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IMMOBILIENWIRTSCHAFTBAYERN
Das Magazin des BFW Bayern
Ausgabe 2_2015
ZKZ 89198 | Schutzgebühr € 2,50
INTERVIEW ZUR ZUKUNFTSFÄHIGKEIT BAYERNS MIT MARKUS BLUME MDL
BAYERISCHE ENTWICKLUNG: SELBST PARKEN WAR GESTERN
ENERGIEEFFIZIENTES TERMINAL AM MÜNCHNER FLUGHAFEN IM BAU
INNOVATIONSKULTUR IN BAYERN// Seite 22
// Seite 24
// Seite 26
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3
EditorialSehr geehrte Damen und Herren, liebe Mitglieder,
Innovationen sind kein Zufall. Auch Innovationen müssen geplant sein. Das Unternehmen,
das Innovationen früh erkennt und nutzt, kann sich einen Wettbewerbsvorteil verschaffen.
Deshalb ist Fortschritt und Fortschrittskultur ein wichtiges Feld unseres Verbands, das seinen
festen Platz als Schnittstelle zwischen Politik, Verwaltung, Wissenschaft und Immobilienwirt-
schaft eingenommen hat. Innovation: Sie werden diesen Begriff auch in dieser Ausgabe
wieder lesen.
Der Blick in die nahe Zukunft erfordert unterdessen die Behandlung der geplanten Erb-
schaftsteuerreform. Der BFW Bayern sieht im aktuellen Entwurf der Erbschaftsteuerreform
eine Ungleichbehandlung von Immobilien per se. So wird derjenige, der Wohnungen oder
Gewerbe vermietet, schlechter gestellt als derjenige der Autos vermietet – Immobilienvermö-
gen werden diskriminiert. Unser Ziel ist es, mit aller Kraft diese Diskriminierung aufzuheben
und auf gravierende Mängel des Entwurfs hinzuweisen. Wir haben neben unserem Arbeits-
kreis Steuern einen zusätzlichen Gesprächskreis etabliert. Prof. Dr. Karl-Georg Loritz, ein
renommierter Experte für Erbschaftsteuerrecht, unterstützt uns – wir konnten ihn als Begleiter
gewinnen. Er zeigt in seinem Artikel plakativ die Benachteiligung der Immobilienbranche auf
(siehe hierzu Beitrag ab Seite 28).
Futter für die Diskussion mit der Politik liefert uns auch die Studie „Kostentreiber im Woh-
nungsbau“ der Arbeitsgemeinschaft für zeitgemäßes Bauen. Sie betrachtet die wichtigsten
Einflussfaktoren auf Gestehungskosten und die aktuelle Kostenentwicklung von Wohnraum
in Deutschland. Die Studie gibt eine Antwort auf die Frage, wer die echten Kostentreiber sind
(siehe hierzu Beitrag ab Seite 32).
Derweil betreibt das Bundesjustizministerium immer stärker sein neues Thema Verbraucher-
schutz. So wird die Diskussion um ein neues Bauträgervertragsrecht immer mehr von Fach-
experten des Verbraucherschutzes beeinflusst. Auf unserem Immobilientag konnten wir das
Thema fachgerecht beraten. Im vorliegenden Magazin wird deshalb auch hierzu Stellung
bezogen (siehe Beitrag auf Seite 19).
Nur gemeinsames Engagement macht uns zu einer starken Stimme. Wir laden Sie herzlich
ein, Teil unseres einmaligen Netzwerks der Immobilien- und Wohnungswirtschaft zu werden.
Wir wünschen Ihnen viel Freude beim Lesen unseres Magazins.
Andreas Eisele,
Präsident BFW Landesverband
Bayern e.V.
Dr. Thomas Geppert,
Geschäftsführer BFW Landesverband
Bayern e.V.
Andreas Eisele
Präsident des BFW Bayern
Foto
: BFW
Bay
ern
Foto
: BFW
Bay
ern
Immobilien Wirtschaft Bayern Editorial
Dr. Thomas Geppert
Geschäftsführer des BFW Bayern
4
InhaltsverzeichnisEditorial
Inhalt
BFW BayernBayerischer Immobilienkongress am 16. Juli 2015
BFW Bayern begleitet die Änderungen des Erbschaftsteuerrechts
Immobilienwirtschaftlicher Dialog 2015
Arbeitskreis Bauträger: Aktuelle Zahlen zum Immobilienmarkt
Münchner Immobilien Messe 2015
Familien- und altersgerechtes Bauen im Fokus
Innovationsprozesse in Wohneigentumsgemeinschaften
Infrastrukturen sichern Münchens Zukunftsfähigkeit
BFW Bayern im Gespräch
Bayerischer Immobilientag und Mitgliederversammlung 2015
Änderungen des Bauvertragsrechts
Innovationskultur in Bayern„InnovationsFORUM“ des BFW Bayern im September 2015
Interview zur Zukunftsfähigkeit Bayerns mit Markus Blume MdL
Bayerische Entwicklung: Selbst parken war gestern
Energieeffizientes Terminal am Münchner Flughafen im Bau
Die Erbschaftsteuerreform Die Erbschaftsteuerreform und die Immobilienwirtschaft
Aktuelles aus der ImmobilienbrancheDie wahren Kostentreiber in der Wohnungswirtschaft
Die Mietpreisbremse – Eine Bilanz aus Sicht des BFW
Die eigene Immobilie macht glücklich
3 Fragen an Helmut Schiedermair
Termine
S. 3
S. 4
S. 5-19S. 5
S. 6
S. 7
S. 8
S. 9
S. 10
S. 12
S. 14
S. 15
S. 16
S. 19
S. 20-27S. 21
S. 22
S. 24
S. 26
S. 28-31S. 28
S. 32-40S. 32
S. 36
S. 39
S. 41S. 41
S. 42
Immobilien Wirtschaft Bayern Inhalt
Zur Titelseite dieser Ausgabe:
Die derzeitige Errichtung eines hochmodernen Satelliten-Terminals am Münchner Flughafen
zeigt, wie sich ästhetische Highlights mit einer hohen Energieeffizienz verbinden lassen.
(Foto: K+P Architekten und Stadtplaner GmbH, München / EyeVindicate)
5Fotos: BFW Bayern
Immobilien Wirtschaft Bayern BFW Bayern
Bayerischer Immobilienkongress
am 16. Juli 2015
Die bayerische Immobilienbranche tauscht sich aus
„Wachstum braucht Strukturen“ ist das diesjährige Motto des fünften Bayerischen Immobilienkongresses am 16. Juli 2015 in der Alten
Kongresshalle in München. Das Motto passt auch zur Entwicklung und Organisation des Kongresses selbst. Die gemeinsam mit Deloit-
te ausgerichtete Veranstaltung ist in ihrer nun fünfjährigen Geschichte stetig gewachsen. Mit über 300 Teilnehmern steckt sie daher bei
weitem nicht mehr in ihren Kinderschuhen.
Trotzdem müssen sich die Akteure auf
dem Immobilienmarkt immer wieder warm
anziehen – denn der Immobilienmarkt
ist in sich ein Perpetuum Mobile – immer
wieder kommen Änderungen auf ihn zu.
Der Bayerische Immobilienkongress greift
deshalb jedes Jahr Kernthemen auf und gibt
den Marktteilnehmern und den Gästen aus
Politik, Verwaltung und Wissenschaft einen
Überblick über Trends und Meinungen. Im
Mittelpunkt stehen dieses Jahr die Fragen
nach den Auswirkungen der aktuellen Finan-
zierungstrends auf den Investmentmarkt, ob
sich ein Investment in Bayerns Mittelstädten
lohnt und inwieweit Umlandgemeinden die
Wohnraumknappheit von München lösen
können. Darüber hinaus werden die Chan-
cen und Grenzen der Bürgerbeteiligung
diskutiert.
Als feste Größe in der unternehmerischen
Immobilienwirtschaft hat sich der Kongress
als Plattform der Kommunikation für Ent-
scheider und Akteure der gesamten Branche
etabliert. Sowohl die Pausen im Rahmen
des Kongresses, als auch die Abendveran-
staltung sind für sich allein schon wichtige
Treffpunkte.
Im Rahmen der diesjährigen Abendveran-
staltung wird der Bayerische Innenminister
Joachim Herrmann den gemeinsam mit
dem Deutschen Werkbund Bayern ausge-
lobten Preis für Qualität im Wohnungsbau
2015 verleihen. Gleich mehrere Objekte
erhalten Preise und Auszeichnungen. Die
hochkarätige Jury hat sie in der Jurysit-
zung im Juni als Beweis für erfolgreiche
freifinanzierte Wohngebäude in Bayern
ausgewählt.
Weitere Informationen zum BIK 2015 unter
www.bayerischer-immobilienkongress.de
6
Immobilien Wirtschaft Bayern BFW Bayern
BFW Bayern begleitet die Änderungen des Erbschaftsteuerrechts
Arbeitskreis Steuern
Bereits kurz nach Veröffentlichung des
Urteils zur Verfassungsmäßigkeit des
Erbschaftsteuerrechts am 17. Dezember des
Vorjahrs hat sich im neuen Jahr der Arbeits-
kreis Steuern des BFW Bayern getroffen, um
die Vorgaben, Unsicherheiten, Übergangs-
fragen und Auswirkungen auf die Praxis zu
diskutieren. Die Einschätzung des BFW Bay-
ern, dass Immobilien im Zuge der geplan-
ten Gesetzesreform in den Verschonungs-
regeln Berücksichtigung finden müssen,
wurde von den Mitgliedern bestätigt. Somit
hatte die Sitzung den Grundstein für einen
Prozess gelegt, der bis heute andauert.
Der aktuelle Gesetzentwurf zielt laut dem
Bundesministerium für Finanzen „auf eine
verfassungsgemäße Ausgestaltung der
Verschonung betrieblichen Vermögens
und damit auf eine verfassungskonforme
Erhebung der Erbschaft- und Schen-
kungssteuer.“ Berücksichtigt werden soll
auch die mittelständisch verwurzelte
Unternehmerlandschaft, die regional ver-
ankert ist, engen Bezug zum Standort hat
und die Wirtschaft vor Ort stärkt. Hierzu
zählt sich auch die Immobilienwirtschaft,
insbesondere die vielen familiengeführten
und mittelständischen Unternehmen des
BFW Bayern leisten ihren Beitrag zu ei-
nem vielfältigen und heimatlichen Bayern.
Denn Immobilien sind nicht nur Visiten-
karte eines Landes, die Unternehmen
leisten durch sie auch einen wesentlichen
Beitrag für die Gesellschaft beispielsweise
durch die Energiewende.
Die Frage des Erbfalls ist nicht nur deshalb,
wie in anderen Unternehmen, auch eine
persönliche Frage. Immobilien werden aber
im Gesetzentwurf anders behandelt als
sonstiges Betriebsvermögen. Der BFW Bay-
ern sieht dies klar als Ungleichbehandlung
von Immobilien per se. So wird derjenige,
der Wohnungen oder Gewerbe vermietet,
schlechter gestellt als derjenige der bei-
spielsweise Autos vermietet – Immobilien-
vermögen werden diskriminiert.
Ziel des BFW wird es in den kommen-
den Wochen sein, diese Diskriminierung
aufzuheben und auf diese gravierenden
Mängel des Entwurfs zu zeigen. Die
Brisanz des Themas hat den BFW Bayern
dazu veranlasst, einen Gesprächskreis
zu bilden. Dieser besteht aus Experten
und Bestandshaltern von Wohn- und
Gewerbeimmobilien, die sich mit dem
Thema Erbschaft intensiv befassen und
befasst haben und darum Praxisbeispiele
einbringen können. Gerade diese helfen,
schlagkräftige Argumente gegenüber
dem zuständigen Ministerium und der
Politik aufzuzeigen. Teil der bayerischen
Expertenrunde und Unterstützer des BFW
Bayern ist auch Prof. Karl-Georg Loritz,
einer der führenden deutschen Erbschaft-
steuerexperten (siehe hierzu auch Beitrag
ab Seite 28).
Schon zum Beginn des Jahres hat sich der Arbeitskreis Steuern intensiv mit den Vorga-
ben, Unsicherheiten, Übergangsfragen und Auswirkungen auf die Praxis des aktuellen
Erbschaftsteuerrechts befasst.
Foto
: BFW
Bay
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Immobilien Wirtschaft Bayern BFW Bayern
Immobilienwirtschaftlicher Dialog 2015
Austausch zwischen Politik und Immobilienwirtschaft
Ende Februar hat der BFW Bayern zum Im-
mobilienwirtschaftlichen Dialog eingeladen.
An der Veranstaltung nahmen mit Dr. h.c.
Hans Michelbach, Markus Blume und Josef
Schmid, drei Politiker aus Bund, Land und
Stadt teil, die ihre Sicht der Dinge darlegten
und sich rege mit den anwesenden Vertre-
tern der Immobilienwirtschaft austauschten.
„Das Plenum ist einmal voller, einmal leerer,
aber immer voller Lehrer“, witzelte der
Vorsitzende der Mittelstands-Union und
Obmann der CDU/CSU-Fraktion im Finanz-
ausschuss des Deutschen Bundestages Dr.
h.c. Hans Michelbach. Er wirkte an diesem
Abend allerdings keineswegs wie ein Lehrer.
Er ist auch keiner, sondern der einzige
Immobilienkaufmann im Deutschen Bundes-
tag. Seitdem er in den Bundestag eingezo-
gen ist, versucht er nach eigenen Aussagen,
mehr Praxisnähe in die Gesetzesarbeit
einzubringen. „Es ist mir wichtig, dass wir das
Vertrauen von Konsumenten und Investoren
in den Standort erhalten“, beschreibt der
Immobilienexperte seine Arbeit für die CSU
und die Bürgerinnen und Bürger.
Die Landesebene vertrat der Münchner
Landtagsabgeordnete Markus Blume. Blume
ist Vorsitzender der CSU-Wirtschaftskom-
mission, befindet sich derzeit aber auch in
einer weiteren Schlüsselfunktion der CSU:
Als Vorsitzender der CSU-Kommission für
Grundsatzfragen und Programm steht er
dem Gremium vor, dass das neue Grund-
satzprogramm und daher auch die Leitlinien
der künftigen CSU-Politik entwirft. Für die
Immobilienwirtschaft brachte Blume eine
Kernbotschaft mit: Die Grunderwerbsteu-
er soll nicht angetastet werden. „Bayern
ist das Land, das nicht an der Höhe der
Grunderwerbsteuer gedreht hat“, so Blume.
Basis dafür sei das solide Haushalten des
Freistaats. Während andere Bundesländer
Schulden machten, zahle Bayern zurück und
brauche daher keine Mehreinnahmen durch
Steuererhöhungen. Im Gegenteil würden
durch eine geringere Zins- und Schuldenlast
neue Mittel frei.
Während Bayern nicht an der Stellschraube
Steuern dreht, dreht die neue Münchner
Stadtregierung an vielen Stellschrauben.
Josef Schmid ist seit nicht einmal einem Jahr
Zweiter Bürgermeister der Landeshauptstadt
und seit noch geringerer Zeit auch dortiger
Referent für Wirtschaft und Arbeit. Gerade
Schmid erhielt viele Fragen und Aussagen
aus den Reihen der Münchner Bauträger.
