Embed Size (px)
Citation preview
ZNALECKÝ POSUDEKčíslo 1376-188/12
o obvyklé, obecné, tržní hodnotě nemovitostí - rodinného domu č.p. 165 na pozemku parc.č. 350, pozemku parc.č. 350 včetně všech součástí a příslušenství v k.ú. Smečno, obec Smečno, okres Kladno, vše zapsáno na LV č. 271.
Účel ocenění: Stanovení obvyklé hodnoty pro potřeby insolvenčního řízení. (ocenění stávajícího stavu)
Objednatel : insolvenční správce dlužníků Milan Goliáš, Alžběta Goliášová,JUDr. Petr MichalHvězdova 1716/2b140 78 Praha
Zhotovitel: Ing. Tomáš VolekVelatice 214664 05 VelaticeIČ: 70896461Tel.: + 420 724 256 828e-mail: [email protected]
Datum místního šetření: 28.11.2012 Stav ke dni : 28.11.2012
Počet stran: 15 stran Počet příloh: 14 Počet vyhotovení: 2
Ve Velaticích, dne 29.12.2012 Ing. Tomáš Volek
A. NÁLEZOcenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku):Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování.Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby.Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit.Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím.Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu.Na této zásadě je vypracováno toto ocenění.
Znalecký úkol:Předmětem ocenění jsou nemovitosti zapsané na LV č. 271, k.ú. Smečno, ve vlastnictví SJM Milana Goliáše a Alžběty Goliášové. Jedná se o rodinný dům č.p. 165 na pozemku parc.č. 350 a dále o pozemek parc.č. 350 vše včetně součástí a příslušenství.Úkolem je zpracovat znalecký posudek o obvyklé, obecné, tržní hodnotě těchto nemovitostí pro potřeby insolvenčního řízení a to k datu místního šetření, tj. k 28.11.2012.
Zvolené metody pro oceněníI. Pro stanovení obecné, obvyklé, tržní hodnoty nemovitostí je v tomto konkrétním případě jako
první použita věcná hodnota staveb. Pro stanovení věcné hodnoty bylo použito výpočtu ceny nákladovým způsobem podle cenového předpisu bez koeficientu prodejnosti. (vyhláška MF č. 387/2011 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku).
II. Jako druhou metodu pro daný případ ocenění k účelu stanovení obvykle obchodovatelné ceny nemovitostí volím v tomto konkrétním případě metodu srovnávací (porovnání obchodovatelných cen) a to proto, že vycházím z úvahy, že tato metoda má největší vypovídací schopnost o aktuální poptávce a nabídce daného typu nemovitostí.
Tyto metody výpočtu volím proto, že disponují dostatečnou vypovídací schopností o stavu trhu a investičním možnostem v daném regionu v oblasti s obdobným typem realit.
Základní informace:
Katastrální údaje : Kraj Středočeský, okres Kladno, obec Smečno, k.ú. SmečnoAdresa nemovitosti: Slánská 165, 273 05 Smečno
Vlastnické a evidenční údaje:
- 2 -
Vlastníci stavby: Milan Goliáš, Slánská 165, 273 05 Smečno, vlastnictví: SJMAlžběta Goliášová, Slánská 165, 273 05 Smečno, vlastnictví: SJM
Vlastníci pozemku: Milan Goliáš, Slánská 165, 273 05 Smečno, vlastnictví: SJMAlžběta Goliášová, Slánská 165, 273 05 Smečno, vlastnictví: SJM
Přehled podkladů:a) Výpis z katastru nemovitostí , LV č. 271, k.ú. Smečno, vyhotovený notářem dne 31.10.2012.b) Kopie katastrální mapy s vyznačením nemovitostí pro k.ú. Smečno.c) Objednávka znaleckého posudku, ze dne 19.11.2012.d) Vyhláška MF č. 387/2011 Sb. , kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997
Sb., o oceňování majetku.e) Informace a podklady získané od vlastníka nemovitosti p. Goliáše při místním šetření. f) Mapa obce Smečno a okolí.g) Informace a sdělení získána z internetového serveru (www.obce-mesta.info,
www.sreality.cz, z místních realitních kanceláří, vlastní databáze a databáze spolupracujících znalců.
h) Místní šetření, provedené zhotovitelem ocenění Ing. Tomášem Volkem, dne 28.11.2012 za přítomnosti vlastníka p. Goliáše.
i) Fotodokumentace pořízená při místním šetření.j) Knihovna znalce .k) Znalecký posudek č. 1946/167/200 9, který vyhotovil Ing. Tomáš Chalupa, Jírovcova 9,
Brno, dne 14.9.2009.l) Znalecký posudek č. 2961-081/12 , který vyhotovil Mgr. Ota Zeman, Hoření 3, Ústí nad
Labem, dne 1.3.2012.
