Toplu Konut Projelerinin Cevrelerine Olan Rant Etkisi Ve Atasehir Ornegi the Rent Effect of Mass Housing Projects to Arounds and Case of Atasehir

8/6/2019 Toplu Konut Projelerinin Cevrelerine Olan Rant Etkisi Ve Atasehir Ornegi the Rent Effect of Mass Housing Projects to

1/130

STANBUL TEKNK NVERSTES FEN BLMLER ENSTTS

TOPLU KONUT PROJELERNN EVRELERNEOLAN RANT ETKS VE ATAEHR RNE

YKSEK LSANS TEZ

Mh. Atilla KILI

HAZRAN 2006

Anabilim Dal : DSPLNLERARASI

Program : GAYRMENKUL GELTRME


2/130

STANBUL TEKNK NVERSTES FEN BLMLER ENSTTS

TOPLU KONUT PROJELERNN EVRELERNE OLANRANT ETKS VE ATAEHR RNE

YKSEK LSANS TEZMh. Atilla KILI

(516021121)

Tezin Enstitye Verildii Tarih : 8 Mays 2006Tezin Savunulduu Tarih : 12 Haziran 2006

Tez Danman : Prof.Dr. Vedia DKMEC

Dier Jri yeleri Do.Dr. Murat IRACIProf.Dr. Zekai GRGL (Y.T..)

MAYIS 2006


3/130

NDEKLER

NSZ ii

TABLO LSTES vi

EKL LSTES ix

ZET xi

SUMMARY xii

1. GR 1

1.1. Konunun nemi 1

1.2. Problemin Tanmlanmas 2

1.3. Tezin Amac 2

1.4. Tezin Kapsam ve nceleme Yntemi 2

1.5. almann erii 4

2. LTERATR 6

3. GAYRMENKUL PYASASI LE LGL EKONOMK

VE FNANSAL KAVRAMLARIN NCELENMES 11

3.1. Rant 11

3.1.1. Rantn Tanm 11

3.1.2. Rant Kuramlar 12

3.1.3. Rant ile lgili Kavramlar ve rnekler 14

3.2. Fiyat 16

3.2.1. Deer ve Fiyat Kuramlar 17

3.2.2. Gayrimenkulle lgili Baz

Deer Kavramlar

183.2.3. Gayrimenkul Deerini Etkileyen Unsurlar 21

3.3. Finansal Kavramlar 25

3.4 . Enflasyon ve Fiyat Endeksleri 28

3.4.1. Enflasyon 28

3.4.2. Fiyat Endeksleri 29

3.4.2.1. Tketici Fiyat Endeksi 29

3.4.2.2. Tketici Fiyat Endeksi Ana Grup Arlklar 30

iii


4/130

3.5. Emlak ve Rant Vergisi 30

3.5.1. Emlak Vergisi Yasas 31

3.5.1.1. Emlak Vergisi Yasasnda Yaplan Son Deiiklikler 33

3.5.2. 2006 Yl Emlak Vergisi Tespit Esaslar 34

3.5.2.1. Komisyonlarn Oluumu 35

3.5.2.2. Arsalara Ait Takdirlerde Uyulacak Esaslar 35

3.5.2.3. Takdir Komisyonlarnca Yaplacakler 38

4. TOPLU KONUT KAVRAMININ RDELENMES 40

4.1. Toplu Konut Olgusunun Tanm 40

4.2. Toplu Konutu Ortaya karan Nedenler 41

4.3. Dnyada ve Trkiyede Toplu Konutun Tarihsel Geliimi 43

4.3.1. Dnyada Toplu Konutun Tarihsel Geliimi 43

4.3.2. Trkiyede Toplu Konutun Tarihsel Geliimi 46

4.4. Yakn Gemite Trkiyede Uygulanan Toplu Konut Politikalar 50

5. RNEK ALAN ALIMASI 55

5.1. Ataehir 55

5.1.1. Genel Tanm ve Konum 55

5.1.2. Blgenin ve Projenin Tarihesi 56

5.1.3. Projenin zellikleri 575.1.4. Emlak Piyasasnn Durumu 58

5.1.5. Mevcut Yaplanma ve Gelecekteki Yaplanma Trendi 61

5.1.6. Blgenin Jeolojik Yaps 66

5.1.7. Ulam 67

5.1.8. Fiziki evre Etd 67

5.1.9. mar Durumu 68

5.2. Ataehirin evresi 69

5.2.1. Genel Bir Bak ve Tarihe 69

5.2.2. Emlak Piyasasnn Durumu 70

5.2.3. Mevcut Yaplanma ve Gelecekteki Yaplanma Trendi 71

5.2.4. mar Durumu 74

5.3. Fiyat Analizleri 75

5.3.1. Mahallerin Tespiti ve Yllara Gre Gayrimenkul Fiyatlar 75

5.3.2. Mahalle Baznda Minimum - Maksimum Fiyatlar 77

ve Byme Oranlar

iv


5/130

5.3.2.1. Byme Oranlar 77

5.3.2.2. Mahalle Baznda Ortalama Byme Oranlar 78

5.3.3. Enflasyondan Arndrlm Net Byme Oranlar 79

5.3.4. Ataehir evresinde Dikkat eken Sokak ve Caddeler 81

5.3.5 Yorumlar 83

5.3.5.1. Mahalle Baznda M2 Fiyatlarnn Yorumlanmas 83

5.3.5.2. Minimum ve Maksimum Fiyatlar 86

5.3.5.3. Byme Oranlar 87

5.3.5.4. Enflasyondan Arndrlm Byme Oranlar 90

5.3.5.5. Dikkat eken Sokaklar 93

5.4. Genel Yorumlar 94

6. SONU VE YORUMLAR 96KAYNAKLAR 100

EKLER 103

ZGEM 117

v


6/130

NSZ

Tez almamn bandan sonuna kadar,sonsuz gven ve desteklerini heran yanmdahissettiim esiz Aileme,almann ekillenmesini salayan, her aamasndaynlendiren, engin sabr ve derin tecrbesi ile yanmda olan deerli danman hocamSayn Prof.Dr.Vedia DKMECye, i hayatnda rettii deerli bilgiler verencilik dnemimde esirgemedii desteinden dolay patronum ve abim merAYDINa, en stresli ve youn zamanlarmda hep aklarm kapatp bana destek olantm alma arkadalarma, Ataehir gayrimenkul piyasas ile ilgili veri bankalarnkullandm HRYAP EMLAK LTD.Tne ve almaya katks olan herkese

teekkr ederim.Mays 2006 Atilla KILI

ii


7/130

TABLO LSTES

Sayfa No

Tablo 3.1 Tketici Fiyat Endeksi Ana Harcama Gruplarnn 2003 Yl arlkOranlar ...................................................................................... 30

Tablo 5.1 Ataehir Bat Blgesindeki Bo Arsalar ....................................... 60

Tablo 5.2 Ataehirkinci El Piyasasndaki Minimum ve MaksimumGayrimenkul M2 Fiyatlar ............................................................. 61

Tablo 5.3 Ataehirde Bulunan Daire Modelleri ve Net M2 Byklkleri .... 62

Tablo 5.4 Ataehirdeki Ticari nitelerin Trlerine Gre Minimum veMaksimum Byklkleri ............................................................ 62

Tablo 5.5 Ataehirde Bulunan Bo Durumdaki Bir Arsann mar Durumu

....................................................................................................... 68

Tablo 5.6 Ataehirin evresindeki Gayrimenkullerin Kiralk ve Satlk M2 FiyatAral ........................................................................................... 71

Tablo 5.7 Ataehirin evresindeki Baz Arsalarn mar Durumlar ............ 74

Tablo 5.8 Yllara Gre Mahalle Baznda Gayrimenkul M2 Fiyatlarnn AritmetikOrtalamas(Ytl/M2) ....................................................................... 77

Tablo 5.9 Mahalle Baznda Yllara Gre Minimum ve Maksimum GayrimenkulM2 Fiyatlar(Ytl/M2) ..................................................................... 77

Tablo 5.10 Mahalle Baznda Yl indeki Minimum Ve Maksimum GayrimenkulM2 Fiyatlarnn Birbirine Oran(Misli) ......................................... 78

Tablo 5.11 Yllar Aras Mahalle Baznda Gayrimenkul M2 FiyatlarndakiOrtalama Byme Oran (Misli) .................................................. 79

Tablo 5.12 Y

l Baz

nda Bir nceki Y

l

n Aral

k Ay

na Gre Tketici FiyatEndeksindeki Deiim Oranlar(%) .............................................. 79

Tablo 5.13 Yl Baznda Enflasyon Oranlarna Gre Arttrlm Gayrimenkul M2Fiyatlar (Birim) ............................................................................ 80

Tablo 5.14 Yllara gre, Enflasyon Oranlarndaki Byme(Misli) ................ 80

Tablo 5.15 Mahalle Baznda Enflasyondan Arndrlm Gayrimenkul M2

Fiyatlarndaki Ortalama Byme Oran (%) ................................ 81

Tablo 5.16 Ataehir evresindeki Mahallere Bal Baz Sokak ve Caddelerde,Gayrimenkul M2 Fiyatlarndaki Byme Oranlar(Misli) ........... 81

vi


8/130

Tablo 5.17 Ataehir evresindeki Mahallere Bal Baz Sokak ve Caddelerde,Gayrimenkul M2 Fiyatlarndaki Enflasyondan Arndrlm BymeOranlar(Misli) ............................................................................. 82

Tablo A.1 Ataehir in 1994-2006 Yllar Arasnda Belediyenin BelirlediiGayrimenkul M2 Rayi Fiyatlar (Ytl/M2) .................................... 103

Tablo A.2 Atatrk Mahallesi in 1994-2006 Yllar Arasnda BelediyeninBelirledii Gayrimenkul M2 Rayi Fiyatlar (Ytl/M2) .................. 103

Tablo A.3 Kkbakkalky Mahallesi in 1994-2006 Yllar ArasndaBelediyenin Belirledii Gayrimenkul M2 Rayi Fiyatlar (Ytl/M2)

........................................................................................................ 104

Tablo A.4 Kayda Mahallesi in 1994-2006 Yllar Arasnda BelediyeninBelirledii Gayrimenkul M2 Rayi Fiyatlar (Ytl/M2) ................. 104

Tablo A.5 Kozyata Mahallesi in 1994-2006 Yllar Arasnda BelediyeninBelirledii Gayrimenkul M2 Rayi Fiyatlar (Ytl/M2) ................. 105

Tablo A.6 Barbaros Mahallesi in 1994-2006 Yllar Arasnda BelediyeninBelirledii Gayrimenkul M2 Rayi Fiyatlar (Ytl/M2) ................ 105

Tablo A.7 Yenisahra Mahallesi in 1994-2006 Yllar Arasnda BelediyeninBelirledii Gayrimenkul M2 Rayi Fiyatlar (Ytl/M2) ................. 106

Tablo A.8 Suadiye Mahallesi in 1994-2006 Yllar Arasnda BelediyeninBelirledii Gayrimenkul M2 Rayi Fiyatlar (Ytl/M2) ................. 106

Tablo A.9 Cadde Bostan Mahallesi in 1994-2006 Y

llar

Aras

nda BelediyeninBelirledii Gayrimenkul M2 Rayi Fiyatlar (Ytl/M2) ................. 107

Tablo A.10 Ataehir in Yllara Gre Gayrimenkul M2 Fiyatlarndaki BymeOranlar (Misli) ............................................................................ 107

Tablo A.11 Kayda Mahallesi in Yllara Gre Gayrimenkul M2 FiyatlarndakiByme Oranlar (Misli) .............................................................. 108

Tablo A.12 K.Bakkalky Mahallesi in Yllara Gre Gayrimenkul M2

Fiyatlarndaki Byme Oranlar (Misli) ....................................... 108

Tablo A.13 Atatrk Mahallesi in Yllara Gre Gayrimenkul M2 Fiyatlarndaki

Byme Oranlar

(Misli) .............................................................. 109Tablo A.14 Kozyata Mahallesi in Yllara Gre Gayrimenkul M2 Fiyatlarndaki

Byme Oranlar (Misli) .............................................................. 109

Tablo A.15 Barbaros Mahallesi in Yllara Gre Gayrimenkul M2 FiyatlarndakiByme Oranlar (Misli) .............................................................. 110

