Volkshuisvestelijk verslag 2017 - Woonwaarts€¦ · interne controle plaatsvindt door een financiële collega van de afdeling Bedrijfsvoering. Pas na goedkeuring wordt het huurcontract

Volkshuisvestelijk jaarverslag 2017 1/28

Volkshuisvestelijk verslag 2017

Ruimte voor samenwerking en verbinding


Inhoud

1 Resultaten op Rijksprioriteiten (prestatievelden art. 45 Bitv) 4

1.1 Huisvesten van de primaire doelgroep 4

1.1.1 Passend toewijzen 4

1.1.2 Toewijzing van de vrije ruimte van 10% 5

1.1.3 Bevordering doorstroming 5

1.1.4 Huisvesting urgenten 5

1.1.5 Beschikbaarheid betaalbare woningen 5

1.1.6 Bewustwording woonlasten 5

1.2 Huisvesten van bijzondere doelgroepen 7

1.2.1 Toewijzing bijzondere doelgroepen 7

1.2.2 Langer zelfstandig wonen 7

1.2.3 Kwetsbare groepen) 8

1.3 Kwaliteit van woningen en woningbeheer 8

1.3.1 Duurzaamheidsbeleid en maatregelen (verduurzamen bestaand bezit) 8

1.3.2 Onderhoud en conditiemeting 9

1.3.3 Samenstelling portefeuille 11

1.4 (Des)investeringen in vastgoed 13

1.4.1 Nieuwbouw 13

1.4.2 Sloop 15

1.4.3 Herstructurering 15

1.4.4 Maatschappelijk vastgoed 16

1.4.5 Verkoop 16

1.5 Kwaliteit van wijken en buurten 17

1.5.1 Leefbaarheid 17

1.5.2 Uitgaven leefbaarheid 18

1.5.3 Leefbaarheidsfonds 19

1.5.4 Wijk- en buurtbeheer en aanpak overlast 19

2 Resultaten per gemeente 21

2.1 Speerpunten in woonvisie gemeente en geleverde prestatie 21

2.2 Overleg met gemeenten en de huurdersorganisaties over bijdragen woonvisie 23

3 Organisatie en bedrijfsvoering 24

3.1 Inzet en opbrengsten maatschappelijke investeringen (maatschappelijk budget) 24

3.2 Het gevoerde overleg met de betrokken bewonersorganisaties 25

3.3 De uitvoering van het reglement inzake de behandeling van klachten 25


3.4 Het gevoerde financiële beleid en beheer op basis van reglement 26

3.5 Regionaal overleg en samenwerking (overige reglementen) 26

3.6 De werkzaamheden van de verbonden ondernemingen 27


1 Resultaten op Rijksprioriteiten (prestatievelden art. 45 Bitv) 1.1 Huisvesten van de primaire doelgroep

1.1.1 Passend toewijzen Alle nieuwe verhuringen aan huurtoeslaggerechtigden zijn volgens de wet 100% passend toegewezen. In 2017 zijn de nieuwe verhuringen van sociale huurwoningen in 97% van de gevallen aan huurders met een primair inkomen verhuurd. In 3% van de gevallen (20 woningen) aan huurders met een middeninkomen. Dit zijn met name verhuringen van nieuwbouw aan de Handelskade. Maar ook verhuringen in bestaande bouw waar na meerdere keren adverteren geen belangstelling bleek van woningzoekenden met een primair inkomen.

In bijna 90% van de gevallen vindt de inkomenscontrole plaats op basis van de door de woningzoekende aangeleverde inkomensgegevens vanuit de Belastingdienst (IBRI-formulier). In iets meer dan 10% van de gevallen worden inkomensgegevens aangeleverd op basis van actueel inkomen of op basis van een verklaring van inkomen uit onderneming. Bij twijfel wordt extern advies gevraagd. We scherpten in 2017 onze interne procedure inkomenscontrole aan. Dit betekent dat direct na het opstellen van de inkomensregistratie door de verhuurmakelaar vanuit de afdeling Wonen, er een interne controle plaatsvindt door een financiële collega van de afdeling Bedrijfsvoering. Pas na goedkeuring wordt het huurcontract getekend.

Aantal verhuringen per gemeente

Beuningen 216

Druten 112

Nijmegen 374

Totaal 702

Daarnaast verhuurden we 71 vrije sector woningen.


1.1.2 Toewijzing van de vrije ruimte van 10% 20 woningen wezen we toe aan huurders met een inkomen boven € 36.165. Dit zijn voornamelijk nieuwbouwverhuringen in het project Dock II Handelskade. Maar ook enkele verhuringen waar na meerdere keren adverteren geen belangstelling bleek van woningzoekenden met een lager inkomen. In totaal is de vrije ruimte voor 3% gebruikt.

1.1.3 Bevordering doorstroming Om de doorstroming te bevorderen voerden we een pilotproject ’van groot naar beter’ uit. In dit experiment vroegen we 300 senioren in Beuningen en omgeving of zij hun eengezinswoning wilden verruilen voor een appartement. Met behoud van de huidige huur. 44 senioren hadden belangstelling (=15%). Op grond van beschikbaarheid selecteerden we 10 mensen waar we meerdere gesprekken mee voerden. Het resultaat is: 6 mensen zijn verhuisd. 2 mensen hebben zich teruggetrokken. 2 mensen wilden verhuizen naar een specifieke woning die in 2017 niet beschikbaar is gekomen. In het nieuwbouwproject de Hutgraaf hebben vanuit dit experiment 3 senioren een appartement toegewezen gekregen.

1.1.4 Huisvesting urgenten Urgentie-aanvragen worden verdeeld over alle corporaties in Nijmegen. Wij behandelden 90 aanvragen. In 25 gevallen werd een urgentie verleend. Woningzoekenden met een urgentiestatus kunnen op de advertenties van alle corporaties reageren. In totaal verhuurden we in 2017 65 woningen aan woningzoekenden met een urgentiestatus.

1.1.5 Beschikbaarheid betaalbare woningen De betaalbaarheid van vrijkomende sociale huurwoningen neemt sinds 2015 toe. In 2015 werd 74% van de beschikbare woningen via Entree tegen een huurprijs verhuurd onder de huurtoeslaggrens. In 2017 is dit gestegen naar 81%.

Het aanbod onder de 1e huurtoeslaggrens is zowel in aantallen als procentueel het sterkst gestegen.

1.1.6 Bewustwording woonlasten De huurachterstand van zittende en vertrokken huurders daalde van € 657.000 naar € 610.000. Dit is een daling van 7% ten opzichte van 2016. Uitgedrukt in een % van de totale huur betekent dat de huurachterstand is gedaald van 1,14% (4e kwartaal 2016) naar 1% (4e kwartaal 2017). In de jaarrekening rapporteren we de huurachterstand van de zittende huurders. Deze steeg van € 504.000 naar € 521.000. Dit is de zuivere huurachterstand van zittende huurders, exclusief

t/m 1ehuurtoeslaggrens

tussen 1e en 2ehuurtoeslagrens

tussen 2e huurtoeslagrens en

€ 711,-

2015 268 56 111

2016 379 80 91

2017 460 51 120

26

8

56

11

1

37

9

80 91

46

0

51

12

0


vertreknota’s en voorstanden. Uitgedrukt in een % van de totale huur betekent dat de huurachterstand van de zittende huurders is gestegen van 0,88% (2016) naar 0,89% (2017). In 2017 zien we per kwartaal het aantal huurders in de huurachterstand dalen. Eind 2017 zitten we op 376 huurders in de huurachterstand (waarvan 305 zittende huurders en 71 vertrokken huurders) en 143 betalingsregelingen (124 zittende huurders en 19 vertrokken huurders).

Op 31 december 2016 was er een administratieve stijging door de conversie van SG naar AX.

