"VALORIZACIN DE TERRENOS"
"VALORIZACIN DE TERRENOS"
UNIVERSIDAD NACIONAL DE SAN CRISTBAL DE HUAMANGAFACULTAD DE
INGENIERA DE MINAS GEOLOGA Y CIVILESCUELA DE FORMACIN PROFESIONAL
DE INGENIERA CIVIL
INGENIERA DE VALUACIONES (IC-536)
DOCENTE : Ing. LUIS ALFREDO VARGAS MORENO.
ALUMNO : VENTURA LOPZ, Ral.TOVAR POMA, Ciro Luis.VITOR AGUILAR,
Delfor.YUCRA RODAS, Rmulo.
AYACUCHO PER2012
RESUEMEN
En este trabajo se enfatizara la aplicacin de nuestro Reglamento
Nacional de Tasaciones, especficamente en la Valorizacin de
Terrenos ; que estn establecidos en el Titulo II y el Captulo C,
donde estn definidos los criterios, conceptos, definiciones y
procedimientos tcnicos normativos para formular la valorizacin de
terrenos.
I) INTRODUCCINEl valor de mercado de un inmueble, como es
sabido, es el espacio de encuentro entre la oferta y demanda y como
tal para su interpretacin debe analizarse en forma profunda las
caractersticas y peculiaridades que gobiernan tanto a una como a
otra en un determinado lugar y tiempo. El valor de mercado es aquel
ms probable en el que coincidirn las aspiraciones tanto de la
oferta como de la demanda, siempre ms tarde o ms temprano el valor
termina ajustando a estos parmetros, pero bien es cierto que en
muchos casos este tiempo de ajuste puede llegar a ser prolongado,
lo que genera incluso costos de mantenimiento y financieros que
ponderados adecuadamente al inicio de la puesta en oferta del bien
dotaran de un mayor grado de flexibilidad al valor de tasacin
original. En el caso especfico de los lotes urbanos, sabido es que
a partir de la nueva oleada de inversiones que ha generado
multiplicidad de emprendimientos concentrados en buenas
localizaciones, han pasado a ser una presa preciada, impulsando sus
precios de cotizacin en forma paulatina pero incesante a partir de
mediados del ao 2003 hasta nuestros das. Ahora bien, y remitindonos
al prrafo inicial del presente informe y teniendo en cuenta el rol
de intermediacin del terreno como sustento para el edificio que es
posible erigir sobre l, obviamente como parte de un conjunto mayor
su valor no puede ser independiente de la suerte que correr el
producto final, es decir del valor de comercializacin de las
unidades que compondrn el edificio a construir.Este razonamiento
impone para la valuacin objetiva de un terreno el anlisis del
mercado de cual o cuales seran los proyectos ms viables para llevar
adelante sobre l, conocer sus costos de produccin, la velocidad
probable de venta, su valor de comercializacin, los tiempos totales
de ejecucin, los costos financieros, etc.. Obrando de esta forma
nos acercaramos al anlisis que lleva (o debera) adelante todo
potencial desarrollador para analizar los costos y la viabilidad
del proyecto. Desde luego, este es un proceso y una metodologa
trabajosa y que requerira por parte del tasador el conocimiento
preciso del proyecto y el planteamiento de distintos escenarios
mediante flujos de inversin y de ingresos. Desde ya esta sera la
forma ms precisa y recomendable, pero no siempre es factible o
justificable llevar adelante esta metodologa con una rigurosidad
extrema por lo que podra recurrirse a simplificaciones de la misma,
sobre todo en lo relativo a la forma de capitalizacin de egresos e
ingresos, aplicando inters simple en lugar de compuesto para
periodos de tiempo no muy prolongados y ponderando una inversin y
una recuperacin del capital invertido lineal.Este tipo de
metodologa es conocida como de Valor residual, teniendo en cuenta
que el valor al que se arriba queda como residuo luego de haber
descontado de los ingresos potenciales los egresos que generara
llevar adelante el emprendimiento y la utilidad.
II) OBJETIVOS
Conocer el Reglamento Nacional de Tasaciones para hacer una
buena evaluacin y valorizacin de terrenos.
Valorizar un terreno, teniendo en cuenta los aspectos
morfolgicos.
Explicar con casos prcticos la aplicacin del Reglamento.
III) DEFINICIONESTASACIN O VALUACINSe entiende por tasacin o
valuacin al procedimiento mediante el cual el perito tasador
estudia el bien, analiza y dictaminan sus cualidades y
caractersticas en determinada fecha para establecer la estimacin
del valor razonable y justo del bien de acuerdo a las normas del
presente reglamento.
