ZAID ORNIV בינרוא-דייז...ZAID ORNIV L.T.D ןיעקרקמתויגולונכטמ1 "עב בינרוא-דייז•תימוקמתושרלםיתורישלס• ן"לדנבםירקס

1 מקרקעין"בעאורניב-זייד טכנולוגיות L.T.DZAID ORNIVמ

מקומית• לרשות שירותים סל ן" • בנדל סקרים פיננסי• ליווי מקרקעין• שמאות ומדידות• הנדסה

• G.I.S – ממוחשב ומידע מיפוי טכנולוגיות ן" • בנדל מידע מאגרי תכנונית • ושמירה מעקב

21/01/2007 תארי�:925 �0 חפ/ מספרנו:

dlrnd ceqi zneva mwennd ixgqn mgzdlrnd ceqi zneva mwennd ixgqn mgzndlrnd ceqi zneva mwennd ixgqn mgzndlrnd ceqi zneva mwennd ixgqn mgzn ---- qkp zneyqkp zneyqkp zneyqkp zney::::31313131 dwlgn wlgedwlgn wlgedwlgn wlgedwlgn wlge ::::30303030 dwldwlgdwlgdwlg 13987139871398713987 yebyebyebyeb::::

התקשרות ופרטי השומה מזמי�

איריס גברת באמצעות ,מ" בע אחזקות פסיפיקה חברת בקשת לפי נער זה שומה דו"

.17/01/2007 בתארי המחיר הצעת ואישור ,17/01/2007 מתארי בפנייתה

כחוק. מע" ובתוספת ,ח"ש 10,000 הינו שנקבע שכ"

השומה מטרת

כשה! להל" נית" שתיאור ! הנכס של י" הנדלנ למרכיב שוק שווי הערכת הנה השומה מטרת

הנוכחי. ובמצב! חזקה או חוב שיעבוד מכל !יי וחופש !יי פנו

חשבונאית. לתקינה הישראלי המוסד של קבוע, רכוש ,15 לתק" בהתא! ערוכה זו שומתי

קובע תארי�בנכס. הביקור יו! שהוא ,19/01/2007 $ לשומה הקובע התארי

רדים מ03-7511551 פקס 03-7511818 טלפון 52505 מיקוד עוז, בית , 14 סילבר הלל אבא רח' גן- רמת

04-8584466 פקס 04-8584545 טלפון 39026 מיקוד 69 הרצל רח' עסקים, פארק טירת הכרמל-

0 -8570030 טלפון צרפתי. כרמל 17 ישעיהו רח' חיפה-: sit : ww .zaidorni .co il. -e mai : tomer @h_ zaidorni .co il.

2 -" מקרקעיןבע אורניב זייד טכנולוגיות L.T.D ZAID ORNIVמ

מקומית• לרשות שירותים סל • ן" בנדל סקרים פיננסי• ליווי מקרקעין• שמאות ומדידות• הנדסה

• G.I.S – ממוחשב ומידע מיפוי טכנולוגיות • ן" בנדל מידע מאגרי תכנונית • ושמירה מעקב

וניסיוני השכלתי פרטי להל�

בניהול, חטיבה ע! בכלכלה ראשו" לתואר לימודי! : ואיל $2003 1.

הפתוחה. באוניברסיטה

.1049 מספר רשיו" , מוסמ מקרקעי" שמאי הנני : 2002 משנת 2.

המכללה נכסי!, וניהול מקרקעי" לשמאות התוכנית בוגר : 1998 $ 2001 3.

חיפה. למנהל

מחלקת מנהל אני תפקידי, במסגרת .מ" בע אורניב זייד בחברת עובד הנני 1999 משנת 4.

מוסמ מקרקעי" שמאי .מ" בע זייד$אורניב בחברת הכרמל טירת בסני* מקרקעי" שמאות

הפרטי מהמגזר לגופי! שמאיות דעת חוות ובעריכת נכסי! ואיתור בזיהוי ניסיו" בעל

צאת קה, רע ידות רי, קעה פה צויי יפ:ו"גכ למטרות מקרקעי" שומות ובעריכת והציבורי

נוס יכ ראויי!, ירות כשימד גנת, ומ ירות יד השבחה, טלי יה ,קוש ויוש יעת בק ראי, שא

לאיות, קח קעות רק:ו"גכ סי! כנ בהערכת רב ניסיו" בעל כ" כמו ועוד. תו* יש רוק יפ, סי! כנ

שהיו מקרקעי" שמאי מצוות חלק נכסי!. סקרי בעריכת וכ" ועוד יה נב ויות כז!ע קעות רק

תפיסת מהלי כחלק נערכו אשר שומות הביטחו", משרד עבור שומות בביצוע מעורבי!

תפיסה. לצווי בהתא! הקרקע

הדי" עורכי לשכת של וכלכלה מיסוי בנושא מקיפה השתלמויות עברתי 2002 בשנת 5.

בישראל.

ומשפטיי!. כלכליי! מוסדיי!, לגורמי! וכ" מיוחדי! לפרוייקטי! כיוע+ משמש 6.

דעתי: חוות ולהל"

משרדים03-7511551 פקס 03-7511818 טלפון 52505 מיקוד עוז, בית , 14 סילבר הלל אבא רח' גן- רמת


04-8570030 טלפון צרפתי. כרמל 17 ישעיהו רח' חיפה-: site: www.zaidorniv.co il . -e mail: tomer @h_ zaidorniv.co il .




במקו$ וביקור הנכס זיהוי

. מוסמ מקרקעי" שמאי $ חליוה תומר ידי על בנכס הנדו" ביקור נער ,19/01/2007 ביו!

