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Wohnen in Deutschland 2045 -
Wie entwickeln sich die Wohnungsmärkte in den
nächsten 30 Jahren?
Stuttgart, 08. März 2016
© Copyright Allianz
Ihre Gesprächspartner
│ Reinsburgstraße 19 │ D-70178 Stuttgart
Tel: +49 711 663-2625
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Dr. Stefan Kohler (Fachbereichsleiter)
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Dr. Oliver Ehrentraut (Principal)
3
© Copyright Allianz3
Finanzierungskompetenz seit über 90 Jahren
Allianz Baufinanzierung
Seit Gründung von Allianz Leben
1922
11.600 Darlehensverträge in 2015
3,8 Mrd. EUR Neugeschäftsvolumen
in 2015
34 % Marktanteil Neugeschäft (unter
den Versicherungsunternehmen)
17,2 Mrd. EUR Darlehenssumme im
Bestand
90.000 Finanzierungskunden im
Bestand
7 % Anteil am Kapitalanlagebestand
der Allianz Leben
© 2016 Prognos AG 4
Beratungskompetenz seit über 50 Jahren
Prognos AG
gegründet 1959 in Basel
unabhängige Wirtschafts-, Strategie-
und Politikberatung
praxisnahe Beratung für
Unternehmen, öffentliche
Auftraggeber und internationale
Organisationen
ca. 140 Beraterinnen und Berater
an den acht Standorten Basel,
Berlin, Bremen, Brüssel, Düsseldorf,
Stuttgart, München und Freiburg
interdisziplinäre Teams aus den
Wirtschafts-, Natur- und
Sozialwissenschaften
© 2016 Prognos AG 5
Gliederung
01 Die Verfasser der Studie
02 Die deutsche Bevölkerung wächst
03 Die Wohnungsnachfrage entwickelt sich regional sehr unterschiedlich
04 Das Wohnungsangebot wächst zu langsam
05 In den Ballungsgebieten verschärft sich die Situation an den Wohnungsmärkten weiter
06 Kernergebnisse und Konsequenzen der Studie
© 2016 Prognos AG
Deutsche Bevölkerung wächst wieder seit 2011
Bevölkerungsentwicklung in Deutschland durch Wanderungssaldo sowie natürlicher
Entwicklung
6
95.300
181.700
-126.100
-217.600
89.700
397.100
-300.000
-100.000
100.000
300.000
500.000
2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014
Wanderungssaldo
Geburten-/Sterbeüberschuss
Bevölkerungsentwicklung
Quelle: Statistische Ämter des Bundes und der Länder, 2015.
0
550.000
Zuzüge
Fortzüge
1,46 Mio.
- 0,91 Mio.
© 2016 Prognos AG
3,743,95
0,96
1,46
0
1
2
3
4
5
2011 2014
Mill
ion
en
Die Binnenwanderung hat für regionale Wohnungsmärkte
stärkere Bedeutung als die Zuwanderung
Binnen- und Außenwanderung über Kreise/kreisfreie Städte in Deutschland 2011/2014
7
Quelle: Statistische Ämter des Bundes und der Länder, 2015. Wanderungen über die Kreisgrenze. Zu-/Fortzüge innerhalb des Inlands heben sich gegenseitig auf.
Wanderungs-
gewinn 2014:
550.000
Wanderungs-
gewinn 2011:
279.000
Wanderungs-
gewinn 2015:
mind. 900.000(Schätzung StaBu)
20
80
Umzüge/Zuwanderung
insg.: 4,7 Mio.
27
73
5,4 Mio.
%
% %
%
Binnen-
zuwanderung
Außen-
zuwanderung
© 2016 Prognos AG
Altersgruppen haben sehr unterschiedliche räumliche
Wanderungsmuster
8
Wanderungssaldo der
18- bis 30-Jährigen
je 1.000 EW* 2011-2013
Wanderungssaldo der
30- bis 50-Jährigen
Wanderungssaldo der
65-Jährigen und Älteren
Quelle: Statistische Ämter des Bundes und der Länder, 2015. *Wanderungssaldo bezogen auf 1.000 Einwohner in dieser Altersgruppe 2011-2013.
