TRUNG LẬP Công ty CP Đầu tư Kinh doanh Nhà Khang Điền (HSX ... · phù hợp hơn. Trước đây thì căn hộ chung cư cao cấp thì rẻ hơn 3 lần so với nhà

Trang 1

Báo cáo cập nhật

Báo cáo phân tích

13/09/2016

Đánh giá TRUNG LẬP

HOSE: KDH Bất Động Sản

Giá thị trường (VND) 26,500

Giá mục tiêu (VND) 26,487

Tỷ lệ tăng giábình quân năm 0%

Suất sinh lợi cổ tức 3%

Suất sinh lợi bình quân 3%

Diễn biến giá cổ phiếu (%) YTD 1T 3T 12T

Tuyệt đối 22% 13% 14% 55%

Tương đối 5% 10% 4% 36%

Nguồn: Stoxplus, so với VNI

Thống kê 13/09/2016 Thấp/Cao 52 tuần (VND) 26,900-16,519

SL lưu hành (triệu cp) 180

Vốn hóa (tỷ đồng) 4,716

Vốn hóa (triệu USD) 215

% khối ngoại sở hữu 46.2%

SL cp tự do (triệu cp) 108

KLGD TB 3 tháng (cp) 0.123mn

VND/USD 21,945

Index: VNIndex / HNX 659/84

Nguồn: Stoxplus

Cơ cấu sở hữu 13/09/2016 Công ty TNHH Đầu tư

Tiên Lộc

13.85%

Công ty TNHH Đầu tư

Thương mại Á Âu

11.59%

Công ty TNHH Đầu tư

Gam Ma

11.32%

PYN Elite Fund 6.16%

Veil Holdings Limited 4.82%

Vietnam Ventures

Limited

4.27%

Nguồn: Stoxplus

Hoàng Thế Trung

(+84 8) 3914 8585 - Ext: 1457 [email protected] www.kisvn.vn

Công ty CP Đầu tư Kinh doanh Nhà Khang Điền (HSX:

KDH): Từ khu Đông đến khu Tây Nam.

Quan điểm đầu tư:

- Khang Điền là công ty bất động sản tại thành phố Hồ Chí Minh

(HCMC) có vốn hóa thị trường lớn thứ 2 trên thị trường chứng khoán .

- Tầng lớp khá giả thượng lưu đang tăng nhanh tại HCMC nhờ sự phát triển

nền kinh tế khu vực và sự gia tăng đô thị hóa nhanh chóng, mang lại sự tích

cực cho phân khúc nhà đất trung cấp và cao cấp, là lĩnh vực hoạt động chính

của Khang Điền.

- Hầu hết các dự án của Khang Điền ở khu Đông bao gồm quận 2 và quận 9,

nơi thị trường bất động sản sôi động nhất của Thành phố Hồ Chí Minh

- Sở hữu 57.31% cổ phần Công ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng Bình Chánh,

Khang Điền đang tìm chiến lược tăng trưởng bằng cách mở rộng đến Tây

Nam Hồ Chí Minh.

- Tổng quỹ đất phát triển lên tới 489 ha trải dài từ khu Đông đến khu Tây Nam

đủ để Khang Điền phát triển trong 5 đến 10 năm tới.

Rủi ro đầu tư:

- Thị trường bất động sản Hồ Chí Minh có thể đang đạt đỉnh trong ngắn hạn. Dữ

liệu từ Savills đưa ra tín hiệu cảnh báo về tình trạng dư thừa nguồn cung bất

động sản trong tương lai gần.

- 20% quỹ đất của Bình Chánh chưa được giải phóng mặt bằng, điều này có thể

mất từ 3-5 năm để Khang Điền hoàn tất giải phóng mặt bằng.

- Chúng tôi đánh giá cổ phiếu KDH tại mức 26.5k VND trên mỗi cổ phần cuối

năm 2016, dựa trên phương pháp đánh giá lại tài sản, lợi nhuận kỳ vọng đạt

3% so với giá thị trường là 26.5k VND. Khuyến nghị TRUNG LẬP.