Wohnungspolitik ist mehr denn je eine
öffentliche Frage. Schmid sucht gemeinsam
mit dem Oberbürgermeister nach Wegen,
mehr Wohnraum zu schaffen. Nicht nur eine
bessere Zusammenarbeit mit den Umland-
gemeinden wird angegangen. Eine regiona-
le Wohnungsbaukonferenz wurde bereits ins
Leben gerufen. Auch will Schmid die Ärmel
hochkrempeln, um die Verwaltung effizien-
ter zu gestalten. Eine Verwaltungsreform
bedarf großer Anstrengungen: Über 30.000
Beschäftigte hat die Landeshauptstadt und
die Abläufe sind gewachsene Strukturen, die
sich nicht einfach mit einem Schlag verän-
dern lassen. Schmid will Bürokratiehemmnis-
se abbauen und Verfahren vereinfachen –
insbesondere für die Schaffung von neuem
Wohnraum. Auch neue Gewerbeflächen
dürfe man dabei nicht vergessen.
„Bayern ist ein Bauboomland“ verkündete
Blume an diesem Abend. „Von Seiten des
BFW bleibt zu hoffen, dass auch die Met-
ropolregionen Bayerns zu Bauboommet-
ropolen werden“, so der Präsident des BFW
Bayern Andreas Eisele im Nachgang der
Veranstaltung. Dies sei nämlich die einzige
Chance, um Preisanstieg zu vermeiden, denn
Angebot und Nachfrage werden auch wei-
terhin den Markt und die Herausforderungen
für den Immobilienmarkt bestimmen.
Foto
: BFW
Bay
ern
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aktuelle Zahlen zum ImmobilienmarktVorsitzender des Gutachterausschusses der Landeshauptstadt München beim Bauträgerausschuss
Die genaue Kenntnis über den Immobi-
lienmarkt in München ist Grundvoraus-
setzung für den langfristigen Erfolg eines
Immobilienunternehmens. Detaillierte
Hintergrundinformationen und Zahlen
haben insbesondere nur die unabhän-
gigen Gutachterausschüsse. Der Vor-
sitzende des Gutachterausschusses für
das Stadtgebiet München, Helmut Thiele
(linkes Bild, links), hatte sich bereit erklärt,
den Mitgliedern des BFW Bayern einen
exklusiven Einblick in die aktuellen Zahlen,
die Preisentwicklung sowie die neuen und
aktualisierten Bodenrichtwerte zu geben.
Der Bauträgerausschuss unter der Lei-
tung von Reinhold Raster, Pandion, traf
sich in den Räumen der Isaria Wohnbau
AG nahe des Siegestors in München.
Deren Vorstandssprecher Michael Haupt
verwies in seinem Grußwort auf aktuel-
le Themen und versprach eine engere
Zusammenarbeit mit dem Verband. Die
Vorträge von Helmut Thiele sind jedes
Jahr auch ein besonderes Highlight auf
der Münchner Immobilien Messe. Dort
präsentiert Thiele im BFW-Fachforum
die noch unveröffentlichten Zahlen des
Jahres vor großem Publikum. Bis zum
letzten Platz ist der Vortragssaal dabei
von Käufern und Unternehmern gefüllt.
Denn die Situation auf dem Wohnungs-
markt in München ist die Folge einer
positiven Wirtschaftsentwicklung, die
Arbeitsplätze entstehen lässt. Des-
halb suchen immer mehr Menschen in
München eine neue Heimat. Erst im Mai
wurde in München die Einwohnerzahl
von 1,5 Millionen überschritten. Deshalb
muss man auf das Gaspedal drücken
und mehr Freiheit für die Bauträger
schaffen, anstatt auf der Bremse zu
stehen.
Foto
: BFW
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Immobilien Wirtschaft Bayern BFW Bayern
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Münchner Immobilien Messe 2015 Leitmesse für Wohnimmobilien auf Erfolgskurs
Die Rückbetrachtung der diesjährigen
Münchner Immobilien Messe (MIM) ist
für den BFW Bayern keineswegs finster,
sondern sehr heiter. Über 5.000 Besucher
informierten sich am Wochenende der
Sonnenfinsternis über Wohnimmobilien
zum Kauf in München und Umgebung.
Im vierten Jahr konnte die MIM unter der
Schirmherrschaft des Bayerischen Innen-
ministers somit weiter an Besucherzahlen
zunehmen und ihren Ruf als Leitmesse
für Wohnimmobilien der ganzen Region
verteidigen.
Auf der MIM finden Besucher jedes Jahr
das aktuelle Angebot an attraktiven Woh-
nimmobilien der Region unter einem Dach.
Jedes Jahr stellen unter der Trägerschaft
des BFW Bayern alle führenden Münchner
Wohnimmobilienunternehmen aus und
zeigen ein reichhaltiges Portfolio ihres
Angebots. Parallel finden im BFW-Forum
Podiumsdiskussionen und Vorträge zu ver-
schiedensten Themen rund um die Immo-
bilie und deren Finanzierung statt. Zwi-
schen Freitagmittag und dem Schlusstag
Sonntag waren eine Vielzahl der Vorträge
so gut besucht, dass selbst Stehplätze rar
waren. Münchens Zweiter Bürgermeister
Josef Schmid war auf der Messe ebenso
anzutreffen wie die Stadtbaurätin Prof. Dr.(I)
Elisabeth Merk und der Chef der Lokalbau-
kommission Cornelius Mager.
Die nächste MIM findet vom 8. bis 10.
April 2016 in der Kleinen Olympiahalle
statt. Alexander Hofmann, Vorstands-
sprecher der Baywobau Immobilien AG
und Vizepräsident des BFW Bayern,
blickte in seinem Grußwort zurück auf
die Entstehung der Messe und freute
sich über deren Entwicklung zur führen-
den Immobilienplattform für Käufer
und Verkäufer in München und Umge-
bung.
www.mim.de
(von links) Dr. Florian Forster, acm, Andreas Eisele, Präsident BFW Bayern, Joachim
Herrmann MdL, Bayerischer Innen- und Bauminister, Alexander Hofmann, Vizepräsident
BFW Bayern und Vorstandssprecher Baywobau Immobilien AG, und Artur Riedl, Leiter
Vertrieb Bayerische Hausbau
Foto
: BFW
Bay
ern
Immobilien Wirtschaft Bayern BFW Bayern
Foto
: Olym
piap
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chen
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10
Familien- und altersgerechtes Bauen im Fokus
Informationsveranstaltung mit der Handwerkskammer für Mittelfranken
Der demografische Wandel ist bereits ein
beliebtes Alltagsthema und je konkreter und
sichtbarer er wird, steigen die Befürchtungen
vor den negativen Auswirkungen. Verbände
und Kammern sind daher aufgerufen, den
demografischen Wandel immer wieder
zu thematisieren. Dem BFW Bayern ist es
deshalb wichtig, die Veranstaltungen so
breitgefächert wie möglich und gleichzeitig
so konkret wie nötig zu gestalten. Deshalb
entschied man sich zur Zusammenarbeit mit
der Handwerkskammer (HWK) für Mittel-
franken.
Weniger arbeitende Menschen bedeuten
auch Ebbe in der Rentenkasse und fordern
eine Flut neuer Ideen zur Stabilisierung des
politischen, gesellschaftlichen und auch
ökonomischen Systems. „Deshalb ist die
Gestaltung unserer Gesellschaft im Rahmen
der demografischen Entwicklung eine ge-
samtgesellschaftliche Aufgabe“, konstatierte
in diesem Sinne der Präsident des BFW
Bayern Andreas Eisele auf der gemeinsa-
men Veranstaltung des BFW Bayern mit der
HWK Mittelfranken im März in Nürnberg.
Die Veranstaltung trug den Namen „Alters-
und familiengerechtes Wohnen und Bauen“
– denn als breites Querschnittsthema greift
die künftige Entwicklung insbesondere im
eigenen Haus und Quartier: Die positive
Seite des demographischen Wandels, den
Zugewinn an Lebenszeit und an gemein-
samer Zeit, wird man auch in der Immo-
bilienwirtschaft handwerklich abbilden
müssen. „Ziel der Gesellschaft kann es nicht
sein, ganze Generationen in Pflegeheimen
unterbringen zu müssen“, so Eisele.
In Nürnberg zeigt sich dieser Trend bereits,
denn ein Großteil der Nürnberger Senioren
plant laut Recherchen der Handwerks-
kammer keinen Umzug. Dies bestätigt
auch den bundesweiten Trend. Jedoch
fehlt manchen die unmittelbare Hilfe,
denn über ein Drittel aller über 65-Jähri-
gen lebt alleine. So müssen andere Mittel
zur Unterstützung gefunden werden, wie
beispielsweise sogenannte AAL-Techno-
logien – altersgerechte Assistenzsysteme.
Einen Überblick über solche gab Wolfgang
Pfeuffer von der Joseph Stiftung. Seine
Botschaft lautete: „AAL-Technologien sind
aus unserer Sicht geeignet, die Gesund-
heitskosten aufzufangen. Steigende Kom-
fort- und Sicherheitsansprüche können
dadurch umgesetzt werden.“
Die Veranstaltung teilte sich im Verlauf in
zwei Panels. Im zweiten Panel diskutierte
man über das Bauen und Wohnen im
Zusammenhang mit dem Zukunftsmarkt
Handwerk, wobei das erste Panel auf das
Thema „Best practice im Wohnungsbau“
setzte. Christine Degenhart, Sprecherin der
Beratungsstelle Barrierefreies Bauen der
Bayerischen Architektenkammer, war bereits
das zweite Mal Gast beim BFW Bayern
und stellte Praxislösungen beim flexiblen
Wohnungsbau vor. Mit Tipps zu Themen
wie Orientierung im öffentlichen und
privaten Raum oder zu einzelnen Bauele-
menten, zeigte sie auf, wie man schnell und
günstig die wachsenden Sicherheitsbe-
dürfnissen und -notwendigkeiten erfüllen
kann. Möglichkeiten zur Kommunikation
und zur Diskussion innerhalb der Veran-
staltung trugen zum guten Gelingen bei.
„Mit diesem Treffen wollen wir ein Netzwerk
schaffen“, hatte der Präsident der HWK für
Mittelfranken Heinrich Mosler als ein Ziel
der Veranstaltung erläutert. Ein anderes Ziel
bestünde aber in einer anderen Frage: „Die
Frage ist nicht wie alt man wird, sondern
wie man alt wird.“
Immobilien Wirtschaft Bayern BFW Bayern
Zahlreiche Teilnehmer haben sich an der gemeinsamen Veranstaltung der Handwerkskam-
mer für Mittelfranken und des BFW Bayern über das Thema „Wohnen im Alter “ informiert.
Foto
: BFW
Bay
ern
11
Immobilien Wirtschaft Bayern Digitalisierung
„ RWE versteht mich, so wie ich meine Mieter.“Zufriedene Mieter und weniger Aufwand: als Partner der Wohnungswirtschaft kümmert sich RWE um Strom,Wärme, Leerstand und vieles mehr!
rwe.de/wohnungswirtschaft
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Innovationsprozesse in Wohneigentumsgemeinschaften
Arbeitskreis Energie und Energieeffizienz
In der Sitzung des Arbeitskreises Energie
und Energieeffizienz des BFW Bayern
Ende April unter der Leitung von Wolf-
gang Wallner, Bayerische Hausbau, sind
die Schwierigkeiten in der Durchfüh-
rung energetischer oder altersgerechter
Sanierungsmaßnahmen in Wohneigentü-
mergemeinschaften (WEG) breit disku-
tiert worden.
Als Gastreferentin war unter anderem
Prof. Dr. Rotraut Weeber, vom Weeber
und Partner Institut für Stadtplanung und
Sozialforschung gekommen, unter deren
Leitung ein Expertenteam von Weeber
und Partner ein Forschungsprojekt für
die zuständigen Bundesministerien aus
knapp 20 zugrundeliegenden Fallstudi-
en erarbeitet hat. Auch die ehemalige
Stadtbaurätin der Landeshauptstadt
München, Prof. Christiane Thalgott, war
Gast der Sitzung. Während ihres Gruß-
worts sprach sie dem BFW Bayern ihre
Unterstützung aus: „Ich glaube ohne
weiteren Druck wird es im politischen
Raum nicht weitergehen.“ Zudem wies
Thalgott auf die fatale Situation der Im-
mobilienwirtschaft zwischen den Zustän-
digkeiten im politischen Raum hin. Denn
zuständig für immobilienwirtschaftliche
Themen seien mehrere Ministerien. So
teilten sich die Zuständigkeiten auf Bun-
desebene zwischen Justiz-, Umwelt- und
Wirtschaftsministerium auf. Sie unterstüt-
ze daher den Ansatz des BFW Bayern,
auf alle Ministerien zuzugehen.
Endenergie in den
Mittelpunkt rücken
Die von Weeber vorgestellte Studie zeigt
Faktoren für einen erfolgreichen Innova-
tionsprozess auf. Die Erhebung umfasst
ein breites Spektrum an Beispielen und
zeigt auch das Scheitern von Inves-
titionsprozessen auf. Ziel war es, die
Breite der Realität abzubilden – und
nicht eine geschönte Sicht darzustel-
len. Die Studienergebnisse hinsichtlich
energetischer Sanierungen bestätigen
die BFW-Sicht: Energiepolitik muss die
Endenergie oder noch besser Nutze-
nergie betrachten. Die bestehende pri-
märenergetische Ausrichtung setzt an
der falschen Stelle an. Weeber bestä-
tigte diese These: „Es ist die Endener-
gie und nicht die Primärenergie, die die
Leute interessiert, wenn sie energetisch
sanieren möchten. Denn nur so tritt die
Ersparnis auch beim Nutzer ein.“
Reibungslose
Zusammenarbeit entscheidend
Eine unverzichtbare Grundlage für einen
erfolgreichen Investitionsprozess ist eine
reibungslose Zusammenarbeit zwischen
den verschiedenen Akteuren, sowohl
zwischen der Hausverwaltung, den
Immobilien Wirtschaft Bayern BFW Bayern
13
Ende April haben sich zahlreiche Interessierte beim Arbeitskreis Energie und
Energieeffizienz über Stolpersteine und Machbarkeiten energetischer Sanierungen in
Wohneigentümergemeinschaften informiert.
„Ob Heizkostenabrechnung, Legionellenprüfung oder Rauchwarnmelderwartung –dafür sorgen wir persönlich.“Karl Blankenheim,einer Ihrer persönlichen Ansprechpartner von KALO in Bayern
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Planern, Architekten, Ingenieuren als
auch mit den Wohnungseigentümern.
Auch deren Verhältnis untereinander
spielt eine Rolle. Weeber betonte, dass
die Moderationskompentenz in Eigen-
tümerversammlungen diesbezüglich ein
entscheidender Faktor sei.
So geht es bei einer Sanierung von
WEG-Gebäuden nicht nur um eine al-
tersgerechte und energetische Moderni-
sierung. Es geht insbesondere auch um
die Erhaltung des Gebäudebestands.
Hierzu zählen auch die Themen Trink-
wasser, Tiefgarage, Grundwasser, Hei-
zung, Gebäudehülle und die Statik. Dies
verdeutlicht die hohe Bedeutung der
Abnahme von Gebäuden: Denn allzu oft
werden Gebäude oder Wohnungen mit
Mängeln von fachfernen Menschen ab-
genommen. Deshalb sei es wichtig und
richtig, von Beginn an professionelle
Bauträger im Entstehungsprozess dabei
zu haben, betonte die Expertin.
Der BFW Bayern wird dieses Thema wei-
terhin im Fokus behalten, die Initiative
ergreifen und auf andere Verbände zu-
gehen, um Hürden bei Innovationspro-
zessen, insbesondere in der Durchfüh-
rung energetischer oder altersgerechter
Sanierungsmaßnahmen, zu senken.
