Upload
others
View
5
Download
0
Embed Size (px)
Citation preview
Transformeren kun je lerenLeegstand kantorenLeerervaringen van een aantal pilotprojecten
2 Transformeren kun je leren
Leerervaringen van een aantal pilotprojecten 3
Voorwoord
Samen met ondernemers, partners en inwoners in Overijssel werken wij aan een sterke economie
en aan het stimuleren van werkgelegenheid. Het MKB is dé banenmotor van Overijssel.
Een aantrekkelijk vestigingsklimaat en een innovatief en concurrerend bedrijfsleven zijn essentiële
succesfactoren.
Hetterugdringenvandeleegstandvankantorenvormthierbijeenbelangrijkeuitdaging.Doorpilotsen
experimententesubsidiërenwillenwemarktpartijenengemeentenverleidenomopinnovatievemanierente
investeren(intijdengeld)indeaanpakvanleegstand.Ditbindtpartijenenzorgtvooreendynamiekinhet
leegstandsvraagstukbinnenOverijssel,metalsuiteindelijkdoeleengoedfunctionerendekantorenmarkt.
Desubsidieregelingnadertzijneinde.In2014en2015hebbenverschillendeprojecteneensubsidieontvangen.
Dezeprojectenhebbenalleneenandereinvalshoek.Heteneprojectrichtzichopeenquickscanomhet
potentieelvaneenleegstaandgebouwinzichtelijktemaken,hetandereopeenaanpakvooreenheleregio.Er
zijnprojectendieviamonitoringeigenarenwillenvoorzienvanhandzamegegevensomtotactieovertekunnen
gaanenerzijnprojectendieeenconcreteverbouwingvaneenpandbehelzen.Ookzijnerprojectendiezich
richtenopeenherbestemmingmeteenkantoorfunctieenerzijnprojectendiezichrichtenoptransformatienaar
woonbestemmingen.
Indezebrochurekuntuophoofdlijnendeinhoudvandeprojectennalezen.Natuurlijkhebbenweookde
contactgegevensopgenomenvanallebetrokkenen.Raaktugeïnspireerd,denktudatbij1vandeprojecten
kennisbeschikbaariswaarubehoefteaanhebt,schroomdannietomcontactoptenemenmetdecontact-
personen.Latenwehetwielnietsteedsopnieuwuitvindenmaargezamenlijkstappenvoorwaartszetten
richtingdeaanpakvandekantorenleegstand.
Wantookhiervoorgeldt:
Transformeren kun je leren!
Eddy van Hijum,
Gedeputeerde voor Economie, Financiën en Deelnemingenbeleid
Provincie Overijssel
4 Transformeren kun je leren
Herbestemming Rabobank Olst
Wat doen we?
Hetprojectomvatdeherbestemmingvaneenvoormaligbankgebouwtot13zelfstandigeseniorenappartementen
metzorgopmaat.Deaanpakisvangrofnaarfijn.Naeeneerstebeoordelingvanhetobjectophaargeschiktheid
middelsonzeQuickscan,wordthetobjectterplaasteaaneennaderonderzoekonderworpen.Alshetpand
geschiktblijkt,danvolgteengroveberekeningvandefinancielehaalbaarheid.Indienpositief,danvindteroverleg
metdeGemeenteplaatsoverdehaalbaarheidomdefunctievanhetgebouwtewijzigen.WerktdeGemeente
mee,danwordthetplanverderuitgewerktenwordenerberekeningengemaaktwaarbijookdemarktpartijen,
zoalseenbelegger,eenbouwbedrijfeneenzorgverlenerwordenbetrokken.
Wat levert het op en wanneer?
Naastdebestrijdingvanleegstandleverenonzeinspanningengeschiktewoonruimtevoorseniorenop.Hierin
ontstaateengroeiendebehoeftet.g.v.hetoverheidsbeleidomseniorenzolangmogelijkzelfstandigtelaten
wonen.Hetonderhavigeprojectwachtnuopeenfinancieleovereenkomstmeteenbelegger.Detedelenkennis
bestaatuitdewijzevanbenaderingvanleegstaandepanden,dooruittegaanvandewoonwensenvande
doelgroependaareengeschikttemakenpandbijtezoeken.Zieookhetonderdeelleerpunten.
Tevenswordtdeomgevingvandelocatieopgewaardeerdwaardoorookdelevendigheidtoeneemt.
Leerpunten, tips, successen, uitdagingen
Debelangrijksteleerpuntenzijn:
• Gauitvandewoon-/gebruikswensenvandetoekomstigebewoner/gebruiker;
• Pakeenprojectstapsgewijsaan.Hetmakenvanuitgewerkteplannendienietpasseninhetbeleidvande
Gemeentezijnbijvoorbaatkansloosenkostenenormveelgeld;
• GemeentenworstelenvaaksterkmetdebeschikbarecontingentendiedoordeProvinciezijnopgelegd.
Dezevastgesteldecontingentenstaanvaakhaakstegenoverdewensomseniorenlangerzelfstandigte
latenwonen,immersdaartoemoetgeschiktewoonruimtewordengecreëerd.
• Hetaanpassenvanbestaandewoningenlevertdikwijlsniethetgewensteresultaatopaangeziensenioren
vaakineentegrotewoningwonenmethetdaaraanverbondenwoningonderhoudentuinonderhoud.
Provincieszoudendusmeerdecontingenstructuurlosmoetenlatenenzichmeeropderealisatievan
geschiktewoningenvoordespecifiekedoelgroepenmoetenrichten.
Leerervaringen van een aantal pilotprojecten 5
• Indepraktijkblijktdat(kleinschalige)woonvormenvoorseniorenwaarinookrekeningisgehoudenmet
ruimtenwaarinmenelkaarkanontmoeten,veelsocialecontactenopleveren.Naasteenstukjesociale
controle,wordthiermeeookhetwelzijnbevorderd.
