Upload
duongthuy
View
222
Download
0
Embed Size (px)
Citation preview
2
INHOUDSOPGAVE
Algemene toelichting .......................................................................................................................... 4
Dataverzameling ..................................................................................................................................... 4
Bronvermelding ...................................................................................................................................... 4
Contact .................................................................................................................................................... 4
Hoofdstuk 1: Algemeen ....................................................................................................................... 5
Tabel 1: Algemene gegevens corporatie ................................................................................................ 5
Tabel 2: Samenstelling verhuureenheden .............................................................................................. 5
Tabel 3: Wonen en zorgeenheden .......................................................................................................... 6
Tabel 4: Verbindingen ............................................................................................................................. 7
Tabel 5: Bezit woongelegenheden in de regio ........................................................................................ 8
Tabel 6: Samenstelling van het bezit ...................................................................................................... 8
Tabel 7: Bouwperiode van het bezit ....................................................................................................... 8
Tabel 8: Energielabels woongelegenheden. ........................................................................................... 8
Hoofdstuk 2: Verhuur .......................................................................................................................... 9
Tabel 9: Verhuurgegevens ...................................................................................................................... 9
Tabel 10: huurprijsontwikkeling ........................................................................................................... 10
Tabel 11: Prijssegmenten huurwoningen ............................................................................................. 10
Tabel 12: Toewijzingen ......................................................................................................................... 10
Tabel 13: Aangegane huurovereenkomsten ......................................................................................... 11
Tabel 14: Kwaliteit van de voorraad ..................................................................................................... 12
Tabel 15: Onderhoud van de woongelegenheden ............................................................................... 12
Tabel 16: Verbetering van woongelegenheden .................................................................................... 12
Tabel 17: Investering in energie............................................................................................................ 13
Tabel 18: Wonen en zorg ...................................................................................................................... 13
Tabel 19: Uitgaven leefbaarheid ........................................................................................................... 13
Tabel 20: Nieuwbouw en mutaties in het bezit .................................................................................... 14
Tabel 21: Nieuwbouw en mutaties in het bezit prognose .................................................................... 14
Hoofdstuk 3: Bedrijfsvoering ............................................................................................................. 15
Tabel 22: Netto bedrijfslasten .............................................................................................................. 15
Tabel 23: Bedrijfslasten uit de Aedes Benchmark ................................................................................ 16
Tabel 24: Specificaties fte’s ................................................................................................................... 17
Tabel 25: Netto exploitatie kasstroom ................................................................................................. 17
3
Tabel 26: Netto exploitatie en operationele kasstromen prognose ..................................................... 18
Tabel 27: Nieuwbouw huurwoningen................................................................................................... 18
Tabel 28: Nieuwbouw overige (niet-)woongelegenheden ................................................................... 18
Tabel 29: Nieuwbouw koopwoningen: ................................................................................................. 18
Tabel 30: Verkoop bestaand bezit ........................................................................................................ 18
Tabel 31: Verbeteringen en renovaties ................................................................................................ 18
Tabel 32: Sloop woongelegenheden ..................................................................................................... 18
Tabel 33: Rentedekkingsgraad kasstroomopgave ................................................................................ 19
Tabel 34: Rentedekkingsgraad kasstroomopgave prognose ................................................................ 19
Hoofdstuk 4: Waarde vastgoed, leningen en vermogenspositie ........................................................ 20
Tabel 35: Bedrijfswaarde ...................................................................................................................... 20
Tabel 36: WOZ-waarde ......................................................................................................................... 21
Tabel 37: Vastgoed kengetal ................................................................................................................. 21
Tabel 38: Grondposities ........................................................................................................................ 21
Tabel 39: Niet-verkochte nieuwbouwkoopwoningen .......................................................................... 21
Tabel 40: Verkoop onder voorwaarden ................................................................................................ 22
Tabel 41: Leningenportefeuille ............................................................................................................. 22
Tabel 42: Rentelasten op leningenportefeuille .................................................................................... 22
Tabel 43: Ontwikkeling aflossingsratio ................................................................................................. 22
Tabel 44: Ontwikkeling aflossingsratio prognose ................................................................................. 22
Tabel 45: Volkshuisvestelijke exploitatiewaarde / rentabiliteitswaarde leningen ............................... 22
Hoofdstuk 5: Financiële positie en perspectief .................................................................................. 23
Tabel 46: Volkshuisvestelijk vermogen in verslagjaar .......................................................................... 23
Tabel 47: Volkshuisvestelijk vermogen prognose ................................................................................. 23
Tabel 48: Risicobeoordeling in verslagjaar ........................................................................................... 23
Tabel 49: Risicobeoordeling prognose 2017 ......................................................................................... 24
Tabel 50: Risicobeoordeling prognose 2019 ......................................................................................... 24
4
ALGEMENE TOELICHTING
Deze toelichting hoort bij Corporaties in Perspectief verslagjaar 2014. U vindt hier per tabel een
toelichting op een aantal termen en definities.
Dataverzameling
Corporaties in Perspectief is opgebouwd uit cijfers die de corporaties hebben opgegeven bij de dVi en
dPi 2014. Ook is er informatie weergeven uit de Aedes Benchmark. Aedes past geen hoor-wederhoor-
proces toe om de kwaliteit van individuele cijfers te valideren. Hierdoor kan het zijn dat er op
corporatieniveau afwijkingen zijn doordat wijzigingen niet zijn meegenomen bij het opstellen van de
overzichten in deze CiP-uitgave.
Bronvermelding
De definities in deze uitgave zijn afgeleid van de toelichtingen bij de opvraag van de dVi en dPi. Deze
zijn altijd leidend. Aan de definities in deze uitgave kunnen geen rechten worden ontleend.
http://www.corpodata.nl/media/dirs/219/data/toelichting_dvi_2014_definitief_0216.pdf
http://www.corpodata.nl/media/dirs/141/data/6_15-10-2014_-_toelichting_dpi_2014.pdf
http://www.cfvpublicaties.nl/verslag/a1337_Bepaling-VHV-en-risico-in-verslagjaar-2014-en-
prognosejaren-2015-2019
Contact
Vragen over Corporatie in Perspectief kunnen gesteld worden via: [email protected].
5
HOOFDSTUK 1: ALGEMEEN
Tabel 1: Algemene gegevens corporatie
Grootteklasse
In Corporaties in Perspectief is een referentiegroep opgenomen op basis van de omvang van de
corporatie. De grootteklasse is als volgt verdeeld:
Aantal fte’s
Het aantal formatieplaatsen bij de toegelaten instelling, dus zonder verbindingen.
Tabel 2: Samenstelling verhuureenheden
Huurwoningen
Het aantal huurwoningen in eigendom.
