TRIBUNALE DI LECCO Fallimento n. 41/2015 Bergamini Giovanni … beni... · 2019. 10. 12. · BAI, foglio 7, particella 1868, 1906, 2347 subalterno 502, categoria A/10, classe unica,

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TRIBUNALE DI LECCO

Fallimento n. 41/2015

Bergamini Giovanni Alessandro

Giudice Delegato: Dr. Dario Colasanti

Curatore Fallimentare: Avv. Stefano Artese

RAPPORTO DI STIMA

Tecnico incaricato: Arch. Arnaldo Rosini

iscritto all’Ordine degli Architetti, Pianificatori,

Paesaggisti e Conservatori della provincia di Lecco al N. 379

iscritto all’Albo del Tribunale di LECCO al N. 418

C.F. RSNRLD65R02E507H – P.IVA 02122510130

con studio in Lecco Via Roma n. 48

email: [email protected]

mailto:[email protected]

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PREMESSE:

In ottemperanza all’incarico affidato, lo scrivente procedeva a

compiere i necessari sopralluoghi e verifiche presso l’Ufficio Tecnico di

Pasturo (LC) e di Monte Marenzo (LC) al fine di reperire e verificare la

documentazione edilizio-urbanistica e procedeva a effettuare i

sopralluoghi presso gli immobili oggetto di fallimento posti in Comune

di Pasturo e in Comune di Monte Marenzo.

************

Bergamini Giovanni Alessandro nato a Pasturo (LC) il 24 ottobre 1942,

risulta proprietario dei seguenti beni immobili.

In Comune di Pasturo – censuario di Baiedo

Complesso di fabbricati oltre terreno circostante annesso, costituito

da uffici, magazzini, locali deposito e locali abitativi, dichiarato al

Catasto Fabbricati con planimetrie e schede presentate all’U.T.E. di

Como il 22 ottobre 1984 e registrate ai nn. 68 - 69 – 70 – 71 – 72 e 73, il

tutto precensito in catasto come segue.

Catasto fabbricati – sezione Baiedo

- P 68 dati catastali non attribuiti;

- P69 categoria A/10, classe U, consistenza 3 vani;

- P70 categoria C/2, classe 2, consistenza mq. 82;

- P71 categoria C/2, classe 2, consistenza m. 144;

- P72 categoria A/2, classe 1, consistenza vani 6;

- P73 categoria C/2, classe 2, consistenza mq. 124.

Catasto Terreni – censuario di Baiedo – foglio 9

- Mappale 1557 prato 3 di are 2,50;

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- Mappale 1906 prato 3 di are 5,00.

In Comune di Pasturo – censuario di Baiedo

Porzione di capannone sita in via Provinciale insistente su area al

mappale 1561 ente urbano, composta al piano terra da laboratorio-

deposito, magazzino, ufficio, ripostiglio, disimpegno, W.C. e tettoia

con annessa area di pertinenza circostante per tre lati e al piano

primo da locale magazzino, il tutto censito in catasto come segue.


- Foglio 7, mappale 1561 subalterno 702, categoria D/1 – opifici

In Comune di Monte Marenzo

Fabbricato ad uso deposito sito in via Industriale, località Levata,

insistente su area al mappale 2840 ente urbano, il tutto censito in

catasto come segue.

Catasto fabbricati

- Foglio 5, mappale 2837, categoria C/2, classe 3, consistenza mq. 337;

- Foglio 5, mappale 2840, area urbana, consistenza mq. 217.

1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DEL FALLIMENTO.

LOTTO 1

Quota di 1/1 (pari a 1000/1000) di piena proprietà di un compendio

immobiliare sito in Comune di Pasturo, via Provinciale, così meglio

descritto.

Complesso di fabbricati oltre terreno circostante annesso, costituito

da uffici, magazzini, locali deposito e locali abitativi, dichiarato al

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Catasto Fabbricati con planimetrie e schede presentate all’U.T.E. di

Como il 22 ottobre 1984 e registrate ai nn. 68 - 69 – 70 – 71 – 72 e 73, il

tutto precensito in catasto come segue.


- P 68 dati catastali non attribuiti;

- P69 categoria A/10, classe U, consistenza 3 vani;

- P70 categoria C/2, classe 2, consistenza mq. 82;

- P71 categoria C/2, classe 2, consistenza m. 144;

- P72 categoria A/2, classe 1, consistenza vani 6;

- P73 categoria C/2, classe 2, consistenza mq. 124.