• Definancieringvanhetprojectmiddelseenbeleggerblijktnoglastigaangeziendebeleggervaakhoge
rendementseisenstelt.Hierdoorkomtdeaankoopvanhetpandenderealisatievandeverbouwingonder
druktestaan.
• Deenergiebedrijvendieneneveneensopconstructievewijzehetplanteondersteunen!
Wat ik verder nog kwijt wil…
Wijzijnovertuigdvandeherbestemmingvanhetonderhavigeplanenkrijgenopdiversewijzengoedereacties
opdeplannen.
Meer weten?
2nd-lifeBouwadviseursbv JanDaggenvoorde,architectbna
Tel:0651033069
ing.TonvanBuel
Tel:0615429567
e-mail [email protected]
website www.2ndlifebouwadviseurs.nl
6 Transformeren kun je leren
Wasstraat 2.0
Wat doen we?
De“Wasstraat2.0”aanpakiseenTwentseversievaneenbewezenaanpakindeprovincieUtrecht.Hetiseen
procesmetsystematischeexperimentenwaardoordeeigenarenvanvastgoedsamenmetdestedenzicht
krijgenopnieuwegebruiksmogelijkhedenenfunctiesvoorkantoorpanden.Juistvoordiekantoorpandendie
opcrucialelocatiesliggeninhetstedelijkgebied,waarveelbetrokkenpartijenbijzijnenookdegemeenten
diverseontwikkelmogelijkhedenzienmaarerweinigvoortgangwordtgeboekteniedereen,opincidentele
wijze,hetwielprobeertuittevinden.
Hetexperimentheeftalsdoel:
• omdeeigenaren/beleggersteactiverenomzelfteinvesterenendebereidheidhebbenominplaatsvan
dekantorenfunctieopzoektegaannaaranderefuncties,zodatleegstandendaarmeegepaardgaande
problemen,zoalsverloedering,teruggedrongenworden.
• omNetwerkstadTwente–gemeententelerenhoeeigenarentestimulerenenfaciliterenendemarktop
eenvergelijkbaremanierinpositietezettenmetleegstaandekantoorgebouwenomtegaan.
• omdaarbijmaximaalvanelkaarteleren.
WehebbenonsgerichtopzevenlangdurigleegstaandepandeninAlmelo,EnschedeenHengelodieop
‘gevoelige’plaatsenstaanmetalsdoeldatdezepandeneennieuweinvullingkrijgen.
Wat levert het op en wanneer?
Depilotisnagenoegafgerond,eventueelhalenwenogéénoftweepanden“doordewasstraat”.Erzijn
inmiddelszevenpandendoordewasstraatgegaan:
• DrieobjecteninAlmelo;éénobjectwordtinmiddelsgetransformeerdnaarsocialewoningbouwenéén
object(gemeentelijkeigendom)opbasisvandeuitkomstenvandeWasstraatdemogelijkhedenvoorvrije
sectorhuurwordenverkend.Eenderdeleegstaandpandblijkt,ondanksdewasstraat,datdeeigenaar
onvoldoendemiddelen/mogelijkhedenzietvoortransformatie.
• DrieobjecteninEnschede;éénobjectwordtoptermijngetransformeerdnaarwoningbouw(luxereap-
partementenindevrijesectorhuur),éénobjectwordtherontwikkeldenopnieuwindemarktgezetals
kantoorpandenéénobject(ingemeentelijkeigendom)wordenmogelijkhedenoplangeretermijnverkend
alsonderdeelvaneentotalegebiedsontwikkeling.
• InHengeloisvooralsnogéénobjectdoordewasstraatgehaald.Uiteeneersteinventarisatievolgdedatde
eigenaarnogvoldoendemogelijkhedenzietvoornieuweinvullingvanhetobjectenmetmeerderepartijen
ingesprekis.
Erzijnmeerderewerkbijeenkomstengeorganiseerdmetafvaardigingvandedriegemeentenenderegio
Twente.NaastafdelingEconomischeZakenvandegemeenten,zijnookmedewerkers/collega’svanproject-
ontwikkelingenruimtelijkeordeningbijhetprojectbetrokken.
Leerervaringen van een aantal pilotprojecten 7
Leerpunten, tips, successen, uitdagingen
Successen:
• Dewasstraatheeftzichbewezenalseensystematischemethodiekomhelderinzichttekrijgeninde
mogelijkhedenvoorinvullingvanbestaande,leegstaandekantoorpanden.
• Vandezevenleegstaandepandenwordeninmiddelsdriepandenconcreetgetransformeerdnaareen
nieuwefunctieofinvulling.Vaneentweetalobjectenverwachtenweeennieuweinvullingoptermijn.
• Dewasstraathelptbijhetopeenanderemaniernadenkenoverleegstaandvastgoedenmaaktdediscussie
omtekomentoteenjuistprogramma(insamenhangmetruimtelijkbeleid)scherp.Deuitkomstenvande
wasstraat(enkeleheldereA4’s)zijngoedtegebruikenomintern(binnenhetgemeentehuis)totovereen-
stemmingtekomenoverdeherinvullingvanbestaandepanden.Waarbijookderelatiemetbestaande
projectenenprogramma’swordtmeegenomen.
• Dewasstraatmaaktdatjealsgemeentemetvastgoedeigenarenhetjuistegesprekvoert,vanuitmogelijk-
hedenenoplossingen(markttechnisch/ruimtelijk)ennietvanuitdeproblematiekvanleegstand.Hetzetde
gemeentegoedinpositie,waardoorjemetvastgoedpartijeneenstapverderkomt.
Uitdagingen die we in de pilot tegenkwamen:
• Ineenregiometmeerdanvoldoendeprogramma(voorwonen,winkels,kantorenetcetera)valthetniet
meeomtekomentoteeninvullingvaneenleegstaandobjectdatnietconflicteertmetbestaand
(nieuwbouw)programma.