Onzelfstandige overige wooneenheden
Het aantal verhuurbare eenheden (kamers) van:
1. eenheden in bijzondere woonvormen (zoals psychiatrische inrichtingen, verzorgingshuizen voor
ouderen, kinder- en sociale tehuizen, verpleeghuizen, tehuizen/leefgemeenschappen voor
lichamelijk en verstandelijk gehandicapten, tehuizen voor dak- en thuislozen, ongehuwde moeders
en hun kinderen);
2. onzelfstandige eenheden in studentenflats;
3. onzelfstandige eenheden in flats voor verplegend personeel;
4. onzelfstandige HAT-eenheden;
5. kamergewijze verhuur;
6. woonwagenstandplaatsen;
7. woonwagens;
8. woonschepen met ligplaatsen.
Garages
Garages en soortgelijke voorzieningen zoals parkeerplekken en parkeerplaatsen in parkeergarages
of op parkeerdekken). Het aantal m² is het aantal te verhuren vierkante meters.
Aantal VHE Grootteklasse Aantal corporaties in grootteklasse
0-1.000 XXS 75
1.000-2.500 XS 82
2.501-5.000 S 70
5.001-10.000 M 68
10.001-25.000 L 49
> 25.001 XL 19
6
Bedrijfsruimten/winkels DAEB
Bedrijfsruimten/winkels DAEB zijn Diensten van Algemeen Economisch Belang oftewel
maatschappelijk vastgoed. Het aantal m² is het bruto (bebouwd) vloeroppervlakte (BVO).
Onder maatschappelijk vastgoed wordt verstaan: buurthuizen; gemeenschapscentra;
jongerencentra zonder horecavergunning; scholen voor basis-, speciaal, middelbaar(beroeps)-,
voortgezet onderwijs; brede scholen; wijksportvoorzieningen; ruimten voor maatschappelijk werk;
ruimten voor welzijnswerk; opvangcentra; zorgsteunpunten; steunpunten voor schuldsanering en
budgetbeheeradvies voor huishoudens in financiële problemen; centra voor jeugd en gezin;
ruimten voor dagbesteding gehandicapten/ouderen inclusief enige zorginfrastructuur; hospices;
multifunctionele centra voor maatschappelijke dienstverlening; dorps- of wijkbibliotheken; eigen
kantoorruimten; veiligheidshuizen; centra voor werk(gelegenheid) en/of bevordering van
bedrijvigheid in de wijk of kleinschalige culturele activiteiten
Bedrijfsruimten/winkels niet DAEB
Bedrijfsruimten niet-DAEB is commercieel vastgoed. Het aantal m² is het bruto (bebouwd)
vloeroppervlakte (BVO).
Overig bezit
Bezit niet vallend onder woongelegenheden, garages en bedrijfsruimten.
Totaal aantal verhuureenheden gewogen
Het totaal aantal verhuureenheden gewogen is berekend volgens de onderstaande formule:
+ Totaal huurwoningen
+ Onzelfstandige overige wooneenheden
= Totaal aantal woongelegenheden
+ Garages (weging 0,2)
+ Bedrijfsruimten/winkels niet-DAEB (weging 1,0)
+ Overig bezit (weging 0,2)
+ Bedrijfsruimten/winkels DAEB (weging 2,0)
= Totaal aantal verhuureenheden gewogen
Tabel 3: Wonen en zorgeenheden
Nultredenwoningen
Een nultredenwoning is zowel intern als extern toegankelijk. Een woning is intern toegankelijk als
de belangrijkste vertrekken (woonkamer, keuken, toilet, badkamer en één slaapkamer) op
dezelfde verdiepingslaag liggen. Een woning is extern toegankelijk als de belangrijkste vertrekken
van buiten te bereiken zijn zonder trappen te hoeven lopen.
Ouderenwoningen
Woongelegenheden (woningen en/of wooneenheden) in woonvormen voor de specifieke
doelgroep ouderen (65+). Het betreft (vaak complexgewijs) geclusterde woonvormen die bijdragen
aan vergroten van veiligheid en beperken van eenzaamheid van ouderen. Het gaat hierbij
7
bijvoorbeeld om woonzorgcomplexen, aanleunwoningen en direct door de corporatie aan de
bewoner verhuurde eenheden in voormalige verzorgingshuizen
Gehandicaptenwoningen
Woongelegenheden (woningen en/of wooneenheden) in woonvormen voor de specifieke
doelgroep gehandicapten. In tegenstelling tot ouderenwoningen, hoeft het niet altijd om
geclusterde of complexgewijze woonvormen te gaan.
Bestemd voor GGZ-patiënten
Woongelegenheden (woningen en/of wooneenheden) in woonvormen voor de specifieke
doelgroep GGZ-patiënten. Het gaat om zelfstandig wonende mensen die in behandeling zijn bij
en/of begeleid worden door een GGZ-instelling.
Bestemd voor overige bewoners
Woongelegenheden (woningen en/of wooneenheden) in woonvormen verhuurd aan zelfstandig
wonende bewoners (eventueel met begeleiding): ex-psychiatrische patiënten, ex-dak- en
thuislozen, (ex-)verslaafden, ex-gedetineerden, etc.
Verhuurd aan zorgorganisaties extramuraal
Bij extramurale zorg betalen mensen zélf voor hun wooneenheid én alles wat met het verblijf te
maken heeft (maaltijden, huishouding, ontspanningsactiviteiten, klein onderhoud van de woning
etc). Het zorgvastgoed wordt door de zorgorganisatie gehuurd die het verhuurt aan de particuliere
huurder. Denk hierbij ook aan particuliere initiatieven van kleinschalige woonvormen voor mensen
met dementie of mensen met een verstandelijke beperking.
Verhuurd aan zorgcorporaties intramuraal
Vastgoed bestemd voor zorg van minimaal 24 uur en waarbij wonen en verblijf (oorspronkelijk)
integraal onderdeel vormen van het gehele zorgarrangement. De kosten voor het wonen en
aanwezigheid van algemene voorzieningen werden (oorspronkelijk) en/of worden in 2014 nog
betaald uit de AWBZ. Een dergelijk complex kan inmiddels (deels) zijn geëxtramuraliseerd.
Vanouds betreft dit: verzorgings-, verpleeg- en gehandicaptentehuizen (verstandelijk en/ of fysiek)
en inrichtingen voor psychiatrische opvang inclusief hun aanhorigheden. Dit zorgvastgoed wordt
door een zorginstelling gehuurd van een corporatie.
Tabel 4: Verbindingen
Aantal verbindingen
Een verbinding is:
1. een dochtermaatschappij als bedoeld in artikel 24a van boek 2 van het Burgerlijk Wetboek;
2. een deelneming als bedoeld in artikel 24c van boek 2 van het Burgerlijk Wetboek;
3. financiële of bestuurlijke banden met een bestaande andere rechtspersoon of vennootschap,
stemrechten in de algemene vergadering van een bestaande andere rechtspersoon of het
oprichten of doen oprichten van een andere rechtspersoon of vennootschap, op zodanige wijze
dat daardoor een duurzame band met die rechtspersoon of vennootschap ontstaat.