Sehr hohe
Zuwanderung
Hohe
Zuwanderung
Leichte
Zuwanderung
Ausgeglichene
WanderungsbilanzAbwanderung
© 2016 Prognos AG
Zuwanderung im internationalen Vergleich:
Deutschland entwickelt sich zum Einwanderungsland
9
-0,2%
0,0%
0,2%
0,4%
0,6%
0,8%
1,0%
1,2%
1,4%
1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011 2013
Ne
tto
mig
rati
on
sra
te
(Nettom
igra
tion je 1
00 E
inw
ohner)
Deutschland Schweiz Kanada Australien
Durchschnittliche jährliche Nettomigrationsrate (seit 1995):
Deutschland: 0,24 %
Schweiz: 0,59 %
Kanada: 0,57 %
Australien: 0,77 %
Quelle: Eurostat, Statistics Canada und Australian Bureau of Statistics, 2015.
© 2016 Prognos AG
Demografieszenarien:
Deutschland bleibt Einwanderungsland
10
Basisszenario Mittlere Variante Obere Variante
Deutschland als Land
mit Zuwanderung,
anknüpfend an
historische
Zuwanderung
Deutschland ein
Einwanderungsland,
vergleichbar mit
Kanada und der
Schweiz, hohe
aktuelle Zuwanderung
geht langfristig etwas
zurück
Deutschland DAS
Einwanderungsland,
vergleichbar mit
Australien,
Zuwanderung bleibt
dauerhaft auf hohem
Niveau
Wanderungssaldo:
2015-2020
ausgehend von einem
Wanderungs-
saldo von 500.000,
der kontinuierlich
abnimmt
500.000 650.000 (ab 2016)
2021-2029 200.000 500.000 650.000
2030-2039 200.000 400.000 650.000
ab 2040 200.000 300.000 650.000
Nettomigrationsrate
je 100 EW p.a.
0,25 % 0,35 bis 0,5 % 0,8 %
Fokus der Studie
© 2016 Prognos AG
Bevölkerung in Deutschland nimmt bis 2045 auf 85 Mio. zu
11
Drei Szenarien der Bevölkerungsentwicklung 2014 bis 2045 (Index 2014=100)
96,2
105,5
114,2
95
100
105
110
115
2014 2019 2024 2029 2034 2039 2044
Basisszenario Mittlere Variante Obere Variante
Entwicklung
2014-2045
absolut:
+ 11,3 Mio.
Einwohner
+ 4,3 Mio.
Einwohner
- 3,1 Mio.
Einwohner
2020 2025 2030 2035 2040 2045
Quelle: Prognos VIEW.
2014 2030 2045
Einwohner in Mio. (Basisszenario) 80,8 80,9 77,7
Einwohner in Mio. (Mittlere Variante) 80,8 84,7 85,1
Einwohner in Mio. (Obere Variante) 80,8 86,9 92,1
© 2016 Prognos AG
Zahl der Haushalte in Deutschland steigt bis 2045 um 5,6 Mio.
12
103,9
114,0
123,4
100
105
110
115
120
125
2014 2019 2024 2029 2034 2039 2044
Basisszenario Mittlere Variante Obere Variante
Entwicklung
2014-2045
absolut:
+ 9,4 Mio.
Haushalte
+ 5,6 Mio.
Haushalte
+ 1,6 Mio.
Haushalte
Quelle: Prognos VIEW. Eigene Berechnungen auf Basis BBSR.
2020 2025 2030 2035 2040 2045
2014 2030 2045
Haushalte in Mio. (Basisszenario) 40,6 42,4 42,2
Haushalte in Mio. (Mittlere Variante) 40,6 44,3 46,2
Haushalte in Mio. (Obere Variante) 40,6 45,5 50,0
Drei Szenarien der Entwicklung der Haushalte 2014 bis 2045 (Index 2014=100)
© 2016 Prognos AG 13
Gliederung
01 Die Verfasser der Studie
02 Die deutsche Bevölkerung wächst
03 Die Wohnungsnachfrage entwickelt sich regional sehr unterschiedlich
04 Das Wohnungsangebot wächst zu langsam
05 In den Ballungsgebieten verschärft sich die Situation an den Wohnungsmärkten weiter
06 Kernergebnisse und Konsequenzen der Studie
© 2016 Prognos AG 14
Die Raumordnungsregionen in Deutschland
Quelle: BBSR, 2015. Aktueller Datenstand 31.12.2013.
Definition und Abgrenzung von
Raumordnungsregionen
In Deutschland werden 96 Raumordnungs-
regionen definiert, die sich aus den 402
Kreisen und kreisfreien Städten
zusammensetzen.
Es handelt sich um funktionale
Abgrenzungen von Städten und ihren
Umlandkreisen, die sich insb. aus Pendler-
und Arbeitsmarktverflechtungen (u.a.
Planungsverbände) ableiten, sodass eine
gewisse Vergleichbarkeit der Regionen
untereinander besteht.