Foto
: BFW
Bay
ern
Immobilien Wirtschaft Bayern BFW Bayern
Weitere Informationen und einen
ausführlichen Bericht finden Interes-
sierte auf der Verbandshomepage
unter www.bfwbayern.de.
14
Infrastrukturen sichern Münchens Zukunftsfähigkeit
BFW-ISW After Work-Dialog
München wächst: Steigende Einwohner-
zahlen und zunehmender Verkehr machen
einen weiteren, zukunftsorientierten Aus-
bau der Infrastruktur notwendig. Zuletzt
wurde die städtische Infrastruktur im
Rahmen der Olympischen Spiele 1972 auf
Hochglanz gebracht, hat sich aber seither
abgenutzt, ist erschöpft und lottert an
allen Ecken und Enden. Diese Notwendig-
keit, wieder Hand anzulegen, war Thema
einer weiteren Veranstaltung der gemein-
samen Dialogreihe des BFW Bayern und
des Instituts für Städtebau und Wohnungs-
wesen München.
Als Experten und Praktiker waren Gunnar
Heipp, Münchner Verkehrsgesellschaft
mbH und Christian Bretthauer, Dr. Vielberth
Verwaltungs GmbH, auf dem Podium und
diskutierten mit den anwesenden Gästen
aus der Immobilienwirtschaft. Bretthau-
er, der auch Vorstandsmitglied des BFW
Bayern ist, fasste eine schleichende politi-
sche Veränderung der letzten Jahrzehnte
zusammen: Früher drängte die Politik auf
Fortschritt und betrieb „angebotsorientier-
te Politik und nicht nachfrageorientierte
Politik. Man hat in die Zukunft investiert,
anstatt im Nachhinein Lücken zu schlie-
ßen“, so Bretthauer. Dies spiegelt die ein-
hellige Meinung des BFW Bayern wieder:
Seitens der Politik und der Bevölkerung
fehlt es vor allem an Mut, konkrete Pro-
jekte umzusetzen. Insbesondere gilt dies
auch für das Thema Infrastruktur. Wohnen
und Arbeiten lassen sich nicht trennen
– genauso wenig lassen sich die beiden
Bereiche selbst von der Entwicklung der
Infrastruktur isolieren.
Gunnar Heipp griff in seinem Anfangs-
statement unterschiedliche Beispiele und
Lösungsansätze in der Verkehrspolitik auf.
Auch auf den Straßenverkehr und die
Quartiersentwicklung kam er zu sprechen:
„Tunnels lösen Lärmprobleme, schaffen
aber keine neuen Kapazitäten“, so Heipp.
Im Vergleich mit anderen Städten stehe
München aber dennoch gut da: „Unser
Maßstab ist so hoch, weil wir einen Vor-
sprung haben möchten“, konstatierte der
Geschäftsführer der Münchner Verkehrs-
gesellschaft.
Im Rahmen der gemeinsamen Dialogreihe des BFW Bayern und des ISW München wurde
unlängst über nötige und sinnvolle Infrastrukturentwicklungen in München debattiert.
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Immobilien Wirtschaft Bayern BFW Bayern
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Seit über 30 Jahren findet der Uponor Kongress
am Arlberg mit hochkarätigen Referenten sowie
kompetenten und diskussionsfreudigen Teilneh-
mern statt. Unter den 200 Teilnehmern waren
auch Vertreter des BFW Bayern vor Ort: (von links)
Matthias Goebel und Helmut Paulus, Stiebel Eltron,
Sven Kruse, Uponor, Markus Sauerwein, Plusbau,
BFW Bundesgeschäftsführer Christian Bruch und
BFW Landesgeschäftsführer Dr. Thomas Geppert,
Michael Dachauer, Uponor, Volker Großhauser,
Klaus Wohnbau, Hermann Vielsmeier, Gerl & Vils-
meier sowie Luigi Mendozza von Klaus Wohnbau.
Im Rahmen des Deutschen Immobilien Kongresses am 7. Mai
trafen Präsident Andreas Eisele und Landesgeschäftsführer
Dr. Thomas Geppert den Bundestagsabgeordneten Christian
Freiherr von Stetten. Als Berichterstatter der CDU/CSU-Frakti-
on zur Erbschaftsteuer und Vorsitzender des Parlamentskreis
Mittelstand (PKM) hat er seine Unterstützung für eine mittel-
standsfreundliche Erbschaftsteuerreform zugesagt.
www.pressecompany.de Mail: [email protected]
BFW Bayern im GesprächDie Vereinsführung trifft auf Förderer und Freunde des Verbands
16
Immobilien Wirtschaft Bayern Digitalisierung
Bayerischer Immobilientag und Mitgliederversammlung 2015
Treffen der bayerischen Immobilien- und Wohnungswirtschaft
Dem Zufall war es geschuldet, dass am Tag des Bayerischen Immobilientags und der Mitgliederversammlung des BFW Bayern
trotz Warnungen vieler Experten die Mietpreisbremse im Bundestag beschlossen wurde. Insbesondere die Ermittlung der regional
zulässigen Miete durch die Vermieter ist realitätsfern und nicht dazu geeignet, Exzesse auf dem Mietmarkt zu begrenzen, so die
einhellige Meinung der BFW-Mitglieder. Die Veranstaltung war mit etwa 200 Gästen aus der bayerischen Immobilien- und Woh-
nungswirtschaft, wie in den Vorjahren, wieder sehr gut besucht.
Immobilien Wirtschaft Bayern BFW Bayern
In der Mitgliederversammlung stellte
sich heraus, dass die aktive Teilnahme
der Mitglieder am Verbandsgeschehen
deutlich zugenommen hat. Die Priori-
tätensetzung zwischen Zukunftsthemen
wie Energie, Demographie, Marktent-
wicklung sowie konkreten Fachthemen
wie der Abnahme des Gemeinschafts-
eigentums und der Erbschaftsteuer
trifft sichtlich den Nerv der Mitglieder.
Gleichzeitig wird der BFW Bayern auch
seinem Dienstleistungsanspruch ge-
recht und hält auch so stetigen Kontakt
zu seinen Mitgliedern. „Es ist keine
Selbstverständlichkeit sich finanziell und
ideell für einen Verband einzusetzen. Es
gibt keine Zwangsmitgliedschaft – im
Gegenteil: Der BFW ist ein freiwilliger
Zusammenschluss, ein klassischer Unter-
nehmerverband. Der Mehrwert entsteht
durch uns alle gemeinsam, durch unsere
unternehmerischen Aktivitäten und das
daraus entstehende Netzwerk“, fasste
der Präsident Andreas Eisele in seinem
Bericht zusammen.
Ein weiteres Jahr in Folge konnte der
Verband auch eine positive Mitglieder-
entwicklung vorweisen. „Jedes einzelne
Mitgliedsunternehmen macht uns schlag-
kräftiger und wirkungsvoller in der Ver-
tretung der Interessen unserer Branche“,
kommentierte Geschäftsführer Dr. Tho-
mas Geppert diese Entwicklung.
Kultusminister Spaenle
übergibt Auszeichnung
Auch am öffentlichen Bayerischen Immobi-
lientag wurde die Mietpreisbremse ange-
sprochen. Experten befürchten, dass die
Bereitstellung der notwendigen Referenz-
daten Juristen und Analysten beschäftigen
wird, ohne dass für den Wohnungsmarkt
etwas gewonnen wird. Weder Mieter noch
Vermieter können nach dem derzeitigen
Gesetzesentwurf rechtssicher Mietverträge
abschließen. Dass die Mietpreisbremse
das wesentliche Problem des Wohnungs-
mangels nicht löst, war auch das Ergebnis
einer Bachelor-Arbeit, die auf dem diesjäh-
rigen Bayerischen Immobilientag prämiert
17
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n
Immobilien Wirtschaft Bayern BFW Bayern
wurde. Überreicht wurde die mit 1.000 Euro
dotierte Auszeichnung vom Bayerischen
Kultusminister Dr. Ludwig Spaenle. Spaenle
hielt im Vorfeld eine Rede zur bayerischen
Bildungs- und Wissenschaftspolitik. Er stellte
heraus, welche hohe Bedeutung die private
Immobilienwirtschaft als Arbeitgeber und
„hochdynamischer Teil der Wirtschaft“ in
Bayern hat. Daher ist der Fachkräfteman-
gel der nächsten Jahre und Jahrzehnte
auch bei den Mitgliedsunternehmen des
BFW Bayern, für die das Schaffen, Halten
und Weiterentwickeln von Bausubstanz im
Zentrum steht, ein wichtiges Thema. Den
Unternehmen ist daran gelegen, dass die
Ausbildung in Bayern fortschrittlich und
innovativ ist.
Projektvorstellung
des ehemaligen Pfanni-Geländes
Mit dem Werksviertel im Münchner Osten
– dem ehemaligen Gelände von Pfanni und
der Kultfabrik – haben Werner Eckart und
Stephan Georg Kahl als Hauptverantwortli-
che, eine der interessantesten Quartiers-
entwicklungen in München vorgestellt. Wo
früher jahrzehntelang Fabrikbetrieb und
danach Partybetrieb herrschte, sollen nun
Wohnungen und Gewerbe entstehen. Diese
Mischnutzung soll alle Lebensbereiche
vereinen: Wohnung, Arbeitsplatz, Einkaufs-
möglichkeiten und Freizeitstätten werden
gut zu Fuß erreichbar sein. Ein lebendiges
Viertel solle entstehen, versprachen bei-
18
Foto
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ayer
nImmobilien Wirtschaft Bayern BFW Bayern
de Referenten. „Die Phase, dass Künstler
wegziehen, wollen wir künstlich verhindern“,
erklärt Eckart. Kahl verspricht den Erfolg auf
dem Weg „von der Vergangenheit in eine
vielfältige, moderne Zukunft“.
Nachverdichtung
in Städten unumgänglich
In seiner Begrüßung fasste der Präsident
des BFW Bayern Andreas Eisele die Her-
ausforderungen der privaten unternehme-
rischen Immobilienwirtschaft zusammen.
So sei die Nachverdichtung in den Zu-
zugsräumen unumgänglich. „Wir werden
nicht aufhören in Bayern über Spielräume
zur Nachverdichtung in Innenräumen von
Städten und Gemeinden durch Änderun-
gen im Baugesetzbuch zu reden. Und wir
werden weiterhin vereinfachte, schnellere
Genehmigungsverfahren sowie pragma-
tische Lösungen auf kommunaler Ebene
verlangen“, so Eisele. Eine hochkarätig
besetzte Diskussionsrunde zum Bauträger-
vertragsrecht stellte daraufhin die Position
der Branche dar und diskutierte Vorschlä-
ge zur Harmonisierung der Verbraucher-
schutzregelungen. Im Bundesministerium
der Justiz und für Verbraucherschutz
arbeitet derzeit eine Arbeitsgruppe an
Änderungen im Bauträgervertragsrecht.
Der BFW wird hier die Erfahrungen seiner
Mitglieder einbringen.
Bayerischer Immobilientag
2016 in Vorbereitung
Nur noch ein dreiviertel Jahr und es steht
wieder der Bayerische Immobilientag und
die Mitgliederversammlung 2016 vor der
Tür. Die Vorbereitungen dafür haben bereits
begonnen und so steht schon fest, dass der
BFW Bayern am 3. März 2016 in die Allianz
Arena einlädt. Die Gäste erwartet eine
hochwertige Netzwerkveranstaltung mit
aktuellen Themen. Die Mitgliederversamm-
lung wird am gleichen Tag im regulären
Turnus den Landesvorstand neu wählen.
19
Änderungen des Bauträgervertragsrechts
Stellungnahme von Notar Dr. Markus Riemenschneider
Das Bundesministerium der Justiz hat
seit dieser Legislaturperiode nicht nur den
„Verbraucherschutz“ in seine Bezeichnung
aufgenommen, sondern versucht dieses
Thema in den verschiedensten Bereichen
durch Gesetzesänderungen umzusetzen.
In Bezug auf das Bauträgervertragsrecht
tagt nunmehr eine Arbeitsgruppe mit
dem Ziel, vermeintliche Mängel des Bau-
trägervertragsrechts zu korrigieren.
Die gravierendste Änderung wäre die
Umsetzung der Forderung der Verbrau-
cherschützer nach einer insolvenzfesten
Sicherung der Abschlagszahlungen der
Erwerber. Gemäß der derzeitigen Kon-
zeption der Makler- und Bauträgerver-
ordnung tragen die den Bauträger finan-
zierenden Banken als auch die Erwerber
das Risiko einer Bauträgerinsolvenz. Die
Arbeitsgruppe des Deutschen Bauge-
richtstags 2014 fordert nunmehr eine
insolvenzfeste Sicherheit für den Erwerber
in Form einer Bankbürgschaft hinsichtlich
sämtlicher vor Fertigstellung geleisteten
Anzahlungen. Ohne eine solche Sicher-
heit sollte der Bauträger den Erwerbspreis
beziehungsweise Teile hiervon frühestens
bei Besitzübergabe entgegennehmen
dürfen.
Die gesetzgeberische Umsetzung dieser
Forderung würde zu erheblichen Verän-
derungen des Bauträgermarkts führen.
Ein Teil der Bauträger wird eine solche
Bürgschaft von den Banken nicht erhal-
ten, die übrigen Bauträger werden versu-
chen, die damit verbundenen Zusatzkos-
ten auf den Erwerber über den Kaufpreis
abzuwälzen. Neben Zusatzkosten in Form
von Avalprovisionen und Bankgebühren
werden die Bauträger zusätzlich dadurch
belastet, dass die Bürgschaft ganz oder
teilweise auf den dem jeweiligen Bauträ-
ger gewährten Kreditrahmen angerechnet
wird. In Zeiten eines Immobilienbooms,
wie wir ihn derzeit erleben, wird eine
Kompensation dieser Nachteile möglich
sein. Die eigentliche Bewährungsprobe
kommt jedoch in der Phase einer Immo-
bilienrezession. Dann wird sich, wie wir es
bereits erlebt haben, ein Teil der Banken
infolge des Insolvenzrisikos, das sie tragen
müssen, aus der Bauträgerfinanzierung
vollständig zurückziehen und der andere
Teil wird so hohe Anforderungen an die
Bonität und die Höhe der Bauträgersi-
cherheiten stellen, dass sich auf Seiten der
Bauträger eine erhebliche Marktverdrän-
gung ergeben wird. Schließlich wird die
nicht bankenfinanzierte Vorfinanzierung
von Bauträgerobjekten noch mehr an
Bedeutung gewinnen. Die Anbieter wer-
den sich objektabhängig ferner die Frage
stellen, ob eine Entgegennahme von
Teilen des Kaufpreises gegen die Stellung
einer Erwerbersicherheit wirtschaftlich
sinnvoll ist.
Des Weiteren würde diese Änderung
dafür sorgen, dass der Markt nach Aus-
weichmöglichkeiten suchen wird. Es steht
zu befürchten, dass die Bauherren- und
Genossenschaftsmodelle wieder Auftrieb
erhalten. Bei diesen Modellen ist der
Erwerber im Gegensatz zu der mit der
Reform angestrebten Insolvenzsiche-
rung im Regelfall ungeschützt. Denn die
„Erwerber “ sind nunmehr die Bauherren
im Sinne der gesetzlichen Regelungen.
Paradoxerweise verdankt die Makler- und
Bauträgerverordnung ihre Entstehung
dem gesetzgeberischen Willen, die mit
diesen Modellen verbundenen Mängel
des Verbraucherschutzes zu beheben.
