsby. Byen er i gang med en transformation fra at være denadministrative hovedby i den tidligere kommune til nu at være en områdeby, hvor kultur- ogforeningsliv er omdrejningspunktet for det gode hverdagsliv.

151

Centerområde, Bymidte ved Strømgade,Jernbanegade og Nygade, Vrå






Specifik anvendelse

Områdets anvendelse fastlægges til liberale erhverv, offentlige formål og boligformål, samtbutikker som kun må etableres i detailhandelsområdet jf. afgrænsning.

Byggefelter har en bredde på 9 m, dog 20 på sydsiden af Mejerigade.

Idenfor byggefelter:Karreen med Jernbanegade, inkl. de to nordligste ejendomme mod Nygade:Max etageantal: 2,5 etage,Max. bygningshøjde: 11,5 m

152

Øvrige bebyggelse mod Nygade:Max etageantal: 1,5 etage,Max. bygningshøjde: 8,5 m

Bebyggelse mod Østergade og Strømgade:Max etageantal: 2,5 etage,Max. bygningshøjde: 11,5 m

Bebyggelse mod Mejerigade:Max etageantal: 1,5 etage,Max. bygningshøjde: 8,5 m

Udenfor byggefelter:Max. bebyggelses%: 25 % af restarealetMax. etageantal: 1.5 etageMax. bygningshøjde: 8.5 m

For området nord for Nygade fastlægges:Max etageantal: 3 etager,Max. bygningshøjde: 12 m


Bygningshøjde





153

Centerområde, Bymidte ved Jernbanegade ogStrømgade, Vrå




Fremtidig zonestatus: Byzone og landzone


Specifik anvendelse

Områdets anvendelse fastlægges til liberale erhverv, off. formål, parkering, posthus ogboligformål, samt butikker som kun må etableres i detailhandelsområdet jf. afgrænsning.

Der er mulighed for 2 etager i enkelte bygningsafsnit. Mulighed for sluttet bebyggelse.

Dagligvarebutik kan etableres med et max. bruttoetageareal på 5.000 m² og udvalgsvarebutikkan etableres med et max. bruttoetageareal på 3 .500 m².


154



Bebyggelsesprocent

Andet: max 110%

Bygningshøjde


Etager: max 1.5





155

Centerområde, Bymidten i TårsOmrådets nummer: 500.4110.13





Specifik anvendelse

Området anvendelse fastlægges til butiksvirksomhed, mindre håndværksvirksomhed,restauranter, liberale erhverv, boliger, offentlige formål samt butikker, som kun må etableres idetailhandelsområdet, jf. afgrænsning.



156


Bebyggelsesprocent

Andet: max 50%

Bygningshøjde


Etager: max 2




Tårs by ligger naturskønt midt i et kuperet landskab ca. 10 km sydøst for Hjørring. Med sinbeliggenhed tæt på motorvejen og Hjørring er Tårs en oplagt bosætningsby, hvor specieltfritids- og foreningslivet er omdrejningspunktet for byens puls.

157

Centerområde, Bymidte langs Søndergade, LøkkenOmrådets nummer: 600.4110.25





Specifik anvendelse

Områdets anvendelse fastlægges til boligformål, liberale erhverv, off. formål samt butikker somkun må etableres i detailhandelsområdet, jvf. detailkort.

Inden for byggefelter:Max. etageantal: 2 etagerMax. bygningshøjde: 8.5 m.

Uden for byggefelter:Max. bebyggelses%: 85 % af restarealet.Max. etageantal: 1.5, med enkelte bygningsafsnit i 2 etager.

158

Max. bygningshøjde: 8.5 m




Bygningshøjde




Løkken har en enestående placering ved kysten med klitlandskab, en af Nordeuropas bedstebadestrande og Vesterhavet. Historien om et samfund i et barsk klima, der har udviklet sig fraskudehandel til fiskeri-, stations- og badeby aflæses tydeligt i bybilledet og giver byen sjæl.Løkken er hjørnestenen for turisme i Hjørring Kommune, og byen rummer et særligt elementmed nærheden mellem strand og bymiljø. Samtidig ligger Løkken tæt på Hjørring og Aalborg,og Løkken har potentiale både som bosætnings-, turist- og badeby.

159

Centerområde, Bymidte omkring Nørregade, LøkkenOmrådets nummer: 600.4110.26





Specifik anvendelse


Uden for byggefelter fastsættes en bebyggelsesprocent på max 85 af restarealet og opført imax 1.5 etage, med enkelte bygningsafsnit i 2 etager.



160



Bygningshøjde


Etager: max 2





161

Centerområde, Bymidte mellem Vrenstedvej ogToldbodvej, Løkken






Specifik anvendelse


For anden anvendelse end boliger er der mulighed for 2 etager i enkelte bygningsafsnit.



162



Bebyggelsesprocent

Andet: max 60%

Bygningshøjde


Etager: max 1.5





163

Centerområde, Bymidte ved Vrenstedvej, LøkkenOmrådets nummer: 600.4110.28





Specifik anvendelse

Områdets anvendelse fastlægges til boligformål, liberale erhverv, hotel- ogrestaurationsvirksomhed, off. formål og parkering, samt butikker som kun må etableres idetailhandelsområdet, jvf. detailkort.

Bebyggelse må kun opføres inden for fastlagte byggefelter.



164



Bebyggelsesprocent

Andet: max 110%

Bygningshøjde


Etager: max 2





165

Centerområde, Bymidte ved Torvet, LøkkenOmrådets nummer: 600.4110.30





Specifik anvendelse

Områdets anvendelse fastlægges til boligformål, liberale erhverv, off. formål samt samtbutikker som kun må etableres i detailhandelsområdet, jvf. detailkort.



166


Bebyggelsesprocent

Andet: max 110%

Bygningshøjde


Etager: max 3





167

Centerområde, Bymidte omkring Torvet m.m., LøkkenOmrådets nummer: 600.4110.32





Specifik anvendelse

Områdets anvendelse fastlægges til boligformål, liberale erhverv, hotel- ogrestaurationsvirksomhed, off. formål samt butikker som kun må etableres idetailhandelsområdet, jvf. detailkort.

Der udlægges 9 m dybe byggefelter.

Inden for byggefelter fastsættes etageantal til max. 2.5 med en max. bygningshøjde på 11.5 m.Uden for byggefelter fastsættes en bebyggelsesprocent på 25 af restarealet og max.bygningshøjde på 8.5 m i max. 1.5 etage.

168




Bygningshøjde





169

Centerområde, Bymidte ved Jyllandsgade, LøkkenOmrådets nummer: 600.4110.67





Specifik anvendelse

Områdets anvendelse fastlægges til centerformål med detailhandel, restaurant, liberaleerhverv, privat og offentlig service, benzinsalg og parkering samt til offentlig parkering.

Bygningshøjde: max 8,5 m - 9,5 m

Max etager: 1,5 - 2


170



Bebyggelsesprocent

Andet: max 85%

Bygningshøjde





171

Centerområde, Lokalcenter ved Industrivej ogLøkkensvej, Løkken






Specifik anvendelse

Områdets anvendelse fastlægges til centerformål, liberalt erhverv, lettere erhverv og erhvervsamt tankanlæg og vaskehal.

Adgang til lokalplanområdet skal ske fra Industrivej.

Enkelte bygningsdele/bygningsafsnit kan have en større højde eksempelvis indgangsportal,indgangstårn m.v.


172

max. 1.200 m².

Bebyggelsesprocent

Andet: max 50%

Bygningshøjde


Etager: max 2





173

Retningslinjer for detailhandelHerunder gives et resume af ændringerne. Retningslinjerne fremgår af boksene herunder i

fuld omfang.

Retningslinje 3.1 Bymidter

I bymidterne i Hjørring, Hirtshals, Løkken, Vrå, Tårs og Sindal gives der mulighed for at

etablere dagligvarebutikker med et bruttoetageareal på max 5.000 m² og

udvalgsvarebutikker med et bruttoetageareal på max 3.500 m².

Bymidten i Vrå udvides.

Retningslinje 3.2 Aflastningsområde ved Frederikshavnsvej

Aflastningsområdet udvides. Rammerne for nyetablering af dagligvarebutikker og

udvalgsvarebutikker hæves. Den maksimale størrelse for udvalgsvarebutikker hæves, og

der fastsættes mindste butiksstørrelser for udvalgsvarebutikker.

Retningslinje 3.3 Bydelscentre

Redegørelsen ændres.

Retningslinje 3.4 Lokalcentre

Størrelsen på butikker er fastsat til max 1.200 m².

Retningslinje 3.5 Områder til særlig pladskrævende varegrupper eller varer der

frembyder særlige sikkerhedsmæssige forhold

Retningslinjen suppleres med nye bestemmelser for butikker med varer der frembyder

særlige sikkerhedsmæssige forhold.

Retningslinje 3.6 Rammer for nybyggeri og omdannelse af eksisterende bebyggelse

til butiksformål

Skemaet er tilrettet med seneste data om butiksarealer og reviderede rammer for udvidelser.

Retningslinje 3.7 Planlægning for store butikker med særlig pladskrævende

varegrupper

Rettes ikke.

174

Retningslinje 3.8 Enkeltstående butikker

Størrelsen på butikker er fastsat til max 1.200 m².

Retningslinje 3.9 til 3.11

Rettes ikke.

3.1 BymidterDer udpeges jf. kortet bymidter i Hjørring, Hirtshals, Sindal, Vrå, Tårs og Løkken samt

Bindslev, Lønstrup og Tversted med henblik på etablering af detailhandel.

I bymidterne i Hjørring, Hirtshals, Løkken, Vrå, Tårs og Sindal må der etableres

dagligvarebutikker med et bruttoetageareal på max 5.000 m² og udvalgsvarebutikker med et

bruttoetageareal på max 3.500 m².

I bymidterne i Bindslev, Lønstrup og Tversted må der etableres dagligvarebutikker med et

bruttoetageareal på max 1.500 m² og udvalgsvarebutikker med et bruttoetageareal på max

2.000 m².

Afgrænsningen af bymidten i Vrå udvides med et areal ved slagterigrunden. Til gengæld

reduceres bymidten med et andet areal. Hensigten er at styrke dagligvarehandlen i

175

bymidten, hvor der aktuelt kun er en enkelt butik. Samtidig hæves arealrammen med 500

m², således det samlede bruttoetageareal til butiksformål bliver 5.800 m².

Rammer for nybyggeri og omdannelse af eksisterende bebyggelse til butiksformål i

planperioden 2017-2021 fremgår af retningslinje 3.6.

Redegørelse til retningslinje 3.1

Der er omkring Hjørring og områdebyerne Hirtshals, Sindal, Vrå, Tårs og Løkken

naturlige indkøbsoplande samt deloplande omkring de 3 lokalbyer Bindslev, Lønstrup og

Tversted.

Udpegning af bymidter Bindslev, Lønstrup og Tversted skal ses i forhold til, at der i disse

byer i dag er en detailhandel, der har et omfang og variation i udbud, der i forhold til

byernes størrelse er speciel - bl.a. på grund af områdets turisme med kunstbutikker,

smykkeværksteder, gallerier og lignende.

I bymidter skal detailhandlen primært lokaliseres med henblik på etablering af attraktive

bymidter med et varieret butiksudbud og let tilgængelighed, der kan tiltrække kunder fra

byen, oplandet samt turister.

I Vrå udvides bymidten med et areal af den gamle slagterigrund, således der dannes

grundlag for en omdannelse af et erhvervsareal, der tidligere har spillet en stor rolle for

Vrå, men som nu ligger forladt hen. Formålet er at styrke bymidten med nye

centerfunktioner og ikke mindst dagligvarehandlen, hvor der i øjeblikket kun er en enkelt

dagligvareforretning.

Bymidten grænser hovedsagligt op til boligområder, som ikke vurderes at kunne indgå

hensigtsmæssigt i bymidteafgrænsningen. I forbindelse med udarbejdelse af

kommuneplan 2016, blev der også udtaget et areal af bymidteafgrænsningen, som

består af boliger, bl.a. en nyere rækkehusbebyggelse. Mod nord grænser bymidten op til

et tiloversblevet erhvervsareal med slagterigrunden, som er aktuelt at omdanne til

centerområde. Derved skabes mulighed for at inddrage et areal, der ligger i naturlig

forlængelse af såvel bymidten som det gamle butiksstrøg, hvor der kan etableres en

butik, der kan understøtte centerfunktionerne i byen.

En udvidelse af bymidten skal medvirke til at leve op til kommunens mål om, at Hjørring

og områdebyerne skal drive udviklingen. I områdebyerne skal der være et bredt

vareudbud, således borgerne kan handle lokalt uden at skulle transportere sig over

176

lange afstande.

Ved udvidelse af bymidten åbnes for omdannelse af et areal, der er centralt beliggende i

byen, men som lige nu ligger som en lukket enklave midt i byen. Derved åbnes centrum i

Vrå åbnes mere op med mulighed for at udvikle bymidten med nye centerfunktioner,

hvorved arealet i højere grad bidrager til bymiljøet i den centrale del af Vrå end det

tidligere slagteri gjorde.

Bymidten er direkte bundet op på hovedvejen til Vrå, hvormed der er god tilgængelighed til

området. Der er en række parkeringspladser i området, men det vil være naturligt at

anlægge nye pladser i forbindelse med det konkrete projekt, idet parkeringspladserne

primært er lokaliseret længere mod syd i bymidten. Bymidten i Vrå er velforsynet i forhold

til kollektiv trafik, idet både tog og bus har stoppested direkte i bymidten. Der er ingen

cykelstier direkte til den udvidede del af bymidten, men den er knyttet op på cykelstien, der

løber gennem Lunden, hvorved der er mulighed for at bløde trafikanter kan komme

trafiksikkert til bymidten.

3.2 Aflastningsområde ved FrederikshavnsvejDet eksisterende aflastningsområde ved Frederikshavnsvej udvides mod øst med et

område, der tidligere har været forbeholdt butikker med pladskrævende varegrupper. Til

gengæld undtages et erhvervsareal syd for Albert Ginges Vej.

I det udlagte aflastningsområde ved Frederikshavnsvej jf. kortet er der mulighed for

etablering af dagligvarebutikker med et samlet areal på 6.000 m² og udvalgsvarebutikker

med et samlet bruttoetageareal på max 68.000 m². Udvalgsvarebutikker omfatter også

butikker, der forhandler særlig pladskrævende varer.

Der er knyttet 4.800 m² til en eksisterende dagligvarebutik på Frederikshavnsvej 42 (matr. nr.

26-a og 26-au, Hjørring Markjorder), som ikke, hverken helt eller delvist, kan flyttes til anden

lokalitet. De resterende 1.200 m² kan udnyttes til etablering af max én ny dagligvarebutik.

Dermed fastsættes den maksimale butiksstørrelse for en ny dagligvarebutik til 1.200 m².

I aflastningsområdet må udvalgsvarebutikker etableres med en størrelse på op til 7.000 m².