Tablo A.16 Suadiye Mahallesi in Yllara Gre Gayrimenkul M2 FiyatlarndakiByme Oranlar (Misli) .............................................................. 110

Tablo A.17 Caddebostan Mahallesi in Yllara Gre Gayrimenkul M2Fiyatlarndaki Byme Oranlar (Misli) ...................................... 111

Tablo A.18 Yenisahra Mahallesi in Yllara Gre Gayrimenkul M2 FiyatlarndakiByme Oranlar (Misli) .............................................................. 111

vii


9/130

Tablo A.19 Ataehir in Yllara Gre Gayrimenkul M2 FiyatlarndakiEnflasyondan Arndrlm Byme Oranlar (%) ....................... 112

Tablo A.20 Kayda Mahallesi in Yllara Gre Gayrimenkul M2 FiyatlarndakiEnflasyondan Arndrlm Byme Oranlar (%) ....................... 112

Tablo A.21 K.Bakkalky Mahallesi in Yllara Gre Gayrimenkul M2

Fiyatlarndaki Enflasyondan Arndrlm Byme Oranlar (%)

........................................................................................................ 113

Tablo A.22 Atatrk Mahallesi in Yllara Gre Gayrimenkul M2 FiyatlarndakiEnflasyondan Arndrlm Byme Oranlar (%) ....................... 113

Tablo A.23 Kozyata Mahallesi in Yllara Gre Gayrimenkul M2 FiyatlarndakiEnflasyondan Arndrlm Byme Oranlar (%) ....................... 114

Tablo A.24 Barbaros Mahallesi in Yllara Gre Gayrimenkul M2 FiyatlarndakiEnflasyondan Arndrlm Byme Oranlar (%) ....................... 114

Tablo A.25 Suadiye Mahallesi in Yllara Gre Gayrimenkul M2 FiyatlarndakiEnflasyondan Arndrlm Byme Oranlar (%) ....................... 115

Tablo A.26 Caddebostan Mahallesi in Yllara Gre Gayrimenkul M2Fiyatlarndaki Enflasyondan Arndrlm Byme Oranlar (%)

....................................................................................................... 115

Tablo A.27 Yenisahra Mahallesi in Yllara Gre Gayrimenkul M2 FiyatlarndakiEnflasyondan Arndrlm Byme Oranlar (%) ....................... 116

viii


10/130

EKL LSTES

Sayfa No

ekil 3.1 Gayrimenkul Piyasasnda Alan Pazaremas ............................. 25

ekil 3.2 Gayrimenkul Piyasasnda Varlk Pazaremas .......................... 26

ekil 5.1 Ataehir Dou Blgesi Yerleim Plan ........................................ 55

ekil 5.2 Ataehir Dou blgesindeki Bo Arsalar ..................................... 59

ekil 5.3 Ataehir Kadastral Plan ............................................................... 60

ekil 5.4 Ataehirdeki Yaplardan Genel Grnmler ................................ 63

ekil 5.5 Ataehir Dou Blgesinden Genel Grnmler .......................... 64

ekil 5.6 Ataehirde Yeni na Edilen Projelerden Genel Grnmler ...... 65

ekil 5.7 stanbul Anadolu Yakas Jeoloji Haritas ..................................... 66

ekil 5.8 Ataehirde mar Durumu Belirtilen Arsalarn Krokisi ................. 68

ekil 5.9 Ataehirin evresindeki Lks Yaplardan Grnmler ............... 72

ekil 5.10 Ataehirin evresindeki Konutlardan Genel Grnm .............. 73

ekil 5.11 Kadky lesinin Mahalle Baznda Yerleim Haritas ................. 75

ekil 5.12 Emel Sokak Uydu Fotoraf ......................................................... 82

ekil 5.13 Atatrk Bulvar Uydu Fotoraf ................................................. 82

ekil 5.14 Fatih Caddesi Uydu Fotoraf ...................................................... 82

ekil 5.15 lmez Sokak Uydu Fotoraf ...................................................... 82

ekil 5.16 Yakutlar Sokak Uydu Fotoraf ................................................... 83

ekil 5.17 Dilek Sabanc Caddesi Uydu Fotoraf ....................................... 83

ekil 5.18 1994 Ylin Ataehir ve evresindeki Gayrimenkul FiyatlarnnAnaliz Grafii .............................................................................. 85

ekil 5.19 2006 Ylin Ataehir ve evresindeki Gayrimenkul FiyatlarnnAnaliz Grafii .............................................................................. 85

ekil 5.20 2006 Ylnda Mahalle Baznda Minimum ve Maksimum GayrimenkulM2 Fiyatlar Analiz Grafii ......................................................... 86

ekil 5.21 1994 Ylnda Mahalle Baznda Minimum ve Maksimum GayrimenkulM2 Fiyatlar Analiz Grafii .......................................................... 87

ekil 5.22 1994-1998 Yllar Arasnda Mahalle Baznda Gayrimenkul M2

Fiyatlarndaki Byme Oranlar AnalizGrafii .......................... 88

ix


11/130

ekil 5.23 1998-2002 Yllar Arasnda Mahalle Baznda Gayrimenkul M2Fiyatlarndaki Byme Oranlar Analiz Grafii ........................... 89


ekil 5.25 1998-2006 Yllar Arasnda Mahalle Baznda Gayrimenkul M2

Fiyatlarndaki Byme Oranlar Analiz Grafii ........................... 89



ekil 5.28 1994-2006 Yllar Arasnda Enflasyondan Arndrlm GayrimenkulM2 Fiyatlarndaki Ortalama Byme Oranlar Analiz Grafii ..... 91

ekil 5.29 1994-2002 Yllar Arasnda Enflasyondan Arndrlm Gayrimenkul

M2

Fiyatlarndaki Ortalama Byme Oranlar Analiz Grafii ..... 92ekil 5.30 1998-2006 Yllar Arasnda Enflasyondan Arndrlm Gayrimenkul

M2 Fiyatlarndaki Ortalama Byme Oranlar Analiz Grafii ..... 92




ekil 5.34 Sokak veya Caddelerin Ait Olduklar Mahallelerle karlatrmal1994-2006 Yllar arasndaki Enflasyondan Arndrlm GayrimenkulM2 Fiyatlarndaki Byme Oranlar Analiz Grafii .................... 94

x


12/130

TOPLU KONUT PROJELERNN EVRELERNE OLAN RANT ETKSVE ATAEHR RNE

ZET

ok sayda konut ve ticari nitenin bir araya geldii toplu konut alanlarnn,evreleriyle entegre olmalar durumunda, yakn blgede yaratabilecei sosyoekonomik etkiler, incelenmesi gereken nemli bir konudur. Toplu konutlarn,

ekonomik anlamda yakn evrede yaratabilecei pozitif etkiler blgenin kentselanlamda gelimesi asndan da nemlidir. Bu etkileimler sonucunda, evredeki

gayrimenkul fiyatlarnn ykselmesi normal bir sonutur. Bu almasnn konusuolarak toplu konutlarn yakn evrelerindeki gayrimenkul fiyatlar zerinde

yaratabilecei rant etkisi seilmitir. Rant etkisi, evre gayrimenkul fiyat artlarnn,dier blgelerdeki artlara gre srad yksek olabileceini ifade etmektedir.

Bu almada incelenen Ataehir, stanbul ili, Kadky lesinde yer alan, byklekli bir toplu konut projesi olarak seilmitir. Ataehirin evresine olabilecek rantetkisini aratrmak amacyla, blgede oturumun balad 1994 ylndan bugne,gayrimenkul fiyatlarnn deiimi takip edilmitir. Blge seimi yaparken, toplukonut alannn evresi olarak, Ataehirden giderek uzaklaan perspektifte, farklfiziksel ve corafik zelliklere sahip, Ataehir gibi Kadky lesinde yer alan, sekiz

adet semt belirlenmi ve bu semtlerdeki gayrimenkul fiyat deiimlerigzlemlenmitir. Her semtteki fiyat deiimlerini lmek iin yllara gre fiyatartlarndaki byme oranlar ve enflasyondan arndrlm net byme oranlarhesaplanmtr.

alma sonucunda, toplu konutlarn evrelerindeki gayrimenkul fiyatlarnndeiimi zerinde pozitif bir etki yaratt, bu pozitif etkinin dier blgelerdeki fiyatdeiimleri ile kyaslandnda sra d bir rant etkisi olduu grlmtr. Ayrcatoplu konutlarn, evresindeki gayrimenkul fiyatlar zerindeki rant etkisinin, onlara

olan yaknlkla doru orantl olarak deitii tespit edilmitir.

xi


13/130

THE RENT EFFECT OF MASS HOUSING PROJECTS TO AROUNDS ANDCASE OF ATAEHR

SUMMARY

The important topic, in case of mass housing areas integrated nearby, where most of

house and commercial units assemble on, may have some socio-economic effects,

needed to be investigated. Positif effects that mass housings may produce on nearby,

are important to region for urban development. As a result, raising of nearby property

prices is very normal. As topic of this study, the rent effect of mass housings may

produce on nearby property prices, has been chosen. The rent effect means , nearby property prices changing may be extraordinary, more high than other settlement

areas.

Ataehir has been chosen as a large scale mass housing project, settling in Kadky,in stanbul. Changing of nearby property prices have been followed for the purposeof investigation that the likely rent effect of Ataehir on nearby property prices from1994, started to residing in Ataehir,to now. When making region selection as nearbymass housing, eight neighbourhoods have been chosen having different physical and

geographical features, settling in Kadky like Ataehir and edging away fromAtaehir and also observed property prices changes. For measuring changes of

property prices in every neighbourhoods, the property prices growth rates and realgrowth rates, eliminated from enflation, have been calculated over years.

As a result, mass housings have positif effects on nearby property prices and if they

are compared with other property prices raising, in the same region, rent effect of

mass housings can be seen, also changes as direct proportion with closeness to

nearby.

xii


14/130

1.GR

1.1. Konunun nemi

nsanolunun ihtiyalarna ve tketim hzna yetiebilmek iin tm retim

sektrlerinde olduu gibi konut sektrnde de seri retime geilmesiyle birlikte toplu

konut kavram hayatmza girmeye balamtr. Zaman iinde gelien teknolojik

koullar, byk kentlere glerin artmas, ehir iindeki arsalarn azalp

deerlenmesi, deien yaam biimleri, stat ve snf ayrmlar gibi etkenlerden

dolay insanlarn bir arada yaayabilecei toplu konut alanlar popler hale gelmeye

balamtr.

Toplu konutlara olan talebin artmas arz da tetikleyerek, genelde devletin

gelitiricilik grevini stlendii bir durumdan yava yava zel sektrn de gelitirici

konumuna gelmesini salam ve retimin ivme kazanmasna neden olmutur.

zellikle son eyrek yzylda, byk kentlerin olumas ve ehir iindeki arsalarn

ar deer kazanmasyla birlikte toplu konut gelitiricileri, projeleri iin yeterli

byklkteki arsalar rahatlkla bulamaz hale gelmeye balamlar, artan rekabet

koullar ve dk arsa maliyetleri kaygs onlar ehir merkezlerinin dnda proje

gelitirmeye yneltmitir.

lkemizde ve yurtdnda son zamanlarda ina edilen toplu konut projeleri

incelendiinde hemen hemen hepsinin ehir merkezlerinin dnda, ulam olarak

ehre yakn konumlarda yerletiklerini grrz. Her yeni projenin ehir dndaki bu

blgelere ciddi bir hareketlilik getirmesiyle birlikte, kentsel byme ve gelime

yaanmakta, bu yeni yerleim alanlar ve evreleri kamu hizmetlerinin de etkisiyle

ciddi bir kalknma srecine girmektedirler.

te bu noktadan itibaren, toplu konut projeleri yakn evreleri iin inaat sektr

asndan adeta bir roketleme etkisi yaratmakta, bu etki de ksa srede gayrimenkul

fiyatlarna yansmaktadr. Bylece toplu konutlar evrelerinde ekonomik ynden bir

etki yaratmaktadrlar. Bu etkinin hangi koullar altnda olutuu, ne ekilde evresine

etki ettii analiz edilmesi gereken nemli bir konu halini almaktadr.

