РЕПУБЛИКА СРПСКА ВЛАДА

НАЦРТ

ЗАКОН О ОДРЖАВАЊУ ЗГРАДА

Бања Лука, март 2011. године

Нацрт

ЗАКОНО ОДРЖАВАЊУ ЗГРАДА

I ОСНОВНЕ ОДРЕДБЕ

Члан 1.

Овим законом уређује се одржавање стамбених зграда, стамбено-пословних зграда и стамбених зграда са гаражама (у даљем тексту: зграда).

Члан 2.

(1) Одржавање зграде, у смислу овог закона, јесте извођење радова редовног и инвестиционог одржавања станова, пословних просторија и гаража као посебних дијелова зграде (у даљем тексту: посебан дио зграде), те радови редовног и инвестиционог и другог одржавања заједничких дијелова зграде.

(2) Одржавањем зграде обезбјеђује се функционалност и безбједност зграде као цјелине и њених заједничких дијелова.

Члан 3.

Појмови употријебљени у овом закону имају сљедеће значење:а) стамбена зграда је зграда која је намијењена за становање,б) стамбено-пословна зграда је зграда у којој је један дио намијењен за

становање, а други за пословне просторије и заједно чине грађевинску цјелину,в) стамбена зграда или стамбено-пословна зграда са гаражама је зграда која у

свом саставу има засебне гараже и гаражне просторије,г) стан је једна или више просторија подобних и намијењених за становање, са

помоћним просторијама које по правилу чине једну грађевинску цјелину и имају свој улаз,д) пословна просторија је једна или више просторија намијењених за пословне

дјелатности које, по правилу, чине грађевинску цјелину и имају засебан улаз,ђ) гаража је просторија која има засебан улаз, а намијењена је за смјештај једног

или више моторних возила,е) етажни власник је власник стана, пословне просторије или гараже, као

посебног дијела зграде,ж) заједнички дијелови зграде су дијелови и уређаји који служе згради као

цјелини или посебним дијеловима зграде, а нарочито: темељи, главни зидови, кров, степениште, димњаци, лифтови, фасада, подрум, таван, ходници, свјетларници, праонице и сушионице, просторије за смеће, просторије за заједничке састанке етажних власника и кућепазитеља, електрична, громобранска, канализациона, водоводна и телефонска мрежа,

гасне и топловодне инсталације и телевизијске антене, хаусторски пролази, нужни пролази и степенице и

з) заједница етажних власника (у даљем тексту: заједница) представља облик организовања етажних власника и других корисника етажне својине, ради обављања послова управљања зградом, а може бити нужна или факултативна.

Члан 4.

(1) Заједнички дијелови и уређаји зграде су недјељива и неподијељена имовина етажних власника која представља основ сувласничке заједнице са једнаким обимом права и обавеза (у даљем тексту: заједничари) у складу са законом и њиховим међусобним уговором.

(2) Заједничка својина из става 1. овог члана је у зависном односу према засебној етажној својини и неодвојива је од ње.

Члан 5.

О одржавању и финансирању одржавања заједничких дијелова зграде одлучују заједничари и други корисници етажне својине, на начин и под условима утврђеним овим законом, уговором о оснивању заједнице и другим актима заједнице.

II УПРАВЉАЊЕ ЗГРАДОМ

1. Оснивање, конституисање и управљање заједницом

Члан 6.

(1) Заједница је посебан о облик организовања етажних власника, која се оснива уговором ради обављања послова управљања заједничким дијеловима зграде као имовином у сувласништву и заједничком кориштењу заједничара и уписује се у Регистар заједница код општинског/градског органа управе надлежног за стамбене послове.

(2) У Регистар заједница уписују се подаци који се односе на оснивање, конституисање, статусне промјене и престанак заједнице.

(3) Послови вођења регистра заједнице прописани су посебним правилником или другим подзаконским актом који доноси министар надлежан за послове грађења и становања у року од 60 дана од дана ступања на снагу овог закона.

(4) За послове управљања и одржавања зградом заједница има свосјство правног лица.

Члан 7. (1) Заједница која се оснива за једну зграду или дио зграде који представља грађевинску или функционалну цјелину је нужна заједница. (2)Заједница која основа за већи број мањих зграда или више улаза једне зграде функционално повезаних, чији укупан број није већи од 20 заједничара је факултативна заједница.

(3) Заједничари су дужни да оснују заједницу у складу са овим законом у року од годину дана од дана ступања на снагу овог закона.