I den del af aflastningsområdet, der ligger mellem Lille Østergade og Ringvejen skal

udvalgsvarebutikker have en størrelse på min 1.200 m² bruttoetageareal. Mellem Ringvejen

og Sprogøvej skal udvalgsvarebutikker have en størrelse på min 2.500 m² bruttoetageareal.

Den mindste butiksstørrelse gælder ikke for bilforhandlere.

177


Aflastningsområdet omfatter hele Frederikshavnsvej - fra Lille Østergade i vest til Sprogøvej

i øst.

I Aflastningsområdet er der mulighed for en begrænset udbygning med

dagligvareforretninger og etablering af store udvalgsvarebutikker. Der kan placeres store

udvalgsvarebutikker i aflastningsområdet, da de vurderes at have behov for let

tilgængelighed med bil og store p-arealer.

Derfor fastsættes krav til en minimumsstørrelse på udvalgsvarebutikker: Vest for Ringvejen

fastsættes mindste butiksstørrelse til 1.200 m²: Øst for Ringvejen fastsættes den til 2.500

m². Den mindste butiksstørrelse gælder ikke for bilforhandlere.

Der er i området over tid udviklet et alternativt butiksområde, som i en vis udstrækning

fungerer som aflastning for bymidten. Der er her lokaliseret en større dagligvarebutik,

udvalgsvarebutikker og bilforhandlere samt større specialbutikker bl.a. kontor- og bilartikler,

køkkener samt tæpper/gulve.

I Regionplan 2005 var der fastsat en ramme for områdets samlede bruttoetageareal til

detailhandelsformål på henholdsvis 4.800 m² til dagligvarer og 8.000 m² til udvalgsvarer. På

baggrund af en detailhandelsanalyse fra 2017 har det imidlertid vist sig, at der reelt er

21.400 m² bruttoetageareal til udvalgsvarebutikker. Fremover skal de butikker, der

oprindeligt er opfattet som butikker med pladskrævende varegrupper, betragtes som

udvalgsvarebutikker når de er placeret i aflastningsområdet. Disse butikker har i dag et

samlet bruttoetageareal på 32.300 m².

Dermed bliver den samlede ramme til udvalgsvarebutikker på 68.000 m², som dækker over

det eksisterende butiksareal til udvalgsvarer, butikker med særligt pladskrævende

varegrupper, samt et forventet behov for nye udvalgsvarebutikker på 14.300 m².

Rammen til dagligvarebutikker hæves med 1.200 m² til 6.000 m². Eksisterende

dagligvarebutik beliggende Frederikshavnsvej 42 (matr. nr. 26-a og 26-au, Hjørring

Markjorder) med et bruttoetageareal på ca. 4.800 m² kan ikke udvides, da der jf. planloven

ikke kan etableres dagligvarebutik med et bruttoetageareal større end 3.900 m².

Redegørelse for udvidelse af aflastningsområdet ses under planens forudsætninger.

3.3 Bydelscentre

178

Der udpeges jf. kortet bydelscentre i Hjørring med henblik på etablering af detailhandel:

Højene ved Skagensvej-Vellingshøjvej

Kvægtorvet ved Åstrupvej

Bispensgade

Der kan i hver af de 3 bydelscentre etableres i alt 5.000 m² bruttoetageareal med henblik på

detailhandel, herunder max 3.500 m² for den enkelte butik, der sælger dagligvarer, og max

2.000 m² for den enkelte butik, der sælger udvalgsvarer. I bydelscenteret i Højene må der

kun etableres i alt max 500 m² udvalgsvarebutik.




Planloven giver mulighed for, at der kan udlægges arealer til butiksformål i den centrale del

af en bydel.

I februar 2014 er der offentliggjort forslag til plangrundlag for etablering af et nyt

bydelscenter i den sydlige del af Hjørring ved Ringvejen-Vandværksvej og nabo til A-Z.

Formålet med denne planlægning er at give mulighed for etablering af en dagligvarebutik på

max 3.500 m² i den sydlige del af Hjørring, hvor der aktuelt er et opland for en butik af denne

størrelse. Endelig vedtagelse af plangrundlaget er stillet i bero pga. en vetoindsigelse fra

Naturstyrelsen.

De fastsatte rammer for det maksimale detailhandelsareal i det enkelte centerområde og

størrelse på den enkelte butik er fastsat på baggrund af en vurdering af, at bydelscentrene

skal understøtte bymidten, hvorved det ikke er hensigtsmæssigt, at centrene udvikler sig

med store butikker og et stort samlet bruttoetageareal.

3.4 LokalcentreDer udpeges jf. kortet lokalcentre med henblik på etablering af detailhandel i:

Hjørring

Idræts Allé

Frilandsvej

Nordens Allé

179

Hirtshals

Fanøgade/Margrethevej

Søndergade/Margrethevej

Løkken

Industrivej/Løkkensvej

Lokalbyer

Astrup, Bjergby, Harken, Horne, Hundelev, Hørmested, Lendum, Lørslev, Mosbjerg,

Poulstrup, Rakkeby, Sønderlev, Tolne, Tornby, Vrensted og Åbyen.

Der kan i det enkelte lokalcenter etableres max 3.000 m² bruttoetageareal med henblik på

detailhandel, herunder max 1.200 m² for den enkelte butik, der sælger dagligvarer eller

udvalgsvarer.




Planloven giver mulighed for, at der kan der udlægges arealer til butiksformål i form af

daglig- og udvalgsvarer i et lokalcenter, som alene betjener en begrænset del af en by eller

en bydel, landsby, et sommerhusområde eller lignende.

Med henblik på at brugerne af sommerhusene understøtter detailhandelen i byerne,

udlægges der ikke lokalcentre i sommerhusområderne. En butik, der allerede er etableret i

sommerhusområde, kan udvides med udgangspunkt i retningslinje 3.8 vedr. enkeltstående

butik.

I Horne, Hørmested, Hundelev, Lørslev, Rakkeby, Sønderlev, Vrensted og Åbyen er der ikke

udpeget detailhandelsområder:

I Horne gives mulighed for etablering af butikker med facade til Stendyssevej.

I Hørmested gives mulighed for etablering af butikker med facade til Hørmestedvej.

I Hundelev gives mulighed for etablering af butikker med facade til Løkkensvej og

Vennebjergvej.

I Lørslev gives mulighed for etablering af butikker med facade til Ugiltvej.

180

I Rakkeby gives der mulighed etablering af butikker med facade til Rakkebyvej,

Harkensvej og Munkedalsvej.

I Sønderlev gives der mulighed etablering af butikker med facade til Skallerupvej.

I Vrensted gives der mulighed etablering af butikker med facade til Vrenstedvej,

Brønderslevvej, Bådstedhedevej og Stationsvej.

I Åbyen gives mulighed for etablering af butikker med facade til Allingdamvej.

De fastsatte rammer for max detailhandelsareal i det enkelte centerområde og størrelse på

dagligvarebutikker er fastsat i Planloven. Størrelsen på udvalgsvarebutikker er fastsat til

1.200 m² med henblik på, at de store udvalgsvarebutikker skal etablere sig i bymidten eller

aflastningsområdet for at understøtte centerstrukturen bedst muligt.

3.5 Områder til særlig pladskrævende varegrupper eller varer der frembydersærlige sikkerhedsmæssige forholdDer udpeges jf. kortet områder til særlig pladskrævende varegrupper i Hjørring,

områdebyerne og lokalbyen Bindslev. Indenfor hvert område fastsættes bruttoetagearealet

for den enkelte butik til max 5.000 m².

Områderne er følgende:

Hjørring: Ejendommen Sct. Cathrine Vej 23 i tilknytning til bydelscenter Kvægtorvet.

Ejendommen kan anvendes med henblik på salg af biler.

Hirtshals: Vestsiden af Dalsagervej Sindal: Vestlige del af Ved Banen Vrå: Sdr. Alle/Vester

Ringvej

Tårs: Omkring Industrivej, Damhusvej og Tykskovvej

Løkken: Begge sider af Industrivej fra Egevej i syd til rundkørslen ved Løkkensvej i nord

Bindslev: Begge sider af Industrivej samt øst- og nordsiden af Vesterå

Hørmested: Ejendommen Hørmestedvej 342 med henblik på udvidelse af eksisterende

møbelbutik.

Butikker med særligt pladskrævende varegrupper eller varer, der frembyder særlige

sikkerhedsmæssige forhold kan på baggrund af en konkret planlægning etableres i

erhvervsområder.

Butikker med varer der frembyder særlige sikkerhedsmæssige forhold kan kun placeres i

områder til særligt pladskrævende varegrupper, hvis det på baggrund af en risikovurdering

kan godtgøres, at placeringen ikke udgør en risiko. Derfor kan det være nødvendigt konkret

at udlægge arealer i forbindelse med etablering af den enkelte butik.

181




Definitionen af pladskrævende varegrupper fremgår af Planloven og omfatter bl.a.

motorkøretøjer, lystbåde, campingvogne, trailere, planter, havebrugsvarer, tømmer,

byggematerialer, grus, sten- og betonvarer, møbler samt ammunition og eksplosiver. Listen

er ikke udtømmende.

Butikker, der sælger særligt pladskrævende varegrupper, må alene sælge disse varer. Jf.

Planloven kan byggemarkeder altid etableres i et område til særligt pladskrævende

varegrupper, uanset størrelsen på det afsnit, hvor der er varer, som ikke er særligt

pladskrævende.

Ejendommen Sct. Cathrine Vej 23 er udlagt til pladskrævende varegrupper med henblik på

salg af biler.

3.6 Rammer for nybyggeri og omdannelse af eksisterende bebyggelse tilbutiksformålDer fastsættes for planperioden 2017-2021 rammer for nybyggeri og omdannelse af

eksisterende bebyggelse til butiksformål jf. skemaet nedenfor.

Rammerne fastsættes for bymidter, bydelscentre og lokalcentre samt for områder udlagt til

pladskrævende varegrupper.

182


Planloven fastsætter, at kommuneplanen skal indeholde en oversigt over eksisterende

arealer, der anvendes til detailhandelsformål. Oversigten skal opdeles i bymidter,

bydelscentre, lokalcentre og områder til pladskrævende varegrupper. Tallene i oversigten er

tilvejebragt på baggrund af Detailhandelsanalysen fra 2017.

For dele af områderne fastsættes der en fælles ramme med henblik på etablering af nye

butiksarealer til dagligvarer eller udvalgsvarer. For andre områder er rammen fastsat med

henblik på enten dagligvarer eller udvalgsvarer.

Den nye rummelighed, som udvidelsen af Hjørring bymidte med etableringen af Metropol og

Bispetorv, har givet mulighed for, er i dag stort set udnyttet. I Metropol er der en meget

begrænset restrummelighed op til de max 18.000 m², som lokalplanen giver mulighed for. På

Bispetorv har lokalplanen en restrummelighed på ca. 2.200 m² op til de fastsatte max 12.000

m². Det vurderes ikke at være muligt at udnytte denne restrummelighed på grund af

områdets udformning. Denne restrummelighed indgår ikke i de fastsatte rammer i skemaet.

Ligeledes indgår restrummeligheden i stueetagen af rådhuset ikke, da det påregnes at dette

areal tages i brug som en del af kommunens administration.

183

I Hirtshals er der ophævet to lokalplaner, der gav mulighed for etablering af max 4.500 m²

dagligvarebutik, i området omkring Hirtshals Station. Der er umiddelbart vest for rådhuset

opført en ny dagligvarebutik på ca. 1.200 m². En del af rummeligheden fra de to aflyste

lokalplaner er medtaget i tabellen som ny rummelighed.

I Løkken er der foretaget til- og ombygning af SuperBrugsen, hvor butiksarealet er udvidet

med ca. 1.100 m².

Der gives mulighed for 10.000 m² til pladskrævende varegrupper i hver af områdebyerne.

3.7 Planlægning for store butikker med særlig pladskrævende varegrupperI Hjørring by kan der i perioden 2017-2021 planlægges for én butik med et bruttoetageareal

på indtil 12.000 m² og to butikker med et bruttoetageareal på indtil 8.000 m² med salg af

særligt pladskrævende varegrupper.


Kommunen fastsætter selv arealstørrelser for butikker, der forhandler særlig pladskrævende

varegrupper. Der skal udlægges et decideret område til butikker med særligt pladskrævende

varegrupper, hvis retningslinjen skal i spil.

3.8 Enkeltstående butikkerDer kan i Hjørring, områdebyerne, lokalbyerne og landsbyerne etableres enkeltstående

butikker, der alene betjener lokalområdets daglige forsyning med et bruttoetageareal på

max 1.200 m².

Nye enkeltstående butikker med et bruttoetageareal større end 250 m² skal etableres i en

afstand på min. 500 m til bymidte, bydelscenter, lokalcenter og andre enkeltstående butikker

med et lignende vareudbud og et bruttoetageareal større end 250 m².


Retningslinjen regulerer enkeltstående butikker, som alene betjener en begrænset del af en

by eller en bydel, landsby, sommerhusområde eller lignende. Den maksimale arealstørrelse

for denne butikstype svarer til den i loven fastsatte.

Enkeltstående butikker må jf. planloven alene tjene til lokalområdets daglige forsyning. For

at der reelt er tale om enkeltstående butik, betyder det i praksis, at nye enkeltstående

butikker som udgangspunkt skal placeres med en indbyrdes afstand på mindst 500 m i

184

luftlinje til alle andre enkeltstående butikker eller til områder udlagt til butiksformål. Afstanden

mellem butikkerne fastlægges dog på baggrund af en konkret vurdering.

Afstandskravet kan mindskes i situationer, hvor en fysisk barriere gør, at den reelle afstand

er større for biler, cyklende og gående f.eks. større vej eller jernbane uden mulighed for

krydsning.

3.9 Butik i tilknytning til særlige anlægDer kan i tilknytning til tankstation, togstation, stadion, fritliggende turistattraktion og lign.,

der ligger uden for områder udlagt til bymidte, bydelscenter og lokalcenter, og til brug for de

kunder, der benytter det pågældende anlæg på grund af dets primære funktion, etableres

butik med et bruttoetageareal på indtil 200 m². Ophører driften af det særlige anlæg, skal

driften af butikken samtidig ophøre.

I tilknytning til Hirtshals Transport Center kan der etableres butik med et samlet areal på max

500 m², dog et salgsareal på max 250 m².


Kommunen fastsætter selv butiksstørrelse for disse butikker. Da der jf. loven ikke må være

tale om en selvstændig butik, men blot butik, der servicerer de kunder, der besøger stedet

på grund af hovedaktiviteten, vurderes en butiksstørrelse på max 200 m² at opfylde dels

lovens krav og dels at give mulighed for etablering af en bæredygtig butik.

Det er dog vurderet, at der på grund af Hirtshals Transport Centers særlige placering og

brugergruppe med bl.a. et stort antal lastbilchauffører kan etableres en butik med et

større areal med henblik på salg af de særlige varer, som bl.a. lastbilchauffører efterspørger.

3.10 Mindre butik med henblik på salg af egen produktionI tilknytning til produktionsvirksomhed kan der etableres en butik med et bruttoetageareal på

indtil 200 m² med henblik på salg af egne varer.

