Upload
syddjurs-kommune
View
217
Download
0
Embed Size (px)
DESCRIPTION
Udkast af 21.12.12 til Forslag til LP368 og Forslag til Kommuneplantillæg nr. 29, Kursusformål ved Esby
Citation preview
Version 21.12.2012
Område til kursusformål og rekreative formål, Budistisk refugium ved EsbyForslag til lokalplan nr. 368
Forslag til Kommuneplantillæg nr. 29, til Syddjurs Kommuneplan 2009
ESBY
Sm
edeh
alde
n
Tornbjergård
Albertgård
Tranebærgård
Rugdal
HVAD ER EN LOKALPLAN?Lokalplaner skal styre den fremtidige udvikling i et område og give borgerne, erhvervslivet og Byrådet mulighed for at vurdere konkrete tiltag i sammenhæng med planlægningen som helhed.
I en lokalplan fastlægger Byrådet bl.a. bestemmelser for,
- hvad området og bygningerne skal bruges til, - hvor og hvordan der skal bygges nyt, - hvilke bygninger der skal bevares, - hvordan nye veje stier og beplantning skal etableres, - hvordan de ubebyggede arealer skal indrettes.
Lokalplanen består af: Redegørelsen, hvor baggrunden og formålet med lokalplanen beskrives, og der fortælles om lokalplanens indhold. Herudover redegøres der bl.a. også for de mil-jømæssige forhold, om hvordan lokalplanen forholder sig til anden planlægning, og om gennemførelse af lokalplanen kræver tilladelser eller dispensationer fra andre myndigheder.
Bestemmelserne, der er konkrete regler for, hvordan området må anvendes frem-over, og som er bindende for grundejeren og Byrådet.
Kortbilag, der viser afgrænsningen af området i forhold til skel, og hvordan området skal disponeres. Kortbilagene hænger nøje sammen med lokalplanbestemmel-serne og er bindende for grundejeren og Byrådet.
Øvrige bilag, der fx viser erhvervskategorier, støj fra erhverv, trafik eller vindmøl-ler, parkeringsnormer, som uddyber eller illustrerer lokalplanene bestemmelser.
Hvornår udarbejdes en lokalplan?Ifølge planloven skal der udarbejdes en lokalplan, før der gennemføres større udstykninger eller større bygge- og anlægsarbejder, herunder nedrivning af byg-geri. Endvidere skal der udarbejdes en lokalplan, når det er nødvendigt for at sikre kommuneplanens virkeliggørelse, eller når der skal overføres arealer fra landzone til byzone eller til sommerhusområde.
Byrådet kan til enhver tid beslutte, at der skal udarbejdes et lokalplanforslag.
LokalplanforslagetNår Byrådet har vedtaget et forslag til lokalplan skal forslaget i offentlig høring i mindst 8 uger. I den periode har borgerne lejlighed til at komme med bemærknin-ger, indsigelser eller ændringsforslag. Når den offentlige høring er slut, vurderer Byrådet, i hvilken udstrækning man vil imødekomme eventuelle indsigelser og ændringsforslag. Herefter kan lokalplanen vedtages endeligt.
Hvis Byrådet, på baggrund af de indkomne indsigelser, eller efter eget ønske, vil foretage så omfattende ændringer, at der reelt er tale om et nyt lokalplanforslag, starter proceduren forfra med offentliggørelse af et nyt lokalplanforslag.
Den endelige lokalplanNår Byrådet har vedtaget lokalplanen endeligt og vedtagelsen er offentlig be-kendtgjort i avisen, er lokalplanen bindende for de ejendomme, der ligger inden for lokalplanens område. Det betyder, at der ikke må etableres forhold i strid med lokalplanens bestemmelser.
Lovlig eksisterende bebyggelse eller lovlig anvendelse, som er etableret før lo-kalplanforslaget blev offentliggjort, kan fortsætte som hidtil, selvom det er i strid med lokalplanen - også efter ejerskifte. Lokalplanen medfører heller ikke pligt til at gennemføre de bebyggelser eller anlæg, der er beskrevet i planen.
Yderligere information kan fås hos:
SYDDJURS KOMMUNE
Plangruppen Hovedpostadresse:Hovedgaden 77 8410 Rønde Tlf. 87 53 50 00 www.syddjurs.dk [email protected]
Plangruppen er lokaliseret i administra-tionsbygningen i Ebel-toft på Lundbergsvej 2
Kontaktpersoner i Syddjurs Kommune:
Planlægningschef Tina Degn Rasmussen
Planlægger Thomas D. Secher
Denne lokalplan kan ses og hentes på:
www.syddjurs.dk www.syddjurskort.dk www.plansystem.dk www.miljoeportal.dk
Lokalplanen er udarbejdet af: Plangruppen efter et oplæg fra
Møller & Grønborg Europaplads Mindegade 13, 3 8000 Århus C
Kommunens åbningstider fremgår af kommunens hjemme-side på adressen: www.syddjurs.dk.
Kortgrundlag: © Matrikelkort og topografiskekort: KMS © TK-kort: Kortcenter.dk © Ortofotos: COWI
3
Forslag til Lokalplan nr. 368 December 2012
Redegørelse
4
Forslag til Lokalplan nr. 368 December 2012Redegørelse
INDHOLDSFORTEGNELSE
REDEGØRELSE ................................................................................................. 5
Lokalplanens område ........................................................................................ 5
Eksisterende bygninger inden for lokalplanens område .................................... 5
Lokalplanens baggrund & Formål ..................................................................... 7
Lokalplanens indhold ......................................................................................... 7Delområde I ................................................................................................. 9Delområde II ................................................................................................ 9Delområde III ............................................................................................... 9
Lokalplanens forhold til anden planlægning og lovgivning ................................ 9Syddjurs Kommuneplan 2009 ......................................................................... 9
Hovedstruktur .............................................................................................. 9Rammebestemmelser ................................................................................. 9Tillæg nr. 29 til Syddjurs Kommuneplan 2009 ........................................... 10Særlige landskabelige interesseområder .................................................. 11Kulturmiljøområder .................................................................................... 12Kirkeindsigtsområde .................................................................................. 12Særlige drikkevandsinteresser ................................................................. 12
Lokal Agenda 21 - KLIMA .............................................................................. 12Internationale Beskyttelsesområder .............................................................. 12
habitatdirektivet ......................................................................................... 13Bilag IV arter .............................................................................................. 13
Kystnærhedszonen ....................................................................................... 13Lavbundsarealer ............................................................................................ 13Naturbeskyttelsesloven ................................................................................. 13
§ 3 Beskyttede naturområder .................................................................... 14Strandbeskyttelseslinie .............................................................................. 14Sø og åbeskyttelseslinie ............................................................................ 14Skovbyggelinie ......................................................................................... 14Fortidsminde beskyttelseslinie .................................................................. 14Adgang til naturen ..................................................................................... 15
Museumsloven - Arkæologiske forhold ......................................................... 15Fredet og Bevaringsværdig Bebyggelse ...................................................... 15
Fredninger ................................................................................................. 16Skovloven ...................................................................................................... 16
Fredsskov .................................................................................................. 16LandbrugsLoven ............................................................................................ 16Landzonetilladelser og bonusvirkning ........................................................... 16Offentlige Formål ........................................................................................... 17Offentlig service ............................................................................................. 17
Kollektiv trafik ............................................................................................ 17Skiltning ..................................................................................................... 17
Miljøklasse ..................................................................................................... 17Støj ................................................................................................................ 17
Støj fra virksomheder ................................................................................ 18Støj fra trafik .............................................................................................. 18
Vej- og stiplanlægning ................................................................................... 19
5
Forslag til Lokalplan nr. 368 December 2012
Redegørelse
PARKERING.................................................................................................. 20Bevaringsværdig beplantning ........................................................................ 20Jordforurening ............................................................................................... 20Overskudsjord og byggeaffald ....................................................................... 21Forsyningsforhold .......................................................................................... 21
Varmeplan ................................................................................................. 21Vandforsyning ............................................................................................ 21Fællesantenne ........................................................................................... 21
Grundejerforening ......................................................................................... 21Servitutter ...................................................................................................... 22
Miljøvurdering .................................................................................................. 23
Tilladelser eller dispensationer fra andre myndigheder ................................... 24
Lokalplanens tilvejebringelse .......................................................................... 24
Lokalplanforslagets midlertidige retsvirkninger ............................................... 25
Lokalplanens endelige retsvirkninger .............................................................. 25
LOKALPLANBESTEMMELSER ........................................................................ 27
§ 1 Formål ................................................................................................. 27§ 2 Område og zonestatus ........................................................................ 27§ 3 Områdets anvendelse og opdeling ...................................................... 27§ 4 Udstykning ........................................................................................... 28§ 5 Vej-, sti- og parkeringsforhold .............................................................. 29§ 6 Bebyggelsens omfang og placering .................................................... 30§ 7 Bebyggelsens ydre fremtræden .......................................................... 32§ 8 Bevaring .............................................................................................. 33§ 9 Ubebyggede arealer ............................................................................ 33§ 10 Bonusvirkning .................................................................................. 35§ 11 Servitutter der ophæves .................................................................... 35§ 12 Miljøforhold / Støjforhold ................................................................... 35§ 13 Tekniske forsyninger m.m. ................................................................. 35§ 14 Grundejerforening ............................................................................. 36§ 15 Forudsætninger for ibrugtagning ....................................................... 36§ 16 Lokalplanens retsvirkninger ............................................................... 36
Vedtagelsespåtegninger ................................................................................ 38
KORTBILAG 1 ................................................................................................... 39
KORTBILAG 2 ................................................................................................... 40
KORTBILAG 3 ................................................................................................... 41
6
Forslag til Lokalplan nr. 368 December 2012Redegørelse
DTK Kort25 Trad.
