TRIBUNALE DI REGGIO EMILIA · comunali per visione / assunzione precedenti edilizi e sono state prelevate le planimetrie catastali. ... semplice agli esecutati, per posta ordinaria

Procedura Esecutiva n° 423 / 2016

Tribunale di Reggio Emilia – Ufficio Esecuzioni Immobiliari – G.E. Dott.ssa Camilla Sommariva

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via monti urali n. 56

42122 reggio emilia

tel 0522 39.14.33

fax 0522 39.14.33

mail: [email protected]

p. iva 01873160350

Della Ragione geom. Roberto

TRIBUNALE DI REGGIO EMILIA

Esecuzione immobiliare n° 423 / 2016 R.G.

Giudice delegato: Dott.ssa Camilla Sommariva

causa promossa da:

DOBANK S.P.A. in qualità di madataria di UNICREDIT S.P.A. con Avv. Roberto Ferrari

contro:

..

RELAZIONE TECNICO ESTIMATIVA Esperto designato: geometra Roberto Della Ragione



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SOMMARIO

1 – RIASSUNTO E DATI GENERALI 3 2 – COMUNICAZIONI 3

3 – DATI CATASTALI 4

3.1 - DATI CATASTALI DEI BENI COME RISULTANO DALL’ATTO DI PIGNORAMENTO 4 3.2 - DATI CATASTALI DEI BENI COME REALMENTI RISULTANTE ALLA DATA DELLA PERIZIA 4 3.3 - COMMENTI ALLA SITUAZIONE CATASTALE 5 3.4 - CONFINI 7

4 – DESCRIZIONE DEL BENE 7 5 – LOTTI DI VENDITA 9 5.1 - LOTTO unico 9

5.1.1 - LOTTO unico: DATI CATASTALI 9 5.1.2 - LOTTO unico: DESCRIZIONE COMMERCIALE 9 5.1.3 - LOTTO unico: REGOLARITA’ EDILIZIA 10 5.1.4 - LOTTO unico: EVENTUALI OPER DI RIPRISTINO e COSTI DI REGOLARIZZAZIONE 10 5.1.5 - LOTTO unico: ATTESTATO DI PRESTAZIONE ENERGETICA 10 5.1.6 - LOTTO unico: OCCUPAZIONE DELL’IMMOBILE 11 5.1.7 - LOTTO unico: INFORMAZIONI PRESSO L’AGENZIA DELLE ENTRATE 11 5.1.8 - LOTTO unico: VINCOLI E ONERI GIURIDICI 11

VINCOLI GIURIDICI A CARICO DELL’ACQUIRENTE 11 VINCOLI GIURIDICI A CARICO DELLA PROCEDURA 11

5.1.9 - LOTTO unico: DIRITTO DI PRELAZIONE 12 5.1.10 - INFORMAZIONI PRESSO L’AMMINISTRAZIONE CONDOMINIALE 12 5.1.11 - LOTTO unico: VALORE DEI BENI 12

VALUTAZIONE DEI BENI: SCOPO DELLA STIMA E ASPETTO ECONOMICO CHE LA RISOLVE 12 VALORE LOTTO unico: VALORE FINALE DEI BENI 13

5.1.12 - LOTTO unico: ATTO DI PROVENIENZA DEI BENI 13

6 – STATO CIVILE DEI DEBITORI 14 7 – ALTRE NOTIZIE / NOTE 14

8 – ELENCO DEGLI ALLEGATI 14 1 - COROGRAFIA DI INSERIMENTO 14 2 - ESTRATTO DI MAPPA CATASTALE 14 3 - PLANIMETRIE CATASTALI / ELABORATO PLANIMETRCIO 14 4 - VISURE CATASTALI 14 5 - ELENCO ISCRIZIONI / TRASCRIZIONI IPOTECARIE 14 6 - CERTIFICAZIONI ANAGRAFE 14 7 - ATTO DI PROVENIENZA DEI BENI 14 8 - DOCUMENTAZIONI / PRATICHE EDILIZIE 14 9 - COMUNICAZIONI AMMINISTRATORE DEL CONDOMINIO 14 10 - VERBALE DI SEPARAZIONE 14 11 - ALLEGATI A, B, C 14



