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UUNNIIVVEERRSSIIDDAADD DDEE CCOOLLIIMMAA
FACULTAD DE ECONOMÍA
“Actualización de Valores Catastrales en los Ayuntamientos del Estado de Colima. Caso Manzanillo para el año 2003”
T E S I S
Que para obtener el grado de Maestro en Ciencias área: Valuación de Bienes
Presenta: Ing. Manuel Suárez González
Asesor: Dr. Miguel Ángel Celestino Sánchez
Villa de Álvarez, Col., Noviembre del 2003
Dedicatoria y Gracias:
A Dios:
Por ser el Creador Todopoderoso e Invicto y ayudarme en todo
momento.
A mi Madre y Padre:
Por su amor, su cariño, su trabajo, su ejemplo, su servicio y su anhelo
para que yo fuera hombre de buena voluntad.
A mis Hermanos y Hermanas:
Por su apoyo incondicional y gran cariño, deseo y buena voluntad para
que tuviera sabiduría a través del estudio.
A mis hijos:
Por lograr con este paso, ser buen ejemplo para su vida.
A mi Asesor de Tesis:
Por sus consejos y apoyo a impulsarme a lograr obtener mi Grado
Académico.
A mis maestros y a quienes contribuyeron para que yo llegara a la
meta fijada del saber, ya que el saber nunca estorba.
I N D I C E
Pág.
INTRODUCCIÓN . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1
METODOLOGÍA DE LA INVESTIGACIÓN . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4
1.- Objetivos . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4
2.- Justificación . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5
3.- Planteamiento del Problema . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7
4.- Marco Teórico e Histórico . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7
5.- Formulación de las Hipótesis . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10
6.- Contrastación de las Hipótesis . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11
7.- Conclusiones y Recomendaciones . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 16
CAPITULO I.- SITUACIÓN ACTUAL DE VALORES CATASTRALES EN EL MUNICIPIO
DE MANZANILLO . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 17
1.- Marco Legal . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 17
1.1.- Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos . . . . . . . . 17
1.2- Ley de Catastro del Estado de Colima . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 18
1.3.- Normas Técnicas para la Valuación Catastral en el Estado de
Colima . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 24
1.4.- Reglamento para la elaboración de las Tablas de Valores Unitarios
de Terreno y de Construcción del Municipio de Manzanillo . . . . . . . . . . 30
CAPITULO II.- METODOS DE VALUACIÓN . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 35
1.- Antecedentes de la Actividad Catastral . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 35
2.- Historia del Catastro en México . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 36
3.- La Valuación . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 37
3.1.- Definición de Avalúo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 37
3.2.- Niveles de Valuación . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 38
3.3.- Tipos de Avalúos . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 39
3.4.- El Valor de Mercado . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 40
3.5.- Los Principios de Valuación . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 41
3.5.1.- Principio de Anticipación . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 41
3.5.2.- Principio de Cambio . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 42
3.5.3.- Principios de Oferta y Demanda . . . . . . . . . . . . . . . . . . 42
3.5.4.- Principio de Progresión y Regresión . . . . . . . . . . . . . . . . 42
3.5.5.- Principio de Sustitución . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 42
3.5.6.- Principio de Uso Excelente . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 42
3.5.7.- Principio de Uso Consistente . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 43
3.5.8.- Principio de Conformidad . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 43
3.5.9.- Principio de Competencia . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 43
3.5.10.- Principio de Equilibrio . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 43
3.5.11.- Principio de Productividad Remanente . . . . . . . . . . . . . . 43
3.5.12.- Principio de Periodos Ascendentes y Descendentes . . . . . 44
3.5.13.- Principio de Contribución . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 44
4.- Métodos de Valuación . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 44
4.1.- Método Físico o Directo ó de Precios Unitarios . . . . . . . . . . . . . . . 44
4.2.- Método por Capitalización de Rentas . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 46
4.3.- Método Comparativo o de Mercado ó Sintético . . . . . . . . . . . . . . . 47
4.4.- Método Residual . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 50
CAPITULO III.- AVALÚOS DE BIENES INMUEBLES . . . . . . . . . . . . . . . . .. . . . 52
1.- Hotel Karmina Palace, S.A. de C.V. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. . . . . 54
2.- Hotel Sierra Manzanillo, S.A. de C.V. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 69
3.- Compañía Mexicana para el Desarrollo Turístico y Urbano de Barra de Navidad,
S.A. de C.V. (Isla Navidad – Grand Bay) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 82
4.- Las Hadas Resort, S. de R. L. de C.V. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 93
5.- Residencial Perlas, S.A. de C.V. conocido como “Hotel y Villas Vista Playa de
Oro” . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. . . . 105
6.- Tiendas Soriana, S.A. de C.V. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. . . . . . . 113
7.- Fraccionadora y Hotelera del Pacífico, S.A. conocido como “MAEVA” . . . . 121
8.- Impulsora Higuerillas, S.A. de C.V. también conocido como Plaza Manzanillo ó
Comercial Mexicana . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 133
9.- Comisión Federal de Electricidad, Central Termoeléctrica Manzanillo, Manzanillo,
Colima . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 142
10.- Consorcio Minero Benito Juárez, Peña Colorada . . . . . . . . . . . . . . . . . . 150
11.- Tabla Comparativa de Pagos Actuales y Revaluados . . . . . . . . . . . . . . . 160
CAPITULO IV.- CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES . . . . . . . . . . . . . . . 161
1.- Conclusiones . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 161
2.- Recomendaciones . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 162
ANEXOS . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. . . . .. . . . . . . . . . . . . . 164
BIBLIOGRAFÍA . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 191
1
INTRODUCCIÓN
El sector de las Valuaciones de Bienes Raíces es un área un tanto compleja, debido
a que se tiene que realizar todo un proceso que conlleva varias Etapas; además de
considerarse los parámetros emitidos por la Asociación Nacional de los Institutos
Mexicanos de valuación y de las distintas Leyes, Normas y Reglamentos emitidos
por los Gobiernos Federal, Estatal y Municipal. Tales como la Ley de Catastro del
Estado de Colima, las Normas Técnicas para la Valuación Catastral en el Estado de
Colima y el Reglamento para la elaboración de las Tablas de Valores Unitarios de
Terreno y de Construcción del Municipio de Manzanillo, Marco legal que se
presenta en el Primer Capítulo de este Trabajo.
Cabe expresar, que este trabajo de investigación se ha llevado a cabo por detectar
el gran problema que se tiene de contar con VALORES CATASTRALES
ACTUALIZADOS en el Padrón catastral del Municipio de Manzanillo, lo que le
permitiría establecer el VALOR COMERCIAL correspondiente.
Se presentan en esta Investigación algunos de los Métodos de Valuación, los
cuales forman parte del principal objeto de estudio; las REVALUACIONES
CATASTRALES DE INMUEBLES. Definiendo o conceptualizando la Revaluación
Catastral como al “Conjunto de Actividades Técnicas realizadas para asignar
NUEVO VALOR CATASTRAL a un PREDIO”.
Algunos de los Métodos Valuatorios utilizados en las Revaluaciones Catastrales
son:
Método Físico o Directo o de Precios Unitarios
Método por Capitalización de Rentas
Método Comparativo o de Mercado ó Sintético
2
Método Residual
Método de Valuación por Puntos
Los cuales se explicarán en el Capítulo Dos, además de hacer en este mismo
capítulo, una breve explicación de los Antecedentes de la Actividad Catastral;
pudiendo mencionar por lo pronto que el origen del término Catastro de acuerdo a
algunos investigadores, en este caso Blondheim1
citando un documento veneciano
que data del año 1185 es el vocablo “capitastrum catástrico”, queriendo decir este
término “lista de ciudadanos con propiedad gravable”. También se presenta la
definición de AVALÚO entendiéndose esta como el documento preparado por
escrito en forma razonada y argumentada por un perito valuador; se encontrarán
los Principios de Valuación por mencionar al principio de anticipación, principio de
oferta y demanda, principio de progresión y regresión, principio de uso
consistente, principio de equilibrio, entre otros. Encontraremos que dentro de los
Tipos de Valuación se encuentran los que se utilizan con relación al Traslado de
Dominio, al Financiamiento y Crédito, para el Establecimiento de Bases de
Impuestos.
Se presentan en el Tercer Capítulo diez avalúos de Inmuebles del Municipio de
Manzanillo, los cuales se tomaron como base del objeto principal de estudio para
demostrar la hipótesis establecida de este Trabajo de Investigación. Algunos de
estos inmuebles son:
Hotel Karmina Palace, S. A. De C. V.
Compañía Mexicana para el Desarrollo Turístico y urbano de Barra de
Navidad, S.A. de C.V. (Isla Navidad – Grand Bay)
Tiendas Soriana
1 Madero García, Ruy J. “FEDERACIÓN DE COLEGIOS, INSTITUTOS Y SOCIEDADES DE VALUADORES DE LA REPUBLICA MEXICANA, A.C.” Pág. 8
3
Presentando en este mismo capítulo un comparativo de lo que el Ayuntamiento de
Manzanillo ha dejado de ganar por concepto del Impuesto Predial.
Por lo anteriormente expuesto y a través de una Metodología de Investigación, se
decidió investigar y explicar lo siguiente:
Importancia de la REVALUACIÓN CATASTRAL de los Inmuebles del
Municipio de Manzanillo.
Impacto en el Incremento de los Ingresos del Municipio a través de las
REVALUACIONES CATASTRALES.
Integración de la Cartografía del Municipio para poder llevar a cabo un justo
ordenamiento y regulación del desarrollo urbano a través de las
REVALUACIONES CATASTRALES.
4
METODOLOGÍA DE LA INVESTIGACIÓN
1.- OBJETIVOS
1.1.- Objetivo General.-
Incrementar los recursos financieros de los Ayuntamientos a través de las
REVALUACIONES CATASTRALES de Inmuebles, para este caso del Municipio de
Manzanillo, por medio del cobro del Impuesto Predial obteniendo un mejor flujo de
ingresos. Situación que no se ha logrado debido a que por diversas actitudes de
funcionarios municipales no se revalúan los inmuebles en tiempo y forma, dejando
de percibir los recursos económicos que les permitiría generar obra pública y/o
atender las diversas necesidades de la Sociedad Manzanillense.
1.2.- Objetivos Específicos.-
Revaluar los inmuebles del Municipio de Manzanillo que le permita tener un
mejor flujo de ingresos.
Determinación de los valores unitarios de terreno y de construcción que se
acuerden con normas que permitan atender con mayor justeza y equidad a
criterios de zonas y sector catastral en que se encuentren situados y a la
clasificación que les corresponda, lo que hará posible una evaluación real y
en su caso, la revaluación pertinente.
5
Actualización del Padrón Catastral del Municipio de Manzanillo, al permitir la
rápida identificación y valuación de los bienes inmuebles que se encuentran
en el territorio del Municipio de Manzanillo.
Integración de la Cartografía como apoyo importante para las tareas de
ordenamiento y regulación del desarrollo urbano del Municipio de
Manzanillo.
2.- JUSTIFICACIÓN
Este trabajo de investigación surgió de la necesidad de encontrar Valores
Catastrales acordes con la realidad de su valor comercial, dado que por tradición
para el cobro del Impuesto Predial en los Municipios el Congreso del Estado
dictaba la Resolución de la TASA DE INCREMENTO de manera general a los valores
existentes. Siendo estos valores discordantes en la mayoría de los casos, debido a
que no se atienden los siguientes factores2
:
I. Edad del Sector: que es el tiempo transcurrido entre su fundación y la
época en que se determine el valor unitario.
II. Características de los servicios públicos y del equipamiento urbano.
III. Tipo y calidad de las construcciones, de acuerdo a las características de
los materiales utilizados, los sistemas constructivos usados y dimensión
de construcción.
IV. Estado y Tipo de desarrollo urbano, en el cual deberá considerarse el
uso actual y potencial del terreno y la uniformidad de los inmuebles
2 Ley de catastro del Estado de Colima. Decreto No. 87, publicada en el Periódico Oficial “EL ESTADO DE COLIMA”, el 29 de septiembre de 2001.
6
edificados, sean residenciales, comerciales e industriales, así como
aquellos de uso diferente.
V. Indice socioeconómico de los habitantes, y
VI. Las políticas de ordenamiento y regulación
De tal forma que al aplicar la REVALUACIÓN CATASTRAL a los Valores Catastrales
asignados a cada uno de los inmuebles, se obtendrá el VALOR COMERCIAL ó
NUEVO VALOR CATASTRAL del inmueble o inmuebles revaluados.
Resultando con ello la aplicación a la reforma del artículo 115 Constitucional, el
cual en el Decreto3
emitido por el Poder Ejecutivo a través de la Secretaría de
Gobernación, en los Artículos Transitorios, específicamente el artículo quinto dice
textualmente “Antes del inicio del ejercicio fiscal de 2002, las legislaturas de los
estados, en coordinación con los municipios respectivos, adoptarán las medidas
conducentes a fin de que los valores unitarios de suelo que sirven de base para el
cobro de las contribuciones sobre la propiedad inmobiliaria sean equiparables a los
valores de mercado de dicha propiedad y procederán, en su caso, a realizar las
adecuaciones correspondientes a las tasas aplicables para el cobro de las
mencionadas contribuciones, a fin de garantizar su apego a los principios de
proporcionalidad y equidad”.
Obteniendo los beneficios siguientes el Municipio de Manzanillo:
Menor dependencia de las participaciones y aportaciones federales, las
cuales han sido vulnerables por la difícil situación de la economía de nuestro
país.
Mejores Ingresos por concepto de Impuesto Predial.
3 DIARIO OFICIAL DE LA FEDERACIÓN del día 23 de diciembre de 1999.
7
De acuerdo a los beneficios obtenidos, tener una actualización constante de
los bienes inmuebles.
Certidumbre en la aplicación de la Obra Pública y atención de las
necesidades de la población del Municipio
3.- PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA.-
El propósito de esta investigación es determinar si con la aplicación de revaluación
catastral de los inmuebles en el Municipio de Manzanillo, se tendría una mejor
captación de ingresos por concepto de cobro de Impuesto Predial para el año
2003.
4.- MARCO TEÓRICO E HISTÓRICO.-
4.1.- Marco Teórico.-
Los Trabajos de Investigación conllevan el estudio y análisis de las ciencias,
teorías, normas y procedimientos para su comprobación; cabe señalar que se
considera como “teoría científica”4
4 DIETERICH, HEINZ. “Nueva Guía para la Investigación Científica”, Ed. Ariel México 1998, Quinta Reimpresión. Pág. 93
al conjunto de enunciados, reglas, conceptos,
símbolos y conocimientos que permiten describir, explicar y predecir
objetivamente la estructura (la constitución) y el comportamiento (movimiento,
evolución) de un fenómeno o sector del universo, sea de la sociedad o de la
naturaleza”. Por lo cual han sido estudiadas para esta investigación algunas teorías
de la ciencia económica, como son: las Matemáticas Financieras las cuales nos
proporcionan los modelos que se utilizan en los análisis de decisión económica,
8
pues el calcular intereses a través de tablas de factores y aplicando fórmulas, se
puede calcular montos a valor actual, manejar diagramas de tiempo-valor,
diagramas de flujo de caja y de resolver ecuaciones de valor equivalente. El
estudio de la Topografía5
, siendo la “ciencia que estudia el conjunto de
procedimientos para determinar las posiciones de puntos sobre la superficie de la
tierra, por medio de medidas según los tres elementos del espacio; pudiendo ser:
dos distancias y una elevación, o una distancia, una dirección y una elevación”.
Teniendo la mayor parte de los levantamientos por objeto el cálculo de superficies
y volúmenes, y la representación de las medidas tomadas en el campo mediante
perfiles y planos.
Teoría de los costos y tiempo de edificación, siendo el tema principal el elemento
costo a través de una técnica adecuada y un tiempo de realización óptimo,
derivándose los costos directos y los costos indirectos de construcción. También
son necesarios dentro de las técnicas de los costos y precios, los Catálogos
emitidos por las Cámaras, en este caso de la Cámara Mexicana de la Industria de
la Construcción, siendo el “Catálogo de Costos Directos para la Construcción de
Vivienda”.
También se ha consultado la Estadística, la cual a través de los métodos
estadísticos nos permite probar las hipótesis establecidas como premisas dentro de
la investigación.
Siendo el principal objeto de estudio teórico las VALUACIONES CATASTRALES y sus
métodos de valuación, enfocándose a las revaluaciones catastrales de los
inmuebles que integran los padrones de los ayuntamientos, para el caso el del
Municipio de Manzanillo. Definiendo como Revaluación6
5 MONTES DE OCA, MIGUEL.“Topografía”, Ed. Representaciones y Servicios de Ingeniería, S.A.-México, Cuarta Edición Pág. 1
Catastral, al conjunto de
6 LEY DE CATASTRO DEL ESTADO DE COLIMA. DECRETO 87, Artículo 5°
9
actividades técnicas realizadas para asignar nuevo valor catastral a un predio. Se
considera precisar que es la valoración de inmuebles, pudiendo decirse que es el
grado de aprecio que se tiene de un bien o servicio en atención a su aptitud para
satisfacer necesidades, o sea la capacidad de un bien para aportar utilidad. Por
ello, la mecánica de valoración de inmuebles se basa en la interconexión del valor
de la utilidad que puede ofrecer el inmueble cuyo precio desconocemos y el valor
de utilidades similares que se están comprando y vendiendo en el mercado y cuyo
precio es conocido; por consiguiente lo que se hace para fijar el precio de un
inmueble es relacionarlo con otros de utilidad similar cuyo precio se conoce e intuir
para aquel un precio acorde con la utilidad de sus circunstancias, obteniendo un
precio relativo (precio objetivo).
Con la aplicación de estas teorías se determina:
La obtención de los nuevos valores catastrales de los inmuebles
Actualización del Padrón Catastral del Municipio de Manzanillo.
Aplicación de los principios de justicia previstos en las Constituciones
Federal y Local
4.2.- Marco Histórico.-
Para determinar las causas que han originado llevar a cabo esta Investigación, se
atiende a las necesidades que como Perito Valuador principalmente del Municipio
de Manzanillo; así como de Ingeniero Constructor, se ha tenido la necesidad de
acudir a solicitar datos e información de las características de los servicios públicos
y del equipamiento urbano, Estado y Tipo de desarrollo urbano, en el cual deberá
considerarse el uso actual y potencial del terreno y la uniformidad de los inmuebles
10
edificados, sean de interés social, tipo medio ó residenciales; turísticos o
industriales. No obteniéndose gran información por estar esta desfasada.
5.- FORMULACIÓN DE LA HIPÓTESIS.-
Para comprobar que la propuesta de este tema de Investigación es verdadera, se
presenta la siguiente hipótesis:
5.1.- Hipótesis General.-
“Con la aplicación de la REVALUACIÓN CATASTRAL de los inmuebles en el
Municipio de Manzanillo se obtendrían mejores ingresos económicos por concepto
de cobro de Impuesto Predial”.
5.2.- Hipótesis Específicas.-
Con la revaluación catastral aplicada a los inmuebles del Municipio de
Manzanillo, se tendrán mejores obras y servicios para la ciudadanía.
Con la revaluación catastral de los inmuebles del Municipio de Manzanillo
se tendrá un archivo confiable y seguro de cada inmueble del Padrón
Catastral, para que cada ciudadano de índole general así como Notarios,
Instituciones Bancarias, etc., accesen a la información de forma
confiable
11
6.- CONTRASTACIÓN DE LA HIPÓTESIS.-
Cabe señalar que la contrastación de la Hipótesis7
, se refiere a “la actividad que
mediante la observación, la experimentación, la documentación y/o la encuesta
sistemática, comprueba (demuestra) adecuadamente, si una hipótesis es falsa o
verdadera”.
Para la comprobación de la hipótesis de estudio, se aplicaron entrevistas a
usuarios del Padrón Catastral del Municipio de Manzanillo, tales como Ingenieros
Valuadores, Ingenieros Constructores, Notarios Públicos; y al mismo personal de la
Dirección de Catastro del Municipio. Permitiendo de esta forma comprobar que:
El Padrón catastral que tiene el Municipio, no toma en cuenta los
apartados, conceptos o pasos de un proceso valuatorio de los bienes
inmuebles que se encuentran dentro del territorio municipal, ya que a la
fecha solo toma en cuenta las resoluciones emitidas por el Congreso del
Estado para la aplicación de la tasa porcentual.
No existe una correcta cartografía como apoyo importante para las
tareas de ordenamiento y regulación del desarrollo urbano y rural del
municipio, esto indica que día a día se autorizan y construyen nuevos
fraccionamientos, sin tomar en cuenta las vialidades principales y
secundarias; así como los servicios principales de agua potable y
alcantarillado. Lo que indica que no se cuenta con un plan sectorial que
contemple un desarrollo ordenado.
Se esta dejando de ganar una suma importante de recursos económicos
por dejar de hacer las REVALUACIONES CATASTRALES, lo que permitiría
7 Dieterich, Heinz. “Nueva Guía para la Investigación Científica”, Ed Ariel, México 2000, Novena Reimpresión. Pág. 137
12
generar más obra pública y menos solicitudes de financiamientos
externos.
A continuación se presenta una breve descripción de las entrevistas aplicadas al
personal de la Dirección de Catastro del Municipio de Manzanillo y a los usuarios
del Catastro.
Entrevista Dirigida al Director de Catastro del Municipio de Manzanillo. Ver anexo
no. 1
1.- ¿Actualmente el cobro del Impuesto Predial se realiza con base en una tasa de
incremento, considera que es razonable?
No es razonable, porque no se están observando los principios de justicia y de
equidad que se prevén en las Constituciones Federal y Local, con relación a los
impuestos inmobiliarios.
2.- ¿La captación actual de los recursos económicos por la vía del impuesto predial
sería la misma si se llevara a cabo una revaluación catastral?
No, y se iría en aumento considerablemente, ya que la revaluación nos daría como
resultado una radiografía de la situación actual de cada uno de los sectores
catastrales, y en el Municipio existen sectores que están cada vez más
desmejorados y por el contrario existen nuevos sectores que mejoran cada año y
que se encuentran algunos en plenitud de su vida útil y muchos más están en su
fase de nacimiento.
3.- ¿Acepta que la revaluación catastral es fundamental para determinar el valor
justo de cada inmueble?
Por supuesto que lo acepto y además lo afirmo, porque la práctica de un avalúo se
hace mediante un método establecido y se toman en cuenta una serie de factores
que son esenciales para determinar el valor de un inmueble y si todos los
13
inmuebles fueran objeto de una revaluación por lo menos una vez al año, los
impuestos a pagar por consecuencia serían los más justos.
4.- ¿Cómo considera la relación entre los valores catastrales y los valores
comerciales?
Se observa una diferencia en la cual se hace notar que los valores comerciales
están más altos que los valores catastrales, ya que en las declaraciones de avisos
de traslación de dominio los Notarios declaran valores de operación que
representan un desfase de entre 30% para los inmuebles de tipo habitacional de
nivel medio popular y medio alto y hasta 40% en inmuebles de uso comercial e
industrial como promedio.
5.- ¿Qué elementos toma en cuenta para revaluar un inmueble?
En los municipios del Estado, para efectos de poder determinar un valor catastral
se considera lo que se establece en la Ley de Catastro, la cual en términos
generales manda practicar la valuación considerando los elementos físicos del
inmueble, así como su entorno urbano. Se toman en cuenta lo que marca el
Manual de Valuación Catastral (oficializado – Normas Técnicas para la Valuación
Catastral en el Estado de Colima) y se llenan los datos de la ficha anexa. Ver anexo
no. 2
6.- ¿Los valores unitarios de terreno y de construcción que se aplican para
determinar un valor catastral, considera que deban cambiar?
Sí, los valores unitarios deben cambiar de conformidad con los valores de mercado
y considerar para ello el costo de los materiales, de la mano de obra, de las
operaciones inmobiliarias, de los equipamientos urbanos, de los servicios, y entre
otros; los indicadores inflacionarios de nuestro país.
7.- ¿Qué factores considera importantes para una revaluación?
14
Entre otros factores importantes a considerar están los premios o apremios que
deben determinarse tomando en cuenta la edad del inmueble, así como los
diseños arquitectónicos, el estado físico de conservación y el nivel de
aprovechamiento del mismo.
Entrevista dirigida a los usuarios del Catastro del Municipio de Manzanillo. Ver
anexo no. 3
1.- ¿ El cobro del Impuesto Predial que actualmente se hace basado en una tasa
de incremento, la considera razonable?
No, porque afecta en algunos casos a los poseedores de casas de tipo interés
social.
2.- ¿Como considera el Catastro Municipal en relación a sus Valores Catastrales?
No, ya que difieren en su gran mayoría de los Valores Comerciales
3.- ¿La captación de recursos económicos del Catastro Municipal, es la que debería
de ser, si existiera una Revaluación Catastral?
No fue contestada en su mayoría porque consideran que no tienen elementos para
poder determinar. Pero de acuerdo a sus experiencias creen, que sí podría
recaudar más recursos el Ayuntamiento si se llevaran a cabo las Revaluaciones
cuando menos a los grandes Inmuebles.
4.- ¿Es de aceptar la Revaluación Catastral para determinar el Valor Fundamental
de cada inmueble y a su vez el pago justo del mismo?
Sí
15
5.- ¿Los valores aplicados en términos generales a los inmuebles del Padrón
Catastral, aún discordando en acabados, considera que deban revaluarse?
Sí
6.- ¿Los valores aplicados en términos generales a los inmuebles del Padrón
Catastral, aún discordando en Edad, considera que deban revaluarse?
Sí
7.- ¿ Los valores aplicados en términos generales a los inmuebles del Padrón
Catastral, aún discordando en Estado de Conservación, considera que deban
revaluarse?
Sí
8.- ¿ Los valores aplicados en términos generales a los inmuebles del Padrón
Catastral, aún discordando en Terreno Irregular, considera que deban revaluarse?
Sí
9.- ¿Los valores aplicados en términos generales a los inmuebles del padrón
catastral, aún discordando en instalaciones especiales, considera que deban
revaluarse?
Sí
10.- ¿Estaría de acuerdo que con la Revaluación Catastral, cada quién pagara lo
justo del Impuesto Predial, donde se tome en cuenta el terreno, la descripción
general del inmueble y elementos de construcción?
Sí
16
7.- CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES.-
De acuerdo a nuestra hipótesis de estudio y a las entrevistas aplicadas, las
conclusiones que se determinan son las siguientes:
Las Revaluaciones Catastrales incrementarían la captación de recursos
económicos a través del Impuesto Predial en el Ayuntamiento.
Se presentaría la situación actual de los sectores catastrales del Municipio.
No existiría un desfase entre los valores comerciales presentados por los
usuarios del catastro y los valores catastrales que existen actualmente en la
Dirección de Catastro del Municipio.
Se tendría certidumbre de los valores catastrales, debido a que se estarían
aplicando los métodos establecidos oficialmente para la elaboración de un
Avalúo.
Por lo tanto se recomendaría al Ayuntamiento de Manzanillo que a todo el Padrón
catastral se aplique cuando menos una vez al año las REVALUACIONES
CATASTRALES; principalmente a los sectores industrial y hoteleros.
17
CAPÍTULO I.- SITUACIÓN ACTUAL DE VALORES CATASTRALES
EN EL MUNICIPIO DE MANZANILLO.
1.- MARCO LEGAL
El cobro de las contribuciones sobre la propiedad inmobiliaria del Municipio de
Manzanillo, se encuentra regulado por el artículo 115 Constitucional a través de:
Ley de Catastro del Estado de Colima8
Ley del Municipio Libre del Estado de Colima
Normas Técnicas para la Valuación Catastral en el Estado de Colima
Reglamento para la elaboración de las Tablas de Valores Unitarios de
terreno y de construcción, del Municipio de Manzanillo, Colima.
1.1.- Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos
La modificación de la Constitución9
Inciso IV: los Municipios administrarán libremente su hacienda, la cual se formará
de los rendimientos de los bienes que les pertenezcan, así como de las
contribuciones y otros ingresos que las legislaturas establezcan a su favor. Los
Ayuntamientos, en el ámbito de su competencia, propondrán a las legislaturas
estatales las cuotas y tarifas aplicables a impuestos, derechos, contribuciones de
Política de los Estados Unidos Mexicanos, Título
Quinto De los Estados de la Federación y del Distrito Federal, al Artículo 115, a
favor de los Municipios, nos dice:
8 “PERIÓDICO OFICIAL EL ESTADO DE COLIMA”, 29 de Septiembre de 2001 9 Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos. Anaya Editores, S.A., México 2002, Pág. 162
18
mejoras y las tablas de valores unitarios de suelo y construcciones que sirvan de
base para el cobro de las contribuciones sobre la propiedad inmobiliaria.
Se denota que el objetivo fundamental de este artículo es el de consolidar la
autonomía del Municipio Libre.
1.2.- Ley10
de Catastro del Estado de Colima
Resulta importante conocer lo que es Catastro para poder llegar al tema de Estudio
de esta Investigación, por lo cual nos referimos a la Ley de Catastro del Estado.
El Catastro del Estado, constituye un padrón e inventario que permite la
identificación y valuación de los bienes inmuebles que se encuentran en el
territorio de nuestra Entidad, con todo lo que implica dicho registro para delimitar
los bienes inmuebles, mantener actualizada las características de las mismas,
además de integrar la cartografía como apoyo importante para las tareas de
ordenamiento y regulación del desarrollo urbano; lo que en conjunto nos permite
contar con información técnica confiable en relación a los límites del Territorio del
Estado y de los Municipios que lo integran.
Capítulo Primero de las DISPOSICIONES GENERALES, la Ley nos dice:
Artículo 2°.- Para los efectos de esta Ley, catastro es el inventario del territorio del
Estado, estructurado por un conjunto de registros relativos a la identificación y
valuación de los bienes inmuebles ubicados en la Entidad, cuyos objetivos
generales son los siguientes:
10 publicada en el PERIÓDICO OFICIAL EL ESTADO DE COLIMA”, 29 de Septiembre de 2001
19
I. Identificar y delimitar los bienes inmuebles
II. Integrar y mantener permanentemente actualizada la información relativa a
las características cuantitativas y cualitativas de los bienes inmuebles, en
padrones con aplicación multifinalitaria.
III. Determinar los valores catastrales de los bienes inmuebles
IV. Integrar la cartografía catastral del territorio del Estado; y
V. Aportar información técnica en relación a los límites del territorio del Estado
y de sus municipios y apoyar las tareas de ordenamiento y regulación del
desarrollo urbano.
Artículo 3°.- Las disposiciones de esta Ley regulan:
I. La integración, organización y funcionamiento del catastro de los bienes
inmuebles
II. La forma, términos y procedimientos a que se sujetarán los trabajos
catastrales; y
III. Las obligaciones que en materia catastral tienen los propietarios o
poseedores de bienes inmuebles, así como los servidores públicos del
Estado, sus municipios y los Notarios.
Artículo 5°.- Para los efectos de esta Ley se entiende: (los conceptos de estudio)
I. Predio o bien inmueble:
a) El terreno con o sin construcción, cuyos linderos forman un
perímetro.
b) Cada lote en que se subdivide un terreno, con linderos que forman
un nuevo perímetro con o sin construcción.
c) La fracción de un condominio legalmente constituido y la parte
proporcional de las áreas comunes.
d) El que resulte de la fusión de dos o más predios con o sin
construcción, cuyos linderos formen un solo perímetro.
20
II. Predio Urbano: el que está localizado dentro de la zona urbana
III. Predio Rústico: el que está localizado fuera de la zona urbana.
IV. Predio Edificado: el que tenga construcciones permanentes
V. Predio No Edificado: el que carece de construcciones permanentes o que
estando ubicado dentro de la zona urbana de una ciudad, tenga
construcciones permanentes en un área inferior al 25% de la superficie útil
construible y que, al practicar el avalúo de la construcción, ésta resulte con
un valor inferior al 50% del valor del terreno.
VI. Manzana: la superficie de terreno delimitado por vías públicas
VII. Sector Catastral: la delimitación de las áreas comprendidas de una zona
catastral con características similares en cuanto a usos del suelo, servicios
públicos y su calidad, edad, estado y tipo de desarrollo urbano, dentro de la
población, tipo y calidad de las construcciones e índices socioeconómicos.
VIII. Zonas Catastrales: las áreas en las que se divide el territorio de los
municipios o del Estado.
IX. Padrón Catastral: el conjunto de registros en los que se contienen los datos
generales y particulares de los bienes inmuebles ubicados en la Entidad.
X. Clave Catastral: la que para efectos catastrales identifica a cada predio y
que asigna la Dirección.
XI. Valores Unitarios
a) De Terreno: los determinados para el suelo por Unidad de superficie
en cada sector catastral.
b) De Construcción: los determinados para las distintas clasificaciones
de construcción por unidad de superficie.
XII. Valor Catastral: el que la autoridad catastral asigne a cada uno de los
predios ubicados en el territorio del Estado, de conformidad a los
procedimientos establecidos en la presente Ley.
XIII. Valuación Catastral: el conjunto de actividades técnicas realizadas para
asignar un valor catastral, por primera vez, a un predio.
21
XIV. Revaluación Catastral: el conjunto de actividades técnicas realizadas para
asignar nuevo valor catastral a un predio.
Capítulo Dos de las AUTORIDADES CATASTRALES, encontramos que:
Artículo 8.- Son Autoridades en Materia de Catastro:
I. El Congreso del Estado
II. El Gobernador
III. Los Ayuntamientos
IV. El Secretario de Finanzas
V. La Dirección
Artículo 8° BIS.- Corresponde al Congreso del Estado aprobar las Tablas de Valores
Unitarios de suelo y construcción, propuestas por los Ayuntamientos.
Artículo 10.- Corresponde a los Ayuntamientos:
I. Aprobar el Reglamento para la elaboración de las Tablas de Valores
Unitarios de terreno y de construcción del municipio.
II. Elaborar las tablas generales de valores unitarios de terreno y de
construcción del Municipio de su jurisdicción, en los términos del reglamento
respectivo, y enviarlas al Congreso del Estado para su aprobación.
III. Mantener actualizada la cartografía de su Municipio
IV. Conserva la clave catastral de cada uno de los bienes inmuebles
V. Solicitar a las dependencias y organizaciones auxiliares federales y
estatales, así como a los propietarios o poseedores de bienes inmuebles ,
los datos, documentos o informes que sean necesarios para integrar y
actualizar el padrón catastral municipal.
22
VI. Realizar los trabajos técnicos tendientes a lograr la identificación, valuación,
revaluación y delimitación de los predios de su jurisdicción
VII. Expedir y notificar los avalúos catastrales
VIII. Imponer las sanciones que procedan en los términos de esta Ley
IX. Las demás que determinen esta Ley y otras disposiciones aplicables.
Artículo 21.- En caso de que a algún sector o parte del mismo no se le haya
asignado valores unitarios de terreno o habiéndosele asignado hayan cambiado las
características esenciales en el período de su vigencia , cada Ayuntamiento podrá
fijar provisionalmente valores unitarios tomando como base los aprobados para
algún sector catastral con características similares.
Artículo 22.- Los valores unitarios de terreno y de construcción aprobados, así
como los valores provisionales, en su caso, serán la base para la determinación de
los valores catastrales.
Capítulo Quinto de la VALUACIÓN Y REVALUACIÓN, dice lo siguiente:
Artículo 34.- La autoridad catastral asignará el valor catastral a los predios de
conformidad con lo establecido en la presente Ley y las normas técnicas y
administrativas aplicables emitiendo una resolución de valor.
Artículo 36.- El Valor Catastral que se determine para cada predio será el que se
obtenga de la suma de los valores del terreno y de la construcción, en su caso.
Artículo 38.- La Valuación o Revaluación será realizada por los Ayuntamientos con
base en la información obtenida de los levantamientos técnicos desarrollados por
la autoridad catastral o de acuerdo a los datos proporcionados por el interesado en
23
la solicitud de inscripción o de actualización en el padrón catastral . En todos los
casos, los avalúos serán autorizados por cada autoridad municipal. Los
ayuntamientos, en ejercicio de sus funciones, realizarán, en su caso, las visitas y
estudios técnicos de campo que sean necesarios para constatar la veracidad de los
datos proporcionados por el interesado.
Artículo 39.- El propietario o poseedor de un predio tiene la obligación de
proporcionar al Ayuntamiento correspondiente, los datos o informes que les sean
solicitados acerca de dicho predio, de permitir el acceso a su interior al personal
debidamente autorizado, previa identificación y presentación de la orden de
valuación o revaluación correspondiente y de los trabajos catastrales. En caso de
no cumplir con esta disposición el propietario o poseedor se hará acreedor a la
sanción correspondiente.
Artículo 40.- La Valuación Catastral de predios ubicados en el territorio de los
Municipios se llevará a cabo en los siguientes casos:
I. Cuando un predio se inscriba por primera vez en el padrón catastral
II. Cuando se constituya, respecto de un predio, el régimen de propiedad
condominal
III. Cuando un terreno sea materia de fraccionamiento o subdivisión
IV. Cuando los lotes de un fraccionamiento se relotifiquen
V. Cuando dos o más predios se fusionen
VI. Cuando se dividan terrenos por la apertura de calles o la realización de
otras obras públicas
Artículo 41.- La revaluación catastral de predios se llevará a cabo en los casos
siguientes:
I. Cuando venza la vigencia del valor catastral
II. Cuando se realice alguna modificación en las características del terreno
24
III. Cuando se realicen construcciones, reconstrucciones, remodelaciones,
ampliaciones o demoliciones.
IV. Cuando el sector catastral en donde se encuentre ubicado el predio cambie
en sus características y calidad de uso, densidad e infraestructura o
servicios que afecten notoriamente el valor unitario que previamente se le
haya aprobado.
V. Cuando el predio sufra un cambio físico que altere su valor
VI. Cuando una construcción sea ocupada sin terminar
VII. Cuando se tengan valores unitarios aprobados para el sector catastral y el
predio haya sido valuado aplicando valores unitarios provisionales
VIII. Cuando el predio sea materia de traslación de dominio
Artículo 42.- La Valuación o Revaluación Catastral se sujetarán a lo dispuesto por
esta Ley y a las Normas y procedimientos técnicos y administrativos establecidos
por la Dirección. En todos los casos la valuación y revaluación catastral deberán
ser realizados por valuadores autorizados por los Ayuntamientos.
1.3.- Normas Técnicas para la Valuación Catastral en el Estado
de Colima
Para llevar a cabo los trabajos de Valuación y revaluación catastral, se consideran
las “Normas11
Técnicas para la Valuación Catastral en el Estado de Colima”, para lo
cual nos dice en su:
11 “NORMAS TÉCNICAS PARA LA VALUACIÓN CATASTRAL EN EL ESTADO DE COLIMA”, PERIÓDICO OFICIAL DEL ESTADO DE COLIMA, SUPLEMENTO NO. 2, PUBLICADO EL SABADO 9 DE FEBRERO DEL 2002.