• Hetenthousiasmerenenmeekrijgenvanvastgoedmarktpartijen/eigenarenkostveeltijdenenergie.Het
betreftsomspartijen(beleggers)metminderbindingmetTwenteendeplek/object.Denoodzaakomte
komentotherinvullingvaneenleegstaandpandissomsmindergrootdanjezouwillen.
• Herontwikkeling/transformatievaneenleegstaandpandkostveeltijdenenergie(terwijljehetprobleemhet
liefstmorgenalhebtopgelost).
Leerpunten / advies opgedaan in de pilot:
• OmtekomentoteenstructureleoplossingvoorherinvullingvanbestaandvastgoedisinderegioTwente
(endeNetwerkstedeninhetbijzonder)meermarktstructureringnodig.Zowelopdekantorenmarkt,alsop
dewoning-enwinkelmarkt.
• Somszijnerookinvullingenvanpandenwaargeendirect(actueel)beleidofregieopis:zoalsnichesbinnen
wonen(short-stayenvrijesectorhuur),leisureofhoreca(hotels).Dithelptwelomsnelkeuzestekunnen
maken.
• Hetontbreektsomssimpelwegaantijdomeenbusinesscase(diedoordewasstraatisgegaanofmoet
gaan)goedtebegeleiden.Ditvraagteigenlijkomnogmeertijdvooraccountmanagement.
Wat ik verder nog kwijt wil…
• Dewasstraatisnietalleentegebruikenvoorkantoorpanden.Dezesystematischeaanpakwerktookvoor
bijvoorbeeldleegstaandewinkelpandenofmaatschappelijkvastgoed,zoconcluderenwe.
• MogelijkwordenernogéénoftweekantoorpandendoordeWasstraatgehaalddekomendetwee
maanden.WedenkenaaneenobjectinEnschedeeneenobjectinHengelo.
8 Transformeren kun je leren
Meer weten?
NetwerkstadTwente MerijnFrauenfelder
Tel:0613322136
AdviesWasstraat2.0 StecGroep
GuidovanderMolen
Tel:0267514100(kantoor);0652710582
GemeenteAlmelo SanderVolkerink,
Tel:0546541111.
GemeenteEnschede RobMarsch
Tel:0613918630
GemeenteHengelo HarryVranken,
Tel:0742459473
Leerervaringen van een aantal pilotprojecten 9
Oude Panden, Nieuwe Kansen
Wat doen we?
Veelleegstaandekantoorpandenzullennooitmeeralskantoorwordengebruikt.Omeentransformatiemogelijk
temakennaareenanderefunctiezijnmeergegevensnodigvaneenpanddanvaakbeschikbaarzijn.Saxionheeft
samenmetdestichtingPlatformInitiatievenTijdelijkheidenIAAArchitecteneennieuwmonitoringsinstrument
ontwikkelddatalsappbeschikbaaris.Indetweedefasevanhetprojectwordtvooreenaantalpandendevraag
naarenaanbodvanruimtebijelkaargebrachtomzodetransformatievanincourantekantoorpandenmogelijkte
maken.
Wat levert het op en wanneer?
Sindsdestartvanhetprojectmedio2015isdeappontwikkeld(‘pauzelandschappen’,beschikbaarinde
android-enios-appstores),enzijnenkelehonderdenpandendoorheelOverijsselinkaartgebracht,
ziewww.pauzelandschappen.nl.
In2016wordtvooreenaantalpandeneentransformatieprocesopgestartinsamenwerkingmetpand-
eigenareneninitiatiefnemers.Daartoegaanweinitiatiefnemerslokaliseren,methenontwerpsessies
organiseren,enrekensessieaanbiedentenbehoevevaneenhaalbareexploitatieopzet.
Leerpunten, tips, successen, uitdagingen
HetaanbodaanleegstaandekantorenisgroterdanblijktuitbijvoorbeeldFunda.Viadeappkomteenmeer
gedetailleerdbeeldnaarvoren.
Hetopsporenvaninitiatiefnemersiseenlastigeklus.Zijzijnniet‘georganiseerd’.Viaverschillendewegen,
waaronderdeorganisatievaneenstadscafé,willenweproberenhenbijhetprojecttebetrekken.
Wat ik verder nog kwijt wil…
Doordatinhetprojecttientallenstudentenwordeningezet,brengenweookbijdetoekomstigeprofessional
hetprobleemvanleegstandéndemogelijkeaanpakdaarvanonderdeaandacht.
Meer weten?
Saxion TheodeBruijn,LectorDuurzameLeefomgeving,
DirecteurIAAStedenbouwenLandschap
10 Transformeren kun je leren
Hanz
Wat doen we?
Wiljealsorganisatiesblijvenvernieuwen?DanisHanzsindsmei2014deplekomtewerken.Innovatie
ontstaathetbesteineeninspirerendeopenomgevingwaareengrotediversiteitaanondernemers,overheiden
onderwijszichmetelkaarenhunomgevingverbinden.Voororganisatiesmeteenopenhoudingendiewillen
samenwerkenisHanzdevernieuwendehuisvestingsoplossingdiedaarvoorzorgt.7jaarstructureleleegstand
van5.000m2wordtomgebogennaareenwaardevolleaanzetvannieuwepositioneringvanHanzeland
Zwolle.
Wat levert het op en wanneer?
2.200m2isingebruikgenomen.DepartnersdieonderdeelzijngewordenvanHanzervarendemeerwaarde
vaneenopenhuisvestingsconcept,voortdurendeontmoetingeninspiratie.Hanzelandwordtintoenemende
mategeassocieerdmetinspiratieeninnovatie.
Leerpunten, tips, successen, uitdagingen
Delesdiewehebbengeleerdentoegepast:lokalepartnersmetbetekenisenimpactmoetenaangeslotenzijn.
Bijdeeneorganisatiegaatditmakkelijkerdandeandere.Pro-actiefverkennenenwervenvandezepartners
meteenrelevantverhaalonderdearmleidttotditnoodzakelijkeresultaat.