Místopis
Městečko Smečno se nachází v okrese Kladno a náleží pod Středočeský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je město Slaný. Obec Smečno se rozkládá asi sedm kilometrů severozápadně od Kladna a šest kilometrů jihozápadně od města Slaný. Na území tohoto malého města má hlášený trvalý pobyt kolem 1800 obyvatel. Pro děti, jež jsou ve školní věku, mají v obci k dispozici základní školu vyššího stupně a předškoláci mohou chodit do školy mateřské. Pro využití volného času je v obci k dispozici koupaliště, sportovní hřiště a stadion. Dále bychom v obci našli knihovnu, kino, kostel a hřbitov. V obci Smečno mají lékařskou ordinaci dva praktičtí doktoři a dva stomatologové. Kromě toho je v zde umístěn i ústav sociální péče a domov důchodců. Z další občanské vybavenosti je zde rovněž policejní stanice a poštovní úřad. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci, kanalizaci i veřejný vodovod.(zdroj:http://www.obce-mesta.info)
Celkový popis:
Oceňovaná nemovitost – rodinný dům č.p. 165 je umístěn v širším centru města pod kostelem u hřbitova při ulici Slánská. Jedná se o řadový koncový objekt, částečně podsklepený, jednopodlažní, s půdou pod sedlovou střechou. Z východní strany na dům ve dvorní části navazuje přístavba vedlejší stavby, vedle domu vpravo je postavena garáž. Dle dostupných podkladů byl původní objekt postaven v roce 1868 jako zemědělská stavba a v roce 1901 byl přestavěn na rodinný dům. Oceňovaná nemovitost je umístěna v mírně svažitém terénu u rušné komunikace nedaleko centra města v zástavbě rodinných a bytových domů. Přístup k objektu je umožněn po veřejné asfaltové komunikaci.Na pozemku parc.č. 350 je situován rodinný dům, zděná garáž a dvorní přístavba na dvorku vedle
- 3 -
domu, pozemek parc.č. 350 má nepravidelný tvar podobný lichoběžníku. Příslušenství dále tvoří venkovní úpravy minimálního rozsahu bez výrazného vlivu na cenu obvyklou. Jedná se o oplocení, vstupní vrátka, přístřešek na dvorku mezi garáží a domem, zpevněné plochy a přípojky inženýrských sítí (vody, elektřiny, kanalizace, plynu).
Silné stránky- poloha nedaleko centra obce, vlastní garáž
Slabé stránky- špatný stavebně technický stav, nutná investice do rekonstrukce, převis nabídky obdobných
RD nad poptávkou, rušná přilehlá komunikace, absence vlastní zahrady (pouze malý dvorek), menší chráněné území.
Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: Nemovitost je řádně zapsána v katastru
nemovitostí Nemovitost není řádně zapsána v katastru
nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní
smlouvy (vznikla věc) Stav stavby neumožňuje podpis zástavní
smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její
kolaudací Skutečné užívání stavby je v rozporu s její
kolaudací Přístup k nemovitosti přímo z veřejné
komunikace je zajištěn Není zajištěn přístup k nemovitosti přímo z
veřejné komunikaceKomentář: stavba garáže není zapsána na LV č. 271, k.ú. Smečno, ale je zakreslena v katastrální mapě.Rizika spojená s umístěním nemovitosti: Nemovitost není situována v záplavovém
území Nemovitost situována v záplavovém území
Nemovitost v území se zhoršeným životním prostředím (hluk / vibrace - doprava, výroba, jiné zdroje)
