TỔNG CTCP ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂ TCTCP Đầu tư Phát triển Xây d …dnse.com.vn/userfiles/file/Báo cáo phân tích DIG (2018_03_02).pdf · tỷ, thấp hơn nhiều so

1

TCTCP Đầu tư Phát triển Xây dựng (DIG – Hose) | Ngành: Bất động sản Ngày: 02/03/2018

www.dnse.com.vn Vui lòng xem khuyến nghị ở cuối báo cáo này |

Tiềm năng tăng trưởng

● Quỹ đất sạch lớn, giá vốn thấp, vị trí vàng đắc địa: DIG sở hữu quỹ đất nền rất lớn tập trung tại các tỉnh như Đồng Nai, Vũng Tàu, Hà Nam, Vĩnh Yên, Phú Quốc. Tổng diện tích dự kiến khoảng 3.100 ha gấp rất nhiều lần các doanh nghiệp BĐS khác. Điều đáng nói hơn là các vị trí mà DIG sở hữu đều nằm ở các vị trí trọng yếu và có tiềm năng vô cùng lớn. Các dự án lớn và gối đầu tạo nền tảng phát triển lâu dài cho công ty.

● Cơ cấu nợ vay an toàn, cấu trúc tài sản rõ ràng: Cùng với quỹ đất, nguồn vốn lớn chính là điểm cạnh lớn nhất đối với các doanh nghiệp trong ngành bất động sản.

● Hiệu quả hoạt động kinh doanh tăng trưởng: Trong 3 năm qua, hiệu quả hoạt động của DIG liên tục tăng trưởng và vẫn còn nhiều khả năng tiếp tục phát triển trong dài hạn.

● Cơ cấu cổ đông thay đổi kỳ vọng hiệu quả kinh doanh tiếp tục cải thiện: Cơ cấu cổ đông thay đổi kỳ vọng giúp DIG tiếp cận được nguồn vốn lớn hơn, tiến độ triển khai các dự án nhanh hơn và hiệu quả kinh doanh cao hơn. Trong các năm tới hiệu quả hoạt động của DIG sẽ thay đổi đáng kể và đẩy lợi nhuận tăng trưởng vượt bậc.

Rủi ro đầu tư

● Chưa đánh giá được hiệu quả các khoản phải thu, cho vay ngắn hạn: Một số khoản phải thu, cho vay có giá trị lớn của DIG đang tập trung vào nhóm đối tác nhất định và chưa đánh giá được hiệu quả trong ngắn hạn. Bên cạnh đó, các khoản liên doanh, liên kết của công ty cũng phát sinh lỗ trong 3 năm qua.

● Ngành Bất động sản cần đầu tư dài hạn do dòng tiền không mang tính liên tục: Do đặc thù của ngành, việc đầu tư giải phóng mặt bằng và xây dựng tương đối dài hạn. Do vậy, dòng tiền từ các dự án có thể phát sinh lệch so với tiến độ ban đầu, từ đó ảnh hưởng đến thời điểm hạch toán lợi nhuận toàn dự án. Bên cạnh đó rủi ro về giá cũng là một yếu tố cần quan tâm khi thị trường BĐS có biến động mạnh về giá cũng như nguồn cung.

Nội dung (tỷ đồng) 2015 2016 2017

Doanh thu thuần 692 1,315 1,574

Lợi nhuận gộp 164 319 259

Doanh thu tài chính 63 24 90

Chi phí tài chính 6 52 28

Lợi nhuận từ HĐKD 45 91 93

Lợi nhuận sau thuế 14 66 93

Nguồn: BTCT hợp nhất

Khuyến nghị MUA

Giá thị trường (VND) 25.200 (2/3/2018) Giá mục tiêu (VND) 41.200 (+65%)

Thời gian đầu tư DÀI HẠN

Thông tin cổ phiếu

Ngành

Vốn chủ sở hữu(tỷ VND)

Số cổ phiếu lưu hành

Vốn hóa (tỷ VND)