Il compendio immobiliare è di proprietà di:

Bergamini Giovanni Alessandro, Codice Fiscale BRGGNN42R24G868J

in quanto titolare dell’omonima Impresa Individuale con sede legale

in Pasturo (LC), via Provinciale n. 77, partita IVA 0034880139.

2. DESCRIZIONE GENERALE:

La proprietà in oggetto ha la seguente consistenza:

Palazzina su via Provinciale: piano terra: uffici, servizio igienico,

disimpegni e locale caldaia. Il tutto è identificato come segue

(scheda protocollo n. 69 del 1984): Sezione BAI, foglio 7, particella

1868, 1906, 2347 subalterno 502, categoria A/10, classe unica,

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consistenza vani 3, rendita € 650,74.

Il bene è intestato a Bergamini Giovanni Alessandro nato a Pasturo il

24.10.1942 per la quota di 1/1 per la proprietà superficiaria e alla

Direzione Generale del Demanio – Ministero delle Finanze con sede in

Roma per la quota di 1/1 per la proprietà dell’area.

Palazzina su via Provinciale: piano primo: appartamento di vani 6 oltre

accessori e terrazzo. Il tutto è identificato come segue (scheda

protocollo n. 72 del 1984): Sezione BAI, foglio 7, particella 1868, 1906,

2347 subalterno 505, categoria A/2, classe 1, vani 6, Rendita € 387,34.





Palazzina su via Provinciale: piano terra: magazzino, ripostiglio e

servizio igienico. Il tutto è identificato come segue (scheda protocollo

n. 70 del 1984): Sezione BAI, foglio 7, particella 1868, 1906, 2347

subalterno 503, categoria C/2, classe 2, consistenza 82 m2, Rendita €

194,81.





Palazzina su via Provinciale: piano interrato: deposito. Il tutto è

identificato come segue (scheda protocollo n. 71 del 1984): Sezione

BAI, foglio 7, particella 1868, 1906, 2347 subalterno 504, categoria C/2,

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classe 2, consistenza 144 m2, Rendita € 342,10.





Palazzina su via Provinciale – cortile interno: piano terra: deposito. Il

tutto è identificato come segue (scheda protocollo n. 73 del 1984):

Sezione BAI, foglio 7, particella 1868, subalterno 506, categoria C/2,



24.10.1942 per la quota di 1/1 per la proprietà.

Palazzina su via Provinciale: piano terra: capannone con servizi

igienici. Il tutto è identificato come segue (scheda protocollo n. 68 del

1984): Sezione BAI, foglio 7, particella 1868, 1906, 2347 subalterno 501 –

dati catastali non attribuiti.





La proprietà, la cui prima edificazione risale alla fine degli anni ’70 del

1900, si trova nelle immediate vicinanze dell’arteria veicolare SP 62

(strada Provinciale), Lecco-Taceno.

Gli immobili sono inseriti nel PGT del Comune di Pasturo approvato

(approvazione definitiva del Piano di Governo del Territorio avvenuta

con deliberazione di Consiglio Comunale n. 9 del 20.03.2013,

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pubblicato sul BURL il 22.01.2014), in zona “insediamenti

produttivi/edifici produttivi”, ad eccezione della palazzina

uffici/abitazione che risulta essere in zona “insediamenti residenziali

recenti/edifici residenziali”

La tipologia costruttiva dei vari edifici, evidenzia una discreta

distribuzione degli spazi lavorativi, e uno stato conservativo e

manutentivo discreto per quanto riguarda la palazzina su via

Provinciale (uffici e abitazione) e sufficiente per gli altri immobili.

3. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI:

Sugli immobili in oggetto, nel ventennio, gravano le formalità

pregiudizievoli in miglior evidenza negli allegati relativi alle ispezioni

ipotecarie/catastali a cura dello scrivente.

4. ONERI DI REGOLARIZZAZIONE URBANISTICO-EDILIZIA E CATASTALE:

4.1 Conformità urbanistico edilizia e catastale:

Il sottoscritto ha visionato e reperito presso gli archivi dell’Ufficio

Tecnico del Comune di Pasturo, la documentazione tecnica

riguardante il compendio immobiliare oggetto della presente stima.