Poloha nemovitosti v chráněném územíKomentář: Nemovitost umístěna podél rušného hlavní komunikace procházející obcí (ul. Slánská) v menším chráněném území (památkově chráněné území).Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo ExekuceKomentář: v současné době na výpisu z katastru nemovitostí LV č. 271 ze dne 31.10.2012 pro k.ú. Smečno v oddíle C - omezení vlastnického práva je zapsáno zástavní právo smluvní, nařízení exekucí, exekuční příkazy k prodeji nemovitosti, dražební vyhláška a rozhodnutí o úpadku §136 odst. 1 insolvenčního zákona (podrobněji viz. příloha č.1 – LV č. 271).Zápisy uvedené v oddíle C nemají vliv na stanovení obvyklé hodnoty pro potřeby tohoto ocenění. Shora uvedená omezení zanikají nejpozději zpeněžením předmětu dražby, pokud nezaniknou nebo již nezanikla dříve, tudíž neovlivňují hodnotu předmětu dražby.Věcná břemena, zástavní práva, ani jiná omezení vzniklá přímo ze zákonů (vodního, energetického, telekomunikačního apod.), popřípadě závazky vyplývající ze smluvních ujednání, o jejichž existenci se nelze přesvědčit ze zápisu z katastru nemovitostí, nebyla zjištěna a ani na ně zpracovatel nebyl žádnou osobou upozorněn.Ostatní rizika:
- 4 -
Stavby s výrazně zhoršeným technickým stavem
Komentář: dle dostupných podkladů a informací získaných při místním šetření není na pronájem nemovitosti uzavřena žádná nájemní smlouva. V opačném případě by bylo nutno vypracovat nové tržní ocenění.Dřevěná konstrukce střešního krovu vč. krytiny je ve špatném technickém stavu a na několika místech musela být dodatečně podepřena.
B. OBSAH1. Ocenění staveb nákladovou metodou
1.1 Rodinný dům č.p. 1651.2 Garáž
2. Ocenění ostatních staveb nákladovou metodou2.1 Příslušenství
3. Ocenění pozemků3.1 Pozemek
4. Porovnávací ocenění4.1 Rodinný dům č.p. 165 s pozemkem a s příslušenstvím
- 5 -
C. OCENĚNÍ
1. Ocenění staveb nákladovou metodouVěcná hodnota: Pro zjištění věcné hodnoty staveb bylo použito výpočtu ceny nákladovým způsobem podle cenového předpisu bez koeficientu prodejnosti. (vyhláška MF č. 387/2011 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku).
1.1 Rodinný dům č.p. 165Jedná se o krajní řadový rodinný dům, který je částečně podsklepený, má jedno nadzemní podlaží a sedlovou střechu bez účelově využitého podkroví. Půdorysný tvar domu je přibližně obdélníkový. Rodinný dům obsahuje jeden byt 3+1 s příslušenstvím. Vstup do domu je přímo z přilehlé ulice přes vlastní dvůr.Dispozice:1.PP - sklep přístupný z chodby 1.NP1.NP – chodba, dva pokoje, kuchyň na uliční straně, koupelna vybavena vanou a WC, menší pokoj na straně do dvora.Půda – není účelově využívánaStavebně konstrukční charakteristika:Objekt je postaven na základech bez účinných izolací proti zemní vlhkosti. Nosná konstrukce je zděná ze smíšeného zdiva kámen+cihela. Stropní konstrukce jsou trámové s rovným podhledem. Krov je dřevěný sedlový. Střešní krytina je z pálených tašek. Schody jsou dřevěné. Klempířské konstrukce jsou pouze částečné z pozinkovaného plechu. Vnitřní omítky jsou vápenné dvouvrstvé (v koupelně chybí), fasáda je vápenná s nástřikem, částečně opadaná. Sokl obložen keramickými pásky na uliční straně. Keramické obklady jsou provedeny v koupelně. Podlahy jsou prkenné, z PVC a z teraco dlažby. Objekt je napojen na světelnou a motorovou elektroinstalaci. Jsou provedeny rozvody vody teplé a studené. Kanalizace je svedena do veřejného řadu. Vytápění je lokální krbovými kamny na TP. Ohřev teplé vody je zajištěn pomocí el. bojleru. Dveře jsou dřevěné plné nebo prosklené. Okna jsou dřevěná kastlová. Hygienické zařízení tvoří 1x splachovací WC, vana, umyvadlo. Stáří a technický stav:Dle dostupných podkladů byl původní objekt postaven v roce 1868 jako zemědělská stavba a v roce 1901 byl přestavěn na rodinný dům. V roce 1952 byla provedena dvorní přístavba. Během dalších let byla prováděna minimální údržba. Současný stavebně technický stav je zhoršený. Je zapotřebí rekonstrukce i prvků dlouhodobé životnosti. Dřevěná konstrukce střešního krovu vč. krytiny je ve špatném technickém stavu a na několika místech musela být dodatečně podepřena. Vlivem zatékání je provlhlé zdivo v menším pokoji napadeno plísní. Opotřebení je stanoveno odborným odhadem.