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1 - RIASSUNTO E DATI GENERALI

Esecutati:

Procedente:

Data accettazione incarico: 10/01/2018

Udienza: 16/05/2018 ore 9,20

Data trascrizione Pignoramento: 22/09/2016

2 - COMUNICAZIONI

L’esperto ha provveduto ad informare le parti e gli avvocati da esse nominati in data 11 gennaio 2018, della sua nomina e della data di inizio delle operazioni peritali. Preliminarmente al sopralluogo, in data 12/02/2018 e 15/02/2018 sono stati effettuati gli accessi agli atti

comunali per visione / assunzione precedenti edilizi e sono state prelevate le planimetrie catastali.

In data 12/02/2018, è stato possibile effettuare regolarmente il sopralluogo alla presenza dell’esecutata

e il custode nominato.

Copia della perizia verrà depositata telematicamente, nonché verrà inviata copia di cortesia in forma

semplice agli esecutati, per posta ordinaria o posta elettronica qualora comunicati indirizzi mail validi



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3 - DATI CATASTALI 3.1 – DATI CATASTALI DEI BENI COME RISULTANTI DALL’ATTO DI PIGNORAMENTO

1

Ia – BENI CENSITI AL CATASTO FABBRICATI (C.F.)

Tipologia del bene

Ubicazione

DATI CATASTALI

Z.C. Fg. Particella Sub. Categoria e classe 2 Consistenza (vani/mq) Rendita

Garage

Castellarano

Via Radici in Piano, n. 70

piano S1

/ 18 797 9 C/6 cl.1 27 mq €. 82,27

Abitazione

Castellarano


piano S1-T

/ 18 797 15 A/2 cl. U 4,5 vani €. 371,85

INTESTATI:

-

-

3.2 – DATI CATASTALI DEL BENE COME REALMENTE RISULTANTI ALLA DATA DI PERIZIA

Identici a quanto riportato nella tabella Ia

Le unità immobiliari sono state censite con denuncia di variazione del 20/04/2007 prot. RE0107693 (unità

afferente edificata su area urbana), successive variazioni d’ufficio per variazione nel classamento e

inserimento dei dati di superficie.

1 allegato al fascicolo della procedura

2 Definizioni del DPR 23/03/1998 n. 138 A1: abitazione di tipo signorile – A/2: abitazioni di tipo civile – A/3: abitazioni di tipo economico – A/4: abitazioni di tipo popolare – A/5:

abitazioni di tipo ultrapopolare – A/6: Abitazioni di tipo rurale – A/7: abitazioni in villini – A/8: abitazioni in ville – A/9: castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici – A/10: uffici e studi privati – A/11: abitazioni o alloggi tipici dei luoghi. B/1: collegi e convitti, ricoveri, orfanotrofi, ospizi, conventi, seminari, caserme – B/2: case di cura e ospedali – B/3: prigioni e riformatori – B/4: uffici pubblici – B/5: scuole, laboratori scientifici – B/6: biblioteche, pinacoteche, musei, gallerie, accademie che non hanno sede in edifici della categoria A/9 – B/7: cappelle ed oratori non destinati all’esercizio pubblico del culto – B/8: magazzini sotterranei per depositi di derrate – C/1: negozi e botteghe – C/2: magazzini e locali di deposito – C/3: laboratori per arti e mestieri – C/4: fabbricati e locali per esercizi sportivi – C/5: stabilimenti balneari e di acque curative – C/6: stalle, scuderie, rimesse, autorimesse – C/7: tettoie chiuse o aperte –IMMOBILI A DESTINAZIONE SPECIALE D/1: opifici – D/2: alberghi, villaggi turistici, pensioni – D/3: teatri, cinematografi, arene, discoteche, parchi giochi, sale per concerti e spettacoli e simili – D/4: case di cura e ospedali – D/5: istituto di credito, cambio e assicurazione – D/6: fabbricati e locali per esercizi sportivi – D/7: fabbricati costruiti o adattati per le loro speciali esigenze di una attività industriale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicale trasformazione – D/8: fabbricati costruiti o adattati per le loro speciali esigenze di una attività commerciale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicale trasformazione (supermercati) – D/9: edifici galleggianti o sospesi assicurati a punti fissi del suolo, ponti privati soggetti a pedaggio – D/10: unità strumentali a servizio dell’azienda agricola – IMMOBILI A DESTINAZIONE PARTICOLARE: E/1: stazioni per servizi di trasporto terrestri, marittimi, aerei – E/2: ponti comunali e provinciali soggetti a pedaggio – E/3: costruzioni e fabbricati per speciali esigenze pubbliche – E/4: recinti chiusi per speciali esigenze pubbliche (mercati, posteggio bestiame) – E/5: fabbricati costituenti fortificazioni e loro dipendenze – E/6: fari, semafori, torri per rendere pubblico l’orologio comunale – E/7: fabbricati destinati all’esercizio pubblico dei culti – E/8: fabbricati e costruzioni nei cimiteri, esclusi colombari, i sepolcri e le tombe di famiglia – E/9: edifici a destinazione speciale non compresi nelle categorie precedenti (comprese discariche RSU gestite senza redditualità) – IMMOBILI SENZA RENDITA CATASTALE: F/1: area urbana – F/2: unità collabenti – F/3: unità in corso di costruzione – F/4: unità in corso di definizione – F/5: lastrico solare.



