Tổng kết nội dung Hội thảo "Dự báo xu hướng thị trường bất động sản 2015"

1. Kinh tế vĩ mô của Việt Nam đang có nhiều điểm sáng đặc biệt tích cực [1] [5] ............................................ 2

2. Những yếu tố mới về vĩ mô trong năm 2015 .................................................................................................. 5

2.1. Lãi suất giảm, tín dụng hấp dẫn với người tiêu dùng hơn [2] ................................................................. 6

2.2. Chỉ số giá tiêu dùng CPI 2015 sẽ ở mức thấp [2] .................................................................................... 7

2.3. Vai trò của tín dụng đối với thị trường bất động sản [2] ......................................................................... 8

2.4. Nợ xấu bất động sản chiếm 70-80% tổng nợ xấu của các ngân hàng ..................................................... 9

2.5. Tác động tiềm tàng của TPP [1] ............................................................................................................ 10

2.6. Hội nhập nội khối RCEP [1] ................................................................................................................. 11

2.7. Hội nhập sâu rộng vào Cộng đồng Asean [1] ........................................................................................ 12

3. Những thay đổi về luật, quy định của Nhà nước và dự báo tác động tới thị trường bất động sản ............... 13

3.1. Luật Đất đai 2013 và những đổi mới đáng chú ý [3] ............................................................................. 13

3.2. Luật Nhà ở sửa đổi và những đổi mới đáng chú ý [3] [4] ..................................................................... 15

3.3. Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi và những đổi mới đáng chú ý [3] [4] [6] ................................. 17

4. Một số đặc điểm đáng lưu ý của thị trường bất động sản Việt Nam [3] ...................................................... 20

4.1. Sự bất hợp lý về cung - cầu ................................................................................................................... 20

4.2. Thu nhập thực tế của người dân vẫn còn rất thấp .................................................................................. 20

4.3. Cần đẩy mạnh nguồn cung nhà ở xã hội ............................................................................................... 21

4.4. Phân khúc nhà ở riêng lẻ chiếm tỷ lệ đa số ........................................................................................... 23

4.5. Điểm lại các “cơn sốt” giá đất tại Việt Nam ......................................................................................... 24

4.6. Giá bất động sản ở Việt Nam: Đi làm 100 năm mới mua được nhà ở .................................................. 25

5. Những nét đáng chú ý của thị trường bất động sản 2014 [4] ....................................................................... 27

6. Nhu cầu, tâm lý các nhóm đối tượng trên thị trường bất động sản hiện nay [3] .......................................... 29

7. Những vấn đề đáng chú ý của thị trường bất động sản 2015 ....................................................................... 30

7.1. Cung – cầu trên thị trường bất động sản [1] .......................................................................................... 30

7.2. Khó khăn và cơ hội của thị trường bất động sản 2015 [1] [5] ............................................................... 30

8. Dự báo thị trường bất động sản 2015 [7] ..................................................................................................... 32

8.1. Về thị trường mua bán bất động sản ...................................................................................................... 32

8.2. Về thị trường bất động sản cho thuê ...................................................................................................... 35

8.3. Lời khuyên cho các đơn vị, tổ chức, cá nhân tham gia thị trường bất động sản ................................... 35

9. Nội dung trao đổi giữa khách mời và các chuyên gia .................................................................................. 38

1. Kinh tế vĩ mô của Việt Nam đang có nhiều điểm sáng đặc biệt tích cực [1] [5]

Theo TS. Trần Kim Chung, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Quản lý Kinh tế TW, tình hình kinh

tế vĩ mô trong năm qua đã có nhiều chuyển biến rất tích cực, thể hiện ở 9 điểm nổi bật sau:

Một là, hệ thống thể chế kinh tế có những bước tiến rõ nét. Quốc hội đã thông qua nhiều đạo luật

quan trọng, góp phần triển khai thi hành Hiến pháp, xây dựng nền hành chính công lành mạnh, công khai,

minh bạch; tạo lập môi trường kinh doanh bình đẳng, theo pháp luật. Một số luật đã trở thành nòng cốt,

tạo điều kiện cho nền kinh tế phát triển theo hướng thông thoáng hơn. Điển hình, Luật Đầu tư công được

ban hành, quy định việc quản lý, sử dụng vốn đầu tư công, quản lý nhà nước về đầu tư công, qua đó nâng

cao hiệu quả hoạt động đầu tư công; Luật Nhà ở sửa đổi, Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi với nội

dung mở rộng quyền sở hữu nhà ở đối với người Việt Nam ở nước ngoài và người nước ngoài đã góp

phần thu hút vốn cho sự phát triển của thị trường bất động sản.

Hai là, các chỉ số kinh tế vĩ mô đạt được những kết quả khả quan. Tăng trưởng kinh tế quý

III/2014 đạt 6,2%, cao hơn so với quý I và quý II, kéo mức tăng trưởng 9 tháng đầu năm lên 5,6%.

Lạm phát được duy trì ở mức thấp. Chỉ số CPI tháng 11/2014 chỉ tăng 2,6% so với cùng kỳ năm 2013.

CPI bình quân 11 tháng so với cùng kỳ năm trước tăng 4,3%, thấp hơn tăng trưởng kinh tế. Nợ công

năm 2014 vẫn ở trong giới hạn an toàn cho phép của Quốc hội (trần nợ công đến năm 2015 không quá

65% GDP), tuy đã chạm ngưỡng nhưng đang được kiểm soát chặt chẽ (nợ công/GDP năm 2014 ước

khoảng 60,3% GDP, tăng lên 64% GDP vào năm 2015). Tuy nhiên, bội chi ngân sách vẫn ở mức khá

cao, năm 2014 ước đạt 5,3% (tính cả vốn trái phiếu chính phủ có thể chạm mức 7%).

Ba là, tái cơ cấu hệ thống ngân hàng có kết quả tích cực. Việc xử lý nợ xấu đạt được những kết

quả khả quan. Theo báo cáo của các tổ chức tín dụng, qua hàng tháng, tỷ lệ nợ xấu của hệ thống các tổ

chức này có xu hướng giảm (tháng 6 là 4,17%, tháng 7 là 4,11%, tháng 8 là 3,9% và tháng 9 là 3,8%).

Tỷ lệ nợ xấu đến tháng 9/2014 cao hơn 3,61% so với cuối năm 2013. Nguyên nhân là do các tổ chức

tín dụng áp dụng chuẩn phân loại nợ xấu mới, với nhiều quy định chặt chẽ hơn, phản ánh đúng hơn

chất lượng tín dụng và thực trạng nợ xấu. Dự báo đến cuối năm 2014, nợ xấu của hệ thống các tổ chức

tín dụng ở mức 2,5-2,7%. Năm 2014, Ngân hàng nhà nước (NHNN) đã thực hiện điều chỉnh đồng bộ 2

lần các loại lãi suất (tháng 3 và cuối tháng 10). Theo đó, từ đầu tháng 11/2014, lãi suất tiền gửi tối đa

bằng VNĐ kỳ hạn từ 1 đến 6 tháng giảm từ 6% xuống còn 5,5%; lãi suất cho vay ngắn hạn tối đa bằng

VNĐ của tổ chức tín dụng đối với một số lĩnh vực, ngành kinh tế giảm từ 8%/năm xuống còn 7%/năm;

lãi suất tối đa đối với tiền gửi bằng USD của cá nhân tại tổ chức tín dụng giảm từ mức 1%/năm xuống

0,75%/năm.

Dư nợ tín dụng đối với nền kinh tế tiếp tục tăng. Đến cuối tháng 9/2014, dư nợ đối với nền kinh

tế đạt 3,7 triệu tỷ đồng, tăng 7,26% so với cuối năm 2013 và tăng 12,98% so với cùng kỳ năm ngoái.

Bên cạnh đó, nhờ nguồn vốn huy động tăng cao (cuối tháng 9/2014 đạt 4,2 triệu tỷ đồng, tăng 18,38%

so với cùng kỳ năm 2013), tỷ lệ tín dụng/huy động vốn đã giảm từ 91,9% cuối tháng 12/2013 xuống

còn 88,8% tháng 9/2014. Ngoài ra, tỷ lệ chi trả, khả năng an toàn vốn được đảm bảo theo quy định của

pháp luật (lần lượt là 26,05% và 12,38%), đảm bảo khả năng chi trả, đồng thời cho thấy độ an toàn của

hệ thống các tổ chức tài chính tín dụng.

Bốn là, tái cơ cấu đầu tư đạt kết quả vững chắc. Tỷ trọng đầu tư công trong GDP giảm xuống

tiệm cận mức mong muốn. Giai đoạn 2011-2013, tỷ trọng tổng vốn đầu tư phát triển/GDP đạt bình

quân 31,5%. Năm 2014, ước đạt 30,1%. Tỷ trọng vốn đầu tư của khu vực nhà nước trên tổng vốn đầu

tư xã hội năm 2013 đạt 40,4%, dự kiến vẫn được duy trì ở mức khoảng 40% trong năm 2014. Nợ

XDCB từ nguồn ngân sách nhà nước và trái phiếu Chính phủ 6 tháng đầu năm 2014 là 44.594,4 tỷ

đồng của 18.376 dự án, giảm mạnh so với cuối năm 2013 (57.977,3 tỷ đồng của 23.375 dự án).

Năm là, tái cơ cấu doanh nghiệp đi vào thực chất. Dự kiến đến hết năm 2014, khoảng 200

doanh nghiệp thực hiện cổ phần hóa. Đến quý III/2015, toàn bộ các doanh nghiệp được phê duyệt

phương án cổ phần hóa để tiến hành bán cổ phần lần đầu. Tổng số nợ phải trả theo báo cáo hợp nhất

của các doanh nghiệp nhà nước năm 2013 là khoảng 1,515 triệu tỷ đồng, tăng 9% so với năm 2012 và

gấp 1,45 lần vốn chủ sở hữu của các doanh nghiệp. Bên cạnh đó, các tập đoàn, tổng công ty cũng có

gần 299.000 tỷ đồng nợ phải thu, tương đương với 11% tổng tài sản, tăng 2% so với năm 2012.

Sáu là, đầu tư nước ngoài tiếp tục thu hút được những dự án lớn, có công nghệ tiên tiến. Tính

đến thời điểm 20/11/2014, FDI thực hiện ước đạt 11,2 tỷ USD, tăng 6,2% so với cùng kỳ năm trước.

Dự kiến FDI thực hiện cả năm đạt 12,5 tỷ USD, tăng 8,7% so với năm 2013. Một số dự án lớn có giá

trị đầu tư cao được cấp phép.

Bảy là, các hoạt động mua bán sáp nhập (M&A) diễn ra mạnh mẽ. Một loạt dự án, doanh

nghiệp lớn được mua bán, sáp nhập như: Tập đoàn Mondelez sẽ mua lại 80% cổ phần mảng bánh kẹo

của Công ty Cổ phần Kinh Đô Bình Dương, trị giá 370 triệu USD; Công ty cổ phần hàng tiêu dùng

Masan dự kiến chi 357 tỷ đồng để chào mua công khai 49% cổ phần của Công ty cổ phần Thực phẩm

Cholimex (Cholimex Foods)… Ngoài ra, cũng bắt đầu có doanh nghiệp trong nước mua doanh nghiệp

ở nước ngoài, điển hình là việc Tập đoàn Đức Long Gia Lai đã thông qua kế hoạch phát hành riêng lẻ

cổ phần để hoán đổi cổ phiếu với Công ty Mass Noble Investment Limited (thành lập tại British Virgin

Islands), qua đó sở hữu 100% công ty này.

Tám là, xuất nhập khẩu đạt ngưỡng kì vọng trong xu thế hội nhập mạnh mẽ. Các hoạt động hội

nhập quốc tế diễn ra rất mạnh mẽ. Tiến trình hội nhập khu vực và quốc tế được đẩy mạnh, đặc biệt là

TPP. Hoạt động xuất nhập khẩu đạt kết quả tích cực. Tổng kim ngạch xuất khẩu 11 tháng đầu năm đạt

137 tỷ USD, tăng 13,7% so với cùng kỳ năm 2013, vượt mục tiêu tăng trưởng cả năm là 10%. Tổng

kim ngạch nhập khẩu hàng hóa 11 tháng đầu năm đạt 135 tỷ USD, tăng 12,6% so với cùng kỳ năm

2013. Tính chung 11 tháng đầu năm 2014, xuất siêu 2,06 tỷ USD (mục tiêu năm 2014, tỷ lệ nhập siêu

khoảng 6%).

Chín là, kiều hối tiếp tục tăng. Đây là nguồn tiền vận hành một cách đáng kể và ổn định vào kinh

tế Việt Nam. Khả năng đạt 12 tỷ trong năm 2014 là có thể đạt được. Đây là nguồn lực quan trọng và cần

thiết cho nền kinh tế trong bối cảnh tái phục hồi. Nguồn tiền này khi vận hành về Việt Nam sẽ tác động

đến đầu tư, do không bị rút ra khỏi lãnh thổ nên nếu nền kinh tế có biến động thì sẽ không có hiệu ứng

“vốn bay”. Đồng thời, lượng kiều hối trong những năm gần đây liên tục cho thấy năm sau cao hơn năm

trước. Đây là nguồn lực quan trọng đối với sự tăng trưởng của nền kinh tế trong giai đoạn tới. [1]

TS. Trần Kim Chung - Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Quản lý Kinh tế TW

Nhận định chung về sự chuyển biến của nền kinh tế vĩ mô trong năm qua, TS. Vũ Đình Ánh,

Phó Viện trưởng Viện nghiên cứu Khoa học Thị trường giá cả (Bộ tài chính), phân tích: Đặc trưng lớn

nhất của kinh tế vĩ mô Việt Nam năm 2014 là đã và đang đi dần vào thế ổn định. Tốc độ tăng trưởng

kinh tế đã tăng dần đều qua các quý và mục tiêu tăng trưởng GDP cả năm khoảng 5,8% đã gần như

nằm trong tầm tay. Quan trọng hơn, mục tiêu ổn định kinh tế vĩ mô với trọng tâm là kiềm chế lạm phát

đặt ra từ những năm 2011-2012 đã thành hiện thực và ngày càng được củng cố vững chắc với CPI đến

cuối tháng 11/2014 chỉ dừng lại ở dưới 3% so với cuối năm trước, theo đó, tốc độ lạm phát cả năm

2014 thậm chí còn thấp hơn nhiều so với năm 2012-2013 với CPI bình quân năm khoảng 4% - thấp xa

so với dự tính khoảng 7% từ đầu năm và thấp hơn hẳn so với mức lạm phát tới hai con số những năm

2008 hay 2010 và 2011. Tổng mức đầu tư toàn xã hội vẫn được duy trì khoảng 30% GDP bất chấp

những khó khăn về nguồn lực đầu tư từ khu vực nhà nước. Bù đắp sự thiếu hụt đầu tư công bằng tăng

cường đầu tư từ khu vực ngoài nhà nước, đặc biệt là vai trò ngày càng tăng lên của khu vực có vốn

FDI. Hoạt động xuất nhập khẩu tiếp tục là điểm sáng nhất trong kinh tế vĩ mô của Việt Nam với tổng

kim ngạch xuất khẩu tăng trên dưới 15%, nhờ đó chúng ta có năm thứ ba liên tiếp đạt thặng dư cán cân

thương mại sau hàng chục năm nhập siêu triền miên. Do cán cân vãng lai thặng dư cùng với thặng dư

tài khoản vốn nên cán cân thanh toán cũng có thặng dư lớn, góp phần nâng dự trữ ngoại hối của nước

ta lên đến mức kỷ lục gần 40 tỷ USD, qua đó củng cố và tăng cường tiềm lực tài chính quốc gia.

Tuy nhiên, kinh tế vĩ mô năm 2014 không chỉ toàn những gam màu sáng mà những khoảng tối

cũng không hề nhỏ. Điển hình là tốc độ tăng trưởng kinh tế tuy vẫn tăng nhưng tốc độ chưa cao và

chưa bền vững khi mô hình tăng trưởng vẫn chưa được đổi mới theo hướng thay vì dựa vào tăng đầu tư

và lao động giá rẻ phải dựa vào tăng năng suất lao động, tăng hiệu quả đầu tư và áp dụng khoa học

công nghệ hiện đại. Tương tự như vậy, ổn định kinh tế vĩ mô không thể vững chắc khi thâm hụt NSNN

vẫn ở mức cao trên dưới 5% GDP do tốc độ tăng thu NSNN chậm lại và khoảng cách giữa nhu cầu chi

NSNN với khả năng bố trí nguồn lực tài chính nhà nước ngày càng hạn hẹp. Cục máu đông nợ xấu

chưa giải quyết được bao nhiêu thì cục nợ công lại tăng nhanh gây ảnh hưởng tiêu cực tới tình hình tài

chính quốc gia.

Khó khăn của các doanh nghiệp tuy đã và đang được giải quyết tích cực song số lượng các

doanh nghiệp buộc phải giải thể, dừng hoạt động vẫn lên đến 5-6 vạn, đưa tổng số doanh nghiệp loại

này lên đến trên 20 vạn kể từ năm 2011. Sức mua trên thị trường hàng hoá dịch vụ tuy vẫn tăng song

chưa hoàn toàn phục hồi về tốc độ tăng tổng mức tiêu dùng hàng hoá và doanh thu dịch vụ tiêu dùng

trên 10% sau khi đã loại trừ yếu tố giá như giai đoạn trước 2010. Niềm tin của người tiêu dùng và nhà

đầu tư vẫn chưa được củng cố vững chắc một khi sự phát triển của các loại thị trường vẫn chứa đựng

không ít rủi ro.

Tất cả những vấn đề kinh tế vĩ mô nêu trên đều có tác động tới thị trường bất động sản một cách

trực tiếp hoặc gián tiếp. Nhìn chung không thể phủ nhận tình hình ổn định vĩ mô được cải thiện đã giúp cho

thị trường bất động sản tan băng, thậm chí ấm lên ở một số phân khúc thật sự đáp ứng đúng nhu cầu của

những người có nhu cầu thật về bất động sản, cả nhu cầu sử dụng và nhu cầu đầu tư. [5]

Cùng quan điểm, TS. Nguyễn Trí Hiếu, Chuyên gia Tài chính Ngân hàng, cũng cho rằng, dù vẫn

còn nhiều khó khăn, nhưng năm 2014 nền kinh tế đã có sự tăng trưởng khá “chất lượng”. Tình hình kinh tế

vĩ mô ổn định hơn hiện nay là tiền đề cho sự hồi phục thị trường bất động sản. Một nền kinh tế ổn định với

sức tăng trưởng cao và sự ổn định của đồng nội tệ sẽ gia tăng cả cung và cầu cho thị trường bất động sản và

sự ổn định của tiền đồng sẽ đưa giá trị thị trường của bất động sản về giá trị thực. [2]

2. Những yếu tố mới về vĩ mô trong năm 2015

Theo các chuyên gia kinh tế, trong năm 2015, nền kinh tế đón nhận nhiều yếu tố mới về vĩ mô,

trong đó đáng chú ý là lãi suất sẽ giảm, tín dụng hấp dẫn với người tiêu dùng hơn; chỉ số CPI sẽ ở mức

thấp; ngoài ra Việt Nam sẽ có thể có một xung lực mới cho nền kinh tế do hội nhập... Với việc hội tụ một

số điều kiện ổn định kinh tế, hội nhập mạnh mẽ, nguồn vốn vận hành vào, tiếp tục đổi mới thủ tục hành

chính trong tổng thể đổi mới thể chế kinh tế, có thể nền kinh tế sẽ bắt đầu một chu kì phát triển mới. Điều

này dẫu còn nhiều tranh cãi và điều kiện ràng buộc nhưng vẫn có thể xảy ra.

