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catastro
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Manuel-G. Alczar
VALORACIN CATASTRAL
Manuel-G. Alczar MolinaProf. Escuela Politcnica SuperiorUniversidad de Jan [email protected]
1 CONGRESO INTERNACIONAL
DE CATASTRO
HERMOSILLO, 2007
Manuel-G. Alczar
PRESENTACIN
QU ES EL CATASTRO?
QU ES LA VALORACIN INMOBILIARIA?
QU ES LA VALORACIN CATASTRAL?
Manuel-G. Alczar
PRESENTACIN
QU ES EL CATASTRO?
QU ES LA VALORACIN INMOBILIARIA?
QU ES LA VALORACIN CATASTRAL?
Manuel-G. Alczar
MEMORIAS DE NAPOLEN I
El Catastro hubiera podido ser la verdadera constitucin del verdadera constitucin del
ImperioImperio, es decir, la verdadera garanta de las propiedades y la certidumbre de la independencia
de cada uno
Manuel-G. Alczar
CATASTRO
Es un inventario detallado de los bienes inmuebles de un Pas, con descripcin de sus caractersticas:
econmicas
fsicas jurdicas
fiscales
Manuel-G. Alczar
CARACTERSTICAS FSICASCARACTERSTICAS FSICAS
CARTOGRFICAS
LOCALIZACIN
SUPERFICIE
REPRESENTACIN
ENTORNO
DESTINO
CULTIVO
USO
SUBJETIVAS
CALIDAD
TIPOLOGA
Manuel-G. Alczar
CARACTERSTICAS JURDICASCARACTERSTICAS JURDICAS
TITULAR CATASTRALPROPIETARIO
SUPERFICIARIOUSUFRUCTUARIOCONCESIONARIO
CATASTRO
NOTARA REGISTROREFER
ENCIA
CATAS
TRAL
REFER
ENCIA
CATAS
TRAL
Manuel-G. Alczar
CARACTERSTICAS ECONMICASCARACTERSTICAS ECONMICAS
VALOR CATASTRAL=
VALOR SUELO
+VALOR VUELO
Manuel-G. Alczar
CARACTERSTICAS FISCALESCARACTERSTICAS FISCALES
PAGO DE IMPUESTOS POR EL EJERCICIO DE:
SOBRE:
EL VALOR
LA RENTA
... / ...
LA PROPIEDAD
LA POSESIN
EL USO
... / ...
Manuel-G. Alczar
coincidencias
Manuel-G. Alczar
COINCIDENCIASCOINCIDENCIAS
Fsica Hecho Imponible
Econmica Base Imponible
Jurdica Sujeto Pasivo
Fiscal Deuda Tributaria
Manuel-G. Alczar
PRESENTACIN
QU ES EL CATASTRO?
QU ES LA VALORACIN INMOBILIARIA?
QU ES LA VALORACIN CATASTRAL?
Manuel-G. Alczar
VALORACIN INMOBILIARIA
Formular un juicio de valor
sobre los hechos presentes o pasados
considerando permanentes las condicionessocioeconmicas en las que se est inmerso
eligiendo adecuadamente las magnitudestcnicas y econmicas
empleando procesos objetivos que eliminen la subjetividad
Manuel-G. Alczar
CMO SE ABORDA?
Manuel-G. Alczar
CMO SE ABORDA?
1. Identificar perfectamente el bien inmueble: fsica y jurdicamente
2. Establecer la clase de valor a estimar
3. Elegir el criterio y el mtodo ms adecuado de acuerdo con la finalidad perseguida
4. Cuantificar las variables explicativaselegidas, en el contexto socioeconmico en que se encuentren
Manuel-G. Alczar
CMO SE ABORDA?
1. Identificar perfectamente el bien inmueble: fsica y jurdicamente
2. Establecer la clase de valor a estimar
3. Elegir el criterio y el mtodo ms adecuado de acuerdo con la finalidad perseguida
4. Cuantificar las variables explicativaselegidas, en el contexto socioeconmico en que se encuentren
Manuel-G. Alczar
BIENES Y DERECHOS
cules tienen la consideracin de inmuebles?
qu criterios se emplean para calificarlos?
quin le asigna esa naturaleza?