Relatief gezien ligt de huurachterstand in Beuningen wat hoger en die in Druten wat lager. In 2017 zijn 41 ontruimingen aangezegd op grond van het vonnis van de kantonrechter. We voerden 14 ontruimingen uit. 2 vanwege hennep, 1 vanwege overlast en 11 vanwege huurachterstand. In 27

huurachterstand betalingsregelingen

2015 563

2016 645

2017 1e kwartaal 515 116

2017 2e kwartaal 484 121

2017 3e kwartaal 438 147

2017 4e kwartaal 376 143

56

3

64

5

51

5

11

6

48

4

12

1

43

8

14

7

37

6

14

3

huurachterstand

Nijmegen 1,0%

Beuningen 1,2%

Druten 0,8%

1,0

%

1,2

%

0,8

%


gevallen is na de aanzegging de huurschuld helemaal of gedeeltelijk met een betalingsregeling voldaan en is de ontruiming ingetrokken. Ons beleid blijft gericht op het voorkomen van ontruimingen waar het kan. In het huurincassoproces zijn we vanaf het 3e kwartaal gestart met digitaal aanmanen en herinneren, via e-mail en SMS. Dit versnelt het betalingsproces en verbetert de actualiteit van de informatie. Doordat de uitvoering digitaal verloopt in plaats van per post, is het laagdrempeliger geworden om te e-mailen. Dat betekent meer mailverkeer.

1.2 Huisvesten van bijzondere doelgroepen

1.2.1 Toewijzing bijzondere doelgroepen De sociale huurwoningen worden verhuurd via Entree, met uitzondering van onder andere omklapcontracten (deze komen vanuit de instelling op naam van cliënt) en complexen waar een directe toewijzing plaatsvindt. Een voorbeeld hiervan is Catharinahof. Hier leven oudere, religieuze en niet-religieuze bewoners samen. Bij woningtoewijzing wordt door een commissie gekeken of de woningzoekende wil samenleven op basis van deze visie. In 2017 is:

• 83% van de via Entree verhuurde woningen verhuurd via een woningadvertentie, waarvan 13% via loting en 8% op basis van een indicatie.

• 17% van de verhuurde woningen direct bemiddeld naar specifieke aandachtsgroepen zoals statushouders (taakstelling), instellingsverlaters (via WBB) of andere projecten/ woningzoekenden.

De taakstelling voor de huisvesting van statushouders lag in 2017 (116 statushouders) lager dan in 2016 (188 statushouders). In 2017 zijn 46 sociale huurwoningen toegewezen aan statushouders, verdeeld over Beuningen, Druten en Nijmegen. Dat is 7% van het aantal verhuurde sociale huurwoningen. In 2016 was dit 14%. Er zijn meer statushouders gevestigd dan de taakstelling door de stijging van het aantal gezinsherenigingen. Het gemiddeld aantal statushouders per woning lag bij toewijzing op 3,0 (in 2016: 2,7).

Aantal bijzondere toewijzing per gemeente

Beuningen 32

Druten 12

Nijmegen 64

1.2.2 Langer zelfstandig wonen Wij gaan voor levensloopgeschikte buurten en dorpen: buurten en dorpen waar bewoners in verschillende levensfases zelfstandig in eigen buurt kunnen blijven wonen. Het woningaanbod en voorzieningsniveau moet daarop aansluiten. Het afgelopen jaar zijn we aan de slag gegaan om hier invulling aan te geven. Zodat we hier op kunnen sturen. We zijn aan de slag gegaan met het in beeld brengen van de huidige en de toekomstige behoefte aan wonen met zorg. Zo krijgen we een helder beeld of we voldoende passende woningen op buurten dorpsniveau hebben, zodat mensen met een lichte zorgindicatie zo lang mogelijk zelfstandig in hun eigen buurt kunnen blijven wonen. We brachten vier verschillende netwerkprofielen van de (zelfstandige) ouderen in beeld. Dit helpt ons in kaart te brengen of in onze buurten en dorpen voldoende en passende zorgen


welzijnsvoorzieningen, diensten en services zijn zodat ouderen zolang mogelijk thuis kunnen blijven wonen. Daarnaast gingen we aan de slag met van het project van ‘van groot naar beter’. Met dit proefproject willen we senioren stimuleren om naar een beter passende woning te verhuizen zodat ze langer zelfstandig kunnen blijven wonen. Ook willen we met dit proefproject meer doorstroming binnen de sociale huur op gang brengen.

1.2.3 Kwetsbare groepen) Aanvragen van hulpverleningsinstanties voor cliënten die de stap naar zelfstandig wonen willen maken, worden beoordeeld door de Werkgroep Bijzondere Bemiddeling (WBB). Dit is een samenwerkingsverband van de Nijmeegse corporaties. Via de WBB worden de aanvragen over de verschillende corporaties verdeeld en vindt er een intakegesprek plaats waarin beoordeeld wordt of de cliënt al dan niet met begeleiding zelfstandig kan wonen en welke bijzondere eisen aan de woning of woonomgeving worden gesteld. In 2018 voerden we met 29 huishoudens (in totaal 54 personen) intakegesprekken. In 18 gevallen is de aanvraag positief beoordeeld. In totaal verhuurden we 22 woningen aan cliënten vanuit een hulpverleningsinstantie, zoals het RIBW, St. Moria, Leger Des Heils, Moviera, Driestroom en Pluryn. Het overheidsbeleid is gericht op extramuralisering. Zelfstandig wonen is goedkoper dan begeleid wonen. Dat betekent dat een toename in huisvestingsaanvragen wordt verwacht. Tegelijkertijd is er een zorg over de toename van kwetsbare personen in de wijk en de kwaliteit van begeleiding. Standvast Wonen, Talis en het RIBW sloten zich daarom aan bij het pilot programma Weer Thuis!. Weer thuis wonen in de eigen wijk na problemen. Dat was de inzet van het Rapport Dannenberg (pdf, 2016) en werd door vrijwel iedereen omarmd. Helaas kwam de doorstroming uit de maatschappelijke opvang en beschermd wonen niet genoeg op gang. Vandaar dat het Actieprogramma Weer Thuis! is gestart. Het actieprogramma helpt partijen om op bestuurlijk niveau afspraken te maken over de doorstroming vanuit de maatschappelijke opvang / beschermd wonen naar een zelfstandige woning. Met de juiste begeleiding. Het experiment Weer thuis in de wijk heeft de afgelopen periode in de praktijk problemen en knelpunten in kaart gebracht, de woonopgave beter in beeld gekregen, de onderlinge samenwerking verbeterd en randvoorwaarden in de wijk ontwikkeld. Lessen die daarbij zijn geleerd kunnen helpen bij het maken van de nieuwe afspraken op bestuurlijk niveau. 1.3 Kwaliteit van woningen en woningbeheer

1.3.1 Duurzaamheidsbeleid en maatregelen (verduurzamen bestaand bezit) Ook in 2017 werkten we hard aan het verduurzamen van onze woningen. In 2015 stelden we hiervoor een plan voor vijf jaar vast. Voor dit plan stelden we een budget beschikbaar van € 12,5 miljoen. Onze doelstelling is dat eind 2019 onze woningen gemiddeld een energie-index (EI) hebben van maximaal 1,4 (in de oorspronkelijke labelstructuur is dat het label B). We willen eind 2019 ook geen woningen meer hebben met een energie-index boven de 1,8 (in de oorspronkelijke labelstructuur komt dat neer op minimaal label C). In 2017 investeerden we in totaal bijna € 2,2 miljoen in verduurzaming. De gemiddelde energie-index van onze woningen ging van 1,53 naar 1,46. Het aandeel woningen met een energie-index van maximaal 1,8 steeg van 83% naar 87%. We zijn dus goed op weg onze doelstellingen te halen. Hieronder zie je de energielabels per 31 december 2017.

https://vng.nl/files/vng/van-beschermd-wonen_20151109.pdf

https://vng.nl/files/vng/van-beschermd-wonen_20151109.pdf


Gezien het maatschappelijke debat rond verduurzaming, vond er in 2017 een heroverweging plaats. Duurzaamheid gaat een nog nadrukkelijkere rol spelen. Daarom namen we duurzaamheid als een van de belangrijkste speerpunten op in onze koers voor 2018-2022.