Grenze Raum-
ordnungsregion
Kreisgrenze
Hamburg
Hannover
Berlin
Rhein-Main
Stuttgart
München
Münster
Düsseldorf
Köln
Südlicher
Oberrhein
Top-10 ROR
Die Top-10 Raumordnungsregionen mit
überdurchschnittlichem Wachstum der
Haushalte und Wohnungsnachfrage,
steigende Bedeutung für
Wohnungsmarktentwicklung in Deutschland
© 2016 Prognos AG
So entwickelt sich die Zahl der Haushalte von 2012-2045
Quelle: Eigene Berechnung nach BBSR, 2015 sowie Prognos VIEW. Mittlere Variante.
> 10 - ≤ 20 %
> 0 - ≤ 10 %
> -5 - ≤ 0 %
> -15 ≤ -5 %
≤ -15 %
> 20 %
Regionale Unterschiede bei der Wohnungsnachfrage
nehmen langfristig weiter zu
Regionen mit der höchsten Zunahme und
dem höchsten Rückgang
Entwicklung der Haushalte 2012-2045 in %
35
35
34
32
32
-18
-18
-18
-19
-24
-30 -20 -10 0 10 20 30 40
Region München
Region Bay. Oberland
Region Ingolstadt
Region Oldenburg
Region Südl. Oberrhein
Region Oberlausitz-Niederschlesien
Region Ostthüringen
Region Mecklenburg. Seenplatte
Region Südsachsen
Region Anhalt-Bitterf.-Wittenberg
%
%
%
%
%
%
%
%
%
%
15
© 2016 Prognos AG 16
Gliederung
01 Die Verfasser der Studie
02 Die deutsche Bevölkerung wächst
03 Die Wohnungsnachfrage entwickelt sich regional sehr unterschiedlich
04 Das Wohnungsangebot wächst zu langsam
05 In den Ballungsgebieten verschärft sich die Situation an den Wohnungsmärkten weiter
06 Kernergebnisse und Konsequenzen der Studie
© 2016 Prognos AG
Wohnungsangebot ist im Schnitt in den letzten 15 Jahren um
200.000 Wohnungen pro Jahr gestiegen
Entwicklung Nettozuwachs Wohnungsangebot in Deutschland nach zeitlichen
Intervallen
17
100.000
150.000
200.000
250.000
300.000
2000-2004 2005-2009 2011-2014
Quelle: Statistisches Bundesamt 2015. Nettozuwachs: Veränderung Wohnungsangebot zum Vorjahr (Stichtag jeweils 31.12.)
Durchschnittlicher
Nettozuwachs
2000-2014:
rd. 200.000 p.a.
Wohn-
einheiten
276.000
164.000
176.000
© 2016 Prognos AG
Große Unterschiede bei der Entwicklung des
Wohnungsangebots
Entwicklung des Wohnungsangebots 2012-2014:
Nettozuwachs von Wohnungen je 1.000 Einwohner
18
Quelle: Statistische Ämter des Bundes und der Länder, 2016.
> 3,5
> 2,5 - ≤ 3,5
> 1,5 - ≤ 2,5
> 0,5 - ≤ 1,5
≤ 0,5
TOP-10 ROR
6,2
5,5
5,5
4,7
4,6
4,4
4,2
4,1
4,1
4,1
2,7
2,4
Emsland
Region Ingolstadt
Region Oldenburg
Schleswig-Holstein-Nord
Region Regensburg
Region München
Region Trier
Hamburg-Umland-Süd
Region Landshut
Donau-Iller (BW)
Regionen mit dem höchsten Nettozuwachs
Ø jährl. Nettozuwachs abs.:
2.800
2.000
2.600
3.100
3.300
2.000
2.300
11.400
2.500
1.700
Top-10 Regionen60.300
197.000 Deutschland
Hamburg(3,1)
Hannover(2,0 )
Berlin(2,0)
Rhein-Main(2,6)
Stuttgart(2,8)
München(4,2)
Münster(3,9)
Düsseldorf(1,8)
Köln(2,4)
Südlicher
Oberrhein(3,2)
© 2016 Prognos AG 19
Gliederung
01 Die Verfasser der Studie
02 Die deutsche Bevölkerung wächst
03 Die Wohnungsnachfrage entwickelt sich regional sehr unterschiedlich
04 Das Wohnungsangebot wächst zu langsam
05 In den Ballungsgebieten verschärft sich die Situation an den Wohnungsmärkten weiter
06 Kernergebnisse und Konsequenzen der Studie
© 2016 Prognos AG
Wann ist der Wohnungsmarkt ausgeglichen?
