TRIBUNALE DI SALERNOastelegaligiudiziarie.it/amministrazione/custom/files... · 2016-03-09 · E.I. 555/12 C.T.U. ing Pia Granese Pag.2/39 5. precisi la provenienza del bene al debitore

TRIBUNALE DI SALERNO TERZA SEZIONE CIVILE

UFFICIO ESECUZIONI IMMOBILIARI

GIUDICE DELL’ESECUZIONE Dott. Alessandro Brancaccio

RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA D’UFFICIO

- PROCEDURA N. 555/2012 R.G.E. -

CREDITORE PROCEDENTE: OMISSIS

DEBITORE: OMISSIS

il tecnico incaricato C.T.U.:

dott. ing. PIA GRANESE

Via Olevano, 89

84025 EBOLI (SA)

cell. 3382671539

- MARZO / LUGLIO 2013-

INDICE

1. PREMESSA ....................................................................................................................... 1

2. svolgimento delle operazioni peritali ............................................................................... 4

Quesiti 1-2-3: ‘1. se i beni pignorati consistono esclusivamente in beni per i quali la

documentazione ex art.567 cod. proc. civ. è necessaria e però manca in atti o è

inidonea, riferisca l’esperto di tale assenza o inidoneità e restituisca gli atti senza altra

attività, ma dopo il termine da lui fissato per la prosecuzione delle operazioni; 2. se i

beni pignorati consistono esclusivamente in beni per i quali la detta documentazione è

completa ed idonea, proceda secondo i quesiti da 4 a 12; 3. se i beni pignorati

consistono sia in beni per i quali la detta documentazione è necessaria e però manca o

è inidonea, sia in beni per i quali la detta documentazione è completa ed idonea,

proceda l’esperto a redigere, in via preliminare, una descrizione riassuntiva dei beni

per i quali la documentazione è mancante e/o inidonea (descrizione da accludere a

guisa di introduzione alla relazione indisposta agli altri quesiti) e proceda,

limitatamente agli altri beni secondo i quesiti postigli da 4 a 12’ .................................... 8

Quesito 4: ‘Identifichi con precisi dati catastali e confini e descriva dettagliatamente

l’immobile pignorato, verificando la corrispondenza con i dati riportati nell’atto

di pignoramento e l’eventuale sussistenza di altre procedure esecutive gravanti

sul medesimo; in tal caso, sospenda le operazioni peritali, relazionando al G.E.’

................................................................................................................................... 9

Quesito 5: ‘Precisi la provenienza del bene al debitore esecutato e se questi risulti

essere l’unico proprietario, producendo anche l’atto in virtù del quale ha

acquisito la proprietà; segnali, altresì, eventuali acquisti mortis causa non

trascritti’ ................................................................................................................. 17

Quesito 6: ‘Valuti la possibilità di una divisione dei beni in caso di comproprietà e,

ove sussistano i presupposti, predisponga un progetto di divisione in natura dei

medesimi, con la specifica indicazione dei comproprietari e delle loro generalità,

la formazione delle singole masse e la determinazione degli ipotetici conguagli

in denaro’ ............................................................................................................... 18

Quesito 7: ‘Dica dello stato di possesso del bene con l’indicazione, se occupato da

terzi del titolo in base al quale è occupato e della consistenza del nucleo

familiare dell’occupante, con particolare riferimento all’esistenza di contratti

registrati in data antecedente al pignoramento, di cui dovrà specificare la data di

scadenza della durata, la data di scadenza per l’eventuale disdetta, l’eventuale

data di rilascio fissata o lo stato della causa eventualmente in corso per il

rilascio, e di diritti reali (quali usufrutto, uso, abitazione, servitù, etc) che

delimitino la piena fruibilità del cespite, indicando, anche per questi ultimi,

l’eventuale anteriorità alla trascrizione del pignoramento’ ................................. 18

Quesito 8: ‘Determini il più probabile canone di locazione dell’immobile pignorato

e, in caso di immobili già messi in locazione, dica se il canone pattuito sia

inferiore di un terzo al giusto prezzo o a quello presente da precedenti locazioni,

a norma dell’art. 2923, comma 3, cod. civ.’ .......................................................... 18

Quesito 9: ‘Indichi il regime patrimoniale del debitore, se coniugato, a tal uopo

producendo l’estratto dell’atto di matrimonio ed evidenziando la sussistenza di

eventuali convenzioni patrimoniali riportate a margine dello stesso e la data

della relativa notazione’ ......................................................................................... 19

Quesito 10: ‘Riferisca dell’esistenza di formalità, vincoli o oneri, anche di natura

condominiale, gravanti sul bene che resteranno a carico dell’acquirente, ivi

compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sull’attitudine edificatoria

dello stesso o i vincoli connessi con il suo carattere storico artistico, ovvero di

natura paesaggistica e simili. Indichi in particolare l’importo annuo delle spese

fisse di gestione o manutenzione (es. spese condominiali ordinarie); le eventuali

spese straordinarie già deliberate, ma non ancora scadute; le eventuali spese

condominiali scadute e non pagate negli ultimi due anni anteriori alla data della

perizia; le eventuali cause in corso; le domande giudiziali (precisando se le

cause con le stesse introdotte siano ancora in corso ed in che stato), le

convenzioni matrimoniali ed i provvedimenti di assegnazione della casa

coniugale trascritti contro il debitore e, quanto a questi ultimi, anche solo

emessi prima del pignoramento nonché le eventuali obbligazioni propter rem)’

................................................................................................................................. 19

Quesito 12: ‘Acquisisca e depositi aggiornate visure catastali ed ipotecarie per

immobile e per soggetto (a favore e contro), queste ultime in forma sintetica ed

integrale, riferite almeno al ventennio antecedente la data di conferimento

incarico, segnalando eventuali discrasie tra le risultanze delle stesse all’esito di

accurato controllo incrociato’ ............................................................................... 20

Quesito 13: ‘Riferisca della verifica della regolarità edilizia ed urbanistica del bene

nonché l’esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso; in particolare

indichi la destinazione urbanistica del terreno risultante dal certificato di

destinazione urbanistica di cui all’art. 30 del T.U. di cui al D. P. R. 6.6.01 Num.

380, nonché le notizie di cui all’art. 46 di detto T. U. e di cui all’art. 40 della L.

28.2.85 num. 47 e succ. mod; in caso di insufficienza di tali notizie, tale da

determinare le nullità di cui all’art. 46, comma 1 del citato T. U. ovvero di cui

all’art. 40, co. 2, della citata L. 47/85 faccia di tanto l’esperto menzione nel

riepilogo, con avvertenza che l’aggiudicatario potrà ricorrendone i presupposti,

avvalersi delle disposizioni di cui all’art. 46 co. 5 del citato T. U. e di cui all’art.

40 co. 6 della citata L. 47/85; quantifichi, poi, le eventuali spese di sanatoria e di

condono’ ................................................................................................................. 21

Quesito 15: ‘Quantifichi le presumibili spese occorrenti la rimozione, il trasporto e

la dismissione dei beni immobili o dei materiali di risulta eventualmente

rinvenuti nell’ immobile pignorato’ ...................................................................... 33

Quesito 16: ‘Corredi la relazione- da presentare anche in formato e su supporti

informatici (e segnatamente in formato testo o Word per Windows Microsoft

nonché .Pdf’ per adobe acrobat) o equivalente- di una planimetria e di riepilogo

o descrizione finale in cui sinteticamente, per ciascun lotto indichi: comune di

ubicazione, frazione, via o località, confini, estensione e dati catastali (limitati:

per i terreni, alla partita, al foglio, alla particella, all’estensione ed al tipo di

coltura; per i fabbricati, alla partita al foglio, alla particella ed all’eventuale

subalterno, al numero di vani ed accessori, al numero civico, al piano ed al

numero di interno), l’attuale proprietario e, comunque, il titolo di provenienza

del bene, l’eventuale stato di comproprietà, le iscrizioni e le trascrizioni sul

medesimo gravanti, lo stato di occupazione, le regolarità edilizio-urbanistiche,

l’abitabilità e l’agibilità, il valore del bene da porre a base d’aste’ ..................... 33

Quesito 17: ‘Estragga reperto fotografico- anche in formato digitale, secondo le

specifiche di cui al foglio di raccomandazioni consegnato contestualmente- dello

stato dei luoghi, comprensivo in caso di costruzione, anche degli interni’ ......... 36

4. CONGEDO C.T.U. ..................................................................................................................... 36

ELENCO ALLEGATI ..................................................................................................................... 37

E.I. 555/12 C.T.U. ing Pia Granese

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TRIBUNALE DI SALERNO

Terza sezione civile

Ufficio esecuzioni immobiliari

Ill.mo Giudice Dell’esecuzione

Dott. ALESSANDRO BRANCACCIO

RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA D’UFFICIO NELLA PROCEDURA

ESECUTIVA N. 555/2012 PROMOSSA DA OMISSIS C/ OMISSIS.

1. PREMESSA

La sottoscritta dott. ing. Pia Granese, iscritta all’Albo degli Ingegneri della Provincia di

Salerno al n°5999, è stata nominata dall’Ill.mo G.E. Dott. Alessandro Brancaccio, come

Consulente Tecnico d’ Ufficio del procedimento in epigrafe. Con la presente relazione si

riferisce su quanto fatto, elaborato e dedotto in merito ai quesiti formulati dal G. E. di seguito

integralmente riportati:

1. se i beni pignorati consistono esclusivamente in beni per i quali la documentazione ex

art.567 cod. proc. civ. è necessaria e però manca in atti o è inidonea, riferisca l’esperto di

tale assenza o inidoneità e restituisca gli atti senza altra attività, ma dopo il termine da lui

fissato per la prosecuzione delle operazioni;

2. se i beni pignorati consistono esclusivamente in beni per i quali la detta documentazione è

completa ed idonea, proceda secondo i quesiti da 4 a 12 ;

3. se i beni pignorati consistono sia in beni per i quali la detta documentazione è necessaria e

però manca o è inidonea, sia in beni per i quali la detta documentazione è completa ed

idonea, proceda l’esperto a redigere, in via preliminare, una descrizione riassuntiva dei beni

per i quali la documentazione è mancante e/o inidonea (descrizione da accludere a guisa di

introduzione alla relazione indisposta agli altri quesiti) e proceda, limitatamente agli altri

beni secondo i quesiti postigli da 4 a 12;

Per i beni per i quali la documentazione è completa ed idonea:

4. Identifichi con precisi dati catastali e confini e descriva dettagliatamente l’immobile

pignorato, verificando la corrispondenza con i dati riportati nell’atto di pignoramento e

l’eventuale sussistenza di altre procedure esecutive gravanti sul medesimo; in tal caso,

sospenda le operazioni peritali, relazionando al G. E.;


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5. precisi la provenienza del bene al debitore esecutato e se questi risulti essere l’unico

proprietario, producendo anche l’atto in virtù del quale ha acquisito la proprietà; segnali,

altresì, eventuali acquisti mortis causa non trascritti;

6. Valuti la possibilità di una divisione dei beni in caso di comproprietà e , ove sussistano i

presupposti, predisponga un progetto di divisione in natura dei medesimi, con la specifica

indicazione dei comproprietari e delle loro generalità, la formazione delle singole masse e la

determinazione degli ipotetici conguagli in denaro;

7. Dica dello stato di possesso del bene con l’indicazione, se occupato da terzi del titolo in base

al quale è occupato e della consistenza del nucleo familiare dell’occupante, con particolare

riferimento all’esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento, di cui

dovrà specificare la data di scadenza della durata, la data di scadenza per l’eventuale

disdetta, l’eventuale data di rilascio fissata o lo stato della causa eventualmente in corso per

il rilascio, e di diritti reali (quali usufrutto, uso, abitazione, servitù, etc) che delimitino la

piena fruibilità del cespite, indicando, anche per questi ultimi, l’eventuale anteriorità alla

trascrizione del pignoramento;

8. Determini il più probabile canone di locazione dell’immobile pignorato e, in caso di

immobili già concessi in locazione, dica se il canone pattuito sia inferiore di un terzo al

giusto prezzo o a quello risultante da precedenti locazioni, a norma dell’art. 2923, comma 3,

cod. civ.;

9. Indichi il regime patrimoniale del debitore, se coniugato, a tal uopo producendo l’estratto

dell’atto di matrimonio ed evidenziando la sussistenza di eventuali convenzioni patrimoniali

riportate a margine dello stesso e la data della relativa notazione;