Si precisa che lo stato di fatto riscontrato negli immobili identificati ai

subalterni 502-503 (palazzina uffici) non risponde a quanto autorizzato

nelle pratiche edilizie rilasciate e pertanto le relative schede catastali

di cui al protocollo 69/1984 e protocollo 70/1984 non rappresentano

correttamente lo stato di fatto dei luoghi e pertanto anch’esse non

sono conformi (al piano terra si riscontra l’esistenza di un unico ufficio).

Per regolarizzare la situazione bisogna presentare una CILA

(Comunicazione di inizio Lavori Asseverata per Interventi di Edilizia

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Libera) o una SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Lavori) in

sanatoria. I costi previsti possono essere stimati intorno ai 5.000 euro

oltre oneri di legge, per spese progettuali e oblazioni. La cifra deve

essere comunque verificata in funzione dell’eventuale pratica edilizia

da definire con l’Ufficio Tecnico del Comune di Pasturo.

5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE:

Si segnala che gli immobili: scheda protocollo n. 69 del 1984: Sezione

BAI, foglio 7, particella 1868, 1906, 2347 subalterno 502, categoria

A/10, classe unica, consistenza vani 3, rendita € 650,74.





Scheda protocollo n. 72 del 1984: Sezione BAI, foglio 7, particella 1868,

1906, 2347 subalterno 505, categoria A/2, classe 1, vani 6, Rendita €

387,34.






1906, 2347 subalterno 503, categoria C/2, classe 2, consistenza 82 m2,

Rendita € 194,81.



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1906, 2347 subalterno 504, categoria C/2, classe 2, consistenza 144 m2,

Rendita € 342,10.






1906, 2347 subalterno 501 – dati catastali non attribuiti.





Al momento lo scrivente non è in grado di quantificare i costi previsti e

né la tempistica occorrente per sdemanializzare gli immobili oggetto

di fallimento. La qual cosa deve essere discussa presso l’Agenzia del

Demanio di Milano e deve essere completamente definita con i

funzionari. Data la complessità dell’oggetto e l’esperienza di chi

scrive, la pratica potrebbe essere chiarita e sistemata in un tempo non

breve e con costi anche importanti.

6. PRATICHE EDILIZIE:

Si procede all’elencazione delle pratiche edilizie, frutto del risultato

della ricerca svolta presso gli archivi dell’Ufficio Tecnico del Comune

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di Pasturo e che hanno interessato il compendio immobiliare in

oggetto.

6.1. Pratiche edilizie

- Concessione edilizia – Pratica n. 825 del 22.05.1979 inerente alla

costruzione di magazzeno a carattere artigianale più residenza;

- Permesso di agibilità del capannone artigianale più abitazione

rilasciata dal Comune di Pasturo in data 13.06.1984.

7 - DESCRZIONE ANALITICA DEGLI MMOBILI E SUPERFICI

Lotto 1

Descrizione

Gli immobili presentano struttura mista in muratura e cemento armato

con strutture orizzontali in laterizio e c.a. per la palazzina fronte Strada

Provinciale e in c.a. prefabbricato per la parte del capannone. La

copertura è in tegole canadesi per la palazzina fronte Strada

Provinciale e con manto impermeabile granulato ardesiato per la

parte del capannone.

Per la determinazione delle consistenze sono stati utilizzati i seguenti

criteri:

- Di misurazione: Superficie Esterna Lorda (SEL) - Codice delle

Valutazioni Immobiliari.

- Di calcolo: UNI 10750:2005.

Mappale 1868, 1906, 2437 sub. 502

Palazzina su via Provinciale: piano terra: uffici, servizio igienico,

disimpegni e locale caldaia. Il tutto è identificato come segue


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1868, 1906, 2347 subalterno 502, categoria A/10, classe unica,

consistenza vani 3, rendita € 650,74 (scheda non conforme).

Superficie: mq. 54,00

Mappale 1868, 1906, 2437 sub. 505

Palazzina su via Provinciale: piano primo: appartamento di vani 6 oltre

accessori e terrazzo. Il tutto è identificato come segue (scheda

protocollo n. 72 del 1984): Sezione BAI, foglio 7, particella 1868, 1906,

2347 subalterno 505, categoria A/2, classe 1, vani 6, Rendita € 387,34.


Mappale 1868, 1906, 2437 sub. 503

Palazzina su via Provinciale: piano terra: magazzino, ripostiglio e

servizio igienico (ora ufficio). Il tutto è identificato come segue


1868, 1906, 2347 subalterno 503, categoria C/2, classe 2, consistenza

82 m2, Rendita € 194,81 (scheda non conforme).