Redegørelse til retningslinje 3.10Kommunen fastsætter selv butiksstørrelse for disse butikker med henblik på salg af egne

produkter i tilknytning til en virksomheds produktionslokaler. Da der jf. Planloven er tale om

mindre butik med salg af egne producerede varer, vurderes det, at en butiksstørrelse på max

200 m² imødekommer dels lovens intention og dels virksomhedens ønske om etablering af

en bæredygtig butik. Denne butiksstørrelse indgår allerede i mange lokalplaner for

erhvervsområder.

185

3.11 Nyetablering af butikker på baggrund af eksisterende lokalplanerVed nyetablering af butik på baggrund af eksisterende lokalplan, hvor der i planen ikke er

fastsat butiksstørrelse, fastsættes der for bymidter og bydelscentre et bruttoetageareal for

dagligvarebutik på max 3.500 m² og udvalgsvarebutik på max 2.000 m² og for butikker til et

lokalområdets forsyning (lokalcenter, enkeltstående butik m.v.) et bruttoetageareal på max

1.000 m².


Det præciseres, at det er en del af forudsætningerne bag Planlovens regulering af

detailhandlen, at det er hensigten at hindre udnyttelse af eksisterende lokalplaner, som giver

mulighed for større butiksstørrelser end de, der nu gives mulighed for i loven.

Indholdet i denne retningslinje er ikke revideret på baggrund af de ændrede regler om

detailhandel, da det uanset indholdet af retningslinjen skal vurderes konkret, hvorvidt det

kræver tilvejebringelse af en ny lokalplan at etablere en given butik.

186

Redegørelse for udvidelse af aflastningsområdet påFrederikshavnsvej i HjørringRedegørelsen indeholder følgende 4 steps:

En indledende, vejledende screening der belyser, om der er behov for udvidelse af det

eksisterende aflastningsområde (step 0).

Vurdering af kundegrundlag og opland for udvidelse af aflastningsområdet samt vurdering

af oplandseffekten (step 1).

Vurdering af aflastningsområdets påvirkning af butiksforsyningen (step 2).

Vurdering af aflastningsområdets betydning for konkurrencen i relation til vareudvalg og

priser (step 3).

Læsevejledning

Hjørring Kommune har fået udarbejdet en detailhandelsanalyse af en rådgivende

virksomhed. Detailhandelsanalysen indeholder en del tal, beregninger og vurderinger, der er

anvendt i denne redegørelse.

Der er flere henvisninger til detailhandelsanalysen. Der er ikke lavet specifikke henvisninger.

Detailhandelsanalysen ”Detailhandelen i Hjørring Kommune september 2017” kan findes på

dette link: Detailhandelsanalyse

Rådgiver har desuden udarbejdet ”Input til redegørelse for aflastningsområde i Hjørring”.

Linket for redegørelsen findes her: Redegørelse for aflastningsområde

187

Step 0 - En screening af behovet for udvidelseHjørring er en gammel købstad, og byen er kendt for sit handelsliv. Hjørring er i dag den

førende detailhandelsby i Vendsyssel, og det er en position, som der er stort ønske om at

bevare. Detailhandelsbranchen er samtidig det område, der beskæftiger flest i Hjørring.

Hjørring Kommune ønsker at udvikle detailhandelen i hele kommunen i trit med de

ændringer, der er undervejs med det danske detailhandelsmønster.

Der er en del af kulturen og traditionen, at der arbejdes sammen i kommunen om løbende at

udvikle detailhandelen. Politikere og byråd arbejder sammen med detailhandelsbranchen på

mange fronter, og i den senere historie kan nævnes byomdannelsen med cityring,

omlægning til gågader, udvikling af Metropol og Bispetorv samt udviklingen af området ved

Frederikshavnsvej til særlig pladskrævende varegrupper med herunder Bauhaus, Optimera,

Jysk, Idé Møbler m.fl., der ikke havde kunnet gennemføres uden et tæt samarbejde mellem

kommunen og detailhandelsbranchen.

Aflastningsområdets beliggenhed

Aflastningsområdet ligger øst for Hjørring bymidte (det røde område) langs med hovedvejen

Frederikshavnsvej mellem Løkken og Frederikshavn, og omfatter i dag et areal mellem

Vendiavej og Ringvejen (markeret med grønt). Strækningen er på ca. 1,2 km og grænser

mod vest op til et område, der i dag er forbeholdt butikker med særligt pladskrævende

varegrupper (det blå område) mellem Ringvejen og motorvejen. Denne strækning er ca. 1,3

km lang.

- Kortet viser de nuværende detailhandelsafgrænsninger

Frederikshavnsvej er en af de mest benyttede veje i Hjørring by med en årsdøgntrafik på ca.

15.000 biler. Der er nem adgang til området, hvor der er motorvejstilkørsel, og der er adgang

188

fra Ringvejen, som er byens mest trafikerede vej i nordsydlig retning. I løbet af dagens korte

myldretidsperioder afvikles trafikken kun langsomt.

Der er busruter med busstoppesteder på den inderste strækning mellem Lille Østergade og

Ringvejen for hver 350-400 m.

På strækningen mellem Lille Østergade og Ringvejen er der cykelsti og fortove i begge

retninger. På strækningen mellem Ringvejen og motorvejen er der cykelstier i begge

retninger. Vejkrydset ved Idræts Allé er signalreguleret med fodgængerovergange.

I hovedtræk afvikles trafikken som biltrafik. Der er desuden markant flere cyklister og

fodgængere på den inderste strækning mellem Lille Østergade og Ringvejen.

Etablerede butikker i aflastningsområdet

I tabellen fremgår det faktiske antal butikker i aflastningsområdet i dag.

Aflastningsområde Antal butikker, (stk.) Butiksareal (m²)

Dagligvarebutikker 2* 4.600

Udvalgsvarebutikker 22 21.400

Butikker med særligt

pladskrævende varegrupper

11 32.300

* Den ene dagligvarebutik er Meny, mens den anden er registreret i forbindelse med en

servicestation.

Der er registreret 35 butikker langs Frederikshavnsvej, som både omfatter strækningen

langs aflastningsområdet og strækningen langs Frederikshavnsvej, der er planlagt for

særligt pladskrævende varegrupper (og som planlægges omfattet af aflastningsområdets

udvidelse jf. step 1). Det er samme antal butikker som i 2011.

Det eksisterende aflastningsområde er i dag opgjort med følgende arealer:

Dagligvarebutikker: Der er i hovedsagen tale om én stor dagligvarebutik. I

detailhandelsanalysen er oplyst 3 dagligvarebutikker i 2011 og 2 i 2016; hvilket omhandler

189

servicestationer, hvor én er omdannet til tankanlæg.

Arealet er opgjort til ca. 4.600 m². Det skal hertil bemærkes, at beklædning ikke indgår ved

beregning af dagligvarebutikkens areal, men er trukket over i butikker med beklædning.

Udvalgsvarebutikker: Der er registreret 19 øvrige udvalgsvarebutikker og 3 butikker med

beklædning.

Det samlede areal er opgjort til ca. 21.400 m².

Butikker med særligt pladskrævende varegrupper: Der er registreret 11 butikker med særligt

pladskrævende varegrupper. Det samlede areal er opgjort til 32.300 m².

Aflastningsområdets historik

Den egentlige planlægning tog sin begyndelse i midten 1970’erne, hvor der blev planlagt for

en større dagligvarebutik på 4.800 m², der blev lagt i byens udkant. En lokalplan for butikken

blev vedtaget i 1977.

I forlængelse af denne planlægning gennemførtes en ny planlægning for et erhvervsområde

langs med Frederikshavnsvej. En lokalplan for området blev vedtaget i 1980.

Området blev etableret som et erhvervsområde med industri, lettere erhverv og

håndværksvirksomheder, hvor der siden er blevet etableret butik i tilknytning til håndværket.

Gennem årene har området ændret karakter. Industrivirksomhederne er væk,

håndværkererhvervene forsvinder samtidigt med, at der er blevet etableret butikker i de

nedlagte erhvervsbygninger.

Området er i dag et erhvervs-/detailhandelsområde med et stort antal udvalgsvarebutikker,

pladskrævende varegrupper (bilforhandlere og tømmerhandlere) og en stor dagligvarebutik

(Meny), der er etableret, før de nuværende detailhandelsregler blev indført.

Strækningen har bymæssig karakter med tættere bebyggelse, der er placeret forholdsvis

tæt på vejen. Strækningen er stort set fuldt udbygget og rummer kun enkelte

ledige/ubebyggede arealer. Der er flere nedslidte bygninger og tomme lokaler, og der er stor

variation i bebyggelsen. Bygningerne repræsenterer et meget forskelligt udtryk uden

arkitektonisk sammenhæng.

Området med særlig pladskrævende varegrupper blev planlagt, da planloven blev ændret,

hvorefter der blev mulighed for at planlægge for denne varegruppe. Planlægningen betød

190

bl.a., at der blev etableret ankerbutikker som Bauhaus, Idemøbler, Jysk, og flere

bilforhandlere i byen etablerede sig eller flyttede til området.

Forud for kommunalreformen gennemførte Nordjyllands Amt og Hjørring Kommune

forhandlinger, hvor rammerne for detailhandelsudviklingen blev fastlagt. Grundlaget blev

som princip, at der ikke måtte etableres nye udvalgsvarebutikker ud over den aftalte ramme.

Ændret lovgivning omkring definitioner af pladskrævende varegrupper, brancheglidning,

konkrete henvendelser om udvidelser vanskeliggjorde administrationen, idet butikker, der

oprindeligt er blevet etableret som butikker med særlig pladskrævende varegrupper med

tiden har udviklet sig til udvalgsvarebutikker.

På den baggrund har praksis i overensstemmelse med plangrundlaget for administrationen

været at afslå ansøgninger om nyetableringer, og forhindre genetablering, når 3 årsfristen er

udløbet.

Aflastningsområdet har udviklet sig gennem årene, og der sker fortsat forandringer i

området. Butikker flytter i området, nogle lukker og andre åbner. Dette sker mellem de

ejendomme, hvor der må være butikker. Den del af området, hvor der er erhverv fungerer

fortsat med erhverv, andre ejendomme står tomme og forfalder.

I detailhandelsanalysen fra 2017 har ved gennemgang af det historiske forløb kunnet

konstateres, at omsætningen indenfor detailhandelen er vokset gennem årene. Langs

Frederikshavnsvej er omsætningen steget med 60 % fra 2010 – 2016, mens den i Hjørring

bymidte er steget med 2 % i samme periode. En væsentlig del af forklaringen herpå er, at

der er kommet flere butikker til særligt pladskrævende varegrupper langs med

Frederikshavnsvej.

Antallet af butikker har været stabilt i samme periode.

Områdets udvikling og potentiale

Hjørring som hovedby, såvel som områdebyerne langs kysten, udgør et stort potentiale for

at øge detailhandlen generelt i kommunen. Det handler både om at skrue på de rigtige

knapper i forhold til detailhandelsstrukturen og om på dette grundlag at opfange turisterne.

Det vurderes, at detailhandlen særligt kan styrkes ved at udvide aflastningsområdet langs

Frederikshavnsvej i Hjørring. Det er et område, der gennem flere år har været anvendt som

aflastningsområde og som område for særligt pladskrævende varegrupper, og som står

stærkt i folks opfattelse af Hjørring som handelsby. Der er meget god tilgængelighed til

aflastningsområdet, og allerede i dag er det byens mest trafikerede vej. Samtidig er der

kollektiv trafik til området, cykelstier i begge retninger og fortove på strækningen mellem Lille

191

Østergade og Ringvejen.

Områdets udnyttelse har været begrænset af først amternes og siden statens vilkår om ikke

at planlægge for flere butikker i forhold til den ramme, der aftaltes mellem Nordjyllands Amt

og Hjørring Kommune.

En udvidelse af aflastningsområdet ved Frederikshavnsvej giver mulighed for at få en

sammenhængende udvikling af indfaldsvejen, hvor ubenyttede arealer, tidligere erhverv og

lukkede butikker har efterladt et uheldigt landskab af ubenyttede arealer, tomme

erhvervslokaler og tomme butikslokaler blandet mellem velfungerende erhverv og butikker.

Fornyet efterspørgsel på nye butikskoncepter og vareudvalg

Hjørring er velforsynet med butikker, der dækker et bredt vareudbud. Til gengæld har en

række butikskæder endnu ikke fundet vej til Hjørring. Etablering af nogle af disse butikker

kan medvirke til at øge konkurrencen mellem butikkerne på de forskellige varegrupper.

Aflastningsområdet kan særligt imødekomme behovet for butikskoncepter, der bygger på

store butiksarealer med tilhørende parkeringsanlæg. Hjørring Kommune har de seneste år

modtaget flere, konkrete henvendelser om at etablere disse store butikker med tilhørende

parkeringsanlæg, som på grund af størrelse, let adgang for bilister og behov for store

parkeringsarealer ikke har mulighed for at lokalisere sig i bymidten. Henvendelserne

omhandler både etablering af udvalgsvare- og dagligvarebutikker. Der er konkrete

henvendelser på projekter, der tilsammen har et bruttoetageareal på 10-15.000 m².

Med den ændrede planlov forventes der at komme øget efterspørgsel. Ankerbutikker som

Bauhaus, Jysk, Idé Møbler m.fl. er allerede etableret, og nye butikker kan have ønske om at

lokalisere sig i området, fordi nævnte ankerbutikker allerede er etableret. Efterspørgslen

vurderes at blive mindst 10.000 m² mere end det omfang kommunen allerede har fået

henvendelser omkring.

E-handlens påvirkning af detailhandelsstrukturen

Den voksende e-handel har de senere år haft stor indflydelse på de fysiske butikker, og

denne udvikling ser ud til at fortsætte. Det ser dog ud til, at flere butikker formår at omstille

sig, og at de nye tendenser kan give nye muligheder. Butikskæder, der overvejer at etablere

sig i Hjørring, omfatter også butikker, der både har butik og e-handel. Hjørring Kommune har

modtaget beskrivelse af projekter, der omfatter både en butiksdel og et større lager for

distribution i området, hvilket kan være møntet på e-handel. En dagligvarekæde overvejer

f.eks. at gøre Hjørring til et distributionscenter for Vendsyssel.

192

Rummelighed i Hjørrings bymidte og øvrige centerområder

Der er flere tomme butikslokaler i Hjørring. Hjørring bycenter er under løbende forandring,

og det har stor betydning for, hvor butikkerne ønsker og har mulighed for at placere sig.

Opførelse af Metropol og siden udvidelse af bycenteret ved Bispetorv har været med til at

forrykke centrum for detailhandelen i Hjørring. Der har været en del butiksflytninger. F.eks.

kan nævnes, at butikker som Føtex, Kvickly og Hennes & Mauritz m.fl. er flyttet til Metropol

og Bispetorv, hvor butikkerne ligger mere tilgængeligt rent trafikalt, med bedre

parkeringsmuligheder og med mulighed for udvidelse af butiksarealet. Det giver en del

forskydninger for flere andre butikker, for hvem det kan være vigtigt at ligge tæt ved disse

ankerbutikker.