1.3.2 Onderhoud en conditiemeting In 2017 voerden we voor bijna € 5,8 miljoen aan werkzaamheden uit in het domein van planmatig onderhoud. Het ging om zowel werkzaamheden aan de buitenkant van de woningen als werkzaamheden aan de binnenkant van de woningen (badkamer-, keuken- en/of toiletrenovaties). Vrijwel alle werkzaamheden die we in 2016 planden, voerden we in 2017 ook daadwerkelijk uit. Volgens de conditiesturing en meerjarenonderhoudsbegroting. Slechts één deelproject (kaprenovatie) moesten we uitstellen in verband met noodzakelijk (voor)onderzoek in het kader van flora&fauna wetgeving. Ondanks de toenemende capaciteitskrapte en prijsstijgingen bij marktpartijen, realiseerden we de totale werkzaamheden binnen het budget uit. We voerden in 2017 ook voor bijna € 1,9 miljoen uit aan werkzaamheden in het kader van (doorlopend) contractonderhoud. Zoals het onderhoud aan liften, cv-installaties, ventilatiesystemen, brandmeld- en beveiligingsinstallaties en riolering. Door de steeds verdergaande professionalisering van de softwarematige ondersteuning van het onderhoudsproces en de inmiddels volledig uitgekristalliseerde methodiek van conditiesturing, wint het prognosticerend vermogen aan nauwkeurigheid en detaillering. In combinatie met de intensieve samenwerking met de functie van asset- en gebiedsmanagement, leidde dat in 2017 tot een kwaliteitsimpuls van de diverse ‘complexplannen’. Vooralsnog vooral wat het planmatig onderhoud aan de buitenkant betreft.


Om een dergelijke kwaliteits- en professionaliseringsslag ook door te voeren in het onderhoud aan de binnenkant van de woningen, zetten we in 2017 een optimalisatietraject in gang. Onderdeel hiervan was dat we van ruim 4000 woningen de feitelijke status van de binnenkant in kaart brachten. Met behulp van inspecties. Dit is de basis voor verder uitgevoerde analyses die in de loop van 2018 moeten leiden tot beleidsvoorstellen voor een geheel geactualiseerd kwaliteitsbeleid. Op basis van de eerder vastgestelde ketenrijpheid, is het domein van het planmatig onderhoud uitgekozen om binnen onze organisatie als eerste de ontwikkeling richting ketensamenwerking te gaan verkennen. Dit leidde in 2017 tot een uitvoerige uitvraag en bijbehorend selectie- en aanbestedingstraject onder negen potentiele samenwerkingspartners in het planmatig onderhoud. Aan het einde van het jaar kozen we na een uitvoerig selectietraject drie ketenpartners. Met deze drie ketenpartners voeren we in 2018 proefprojecten uit. Zowel voor de uitvoering van werkzaamheden in 2018 als voor de voorbereiding van werkzaamheden in 2019. Als de evaluatie van deze proefprojecten positief is, brengen we vanaf 2018 in fases al het planmatig onderhoud langjarig bij deze drie ketenpartners onder. Het belangrijkste doel van de ketensamenwerking is een betere effectiviteit in het onderhoud, verhoogde efficiënte voor zowel de partners als voor ons en een hogere kanttevredenheid rond de onderhoudsprojecten. Asbestsanering Om er voor te zorgen dat al onze woningen vrij van asbest zijn, besteedden we in 2017 € 695.000 aan inventarisatie en sanering van asbest. Het ging om zowel planmatige saneringen (met name van platte daken in het kader van de in 2024 van kracht wordende wettelijke vereisten) als om saneringen tijdens mutatiewerkzaamheden (deels ook saneringen van zogenaamde huurderstoepassingen). In 2017 deden zich geen bijzondere calamiteiten voor waarbij (ongecontroleerde) asbestverontreiniging aan de orde was.

Onderhoudskosten per gemeente in € (inclusief toegerekende organisatiekosten)

DAEB Niet-DAEB Totaal

Beuningen 3.195.910 575.997 3.771.907

Druten 3.040.222 273.838 3.314.060

Nijmegen 5.970.835 622.611 6.593.446

Totaal 12.206.967 1.472.446 13.679.413

Onderhoudskosten per gemeente in € (exclusief toegerekende organisatiekosten)

DAEB Niet-DAEB Totaal

Beuningen 2.622.392 511.194 3.133.586

Druten 2.588.937 230.284 2.819.221

Nijmegen 4.925.310 482.406 5.407.716

Totaal 10.136.639 1.223.885 11.360.523


1.3.3 Omvang en samenstelling portefeuille Op 31 december 2017 telde onze portefeuille 9.306 verhuureenheden (vhe’s), waarvan 8.606 zelfstandige huurwoningen, 80 onzelfstandige huurwoningen met gedeelde voorzieningen, 305 intramurale zorgeenheden en 315 niet-woningen zoals garages, maatschappelijk vastgoed en andere vastgoedobjecten. In de tabel hieronder brengen we de omvang en samenstelling van de portefeuille per gemeente in beeld. Hierbij maken we onderscheid in onze DAEB- en niet-DAEB portefeuilles.

DAEB

Zelfstandige

huurwoningen

Onzelfstandige

huurwoningen

Intramurele

zorgeenheden

Niet-

woningen

Totaal

Beuningen 2.207 0 18 3 2.228

Druten 1.662 14 55 12 1.743

Nijmegen 3.810 40 232 9 4.091

Totaal 7.679 54 305 24 8.062

Niet-DAEB

Zelfstandige

huurwoningen

Onzelfstandige

huurwoningen

Intramurele

zorgeenheden

Niet-

woningen

Totaal

Beuningen 252 0 0 8 260

Druten 168 0 0 26 194

Nijmegen 507 26 0 257 790

Totaal 927 26 0 291 1.244

Totaal DAEB en niet-DAEB

Zelfstandige

huurwoningen

Onzelfstandige

huurwoningen

Intramurele

zorgeenheden

Niet-

woningen

Totaal

Beuningen 2.459 0 18 11 2.488

Druten 1.830 14 55 38 1.937

Nijmegen 4.317 66 232 266 4.881

Totaal 8.606 80 305 315 9.306


Van de 8.606 zelfstandige huurwoningen vallen 1.365 woningen (16%) in het goedkope huursegment

(huur < € 414,02), 5.812 woningen (68%) in het betaalbare huursegment (huur tussen € 414,02 en €

635,05), 954 woningen (11%) in het sociale segment (huur tussen € 635,05 en € 710,68) en 475

woningen (6%) in het middeldure huursegment (huur > € 710,68).

Samenstelling portefeuille naar de verschillende huursegmenten per gemeente

≤ € 414,02 > € 414,02 ≤ € 635,05 > € 635,05 ≤ € 710,68 > € 710,68 Totaal

Beuningen 255 1.770 277 157 2.459

Druten 194 1.338 199 99 1.830

Nijmegen 916 2.704 478 219 4.317

Totaal 1.365 5.812 954 475 8.606

Van de 8.606 zelfstandige huurwoningen zijn 4.779 woningen (56%) grondgebonden eengezinswoningen, 1.121 woningen (13%) galerijwoningen, 2.499 woningen (29%) portiekwoningen, 179 woningen (2%) maisonnettewoningen. 28 woningen hebben een ander type, waarvan 4 rugzakwoningen en 24 focuswoningen.

Samenstelling portefeuille zelfstandige huurwoningen naar woningtypen per gemeente

Eengezinswoning Galerij-woning

Portiek-woning

Maisonnette Overige Totaal

Beuningen 1.613 327 519 0 0 2.459

Druten 1.309 252 223 42 4 (rugzakwoning) 1.830

Nijmegen 1.857 542 1.757 137 24 (focuswoning) 4.317

Totaal 4.779 1.121 2.499 179 28 8.606


1.4 (Des)investeringen in vastgoed

1.4.1 Nieuwbouw In 2017 leverden we 137 nieuwbouwwoningen op en voegden we 86 bestaande woningen toe aan onze portefeuille. Hiermee leveren we een structurele bijdrage aan ons portefeuillebeleid en aan het transformatieproces van (relatief) minder grondgebonden woningen naar meer (levensloopbestendige)appartementen.