Notar Dr. Markus Riemenschneider
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Immobilien Wirtschaft Bayern BFW Bayern
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Immobilien Wirtschaft Bayern Innovationskultur in Bayern
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Innovationskultur
in Bayern
„InnovationsForum“ des BFW Bayern im September 2015
Neuerungen von heute sind schon morgen alltäglich
In der schnelllebigen Zeit von heute ist das Schlagwort der „Innovation“
fast schon zu einem inflationären Begriff geworden. Seien es Entwick-
lungen im wirtschaftlichen, unternehmerischen oder insbesondere im
technischen Bereich: Neuentwicklungen gehören heutzutage regelrecht
zum Tagesgeschehen und prägen Gegenwart und Zukunft gleicherma-
ßen. Denn erfolgreiche Neuentwicklungen von heute sind schon morgen
Selbstverständlichkeiten und ihrerseits wieder die Voraussetzung weiterer
Entwicklungen.
In ihrem aktuellen Schwerpunkt wirft die „Immobilien Wirtschaft Bayern“
einen kleinen Blick in die Zukunft und betrachtet unter anderem die
Zukunftsfähigkeit des Freistaats. Der CSU-Landtagsabgeordnete Markus
Blume nimmt in diesem Zuge Stellung zu einer aktuellen Studie, die Bay-
ern in punkto Innovationsfreudigkeit ein eher durchwachsenes Zeugnis
ausstellt. Als Beispiel einer technischen Entwicklung, die zukünftig großen
Einfluss auf den Bau- und Immobiliensektor haben könnte, wird ein neu
entwickeltes Parksystem vorgestellt, das Autos vollautomatisch per Ro-
boter an ihren angestammten Platz befördert und somit für eine deutlich
effizientere Platznutzung sorgt als konventionelle Parkhäuser. Und schließ-
lich zeigt die Projektvorstellung des neuen Satellitenterminals am Münch-
ner Flughafen, das sich derzeit im Bau befindet, wie moderne Architektur
optische Highlights mit einer optimalen Energieeffizienz verbindet.
Der BFW Bayern verfolgt das Thema Innovationen nicht nur in dieser Aus-
gabe, sondern bietet Mitgliedern auch die Möglichkeit, sich bei ausge-
wählten Informationsveranstaltungen mit den Entwicklungen der Zukunft
auseinanderzusetzten. Nach dem „Innovations-Roundtable“ Mitte April
findet mit dem „InnovationsFORUM“ des BFW Bayern am 24. September
2015 die nächste Veranstaltung zum Thema in der Allianz Arena statt.
22
Immobilien Wirtschaft Bayern Innovationskultur in Bayern
„Heute schon an Morgen denken “Interview mit Markus Blume MdL
Eine aktuelle Studie der McKinsey und Company mit dem Titel „Bayern 2025 – Alte Stärke, neuer Mut“ hat die bayerische Wirtschaft
hinsichtlich ihrer Zukunftsfähigkeit untersucht. Während die klassischen Kennzahlen wie Produktivität, Bruttoinlandsprodukt oder die
Arbeitslosenquote auch laut den Machern der Studie vergleichsweise sehr gute Werte aufweisen, sehen die Perspektiven in Bezug auf
die kurz- und mittelfristige Zukunft Bayerns eher ernüchternd aus. Die Macher der Studie untersuchten die Zukunftsfähigkeit Bayerns vor
dem Hintergrund absehbarer Entwicklungen wie der zunehmenden Digitalisierung, der Automatisierung oder des demografischen Wan-
dels. Auch die Gründerlandschaft (Venture-Capital-Industrie), die Exportquote in aufstrebende Märkte und die Bildungsmobilität im Land
flossen in die Erhebung ein. Im Folgenden Beitrag bezieht der Landtagsabgeordnete Markus Blume (CSU) Stellung zu einigen Aspekten
der Erhebung und erläutert seine Sicht auf die Zukunftsfähigkeit des Freistaats.
Sehr geehrter Herr Blume,
die aktuelle Studie „Bayern 2025 – Alte
Stärke neuer Mut“ der McKinsey und
Company untersucht die Zukunftsfähig-
keit Bayerns und kommt dabei auf ein
eher durchwachsenes Ergebnis. Während
der Ist-Zustand sehr zufriedenstellend
beurteilt wird, wird angezweifelt, ob der
Freistaat nach heutigem Stand auch auf
künftige Entwicklungen wie die zuneh-
mende Digitalisierung, die Vernetzung der
Märkte und Räume oder eine sich verän-
dernde Gesellschaftsstruktur vorbereitet
ist. Wie beurteilen Sie die derzeitige und
zukünftige Perspektive Bayerns?
Blume: Zunächst einmal: Ich kann aus
der Studie keinen Gegensatz herauslesen
zwischen der aktuellen Lage und den
künftigen Perspektiven für Bayern. Ganz
im Gegenteil heißt es dort, dass Bayern die
besten Voraussetzungen habe, um auch
die kommenden Herausforderungen zu
meistern. Unbestritten ist in jedem Fall: Bay-
ern steht blendend da und hat sich über
Jahrzehnte hinweg prächtig entwickelt,
vom einfachen Agrarland zum internatio-
nalen High-Tech-Standort. Bayern hat die
besten Fundamentaldaten der Republik,
Bayern entwickelt sich in allen Landesteilen
und Bayern ist Sehnsuchtsort für vielen
Menschen. Das alles ist nicht nur Vergan-
genheit, das ist auch beste Grundlage für
die Zukunft.
Die Macher der Studie attestie-
ren derzeit stattfindende globale Struktur-
brüche, die sich auch auf die politischen
und wirtschaftlichen Bedingungen in
Bayern auswirken. Empfinden Sie Faktoren
wie eine zunehmende Automatisierung
oder die Alterung der Bevölkerung
beziehungsweise die derzeitige Zunahme
der Zuwanderung nach Bayern eher als
Chance oder als Risiko?
Blume: Ich bin der festen Überzeugung,
dass wir vor einem neuen Zeitalter von
Diskontinuitäten stehen, die den Standort
Deutschland in besonderer Weise berüh-
ren. Neueste Studien bezeichnen die Hälfte
aller Jobs bis zum Jahr 2030 als gefährdet
durch Automatisierung und Digitalisierung.
Und das genau ist der Punkt: Uns geht es
heute in Bayern und Deutschland so gut
wie nie zuvor. Aber gerade wenn man im
Paradies lebt, muss man sich in Acht neh-
men. Der verbreitete Wunsch, dass wir es
etwas gemütlicher angehen lassen können,
so im Sinne einer Art Kachelofenromantik,
das halte ich angesichts dieser geradezu
disruptiven technologischen Entwicklun-
gen für gefährlich. Gerade wenn man
sieht, was mit der Digitalisierung auf uns
zukommt: Die wird alle Spielregeln ver-
ändern. Wir haben jetzt noch die Chance,
uns aus einer Position der Stärke heraus
weiterzuentwickeln und diese Spielregeln
mitzubestimmen. Andernorts, wo nicht so
gut regiert wurde, kann man auf drohende
Strukturbrüche nur noch reagieren. Also:
Chance, wenn wir uns rechtzeitig – also
sofort – darauf einstellen, aber ganz klar
Risiko, wenn wir glauben, dass der Erfolg
der Vergangenheit automatischer Garant
für die Zukunft ist.
Welche Herausforderungen
ergeben sich daraus konkret für die Lan-
despolitik in den nächsten 10 Jahren?
Foto: CSU-Fraktion im Bayerischen Landtag
23
Immobilien Wirtschaft Bayern Innovationskultur in Bayern
„Heute schon an Morgen denken “Blume: Das, was CSU-Politik für Bayern
immer ausgezeichnet hat: Schon heute
an das Morgen denken. Während andere
Bundesländer im Schuldensumpf stecken,
kann der Freistaat mit gezielten Investiti-
onen das Land zukunftsfest aufstellen. Ich
nenne beispielhaft: Die milliardenschwere
Digitalisierungsoffensive „Bayern Digital“
unter anderem mit dem Zentrum für
Digitalisierung und dem flächendeckenden
Breitbandausbau, um im ganzen Land
Zukunftsimpulse zu geben, die Initiative
„Gründerland Bayern“ mit einer neuen
Generation von Gründerzentren, einem
eigenen Wachstumsfonds und so fort für
neue Dynamik im ganzen Land und die
Heimatstrategie, mit der wir sicherstellen,
dass alle Regionen gleichermaßen Motor
und Wachstumstreiber sind.
McKinsey regt unter anderem
an, dass Bayern im Verlauf der nächsten
zehn Jahre eine nationale wie interna-
tionale Vorreiterrolle im Bereich der
regenerativen und dezentralen Energie-
erzeugung einnehmen könnte. Wie sehen
Sie den Freistaat in diesem Bereich derzeit
aufgestellt und welche Schritte sind in
Richtung „Vorreiterposition“ als nächste
zu gehen?
Blume: Bayern hat seine Hausaufgaben
gemacht, erzeugt heute bereits 35 Pro-
zent des Energiebedarfs aus erneuerbaren
Quellen und liegt beim Ausbau in den
meisten Disziplinen an der Spitze. Wichtig
ist jetzt, dass bundesweit die verschiedenen
Bausteine zusammenpassen. Zentral ist
dazu ein neues Strommarktdesign, damit
Speicher und regional notwendige Ersatz-
kapazitäten in Form von Gaskraftwerken
auch tatsächlich kommen können. Wenn
wir es schaffen, ein „intelligentes Ener-
giesystem“ wirtschaftlich umzusetzen, dann
haben wir einen echten Exportschlager.
Große Veränderungen im
Vergleich zu heute sehen die Macher der
Studie auch in den veränderten Mobili-
tätskonzepten der Zukunft. Welche Her-
ausforderungen kommen aus Ihrer Sicht
diesbezüglich auf die Bayerische Politik
und die Unternehmen im Land zu?
Blume: Vernetzte Mobilität, autonomes
Fahren und die weitere Verkehrszunahme
sind die großen Themen in punkto Mo-
bilität. Bayern steht durch seine großen
Autobauer, die einschlägigen Forschungs-
einrichtungen und verschiedene Modell-
projekte wie die Teststrecke für autonomes
Fahren auf der A9 hier mit an der Spitze
eines umfassenden Ansatzes für „Smart
Traffic“. Politisch müssen wir uns vor allem
um die rechtlichen Rahmenbedingungen
kümmern, damit sie Schritt halten und die
technologische Entwicklung nicht bremsen.
Ich nenne beispielsweise haftungsrechtliche
Fragen beim autonomen Fahren und den
Datenschutz bei der car-to-car-Kommuni-
kation.
Für politische Projekte und Wei-
chenstellungen war die Unterstützung der
Bevölkerung seltener wichtiger als heute.
McKinsey verweist in diesem Zusammen-
hang auf einige geplante Großprojekte,
wie den Bau einer dritten Startbahn am
Flughafen München, den Stromtrassenbau
oder die Bewerbung für die Olympischen
Spiele in Garmisch-Partenkirchen, die am
Widerstand der Bevölkerung gescheitert
sind. Wie kann die Politik die Bürger im
Land motivieren, sich auf Veränderungen
ihres Alltags zugunsten der Zukunftsfähig-
keit Ihres Landes einzulassen?
Blume: Ich würde hier am liebsten mit
Antoine de Saint-Exupery antworten:
„Wenn Du ein Schiff bauen willst, dann
trommle nicht Männer zusammen um Holz
zu beschaffen, Aufgaben zu vergeben und
die Arbeit einzuteilen, sondern lehre die
Männer die Sehnsucht nach dem weiten,
endlosen Meer.“ Wir müssen es schaffen,
die großen Zusammenhänge darzustellen,
eine Geschichte zu erzählen, eine Vision
zu vermitteln. Wo wollen wir mit dem Land
hin? Wie wollen wir künftig leben? Das sind
die wirklich großen Fragen, während vieles
an öffentlicher Debatte heute doch eher
vom kleinen Karo geprägt ist. Und dann
muss es uns noch gelingen, Bürgerbeteili-
gung nicht erst am Ende eines jahrelangen
Prozesses in Form einer Ja-/Nein-Entschei-
dung zu ermöglichen, sondern die Bürger
schon am Startpunkt zu Beteiligten und zu
Experten zu machen.
Zur Person
Als Mitglied im Wirtschaftsausschuss und Gesundheitsausschuss sowie als medienpolitischer Sprecher der CSU-Landtagsfraktion tritt der Landtagsab-geordnete Markus Blume vor allem dafür ein, wichtige Megatrends wie Digi-talisierung, Globalisierung und demografische Entwicklung aufzugreifen und Zukunftsstrategien für den Freistaat Bayern zu entwickeln. Wichtige Schwer-punkte seiner politischen Arbeit sind die Energiewende und die Initiative „Bay-ern digital“ beziehungsweise „Bayern 3.0“. Der Wirtschaftsausschuss im Bayeri-schen Landtag spiegelt außerdem die für die Immobilienwirtschaft relevanten Themen Infrastruktur, Bau, Verkehr und Energie. Innerhalb seiner Partei sitzt er der „Kommission für Programm und Grundsatzfragen“ vor. Sie betreibt die Weiterentwicklung des CSU-Grundsatzprogramms. Als Vorsitzender der Wirt-schaftskommission der CSU setzt er sich für eine starke Wirtschaft ein.
24
Selbst parken war gesternInnovative Lösung für neue Parkanlagen
Mit der Entwicklung automatisierter
Parksysteme könnte das Modell eines Park-
hauses, wie es heute landläufig bekannt
ist, über kurz oder lang überholt sein. Das
bayerische Unternehmen Serva Transport
Systems GmbH hat automatisierte Parkan-
lagen entwickelt, in denen ein patentiertes
System mit einem Roboter das Parken
von PKW übernimmt und es somit schnell,
einfach und sicher macht. Zudem lassen
sich Platzkapazitäten mit Hilfe des Systems
deutlich effizienter nutzen. Geeignet ist das
System für Parkanlagen unterschiedlichster
Art – schon heute wird ein Premium-Park-
haus am Düsseldorfer Flughafen mit dem
System betrieben.
Die Ursprünge für dieses innovative System
liegen in einer alten Bootshalle in Ober-
bayern: Zwei junge Ingenieure und ein
Architekt – Rupert Koch, Leopold Meirer
und Cary Bellaflor – hatten im Jahr 2010 die
Idee, Parken mit einem Roboter leichter zu
machen. Statt mit immer größer werdenden
Autos umständlich in engen, verwinkelten
Parkhäusern zu manövrieren, sollte das
künftig eine Art Gabelstapler überneh-
men – gesteuert mit Lasern und über eine
spezielle Software. So entstand das ganz
besondere Parksystem der Serva Transport
Systems unter dem Motto „Wir parken für
Sie“. Geschäftsführer Rupert Koch nennt
als wichtigste Unterscheidungsmerkmale
zu anderen Systemen: „Unser Roboter
RAY benötigt keine Schienen oder andere
Einbauten. Er fährt individuelle Routen auf
engstem Raum und ist damit schnell und
einfach in neue wie alte Gebäude einzupas-
sen. Dadurch, dass unsere Roboter unab-
hängig voneinander agieren, ist das System
sehr ausfallsicher. Selbst, wenn ein Roboter
nicht fährt, kann einer der anderen seine
Aufgaben übernehmen. Und unsere Nutzer
schätzen besonders, dass sich das System
für sie mit dem Smartphone steuern lässt.
Man kann seinen Wagen also schon einmal
vorfahren lassen, während man sich auf den
Weg zur Parkgarage macht.“
Doch nicht nur für Autofahrer ist das Sys-
tem von Vorteil, sondern zum Beispiel auch
für die Immobilienwirtschaft: „Besonders
interessant ist das System für Parkgaragen
in Neubauten. Denn das Bauvolumen lässt
sich mit RAY deutlich reduzieren – bis zu 60
Prozent mehr Autos können wir mit unse-
rem System auf gleicher Fläche unterbrin-
gen. Zudem sind die Autos sicher verwahrt.