1


15/130

1.2. Problemin Tanmlanmas

almada incelenecek olan konu aslnda u soruya aranan cevaptan ibarettir. Toplu

konut projelerinin yakn evrelerinde yer alan gayrimenkul fiyatlarnn, zaman

iindeki deiim oranlar, ehrin dier blgelerindeki gayrimenkul fiyatlarnn,

zaman iindeki deiim oranlarndan daha yksek midir? ya da baka bir deyile

toplu konutlarn evresindeki gayrimenkuller zerinde yaratt bir rant etkisinden

sz etmek mmkn mdr. Problem tanmlandktan sonra problemi zmek iin

dier admlara geilmitir.

1.3.Tezin Amac

almada, belirlenen probleme uygun olarak ulalmas hedeflenen balca amalar

u ekilde gruplandrabiliriz;

-Toplu konutlarn, evrelerindeki gayrimenkullerin fiyatlar zerinde yaratt

etkilerin aratrlmas.

-Bu etkilerin hangi artlar iin geerli olduunun tespiti.

-Ayn sre iinde, ehir iinde dier yerleim blgelerindeki gayrimenkul

fiyatlarnn takip edilmesi, toplu konut projeleri ve evresindeki gayrimenkullerin

fiyat deiimleri ile kyaslama yaplabilmesi.

-Bu deiimler arasnda farkllklar olup olmadnn tespiti varsa nedenlerinin

bulunmas.

-Toplu konutlarn, varsa evrelerine olan rant etkisinin tespiti.

-rnek alan almas Ataehir iin analizler yaplmas.

1.4. Tezin Kapsam ve nceleme Yntemi

Bu tez almasnda, toplu konut projelerinin evrelerine olan rant etkisini incelemek

amacyla, stanbul ili, Kadky lesi, Atatrk mahallesi snrlar ierisinde kalan, 12

yllk gemie sahip, yaklak 10.000 nitelik konut ve 750 nitelik ticari niteden

oluan, bir toplu projesi olan, Dou Ataehir incelenmitir. Aslnda Ataehir

planlanrken dou ve bat blgeleri olarak planlanm, fakat gnmze kadar sadece

dou projesi hayata geirilebilmitir. Bu almann yapl srecinde, bat ksmnda

2


16/130

yaklak 10.000 konut ve 250 ticari nitenin inasna balanmasna ramen

almada sadece Dou Ataehir ve evresindeki blge iin incelemeler yaplmtr.

Bat Ataehirdeki tm projelerin 2010 ylna kadar tamamen bitirilmesi

planlanmtr.

Tez almasna ilk olarak blge analizi yaplarak balanmtr. Ataehir toplu konut

projesinin yer ald ksm ve evresi, ncelikli inceleme alanlar olarak tespit

edilmitir. Ataehirin evresindeki blgeler tespit edilirken, Ataehir ile ulam ve

etkileim ynnden entegre durumdaki blgeler seilmitir. Blgeler

snflandrlrken, Kadky belediyesinin corafik ve sistematik olarak yapm olduu

mahalle bazndaki snrlandrmalar tercih edilmitir. Buna gre Ataehir ile birlikte,

Ataehirin evresi olarak, blgenin ok byk bir k

sm

n

n iinde yer ald

Atatrkmahallesi, gneyindeki K.Bakkalky ve dousunda bulunan Kayda mahalleri

almada incelenmitir. Ataehirin kuzeyinde kalan mraniye ilesi ise aradan

geen TEM karayolunun arada kopukluk yaratmas, entegrasyonu ve ulam

minimum hale getirmesi nedeniyle fiyat aratrmas ynnden incelenmeye dahil

edilmemitir.

Ataehir ve evre mahallelerdeki fiyat deiimlerini, gayrimenkul tipleri ve yerleim

karakteristlii gibi zellikler ynnden, benzer durumda olan blgelerdekigayrimenkul fiyatlarnn deiimleri ile karlatrp yorumlarda bulunmak amacyla,

Ataehirden giderek uzaklaan bir perspektifte, deiik mahaller seilerek

incelemeye dahil edilmitir. Bu amala Ataehir ve evresi gibi Kadky ilesinin

hzla byyen ve gelimekte olan Barbaros, Yenisahra ve Kozyata mahalleleri ile

daha eski ve bymesini byk lde tamamlam, yerleim alanlar olan Suadiye

ile Caddebostan mahalleri de almaya dahil edilmilerdir.

Bu mahallerdeki gayrimenkullerin 1994 ylndan gnmze, uzanan sretefiyatlarnn deiimleri incelenmitir. ncelemeye 1994 ylndan balanmasnn

nedeni, bu tarihte Ataehirde ilk olarak ikamet edilmeye balanm olmasdr.

almada kullanlan fiyatlar, Kadky Belediyesi emlak vergisi tespit

komisyonlarnn her drt ylda bir deerleme yapmak suretiyle hesaplam olduklar

gayrimenkul m2 rayi fiyatlardr. Bu rayiler her mahalle iin sokak ve cadde

baznda yapldndan, ayrntl birekilde yllara gre fiyat takibi yapmak mmkn

olmaktad

r. Deerleme y

llar

incelendiinde 1994, 1998, 2002 ve 2006 y

llar

ndadrder yllk periyotlarla bu deerlemelerin yaplm olduunu grrz. Bu rayi

3


17/130

deerler, gncel sat rakamlar ile kyaslandnda gerek rakamlar bire bir

yanstmamakla birlikte, belli oranlar dahilinde birbirleri ile rttklerinden dolay

almada kullanlmalar uygun grlmtr. Bylece gncel deerlerin

kullanlmasyla oluabilecek speklatif deerlerin, karklk yaratmas ya da baz

sokak ve caddelerdeki gemi gncel fiyatlara ulalamamas gibi olumsuz etkiler

nlenmitir.

Fiyatlardaki deiim oranlar incelenirken, lkedeki ekonomik gsterge ve veriler de

almaya dahil edilerek fiyatlardaki reel byme oranlarnn hesaplanmasna

allm, bu nedenle de 1994-2006 yllar arasndaki Tketici Fiyat Endeksi oranlar

almada analiz edilmitir.

Tez almasnda, verilerin imkan tand lde her mahalle iinden 20 adet sokakya da cadde rastgele seilerek, buralardaki gayrimenkullerin fiyatlarnn deiimleri

yllara gre incelenmi, fiyatlardaki byme oranlar ayr ayr hesaplandktan sonra

ortalamalar alnarak, her mahalleyi temsil eden tek bir byme oran hesaplanmtr.

Daha sonra enflasyon etkisinden arndrlarak reel byme oranlar da benzerekilde

hesaplanmtr. Son aamada her mahalle iin hesaplanm reel byme oranlar,

snflandrlm mahaller iin karlatrmal olarak analiz edilmi ve toplu konut

projelerinin evresinde yer alan blgelerdeki gayrimenkul fiyatlar

ndakideiimlerin, dier blgelerdeki deiimlerden ok yada az olup olmad

anlalmaya allmtr.

1.5.almann erii

Tez almasnda incelenen konuyla ilgili olarak toplanan veriler, yaplan almalar

ve analiz sonular belli balklar altnda tasnif edilerek, sistematik olarak

sralanmtr. Bu sralamalara uygun olarak alma 6 ana blme ayrlarak, gerekli

alt balklarla desteklenmitir. Bu 6 blm zetlemek gerekirse;

1.Blmde, konuyla ilgili giri nitelii tayan, almann n tantm yaplmtr. Bu

blmde almann amac, alma konusu, almann kapsam ve almada

uygulanan yntemler aklanmtr.

2.Blm literatr ksmdr. Bu blmde, alma konusuyla ilgili olan yerli ve

yabanc kaynaklar taranmtr. Bu kaynaklar konularna gre snflandrlarak,

alma konusuyla ilgili olan ksmlar analiz edilmitir. Daha nce yaplan bu

4


18/130

almalarn amalar ve ulalan sonular da incelenmitir. Bu almalar tez

konusuyla iliiklendirilerek, benzer ve farkl ynleri tespit edilmitir.

3.Blmde, almann daha iyi anlalmas amacyla, gayrimenkul ile ilgili

ekonomik ve finansal kavramlar irdelenmi konuyla olan ilikisi zerindedurulmutur. Rant kavram, fiyat ve deer kavramlar, enflasyon ve vergi kavramlar

gibi konular alt balklar altnda verilen tanmlar ve rneklerle pekitirilmitir.

4.Blmde, tez konusunun anahtar konularndan olan toplu konut kavram, detayl

olarak incelenmitir. Bu blmde toplu konutun genel tanm, tarihesi, kentsel

geliim asndan nemi, lkemizde ve dnyadaki baz uygulama rnekleri,

evrelerine olan sosyal ve ekonomik etkileri, uygulanan toplu konut politikalar gibi

konular bu blmde incelenen baz konulardandr.

5.Blmde, rnek alma alan olan Ataehir ve evresi kapsaml olarak analiz

edilmitir. Ataehir ve evresindeki gayrimenkul zellikleri, mimari zellikler,

mevcut ve gelecekteki yaplanma trendleri, pazar analizleri, gayrimenkul fiyatlar,

fiziki evre etdleri, bo arsa kullanm analizleri, gayrimenkul fiyatlarnn

deiimlerinin takibi, fiyatlardaki byme oranlarnn bulunmas, enflasyondan

arndrlm byme oranlarnn tespiti, blgelere gre fiyat karlatrmas gibi

konular incelenmitir.

6.Blm sonu blmdr. almada ulalan sonular ve yorumlar bu blmde

belirtilmitir.

5


19/130

2. LTERATR

alma konusu ile ilgili yabanc ve Trke literatr aratrmas yapldnda, direkt

olarak toplu konut projelerinin evrelerine olan rant etkisi ile ilgili bir alma

olmamakla birlikte, toplu konut projelerinin evrelerine olan etkileri genel bal

altnda incelemeler yapld grlm, bu genel balklar iinden kentsel ve

ekonomik etkilerle ilgili olanlar alma konusuyla ilgili olarak incelenmitir.

Ayr

ca yine al

ma konusuyla ilgili olarak, gayrimenkul fiyatlar

na etkisi a

s

ndanyeni yaplan gayrimenkul projelerinin evrelerine olan etkileri ve mevcut

gayrimenkul projelerinin yeniden yaplandrlmas sonucu evrelerine olan etkileri

genel balklar altndaki almalar da analiz edilmitir. Fakat literatr almasnda

hemen hemen hibir Trke kaynaa ulalamamtr. Bu nedenle daha ok yabanc

almalar incelenmitir.

Ding ve Knaap (2003), yaptklar almada, Cleveland blgesinde dahili komu

yerleimlerdeki gayrimenkul fiyatlarnn birbirleri ile olan etkileimlerini, evsahiplii oran, yeni inaat yatrmlar ve ekonomik gelimelerin etkileri erevesinde

incelemiler; komu yerleim kalitesinin gelitirilmesi ve devam etmesine ynelik

olarak ta farkl yaklam nermilerdir. Bu yaklamlara gre blgedeki yeni

inaat yatrmlarnn arttrlmas, evsahiplii orannn arttrlmas ve blgedeki

ekonomik gelimenin salanmas yoluyla gayrimenkul fiyatlarnn arttrlabilecei

ngrlmtr. alma sonular blgedeki yeni inaat yatrmlarnn artmasnn,

evredeki gayrimenkul fiyatlarna pozitif etkisi olduunu, evsahiplii oranlarnn

azalmasnn gayrimenkul fiyatlarna negatif etkisi olduunu, sosyal hizmet sektr

dndaki i dallarnn saysnn artmasnn gayrimenkul fiyatlarna negatif etkisi

olduunu destekler niteliktedir.

Simonsa (1998) gre, bir blgedeki yeni inaatlarn yada evredeki negatif

yatrmlarn gayrimenkul deer ve fiyatlarna nemli derecede etkileri

bulunmaktadr. Simons, Cleveland, Ohio blgesinde, 1992-1994 yllar arasndaki

12,100 adetlik bireysel konut sat

n

baz alarak yapt

al

mada iki ad

ml

hedonikfiyat modeli yntemini kullanmtr. alma sonucuna gre blgeye ok yakn

6


20/130

konumda yaplan yeni inaatlarn, mevcut gayrimenkullerin sat fiyatlarnda

ortalama 670 $lk pozitif bir etki yaratt grlmtr.