25
Capítulo Primero.- DISPOSICIONES GENERALES
Artículo 1°.- El presente ordenamiento tiene por objeto establecer las bases a las
cuales se sujetarán las autoridades catastrales municipales para la valuación de los
predios.
Artículo 2°.- Para los efectos del presente ordenamiento se entiende por:
I. Ley.- La Ley de Catastro del Estado
II. Tablas.- Las Tablas de Valores Unitarios de Terreno y Construcción que
apruebe el H. Congreso del Estado
III. Factores de Demérito.- Aquellos que disminuyen el valor catastral de un
predio
IV. Factores de Incremento.- Aquellos que incrementan el valor catastral de un
predio.
Artículo 3°.- Para los efectos de la valuación del terreno, los predios se clasifican
en:
I. Urbanos Regulares
II. Urbanos Irregulares
III. Rústicos
Artículo 4°.- Se consideran predios urbanos regulares, los que tengan las
siguientes formas:
I. Cuadriláteros con un solo frente cuyos ángulos no difieran en más de 15
grados del ángulo recto.
II. Cuadriláteros en esquina o pentágonos con dos frentes y pancoupé
(ochavo), siempre que sus linderos interiores no formen ángulos mayores
de 15 grados con las perpendiculares trazadas desde los alineamientos
correspondientes.
26
III. Polígonos con un solo frente que sean divisibles a su vez en cuadriláteros
regulares
IV. Fracciones de predio con frente o frentes a la calle que reúnan las
condiciones de los predios regulares mencionados en las fracciones que
anteceden.
Artículo 5°.- Los predios urbanos no comprendidos en el artículo 4°, serán
considerados irregulares.
Artículo 6°.- Los predios rústicos son los que están ubicados fuera de la zona
urbana.
Capítulo Segundo. DE LA VALUACIÓN DE LOS PREDIOS URBANOS REGULARES
Artículo 7°.- El Valor del terreno de un predio regular se determina multiplicando
su superficie en metros cuadrados, por el valor unitario fijado a la calle donde se
encuentre ubicado y por los factores de demérito o incremento, en su caso.
Artículo 8°.- La profundidad de un predio será la distancia medida entre el frente
del predio y el punto más alejado de su contrafrente.
Capítulo Tercero.-DE LA VALUACIÓN DE LOS PREDIOS URBANOS IRREGULARES.
Artículo 9°.- El valor del terreno de un predio irregular será la suma de dos
valores: el primero, se determinará sumando el o los valores de los predios
regulares que puedan resultar del mismo, y el segundo, será el resultado de
27
multiplicar la superficie restante por el 50% del valor fijado a la calle de su
ubicación
Artículo 10.- Una vez determinado el valor catastral de un terreno se considerarán,
atendiendo a sus características físicas los siguientes factores:
I. Demérito por frente: Se aplicará a los terrenos que tengan un frente menor
a seis metros, y la raíz cuadrada del resultado que se obtenga de dividir el
frente entre seis, será el factor de demérito.
II. Demérito por profundidad: se aplicará a los terrenos cuya relación
Profundidad-Frente sea mayor a tres, y la raíz cuadrada del resultado de
dividir frente entre profundidad y multiplicado por tres, será el factor de
demérito.
III. Demérito por lote interior: se aplicará al lote de terreno que no cuente con
frente propio a la calle por cualesquiera de los lados de la manzana, y se
determinará multiplicando su superficie por el 50% del valor fijado a la calle
por donde tenga acceso; si no tiene acceso, por el 50% del valor asignado a
la calle más cercana.
IV. Incremento por esquina: será el resultado de multiplicar la superficie en
esquina por el 10% del valor promedio a los valores unitarios fijados a las
calles que forman la esquina.
Capítulo Cuarto. DE LA VALUACIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES
Artículo 11.- Para la valuación de las construcciones, se verificarán las
características de éstas, a fin de contar con los elementos necesarios para
valuarlas correctamente tomando en cuenta su tipo, calidad, factor de antigüedad,
factor de plaza y estado de conservación de las diferentes edificaciones existentes,
28
para relacionarlas con alguna de las clasificaciones de construcción establecidas en
la “Tabla de Construcciones”, que forman parte de este ordenamiento.
El factor plaza a que se refiere el párrafo anterior, es el porcentaje de aumento o
disminución del valor que se aplicará a los predios que, aún cuando tengan la
misma clasificación de construcción, se ubiquen en sectores catastrales diferentes.
Tratándose de la aplicación de dicho factor en forma de demérito, en ningún será
mayor del 30%.
El factor de antigüedad se obtiene al tomar en cuenta el tiempo transcurrido desde
la edificación del inmueble, en función de su vida total estimada en el momento de
su valuación. Este factor se determinará aplicando la fórmula Ross Heidecke, que
forma parte de este ordenamiento.
Artículo 12.- Con los datos obtenidos del levantamiento del predio, se
determinarán las superficies de los diferentes tipos de construcción existentes en el
mismo; el valor de las construcciones resultará de multiplicar la superficie obtenida
diferenciada por tipos, por el valor unitario establecido en la tabla de valores
correspondiente, de conformidad con lo señalado en el artículo anterior.
Capítulo Quinto. DE LA VALUACIÓN DE PREDIOS RÚSTICOS.
Artículo 13.- Los terrenos rústicos se valuarán tomando en cuenta sus
características físicas, y su valor será el resultado de multiplicar el número de
hectáreas por el valor unitario que le corresponda atendiendo a su clasificación
29
Las construcciones adheridas a los terrenos rústicos, se valuarán conforme al
procedimiento establecido en el capítulo anterior y se sumará su valor al del
terreno para obtener el valor catastral del predio.
Para los predios ubicados en las zonas urbanas, que aún no cuentan con su
incorporación municipal, se aplicará el siguiente procedimiento:
I. Se determinará la superficie del terreno en metros cuadrados.
II. Se obtendrá el promedio de los valores unitarios que circundan la zona
III. Se multiplicarán entre sí los datos obtenidos de aplicar las dos fracciones
anteriores;
IV. El resultado obtenido de aplicar la fracción anterior, se multiplicará por el
factor del 0.50.
Artículo 14.- Forman parte de este ordenamiento, los siguientes documentos:
I. Tabla de ejemplos de predios regulares
II. Tabla de ejemplos de predios irregulares
III. Tabla de Deméritos
IV. Tabla de incremento por esquina
V. Tabla de clasificación de construcción
VI. Tabla de clasificación de terreno rústico
VII. Descripción de las diferentes clasificaciones de construcción
VIII. Criterio de Ross-Heidecke. Factores de depreciación por estado de
conservación y edad para obtener valor neto de reposición.
FORMULA DE ROSS – HEIDECKE
FD = (E/VUT + E/VUT)/2
Donde:
FD = Factor por edad y estado de conservación
E = Vida consumida aparente
30
VUT= Vida útil total estimada
FC = Factor de conservación que se tomará de la siguiente tabla y dependerá de
la calificación que se le dé al inmueble en la visita física del mismo.
Artículo 115.- Los casos no previstos en este ordenamiento, o los de dudosa
aplicación, serán sometidos a la consideración del Ayuntamiento correspondiente,
para su resolución justa y equitativa.
1.4.- Reglamento12
para la elaboración de las Tablas de
Valores Unitarios de Terreno y de Construcción del Municipio
de Manzanillo.
Como las tablas de Valores Unitarios son la base para la determinación del valor
catastral de los inmuebles y/o predios, nos referiremos a ellas y específicamente a
las del Municipio de Manzanillo.
Capítulo Primero. Disposiciones Generales
Artículo 1°.- Las disposiciones del presente Reglamento son de orden público y de
observancia general, con el fin de proveer y observar las normas aplicables en la
elaboración de las tablas de valores unitarios de terreno y de construcción.
12 “REGLAMENTO PARA LA ELABORACIÓN DE LAS TABLAS DE VALORES UNITARIOS DE TERRENO Y DE CONSTRUCCIÓN, DEL MUNICIPIO DE MANZANILLO, COLIMA”, PERIODICO OFICIAL DEL ESTADO DE COLIMA, PUBLICADO EL 3 DE NOVIEMBRE DEL 2001
31
Artículo 2°.- Las tablas de valores unitarios de terreno y de construcción serán la
base para determinar el valor catastral de los predios, para los efectos del cobro
de las contribuciones sobre la propiedad inmobiliaria, aplicable a los bienes
situados en el territorio del Municipio de Manzanillo.
Artículo 3°.- Para los efectos de este Reglamento se entiende por:
• Ley: a la Ley de Catastro del Estado de Colima
• Reglamento: Al presente Reglamento
• Dirección General: A la Dirección General de Desarrollo Urbano y Ecología
Municipal
• Dirección: A la Dirección de Catastro Municipal
• Predio:
a. El Terreno con o sin construcción cuyos linderos forma(sic) un
perímetro.
b. Cada lote en que se subdivide un terreno con linderos que forma un
nuevo perímetro con o sin construcción.
c. La fracción de un condominio legalmente constituido y la parte
proporcional de las áreas comunes.
d. El que resulte de la fusión de dos o más predios con o sin
construcción cuyos linderos formen un perímetro.
• Predio Urbano: el que está localizado dentro de la zona urbana
• Predio Rústico: el que está localizado fuera de la zona urbana, sin importar
el régimen legal de tenencia.
• Valor Unitario de Terreno: los determinados para el suelo por unidad de
superficie en cada sector catastral.
• Valor unitario de Construcción: Los determinados para las distintas
clasificaciones de construcción por unidad de superficie.
• Tipo de Construcción: a la clasificación de una construcción atendiendo a su
diseño y métodos de construcción empleados.
32
• Calidad de Construcción: a la clasificación dada una construcción según los
materiales empleados y sus acabados.
• Estado de Conservación: a las condiciones físicas en que se encuentra la
construcción al momento de practicar la valuación o revaluación
• Uso y grado de aprovechamiento: las actividades vinculadas con la utilidad,
explotación y/o servicios que brinda un predio.
• Tabla de Valores Unitarios de Terreno y Construcción: son las gráficas o
documentos que señalan los valores por metro cuadrado, que servirán para
valuarlos; atendiendo en cuanto a terrenos, a su condición urbano o rústico
y a sus características intrínsecas y por lo que hace a las construcciones a
los diferentes tipos de construcción, categorías, elementos que los
constituyen, estado de conservación y demás factores que les corresponda.
• Consejo Consultivo: al organismo auxiliar de participación social y consulta
pública, de la Dirección General en la elaboración anual de las tablas de
valores unitarios.
Capítulo Dos. De los Elementos para la Elaboración de la(SIC) Tablas
Artículo 4°.- Para la elaboración de la propuesta de Tablas de Valores Unitarios, se
atenderán a los siguientes elementos.
I. Los valores que se propongan a la Legislatura del Congreso del Estado de
Colima, deberán ser equiparables a los de mercado, vigente en las zonas o
sectores catastrales del Municipio de Manzanillo, Colima.
II. Las tablas de valores unitarios de terreno para predios urbanos, se hará por
metro cuadrado de superficie aplicable a la calle en que se ubique,
considerando los servicios con que esta cuenta, como son: tipo de
pavimento, banqueta, red de agua potable, red de energía eléctrica, red de
drenaje, alumbrado público, teléfono, servicios de limpia, vigilancia, tránsito,
33
edificaciones públicas cercanas, centros religiosos, centros escolares, y
alguna otra infraestructura urbana que se determine.
III. También deberá considerarse la intensidad y calidad comercial, industrial y
habitacional en sus distintos tipos, de conformidad con lo establecido por la
Ley de Asentamientos Humanos del Estado y el Programa de Desarrollo
Urbano del Municipio de Manzanillo, Colima, así como la calidad de las
construcciones y demás indicadores de grado de desarrollo.
IV. La tabla de valores unitarios de construcción, se formulará por metro
cuadrado de construcción, entendiéndose ésta como superficie cubierta,
considerando su tipo, calidad y estado de conservación, así como su uso y
aprovechamiento.
a) Las construcciones se clasifican por su tipo como: antiguo, moderno,
regional e industrial.
b) Las construcciones se clasifican atendiendo a su calidad los acabados
y materiales utilizados en ellas.
c) Las construcciones pueden presentar estados de conservación bueno,
regular o malo.
d) Las construcciones se clasificarán de acuerdo a su ubicación y
atendiendo a su uso y grado de aprovechamiento de conformidad
con el Reglamento de Zonificación para el Estado de Colima.
V. En lo que se refiere a predios rústicos el valor unitario será por hectárea
tomando en cuenta las condiciones y características del medio ambiente que
lo rodean, así como su uso y aprovechamiento, clasificándose en:
a) Riego, terreno rústico que dispone de agua suficiente para la
nutrición de sus cultivos.
b) Humedad, terreno rústico que por su naturaleza esté impregnado de
agua.
c) Temporal, las tierras que son aprovechadas para el cultivo y demás
actividades agropecuarias, solo en el temporal de lluvias.
34
d) Agostadero, su principal explotación es el pastoreo de ganado y con
una topografía poco propicia para la explotación agrícola.
e) Cerril, son terrenos con topografía irregular y accidentada y con bajo
potencial de aprovechamiento en actividades agropecuarias.
f) Erial, terreno rústico escabroso con nulo aprovechamiento para
actividades agropecuarias.
g) Y considerando el aprovechamiento de los recursos naturales y las
actividades agropecuarias, de conformidad con el Reglamento de
Zonificación para el Estado de Colima.
Artículo 5°.- La propuesta de tabla de valores unitarios de terreno urbano, rústico
y de construcción, una vez elaboradas por la Dirección, por conducto de la
Dirección General se presentarán al H. Cabildo para su análisis y aprobación en
forma de listados, conteniendo los siguientes datos:
I. Terrenos urbanos: deben contener la clave del Municipio, de la Población,
de la Zona Catastral, de la Manzana, valores unitarios de calle, actuales y
propuestos que deberán marcarse por su código de ubicación y el
comparativo en porcentaje del incremento o decremento.
II. Para terrenos rústicos: deberán de contener la clasificación, valor actual y
propuesto y el comparativo en porcentaje del incremento o decremento.
III. Para la construcción: deberán de contener el tipo, calidad y estado de
conservación, así como el uso y grados de aprovechamiento, valor actual y
propuesto y el comparativo en porcentaje del incremento o decremento.
Artículo 6°.- La Dirección General, podrá fijar provisionalmente valores unitarios
tomando como base los aprobados para algún sector catastral con características
similares, en caso de que algún sector o parte del mismo no se le haya asignado
valores unitarios de terreno o habiéndosele asignado hayan cambiado las
características esenciales, durante el período de vigencia de las tablas.
35
CAPÍTULO II.- METODOS DE VALUACIÓN
1.- Antecedentes13
de la Actividad Catastral.-
Entre el año 5000 y 3000 A.C. se inicia la formación cultural de la humanidad en
Mesopotamia y Egipto. En el desierto arábigo se han encontrado entre miles de
objetos una tabla de barro procedente de Caldea con un plano codificado
representa la ciudad de Dungui y data de cerca del año 4000 A.C. dicho testimonio
muestra las parcelas (rectángulos, trapecios y triángulos) con las medidas de sus
lados y sus superficies, expresados en escritura cuneiforme (escritura realizada
mediante signos en forma de cuña o claro y se deben de leer de derecha a
izquierda).
En el año 3000 A.C. ya existía el catastro en Egipto, principalmente en el Valle del
Río Nilo donde se inundaban las parcelas de cultivo con una periodicidad anual.
Esto obligaba a realizar levantamientos repetidos para restablecer los linderos de
estas parcelas. La agrimensura egipcia tiene en consecuencia la edad de la
agricultura egipcia. Se ha encontrado una piedra llamada “piedra de Palermo” que
data del año 3000 A.C. en la cual se habían grabado los codos y sus divisiones. El
codo es una medida de longitud de los lados de las parcelas que se usaban
también para medir el nivel del agua del Río Nilo. Los griegos llegaron a conocer a
los agrimensores egipcios y los llamaban “artedonaptos” (los que estiran la cuerda)
porque empleaban para sus trabajos cordeles con nudos equidistantes, un codo
real (52 cm).
13 Madero García, Ruy J. “FEDERACIÓN DE COLEGIOS, INSTITUTOS Y SOCIEDADES DE VALUADORES DE LA REPÚBLICA MEXICANA, A.C.”, Pág. 8
36
Para distancias cortas utilizaban “el Codo” (del codo hasta el meñique), “al Palmo”
(el ancho de una mano), “el Dedo” (ancho de un dedo), “el Grano de Amapola” (la
más pequeña de todas).
Para distancias largas, “el Tiro de Arco”, “la Jornada” (equivale al viaje de un día),
“el Estadio Griego”.
En el museo británico de Londres se exhibe un documento egipcio, el Papiro Rina
en el cual se describen las reglas básicas de la agrimensura egipcia. Este
documento es el primer instructivo topográfico conocido que se ha elaborado para
levantamientos topográficos.
2.- Historia14
del Catastro en México.-
En los años de 1521 a 1524, se establece un registro de la tenencia de la tierra,
dando así lugar a las primeras ventas y trueques sobre predios en México, para
análisis de las operaciones y poder establecer valores que permitieran una justa
retribución o compensación por enajenación o intercambio. Fray Juan de
Zumárraga el 21 de marzo de 1530, realizó compraventa de un predio, contando
con escritura y para lo mismo se determinó su valor mediante una valuación,
dando un valor de 1,200.00 pesos oro.
En 1607, se realizaron prácticamente los primeros avalúos, para determinar el
valor de los terrenos que se destinarían a desarrollar obras de saneamiento
hidráulico en la Ciudad de México, en un proyecto que contemplaba 3 kilómetros
cuadrados, a los que se les asignó un valor estimado en 500 millones de pesos.
14 Madero García, Ruy J. “FEDERACIÓN DE COLEGIOS, INSTITUTOS Y SOCIEDADES DE VALUADORES DE LA REPÚBLICA MEXICANA, A.C.”, Pág. 8 y 9
37
El 23 de diciembre de 1896 se publica en el Diario Oficial de la Federación la Ley
de Catastro en el Distrito Federal, realizándose así el primer catastro con el apoyo
de este sistema fiscal, de la ejecución de avalúos sobre los predios por lo que en
consecuencia nace o se utiliza el Avalúo Físico, que es el que se tiene como
referencia para la obtención del pago de los impuestos.
Aún hasta el año de 1924 prevalecía una situación de confusión respecto de los
criterios de valorización a utilizar y fue en 1933 cuando se aplica por primera vez la
Ley del Impuesto Predial, creando para el efecto un sistema de nomenclatura que
utiliza los vocablos tales como Sección, Manzana y Predio; además de que también
se crea una técnica de avalúos directos, que fue dada a conocer por la Secretaría
de Hacienda y Crédito Público el 4 de mayo de 1935, con el fin de que los avalúos
fueran uniformes en los criterios aplicados y lo más apegados a la realidad.
En 1958 se crea el primer Instituto de Valuación en el D.F. dando origen a la
creación de otros Institutos en la República, y en 1968 se unen todos los
existentes para crear la Asociación Nacional de Institutos Mexicanos de Valuación.
3.- LA VALUACIÓN
3.1.- Definición de Avalúo
El Arq. Juan Manuel Bravo Armejo15
15 Bravo Armejo, Juan Manuel. “LA VALUACIÓN DE INMUEBLES”, Febrero de 1991
define el Avalúo como: la “opinión razonada,
argumentada y preparada por escrito, por un perito valuador, en forma
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independiente e imparcial de un inmueble debidamente analizada, en una fecha
determinada, soportada con la información técnica y de mercado idónea para cada
bien raíz”.
Otra definición sería la del Ing. Raúl J. Pulido Sánchez16
quien dice que “un avalúo
es una estimación de un determinado valor de un inmueble. El resultado de un
avalúo puede ser dado en forma oral, pero generalmente es un reporte escrito por
el valuador del valor estimado de la propiedad debidamente identificada y a una
fecha dada, justificándolo por la presentación y análisis de los diversos factores de
mercado que intervienen”.
3.2.- Niveles de Valuación
Las personas toman decisiones basadas en su experiencia y la necesidad que
existe de los avalúos hace que se dividan en tres niveles:
Primer Nivel.- Se basa en el público usuario del bien raíz. La gente tiene que tomar
decisiones para comprar, hipotecar, rentar, asegurar, calcular daños, desarrollar
fraccionamientos, renovar, rehabilitar proyectos y otras construcciones que
requieren de la inversión de sumas importantes de dinero. Si su cálculo se basa en
lo que saben, escuchan ó creen saber y por esta razón si se basan en su propio
juicio pueden tener errores costosos en la compra, venta ó renta de inmuebles.
Segundo Nivel.- Este Nivel está comprendido por las personas que intervienen en
la Valuación del bien raíz. Lo componen los inversionistas, vendedores de bienes
raíces, constructores, administradores, prestamistas, notarios, ingenieros civiles y
16 Pulido Sánchez, Raúl J. “CURSO PRACTIVO DE VALUACIÓN INMOBILIARIA”, Ed. Centro de Actualización Profesional, México, DF.. Pág. 2
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arquitectos. Estas personas no son valuadores pero están en constante contacto
con el valor de la propiedad, son fuentes de información para el público, pero
deben siempre limitar sus opiniones de acuerdo con sus posibilidades.
Tercer Nivel.- este Nivel esta formado por los valuadores profesionales que
calculan el valor de los bienes raíces con conocimiento, práctica, integridad e
imparcialidad. Se identifican profesionalmente por su designación u otros medios
académicos.
3.3.- Tipos de Avalúos
El objeto fundamental de un AVALÚO es estimar un valor determinado. El valor
más comúnmente buscado es el de mercado. Un avalúo provee bases firmes para
tomar una decisión o establecer una política.
Los tipos de avalúos pueden ser las siguientes:
1. Relación con el traslado de dominio
a. Para ayudar a los vendedores a determinar precios de venta
aceptable
b. Para ayudar a los compradores a decidir si el precio de compra es
correcto.
c. Para establecer un justo valor de la propiedad que va a ser motivo de
compra-venta
d. Para establecer valores en la unión o desintegración de propiedades
múltiples.
e. Para distribuir los bienes de un conjunto.
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2. Relación con financiamiento y crédito
a. Determinar un valor que ofrezca seguridad con el propósito de conceder
hipotecas
b. Para proveer a un inversionista con bases firmes en la decisión de
comprar cédulas hipotecarias o bonos
3. Establecer un valor justo en expropiaciones
a. Estimar el valor del conjunto antes de la expropiación
b. Estimar el valor después de la expropiación
c. Para determinar el valor de la parte adquirida y el daño a la parte
restante.
4. Establecer bases de impuestos
a. Para distribuir los bienes conociendo el valor de las partes destructibles y
no destructibles, para aplicar diferentes tasas de capitalización.
5. Valor de Seguro
6. Valor Contable
7. Valor de Liquidación
8. Valor Catastral
3.4.- El Valor de Mercado
Es el precio de venta más alto probable, realizándose la venta en un periodo de
tiempo razonable.
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El Valor es creado por las personas debido a las siguientes fuerzas de mercado:
• Utilidad
• Escasez
• Demanda
• Poder Adquisitivo
Otras fuerzas de mercado que afectan el valor son:
• Sociales: los cambios de costumbres y normas en la sociedad, cambios
en la densidad de población, cambios en el diseño arquitectónico,
disminución ó aumento en el tamaño de la familia.
• Económicas: nuevos empleos ó fuentes de trabajo, disponibilidad de
recursos tecnológicos, económicos, industriales, materiales y mano de
obra.
• Políticas: uso del suelo, planificación, reglamento de construcciones,
controles inquilinarios, préstamos gubernamentales y paraestatales, leyes
que afectan el uso, venta, renta ó explotación de los inmuebles.
• Físicas: Clima, Topografía, subsuelo, recursos minerales, fertilidad del
suelo, fenómenos metereológicos, contaminación ambiental.
3.5.- LOS PRINCIPIOS DE VALUACIÓN
Existen los siguientes principios que en cierta forma determinan los valores de los
bienes raíces.
3.5.1.- Principio de Anticipación
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Es cuando se valúan bienes inmuebles que van a tener beneficios futuros de
acuerdo a un análisis de información histórica de antecedentes similares.
3.5.2.- Principio de Cambio
Se basa en los bienes raíces; en que nada se queda permanentemente estático
debido a causas sociales, económicas ó físicas dándose en algunas zonas cambios
más rápidos que en otras. Es por eso que el perito valuador debe estar atento
para detectarlo y estar al día en los valores de mercado.
3.5.3.- Principios de Oferta y Demanda
Este principio se ve afectado en relación directa al aumento ó disminución de la
población, la demanda ó insuficiencia de inmuebles. Si hay pocos inmuebles en
oferta, los precios suben; si hay muchos, los precios tenderán a bajar.
3.5.4.- Principio de Progresión y Regresión
Este principio sostiene que una casa media ó económica, aumenta su valor en una
zona residencial de lujo, por ser asociada esta zona como de mejor calidad. Y, en
forma inversa una finca de lujo en una zona media ó económica disminuirá su
valor, por ser identificada de menor calidad por su mala ubicación con respecto a
sus similares.
3.5.5.- Principio de Sustitución
Es cuando dos propiedades con las mismas características ó muy similares se
ofrecen en renta ó venta, se alquilará ó venderá primero la que tenga el precio
más bajo.
3.5.6.- Principio de Uso Excelente
Es cuando el inmueble produce el mejor uso en el momento de la valuación y de
un futuro razonablemente proyectado por un tiempo determinado.
43
3.5.7.- Principio de Uso Consistente
Esta Teoría dice que el terreno y construcciones en una etapa de cambio de uso,
no pueden ser valuadas con diferentes criterios. En todo caso se deberá analizar la
depreciación que sufren las construcciones.
3.5.8.- Principio de Conformidad
El valor óptimo se obtiene cuando en una comunidad, ciudad o zona se presenta
una calidad similar en las construcciones así como un mismo nivel social, cultural y
económico, entre sus habitantes es por eso necesario promover, estas
uniformidades por medio de reglamentaciones y emplazamientos para proteger
estas zonas.
3.5.9.- Principio de Competencia
Se basa en crear un mercado de competencia, en el cual exista un gran número de
vendedores y compradores, para que ninguna empresa obtenga beneficios por
encima de lo normal.
3.5.10.- Principio de Equilibrio
Ley fundamental de la economía y de la naturaleza, cuando los siguientes agentes
se encuentran en estabilidad:
a) El Trabajo: mano de obra, materiales, herramientas y equipo
b) El Capital
c) La Planeación, dirección, supervisión y administración de la construcción
d) El terreno
3.5.11.- Principio de Productividad Remanente
Es el ingreso líquido que se queda después de satisfacer el trabajo, capital y
administración, tiende a determinar el valor del terreno.
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3.5.12.- Principio de Periodos Ascendentes y Descendentes
Todo inmueble pasa por tres etapas:
a) Primera Etapa: Ascendente ó de Crecimiento
b) Segunda Etapa: Punto de Estabilidad
c) Tercera Etapa: Descendente o Declinante
Estas etapas pueden ser por falta de mantenimiento adecuado a un inmueble, por
la edad de la finca ó por el cambio de uso de la zona.
3.5.13.- Principio de Contribución
El valor de un inmueble depende muchas veces de las construcciones, mejoras,
mantenimiento ó adaptaciones que se les haga. Pero muchas veces estas
inversiones no generan un valor mayor al que se hizo la inversión; sino una
perdida, es decir la contribución genera un ingreso máximo hasta cierto límite.
Después la productividad tenderá a bajar hasta tener resultados negativos.
4.- MÉTODOS DE VALUACIÓN
4.1.- Método Físico o Directo o de Precios Unitarios17
.
Por ser impráctico el uso de desgloses individuales excepto para trabajos
ocasionales especiales, el valuador toma la ventaja que ofrecen otros métodos
para estimar costos, uno de estos métodos es el MÉTODO DE PRECIOS
UNITARIOS. 17 ASOCIACIÓN NACIONAL DE INSTITUTOS MEXICANOS DE VALUACIÓN, A.C. Págs. 70 y 71
45
Este método está basado en el uso de precios determinados para los variados
materiales de construcción utilizando unidades como el metro cuadrado, no es
necesario calcular la cantidad total de ladrillos, pies cuadrados, de madera, u otras
cantidades de elementos estructurales.
El costo unitario determinado, de ladrillo por millar, por ejemplo, está integrado
por los costos de los elementos que intervienen como material, mano de obra,
ganancia y otros factores que inciden en la erección de la edificación, sobre la base
de la cantidad actual de ladrillos requeridos por M2 de muro, se obtiene un precio
unitario. El mismo procedimiento se efectúa para otros materiales.
Teniendo las medidas y las especificaciones de los materiales para los muros del
edificio, se pueden calcular los costos respectivos por M2, y aplicarlos al área del
muro, estimaciones semejantes o adicionales para las puertas, ventanas y
acabados completan la estimación del costo del muro.
El Valuador considera los pisos, techo, plomería y unidad de calefacción,
excavación, enyesado, cimientos, cada uno en términos de costos estandarizados
del elemento instalado para el techo, por ejemplo, la unidad es el M2; para la
cimentación el M3. Estos costos unitarios se suman para obtener la estimación de
toda la edificación.
Esta no es ciertamente una investigación por desglose cuantitativo, pero por este
procedimiento se ha obtenido una estimación que puede compararse
favorablemente con exactitud.
46
4.2.- Método por Capitalización18
de Rentas
Para su desarrollo es preciso que expongamos algunos instrumentos de
matemáticas financieras que nos permiten el traslado de cantidades a través del
tiempo hasta un punto de origen, de modo que con su utilización podamos obtener
el valor actual de cantidades futuras.
a) Valor Actual de una única cantidad futura:
Se obtiene por aplicación de la fórmula siguiente:
- t VA = V ( 1 + i ) = V 1 1 t t t (1 + i )
donde:
VA = es el valor actual
Vt = es el valor en un tiempo futuro, t.
i = es el tipo de interés utilizado
t = es el tiempo desde el que se actualiza
b) Valor Actual de una renta pospagable de valor constante:
La fórmula aplicable es:
- M VA = R 1 - (1 + i ) i
i
18 Biblioteca Internacional de especialización Inmobiliaria. “MANUAL TÉCNICO PARA EL AVALUO DE INMUEBLES”, Grupo Noriega Editores, Tercera Reimpresión 1994, Pág. 29
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donde:
VA = es el valor actual
R = es la renta constante a percibir en cada periodo
i = es el tipo de interés de actualización
n = es el número de periodos durante los que se percibe la renta
Aplicación.-
El comprador se va a encontrar con:
• Un inmueble por el que se va a pagar un precio P en el momento actual, lo
que le producirá un desembolso de P.
• Una renta bruta por periodo (anual, mensual) de R.
• Unos costes de mantenimiento de C.
• Prevé que el edificio va a durar M años, transcurridos los cuales tendrá tan
sólo un solar que puede valer s pesos al cabo de los M años.
Nuestra inversión tendrá una renta neta por periodo de RN = R – C, es decir la
renta bruta menos los costes de mantenimiento.
4.3.- Método Comparativo o de Mercado ó Sintético19
Consiste en asignar al inmueble un valor por simple comparación con diversos
modelos o prototipos existentes y que tienen un valor conocido. Es decir, localizar
19 Biblioteca Internacional de especialización Inmobiliaria. “MANUAL TÉCNICO PARA EL AVALUO DE INMUEBLES”, Grupo Noriega Editores, Tercera Reimpresión 1994, Pág. 23 y 24
48
inmuebles de valor conocido y características análogas a las del edificio objeto del
estudio y calcular el valor unitario medio.
Actualmente se utiliza el valor / M2 edificable, de tal manera que existan diversos
modelos o prototipos de edificaciones (definidos por sus características
constructivas) a las que corresponde un valor por M2. Esto nos permite, por simple
comparación, estimar el valor de un inmueble haciendo la asimilación a uno de los
modelos. Naturalmente, la aproximación y exactitud de la valoración dependerá de
la amplitud de modelos que maneje el tasador y su capacidad para utilizar el
modelo más adecuado en los casos prácticos.
Para determinar las características del inmueble objeto de la valoración habrán de
extenderse las consideraciones a:
1. Características Intrínsecas: orientación, estructura, calidades
constructivas, conservación, funcionales y estéticas.
a. Características Físicas y materiales. Cuando se trata de edificios,
el tipo de materiales empleados en su construcción, la superficie,
el número de piezas, la distribución, la longitud de las fachadas,
la orientación, etc., son importantes a la hora de realizar una
valoración.
b. Situación Urbanística. El estado de los planes de ordenación y las
características urbanísticas concretas de un inmueble, son
también factores importantes a considerar.
c. Situación jurídica. El estado de la propiedad, cargas, gravámenes,
servidumbres, etc. Tienen también gran influencia en el valor del
inmueble.
2. Características Extrínsecas: en relación con las zonas, infraestructura,
servicios, equipamientos, comercios, transportes.
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a. Situación. Es quizás el elemento más influyente. El valor del suelo,
que puede llegar a ser el factor del coste de un inmueble de
mayor cuantía y que en cualquier caso tiene un gran peso, está
determinado por la situación.
b. Dotación de servicios e infraestructura en la zona de ubicación
c. Destino del inmueble. Influirá en el valor que el destino de un
edificio sea el adecuado según las características de la zona. Un
local comercial en una zona central de mucho tránsito, por
ejemplo tendrá más valor que una vivienda.
En cuanto a la técnica operativa del sistema sintético, será la marcada por los
siguientes pasos a seguir:
1) Investigación registral
2) Investigación Urbanística
3) Estimación del potencial edificable
4) Investigación del mercado del suelo. (Valor de las últimas transacciones
realizadas en solares similares, expresadas en pesos/m2, edificables
5) Definición de las variables que influyen en el valor, cuantificación y
asignación del valor.
6) Cálculo del valor medio, aplicando la fórmula siguiente:
V = d V1 + V2 + . . . . . Vn
d1 + d2 + . . . . dn
Vi = Valores conocidos de las edificaciones
di = Valores de las dimensiones o variables
50
4.4.- Método Residual
Consiste en un estudio más profundo y de carácter analítico, como su propio
nombre indica, que el estudiado anteriormente.
Este método se basa, principalmente, en analizar de manera amplia tres aspectos
del negocio inmobiliario:
a. Conocimiento amplio del objeto que estamos estudiando, mediante sus
características físicas y técnicas (ordenanzas, aprovechamiento de
superficies y volúmenes, tipo de edificación, situación urbanística, etc.)
b. Estudio del mercado de la oferta, que comprende: características físicas
(calidades constructivas, dotación del mercado de la oferta, que comprende:
características físicas, calidades constructivas, dotaciones, etc.) precio,
financiación y ritmos comerciales.
c. Análisis de rentabilidad del negocio que, hipotéticamente se podría realizar
sobre el inmueble en estudio, mediante los datos aportados por la
investigación del mercado y la aplicación del presupuesto correspondiente al
producto definido y adecuado a nuestro solar.
En cuanto a la técnica operativa relativa a este método, cuanto más exhaustiva
sea nuestra investigación y más amplia la riqueza de los datos utilizados, más
exacta será la conclusión que obtendremos, de forma que seguiremos el orden
siguiente:
ESTUDIO TÉCNICO
1. Información Urbanística
2. Estudio de Ordenanzas
a. Volumen
b. Ocupación
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c. Alturas
d. Superficies edificables
ESTUDIO DEL MERCADO INMOBILIARIO
1. Estudio características de la oferta
2. Aspectos económicos de la oferta (precios, financiación, ritmos
comerciales).
3. Estudio de la demanda
4. Adecuación de la oferta a la demanda, análisis de las desviaciones
ESTUDIO TÉCNICO – ECONÓMICO
1. Configuración del producto a partir del estudio de mercado
2. Estudio de costes
3. Plan de certificaciones
ANÁLISIS DE RENTABILIDAD
1. Presupuesto de Ingresos
2. Presupuesto de pagos (coste de obra, costes comerciales, financieros,
adicionales).
3. Beneficio de la operación
4. Valor residual del suelo, por diferencia de los anteriores.
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CAPÍTULO III.- AVALÚOS DE BIENES INMUEBLES
Se presentan en este capítulo diez avalúos de los siguientes Inmuebles, para lo
cual fueron solicitados y proporcionados datos por la Dirección de Catastro del
Municipio de Manzanillo (Ver anexo No. 4), siendo los siguientes:
1. Hotel Karmina Palace, S.A. de C.V.
2. Hotel Sierra Manzanillo, S.A. de C.V.
3. Compañía Mexicana para el Desarrollo Turístico y Urbano de Barra de
Navidad, S.A. de C.V. (Isla Navidad – Grand Bay)
4. Las Hadas Resort, S. de R. L. de C.V.
5. Residencial Perlas, S.A. de C.V. conocido como “Hotel y Villas Vista Playa de
Oro”
6. Tiendas Soriana, S.A. de C.V.
7. Fraccionadora y Hotelera del Pacífico, S.A. tambien conocido como “MAEVA”
8. Impulsora Higuerillas, S.A. de C.V. también conocido como Plaza Manzanillo
ó Comercial Mexicana
9. Comisión Federal de Electricidad, Central Termoeléctrica Manzanillo,
Manzanillo, Col.
10. Consorcio Minero Benito Juárez, Peña Colorada
Se podrá verificar que se llevaron a cabo los siguientes pasos para determinar
cada uno de las REVALUACIONES CATASTRALES.
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Integración del Avalúo:
I. Antecedentes
II. Características Urbanas
III. Terreno
IV. Descripción General del Inmueble
V. Elementos de la Construcción
VI. Consideraciones previas al Avalúo
VII. Valor Físico o Directo
VIII. Valor por Capitalización de Rentas
IX. Consideraciones Previas a la Conclusión
X. Conclusiones
XI. Valor Referido
Utilizando dentro de este procedimiento de valuación los métodos de:
Método Físico o Directo
Método por Capitalización de Rentas
Los Deméritos por Ross - Heideke
A continuación se presenta cada una de las Revaluaciones Catastrales efectuadas a
los Inmuebles anteriormente referidos.
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1.- HOTEL KARMINA PALACE, S.A. DE C.V.
AVALÚO
I.- ANTECEDENTES.
SOLICITANTE DEL AVALÚO: H. AYUNTAMIENTO CONSTITUCIONAL
DE MANZANILLO, COLIMA.
VALUADOR: CATASTRO MUNICIPAL DE
MANZANILLO, COL.
FECHA DEL AVALÚO: 10 DE FEBRERO DEL 2003.
INMUEBLE QUE SE VALÚA: TERRENOS Y CONSTRUCCIÓN.
RÉGIMEN DE PROPIEDAD: PRIVADO SEGÚN ESCRITURAS:
NÚMERO 2374 (DOS MIL
TRESCIENTOS SETENTA Y CUATRO).