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3.3 – COMMENTI ALLA SITUAZIONE CATASTALE

I dati catastali riportati nello schema Ia, sono quelli desunti dall’atto di pignoramento (allegato al fascicolo

della procedura), corrispondenti a quelli della situazione catastale attuale. (in visura compare per

l’abitazione la dicitura di piano S1-T, probabilmente riferita all’area cortiliva pertinenziale che si sviluppa

su livelli differenti).

I dati del pignoramento corrispondenti a quelli catastali, nella loro rappresentazione planimetrica

ricomprendono e individuano i beni oggetto di esecuzione.

Si precisa che con riferimento alla grafica delle planimetrie catastali, per quel che riguarda l’abitazione

lo stato dei luoghi corrisponde alle rappresentazioni cartografiche, per quel che riguarda il garage lo

stato dei luoghi presenta difformità consistenti nella realizzazione di pareti interne.

Per entrambe le unità, le precisazioni qui riassunte non pregiudicano la corretta identificazione dei beni.

rappresentazioni fuori scala



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3.4 – CONFINI

Abitazione:

a nord con altra unità immobiliare;

a sud parete esterna a salto con cortile esclusivo;

a ovest con altra unità;

a est parete esterna a salto con cortile esclusivo e pedonale comune.

Garage:

a nord con altra unità immobiliare;

a sud muro contro terra;

a ovest con corsello comune;

a est parete esterna su cortile esclusivo dell’abitazione.

4 - DESCRIZIONE DEI BENI 3

Trattasi di appartamento al piano rialzato del civ. 70 di Via Radici in Piano, sito nella frazione di

Tressano, zona periferica posta a nord rispetto al centro del Paese di Castellarano dal quale dista

3-4 km circa. Il complesso immobiliare è composto da n. 8 abitazioni (di cui n. 2 con ingresso

indipendente e area esclusiva) e n. 8 garage al piano interrato, accessibili e con ingresso (cancello

d’ingresso alla rampa) dalla strada principale, oltre agli spazi comuni; il fabbricato di recente

costruzione, esternamente si presenta “a vista” in discreto stato di conservazione, presenta finiture

con porzioni intonacate e tinteggiate, altre in mattoni a vista, balconi con parapetto parzialmente

faccia vista e avente la parte superiore con ringhiera in ferro a disegno semplice. L’unità

immobiliare abitativa avente altezza interna di 275 cm circa, è composta da pranzo/soggiorno con

angolo cottura (31,50 mq circa), loggia (10,00 mq circa), disimpegno (2,00 mq circa),

ripostiglio/lavanderia (3,00 mq circa), camera (14,00 mq circa), bagno (5,15 mq circa) e camera (11,45

mq circa), cortile esclusivo (63,00 mq circa), per una superficie complessiva commerciale lorda,

opportunamente ragguagliata e arrotondata pari a 82,00 mq (circa). L’unità garage al piano

interrato avente altezza interna di 250 cm, ha l’accesso carraio dal corsello condominiale, nonché

un accesso pedonale dal cortile esclusivo dell’abitazione, per una superficie complessiva

commerciale lorda, opportunamente ragguagliata e arrotondata pari a 30,00 mq (circa).