300 m 0 300 600 9001200 m
Skala: 1:25.000
DK 1:100.000
1 km 0 1 2 3 4 5 km
Skala: 1:100.000
© Syddjurs Kommune
Lokalplanområdets placering i Kommunen, målforhold 1:200.000
Oversigtskort over området i målforhold 1:100.000
N
N
N
Oversigtskort over området i målforhold 1:20.000
7
Forslag til Lokalplan nr. 368 December 2012
Redegørelse
REDEGØRELSE
LOKALPLANENS OMRÅDELokalplanområdet omfatter en 3 ha og 2.020 m² ..... 2 ha og 8.282 m² ( husk ... et stykke af vejen ligger på matr. nr. 2) stor del af jorderne på Tornbjerggård, der er en landbrugsejendom med flere-længede bygninger nord for Esby på Helgenæs, beliggende på adressen Smedehalden 3, 8420 Knebel.
Landbrugsejendommen består af matr. nr. 10 b og 7 b Esby By, Helgenæs, samt matr. nr. 3 b Kongsgård Rugdals Mark, Helgenæs, på tilsammen 18 ha og 1.235 m². Landbrugsejendommen har bestået med de nuværende lodder og matrikel-grænser siden 1932. Den grundlæggende ejendomsstruktur i området blev fastlagt gennem en stjerneudskiftning i 1789, og mange af de gamle udskiftningsske fra dengang er stadig bevaret og synlige i marken i dag.
Landbrugsejendommens bebyggelse er placeret sydvest for foden af den ca. 46 m høje bakke Tornbjerg, deraf gårdens navn.
Ejendommens stuehus er opført i 1877, formentlig som led i en udflytning af en bygning fra Esby. På ældre kort over omårdet, fra sidste halvdel af 1800-talet og første halvdel af 1900-tallet ses ejendommens bygninger som en fire-længet gård. De oprindelige driftsbyninger er siden nedrevet, og kun stuehuset er bevaret i dag. Senere driftsbygninger er opført i 1947, 2002 og 2006. I perioden fra 1945 til 1955 blev der desuden etableret to større frugtplantager på ejendommen.
Luftfoto fra 2012, målforhold 1:12.000. Ejendommens lodder, matr. nr. 3b, 10b og 7b, samt lokalplanområdet.
© COWI
Målforhold: 1:12000
10b
3b
7b
1
7a
2
10n
9e
9f
7ar
N
8
Forslag til Lokalplan nr. 368 December 2012Redegørelse
Høje måleb. 1860-1900
200 m 0 200 400 600 m
Skala: 1:12.000
Lave måleborde
200 m 0 200 400 600 m
Skala: 1:12.000
Oversigtskort fra perioden 1842-1899, målforhold 1:12.000
Oversigtskort fra perioden 1928-1945, målforhold 1:12.000
N
N
9
Forslag til Lokalplan nr. 368 December 2012
Redegørelse
, Tlf. Fax.
Målforhold: 1:12000J.Nr.
Dato: 26.11.2012 Init.:
Matrikelkort fra udskiftningen 1789, målforhold ca. 1:12.000. Esby er et typisk eksempel på en stjerneudskiftning.
N
Matrikelkort fra 2012, målforhold 1:12.000. De fleste ejendomsskel i området nord for Esby er uforandret efter 223 år.
N
10b
3b
7b
7a9e
3a
6a
10n9f2a
2
10
Forslag til Lokalplan nr. 368 December 2012Redegørelse
Selve gårdbebyggelsen er beliggende i kote ca. 26 m, i en lavning i forhold til det omgivende terræn, umiddelbart vest for en lille sø. (Søen kan genfindes på ma-trikelkort fra 1789 og kort fra 1870. På kort fra 1920 er søen forsvundet, fordi den sansynligvis er den blevet afvandet. Søen dukker op igen på luftfotos fra 1979). Tornbjerggård kan derfor ikke ses fra havet, eller fra kommunevejen Smedehalden, der går ca. 350 m vest for bygningerne.
Tornbjerggård ligger i et meget sammensat og komplekst landskab med mange morænebakker, store trrænforskelle, stejle hældninger og mange mindre vand-huller. Enkelte mindre skovarealer, der har karakter af plantager, er kommet til området i løbet af de sidste 50 år. Få steder er der også læhegn i skel. Området har, ligesom resten af Helgenæs, ingen naturlige vandløb.
Terrænet øst for Tornbjerg falder fra kote ca. 46 m til kote 0 m over en afstand på omkring ca. 1 kilometer. Vest for Tornbjerg er landskabet præget af mange store morænebakker, hvoraf Ellemansbjerget i kote ca. 99 m, som er det højeste punkt på Helgenæs.
De omkringliggende bebyggelser ligger, ligesom Tornbjerggård, skjult i bakkerne. De nærmeste tre naboer ligger i en afstand på ca. 500 meter, hvoraf den ene naboejendom også ejes af foreningen (Albertgård, Esby Strandvej 8).
EKSISTERENDE BYGNINGER INDEN FOR LOKALPLANENS OMRÅDE
Området er ved planens udarbejdelse kommunalt ejet / privat ejet ...
Områdets nuværende anvendelse...
Trafikale forhold...
Eksisterende forhold, beplantning, veje og stier, bebyggelse og anlæg...
Karakteristiske træk ved landskabet ...
LOKALPLANENS BAGGRUND & FORMÅLEfter flere ejerskifter blev ejendommen erhvervet i 1995 af Rangdjung Yeshe Fonden. Denne fond blev stiftet samme år af en forening af danske buddhister, der gennem en årrække havde fulgt og sluderet den buddhistiske trosretning. Siden overtagelsen af ejendommen har fonden og foreningen benyttet stedet til afholdelse af mindre kurser og retreats for sine medlemmer.
I takt med den stigende efterspørgsel på foreningens kurser, har fonden et ønske om at få en afklaring om hvad der kan etableres, især hvad angår bygninger og faciliteter, ligesom der er et ønske om, at få klarlagt status for de eksisterende faciliteter.
Det er ambitionsniveauet, at stedet kunne blive en af lokalområdets attraktioner som et af Nordeuropas mest komplette buddhistiske centre, ligesom foreningen ønsker at opnå en helstøbt og rentabel virksomhed på landet, hvor de fysiske rammer er tilpasset det smukke landskab på Helgenæs.
På denne baggrund har Rangdjung Yeshe Fonden ønsket, at de fremtidige udvik-lingsmuligheder af ejendommens bygnigner og de nære omgivelser bliver fastlagt gennem denne lokalplan.
I det følgende afsnit beskrives de nuværende faciliteter, samt ønsker til ejendom-
Stedet anvendes til kursusformaal.
I loebet af aaret afholdes mellem 3 og 4 kurser af en uges varighed, med ca. 50 deltagere pr. gang, og ca. 5 kurser af en uges varighed, med 10 til 15 deltagere pr. gang.
En gang om aaret afholdes sommerkursus med op til 80 deltagere.
11
Forslag til Lokalplan nr. 368 December 2012
Redegørelse
© COWI
Luftfoto fra 2012, målforhold 1:1.000. Ejendommens bygninger på Smedehalden 3, omkring de hidtidige bebyggelsesarealer.
© Syddjurs Kommune
Luftfoto fra 1979, målforhold 1:1.000. Ejendommens bygninger på Smedehalden 3, omkring de hidtidige bebyggelsesarealer.
12
Forslag til Lokalplan nr. 368 December 2012Redegørelse
mens fremtidige anvendelse og udbygning, ligesom dens forhold til de planmæs-sige bindinger i området belyses.
Her gives en fyldestgørende redegørelse for hvorfor denne lokalplan er udarbejdet og hvad der er hovedformålet med planforslaget...
Eksempelvis gennemførelse af et konkret byggeprojekt, planlægning af et nyt byområde, bevaring eller nedrivning af bebyggelse sikre en bestemt karater i området eller en bestemt kvalitet...
Formålet og planmæssig begrundelse!
Er der særlige forhold der ikke kan dispenseres fra. Grundig forvurdering af dis-pensations mulighed?!
Lokalplanen er udarbejdet for at...
LOKALPLANENS INDHOLDDet 3 ha og 2.020 m² store lokalplanområde opdeles i 5 delområder, A, B, C, D og E, som vist på Kortbilag 3.