(Reglamento nacional de tasaciones ARTCULO I.02)PREDIO URBANOSe
considera predios a los terrenos, as como a las edificaciones e
instalaciones fijas y permanentes que constituyan parte integrante
de ellos y que no pudieran ser separadas, sin alterar, deteriorar o
destruir la edificacin.(Reglamento nacional de tasaciones ARTCULO
II. A.01)TERRENO URBANOConsiderase terreno urbano al que est
situado en centro poblado y se destine a vivienda, comercio,
industria o cualquier otro fin urbano; as como los terrenos sin
edificar, siempre que cuenten con los servicios generales propios
del centro poblado y los que tengan terminadas y recepcionadas sus
obras de habilitacin urbana, estn o no habilitadas
legalmente.(Reglamento nacional de tasaciones ARTCULO II.
A.02)VALUACIN DEL TERRENOPara determinar el valor del terreno (VT)
en el caso de una valuacin reglamentaria, se tomar como base el
valor unitario oficial del terreno urbano o arancel urbano; y en el
caso de tasacin comercial, se tomara como base el valor unitario
obtenido del estudio de mercado inmobiliario de la zona.(Reglamento
nacional de tasaciones ARTCULO II. C.20)
IV) VALORIZACIN DE TERRENOS3.1. LOTE DE TERRENO CON UN SOLO
FRENTE A VIA PUBLICAEl lote de terreno urbano que tenga un solo
frente a va pblica, se valuar de la siguiente manera:
a) El rea hasta el triple cuadrado del frente, o el total si
fuera menor, se multiplica por el valor unitario de terreno.
b) El exceso del rea, si hubiera, se multiplica por el 50 % de
valor del terreno.
c) En caso de ser necesario se aplicar los artculos Reglamento
Nacional de Tasaciones: II. C.27, II. C.28 y II. C.29 del presente
reglamento. (ARTICULO II. C.22).
CASO PRCTICO 1: TERRENO CON UN SOLO FRENTE A VA PBLICA
PRIMER PASO: Tenemos que:
SEGUNDO PASO: Entonces:
CASO PRCTICO 1-A:DEDUCCIN DE UNA FRMULA GENERAL Sea un terreno
urbano que tenga un slo frente a va pblica, con las siguientes
caractersticas:
a = frenteb = longitudS = area totalS = a x bVa = Valor
arancelario UrbanoVT = Valor total del terreno
De acuerdo al artculo II. C.22 se plantea:
PRIMER PASO: El rea es menor o igual que el triple cuadrado del
frente, es decir:
Entonces: VT = Va * S
SEGUNDO PASO:El rea es mayor que el triple cuadrado del frente;
entonces tenemos:
Efectuando y sacando factor comn 0.5 Va:
3.2. LOTE DEL TERRENO CON MS DE UN FRENTE A VA PUBLICAEl lote de
terreno urbano que tenga ms de un frente a va pblica, se valuar de
la siguiente manera:a) El rea total del terreno se dividir en
partes proporcionales a cada uno de sus frentes y se proceder con
cada porcin de rea en la forma que se indica en el artculo II.C.22,
sumndose luego los resultados parciales.b) Se considerar como
frente nico separadamente cada uno de los frentes que tiene el
terreno y se les aplicar el procedimiento sealado en el artculo II.
C.22.c) El valor del lote del terreno ser el que resulte mayor de
la comparacin de los casos a) y b).(Reglamento nacional de
tasaciones ARTCULO II. C.23)
CASO PRCTICO:VALUACION COMERCIAL DE INMUEBLE A.- MEMORIA
DESCRIPTIVA01. PROPIETARIOINVERSIONES DOGAR S.A 02.
SOLICITANTEINVERSIONES DOGAR S.A03. OBJETO DE LA VALUACINDeterminar
el valor Comercial del inmueble, para efectos de venta por parte de
la entidad solicitante.04. FECHA A LA CUAL ESTA REFERIDA LA
VALUACIN20 de Marzo del 201005. REGLAMENTACIN EMPLEADAPara la
presente valuacin se ha empleado, el vigente Reglamento Nacional de
Tasaciones del Per; aprobado por R. M. N 126-2007-VIVIENDA de
fecha07-05- 2007, efectundose por el mtodo de Tasacin Directa, la
misma que corresponde a la determinacin del valor de los
componentes fsicos del inmueble, inspeccin ocular del mismo y de su
entorno, y toma de muestras fotogrficas. 06. UBICACINAv. Santa
Catalina (cuadra 6), esquina con la calle Pascual Saco Oliveros
(cuadra 4 ), Urbanizacin Santa Catalina, Distrito de la Victoria,
Provincia y Departamento de Lima. 07. AREA DEL TERRENO 360.00 m208.