3 Le metrature indicate (sia quelle nette, sia quelle lorde) sono da ritenersi indicative e riportate al solo scopo di fare individuare la consistenza.

La superficie commerciale dell’immobile è formata dalle seguenti voci:

Intera superficie utile lorda (SU) dei locali principali, compresi i muri perimetrali misurati al 100% ed i muri di divisione al 50% della loro superficie effettiva

60% della superficie accessoria, quando questa è rifinita impiantisticamente con le stesse caratteristiche dei locali di SU, ma priva dei requisiti di abitabilità o usabilità

40% delle logge e/o verande coperte aventi superficie fino a 10 mq (20% per la parte eccedente i 10 mq)

30% dei balconi e/o terrazze scoperte aventi superficie fino a 10 mq (15% per la parte eccedente i 10 mq)

25% di cantine, accessori e soffitte con altezza media superiore a cm. 200

15% di cantine, accessori e soffitte con altezza media inferiore a cm. 200

l’area cortiliva esclusiva viene valutata nella sua superficie e stimata a parte

l’area cortiliva comune viene sempre considerata compresa nel valore del fabbricato, indipendentemente dalla sua superficie

le autorimesse e i posti auto vengono stimati a corpo



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FINITURE:

Le finiture interne, sia i pavimenti che i rivestimenti, risultano in discreto stato di

conservazione/manutenzione, l’angolo cottura ha rivestimenti alle pareti in ceramica, così come

sono in ceramica per il bagno (composto da wc, bidet, lavandino, doccia), nonché in ceramica per

la parete attrezzata del ripostiglio/lavanderia (presente lavabo e attacco lavatrice).

Gli infissi sono in legno con vetro a camera e scuretti in legno, le porte interne sono in legno e la

porta d’ingresso (dal soggiorno) è con telaio interno a vetri e scuri esterni in legno.

Le pareti e i soffitti sono tinteggiati, in discreto stato manutentivo anche se vi è la presenza in taluni

muri di macchie di umidità.

IMPIANTI:

Gli impianti, elettrico e idraulico risultano sottotraccia, l’impianto di riscaldamento mediante

termosifoni e la produzione di acqua calda, sono garantiti da caldaia a gas, collocata esternamente

nella loggia.

Le certificazioni in merito all’impiantistica, sono depositate agli atti, nella pratica comunale

riguardante la richiesta di agibilità.

Risulta una contro soffittatura in cartongesso realizzata nel disimpegno notte; l’esecutata riferisce

di aver installato successivamente all’acquisto del bene, un impianto di trattamento aria e averlo

posizionato a soffitto in quell’ambiente (disimpegno), poi successivamente contro soffittato, per

non lasciare l’impiantistica a vista.

Il soffitto ora risulta con altezza inferiore alla minima consentita per ambienti abitabili e/o suoi

accessori di servizio.

Alla data del sopralluogo, non è stato possibile verificare l’integrale e corretto funzionamento

dell’impiantistica, così come non è stato possibile eventualmente determinare le spese fisse di

gestione o di manutenzione.



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5 – LOTTI DI VENDITA

In virtù della natura, destinazione e ubicazione dei beni pignorati, la vendita può avvenire solo in un

unico lotto, composto da abitazione con garage.

5.1 – LOTTO unico 5.1.1 – LOTTO unico: DATI CATASTALI

Tipologia del bene

Ubicazione

DATI CATASTALI

Z.C. Fg. Particella Sub. Categoria e classe 4 Consistenza (vani/mq) Rendita

Garage

Castellarano


piano S1

/ 18 797 9 C/6 cl.1 27 mq €. 82,27

Abitazione

Castellarano


piano T-S1

/ 18 797 15 A/2 cl. U 4,5 vani €. 371,85

oltre la quota di comproprietà sulle parti comuni dell’intero fabbricato ex art. 1117 c.c.