VOLUMEN XXXVII (TRIGÉSIMO
SÉPTIMO) EN LA CIUDAD Y PUERTO
DE MANZANILLO, COLIMA, A LOS 05
DÍAS DEL MES DE DICIEMBRE DE
1990. ANTE LA FE DEL LIC. PEDRO
ESCOTO ARCEO NOTARIO INTERINO
ENCARGADO DE LA NOTARÍA PÚBLICA
N0. 6 POR LICENCIA CONCEDIDA A
SU TITULAR LIC. JORGE ARMANDO
GAITÁN GUDIÑO, NOTARIO PÚBLICO
DE MANZANILLO, COLIMA.
PROPIETARIO DEL INMUEBLE: HOTEL KARMINA PALACE S.A. DE C.V.
PROPÓSITO O DESTINO DEL AVALÚO: SABER VALOR COMERCIAL PARA
ACTUALIZACIÓN DE VALORES.
55
UBICACIÓN DEL INMUEBLE: LOTE LEGAZPI UBICADO EN
FRACCIONAMIENTO PENÍNSULA DE
SANTIAGO DE MANZANILLO, COLIMA,
MÉXICO.
ELABORÓ EL PRESENTE TRABAJO: ING. MANUEL SUÁREZ GONZÁLEZ.
CLAVE CATASTRAL: 07-01-12-065-226-000.
CLAVE ÚNICA QUE AMPARA EL
INMUEBLE EN SU CONJUNTO.
II.- CARACTERÍSTICAS URBANAS.
• CLASIFICACIÓN DE LA ZONA: TURÍSTICA INTENSIDAD ALTA (T-2 REGLAMENTO
DE ZONIFICACIÓN).
• COEFICIENTE DE OCUPACIÓN DEL SUELO: 0.35.
• TIPO DE CONSTRUCCIÓN: HOTELES, RESIDENCIAS Y VILLAS.
• ÍNDICE DE SATURACIÓN DE LA ZONA: 50 %.
• POBLACIÓN: NORMAL-FLOTANTE.
• CONTAMINACIÓN AMBIENTAL: EXISTENTE EN MENOR ESCALA DEBIDO A LA
TERMOELÉCTRICA DE MANZANILLO, COL.
• USO DEL SUELO: TURÍSTICO.
• VÍAS DE ACCESO E IMPORTANCIAS DE LAS MISMAS: BOULEVARD MIGUEL DE
LA MADRID H. PARA ACCESAR TRANSVERSALMENTE POR AV. AUDIENCIA,
CONTINUANDO POR TESORO SIGUIENDO POR CALLE LAS PALMAS PARA LLEGAR A
HOTEL KARMINA, AUNQUE CABE MENCIONAR TAMBIÉN QUE CUENTA CON OTRO
INGRESO EL CUAL ES POR BOULEVARD MIGUEL DE LA MADRID PARA ACCESAR
TRANSVERSALMNETE POR CALLE SIN NOMBRE ATRAVEZANDO EL ARROYO DE
SALAGUA PARA LLEGAR AL HOTEL KARMINA.
• SERVICIOS PÚBLICOS Y EQUIPAMIENTO URBANO: AGUA POTABLE, LUZ,
TELÉFONO, ALCANTARILLADO, ALUMBRADO PÚBLICO, PAVIMENTO DE ADOQUÍN,
RECOLECCIÓN DE BASURA POR MEDIOS PROPIOS, GUARNICIONES, BANQUETAS Y
VIGILANCIA.
56
III.- TERRENO.
• TRAMOS DE CALLE, CALLES TRANSVERSALES LIMÍTROFES Y ORIENTACIÓN:
SE ENCUENTRA ORIENTADO AL NORTE CON LA AV. VISTA HERMOSA DEL
FRACCIONAMIENTO PENÍNSULA DE SANTIAGO, CON TERRENO DE CAMPO DE GOLF Y
CANCHAS DE TENIS DEL CLUB LAS HADAS.
• MEDIDAS Y COLINDANCIAS SEGÚN: ESCRITURA ENUNCIADA EN
ANTECEDENTE PRIMERO.
COLINDANCIAS:
AL NORTE COLINDA CON LA AV. VISTA HERMOSA DEL FRACCIONAMIENTO PENÍNSULA
DE SANTIAGO, CON TERRENOS DEL CAMPO DE GOLF Y CANCHAS DE TENIS DEL CLUB
LAS HADAS.
AL SUR:
COLINDA CON EL HOYO N0. 18 DEL CAMPO DE GOLF, QUE LO INTEGRAN LAS “TEES” DE
SALIDA, ACCESOS, TRAMPAS “GREEN” Y ZONA FEDERAL MARÍTIMO TERRESTRE.
AL ESTE:
COLINDA CON ZONA FEDERAL DEL ARROYO SALAHUA Y CON TERCEROS.
AL OESTE:
COLINDA CON LOTES 19 Y 19B DE LA SECCIÓN TESORO DEL FRACCIONAMIENTO
PENÍNSULA DE SANTIAGO, AV. VISTA HERMOSA Y CAMPO DE GOLF DEL CLUB LAS
HADAS.
ACCESOS:
LA PROPIEDAD TIENE ACCESO A LA AV. VISTA HERMOSA DEL FRACCIONAMIENTO
PENÍNSULA DE SANTIAGO EN SU COLINDANCIA OESTE. Y EXISTE UN CAMINO DE
SERVICIO QUE LE DA ACCESO A LA PROPIEDAD A LA CARRETERA FEDERAL 200.
MEDIDAS:
ESTE LOTE SE RELACIONA CON LOS LOTES DESCRITOS EN EL FIDEICOMISO FRAHOPA
COMO SIGUE:
1. LOTES 23. 24A, 24B, 24C, 24D, SECCIÓN TESORO 13,968.00 M2 .
2. LOTES 21, 21BIS Y 22 SECCIÓN PALMAR 6,705.00 M2 .
3. LOTE 31 Y FRACCIÓN DEL LOTE 29 Y 30 SECCIÓN PALMAR 1,150.50 M2 .
57
4. FRACCIÓN DEL TERRENO “ LA BECERRERA”
CON UN ÁREA TOTAL DE 482,479.00 M2 12,422.78 M2 .
ÁREA TOTAL 34,422.78 M2 .
PASO A LA PLAYA
LADO RUMBO DIST. V. N. E.
9 – 10 S15°01’05” E 43.4542 9 9136.6700 9910.9300
10 – 11 S18°58’12“ W 34.8842 10 9094.7000 9922.1900
11 – 12 S11°19’31“ w 43.8437 11 9061.7100 9910.8500
12 – 24 A4 S88°02’42“ E 4.0541 12 9018.7200 9902.2400
24 A4 – 20 A3 N11°19’31“ E 42.9164 24 A4 9018.5817 9906.2917
20 A3 – 20 A2 N18° 58’12“ E 35.8399 20 A3 9060.6624 9914.7196
20 A2 – 20 A1 N15° 01’05“ W 46.0577 20 A2 9094.5558 9926.3701
20 A1 – 9 S55°56’01“ W 4.2317 20 A1 9139.0404 9914.4355
9 9136.6700 9910.9300
ÁREA 493.9896 M2 .
LOTE 20
20 A1 – 20 A2 S15°01’05“ E 46.0577 20 A1 9139.0404 9914.4355
20 A2 – 20 A3 S18°58’12“ W 35.8399 20 A2 9094.5558 9926.3701
20 A3 – 20 A4 S11°19’31“ W 42.9164 20 A3 9060.6624 9914.7196
20 A4 – 13 S88°02’40“ E 16.6677 20 A4 9018.5817 9906.2917
13 – 13 A S83°25’93“ E 8.6600 13 9018.0300 9922.4500
13 A – 10 A N10°19’12“ E 92.4255 13 A 9017.0385 9931.0531
10 A – 9 A N10°02’45“ W 48.5000 10 A 9107.9688 9947.6108
9 A – 20 A1 S55°56’00“ W 29.7682 9 A 9155.7153 9939.0951
20 A1 9139.0404 9914.4355
ÁREA 3,119.6261 M2 .
LOTE 21
9 A – 9 B S10°06’46“ E 14.2000 9 A 9155.7153 9939.0951
9 B – 11 A S58°56’57“ E 32.8536 9 B 9141.7359 9941.5884
11 A – PT 1 N8°28’36“ W 27.5081 11 A 9124.7901 9969.7344
PT1 – PC1 N66°16’11“ W 21.2396 PT 1 9151.9977 9965.6795
PC 1 – 9 A S55°55’32“ W 8.6207 PC1 9160.5452 9946.2357
9 A 9155.7153 9939.0950
ÁREA 694.9971 M2 .
58
LOTE 21 - BIS
9 B – 10 A S10°06’43“ E 34.2999 9 B 9141.7359 9949.5884
10 A – 12 A S10°19’13“ W 19.5558 10 A 9107.9688 9947.6108
12 A – 12 B S87°50’32“ E 24.2511 12 A 9088.7294 9944.1074
12 B – 11 A N2°09’28“ E 37.0000 12 B 9087.8163 9968.3413
11 A – 9 B N58°56’57“ W 32.8536 11 A 9124.7901 9969.7344
9 B 9141.7359 9941.5884
ÁREA 1,056.1794 M2
LOTE 22
12 A – 13 A S10°32’42“ W 70.9983 12 A 9088.8208 9944.0463
13 A –13 B N83°25’33“ E 34.7000 13 A 9019.0215 9931.0531
13 B – 12 B N2°22’04“ E 64.8828 13 B 9022.9943 9965.5249
12 B – 12 A N87°37’55“ W 24.1799 12 B 9087.8217 9968.2056
12 A 9088.82208 9944.0463
ÁREA 1961.6755 M2
LOTE - ACCESO
8 – 9 S27°30’53“ W 20.2392 8 9154.6200 9920.2800
9 – 9 A N55°56’00“ E 34.0000 9 9136.6700 9910.9300
9 A – PCI N55°55’ 32“ E 0.6207 9 A 9155.7153 9939.0950
PCI – PTI S66°16’11“ E 21.2396 PCI 9160.5452 9946.2350
PTI – 11 A S8°28’36“ E 27.5081 PTI 9151.9977 9965.6790
11 A – 13 B S2°22’05“ W 101.8828 11 A 9124.7901 9969.7344
13 B – 13 C N83°25’34“ E 22.8000 13 B 9022.9943 9965.5249
13 C – 24 A1 N2°22’ 05“ E 76.8161 13 C 9025.6046 9988.1750
24 A1 – 24 D2 N69°33’06“ w 13.1735 2411 9102.3561 9991.3490
24 D2 – 24 D1 N2°22’05“ E 18.3823 24 D2 9106.9584 9979.0056
24 D1 –31 A N8°28’36” W 17.8895 24 D1 9125.3250 9979.7651
31 A – PT2 N8°28’38“ W 10.5675 31 A 9143.0191 9977.1281
PT2 – PC2 N66°16’11“ W 38.1629 PT2 9153.4711 9975.5703
PC2 – 8 S55°04’53“ W 24.8231 PC2 9168.8291 9940.6341
8 9154.6200 9920.2800
ÁREA 2,978.9610 M2
LOTE - 23
59
24 A1-13 C S2°22’05“ W 76.8171 24 A1 9902.3561 9991.3490
13 C – 14 N83°25’32“ E 19.0000 13 C 9025.6046 9988.1750
14 – 15 S46°38’34“ E 21.9505 14 9027.7800 10007..0500
15 – 16 N88°22’14“ E 11.6047 15 9012.7100 10023.0100
16 – 17 S84°54’44“ E 7.7807 16 9013.0400 10034.6100
17 – 18 N73°29’12“ E 11.5045 17 9012.3500 10042.3600
18 – 19 N82°07’34“ E 14.2342 18 9015.6200 10053.3900
19 – 20 S88°53’44“ E 8.3015 19 9017.5700 10067.4900
20 – 21 S62°05’13” E 3.8024 20 9017.4100 10075.7900
21 – 22 S30°00’38“ E 8.5572 21 9015.6300 10079.1500
22 - 23 S18°20’09“ E 12.8104 22 9008.2200 10083.4300
23 – 24 N33°44’03“ E 7.2028 23 8996.0600 10087.4600
24 – ZF61’ N30°40’13“ E 4.6854 24 9002.0500 10091.4600
ZF61’ – ZF61 N0°08’11“ E 8.4100 ZF61’ 9006.0800 10093.8500
ZF61 – ZF60 N4°52’14“ E 60.0669 ZF61 9014.4900 10093.8700
ZF60 – ZF59’ N23°22’02“ E 7.1352 ZF60 9074.3400 10098.9700
ZF59’ – Z5 S74°56’46“ W 29.2229 ZF59’ 9080.8900 10101.8000
ZF – Z’5 N18°37’42“ E 75.3196 Z5 9073.3000 10073.5800
Z’5 – PT3 N87°36’26“ W 67.6982 Z’5 9144.6736 10097.6392
PT3 – 24 A1 S40°34’09“ W 59.4296 PT3 9147.5001 10030.0000
24 A1 9102.3561 9991.3490
ÁREA 12,611.0761 M2
FRACC. LA BECERRERA
27 – 30 B S53°14’34“ E 15.2400 27 9206.1200 9963.7900
30 B – PC3 S17°13’32“ E 28.2909 30 B 9197.0000 9976.0000
PC3 – PT3 S63°46’14” E 50.8590 PC3 9169.9781 9984.37
PT3 – Z’5 S87°36’26“ E 67.6982 PT3 9147.5001 10030.0000
Z’5 – Z4 N18°37’43“ E 37.9760 Z’5 9144.6736 10097.6392
Z4 – Z3’ N19°07’55“ E 48.8798 Z4 9180.6600 10109.7700
Z3’ - 25 S72°35’00“ W 109.7832 Z3’ 9226.8400 10125.7900
25 – 26 N65°39’07“ W 39.9974 25 9193.9800 10021.0400
26 – 27 S 78°11’36“ W 21.2598 26 9210.4700 9984.6000
27 9206.1200 9963.7900
ÁREA 7,456.9228 M2
LOTE 24 - A
60
24 A1 – 24 A4 N40°34’09“ E 31.0000 24 A1 9102.3561 9991.34
24 A4 – 24 A3 N63°32’13“ E 12.5279 24 A4 9125.9044 10011.510
24 A3 – 24 A2 S40°34’09“ W 12.5073 24 A3 9131.4871 10000.295
24 A2 – 24 A1 S2°22’05“ W 19.6470 24 A2 9121.9863 9992.160
24 A1 9102.3561 9991.
AREA 264.3093 M2
LOTE 24 – C
31 A – 24 C1 S63°32’13“ E 21.1083 31 A 9143.0191 9977.128
24 C1 – 24C2 N40°34’09“ E 17.2897 24 C1 9133.6128 9996.02
24 C2 – 31 B N55°19’50“ W 20.6570 24C2 9146.7464 10007.269
31 B – 31 A S40°21’19“ W 20.3110 31B 9158.4970 9990.286
ÁREA 363.8925 M2
FRACC. LOTE - 29
7 – 8 S43°44’54“ E 4.2083 7 9157.6600 9917.3700
8 – PC2 N55°04’53“ E 24.8231 8 9154.6200 9920.2800
PC2 – 8 A N64°19’24“ E 6.5771 PC2 9168.8291 9940.6341
8 A – 5 N32°51’00“ W 37.0210 8 A 9171.6789 9946.5617
5 – 6 S8°42’46“ W 22.2467 5 9202.7800 9926.4800
6 – 7 S13°56’14“ W 23.8316 6 9180.7900 9923.1100
7 9157.6600 9917.3700
ÁREA 622.2299 M2
LOTE 24 - B
24 C2 – 24 C1 S40°34’09“ W 17.2897 24C2 9146.7464 10007.2693
24 C1 – 24 D4 S40°34’09“ W 13.5508 24 C1 9133.6128 3996.0247
24 DA – 24 D3 S2°22’05“ W 19.1421 24 D4 9123.3193 9987.2117
24 D3 – 24 A1 S69°33’08“ E 5.2597 24 D3 9104.1936 9986.4207
24 A1 – 24 A2 N2°22’05“ E 19.6470 24 A1 9102.3561 9991.3490
24 A2 –24 A3 N40°34’09“ E 12.5073 24. A2 9121.9863 9992.1608
24 A3 – 24 A4 S63°32’13“ E 12.5279 24 A3 9131.4871 10000.2951
24 A4 – PT3 N40°34’09“ E 28.4296 24 A4 9125.9044 10011.5103
PT3 – 24 C2 S88°06’03“ W 22.7432 PT3 9147.5001 10030.0000
24 C2 9146.7464 10007.2693
ÁREA 511.4359 M2
LOTE 24 - D
31 A – 24 D1 S8°28’36“ E 17.8895 31 A 9143.0191 9977.1281
61
24 D1 – 24 D2 S2°22’05“ W 18.3823 24 D1 9125.3250 9979.7651
24 D2 – 24 D3 S69°33’05“ E 7.9138 24 D2 9106.9584 9979.0056
24 D3 – 24 D4 N2°22’05“ E 19.1421 24 D3 9104.1936 9986.4207
24 D4 – 24 C1 N40°34’09“ E 13.5508 24 D4 9123.3193 9987.2117
24 C1 – 31 A N63°32’13“ W 21.1083 24 C1 9133.6128 9996.0247
31 A 9143.0191 9977.1281
ÁREA 343.0899 M2
FRACC. LOTE - 30
5 – 8 A S32°51’00“ E 37.0210 5 9202.7800 9926.4800
8 A – 30 A S86°42’10“ E 15.8621 8 A 9171.6789 9946.5617
30 A – 30 B N27°24’27“ E 29.5503 30 A 9170.7666 9962.3975
30 B – 27 N53°14’34“ W 15.2400 30 B 9197.0000 9976.0000
27 – 1 N64°20’43“ W 12.1031 27 9206.1200 9963.7900
1 – 2 N54°53’11“ W 9.2664 1 9211.3600 9952.8800
2 – 3 S77°26’47“ W 7.4993 2 9216.6900 9945.3000
4 – 5 S38°56’50” W 8.7177 4 9209.5600 9931.9600
5 9202.7800 9926.4800
ÁREA 1,376.2258 M2
LOTE - 31
30 A – PT2 S37°17’39“ E 21.7407 30 A 9170.7666 9962.3975
PT2 – 31 A S8°28’38“ E 10.5675 PT2 9153.4711 9975.5703
31 A – 31 B N40°21’19“ E 20.3110 31 A 9143.0191 9977.1281
31 B – PC3 N27°12’23“ W 12.9093 31 B 9158.4970 9990.2800
PC3 – 30 B N17°13’32“ W 28.2909 PC3 9169.9781 9984.3759
30B – 30 A S27°24’27” W 29.5503 30 B 9197.0000 9976.0000
30 A 9170.7666 9962.3975
ÁREA 612.3708 M2
CURVA C1 Y C2
LOTE ACCESO Y LOTE – 21 FRACC. LOTE - 29 N 4 30
A 115°35’39” 16°46’15” 57°38’21” 115°35’39” 41°11’03”
A/2 57°47’49.5” 8°23’07.5” 28°49’10.5” 57°47’49.5” 20°35’31.5”
R 12.5505 22.5505 22.5505 22.5505 22.5505
ST 19.9276 3.3241 12.4073 35.8055 8.4226
LC 25.3206 6.6007 22.6857 45.4956 16.2093
21.2396 6.5771 21.7411 38.1629 15.8626
62
M 5.8621 0.2421 27.9341 10.5329 1.4408
E 11.0000 0.2437 3.1879 19.7645 1.5391
A segt 87.8637 1.0582 41.0123 283.6609 15.3366
A segt 87.7480 1.0581 40.9839 283.2875 15.3307
87.8635 1.0582 41.0126 283.6608 15.3366
ÁREA -87.8059 -1.0582 -41.0125 +283.6609 -15.3366
CURVA - C3
LOTE FRACCIÓN LA BECERRERA 31 24 C 24 B
A 94°38’37” 21°30’95” 34°44’50” 38°13’12”
A/2 42°19’18.3” 10°45’17.5” 17°22’25” 19°11’36”
R 34°.5899 34.5899 34.5899 34.5899
ST 37.5134 6.5701 10.8223 12.0410
LC 57.1371 12.9856 20.9772 23.1743
C 50.8591 12.9095 20.6572 22.7433
M 11.1421 0.6076 1.5781 1.9227
E 16.4367 0.6184 1.6535 2.0359
A segt 391.9159 5.2382 21.8333 29.3183
A segt 391.3837 5.2378 21.8273 29.3085
ÁREA 391.9164 + 391.9162 M2. - 5.2384 – 5.2384 M221.8334 – 21.8334 29.3182 – 29.3182
CURVA - C 4
LOTE F. LA BECERRERA Y 23 COORDENADAS
A 46°58’12” N 9068.2516
A/2 23°09’06” E 10060.5671
R 84.9392
ST 36.9062
LC 69.6316
C 67.6981
M 7.0360
E 7.6715
A segt 320.2758
A segt 320.1210
ÁREA 320.2765 -320.2762 + 320.2762
63
• ÁREA TOTAL: 34,422.78 M2 ( TREINTA Y CUATRO MIL,CUATROCIENTOS VEINTIDÓS
PUNTO SETENTA Y OCHO METROS CUADRADOS).
• TOPOGRAFÍA Y CONFIGURACIÓN: PLANA - IRREGULAR.
• CARACTERÍSTICAS PANORÁMICAS: VISTA PANORÁMICA A LA BAHÍA DE
MANZANILLO.
IV.- DESCRIPCIÓN GENERAL DEL INMUEBLE.
• USO ACTUAL: INMUEBLE CONSTITUIDO POR HOTEL, CON LOCALES COMERCIALES,
GIMNASIO, TIENDA, RESTAURANTES, ESTACIONAMIENTOS, ALBERCAS Y ESPEJO DE
AGUA.
• TIPO DE CONSTRUCCIÓN: MODERNO BUENO.
• CALIDAD Y CLASIFICACIÓN DE LA CONSTRUCCIÓN: MODERNO BUENO, DE
BUENA CALIDAD.
• NÚMERO DE NIVELES: 7 (SIETE).
• EDAD APROXIMADA DE LA CONSTRUCCIÓN: 5 (CINCO) AÑOS.
• VIDA ÚTIL REMANENTE: 45 (CUARENTA Y CINCO) AÑOS.
• ESTADO DE CONSERVACIÓN: BUEN ESTADO.
• CALIDAD DEL PROYECTO: BUENO.
• UNIDADES RENTABLES O SUSCEPTIBLES A RENTARSE: 327 HABITACIONES, 6
LOCALES COMERCIALES CUYOS USOS SON OFICINA DE ADMINITRACIÓN DE HOTEL,
OFICINA DE VENTA DE TIEMPOS COMPARTIDOS, GIMNASIO(SPA), SALÓN DE
BELLEZA, TABAQUERÍA Y SALÓN DE JUEGOS, MAS TRES RESTAURANTES.
V.- ELEMENTOS DE LA CONSTRUCCIÓN.
A) OBRA NEGRA O GRUESA:
CIMIENTOS: PILAS DE CONCRETO ARMADO CON ZAPATAS CORRIDAS DE
CONCRETO ARMADO CON CONTRATRABES DE CONCRETO ARMADO Y MUROS DE
CONTENCIÓN DE MAMPOSTERÍA DE PIEDRA BRAZA.
64
ESTRUCTURA: TRABES Y COLUMNAS DE CONCRETO ARMADO Y MUROS
ESTRUCTURALES DE CARGA DE CONCRETO ARMADO.
ENTREPISO: LOSA DE ALMA LLENA PLANA DE CONCRETO ARMADO, LOSAS
ALIGERADAS DE CONCRETO ARMADO Y LOSACERO EN ÁREAS DE SERVICIO.
TECHOS: CON HORMIGÓN PARA DAR PENDIENTE CON IMPERMEABILIZANTE
FUSIONADO CON SOPLETE Y ACABADO CON GRANITO.
B) REVESTIMIENTOS Y ACABADOS INTERIORES.
APLANADOS: CON MORTERO: CEMENTO - CAL - ARENA ACABADO FLOTEADO.
PLAFONES: ÍDEM A APLANADOS,.
PISOS: DE 30x30 CMS DE DIFERENTES COLORES, CREMA, CAFÉ, VERDE, EN
PASILLOS Y TERRAZAS DE HABITACIONES, MÁRMOL DE 60x60 CMS TRAVERTINO
CON CENEFA DE MÁRMOL GRIS Y ROJO, Y EN LOBBY MÁRMOL DE 60x60 COLOR
CAFÉ.
LAMBRINES: DE MÁRMOL TIPO GUADIANA Y TRAVERTINO.
PINTURA: VINÍLICA EN MUROS Y PLAFONES, BARNIZ Y LACA EN CARPINTERÍA.
RECUBRIMIENTOS ESPECIALES: EN LOBBY EXISTEN PLAFONES
RECUBIERTOS CON POLIURETANO Y ADEMÁS EN COLUMNAS EXISTEN PAISAJES
TIPO MAYA.
C) CARPINTERÍA: PUERTAS ABATIBLES ENTABLERADAS DE CEDRO Y PUERTAS DE
CEDRO CON REJILLA EN CLOSETS Y BAÑOS.
D) INSTALACIONES HIDRÁULICAS Y SANITARIAS: SON OCULTAS DE COBRE Y
P.V.C.
E) INSTALACIONES ELÉCTRICAS: SON OCULTAS ENDUCTADAS A 110 Y 220
VOLTS.
F) PUERTAS Y VENTANERÍA METÁLICA: PUERTAS Y VENTANAS FIJAS Y
CORREDIZAS DE ALUMINIO ANODIZADO NATURAL CON CRISTAL
TRANSPARENTE Y FILTRASOL.
G) FACHADAS: APLANADOS CON MORTERO: CEMENTO - CAL – ARENA ACABADO
FLOTEADO Y MOLDURAS TIPO MAYA.
H) INSTALACIONES ESPECIALES: CUENTA CON ELEVADORES, CALDERAS,
ALBERCAS, CHAPOTEADERO, ESPEJO DE AGUA Y TERRAZAS.
65
VI.- CONSIDERACIONES PREVIAS AL AVALÚO.
LOS CRITERIOS Y PROCEDIMIENTOS DE VALUACIÓN SON:
- MÉTODO FÍSICO O DIRECTO.
- MÉTODO POR CAPITALIZACIÓN DE RENTAS.
- LOS DEMÉRITOS SON POR ROSS HEIDEKE.
VII.- VALOR FÍSICO O DIRECTO.
A).- DEL TERRENO.
LOTE TIPO O PREDOMINANTE: 50.00 X 150.00 MTS. PARA HOTELES.
PREMIO POR VISTA PANORÁMICA: 1.20
ORDEN ÁREA M2 P.U. X M2 PREMIO VALOR PARCIAL
01 34,422.78 750.00 1.20 $ 30’980,502.00
SUB TOTAL A).- $ 30’980,502.00
B).- DE LAS CONSTRUCCIONES:
DEMÉRITOS EDAD: 0.96
ESTADO DE CONSERVACIÓN: 1.00
CALIDAD DEL PROYECTO: 1.00
PREMIO POR VISTA PANORÀMICA: 1.20
ORDEN ÁREA M2 VALOR DE REPOSICIÓN NUEVO
DEMÉRITO VALOR PARCIAL
MB 42,199.007 5,500.00 1.152 $ 267’372,908.40
SUB TOTAL B).- $ 267’372,908.40
C).- INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS
COMPLEMENTARIAS.
ELEVADORES:
11 ELEVADORES MARCA AMTECH INTERNATIONAL CAPACIDAD 2,500 Lb.
35,000.00 DL. X 10.80 X 11 = $ 4’158,000.00 X 0.75 = $ 3’118,500.00
CALDERAS:
66
EQUIPO DE CALDERAS: $ 1’247,250.96
ALBERCA:
ALBERCA: 2,547.98 M2 X $ 3,250.00 = $ 8’280,935.00 X 0.96 = $ 7’949,697.60
PALAPA – BAR:
PALAPA – BAR: 833.82 M2 X 5,000.00 X 0.96 = $ 4’002,336.00
ANDADORES Y ASOLEADEROS:
ANDADORES Y ASOLEADEROS: 1,961.75 X 700.00 X 0.89499 = $ 1’229,022.64
ÁREAS VERDES:
ALBERCA: 350.39 X 600.00 = $ 210,234.00
SUB-ESTACIÓN, TRANSFORMADORES Y PLANTA DE EMERGENCIA:
4’508,000.00 X 0.75 = 3’381,000.00
EQUIPOS DE AIRE ACONDICIONADO A TRAVÉS DE MANEJADORAS FAN AND COIL COMO
EQUIPOS MINISPLIT, EQUIPO SECCIONADO, EQUIPOS DE VENTANA, CÁMARAS DE
CONGELACIÓN, CÁMARAS DE CONSERVACIÓN, REFRIGERADORES, MINI CONGELADOR Y
ENFRIADOR DE ENSALADAS: 7’100,000.00 X 0.75 = 5’325,000.00
SUB-TOTAL C) $ 26’463,041.20
VALOR FÍSICO O DIRECTO (A + B + C) $ 324’816,451.60
VIII.- VALOR POR CAPITALIZACIÓN DE RENTAS
UNIDAD DE RENTA
327 HABITACIONES.
PRECIO RENTA EN DÓLARES $ 90.00
TOTAL DÍA EN DÓLARES $ 29,430.00
DÍAS / AÑO 365 días
TOTAL AÑO $ 10’741,950.00
% DE UTILIZACIÓN 66 %
INGRESO * RENTA UTILIZADA EN DÓLARES $ 7’089,687.00
67
COSTO POR RENTA UTILIZADA EN DÓLARES
$ 4’679,193.00
MARGEN AÑO EN DÓLARES $ 2’410,494.00
% DE VARIACIÓN 10 % =
241,050.00
MARGEN NETO AL AÑO EN DÓLARES $ 2’169,444.00
VIDA ÚTIL DE EDIFICIO 50 AÑOS VIDA USO 5 AÑOS VIDA REMANENTE 45 AÑOS TASA DE CAPITALIZACIÓN EN PESOS 6 AL 8 % UTILIZAREMOS EL 8% CONSIDERANDO LAS TASAS BANCARIAS EL DÓLAR SE CONSIDERA A $ 10.80 PESOS X 1 DÓLAR. SI CAPITALIZAMOS A 45 AÑOS NOS DA UN VALOR DE REPOSICIÓN DE $283’700,161.00 (DOSCIENTOS OCHENTA Y TRES MILLONES SETECIENTOS MIL CIENTO SESENTA Y UN PESOS 00/00 M.N)
RESUMEN
Expresado en pesos.
VALOR FÍSICO O DIRECTO: $ 324’816,451.60
VALOR POR CAPITALIZACIÓN DE RENTAS: $ 283’700,161.00
VALOR DE MERCADO: (324’816,451.60 X 4 )+(283’700,161.00 X 3 )÷7 = $
307’195,184.20
IX.- CONSIDERACIONES PREVIAS A LA CONCLUSIÓN.
LAS FUENTES DE INFORMACIÓN FUERON TOMADAS DE BIMSA CMDG, S.A. DE
C.V.,MITSUBISHI TELÉFONOS: 013338103197 Y 013338115326 PROPORCIONADAS POR
EL ING.ENRIQUE CISNEROS GALLEGOS., REVISTA EL INMOBILIARIO, CLIMAS DEL
PUERTO S.A. A TRAVÉS DEL ING. MANUEL VELÁZQUEZ CERATO, RENTA Y
MANTENIMIENTO DE PLANTAS DE LUZ. TEL 01 (333) 6575791, 6575786 Y BASE DE
DATOS PERSONALES.
68
X.- CONCLUSIONES.
VALOR COMERCIAL $ 307’195,184.20
( TRESCIENTOS SIETE MILLONES, CIENTO NOVENTA Y CINCO MIL, CIENTO OCHENTA Y
CUATRO PESOS 20/100 M.N.)
ESTA CANTIDAD REPRESENTA EL VALOR COMERCIAL AL DIA 10 DE FEBRERO DEL 2003.
XI.- VALOR REFERIDO (EN SU CASO).
PARA LOS EFECTOS A QUE HAYA LUGAR, EL VALOR REFERIDO DEL INMUEBLE AL DÍA 10 DE FEBRERO DEL 2003. -
69
2.- HOTEL SIERRA MANZANILLO, S.A. DE C.V.
AVALÚO
I.- ANTECEDENTES.
SOLICITANTE DEL AVALÚO: H. AYUNTAMIENTO CONSTITUCIONAL
DE MANZANILLO, COLIMA.
VALUADOR: CATASTRO MUNICIPAL DE
MANZANILLO, COL.
FECHA DEL AVALÚO: 11 DE NOVIEMBRE DEL 2002.
INMUEBLE QUE SE VALÚA: TERRENOS Y CONSTRUCCIÓN.
RÉGIMEN DE PROPIEDAD: PRIVADO SEGÚN ESCRITURAS:
NÚMERO 10,676, (DIEZ MIL
SEISCIENTOS SESENTA Y SEIS). EN LA
CIUDAD DE GUADALAJARA, JAL.,
SIENDO LOS 28 DÍAS DEL MES DE
MARZO ANTE LA FÉ DEL LIC. SERGIO
ALEJANDRO LÓPEZ RIVERA NOTARIO
PÚBLICO TITULAR DE LA NOTARÍA
PÚBLICA NÚMERO 64 DE
GUADALAJARA, JAL.
NÚMERO 72,822 LIBRO NÚMERO 815
(OCHOCIENTOS QUINCE) EN LA
CIUDAD DE MÉXICO A LOS 20 DÍAS
DEL MES DE MARZO DEL AÑO 2001.,
ANTE LA FÉ DE JOSÉ VISOSO DEL
VALLE, NOTARIO NÚMERO 92 DEL
DISTRITO FEDERAL Y DEL
PATRIMONIO INMUEBLE FEDERAL.
70
PROPIETARIO DEL INMUEBLE: HOTEL SIERRA MANZANILLO S.A. DE
C.V.
PROPÓSITO O DESTINO DEL AVALÚO: SABER VALOR COMERCIAL PARA
ACTUALIZACIÓN DE VALORES
UBICACIÓN DEL INMUEBLE: AV. AUDIENCIA N0.1 PENÍNSULA DE
SANTIAGO, MANZANILLO, COLIMA.
ELABORÓ EL PRESENTE TRABAJO: ING. MANUEL SUÁREZ GONZÁLEZ.
CLAVE CATASTRAL: 07-01-12-060-064, QUE CORRESPONDE
AL LOTE DE
SUPERFICIE 4,600.70., 07-01-12-064-
080 QUE
CORRESPONDE AL RÉGIMEN DE
CONDOMINIO Y 07-
01-12-064-010. QUE CORRESPONDE AL
HOTEL
SIERRA MANZANILLO, S.A. DE C.V.
II.- CARACTERÍSTICAS URBANAS.
• CLASIFICACIÓN DE LA ZONA: TURÍSTICA, INTENSIDAD ALTA (T2) REGLAMENTO
DE ZONIFICACIÒN
• COEFICIENTE DE OCUPACIÓN DEL SUELO: 0.35
• TIPO DE CONSTRUCCIÓN: HOTELES, DEPARTAMENTOS Y RESIDENCIAS.
• ÍNDICE DE SATURACIÓN DE LA ZONA: 60 %.
• POBLACIÓN: NORMAL-FLOTANTE.
• CONTAMINACIÓN AMBIENTAL: EXISTENTE EN MENOR ESCALA DEBIDO A LA
TERMOELÉCTRICA DE MANZANILLO.
• USO DEL SUELO: TURÍSTICO.
• VÍAS DE ACCESO E IMPORTANCIAS DE LAS MISMAS: BOULEVARD MIGUEL DE
LA MADRID QUE ES LA VIALIDAD PRINCIPAL PARA ACCESAR TRANSVERSALMENTE
71
POR AV. AUDIENCIA, CONTINUANDO POR CALLE LOS RISCOS QUE AMBAS SON DE
SU UBICACIÓN.
• SERVICIOS PÚBLICOS Y EQUIPAMIENTO URBANO: AGUA POTABLE, LUZ,
TELÉFONO, ALCANTARILLADO, ALUMBRADO PÚBLICO, PAVIMENTO DE PIEDRA BOLA
ASENTADO EN ARCILLA, RECOLECCIÓN DE BASURA, GUARNICIONES, BANQUETAS,
VIGILANCIA Y SERVICIO URBANO.
III.- TERRENO.
• TRAMOS DE CALLE, CALLES TRANSVERSALES LIMÍTROFES Y ORIENTACIÓN:
SE ENCUENTRA ORIENTADO AL NORESTE CON LA CALLE LOS RISCOS Y AL
NOROESTE CON AV. LA AUDIENCIA.
MEDIDAS Y COLINDANCIAS SEGÚN: PLANO DE LEVANTAMIENTO TOPOGRÁFICO
ELABORADO POR EL ING. RAÚL GUTIÉRREZ MÁRQUEZ DE FECHA SEPTIEMBRE DEL
2000. INICIANDO EN EL PUNTO 1-B VISANDO AL PUNTO 1-A CON RUMBO SW 42°42′
(CUARENTA Y DOS GRADOS CUARENTA Y DOS MINUTOS) Y UNA DISTANCIA DE 10.68
MTS.(DIEZ METROS SESENTA Y OCHO CENTÍMETROS) SE ENCUENTRA EL PUNTO 2-A,
CON RUMBO SW 49°04′(CUARENTA Y NUEVE GRADOS CUATRO MINUTOS) Y UNA
DISTANCIA DE 109.02 MTS.(CIENTO NUEVE METROS DOS CENTÍMETROS) SE
ENCUENTRA EL PUNTO 2-C CON UN RUMBO DE SE 47°35′(CUARENTA Y SIETE
GRADOS TREINTA Y CINCO MINUTOS) Y UNA DISTANCIA DE 7.56 MTS.(SIETE
METROS CINCUENTA Y SEIS CENTÍMETROS) ENCONTRAMOS EL PUNTO 2-D CON UN
RUMBO SE 81°14′ (OCHENTA Y UN GRADOS CATORCE MINUTOS) Y UNA DISTANCIA
DE 1.17 MTS. (UN METRO DIECISIETE CENTÍMETROS), ENCONTAMOS EL PUNTO 5-C
CON UN RUMBO SE 49°08′ (CUARENTA Y NUEVE GRADOS OCHO MINUTOS) Y UNA
DISTANCIA DE 121.44 MTS. (CIENTO VEINTIÚN METROS CUARENTA Y CUATRO
CENTÍMETROS), ENCONTRAMOS EL PUNTO 6-A CON UN RUMBO SE 27°.23′
(VEINTISIETE GRADOS VEINTITRÉS MINUTOS) Y UNA DISTANCIA DE 94.27 MTS.