Superficie: mq. 90,00 più mq. 35,00 di deposito.

Mappale 1868, 1906, 2437 sub. 504

Palazzina su via Provinciale: piano interrato: deposito. Il tutto è

identificato come segue (scheda protocollo n. 71 del 1984): Sezione

BAI, foglio 7, particella 1868, 1906, 2347 subalterno 504, categoria C/2,



Mappale 1868 sub. 506

Palazzina su via Provinciale – cortile interno: piano terra: deposito. Il

tutto è identificato come segue (scheda protocollo n. 73 del 1984):

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Sezione BAI, foglio 7, particella 1868, subalterno 506, categoria C/2,



24.10.1942 per la quota di 1/1 per la proprietà.


Mappale 1868, 1906, 2437 sub. 501

Palazzina su via Provinciale: piano terra: capannone con servizi

igienici. Il tutto è identificato come segue (scheda protocollo n. 68 del

1984): Sezione BAI, foglio 7, particella 1868, 1906, 2347 subalterno 501 –

dati catastali non attribuiti.


AREA ESTERNA






L’area interessa una superficie catastale complessiva di 2.630 metri

quadrati, sulla quale insistono i sopra descritti fabbricati che

occupano una superficie coperta pari a circa 1.074 mq e, pertanto i

rimanenti 1.556 mq. circa, sono destinati a viabilità interna, aree verdi,

parcheggi per il personale dell’azienda e dei visitatori.

8. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO 1:

8.1. Criterio di Stima

Per la determinazione del valore dell'immobile in esame si

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procederà alla stima tenendo presente le seguenti caratteristiche:

la destinazione urbanistica del fabbricato;

lo stato di viabilità e servizi di trasporto pubblico (vicinanze

infrastrutture pubbliche quali le strade SP 62 considerata arteria

veicolari di importante traffico commerciale);

l'ubicazione dell'immobile rispetto ai centri dei paesi e del

grado di urbanizzazione delle località;

le particolari caratteristiche ambientali della zona che possono

incidere sulla quantificazione del valore;

il livello di prospicienza, esposizione, luminosità;

i caratteri architettonici, caratteristiche delle strutture, grado

delle finiture interne ed esterne, dell'impiantistica, stato di

manutenzione e conservazione e la dotazione di aree di pertinenza

con destinazione a parcheggio che permette un fluido servizio

logistico.

l'interesse del mercato immobiliare per immobili simili;

Lo stato di possesso degli immobili (Demanio).

8.2. Fonti di informazione

Agenzia del Territorio di Lecco, Osservatorio dei valori immobiliari –

Agenzia del Territorio – Uffici Provinciali di Lecco; Agenzie immobiliari.

8.2.1. Considerazioni sui criteri di stima

Per una coerente valutazione del bene, innanzitutto è stato analizzato

l’immobile nella sua totalità, tenendo presente quanto sopra esposto.

Nel corso degli ultimi anni e fino ad ora, l'indirizzo generale del

mercato immobiliare, in particolare per gli edifici produttivi e

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artigianali, continua a mostrare un andamento negativo con un

ulteriore calo di compravendite con aspetti di volatilità che riflettono

un'oggettiva incertezza del mercato, dovuta anche all'attuale

situazione economica che vede il perdurare di condizioni di crisi e di

sofferenza soprattutto sul fronte dell'occupazione e strettamente

correlati alla contrazione del sistema creditizio da parte dei primari

istituti di credito.

Dai dati rilevabili dai maggiori istituiti di statistica ed in particolare

dall'OMI dell'Agenzia delle Entrate, e dal rapporto ANCE Lombardia “Il

mercato immobiliare in Lombardia nel 2012”, per la zona risulta un

volume di compravendite di edifici e capannoni industriali e artigianali

espresso in percentuale, con una variazione tra il -15% e il -30%.

Nel 2016 si riscontrano timidi segnali di ripresa.

Detto ciò lo scrivente in ottemperanza al suo mandato procede alla

determinazione del valore più probabile degli immobili.

Il procedimento si basa sul metodo diretto sintetico-comparativo che

consiste nell'individuare il prezzo noto per beni simili espresso in termini

di parametro unitario (mq) che tenga conto dei fattori di indagine

effettuati come quelli intrinseci ed estrinseci.