Bất động sản

2.382

238.194.819

5.681

Cơ cấu Cổ đông (%)

Amersham Industries Limited

CTCP Tae Kwang

Khác

Giá cao nhất 52 tuần

Giá thấp nhất 52 tuần

KLGD bình quân 10 phiên

11%

10,22%

78,78%

24.400

8.100

2.522.440

Tổng quan chung

Tổng Công ty Cổ phần Đầu tư Phát triển Xây

dựng (DIG) là một doanh nghiệp hoạt động

trong lĩnh vực đầu tư xây dựng, kinh doanh

Bất động sản. Doanh nghiệp được thành lập

bằng vốn nhà nước.

Ngày 28/11/2017, Nhà nước đã thoái toàn bộ

vốn tại doanh nghiệp này.

DIG hiện nay có quỹ đất lớn chủ yếu thuộc các

tỉnh, thành phố như Đồng Nai, Vũng Tàu, Vĩnh

Yên, Phú Quốc.

TỔNG CTCP ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN XÂY DỰNG | HOSE - DIG

Ngành: Bất động sản | 02 Tháng Ba, 2018

http://www.dnse.com.vn/

2



Tổng quan doanh nghiệp

Tổng CTCP Đầu tư Phát triển Xây dựng được thành lập theo quyết định của Bộ xây dựng, hoạt động trong lĩnh vực đầu tư xây dựng, kinh doanh bất động sản.

Sau khi thoái vốn vào tháng 11/2017, tỷ lệ sở hữu của NĐT tổ chức nước ngoài tăng vọt, cơ cấu cổ đông hiện tại của DIG gồm 44,11% là cổ đông tổ chức nước ngoài; và gần 56% là cổ đông tổ chức và cá nhân trong nước.

Cùng với việc thoái vốn của nhà nước, hiệu quả kinh doanh của DIG cũng đã thay đổi rõ rệt trong các năm qua.

Chúng tôi cho rằng trên nền tảng giá trị tài sản của DIG rất lớn, việc thay đổi cơ cấu cổ đông sẽ giúp Công ty tăng khả năng quản trị cũng như tiếp cận được các nguồn vốn lớn từ đó đẩy nhanh tiến độ xây dựng của các dự án, gia tăng hiệu quả sử dụng tài sản, tăng hiệu quả hoạt động kinh doanh trong tương lai dài hạn.

TT Cổ đông Tỷ lệ Số lượng TT Cổ đông Tỷ lệ Số lượng

1 Amersham Industries Ltd 11.00% 26,200,000 9 Grinling International

Ltd 2.22% 5,283,553

2 CTCP Tae Kwang Vina

Industrial 10.22% 24,332,081 10 VOF Investment Ltd 2.13% 5,077,000

3 CTCP Đầu tư Phát triển Thiên

Tân 6.14% 14,625,000 11 Norges Bank 1.68% 4,000,088

4 CTCP Chứng Khoán Bản Việt 4.72% 11,250,068 12 Epsom Ltd 1.48% 3,525,280

5 Vietnam Enterprise

Investments Ltd 4.56% 10,868,097 13 Siglap Ltd 1.39% 3,309,207

6 PYN Elite Fund (Non-Ucits) 4.56% 10,857,652 14 Aquila Spc Ltd 1.38% 3,283,000

7 Nguyễn Thiện Tuấn (Chủ tịch

HĐQT) 4.44% 10,566,513 15

DC Developing Markets

Strategies Public

Limited Company

0.98% 2,338,000

8 Deutsche Asset Management

(Asia) Ltd 2.69% 6,418,624 16 Khác 40.41% 96,260,656

Hiệu quả hoạt động kinh doanh tăng trưởng

Trong 3 năm qua, hoạt động kinh doanh DIG tăng trưởng mạnh mẽ nhờ sự tăng trưởng chung của thị trường Bất động sản.