כדלקמ": אותו וזיהיתי לה!, במסמכי! הנוגעי! עיינתי

.13987 : גוש

.30 : חלקה

.31 : מחלקה חלק

מאושרת. להיתר בקשה תכנית עפ"י קרקע, ר "מ 26,485 : שטח

אירועי!. וג" מלו" בית מסחר, מבנה תדלוק, תחנת הכולל מסחר מתח! : בינוי

עליו". גליל המעלה, יסוד צומת : מיקו$

על החלי! ומצב הרישוי נבדק המצב התיכנוני לאזור דרישה ורמות מחירי! ונבדקו במקו! סקר נער כ" כמו

הנכס הנדו".







הזכויות תאור

מקרקעי� רישו$ נסחי

האינטרנט, באמצעות הופקו אשר מעודכ" מקרקעי" רישו! לנסחי בהתא! הזכויות פרטי להל"

כמפורט: הזכויות מפנקס רישו! העתקי

13987 בגוש 30 חלקה

.13987 : גוש

.30 : חלקה

רשו!. ר "מ 21,760 : שטח

: כדלקמ" במושעא, : בעלות

חלקי! 3120/21760 $ מ" בע דר שרותי "יסוד"

חלקי! 4200/21760 $ מ" בע מלונות רוזנטל

חלקי! 361/544 $ מ" בע רוזנטל ולטר

: הבאות המשכנתאות רשומות המקרקעי", רישו! בנסח : משכנתאות

בנק לטובת ראשונה, מדרגה משכנתא נרשמה 28/05/1995 ביו! 1.

"יסוד" : של הבעלות על סכו!, ללא הגבלת ,מ" בע לישראל לאומי

חלקי!. 3120/21760 לגבי ,מ" בע דר שירותי

במשכנתא, סופר טעות תקו" בדבר נרשמה הערה 11/10/1999 ביו! 2.

ללא הגבלת ראשונה, מדרגה ,מ" בע לישראל לאומי בנק לטובת

14440/21760 לגבי ,מ" בע רוזנטל ולטר : של על הבעלות סכו!,

חלקי!.







ראשונה11/10/1999ביו! מדרגה משכנתא בנק,נרשמה לטובת 3. : משכנתאות

רוזנטל : של על הבעלות סכו!, ללא הגבלת ,מ" בע לישראל לאומי

חלקי!. 4200/21760 לגבי ,מ" בע מלונות

: הבאות ההערות רשומות המקרקעי", רישו! בנסח : הערות

על ,27 תקנה לפי מקרקעי" יעוד על נרשמה הערה 20/03/1995 ביו! 1.

ג/8054. מספר תכנית בדבר מחוז הצפו", – ובניה לתכנו" ידי הועדה

סונול לטובת 126 סעי* לפי אזהרה נרשמה הערת 10/08/1995 ביו! 2.

בעיש דברי!,מ"ראל לזכרו" של,בהתא! "על הבעלות יסוד":

.מ" בע דר שירותי

13987 בגוש 31 חלקה

.13987 : גוש

.31 : חלקה

רשו!. ר "מ 19,592 : שטח

: כדלקמ" במושעא, : בעלות

חלקי! 1/2 $ שמואל שטר"

חלקי! 1/2 $ מרדכי שטר"

לתקופה שכירות העברת בדבר הערה נרשמה 22/06/1995 ביו! : חכירות

שני!, 999 4725/19592של לגבי ,מ" בע רוזנטל ולטר לטובת

הבעלי!. כל על חלקי!,

: הבאות המשכנתאות רשומות המקרקעי", רישו! בנסח : משכנתאות







בנק לטובת ראשונה מדרגה משכנתא נרשמה 26/12/1995 ביו! 1.

לגבי כרי!, כל הח על סכו!, ללא הגבלת ,מ" בע לישראל לאומי

4725/19592 חלקי!.

: הבאות ההערות רשומות המקרקעי", רישו! בנסח : הערות

על ,27 תקנה לפי מקרקעי" יעוד על נרשמה הערה 20/03/1995 ביו! 1.

.805 ג/ מספר תכנית בדבר מחוז הצפו", – ובניה לתכנו" ידי הועדה

:::: mekiqlmekiqlmekiqlmekiql

31 מספר מחלקה וחלק דונ! 21.760 ששטחה בשלמות 30 מספר חלקה את מהווה הנדו" הנכס

הנדו" הקרקע שטח סה" שני!. 999 של לתקופה בחכירה שהינו דונ! 4.725 כ$ של בשטח

הנכס. תאור בפרק כמפורט והבנוי רשו!) טח ) קרקע ר "מ 26,485 הינו זו בשומתי

צד זכויות ו ו/ משכנתא שעבוד, חוב, מכל ונקי וריק כפנוי לנכס הינו זו בשומה השווי אומד"

במתח!. החופשיי! השוכרי! זכויות למעט ',ג

רישו! המקרקעי". מנסחי העתקי! בזאת לוטה *







מוגני$ בלתי שכירות חוזי

בפניי. שהוצגו שכירות חוזי מתו רלוונטיי! נתוני! תקציר להל"

: כדלקמ" ומפורטי! חופשית, שכירות בתנאי הינ! החוזי! כל

המעלה" יסוד גליל "אטאפ מלו� בית 1.

עדיי" ואי" הנכס, בעלי ידי על מופעל המלו" בית וכיו! השכירות חוזה ת! הנמסר, פי על

והוצאות. הכנסות ממנה להוציא שאפשר המלו" של עסקית פעילות







תדלוק תחנת 2.

: 16/12/2004 מיו! להסכ! תוספת וכ" , 1996 משנת חופשית שכירות הסכ!