Per il reperimento dei prezzi noti sono stati utilizzati i dati riportati dai

borsini immobiliari in particolare dall'Osservatorio del Mercato

Immobiliare (OMI) dell'Agenzia del Territorio, che è l'organo preposto

per la valutazione dei beni immobili oggetto di compravendita.

Stima con metodo sintetico-comparativo.

Esso consiste nel formare una scala di prezzi noti di beni analoghi

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espressi in termini di parametro unitario (il metro quadro

commerciale), e nell’inserire successivamente il bene da stimare nel

gradino della scala che presenta con il bene maggiori analogie. Il

punto di partenza ai fini della stima come detto è stato l’Osservatorio

del Mercato Immobiliare (OMI) dell’Agenzia del Territorio.

Mappale 1868, 1906, 2437 sub. 502 e sub. 503 – Uffici a piano terra

Per l’area artigianale di interesse (Anno 2015 – semestre 2. Provincia

Lecco; Comune: Pasturo; Fascia/zona: Centrale/centro edificato;

Codice zona: B2; Microzona catastale n. 1; Destinazione: Terziaria,

l’OMI suggerisce i valori di riferimento per gli uffici:

Tipologia: Uffici

Stato conservativo: Normale

Valore Mercato (€/mq) Min. 950 – Max 1.250.

Secondo l’OMI, il valore unitario deve essere individuato in questo

intervallo tenendo conto della ubicazione, di una normale

manutenzione e dell’impiantistica. In nessun caso questi valori

tengono conto della mancanza o mediocrità di manutenzione.

Quindi per gli immobili diversi dalle abitazioni il valore normale riferito

all'ordinarietà degli immobili e, in particolare, allo stato conservativo

prevalente nella zona, è determinato dalla media fra il valore minimo

e massimo espresso dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare

(1.100,00€/mq.).

Date le valutazioni espresse sui criteri di stima adottati, in virtù delle

considerazioni fatte in premessa, tenendo conto di tutte le

caratteristiche della zona, dell’immobile e del livello delle finiture in

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riferimento al caso specifico, si può attribuire al bene immobile, un

valore di € 880,00 al mq. (-20% del valore medio). Pertanto


Superficie mq. 54,00 più mq. 90,00 oltre mq. 35,00 di deposito

Mq. 144,00 x € 880,00 = € 126.720,00

Mq. 35,00 x € 500,00 = € 17.500,00

Totale = € 144.220,00

Mappale 1868, 1906, 2437 sub. 505 – Abitazione al piano primo



Codice zona: B2; Microzona catastale n. 1; Destinazione: Residenziale,

l’OMI suggerisce i valori di riferimento per le abitazioni civili:

Tipologia : Residenziale

Stato conservativo : Normale

Valore Mercato (€/mq) Min. 980 – Max 1.350.





(1.165,00€/mq.).





valore di € 932,00 al mq. (-20% del valore medio). Pertanto:

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Superficie mq. 145,00

Mq. 145,00 x € 932,00 = € 135.140,00

Totale = € 135.140,00

Mappale 1868, 1906, 2437 sub. 504 – Deposito al piano interrato



Codice zona: B2; Microzona catastale n. 1; Destinazione:

Commerciale, l’OMI suggerisce i valori di riferimento per i magazzini:

Tipologia : Magazzino/deposito


Valore Mercato (€/mq) Min. 430 – Max 550.





(490,00€/mq.).








Mq. 163,00 x € 343,00 = € 55.909,00

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Totale = € 55.909,00

Mappale 1868 sub. 506 – Deposito al piano terra



Codice zona: B2; Microzona catastale n. 1; Destinazione:









(490,00€/mq.).








Mq. 124,00 x € 392,00 = € 48.608,00

Totale = € 48.608,00

Mappale 1868, 1906, 2437 sub. 501 – Capannone artigianale al piano

terra

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Codice zona: B2; Microzona catastale n. 1; Destinazione: Produttiva,

l’OMI suggerisce i valori di riferimento per i capannoni:

Tipologia : Capannone artigianale







(550,00€/mq.).







terra


Mq. 795,00 x € 440,00 = € 349.800,00

Totale = € 349.800,00

AREA ESTERNA – viabilità interna, aree verdi, parcheggi per il

personale dell’azienda e dei visitatori.