Wat ik verder nog kwijt wil…
Durfgrootstedenkenenblijfontwikkelen.
Meer weten?
Hanz ThijsvanDieren
Tel:0655783025
www.bijhanz.nl
Leerervaringen van een aantal pilotprojecten 11
CeeCee Community
Wat doen we?
DecoöperatieCeeCeeCommunityspantzichinvoorhetbehoudt,aantrekkenenverbindenvancreatief
ondernemendtalentinderegiodoorhetcreërenvaneengunstigencreatiefecosysteemvoor(startende)
ondernemers.EenCreativeBusinessZonewaarzowelregionale,nationalealsinternationalestakeholdersdeel
vanuitmaken.
“Theceespot”(onderdeelvandecoöperatieCeeCeeCommunity)isdefysiekeplekwaarcreatieveondernemers
kunnenwerken,creëren,groeienenhetverschilgaanmakenindewereld.Doorhetbottom-upintegraal
aanbiedenvangoedkope,openenflexibelehuisvesting,handsonsupport,coachingénmatchmaking.
HiermeeisdeCeeCeeCommunitydeeerstecreatievebroedplaatsinderegiodiezich,middelshuisvestingén
programmering,actiefbezighoudtmethetsuccesengroeivanhaarledenenditdoetmetsteunenparticipatie
vangroterebedrijvendiehetbelangzienvandecreatieveindustrie/economieenhetbehoudtvanjong(creatief)
talentvoorderegio.
Wat levert het op en wanneer?
Hetprojectisop8december2015officieelvanstartgegaan.Ondertussenhebbenzichvijfstartendebedrijven
gevestigdendaarmeemakenalruim20mensendagelijksgebruikvandecommunity.
Deeerstemaandiserplekgebodenaanzesevenementen,variërendvaninspiratiesessiesenworkshopstot
co-workingdagen.
Komendemaandwordtverderinvullinggegevenaanhetopzettenvandeverschillendeondernemersservices
doorpartners(Financiëleanalyses,Juridischadvies,Accountancy,HRadvies,MarkeringenPR,Algemeen
ondernemersadvies,Subsidieaanvragenenregelingen,Industrieexpertsenhetbiedenvannieuwekansenen
toegangtotfinanciering)enhetorganiserenvanhetcoachingtrajectdoor20+externebusinesscoaches.
DefocusligthiermeeophetkwalitatieflatengroeienvandeCeeCeeCommunityenhetnetwerk(Creative
BusinessZone)metalsdoelomeind2016minimaal20startendeondernemingentesupportenenhuisvesten.
Leerpunten, tips, successen, uitdagingen
Hetorganiserenvaneendergelijkbottom-upinitiatief,decoöperatie,metmeerdan20stakeholders(van
start-uptotvastgoedeigenaar)waariniedereenookdaadwerkelijkbetrokkenisénblijftvergtvanallepartijen
eenlangetermijnvisieeninvestering.Voordeinitiatiefnemersbetekenddithetactiefencontinuemanagen
vanverantwoordelijkhedenenverwachtingen.Opdelangeretermijnlevertdezebetrokkenheidechterveelop
eniskey-factorvoorhetslagenvanhetproject.
Meer weten?
CeeCeeCommunity NielsMoshagen
Tel:0647086606
http://ceecee.community
12 Transformeren kun je leren
‘Hoe Courant is Uw Pand’(HCUP) inclusief stedelijke herverkaveling: Experiment leegstandsbestrijding kantoren Deventer
Wat doen we?
Binnenhetexperimentproberenweeigenarenvolgenshetprincipevanuitnodigingsplanologieteverleidenop
omhetjuistemomentteinvestereninbestaandekantoorgebouwen.Doorherontwikkelingvanhunbestaande
kantoorpandofjuisttransformatienaareenanderefunctie.
Hiervoorwordtgewerktmethetinstrument‘HoeCourantisUwPand’.HCUPiseeninstrumentdatde
courantheideninvesteringskanseninvastgoedzichtbaarmaakt.Dooressentiëlekenmerkendiemarktwaarde
encourantheidbepalentebeoordelen(pand,locatie&markt),ontstaateenbeeldvanslimmeverbeter-
mogelijkhedeneninvesteringen.
Doelvandezebottom-upaanpakisomeigenarenvan(potentieel)legekantoorgebouwenopsystematischeen
marktgerichtewijzeinpositietebrengenentefaciliterendejuisteinvesteringsbeslissingtenemenendaarmee
leegstandinDeventertebestrijden.
Daarnaastonderzoekenwesamenmetdebetrokkenvastgoedeigenarenofpanden/deelgebiedenzichlenen
voorstedelijkeherverkaveling.DegemeenteDeventerisopvoorhandgecharmeerdvanditmogelijknieuwe
wettelijkmiddelendepositiedieditgeeftaangesprekkenmeteigenarenvan(lege)kantoren.
Wat levert het op en wanneer?
• DeHCUP-toollevertelkegebouweigenaareenhelderemarkttechnische,financiëleenbouwtechnischescan
op.Inclusiefplanologisch-juridischemogelijkheden.Debeleggersengebouweigenarenkrijgenhiermeeeen
gedegendoorlichtingvandetoekomstwaardevanhungebouw,kansenenrisico’svooralternatieveaanwend-
baarheid(revitalisering,transformatie)envoorwaardenomdittoteensuccestemaken.
• InmiddelszijnvoormeerdereobjectendeHCUPscansgereed.Naeenuitgebreideschouwvanpandenlocatie
zijndescansopgesteldendoorgesprokenmetdeeigenaar.Erisgekekenofinvullingalskantoorkansrijkzou
zijn,maarookwatalternatievedoelgroepenzoudenkunnenzijnenwat(transformatie/herontwikkeling)
financieelbetekent.Daarbijzijneendrietalscenario’sophoofdlijnendoorgerekend.Ookoverfinanciële
arrangementen,stedelijkeherverkavelinginhetbijzonder,isgesproken.Totnutoeblijktdatvoordeobjecten
ditarrangementminderinteressantis,daardetoekomstscenario’s(alternatieveinvulling)veelalkansrijklijken.