TS. Nguyễn Trí Hiếu - Chuyên gia Tài chính Ngân hàng

2.1. Lãi suất giảm, tín dụng hấp dẫn với người tiêu dùng hơn [2]

Theo TS. Nguyễn Trí Hiếu, trong những tháng gần đây, nhiều ngân hàng đã đẩy mạnh tín dụng

tiêu dùng để bù đắp lại phần nào sự tăng trưởng chậm của tín dụng cho sản xuất kinh doanh. Một phần

lớn của tín dụng tiêu dùng là cho vay mua nhà, sửa nhà của người dân. Nhiều ngân hàng chào mời

những gói tín dụng ưu đãi như lãi suất 0% cho 6 tháng đầu, thậm chí 5% cho năm đầu. Sau thời gian

khuyến mãi, lãi suất sẽ được điều chỉnh theo lãi suất thị trường. Nhiều ngân hàng có những chương

trình cho vay với lãi suất cố định trong một năm khoảng 8-11%. Lãi suất huy động đã giảm đáng kể

trong thời gian qua, giúp các ngân hàng có thể cho vay với lãi suất hạ hơn trước rất nhiều, tạo điều kiện

thuận lợi cho cả ngân hàng và khách hàng. Mặt bằng lãi suất tiếp tục giảm trong thời gian tới với lãi

suất huy động được dự kiến tiếp tục giảm, từ đó kéo theo lãi suất cho vay bất động sản giảm. Đối với

người đi vay để mua nhà, lãi suất cho vay đóng một vai trò quyết định. Chỉ với mức chênh lệch lãi suất

1%/năm của một món vay 1 tỷ đồng cũng sẽ tiết kiệm hay tốn phí thêm cho người đi vay một món tiền

là 833,000 đồng mỗi tháng. Hiện nay, lãi suất cho vay bất động sản có chiều hướng giảm đã làm cho

tín dụng bất động sản trở nên hấp dẫn hơn với người tiêu dùng. Tuy nhiên, lãi suất cho vay bất động

sản tại Việt Nam còn khá cao so với các nền kinh tế đã phát triển. Tại Mỹ, lãi suất cho vay bất động sản

trong thời hạn vay 30 năm chỉ xoay quanh mức 4%/năm.

Theo thông báo của Thủ tướng Nguyễn Tấn Dũng tại Diễn đàn đối tác phát triển Việt Nam

(VDPF) sáng 5/12, quy mô nền kinh tế nước ta hiện đạt gần 176 tỷ USD, thu nhập bình quân đầu người

khoảng 1.960 USD/người/năm, tính ra Việt Nam đồng vào khoảng 3,5 triệu/tháng. Một gia đình hai vợ

chồng đi làm có thu nhập 7 triệu/tháng, để gia đình này có thể mua một căn nhà với giá trị khoảng 750

triệu đồng, ngân hàng phải cho vay với một thời hạn 30 năm và với lãi suất cố định 5%/năm. Mỗi tháng

gia đình phải trả nợ cho ngân hàng khoảng 4 triệu đồng bao gồm cả gốc và lãi, số tiền này dựa trên tiêu

chuẩn trả nợ cho ngân hàng không vượt quá 50-60% thu nhập trước thuế. Do vậy, nếu thời hạn cho vay

thấp hơn 30 năm và lãi suất cao hơn 5% thì họ không thể tiến hành vay tiền ngân hàng để mua nhà.

Với tình hình kinh tế vĩ mô tiếp tục ổn định và lạm phát xoay quanh mức 4-5%, ông Nguyễn Trí

Hiếu dự báo, mặt bằng lãi suất cho vay bao gồm cả cho vay bất động sản sẽ giảm khoảng 2%/năm. Theo

xu hướng này, sẽ có nhiều ngân hàng hơn đưa ra những gói tín dụng bất động sản ưu đãi với lãi suất 5-

6%; những gói tín dụng bất động sản thông thường sẽ được chào mời với lãi suất 7-10%.

2.2. Chỉ số giá tiêu dùng CPI 2015 sẽ ở mức thấp [2]

Quốc hội đưa ra chỉ tiêu CPI của năm 2015 không vượt quá 5%. Tuy nhiên, theo TS Hiếu, CPI

cho 2015 có thể thấp hơn nhiều so với chỉ tiêu này. Ông Hiếu phân tích: Tổng cầu của nền kinh tế rất

thấp, thể hiện qua CPI của năm 2014 dự báo khoảng 3-3,5%. Nếu tổng cầu vẫn thấp, CPI của năm

2015 có thể đạt khoảng 4%, đấy là chưa kể tác động của giá dầu đang lao dốc trên thế giới vào chỉ số

lạm phát của Việt Nam.

Nếu CPI vẫn nằm ở mức thấp thì khả năng NHNN sẽ tiếp tục hạ trần lãi suất huy động từ mức

5.5% như hiện nay để làm cơ sở cho việc tiếp tục giảm lãi suất cho vay, giúp các doanh nghiệp giảm

chi phí vốn và giúp tăng trưởng tín dụng. Nếu CPI 2015 giữ ở mức 4%, trần lãi suất sẽ có thể được kéo

xuống mức ít nhất 5% và vẫn duy trì được lãi suất thực dương 1%.

Trong trường hợp này, có khả năng một dòng tiền huy động tại ngân hàng thương mại (NHTM)

sẽ được dịch chuyển sang các kênh đầu tư khác như bất động sản hay chứng khoán. Trong khi gửi tiền

ngân hàng không còn được hưởng lãi suất cao mà giá bất động sản lại hấp dẫn hơn, đã tạo ra động cơ

cho một bộ phận dân chúng rút tiền khỏi ngân hàng và đầu tư vào bất động sản. Điều này có nghĩa là

lạm phát càng hạ, lãi suất huy động càng thấp thì thị trường bất động sản càng trở nên hấp dẫn và

hưởng lợi từ sự ổn định của kinh tế vĩ mô. Đấy là chưa kể đến khả năng lãi suất cho vay bất động sản

sẽ giảm, tạo điều kiện cho nhiều người đến vay ngân hàng để mua bất động sản và thị trường bất động

sản sẽ có tính thanh khoản cao.

“Tuy nhiên, ai cũng biết chỉ số lạm phát ở mức hợp lý lại là động cơ cho phát triển kinh tế. Lạm

phát kích thích sản xuất vì sản phẩm tạo ra có thể bán được với giá cao, ngược lại giảm phát là tình

trạng giá cả lao dốc sẽ lấy đi động cơ sản xuất và đưa nền kinh tế vào khủng hoảng. Theo tôi lạm phát

ở Việt Nam nên duy trì ở mức 3-4%, dưới mức 3% thì kinh tế sẽ đi vào suy thoái và có thể dẫn đến

khủng hoảng. Với thị trường bất động sản, lạm phát dưới mức 3% trong một thời gian dài sẽ có những

ảnh hưởng tiêu cực, khi mà nền kinh tế mất đi động cơ phát triển, khả năng tài chính của dân chúng và

doanh nghiệp suy giảm, đưa đến tình trạng hàng tồn kho bất động sản tăng và thị trường bất động sản

sẽ suy sụp nhanh chóng. Ngược lại, với hiện tượng “bong bóng” bất động sản, do giá bị thổi phồng

không phù hợp với thị trường, nên thị trường bất động sản sẽ đổ vỡ trong tình trạng giảm phát vì ế

hàng do mất khả năng tiêu thụ sản phẩm”, ông Hiếu nhận định.

2.3. Vai trò của tín dụng đối với thị trường bất động sản [2]

Bàn về vai trò của tín dụng đối với bất động sản, TS. Nguyễn Trí Hiếu cho biết: Hiện nay, trên

thế giới, thị trường bất động sản không thể có thanh khoản và phát triển nếu không có tín dụng. Tạo

một tài sản có vòng đời lâu dài với vốn liếng tích lũy chỉ có thể xảy ra ở những nền kinh tế chậm tiến

và lạc hậu chủ yếu dựa vào nông nghiệp và sức lao động. Ngày nay, người dân trên thế giới chủ yếu

mua bất động sản qua việc đi vay ngân hàng và các tổ chức tài chính, họ không còn dựa vào vốn liếng

tự tích lũy mà dựa vào khả năng thu nhập trong tương lai để đi vay và trả nợ ngân hàng. Tại Việt Nam,

tín dụng của ngân hàng cho vay mua và xây dựng bất động sản bao gồm cả nhà ở và bất động sản

thương mại, chiếm tỷ trọng khoảng 30% tổng dư nợ và nếu bao gồm cả những khoản vay được bảo

đảm bằng bất động sản thì tỷ lệ này có thể lên tới 70% của tổng dư nợ.

Cho vay bất động sản là một loại tín dụng rất hấp dẫn với ngân hàng vì được bảo đảm bằng một

tài sản có giá trị cao, có thể được định giá khách quan, ngân hàng có thể kiểm soát và nắm giữ được vì

loại tín dụng này không thể dịch chuyển như nhiều loại tài sản bảo đảm khác. Hiện nay, hầu hết các

ngân hàng trên thế giới đều có chương trình cho vay bất động sản. Tuy nhiên, đây cũng là loại tín dụng

chứa đựng nhiều rủi ro với những biến động giá trên thị trường và dựa vào khả năng trả nợ của người

đi vay.

“Trong một nền kinh tế đang phát triển như Việt Nam, nguồn cung tín dụng mang tính quyết định

cho thị trường bất động sản. Trong 5 năm qua, khi tín dụng cho bất động sản co cụm, lập tức thị trường bất

động sản rơi vào khủng hoảng, hàng tồn kho tăng cao, nhiều công trình xây dựng bỏ dở, nhiều dự án phá

sản, đóng băng. Vì vậy, việc khai thông dòng vốn cho tín dụng bất động sản tại thời điểm này là rất quan

trọng và cấp thiết. Trong năm 2015, tín dụng chung cho nền kinh tế sẽ tăng trưởng với thực chất khoảng

10%, và tín dụng bất động sản tăng trưởng khoảng 20%”, ông Hiếu dự báo.

Theo ông Hiếu, người đi vay không nên bỏ ra mỗi tháng trên 50-60% thu nhập trước thuế để trả

nợ gốc và lãi cho ngân hàng. Nếu trả nợ cho ngân hàng vượt tỷ lệ này sẽ có khả năng vỡ nợ về lâu dài.

Các ngân hàng Việt Nam vì không có nguồn vốn dài hạn nên thường cho vay với kỳ hạn 10 đến 15

năm. Với việc huy động vốn ngắn hạn từ người dân và cho vay những món có kỳ hạn dài như bất động

sản, các ngân hàng phải đối diện với rủi ro rất lớn về thanh khoản. Hiện tại các ngân hàng không thể dùng

hơn 30% vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn. Nhưng Thông tư 36 sẽ có hiệu lực từ ngày 1/2/2015 tới

đây sẽ nới giới hạn này lên đến 60%. Mặc dù quy định này hỗ trợ việc cho vay bất động sản nhưng sẽ

gây nhiều rủi ro về thanh khoản cho các NHTM nếu họ không quản lý chặt chẽ độ chênh về kỳ hạn và lãi

suất giữa các tài sản hiện có và nợ cho từng thời kỳ trên bản cân đối kế toán.

Nhìn nhận về việc cho phép người nước ngoài mua bất động sản tại một số quốc gia trên thế

giới, ông Hiếu cho biết, Việt Nam có thể tham khảo bài học từ Mexico. Tương tự như Việt Nam, ở

Mexico trước kia, người nước ngoài cũng không được mua bất động sản tại nước này và đất đai cũng

thuộc quyền sở hữu của toàn dân, không một cá nhân hay pháp nhân nào được quyền sở hữu đất đai.

Nhưng hiến pháp Mexico năm 1993 đã sửa đổi và cho phép người nước ngoài mua bất động sản tại

quốc gia này. Tuy nhiên, người nước ngoài không thể mua trực tiếp mà phải thông qua một NHTM.

Ngân hàng được người nước ngoài ủy thác việc tìm kiếm, mua và ký hợp đồng mua bán với người bán.

Sau đó, ngân hàng tiếp tục thi hành các nghĩa vụ của bên được ủy thác liên quan đến những vấn đề

pháp lý và thuế má phát sinh từ tài sản đã mua cho người nước ngoài. Tuy nhiên, tài sản này không

được ghi nhận là tài sản của ngân hàng mà là tài sản được người nước ngoài ủy thác.

Ngân hàng Nhà nước vừa ban hành Thông tư 36/2014/TT-NHNN quy định về các giới hạn, tỷ

lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động của NHTM có hiệu lực từ ngày 01/02/2015, trong đó có một điểm

quan trọng là giảm trọng số rủi ro từ 250% xuống 150%. Theo ông Hiếu, điều này sẽ có tác động tích

cực đến thị trường bất động sản 2015 và nhiều năm tới. Trọng số rủi ro cho tín dụng bất động sản là để

điều chỉnh quy mô cho vay bất động sản. Nếu ngân hàng có 100 đồng vốn điều lệ và hệ số an toàn vốn

(CAR) là 9%, hệ số 250% thì ngân hàng chỉ có thể cho vay ra 40 đồng. Nhưng nay với hệ số rủi ro

giảm xuống 150% thì ngân hàng được cho ra 67 đồng. Việc giảm hệ số rủi ro cho tín dụng bất động sản

đồng nghĩa với việc nới lỏng hoạt động và quy mô cho vay bất động sản. Đây là một chính sách thích

hợp để hỗ trợ thị trường bất động sản.

2.4. Nợ xấu bất động sản chiếm 70-80% tổng nợ xấu của các ngân hàng

Chia sẻ quan điểm về vấn đề nợ xấu bất động sản, ông Hiếu cho rằng, có thể ước tính 70-80%

các khoản nợ xấu của toàn hệ thống ngân hàng hiện nay có liên quan đến bất động sản, hoặc để tài trợ

việc mua, bán, xây dựng bất động sản hoặc được thế chấp bằng bất động sản. Tình trạng bất động sản

đóng băng trong thời gian qua và vấn đề nợ xấu đã có tác động tương hỗ: nợ xấu không được giải quyết

khi tài sản thế chấp là bất động sản không thể phát mãi vì thị trường lao dốc và ngược lại tài sản thế

chấp ứ đọng không thanh lý được làm tăng nợ xấu. Để giải quyết vấn đề nợ xấu, điều kiện tiên quyết là

phải tạo điều kiên thuận lợi cho việc thanh lý tài sản bảo đảm qua các quy định pháp luật và tạo điều

kiện cho thị trường bất động sản mau chóng phục hồi, phát triển. [2]

Tuy nhiên, theo TS Vũ Đình Ánh, cho đến nay chúng ta chưa có báo cáo chính thức về con số

nợ xấu cho thị trường bất động sản nói riêng và ngay cả con số về quy mô nợ xấu nói chung cũng còn

nhiều tranh luận về mức độ xác thực và tin cậy. Hơn nữa, nhiều khoản nợ xấu và quá trình xử lý nợ xấu

liên quan rất nhiều đến tài sản đảm bảo và tài sản thế chấp mà chủ yếu lại là bất động sản. Chính vì

vậy, có thể khẳng định không thể xử lý được nợ xấu có hiệu quả nếu không phối hợp chặt chẽ xử lý nợ

xấu của ngân hàng và các TCTD với phục hồi và lành mạnh hoá thị trường bất động sản. Chừng nào thị

trường bất động sản còn trì trệ, khi nào những điểm yếu cốt tử nêu trên của thị trường bất động sản

chưa được khắc phục tốt thì vấn đề xử lý nợ xấu sẽ còn phức tạp và không thể dứt điểm được. Chính

những méo mó trên thị trường bất động sản, cả phía cung cũng như phía cầu bất động sản nhiều năm

qua là một trong những nguyên nhân căn bản gây ra tình trạng gia tăng nợ xấu. Đến lượt mình xử lý nợ

xấu cần và phải được phối hợp đồng bộ và chặt chẽ với cơ cấu lại thị trường bất động sản, cơ cấu lại cả

nguồn cung lẫn nhu cầu của thị trường bất động sản. [5]

2.5. Tác động tiềm tàng của TPP [1]

Hiệp định hợp tác Kinh tế chiến lược Xuyên Thái Bình Dương (TTP) dự kiến kết thúc đàm

phán và ký kết vào năm 2015, Việt Nam gia nhập TTP sẽ có nhiều cơ hội để đẩy mạnh phát triển nền

kinh tế, cụ thể:

Một là, cơ hội đẩy mạnh xuất khẩu: Với các cam kết sâu rộng và bao quát trên nhiều lĩnh vực sẽ

giúp Việt Nam hội nhập toàn diện với các quốc gia ở nhiều mức độ phát triển khác nhau và ở nhiều khu

vực khác nhau. Tham gia các FTA tạo động lực tăng trưởng cho nền kinh tế trong thời gian tới, thông

qua sự tăng trưởng về thương mại, đầu tư, cũng như sức ép hoàn thiện khung thể chế và pháp luật phù

hợp hơn với cam kết quốc tế.

TPP sẽ mở ra cơ hội gia tăng xuất khẩu của Việt Nam sang Mỹ, Nhật Bản cũng như các thành

viên khác của TPP, nhờ những cam kết mở cửa thị trường mạnh hơn, cao hơn so với những cam kết

hiện có trong khu vực. Nghiên cứu chỉ ra rằng, tham gia ký kết hiệp định thương mại giúp tăng giá trị

xuất khẩu của Việt Nam sang quốc gia đối tác thêm 1,176%, xuất khẩu sang các quốc gia ASEAN tăng

thêm 3,187% theo mô hình OLS.

Bảng 1: Gia tăng thu nhập và kim ngạch xuất khẩu của Việt Nam so với các quốc gia TPP và một

số quốc gia khác trong khu vực vào năm 2025.