Manuel-G. Alczar
BIENES Y DERECHOS
Qu mecanismo jurdico, econmico o social une un bien con su posible titular?
Cmo se alcanza la propiedad de los bienes?
Cmo afecta sobre el valor de los b.i. las garantas de propiedad que argumenta su posible titular?
Manuel-G. Alczar
BIENES Y DERECHOS
DERECHO REAL:
Afecta a los titulares y a los no titulares. A los primeros les confiere un poder directo sobre una cosa, mientras que a los segundo les impone un respeto hacia la misma, en la medida en que no pueden causar perjuicio alguno sobre ella.
Pueden ser:
Plenos
Provisionales
Limitados
Pueden:Crearse
Extinguirse
Manuel-G. Alczar
BIENES Y DERECHOS
Los derechos reales pueden:
Crearse: inmatriculacin y 1 inscripcin
Extinguirse: prdida o destruccin total, abandono o renuncia, consolidacin, no uso y consiguiente prescripcin extintiva y por expropiacin forzosa
Manuel-G. Alczar
BIENES Y DERECHOS
Plenos
Provisionales
Limitados
Propiedad o dominio
Posesin
De uso, goce y disfrute
De garanta
De adquisicin preferente
Manuel-G. Alczar
BIENES Y DERECHOS
Derechos reales de goce:
Usufructo y nuda propiedadDe uso y habitacin
De superficie
Servidumbres
De sobre o subedificacin
Censos
Manuel-G. Alczar
BIENES Y DERECHOS
Servidumbres: gravamen de un predio sobre otro
Es un derecho real sobre b.i.Es una clara limitacin de la propiedad
Son inseparables de las fincas a las que estn unidas
Pueden establecerse en b de una persona, finca o comunidad
Se establecen sobre bienes ajenos
Manuel-G. Alczar
BIENES Y DERECHOS
En materia de:
AguasPaso
Medianera
Luces y vistas
Distancias y obras intermedias
Manuel-G. Alczar
BIENES Y DERECHOS
Clasifican en:
Personales y predialesPositivas y negativas
Continuas y discontinuas
Aparentes y no aparentes
Legales y voluntarias
Manuel-G. Alczar
BIENES Y DERECHOS
Para que se adquieren han de ser:
Continuas y aparentesTranscurrir veinte aos
Pblicas, pacficas e ininterrumpidas
Manuel-G. Alczar
BIENES Y DERECHOS
Derechos reales de garanta:
Hipoteca inmobiliariaAnticresis
Manuel-G. Alczar
BIENES Y DERECHOS
Derechos reales de adquisicin preferente:
TanteoRetracto
Opcin
Manuel-G. Alczar
CMO SE ABORDA?
1. Identificar perfectamente el bien inmueble: fsica y jurdicamente
2. Establecer la clase de valor a estimar
3. Elegir el criterio y el mtodo ms adecuado de acuerdo con la finalidad perseguida
4. Cuantificar las variables explicativaselegidas, en el contexto socioeconmico en que se encuentren
Manuel-G. Alczar
CLASES DE VALORES
USO MERCADO
COMPARATIVO
PRODUCCIN
REPOSICIN
FONDO DE COMERCIO
INVERSIN
LIQUIDACIN
PORVENIR
MXIMO LEGAL
CATASTRALFISCAL
URBANISTICO
JUSTIPRECIO
COMPLEMENTARIO
VENAL
HIPOTECARIO
SEGUROS
MONOPOLIO
ANALGICO
CONCEPTOS
Manuel-G. Alczar
CONCEPTOS VALORATIVOS
FINALIDAD
PROPIEDAD
PRINCIPIOS
Manuel-G. Alczar
CONCEPTOS VALORATIVOS
FINALIDAD
PROPIEDAD
PRINCIPIOS
PARA HACER LA
VALORACIN E
INTERPRETARLA
Manuel-G. Alczar
CONCEPTOS VALORATIVOS
FINALIDAD
PROPIEDAD
PRINCIPIOS
DESTINADAS A PRODUCIR RENTA
NO DESTINADAS A PRODUCIR RENTA
DE UTILIDAD PBLICA
Manuel-G. Alczar
CONCEPTOS VALORATIVOS
FINALIDAD
PROPIEDAD
PRINCIPIOS
DE MAYOR Y MEJOR USO
DE SUSTITUCIN
DE VALOR RESIDUAL
DE ANTICIPACIN
DE TEMPORALIDAD
Manuel-G. Alczar
CMO SE ABORDA?