Zastavěné plochy a výšky podlaží:
Název Zastavěná. plocha
Konstr. výška
1.PP 28,98 m2 2,20 m1.NP 125,81 m2 2,90 m
Obestavěný prostor:
Výpočet jednotlivých výměr:
- 6 -
Název Obestavěný prostor [m3]1.PP (28,98)*(2,20) = 63,76 m3
1.NP ((16,65+15,20)/2*7,90)*(2,90) = 364,84 m3
Zastřešení 125,81*3,00/2 = 188,72 m3
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení)
Název Typ Obestavěný prostor
1.PP 63,76 m3
1.NP 364,84 m3
Zastřešení 188,72 m3
Obestavěný prostor - celkem: 617,31 m3
OceněníZastavěná plocha [m2] 126Obestavěný prostor [m3] 617,31Jednotková cena (JC) [Kč/m3] 4 490Rozestavěnost % 100,00Reprodukční hodnota (RC) Kč 2 771 734Stáří roků 111Opotřebení % 80,00Věcná hodnota (VH) Kč 554 347
1.2 GarážJedná se o přízemní, nepodsklepený objekt garáže a skladu, s pultovou střechou, který je postaven jižně vedle RD.Stavebně konstrukční charakteristika:Svislé nosné konstrukce jsou zděné, fasádní omítky vápenné, částečně opadané, střecha je plochá krytá vlnitým eternitem, klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu, pouze částečné. Vnitřní omítky jsou vápenné, podlaha je betonová, vrata jsou dvoukřídlá kovová, dveře plné dřevěné, okno jednoduché. Zavedena el.energie je nefunkční.Stáří a technický stav:Jedná se o objekt ve zhoršeném stavu, opotřebení je stanoveno odborným odhadem na 80 %.
Zastavěné plochy a výšky podlaží:
Název Zastavěná. plocha
Konstr. výška
1.NP 19,37 m2 2,90 m
Obestavěný prostor:
Výpočet jednotlivých výměr:Název Obestavěný prostor [m3]1.NP ((3,41+5,20)/2*4,50)*(2,90) = 56,18 m3
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení)
- 7 -
Název Typ Obestavěný prostor
1.NP 56,18 m3
Obestavěný prostor - celkem: 56,18 m3
OceněníZastavěná plocha [m2] 19Obestavěný prostor [m3] 56,18Jednotková cena (JC) [Kč/m3] 2 780Rozestavěnost % 100,00Reprodukční hodnota (RC)
Kč 156 181
Stáří roků 50Opotřebení % 80,00Věcná hodnota (VH) Kč 31 236
2. Ocenění ostatních staveb nákladovou metodou
2.1 Příslušenství
Popis:Jedná se zejména o zděnou přístavbu na dvoře a venkovní úpravy standardního rozsahu (přípojky IS, oplocení, vstupní branku, zpevněnou plochu dvora). Technická hodnota venkovních úprav má vzhledem ke svému rozsahu nízkou hodnotu a k oceňovanému objektu má jen doplňkovou funkci. Pro účely ocenění není cena jednotlivých staveb vyjadřována. Celkovou cenu příslušenství navrhuji odborným odhadem ve výši 4 % ze zjištěné ceny hlavních staveb.