LINDEROS Y MEDIDAS PERIMTRICASPor el frente, con la Av. Santa
catalina con 12.00mPor la derecha entrando, con propiedad de
terceros con 30.00 m Por la izquierda entrando, con la calle
Pascual Saco Oliveros con 30.00 mPor el fondo, con propiedad de
terceros con 12.00 m09. PERMETRO84.00 m. 10. DESCRIPCIN DEL
INMUEBLESe trata de un terreno de forma rectangular ubicado en
esquina.11. TITULACION E INSCRIPCINEl inmueble se encuentra
inscrito a favor del propietario, en el asiento 3-c de la ficha N
274515 del Registro de la Propiedad Inmueble de Lima. 12.
GRAVAMENES Y CARGASNo tiene.13. ZONIFICACIN Y USO ACTUAL DEL
PREDIOEl predio se encuentra ubicado en zona residencial de mediana
densidad, existiendo comercio local en el entorno.14.
INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS URBANOSSe trata de una habilitacin
urbana, que cuenta con vas vehiculares pavimentadas, veredas, redes
pblicas y domiciliarias de agua, desage, electricidad y telfono.B.-
VALUACIN a) VALOR DEL TERRENO: VT Para la determinacin del valor
unitario comercial del terreno, se ha tenido en cuenta el estudio
de mercado inmobiliario de la zona donde se ubica el predio. Segn
los valores comerciales actuales y a criterio del perito, al
terreno matriz ubicado en la esquina formada por la Av. Santa
Catalina y por la calle Pascual Saco Oliveros se le asignan unos
valores unitario de terreno de US $ 600.00 /m y US $ 400.00/m2
respectivamente Por lo tanto en aplicacin del artculo II. C. 23 del
Reglamento Nacional de Tasaciones del Per, tenemos:
rea del Terreno (S):S = 12.00m x 30.00mS = 360.00mValores
Unitarios ComercialesAv. Santa Catalina: Va = US $ 600.00/mCalle
Saco Oliveros: V'a = US $ 400.00/mPRIMER PASO: Repartimiento
Proporcional
SEGUNDO PASO: Valorizacin de reas prorrateadas del terreno
TERCER PASO: Valorizacin del terreno considerando como frente el
lado "a" Av. A:S < 3a V'T = 360.00M X US $ 600.00/M V'T = US $
216,000.00 CUARTO PASO: Valorizacin del terreno considerando como
frente el lado "b" Calle B: S < 3b V"T = 360.00M X US $ 400.00/M
V"T = US $ 144,000.00 QUINTO PASO: Comparacin de valores
encontrados Entonces el valor definitivo ser: VT = US $
216,000.00b) VALOR TOTAL DEL PREDIO: VTP El valor total del predio
(VTP), ser igual al Valor del Terreno (VT); o sea: VTP = VT VTP =
US $ 216, 000.00 c) VALOR COMERCIALDEL PREDIO: VCP De acuerdo al
estudio de mercado inmobiliario de la zona donde se ubica el bien
materia de valuacin; y teniendo en cuenta la situacin actual del
mercado, el perito considera que el valor de tasacin calculado
refleja adecuadamente el valor comercial a la fecha que tiene el
inmueble en el mercado; por lo tanto: VCP = VTPVCP = US $ 216,
000.00 SON: DOSCIENTOS DIECISEIS MIL Y 00/100 DOLARES
AMERICANOS3.3. LOTE DE TERRENO CON FRENTE A UN PASADIZO COMN O VA
DE DOMINIO PRIVADO EN CONDOMINIOLa valuacin de un lote de terreno
urbano que tenga frente a un pasadizo comn o va de dominio privado
en condominio, se obtiene sumando al valor del rea del dominio
exclusivo, el valor que le corresponde del pasadizo comn; conforme
al siguiente procedimiento:
a) El valor del rea del dominio exclusivo, se obtiene aplicando
el procedimiento del artculo II. C.22. pero con un Supuesto valor
urbano (SVU), el mismo que se determina como sigue:
En la que:SVU= Supuesto valor urbano de la va de dominio
privado.VT = Valor del terreno de la va pblica desde la que se
accede a la va de dominio privado.a = Ancho de la va de dominio
privado expresado en metros y centmetros, medida en el lindero de
sta con la va pblica.Si la relacin a/3.00 resulta mayor de 1.0 se
asumir una unidad (1.0) como valor de la misma.d = Distancia de la
va pblica hasta el vrtice ms cercano del terreno materia de
valuacin, expresado en metros y submltiplos, medida sobre las lneas
de propiedad colindantes con la va de dominio privado.