Omstillingen indenfor dagligvareområdet, hvor de mindre butikker, der oprindelig var på 800

m² siden er vokset til 1.000 m² og 1.200 m², og nu med ønsker om at udvide butiksarealet

yderligere, har også haft en afsmitning på bymiljøet. Flere lokaler, der tidligere husede små

dagligvarebutikker står nu tomme eller er omdannet til andre formål, fordi det bliver sværere

at indpasse de større dagligvarebutikker i f.eks. bymidterne.

I Hjørring bymidte er en væsentlig del af de seneste forandringer, at der er kommet ny

anvendelse i en række ejendomme, hvor butikker er lukket. Der sker løbende udskiftning af

butikker, og nyetableringer er ofte mindre butikskæder eller specialbutikker. Der er desuden

kommet flere spisesteder og caféer, og der kommet flere steder med liberale erhverv f.eks.

omkring pleje og livsstil.

Der arbejdes vedvarende med at forny miljøet for at fastholde og skabe liv i bymidten. Bl.a.

er der i 2017 udarbejdet en strategi for bymidten, der med forslag til konkrete handlinger skal

fastholde en attraktiv bymidte.

Aflastningsområdet kan styrke Hjørring som handels- og bosætningsby

En skærpet konkurrence indenfor flere brancher med et bredere vareudbud kan bidrage til at

holde mere handel i kommunen, således borgerne ikke har grund til at handle på nettet eller

at køre til Aalborg. I detailhandelsanalysen fra 2017 oplyses, at mange af de borgere i

Hjørring, der handler i Aalborg bl.a. begrunder dette med, at Aalborg har et bredere

vareudbud (ca. 60 % af de adspurgte). Brancheglidningen betyder også, at mange

butikskoncepter udvikles til at omfatte flere og flere varetyper. Det gælder f.eks. for

byggemarkeder, møbelbutikker, elektronikbutikker m.fl.

Så vidt Hjørring allerede har et opland, der rækker ud over kommunegrænsen, vurderes

193

planlægningen for udvidelse af aflastningsområdet fortsat at styrke Hjørring som en

handelsby. Ændringen af påvirkningen i forhold til opland og andre kommuner vurderes at

blive mindre i forhold til en forholdsvis beskeden udvidelse.

Øget detailhandel og flere butikker vil forbedre borgernes muligheder for at handle, og med

en udvidet konkurrence mellem butikkerne forventes denne udvikling også at afspejle sig i

forhold til priserne på varerne til gavn for borgerne. Det vurderes på den baggrund

indledningsvis, at der er behov for udvidelse af aflastningsområdet.

194

Step 1 - Vurdering af kundegrundlag og opland forudvidelsen af aflastningsområdet samt vurdering afoplandseffektenDen ønskede udvidelse

Aflastningsområdet rummer som nævnt store muligheder for nyetablering og med baggrund

i konkrete henvendelser planlægges for at udvide aflastningsområdet på den strækning, der

ligger øst for det eksisterende aflastningsområde, nærmest Motorvejen, og som i dag er

forbeholdt butikker med pladskrævende varegrupper.

En stor del af denne strækning er allerede byudviklet med enkelte udvalgsvarebutikker og

flere butikker med pladskrævende detailhandel. En del af området er dog uudnyttet, og det

ønskes at åbne op for en bredere anvendelse, hvor de ubebyggede grunde fremadrettet

også kan udnyttes til udvalgsvarehandel. Det er dog med skærpede vilkår for at etablere sig

indenfor netop dette område. Således fastsættes krav til en minimumsstørrelse på

udvalgsvarebutikker: Vest for Ringvejen fastsættes mindste butiksstørrelse til 1.200 m²: Øst

for Ringvejen fastsættes den til 2.500 m². Den mindste butiksstørrelse gælder ikke for

bilforhandlere.

Kortet viser udvidelsen af aflastningsområdet.

Butikker der forhandler pladskrævende varegrupper

Eksisterende butikker i aflastningsområdet, der forhandler særligt pladskrævende

varegrupper, betragtes fremover som udvalgsvarebutikker. Det betyder, at fremtidig

omdannelse og nyetablering af butikker med særligt pladskrævende varegrupper vil

reducere den samlede arealramme til udvalgsvarebutikker. Der forventes dog ikke, at der

kommer til at ske omdannelser af de eksisterende butikker til særligt pladskrævende

varegrupper. I begge situationer skal der laves ny planlægning for omdannelserne.

195

De eksisterende butikker til særligt pladskrævende varegrupper udgør 32.300 m². Da

Planloven nu muliggør butikker med særligt pladskrævende varegrupper i

aflastningsområdet, er det ikke længere relevant at bibeholde et område langs

Frederikshavnsvej forbeholdt til butikker med særligt pladskrævende varegrupper.

Beregnet behov for udvidelse af butiksarealet

Foruden en fysisk udvidelse omfatter planlægningen af aflastningsområdet også en

udvidelse af rummeligheden. På baggrund af detailhandelsanalysen fra 2017 fastlægges en

samlet ramme, der giver en rummelighed til nyt butiksareal på 1.200 m² til dagligvarehandel

og 14.300 m² for udvalgsvarehandel. De14.300 m² svarer til en udvidelse med ca. en

fjerdedel af det nuværende butiksareal i aflastningsområdet.

Rummeligheden er fastlagt på baggrund af detailhandelsanalysen fra 2017. På baggrund af

databehandling, analyser, besigtigelser og interviews er det beregnet, at der for den næste

12 års periode fra 2017 – 2029 vil være grundlag for at udlægge arealer til

dagligvarebutikker på op mod 5.000 m², og udvalgsvarebutikker på op mod ca. 14.300 m². I

beregningen indgår parametre omkring befolkningsudvikling, udvikling i privatforbruget og

udvikling i nethandlen. Udviklingsperspektivet omkring forbrugsudviklingen er dog meget

usikker. Behovet for areal til detailhandel er i detailhandelsanalysens maksimumscenarie

beregnet på baggrund af:

at forbruget igen vil vokse og i 2029 nå niveauet fra 2007-2008, hvilket vil betyde vækst i

forbruget af både dagligvarer, beklædning og øvrige udvalgsvarer,

at væksten i nethandlen bliver mindre markant og i mindre grad vil tage andele fra de

fysiske butikker,

at handelsbalancen for dagligvarer vil stige lidt til ca. 126 %

at handelsbalancen for beklædning vil stige til ca. 155 %

at handelsbalancen for øvrige udvalgsvarer stiger til 158 %*

at indbyggertallet* falder med ca. 2.800 personer i perioden 2017- 2029**

* 160 % i den variant af maksimumscenariet, som indebærer en udbygning af

udvalgsvarebutiksstrukturen udelukkende langs Frederikshavnsvej.

** Det skal omkring indbyggertallet bemærkes, at befolkningsprognosen beregner et fald på

2.800 personer i hele kommunen, mens der er beregnet en vækst på 1.200 personer i

Hjørring by.

Maksimumsscenariet indebærer en større udvikling af detailhandelen frem til 2029, som

f.eks. kan være en udvikling af aflastningsområdet ved Frederikshavnsvej med detailhandel

196

og andre initiativer som betyder, at detailhandelen i Hjørring Kommune erobrer

markedsandele fra de konkurrerende kommuner i det regionale opland.

Beregningerne af arealbehovet i Hjørring Kommune viser, at der vil være et behov for

yderligere ca. 14.300 m² udvalgsvarebutiksareal langs Frederikshavnsvej i 2028, hvis

udviklingerne bliver som i maksimumscenariet. [jf. detailhandelsanalysen]

Detailhandelsanalysen indeholder en beregning, som viser, at en udvidelse på 5.000 m² til

dagligvarebutikker og 14.300 m² til udvalgsvarebutikker vil være udlignet i 2028, hvis

udviklingen følger maksimumscenariet. Det betyder, at påvirkningen på oplandet er størst,

hvis de 14.300 m² butiksareal etableres på kort sigt. Etableres de på længere sigt, vil

påvirkningen på oplandet i forhold til nu være mindre markant.

Maksimumscenariet betegner en udvikling, hvor privatforbruget stiger moderat, hvor

e-handlen flader ud, og hvor dækningsgraderne stiger. Dette skal forstås således, at en

udvidelse med nævnte arealer ikke vil have betydning for omsætningen i andre butikker i

2028, men det betyder også, at så vidt disse udvidelser vil blive gennemført før 2028, så vil

der indtil 2028 blive skærpet konkurrence.

Detailhandelsanalysen indeholder nogle fremskrivninger på udvalgsvarebutikker, og

ovennævnte arealbehov er beregnet ud fra et scenarie, hvor alle udviklingsparametre er

positive.

"I den nye Planlov er hensynet til en effektiv butiksstruktur tilføjet til formålsbestemmelserne i

Planlovens bestemmelser om detailhandelsplanlægning. Kommunerne skal i deres

planlægning sikre en butiksstruktur, der giver rum til f.eks. større butikker, nye

butikskoncepter, kombinationer med e-handel m.v., som kan understøtte et bredere

vareudvalg og lavere priser.

Beregningerne af arealbehovet i Hjørring Kommune viser, at der vil være et behov for

yderligere knap 10.000 m² udvalgsvarebutiksareal i 2028, hvis udviklingerne bliver som i

maksimumscenariet.

Hjørring Kommune er allerede i gang med at planlægge for butiksprojekter, og de vil optager

en del af behovet for yderligere areal. Således foregår der planlægning for en

udvalgsvarebutik på ca. 7.000 m² og en dagligvarebutik på 1.200 m² ved Frederikshavnsvej,

og hvis udbygningen af udvalgsvarebutiksstrukturen sker spredt i Hjørring Kommune.

Det beregnede behov for yderligere udvalgsvarebutiksareal i maksimumscenariet bygger på

197

de gennemsnitlige omsætninger pr. m² for beklædningsbutikker og øvrige

udvalgsvarebutikker i Hjørring Kommune. Det vurderes, at det største behov for yderligere

udvalgsvarebutiksareal vil være i Hjørring, herunder særligt langs Frederikshavnsvej.

Omsætningen pr. m² i de store udvalgsvarebutikker langs med Frederikshavnsvej er lavere

end gennemsnittet i de øvrige udvalgsvarebutikker i Hjørring Kommune. Hvis udbygningen

af udvalgsvarehandlen i Hjørring Kommune udelukkende sker som store

udvalgsvarebutikker inden for butikskæder, som i type og koncept ligner de butikskæder, der

har rettet henvendelse til Hjørring Kommune om etablering af nye butikker langs med

Frederikshavnsvej, så bliver arealbehovet større. I beregningen af behovet for yderligere

areal til øvrige udvalgsvarebutikker forudsættes en arealintensitet på ca. 10.000 kr. pr. m² pr.

år svarerende til arealintensiteten i butikker som dem, der har rettet henvendelse til Hjørring

Kommune.

En udvikling af butiksstrukturen langs Frederikshavnsvej med store udvalgsvarebutikker vil i

særlig grad bidrage til at styrke Hjørrings oplandseffekt. Det skyldes, at arealmæssigt store

kædebutikker med et stort varesortiment og et kendt koncept og brand tiltrækker kunder fra

et stort opland. I beregningerne af behovet for yderligere udvalgsvarebutiksareal i

maksimumscenariet er det forudsat at dækningsgraden for øvrige udvalgsvarer stiger fra ca.

149 % i 2016 til ca. 158 % i 2028, hvilket afspejler en udvikling, hvor udvalgsvarehandlen

udbygges flere steder i kommunen, herunder langs Frederikshavnsvej. Hvis udbygningen af

udvalgsvarehandlen i Hjørring Kommune udelukkende sker som store udvalgsvarebutikker

langs med Frederikshavnsvej så er det muligt, at dækningsgraden for øvrige udvalgsvarer

stiger mere, end hvad forudsat i maksimumscenariet. Det forudsættes således, at

dækningsgraden for øvrige udvalgsvarer stiger fra ca. 149 % i 2016 til ca. 160 % i 2028 ved

en udbygning udelukkende langs Frederikshavnsvej.", (jf. detailhandelsanalysen)

Detailhandelsanalysen indeholder desuden fremskrivning på dagligvarebutikker, og

ovennævnte arealbehov er beregnet ud fra et scenarie, hvor alle udviklingsparametre er

positive.

"I følge arealbehovsberegningerne vil Hjørring få et behov for yderligere areal til

dagligvarebutikker på knap 5.000 m² i maksimumsscenariet set i forhold til

dagligvarebutiksstrukturen på tidspunktet for detailhandelsanalysens udarbejdelse." (jf.

detailhandelsanalysen)

Butikker, der forhandler pladskrævende varegrupper, skal fremadrettet betragtes som

udvalgsvarebutikker. Det betyder, at det samlede areal til omdannelse stiger en hel del,

hvilket kan få betydning for aflastningsområdets attraktivitet, og dermed hvor meget

198

omsætning, der trækkes til området, særligt fra bymidten. Omregningsfaktoren af

eksisterende butikker til særligt pladskrævende varegrupper til udvalgsvarebutikker giver

ved omregning af 32.300 m² et øget behov for 1.400 m² butiksareal. Der er imidlertid ikke

redegjort for konsekvenserne af dette areal, fordi det vurderes, at behovet er tilstrækkeligt i

forhold til de konkrete henvendelser og områdets aktiviteter. Butikkerne er allerede i

området, og står ikke umiddelbart for at ville omdannes. Dermed vurderes effekten af det

ekstra areal at være begrænset, idet en evt. omdannelse vil ske langsomt og over en lang

årrække. På den baggrund fastholdes det oprindeligt beregnede behov på 14.300 m².

Sideløbende med nærværende kommuneplantillæg pågår som nævnt indledningsvist

lokalplanlægning for en dagligvarebutik langs Frederikshavnsvej på 1.200 m².

Planlægningen af en dagligvarebutik langs Frederikshavnsvej er begrundet i den gode

tilgængelighed, og for at styrke konkurrencen i området i forhold til den eksisterende

dagligvarebutik. Der fastsættes en begrænsning på udbygningen med dagligvarer til 1.200

m², frem for de 5.000m² som beregningen i detailhandelsanalysen viser behov for. Det

begrundes med, at Hjørring Kommune ønsker, at nyudlæg til dagligvarebutikker som

udgangspunkt skal lokaliseres i områder, hvor borgerne bor eller i centerområder for at

skabe synergi mellem butikkerne, for at sikre god tilgængelighed og for at begrænse

transportbehovet.

Aflastningsområdets kundegrundlag og opland

Planlægningen af aflastningsområdet omfatter allerede etablerede butikker og kommende

butikker, der på grund af størrelse og karakter ikke kan etableres i bymidten. Den nye

detailhandel vurderes at ville betjene borgerne i oplandet til Hjørring og de trafikanter, der

kører på Frederikshavnsvej.