BENI CENSITI AL CATASTO FABBRICATI (C.F.)

5.1.2 – LOTTO unico: DESCRIZIONE COMMERCIALE

Piena proprietà di appartamento con area esclusiva di complessivi circa 82,00 mq commerciali, sito al

piano rialzato in palazzina di poche unità abitative, composto da pranzo/soggiorno con angolo cottura,

loggia, ripostiglio/lavanderia, disimpegno, bagno, n. 2 camere da letto e cortile esclusivo, oltre al garage

al piano interrato con accesso carraio dal corsello comune e accesso pedonale dall’area cortiliva

esclusiva dell’abitazione.

4

Definizioni del DPR 23/03/1998 n. 138 A1: abitazione di tipo signorile – A/2: abitazioni di tipo civile – A/3: abitazioni di tipo economico – A/4: abitazioni di tipo popolare – A/5:

abitazioni di tipo ultrapopolare – A/6: Abitazioni di tipo rurale – A/7: abitazioni in villini – A/8: abitazioni in ville – A/9: castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici – A/10: uffici e studi privati – A/11: abitazioni o alloggi tipici dei luoghi. B/1: collegi e convitti, ricoveri, orfanotrofi, ospizi, conventi, seminari, caserme – B/2: case di cura e ospedali – B/3: prigioni e riformatori – B/4: uffici pubblici – B/5: scuole, laboratori scientifici – B/6: biblioteche, pinacoteche, musei, gallerie, accademie che non hanno sede in edifici della categoria A/9 – B/7: cappelle ed oratori non destinati all’esercizio pubblico del culto – B/8: magazzini sotterranei per depositi di derrate – C/1: negozi e botteghe – C/2: magazzini e locali di deposito – C/3: laboratori per arti e mestieri – C/4: fabbricati e locali per esercizi sportivi – C/5: stabilimenti balneari e di acque curative – C/6: stalle, scuderie, rimesse, autorimesse – C/7: tettoie chiuse o aperte –IMMOBILI A DESTINAZIONE SPECIALE D/1: opifici – D/2: alberghi, villaggi turistici, pensioni – D/3: teatri, cinematografi, arene, discoteche, parchi giochi, sale per concerti e spettacoli e simili – D/4: case di cura e ospedali – D/5: istituto di credito, cambio e assicurazione – D/6: fabbricati e locali per esercizi sportivi – D/7: fabbricati costruiti o adattati per le loro speciali esigenze di una attività industriale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicale trasformazione – D/8: fabbricati costruiti o adattati per le loro speciali esigenze di una attività commerciale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicale trasformazione (supermercati) – D/9: edifici galleggianti o sospesi assicurati a punti fissi del suolo, ponti privati soggetti a pedaggio – D/10: unità strumentali a servizio dell’azienda agricola – IMMOBILI A DESTINAZIONE PARTICOLARE: E/1: stazioni per servizi di trasporto terrestri, marittimi, aerei – E/2: ponti comunali e provinciali soggetti a pedaggio – E/3: costruzioni e fabbricati per speciali esigenze pubbliche – E/4: recinti chiusi per speciali esigenze pubbliche (mercati, posteggio bestiame) – E/5: fabbricati costituenti fortificazioni e loro dipendenze – E/6: fari, semafori, torri per rendere pubblico l’orologio comunale – E/7: fabbricati destinati all’esercizio pubblico dei culti – E/8: fabbricati e costruzioni nei cimiteri, esclusi colombari, i sepolcri e le tombe di famiglia – E/9: edifici a destinazione speciale non compresi nelle categorie precedenti (comprese discariche RSU gestite senza redditualità) – IMMOBILI SENZA RENDITA CATASTALE: F/1: area urbana – F/2: unità collabenti – F/3: unità in corso di costruzione – F/4: unità in corso di definizione – F/5: lastrico solare.