Een Vereniging van Eigenaren is dus geen verbinding.
8
Totaal aantal woongelegenheden in verbindingen
Het aantal woongelegenheden in verbindingen vermenigvuldigd met het percentage deelname van
de toegelaten instelling in de betreffende verbinding. Rekenvoorbeeld: Als een corporatie 100
woongelegenheden heeft in een verbinding waarin de corporatie een belang van 10% heeft, staan
hier dus 10 eenheden vermeld.
Totaal aantal niet woongelegenheden in verbindingen
Het aantal garages, bedrijfsruimten en overig bezit in verbindingen vermenigvuldigd met het
percentage deelname van de toegelaten instelling in de betreffende verbinding.
Bedrag kapitaaldeelname
De rechtstreekse kapitaaldeelname van de toegelaten instelling in verbindingen. Het gaat om
risicodragende financiële middelen die de toegelaten instelling verstrekt aan verbindingen in de
vorm van (geplaatst) aandelenkapitaal. Het gaat hierbij dus uitsluitend om het deel dat door de
toegelaten instelling is ingebracht. Bedoeld wordt het totale door de toegelaten instelling gestorte
bedrag aan aandelenkapitaal inclusief agio.
Verstrekte leningen
Het totaalbedrag aan leningen dat de toegelaten instelling rechtstreeks aan verbindingen heeft
verstrekt.
Rekening courant
Het totaalbedrag dat de toegelaten instelling rechtstreeks via de rekening courant aan
verbindingen heeft verstrekt.
Verstrekte garanties
Het totaalbedrag waarvoor de toegelaten instelling garanties aan verbindingen heeft verstrekt.
Tabel 5: Bezit woongelegenheden in de regio
Het aantal woongelegenheden per regio volgens de regiodefinitie van de Autoriteit
Woningcorporaties.
Tabel 6: Samenstelling van het bezit
Verdeling van de woongelegenheden naar bouwtype.
Tabel 7: Bouwperiode van het bezit
Verdeling van de woongelegenheden naar bouwjaar.
Tabel 8: Energielabels woongelegenheden.
Verdeling van de woongelegenheden naar energielabel.
9
HOOFDSTUK 2: VERHUUR
Tabel 9: Verhuurgegevens
Mutatiegraad
De mutatiegraad wordt bepaald door het aantal nieuwe verhuringen te delen door het totaal
aantal woongelegenheden. Nieuwe verhuringen aan nieuw gebouwde of aangekochte
woongelegenheden tellen niet mee.
Huurachterstand
De huurachterstand van zittende huurders aan het eind van het verslagjaar, uitgedrukt in een
percentage van de totale jaarhuur.
Huurderving marktomstandigheden
De reguliere huurderving uitgedrukt in een percentage van de jaarhuur. Het gaat hierbij dus om
tijdelijk niet verhuurde woningen en niet om projectderving als gevolg van sloop en/of verbouw).
Huurderving projectleegstand
De huurderving door projectleegstand als gevolg van sloop en/of verbouw, uitgedrukt in een
percentage van de jaarhuur.
Huurprijs per maand per woongelegenheid
De gemiddelde huurprijs per maand van huurwoningen en onzelfstandige overige wooneenheden.
Dit wordt bepaald door de totale huursom te delen door het aantal woongelegenheden.
Huurprijs per maand per huurwoning
De gemiddelde huurprijs per maand van huurwoningen. Dit wordt bepaald door de totale huursom
van huurwoningen te delen door het aantal huurwoningen.
Huurprijs per maand onzelfstandige overige wooneenheden
De gemiddelde huurprijs per maand van onzelfstandige overige wooneenheden. Dit wordt bepaald
door de totale huursom van onzelfstandige overige wooneenheden te delen door het aantal
onzelfstandige wooneenheden.
Huur/Maximaal toegestane huur DAEB
De gemiddelde huurprijs van DAEB huurwoningen in verhouding tot de gemiddelde maximaal
redelijke huurprijs per 1 juli van het verslagjaar.
Huur/Maximaal toegestane huur niet-DAEB
De gemiddelde huurprijs van niet-DAEB huurwoningen in verhouding tot de gemiddelde maximaal
redelijke huurprijs per 1 juli van het verslagjaar.
Huur/WOZ-waarde
10
De gemiddelde huurprijs per jaar gedeeld door de gemiddelde WOZ-waarde van huurwoningen
DAEB en niet-DAEB.
Tabel 10: huurprijsontwikkeling
Huurprijs per woongelegenheid per jaar
Huurprijsontwikkeling (% t.o.v. voorgaand jaar)
Gemiddelde huurprijs gedeeld door de gemiddelde huurprijs van het voorgaande jaar.
Tabel 11: Prijssegmenten huurwoningen
Goedkope huurwoningen
Het aantal woningen dat volgens de Wet op de huurtoeslag een huurprijs heeft onder de
kwaliteitskortingsgrens (in 2014 €389,05).
Betaalbare huurwoningen
Het aantal woningen dat volgens de Wet op de huurtoeslag een huurprijs heeft tussen de
kwaliteitskortingsgrens (in 2014 € 389,05) en de hoogste aftoppingsgrens (in 2014 € 556.82 voor
een- of tweepersoonshuishoudens en € 596,75 voor meerpersoonshuishoudens).
Dure huurwoningen <huurtoeslaggrens
Het aantal woningen dat volgens de Wet op de huurtoeslag een huurprijs heeft tussen de hoogste
aftoppingsgrens (in 2014 € 556.82 voor een- of tweepersoonshuishoudens en € 596,75 voor
meerpersoonshuishoudens) en de liberalisatiegrens (in 2014 € 699,48).
Dure huurwoningen >huurtoeslaggrens
Het aantal woningen dat volgens de Wet op de huurtoeslag een huurprijs heeft boven de
liberalisatiegrens (in 2014 € 699,48).
Tabel 12: Toewijzingen
Toewijzing binnen de inkomensgrenzen uit de Wet op de huurtoeslag,
Aantal toewijzingen aan huishoudens met een inkomen lager dan de inkomensgrens in de Wet op
de huurtoeslag. Grenzen in 2014:
1. eenpersoonshuishouden: € 21.600,- (artikel 14, onderdeel a, van de Wht);
2. meerpersoonshuishouden: € 29.325,- (artikel 14, onderdeel b, van de Wht);
3. eenpersoonshuishouden ouderen: € 21.600,- (artikel 14, onderdeel c, van de Wht);
4. meerpersoonshuishouden ouderen: € 29.400,- (artikel 14, onderdeel d, van de Wht).