Tỷ đồng 2013 2014 2015 2016E 2017E

DT Thuần (tỷ đồng) 112 621 1,050 2,453 2,391 Tăng trưởng (%) 2,900% 452% 69% 134% -3%

LN hoạt động (tỷ đồng) (81.32) 27.92 199.34 706.07 761.88

Biên lợi nhuận (%) -72% 4% 19% 29% 32%

LN khác -72.31 102.14 130.24 -121.18 -124.96 LNST (tỷ đổng) -136.7 62.8 275.5 464.2 505.8

Biên lợi nhuận (%) -121% 10% 26% 19% 21%

SLCP lưu hành (triệu cp) 48 75 180 180 180

EPS (hiệu chỉnh, VND) -2,380 1,251 1,329 2,495 2,726

Tăng trưởng (%) -146% 153% 6% 88% 9%

ROE (%) n/a 5% 10% 11% 11%

Nợ ròng/VCSH (%) 49% 57% 45% 14% -14%

PE (x) n/a 21.0 19.7 10.6 9.7

PB (x) 1.32 1.36 1.46 1.33 1.25

EV/EBITDA (x) n/a 184.5 37.5 8.9 6.6

Cổ tức (VND) - - 800 700 1,500

Suất sinh lợi cổ tức (%) 0% 0% 3% 3% 6%

0

200

400

600

800

1,000

10

13

16

19

22

25

28

'000 shares

VND,000

Trang 2

Báo cáo phân tích – KDH – TRUNG LẬP

BÁO CÁO PHÂN TÍCH

CTCP Chứng khoán KIS Việt Nam

0

1

2

3

4

5

6

7

Nhà phố/căn hộ cao cấp Biệt thự/căn hộ cao cấp

Tỷ lệ giá trị căn nhà chào bán so với căn hộ

Nguồn: Savills

Quá khứ Hiện tại

250

3160

530

4830

Khá giả Trung lưu

Tầng lớp trung lưu và khá giảScource: Savills

2016 2020

0%

2%

4%

6%

8%

10%

12%

Căn hộ cao cấp Nhà phố Biệt thự

Lợi suất trung bình đầu tư Bất động sản HCM 2013-2016Nguồn: Savills

Tiền cho thuê Giá nhà tăng

Thị trường phát triển bền vững trong thời gian tới.

Theo Tổng cục thống kê, HCMC có diện tích 2,095.6 km2, dân số 8.2 triệu người và

mật độ dân cư là 3,699 người/km2. Bao gồm người nhập cư thì dân số HCMC tăng

với tỷ lệ CAGR trong bình là 2.3% trong vòng 5 năm gần đây. Mặc dù sự gia tăng

dân số cung cấp nguồn lực lao động quan trọng để phát triển kinh tế của HCMC,

nhưng sự đô thị hóa nhanh chóng tạo ra nhu cầu nhà ở bức thiết cho người dân.

Trong 5 năm tới, theo báo cáo tháng 7 của Savills Việt Nam, số hộ dân tầng lớp

trung lưu, những hộ có thu nhập từ 9,000 USD đến 20,000 USD/năm, được dự

đoán sẽ tăng gấp rưỡi lên 4,830,000 vào 2020 từ mức hiện tại là 3,160,000 hộ.

Trong khi đó số lượng hộ tầng lớp khá giả, những hộ có thu nhập trên 20,000

USD/năm, dự báo sẽ tăng gấp đôi lên 530,000 hộ vào năm 2020 từ 250,000 hộ

trong 2016. Sự gia tăng của 2 tầng lớp trung lưu và khá giả sẽ làm tăng nhu cầu

nhà ở, trong đó tầng lớp khá giả sẽ tạo nhu cầu lớn hơn cho bất động sản cao cấp.