DELOMRÅDE AArealet omkring ejendommens hidtidige bebebyggelsesarealer ligger i Delområde A , som er 1 ha og 3.610 m² stort. Delområdet udlægges til kursusformål. Området kan disponeres og bebygges i princippet som vist på illustrationsplan side 13.
Der kan opføres op til 1.500 m² ny bebyggelse til administration, teknik, bad, toilet, storkøkken, spisesal og overnatning. Ny bebyggelse skal opføres i forlængelse af eksisterende bebyggelse som længer på en gård.
Der udlægges x arealer til parkering af x biler... Jf. nærmere angivelse på kortbilag.
Nærmere oplysninger: Bebyggelsens indhold, anvendelse, placering, udseende, højder, niveauplaner, mv. ...
DELOMRÅDE BArealet med den tidligere æbleplantage ligger i Delområde B, som er 1 ha og 69 m² stort. Området udlægges til opførelse af maks. 10 hytter a x m², samt til primitiv campering med maks. x antal telte / (campingvogne?).
Nærmere oplysninger: Placering af hytter, materialer til hytter, farver, facader vand, lys, varme? Placering af telte? Hvad med campingvogne? Vinterpladser?
DELOMRÅDE CDelområde C omfatter et 742 m² stort areal, der ligger over for Delområde B, på den modsatte side af vejen. Området udlægges til opførelse af en x m² stor toiletbygning.
Nærmere oplysninger: Bebyggelsens placering, udseende, højder, niveauplaner, mv. ... Afledning af spildevand, samletank? Tømningsordning?
(OBS. Husk at delområdet skal udvides lidt mod nord, sådan at der er plads til parkering).
DELOMRÅDE DDelområde D omfatter et 4.813 m² stort areal med den 795 m lange og 6 m brede adgangsvej fra kommunevejen Smedehalden til Delområde A, B og C. Ifølge be-
13
Forslag til Lokalplan nr. 368 December 2012
Redegørelse
B U D D H I S T I S K M E D I T AT I O N S - O G R E T R Æ T E C E N T E R I S I D E 1 0
Gårdrummed Stupa
Tempel
Beboelse/adm. mv
Overnatning/møderum mv
Spisesal/Køk
Foredragssal/Overnatning
Fremtidig byg-ning overnatning
Landbrugs-bygning
Parkering
Parkering
N
Det forudses, at der vil blive behov for en øgning af sengeplads-ka-paciteten, således at det samlede antal sengepladser er 70.
Denne øgede kapacitet vil kunne rummes dels i en ombygning inden-for de eksisterende bygningsmæs-sige rammer, og dels i de skitserede bygningsmæssige udvidelser.
På længere sigt kunne der blive behov for, at opføre en mindre bygning i forlængelse af det gamle stuehus på ejendommens have-side.
Nye spise- og køkkenfaciliteter mvDer forudses et behov for etable-ring af nye køkken- og spisefacilite-ter.
Disse nye spise- og køkkenfaciliteter vil kunne rummes i bygningsmæssig udvidelse og -erstatning, som fore-slås placeret som en 3. længe mod nord, der bygges sammen med den tidligere staldlænge mod øst.
Det er et ønske, at en eventuel 1. sal vil kunne indrettes med 3 mindre beboelser til personer med tilknyt-ning til stedets drift. Mindre indgangsparti til TempletDer er behov for et mindre ind-gangsparti til Templet, hvor kursi-sterne kan sætte deres sko.
StupaDet er et ønske, at kunne opføre et klassisk buddhistisk monument i form af en stupa på gårdspladsen.
B U D D H I S T I S K M E D I T AT I O N S - O G R E T R Æ T E C E N T E R I S I D E 1 3
Primitiv campering
10 mindre hytter
Parke-ring
Mindre toiletbygning
Illustrationsplan - område til primitiv campering; mål 1:2000
NIllustrationsplan for lokalplanens
delområde B, og C, der kan an-
vendes til hytter, primitiv campering,
toiletbygning og parkering. OBS
delområde C skal udviddes lidt mod
nord, så der er plads til parkering
Illustrationsplan for lokalplanens delområde hvor der kan opføres
nye bygninger der pladeres som læn-ger på en tradionel
gårdbebyggelse.
14
Forslag til Lokalplan nr. 368 December 2012Redegørelse
stemmelserne i denne lokalplan fastholdes vejens nuværende tilstand, som en 3 m bred kørebane i grus, med 1,5 m brede rabatter.
DELOMRÅDE EDelområde E omfatter et 2.785 m² stort areal med den 461 m lange og 6 m brede adgangsvej fra Esby Strandvej til Delområde A. Ifølge bestemmelserne i denne lokalplan fastholdes vejens nuværende tilstand, som en 3 m bred kørebane i grus, med 1,5 m brede rabatter.
GENERELT OM VEJEDe to markveje i hhv. delområde D og E findes på stedet som markveje, der har en 3 meter bred kørebane med 1,5 m brede rabatter i hver side. Denne lokalplan udlægger dermed ikke mere vejareal, end det som allerede findes i marken. De to markveje kan genfindes med deres nuværende forløb og bredde på luftfotos over området fra 1945 og frem til i dag. Begge veje har således helt sikkert været i brug i en ubrudt periode på mindst 67 år. Den sydlige vej, i delområde E, er den ældste. Den findes på kort tilbage fra 1870. Den nordlige vej, i delområde D, er etableret efter 1920.
LOKALPLANENS FORHOLD TIL ANDEN PLANLÆGNING OG LOVGIVNINGSYDDJURS KOMMUNEPLAN 2009Lokalplanområdet er ikke omfattet af rammerne i kommuneplanen, og derfor er der sideløbende med dette lokalplanforslag udarbejdet et Forslag til Kommune-plantillæg nr. 29.
TILLÆG NR. 29 TIL SYDDJURS KOMMUNEPLAN 2009Det er en forudsætning for lokalplanen at kommuneplanens bestemmelser for området ændres og der er udarbejdet et tillæg nr. 29, som er gengivet bagerst i lokalplanen. De fremtidige bestemmelser for området fremgår af skemaet:
LANDSKABSFORHOLDOmrådet er i Kommuneplan 2009 (afsnit 4.2.1) markeret som en del af et større område med landskabelige interesser på Helgenæs. Temaet med de landskabelige interesser kommer fra en del af den tidligere Regionplan 2005, der i 2009 blev overført uændret til Kommuneplan 2009.
Det fremgår af kommuneplanens retningslinjer, side 61, at områder med landska-belige interesser så vidt muligt skal friholdes for ikke-landbrugsmæssig byggeri. Såfremt der undtagelsesvist bygges i disse områder, skal ny bebyggelse og anlæg placeres og udformes under særlige hensyntagen til landskabet.
I Syddjurs Kommunes Landskabskarakterplan, som er vedtaget af Byrådet i 2009 ligger lokalplanområdet inden for landskabskarakterområde nr. 94, Helgenæs Morænelandskab. Lokalplanområdet ligger i et område, som i landskabskarakter-planen er beskrevet som et komplekst mellemskala landskab der fremtræder som med særligt karakteristisk, bl.a. på grund af den tydelige sammenhæng mellem na-turgrundlag og arealanvendelse. Landskabskarakterens kulturhistoriske oprindelse fremtræder også tydeligt, idet områderne fortsat opdyrkes og bebyggelsesmønstret fortsat afspejler jordbrugslandskabet i perioden omkring udskiftningen med enkelte
15
Forslag til Lokalplan nr. 368 December 2012
Redegørelse
B U D D H I S T I S K M E D I T AT I O N S - O G R E T R Æ T E C E N T E R I S I D E 1 2
700 m2 (grundplan)
330 m2
500 m2
550 m2
130 m2
24 m2
(250 m2)
Spisesal ca. 300 m2
Foredragssal ca. 200 m2
Øvrigt ca. 100 m2
Administration ca. 100 m2
Teknik, bad/toliet ca. 200 m2
Storkøkken ca. 100 m2
Møderum ca. 350 m2
Bad/toliet ca. 150 m2
Tempel ca. 550 m2
Overnatning ca.10 sengepladser
Overnatning ca. 25 sengepladser
Overnatning ca. 25 sengepladser
3 mindre beboelserá ca. 75 m2
Fremtidig bebyggelse
Eksisterende bebyggelse
Funktionsdiagram grundplan Funktionsdiagram 1. sal
B U D D H I S T I S K M E D I T AT I O N S - O G R E T R Æ T E C E N T E R I S I D E 1 2
700 m2 (grundplan)
330 m2
500 m2
550 m2
130 m2
24 m2
(250 m2)
Spisesal ca. 300 m2
Foredragssal ca. 200 m2
Øvrigt ca. 100 m2
Administration ca. 100 m2
Teknik, bad/toliet ca. 200 m2
Storkøkken ca. 100 m2
Møderum ca. 350 m2
Bad/toliet ca. 150 m2
Tempel ca. 550 m2
Overnatning ca.10 sengepladser
Overnatning ca. 25 sengepladser
Overnatning ca. 25 sengepladser
3 mindre beboelserá ca. 75 m2
Fremtidig bebyggelse
Eksisterende bebyggelse
Funktionsdiagram grundplan Funktionsdiagram 1. sal
B U D D H I S T I S K M E D I T AT I O N S - O G R E T R Æ T E C E N T E R I S I D E 1 2
700 m2 (grundplan)
330 m2
500 m2
550 m2
130 m2
24 m2
(250 m2)
Spisesal ca. 300 m2
Foredragssal ca. 200 m2
Øvrigt ca. 100 m2
Administration ca. 100 m2
Teknik, bad/toliet ca. 200 m2
Storkøkken ca. 100 m2
Møderum ca. 350 m2
Bad/toliet ca. 150 m2
Tempel ca. 550 m2
Overnatning ca.10 sengepladser
Overnatning ca. 25 sengepladser
Overnatning ca. 25 sengepladser
3 mindre beboelserá ca. 75 m2
Fremtidig bebyggelse
Eksisterende bebyggelse
Funktionsdiagram grundplan Funktionsdiagram 1. sal
16
Forslag til Lokalplan nr. 368 December 2012Redegørelse
udflyttede gårde og overvejende intakte landsbystrukturer. Landskabskarakteren og de visuelle oplevelsesmuligheder er uforstyrret af tekniske anlæg. Området fremtræder i god tilstand og med særlige visuelle oplevelsesmuligheder. Målsæt-ningen for området er derfor også, at det skal bevares og beskyttes.