(4) Уколико се заједница не оснује у року из става 3. овог члана, на приједлог најмање једног заједничара, суд у ванпарничном поступку доноси рјешење које замјењује акт о оснивању заједнице којим се именује привремени заступник заједничара све док се заједница не оснује у складу са овим законом.

(5) Трошкови поступка из става 3. овог члана надокнађују се заједничару/има који су поднијели приједлог суду, из заједничке резерве из члана 21. овог закона, у року од три мјесеца.

Члан 8.

(1) Зградом управља заједница.(2) Управљање зградом у смислу овог закона сматра се одлучивање о кориштењу,

одржавању и заштити заједничких дијелова зграде, обезбјеђивање и кориштење финансијских средстава за одржавање заједничких дијелова зграде и одлучивање о другим питањима значајним за кориштење и одржавање зграде.

Члан 9.

(1) Уговором о оснивању заједнице уређују се међусобна права и обавезе у оквиру обима и начина кориштења и одржавања заједничких дијелова зграде, и управљање заједницом.

(2) Уговор садржи: а) име, презиме, ЈМБГ и адресу заједничара,б) назив фирме, ЈИБ и сједиште заједничара,в) назив и сједиште заједнице, г) дјелатност заједнице, д) укупан износ трошкова оснивања, односно процијењени износ свих трошкова у вези са оснивањем,ђ) овлаштења заједнице у правном промету, е) одговорност за обавезе, ж) имовину заједнице и пословне књиге и з) статусне промјене.

(3) Уговор из става 2. овог члана нотарски се обрађује.

Члан 10.

(1) Заједница се конституише на првој сједници Скупштине заједнице (у даљем тексту: Скупштина), усвајањем Статута као конститутивног акта и избором органа управљања заједницом.

(2) Статут заједнице садржи:а) назив и сједиште заједнице, б) органе заједнице: 1) скупштина и 2) управник, в) избор, мандат и опозив чланова органа заједнице, г) надлежности органа заједнице, д) начин рада и одлучивања иђ) начин доношења планова и програма заједнице.

Члан 11.

(1) Заједницом управља Скупштина коју чине сви заједничари са једнаким правима и обавезама.

(2) Скупштина која има више од 20 заједничара може именовати управника заједнице ради извршења одлука Скупштине.

(3) Надлежности управника детаљније се прописују Статутом заједнице.(4) У случају спора насталог у вези са избором органа или именовања управника,

надлежни суд у ванпарничном поступку одлучује о приједлогу заједничара.(5) Трошкове настале у поступку из става 4. овог члана сноси онај заједничар који

је покренуо поступак када је суд потврдио одлуку заједнице.(6) Уколико суд донесе одлуку супротну одлуци заједнице, трошкови настали у

поступку из става 4. овог члана надокнађују се из заједничке резерве заједнице.

Члан 12.

Скупштина је надлежна за доношење свих одлука неопходних за остваривање основних циљева дјеловања и задатака заједнице, а што се детаљније одређује Статутом и општим актима заједнице.

Члан 13.

(1) У случајевима несагласности са одлукама заједнице, сваки од заједничара може пред надлежним судом покренути ванпарнични поступак са приједлогом да суд својом одлуком успостави међусобне односе заједничара у погледу управљања, кориштења и располагања њиховом заједничком имовином, према одговарајућим материјалним прописима, водећи рачуна о интересима и потребама заједничара.

(2) Трошкове настале у поступку из става 1. овог члана сноси онај заједничар који је покренуо поступак када је суд потврдио одлуку заједнице.

(3) Уколико суд донесе одлуку супротну одлуци заједнице, трошкови настали у поступку из става 1. овог члана надокнађују се из заједничке резерве заједнице.

III ОДРЖАВАЊЕ ЗГРАДЕ

1. Одржавање посебних дијелова зграде

Члан 14.

(1) Посебни дио зграде одржава и финансира етажни власник.(2) О извођењу радова редовног и инвестиционог одржавања посебног дијела

зграде одлучује етажни власник самостално.(3) Трошкове редовног одржавања посебног дијела зграде етажни власник може

уговором пренијети на закупца.

Члан 15.

(1) Етажни власник и други корисник посебног дијела зграде одржава свој посебни дио зграде ради отклањања опасности од настанка штете или настале штете на осталим посебним и заједничким дијеловима зграде.