"המשכיר" להל": מ" בע חברה דר שרותי יסוד : בי"

"השוכר" להל": מ" בע ישראל סונול : לבי"

: מההסכמי! הנתוני! תקציר להל"

תחנת הדלק ממתח! ויציאות כניסות וכ" שמני! מחס" משרד, תדלוק, תחנת : המושכר

.13987 בגוש 30 מחלקה על חלק הממוקמת בתשריט הנספח), המסומ" (עפ"י

תדלוק. תחנת : השכירות מטרת

.31/12/2011 ליו! עד : השכירות תקופת

ליטר 250,000 של מכירות להיק* עד בחודש ח "ש 20,000 : יסודיי$ 1. : שכירות דמי

שנתי. בממוצע בחודש

במידה או אוקט", 96 בנזי" בעמלות לפי השינוי העדכו"

מדד מעליית 80% לפי על העמלות, ומתבטל הפיקוח

לצרכ". המחירי!

לכמות הבסיסית. מעבר לק"ל ח "ש 100 תוספת : משתני$ 2.

ביו! אוקט" הידועה 96 בנזי" בעמלות לפי השינוי העדכו"

לפי על העמלות, ומתבטל הפיקוח במידה או ,01/01/2005

לצרכ". מדד המחירי! מעליית 80%

.מ" מע יתווס* לדמי השכירות







המסחרי במרכז מעצבי$ בגדי חנות 3.

:10/2006 מחודש שכירות הסכ!

"המשכיר" להל": ( מ" בע רוזנטל ולטר (לשעבר מ" בע אחזקות פסיפיקה : בי"

"השוכר" להל": מזרחי אורית : לבי"

: מההסכ! הנתוני! תקציר להל"

.13987 בגוש 30 מחלקה חלק על הממוק! מסחרי, מרכז במבנה ברוטו ר "מ 55 $כ : המושכר

מעצבי!. לבגדי חנות : השכירות מטרת

.30/09/2011 ליו! ועד 01/10/2006 מיו! חודשי!החל 60 : השכירות תקופת

שני!. 3 של נוספת שכירות לתקופת אופציה

ההסכ!. להפסיק נית" לא בה ", חסימה "תקופת מהווה הראשונה השכירות שנת

בחודש. ח "ש 2,000 : החסימה בתקופת 1. : שכירות דמי

למדד. צמוד בחודש ח "ש 2,000 : התקופה בשאר 2.

בי" הצדדי!. שייער ומת" משא במסגרת : האופציה בתקופת 3.








התדלוק בתחנת מזנו� 4.

:01/01/2006 ומיו! 25/06/2000 מיו! שכירות הסכ! הארכות

"המשכיר" להל": מ" בע חברה דר שירותי יסוד : בי"

"השוכר" להל": חיי! בוקובסקי : לבי"

: ההסכ! מהארכת הנתוני! תקציר להל"

הדלק. בתחנת המצוי מזנו" : המושכר

מזנו". : השכירות מטרת

.01/01/2015 ליו! ועד 01/01/2006 מיו! החל שני! 9 : השכירות תקופת

לחודש. ח "ש 4,170 : שכירות דמי








מזרחית מסעדה 5.

: 07/06/2006 מיו! שכירות הסכ!

"המשכיר" להל": מ" בע רוזנטל ולטר : בי"

"השוכר" להל": דיב עדוי : לבי"


.13987 בגוש 31 ,31 מחלקה חלק על הממוק! במבנה, ר "מ 230 כ$ של בשטח חנות : המושכר

מזרחית. מסעדה ניהול : השכירות מטרת

.15/09/2007 ליו! ועד 15/06/2006 מיו! חודשי! החל 15 : השכירות תקופת

ליו! עד קרי שני!, למלאת חמש עד אוטומטי באופ" לשנה תתחדש השכירות

.15/06/2011

שני!. תקופת החמש בתו! נוספי! 60 חודשי! ל$ אופציה

להפסיק נית" לא בה ", חסימה "תקופת מהוווי! 60 החודשי! הראשוניי!

ההסכ!.

לחודש). ר "מ/$ 8.9 $כ ) לחודש $ 2,050 : החסימה בתקופת 1. : שכירות דמי

לחודש). ר "מ/$ 9.5 $כ ) לחודש $ 2,200 : האופציה תקופת 2.

$/ 300 כ" ובסה לחודש, למ"ר $/ 1.25 של בגובה ניהול דמי ישולמו בנוס*

לחודש.

.מ" מע יתווס* ולדמי הניהול לדמי השכירות







חשמל מוצרי בניי�, חומרי לממכר חנות .6

:01/01/2006 מיו! שכירות הסכ!


"השוכר" להל": מזרחי עודד : לבי"



עבודה, בגדי טכנית, אספקה מוצרי חשמל, חומרי חקלאית, בני", לחומרי חנות : השכירות מטרת

נלווי!. ומוצרי! צריכה מוצרי למטייל, קמפינג ומוצרי עבודה, כלי

ליו! ועד ביניה!) (המאוחר הגבס קיר הקמת סיו! או /ו 01/03/2006 מיו! תחול : השכירות תקופת

.01/05/2008

הראשונה. השכירות תקופת בתו! נוספי! חודשי! 60 ל$ אופציה

ההסכ!. להפסיק נית" לא בה ", חסימה "תקופת מהוווי! הראשוניי! החודשי! 26

לחודש). ר "מ/$ 6.25 $כ ) לחודש $625 : החסימה בתקופת 1. : שכירות דמי

:01/05/2011$01/05/2008 ביו! המתחילה בתקופה : האופציה תקופת 2.

לחודש). ר "מ/$ 7.25 $כ ) לחודש $ 725

:01/05/2013$01/05/2011 ביו! המתחילה בתקופה

לחודש). ר "מ/$ 8.25 $כ ) לחודש $825

$/ 125 כ" ובסה לחודש, למ"ר $/ 1.25 של בגובה ניהול דמי ישולמו בנוס*

.מ" מע יתווס* הניהול ולדמי לדמי השכירות לחודש.







פיצרייה 7.