Cơ cấu doanh thu năm 2017 gồm 62% từ kinh doanh Bất động sản và 38% từ các hoạt động phụ trợ kèm theo như xây dựng, cho thuê bất động sản. Kỳ vọng tăng trưởng chính cho doanh thu và lợi nhuận của DIG trong các năm tới là hoạt động kinh doanh Bất động sản do quỹ đất nền tồn kho vẫn còn rất lớn, giá vốn thấp và đang liên tục tăng giá trên thị trường.

11.0%

10.2%

6.9%

6.1%

47.5%

Amersham Industries Limited

CTCP Tae Kwang Vina Industrial

DBAG & DAM (Asia) Ltd

CTCP Đầu tư phát triển Thiên Tân

Khác

146

510

14

446

706

66

900

569

93

0

200

400

600

800

1,000

Doanh thu kinh doanh

BDS (tỷ)

Doanh thu khác (tỷ)

Lợi nhuận sau thuế (tỷ)

2015 2016 2017


3



Cấu trúc nguồn vốn ít rủi ro

Tổng nợ vay/Tổng tài sản đã giảm nhẹ trong năm qua. Chúng tôi đã loại trừ hàng tồn kho của DIG để đánh giá về khả năng thanh toán của doanh nghiệp, theo đó khả năng thanh toán vẫn rất tốt với lượng tiền gửi ngân hàng kỳ hạn ngắn được duy trì gần 250 tỷ trong khi vay nợ ngắn hạn chỉ 371 tỷ, thấp hơn nhiều so với tài sản ngắn hạn hiện tại là 1.445 tỷ.

Tính chung cả hàng tồn kho, tài sản ngắn hạn của DIG đạt 4.807 tỷ đồng trên nợ ngắn hạn là 1.611 tỷ đồng.

Cấu trúc nợ phải trả với tỷ lệ vốn chiếm dụng cao (47,2% nợ phải trả) giúp DIG giảm chi phí lãi vay.

Mặt khác, 67,78% vốn chiếm dụng (tương ứng 1.069 tỷ) đến từ các khoản trả trước của khách hàng và doanh thu chưa thực hiện. Đây là các khoản nợ mà DIG phải trả thông qua việc cung cấp sản phẩm bất động sản kinh doanh, cho thuê văn phòng.

Chúng tôi đánh giá tỷ lệ vốn vay thấp so với quy mô tài sản hiện có, đồng thời cơ cấu nợ phải trả chủ yếu là nguồn vốn chiếm dụng từ hiệu quả kinh doanh tốt tạo nên cơ cấu vốn an toàn cho DIG. Cơ cấu vốn tốt giúp tăng sức cạnh tranh của 1 doanh nghiệp bất động sản do đặc thù dòng tiền ngành không phát sinh đều đặn.

Cần theo dõi thêm một số khoản phải thu trong các quý tới

DIG hiện đang có các khoản phải thu, cho vay ngắn hạn và trả trước cho người bán lớn, tập trung vào một số Công ty, cá nhân nhất định. Chúng tôi cho rằng với quy mô tài sản và các dự án hiện tại, việc DIG tập trung liên doanh liên kết với các đơn vị lớn là cần thiết, tuy nhiên cũng kèm theo đó là rủi ro khi năng lực của các đơn vị này chưa đáp ứng được yêu cầu.

Ngoài ra, một số khoản phải thu ngắn hạn của DIG với 2 công ty Việt Thiên Lâm và Phước An không thay đổi số dư trong cả năm 2017 (giữ nguyên số dư 140.208.598.078 đồng).

Trường hợp đây là các khoản phải thu dài hạn, DIG sẽ phải hạch toán chuyển sang mục tài sản dài hạn. Do vậy, cần theo dõi thêm trong các báo cáo tài chính quý tới, trích lập dự phòng nếu công ty vẫn hạch toán vào khoản mục phải thu ngắn hạn và chưa thu hồi được theo đúng kỳ kế toán.