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5.1.3 – LOTTO unico: REGOLARITA’ EDILIZIA

Dalla richiesta di accesso agli atti per le unità immobiliari oggetto di pignoramento, risultano depositate

le seguenti pratiche edilizie:

- Permesso di Costruire n. 5864 / 2006 del 13/06/2005 rilasciato il 04/08/2005

- D.I.A. in variante n. 75 / 2006 prot. 5129 del 18/04/2006

- D.I.A. in variante n. 91 / 2007 prot. 4088 del 05/04/2007

- Agibilità n. 122 / 2007 prot. 5327 del 05/05/2007, certificazione di avvenuta formazione di silenzio

assenso del 15/11/2008

Difformità rilevate:

- realizzazione di pareti divisorie nel locale garage

- realizzazione di controsoffitto con h= 228 circa nel disimpegno dell’abitazione

- diverso dimensionamento delle aperture (finestre)

- altezze di piano e misure interne nelle tolleranze ammissibili

5.1.4 – LOTTO unico: EVENTUALI OPERE DI RIPRISTINO e COSTI DI REGOLARIZZAZZIONE Ai fini della presente, stante la non univoca interpretazione delle tolleranze costruttive (L.R. 23/2004 –

Art. 19 bis), nonché in assenza di istruttoria tecnica dell’Amministrazione Comunale, si ritiene che il

diverso dimensionamento delle finestre e le ulteriori difformità al piano interrato, possano

eventualmente venir regolarizzate mediante pratica edilizia in sanatoria con lavori di adeguamento, in

quanto per essere sanabili, tali difformità devono risultare conformi alla normativa vigente, garantendo il

soddisfacimento degli standard igienico sanitari e i rapporti illuminanti dei locali, così come deve essere

garantito uno spazio di adeguate dimensioni o nelle opportune riduzioni se ammissibili, per lo stallo

dell’auto nel garage. A fronte di questa premessa, in assenza di istruttoria, si prevede un importo per l’a

pratica in sanatoria maggiorato del costo delle eventuali opere, che si rendessero necessarie per

raggiungere (qualora non soddisfatti), gli standard edilizi ammissibili.

Forfettariamente per l’eventuale pratica con opere, si ipotizza l’importo complessivo di €. 6.500,00

(a livello esemplificativo ma non esaustivo, qualora il rapporto illuminante di

talune stanze non fosse all’attualità garantito, le opere/adeguamenti si

ipotizza riguarderanno la realizzazione “verosimilmente” di contro pareti in

cartongesso per diminuzione della superficie pavimentata dell’ambiente

interessato; invece per il caso di specie delle opere realizzate in garage, se

non sanabili, per le motivazioni di cui sopra, si prevede la rimozione delle

eccedenze)

5.1.5 – LOTTO unico: ATTESTATO DI PRESTAZIONE ENERGETICA Non presente.



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5.1.6 – LOTTO unico: OCCUPAZIONE DELL’IMMOBILE 5

Alla data del sopralluogo l’immobile, risultava occupato dall’esecutata.

5.1.7 – LOTTO unico: INFORMAZIONI PRESSO L’AGENZIA DELLE ENTRATE

Non risultano contratto registrati

5.1.8 – LOTTO unico: VINCOLI E ONERI GIURIDICI VINCOLI GIURIDICI A CARICO DELL’ACQUIRENTE

Non risultano atti di asservimento urbanistici e cessioni di cubatura trascritte;

Non risultano domande giudiziali;

Non risultano altre limitazioni se non quelle già descritte nei vari capitoli.

VINCOLI GIURIDICI A CARICO DELLA PROCEDURA Di seguito si riassume l’elenco delle iscrizioni, trascrizioni e pignoramenti, da cancellarsi a cura della

procedura, gravanti sul bene. Per i dettagli si veda la relazione notarile allegata alla procedura.

- ISCRIZIONE del ………… - Registro Particolare ……… Registro Generale

………..Pubblico ufficiale ……… Repertorio ……….. del 15/05/2007 IPOTECA

VOLONTARIA derivante da CONCESSIONE A GARANZIA DI MUTUO FONDIARIO

- TRASCRIZIONE del ……… - Registro Particolare ……… Registro Generale

………Pubblico ufficiale TRIBUNALE DI REGGIO EMILIA Repertorio ……. del ………….