Dadurch dass die PKW in einer Schleuse an
unsere Roboter übergeben werden, kommt
niemand an die geparkten Autos heran.
Ein entscheidendes Argument gerade für
teure PKW. Nicht zuletzt bieten die hellen
und großzügigen Übergabestationen viel
Komfort für die Nutzer. Hässliche Rampen
zur Parkgarage oder umständliche Du-
Immobilien Wirtschaft Bayern Innovationskultur in Bayern
25
plex-Lösungen entfallen. Denn wir können
die Übergabestation an einer beliebigen
Stelle installieren. Das eigentliche Parken
übernehmen von dort aus dann unsere
Roboter, hochflexible fahrerlose Transport-
fahrzeuge“, so Koch.
Die innovative Entwicklung des jungen Un-
ternehmens wird seit Juni 2014 am Flugha-
fen Düsseldorf in einem Premium-Parkhaus
eingesetzt. „Besonders beliebt ist unser
System bei Vielfliegern, die meist mehrfach
pro Woche die Möglichkeit nutzen, nah
am Terminal zu parken – ohne langwierige
Parkplatzsuche oder mühsames Rangieren“,
berichtet Koch.
In diesem Jahr folgte eine Zusammenar-
beit mit Volkswagen, die die Idee von RAY
weiter perfektioniert: PKW von Volkswagen
kommunizieren beim Parkvorgang direkt
mit RAY. So werden Sicherheitsabfragen, die
bisher am Check-in-Terminal gestellt wur-
den, schon im Vorfeld geklärt – via Blue-
tooth zwischen Auto und Roboter. So wird
das Parken für die Fahrer noch komfortab-
ler. Künftig sollen Volkswagen serienmäßig
mit der neuen Technologie ausgestattet
werden; zusätzliche Angebote sind denk-
bar, wie die Kommunikation zwischen Navi
und Parksystem bereits bei der Anfahrt zur
Parkanlage.
Sehr erfolgreich läuft seit diesem Jahr auch
eine Kooperation mit Audi in Ingolstadt.
Serva wird hier im PKW-Zwischenlager
eingesetzt und hilft, Kosten, Zeit und Wege
einzusparen sowie die Arbeitsbedingungen
für die Logistik-Mitarbeiter zu verbessern.
Weitere Kooperationen und Projekte
In automatisierten Parkanlagen übernimmt ein pa-
tentiertes System mit einem Roboter das Einparken:
Das reduziert das Risiko eines Blechschadens und
macht eine äußerst effiziente Raumnutzung möglich.
(Foto: Serva Transport Systems GmbH)
Baukostenvergleich (100 Stellplätze)
Konventionelles Parkhaus
RAY Parkhaus
Einsparung RAY vs. Konventionell (abs.)
Einsparung RAY vs. Konventionell (%)
Benötigte Stellplätze
m2 pro Stellplatz
Benötigte Fläche (BGF) m2
100
35
3500
100
22
2200
13
1300
37 %
37 %
Kosten Bauwerk (BGF) pro m2
Kosten TGA (BGF) pro m2
Errichtungskosten
620 €
168 €
2.757.220 €
460 €
69 €
1.163.232 €
161 €
98 €
1.593.988 €
26 %
59 %
58 %
Kosten RAY System 1.000.000 €
Gesamtkosten
Kosten / Stellplatz
2.757.220 €
27.572 €
2.163.232 €
21.632 €
593.988 €
5.940 €
22 %
22%
Kostenvergleich konventionelles Parken und automatisiertes Parksystem
Immobilien Wirtschaft Bayern Innovationskultur in Bayern
stehen an oder sind in Planung, wie etwa
ein Lager für Oldtimer oder ein Lager für
abgeschleppte Autos. Wie gut die Idee war
und ist, zeigt übrigens nicht zuletzt, dass
Serva Transports Systems 2013 ins Finale
des renommierten Deutschen Gründer-
preises gekommen ist. Unterstützt wurde
und wird Serva Transport Systems von der
Chiemgauer Unternehmerfamilie Meltl.
Weitere Informationen zum Thema finden
Interessierte auf der Unternehmensseite
www.serva-ts.com.
26
Ein Satellit für die Landeshauptstadt Energieeffizientes Terminal am Münchner Flughafen im Bau
Nachdem das Terminal 2 (T2) am Flug-
hafen München seine Kapazitätsgrenze
von 25 Millionen Passagieren pro Jahr
überschritten hat, wird derzeit zur Erwei-
terung der Kapazität und Verbesserung
der Servicequalität ein neues Satelliten-
terminal, ebenfalls in Joint Venture von
FMG und Deutsche Lufthansa, mit einer
Abfertigungskapazität von 11 Millionen
Passagieren gebaut. Das Architekturbüro
Koch und Partner setzte sich 2008 in ei-
nem mehrstufigen Wettbewerbsverfahren
durch und wurde als Generalplaner mit
der Planung beauftragt. Die Baumaßnah-
men begannen bereits im Mai 2012 und
werden zum Ende dieses Jahres abge-
schlossen.
Das neue Satellitengebäude soll flexibel
nutzbar sein und die Möglichkeit einer
Erweiterung zulassen. In der ersten Aus-
baustufe wird zunächst die Gepäcksor-
tierhalle auf dem östlichen Vorfeld linear
erweitert und aufgestockt. Zu einem
späteren Zeitpunkt kann ein zweiter
Bauabschnitt nach Osten ergänzt wer-
den. Hierbei handelt es sich nicht um
ein neues Terminal, sondern um eine
Ergänzung des Terminals 2, ohne ei-
gene landseitige Anbindung. Check-In,
Sicherheitskontrollen beziehungsweise
Gepäckausgabe verbleiben für den
Satelliten im Terminal 2. Ein führerloses
Personentransportsystem verbindet T2
und Satellit. Die Tunnelbauwerke und die
Bahnhöfe hierfür wurden bereits beim
Bau des T2 im Rohbau errichtet.
Die Zugehörigkeit zum T2 und die Wie-
dererkennung sind oberste Gestaltungs-
prinzipien. Großzügige, klar strukturier-
te, lichtdurchflutete Räume sowie helle
Materialien und Farben werden auch im
Satelliten für eine gute Orientierung sor-
gen. Dem Passagier soll wie im T2 ne-
ben neuen Lounges ein umfangreiches
Shopping- und Gastronomieangebot zur
Verfügung stehen. Der Marktplatz in der
zentralen Mitte bietet über drei Etagen
den freien Blick auf das Vorfeld.
Vorfeldtower im
Satelliten integriert
Der bestehende Vorfeldtower wird in
den Satelliten integriert und stellt das
optische Zentrum dar. Er wird von drei
Passagierebenen, Lufträumen, Läden und
Gastro-Einrichtungen umgeben und ist
sowohl als signifikanter Mittelpunkt als
Immobilien Wirtschaft Bayern Innovationskultur in Bayern
27
auch Meeting Point konzipiert. Eingefasst
wird der Tower von einer leichtgespann-
ten Dachkonstruktion. Das Tageslicht wird
mit textilen Lichtsegeln in ähnlicher Weise
genutzt, wie in der Halle des T2. Die
Piers bieten mit ihrer räumlichen Groß-
zügigkeit, hellen Gestaltung, bequemen
Sitzmöglichkeiten und Gastronomieein-
richtungen eine hohe Aufenthaltsqualität.
Die Verkehrs- und Treppenräume,
in denen sich die Passagiere zu Fuß,
mit Aufzug oder Rolltreppe bewegen
werden, bieten attraktive Blicke zum
Satelliten sowie zum T2, und geben
somit Orientierung. Das T2 und den
Satellit verbindende neue unterirdische
Personentransportsystem pendelt zwi-
schen zwei Bahnhöfen. Die Wege, die
die Passagiere vom Bahnsteig zu den
Passagierebenen mit bis zu 30 Metern
Höhenunterschied per Rolltreppe in den
Bahnhofshallen durchqueren, werden
atemberaubend sein.
Begehbare Klimafassade
Der Weg des Passagiers zum Flugzeug
erfolgt zwischen den drei Passagierebe-
nen und der Fluggastbrücke innerhalb
einer 4,5 Meter breiten Klimafassade.
Dieser spektakuläre Raum vor dem
Fliegen (siehe Abbildung) befindet sich
auf beiden Seiten des Piers und hat zwei
Funktionen: Neben dem Führen des
Passagiers in die verschiedenen Ebenen
zu den eingeschossigen Fluggastbrücken,
dient sie als klimatischer Pufferbereich zur
Energieeinsparung. Diese Klimafassade
bietet eine optimale Orientierung, kurze
Wege, besten Komfort und eine hohe
räumliche Qualität.
Ausgereiftes
energetisches Konzept
Für das neue Satellitengebäude wurde
ein ausgereiftes energetisches Konzept
entwickelt. Dabei hat ein minimierter
Energiehaushalt für den Strom-, Wärme-
und Kältebedarf des Satelliten oberste
Priorität in allen Planungsphasen. Die
Vorgabe, den CO2-Ausstoß gegenüber
den Terminals 1 und 2 um zirka 40 Pro-
zent zu reduzieren, wurde in der Planung
des Satelliten von Anfang an berück-
sichtigt. Die begehbare Klimafassade
dient dabei als Klimapuffer zwischen Pier
und Außenbereich mit einer natürlichen
Lüftung über Lüftungsklappen. In der
Klimafassade und den Fluggastbrücken
kommt zur Erhöhung der Speichermas-
sen und zur Verbesserung des thermi-
schen Komforts sogenanntes PCM (Phase
Change Material) zum Einsatz.
Zudem erfolgt eine energetische Opti-
mierung der Gebäudehülle. Die Fassade
ist mit einer hochselektiven Sonnen-
schutzbeschichtung versehen. Die
Dämmstandards der opaken Bauteile
sind so ausgelegt, dass die Anforderun-
gen der EnEV 2009 an das Referenz-
gebäude um etwa 30 Prozent unter-
schritten werden. An der Ostfassade des
Zentralbereichs ist eine Dreischeiben-
verglasung angebracht. Die Oberflächen
sind zur Verbesserung der Tageslicht-
versorgung hell gehalten. Durch eine
optimierte Anordnung und Auswahl der
Leuchten erfolgt zudem eine weitere Re-
duzierung der installierten Beleuchtungs-
leistung. Im Lounge- und Bürobereich ist
ein außenliegender beweglicher Sonnen-
schutz angebracht. Dieser gewährleistet
auch an bedeckten Tagen eine optimale
Versorgung mit Tageslicht. Im Zentralbe-
reich erfolgt eine Kühlenergieeinsparung
durch die vorhandene Dachüberhöhung,
in der sich ein Wärmepolster bildet.
Dieses wird über eine mechanische
Lüftung abgesaugt. Die gesamte Ener-
gieversorgung des Satelliten erfolgt über
die vorhandene Fernwärme- und -kälte-
versorgung des Flughafens. Hier wird die
benötigte Energie mit Kraft-Wärme-Käl-
te-Kopplung erzeugt. Zusätzlich erfolgt
die Heizung und Kühlung des Gebäudes
zu großen Teilen über Flächenheizsys-
teme. Auch die Warmwasserbereitung
erfolgt über Fernwärme.
Dem Ressourcen schonenden Einsatz
von Primärenergie beim Betrieb des Ge-
bäudes wird sowohl aus ökonomischen
wie auch aus ökologischen Gründen eine
herausragende Rolle beigemessen. Da-
bei werden regenerative und innovative
Energiesysteme in die Gebäudekonzepti-
on beziehungsweise in das Gesamtener-
giekonzept integriert.
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Immobilien Wirtschaft Bayern Innovationskultur in Bayern
28
Die Erbschaftsteuerreform
und die Immobilienwirtschaft
Stellungnahme von Univ.-Prof. Dr. Karl-Georg Loritz, Bayreuth
Bei der Erbschaftsteuerreform des Jah-
res 2005 wurde die Immobilienwirtschaft
nicht etwa vergessen, sondern schlichtweg
geopfert. Das bis dahin geltende Recht
bewertete die Immobilien, ungeachtet, ob
sie Teil des Privat- oder Betriebsvermögens
waren, bekanntlich sehr großzügig, was das
Bundesverfassungsgericht (BVerfG) damals
beanstandete. Der Gesetzgeber begünstigt
im (noch) geltenden Erbschaftsteuergesetz
(ErbStG) die Erben gewerblicher, land- und
forstwirtschaftlicher Betriebe und Unter-
nehmen sowie von Freiberuflerpraxen.
Dritten zur Nutzung überlassene Immobilien
gehören grundsätzlich zum Verwaltungsver-
mögen und nur bei abschließend im Gesetz
geregelten Ausnahmen sind sie begünsti-
gungsfähiges Vermögen, so zum Beispiel
Wohnungsunternehmen gemäß § 13b Abs.
2 Nr. 1d ErbStG. Unternehmen, die in einem
unternehmerischen Umfang Büroimmobilien
oder der sonstigen gewerblichen Nutzung
dienende Immobilien wie Hotels oder Logis-
tikimmobilien vermieten oder verpachten,
sind mit hohen Erbschaftsteuern belastet.
Vor allem werden die Werte gerade auch
für Wohnimmobilien zum Teil unrealistisch
hoch angesetzt. Es gibt in § 13 c ErbStG eine
Regelung auf minimalstem Niveau, in der
der anzusetzende Wert von Wohnzwecken
dienenden vermieteten Immobilien außer-
halb von Betriebsvermögen auf 90 Prozent
reduziert wird.
Verfassungswidrige
Benachteiligung der Immobilien-
Vermietungsunternehmen im
geltenden Recht
Diese Benachteiligung der Immobilienunter-
nehmer gegenüber sonstigen Unternehmen
im geltenden Recht ist meines Erachtens
Da das Bundesverfassungsgericht Ende des vergangenen Jahres schärfere Regeln für die Begünstigung von Firmenerben gefordert hatte,
muss die Gesetzgebung in Sachen der Erbschaftsteuer überarbeitet werden. Anfang Juni hat Finanzminister Wolfgang Schäuble (CDU) ei-
nen Referentenentwurf zur Novellierung des Gesetzes vorgelegt, der insbesondere seitens der Immobilienwirtschaft auf scharfe Kritik stößt.
Auch der BFW Bayern übt im Interesse seiner Mitglieder harsche Kritik am vorgelegten Gesetzesentwurf. Im folgenden Beitrag kommentiert
Prof. Dr. Karl-Georg Loritz, Bayreuth, die rechtlichen Bedenken, die gegen das Vorhaben des Finanzministers ins Feld geführt werden.
Immobilien Wirtschaft Bayern Die Erbschaftsteuerreform
Der BFW Bayern hat einen Gesprächskreis gegründet, um den Prozess der Erbschaftsteuerreform aktiv zu begleiten. Dem Gesprächs-
kreis gehören an (von links): Andreas Sieber, Prof. Dr. Matthias Ottmann, Prof. Dr. Karl-Georg Loritz, Dr. Lothar Koniarski, Martin Pickert
und Dr. Thomas Geppert.
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verfassungswidrig. Das BVerfG hat diesen
Ansatz aber in seiner Entscheidung vom
17. Dezember 2014 nicht aufgegriffen. Es
hat sich bekanntlich darauf beschränkt, die
Freistellung der Unternehmen mit bis zu 20
Mitarbeitern von der Lohnsummenregelung,
die zu großzügige Freistellung von Verwal-
tungsvermögen und die voraussetzungslose
Gleichstellung der Großunternehmen mit
anderen Unternehmen für verfassungswidrig
zu erklären. Das bedeutet freilich nicht, dass
nicht auch die Benachteiligung von Immobi-
lienunternehmen, auch wenn sie im We-
sentlichen die Vermietung als Bestandshalter
betreiben, verfassungswidrig wäre.