• Erwordtopeensystematischemanierervaringopgedaanmetverleidingsplanologieenleegstandsbestrijding
2.0waarbijdeeigenaarvangebouwenmaximaalinpositiewordtgebracht.
• Waardecreatievoorbestaand,leegstaandvastgoedwordtmogelijkeninzichtelijkgemaakt;leegstands-
bestrijdingdoordeeigenaarvangebouwenmaximaalinpositietebrengen.
• Eersteervaringenmetdemogelijkhedenvoorstedelijkeherverkavelingindepraktijk,inclusiefgesprekkenmet
eigenaren/beleggershierover.
• Hetexperimentloopttoteindmaart2016.
Leerpunten, tips, successen, uitdagingen
Successen
• DoorgebruiktemakenvaneenEconomischeEffectRapportagewerdmeerinzichtverkregenindesociaal-
economischebetekenisvaneenkantoorlocatieen/ofdeelgebiedbinnendeStadsaszoneinDeventer.Dit
helptbijhetbepalenvaneentoekomststrategieenaanpakvoorleegstand.
• DeHCUPtoolblijktindepraktijkgoedbruikbaaromvooreeneigenaareencompleetbeeldtegevenvande
mogelijkhedenvaneenleegstaandkantoorpand.UitdeeersteHCUPscansblijktdatermeerderetoekomst-
scenario’svoorleegstaandekantoorpandeninDeventerzijn.Metnamedescenario’srondomwonen
(vrijesectorhuur)zijnfinancieelenmarkttechnischinteressant,zoblijktuitdescans.Eenaantaleigenaren
verkentdeverderemogelijkhedenvoorherontwikkeling/transformatievanhunpand.
• DeuitkomstenvandeHCUPtoolsluitenvaakgoedaanbijeeneerstegevoeldateigenaren(ofasset
managers)hebbenoverhunpand.Doordecombinatievanmarktscan(encheckopvraag/behoefte)en
kostenwordentoekomstigekeuzesmakkelijkergemaakt.EigenarenzijnenthousiastoverdeHCUPscan.
• Stedelijkeherverkavelinglijktalsarrangementinteressantbijdeaanpakvanleegstand,maarwanneerblijkt
datervoorkantoorpandenmogelijkhedenzijnvoorherontwikkeling/transformatie,danzijnfinanciële
arrangementenalsnelminderinteressant.
Leerervaringen van een aantal pilotprojecten 13
Uitdagingen
• Eigenaren/beleggersenthousiasmerenomdeeltenemenaandeHCUPscanenverkennenvanoptiesvoor
stedelijkeherverkavelingiseenintensieftrajectdatveelenergieenaandachtvraagt.
• Eenaanpakvanleegstandvraagtookomvisieopanderevastgoedmarkten.Denkaanbijvoorbeeldde
woningmarkt(vrijesectorhuurkanimmersooknietoveral).Eengoedeprogrammering/marktstructurering
(metruimtevoortransformatie)iswenselijk.
• Verderuitwerkenvanmogelijkefinanciëlearrangementen,naaststedelijkeherverkaveling.Wedenken
bijvoorbeeldaanverhandelbareontwikkelingsrechtenofmisschienweleen(succesvol)sloopfonds.
Tips
• Belangrijkisombinneneengemeenteeenoverzicht/netwerktehebbenvandebelangrijksteeigenaren/
beleggers.Hetinbeeldbrengenvandeeigenaren/beleggersvandeleegstaandekantoorpandenencontact
metdezepartijenisbelangrijkvoorhetsuccesvoluitdragenvanhetHCUPexperiment.
• Voldoendecapaciteitenaandachtomnetwerktevergrotenencontinueincontactteblijvenmeteigenaren/
beleggers.Precieswetenwaterspeeltopdebestaandevastgoedmarkt.Eenkantorenloods(ofspecifieke
accountmanager)incombinatiemeteenwethouderleegstandzouhierbijkunnenhelpen.
Wat ik verder nog kwijt wil…
• Erzijnnogenkelelaatsteplekkenvooreigenaren/beleggersdiegebruikwillenmakenvandeHCUPscan.Tot
eindmaart2016biedenwedemogelijkheidomdetoekomstmogelijkhedenvanleegstaandekantoorpanden
indeStadsaszoneteverkennenentekomentotmogelijkenieuweoplossingenvoorleegstaandegebouwen!
• VoorhetexperimentHCUPenstedelijkeherverkavelingStadsaszoneDeventerisooksamengewerktmetde
SaxionHogeschool/HogeschoolArnhem-Nijmegen(HAN)opleidingFacilityManagement&RealEstate.Een
stagiaireheeftintensiefmeegeholpenmethetopzettenvanhetHCUPmodelvoorkantoren.Daarnaastiszij
afgestudeerdophetonderwerp‘circulaireeconomie’.Eenonderwerpdatzekeraansluitbijdedoelstelling
vanHCUP:eentweedelevenvoorkantoorgebouwen.DescriptiewasuiteindelijkgoedvoordeFMBachelor
scriptieprijs.Eenmooieprestatie!
Meer weten?
StecGroep GuidovanderMolen
Tel:0622205194
BoukeTimmen
Tel:0267514100
GemeenteDeventer MirjamJansen
Tel:0622205194
SaskiaMulder
Tel:0570694248
14 Transformeren kun je leren
Het Aktiefhuis
Wat doen we?
InhetprojectwordtdeleegstandvanhetgebouwMarssteden70aangepakt.Hetpandligtophetindustrieterrein
MarsstedeninEnschededatontwikkeldisvanafbeginjaren90,endatverkeerstechnischgoedontslotenis.