STT Quốc gia % Gia tăng GDP % Gia tăng kim ngạch xuất khẩu

1 Việt Nam 14,27 25,8

2 Malaxia 2,24 5

3 New Zealand 0,78 5,7

4 Hàn Quốc 0,73 7,7

5 Nhật Bản 0,58 4,9

6 Mexico 0,58 3,1

7 Brunei 0,48 1,8

8 Singapore 0,35 0,6

9 Trung Quốc -0,09 -0,5

(Nguồn: Tổng cục Hải quan)

Theo dự tính của Trung tâm nghiên cứu Đông - Tây (QH Mỹ), nhờ tham gia TPP, đến năm

2025, xuất khẩu của Việt Nam tăng thêm 25,8%. Mức gia tăng này của Việt Nam cao hơn hẳn các quốc

gia khác cùng tham gia TPP. Bên cạnh đó, cùng với việc tham gia TPP, theo ước tính, đến năm 2025,

Việt Nam sẽ được lợi khoảng 36 tỷ USD, tương đương 15,5% GDP.

Hai là, thúc đẩy thu hút đầu tư: Tham gia TPP, Việt Nam hấp dẫn các nhà đầu tư nước ngoài

mạnh hơn các nước trong khu vực. Các nhà đầu tư nước ngoài đặc biệt là từ Trung Quốc, ASEAN sẽ

tăng cường đầu tư vào Việt Nam để tận dụng ưu thế thành viên TPP của Việt Nam. Nhiều chuyên gia cho

rằng, đây là lợi ích lớn nhất mà Việt Nam thu được từ TPP. Bên cạnh đó, ngay trong các thành viên TPP

cũng có nhiều quốc gia là đối tác đầu tư quan trọng như: Mỹ, Australia, New Zealand, Singapore... Khi

TPP có hiệu lực, hiệp định này cũng giúp thúc đẩy, gia tăng đầu tư của các nước nói trên vào Việt Nam.

Ba là, đẩy mạnh hội nhập quốc tế: Việc tham gia TPP sẽ giúp Việt Nam tăng cường quan hệ

nhiều mặt với các đối tác quốc tế trong khu vực châu Á - Thái Bình, trong đó có nhiều đối tác quan

trọng của Việt Nam nói riêng và ASEAN nói chung như: Mỹ, Nhật Bản, Hàn Quốc… Qua đó, làm tăng

sức hấp dẫn của thị trường Việt Nam nói riêng và uy tín của Việt Nam nói chung đối với các nhà đầu

tư, cộng đồng quốc tế; góp phần nâng cao vị thế của Việt Nam.

Việt Nam sẽ có quyền tiếp cận với thị trường trị giá 16.000 tỷ USD của Mỹ và những thị trường

như Canada, Mexico và Peru, trị giá khoảng 3.000 tỷ USD. Đây là những thị trường mà trước đây Việt

Nam chưa được tiếp cận.

2.6. Hội nhập nội khối RCEP [1]

Hiện tại, Việt Nam đang xem xét đàm phán và gia nhập RCEP. RCEP chính thức được khởi

động đàm phán tại Phnom Penh bên lề Hội nghị thượng đỉnh ASEAN 21 với những ý định được ấp ủ

từ tháng 11 năm 2012 về việc mở rộng hơn nữa cam kết của khối ASEAN đối với các đối tác thương

mại trong khu vực. RCEP còn được biết tới dưới cái tên ASEAN+6 với nòng cốt là 10 nước thuộc khối

ASEAN và 6 quốc gia khác trong khu vực châu Á - Thái Bình Dương, gồm có: Trung Quốc, Ấn Độ,

Nhật Bản, Hàn Quốc, Niu-di-lân và Ô-xtrây-lia. Hiện tại, 16 quốc gia này chiếm khoảng 1/3 tổng

lượng thương mại và GDP toàn cầu. Nếu Việt Nam chính thức tham gia RCEP, Việt Nam có cơ hội

tiếp cận với một sân chơi rất lớn bởi RCEP được đánh giá là có triển vọng trở thành khu vực mậu dịch

tự do lớn nhất thế giới sau WTO. Các quốc gia trong khối RCEP sẽ cam kết tự do hóa gần hết 100%

thương mại, tuy nhiên cũng có bảo vệ nhất định đối với một số mặt hàng nhạy cảm như lúa gạo.

2.7. Hội nhập sâu rộng vào Cộng đồng Asean [1]

Ngoài ra, Việt Nam còn có thể có một xung lực mới cho nền kinh tế do hội nhập. Cộng đồng kinh

tế ASEAN (AEC) dự kiến thành lập vào năm 2015, với mục tiêu thiết lập “một thị trường và cơ sở sản xuất

duy nhất”, đưa Việt Nam hội nhập toàn diện với khu vực. RCEP dự kiến được ký kết vào năm 2015, góp

phần giúp Việt Nam hội nhập sâu trong lĩnh vực thương mại với các quốc gia thành viên.

Thứ nhất, về xuất khẩu

Bảng 2: Biểu đồ kim ngạch xuất khẩu, nhập khẩu và cán cân thương mại giữa Việt

Nam và ASEAN 9 tháng của các năm 2009-2014.

(Nguồn: Tổng cục Hải quan)

Với thị trường tương tác lẫn nhau và các ngành công nghiệp hội nhập, có thể nói ASEAN hiện

đang hoạt động trong một môi trường hội nhập kinh tế hoàn toàn. Do đó, không chỉ dừng lại ở AEC

mà ASEAN còn phải xem xét tất cả các quy định trên thế giới để hình thành chính sách cho mình, như

chấp thuận các tiêu chuẩn và kinh nghiệm sản xuất, phân phối quốc tế tối ưu nhất. Đây sẽ là động lực

chính cho phép ASEAN có thể cạnh tranh thành công với thị trường toàn cầu, đạt được mục đích sản

xuất, trở thành nơi cung ứng quan trọng cho thị trường quốc tế, đồng thời đảm bảo thị trường ASEAN

có sức hấp dẫn với các nhà đầu tư nước ngoài.

Thứ hai, về thuế quan: AEC là khu vực kinh tế chung, khi đó thuế suất trong ASEAN sẽ là

0%. Do đó, các doanh nghiệp xuất khẩu của Việt Nam sẽ được hưởng lợi từ việc không phải chịu thuế

nhập khẩu tại thị trường ASEAN. Hơn nữa, hiện nay phần lớn các doanh nghiệp sản xuất của Việt

Nam đang nhập các sản phẩm, máy móc thiết bị từ nước ngoài về phục vụ sản xuất và kinh doanh.

Khi AEC hình thành, việc nhập máy móc từ các nước thành viên ASEAN sẽ mang lại lợi ích lớn cho

các doanh nghiệp khi không phải chịu mức thuế nhập khẩu cao như trước đây.

Thứ ba, cơ hội mở rộng thị trường: Khi AEC được hình thành, thị trường Việt Nam sẽ phát triển

từ 80 triệu dân lên thành 600 triệu dân. Đây là một thị trường rộng lớn đối với lĩnh vực xuất khẩu của

tỉnh. Với những mặt hàng xuất khẩu chủ lực sẵn có như may mặc, điện tử, nông sản, Việt Nam sẽ có

thêm nhiều cơ hội thâm nhập thị trường rộng lớn hơn hiện nay; doanh nghiệp vừa và nhỏ Việt Nam

cũng sẽ có thị trường rộng lớn hơn, bởi không chỉ hướng vào sản xuất nội địa mà sẽ hướng ra thị trường

chung và thị trường mà ASEAN đã có FTA như Hàn Quốc, Nhật Bản, Trung Quốc.

Thứ tư, cơ hội thu hút đầu tư: Với vị trí thuận lợi hiện nay, cùng với việc kết hợp với hạ tầng, tiềm

năng, thế mạnh riêng của Việt Nam thì việc hình thành AEC sẽ đem đến cho Việt Nam nhiều cơ hội thu

hút các nguồn vốn đầu tư, đặc biệt là đầu tư nước ngoài đối với các nhà đầu tư đến từ các nước Đông

Nam Á hoặc Nhật Bản, Hàn Quốc, Trung Quốc, Đài Loan,…

Thứ năm, năng lực sản xuất và tính cạnh tranh của các doanh nghiệp được tăng cường và

củng cố: Khi AEC được hình thành, cơ hội giao thương hợp tác của các doanh nghiệp trong nước với

các doanh nghiệp trong khối AEC sẽ được thực hiện một cách dễ dàng hơn. Qua đó, các doanh

nghiệp Việt Nam sẽ có cơ hội hợp tác, chuyển giao công nghệ, nâng cao khả năng sản xuất, vị thế và

khả năng cạnh tranh của các doanh nghiệp trong nước nhờ đó cũng được cải thiện đáng kể.

3. Những thay đổi về luật, quy định của Nhà nước và dự báo tác động tới thị trường bất

động sản

3.1. Luật Đất đai 2013 và những đổi mới đáng chú ý [3]

Luật Đất đai 2013 được Quốc hội thông qua tại Kỳ họp thứ 6 - Khóa XIII và có hiệu thực thi

hành vào ngày 1/7/2014. Theo GS.TS Đặng Hùng Võ, Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi

trường, Luật có một số đổi mới liên quan tới thị trường bất động sản đáng chú ý như sau:

a. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh đã chuyển một phần sang quy hoạch theo phân

vùng; quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp huyện đã chuyển toàn bộ sang quy hoạch theo phân vùng.

Điều này có nghĩa là, địa điểm đầu tư đã được xác định cụ thể trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

của địa phương, hy vọng sẽ làm giảm bớt phí "bôi trơn" mà các chủ đầu tư vẫn phải làm.

b. Quy trình Nhà nước quyết định giá đất cụ thể cho các dự án đầu tư đã được quy định với sự

tham gia của bước định giá đất độc lập và Hội đồng thẩm định giá đất cấp tỉnh. Giá đất có cơ hội khách

quan hơn và công khai hơn đối với các dự án đầu tư, tạo môi trường kinh doanh công bằng hơn giữa

các nhà đầu tư.

c. Không phân biệt giữa các nhà đầu tư trong nước, nước ngoài, liên doanh, cổ phần trong khả

năng tiếp cận đất đai; nhà đầu tư nước ngoài cũng được giao đất có thu tiền để thực hiện các dự án xây

dựng kinh doanh nhà ở như các nhà đầu tư trong nước. Môi trường kinh doanh bất động sản bình đẳng sẽ

được xác lập, nhất là đối với các doanh nghiệp liên doanh, liên kết giữa nhà đầu tư trong nước và nước

ngoài.

d. Việc xử lý các dự án “treo” được giải quyết theo một quy trình khác: Khi dự án rơi vào tình

trạng "treo" (sau 12 tháng không đưa đất vào sử dụng hoặc sau 24 tháng sử dụng đất không đúng tiến

độ) thì được gia hạn 24 tháng để nhà đầu tư giải quyết, nếu sau đó tình trạng "treo" vẫn chưa được giải

quyết thì Nhà nước thu hồi không bồi thường tiền đã đầu tư. Quy định này tốt cho thị trường, bởi sẽ

thúc đẩy hiệu quả sử dụng đất cao hơn, nhưng cũng làm khó cho nhà đầu tư vì mất khả năng chủ động

tính toán bài toán đầu tư.

Về cơ bản, Luật Đất đai 2013 sẽ tạo điều kiện cho việc rà soát lại các dự án đầu tư nhà ở để giải

quyết những bất cập giữa cung và cầu trong thời gian vừa qua, thuận lợi hơn trong việc phân loại, giải quyết

cho kho bất động sản tồn đọng. Ngoài ra, Luật mới cũng khuyến khích đầu tư FDI vào thị trường bất

động sản, một mặt giải quyết một phần kho bất động sản tồn đọng, mặt khác phát triển thị trường bất

động sản đáp ứng đúng nhu cầu của cầu, khắc phục tình trạng cầu “ảo”.

Xung quanh Nghị định 104/2014/NĐ-CP của Chính phủ quy định về khung giá đất mới

được áp dụng vào 29/12/2014 và sự tác động đến thị trường bất động sản thời gian tới, ông Võ

khẳng định: Cần nhận thức rõ rằng Khung giá đất của Chính phủ và Bảng giá đất của UBND cấp tỉnh

chỉ được sử dụng để tính thuế, phí, xử lý vi phạm hành chính, tính bồi thường khi làm thất thoát quỹ đất

của Nhà nước, thu tiền sử dụng đất khi giao đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình ở khu

vực nông thôn và các trường hợp thuộc diện chính sách của Nhà nước. Các trường hợp tính tiền sử dụng

đất khi Nhà nước giao đất cho các dự án đầu tư, tính tiền thuê đất khi Nhà nước cho thuê đất đối với các

dự án đầu tư, tính bồi thường cho người bị Nhà nước thu hồi đất, tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ

phần hóa doanh nghiệp Nhà nước đều phải định giá đất cụ thể cho từng trường hợp. Như vậy, về nguyên

tắc, việc tăng giá trần của Khung giá đất của Chính phủ và Bảng giá đất của UBND cấp tỉnh không có tác

động trực tiếp tới giá cả hàng hóa bất động sản trên thị trường.

Việc tăng giá nhiều chỉ tác động vào giá trần, nói cách khác, chỉ tác động vào các khu đất

“vàng” ở các đô thị lớn, nhưng tác động chủ yếu vào thuế sử dụng đất phi nông nghiệp và một số loại

phí. Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp của ta rất thấp, chỉ ở mức 0,03% giá trị tính theo bảng giá của

UBND cấp tỉnh. Việc tăng gấp đôi mức thuế này cũng không gây bức xúc gì cho những người sử dụng

các khu đất vàng này. Đáng lẽ, theo nguyên tắc thị trường, Khung giá đất và Bảng giá đất phải phù hợp

giá đất trên thị trường mới bảo đảm tính lành mạnh của thị trường.

GS.TS Đặng Hùng Võ – Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường

“Tóm lại, về mặt lý thuyết, việc tăng khung giá đất không làm tiền sử dụng đất tăng lên, nên nói

khung giá đất tăng gấp 2 thì chi phí này tăng lên gấp 2 là không chính xác. Tác động cụ thể của việc tăng

khung giá đất tới tiền sử dụng đất cũng như chi phí của doanh nghiệp như thế nào thì phải chờ thời gian trả

lời. Việc tăng giá xét trên một số khía cạnh quan trọng về quản lý đất đai là hợp lý. Việc gần đây có nhiều ý

kiến bức xúc một cách vội vã là điều không cần thiết”, ông Võ nhấn mạnh thêm.

3.2. Luật Nhà ở sửa đổi và những đổi mới đáng chú ý [3] [4]

Ngày 25/11/2014, Quốc hội đã thông qua Luật Nhà ở sửa đổi tại Kỳ họp thứ 8 - Khóa XIII và có

hiệu lực thi hành vào ngày 1/7/2015. Trong đó có nhiều nội dung thay đổi mang tính đột phá đã được

thông qua, cụ thể:

a. Chính sách nhà ở xã hội được định hình thay vì chính sách quản lý các dự án nhà ở xã hội.

Đây là một thay đổi lớn về cách tiếp cận đến giải pháp về nhà ở xã hội (nhà ở giá phù hợp). Nguồn

cung nhà ở xã hội không chỉ từ các dự án nhà ở xã hội mà từ cả hoạt động phát triển nhà ở xã hội của

hộ gia đình, cá nhân. Tất cả mọi người tham gia cung nhà ở xã hội đều được hưởng các ưu đãi của Nhà

nước. Chính sách này có tác động lớn làm tăng cung nhà ở giá rẻ cho người lao động, tạo điều kiện

thay đổi cấu trúc thị trường nhà ở tại Việt Nam. Các nhà đầu tư cần phân tích kỹ chính sách này để

tham gia vào phát triển nhà ở xã hội mà vẫn mang lại lợi ích riêng cho mình. (Chương IV Chính sách

nhà ở xã hội)

b. Khung pháp lý về nhà ở cho thuê đã thay đổi cơ bản, tạo điều kiện ổn định môi trường thuê

nhà và tăng cung nhà ở cho thuê. Các quy định về giao dịch nhà ở cho thuê được hoàn chỉnh theo

hướng bảo đảm quyền lợi cho cả người cho thuê và người thuê nhà ở. Các dự án nhà ở xã hội đầu tư

bằng vốn ngân sách cũng chỉ được cung nhà ở theo hình thức cho thuê và cho thuê mua. Các dự án nhà

ở thương mại cũng phải để một tỷ lệ nhất định để tham gia vào phân khúc nhà ở cho thuê (theo quy

định của Chính phủ). Như vậy, phân khúc nhà ở cho thuê sẽ tăng lên trên thị trường nhà ở.

c. Phân khúc nhà ở chung cư cũng đã có những quy định trong luật nhà ở như một khung pháp

luật về nhà chung cư. Những bức xúc thực tế về không gian sở hữu chung, sở hữu riêng, quyền sử dụng

chung được quy định khá cụ thể để tránh các tranh chấp đã xảy ra. Mức giá dịch vụ trong nhà chung cư

cũng đã có khung pháp lý phù hợp để điều chỉnh. Chung cư tư nhân (mini) cũng được xem xét để đưa

ra các quy định cụ thể phù hợp với nhu cầu phát triển nguồn cung. Việc cải tạo, phá dỡ, xây dựng lại

chung cư cũng đã được xem xét và quy định theo hướng hiện hành (đất đai thuộc quyền sử dụng

chung), không đi theo hướng quy định thời hạn đối với nhà chung cư. Đây là một cách xây dựng pháp

luật nhằm tạo điều kiện phát triển nhà chung cư tại đô thị như chiến lược nhà ở đã khẳng định. Trên thị

trường, trước mắt có rất nhiều thuận lợi cho phát triển nhà chung cư, nhưng trong tương lai (khoảng

50-70 năm nữa), Nhà nước sẽ phải đối mặt với những bức xúc về cải tạo, xây dựng lại các nhà chung

cư cũ.

d. Hình thức giao dịch nhà ở hình thành trong tương lai đã được hoàn thiện nhằm bảo vệ lợi ích

của người tiêu dùng như quy định rõ trình tự, thủ tục chuyển nhượng hợp đồng cho tới khi chưa làm

thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận. Luật quy định: Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong

tương lai, chủ đầu tư phải có bảo lãnh của Ngân hàng, phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý

nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua; chỉ được thu tiền của khách hàng

khi đã xây dựng xong móng của tòa nhà, lần đầu không được thu quá 30% giá trị hợp đồng, khi chưa

bàn giao nhà cho khách hàng thì không được thu quá 70% giá trị hợp đồng và chỉ được thu đến 95%

giá trị hợp đồng khi người mua, thuê mua chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở

hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Đây là những quy định tạo điều kiện phát triển hình thức

giao dịch nhà ở hình thành trong tương lai, một hình thức phù hợp để giải quyết vấn đề vốn trong phát

triển nhà ở nhưng thường kèm theo các rủi ro. (Điều 57 Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi) [3] [4]

e. Kết hợp với cải cách thủ tục hành chính trong cấp Giấy chứng nhận theo quy định của Luật

Đất đai 2013 và Nghị định số 43/2014/NĐ-CP, Luật Nhà ở 2014 cũng có quy định về trách nhiệm của

nhà đầu tư dự án nhà ở phải làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho người mua nhà trong thời hạn 30

ngày kể từ khi bàn giao nhà. Nếu thực hiện tốt các quy định này, niềm tin vào thị trường nhà ở sẽ tăng

lên và thu hút người tham gia.

f. Mở rộng sự tham gia của người Việt Nam định cư ở nước ngoài và người nước ngoài vào thị

trường nhà ở là một đổi mới quan trọng của Luật Nhà ở 2014. Nếu những quy định này được thực hiện

tốt sẽ tạo niềm tin cho người nước ngoài và tạo điều kiện phát triển phân khúc bất động sản nhà ở cao

cấp tại Việt Nam. Sự đổi mới này chưa phát huy tác dụng ngay trong thời gian trước mắt nhưng sẽ có

tác dụng phát triển thị trường bất động sản trong tương lai xa hơn. (Điều 160-161 Luật Nhà ở sửa đổi)

Đánh giá về những tác động tích cực tới thị trường bất động sản trong năm 2015 từ Luật Nhà ở

2014, ông Võ cho rằng, có thể thấy trong tương lai ngắn hạn, những tác động trực tiếp từ Luật Nhà ở

2014 vào thị trường bất động sản năm 2015 bao gồm: Tăng niềm tin vào thị trường bất động sản, tạo điều

kiện thu hút đầu tư từ tiền tiết kiệm của dân và từ vốn FDI; Tăng cung tại phân khúc nhà ở giá rẻ dưới

dạng nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá rẻ, giải quyết tốt nhà ở cho người lao động; Có cơ hội tăng

cung cho phân khúc nhà ở cho thuê, nhà chung cư ở nhiều dạng khác nhau; Phân khúc nhà ở giá trung

bình và giá cao từng bước tăng hơn dưới dạng giao dịch nhà ở hình thành trong tương lai (gọi vốn tham

gia từ người có nhu cầu mua nhà) và hợp tác đầu tư với các doanh nghiệp FDI.