Frederikshavnsvej er byens mest trafikerede vej med ca. 15.000 køretøjer i årsdøgntrafik

(ÅDT). Det vurderes, at kørslen på vejen i hovedsagen sker som en ud- og ind-pendling

mellem Hjørring og oplandet, hvor det vurderes, at der pendler lige mange begge veje.

"Oplandet defineres som det geografiske område, som det udvidede aflastningsområde

forventes at henvende sig til og tiltrække kunder fra. Borgere der bor i oplandet lægger

størstedelen af deres forbrug i oplandets butikker. Aflastningsområdet langs

Frederikshavnsvej henvender sig imidlertid til en kundegruppe i et geografisk område, der

strækker sig ud over byens og kommunens geografiske udstrækning. Den øvrige

udvalgsvarehandel i Hjørring, herunder den øvrige udvalgsvarehandel langs

Frederikshavnsvej, tiltrækker kunder fra den øvrige del af Hjørring Kommune og dele af

nabokommunerne. Den øvrige udvalgsvarehandel har derfor en rækkevidde, som er

199

længere en oplandets udstrækning. Oplandet til dagligvarehandlen langs Frederikshavnvej

vurderes at være mindre end oplandet til den øvrige udvalgsvarehandel.

Samlokaliseringen med den øvrige udvalgsvarehandel ved Frederikshavnsvej og

placeringen ved det overordnede vejnet betyder dog tilsammen, at dagligvarehandlen ved

Frederikshavnsvej har et stort opland. Det primære opland til dagligvarehandlen langs

Frederikshavnsvej vurderes, at bestå af Hjørring by, men borgere i de nærmeste

omkringliggende byer i kommunen samt pendlere fra byer i længere afstand fra Hjørring

vurderes også at købe dagligvarer langs Frederikshavnsvej. Som led i

detailhandelsanalysen fra 2017 blev, der gennemført en oplandsanalyse, der viser, at

Hjørringenserne stort set kun handler dagligvarer i egen by, og at Hjørring har godt tag i

kunderne i områderne ud til Vrå, Bindslev og Lønstrup, hvor omkring en tredjedel eller mere

af dagligvarerne købes i Hjørring.

Udstrækningen af Hjørrings opland er bestemt af fremkommeligheden til konkurrerende

indkøbssteder og attraktiviteten, herunder butiksudbuddet og tilgængeligheden til de

konkurrerende indkøbssteder. Kortet på næste side viser den omtrentlige udstrækning af

oplandet for udvalgsvarer til Hjørring. Reelt er forbrugernes købemønstre dog mere

komplekse og ikke så skarpt afgrænsede som her. Af kortet fremgår bl.a., hvordan oplandet

er afgrænset i forhold til oplandene til Frederikshavn, Brønderslev og Aalborg.

Fælles for byerne er, at de har udbud af butikker, som medfører, at borgerne i de respektive

kommuner, køber en stor del af deres øvrige udvalgsvarer i den kommune de er bosiddende

i." (jf. detailhandelsanalysen)

200

Kortet viser oplandet til udvalgsvarehandlen i Hjørring. Kommunegrænsen er angivet med

hvid. Den omtrentlige udstrækning af oplandet er angivet med orange.

Omsætning i aflastningsområdet og forventet udvikling

Omsætningerne kan ikke oplyses, hvis der er 3 eller færre sammenlignelige butikker

indenfor området. Det betyder, at oplysning om dagligvarebutikkens omsætning og

beklædningsbutikkernes omsætning ikke kan oplyses.

Omsætningen langs med Frederikshavnsvej er steget med ca. 60 % i løbende priser i

perioden fra 2011 til 2016. Omsætningen kan langs med Frederikshavnsvej i dag opgøres til

1.350 mio. kr., hvor bilforhandlerne indenfor gruppen af særlig pladskrævende varegrupper

omsætter for ca. 640 mio. kr. Butikker, der forhandler særligt pladskrævende varegrupper

ekskl. bilforhandlere, omsætter for ca. 240 mio. kr. Øvrige udvalgsvarebutikker omsætter for

ca. 470 mio. kr.

En ny dagligvarebutik med et bruttoetageareal på 1.200 m² og med en placering på hjørnet

af Frederikshavnsvej og Hestkærvej vurderes at kunne opnå en omsætning på ca. 45-50

201

mio. kr. i år 2029. Nye store udvalgsvarebutikker med placeringer langs Frederikshavnsvej,

med minimumsbutiksstørrelser på ca. 1.200 m² og med et samlet bruttoetageareal på ca.

14.300 m² vurderes at kunne opnå en samlet omsætning på ca. 145 mio. kr. i år 2029.

Det skal desuden bemærkes, at udviklingspotentialet til dagligvarebutikker ikke planlægges

udnyttet i aflastningsområdet, men rammen for planlægning af dagligvarebutikker kun

fastsættes til 1.200 m².

Vurdering af Hjørrings nuværende og fremtidige handelsbalance

"DÆKNINGSGRAD I HJØRRING KOMMUNE

Detailhandelen i Hjørring Kommune havde en omsætning i 2016, der var knap 1 mia. kr.

større end borgernes forbrug svarende til en dækningsgrad på ca. 130 %. Tallene viser, at

Hjørring Kommune har en særdeles stærk detailhandel og har en stærk position som

handelsby i Vendsyssel. Set på varegrupper er overskuddet på handlen knap 20 % for

dagligvarer, 50 % for øvrige udvalgsvarer og 50 % for beklædning.

Der er to hovedårsager til det store overskud. Det ene er den omfattende turisme i Hjørring

Kommune, som giver ekstra omsætning i butikkerne både fra overnattende turister i

kommunen, fra endagsgæster i Hirtshals, Løkken, Lønstrup, Tversted mv. og fra turister, der

kommer ind med færgerne til Hirtshals. Det andet er, at indbyggerne i Hjørring Kommune er

loyale og handler langt størstedelen af deres varer i butikker inden for kommunegrænsen.

DÆKNINGSGRADER SAMMENLIGNING MED 2010

Detailhandelen i Hjørring Kommune set under ét har haft en særdeles positiv udvikling siden

2010. Dækningsgraden for Hjørring Kommune er steget fra 121 % i 2010 til 131 % i 2016.

Den høje dækningsgrad svarer til, at alle 65.300 borgere i Hjørring Kommune udelukkende

handler i butikker i kommunen samtidig med, at godt 20.000 personer udefra også køber alle

deres varer i Hjørring Kommune, men det er blot et billede på Hjørring Kommunes styrke.

Virkeligheden er mere sammensat, hvor også turisterne bidrager, og hvor borgerne i

Hjørring Kommune handler uden for i mindre omfang, og borgere uden for handler mere i

butikker i Hjørring Kommune.

Ser vi på hovedbrancherne er der sket forskydninger. Dækningsgraden for dagligvarer er

faldet beskedent med ca. 4 % -point, mens beklædning og øvrige udvalgsvarer er steget

markant med omkring 30 % -point." [jf. detailhandelsanalysen]

Ved fremskrivning til 2029 vurderes at kunne komme en forbrugstilvækst på 8 % på

dagligvarer, 16 % på beklædning og 6 % på øvrige udvalgsvarer. Nethandelen vurderes at

blive 3 % på dagligvarer, 18 % på beklædning og 27 % på øvrige udvalgsvarer.

202

Hvis dagligvarebutiksstrukturen udbygges med ca. 5.000 m² ift. den eksisterende

dagligvarebutiksstruktur på tidspunktet for detailhandelsanalysen, så vil den beregnede

dækningsgrad for Hjørring Kommune blive ca. 126 % for dagligvarer i 2029. Ved udbygning

med 14.300 m² udvalgsvarebutikker i aflastningsområdet med minimumsbutiksstørrelser på

henholdsvis 1.200 m² og 2.500 m², vil den beregnede dækningsgrad for Hjørring Kommune

blive ca. 158 % for udvalgsvarer.

203

Step 2 - Aflastningsområdets forventede påvirkning afbutiksforsyningenForventninger til fremtidigt forbrug i Hjørring Kommune og nabokommuner

Prognosen for befolkningsudviklingen i Hjørring Kommune viser, at der over en planperiode

på 12 år vil blive 2.800 færre borgere i Hjørring Kommune. Desuden er beregnet, at der vil

komme 1.200 flere i Hjørring by. Dette indikerer en vis fraflytning fra oplandet til de større

byer, herunder til Hjørring.

Udviklingen i privatforbruget forventes af få et niveau, der svarer til højdepunktet for

privatforbruget i 2007-2008.

Nethandlen er et område, der er i kraftig vækst. I et scenarie i detailhandelsanalysen

antages nethandelen at vokse mere beskedent, således forventes nethandelen at dække 27

% af forbruget af øvrige udvalgsvarer i 2029.

Dagligvareområdet forventes indenfor nethandelen fortsat kun at udgøre en ubetydelig del

med mindre end 5 % af forbruget.

Handelsbalancen overfor omverdenen

Detailhandelsanalysen viser i en oplandsanalyse, at dagligvarer købes lokalt. Kun 6 % af

dagligvarekøbene sker udenfor kommunen. Dagligvareindkøb udenfor kommunen er

ubetydelig, idet der i Frederikshavn, Brønderslev og Aalborg kun handles for henholdsvis 1

%, 2 % og 1 %.

"Fordelingen af dagligvareindkøb i lokalbyerne viser, at dagligvarer i høj grad sker lokalt. I

alle byer købes mindst 45 % af dagligvarerne lokalt. I flere byer købes mere end 75 % af

dagligvarerne lokalt. Køb af dagligvarer i andre lokalbyer end egen by er meget beskeden og

viser sig stort set kun hos de interviewede i Tversted, som også køber dagligvarer i

Hirtshals, Sindal og Bindslev, og i Bindslev, der også køber dagligvarer i Sindal. Begge

steder sker indkøbene i en naboby med et godt udvalg af dagligvarebutikker." (jf.

detailhandelsanalysen)

Det skal bemærkes, at 16 % af dagligvareindkøbene af borgerne i Vrå foregår i Brønderslev.

I et scenarie over en 12 års periode kan handelsbalancen for dagligvarer stige fra 118 % til

126 %.

Detailhandelsanalysen indeholder en opdeling af udvalgsvarer i beklædning og øvrige

udvalgsvarer:

"Fordelingen af indkøb af øvrige udvalgsvarer i Hjørring by kendetegnes af, at bymidten

spiller den største rolle som indkøbssted uanset, hvor de interviewede kommer fra, men

sammenlignet med beklædning, så spiller bymidten en lidt mindre rolle, og området langs

204

Frederikshavnsvej spiller en noget større rolle, når der købes øvrige udvalgsvarer. Bymidten

er især dominerende som indkøbssted for de lokale forbrugere fra Hjørring- og Lønstrup-

området med andele på 65 og 74 %. Ellers er andelen, som de interviewede køber i de

forskellige dele af Hjørring, fordelt ret jævnt mellem byerne, og der er ikke et klart mønster i

variationerne i mellem byerne.

Fordelingen af indkøb af øvrige udvalgsvarer i lokalbyerne viser, at øvrige udvalgsvarer, når

der ses bort fra Hjørring, købes lokalt men i et lavere omfang end for beklædning.

Der købes stort set ikke øvrige udvalgsvarer i andre lokalbyer end i egen by. Sindal og

Hirtshals har med 28 og 25 % køb af øvrige udvalgsvarer i egen by den største lokale andel.

Vrå, Tårs, Bindslev og Lønstrup ligger lavt med andele på 1-8 %." (jf. detailhandelsanalysen)

I det scenarie, hvor der er regnet på en positiv udvikling i detailhandelen, peger i retning af

udvidelse af butiksarealet i aflastningsområdet ved Frederikshavnsvej selv om enkelte

parametre peger i negativ retning.

Dækningsgraden er i Hjørring Kommune steget fra 121 % til 131 %, og udviklingen forventes

at forsætte. I et scenarie over en 12 års periode kan dækningsgraden for beklædning stige

fra 148 % til 155 %, og dækningsgraden for øvrige udvalgsvarer kan stige fra 149 % til og

158 % eller 160 %, hvis en udbygning med nye øvrige udvalgsvarebutikker sker

udelukkende langs Frederikshavnsvej.

Når dækningsgraden ligger over 100 % vidner det om en stærk detailhandel. I Hjørrings

tilfælde skyldes det, at borgerne handler i kommunen. Samtidig er der et højt forbrug fra

turismen.

En udbygning af aflastningsområdet vil kunne styrke dækningsgraden, fordi området bliver

mere attraktivt og derfor i højere grad vil appellere til forbrugerne.

Indenfor dagligvarehandel vil attraktiviteten imidlertid være begrænset, idet der udbygges

med en mindre butik, som i høj grad vurderes at trække forbrugere fra den eksisterende

butik på Frederikshavnsvej. Derfor får det mindre betydning for de øvrige dagligvarebutikker

i og omkring Hjørring.

Andre detailhandelsprojekter

For redegørelse af aflastningsområdets effekter kan der redegøres for kendte

detailhandelsprojekter i oplandet og som udvidelse af eksisterende projekter.

Mange parametre spiller ind i spørgsmålet om udviklingen af detailhandelen. Ofte rettes

blikket mod nye butikker og centre. Som tidligere nævnt kæmper oplandet til Hjørring med

butikslukninger, der ofte sker ubemærket. Dog skal det bemærkes, at dagligvarehandlen i

Hjørring udbygges med en Netto på Aalborgvej, som forventes at åbne i 2018.

205

På udvalgsvareområdet er der ikke kendskab til nye projekter. Hjørring har 3 bydelscentre,

der alle er uden udvalgsvarebutikker. I lokalcentrene i kommunen er der heller ingen

udvalgsvarebutikker.

I Vrå har et slagteri midt i byen har ophørt sin produktion, og der er nu skabt mulighed for en

bymidteomdannelse til mange forskellige formål, herunder centerformål med detailhandel.

Der er en ny lokalplan under udarbejdelse for omdannelse af slagteriet til centerformål.

Udvidelse til detailhandelsformål ventes, at blive begrænset, da Vrå gennem de seneste år

har mistet flere butikker, både indenfor udvalgsvare- og dagligvarehandel. Det vurderes, at

en udvidelse af detailhandelsområdet i Vrå ikke vil få betydning i forhold til denne

planlægning for udvidelse af aflastningsområdet i Hjørring.

Som tidligere omtalt foregår der et tæt samarbejde mellem detailhandelsbranchen og

Hjørring Kommune, hvor flere forhold fortsat kan styrkes for samtidig at styrke

detailhandelen. Det gælder bl.a. omkring turisme og i konkurrenceforholdet mellem

omegnskommunerne. Nye fremtidige projekter kan få indflydelse på udviklingen af

detailhandlen, som kan være svære at spå om og på forhånd at lade indgå i vurderingen.