FFindwilvoordeeigenaardeheerSpenkelinkditpandalsbedrijfsverzamelgebouwvullenophetthemaduur-
zaamheideninnovatieindeutiliteitsbouw.DezeentiteitenzijninMarssteden70getrokkenalskwartiermakers.
FFindzoektbedrijvendiesamenmetdenuzittendebedrijvenFFind(regie-organisatieutiliteitsbouw,LED
verlichtingsplannenenLEDinkoop),GreenGridConsultancy(duurzameenergieproductie),WiersmaBouw-
consulting(duurzaambouwadvies)enVeraSolar(zonnepanelen)willenhurenenbusinesswillengenereren.
Erloopteenonderzoekomeenontwerptemakenvoorhetenergieneutraalmakenvanhetgebouw.
OokiserbinnenMarssteden70eenvoorzieningvoorstrategischzakelijkenfinancieeladviesvantopmensen
uithetbedrijfsleven.EigenaarenFFindzijnaktiefomzichteprofilereninnetwerkorganisatiesopgebiedvan
duurzaamheidenbouw.
WezijngestartmeteenbrandingtrajectenwezijnmetkennisinstellingenalsSaxion,deUT,deHANende
UniversiteitNijmegeningesprekomstudentonderzoekuittezettenom:
- hetthema-conceptverderteontwikkelen
- energiezuiniggedragtestimulerenmethardwareopties
Ookcreerenweloopinhetgebouwdoorhetorganiserenvan(kleinschalige)bijeenkomstenenvergaderingen.
Wat levert het op en wanneer?
Verhuuropconceptblijktbetertewerkendanverhuuropruimtealleen.Alswevergelijkenmethoeandere
leegstaandegebouwenopdeMarsstedenwordengevuldkomenerbijonsveelmeerkijkers(enmeerhuurders).
Bemoeilijkendefactorenzijnelementenalsdeenormehoeveelheidkantoorruimtedietehuurstaatende
manierwaaropdaar–ookopprijs-meegestuntwordt.
Benaderdebedrijvenzienweldemeerwaardevaneenthemagebouw,maardiemeerwaardeisnietzoduidelijk
datdaarmeteendebestaandehuisvestingssituatievoorwordtopgegeven.
Leerpunten, tips, successen, uitdagingen
Aanscherpenvanhetverhuurconcept(metnamehetbusinessontwikkelingsgedeelte)endebedrijvendiewe
daarbijzoeken.Vanduurzaamheidinhetalgemeennaar‘Greencubator’:innovatiefwerkenaandeduurzame
transitieindeutiliteitsbouw.
AanvullendzijnwegaanzoekennaarhetonderscheidendvermogenvanonsgebouwbinnendeMarssteden.
Ineersteinstantiehebbenwevoordehuurbedrijvenbenaderdwaarmeeweeenwerkrelatiehebben.Nugaan
weactiefopzoeknaarbedrijvendiedezittendebedrijvenaankunnenvullen,omdaarmeeeentotaalconcept
tekunnenbiedeninhetgebouwMarssteden70.
Wat ik verder nog kwijt wil…
Wehebbenhetverhuurconceptenhetaktiefhuisconceptformeelgescheiden.Zierespectievelijk:
www.marssteden70.nl,www.hetaktiefhuis.nl
Meer weten?
Conceptontwikkelaar ArieFokkink(FFind)
Tel:0614433887
Eigenaar HermanSpenkelink
Tel:0624598585
Leerervaringen van een aantal pilotprojecten 15
Wat doen we?
VoorhetkantoorgebouwaandeVanReeuwijkstraat50inOmmengaatbureauRuimtewerksamenmetbureau
RekenruimteenhetOverstichtvooreigenaarCarinovaeenQuickScanherbestemmingopstellen.Carinovawil
hetkantoorgebouwgraagverkopenofverhuren.Carinovaheeftviaeenmakelaarhetpandalgeruimetijdinde
verkoopstaan.Dezetraditionelemanierisnietsuccesvolgebleken.DaaromheeftCarinovabeslotentekiezen
vooreenandereaanpakviaeenQuickScanherbestemmingomdatzijhetgebouwnietleegwillenlatenstaan.
Degezamenlijkaanpakvandedriebureausisgerichtopeenduurzameinvullingvoorlastigteverkopen
vastgoed.Wijhebbeneenintegraleaanpakmeteen
• ruimtelijkeanalyseengebouwwaardering
• beleid-enomgevingsanalyse
• marktverkenning
• financiëleanalyse
• ontwikkelstrategiemetoplossingsrichtingen
Hierbijdenkenwijinmogelijkhedenenproberenkansentecreërenenobstakelswegtenemen.Onzeervaringis
datdoormiddelvanonzeQuickScanbewegingkomtindemogelijkhedenvoorhetpand.Hetdoelisomvanuit
hetontwikkeladviesvandeQuickScaneenkansrijkeinvesteerdercq.kopertevindenvoorhetpand.Carinova
heeftvooronzeaanpakgekozenomdatzijvertrouwenhebbeninonzeaanpak.Deeigenaarisenthousiastover
onzeaanpaknadatwijonzeervaringenvanuitandereprojecteninzakelastigteverkopenvastgoedhebben
gepresenteerd.
HetgrootsteobstakelvoorCarinovaisdeslechtemarktsituatievoorkantoorgebouwen.Metditobstakelgaan
wijmetdeaanpakvandeQuickScanaandeslagdoortekijkennaaranderemogelijkhedenenpotentiesvoor
hetgebouwdanhethuidgegebruik.Indeaanpakwordtvooralookgekekenwaarisvanuitdemarkten
gemeentebehoefteaanenwatpastbijhetgebouwendeomgeving.
Wat levert het op en wanneer?
Injanuari2016wordtergestartmethetproject,deverwachtingisdathetproduct“QuickScanherbestemming’’
eindmei2016gereedis.
Meer weten?