(NOVENTA Y CUATRO METROS VEINTISIETE CENTÍMETROS), ENCONTRAMOS EL
PUNTO 7-A CON UN RUMBO NE 62°56′ (SESENTA Y DOS GRADOS CINCUENTA Y SEIS
MINUTOS) Y UNA DISTANCIA DE 28.29 MTS. (VEINTIOCHO METROS VEINTINUEVE
72
CENTÍMETROS), ENCONTRAMOS EL PUNTO 10-A CON UN RUMBO NE 73°41′
(SETENTA Y TRES GRADOS CUARENTA Y UN MINUTOS)Y UNA DISTANCIA DE 42.56
MTS. (CUARENTA Y DOS METROS CINCUENTA Y SEIS CENTÍMETROS),
ENCONTRAMOS EL PUNTO 10-B CON UN RUMBO NE 45°22′ (CUARENTA Y CINCO
GRADOS VEINTIDÓS MINUTOS) Y UNA DISTANCIA DE 15.97 MTS. (QUINCE METROS
NOVENTA Y SIETE CENTÍMETROS), ENCONTRAMOS EL PUNTO 11-A CON UN RUMBO
NE 44°45′ (CUARENTA Y CUATRO GRADOS CUARENTA Y CINCO MINUTOS) Y UNA
DISTANCIA DE 4.58 MTS. (CUATRO METROS CINCUENTA Y OCHO CENTÍMETROS),
ENCONTRAMOS EL PUNTO 11-B CON UN RUMBO NE 28°44′ (VEINTIOCHO GRADOS
CUARENTA Y CUATRO MINUTOS) Y UNA DISTANCIA DE 2.88 MTS. (DOS METROS
OCHENTA Y OCHO CENTÍMETROS), ENCONTRAMOS EL PUNTO 11-C CON UN RUMBO
NE 25°38′ (VEINTICINCO GRADOS TREINTA Y OCHO MINUTOS) Y UNA DISTANCIA DE
12.22 MTS. (DOCE METROS VEINTIDÓS CENTÍMETROS), ENCONTRAMOS EL PUNTO
11-D CON UN RUMBO NE 36°42′′ (TREINTA Y SEIS GRADOS CUARENTA Y DOS
MINUTOS) Y UNA DISTANCIA DE 6.61 MTS. (SEIS METROS SESENTA Y UN
CENTÍMETROS), ENCONTRAMOS EL PUNTO 11-E CON RUMBO NE 33° 05′ (TREINTA Y
TRES GRADOS CINCO MINUTOS) Y UNA DISTANCIA DE 6.05 MTS. (SEIS METROS
CINCO CENTÍMETROS), ENCONTRAMOS EL PUNTO 11-F CON UN RUMBO NE 70°34′
(SETENTA GRADOS TREINTA Y CUATRO MINUTOS) CON UNA DISTANCIA DE 21.84
MTS. (VEINTIÚN METROS OCHENTA Y CUATRO CENTÍMETROS), ENCONTRAMOS EL
PUNTO 11-G CON UN RUMBO NE 45°15′ (CUARENTA Y CINCO GRADOS QUINCE
MINUTOS) CON UNA DISTANCIA DE 3.57 MTS. (TRES METROS CINCUENTA Y SIETE
CENTÍMETROS), ENCONTRAMOS EL PUNTO 11-H CON UN RUMBO NE 50°28′
(CINCUENTA GRADOS VEINTIOCHO MINUTOS) CON UNA DISTANCIA DE 3.71MTS.
(TRES METROS SETENTA Y UN CENTÍMETROS), ENCONTRAMOS EL PUNTO 11-I CON
UN RUMBO NE 26°28′ (VEINTISÉIS GRADOS VEINTIOCHO MINUTOS) CON UNA
DISTANCIA DE 6.20 MTS. (SEIS METROS VEINTE CENTÍMETROS), ENCONTRAMOS EL
PUNTO 11-J CON UN RUMBO NE 4°10′ (CUATRO GRADOS DIEZ MINUTOS) CON UNA
DISTANCIA DE 6.15 MTS. (SEIS METROS QUINCE CENTÍMETROS), ENCONTRAMOS EL
PUNTO 11-K NW 4°03′ (CUATRO GRADOS TRES MINUTOS) CON UNA DISTANCIA DE
25.57 MTS. (VEINTICINCO METROS CINCUENTA Y SIETE CENTÍMETROS),
ENCONTRAMOS EL PUNTO 11-L NW 26°13′ (VEINTISÉIS GRADOS TRECE MINUTOS) Y
73
CON UNA DISTANCIA DE 2.89 MTS. (DOS METROS OCHENTA Y NUEVE
CENTÍMETROS), ENCONTRAMOS EL PUNTO 11-M NW 150 46’ (QUINCE GRADOS
CUARENTA Y SEIS MINUTOS) Y CON UNA DISTANCIA DE 7.32 MTS. (SIETE METROS
TREINTA Y DOS CENTÍMETROS), ENCONTRAMOS EL PUNTO 11-N NW 68030’
(SESENTA Y OCHO GRADOS TREINTA MINUTOS) Y CON UNA DISTANCIA DE 7.70
MTS. (SIETE METROS SETENTA CENTÍMETROS), ENCONTRAMOS EL PUNTO 11-O NW
490 53’ (CUARENTA Y NUEVE GRADOS CINCUENTA Y TRES MINUTOS) Y CON UNA
DISTANCIA DE 2.31 MTS. (DOS METROS TREINTA Y UN CENTÍMETROS),
ENCONTRAMOS EL PUNTO 11-Q NW 290 20’ (VEINTINUEVE GRADOS VEINTE
MINUTOS) Y CON UNA DISTANCIA DE 19.93 MTS. (DIECINUEVE METROS NOVENTA Y
TRES CENTÍMETROS), ENCONTRAMOS EL PUNTO 11-T NW 520 03’ (CINCUENTA Y
DOS GRADOS TRES MINUTOS) Y CON UNA DISTANCIA DE 10.82 MTS. (DIEZ METROS
OCHENTA Y DOS CENTÍMETROS), ENCONTRAMOS EL PUNTO 11-U SW 640 04’
(SESENTA Y CUATRO GRADOS CUATRO MINUTOS) Y CON UNA DISTANCIA DE 21.92
MTS. (VEINTIÚN METROS NOVENTA Y DOS CENTÍMETROS), ENCONTRAMOS EL
PUNTO 11-V NW 830 40’ (OCHENTA Y TRES GRADOS CUARENTA MINUTOS) Y CON
UNA DISTANCIA DE 10.95 MTS. (DIEZ METROS NOVENTA Y CINCO CENTÍMETROS),
ENCONTRAMOS EL PUNTO 11-W NW 770 12’ (SETENTA Y SIETE GRADOS DOCE
MINUTOS) Y CON UNA DISTANCIA DE 3.57 MTS. (TRES METROS CINCUENTA Y SIETE
CENTÍMETROS), ENCONTRAMOS EL PUNTO 11-X NW 780 34’ (SETENTA Y OCHO
GRADOS TREINTA Y CUATRO MINUTOS) Y CON UNA DISTANCIA DE 19.27 MTS.
(DIECINUEVE METROS VEINTISIETE CENTÍMETROS), ENCONTRAMOS EL PUNTO 11-Y
SW 770 34’ (SETENTA Y SIETE GRADOS TREINTA Y CUATRO MINUTOS) Y CON UNA
DISTANCIA DE 11.81 MTS. (ONCE METROS OCHENTA Y UN CENTÍMETROS),
ENCONTRAMOS EL PUNTO 11-Z SW 880 43’ (OCHENTA Y COHO GRADOS CUARENTA
Y TRES MINUTOS) Y CON UNA DISTANCIA DE 13.83 MTS. (TRECE METROS OCHENTA
Y TRES CENTÍMETROS), ENCONTRAMOS EL PUNTO 11-A’ SW 850 03’ (OCHENTA Y
CINCO GRADOS TRES MINUTOS) Y CON UNA DISTANCIA DE 5.50 MTS. (CINCO
METROS CINCUENTA CENTÍMETROS), ENCONTRAMOS EL PUNTO 11-B’ NW 740 09’
(SETENTA Y CUATRO GRADOS NUEVE MINUTOS) Y CON UNA DISTANCIA DE 9.14
MTS. (NUEVE METROS CATORCE CENTÍMETROS), ENCONTRAMOS EL PUNTO 11-C’
NW 610 16’ (SESENTA Y UN GRADO DIECISÉIS MINUTOS) Y CON UNA DISTANCIA DE
74
7.41 MTS. (SIETE METROS CUARENTA Y UN CENTÍMETROS), ENCONTRAMOS EL
PUNTO 12-A NW 320 15’(TREINTA Y DOS GRADOS QUINCE MINUTOS) Y CON UNA
DISTANCIA DE 1.43 MTS. (UN METRO CUARENTA Y TRES CENTÍMETROS),
ENCONTRAMOS EL PUNTO 12-B NW 330 52’(TREINTA Y TRES GRADOS CINCUENTA Y
DOS MINUTOS) Y CON UNA DISTANCIA DE 4.95 MTS. (CUATRO METROS NOVENTA Y
CINCO CENTÍMETROS), ENCONTRAMOS EL PUNTO 12-C NW 100 26’(DIEZ GRADOS
VEINTISÉIS MINUTOS) Y CON UNA DISTANCIA DE 4.39 MTS. (CUATRO METROS
TREINTA Y NUEVE CENTÍMETROS), ENCONTRAMOS EL PUNTO 12-D NW 60 30’(SEIS
GRADOS TREINTA MINUTOS) Y CON UNA DISTANCIA DE 5.15 MTS. (CINCO METROS
QUINCE CENTÍMETROS), ENCONTRAMOS EL PUNTO 13-A NW 10 01’ (UN GRADO UN
MINUTO) Y CON UNA DISTANCIA DE 40.44 MTS. (CUARENTA METROS CUARENTA Y
CUATRO CENTÍMETROS), ENCONTRAMOS EL PUNTO 13-B NW 80 10’ (OCHO GRADOS
DIEZ MINUTOS) Y CON UNA DISTANCIA DE 31.48 MTS. (TREINTA Y UN METROS
CUARENTA Y OCHO CENTÍMETROS), ENCONTRAMOS EL PUNTO 1-B NW 680 09’
(SESENTA Y OCHO GRADOS NUEVE MINUTOS) Y CON UNA DISTANCIA DE 57.95 MTS.
(CINCUENTA Y SIETE METROS NOVENTA Y CINCO CENTÍMETROS).
• ÁREA TOTAL: 30,371.03 M2 (TREINTA MIL, TRESCIENTOS SETENTA Y UNO PUNTO
CERO TRES METROS CUADRADOS) Y 4,600.70 M2 (CUATRO MIL, SEISCIENTOS
PUNTO SETENTA METROS CUADRADOS) HACIENDO UN TOTAL DE 34,971.73 M2
(TREINTA Y CUATRO MIL, NOVECIENTOS SETENTA Y UNO PUNTO SETENTA Y TRES
METROS CUADRADOS).
• TOPOGRAFÍA Y CONFIGURACIÓN: PENDIENTE DESCENDENTE – IRREGULAR.
• CARACTERÍSTICAS PANORÁMICAS: VISTA A LA BAHÌA DE LA AUDIENCIA.
IV.- DESCRIPCIÓN GENERAL DEL INMUEBLE.
• USO ACTUAL: INMUEBLE CONSTITUIDO POR DOS TERRENOS, CUYA DESCRIPCIÓN
ANTECEDE EN PUNTO ANTERIOR, AUNQUE CABE SEÑALAR QUE EL PREDIO CON
SUPERFICIE DE 4600.70 M2. ACTUALMENTE SE ENCUENTRA COMO TERRENO URBANO
SIN CONSTRUCCIÓN Y ADEMÁS EL PREDIO COMO SUPERFICIE TIENE 30,371.03 M2.
ESTÁ CONSTITUIDO CON LA SIGUIENTE DESCRIPCIÓN:
75
PRIMER NIVEL: CONSTA DE 21 HABITACIONES, CLUB DE SALUD, TIENDA Y JUEGOS.
SEGUNDO NIVEL: CONSTA DE 25 HABITACIONES, SALÓN DE BELLEZA Y GIMNASIO.
TERCER NIVEL: CONSTA DE 42 HABITACIONES Y SUITE DEL GERENTE.
CUARTO NIVEL: CONSTA DE 44 HABITACIONES.
QUINTO NIVEL: CONSTA DE 32 HABITACIONES.
SEXTO Y SÉPTIMO NIVELES: CONSTAN DE ÁREAS PÚBLICAS Y SERVICIOS.
OCTAVO NIVEL: CONSTA DE 20 HABITACIONES.
NOVENO NIVEL: CONSTA DE 20 HABITACIONES.
DÉCIMO NIVEL: CONSTA DE 21 HABITACIONES.
DECIMOPRIMERO: CONSTA DE 21 HABITACIONES.
DECIMOSEGUNDO: CONSTA DE 20 HABITACIONES.
DECIMOTERCERO: CONSTA DE 18 HABITACIONES.
DECIMOCUARTO: CONSTA DE 16 HABITACIONES.
DECIMOQUINTO: CONSTA DE 15 HABITACIONES.
DECIMOSEXTO: CONSTA DE 13 HABITACIONES.
DECIMOSÉPTIMO: CONSTA DE 11 HABITACIONES.
DECIMOOCTAVO: CONSTA DE 9 HABITACIONES.
DECIMONOVENO: CONSTA DE 2 HABITACIONES MAS SUITE PRESIDENCIAL.
• TIPO DE CONSTRUCCIÓN: EXISTEN TRES TIPOS DE CONSTRUCCIONES LOS
CUALES SON MODERNO DE LUJO, MODERNO BUENO Y MODERNO MEDIANO.
• CALIDAD Y CLASIFICACIÓN DE LA CONSTRUCCIÓN: MODERNO DE LUJO,
MODERNO BUENO, MODERNO MEDIANO DE EXCELENTE CALIDAD.
• NÚMERO DE NIVELES: 19 (DIECINUEVE).
• EDAD APROXIMADA DE LA CONSTRUCCIÓN: 12 (DOCE) AÑOS.
• VIDA ÚTIL REMANENTE: 48 (CUARENTA Y OCHO) AÑOS.
• ESTADO DE CONSERVACIÓN: EXCELENTE ESTADO.
• CALIDAD DEL PROYECTO: EXCELENTE.
• UNIDADES RENTABLES O SUSCEPTIBLES A RENTARSE: 357 (TRESCIENTOS
CINCUENTA Y SIETE), LAS CUALES SE ENCUENTRAN DESCRITAS EN EL APARTADO DE
″USO ACTUAL″ DESCRITO ANTERIORMENTE.
76
V.- ELEMENTOS DE LA CONSTRUCCIÓN.
A) OBRA NEGRA O GRUESA:
CIMIENTOS: ZAPATAS DE CONCRETO ARMADO CON CONTRATRABES DE
CONCRETO ARMADO.
ESTRUCTURA: TRABES Y COLUMNAS, DALAS Y CASTILLOS DE CONCRETO
ARMADO Y MUROS DE CARGA DE TABICÓN Y ESTRUCTURALES DE CONCRETO
ARMADO.
ENTREPISO: ES LOSA ALIGERADA DE CONCRETO ARMADO PLANA.
TECHOS: CON HORMIGÒN Y PISO DE AZOTEA.
B) REVESTIMIENTOS Y ACABADOS INTERIORES.
APLANADOS: CON MORTERO: CEMENTO - CAL - ARENA ACABADO FLOTEADO,
TIROLEADO Y PULIDO.
PLAFONES: ÍDEM A APLANADOS Y EN ZONA DE SERVICIOS DE LOS NIVELES 6
Y 7, EXISTEN CHAROLAS PARA CONDUCTORES DE ELECTRICIDAD.
PISOS: EN ÁREAS COMUNES ES CANTERA COLOR CAFÉ Y ROSADA, EN
RESTAURANTE ES INTERCERAMIC COLOR CAFÉ DE 50 X 50 CM, EN LOCALES
COMERCIALES ES INTERCERAMIC DE 25 X 25 CM, COLOR BLANCO, EN GIMNASIO
ES PARQUET DE MADERA COLOR CAFÉ, EN ALBERCA ES VENECIANO Y EN
HABITACIONES Y PASILLOS DEL HOTEL ES MÁRMOL DE 20 X 20 CM, GUADIANA
CON CENEFAS DE MÁRMOL DE 20 X 20 CM, COLOR CAFÉ.
LAMBRINES: DE MÁRMOL TIPO GUADIANA.
PINTURA: VINÍLICA EN MUROS Y LACA EN CARPINTERÍA.
RECUBRIMIENTOS ESPECIALES: PLAFONES Y NICHOS.
C) CARPINTERÍA: PUERTAS ENTABLERADAS Y DE TAMBOR.
D) INSTALACIONES HIDRÁULICAS Y SANITARIAS: SON OCULTAS DE COBRE Y
P.V.C.
E) INSTALACIONES ELÉCTRICAS: SON OCULTAS ENDUCTADAS A 110 Y 220 VOLTS.
77
F) PUERTAS Y VENTANERÍA METÁLICA: PUERTAS Y VENTANAS FIJAS Y CORREDIZAS
DE ALUMINIO ANODIZADO NATURAL CON CRISTAL TRANSPARENTE Y FILTRASOL.
G) FACHADAS: APLANADOS CON MORTERO: CEMENTO - CAL – ARENA ACABADO
RÚSTICO.
H) INSTALACIONES ESPECIALES: CUENTA CON ELEVADORES, CALDERAS, ALBERCA,
CHAPOTEADERO, TERRAZAS, PROTECCIÓN DE TALUDES, CAMINO DE ACCESO AL LOBY.
VI.- CONSIDERACIONES PREVIAS AL AVALÚO.
LOS CRITERIOS Y PROCEDIMIENTOS DE VALUACIÓN SON:
- MÉTODO FÍSICO O DIRECTO.
- METODO POR CAPITALIZACIÓN DE RENTAS
- LOS DEMÉRITOS SON POR ROSS HEIDEKE.
VII.- VALOR FÍSICO O DIRECTO.
A).- DEL TERRENO.
LOTE TIPO O PREDOMINANTE 12.00 X 30.00 MTS.
PREMIO POR VISTA PANORÁMICA: 1.10
ORDEN ÁREA M2 P.U. X M2 PREMIO VALOR PARCIAL
01 34,971.73 600.00 1.10 $ 23’081,341.80
SUB TOTAL A).- $ 23’081,341.80
B).- DE LAS CONSTRUCCIONES:
DEMÉRITOS EDAD: 0.8644
ESTADO DE CONSERVACIÓN: 1.00
CALIDAD DEL PROYECTO: 1.00
PREMIO POR VISTA PANORÀMICA: 1.10
78
ORDEN ÁREA M2 VALOR DE REPOSICIÓN NUEVO
DEMÉRITO VALOR PARCIAL
MM 40,719.57 7,500.00 0.9508 $ 290’371,253.70
SUB TOTAL B).- $ 290’371,253.70
C).- INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS
COMPLEMENTARIAS.
ELEVADORES:
3 ELEVADORES PARA HUESPEDES: 70,000.00 DL. X 10.20 = $714,000.00 X 0.60 = $
428,400.00 X 3 = $ 1’285,200.00
3 ELEVADORES PARA PERSONAL: 70,000.00 DL. X 10.20 = $ 714,000.00 X 0.60 = $
428,400.00 X 3 = $ 1’285,200.00
1 ELEVADOR DE CARGA: 37,500.00 DL. X 10.20 = $ 382,500.00 X 0.60 =
$229,500.00
CALDERAS:
2 CALDERAS: 64,159.00 DL. X 10.20 = $ 654,421.80 X 0.60 = $ 392,653.08 X 2 =
$ 785,306.16
ALBERCA:
ALBERCA: 694.77 M2 X $ 3250.00 = $ 2’258,002.50 X 0.8949 =
$ 2’020,686.44
CHAPOTEADERO: 33.18M2 X 2,500.00 X 0.8949 =
$ 74,231.96
RESTAURANTE:
RESTAURANTE: 793.00 M2 X 6,000.00 X 0.8949 =
$ 4’257,934.20
PALAPA – BAR:
PALAPA – BAR: 206.12 M2 X 5,000.00 X 0.8949 =
$ 922,283.94
ANCLAJE DE TALUD:
ANCLAJE DE TALUD: 625.00 M2 X 4,700.00 X 0.8949 =
$ 2’628,768.75
79
JARDINES:
JARDINES: 516.00 M2 X 750.00 X 0.8949 =
$ 346,326.30
CANCHAS DE TENIS:
CANCHAS DE TENIS: 2925.65 M2 X 300.00 X 0.8949 =
$ 785,449.26
ANDADORES Y ASOLEADEROS:
ANDADORES Y ASOLEADEROS: 2,650.25 X 350.00 X 0.89499 =
$ 830,098.05
ESCALERAS EXTERIORES:
ESCALERAS EXTERIORES: 63.48 M2 X 5,000.00 X 0.8949 =
$ 284,041.26
SUB-TOTAL C) $ 15’735,026.32
VALOR FÍSICO O DIRECTO (A + B + C) $ 329’187,621.80
VIII.- VALOR POR CAPITALIZACIÓN DE RENTAS
UNIDAD DE RENTA 357 ha. PRECIO RENTA $ 210.00 mínimo TOTAL DÍA $ 74,970.00 DÍAS / AÑO 365 días TOTAL AÑO $ 27’364,050.00 % DE UTILIZACIÓN 56 % INGRESO * RENTA UTILIZADA $ 15’323,868.00 COSTO POR RENTA UTILIZADA $ 10’398,338.00 MARGEN AÑO EN DÓLARES $ 4’925,529.00 % DE VARIACIÓN 10 % = 492,553.00 $ 4’432,976.00 VIDA ÚTIL DE EDIFICIO 60 AÑOS VIDA USO 12 AÑOS VIDA REMANENTE 48 AÑOS TASA DE CAPITALIZACIÓN EN PESOS 6 AL 8 % UTILIZAREMOS EL 8% CONSIDERANDO LAS TASAS BANCARIAS EL DÓLAR SE CONSIDERA A $ 10.00 X 1 DÓLAR.
80
SI CAPITALIZAMOS A 48 AÑOS NOS DA UN VALOR DE REPOSICIÓN DE $ 487’475,594.00 (CUATROCIENTOS OCHENTA Y SIETE MILLONES CUATROCIENTOS SETENTA Y CINCO MIL QUINIENTOS NOVENTA Y CUATRO PESOS 00/100 M.N.)
RESUMEN
Expresado en Pesos
VALOR FÍSICO O DIRECTO: $ 329’187,621.80
VALOR POR CAPITALIZACIÓN DE RENTAS: $ 487’475,594.00
VALOR DE MERCADO: (329’187,621.80 X 4 ) + (487’475,594.00 X 3 ) ÷ 7 =
$ 397’025,324.20
IX.- CONSIDERACIONES PREVIAS A LA CONCLUSIÓN.
LAS FUENTES DE INFORMACIÓN FUERON TOMADAS DE BIMSA CMDG, S.A. DE
C.V.,MITSUBISHI TELÉFONOS: 013338103197 Y 013338115326 PROPORCIONADAS POR
EL ING. ENRIQUE CISNEROS., CALDERAS MYRGGO DE OCCIDENTE S.A. DE C.V.
PROPORCIONADAS POR EL C. RAMÓN ROMERO GALLEGOS., REVISTA EL INMOBILIARIO
Y BASE DE DATOS PERSONALES.
X.- CONCLUSIONES.
VALOR COMERCIAL $ 397’025,324.20
(TRESCIENTOS NOVENTA Y SIETE MILLONES VEINTICINCO MIL TRESCIENTOS
VEINTICUATRO PESOS 20/100 M.N.)
ESTA CANTIDAD REPRESENTA EL VALOR COMERCIAL AL DÍA 11 DE NOVIEMBRE DEL
2002.
XI.- VALOR REFERIDO (EN SU CASO).
PARA LOS EFECTOS A QUE HAYA LUGAR, EL VALOR REFERIDO DEL INMUEBLE AL DÍA.
81
82
3.- COMPAÑÍA MEXICANA PARA EL DESARROLLO TURÍSTICO
Y URBANO DE BARRA DE NAVIDAD, S.A. DE C.V. (ISLA
NAVIDAD – GRAND BAY)
AVALÚO
I.- ANTECEDENTES.
SOLICITANTE DEL AVALÚO: H. AYUNTAMIENTO CONSTITUCIONAL,
DE MANZANILLO, COLIMA.
VALUADOR: CATASTRO MUNICIPAL DE
MANZANILLO, COL.
FECHA DEL AVALÚO: 18 DE NOVIEMBRE DEL 2002
INMUEBLE QUE SE VALÚA: TERRENOS Y CONSTRUCCIÓN.
RÉGIMEN DE PROPIEDAD: PRIVADO SEGÚN ESCRITURAS:
NÚMERO 5491 (CINCO MIL
CUATROCIENTOS NOVENTA Y UNO).
VOLUMEN CLXVII (CENTÉSIMO
SEXTOAGÉSIMO SÉPTIMO) EN LA
CIUDAD DE COLIMA, COLIMA, A LOS
19 DÍAS DEL MES DE DICIEMBRE DE
1995. ANTE LA FE DEL LIC. ADOLFO
VIRGEN SCHULTER NOTARIO PÚBLICO
NÚMERO 12 DE COLIMA, COL.
PROPIETARIO DEL INMUEBLE: COMPAÑÍA MEXICANA PARA EL
DESARROLLO TURÍSTICO Y URBANO
DE BARRA DE NAVIDAD SOCIEDAD
ANÓNIMA DE CAPITAL VARIABLE
TAMBIÉN CONOCIDA COMO
“TURBANA” S.A. DE C.V.
83
PROPÓSITO O DESTINO DEL AVALÚO: SABER VALOR COMERCIAL PARA
ACTUALIZACIÓN DE VALORES.
UBICACIÓN DEL INMUEBLE: LA CULEBRA O CERRO DE SAN
FRANCISCO ISLA NAVIDAD
MANZANILLO, COLIMA.
ELABORÓ EL PRESENTE TRABAJO: ING. MANUEL SUÁREZ GONZÁLEZ.
CLAVE CATASTRAL: 90 – A29 – 440 – 196. CLAVE ÚNICA
QUE AMPARA EL INMUEBLE EN SU
CONJUNTO
II.- CARACTERÍSTICAS URBANAS.
CLASIFICACIÓN DE LA ZONA: TURÍSTICA.
• COEFICIENTE DE OCUPACIÓN DEL SUELO: NO APLICABLE.
• TIPO DE CONSTRUCCIÓN: HOTELES, CONDOMINIOS Y RESIDENCIAS.
• ÍNDICE DE SATURACIÓN DE LA ZONA: 5 %.
• POBLACIÓN: NORMAL-FLOTANTE.
• CONTAMINACIÓN AMBIENTAL: NO EXISTENTE.
• USO DEL SUELO: TURÍSTICO.
• VÍAS DE ACCESO E IMPORTANCIAS DE LAS MISMAS: CARRETERA MANZANILLO
– BARRA DE NAVIDAD PARA ACCESAR A CAMINO A COLIMILLA.
• SERVICIOS PÚBLICOS Y EQUIPAMIENTO URBANO: AGUA POTABLE, LUZ,
TELÉFONO, ALCANTARILLADO, ALUMBRADO PÚBLICO, PAVIMENTO DE ADOQUÍN CON
CAMELLÓN ARBOLADO, RECOLECCIÓN DE BASURA, GUARNICIONES, BANQUETAS Y
VIGILANCIA.
III.- TERRENO.
• TRAMOS DE CALLE, CALLES TRANSVERSALES LIMÍTROFES Y ORIENTACIÓN:
84
SE ENCUENTRA ORIENTADO AL SUR – OESTE CON EL OCÉANO PACÍFICO.
• MEDIDAS Y COLINDANCIAS SEGÚN: ESCRITURA ENUNCIADA EN
ANTECEDENTE PRIMERO. TOMANDO COMO PUNTO DE PARTIDA LA CONFLUENCIA DE LA ZONA DEL EJIDO CON LAGUNA
DE LA NAVIDAD Y CON EL PUNTO 1 DEL POLÍGONO HACIA EL SUR EN 88.90 MTS., VUELTA AL
SUR – ESTE EN LÍNEA DE 3 TRES TRAMOS CON 53.81 MTS., Y 63.01 MTS. 68.10 MTS. VUELTA
AL SUR EN 2 DOS TRAMOS CON 69.26 MTS. + 49.04 MTS. VUELTA AL SUR – ESTE EN 4
CUATRO TRAMOS CON: 27.20 MTS. + 18.97 MTS. + 34.66 MTS. + 39.36 MTS. VUELTA AL
ESTE EN 37.66 MTS., VUELTA AL SUR – ESTE EN 27.66 MTS. VUELTA AL NOR – ESTE EN 16.12
MTS. VUELTA AL ESTE EN 3 TRES TRAMOS CON: 38.63 MTS. 11.00 MTS. + 32.69 MTS. VUELTA
AL SUR EN 3 TRES TRAMOS CON 8.60 MTS. + 15.34 MTS. +.77 MTS. VUELTA AL SUR – ESTE
EN LÍNEA DE 9 TRAMOS CON: 13.27 MTS. + 16.76 MTS. + 31.06 MTS. 12.55 MTS. + 72.83
MTS. + 67.80 MTS. + 26.51 MTS. 34.56 MTS. + 45.54 MTS. VUELTA AL ESTE EN 2 TRAMOS
CON: 85.51 MTS. Y 72.49 MTS., VUELTA AL SUR – ESTE 3 TRES TRAMOS CON: 54.85 MTS., +
44.47 MTS. + 37.00 MTS., VUELTA AL ESTE EN 39.34 MTS., VUELTA AL NOR – ESTE EN 2 DOS
TRAMOS CON 39.70 MTS. + 51.76 MTS., VUELTA AL ESTE 2 DOS TRAMOS CON: 48.79 MTS. +
37.06 MTS., VUELTA AL NOR – ESTE 30.21 MTS. VUELTA AL ESTE 3 TRAMOS CON: 69.18 MTS.
+ 18.77 MTS. ,+ 25.57 MTS., VUELTA NOR – ESTE EN 14.19 MTS. VUELTA AL SUR – ESTE 2
TRAMOS DE 40.31 MTS., 65.53 MTS., COLINDANDO TODOS ESTOS PUNTOS CON LA LAGUNA
DE LA NAVIDAD ZONA FEDERAL DE POR MEDIO, VUELTA AL SUR 2 DOS TRAMOS CON: 841.55
MTS. + 330.64 MTS. CON COLINDANCIA ORIENTE, VUELTA AL NOR – ESTE 3 TRES TRAMOS
CON: 880.78 MTS., + 500.12 MTS., + 285.95 MTS., VUELTA AL OESTE 4 CUATRO TRAMOS
CON: 189.72 MTS., + 280.64 MTS., + 146.08 MTS., 201.64 MTS. + 201.64 MTS. VUELTA AL
SUR – OESTE EN 45.79 MTS. VUELTA AL SUR – ESTE EN 14.14 MTS. VUELTA AL SUR- OESTE
EN 2 TRAMOS: 17.09 MTS., Y 63.16 MTS. VUELTA AL NOR – OESTE EN 23.40 MTS. VUELTA AL
SUR – ESTE EN 47.53 MTS., VUELTA AL OESTE EN 13.04 MTS., VUELTA AL SUR – OESTE EN
32.65 MTS., VUELTA AL SUR EN 30.68 MTS., VUELTA AL ESTE EN 30.00 MTS. VUELTA AL SUR
EN 13.20 MTS. VUELTA AL OESTE EN 13.00 MTS. VUELTA AL SUR – ESTE EN 24.70 MTS.
VUELTA AL SUR – OESTE EN 22.90 MTS. VUELTA AL SUR – ESTE EN 15.68 MTS. VUELTA AL
SUR – ESTE EN 27.00 MTS. VUELTA AL SUR – OESTE EN 2 DOS TRAMOS DE 46.14 MTS. Y
23.27 MTS. VUELTA AL SUR EN 21.21 MTS. VUELTA AL SUR – OESTE EN 19.85 MTS., VUELTA
AL NOR – OESTE EN 33.67 MTS. VUELTA AL SUR – OESTE EN 28.30 MTS. VUELTA AL SUR –
ESTE EN 33.95 MTS. VUELTA AL SUR – OESTE EN 12.02 MTS. VUELTA AL NOR – OESTE 2 DOS
TRAMOS CON: 76.55 MTS. + 41.00 MTS., VUELTA AL NORTE EN 46.00 MTS. VUELTA AL NOR –
ESTE EN 45.64 MTS. VUELTA AL NORTE 2 DOS TRAMOS DE 24.19 MTS. 10.00 MTS. VUELTA AL
85
NOR – ESTE 2 DOS TRAMOS DE 40.00 MTS. + 26.08 MTS. VUELTA AL NORTE 31.06 MTS.,
VUELTA AL NOR – ESTE 2 DOS TRAMOS DE 31.91 MTS. + 29.68 MTS. VUELTA AL NOR –
OESTE 3 TRES TRAMOS DE 17.26 MTS. + 32.65 MTS. + 52.35 MTS. VUELTA AL OESTE 2 DOS
TRAMOS CON: 25.32 MTS. + 29.16 MTS. VUELTA AL SUR – OESTE EN 14.86 MTS. VUELTA AL
SUR EN 25.20 MTS. VUELTA AL OESTE EN 28.44 MTS. VUELTA AL NOR – ESTE EN 20.62 MTS.
VUELTA AL NOR - ESTE EN 25.85 MTS. VUELTA AL NORTE EN 17.00 MTS. VUELTA AL NOR –
OESTE 2 DOS TRAMOS CON 38.81 MTS. 27.30 MTS. VUELTA AL SUR – OESTE 15.00 MTS.
VUELTA AL NORTE 20.22 MTS. VUELTA AL NOR – OESTE 31.83 MTS. VUELTA AL ESTE 52.04
MTS. VUELTA AL NOR – ESTE 17.03 MTS. VUELTA AL ESTE 2 DOS TRAMOS DE 68.59 MTS. +
51.00 MTS. VUELTA AL SUR – OESTE 50.99 MTS. VUELTA AL SUR 34.79 MTS. VUELTA AL SUR –
ESTE 26.25 MTS. VUELTA AL SUR – OESTE 23.32 MTS., VUELTA AL ESTE EN 40.00 MTS., AL
NORTE EN 49.50 MTS. VUELTA AL NOR – OESTE EN 13.00 MTS., VUELTA AL NORTE 2 DOS
TRAMOS CON: 60.17 MTS. + 45.88 MTS. VUELTA AL NOR – OESTE 14.87 VUELTA AL NORTE
EN 38.26 MTS. VUELTA NOR – OESTE EN 61.29 MTS. VUELTA AL NORTE 20.00 MTS. VUELTA
AL NOR – OESTE EN 69.97 MTS. VUELTA AL OESTE EN 34.13 MTS. Y 45.54 MTS. VUELTA AL
NOR – OESTE 2 DOS TTRAMOS CON 25.06 MTS. + 41.40 MTS. VUELTA AL OESTE EN 32.39
MTS. VUELTA AL NOR – OESTE 2 DOS TRAMOS CON 32.24 MTS + 30.87 MTS. VUELTA AL
NORTE EN 12.00 MTS. VUELTA AL NOR – OESTE EN 32.31 MTS. VUELTA AL OESTE EN 26.00
MTS. VUELTA AL NORTE EN 31.02 MTS. SIGUE AL NORTE EN LÍNEA QUEBRADA DE 7 SIETE
TRAMOS CON: 15.56 MTS. 25.32 MTS. 12.03 MTS. + 27.51 MTS. + 37.74 MTS. 33.11 MTS.
VUELTA AL SUR – ESTE EN 27.51 MTS. VUELTA AL NOR – ESTE EN 10 DIEZ TRAMOS CON:
29.07 MTS. + 57.31 MTS. + 30.87 MTS. + 22.20 MTS. + 48.10 MTS. + 37.85 MTS. + 51.22
MTS. + 54.41 MTS. + 54.41 MTS. + 57.01 MTS. VUELTA AL NOR – OESTE 45.19 MTS. VUELTA
AL NOR – ESTE 35.85 MTS. VUELTA AL NORTE EN 36.01 VUELTA AL NOR – ESTE EN 50.01
MTS. VUELTA AL NOR – OESTE EN 35.74 MTS. VUELTA AL NOR – ESTE 2 DOS TRAMOS CON
35.11 MTS. + 52.84 MTS. VUELTA AL NOR – OESTE EN 22.36 MTS. VUELTA AL NOR – ESTE EN
21.46 MTS. VUELTA AL SUR – OESTE EN LÍNEA DE 7 SIETE TRAMOS CON: 17.80 MTS. 42.76
MTS. + 28.02 MTS. + 22.56 MTS. + 38.29 MTS. 28.07 MTS. + 38.29 MTS. VUELTA AL ESTE EN
28.07 MTS. VUELTA AL SUR – ESTE EN 14.76 MTS. VUELTA AL NOR – ESTE 2 DOS TRAMOS
CON: 63.39 MTS. + 56.08 MTS. VUELTA AL ESTE EN 22.02 MTS. VUELTA AL NOR - ESTE EN
32.12 MTS. VUELTA AL ESTE 18.11 MTS. VUELTA AL SUR - ESTE 35.23 MTS. VUELTA AL NOR –
ESTE 2 DOS TRAMOS CON 38.47 MTS. Y 20.25 MTS. VUELTA AL ESTE EN 21.59 MTS. VUELTA
AL NOR – ESTE 3 TRES TRAMOS CON 62.43 MTS. + 37.30 MTS. 29. 53 MTS. VUELTA AL ESTE
EN 66.62 MTS. VUELTA AL NOR – ESTE 4 CUATRO TRAMOS CON 73.93 MTS. + 36.67 MTS. +
39.30 MTS. + 57.28 MTS. VUELTA AL NORTE 3 TRES TRAMOS CON 46.10 MTS. + 61.39 MTS. +
86
20.59 MTS. VUELTA AL NOR – OESTE 22.36 MTS. VUELTA AL NOR – ESTE 2 TRAMOS CON
35.61 MTS. + 55.88 MTS. VUELTA AL NORTE EN 19.00 MTS. VUELTA AL NOR – ESTE 2 DOS
TRAMOS CON 45.28 MTS. + 27.89 MTS. VUELTA AL NORTE EN 27.02 MTS. VUELTA AL NOR –
OESTE 2 DOS TRAMOS CON: 37.22 MTS. + 36.06 MTS. VUELTA AL OESTE EN 28.07 MTS.
VUELTA AL NORTE 27.86 MTS. VUELTA AL NOR – ESTE EN 4 CUATRO TRAMOS CON 19.92
MTS. + 54.56 MTS. + 62.48 MTS. + 37.36 MTS. VUELTA AL NORTE 2 DOS TRAMOS CON 40.01
MTS. + 04.20 MTS. VUELTA AL NOR – ESTE 6 SEIS TRAMOS CON: 44.01 MTS. + 38.89 MTS .