Trước năm 2015, phân khúc biệt thự/ nhà phố cao cấp cho tầng lớp khá giả chỉ có

một vài nhà đầu tư (như Phú Mỹ Hưng ở quận 7 và Khang Điền ở quận 9). Số

lượng dự án đăng ký mở bán chỉ khoảng 58 dự án cho đến năm 2014. Tuy nhiên,

phân khúc cao cấp gần đây đã thu hút nhiều nhà đầu tư dự án hơn nhờ sự phát

triển của nền kinh tế nội địa và sự gia tăng đô thị hóa. Riêng trong năm trước đã có

50 dự án mới được chào bán, sự bùng nổ này do 2 nguyên nhân chủ yếu:

Đầu tiên là do giá cả biệt thự/ nhà phố, điều luôn được đề cập trước tiên, đã trở nên

phù hợp hơn. Trước đây thì căn hộ chung cư cao cấp thì rẻ hơn 3 lần so với nhà

phố, nhưng hiện nay đã giảm còn mức chênh lệch 1.7 lần trong các dự án chào bán

mới. Tương tự, mức chênh lệch giá chào bán giữa nhà biệt thự và căn hộ chung cư

cao cấp hiện nay là 3.3 lần so với mức 6.6 lần trong 5 năm trước.

Tiếp theo là nhờ tỷ suất lợi nhuận đầu tư. Nhà phố đã vượt qua các loại hình bất

động sản nhà ở khác về mặt lợi suất trong giai đoạn 2013-2016 nhờ một phần vào

giá trị đất tăng lên. Trong khi loại hình căn hộ hoạt động ở mức ổn định nhờ lợi tức

từ cho thuê. Điều đó chứng tỏ loại hình bất động sản thì hấp dẫn nhà đầu tư cá

nhân hơn căn hộ nhờ tỷ suất sinh lợi cao hơn.

Sự phát triển của thị trường biệt thự/ nhà phố cũng được kỳ vọng sẽ phát triển ổn

định nhờ vào cơ cầu người mua bền vững. Theo một khảo sát người mua của

Savills vào năm 2015, người mua để sử dụng chiếm 53% tổng số người mua nhà

Trang 3




53%39%

8%

Nhu cầu mua nhà phố 2015Nguồn: Savills và KISVN

Để ở Cho thuê Đầu tư ngắn hạn

84%

16%

Nhu cầu mua biệt thự 2015Nguồn: Savills và KISVN

Để ở Cho thuê

phố, người mua để cho thuê chiếm 39% và nhà đầu cơ chiếm 8%. Về phân khúc

biệt thự thì 84% người mua là người sử dụng cuối cùng.

Từ khu Đông đến khu Tây Nam.

Tất cả các dự án của Khang Điền tập trung tại khu Đông thành phố Hồ Chí Minh,

đặc biệt là quận 2 và quận 9 nơi có quỹ đất rộng lớn để phát triển, tập trung nhiều

mảng xanh và sông rạch.

Điều đáng chú ý, sự đẩy mạnh xây dựng cơ sở hạ tầng đang làm thay đổi khu Đông

một cách nhanh chóng. Cầu Sài Gòn 2, cầu Thủ Thiêm, hầm Thủ Thiêm và đường

Võ Văn Kiệt đã hoàn chỉnh, tạo nên một mạng lưới giao thông kết nối phía Đông

thành phố với khu trung tâm. Đầu tháng 02/2015, toàn bộ tuyến đường cao tốc

Long Thành – Dầu Giây dài 55 km đã được thông xe, giúp cho việc di chuyển từ

khu vực Quận 9 vào trung tâm TP. Hồ Chí Minh chỉ khoảng 10 phút. Bên cạnh đó,

tuyến metro Bến Thành - Suối Tiên, tuyến metro đầu tiên được xây dựng tại

TP.HCM với tổng chiều dài gần 20 km đang được khẩn trương xây dựng đã có tác

động mạnh đến thị trường bất động sản trong khu vực.

Lợi thế của các dự án bất động sản của Khang Điền là có vị trí chính giữa khi Khu

công nghệ cao ở bên phải và Khu đô thị mới Thủ Thêm nằm ở bên trái, đây sẽ là

những nơi có nhiều các chuyên gia có thu nhập cao làm việc. Khu Công nghệ cao là

nơi tập trung nhiều đại dự án như Intel (đầu tư nhà máy 1 tỷ USD), Samsung (đầu

tư nhà máy 1 tỷ USD), dự án đại học Fulbright Việt Nam... Khu đô thị mới Thủ

Thiêm được quy hoạch đầu tư là Trung tâm mới của TP. Hồ Chí Minh. Nhu cầu nhà

ở cho các chuyên gia có thể sẽ tăng lên trong thời gian tới.

Trang 4




Ngoài ra, từ năm 2015 thì Khang Điền bắt đầu mở động thị trường kinh doanh đến

khu Tây Nam bao gồm quận Bình Tân và Bình Chánh bằng cách mua cổ phần chi

phối công ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng Bình Chánh (HOSE: BCI).

Việc mua cổ phần chi phối Bình Chánh là khoản đầu tư tầm nhìn dài hạn. Hầu hết

dự án của Bình Chánh tọa lạc tại khu vực Tây Nam của TP. Hồ Chí Minh, nơi có

nhiều quỹ đất lớn để phát triền. Khu Tây Nam bao gồm quận Bình Chánh, Bình Tân

và quận 6 có vị trí xa trung tâm thành phố hơn khu Đông như quận 2 và quận 9.

Ngoài ra cơ sở hạ tầng của khu vực này chưa được phát triển như khu Đông.

Tuy nhiên, do đang trong quá trình phát triển nên khu vực này có nhiều quỹ đất lớn

và có giá cả hợp lý hơn cho các nhà đầu tư bất động sản sớm. Chúng tôi kỳ vọng

quỹ đất rộng 400 ha của Bình Chánh tại khu Tây Nam sẽ là nguồn lực quan trọng

cho sự phát triển dài hạn trong tương lai của Khang Điền.

Quỹ đất lớn tại các vị trí thuận lợi để phát triển tới năm 2020

Hiện tại Khang Điều sở hữu 16 dự án bất động sản có vị trí thuận lợi tại quận 2 và

quận 9 với tổng diện tích quỹ đất là 89.1 ha, đủ để Khang Điền phát triển kinh doanh

đến năm 2020.

Trang 5




Dự án Địa điểm Diện tích

Số lượng

Pháp lý Căn hộ Biệt thự/ nhà phố

1 Mega Village Phường Phú Hữu, quận 9, HCM 5.7 323 Đang bán hàng

2 Mega Saphire Phường Phú Hữu, quận 9, HCM 0.8 1,268 Đang bán hàng

3 The Venica Phường Phú Hữu, quận 9, HCM 3.1 43 Đang bán hàng

4 Melosa Garden Phường Phú Hữu, quận 9, HCM 17 1,000 442 Đang bán hàng

5 Lucasta Phường Phú Hữu, quận 9, HCM 8.2 160 Đang bán hàng

6 Khang Điền-Long Trường

Phường Long Trường, quận 9, HCM

20.1 720 Đã hoàn tất đền bù

7 Villa Long Trường Phường Phú Hữu, quận 9, HCM 3.4 135 Đền bù 86% diện tích

8 Gia Phước Phường Phú Hữu, quận 9, HCM 3.1 182 Đã hoàn tất đền bù

9 Nhà Phố Phường Phú Hữu, quận 9, HCM 4.4 150 Đã hoàn tất đền bù

10 Long Phước Điền - Long Trường



11 Trí Kiệt - Long Trường


4.5 253 Đang tiến hành đền bù

12 Tháp Mười Phường Phước Long B, quận 9, HCM


13 Bình Trưng Phường Bình Trưng Đông, quận 2, HCM


14 Chung cư Phú Hữu

Phường Phú Hữu, quận 9, HCM 1.6 960 Đã hoàn tất đền bù

15 Feliza Phường Phước Long B, quận 9, HCM


16 Căn hộ Cao Tầng Phường Phú Hữu, quận 9, HCM 2.7 n/a n/a Đã hoàn tất đền bù

17 Dự án của BCI (*) Huyện Bình Tân - Bình Chánh 400 n/a n/a Chưa hoàn tất đền bù

Tổng cộng 489.1

(*) Ngày 03/12/2015, Khang Điền nắm giữ 57.3% cổ phần của công ty Cổ phần Đầu

tư Xây dựng Bình Chánh, công ty có 400 ha quỹ đất tại quận Bình Tân và Bình

Chánh.