"השוכר" להל": עמלני זהר : לבי"



איטלקיי!. ומאכלי! פיצות להכנת חנות : השכירות מטרת

.30/06/2006 ליו! ועד 01/07/2005 מיו! החל : השכירות תקופת

24 חודשי!. של אופציה

לחודש. $ 400 : �1 ה בתקופה 1. : שכירות דמי

שנה. כל עבור 12% ב$ ויעלו יתעדכנו : האופציה תקופת 2.

בשנה הראשונה. לחודש ח "ש 500 בגובה ניהול דמי ישולמו בנוס*








מסעדה קפה/ בית 8.



"השוכר" להל": אמר ופארי יפרח יגאל : לבי"



מסעדה. בר/ קפה : השכירות מטרת

.15/11/2010 ליו! עד 15/08/2005 מיו! תחול : השכירות תקופת

נוספות. שני! $5 ל אופציה

: כדלקמ" יתחלקו דמי השכירות בתקופת השכירות : שכירות דמי

שכירות. דמי תשלו! ללא : ראשוניי! חודשי! 3 1.

לחודש. $/ 1,400 : 15/11/06$15/11/05 מיו!

לחודש. $/ 1,500 : שנייה שנה

לחודש. $/ 1,600 : שלישית שנה

לחודש. $/ 1,700 : רביעית שנה

לחודש. $/ 1,800 : חמישית שנה

בשנה הראשונה. לחודש /ח"ש 1,125 כ$ של בס ניהול דמי ישולמו בנוס*








תכנוני מצב

עיר בניי� תוכניות

אג/מק/011/8054, מספר עיר בניי� תוכנית חלה הנדו", הקרקע מתח! על

חדרי!). 120 למלו" בינוי (שינוי ג/8054 מספר לתכנית שינוי המהווה

הגליל" "אצבע ובניה לתכנו" המקומית הועדה בישיבת אושרה התוכנית

.11/09/1998 בתארי

: הינ� התוכנית מטרות

ג/8054. תוכנית של בינוי הוראות של שינוי .א

ג/8054. בתכנית המותרי! בניה שטחי חלוקת שינוי .ב

חדרי!. 120 ל$ חדרי! 60 מ$ יח"ד מספר הגדלת .ג







: הנדו" הקרקע מתח! על החלי! התכנו" נתוני להל"

.ר"מ 26,485 : התכנית שטח

.13987 בגוש 31 מחלקה וחלק 30 חלקה : התכנית מיקו$

מוסכי!, תדלוק, תחנות עבור ישמש " דר ל"שירותי שטח ג/8054, תכנית עפ"י : ותכליות ייעוד

והצטיידות לאספקה חנויות דרכי!, מוטל מסעדות, וגרר, סיכה שירותי

.ל" הנ לתכליות הדרושי! העזר מבני וכל לרכיבה לסוסי! חווה לנופשי!,

.'מ$5 קדמי ;מ3– ' ואחורי צדדי : בניי� קווי

.ר"מ 8,470 : תכסית

בבית המלו"). רעפי! גג (כולל 'מ9 של בגובה קומות 2 : קומות

.'מ3 בגובה מרת* חלקי! קומת ג! בבית המלו"

: בניה ומגבלות בניה זכויות

,

כ"סה שירות שטח

קרקע תת

עילי שירות שטח עילי עיקרי שטח עיקרי שימוש

ר"מ 5,800 ר"מ 1,300 ר"מ 1,500 ר"מ 3,000 מלו� חדרי!120בית

ר"מ 1,980 $$$$$$$$ ר"מ 980 ר"מ 1,000 מסחר

ר"מ 1,950 $$$$$$$$ ר"מ 950 ר"מ 1,000 מוסכי$

ר"מ 70 $$$$$$$$ ר"מ 20 ר"מ 50 שומר דירת

ר"מ 1,700 $$$$$$$$ ר"מ 900 ר"מ 800 סוסי$ חוות

ר"מ 1,600 $$$$$$$$ ר"מ 900 ר"מ 700 תפעולי

ר"מ 13,100 ר"מ 1,300 ר"מ 5,250 ר"מ 6,550 כ"סה







רישוי

מיו! 980270 מספר בניה להיתר המצורפת מאושרת, להיתר בקשה תכנית בפני הוצגה

.03/05/1999

: הבאי! השטחי! את כולל הבקשה

עיקרי. ר "מ 2,931.62 של מבונה שטח : מלו� בית

עיקרי. ר "מ 267.18 של מבונה שטח : סוסי$ חוות

עיקרי. ר "מ 57.38 של מבונה שטח : תדלוק תחנת

.ר"מ 322 כ$ של בשטח וסככה למתקני! זהה שטח בנוס*,

עיקרי. ר "מ 998.65 של מבונה שטח : מסחרי מבנה

ושרותי!. לאחסנה ר "מ 297 $כ, בנוס*

טרנספורמציה. חדר

רישוי. עיקרי ר "מ 4,255 כ� סה"כ

רוזנטל. לוולטר 29/02/2004 ביו! שנית" 2003208 מספר בניה היתר נתקבל הנדו" לנכס כ" כמו

אירועי! לג" סוסי! מאורוות חורג לשימוש "בקשה מסחרי לשימוש ללגיטימציה הינו ההיתר

א'". שלב $ שני! 3 למש

.ר"מ 517 כ$ של בנוי שטח תוספת כולל ההיתר







והנכס הסביבה תאור

ר"מ 26.485 של בשטח קרקע על הממוק! מקרקעי" מתח! הינו הדעת חוות נשוא הנכס

.13987 בגוש 31 מספר מחלקה בחלק ,30 מספר בחלקה

בי" המחבר ,90 כביש ציר של המזרחי בצידו המעלה, יסוד לצומת בסמו ממוק! המתח!