Superficie mq. 1.556,00 circa

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Mq. 1.556,00 x € 35,00 = € 54.460,00

Totale = € 54.460,00

VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL COMPENDIO IMMOBILIARE DI CUI AL

LOTTO 1


Totale = € 144.220,00


Totale = € 135.140,00


Totale = € 55.909,00


Totale = € 48.608,00


terra

Totale = € 349.800,00

AREA ESTERNA – viabilità interna, aree verdi, parcheggi per il

personale dell’azienda e dei visitatori.

Totale = € 54.460,00

TOTALE LOTTO 1 = € 788.137,00

1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DEL FALLIMENTO

LOTTO 2

In Comune di Pasturo – Censuario di Baiedo




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primo da locale magazzino, il tutto censito in catasto come segue:


Foglio 7, mappale 1561 subalterno 702, categoria D/1 – opifici


Il bene immobiliare è di proprietà di:




Gli immobili sono inseriti nel PGT del Comune di Pasturo approvato

(approvazione definitiva del Piano di Governo del Territorio avvenuta

con deliberazione di Consiglio Comunale n. 9 del 20.03.2013,

pubblicato sul BURL il 22.01.2014), in zona “insediamenti

produttivi/edifici produttivi”.

La tipologia costruttiva evidenzia una discreta distribuzione degli spazi

lavorativi, e uno stato conservativo e manutentivo non del tutto

sufficiente.








Tecnico del Comune di Pasturo, la documentazione tecnica

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Si precisa che lo stato di fatto riscontrato nell’immobile identificato al

subalterno 702 risponde a quanto autorizzato nelle pratiche edilizie

rilasciate e pertanto la relativa scheda catastale rappresenta

correttamente lo stato di fatto dei luoghi.


Si segnala che la porzione di immobile in oggetto risulta internamente

fisicamente non divisa con l’altra porzione immobiliare di cui al

mappale 1561 subalterno 701 di proprietà della ditta “Legnami

Malugani Srl”. Pertanto tutte i patti speciali sono presenti nei titoli di

provenienza degli immobili (Atti del 2 aprile 2007 a firma dottor Ettore

De Marzio notaio in Lecco, Repertorio n. 5313 Raccolta 3535 e

Repertorio 5312 Raccolta 3534).




di Pasturo e che hanno interessato la porzione di immobile.


Il fabbricato è stato costruito anteriormente il 1° settembre 1967.

Successivamente sono stati rilasciati i seguenti provvedimenti

Autorizzazione n. 399 del 09.04.1991;

Permesso di costruire n. 2211 del 21.01.2008 (e relativa pratica

ambientale) per rifacimento copertura e tamponamento perimetrale.


Lotto 2

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Descrizione

La porzione di immobile presenta copertura in pannelli di lamiera

grecata, con canali, pluviali e scossaline in lamiera preverniciata.

Muratura in tamponamento dello spessore di 30 cm. Con sovrastanti

pannelli in policarbonato alveolare con parti apribili.


criteri:

Di misurazione: Superficie Esterna Lorda (SEL) - Codice delle


Di calcolo: UNI 10750:2005

Mappale 1561 sub. 702





primo da locale magazzino, il tutto censito in catasto come segue:


Foglio 7, mappale 1561 subalterno 702, categoria D/1 – opifici


AREA ESTERNA

Area al mappale 1561 – Ente Urbano di are 37,15 (fusione dei mappali

1551-1562-1553-72-1561, in forza di tipo mappale n. 54647/1988).

L’area interessa una superficie catastale complessiva di 3.715 metri

quadrati, sulla quale insistono i sopra descritti fabbricati (sia il 701 e il

702).

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L’area di proprietà della ditta Bergamini è di circa mq. 1.185, destinati

a piazzali e parcheggio interno del personale.



Per la determinazione del valore dell'immobile in esame si procederà

alla stima tenendo presente le seguenti caratteristiche:



infrastrutture pubbliche quali le strade SP 62 considerata arteria

veicolari di importante traffico commerciale);

l'ubicazione dell'immobile rispetto ai centri dei paesi e del grado di

urbanizzazione delle località;




i caratteri architettonici, caratteristiche delle strutture, grado delle

finiture interne ed esterne, dell'impiantistica, stato di manutenzione e

conservazione e la dotazione di aree di pertinenza con destinazione a

parcheggio che permette un fluido servizio logistico.


Lo stato di possesso degli immobili.





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volume di compravendite di edifici e capannoni industriali e artigianali

espresso in percentuale, con una variazione tra il -15% e il -30%.