Af landskabskarakterplanen fremgår det yderligere, at landskabskarakteren har en begrænset kapacitet overfor en fortsat udvikling med tilgroning af lysåbne overdrevsarealer. Landskabskarakteren har endvidere lav kapacitet overfor en udvikling i retning af yderligere rekreativ anvendelse af bygningerne, hvor land-brugsejendomme overgår til fritidsformål og andre erhverv.
På baggrund af ovenstående er det Byrådets vurdering, at en udvikling .....
KYSTNÆRHEDSZONENIfølge planlovens kapitel 2a, skal kommunen tage særlige hensyn i kystnærheds-zonen, som er en 3 km bred zone langs landets kyster. Der skal anføres en særlig planlægningsmæssig begrundelse for byggerier og projekter inden for kystnær-hedszonen. (Vejledning om planlægning i kystnærhedszonen af dec. 1995)
Ifølge planlovens § 16, stk. 3, skal der ved bebyggelse og anlæg indenfor kyst-nærhedszonen oplyses om den visuelle påvirkning af omgivelserne og der skal gives en begrundelse for bygnings højder der overstiger 8,5 m.
Indenfor de kystnære dele af byzoner skal der gøres rede for den visuelle påvirk-ning af kysten. Såfremt bebyggelsen afviger væsentligt i højde eller volumen fra den eksisterende bebyggelse i området, skal der gives en begrundelse herfor.
Nærmere beskrivelse ... ejendommens bygninger kan ikke ses fra kysten - fotos fra forskellige vinkler og steder i området.
INTERNATIONALE BESKYTTELSESOMRÅDEREU Fuglebeskyttelses-, Ramsar og habitatsområder.
Der skal redegøres for virkningen på de beskyttede dyre- eller plantearter.
HABITATDIREKTIVETI 1992 vedtog Det Europæiske Råd habitatdirektivet, ”Rådets direktiv 92/43/EØF af 21. maj 1992, om bevaring af naturtyper samt vilde dyr og planter”.
Baggrunden for direktivet er, at EU ønsker at sikre den biologiske mangfoldighed gennem bevarelse af naturtyper (habitater) samt plante- og dyrearter af betydning for fællesskabet inden for medlemsstaternes områder. Arterne der skal beskyttes er beskrevet på habitatdirektivets bilag II, IV og V.
Habitatdirektivet har til formål at fremme biodiversiteten, ved at definere en fælles ramme for beskyttelsen af arter og naturtyper, der er af betydning for EU. Dette sker hovedsagligt gennem udpegning af særlige bevaringsområder, habitatområderne. I habitatområderne skal der sikres eller genoprettes en gunstig bevaringsstatus for de arter eller naturtyper som området er udpeget for.
... Denne lokalplan påvirker ikke Natura 2000-områder, i eller uden for kommunen, der er omfattet af Habitatsdirektivet.
BILAG IV ARTERI habitatdirektivets bilag IV er opført dyre- og plantearter af fællesskabsbetydning, der kræver streng beskyttelse. Der skal træffe foranstaltninger, der sikrer de nævnte arters naturlige udbredelsesområde. Dyrene må fx ikke fanges ind, deres æg ikke indsamles og deres yngle- og rasteområde må ikke ødelægges.
Der er ikke registreret Bilag IV-arter i området. (?) Natur- og Miljø?
17
Forslag til Lokalplan nr. 368 December 2012
Redegørelse
Illustrationsplan, målforhold 1:1.000. Mulige fremtidige udvidelser af bygningerne.
Målforhold: 1:75000 Målforhold: 1:75000
Målforhold: 1:75000 Målforhold: 1:75000
Særligt karakteristisk
Karakteristisk
Kontrasterende
God tilstand
Dårlig tilstand
Særlige visuelle oplevelsesmuliger
Visuelle oplevelsesmuliger
Ingen visuelle oplevelsesmuliger
Bevare og beskytte
Vedligeholde og styrke
Ændre og nyskabe
Kortet herover viser landskabskarakterplanens karak-tervurderinger. Målforhold 1:75.000.
Kortet herover viser landskabskarakterplanens til-standsvurderinger. Målforhold 1:75.000.
Kortet herunder viser landskabskarakterplanens vur-deringer af oplevelsesmuligheder. Målforhold 1:75.000.
Kortet herunder viser landskabskarakterplanens mål-sætninger. Målforhold 1:75.000.
18
Forslag til Lokalplan nr. 368 December 2012Redegørelse
LAVBUNDSAREALERLavbundsarealer skal generelt friholdes for bebyggelse. Områderne har generelt ringe funderingsforhold, ligesom bortledning af spildevand og overfaldevand ge-nerelt er forbundet med store omkostninger til pumpebrønde eller lign.
Kort over lavbundsarealer ved lokalplanområdet ... Natur- og Miljø: Hvilken kon-sekvens har disse udpegninger?
NATURBESKYTTELSESLOVENDer er ingen bygge- eller beskyttelseslinjer efter naturbeskyttelseslovens §§ 15-19 inden for lokalplanområdet.
BESKYTTEDE NATUROMRÅDERDer er ligeledes heller ikke registreret naturområder efter naturbeskyttelseslovens § 3 inden for lokalplanområdet (Natur og Miljø -> er det rigtigt?)
ADGANG TIL NATURENDet følger af naturbeskyttelseslovens § 23 at der er offentlig adgang tik skove og at der er offentlig adgang til uddyrkede arealer efter Naturbeskyttelseslovens § 24.
MUSEUMSLOVEN - ARKÆOLOGISKE FORHOLDI området omkring Tornbjerggård på den østlige side af Helgenæs, er der stort set ikke registreret arkæologiske fund. Ifølge Kulturarvsstyrelsens database (www.kulturarv.dk/fundogfortidsminder) har der heller ikke været gravhøje i området, og der er kun gjort enkelte sporadiske fund fra stenalderen, i området syd for Esby.
Museumsloven pålægger kommunen at inddrage det lokale museum i lokalplan-lægningen med henblik på, at der i høringsfasen kan gennemføres en forunder-søgelse med hensyn til eventuelle bevaringsværdier.
For Syddjurs Kommunes område varetages opgaverne efter museumsloven af Museum Østjylland, Stemannsgade 2, 8900 Randers C, tlf. 87 12 26 00
Når Museum Østjylland har modtaget en anmodning, skal det fremkomme med en udtalelse med stillingtagen til, hvorvidt det arbejde, som anmodningen vedrører, indebærer en risiko for ødelæggelse af væsentlige fortidsminder.
Forud for iværksættelse af enhver form for jordarbejde skal der i henhold til Mu-seumslovens § 25 - 27 ske orientering af Museum Østjylland om det påtænkte jordarbejde.
Såfremt der under bygge- og anlægsarbejder i området påtræffes jordfaste for-tidsminder, danefæ eller andre forhistoriske spor, skal det anmeldes til Museum Østjylland.
BESKYTTEDE DIGERDe diger, som er beskyttet efter museumslovens § 29a, er menneskeskabte volde opført af jord, sten eller tørv, som nogen steder stammer helt tilbage fra jernalderen for ca. 2000 år siden. Digerne blev opført for at markere skel, og de er beskyttede fordi de fortæller om historien i landskabet gennem 2000 år: Om Danmarks inddeling i sogne, landsby- og herregårdsejerlav, om driften i marken, samt om beskatnings og ejerforhold. De er også beskyttede, fordi de i dag ofte er vigtige levesteder og spredningsveje for planter og dyr, og fordi de har en visuel betydning for oplevelsen af landskabet.