ATTO GIUDIZIARIO - ASSEGNAZIONE CASA CONIUGALE ART. 155 QUATER C.C.

- TRASCRIZIONE del ……… - Registro Particolare ……… Registro Generale ……….

Pubblico ufficiale TRIBUNALE DI REGGIO EMILIA Repertorio ………. del ………… ATTO

ESECUTIVO O CAUTELARE - VERBALE DI PIGNORAMENTO IMMOBILI

La documentazione relativa alle iscrizioni, trascrizioni e pignoramenti da cancellarsi a cura della

procedura è inserita agli atti 6.

5 In riferimento allo stato di possesso, il bene può risultare:

-Libero; -Libero al decreto di trasferimento, nel caso sia occupato dal debitore o da suoi familiari; -Occupato da terzi (con o senza titolo). 6 Vedi Allegato 5



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5.1.9 – LOTTO unico: DIRITTO DI PRELAZIONE

Per quanto si è potuto constatare non sussistono diritti di prelazione dello Stato.

5.1.10 – LOTTO unico: INFORMAZIONI PRESSO L’AMMINISTRAZIONE CONDOMINIALE 7

Come da comunicazione pervenuta dallo Studio di Amministrazione ……………, non risultano spese

insolute relative alla gestione 2017 e 2018.

A titolo informativo l’ammontare medio delle spese di gestione ordinaria è €. 615,00/anno

5.1.11 – LOTTO unico: VALORI DEI BENI

VALUTAZIONE DEL BENE: SCOPO DELLA STIMA E ASPETTO ECONOMICO CHE LA RISOLVE

Il quesito posto all’esperto richiede una stima volta a determinare il valore commerciale dei beni,

finalizzata ad un congruo valore degli stessi se posti sul libero mercato.

Il valore di mercato è definito come il punto d’incontro della domanda e dell’offerta.

La definizione della Banca d’Italia del valore di mercato, in linea con quella degli Standard

Internazionali di Valutazione, definisce come valore di mercato….”l’importo stimato al quale

l’immobile andrebbe venduto alla data della valutazione in una operazione svolta tra un venditore

ed un acquirente consenzienti alle normali condizioni di mercato dopo una adeguata promozione

commerciale, nell’ambito della quale le parti hanno agito con cognizione di causa, con prudenza e

senza alcuna costrizione”, tale valore inoltre non deve essere comprensivo delle spese di

transazione (notaio, imposte, ecc…) e di quelle di trascrizione.

Trattandosi di stima mono parametrica, ai fini della vendita forzosa, per lo scopo i concetti

estimativi adottati si riferiscono alle caratteristiche intrinseche ed estrinseche dei beni, all’epoca di

costruzione, allo stato di conservazione/manutenzione, alla salubrità dei locali e del contesto, alle

caratteristiche strutturali e tipologie materiali impiegati, alla razionalità distributiva dei locali, al

grado di finiture interne, nonché all’ubicazione e alle dotazioni /distanze dai servizi primari.

L’esperto, visto lo scopo della stima, ritiene di risolvere il quesito estimativo proposto,

determinando il più probabile valore di mercato dei beni, a corpo e non a misura, in considerazione

di tutte le condizioni influenti sul valore del bene stesso, già evidenziate nei precedenti capitoli;

inoltre la stessa viene effettuata per valori tipici in raffronto ad altri beni simili e/o assimilabili in

zone analoghe con le stesse caratteristiche, tipologia, consistenza, vetustà e per comparazione a

beni (se esistenti) compravenduti in zona in tempi recenti, nonché parametrandola con le

quotazione degli osservatori immobiliari consultabili, della zona.

7 Vedi Allegato 9



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Oltre alle caratteristiche proprie dei beni, la valutazione viene espressa con riferimento all’attuale

pregiudizievole situazione in cui versa il mercato immobiliare.

VALORE LOTTO unico:VALORE FINALE DEI BENI 8

oltre la quota di comproprietà sulle parti comuni dell’intero fabbricato ex art. 1117 c.c.