20
angespannte
Wohnungsmärkte mit
Nachfrageüberhang
entspannte
Wohnungsmärkte mit
Angebotsüberhang
Deutschland
Status quo
Markt-
konformer
Leerstand
Wohnungen je 1.000 Haushalte
Gewisse Leerstandsquote bzw. Fluktuationsreserve an den Märkten ist erforderlich (u.a. Umzüge, Sanierungs-/ Renovierungsmaßnahmen)
3 % Leerstand gelten als marktkonform = 1.030 Wohnungen je 1.000 Haushalte
Status quo Deutschland: 1.025 Wohnungen je 1.000 Haushalte (Relation 41,2 Mio. Wohnungen / 40,2 Mio. Haushalte)
1.025 1.030
© 2016 Prognos AG
Sehr hoher Nachfragedruck in den Top-10 Regionen,
auf die 29 % der Wohnungsnachfrage entfallen
Relation Angebot-Nachfrage: Wohnungen je 1.000 Haushalte* 2013
21
Quelle: Statistische Ämter des Bundes und der Länder, 2015 *bezogen auf die Anzahl der Haushalte im Basisszenario.
Wohnungen je 1.000 Haushalte
> 1.015 - ≤ 1.030
> 1.030 - ≤ 1.050
> 1.050
≤ 1.015
TOP-10 ROR
Hamburg(977)
Hannover(989)
Berlin(1.009)
Rhein-Main(975)
Stuttgart(980)
München(991)
Münster(994)
Düsseldorf(1.047)
Köln(1.004)
Südlicher
Oberrhein(1.005)
1.000
1.025
950 1.000 1.050
Deutschland
Ø Top-10 Regionen
40,2 Mio.
Haushalte
11,7 Mio.
Haushalte
© 2016 Prognos AG
Druck auf angespannte Wohnungsmärkte nimmt weiter zu
22
Wohnungen je 1.000 Haushalte
2030
Quelle: Eigene Berechnung Prognos VIEW (Mittlere Variante)
> 1.050
≤ 1.015
2045
Wohnungen je 1.000 Haushalte (bei Nettozuwachs Wohnangebot von 200.000 WE p.a.)
> 1.015 - ≤ 1.030
> 1.030 - ≤ 1.050
TOP-10 ROR
Hamburg
Hannover
Berlin
Rhein-Main
Stuttgart
München
Münster
Düsseldorf
Köln
Südlicher
Oberrhein
© 2016 Prognos AG
Wohnungsmärkte entwickeln sich regional zunehmend
unterschiedlich
23
Quelle: Eigene Berechnung Prognos VIEW (Mittlere Variante)
Anteil und Anzahl
Regionen: angespannte Wohnungsmärkte: Regionen mit
langfristig wachsender Haushaltsentwicklung bzw.
Wohnnachfrage
Hoher Nachfragedruck insb. wirtschaftsstarke Regionen
mit höchsten Bedarfen hinsichtlich Erweiterung des
Wohnungangebotes (insb. Neubau)
ausgeglichene Wohnungsmärkte: Regionen mit
durchschnittlicher Entwicklung der Wohnnachfrage
Langfristig tendenziell abgeschwächte Nachfrage,
bedarfsorientierte, kontinuierliche Erweiterung des
Wohnangebots (insb. Modernisierung)
entspannte Wohnungsmärkte: Regionen mit stagnie-
render oder langfristig rückläufiger Wohnnachfrage
Märkte mit Angebotsüberhang, insb. strukturschwache
Regionen Ostdeutschlands, Schwerpunkt Bestandspflege
und gezielte Investitionen in Infrastruktur hinsichtlich Erhalt
u. Steigerung der Attraktivität
2030 2045
48 % (46 Regionen)
18 % (18 Regionen)
33 % (32 Regionen)
35 % (34 Regionen)
11 % (11 Regionen)
53 % (51 Regionen)
Anteil und Anzahl
Regionen:
Typen regionaler Wohnungsmärkte
© 2016 Prognos AG
Neues Wohnungsangebot in den TOP-10 Regionen hinkt dem
Bedarf deutlich hinterher: bis 2030 fehlen fast 1 Mio. Einheiten
- 5.000 10.000 15.000 20.000 25.000
Region Düsseldorf
Region Hannover
Region Südl. Oberrhein
Region Münster
Region Köln
Stadt Hamburg
Region Stuttgart
Region Rhein-Main
Stadt Berlin
Region München
Wohnungen
So stark müsste das Wohnungsangebot
pro Jahr bis 2030 wachsen
So stieg das Wohnungsangebot jährlich im
Durchschnitt der Jahre 2011-2014
0
11.400
6.700
7.100
7.300
5.300
5.200
6.200
3.300
2.800
5.100
20.700
16.900
16.200
15.900
10.800
9.600
7.200
6.700
6.000