Bij de nieuwbouwprojecten besteedden we veel aandacht aan een zo optimaal mogelijke diversiteit

in typologieën en huurklassen. We realiseerden alle projecten binnen de beoogde planning en

budgetten. De gebouwen waren bij oplevering overwegend helemaal verhuurd. In 2017 leverden we

onderstaande projecten op:

Project Aantal woningen Assetklassen

Doelgroep

Huurprijs (prijspeil 2017) Huurklasse(n) Bijzonderheden

Dock II/project Handelskade, Nijmegen:62

appartementen)

51

klein appartement met lift

labelvrij € 635,-- tweede aftoppingsgrens

Huurprijzen inclusief eigen parkeerplaats

in parkeergarage

11

groot appartement met lift

labelvrij € 1.100-- sociaal

Catharinahof, Nijmegen:

grootschalige renovatie 86

appartementen

60

zeer klein appartement met lift

senioren € 376,-- goedkoop

Toewijzing met voorrang aan

senioren/bejaarden. Religieuze

achtergrond is een pre. In eerste

instantie verzorgd de ‘woongroep’ verhuurselectie . 26

Klein appartement met lift

senioren € 456,-- eerste aftoppingsgrens

Hutgraaf (40 appartementen)

28


labelvrij € 592,-- eerste aftoppingsgrens

3 woningen toegekend in het kader van ‘groot

naar beter’ 9

middelgroot appartement met lift

labelvrij € 675,-- sociaal

3


senioren gem. € 510,-- eerste

aftoppingsgrens

Hezelpoort (35 appartementen)

14


een/twee persoons € 378,-- goedkoop

n.v.t. 14


een/twee persoons € 592,--

eerste aftoppingsgrens

7


een/twee persoons € 525,--



Projecten in realisatie In 2017 is het laatste gebouw van het project Handelskade in uitvoering genomen. De besluitvorming hiervoor was onderdeel van het totale project. Daarnaast vonden in 2017 de aanbestedingen plaats van de projecten Hengstdal (2e fase) en Malvert (3e fase). Alle voorbereidingen van deze projecten waren in 2017 klaar. De fysieke bouwactiviteiten starten direct in 2018. In 2017 zijn de volgende projecten in realisatie genomen:

Project Aantal woningen Assetklasse Doelgroep

Huurprijs (prijspeil 2017) Huurklasse(n) Bijzonderheden

Kompas, Nijmegen: 24

appartementen

4

zeer klein appartement met lift een/twee persoons € 598,--

tweede aftoppingsgrens

Naar verwachting verhuren we meer dan 50% van de woningen aan senioren. Verwachte oplevering: maart 2018

12

klein appartement met lift een/twee persoons € 674,-- sociaal

8

middelgroot appartement met lift een/twee persoons € 674,-- sociaal

Malvert 3e fase, Nijmegen: 50

appartementen

38


20% senioren, overig labelvrij € 593,--


Maximaal 10 woningen wijzen we toe in het kader van "groot naar beter". Verwachte oplevering: december 2018 12

middelgroot appartement met lift

20% senioren, overig labelvrij € 710,-- sociaal

Hengstdal, Nijmegen:

herstructurering 31 woningen

4

klein appartement zonder lift

bijzondere doelgroep (nog te bepalen) € 417,-- goedkoop

Terugkerende bewoners krijgen een huur van € 592. Als men boven de huurtoeslaggrens zit, verhogen we de huur naar € 610. Af-hankelijk van dit aantal, verhuren we de rest met een huur van € 640.

max. 15 grote eengezinswoning labelvrij € 592,--


min. 12 grote eengezinswoning labelvrij € 640,--



1.4.2 Sloop

Project Hengstdal in Nijmegen In 2017 gaven we verder uitvoering aan het herstructureringsproject in Hengstdal. Nadat we in 2016 de 1e fase (grootschalige renovatie van 8 woningen) opleverden, stapten we voortvarend over naar fase 2 (sloop/nieuwbouw van bestaande woningen). Als fase 2 klaar is, voeren we fase 3 uit. Dit doen we omdat de betreffende woningen in fase2 deels noodzakelijk zijn voor de functie van wisselwoning. Voor dit project stelden we een sociaal plan vast. Hierin staan kaders en afspraken met én voor de vaste huurders. De feitelijke sloop- en saneringswerkzaamheden starten begin 2018. Daarom plaatsten we alle vaste huurders in de loop van de maand december uit hun woning en zijn ze al dan niet tijdelijk ergens anders gehuisvest. Allemaal binnen de kaders van het sociaal plan en volgens de met de huurders gemaakte afspraken. Hieronder een aantal ontwikkelingen gedurende 2017 en per 31 december 2017.

Herstructureringsproject Hengstdal 2017 (fase 2 en 3)

Aantal vaste huurders per 1 januari 2017 22

Aantal vaste huurders per 31 december 2017 15*

Waarvan tijdelijk verhuisd 10

Waarvan definitief verhuisd 7

Vaste huurders nog woonachtig in (fase 3) 5

Wens om terug te keren na realisatie 15

Woningen in exploitatie 1 januari 2017 59

Woningen in exploitatie 31 december 2017 13

*Vaste huurders van fase 3 en terugkeerders van fase 2 Project Klokkenslagstraat in Druten In 2017 namen we het besluit om 12 woningen aan de Klokkenslagstraat in Druten te slopen. Deze woningen maken al jaren deel uit van de herstructureringsplannen in het project Druten-West. Het gaat hier om de laatste te slopen woningen in dit plangebied. Helaas konden we het met de gemeente Druten nog niet eens worden over vervangende nieuwbouw. De definitieve sloop is nodig op sociale gronden en ter beheersing van de leefbaarheid in en rond de genoemde woningen. Voor dit project stelden we geen (specifiek) sociaal plan op, omdat de laatste vaste huurders al enkele jaren geleden zijn verhuisd (voor hen gold het sociaal plan voor het gehele project Druten-West). De woningen werden tijdelijk bewoond in het kader van leegstandsbeheer.

1.4.3 Herstructurering Om in een constante te verkeren van de diverse fasen in het vastgoedontwikkelproces en om gestaag te blijven werken aan de vastgoedportefeuille- en transformatieopgave, is het belangrijk dat er ook voldoende goede en passende projecten in onderzoek en/of in (voorbereidende) ontwikkeling zijn.


De projecten Tooropstraat (Nijmegen) en Kerkplein (Beuningen) waren eind 2017 zo goed als klaar voor ontwikkeling. Het gaat in beide gevallen om eigen locaties met een tijdelijke verhuur/beheer status tot eind 2018. Bij deze projecten werken we de realisatie in 2018 verder uit, zodat de fysieke sloop- en bouwwerkzaamheden eind 2018/begin 2019 starten. De overige projecten zitten nog in de onderzoeksfase of in de aanloop naar een eerste uitwerking van de betreffende ontwikkeling. In 2017 namen we de volgende projecten in onderzoek en/of (her)ontwikkeling:

● Tooropstraat in Nijmegen ● Kerkplein in Beuningen ● Vlierestraat/Montessori-locatie in Nijmegen ● Megenseind in Afferden ● De Vlakkers in Druten ● Plein ‘44/Intersport-locatie in Nijmegen

1.4.4 Maatschappelijk vastgoed In 2017 hebben geen investeringen plaatsgevonden in het domein van het maatschappelijk vastgoed. We hadden in 2017 vier gebouwen in deze categorie in bezit. In de loop van 2017 droegen wij ons aandeel (50%) in De Meent B.V. te Afferden (gemeente Druten) over aan de andere aandeelhouder. Hiermee kwam een einde aan onze betrokkenheid en mede-eigenaarschap in Kulturhus De Meent. Voor de overdracht, vond er een uitvoerig en intensief overlegtraject plaats met alle betrokken partijen, waaronder de Autoriteit woningcorporaties.