Zatřídění pro potřeby ocenění:Venkovní úpravy oceněné zjednodušeným způsobem dle § 10 procentem z ceny stavby.Stanovené procento z ceny staveb: 4,00 %Stanovená cena staveb: 585 583,- Kč
Ocenění:Cena staveb celkem: 585 583,-
* 0,0400Příslušenství - zjištěná cena = 23 423,32Kč
- 8 -
3. Ocenění pozemků
3.1 Pozemek
Popis:- parc.č. 350, zastavěná plocha a nádvoří o výměře 217 m2. Jedná se o mírně svažitý pozemek, nepravidelného přibližně lichoběžníkového tvaru. V severní části pozemku směrem k přístupové komunikaci je postavena stavba rodinného domu č.p. 165 o přibližně lichoběžníkovém půdorysném tvaru, s přístavbou vedlejší stavby směrem do dvora. V jižní části pozemku je postavena přízemní garáž pro jeden osobní automobil se skladem. Nezastavěná část pozemku je využívána jako dvůr. Pozemek lze napojit na veškeré hlavní řady IS procházejí v přilehlé komunikaci.Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků:Pozemky jsou oceněny porovnávací metodou na základě realizovaných cen při prodeji srovnatelných pozemků (lokalitou, využitím, možností napojení na inženýrské sítě). Vzhledem k tomu, že v dané oceňované lokalitě nedošlo k mnou známým realizovaným prodejům pozemků o porovnatelné výměře a druhu užití, porovnával jsem danou lokalitu s databází a informacemi od lokálních realitních kanceláří a s databází České společnosti certifikovaných odhadců majetku (www.cscom.cz, www.sreality.cz, www.nemovitosti.cz). Z toho vyplynulo, že cena volných nezastavěných, zasíťovaných stavebních pozemků by se v dané lokalitě a kapacitě pohybovala v rozmezí od 400,- Kč/m2 do 700,- Kč/m2. Mnou kalkulovaná jednotková cena pro oceňované pozemky vzhledem k zastavěnosti a poloze činí 500,- Kč/m2.
Oceňované pozemkyNázev P.Č. Výměra [m2] Jedn. cena [Kč/m2] Cena [Kč]zastavěná plocha a nádvoří 350 217 500,00 108 500,00Celkem 217 108 500,00
Výsledná cena pozemku = 108 500,- Kč
4. Porovnávací ocenění
4.1 Rodinný dům č.p. 165 s pozemkem a s příslušenstvímDefinice : Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek, jako např.: druhu a účelu věci, koncepce a technických parametrů, kvality provedení, opravitelnosti apod. V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou.Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost.Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí.Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti.
- 9 -
Po nemovitostech uvedeného typu, t.j. Rodinný dům, uvedené velikosti, vybavení, resp. zjištěnému technickému stavu, v dané lokalitě, u srovnatelných nemovitostí nabídka převyšuje poptávkou. Proto s přihlédnutím k velikosti nemovitosti, poloze, jejímu technickému stavu, vybavení a způsobu využití, jsem názoru, že oceňovaná nemovitost je hůře obchodovatelná.
Oceňovaná nemovitost – Rodinný dům č.p. 165, pozemek parc.č. 350Obestavěný prostor: 692,09 m3
Zastavěná plocha: 151,59 m2
Plocha pozemku: 217,00 m2
Odůvodnění srovnávací metody:Pro ocenění dané nemovitosti je použita metoda porovnání na základě standardní jednotkové tržní ceny SJTC. Princip metody spočívá v tom, že z databáze znalce o realizovaných resp. inzerovaných prodejích podobných nemovitostí je odvozena jednotková tržní cena (např. za m2 užitné plochy, m2
zastavěné plochy všech podlaží, atd.). Tato jednotková cena, získaná následným statistickým vyhodnocením jako průměrná, minimální a maximální, je potom přepočtena na jednotkovou cenu objektu; po vynásobení výměrou objektu je potom získána jeho porovnávací hodnota.Jako podklady byly použity údaje z vlastní databáze, informace z nabídek z internetových stránek. Podle těchto podkladů byly v uplynulé době zobchodovány, nebo inzerovány v oblasti, kde se nachází oceňovaná nemovitost, tyto nemovitosti :Popisy porovnatelných nemovitostí:RD č. 1Nabízíme k prodeji rodinný dům 3+kk o podlahové ploše 80 m2, v klidné lokalitě obce Smečno. Dům prošel částečnou rekonstrukcí - koupelna, podkroví - sádrokarton, plastová okna. Vytápění domu řešeno systémem WAW, ohřev vody bojlerem. Dům je napojen na obecní kanalizaci. U domu dále menší dvorek.Zdroj: http://www.sreality.cz/detail/prodej/dum/rodinny/smecno-smecno-v-ulickach/3033678428