+ 36.67 MTS. + 22.09 MTS. + 24.70 MTS. + 16.40 MTS. VUELTA AL NORTE 3 TRES TRAMOS
CON: 21.19 MTS. + 21.19 MTS. 17.09 MTS. VUELTA AL SUR – ESTE 27.59 MTS. VUELTA AL
ESTE EN 37.22 MTS. VUELTA AL NOR – ESTE EN LÍNEA DE 9 NUEVE TRAMOS CON: 13.60 MTS.
+ 33.84 MTS. + 33.94 MTS. + 58.91 MTS. + 29.68 MTS. + 15.81 MTS. + 19.72 MTS. + 18.57
MTS. VUELTA AL SUR – ESTE EN LÍNEA DE 15 QUINCE TRAMOS CON: 15.73 MTS. + 22.31
MTS. + 24.63 MTS. + 37.16 MTS. + 26.07 MTS. + 20.00 MTS. + 20.57 MTS. + 16.12 MTS. +N
17.50 MTS. + 34.20 MTS. + 16.75 MTS. + 12.91 MTS. + 15.13 MTS. + 6.92 MTS. + 22.87 MTS.
VUELTA AL ESTE EN LÍNEA DE 12 DOCE TRAMOS CON: 18.23 MTS. + 14.32 MTS. + 16.33 MTS.
+ 9.58 MTS. + 13.71 MTS. + 12.19 MTS. + 15.06 MTS. + 10.90 MTS. + 11.98 MTS. + 14.98
MTS. + 13.30 MTS. + 18.15 MTS. VUELTA AL SUR – ESTE 6 SEIS TRAMOS CON: 22.38 MTS. +
20.00 MTS. + 20.85 MTS. + 18.36 MTS. + 24.27 MTS. + 19.91 MTS. VUELTA AL ESTE 14.04
MTS. VUELTA AL SUR EN LÍNEA DE 8 OCHO TRAMOS CON: 13.00 MTS. + 14.50 MTS. + 20.60
MTS. 19.33 MTS. + 11.80 MTS. + 13.45 MTS. + 19.61 MTS. + 23.05 MTS. VUELTA AL ESTE EN
11.18 MTS. VUELTA AL SUR – ESTE 73.80 MTS. VUELTA AL ESTE 172.90 MTS. VUELTA AL SUR
– ESTE 200.15 MTS. COLINDANDO TODOS ESTOS PUNTOS CON EL OCEANO PACÍFICO, ZONA
FEDERAL DE POR MEDIO, VUELTA AL SUR – OESTE 41.13 MTS. VUELTA AL SUR ESTE EN 9.26
MTS. VUELTA AL SUR - ESTE 337.86 MTS. VUELTA AL SUR – ESTE EN 346.88 MTS. VUELTA
AL NOR – ESTE EN 309.85 MTS. COLINDANDO TODOS ESTOS PUNTOS CON EL EJIDO, PARA
LLEGAR AL PUNTO DE PARTIDA.
• ÁREA TOTAL: 4’897,601.81M2 ( CUATRO MILLONES, OCHOCIENTOS NOVENTA Y
SIETE MIL, SEISCIENTOS UNO PUNTO OCHENTA Y UNO METROS CUADRADOS).
• TOPOGRAFÍA Y CONFIGURACIÓN: PENDIENTE ASCENDENTE – IRREGULAR.
• CARACTERÍSTICAS PANORÁMICAS: VISTA PANORÁMICA A LA LAGUNA DE LA
NAVIDAD Y AL OCÉANO PACÍFICO.
87
IV.- DESCRIPCIÓN GENERAL DEL INMUEBLE.
• USO ACTUAL: INMUEBLE CONSTITUIDO POR HOTEL, VILLAS, CASA CLUB Y MESÓN
LA PAZ.
HOTEL GRAN BAY
VILLA HALCONES.
VILLA FAISÁN.
VILLA FLAMINGOS.
VILLA TUCÁN.
VILLA ALBATROS.
VILLA PELÍCANOS.
VILLA ALONDRAS.
VILLA GAVIOTAS.
VILLA BUGAMBILIAS.
VILLA CRISANTEMOS.
VILLA GIRASOL.
VILLA JACARANDA.
VILLA GERANIOS.
VILLA ORQUÍDEAS.
VILLA AZÁLEAS.
VILLA TULIPANES.
CASA CLUB GOLF.
MESÓN LA PAZ.
• TIPO DE CONSTRUCCIÓN: MODERNO DE LUJO.
• CALIDAD Y CLASIFICACIÓN DE LA CONSTRUCCIÓN: MODERNO DE LUJO, DE
BUENA CALIDAD.
• NÚMERO DE NIVELES: 12 (DOCE).
• EDAD APROXIMADA DE LA CONSTRUCCIÓN: 10 (DIEZ) AÑOS.
• VIDA ÚTIL REMANENTE: 50 (CINCUENTA ) AÑOS.
• ESTADO DE CONSERVACIÓN: BUEN ESTADO.
88
• CALIDAD DEL PROYECTO: EXCELENTE.
• UNIDADES RENTABLES O SUSCEPTIBLES A RENTARSE: EN HOTEL GRAN BAY
199 HABITACIONES, 16 LOCALES COMERCIALES FRENTE A YATES, 8 VILLAS
“BRISAS”, 8 VILLAS “NUEVA ESPAÑA” Y 14 HABITACIONES DEL MESÓN DOÑA PAZ.
V.- ELEMENTOS DE LA CONSTRUCCIÓN.
A) OBRA NEGRA O GRUESA:
CIMIENTOS: ZAPATAS DE CONCRETO ARMADO CON CONTRATRABES DE
CONCRETO ARMADO Y MUROS DE CONTENCIÓN DE MAMPOSTERÍA DE PIEDRA
BRAZA.
ESTRUCTURA: TRABES Y COLUMNAS, DALAS Y CASTILLOS DE CONCRETO
ARMADO Y MUROS DE CARGA DE TABICÓN Y ESTRUCTURALES DE CONCRETO
ARMADO.
ENTREPISO: ES LOSA ALIGERADA DE CONCRETO ARMADO PLANA.
TECHOS: CON HORMIGÓN Y PISO DE AZOTEA A DOS Y CUATRO AGUAS, CON
TEJA, CÚPULAS Y PALAPA CON PALMA REAL.
B) REVESTIMIENTOS Y ACABADOS INTERIORES.
APLANADOS: CON MORTERO: CEMENTO - CAL - ARENA ACABADO FLOTEADO.
PLAFONES: ÍDEM A APLANADOS.
PISOS: CANTERA COLOR CAFÉ, MÁRMOL COLOR GRIS, ROJO, TRAVERTINO Y
GUADIANA, PERÓN.
LAMBRINES: DE MÁRMOL TIPO GUADIANA Y TRAVERTINO.
PINTURA: VINÍLICA EN MUROS Y PLAFONES, BARNIZ Y LACA EN CARPINTERÍA.
RECUBRIMIENTOS ESPECIALES: PLAFONES Y NICHOS.
C) CARPINTERÍA: PUERTAS ENTABLERADAS, ENDUELADAS Y DE TAMBOR.
D) INSTALACIONES HIDRÁULICAS Y SANITARIAS: SON OCULTAS DE COBRE Y
P.V.C.
E) INSTALACIONES ELÉCTRICAS: SON OCULTAS ENDUCTADAS A 110 Y 220 VOLTS.
F) PUERTAS Y VENTANERÍA METÁLICA: PUERTAS Y VENTANAS FIJAS Y CORREDIZAS
DE ALUMINIO ANODIZADO NATURAL CON CRISTAL TRANSPARENTE Y FILTRASOL.
89
G) FACHADAS: APLANADOS CON MORTERO: CEMENTO - CAL – ARENA ACABADO
FLOTEADO.
H) INSTALACIONES ESPECIALES: CUENTA CON ELEVADORES, CALDERAS, ALBERCA,
CHAPOTEADERO, TERRAZAS, PROTECCIÓN DE TALUDES, PUERTO MARINO Y CAMPO
DE GOLF.
VI.- CONSIDERACIONES PREVIAS AL AVALÚO.
LOS CRITERIOS Y PROCEDIMIENTOS DE VALUACIÓN SON:
- MÉTODO FÍSICO O DIRECTO.
- LOS DEMÉRITOS SON POR ROSS HEIDEKE.
- MÉTODO DE CAPITALIZACIÓN DE RENTAS
VII.- VALOR FÍSICO O DIRECTO.
A).- DEL TERRENO.
LOTE TIPO O PREDOMINANTE: 20.00 X 40.00 MTS.
PREMIO POR VISTA PANORÁMICA: 1.20
ORDEN ÁREA M2 P.U. X M2 PREMIO VALOR PARCIAL
01 354,088.42 500.00 1.20 $ 212’453,052.00
02 4’214,461.10 500.00 1.00 $ 2,107’230,550.00
SUB TOTAL A).- $ 2,319’683,602.00
B).- DE LAS CONSTRUCCIONES:
DEMÉRITOS EDAD: 0.90
ESTADO DE CONSERVACIÓN: 1.00
CALIDAD DEL PROYECTO: 1.00
PREMIO POR VISTA PANORÀMICA: 1.20
90
ORDEN ÁREA M2 VALOR DE REPOSICIÓN NUEVO
DEMÉRITO VALOR PARCIAL
ML 24,024.91 5,500.00 1.08 $ 142’707,965.40
SUB TOTAL B).- $ 142’707,965.40
C).- INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS
COMPLEMENTARIAS.
ELEVADORES:
6 ELEVADORES: 40,000.00 DL. X 10.42 = $416,800.00 X 0.60 = $ 250,080.00 X 6 =
$1’500,480.00
CAMPO DE GOLF:
CAMPO DE GOLF: 700,406.20 M2 X 700.00 = $ 490’284,340.00
PUERTO MARINO:
MARINA PUERTO DE LA NAVIDAD : 150 YATES A RAZÓN DE 1.10 DL. POR PIE
ENTONCES EN 12 MTS. ES IGUAL A 39.37 PIES X 1.10 DL / PIE = 43.31 X 150
ESPACIOS
X 0.30 (PORCENTAJE DE OCUPACIÓN) = 1,948.95 X 365 DÍAS = 711,366.75 X 10.42
= 7’412,441.54 / 0.08 = $ 92’655,519.25
SUB-TOTAL C) $ 584’440, 339.30
VALOR FÍSICO O DIRECTO (A + B + C) $ 3,046’831,907.00
VIII.- VALOR POR CAPITALIZACIÓN DE RENTAS
UNIDAD DE RENTA
357 ha.
PRECIO RENTA $ 210.00 mínimo TOTAL DÍA $ 74,970.00 DÍAS / AÑO 365 días TOTAL AÑO $ 27’364,050.00 % DE UTILIZACIÓN 56 % INGRESO * RENTA UTILIZADA $ 15’323,868.00 COSTO POR RENTA UTILIZADA
$ 10’398,338.00
MARGEN AÑO EN DÓLARES $ 4’925,529.00 % DE VARIACIÓN 10 % =
492,553.00
91
$ 4’432,976.00
VIDA ÚTIL DE EDIFICIO 60 AÑOS VIDA USO 12 AÑOS VIDA REMANENTE 48 AÑOS TASA DE CAPITALIZACIÓN EN PESOS 6 AL 8 % UTILIZAREMOS EL 8% CONSIDERANDO LAS TASAS BANCARIAS EL DÓLAR SE CONSIDERA A $ 10.00 X 1 DÓLAR. SI CAPITALIZAMOS A 48 AÑOS NOS DA UN VALOR DE REPOSICIÓN DE $312’475,594.00 (TRESCIENTOS DOCE MILLONES CUATROCIENTOS SETENTA Y CINCO MIL QUINIENTOS NOVENTA Y CUATRO DOLARES)
RESUMEN
Expresado en dólares
VALOR FÍSICO O DIRECTO: $ 3,046’831,907
VALOR POR CAPITALIZACIÓN DE RENTAS: $ 312’475,594.00
VALOR DE MERCADO: (3,046’831,907.0 X 4 ) + (312’475,594.00 X 3 ) ÷7 =
$ 3,631’271,922.00
IX.- CONSIDERACIONES PREVIAS A LA CONCLUSIÓN.
LAS FUENTES DE INFORMACIÓN FUERON TOMADAS DE BIMSA CMDG, S.A. DE
C.V.,MITSUBISHI TELÉFONOS: 013338103197 Y 013338115326 PROPORCIONADAS POR
EL ING. ENRIQUE CISNEROS GALLEGOS., REVISTA EL INMOBILIARIO Y BASE DE DATOS
PERSONALES.
X.- CONCLUSIONES.
92
VALOR COMERCIAL $3 ,631’271,922.00
(TRES MIL SEISCIENTOS TREINTA Y UN MILLONES DOSCIENTOS SETENTA Y UN MIL
NOVECIENTOS VEINTIDÓS PESOS 00/100 M.N.)
ESTA CANTIDAD REPRESENTA EL VALOR COMERCIAL AL DÍA 18 DE NOVIEMBRE DEL
2002.
XI.- VALOR REFERIDO (EN SU CASO).
PARA LOS EFECTOS A QUE HAYA LUGAR, EL VALOR REFERIDO DEL INMUEBLE AL DÍA 18 DE NOVIEMBRE DEL 2002.
93
4.- LAS HADAS RESORT, S. DE R. L. DE C.V.
AVALÚO
I.- ANTECEDENTES.
SOLICITANTE DEL AVALÚO: H. AYUNTAMIENTO CONSTITUCIONAL
DE MANZANILLO, COLIMA.
VALUADOR: CATASTRO MUNICIPAL DE
MANZANILLO, COL.
FECHA DEL AVALÚO: 07 DE FEBRERO DEL 2003.
INMUEBLE QUE SE VALÚA: TERRENO Y CONSTRUCCIÓN.
RÉGIMEN DE PROPIEDAD: PRIVADO SEGÚN ESCRITURA:
NÚMERO 6514 (SEIS MIL QUINIENTOS
CATORCE), VOLUMEN CXXX
CENTÉSIMO TRIGÉSIMO EN LA
CIUDAD Y PUERTO DE MANZANILLO,
COLIMA, A LOS 15 DÍAS DEL MES DE
JUNIO DEL 2000. ANTE LA FE DEL
NOTARIO PÚBLICO LIC. JORGE
ARMANDO GAITÁN GUDIÑO, TITULAR
DE LA NOTARÍA PÚBLICA NÚMERO 6.
DE MANZANILLO, COLIMA.
PROPIETARIO DEL INMUEBLE: LAS HADAS RESORT, SOCIEDAD DE
RESPONSABILIDAD LIMITADA DE
CAPITAL VARIABLE.
PROPÓSITO O DESTINO DEL AVALÚO: SABER VALOR COMERCIAL PARA
ACTUALIZACIÓN DE VALORES.
UBICACIÓN DEL INMUEBLE: LOTE MARCADO CON EL NÚMERO 1
UNO DE LA SECCIÓN TESORO DEL
94
FRACCIONAMIENTO PENÍNSULA DE
SANTIAGO DE MANZANILLO, COLIMA.
SEGÚN ESCRITURA Y AV. VISTA
HERMOSA LOTE 1 PENÍNSULA DE
SANTIAGO MANZANILLO, COL. SEGÚN
TARJETA CATASTRAL 708933 DE
FECHA 10 DE DICIEMBRE DEL 2001.
ELABORÓ EL PRESENTE TRABAJO: ING. MANUEL SUÁREZ GONZÁLEZ.
CLAVE CATASTRAL: 07 – 01 – 12 – 065 – 044 - 000
II.- CARACTERÍSTICAS URBANAS.
• CLASIFICACIÓN DE LA ZONA: TURÍSTICA INTENSIDAD ALTA (T-2 REGLAMENTO
DE ZONIFICACIÓN).
• COEFICIENTE DE OCUPACIÓN DEL SUELO: 0.35.
• TIPO DE CONSTRUCCIÓN: HOTELES, RESIDENCIAS Y VILLAS.
• ÍNDICE DE SATURACIÓN DE LA ZONA: 50 %.
• POBLACIÓN: NORMAL-FLOTANTE.
• CONTAMINACIÓN AMBIENTAL: EXISTENTE EN MENOR ESCALA DEBIDO A LA
TERMOELÉCTRICA DE MANZANILLO, COL.
• USO DEL SUELO: TURÍSTICO.
• VÍAS DE ACCESO E IMPORTANCIAS DE LAS MISMAS: BOULEVARD MIGUEL DE
LA MADRID H. PARA ACCESAR TRANSVERSALMENTE POR AV. AUDIENCIA,
CONTINUANDO POR TESORO Y AV. VISTA HERMOSA PARA LLEGAR AL ACCESO DEL
HOTEL LAS HADAS.
• SERVICIOS PÚBLICOS Y EQUIPAMIENTO URBANO: AGUA POTABLE, LUZ,
TELÉFONO, ALCANTARILLADO, ALUMBRADO PÚBLICO, PAVIMENTO DE ADOQUÍN, Y
PIEDRA BOLA ASENTADO EN ARCILLA, RECOLECCIÓN DE BASURA POR MEDIOS
PROPIOS, GUARNICIONES, BANQUETAS Y VIGILANCIA PRIVADA.
95
III.- TERRENO.
• TRAMOS DE CALLE, CALLES TRANSVERSALES LIMÍTROFES Y ORIENTACIÓN:
SE ENCUENTRA ORIENTADO AL PONIENTE CON AV. VISTA HERMOSA DEL
FRACCIONAMIENTO PENÍNSULA DE SANTIAGO.
• MEDIDAS Y COLINDANCIAS SEGÚN: TRANSMISIÓN PATRIMONIAL DE FECHA 05
DE JUNIO DEL 2000.
LOTE MARCADO CON EL NÚMERO 1 (UNO) DE LA SECCIÓN “TESORO” DEL
FRACCIONAMIENTO PENÍNSULA DE SANTIAGO.
LADO R. M. C. DISTANCIA COORDENADAS
X Y
96 - 95 12 – 1 S E 55.211 9278.0000 8521.5000
95 – 55 86 – 11 N E 33.740 9289.5000 8467.5000
55 – 58 78 – 48 S E 6.095 9323.1650 8469.7440
58 – 59 14 – 2 S E 10.763 9329.1440 8468.5610
59 – 60 42 – 19 S E 5.473 9331.7530 8458.1190
60 – 61 59 – 7 S E 3.880 9335.4380 8454.0720
61 – 62 84 – 5 S E 4.336 9338.7680 8452.0810
62 – 63 86 – 47 S E 4.358 9343.0810 8451.6340
63 – 64 O 77 – 23 N E 2.280 9347.4320 8451.8780
64O – 56 A 89 – 41 N E 5.089 9349.6570 8452.3760
56 A – 57 A 78 – 46 N E 2.849 9354.7458 8452.4039
57 A – 58 A 79 – 56 N E 11.806 9357.5404 8452.9590
58 A – 59 A 78 – 27 N E 5.530 9369.1648 8455.0226
59 A – 60 A 77 – 27 N E 8.996 9374.5831 8456.1293
60 A – 61 A 76 – 32 N E 29.866 9383.3640 8458.0829
61 A – 62 A 77 – 46 N E 17.775 9412.4079 8465.0401
62 A – 62 AO 85 – 45 N E 1.134 9429.7790 8468.8066
62 AO – E 6 – 19 N W 12.579 9430.9100 8468.8907
E – PH 24 70 – 56 N E 0.514 9429.5270 8481.3930
PH 24 – PH 1 89 – 48 N E 4.127 9430.0130 8481.5610
PH 1 – PH 2 61 – 22 N E 6.141 9434.1400 8481.5760
96
PH 2 – PH 3 74 – 15 N E 4.548 9439.5300 8484.5480
PH 3 – PH 4 84 – 60 S E 0.916 9443.9070 8485.7530
PH 4 – 759 84 – 58 S E 5.867 9444.8200 8485.6730
759 – 760 82 – 22 S E 5.628 9450.6640 8485.1580
760 – 761 77 – 54 S E 3.768 9456.2420 8484.4100
761 – 762 68 – 25 S E 6.050 9459.9260 8483.6200
762 – 760 O 57 – 33 S E 3.360 9465.5520 8481.3940
763 O – ZF 79 O 53 – 41 N E 14.889 9468.3870 8479.5910
ZF 79 O - 380 37 – 9 N W 18.986 9480.3851 8488.4072
380 – 380 O 31 – 18 N W 18.502 9468.9200 8503.5400
380 O – 381 31 – 17 N W 27.041 9459.3100 8519.3500
381 – 382 19 – 25 N E 45.739 9445.2700 8542.4600
382 – 383 5 – 40 N E 147.560 9460.4700 8585.6000
383 – 384 48 – 12 N E 54.171 9475.0300 8732.4400
384 – 385 0 – 3 N E 13.210 9515.4100 8768.5500
385 – 75 3 – 24 N E 9.188 9515.4200 8781.7600
75 – 76 8 – 58 N E 2.609 9515.9650 8790.9320
76 – 77 50 – 11 N W 1.246 9516.3720 8793.5090
77 – 78 55 – 49 N W 4.475 9515.4150 8794.3070
78 – 79 61 – 5 N W 6.758 9511.7130 8796.8210
79 – 80 55 – 30 N W 16.252 9505.7980 8800.0890
80 – 81 46 – 44 N W 4.125 9492.4050 8809.2950
81 – 1 48 – 39 N W 14.234 9489.4010 8812.1220
1 – 2 31 – 47 S W 3.536 9478.7170 8821.5270
2 – 3 41 – 33 S W 4.275 9476.8550 8818.5210
3 – 4 33 – 52 S W 5.391 9474.0190 8815.3220
4 – 5 49 – 39 S W 2.391 9471.0150 8810.8450
5 – 6 67 – 34 S W 2.812 9469.1930 8809.2970
6 – 7 81 – 42 S W 3.006 9466.5940 8808.2240
7 – 8 86 – 26 S W 2.972 9463.6200 8807.7900
8 – 9 64 – 15 N W 5.418 9460.6540 8807.9750
9 – 10 50 – 33 N W 2.202 9455.7740 8810.3280
10 – 11 47 – 17 S W 11.041 9454.0740 8811.7270
11 – 12 73 – 8 S W 2.910 9445.9620 8804.2370
12 – 13 84 – 43 N W 5.295 9443.1770 8803.3930
97
13 – 14 73 – 55 N W 31.920 9437.9040 8803.8800
14 – 15 75 – 1 N W 7.916 9407.2340 8812.7240
15 – 16 88 – 19 S W 3.303 9399.5870 8814.7710
16 – 17 69 – 24 S W 3.600 9396.2850 8814.6740
17 – 18 51 – 51 S W 3.770 9392.9150 8813.4070
18 – 19 26 – 22 S W 4.711 9389.9500 8811.0780
19 – 20 7 – 56 S W 5.824 9387.8580 8806.8570
20 – 21 7 – 10 S W 24.433 9387.0550 8801.0890
21 – 22 8 – 21 S W 20.222 9384.0040 8776.8470
22 – 23 18 – 49 S W 3.501 9381.0680 8756.8390
23 – 23 O 24 – 41 S W 7.036 9379.9390 8753.5250
23 O – 24 32 – 43 S W 6.788 9377.0010 8747.1320
24 – 25 43 – 51 S W 5.847 9373.3320 8741.4210
25 – 26 49 – 44 S W 6.206 9369.2820 8737.2040
26 – 27 59 – 28 S W 15.929 9364.5460 8733.1930
27 – 28 79 – 31 S W 1.094 9350.8260 8725.1010
28 – 29 58 – 54 S W 22.847 9349.7500 8724.9020
29 – 30 59 – 56 S W 47.042 9330.1870 8713.1010
30 – 31 61 – 52 S W 11.036 9289.4730 8689.5360
31 – 32 58 – 32 S W 9.057 9279.7410 8684.3310
32 – 33 53 – 17 S W 5.639 9272.0150 8679.6040
33 – 34 38 – 46 S W 5.202 9267.4940 8676.2330
34 – 35 32 – 52 S W 3.688 9264.2370 8672.1770
35 – 36 19 – 26 S W 3.833 9262.2360 8669.0790
36 – 37 13 – 20 S W 3.650 9260.9610 8665.4640
37 – 38 11 – 10 S W 13.653 9260.1190 8661.9120
38 – 39 10 – 49 S W 33.021 9257.4750 8648.5170
39 – 40 66 – 57 S W 3.916 9251.2760 8616.0830
40 – 41 21 – 34 S W 8.333 9247.6720 8614.5500
41 – 42 18 – 13 S W 16.289 9244.6080 8606.8010
42 – 43 24 – 17 S W 12.662 9239.5170 8591.3280
43 – 44 64 – 34 S E 5.534 9234.3110 8579.7860
44 – 45 11 – 54 S E 8.285 9239.3090 8577.4090
45 – 46 8 – 21 S E 3.107 9241.0170 8569.3020
46 – 47 30 – 23 S E 2.466 9241.4680 8566.2280
98
47 – 48 50 – 56 S E 3.216 9242.7151 8564.1010
48 – 49 77 – 30 S E 3.416 9245.2120 8562.0740
49 – 97 19 – 24 S E 5.126 9248.5470 8561.3350
97 – 97 O 38 – 25 S E 17.000 9250.2500 8556.5000
97 O – 96 38 – 25 SE 27.666 9260.8120 8543.1790
• ÁREA TOTAL: 60,612.5549 M2 (SESENTA MIL SEISCIENTOS DOCE PUNTO CINCO MIL
QUINIENTOS CUARENTA Y NUEVE METROS CUADRADOS.)
• TOPOGRAFÍA Y CONFIGURACIÓN: PENDIENTE DESCENDENTE - IRREGULAR.
• CARACTERÍSTICAS PANORÁMICAS: VISTA PANORÁMICA A LA BAHÍA DE
MANZANILLO (OCÉANO PACÍFICO).
IV.- DESCRIPCIÓN GENERAL DEL INMUEBLE.
• USO ACTUAL: INMUEBLE CONSTITUIDO POR HOTEL, RESTAURANTES,
ESTACIONAMIENTOS Y ALBERCAS.
• TIPO DE CONSTRUCCIÓN: MODERNO DE LUJO.
• CALIDAD Y CLASIFICACIÓN DE LA CONSTRUCCIÓN: MODERNO DE LUJO, DE
BUENA CALIDAD.
• NÚMERO DE NIVELES: EL INMUEBLE EN SU CONJUNTO CONSTA DE SIETE
EDIFICIOS: EL EDIFICIO ALBINAS CONSTA DE TRES NIVELES; EL EDIFICIO
CARACOLES CONSTA DE CINCO NIVELES; EDIFICIO DELFINES CONSTA DE DOS
NIVELES; EDIFICIO SIRENAS CONSTA DE UNO Y DOS NIVELES; EDIFICIO PEGASO
TIENE UNO Y DOS NIVELES; EDIFICIO PALOMAS CONSTA DE UNO Y DOS NIVELES Y
EL EDIFICIO BALUARTES CONSTA DE TRES NIVELES.
• EDAD APROXIMADA DE LA CONSTRUCCIÓN: EN HABITACIONES DENOMINADAS
BALUARTE 20 (VEINTE) Y EL RESTO DEL HOTEL 29 (VEINTINUEVE) AÑOS.
• VIDA ÚTIL REMANENTE: 30 (TREINTA) AÑOS Y 21 (VEINTIÚN) AÑOS
RESPECTIVAMENTE.
• ESTADO DE CONSERVACIÓN: BUEN ESTADO.
• CALIDAD DEL PROYECTO: BUENO.
99
• UNIDADES RENTABLES O SUSCEPTIBLES A RENTARSE: EDIFICIO ALBINAS DE
TRES NIVELES CONSTA DE 30 HABITACIONES, EDIFICIO CARACOLES DE 5 NIVELES
CONSTA DE 67 HABITACIONES Y 5 PENTHOUSE, EDIFICIO DELFINES DE 2 NIVELES
CONSTA DE 19 HABITACIONES, EDIFICIO SIRENAS DE 1 Y 2 NIVELES CONSTA DE 27
HABITACIONES, EDIFICIO PEGASO DE 1 Y DOS NIVELES CONSTA DE 20
HABITACIONES, EDIFICIO PALOMAS DE 1 Y 2 NIVELES CONSTA DE 36 HABITACIONES
Y EDIFICIO BALUARTES DE 3 NIVELES CONSTA DE 31 HABITACIONES, DANDO UN
TOTAL DE 235 HABITACIONES RENTABLES; ADEMÁS DE EL RESTAURANTE TERRAL,
RESTAURANTE DELFINES, BAR EL DUENDE Y BAR OASIS.
V.- ELEMENTOS DE LA CONSTRUCCIÓN.
A) OBRA NEGRA O GRUESA:
CIMIENTOS: ZAPATAS CORRIDAS DE CONCRETO ARMADO CON CONTRATRABES
DE CONCRETO ARMADO Y MUROS DE CONTENCIÓN DE MAMPOSTERÍA DE
PIEDRA BRAZA.
ESTRUCTURA: DALAS Y CASTILLOS, TRABES Y COLUMNAS DE CONCRETO
ARMADO Y MUROS DE CARGA.
ENTREPISO: LOSA DE ALMA LLENA PLANA DE CONCRETO ARMADO, LOSAS
ALIGERADAS DE CONCRETO ARMADO Y LOSACERO EN ÁREAS DE SERVICIO.
TECHOS: CON HORMIGÓN PARA DAR PENDIENTE CON IMPERMEABILIZANTE
FUSIONADO CON SOPLETE Y ACABADO CON GRANITO, A UNA Y DOS AGUAS.
B) REVESTIMIENTOS Y ACABADOS INTERIORES.
APLANADOS: CON MORTERO: CEMENTO - CAL - ARENA ACABADO FLOTEADO.
PLAFONES: ÍDEM A APLANADOS.
PISOS: EN LOBBY ES PISO CONCHUELA PARECIDO A MÁRMOL TRAVERTINO,
EN RESTAURANTE EL PALMAR ES MÁRMOL DE 40x60 cms DE COLOR CAFÉ, EN
HABITACIONES ES MÁRMOL DE 30x30 CMS. GUADIANA, EN BAÑOS ES PARQUET
DE MÁRMOL GUADIANA DE 10x30 CMS., EN TERRAZAS DE HABITACIONES ES
PISO FLOR DE LIZ, EN PASILLOS ES CANTERA SANGRE DE PICHÓN O PIEDRA DE
SAN LUIS.
100
LAMBRINES: DE MÁRMOL TIPO GUADIANA Y TRAVERTINO.
PINTURA: VINÍLICA EN MUROS Y PLAFONES, BARNIZ Y LACA EN CARPINTERÍA.
RECUBRIMIENTOS ESPECIALES: EN LOBBY EXISTEN COLUMNAS
RECUBIERTAS CON TABLA ROCA, ASÍ COMO PLAFONES DE TABLAROCA PARA
ILUMINACIÓN INDIRECTA.
C) CARPINTERÍA: PUERTAS ENTABLERADAS DE CEDRO EN INGRESO PRINCIPAL,
DE TAMBOR EN INTERIORES, DE REJILLAS EN CLOSETS Y VENTANAS DE CEDRO
ROJO CON LACA BLANCA.
D) INSTALACIONES HIDRÁULICAS Y SANITARIAS: SON OCULTAS DE COBRE Y
P.V.C.
E) INSTALACIONES ELÉCTRICAS: SON OCULTAS ENDUCTADAS A 110 Y 220
VOLTS.
F) PUERTAS Y VENTANERÍA METÁLICA: PUERTAS Y VENTANAS FIJAS Y
CORREDIZAS DE ALUMINIO ANODIZADO NATURAL CON CRISTAL TRANSPARENTE Y
FILTRASOL.
G)FACHADAS: APLANADOS CON MORTERO: CEMENTO - CAL – ARENA ACABADO
FLOTEADO Y MOLDURAS.
H) INSTALACIONES ESPECIALES: CUENTA CON ELEVADORES, CALDERAS,
ALBERCAS, CHAPOTEADERO Y TERRAZAS.
VI.- CONSIDERACIONES PREVIAS AL AVALÚO.
LOS CRITERIOS Y PROCEDIMIENTOS DE VALUACIÓN SON:
- MÉTODO FÍSICO O DIRECTO.
- MÉTODO POR CAPITALIZACIÓN DE RENTAS.
- LOS DEMÉRITOS SON POR ROSS HEIDEKE.
VII.- VALOR FÍSICO O DIRECTO.
A).- DEL TERRENO.
101
LOTE TIPO O PREDOMINANTE: 50.00 X 150.00 MTS. PARA HOTELES.
PREMIO POR VISTA PANORÁMICA: 1.20
ORDEN ÁREA M2 P.U. X M2 PREMIO VALOR PARCIAL
01 60,612.5549 750.00 1.20 $ 54’551,299.41
SUB TOTAL A).- $ 54’551,299.41
B).- DE LAS CONSTRUCCIONES:
DEMÉRITOS EDAD: 1° ETAPA – 0.53
2° ETAPA – 0.72
ESTADO DE CONSERVACIÓN: 1.00
CALIDAD DEL PROYECTO: 1.00
PREMIO POR VISTA PANORÀMICA: 1.20
ORDEN ÁREA M2 VALOR DE REPOSICIÓN NUEVO
DEMÉRITO VALOR PARCIAL
MB 1° ETAPA 25,195.31 5,500.00 0.64 $ 88’687,491.20
2° ETAPA 2,123.50 5,500.00 0.86 $ 10’044,155.00
SUB TOTAL B).- $ 98’731,646.20
C).- INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS
COMPLEMENTARIAS.
ELEVADORES:
5 ELEVADORES = 4 DE PASAJE PARA 8 PERSONA CADA UNO Y UN ELEVADOR DE
CARGA CON CAPACIDAD DE 560 Kg. CADA UNO.
15,909.09 DL. X 10.84 = $ 172,454.54 X 0.53 X 5= $ 457,004.52
CALDERAS:
EQUIPO DE CALDERAS: $ 896,342.43
ALBERCA:
ALBERCA: 2,035.00 M2 X $ 3,250.00 = $ 6’613.750.00 X 0.53= $ 3’505,287.50
PALAPA – RESTAURANTES – BARES:
664.50 M2 X 5,000.00 X 0.53 = $ 1’760,925.00
ANDADORES, ASOLEADEROS, ÁREAS VERDES Y VIALIDADES
31,258.74 X 600 X 0.53= $ 9’940,279.32
102
SUB-ESTACIÓN, TRANSFORMADORES Y PLANTA DE EMERGENCIA:
3’239,694.19 X 0.53 = $ 1’717,037.92
EQUIPOS DE AIRE ACONDICIONADO A TRAVÉS DE MANEJADORAS FAN AND
COIL COMO EQUIPOS MINISPLIT, EQUIPO SECCIONADO, EQUIPOS DE
VENTANA, CÁMARAS DE CONGELACIÓN, CÁMARAS DE CONSERVACIÓN,
REFRIGERADORES, MINI CONGELADOR Y ENFRIADOR DE ENSALADAS:
5’102,446.48 X0.53 = $ 2’704,296.63
SUB-TOTAL C) $ 20’981,173.32
VALOR FÍSICO O DIRECTO (A + B + C) 174’264,118.90
VIII.- VALOR POR CAPITALIZACIÓN DE RENTAS
UNIDAD DE RENTA
235 HABITACIONES.
PRECIO RENTA EN DÓLARES $ 114.00 TOTAL DÍA EN DÓLARES $ 26,790.00 DÍAS / AÑO 365 días TOTAL AÑO $ 9’778,350.00 % DE UTILIZACIÓN 60 % INGRESO * RENTA UTILIZADA EN DÓLARES
$ 5’867,010.00
COSTO POR RENTA UTILIZADA EN DÓLARES
$ 3’872,226.00
MARGEN AÑO EN DÓLARES $ 1’994,783.40 % DE VARIACIÓN 10 % =
199,478.34
MARGEN NETO AL AÑO EN DÓLARES $ 1’795,305.06
VIDA ÚTIL DE EDIFICIO 50 AÑOS 50 AÑOS VIDA USO 20 AÑOS 29 AÑOS VIDA REMANENTE 30 AÑOS 21 AÑOS TASA DE CAPITALIZACIÓN EN PESOS 6 AL 8 %
103
UTILIZAREMOS EL 8% CONSIDERANDO LAS TASAS BANCARIAS EL DÓLAR SE CONSIDERA A $ 10.80 PESOS X 1 DÓLAR. SI CAPITALIZAMOS A 25 AÑOS NOS DA UN VALOR DE REPOSICIÓN DE $206’978,115.60 (DOSCIENTOS SEIS MILLONES NOVECIENTOS SETENTA Y OCHO MIL CIENTO QUINCE PESOS 60/100 M.N)
RESUMEN
Expresado en pesos.
VALOR FÍSICO O DIRECTO: $ 174’264,118.90
VALOR POR CAPITALIZACIÓN DE RENTAS: $ 206’978,115.60
VALOR DE MERCADO: (174’264,118.90 X 4 )+(206’978,115.60 X 3 )÷7 =
$188’284,403.20
IX.- CONSIDERACIONES PREVIAS A LA CONCLUSIÓN.
LAS FUENTES DE INFORMACIÓN FUERON TOMADAS DE BIMSA CMDG, S.A. DE
C.V.,MITSUBISHI TELÉFONOS: 013338103197 Y 013338115326 PROPORCIONADAS POR
EL ING.ENRIQUE CISNEROS GALLEGOS., REVISTA EL INMOBILIARIO, CLIMAS DEL
PUERTO S.A. A TRAVÉS DEL ING. MANUEL VELÁZQUEZ CERATO, RENTA Y
MANTENIMIENTO DE PLANTAS DE LUZ. TEL 01 (333) 6575791, 6575786 Y BASE DE
DATOS PERSONALES.
X.- CONCLUSIONES.
VALOR COMERCIAL $ 188’284,403.20
( CIENTO OCHENTA Y OCHO MILLONES DOSCIENTOS OCHENTA Y CUATRO MIL
CUATROCIENTOS TRES PESOS 20/100 M.N.)
ESTA CANTIDAD REPRESENTA EL VALOR COMERCIAL AL DIA 07 DE FEBRERO DEL 2003.
104
XI.- VALOR REFERIDO (EN SU CASO).
PARA LOS EFECTOS A QUE HAYA LUGAR, EL VALOR REFERIDO DEL INMUEBLE AL DÍA 07 DE FEBRERO DEL 2003.
105
5.- RESIDENCIAL PERLAS, S.A. DE C.V. CONOCIDO COMO
“HOTEL Y VILLAS VISTA PLAYA DE ORO”
AVALÚO
I.- ANTECEDENTES.
SOLICITANTE DEL AVALÚO: H. AYUNTAMIENTO CONSTITUCIONAL
DE MANZANILLO, COLIMA.
VALUADOR: CATASTRO MUNICIPAL DE
MANZANILLO, COL.
FECHA DEL AVALÚO: 12 DE FEBRERO DEL 2003.
INMUEBLE QUE SE VALÚA: TERRENO Y CONSTRUCCIÓN.
RÉGIMEN DE PROPIEDAD: PRIVADO SEGÚN COMENTARIOS DEL
PROPIETARIO.
PROPIETARIO DEL INMUEBLE: RESIDENCIAL PERLAS S.A. DE C.V.
TAMBIÉN CONOCIDO COMO HOTEL &
VILLAS VISTA PLAYA DE ORO.
PROPÓSITO O DESTINO DEL AVALÚO: SABER VALOR COMERCIAL PARA
ACTUALIZACIÓN DE VALORES.
UBICACIÓN DEL INMUEBLE: LAS PEÑITAS O LAGUNITAS K.M. 15.5
MANZANILLO, ESTADO DE COLIMA.
ELABORÓ EL PRESENTE TRABAJO: ING. MANUEL SUÁREZ GONZÁLEZ.
CLAVE CATASTRAL: 07-01-14-020-001-000.
II.- CARACTERÍSTICAS URBANAS.
• CLASIFICACIÓN DE LA ZONA: TURÍSTICA INTENSIDAD ALTA (T-2) Y COMERCIAL
PASEO COSTERO (C2-1) REGLAMENTO DE ZONIFICACIÓN.
106
• COEFICIENTE DE OCUPACIÓN DEL SUELO: 0.35 Y 0.80 RESPECTIVAMENTE.
• TIPO DE CONSTRUCCIÓN: HOTELES, VILLAS, RESIDENCIAS Y RESTAURANTES.
• ÍNDICE DE SATURACIÓN DE LA ZONA: 30 %.
• POBLACIÓN: NORMAL-FLOTANTE.
• CONTAMINACIÓN AMBIENTAL: EXISTENTE EN MENOR ESCALA DEBIDO A LA
TERMOELÉCTRICA DE MANZANILLO, COL.
• USO DEL SUELO: TURÍSTICO Y COMERCIAL.
• VÍAS DE ACCESO E IMPORTANCIAS DE LAS MISMAS: BOULEVARD MIGUEL DE
LA MADRID H. PARA CONTINUAR CON CARRETERA FEDERAL A CIHUATLÁN Y LLEGAR
AL INMUEBLE , QUE A SU VEZ EXISTE LIBRAMIENTO CARRETERO PARA ACCESAR
TAMBIÉN AL INMUEBLE.
• SERVICIOS PÚBLICOS Y EQUIPAMIENTO URBANO: AGUA POTABLE, LUZ,
TELÉFONO, ALCANTARILLADO, ALUMBRADO PÚBLICO, PAVIMENTO DE ADOQUÍN Y
EMPEDRADO CON PIEDRA BOLA ASENTADO EN ARCILLA, RECOLECCIÓN DE BASURA
POR MEDIOS PROPIOS, GUARNICIONES, BANQUETAS Y VIGILANCIA PROPIA.
III.- TERRENO.
• TRAMOS DE CALLE, CALLES TRANSVERSALES LIMÍTROFES Y ORIENTACIÓN:
SE ENCUENTRA ORIENTADO AL SUR CON OCÉANO PACÍFICO, CARRETERA
NACIONAL MANZANILLO - CIHUATLÁN DE POR MEDIO.
MEDIDAS Y COLINDANCIAS SEGÚN: PLANO ANEXO.
• ÁREA TOTAL: 37,168.18 m2. (TREINTA Y SIETE MIL CIENTO SESENTA Y OCHO
PUNTO DIECIOCHO METROS CUADRADOS). SEGÚN TARJETA CATASTRAL 63399 DE
FECHA 10 DE DICIEMBRE DEL 2001.
• TOPOGRAFÍA Y CONFIGURACIÓN: PLANA Y CON PENDIENTE ASCENDENTE DE
SUR A NORTE - IRREGULAR.
• CARACTERÍSTICAS PANORÁMICAS: VISTA PANORÁMICA AL OCÉANO PACÍFICO,
PRINCIPALMENTE A LA BAHÍA DE SANTIAGO .
107
IV.- DESCRIPCIÓN GENERAL DEL INMUEBLE.
• USO ACTUAL: EL INMUEBLE EN SU CONJUNTO CONSTA DE 282 HABITACIONES.
MAS CANCHAS DE TENNIS, DISCOTHECQUE, ADMINISTRACIÓN, ALBERCA DE
INGRESO, GIMNASIO, RESTAURANTE TUKAN’S, RESTAURANTE KONTIKI,
RESTAURANTE LA PIAZZA, ALBERCA II , SALÓN LAS FLORES, MINI-GOLF, MINI-
CLUB, ESTACIONAMIENTO, CLUB DE PLAYA, SALA DE JUNTAS, MINISUPER Y
TEATRO.
• TIPO DE CONSTRUCCIÓN: MODERNO MEDIANO.
• CALIDAD Y CLASIFICACIÓN DE LA CONSTRUCCIÓN: MODERNO MEDIANO, DE
BUENA CALIDAD.
• NÚMERO DE NIVELES: LAS VILLAS CONSTAN DE UNO, DOS, TRES Y CUATRO
NIVELES.
• EDAD APROXIMADA DE LA CONSTRUCCIÓN: 20 (VEINTE) AÑOS.
• VIDA ÚTIL REMANENTE: 30 (TREINTA) AÑOS.
• ESTADO DE CONSERVACIÓN: BUEN ESTADO.
• CALIDAD DEL PROYECTO: BUENO.
• UNIDADES RENTABLES O SUSCEPTIBLES A RENTARSE: 282 VILLAS, OFICINA
DE ADMINISTRACIÓN DE HOTEL, GIMNASIO, “MINI SUPER”, TRES RESTAURANTES,
BAR Y DISCO.
V.- ELEMENTOS DE LA CONSTRUCCIÓN.
A) OBRA NEGRA O GRUESA:
CIMIENTOS: ZAPATAS CORRIDAS DE CONCRETO ARMADO, CON MUROS DE
CONTENCIÓN DE MAMPOSTERÍA DE PIEDRA BRAZA.
ESTRUCTURA: DALAS Y CASTILLOS, TRABES Y COLUMNAS DE CONCRETO
ARMADO Y MUROS DE CARGA DE TABIQUE ROJO RECOCIDO.
108
ENTREPISO: LOSA DE ALMA LLENA PLANA DE CONCRETO ARMADO, LOSAS A
UNA Y DOS AGUAS.
TECHOS: CON PISO DE AZOTEA E IMPERMEABILIZANTE Y TEJA DE BARRO Y
PALAPA CON PALMA REAL.
B) REVESTIMIENTOS Y ACABADOS INTERIORES.
APLANADOS: CON MORTERO: CEMENTO - CAL - ARENA ACABADO COMÚN.
PLAFONES: ÍDEM A APLANADOS,.
PISOS: EN SOLARIS DISCO ES DE MÁRMOL GUADIANA COLOR BLANCO Y GRIS DE 30x30 CMS, EN MINISÚPER PISOS DE 20x20 CMS COLOR CAFÉ , PASILLO DE MOSAICO CAFÉ-ROJO 30x30 CMS, EN BAÑOS MÁRMOL GRIS 15x20 CMS;. EN VILLAS EL PISO DE ESCALERA ES DE MOSAICO ROJO DE 30x30 CMS, EN COMEDOR ES DE COLOR ROJO DE 30x30 CMS. EN COCINETA MÁRMOL GUADIANA DE 15x30cms ; EN VILLAS 9-206 ES DE INTERCERAMIC COLOR SALMÓN DE 30x30 CMS. EN REGADERA DE BAÑO ES DE MÁRMOL DE 15x30 CMS COLOR BLANCO-ROJO; ANDADORES DE PIEDRA BOLA CON PISO ROJO DE LADRILLO PERÓN; EN HABITACIÓN HOTELERA CON PISO DE MOSAICO COLOR ROJO DE 30x30cms. EN VILLA 3-202 PISO CAFÉ DE 10x20 CMS, EN BAÑOS PARQUET DE MÁRMOL DE 10x30 CMS. COLOR GRIS Y EN LAVANDERÍA PISO DE MOSAICO COLOR BLANCO DE 30x30 CMS. LAMBRINES: EN BAÑOS DE DISCOTHECQUE ES MÁRMOL GRIS DE 15x20 CMS, EN VILLAS EN ZONA DE REGADERA ES MÁRMOL ROJO VETEADO DE 15x15 CMS, EN BASE DE LAVABO ES DE 10x20 CMS MÁRMOL COLOR CAFÉ VETEADO, EN KIOSCO DE ALBERCA ES AZULEJO DE 10x20 CMS AZUL-BLANCO, PARQUET DE MÁRMOL GUADIANA DE 10x30 CMS, EN ALBERCA DE NIÑOS AZULEJO DE DIVERSOS COLORES AZUL-AMARILLO-ROSA-NARANJA Y EN COCINA AZULEJO DE 20x25 CMS. COLOR VERDE JASPEADO. PINTURA: VINÍLICA EN MUROS Y PLAFONES, BARNIZ Y LACA EN CARPINTERÍA
Y ESMALTE EN HERRERÍA.
RECUBRIMIENTOS ESPECIALES: FALSO PLAFÓN EN OFICINAS.
C) CARPINTERÍA: PUERTAS ABATIBLES ENDUELADAS DE ROSAMORADA CON
CRISTAL PINTADO EN DISCOTHECQUE, PUERTAS DE TAMBOR EN HABITACIONES
Y PUERTAS CON REJILLA EN CLOSETS Y VENTANAS Y PUERTAS DE RECEPCIÓN-
LOBBY MARCOS DE MADERA CON CRISTAL FILTRASOL.
D) INSTALACIONES HIDRÁULICAS Y SANITARIAS: SON OCULTAS DE COBRE Y P.V.C.
E) INSTALACIONES ELÉCTRICAS: SON OCULTAS ENDUCTADAS A 110 Y 220 VOLTS.
F) PUERTAS Y VENTANERÍA METÁLICA: VENTANAS DE ALUMINIO ANODIZADO NATURAL CON CRISTAL FILTRASOL Y MOSQUITERO
109
G) FACHADAS: APLANADOS CON MORTERO: CEMENTO - CAL – ARENA ACABADO COMÚN.
H) INSTALACIONES ESPECIALES: ALBERCAS, CHAPOTEADERO, SUBESTACIÓN,
AIRE ACONDICIONADO A TRAVÉS DE EQUIPOS DE VENTANA, VIALIDADES CON
ADOQUÍN Y PIEDRA BOLA ASENTADA EN ARCILLA.
VI.- CONSIDERACIONES PREVIAS AL AVALÚO.
LOS CRITERIOS Y PROCEDIMIENTOS DE VALUACIÓN SON:
- MÉTODO FÍSICO O DIRECTO.
- MÉTODO POR CAPITALIZACIÓN DE RENTAS.
- LOS DEMÉRITOS SON POR ROSS HEIDEKE.
VII.- VALOR FÍSICO O DIRECTO.
A).- DEL TERRENO.
LOTE TIPO O PREDOMINANTE: 50.00 X 150.00 MTS. PARA HOTELES.
ORDEN ÁREA M2 P.U. X M2 PREMIO VALOR PARCIAL
01 37,168.18 550.00 1.00 $ 20’442,499.00
SUB TOTAL A).- $20’442,499.00
B).- DE LAS CONSTRUCCIONES:
DEMÉRITOS EDAD: 0.72
ESTADO DE CONSERVACIÓN: 1.00
CALIDAD DEL PROYECTO: 1.00
ORDEN ÁREA M2 VALOR DE
REPOSICIÓN NUEVO DEMÉRITO VALOR PARCIAL
MB 21,186.30 4,500.00 0.72 $ 68’643,612.00
SUB TOTAL B).- $ 68’643,612.00
C).- INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS
COMPLEMENTARIAS.
ALBERCA:
ALBERCA: 515.75 m2 X $ 3,250.00 = $ 1’676,187.50 X 0.72 = $1’206,855.00
110
PALAPA:
DISCOTHECQUE, RESTAURANTE TUKAN’S, RESTAURANTE KONTIKI Y RESTAURANTE LA PIAZZA
739.09 M2 X 5,000.00 X 0.72 = $2’660,724.00 ASOLEADEROS:
ASOLEADEROS: 1410.56 M2 X 700.00 X 0.72 = $710,922.24 ANDADORES Y VIALIDADES:
10,066.40 M2 550.00 X 0.72 $3’986,294.40 CANCHAS DE TENIS.
1,071.00 X 300.00 X 0.72 $231,336.00 SUB-ESTACIÓN, TRANSFORMADORES Y PLANTA DE EMERGENCIA:
2’500,000.00 X 0.72 = $ 1’800,000.00 EQUIPOS DE AIRE ACONDICIONADO A TRAVÉS DE DISTRIBUCIÓN DE AGUA HELADA A CADA DEPARTAMENTO, TENIENDO COMO EQUIPO CENTRAL CUATRO MÁQUINAS REFRIGERADORAS (CHILER-50 TONELADAS DE REFRIGERACIÓN CADA UNA CON TRES BOMBAS CENTRÍFUGAS DE TREINTA HP Y CON CONTROLES ELÉCTRICOS CADA UNA. EL SISTEMA DE ACONDICIONAMIENTO EN LOS DEPARTAMENTOS ES DE FAN & COIL. 3’102,000.00 X 0.72 = $ 2’233,440.00
SUB-TOTAL C) $12’829,571.64
VALOR FÍSICO O DIRECTO (A + B + C) $ 101’915,682.60
VIII.- VALOR POR CAPITALIZACIÓN DE RENTAS
UNIDAD DE RENTA
282 VILLAS.
PRECIO RENTA EN DÓLARES EN PREDIO
$ 800.00
TOTAL DÍA EN DÓLARES $ 22,560.00 DÍAS / AÑO 365 días TOTAL AÑO $ 8’234,400.00 % DE UTILIZACIÓN 66 % INGRESO * RENTA UTILIZADA EN DÓLARES
$ 5’434,704.00
COSTO POR RENTA UTILIZADA EN DÓLARES
$ 3’586,904.64
MARGEN AÑO EN DÓLARES $ 1’847,799.36 % DE VARIACIÓN 10 % =
184,779.43
MARGEN NETO AL AÑO EN DÓLARES $ 1’663,019.42
111
VIDA ÚTIL DE EDIFICIO 50 AÑOS VIDA USO 20 AÑOS VIDA REMANENTE 30 AÑOS TASA DE CAPITALIZACIÓN EN PESOS 6 AL 8 % UTILIZAREMOS EL 8% CONSIDERANDO LAS TASAS BANCARIAS EL DÓLAR SE CONSIDERA A $ 10.80 PESOS X 1 DÓLAR. SI CAPITALIZAMOS A 30 AÑOS NOS DA UN VALOR DE REPOSICIÓN DE $202’197,834.30 (DOSCIENTOS DOS MILLONES CIENTO NOVENTA Y SIETE MIL OCHOCIENTOS TREINTA Y CUATRO PESOS 30/100 M.N)
RESUMEN Expresado en Pesos
VALOR FÍSICO O DIRECTO: $ 101’915,682.60
VALOR POR CAPITALIZACIÓN DE RENTAS: $ 202’197,834.30
VALOR DE MERCADO: ((101’915,682.60 X 4 ) + (202’197,834.30 X 3 ) ÷7 =
$ 144’893,747.60
IX.- CONSIDERACIONES PREVIAS A LA CONCLUSIÓN.
LAS FUENTES DE INFORMACIÓN FUERON TOMADAS DE BIMSA CMDG, S.A. DE
C.V.,MITSUBISHI TELÉFONOS: 013338103197 Y 013338115326 PROPORCIONADAS POR
EL ING.ENRIQUE CISNEROS GALLEGOS., REVISTA EL INMOBILIARIO Y BASE DE DATOS
PERSONALES.
X.- CONCLUSIONES.
VALOR COMERCIAL $ 144’893,747.60
(CIENTO CUARENTA Y CUATRO MILLONES OCHOCIENTOS NOVENTA Y TRES MIL
SETECIENTOS CUARENTA Y SIETE PESOS 60/100 M.N.)
ESTA CANTIDAD REPRESENTA EL VALOR COMERCIAL AL DÍA 12 DE FEBRERO DEL 2003.
XI.- VALOR REFERIDO (EN SU CASO).
PARA LOS EFECTOS A QUE HAYA LUGAR, EL VALOR REFERIDO DEL INMUEBLE AL DÍA 12 DE FEBRERO DEL 2003.
112
113
6.- TIENDAS SORIANA, S.A. DE C.V.
AVALÚO
I.- ANTECEDENTES.
SOLICITANTE DEL AVALÚO: H. AYUNTAMIENTO CONSTITUCIONAL
DE MANZANILLO, COLIMA.
VALUADOR: CATASTRO MUNICIPAL DE
MANZANILLO, COL.
FECHA DEL AVALÚO: 17 DE FEBRERO DEL 2003.
INMUEBLE QUE SE VALÚA: TERRENO Y CONSTRUCCIÓN.
RÉGIMEN DE PROPIEDAD: PRIVADO SEGÚN COMENTARIOS DEL
PROPIETARIO.
PROPIETARIO DEL INMUEBLE: TIENDAS SORIANA S.A DE C.V.
PROPÓSITO O DESTINO DEL AVALÚO: SABER VALOR COMERCIAL PARA
ACTUALIZACIÓN DE VALORES.
UBICACIÓN DEL INMUEBLE: BOULEVARD MIGUEL DE LA MADRID
H. No.1580 MANZANILLO, ESTADO DE
COLIMA.
ELABORÓ EL PRESENTE TRABAJO: ING. MANUEL SUÁREZ GONZÁLEZ.
CLAVE CATASTRAL: SON 8 (OCHO):
07-01-12-012-040-000
07-01-12-012-043-000
07-01-12-012-044-000
07-01-12-011-080-000
07-01-12-011-082-000
07-01-12-011-152-000
07-01-12-011-153-000
07-01-12-012-055-000.
114
II.- CARACTERÍSTICAS URBANAS.
• CLASIFICACIÓN DE LA ZONA: COMERCIAL, PASEO COSTERO (C2-1) REGLAMENTO
DE ZONIFICACIÓN.
• COEFICIENTE DE OCUPACIÓN DEL SUELO: 0.80.
• TIPO DE CONSTRUCCIÓN: LOCALES COMERCIALES, HOTEL Y CASAS HABITACIÓN.
• ÍNDICE DE SATURACIÓN DE LA ZONA: 70 %.
• POBLACIÓN: NORMAL-FLOTANTE.
• CONTAMINACIÓN AMBIENTAL: EXISTENTE EN MENOR ESCALA DEBIDO A LA
TERMOELÉCTRICA DE MANZANILLO, COL.
• USO DEL SUELO: COMERCIAL.
• VÍAS DE ACCESO E IMPORTANCIAS DE LAS MISMAS: BOULEVARD MIGUEL DE
LA MADRID H. QUE ES LA VIALIDAD PRINCIPAL.
• SERVICIOS PÚBLICOS Y EQUIPAMIENTO URBANO: AGUA POTABLE, LUZ,
TELÉFONO, ALCANTARILLADO, ALUMBRADO PÚBLICO, PAVIMENTO DE ADOQUÍN Y
CARPETA ASFÁLTICA, CAMELLÓN CENTRAL ARBOLADO, RECOLECCIÓN DE BASURA,
GUARNICIONES, BANQUETAS, VIGILANCIA Y TRANSPORTE URBANO.
III.- TERRENO.
• TRAMOS DE CALLE, CALLES TRANSVERSALES LIMÍTROFES Y ORIENTACIÓN:
SE ENCUENTRA ORIENTADO AL NORTE CON CALLE SIN NOMBRE, AL SUR CON EL
BOULEVARD MIGUEL DE LA MADRID H, AL PONIENTE CON AV. PASEO DE LAS
GAVIOTAS Y AL PONIENTE CON CALLE SIN NOMBRE.
• MEDIDAS Y COLINDANCIAS SEGÚN: MEDIDAS FÍSICAS EN EL LUGAR. • ÁREA TOTAL: 40,585.02 m2. (CUARENTA MIL, QUINIENTOS OCHENTA Y CINCO
PUNTO CERO DOS METROS CUADRADOS). QUE SE DESPRENDEN DE LOS LOTES 040,
043, 044, 055, 080, 082, 152 Y 153 CUYAS ÁREAS SON: 5,406.74; 451.20; 600.00;
6,799.50; 2,130.00; 11,418.75; 6,549.36 Y 7,229.47 RESPECTIVAMENTE.
115
• TOPOGRAFÍA Y CONFIGURACIÓN: PLANA – IRREGULAR.
• CARACTERÍSTICAS PANORÁMICAS: NO EXISTENTES.
IV.- DESCRIPCIÓN GENERAL DEL INMUEBLE.
USO ACTUAL: INMUEBLE CONSTRUIDO SOBRE OCHO LOTES EN UNA SOLA ETAPA,
DE DOS NIVELES, EN PLANTA BAJA CUENTA CON TIENDA ANCLA “SORIANA” QUE
CONSTA DE ÁREAS DE SERVICIO, BAÑOS PÚBLICOS, COMEDORES, BODEGA DE
ABARROTES, CORTES Y EMPLAYADO, PESCADERÍA, CUARTO DE TRANSICIÓN,
PREPARACIÓN DE FRUTAS Y VERDURAS, RECIBO Y MARCAJE, BODEGA DE
ELECTRODOMÉSTICOS, SUBESTACIÓN, RECIBIDO, BODEGA DE SERVICIO, CUARTO
DE MÁQUINAS, MUELLE, PAQUETERIA, DULCERÍA, BAÑOS Y PROBADORES, BODEGA
DE APARTADO Y ATENCIÓN A CRÉDITO, ÁREA DE EXPOSICIÓN DE PRODUCTOS,
COMENSALES, COCINA, ELABORACIÓN DE PAN, CONSUMOS INTERNOS Y BODEGA
MARINA, ÁREA DE CAJAS, PASILLOS Y SERVICIOS GENERALES, PASILLOS
EXTERIORES Y PASILLOS INTERIORES, ÁREA DE CARRITOS, CÁMARAS DE
REFIGERACIÓN, (POLLO, SALCHICHONERÍA, MARISCOS, FRUTAS, VERDURAS, MASAS
Y CÁMARA DE CONSUMOS), PATIO DE MANIOBRAS. PLANTA ALTA CONSTA DE
OFICINAS ADMINISTRATIVAS.
• TIPO DE CONSTRUCCIÓN: MODERNO BUENO.
• CALIDAD Y CLASIFICACIÓN DE LA CONSTRUCCIÓN: MODERNO BUENO DE
BUENA CALIDAD.
• NÚMERO DE NIVELES: UNO Y DOS EN ZONAS ADMINISTRATIVAS.
• EDAD APROXIMADA DE LA CONSTRUCCIÓN: 2 (DOS) AÑOS.
• VIDA ÚTIL REMANENTE: 48 (CUARENTA Y OCHO) AÑOS.
• ESTADO DE CONSERVACIÓN: BUEN ESTADO.
• CALIDAD DEL PROYECTO: BUENO.
• UNIDADES RENTABLES O SUSCEPTIBLES A RENTARSE: 50 LOCALES
COMERCIALES, MAS LA TIENDA ANCLA.
116
V.- ELEMENTOS DE LA CONSTRUCCIÓN.
A) OBRA NEGRA O GRUESA:
CIMIENTOS: PILOTES DE CONCRETO ARMADO LIGADOS CON CONTRATRABES Y
ZAPATAS CORRIDAS DE CONCRETO ARMADO CON CONTRATRABES.
ESTRUCTURA: COLUMNAS METÁLICAS DE 30x30cms CON CRUCETA
ANTISÍSMICA EN “X” CON DOBLE ÁNGULO 2”X2”x1/2” CON ESTRUCTURA
METÁLICA A BASE DE ARMADURAS CON PTR DE 2”X2” CON DOBLE ÁNGULO DE
2”X2” Y ARMADURAS VIERENDEL CON PTR DE 3”X3”, A SU VEZ CON ARMADURAS
SECUNDARIAS DE UN PERALTE DE 0.60m CON REDONDO DE 5/8” Y CANAL “C”, A
SU VEZ SOBRE ESTAS SE ENCUENTRA APOYADA LA LÁMINA GALVANIZADA
PINTRO CONBINADA CON LÁMINA TRASPARANETE PARA ILUMINACIÓN.
MUROS: DE BLOCK HUECO 20-20-40 , TABICÓN, CON LÁMINA GALVANIZADA
ACANALADA Y “TABLA ROCA” .
ENTREPISO: LOSA ALIGERADA DE CONCRETO ARMADO.
TECHOS: EN ÁREA DE BODEGAS ES LOSACERO Y TECHUMBRE A BASE DE
LÁMINA GALVANIZADA PINTRO.
B) REVESTIMIENTOS Y ACABADOS INTERIORES.
APLANADOS: CON MORTERO: CEMENTO - CAL - ARENA ACABADO COMÚN.
PLAFONES: ÍDEM A APLANADOS Y EN LOCALES COMERCIALES Y PÓRTICO DE
INGRESO TIENE PLAFOND A BASE DE TABLAROCA, EN ÁREA ADMINISTRATIVA
DE OFICINAS ES FALSO PLAFOND DE 0.70x1.10 m. SOPORTADOS SOBRE “T” Y
ÁNGULO DE ALUMINIO.
PISOS: EN TIENDA ANCLA ES LOSETA VINÍLICA COLOR BLANCA-ROJA PULIDA,
EN PASILLO DE INGRESO ES GRIS ANTIDERRAPANTE DE 30x30 CMS, EN
CUADRÍCULA DE 10x10 CMS (9 CUADROS) EN ESCALERA ES PISO DE GRANITO,
EN OFICINA ES LOSETA VINÍLICA COLOR CREMA-GRIS EN CUADRÍCULA DE 30x30
CMS, EN PASILLO A BAÑOS ES MÁRMOL COLOR CAFÉ DE 40x60 CMS, EN
BODEGAS ES PISO DE CONCRETO SIMPLE EN LOSAS INDEPENDIENTES Y EN
PANADERÍA ES PISO A BASE DE RESINA EPÓXICA SIMILAR A GRANITO
117
AMARILLO, EN LOCALES COMERCIALES ES PISO DE 30x30 COLOR GRIS, BLANCO,
AMARILLO, CAFÉ, AZUL Y DE 45x45cms COLOR BLANCO.
LAMBRINES: DE 11.00 x 11.00 CMS COLOR BLANCO EN BAÑOS, EN PASILLOS
DE INGRESO A PLANTA ALTA Y PANADERÍA.
PINTURA: VINÍLICA EN MUROS Y PLAFONES Y ESMALTE EN HERRERÍA COLOR
BLANCO.
RECUBRIMIENTOS ESPECIALES: FALSO PLAFOND EN OFICINAS Y COMEDOR.
D) CARPINTERÍA: NO EXISTENTE.
E ) INSTALACIONES HIDRÁULICAS Y SANITARIAS: SON OCULTAS DE COBRE Y
P.V.C.
F) INSTALACIONES ELÉCTRICAS: SON OCULTAS ENDUCTADAS A 110 Y 220
VOLTS, CON TRANSFORMADORES Y PLANTA DE EMERGENCIA.
G) PUERTAS Y VENTANERÍA METÁLICA: PUERTAS Y VENTANAS DE ALUMINIO
BLANCO, ANODIZADO NATURAL, NEGRO CON CRISTAL TRANSPARENTE Y EN
BAÑOS PANELES DE DIVISIÓN DE ACERO INOXIDABLE.
H) FACHADAS: APLANADOS CON MORTERO: CEMENTO - CAL – ARENA ACABADO
COMÚN, CON COLUMNAS ROSADAS PREFABRICADAS CON RESINA Y FIBRA Y DOS
VOLÚMENES LATERALES COMO PÓRTICO DE ACCESO CON MAMPOSTERÍA Y
TECHUMBRE A BASE DE LÁMINA GALVANIZADA.
I) INSTALACIONES ESPECIALES: CUENTA CON SUBESTACIÓN Y PLANTA DE
EMERGENCIA, AIRE ACONDICIONADO, CÁMARAS DE CONGELACIÓN, CÁMARAS DE
CONSERVACIÓN Y ESTACIONAMIENTO CON CARPETA ASFÁLTICA.
VI.- CONSIDERACIONES PREVIAS AL AVALÚO.
LOS CRITERIOS Y PROCEDIMIENTOS DE VALUACIÓN SON:
- MÉTODO FÍSICO O DIRECTO.
- MÉTODO POR CAPITALIZACIÓN DE RENTAS.
- LOS DEMÉRITOS SON POR ROSS HEIDEKE.
118
VII.- VALOR FÍSICO O DIRECTO.
A).- DEL TERRENO.
LOTE TIPO O PREDOMINANTE: 10.00 X 30.00 MTS.
ORDEN ÁREA M2 P.U. X M2 PREMIO VALOR PARCIAL
01 40,585.02 800.00 1.00 $ 32’468,016.00
SUB TOTAL A).- $ 32’468,016.00
B).- DE LAS CONSTRUCCIONES:
DEMÉRITOS EDAD: 0.99
ESTADO DE CONSERVACIÓN: 1.00
CALIDAD DEL PROYECTO: 1.00
ORDEN ÁREA M2 VALOR DE REPOSICIÓN NUEVO
DEMÉRITO VALOR PARCIAL
MB 18,984.80 5,500.00 0.99 $103’372,236.00
SUB TOTAL B).- $103’372,236.00
C).- INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS
COMPLEMENTARIAS.
ANDADORES, VIALIDADES Y ESTACIONAMIENTO:
21,600.22 X 900.00 X 0.99 $19’245,796.02
SUB-ESTACIÓN, TRANSFORMADORES Y PLANTA DE EMERGENCIA:
1’450,000.00 X 0.99 = $ 1’435,500.00
EQUIPOS DE AIRE ACONDICIONADO, CÁMARAS DE CONGELACIÓN, CÁMARAS
DE CONSERVACIÓN.
2’750,000.00 X 0.99 = $ 2’722,500.00
SUB-TOTAL C) $ 23’403,796.02
VALOR FÍSICO O DIRECTO (A + B + C) $ 159’244,048.00
119
VIII.- VALOR POR CAPITALIZACIÓN DE RENTAS
METROS COMERCIALIZABLES 13,866.88 m2
RENTA MES X2 EN PESOS $ 120.00 RENTA AL MES $ 1’664,025.60 RENTA AÑO $ 19,968,307.20 VIDA ÚTIL 50 AÑOS VIDA USO 2 AÑOS VIDA REMANENTE 48 AÑOS TASA DE CAPITALIZACIÓN EN PESOS 6 AL 8 % UTILIZAREMOS EL 8% CONSIDERANDO LAS TASAS BANCARIAS VALOR DE CAPITALIZACIÓN DE RENTA DEL INMUEBLE = $ 243’396,449.20
RESUMEN
Expresado en Pesos
VALOR FÍSICO O DIRECTO: $ 159’244,048.00
VALOR POR CAPITALIZACIÓN DE RENTAS: $ 243’396,449.20
VALOR DE MERCADO: ((159’244,048.00 X 4 ) + (243’396,449.20 X 3 ) ÷7 =
$ 195’309,362.80
IX.- CONSIDERACIONES PREVIAS A LA CONCLUSIÓN.
LAS FUENTES DE INFORMACIÓN FUERON TOMADAS DE BIMSA CMDG, REVISTA EL
INMOBILIARIO Y BASE DE DATOS PERSONALES.
X.- CONCLUSIONES.
VALOR COMERCIAL $ 195’309,362.80
(CIENTO NOVENTA Y CINCO MILLONES TRESCIENTOS NUEVE MIL TRESCIENTOS
SESENTA Y DOS PESOS 80/100 M.N.)
ESTA CANTIDAD REPRESENTA EL VALOR COMERCIAL AL DÍA 17 DE FEBRERO DEL 2003.
120
XI.- VALOR REFERIDO (EN SU CASO).
PARA LOS EFECTOS A QUE HAYA LUGAR, EL VALOR REFERIDO DEL INMUEBLE AL DÍA 17 DE FEBRERO DEL 2003. AVALÚO EFECTUADO AL INMUEBLE PROPIEDAD DE TIENDAS SORIANA S.A. DE C.V.
UBICADO BOULEVARD MIGUEL DE LA MADRID H. No.1580 MANZANILLO, ESTADO DE
COLIMA
121
7.- FRACCIONADORA Y HOTELERA DEL PACÍFICO, S.A.
TAMBIEN CONOCIDO COMO “MAEVA”
AVALÚO
I.- ANTECEDENTES.
SOLICITANTE DEL AVALÚO: H. AYUNTAMIENTO CONSTITUCIONAL,
DE MANZANILLO, COLIMA.
VALUADOR: CATASTRO MUNICIPAL DE
MANZANILLO, COL.
FECHA DEL AVALÚO: 19 DE FEBRERO DEL 2003.
INMUEBLE QUE SE VALÚA: TERRENO Y CONSTRUCCIÓN.
RÉGIMEN DE PROPIEDAD: PRIVADO SEGÚN ESCRITURA:
NÚMERO 4495 (CUATRO MIL
CUATROCIENTOS NOVENTA Y CINCO)
EN LA CIUDAD DE MONTERREY,
CAPITAL DEL ESTADO DE NUEVO
LEÓN, A LOS 12 DÍAS DEL MES DE
ABRIL DE 1982. ANTE LA FE DEL LIC.
JOSÉ ROBERTO CANTÚ LEAL,
NOTARIO PÚBLICO SUPLENTE
NÚMERO 30.
PROPIETARIO DEL INMUEBLE: “FRACCIONADORA Y HOTELERA DEL
PACÍFICO” SOCIEDAD ANÓNIMA.
PROPÓSITO O DESTINO DEL AVALÚO: SABER VALOR COMERCIAL PARA
ACTUALIZACIÓN DE VALORES.
UBICACIÓN DEL INMUEBLE: PREDIO DENOMINADO “PEÑITAS O
LAGUNITAS” CONSTITUIDO POR UNA
FRACCIÓN DE LA EX –HACIENDA
122
“MIRAMAR”, EN JURISDICCIÓN DEL
MUNICIPIO DE MANZANILLO, ESTADO
DE COLIMA.
ELABORÓ EL PRESENTE TRABAJO: ING. MANUEL SUÁREZ GONZÁLEZ.
CLAVE CATASTRAL: SON LAS SIGUIENTES: DE TERRENO
URBANO DONDE SE UBICA EL HOTEL
ES 07-01-14-015 Y TERRENO RÚSTICO
PARTE POSTERIOR DEL HOTEL ES 07-
01-14-015-003-000.
II.- CARACTERÍSTICAS URBANAS.
• CLASIFICACIÓN DE LA ZONA: TURÍSTICA INTENSIDAD ALTA (T-2) Y COMERCIAL
PASEO COSTERO (C2-1) REGLAMENTO DE ZONIFICACIÓN.
• COEFICIENTE DE OCUPACIÓN DEL SUELO: 0.35 Y 0.80 RESPECTIVAMENTE.
• TIPO DE CONSTRUCCIÓN: HOTELES, VILLAS, RESIDENCIAS Y RESTAURANTES.
• ÍNDICE DE SATURACIÓN DE LA ZONA: 30 %.
• POBLACIÓN: NORMAL-FLOTANTE.
• CONTAMINACIÓN AMBIENTAL: EXISTENTE EN MENOR ESCALA DEBIDO A LA
TERMOELÉCTRICA DE MANZANILLO, COL.
• USO DEL SUELO: TURÍSTICO Y COMERCIAL.
• VÍAS DE ACCESO E IMPORTANCIAS DE LAS MISMAS: BOULEVARD MIGUEL DE
LA MADRID H. PARA CONTINUAR CON CARRETERA FEDERAL A CIHUATLÁN Y LLEGAR
AL INMUEBLE , QUE A SU VEZ EXISTE LIBRAMIENTO CARRETERO PARA ACCESAR
TAMBIÉN AL INMUEBLE Y A SU VEZ POR EL LADO NORTE EXISTE LIBRAMIENTO
CARRETERO DE CUOTA MANZANILLO-MIRAMAR.
• SERVICIOS PÚBLICOS Y EQUIPAMIENTO URBANO: AGUA POTABLE, LUZ,
TELÉFONO, ALCANTARILLADO, ALUMBRADO PÚBLICO, PAVIMENTO DE ADOQUÍN,
RECOLECCIÓN DE BASURA POR MEDIOS PROPIOS, GUARNICIONES, BANQUETAS Y
VIGILANCIA PROPIA.
123
III.- TERRENO.
• TRAMOS DE CALLE, CALLES TRANSVERSALES LIMÍTROFES Y ORIENTACIÓN:
SE ENCUENTRA ORIENTADO AL SUR CON OCÉANO PACÍFICO, CARRETERA NACIONAL
A MANZANILLO DE POR MEDIO.
• MEDIDAS Y COLINDANCIAS SEGÚN: ESCRITURA ENUNCIADA EN ANTECEDENTE
PRIMERO.
COLINDANCIAS:
AL NORTE: COLINDA CON EJIDO DEFINITIVO DE MIRAMAR. AL SUR: COLINDA CON EL OCÉANO PACÍFICO, CARRETERA NACIONAL A
MANZANILLO DE POR MEDIO. AL ESTE: COLINDA CON EX – HACIENDA DE SANTIAGO.
AL OESTE: COLINDA CON PREDIO “LA CUARENTENA” Y EJIDO DEFINITIVO DE
“MIRAMAR”.
MEDIDAS: DENTRO DEL CITADO INMUEBLE, SE ENCUENTRA UNA PORCIÓN DE
TERRENO CON UNA SUPERFICIE DE 14,134.61 M2 EL CUAL ESTÁ UBICADO EN EL
KILÓMETRO 17.175 APROXIMADAMENTE DE LA CARRETERA FEDERAL NÚMERO 200
BARRA DE NAVIDAD A MANZANILLO EL QUE SE DESCRIBE COMO SIGUE:
DEL PUNTO Q AL R CON RUMBO NW 45011’15” MIDE (17.30) METROS
DEL PUNTO R AL S CON RUMBO NW 32033’25” MIDE (30.72) METROS
DEL PUNTO S AL T CON RUMBO NW 12028’14” MIDE (3.19) METROS
DEL PUNTO T AL U CON RUMBO NE 00008’31” MIDE (12.12) METROS
DEL PUNTO U AL V CON RUMBO NW 26015’31” MIDE (0.83) METROS
DEL PUNTO V AL W CON RUMBO NW 86011’09” MIDE (0.601) METROS
DEL PUNTO W AL X CON RUMBO SW 48056’43” MIDE (0.82) METROS
DEL PUNTO X AL Y CON RUMBO SW 15039’00” MIDE (16.79) METROS
DEL PUNTO Y AL Z CON RUMBO SW 05048’53” MIDE (6.02) METROS
DEL PUNTO Z AL A CON RUMBO SE 12033’03” MIDE (2.81) METROS
DEL PUNTO A AL B CON RUMBO SE 30014’35” MIDE (9.27) METROS
DEL PUNTO B AL C CON RUMBO SE 69016’59” MIDE (5.00) METROS
DEL PUNTO C AL D CON RUMBO NE 53001’42” MIDE (13.52) METROS
DEL PUNTO D AL E CON RUMBO NE 13041’42” MIDE (14.66) METROS
DEL PUNTO E AL F CON RUMBO NE 24017’56” MIDE (5.88) METROS
124
DEL PUNTO F AL G CON RUMBO NE 56021’09” MIDE (11.21) METROS
DEL PUNTO G AL H CON RUMBO SW 44018’18” MIDE (4.08) METROS
DEL PUNTO H AL I CON RUMBO NW 58030’07” MIDE (7.54) METROS
DEL PUNTO I AL J CON RUMBO NW 88035’23” MIDE (10.56) METROS
DEL PUNTO J AL K CON RUMBO NW 69053’12” MIDE (10.90) METROS
DEL PUNTO K AL L CON RUMBO SE 47055’52” MIDE (6.78) METROS
DEL PUNTO L AL M CON RUMBO SE 60038’52” MIDE (11.40) METROS
DEL PUNTO M AL N CON RUMBO SE 66054’18” MIDE (8.72) METROS
DEL PUNTO N AL O CON RUMBO SE 42002’24” MIDE (3.72) METROS
DEL PUNTO O AL P CON RUMBO SE 05009’11” MIDE (5.01) METROS
DEL PUNTO P AL Q CON RUMBO SW 32053’18” MIDE (3.37) METROS
DEL PUNTO A AL R CON RUMBO SW 68029’12” MIDE (4.06) METROS
DEL PUNTO R AL S CON RUMBO NW 76022’09” MIDE (4.46) METROS
DEL PUNTO S AL T CON RUMBO SW 03056’43” MIDE (1.74) METROS
DEL PUNTO T AL U CON RUMBO NW 75059’37” MIDE (18.68) METROS
DEL PUNTO U AL V CON RUMBO NW 60052’52” MIDE (9.54) METROS
DEL PUNTO V AL W CON RUMBO NE 18018’51” MIDE (1.43) METROS
DEL PUNTO W AL X CON RUMBO NW 74020’46” MIDE (5.67) METROS
DEL PUNTO X AL Y CON RUMBO SW 76037’04” MIDE (2.55) METROS
DEL PUNTO Y AL Z CON RUMBO SW 32037’30” MIDE (3.17) METROS
DEL PUNTO 18 AL A CON RUMBO NE 84057’42” MIDE (12.60) METROS
DEL PUNTO A AL B CON RUMBO SE 57046’52” MIDE (16.20) METROS
DEL PUNTO B AL C CON RUMBO SE 67052’55” MIDE (11.42) METROS
DEL PUNTO C AL D CON RUMBO SE 86056’05” MIDE (8.04) METROS
DEL PUNTO D AL E CON RUMBO NE 54052’54” MIDE (26.37) METROS
DEL PUNTO E AL F CON RUMBO NE 37004’30” MIDE (15.64) METROS
DEL PUNTO F AL G CON RUMBO NE 10035’43” MIDE (18.87) METROS
DEL PUNTO G AL H CON RUMBO NE 33000’45” MIDE (4.22) METROS
DEL PUNTO H AL I CON RUMBO NW 72010’24” MIDE (22.34) METROS
DEL PUNTO I AL J CON RUMBO SE 48042’11” MIDE (32.52) METROS
DEL PUNTO J AL K CON RUMBO SE 40005’33” MIDE (19.42) METROS
DEL PUNTO K AL L CON RUMBO SE 68014’38” MIDE (9.39) METROS
DEL PUNTO L AL M CON RUMBO NE 82052’47” MIDE (15.09) METROS
DEL PUNTO M AL N CON RUMBO NE 37047’49” MIDE (12.24) METROS
DEL PUNTO N AL O CON RUMBO NW 10033’38” MIDE (19.64) METROS
DEL PUNTO O AL P CON RUMBO NW 38035’43” MIDE (33.34) METROS
DEL PUNTO P AL Q CON RUMBO NW 11027’46” MIDE (25.01) METROS
DEL PUNTO Z AL 276 CON RUMBO SE 42050’47” MIDE (3.32) METROS
DEL PUNTO 276 AL 277 CON RUMBO SE 25020’46” MIDE (5.89) METROS
125
DEL PUNTO 277 AL 278 CON RUMBO SE 12011’25” MIDE (5.87) METROS
DEL PUNTO 278 AL 279 CON RUMBO SW 00040’51” MIDE (5.89) METROS
DEL PUNTO 279 AL 280 CON RUMBO SW 13050’51” MIDE (5.89) METROS
DEL PUNTO 280 AL 281 CON RUMBO SW 26049’44” MIDE (5.83) METROS
DEL PUNTO 281 AL 282 CON RUMBO SW 41004’54” MIDE (6.73) METROS
DEL PUNTO 282 AL 283 CON RUMBO SW 47018’40” MIDE (4.73) METROS
DEL PUNTO 283 AL 284 CON RUMBO SE 01045’25” MIDE (32.62) METROS
DEL PUNTO 284 AL 1 CON RUMBO SW 24039’39” MIDE (3.50) METROS
DEL PUNTO 1 AL 2 CON RUMBO SW 45017’29” MIDE (6.95) METROS
DEL PUNTO 2 AL 3 CON RUMBO SW 24036’28” MIDE (5.50) METROS
DEL PUNTO 3 AL 4 CON RUMBO SW 18016’30” MIDE (4.53) METROS
DEL PUNTO 4 AL 5 CON RUMBO SW 19023’52” MIDE (6.02) METROS
DEL PUNTO 5 AL 6 CON RUMBO SW 19022’47” MIDE (4.22) METROS
DEL PUNTO 6 AL 7 CON RUMBO SW 85036’24” MIDE (8.22) METROS
DEL PUNTO 7 AL 8 CON RUMBO SW 65045’20” MIDE (3.73) METROS
DEL PUNTO 8 AL 9 CON RUMBO SW 53025’53” MIDE (3.42) METROS
DEL PUNTO 9 AL 10 CON RUMBO SW 42052’44” MIDE (2.10) METROS
DEL PUNTO 10 AL 11 CON RUMBO SW 35037’59” MIDE (2.03) METROS
DEL PUNTO 11 AL 12 CON RUMBO SW 26003’13” MIDE (2.00) METROS
DEL PUNTO 12 AL 13 CON RUMBO SW 21057’38” MIDE (2.00) METROS
DEL PUNTO 13 AL 14 CON RUMBO SW 13017’19” MIDE (2.05) METROS
DEL PUNTO 14 AL 15 CON RUMBO SW 06034’55” MIDE (2.09) METROS
DEL PUNTO 15 AL 16 CON RUMBO SE 08020’00” MIDE (3.59) METROS
DEL PUNTO 16 AL 17 CON RUMBO SE 15040’33” MIDE (2.63) METROS
DEL PUNTO 17 AL 18 CON RUMBO SE 42021’08” MIDE (9.34) METROS
QUE EL REFERIDO INMUEBLE LO ADQUIRIÓ SU REPRESENTADA Y FORMA PARTE DE
EXTENSIÓN MAYOR, EL CUAL APARECE DEBIDAMENTE DELIMITADO EN EL PLANO QUE
EN ESTE MOMENTO EXHIBE Y QUE YO, EL NOTARIO, DOY FÉ TENERLO A LA VISTA Y
AGREGO AL APÉNDICE DE MI PROTOCOLO BAJO LA LETRA “B”.
• ÁREA TOTAL: 322-23-14 HAS. (TRESCIENTAS VEINTIDÓS HECTÁREAS, VEINTITRÉS
ÁREAS, CATORCE CENTIÁREAS).
• TOPOGRAFÍA Y CONFIGURACIÓN: PLANA Y CON PENDIENTE ASCENDENTE DE
SUR A NORTE - IRREGULAR.
• CARACTERÍSTICAS PANORÁMICAS: VISTA PANORÁMICA AL OCÉANO PACÍFICO,
PRINCIPALMENTE A LA BAHÍA DE SANTIAGO .
126
IV.- DESCRIPCIÓN GENERAL DEL INMUEBLE.
• USO ACTUAL: EL INMUEBLE EN SU CONJUNTO CONSTA DE 440 VILLAS INCLUIDAS
EN ÉSTA EL CONDOMINIO DE 84 (OCHENTA Y CUATRO) UNIDADES DIVIDIDAS EN 24
(VEINTICUATRO) EDIFICIOS QUE SE DENOMINAN:
EDIFICIO No. 24: COMPRENDIENDO LAS VILLAS NÚMEROS 702, 704, 706 Y 708.
EDIFICIO No. 25: COMPRENDIENDO LAS VILLAS NÚMEROS 710, 712, 714 Y 716.
EDIFICIO No. 26: COMPRENDIENDO LAS VILLAS NÚMEROS 717 A LA 720.
EDIFICIO No. 27: COMPRENDIENDO LAS VILLAS NÚMEROS 721 A LA 724.
EDIFICIO No. 28: COMPRENDIENDO LAS VILLAS NÚMEROS 725 Y 726.
EDIFICIO No. 29: COMPRENDIENDO LAS VILLAS NÚMEROS 727 Y 728.
EDIFICIO No. 30: COMPRENDIENDO LAS VILLAS NÚMEROS 729 A LA 732.
EDIFICIO No. 31: COMPRENDIENDO LAS VILLAS NÚMEROS 733 A LA 736.
EDIFICIO No. 32: COMPRENDIENDO LAS VILLAS NÚMEROS 737 A LA 740.
EDIFICIO No. 33: COMPRENDIENDO LAS VILLAS NÚMEROS 741 A LA 744.
EDIFICIO No. 34: COMPRENDIENDO LAS VILLAS NÚMEROS 745 A LA 748.
EDIFICIO No. 35: COMPRENDIENDO LAS VILLAS NÚMEROS 750 Y 752.
EDIFICIO No. 36: COMPRENDIENDO LAS VILLAS NÚMEROS 753 Y 754.
EDIFICIO No. 37: COMPRENDIENDO LAS VILLAS NÚMEROS 755 A LA 758.
EDIFICIO No. 38: COMPRENDIENDO LAS VILLAS NÚMEROS 759 A LA 768.
EDIFICIO No. 39: COMPRENDIENDO LAS VILLAS NÚMEROS 763 A LA 766.
EDIFICIO No. 40: COMPRENDIENDO LAS VILLAS NÚMEROS 801 A LA 804.
EDIFICIO No. 41: COMPRENDIENDO LAS VILLAS NÚMEROS 805 A LA 808.
EDIFICIO No. 43: COMPRENDIENDO LAS VILLAS NÚMEROS 810, 812, 814 Y 816.
EDIFICIO No. 44: COMPRENDIENDO LAS VILLAS NÚMEROS 818, 820, 822 Y 824.
EDIFICIO No. 45: COMPRENDIENDO LAS VILLAS NÚMEROS 826, 828, 830 Y 832.
EDIFICIO No. 46: COMPRENDIENDO LAS VILLAS NÚMEROS 833 Y 834.
EDIFICIO No. 47: COMPRENDIENDO LAS VILLAS NÚMEROS 835 A LA 838.
EDIFICIO No. 48: COMPRENDIENDO LAS VILLAS NÚMEROS 767 Y 768.
COMPRENDIENDO, ADEMÁS VIALIDAD DE AUTOMÓVILES, ANDADORES, ÁREAS DE
INSTALACIÓN Y EQUIPO, ÁREA DE SERVICIO, ÁREAS VERDES Y ARBOLEDAS, CON
127
LOCALES COMERCIALES, GIMNASIO, MINICLUB, MINISÚPER, RESTAURANTES, DISCO,
BAR, SALÓN DE CONVENCIONES, ESTACIONAMIENTOS, ALBERCAS, TOBOGANES,
CANCHAS DEPORTIVAS, RANCHO, SERVICIO DE GUARDERÍA Y SERVICIOS
GENERALES PROPIOS DEL HOTEL.
• TIPO DE CONSTRUCCIÓN: MODERNO MEDIANO.
• CALIDAD Y CLASIFICACIÓN DE LA CONSTRUCCIÓN: MODERNO MEDIANO, DE
BUENA CALIDAD.
• NÚMERO DE NIVELES: LAS VILLAS CONSTAN DE UNO, DOS Y TRES NIVELES.
• EDAD APROXIMADA DE LA CONSTRUCCIÓN: 23 (VEINTITRÉS) AÑOS.
• VIDA ÚTIL REMANENTE: 27 (VEINTISIETE) AÑOS.
• ESTADO DE CONSERVACIÓN: BUEN ESTADO.
• CALIDAD DEL PROYECTO: BUENO.
• UNIDADES RENTABLES O SUSCEPTIBLES A RENTARSE: 440 VILLAS (INCLUIDAS
84 DE CONDOMINIO), LOCALES COMERCIALES CUYOS USOS SON OFICINA DE
ADMINITRACIÓN DE HOTEL, OFICINA DE VENTA DE TIEMPOS COMPARTIDOS,
BOUTIQUE, GIMNASIO (GYM), SALÓN DE BELLEZA, TABAQUERÍA Y SALÓN DE
JUEGOS, GUARDERÍA, “MINISÚPER”, DOS RESTAURANTES, 2 BARES, DISCO,
TOBOGANES Y RANCHO.
V.- ELEMENTOS DE LA CONSTRUCCIÓN.
A) OBRA NEGRA O GRUESA:
CIMIENTOS: ZAPATAS CORRIDAS DE CONCRETO ARMADO.
ESTRUCTURA: DALAS Y CASTILLOS, TRABES Y COLUMNAS DE CONCRETO
ARMADO.
ENTREPISO: LOSA DE ALMA LLENA PLANA DE CONCRETO ARMADO, LOSAS A
UN AGUA Y LOSAS ALIGERADAS CON CASETÓN.
TECHOS: CON PISO DE AZOTEA E IMPERMEABILIZANTE Y TEJA DE BARRO Y
PALAPA CON PALMA REAL EN LOBBY Y BARES.
B) REVESTIMIENTOS Y ACABADOS INTERIORES.
128
APLANADOS: CON MORTERO: CEMENTO - CAL - ARENA ACABADO COMÚN.
PLAFONES: ÍDEM A APLANADOS,.
PISOS: DE 20.00 x 20.00 CMS COLOR BLANCO Y AZUL EN VILLAS, DE 20X30
CMS. COLOR CREMA EN LAVANDERÍA, DE 30.00 x 30.00 CMS EN RESTAURANTES
Y BARES, DE 10.00 x 20.00 CMS. COLOR CAFÉ EN COCINAS, MÁRMOL GUADIANA
Y NEGRO DE 30.00 x 30.00 CMS. EN RESTAURANT ALFREDO’S Y MÁRMOL DE
50.00 x 50.00 CMS COLOR GUADIANA Y CAFÉ VETEADO Y EN LOBBY PISO DE
45.00 x 45 CMS COLOR CAFÉ.
LAMBRINES: DE 11.00 x 11.00 CMS COLOR BLANCO EN COCINAS Y PARQUET
DE MÁRMOL GUADIANA DE 10.00 x 30.00 CMS EN BAÑOS.
PINTURA: VINÍLICA EN MUROS Y PLAFONES, BARNIZ Y LACA EN CARPINTERÍA
Y ESMALTE EN HERRERÍA.
RECUBRIMIENTOS ESPECIALES: FALSO PLAFÓN EN OFICINAS Y COMEDOR
DE EMPLEADOS.
C) CARPINTERÍA: PUERTAS ABATIBLES ENTABLERADAS CON LACA BLANCA Y EN
CLOSETS PUERTA CON REJILLA DE PVC COLOR CAFÉ.
D) INSTALACIONES HIDRÁULICAS Y SANITARIAS: SON OCULTAS DE COBRE Y
P.V.C.
E) INSTALACIONES ELÉCTRICAS: SON OCULTAS ENDUCTADAS A 110 Y 220
VOLTS.
F) PUERTAS Y VENTANERÍA METÁLICA: VENTANAS DE ALUMINIO BLANCO CON
MOSQUITERO Y PUERTAS DE ALUMINIO ANODIZADO NATURAL CON CRISTAL
TRANSPARENTE.
G) FACHADAS: APLANADOS CON MORTERO: CEMENTO - CAL – ARENA ACABADO
COMÚN Y PRETILES CON REMATES EN FORMA TRIANGULAR TÍPICO DE
OPERADORA MAEVA.
H) INSTALACIONES ESPECIALES: CUENTA CON CALDERA, ALBERCAS,
CHAPOTEADERO, SUBESTACIÓN, AIRE ACONDICIONADO, VIALIDADES CON
ADOQUÍN, TEATRO, TORRE PLAZA PRINCIPAL, LAVANDERÍA, GIMNASIO,
TOBOGANES Y CABALLERIZAS.
129
VI.- CONSIDERACIONES PREVIAS AL AVALÚO.
LOS CRITERIOS Y PROCEDIMIENTOS DE VALUACIÓN SON:
- MÉTODO FÍSICO O DIRECTO.
- MÉTODO POR CAPITALIZACIÓN DE RENTAS.
- LOS DEMÉRITOS SON POR ROSS HEIDEKE.
VII.- VALOR FÍSICO O DIRECTO.
A).- DEL TERRENO.
LOTE TIPO O PREDOMINANTE: 50.00 X 150.00 MTS. PARA HOTELES.
ORDEN ÁREA M2 P.U. X M2 PREMIO VALOR PARCIAL
01 HOTEL 187, 815.65 550.00 1.00 $ 103’298,607.50
02 CONDOMINIO 14, 134.61 550.00 1.00 $7’774,035.50
03 RÚSTICO 120, 281.04 350.00 1.00 $42’098,364.00
SUB TOTAL A).- $153’171,007.00
B).- DE LAS CONSTRUCCIONES:
DEMÉRITOS EDAD: 0.663
ESTADO DE CONSERVACIÓN: 1.00
CALIDAD DEL PROYECTO: 1.00
ORDEN ÁREA M2 VALOR DE REPOSICIÓN NUEVO
DEMÉRITO VALOR PARCIAL
MB 33,398.48 4,500.00 0.663 $ 99’644,365.08
SUB TOTAL B).- $ 99’644,365.08
C).- INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS
COMPLEMENTARIAS.
CALDERAS:
130
EQUIPO DE CALDERAS: $ 1’247,250.96
ALBERCA:
ALBERCA: 2,800.05 M2 X $ 3,250.00 = $ 9’100,162.50 X 0.663 = $6’033,407.74
PALAPA:
DISCO, BAR, RESTAURANTE: 2,421.39 M2 X 5,000.00 X 0.663 = $8’026,907.85
ASOLEADEROS:
ASOLEADEROS: 2,865.32 M2 X 700.00 X 0.663 = $1’329,795.01
ÁREAS VERDES CON SISTEMA DE RIEGO:
ÁREAS VERDES: 95,135.91 X 250.00 X 0.663 = $ 15’768,777.08
ANDADORES Y VIALIDADES:
39,174.11 X 550.00 X 0.663 = $14’284,839.21
CANCHAS DE TENIS Y BÁSQUET BOL
3928.85 X 300.00 X 0.663 = $781,448.27
SUB-ESTACIÓN, TRANSFORMADORES Y PLANTA DE EMERGENCIA:
4’508,000.00 X 0.663 = $ 2’988,804.00
EQUIPOS DE AIRE ACONDICIONADO A TRAVÉS DE DISTRIBUCIÓN DE AGUA HELADA A
CADA DEPARTAMENTO, TENIENDO COMO EQUIPO CENTRAL CUATRO MÁQUINAS
REFRIGERADORAS (CHILER-50 TONELADAS DE REFRIGERACIÓN CADA UNA CON TRES
BOMBAS CENTRÍFUGAS DE TREINTA HP Y CON CONTROLES ELÉCTRICOS CADA UNA. EL
SISTEMA DE ACONDICIONAMIENTO EN LOS DEPARTAMENTOS ES DE FAN & COIL.
7’100,000.00 X 0.663 = $ 4’707,300.00
SUB-TOTAL C) $ 55’168,530.12
VALOR FÍSICO O DIRECTO (A + B + C) $ 307’983,902.20
VIII.- VALOR POR CAPITALIZACIÓN DE RENTAS
UNIDAD DE RENTA
440 VILLAS Y CONDOMINIOS.
PRECIO RENTA EN DÓLARES EN PREDIO $ 100.00 TOTAL DÍA EN DÓLARES $ 44,000.00 DÍAS / AÑO 365 días
131
TOTAL AÑO $ 16’060,000.00 % DE UTILIZACIÓN 60 % INGRESO * RENTA UTILIZADA EN DÓLARES $ 9’636,000.00
COSTO POR RENTA UTILIZADA EN DÓLARES
$ 6’359,760.00
MARGEN AÑO EN DÓLARES
$ 3’276,240.00
% DE VARIACIÓN 10%= 327,624.00 MARGEN NETO AL AÑO EN DÓLARES $ 2’148,616.00 VIDA ÚTIL DE EDIFICIO 50 AÑOS VIDA USO 23 AÑOS VIDA REMANENTE 27 AÑOS TASA DE CAPITALIZACIÓN EN PESOS 6 AL 8 % UTILIZAREMOS EL 8% CONSIDERANDO LAS TASAS BANCARIAS EL DÓLAR SE CONSIDERA A $ 10.80 PESOS X 1 DÓLAR. SI CAPITALIZAMOS A 27 AÑOS NOS DA UN VALOR DE REPOSICIÓN DE $348’232,386.70 (TRESCIENTOS CUARENTA Y OCHO MILLONES DOSCIENTOS TREINTA Y DOS MIL TRESCIENTOS OCHENTA Y SEIS PESOS 70/100 M.N)
RESUMEN Expresado en Pesos
VALOR FÍSICO O DIRECTO: $ 307’983,902.20
VALOR POR CAPITALIZACIÓN DE RENTAS: $ 348’232,386.70
VALOR DE MERCADO: ((307’983,902.20 X 4 ) + (348’232,386.70 X 3 ) ÷7 =
$ 325’233,252.70
IX.- CONSIDERACIONES PREVIAS A LA CONCLUSIÓN.
LAS FUENTES DE INFORMACIÓN FUERON TOMADAS DE BIMSA CMDG, S.A. DE
C.V.,MITSUBISHI TELÉFONOS: 013338103197 Y 013338115326 PROPORCIONADAS POR
132
EL ING.ENRIQUE CISNEROS GALLEGOS., REVISTA EL INMOBILIARIO Y BASE DE DATOS
PERSONALES.
X.- CONCLUSIONES.
VALOR COMERCIAL $ 325’233,252.70
(TRESCIENTOS VEINTICINCO MILLONES DOSCIENTOS TREINTA Y TRES MIL
DOSCIENTOS CINCUENTA Y DOS PESOS 70/100 M.N.)
ESTA CANTIDAD REPRESENTA EL VALOR COMERCIAL AL DÍA 19 DE FEBRERO DEL 2003.
XI.- VALOR REFERIDO (EN SU CASO).
PARA LOS EFECTOS A QUE HAYA LUGAR, EL VALOR REFERIDO DEL INMUEBLE AL DÍA 19 DE FEBRERO DEL 2003.
133
8.- IMPULSORA HIGUERILLAS, S.A. DE C.V. TAMBIÉN
CONOCIDO COMO PLAZA MANZANILLO Ó COMERCIAL
MEXICANA
AVALÚO
I.- ANTECEDENTES.
SOLICITANTE DEL AVALÚO: H. AYUNTAMIENTO CONSTITUCIONAL
DE MANZANILLO, COLIMA.
VALUADOR: CATASTRO MUNICIPAL DE
MANZANILLO, COL.
FECHA DEL AVALÚO: 18 DE FEBRERO DEL 2003.
INMUEBLE QUE SE VALÚA: TERRENO Y CONSTRUCCIÓN.
RÉGIMEN DE PROPIEDAD: PRIVADO SEGÚN ESCRITURA PÚBLICA
No. 6113 SEIS MIL CIENTO TRECE,
TOMO XXV, VIGÉSISMO QUINTO,
LIBRO 4° CUARTO, EN LA CIUDAD DE
CIHUATLÁN JALISCO A LOS 15 QUINCE
DÍAS DEL MES DE JULIO DE 1991
ANTE LA FE DEL LIC. NARCISO P.
LOMELÍ ENRÍQUEZ, NOTARIO PÚBLICO
No.1, UNO DE CIHUATLÁN, JAL. NOTA:
LA ESCRITURA ANTERIOR AMPARA LA
SUPERFICIE ORIGINAL DEL PRIMER
DESARROLLO DE PLAZA MANZANILLO.
PROPIETARIO DEL INMUEBLE: IMPULSORA HIGUERILLAS S.A DE C.V.
PROPÓSITO O DESTINO DEL AVALÚO: SABER VALOR COMERCIAL PARA
ACTUALIZACIÓN DE VALORES.
134
UBICACIÓN DEL INMUEBLE: CARRETERA MANZANILLO-CIHUATLÁN
K.M. 11.5 TIENDA ANCLA SALAHUA
MANZAILLO, ESTADO DE COLIMA.
ELABORÓ EL PRESENTE TRABAJO: ING. MANUEL SUÁREZ GONZÁLEZ.
CLAVE CATASTRAL: 07-01-12-008-152-000.
II.- CARACTERÍSTICAS URBANAS.
• CLASIFICACIÓN DE LA ZONA: COMERCIAL, PASEO COSTERO (C2-1) REGLAMENTO
DE ZONIFICACIÓN.
• COEFICIENTE DE OCUPACIÓN DEL SUELO: 0.80.
• TIPO DE CONSTRUCCIÓN: LOCALES COMERCIALES, HOTEL Y ESCUELA.
• ÍNDICE DE SATURACIÓN DE LA ZONA: 65 %.
• POBLACIÓN: NORMAL-FLOTANTE.
• CONTAMINACIÓN AMBIENTAL: EXISTENTE EN MENOR ESCALA DEBIDO A LA
TERMOELÉCTRICA DE MANZANILLO, COL.
• USO DEL SUELO: COMERCIAL.
• VÍAS DE ACCESO E IMPORTANCIAS DE LAS MISMAS: BOULEVARD MIGUEL DE
LA MADRID H. QUE ES LA VIALIDAD PRINCIPAL.
• SERVICIOS PÚBLICOS Y EQUIPAMIENTO URBANO: AGUA POTABLE, LUZ,
TELÉFONO, ALCANTARILLADO, ALUMBRADO PÚBLICO, PAVIMENTO DE ADOQUÍN Y
CARPETA ASFÁLTICA, CAMELLÓN CENTRAL ARBOLADO, RECOLECCIÓN DE BASURA,
GUARNICIONES, BANQUETAS, VIGILANCIA Y TRANSPORTE URBANO.
III.- TERRENO.
• TRAMOS DE CALLE, CALLES TRANSVERSALES LIMÍTROFES Y ORIENTACIÓN:
SE ENCUENTRA ORIENTADO AL NORTE CON EL BOULEVARD MIGUEL DE LA MADRID
H. AL SUR Y AL PONIENTE CON VIALIDAD SIN NOMBRE, PROPIA DEL DESARROLLO.
135
• MEDIDAS Y COLINDANCIAS SEGÚN: ESCRITURA ENUNCIADA EN ANTECEDENTE
PRIMERO.
AL NORTE DEL VÉRTICE 12 A AL 13 PT1 EN ARCO UNA LONGITUD DE 38.62 MTS. SIGUE UNA TANGENTE DEL VÉRTICE 13 PT1 AL 14 PC1 CON UNA LONGITUD DE 54.73 MTS. Y DEL VÉRTICE 14 C2 AL VÉRTICE 15 PT2 UN ARCO CON UNA LONGITUD DE 17.27 MTS. CON ZONA DESTINADA A CALLE DE ACCESO; AL SUR DEL VÉRTICE 17 A 81’ CON UNA LONGITUD DE 94.93 MTS. AL LINDAR CON PROPIEDAD DEL DIF DE MANZANILLO; AL ESTE DE LOS VÉRTICES (81’ F, E, D, C, 10 B, 200, 11, 209, 12 Y 12 A) QUE FORMAN UNA SERIE DE CUERDAS CUYAS LONGITUDES SUMAN 165.84 MTS. AL LINDAR CON BOULEVARD COSTERO LIC. MIGUEL DE LA MADRID HURTADO; Y AL OESTE DE LOS VÉRTICES 15 PT2 16 Y 17 CON UNA SUMA DE LONGITUDES DE 195.25 MTS. AL LINDAR CON ZONA DESTINADA AL ACALLE DE ACCESO. • ÁREA TOTAL: 15,712.85 m2. (QUINCE MIL, SETECIENTOS DOCE PUNTO OCHENTA Y
CINCO METROS CUADRADOS). AUNQUE CABE MENCIONAR QUE DEBIDO A LA
PRIMERA AMPLIACIÓN SEGÚN EL PLANO ANEXO DE FECHA 28 DE AGOSTO DEL 2001
LA SUPERFICIE DE ESTA AMPLIACIÓN ES IGUAL A 32,466.06 m2 (TREINTA Y DOS MIL,
CUATROCIENTOS SESENTA Y SEIS PUNTO CERO SEIS METROS CUADRADOS). DANDO
COMO ÁREA TOTAL LA SUPERFICE DE 48,178.91 m2 (CUARENTA Y OCHO MIL, CIENTO
SETENTA Y OCHO PUNTO NOVENTA Y UN METROS CUADRADOS..
• TOPOGRAFÍA Y CONFIGURACIÓN: PLANA – IRREGULAR Y EN LA PARTE
POSTERIOR O SEA LADO SUR PENDIENTE DESCENDENTE EN LAS FRACCIONES 1 Y 2
SEGÚN PLANO ANEXO.
• CARACTERÍSTICAS PANORÁMICAS: NO EXISTENTES.
IV.- DESCRIPCIÓN GENERAL DEL INMUEBLE.
USO ACTUAL: INMUEBLE CONSTRUIDO EN DOS ETAPAS. LA PRIMERA ETAPA
CONSTA DE TIENDA ANCLA, 116 LOCALES COMERCIALES ENUMERADOS COMO 38-A,
15-B, 12-C, 14-D, 20-E, 6-F Y 11-H; Y ÁREAS COMUNES CONSTITUIDAS POR:
ANDADORES INTERIORES, ANDADORES PERIMETRALES, ZONAS DE
ESTACIONAMIENTO PARA 128 AUTOMOVILES, ÁREAS DE CIRCULACIÓN VEHICULAR,
CUARTO DE MÁQUINAS Y ESCALERAS, OFICINAS Y SANITARIOS. LA SEGUNDA ETAPA
136
CONSTA DE 41 LOCALES COMERCIALES, AMPLIACIÓN DE LA TIENDA ANCLA, PATIO
DE MANIOBRAS, ÁREAS DE ESTACIONAMIENTO PARA 250 AUTOMÓVILES Y VIALIDAD
VEHICULAR LADO SUR.
• TIPO DE CONSTRUCCIÓN: MODERNO BUENO.
• CALIDAD Y CLASIFICACIÓN DE LA CONSTRUCCIÓN: MODERNO BUENO DE
BUENA CALIDAD.
• NÚMERO DE NIVELES: UNO Y DOS EN ZONAS ADMINISTRATIVAS Y BAÑOS.
• EDAD APROXIMADA DE LA CONSTRUCCIÓN: LA PRIMERA ETAPA 12 (DOCE)
AÑOS Y LA SEGUNDA ETAPA 2 (DOS) AÑOS.
• VIDA ÚTIL REMANENTE: 38 (TREINTA Y OCHO) AÑOS Y 48 (CUARENTA Y OCHO)
AÑOS.
• ESTADO DE CONSERVACIÓN: BUEN ESTADO.
• CALIDAD DEL PROYECTO: BUENO.
• UNIDADES RENTABLES O SUSCEPTIBLES A RENTARSE: 157 LOCALES
COMERCIALES, MÁS LA TIENDA ANCLA.
V.- ELEMENTOS DE LA CONSTRUCCIÓN.
A) OBRA NEGRA O GRUESA:
CIMIENTOS: ZAPATAS CORRIDAS DE CONCRETO ARMADO CON
CONTRATRABES.
ESTRUCTURA: DALAS Y CASTILLOS, TRABES Y COLUMNAS DE CONCRETO
ARMADO.
MUROS: DE BLOCK HUECO 20-20-40 Y TABICÓN.
ENTREPISO: LOSA ALIGERADA DE CONCRETO ARMADO.
TECHOS: LOSA ALIGERADA DE CONCRETO ARMADO CON CÚPULAS DE
CONCRETO ARMADO, LOSACERO Y TECHUMBRE A BASE DE MULTIPÁNEL
APOYADO SOBRE ARMADURAS METÁLICAS Y COLUMNAS METÁLICAS Y DE
CONCRETO ARMADO.
137
B) REVESTIMIENTOS Y ACABADOS INTERIORES.
APLANADOS: CON MORTERO: CEMENTO - CAL - ARENA ACABADO COMÚN.
PLAFONES: ÍDEM A APLANADOS.
PISOS: EN PASILLOS ES MÁRMOL COLOR GRIS DE 30x30 CMS. EN LOCALES
COMERCIALES CAFÉ, BLANCO, NEGRO MARCA INTERCERAMIC DE 30x30 CMS.; EN
TIENDA ANCLA GRANITO PULIDO DE 30x30 CMS.
LAMBRINES: DE 11.00 x 11.00 CMS COLOR BLANCO EN BAÑOS.
PINTURA: VINÍLICA EN MUROS Y PLAFONES Y ESMALTE EN HERRERÍA.
RECUBRIMIENTOS ESPECIALES: FALSO PLAFOND EN OFICINAS Y COMEDOR.
C) CARPINTERÍA: PUERTAS DE TAMBOR CON LACA BLANCA.
D) INSTALACIONES HIDRÁULICAS Y SANITARIAS: SON OCULTAS DE COBRE Y
P.V.C.
E) INSTALACIONES ELÉCTRICAS: SON OCULTAS ENDUCTADAS A 110 Y 220
VOLTS, CON TRANSFORMADORES Y PLANTA DE EMERGENCIA.
F) PUERTAS Y VENTANERÍA METÁLICA: PUERTAS Y VENTANAS DE ALUMINIO
BLANCO, ANODIZADO NATURAL Y NEGRO CON CRISTAL TRANSPARENTE.
G) FACHADAS: APLANADOS CON MORTERO: CEMENTO - CAL – ARENA ACABADO
COMÚN Y TOLDOS DE COLOR AZUL.
H) INSTALACIONES ESPECIALES: CUENTA CON SUBESTACIÓN Y PLANTA DE
EMERGENCIA AIRE ACONDICIONADO, CÁMARAS DE CONGELACIÓN, CÁMARAS DE
CONSERVACIÓN Y VIALIDADES CON ADOQUÍN.
VI.- CONSIDERACIONES PREVIAS AL AVALÚO.
LOS CRITERIOS Y PROCEDIMIENTOS DE VALUACIÓN SON:
- MÉTODO FÍSICO O DIRECTO.
- MÉTODO POR CAPITALIZACIÓN DE RENTAS.
- LOS DEMÉRITOS SON POR ROSS HEIDEKE.
138
VII.- VALOR FÍSICO O DIRECTO.
A).- DEL TERRENO.
LOTE TIPO O PREDOMINANTE: 10.00 X 30.00 MTS.
ORDEN ÁREA M2 P.U. X M2 PREMIO VALOR PARCIAL
01 URB. 34,962.85 800.00 1.00 $ 27’970,280.00
02 FRAC I Y II 13, 216.06 500.00 1.00 $ 6’608,030.00
SUB TOTAL A).- $ 34’578,310.00
B).- DE LAS CONSTRUCCIONES:
DEMÉRITOS EDAD: 1° ETAPA 0.86
2° ETAPA 0.99
ESTADO DE CONSERVACIÓN: 1.00
CALIDAD DEL PROYECTO: 1.00
ORDEN ÁREA M2 VALOR DE REPOSICIÓN NUEVO
DEMÉRITO VALOR PARCIAL
MB 1° E 10,667.05 5,500.00 0.86 $ 50’455,146.50
MB 2° E 5,276.72 5,500.00 0.99 $ 28’731,740.40
SUB TOTAL B).- $ 79’186,886.90
C).- INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS
COMPLEMENTARIAS.
ANDADORES, VIALIDADES Y ESTACIONAMIENTO:
1° ETAPA 5044.95 X 900.00 X 0.86 = 3’904,791.30
2° ETAPA 13,973.28 X 900.00 X 0.99 = 12’450,192.48
$16’354,983.78
SUB-ESTACIÓN, TRANSFORMADORES Y PLANTA DE EMERGENCIA:
1’450,000.00 X 0.86 = $ 1’247,000.00
139
EQUIPOS DE AIRE ACONDICIONADO, CÁMARAS DE CONGELACIÓN, CÁMARAS
DE CONSERVACIÓN.
2’750,000.00 X 0.75 = $ 2’062,500.00
SUB-TOTAL C) $ 19’664,483.78
VALOR FÍSICO O DIRECTO (A + B + C) $ 133’429,680.70
VIII.- VALOR POR CAPITALIZACIÓN DE RENTAS
1° ETAPA METROS COMERCIALIZABLES 9,348.00 M2
RENTA MES X2 EN PESOS $ 120.00 RENTA AL MES $ 1’121,760.00 RENTA AÑO $ 13’461,120.00 VIDA ÚTIL 1° ETAPA 50 AÑOS VIDA USO 12 AÑOS VIDA REMANENTE 38 AÑOS TASA DE CAPITALIZACIÓN EN PESOS 6 AL 8 % UTILIZAREMOS EL 8% CONSIDERANDO LAS TASAS BANCARIAS VALOR DE CAPITALIZACIÓN DE LA 1° ETAPA = $ 159’229,884.00 2° ETAPA METROS COMERCIALIZABLES 5080.03 M2
RENTA MES X2 EN PESOS $ 120.00 RENTA AL MES $ 609,603.60 RENTA AÑO $ 7’315,243.20 VIDA ÚTIL 1° ETAPA 50 AÑOS VIDA USO 2 AÑOS VIDA REMANENTE 48 AÑOS TASA DE CAPITALIZACIÓN EN PESOS 6 AL 8 % UTILIZAREMOS EL 8% CONSIDERANDO LAS TASAS BANCARIAS VALOR DE CAPITALIZACIÓN DE LA 2° ETAPA = $ 89’166,525.00
140
EL VALOR DE CAPITALIZACIÓN DEL INMUEBLE ES DE = 248’396,409.20
RESUMEN
Expresado en Pesos
VALOR FÍSICO O DIRECTO: $ 133’429,680.70
VALOR POR CAPITALIZACIÓN DE RENTAS: $ 248’396,409.20
VALOR DE MERCADO: ((133’429,680.70 X 4 ) + (248’396,409.20 X 3 ) ÷7 =
$ 182’701,135.80
IX.- CONSIDERACIONES PREVIAS A LA CONCLUSIÓN.
LAS FUENTES DE INFORMACIÓN FUERON TOMADAS DE BIMSA CMDG, REVISTA EL
INMOBILIARIO Y BASE DE DATOS PERSONALES.
X.- CONCLUSIONES.
VALOR COMERCIAL $ 182’701,135.80
(CIENTO OCHENTA Y DOS MILLONES SETECIENTOS UN MIL CIENTO TREINTA Y CINCO
PESOS 80/100 M.N.)
ESTA CANTIDAD REPRESENTA EL VALOR COMERCIAL AL DÍA 18 DE FEBRERO DEL 2003.
XI.- VALOR REFERIDO (EN SU CASO).
PARA LOS EFECTOS A QUE HAYA LUGAR, EL VALOR REFERIDO DEL INMUEBLE AL DÍA 18 DE FEBRERO DEL 2003.
141
142
9.- COMISIÓN FEDERAL DE ELECTRICIDAD, CENTRAL
TERMOELÉCTRICA MANZANILLO, MANZANILLO, COL.
AVALÚO
I.- ANTECEDENTES.
SOLICITANTE DEL AVALÚO: H. AYUNTAMIENTO CONSTITUCIONAL
DE MANZANILLO, COLIMA.
VALUADOR: CATASTRO MUNICIPAL DE
MANZANILLO, COL.
FECHA DEL AVALÚO: 14 DE FEBRERO DEL 2003.
INMUEBLE QUE SE VALÚA: TERRENO Y CONSTRUCCIONES.
RÉGIMEN DE PROPIEDAD: PRIVADO SEGÚN COMENTARIOS DEL
PROPIETARIO.
PROPIETARIO DEL INMUEBLE: COMISIÓN FEDERAL DE
ELECTRICIDAD. CENTRAL
TERMOELÉCTRICA MANZANILLO,
MANZANILLO, COL.
PROPÓSITO O DESTINO DEL AVALÚO: SABER VALOR COMERCIAL PARA
ACTUALIZACIÓN DE VALORES.
UBICACIÓN DEL INMUEBLE: CENTRAL TERMOELÉCTRICA
MANZANILLO EN CALZADA DE LAS
FLORES, EN EL MUNICIPIO DE
MANZANILLO, ESTADO DE COLIMA.
ELABORÓ EL PRESENTE TRABAJO: ING. MANUEL SUÁREZ GONZÁLEZ.
CLAVE CATASTRAL: 07-01-16-150-001-000.
143
II.- CARACTERÍSTICAS URBANAS.
• CLASIFICACIÓN DE LA ZONA: UNIFAMILIAR DENSIDAD BAJA E INDUSTRIA
MEDIANA (H-1 Y I-2 REGLAMENTO DE ZONIFICACIÓN).
• COEFICIENTE DE OCUPACIÓN DEL SUELO: 0.70 Y 0.90.
• TIPO DE CONSTRUCCIÓN: PLANTA TERMOELÉCTRICA, OFICINAS Y CASAS
HABITACIÓN.
• ÍNDICE DE SATURACIÓN DE LA ZONA: 60 %.
• POBLACIÓN: NORMAL-FLOTANTE.
• CONTAMINACIÓN AMBIENTAL: EXISTENTE EN MENOR ESCALA DEBIDO A LA
PROPIA TERMOELÉCTRICA DE MANZANILLO, COL.
• USO DEL SUELO: HABITACIONAL E INDUSTRIAL.
• VÍAS DE ACCESO E IMPORTANCIAS DE LAS MISMAS: CALZADA DE LAS FLORES
QUE ES LA ÚNICA VIALIDAD DE INGRESO.
• SERVICIOS PÚBLICOS Y EQUIPAMIENTO URBANO: AGUA POTABLE, LUZ,
TELÉFONO, ALCANTARILLADO, ALUMBRADO PÚBLICO, PAVIMENTO DE ADOQUÍN Y
CARPETA ASFÁLTICA RECOLECCIÓN DE BASURA POR MEDIOS PROPIOS,
GUARNICIONES, BANQUETAS Y VIGILANCIA.
III.- TERRENO.
• TRAMOS DE CALLE, CALLES TRANSVERSALES LIMÍTROFES Y ORIENTACIÓN:
SE ENCUENTRA ORIENTADO AL SUR CON LA CALZADA DE LAS FLORES.
MEDIDAS Y COLINDANCIAS SEGÚN: PLANO ANEXO.
• ÁREA TOTAL: 245,816.84 M2 (DOSCIENTOS CUARENTA Y CINCO MIL,
OCHOCIENTOS DIECISÉIS PUNTO OCHENTA Y CUATRO METROS CUADRADOS).
• TOPOGRAFÍA Y CONFIGURACIÓN: PLANA - IRREGULAR.
• CARACTERÍSTICAS PANORÁMICAS: VISTA A LA LAGUNA DE CUYUTLÁN.
144
IV.- DESCRIPCIÓN GENERAL DEL INMUEBLE.
• USO ACTUAL: PLANTA TERMOELÉCTRICA AUNQUE CABE MENCIONAR QUE PARA EL
PRESENTE AVALÚO LAS ÁREAS AFECTAS SON LAS SIGUIENTES:
C.T. GRAL. MANUEL ALVAREZ M.
- ESTACIONAMIENTO PARA EL PERSONAL.
- ESTACIONAMIENTO DEL CENTRO DE CAPACITACIÓN.
- COMEDOR BAÑOS Y VESTIDORES.
- OFICINA SINDICAL.
- CASETA DE ACCESO FRENTE A GASERA.
- CASETA DE ACCESO.
- BODEGAS.
C.T. MANZANILLO II
- ESTACIONAMIENTO PARA EL PERSONAL.
- ESTACIONAMIENTO PARA EL EDIFICIO ADMINISTRATIVO.
- ESTACIONAMIENTO DEL CENTRO DE CAPACITACIÓN.
- COMEDOR.
- BAÑOS Y VESTIDORES.
- OFICINA SINDICAL.
- CASETA DE ACCESO Y CONMUTADOR TELEFÓNICO.
- EDIFICIO ADMINISTRATIVO.
- ARCHIVO ADMINISTRATIVO.
- OFICINA DE SERVICIOS GENERALES.
- CENTRO DE CAPACITACIÓN DE OCCIDENTE.
CAMPAMENTO TÉCNICO.
- CASETA DE VIGILANCIA.
- ARCHIVO MUERTO DE LA SUBGERENCIA.
- CASINO.
- GIMNASIO.
- ALBERCA.
- PALAPA.
145
- CANCHA DE TENIS.
- CANCHA DE BÁSQUETBOL.
- CANCHA DE FÚTBOL.
- CASA DE VISITAS A
- CASA DE VISITAS B
- CASA DE VISITAS 4
- CASAS PARA EL PERSONAL DE LA CENTRAL.
• TIPO DE CONSTRUCCIÓN: EXISTEN 2 TIPOS:
- MODERNO MEDIANO.
- MODERNO ECONÓMICO.
• CALIDAD Y CLASIFICACIÓN DE LA CONSTRUCCIÓN:
MODERNO BUENO Y MODERNO MEDIANO DE BUENA CALIDAD.
• NÚMERO DE NIVELES: 1 Y 2 (UNO Y DOS) NIVELES.
• EDAD APROXIMADA DE LA CONSTRUCCIÓN: 15 (QUINCE) AÑOS.
• VIDA ÚTIL REMANENTE: 35 (TREINTA Y CINCO) AÑOS.
• ESTADO DE CONSERVACIÓN: BUEN ESTADO.
• CALIDAD DEL PROYECTO: BUENO.
• UNIDADES RENTABLES O SUSCEPTIBLES A RENTARSE: 19 (DIECINUEVE)
V.- ELEMENTOS DE LA CONSTRUCCIÓN.
A) OBRA NEGRA O GRUESA:
CIMIENTOS: ZAPATAS CORRIDAS Y AISLADAS DE CONCRETO ARMADO CON
CONTRATRABES DE CONCRETO ARMADO.
ESTRUCTURA: DALAS Y CASTILLOS, TRABES Y COLUMNAS DE CONCRETO
ARMADO Y MUROS DE CARGA DE TABICÓN.
ENTREPISO: LOSA ALIGERADA DE CONCRETO ARMADO.
TECHOS: A BASE DE LOSA ALIGERADA DE CONCRETO ARMADO CON HORMIGÓN
PARA DAR PENDIENTE CON IMPERMEABILIZANTE FUSIONADO CON SOPLETE Y
146
ACABADO CON GRANITO Y TECHUMBRE METÁLICA CON LÁMINA ACANALADA
SOPORTADA SOBRE MON TEN.
B) REVESTIMIENTOS Y ACABADOS INTERIORES.
APLANADOS: CON MORTERO: CEMENTO - CAL - ARENA ACABADO FLOTEADO.
PLAFONES: ÍDEM A APLANADOS Y FALSO PLAFOND.
PISOS: DE CONCRETO SIMPLE EN LOSAS INDEPENDIENTES ACABADO PULIDO,
PISO INTERCERAMIC DE 30 X 30 CMS. Y 45 X 45 CMS. COLOR BLANCO, CAFÉ Y
GRIS.
LAMBRINES: DE 20 X 30 CMS. COLOR BLANCO CON CENEFA AZUL.
PINTURA: VINÍLICA EN MUROS Y PLAFONES, BARNIZ Y LACA EN CARPINTERÍA
Y ESMALTE EN HERRERÍA.
RECUBRIMIENTOS ESPECIALES: NO EXISTENTES.
C) CARPINTERÍA: PUERTAS ENTABLERADAS, GABINETES DE PINO Y PUERTAS DE
WILSON ART.
D) INSTALACIONES HIDRÁULICAS Y SANITARIAS: SON OCULTAS DE COBRE Y
P.V.C.
E) INSTALACIONES ELÉCTRICAS: SON OCULTAS ENDUCTADAS A 110 Y 220
VOLTS.
F) PUERTAS Y VENTANERÍA METÁLICA: PUERTAS Y VENTANAS FIJAS Y
CORREDIZAS DE ALUMINIO ANODIZADO NATURAL Y NEGRO CON CRISTAL
TRANSPARENTE Y FILTRASOL.
G)FACHADAS: APLANADOS CON MORTERO: CEMENTO - CAL – ARENA ACABADO
FLOTEADO.
H) INSTALACIONES ESPECIALES: NO EXISTENTES.
VI.- CONSIDERACIONES PREVIAS AL AVALÚO.
LOS CRITERIOS Y PROCEDIMIENTOS DE VALUACIÓN SON:
- MÉTODO FÍSICO O DIRECTO.
- LOS DEMÉRITOS SON POR ROSS HEIDEKE.
147
VII.- VALOR FÍSICO O DIRECTO.
A).- DEL TERRENO.
LOTE TIPO O PREDOMINANTE: (H-1 6.50 X 18.00 E I-2 20 X 60.00)
ORDEN ÁREA M2 P.U. X M2 DÉMERITO VALOR PARCIAL
01 245,816.84 350.00 1.00 $ 86’035,894.00
SUB TOTAL A).- $ 86’035,894.00
B).- DE LAS CONSTRUCCIONES:
DEMÉRITOS EDAD: 0.81
ESTADO DE CONSERVACIÓN: 1.00
CALIDAD DEL PROYECTO: 1.00
ORDEN ÁREA M2 VALOR DE REPOSICIÓN NUEVO
DEMÉRITO VALOR PARCIAL
MM 20,224.23 4,500.00 0.81 $ 73’717,318.35
BODEGAS 8,750.00 3,500.00 0.81 $ 24’806,250.00
ME (EST.) 8,722.08 2,000.00 0.81 $14’129,769.60
SUB TOTAL B).- $112’653,338.00
C).- INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS
COMPLEMENTARIAS.
ALBERCA
795.25m2 X 3,250.00 = 2’584,562.50 x 0.81 $ 2’093,495.63
CANCHA DE FUT-BOL
3,600.00 X 700.00 = $2’520,000.00
PALAPA :
158.27 M2 X 5,000.00 X 0.81= $ 640,993.50
SUB-TOTAL C) $ 5’254,489.13
VALOR FÍSICO O DIRECTO (A + B + C) $ 203’943,721.08
148
RESUMEN
Expresado en Pesos
VALOR FÍSICO O DIRECTO: $ 203’943,721.08
VALOR DE MERCADO: $ 203’943,721.08
IX.- CONSIDERACIONES PREVIAS A LA CONCLUSIÓN.
LAS FUENTES DE INFORMACIÓN FUERON TOMADAS DE BIMSA CMDG, S.A. DE C.V.,
REVISTA EL INMOBILIARIO Y BASE DE DATOS PERSONALES.
X.- CONCLUSIONES.
VALOR COMERCIAL $ 203’943,721.08
(DOSCIENTOS TRES MILLONES NOVECIENTOS CUARENTA Y TRES MIL SETECIENTOS
VENTIÚN PESOS 08/100 M.N.)
ESTA CANTIDAD REPRESENTA EL VALOR COMERCIAL AL DÍA 14 DE FEBRERO DEL 2003.
XI.- VALOR REFERIDO (EN SU CASO).
PARA LOS EFECTOS A QUE HAYA LUGAR, EL VALOR REFERIDO DEL INMUEBLE AL DÍA 14 DE FEBRERO DEL 2003.
149
150
10.- CONSORCIO MINERO BENITO JUÁREZ, PEÑA COLORADA
AVALÚO
I.- ANTECEDENTES.
SOLICITANTE DEL AVALÚO: H. AYUNTAMIENTO CONSTITUCIONAL
DE MANZANILLO, COLIMA.
VALUADOR: CATASTRO MUNICIPAL DE
MANZANILLO, COL.
FECHA DEL AVALÚO: 06 DE FEBRERO DEL 2003.
INMUEBLE QUE SE VALÚA: TERRENO Y CONSTRUCCIONES.
RÉGIMEN DE PROPIEDAD: PRIVADO SEGÚN COMENTARIOS DEL
PROPIETARIO.
PROPIETARIO DEL INMUEBLE: ONSORCIO MINERO BENITO JUÁREZ
PEÑA COLORADA”.
PROPÓSITO O DESTINO DEL AVALÚO: SABER VALOR COMERCIAL PARA
ACTUALIZACIÓN DE VALORES.
UBICACIÓN DEL INMUEBLE: COSTADO DERECHO DE LA
CARRETERA MANZANILLO –
MINATITLÁN KM 3 DE MANZANILLO,
COLIMA.
ELABORÓ EL PRESENTE TRABAJO: ING. MANUEL SUÁREZ GONZÁLEZ.
CLAVE CATASTRAL: 07-01-09-016-001-000
II.- CARACTERÍSTICAS URBANAS.
• CLASIFICACIÓN DE LA ZONA: INDUSTRIA MEDIANA (I-2 REGLAMENTO DE
ZONIFICACIÓN).
151
• COEFICIENTE DE OCUPACIÓN DEL SUELO: 0.90
• TIPO DE CONSTRUCCIÓN: OFICINAS, BODEGAS, PELETIZADORA Y HOTEL.
• ÍNDICE DE SATURACIÓN DE LA ZONA: 40 %.
• POBLACIÓN: NORMAL-FLOTANTE.
• CONTAMINACIÓN AMBIENTAL: EXISTENTE EN MENOR ESCALA DEBIDO A LA
TERMOELÉCTRICA DE MANZANILLO, COL. Y CONTAMINACIÓN PROPIA QUE REALIZA
LA PLANTA PELETIZADORA.
• USO DEL SUELO: INDUSTRIAL.
• VÍAS DE ACCESO E IMPORTANCIAS DE LAS MISMAS: CARRETERA MANZANILLO
– MINATITLÁN PARA ACCESAR TRANSVERSALMENTE POR CALLE SIN NOMBRE Y AV.
DEL TRABAJO.
• SERVICIOS PÚBLICOS Y EQUIPAMIENTO URBANO: AGUA POTABLE, LUZ,
TELÉFONO, ALCANTARILLADO, ALUMBRADO PÚBLICO, PAVIMENTO DE ADOQUÍN,
RECOLECCIÓN DE BASURA POR MEDIOS PROPIOS, GUARNICIONES, BANQUETAS Y
VIGILANCIA.
III.- TERRENO.
• TRAMOS DE CALLE, CALLES TRANSVERSALES LIMÍTROFES Y ORIENTACIÓN:
SE ENCUENTRA ORIENTADO AL PONIENTE CON LA AV. DEL TRABAJO CARRETERA
MANZANILLO – MINATITLÁN MANZANILLO, COLIMA.
• MEDIDAS Y COLINDANCIAS SEGÚN: PLANO ANEXO.
• ÁREA TOTAL: 600,000.00 M2 (SEISCIENTOS MIL METROS CUADRADOS).
• TOPOGRAFÍA Y CONFIGURACIÓN: PLANA Y PENDIENTE ASCENDENTE 5% -
REGULAR.
• CARACTERÍSTICAS PANORÁMICAS: NO EXISTENTES.
IV.- DESCRIPCIÓN GENERAL DEL INMUEBLE.
• USO ACTUAL: PLANTA PELETIZADORA QUE CONSTA DE:
152
- LABORATORIO DE INVESTIGACIÓN.
- TALLER MECÁNICO.
- ESTACIONAMIENTO PARA 24 CARROS.
- EDIFICIO PROCESO.
- OFICINA DE TECNOLOGÍA.
- OFICINA DE CAPACITACIÓN.
- ALMACÉN GENERAL.
- ÁREA DE ALMACÉN.
- EN FACHADA.
- ALMACÉN DE PINTURA.
- BODEGA DE GASES.
- GRASAS Y ACEITES.
- COMEDOR.
- BÁSCULA.
- PLANTA DE TRATAMIENTO DE AGUAS RESIDUALES.
- CISTERNA CON ÁREA PARA BOMBA.
- CISTERNA N0. 2
- TANQUE ELEVADO.
- TANQUE ALMACENAMIENTO MARCENA.
- TALLER DE RODILLOT.
- SUB ESTACIÓN ELÉCTRICA ALTO VOLTAJE.
- TANQUE DE COMBUSTÓLEO.
- MARCONA N0. 1 (TUBO DE MINA CON MEDIDOR).
- SILOS.
- NAVE INDUSTRIAL HORNO DE PELETS.
- BANDA TRASPORTADORA.
- ALMACÉN ARCHIVO MUERTO.
- COMEDOR Y COCINA.
- OFICINA GENERAL “B”.
- OFICINA GENERAL “A”.
- PUENTE QUE COMUNICA A OFICINA “A” – “B”.
- ESTACIONAMIENTO.
153
- ALMACÉN DE RESIDUOS PELIGROSOS.
- TALLER DE REFRIGERACIÓN.
- BANDA TRANSPORTADORA.
- ALMACÉN DE AGLOMERADO.
- OFICINA SUB - ESTACIÓN.
- CUARTO DE CONTROL DE SILOS DE CAL.
- BOMBAS DE COMBUSTÓLEO.
- RECEPCIÓN DE COMBUSTÓLEO.
- BANDA TRANSPORTADORA – TREN.
- OFICINA DE EMBARQUE.
- ALMACÉN DE DIESEL.
- SISTEMA DE FINOS.
- SUB – ESTACIÓN MODULO “B”.
- SEGURIDAD INDUSTRIAL.
- CASETA DE VIGILANCIA DE INGRESO.
- ESTACIONAMIENTO.
- BAÑOS.
- BARDA PERIMETRAL.
• TIPO DE CONSTRUCCIÓN: EXISTEN 3 TIPOS:
- MODERNO MEDIANO.
- MODERNO ECONÓMICO.
- NAVE INDUSTRIAL.
• CALIDAD Y CLASIFICACIÓN DE LA CONSTRUCCIÓN:
MODERNO MEDIANO, MODERNO ECONÓMICO Y NAVE INDUSTRIAL.
• NÚMERO DE NIVELES: 1 Y 2 (UNO Y DOS) NIVELES.
• EDAD APROXIMADA DE LA CONSTRUCCIÓN: 30 (TREINTA) AÑOS.
• VIDA ÚTIL REMANENTE: 30 (TREINTA) AÑOS.
• ESTADO DE CONSERVACIÓN: LAS OFICINAS GENERALES DEL MODULO “A” Y “B”
PRESENTAN DAÑOS OCASIONADOS POR EL SISMO OCURRIDO EL 21 DE ENERO DEL
2003, Y TODO EL RESTO DE INMUEBLES SE ENCUENTRAN EN BUEN ESTADO.
• CALIDAD DEL PROYECTO: BUENO.
154
• UNIDADES RENTABLES O SUSCEPTIBLES A RENTARSE: 1 (UNA) EN SU
CONJUNTO.
V.- ELEMENTOS DE LA CONSTRUCCIÓN.
A) OBRA NEGRA O GRUESA:
CIMIENTOS: ZAPATAS CORRIDAS Y AISLADAS DE CONCRETO ARMADO CON
CONTRATRABES DE CONCRETO ARMADO.
ESTRUCTURA: DALAS Y CASTILLOS, TRABES Y COLUMNAS DE CONCRETO
ARMADO Y MUROS DE CARGA DE TABIQUE ROJO RECOCIDO, MUROS DE BLOCK
HUECO ASÍ COMO MUROS TAPÓN DE TABIQUE APARENTE SANTA JULIA,
COLUMNAS Y TRABES METÁLICAS (IPR) Y ARMADURAS METÁLICAS.
ENTREPISO: LOSA ALIGERADA DE CONCRETO ARMADO.
TECHOS: A BASE DE LOSA ALIGERADA DE CONCRETO ARMADO CON HORMIGÓN
PARA DAR PENDIENTE CON IMPERMEABILIZANTE FUSIONADO CON SOPLETE Y
ACABADO CON GRANITO Y TECHUMBRE METÁLICA CON LÁMINA ACANALADA
SOPORTADA SOBRE ARMADURAS, MON TEN Y VIGAS IPR.
B) REVESTIMIENTOS Y ACABADOS INTERIORES.
APLANADOS: CON MORTERO: CEMENTO - CAL - ARENA ACABADO FLOTEADO.
PLAFONES: ÍDEM A APLANADOS Y FALSO PLAFOND.
PISOS: DE CONCRETO SIMPLE EN LOSAS INDEPENDIENTES ACABADO PULIDO,
PISO INTERCERAMIC DE 30 X 30 CMS. COLOR BLANCO, CAFÉ Y GRIS DE
MOSAICO DE 25 X 25 CMS. COLOR AMARILLO Y PISO CON PLACAS METÁLICAS –
CONCRETO.
LAMBRINES: DE 20 X 30 CMS. JASPEADO DE GRIS – ARENA.
PINTURA: VINÍLICA EN MUROS Y PLAFONES, BARNIZ Y LACA EN CARPINTERÍA
Y ESMALTE EN ESTRUCTURA METÁLICA.
RECUBRIMIENTOS ESPECIALES: NO EXISTENTES.
C) CARPINTERÍA: PUERTAS WILSON ART.
155
D) INSTALACIONES HIDRÁULICAS Y SANITARIAS: SON OCULTAS DE COBRE Y
P.V.C.
E) INSTALACIONES ELÉCTRICAS: SON OCULTAS ENDUCTADAS A 110 Y 220
VOLTS Y EN NAVE INDUSTRIAL SON A 440 VOLTS.
F) PUERTAS Y VENTANERÍA METÁLICA: PUERTAS Y VENTANAS FIJAS Y
CORREDIZAS DE ALUMINIO ANODIZADO NATURAL CON CRISTAL TRANSPARENTE
Y FILTRASOL.
G) FACHADAS: APLANADOS CON MORTERO: CEMENTO - CAL – ARENA ACABADO
FLOTEADO Y LÁMINA ACANALADA METÁLICA.
I) INSTALACIONES ESPECIALES: CUENTA CON VÍA DEL TREN PROPIA Y
FERRODUCTO PARA TRANSPORTE DEL MINERAL.
VI.- CONSIDERACIONES PREVIAS AL AVALÚO.
LOS CRITERIOS Y PROCEDIMIENTOS DE VALUACIÓN SON:
- MÉTODO FÍSICO O DIRECTO.
- MÉTODO POR CAPITALIZACIÓN DE RENTAS.
- LOS DEMÉRITOS SON POR ROSS HEIDEKE.
VII.- VALOR FÍSICO O DIRECTO.
A).- DEL TERRENO.
LOTE TIPO O PREDOMINANTE: 20.00 X 60.00 MTS.
ORDEN ÁREA M2 P.U. X M2 DÉMERITO VALOR PARCIAL
01 600,000.00 350.00 1.00 $ 210’000,000.00
SUB TOTAL A).- $ 210’000,000.00
B).- DE LAS CONSTRUCCIONES:
DEMÉRITOS EDAD: 0.62
ESTADO DE CONSERVACIÓN: 0.95
156
CALIDAD DEL PROYECTO: 1.00
ORDEN ÁREA M2 VALOR DE REPOSICIÓN NUEVO
DEMÉRITO VALOR PARCIAL
MM 23,788.16 4,500.00 0.59 $ 63’157,564.80
ME (EST.) 1,448.63 2,000.00 0.59 $ 1’709,383.40
NAVE IND. 5,954.88 7,500.00 0.59 $ 26’350,344.00
SUB TOTAL B).- $ 91’217,292.20
C).- INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS
COMPLEMENTARIAS.
SUB-ESTACIÓN, TRANSFORMADORES:
4’508,000.00 X 0.62 = $ 2’794,960.00
EQUIPOS DE AIRE ACONDICIONADO A TRAVÉS EQUIPOS MINISPLIT, EQUIPOS
DE VENTANA. 450,000.00 X 0.62 = $ 279,000.00
TANQUE ELEVADO (CON ANLCLAS DE 1”, CARTABONES DE ½” @ 80 CMS. CON
PLACA METÁLICA DE 3/8 35.27 M2).
750,000.00 X 0.62 = $ 465,000.00
CISTERNA N0.1 CON ÁREA PARA BOMBAS (CON ARMADURA Y LÁMINA
ACANALADA GALVANIZADA 982.80 M2).
982.80 X 5000.00 X 0.62 = $ 3’046,680.00
CISTERNA N0.2 (CONCRETO ARMADO 175.10 M3).
175.10 X 5000.00 X 0.62 = $ 542,810.00
BARDA PERIMETRAL
$ 3’040,000.00
VÍA DEL TREN.
$ 4’579,250.00
SUB-TOTAL C) $ 14’747,700.00
VALOR FÍSICO O DIRECTO (A + B + C) $ 315’964,992.20
PELETIZADO
TANQUE ESPESADOR
157
TANQUES AGITADORES BANDAS TRANSPORTADORAS TANQUES TOLVAS Y DISTRIBUIDORES DISCOS PELETIZADORES
IX.- CONSIDERACIONES PREVIAS A LA CONCLUSIÓN.
LAS FUENTES DE INFORMACIÓN FUERON TOMADAS DE BIMSA CMDG, S.A. DE
C.V.,MITSUBISHI TELÉFONOS: 013338103197 Y 013338115326 PROPORCIONADAS POR
EL ING.ENRIQUE CISNEROS GALLEGOS., REVISTA EL INMOBILIARIO Y BASE DE DATOS
PERSONALES.
X.- CONCLUSIONES.
VALOR COMERCIAL $ 315’964,992.20
(TRESCIENTOS QUINCE MILLONES, NOVECIENTOS SESENTA Y CUATRO MIL,
NOVECIENTOS NOVENTA Y DOS PESOS 20/100 M.N.)
ESTA CANTIDAD REPRESENTA EL VALOR COMERCIAL AL DÍA 06 DE FEBRERO DEL 2003.
XI.- VALOR REFERIDO (EN SU CASO).
PARA LOS EFECTOS A QUE HAYA LUGAR, EL VALOR REFERIDO DEL INMUEBLE AL DÍA 06 DE FEBRERO DEL 2003.
158
159
Cabe mencionar que se presentan una serie de fotografías en el anexo no. 5 de
cada uno de los avalúos efectuados a los inmuebles de referencia.
A continuación, se encuentra una tabla en la cual se hace un comparativo de los
valores determinados con las Revaluaciones catastrales y los importes que se han
cobrado de Impuesto Predial para este año del 2003. En la cual se nota la gran
diferencia de lo que se ha dejado de cobrar.
160
TABLA COMPARATIVA DE PAGOS ACTUALES Y REVALUADOS
Realizando la Revaluación, el H. Ayuntamiento cobraría un 563.56% de más.
NOMBRE DEL INMUEBLE IMPORTE
DE AVALUO PAGO DE IMPUESTO DE
REVALUACION PAGO DE IMPUESTO
ACTUAL
HOTEL KARMINA PALACE, S.A. DE C.V. 307,195,184.20 434,378.75 262,353.53
HOTEL SIERRA MANZANILLO, S.A. DE C.V. 397,025,324.20 560,203.83 205,440.56 COMPAÑÍA MEXICANA PARA EL DESARROLLO TURÍSTICO Y URBANO DE BARRA DE NAVIDAD, S.A. DE C.V. (ISLA NAVIDAD – GRAND BAY) 3,631,271,922.00 5,090,413.04 1,039.37
LAS HADAS RESORT, S. DE R. L. DE C.V. 188,284,403.20 267,820.42 45,133.22 RESIDENCIAL PERLAS, S.A. DE C.V. CONOCIDO COMO “HOTEL Y VILLAS VISTA PLAYA DE ORO” 144,893,747.60 207,043.13 95,738.45
TIENDAS SORIANA, S.A. DE C.V. 195,309,362.80 277,660.28 47,275.26 FRACCIONADORA Y HOTELERA DEL PACIFICO, S.A. TAMBIEN CONOCIDA COMO“MAEVA” 325,233,252.70 459,644.68 61,040.27 IMPULSORA HIGUERILLAS, S.A. DE C.V. CONOCIDA COMO PLAZA MANZANILLO Ó COMERCIAL MEXICANA 182,701,135.80 259,999.94 264,266.69 COMISION FEDERAL DE ELECTRICIDAD, CENTRAL TERMOELECTRICA MANZANILLO, MANZANILLO, COL. 203,943,721.08 289,754.43 139,118.86
CONSORCIO MINERO BENITO JUAREZ, PEÑA COLORADA 315,964,992.20 446,662.62 350,226.05
TOTAL 5,891,823,045.78 8,293,581.12 1,471,632.26
161
CAPÍTULO IV.- CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES.-
1.- CONCLUSIONES.-
Con la elaboración de los diez Avalúos, teniendo como objetivo principal
incrementar los recursos financieros del H. Ayuntamiento, siendo la Hipótesis
planteada “Con la aplicación de la REVALUACIÓN CATASTRAL de los inmuebles en
el municipio de manzanillo se obtendrían mejores ingresos económicos por
concepto de cobro de Impuesto Predial” lo cual al incrementar dichos recursos se
generaría obra pública y atender necesidades primarias de la sociedad
manzanillense. Se determinan las siguientes conclusiones:
I. Con los resultados manifiestos en la tabla comparativa de la pág. 160 del
Tercer Capítulo, se tiene como resultado que de los Avalúos de Bienes
Inmuebles se cobra actualmente la cantidad de $ 1’471,632.26 (Un millón
cuatrocientos setenta y un mil seiscientos treinta y dos pesos 26/100 M.N.)
y haciendo la Revaluación se cobraría la cantidad de $8’293,581.12 (Ocho
millones doscientos noventa y tres mil quinientos ochenta y un pesos
12/100 M.N.). Lo que nos demuestra que es un 563.56% de más lo que se
cobraría con la Revaluación Catastral, comprobándose así el Objetivo
Principal de la Hipótesis General de Estudio.
II. Se demuestra también que con el 563.56% que se está dejando de cobrar
por concepto de Impuesto Predial, se manifiesta en la falta de realización de
Obra Pública, del quebranto de las finanzas y del exceso de endeudamiento
externo.
162
2.- RECOMENDACIONES.-
Independientemente de la obtención de mayores recursos económicos que se
obtendrían con la Revaluación Catastral y el uso y destino que el H. Ayuntamiento
quiera hacer de ellos, se recomienda lo siguiente:
I. Se requiere contar con personal altamente honrado, capacitado,
especializado y responsable para desarrollar las tareas de un Catastro
modernizado.
II. Una capacitación constante y la adquisición y manejo de equipos
modernos, tales como: GPS, Estación Total, Plotter, etc. y así tener
actualizada la Cartografía que deberá ser acorde al crecimiento del
Municipio.
III. Todo tiene un principio y un fin y la pregunta obligada sería, ¿cuánto
tiempo tiene de vigencia un avalúo?; la respuesta es: “los avalúos que
se practiquen para efectos fiscales tendrán vigencia durante seis
meses, contados a partir de la fecha en que se efectúen; debiendo
llevarse a cabo por las autoridades fiscales, Instituciones de Crédito, la
Comisión de Avalúos de Bienes Nacionales”20
IV. La Ley de Catastro del Estado de Colima, en el Capítulo III de los
Valores Unitarios, en el artículo 19 del párrafo II dice: “II autorizadas
por los Ayuntamientos las tablas de valores Unitarios de Terreno y de
Construcción serán remitidas para su aprobación al Congreso del
Estado a más tardar el 30 de octubre y serán aprobadas por éste a
más tardar el 20 de diciembre de cada año”.
.
20 REGLAMENTO DEL CÓDIGO FISCAL DE LA FEDERACIÓN, Pág. 117, Texto “MATERIA: LEGISLACIÓN DE LA ASOCIACIÓN NACIONAL DE INSTITUTOS MEXICANOS DE VALUACIÓN, A.C.”
163
De los dos puntos anteriores se desprende el análisis personal de que
un Avalúo tiene vigencia de seis meses y máximo el día 30 de octubre
las tablas de valores unitarios, las presentarán al Congreso Local los
Ayuntamientos para su aprobación; razón por la cual si han pasado
varios años desde el sábado 30 de diciembre del año 2000, siendo
estas las últimas presentadas para el ejercicio fiscal del 2001 y aún
vigentes a la fecha, sin que actualmente se hayan presentado para su
análisis y aprobación las nuevas Tablas de Valores Unitarios que rijan
para el año 2004.
V. Por último dice el refrán, seis amigos Servidores me enseñaron cuanto
sé, sus nombres son: QUÉ, CÓMO, CUÁNDO, DÓNDE, QUIÉN y POR
QUÉ a lo que deduciendo lo anterior, se aplica a:
QUÉ: Revaluación Catastral
CÓMO: con Métodos Valuatorios
CUÁNDO: ahorita, en año 2003
DÓNDE: en el H. Ayuntamiento Constitucional de
Manzanillo, Col.
QUIÉN: Catastro Municipal, apoyándose del Instituto
Mexicano de Valuación de Colima, A.C.
POR QUÉ: porque es necesario contar con un Padrón
Catastral actualizado a Valores Comerciales, tal
como lo marca el artículo quinto transitorio,
reformado y adicionado del artículo 115 de la
Constitución Política de los Estados Unidos
Mexicanos.
Pág.
ANEXOS.-
ANEXO 1.- Entrevista dirigida al Director de Catastro del Municipio de
Manzanillo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 165
ANEXO 2.- Ficha Técnica de Investigación de campo para Avalúo de predios
Urbanos. Dirección de Catastro, Municipio de Manzanillo . . . . . . 167
ANEXO 3.- Entrevista dirigida a usuarios del Catastro del Municipio de
Manzanillo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 168
ANEXO 4.- Solicitud de pago de Impuesto Predial de los Inmuebles . . . . . . . . 169
ANEXO 5.- Fotografías de los Avalúos . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 170
• Hotel Karmina Palace, S.A. de C.V. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 171
• Hotel Sierra Manzanillo, S.A. de C.V. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 173
• Compañía Mexicana para el Desarrollo Turístico y Urbano de Barra de
Navidad, S.A. de C.V. (Isla Navidad – Grand Bay) . . . . . . . . . . . . . . . . . 175
• Las Hadas Resort, S. de R. L. de C.V. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 177
• Residencial Perlas, S.A. de C.V. conocido como “Hotel y Villas Vista Playa
de Oro” .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 179
• Tiendas Soriana, S.A. de C.V. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 181
• Fraccionadora y Hotelera del Pacífico, S.A. tambien conocido como
“MAEVA” . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 183
• Impulsora Higuerillas, S.A. de C.V. también conocido como Plaza Manzanillo
ó Comercial Mexicana . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 185
• Comisión Federal de Electricidad, Central Termoeléctrica Manzanillo,
Manzanillo, Colima . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 187
• Consorcio Minero Benito Juárez, Peña Colorada . . . . . . . . . . . . . . . . . . 189
164
Anexo No. 5 FOTOGRÁFIAS DE LOS AVALÚOS
1. Hotel Karmina Palace, S.A. de C.V.
2. Hotel Sierra Manzanillo, S.A. de C.V.
3. Compañía Mexicana para el Desarrollo Turístico y Urbano de Barra de
Navidad, S.A. de C.V. (Isla Navidad – Grand Bay)
4. Las Hadas Resort, S. de R. L. de C.V.
5. Residencial Perlas, S.A. de C.V. conocido como “Hotel y Villas Vista
Playa de Oro”
6. Tiendas Soriana, S.A. de C.V.
7. Fraccionadora y Hotelera del Pacífico, S.A. tambien conocido como
“MAEVA”
8. Impulsora Higuerillas, S.A. de C.V. también conocido como Plaza
Manzanillo ó Comercial Mexicana
9. Comisión Federal de Electricidad, Central Termoeléctrica Manzanillo,
Manzanillo, Col.
10. Consorcio Minero Benito Juárez, Peña Colorada
170
1. Hotel Karmina Palace, S.A. de C.V.
171
172
2. Hotel Sierra Manzanillo, S.A. de C.V.
173
174
3. Compañía Mexicana para el Desarrollo Turístico y
Urbano de Barra de Navidad, S.A. de C.V. (Isla Navidad –Grand Bay).
175
176
4. Las Hadas Resort, S.A. de C.V.
177
178
5. Residencial Perlas, S.A. de C.V. conocido como “Hotel
y Villas Vistas Playa de Oro”.
179
180
6. Tiendas Soriana, S.A. de C.V.
181
182
7. Fraccionadora y Hotelera del Pacífico, S.A. también
conocido como “Maeva”.
183
184
8. Impulsora Higuerillas, S.A. de C.V. también conocido
como Plaza Manzanillo ó Comercial Mexicana.
185
186
9. Comisión Federal de Electricidad, Central
Termoeléctrica Manzanillo, Manzanillo, Col.
187
188
10. Consorcio Minero Benito Juárez, Peña Colorada.
189
190
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