Effekter og påvirkning af konkurrencen ved udvidelse af aflastningsområdet

"Det forventes, at den nye detailhandel vil adskille sig fra den eksisterende detailhandel i

Hjørring. Den nye detailhandel vil bestå af butikker, der generelt er større end de

eksisterende butikker i Hjørring Kommune. Derudover er det sandsynligt, at den nye

detailhandel vil bestå af butikskæder, som i dag ikke findes i Hjørring. Den nye detailhandel

kommer dermed til at føre nogle af de samme varer såvel som andre varer end de

eksisterende butikker. Udvidelsen af aflastningsområdet vil derfor medføre at udbuddet af

øvrige udvalgsvarer øges." [jf. detailhandelsanalysen]

Et af formålene med udlæg af aflastningsområder er at skabe øget konkurrence i

detailhandelen og dermed et større vareudbud og lavere priser for forbrugerne. For at

vurdere dette forhold, er Erhvervsstyrelsens økonomiske model benyttet. Resultaterne giver

en indikation af effekten på prisniveauet af udvidelsen af aflastningsområdet i kraft af, at

aflastningsområdet forudsættes at bidrage til øget produktivitet og til mere effektiv

konkurrence. Modellen viser, at der er lille betydning på udvalgsvareområdet og uvæsentlig

på dagligvareudbuddet. Det er i tråd med kommunens grundtanker omkring planlægningen

af aflastningsområdet.

Det har ikke været hensigten at øge konkurrencen omkring dagligvareudbuddet på

baggrund af aflastningsområdet. Den øgede konkurrence blandt dagligvareforretningerne

skal ske via en udvikling med butikker, hvor borgerne bor. At aflastningsområdet får en lille

betydning for priserne på udvalgsvareområdet er en fordel for forbrugerne, og medvirker til

en sund konkurrence mellem bymidten og aflastningsområdet.

Der er måske udsigt til, at der kan ske en opdeling af de forskellige typer af udvalgsvarer,

206

hvor bymidten i hovedsagen servicerer borgerne med et stort udbud af udvalgsvarer især

indenfor beklædning, mens aflastningsområdet har et mere varieret udbud af udvalgsvarer

med vægten lagt på byggematerialer.

Afstand og udbud bestemmer effekterne

Grundlaget for vurderingen er, at afstand og udbud har betydning for, hvorfra nye butikker vil

hente deres omsætning. Andelen, som den eksisterende detailhandel må afgive til nye

butikker, vil falde med afstanden, så de eksisterende butikker til sidst, når afstanden er

tilstrækkelig stor, ikke vil kunne mærke effekter af de nye butikker. Udbud har betydning på

den måde, at jo mere attraktivt et udbud en by har, jo mindre tilbøjelige vil byens egne

borgere være til at handle i en anden by og jo større tilbøjelighed vil kunder i

omkringliggende områder være til at vælge byen som handelsby.

Som Hjørring Kommunes detailhandelsanalyse har vist, så er Hjørring allerede en attraktiv

handelsby, som tiltrækker kunder fra resten af kommunen og uden for, ligesom

detailhandelen i Hjørring har turister som en betydelig kundegruppe.

Udvidelsen af aflastningsområdet giver mulighed for nye udvalgsvarebutikker. Der

fastlægges en minimumsbutiksstørrelse på henholdsvis 1.200 m² og 2.500 m² for at sikre, at

de nye butikker i området differentierer sig fra butikkerne i bymidten. Det forventes derfor, at

de nye udvalgsvarebutikker i udvidelsen af aflastningsområdet vil blive store

udvalgsvarebutikker, og at de nye butikker i betydeligt omfang bliver butikker, som ikke

findes i Hjørring i dag, og som kunderne i dag skal til Aalborg for at handle i. Hjørrings

attraktivitet som handelsby vil også afhænge af, hvordan detailhandelen udvikles i de

konkurrerende byer. Det er vanskeligt at forudsige. Som større projekter er der på

nuværende tidspunkt er der kendskab til, at Magasin har planer om at åbne i Aalborg i

butikscenter Friis.

Effekterne af udvidelsen af aflastningsområdet

Det er i Hjørring Kommunes detailhandelsanalyse fra 2017 vurderet, at en udvidelse af

aflastningsområdet i Hjørring på 14.300 m² til udvalgsvarebutikker vil komme til at omsætte

for i størrelsesordenen 145 mio. kr. om året. Der er også gennemført vurderinger af, hvor fra

omsætningen forventes at ville blive hentet. Vurderingerne er i det følgende blevet uddybet

med mere detaljerede beregninger af, hvor meget omsætning der må forventes at blive

hentet fra de enkelte handelsbyer omkring Hjørring, og hvor meget det udgør af byernes

samlede omsætning.

Beregningerne er gennemført ud fra en forudsætning om, at udvidelsen af

aflastningsområdet bliver

Økonomiske effekter i oplandet

Der planlægges på baggrund af en detailhandelsanalyse fra 2017 for et arealudlæg til nye

butikker i et udvidet aflastningsområde på 14.300 m² til nye udvalgsvarebutikker.

207

Planlægningen af en større udvalgsvarebutik op til 7.000 m² er igangsat og forløber parallelt

med den ændrede kommuneplan for detailhandel. Hjørring Kommune har desuden

forespørgsler på etablering af udvalgsvarebutikker i aflastningsområdet, der overstiger

arealudlægget.

Dagligvarebutikker

Detailhandelsanalysen viser desuden, at der over en 12 års periode vil blive behov for

yderligere 5.000 m² til nye dagligvarebutikker. Tre Kiwi-butikker i hhv. Vrå, Hirtshals og

Hjørring, og Aldi- butikken i Sindal, der nu er lukkede, havde et samlet butiksareal på ca.

3.500 m². Butikkerne indgår i det registrerede butiksareal i detailhandelsanalysen fra 2017.

Behovet for yderligere dagligvarebutiksareal er derfor reelt 8.500 m². I den forbindelse

planlægges for en dagligvarebutik på 1.200 m² i aflastningsområdet, men den øvrige

rummelighed afventer nærmere planlægning.

Sammenholdt med underskuddet og planlægning af ny dagligvarebutik vil der over en 12 års

periode kunne beregnes et underskud på ca. 7.300 m² til dagligvarebutikker, hvis der ikke

kommer nye dagligvarebutikker, og hvis udviklingerne læner sig op ad maksimumscenariet.

I forbindelse med etableringen af den nye dagligvarebutik på ca. 1.200 m² på hjørnet

Hestkærvej - Frederikshavnsvej er effekterne for den eksisterende dagligvarehandel

vurderet.

Det vurderes, at den nye dagligvarebutik vil kunne opnå en omsætning på ca. 45-50 mio. kr.

pr. år. Det forventes, at omsætningen primært vil blive hentet fra de nærmeste store

dagligvarebutikker, som er bl.a. Meny på Frederikshavnsvej og Aldi på Frilandsvej. Det

vurderes, at den nye butik vil hente ca. 20-25 mio. kr. pr. år, svarende til ca. 45-50 % af sin

omsætning, fra butikker i aflastningsområdet og Aldi.

Dette svarer til en omsætningsreduktion på 10-15 % i de eksisterende butikker. Omkring 15

mio. kr. pr. år svarende til en tredjedel af den nye dagligvarebutiks omsætning vil blive hentet

fra butikker i Hjørring bymidte, som bl.a. er Kvickly og Føtex. Det svarer til, at

dagligvarebutikkerne i Hjørring bymidte oplever en omsætningsreduktion på 3-6 %.

Yderligere ca. 10-15 % af den nye butiks omsætning forventes at blive hentet fra andre

butikker i Hjørring by i øvrigt. Det vil medføre en omsætningsreduktion i størrelsesordenen

1-3 %. De resterende ca. 5-10 % af den årlige omsætning vurderes at blive hentet fra andre

steder i eller uden for Hjørring Kommune. Den spredte omsætningsreduktion vil betyde, at

effekterne vil være begrænsede.

Etablering af en dagligvarebutik på 1.200 m² i aflastningsområdet vil derfor få en begrænset

betydning for dagligvarehandlen i omverdenen. Tværtimod er der grundlag for at styrke

dagligvarehandlen andre steder i kommunen, fordi der er rummelighed til det.

Udvalgsvarebutikker

208

For at vurdere effekterne for den eksisterende detailhandel og byens samlede oplandseffekt

i forhold til nabokommuner er det vurderet, hvilken omsætning, der vil kunne henføres til

udvidelsen af aflastningsområdet med i alt ca. 14.300 m². Den potentielle omsætning er

vurderet med udgangspunkt i de butikstyper, som forventes, at blive etableret i det udvidede

aflastningsområde. For det udvidede aflastningsområde er det forudsat, at arealudlægget vil

blive udnyttet som store udvalgsvarebutikker på mindst 1.200 m² vest for Ringvejen og

mindst 2.500 m² øst for Ringvejen. Som nævnt vurderes det, at minimumsbutiksstørrelserne

vil medføre, at arealudlægget i langt overvejende grad udnyttes som udvalgsvarebutikker

inden for hovedbranchen øvrige udvalgsvarer. På grund af beliggenhederne forventes det,

at udvalgsvarebutikkerne vil være mere arealekstensive og have koncepter og

varesortimenter, der ikke kan indpasses i bymidten eller i et bydelscenter.

Det vurderes, at omtrent 50 % af omsætningen i de nye udvalgsvarebutikker vil blive hentet

fra lignende butikker med et tilsvarende varesortiment og med placeringer langs

Frederikshavnsvej og ved Ringvejen, herunder fra A-Z. Det vurderes således, at de nye

udvalgsvarebutikker henter ca. 70 mio. kr. fra de eksisterende udvalgsvarebutikker og

butikker med særlig pladskrævende varer i aflastningsområdet, området til særlig

pladskrævende varegrupper, butikkerne på hjørnet af Ringvejen og Farøvej samt A-Z.

Butikkerne i disse områder omsætter øvrige udvalgsvarer for ca. 660 mio. kr. pr. år.Dermed

svarer reduktionen i den årlige omsætning på ca. 70 mio. kr. til en omsætningsreduktion på

ca. 11 %, hvis alle de nye butikker etableres inden for en kort tidshorisont.

Butikkerne i Hjørring bymidte er generelt mindre end de forventede nye butikker i det

udvidede aflastningsområde. Desuden er ca. halvdelen af udvalgsvarebutikkerne i Hjørring

bymidte beklædningsbutikker. Det vurderes derfor, at den nye detailhandel kun i mindre grad

vil konkurrere med detailhandelen i Hjørring bymidte. Det vurderes, at de nye

udvalgsvarebutikker vil hente ca. 15 % af deres omsætning, svarende til ca. 20 mio. kr. pr.

år, fra butikkerne i Hjørring bymidte. De eksisterende butikker i Hjørring bymidte omsætter

øvrige udvalgsvarer for ca. 435 mio. kr. pr. år. Det svarer, til at den øvrige

udvalgsvareomsætning i de eksisterende butikker i Hjørring bymidte reduceres med ca. 5 %.

Udvalgsvarebutikkerne på Bispetorvet består af en række store kædebutikker med salg af

øvrige udvalgsvarer, mens udvalgsvarebutikkerne i Hjørring bymidte er væsentligt mindre.

Blandt udvalgsvarebutikkerne i Hjørring bymidte, vurderes det derfor især at være

udvalgsvarebutikkerne på Bispetorvet, som vil være i konkurrence med de nye

udvalgsvarebutikker i det udvidede aflastningsområde.

Etableringen af den nye detailhandel vil bidrage til, at Hjørring styrker sin position i den

regionale konkurrence. Det vurderes, at ca. 35 % af de nye udvalgsvarebutikkers

omsætning, svarende til ca. 50 mio. kr. pr. år, hentes fra butikker uden for Hjørring by,

herunder uden for Hjørring Kommune. Det er ikke muligt at vurdere mere præcist, hvorfra de

ca. 50 mio. kr. hentes, herunder hvor stor en andel af de ca. 50 mio. kr., der hentes fra

butikker i Hjørring Kommune, og hvor stor en andel, der hentes fra butikker uden for Hjørring

209

Kommune. Den mere præcise fordeling vil afhænge af de konkrete butikker, som etableres i

det udvidede aflastningsområde.

De væsentligste konkurrerende indkøbssteder til detailhandelen i Hjørring er detailhandelen

i Aalborg, Frederikshavn og Brøndslev. Der er gennemført beregninger af, hvordan de

resterende ca. 30 % svarende til ca. 47 mio. kr. pr. år forventes at fordele sig. Påvirkningerne

er vurderet i de dele af Frederikshavn, Brønderslev, Jammerbugt og Aalborg Kommune, der

forventes at kunne blive påvirket.

Effekterne for byer uden for Hjørring Kommune

Der er gennemført beregninger af, hvordan de resterende ca. 30 % svarende til ca. 47 mio.

kr. pr. år forventes at fordele sig. Påvirkningerne er vurderet i de dele af Frederikshavn,

Brønderslev, Jammerbugt og Aalborg Kommune, der forventes at kunne blive påvirket.

Beregningerne er gennemført på baggrund af en detailhandelsanalyse fra 1998, som var et

fælles projekt for hele Nordjyllands Amt. Analyserne, som beregningerne er gennemført på

grundlag af, er af ældre data, men det er der taget højde for.

De ca. 47 mio. kr. pr. år er fordelt på de gamle kommuner, som analysen fra 1998 var opdelt

på. Opdelingen på gamle kommuner giver mulighed for at vurdere påvirkningerne i en

forholdsvis detaljeret geografi. Fordelingen af de 47 mio. kr. pr. år er sket ud fra byernes

afstand til Hjørring og Aalborg og deres udbud. Den forventede omsætningsnedgang i de

gamle kommuner er herefter sammenlignet med den samlede udvalgsvareomsætning, som

områderne havde i 1997. Det giver som nævnt ikke et helt korrekt billede, da omsætningen

er steget siden 1997, men da omsætningen er steget siden, giver det en størrelsesorden for,

hvor meget tilbagegangen i omsætning maksimalt vil udgøre af områdernes samlede

omsætning. Der er herefter lavet en beregning, hvor byernes omsætning er fremskrevet med

Danmarks Statistiks værdiindeks til 2016. Den fremskrevne omsætning er herefter reduceret

med det maksimalt tænkelige tab i markedsandel over perioden (fald i handelsbalancen) for

at få et billede af, hvor store påvirkningerne som maksimum vil være i dag.

Resultatet af beregningerne fremgår af skemaet:

Beregning af effekterne på de omkringliggende kommuner

210

Gl. Kommune Udvalgsvare-

omsætning i

1997

Fordeling af

omsætnings-

tilbagegang i

procent

Fordeling af

omsætnings-

tilbagegang i

mio. kr.

Tilbagegang

i % af

omsætning i

1998

Udvalgsvare

omsætning

fremskrevet til

2016 og med

maksimal

tilbagegang i

handelsbalance

Tilbagegang

i % af

omsætning i

2016

Mio. kr. % Mio. kr. % Mio. kr. %

Brønderslev 402 17 8,0 2,0 466 1,7

Frederikshavn 849 33 15,5 1,8 1204 1,3

Sæby 184 5 2,3 1,3 119 2,0

Skagen 315 5 2,3 0,7 564 0,4

Pandrup 130 2 0,9 0,7 106 0,9

Dronninglund 147 2 0,9 0,6 95 1,0

Aalborg 5.356 36 16,9 0,3 13.993 0,1

Som, det fremgår af skemaet, så udgør den beregnede tilbagegang maksimalt 2 % af

omsætningen, når der sammenlignes med 1997. Tilbagegangen vil være størst i

Brønderslev, Frederikshavn og Sæby, da de ligger tættest på Hjørring. I alle øvrige byer vil

tilbagegangen være under 1 %, når der sammenlignes med 1997.