Ding ve dierleri (1999), Cleveland ve yakn evresindeki yeni konut yatrmlarnn

ve mevcut gayrimenkullerin iyiletirilmesinin, blgedeki gayrimenkul fiyatlarnaolan etkisinin incelendii bu almada, corafi bilgi sistemini kullanlarak, uzamsal

gecikmeli deikenlerin yer ald hedonik fiyat regrasyon ynteminden

faydalanlmtr. Sonuta drt temel bulguya ulalmtr.

-Yeni konut yatrmlarnn fiyatlara olan etkisi corafik olarak kstldr.

-Blgeye yaplan yeni yatrmlarn fiyatlara olan etkisi, blgede yaplan yenileme

almalarnn etkisinden daha byktr.

-Yeni gayrimenkul yatrmlar ve yenileme almalarnn evredeki gayrimenkul

fiyatlar zerinde pozitif etkileri vardr.

-Kk lekli yatrmlarn evredeki fiyatlar zerinde kayda deer bir etkisi yoktur.

(Ding ve dierleri , 1999).

Tuna ve dierleri (1996), yaptklar almada, toplu konut uygulamalar ile yeni

kentleme sreci arasndaki ilikileri aratrm, bu dorultuda seilen rnek

kentlere(Balkesir, Manisa, Ktahya, Aydn, Tekirda, Krklareli) ilikin olarakToplu Konut daresinin retecei kararlara esas olacak veri tabanlarnn depolama

ve deerlendirme yntemini gelitirmeyi amalamlardr. Bu almann sonucunda

toplu konut alanlarnn kentsel gelime eilimlerine yn verecek nitelikte ve

byklkte gelimeler olduklar grlm fakat rnek kentlerin tm iin genelleme

yaplamayaca anlalmtr. almada ele alnan rnek kentler arazi kullan, kent

nfusu, yllk nfus art hzlar ve kentsel younluk dalmlar bakmndan

s

n

fland

r

lm

, nfus art

h

z

n

n greceli olarak yksek olduu kentlerde bile toplukonut alanlarnn kentsel makroforma olan etkisinin benzer olmad grlmtr.

Manisa kenti bu grup iinde toplu konut alanlarnn hem toplam konut stoku iindeki

pay (%56,53), hem de kentin geliiminde ok stratejik bir alann ara olarak

kullanlmas ile kent makroformunun plan hedefleri dorultusunda yaplanmasnda

olumlu etkisinin aka grld, bir u rnek olduu dikkat ekmi ve nfus

artnn greli olarak daha alt dzeyde (yllk %2-3 nfus art hz) seyreden

merkezlerde toplu konut alanlarnn kent makroformunu belirleyici etkisinin snrlkald grlmtr (Tuna ve dierleri, 1996).

7


21/130


22/130

gemi gayrimenkullere hemen komu durumdaki gayrimenkullerin fiyatlarnn,

belirgin ekilde pozitif ynde etkilendikleri grlmtr.

Lee (1999), yapt almada, Philadelphia blgesindeki devlet tarafndan

yaptrlm toplu konutlar, proje yapm ve satlarnda uygulanan program eitlerinegre ayrarak, bu toplu konutlarn 1/4 ve 1/8 mil yarapl evresinde yer alan

gayrimenkullerin, 1989-1991 yllar arasndaki bireysel sat rakamlarn takip

etmitir. Ama bu fiyatlarn nasl deitiini belirlemek ve eer varsa toplu

konutlarn bu fiyatlara olan etkilerini aratrmakt. alma sonularna gre

uygulanan toplu konut projelerinin eitlerine gre yakn evrelerindeki

gayrimenkullerin fiyatlar zerinde pozitif ve negatif etkileri olduu grlmtr.

Ayr

ca evsahiplii edindirme ve yeni inaat ya da yenileme programlar

n

n dierprogramlara gre fiyatlar zerinde daha pozitif etkiler yaratt grlmtr.

Literatr almalar ierik asndan genel olarak incelendiinde ve yaplan

almayla karlatrldnda u sonular elde edilmitir;

1-Literatr almalarnn kapsamlar incelendiinde ;

-Yeni yerleim alanlarndaki verilerin

-evre yerleim alanlarndaki verilerin

-Demografik ve ekonomik verilerin

-Blgesel gayrimenkul fiyatlar ve projelerin sat rakamlarnn

-Blgedeki yeni inaat yatrmlarnn

-Pazar aratrmalarnn

-Mevcut ve yeni kurulan i sektr ve i gc aratrmalarnn

-Corafik verilerin

-statistik verilerin kullanld grlmtr.

2-Bu verileri analiz etmek iin;

-Regresyon analizleri (baml ve bamsz deikenler)

-Saysal analizler (integrasyon, trev v.s.)

-lm analizleri (cebirsel ilemler, ortalama ve oran hesaplar)nin kullanld

grlmtr.

9


23/130

3-Literatr ve alma arasndaki benzerliklere bakldnda;

-Fiyat deiimlerinin, sadece toplu konutlarn etkisi baznda incelenmesi

-alma blgesi tespiti

-Pazar analizi

-Fiyatlardaki byme oranlar

-Kullanlan verilerin birbirine benzer nitelikte olduklar grlmtr.

4-Literatr ve alma arasndaki farkllklara bakldnda;

-Rant etkisi aratrmas

-Dier deikenlerin gz ard

edilmesi-Enflasyondan arndrlm byme oranlarnn kullanlmas

-Blgesel karlatrmalarn kullanlmas gibi farkllklarn olduu grlmtr.

10


24/130

3. GAYRMENKUL PYASASI LE LGL EKONOMK VE FNANSALKAVRAMLARIN NCELENMES

3.1. Rant

3.1.1. Rantn Tanm

Rant kavramnn farkl alanlarda bir ok tanm olmakla birlikte ekonomi ve iktisat

bilimiyle uraan bilim adamlar tarafndan gelitirilen, alma konusuyla ilgili baz

tanmlaru ekilde sralanabilir.

Franszca (rente) szcnden dilimize giren rant szc; genelde tarla, arazi vb.

gibi tanmaz iyesinin topra ileme, kullanma hakk karlnda belli zaman

dilimleri sonunda elde ettii emee dayanmayan gelir olarak toprak rant ya da

sosyal, ekonomik koullar nedeniyle ortaya kan ekonomik yap sonucu bir ya da

birka retim etmenin olaan getirisine eklenen fazladan kazan anlamna gelir

(Byk Larousse,1995).Rant, topran kullanm fiyatdr. Daha geni bir tanmla rant, retim faktrlerinden

topran ve dier kaynaklarn(madenler, petrol yataklar, ormanlar vb.) retimden

ald paraya verilen isimdir. retim srecine katlan emek faktrnn gelirine faiz,

teebbs faktrnn gelirine kar, toprak faktrnn gelirine rant ad verilir. Dier

retim faktrleri gibi rantn ortaya kmasnn nedeni, topran snrl ve kt bir

kaynak olmasdr (Aktan,1993).

ktisat biliminde rant deyince akla ilk toprak rant gelir. Topran kt olmas

dolaysyla toprak sahibinin ksa dnemde veya uzun dnemde salayaca bir rant

olacaktr. Ktlktan doan bu ranta ktlk rant veya mutlak rant ad verilir. Bu

anlamda bir lkedeki en verimsiz topraklar dahi uzun dnemde sahibine bir gelir

yani rant salayacaktr. Kaliteli ve verimli topraklarn geliri doal olarak daha fazla

olacaktr. Topraklarn farkl zelliklere sahip olmasndan (rnein verimlilik fark,

kente ve pazar yerine uzaklk fark gibi) doan ranta ise diferansiyel rant ad verilir

(Aktan,1993).

11


25/130

Bu tanmlardan yola karak toprak rant kavram, imara alm veya imara

almay bekleyen arsa ve arazilere uygulandnda, ehir merkezine ve sosyal

imkanlara yakn konumda olan, zerinde yada evresinde kaliteli ve dzenli

yaplamalarn olduu, talebin yksek olduu ve baz durumlarda nceden

kestirilemeyen fakat evreye deer katan unsurlarn varolduu blgelerin dierlerine

gre ok daha fazla rant salayacan dnmek kuvvetli bir ihtimal gibi

gzkmektedir.

Bu almaya konu olan rant kayna ise toplu konut projelerinin evrelerine kataca

art deerlerden dolay, bu blgelerde yaanacak ani fiyat artlar sonucu

oluabilecek muhtemel rant etkisidir.

3.1.2. Rant Kuramlar

Ekonomi ve iktisat bilimiyle uraan A.Marshall, Ricardo, Henry George, K.Marx

rant anlamn, rant benzeri deyimiyle dier kazanmlar iin geniletmilerdir. Rant,

toprak rant dnda bir retim aracnn salad net gelirdir. Gerekte bir ekonomik

iletmenin olaan d, geici koullar nedeniyle bu ek gelir elde etmesi, rant

benzerinin olumas iin yeterlidir. Buna somut bir rnek, herhangi bir maln

piyasada geici bir sre iin kstlamas, reticisinin sebepsiz olarak fiyat arttrmas

sonucu salad fazla kazanc gsterebiliriz (Alar ve ada,2002).

ktisat biliminde rant kavramn ilk kez bugn dahi geerliliini koruyacakekilde

aklayan klasik iktisatlardan David Ricardodur. Ona gre rant, doann

cmertliinden deil, aksine cimriliinden domaktadr. Ricardo, rantn,topran kt

olmas ve bunun sonucunda fiyatlarn artmas ile elde edilen bir deer olduunu ifade

etmektedir.

Rant esasen kazan

lmam

gelir dir. Zira topra

ve doay

insanolu deil tanr

yaratmtr. nsanolu mlkiyet hakkna dayal olarak, znde bir gayret

gstermeden ve bir maliyet yklenmeden rant elde edebilmektedir. Bu anlamda rant

kazanlm bir gelir olarak adlandrlr. Oysa, kar ve cret, ranttan farkl olarak

kazanlm gelirdir. Teebbs sahibi kar elde edebilmek iin, sermaye, emek ve

topra belirli bir miktarda kullanmak durumundadr (Aktan,1993).

Ricardo, topran salad geliri ayr trlere ayrarak aklamtr. Bunlardan

bir tanesi toprak iyeliinin salad gelirdir. Toprak sahibi topran kirayaverir, hibir emek harcamadan belli sreler iin kira paras alr, yani toprak

12


26/130

rant elde eder. Ricardo'ya gre toprak rantnn kayna vardr. Bunlar;

topraklarn verimlilik fark, pazara eit uzaklkta olmamalar, ayn trdeki

topraklarda kullanlan tarm teknikleri, sermaye ya da emein farkl verim

salamalardr. rn maliyetleri farkllklarndan ortaya kan bu tr ranta

diferansiyel rantad verildi. retim yerleri konumlarnn pazara uzak, yakn

olmalar nedeniyle ortaya kan fiyat farklar da diferansiyel ranttr. Hibir deer,

emek harcanmadan oluturulamayacana gre arazinin deeri, stnde retilen

mallarn deeri ile belirlenir. Ama rnlerin pazar deeri, o pazar ile ilikili

olan dk verimli topran rnlerinin fiyatna eittir. Yani rnn pazar

fiyat, pazardaki en pahalya retilmi olan rnn fiyatna eittir. Bu

durumda, dk verimli topraktan daha verimli topraklarda retilen mallar

piyasada art bir deer salamaktadr. te rantn kayna da bu art deerdir

(Ricardo, 1817).

Ekonomik gelimeler ve ekonomik anlaylarda ortaya kan deiiklikler

toprakta ortaya kan rant kavramnn geniletilmesini gerektirdi. Sanayileen

toplumlarda hzla artan ehir ve kasaba nfusu; bu tr yerleim alanlarndaki

arsa ve arazi fiyatlarnn hzla ykselmesine neden oldu. Henry George kent

topraklarnda ortaya kan bu emeksiz gelire kentsel rant adn verdi. Bir ok

ekonomist(Stuart Mili, Leon Walras) bunu eletirdi. Hatta Henry George

( Progress and Poverty ) lerleme ve Yoksulluk, 1879 isimli eserinde bu rantn,

vergi yoluyla kamuya dndrlmesini, geri alnmasn istedi. Bu gre yakn bir

dzenlemeyi lkemizde 1948 ylnda karlan 5237 sayl Belediye Gelirleri

Yasasndaki dier hkmler yannda, kentsel dzenlemeler sonucu deeri artan

tanmazlarn dzenlemeden sonraki ve nceki deerleri arasndaki farkn

yarsnn deerleme resmi olarak alnmaseklinde gryoruz (Alar ve ada,

2002).