Trong tương lai xa hơn, Luật Nhà ở 2014 sẽ giúp tăng cầu nhà ở cho khu vực giá trung bình và

giá cao từ nguồn người Việt Nam định cư ở nước ngoài và người nước ngoài làm việc tại Việt Nam.

Thị trường bất động sản sẽ phát triển đa dạng, cân đối hơn và tạo hiệu quả cao hơn cho cả người tiêu

dùng và nhà đầu tư.

3.3. Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi và những đổi mới đáng chú ý [3] [4] [6]

Ngày 25/11/2014, Quốc hội đã thông qua Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi tại Kỳ họp thứ 8

- Khóa XIII và có hiệu lực thi hành vào ngày 1/7/2015. Bộ Luật có nhiều điểm mới đáng chú ý sự báo sẽ

có những tác động không nhỏ tới thị trường bất động sản, gồm:

a. Yêu cầu đối với dự án bất động sản để kinh doanh và chủ đầu tư dự án bất động sản để kinh

doanh phải bảo đảm tuân thủ đúng quy hoạch đô thị, theo kế hoạch phát triển nhà ở đã được cơ quan nhà

nước có thẩm quyền phê duyệt. Đây là quy định bảo đảm nguyên tắc quy hoạch, kế hoạch của Nhà nước

dẫn đường cho phát triển thị trường, khắc phục tình trạng đầu tư bất động sản tự phát, chịu áp lực của lợi

ích tư nhân, làm mất cân đối cung - cầu hàng hóa. (Điều 12 Luật kinh doanh bất động sản sửa đổi) [3]

b. Quy định cụ thể về việc đăng ký kinh doanh bất động sản của các tổ chức, cá nhân hoạt động

kinh doanh bất động sản; hồ sơ bất động sản đưa vào kinh doanh; mọi hoạt động kinh doanh bất động

sản phải bảo đảm công khai thông tin ở các nơi có liên quan. Các quy định này có tác động làm tăng

tính chuyên nghiệp của hoạt động kinh doanh bất động sản. Mặt khác, sự công khai, minh bạch thông

tin về kinh doanh bất động sản có tác dụng hạn chế các tiêu cực đã xảy ra trước đây như phí “bôi trơn”,

bất công bằng trong môi trường đầu tư, v.v. (Điều 6 Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi) [3]

c. Mở rộng phạm vi hoạt động kinh doanh bất động sản cho các tổ chức, cá nhân nước ngoài, người

Việt Nam định cư ở nước ngoài nhằm thu hút nguồn lực đầu tư nước ngoài. Theo đó, cá nhân nước ngoài

được phép nhập cảnh vào Việt Nam thì được mua nhà ở, kể cả căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ trong các

dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, có thời hạn sở hữu là 50 năm và được gia hạn nếu có nhu cầu.

Cùng với các đổi mới của Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản đã tạo nên tính công bằng giữa các

loại hình tổ chức kinh tế trong hoạt động kinh doanh bất động sản. (Điều 11-14 Luật kinh doanh bất động

sản sửa đổi) [3] [4]

d. Hình thức kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai được đổi mới đáng kể, mở

rộng hình thức giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai sang cả hình thức cho thuê, cho thuê

mua bất động sản, thay vì chỉ được cho thuê, cho thuê mua bất động sản đã có sẵn như quy định hiện

hành. Quy định này nhằm tạo điều kiện cho chủ đầu tư được huy động vốn, khai thác từng phần công

trình cũng như tạo điều kiện thuận lợi cho các tổ chức, cá nhân có nhu cầu thuê, thuê mua bất động sản

hình thành trong tương lai có thể đặt hàng, ký kết hợp đồng trước khi công trình được hoàn thành, để

có điều kiện tham gia cùng với chủ đầu tư dự án trong việc hoàn thiện thiết kế, giám sát quá trình thi

công xây dựng, hoàn thiện bất động sản để bất động sản sau khi hoàn thành sẽ đáp ứng đúng nhu cầu

sử dụng của bên thuê, thuê mua bất động sản, từ đó sẽ không phải tốn kém, lãng phí để cải tạo, sửa

chữa lại cho phù hợp với công năng, mục đích, yêu cầu sử dụng. Các giao dịch bất động sản hình thành

trong tương lại được bảo đảm bằng dịch vụ tài chính do một tổ chức tài chính đứng giữa hai bên giao

dịch. Đây là giải pháp phù hợp nhằm hạn chế rủi ro trong phương thức giao dịch này. (Điều 55-58 Luật

kinh doanh bất động sản sửa đổi) [4]

e. Quy định bắt buộc tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản khi bán, cho thuê, cho thuê mua

bất động sản phải thông qua sàn giao dịch bất động sản đã được bãi bỏ. Việc bãi bỏ quy định này nhằm

tạo môi trường kinh doanh bất động sản mang tính thị trường hơn và hoạt động sàn giao dịch bất động

sản chuyên nghiệp hơn. [3]

f. Quy định chặt chẽ hơn về điều kiện của cá nhân được cấp Chứng chỉ hành nghề môi giới bất

động sản nhằm nâng cao chất lượng, tính chuyên nghiệp, đạo đức nghề nghiệp của các tổ chức, cá nhân

kinh doanh dịch vụ này để bảo đảm quyền lợi của các bên khi tham gia các giao dịch bất động sản, cụ

thể là cá nhân được cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản phải có trình độ tốt nghiệp trung

học phổ thông trở lên; đã qua sát hạch về kiến thức môi giới bất động sản. (Điều 61 Luật kinh doanh

bất động sản sửa đổi) [4]

Với những điểm mới trên, ông Võ khẳng định, thị trường bất động sản trong thời gian tới sẽ trở

nên chuyên nghiệp hơn, thông tin thị trường, dự án, nhà đầu tư minh bạch hơn, tạo điều kiện rất tốt cho

việc tái cấu trúc thị trường bất động sản. Ngoài ra, thị trường sẽ có nhiều tiềm năng để phát triển trong

thời gian tới với việc cho phép các nhà đầu tư, cá nhân nước ngoài tham gia kinh doanh bất động sản.

Chia sẻ cụ thể hơn về việc Luật cho phép mở rộng sự tham gia của người Việt Nam định cư ở

nước ngoài và người nước ngoài vào thị trường nhà ở cũng như mở rộng phạm vi hoạt động kinh doanh

bất động sản cho các tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, PGS.TS

Nguyễn Quang Tuyến – Phó trưởng Khoa kinh tế Luật (Đại học Luật Hà Nội) có đưa ra những phân

tích khá cụ thể về nhu cầu nhà ở của các đối tượng này tại Việt Nam hiện nay như sau:

Theo số liệu thống kê của Ủy ban về người Việt Nam ở nước ngoài Tp.HCM, trong năm 2012 đã

có 1,7 triệu lượt Việt kiều nhập cảnh vào Tp.HCM, trong đó khoảng 700 người là hồi hương, đa số là trí

thức và doanh nhân, đặc biệt có 81 nhà đầu tư là Việt kiều xin hồi hương làm ăn lâu dài trong nước. Và

theo thống kê mới nhất từ Cục việc làm thuộc Bộ Lao động - Thương binh và Xã hội, hiện số người nước

ngoài (NNN) làm việc tại Việt Nam là hơn 80.000 người đến từ hơn 60 quốc gia, trong đó 58% đến từ

các nước châu Á, 28,5% là châu Âu và các nước khác chiếm khoảng 13,5%.

Theo Cục Đăng ký và thống kê (thuộc Tổng cục Quản lý đất đai - Bộ Tài nguyên và Môi

trường), tính đến ngày 01/02/2013 cả nước có 427 trường hợp người Việt Nam định cư ở nước ngoài,

cá nhân nước ngoài sở hữu nhà tại Việt Nam (Tp.HCM chiếm 342 trường hợp). Trong đó chỉ có 64

NNN ngoài đứng tên sở hữu nhà tại Việt Nam. Hơn nữa, Nghị quyết 19/2008/NQ-QH12 năm 2008 cho

phép NNN được mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam cũng chỉ mới là bước đầu thí điểm trong 5 năm kể

từ ngày 01/01/2009, tính đến nay sau gần 5 năm áp dụng mà chỉ có 64 trường hợp thực tế mua được

nhà ở tại Việt Nam. Con số này quá thấp vì cả nước có hơn 80.000 NNN sinh sống và làm việc và hơn

1,7 triệu lượt Việt kiều nhập cảnh vào Tp.HCM chỉ trong 1 năm. Với số liệu thống kê chính thức này

có thể thấy trên thực tế việc có thể mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam còn rất khó khăn đối với các

nhóm đối tượng này cho dù nhu cầu trên thực tế phải cao hơn rất nhiều.

Ngoài ra, trong việc tuyên truyền chính sách và pháp luật của Nhà nước ta cho NNN và Việt

kiều còn nhiều hạn chế nên cũng có sự nhầm lẫn giữa hai chính sách này phần lớn xuất phát từ các quy

định về điều kiện trở thành đối tượng được mua và sở hữu nhà tại Việt Nam. Vì cả hai nhóm đối tượng

này đều có vài quy định giống nhau như kết hôn với công dân Việt Nam hoặc có công đóng góp cho

Việt Nam nhưng thực ra quy định về điều kiện chi tiết lại có sự khác biệt cũng như số lượng và quy

cách căn hộ được mua cũng khác nhau.

Như vậy, đối chiếu với tình hình thực tế cho thấy, nhu cầu sở hữu nhà ở tại Việt Nam của NNN

là rất lớn song số lượng NNN được sở hữu nhà ở lại chiếm tỷ lệ rất thấp. Điều này có nguyên nhân từ

các quy định quá chặt chẽ đã gây rào cản cho người nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Luật

Nhà ở năm 2014 ra đời với những sửa đổi, bổ sung về việc nới lỏng điều kiện cho NNN được sở hữu

nhà ở tại Việt Nam như đã đề cập trên đây sẽ tác động tích cực đến thị trường bất động sản năm 2015

trên các khía cạnh chủ yếu sau:

Một là, gia tăng một lượng cầu đáng kể về bất động sản. Điều này góp phần tích cực vào việc

tiêu thụ một lượng bất động sản hiện đang tồn dư trên thị trường hiện nay; tạo những tín hiệu tích cực

cho việc cải thiện tình trạng trầm lắng của thị trường bất động sản.

Hai là, khai thông một kênh huy động vốn đầu tư vào thị trường bất động sản; bởi những người

tiêu dùng bất động sản có tiềm năng tài chính rất to lớn.

Ba là, làm cho thị trường bất động sản tăng độ mở cho NNN được tham gia hoạt động trên thị

trường, góp phần tạo lập sự bình đẳng trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản giữa NNN với tổ chức, cá

nhân trong nước.

Bốn là, góp phần cải thiện và nâng cao tính hấp dẫn, tính cạnh tranh của môi trường đầu tư kinh

doanh bất động sản ở Việt Nam; góp phần thúc đẩy quá trình hội nhập quốc tế của Việt Nam... [6]

4. Một số đặc điểm đáng lưu ý của thị trường bất động sản Việt Nam [3]

4.1. Sự bất hợp lý về cung - cầu

Theo Chiến lược phát triển nhà ở đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2030, nhu cầu nhà ở là rất

lớn mà nguồn cung trên thị trường không thể đáp ứng, nhất là giai đoạn thị trường đóng băng vừa qua

làm nguồn cung tăng không đáng kể. Chiến lược trên cho thấy, tổng diện tích sàn nhà ở phải tăng thêm

trong giai đoạn 2009-2015 là 429 triệu m2. Sức cung của thị trường từ các dự án vào năm 2015 là

khoảng 461.767.028m2 sàn nhà ở (tại Hà nội là 82.450.000m2 và tại Tp.HCM là 79.360.900m2). Về

tổng cung, con số đạt được là phù hợp nhưng hiện nay có sự bất hợp lý trong cấu trúc nguồn cung so

với tính phù hợp của cầu. Diện tích nhà ở xã hội từ các dự án nhà ở xã hội chỉ đạt khoảng 5-10% nhu

cầu nhà ở xã hội trên thực tế. Đây chính là sự bất hợp lý giữa cung và cầu trong phát triển nhà ở tại

nước ta.

Mặt khác, dạng thức phát triển nhà ở xã hội cũng đang gặp nhiều thách thức trên thực tế. Một

số dự án phát triển nhà ở xã hội đã hoàn thành nhưng không thu hút được cầu do không gian ở hoặc địa

điểm không phù hợp. Cần khảo sát kỹ nhu cầu thị trường trước khi quyết định đầu tư dự án.

4.2. Thu nhập thực tế của người dân vẫn còn rất thấp

Trong quá trình tính toán Chiến lược nhà ở, Bộ Xây dựng đã đưa ra giả thiết là khoảng 20% dân số

đô thị có thu nhập thấp. Con số này hơi lạc quan vì thu nhập của các hộ gia đình ở các đô thị Việt Nam rất

thấp. Nhất là trong quá trình đô thị hóa, hầu hết dân cư mới thành dân đô thị đều thuộc diện có thu nhập

thấp (kể cả trường hợp chuyển nông thôn thành đô thị hay dân nông thôn di cư vào đô thị).

Ngân hàng Thế giới vừa tiến hành điều tra mức sống của các hộ gia đình tại các đô thị cho thấy

thu nhập của dân đô thị thấp hơn rất nhiều, khoảng từ 40-60%. Số liệu điều tra được phân thành 5

nhóm mà mỗi nhóm có số hộ đều nhau, từ đó phân theo khoảng thu nhập của từng nhóm. Kết quả được

đưa ra ở bảng dưới đây.

Bảng 3: Mức sống của các hộ gia đình tại các đô thị

Nhóm Số lượng

hộ

Quy mô

hộ

(người)

Thu nhập tháng

(triệu VND)

Chi tiêu tháng

(triệu VND) Tỷ lệ tiết

kiệm

(%) Khoảng Trung vị Khoảng Trung vị

Nhóm 1 1,392,999 4,10 0,5 - 5,9 4,2 0,4 - 5,1 3,6 5,9

Nhóm 2 1,393,149 3,99 5,9 - 8,8 7,3 5,1 - 7,7 6,3 4,8

Nhóm 3 1,393,573 3,96 8,8 - 11,9 10,3 7,7 - 10,3 9,0 11,0

Nhóm 4 1,393,228 3,82 11,9 - 17,1 14,1 10,3 - 14,3 12,2 14,8

Nhóm 5 1,391,235 3,46 17,1 - 497,5 23,3 14,3 - 170,2 18,8 26,2

* Trung vị là mức thu nhập phổ biến trong nhóm

Nguồn: Ngân hàng thế giới

Theo Bảng này, 40% các hộ gia đình ở đô thị có mức thu nhập dưới 8,8 triệu đồng/tháng (tiết

kiệm khoảng 400 nghìn mỗi tháng); 60% có mức thu nhập dưới 11,9 triệu đồng trên tháng (tiết kiệm

1,3 triệu đồng mỗi tháng). Như vậy, nhu cầu nhà ở giá rẻ trên thực tế phải ở mức chiếm 30% tổng diện

tích nhà phát triển mới.

4.3. Cần đẩy mạnh nguồn cung nhà ở xã hội

Nhà ở xã hội luôn là vấn đề "nóng" ở quốc gia, nhất là các nước đang thực hiện quá trình đô thị

hóa. Việt Nam hiện nay đang ở mức đô thị hóa 30%, tức là mới có khoảng 30% dân số sống ở đô thị và

70% dân số vẫn sống ở nông thôn. Tiếp tục thực hiện công nghiệp hóa thì tỷ lệ dân số đô thị sẽ tăng lên

và tỷ lệ dân số nông thôn sẽ giảm đi. Ví dụ như tại Hàn Quốc, dân số đô thị đã đạt trên 80%, chỉ còn

khoảng dưới 20% dân số ở khu vực nông thôn. Đây là quy luật tất yếu ở tất cả các nước đang thực hiện

công nghiệp hóa. Quá trình đô thị hóa diễn ra như một quy luật. Quá trình này luôn phải đối mặt với 2

vấn đề lớn: một là phát triển thị trường lao động phi nông nghiệp để tiếp nhận lao động nông nghiệp

chuyển sang; hai là giải quyết vấn đề nhà ở giá rẻ để tiếp nhận dân nông thôn chuyển sang đô thị.

Quá trình đô thị hóa thường diễn ra dưới 2 dạng: Nhà nước quyết định mở rộng các đô thị cũ

hoặc hình thành các đô thị mới (chuyển nông thôn thành đô thị, chuyển xã thành phường, huyện thành

quận); dân cư nông thôn di cư vào đô thị để tìm kiếm việc làm và sinh kế tốt hơn. Tại Việt Nam, chúng

ta mới chỉ quản lý tốt việc chuyển nông thôn thành đô thị, nhưng chưa quản lý tốt việc di dân từ nông

thôn vào đô thị. Chính vì vậy, các dự báo về đô thị hóa ở Việt Nam thường được đánh giá là chưa cao.