Đơn vị 31/12/2016 31/12/2017 Nội dung

Công ty đầu tư Việt Thiên Lâm 79,745,598,078 79,745,598,078 Phải thu ngắn hạn

Công ty TNHH Phước An 60,463,000,000 60,463,000,000

Công ty đầu tư Việt Thiên Lâm 119,618,397,118 119,618,397,118 Phải thu dài hạn 3 cá nhân không điều hành DIG gồm ông Bình,

ông Tuấn và ông Hưởng 40,746,355,694 40,746,355,694

219 244

1,3241,445

307 371

29.57%

28.76%

28.00%

28.50%

29.00%

29.50%

30.00%

0

500

1,000

1,500

2,000

31/12/2016 31/12/2017

Tiền mặt & tiền gửi Ngân hàng (tỷ)

Tài sản ngắn hạn không bao gồm BĐS tồn kho(tỷ)

Nợ vay ngắn hạn (tỷ)


4



Định giá

Trên cơ sở giả định Công ty tiếp tục kiểm soát tốt chi phí lãi vay, chi phí hoạt động doanh nghiệp như những năm qua, đồng thời duy trì cấu trúc nguồn vốn – tài sản; chúng tôi sử dụng phương pháp NAV và P/B để định giá DIG.

So sánh với các doanh nghiệp hoạt động thuần trong lĩnh vực xây dựng, kinh doanh bất động sản trên nhiều địa điểm cả nước, mức P/B trung bình của ngành là 1.3.

Chúng tôi định giá DIG dựa trên 2 kịch bản:

- Kịch bản thận trọng (1): Việc định giá DIG dựa trên quỹ đất mà Công ty đã đền bù, giải phóng mặt bằng xong và có toàn quyền khai thác, chuyển nhượng nhưng chưa thực hiện. Theo đó BVPS của DIG sẽ đạt 31.750 đồng. Với mức P/B bình quân của thị trường hiện nay là 1.3,

chúng tôi xác định giá trị hợp lý của DIG là 41.275 đồng/cổ phiếu.

- Kịch bản lạc quan (2): Chúng tôi định giá DIG bao gồm cả những dự án đã được phê duyệt nhưng chưa tiến hành đền bù xong và những dự án lớn đang được DIG xin cấp phép. Đối với các dự án này, giá trị tài sản tăng thêm được tính bằng giá trị lợi nhuận ròng sau khi thực hiện dự án, với giá trị dự án được căn cứ trên giá trị thị trường của khu đất ở thời điểm hiện tại. Theo đó, BVPS của DIG hiện tại là 41.698 đồng,

chúng tôi xác định giá trị hợp lý của DIG là 54.207 đồng/cổ phiếu.

Với hai mức dự phóng như trên, căn cứ theo giá trị thị trường hiện tại,

chúng tôi khuyến nghị MUA đối với cổ phiếu DIG.

Mã Giá BVPS P/B

CEO 10,500 14,496 0.7

DXG 23,850 15,349 1.6

HDG 32,300 27,492 1.2

KDH 32,900 18,441 1.8

LDG 24,500 12,528 2.0

NLG 32,500 23,678 1.4

NTL 9,550 15,117 0.6

SJS 30,800 22,780 1.4

Bình quân 1.3


5



PHỤ LỤC CHI TIẾT CÁC DỰ ÁN

I. Bảng tổng hợp định giácác dự án

TT Tên dự án Giá trị xây dựng dở dang

tại 31/12/2017 (tỷ)

Định giá dự án khi hoàn thiện (tỷ)