Der neue Ansatz
im Referentenentwurf des BMF
Der Referentenentwurf des BMF (RefE) wählt
beim begünstigungsfähigen unternehme-
rischen Vermögen einen neuen Ansatz.
Zwar bleibt es dabei, dass dieses enumerativ
aufgezählt wird (§ 13 b Abs. 1 ErbStG). Doch
sollen künftig zum tatsächlich begünstigten
Vermögen nur noch die Teile des begüns-
tigungsfähigen Vermögens eines Betriebs
gehören, die zum Zeitpunkt der Steuerent-
stehung jeweils überwiegend einer land-
und forstwirtschaftlichen, einer gewerblichen
oder einer freiberuflichen Tätigkeit als Haupt-
zweck dienen. „Nicht dem Hauptzweck“
– so der RefE – „dienen diejenigen Teile
des begünstigungsfähigen Vermögens, die
ohne die eigentliche betriebliche Tätigkeit zu
beeinträchtigen, aus dem Betriebsvermögen
herausgelöst werden können.“
Unklarheiten bezüglich
bestandshaltender Immobilien-
unternehmen
Der Wortlaut des RefE wirft auch für die
Immobilienwirtschaft mehr Fragen auf als er
beantwortet und auch die Entwurfsbegrün-
dung führt nicht zu einer Klarheit. In der Be-
gründung heißt es nämlich, das begünstigte
Vermögen müsse seinem Hauptzweck nach
einer originären gewerblichen, freiberufli-
chen oder land- und forstwirtschaftlichen
Tätigkeit dienen. Was bedeutet originär?
Der Gesetzgeber hat bei seiner Aufzählung
im Bereich des Grundvermögens und der
Beteiligungen Beispiele gewählt, bei denen
die Abgrenzung auf den ersten Blick klar
oder zumindest plausibel erscheint. Aber für
die Immobilienwirtschaft stellt sich hier ein
besonderes Problem. Originär gewerblich
sind sicher die Unternehmen, die Grundstü-
cke entwickeln und vermarkten und damit
zum Beispiel gewerblichen Immobilienhan-
del oder gewerbliche Projektentwicklung
betreiben.
Höchst problematisch ist der RefE für
bestandshaltende Immobilienunternehmen.
Manche Gesellschaften haben Wohnungs-
bestände von einigen Hundert oder gar
über 1.000 bis hin zu mehreren tausend
Wohnungen im dauerhaften Bestand und
vermieten sie. Das geschieht zum Teil mit
einer relativ kleinen Belegschaft und zum Teil
mit einer solchen von mehreren Dutzend
Mitarbeitern. Die laufenden Renovierungs-
und die Investitionstätigkeiten werden zum
Teil mit fremden und zum Teil mit eigenen
Mitarbeitern durchgeführt. Allein vor dem
Hintergrund des Volumens kann kein Zweifel
bestehen, dass bei vernünftiger wirtschaft-
licher Betrachtung eine unternehmerische
Tätigkeit im Sinne der erbschaftsteuerlichen
Vorschriften vorliegt. Solche Unternehmens-
vermögen sind bezüglich der erbschaft-
steuerlichen Verschonung den anderen
(begünstigten) Unternehmensvermögen
schon aus verfassungsrechtlichen Gründen
gleichzustellen. Einkommensteuerrechtliche
Unterschiede sind für das Erbschaftsteuer-
recht nicht tragfähig; schon gar nicht stellen
sie verfassungsrechtlich hinreichende Diffe-
renzierungsgründe dar, die eine Benachteili-
gung rechtfertigen könnten. Sogar wenn in
der heutigen Zeit natürliche Personen oder
Unternehmen einige Dutzend Wohnungen
im Privatvermögen halten, ist der damit ver-
bundene Aufwand erbschaftsteuerlich einer
unternehmerischen Tätigkeit gleichzusetzen.
Das gilt auch und erst recht bei Einkauf-
scentren, Bürohäusern, Logistikimmobilien,
Immobilien Wirtschaft Bayern Die Erbschaftsteuerreform
30
Hotels und sonstigen der gewerblichen
Nutzung dienenden Immobilien im Bestand.
Nach dem Wortlaut des RefE gehören nur
diejenigen Teile des begünstigungsfähigen
Vermögens – in der für die Immobilienwirt-
schaft in Betracht kommenden Variante –
zum begünstigten Vermögen, die überwie-
gend einer Tätigkeit im Sinne des § 15 Abs.
1 S. 1 Nr. 1 in Verbindung mit Abs. 2 EStG als
Hauptzweck dienen. Die Begründung des
RefE spricht von „originärer gewerblicher
Tätigkeit“. Da der Gesetzeswortlaut des
RefE § 15 Abs. 3 EStG, also die gewerblich
geprägten Unternehmen, ausdrücklich
nicht miteinbezieht, liegt es nahe, dass
bestandshaltende Immobilienunternehmer
die Verschonung nicht erhalten würden.
Dazu steht freilich im Widerspruch, dass
in der Begründung auch die Verpachtung
von Betrieben erwähnt wird. Ferner wer-
den das Bank- und Versicherungsgewerbe,
Wohnungsunternehmer und Kunsthändler
genannt. Im nachfolgenden Text werden bei
den Beispielen verschiedene Grundstücks-
verpachtungen einbezogen. Dies könnte
darauf hindeuten, dass bei eigener originä-
rer gewerblicher Tätigkeit des Unternehmens
die Vermietung und Verpachtung von
Grundstücken, die dem Hauptzweck des Be-
triebs dient, dann zu begünstigungsfähigem
Vermögen führt. Nachvollziehbar wäre eine
solche Differenzierung allerdings nicht.
Verfassungswidrigkeit
der geplanten Neuregelung
Dass eine so wichtige Branche, wie die
Immobilienwirtschaft, die immerhin zirka
2 Millionen Arbeitsplätze in Deutschland
schafft, schon bei der letzten Reform
benachteiligt wurde, ist nicht hinnehmbar.
Heute, wo die von Fachleuten vor Jah-
ren prognostizierte Wohnungsnot in den
Ballungsgebieten, allen voran in Städten wie
München, dramatische Ausmaße annimmt,
sollte dem Gesetzgeber spätestens bewusst
sein, welchen hohen gesellschaftspolitischen
Beitrag gerade Wohnungsvermietungsun-
ternehmen leisten. Jedem Brancheninsider
ist bekannt, dass private Wohnungsbe-
standshalter seit Jahrzehnten Wohnungen
vor allem auch in den Großstädten oft
deutlich unter den erzielbaren Marktmieten
vermieten und auch Sozialwohnungen zur
Verfügung stellen und sehr gut instand hal-
ten. Da zwei Drittel des Wohnungsbestands
in Deutschland inzwischen als Altbaubestand
gelten, bedarf es eines Sanierungsaufwands
in der Höhe von vielen Milliarden Euro. Auch
darum kann gerade diese Branche keine
hohen Erbschaftsteuerlasten tragen. Glei-
ches gilt für Vermieter und Verpächter von
Gewerbeimmobilien.
Angesichts der Fakten ist meines Erachtens
eine gesetzliche Neuregelung verfassungs-
widrig, die die vom Bundesverfassungsge-
richt in seinem Urteil vom 17. Dezember
2014 geforderte stringente Konsequenz
und das daraus resultierende Verbot der
nicht hinreichend sachlich gerechtfertigten
Differenzierung zwischen begünstigtem und
nicht begünstigtem Vermögen, nicht beach-
tet. Eine so eklatante Benachteiligung einer
ganzen Branche (der bestandhaltenden Im-
mobilienunternehmer) ist verfassungswidrig.
Auch deshalb bedarf der BMF-Entwurf einer
grundlegenden Nachbesserung.
Unzureichende Regelung
für große Unternehmen
Völlig unzureichend ist auch die Regelung
für große Unternehmen. Vor allem das
zwingend erforderliche Kriterium, das bei
einem Wert des begünstigten Vermögens
von 20 bis 40 Millionen Euro der Gesell-
schaftsvertrag beziehungsweise die Satzung
Entnahmen oder Ausschüttungen nahezu
vollständig beschränken muss, ist für die
meisten Unternehmen faktisch nicht trag-
bar. Für börsennotierte Unternehmen ist es
unerfüllbar. Schon weil hier ohne tragfähigen
Sachgrund börsennotierte Unternehmen
benachteiligt werden, ist die Regelung
verfassungswidrig. Auch werden Erben, die
nicht aktiv im Unternehmen tätig sind und
somit kein Gehalt als Geschäftsführer oder
Angestellte beziehen, kaum bereit sein,
begünstigungsfähiges Vermögen zu über-
nehmen, für das sie 30 Jahre lang so gut
wie keine Ausschüttungen erhalten. Diese
Regelung ist auch unverhältnismäßig, weil
sie zur Erreichung des Zwecks, die Erben
zum Behalten des Unternehmens und damit
zum Erhalt der Arbeitsplätze zu bewe-
gen, weder geeignet noch erforderlich ist.
Eine Regelung, die zum Verkauf geradezu
zwingt, erreicht das Gegenteil des Behaltens
der vererbten beziehungsweise geschenkten
Anteile. Bei Anteilen an Personengesellschaf-
ten würde den Erben mitunter sogar der
finanzielle Ruin drohen, weil sie bekanntlich
wegen des steuerlichen Transparenzprinzips
die Erträge versteuern müssten, ohne die
Immobilien Wirtschaft Bayern Die Erbschaftsteuerreform
31
entsprechenden Ausschüttungen zu bekom-
men, um die Steuern zu bezahlen.
Völlig untauglich sind die Reformvorschläge
für große Unternehmen. Das gilt für den auf
Antrag zu gewährenden, sich verringernden
Verschonungsabschlag um 1,5 Prozent pro
volle 1,5 Millionen Euro, um die der Wert
des begünstigten Vermögens den Betrag
von 20 Millionen Euro übersteigt. Auch der
für Unternehmen mit einem Wert von mehr
als 110 Millionen Euro künftig auf Antrag zu
gewährende Verschonungsabschlag von
25 Prozent bei der Regelverschonung und
von 40 Prozent bei der Verschonungsoption
führt zu einer in vielen Fällen nicht bezahl-
baren Steuerlast. Das gilt erst recht für die
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durch die geplante mögliche Steuerermäßi-
gung vorgesehene Verschonungsbedarfs-
prüfung. Die insbesondere derzeitig viel
zu hohe Bewertung von Immobilien führt
zusätzlich zu einer zu hohen Steuerlast.
Abschließende
Gesamtwürdigung
Insgesamt ist der Entwurf des BMF aus
der Sicht von Immobilienunternehmen
dringend nachbesserungsbedürftig, in der
heutigen Form ist er aus den dargelegten
und weiteren Gründen meines Erachtens
in wesentlichen Teilen verfassungswidrig.
Der BMF macht den Fehler, die Vorgaben
des BVerfG mit möglichst kleinen Verän-
derungen erfüllen zu wollen. Das Urteil
des BVerfG ist freilich, wie insbesondere
aus dem abweichenden Votum der drei
Senatsmitglieder ersichtlich ist, vermutlich
aufgrund eines Kompromisses im Senat
entstanden. Das BVerfG ist nun einmal
ein auch nach parteipolitischem Proporz
zusammengesetztes Gericht. Ein solches
kompromissbehaftetes Urteil auf minima-
ler Basis umzusetzen, bringt bei einem so
gravierenden Vorhaben die Gefahr einer
erneuten Verfassungswidrigkeit. Es bedarf
eines grundlegenden Neuansatzes. Ziel der
Begünstigung im Erbschaftsteuerrecht muss
die Erhaltung der einzigartigen deutschen
Unternehmens- und Unternehmerlandschaft
sein. Dazu gehören die Immobilienunter-
nehmen, ungeachtet, ob sie bestandshal-
tender Art oder Entwicklungs- und Bauträ-
gerunternehmen sind, in besonderer Weise.
Die derzeitige Regelung lässt bei den für
die Immobilienwirtschaft zentralen Fragen
vieles im Unklaren und klammert dabei die
Arbeitsplatzeffekte dieser Branche völlig aus
– das ist nicht akzeptabel.
Univ.-Prof. Dr. Karl-Georg Loritz, Bayreuth
Immobilien Wirtschaft Bayern Die Erbschaftsteuerreform
In Zusammenarbeit mit Prof. Dr. Loritz
(rechts) setzt sich der BFW Bayern dafür
ein, die erbschaftsteuerliche Ungleichbe-
handlung der Immobilienbranche im Ver-
gleich zu anderen Branchen wie beispiels-
weise Autovermietungen zu beheben.
32
Die wahren Kostentreiber in der Wohnungswirtschaft
Zusätzliche Gestehungskosten im Überblick
Immer mehr Wohnraum wird benötigt,
immer teurer werden die Baukosten: Vor
allem in Ballungsgebieten wie München
herrscht Mangel. Doch genau in diesen
Regionen steigen die Baukosten
viel schneller als die Baupreise.
Dabei sind es verschiedene
Faktoren, die die Baukosten
gemeinsam in die Höhe treiben.
Die Studie „Kostentreiber für den Woh-
nungsbau“ der Arbeitsgemeinschaft für
zeitgemäßes Bauen hat die Einflussfak-
toren und Problemfelder analysiert, die
die Kostenentwicklung von Wohnraum in
Deutschland beeinflussen. Die Macher
der Studie empfehlen eine Neuausrich-
tung im Wohnungsbau und die gezielte
Reduzierung der ermittelten Kostentreiber,
um die Rahmenbedingungen für den
deutschen Wohnungsbau zu verbessern
und somit die allgemeine Investitionsbereit-
schaft in Wohnraum wieder anzukurbeln.
Aufgrund des negativen Entwicklungs-
trends im Wohnungsbau entstehen zahl-
reiche Probleme. Für finanziell schwächer
gestellte Familien ist Wohnraum in gefrag-
ten Ballungsgebieten schon heute kaum
mehr bezahlbar. Durch die wirtschaftli-
che Verdrängung insbesondere aus den
Stadtzentren ist die soziale Durchmischung
vielerorts bereits in Schieflage geraten. Im
Gegenzug bilden sich zunehmend soziale
Brennpunkte im Umfeld der Ballungsregi-
onen, da wirtschaftlich schwächer gestellte
Familien regelrecht dazu gezwungen sind,
in Bereiche mit bezahlbaren Wohnpreisen
abzuwandern.
Gesetzliche Verordnungen
machen Bauen teuer
Politische Maßnahmen wie die Miet-
preisbremse oder das Bestellerprinzip,
die jüngst von der Bundesregierung
verabschiedet wurden, werden an die-
ser Problematik nichts ändern, denn sie
bekämpfen lediglich Symptome, anstatt
den Ursachen für die gestiegenen Preise
– insbesondere im Bau-, aber auch im
Bewirtschaftungssegment – entgegenzu-
wirken. Die wirklichen Kostentreiber der
Immobilienbranche sind hingegen eben-
falls politisch verursacht. So werden die
Baukosten im Wohnsegment laut der ak-
tuellen Studie in erster Linie durch stetige
gesetzliche Verschärfungen in die Höhe
getrieben. Und dazu zählen keineswegs
nur die regelmäßigen Novellierungen der
Energieeinsparverordnung (EnEV) sowie
das Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz.