(2) Одржавање посебног дијела зграде обухвата поправке или замјену: а) инсталација централног гријања,

б) плинских инсталација и гријних тијела, в) инсталација и уређаја за централно гријање воде у посебном дијелу зграде, г) телефонских инсталација и електроинсталација, д) инсталација водовода и канализације иђ) друге радове у посебном дијелу зграде, који могу утицати на стање осталих посебних или заједничких дијелова зграде.

Члан 16.

(1) Етажни власник са посебном пажњом доброг домаћина, односно привредника користи посебне и заједничке дијелове зграде.

(2) Штетне посљедице због неодржавања посебних дијелова зграде којима се наноси штета другим посебним или заједничким дијеловима зграде или на други начин омета мирно кориштење посебних и заједничких дијелова зграде, етажни власник или други корисник посебног дијела зграде дужни су да отклоне насталу штету без одгађања, односно да надокнаде штету.

(3) Етажни власник или други корисник из става 1. овог члана дужан је да отклони или надокнади насталу штету у року од 15 дана од дана настанка штете.

2. Одржавање заједничких дијелова зграде

Члан 17.

(1) Заједничке дијелове зграде одржавају и финансирају заједничари и други корисници заједничких дијелова зграде солидарно.

(2) Заједничар или други корисник не смије да:а) користи и управља заједничким дијеловима зграде и имовином у сувласништву на начин који је супротан сврси и намјени заједничке имовине,б) самовласно користи, располаже и управља заједничком имовином на штету осталих заједничара,в) свјесно и намјерно онемогућава и спречава остале заједничаре у кориштењу, располагању и управљању заједничком имовином иг) омета или спречава надлежне службе у хитном обављању неопходних радова и извршавању других радова који се предузимају за отклањање узрока настанка опасности по живот и здравље људи и материјалних добара, и спречавање и отклањање таквих ризика.

Члан 18.

Редовно одржавање заједничких дијелова зграде обухвата: а) осигурање,

б) редовно сервисирање лифтова,в) поправке или замјену аутомата за заједничко освјетљење, прекидача, сијалица,г) редовне прегледе и сервисирање хидрофорских постројења у згради, инсталација централног гријања (котловница, подстаница, мреже са гријним тијелима, вентила, димњака, централног гријања) инсталација и уређаја за гашење пожара у згради, громобранских инсталација, инсталација водовода и канализације у згради, електроинсталација, уређаја за нужно свјетло, уређаја и опреме за климатизацију и вентилацију зграде,д) чишћење олука и олучних цијеви зграде,ђ) поправку или замјену окова, брава, катанаца и других уређаја за затварање ормара за струјомјере, водомјере, телефонске и телевизијске инсталације у згради,е) кречење заједничких просторија,ж) фарбање цијевне мреже, гријних тијела и других уређаја у заједничким дијеловима зграде, з) одржавање хигијене у заједничким дијеловима зграде (чишћење и прање улаза, заједничких просторија, степеништа, ходника, застакљених површина),и) дератизацију, дезинсекцију и дезинфекцију заједничких просторија у згради и

ј) друге радове који се предузимају искључиво на заједничким дијеловима зграде у интересу заједнице, којим се обезбјеђује уредно одржавање зграде на нивоу задовољавајуће употребљивости.

Члан 19.

