Valore di Trasformazione

Valutazione economica del progetto

Corso del prof. Stefano Stanghellini

La stima del valore di trasformazione si configura come una procedura atta a

prevedere il prezzo di uno dei fattori della produzione (bene immobile da

trasformare riguardato come bene strumentale) in relazione al valore di

mercato del bene prodotto (edificio o complesso immobiliare frutto della

trasformazione).

L’assunto che sta alla base di tale procedura è che un soggetto razionale non è

disposto a pagare (all’attualità) un bene (cioè il bene immobile da trasformare)

ad un prezzo superiore al valore attuale dei benefici netti (futuri) che quel

medesimo bene sarà in grado di produrre.

Il “valore di trasformazione” del bene A è frutto dunque di una differenza fra

ricavi e costi relativi alla produzione del bene B:

VtrA = (PmB – KtrB)/ qn

Valore di trasformazione

Ordinarietà nel tempo

A differenza di altri processi produttivi, la trasformazione dei beni immobiliari richiede più

anni di tempo. Si pone quindi la necessità di omogeneizzare grandezze finanziarie che si

presentano in tempi molto distanti fra loro (principio dell’ordinarietà nel tempo).

Nel caso in cui il prodotto edilizio sia venduto all’anno n e i costi si distribuiscano variamente

lungo il tempo della trasformazione– Vtr = Vmp / qn – Σi=1..n (Ktri / qi)

Ktr 1Vtr

0 1

Vmp

n

Ktr 2

2

Ktr …

…

Costi della trasformazione

Highest and Best Use

La stima del valore di un bene (datrasformare) nell’ambito della

procedura per “valore di trasformazione” si fonda sul concetto di

Highest and Best Use (HBU)

Si tratta del più probabile uso di un bene …

– fisicamente possibile

– giustificato in modo appropriato

– legalmente consentito

– finanziariamente fattibile

… e che si traduce nel valore più elevato del bene oggetto di

stima

Esempio: stima di un ex convento da riconvertire ad altri usi

Planimetria generale dell’ex convento adibito a complesso ospedaliero

Estratto della “Relazione illustrativa”

per la variante al PRG

Estratto della “Relazione tecnica”

per richiesta di autorizzazione all’alienazione

Esempio: stima di un ex convento da riconvertire ad altri usi

FOTO 2. Particolare delle coperture e del campanile della chiesa nel primo cortile.

Planimetria dell’ospedale

Esempio: stima di un ex convento da riconvertire ad altri usi

FOTO 3. Il primo cortile interno, già antico chiostro.

Planimetria dell’ospedale

Esempio: stima di un ex convento da riconvertire ad altri usi

FOTO 4. Passaggio al secondo cortile del complesso ospedaliero.

Planimetria dell’ospedale

Esempio: stima di un ex convento da riconvertire ad altri usi

FOTO 5. Area esterna: il cortile dell’attuale accesso all’ospedale.

Planimetria dell’ospedale

Esempio: stima di un ex convento da riconvertire ad altri usi

Suddivisione del complesso immobiliare in corpi di fabbrica

Esempio: stima di un ex convento da riconvertire ad altri usi

Ipotesi di trasformazione:

le destinazioni e le loro consistenze (mq commerciali)

Parte antica:

a) commercio 1.202 mq

b) residenza 4.980 mq

Corpi aggiunti

a) residenza 6.270 mq

Esempio: nuove destinazioni e consistenze

La stima con il “valore di trasformazione” della parte antica

I valori dopo la trasformazione (ricavi unitari):

a) commercio: 2.600,00 euro/mq

b) residenza: 2.450,00 euro/mq

I costi della trasformazione (valori di costo parametrici):

a) opere di restauro e risanamento: 1.050,00 euro/mq

b) spese tecniche: 125,00 euro/mq

c) contributo di costruzione: 110,00 euro/mq

d) spese di commercializzazione: 45,00 euro/mq

Esempio: valori e costi unitari

La stima con il “valore di trasformazione” dei corpi aggiunti

I valori dopo la trasformazione (ricavi unitari):

a) residenza: 2.450,00 euro/mq

I costi della trasformazione (valori di costo parametrici):

a) opere di ristrutturazione: 1.050,00 euro/mq

b) spese tecniche: 120,00 euro/mq

c) contributo di costruzione: 90,00 euro/mq

d) spese di commercializzazione: 50,00 euro/mq

Esempio: valori e costi unitari

Esempio: distribuzione temporale di costi e di ricavi

anni 4321 50

8.222.060 euro

3.350.000 euro

15.326.000 euro

Il valore attuale della parte antica:

Vmp = (2.600,00 euro/mq x 1.202 mq) + (2.450,00 euro/mq x 4.980 mq) =

= 15.326.200,00 euro

Ktr = 1.330,00 euro/mq x 6.182 mq = 8.222.060,00 euro

P = 3.350.000,00 euro (~ 22% di Vmp)

Il saggio di sconto scelto è del 5%.

Vtr = 15.326.200,00 / q4 - 8.222.060,00 / q2 - 3.350.000,00 / q4 =

= 15.326.200,00 x 0.823 - 8.222.060,00 x 0.907 - 3.350.000,00 x 0,823 =

= 2.399.000,00 euro

Esempio: sviluppo del calcolo estimativo

Il valore attuale dei corpi aggiunti:

Vmp = 2.450,00 euro/mq x 6.270 mq = 15.361.500,00 euro

Ktr = 1.315,00 euro/mq x 6.270 mq = 8.245.050,00 euro

P = 3.380.000,00 euro (~ 22% di Vmp)

Il saggio di sconto scelto è del 5%.

Vtr = 15.361.500,00 / q4 - 8.245.050,00 / q2 - 3.380.000,00 / q4 =

= 2.382.500,00 euro

Esempio: sviluppo del calcolo estimativo

Il prezzo del complesso immobiliare da riconvertire è dato:

Ptr = 2.399.000,00 euro (parte antica) + 2.382.500,00 euro (corpi aggiunti)

= 4.781.500,00 euro

In cui Ptr è il prezzo del bene immobile da trasformare (non più Vtr).

Il valore incognito è il profitto P.

Allora si avrà:

P = Vmp - Ktr - Ptr

Esempio: stima del profitto dato il prezzo

Per approfondimenti

Forte F. e De Rossi B. (1974), Principi di economia ed estimo,

Etas, Milano

Realfonzo A. (1994), Teoria e metodo dell’estimo urbano, Nis,

Roma

Copiello S. (2011), Progetti urbani in partenariato. Studi di

Fattibilità e Piano economico finanziario, Alinea, Firenze