1.4.5 Verkoop We stelden het aantal woningen met een verkooplabel naar beneden bij. Dat betekent dat er minder woningen in de verkoop komen. De woningen die in de verkoop komen, verkopen we sneller (zie daling verkoopleegstand van € 0,2 miljoen). De gemiddelde verkoopprijs steeg naar € 160.000 (begroting: € 145.000). In de populaire wijken wordt regelmatig meer geboden dan de vraagprijs, welke is gebaseerd op actuele taxatiewaarden.

Er is een toename van terugkopen van woningen die verkocht zijn op basis van de slimmer kopen regeling. In 2016 kochten we 15 woningen terug. In 2017 waren dat er 36. Het terugkopen is vrij

76

-25

16

59

-36

22

13

2

-15

12

V E R K O P E N T E R U G K O P E N W E D E R V E R K O P E N

Begroting 2017 2017 2016


arbeidsintensief doordat de terugkoopbedragen lager liggen dan verwacht. Dit leidt tot extra (soms juridische) correspondentie. Tot nu toe bereikten we in alle gevallen overeenstemming. Als we de vergelijking maken op basis van de daadwerkelijke kasstromen, dan blijkt dat de gerealiseerde kasstromen in lijn liggen met de begroting 2017. De negatieve effecten van minder verkopen en meer terugkopen worden gecompenseerd door meer wederverkopen en de opbrengsten van nieuwbouw verkoop. 1.5 Kwaliteit van wijken en buurten

1.5.1 Leefbaarheid Onze primaire taak is het verhuren van voldoende en betaalbare woningen voor onze doelgroep. Tegelijk zijn en voelen we ons ook medeverantwoordelijk voor een schone, hele en veilige woonomgeving. Dat kunnen wij niet alleen, daarvoor hebben we de samenwerking met huurders, gemeente en onze maatschappelijke partners nodig. In de drie gemeenten hebben we in 2017 het niveau van schoon, heel en veilig gehandhaafd. En participeren we in de aanwezige sociale wijkteams, regieteams en leveren we een bijdrage aan het project buurtbemiddeling. Aan de hand van de in 2017 vastgestelde vitaliteitsscores weten we welke opgaven er per gebied liggen. Deze uitkomsten deelden en bespraken we op gebiedsniveau met onze partners. Waar de scores ondermaats zijn, zetten we de aankomende jaren aanvullende acties uit om verdere teruggang te stoppen of te keren. In alle gemeenten deden we bij verschillende complexen fysieke aanpassingen, zoals de aanpak van achterpaden, bomen en trappengalerijen. Hieronder lees je per gemeente de bijzondere acties om de leefbaarheid te verbeteren. Meer hierover lees je ook in hoofdstuk 2. Gemeente Beuningen Projectgroep vitaliteit Samen met de gemeente is een projectgroep opgestart die gaat onderzoeken welke acties er ondernomen kunnen worden om de verbinding met en tussen bewoners te vergroten. Daarbij doen we een beroep op de eigen verantwoordelijkheid van bewoners. Gemeente Druten Project digitale ondersteuning Kwetsbare huurders ontvangen via de bibliotheek een cursus om hun digitale vaardigheden te verbeteren zodat ze onder andere beter weten om te gaan met de website van Entree. Huurders kunnen hiervoor ook een beroep doen op vrijwilligers van Stichting MeerVoormekaar. Wijkplan Druten-Zuid naar aanleiding van vitaliteitsscore Met de gemeente en andere samenwerkingspartners in gesprek om te onderzoeken welke kleinschalige acties er ondernomen kunnen worden om de verbinding met en tussen bewoners te vergroten. Daarbij doen we een beroep op de eigen verantwoordelijkheid van bewoners. Tuin De Plantage We namen de tuin van ons gebouw De Plantage flink onder handen. Deze heeft nu een betere uitstraling. Gemeente Nijmegen


Vitaliteitsscores Nijmegen Aan de hand van een scoremodel beoordeelden we alle wijken waar we woningen hebben. Binnen dit model speelt leefbaarheid een grote rol. Voor de wijken die ondermaats scoren, stelden we een plan van aanpak op. Van Groot naar Beter We gaan binnen een vastgestelde groep huishoudens (senioren) in de Malvert, tien huishoudens voorrang geven op onze nieuwbouw in Malvert. Hierdoor kunnen we vrijkomende woningen weer verhuren aan starters/gezinnen. Dit levert een positieve bijdrage aan de opbouw en daarmee de vitaliteit van de wijk. 50 kopjes koffie Binnen de maisonnettes in de Malvert speelt eenzaamheidsproblematiek en er is sprake van een lage onderlinge verbondenheid. Samen met welzijnsorganisatie Tandem voerden we het project ‘50 kopjes koffie’ uit. Door bewoners bij een laagdrempelige activiteit te betrekken, die zich in de directe omgeving afspeelt, proberen we met bewoners in contact te komen en te horen wat er speelt. Oog voor elkaar We doen in Dukenburg mee in de werkgroep Oog voor Elkaar. Samen met bewoners en maatschappelijk partners, worden activiteiten uitgevoerd om in contact te komen met eenzame bewoners en ze te wijzen op de vele mogelijkheden die er zijn in Dukenburg om het contact met anderen aan te gaan. Daarbij delen we onderling kennis over het thema eenzaamheid met als doel om eenzaamheidsproblematiek beter te signaleren en te bekijken welke initiatieven aansluiten bij de aanpak van eenzaamheid. Stichting Gratis2deKansje Ook dit jaar stellen we ons (oude) huismeesterkantoor in de Lankforst gratis ter beschikking aan stichting Gratis2dekansje. Hierdoor is zij wederom in staat om vele gezinnen in Dukenburg van gratis kleren, speelgoed en meubilair te voorzien. Toekomstagenda’s We dragen op verschillende terreinen bij aan vitale wijken. Dit kan zijn op eigen initiatief maar ook als partner in gemeentelijke werkgroepen voor het bepalen van toekomstagenda’s (Dukenburg, Neerbosch-oost).

1.5.2 Uitgaven leefbaarheid Hieronder zie je de uitgaven voor leefbaarheid per gemeente. De uitgaven zijn in 2017 wat achter gebleven ten opzichte van 2016. De belangrijkste reden hiervoor is dat een aantal kostenposten ten laste zijn gebracht van andere budgetten. Dit in tegenstelling tot eerdere jaren. Verder zijn er rond leefbaarheid activiteiten uitgevoerd volgens voorgaande jaren en zijn daar ook overeenkomstige kosten mee gemoeid geweest. In 2017 ontwikkelde we een methodiek om de vitaliteit van gebieden nauwkeurig te kunnen analyseren en in kaart te brengen. In de gebieden waar de vitaliteitsscore aangeeft dat de leefbaarheid onder druk staat, ontwikkelen we gezamenlijk met onze samenwerkingspartners wijkplannen om hier gericht verbeteringen in aan te brengen. We verwachten dan ook dat de leefbaarheidsuitgaven de komende jaren toenemen.


Leefbaarheidsuitgaven per gemeente in €

Beuningen Druten Nijmegen Totaal

Leefbaarheidsbijdrage woonmaatschappelijk werk (Btiv art. 51, lid1a)

11.693 9.145 11.378 32.216

Leefbaarheidsbijdrage aanleg/onderhoud kleinschalige infrastructuur (Btiv, artt. 51, lid 1b)

15.419 11.862 68.828 96.109

Leefbaarheidsbijdrage schone woonomgeving/overlast/veiligheid (Btiv, art. 51, lid c)

12.736 11.903 35.852 60.491

Overige leefbaarheidsbijdragen (personeel)

93.735 93.735 193.384 380.854

Totaal 133.583 126.645 309.442 569.670

1.5.3 Leefbaarheidsfonds Het leefbaarheidsfonds heeft zich de afgelopen drie jaar ontwikkeld naar een prima instrument om huurders te stimuleren en te faciliteren om de verantwoordelijkheid te nemen voor de eigen leefomgeving. In 2016 ontvingen we 12 aanvragen, in 2017 waren dit er 27. In 2017 keurden we de volgende aanvragen goed.