Si el supuesto valor urbano (SVU) resultar menor de 0.5 VT se
desechar ste, considerndose como mnimo 0.5 VT.
b) La va de dominio privado o pasadizo comn, se valoriza de
acuerdo al procedimiento sealado en el artculo II. C.22 y el
resultado obtenido se reparte proporcionalmente al rea o en su
defecto al frente del lote materia de valuacin.
Si a la va de dominio privado es posible acceder desde dos o ms
vas pblicas, para cada una de ellas se seguir el procedimiento
sealado anteriormente, escogindose el valor que resulte
mayor.ARTICULO II. C.24)CASO PRCTICO CONSIDERACIONES PREVIAS:
SVU = Supuesto valor arancelario urbano de la va de dominio
privado.VT = Valor arancelario o comercial de la va pblica desde la
que se accede a la va de dominio privado.a = Ancho de la va de
dominio privado.
dd = Distancia de la va pblica hasta el vrtice ms cercano del
terreno materia de tasacin.
Si S V U < 0.5 V A U se considera como mnimo 0.5 VAU
Calle los Hroes(cuadra 3)VCU
DATOS Valor Comercial Urbano (VCU) de la calle = US $ 400.00/m a
= 4.00md = 16.00m
SOLUCIN :PRIMER PASO: CLCULO DEL SUPUESTO VALOR URBANO (SVU)
)
Como , entonces asumimos como mximo la unidad.
SVU = US $ 400.00/m x 1 (1 - 0.01 x 16.00)SVU = US $ 400.00/m x
0.84SVU = US $ 336.00
SEGUNDO PASO: VALOR DEL TERRENO INTERIOR (v t)uTERCER PASO:
VALOR DEL PASAJE (v't)
Prorrata del Valor del Pasaje correspondiente al terreno
interior (Pr)p
cCUARTO PASO: CLCULO DEL VALOR DEL TERRENO (VT)
o o, se obtiene sumando al valor del rea del dominio exclusivo,
el valor que le corresponde del pasadizo 3.4. TASACIN DE UN TERRENO
CON FONDO INFERIOR A 15 METROS Y CON FRENTE A 6 METROS.
ARTCULO II.C.28La valuacin de los terrenos que tengan una
profundidad o fondo promedio menor a quince (15) metros, ser
reducida aplicando al valor unitario del terreno el coeficiente Fo
= fondo/15.
ARTCULO II.C.27La valuacin de los terrenos que tengan un frente
menor al lote normativo mnimo vigente, ser reducida aplicando al
valor unitario del terreno el coeficiente Fr = frente/6.
3.5. TASACIN DE OTROS TIPOS DE TERRENOS SEGN SUS CARACTERCAS
ESPECIALES: PROPIEDADES HORIZONTALES.
ARTCULO II.C.25La valuacin de un terreno que no tenga acceso por
va pblica ni por va privada en condominio sino a travs de un predio
de propiedad de terceros mediante una servidumbre de paso, se
efectuar de la manera sealada en el inciso a) del artculo II.C.24
del presente reglamento, multiplicndose el supuesto valor urbano
(SVU) por el coeficiente 0.8. El resultado final no podr ser menor
de 0.4 VT.
ARTCULO II.C.26La restriccin de uso que soporte un predio,
derivado de la servidumbre de paso a favor de terceros, castigar el
valor del terreno del predio sirviente con un coeficiente entre
0.99 y 0.90, a criterio del perito, de acuerdo con las condiciones
de la servidumbre.ARTCULO II.C.29Si un inmueble se encuentra
situado parte en tierra firme y parte en mar, lago o ro, solo se
considerar como valor del inmueble la parte no inundable del rea,
sealndose como lmite entre sta y la martima, lacustre o fluvial, el
nivel de la ms alta marea o creciente ordinaria.
V) CONCLUSIONES
Se lleg a Conocer el Reglamento Nacional de Tasaciones para
hacer evaluacin y valorizacin de terrenos.
Tambin pudimos valorizar un terreno ubicado en el pasaje Los
Hroes, teniendo en cuenta la morfologa, tal como nos indica en la
Norma.
Llegamos a aplicar con casos prcticos la aplicacin del
Reglamento teniendo en cuenta los criterios, conceptos,
definiciones y procedimientos tcnicos normativos para formular la
valorizacin de terrenos.
VI) BIBLIOFRAFA
Cuerpo Tcnico de Tasaciones : Reglamento Nacional de Tasaciones
del Per.
CONNATA: Separatas de seminarios de Valorizaciones.
Guillerno Quequezana Q.: Valuaciones y Peritaciones para Peritos
Tasadores.
INGENIERA CIVIL-UNSCH INGENIERA DE VALUACIONES (IC-536) 13