(1) Инвестиционо одржавање заједничких дијелова зграде обухвата одржавање: а) кровне конструкције и других конструктивних елемената,б) кровног покривача и других елемената крова (димњаци, вентилациони канали, кровни отвори, кровни свјетларници, лимене опшивке и увале, сливници, одводи и други елементи крова, заједничких лођа и тераса), в) лифта са припадајућим дијеловима (кућица, лифтовско окно са инсталацијама и уређајима), као и испитивање исправности са издавањем употребне дозволе према важећим прописима о лифтовима,г) олука, олучних цијеви и других елемената за одвод воде са крова и заштиту зграде од продора воде,д) хоризонталне и вертикалне хидроизолације, ђ) водоводне и канализационе мреже од прикључка на градску водоводну и канализациону мрежу или другог изливног мјеста до прикључка на санитарни уређај (сифон, судопере, умиваонике) у згради,е) вентилационих цијеви, канализационе мреже и њихових глава на крају зграде,ж) електроинсталација зграде до струјомјерног ормара, з) инсталација централног гријања, гријних тијела у згради, дијелова топлотних постројења и уређаја зграде са пуњењем, пражњење и означавање топловодне мреже, као и оправка или замјена инсталација за гас,и) пумпног постројења за избацивање воде (отпадне и подземне воде, кишнице) са припадајућим дијеловима у згради (просторија са инсталацијама и уређајима), ј) хидрофорског или другог пумпног постројења за снабдијевање зграде водом или за смањење притиска воде, са припадајућим дијеловима и инсталацијама у згради, к) дотрајалих металних, стаклених и других ограда на крову, степеништу, терасама, лођама и другим заједничким дијеловима зграде,л) канала за смеће у згради,љ) дотрајалих подова, плафона и зидова у заједничким дијеловима зграде,м) дрвених и металних дијелова на прозорима заједничких просторија зграде, н) оштећених и дотрајалих фасада, фасадних облога и елемената фасаде и других спољних дијелова зграде са приоритетом заштите фасаде од продора воде и влаге,њ) инсталација и уређаја за узбуњивање у згради,о) громобрана, интерфона, аутоматских уређаја и њихових дијелова, п) хидраната, хидрантских цијеви и других хидрантских дијелова у згради,р) инсталација и уређаја за централно гријање воде за заједничке просторије које припадају згради,с) противпожарног степеништа зграде и инсталација и уређаја за заштиту од пожара,т) казана на чврсто гориво у заједничким дијеловима зграде,ћ) санитарних уређаја у заједничким дијеловима зграде,у) уређаја за нужно освјетљење и уређаја за резервну електроинсталацију (агрегата) зграде и

ф) друге грађевинске промјене и радове инвестиционог карактера. (2) Прије извођења радова из става 1. овог члана потребно је прибавити одређене документе у складу са прописима који регулишу уређење простора и грађења.

3. Трошкови и доприноси одржавања зграде

Члан 20.

(1) Трошкове одржавања зграде сносе сви заједничари солидарно, сразмјерно својим сувласничким дијеловима, осим ако међусобним уговором није другачије одређено.

(2) Трошкови редовног одржавања заједничких дијелова зграде подмирују се на основу одлуке већине чланова Скупштине у које се убрајају трошкови настали редовном употребом, односно одржавањем техничке исправности и послови обезбјеђивања редовних хигијенских услова.

(3) Трошкове редовног одржавања заједничких дјелова зграде етажни власник може уговором пренијети на корисника посебног дијела зграде (закупац, носилац станарског права, привремени корисник).

(4) Трошкови инвестиционог одржавања су ванредни трошкови за побољшање вриједности заједничке имовине у планираним случајевима, подмирују се једногласном одлуком свих чланова Скупштине.

(5) У случају несагласности и непотпуне сагласности у вези са условима и начином подмирења трошкова инвестиционог ванредног одржавања или доприноса заједничкој резерви, може се пред надлежним судом покренути ванпарнични поступак ради доношења рјешења које замјењује ове одлуке Скупштине.

(6) За обавезе које заједница преузме од трећих лица за одржавање, одговарају солидарно заједничари у складу са њиховим међусобним уговором и одлукама органа заједнице.

Члан 21.

(1) Доприносе за заједничку резерву ради покрића трошкова одржавања, трошкова осигурања, судских трошкова и измирења обавеза које су преузете за покриће тих трошкова сносе сви заједничари сразмјерно својим сувласничким, односно сукорисничким дијеловима.

(2) Заједничка резерва као заједничка имовина свих заједничара на заједничким дијеловима зграде намијењена је за покриће трошкова редовног и инвестиционог одржавања заједничких дијелова зграде, трошкова осигурања, за отплаћивање обавеза зајма добијеног за покриће тих трошкова, као и за рефундирање трошкова насталих у судским поступцима.

(3) Начин и поступак стварања заједничке резерве и располагања прикупљеним средствима, вођење евиденције остварених прихода и расхода, заједничари утврђују општим актима и одлукама органа заједнице, односно скупштине или управника.

(4) Сваки од заједничара као сувласник или сукорисник заједничких дијелова зграде има право увида у пословање заједнице и скупштине и управника.

(5) Скупштина и управник обавезно подносе извјештај заједничарима о свом раду на крају сваке године.

Члан 22.

Трошкови редовног и инвестиционог одржавања и других радова на заједничким дијеловима и уређајима зграде утврђују се годишњим планом и програмом одржавања, које доноси надлежни орган заједнице у складу са статутом заједнице.

4. Организовање послова одржавања заједничких дијелова зграде

Члан 23.

(1) Послове редовног и инвестиционог одржавања и хитних интервенција на заједничким дијеловима зграде организују органи заједнице у складу са донесеним планом и програмом из члана 22. овог закона.