• Beuningen: Aanschaf bladblazers voor schoonmaak van de directe woonomgeving, gereedschap voor onderhoud van de binnentuin en aanschaf zoutbakken om zelf te strooien bij portiekingangen.

• Druten: Aanschaf hogedrukreiniger en bladblazers voor schoonmaak van de directe woonomgeving en informatiebord voor melding van bewonersactiviteiten.

• Nijmegen: Verschillende faciliteiten om ontmoetingsmomenten tussen bewoners te realiseren, aanschaf hogedrukreinigers/kruiwagen/bladblazer voor schoonmaak van de directe woonomgeving en aanleg buitenkraan ten behoeve van onderhoud plantsoen.

1.5.4 Wijk- en buurtbeheer en aanpak overlast In 2017 ontvingen we 136 overlastmeldingen. Dit zijn er iets minder dan in 2016. 63% van de meldingen komt uit de stad Nijmegen. 37% uit de regio Beuningen en Druten.


Geluidsoverlast en onaangepast gedrag van omwonenden vormen de kern van de overlastmeldingen. In toenemende mate schakelen mensen buurtbemiddeling in voor eenvoudige overlastzaken zoals burengeschillen. Wij richten ons meer en meer op complexe overlastzaken. Buurtbeheerders zijn hiervoor het eerste aanspreekpunt in de wijk. Wanneer zaken leiden tot overlastprocedures of aanpak en begeleiding door hulpverleningsinstanties vragen, pakken woonconsulenten dit op. Verslaglegging, dossiervorming en samenwerking met hulpverlening speelt een steeds belangrijkere rol om gericht te kunnen handelen. De complexiteit van zaken neemt toe.

12

%

28

%

25

%

10

%

4%

8%

15

%

7%

29

%

21

%

5% 7

% 8%

24

%

2016 2017


2 Resultaten per gemeente

2.1 Speerpunten in woonvisie gemeente en geleverde prestatie Beuningen In Beuningen leverden we 40 nieuwe appartementen in De Hutgraaf op De 40 appartementen maken deel uit van de nieuwe wijk De Hutgraaf. We wezen de appartementen bewust toe aan een mix van mensen, van jong tot oud. Dit is positief voor de vitaliteit. In totaal wezen we zeven appartementen aan starters toe. Vier via loting en nog eens drie via het aanbodmodel. Drie appartementen wezen we toe aan kandidaten vanuit het Beuningse proefproject ‘van groot naar beter’. Het gaat om 65+ huurders die een eengezinswoning achterlaten in Beuningen. Door verhuizing naar de Hutgraaf kwamen er zo grote eengezinswoningen vrij voor andere woningzoekenden. De Hutgraaf kreeg aandacht in het magazine van Aedes, onze branchevereniging. De realisatie van de 40 nieuwe appartementen is in lijn met de prestatieafspraken die we maakten met de gemeente Beuningen en Huurdersbelang Beuningen. In Winssen zijn we met de buurtvereniging ‘De Sloapers’ in gesprek over een passende invulling van het binnenterrein van de Hendrik de Haardtstraat / Molenstraat De buurtvereniging wil graag op deze plek een nieuw buurthonk. Wij steunen dit idee onder een aantal voorwaarden en brachten de buurtvereniging in contact met de gemeente. Vanuit het buurthonk organiseert ze activiteiten en daarnaast wordt (weer) invulling gegeven aan het binnenterrein. Waardoor de uitstraling verbetert. Door dit idee te ondersteunen, leveren we een bijdrage aan de leefbaarheid en participatie. Samen met de gemeente onderzoeken we hoe we bewoners meer met elkaar kunnen verbinden Naar aanleiding van onze vitaliteitsscore voor Beuningen, is het speerpunt in onze wijkplannen ‘contact en verbinding met en tussen bewoners’. De gemeente voelt zich mede verantwoordelijk voor een goed leef- en woonklimaat in deze wijken. Door krachten te bundelen van professionele instellingen die in de wijken werken en een betere onderlinge afstemming van activiteiten, zien wij kansen om hier stappen in te zetten. In 2018 start een projectgroep die dit oppakt. Waarbij we eerst met elkaar het gezamenlijke resultaat bespreken. We willen in ieder geval meer bewonersparticipatie, meer sociale samenhang binnen de wijk, betere afstemming en informatie-uitwisseling tussen partners onderling. Maar ook voor bewoners een kortere lijn naar instanties en verbetering van het woon- en leefklimaat van de wijk. Mogelijke projecten kunnen richten op bewustwording van eigen gedrag, (kortere) lijn naar instanties, eigen verantwoordelijkheid en daarmee kaders. We vergroten hiermee de zichtbaarheid en de sociale binding. Samen met Stichting Perspectief ondersteunen we huurders bij gebruik van internet Huurders die moeite hebben digitale ontwikkelingen bij te houden, kunnen via de Bibliotheek Beuningen de gratis cursus ‘Klik en tik’ volgen. In samenwerking met de Bibliotheek, bieden we bij deze cursus een extra onderdeel aan: het zoeken naar een woning via Entree. Huurders die deze cursus niet kunnen volgen, maar toch graag hulp willen, kunnen een-op-een begeleiding krijgen van vrijwilligers van Stichting Perspectief. De vrijwilligers helpen bij het inschrijven of bij het zoeken naar een woning via Entree. De vrijwilligers werden hiervoor, samen met de vrijwilligers van de Bibliotheek, getraind door ons.


Druten

We droegen onze aandelen in Kulturhus De Meent over aan de exploitatiestichting De Meent Het Kulturhus is nu volledig in handen van de gemeenschap van Afferden. Het beheer van het Kulturhus vinden we niet meer onze taak. Maar we vinden het Kulturhus wel van groot belang voor de vitaliteit van Afferden. Daarom zorgden we er samen met de gemeente Druten voor dat met de overdracht van de aandelen het voortbestaan van het Kulturhus nu zo goed mogelijk gegarandeerd is. We verhuren boven het Kulturhus 11 starterswoningen en achter het Kulturhus 18 appartementen. Deze blijven we verhuren. Samen met bewoners en partners maken we een toekomstvisie voor Deest Dit doen we in verschillende stappen. We maken eerst een plan voor onze woningen in de wijk Wilgenland. Hier staan onze meeste huurwoningen. Door als eerste aan de slag te gaan met onze woningen in Wilgenland, lossen we ook al een deel van de sociale problemen op. Maar natuurlijk niet alle. Daarom maken we tegelijkertijd ook een plan voor de leefbaarheid van Deest. Vervolgens voegen we het plan voor onze woningen en de leefbaarheid samen. Bij de uitvoering hiervan pakken wij de dingen op waar wij voor zijn (huurwoningen en directe woonomgeving) en betrekken we andere partijen voor onderdelen en activiteiten die niet tot onze kerntaak behoren, maar wel belangrijk zijn voor een vitaal dorp. Want prettig wonen gaat over veel meer dan alleen de woning. Daarom leggen we contact en zoeken we samenwerking met partners die vanuit hun verantwoordelijkheid ook een bijdrage kunnen leveren aan een vitaal dorp.