19uncu yzyln ikinci yarsnda retici emeine dayanmayan rant benzeri

kavram, corafi konum(byk ve zengin tketim merkezlerine yaknlk, ucuz

maliyet), fiyatta rakipsiz olma (tekel rant) gibi temel etkenlere dayandrlarak

da geniletildi. Ama rant benzerleri toprak rantna gre ksa mrl gelip

geici rantlardr. Bylece rantlar; retici rant, tketici rant, ktl k rant

olarak tanmlandlar (Alar ve ada, 2002).

13


27/130

Karl Marx'a gre; toprak rant kapitalist retim biiminin gelimesinde bir

aama ve bu retim biiminin krsal blgelerin yapsal deiimini hzlandran bir

sonucu olarak ortaya kar. Burjuva toplumunda tarm zamanla sanayinin basit

bir kolu durumuna gelir ve tamamyla sermayenin egemenlii altna girer.

Toprak rant iinde ayn gr geerlidir. Toprak rantn tam kavramak iin

sermaye ile beraber dnmek gerekir. Ama sermaye, toprak rant kavramn

bilmeden de aklanabilir. Marx'a gre toprak rant kavram yle domutu;

Byk Britanya'da ifti nce kirac olarak ortaya km 16'nc yzyln ikinci

yansnda, onun yerini toprak sahibi tarafndan sermaye, hayvan, tohumluk,

tarm aralaryla donatlan zgr ifti almtr. Bunun kylden fark daha

fazla gndelik alan ii kullanlmasyd. ifti, ok gemeden yarc ya da

ortak oldu. Bu durumda tarm sermayesinin birblmn toprak sahibi, teki

blmn ise ifti karlyor ve elde edilen rn szlemeyle belirlenen bir

orana gre aralarnda paylalyordu. Daha sonra Fransa, talya ve dier

devletlerde de kullanlan bu kiraclk ekli, Byk Britanya'da hzla ortadan

kalkt ve yerini kiracla brakt. Bu tr kiraclkta toprak iyesi kirac ile bir

szleme yapar, hibir eye karmaz, ama szleme hkmlerine gre toprak

rant adyla yll k net krn bir blmn para ya da rn olarak kiracs

iftiden alr (Marx, 1844).

Bu kuramlardan hareketle, alma alanmz olan Ataehir ve evresindeki

duruma bakldnda ve rant kavram, imarl bo arsalar iin analiz edildiinde

arsa miktarnn kstl olmas, arsalar zerinde retilebilecek projelerin normal

piyasa koullarna kyasla ok yksek rakamlara alc bulabilecek olmas, pazar

diye tabir edebileceimiz ehre yakn oluu, bu blgede yaanabilecek fiyat

artlarna ve kentsel bir ranta iaret eden unsurlar gibi gzkmektedir. Fakat bu

rantn oluabilmesinde blgede dzenli geliimi balatacak bir toplu konut

projesinin varl ngrlmektedir.

3.1.3. Rant ile lgili Kavramlar ve rnekler

Gnlk hayatmzda rant kelimesi bir ok farkl alanda kullanld gibi bu

kelime ile edeer anlamda kullanlan, anlam olarak i ie gemi baka

kavramlarnda olmas konunun anlalmasn zorlatr p bir anlam kargaas

yaratmaktadr. Bu amala rant kelimesiyle ilikili baz kavramlar

14


28/130

aklanmaldr. Bu kavramlara rnek olarak rant salama , rant kollama ya

da konumuzla ilgili olarak arsa speklasyonu gsterilebilir.

Rant salama ile rant kollama arasnda belirgin ve nemli bir farkllk sz

konusudur. Rant salama ya da elde etme en azndan mlkiyet hakknn mevcutolduu bir toplum dzeninde merudur. Rant kollama ise rant salama ve kar

salama dan tamamen farkl, gayri meru bir eyleme verilen isimdir (Aktan, 1993).

kar ve bask gruplarnn devlet tarafndan suni olarak yaratlm bir ekonomik

transferi elde etmek iin giritikleri faaliyetleri ve bu amala yapm olduklar

harcamalara Rant Kollama ad verilmektedir (Aktan, 1993).

Bu noktada konunun daha iyi anlalmas iin gerek rant ile suni rant kavramlar

arasndaki farkll ayrt etmek gereklidir. Gerek rant, arz sabit olan (kt olan)

topran ve dier doal kaynaklarn gelirine verilen isimdir. Suni rant ise genelde

devlet tarafndan yaratlan, baz ekonomik faaliyetler zerine snrlamalar konulmas

ya da ekonomik faaliyetlerin bizzat devlet tarafndan dzenlenmesi suretiyle ortaya

kmaktadr. te rant kollama, kar ve bask gruplarnn devlet tarafndan yaratlan

bir suni rant elde etmek iin girimi olduklar faaliyetlere verilen isimdir.

Rantn bir fonksiyonu da, sermayenin arazi kullanm yoluyla uygun bir ekilde

dolamn ve dolaysyla ekonomik aktivitelerinin uzamsal rgtlenmesini

salamaktr. Bu fonksiyonun aksamadan gerekleebilmesi iin, uygun arsa

piyasalarnn varl gereklidir. Speklasyonun temelini oluturan deiim deeri, arz

ve talepe belirlenen gerek bir fiyat deil de beklentilerin meydana getirdii bir

deer olduundan, kentin uzamsal geliimini tarih boyunca etkileyebilmitir

(Altnta, 2004).

Speklasyon, kentlerin gelime ynn speklatrlerin istekleri dorultusunda

ynlendirdii iin, dzenli kent gelimesine engeldir. Kentsel arazi speklasyonu ile

kentin dzensiz uzamsal dalm arasndaki ilikide hangisinin neden hangisinin

sonu olduunu ayrmak olduka g olmaktadr. rnein, kentin mekansal geliimi

kurbaa atlayna (leapfrog development) benzer bir desene sahipse ve bunda

herhangi bir uzamsal snrlandrma yoksa, bir sonraki potansiyel gelime alanlar ile

ilgili beklentiler bireylerin rant kopartmak iin buralarda arsa satn almasn tevik

eder. Gelime ile ilgili beklentiler, sonuta speklatif fiyatlarn oluumuna ve bu

beklentilerin informel kanallar yoluyla toplumda yaylmas da, speklatif arsa

15


29/130

fiyatlarnn, gelime alann ok daha dndaki yerlerde bile etkili olmasn

salayabilir. Teknolojinin de verdii imkanlar, kurbaa atlay eklindeki kentsel

gelimeyi ve dolaysyla speklasyonu besler. Ayn srete, speklasyonun kendisi

bu tr bir kentsel gelimeyi peinden srkler (Altnta, 2004).

Trkiyede birok kentteki arazi speklasyonu, kentsel gelimeyi ipotek altna

almaktadr. Alnan yeni imar haklarna karn, rant beklentileri ile elde ettii araziyi

geliime amayan mlkiyet sahibi, yerel politika arenasnda da gl birer iktidar

oda haline gelebilmektedir. Speklatrn amac ortamn yaanabilir olmasndan

ziyade hzlca satabilecei arsalar oluturmak olduundan, bu arsalar zerine kurulan

konutlar hem konfor hem de estetikten yoksun olmaktadrlar. Ayrca bu arsalarda

ina edilen konutlar, genellikle al

veri yap

labilecek, iyerlerinin kurulu olduu,ocuklarn okula gnderilebilecei ve oyun oynayabilecei oyun alanlarndan uzakta

olmalarnn bir sonucu olarak sosyo ekonomik ve kltrel aktivitelerin sekteye

uratlmasna neden olabilmektedirler (Altnta, 2004).

MESA naat Ynetim Kurulu yesi Erhan Boysanolu'nun ranta bak as ise

yledir;

Dnyann hibir lkesinde arsann bedeli yzde 50 deil.Trkiye'de 'Benim arsam yzde 50' derler hemen. Ya ne demek

bu? Peki neden bu kadar pahal? nk imarl arsaretilmiyor. O yzden de imarl arsa ok deerli. Btn rant

burada. Bugn Polonya'da yaptmz konutlarda arsa deeriyzde 10'u gemez. Bugn Letonya'da sattmz rakamlarmetrekareye 2 bin euro civar. Oradaki arsa deeri yzde 5'igemez. yle olunca, siz de konutu inanlmaz gzel yapmayaalyoruz. Dnn stanbul'da 200 bin dolara ev alrken, 100

bin dolar arsaya veriyorsunuz. Byle birey olmaz. Trkiye'derantiyenin ucu arsaya dayanyor (Boysanolu,2005).

Bu rnekler ve aklamalar erevesinde alma alanmz olan blgede, eer bir rant

etkisinden bahsedilecekse bu etkinin tamamen kendiliinden olumu, gerek rant

kavramna uygun olaca grlr. Ataehirin bugnk mevcut durumu nedeniyle bu

blge ve evresinde bir arsa speklasyonundan bahsetmek pek olas deildir.

nk blge speklasyon koularn oktan gemi, kentsel gelime ve byme

alannda kendini kantlam bir blgedir.

3.2. Fiyat

Tm piyasalarda olduu gibi gayrimenkul piyasasnda da arz talep ilikisinin sonucu

olarak deer ve fiyat unsurlar nem kazanmaktadr. Rant etkisinin de llmesi fiyat

16


30/130

analizleri ile mmkn olmaktadr. Her gayrimenkul piyasasnn kendine zg fiyat

deerleri vardr ve bu deerler piyasann karakteristik zelliini yanstmaktadr.

Piyasalarn doru analiz edilebilmesi iin fiyat eitlerinin bilinmesi ve doru

anlalmas ok nemlidir. Herhangi bir anlam karmaas yaanmamas iin piyasada

karlalabilecek deer ve fiyat eitleri incelenmelidir.

3.2.1. Deer ve Fiyat Kuramlar

Ekonomik birey, edinmek istedii maln maliyeti ile maldan salayaca yarar

karlatrr. Deer bu balamda, giderle sbjektif mal deerlendirme

noktasna ve iinde bulunduu konuma gre eitlilik gsterir. Bundan dolay

pek ok deer tr ile karlalr. nk deer, insann zelliine, maln

biimine, her gereksinimin o andaki istem derecesine ve konumuna gre lttr

ve kiiden kiiye farkllar. Deer, yresel zellikler ierdii ve herkes iin

ayn anlam tamad ndan objektif olarak belirlenemez. Bu niteliinden

dolay deer, srekli sbjektif olmak zorundadr. Ancak herkes iin gerekli

anlam olan ve fiyat deyii ile rtecek objektif deiim deerinin ekonomik

olarak bulunmas da gerekir (Alar ve ada, 2002).

Tketim ekonomisinde deer, sadece psikolojik bir kavramdr. Onun bykl

deiik tketiciler iin bir malnsahip olduu anlama gre derecelenir. O halde

tek tek insanlar tarafndan her durumda gereksinimlerin byklne ve

yararlanmann hissedilebilen derecesine gre deiir (Erkan, 1991).

Yararllk ve nemlilik llebilir bir byklk deildir. nsan bilincinde

yararllk ve nemliliin derecesi net bir biimde hissedilse de bunlarn

dereceleri bir lein kullanlmasyla saysal biimde belirlenemez. Tketim

ekonomisinde bir maln hangi deerde olduu kesinlikle ifade edilemez. Bir mal,

bir kiinin dierine gre daha yksek deerledii ok kimse tarafndan

sylenebilir. Bu anlamda deer iin, ihtiyalar karlamak iin, belirli bir

zamanda ve belirli bir durumdaki insanlarn mallara uygun grdkleri

derecelendirme ilikisidir tanm yaplabilir (Rothkegel, 1930).

Deer kavram, sbjektif unsurlardan dolay ekonomik yaamda belirleyici deildir.