Der findes en række beskyttede sten- og jorddiger i området nord for Esby, som alle er sammenfaldende med de udstykningsskel, som blev fastlagt i området
19
Forslag til Lokalplan nr. 368 December 2012
Redegørelse
Målforhold: 1:12000
N
10b
3b
7b
Målforhold: 1:6000
3b
10b
7b
Luftfoto fra 2011, målforhold 1:6.000. De optrukne orange linjer viser de sten- og jorddiger, som er beskyttet af § 29.
Oversigtskort, 2012, målforhold 1:12.000. De optrukne orange linjer viser de sten- og jorddiger, som er beskyttet af § 29.
20
Forslag til Lokalplan nr. 368 December 2012Redegørelse
i forbindelse med udskiftningen i 1789. Se de to oversigtskort til venstre, som viser de beskyttede sten- og jorddiger i området. Se også kortet på side x, med matrikelkortet fra 1789.
LANDBRUGSLOVENEjendommen er noteret i matriklen som en landbrugsejendom efter landbrugslo-vens § 4.
Hvordan forholder Jordbrugskommissionen sig til etablering af refugium på en landbrugsejendom, i forhold til landbrugsloven...? -> Jordbrugskommissionen for Region Midtjylland. -> Bopælspligt? Hvem driver jorden?
LANDZONETILLADELSER OG BONUSVIRKNINGLokalplanområdet fastholdes i landzone. Lokalplanen har bonusvirkning efter plan-lovens § 15, stk. 4. Det vil sige, at de landzonetilladelser efter planlovens § 35, stk. 1, som skulle meddeles for at realisere lokalplanens indhold er meddelt samtidig med offentliggørelse af den endelige vedtagelse af denne lokalplan. Se videre herom i lokalplanens § X - beskrives nærmere når bestemmelserne er fastlagt.
Det er en betingelse for bonusvirkningen at lokalplanen udtrykkeligt angiver hvilke tilladelser der anses for meddelt.
SKILTNINGSkiltning skal generelt begrænses til et minimum.
I henhold til skiltemanualen for Syddjurs Kommune gælder følgende bestemmelser for skiltning... Skilt ved adgangsvej, i henhold til NBL § 21...? - Eksisterende skilt...
VEJ- OG STIPLANLÆGNINGLokalplanområdet vejbetjenes af en eksisterende 843 m lang markvej, der har en ca. 3 m bred kørebane. Markvejen går fra kommunevejen Smedehalden (ved en overkørsel der ligger umiddelbart syd for bygningerne på Smedehalden 1), til bygningerne på Smedehalden 3.
Den 843 m lange markvej har status af privat fællesvej (? Er det rigtigt Veje & Trafik? - Er der nogen form for adgangsbegrænsninger på overkørslen?).
Jeg har udlagt vejareal i 6 meters bredde. Hvor bred skal kørebanen være?
Deles denne overkørsel med andre ejendomme i området?
PARKERINGBehovet for parkering hænger i stor udstrækning sammen med arealanvendelsen, men selv indenfor samme arealanvendelseskategori er der stor variation i behovet for parkering. Derfor er de angivne tal kun vejledende.
FORSYNINGSFORHOLD
VANDFORSYNING
21
Forslag til Lokalplan nr. 368 December 2012
Bestemmelser
Natur & Miljø - Hvor får ejendommen vand fra ... ?
SPILDEVANDNatur & Miljø - Hvordan skal spildevand afledes fra ejendommen ... ?
SERVITUTTERAf servitutoversigten fremgår de registrerede servitutter, som kan have betydning for bygge- og anlægsarbejdet inden for lokalplanområdet.
Matr. nr. 10 b Esby By, Helgenæs: Tinglyste servitutter:
1 08.03.1844 Dok. om vej mv.Dokumentet er registreret hos tinglysningen som bortkommet. Indholdet kendes derfor ikke.
Aflyses ikke
2 22.06.1983 Dok. om kabeltrace.Om placeringen af et jordkabel til fremførelse af elektricitet, og forbud mod placering af bygninger nærmere end 0,5 m fra kablets placering.Påtaleret: Elselskabet Arke a.m.b.a (nu NRGi, Dusager 22, 8200 Aarhus N, tlf. 87 39 04 04).Uden betydning for lokalplanens indhold, idet kablet ligger uden for lokalplanens område.
Aflyses ikke
Generelt gælder det, at private byggeservitutter og tilstandsservitutter, der er ufor-enelige med lokalplanens indhold, fortrænges af lokalplanen iht. planlovens § 18.
Andre private servitutter kan eksproprieres efter planlovens § 47, når det vil være af væsentlig betydning for virkeliggørelse af planen.
MILJØVURDERINGI henhold til § 3 stk. 1, nr. 1 i lov om miljøvurdering af planer og programmer (lov-bekendtgørelse nr. 1398 af 22.10.07) skal der udarbejdes en miljøvurdering, når der i medfør af planloven tilvejebringes lokalplaner. Såfremt lokalplanen omfatter et mindre område på lokalt plan skal der kun udarbejdes en miljøvurdering, hvis planen antages at have væsentlig indvirkning på miljøet, efter miljøvurderingslo-vens § 4, stk. 3.
Er planen omfattet af § 3 og 4, skal der udarbejdes en miljøvurdering, hvis det antages at planen har væsentlig indvirkning på miljøet.
Der er udarbejdet en screening for miljøpåvirkning. Lokalplanen giver mulighed for ændring af begrænsede bygningsmæssige udvidelser ved ejendommen hidtidige bebyggelsesarealer. Det er på baggrund af screeningen vurderet at ændringerne ikke vil betyde en væsentlig indvirkning på miljøet.
Da lokalplanen omfatter et mindre område på lokalt plan og ændringerne ikke vil få væsentlig indvirkning på miljøet og lokalplanen ikke omfatter projekter som er nævnt i lovens bilag 3 og 4, er det Syddjurs Kommunes vurdering at lokalplanen ikke skal miljøvurderes.
Oplysningerne om afgørelsen om miljøvurdering samt klagevejledning herom of-
22
Forslag til Lokalplan nr. 368 December 2012Redegørelse
fentliggøres sammen med bekendtgørelsen af nærværende lokalplanforslag. Den nærmere vurdering af lokalplanens virkning på miljøet kan fås ved henvendelse til Syddjurs Kommunes afdeling for Natur & Miljø.
TILLADELSER ELLER DISPENSATIONER FRA ANDRE MYNDIGHEDERVirkeliggørelse af lokalplanen er afhængig af ... ?
Syddjurs Spildevand skal meddele udledningstilladelse?
... Naturstyrelsen Århus, Vejdirektorat, Jordbrugskommission, politi...?
Herudover er lokalplanens virkeliggørelse ikke afhængig af tilladelser fra andre myndigheder end Syddjurs Kommune.
LOKALPLANENS TILVEJEBRINGELSEDenne lokalplan er udarbejdet i perioden fra september 2012 til december 2012, efter et oplæg fra arkitektfirmaet Møller & Grønborg.
Byrådet har den 28. februar 2013 godkendt lokalplanen som forslag. Forslaget fremlægges i otte ugers i offentlig høring i perioden fra den 5. marts 2013 til den 2. maj 2013. I høringsperioden kan borgere og foreninger m.fl. fremkomme med bemærkninger, ændringsforslag og indsigelser.
Lokalplanforslaget er offentligt bekendtgjort den 5. marts 2013 i Adresseavisen
© KMS, © Syddjurs Kommune
GIS
Målforhold 1:4000Dato 8/10-2012
Signaturforklaring
Kopi af Arke’s deklarati-onsrids af 14. juni 1983, som viser placeringen af en jordledning til elforsyning. Dekla-rationsridset, som er tinglyst på matr. nr. 10 b den 22. juni 1983, er her kopieret ind over et luftfoto fra 2012 med matrikelkort ovenpå.
23
Forslag til Lokalplan nr. 368 December 2012
Redegørelse
Syddjurs, der omdeles hver tirsdag til samtlige husstande i Syddjurs Kommune.
Samtidig med offentliggørelsen er forslaget fremsendt til ejere, lejere og brugere af ejendomme i og omkring lokalplanområdet, samt en række myndigheder og foreninger m.fl.
Lokalplanforslaget kan ses på kommunens hjemmeside på www.syddjurs.dk/planforslag, samt på Miljøministeriets hjemmeside for fysisk planlægning på www.plansystem.dk.
Bemærkninger, ændringsforslag og indsigelser skal være Syddjurs Kommune i hænde senest den 2. maj 2013, inden for åbningstiden.
Bemærkninger, ændringsforslag og indsigelser kan sendes skriftligt med almindelig post til Syddjurs Kommunes hovedpostadresse:
Syddjurs Kommune, Hovedgaden 77, 8410 Rønde,
eller med e-mail til kommunens e-mail-adresse:
Herefter tager Byrådet endelig stilling til lokalplanen og vurderer, om der skal ske ændringer som følge af de indkomne bemærkninger, ændringsforslag og indsi-gelser, eller om forslaget skal vedtages endeligt uden ændringer.