אליעזר. שדה הישוב וממול המעלה ליסוד שבסמו הכביש בקטע ומטולה, טבריה

',מ 350 כ$ של באור המתח!, של המערבית החזית הפוכה. "ו" האות דמוית צורה למתח!

ליסוד הכניסה בכביש גובלת ',מ 120 כ$ של ברוחב הצפונית, והחזית ,90 כביש לציר מקבילה

המעלה.

חקלאיות. אדמות וממערב ממזרח דישו". נחל גדות למתח! מדרו! בצמוד

מפלס דרומה ממנו אשר המתח! של הדרומי בחלק מצוק למעט מישורית, הקרקע טופוגרפית

.'מ 13 בכ$ נמו הקרקע

: כמפורט בינוי ממוק! המתח! על

"סונול" דלק תחנת 1.

בצמוד ,30 חלקה של הצפוני בחלק ממוקמת

כ$ של מתח! על המעלה, ליסוד הכניסה לכביש

.90 ה$ שנות בתחילת נבנתה התחנה דונ!. 3.5

משאבות. איי 4 בתחנה

ר"מ 57 $כ , עיקרי ר "מ 57 לכ$ הינו הרישוי

סככה. ר "מ 322 וכ$ שירות,

כולל המבנה .ר"מ 80 כ$ של בשטח הינה קומה כל בפועל קומתי. דו הינו התחנה מבנה

כסוכנות המשמשת משרד יחידת וכ" למזנו" המשמשת יחידה התחנה, למשרדי שטח

ביטוח.







מסחרי מבנה 2.

קומתי. חד מסחרי מבנה ממוק! התדלוק, תחנת למתח! מדרו!

ע+). (פרגולת קל בקירוי קולונדה המבנה בחזית אב". מחופה קשיחה, הבניה

ושרות. לאחסנה ר "מ 297 $כ+ עיקרי ר "מ 999 לכ$ הינו הרישוי

בגדי חנות פיצרייה, המלו", מסעדת היתר: בי" מסחריות, יחידות 9 לכ$ מחולק המבנה

ריקות. מהיחידות חלק קפה, בית מזרחית, מסעדה בניי", חומרי מעצבי!,

וטעינה). (לפריקה המבנה של האחורית החזית אל למשאיות גישה אפשרות קיימת

בינוי). תוכנית (עפ"י חניה מקומות 86 הכולל פתוח חניה מגרש משרת המבנה את







מלו� 3.

דונ!. 4.2 כ$ של בשטח קרקע על מלו", בית מבנה ממוק! המסחרי למבנה מדרו!

שרות. ר "מ 936 וכ$ עיקרי ר "מ 2,932 לכ$ הינו הרישוי

לחברה המלו" הפעלת הועברה נובמבר ובחודש כלל חברת ידי על בעבר תופעל הנדו" המלו"

הפעילות. את כיו! שמנהלת

המותאמי! חדרי! 120 כולל המבנה לובי. בכניסה '. וב 'א קרקע, קומת כולל המבנה

אנשי!. 3 עד של לאירוח

במסגור חלונות הכניסה, בשטחי שיש באריחי ריצו* היתר בי" וכוללת טובה, המפרט רמת

וכבלי!. טלויזיה מרכזי. וחימו! אוויר מיזוג בחדרי! אלומיניו!,

טובה. התחזוקה רמת







אירועי$ ג� מתח$ 4.

המתח!. מיתרת נמו קרקע במפלס המתח!, של הדרומי בחלק

צמוד משטח וכ" בע+ משולבת קשיח בניה עיקרי מבנה ועליה מדשאה כולל המתח!

כורכר. וכביש חנייה משטח מגונני!, משטחי! בצמוד בד). ריעות ) קל בקירוי מקורה

עיקרי. ר "מ 267 כ$ של סוסי! חוות למבנה רישוי קיי!

שהסתיי! אירועי! לג" סוסי!, מאורוות שני! $3 ל חורג לשימוש אישור בפני הוצג

:::: illkillkillkillk

.30 מספר חלקה על ברובו הינו לעיל, המפורט הבינוי �

פתוח. מגונ" כשטח בפועל ומשמש הנדו", במתח! ג! כלול 31 חלקה של הצפוני החלק �




22

הנכס.

-" מקרקעיןבע אורניב זייד טכנולוגיות L.T.D ZAID ORNIVמ



לשומה עקרונות

: מקרקעי" נכס של השוק שווי לשומת גישות שלוש קיימות

.(Market Approach To Value ) השוק) (גישת ההשוואה גישת .א

.(Cost Approach To Value ) הפיזי) השווי (גישת העלות גישת .ב

.(Income Approach To Value ) ההכנסות) היוו" (גישת ההכנסה גישת .ג

אחת בכל שימוש ידי על המתקבלת התוצאה, עשויה וכדומה) שפל (גאות שוני! שוק במצבי

הגישות משלוש אחת בכל השימוש יביא אופטימליי! שוק בתנאי שונה. להיות מהגישות,

לזו. זו קרובות לתוצאות האמורות,

הנישו! הנכס של השוק שווי אומד" על מבוססת $ השוק) גישת (או ההשוואה, גישת .א

הסיכו" רמת אופיי!, במיקומ!, לו הדומי! אחרי! בנכסי! שנעשו עסקאות על בהסתמ

'. וכו סחירות!, מידת בה! הגלומה

ביחס הנישו! לנכס רלוונטיי! השוואה במקדמי שימוש תו מתבצעת הסופית השומה

ההשוואה. לעסקאות

ליצירת הצפויה העלות בסיס על הנכס שווי את שמי! $ הפיזי) השווי (גישת העלות, בגישת .ב