Vấn đề nhà ở trong quá trình đô thị hóa thường rất khó giải quyết. Khi chuyển từ nông thôn

thành đô thị hay dân nông thôn di cư vào đô thị thì dân đều là những người có thu nhập thấp, không đủ

khả năng giải quyết nhà ở. Các nước người ta đưa ra các chính sách phát triển nhà ở giá phù hợp

(affordable housing), Việt Nam đưa ra chính sách nhà ở xã hội.

Theo Chiến lược phát triển nhà ở đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2030 đã được Thủ tướng

Chính phủ phê duyệt ngày 27/12/2011, cấu trúc nhà ở vào năm 2015 và 2020 được đưa ra trong bảng

dưới đây.

Bảng 4: Cấu trúc nhà ở vào năm 2015 và 2020

Chỉ tiêu Đơn vị 2009 2015 2020

Dân số đô thị Triệu người 25,43 35,0 43,2

Tỷ lệ đô thị hóa % tổng DS 29,63 38,0 45

Bình quân nhân khẩu người 3,7 3,4 3,2

Diện tích sàn bình quân trên người m2/người 19,2 26,0 29,0

Nhu cầu nhà ở

Tổng số căn/hộ (unit) triệu 6,76 10,29 13,5

Tổng diện tích triệu m2 476,31 905 1.260

Tổng diện tích nhà ở cho sinh viên triệu m2 8,0 12,6 18,9

Tổng diện tích nhà ở cho công nhân triệu m2 9,6 21,2 33,6

Tổng diện tích nhà ở cho người có thu nhập thấp tại đô thị

triệu m2 70,3 105,0 116,6

Tổng diện tích nhà ở xã hội triệu m2 87,9 138,8 169,1

Tỷ lệ nhà ở xã hội % 18,45 15,34 13,42

Nguồn: Bộ Xây dựng

Theo bảng trên, năm 2015 chúng ta phải phát triển thêm 428,7 triệu m2 nhà ở, trong đó có 50.9

triệu m2 nhà ở xã hội (11,9%). Đến năm 2020, phải phát triển thêm so với 2015 là 355 triệu m2 nhà ở,

trong đó có 30,3 triệu m2 nhà ở xã hội (8,5%). Số liệu này cho thấy, tỷ lệ nhà ở xã hội cần phát triển

thêm luôn chiếm khoảng 10% tổng diện tích nhà ở cần phát triển thêm.

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, tính đến hết tháng 4/2014, cả nước đã có 98 dự án nhà ở xã hội

hoàn thành việc đầu tư xây dựng với khoảng 36.380 căn hộ (35 dự án nhà ở xã hội cho người lao động

có thu nhập thấp với khoảng 18.950 căn hộ và 63 dự án nhà ở xã hội cho công nhân làm việc trong các

khu công nghiệp với khoảng 17.430 căn hộ). Theo thiết kế nhà ở xã hội hiện nay, tổng số căn hộ như trên

có tổng diện tích sàn khoảng 4,0 triệu m2 sàn. Cũng theo Bộ Xây dựng, hiện đang tiếp tục triển khai 129

dự án nhà ở xã hội (90 dự án nhà ở xã hội cho người lao động có thu nhập thấp với khoảng 55.000 căn hộ

và 39 dự án nhà ở xã hội cho công nhân làm việc trong các khu công nghiệp với khoảng 27.000 căn hộ).

Như vậy, trong năm 2015 có thể tạo lập thêm được khoảng 10,0 triệu m2 sàn nhà ở xã hội. Những số liệu

này cho thấy, từ năm 2009-2015, tổng cung nhà ở xã hội trên thực tế mới đạt được khoảng 14,0 triệu m2

sàn, chỉ đạt khoảng 10% nhu cầu 138,8 triệu m2 đã được dự tính (xem Bảng 4 ở trên).

Từ những số liệu ở trên có thể thấy, mặc dù Nhà nước có chủ trương phát triển các đô thị dựa

chủ yếu vào dự án nhưng khó có thể tạo đủ cung cho nhu cầu của thị trường. Chính vì lý do này mà

Luật Nhà ở 2014 đã chuyển Chương về dự án nhà ở xã hội (theo Dự thảo) thành Chương nói về chính

sách phát triển nhà ở xã hội. Theo Chương này, cần xác định ai là người được thu hưởng chính sách

nhà ở xã hội thì có quyền tiếp cận tới trợ giúp của Nhà nước về nhà ở xã hội. Người đó có thể tiếp cận

nhà ở tại các dự án nhà ở xã hội, cũng có thể nhận trợ giúp của Nhà nước để cải tạo, nâng cấp nhà ở

của mình. Nhà đầu tư dự án nhà ở xã hội được nhận sự trợ giúp của Nhà nước để tạo cung nhà ở xã hội

và hộ gia đình, cá nhân cũng được nhận sự trợ giúp của Nhà nước để tạo cung nhà ở xã hội. Chính sách

được định hình như vậy mới có thể tăng được cung ở mức phù hợp với nhu cầu của cầu trên thực tế.

Các nhà đầu tư bất động sản Việt Nam thường không thích đầu tư vào khu vực nhà ở giá rẻ do

lợi nhuận không cao. Thực sự, các nhà đầu tư bất động sản cần tính toán lại chiến lược kinh doanh của

mình. Thời kỳ gặt hái siêu lợi nhuận từ thị trường bất động sản dựa vào cầu ảo đã qua. Lúc này cần tính

tới bài toán đầu tư lợi nhuận không cao nhưng lượng cầu lớn sẽ mang lại tổng lợi nhuận cao. Tư duy

đầu tư phát triển bất động sản cần được thay đổi cơ bản.

4.4. Phân khúc nhà ở riêng lẻ chiếm tỷ lệ đa số

Theo số liệu điều tra của Bộ Xây dựng năm 2009, tỷ lệ nhà ở riêng lẻ đang chiếm trên 95% tại

đô thị và trên 98% trên phạm vi cả nước (xem Bảng 5). Hơn nữa, trong quá trình đô thị hóa, số lượng

nhà ở riêng lẻ tiếp tục tăng lên khi chuyển các khu dân cư nông thôn thành đô thị. Dân nông thôn di cư

vào các đô thị cũng đi ở nhà thuê do các cư dân địa phương phát triển vì giá thuê phù hợp với thu nhập.

Bảng 5: Tỷ lệ nhà ở riêng lẻ tại các khu vực

Khu vực

Tổng số

ngôi nhà/

căn hộ

Chia theo loại nhà

Nhà chung

cư

Tỷ lệ

% Nhà riêng lẻ

Tỷ lệ

% KXĐ

Tỷ lệ

%

Toàn quốc 20.866.630 256.956 1,23 20.586.572 98,66 23.102 0,11

Đô thị 6.094.739 226.854 3,72 5.844.874 95,90 23.011 0,38

Nông thôn 14.771.891 30.102 0,20 14.741.698 99,80 91 0,00

Nguồn: Bộ Xây dựng

4.5. Điểm lại các “cơn sốt” giá đất tại Việt Nam

Việt Nam vừa là một nước đang phát triển và vừa là một nước có nền kinh tế chuyển đổi (từ

bao cấp sang thị trường). Các nước có nền kinh tế chuyển đổi thường gặp những phức tạp đáng kể về

phát triển thị trường bất động sản do sự khác biết cơ bản về lý luận chính trị kinh tế học.

Thứ nhất, từ không có thị trường đất đai chuyển sang chấp nhận thị trường đất đai, điều này

giúp cho thị trường bất động sản được hình thành và cũng có thể gây nên tăng trưởng quá nóng gắn với

sốt giá. Thứ hai, giá đất từ bằng "0" chuyển sang giá đất phù hợp thị trường tạo nên cơn sốt giá đất

mang tính quy luật; hơn nữa, thị trường luôn có quán tính càng làm sốt giá vượt quá mức tự điều chỉnh

được nhờ quan hệ cung cầu. Thứ ba, do mới áp dụng cơ chế thị trường nên quản lý thường thiếu

chuyên nghiệp, thường không kiểm soát được đầu cơ vượt giới hạn.

Tất cả những đặc điểm trên đã tạo nên những cơn sốt giá đất đai, bất động sản rất mạnh, tạo ra

giá nhà đất cao tới mức vô lý. Ở Việt Nam, tới nay đã trải qua 3 cơn sốt giá nhà đất:

Cơn sốt giá lần thứ nhất xảy ra trong giai đoạn 1990-1992, nhà đất tại các đô thị tăng lên tới 10

lần và cơn sốt này bị Luật Đất đai 1993 cắt ngang do tâm lý nghe ngóng của giới đầu cơ nhà đất. Sau

sốt giá, mức giá giữ nguyên, chỉ có thị trường giảm giao dịch.

Cơn sốt giá lần thứ hai xảy ra trong giai đoạn 2000-2002, nhà đất tại các đô thị cũng tăng tới 10

lần và cơn sốt này cũng bị Luật Đất đai 2003 cắt ngang, cũng do tâm lý nghe ngóng tương tự. Sau sốt

giá cũng không xảy ra giảm giá, chỉ có các giao dịch bị giảm.

Cơn sốt giá lần thứ ba xảy ra trong giai đoạn 2007-2008, nhà đất tại các đô thị tăng lên khoảng

2-3 lần và cơn sốt này bị chính sách kiềm chế lạm phát của Chính phủ cắt ngang (chính sách kiềm chế

lạm phát bao gồm chính sách tài khóa như giảm đầu tư công, giảm chi tiêu công và chính sách tiền tệ

như tăng lãi suất ngân hàng để hút tiền vào các ngân hàng thương mại để giảm cung tiền ra thị trường).

Sau sốt giá là thị trường rơi vào giảm giá mạnh nhưng không bị phá giá gây khủng hoảng tài chính.

Hai lần sốt giá 1990-1992 và 2000-2002 đều vì lý do chuyển đổi cơ chế kinh tế từ bao cấp sang

thị trường. Sau sốt giá, thị trường bị đóng băng do ít giao dịch, không rơi vào giảm giá.

Lần sốt giá thứ ba không thuộc quy luật như hệ quả của quá trình chuyển đổi cơ chế kinh tế mà

do mối tương tác giữa thị trường chứng khoán và thị trường bất động sản (đều là thị trường vốn). Khi

thị trường chứng khoán bị suy giảm vào cuối 2006 thì luồng đầu tư phải chuyển sang thị trường bất

động sản. Khi thị trường bất động sản tiếp tục sốt cũng là lúc "bong bóng bất động sản" tích lại quá

mức buộc phải rạn vỡ. Sốt giá bất động sản cũng là một lý do gây ra lạm phát, và để chống lại lạm phát

thì thị trường bất động sản phải chịu ảnh hưởng trực tiếp cũng là quan hệ nhân - quả.

Sau lần sốt giá thứ ba, bất động sản nhà đất bị xuống giá là phù hợp với quy luật "bong bóng

bất động sản" bị rạn vỡ. Ở Việt Nam, bất động sản chỉ giảm giá chứ không bị phá giá là do cấu trúc nợ

trong đầu tư bất động sản không dựa chủ yếu vào cơ chế thế chấp bằng bất động sản để vay tiền từ các

ngân hàng thương mại. Trong kho bất động sản tồn đọng, một phần lớn kinh phí đầu tư là từ tiền góp

vốn để "mua nhà trên giấy". Các nhà đầu tư chỉ chịu áp lực nhỏ về trả nợ ngân hàng nên không buộc

các nhà đầu tư phải phá giá để trả nợ.

Quy luật sốt giá nhà đất do chuyển đổi cơ chế kinh tế không chỉ xảy ra ở Việt Nam, mà xảy ra ở

hầu hết các nước có nền kinh tế chuyển đổi (các nước xã hội chủ nghĩa cũ). Tình trạng tương tự cũng

đang xảy ra ở Nga, Trung Hoa và một số nước xã hội chủ nghĩa cũ tại Đông Âu, đặc biệt tại các thành

phố lớn như Mạc Tư Khoa, Thượng Hải, Bắc Kinh… Có thể coi đây là quy luật của thị trường bất động

sản ở những nước có nền kinh tế chuyển đổi.

4.6. Giá bất động sản ở Việt Nam: Đi làm 100 năm mới mua được nhà ở

Giá bất động sản là một vấn đề phức tạp. Một mặt phụ thuộc vào giá tạo lập ra bất động sản, trong

đó có giá đất và một mặt khác phụ thuộc vào khả năng thanh toán của cầu, tức là phụ thuộc vào mức thu

nhập của cầu. Người ta thường hay quan tâm tới giá cả hợp lý, tức là giá cả mà đường cung gặp đường cầu.

Điểm gặp nhau này phải thể hiện được cung có lãi mà cầu thấy phù hợp với thu nhập.

Trên thế giới người ta vẫn dùng chỉ số tính bằng giá đơn vị nhà ở trên thu nhập năm của hộ gia

đình để xem giá đã phù hợp chưa. Chỉ số này khoảng dưới 5 là phù hợp: người ta cho rằng có thể sử

dụng 25% thu nhập để chi phí cho nhà ở, nếu chỉ số là 1 có nghĩa là sau 4 năm làm việc thì mua được

nhà ở, nếu chỉ số là 5 thì sau 20 năm làm việc thì mua được nhà ở. Nếu chỉ số tới khoảng 7 thì số năm

làm việc phải tới 28 năm, tức là gần hết một đời người đi làm mới mua được nhà ở. Trước giai đoạn thị

trường bất động sản trì trệ vừa qua, chỉ số này ở Việt Nam là 25, tức là đi làm 100 năm mới mua được

nhà ở.

Trong giai đoạn hiện nay, giá căn hộ chung cư được Bộ Xây dựng phân ra thành 3 nhóm: giá rẻ là

nhóm có giá dưới 15 triệu đồng/1m2; giá trung bình là nhóm có giá từ 15-25 triệu đồng/1m2; giá cao là

nhóm có giá trên 25 triệu đồng/1 m2. Giá này được định hình trong giai đoạn 2012-2013, đã giảm khoảng

50% so với mức giá của giai đoạn 2007-2008. Trên thực tế, từ năm 2011-2013 đồ thị giá bất động sản đi

xuống và tới cuối 2013 các giao dịch bắt đầu tăng dần, không chỉ ở khu vực giá rẻ mà cả ở khu vực giá

trung bình và giá cao. Năm 2014, mức giao dịch ngày càng tăng. Phân khúc giá rẻ bắt đầu có chênh lệch

giữa giá nhà đầu tư bán ra và người có nhu cầu mua lại suất. Phân khúc giá trung bình và giá cao bán được

ngày càng nhiều hơn. Biểu hiện này cho thấy, giá bất động sản đã qua mức đáy và bắt đầu giữ ổn định.

Năm 2015, vẫn tiếp tục giữ mức giá như vậy, chưa thể xảy ra sốt giá trở lại.

Theo phân tích của Ngân hàng Thế giới về mức thu nhập của hộ gia đình và giá nhà hiện tại thì

giá bất động sản hiện nay, kể cả giá nhà ở thuộc phân khúc giá rẻ nhất cũng không phù hợp với nhóm

thu nhập kém nhất (chiếm 20% tổng số hộ). Giá nhà ở thuộc phân khúc giá rẻ phù hợp với khả năng

thanh toán của 3 nhóm có thu nhập cao hơn tiếp theo (chiếm 60%). Giá nhà ở thuộc phân khúc giá

trung bình phù hợp với nhóm có thu nhập cao nhất (20%). Giá nhà ở thuộc phân khúc giá cao chỉ phù

hợp với phần trên của nhóm có thu nhập cao nhất (khoảng 8%). Từ phân tích thu nhập hiện tại của hộ

gia đình tại đô thị, có thể thấy rõ tỷ lệ cầu có khả năng thanh toán thực tế như thế nào (xem Bảng 6).

Đây là những thông cần thiết trong phân tích mức cầu của thị trường.

Bảng 6: Mức thu nhập của hộ gia đình và giá nhà hiện nay

Vị trí thu nhập hộ gia

đình

Thu nhập hộ gia đình năm (triệu VND)

Loại nhà Giá bán theo đơn vị nhà ở (triệu VND)

Chỉ số giá trên thu

nhập

Trung vị

nhóm 1 50,4

Nhà ở xã hội căn hộ nhỏ 360 7.14

Nhà ở xã hội điển hình 495 9.82

Nhà ở thương mại giá rẻ nhất 1220 24.21

Nhà ở thương mại giá rẻ điển hình 2080 41.27

Trung vị

nhóm 2 87,6

Nhà ở xã hội nhỏ điển hình 36 m2 360 4.11

Nhà ở xã hội điển hình 55 m2 495 5.65

Nhà ở thương mại rẻ nhất 68 m2 1220 13.93

Nhà ở thương mại rẻ điển hình 65 m2 2080 23.74

Trung vị 123,6 Nhà ở xã hội nhỏ điển hình 36 m2 360 2.91

nhóm 3 Nhà ở xã hội điển hình 55 m2 495 4.00

Nhà ở thương mại rẻ nhất 68 m2 1220 9.87

Nhà ở thương mại rẻ điển hình 65 m2 2080 16.83

Trung vị

nhóm 4 169.2

Nhà ở xã hội nhỏ điển hình 36 m2 360 2.13

Nhà ở xã hội điển hình 55 m2 495 2.93

Nhà ở thương mại rẻ nhất 68 m2 1220 7.21

Nhà ở thương mại rẻ điển hình 65 m2 2080 12.29

Trung vị

nhóm 5 279,6

Nhà ở xã hội nhỏ điển hình 36 m2 360 1.29

Nhà ở xã hội điển hình 55 m2 495 1.77

Nhà ở thương mại rẻ nhất 68 m2 1220 4.36

Nhà ở thương mại rẻ điển hình 65 m2 2080 7.44

Nguồn: Ngân hàng thế giới

5. Những nét đáng chú ý của thị trường bất động sản 2014 [4]

Sau giai đoạn phát triển nóng 2005-2010, thị trường bất động sản trải qua rất nhiều khó khăn,

đặc biệt là năm 2011-2012. Cụ thể, giá bất động sản giảm, thậm chí, có thời điểm giá nhà giảm tới 30-

50%; giao dịch đóng băng ở hầu hết các phân khúc; tồn kho bất động sản tại thời điểm năm 2012 lên

tới trên 100.000 tỷ đồng. Tuy nhiên, kể từ cuối năm 2013, thị trường bất động sản bắt đầu có dấu hiệu

phục hồi trở lại, giao dịch tăng trưởng liên tục. Thêm vào đó, nhiều dự án đã khởi động lại, lễ khởi

công, lễ bàn giao dự án đã diễn ra nhiều hơn, chủ yếu giao dịch trong phân khúc căn hộ vừa và nhỏ.