Når lokalplanen er vedtaget endeligt i Byrådet vil den endelige lokalplan være gæl-dende fra og med den dato hvor den endelige vedtagelse offentliggøres i avisen.
Landskabeligt interesseområdeOmrådet ved Tornbjerggård er, ligesom hele den øvrige del af Hel-genæs, udpeget som et område af særlig landskabelig interesse.
Inden for de udpegede landskabe-lige interesseområder skal byggeri og anlæg placeres og udformes under særlig hensyntagen til land-skabet.
De fremtidige udvidelsesønsker i til-knytning til den øvrige bebyggelse anses ikke for at påvirke landskabs-oplevelsen.
Geologisk interesseområdeOmrådet ved Tornbjerggård er, ligesom hele den øvrige del af Hel-genæs, udpeget som et område af særlig geologisk interesse.
Inden for de geologiske interesse-områder skal hensynet til geologien tillægges særlig stor vægt. Byggeri og anlægsarbejder, beplantning m.v., som kan sløre landskabets dannelsesform, skal så vidt muligt undgås i de geologiske interesse-områder
De fremtidige udvidelsesønsker i til-knytning til den øvrige bebyggelse anses ikke for at sløre landskabets dannelsesform.
B U D D H I S T I S K M E D I T AT I O N S - O G R E T R Æ T E C E N T E R I S I D E 1 7
Tornbjerggård set fra TornbjergFoto til illustration ifht. kystnærhedszone. Set fra Tornbjerg, sommeren 2011, fra nord mod syd.
24
Forslag til Lokalplan nr. 368 December 2012Bestemmelser
LOKALPLANFORSLAGETS MIDLERTIDIGE RETSVIRKNINGERIndtil lokalplanforslaget er endeligt vedtaget af Byrådet, må de ejendomme, der er omfattet af forslaget, ikke udnyttes på en måde, der kan foregribe indholdet af den endelige plan, jf. planlovens § 17, stk. 1.
Der gælder efter planloven et midlertidigt forbud mod udstykning, bebyggelse og ændring af anvendelsen. Den eksisterende lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte som hidtil.
Dette gælder også bebyggelse og anvendelse der er i overensstemmelse med forslaget. Det skyldes, at forslaget kan blive ændret under processen.
Efter udløbet af indsigelsesfristen kan Byrådet dog tillade, at en ejendom bebygges eller udnyttes i overensstemmelse med forslaget, hvis følgende forudsætninger er opfyldt, jf. § 17 , stk. 2 og 3.
At lokalplanforslaget er i overensstemmelse med kommuneplanen. At der ikke er tale om lokalplanpligtigt byggeri, at Miljøministeriet ikke har nedlagt veto og at der ikke er tale om overførelse til byzone og sommerhusområde.
Disse midlertidige retsvirkninger gælder fra lokalplanforslagets offentliggørelse og indtil den endeligt vedtagne lokalplan er offentliggjort, dog højst i ét år.
LOKALPLANENS ENDELIGE RETSVIRKNINGERLokalplanen er gældende fra den dag, det er offentliggjort at planen er vedtaget endeligt.
Når lokalplanen er endeligt vedtaget og offentliggjort, må ejendomme, der er omfattet af lokalplanen kun udstykkes, bebygges eller i øvrigt anvendes i overens-stemmelse med planens bestemmelser.
Den eksisterende lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører heller ikke i sig selv en pligt til at udføre de anlæg m.v. der er indeholdt i planen.
Byrådet kan meddele dispensation fra lokalplanens bestemmelser, hvis dispen-sationen ikke er i strid med principperne i planen. Videregående afvigelser fra lokalplanen, kan kun gennemføres ved tilvejebringelse af en ny lokalplan. Se herom i planlovens § 19.
Når en dispensation berører personer, foreninger mv. med interesse i sagen, skal disse orienteres om den påtænkte dispensation og have 14 dages frist til at fremkomme med bemærkninger herom, førend dispensationen kan gives. Se herom i planlovens § 19.
En bestemmelse i en lokalplan, hvis indhold er fastlagt efter regler eller beslutnin-ger efter § 3 i planloven eller en aftale med en statslig eller regional myndighed,
25
Forslag til Lokalplan nr. 368 December 2012
Bestemmelser
kan kun fraviges med miljøministerens henholdsvis den pågældende myndigheds samtykke. Se herom i planlovens § 19.
Såfremt forhold ikke er reguleret i lokalplanen, gælder de almindelige bestem-melser i byggeloven, udstykningsloven og planloven m.fl.
26
Forslag til Lokalplan nr. 368 December 2012Redegørelse
27
Forslag til Lokalplan nr. 368 December 2012
Bestemmelser
LOKALPLANBESTEMMELSERI henhold til planloven (lovbekendtgørelsen nr. 937 af 24. september 2009) fastsættes følgende lokalplanbestemmelser for det område, som er beskrevet i lokalplanens § 2.
§ 1 FORMÅL Lokalplanens formål er,
1.1 at sikre, at området kan avendes til rekreative formål, primitiv campering og til kursus- og konferenceformål, med mulighed for overnatning,
1.2 at fastlægge bebyggelsesregulerende bestemmelser, der sikrer at kom-mende bebyggelse tilpasses til landskabet og kulturmiljøet i området,
1.3 at give mulighed for opførelse af maks. 1.500 m² ny bebyggelse,
1.4 at give mulighed for opførelse af maks. 10 hytter til feriebeboelse,
1.5 at forhindre udstykning af arealer og / eller bygninger i selvstændige private boligparceller / boligenheder eller ejerlejligheder.
1.6 ...
1.7 ...
§ 2 OMRÅDE, OPDELING OG ZONESTATUS2.1 Området er afgrænset som vist på matriklekortet, kortbilag nr. 1 og om-
fatter matr. nr. 2 og matr. nr. 3 b Kongsgård Rugdals Mark og matr. nr. 10 b og 10 n Esby By, Helgenæs, samt alle parceller, der efter den 5. marts 2013 udstykkes fra området.
2.2 Området opdeles som vist på kortbilag nr. 3 i flg. fem delområder.
Delområde A omfatter et ca. 1 ha og 2.020 m² stort areal af matr. nr. 10 b Esby By, Helgenæs.
Delområde B omfatter et ca. 1 ha og 69 m² stort areal af matr. nr. 10 b Esby By, Helgenæs.
Delområde C omfatter et ca. 742 m² + x m² stort område af matr. nr. 10 b Esby By, Helgenæs.
Delområde D omfatter et ca. 4.813 m² stort areal af matr. nr. 2 og matr. nr. 3 b Kongsgård Rugdals Mark og matr. nr. 10 b Esby By, Helgenæs.
Delområde E omfatter et ca. 2.785 m² stort areal af matr. nr. 10 b og 10 n Esby By, Helgenæs.
2.3 Lokalplanområdet er beliggende i landzone, og fastholdes med denne lokalplan i landzone.
Bestemmelsen om lokalplanens formål
har betydning i relation til mulighederne for at give dispensation fra
lokalplanen.
Der kan kun medde-les dispensation, hvis
dispensationen ikke er i strid medprincipperne i planen, herunder bl.a.
planens formål.
Intentionen med denne lokalplan er bl.a., at
kommende bebyggelse skal tilpasses kultur-
milj’et i området
Intentionen er også, at områdets bygninger
skal falde godt ind i landskabet, gennem
valg af farver og mate-rialer, som er tilpasset
til området.
28
Forslag til Lokalplan nr. 368 December 2012Bestemmelser
§ 3 OMRÅDETS ANVENDELSE3.1 Delområde A må anvendes til rekreative formål, og til kursus- og konferen-
ceformål, med mulighed for overnatning, som fx buddhistisk refugium... Uddybes...
3.2 Delområde B må anvendes som primitiv overnatsningareal for maks 10 hytter, og maks. x antal telte, placering / campingvogne / skurvogne.Uddybes...
3.3 Delområde C må anvendes til opførelse af en x m² stor toiletbygning, placering, højde... og til etablering af parkeringsareal.
3.4 Delområde D og E, må anvendes som adgangsveje som hidtil.
§ 4 UDSTYKNING4.1 Ejendommen må ikke udstykkes i selvstændige rekrea-
tive parceller, boligparceller eller ejerlejligheder.
(Udstykninger, som foretages efter landbrugslovens regler, kan foretages uanset bestemmelser i denne lokalplan).
§ 5 VEJ-, STI- OG PARKERINGSFORHOLD5.1 Området adgangsbetjenes ad de eksisterende markveje fra Smedehalden
og fra Esby Strandvej.