Kịch bản thận trọng Kịch bản lạc quan

1 Khu đô thị Sinh Thái Đại Phước 823,1 2.940 2.940

2 Khu đô thị mới Nam Vĩnh Yên 946,4 997 1.580

3 Khu đô thị Chí Linh, Vũng Tàu 127,6 750 927

4 KĐT Bàu Trũng, Vũng Tàu 0 570 570

5 KDC Phường 4 – Hậu Giang 105,5 1.046 1.275

6 Chung cư B13 VT Gateway 173,2 173 173

7 Khu du lịch Long Tân, Đồng Nai 8,7 337 856

8 KDC Hiệp Phước, Đồng Nai 121,1 273 277

9 Nhà Block B, PullMan 74,5 74,5 74,5

10 Khách sạn Dic Star Vĩnh Yên 42,4 42,4 42,4

11 Các dự án khác 940 2.492 3.706

Chênh lệch 4.781 7.150

TT Nội dung Giá trị Định giá lại

Thận trọng Lạc quan

1 Hàng tồn kho 3.362 8.143 10.512

2 Các tài sản khác 2.757 2.757 2.757

3 Nợ phải trả 3.337 3.337 3.337

4 Vốn chủ sở hữu 2.782 7.563 9.932

5 BVPS 31.750 41.698

II. Căn cứ định giá các dự án 1. Đối với các chung cư, khách sạn và một số công trình xây dựng

dở dang hiện tại: Chúng tôi định giá dựa trên giá trị xây dựng cơ bản dở dang tại thời điểm 31/12/2017 (a).

2. Đối với các dự án có quỹ đất nền mà công ty đã đền bù xong, có toàn quyền sử dụng, khai thác, chuyển nhượng: Chúng tôi định giá dựa trên giá trị thị trường tại khu đất, với tỷ lệ đất ở có thể bán là 25%. 75% còn lại là đường giao thông, cây xanh và các công trình công công khác (b).

3. Đối với các dự án công ty chưa thực hiện giải phóng đền bù: Chúng tôi định giá dựa trên lợi nhuận ròng mà công ty có thể thu được đối với mỗi dự án (c).

- Dự án khu dân cư thuộc thành phố, nhiều địa điểm du lịch, biên lợi nhuận ròng ước tính 12%.


6



- Dự án khu dân cư tại địa phương, ít có địa điểm du lịch hoặc dự án xây dựng khách sạn, khu nghỉ dưỡng, biên lợi nhuận ròng ước tính 8%.

4. Theo phương án thận trọng (PA1), giá trị hàng tồn kho của DIG sẽ bao gồm tổng (a) và (b). Theo phương án lạc quan (PA2), giá trị hàng tồn kho của DIG bao gồm tổng (a), (b) và (c). Các tài sản khác của DIG sẽ được giữ nguyên theo số liệu ngày 31/12/2017 trên báo cáo tài chính hợp nhất kiểm toán.

III. Thông tin chi tiết các dự án 1. Dự án Khu đô thị Chí Linh, Vũng Tàu - Vị trí: Thành phố Vũng Tàu

- Quy mô: 99,7 hecta

- Tổng mức đầu tư 4.200 tỷ, hoàn thành dự kiến năm 2023.

- Tiến độ: Đã đền bù, giải phóng mặt bằng xong 80ha và xây dựng 70% khối lượng công trình, đóng góp cho địa phương gần 2.000 căn hộ chất lượng cao. Dự án nằm trên trục đường Quốc lộ chính 51B, 51C, cách trung tâm Vũng Tàu 4km, các bãi biển Chí Linh 1km. Dự án đã hoàn thành 70ha, giá vốn bình quân 4,2 triệu/m2, giá đất trong khu đô thị theo thị trường hiện tại 30 triệu/m2.

- Căn cứ định giá:

PA (1):

Diện tích đất đã đền bù, chưa chuyển nhượng: 10ha

Đơn giá đất: 30 triệu/m2

Tỷ lệ đất nền được chuyển nhượng: 25%

Định giá: Tài sản ròng hiện tại 750 tỷ.

PA (2):

Tổng diện tích đất dự án còn lại: 29,7 ha


Biên lợi nhuận ròng thu về từ phần đất chưa đền bù: 12%

Định giá: Tài sản ròng hiện tại và lãi ròng từ phần đất chưa đền bù: 927 tỷ


7



2. Dự án Khu đô thị Du lịch sinh thái Đại Phước

- Vị trí: Huyện Nhơn Trạch, tỉnh Đồng Nai.