1. Identificar perfectamente el bien inmueble: fsica y jurdicamente
2. Establecer la clase de valor a estimar
3. Elegir el criterio y el mtodo ms adecuado de acuerdo con la finalidad perseguida
4. Cuantificar las variables explicativaselegidas, en el contexto socioeconmico en que se encuentren
Manuel-G. Alczar
CRITERIOS
1. DE VALOR DE MERCADO
2. DE COSTE DE PRODUCCIN
3. DE VALOR DE TRANSFORMACIN
4. DE VALOR DE SUSTITUCIN
5. DE VALOR DE CAPITALIZACIN
6. DE VALOR COMPLEMENTARIO
7. DE VALOR MXIMO LEGAL
8. DEL VALOR URBANSTICO
9. DE LOS DOS EXTREMOS
Manuel-G. Alczar
MTODOS
1. SINTTICOS
2. ANALTICOS
3. REPOSICIN Y RESIDUAL
4. ESTADSTICOS Y ECONOMTRICOS
Manuel-G. Alczar
MTODOS
1. SINTTICOS
2. ANALTICOS
3. REPOSICIN Y RESIDUAL
4. ESTADSTICOS Y ECONOMTRICOS
Manuel-G. Alczar
MTODOS SINTTICOS
1. SERPIERI
2. MARENGHI
3. AEREBOE
4. TEMPORALES
5. LEAL SABER Y ENTEDER
6. COEFICIENTE DE TABLA DE FONDO
EL VALOR DE UN BIEN ES EQUIVALENTE AL DE OTROS DE SIMILARES CARACTERSTICAS
PROCEDIMIENTO
Manuel-G. Alczar
MTODOS SINTTICOS
1. Establecer cualidades y caractersticas
2. Analizar segmento de mercado
3. Depuracin- seleccin y homogeneizacin
4. Asignar valores
Manuel-G. Alczar
MTODOS
1. SINTTICOS
2. ANALTICOS
3. REPOSICIN Y RESIDUAL
4. ESTADSTICOS Y ECONOMTRICOS
Manuel-G. Alczar
MTODO ANALTICO
VALOR = F (RENTA)
PROBLEMAS:
1. INGRESOS, GASTOS Y BENEFICIO
2. TIPO DE CAPITALIZACIN
RENTA = I G B
Manuel-G. Alczar
MTODOS
1. SINTTICOS
2. ANALTICOS
3. REPOSICIN Y RESIDUAL
4. ESTADSTICOS Y ECONOMTRICOS
Manuel-G. Alczar
MTODOS RESIDUAL Y REPOSICION
V i ~ Vs + Vc
PROBLEMAS:
1. Valor del suelo
2. Estimacin precisa de los gastos
construccin
3. Estimacin precisa Gp y Bp
Gp y Bp
Manuel-G. Alczar
MTODOS
1. SINTTICOS
2. ANALTICOS
3. REPOSICIN Y RESIDUAL
4. ESTADSTICOS Y ECONOMTRICOS
Manuel-G. Alczar
MTODOS ESTADSTICOS
V = ax + by + ... + c
ESTADTICOS Y ECONOMTRICOS ANALGICOS MULTICRITERIO BETA REDES NEURONALES ARTIFICIALES
Manuel-G. Alczar
COMPARACIN DE MTODOS
Manuel-G. Alczar
PRESENTACIN
QU ES EL CATASTRO?
QU ES LA VALORACIN INMOBILIARIA?
QU ES LA VALORACIN CATASTRAL?
Manuel-G. Alczar
CARACTERSTICAS VALORACIN CATASTRALEs una valoracin administrativa que, salvo excepciones, est gestionada por una administracin pblica.
Es una valoracin tributaria que persigue objetivos de igualdad de trato de los administrados y garantiza la proporcionalidad en la aplicacin de los tributos con los que tiene relacin.Es una valoracin legal que est regulada por normativa propia aprobada al efecto.
Es una valoracin que sigue un procedimiento reglado y comprenden diferentes fases hasta la determinacin del valor catastral.Es una valoracin masiva que debe asignar, de forma automtica, valores a todos y cada uno de los inmuebles identificados.T
ASAC
IN
VAL
ORAC
IN
PREMISAS
Manuel-G. Alczar
PREMISAS BSICAS Formacin rigurosa de los tcnicos catastrales
encargados de estimar y asignar el valor o la renta.
Establecimiento de una normativa tcnica precisa que regule concienzudamente las valoraciones catastrales y que sea comprensible por el administrado.
Captura de las variables explicativas del valor en un proceso independiente de la mera implantacin catastral: localizacin, medicin y bsqueda del titular.
COMENTARIOS
Manuel-G. Alczar
COMENTARIOS RESPECTO DE:
Valores
Procesos descentralizacin
Proyectos
Manuel-G. Alczar
COMENTARIOS RESPECTO DE:
Valores
Procesos de descentralizacin
Proyectos
USO EXCLUSIVO IMP. TERRITORIAL
FALTA DE EQUIDAD FISCAL
SIMILAR RECAUDACIN
Manuel-G. Alczar
COMENTARIOS RESPECTO DE:
Valores
Procesos de descentralizacin
Proyectos
COMPETENCIASCALIDAD DOC.
RECURSOS
Manuel-G. Alczar
COMENTARIOS RESPECTO DE:
Valores
Procesos de descentralizacin
Proyectos
EMPRESAS
TCNICOS MUNICIPALES
MODELOS CATASTRALES
MODELOS CATASTRALES
Manuel-G. Alczar
MODELO DE CATASTRO
Inventario de bienes inmuebles
econmicas
fsicas jurdicas
VALORACION CATASTRAL
Manuel-G. Alczar
MTODOS VAL. CATASTRAL
URBANA
ComparacinCapitalizacin
RURAL
ComparacinResidual/reposicin
CONSIDERACIONES
Manuel-G. Alczar
VALORACION CATASTRAL RURAL
1. Disminucin de la carga impositiva2. Dificultades para establecer normativa
propia3. Prdida de importancia de la renta agraria
en la explicacin del valor
Manuel-G. Alczar
MODELOS MS EXTENDIDOS DE V.C.R.
1. Capitalizacin de las rentas2. Cartogrficos - estadsticos3. Comparativos
Manuel-G. Alczar
CAPITALIZACIN DE RENTASCAPITAL, RENTA E INTERS
renta (rta)
inters (i%)= Capital Valor
1.000
10 %= 10.000 10.000
Manuel-G. Alczar
CARTOGRFICOS - ESTADSTICOS
Manuel-G. Alczar
COMPARATIVOS
1. Elegir variables explicativas2. Analizar segmento inmobiliario (EM)3. Aplicar normativa4. Asignar valores5. Comunicar interesado
Manuel-G. Alczar
PROCESO GENERICO DE UN MODELO DE VALORACIN CATASTRAL RURAL A IMPLANTAR
1. Justificacin de la necesidad de realizar un estudio general de precios del mercado inmobiliario rstico.
2. Elaboracin del estudio marco.3. Propuestas de metodologas de valoracin catastral rstica.4. Valoracin catastral de los inmuebles testigo y comprobacin de los
resultados.5. Redaccin y aprobacin de la Normativa Tcnica de Valoracin.6. Eleccin de la referencia entre el valor catastral calculado y el de mercado.7. Elaboracin de un estudio de mercado para conocer la realidad local o
comarcal.8. Redaccin de una ponencia de valores (local o comarcal), coordinada dentro
del mbito territorial correspondiente: nacional, provincial, comarcal y local.9. Asignacin a cada inmueble del valor catastral, de la base imponible y de la
liquidable que le corresponda en el ejercicio tributario respectivo.10. Notificacin al interesado.
Manuel-G. Alczar
HA DE AJUSTARSE A:
1. Ajustarse a la legislacin vigente.2. Ser sencilla, eficaz, fcilmente actualizable y de aplicacin automtica.3. Ofrecer unos resultados que puedan ser empleados por otras
administraciones, particulares y empresas.4. Reducir el volumen de informacin a capturar al apoyar la metodologa
desarrollada en el mnimo nmero de variables explicativas: menor coste econmico y de tiempo.
5. Ofrecer al contribuyente garanta y confianza en el proceso del clculo del valor catastral del bien inmueble del que es titular; de esta forma se hace patente el principio de equidad fiscal que debe regir todas las actuaciones de los ministerios de finanzas.
6. Ofrecer la flexibilidad necesaria, siempre vigilada por el documento tcnico-administrativo propio, para adecuar el valor catastral al de referencia.
7. Disear un proceso fcilmente informatizable y asumible tcnicamente por los SIT.
8. Estar en consonancia con los procesos de calidad implantados
Manuel-G. Alczar
PROPUESTA: OBJETIVO
ASIGNAR UN:VALOR CATASTRAL AL INMUEBLE, CON REFERENCIA AL MERCADO, APOYADO EN UNA NORMATIVA PROPIA
Manuel-G. Alczar
PROPUESTA: VALOR DE MERCADO
Valor de mercado Estudio de mercadoMERCADO RSTICO
Caballer
En ocasiones en libre y en otras est intervenidoNo es homogneoEscasez de transaccionesNo es transparente
Ballestero De carcter localDe carcter interregional o intercomarcal
CRITERIOS NORM.
Manuel-G. Alczar
PROPUESTA: CRITERIOS NORMALIZADORES
GRANDES ZONAS
CULTIVOS
APROVECHAMIENTOS ALTERNATIVOS
ZONAS ESPECIAL PROTECCINCON
OCER E
INTERPR
ETAR LO
S VALOR
ES DE M
ERCADO
Manuel-G. Alczar
PROPUESTA: CONSIDERACIONES
EXPERIENCIA TCNICOS CATASTRALES
DINMICA INMOBILIARIA
CONTEXTUALIZACIN GEGRFICA
BASES DE DATOS Y FUENTES
Manuel-G. Alczar
PROPUESTA
El valor de una finca rstica/rural est conformado por:
Valor de las ud. agro-econmicas homogneasValor de las construcciones existentesAlternativas de uso no agrarioOtros factores
VP = VUAH + VCONST + AUA
Manuel-G. Alczar
PROPUESTA
El valor de una finca rstica/rural est conformado por:
Valor de las ud. agro-econmicas homogneasValor de las construcciones existentesAlternativas de uso no agrarioOtros factores
VP = VUAH + VCONST + AUA
Manuel-G. Alczar
PROPUESTA
REALIZAR E.M. POR GRUPOS DE CULTIVOS
PORCNTUAR TODOS SOBRE UNO DE REF.
DIVIDIR LA FINCA EN UAH
VALORAR LA FINCA POR SUMA DE VUAH
Manuel-G. Alczar
PROPUESTA
Manuel-G. Alczar
PROPUESTA: EJEMPLO
VF = 1500*[(3,25*120)+(1,45*233,33)+(0,25*120)+(0,12*26,667)+(2,25*100)+(5,55*60)]
Manuel-G. Alczar
PROPUESTA
VF = 1500*[(3,25*120)+(1,45*233,33)+(0,25*120)+(0,12*26,667)+(2,25*100)+(5,55*60)]
Manuel-G. Alczar
PROPUESTA
VF = 1500*[(3,25*120)+(1,45*233,33)+(0,25*120)+(0,12*26,667)+(2,25*100)+(5,55*60)]
Manuel-G. Alczar
PROPUESTA
VF = 1500*[(3,25*120)+(1,45*233,33)+(0,25*120)+(0,12*26,667)+(2,25*100)+(5,55*60)]
1.979.300 ud.m.
Manuel-G. Alczar
JAL
Mdulo que recoge las variaciones experimentadas en el valor de mercado de los bienes inmuebles rsticos.Conformado por valores medios de cultivos y calidades representativasTiene en consideracin: plusvalas, ayudas, tendencias,...
Manuel-G. Alczar
JAL
Manuel-G. Alczar
JAL CCA COMARCAL, PROVINCIAL O NACIONAL
Manuel-G. Alczar
RESULTADO INICIAL
ASIGNAR A TODAS LAS U.A.H. UNVALOR BSICO ATENDIENDO A:
SUPERFICIE Y
CAPACIDAD PRODUCTIVA
Manuel-G. Alczar
ACTUALIZACIN Y COORDINACIN
Manuel-G. Alczar
PROPUESTA
El valor de una finca rstica/rural est conformado por:
Valor de las ud. agro-econmicas homogneasValor de las construcciones existentesAlternativas de uso no agrarioOtros factores
VP = VUAH + VCONST + AUA
Manuel-G. Alczar
PROPUESTA
Accesibilidad (Fa)Facilidad de mecanizacin (Fm)Edad de la plantacin (Fe)Otros factores (Fd)
VP = VUAH + VCONST + AUA
VUAH = (JAL x Cc) x (Fa x Fm x Fe x Fd)
Manuel-G. Alczar
PROPUESTA
Metodologa similar a la empleada en BIUResidual, comparacin y reposicin
VP = VUAH + VCONST + AUA
VCONST = (Gp + Bp) + (Vs + Vc)
Manuel-G. Alczar
PROPUESTA
VP = VUAH + VCONST + AUA
AUA = VP - VUAH - VCONST
Manuel-G. Alczar
PONENCIA DE VALORES RSTICOS (O UNIVERSAL, EN SU CASO)
Delimitacin de sueloIdentificacin zonas AUAClculo y aprobacin del JAL+coef correctoresSeleccin y aprobacin coef. ajusteNormativa de valoracin de construccionesPolgonos de valoracin y coef. mbito urbano
Manuel-G. Alczar
PONENCIA DE VALORES RSTICOS (O UNIVERSAL, EN SU CASO)
Delimitacin de sueloIdentificacin zonas AUAClculo y aprobacin del JAL+coef correctoresSeleccin y aprobacin coef. ajusteNormativa de valoracin de construccionesPolgonos de valoracin y coef. mbito urbano
Manuel-G. Alczar
COEFICIENTES AJUSTE JAL EN P.V.
Manuel-G. Alczar
UNIFICACIN CATASTROCUADRO DE COEF. VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES
VALORACIN CATASTRAL
Manuel-G. Alczar
CONCLUSIONES
Metodologa sencilla, eficaz, fcilmente actualizable, de aplicacin automtica que puede ser empleada por otras Admones. y particularesMnimo nmero de variables a capturarGarantas al contribuyente sobre proc. clculoFlexibilidad para adecuar las Ref. VC/VMProceso informatizable, dinmico y asumible tcnicamente con los sistemas actualesEn la bsqueda de un catastro nicoEn consonancia con los procesos de calidad
Manuel-G. Alczar
VALOR NICO
Valor inmobiliario nicoque sirva de referencia para todas las
actividades que tengan al bien como centro de actuacin
CATASTROREGISTRO PROPIEDAD
NOTARAJUZGADOS
MUNICIPALIDADES
REFORMA AGRARIA M VIVIENDA O. PBLICASMEDIO AMBIENTE INST. GEOGRFICOS BANCA
IMPUESTOS RECURSOS ENERGTICOS
Manuel-G. Alczar
CATASTRO NICO Y MULTIPROPSITO
UN BIENUNA REFERENCIA
C. FSICA
UN TITULAR
C. JURDICA
UN VALOR
C. ECONMICA
CATASTRO UNIFICADO MULTIPROPSITO
Manuel-G. Alczar
GRACIAS POR SU ATENCIN
Manuel Alczar MolinaProf. Escuela Politcnica SuperiorUniversidad de Jan [email protected]