Toewijzing buiten de inkomensgrenzen uit de Wet op de huurtoeslag
Aantal toewijzingen aan huishoudens met een inkomen hoger dan de inkomensgrens in de Wet op
de huurtoeslag. Grenzen in 2014:
1. eenpersoonshuishouden: € 21.600,- (artikel 14, onderdeel a, van de Wht);
11
2. meerpersoonshuishouden: € 29.325,- (artikel 14, onderdeel b, van de Wht);
3. eenpersoonshuishouden ouderen: € 21.600,- (artikel 14, onderdeel c, van de Wht);
4. meerpersoonshuishouden ouderen: € 29.400,- (artikel 14, onderdeel d, van de Wht).
Passend
Let op. In deze definitie van passend toewijzen wordt het verhuren van dure woningen aan hoge
inkomens ook meegeteld. Dit is breder dan de definitie die gehanteerd wordt voor passend
toewijzen.
Aantal toewijzingen aan huishoudens met een inkomen onder de inkomensgrenzen uit de Wet op
de huurtoeslag en een huurprijs onder de aftoppingsgrens (in 2014 voor een- en
tweepersoonshuishoudens € 556,82 en meerpersoonshuishoudens € 596.65).
Aantal toewijzingen aan huishoudens met een inkomen boven de inkomensgrenzen uit de Wet op
de huurtoeslag en een huurprijs boven de kwaliteitskortingsgrens (in 2014 € 389,05).
Te duur
Aantal toewijzingen aan huishoudens met een inkomen binnen de inkomensgrenzen uit de Wet op
de huurtoeslag en een huurprijs boven de aftoppingsgrens (in 2014 voor een- en
tweepersoonshuishoudens € 556,82 en meerpersoonshuishoudens € 596.65).
Te goedkoop
Aantal toewijzingen met een inkomen boven de inkomensgrenzen uit de Wet op de huurtoeslag en
een huurprijs onder de kwaliteitskortingsgrens (in 2014 € 389,05).
Tabel 13: Aangegane huurovereenkomsten
Huurovereenkomsten onder EU-norm lagere inkomens
Aantal aangegane huurovereenkomsten waarvoor een van de onderstaande voorwaarden geldt:
1. Het huishoudinkomen is ten hoogste € 34.678 per jaar.
2. De huurder krijgt persoonlijke verzorging (artikel 4 van het Besluit zorgaanspraken AWBZ),
verpleging (artikel 5 van dat besluit) of individuele begeleiding (artikel 6 van dat besluit).
Waarbij het indicatiebesluit een geldigheidsduur heeft van ten minste een jaar en in welk
indicatiebesluit ten minste 10 uur zorg per week wordt toegekend.
3. Verhuring aan een buitenlandse student in het bezit van een verklaring van een
universiteit of hogeschool dat de buitenlandse student daar is ingeschreven.
4. Verhuring aan (een) statushouder(s) zonder medebewoners die geen statushouder zijn
met een inkomstenverklaring van de COA niet ouder dan 6 maanden.
5. Verhuring aan ten hoogste twee studenten met een bewijs van studiefinanciering zonder
medebewoners.
Huurovereenkomsten boven EU-norm lagere inkomens
Aantal aangegane huurovereenkomsten aan huishoudens met een inkomen hoger dan € 34.678
per jaar (in 2014).
12
Tabel 14: Kwaliteit van de voorraad
Aantal punten woningwaardering:
Het gemiddelde aantal WWS-punten per woongelegenheid.
Aantal punten woningwaardering oppervlakte
Het gemiddelde aantal WWS-punten voor de oppervlakte in de WWS-waardering.
Puntprijs huurwoningen
De gemiddelde huurprijs per maand gedeeld door het gemiddelde aantal WWS-punten.
Tabel 15: Onderhoud van de woongelegenheden
Klachtenonderhoud (in € per gewogen VHE)
De lasten van onderhoud dat wordt uitgevoerd naar aanleiding van klachten/reparatieverzoeken
van bewoners of gebruikers, ongeacht of dit ten laste van de voorziening onderhoud dan wel direct
ten laste van het jaarresultaat wordt gebracht.
Mutatieonderhoud (in € per gewogen VHE)
De lasten van onderhoud dat noodzakelijk is om de woongelegenheden na mutatie weer
verhuurbaar te maken, ongeacht of dit ten laste van de voorziening onderhoud dan wel direct ten
laste van het jaarresultaat wordt gebracht.
Planmatig onderhoud (in € per gewogen VHE)
De lasten van het onderhoud dat de toegelaten instelling in een meerjarenonderhoudsplanning
heeft opgenomen. Hieronder valt ook het contractonderhoud ten laste van de verhuurder. Het
gaat zowel om het planmatig onderhoud ten laste van de voorziening onderhoud als het planmatig
onderhoud dat direct ten laste van het jaarresultaat wordt gebracht.
Tabel 16: Verbetering van woongelegenheden
Woningverbeteringen
Het aantal woningverbeteringen dat is opgenomen in de prognose van het betreffende jaar (dPi).
Investering in woningverbetering
Het totaalbedrag aan investeringen dat is opgenomen in de prognose van het betreffende jaar
(dPi).
Investering per verbeterde woongelegenheid
De gemiddelde investering per woningverbetering zoals opgenomen in de prognose van het
betreffende jaar (dPi).
13
Tabel 17: Investering in energie
Totaal aantal energiemaatregelen
Het aantal investering in energiemaatregelen dat is opgenomen in de prognose van het
betreffende jaar (dPi).
Investering in energiemaatregelen
Het totaalbedrag aan investeringen dat is opgenomen in de prognose van het betreffende jaar
(dPi).
Kosten energiemaatregelen per investering
De gemiddelde investering per energiemaatregel zoals opgenomen in de prognose van het
betreffende jaar (dPi).
Tabel 18: Wonen en zorg
Aandeel ouderenwoningen
Ouderenwoning: een woning die de corporatie bij vrijkomen (met voorrang) toewijst aan een 65-
plushuishouden, ten opzichte van het totaal aantal toewijzingen.
Aandeel nultredenwoningen
Een nultredenwoning is zowel intern als extern toegankelijk. Een woning is intern toegankelijk als
de belangrijkste vertrekken (woonkamer, keuken, toilet, badkamer en één slaapkamer) op
dezelfde verdiepingslaag liggen. Een woning is extern toegankelijk als de belangrijkste vertrekken
van buiten te bereiken zijn zonder trappen te hoeven lopen.
Toewijzingen woongelegenheden aan ouderen (65+)
Aantal toewijzingen aan hoofdbewoners ouder dan 65. Het gaat hierbij uitsluitend om
woongelegenheden direct door de corporatie verhuurd aan de ouderen, niet om
woongelegenheden verhuurd aan bijvoorbeeld een zorginstelling.