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Codice zona: B2; Microzona catastale n. 1; Destinazione: Produttiva,

l’OMI suggerisce i valori di riferimento per i capannoni:

Tipologia : Capannone artigianale











(550,00€/mq.).

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Mappale 1561 subalterno 702 – Porzione di capannone al piano terra


Mq. 400,00 x € 440,00 = € 176.000,00

Totale = € 176.000,00

AREA ESTERNA – piazzali, parcheggi per il personale dell’azienda.

Superficie mq. 1.185,00

Mq. 1.185,00 x € 35,00 = € 41.475,00

Totale = € 41.475,00


LOTTO 2

Mappale 1561 sub. 702 – Capannone artigianale al piano terra

Totale = € 176.000,00

AREA ESTERNA – piazzali, parcheggi per il personale dell’azienda.

Totale = € 41.475,00

TOTALE LOTTO 2 = € 217.475,00

1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DEL FALLIMENTO

LOTTO 3

In Comune di Monte Marenzo

Fabbricato ad uso deposito sito in via Industriale, località Levata,

insistente su area al mappale 2840 ente urbano, il tutto censito in

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catasto come segue.

Catasto fabbricati

Foglio 5, mappale 2837, categoria C/2, classe 3, consistenza mq. 337;

Foglio 5, mappale 2840, area urbana, consistenza mq. 217.


Il bene immobiliare è di proprietà di:




Gli immobili sono inseriti nel PGT del Comune di Monte Marenzo che

con deliberazione di Consiglio Comunale n. 27 del 27.10.2012 è stato

definitivamente approvato, comprensivo di VAS, componente

geologica-sismica e reticolo idrico minore, con la pubblicazione dell'

"Avviso di approvazione definitiva e di deposito degli atti costituenti il

PGT" avvenuto sul BURL serie avvisi e concorsi n. 6 del 06.02.2013 il

Piano è divenuto pienamente efficace, in zona “Ambiti per attività di

tipo produttivo e plurifunzionale” - Ambito D2.

La tipologia costruttiva evidenzia una buona distribuzione degli spazi

lavorativi, e uno stato conservativo e manutentivo più che discreto.







http://redazionaleweb.lc-card.it/preview/resources/docinf/N13774a7a0fb945aecf6/N13774a7a0fb945aecf6/delC.C._027.pdf?siteBean=n201255http://redazionaleweb.lc-card.it/preview/resources/docinf/N13774a7a0fb945aecf6/N13774a7a0fb945aecf6/avviso_PGT.pdf?siteBean=n201255http://redazionaleweb.lc-card.it/preview/resources/docinf/N13774a7a0fb945aecf6/N13774a7a0fb945aecf6/avviso_PGT.pdf?siteBean=n201255

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Tecnico del Comune di Monte Marenzo, la documentazione tecnica


Si precisa che lo stato di fatto riscontrato nell’immobile identificato al

mappale 2837 risponde a quanto autorizzato nelle pratiche edilizie

rilasciate e pertanto la relativa scheda catastale rappresenta

correttamente lo stato di fatto dei luoghi.


Si rimanda ai patti speciali definiti nel titolo di provenienza (Atto del

28.12.2011 a rogito dott. Ghiroldi Alessandra notaio in Bergamo,

trascritto a Lecco il 26.01.2012 ai nn. 4082/2668) e nei titoli precedenti

citati nel suddetto atto..




di Monte Marenzo e che hanno interessato la porzione di immobile.


Permesso di costruire – Pratica edilizia n. 7/2005 protocollo n. 3854 del

06.07.2005 – demolizione edificio esistente e costruzione complesso

produttivo.


02.07.2007 – variante in corso d’opera al permesso di costruire n.

7/2005.


29.01.2008 – variante in corso d’opera al permesso di costruire n.

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7/2005 e n. 7/2007.

Denuncia di Inizio Attività protocollo 3423/2008 – terza variante alla

concessione edilizia n. 7/2005 del 06.07.2005 prot. 3854 e della

variante 1° e 2° in corso d’opera per modifiche alle partizioni interne e

ai corpi scala.

Pratica edilizia n. 13/2008 protocollo n. 5938 del 24.11.2008 – voltura e

frazionamento della concessione edilizia n. 7/2005 e delle successive

varianti in corso d’opera mediante permessi di costruire 7/2007, n.

1/2008 e denuncia di inizio attività prot. 3423/2008.