Nijmegen

Voor de duplexwoningen aan de Lijsterbes- en Ahornstraat in Hengstdal, zetten we in 2017 belangrijke stappen Een ruime meerderheid van de huurders ging akkoord met onze plannen voor sloop en nieuwbouw. Nadat het Sociaal Plan van kracht werd, verhuisden alle vaste huurders voor het einde van het jaar naar een (zelfgekozen) andere woning. De huurders die willen terugkeren naar de nieuwbouw, boden we een wisselwoning aan. Samen met de huurders en andere omwonenden stelden we een beeldkwaliteitsplan op. Drie aannemers maakten op basis daarvan een ontwerp voor de nieuwbouw. De bewoners die willen terugkeren beoordeelden samen met ons de plannen. Klokgroep kwam als winnaar uit de bus. In 2017 leverden we 97 woningen aan de Handelskade op De Handelskade ligt in het centrum aan de Waal en is een van de hotspots van Nijmegen. Wij zijn er trots op dat ook op deze locatie sociale huurwoningen gerealiseerd zijn. In totaal realiseren we 179 woningen, waarvan 163 geschikt voor mensen met huurtoeslag. Dankzij een betrokken bewonersprojectgroep vernieuwden we Catharinahof Zo’n project is vooral voor oudere mensen ingrijpend. Onze intensieve begeleiding droeg in grote mate bij aan het vertrouwen, begrip en geduld van de bewoners. Minder woonkosten voor de bewoners was een argument om Catharinahof in 2016 te kopen van de Congregatie Zusters Dominicanessen van Neerbosch. We verlaagden de huren naar ongeveer € 400,00. En we maakten de appartementen energiezuiniger zodat de bewoners minder kosten hadden. De woningen zijn van energielabel G en F naar A gegaan. Catharinahof vormt samen met Huize Rosa en Tristan & Isolde een buurt waar oudere, religieuze en niet-religieuze bewoners goed samenleven. Met het eigenaarschap van Catharinahof stellen we voor de toekomst 86 goedkope zelfstandige huurwoningen beschikbaar.


Samen met de Gemeente Nijmegen en woningbouwvereniging De Gemeenschap stelden we een kwartiermaker aan om een bewonersinitiatief op te zetten: Duurzaam Hengstdal Dit is gelukt. Een groep bewoners is actief met voorlichting en motivatie. Een andere groep is concreet bezig met de ontwikkeling van een collectief zonnepanelenproject (postcoderoos). Wij stelden hiervoor daken ter beschikking. 2.2 Overleg met gemeenten en de huurdersorganisaties over bijdragen woonvisie Er zijn bij ons drie lokale huurdersorganisaties actief: HuurdersBelangen Druten (HBD), Huurdersbelangenvereniging Beuningen (HBB) en Huurdersbelangen Standvast Nijmegen (HBS). Daarnaast zijn er in alle gemeenten verschillende bewonerscommissies die een gebouw of een buurt vertegenwoordigen. De lokale organisaties samen vormen het Huurdersplatform. Hierin wordt gesproken over beleidszaken die het lokale overstijgen. In 2017 startte het Huurdersplatform samen met ons een zoektocht om de kwaliteit van de participatie van huurders goed te borgen. Zowel inhoudelijk als naar betrokkenheid. We willen een overleg- en participatiemodel dat goed aansluit bij de huidige weten regelgeving en past bij het veranderende klimaat van overleg en achterbanraadpleging. Na een zorgvuldig proces van overleg kozen we voor een hybride model met drie werkgroepen en een platform voor huurdersvertegenwoordiging. Met het platform praten we over algemene beleidszaken zoals huurbeleid, begroting, de jaarlijkse huurverhoging, dienstverlening en communicatie. De leden van de drie werkgroepen buigen zich op basis van hun interesse en/of ervaring over diverse onderwerpen. De werkgroepen zijn de denktank voor de platformleden. Of ze gaan aan de slag met vraagstukken vanuit ons. Nijmegen Met alle corporaties actief in Nijmegen én hun huurdersorganisaties en de gemeente Nijmegen wordt er een zogenaamd tripartite overleg gevoerd. Hierin staat de woonvisie van de gemeente centraal. Onderwerpen als betaalbaarheid, de bouwopgave en duurzaamheid komen in dit overleg aan bod. Net als de rol van de corporatie en de gemeente bij wonen met zorg. In Nijmegen kwamen we in 2017 drie keer met al deze partijen bijeen. Een keer om de prestatieafspraken te ondertekenen, een keer om de oude afspraken te evalueren en een keer om het nieuwe bod te bespreken. Daarnaast is de huurdersorganisatie betrokken bij het ambtelijke overleg in de totstandkoming van de prestatieafspraken. Beuningen In 2017 is een nieuwe woonvisie in Beuningen ontwikkeld. Wij en de lokale huurdersorganisatie zijn daarbij betrokken geweest. Omdat de woonvisie pas eind december 2017 door de gemeenteraad is vastgesteld, maakten we in 2017 geen prestatieafspraken. Natuurlijk waren de contouren van de woonvisie eerder bekend. Dit gaf de mogelijkheid om samen met gemeente en huurdersorganisatie op basis van de concept-woonvisie afspraken voor te bereiden. Dit proces was succesvol, waardoor we begin 2018 alsnog de prestatieafspraken konden ondertekenen. Druten Ook in Druten heeft er goed overleg plaatsgevonden met de gemeente en de lokale huurdersorganisatie. In Druten is nog een andere corporatie actief, maar met een zeer beperkt aantal woningen. Omdat we hierdoor een heel andere positie hebben, besloten we gezamenlijk dat het tripartite-overleg gevoerd wordt door ons, de gemeente en onze huurdersorganisatie. De prestatieafspraken voor 2017 waren in december klaar om te ondertekenen. Door praktische agenda technische redenen ondertekenden we ze begin 2018.


3 Organisatie en bedrijfsvoering 3.1 Inzet en opbrengsten maatschappelijke investeringen (maatschappelijk budget) Onderstaand is schematisch weergegeven hoe de gerealiseerde kasstromen door de verschillende kamers van het Driekamermodel lopen. Het maatschappelijk budget voor 2017 was begroot op 30,6 miljoen tegenover een realisatie van 30,4 miljoen.


Het maatschappelijk budget is opgebouwd uit de volgende onderdelen:

Huurkorting: 27,9 miljoen

Maatschappelijk beheer: 0,6 miljoen

Maatschappelijk deel in de onderhoudslasten: 1,9 miljoen Huurkorting De huurkorting is berekend als het verschil tussen de maximale huur en de binnenkomende huur. In theorie is dit de huur die wij bewust niet vragen aan de huurders. Maatschappelijk beheer Het maatschappelijk beheer zijn de uitgaven op het gebied van leefbaarheid en de directe personele inzet daaromheen. Kosten van buurtbeheerders en wijkregisseurs vallen hieronder Maatschappelijk deel onderhoudskosten Dit zijn de onderhoudsuitgaven die wij vanuit onze sociale rol doen. Voor ons zijn deze kosten het verschil tussen onze totale ‘reguliere’ onderhoudsuitgaven (dus zonder kosten in het kader van asbestsanering) en de VEX-normen. Deze VEX-norm is een gestandaardiseerd bedrag voor onderhoud bij een verschillend type woning. Dit bedrag wordt ook gebruikt bij het opstellen van commerciële taxaties en is daardoor representatief als ‘markttechnisch’ onderhoud. 3.2 Het gevoerde overleg met de betrokken bewonersorganisaties Er zijn bij ons drie lokale huurdersorganisaties actief. Daarnaast zijn in iedere gemeente bewonerscommissies. Deze hebben inspraak en advies over hun gebouw of buurt. Onze woonconsulenten hebben minimaal een tot twee keer per jaar formeel overleg met de individuele bewonerscommissies. Tussendoor is er contact over specifieke onderwerpen en spreken de bewonerscommissies regelmatig met onze buurtbeheerders. Op de agenda van de bewonerscommissies staan onderwerpen als het planmatig onderhoud van dat jaar en de meerjarenplanning, schoonmaak en tuinonderhoud van de complexen, isolatie van de woningen, afrekening servicekosten, financiën en de toekenning van de jaarbijdrage voor het nieuwe jaar. Een onderwerp dat de laatste jaren steeds vaker op de agenda staat is het energiebeleid en zonnepanelen. Zaken die zowel in het formele overleg als tussendoor worden besproken zijn klachten en vragen over schoonmaak en onderhoud, woningtoewijzing, veiligheid en aanpak van overlast. Andere zaken komen alleen voor wanneer hier aanleiding voor is, zoals herstructurering en nieuwbouw en ideeën voor het leefbaarheidsfonds. 3.3 De uitvoering van het reglement inzake de behandeling van klachten Overzicht klachten Standvast Wonen via de Klachtencommissie Woningcorporaties Nijmegen 2017:

Klachten ingediend in 2016, behandeld in 2017 1

Klachten ingekomen in 2017 2

Klachten nog te behandelen in 2018 0

Totaal klachten behandeld in 2017 3 Niet ontvankelijk 1

Kennelijk ongegrond

Intern opgelost bij corporatie

Zitting: advies ongegrond

Zitting: advies (gedeeltelijk) gegrond 1

Ingetrokken door klager 1

In totaal zijn in 2017 drie klachten behandeld (in 2016 waren dat er acht).