Phân khúc bất động sản cao cấp cũng đã có sự chuyển mình tích cực, thanh khoản được cải thiện. Theo

ông Nguyễn Mạnh Hà, Cục trưởng Cục quản lý Nhà và Thị trường bất động sản (Bộ xây dựng), sự tăng

trưởng của thị trường bất động sản được thể hiện khá rõ nét trong 10 tháng đầu năm 2014, qua các mặt

sau:

(1) Từ đầu năm 2014 đến nay, giá nhà ở tương đối ổn định: So với thời điểm cuối năm 2013, giá

nhà hầu như không giảm tiếp; một số dự án ở xa trung tâm, hạ tầng chưa đồng bộ, tiến độ triển khai

chậm, ... vẫn có giảm nhưng không nhiều; ngược lại, một số dự án gần trung tâm, vị trí thuận lợi, có

tiến độ tốt, đang chuẩn bị hoàn thành, ... thì giá chào bán có xu hướng tăng nhẹ.

(2) Lượng giao dịch thành công trong 10 tháng, đạt mức tăng trưởng khá so với cùng kỳ năm

trước: Tại Hà Nội, trong tháng 10 có khoảng 1.250 giao dịch thành công, tăng 12% so với tháng trước;

lũy kế 10 tháng đầu năm 2014 có khoảng 8.550 giao dịch thành công, tăng gấp đôi so với cùng kỳ

2013. Tại Tp. HCM, trong tháng 10 có khoảng 1.100 giao dịch thành công, tăng 10% so với tháng

trước, lũy kế 10 tháng đầu năm 2014 có khoảng 7.550 giao dịch thành công, tăng 30% so với cùng kỳ

năm 2013. Con số này chưa kể giao dịch trong dân.

(3) Tồn kho bất động sản tiếp tục giảm: Tính đến 20/10/2014, tổng giá trị tồn kho bất động sản

còn khoảng 80.571 tỷ đồng (so với Quý I/2013 giảm 47.977 tỷ đồng, giảm 37,32%); so với tháng

12/2013 giảm 13.887 tỷ đồng (giảm 14,70%); so với thời điểm 20/9/2014 giảm 1.201 tỷ đồng.

(4) Mặc dù tốc độ cho vay gói tín dụng hỗ trợ nhà ở chậm trong những tháng đầu triển khai,

nhưng những tháng gần đây tốc độ giải ngân đã nhanh hơn: Việc triển khai thực hiện gói tín dụng hỗ

trợ nhà ở có quy mô không lớn nhưng đã có tác động tích cực đến tình hình thị trường bất động sản

trong thời gian qua. Theo báo cáo của 5 ngân hàng thương mại được giao thực hiện gói tín dụng hỗ trợ

nhà ở này thì đến 15/10/2014, tổng số vốn đã cam kết cho vay là 7.944 tỷ đồng (đạt 26,5% tổng nguồn

vốn), tổng dư nợ đã giải ngân là 3.583 tỷ đồng.

(5) Tốc độ phát triển nhà ở bám sát chỉ tiêu hàng năm đã đề ra trong Chiến lược phát triển nhà

ở quốc gia đến năm 2020. Từ năm 2011-2013, diện tích sàn nhà ở đạt bình quân 81 triệu m2/năm, riêng

trong năm 2014 dự kiến đạt khoảng 91 triệu m2.

Cục trưởng Cục quản lý Nhà và Thị trường bất động sản Nguyễn Mạnh Hà

6. Nhu cầu, tâm lý các nhóm đối tượng trên thị trường bất động sản hiện nay [3]

Phân tích về nhu cầu, tình hình hoạt động của các chủ đầu tư dự án, theo GS. Đặng Hùng Võ,

sức cung của thị trường bất động sản dựa chủ yếu vào các nhà đầu tư lớn, tiềm lực tài chính mạnh; các

chủ đầu tư cỡ trung bình thường đóng vai chủ đầu tư thứ cấp; các chủ đầu tư nhỏ, yếu đã rút lui khỏi thị

trường cùng với số doanh nghiệp giảm đi trong thời gian qua hoặc thông qua các hình thức M&A,

chuyển nhượng dự án. Trong nước, đã xuất hiện nhiều nhà đầu tư lớn với các cách xử lý vốn khác nhau

để tạo tiềm lực tài chính mạnh. Các nhà đầu tư lớn nước ngoài bắt đầu quan tâm nhiều hơn tới đầu tư

bất động sản, xu hướng nhận chuyển nhượng dự án có biểu hiện tăng lên thông qua hoạt động thăm dò

thị trường của các nhà đầu tư FDI. Nói chung, khu vực nhà đầu tư bất động sản đang tái cơ cấu theo

hướng chuyên nghiệp hơn, năng lực cao hơn và tiềm năng tốt hơn.

Hàng hóa bất động sản hiện được tung ra thị trường vẫn chủ yếu ở 2 dạng: Một là các bất động

sản giá rẻ thuộc khu vực nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá rẻ; hai là các bất động sản trung và cao

cấp, trong khi kho bất động sản tồn đọng gắn với nợ xấu vẫn chưa giảm được nhiều. Điều này cho thấy

sức mua của thị trường trung và cao cấp đã có biến động theo hướng tăng lên, phục vụ nhu cầu để ở.

Hai loại sản phẩm này sẽ tiếp tục tăng trong năm tiếp theo, sức hấp dẫn phụ thuộc rất nhiều vào điều

kiện sống nơi có bất động sản (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, hạ tầng kinh tế và cả môi trường tự

nhiên, văn hóa, nhân văn).

Đối với những người mua nhà để ở, việc quyết định mua nhà loại nào hoàn toàn phụ thuộc vào

thu nhập và khả năng tài chính của từng nhóm người. Dưới góc độ này, có thể phân tích cầu của thị

trường theo tháp thu nhập trong số liệu thống kê về mức sống của hộ gia đình. Theo số liệu này, nhu

cầu đa số (khoảng70%) vẫn là nhà ở bình dân, nhưng nhu cầu ở nhà liền đất chiếm tỷ lệ khá cao vì nhu

cầu kiếm sống. Số còn lại có nhu cầu về các bất động sản trung và cao cấp. Điều quan trọng hơn là

người tìm nhà ở không quan tâm nhiều tới mức cao cấp của căn nhà mà đã quan tâm nhiều hơn tới điều

kiện sống tại nơi có căn nhà. Đây là sự khác biệt khá lớn giữa nhu cầu nhà ở giữa giai đoạn thị trường

sốt cao (2007-2008) và giai đoạn hiện nay.

Đối với các nhà đầu cơ, trước mắt, lượng người mua nhà để đầu cơ (mua bất động sản, giữ và

chờ thời cơ để bán ra) và tích trữ (trữ tiền tiết kiệm vào bất động sản) không có nhiều do thị trường bất

động sản giảm sút mạnh trong giai đoạn từ 2011 đến nay, những người có tiền vẫn đang cân nhắc việc

nên đưa tiền vào đâu (vàng, ngoại tệ, chứng khoán hay bất động sản?). Trong tương lai xa hơn, bất động

sản vẫn là kênh chủ yếu để trữ tiền tiết kiệm của dân khi kênh này vẫn thể hiện ưu việt hơn các kênh đầu

tư vào chứng khoán, vàng, ngoại tệ. Tình trạng trữ tiền tiết kiệm vào bất động sản sẽ tiếp tục xảy ra phổ

biến. Ngược lại, sự tham gia của đầu cơ trong tương lai sẽ không cao vì đầu cơ luôn phụ thuộc vào sức

nóng của thị trường. Thị trường bất động sản Việt Nam đã trải qua giai đoạn chuyển đổi từ cơ chế bao

cấp sang thị trường, hiện tượng "sốt cao" do cầu ảo đã chấm dứt. Trong tương lai, chỉ còn những cơn sốt

mang tính cục bộ theo không gian và nhất thời theo thời gian.

7. Những vấn đề đáng chú ý của thị trường bất động sản 2015

7.1. Cung – cầu trên thị trường bất động sản [1]

Về nguồn cung, con số dự báo trong chiến lược phát triển nhà ở đến 2020 của Bộ Xây dựng đã

chỉ ra là, tốc độ đô thị hóa ở mức 31% hiện nay sẽ tăng lên khoảng 45% vào năm 2025. Như vậy, nhu

cầu về nhà ở để đáp ứng cho khoảng 30 triệu dân hiện tại sẽ tăng lên khoảng 46 triệu dân đến 2025,

trong 10 năm tới, thị trường bất động sản vẫn có rất nhiều tiềm năng để phát triển.

Thị trường bất động sản đang tiếp tục điều chỉnh theo hướng thu hẹp cả về số dự án, cả về quy

mô dự án và quy mô sản phẩm. Cụ thể, theo số liệu thống kê từ Bộ Xây dựng, hiện cả nước có 4.015

dự án phát triển đô thị, phát triển nhà ở đã được quy hoạch và cấp phép đầu tư với tổng mức đầu tư ước

tính 4.486.674 tỷ đồng và tổng diện tích đất theo quy hoạch là 102.228 ha. Nhưng kết quả rà soát cho

thấy, có 81% (3.258 dự án) đang tiếp tục triển khai với tổng diện tích đất khoảng 81.565 ha và tổng

diện tích đất xây dựng nhà ở khoảng 29.545 ha. Như vậy, có tới 19%, tức khoảng gần 1.000 dự án đang

“bất động”. Chi tiết hơn, báo cáo cho biết, trong số 455 dự án cần phải điều chỉnh quy hoạch, điều

chỉnh cơ cấu sản phẩm cho phù hợp, Hà Nội chiếm phần lớn với 285 dự án. Báo cáo của 47/63 địa

phương cũng cho thấy có 287 dự án tạm dừng triển khai với tổng diện tích đất khoảng 14.819 ha

(14,5%) và tổng diện tích đất xây dựng nhà ở khoảng 4.395 ha (12,9%).

Như vậy, các dự án mới không những không tăng, mà một số dự án còn bị đình hoãn, xem xét

quy hoạch, một số dự án bị thu hồi.

Về nguồn cầu, theo TS. Trần Kim Chung, năm 2015, nhu cầu trên thị trường sẽ tập trung vào

một số phân khúc. Một là, phân khúc giá thấp (dưới 1,5 tỷ đồng). Vì đây là phân khúc có cầu lớn nhất và

sẽ không suy giảm trong ngắn hạn và trung hạn. Bên cạnh đó, chính sách đã mở ra cho căn hộ nhỏ dẫn

đến giá thành sẽ thấp. Vì vậy, các chủ đầu tư mới triển khai sẽ chuyển hướng sang nhóm sản phẩm này;

Hai là, phân khúc diện tích nhỏ (căn hộ được tách từ căn hộ lớn). Nhóm sản phẩm này nếu được triển

khai cũng sẽ có cầu lớn. Tuy nhiên, không nhiều dự án được cấp phép tách căn hộ nên dẫu có cầu nhưng

cung cũng chỉ đáp ứng được phần nào; Ba là, phân khúc sản phẩm đã hoàn thành. Trong bối cảnh rủi ro

đối tác còn hiện hữu, việc các căn hộ đã hoàn thành sẽ đem lại an toàn cho nhà đầu tư. Vì vậy, cung – cầu

gặp nhau. Tuy nhiên, đầu tư vào sản phẩm này cơ hội tăng giá là ít.

7.2. Khó khăn và cơ hội của thị trường bất động sản 2015 [1] [5]

Trong năm 2015, tình hình chính trị và kinh tế thế giới sẽ trở nên bất ổn hơn. Tuy nhiên, tình

hình chính trị và kinh tế tại vùng Đông Nam Á tương đối ổn định, trong đó có Việt Nam. Nhưng với lợi

thế đó, các quy định pháp luật liên quan đến đất đai, nhà cửa tại Việt Nam cần phải cải thiện nhiều hơn

nữa. Các quy định về quyền sở hữu, thế chấp, chuyển nhượng, thừa kế, thanh lý cần phải hoàn thiện.

Giá dầu tiếp tục hạ thấp sẽ tác động tích cực đến thi trường bất động sản khi mà người dân có thể để dành

tiền nhiều hơn cho việc mua nhà và sửa nhà. Tuy nhiên, ngân sách có thể hụt thu do giá dầu giảm. Đây là

một điểm mới xuất hiện trong các tháng cuối năm nhưng được chú ý đặc biệt. Một trong những vấn đề cơ

bản là ngân sách sẽ bị hụt thu. Nếu giá dầu xuống dưới 110 đô la Mỹ một thùng thì ngân sách sẽ hụt thu

1.000 tỷ đồng/1 đô la giảm giá. Do vấn đề mới xuất hiện và là vấn đề phát sinh ngoài khả năng tác động

của nền kinh tế, của Nhà nước Việt Nam, nên việc hụt thu ngân sách là đáng chú ý. [1]

Như vậy, theo TS. Trần Kim Chung, những rủi ro có thể xảy ra trong năm 2015 gồm: Một là,

rủi ro đối tác (các đối tác đã lâm vào tình trạng khó khăn; đang thoái vốn…). Hai là, rủi ro chính sách

(một số chính sách vẫn chưa được ban hành; phản ứng chậm trước biến động của thị trường; chậm

hướng dẫn các văn bản đã ban hành; chậm triển khai thực hiện chính sách…). Ba là, rủi ro kinh tế vĩ

mô (giá dầu mỏ biến động ảnh hưởng đến thu ngân sách). Bốn là, rủi ro bất ổn kinh tế quốc tế (xung

đột ở một số khu vực ảnh hưởng đến luồng tiền; bất ổn chính trị ảnh hưởng đến quan hệ kinh tế…).

Năm là, rủi ro do cạnh tranh của một số thị trường mới nổi (Myanmar).

Còn theo TS Vũ Đình Ánh, khó khăn trên thị trường bất động sản vẫn còn nhiều, thị trường chỉ

thực sự phục hồi và phát triển tốt nếu nỗ lực khắc phục được những điểm yếu cốt tử đã khiến thị trường

bất động sản lâm vào khủng hoảng trong những năm qua khi mức giá bất động sản quá cao so với khả

năng thanh toán thật, với thu nhập thật của những người có nhu cầu sử dụng bất động sản, thậm chí bị

thổi phồng phục vụ mục đích đầu cơ bất động sản. Thứ hai là, sự phát triển méo mó của thị trường bất

động sản với trọng tâm phát triển tập trung vào phân khúc cao cấp trong khi nhu cầu thật sự chưa được

đáp ứng lại là phân khúc bất động sản trung và thấp cấp phù hợp với mức thu nhập thực tế của tuyệt đại

đa số người sử dụng, theo đó, thị trường bất động sản phải cơ cấu lại cho hợp lý hơn. Thứ ba là, nguồn

lực tài chính cho thị trường bất động sản chưa phù hợp do quá phụ thuộc vào nguồn vốn tín dụng ngân

hàng mà thiếu hẳn nguồn vốn trung dài hạn phù hợp với đặc điểm của đầu tư sản phẩm bất động sản.

Đó cũng chính là ba khó khăn mà thị trường bất động sản phải đối mặt và vượt qua trong những năm

tới trên tiến trình phục hồi và tiếp tục phát triển.

Các chuyên gia cho rằng, giải pháp để phòng tránh, khắc phục những hạn chế, rủi ro này cần sự

nỗ lực của tất cả các bên. Nhà nước phải kiên định ổn định vĩ mô, đồng thời kiên định chính sách hỗ

trợ thị trường bất động sản. Doanh nghiệp phải tỉnh táo và chuyên nghiệp. Nhà đầu tư tiềm năng phải

sáng suốt và quyết đoán. Các bên trung gian phải chuyên nghiệp. [1]

Thị trường bất động sản 2015 và trong nhiều năm tới cũng có rất nhiều cơ hội và tiềm năng để

phát triển. Cụ thể, dự báo trong chiến lược phát triển nhà ở đến 2020 đã chỉ ra là tốc độ đô thị hóa ở

mức 31% hiện nay sẽ tăng lên khoảng 45% vào năm 2025. Như vậy, nhu cầu về nhà ở để đáp ứng cho

khoảng 30 triệu dân hiện tại sẽ tăng lên khoảng 46 triệu dân đến 2025. [1]

Ngắn hạn trong năm 2015, thị trường bất động sản đón nhận khá nhiều yếu tố thuận lợi từ nền

kinh tế vĩ mô và các chính sách mới tác động tích cực tới thị trường. Một là, kinh tế vĩ mô ổn định

(tăng trưởng ổn định, lạm phát thấp). Hai là, lãi suất thấp, tín dụng được phép mở rộng. Thông tư 36

cùng với lạm phát thấp (dẫn đến lãi suất thấp) là tín hiệu tốt trong bối cảnh nguồn vốn tín dụng ngân

hàng vẫn là nguồn chủ lực đối với thị trường bất động sản. Ba là, nền kinh tế đã có tích lũy sau một số

năm điều chỉnh. Cho dù tăng trưởng kinh tế từ 2010-2014 chỉ ở mức 6% nhưng sau 5 năm, quy mô

kinh tế cũng đã tăng lên 30%. Tỷ lệ tích lũy không đổi thì độ lớn của tiết kiệm trong nền kinh tế cũng

tăng tỷ lệ tương ứng. Đây là một nguồn vốn tiềm tàng đối với nền kinh tế nói chung và thị trường bất

động sản nói riêng. Bốn là, một dòng đầu tư nước ngoài đang chuyển dịch vào Việt Nam (M&A, dự án

lớn). Năm là, ESEAN, TPP, một nguồn vốn sẽ vận hành vào thị trường Việt Nam tìm kiếm cơ hội. Sáu

là, người nước ngoài được mua và sở hữu nhà tại Việt Nam, một nguồn vốn của những chủ thể này đã

đầu tư tại Việt Nam sẽ được chính thức hóa, công khai hóa. Đồng thời, một số vốn sẽ đón đầu nguồn

vốn sẽ vận hành vào. [1]

8. Dự báo thị trường bất động sản 2015 [7]

8.1. Về thị trường mua bán bất động sản

Như phần 1 đã nêu, tình hình kinh tế vĩ mô của năm 2015 có nhiều chuyển biến tốt và những

yếu tố này sẽ có những tác động tích cực tới thị trường bất động sản trong năm 2015. Ngoài ra, với việc

nhiều luật mới được ra đời, sửa đổi và áp dụng như: Luật Đất đai 2013, Luật Nhà ở (2014); Luật Kinh

doanh bất động sản (2014); Luật Doanh nghiệp (2014); Luật Đầu tư (2014)…, thị trường bất động sản

hoàn toàn có thể kỳ vọng sẽ bước sang một “giai đoạn mới” với tốc độ tăng trưởng tốt hơn.