RD č.2RD v klidné části obce Smečno 6 km od Slaného a 8 km od Kladna. RD je patrový a celý podsklepen, wc je odděleno od koupelny menších rozměrů kde je vana. V domě je plynové vytápění typu waf a ohřev vody je řešen el. bojlerem (80l). Tento RD je cca 40 let starý. Ve městě je veškerá občanská vybavenost (škola, školka, obchody, MHD), cesta na MHD cca 2 min.Zdroj: http://www.sreality.cz/detail/prodej/dum/rodinny/smecno--/417899868
RD č.3Nabízíme prodej koncového - řadového RD o velikosti 2+1 v obci Smečno, okres Kladno. Dům je ze smíšeného zdiva, má sedlovou střechu s dřevěným krovem a pálenou taškou. Okna jsou zde dřevěná s protihlukovým těsněním. V domě je vodovod (v plastu), elektřina, plyn i kanalizace. Vytápění i ohřev vody je řešen plynovým kotlem. Je zde i velmi hezký sklep vhodný pro posezení. Dispozice domu: 1.NP - vstupní chodba, ložnice, kuchyně, vstup na dvorek. 2.NP - obývací pokoj, koupelna s rohovou vanou a toaletou. Za domem je i malý dvorek využitelným pro posezení, grilování a pod. Parkování možné před domem.Zdroj: http://www.sreality.cz/detail/prodej/dum/rodinny/smecno--/3710100060
RD č.4RD 2+1, Tuřany, okr. Kladno, 431m2 Nabízím rodinný dům 2+1 v obci Tuřany, stojící na parcele o velikosti 431m2. Po vstupu do domu je předsíň, z ní kuchyň , v ní krbové kamna, dále dva pokoje cca 5x4m a WC spojené s koupelnou. Půda je vhodná k půdní vestavbě. Dům je smíšený. Před
- 10 -
domem dvorek a garáž . Obec Tuřany se nachází 3km západně od města Slaný, 16km od Kladna, v obci je MŠ, 3-třídní ZŠ, 2x potraviny, ostatní v obci Slaný. Zdroj: http://www.sreality.cz/detail/prodej/dum/rodinny/turany--/976720732
Srovnatelné nemovitostiNázev: RD č. 1Lokalita: V Uličkách, SmečnoPoužité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 1,05 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 0,85 K5 garáž 1,05 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,95
Zdůvodnění koeficientu Kc:Redukce pramene ceny - inzerce; Velikosti objektu - nepatrně menší; Poloha - obdobná; Provedení a vybavení - lepší; garáž - není; Vliv pozemku - obdobný; Úvaha zpracovatele ocenění - lepší nemovitost;
Celkový koef. KC
0,76
Upravená j. cena Kč/ks
529 710
Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena0,00 m3 69 m2 700 000 Kč 700 000 Kč/ks
Název: RD č.2Lokalita: SmečnoPoužité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 1,05 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 0,90 K5 garáž 1,05 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,95
Zdůvodnění koeficientu Kc:Redukce pramene ceny - inzerce; Velikosti objektu - nepatrně menší; Poloha - obdobná; Provedení a vybavení - lepší; garáž - není; Vliv pozemku - obdobný; Úvaha zpracovatele ocenění - lepší nemovitost;
Celkový koef. KC
0,80
Upravená j. cena Kč/ks
600 931
Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena0,00 m3 56 m2 750 000 Kč 750 000 Kč/ks
- 11 -
Název: RD č.3Lokalita: SmečnoPoužité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 0,95 K5 garáž 1,05 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,95
Zdůvodnění koeficientu Kc:Redukce pramene ceny - inzerce; Velikosti objektu - obdobná; Poloha - obdobná; Provedení a vybavení - lepší; garáž - není; Vliv pozemku - obdobný; Úvaha zpracovatele ocenění - nepatrně lepší nemovitost;
Celkový koef. KC
0,81
Upravená j. cena Kč/ks
692 714
Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena0,00 m3 82 m2 860 000 Kč 860 000 Kč/ks
Název: RD č.4Lokalita: TuřanyPoužité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,10 K4 Provedení a vybavení 0,90 K5 garáž 1,00 K6 Vliv pozemku 0,95 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,95
Zdůvodnění koeficientu Kc:Redukce pramene ceny - inzerce; Velikosti objektu - obdobná; Poloha - nepatrně horší; Provedení a vybavení - lepší; garáž - ano; Vliv pozemku - větší pozemek; Úvaha zpracovatele ocenění - lepší nemovitost;
Celkový koef. KC
0,76
Upravená j. cena Kč/ks
568 831
Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena0,00 m3 435 m2 749 000 Kč 749 000 Kč/ks
Pozn.: koeficienty vyjadřují předpokládaný cenový vztah mezi oceňovanou a srovnatelnou nemovitostí. Jeví-li se v daném kritériu OCEŇOVANÁ nemovitost cenově LEPŠÍ, je koeficient větší než 1. Jeví-li se OCEŇOVANÁ HORŠÍ je menší než 1. Za výchozí cenu pro výpočet se bere cena srovnatelné nemovitosti.