(2) Извођење планираних радова или хитних интервенција обавезно се повјерава лицима специјализованим и регистрованим за извођење те врсте радова.

(3) О извођењу радова из ст. 1. и 2. овог члана обавезно се закључује уговор.

Члан 24.

Радови из члана 19. овог закона, извршавају се без одгађања у хитним случајевим, а ради спречавања узрока и отклањања штетних посљедица или њиховог даљег повећања.

IV НАДЗОР И ПРЕСТАНАК ЗАЈЕДНИЦЕ

Члан 25.

(1) Надзор над примјеном овог закона врши министарство надлежно за послове грађења и становања.

(2) Надзор над одржавањем стамбених зграда врше инспекцијски органи у складу са надлежностима прописаним законом.

Члан 26.

Заједница престаје у складу са Законом о стварним правима.

V КАЗНЕНЕ ОДРЕДБЕ

Члан 27.

(1) Новчаном казном од 100,00 до 5.000,00 КМ казниће се за прекршај етажни власник ако не отклони или не надокнади проузроковану штету због неодржавања посебних дијелова зграде (члан 16. став 2).

(2) Новчаном казном од 100,00 до 5.000,00 КМ казниће се за прекршај заједничар, ако:а) користи и управља заједничким дијеловима зграде и имовином у сувласништву на

начин који је супротан сврси и намјени заједничке имовине(члан 17. став 2. тачка а),б) самовласно користи, располаже и управља заједничком имовином на штету

осталих заједничара (члан 17. став 2. тачка б), в) свјесно и намјерно онемогућава и спречава остале заједничаре у кориштењу,

располагању и управљању заједничком имовином (члан 17. став 2. тачка в) иг) да омета или спречава надлежне службе у хитном обављању неопходних радова и

извршавању других радова који се предузимају за отклањање узрока настанка опасности по живот и здравље људи и материјалних добара, и спречавање и отклањање таквих ризика (члан 17. став 2. тачка г).(3) Новчаном казном од 100,00 до 500,00 КМ казниће се за прекршај заједничар ако

не извршава обавезе из одлука о трошковима одржавања зграде у складу са чл. 21. и 22. овог закона.

VI ПРЕЛАЗНЕ И ЗАВРШНЕ ОДРЕДБЕ

Члан 28.

(1) Сви поступци који нису окончани пред надлежним судом, односно органом управе до дана ступања на снагу закона, окончаће се по тада важећим прописима.

(2) Заједнице које су основане по ранијем закону дужне су да своју организацију ускладе са одредбама овог закона у року од годину дана од дана ступања на снагу.

Члан 29.

Ступањем на снагу овог закона престаје да важи Закон о одржавању стамбених зграда („Службени гласник Републике Српске“, бр. 16/02 и 65/03).

Члан 30.

Овај закон ступа на снагу осмог дана од дана објављивања у „Службеном гласнику Републике Српске“.

Број: Датум: ПРЕДСЈЕДНИК

НАРОДНЕ СКУПШТИНЕ Мр Игор Радојичић

ОБРАЗЛОЖЕЊЕНАЦРТА ЗАКОНА О ОДРЖАВАЊУ ЗГРАДА

I УСТАВНИ ОСНОВ

Уставни основ за доношење овог закона садржан је у Амандману ХХХII тачка 6. на члан 68. Устава Републике Српске, према којем Република обезбјеђује и уређује својинско правне и облигационе односе, као и заштиту свих облика својине у правном поретку на свом подручју.

II РАЗЛОЗИ ЗА ДОНОШЕЊЕ ЗАКОНА

Важећи Закон о одржавању стамбених зграда, донесен је и објављен у „Службеном гласнику Републике Српске“, број 16/2002 од 30. марта 2002. године, а након чега су слиједиле измјене и допуне истог закона које су објављене у „Службеном гласнику Републике Српске“, број 65/03 од 11. августа 2003. године.