Theo kết quả nghiên cứu của Ban Nghiên cứu thị trường Batdongsan.com.vn, có tới 90% trong

tổng số hơn 200 chuyên gia, chủ dự án, lãnh đạo sàn và các nhà môi giới được khảo sát trả lời rằng thị

trường “chắc chắn sẽ tốt hơn” trong năm 2015. Tốt hơn ở việc giao dịch nhiều hơn, cung cầu gặp nhau

tốt hơn, các thành phần tham gia thị trường sẽ phát triển chuyên nghiệp hơn.

8.1.1. Về giá và tình hình giao dịch

Ông Lê Xuân Trường, Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, cho biết, so với giai đoạn sốt giá

trước đây, giá bất động sản tới cuối năm 2013 đã giảm 10-40% trên nhiều khu vực, phân khúc nhưng

theo tính toán của nhiều chuyên gia, hiện mức giá nhà ở tại Việt Nam vẫn rất cao, trong đó, giá nhà

trung bình tại Hà Nội cao gấp 25 lần thu nhập và 15 lần tại Tp.HCM.

Có thể thấy, thị trường bất động sản đã rơi vào khó khăn, trầm lắng, thậm chí có thể nói là khủng

hoảng trong khoảng thời gian từ năm 2010 tới hết năm 2013 nhưng giá bất động sản vẫn không giảm

nhiều, thậm chí, có một số phân khúc như nhà mặt phố, nhà ở riêng lẻ tại một số khu vực trung tâm giá

không giảm hoặc giảm không đáng kể so với đỉnh cao trước đó. 3-4 năm là một khoảng thời gian khá dài

để thị trường có thể điều chỉnh nhiều về giá nhưng thực tế giá bất động sản vẫn ở mức cao, thậm chí một

số dự án, khu vực còn có một số hiện tượng tăng nhẹ, dù rất cục bộ, trong năm 2014.

“Vậy lý do là gì? Một trong những lý do quan trọng theo chúng tôi có thể nhắc tới là do những

cá nhân nắm giữ bất động sản, đặc biệt là những người đầu cơ đã không chịu áp lực quá lớn về tài

chính, vì vậy họ không nhất thiết phải giảm giá mạnh để bán bằng được bất động sản. Điều này là do

phần lớn số tiền đầu tư vào bất động sản của các nhà đầu cơ là tiền nhàn rỗi, tỷ lệ vốn vay, đặc biệt là

vay ngắn hạn, là tương đối thấp. Tỷ lệ những người căng thẳng về tài chính và phải bán rẻ bất động sản

chỉ chiếm một phần nhỏ. Về phía các chủ đầu tư thì có nhiều đơn vị chiếm dụng được vốn của người

mua bằng việc “bán nhà trên giấy” hoặc vẫn có thể “chây ỳ” trước các khoản nợ chứ không chịu bán

tháo sản phẩm, dự án”, ông Trường lý giải.

Nếu so với giai đoạn trước đây khi thị trường còn sốt nóng thì thị trường bất động sản Việt Nam

đã có nhiều chuyển biến như: số lượng các dự án, chủ đầu tư nhiều hơn; thị trường minh bạch và dễ

tiếp cận thông tin hơn... nhưng bên cạnh đó vẫn còn nhiều đặc điểm cố hữu chưa thay đổi như chưa đủ

các biện pháp quản lý thực sự hiệu quả và những khó khăn chưa thể khắc phục trong ngày một ngày

hai. Tất cả những lý do này cùng với việc hiện nay tình hình kinh tế vĩ mô và bản thân thị trường đã có

nhiều chuyển biến tích cực nên có thể dự báo rằng giá bất động sản trong năm 2015 và có thể cả 1, 2

năm sau đó nữa vẫn ở thế “giằng co”. Trong năm 2015, giá bất động sản sẽ không còn hiện tượng

giảm, một số khu vực, phân khúc có thể có sự tăng nhẹ. Thậm chí, một trong những yếu tố bất ngờ và

có khả năng xảy ra với xác suất không thấp là sốt giá cục bộ.

Điều lạc quan nhất của thị trường trong năm 2015 là số lượng giao dịch sẽ được cải thiện mạnh

do cung cầu gặp nhau nhiều hơn. Lượng giao dịch nhiều nhất được dự báo sẽ rơi vào phân khúc giá rẻ,

tuy nhiên các phân khúc khác như cao cấp thì lượng giao dịch được dự đoán vẫn có thể tăng trưởng

khá.

Các dự án gặp khó khăn về vốn, không hoàn thiện được, của các chủ đầu tư uy tín thấp... sẽ tiếp

tục khó khăn do sự cảnh giác của người mua hiện nay đã cao hơn giai đoạn sốt nóng trước đây rất nhiều.

Phân khúc dẫn dắt thị trường: Phân khúc giá trung bình và giá rẻ sẽ tiếp tục là điểm sáng nhất,

lượng cầu và cung tiếp tục tăng lên và giao dịch sẽ tăng cao, một yếu tố hỗ trợ quan trọng là tín dụng

bất động sản sẽ được dành nhiều cho phân khúc này.

Phân khúc nhà đất riêng lẻ: Đây là phân khúc chiếm số lượng chủ yếu trên thị trường bất động

sản. Dự báo phân khúc này trong năm tới giá sẽ ổn định hơn phân khúc căn hộ trong dự án, giao dịch

tăng lên, thanh khoản tốt hơn. Do sở hữu là cá nhân riêng lẻ nên phân khúc này không bị tác động trực

tiếp bởi cung tín dụng cho chủ đầu tư nhưng sẽ được tác động tích cực nhờ việc các ngân hàng tăng

cung tín dụng cho người mua nhà.

Nhà ở xã hội: Phân khúc này sẽ thu hút được sự quan tâm và đầu tư nhiều hơn trong năm tới,

tuy nhiên tình hình cụ thể sẽ phụ thuộc vào việc thực thi, triển khai các chính sách, quy định mới.

Các thời điểm quan trọng của thị trường: Dựa trên 30 triệu tương tác từ những người có nhu

cầu về bất động sản trên website Batdongsan.com.vn trong 1 tháng, cùng với các cuộc khảo sát đều đặn

hàng năm của Ban nghiên cứu thị trường Batdongsan.com.vn, cho thấy, trong khoảng 4 năm qua thì thị

trường bất động sản thường có 2 mốc quan trọng trong năm.

Một là thời điểm sau tết Âm lịch (khoảng thời gian sau Tết nửa tháng cho tới gần hết tháng 2

âm lịch). Năm 2015, thời điểm này sẽ rơi vào khoảng từ đầu tháng 3 tới gần hết tháng 4 dương lịch.

Đây là thời điểm hết sức đặc biệt, thường là chỉ báo, thể hiện các xu thế chung của thị trường trong cả

năm. Giai đoạn này là mốc đầu của chu kỳ hàng năm của thị trường. Lượng giao dịch cũng như mức độ

quan tâm tăng mạnh so với vài tháng trước đó. Trong năm 2015, thời điểm này được sự báo sẽ sôi động

hơn một vài năm trước và thể hiện xu hướng rõ nét về thị trường trong cả năm 2015.

Hai là thời điểm tháng 8-9 dương lịch. Thời điểm này các xu thế trong năm của thị trường sẽ

tiếp tục được thể hiện rõ hơn, lượng giao dịch sẽ tăng nhiều hơn.

Tuy nhiên, trong năm 2015, ngoài 2 thời điểm trên thì thị trường có thể có thêm một số thời

điểm có những chuyển biến mới, sôi động hơn, có thể diễn ra trong một thời gian ngắn khoảng 1 tháng

hoặc cũng có thể kéo dài hơn thành một giai đoạn định hình các xu hướng mới.

8.1.2. Về các đối tượng tham gia trên thị trường

Người mua để ở: Số lượng người có nhu cầu mua nhà để ở trong năm 2015 sẽ tăng lên tương

đối do rất nhiều người sau thời gian dài chờ đợi bất động sản xuống giá đã thấy đây là thời điểm thích

hợp để mua nhà. Những yếu tố thuận lợi như tín dụng tăng trưởng, việc vay tiền dễ hơn, lãi suất thấp

hơn… giúp hỗ trợ rất nhiều cho đối tượng này.

Chủ đầu tư: Nhiều chủ đầu tư sẽ vay thêm được tiền, bán được hàng nên sức khỏe tài chính tốt

hơn, hoạt động tích cực hơn. Nhiều cố phiếu bất động sản sẽ tăng giá tương đối mạnh trong năm 2015.

Tuy nhiên, một tỷ lệ lớn các đơn vị đầu tư gặp khó khăn nghiêm trọng về tài chính, kinh doanh trong

những năm qua vẫn sẽ tiếp tục gặp khó khăn vì cơ hội để vay vốn hay bán sản phẩm khi chưa hoàn

thiện là khá thấp. Các hoạt động M&A sẽ diễn ra sôi nổi hơn, nhất là việc chuyển nhượng các dự án lại

cho các nhà đầu tư có tiềm lực hơn.

Nhà đầu cơ: Nền kinh tế khó khăn trong một vài năm qua, tới năm 2014 đã có sự phục hồi khá

tốt nên sự tích lũy của nền kinh tế hay của người dân nói riêng hiện nay là tương đối nhiều. Không ít

người người lâu nay vẫn tích lũy và chờ đợi sẽ tìm hướng đầu tư trong năm 2015 khi thấy nền kinh tế

phục hồi.

Quy mô kinh tế trong những năm 2010-2014 đã tăng khoảng 30%. Tỷ lệ tích lũy không đổi thì

độ lớn của tiết kiệm trong nền kinh tế cũng tăng tỷ lệ tương ứng. Đây là một nguồn vốn tiềm tàng đối

với nền kinh tế nói chung và thị trường bất động sản nói riêng.

Dự đoán hoạt động đầu cơ bất động sản sẽ tăng trưởng tương đối mạnh trong năm 2015 bởi

trong giai đoạn hiện nay, bất động sản vẫn là kênh đầu tư được cho là phổ biến nhất, an toàn và dễ tiếp

cận nhất với phần lớn những người có tiền tích lũy từ vài trăm triệu trở lên. Tuy nhiên, do thị trường

vừa mới trải qua 1 giai đoạn khủng hoảng, các nhà đầu cơ đã có được nhiều bài học xương máu nên

nay họ sẽ thận trọng hơn, khôn ngoan hơn. Mặt khác họ cũng có thể tiếp cận nhiều thông tin hơn và có

nhiều lựa chọn hơn so với giai đoạn trước đây.

8.2. Về thị trường bất động sản cho thuê

So với thị trường mua bán, thị trường bất động sản cho thuê luôn phát triển ổn định hơn và gắn

chặt hơn với tình hình kinh tế vĩ mô. Trong năm 2015, thị trường này sẽ có bước phát triển tích cực, có

sự tăng trưởng rõ rệt so với các năm trước, lượng giao dịch sẽ tăng khoảng 13-16%. Mức tăng trưởng

này được dự báo cao hơn tương đối nhiều so với sự tăng trưởng của GDP ở các thành phố lớn và tốc độ

đô thị hóa do một số yếu tố như: thói quen tiêu dùng đang thay đổi và phát triển tương đối nhanh nên

các ngành như bán lẻ, dịch vụ ăn uống... phát triển nhanh, sự đón đầu về đầu tư trước các cơ hội mới

của Việt Nam… Giá cho thuê sẽ tương đối ổn định trên tất cả các phân khúc, cung - cầu tiếp tục

chuyển biến để cùng phát triển và phù hợp với nhau hơn.

8.3. Lời khuyên cho các đơn vị, tổ chức, cá nhân tham gia thị trường bất động sản

8.3.1. Lời khuyên cho các doanh nghiệp, tổ chức tham gia thị trường bất động sản

Tránh rủi ro đối tác

Một vấn đề quan trọng là cả doanh nghiệp lẫn các cá nhân tham gia vào thị trường như người

mua để ở, nhà đầu cơ đều phải tiếp tục rất thận trọng trong việc lựa chọn đối tác hợp tác, giao dịch. Vì

thực tế dù đã có những chuyển biến tích cực nhưng trên thị trường vẫn còn vô số những dự án, đơn vị

khó khăn, nợ nần. Nếu một doanh nghiệp triển khai dự án vay ngân hàng cách đây khoảng 5 năm, có

thời điểm lãi suất lên mức cao nhất là 26%/năm, thì bây giờ số lãi suất phải trả có thể lên tới khoảng

70% giá trị khoản vay. Ví dụ, vay 100 tỷ thì nay tiền lãi phát sinh sẽ là 70 tỷ; vay 1000 tỷ thì tổng số

tiền phải trả là 1700 tỷ. Số doanh nghiệp, dự án tìm được lối thoát hiện nay vẫn chỉ chiếm một phần rất

nhỏ. Kể cả những dự án pháp lý đầy đủ, xây thô xong, hay ngay cả bước vào giai đoạn bàn giao cũng

có thể có rủi ro. Vì thế, các doanh nghiệp phải rất thận trọng trong việc kiểm tra, thẩm định đối tác và

giao dịch.

Thậm chí, trong những năm qua, có những dự án của chủ đầu tư rất vững vàng về tài chính,

năng lực tốt, dự án không có vướng mắc gì về thủ tục... nhưng dự án vẫn bị chậm tiến độ tới vài năm,

gây ra thiệt hại không nhỏ cho người mua. Thực tế thị trường bất động sản Việt Nam còn những bất

cập và những vấn đề đáng lo như vậy. Và khi mà hệ thống pháp lý còn chưa được cải thiện nhiều so

với hiện nay thì nếu xảy ra rủi ro, tranh chấp... thì bên bị thiệt hại luôn khó được đảm bảo quyền lợi

một cách công bằng.

Nhận thức rõ thị trường đang và sẽ thay đổi rất nhanh để nắm bắt, đón đầu cơ hội

Nền kinh tế Việt Nam dù có những khó khăn trong vài năm trở lại đây nhưng hiện tại đang có

những bước phát triển nhanh và có thể sẽ được cải thiện hơn nữa trong thời gian tới. Đặc biệt, tình hình

thị trường, xu hướng, hành vi tiêu dùng trong nhiều lĩnh vực, trong đó có bất động sản, sẽ có những sự

thay đổi, phát triển nhanh chóng. Chỉ cần vài năm, thị trường có thể xuất hiện những xu thế tiêu dùng,

đầu tư, kinh doanh mới. Hơn lúc nào hết, các doanh nghiệp hiện nay phải rất nhanh nhạy, nắm bắt và

thích ứng thật tốt với những thay đổi này.

Trong lĩnh vực bất động sản, hiện có những nhu cầu mới đang hình thành hoặc gia tăng như:

ngôi nhà thứ 2, bất động sản du lịch; nhu cầu thuê nhà có chất lượng hạ tầng, an ninh tốt... của gia đình

trẻ mới xây dựng thuộc tầng lớp trung lưu mới nổi tại các thành phố lớn như Hà Nội, Tp.HCM; nhu

cầu sở hữu và sử dụng bất động sản thực sự cao cấp, không chỉ bên trong mà bên ngoài căn nhà phải

“đẳng cấp”, hạ tầng, dịch vụ, quản lý tương xứng; nhà ở cho chuyên gia, người lao động nước ngoài;

nhà ở cho công nhân, người lao động ngoại tỉnh... Những nhu cầu mới này đang mở ra nhiều cơ hội to

lớn. Để nắm bắt và đón đầu xu hướng, một trong những việc cần làm là các doanh nghiệp bất động sản

Việt Nam nên chú trọng tới việc tham khảo, học hỏi các câu chuyện, mô hình kinh doanh ở các nước

khác trên thế giới. Đặc biệt là những nước có nền kinh tế phát triển hơn nhưng không đi quá xa trước

Việt Nam, có nhiều nét tương đồng.

Nghiên cứu, học hỏi các mô hình ở nước ngoài

Theo ông Trường, trên thế giới có khá nhiều câu chuyện, mô hình kinh doanh mới đã mang lại

thành công và những bài học bổ ích cho rất nhiều người. Những người đi trước thường phải mất rất

nhiều thời gian, chi phí để có được thành công nhưng những người đi sau thì có thể chỉ đơn giản là

tham khảo và đúc rút ra những gì phù hợp và áp dụng hợp lý vào kinh doanh là có thể đã mang lại hiệu

quả rất cao. Thực tế trong kinh doanh ở mọi ngành nghề luôn có những câu chuyện chỉ cần học hỏi và

cải tiến, thậm chí nhiều khi chỉ cần “bê” nguyên cách làm ở nước khác về áp dụng đã mang lại thắng

lợi lớn.

“Đây là việc chắc chắn rất nên làm, rất hiệu quả nhưng để làm được thì không khó. Mỗi doanh

nghiệp, ngoài đội ngũ lãnh đạo cấp cao thì có thể chỉ cần đầu tư một nhóm khoảng vài chuyên viên,

thông thạo ngoại ngữ và được trang bị những thông tin, kiến thức cơ bản là có thể làm tốt. Về cách làm

thì có thể có nhiều việc và nhiều bước, ví dụ ban đầu chúng ta có thể tìm kiếm thông tin trên mạng sau đó

lựa chọn các mô hình, đơn vị... đối tác phù hợp để có thể liên hệ, trao đổi thông tin, học hỏi, tham quan”,

ông Trường chia sẻ.

Đề phòng rủi ro, đừng quá tham lam

Đây là khuyến nghị chung cho tất cả các cá nhân, đơn vị tham gia kinh doanh trên thị trường.

Tình hình thị trường hiện nay có nhiều yếu tố tích cực, lạc quan nhưng bên cạnh đó thì rủi ro vẫn luôn

rình rập, thậm chí là rủi ro lớn. Có một điều các doanh nghiệp, cá nhân cần lưu ý là thị trường bất động

sản tại Việt Nam luôn bị ảnh hưởng rất nhiều bởi tâm lý. Vì vậy, không nên quá kỳ vọng vào mức lợi

nhuận cao hay một kế hoạch dài hạn lạc quan mà nên ưu tiên cao sự an toàn. Có thể chấp nhận lợi

nhuận vừa phải và “đánh nhanh rút gọn” vẫn là lựa chọn tốt hơn.

Chú trọng các hoạt động hiệp hội, liên kết giữa các đơn vị với nhau để kết hợp sức mạnh, chia

sẻ thông tin, tăng cường hợp tác.

8.3.2. Lời khuyên cụ thể cho từng nhóm đối tượng

Các chủ đầu tư cần bám sát và khai thác tốt các điểm mạnh của mình theo hướng ưu tiên sự an

toàn như đã nói ở trên. Xác định rõ vị trí quỹ đất, dự án của mình nên làm dự án gì, khai thác như thế

nào để có thể có thanh khoản tốt nhất thì nên ưu tiên phương án đó. Chú trọng hơn nữa việc nâng cao

uy tín, chứng minh được cho người mua bằng hành động, kết quả thực tế chứ không phải là những lời

hứa như trước đây vì người mua đã có nhiều bài học và càng ngày càng khôn ngoan, họ cũng có nhiều

thông tin và lựa chọn hơn trước đây.