Tabel 19: Uitgaven leefbaarheid
Sociale activiteiten
De wijkgebonden lasten voor ondersteuning bewonersinitiatieven, sponsoring buurtactiviteiten,
leefregels, gebiedsgericht personeel (zoals leefbaarheidscoördinator, wijkbeheerder, huismeester),
leefbaarheidonderzoeken, wijkschouw, etc. En de individuele lasten voor welkomstbijeenkomsten
nieuwe bewoners, bestrijding woonoverlast, buurtbemiddeling, opvang van dak- en thuislozen,
schuldsaneringen, tweede kansbeleid, etc.
Fysieke activiteiten
De wijkgebonden lasten voor buurtcentra, bijzondere gebouwen (zoals wijksteunpunten,
buurtposten, HOED), onderhoud groenvoorziening, speeltoestellen, beveiliging openbare ruimte,
14
cameratoezicht, schoonmaakacties, graffiti verwijdering etc. En de individuele lasten voor
inbraakbeveiliging, brandpreventie, verlichting achterpad, afsluiting portieken, etc.
Tabel 20: Nieuwbouw en mutaties in het bezit
Het percentage van de nieuwbouw en mutaties in de voorraad ten opzichte van het bezit 2014
inclusief het aandeel in verbindingen. Vanwege jaarlijkse fluctuaties is hiervoor een driejarig
gemiddelde gehanteerd.
Tabel 21: Nieuwbouw en mutaties in het bezit prognose
Het percentage van de te verwachten nieuwbouw en mutaties in de voorraad ten opzichte van het
bezit 2014 inclusief het aandeel in verbindingen. Vanwege jaarlijkse fluctuaties is hiervoor een
vijfjarig gemiddelde gehanteerd.
15
HOOFDSTUK 3: BEDRIJFSVOERING
Tabel 22: Netto bedrijfslasten
De netto bedrijfslasten in tabel 22 zijn weergegeven voor corporaties die niet hebben meegedaan aan
de Aedes Benchmark. De cijfer zijn afkomstig uit de enkelvoudige kasstroomopgave uit de dVi.
Personeelslasten
De jaarlijks te betalen lonen en salarissen, sociale lasten (betaling aan de belastingdienst) en de
pensioenlasten. Ook de bezoldiging van directeur(-bestuurders) maakt deel uit van de lonen en
salarissen. De post personeelsuitgaven is inclusief:
1. personeelsuitgaven van de eigen technische dienst die worden toegerekend aan
projecten (geactiveerde productie);
2. personeelsuitgaven die worden toegerekend aan onderhoud;
3. personeelsuitgaven die worden toegerekend aan leefbaarheid activiteiten.
Overige bedrijfslasten
Uitgaven in het kader van de gewone bedrijfsuitoefening, niet zijnde personeel, onderhoud,
erfpacht, rente, heffingen, leefbaarheid of des (investeringen). Voorbeelden hiervan zijn:
1. algemene zaken, waaronder automatisering, advies en accountant;
2. zakelijke bedrijfslasten (verzekeringen, belastingen);
3. huisvesting;
4. vergoedingen aan commissarissen en (vrijwillige) bestuursleden (presentie- en
vacatiegelden en overige bestuursuitgaven);
5. overige personeelsuitgaven, waaronder tijdelijk ingehuurd personeel. Uitzondering hierop
is ingehuurd personeel dat bij andere uitgavenposten wordt opgenomen, zoals voor
onderhoud, investeringen of leefbaarheid
6. uitgaven voor reizen met verblijf en opleidingen;
7. voor de eigenaar uitgegeven bedragen voor woningen in beheer;
8. leveringen en diensten.
Verder vallen hieronder de buitengewone operationele uitgaven die voortvloeien uit incidentele
gebeurtenissen of uitgaven die niet direct samenhangen met de normale bedrijfsactiviteiten van
een woningcorporatie, met uitzondering van de posten verantwoord onder heffingen en
leefbaarheidsuitgaven. Het gaat uitsluitend om uitgaven die samenhangen met de operationele
activiteiten.
Onderhoudslasten (exclusief door eigen personeel)
Uitgaven voor onderhoud van materiaal en voor onderhoudsdiensten door derden. Het gaat dus
niet om personeelsuitgaven van de eigen werkorganisatie (technische dienst) die worden
toegerekend aan onderhoud. Als personeel voor onderhoud tijdelijk extern wordt ingehuurd,
wordt dit wel onder deze post vermeld. Het gaat om de totale uitgaven voor uitsluitend onderhoud
en niet voor verbetering.
16
Onderhoudslasten (inclusief door eigen personeel
Het deel van de personeelsuitgaven in het kasstroomoverzicht dat betrekking heeft op onderhoud
wordt bij de onderhoudslasten exclusief personeel opgeteld.
Opbrengsten vergoedingen
De vergoedingen die huurders betalen voor leveringen en diensten (zoals energielevering, water, huismeesters, schoonmaakkosten, glasverzekering, etc). Ook de door de leden betaalde verenigingscontributies (voor zover nog van toepassing) vallen hieronder.
Overige bedrijfsontvangsten
Hieronder vallen alle overige ontvangen gelden die voortvloeien uit de gewone bedrijfsuitoefening, waaronder voor corporaties karakteristieke posten zoals:
1. inschrijfgelden; 2. vergoedingen voor geleverde diensten; 3. vergoedingen voor uitgevoerde werkzaamheden aan derden; 4. voor de eigenaar ontvangen bedragen voor woningen in beheer.
Ook buitengewone ontvangsten, zoals ontvangsten die voortvloeien uit incidentele gebeurtenissen of ontvangsten die niet direct samenhangen met de normale bedrijfsactiviteiten van een woningcorporatie, worden onder deze post opgenomen. Het gaat daarbij uitsluitend om ontvangsten die samenhangen met de operationele activiteiten.
Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf
Dit is het deel van de personeelsuitgaven dat betrekking heeft op investeringsactiviteiten. Naast
verkoop, sloop, nieuwbouw, aankoop en woningverbetering kan het hierbij ook gaan om de
activiteiten voor aan- en verkoop van VOV-woningen. De geactiveerde productie wordt opgegeven
in de dPi, onder 3.2.1A.
Leefbaarheidsuitgaven
Dit betreft reguliere uitgaven in het kader van leefbaarheid , zoals (tijdelijk) extern ingehuurd
personeel voor de functie van huismeester, sociale supervisors, etc. Het gaat nadrukkelijk niet om
personeelsuitgaven van de eigen werkorganisatie die worden toegerekend aan leefbaarheid en
ook niet om uitgaven in het kader van leefbaarheid die deel uitmaken van een investeringsproject.