Abitazione con area esclusiva

82,00 mq x 1.500,00 €/mq €. 123.000,00

Garage

a corpo €. 15.000,00

___________________

€. 138.000,00

a dedurre

a) 20% abbattimento forfettario per assenza di garanzie per vizi occulti - €. 27.600,00

b) spese di regolarizzazione edilizia/catastale e opere varie - €. 6.500,00

per quanto sopra, apportati gli opportuni arrotondamenti, in considerazione dell’ipotesi che gli oneri di regolarizzazione,

vengano lasciati interamente a carico dell’acquirente, si determina il

VALORE BASE D’ASTA = €. 104.000,00 (euro centoquattromila/00)

in applicazione del comma 2 dell’art.571 c.p.c., si determina quale

VALORE MINIMO DELL’OFFERTA = €. 78.000,00 (euro sessantaottomila/00)

5.1.12 - LOTTO unico: ATTO DI PROVENIENZA DEI BENI 9

I beni hanno la seguente provenienza, (come elencato nel certificato sostitutivo del Dott. Elia

Antonacci, allegato agli atti dell’esecuzione), che di seguito si riassume brevemente solo per

quanto concerne l’ultimo atto di acquisto (dei debitori).

Atto a ministero Dott. Roberto Bertani rep. N. 86471 del 28/01/2004, trascritto in data 04/02/2004

all’art. 1848

8 Al netto delle decurtazioni e correzioni si prefigurano tre diverse ipotesi:

a) eventuali oneri di regolarizzazione urbanistica o catastale o per bonifica da eventuali rifiuti siano assunti della procedura; b) siano assunti dalla procedura limitatamente agli oneri di regolarizzazione urbanistico - catastale; c) siano lasciati interamente a carico dell’acquirente. 9 Vedi Allegato 7



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6 – STATO CIVILE DEI DEBITORI 10

…………….. nata a ……….. il ………….. c.f. ………….. e …………… nato a ……………. il

…………. c.f. …………., risultano separati con atto omologato e trascritto a Reggio Emilia in data

……….. - Registro Particolare ………. Registro Generale ………., con assegnazione della casa

coniugale alla Sig. …………….

Informazioni utili:

1) nella casa coniugale (oggetto di pignoramento) risultano essere residenti l’esecutata e i

due figli, entrambi maggiorenni.

2) Il verbale di separazione con assegnazione del diritto di abitazione della casa coniugale è

stato trascritto precedentemente dell’atto di pignoramento, ma successivamente all’iscrizione di

ipoteca in favore del procedente della presente procedura esecutiva.

7 – ALTRE NOTIZIE / NOTE

I cespiti presenti internamente al bene stimato risultano in buon stato, di normale valore

commerciale.

8 – ELENCO ALLEGATI 1 - COROGRAFIA DI INSERIMENTO 2 - ESTRATTO DI MAPPA CATASTALE 3 - PLANIMETRIE CATASTALI / ELABORATO PLANIMETRICO 4 - VISURE CATASTALI 5 - ELENCO ISCRIZIONI / TRASCRIZIONI IPOTECARIE 6 - CERTIFICAZIONI ANAGRAFE 7 - ATTO DI PROVENIENZA DEI BENI 8 - DOCUMENTAZIONI / PRATICHE EDILIZIE 9 - COMUNICAZIONI AMMINISTRATORE DEL CONDOMINIO 10 - VERBALE DI SEPARAZIONE 11 - ALLEGATI A, B, C

Confidando di avere operato al meglio della mia professionalità ed esperienza per quanto

relazionato riferito alla data indicata di perizia, rimango a disposizione per qualsiasi spiegazione

e/o richiesta di integrazione di quanto fin qui svolto.

Tanto si doveva ad evasione dell’incarico ricevuto.

Reggio Emilia, 14 aprile 2018

L’esperto stimatore Della Ragione Geom. Roberto (documento firmato digitalmente)

10

Vedi Allegato 6

Documents

TRIBUNALE DI REGGIO EMILIA · comunali per visione / assunzione precedenti edilizi e sono state prelevate le planimetrie catastali. ... semplice agli esecutati, per posta ordinaria