שווי של סיכו! הוא זו בגישה המתקבל השווי כלומר הנישו!. לנכס הדומה אחר נכס

רמת או ליעודה בהתא! ופנויה ריקה היתה כאילו החופשי בשוק למחירה בהתא! הקרקע

בנכס שנעשו הנוספות וההשבחות המבנה של מחדש הקמה עלות בתוספת הקיי!, ניצולה

ופונקציונלי). כלכלי, (פיזי, השוני! סוגיו על פחת ובניכוי

שווי את אומדי! "הו"") מהשורש "היוו"" $ ההכנסות היוו" גישת (או ההכנסה, בגישת .ג

ממנו להתקבל שעשויה או המתקבלת ההכנסה היוו" ידי על השומה נשוא הנכס של השוק

רמת הנכס, אופי עפ"י נקבע ששערו ריבית שער בעזרת נעשית היוו" פעולת זמ", לאור

נוספי!. גורמי! במשק, המקובלת הריבית השוטפת בהכנסה הגלומה הסיכו"

ולאופי השומה למטרת בהתא! וזאת גישות ממספר נתוני! והצלבת שילוב לבצע מקובל .ד







2004�1999 בשני$ תיירות בנושא סטטיסטיי$ נתוני$

2004$1999 בשני! באר+ תיירות בנושא לסטטיסטיקה מהלשכה נתוני!סטטיסטי!שנלקחו להל"

אלפי!. ביחידות$ ממוצעי! שנתיי! נתוני! כוללי! שנאספו הנתוני!

ארציי$: נתוני$

"

)(

2004 2003 2002 2001 2000 1999 שני$

16.973 15.095 14.307 15.113 19.546 18.681 לינותסה כ

4.771 3.285 2.628 3.825 9.676 9.046

אורחי!

תיירי!

אלפי!

12.202 11.810 11.979 11.287 9.870 9.634 ישראלי!

2004�1999 השני$ פני על (באלפי$) הארציי$ הנתוני$ התפלגות של גרפית הצגה

מ

0

שרדים

5000

10000

15000

20000

25000

1999 2000 2001 2002 2003 2004

שנים

תנוליתיירים

ישראלים

סה"כ

03-7511551 פקס 03-7511818 טלפון 52505 מיקוד עוז, בית , 14 סילבר הלל אבא רח' גן- רמת






סטטיסטיי$ נתוני$ סיכו$

הקשורי! הפרמטרי! בכל הביקוש ברמות ירידה חלה לעיל המובאי! מהנתוני! לראות שנית" כפי

באר+. התיירות לענ*

כי: עולה לעיל המובאי! מהנתוני!

חדרי האורחי!, במספר ביטוי לידי הבאה בתיירות עליה חלה 2000 אוגוסט ועד 1999 מאוגוסט

האר+. בכלל המלו" בבתי והלינות האירוח

אירוח) וחדרי לינות אורחי!, (נתוני התיירות לענ* בדרישה קריסהמשמעותית חלה 2000 משנת החל

לער 2003 לשנת עד נמוכה רמה כמגמהשל ונמשכת ,50% כ$ עד הנעי! בשיעורי! הנעה האר+ בכלל

מהנתוני!. לראות שנית" כפי תיירי! בלינות בעיקר מתונה עליה חלה ומאז

:ת עיקריו סיבות 3 בשל בעיקר מוסברת זו משמעותית ירידה

בפרט. התיירות ובענ* בכלל (1996 משנת (החל באר+ המתמש המיתו" $

כפי תיירי!מחו"ל של הגעת! לאי שגרמו האינתיפאדה אירועי מפרו+ כתוצאה הביטחוני המתח $

שתוכנ".

העולמית. והתיירות הכלכלי המשק מצב $

אירועי!. כג" המשמשת סוסי! וחוות מסחרי מבנה ,רי מסח מבנה מלו", הינו הנידו" הנכס

באר+ התיירות ממדדי המושפעי! נכסי! או תיירותי אופי בעלי נכסי! הינ! הנדוני! הנכסי!

בפרט. ובאזור בכלל

אופי בעלי נכסי! המאפיינת המגמה את המציגי! העקרי! התיירות מדדי נבחנו הנ"ל לאור

תיירותי.







לשומה ושיקולי$ גורמי$

הבאי!: והשיקולי! הגורמי! את בחשבו" הבאתי הנדו" הנכס שווי בהערכת

בגוש 31 מחלקה ובחלק 30 בחלקה ,ר"מ 26,485 של בשטח קרקע על ממוק! הנדו" הנכס 1.

המעלה. יסוד לישוב הכניסה לכביש ומדרו! 90 מספר כביש לציר ממזרח ,13987

מלו". ובית מסחרי מבנה תדלוק, תחנת ממוקמי! הקרקע על 2.

זכויות למעט ג', צד זכויות ו/או משכנתא שעבוד, חוב, מכל נקיה פרטית, בעלות לזכות ההערכה 3.

במתח!. החופשיי! השוכרי!

שירותי מוסכי!, תדלוק, תחנות של שימושי! יתכנו בה ", דר ל"שירותי בייעוד הקרקע 4.

לסוסי! חווה לנופשי!, והצטיידות לאספקה חנויות דרכי!, מוטל מסעדות, וגרר, סיכה

.ל" הנ לתכליות הדרושי! העזר מבני וכל לרכיבה

ר"מ 6,550 של שטח בניית מאפשרת אג/מק/111/8054 מספר בתוק* עיר בניי" תכנית 5.

שרות. שטחי בנוס* עיקרי.







: כמפורט ברישוי שטחי! קיימי! 03/05/1999 מיו! 980270 מספר בניה להיתר בהתא!