Tabel 23: Bedrijfslasten uit de Aedes Benchmark
De bedrijfslasten in tabel 23 zijn weergegeven voor corporaties die hebben meegedaan aan de Aedes
Benchmark. De cijfers zijn gebaseerd op de enkelvoudige categorale winst en verliesrekening uit de
dVi, gecorrigeerd voor ruisfactoren.
Geharmoniseerde beïnvloedbare netto bedrijfslasten
Totaal van de geharmoniseerde posten na aftrek van de niet-beïnvloedbare bedrijfslasten.
Personeelslasten (geharmoniseerd)
Personeelslasten (vanuit categoriale V&W dVi) - ruisfactoren personeelslasten (zoals
onderhoudskosten, geactiveerde projectkosten, leefbaarheid, niet-maatschappelijke activiteiten,
verhuur aan derden en inhuur van derden).
17
Overige bedrijfslasten (geharmoniseerd)
Overige bedrijfslasten (vanuit categoriale V&W dVi) - ruisfactoren overige bedrijfslasten bestaande
uit Onderhoud incl. woningverbetering en renovaties, projectkosten (ver-)nieuwbouw incl
afschrijvingen en rentelasten, leefbaarheid, waardeverandering en effecten FVA, aandeel
afschrijvingen en rentelasten huisvesting m.b.t. onderhoud, aandeel afschrijvingen en rentelasten
ICT & inventaris m.b.t. onderhoud, afgeboekte (aanloop)kosten), afgeboekte dubieuze debiteuren,
VVE-kosten voor zover betrekking op onderhoud en kosten m.b.t. Verkoop onder Voorwaarden +
ruisfactoren die vanuit andere kostensoorten aan de overige bedrijfslasten worden toegerekend te
weten Afschrijvingen tbv huisvesting in eigen bezit, rentelasten tbv t.b.v. huisvesting in eigen
bezit, afschrijvingen ICT & inventaris, rentelasten ICT & inventaris, inhuur van derden en aandeel
VVE kosten niet zijnde onderhoud.
Leefbaarheidsuitgaven (geharmoniseerd)
Leefbaarheidsuitgave (vanuit categoriale V&W dVi) + ruisfactor leefbaarheid bij de
personeelslasten + ruisfactor leefbaarheid bij de overige bedrijfslasten.
Overige bedrijfsopbrengsten (geharmoniseerd)
Overige bedrijfsopbrengsten (vanuit de categoriale V&W dVi) - ruisfactoren bestaande uit
aspecifieke verhuuropbrengsten, geactiveerde projectkosten (ver)nieuwbouw personeel en
overige bedrijfslasten, doorbelasting eigen onderhoudsdienst en doorbelast aan huurders en
verzekeringen voor onderhoud - ruisfactor bij personeelslasten niet-maatschappelijke activiteiten
waar opbrengsten tegenover staan - ruisfactor bij personeelslasten verhuur aan derden.
Saldo lasten-baten servicecontracten
Dit betreft het saldo van de lasten en de baten met betrekking tot servicecontracten zoals
opgenomen in de Categorale indeling van de dVi onder 3.1.1 onder lasten respectievelijk baten
servicecontracten.
Tabel 24: Specificaties fte’s
Personeelskosten per fte en het aantal VHE per fte.
Tabel 25: Netto exploitatie kasstroom
De berekening van de netto exploitatie kasstroom en de operationele kasstroom na toerekeningen
bestaat uit de volgende onderdelen op basis van de enkelvoudige kasstroomopgave:
Bij: Huuropbrengst (dVi 3.1.3)
Bij: Opbrengsten vergoedingen (dVi 3.1.3)
Bij: Overige bedrijfsopbrengsten (dVi 3.1.3)
Bij: Geactiveerde productie t.b.v. het eigen bedrijf (dPi 3.2.1A)
Af: Personeelslasten lonen en salarissen (dVi 3.1.3)
Af: Personeelslasten sociale lasten (dVi 3.1.3)
Af: Personeelslasten pensioenen (dVi 3.1.3)
Af: Onderhoudslasten (exclusief door eigen personeel) (dVi 3.1.3)
18
Af: Overige bedrijfslasten (dVi 3.1.3)
Af: Erfpacht (dVi 3.1.3)
Af: Leefbaarheid (dVi 3.1.3)
Netto exploitatiekasstroom
Af: Rentelasten en soortgelijke kosten (dVi 3.1.3)
Af: Sectorspecifieke heffingen (dVi 3.1.3)
Af: Verhuurdersheffing (dVi 3.1.3)
Af: Vennootschapsbelasting (dVi 3.1.3)
Bij: Rentebaten (dVi 3.1.3)
Bij: Rente t.b.v. investeringen (dPi 3.2.1A)
Bij: Opbrengst overheidsbijdragen (dVi 3.1.3)
Operationele kasstroom na toerekeningen
Tabel 26: Netto exploitatie en operationele kasstromen prognose
Zie tabel 24, maar dan gemiddeld geprognosticeerd voor de komende 5 jaar.
Tabel 27: Nieuwbouw huurwoningen
Aantallen huurwoningen en onzelfstandige wooneenheden, grondkosten, bouwkosten en overige
kosten op basis van de prognose van het betreffende jaar inclusief verbindingen (dPi).
Tabel 28: Nieuwbouw overige (niet-)woongelegenheden
Aantallen overige (niet-)woongelegenheden, grondkosten, bouwkosten en overige kosten op basis
van de prognose van het betreffende jaar inclusief verbindingen (dPi).
Tabel 29: Nieuwbouw koopwoningen:
Aantallen nieuwbouw koopwoningen, bruto stichtingskosten en netto verkoopresultaten op basis
van de prognose van het betreffende jaar inclusief verbindingen (dPi).
Tabel 30: Verkoop bestaand bezit
Aantallen huurwoningen, bruto stichtingskosten en netto verkoopresultaten op basis van de
prognose van het betreffende jaar inclusief verbindingen (dPi).
Tabel 31: Verbeteringen en renovaties
De aantallen en uitgaven van verbeteringen en renovaties op basis van de prognose van het
betreffende jaar inclusief verbindingen (dPi).
Tabel 32: Sloop woongelegenheden
De aantallen en kosten van verbeteringen en renovaties op basis van de prognose van het
betreffende jaar inclusief verbindingen (dPi).
19
Tabel 33: Rentedekkingsgraad kasstroomopgave
De rentedekkingsgraad geeft aan hoe vaak uit de netto kasstroom de verschuldigde rente aan
verschaffers van vreemd vermogen kan worden betaald. Met andere woorden: hoe hoger de ratio,
hoe kleiner het risico dat de corporatie de renteverplichtingen niet kan nakomen. De berekening
van de rentedekkingsgraad is gebaseerd op de netto kasstroom, overheidsbijdragen,
vennootschapsbelasting en heffingen bijzondere projectsteun en sanering gedeeld door de
betaalde rente minus de ontvangen rente.