- Quy mô: 464,6 ha

- Tổng mức đầu tư: 7.506 tỷ đồng, dự kiến hoàn thành năm 2019

- Tiến độ: Đã chuyển nhượng một phần dự án, ghi nhận lợi nhuận gộp 120 tỷ đồng trong đó 50 tỷ đồng sẽ được hạch toán trong năm 2018. Dự án nằm cạnh quận 2 và quận 9 TP Hồ Chí Minh. DIG đã giữ lại 98 ha đất nền để tiếp tục tự triển khai dự án. Giá vốn bình quân hiện nay khoảng 4 triệu/m2, giá thị trường khoảng 10 triệu/m2.

- Căn cứ định giá: Diện tích đất đã đền bù, chưa chuyển nhượng: 98ha



Định giá: Tài sản ròng hiện tại 2.940 tỷ.

3. Chung cư cao cấp B13 – Vũng Tàu Gateway - Vị trí: Vũng Tàu

- Quy mô: Diện tích khu đất 22.560 m2, xây dựng 30 tầng.

- Tiến độ: Dự án cách trung tâm thành phố Vũng Tàu 2,5km, đã hoàn thành xong 80% khối lượng công việc.


Định giá theo giá trị xây dựng cơ bản dở dang hiện tại: 173,2 tỷ


8



4. Khu đô thị mới Nam Vĩnh Yên

- Vị trí: Thành phố Vĩnh Yên, tỉnh Vĩnh Phúc

- Quy mô: 446,92 ha

- Tổng mức đầu tư: 8.700 tỷ đồng.

- Tiến độ: Giai đoạn 1 gồm 194,74 ha, đã đền bù xong 171,2 ha và chuyển nhượng 70ha, còn lại 124,74 ha trong đó có 23,54 ha chưa đền bù. Diện tích đất nền được phép chuyển nhượng 124.596 m2, còn lại là đất giao thông và đất công cộng khác.


PA (1):

Diện tích đất nền được bán: 124.596 m2


Định giá: 997 tỷ.

PA (2):



Biên lợi nhuận gộp thu về từ phần đất chưa đền bù: 8%

Định giá: Tài sản ròng hiện tại và lãi ròng từ phần đất chưa đền bù: 1.580 tỷ

5. Khu dân cư thương mại phường 4 Vị Thanh, Hậu Giang - Vị trí: Thành phố Vị Thanh, tỉnh Hậu Giang

- Quy mô: 195,63 ha


- Tiến độ: Dự án khởi công năm 2016. DIG đã giải phóng mặt bằng 52,3ha trên 63,39ha đất được giao trong giai đoạn 1.

PA (1):

Diện tích đất đã đền bù, chưa chuyển nhượng: 52,3ha



Định giá: 1.046 tỷ.

PA (2):




Định giá: Tài sản ròng hiện tại và lãi ròng từ phần đất chưa đền bù: 1.275 tỷ


9



6. Khu du lịch Long Tân

- Vị trí: Huyện Nhơn Trạch, Đồng Nai

- Quy mô: 332 ha. Tỷ lệ đất ở 24,77%.

- Tiến độ: Đã đền bù và nhận bàn giao 16,4 ha, chưa thực hiện chuyển nhượng.

- Căn cứ định giá: PA (1):

Diện tích đất đã đền bù, chưa chuyển nhượng: 16,4 ha


Tỷ lệ đất nền được chuyển nhượng: 24,77%


PA (2):

Tổng diện tích đất dự án còn lại: 332 ha

Tỷ lệ đất nền được chuyển nhượng: 24,77%



7. Khu dân cư Hiệp Phước, huyện Nhơn Trạch, tỉnh Đồng Nai - Vị trí: Huyện Nhơn Trạch, tỉnh Đồng Nai

- Quy mô: 21,52 ha


- Tiến độ: Đã tiến hành đền bù, xây dựng và chuyển nhượng một phần (6ha).