Các công ty môi giới, sàn bất động sản không nên nghĩ đơn giản là thị trường đã tốt hơn thì

việc kinh doanh chắc chắn sẽ thuận lợi hơn. Ngành dịch vụ bất động sản tại Việt Nam hiện nay đang

bắt đầu phát triển, đang trong giai đoạn định hình các mô hình hoạt động, kinh doanh mới nên tình

trạng hoạt động manh mún, thiếu chuyên nghiệp như trước đây sẽ khó tồn tại. Chỉ những đơn vị làm ăn

thực sự bài bản, chuyên nghiệp và có mô hình kinh doanh, quản lý phù hợp với các điều kiện mới của

thị trường mới có thể phát triển về lâu dài.

Một điều rất quan trọng mà các đơn vị môi giới, tư vấn, các sàn bất động sản cần phải lưu ý

trong năm 2015 là phải hành động rất nhanh. Ví dụ một dự án lớn có thể xúc tiến hợp tác với vài sàn

bất động sản nhưng có thể đơn vị làm tốt nhất, thuyết phục được chủ đầu tư, mở bán trước thì một ngày

có thể bán được vài trăm sản phẩm.

Các nhà đầu cơ: Thị trường đang có nhiều cơ hội tốt, nhất là trong ngắn hạn, các nhà đầu cơ có

thể tham gia vào thị trường nhưng nên sử dụng vốn tự có, vốn dài hạn là cơ bản, hạn chế sử dụng đòn

bẩy tài chính và vốn ngắn hạn. Nhà đầu cơ nên nên xác định trước các tình huống không tốt có thể xảy

ra, đó là thị trường bất ngờ có diễn biến xấu và bị mắc kẹt không bán được nhanh như kế hoạch ban

đầu để chủ động tài chính và cũng không nên kỳ vọng giá sẽ tăng quá cao. Đặc biệt, các nhà đầu cơ nên

chốt lời ngay khi có thể, không nên nắm giữ thêm để chờ có thêm lợi nhuận. Nếu quyết định sẽ mua

vào bất động sản trong năm 2015 thì nhiều khả năng các nhà đầu cơ nên mua càng sớm càng tốt và nên

chọn mua các sản phẩm, phân khúc có tính thanh khoản cao, chủ đầu tư uy tín và sản phẩm đã hoàn

thiện được càng nhiều thì càng an toàn.

Người mua để ở: Thị trường bất động sản đã trải qua một thời gian dài khó khăn nhưng giá chỉ

giảm được một phần và có lẽ đã tới đáy vào thời điểm cuối năm 2013 bởi giá đã ngừng giảm, thậm chí

một số dự án quay đầu tăng giá. Vì thế, những người có nhu cầu mua nhà mà lâu nay vẫn chờ đợi giá

giảm thì không nên chờ đợi thêm nữa mà hãy mạnh dạn quyết định mua trong khả năng tài chính của

mình. Không nên chờ đợi bất động sản giảm giá xuống nữa và cũng không nên hy vọng rằng thị trường

sẽ có nhiều sản phẩm mới tung ra sẽ có nhiều lựa chọn hơn, bởi tương lai của thị trường và nguồn cung

trong thời gian tới vẫn là dấu hỏi lớn và chưa có cơ sở để khẳng định sẽ có nhiều nguồn cung hơn, nhất

là với các phân khúc giá trung bình hoặc cao cấp.

9. Nội dung trao đổi giữa khách mời và các chuyên gia

- Trong các kênh đầu tư gồm bất động sản, vàng, chứng khoán và ngân hàng, theo ông,

kênh đầu tư nào sẽ chiếm lĩnh thị trường trong năm 2015? Nguồn tiền chủ yếu sẽ chảy vào đâu?

Ông có lời khuyên nào đối với những người lưỡng lự chưa biết đầu tư vào đâu tại thời điểm này?

TS. Nguyễn Trí Hiếu: Trong năm 2015, giá vàng thế giới và trong nước tiếp tục giảm. Vì thế,

đây không phải là 1 kênh tốt để đầu tư. Thị trường chứng khoán sẽ có cơ hội phát triển tốt với lãi suất

tiếp tục giảm. Dự đoán giá chứng khoán sẽ tăng khoảng 20%. Thị trường ngoại hối sẽ chịu áp lực điều

chỉnh tỷ giá khoảng 2% cho cả năm 2015 với 1% cho nửa năm đầu và 1% cho nửa năm sau. Kênh gửi

tiết kiệm vào ngân hàng hiện nay không còn hấp dẫn như trước đây vì lãi suất huy động sẽ tiếp tục

giảm. Một số ngân hàng sẽ găp khó khăn vì nợ xấu vì toàn bộ quy định của Thông tư 02 về phân loại

nợ và trích lập DPRR và những quy định mới của Thông tư 36.

So với các kênh đầu tư khác, kênh bất động sản khá hấp dẫn trong năm 2015, tuy nhiên chưa

thể khẳng định bất động sản có phải là kênh đầu tư tốt nhất hay không, vì còn phụ thuộc vào việc giải

quyết nợ xấu như thế nào. Thị trường bất động sản cần một thời gian dài 3-5 năm để hồi phục, chúng ta

mới chỉ bước vào giai đoạn đầu của quá trình hồi phục. Mặt bằng giá bất động sản sẽ tăng khoảng 10%

trong nửa năm sau của năm 2015.

Không bao giờ bỏ tất cả quả trứng vào một giỏ. Nếu có tiền đầu tư quy mô lớn thì nên phân bổ

theo tỷ lệ: 40% bất động sản, 30% CK và 20% gửi tiết kiệm VND tại NH, 10% gửi tiết kiệm USD, 0%

cho vàng. Ví dụ, với số tiền nhàn rỗi dưới 100 triệu đồng thì nên gửi chủ yếu vào ngân hàng. Với số

tiền từ 100-500 triệu nên đầu tư chủ yếu vào bất động sản. Với số tiền từ 500 triệu trở lên nên phân bổ

kế hoạch đầu tư theo tỷ lệ: 40-30-20-10.

TS. Vũ Đình Ánh: Mỗi một kênh đầu tư đều có những ưu điểm và nhược điểm riêng, đều có

khả năng đem lại lợi nhuận lớn đi kèm với mức độ rủi ro khác nhau nên lựa chọn kênh đầu tư nào, khi

nào tham gia và khi nào rút khỏi một thị trường nào đó là quyền của mỗi người dân, mỗi nhà đầu tư, kể

cả nhà đầu tư tổ chức hay nhà đầu tư cá nhân.

Các nhà đầu tư nên căn cứ vào khả năng và nhận định riêng của mình để đi đến những quyết

định đầu tư cuối cùng của chính mình. Dĩ nhiên, những quyết định đầu tư đúng đắn, khôn ngoan và

hiệu quả không thể tách rời khả năng và trình độ phân tích đánh giá, nhận định của mỗi nhà đầu tư căn

cứ vào những thông tin thu thập được, cả thông tin kinh tế vĩ mô và kinh tế vi mô, cả thông tin kinh tế

Việt Nam lẫn kinh tế quốc tế. Tôi chỉ có thể nói rằng cơ hội và mức độ hấp dẫn đối với các nhà đầu tư

trên thị trường bất động sản trong năm 2015 chắc chắn sẽ cao hơn so với năm 2014 này.

- Theo ông, làm thế nào để phát triển các hoạt động hiệp hội, liên kết giữa các đơn vị tham

gia vào thị trường?

GS Đặng Hùng Võ: Ở các nước, hiệp hội các doanh nghiệp cùng ngành nghề kinh doanh đóng

vai trò rất quan trọng. Ở Việt Nam, hiệp hội luôn chỉ được xem xét như một nơi mang tính đồng

nghiệp, chia sẻ kinh nghiệm khi có thể và mang tính vui vẻ là chính. Đây chính là cách quan niệm rất

sai khi luôn coi bước vào thương trường là phải cạnh tranh, đồng nghiệp đồng nghĩa với đối thủ cạnh

tranh. Chính vì vậy mà các hiệp hội doanh nghiệp của ta thường ít nhận trách nhiệm làm lợi cho các

doanh nghiệp thành viên.

Chuyên gia giải đáp thắc mắc của khách mời tại hội thảo

Trên thị trường hiện nay, tính văn minh đã cao hơn xưa rất nhiều. Khẩu hiệu "win-win" đã được

coi như một triết lý hành xử trên thị trường. Theo khẩu hiệu này, mọi người tham gia thị trường đều có

lợi, đối thủ cạnh tranh có thể trở thành đối tác để hợp tác. Đây là triết lý chung nhằm nâng tầm văn hóa

thị trường lên một bước nữa. Trên thực tế, thị trường vẫn đặt ra vấn đề cạnh tranh trên nguyên tắc cùng

bảo vệ người tiêu dùng là thượng đế của mình. Ai làm lợi cho người tiêu dùng thì bán được nhiều hàng

và thu lợi nhiều hơn. Văn hóa thị trường không đi theo hướng các doanh nghiệp đối đầu nhau mà

chuyển sang hướng doanh nghiệp và khách hàng.

Theo nguyên tắc trên, các doanh nghiệp có thể gắn kết với nhau thông qua hiệp hội doanh

nghiệp để làm những điều mà các doanh nghiệp đơn lẻ không thể làm được. Điều quan trọng nhất trong

các vấn đề chung này là tạo lập hệ thống thông tin thị trường và dự báo thị trường. Thông tin thị trường

là mở do hiệp hội đảm nhận. Các doanh nghiệp có thể thực hiện phân tích thông tin dưới góc độ riêng

của mình để quyết định. Ngoài ra, hiệp hội cũng là nơi có thể làm nhiệm vụ truyền thông, phân tích

tình hình thị trường quốc tế, chắp nối với các hiệp hội khác, đề xuất đổi mới chính sách lên các cơ quan

quản lý nhà nước.

Ở tất cả các nước, hiệp hội đều làm tốt vai trò tổ chức vì lợi ích chung của cộng đồng các doanh

nghiệp cùng nghề nghiệp. Họ thường mang lại nhưng phân tích thông tin thị trường có giá trị cho các

doanh nghiệp thành viên. Để thành lập một hiệp hội hay một nhóm hạt nhân nào đó, cần có một số

doanh nghiệp (chủ doanh nghiệp) khởi xướng và bảo đảm các chi phí ban đầu. Sau một thời gian, tổ

chức đó sẽ thu hút thêm nhiều doanh nghiệp tham gia khi cảm thấy tham gia là có lợi.

- Thị trường bất động sản ở Việt Nam hiện nay có tính chu kỳ không thưa ông? Nếu có thì

liệu có phải bất động sản sẽ bước vào một chu kỳ mới? Quy luật, đặc điểm, thời gian... của chu kỳ

này như thế nào?

GS Đặng Hùng Võ: Thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay đã trải qua 3 lần sốt giá, hai lần

sốt giá đầu là do hệ quả của quá trình chuyển đổi cơ chế kinh tế, mỗi lần sốt đều bị một Luật Đất đai cắt

ngang. Giá đất trước đó bằng "0" thì phải tăng cho tới khi bằng giá đất của các nước trong khu vực (như

Băng Cốc, Gia Các Ta, Manila, v.v.). Lần sốt thứ nhất bị cắt ngang mà chưa bằng thì lại phải sốt tiếp cho

bằng, và còn sốt cao hơn do quán tính của thị trường. Ở Việt Nam, cứ 10 năm lại ban hành một Luật Đất

đai nên tạo ra 2 cơn sốt cách nhau khoảng 10 năm. Cơn sốt thứ ba lại chỉ cách cơn sốt thứ hai có 5 năm.

Tất cả những điều nói trên có tính quy luật nhưng không hề mang tính chu kỳ. Trong kinh tế

học, người ta có nói đến chu kỳ tăng trưởng và suy thoái kinh tế đối với những thị trường tự do. Các

quy luật giá trị và cung - cầu của thị trường luôn tạo ra tính chu kỳ này do kinh tế thị trường tự do là cơ

chế kinh tế tự điều chỉnh. Trên thế giới, cũng như ở Việt Nam, cơ chế kinh tế thị trường hiện nay được

áp dụng là cơ chế thị trường có sự quản lý (tác động bằng chính sách) của Nhà nước. Kinh tế chỉ có thể

rơi vào khủng hoảng, suy thoái khi Nhà nước yếu kém. Người ta không nói tới tính chu kỳ của một cơ

chế thị trường tự do.

- Từng làm việc nhiều năm trong ngành ngân hàng tại Mỹ và đã cho vay bất động sản tại

Mỹ, xin hỏi TS. Nguyễn Trí Hiếu có điều gì khác biệt về cho vay bất động sản tại Mỹ và tại Việt

Nam? Ông có đề xuất gì cho việc cải tiến thị trường bất động sản ở Việt Nam?

TS. Nguyễn Trí Hiếu: Tôi đã từng làm việc nhiều năm trong ngành ngân hàng tại Mỹ và đã

cho vay bất động sản tại Mỹ. Có rất nhiều điều khác biệt về cho vay bất động sản tại Mỹ và Việt Nam,

liên quan đến cấu trúc tín dụng bất động sản, tài sản bảo đảm, thế chấp và quyền phát mại bất động sản.

Một điểm khác biệt nữa liên quan đến đầu tư bất động sản đó là, bên Mỹ các nhà đầu tư và kinh doanh

bất động sản không được phép huy động tiền của dân chúng cho các dự án bất động sản như ở Việt

Nam. Các nhà đầu tư kinh doanh bất động sản phải có vốn tự có tối thiểu, sau đó đi vay ngân hàng để

thực hiện các dự án bất động sản. Khi sản phẩm đã ra thị trường, các nhà đầu tư rao bán cho dân chúng

và dân chúng đi vay ngân hàng để mua bất động sản. Tại Việt Nam, trong những năm qua có rất nhiều

những vụ kiện nhà đầu tư huy động vốn của dân chúng rồi chiếm hữu dòng vốn này sử dụng cho mục

đích khác, trong khi dự án bất động sản của họ không được hoàn thành vì thiếu vốn. Ở Việt Nam, nhiều

điều kiện có thể khác nhưng ít nhất thì quy định mới của luật yêu cầu phải có ngân hàng bảo lãnh là rất

chính xác.

Hội thảo là cơ hội giao lưu, chia sẻ của đông đảo khách mời

- Theo ông, nên điều chỉnh lãi suất cho vay bất động sản thế nào trong tương lai để thích

hợp hơn với nhu cầu của thị trường?

TS. Nguyễn Trí Hiếu: Tôi nghĩ lãi suất cho vay bất động sản tại Việt Nam còn khá cao và cần

có loại lãi suất cố định cho suốt thời gian cho vay. Mặc dù đã có những ngân hàng cho vay 20 năm,

thậm chí 25 năm nhưng lãi suất được điều chỉnh cứ 3 tháng, 6 tháng hay muộn nhất 12 tháng dựa trên

một công thức đã được ấn định từ trước. Mặc dù được gọi là cố định trong thời gian điều chỉnh nhưng

về thực chất có thể xem loại lãi suất được điều chỉnh này là lãi suất thả nổi theo lãi suất thị trường

trong suốt thời gian vay. Tại Mỹ lãi suất cho vay bất động sản hiện ở quanh mức 4%/năm và cố định

trong suốt thời gian vay (30 năm). Để có thể cho vay với lãi suất cố định như thế Việt Nam cần phát

triển một thị trường vốn (capital market) trung hạn và dài hạn. Các NHTM có thể bán những món vay

bất động sản dài hạn cho trên thị trường vốn cho các nhà đầu tư hay chứng khoán hóa những tín dụng

bất động sản (mortgage-backed securities) và bán công cụ tài chính này trên thị trường vốn. Việt Nam

chưa có mô hình này nhưng theo tôi Chính phủ nên triển khai mô hình này trong vòng 3 năm tới để

giúp các ngân hàng tạo thanh khoản từ tín dụng bất động sản và cung cấp loại tín dụng này với lãi suất

cố định cho 20, 30 năm. Hai công ty có vốn Chính phủ tại Mỹ là Fannie Mae và Freddie Mac cung cấp

vốn dài hạn cho tín dụng bất động sản tại Mỹ.

- Trong vấn đề giải quyết tài chính cho doanh nghiệp, có một hướng là hợp tác với các nhà

đầu tư nước ngoài. Ông có những lời khuyên nào dành cho các doanh nghiệp trong việc tìm kiếm,

lựa chọn các đối tác nước ngoài?

GS Đặng Hùng Võ: Trong lịch sử ngoại thương, mỗi nước đã hình thành một tổ chức mang tên

Phòng Thương mại (Chamberof Commerce), có chức năng xúc tiến thương mại giữa các nước. Về bản

chất, đây là tổ chức hiệp hội của các doanh nghiệp đảm nhận nhiệm vụ trợ giúp các doanh nghiệp phát

triển thị trường quốc tế. Phòng Thương mại thường có đầy đủ thông tin đáng tin cậy về các doanh

nghiệp của các nước. Họ hoạt động mang tính trung tính, khách quan. Khi một doanh nghiệp có yêu

cầu thông tin, Phòng Thương mại thường cung cấp đầy đủ và khách quan. Vấn đề còn lại là phân tích

thông tin như thế nào để có được niềm tin vào đối tác mà doanh nghiệp Việt Nam hướng tới.

Thông thường, người ta hay đề nghị giới thiệu các đối tác có thể hợp tác và kèm theo Báo cáo

tài chính và Báo cáo kiểm toán trong khoảng 3 năm gần nhất. Từ các Báo cáo này, doanh nghiệp Việt

Nam có thể phân tích thông tin để khẳng định năng lực và quyết định lựa chọn.

Trong thời gian qua, hầu hết các nước có quan hệ ngoại thương với Việt Nam đều có Đại diện

của Phòng Thương mại của họ ở Việt Nam. Đây chính là địa chỉ có thể khai thác thông tin tối đa để tìm

kiếm đối tác.

Ghi chú:

[1] Nội dung chia sẻ của TS. Trần Kim Chung - Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Quản lý Kinh tế TW

[2] Nội dung chia sẻ của TS. Nguyễn Trí Hiếu - Chuyên gia Tài chính Ngân hàng

[3] Nội dung chia sẻ của GS.TS Đặng Hùng Võ - Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường

[4] Nội dung chia sẻ của ông Nguyễn Mạnh Hà - Cục trưởng Cục quản lý Nhà và Thị trường bất động

sản (Bộ xây dựng)

[5] Nội dung chia sẻ của TS. Vũ Đình Ánh - Phó Viện trưởng Viện nghiên cứu Khoa học Thị trường

giá cả (Bộ tài chính)

[6] Nội dung chia sẻ của PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến – Phó trưởng Khoa Pháp luật kinh tế (Đại học

Luật Hà Nội)

[7] Nội dung chia sẻ của ông Lê Xuân Trường – Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn