Tunabyggens årsredovisning 2014

1Tunabyggen • Årsredovisning 2014

20ÅRSREDOVISNING

14

2 Tunabyggen • Årsredovisning 2014

20ÅRSREDOVISNING

14


INNEHÅLLVD HAR ORDET ....................................................4CSR ..........................................................................6HÅLLBAR UTVECKLING ....................................7VÅRA FASTIGHETER ..........................................8KUNDER OCH MARKNAD ...............................9MEDARBETARE .................................................10EKONOMI ............................................................11FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE .....................12RESULTATRÄKNING ........................................ 17BALANSRÄKNING ............................................18KASSAFLÖDESANALYS ..................................20NOTER ..................................................................21STYRELSEN ........................................................ 37REVISIONSBERÄTTELSE .............................38ENHETSSPECIFIKATION ...............................4040

AKTIEBOLAGET STORA TUNABYGGEN

ORG NR 556084-0422

Styrelsen och verkställande direktören avger följande årsredovisning.

Om inget annat anges, redovisas alla belopp i tusental kronor. Uppgifter inom parentes avser föregående år.

3

14


VD HAR ORDETÅRET SOM GÅTT

Tunabyggen bygger och renoverar som aldrig förr och det gör skillnad för Borlänges kommuninvånare, men det räcker inte. Borlänge är, med sin starka utveckling, med och driver den regionala utvecklingen framåt vilket påverkar bostadsmarknaden. Idag är det bostadsbrist i kommunen och med en ökad inflyttning ökar också behovet av nya bostäder.

Under de tre senaste åren har Tunabyggen i snitt byggt 80 lägen-heter per år, men det är inte tillräckligt för att möta behovet. Vi kan inte på egen hand lösa bostadsbristen i kommunen, däremot vill vi vara en av de aktörer som står för en kontinuerlig produktion av nya bostäder. FÖRSÄLJNINGAR OCH NYBYGGNATIONERUnder våren 2012 fick Tunabyggen i uppdrag av ägaren att ta fram förslag på fastigheter som skulle kunna säljas i syfte att frigöra kapital för ytterligare produktion.

Försäljningen av fastigheterna Kungsljuset och Vinkelhaken genomfördes under våren 2014 och skapade utrymme för fortsatt nyproduktion och renovering. Närmast ligger Kvarteret Fiskarna som kommer att färdigställas under halvårskiftet 2015.

Långsiktig finansieringEn avgörande förutsättning för att vi ska kunna genomföra ett ambitiöst renoverings- och nyproduktionsprogram är, dels att de ekonomiska förutsättningarna för projekten är affärsmässiga och dels att vi långsiktigt kan lösa finansieringsfrågan.

För att göra det möjligt att långsiktigt bygga fler bostäder utesluter vi inte ytterligare försäljningar, om ägaren och bolagets styrelse så beslutar.

Ägarens krav på oss är att vi ska producera cirka 60-80 stycken nya bostäder årligen, vilket förutom tydliga finansieringsvillkor kräver att vi fortsätter med att utveckla kostnadseffektiva bygg- metoder.

FÖR VILKA BYGGER OCH RENOVERAR VIAtt bygga hus handlar inte bara om att skapa fler bostäder, utan ock-så om att skapa attraktiva och hållbara boendemiljöer för framtiden. Vi behöver ta hänsyn till våra olika bostadsbehov genom livet och inte minst till framtida bostadsbehov, som kommer att förändras.

När vi bygger ett hus gör vi det i ett långsiktigt syfte. Vi ser att huset som produceras kommer att ha en livslängd på minst 50 år. Vilka förhållanden, krav, förväntningar och behov som råder på bostadsmarknaden om cirka 50 år och även under mellanliggande år, är svåra att förutse, men en sak är säker och det är att kraven och behoven på bostäders utformning inte kommer att se ut som idag.

Föränderliga bostadsbehovInför varje projekt analyserar vi behoven i kommunen och vad som efterfrågas idag och imorgon. Det kan handla om att vi behöver byg-ga traditionella hyresrätter i olika storlekar, men det kan även handla om att vi bygger något kategoriboende på uppdrag av Borlänge kom-mun, exempelvis omsorgsboende. Oavsett vilken typ av boende vi producerar handlar det om att tillgodose nuvarande och presumtiva kommuninvånares bostadsbehov.

ATT BYGGA HUS HANDLAR OM ATT SKAPA HÅLLBARA BOENDEMILJÖER FÖR FRAMTIDEN.


ENGAGEMANG OCH GEMENSKAPHyresgästernas engagemang för sin bostad och boendemiljö är viktig för oss. Vi har under flera år arbetat aktivt för att våra hyresgäster på olika sätt ska få möjlighet att påverka sitt boende.

Vi vill att våra hyresgäster ska uppleva att man har möjlighet att föra en dialog med oss och kunna tycka till om olika frågor, men även veta att man har möjlighet att lämna konkreta förbättringsför-slag i samband med utvecklings- och ombyggnadsprojekt.

Dialogen är mycket viktig, då den ger oss värdefull kunskap att ta med i vårt fortsatta utvecklingsarbete av våra bostadsområden.

55

BORLÄNGE DEN 9 MARS 2015

JÖRGEN OLSSONVD

Ägare . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Borlänge Kommuns Förvaltnings AB

Omsättning . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 425 (398) mkr

Resultat före dispositionen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 32 (17,5) mkr

Investeringar . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 120 (254) mkr

Synlig soliditet . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 13,4 (11,6) %

Antal personer i bostadskö .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12 639 (10 616) st

Antal fastigheter . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 96 (98) st

Antal externa enheter . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 156 (130) st

Uthyrningsbar yta egna enheter . . . . . . . . . . 419 026 (421 312) m2

Uthyrningsbar yta externa enheter . . 212 695 (201 240) m2

Snitthyra bostäder (brutto) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 967 kr/m2 per år

Antal årsarbetare . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 119 (118) personer

Personalomsättning . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6 (7) %

Sjukfrånvaro . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4,46 (5,36) %

SNABBFAKTA 2014 (2013)

SÅ FÖRDELAS HYRAN

VISION, LEDSTJÄRNOR OCH MÅL

Vår vision är att, vi erbjuder möjligheternas boendeVisionen är vägledande och utmanande. Vår vision upp- når vi genom att arbeta med våra sex ledstjärnor.

Ledstjärnorna stödjer visionen och beskriver i sin in-riktning mer kontret vad visionen syftar till. Genom mål i vår Affärsplan 2012-2016 följer vi årligen upp vår verk-samhet.

Nytt i årsredovisningenVi tar upp exempel på våra mål, som vi följer upp med årets resultat. Vi hoppas att detta ska förtydliga det sätt vi arbetar utifrån vår affärsplan.

REPARATION & UNDERHÅLL

ÖVRIG FASTIGHETS- FÖRVALTNING

VÄRME, VATTEN, EL & AVFALL

ÖVRIGA EXTERNA KOSTNADER

PERSONAL- KOSTNADER

KAPITALKOSTNADER

15 %

11 %

19 %

10 %

16 %

29 %


Enligt ägardirektivet till Tunabyggen ska företaget ta ett socialt samhällsansvar (CSR - Corporate Social Responsibility), men vi ska också ta ett samhällsansvar för att främja kommunens och sam- hällets långsiktiga utveckling. Det handlar bland annat om etiskt, socialt, ekonomiskt och miljömässigt ansvar. För att möta gemen-samma utmaningar engagerar vi oss ofta i sociala projekt i samarbete med kommunen, myndigheter, föreningar och andra företag.

Tunabyggen arbetar aktivt för att stärka våra hyresgästers känsla och stolthet för sitt bostadsområde. I samarbete med andra genom- för vi aktiviteter och områdesevenemang. Under till exempel Jax-dagar och Tjärna Centrum-festivaler samlar vi företag, föreningar och andra intresseorganisationer. Evenemangen är välbesökta och blir positivt uppmärksammade av både press och boende i andra delar av kommunen, vilket bidrar till att våra bostadsområden omtalas positivt. Något att vara stolta över tillsammans!

TUNABYGGEN GÖR SKILLNADFörutom aktiviteter av olika slag fokuserar Tunabyggen även på jobbskapande åtgärder. Vårt fokus utgår ifrån styrelsens beslut om att skapa möjligheter för personer i våra bostadsområden som idag står långt ifrån arbetsmarknaden. Åtgärderna vänder sig till alla oavsett ålder, kön eller nationell härkomst. Resultaten av åtgärderna är flera: • Ett konkret resultat är att Tunabyggens åtgärder har minskat

belastningen på kommunens försörjningsstöd med cirka 3 mkr.• Det viktigaste resultatet är att de personer som tagit del av

åtgärderna får ett avstamp in på den reguljära arbetsmarknaden.

Under året har flera personer blivit erbjudna jobb eller utbildning hos några av våra upphandlade entreprenörer. Totalt har alltså Tunabyggen under verksamhetsåret 2014 skapat sysselsättning för 57 personer, utöver ordinarie personal.

BOINFLYTANDEInom ramen för boinflytandearbetet är dialogen med våra hyresgäster speciellt viktig. Det är genom denna vi får vetskap om hyresgästernas önskemål, farhågor eller andra avgörande faktorer inför våra projekt. Dialogen är särskilt viktig inför större projekt, men det kan även handla om frågor som när en lekplats eller gårdsmiljö ska rustas upp. Allt handlar om att erbjuda våra hy-resgäster möjlighet till inflytande och boinflytande, i de frågor som berör deras bostad och boendemiljö.

Tunabyggen har valt att samarbeta med Hyresgästföreningen kring boinflytandet, för att genomföra de åtgärder som

arbetats fram i dialog med våra hyresgäster.

Under året har vi på olika sätt marknadsfört vikten av boinflytandet, för att få nya hyregäster att engagera sig. Dessutom vill vi lyfta fram de aktiviteter som genomförs inom ramen för boinflytandearbetet. Aktiviteter som är till för alla hyresgäster oavsett om man är med i hyresgästföreningen eller inte.

TRYGGHETTrygghet är en fråga som i flera avseenden är subjektiv. Det en per-son upplever som tryggt, är kanske inte det en annan person upp-lever som tryggt. Oavsett våra hyresgästers upplevelser, genomför vi åtgärder som stärker känslan av trygghet och säkerhet.

Vi arbetar med olika typer av trygghetskapande åtgärder i våra bostadsområden i samarbete med hyresgäster, andra organisationer och myndigheter. Ett exempel är ”blåljusdagarna” där vi tillsammans med polis, ambulans, räddningstjänst, sociala myndigheter och an-dra intresseorganisationer besöker skolor i våra största bostadsområ-den i syfte att avdramatisera synen på myndighetspersoner.

Andra åtgärder är vårt samarbete med föreningar, genom vilka vi skapar aktiviteter för de boende i områdena. Det kan handla om allt från studier till olika former av idrott.

INTEGRATIONVi arbetar för att skapa en framgångsrikintegration i våra bostadsområden.För att gynna sysselsättningen bland våra hyresgäster anordnar vi, i samarbete med Borlänge kommun, år-liga arbetsprojekt i våra bostadsområden, samt uppmunt-rar till egna initiativ. Under verksamhetsåret skapade Tunabyggen sysselsättning för 57 personer, som stod långt ifrån arbetsmarknaden. Hit räknar vi säsongsanställda, sommarjobb och projektanställningar av olika slag.

CSR

6

TUNABYGGENS ÅTGÄRDER RESULTERAR I EKONOMISKA OCH SOCIALA VINSTER.

BLÅLJUSDAGAR Representanter från räddningstjänsten, ambulans, polis, SOS Alarm och Tunabyggen besökte bostads-området Tjärna Ängar för att berätta om sina verk-samheter.


HÅLLBAR UTVECKLINGEnligt vår miljö- och kvalitetspolicy ska Tunabyggen arbeta med ständiga förbättringar och erbjuda hållbara, sunda och trygga boende- miljöer för att möta våra kunders behov i dag och i framtiden. Detta gäller alla våra verksamhetsområden.

STRATEGISKT FÖRBÄTTRINGSARBETE Tunabyggen fortsätter sitt systematiska förbättringsarbete där verk-samhetsledningssystemet är ett värdefullt stöd.

Regelbunden uppföljning, analys och återkoppling har blivit ett naturligt arbetssätt för att styra verksamheten mot våra mål. Vi granskas även årligen av ett externt revisionsorgan som bedömer hur vi hanterar miljö- och kvalitetsaspekter och hur vi lever upp till kra-ven i miljö- och kvalitetsstandarderna vi är certifierade mot.

Diagrammet nedan visar i en sammanfattande bedömning från revisionerna, att Tunabyggen utvecklats positivt i alla kategorier.

Bedömning av verksamheten i samband med revisioner

ENERGIEFFEKTIVISERING Energianvändning är en av Tunabyggens betydande miljöaspekter och energiarbetet är en viktig del i vårt miljöarbete.

Vår energi för värme och varmvatten kommer, till nästan 100 %, från fjärrvärme. Fjärrvärmen är främst baserad på rest- och spillvärme och den största delen av fjärrvärmeproduktionen sker utan extra ut-släpp eller förhöjd påverkan på miljön.

Då det skett förändringar i mätningen av energi-, el- och vatten-förbrukningen kan vi inte, i samband med tryckningen av årsredovis-ningen, presentera korrekta värden för 2014.

Energiinventeringen av våra fastigheter är färdig och under 2014 arbetade vi fram en långsiktig åtgärdsplan. Under året påbörjades projekt enligt åtgärdsplanen med bland annat byte av frånluftsfläktar, injustering av värmesystem och byte av termostatventiler i totalt cirka 220 lägenheter och 40 lokaler samt montering av referensgivare i cirka 140 lägenheter.

AVFALLSHANTERINGTunabyggen vill medverka till en hållbar avfallshantering. Alla hyres- gäster har möjlighet att källsortera sitt avfall och nära 100 % kan sortera i tio fraktioner, exempelvis brännbart, matavfall, elavfall, glas, förpackningar etc inom 200 meter från sin bostad.

Under året fortsatte också projektet med sophusvärdar i Tjärna

Ängar och i slutet av året inleddes på prov wellpappsinsamling i Buller- myren, med målet att få bort wellpapp ur kärlen för brännbart avfall och öka återvinningen.

Under hösten påbörjades samarbete med Myrorna, genom att vi upplåter platser för kläd- och textilinsamling, för att främja återan-vändning av användbara textilier.

MILJÖ- OCH ENERGISPARKOMMUNIKATIONEn effektiv kommunikation är viktig för att energi- och miljö-besparande åtgärder ska få genomslagskraft både internt och hos våra hyresgäster. Under året tog vi därför fram kommunikations-planer för såväl energisparprojekt som för avfallshantering. Vi spri-der energisparinformation via foldrar, faktablad, i kundtidningen och via tunabyggen.se.• Vi tog fram undervisningsmaterialet ”Miljödetektiverna” för

årskurs 4 och 6. Lektionerna hölls i Tjärnaängsskolan tillsammans med Borlänge Energi, Borlänge kommun och Tjärnkraft.

• Under året inledde vi samarbete med Borlänge Kommuns energi-rådgivare som deltog vid områdesevenemang där Tunabyggen för-medlade energisparinformation kring kampanjen ”Vattenjakten”.

• Internt hölls informationstillfällen om vattenförbrukning och alla anställda fick SABOs folder med energispartips, vilken följdes upp med en frågesport.

INOMHUSMILJÖI arbetet med en bra inomhusmiljö ingår en rad viktiga komfort- faktorer till exempel ljud, luft, värme och eventuella kemiska ämnen inomhus. Tunabyggen arbetar löpande med förbättringar. • Obligatorisk ventilationskontroll (OVK-besiktningar) genom-

fördes enligt plan och 80 % av de kontrollerade lägenheterna godkändes. Ej godkända lägenheter åtgärdas löpande.

• I drygt 80 % av fastighetsbeståndet finns ingen misstanke om för-höjda radonvärden. En åtgärdsplan har tagits fram för fastigheter med förhöjda värden, vilka åtgärdas under 2015-2018.

• Två mindre fastigheter som förvärvats efter 2003 inventerades och kommer att saneras från PCB i fogar under 2015-2016.

UTSLÄPP FRÅN TRANSPORTER I TJÄNSTENBränsleförbrukningen från servicetransporter fortsätter minska, bland annat genom ändrade arbetssätt och minskning av fordonsparken. Bränsleförbrukningen minskade under året med 1163 liter, därmed minskade också koldioxidutsläppen till 744 (762) kg CO₂ per anställd.

HÅLLBART OCH TRYGGT BOENDEVi arbetar för att minska vår miljöpåverkan.Vår målsättning är att minska bränsleförbrukningen från tjänstefordon med 100 l per anställd jämfört med 2011 års nivå. Vi har hittills minskat bränsleförbrukningen med 64 liter/anställd sedan 2011. En total minskning med cirka 8100 liter drivmedel = två varv runt jorden i bil!

Resurser

Verksamhetsstyrning

Ledning

Interna revisioner

Korrigerande åtgärder

Ständiga förbättringar

Revision 2013

Revision 2014

Uppfyller standardMogen

I sin början

0 1 2 3 4 5


Tunabyggens fastighetsbestånd visar stor variation i typ och karaktär. Våra hyresgäster kan bo i allt från nyproducerade sjuvåningshus till genuin bruksmiljö från 1800-talet med egen ingång. Cirka 60 % av vårt bostadsbestånd är 40 år eller äldre och 37 % av bostäderna, framförallt i Tjärna Ängar och Bullermyren, byggdes under miljon-programsåren 1965-74. Geografiskt är vårt fastighetsbestånd väl samlat, och den övervägande delen av fastigheterna är ”centrumnära”.

UTVECKLING AV BESTÅNDETTunabyggen äger tomtmark i attraktiva lägen som vi har långsik-tiga planer att utveckla. Under året startade arbetet med nya detalj-planer, för att möjliggöra utveckling på ett par av dessa fastigheter.

BullermyrenVårt stora ROT-projekt på Betesgatan avslutades med den femte och sista etappen. Under åren 2006-2014 totalenoverades 276 lägen-heter. Genom påbyggnaden av en femte våning skapades också 83 nya lägenheter. Stor vikt har lagts vid tillgänglighetsskapande åtgärder, t ex installation av hiss i varje trappuppgång, breddning av dörrar och minimering av trösklar. Även den yttre miljön runt huset har förbättrats och förnyats och nya garage har byggts.

JakobsgårdarnaArbetet med tak- och fasadunderhåll pågick för fjärde året i rad. Vid renovering byttes även vissa frånluftsfläktar, för att få bättre luft- flöden och en mer energieffektiv luftväxling i husen. I norra Jakobsgårdarna utfördes arbeten på dagvattensystemet, då ledningar i marken satts igen. Rören frästes, med hjälp av en speciell robot. Vi kompletterade med rensningsbrunnar för att säkerställa att dagvattenhanteringen ska fungera tillfredställande i framtiden.

Tjärna ÄngarVårt största bostadsområde, med totalt cirka 1 300 lägenheter, färdig- ställdes 1970-73. Området är i behov av teknisk förnyelse och under året pågick planering och förberedelse av vårt nästa stora renoverings-projekt. Genom samarbete med hyresgästs- och arkitektgrupper arbe-tade vi fram en masterplan för området. Planen beskriver åtgärder på husen och förändringar i områdets yttre miljö och fysiska struktur. Pla-nen visar möjliga lösningar som vi kommer att utveckla vidare under de 10-15 år som projektet planeras att pågå. Parallellt med detta har mer detaljerad förberedelse för åtgärderna på det första huset genomförts med bland annat energiberäkningar och tekniska utredningar.

FÖRVALTNINGTunabyggen har målet att underhålla våra befintliga fastigheter i syfte att våra kunder ska vara nöjda och att Tunabyggen säkerställer att marknadsvärdet av vårt bestånd utvecklas i positiv riktning.

Fastighetsunderhåll Underhållet av våra fastigheter fortsattte under året på ett planerat

och strukturerat sätt. Under 2014 uppgick den totala under-hållsvolymen till 34,5 mkr fördelat på inre lägenhets-

underhåll och planerat underhåll.

Vårt fastighetssystem, Fast2, används som stöd för planering av un-derhållsåtgärder, då vi i databasen lagrar uppgifter om material och årtal för åtgärder.

Nya avskrivningsregler har ändrat en del i planeringen av under-hållet och under 2014 tog vi ett större grepp fastighetsvis än tidigare, bland annat vid fasadmålning där vi i istället för enstaka hus nu försöker måla hela fastigheter. I Hushagen målade vi därmed två tredjedelar av området under 2014 och arbetet fortsätter 2015.

Andra genomförda underhållsgärder är tak- och fasadrenovering på Vattugatan 9, fönsterbyte på Allfarvägen 45-51, byte av sex hissar och renovering av fyra tvättstugor.

UtvecklingDet långsiktiga arbetet med att systematisera verksamheten och in-arbeta nya arbetssätt fortsätter. Det är också viktigt att arbetsmiljön för våra medarbetare är så bra som möjlig.• Under året hanterades 41 430 arbetsordrar, av vilka Tunabyggen

hanterade 28 691 st i egen regi och övriga 12 739 st utfördes av våra upphandlade entreprenörer.

• Vår IT-miljö moderniserades med en ny Microsoftmiljö och våra anställda har nu ännu större möjlighet att jobba mobilt.

• Anläggningsregistret byttes och är nu integrerat i ekonomisyste-met, vilket underlättar hanteringen av fastigheter och inventarier.

KOMMUNFASTIGHETERTunabyggen har förvaltningsavtal för Borlänge kommuns fastigheter och förvaltar cirka 212 000 m2 (LOA). Det har varit ett händelserikt år där bland annat arbetet med ett nytt förvaltningsavtal påbörjats.

Tunabyggens åtgärder för förbättrade arbetssätt ger även effekter inom ramen för avtalet, där vi förvaltat fastigheterna till ett utfall som underskridit kommunens budget för arvodet med cirka 0,7 mkr. Vi driver bl a följande investerings- och underhållprojekt.• Torsångs skola: Projektet är det första inom ramen för den lång-

siktiga planen för skolverksamheten i Borlänge som går under namnet ”Framtidens skola”. Upphandling av projektörer genom-fördes och förfrågningshandlingar projekterades fram.

• En energiprojektgrupp startades tillsammans med kommunen, i vilken ett stort antal av kommunens fastigheter har energikartlagts och åtgärder har utförts. Gruppens arbete fortsätter framöver.

• För att skapa nya skol-/förskoleplatser upphandlades och upp-fördes skolmoduler till Solängsskolan. Vi genomförde också ombyggnation i en del av Jakobsgårdsskolan och på skolgården.

• Arbete med ventilationsåtgärder på Hushagsgymnasiet pågick och de första etapperna färdigställdes under första delen av 2015.

VÅRA FASTIGHETER

EFFEKTIV FÖRVALTNINGMålet är att kontinuerligt förbättra verksamheten så att våra kunder upplever att de bor i välskötta områden, i en driftsäker fastighet och en trivsam lägenhet med god service och snabb åtgärd vid felanmälan.

8


KUNDER OCH MARKNADBOSTADSMARKNADEN I BORLÄNGEAntalet aktiva i vår bostadskö den 31 december 2014 var 12 639 stycken. Av dessa är 77 % inte hyresgäster hos Tunabyggen idag och 23 % är boende hos oss.

Efterfrågan på student lägenheter fortsatte att minska och därmed omställdes studentlägenheter till ordinarie boenden.

Omflyttningen i AB Stora Tunabyggen (exkl. studentlägenheter)

Hög uthyrningsgrad och nytt arbetssätt minskar hyresbortfallUthyrningsgraden har varit fortsatt stabil under 2014. Affärsplanens mål är en uthyrningsgrad på lägst 97 % under perioden. Uthyr-ningsgraden, som i detta sammanhang beräknas med utgångspunkt från antalet uthyrningsbara bostäder, var under året i snitt 97,8 %. Då uthyrningsgraden är mycket viktig, arbetade vi under året in-tensivt med att korta våra handläggningstider gällande tecknande av kontrakt, stoppade lägenheter samt reparationstider. Arbetet har inneburit att vi har minskat hyresbortfallet med cirka 2 mkr. Arbetet med att minska vakanstider kommer att fortgå under 2015.

OMRÅDESKONTOR MED RECEPTIONERUnder 2014 färdigställdes ombyggnationen av områdeskontoret i Bullermyren. Tunabyggen har därmed områdeskontor med recep-tioner i Jakobsgårdarna, Tjärna Ängar samt Bullermyren.

Syftet med receptionerna är att våra kunder på ett enkelt sätt ska kunna komma i personlig kontakt med Tunabyggen. Vi har idag öppet tre eftermiddagar i veckan. I våra receptioner kan våra kunder få all service förutom själva kontraktsskrivningen, vilket görs hos Kundcentrum vid Tunabyggens kontor på Utanforsgränd.

NYBYGGNATIONER OCH KUNDRELATIONERSensommaren 2014 avslutades renoveringsprojektet Betesgatan, med 84 st lägenheter som släpptes på marknaden under våren. In-flyttningsdatumen sattes till den 1/9 och den 1/10 2014.

Genom väl framarbetade rutiner för marknadsföring och uthyr-ning av nyproduktion kunde vi säkerställa att alla lägenheter blev uthyrda i samband med färdigställandet.

KUNDUNDERSÖKNINGUnder sommaren genomfördes en begränsad kundundersökning med fokus på vår service och förvaltning. Enkäten skickades slump-vis till 200 hyresgäster i fem indelade områden. Cirka 50 % av dessa svarade, vilket kan ses som en ganska vanlig svarsfrekvens idag. Re-sultatet ger bra riktlinjer för vår verksamhet.

Genomgående kan vi se en förbättring i betygsättningen av vår servicekvalitet jämfört med tidigare undersökningar. och vårt service- index har förbättrats från 75 % under 2008 till 78 % i år.

jan feb mar apr maj jun jul aug sep okt nov dec

99

98

97

96

procent av beståndet

Mål för uthyrningsgrad

20142010 2011 2012 2013

UTHYRNINGSGRAD

År Antal lgh Antal Andel av best.

2012 5 498 1 370 25 %

2013 5 651 1 186 21 %

2014 5 854 1 069 18 %

Resultatet ligger också bra till i förhållande till våra mål i affärs-planen, bland annat när det gäller vårt trivselmål, där 94 % av hyres-gästerna trivs i sin lägenhet. Med hjälp av resultatet av hyresgästunder-sökningen kan vi också utläsa var vi behöver lägga ytterligare insatser under den närmaste framtiden. Åtgärderna är till stor del områdesbe-roende och vi kommer att titta på vad vi kan förbättra framöver. Vi kommer att följa upp med en ny kundundersökning preliminärt vart annat år, där nästa sker 2016.

NYA BREDBANDSUTTAG OCH FÖRBÄTTRAT UTBUDUnder året upphandlades en kommunikationsoperatör, vilket inne-bär att våra hyresgäster får ett stort utbud av konkurrensutsatta tjänster i vårt stadsnät, samtidigt som Tunabyggen minskar sina kostnader. För att optimera denna upphandling installerade vi även nya bredbandsuttag i cirka 4 300 lägenheter.

SENIORBOSTÄDER

STUDENTBOSTÄDER

LÄGENHETER MED MARKBOENDE

LÄGENHETER MED TILLGÅNG TILL HISS

353

266

1402

1501

LÄGENHETSUTBUD TILL OLIKA MÅLGRUPPER

BOENDE EFTER BEHOVVåra hyresgäster trivs och känner stolthet över att bo hos oss.Mål: Minst 90 % av våra hyresgäster trivs med sitt bo-ende. Enligt hyresgästundersökningen som genomfördes under sommaren 2014 kan vi konstatera att 94 % av de som svarat trivs bra eller mycket bra i sin lägenhet.


MEDARBETAREKUNNIGA OCH ENGAGERADE MEDARBETARE

En av Tunabyggens viktigaste framgångsfaktorer för att få nöjda kunder är kunniga och engagerade medarbetare. Vår arbetsmiljö, vår kompetens och våra interna relationer avspeglar sig i mötet med nuvarande eller potentiella hyresgäster. Ett strategiskt personalarbete är därför centralt för Tunabyggens förmåga att ge bästa möjliga kundnytta. Våra medarbetare utvecklar fortlöpande sin kunskap och kompetens genom en aktiv satsning på kompetensutveckling inom företaget.

Personalomsättning Under 2014 slutade tio tillsvidareanställda medarbetare sin an-ställning i bolaget. Sju av dessa slutade på grund av pension. Samtidigt anställdes sju nya medarbetare varav fem tillsvidare; två byggprojektledare, en lokalförmedlare, en områdeschef och en områdesvärd.

IntroduktionsprogramEtt av uppdragen under året för Personalavdelningen var att ta fram ett nytt introduktionsprogram för nyanställda. Introduktionen i bo-laget kommer att ske på tre nivåer: individanpassad, företagsöver-gripande och branschövergripande. Detta för att ge en gemensam plattform för våra nyanställda oavsett vilken roll i bolaget man har.

Attraktiv arbetsgivareTrots att konkurrensen om efterfrågade kompetenser ökat har samtliga rekryteringar under året lockat många och kvalificerade sökande. Det tolkar vi som att vi lyckats i vår ambition att vara en attraktiv arbetsgivare.

ARBETE BASERAT PÅ MEDARBETARENKÄTENUnder 2014 arbetade vi vidare med resultatet av medarbetarunder-sökningen 2013. Ett av de prioriterade fokusområdena har varit att i alla led bli bättre på att ge tidig information om och motivering till förändringar som berör våra medarbetare.

Ett annat fokusområde har varit att utveckla vår löneprocess. Lokala lönekriterier har utarbetats för att tydliggöra på vilken grund lönen sätts i bolaget. Det handlar inte bara om vad man arbetar med, utan även i hög grad om hur man utför sitt arbete. De lokala, individrelaterade kriterier vi valt att bedöma är kompetens, problem- lösning, resultat, bemötande, ansvar och flexibilitet.

ARBETSMILJÖ

Arbetsmiljöverkets samlade bedömning vid den senaste inspek-tionen var att ”Företaget har ett mycket bra arbetsmiljöarbete och att medarbetarna trivs och har det bra”, vilket går helt i linje med resultatet av medarbetarenkäten.

SjukfrånvaroSjukfrånvaron under året minskade med närmare 1 % jämfört med 2013, men ligger ändå något högre än tidigare år. Detta beror på flera icke arbetsrelaterade långtidssjukskrivningar. Korttidssjuk-frånvaron är dock på samma nivå som tidigare år; 2,6 % vilket är relativt lågt för branschen.

Som ett led i arbetsmiljöarbetet är bl a ledarutvecklingsinsatser av olika slag en viktig fråga. För en fortsatt utveckling av verksamhe-ten krävs tydliga och konsekventa ledare med en gemensam syn på vilka beteenden och attityder som ska vara rådande i bolaget. Chefer som kan inspirera och engagera sina medarbetare så att de presterar, utvecklas och trivs med sitt arbete även i fortsättningen. Under senare delen av året inleddes därför förberedelserna för att samtliga ledare ska kunna gå en ledarskapsutbildning under 2015.

Lika viktigt är arbetet att fortsätta tydliggöra och utveckla medarbetarskapet. Vilka rättigheter och skyldigheter har du som medarbetare i Tunabyggen? Vilken värdegrund är rådande i bolaget? Vi får aldrig glömma att vi är varandras arbetsmiljö.

VI FÅR ALDRIG GLÖMMA, ATT VI ÄR VARANDRASARBETSMILJÖ!

KUNNIGA OCH ENGAGERADE MEDARBETAREAtt lyckas rekrytera, kompetensutveckla och behålla rätt medarbetare är en grundförutsättning för att Tunabyggen ska fortsätta att utvecklas som bolag.

WORKSHOP Tunabyggens styrelse, medarbetare och hyresgäster svarar tillsammans på frågan; Vad är boinflytande för dig?


-0,50

0,00

0,50

1,00

1,50

2,00

2,50

3,00

3,50

10 års swap

%

Stibor 3 mån

Jan -15Sep -14Maj -14Jan -14Sep -13Maj -13Jan -13

NYA REDOVISNINGSREGLERFinansverksamheten i Tunabyggen har under året genomgått en genomlysning mot bakgrund av det nya regelverket för redovis-ning för svenska bolag som infördes 1 januari 2014. Tunabyggen redovisar enligt de så kallade K3-reglerna vilka gäller för större, icke noterade, bolag.

De nya redovisningsreglerna, innebär bland annat ändringar i redovisning och värdering av anläggningstillgångar och finansiella säkringsinstrument, så kallade derivat.

Komponentavskrivning på anläggningstillgångarVi införde så kallad komponentavskrivning på anläggnings- tillgångarna, vilket har inneburit ett stort arbete som involverat både ekonomi-, drift- samt tekniska avdelningen.

Utökat upplysningskrav av värdet på förvaltningsfastigheterK3 innebär också ett utökat upplysningskrav vad gäller värdet på förvaltningsfastigheter, det vill säga fastigheter som innehas i syfte att generera hyresinkomster eller värdestegring. Med anledning av detta har Tunabyggens samtliga fastigheter värderats av ett oberoende värderingsinstitut, Norrbryggan, vid två tillfällen de senaste åren, dels per 2012-12-31 och dels per 2014-12-31. Vid båda tillfällen ge-nomfördes en avkastningsvärdering. Värdet ökade med cirka 8 % mellan de båda värderingstillfällena.

Marknadsvärdet 2014-12-31 uppgick enligt värderingen till 3 146 mkr att jämföra med bokfört värde samma tidpunkt 2 038 mkr.

Högre krav på dokumentationTunabyggen använder derivat, så kallade ränteswapar, för att säkra räntenivån på finansieringen. De nya redovisningsreglerna ställer högre krav på bland annat dokumentation för att säkrings- redovisning ska få tillämpas. Säkringsredovisning innebär att värde-förändringar avseende ett säkringsinstrument inte redovisas löpande i resultaträkningen utan först när det säljs eller förfaller. Under året tog vi fram erforderlig dokumentation.

HISTORISKT LÅGA RÄNTENIVÅERStyrräntorna hos de ledande centralbankerna har legat nära noll under året. Mot bakgrund av den svaga konjunkturen och den låga inflationen i landet valde Riksbanken att sänka reporäntan ned till en historisk nollnivå i oktober 2014 för att stötta återhämtningen i ekonomin. Efter årsskiftet sänktes reporäntan ytterligare, ner till -0,1 %.

Både Kommuninvest och affärsbankerna pressade under året ned kreditmarginalerna.

Sjunkande korta och långa räntorRäntenivåerna i Sverige har varit låga under hela 2014. Den kor-ta marknadsräntan, 3-mån STIBOR, har sjunkit från 0,95 % till 0,26 % under året. Även nivån på den långfristiga räntan, 10-årig ränteswap, pressades ned under året från runt 2,90 % vid ingången till under 1,30 % i slutet av året. Nedgången fortsatte även under inledningen av 2015.

Tunabyggen är liksom övriga bostadsbolag känsligt både för förändringar på finansmarknaden och för ränteförändringar.

Basen i lånestocken, som vid årets utgång uppgick till 1 676 (1 685) mkr, är lån med rörliga räntor.

De finansiella riskerna i bolaget minskas genom att de rörliga räntorna på lånen kompletteras med finansiella instrument i form av långfristiga ränteswapar uppgående till 1 425 (1 425) mkr vid samma tidpunkt.

För att utnyttja det gynnsamma ränteläget är vår strävan att bibehålla en lång räntebindningstid som vid årsskiftet uppgick till 5,72 (5,74) år. Detta har också skett med tanke på fortsatt framtida expansion och lånebehov. Den genomsnittliga skuldräntan uppgick 2014 till 3,0 %.

KÄNSLIGHETSANALYSTunabyggens resultat påverkas vid en förändring av:

RÄNTEUTVECKLING

Hyresnivå bostäder 1 % +/- 4 mkr

Räntor 1 % +/- 2 mkr

Drift- och underhållskostnader 1 % +/- 2 mkr

SUND EKONOMIVi är intäkts- och kostnadsmedvetna i alla led och känner ekonomiskt ansvar.Vi vidareutvecklade det ekonomiska ansvaret i alla led under perioden.

EKONOMI


ALLMÄNTBolagets verksamhetTunabyggen bedriver fastighetsförvaltning av egna fastigheter inom Borlänge kommun. Dessutom förvaltar vi fastigheter som ägs av Borlänge kommun.

ÄGARFÖRHÅLLANDENBolagets samtliga aktier ägs av Borlänge kommuns Förvaltnings AB.

STYRELSENStyrelsen har haft följande sammansättning:

Ordinarie ledamöterOlle Rigborn, ordförandeSamuel Hedström, vice ordförandeLars JanssonMatts HammarqvistMarianne QvistJan TanneforsBarbro GossasAri Perdén, arbetstagarrepresentantUlrika Hååg, arbetstagarrepresentant

SuppleanterJan BomanUlla FredrikssonSven PetterssonMathias SvärdArne LissmatsCecilia RodinUlf Timber

Adjungerad ledamotSom adjungerad ledamot i styrelsens arbete har kommundirektör Åsa Granat deltagit.

VÄSENTLIGA HÄNDELSER UNDER RÄKENSKAPSÅRET• Renoveringen av Betesgatan slutfördes under hösten 2014. Totalt

omfattade projektet 276 befintliga lägenheter samt en nyproduk-tion av 83 lägenheter.

• Stadsdelsförnyelseprojektet i Jakobsgårdarna fortsätter enligt plan. Fokus ligger även fortsättningsvis på att åtgärda tak och fa-sader. Planering pågår för rivning av en byggnad i området som har omfattande skador på grund av sättningar i marken.

• Försäljning av de två samhällsfastigheterna, Kungsljuset och Vin-kelhaken, genomfördes. Köpare var Hemsö, ett företag kontrol-lerat av pensionsfonder.

• Från och med 2014 redovisar bolaget enligt den nya redovisnings-principen K3. Jämförelsetalen har anpassats efter de nya reglerna.

• Bolaget har redovisat en plan för vår fortsatta nyproduktion av bo-städer. Kravet från ägaren är att producera 60-80 lägenheter per år.

FÖRETAGSLEDNINGVD i AB Stora Tunabyggen är Jörgen Olsson.

REVISOREROrdinarie revisorerJoakim Nilsson, auktoriserad revisorSvante Ek, lekmannarevisorUlf Estberger, lekmannarevisor

RevisorssuppleanterJenny Englund, auktoriserad revisor

SAMMANTRÄDENOrdinarie årsstämma hölls 2014-04-23.Styrelsen har under året haft 13 sammanträden.

ORGANISATIONSANSLUTNINGBolaget är anslutet till SABO (Sveriges Allmännyttiga Bostadsföretag), samt till Fastigo (Fastighetsbranschens arbetsgivarorganisation).

KONCERNENBolaget är moderbolag i en koncern, i vilken ingår de helägda dotterbolagen Borlänge Studentbostäder AB (556671-6360) och Tunabyggen Fastighets AB (556877-5091).

Moderföretag i den koncern där AB Stora Tunabyggen är dotter-företag är Borlänge kommuns Förvaltnings AB (556572-5941), som upprättar koncernredovisning.

ORGANISATIONBolagets nuvarande organisation gäller från och med den 1 augusti 2012. Organisationen är uppdelad i en förvaltningsavdelning, teknisk avdelning, administrativ avdelning och ett stödjande VD-kansli.

PRODUKTIONRenoveringsåtgärderna på Betesgatan har genomförts som planerat. Den sista etappen, etapp 5, påbörjades 2013 och slutfördes un-der hösten 2014. Renoveringen omfattade 63 lägenheter samt en nyproduktion av 21 lägenheter i ett femte våningsplan. Renove-ringsprojektet på Betesgatan har pågått mellan åren 2006-2014 och omfattat 276 befintliga lägenheter som renoverats. Utöver renove-ringen av dessa 276 lägenheter har 83 lägenheter nyproducerats i ett femte våningsplan.

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE


Kvarteret Jakobsgårdarna. Projektet fortgår med inriktning att reno-vera tak och fasader, samt energieffektiviserande åtgärder.

Planeringen inför kommande renovering av bostadsområdet Tjärna ängar fortsatte enligt plan. Under 2014 genomfördes 10 hy-resgästmöten och två mindre “utställningar” i samband med festivaler i området. Syftet med både mötena och utställningarna har varit att “fånga in” hyresgästers tankar, förslag och synpunkter inför det fortsat-ta arbetet. Planen är att första spadtaget sker under juni månad 2015.

Vi startade nyproduktionen av kvarteret Fiskarna, som är ett mindre hus med 8 lägenheter i centrum. Beräknad inflyttning under andra halvåret 2015.

HYRESFÖRHANDLINGARHyresförhandlingarna för 2014 resulterade i att bostadshyrorna från och med 1 februari höjdes med 1,69 %.

RESULTAT OCH STÄLLNING Koncernbidrag lämnades till dotterbolaget Borlänge Studentbostä-der AB med 2 465 tkr (2 790 tkr), samt till dotterbolaget Tunabyg-gen Fastighets AB med 30 tkr.

Koncernbidrag har erhållits av Borlänge Kommuns Förvaltnings AB med 8 000 tkr.

Resultatet av bolagets verksamhet samt den ekonomiska ställ-ningen vid räkenskapsårets utgång framgår i övrigt av efterföljande resultaträkningar och balansräkningar med noter.

BULLERMYREN - BETESGATAN I september och oktober var det dags för den sista inflyttningen på Betesgatan. Under 2006-2014 totalrenoverades 276 lägenheter och 83 nya lägenheter kom till genom påbyggnaden av en femte våning.


Bolagets ekonomiska utveckling i sammandrag (tkr).

FLERÅRSJÄMFÖRELSE

ExternfinansieringSjälvfinansiering

0

20

40

60

80

100

120

140

160

180

200

220

240

260

20142013201220112010

INVESTERING I BYGGNADER OCH MARK

mkr

2014 2013 2012 2011 2010

Nettoomsättning 424 513 397 672 386 994 374 935 364 715

Jämförelsestörande post 735

Rörelsekostnader -357 762 -343 710 -340 266 -331 204 -335 900

Jämförelsestörande post -812 -4 523

Finansiella intäkter och kostnader -53 939 -43 889 -39 597 -39 046 -26 081

Avskrivningar -66 520 -61 944 -55 980 -51 821 -49 521

Resultat efter finansiella poster 31 876 17 518 13 930 11 046 7 375

Investering i byggnader och mark 120 344 253 961 238 713 187 726 116 282

Balansomslutning 2 070 453 2 114 655 1 910 761 1 724 412 1 592 590

Medelantal anställda 119 118 122 127 121

Antal egna enheter 6 497 6 415 6 415 6 350 6 426

Antal externa enheter 156 130 134 134 134

Uthyrningsyta (m²) egna enheter 419 026 421 312 413 944 405 277 409 396

Uthyrningsyta (m²) externa enheter 212 695 201 240 201 467 201 467 201 467

Synlig soliditet (%) 13,4 11,6 11,2 11,9 12,4

Justerad soliditet (%) 43,5 38,7 44,0

Direktavkastning 4,6 4,3 4,1

Avkastning på eget kapital 12,1 7,6 7,0 5,4 5,6

Avkastning på totalt kapital 4,1 3,3 3,0 3,0 2,5

Genomsnittlig skuldränta 3,0 2,6 2,4 2,7 1,9

Ekonomisk uthyrningsgrad 97,5 96,9 96,3 96,8 96,6

Jämförelsetalen för 2013 har räknats om enligt K3 medan övriga räkenskapsår inte räknats om. Nyckeltalsdefinitioner, se sidan 23.

14


KAPITALBINDNING, FÖRFALLOPROFIL

200

400

600

800

1 000

2024202320222021202020192018201720162015

mkr

0

5

10

15

20142013201220112010

AVKASTNING PÅ TOTALT KAPITAL

%

RÄNTEBINDNING, FÖRFALLOPROFIL

0

100

200

300

400

500

600

2024202320222021202020192018201720162015

mkr

0

5

10

15

20142013201220112010

AVKASTNING PÅ EGET KAPITAL

%

Justerad soliditetSynlig soliditet

05

10

15

20

25

30

35

40

45

50

55

60

20142013201220112010

SOLIDITET

%

DIREKTAVKASTNING

%

0,0

0,5

1,0

1,5

2,0

2,5

3,0

3,5

4,0

4,5

5,0

20142013201220112010

16

FÖRSLAG TILL VINSTDISPOSITION

STYRELSENS YTTRANDE ÖVER DEN FÖRESLAGNA VINSTUTDELNINGENDen föreslagna utdelningen och koncernbidraget påverkar inte bolagets soliditet, 13,4 %. Soliditeten är mot bakgrund av att bo-lagets verksamhet fortsatt bedrivs med lönsamhet betryggande. Likviditeten i bolaget bedöms kunna upprätthållas på en likaledes betryggande nivå.

Styrelsens uppfattning är att den föreslagna utdelningen ej hindrar bolaget från att fullgöra sina förpliktelser på kort och lång sikt, ej heller att fullgöra erforderliga investeringar. Den föreslagna utdel-ningen kan därmed försvaras med hänsyn till vad som anförs i ABL 17 kap 3 § 2-3 st (försiktighetsregeln).

TILL ÅRSSTÄMMANS FÖRFOGANDE STÅR FÖLJANDE VINSTMEDEL: Kronor

Balanserade vinstmedel 121 294 887

Årets vinst 33 743 385

155 038 272

STYRELSEN FÖRESLÅR ATT VINSTMEDLEN DISPONERAS SÅ ATT: Kronor

till aktieägarna utdelas 26,20 kr per aktie, totalt 1 118 000

i ny räkning överförs 153 920 272

155 038 272

BOINFLYTANDE I TJÄRNA ÄNGARUnder 2014 genomfördes 10 hyresgästmöten, för att fånga in tankar, förslag och synpunkter inför renoveringsarbetet.

16


RESULTATRÄKNING

NOT 2014 2013

RÖRELSENS INTÄKTER M M

Nettoomsättning 3 424 513 397 672

Aktiverat arbete för egen räkning 2 530 3 537

Övriga rörelseintäkter 4 16 534 3 908

Summa intäkter m m 443 577 405 117

RÖRELSENS KOSTNADER

Fastighetskostnader 5 -185 038 -170 224

Övriga externa kostnader 6, 7, 8 -40 551 -38 472

Personalkostnader 9 -61 521 -59 870

Av- och nedskrivningar av materiella och immateriella anläggningstillgångar 10 -67 586 -75 076

Övriga rörelsekostnader -3 066 -68

Summa rörelsens kostnader -357 762 -343 710

Rörelseresultat 85 815 61 407

FINANSIELLA INTÄKTER OCH KOSTNADER

Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter 11 857 4 426

Räntekostnader och liknande resultatposter 12 -54 796 -48 315

Summa finansiella intäkter och kostnader -53 939 -43 889

Resultat efter finansiella poster 31 876 17 518

Bokslutsdispositioner 13 7 018 3 302

Skatt på årets resultat 14 -5 151 -121

Årets resultat 33 743 20 699


BALANSRÄKNING

NOT 2014-12-31 2013-12-31

TILLGÅNGAR

ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR

Immateriella anläggningstillgångar 15

Dataprogram 1 295 3 181

Materiella anläggningstillgångar

Balanslåneposter 16 79 328

Byggnader och mark 17 1 988 731 1 952 130

Investering på annans fastighet 18 5 084 5 386

Inventarier, verktyg och installationer 19 5 253 6 438

Pågående nyanläggningar 20 48 924 114 483

2 048 071 2 078 765

Finansiella anläggningstillgångar

Andelar i dotterföretag 21 200 200

Uppskjuten skattefordran 22 - 3 750

Fordringar hos Borlänge kommun 339 339

Övriga långfristiga värdepappersinnehav 23 42 42

Övriga långfristiga fordringar 24 1 759 1 508

2 340 5 839

Summa anläggningstillgångar 2 051 706 2 087 785

OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR

Förnödenheter och förråd 1 644 1 697

Kortfristiga fordringar

Hyres- och kundfordringar 1 679 2 898

Fordringar hos dotterföretag - 10 247

Aktuella skattefordringar 3 235 -

Övriga kortfristiga fordringar 5 895 5 201

Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 25 5 995 4 615

16 804 22 961

Kassa och bank 26 299 2 212

Summa omsättningstillgångar 18 747 26 870

Summa tillgångar 2 070 453 2 114 655


BALANSRÄKNING

NOT 2014-12-31 2013-12-31

EGET KAPITAL OCH SKULDER

EGET KAPITAL 27

Bundet eget kapital

Aktiekapital (42.700 aktier med kvotvärde 1.000 kr) 42 700 42 700

Uppskrivningsfond 28 52 890 51 824

Reservfond 14 088 14 088

109 678 108 612

Fritt eget kapital

Balanserad vinst 121 295 101 880

Årets resultat 33 743 20 699

155 038 122 579

Summa eget kapital 264 716 231 191

OBESKATTADE RESERVER 29 17 836 19 349

AVSÄTTNINGAR

Uppskjuten skatteskuld 22 3 448 -

Summa avsättningar 3 448 0

LÅNGFRISTIGA SKULDER 30

Övriga skulder till kreditinstitut 1 675 500 1 684 500

Summa långfristiga skulder 1 675 500 1 684 500

KORTFRISTIGA SKULDER

Leverantörsskulder 21 119 28 087

Skulder till Borlänge kommun och övriga koncernföretag 26, 31 34 722 98 091

Skulder till dotterföretag 1 738 -

Aktuella skatteskulder - 327

Övriga kortfristiga skulder 4 286 7 386

Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 32 47 088 45 724

Summa kortfristiga skulder 108 953 179 615

Summa eget kapital och skulder 2 070 453 2 114 655

Ställda säkerheter 33 389 875 389 875

Ansvarsförbindelser 34 824 834

KASSAFLÖDESANALYS

NY RECEPTION FÖR VÅRA HYRESGÄSTER På invigningen av vår nya reception i Buller-myren bjöds hyresgäster och områdespersonal på hamburgare.

NOT 2014 2013

DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN

Inbetalningar från kunder 437 847 577 047

Utbetalningar till leverantörer och anställda -310 206 -239 868

Kassaflöde från den löpande verksamheten före betalda räntor och inkomstskatter 127 641 337 179

Erhållen ränta 856 4 426

Erlagd ränta -30 484 -51 156

Betald inkomstskatt -1 515 -5 170

Kassaflöde från den löpande verksamheten 96 498 285 279

INVESTERINGSVERKSAMHETEN

Investeringar i immateriella anläggningstillgångar - -799

Investeringar i materiella anläggningstillgångar -118 717 -474 379

Sålda materiella anläggningstillgångar 87 608 5 372

Investeringar i övriga finansiella anläggningstillgångar 88 -104

Kassaflöde från investeringsverksamheten -31 021 -469 910

FINANSIERINGSVERKSAMHETEN

Upptagna lån - 125 000

Amortering av skuld -9 000 -14 000

Erhållet/lämnat koncernbidrag 5 505 5 774

Utbetald utdelning -1 285 -1 076

Kassaflöde från finansieringsverksamheten -4 780 115 698

ÅRETS KASSAFLÖDE 60 697 -68 933

Likvida medel vid årets början -79 117 -10 184

Likvida medel vid årets slut 35 -18 420 -79 117

20


NOTERNOT 1 • Redovisningsprinciper

Från och med räkenskapsåret 2014 upprättas års- och koncern- redovisningarna med tillämpning av årsredovisningslagen och Bok-föringsnämndens allmänna råd BFNAR 2012:1 Årsredovisning och koncernredovisning (K3). Tidigare tillämpades årsredovisningslagen och Bokföringsnämndens allmänna råd förutom BFNAR 2008:1 (K2) och BFNAR 2012:1 (K3). Övergången har gjorts i enlighet med föreskrifterna i K3:s kapitel 35, vilket bland annat innebär att jämförelsetalen för 2013 har räknats om och att omräknade jäm-förelsetal presenteras i samtliga räkningar och noter. Effekterna av övergången visas i not 2.

INTÄKTERHyresintäkter redovisas i den period uthyrningen avser.

INKOMSTSKATTERAktuella skatter värderas utifrån de skattesatser och skatteregler som gäller på balansdagen. Uppskjutna skatter värderas utifrån de skat-tesatser och skatteregler som är beslutade före balansdagen.

Uppskjuten skattefordran avseende underskottsavdrag eller an-dra framtida skattemässiga avdrag redovisas i den utsträckning det är sannolikt att avdraget kan avräknas mot överskott vid framtida beskattning.

Fordringar och skulder nettoredovisas endast när det finns en legal rätt till kvittning.

Aktuell skatt, liksom förändring i uppskjuten skatt, redovisas i resultaträkningen om inte skatten är hänförlig till en händelse eller transaktion som redovisas direkt i eget kapital. Skatteeffekter av pos-ter som redovisas direkt mot eget kapital, redovisas mot eget kapital.På grund av sambandet mellan redovisning och beskattning särre-dovisas inte den uppskjutna skatteskulden som är hänförlig till obe-skattade reserver

IMMATERIELLA TILLGÅNGARImmateriella anläggningstillgångar redovisas till anskaffningsvärde minskat med ackumulerade avskrivningar och nedskrivningar. Aktive-ringsmodellen tillämpas för internt upparbetade immateriella tillgångar.

Avskrivningar görs linjärt över den bedömda nyttjandetiden. Av-skrivningstiden för internt upparbetade immateriella anläggnings-tillgångar uppgår till fem år.

MATERIELLA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGARMateriella anläggningstillgångar redovisas till anskaffningsvärde minskat med avskrivningar. I anskaffningsvärdet ingår utgifter som direkt kan hänföras till förvärvet av tillgången.

När en komponent i en anläggningstillgång byts ut, utrangeras eventuell kvarvarande del av den gamla komponenten och den nya komponentens anskaffningsvärde aktiveras. Tillkommande utgifter som avser tillgångar som inte delas upp i komponenter läggs till an-skaffningsvärdet om de beräknas ge företaget framtida ekonomiska fördelar, till den del tillgångens prestanda ökar i förhållande till till-gångens värde vid anskaffningstidpunkten.

Utgifter för löpande reparation och underhåll redovisas som kostnader.

I samband med fastighetsförvärv bedöms om fastigheten väntas ge upphov till framtida kostnader för rivning och återställande av platsen. I sådana fall görs en avsättning och anskaffningsvärdet ökas med samma belopp.

Realisationsvinst respektive realisationsförlust vid avyttring av en anläggningstillgång redovisas som Övrig rörelseintäkt respektive Övrig rörelsekostnad.

Materiella anläggningstillgångar skrivs av systematiskt över till-gångens bedömda nyttjandeperiod. När tillgångarnas avskrivnings-bara belopp fastställs, beaktas i förekommande fall tillgångens rest-värde. Bolagets mark har obegränsad nyttjandeperiod och skrivs inte av. Linjär avskrivningsmetod används för övriga typer av materiella tillgångar.

Följande avskrivningstider tillämpas:Antal år

Byggnader

Stommar 100 år

Fasader, yttertak, fönster 25-100 år

Hissar, ledningssystem 25-50 år

Övrigt 12-50 år

Markanläggningar 20 år

Investering på annans fastighet 20 år

UER-investeringar 10-20 år

Inventarier, verktyg och installationer 3-5 år

Låneutgifter avseende lånat kapital som kan hänföras till inköp, kon-struktion eller produktion av en tillgång som det tar betydande tid att färdigställa innan den kan användas eller säljas, räknas in i till-gångens anskaffningsvärde.

FASTIGHETSVÄRDERINGBolaget gör en årlig individuell värdering av fastigheterna baserat på kassaflödesanalys med marknadsanpassade direktavkastningskrav. Se not 17.

NEDSKRIVNINGAR AV ICKE-FINANSIELLA TILLGÅNGARNär det finns en indikation på att en tillgångs värde minskat, görs en prövning av nedskrivningsbehov. Har tillgången ett återvinnings-värde som är lägre än det redovisade värdet, skrivs den ner till åter-vinningsvärdet. Vid bedömning av nedskrivningsbehov grupperas tillgångarna på de lägsta nivåer där det finns separata identifierbara kassaflöden (kassagenererande enheter). För tillgångar som tidigare skrivits ner görs per varje balansdag en prövning av om återföring bör göras.


LEASINGAVTAL

Samtliga leasingavtal där företaget är leasingtagare redovisas som operationell leasing (hyresavtal), oavsett om avtalen är finansiella el-ler operationella. Leasingavgiften redovisas som en kostnad linjärt över leasingperioden.

FINANSIELLA INSTRUMENTFinansiella instrument som redovisas i balansräkningen inklude-rar värdepapper, kundfordringar och övriga fordringar, kortfristiga placeringar, leverantörsskulder, och låneskulder. Instrumenten redovisas i balansräkningen när bolaget blir part i instrumentets avtalsmässiga villkor.

Finansiella tillgångar tas bort från balansräkningen när rätten att erhålla kassaflöden från instrumentet har löpt ut eller överförts och bolaget har överfört i stort sett alla risker och förmåner som är för-knippade med äganderätten.

Finansiella skulder tas bort från balansräkningen när förpliktel-serna har reglerats eller på annat sätt upphört.

Kundfordringar och övriga fordringarFordringar redovisas som omsättningstillgångar med undantag för poster med förfallodag mer än 12 månader efter balansdagen, vilka klassificeras som anläggningstillgångar. Fordringar tas upp till det belopp som förväntas bli inbetalt efter avdrag för individuellt be-dömda osäkra fordringar.

Övriga långfristiga värdepappersinnehavPosten består av aktier. Innehaven innehas på lång sikt. Tillgångar ingående i posten och redovisas inledningsvis till anskaffningsvärde. I efterföljande redovisning redovisas aktierna till anskaffningsvärde med bedömning av om nedskrivningsbehov föreligger.

Låneskulder och leverantörsskulderLåneskulder och leverantörsskulder redovisas initialt till anskaff-ningsvärde efter avdrag för transaktionskostnader. Skiljer sig det redovisade beloppet från det belopp som ska återbetalas vid förfal-lotidpunkten periodiseras mellanskillnaden som räntekostnad över lånets löptid med hjälp av instrumentets effektivränta.

DerivatinstrumentBolaget utnyttjar derivatinstrument för att hantera ränterisken som uppstår vid upptagande av lån till rörlig ränta. För dessa transaktioner tillämpas säkringsredovisning. När transaktionen ingås, dokumente-ras förhållandet mellan säkringsinstrumentet och den säkrade posten, liksom även koncernens mål för riskhanteringen och riskhanterings-strategin avseende säkringen. Bolaget dokumenterar också företagets bedömning, både när säkringen ingås och fortlöpande, av huruvida de derivatinstrument som används i säkringstransaktioner i hög utsträck-ning är effektiva när det gäller att motverka förändringar i kassaflöden som är hänförliga till de säkrade posterna.

Avtal om en så kallad ränteswap skyddar bolaget mot ränteför-ändringar. Genom säkringen erhåller bolaget en fast ränta och det

är denna ränta som redovisas i resultaträkningen i posten Räntekostnader och liknande resultatposter.

De transaktioner som inte uppfyller kra-ven för säkringsredovisning värderas

löpande i enlighet med lägsta värdets princip, varvid de värdeför-ändringar som uppkommer inom ramen för lägsta värdets princip omedelbart redovisas i resultaträkningen. Värdeförändringar på de-rivatinstrument som utgör kortfristiga och långfristiga skulder och inte uppfyller kriterierna för säkringsredovisning redovisas i olika poster i resultaträkningen beroende på syftet med innehavet av deri-vatinstrumentet. Ränteinstrument redovisas i posten Räntekostna-der och liknande resultatposter.

Eventuellt resultat från en säkringstransaktion som avbryts i för-tid redovisas omedelbart i resultaträkningen, utom i de fall säkrings-relationen fortlever i enlighet med bolagets dokumenterade strategi för riskhantering.

Nedskrivningsprövning av finansiella anläggningstillgångarVid varje balansdag bedömer om det finns någon indikation på ned-skrivningsbehov i någon utav de finansiella anläggningstillgångarna. Nedskrivning sker om värdenedgången bedöms vara bestående. Nedskrivning redovisas i resultaträkningsposten Resultat från övriga värdepapper och fordringar som är anläggningstillgångar.

Aktier och andelar i dotterföretag Aktier och andelar i dotterföretag redovisas till anskaffningsvärde efter avdrag för eventuella nedskrivningar. I anskaffningsvärdet in-går köpeskillingen som erlagts för aktierna samt förvärvskostnader. Utdelning från dotterföretag redovisas som intäkt.

VARULAGERVarulagret värderas enligt inkomstskattelagens bestämmelser till det lägsta av 97 procent av anskaffningsvärdet och nettoförsäljningsvärdet. Anskaffningsvärdet fastställs med användning av först-in-/först-ut-metoden (FIFU).

OBESKATTADE RESERVERObeskattade reserver redovisas med bruttobelopp i balansräkningen, inklusive den uppskjutna skatteskuld som är hänförlig till reserverna.

BOKSLUTSDISPOSITIONERFörändringar av obeskattade reserver redovisas som bokslutsdispo-sitioner i resultaträkningen. Koncernbidrag redovisas som boksluts-dispositioner.

ERSÄTTNINGAR TILL ANSTÄLLDAKortfristiga ersättningar i bolaget utgörs av lön, sociala avgifter, be-tald semester, betald sjukfrånvaro. Kortfristiga ersättningar redovisas som en kostnad och en skuld då det finns en legal eller informell förpliktelse att betala ut en ersättning.

RAPPORTERING FÖR VERKSAMHETSGRENAR Bolagets verksamhetsgrenar utgörs av uthyrning av bostäder, loka-ler, garage- och parkeringsplatser, övriga hyresintäkter samt förvalt-ningsintäkter.

KASSAFLÖDESANALYSKassaflödesanalysen upprättas enligt indirekt metod. Det redovisade kassaflödet omfattar endast transaktioner som medfört in- eller ut-betalningar.


Som likvida medel klassificerar företaget, förutom kassamedel, dis-ponibla tillgodohavanden hos banker och andra kreditinstitut samt kortfristiga likvida placeringar som är noterade på en marknadsplats och har en kortare löptid än tre månader från anskaffningstidpunkten.

NYCKELTALSDEFINITIONERSynlig soliditetEget kapital och obeskattade reserver (med avdrag för uppskjuten skatt) i förhållande till balansomslutningen.

Justerad soliditetEget kapital och obeskattade reserver (med avdrag för uppskjuten skatt) i förhållande till balansomslutning och övervärde i fastigheter.

Genomsnittlig skuldräntaRäntekostnader i förhållande till summan av skulder och uppskjuten skatteskuld.

Ekonomisk uthyrningsgradHyresintäkter netto (efter hyresbortfall) i förhållande till hyresintäkter brutto (möjliga hyresintäkter).

DirektavkastningBolagets driftnetto i relation till fastigheternas marknadsvärde.

Avkastning på eget kapitalResultat efter finansiella poster, med undantag av jämförelsestörande poster. I förhållande till summan av genomsnittligt eget kapital och kapitalandel obeskattade reserver.

Avkastning på totalt kapitalResultat efter finansiella poster, med undantag av jämförelsestöran-de poster, plus finansiella kostnader, i förhållande till genomsnittlig balansomslutning.

NOT 2 • Effekter av övergång till K3

NotUtgående balans

2012 enligt tidigare principer

JusteringIngående balans

2013 enligt K3-reglerna

Bolagets/koncernens ingångsbalansräkningar per 2013-01-01 har upprättats enligt följande:

EGET KAPITAL

Uppskrivningsfond 28 38 692 38 692

Balanserade vinstmedel 27 -38 692 -38 692

Detta är den första årsredovisning som upprättas enligt BFNs All-männa råd BFNAR 2012:1 Årsredovisning och koncernredovis-ning, (K3). De redovisningsprinciper som återfinns i not 1 har tillämpats när årsredovisningen upprättats per den 31 december 2014 och för den jämförande information som presenteras per 31 december 2013, samt vid upprättandet av rapporten över perio-dens ingående finansiella ställning (ingångsbalansräkningen) per den 1 januari 2013 (bolagets tidpunkt för övergång till K3).

Övergången till K3 redovisas i enlighet med Kapitel 35, första gången detta allmänna råd tillämpas. Vid en övergång till K3 ska en förstagångstillämpare upprätta en ingångsbalansräkning i vilken K3:s redovisnings- och värderingsprinciper tillämpas retroaktivt.

När bolagets ingångsbalansräkning enligt K3 upprättades justera-des belopp som i tidigare årsredovisningar rapporterats i enlighet med Bokföringsnämndens allmänna råd. En förklaring till hur övergången från tidigare redovisningsprinciper har påverkat bola-gets ställning visas i de tabeller som följer nedan och i noterna som hör till dessa.

Följande ändringar av redovisningsprinciper och övergångsbestäm-melser påverkar bolaget:- Nedskrivningar och uppskrivningar av bolagets fastigheter till följd av marknadsmässiga avkastningskrav.


Not Utgående balans 2013 enligt tidigare

principer

Justeringar som gjorts i ingångs-balansräkningen

2013

Övriga justeringar avs poster som ska redovisas enl

K3 under 2013

Utgående balans 2013

enligt K3-reglerna

Bolagets/koncernens balansräkningar enligt K3 per 2013-12-31 har sammanställts på följande sätt:

Immateriella tillgångar

Dataprogram 15 3 181 3 181

Materiella anläggningstillgångar

Balanslånepost 16 333 -5 328

Byggnader och mark 17 1 942 336 9 794 1 952 130

Investering på annans fastighet 18 4 672 714 5 386

Inventarier 19 6 438 6 438

Pågående nyanläggningar 20 103 966 10 517 114 483

Finansiella anläggningstillgångar

Uppskjuten skattefordran 22 6 060 -2 311 3 749

Eget kapital

Uppskrivningsfond 28 38 692 13 132 51 824

Balanserad vinst 27 147 964 -38 692 -7 392 101 880

Årets resultat 7 730 12 969 20 699

NotResultatposter 2013

enligt tidigare principerEffekter av K3 2013

Resultatposter 2013 enligt K3-reglerna

Bolagets/koncernens resultaträkning(ar) enligt K3 per 2013-12-31 har sammanställts på följande sätt:

Övriga rörelseintäkter 4 3 911 -3 3 908

Fastighetskostnader 5 -192 490 22 266 -170 224

Övriga externa kostnader 8 -39 072 600 -38 472

Avskrivningar 10 -60 100 -14 976 -75 076

Bokslutsdispositioner 13 -2 471 5 773 3 302

Skatt på årets resultat 14 570 -691 -121

-289 652 12 969 -276 683

24

NOT 2 • Effekter av övergång till K3, forts


2014 2013

HYRESINTÄKTER

Bostäder 354 136 331 844

Lokaler 48 281 43 838

Garage och parkeringsplatser 9 487 9 512

Övriga hyresintäkter 2 726 2 115

414 630 387 309

Avgår:

Kvarboenderabatt -1 785 -1 884

Underhållsrabatt -71 -77

Hyresrabatt -2 410 -2 077

Hyresbortfall (outhyrda objekt)

Bostäder -8 247 -8 851

Lokaler -993 -2 115

Garage och parkeringsplatser -1 032 -1 180

Övriga -6 -10

Hyresintäkter totalt 400 086 371 115

ÖVRIGA FÖRVALTNINGSINTÄKTER 24 427 26 557

Nettoomsättning totalt 424 513 397 672

NOT 4 • Övriga rörelseintäkter

2014 2013

Försäkringsersättningar 3 687 937

Realisationsvinst vid avyttring av anläggningstillgångar 11 476 153

Övriga 1 371 2 818

16 534 3 908

NOT 3 • Nettoomsättning


NOT 5 • Fastighetskostnader

2014 2013

Material 9 803 8 754

Hyresgästmedel 5 084 5 028

Underhållskostnader 56 092 43 384

Inköpta förvaltningstjänster 23 291 22 305

Försäkring 2 269 2 318

Renhållning 10 143 9 513

Elavgifter 11 790 11 983

Vattenavgifter 16 526 15 336

Värmekostnader 38 787 41 552

Fastighetsskatt 6 871 6 475

Skattereduktion - -68

Försäkringskostnader 4 382 3 644

185 038 170 224

NOT 6 • Ersättning till revisorerna

2014 2013

PwC

Revisionsuppdraget 115 131

Skatterådgivning 105 267

Övriga tjänster 35 -

255 398

NOT 7 • Operationella leasingavtal

2014 2013

Under perioden kostnadsförda leasingavgifter 1 820 1 912

1 820 1 912

26


NOT 8 • Övriga externa kostnader

2014 2013

Lokalkostnader 8 571 8 515

Hyra av anläggningstillgångar 124 199

Förbrukningsmaterial 2 638 1 939

Reparation och underhåll 65 66

Kostnader för transportmedel 3 635 3 469

Resekostnader 89 93

Reklam och PR 1 089 1 662

Övriga försäljningskostnader 1 620 1 881

Kontorsmaterial och trycksaker 321 430

Tele och post 1 924 1 772

Kundförluster 3 536 2 279

Förvaltningskostnader 1 257 817

Övriga externa tjänster 9 612 8 534

Inhyrd personal 265 975

Övriga externa kostnader 5 805 5 841

40 551 38 472

NOT 9 • Löner, andra ersättningar och sociala kostnader

2014 2013

Medelantalet anställda

Kvinnor 43 43

Män 76 75

119 118

Löner, ersättningar, sociala avgifter och pensionskostnader

Löner och ersättningar till styrelsen och verkställande direktören 1 115 1 096

Löner och ersättningar till övriga anställda 42 966 41 323

44 081 42 419

Sociala avgifter enligt lag och avtal 14 459 14 366

Pensionskostnader för styrelsen och verkställande direktören 123 106

Pensionskostnader för övriga anställda 1 847 1 860

60 510 58 751

Verkställande direktörens uppsägningstid från företagets sida är tolv månader.


STYRELSELEDAMÖTER OCH LEDANDE BEFATTNINGSHAVARE

2014 2013

Antal styrelseledamöter på balansdagen

Kvinnor 3 3

Män 6 6

9 9

Antal verkställande direktörer och andra ledande befattningshavare

Män 1 1

10 10

NOT 10 • Av- och nedskrivningar av materiella och immateriella poster

2014 2013

PLANENLIGA AVSKRIVNINGAR

Immateriella anläggningstillgångar

Dataprogram 1 885 1 948

Byggnader och mark

Byggnader 56 544 51 613

Markanläggningar 5 235 5 030

Investering på annans fastighet 303 134

Balanslånepost

UER-investeringar 250 529

Inventarier, verktyg och installationer

Inventarier m m 2 303 2 690

NEDSKRIVNINGAR

Byggnader och mark

Byggnader 1 066 13 132

67 586 75 076

NOT 11 • Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter

2014 2013

Ränteintäkter, övriga 853 4 423

Ränteintäkter, koncernkonto 4 3

857 4 426


NOT 12 • Räntekostnader och liknande resultatposter

2014 2013

Räntekostnader, övriga 54 296 47 226

Räntekostnader, koncernkonto 500 1 089

54 796 48 315

NOT 13 • Bokslutsdispositioner

2014 2013

Avsättning till periodiseringsfond - -3 700

Skillnad mellan bokförda avskrivningar och avskrivning enligt plan 1 513 1 229

Lämnade koncernbidrag -2 495 -2 790

Erhållna koncernbidrag 8 000 8 563

7 018 3 302

NOT 14 • Skatt på årets resultat

2014 2013

Aktuell skatt -29 -2 646

Uppskjuten skatt -7 197 2 521

Förändring skatt på grund av ändrad taxering 2 075 4

Skatt på årets resultat -5 151 -121

Redovisat resultat före skatt 38 894 20 820

Skatt beräknad enligt gällande skattesats (22 %) 8 557 4 580

Skatteeffekt av ej avdragsgilla kostnader 108 51

Skatteeffekt av ej skattepliktiga intäkter -7 -48

Skatteeffekt av ej skattepliktig realisationsvinst -2 513 -

Skatt hänförlig till tidigare års redovisade resultat -2 075 -4

Skatteeffekt av schablonränta på periodiseringsfond 55 30

Skatteeffekt av justeringar av bokfört resultat för avskrivningar av byggnader 1 437 12

Skatteeffekt av övriga intäkter och kostnader -7 607 -1 979

Uppskjuten skattekostnad 7 197 -2 521

Redovisad skattekostnad 5 151 121

29


NOT 15 • Immateriella anläggningstillgångar

2014-12-31 2013-12-31

INGÅENDE ANSKAFFNINGSVÄRDEN 10 067 9 268

Årets aktiverade utgifter, intern utveckling - 231

Årets aktiverade utgifter, inköp - 568

Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 10 067 10 067

INGÅENDE AVSKRIVNINGAR -6 886 -4 938

Årets avskrivningar -1 885 -1 948

Utgående ackumulerade avskrivningar -8 771 -6 886

Utgående restvärde enligt plan 1 296 3 181

NOT 16 • Balanslåneposter

2014-12-31 2013-12-31


Årets förändringar

– Återköp från dotterbolag - 817




– Återköp från dotterbolag/försäljning till dotterbolag - -803

– Avskrivningar -250 -529


Utgående restvärde enligt plan 78 328


NOT 17 • Byggnader och mark

2014-12-31 2013-12-31

INGÅENDE ANSKAFFNINGSVÄRDEN 2 706 457 2 257 960

Inköp 185 904 245 096

Återköpt från dotterföretag - 208 745

Försäljningar och utrangeringar -93 801 -5 344

Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 2 798 560 2 706 457


Återköpt från dotterföretag - -37 533

Försäljningar och utrangeringar 6 278 119

Årets avskrivningar -62 510 -56 944


INGÅENDE UPPSKRIVNINGAR 77 793 64 661


Årets uppskrivningar 1 066 13 132

Utgående ackumulerade uppskrivningar 78 859 77 793

INGÅENDE AVSKRIVNINGAR PÅ UPPSKRIVNINGAR -10 950 -10 449

Årets avskrivningar -501 -501

Utgående ackumulerade avskrivningar på uppskrivningar -11 451 -10 950

INGÅENDE NEDSKRIVNINGAR -51 824 -38 692

Årets nedskrivningar -1 066 -13 132

Utgående ackumulerade nedskrivningar -52 890 -51 824

INGÅENDE AVSKRIVNINGAR PÅ NEDSKRIVNINGAR 802 -

Årets avskrivningar 1 232 802

Utgående ackumulerade avskrivningar på nedskrivningar 2 034 802

Utgående restvärde enligt plan 1 988 732 1 952 131

Bokfört värde byggnader i Sverige 1 889 157 1 852 875

Bokfört värde mark i Sverige 99 574 99 255

Beräknat marknadsvärde fastigheter 3 145 913 2 998 961


NOT 18 • Investering på annans fastighet

2014-12-31 2013-12-31



– Inköp - 3 677


INGÅENDE AVSKRIVNINGAR -665 -531


– Avskrivningar -303 -134

Utgående ackumulerade avskrivningar -968 -665


NOT 19 • Inventarier, verktyg och installationer

2014-12-31 2013-12-31



– Inköp 1 119 1 531

– Återköpt från dotterbolag - 365

– Försäljningar och utrangeringar -538 -2 107




– Återköpt från dotterbolag - -313

– Försäljningar och utrangeringar 538 2 045

– Avskrivningar -2 303 -2 690



NOT 20 • Pågående nyanläggningar

2014-12-31 2013-12-31

INGÅENDE NEDLAGDA KOSTNADER 114 483 96 947

Under året nedlagda kostnader 120 344 253 961

Under året genomförda omfördelningar -185 904 -236 424

Utgående nedlagda kostnader 48 923 114 484


NOT 21 • Andelar i koncernföretag

Org nr Säte Kapitalandel (%)

Koncernen

Borlänge Studentbostäder AB 556671-6360 Borlänge 100

Tunabyggen Fastighets AB 556877-5091 Borlänge 100

Kapitalandel % Rösträttsandel % Antal aktier Bokfört värde 14-12-31

Bokfört värde 13-12-31

Moderbolaget

Borlänge Studentbostäder AB 100 100 1 000 100 100

Tunabyggen Fastighets AB 100 100 1 000 100 100

200 200

NOT 22 • Uppskjuten skatt

NOT 23 • Övriga långfristiga värdepappersinnehav

2014-12-31 2013-12-31

HBV andelskapital 40 40

Rekryteringslots Dalarna 2 2

42 42

NOT 24 • Övriga långfristiga fordringar

2014-12-31 2013-12-31

HBV 1 759 1 508

1 759 1 508

Skillnaden mellan å ena sidan den inkomstskatt som har redovisats i resultaträkningen samt å andra sidan den inkomstskatt som belöper sig på verksamheten ut-görs av uppskjuten skatteskuld/skattefordran hänförlig till skillnad mellan bokfört och skattemässigt restvärde outnyttjade underskottsavdrag

2014-12-31 2013-12-31

Uppskjuten skatteskuld/skattefordran

-4 791 2 406

Outnyttjade underskottsavdrag 1 343 1 343

-3 448 3 749

33

Tunabyggen • Årsredovisning 201334

NOT 25 • Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter

2014-12-31 2013-12-31

Förutbetald försäkring 1 219 1 206

Upplupna försäkringsersättningar 843 1 009

Övriga poster 3 933 2 400

5 995 4 615

NOT 26 • KoncernkontoKoncernkontot ingår i mellanhavandet med Borlänge kommun och utvisar 2014-12-31 en skuld om 18 719 tkr (81 330 tkr).

NOT 27 • Förändring av eget kapital

Aktiekapital Uppskrivn.fond

Reservfond Fond för verkligt värde

Överkurs-fond

Övrigt fritt eget kapital

Summa eget

kapital

Eget kapital 2012-12-31 42 700 38 692 14 088 - - 102 956 198 436

Justerad ingående balans 2013 42 700 38 692 14 088 0 0 102 956 198 436

Utdelning enligt beslut av årsstämman - - - - - -1 076 -1 076

Uppskrivning mark - 13 132 - - - - 13 132

Årets resultat - - - - - 20 699 20 699

Eget kapital 2013-12-31 42 700 51 824 14 088 0 0 122 579 231 191

Utdelning enligt beslut av årsstämman - - - - - -1 285 -1 285

Uppskrivning mark - 1 066 - - - - 1 066

Årets resultat - - - - - 33 744 33 744

Eget kapital 2014-12-31 42 700 52 890 14 088 0 0 155 038 264 716

NOT 28 • Uppskrivningsfond

2014-12-31 2013-12-31

Ingående saldo 51 824 38 692

Årets uppskrivningar 1 066 13 132

Utgående saldo 52 890 51 824

Uppskrivningar av anläggningstillgångar förändrar ej anläggningarnas skattemässiga restvärde, och som en konsekvens härav återläggs avskrivningarna på uppskrivningsbeloppen såsom ej avdragsgilla kostnader i deklarationen.

35Tunabyggen • Årsredovisning 2014 35

NOT 29 • Obeskattade reserver

2014-12-31 2013-12-31

Ackumulerad skillnad mellan bokförda avskrivningar och avskrivningar enligt plan inventarier 1 196 2 709

Periodiseringsfond 16 640 16 640

17 836 19 349

NOT 30 • Långfristiga skulder

För att uppnå en effektiv och flexibel hantering av ränterisken i bo-lagets skuldportfölj används finansiella derivatinstrument. Hante-ringen sker i enlighet med de riktlinjer och ramar som är fastställda i bolagets finanspolicy. Räntebindning och kapitalbindning frikopp-las från de enskilda lånen. Detta ger bolaget möjligheter att när som helst, förändra räntebindningstiden och bättre möta förändringar på räntemarknaden.

För att säkerställa kapitalförsörjningen eftersträvas långa kredit-avtal med bolagets långivare.

För att uppnå en rimlig och väl avvägd ränterisk (genomsnittlig räntebindningstid) i skuldportföljen används ränteswapar. Utestå-ende ränteswapar uppgår till 1425 mkr (1425 mkr). Per boksluts-dagen finns ett undervärde på 154,9 mkr (undervärde 25,5 mkr). Undervärdet/övervärdet representerar den kostnad/intäkt som skulle uppstå om man avslutar avtalen i förtid. Analogt skulle motsvarande undervärde (så kallad ränteskillnadsersättning) uppstå om man i stället valt att använda långa räntebindningar på bolagets lån. Om respektive ränteswapavtal kvarstår till och med sitt slutförfallodatum så kommer undervärdet/övervärdet att löpande elimineras.

Den genomsnittliga räntebindningstiden för den totala skuld-portföljen uppgår vid årsskiftet till 5,72 år (5,74 år) och den genom-snittliga effektiva räntan uppgår till 3,19 % (3,17 %).

Nedan framgår bolagets förfalloprofil, MSEK, (inklusive ränte-swapar) avseende räntebindningen:

2014-12-31 2013-12-31

Inom 1 år 250,5 259,5

Inom 1-2 år 0 50

Inom 2-3 år 75 100

Inom 3-4 år 125 75

Inom 4-5 år 50 125

Inom 5-6 år 50 50

Inom 6-7 år 550 50

Inom 7-8 år 350 550

Inom 8-9 år 75 350

Inom 9-10 år 150 75

1 675,5 1 684,5

NOT 31 • Inköp och försäljningar mellan koncernföretag

2014 2013

Av bolagets nettoomsättning avser försäljning till dotterföretag, 2,5 % 10 623 12 348


NOT 32 • Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter

2014-12-31 2013-12-31

Upplupna löner och semesterlöner 3 100 3 055

Upplupna sociala avgifter 2 237 2 140

Upplupna räntekostnader 19 543 20 028

Förutbetalda hyresintäkter 20 929 17 885

Övriga poster 1 279 2 616

Summa 47 088 45 724

NOT 33 • Ställda säkerheter

2014-12-31 2013-12-31

FÖR AVSÄTTNINGAR OCH EGNA SKULDER

AVSEENDE SKULD TILL KREDITINSTITUT

Fastighetsinteckningar 389 875 389 875

Summa avseende egna skulder och avsättningar 389 875 389 875

Summa ställda säkerheter 389 875 389 875

NOT 34 • Ansvarsförbindelser2014-12-31 2013-12-31

Pensionsförpliktelser som inte upptagits bland skulderna eller avsättningarna och som inte heller har täckning i pensionsstiftelses förmögenhet

824 834

Summa ansvarsförbindelser 824 834

NOT 35 • Likvida medel

2014-12-31 2013-12-31

Kassa och bank 299 2 212

Koncernkonto -18 719 -81 330

Likvida medel -18 420 -79 118


Resultat- och balansräkningen kommer att föreläggas årsstämman 2015-04-27 för fastställelse.BORLÄNGE DEN 9 MARS 2015

STYRELSEN

Min revisionsberättelse har lämnats 2015-03-11.JOAKIM NILSSON AUKTORISERAD REVISOR

Ari Perdén Arbetstagarrepresentant

Ulrika HåågArbetstagarrepresentant

Matts Hammarqvist Marianne QvistOlle Rigborn Styrelseordförande

Samuel Hedström

Jan TanneforsLars Jansson

Barbro Gossas

Jörgen OlssonVD


REVISIONSBERÄTTELSE

RAPPORT OM ÅRSREDOVISNINGENJag har utfört en revision av årsredovisningen för Aktiebolaget Stora Tunabyggen för räkenskapsåret 2014.

STYRELSENS OCH VERKSTÄLLANDE DIREKTÖRENS ANSVAR FÖR ÅRSREDOVISNINGENDet är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att upprätta en årsredovisning som ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen och för den interna kontroll som styrelsen och verkställande direktören bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredovisning som inte innehåller väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel.

REVISORNS ANSVARMitt ansvar är att uttala mig om årsredovisningen på grundval av min revision. Jag har utfört revisionen enligt International Stan-dards on Auditing och god revisionssed i Sverige. Dessa standarder kräver att jag följer yrkesetiska krav samt planerar och utför revisio-nen för att uppnå rimlig säkerhet att årsredovisningen inte inne-håller väsentliga felaktigheter.

En revision innefattar att genom olika åtgärder inhämta revisions-bevis om belopp och annan information i årsredovisningen. Revisorn väljer vilka åtgärder som ska utföras, bland annat genom att bedöma riskerna för väsentliga felaktigheter i årsredovisningen, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel. Vid denna riskbedömning beaktar revisorn de delar av den interna kontrollen som är relevanta för hur bolaget upprättar årsredovisningen för att ge en rättvisande bild i syfte att utforma granskningsåtgärder som är ändamålsenliga med hänsyn till omständigheterna, men inte i syfte att göra ett uttalande om ef-fektiviteten i bolagets interna kontroll. En revision innefattar också en utvärdering av ändamålsenligheten i de redovisningsprinciper som har använts och av rimligheten i styrelsens och verkställande direk-törens uppskattningar i redovisningen, liksom en utvärdering av den övergripande presentationen i årsredovisningen.

Jag anser att de revisionsbevis jag har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för mina uttalanden.

UTTALANDENEnligt min uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rätt-visande bild av Aktiebolaget Stora Tunabyggens finansiella ställning per den 31 december 2014 och av dess finansiella resultat och kassa-flöden för året enligt årsredovisningslagen. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens övriga delar.

Jag tillstyrker därför att årsstämman fastställer resultat-räkningen och balansräkningen.

RAPPORT OM ANDRA KRAV ENLIGT LAGAR OCH ANDRA FÖRFATTNINGARUtöver min revision av årsredovisningen har jag även utfört en revision av förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning för Aktiebolaget Stora Tunabyggen för räkenskapsåret 2014.

STYRELSENS OCH VERKSTÄLLANDE DIREKTÖRENS ANSVARDet är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner beträf-fande bolagets vinst eller förlust, och det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för förvaltningen enligt aktiebolagslagen.

REVISORNS ANSVARMitt ansvar är att med rimlig säkerhet uttala mig om förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust och om förvalt-ningen på grundval av min revision. Jag har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige.

Som underlag för mitt uttalande om styrelsens förslag till dispo-sitioner beträffande bolagets vinst eller förlust har jag granskat styrel-sens motiverade yttrande samt ett urval av underlagen för detta för att kunna bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen.

Som underlag för mitt uttalande om ansvarsfrihet har jag utöver min revision av årsredovisningen granskat väsentliga beslut, åtgärder och förhållanden i bolaget för att kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören är ersättningsskyldig mot bolaget . Jag har även granskat om någon styrelseledamot eller verk-ställande direktören på annat sätt har handlat i strid med aktie-bolagslagen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen.

Jag anser att de revisionsbevis jag har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för mina uttalanden.

UTTALANDENJag tillstyrker att årsstämman disponerar vinsten enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verk-ställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret.

ORG NR 556084-0422

TILL ÅRSSTÄMMAN I AB STORA TUNABYGGEN

ÖhrlingsPriceWaterHouse Coopers

BORLÄNGE DEN 11 MARS 2015

JOAKIM NILSSONAUKTORISERAD REVISOR

38


VATTENJAKTEN OCH MILJÖ-DETEKTIVER Genom kampanjer och genom undervisning fick barn och ungdomar lära sig mer om hur man kan spara energi och hur vi kan hjälpas åt att ta hand om vår miljö.

39


ENHETSSPECIFIKATIONSPECIFIKATION ÖVER ENHETER ÄGDA OCH FÖRVALTADE AV AB STORA TUNABYGGEN

Färgerna på texten hänvisar till markering av fastigheter på kartan sid 43.

Fastighet Värdeår Bostäder Antal rum Lokaler Antal bilplatser Antal Yta 1 2 3 4 > 5 Antal Yta Garage P-plats

Alf 10 1961 95 5 810 18 7 65 5 6 254 33 18Alf 11 1968 13 1 118 4 5 1 3 8 1724 24Aslög 4 2002 2 235 2 2Bordet 2 1970 48 1 173 45 2 1 3 10Bro 7:22 1967 69 5 396 3 27 27 12 4 162 49Buskåker 4:8 1963 84 6 202 5 26 34 19 2 240 29 30Byggherren 2 1960 6 322 6 6Bysjön 1 1970 61 4 914 15 40 6 2 428 5 17Bältartäppan 7 1938 4 270 1 2 1 1 15 1 1Bältartäppan 7 2009 5 450 5Domnarvet 50:32 1959 70 1 488 69 1 19 10Fiskarna 6,4 1945 21 1 075 9 4 8 1 10 5 16Forsa 46:177 1950 247 16 871 91 68 65 23 8 366 66 9Forum 2 1968 63 4 004 17 16 28 2 3 248 18 10Gylle3:24,3:25 1985 1 264Hagbacken 1 1987 44 1 754 26 18 1 2366 2 16Hagen 4 1986 1 289Heimer 5 1950 7 868 7 3 240 1 Heimer 8 1929 1 426Heimer 9 1978 60 4 327 4 27 21 8 10 599 Hesse 44:8 1997 58 1 160 58 1 2709Hesse 89:1 1980 12 607 4 8 1 55 6Hönsarvet 27:8 1982 22 1 531 18 4 6Idkerberget 6:21 1987 7 450 4 3 1 67 8Järnåldern 3 1952 52 2 688 16 24 10 2 7 421 4 34Järnåldern 4 1991 31 1 985 2 20 9 2 478Karlsåkern 1 1972 104 7 119 52 52 44 300 52Kungsljuset 3 1971 24 1 318 24 7 392 10Laxen 4 1962 64 3 183 27 22 13 2 17 2030 21Laxen 5 1969 71 5 244 17 9 33 12 3 126 60Lisselhagen 4 2013 110 5 951 28 54 14 14 72Läraren 5 2000 18 1 002 13 5 16N. Amsberg 9:14 1992 8 560 8 1 240 8Noten 1 1974 23 928 16 3 4 1 55 2 4Ornäs Stora 1:86 1992 63 3 868 10 22 21 10 2 79 30 35Ovandal 4:57 1954 6 540 3 3Oxen 1 1990 33 1 221 24 9 1 163 4Oxen 2 1990 33 1 221 24 9 1 163 4Oxen 4 1991 33 1 221 24 9 0 4Passaren 1 1958 36 2 225 6 12 12 5 1 18 1 452 19 6Rosen 1 1963 36 2 736 36 1 18 20Rosen 2 1964 24 2 424 24 24 12Röken 4 2003 18 1 086 10 5 3 18Skuld 1 2002 6 1 021 6 6Skuld 2 2007 8 341 2 6 3 194 43

Skuld 4 2009 11 842 3 8 1

Skuld 5 1953 1 225 5

Spännaren 7 1977 95 5 093 16 76 3 5 1 991 15


JULPYSSELBarn julpysslade i vår reception under julmarknaden i Tjärna Centrum.

RENOVERING TJÄRNA ÄNGARArkitekter visade sina renoverings-förslag för hyres-gäster.


Stolen 1 1970 16 1 018 16

Urd 3 1990 105 6 672 26 48 22 9 2 406 55 1Utanfors 3 2009 1 542Utanfors 3 2012 5 3425 52V:a Svartlotten 11 1950 33 2 181 6 15 6 6 3 118 4 10Yngve 12 1991 99 7 697 40 40 19 13 1 313 58 41Åbrodden 1 1963 46 1 748 46 1 270Ålen 1 1989 12 818 12 12 7Örjansgården 2 1970 24 1 448 8 16 14Haren 4 1962 41 1 651 40 1 2 85 2 8Harven 1 1972 11 3075Locus, stud.bost 2005 126 2 193 126Plogen 1 1973 292 21 452 24 12 232 23 1 13 638 82 46Plogen 2 1992 1 330Räfsan 1 1970 885 56 132 169 362 290 58 6 46 4738 232 82Räfsan stud.bost 1970 62 1 904 1 2 21 2Edvard 2 1993 1 692Jakobsg 1:17 1991 43 2 137 35 8 2 227 10Jakobsg 3:17 1981 49 3 063 40 9 3 235 2Norrskenet 1 1979 102 7 605 11 11 53 10 17 9 1085 37 42Planeten 2 1979 98 7 246 6 20 40 16 16 1 104 38 41Regnbågen 1 1979 96 6 940 6 21 48 8 13 1 110 35 19Regnbågen 2 1979 1 475Solen 2 1992 80 3 370 32 48 28 6Solen 3 1981 80 5 696 4 27 33 11 5 6 909 48 8Solen 4 1981 1 638Solen 5 1981 97 6 918 5 31 41 15 5 2 194 66 17Solen 7 1980 85 6 003 5 29 33 13 5 7 880 68 17Solen 8 stud.bost 1989 78 1 607 78 1 62Solen 9 1981 2 499Stången 7 1977 104 7 748 52 52 21 250 39 58Ulrika 1 1980 177 14 285 57 88 30 2 2 258 62 64


FÖRVALTADE ÅT ANDRA ÄGARE ÄN AB STORA TUNABYGGEN

TOTALT FÖRVALTADE FASTIGHETER

ÅRETS GRANNARFör fjärde året i rad anordnades Årets Granne. En tävling där hyresgäster kan lyfta fram grannar som är värda uppmärksamhet för det de gör och för sin medmänsklighet.


Bondbönan 2 1953 108 6 447 9 81 18 3 64 56 12Klövervallen 1 1989 143 8 870 122 21 31 1 276 16 106Klövervallen 2 1954 145 6 622 51 84 10 10 964 8 9Lintegen 2 1955 135 7 326 23 89 22 1 11 678 18 8Lintegen 3 1957 74 4 179 16 37 18 3 4 127 10Mars 5 1944 10 414 8 2 1 20 1Palsternackan 1 1967 355 22 649 59 92 176 26 2 4 338 60 72Palsternackan 2 1967 211 14 311 34 59 106 12 14 1 338 107 34Rovan 1 1957 56 3 000 10 40 6 3 69 20 14Rovan 3 1961 52 2 534 22 18 12 1 14 8Rågaxet 1 1989 10 672 6 4 1 4 6 17Rågaxet 2 1985 23 1 344 3 15 5 1 4 11 15Veteaxet 1 1989 11 672 1 7 3 6Ärtskidan 1 1989 52 3 360 2 32 18 2 9 30 39

Summa 6 084 373 774 1 413 2 194 1 964 421 92 413 45 252 1 515 1 528

Fastighet Bostäder Antal rum Lokaler Antal bilplatser

Antal Yta 1 2 3 4 > 5 Antal Yta Garage P-plats

Kommunfastigheter 8 695 4 3 1 148 212 000 85 171

Fastighet Bostäder Antal rum Lokaler Antal bilplatser

Antal Yta 1 2 3 4 > 5 Antal Yta Garage P-plats

Totalt 6 092 374 469 1 413 2 198 1 967 422 92 561 257 252 1 600 1 699



AB Stora TunabyggenBox 308 • 781 24 Borlänge www.tunabyggen.se

BESÖK Utanforsgränd 2 • TEL 0243 - 733 00 • FAX 0243 - 733 70 • E-POST [email protected] 465 - 2566 • POSTGIRO 46 26 58 - 6 • ORG NR 556084 - 0422

AB Stora Tunabyggen bygger, äger, förvaltar och hyr ut bostäder och lokaler i Borlänge.Tunabyggen, möjligheternas boende!

PR

OD

UK

TION

YE

AP

Graphic P

roduction AB

TRYC

K P

rinteliten Tryckt i 250 ex, april 2015.

Documents

Tunabyggens årsredovisning 2014