De klacht die tijdens de zitting (gedeeltelijk) gegrond werd verklaard, losten we naar tevredenheid op. 3.4 Het gevoerde financiële beleid en beheer op basis van reglement Alle woningcorporaties hebben sinds 1 januari 2017 een reglement financieel beleid en beheer. Per 1 juli 2017 is er nieuwe veegwetgeving van kracht, waarmee enkele wijzigingen zijn opgetreden die invloed hebben op dat reglement. Hierdoor waren de goedgekeurde reglementen niet meer volledig in lijn met de Woningwet. Deze wijzigingen hadden voornamelijk betrekking op reikwijdte van het reglement en het verstrekken van collegiale leningen.

Voor deze wijzigingen dienden we een addendum in bij de Autoriteit woningcorporaties. Dit addendum keurde de Autoriteit op 20 november goed.

Ons beleid en beheer ligt volledig in lijn met het financieel reglement. De controller bewaakt dit en heeft bij ongewenste constateringen de bevoegdheid om hierover rechtstreeks in contact te treden met de Raad van Toezicht. Van deze bevoegdheid heeft hij ook in 2017 geen gebruik hoeven maken.

3.5 Regionaal overleg en samenwerking (overige reglementen) PNW Alle corporaties werkzaam in Nijmegen participeren in het Platform Nijmeegse Woningcorporaties (PNW). De belangrijkste doelstelling is het opstellen van een gezamenlijke agenda waarover met het stadsbestuur gesproken wordt. Het maken van prestatieafspraken was het belangrijkste onderwerp. Het voorzitterschap rouleert jaarlijks. Daarnaast zijn domeinen verdeeld waarin een corporatie de anderen vertegenwoordigt. Wij vertegenwoordigen het PNW bij bijzondere huisvesting (statushouders en bijzondere bemiddeling). PNW werkte aan de volgende thema’s:

● Duurzaamheidsbeleid gemeente Nijmegen afstemmen op ambities van de corporaties. Hiervoor is gezamenlijk een procesregisseur energie neutraal (ver)huren Nijmegen aangesteld. Bestuurders van de corporaties Talis, Portaal en De Gemeenschap vertegenwoordigen de gezamenlijke corporaties bij dit bestuurlijk overleg.

● Afstemmen portefeuillestrategie van de verschillende corporaties. ● In gezamenlijk overleg inzake uitleggebieden van Nijmegen. ● Bestuurlijk overleg GGZ, het oprichten van een taskforce extramuralisering. De gezamenlijke

corporaties worden vertegenwoordigd door de bestuurder van Standvast Wonen. Woonkr8 Naast PNW werken we in Woonkr8 samen met de andere grotere corporaties in de regio Arnhem- Nijmegen: Woonkr8 verwijst naar het samenwerkingsverband KR8: een regionaal verband dat samenwerkte ten aanzien van woningbouw, woningtoewijzing en de onderkant van de woningmarkt. Met de opheffing van de stadsregio, heeft ook KR8 zich beraad op haar toekomst. Gezamenlijk is besloten om KR8 niet meer te beperken tot een aantal corporaties, maar alle corporaties uit de regio die mee willen doen, toe te laten. Op basis van de coalition of the willing ontstonden er werkgroepen waarbij een verschillend aantal corporaties actief is. De nieuwe naam is Woonkr8 geworden. Wij waren in 2017 actief in de werkgroep ‘passend toewijzen en woningtoewijzing’, ‘duurzame inzetbaarheid’ en ‘middeldure huur’.


Vroegsignalering In 2016 hebben de Nijmeegse woningcorporaties, Vitens, CZ, VGZ, NUON en de gemeente Nijmegen hun handtekening gezet onder het convenant Vroegsignalering schulden. Deze ondertekening bevestigt een nieuwe impuls voor de samenwerking met betrekking tot de betalingsachterstanden van de Nijmeegse burger en de betalingsverplichtingen naar de toekomst. We vinden het belangrijk dat de huurder ondersteuning krijgt om een verslechtering van de financiële situatie te voorkomen. In oktober 2016 zijn 10 partners een pilot vroegsignalering van betalingsproblemen ‘Op de rit’ gestart. De partijen leveren maandelijks overzichten aan bij het BKR van cliënten met kortlopende betalingsproblemen. Het BKR ‘matcht’ adressen waar meerdere signalen samenvallen. Deze adressen worden persoonlijk benaderd, via telefoon en huisbezoek, door een medewerker die hulp aanbiedt. Het doel is door in een vroeg stadium hulp bij betalingsproblemen te geven, later grotere problemen te voorkomen. In de periode oktober 2016 tot mei 2017 zijn 672 signalen van betalingsachterstand opgenomen in 318 matches. In ongeveer een kwart van de gevallen bleek de match niet tot de doelgroep van het project te behoren. Met de overige adressen is contact gezocht. In 15% van de matches lukt dat niet, in 60% wel. Van de bereikte huishoudens wilde ruim de helft hulp. Omdat de werkwijze in het project nieuw is, was het moeilijk op voorhand in te schatten wat we konden verwachten. Het aantal signalen en matches bleek in de eerste maanden lager dan gedacht. Daarop zijn de matchingscriteria aangepast. De grootste verandering was dat niet alleen meer gekeken werd naar achterstanden in dezelfde maand, maar ook naar achterstanden in opeenvolgende maanden. De pilot wordt nog tot in 2018 voortgezet. Weer Thuis Weer Thuis Nijmegen is een initiatief van Standvast Wonen, RIBW en Talis om integraal samen te werken om cliënten succesvol uit te laten stromen van vormen van beschermd wonen naar zelfstandig wonen in de wijk. Het Initiatief is inmiddels opgenomen in de landelijke programma Weer Thuis! In oktober 2017 ondertekenden de partijen een intentieovereenkomst om te komen tot een convenant op de gebieden:

● Toewijzing ● Privacy en informatiedeling ● Overlast

Opschalen 3.6 De werkzaamheden van de verbonden ondernemingen Kulturhus Afferden, De Meent B.V. Standvast Wonen was 50% aandeelhouder in De Meent B.V., de vastgoed B.V. van het Kulturhus in Afferden. De andere aandeelhouder was de Stichting Oprichten, In stand houden en Exploiteren van een Gemeenschapshuis te Afferden Gemeente Druten (te noemen Stichting Kulturhus). In 2015 is met de gemeente Druten, de Rabobank Druten, de Stichting Kulturhus en Standvast Wonen een intentie afgesloten om de aandelen geheel over te dragen aan de Stichting Kulturhus. Dit was een wens van alle betrokken partijen en ook in lijn met de Woningwet. Begin 2017 ontvingen we van de Autoriteit woningcorporaties de goedkeuring voor de overdacht van de aandelen. Op 30 juni zijn de aandelen notarieel overgedragen en wordt het beheer van het Kulturhus uitgevoerd door de gemeenschap van Afferden.


WOM Druten-West BV Op 15 december 2017 is de WOM Druten-West in liquidatie gegaan. We ontvingen op 20 november de goedkeuring van de Autoriteit woningcorporaties. De formele afhandeling loopt tot in het eerste kwartaal van 2018 door.

Documents

Volkshuisvestelijk verslag 2017 - Woonwaarts€¦ · interne controle plaatsvindt door een financiële collega van de afdeling Bedrijfsvoering. Pas na goedkeuring wordt het huurcontract