10. Riferisca dell’esistenza di formalità, vincoli o oneri, anche di natura condominiale, gravanti

sul bene che resteranno a carico dell’acquirente, ivi compresi i vincoli derivanti da contratti

incidenti sull’attitudine edificatoria dello stesso o i vincoli connessi con il suo carattere

storico artistico, ovvero di natura paesaggistica e simili. Indichi in particolare l’importo

annuo delle spese fisse di gestione o manutenzione (es. spese condominiali ordinarie); le

eventuali spese straordinarie già deliberate, ma non ancora scadute; le eventuali spese

condominiali scadute e non pagate negli ultimi due anni anteriori alla data della perizia; le

eventuali cause in corso; le domande giudiziali (precisando se le cause con le stesse

introdotte siano ancora in corso ed in che stato), le convenzioni matrimoniali ed i

provvedimenti di assegnazione della casa coniugale trascritti contro il debitore e, quanto a

questi ultimi, anche solo emessi prima del pignoramento non chè le eventuali obbligazioni

propter rem)


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11. Riferisca dell’esistenza di formalità, vincoli ed oneri anche di natura condominiale che

saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all’acquirente (come

iscrizioni ipotecarie, trascrizioni di pignoramenti, trascrizioni di sequestri conservativi, etc),

indicando in particolare i creditori iscritti (cioè i creditori muniti di ipoteca o privilegi

immobiliari) e i costi per le relative cancellazioni;

12. Acquisisca e depositi aggiornate visure catastali ed ipotecarie per immobile e per soggetto

(a favore e contro), queste ultime in forma sintetica ed integrale, riferite almeno al ventennio

antecedente la data di conferimento incarico, segnalando eventuali discrasie tra le risultanze

delle stesse all’esito di accurato controllo incrociato;

13. Riferisca della verifica della regolarità edilizia ed urbanistica del bene nonché l’esistenza

della dichiarazione di agibilità dello stesso; in particolare indichi la destinazione

urbanistica del terreno risultante dal certificato di destinazione urbanistica di cui all’art. 30

del T.U. di cui al D. P. R. 6.6.01 Num. 380, nonché le notizie di cui all’art. 46 di detto T. U. e

di cui all’art. 40 della L. 28.2.85 num. 47 e succ. mod; in caso di insufficienza di tali notizie,

tale da determinare le nullità di cui all’art. 46, comma 1 del citato T. U. ovvero di cui all’art.

40, co. 2, della citata L. 47/85 faccia di tanto l’esperto menzione nel riepilogo, con

avvertenza che l’aggiudicatario potrà ricorrendone i presupposti, avvalersi delle

disposizioni di cui all’art. 46 co. 5 del citato T. U. e di cui all’art. 40 co. 6 della citata L.

47/85; quantifichi, poi, le eventuali spese di sanatoria e di condono;

14. Determini il valore con l’indicazione del criterio di stima adottato al fine della

determinazione del prezzo base di vendita, comunque fornendo elementi di riscontro ( quali

borsini immobiliari, pubblicazioni di agenzia immobiliari, copie di atti pubblici di vendita di

beni con analoghe caratteristiche) ed anche formando, al principale fine di conseguire una

più vantaggiosa occasione di vendita o una migliore individuazione dei beni, lotti separati.

Esponga altresì analiticamente gli adeguamenti e le correzioni della stima considerati per lo

stato d’uso e la manutenzione dell’immobile, per lo stato di possesso del medesimo, per i

vincoli ed oneri giuridici non eliminabili dalla procedura, l’abbattimento forfetario per

assenza di garanzia per vizi occulti nonchè per eventuali spese condominiali insolute, la

necessità di bonifica da eventuali rifiuti, anche tossici o nocivi. Nel caso si tratti di quota

indivisa, fornisca la valutazione dell’intero e della sola quota, tenendo conto della maggiore

difficoltà di vendita per le quote indivise;

15. Quantifichi le presumibili spese occorrenti per la rimozioni, il trasporto e la dismissione dei

beni mobili o dei materiali di risulta eventualmente rinvenuti nell’immobile pignorato;


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16. Corredi la relazione- da presentare anche in formato e su supporti informatici (e

segnatamente in formato testo o Word per Windows Microsoft nonché ‘.Pdf’ per adobe

acrobat) o equivalente- di una planimetria e di riepilogo o descrizione finale in cui

sinteticamente, per ciascun lotto indichi: comune di ubicazione, frazione, via o località,

confini, estensione e dati catastali (limitati: per i terreni, alla partita, al foglio, alla

particella, all’estensione ed al tipo di coltura; per i fabbricati, alla partita al foglio, alla

particella ed all’eventuale subalterno, al numero di vani ed accessori, al numero civico, al

piano ed al numero di interno), l’attuale proprietario e, comunque, il titolo di provenienza

del bene, l’eventuale stato di comproprietà, le iscrizioni e le trascrizioni sul medesimo

gravanti, lo stato di occupazione, le regolarità edilizio-urbanistiche, l’abitabilità e

l’agibilità, il valore del bene da porre a base d’aste;

17. Estragga reperto fotografico- anche in formato digitale, secondo le specifiche di cui al foglio

di raccomandazioni consegnato contestualmente- dello stato dei luoghi, comprensivo in caso

di costruzione, anche degli interni

Tanto premesso si passa alla descrizione delle operazioni peritali.

2. SVOLGIMENTO DELLE OPERAZIONI PERITALI

Per ottemperare all’incarico del G.E. la scrivente esaminava preliminarmente il fascicolo di parte

con tutta la documentazione agli atti e comunicava la data di accesso del 1° sopralluogo sui

luoghi oggetto di causa, (previsto per il giorno lunedì 22 aprile 2013 alle ore 11,00 ), a mezzo

raccomandata A/R n° 05336446282-6, al proprietario dei beni (sig. OMISSIS) ed a mezzo fax al

creditore ( OMISSIS rappresentato dall’OMISSIS) (cfr. ALL N. 2 - COMUNICAZIONE

D’ACCESSO ALLE PARTI). In data 22 aprile, la sottoscritta si recava sui luoghi oggetto di

causa ovvero:

- locali adibiti a deposito agricolo, fienile, stalla, porcile e pollaio siti in Altavilla Silentina

(SA) in Contrada San Martino, 23, identificato in NCEU al FL 36, p. lla 352, sub 2 cat C/6,

consistenza 171 mq;

- appartamento sito in Altavilla Silentina (SA) in Contrada San Martino, 23, identificato in

NCEU al FL 36, p. lla 352, sub 3 cat A/3, consistenza 5 vani.

La sottoscritta, coadiuvata da suo collaboratore di fiducia, nella persona del dott. ing. OMISSIS,

procedeva all’ispezione dei luoghi, al rilievo plano-altimetrico su base catastale ed estraeva

documentazione fotografica del locale appartamento e del garage.


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Ritenendo tale ricognizione sufficiente per definire la valutazione degli immobili, mi riservavo di

valutare gli elementi raccolti in separata sede e, non avanzatami alcuna osservazione, alle ore

13.00, come da verbale redatto (cfr. ALL N. 3 – VERBALE DI SOPRALLUOGO), dichiaravo

concluse le operazioni di sopralluogo.

Parallelamente, al fine di verificare la regolarità edilizia e di accertare l’eventuale esistenza del

certificato di agibilità dei cespiti pignorati, la sottoscritta in data 22/04/2013, assistita dall’ing.

Enrica Granese si recava presso l’ufficio tecnico del Comune di Altavilla Silentina e presentava

istanza di accesso formale agli atti e documenti (cfr. ALL N. 6 – RICHIESTE CTU PRESSO

U.T.C DI ALTAVILLA SILENTINA). Copia delle norme attuative di piano e degli allegati grafici

inerenti le particelle interessate, venivano rilasciati lo stesso giorno. Nuovamente in data

21/05/2013, ritornava presso lo stesso ufficio al fine di ritirare altra parte della documentazione

richiesta. Definitivamente nei giorni 06/06/2013 e 07/06/2013 venivano rilasciati il certificato di

destinazione urbanistica e la restante documentazione necessaria ai fini della perizia (cfr. ALL N.

7 - COPIE TITOLI ABILITATIVI ESTRATTI DALL’UTC DI ALTAVILLA SILENTINA).

Al fine di completare le indagini sull’immobile, la scrivente:

- in data 16/04/2013 si recava presso l’Agenzia del Territorio della Provincia di Salerno –

Ufficio Pubblicità al fine di effettuare le ispezioni ipotecarie sul soggetto debitore relative

all’ultimo ventennio, nonché acquisire le trascrizioni ed iscrizioni del ventennio relative ai

beni in oggetto (cfr. ALL. N. 5 - VISURE IPOTECARIE);

- in data 16/04/2013 si recava presso l’Agenzia del Territorio della Provincia di Salerno –

Sportello catastale per estrarre le planimetrie catastali ed effettuare le necessarie visure per

soggetto e per immobili (cfr. ALL. N. 4 - VISURE CATASTALI, PLANIMETRIE ED

ESTRATTI DEL FOGLIO DI MAPPA);

- in data 22/04/2013 richiedeva presso l’ufficio di stato civile del Comune di Altavilla

Silentina l’estratto di matrimonio del debitore. Cosi come indicato nell’estratto per riassunto

del registro degli atti di matrimonio, il sig. OMISSIS e la sig.ra OMISSIS risultano essersi

uniti in matrimonio presso il Comune di Albanella;

- in data 10/05/2013 si recava presso le diverse agenzie immobiliari di Capaccio e Albanella

per raccogliere le informazioni necessarie per la soluzione dei quesiti;

- in data 13/05/2013 otteneva dal notaio Luigi Capobianco copia dell’atto di donazione

rep.9514 del 14/02/2002, registrato ad Eboli il 05/03/2002 con n. 689 (cfr. ALL. N. 9 - ATTO

PER NOTAR LUIGI CAPOBIANCO DEL 14/02/2002, REP. N°9514);


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- in data 21/05/2013 richiedeva ed otteneva presso l’ufficio di stato civile del Comune di

Albanella l’estratto di matrimonio del debitore. (cfr. ALL. N. 8 – ESTRATTO DI

MATRIMONIO OMISSIS – OMISSIS).

Alla luce delle operazioni descritte ed acquisiti tutti gli elementi ritenuti necessari per

l’espletamento dell’incarico, prima di passare a relazionare dettagliatamente quanto richiesto dal

G.E. si riportano cronologicamente tutte le attività svolte al fine di ottemperare all’incarico

affidatomi:

- 26/03/2013: giuramento C.T.U. (cfr. ALLEGATON.1);

- 28/03/2013: acquisizione copia atti c/o Cancelleria;

- 08/04/2013: prima comunicazione della data primo sopralluogo al proprietario dei beni,

fissata per il 22/04/2013 (cfr. ALLLEGATO N. 2);

- 09/04/2013: prima comunicazione della data primo sopralluogo al creditore, fissata per il

22/04/2013 (cfr. ALLLEGATO N. 2);

- 16/04/2013: indagini ipotecarie presso l’Agenzia del Territorio della Provincia di Salerno –

Ufficio Pubblicità Immobiliare (cfr. ALLEGATO N. 4);

- 16/04/2013: indagini catastali presso l’Agenzia del Territorio della Provincia di Salerno –

Sportello Catastale (cfr. ALLEGATO N. 4);

- 22/04/2013: sopralluogo presso i cespiti esecutati e successiva restituzione grafica in dwg

(cfr. ALLEGATO N. 3);

- 22/04/2013: richiesta documentazione agli atti presso il Comune di Altavilla Silentina (cfr.