Denuncia di Inizio Attività protocollo 1680 depositata in data

26.03.2009 – Sanatoria recinzioni, ingressi e spazi di manovra eseguiti in

via Industriale, località Levata, mappale 2849, in variante ai

provvedimenti autorizzativi rilasciati (concessione edilizia n. 7/2005 del

06.07.2005, Permessi di Costruire n. 7/2007 e n. 1/2008, denuncia di

inizio attività prot. 3423/2008, Permesso di Costruire in frazionamento e

voltura 13/2008.

Richiesta del certificato di agibilità depositato in data 13.01.2009,

protocollo n. 140 – assentito per silenzio-assenso.


Lotto 3

Descrizione

La porzione di immobile presenta facciate in c.l.s. rivestiti

esternamente in mattone, lattonerie in lamiera verniciata e serramenti

in metallo verniciato.


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criteri:

Di misurazione: Superficie Esterna Lorda (SEL) - Codice delle


Di calcolo: UNI 10750:2005

Mappale 2837 – foglio 5

Porzione di capannone sita in via Industriale snc, località Levata,

composta al piano terra da magazzino, W.C., scala di collegamento

interna al piano primo ad uso magazzino, il tutto censito in catasto

come segue:

Catasto fabbricati – Comune di Monte Marenzo

Foglio 5, mappale 2837, categoria C/2, classe 3, consistenza 337 m2,

rendita € 295,88

Superficie piano terra: mq. 190,00

Superficie primo piano: mq. 175,00

Totale: mq. 365,00

AREA ESTERNA

Foglio 5, mappale 2840, area urbana, consistenza mq. 217.

L’area di proprietà della ditta Bergamini è di circa mq. 217, destinati a

piazzale e parcheggio esterno.

Superficie catastale dell’area esterna: mq. 217



Per la determinazione del valore dell'immobile in esame si procederà

alla stima tenendo presente le seguenti caratteristiche:


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infrastrutture pubbliche quali le strade SP 639 – Lecco-Bergamo,

considerata arteria veicolari di importante traffico commerciale);

l'ubicazione dell'immobile rispetto ai centri dei paesi e del grado di

urbanizzazione delle località;




i caratteri architettonici, caratteristiche delle strutture, grado delle

finiture interne ed esterne, dell'impiantistica, stato di manutenzione e

conservazione e la dotazione di aree di pertinenza con destinazione a

parcheggio che permette un fluido servizio logistico.


Lo stato di possesso degli immobili.












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volume di compravendite di edifici e capannoni industriali e

artigianali, espresso in percentuale, con una variazione tra il -15% e il -

30%.
















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Lecco; Comune: Monte Marenzo; Fascia/zona: Centrale/centro

edificato; Codice zona: B2; Microzona catastale n. 1; Destinazione:













(625,00€/mq.).





valore di € 562,50 al mq. (-10% del valore medio). Pertanto

Mappale 2837 – foglio 5

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Mq. 365,00 x € 562,50 = € 205.312,00

Totale = € 205.312,00

AREA ESTERNA – piazzale e parcheggio esterno.


Mq. 217,00 x € 50,00 = € 10.850,00

Totale = € 10.850,00


LOTTO 3

Mappale 2837 – Deposito al piano terra e piano primo

Totale = € 205.312,00

AREA ESTERNA – piazzale e parcheggio esterno.

Totale = € 10.850,00

TOTALE LOTTO 3 = € 216.162,00

*************

Il valore di stima complessivo degli immobili di proprietà della

Bergamini Giovanni Alessandro, ubicati in Comune di Pasturo e in

Comune di Monte Marenzo è pertanto pari a:

Lotto 1 (Pasturo)....................€ 788.137,00

Lotto 2 (Pasturo)....................€ 217.475,00

Lotto 3 (Monte Marenzo)..............€ 216.162,00

Sommano complessivi..................€ 1.221.774,00

*************

Certo di aver svolto con accuratezza tutte le analisi ed i compiti per

l'espletamento del proprio incarico, lo scrivente rassegna la presente

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relazione di stima, composta da n. 36 pagine.

Lecco, 06 giugno 2016.

IL PROFESSIONISTA INCARICATO

Architetto Arnaldo Rosini

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Documents

TRIBUNALE DI LECCO Fallimento n. 41/2015 Bergamini Giovanni … beni... · 2019. 10. 12. · BAI, foglio 7, particella 1868, 1906, 2347 subalterno 502, categoria A/10, classe unica,