Закон је донесен као нужна посљедица и неопходност за новим начином регулисања односа титулара по основу управљања стамбеним зградама, нарочито након доношења Закона о приватизацији државних станова. Тим законом је створена сасвим нова правна ситуација у односу на потребу за управљањем и коришћењем дијелова стамбене зграде у заједничкој својини која се битно разликовала у односу на претходну правну ситуацију која је изражавала односе носиоца станарског права у погледу њихових потреба према заједничким дијеловима јер су приватизацијом државних станова и појавом нових титулара – етажних власника настали нови односи, тј. сувласнички односи етажних власника на заједничким дијеловима зграде

У таквим односима, након истека одређеног времена у примјени Закона, обрађивачу Закона су упућени бројни приједлози, сугестије и мишљења од административних служби града Бања Лука, Бијељина, Добој, Приједор, Зворник, заједнице етажних власника, Занатско-предузетничке коморе Бијељина, предузећа „Екватор“ д. о. о., Министарства управе и локалне самоуправе и других, за измјене и допуне Закона о одржавању стамбених зграда.

Примједбе и приједлози нарочито су упућени на одредбе чл. 18, 21, 25, 30, 36а. и 38, и то на питања управљања зградом, надлежностима Скупштине заједнице и Управног одвбора, уплате накнада у резервни фонд, казнене одредбе и питања надзора.

Ово су дакле, неки од значајнијих захтјева и разлога да се приступи измјенама и допунама Закона или доношењу новог закона.

Закон о одржавању стамбених зграда више пута је мијењан и одлукама Уставног суда Републике Српске из разлога неусаглашености његових одредаба са уставним принципима и категоријама.

Основни и суштински разлог за доношење сасвим новог закона у овој области настаје као неминовна посљедица након доношења Закона о стварним правима

(„Службени гласник Републике Српске“, бр. 124/08, 3/09 и 58/09) а који је ступио на снагу 4. јануара 2009. године, а примјењује се од 1. јануара 2010. године.

Доношењем истог закона престао је са примјеном већи број закона, као што су: Закон о основним својинско-правним односима („Службени лист СФРЈ“, бр. 6/80, 36/90) који је преузет у примјену из законодавства СФРЈ, те Закон о својини на дијеловима зграда (датира из законодавства СРБиХ), Закон о надзиђивању зграда и претварању заједничких просторија у станове у зградама у друштвеној својини („Службени лист СРБИХ“, број 32/87), као и други прописи који су на различите начине регулисали односе титулара, чији су предмет биле стамбене зграде и заједнички дијелови зграде.

Законом о стварним правима, на потпуно нов начин одређен је појам и дефиниција својине на посебном дијелу непокретности која је названа у истом закону „етажна својина“. Потом су утврђени услови и начин настанка етажне својине, као и промјене на својини, промет, диоба, судска заштита и престанак, као и узајамни односи етажних власника, те укњижба тог права у јавним регистрима непокретности.

Након утврђивања појма и свих елемената за функционисање етажне својине као засебног дијела у оквиру стамбене зграде као подијељене и дјељиве цјелине, нужно се наметнула потреба за дефинисањем појма заједничких дијелова стамбене зграде који искључиво служе не за њихову самосталну употребу, већ за потребе коришћења, управљања и располагања засебних дијелова, тј. етажне својине, односно да као споредна ствар служи свим потребама етажних дијелова као главне ствари.

Заједнички дијелови зграде су заједничка имовина у сувласништву етажних власника са идеалним сувласничким дијеловима и то је прије свега неподијељена, а нарочито недјељива имовина, нарочито из разлога што она нема своју самосталну сврху, јер је њена употреба незамислива без употребе засебних дијелова тј. етажне својине чему служи као основни циљ и сврха употребе.

Стамбена зграда је дјељива и подијељена сувласничка заједница међу етажним власницима као власницима посебних дијелова зграде који су уједно и нужни сувласници са идеалним сувласничким дијеловима, тј. неподијељеним и недјељивим заједничким дијеловима те непокретности.

Етажна својина по својој правној природи успостављена је на посебним дијеловима непокретности, а због своје употребе и коришћења, као и располагања, неодвојива је и трајно повезана са одговарајућим сувласничким дијеловима који као споредна ствар служе ради употребе етажне својине као главне ствари унутар такве сувласничке заједнице.

Етажна својина може се, искључиво, заједно са заједничком имовином у сувласништву оптеретити и преносити са једног титулара на другог, гдје један етажни власник на свом посебном дијелу има искључиво право својине, односно да се њиме неограничено користи и располаже, а док на заједничким дијеловима имовине има право сусвојине, супосједа и сукоришћења у једнаком обиму као и други сувласници.