PA (1):

Diện tích đất đã đền bù, chưa chuyển nhượng: 13,34ha




PA (2):






10



8. Khu phức hợp Cap Saint Jacques - Vị trí: đường Thùy Vân, thành phố Vũng Tàu.

- Là khu chung cư cao cấp.

- Căn cứ định giá: Định giá theo giá trị xây dựng cơ bản dở dang hiện tại: 2,8

tỷ

9. Khách sạn Dic Star Vĩnh Yên - Vị trí: Thành phố Vĩnh Yên.

- Là khu chung cư cao cấp.

- Căn cứ định giá: Định giá theo giá trị xây dựng cơ bản dở dang hiện tại:

42,4 tỷ

10. Nhà Block B, Pull Man (Dự án DIC the Lanmark Residence)

- Vị trí: Thành phố Vũng Tàu

- Quy mô: Là căn hộ cao cấp nằm ở trung tâm Thành phố Vũng Tàu, cung ứng 166 căn hộ.

- Tiến độ: Bàn giao nhà trong năm 2018.

- Căn cứ định giá: Định giá theo giá trị xây dựng cơ bản dở dang hiện tại:

74,5 tỷ.


11



11. Khu du lịch nghỉ dưỡng An Hải, Côn Đảo - Vị trí: Côn Đảo

- Quy mô: 17,7 ha, dự kiến quy hoạch thành khu khách sạn và nghỉ dưỡng đạt tiêu chuẩn 4-5 sao

- Tiến độ: Dự án đã được chấp thuận đầu tư, đang xin phê duyệt quy hoạch chi tiết. Dự kiến bắt đầu xây dựng năm 2018.


PA (1):

Diện tích đất đã đền bù, chưa chuyển nhượng: 0 ha




PA (2):


Biên lợi nhuận gộp thu về từ cả dự án: 8%

Định giá: Lãi ròng từ phần đất chưa đền bù 42 tỷ

12. Khu nhà ở Lam Hạ Center Point Hà Nam - Vị trí: Thành phố Phủ Lý, Hà Nam

- Quy mô: 10ha

- Tiến độ: Dự án đang được xin phê duyệt quy hoạch chi tiết về tỷ lệ xây dựng.

- Căn cứ xây dựng:

PA (1):


Đơn giá đất: 3,8 triệu/m2



PA (2):

Tổng diện tích đất dự án còn lại: 10 ha


Định giá: Lãi ròng từ phần đất chưa đền bù: 30 tỷ.


12



13. Khu trung tâm đô thị Bàu Trũng, Vũng Tàu - Vị trí: Trung tâm thành phố Vũng Tàu

- Quy mô: 122 ha trong đó 57 ha xây dựng khu đô thị, 35 ha khu công viên công cộng và 30 ha khu tái định cư

- Tiến độ: Dự án đã được chấp thuận giao cho DIG làm chủ đầu tư. Năm 2017 đã lên phương án xây dựng giá bồi thường.


Diện tích đất đã đền bù, chưa chuyển nhượng: 100% (đền bù thông qua khu tái định cư trong tương lai)

Diện tích đất tự do chuyển nhượng: 57 ha (đô thị mới)




14. Khu đô thị Du lịch Phương Nam - Vị trí: Thuộc xã Long Điền, tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu.

- Quy mô: 150 ha

- Tổng mức đầu tư: 1.390 tỷ đồng

- Tiến độ: Dự án đang được triển khai xây dựng

- Căn cứ định giá

PA (1):

Tổng diện tích đất đã đền bù, chưa chuyển nhượng: 0 ha

Đơn giá đất: 1,9 triệu/m2



PA (2):

Tổng diện tích đất dự án còn lại có thể chuyển nhượng: 150 ha

Tỷ lệ diện tích có thể chuyển nhượng: 25%


Định giá: Lãi ròng từ phần đất chưa đền bù 57 tỷ.