BureauRuimtewerk MoniqueSchuttenbeld
Tel:0620611729
Herbestemming kantoorgebouw Van Reeuwijkstraat 50 Ommen
16 Transformeren kun je leren
Leegstandsmeter: “Maak de opgave inzichtelijk”
Wat doen we?
MiddelsdeLeegstandsmeterwordendemogelijkhedenenoorzaakvooreenleegstaandkantoorpandeen-
voudig,snelenvrijblijvendinbeeldgebracht,zonderdatdaarvooreengrootschalligonderzoekvoorhoeftte
wordengedaan.
Deoorspongvandeleegstandsmeter,zithemindeverwonderingdathetenepandwelingebruikiseneen
soortgelijkpandeldersnietaandestraatstenenteslijtenis.Hetisheelverleidelijkomdittekoppelenaaneen
onbalansvanhuurprijsenaandekwaliteitindebreedstezinvanhetpand/locatie.Immersalsdeprijsmaar
voldoendezakt,zalereengebruikerkomen,toch?
Echterzittenweindesituatie,daterstructureelmeerm2kantoorruimteis,dangebruikers.Hetgeeninprincipe
betekenddatindienhetaanbodvankantoorruimtegelijkblijft,hetprobleemleegstandindekantorenmarkt
gelijkzalblijvenenzichalleenmaarverplaatst.Omleegstandstructureelverminderen,zitdeoplossingerinom
middelsherbestemmingenentransformatiesm2teverminderen.Devraagisechter,omwelkepandengaatdit?
Dekenmerkenvaniederkantoorpandzijnteverdelenonder3categorien:
1. Object(kenmerkenvanhetpandzelf)
2. Locatie(kenmerkenvandelocatie)
3. Markt(kenmerkenvandemarkt)
Deoorzaakvaneenleegstaandkantoorpandzijnaltijdterugtebrengennaareenonvoldoendeinéén(ofmeer)
vandedriecategorien.
Onderdezecategorienvallenverschillendefactoren(voorzieningenintern,ligging,voorzieningenextern,comfort,
prijs,parkeren,duurzaamheid,uitstraling,nabijheidopenbaarvervoer,toegankelijkheid,omgeving,etc.etc.)
Dooreenpandtetoetsenaanverschillendefactoren,kunnenwedekansenomdeleegstandoptelossen,in
beeldbrengenenmakenwedepijnpunten(lees:oorzaak)inzichtelijk.Zodateractiefopgestuurdkanworden.
Ditresulteerdineenpraktischenonderbouwdadviesvoordegebouweigenaar,beheerderenofmakelaarom
deleegstandtegentegaan,waarbijwetevensstureninvolgordevanaanpak,wetenregelgevingenpraktische
aandachtspunten.
Doelisomgebouweigenarenwelketemakenhebbenmetleegstand,inbewegingtekrijgenomactiefen
doelgerichtdeleegstandvanhetobjecttegentegaan.
Omhetgebruikvandezetoolzolaagrempeligmogelijktehouden,hebbenweervoorgekozenomdezeinde
markttezettenmiddelseenappvoordesmartphone,waarmeezedeinputvoordeleegstandsmeterkunnen
invoeren.Deoutput(hetadvies),zalnadienmiddelseengegenereerdepdfwordengemaild.
Wat levert het op en wanneer?
Wezijnopditmomentbezigmethetbepalenenweegbaarmakendefactoren,weverwachtendezezomerhet
eerstewerkbaretooltetestenoppanden.EindvanhetjaarzaldeAPPonlinegaanenwillenwedemarktop
omhetgebruiktebevorderen.
Leerpunten, tips, successen, uitdagingen
Dewegingvanfactorenonderlingiseenuitdaging,erzijnhierinverbanden.Vaneenkantoorpandvan
70,-p/m2magjeminderverwachtent.o.v.eenpandvan120,-p/m2.Hetiseenleukeuitdagingomdit
meetbaartemaken,weverwachtenveelvandeoutputuitdepilots(panden).
Meer weten?
SOM= GijsEnsink
Tel:0641912154
Leerervaringen van een aantal pilotprojecten 17
Vers & Gezond in een nieuw Jasje
Wat doen we?
Dekernvanhetprojectishetontwikkelenvaneenherhaalbaarconceptmeteenbusinessmodeldatpastin
leegstaandegebouwen.Hetconceptdatuitgewerktwordt,ishetCentrumVersengezond.HetCentrumteelt
groenten,endatbetekentversheidentransparantievanproduceren.Daarnaastwordtdeaanwezigheidvan
gezondheidbevorderendestoffenaangetoond,envoorlichtinggegeven.Erwordendusgewassengeteeld,er
wordtoververteld(voorlichting),erwordtnaderonderzoekaanuitgevoerdenditpassendinspecifiekeleeg-
staandegebouwen.
Wat levert het op en wanneer?
Deblauwdrukvanhetconceptenhetbusinessmodelzijnopditmomentgereed.Nuishetprojectindefase
waarbijhetondernemersaantrektomhetconceptCentrumVers&Gezonddaadwerkelijkuittevoeren.
Leerpunten, tips, successen, uitdagingen
Hetprojectwordtuitgevoerddooreenmultidisciplinairteam.BijhetprojectzijnHLB,LouisBolkInstituut,Natuur
enMilieuOverijssel,Boerenfluitjes,RichterReclame,CountusenDeGroenfabriekbetrokken,wateenproduct
oplevertdiemeerderekantenvaneenbusinessmodelingebouwenbelicht.
Meer weten?
DeGroenFabriek Projectleider:
PetravandenHengelProjectmanagement
Tel:0651216159
Aanvrager:
DaanKuiper
Tel:0650838779
18 Transformeren kun je leren
Haalbaarheidssessies Verwijderingscertificaten Kantoren
Wat doen we?