Bir maln deeri kiiden kiiye deiiklik gsterebilecei iin belirleyici unsur

fiyattr. Fiyat ise deerin parasal olarak ifadesidir. Bu ynyle fiyatlar eitli

mallara olan istemin tketiciler ve reticiler tarafndan karlatrlmasna ve

17


31/130

deerlendirilmesine olanak tanyan bir l sistemini oluturur. Yani, fiyat bir

miktar malla bir miktar para arasnda kurulan bir ilikiden oluur. Bu iliki,

insanlar arasndaki kesin deeri belirtmeye eilimli koullarda kurulabilecei gibi

psikolojik faktrlerin etkisiyle de kurulabilir. Buna karlk ekonomik hayatta

gereksinim duyulan, deiik ekonomik bireyler iin geerli olan deil, kiiye zg

olmayan, yani belirli lde genel iin geerli olan karakterde, ekonomik

varlklarn gvenilir biimde karlatrlmasna olanak tanyan bir deer

ifadesini bulmaktr (Alar ve ada, 2002).

Bu objektif deerdir ve ounluun karar olup, tanmazlara yklenen rayi

(srm deer) bedeldir. ounluun bir tanmazn deerine karar vermesi, ayn

pazar koullar

nda benzer ta

nmazlar iin denen para yani al

fiyat

ile belirlenmektedir. Bylesine bir deer rnein sigorta, kredi, vergilendirme gibi

amalar iin nemlidir. Ayrca icra ilemlerinde en yksek deerin

belirlenmesinde, kamulatrma dentilerin saptanmas ve zel kazan ve

gider kestirimlerinde, karlalan glkler ya da dier nedenlerden dolay

hakly bulmada uzman bilgilerinde yetersizlikler olduu durumlarda, fiyat ve

sunu koullarnn belirlenmesinde de pratik nemi vardr (Alar ve ada, 2002).

3.2.2. Gayrimenkulle lgili Baz Deer Kavramlar

Deer kelimesi pek ok anlamda kullanlmaktadr. Gayrimenkulle ilgili olarak

incelendiinde kymet, paha, bedel anlamlar n plana kar. Fakat deer

kelimesinin gayrimenkul piyasasnda da ok farkl kullanm eitleri

mevcuttur. rnek olarak bir tanmazn kredi, sigorta, yatrm, vergi, bildirge,

kamulatrma, piyasa, srm, sat, pein, taksit, ipotek, gerek, maliyet, tavan

vb. deeri deyileri sk sk duyulur ya da kullanlr. Bu kavramlar incelemek

konunun anlalmas bakmndan nemlidir.

Bir tanmazn kredi deeri, kredi anlamasnn geerli olaca srece normal

alm satm bedelinin altnda olmaldr. Bunun nedeni, kredi kurumunun

szleme koullarna uyulmadnda, tanmaz satarak at krediyi

kolaylkla karlamay, kr ve doacak bir riskten kanmay istemesidir. Bu,

kredi kurumunun dou ve yaamn srdrmesinin ilk kuraldr (Miles, Berens,

Weiss, 2000).

18


32/130


33/130


34/130

yntemlerle de belirlenebilir. Bu yntemlerde faiz, enflasyon yzdelerinin ara

taksit ve pay srelerine gre deer artrmlar ayr ayr hesaplanr ve toplamlar

srm deerine katlarak taksitle sat deerleri bulunur (Miles, Berens, Weiss,

2000).

Gncel deer kavram ise tanmazn belli bir gndeki deerini ifade eder.

Rayi ya da istenen bir tarihe indirgenen dier deerler de bu anlamda

dnlebilir (Miles, Berens, Weiss, 2000).

Alacaa gvence salamak iin bir tanmazn ya da tanrn borlu tarafndan

alacaklya eitli ekillerde rehin verilmesi ok eskiden beri bilinen hukuki bir

bant ve ilemdir. potek, tanmaz rehninin bir eidi olup, Trk Medeni

Yasas madde 88le gre: Halen mevcut olan veya henz domam olmaklaberaber domas kesin veya olas bulunan herhangi bir alacak, ipotekle gvence

altna alnabilir.

Kavramdan anlalaca gibi tanmazlarn potek deeri borlu ve alacakl

arasnda belirlenen bir deerdir. Tanmazn tmnn bir alacaa karlk

gsterilmesi durumunda, ipotek deerinin srm deerine yaklamas

beklenebilir. Ancak srm deerinden byk olmas hi phesi beklenemez.

Buna karn tanmazn belli bir kesiminin veya paynn bir alacaa karlk

gsterilmesi, tmnn srm ya da dier deerleri hakknda bir lt olamaz.

(Alar ve ada, 2002).

Alara gre, anayasa mahkemesi, tanmaz maln gerek deeri ifadesini bina

ya da arazinin rayi bedeli, normal alm ve satm deeri olarak kullanmaktadr.

Yukarda deinilen baz deer tanmlarndan da anlalaca gibi tanmaz

deerleri, zamann, doal, yapay ve ekonomik koullarn bir ilevidir (Alar ve

ada, 2002).

3.2.3. Gayrimenkul Deerini Etkileyen Unsurlar

Bir gayrimenkulun tam deerini belirlemek olduka zor bir itir. nk

gayrimenkulun deeri bir ok farkl kritere baldr. Gayrimenkul deerlemesi; bir

tanmazn deerleme gnndeki olas deerinin bamsz, tarafsz ve objektif

kriterlere dayanarak tahminidir. Bu tahminler kuramsal bir incelemenin saysal

sonucu olup bulunan deerin parasal karl olan fiyat ise bizim iin nemlidir.

21


35/130

Gayrimenkul deerlerinin belirlenmesinde uzmanlar temel olarak farkl yntem

kullanrlar. Bunlar karlatrma, gelir ve maliyet yntemleridir. Bir gayrimenkulun

deerlemesi yaplrken hangi yntemin kullanlacana, deeri saptanacak tanmazn

konumuna ve emlak piyasasnn alkanlklarna gre karar verilir. rnek vermek

gerekirse, zerinde yap bulunan veya bulunmayan imar parselleri iin karlatrma

yntemi, kiralk konut yada iyerlerinde gelir yntemi, i han gibi zerinde yap

bulunan ve kira gelirleri bilinmeyen tanmazlar iin maliyet ynteminin kullanlmas

uygundur. Doru yntemi semek ve doru fiyat tespit etmek iin, fiyatlar etkileyen

kriterlerin belirlenmesi nemlidir.

Emlak uzmanlar, konut fiyat ile ilgili deerleme yaparken, 35 ayr kriteri

birletiriyorlar. Bylece daha gereki fiyatlar bulunuyor. Byk yat

r

m ifade edenalmlarda deerlemeyi uzmanlara yaptrmak en dorusu. Ancak bunun iin paras

olmayan daha kk lekli almlarda, alc, aada listesini verilen kriterlere gre

kendisi de bir aratrma yaparak yaklak sonular bulabilir. Bu 35 kriter yledir:

(Kirei, 2005).

1-naat kalitesi: Demirden imentoya, svadan iilie kadar btn unsurlar inaatn

kalitesini oluturur. Bunlar fiyata etki eder.

2-Arsa alan: Konuta den arsa pay nemli. Bu pay arttka fiyat da artar.

3-naat alan: Binann oturum alannn arsaya oran kldke konut deerlenir.

4-Toplam kullanm alan: Konutun kullanm alan arttka fiyat artar.

5-Net alan: Oda, salon, koridor ve balkonun toplam alan. Net alann fazla deeri

artrr.

6-Sosyal tesisler: Spor alanlar ve toplant salonlar. Sosyal tesisler konuta deer

katar.

7-Yeil alan: Konutun deerini ykseltir. evre dzenlemesi her zaman fiyat

artryor.

8-Mevkii: Binann bulunduu semt ve ile.

9-Deniz manzaras: Deniz gren konutlar her zaman daha pahaldr.

10-Doa manzaras: Doa manzaras konutlarn fiyatn ykseltir.

11-Gvenlik sistemi: Binada gvenlik sistemi varsa, bu fiyat olumlu ynde etkiler.

22


36/130


37/130

28-Isnma ve gne alma durumu: Binann stlmasnda kullanlan yntem fiyata etki

eder. En pahals A tipi binalarda kullanlan fankoil sistemi. Bundan sonra srasyla

kat kaloriferi, merkezi kalorifer , doalgaz soba ve normal sobayla stlan konutlar

geliyor. Konutun gne al p almamas, alyorsa gnde ka saat ald nemlidir.

Ayrca konutta gne almayan odalarn bulunmas konutun fiyatn drr.

29-Kat: Konutun bulunduu kat fiyat asndan nemlidir. Bodrum, giri ve en st

katlardaki konutlarn deeri her zaman dk olur.

30-Tapu durumu: Konutun tapusunun ortak veya mstakil olmas fiyat zerinde

etkilidir. Mstakil tapulu evler her zaman iin ortak tapulu evlere gre avantajldr.

31-Aidat: Merkezi stma ve gvenlik gibi etkenler aidatlar ykseltir. Alnan

hizmetlere gre aidatlarn dk olmas konutun bulunduu apartmann ve sitenin

deerini artrr. Alnan hizmete gre aidatn yksek olmas konut asndan

dezavantajdr.

32-Malzeme kalitesi: Kap, pencerede, elektrik ve su tesisatnda kullanlan

malzemenin belli markalarn rnleri olmas konutun fiyatn artrr. thal markalar

(in hari) yerli markalara oranla daha deerlidir.

33-Yapm yl: Binann yapld yl. Binann kullanld sre uzadka konut

fiyatlar der. (Trkiye'de 1999dan sonra yaplan binalar, deprem ynetmeliine

gre yapld iin, fiyat ok yksek olur).

34-Bina zellii: Binann apartman veya bamsz ev olmas fiyat zerinde etkilidir.

Apartmanlarda arsa pay az olduu iin fiyat dk olur. Villa da ise arsa alanna

gre inaat alannn youn olmas fiyat ykseltir.

35-Kira geliri ve sat kabiliyeti etkileri: Konutun kiraya verildiindeki getirisinin

yksek olmas fiyatn artrr. Ayrca satlmak istendiinde hemen satlabilmesi de

konutun fiyat zerinde olumlu etkiye sahiptir (Kirei, 2005).

Yukardaki etmenlere ek olarak almamzn sonucuna gre, sekin toplu konut

projelerinin evresindeki gayrimenkullerin de fiyatlar edeerlerine gre yksek

olma ihtimalinden bahsedilebilir.

24


38/130


39/130

VARLIK PAZARI

GayrimenkulFiyatlar

PAZAR (TALEP)GayrimenkulAlmak

steyenler

(ARZ)GayrimenkulSatmak

steyenler

ekil 3.2 Gayrimenkul Piyasasnda Varlk Pazaremas

Alan pazar eitli alt segmentlere blnmtr. Her alt segmentte farkl piyasa

fiyatlar ile karlamak mmkndr. Alan piyasasnn bu kadar ok eitlilik

gstermesinin nedenlerini anlamak iin bu piyasadaki arz ve talep durumu

incelendiinde, farkl tip ve byklkte yer talebinin olduu, arz ksmnda ise

gayrimenkullerin farkl fiziksel yapda bulunmalar ve lokasyon farkllklarnn

etkisinin olduu grlr.

Lokasyon farkll ehir ii ve ehir d yerler olarak iki farkl balk altnda

deerlendirilir. Doal olarak ehir ileri youn nfusun yaad yerler olup bu

blgelerdeki gayrimenkul fiyatlar, ehir d blgelere kyasla daha yksek

seviyelerde yer almaktadr. Gayrimenkul trleri incelendiinde ise kullanm

amalarna gre eitlenmi olduu anlalr. Bunlara rnek olarak oturum amal

(ev,apartman v.s) , alma amal(ofisler) , endstriyel amal(fabrikalar, depolar

v.s) , perakende sat amal(dkkanlar v.s) ve kark kullanmlar(hastane, okul v.s)

verilebilir.

Gayrimenkul piyasas, para piyasalarndaki bono, tahvil gibi yatrm aralarnn

getirileri ile yakndan ilgilidir. nk yatrmclar gayrimenkul kazanlarn bu

yatrm aralar ile kyaslarlar. Bu kyaslamann yaplmasnda kullanlan en nemli

veri ise Kapitalizasyon Oran (Cap Rate)dr. Bu oran u ekilde formlize edilebilir;

(Soyuer, 2003).