עיקרי. ר "מ 2,931.62 של מבונה שטח : מלו� בית

עיקרי. ר "מ 267.18 של מבונה שטח : סוסי$ חוות

עיקרי. ר "מ 57.38 של מבונה שטח : תדלוק תחנת

.ר"מ 322 כ$ של בשטח וסככה למתקני! זהה שטח בנוס*,

עיקרי. ר "מ 998.65 של מבונה שטח : מסחרי מבנה

ושרותי!. לאחסנה ר "מ 297 $כ, בנוס*

טרנספורמציה. חדר

רישוי. עיקרי ר "מ 4,255 כ� סה"כ

שירות. ר "מ 107 וכ$ עיקרי ר "מ 410 כ$ של בניה שטחי אושרו חורג, לשימוש היתר עפ"י

כיסוי. יריעות באמצעות בנוי) (ולא מקורה כשטח בפועל מומש זה שטח

.ע" התב עפ"י הבניה זכויות את ממצי! המסחרי והמבנה המלו" מבנה

חוות שומר, דירת , מוס של לשימושי! הינה עיקרי, ר "מ 2,295 כ$ של לניצול השטח יתרת

תפעולי. ושטח סוסי!

התכנוני האופטימו$ את מגל$ כיו$ הקיי$ הבינוי הנוכחי, השוק מצב לאור כי מניח אני

כיו$. כלכלית בהכרח אינה למימוש הניתנת הזכויות יתרת המתח$. של

דחוי. פוטנציאל שווי בחשבו" מובא







הרישוי. למצב בהתא! הינה זו דעת בחוות ההערכה 6.

בשטח קומתי דו תחנה מבנה הכולל הדלק, תחנת במתח! לרישוי התאמה אי קיימת בפועל

.ר"מ 160 כ$ של כולל

יותר מתאימה שהינה ההכנסות, לגישת יתר משקל נית" ייעודי. בינוי ברובו כולל הנדו" המתח! 7.

ייעודי. שימוש בעלי נכסי! לאומד"

וההשוואה. העלויות בגישת ג! נבדק השווי 8.

מסחריות ויחידות המלו" בית למעט חופשית, שכירות בתנאי מושכרות במתח! היחידות 9.

שכירות. חוזי בפני הוצגו הושכרו שטר! המסחרי במבנה

קיימת. שכירות רמת סמ על ליחידות, ראויי! שכירות דמי בחשבו" מובאי!

למתחמי!. הצמודי! ובחניות הפתוחי! בשטחי! שימוש מגלמי! השכירות דמי

חבויות ו/או לחובות הפחתות בחשבו" מביא ואינו הנדו" הנכס של שוק לשווי ערו הדוח .10

וכדומה. מסוי כגו" מימוש בעת הצפויות

תק" לצור שוק שווי למטרת הנדו" לנכס שמאות משרדינו ידי על הופקה ,21/03/2005 בתארי .11

.15

.ח"ש 20,311,000 בס הנה המופחתת היתרה הכל ס מהספרי! הנמסר פי על .12

זה. מסוג לנכסי! באזור הדרישה ורמת לאחרונה הנדל"" בשוק האטה .13

קיי!. בא! מוניטי" וכ" וריהוט ציוד כוללת ואינה הנדו" בנכס הנדל"ני למרכיב ערוכה זו שומה .14

ידכ! על שיפורסמו בדוחות תאוזכר ו/או תכלל דעתנו חוות כי ומסכימי!, מאשרי! אנו .15

השמאות. עבודת למטרת בהתא!

.מ" מע כוללי! אינ! הערכי! .16







לשומה תחשיבי$

ההכנסות היוו� בגישת

המלו� בית 1.

דונ!. 4.2 של בשטח מגרש מיוחס המלו" למתח!

חדרי!. 120 כולל הנדו" המלו"

המלונאות: בענ* בולטות עסקאות מספר של פירוט להל"

בתמורה הכינרת לחו* וממוק! חדרי! 274 כ$ הכולל השקט החו* במלו" זכתה כלל" "אקור $

בממוצע). חדר $/ 53,000 $כ ) דולר מליו" 14.6 של

חדר $/ 25,000 $כ ) דולר מליו" $2 כ תמורת נמכר חדרי!, 80 כ$ הכולל אי"" "קולטו" מלו" $

בממוצע).

מליו" 3.5 כ$ של מוער בשווי נמכר חדרי! 180 כ$ הכולל כיו!) PLAZA "מלו) טבריה מלו" $

חדר). $/ 19,500 $כ ) דולר

ובסדר מאפייני! בעלי מלו" בתי של השוואה ונתוני לעיל, מפורט שחלק! עסקאות, מניתוח

לחדר $/ 20,000 $$ 25,000 בגבולות הנע שווי במצבו לחדר לייחס נית" ובאזור דומה, גודל

לובי ספא, כושר, חדר שחיה, בריכת כגו" ציבוריי! בשטחי! שימוש המשקלל בממוצע

נוספי!. ושירותי!

חדרי! 120 X $23,000 $= 2,760,000

$ 2,760,000 המלו� סה"כ







התדלוק תחנת 2.

,2006 דצמבר ועד יוני לחודשי! הנכוני! דלקי! מכירות של כמויות נתוני בפני הוצגו

לה": כמפורט כוללי! מכירות נתוני המציגי!

ליטרי!. 285,802 של כוללת מכירות כמות ,2006 יוני חודש

ליטרי!. 256,120 של כוללת מכירות כמות ,2006 יולי חודש

ליטרי!. 298,667 של כוללת מכירות כמות ,2006 אוגוסט חודש

ליטרי!. 291,618 של כוללת מכירות כמות ,2006 ספטמבר חודש

ליטרי!. 269,643 של כוללת מכירות כמות ,2006 אוקטובר חודש

ליטרי!. 269,643 של כוללת מכירות כמות ,2006 נובמבר חודש

ליטרי!. 235,828 של כוללת מכירות כמות ,2006 דצמבר חודש

מכירת כמות כי לראות נית" לחודש. ליטרי! 270,000 כ$ של כמות מתקבלת בממוצעאת נחלק ולכ" השכירות בחושה המפורטת המינימאלי! הכמות את עוברת הדלקי!