VastgoedbelangheeftbinnenhetConvenantAanpakKantorenleegstandhetinitiatiefgenomenomdehaalbaar-
heidvaneenstelselvanverwijderingscertificatenvoor(deels)leegstaandekantorentetoetsen.Samenmet
Platform31heeftVastgoedbelangeenaantalsimulatiesessiesgeorganiseerdbinnendeprovinciesUtrechten
OverijsselendegemeentenZwolleenHouten.Dezesimulaties,doordeTUDelftenProcapontwikkeldalsserious
game,haddenalsdoelomhetfunctionerenvaneenstelselvanverwijderingscertificatenineenfictievecasus
‘Zwouten’metreal-lifemarktpartijenenadviseursnatespelen.InZwolleheeftdezesimulatieinnovember2015
plaatsgevondenmetactievebetrokkenheidvaneengrootaantallokalepartijen.Degame‘meter-voor-meter’
bleekverrassend(ofniet?)behoorlijkrealistischenverschaftedeelnemers,spelbegeleiders,enbelanghebbenden
vanVastgoedbelangveelinzichtenindehaalbaarheiddanwelvalkuilenrondomdeintroductievanVerwijderings-
certificatenvoorvierkantemeterskantoreninNederland.
Wat levert het op en wanneer?
Initiatiefnemerszijnbezigmethetverwerkenvandebevindingenineenrapportageoverdehaalbaarheidvan
eenstelselvanverwijderingscertificatenvoorkantoren.Onderdeelvandierapportagezalzijn‘debeschrijving
vanhetinstrumentverwijderingscertificatenwaarondereeneenduidigadviesoverdeuitvoeringenorganisatie
vanhetinstrument’.Ditadviesiseindjanuari2016gereed.
Leerpunten, tips, successen, uitdagingen
Desimulatiesessieszijngoedverlopen.Devoorbereidingendaarop,metnameinhetuitwerkenvandeserious
game,warenzeerintensief.Eengoedevoorbereidingishethalvewerkwasookzekerhiervantoepassing.Het
realiteitsgehaltevandespelsimulatiewascruciaalvoordeactievewijzewaaropdeelnemersindesimulatiehun
rolinvulden.Ditisgoedgeluktmetalsgevolgdatdebevindingenuitdesimulatieinputvormenvoorhetverder
uitwerkenvaneenstelselverwijderingscertificaten.
Wat ik verder nog kwijt wil…
Deverwijderingscertficatenblekenindesimulatiesessieswaardevolvoordedeelnemers.Erwerdconcreet
financieelwaardetoegekendaanhethebbenvandezecertificaten.Hetverkrijgendaarvankwamtotstanddoor
sloopvanleegstaandekantorenuittevoeren.Hetverhandelenvandiecertificatenwerkteomdatandere
marktpartijendecertificatennodighaddenalsvoorwaardevoorhetmogenontwikkelenvannieuwekantoren.
Dewaardekwamaldustotstanddooreenontwikkelrechtnaardetoekomsttoe.Iserechtergeenverwachte
nieuwbouwontwikkelingomdatergeenvraagmeeris,nuenopdemiddellangetermijn,danhebbende
certificatenookgeenwaarde.Desimulatieleerdebetrokkenendatdeintroductievaneenstelselonder
voorwaardenhaalbaaris,maardathetinelkeprovincie,regioofgemeentewelmaatwerkblijft.
Meer weten?
Vastgoedbelang Platform31
Nachtwachtlaan20 Kon.Julianaplein10(7eetage)
1058EAAmsterdam 2595AADenHaag
0203463112 0703028484
CoKoning/MarcJanssen ArjanRaatgever
Leerervaringen van een aantal pilotprojecten 19
Stadsacupunctuur: Reboot Hanzeland
Wat doen we?
Stadsacupunctur:Doordoelgerichtenaaldenprikkende‘doorbloeding’vanziekedelenvandestadinitiëren.
Hetfunctionerenvanstadswijkenhangtmeestalafvangebruikenacceptatie.Deattractiviteitenpopulariteitvan
stedelijkegebiedenwordtinheelEuropagezienalsdebeslissendeindicatorvoordekwaliteitvanstedelijke
ruimte.Wijlatenophetniveauvanprogrammering,deinfrastructureleaankledingendevariëteitvanfuncties
zienhoeduurzameofsomsookbewustintijdbeperkteveranderingenvoorgenomenkunnenworden.
Hetproject‘RebootHanzeland’gaatoverurbane,programmatischeensocialeinterventiesvoorhetstedelijk
gebied‘Hanzeland’inZwolle.
Wat levert het op en wanneer?
Eriseenbrochuremetdeuitkomstenvanhetparticipatieftraject‘RebootHanzeland’.Dezestaatgepubliceerdop
https://www.zwolle.nl/sites/default/files/reboot-hanzeland-rapport.pdfenwordteindjanuari2016gepresenteerd
voorgemeente,burgersenstakeholders.Erwordtmetbetrokkenen,gemeenteenProjectbureauSpoorzone
gesprokenoverdevoortzettingenuitvoeringvan(eendeelvan)devoorstellen.
Leerpunten, tips, successen, uitdagingen
Hetparticipativetrajectvanditprojectverliepgoedenvolgensplan.Erwasveelbelangstellingonderdeburgers,er
zijnproductievegesprekkengevoerddieonsinspireerdenomtotdeformuleringvandevoorgesteldemaatregelen
voorhetgebiedHanzelandtekomen.Wijwachtennogopdereactievanburgers,stakeholders,gemeenteen
ProjectbureauSpoorzoneomtekunnenevalueren.Omdathetparticipatievetrajecteenvoorbereidendprojectvoor
hetformulerenvandoelenenmaatregelenwasennogniethetprojectzelf,ishetnudeuitdagingomdedoorons
voorgesteldemaatregelendaadwerkelijkuittekunnengaanvoeren.Degesprekkenhieroverzijngaande.
Meer weten?
Raumspielkunst ArchitecturalDesign&Concepts
Talstrasse41EingangDc/oT41
70188Stuttgart,Duitsland
www.raumspielkunst.com
201
6 - 0
33