26


40/130


41/130


42/130

bir deyile, sadece baz mallarn fiyatlarnn srekli artmas ya da tm mallarn

fiyatlarnn bir sefer artmas enflasyon deildir (Merkez Bankas, 2004).

Enflasyonun dmesi; fiyatlarn dmesi, insanlarn alm gcnn artmas,

gelirlerinin ykselmesi demek deildir. Enflasyonun dmesi, fiyatlarn daha azartmas, insanlarn alm glerinin daha az azalmas ve neticesinde istikrar ve refah

demektir. Yksek enflasyon parann alm gcn azaltr ve ayn zamanda fiyat

deiimlerini anlamay zorlatrr. rnein, Trkiyede 1960l yllarda 50-100 bin

TL ile ortalama bir ev alnabilirken bugn bu para ile bir ekmek dahi alnamamas,

enflasyonun alm gcn zaman iinde ne denli azalttnn net bir gstergesidir

(Merkez Bankas, 2004).

3.4.2. Fiyat Endeksleri

Fiyat endeksi, seilmi mal ve hizmetlerin ortalama fiyatlarnn belirli bir dneme

gre deiimini ler. Endeks oluturmak iin ilgilenilen piyasaya gre (tketici,

retici, ihracat,ithalat vb.) , sz konusu piyasay temsil edecek bir mal ve hizmet

sepeti oluturulmakta ve seilmi maddelerin fiyatlar dnemsel olarak

izlenmektedir. Fiyat endeksleri, fiyatlarnn izlendii mal ve hizmet piyasasna gre

isimlendirilmektedir. Bunlara tketici fiyatlar endeksi, retici fiyatlar endeksi,

ihracat fiyatlar endeksi, ithalat fiyatlar endeksi rnek olarak gsterilebilir (Devlet

statistik Enstits, 2005).

3.4.2.1.Tketici Fiyat Endeksi

Tketici fiyatlar endeksi (TFE) bireylerin ortalama tketim kalplarn yanstan bir

mal ve hizmet sepetinin aylk dnemler itibariyle fiyat deiimini len endekstir.

Endeks sepetinde yer alan mal ve hizmetlerin miktar ve kalite deimeleri gz nne

alnarak endeksin sadece fiyat hareketlerini yanstmas salanmaktadr. Perakende

fiyat deiimleri ve bu fiyat deiimlerinden bireylerin nasl etkilendikleri ile ilgili

enflasyon oran, Tketici Fiyat Endeksi deiim orandr.(Devlet statistik Enstits,

2005).

29


43/130

3.4.2.2.Tketici Fiyat Endeksi Ana Grup Arlklar

Tablo 3.1 Tketici Fiyat Endeksi Ana Harcama Gruplarnn 2003 Yl ArlkOranlar

Ana harcama gruplar

Ana grup a

rl

klar

1- Gda ve alkolsz iecekler 29,42

2- Alkoll iecekler ve ttn 4,67

3- Giyim ve ayakkab 8,09

4- Konut ve kira 16,91

5- Ev eyas 6,47

6- Salk 2,71

7- Ulatrma 10,42

8- Haberleme 4,82

9- Elence ve kltr 3,60

10- Eitim 2,15

11- Lokanta ve oteller 5,87

12- eitli mal ve hizmetler 4,87

Toplam 100,00

Tabloda grld gibi enflasyon oranlarnn belirlenmesinde en ok kullanlan fiyat

endeksi olan Tketici Fiyat Endeksi hesaplanrken , konut ve kira fiyatlarndaki

deiimin endekse olan yzdesel etkisinin byk olduu gze arpmaktadr.

Dolaysyla hesaplamalarda enflasyon deerinin hesaplanmasnda Tketici FiyatEndeksi deerinin kullanlmas mantkl bir ilem olarak gzkmektedir.

3.5. Emlak ve Rant Vergisi

lkemizin vergi gelirleri iinde nemli bir paya sahip olan emlak vergileri

gayrimenkul sahipleri iin gelir gider tablosunda eksi olarak yazlmas gereken

deerlerdendir. Her yl iki ayr dnem iin denen emlak vergileri son zamanlarda

lkemizde ciddi olarak ele alnan bir konu halini almtr. Bugne kadar pek de adil

olarak toplanamayan emlak vergilerinde yeni yaplan reformlar sonucunda

deerleme piyasasnda da ciddi bir hareketlilik yaratlmtr. Bykehirlerde artk

her belediye kendi bnyesinde oluturduu komisyonlarca sokak sokak deerleme

yaparak rayi bedelleri tespit etmektedir. Bylece lkede baz alnabilecek, yllara

gre takip edilebilecek, sokak baznda bir fiyat rehberi oluturulmaktadr. Bu

rakamlar gncel piyasa fiyatlarn pek yanstmasa da belli bir oran dahilinde gncel

rakamlarla eleme salanmaktadr. Bu yzden konuyla ilgili olarak emlak vergisininne olduu, nasl tespit edildii, neden ihtiya duyulduu, kim tarafndan tespit

30


44/130

edildii, hangi durumlarda kullanld gibi farkl sorulara cevap bulunmas

gerekmektedir.

Emlak vergisinin dnda almamzn konusu olan gayrimenkullerin rant kazanmas

konusuyla ilgili olarak ta devlet u anda vergi almak iin almalar yapmaktadr.27/02/2006 tarihli Hrriyet gazetesinin Kymetlenen Eve Rant Vergisi balkl

haberine gre; Kentlerde imar plan ve altyap yatrmlar v.s. ile kymetlenen yerlere

ynelik deer art kazanc vergilendirmesi konusu Gelir Vergisi Kanununun

deitirilmesi kapsamnda ele alnacak konulardan birisidir.

3.5.1. Emlak Vergisi Yasas

Servet gelirleri arasnda bulunan emlk vergileri, tanmazlardan elde edilen

gelirin bir ksmn kamuya kazandrmay amalar. Merkezi ve yerel ynetimler

tanmazlar nemli bir gelir kayna olarak kullanrlar. rnein, ngiliz vergi

sisteminde; tanmaz gelirleri gibi alma rn olmayan gelirlerden % 40'a

varan oranlarda vergi alnmaktadr. Nepalde tanmazlardan alnan vergi oran

%50, Irak ve rdn gibi lkelerde ise %16-17 dolaylarndadr. lkemiz yerel

ynetimlerinin de en nemli gelir kaynaklarndan biri olan emlk vergileri;

11.08.1970 tarih ve 13576 sayl Resmi Gazetede yaymlanarak yrrle

giren 1319 sayl Emlk Vergisi Yasas (EVY) ile dzenlenmitir (Alar ve

ada, 2002).

1319 sayl bu yasa, bina, arsa ve arazi gibi tanmazlardan rayi bedel matrahna

gre vergi alnmasna ilikindir. Yasann amac; tanmaz vergilerinden daha

yksek gelir salamak, eski ve yeni deerler arasndaki eitsizlie son

vermek, tanmazlarn zamanla artan deerleri zerinden de

vergilendirilmelerini olanakl klmaktr. Bu nedenle bina ve arazi vergisi

yasalar kaldrlm, yerine bu yasa karlmtr.

Emlak Vergisi Yasas; tamazlar tespit etme, deerlendirmenin g, zaman

alc ve masrafl oluu, deerleme ltlerinin uygulanmasnda lke dzeyinde

btncllk salanamamas, srtmelerin oalmas, bunun ise eitlik adalet

ilkesiyle badamamas nedenleriyle genel yazm yntemini terk etmi; yerine

ykmllerce beyan sistemini getirmitir. Sistemi benimsemenin dier bir

nedeni de vergi verimini arttrmaktr (Alar ve ada, 2002).

31


45/130


46/130

edilmesi, genel beyan dnemi ya da vergi deerini deitiren etkenlerin

olumas durumunda; ykmlln balang yln izleyen yllarda emlak

vergisi matrahnn bir nceki yl matrahnn yeniden deerleme orannda

arttrlmasyla bulunaca hususunu hkme balamtr (Alar ve ada, 2002).

3.5.1.1. Emlak Vergisi Yasasnda Yaplan Son Deiiklikler

Aksaklklarn giderilmesi ve adil bir vergilendirmenin salanmas amacyla

09.04.2002 tarih ve 24721 sayl Resmi Gazetede 4751 sayl Vergi Usul Kanunu,

Emlak Vergisi Kanunu ve Harlar Kanununda deiiklik yaplmasna ilikin

kanunyaymlanmtr. Bu yasa; bykehirlerde takdir komisyonlarnn belirledii

deerleri denetleyip, inceleyen ve gerektiinde deiiklik yapacak merkez

komisyonlarnn kurulmas, verginin rayi yerine vergi deeri zerinden alnmas,

beyan sisteminin kaldrlarak vergi deerinin kymet takdir komisyonlar

tarafndan belirlenen baz deerler esas alnarak ilgili belediye tarafndan

saptanmas ve tapu kadastro harlarnn vergi deeri ile ykml tarafndan

beyan edilmi deerden yksek olan zerinden hesaplanmas gibi nemli

yenilikler iermekte, 1319 sayl Emlak Vergisi Yasasnn temel ilkelerini

deitirmekte ve 10, 20, 24, 25, 26, 27, 28 ve 36nc maddelerini yrrlkten

kaldrmaktadr. Ayrca 1319 sayl Emlak Vergisi Yasasnn sekiz ve 18inci

maddelerinde 4736 sayl Kamu Kurum ve Kurulularnn rettikleri mal

ve hizmet tarifeleri ile baz kanunlarda deiiklik yaplmas hakknda

kanunla yaplan deiiklik sonucunda bina, arazi ve arsalara ilikin vergi

oranlar, 01.01.2002 tarihinden geerli olmak zere, BykehirBelediye snrlar

ve mcavir alanlar iinde %100 artrml olarak; konutlarda %0,2, dier binalarda

%0,4, arazilerde %0,2, arsalarda ise %0,6 olarak belirlenmitir. Bykehir

belediye snrlar ve mcavir alanlar dnda bulunan tanmazlardan muafiyetkapsamna girmeyenve BykehirBelediye snrlan ve mcavir alanlar iindeki

ile ve alt kademe belediyelerine beyan edilmi olan tanmazlar ile Bykehir

Belediyesi bulunmayan il ve ilelerde bulunan bina, arsa ve arazilere ait emlak

vergileri; halen uygulanmakta olduu gibi konutlarda %0,l, dier binalarda

%0,2, arazilerde %0,l, arsalarda ise %0,3 oran uygulanarak saptanacaktr.

33


47/130

3.5.2. 2006 Yl Emlak Vergisi Tespit Esaslar

2005 yl bina, arsa ve araziler iin 2006 ylna ait uygulanacak emlak vergi deerinin

tespiti ile ilgili asgari lde arsa ve arazi metrekare birim deer takdirlerinin

yaplaca yldr. Sz konusu takdir ilemlerinin aadaki esaslara gre yaplmasuygun grlmtr.

Bykehir belediyesi bulunan illerde takdir komisyonu kararlar, vali veya vekalet

verecei memurun bakanlnda, defterdar veya vekalet verecei memur, vali

tarafndan grevlendirilecek tapu sicil mdr ile ticaret odas, serbest muhasebeci

mali mavirler odas ve esnaf ve sanatkrlar odalar birliince grevlendirilecek

birer yeden oluan merkez komisyonuna imza karlnda verilir. Merkez

komisyonu kendilerine tebli edilen kararlar onbe gn iinde inceler ve incelemesonucu belirlenen deerleri ilgili takdir komisyonuna geri gnderir. Merkez

komisyonunca farkl deer belirlenmesi halinde bu deerler ilgili takdir

komisyonlarnca yeniden takdir yaplmak suretiyle dikkate alnr (Emlak Vergisi

Kanunu Genelgesi, 2005).

Bu hkm uyarnca 2005 ylnda takdir komisyonlarnca asgari lde arsa ve arazi

metrekare birim deerlerinin karara balanarak, en ge Haziran ay sonuna kadar

ilgili yerlere imza karlnda verilmesi gerekmektedir (Emlak Vergisi Kanunu

Genelgesi, 2005).

Arsalar ve arsa saylan parsellenmemi araziler iin 2006 ylna ait emlak vergi

deeri ilgili belediyelerce, takdir komisyonlar tarafndan her mahalle ve arsa saylan

parsellenmemi araziyi snrlar ierisinde bulunduran her ky iin cadde, sokak veya

deer bakmndan farkl blgeler itibariyle takdir olunan birim deerlere gre

hesaplanacaktr (Emlak Vergisi Kanunu Genelgesi, 2005).