Bij: Huuropbrengst (dVi 3.1.3)
Bij: Opbrengsten vergoedingen (dVi 3.1.3)
Bij: Overige bedrijfsopbrengsten (dVi 3.1.3)
Bij: Geactiveerde productie t.b.v. het eigen bedrijf (dPi 3.2.1A)
Bij: Opbrengst overheidsbijdragen (dVi 3.1.3)
Af: Personeelslasten lonen en salarissen (dVi 3.1.3)
Af: Personeelslasten sociale lasten (dVi 3.1.3)
Af: Personeelslasten pensioenen (dVi 3.1.3)
Af: Onderhoudslasten (exclusief door eigen personeel) (dVi 3.1.3)
Af: Overige bedrijfslasten (dVi 3.1.3)
Af: Erfpacht (dVi 3.1.3)
Af: Leefbaarheid (dVi 3.1.3)
Af: Sectorspecifieke heffingen (dVi 3.1.3)
Af: Verhuurdersheffing (dVi 3.1.3)
Af: Vennootschapsbelasting (dVi 3.1.3)
Gedeeld door
Bij: Rentelasten en soortgelijke kosten (dVi 3.1.3)
Af: Rentebaten (dVi 3.1.3)
Af: Rente t.b.v. investeringen (dPi 3.2.1A)
Rentedekkingsgraad
Tabel 34: Rentedekkingsgraad kasstroomopgave prognose
Zie berekening tabel 33.
20
HOOFDSTUK 4: WAARDE VASTGOED, LENINGEN EN VERMOGENSPOSITIE
Tabel 35: Bedrijfswaarde
De bedrijfswaarde op basis van een voortgezette verhuurexploitatie als grondslag voor de
waardering van materieel vaste activa (MVA) in exploitatie (sociaal en commercieel vastgoed in
exploitatie en sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als vastgoedbelegging). Deze grondslag
wordt gehanteerd zowel voor het bezit dat is gekwalificeerd als DAEB, als voor bezit dat zich
hiervoor niet kwalificeert (niet-DAEB). De bedrijfswaarde is de contante waarde van de aan de
afzonderlijke complexen van de corporatie toe te rekenen geschatte toekomstige kasstromen.
Voor de berekening van de bedrijfswaarde van de afzonderlijke complexen heeft de corporatie een
zekere bandbreedte in zowel de gekozen uitgangspunten, zoals inrekenen verkoop, levensduur,
parameters (verwachte huurstijging en toekomstige inflatie) alsook de toerekening van uitgaven
aan afzonderlijke complexen. De verantwoorde bedrijfswaarde wordt aangepast, om te komen tot
de in de methodiek gebruikte waarderingsgrondslag volkshuisvestelijke exploitatiewaarde. De
waarden die na de aanpassing ontstaan, zijn goed vergelijkbaar omdat ze op dezelfde toegespitste
grondslag zijn gebaseerd. Er wordt hierbij een zevenstappenaanpak gehanteerd. Dit zijn:
Aanpassen discontering:
Er wordt verondersteld dat de exploitatiekasstromen gemiddeld halverwege het jaar
binnenkomen. Als de corporaties anders hebben gedisconteerd, wordt dit bijgesteld.
Verkoopportefeuille
Als uitvloeisel van de gekozen grondslag bedrijfswaarde op basis van voortgezette
verhuurexploitatie (woongelegenheden) wordt de bedrijfswaardeopgave aangepast als corporaties
verkoop hebben ingerekend.
Parameters
De stijgingsparameters voor inflatie zijn exogene variabelen. Uit externe bronnen wordt de
inflatieverwachting afgeleid. Deze wordt voor alle corporaties gehanteerd. De huurstijging is deels
afhankelijk van de inflatieverwachting en deels van het beleid van de corporatie. Het beleid van de
corporatie zelf is mede afhankelijk van de marktmogelijkheden, maar ook van de formele
mogelijkheden (wetgeving). Er wordt een bandbreedte gehanteerd bij de eventuele aanpassing
van de stijgingsparameter van de corporatie. Voor de eerste vijf prognosejaren levert dit een
marge op ten opzichte van de inflatieverwachting. Vanaf het zesde jaar wordt hiervoor de
inschatting van het evenwichtsniveau voor de inflatie gehanteerd. Voor de beheer- en
onderhoudskosten wordt vanaf het zesde jaar de sectorparameters gehanteerd zoals door WSW is
vastgelegd (evenwichtsniveau inflatie plus 1%). Ook voor huurderving geldt een bandbreedte. De
eerste vijf jaren is deze bandbreedte groter dan de periode daarna. Als discontofactor wordt de
door WSW voorgeschreven discontofactor gehanteerd.
Heffing
Op basis van de geldende heffing voor bijzondere projectsteun wordt deze post in de uniformering
betrokken.
21
Levensduur
De door de corporatie opgegeven levensduur van het bezit wordt overgenomen, tenzij deze
aanmerkelijk hoger is dan hetgeen andere corporaties opgeven. Als de levensduur de bandbreedte
overschrijdt, wordt deze bijgesteld, tenzij uit eerdere onderzoeken is gebleken dat de afwijking
samenhangt met specifieke kenmerken van de portefeuille. Deze vergelijking gebruikt een aantal
kenmerken van de vastgoedportefeuille.
Restwaarde
Exclusief de opgegeven deelportefeuille sloop wordt de restwaarde voor de niet in de
sloopportefeuille opgenomen woongelegenheden geüniformeerd. In eerder onderzoek
vastgestelde situaties waarbij correcties vanwege erfpacht hebben plaatsgevonden, worden hierbij
betrokken.
Lastenniveau
Het lastenniveau voor de verhuureenheden dat uit de bedrijfswaarde kan worden afgeleid, wordt
geconfronteerd met sectorcijfers en met de aangeleverde kasstroomprognoses. Als het niveau niet
plausibel is in relatie tot de kasstroomprognose voor de eerste vijf jaar, een extrapolatie van de
beheerkosten voor de resterende periode en sectorcijfers voor onderhoud voor de resterende
periode, wordt rekening houdend met een bandbreedte het niveau aangepast. Hierbij kan ook
rekening worden gehouden met in eerder onderzoek vastgestelde bevindingen met betrekking tot
het lastenniveau in de bedrijfswaarde.
Tabel 36: WOZ-waarde
De gemiddelde WOZ-waarde van huurwoningen (DAEB en niet-DAEB).
De gemiddelde WOZ-waarden van onzelfstandige wooneenheden (DAEB en niet-DAEB).
Tabel 37: Vastgoed kengetal
Volkshuisvestelijke exploitatiewaarde / huur
Volkshuisvestelijke exploitatiewaarde gedeeld door de gemiddelde huur per jaar van
woongelegenheden.