DÒNG TIỀN MỘT SỐ DỰ ÁN MỞ BÁN NĂM 2016

STT Chỉ tiêu 2016 2017 Tổng

I Dòng tiền vào 2,453.64 2,416.75 4,870.39

Mega Village 140.00 140.00

Melosa Garden 1,840.05 1,840.05

The Venica 287.27 430.91 718.18

Lucasta 1,327.93 1,327.93

Tháp Mười 157.20 628.80 786.00

Feliza 29.12 29.12 58.24

II Dòng tiền ra 1,321.76 1,051.68 2,373.44

Melosa Garden 260.00 260.00

The Venica 380.00 380.00

Lucasta 200.00 600.00 800.00

Tháp Mười 200.00 210.00 410.00

Feliza 36.40 36.40

Trang 6




Chi phí bán hàng (5%) 122.68 120.84 243.52

Chi phí quản lý (5%) 122.68 120.84 243.52

III Dòng tiền thuần trước thuế 1,131.87 1,365.08 2,496.95

Thuế (20%) 226.37 273.02 499.39

IV Dòng tiền thuần sau thuế 905.50 1,092.06 1,997.56

NPV tại 2016 1,889

Rủi ro

Đầu tư vào Cổ phần Đầu tư Xây dựng Bình Chánh (HOSE: BCI)

Theo thông tin từ đại hội cổ đông thường niên năm 2015 của Khang Điền, 20%

trong tổng số 400ha quỹ đất của Bình Chánh chưa được đền bù. Hoàn tất giải

phóng mặt bằng, một trong những giai đoạn khó nhất trong phát triển dự án bất

động sản tại Việt Nam, có thể mất nhiều thời gian và công sức của Khang Điền.

Chúng tôi dự đoán Khang Điền phải mất từ 3 đến 5 năm để có thể đưa quỹ đất sẵn

sang để khai thác.

Thị trường đạt đỉnh?

Theo số liệu cung cấp bởi Savills Việt Nam (báo cáo biệt thự/ nhà phố) thể hiện dấu

hiệu nguồn cung đang dư thừa tại Hồ Chí Minh. Về phía nguồn cung, có khá nhiều

dự án bất động sản hoàn thành chào bán trong các quý tới, điều này sẽ thách thức

khả năng hấp thụ của nhu cầu thị trường. Số lượng nguồn cung sơ cấp ghi nhận

mức cao nhất là 3,200 căn trong quý 2/2016, cao gấp 3 lần so với cùng kỳ năm

trước. Tuy nhiên tỷ lệ hấp thụ giảm xuống còn 25% từ mức 35% trong năm trước.

Ngoài ra, Savills dự báo là số lượng căn biệt thự/ nhà phố hoàn thành kể từ quý

4/2015 trở đi là hơn 53,600 căn từ 142 dự án đang chào bán và chuẩn bị xây dựng.

Điều này sẽ tạo áp lực cao cho các dự án mới.

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

-

500

1,000

1,500

2,000

2,500

3,000

3,500

1Q2015 2Q2015 3Q2015 4Q2015 1Q2016 2Q2016

Thị trường biệt thự/ nhà phốNguồn: Savills

Nguồn cung Số lượng bán Tỷ lệ hấp thụ (%) Tỷ lệ tăng nguồn cung (%)

Trang 7




Triển vọng kinh doanh 2016

Khang Điền ra báo cáo tăng gấp 3 lần doanh thu lên mức 1,250 tỷ đồng vào nữa

đầu năm 2016, chủ yếu nhờ vào các dự án nhà phố trung cấp (Mega Village và

Melosa Garden) và dự án biệt thự cao cấp (Venica và Lucasta). Khang Điền có kế

hoạch mở bán dự án nhà phố mới là Tháp Mười trong quý 3 năm nay. Về lợi nhuận

thì Khang Điền ghi nhận mức lợi nhuận 203 tỷ, hoàn thành 51% kế hoạch năm là

400 tỷ đồng.

Tỷ lệ lợi nhuận gộp có mở rộng đáng kể lên 38% trong 6 tháng 2016 so với 31%

của cùng kỳ năm 2015 nhờ vào doanh thu ghi nhận ờ các dự án cao cấp (như

Venica và Lucasta) với mức lãi gộp cao hơn. Chúng tôi kỳ vọng tỷ lệ lãi gộp sẽ duy

trì mức cao trong 6 tháng cuối năm, và lợi nhuận của cả năm 2016 sẽ đạt 437 tỷ

đồng, vượt mức kế hoạch 7%.

Định giá

Chúng tôi định giá cổ phiếu KDH dựa vào phương pháp đánh giá lại tài sản như

sau:

- Chiết khấu dòng tiền: đối với các dự án đang hoạt động, chúng tôi giả định chi

phí vốn chủ sở hữu là 15%, chi phí vay nợ là 9,1%, đòn bẩy là 2.01x (tổng tài

sản trên vốn, tương tự năm 2015) và chi phí thuế TNDN là 20%, kết quả WACC

là 11,1%

- Giá trị thị trường: đối với những dự án chưa hoạt động, là tương đương với giá

thị trường mỗi mét vuông của dự án liền kề gần các dự án, sau đó được chiết

khấu 30% vì một số dự án đang trong quá trình giải phóng mặt bằng.

STT Chỉ tiêu Phương pháp NPV dự án (VND bn)

1 Dự án đang hoạt động

1,889

Mega Village DCF 100

Melosa Garden DCF 1,093

The Venica DCF 193

Lucasta DCF 259

Thap Muoi DCF 217

Feliza DCF 22

2 Dự án chưa hoạt động

3,737

Khang Dien-Long Truong MV 985

Binh Trung MV 918

Others MV 1,835

3 Dự án của Bình Chánh DCF(*) 2,458

4 Tổng NPV dự án

8,084

5 Vay Nợ

2,267

6 Cổ đông thiểu số (42.69%)

1,049

7 Giá trị vốn chủ sở hữu

4,768

8 Số lượng cổ phần (triệu cổ phần)

180

9 KDH

26,487

(*) Dựa trên giá trị báo cáo định giá của chúng tôi về Cổ phần Đầu tư Xây dựng Bình

Chánh ngày 04/04/2016

Trang 8




MÔ HÌNH TÀI CHÍNH KBC

Price: VND26k

Target: VND26k

Mkt cap: VND4.7trn

Đvi: Ty đông 2014 2015 2016E 2014

Doanh thu thuần 621 1,050 2,453 621

Tăng trưởng (%) 452% 69% 134% 452%

GVHB 530 712 1,501 530

Biên LN gộp (%) 15% 32% 39% 15%

Chi phí BH& QLDN 63 138 245 63

EBITDA 31 202 712 31

Biên lợi nhuận (%) 5% 19% 29% 5%

Khấu hao 3 3 6 3

Lợi nhuận từ HĐKD 28 199 706 28

Biên LN HĐKD (%) 4% 19% 29% 4%

Tiền và tương đương tiền

435 1,027 1,000 1,000

Lãi tiền gửi 10 15 41 40

Lãi suất 3.8% 2.0% 4.0% 4.0%

Vay nợ 1,289 2,918 1,655 332

Chi phí lãi vay và vốn hóa

100 207 266 149

Lãi suất 10.8% 9.8% 9.1% 9%

Khả năng trả lãi vay(x) 1.11 (31.95) 150.87 162.79

Lãi/lỗ khác 102 119 (121) 102

Chiết khấu thanh toán

8.3 -50.4 -125.9 -129.6

Lãi từ giao dịch mua rẻ

13.5 99.8 - -

Khác 80.3 69.4 4.7 4.7

Thuế 42 49 116 42

Thuế suất hiệu dụng (%)

40% 15% 20% 40%

Lợi nhuận ròng 88.0 269.3 468.9 88.0

Biên lợi nhuận (%) 14% 26% 19% 14%

Lợi ích CĐ thiểu số (39) 15 15 (39)

LN cho công ty mẹ 127.29 254.18 453.76 127.29

Số lượng CP (triệu) 75 180 180 75

EPS hiệu chỉnh (VND)

1,251 1,329 2,495 1,251

Tăng EPS (%) 153% 6% 88% 153%

Cổ tức (VND) - 800 700 -

Tỷ lệ trả cổ tức (%) 0% 3% 3% 0%

- EBITDA = DT thuân – (GVHB – Khâu hao) – Chi phi BH & QLDN

- EBIT = EBITDA – Khâu hao

- Chi phi lai vay rong = Chi phi lai vay – lai tiền gưi

- Lai/lô khac gôm lãi/lô hoat động tai chinh, lai lô tư LDLK va lai/lô khac

- Ty lê trả cổ tức = Cô tưc đa tra / LN rong cho công ty me

CĐKT VÀ DÒNG TIỀN (Ty đồng)

2014 2015 2016E 2017E

Vong quay phai thu (x) 8.85 8.26 8.26 8.26

Vong quay HTK (x) 0.34 0.18 0.18 0.18

Vong quay phai tra (x) 2.34 1.34 1.34 1.34

Thay đổi vốn lưu động 849 3,075 -905 -1,092

Capex 1 11 11 11

Dòng tiền khác -25 265 -2 -2

Dòng tiền tự do -810 -2,542 1,363 1,592

Phát hành cp 431 1,606 - -

Cổ tức - 101 126 270

Thay đổi nợ ròng 379 1,037 -1,237 -1,322

Nợ ròng cuối năm 854 1,892 655 -668

Giá trị doanh nghiệp (EV) 5,608 7,529 6,361 5,054

Tổng VCSH 1,498 4,185 4,524 4,759

Lợi ích cổ đông thiểu sô 38 921 936 951

VCSH 1,461 3,264 3,587 3,808

Giá trị sổ sách/cp (VND) 19,476 18,134 19,929 21,155

Nợ ròng / VCSH (%) 49% 57% 14% -14%

Nợ ròng / EBITDA (x) -7.2 27.8 0.9 -0.9

Tổng tài sản 3,121 8,542 7,643 6,556

- Nơ rong = Nơ – Tiên & tương đương tiên

CHỈ SỐ KHẢ NĂNG SINH LỢI VÀ ĐỊNH GIÁ

2014 2015 2016E 2017E

ROE (%)(không gôm lơi ich CĐ thiêu sô)

8% 11% 13% 13%

ROA (%) 3% 5% 6% 7%

ROIC (%) 3.39% 4.64% 5.78% 7.18%

WACC (%) 12.51% 14.02% 14.30% 15.00%

PER (x) 21.2 19.9 10.6 9.7

PBR (x) 1.4 1.5 1.3 1.3

PSR (x) 7.7 4.5 1.9 2.0

EV/EBITDA (x) 184.5 37.5 8.9 6.6

EV/sales (x) 9.1 7.2 2.6 2.1

Suất sinh lợi cổ tức (%) 0% 3% 3% 6%

Trang 9




Liên hệ:

Trụ sở chính HCM

Tầng 3, Maritime Bank Tower

180-192 Nguyễn Công Trứ, Q1, TP.HCM

Tel: (+84 8) 3914 8585

Fax: (+84 8) 3821 6898

Chi nhánh Hà Nội

Tầng 6, CTM Tower

299 Cầu Giấy, Q.Cầu Giấy, Hà Nội

Tel: (+84 4) 3974 4448

Fax: (+84 4) 3974 4501

Phòng Phân tích Doanh nghiệp

Trưởng phòng Phân tích

Doanh nghiệp

Hoàng Huy

(+84 8) 3914 8585 (x1450)

[email protected]

Chuyên viên Phân tích –

Năng lượng, hàng hóa,

logistics

Trần Hà Xuân Vũ

(+84 8) 3914 8585 (x1459)

[email protected]


Tiêu dùng

Lê Thị Nụ

(+84 8) 3914 8585 (x1460)

[email protected]


Bất động sản

Hoàng Thế Trung

(+84 8) 3914 8585 (x1457)

[email protected]

Phòng Phân tích Vĩ mô

Trưởng phòng Phân tích Vĩ

mô

Bạch An Viễn

(+84 8) 3914 8585 (x1449)

[email protected]

Phòng Khách hàng Định chế

Giám đốc Quan hệ Khách

hàng định chế

Lâm Hạnh Uyên

(+84 8) 3914 8585 (x1444)

[email protected]

Trang 10




Nguyên tắc khuyến nghị

TĂNG TỶ TRỌNG: nếu giá mục tiêu cao hơn 15% hoặc hơn (bao gồm suất sinh lợi cổ tức) so với giá thị trường.

TRUNG LẬP: nếu giá mục tiêu cao/thấp hơn -5 đến 15% (bao gồm suất sinh lợi cổ tức) so với giá thị trường.

GIẢM TỶ TRỌNG: nếu tổng tỷ suất sinh lợi 12 tháng (bao gồm cổ tức) thấp hơn -5%.

Khuyến cáo

Bản báo cáo này do Công ty Cổ phần Chứng khoán KIS Việt Nam (KIS) phát hành với sự đóng góp của các chuyên gia của

KIS được nêu trong báo cáo. Báo cáo này được viết nhằm mục đích cung cấp thông tin cho khách hàng là các tổ chức đầu

tư, các chuyên gia hoặc các khách hàng cá nhân của KIS tại Việt Nam.

Bản báo cáo này không nên và không được diễn giải như một đề nghị mua hoặc bán hoặc khuyến khích mua hoặc bán bất

cứ khoản đầu tư nào. Khi xây dựng bản báo cáo này, chúng tôi hoàn toàn đã không cân nhắc về các mục tiêu đầu tư, tình

hình tài chính hoặc các nhu cầu cụ thể của các nhà đầu tư. Cho nên khi đưa ra các quyết định đầu tư cho riêng mình các

nhà đầu tư nên dựa vào ý kiến tư vấn của chuyên gia tư vấn tài chính độc lập của mình và tùy theo tình hình tài chính cá

nhân, mục tiêu đầu tư và các quan điểm thích hợp khác trong từng hoàn cảnh.

Khi viết bản báo cáo này, chúng tôi dựa vào các nguồn thông tin công khai và các nguồn thông tin đáng tin cậy khác, và

chúng tôi giả định các thông tin này là đầy đủ và chính xác, mặc dù chúng tôi không tiến hành xác minh độc lập các thông tin

này. KIS không đưa ra, một cách ẩn ý hay rõ ràng, bất kỳ đảm bảo, cam kết hay khai trình nào và không chịu bất kỳ một

trách nhiệm nào đối với tính chính xác và đẩy đủ của những thông tin được đề cập đến trong báo cáo này.

Các nhận định, đánh giá và dự đoán trong báo cáo này được đưa ra dựa trên quan điểm chủ quan của chúng tôi vào thời

điểm đưa ra báo cáo này và có thể thay đổi bất kỳ lúc nào mà không cần báo trước.

KIS có thể đã, đang và sẽ tiếp tục thực hiện các dịch vụ tư vấn đầu tư hoặc tiến hành các công việc kinh doanh khác cho các

công ty được đề cập đến trong báo cáo này. Ngoài ra, KIS cũng như các nhân sự cấp cao, giám đốc và nhân viên của KIS

có liên quan đến việc viết hay phát hành báo cáo này có thể đã, đang và sẽ mua hoặc bán có kỳ hạn chứng khoán hoặc

chứng khoán phái sinh (bao gồm quyền chọn) của các công ty được đề cập trong báo cáo này, hoặc chứng khoán hay

chứng khoán phái sinh của công ty có liên quan theo cách phù hợp hoặc không phù hợp với báo cáo và các ý kiến nêu trong

báo cáo này. Vì thế, nhà đầu tư nên ý thức rằng KIS cũng như các nhân sự cấp cao, giám đốc và nhân viên của KIS có thể

có xung đội lợi ích mà điều đó có thể ảnh hưởng đến nhận định.

Báo cáo này không được sao chụp, nhân bản hoặc xuất bản (toàn bộ hoặc từng phần) hoặc tiết lộ cho bất kỳ người nào

khác mà không được sự chấp thuận bằng văn bản của KIS.

Documents

TRUNG LẬP Công ty CP Đầu tư Kinh doanh Nhà Khang Điền (HSX ... · phù hợp hơn. Trước đây thì căn hộ chung cư cao cấp thì rẻ hơn 3 lần so với nhà