Parkering
Delområde A
5.2 Der skal sikres parkeringsareal til min. x biler på de x steder, som er markeret med ”P” på Kortbilag 5.
Delområde C
5.3 Der skal sikres parkeringsareal til min. x biler på de x steder, som er markeret med ”P” på Kortbilag 5.
§ 6 BEBYGGELSENS OMFANG OG PLACERING Delområde A
6.1 Bebyggelsesprocenten må ikke overstige x %.
6.2 Bygninger skal opføres i længeform, med saddeltag.
6.3 Gulvkoten i stueplan må ikke overstige x m.
Delområde B
6.4 Der må opføres maks. 10 hytter på hver x m².
6.5 Hytter må opføres inden for byggefeltet, som vist på kortbilag x.
29
Forslag til Lokalplan nr. 368 December 2012
Bestemmelser
Delområde C
6.6 Der må opføres én toiletbygning på x m².
§ 7 BEBYGGELSENS YDRE FREMTRÆDEN Delområde A
7.1 Bygninger skal opføres...
7.2 Tage ...
7.3 Facader ..
7.4 Total højde, niveauplaner
7.5 Solfangere, solceller, antennner, paraboler
Delområde B
7.6 Hytter må opføres i træ.
Delområde C
7.7 ¨Toiletbygningen må opføres i træ.
§ 8 UBEBYGGEDE AREALER8.1 Oplag af materialer....?
8.2 Terrænreguleringer skal udføres på en sådan måde, at mindre tilpas-ninger udføres blødt afrundet op mod bygninger eller anlæg. Større tilpasninger skal ske med skråninger og støttemure.
8.3 Beplantning.
§ 9 BONUSVIRKNING 9.1 I henhold til planlovens § 15, stk. 4, fastsættes hermed bestemmelse
om, at nedenfor nævnte landzonetilladelse i henhold til lovens § 35, stk. 1, anses for meddelt ved den offentlige bekendtgørelse af den endeligt vedtagne lokalplan:
9.2 Landzonetilladelse til etablering af xxxxx i henhold til bestemmelserne i lokalplanens §§ x x x x x x (realisering af lokalplanens indhold - det skal tydeligt fremgå her, hvad der gives landzonetilladelse til).
§ 10 TEKNISKE FORSYNINGER M.M.10.1 Ny bebyggelse skal tilsluttes .... fjernvarme / kollektiv varmeforsyning. Der
skal gives dispensation for tilslutningspligten hvis bebyggelsen opføres som lavenergibebyggelse i henhold til BR10.
10.2 Ny bebyggelse ... evt. fællesantenne.
10.3 Ledninger må ikke fremføres som luftledninger, men skal alene fremføres som jordkabler.
30
Forslag til Lokalplan nr. 368 December 2012Bestemmelser
31
Forslag til Lokalplan nr. 368 December 2012
Bestemmelser
VEDTAGELSESPÅTEGNINGER
Således vedtaget som lokalplanforslag af Byrådet i Syddjurs Kommune den 28. februar 2013. Lokalplanen er fremlagt som forslag i perioden fra den 5. marts til den 30. april 2013.
På Byrådets vegne
Ebeltoft, den 28. februar 2013.
Kirstine Bille Nich Bendtsen
Borgmester Kommunaldirektør
32
Forslag til Lokalplan nr. 368 December 2012Kortbilag
2
10n10n10n10n10n10n10n10n10n10n10n10n10n10n10n10n10n10n10n10n10n10n10n10n10n10n10n10n10n10n10n10n10n10n10n10n10n10n10n10n10n10n10n10n10n10n10n10n10n
3b
9e10b 7a
3d
7b
9f9f9f9f9f9f9f9f9f9f9f9f9f9f9f9f9f9f9f9f9f9f9f9f9f9f9f9f9f9f9f9f9f9f9f9f9f9f9f9f9f9f9f9f9f9f9f9f9f
1111111111111111111111111111111111111111111111111
7ar7ar7ar7ar7ar7ar7ar7ar7ar7ar7ar7ar7ar7ar7ar7ar7ar7ar7ar7ar7ar7ar7ar7ar7ar7ar7ar7ar7ar7ar7ar7ar7ar7ar7ar7ar7ar7ar7ar7ar7ar7ar7ar7ar7ar7ar7ar7ar7ar
Målforhold: 1:6000
N
Lokalplanen kan ses i sammenhæng med anden gældende planlægning på Miljøministeriets portal for planlægning, på www.plansystem.dk.
KORTBILAG 1Matrikelkort m. lokalplanafgrænsning
Målforhold: 1:6.000
Lokalplanafgrænsning:
33
Forslag til Lokalplan nr. 368 December 2012
Kortbilag
10b
7ar7ar7ar7ar7ar7ar7ar7ar7ar7ar7ar7ar7ar7ar7ar7ar7ar7ar7ar7ar7ar7ar7ar7ar7ar7ar7ar7ar7ar7ar7ar7ar7ar7ar7ar7ar7ar7ar7ar7ar7ar7ar7ar7ar7ar7ar7ar7ar7arMålforhold: 1:2000
KORTBILAG 2Matrikelkort m. lokalplanafgrænsning
Målforhold: 1:2.000
Lokalplanafgrænsning:
N
0 50 m
100 m
1:2.000
2.500 m²
Lokalplanen kan ses i sammenhæng med anden gældende planlægning på Miljøministeriets portal for planlægning, på www.plansystem.dk.
34
Forslag til Lokalplan nr. 368 December 2012Kortbilag
10b
1111111111111111111111111111111111111111111111111
7ar7ar7ar7ar7ar7ar7ar7ar7ar7ar7ar7ar7ar7ar7ar7ar7ar7ar7ar7ar7ar7ar7ar7ar7ar7ar7ar7ar7ar7ar7ar7ar7ar7ar7ar7ar7ar7ar7ar7ar7ar7ar7ar7ar7ar7ar7ar7ar7ar
9e
3b2
10n10n10n10n10n10n10n10n10n10n10n10n10n10n10n10n10n10n10n10n10n10n10n10n10n10n10n10n10n10n10n10n10n10n10n10n10n10n10n10n10n10n10n10n10n10n10n10n10n
7a
3d
7b
9f9f9f9f9f9f9f9f9f9f9f9f9f9f9f9f9f9f9f9f9f9f9f9f9f9f9f9f9f9f9f9f9f9f9f9f9f9f9f9f9f9f9f9f9f9f9f9f9f
Målforhold: 1:6000
KORTBILAG 3Matrikelkort m. delområder
Målforhold: 1:6.000
Delområdegrænse:
A
BC
D
E
35
Forslag til Lokalplan nr. 368 December 2012
Kortbilag
10b
7ar7ar7ar7ar7ar7ar7ar7ar7ar7ar7ar7ar7ar7ar7ar7ar7ar7ar7ar7ar7ar7ar7ar7ar7ar7ar7ar7ar7ar7ar7ar7ar7ar7ar7ar7ar7ar7ar7ar7ar7ar7ar7ar7ar7ar7ar7ar7ar7arMålforhold: 1:2000
KORTBILAG 4Matrikelkort m. delområder
Målforhold: 1:2.000
Delområdegrænse:
A
BC
N
0 50 m
100 m
1:2.000
2.500 m²
Lokalplanen kan ses i sammenhæng med anden gældende planlægning på Miljøministeriets portal for planlægning, på www.plansystem.dk.
D
E
36
Forslag til Lokalplan nr. 368 December 2012Kortbilag
8.S.2
8.S.3
3.E.1
3.C.1
3.B.20
3.B.23
3.O.10
3.B.22
3.B.1
3.B.2
8.S.4
4
Forslag til kommuneplantillæg nr. 51Marts 2007Kortbilag
RAMMEKORTMatrikelkort med kommuneplanrammer
Målforhold: 1:10.000
0 10 20 30 40 50
1:500Meter
0 10 20 30 40 50
1:750Meter
0 20 40 60 80 100
1:1.000Meter
0 20 40 60 80 100
1:1.500Meter
0 50 100 150 200
1:2.000Meter
0 40 80 120 160 200
1:3.000Meter
0 50 100 150 200 250 300
1:4.000Meter
0 100 200 300 400 500
1:5.000Meter
0 200 400 600 800 1000
1:10.000Meter
0 100 200 300 400 500 600 700 800
1:8.000Meter
X.X.X.
Område til kursusformål og rekreative formål, Budistisk refugium ved Esby
Forslag til Kommuneplantillæg nr. 29til Syddjurs Kommuneplan 2009
HVAD ER ET KOMMUNEPLANTILLÆG?
Et kommuneplantillæg er tilføjelse til den gældende kommuneplan. Tillægget vedrører som regel et mindre geografisk område i kommunen eller et afgrænset emne i kommuneplanen.
Kommuneplanen sammenfatter og konkretiserer de overordnede politiske mål for udvikling i kommunen. De centrale emner i kommuneplanen er udformning af byområder, placering af boliger, arbejdspladser, butikker, offentlige institutioner, trafik og grønne områder.
Samtidig tager kommuneplanen stilling til en lang række forhold uden for byerne, bl.a. om natur, landskab, benyttelse og beskyttelse.
Kommuneplanens rammer angiver de overordnede retningslinier for de bestem-melser som senere kan vedtages i lokalplaner, om anvendelse, bebyggelsens art og tæthed m.m. I landzonen, er rammerne er samtidig retningsgivende for kom-munens landzoneadministration.
Hvad består kommuneplantillægget af Redegørelsen, hvor baggrunden og formålet med tilægget beskrives, og der for-tælles om kommuneplantillæggets indhold. Herudover redegøres der bl.a. også for hvordan tillægget forholder sig til anden planlægning.
Rammebestemmelserne, der er konkrete rammer for hvordan området må anven-des fremover, og som er bindende for Byrådet og kommunens administration.
Rammekortet, der viser afgrænsningen af det område hvor kommuneplantillæg-get gælder.
Hvornår udarbejdes et kommuneplantillæg Ifølge planloven kan der vedtages et tillæg til Kommuneplanen, hvis byrådet ønsker at ændre på kommuneplanens rammer.
Det skal fx udarbejdes et kommuneplantillæg i forbindelse med udarbejdelse af en lokalplan, der ikke er i overensstemmelse med kommuneplanens rammer.
Et kommuneplantillæg kan også udarbejdes hvis byrådet generelt ønsker at fastlægge rammer for et områdes fremtidige anvendelse.
Byrådet kan til enhver tid beslutte, at der skal udarbejdes et tillæg til kommune-planen.
Forslaget til kommuneplantillæg Når byrådet har vedtaget et forslag til kommuneplantillæg skal forslaget i offent-lig høring i mindst 8 uger. I den periode har borgerne lejlighed til at komme med bemærkninger, indsigelser eller ændringsforslag.
Når den offentlige høring er slut, vurderer byrådet, i hvilken udstrækning man vil imødekomme eventuelle indsigelser og ændringsforslag. Herefter kan kommu-neplantillægget vedtages endeligt.
Hvis byrådet, på baggrund af de indkomne indsigelser, eller efter eget ønske, vil foretage så omfattende ændringer, at der reelt er tale om et nyt kommuneplantil-læg, starter proceduren forfra med offentliggørelse af et nyt forslag til kommune-plantillæg.
Det endelige kommuneplantillæg Når byrådet har vedtaget et forslag til kommuneplantillæg, og vedtagelsen er offentlig bekendtgjort i avisen, er tilægget en del af kommuneplanens rammedel og er bindende for Byrådet og kommunens administration.
Yderligere information kan fås hos:
SYDDJURS KOMMUNE
TEAM PLAN Plangruppen Postadresse: Hovedgaden 77 8410 Rønde Tlf. 87 53 50 00 www.syddjurs.dk [email protected]
Plangruppen er lokaliseret på rådhuset i Ebeltoft på Lundbergsvej 2
Kontaktpersoner i Syddjurs Kommune:
Planlægningschef Tina Degn Rasmussen
Planlægger Thomas D. Secher
Dette tillæg kan ses og hentes på:
www.syddjurs.dk www.syddjurskort.dk www.plansystem.dk www.miljoeportal.dk
Tillægget er udarbejdet af: Syddjurs Kommune Plan & Byg Plangruppen, TDS.
Kommunens åbningstider fremgår af kommunens hjemme-side på adressen: www.syddjurs.dk.
Kortgrundlag: © Matrikelkort og topografiskekort: KMS © TK-kort: Kortcenter.dk © Ortofotos: COWI
39
Forslag til Lokalplan nr. 368 December 2012
Forslag til kommuneplantillæg nr. 29
REDEGØRELSEDette forslag til kommuneplantillæg er udarbejdet i forbindelse med forslaget til Lokalplan nr. 368 for et område til kursusformål og rekreative formål, Budistisk refugium ved Esby.
KOMMUNEPLAN 2009Projektområdet ligger uden for rammerne i Kommuneplan 2009. På denne bag-grund er der udarbejdet dette tillæg til kommuneplanen.
TILLÆGGETS TILVEJEBRINGELSEDette Forslag til Kommuneplantillæg nr. 29, er udarbejdet i december 2012 ...
Byrådet har den 28. februar 2013 godkendt Forslag til Kommuneplantillæg nr. 29 til otte ugers offentlig høring i perioden fra den 5. marts til den 2. maj 2013.
Lokalplanforslaget er offentligt bekendtgjort den 5. marts 2013 i Adresseavisen Syddjurs, der omdeles hver tirsdag til samtlige husstande i Syddjurs Kommune.
Samtidig med offentliggørelsen bliver planforslaget fremsendt til ejere, lejere og brugere af ejendomme i og omkring lokalplanområdet, samt en række myndighe-der og foreninger m.fl.
Planforslaget kan ses på Syddjurs Kommunes borgerservicecentre, på kommunens hjemmeside på www.syddjurs.dk/planforslag, samt på Miljøministeriets portal for planlægning på www.plansystem.dk.
40
Forslag til Lokalplan nr. 368 December 2012Forslag til kommuneplantillæg nr. 29
RETSVIRKNINGERI henhold til planlovens § 24 skal der oplyses om indholdet af lovens § 12 stk. 2 og 3 i forbindelse med offentliggørelse af forslaget til kommuneplantillægget.
§ 12 stk. 2 om rækkefølgebestemmelser er ikke relevant for dette tillæg.
§ 12 stk. 3 angiver, at byrådet inden for byzoner og sommerhusområder kan modsætte sig udstykning og bebyggelse eller ændret anvendelse af bebyggelse eller ubebyggede arealer, når bebyggelsen eller anvendelsen er i strid med be-stemmelser i kommuneplanens rammedel. Forbud kan dog ikke nedlægges, når det pågældende område i kommuneplanen er udlagt til offentlige formål, eller når området er omfattet af en lokalplan eller en byplanvedtægt.
RAMMEBESTEMMELSERTil det på rammekortet viste rammeområde x.x.x. fastsættes der følgende ram-mebestemmelser, som vist til højre.
VEDTAGELSESPÅTEGNINGER
Således vedtaget som Forslag til Kommuneplantillæg nr. 29 af Byrådet i Syddjurs Kommune den 28. februar 2013.
På Byrådets vegne
Ebeltoft, den 28. februar 2013.
Kirstine Bille Nich Bendtsen
Borgmester Kommunaldirektør
41
Forslag til Lokalplan nr. 368 December 2012
Forslag til kommuneplantillæg nr. 29
Plannummer: x.x.x.Plannavn: Område til kursusformål og rekreative formål ved Esby
Generel anvendelse: Rekreativt område
Specifik anvendelse: Kulturelle institutioner
Konkret anvendelse: Kursus og konferencecenter
Fremtidig zonestatus: Landzone
Eksisterende zonestatus: Landzone
Max. bebyggelsesprocent: (%)
Beregningsmetode for bebyggelsesprocent
Max. andel af grundarealet der må bebygges (%)
Max. bebyggelsesrumfang (m³/m²)
Max. antal etager: 2
Max højde (m): 8,5
Min. tilladte miljøklasse 1
Max tilladte miljøklasse 1
Notat - Generelle anvendelses- bestemmelser
Områdets bygninger må anvendes til kursus- og konferenceformål, med overnatningsfaciliteter
Notat - Områdets anvendelse Områdets må anvendes til kursus- og konferen-ceformål, som fx. buddhistisk refugium.
Notat - Bebyggelsens omfang og udformning
Der må opføres maks. xxx m² samlet bebyggelse i tilknytning til ejendommens hidtidige bebyg-gelsesarealer omkring det tidligere stuehus på ejendommen.
Notat - Opholds- og friarealer Friarealer skal udgøre min. x % af området. Friarealer er fællesarealer, hvor sommerhusgrun-de og de udlagte vejarealer ikke tæller med.
Notat - Miljøforhold Regnvand skal nedsives.
Notat - Infrastruktur Adgangen til ejendommen foregår af de eksi-sterende markveje fra Smedehalden og Esby Strandvej.
Notat - Zonenotat Området skal forblive i landzone.
Notat - Lokalplaner Lokalplan nr. 368.
42
Forslag til Lokalplan nr. 368 December 2012Forslag til kommuneplantillæg nr. 29
10b
1111111111111111111111111111111111111111111111111
7ar7ar7ar7ar7ar7ar7ar7ar7ar7ar7ar7ar7ar7ar7ar7ar7ar7ar7ar7ar7ar7ar7ar7ar7ar7ar7ar7ar7ar7ar7ar7ar7ar7ar7ar7ar7ar7ar7ar7ar7ar7ar7ar7ar7ar7ar7ar7ar7ar
9e
3b
7a
7b
2
10n10n10n10n10n10n10n10n10n10n10n10n10n10n10n10n10n10n10n10n10n10n10n10n10n10n10n10n10n10n10n10n10n10n10n10n10n10n10n10n10n10n10n10n10n10n10n10n10n
9f9f9f9f9f9f9f9f9f9f9f9f9f9f9f9f9f9f9f9f9f9f9f9f9f9f9f9f9f9f9f9f9f9f9f9f9f9f9f9f9f9f9f9f9f9f9f9f9f
3d
Målforhold: 1:6000
RAMMEKORTMatrikelkort med kommuneplanrammer
Målforhold: 1:6.000.Kommuneplantillægget kan ses i sammenhæng med anden gældende planlægning på Miljøministeriets portal for planlægning, på www.plansystem.dk.
Nyt rammeområde
x.x.x.
N