Tabel 38: Grondposities
Waarde grondposities
Corporaties hebben grond verworven voor toekomstige woningbouw. In deze tabel staat de totale
waarde van de grondposities zoals verantwoord onder de materiële vaste activa in exploitatie, de
materiële vaste activa in ontwikkeling, de overige activa en off balance. Tevens is het aantal m²
weergegeven en de afwaardering als gevolg van waarde mutaties.
Tabel 39: Niet-verkochte nieuwbouwkoopwoningen
De aantallen en bedragen (opgenomen balanswaarde) van de nog te verkopen opgeleverde en de
in aanbouw zijnde koopwoongelegenheden.
22
Tabel 40: Verkoop onder voorwaarden
De aantallen onder voorwaarden, zoals KoopGarant en MGE, verkochte woongelegenheden.
Tabel 41: Leningenportefeuille
De waarde van de langlopende leningen en kortlopende schulden wordt ontleend aan de
opgegeven waarden in de dVi. De WSW-geborgde leningen en de niet-WSW-geborgde leningen
worden opgegeven in de dPi voor het eerste prognosejaar.
Tabel 42: Rentelasten op leningenportefeuille
De rentelasten per VHE worden bepaald oor de rentelasten uit de functionele winst en
verliesrekening te delen door het gewogen aantal VHE.
Het percentage rentelasten op de leningenportefeuille wordt berekend door de rentelasten te
delen door de langlopende leningen en de rentedragende kortlopende schulden. Hiervoor wordt
de leningenportefeuille gemiddeld tussen 1 januari 2014 en 31 december 2014.
Tabel 43: Ontwikkeling aflossingsratio
De ratio geeft weer welk percentage van de lange schuld zou kunnen worden afgelost op basis van
de exploitatie (kasstroom) na rente.
Tabel 44: Ontwikkeling aflossingsratio prognose
Idem als tabel 43, maar dan de gemiddelde vijfjaarsprognose.
Tabel 45: Volkshuisvestelijke exploitatiewaarde / rentabiliteitswaarde leningen
De rentabiliteitswaarde
De actuele waarde van de lening, dat wil zeggen de contante waarde van de toekomstige
rentebetalingen en aflossingen, rekening houdend met de disconteringvoet.
Volkshuisvestelijke exploitatiewaarde/rentabiliteitswaarde leningen
De verhouding volkshuisvestelijke exploitatiewaarde ten opzichte van de rentabiliteitswaarde van
de langlopende leningen geeft de waarde weer van het vastgoed ten opzichte van de actuele
waarde van de leningenportefeuille. Zij geeft onder meer een indicatie voor de mate waarin de
corporatie is gefinancierd met vreemd vermogen.
Loan to value
De ‘loan to value’ geeft de verhouding langlopende schulden ten opzichte van de
volkshuisvestelijke exploitatiewaarde resp. WOZ-waarde weer. Deze verhouding is een indicatie
voor de dekking aan van de langlopende schulden.
23
HOOFDSTUK 5: FINANCIËLE POSITIE EN PERSPECTIEF
Tabel 46: Volkshuisvestelijk vermogen in verslagjaar
Het volkshuisvestelijk vermogen bestaat uit het eigen vermogen op basis van een (nadere)
waardering van alle balansposten plus de overige voorzieningen, de voorziening onderhoud en de
egalisatierekening en minus de immateriële vaste activa. Deze benaming brengt tot uitdrukking dat
dit vermogen de basis vormt voor continuïteit in de maatschappelijke functie van de
woningcorporatie.
Tabel 47: Volkshuisvestelijk vermogen prognose
Zie 46.
Tabel 48: Risicobeoordeling in verslagjaar
Marktrisico
Het marktrisico betreft het risico dat door een negatieve marktontwikkeling de waarde van het
bezit of de opbrengst van grondposities, niet verkochte gereedgekomen koopwoningen
(voorraden) en de opbrengst van de productie van nieuwbouw koop (reeds aangegane
verplichtingen) lager is dan verwacht. Het concept van value at risk is hierbij ook gebruikt. De
onzekerheid over de ontwikkeling van de koopprijs wordt door CFV meegenomen onder de
marktrisico’s.
Macro-economisch risico
Het macro-economisch risico is de kans dat door economische ontwikkelingen (inflatie, rente) de
komende vijf jaar de waarde van bezittingen of schulden lager of hoger uitpakt dan verwacht. De
benadering is ten behoeve van het solvabiliteitsbeoordeling uitgewerkt voor de balansposten
sociaal vastgoed in exploitatie, commercieel vastgoed in exploitatie en langlopende schulden. Deze
drie posten maken ook het overgrote deel van de balans uit (eigen vermogen buiten beschouwing
latend). De focus bij het vaststellen van het macro-economisch risico is met name gericht op
onzekere kasstromen in de bedrijfswaarde en onzekerheid over de renteontwikkeling.
Operationeel risico
Dit betreft het risico van een verlies door inadequate of falende interne processen, mensen of
systemen of door externe gebeurtenissen. Dit risico kan in vele verschillende vormen naar voren
komen en is lastig op voorhand te meten en te rapporteren. Wel hangen de risico’s uiteraard af
van de omvang van de activiteiten en kan aangegeven worden in welke omstandigheden
(bijvoorbeeld kwaliteit van het risicobeheer, professionaliteit van de organisatie) het risico groter
of kleiner is. Bij de beoordeling van de solvabiliteit neemt CFV bij de bepaling van het operationeel
risico alleen de risicogebieden deelnemingen, aangegane verplichtingen koop en huur en treasury
mee.
Opslag vanwege marktwaardetoets
In de risicobepaling wordt met een zekerheidsgrens van 95% gewerkt. Als de marktwaarde van de
portefeuille minder dan 150% is van de volkshuisvestelijke exploitatiewaarde dan wordt het
24
risicobedrag verhoogd met 5% van het geüniformeerde balanstotaal. De mogelijkheid om extra
woningen te verkopen bij tegenvallende ontwikkelingen om extra opbrengsten te genereren,
wordt dan onvoldoende aanwezig geacht: dit is een te grote inbreuk op het beginsel van
volkshuisvestelijke continuïteit.
Totaal risico
Dit is de resultante van de vier risicobronnen die hiervoor zijn beschreven. Omdat het om
onafhankelijke risico’s gaat, kan niet worden volstaan met een simpele optelling. Het totaal is als
volgt berekend: eerst de afzonderlijke bedragen kwadrateren, vervolgens optellen en dan de
wortel van deze telling nemen.
Tabel 49: Risicobeoordeling prognose 2017
De risicoprognose drie jaar vooruitkijkend.
Zie tabel 48.
Tabel 50: Risicobeoordeling prognose 2019
De risicoprognose vijf jaar vooruitkijkend.
Zie tabel 48.