ALLEGATO N. 6);

- 22/04/2013: ottenimento del Regolamento Edilizio e delle NTA;

- 03/05/2013: richiesta a mezzo telefono di copia dell’atto di donazione a firma del notaio

Luigi Capobianco rep.9514 del 14/02/2002 (cfr. ALLEGATO N. 9);

- 10/05/2013: indagini presso Osservatorio Mercato Immobiliare (www.agenziaterritorio.it) e

ricognizione presso le agenzie immobiliari di Capaccio e Albanella;

- 13/05/2013: ritiro presso lo studio di Salerno di copia dell’atto di donazione a firma del

notaio Luigi Capobianco rep.9514 del 14/02/2002 (cfr. ALLEGATO N. 9);

- 21/05/2013: ritiro presso l’Ufficio anagrafe del Comune di Albanella dell’estratto di

matrimonio del debitore (cfr. ALLEGATO N. 8);

- 21/05/2013: ritiro presso l’Ufficio Tecnico di Altavilla Silentina di parziale documentazione

(cfr. ALLEGATO N. 7);

- 23/05/2013: colloquio con il G.E. dott. Alessandro Brancaccio;

http://www.agenziaterritorio.it/


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- 06/06/3013: ritiro presso il l’Ufficio Tecnico di Altavilla Silentina di altra documentazione

(cfr. ALLEGATO N.7);

- 07/06/2013: ritiro presso il l’Ufficio Tecnico di Altavilla Silentina Certificato di

Destinazione Urbanistica (cfr. ALLEGATO N.7);

- 08/06/2013 – 10/07/2013: stesura definitiva perizia C.T.U. e riordino Allegati;

- 27/06/2013: colloquio con il G.E. dott. Alessandro Brancaccio;

- 11/07/2013: invio copia, completa di allegati, alle parti;

- 12/07/2013: deposito relazione peritale C.T.U. in cancelleria Esecuzioni Immobiliari;

- 19/09/2013: udienza G.E. di fissazione modalità di vendita nel procedimento n.555/2012.


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3.RISPOSTE AI QUESITI DEL MANDATO

Quesiti 1-2-3: ‘1. se i beni pignorati consistono esclusivamente in beni per i quali la documentazione ex art.567 cod. proc. civ. è necessaria e però manca in atti o è inidonea, riferisca l’esperto di tale assenza o inidoneità e restituisca gli atti senza altra attività, ma dopo il termine da lui fissato per la prosecuzione delle operazioni; 2. se i beni pignorati consistono esclusivamente in beni per i quali la detta documentazione è completa ed idonea, proceda secondo i quesiti da 4 a 12; 3. se i beni pignorati consistono sia in beni per i quali la detta documentazione è necessaria e però manca o è inidonea, sia in beni per i quali la detta documentazione è completa ed idonea, proceda l’esperto a redigere, in via preliminare, una descrizione riassuntiva dei beni per i quali la documentazione è mancante e/o inidonea (descrizione da accludere a guisa di introduzione alla relazione indisposta agli altri quesiti) e proceda, limitatamente agli altri beni secondo i quesiti postigli da 4 a 12’

In data 26/03/2013 la scrivente si recava presso la cancelleria del Tribunale di Salerno per

estrarre copia del fascicolo fallimentare n.555/2012. Gli atti visionati ed estratti in copia presso

la Cancelleria della III Sez. Civile del Tribunale di Salerno – Uff. Esecuzioni Immobiliari,

possono così riassumersi:

• Atto di precetto - Tribunale di Salerno notificato in data 20/07/2012;

• Atto di pignoramento- Tribunale di Salerno notificato in data 03/10/2012;

• Contratto di mutuo fondiario registrato presso l’Agenzia delle Entrate di Agropoli il

01/08/2008 al n. 841 e iscritto all’agenzia del Territorio di Salerno in data 02/10/2008 ai n.ri

38238 / 6461 ;

• Documentazione ex art 567 c.p.c. ovvero:

1. Certificato notarile sostitutivo a firma del notaio dott. Paola Loffredo, attestante le

risultanze delle visure catastali e dei registri immobiliari.

In definitiva dalla verifica effettuata della documentazione ipocatastale in atti e relativa alla

presente procedura, si è riscontrata la presenza della documentazione ai sensi dell’art. 567 c.p.c.,

inerente la certificazione ipotecaria e catastale costituita dalla relazione notarile del 28 febbraio

2013 a firma del notaio dott. Paola Loffredo e delle visure storiche per immobili effettuate nei

venti anni anteriori alla trascrizione del pignoramento, mancante però dell’iscrizione contro del

09/08/2001; Reg. gen.22541; Reg. part. 3779, relativa all’ipoteca volontaria derivante da

concessione a garanzia di un mutuo. L’estinzione totale di tale obbligazione è avvenuta in data

05/11/2008 (Comunicazione n. 4805 del 11/11/2008) e la cancellazione totale risulta essere

avvenuta in data 09/12/2008. A questo punto si è proceduto con i successivi quesiti posti da 4 al

12 delle raccomandazioni C.T.U.


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Quesito 4: ‘Identifichi con precisi dati catastali e confini e descriva dettagliatamente l’immobile pignorato, verificando la corrispondenza con i dati riportati nell’atto di pignoramento e l’eventuale sussistenza di altre procedure esecutive gravanti sul medesimo; in tal caso, sospenda le operazioni peritali, relazionando al G.E.’

Si precisa che i beni oggetto dell’ E. I., consistenti in un appartamento e locali ad uso deposito

agricolo, fienile, stalla, porcile e pollaio, siti nel Comune di Altavilla Silentina, sono di fatto

ubicati nelle immediate vicinanze, come meglio chiarito in seguito. I cespiti oggetto di stima,

nel prosieguo sono indicati come LOTTO 1 e LOTTO 2. L’inquadramento urbano dell’edificio

in cui sono collocati i beni in oggetto è riportato nella seguente ortofoto.

Con il cerchio rosso è stato evidenziato l’edificio ospitante l’appartamento oggetto

dell’esecuzione immobiliare (LOTTO 1), nel cerchio arancione sono riportate le costruzioni

destinate a deposito agricolo, stalla, fienile, porcile e pollaio (LOTTO 2).

Fig.1: Inquadramento territoriale del fabbricato(cerchiato in rosso) in cui ricade l’appartamento oggetto di

esecuzione e i locali ad uso deposito, fienile e pollaio (cerchiati in arancione) (fonte: googlemaps)

DATI ATTO DI PIGNORAMENTO

La parte procedente, con atto di pignoramento immobiliare notificato in data 03/10/2012, Rep.

N. 3027, trascritto in data 07/12/2012, Reg. Gen. n. 49368 e Reg. Part. n. 37074, richiede al

tribunale di Salerno l’espropriazione dei cespiti di proprietà dell’esecutato, nella persona del sig.

OMISSIS, per la quota 1/1 della proprietà dei seguenti immobili siti nel comune di Altavilla

Silentina (SA):


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• Immobile rubricato in N.C.E.U. del Comune di Altavilla Silentina al FL. 36, p.lla 352,

sub 2, Piano Terra, cat C/6, cl. 2, Mq 171;

• Immobile rubricato in N.C.E.U. del Comune di Altavilla Silentina al FL. 36, p.lla 352,

sub,3, Piano Terra, cat A/3, cl. 2, Vani 5.

LOTTO 1 – appartamento sito nel comune di Altavilla Silentina (SA), in Contrada San

Martino, 23

IDENTIFICAZIONE CATASTALE

Il LOTTO 1, oggetto della procedura esecutiva è sito nel comune di Altavilla Silentina (SA), in

Contrada San Martino al piano terra, identificato in NCEU al FL 36, p.lla 352, sub 3, cat A/3,

classe 2, consistenza 5 vani (cfr. ALL N.4 - VISURE CATASTALI, PLANIMETRIE ED

ESTRATTI DEL FOGLIO DI MAPPA).

Il debitore esecutato, ovvero il sig. OMISSIS, risulta, come meglio chiarito in seguito,

proprietario per la quota 1/1 del bene staggito.

OSSERVAZIONI CATASTALI C.T.U.

Dalla verifica effettuata in situ dalla sottoscritta in fase di sopralluogo, confrontando la

planimetria catastale del cespite con lo stato effettivo dei luoghi risultano le seguenti difformità o

incongruenze:

1. E’ stato disposto un tramezzo della lunghezza di 70 cm tra il locale ingresso e la cucina, tale

intervento, tuttavia non ha comportato una diversa distribuzione interna dei luoghi (cfr. ALL

N.10 RILIEVO METRICO C.T.U. – PIANTA APPARTAMENTO). Tali circostanze non sono

riportate nella planimetria catastale acquisita, né sono conformi alla Concessione in

sanatoria n.327 rilasciata dal Comune di Altavilla Silentina in data del 06/03/2001 da quanto

si può desumere dalla relazione tecnica illustrativa e dagli elaborati grafici.

2. All’interno del bagno è stata eliminata una finestra, sostituendola con una nicchia.

3. E’ stato eliminato il tramezzo divisorio tra ripostiglio e bagno, creando così un ambiente

unico (cfr. ALL N.10 RILIEVO METRICO C.T.U. - PIANTA APPARTAMENTO RILIEVO

METRICO C.T.U.; ALL N.11 RILIEVO METRICO C.T.U. - PIANTA APPARTAMENTO

CON CONI OTTICI; ALL N. 12 DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA

APPARTAMENTO ).

4. Nella sezione “Situazione degli intestati dal 14/02/2002” della Visura storica per immobile

la donazione dei beni in oggetto, avvenuta con atto del notaio Luigi Capobianco con N. Rep.

9514, compare come vendita, piuttosto che donazione.


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CONFINI

Dalla verifica effettuata in situ dal C.T.U. e come si evince dalla planimetria catastale l’immobile

confina:

- a Nord con altra porzione del medesimo fabbricato censita nel N.C.E.U. di Altavilla

Silentina con FL 36 p.lla 352 sub 4 di proprietà del sig. OMISSIS;

- a Est con altra proprietà censita al N.C.E.U. del Comune di Altavilla Silentina con FL 36

p.lla 387;

- a Ovest con porzione di corte comune allibrata nel N.C.E.U. di Altavilla Silentina con FL 36

p.lla 352 sub 1 di proprietà del sig. OMISSIS.

DESCRIZIONE DETTAGLIATA DELL’IMMOBILE

L’edificio, comprendente l’unità immobiliare oggetto di stima, ospita oltre all’immobile oggetto

d’esecuzione anche un altro sub. La suddetta costruzione è situata in Contrada San Martino n°

23, nel Comune di Altavilla Silentina (Comune di circa 7000 abitanti, distante circa 48 Km dal

centro abitato di Salerno).

La succitata contrada, dista dal centro del paese circa tre Km, ove sono ubicati i principali servizi

quali scuole, poste, uffici, ecc.

Il LOTTO 1, oggetto della presente procedura, è un appartamento per civile abitazione sito al

piano terra di un edificio isolato realizzato in epoche successive, ubicato in aperta campagna.

Fig.2: Prospetto lato Ovest dell’edificio ospitante l’appartamento oggetto di esecuzione

Lo stabile, ospitante l’appartamento oggetto della presente esecuzione è costituito da un edificio

isolato, iniziato ai principi degli anni ’60 e completato negli anni ‘90, composto da un piano

seminterrato, un piano terra ed un primo piano. La forma risulta essere prevalentemente

Appartamento allibrato al N.C.E.U. al FL 36, p.lla 352, sub 3, classe 2, consistenza 5 vani.


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rettangolare allungata in direzione Nord - Sud. Come già accennato, la parte più vecchia,

realizzata alla fine negli anni’60 è in muratura in pietrame alla rinfusa e malta bastarda, mentre la

più recente costruita sul finire degli anni’70 è costituita da una struttura intelaiata in c.a.. La

copertura è costituita da una struttura in legno e manto di copertura in tegole marsigliesi. Il tetto

è di tipo abbainato. Le condizioni di conservazione e manutenzione dello stabile sono

complessivamente discrete, non apparendo segni di particolare degrado (cfr. ALL N. 16 –

DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA ESTERNO).

L’accesso all’appartamento è proceduto da un ampia corte esterna e da un ampio porticato.

Si fa presente che la corte esterna e il portico identificata al N.C.E.U. di Altavilla Silentina al FL

36, p.lla 352, sub 1, pur non essendo oggetti dell’attuale procedura, così come indicato dall’atto

di donazione a firma del notaio Luigi Capobianco con N. Rep. 9514, risultano essere anch’essi di

proprietà del sig. OMISSIS.

Elemento distintivo dell’appartamento in oggetto è la notevole panoramicità, che spazia fino al

golfo di Salerno, e la buona esposizione essendo orientato prevalentemente a sud.

In occasione del sopralluogo concordato, gli occupanti hanno consentito l’accesso all’interno

dell’immobile permettendo di elaborare il rilievo metrico e fotografico dettagliato.

L’articolazione interna è così composta: ingresso (15,90 mq), cucina (16,70 mq), soggiorno

(19,65 mq), camera da letto (15,80 mq), bagno (9,48 mq), balcone (41,00 mq). L’altezza utile

interna è di 2,90 m.

Il soggiorno si presenta cieco ed è direttamente collegato alla cucina tramite un arco rivestito in

mattoncini. Quest’ultima prospetta, tramite una porta-finestra su un ampio terrazzo non

pavimentato, posto a sud del fabbricato, mentre le altre stanze sono dotate di finestre. Il bagno è

dotato di porta in alluminio con accesso diretto sul porticato.

Il dettaglio dell’articolazione degli spazi interni è riportato in ALL N. 10 - RILIEVO METRICO

C.T.U. – PIANTA APPARTAMENTO.

La dotazione impiantistico – elettrica è completa di lampade di emergenza, con impianto

citofonico e telefonico. L’impianto di riscaldamento è assente, mentre presente risulta essere un

caminetto. L’acqua calda sanitaria è alimentata da boiler elettrico.

La tinteggiatura delle pareti, in acrilico normale è in stato di conservazione buono. Gli infissi

sono in legno e avvolgibili in pvc.

Il portone d’ingresso non è di tipo blindato, mentre le porte interne sono in legno tamburato.

I pavimenti sono in ceramica semilucida montati, a 45° nel bagno, e a 90° nel resto della casa,

con fuga, in colori chiari e continui per l’intera superficie; in bagno e in cucina i rivestimenti

interni sono in ceramica e si sviluppano per una altezza di circa 2.00 m.


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In conclusione lo stato di uso e manutenzione dell’appartamento è sufficiente.

CONSISTENZA IMMOBILIARE - Rilievo metrico C.T.U.

Il rilievo metrico dell’intero LOTTO 1 è stato effettuato dal C.T.U., in data sopralluogo

22/04/2013 coadiuvato da collaboratore tecnico di fiducia nella persona del’ing. OMISSIS, su

base catastale come base di appoggio delle misure, essendo presenti in banche dati dell’Agenzia

del Territorio le relative planimetrie catastali corrispondenti allo stato attuale dei luoghi.

Detto rilievo metrico è stato successivamente elaborato in formato grafico (cfr. ALL N. 10 -

RILIEVO METRICO C.T.U. – PIANTA APPARTAMENTO) desumendo quindi il seguente

computo delle superfici:

Sup. utile netta: 86,63 mq

Sup. commerciale: 104,85 mq

Sup. utile netta balcone con accesso dalla cucina: 41,00 mq

ESISTENZA DI ULTERIORI PROCEDURE ESECUTIVE

In merito all’esistenza di altre eventuali procedure esecutive gravanti sul bene, non ne sono state

riscontrate ulteriori oltre quella di attuale E. I.

La scrivente ritiene opportuno sottolineare la presenza di due ricorsi per intervento, a favore

della BCC di CAPACCIO e della OMISSIS. La prima creditrice della somma di € 18.500,00,

oltre interessi e spese, in virtù di n°5 effetti cambiari, scaduti e protestati; la seconda vantante un

credito di 6.401,21, oltre interessi e spese.

CORRISPONDENZA DATI CON ATTO DI PIGNORAMENTO

Dalle indagini svolte in fase di sopralluogo e presso gli uffici dell’Agenzia del Territorio di

Salerno in Via degli Uffici Finanziari è emerso che i dati catastali degli immobili ripostati

nell’atto di pignoramento corrispondono con i dati catastali individuati durante le sopracitate

indagini peritali.

LOTTO 2 – locali uso stalla, fienile, deposito agricolo, porcile e pollaio siti nel comune di

Altavilla Silentina (SA), in Contrada San Martino, 23

IDENTIFICAZIONE CATASTALE

Il LOTTO 2, oggetto della procedura esecutiva è sito nel comune di Altavilla Silentina (SA), in

Contrada San Martino al piano terra, identificato in NCEU al FL 36, p.lla 352, sub 2, cat C/6,

classe 2, consistenza 171 mq (cfr. ALL N.4 - VISURE CATASTALI, PLANIMETRIE ED

ESTRATTI DEL FOGLIO DI MAPPA).


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Il debitore esecutato, ovvero il sig. OMISSIS, risulta, come meglio chiarito in seguito,

proprietario per la quota 1/1 del bene staggito.

OSSERVAZIONI CATASTALI C.T.U.

Dalla verifica effettuata in situ dalla sottoscritta in fase di sopralluogo, confrontando la

planimetria catastale del cespite con lo stato effettivo dei luoghi si è evinto:

1. All’interno del fienile non è presente la tramezzatura che divide il suddetto locale da altra

stanza destinata a deposito agricolo;

2. Sono presenti 2 vani finestra di collegamento tra fienile e stalla a circa 50 cm da terra

delle dimensioni di 1,00 mt x 1,20 mt;

3. Nella sezione “Situazione degli intestati dal 14/02/2002” della Visura storica per

immobile la donazione dei beni in oggetto, avvenuta con atto del notaio Luigi

Capobianco con N. Rep. 9514, compare come vendita, piuttosto che donazione.

CONFINI

Dalla verifica effettuata in situ dal C.T.U., e come si evince dalla planimetria catastale

l’immobile confina:

- a Nord, Ovest e Sud con terreno identificato al Catasto terreni al Fl.36 p.lla 351 di proprietà

del sig. OMISSIS;

- a Est con corte comune allibrata nel N.C.E.U. di Altavilla Silentina con FL 36 p.lla 352 sub 1

di proprietà del sig. OMISSIS.

DESCRIZIONE DETTAGLIATA DELL’IMMOBILE

Gli immobile oggetto di E.I. sono ubicati nelle immediate vicinanze dell’appartamento prima

descritto.


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Fig.3: Vista dei locali ad uso fienile, deposito, stalla e pollaio.

Il LOTTO 2 è composto da una struttura a pianta prevalentemente rettangolare, in direzione

Nord – Sud, con annesso locale destinato a porcile e da un’altra struttura, di limitate dimensioni,

adibita a pollaio.

L’accesso ai locali destinati a deposito e fienile è sul lato Est, mentre l’accesso al pollaio avviene

dal lato sud.

La costruzione ospitante il fienile, il deposito agricolo, la stalla e il porcile è realizzata con telaio

in calcestruzzo armato, tompagno in blocchi di calcestruzzo e tufo, copertura in parte a falde e in

parte piana, costituita con travetti e blocchi di calcestruzzo; il manto di copertura è realizzato con

tegole marsigliesi. Il pollaio è costituito da blocchetti presso vibrati in cemento e copertura piana

realizzata con una soletta in calcestruzzo di 10 cm.

Tutti gli edifici non risultano essere intonacati e si presentano allo stato grezzo.

La struttura è composta da quattro ambienti:

1. Deposito agricolo caratterizzato da: copertura piana, una consistenza di 38,00 mq, altezza

interna di.3,20 mt.

L’accesso a detto ambiente avviene per il tramite di serranda avvolgibile in alluminio

disposta sul lato est. Sono presenti due finestre, dotate di inferriate e una porta di ferro

che funge da collegamento con il fienile.

Il locale non risulta essere intonacato e la pavimentazione è realizzata in battuto di

cemento

2. Fienile caratterizzato da: copertura a falde di tipo latero-cementizia, una consistenza di

69,30 mq, altezza al colmo di 5,00 mt e altezza alla gronda di 3,80 mt.

Locali allibrati

al N.C.E.U. al

FL 36,p.lla 352,

sub 2, Cat C6


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Il suddetto locale ha accesso libero dal cortile, non essendo dotato sul lato est di

tamponatura di confine. Internamente non è presente alcuna tramezzatura o parete

divisoria. E’ presente una finestra dotata d’inferriate e due portoncini in ferro che

consentono l’accesso alla stalla e al deposito agricolo. Sono inoltre, state rilevate due

aperture di modeste dimensioni che fungono da collegamento tra fienile e stalla.


cemento.

Tale ambiente attualmente risulta adibito ad autorimessa.

3. Stalla caratterizzata da: copertura piana di tipo latero-cementizia, una consistenza di

31,37 mq, altezza interna di 3,20 mt.

L’ingresso a tale ambiente avviene sia dal lato nord che dal lato est, tramite porta in ferro.

E’ stata rilevata la presenza di una finestra dotata d’inferriata e una partizione interna

realizzata con blocchi in calcestruzzo di altezza pari a circa 1,00 mt.


cemento.

4. Porcile caratterizzato da: muratura in blocchi di calcestruzzo, copertura ad una falda,

realizzata con travetti in calcestruzzo, il manto di copertura risulta assente. La

consistenza complessiva è di 18,89 mq, altezza minima di 1,60mt e altezza massima di

1,90 mt. Gli spazi interni al porcile sono stati divisi in tre parti tra di loro non

comunicanti. L’accesso ai suddetti avviene per il tramite di tre cancelletti in ferro.


cemento.

A parte, nelle immediate vicinanze al porcile, è posto il pollaio disposto contro terra e diviso

anch’esso in tre ambienti. La consistenza utile netta del pollaio è pari a 13,20mq.

Il dettaglio dell’articolazione di tutti gli ambienti prima elencati è riportato in ALL N. 13 -

RILIEVO METRICO C.T.U. – PIANTA LOCALI AD USO DEPOSITO, STALLA, FIENILE E

POLLAIO.

CONSISTENZA IMMOBILIARE - Rilievo metrico C.T.U.

Il rilievo metrico del LOTTO 2 è stato effettuato dal C.T.U., in data sopralluogo 22/04/2013

coadiuvata da collaboratore tecnico di fiducia nella figura del ing. OMISSIS, su base catastale

come base di appoggio delle misure, essendo presenti in banche dati dell’Agenzia del Territorio

le relative planimetri catastali corrispondenti allo stato attuale dei luoghi.


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Detto rilievo metrico è stato successivamente elaborato in formato grafico (ALL N. 13 - RILIEVO

METRICO C.T.U. – PIANTA LOCALI AD USO DEPOSITO, STALLA, FIENILE E POLLAIO)

desumendo quindi il seguente computo delle superfici:

Sup. utile: 168,53 mq

Sup. commerciale: 198,37 mq

ESISTENZA DI ULTERIORI PROCEDURE ESECUTIVE

In merito all’esistenza di altre eventuali procedure esecutive gravanti sul bene, non ne sono state

riscontrate ulteriori oltre quella di attuale E.I.

La scrivente ritiene opportuno sottolineare la presenza di due ricorsi per intervento, a favore

della BCC di CAPACCIO e della OMISSIS. La prima creditrice della somma di € 18.500,00,

oltre interessi e spese, in virtù di n°5 effetti cambiari, scaduti e protestati; la seconda vantante un

credito di 6.401,21, oltre interessi e spese.

CORRISPONDENZA DATI CON ATTO DI PIGNORAMENTO

Dalle indagini svolte in fase di sopralluogo e presso gli uffici dell’Agenzia del Territorio di

Salerno in Via degli Uffici Finanziari è emerso che i dati catastali degli immobili ripostati

nell’atto di pignoramento corrispondono con i dati catastali individuati durante le sopracitate

indagini peritali.

Quesito 5: ‘Precisi la provenienza del bene al debitore esecutato e se questi risulti essere l’unico proprietario, producendo anche l’atto in virtù del quale ha acquisito la proprietà; segnali, altresì, eventuali acquisti mortis causa non trascritti’

L’appartamento (LOTTO 1) sito in Contrada San Martino, 23 del Comune di Altavilla Silentina

(SA), identificato in NCEU al FL 36. p.lla 352, sub 3, piano terra, cat C/6 perveniva al debitore

sig. OMISSIS, per la piena proprietà, in virtù della donazione con atto del notaio Luigi

Capobianco del 14/02/2002 in Altavilla Silentina (SA), Repertorio N.9514, registrato ad Eboli il

05/03/2002 al n. 689. Nota di trascrizione Reg. Generale 8870, Reg. Particolare 6664 (cfr. ALL

N. 9 – ATTO PER NOTAR LUIGI CAPOBIANCO DEL 14/02/2002, REP. N°9514).

I locali ad uso stalle, fienile, deposito agricolo, porcile e pollaio (LOTTO 2) siti in contrada San

Martino, 23 del Comune di Altavilla Silentina (SA), identificato in NCEU al FL 36. p.lla 352,

sub 2, piano terra, cat A/3 perveniva al debitore sig. OMISSIS per la piena proprietà, in virtù

della donazione con atto del notaio Luigi Capobianco del 14/02/2002 in Altavilla Silentina (SA),

Repertorio N.9514, registrato ad Eboli il 05/03/2002 al n. 689. Nota di trascrizione Reg.

Generale 8870, Reg. Particolare 6664 (cfr. ALL N. 9 – ATTO PER NOTAR LUIGI

CAPOBIANCO DEL 14/02/2002, REP.N°9514).


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Quesito 6: ‘Valuti la possibilità di una divisione dei beni in caso di comproprietà e, ove sussistano i presupposti, predisponga un progetto di divisione in natura dei medesimi, con la specifica indicazione dei comproprietari e delle loro generalità, la formazione delle singole masse e la determinazione degli ipotetici conguagli in denaro’

Non essendoci alcuna comproprietà dei beni oggetto di esecuzione, non si prevede alcuna

divisione di questi ultimi.

Quesito 7: ‘Dica dello stato di possesso del bene con l’indicazione, se occupato da terzi del titolo in base al quale è occupato e della consistenza del nucleo familiare dell’occupante, con particolare riferimento all’esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento, di cui dovrà specificare la data di scadenza della durata, la data di scadenza per l’eventuale disdetta, l’eventuale data di rilascio fissata o lo stato della causa eventualmente in corso per il rilascio, e di diritti reali (quali usufrutto, uso, abitazione, servitù, etc) che delimitino la piena fruibilità del cespite, indicando, anche per questi ultimi, l’eventuale anteriorità alla trascrizione del pignoramento’

L’appartamento (LOTTO 1), come appurato dalla sottoscritta C.T.U. durante l’accesso ai luoghi

effettuato in data 22/04/2013 ed avvenuto in presenza del sig. OMISSIS e dalla sig.ra OMISSIS,

risulta occupato esclusivamente dai suddetti signori, rispettivamente padre e madre

dell’esecutato (cfr. ALL N. 3 – VERBALE DI SOPRALLUOGO). Gli stessi, come affermato dallo

stesso sig. OMISSIS vivono nell’ appartamento oggetto di esecuzione dal 1992.

I locali ad uso stalla, fienile, deposito agricolo (LOTTO 2) risultano occupati dal debitore il sig.

OMISSIS, il pollaio risulta essere detenuto dai sigg. OMISSIS e OMISSIS.

Non è stata riscontrata la presenza di contratti di locazione.

Quesito 8: ‘Determini il più probabile canone di locazione dell’immobile pignorato e, in caso di immobili già messi in locazione, dica se il canone pattuito sia inferiore di un terzo al giusto prezzo o a quello presente da precedenti locazioni, a norma dell’art. 2923, comma 3, cod. civ.’

La scrivente ha stimato il canone lordo di parte padronale in base ai dati OMI e alle informazioni

raccolte presso le agenzie immobiliari locali, in riferimento al mercato delle locazioni

immobiliari del Comune di Altavilla Silentina. Dalle indagini effettuate sono stati ottenuti i

valori di seguito riportati:

Canone di locazione appartamento: 241,99 €/mese

Canone di locazione locali ad uso deposito agricolo, stalla, fienile, porcile e pollaio: 253,74

€/mese


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Quesito 9: ‘Indichi il regime patrimoniale del debitore, se coniugato, a tal uopo producendo l’estratto dell’atto di matrimonio ed evidenziando la sussistenza di eventuali convenzioni patrimoniali riportate a margine dello stesso e la data della relativa notazione’

La sottoscritta ha rilevato presso l’ufficio Anagrafe del Comune di Albanella, che l’esecutato

nella persona di OMISSIS ha contratto matrimonio con la sig.ra OMISSIS, il giorno il

25/02/1993 come risulta dal registro degli atti di matrimonio del Comune di Albanella per l’anno

1993, senza alcuna annotazione. I succitati signori sono in comunione legale di beni (cfr. ALL N.

8 – ESTRATTO DI MATRIMONIO OMISSIS – OMISSIS).

Quesito 10: ‘Riferisca dell’esistenza di formalità, vincoli o oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene che resteranno a carico dell’acquirente, ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sull’attitudine edificatoria dello stesso o i vincoli connessi con il suo carattere storico artistico, ovvero di natura paesaggistica e simili. Indichi in particolare l’importo annuo delle spese fisse di gestione o manutenzione (es. spese condominiali ordinarie); le eventuali spese straordinarie già deliberate, ma non ancora scadute; le eventuali spese condominiali scadute e non pagate negli ultimi due anni anteriori alla data della perizia; le eventuali cause in corso; le domande giudiziali (precisando se le cause con le stesse introdotte siano ancora in corso ed in che stato), le convenzioni matrimoniali ed i provvedimenti di assegnazione della casa coniugale trascritti contro il debitore e, quanto a questi ultimi, anche solo emessi prima del pignoramento nonché le eventuali obbligazioni propter rem)’

Gli immobili oggetto di stima identificati al N.C.E.U. del Comune di Altavilla Silentina

rispettivamente al FL.36; p.lla 352; Sub. 2 e FL. 36; p.lla. 352; Sub. 3 sono sottoposti ai seguenti

vincoli o oneri:

- gli immobili oggetto della seguente procedura, non sono gestiti in regime condominiale

pertanto non sussistono oneri e vincoli di suddetta natura;

- non sussistono vincoli di carattere storico-artistico sul bene in oggetto;

- a seguito dell’aggiornamento e revisione del “Piano Stralcio per l’Assetto Idrogeologico”

del Bacino Interregionale del fiume Sele GU N° 287 del 11/12/2001 con riperimetrazione

indicato in GU N°97 del 27/04/2006 risulta: PF2 il pericolo frane; RF2 il rischio frane;

non rientrante nella pericolosità e nel rischio idraulico.

- i lotti esecutati, rientrano nella Zona omogenea “E3” (Zona Agricola), come da copia di

certificato di destinazione urbanistica estratto presso il Comune di Altavilla Silentina;

- per ciò che concerne le convenzioni matrimoniali il sig. OMISSIS e la sig.ra OMISSIS

risultano essere in comunione legale di beni.


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Quesito 11: ‘Riferisca dell’esistenza di formalità, vincoli ed oneri anche di natura condominiale che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all’acquirente (come iscrizioni ipotecarie, trascrizioni di pignoramenti, trascrizioni di sequestri conservativi, etc), indicando in particolare i creditori iscritti (cioè i creditori muniti di ipoteca o privilegi immobiliari) e i costi per le relative cancellazioni’

Da una attenta analisi svolta con riferimento alla relazione notarile resa ai sensi dell’art.567,

2°comma C.P.C. nel testo modificato dalla legge 03.08.1998 n. 302, redatta dal notaio Paola

Loffrano il 28/02/2013 in Agropoli, si è denotato un errore relativo alle trascrizioni contro. Nella

fattispecie compare un’ipoteca legale iscritta il 14 luglio 2005 ai nn.34771/7435 per Euro

43.749,22 a garanzia del capitale di Euro 21.874,61 a favore dell’E.T.R. S.p.A. contro OMISSIS

avente ad oggetto tra l’altro la p.lla 64 del FL 36.

Si sottolineano, le seguenti cose:

1. Detta ipoteca legale risulta iscritta tre anni dopo il trasferimento della proprietà a favore

del figlio, donazione avvenuta nel 2002 (cfr. ALL N. 9 – ATTO PER NOTAR LUIGI

CAPOBIANCO DEL 14/02/2002, REP. N°9514):

2. Dall’ispezione ipotecaria per soggetto e per immobile, effettuata dalla scrivente, relativa

al ventennio precedente a quello della data di pignoramento, non compare la trascrizione

contro segnalata dal notaio Paola Loffrano.

Non sono presenti costi di cancellazione, trattandosi di un ipoteca legale con concessionario di

esenzione l’E.T.R.

Quesito 12: ‘Acquisisca e depositi aggiornate visure catastali ed ipotecarie per immobile e per soggetto (a favore e contro), queste ultime in forma sintetica ed integrale, riferite almeno al ventennio antecedente la data di conferimento incarico, segnalando eventuali discrasie tra le risultanze delle stesse all’esito di accurato controllo incrociato’

Dagli accessi effettuati presso l’Agenzia del Territorio sono state effettuate tutte le necessarie

visure catastali (per soggetto: OMISSIS e storiche per immobile: FL. 36; p.lla. 352; SUB. 2 e FL.

36; p lla. 352; SUB. 3 ) e sono state altresì acquisite le planimetrie catastali agli atti nonché

l’estratto del foglio di mappa in formato informatizzato (wegis) in scala 1:1000. Tale

documentazione catastale è riportata integralmente in ALL N. 4 - VISURE CATASTALI,

PLANIMETRIE ED ESTRATTI DEL FOGLIO DI MAPPA.

Dagli accessi effettuati presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Salerno - Ufficio

Pubblicità Immobiliari al fine di effettuare le ispezioni ipotecarie sul soggetto debitore, nonché

acquisire le trascrizioni ed iscrizioni del ventennio relative sui beni pignorati sono state acquisite


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le note di trascrizione/iscrizione, riportate in ALL N. 5 - VISURE IPOTECARIE. Dal confronto

incrociato per immobile e per soggetto è possibile desumere il seguente elenco di formalità

d’interesse alla:

1. Iscrizione contro del 09/08/2001; Reg. gen.22541; Reg. part. 3779 ;

2. Trascrizione a favore del 14/03/2002; Reg. gen. 8870; Reg. part. 6664;

3. Iscrizione contro del 02/10/2008; Reg. gen. 38238; Reg. part. 6461;

4. Trascrizione contro del 07/10/2012; Reg gen. 49368; Reg. part. 37074.

L’ iscrizione n.1 è relativa all’ipoteca volontaria derivante da concessione a garanzia di mutuo

N. Rep. 8801/2001. Il soggetto a favore è la Banca di Credito Cooperativo di Altavilla Silentina

e Calabritto Soc. Coop. ARL. L’ipoteca è stata iscritta per la complessiva somma di Lire

240.000.000 di cui: Lire 120.000.000 per capitale e Lire 120.000.000 per interessi. L’estinzione

totale di tale obbligazione è avvenuta in data 05/11/2008 (Comunicazione n. 4805 del

11/11/2008) e la cancellazione totale risulta essere avvenuta in data 09/12/2008.

La trascrizione n.2 è relativa alla donazione dei beni, oggetto dell’esecuzione immobiliare, N.

Rep. 9514/2012 del notaio Luigi Capobianco. Il soggetto contro è il sig. OMISSIS .

L’ iscrizione n.3 è relativa all’ipoteca volontaria derivante dalla concessione a garanzia di mutuo

fondiario N. Rep. 78114/13017 del notaio Antonia Angrisani a favore della Banca di Credito

Cooperativo di Capaccio Società Cooperativa

La trascrizione n.4 è relativa al pignoramento degli immobili oggetto dell’esecuzione

immobiliare, N. Rep. 3027/2012. Il pignoramento viene trascritto per la somma di Euro

71.605,83 oltre interessi e spese.

Quesito 13: ‘Riferisca della verifica della regolarità edilizia ed urbanistica del bene nonché l’esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso; in particolare indichi la destinazione urbanistica del terreno risultante dal certificato di destinazione urbanistica di cui all’art. 30 del T.U. di cui al D. P. R. 6.6.01 Num. 380, nonché le notizie di cui all’art. 46 di detto T. U. e di cui all’art. 40 della L. 28.2.85 num. 47 e succ. mod; in caso di insufficienza di tali notizie, tale da determinare le nullità di cui all’art. 46, comma 1 del citato T. U. ovvero di cui all’art. 40, co. 2, della citata L. 47/85 faccia di tanto l’esperto menzione nel riepilogo, con avvertenza che l’aggiudicatario potrà ricorrendone i presupposti, avvalersi delle disposizioni di cui all’art. 46 co. 5 del citato T. U. e di cui all’art. 40 co. 6 della citata L. 47/85; quantifichi, poi, le eventuali spese di sanatoria e di condono’

Al fine di verificare la regolarità edilizia dell’immobile ai sensi della L. 47/85 e D.P.R. 380/01

ss. mm. ii., in data 22/04/2013 la scrivente presentava richiesta all’ufficio protocollo del


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Comune di Altavilla Silentina della documentazione relativa ai titoli autorizzativi (cfr. ALL N. 6

– RICHIESTE CTU PRESSO U.T.C DI ALTAVILLA SILENTINA). L’appartamento oggetto di

esecuzione, individuato come LOTTO 1, come precedentemente esposto fa parte di un edificio

realizzato prima del 1967. Nello specifico una porzione dell’appartamento oggetto di esecuzione

è stato realizzato prima del 1967, in particolare la stanza adibita a soggiorno, altra porzione

invece è stata realizzata in assenza di permesso a costruire nel 1976. Infatti a partire dalla

struttura preesistente sono stati realizzati degli incrementi di superficie e di volume che hanno

comportato in definitiva l’aumento di superfici utili e accessorie, rispetto a quelle preesistenti. Il

sig. OMISSIS, presentava al Comune di Altavilla Silentina richiesta di concessione edilizia in

sanatoria ai sensi della legge 47/85 acquisita in data 30/09/1986 con prot. N. 6651. Come

dichiarato dal Responsabile dei Servizi al Territorio, la sanatoria è stata concessa poi nel 2001

con n. 327 del 06/03/2001 (cfr. ALL N. 7 - COPIE TITOLI ABILITATIVI ESTRATTI DALL’UTC

DI ALTAVILLA SILENTINA).

Relativamente al balcone disposto su lato sud, si presume dalla documentazione acquisita e

dall’accesso effettuato, che questo insista su un locale adibito a cantina. Il sig. OMISSIS,

richiedeva licenza per nuova costruzione edilizia il 26/11/1973; detta licenza per l’esecuzione dei

lavori edili veniva rilasciata in data 26/11/1973 con N.80/73. Tuttavia in sede di sopralluogo è

stata rilevata una superficie maggiore rispetto a quella di progetto.

Agli atti presso l’U.T.C. del Comune di Altavilla Silentina non è presente alcun certificato di

agibilità / abitabilità.

Risulta essere presente il certificato d’idoneità statica allegato alla sanatoria n. 327 del

06/03/2001, con esito positivo.

Esaminate tutte le documentazioni reperibili presso l’ufficio tecnico comunale, si desume che

allo stato attuale il LOTTO 1, presenta le seguenti difformità, quali:

1. tramezzature interne abbattute. Nella fattispecie, la parete divisoria tra bagno e ripostiglio

creando così un unico ambiente;

2. chiusura di una finestra all’interno del bagno;

3. incremento di superficie del terrazzo.

Relativamente ai punti 1. e 2., dalla lettura dell’art.37 del D.P.R. 6 giugno 2001, n.380 e dai

colloqui intervenuti con l’UTC, si ritiene che tali difformità possano essere regolarizzate

attraverso la presentazione al Comune di Altavilla Silentina di SCIA in sanatoria. Le spese

relative alla regolarizzazione possono essere stimate con un costo presumibilmente pari a 516

euro, di cui si terrà in conto in sede di valutazione del bene.


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In riferimento al punto 3. i costi a carico dei cittadini interessati a sanatorie per abusi edilizi

indicati dall’ufficio tecnico del Comune di Altavilla Silentina è pari ad €247,55 mq a cui

aggiungere una percentuale di costo pari al 6,50%.

Il LOTTO 2, identificato con locali ad uso deposito agricolo, stalla, fienile, porcile e pollaio, è

stato identificato in virtù della concessione edilizia n.81 del 24/10/1977 rilasciata a OMISSIS. Si

segnala che la costruzione è stata realizzata in completa difformità rispetto al progetto originario,

inoltre il pollaio così come è possibile evincere dagli elaborati progettuali relativi alla

concessione edilizia del 1977 non risulta essere previsto. Si desume che tale struttura sia

completamente abusiva.

Presso l’ufficio tecnico del Comune di Altavilla Silentina non sono state presentate richieste di

concessioni in sanatoria per gli abusi adesso indicati.

Le difformità rilevate possono essere regolarizzate, così come affermato da Responsabile dei

Servizi al Territorio dell’UTC di Altavilla Silentina tramite una concessione in sanatoria. I costi

a carico dei cittadini interessati a sanatorie per abusi edilizi indicati dall’ufficio tecnico del

Comune di Altavilla Silentina è pari ad €247,55 mq a cui aggiungere una percentuale di costo

pari al 6,50%.

Quesito 14: ‘Determini il valore con l’indicazione del criterio di stima adottato al fine della determinazione del prezzo base di vendita, comunque fornendo elementi di riscontro (quali borsini immobiliari, pubblicazioni di agenzia immobiliari, copie di atti pubblici di vendita di beni con analoghe caratteristiche) ed anche formando, al principale fine di conseguire una più vantaggiosa occasione di vendita o una migliore individuazione dei beni, lotti separati. Esponga altresì analiticamente gli adeguamenti e le correzioni della stima considerati per lo stato d’uso e la manutenzione dell’immobile, per lo stato di possesso del medesimo, per i vincoli ed oneri giuridici non eliminabili dalla procedura, l’abbattimento forfettario per assenza di garanzia per vizi occulti nonché per eventuali spese condominiali insolute, la necessità di bonifica da eventuali rifiuti, anche tossici o nocivi. Nel caso si tratti di quota indivisa, fornisca la valutazione dell’intero e della sola quota, tenendo conto della maggiore difficoltà di vendita per le quote indivise.’

I lotti di vendita risultano essere due LOTTO 1 (appartamento) e LOTTO 2 (locali ad uso stalle,

fienile, deposito agricolo, porcile e pollaio).

Il valore di mercato degli immobili da stimare è stato determinato con il procedimento sintetico

“per punti di merito”. Partendo dai valori forniti dalle agenzie immobiliari operanti nella zona di

interesse e relativi a beni similari presenti nella medesima zona, si procede alla comparazione tra

le specifiche caratteristiche dell’unità oggetto di stima e l’unità di riferimento del prezzo di


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mercato. Individuando con Ci l’apprezzamento/deprezzamento delle singole caratteristiche di

confronto, il valore unitario dell’oggetto di stima è:

𝑉𝑃𝑀 𝑢 = 𝑉𝑚𝑢 ∙ ∑𝐶𝑖 (1)

dove:

VPM u = valore unitario del bene oggetto di stima

Vmu = valore unitario medio dei beni di riferimento

∑Ci = sommatoria dei coefficienti correttivi.

Mentre il valore di mercato del bene oggetto di stima è pari a:

𝑉𝑃𝑀 = 𝑉𝑃𝑀 𝑢 ∙ 𝑆 (2)

VPM = valore di mercato del bene oggetto

S = superficie del bene oggetto.

Per la valutazione dei coefficienti correttivi devono esaminarsi quali sono le caratteristiche che

determinano il prezzo. Dette caratteristiche coincidono in effetti con quelle che sono

genericamente apprezzate dal mercato. Potendosi ad ognuna di esse attribuire una specifica e

determinata incidenza massima e minima sul prezzo di mercato, si ritiene utile analizzare le

diverse incidenze sulla base delle indicazioni di mercato.

Tali caratteristiche sono classificabili in:

- Caratteristiche posizionali estrinseche Kpi - la caratteristica posizionale è quella che

determina maggiormente il diverso apprezzamento del mercato. Tali caratteristiche

riguardano essenzialmente la zona in cui si trova l’immobile (centrale o periferica).

La caratteristica posizionale deve però distinguersi in qualificazione infrastrutturale ed in

qualificazione ambientale. Per la prima si intende una caratteristica posizionale che

garantisce la facile accessibilità al centro delle attività terziarie dell’insediamento o al posto

di lavoro. Per la seconda risultano di particolare rilievo aspetti come la salubrità della zona,

il basso indice di fabbricazione (che assume significato di maggiore quantità di spazio

esterno disponibile) aree destinate a verde.

Analogo ragionamento, sia pure in misura meno accentuata, vale per la presenza nella

località delle infrastrutture ed attrezzature sociali indispensabili alla idoneità insediativa.

Il mercato apprezza tali caratteristiche con il 35% del valore, per le migliori, e con il 10%

per le peggiori.


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- Caratteristiche posizionali intrinseche Kpe - tra tali caratteristiche il mercato apprezza molto

il grado di panoramicità, inteso sia come ampiezza dell’angolo solido di visuale che come

bellezza del panorama. Vengono inglobate in queste caratteristiche anche l’orientamento,

soleggiamento, prospicienza, e luminosità. Le migliori di queste caratteristiche sono valutate

con il 25% del valore, le peggiori con il 5%.

- Caratteristiche tecnologiche o intrinseche Ki - il grado tecnologico dell’unita di abitazione è

altro elemento determinante il prezzo di mercato. L’influenza sul prezzo di mercato delle

caratteristiche tecnologiche può analizzarsi attraverso la determinazione del costo necessario

a conferire ad una unità di abitazione un miglior grado di finimento, materiali con maggiori

qualità e funzionalità, soluzioni tecniche d’avanguardia. Le variazioni del prezzo di mercato

dell’unità di abitazione in conseguenza delle variazioni del prezzo del costo di costruzione, e

cioè delle diverse caratteristiche tecnologiche, possono mediamente ed approssimativamente

indicarsi nei limiti del 20% del prezzo. Le migliori di queste caratteristiche sono valutate

con il 30% del valore, le peggiori con il 10%.

- Caratteristiche produttive Ke - il diverso apprezzamento del mercato può essere determinato

anche da specifiche caratteristiche produttive dell’unità di abitazione.

In particolare oneri di manutenzione straordinaria incidono sul prezzo in proporzione al

costo dei lavori di riparazione o di adeguamento funzionale che possono influenzare il

prezzo di mercato. Questa influenza, però, può ritenersi già considerata nel coefficiente

relativo alle caratteristiche tecnologiche. Le percentuali relative a tali caratteristiche vanno

dal 10% al 5%.

Quindi lo scarto di valore tra le unità immobiliari, considerate rispettivamente tra le migliori e le

peggiori che il mercato può offrire, è circa il 70%.

Nella formazione dei valori da attribuire ai coefficienti correttivi si è tenuto conto che:

- considerato che località San Martino, dove è ubicato l’immobile oggetto di pignoramento, è

posizionata a circa 3 km dal centro abitato, ove sono posizionati i principali servizi;

- ha caratteristiche di luminosità, panoramicità e orientamento ottime. Dal terrazzo

dell’appartamento la vista spazia dalla costiera Amalfitana alla costiera Cilentana;

- presenta un grado di conservazione complessivamente buono;

- assume caratteristiche tecnologiche di livello sufficiente, non essendo dotato di un impianto

di riscaldamento ne autonomo ne centralizzato.


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Sono state confrontate le informazioni desunte da due fonti opportunamente distinte: fonti

indirette, ricavate dalla banca dati dell’Agenzia del Territorio, raccogliendo i valori a metro

quadro per residenze e box; fonti dirette da agenzie immobiliari del luogo, ricercando immobili

con caratteristiche simili al bene oggetto di stima. I criteri alla base del campione di immobili

preso in considerazione riguardano in primis la collocazione, in secundis l’età degli immobili e la

loro consistenza rispetto al bene oggetto di stima.

I valori forniti dalle agenzie immobiliari interpellate per la formazione del valore unitario dei

beni di riferimento sono riportate nella tabella, riportata in termini di prezzi a metro quadro.

La superficie a cui ci si riferirà nelle successive calcolazioni è la superficie commerciale, infatti

nel mercato immobiliare la superficie utile viene utilizzata, per consuetudine, nella

determinazione del valore locativo degli immobili; inoltre, come meglio definito in seguito i

valori di mercato espressi in €/mq riportati nella Banca dati dell’OMI sono riferiti alla superficie

commerciale (definita anche dall’OMI superficie lorda) per le compravendite e per le locazioni a

quella utile netta.

Nel seguito sono riportati i criteri generali, indicati nell’Allegato 2 del Manuale della Banca Dati

dell’OMI, di individuazione delle superfici rientranti nel computo della consistenza

dell’immobile, riferendoci alla superficie commerciale.

La superficie commerciale è pari alla somma:

- della superficie dei vani principali e degli accessori diretti, comprensiva della quota delle

superfici occupate dai muri interni e perimetrali;

- della superficie omogeneizzata delle pertinenze di uso esclusivo (di ornamento e di

servizio).

La misura dei vani principali e degli accessori diretti si determina misurando la superficie al

lordo delle murature interne ed esterne - perimetrali - (queste ultime vanno considerate fino alla

mezzeria nei tratti confinanti con le parti di uso comune o con altra unità immobiliare).

I muri interni e quelli perimetrali esterni che sono computati per intero, sono da considerare fino

ad uno spessore massimo di 50 cm, mentre i muri in comunione vengono computati nella misura

massima del 50% e pertanto fino ad uno spessore massimo di cm. 25.

La superficie è arrotondata al metro quadrato per difetto o per eccesso (D.P.R. 138/98).

La superficie di pertinenze esclusive di ornamento dell’unità immobiliare è misurata nel modo

che segue:

- i balconi, le terrazze e similari la superficie si misura fino al contorno esterno;


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- i giardini o le aree scoperte di uso esclusivo dell’appartamento la superficie si misura fino al

confine della proprietà ovvero, se questa è delimitata da un muro di confine in comunione o

da altro manufatto, fino alla mezzeria dello stesso.

La superficie di pertinenze esclusive accessorie a servizio dell’unità immobiliare è misurata nel

modo che segue:

- per le cantine, le soffitte o utilizzazioni similari, al lordo dei muri perimetrali esterni e fino

alla mezzeria dei muri di divisione con zone di uso comune (corridoi, lavatoi, scale ecc.)

ovvero di altra destinazione o proprietà.

In merito alla superficie omogeneizzata si assume che:

1. Per pertinenze esclusive di ornamento dell’unità immobiliare:

- la superficie utilizzata ad area scoperta o assimilabile è pari al 10% della superficie,

fino alla superficie dell’unità immobiliare e al 2% per superfici eccedenti detto limite;

- la superficie di balconi, terrazzi e similari va computata come di seguito:

- qualora le pertinenze siano comunicanti con i vani principali e con i vani accessori:

nella misura del 30%, fino a mq. 25, nella misura del 10% per la quota eccedente mq.

25;

- qualora le pertinenze non siano comunicanti con i vani principali e con i vani accessori:

nella misura del 15% della superficie fino a mq. 25, nella misura del 5% per la quota

eccedente mq. 25.

2. Per pertinenze esclusive accessorie a servizio dell’unità immobiliare:

- nella misura del 50% qualora direttamente comunicanti con i vani principali e/o con i

vani accessori;

- nella misura del 25% qualora non comunicanti con i vani principali e/o accessori.

Per ciò che concerne la determinazione della superficie commerciale dei locali ad uso deposito

agricolo, fienile, stalla, porcile e pollaio, considerando la conversione della categoria catastale

alla tipologia edilizia OMI (ALLEGATO AL PROVVEDIMENTO DEL DIRETTORE

DELL'AGENZIA DELLE ENTRATE "Disposizioni in materia di individuazione dei criteri utili

per la determinazione del valore normale dei fabbricati di cui all'articolo 1, comma 307 della

legge 27 dicembre 2006, n.296”), questo viene trattato come BOX. La valutazione della

superficie commerciale è estesa al lordo delle murature perimetrali esterne (considerate per

intero) o al 50% in caso di comunione nei tratti confinanti con le parti di uso comune o con

un'altra unità immobiliare.


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LOTTO 1

Vani Principali 95,75 mq

Pertinenze esclusive di ornamento: balconi 41,00 mq

Superficie omogeneizzata: balconi 9,10 mq

Superficie commerciale 104,85 mq

AGENZIA IMMOBILIARE Valore Medio €/mq

OMISSIS 700,00

OMISSIS 1.000,00

OMISSIS 900,00

Le immobiliari hanno fornito una valutazione ‘a corpo’.

Pertanto il valore unitario (per metro quadro) relativo all’immobile oggetto di stima, risulta

essere, grazie alla (1), pari a:

𝑉𝑃𝑀 𝑢 = 866,67 ∙ 0,705 = 611,00 €𝑚𝑞

(3)

mentre il valore dell’immobile è stimato, per la (2), in:

𝑉𝑃𝑀 = 611,00 ∙ 104,85 = 64.063,35 € (4)

Si procede poi a controllare tale risultato con una stima per valori unitari fatta a partire dai dati

contenuti nelle pubblicazioni dell’OMI (Osservatorio del mercato immobiliare) dell’Agenzia del

Territorio ed applicando il metodo derivante dalle "Disposizioni in materia di individuazione dei

criteri utili per la determinazione del valore normale dei fabbricati di cui all'articolo 1, comma

307 della legge 27 dicembre 2006, n. 296 (legge finanziaria 2007)" in cui il valore unitario per

gli immobili residenziali è dato dalla seguente formula:

𝑉𝑂𝑀𝐼 𝑢 = 𝑉𝑂𝑀𝐼 𝑢,𝑚𝑖𝑛 + �𝑉𝑂𝑀𝐼 𝑢,𝑚𝑎𝑥 − 𝑉𝑂𝑀𝐼 𝑢,𝑚𝑖𝑛� ∙ 𝐾 (5)

dove:

V OMI u,min e V OMI u,max: indicano rispettivamente i valori minimi e massimi espressi in €/mq


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rinvenibili nella banca dati dell'Osservatone del Mercato Immobiliare con

riferimento alla provincia, al comune e alla zona omogenea OMI in cui si

colloca l'immobile considerato ovvero, in mancanza, a quella limitrofa o

analoga censita, e con riguardo al periodo di riferimento dell'atto di

compravendita;

K: rappresenta la media ponderata di due coefficienti, K1 (taglio superficie)

e K2 (livello di piano), ed è calcolato sulla base della seguente formula:

𝐾 = 𝐾1+3 𝐾24

(6)

In riferimento alla zona di interesse e alla categoria “abitazioni di tipo civile”, l’OMI riporta dati

relativi al secondo semestre 2012:

Provincia: Salerno

Comune: Altavilla Silentina

Fascia/Zona: Periferica / ZONA ESTERNA AL CENTRO URBANO

Codice di Zona: D1

Microzona Catastale n.:1

Tipologia prevalente: Abitazioni civili

Destinazioni: Residenziale

Tipologia Stato conservativo

Valore Mercato (€/mq) Superficie

(L/N)

Valori Locazione (€/mq x mese) Superficie

(L/N) Min Max Min Max

Abitazioni civili NORMALE 630 850 L 1,6 2,1 L Abitazioni di tipo

economico NORMALE 600 810 L 1,5 2,1 L

Autorimesse NORMALE 340 385 L 1,2 1,3 L Box NORMALE 405 455 L 1,4 1,7 L

Ville e Villini NORMALE 810 1000 L 2,2 2,7 L

• Lo STATO CONSERVATIVO indicato con lettere MAIUSCOLE si riferisce a quello più frequente di

ZONA • Il Valore di Mercato è espresso in Euro/mq riferito alla superficie Netta (N) ovvero Lorda (L) • Il Valore di Locazione è espresso in Euro/mq per mese riferito alla superficie Netta (N) ovvero Lorda (L) • La presenza del carattere asterisco (*) accanto alla tipologia segnala che i relativi Valori di Mercato o di

Locazione sono stati oggetto di rettifica. • Per le tipologie Box, Posti auto ed Autorimesse non risulta significativo il diverso apprezzamento del

mercato secondo lo stato conservativo • Per la tipologia Negozi il giudizio O/ N /S è da intendersi riferito alla posizione commerciale e non allo

stato conservativo dell'unità immobiliare

Ne consegue un valore unitario secondo i dati OMI di:


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VOMI u = 630 + (850 − 630) ∙ 0,3 = 690,50 €mq

(7)

Il valore del bene in oggetto è valutabile come prodotto tra il valore unitario prima stimato e la

superficie commerciale dell’immobile e dunque pari a:

𝑉𝑂𝑀𝐼 = 690,50 ∙ 104,85 = 72.398,93 € (8)

In un’ottica prudenziale si ritiene a tal punto optare per una media aritmetica equi ponderale dei

valori di stima desunti, ottenuti attraverso i due procedimenti:

VIMM = VPM+VOMI 2

= 68.231,14 € (9)

Il valore di mercato così determinato si riferisce a tutto l’appartamento ma bisogna considerare la

seguente detrazione:

1. 516,00 euro con riferimento all’art.37 del D.P.R. 06/06/2001 n.380.

2. 3.775,34 euro con riferimento all’abuso edilizio.

Si ha quindi:

VALORE LOTTO 1

VALORE LOTTO 1: 68.231,14 €

(diconsi Euro sessantottomiladuecentotrentuno/14)

VALORE STAGGITO LOTTO 1

VALORE STAGGITO LOTTO 1:𝑽 = 𝟔𝟖.𝟐𝟑𝟏,𝟏𝟒 − 𝟓𝟏𝟔,𝟎𝟎 − 𝟑.𝟕𝟕𝟓,𝟑𝟒 = 𝟔𝟑.𝟗𝟑𝟗,𝟖𝟎 €

VALORE STAGGITO LOTTO 1 in cifra tonda: 64.000,00€

(diconsi Euro sessantaquattromila/00)

LOTTO 2

Superficie utile netta 168,51 mq

Superficie commerciale 198,37 mq

AGENZIA IMMOBILIARE Valore Medio €/mq

OMISSIS 200,00


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OMISSIS 350,00

OMISSIS 350,00

Le immobiliari hanno fornito una valutazione ‘a corpo’.

Pertanto il valore unitario (per metro quadro) relativo all’immobile oggetto di stima, risulta

essere pari a:

𝑉𝑃𝑀 𝑢 = 300,00€𝑚𝑞

mentre il valore dell’immobile è stimato in:

𝑉𝑃𝑀 = 300,00 ∙ 198,37 = 59.511,00 €

Si procede poi a controllare tale risultato con una stima per valori unitari fatta a partire dai dati

contenuti nelle pubblicazioni dell’OMI (Osservatorio del mercato immobiliare) dell’Agenzia del

Territorio ed applicando il metodo derivante dalle "Disposizioni in materia di individuazione dei

criteri utili per la determinazione del valore normale dei fabbricati di cui all'articolo 1, comma

307 della legge 27 dicembre 2006, n. 296 (legge finanziaria 2007)" in cui il valore unitario per

gli immobili diversi dalle abitazioni il valore normale è determinato dalla media tra il valore

massimo e il valore minimo espresso dall’osservatorio del mercato immobiliare riferito allo stato

conservativo “ normale”

𝑉𝑂𝑀𝐼 = 𝑉𝑂𝑀𝐼 ,𝑚𝑖𝑛 + 𝑉𝑂𝑀𝐼 ,𝑚𝑎𝑥

dove:

V OMI ,min e V OMI ,max: indicano rispettivamente i valori minimi e massimi espressi in €/mq

rinvenibili nella banca dati dell'Osservatone del Mercato Immobiliare con

riferimento alla provincia, al comune e alla zona omogenea OMI in cui si

colloca l'immobile considerato ovvero, in mancanza, a quella limitrofa o

analoga censita, e con riguardo al periodo di riferimento dell'atto di

compravendita.

In riferimento alla zona di interesse e alla categoria “autorimesse”, l’OMI riporta dati relativi al

secondo semestre 2012:

Provincia: Salerno

Comune: Altavilla Silentina

Fascia/Zona: Periferica / ZONA ESTERNA AL CENTRO URBANO


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Codice di Zona: D1

Microzona Catastale n.:1

Tipologia prevalente: Abitazioni civili

Destinazioni: Residenziale

Tipologia Stato conservativo

Valore Mercato (€/mq) Superficie

(L/N)

Valori Locazione (€/mq x mese) Superficie

(L/N) Min Max Min Max

Abitazioni civili NORMALE 630 850 L 1,6 2,1 L Abitazioni di tipo

economico NORMALE 600 810 L 1,5 2,1 L

Autorimesse NORMALE 340 385 L 1,2 1,3 L Box NORMALE 405 455 L 1,4 1,7 L

Ville e Villini NORMALE 810 1000 L 2,2 2,7 L

• Lo STATO CONSERVATIVO indicato con lettere MAIUSCOLE si riferisce a quello più frequente di

ZONA • Il Valore di Mercato è espresso in Euro/mq riferito alla superficie Netta (N) ovvero Lorda (L) • Il Valore di Locazione è espresso in Euro/mq per mese riferito alla superficie Netta (N) ovvero Lorda (L) • La presenza del carattere asterisco (*) accanto alla tipologia segnala che i relativi Valori di Mercato o di

Locazione sono stati oggetto di rettifica. • Per le tipologie Box, Posti auto ed Autorimesse non risulta significativo il diverso apprezzamento del

mercato secondo lo stato conservativo • Per la tipologia Negozi il giudizio O/ N /S è da intendersi riferito alla posizione commerciale e non allo

stato conservativo dell'unità immobiliare

Ne consegue un valore unitario secondo i dati OMI di:

VOMI u =405 + 455

2= 430,00

€mq

Il valore del bene in oggetto è valutabile come prodotto tra il valore unitario prima stimato e la

superficie commerciale dell’immobile e dunque pari a:

𝑉𝑂𝑀𝐼 = 430,00 ∙ 198,37 = 85.299,10 €

In un’ottica prudenziale si ritiene a tal punto optare per una media aritmetica equi ponderale dei

valori di stima desunti, ottenuti attraverso i due procedimenti:

VIMM =VPM + VOMI

2= 72.405,05 €

Il valore di mercato così determinato si riferisce a tutto i locali adibiti a stalla, deposito agricolo,

fienile e pollaio, a questo punto bisogna considerare la seguente detrazione:

1. 10.219,01 euro con riferimento all’abuso edilizio riscontrato.


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Si ha quindi:

VALORE LOTTO 2

VALORE LOTTO 2: 72.405,05 €

(diconsi Euro settantamilaquattrocentocinque/05)

VALORE STAGGITO LOTTO 2

VALORE STAGGITO LOTTO 2 𝑽 = 𝟕𝟐.𝟒𝟎𝟓,𝟎𝟓 − 𝟏𝟎.𝟐𝟏𝟗,𝟎𝟏 = 𝟔𝟐.𝟏𝟖𝟔,𝟎𝟒€

VALORE STAGGITO LOTTO 2 in cifra tonda: 62.200,00€

(diconsi Euro settantaduemiladuecento/00)

VALORE CESPITI NELLA LORO INTEREZZA

LOTTO 1+LOTTO 2 =64.000,00 €+ 62.200,00 €= 126.200,00 €

Quesito 15: ‘Quantifichi le presumibili spese occorrenti la rimozione, il trasporto e la dismissione dei beni immobili o dei materiali di risulta eventualmente rinvenuti nell’ immobile pignorato’

Dal sopralluogo effettuato dalla sottoscritta, in data 22/04/2013, coadiuvata da suo collaboratore

di fiducia nella persona dell’ ing. OMISSIS, si è potuto appurare che gli immobili in oggetto

sono occupati materiali di vario genere.

Il LOTTO 1 risulta occupato da mobili e da arredamento a corredo della casa, mentre il LOTTO

2 risulta occupato da oggetti di diversa natura, essendo prevalentemente adibito ad autorimessa e

deposito.

La scrivente ritiene possibili due eventualità:

1. Da indagini di mercato, considerata l’accessibilità ai luoghi e la quantità di arredi ubicati

nell’appartamento e dei materiali posti all’interno dei locali ad uso deposito e fienile, un

importo di circa 2.000,00 €, oltre varie ed eventuali, con trasporto nel raggio di circa 30

Km;

2. Trasporto e deposito dei materiali ingombranti (mobili, materassi, reti, oggetti in metallo

voluminosi, televisori, lavatrici, etc.) presso il sito comunale di raccolta “Isola

Ecologica” situato in località Vigna delle Canne. Il trasporto e il deposito avviene

gratuitamente.

Quesito 16: ‘Corredi la relazione- da presentare anche in formato e su supporti informatici (e segnatamente in formato testo o Word per Windows Microsoft nonché .Pdf’ per adobe acrobat) o equivalente- di una planimetria e di riepilogo o descrizione finale in cui sinteticamente, per ciascun lotto indichi: comune di ubicazione, frazione, via o


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località, confini, estensione e dati catastali (limitati: per i terreni, alla partita, al foglio, alla particella, all’estensione ed al tipo di coltura; per i fabbricati, alla partita al foglio, alla particella ed all’eventuale subalterno, al numero di vani ed accessori, al numero civico, al piano ed al numero di interno), l’attuale proprietario e, comunque, il titolo di provenienza del bene, l’eventuale stato di comproprietà, le iscrizioni e le trascrizioni sul medesimo gravanti, lo stato di occupazione, le regolarità edilizio-urbanistiche, l’abitabilità e l’agibilità, il valore del bene da porre a base d’aste’

A conclusione della presente consulenza, si riporta il seguente quadro riepilogativo finale.

ESECUZIONE IMMOBILIARE 555/2012

- LOTTO 1 -

COMUNE DI UBICAZIONE Altavilla Silentina (SA)

VIA/PIAZZA Contrada San Martino, 23

CONFINI

a Nord con altra porzione del medesimo fabbricato censita nel N.C.E.U. di Altavilla Silentina con FL 36 p.lla 352 sub 4 di proprietà del sig. OMISSIS; a Est con altra proprietà censita al N.C.E.U. del Comune di Altavilla Silentina con FL 36 p.lla 387; a Ovest con porzione di corte comune allibrata all N.C.E.U. di Altavilla Silentina con FL 36 p.lla 352 sub 1 di proprietà del sig. OMISSIS.

ESTENSIONE Superficie commerciale di 95,75 mq.

DATI CATASTALI NCEU del Comune di Altavilla Silentina, FL 36, p.lla 352, sub 3, cat A/3, classe 2, consistenza 5 vani

ATTUALE PROPRIETARIO Sig. OMISSIS (piena proprietà).

TITOLO DI PROVENIENZA DEL BENE

Donazione, trascritta presso la Conservatoria dei RR.II. di Salerno di Salerno in data 14/03/2002, ai numeri Reg. Generale 8870, Reg. Particolare 6664

EVENTUALE COMPRIOPRIETÀ Il sig. OMISSIS detiene la piena proprietà.

ISCRIZIONI E TRASCRIZIONI

Iscrizione contro del 09/08/2001, Reg. gen.22541, Reg. part. 3779; Trascrizione a favore del 14/03/2002, Reg. gen. 8870, Reg. part. 6664; Iscrizione contro del 02/10/2008, Reg. gen. 38238, Reg. part. 6461; Trascrizione contro del 07/10/2012, Reg gen. 49368, Reg. part. 37074.


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STATO DI OCCUPAZIONE Occupato dal sig. OMISSIS e dalla sig.ra OMISSIS, rispettivamente padre e madre dell’esecutato.

REGOLARITÀ TECNICO-URBANISTICHE

Concessione in sanatoria n. 327 del 06/03/2001. Per sanare gli abusi riscontrati sarà necessario presentare concessione in sanatoria e SCIA in sanatoria e versare oneri al Comune.

AGIBILITÀ - ABITABILITÀ Agli atti presso l’U.T.C. del Comune di Altavilla Silentina non è presente alcun certificato di agibilità / abitabilità.

VALORE DEL BENE A BASE D’ASTA 64.000,00 €

ESECUZIONE IMMOBILIARE 555/2012

- LOTTO 2 -

COMUNE DI UBICAZIONE Altavilla Silentina (SA)

VIA/PIAZZA Contrada San Martino, 23

CONFINI

a Nord, Ovest e Sud con terreno identificato al Catasto terreni al Fl.36 p.lla 351 di proprietà del sig. OMISSIS; a Est con corte comune allibrata nel N.C.E.U. di Altavilla Silentina con FL 36 p.lla 352 sub 1 di proprietà del sig. OMISSIS.

ESTENSIONE Superficie commerciale di mq 198,37.

DATI CATASTALI NCEU del Comune di Altavilla Silentina FL 36, p.lla 352, sub 2, cat C/6, classe 2, consistenza 171 mq.

ATTUALE PROPRIETARIO Sig. OMISSIS (piena proprietà).

TITOLO DI PROVENIENZA DEL BENE

Donazione, trascritta presso la Conservatoria dei RR.II. di Salerno di Salerno in data 14/03/2002, ai numeri Reg. Generale 8870, Reg. Particolare 6664.

EVENTUALE COMPRIOPRIETÀ Il sig. OMISSIS detiene la piena proprietà.

ISCRIZIONI E TRASCRIZIONI

Iscrizione contro del 09/08/2001, Reg. gen.22541, Reg. part. 3779; Trascrizione a favore del 14/03/2002, Reg. gen. 8870, Reg. part. 6664; Iscrizione contro del 02/10/2008,


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Reg. gen. 38238, Reg. part. 6461; Trascrizione contro del 07/10/2012, Reg gen. 49368, Reg. part. 37074.

STATO DI OCCUPAZIONE Occupato dal sig. OMISSIS

REGOLARITÀ TECNICO-URBANISTICHE

Concessione edilizia n.81 del 24/10/1977. Per sanare gli abusi riscontrati sarà necessario presentare concessione in sanatoria e versare oneri al Comune.

AGIBILITÀ - ABITABILITÀ Agli atti presso l’U.T.C. del Comune di Altavilla Silentina non è presente alcun certificato di agibilità / abitabilità.

VALORE DEL BENE A BASE D’ASTA

62.200,00€

In ALLEGATI N.10 e N.13 sono riportate le planimetrie degli immobili mentre in ALLEGATI

N.12, N.15 e N.16 sono riportate le relazioni fotografiche in formato cartaceo dei cespiti

esecutati, infine in ALLEGATI N. 17 (supporto magnetico) sono riportati: la relazione di stima

(in formato word e pdf), il riepilogo sintetico, le planimetrie degli immobili in formato pdf e la

documentazione fotografica anch’essa in formato jpeg e pdf.

Quesito 17: ‘Estragga reperto fotografico- anche in formato digitale, secondo le specifiche di cui al foglio di raccomandazioni consegnato contestualmente- dello stato dei luoghi, comprensivo in caso di costruzione, anche degli interni’

Si allega a tergo (cfr. ALL N. 12, ALL N. 15, ALL N. 16) la documentazione fotografica redatta

in formato cartaceo ed anche su supporto magnetico in formato pdf (cfr. ALL N. 17 -

SUPPORTO MAGNETICO– CD-ROM DENOMINATO “E.I. 555/2012”).

Il rilievo fotografico è stato effettuato in data: 22 aprile 2012 dalle ore 11:10

Detto rilievo è stato effettuato con macchina fotografica reflex CANON EOS 550D da 18

Megapixel.

4. CONGEDO C.T.U.

Grata per la fiducia accordatami, con la presente relazione (composta da n. 39 pagine e n. 17

allegati) credendo di aver bene e fedelmente assolto all’incarico conferitomi, rispondendo

esaustivamente ai quesiti che mi sono stati posti, rimango a disposizione per ulteriori

chiarimenti, delucidazioni, osservazioni e accertamenti tecnici che il Giudice Incaricato e/o le

Parti chiamate in giudizio ritenessero opportuni.


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Eboli, luglio 2013

_______________________

(Dott. Ing. Pia Granese)

ELENCO ALLEGATI

ALLEGATO 1. MANDATO G.E. E RACCOMANDAZIONI

ALLEGATO 2. COMUNICAZIONE D’ACCESSO ALLE PARTI


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ALLEGATO 3. VERBALE DI SOPRALLUOGO

ALLEGATO 4. VISURE CATASTALI, PLANIMETRIE ED ESTRATTI DEL FOGLIO DI MAPPA

ALLEGATO 5. VISURE IPOTECARIE

ALLEGATO 6. RICHIESTE C.T.U. PRESSO U.T.C. DI ALTAVILLA SILENTINA

ALLEGATO 7. COPIE TITOLI ABILITATIVI ESTRATTI DALL’U.T.C. DI ALTAVILLA SILENTINA

ALLEGATO 8. ESTRATTO DI MATRIMONIO OMISSIS – OMISSIS

ALLEGATO 9. ATTO PER NOTAR LUIGI CAPOBIANCO DEL 14/02/2002, REP. N°9514

ALLEGATO 10. RILIEVO METRICO C.T.U. – PIANTA APPARTAMENTO

ALLEGATO 11. RILIEVO METRICO C.T.U. – PIANTA APPARTAMENTO CON CONI OTTICI

ALLEGATO 12. DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA APPARTAMENTO

ALLEGATO 13. RILIEVO METRICO C.T.U. – PIANTA LOCALI AD USO DEPOSITO, STALLA, FIENILE E POLLAIO

ALLEGATO 14. RILIEVO METRICO C.T.U. – PIANTA LOCALI AD USO DEPOSITO, STALLA, FIENILE E POLLAIO CON CONI OTTICI

ALLEGATO 15. DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA – LOCALI AD USO DEPOSITO, STALLA, FIENILE E POLLAIO CON CONI OTTICI

ALLEGATO 16. DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA ESTERNO

ALLEGATO 17. SUPPORTO MAGNETICO – CD-ROM DENOMINATO “E.I. 555/2012”

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TRIBUNALE DI SALERNOastelegaligiudiziarie.it/amministrazione/custom/files... · 2016-03-09 · E.I. 555/12 C.T.U. ing Pia Granese Pag.2/39 5. precisi la provenienza del bene al debitore