13



15. Khu đô thị mới Bắc Vũng Tàu - Vị trí: Phường 12, thành phố Vũng Tàu.

- Quy mô: 90,5 ha

- Tổng mức đầu tư: 4.029 tỷ đồng, dự kiến hoàn thành năm 2026.

- Tiến độ: DIG đã hoàn thành các thủ tục chấp thuận đầu tư. Đang lên phương án đền bù và triển khai. Giá vốn 4,45 triệu/m2.


PA (1):





PA (2):

Tổng diện tích đất dự án còn lại có thể chuyển nhượng: 90,5 ha



Định giá: Lãi ròng từ phần đất chưa đền bù 244 tỷ.

16. Điểm du lịch sinh thái và vui chơi giải trí hồ Ba Hang

- Vị trí: huyện Kim Bảng, tỉnh Hà Nam

- Quy mô: 307 ha

- Tiến độ: Đang xin phê duyệt dự án, lập và trình duyệt thiết kế cơ sở đầu tư.


PA (1):





PA (2):




Định giá: Lợi nhuận ròng từ dự án 123 tỷ.


14



17. Khu đô thị An Thới, Phú Quốc - Vị trí: Phú Quốc.

- Quy mô: 300 ha

- Tiến độ: Dự án đang hoàn tất các thủ tục pháp lý về xây dựng, thiết lập dự án đầu tư xây dựng.


PA (1):





PA (2):




Định giá: Lợi nhuận ròng từ dự án 360 tỷ.


15


www.dnse.com.vn |

1. CƠ SỞ KHUYẾN NGHỊ

Với thời hạn đầu tư dài hạn (>12 tháng), DNSE Research đưa ra khuyến

nghị MUA, NẮM GIỮ hoặc BÁN dựa trên khả năng sinh lời dự kiến của

các cổ phiếu so sánh với tỷ lệ sinh lời yêu cầu của thị trường là 16% (*).

Khuyến nghị MUA khi cổ phiếu dự kiến sẽ tăng tuyệt đối từ 16% trở

lên, khuyến nghị BÁN khi cổ phiếu dự kiến giảm từ 8% trở lên và

khuyến nghị NẮM GIỮ khi tỷ lệ sinh lợi dự kiến trong khoảng -8% đến

16%.

* Tỷ lệ sinh lời yêu cầu của thị trường được tính toán dựa trên lợi tức trái

phiếu Chính phủ 1 năm và phần bù rủi ro thị trường sử dụng phương pháp độ

lệch chuẩn của thị trường cổ phiếu.

2. TUYÊN BỐ MIỄN TRÁCH NHIỆM

Các thông tin trong báo cáo này được Công ty Cổ phần chứng khoán

Đại Nam đưa ra dựa trên nguồn thông tin mà chúng tôi coi là đáng tin

cậy. Tuy nhiên, DNSE không đảm bảo tính chính xác, đầy đủ và cập nhật

của những thông tin này.

Các nhận định được đưa ra trong báo cáo này mang tính chất chủ quan

của chuyên viên phân tích. Các nhà đầu tư sử dụng báo cáo này như

nguồn tư liệu tham khảo tự chịu trách nhiệm cho quyết định đầu tư

của mình.

Thông tin liên hệ

CÔNG TY CỔ PHẦN CHỨNG KHOÁN ĐẠI NAM

DAINAM SECURITIES JOINT STOCK COMPANY

Trụ sở: Tầng 5, Time Tower – tòa nhà HACC1,

số 35 Lê Văn Lương, Thanh Xuân, Hà Nội

Tel: (04) 7304 7304

Fax: (04) 6262 0656

Website: www.dnse.com.vn


Documents

TỔNG CTCP ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂ TCTCP Đầu tư Phát triển Xây d …dnse.com.vn/userfiles/file/Báo cáo phân tích DIG (2018_03_02).pdf · tỷ, thấp hơn nhiều so