Етажна својина је самостална, јер чини самосталну употребну цјелину која омогућава самостално извршење сувласничких овлашћења, као што су стан, пословна просторија, гаража и сл. Етажна својина се може успоставити у предметним случајевима и под одређеним условима и на заједничким дијеловима зграде, као што су терасе, таван, подрум и други споредни дијелови, ако то није противно намјени, сврси и интересима других сувласника – заједничара. У принципу, етажна својина не може постојати на

заједничким дијеловима непокретности који неминовно служе свим заједничарима ради употребе властите ствари или им се намјена противи искључивој намјени.

Етажни власници имају једнака права у коришћењу и располагању заједничким дијеловима непокретности, што се у смислу Закона о стварним правима и овог закона односи на: темеље зграде, главне зидове, таван, подрум степенице, ходнике и заједничке уређаје, као што су: лифтови, водоводне, топловодне и електроинсталације које се налазе исључиво у оквирима зграде и њених просторија.

Сувласници на идеалним сувласничким дијеловима недјељивим и неподијељеним, имају једнако право, по општем правном правилу еквиваленције и једнаке обавезе, односно сразмјеран однос права и обавеза у њиховом оквиру и квалитету у корист сваког од заједничара – сувласника. Титулари, ради управљања, редовног одржавања и повећања вриједности заједничке имовине инвестиционим одржавањем на основу њиховог уговора, у сваком конкретном случају на строго формалан начин утврђију и уређују њихова међусобна права и обавезе.

Сувласничке заједнице се поред етажне имовине уписују у регистре непокретности, земљишне књиге и друге јавне регистре кроз које се спроводе све касније промјене до развргнућа заједнице. У случајевима спора међу заједничарима, надлежни су редовни судови који поступају у ванпарничном поступку када су спорни; величине сувласничког дијела, корисне површине, право на диобу сувласничких дијелова, успостављање и протезање етажне својине на заједничке дијелове, као и друга спорна питања међу сувласницима која се тичу одржавања заједничке имовине, док се накнаде штете досуђују по правилима парничног поступка.

III ОБРАЗЛОЖЕЊЕ ПРЕДЛОЖЕНИХ ЗАКОНСКИХ РЈЕШЕЊА

У првој глави, у чл. од 1. до 5. утврђују су основни појмови, и то: назив закона, предмет регулисања, субјекти правних односа који настају примјеном закона, као и њихова овлашћења, међусобна права и обавезе и друге радње субјеката неопходне у постизању сврхе и основних циљева због којих се закон доноси и због чега се примјењује.

Сугестије и приједлоге за измјене и допуне Закона о одржавању стамбених зграда достављене претходно обрађивачу Закона, у смислу да се Законом обухвате и стамбено-пословне зграде и стамбене зграде са гаражама, обрађивач Закона је као основане уважио и уградио у нови закон.

У чл. 6. 7. и 8. прописује се оснивање заједнице.

‒ Ради управљања зградом, односно заједничким дијеловима зграде као имовином у сувласништву и ради њеног одржавања, формирају се заједнице.

‒ Регистрација заједница и вођење Регистра заједница код општинског/градског органа управе надлежног за стамбене послове.

‒ За оснивање и конституисање заједнице одређен је рок у трајању од годину дана од дана ступања на снагу овог закона, а уколико се заједница не формира у утврђеном року, суд у ванпарничном поступку, на приједлог најмање једног

заједничара доноси рјешење којим ће се именовати привремени заступник заједничара, док се заједница не оснује.

У члану 9. прописује се закључивање уговора заједничара.

‒ Уговор заједничара закључује се у писаном облику и овјерава код нотара у складу са одредбама Закона о нотарима („Службени гласник Републике Српске“, бр. 86/04, 2/05, 74/05, 76/05, 91/06, 37/07 и 50/10).

У члану 10. овог закона прописује се конституисање заједнице на конститутивној скупштини усвајањем Статута као конститутивног акта којим су утврђена питања значајна за управљање зградом, односно одржавање и коришћење заједничких дијелова зграде.

У чл. 11. и 12. прописује се орган који управља заједницом – Скупштина.

‒ Скупштину чине сви заједничари са једнаким правима и обавезама и надлежна је за доношење свих одлука неопходних за остваривање циљева и задатака заједнице.

‒ Именовање управника заједнице као факултативног органа управљања заједницом.

У члану 13. Закона прописује се могућност вођења судског поступка у случају неслагања заједничара са одлукама заједнице, као и накнаду трошкова поступка.

У чл. 14, 15. и 16. прописује се одржавање посебних дијелова зграде.