Når der sammenlignes med de fremskrevne og korrigerede omsætningstal i 2016, så tegner

der sig stort set samme billede. Ingen byer vil få en tilbagegang på mere end 2 %. Som det

fremgår af skemaet, så er det vurderet, at omsætningen i butikkerne i udvidelsen af

aflastningsområdet også, når der sammenlignes med fremskrevne tal for 2016,

hovedsageligt vil blive hentet fra butikker i Aalborg og Frederikshavn og i næste række

Brønderslev.

211

Aalborgs andel er begrundet af en forventning om, at butikkerne i udvidelsen af

aflastningsområdet i vid udstrækning vil være butikker, som i dag kun findes i Aalborg, og

som sammen med de eksisterende butikker i aflastningsområdet langs Frederikshavnsvej,

A-Z og Hjørring bymidte vil gøre Hjørring til et endnu mere attraktivt alternativ til Aalborg. De

nye butikker vil derfor erstatte indkøbsture til Aalborg med indkøb i de nye butikker i Hjørring.

Overflytningen af omsætning fra Aalborg til Hjørring vil både komme fra borgere i Hjørring

kommune og i Frederikshavn og Brønderslev Kommuner samt de nærmeste dele af

Jammerbugt Kommune, som vil få adgang til tilsvarende og lettere tilgængelige butikker i

Hjørring.

Borgerne i Hjørring Kommune er som led i detailhandelsanalysen fra 2017 blevet spurgt om

deres indkøbsvaner. Heraf fremgår det, at borgerne i Hjørring Kommune køber ca. 7 % af

deres udvalgsvarer i butikker i Aalborg svarende til indkøb for omkring 110 mio. kr. om året.

De 17 mio. kr., der forventes overført fra butikker i Aalborg udgør således kun en begrænset

del af de indkøb, som borgerne i Hjørring Kommune, foretager i butikker i Aalborg

Kommune.

Samlet vurderes det, at omsætningen, som butikkerne i udvidelsen af aflastningsområdet, vil

hente fra de omkringliggende kommuner vil være på omkring 2 % eller mindre og dermed af

beskeden størrelsesorden. Godt en tredjedel forventes at ville komme fra Aalborg Kommune

i form af hjemtagning af udvalgsvarehandel, som borgere fra Hjørring Kommune og de

omkringliggende kommuner i dag foretager i butikker i Aalborg Kommune.

Effekter for oplandsbyerne i Hjørring Kommune

I Hjørring Kommune vil der blive overført udvalgsvareomsætning fra Hirtshals, Sindal og

Løkken til butikkerne i udvidelsen af aflastningsområdet.

Beregningerne viser, at de nye butikker i udvidelsen af aflastningsområdet vil hente omkring

6 % af omsætningen fra oplandsbyerne i Hjørring Kommune svarende til i alt omkring 8 mio.

kr. pr. år. Effekten i hver af byerne vil være en reduktion i udvalgsvareomsætningen på under

3 %.

I Vrå, Tårs, Bindslev og Tversted er udbuddet af udvalgsvarer beskedent. Det er derfor

meget begrænset, hvor meget udvalgsvarehandel, der i praksis kan overføres fra de fire

byer til butikkerne i udvidelsen af aflastningsområdet i Hjørring.

Lønstrup har et betydeligt udbud af udvalgsvarer, men udbuddet er koncentreret om

kunsthåndværk og andre turismeorienterede varegrupper, der adskiller sig fra de

butikstyper, der forventes at komme i udvidelsen af aflastningsområde. Det vurderes derfor,

at omsætning, der vil blive overført fra Lønstrup til Hjørring vil blive meget begrænset.

Tilsammen vil butikkerne i udvidelsen af aflastningsområdet hente godt 70 % af deres

omsætning fra butikker i Hjørring Kommune.

212

Samlet forventes det, at de nye butikker i udvidelsen af aflastningsområdet sammen med de

eksisterende i området langs Frederikshavnsvej og A-Z vil styrke Hjørrings attraktivitet som

handelsby. Udvidelsen vil betyde, at Hjørring udvikler sin position som overordnet handelsby

i Vendsyssel og i stigende grad vil udgøre et alternativ til indkøb i Aalborg for kunder i

Vendsyssel.

Styrkelsen af Hjørrings attraktivitet som handelsby forventes, som det vil fremgå af de

følgende afsnit, at udmønte sig i, at butikkerne i udvidelsen af aflastningsområdet vil hente

omkring 50 % af sin omsætning fra butikkerne langs Frederikshavnvej og A-Z, 15 % fra

bymidten, 6 % fra oplandsbyerne i kommunen og 30 % fra handelsbyer uden for kommunen.

Den betydelige andel, som butikkerne i udvidelsen af aflastningsområdet forventes at hente

uden for kommunen vil hovedsageligt være indkøb, som borgerne i Hjørring og de

omkringliggende kommuner i dag foretager i Aalborg og fremover vælger at foretage i

Hjørring, når de får adgang til et sammenligneligt udbud i Hjørring, som ligger tættere på.

Som beregningerne vil vise, så vil omsætningen, der forventes hentet i byer uden for

Hjørring Kommune være beskeden, når der sammenlignes med byernes samlede

omsætning.

Tallene er udtryk for niveauer og ikke eksakte tal. Tallene for 2028 er udtryk for udviklinger jf.

maksimumscenariet. *Inkl. det eksisterende aflastningsområde og ekskl. udvidelsen af

aflastningsområdet. **manglende datagrundlag. (Jf. detailhandelsanalysen)

Effekten udlignes over tid

I detailhandelsanalysen redegøres for, at et udlæg på 14.300 m² til udvalgsvarebutikker og

5.000 m² til dagligvarebutikker på baggrund af befolkningsfremskrivning, udvikling i forbrug

og nethandel, kommunens engagement omkring detailhandel, fortsat stigning i opland samt

213

andre tiltag kan beregnes, at der over en planperiode på 12 år vil være sket en udligning i

balancen omkring de målbare detailhandelsparametre.

Til ovenstående skal bemærkes, at så vidt butikkerne etableres tidligt i planperioden, vil der i

den mellemliggende periode være skærpet konkurrence mellem butikkerne i Hjørring,

oplandet og nabokommunerne. Denne øgede konkurrence vurderes at være begrænset, og

den skal også ses i sammenhæng med et stadigt behov for at udvikle detailhandelen, hvor

øget konkurrence får gunstig betydning for priserne til glæde for områdets borgere.

Ved fuld udnyttelse af udlægget i aflastningsområdet kan der på lang sigt, dvs. i år 2029,

forventes en øget udvalgsvareomsætning i aflastningsområdet på ca. 130-145 mio. kr. pr. og

en øget dagligvareomsætning på ca. 50 mio. kr. pr. år.

Attraktivitet i forhold til omverdenen

Etablering af 14.300 m² nye udvalgsvarebutikker langs Frederikshavnsvej vurderes på

baggrund af minimumsstørrelsen (1.200 m² vest for Ringvejen og 2.500 m² øst for) at få en

karakter, der minder om de butikker, der i forvejen ligger langs Frederikshavnsvej, og som i

sortiment også kan minde om A-Z. Derfor vil de nye butikker først og fremmest være

attraktive i forhold til de eksisterende butikker i aflastningsområdet og A-Z.

Bymidten

På Bispetorv er der ligeledes store udvalgsvarebutikker, som kan være mindre attraktive end

et fuldt udbygget aflastningsområde, særligt, hvis der etableres en større elektronikforretning

i aflastningsområdet. Den resterende del af bymidten er bygget op om Metropol og gågaden,

hvor der er små strøgbutikker samt et særligt handelsmiljø. Det miljø har i sig selv en helt

særlig attraktivitet, som aflastningsområdet kun i mindre grad vil kunne konkurrere med.

Oplandsbyerne i kommunen

I områdebyerne vil det primært være de byer, der har et betydeligt udbud af udvalgsvarer,

som vil kunne mærke effekten af et mere attraktivt aflastningsområde. Hirtshals er den by

udenfor Hjørring, der har flest udvalgsvarebutikker, og som derved må formodes at kunne

mærke den største effekt. Lønstrup har også et betydeligt udbud af udvalgsvarer, men det er

i høj grad kunsthåndværk og lign. butikker, som ikke etableres i aflastningsområdet. Derfor

vurderes butikkerne i Lønstrup ikke at kunne mærke effekten af et mere attraktivt

aflastningsområde. I de øvrige byer i kommunen, er der et begrænset udbud af

udvalgsvarer, hvormed det vurderes, at effekten heller ikke vil være væsentlig i de byer.

Andre kommuner

En større attraktivitet i aflastningsområdet forventes at påvirke Frederikshavn og Aalborg

Kommuner. Butikkerne i aflastningsområdet forventes at være de butikker, som i øjeblikket

kun findes i Aalborg. Det forventes at få den betydning, at forbrugerne i nærheden af

Hjørring vælger at køre til Hjørring i stedet for til Aalborg. Dvs. nogle af forbrugerne i Hjørring

Kommune holdes hjemme, og nogle af forbrugerne i de omkringliggende kommuner vil

214

vælge Hjørring i stedet for Aalborg. Effekten vil dog være minimal i forhold til den samlede

omsætning i Aalborg, hvormed attraktivitetseffekten vil være stor for Hjørring, men minimal i

forhold til Aalborg.

Øget attraktivitet grundet eksisterende butikker med pladskrævende varegrupper

Når de butikker, der oprindeligt er etableret med særlig pladskrævende varegrupper,

medregnes i den samlede arealramme til udvalgsvarebutikker, bliver

omdannelsespotentialet naturligt markant højere. Dermed får området en potentielt større

attraktivitet, som kan tiltrække forbrugere fra et større opland. Detailhandelsanalysen peger

på, at det særligt er de eksisterende butikker i aflastningsområdet samt A-Z, som afgiver

omsætning til aflastningsområdet. I næste led er det bymidten i Hjørring.

Men da butikkerne allerede er i området i dag, vil det være begrænset, hvor meget mere

attraktivt området vil blive. På lang sigt kan der ske omdannelser, som gør området mere

attraktivt. Samtidig opereres med en mindste butiksstørrelse, som vil bevirke, at

strøgbutikkerne i gågaden ikke flytter ud i aflastningsområdet. Dermed bliver effekten af den

øgede attraktivitet som følge af, at de butikker der oprindeligt er etableret med særligt

pladskrævende varegrupper, regnes som udvalgsvarebutikker meget begrænset. På den

baggrund vurderes aflastningsområdets attraktivitet ikke at medføre øget

omsætningsnedgang overfor omverdenen i forhold til den oprindelige beregning.

215

Step 3 -Vurdering af om aflastningsområdet kan styrkekonkurrencenOmsætning fra oplandet, der flytter til aflastningsområdet

Andelen af den eksisterende udvalgsvareomsætning i oplandet, herunder bymidten, der

vurderes at flytte til det udvidede aflastningsområde, er 6,8 %. Hvis de nye

udvalgsvarebutikker realiseres på kort sigt, så vil Hjørring Bymidte afgive ca. 20 mio. kr. om

året i udvalgsvareomsætning til de nye udvalgsvarebutikker. Den største andel af

omsætningen i de nye udvalgsvarebutikker vurderes at blive hentet fra de øvrige dele af

Hjørring, herunder det eksisterende aflastningsområde, som vil afgive 75 mio. kr. pr. år i

udvalgsvareomsætning. De nye udvalgsvarebutikker vurderes, at ville hente ca. 50 mio. kr.

pr. år fra butikker uden for Hjørring, herunder uden for Hjørring Kommune. Hvis

udviklingerne i privatforbruget, nethandlen og dækningsgraderne følger maksimumscenariet

så vil effekterne af de nye udvalgsvarebutikker vil være afbødet i 2029, da stigningerne i

forbrugspotentialerne overstiger omsætningen i de nye udvalgsvarebutikker.

I aflastningsområdet overgår butikker til særligt pladskrævende varegrupper til

udvalgsvarebutikker. Bilforhandlernes omsætning er på 520 mio. kr. Det vurderes, at

ændringerne i omsætning indenfor bilhandel vil være uændret, idet denne detailhandel

allerede er til stede i området, og at det er underordnet om denne handel betegnes som

pladskrævende detailhandel eller udvalgsvarehandel.

Bilforhandlerne i området er enten ældre velrenommerede forhandlere, der løbende

vedligeholder og udvikler deres koncepter eller nye bilforhandlere. Der forventes således

ikke i de følgende år at ske særlige ændringer indenfor bilbranchen.

Andelen af den eksisterende dagligvareomsætning i oplandet, herunder i bymidte, der

vurderes, at flytte til det udvidede aflastningsområde er 5,2 %. Hvis den nye dagligvarebutik

realiseres inden for en kort tidshorisont, så vil dagligvarebutikkerne i Hjørring Bymidte afgive

ca. 15 mio. kr. pr. år til den nye dagligvarebutik. Den største andel af omsætningen i den nye

dagligvarebutik vurderes, at blive hentet fra Meny på Frederikshavnsvej og Aldi på

Frilandsvej, som tilsammen vurderes at ville afgive ca. 20-25 mio. kr. pr. år. Ca. 10-15 % af

den nye butiks omsætning forventes, at blive hentet fra andre butikker i Hjørring by i øvrigt.

De resterende ca. 5-10 % af den nye butiks omsætning vurderes, at blive hentet fra andre

steder i eller uden for Hjørring Kommune.

Den spredte omsætningsreduktion vil betyde, at effekterne vil være begrænsede. Hvis

udviklingerne i privatforbruget, nethandlen og dækningsgraden følger maksimumscenariet

så vil effekterne af den nye dagligvarebutik være afbødet i 2029, da stigningen i

216

forbrugspotentialet overstiger omsætningen i den nye dagligvarebutik.

Butiksarealer i aflastningsområdet og oplandet

Den procentvise forskel i det gennemsnitlige areal pr. udvalgsvarebutik i det udvidede

aflastningsområde og i den øvrige del af oplandet, herunder bymidten, er beregnet til ca. 600

%. Den gennemsnitlige butiksstørrelse for udvalgsvarebutikker i oplandet til

aflastningsområdet er ca. 515 m². Den gennemsnitlige forventede

udvalgsvarebutiksstørrelse i det udvidede aflastningsområde er i omegnen af 3.575 m².