הסיכו": לרמת בהתא! שוני! היוו" שיעורי לפי ונהוו" $2 ל הכמויות

כ7,280$ שה! לחודש ח "ש 31,302 של הכנסה מהוה ליטרי! 250,000 עד של דלקי! כמותחודש: $/

חודש) $/ 7,280 X !חודשי 12) / 0.09 $= 970,666

כ$ המהווי! נוספי! ח "ש 2,000 של הכנסה מהוה ליטרי! 250,000 ל$ שמעל דלקי! כמותחודש: $/ 465

חודש) $/ 465 X !חודשי 12) / 0.11 $= 50,727

התחנה: במבנה מסחר שטחי השכרת בגי" תוספת

תרומת סה"כ חודש. $/ 900 הינ! הראויי! השכירות דמי השכרה, יחידת התחנה: מזנו"מתקבל: 10% של היוו" שיעור לפי שווי

חודש) $/ 900 X !חודשי 12) / 0.10 $= 108,000

תרומת סה"כ חודש. $/ 532 הינ! הראויי! השכירות דמי השכרה, יחידת משרד: יחידתמתקבל: 10.5% של היוו" שיעור לפי שווי

חודש) $/ 532 X !חודשי 12) / 0.105 $= 60,800

$ התחנה1,129,393 סה"כ משרדים

03-7511551 פקס 03-7511818 טלפון 52505 מיקוד עוז, בית , 14 סילבר הלל אבא רח' גן- רמת






המסחרי המבנה 3.

ברוטו בנוי ר "מ/8$6$ של בגבולות הינ! במבנה מסחריות ליחידות הראויי! השכירות דמי

בממוצע.

230 כ$ של גדולה מסחרית יחידה קיימת כאשר מושכרות במבנה היחידות מירב בפועל

המלו". של כמסעדה ומשמשת המושכרת ר "מ

כחלק בפועל המשמשי! שרות, ר "מ 297 + עיקרי ר "מ 999 הינו במבנה סחיר שטח

המסחר. מיחידות

( ר"מ 1,296 X חודש 7$/ X !חודשי 12) / 0.10 $= 1,088,640 התחשיב: להל"

$ 1,088,640 המסחרי המבנה סה"כ

ארועי$ הסוסי$/ג� חוות 4.

דונ!. $4 כ של בשטח הנכס, של הדרומי בחלק ממוק! המתח!

עקרי. ר "מ 267 של בשטח בינוי ע! סוסי! לחוות היתר קיי!

תוספת כולל ההיתר לחדשו. ויש פג שתוקפו שני!, 3 של לתקופה חורג לשימוש היתר קיי!

עקרי. ר "מ 410 כ$ של בנוי שטח

%/חודש. 2,000 של ס כיו! משול! הארועי! ג" בגי"

והשבחה רישוי עלויות בניכוי כיו! התשלו! לפי שווי אומד"

שנה $/ 24,000 = חודשי! 12 X חודש $/ 2,000

חודש $/ 218,000 = הינו 11% של היוו" שיעור לפי השווי

($ 20,000) = לרישוי צפויות עלויות

$ 200,000 = נוכחי שווי יתרת

$ 200,000 ארועי$ הסוסי$/ג� חוות סה"כ







לסיכו$:

הינו: הנכס כלל שווי סה"כ

$ 2,760,000 המלו" סה"כ

$ 1,129,393 התחנה סה"כ

$ 1,088,640 המסחרי המבנה סה"כ

$ 200,000 נוספות בניה זכויות

$ 200,000 ארועי! הסוסי!/ג" חוות סה"כ

$ 5,378,033 הינו כללי סה"כ

6% ובממוצע ( 5$7 ) % לגודל הפחתה

$ 5,000,000 $ ובמעוגל לגודל הפחתה אחרי הכל בס







ה כ ר ע ה

רמות בו, ההשקעות רמת הנכס, בגודל ובהתחשב בסביבה סקר ולאחר לעיל האמור לאור

והשיקולי! הגורמי! יתר כל וכ" הסביבתי הפיתוח רמת דומי!, לנכסי! והביקוש הדרישה

שתואר הנכס שווי את להערי נית" כי דעה לכלל התחשיבי! אותי מביאי! זה בדו"ח שפורטו

כל משפטית בעיה ו/או חזקה או חוב שיעבוד, מכל וחופשי פנוי כשהוא הנוכחי במצבו לעיל,

: בס זה דו"ח כתיבת ולתארי שהיא

$: במילי5,000,000$ דולרהסכו$ מליו� חמשה

דולר. /ח"ש 4.30 ב" ארה דולר של משוקלל שער לפי בשקלי! הערכי!

$. ריאליי בערכי$ בשוויו ירידה או עליה � שינוי בנכס לחול עשוי זמ� לאור� כי לציי� יש *

המקרקעי�. ובאופי השוק במצב מותנה הנ"ל

בעלי ו/או לבינכ! ביני מתקיימי! ולא הנישו! בנכס עניי" או חלק כל לי אי" כי להצהיר הנני

א' ובנספח 1999 $ט" התשנ החברות לחוק (ב) 240 בסעי* כהגדרת! זיקה או תלות בכ! עניי"

ניירות חוק פי על דווחי! לצור מקרקעי" שמאות הנדרש המינימלי לגילוי בקשר דעת לגילוי

המקצועית. והבנתי ידיעותיי מיטב לפי נעשתה זו שומתי וכי , ער

בישראל. המקרקעי" שמאי של האתיקה לתקנות בהתא! נערכה זו שומה




Documents

ZAID ORNIV בינרוא-דייז...ZAID ORNIV L.T.D ןיעקרקמתויגולונכטמ1 "עב בינרוא-דייז•תימוקמתושרלםיתורישלס• ן"לדנבםירקס