‒ Таксативно су набројане све радње које обухватају уредно одржавање, што подразумијева константно одржавање адекватног степена исправности, функционалности и употребљивости заједничке имовине без које је незамислива могућност коришћења и располагања са етажном својином. Све радње редовног одржавања повлаче за собом и одговарајуће трошкове који неминовно настају у редовном току ствари и свакодневном употребом својине у сувласништву.

У чл. 17, 18. и 19. прописује се одржавање заједничких дијелова зграде.

‒ За разлику од редовног одржавања, посебно је регулисано побољшање вриједности заједничке имовине у сувласништву које се овим законом назива инвестиционо одржавање, а које у себи садржи видљиве грађевинске промјене на структури заједничких дијелова ( замјена, реконструкција, иновирање и други захвати).

‒ За предузимање послова који прелази оквир редовног управљања одлуку доноси Скупштина сагласношћу свих сувласника – заједничара.

‒ Ако се не постигне сагласност свих сувласника, одлуку о томе ће на приједлог било ког сувласника донијети суд у ванпарничном поступку.

‒ Прије извођења радова инвестиционог одржавања на заједничким дијеловиам зграде потребо је у складу са одредбама Закона о уређењу простора и грађењу („Службени гласник Републике Српске“, број 55/10 ) и подзаконским актима прибавити потребна документа као што су локацијски услови и слично, зависно од врсте радова.

У чл. 20, 21. и 22. регулише се питање трошкова, сношења трошкова, доприноса за заједниочку резерву.

‒ Трошкове одржавања заједничких дијелова зграде сносе заједничари солидарно по општим правилима о управљању сувласничком ствари, осим ако међусобним уговором заједничари не одлуче на другачији начин.

‒ Одлука о подмиривању трошкова редовног односно ванредног – инвестиционог одржавања, доноси се већином гласова, односно сагасношћу свих заједничара у писаном облику.

‒ У случају несагласности или непотпуне сагласности у вези са условима и начином подмиривања трошкова инвестиционог одржавања, може се пред судом покренути ванпарнични поступак ради доношења судске одлуке која ће замијенити одлуку Скупштине.

У чл. 23. и 24. Закона прописује се организовање послова одржавања заједничких дјелова зграде.

‒ Обавеза закључивања уговора о извођењу радова са лицима регистрованим и специјализованим за извођење одређених врста радова.

У четвртој глави, у чл. 25. и 26. прописују се надзор и престанак заједнице.

‒ Овим законом је прописано да надзор над одржавањем стамбених зграда врше инспекцијски органи, као повјерене послове на територији локалне самоуправе, сваки из своје области дјеловања путем инспектора у јединицама локалне самоуправе и у складу са надлежностима које су прописане законом.

У петој глави у чл. 27, 28, 29. и 30. прописују се казнене, прелазне и завршне одредбе.

‒ Прописане су новчане казне као санкције за етажне власнике и заједничаре (физичка и правна лица) који чињењем или нечињењем на имовини у сувласништву и заједничким дијеловима зграде или на други начин наносе штету или доводе у опасност живот и здравље људи, односно спречавају отклањање таквих ризика.

‒ Казне су прописане у одређеним износима у оквиру члана 10. Закона о прекршајима Републике Српске („Службени гласник Републике Српске“, бр. 34/06, 1/09 и 29/10).

IV УЧЕШЋЕ ЈАВНОСТИ

У складу са Смјерницама за поступање републичких органа управе о учешћу јавности и консултацијама у изради закона („Службени гласник Републике Српске“, број 123/08), ово министарство утврдило је да је Закон о одржавању зграда од интереса за јавност, те је Нацрт закона након његове израде објавио на Интернет страници Министарства за просторно уређење, грађевинарство и екологију.

V УСКАЂЕНОСТ ЗАКОНА СА ЕВРОПСКИМ ЗАКОНОДАВСТВОМ

У складу са Одлуком о поступку и начину усклађивања законодавства Републике Српске са законодавством Европске уније (acquies communitaire), („Службени гласник Републике Српске“, број 81/07), Министарство за економске односе и регионалну сарадњу доставило је мишљење број: 17.05-020-995/10 од 29. децембра 2010. године, у којем се наводи да нису утврђени извори acquies communitaire релевантни за овај закон.

VI ФИНАНСИЈСКА СРЕДСТВА

За спровођење овог закона нису потребна финансијска средства из буџета Републике Српске, с обзиром на то да је ријеч о заједницама приватно-правног карактера које се оснивају ради одржавања зграда и управљања заједничком имовином.

МИНИСТАР

Сребренка Голић