5.700
Die Summe der fehlenden Wohnungen im Zeitraum 2013 bis 2030 (Annahme: ausgeglichener Wohnungsmarkt von 1.030 WE je 1.000 Haushalte)
-158.000
-173.000
-155.000
-146.000
-94.000
-75.000
-17.000
-58.000
-54.000
-10.000
-9.300
Quelle: Eigene Berechnung Prognos VIEW (Mittlere Variante)
-9.100
-4.400
-1.000
-3.400
-3.200
-600
-5.500
-8.600
-10.200
24
Summe fehlende
Wohnungen 2013-2030
© 2016 Prognos AG 25
Gliederung
01 Die Verfasser der Studie
02 Die deutsche Bevölkerung wächst
03 Die Wohnungsnachfrage entwickelt sich regional sehr unterschiedlich
04 Das Wohnungsangebot wächst zu langsam
05 In den Ballungsgebieten verschärft sich die Situation an den Wohnungsmärkten weiter
06 Kernergebnisse und Konsequenzen der Studie
© 2016 Prognos AG 26
Deutschland wächst wieder: Bevölkerungswachstum statt Schrumpfung
Deutschland ist ein Einwanderungsland (vergleichbar mit Schweiz /
Kanada)
Die Binnenwanderung nimmt einen größeren Einfluss auf regionale
Wohnungsmärkte als die Zuwanderung
Deutschland hat keinen homogenen Wohnungsmarkt
Die regionalen Wohnungsmärkte sind durch unterschiedliche
Entwicklungen von Angebot und Nachfrage geprägt
Die Unterschiede auf den Wohnungsmärkten werden sich weiter
verschärfen, einerseits wachsende Leerstände, andererseits
Überhitzung
Kernergebnisse der Untersuchung
„Wohnen in Deutschland 2045“ (I)
© 2016 Prognos AG
Kernergebnisse der Untersuchung
„Wohnen in Deutschland 2045“ (II)
27
Die Wohnungsmärkte in Deutschland sind bereits bei einer
Durchschnittsbetrachtung in einer angespannten Situation
Die Erweiterung des Wohnungsangebots auf dem derzeitigen Niveau
reicht zur Deckung der regionalen Nachfrage weder kurz-, mittel- noch
langfristig aus
Der Nachfragedruck steigt in den urbanen wachstumsstarken
Regionen durch den Zuzug und die Zuwanderung, insbesondere
jüngerer Menschen, die dort Bildungs- und Arbeitsangebote
wahrnehmen
Bei gleichbleibender Bautätigkeit fehlen in den Top 10-Regionen
bis 2030 weitere 940.000 Wohnungen
© 2016 Prognos AG
Handlungsfelder
28
Die Akteure aus Politik und Wirtschaft sollten umfassende Strategien
für die regionalen Wohnungsmärkte entwickeln, dazu gilt es sowohl die
Stadt-Umland-Kooperationen zu verstärken als auch die
Zusammenarbeit über bisherige Regionsgrenzen hinweg
Infrastrukturinvestitionen (Verkehrsinfrastruktur, Breitband, soziale
Infrastruktur) müssen verstärkt werden, auch zur besseren
Erschließung strukturschwacher Regionen
Die Investitionen in den Wohnungsbau müssen signifikant gesteigert
werden
Die Planungs- und Genehmigungsprozesse im Wohnungsbau müssen
vereinfacht und beschleunigt werden
© 2016 Prognos AG
Konsequenzen aus der Studie für die Allianz
Baufinanzierung
29
Allianz Leben sieht gute Wachstumschancen in der Baufinanzierung
Die Kapitalanlage in Form von Hypothekendarlehen in Deutschland ist
aufgrund des stabilen Immobilienmarktes weiter attraktiv
Fortsetzung der risikoadäquaten Festlegung der
Baufinanzierungszinsen
Wir werden regionale Entwicklungen noch intensiver beobachten und
einschätzen, denn das Vorhandensein von Verkehrsanbindung, Schulen
oder ärztlicher Versorgung beeinflussen Markt- und
Wiederverkaufswerte
Die Attraktivität der Mikrostandorte wird bedeutender
© 2016 Prognos AG 30
www.prognos.com
Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit!
30