Herudover kan det oplyses, at den gennemsnitlige butiksstørrelse i bymidten er beregnet til

290 m². Den gennemsnitlige butiksstørrelse i aflastningsområdet kan for de eksisterende

udvalgsvarebutikker beregnes til ca. 1.600 m² (jf. detailhandelsanalysen)

Ved udvidelsen af aflastningsområdet planlægges for, at udvalgsvarebutikkernes mindste

størrelse indenfor afgrænsningen af det eksisterende aflastningsområde fastsættes til 1.200

m², og hvor den fysiske afgrænsning af aflastningsområdet udvides fastsættes den mindste

butiksstørrelse til 2.500 m². Den gennemsnitlige udvalgsvarebutiksstørrelse i det udvidede

aflastningsområde forventes at blive væsentligt over 2.500 m².

Begrundelsen for planlægningen med differentiering af mindste butiksstørrelse skal primært

findes i, at bymidten ikke må være et alternativ for udvalgsvarebutikkerne, men at der skal

være tale om, at udvalgsvarebutikkerne ikke kan finde plads i bymidten. Desuden er

differentieringen af størrelserne på udvalgsvarebutikkerne i aflastningsområdet fastlagt for

planmæssigt at sikre en bestemt karakter af områderne, hvor den inderste del er

karakteriseret ved eksisterende udvalgsvarebutikker, og den yderste del er karakteriseret

ved meget store udvalgsvarebutikker og butikker med særligt pladskrævende varegrupper.

Den % -vise forskel i det gennemsnitlige areal pr. dagligvarebutik i det udvidede

aflastningsområde og i den øvrige del af oplandet, herunder bymidten, er beregnet til ca. 123

%. Den gennemsnitlige butiksstørrelse for dagligvarebutikker i oplandet til

aflastningsområdet er ca. 540 m². I aflastningsområdet er der en eksisterende på 4.800 m²,

og der etableres én ny på 1.200 m².

Butiksantal fordelt på brancher

Der er ca. 99 beklædningsbutikker og 135 øvrige udvalgsvarebutikker i oplandet i Hjørring

Kommune. Dermed bliver det gennemsnitlige antal butikker pr. udvalgsvarebranche 117.

217

Skemaet viser antallet af butikker opdelt på brancher. [Detailhandelsanalysen, side 40]

Det fremgår af skemaet, at den overordnede tendens er ligesom på landsplan, at antallet af

butikker falder. Hjørring by har fået færre butikker. Forklaringen kan være, at Hjørring har

fået flere store butikker, og da de især henter deres omsætning fra de nærmeste butikker, er

der samlet set blevet færre butikker i Hjørring. I de øvrige byer er der et varieret mønster.

Flere af byerne med mange turister er gået frem. Løkken og Lønstrup er gået meget frem,

og også Hirtshals har fået flere butikker. Tversted har tabt butikker, men reelt er der kun tale

om to butikker ud af syv i 2011. Vrå og Bindslev har mistet butikker, men Tårs har fastholdt

antallet. Kategorien "Øvrige", som er butikker uden for byafgrænsningerne, er også gået

tilbage.

Vurdering af konkurrenceeffekt

Et af formålene med udlæg af aflastningsområder er at skabe øget konkurrence i

detailhandelen og dermed et større vareudbud og lavere priser for forbrugerne. For at

vurdere dette forhold, er Erhvervsstyrelsens økonomiske model benyttet. Resultaterne giver

en indikation af effekten på prisniveauet af udvidelsen af aflastningsområdet i kraft af, at

aflastningsområdet forudsættes at bidrage til øget produktivitet og til mere effektiv

konkurrence. Modellen viser, at der er lille betydning på udvalgsvareområdet og uvæsentlig

på dagligvareudbuddet. Det er i tråd med kommunens grundtanker omkring planlægningen

218

af aflastningsområdet.

Det har ikke været hensigten at øge konkurrencen omkring dagligvareudbuddet på

baggrund af aflastningsområdet. Den øgede konkurrence blandt dagligvareforretningerne

skal ske via en udvikling med butikker, hvor borgerne bor. At aflastningsområdet får en lille

betydning for priserne på udvalgsvareområdet er en fordel for forbrugerne. Det medvirker til

en sund konkurrence mellem bymidten og aflastningsområdet.

219

Hjørring - Frederikshavnsvej (Grundvandsredegørelse)Grundvandsredegørelse

Kortet herunder viser det kommende erhvervsområde med røde linje, og det nitratfølsomme

indvindingsopland med blå skravering.

Naturlig beskyttelse af grundvandet

Den geologiske beskyttelse af grundvandet i erhvervsområdet, som består af to

rammeområder, hhv. 110.4140.05 og 109.4140.03 er af varierende kvalitet. I store dele er

den moderat til god, med et lerdæklag på 10-20 m. Andre steder er området beskyttet i

nogen grad af et lerlag på 5-10 m, og der er områder hvor der stort set ikke er dæklag (0-5

m). Det samme gør sig gældende for indvindingsoplandet til Bagterp Vandværk generelt,

idet området er beskyttet i nogen grad af et lerlag på 5-15 m, men der er også områder, hvor

der stort set ikke er dæklag (0-5 m ler). De geologiske forhold er således varierende,

hvormed boringerne er sårbare overfor forurening. Dette ses også på vandkemien, hvor der

igennem mange år er fundet en række forureningskomponenter. Arealanvendelsen i de

boringsnære områder er præget af erhverv i mange år, hvilket har betydet mange forskellige

forureninger, der kombineret med varierende beskyttelse, resulterer i forurenet grundvand

Risikovurdering og redegørelse i forhold til NFI

En evt. forurening i erhvervsområdet vil som udgangspunkt bliver ledt til kloaksystem på

grund af de store områder med befæstede arealer. Udenfor befæstede arealer vil

220

forureningen primært blive transporteret til vandløb og øvrige overfladevandspåvirket natur,

eftersom lerdæklaget vurderes til at være 10-20 m tykt, men der er også risiko for, at

forurening kan transporteres ned i det primære grundvandsmagasin, hvor dæklaget er

tyndere, eller hvor der er sprækkedannelser.

Bagterp Vandværk har 19 aktive boringer, hvoraf de nærmeste er placeret fra ca. 1,4 km til

2,6 km fra erhvervsområdet. Indvindingsoplandet er udpeget som nitratfølsomt med

baggrund i geologien og grundvandkemien.

Placering af en benzinstation eller en virksomhed, som håndterer eller har oplag af

miljøfremmede stoffer er ikke nitratbelastende, men med den moderate geologiske

beskyttelse kan spild eller uheld af olie og benzin medføre en risiko for udvaskning af olie og

benzinkomponenter til det primære grundvand.

Et nitratfølsomt grundvandsmagasin vil generelt være sårbart overfor spild eller

uhensigtsmæssig håndtering af miljøfremmede stoffer, hvilket vandkvaliteten også er et

bevis for, da der som nævnt ovenfor er fundet en række forureningskomponenter i

grundvandet. Specielt har pesticidrester i form af BAM forurenet kildepladsen og

vandværket har derfor en midlertidig tilladelse til kulfiltrering, indtil der er fundet en

erstatnings-kildeplads. BAM er nedbrydningsprodukt fra nogle pesticider, der blev brugt frem

til 1997, hvor det blev forbudt. BAM er meget vandopløselig ift. andre pesticider, men det

indikerer trods alt, at der kan ske transport ned igennem lerlaget.

Det er således en risiko for forurening af grundvandet, hvis brug og opbevaring af

miljøfremmede stoffer ikke reguleres efter gældende regler.

Det skal dog konkluderes, at erhvervsområdet ligger helt i udkanten af indvindingsoplandet

med en transporttid på 125 - 200 år hen til de nærmeste boringer og geologien lige ved

projektområdet giver bedre beskyttelse end i de øvrige dele af indvindingsoplandet.

Forureningsrisikoen fra det konkrete erhvervsområde er derfor væsentlig mindre end den

generelle risiko for indvindingsoplandet.

Anvendelsen ift. virksomhedslisten:

I området kan der etableres tankstationer og evt. virksomheder, der håndterer eller har oplag

af miljøfremmede stoffer. Begge virksomhedstyper er omfattet af bilag 1, virksomhedslisten.

Kommunen vil jf. listen være særlig opmærksom på belægning og håndtering af

overfladevand, der vil blive stillet særlige krav hertil i lokalplanen, se nærmere under

tekniske foranstaltninger.

Herudover er kommunens bemærkninger jf. overstående afsnit, at anlæggets placering langt

221

væk fra vandværksboringerne i udkanten af indvindingsoplandet mindsker anlæggets

potentielle risiko overfor det sårbare grundvand væsentligt.

Tekniske foranstaltninger til sikring af grundvandet

Typiske steder, hvor der kan være spild på brændstofstationer er ved samlinger af rør og

tanke samt ved påfyldning. Ved virksomheder der håndterer eller opbevarer miljøfremmede

stoffer, kan der fx være risiko for spild eller uheld ved påkørsler. Derfor er det nødvendigt, at

der er udført tætte sumpe til opsamling af evt. spild, hvis der sker uheld, eller hvis en samling

bliver utæt. Derudover skal der være tætte belægninger, hvor der påfyldes brændstof, eller

hvor miljøfremmede stoffer håndteres eller opbevares. Alle steder hvor der er samlinger er

der udført tætte sumpe, der vil opsamle evt. spild. Ved brændstoftanke er der overvågning

på alle rør og på brændstoftankene. Disse krav er reguleret igennem lovgivning og

benzinstationen opføres efter gældende forskrifter, der sikrer minimal risiko for forurening.

Ligeledes vil miljølovgivningen medvirke til at mindske forureningsrisiko ved virksomheder,

der håndterer eller har oplag af miljøfremmede stoffer.

Herunder er der beskrevet nogle af de konkrete foranstaltninger, som benzinstationen eller

en virksomhed med håndtering eller oplag af miljøfremmede stoffer opføres efter. Der tages

stilling til de konkrete foranstaltninger i forbindelse med, at en given virksomhed etablerer

sig.

Alle brændstofførende rør, udføres i dobbeltrør med overvågning, røret er et stålrør med

yderkappe i tyk plastic, hvorimellem der suges vakuum der er tilkoblet et

overvågningssystem der detekterer lækager.

Tanke udføres i dobbelt vægge i stål, med overvågning af mellemrummet. Derudover

forsynes tanke med sumpe rundt om dæksler således at evt. spild ved samlinger ledes til

kloak med olieudskilleranlæg. Tanke er udført med pejlesystem med overvågning af

volumenfald, hvis der ikke tankes.

Der udføres olieudskilleranlæg med sandfang, hvortil tanksumpe, påfyldningsplads og

salgspladser er tilkoblet. Olieudskilleren har alarm på der virker jf. forskrifterne i bek. 555,

med alarm for lagtykkelse og overfyldning.

Der udføres påfyldningsplads i 4x4 m betonplade, med overjordisk påfyldningsstudser,

med afløb til kloak.

Der udføres spildzoner ved udleveringsstandere i beton, på 2,5 m fra standeren og i en

længde af 6 m.

Der udføres impermeabel belægning under standerne, der laves sump i enden af

brændstoføen, hvori brændstofrør samles med rør fra standeren, således at evt. spild fra

samlinger fanges i sumpen.

Der udføres udluftningssystem fra tankene med trykvakuumventil.

222

Kørearealer, parkeringspladser og arealer der anvendes til opbevaring af olie eller

kemikalier skal udføres med impermeable belægninger, hvorfra der er kontrolleret afløb.

Olie, kemikalier og oplag der udgør en forureningsrisiko overfor grundvandet skal

afskærmes. Beholdere skal enten være dobbeltvæggede eller placeres under tag

beskyttet fra vejrliget og sikret mod påkørsel. Oplag der opbevares udenfor beholder skal

afskærmes, så det ikke ledes til jord, grundvand eller kloak.

Oplagspladser skal være indrettet således, at spild kan holdes indenfor et afgrænset

område og uden mulighed for afløb til jord, grundvand og kloak. Området eller

opsamlingssump skal som minimum kunne rumme indholdet af den største

opbevaringsenhed i området.

På baggrund af ovenstående er det kommunens vurdering, at tankanlæg eller virksomheder,

der håndterer eller har oplag af miljøfremmede stoffer, ikke udgør en øget risiko for

grundvandsressourcen tilhørende Bagterp Vandværk.

Planlægningsmæssig begrundelse

Ud fra planlægningsmæssige hensyn vurderes planlægningen af et erhvervsområde langs

Frederikshavnsvej at være hensigtsmæssig, og i tråd med Hjørrings struktur.

Tankanlæg bør lokaliseres langs det overordnede vejnet, og eftersom, at Frederikshavnsvej

er den primære indfaldsvej til Hjørring og den mest trafikale vej i byen, må det betegnes som

en optimal strækning til etablering af tankanlæg. Det konkrete tankanlæg ligger desuden få

meter fra motorvejsafkørsel med adgang til byens mest trafikerede vej må betegnes som

optimalt.

Det nitratfølsomme indvindingsopland dækker meget store dele af Hjørring og omfatter langt

hovedparten af det overodende vejsystem. Der ses derfor ikke at være

planlægningsmæssigt grundlag for alternative lokaliseringer, hvis tankanlægget samtidigt

skal placeres i et område, hvor det planlægningsmæssigt er meningsfuldt i forhold til

trafikkens flow i Hjørring. De seneste etablerede tank- og benzinanlæg i Hjørring er alle

lokaliseret på denne strækning.

Derfor vurderes det ikke, at der er alternative placeringer udenfor NFI til tankanlæg, da de

placeres, hvor der er et naturligt flow af bilister. Der er ikke interesse for at blive anvist til en

placering udenfor NFI, der enten ligger udenfor det overordnede vejnet, eller hvor det

vurderes, at der i forvejen er en tilstrækkelig forsyning med tankanlæg.

Mht. lettere industri er erhvervsområdet i tråd med Hjørrings struktur, hvor

erhvervsområderne er lokaliseret i den sydøstlige del af Hjørring. Desuden er det alene den

223

yderste del af Frederikshavnsvej, der nu også kan anvendes til erhvervsformål, da den

inderste del i forvejen er udlagt til erhvervsområde, og blot har fået udvidet

anvendelsesbestemmelsen med tankanlæg. Mulighed for etablering af erhverv på den

yderste del af Frederikshavnsvej medvirker til en sammenhængende erhvervsstruktur i

Hjørring.

Hele erhvervsområdet i Hjørring ligger stort set indenfor NFI, hvormed en

sammenhængende erhvervsudvikling i høj grad vil ligge i indvindingsoplandet. Derfor er der

ikke alternative placeringer for erhvervsudvikling generelt udenfor NFI, som heller ikke

kræver inddragelse af nye arealer i byzone.

Restrummelighed

Området er allerede udlagt til enten erhvervsformål eller centerformål, hvormed der ikke

inddrages nye arealer i byzone. Dermed er der ikke en eksisterende restrummelighed, der

ikke udnyttes ved etablering af tankanlægget.

224

Documents

Tillæg nr 8 - Revision af detailhandelsbestemmelserne · Kommuneplanramme 706.2110.01 - Blandet byområde, Tolne 29 Kommuneplanramme 802.2110.01 - Blandet byområde, 32 ... hvorved