Araziler iin 2006 ylna ait emlak vergi deeri ilgili belediyelerce, takdir

komisyonlar tarafndan her il veya ile iin arazinin cinsi (kra, taban ve sulak)

itibariyle takdir olunan metrekare birim deerlerine gre hesaplanacaktr (Emlak

Vergisi Kanunu Genelgesi , 2005).

34


48/130

3.5.2.1. Komisyonlarn Oluumu

Arsa ve arazilere ait asgari lde birim deerlerinin tespiti Vergi Usul Kanunu

gereince kurulan takdir komisyonlarnca yaplacaktr. Arsalara ait takdir

komisyonu, 213 Sayl Vergi Usul Kanununun 72nci maddesinin ikinci fkrasuyarnca;

a)Belediye bakan veya tevkil edecei bir memur (Bakan),

b)lgili belediyeden yetkili bir memur,

c)Tapu sicil mdr veya tevkil edecei bir memur,

d)Ticaret odasnca seilmi bir ye,

e)lgili mahalle veya ky muhtarndan kurulur

(Emlak Vergisi Kanunu Genelgesi, 2005).

Arazilere ait Takdir Komisyonu, 213 Sayl Vergi Usul Kanununun 72nci

maddesinin nc fkras uyarnca;

a)Vali (Bakan),

b)Defterdar,

c)Tarm ve Kyileri Bakanl il mdr,

d) l merkezlerindeki ticaret odasndan seilmi bir ye,

e)l merkezlerindeki ziraat odasndan seilmi bir yeden kurulur


3.5.2.2. Arsalara Ait Takdirlerde Uyulacak Esaslar

-Arsa takdirleri, arsalara ait takdir komisyonu taraf

ndan yap

lacakt

r.-Asgari lde birim deer tespiti, arsalar ile arsa saylan parsellenmemi araziler

iin yaplacaktr.

-Arsalara ait asgari lde birim deer takdirleri cadde ve sokaklar itibariyle

yaplacaktr. Arsa saylacak parsellenmemi araziye ait asgari lde birim deer

takdirleri ise, deer bakmndan farkl blgeler itibariyle gerekletirilecektir (Emlak

Vergisi Kanunu Genelgesi, 2005).

35


49/130

Deer bakmndan farkl blge deyimi, her mahalle veya her ky snrlar iinde

bulunan arsa saylacak parsellenmemi arazilerin deerlerindeki farkllklara gre

gruplara ayrlmasn ifade etmektedir (Emlak Vergisi Kanunu Genelgesi, 2005).

Deer bakmndan farkl blgelerin tespitinde aada belirtilen hususlar dikkatealnacaktr.

a)Deeri birbirine eit veya ok yakn olan (ayn veya benzer vasfta bulunan) yerler

bir blge olarak belirlenecektir. Bu blgelerin geni veya dar olmasn, deerleri

arasndaki farkllklar tayin edecektir.

b)Kesin zorunluluk bulunmadka bu blgelerin ok dar veya ok geni olarak

belirlenmesinden kanlacaktr.

c)Deerler arasndaki farkllklarn tespitinde; bu yerlerin genel kullan biimleri,

balca blge tipleri, blgelerin nfus ve yap younluklar, yerleme alanlarnn

gelime yn ve byklkleri, i yeri merkezlerine ve meskun yerlere uzaklk ve

yaknlklar, ulam durumu, su, elektrik, doalgaz ve kanalizasyon gibi alt yap

hizmetlerinin gelmi olup olmad, imar planlarndaki durumu ile topografik

durumu dikkate alnacaktr.

d)Cadde veya sokak teekkl etmi bulunan yerlerde, bu cadde ve sokaklar farkl

blge olarak kabul edilecektir. Cadde veya sokaklarn dnda kalan yerler ise ayrca

farkl blgelere ayrlacaktr.

e)Cadde veya sokak teekkl etmemi olan yerler farkl blgelere ayrlrken,

mkellefler tarafndan kolayca bilinip renilebilmesi bakmndan bu blgelerin tapu

kaytlarnda belirlenen mevkiler veya halk arasnda maruf ve mehur olan mevkiler

itibariyle tespit edilmesine zen gsterilecektir.

f)Bu blgeler birbirine bitiik olan arazi paralar itibariyle tespit edilecek, ayr ayr

yerlerde bulunan arazi paralarnn bir blge olarak tespiti yoluna gidilmeyecektir.

g)Tapuda kaytl olan ve kadastrosu yaplm bulunan yerlerde, bu blgelerin snrlar

iinde bulunan pafta ve ada numaralar takdir komisyonu kararlarnda mutlaka

gsterilecek, ayn ada birden fazla farkl blge iinde yer almayacaktr. Ancak, bir

paftada bulunan arazi paralarnn (adalarn) iki veya daha ziyade farkl blgede yer

almas mmkndr.

36


50/130

h)Kadastrosu yaplmam olan yerlerde yaplacak deer bakmndan farkl blge

tespitlerinde, bu blgelerin mevki isimlerinin belirtilmesi yannda, varsa tabii

snrlar da takdir komisyonu kararlarnda gsterilecektir.

i)Bataklk veya kayalk gibi zellik arz eden arazilerin bulunduu yerlerin ayr birfarkl blge olarak tespiti de mmkn olabilecektir.

j)Deer bakmndan farkl blgelerin tespitinde, imar planlarndan, halihazr

haritalardan, kadastral haritalardan, evre dzeni plan ve haritalarndan, ilgili

kurululardaki dier bilgi ve belgelerden faydalanlacaktr (Emlak Vergisi Kanunu

Genelgesi, 2005).

-Hangi arazilerin arsa saylaca 1.1.1983 tarihinden itibaren yrrle giren 83/6122

sayl Bakanlar Kurulu Karar eki Arsa Saylacak Parsellenmemi Arazi Hakknda

Karar da belirtilmitir. Bu hususta ayrca, 16 Seri Numaral Emlak Vergisi Kanunu

Genel Tebliinde yer alan aklamalarn da dikkate alnaca tabiidir.

-Bir cadde veya sokan, birden fazla mahalle veya ky snrlar iinde yer almas

halinde, sz konusu cadde veya sokaklarn her mahalle yahut ky snrlar iinde

bulunan blmleri iin ayr ayr asgari lde birim deer tespiti yaplaca tabiidir.

-Bir cadde veya sokan birden ok mahallenin snrn tekil etmesi halinde, bu

cadde veya sokak her mahalle bakmndan takdire konu edilecektir.

-Bir cadde veya sokan bir tarafnn bir belediyeye, dier tarafnn ise baka

belediyeye ait olmas halinde, farkl takdir komisyonlarnca yaplacak takdirlerde

ortaya kabilecek deer farkllklarn en aza indirmek ve vatandalarn

maduriyetini nlemek bakmndan, takdir komisyonlar arasnda gerekli egdmn

salanarak olabildiince uyumsuzluklarn giderilmesine allacaktr.

-Takdir komisyonlarnca tespit edilecek asgari ldeki arsa metrekare birim

deerleri drt yl sreyle (Bakanlar Kurulunca drt yllk takdir sresi uzatlmad

veya ksaltlmad takdirde) geerli olacaktr. Ancak, vergi deerini tadil eden

sebeplerin bulunmas nedeniyle mkellefiyet tesisi gereken hallerde vergi deerinin

hesabnda, sz konusu deerler gelecek yllarda emlak vergisindeki yllk art oran

olan yeniden deerleme orannn yars nispetinde artrlarak dikkate alnacandan,

deer tespiti yaplrken ileriye ynelik muhtemel deer art ve azal gibi faktrler

zerinde durulmayacaktr. Buna gre, takdirler, takdir ilemlerinin yapld tarihteki

37


51/130

(2005 ylndaki) cadde, sokak veya deer bakmndan farkl blgedeki en dk

deerli arsann asgari ldeki birim deerine gre gerekletirilecektir.

-Tespitler mutlaka metrekare esasna gre yaplacak, dnm veya hektar gibi l

birimleri kullanlmayacaktr.

-Mahalle ve kylerin snrlar, her muhtarln mlki idare asndan yetki ve

sorumluluunda bulunan blge esas alnarak belirlendiinden, bu hususa aklk

getirilmesi ve herhangi bir karkla meydan verilmemesi iin ncelikle bunlarn

haritalar temin edilecek, bu snrlar esas alnarak tespitler gerekletirilecektir


3.5.2.3. Takdir Komisyonlarnca Yaplacakler

-Oluturulacak arsalara ait takdir komisyonlar asgari ldeki arsa metrekare birim

deerlerini en ksa zamanda tespit edeceklerdir. Arsalara ilikin takdir komisyonu

kararlar mutlaka gerekeli olacak ve 7 rnek halinde yazlacaktr. Ticaret ve ziraat

odas bulunmayan yerlerde karar says 5, bunlardan sadece biri bulunan yerlerde

karar says 6 rnek olacaktr.

-Oluturulacak arazilere ait takdir komisyonlar asgari ldeki arazi metrekare birim

deerlerini en ksa zamanda tespit edeceklerdir. Arazilere ilikin takdir komisyonukararlar da gerekeli olacak asl, karar veren komisyonda dosyalanacak ve kararn

birer rnei il merkezlerindeki ticaret ve ziraat odalar ile ilde mevcut (ileler ve

beldeler dahil) belediyelere en ge 30 Haziran 2005 tarihine kadar verilecektir.

-Kadastro grmemi veya imar plan yaplmam yerler iin yetkili teknik elemanlara

izdirilecek krokilerden de yararlanlacaktr.

-Cadde ve sokaklarn tespitinde belediyelerden ve gerekli grlen hallerde ile seim

kurullarndan da bilgi alnmas yoluna gidilecektir.

-Takdirin yaplmasnda faydalanlacak olan kadastral haritalar, hali hazr haritalar,

evre dzeni haritalar ve imar planlar; belediyeler veya belediyeler vastasyla ller

Bankas blge mdrlkleri, tapu sicil mdrlkleri, valilikler ve dier ilgili

kurululardan sratle temin edilecektir. Takdir ilemleri yaplrken gerekli olan

hallerde teknik elemanlardan da faydalanlacaktr.

-Bir mahallenin veya kyn birden fazla belediyenin yetki alan

na girmesi halinde, bu mahalle veya kye ait takdir ilemi, mahalle veya kyn alan itibariyle byk

38


52/130


53/130


54/130

gereksinimini karlayan, byk aptaki konutlandrma ve yerletirme giriimi

olarak zetlenebilir (Unutmaz, 1989).

Toplu konut, ok sayda ailenin barnma gereksinimini birlikte karlamas iin

yaplan byk aptaki giriimdir(Paral, 1993).

Toplu konut konusunda deneyimleri olan mhendis, iadam Garih(1991)e gre

toplu konutun tanmyledir;

Bence toplu konutun balca zellii, belirli bir yaam,modern ve gelimi bir yaam sunan binalar ve konutlarmanzumesi olmasdr. Binalarn topluca ve yan yanayaplmasndan ibaret deildir. Toplu konut hereyden ncemodern ve gelien bir yaamn gerektirdii fonksiyonlarkarlayabilmelidir. Otomobili, yolu, otopark, gelien mutfakeyalarn, alverii salamal, spor ve dinlenme olanaklarna

karlk verebilmesi lazmdr. Bence ancak o zaman gerek birtoplu konut manzumesi ortaya kar. Mimari de bufonksiyonlar estetikle badatran bir ilim ve sanattr. Bugrev mimarlara ve ehircilere dyor

4.2. Toplu Konutu Ortaya karan Nedenler

Toplu konut, lke mekannn uyumlu organizasyonunda byk kentlerin ylma

haline geiini nlemek, sanayi ve sanayi nfusunun dengeli dalmn salamak,

blgeler aras farkll arttrmamak, kentsel byme srecinde kent ii ve

evresindeki tarihsel ve doal deerleri korumak, ak alanlarn kayb

Documents

Toplu Konut Projelerinin Cevrelerine Olan Rant Etkisi Ve Atasehir Ornegi the Rent Effect of Mass Housing Projects to Arounds and Case of Atasehir