Minimální jednotková cena porovnávaných nemovitostí 529 710 Kč/ksPrůměrná jednotková cena porovnávaných nemovitostí 598 047 Kč/ksMaximální jednotková cena porovnávaných nemovitostí 692 714 Kč/ks
- 12 -
Z výše uvedeného srovnání vyplývá, že daný typ nemovitosti v dané lokalitě a čase je obchodovatelný v rozmezí 529 710,- Kč až 692 714,- Kč.
Srovnávací hodnota : Obecná hodnota stanovená srovnávací metodou byla zhotovitelem, s přihlédnutím na skutečnosti ovlivňující prodej, zejména velikost objektu, k poloze, stavebně technickému stavu, velikosti a poptávce realitního trhu, pro zadanou nemovitost navržena ve středním pásmu výše zmiňovaného intervalu, tj. 598 047,- Kč.
Výpočet porovnávací hodnoty nemovitosti na základě přímého porovnáníStanovená jednotková cena oceňované nemovitosti 598 047 Kč/ksVýsledná porovnávací hodnota 598 047 Kč
D. REKAPITULACE OCENĚNÍ
1. Ocenění staveb nákladovou metodou1.1 Rodinný dům č.p. 165 554 350,00Kč1.2 Garáž 31 240,00Kč
585 590,00Kč2. Ocenění ostatních staveb nákladovou metodou
2.1 Příslušenství 23 420,00Kč3. Ocenění pozemků
3.1 Pozemek 108 500,00Kč4. Porovnávací ocenění
4.1 Rodinný dům č.p. 339 s pozemky a s příslušenstvím 598 047,00Kč
Současný stav
Porovnávací hodnota 598 000 Kč
Věcná hodnota 717 510 Kč
Hodnota pozemku 108 500 Kč
Obvyklá cena 600 000 Kč
- 13 -
Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostíPro navržení výsledné obvyklé hodnoty nemovitostí byla použita srovnávací metoda ocenění. Vzhledem k charakteru oceňovaných nemovitostí a použitým vstupním údajům tato metoda nejlépe popisuje jejich hodnotu.Vzhledem k stavebně technickému stavu, velikosti a funkčnímu využití nemovitostí, investičním možnostem v daném regionu, potenciálním konkurenčním objektům, zohledněním výše zmiňovaných ostatních rizik a situaci na trhu v oblasti obdobných realit navrhuji:obvyklou, obecnou, tržní hodnotu nemovitostí - rodinného domu č.p. 165 na pozemku parc.č. 350, pozemku parc.č. 350 včetně všech součástí a příslušenství v k.ú. Smečno, obec Smečno, okres Kladno, vše zapsáno na LV č. 271, podle tohoto znaleckého posudku zpracovaného za účelem stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby insolvenčního řízení, k datu ocenění 28.11.2012, po zaokrouhlení na:
600 000,- KčSlovy: šestsettisíc korun českých
Ocenění je v souladu s Mezinárodními oceňovacími standardy, schválenými v roce 2004 Mezinárodním výborem pro normy oceňování aktiv (IVSC), zejména se standardy IVS 1 Oceňování na základě tržní hodnoty a IVS 4 Oceňování pro záruky půjček, hypotéky a dluhopisy.Je zpracováno v souladu s definicí "obvyklé ceny" uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), která je citována v Úvodu.
Prohlašuji, že při provedení znaleckého posudku jsem osobou nezávislou.
Ve Velaticích 29.12.2012 Ing. Tomáš Volek
- 14 -
Znalecká doložka:
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 12.10.1999, č.j. Spr. 2895/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí a pro základní obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a průmyslové.Prohlašuji v souladu s ust. § 127a zákona č. 99/1963 Sb., ve znění zákona č. 218/2011 Sb., že tento znalecký posudek má všechny zákonem požadované náležitosti a jsem si vědom následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1376-188/12 znaleckého deníku.
Ve Velaticích 29.12.2012
Ing. Tomáš VolekVelatice 214664 05 Velaticetelefon: +420 724 256 828e-mail: [email protected]
E. SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH
Podklady a přílohy počet stran A4 přílozeVýpis z katastru nemovitostí pro LV č. 271 6Snímek katastrální mapy 1Fotodokumentace nemovitosti 2Mapa oblasti 1
- 15 -