Hinzu kommen auch zahlreiche weitere
ordnungsrechtliche Vorgaben, die in den
vergangenen Jahrzehnten verschärft
wurden. Wer jetzt baut, muss unter
anderem auf Standsicherheit, Brand- und
Schallschutz, Barrierefreiheit und Schnee-,
Sturm- und Erdbebensicherheit achten,
das alles schlägt sowohl in der Planung
als auch beim Bau zu Buche. Auch die
Steuer- und Gebührensätze sind von
Bund und Ländern in den letzten Jahren
kontinuierlich erhöht worden. Gleichzeitig
wurden die Abschreibungsmöglichkeiten
verschlechtert. Auch auf kommunaler
Foto: iStockphoto
Immobilien Wirtschaft Bayern Aktuelles aus der Immobilienbranche
33
Ebene gab es in den letzten Jahren neue Auflagen: Regenera-
tive Energien, Stellplatzanzahl, Dachbegrünung und so weiter,
erfordern ebenfalls einen monetären Mehraufwand. Zu den
erhöhten Baulandkosten, vor allem in Ballungsgebieten, kom-
men steigende Qualitätsansprüche der zukünftigen Bewohner
hinzu. Durch das komplexe Gefüge der genannten Gesetze,
Normen und weiteren Bestimmungen, ist es insbesondere für
kleine und mittlere Unternehmen (KMU) schwer, das baurecht-
liche Management auf dem Stand der Zeit zu halten. Dadurch
könnten KMU in diesem Segment heute keine nennenswerten
Skaleneffekte mehr erzielen, so die Studie.
Investitionsbereitschaft muss gestärkt werden
Durch diesen negativen Entwicklungstrend besteht folglich ein
erhöhter Investitionsbedarf. Allerdings ist die Investitionsbe-
reitschaft durch den in den letzten Jahren extrem gestiegenen
Mehraufwand entsprechend gesunken. Diese Investitionsbe-
reitschaft kann nur gefördert werden, wenn genannte Kos-
tentreiber reduziert werden können. Nur durch verschiedene
Maßnahmen unter Berücksichtigung aller Kostenfaktoren
könne dies gelingen, so das Ergebnis der Studie.
Die Politik müsse in diesem Zuge ein neues Bewusstsein für
die wirtschaftliche Bedeutung des Wohnungsbaus entwickeln.
Technische Regeln und Forderungen müssten vor diesem
Hintergrund überprüft werden. „Die allgemeinen Standards für
den Wohnungsbau benötigen eine Überarbeitung und neue
Bewertung“, so die Experten. Zudem müssten stetige Novellie-
rungen und Verschärfungen von Gesetzen, Normen und Ver-
ordnungen beendet werden. Dadurch wäre es auch für KMU
wieder möglich, einen Überblick über die baurechtliche Büro-
kratie zu gewinnen und wieder Skaleneffekte zu erzielen. Bei
der Normung solcher Bestimmungen sollten die tatsächlichen,
praktischen Regeln als Orientierung dienen, anstatt ausschließ-
lich den aktuellen Stand der Technik im Blick zu haben.
Insbesondere sollten steuerliche Abschreibungen im Bereich
des Wohnungsbaus verbessert werden. Um auch den sozia-
len Wohnungsbau anzukurbeln, müssten hier andere Regeln
bezüglich möglicher Abschreibungen gelten, als in den übri-
gen Baubereichen. Ebenso müsse ein Weg gefunden werden,
wie Bauland günstiger angeboten werden kann, damit Bau-
vorhaben mit sozialem Hintergrund nicht schon am Bauplatz
scheitern.
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34
Anspruchsvolle Immobilien- und Quartiersentwicklung aus dem Münchner Mittelstand
BHB Bauträger GmbH Bayern
Ein urbanes und belebtes Stadtteilzent-
rum für Neuperlachs 100.000 Einwohner.
Selbst für Münchner Verhältnisse ist das
eine große Aufgabe. Das von der Landes-
hauptstadt München zusammen mit der
BHB Bauträger GmbH Bayern entwickelte
Quartier wird insgesamt mehr als 80.000
Quadratmeter Geschossfläche umfassen.
Im Südosten der Stadt soll hier eine „Neue
Mitte“ entstehen, die nicht nur zusätzlichen
qualitätsvollen Wohnraum schafft, son-
dern mit seiner hohen Aufenthaltsqualität
und Nutzungsvielfalt als Treffpunkt für alle
Bewohner Neuperlachs dienen soll.
Während die Fläche aktuell noch brach-
liegt oder von improvisierten Nutzungen
geprägt ist, soll der urbane Charakter des
Stadtteils in Zukunft auf ansprechende und
nachhaltige Art fortgeschrieben werden.
Dabei entwickelt die Architektur und
städtebauliche Konfiguration des Quartiers
jedoch ein hohes Maß an Eigenständigkeit
und Identifikation. Das Zusammenspiel
der vielfältigen, verschiedenen Nutzungen
von Wohnungen, über ein Hotel, einen
Kindergarten, Einzelhandel und ein Bürger-
zentrum samt Festspielhaus, zusammen-
gebunden über eine großzügige interne
Parkfläche, leistet hierzu ihren Beitrag.
Architektonischer Auftakt und Wahrzeichen
des Stadtteilzentrums wird der spektaku-
läre Entwurf des Wiener Architekturbüros
Delugan Meissel. Ein raumhaltiger Dach-
garten verbindet dabei das Zentrum als
städtebauliche Figur mit den angrenzenden
Wohngebäuden und prägt den Charak-
ter des Platzes. Zentraler Aspekt für eine
solche Entwicklung ist, dass die Bebauung
und die damit verbundenen Nutzungen
von den Menschen auch gut angenommen
werden. Kennzeichen des Vorhabens sind
deshalb offene Räume mit hohem Aufent-
haltscharakter, einladende Architektur und
eine großzügige, öffentliche Grünfläche.
„Das ist unsere gemeinsame Vision mit der
Landeshauptstadt München für ein moder-
nes und funktionierendes Stadtteilzentrum
des 21. Jahrhunderts“, so BHB-Geschäfts-
führerin Melanie Hammer.
Schließlich prägt die Bebauung das städte-
bauliche Bild für die kommenden Jahrzehn-
te und nicht nur für wenige Jahre. „Als Bau-
träger wollen wir bleibende Werte schaffen
– das gilt für Quartiersentwicklungen noch
stärker als für einzelne Wohnobjekte.“ Basis
für den formvollendeten und charakter-
starken Städtebau in Neuperlach bilden
die Gestaltungskonzepte des Münchner
Planungsteams SPS Spacial Solutions mit
Brandhoff Voss.
Die Wurzeln der BHB Bauträger GmbH
Bayern liegen im Jahr 1976. Als Michael
Hammer sein Unternehmen gründete,
hatte Neuperlach lediglich ein Drittel seiner
heutigen Einwohner. „Aber die Stadt ist ge-
Advertorial
Foto: Spacial Solutions GmbH, Rendering FormFest
35
wachsen – und wir mit ihr “, meint Melanie
Hammer, die sich bereits während ihres
Studiums der Architektur im Unternehmen
eingebracht und mitgearbeitet hat. 2014
hat sie den Platz ihres Vaters als geschäfts-
führende Gesellschafterin eingenommen
und führt das Familienunternehmen
zusammen mit Christian Born und Christian
Winkler in zweiter Generation weiter. Mit
dem Wachstum des Unternehmens sind
auch die Art und Komplexität der Projekt-
entwicklungen gewachsen, an denen sich
die BHB beteiligt.
Ein weiteres gutes Beispiel in punkto
Bebauungsplan ist das Engagement des
Unternehmens am Jugendstilpark in Haar.
Der historische Park aus dem Jahr 1905 mit
seinen denkmalgeschützten Altbauten im
Jugendstil wird in den kommenden Jahren
umgenutzt und nachverdichtet. Für die
architekturaffine Melanie Hammer ist das
eine ganz besondere Aufgabe. „Bei solchen
Projekten muss einfach alles stimmen.
Zum einen die Modernisierung des denk-
malgeschützten Ensembles, zum anderen
aber vor allem die behutsame Integration
der moderneren neuen Baukörper in die
historische Substanz. Städteplanung nicht
am Reißbrett, sondern unter der Berück-
sichtigung bestehender Strukturen – das
macht die Arbeit am Jugendstilpark so
spannend.“ Zusammen mit dem renom-
mierten Architekturbüro Bogevichs plant
die BHB auf Basis des Bebauungsplans des
Büros Georgtens und Miklautz insgesamt
circa 14.000 Quadratmeter Geschossfläche
für den Bau von Eigentumswohnungen im
Jugendstilpark.
Während die Trends am Markt für Eigen-
tumswohnungen einem konstanten Wandel
unterzogen sind, haben sich die Grundla-
gen für eine erfolgreiche Projektentwicklung
in der Münchner Immobilienbranche nicht
geändert. Professionalität, Innovation,
ein hoher Leistungsanspruch und starke
Partner. Diese Schlüssel zum Erfolg hält
die BHB seit ihrem Bestehen immer fest
in den Händen. Die komplexen Vorhaben
in Neuperlach und Haar sind die logische
Fortsetzung einer langen Entwicklung. „Von
Neu-Aubing, über Großhadern, in Giesing
und in Obermenzing: Es gibt kaum einen
Stadtteil, in dem wir mit höchsten Quali-
tätsansprüchen noch keine Akzente gesetzt
haben“, ist die Geschäftsführerin über-
zeugt. Neben Neuperlach baut die BHB in
München aktuell auch in Thalkirchen und
Trudering. Im Landkreis Freising entstehen
zudem Eigentumswohnungen in Neufahrn
und Freising-Lankesberg. Ein zentraler
Aspekt ist für Hammer die Verbindung von
wertvoller Architektur und ansprechendem
Design mit der gleichzeitigen Schaffung von
bezahlbarem Wohnraum. „Wir sind Münch-
ner, uns liegt München am Herzen“, betont
die Geschäftsführerin.
www.bhb-bayern.deFo
to: B
HB B
auträ
ger G
mbH
Bay
ern
Die Geschäftsführung der BHB Bauträger GmbH Bayern (von links): Christian Winkler,
Melanie Hammer und Christian Born
Advertorial
Urban, grün, offen: So zeigt sich das städtebauliche Konzept für das Stadtteilzent-
rum, welches sich in der geplanten Architektur der BHB Bauträger GmbH Bayern
am Hanns-Seidel-Platz widerspiegeln wird.
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Immobilien Wirtschaft Bayern Aktuelles aus der Immobilienbranche
Das Gesetz zur Dämpfung des Mietanstiegs
auf angespannten Wohnungsmärkten
(Mietpreisbremse) soll Exzesse auf dem
Wohnungsmarkt bekämpfen, bildet jedoch
aufgrund seiner Ausgestaltung vielmehr
das letzte Puzzleteil zur Vollregulierung
des Bestandsmietwohnungsmarkts. Alle im
Bundestag vertretenen Parteien hatten die
Mietpreisbremse in ihren Wahlprogrammen
aufgeführt. So fand sie zwangsläufig Ein-
gang in den Koalitionsvertrag.
Um zu sehen, was der BFW erreicht hat,
reicht ein Blick in die Wahlprogramme der
Parteien und den dortigen Entwurf der
Mietpreisbremse. Bei der SPD hieß es:
„… soll eine Obergrenze für Mieterhö-
hungen bei Wiedervermietungen von
maximal 10 Prozent über der ortsübli-
chen Vergleichsmiete eingeführt werden.
Erstvermietungen von neugebauten
Wohnungen sind davon grundsätzlich
ausgenommen.“
Das Gesetz sieht jetzt vor, dass die Miet-
preisbremse
• örtlich auf Gebiete mit angespanntem
Wohnungsmarkt beschränkt wird;
• zeitlich für maximal fünf Jahre pro
Gebiet beschränkt wird;
• die einmal erreichte Miete unangetas-
tet lässt;
• den Neubau, der nach dem 1. Oktober
2014 erstmals genutzt und
• die Staffelmietverträge, die vor der
Geltung der Mietpreisbremse vereinbart
wurden, unangetastet lässt.
Sicherlich sind noch einige Punkte offen,
so beispielsweise die Folgen von Sanie-
rung und Modernisierung, aber der Erfolg
unserer gemeinsamen Bemühungen
dürfte sehr deutlich sichtbar sein. Jüngst
bestätigten die Ergebnisse einer Umfra-
ge unter den BFW-Mitgliedern, dass die
Herausnahme des Neubaus aus dem
Anwendungsbereich der Mietpreisbremse
die wichtigste Veränderung des Gesetz-
Die Mietpreisbremse –
Eine Bilanz aus Sicht des BFW
Die Vollregulierung des Bestandsmietwohnungsmarkts
Foto: Fotolia
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entwurfs ist. Ebenfalls fast zwei Drittel der
befragten Unternehmer sahen bei der
Anknüpfung der Mietpreisbremse an die
ortsübliche Vergleichsmiete noch drin-
genden Veränderungsbedarf, denn die
ortsübliche Vergleichsmiete sei nicht mit
der Marktmiete gleichzusetzen.
Daher forderte der BFW in der öffentli-
chen Anhörung des Bundestagausschus-
ses für Recht und Verbraucherschutz
einen realitätsnäheren Bezugspunkt:
die Vormiete. Die Mietpreisbremse solle
nicht greifen, wenn die Erhöhung der
Wiedervermietungsmiete im Vergleich
zur Vormiete unter 10 Prozent beträgt.
Obwohl nach der Anhörung alle Fach-
politiker um die großen Unsicherheiten
bei der Bestimmung der zulässigen Miete
wussten, erfolgte jedoch keine Änderung
des Gesetzesentwurfs.
Die Folgen sind bereits kurz nach dem
Inkrafttreten sichtbar geworden. Der
Druck auf das üblichste Mittel zur Fest-
stellung der ortsüblichen Vergleichsmiete
– den Mietspiegel – steigt. In Berlin hat
das Amtsgericht Charlottenburg den
alten Mietspiegel für nicht qualifiziert
gehalten.
Wir halten nach wie vor die Mietpreis-
bremse – ob flächendeckend oder auf
Stadtteile begrenzt – für ordnungspoli-
tisch falsch und sind davon überzeugt,
dass sie nicht zu der erhofften Entlastung
auf den betroffenen Wohnungsmärkten
führt. Wir sind vielmehr der Ansicht, dass
sie allenfalls unnötige Belastungen des
Vermieter-Mieter-Verhältnisses schafft
und eine Prozesswelle hervorruft, die
Investitionsbereitschaft für Mietwohnun-
gen nachhaltig senkt und letztendlich
Christian Bruch ist Geschäftsführer des
BFW Bundesverbands
Foto
: BFW
Bun
d
Foto: Fotolia
nicht denjenigen hilft, die sie schützen
soll. Wann in Bayern die entsprechende
Rechtsverordnung erlassen wird, steht
noch nicht fest.
Christian Bruch Geschäftsführer des BFW Bundesverbands
Immobilien Wirtschaft Bayern Aktuelles aus der Immobilienbranche
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Eigenwert GmbH veröffentlicht demnächst neuen Immobilienmarktbericht
Münchner Immobilienmarkt: Daten, Fakten und Perspektiven
Auf Basis der aktuellen Zahlen des Gutach-
terausschusses per 31. Dezember 2014 der
Landeshauptstadt München, kombiniert mit
der langjährigen Marktkenntnis des Mak-
lerunternehmens, erscheint voraussichtlich
Ende Juli 2015 der neue Immobilien-Report
der Eigenwert. Kompakt, konkret und inte-
ressant aufbereitet, gefüllt mit brandaktuel-
len Informationen zum aktuellen Marktge-
schehen für die verschiedenen Münchner
Stadtteile und das Umland, enthält der
Immobilien-Report auch eine Vorschau auf
die weitere Preisentwicklung.
Aus der vorläufigen Analyse des Münchner
Gutachterausschusses für das Jahr 2014
geht laut Eigenwert hervor, dass die Luft
zwar dünner wird – aber für Marktteilneh-
mer ausreichend Sauerstoff zum Atmen
lässt. „Die vorläufigen Marktzahlen sind
wieder ein Beleg für die hohe Attraktivi-
tät des Münchner Immobilienstandorts“,
sagt Claus Kiermaier, Geschäftsführer der
Eigenwert. Ungeachtet der steigenden
Preise bleibt die Nachfrage weiterhin auf
einem sehr hohen Niveau. Die rückläu-
figen Entwicklungen der Vertragszahlen
auf einzelnen Teilmärkten des Münchner
Immobilienmarkts dokumentieren nur das
fehlende Angebot.
Welcher Stadtteil ist gerade besonders an-
gesagt? Wo gibt es Entwicklungspotential,
wie ist die Mietsituation – und wo erscheint
ein Investment genau jetzt lohnenswert?
Wer zu diesen oder ähnlichen Fragen
eine fundierte Antwort sucht, findet sie im
Immobilien-Report von Eigenwert. Ne-
ben dem Münchner Immobilienmarkt im
Allgemeinen, werden dort auch Details aus
einzelnen Stadtgebieten vorgestellt – mit
wichtigen Informationen und interessantem
Wissen aus erster Hand, direkt vom jewei-
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Die eigene Immobilie macht glücklich
Immobilienkauf: Die Mehrheit würde wieder kaufen
Eine eigene Immobilie macht glücklich – das
zeigt eine aktuelle Studie der Universität Ho-
henheim im Auftrag der LBS-Stiftung Bauen
und Wohnen. Den Studienergebnissen
zufolge sind knapp zwei Drittel der Immo-
bilienbesitzer der Ansicht, dass Wohnei-
gentum sie glücklicher macht. Immerhin
würden sich 80 Prozent der Eigentümer
wieder für den Kauf eines Hauses oder
einer Wohnung entscheiden – 65 Prozent
sogar für dieselbe Immobilie.
Die Studie zeigt auch: Wer sich entschlos-
sen hat, eine Immobilie zu kaufen, setzt
seinen Plan schnell um. So dauert der
Zeitraum zwischen den ersten Überlegun-
gen zum Kauf und dem Erwerb bei zwei
Dritteln der Befragten weniger als ein Jahr.
Ausschlaggebend für die Wahl des Wohn-
orts sind dann in der Regel die Infrastruktur,
eine ruhige Lage und die Verkehrsanbin-
dung. Ebenso spielen berufliche Gründe
und eine zentrale Wohnlage eine Rolle.
Auch Mieter sehnen sich nach einem
Eigenheim. Etwa jeder Dritte glaubt, mit
eigenen vier Wänden wäre er glücklicher.
Mehr als jeder Zweite geht davon aus,
seine Lebensqualität würde sich durch
den Kauf einer Immobilie verbessern.
Immerhin 40 Prozent der Mieter haben
bereits mit dem Gedanken an Wohnei-
gentum gespielt.
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Immobilien Wirtschaft Bayern Aktuelles aus der Immobilienbranche
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Immobilien Wirtschaft Bayern Aus der Industrie
Immobilienverwaltung
mit besonderem Service
Dienstleister hilft Qualitätsansprüche umzusetzen
Es gibt in allen Berufen Menschen wie
Walter Peter, für die gut nicht gut genug
ist. Mit einer klaren Philosophie hat sich der
Geschäftsführer der Peter und Paul Immo-
bilienmanagement im Landkreis Miesbach
schnell einen Namen gemacht. Um seine
außerordentlich hohe Qualität leisten zu
können, baut der Immobilienverwalter auf
den Messdienstleister Kalo.
Walter Peter fühlt sich zum Hausverwalter
berufen: „Ich mache den Job mit Herzblut.
Wenn ich etwas mache, muss es gut sein,
und zwar so gut wie ich es für mich selber
machen würde.“ Unter dieser Prämisse ver-
waltet die Peter und Paul Immobilienma-
nagement in Hausham am Schliersee seit
2009 WEG-, Miet- und Gewerbeobjekte für
Kunden mit höchsten Ansprüchen. Dazu
zählen neben Eigentümergemeinschaften
auch Einzeleigentümer, darunter Kon-
zernvorstände und Künstler. Die Lage am
Schliersee zieht erfolgreiche Menschen an,
die an ihre Verwaltung höchste Ansprü-
che haben. Peters Kunden schätzen die
kompromisslose Kundenorientierung und
hohe Dienstleistungsqualität des Immobi-
lienverwalters: „Wir betreuen die Objekte
unserer Kunden sehr intensiv. Dafür sind
wir sieben Tage in der Woche rund um die
Uhr erreichbar. Wenn Probleme auftreten,
können wir sofort vor Ort sein und bei der
Lösung der Probleme unterstützen.“ Weil
sich im Oberland schnell herumgespro-
chen hat, dass Peter für Zuverlässigkeit,
Schnelligkeit, kurze Reaktionszeiten und
Diskretion steht, hat sein Unternehmen in
diesem Kundensegment hohe Zuwachsra-
ten zu verzeichnen.
Wohnungs- und Immobilieneigentümer
sind auf die Betriebskostenabrechnung
angewiesen, um ihre Steuererklärung
einreichen zu können. Deshalb wollen
sie, dass ihre Eigentümerversammlung
möglichst früh im Jahr stattfindet. Bei der
Gründung der Peter und Paul Immobilien-
management war Kalo einer von mehreren
Messdienstleistern, der sich jedoch schnell
durchgesetzt hat. „Meine Firmenpolitik
ist nur machbar mit Partnern, die meinen
Qualitätsanspruch teilen“, sagt Peter. „Des-
halb ist es mein Ziel, dass Kalo so schnell
wie möglich meinen gesamten Bestand mit
Heizkostenverteilern und Rauchmeldern
versorgt.“ In Bayern müssen Wohnge-
bäude, die ab dem 25. September 2012
errichtet wurden, mit Rauchwarnmeldern
ausgestattet werden. Für ältere Bestands-
wohnungen läuft die Übergangsfrist am 31.
Dezember 2017 ab. Danach müssen auch
sie nachgerüstet werden.
Deutschlands
schnellster Abrechner
Kalo erstellt die Abrechnungen für
deutschlandweit 1,5 Millionen Wohnun-
gen in über 80 Prozent aller Fälle inner-
halb von sieben Werktagen und ist damit
nach eigenen Angaben Deutschlands
schnellster Messdienstleister. Dies gelingt
nur mit vielen geschulten Fachleuten vor
Ort und optimierten Prozessen. Peter
schätzt sein Kalo-Team: „Tritt einmal ein
Problem auf, ist mein Ansprechpartner
vor Ort, Verkaufsleiter der Kalo-Gebiets-
leitung Bayern, Karl Blankenheim, schnell
zu erreichen. Gleiches gilt für den tech-
nischen Bereich. Wenn eine Heizungs-
anlage technisch kompliziert ist, kommt
der Kalo-Inspekteur für Süddeutschland,
Gerd Heinisch, sogar persönlich vorbei
und erarbeitet mit uns eine individuelle
messtechnische Lösung.“
Der persönliche Kontakt ist Kalo wichtig,
deshalb wird bewusst auf Callcenter
verzichtet. „Der für mich zuständige
Abrechner in Hamburg leistet hervorra-
gende Arbeit und ist telefonisch immer
gut zu erreichen“, bestätigt Peter. Um die
Qualität der Daten und die hohe Ge-
schwindigkeit des Abrechnungsprozesses
dauerhaft gewährleisten zu können, baut
Kalo seinen Stamm von Fachleuten bun-
desweit aus. So ist gewährleistet, dass
Immobilienverwaltungsunternehmen
wie die Peter und Paul Immobilienma-
nagement ihre anspruchsvollen Kunden
zufriedenstellen.
Walter Peter, Geschäftsführer der Peter
und Paul Immobilienmanagement GmbH
aus Hausham.
Foto
: Pet
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Immobilien Wirtschaft Bayern 3 Fragen an
Helmut Schiedermair 3 Fragen an das Vorstandsmitglied des BFW Bayern
In der Rubrik „3 Fragen an“ stellt die „Immobilien Wirtschaft Bayern“ ausgewählte Persönlichkeiten aus dem Wirkungskreis des BFW
Bayern vor. In dieser Ausgabe kommt Helmut Schiedermair, Vorstandsmitglied des BFW Bayern, zu Wort.
Zur Person
Helmut Schiedermair ist in München geboren und hat dort Bauingenieurwesen studiert. Er ist seit 1977 verheiratet, hat Tochter und Sohn sowie zwei Enkelkinder. Unmittelbar nach dem Studium fing er in den 1960er-Jahren sein Berufsleben in Paris bei Constructions Edmond Coignet an. Ein zu dieser Zeit in Frankreich, Europa und internati-onal führendes Unternehmen für Entwicklung und Realisierung von großen schlüsselfertigen Wohn-
quartieren in Fertigbauweise. Nach der Einarbeitungszeit folgte eine leiten-de Tätigkeit für neue Wohnquartiere in und um Paris. Im Anschluss wurde er Projektleiter für neue Wohnquartiere mit Tausenden von Wohnungen in Amsterdam, Rotterdam und anderen Städten in den Niederlanden. Er war so in jungen Jahren an der schlüsselfertigen Erstellung von zehntausenden Wohnungen engagiert. Der französische Staat wollte ihn durch das Angebot der französischen Staatsbürgerschaft in Frankreich halten. Einzig und allein die Berge fehlten ihm um Paris, was ihn letztendlich wieder nach München zog. Dort zurück entwickelte Schiedermair in den 1970er-Jahren Großpro-jekte wíe die Studentenstadt München und große Wohnanlagen, auch für städtische Wohnungsunternehmen.
1981 folgte die Gründung der Concept Bau München, zunächst als „One Man Show“, basierend auf dem Wunsch, architektonisch kreativer werden zu können. Einstellung der ersten Mitarbeiter in den Jahren 1982/83. Auf- und Ausbau der Concept Bau München, Dresden und Berlin bis zum Jahr 2003. Das persönliche Lebensziel war ab 2001, mehr zeitlichen und vielfälti-geren beruflichen Freiraum zu erlangen. Daher Übergabe der Concept Bau als Vorsitzender der Geschäftsleitung an Olivier Mitterrand, einen Neffen des verstorbenen französischen Staatspräsidenten Francois Mitterrand und Gründer und Chef der LNC, Paris. Eingliederung der Concept Bau als Toch-terunternehmen der LNC, Les Nouveaus Constructeurs, Paris. Bis Ende 2007 war Schiedermair als Senior Consultant und Mitglied des Management Com-mittee der Concept Bau tätig.
Seit 2003 ist Schiedermair mit städtebaulichen Entwicklungen und woh-nungswirtschaftlichen Beratungen als Selbstständiger aktiv. Außerdem ist er seit 1996 Mitglied des Gutachterausschusses der Landeshauptstadt München als Marktexperte für Wohnungsbau. Seit 2003 ist er als Vorstandsmitglied des BFW Bayern, Fachbeirat und zweiter Vorsitzender des Anlageausschus-ses des offenen Immobilienfonds Catella MAX tätig. Zudem ist er Mitglied des Kuratoriums beim Förderverein des Architekturmuseums der TU Mün-chen in der Pinakothek der Moderne.
Herr Schiedermair, Sie stehen mit
Ihren zahlreichen Tätigkeiten und Funktionen
noch heute voll in Ihrer beruflichen Tätigkeit.
Was ist Ihr derzeit wichtigstes Projekt?
Schiedermair: Erschwingliche Wohnungen für
junge Familien in München. Derzeit kreiere ich
mit dem Grundeigentümer gerade mit diesem
Ziel die städtebauliche Entwicklung eines at-
traktiven Stadtquartiers mit zirka 700 Wohnun-
gen am S- und U-Bahnhof Feldmoching. Und
dies ohne öffentliche Subventionen. Flexible
Wohnungen, die sich dem Lebenszyklus einer
Familie anpassen können.
In Zeiten von Burnout und beruf-
licher Überbelastung ist häufig von dem
Begriff der „Work-Life-Balance“ die Rede.
Welchen privaten Ausgleich haben Sie zu
Ihren zahlreichen Ämtern und Funktionen?
Schiedermair: Eines meiner größten Hobbies
ist das Segeln – sei es in der Ägäis oder auf
dem Chiemsee. Ich gehe begeistert Bergwan-
dern, Skifahren und auf Reisen. Auch Theater
und andere kulturelle Veranstaltungen interes-
sieren mich sehr.
Und was schätzen Sie besonders
am Leben in Bayern?
Schiedermair: Da könnte ich lange und mit
gewissem Stolz über unsere bayerische Tra-
dition und Kultur philosophieren. Wenn man
einiges von der Welt gesehen hat und nach
Rückkehr bei einem weiß-blauen Himmel auf
die Berge und den Chiemsee blickt, dann geht
einem einfach das Herz auf. Da weiß ich, hier
sind meine Wurzeln.
Herausgeber:
PresseCompany GmbHReinsburgstraße 8270178 StuttgartFon. 0711.23886-80Fax. [email protected]
In Zusammenarbeit mit demBFW Landesverband Bayern e.V.
Nachdruck von Beiträgen und Nachrichten: nur mit Genehmigung des Verlags. Mit dem Na-men des Verfassers gekennzeichnete Beiträge stellen nicht unbedingt die Meinung der Redak-tion dar. Beiträge in unserer Zeitschrift, in denen speziell Erzeugnisse von Firmen besprochen werden, dienen lediglich der Information unse-rer Leser, um sie über die Neuheiten auf diesem Gebiet aufzuklären. Eine Garantieerklärung für Produkte und Firma ist damit nicht verbunden. Rückfragen bezüglich firmengebundener Beiträ-ge sind deshalb direkt an die Hersteller zu rich-ten oder werden an diese weitergeleitet.
Redaktionsbeirat:
Dr. Thomas Geppert, Geschäftsführer BFW Landesverband Bayern e.V.
Helmut Schiedermair,Vorstandsmitglied BFW Landesverband Bayern e.V.
Andreas Eisele,Präsident des BFW Landesverband Bayern e.V.
Redaktionsleitung:Johannes [email protected]
Redaktion:Patrick Slapal, Julia Mack
Layout: Jens Tippel, Christina Grill
Anzeigenverwaltung:Christina Wü[email protected]
BFW Bayern Termine 2015
Datum Zeit Ort Veranstaltung16. Juli 2015 10.00 (23.00) München (Alte Kongresshalle) Bayerischer Immobilienkongress 2015
und Verleihung „Preis für Qualität im Wohnungsbau“
24. September 2015 11.00 (16.00) München (Allianz-Arena) InnovationsFORUM – Chancen einer intelligenten Gebäudeausstattung
29. Oktober 2015 14.00 (17.15) München (Literaturhaus) BestandsFORUM – Nachhaltiges Bestandsmanagement für Wohnungs-unternehmen
11. November 2015 11.00 (17.00) Nürnberg (Sheraton Carlton) Bayerische Energiekonferenz der Immobilienwirtschaft
16. November 2015 18.00 (22.00) München (Oskar v. Miller Forum) Dialoge zur Stadtentwicklung: München morgen (ISW/BFW)
10. Dezember 2015 19.00 (23.00) München (BMW Lembachplatz) Jahresempfang
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