Projektni zadatak:Zakup stana

Sadržaj

Pojam i vrste.................................................................................- 3 -Podzakup......................................................................................- 3 -Posebne vrste zakupa...................................................................- 3 -Obaveze zakupodavca..................................................................- 4 -Obaveze zakupca.........................................................................- 6 -Prestanak zakupa.........................................................................- 8 -Primer Ugovora o zakupu stana...................................................- 9 -Literatura.....................................................................................- 11 -

2

Pojam i vrste

Ugovor o zakupu je ugovor kojim se jedan ugovornik-zakupodavac obavezuje da preda određenu nepotrošnu stvar drugom govorniku - zakupcu na upotrebu, a zakupac se obavezuje da za to plaća određenu zakupninu.

Upotreba stvari obuhvata i uživanje stvari (pribiranje plodova), ako nije drugačije ugovoreno ili uobičajeno.

Ugovor o zakupu ima tri bitna elementa zakupa: predmet zakupa (određenu stvar), zakupninu (naknadu koju plaća zakupac zakupodavcu) i vreme trajanja zakupa.

Podzakup

Ukoliko nije drugačije ugovorenu, zakupac može zakupljenu stvar dati drugom u zakup ili mu je po kom drugom osnovu predati na upotrebu, ali pod uslovom da se time ne nanosi šteta zakupodavcu. Podzakup prestaje po samom zakonu u slučaju kada prestane zakup.

Posebne vrste zakupa

Na izvesne vrste zakupa se ne primenjuju odredbe Zakona o obligacionim odnosima, već posebni propisi. To su zakup stana, zakup poslovnih prostorija, i zakup poljoprivrednog zemljišta.

* Zakup stana

Zakup stana u društvenoj svojini (korišćenje stana) je poseban pravni odnos, čiju sadržinu određuju posebni, po pravilu prinudni zakonski propisi. Taj se ugovor u mnogim elementima razlikuje od klasičnog zakupa. Na primer, ovaj zakup traje neograničeno, stiče se po posebnim pravilima, prelazi na neke naslednike nosioca stanarskog prava po posebnim propisima (ne po pravilima naslednog prava) vezan je za ličnost (osim u predhodnom slučaju), nije prometljiv, (osim u nekim slučajevima razmene), a najčešće je vezan i za određena prava u vezi radnog odnosa.

Sa druge strane, kada se radi o stanovima na kojima postoji pravo svojine građana, zakup je mnogo bliži njegovom klasičnom vidu. Naime, ograničenja vlasnika – zakupodavca su manja (zakup traje određeno vreme, zakupodavac može odabrati zakupca, ugovor lakše prestaje itd.), ali ipak ne kao kod klasičnog zakupa (na primer, uticaj države na visinu zakupnine).

* Zakup poslovnih prostorija

Zakup poslovnih prostorija je vrsta zakupa uređena posebnim propisima (npr. primenjuje se odredbe Zakona o zakupu poslovnih zgrada i prostorija). Kao zakupodavac se po pravilu javljaju društveno pravna lica, a fizička lica samo u zakonom određenim slučajevima, a naravno pod pretpostavkom da su poslovne prostorije u privatnoj svojini, primenjuju se opšta pravila.

3

* Zakup poljoprivrednog zemljišta

Zakup poljoprivrednog zemljišta takođe je uređen posebnim propisima (na primer, Zakonom o korišćenju poljoprivrednog zemljišta). U zakup se može dati poljoprivredno zemljište na kome postoji pravo svojine, pri čemu su pravo prečeg zakupa imala društvena pravna lica.

- Pravne osobine ugovora

Ugovor o zakupu je imenovan ugovor, jer je zbog svoje učestalosti i važnosti u pravnom prometu zakonom određen. Pored toga što je dvostrano obavezan, zakup je i teretan ugovor, jer se kod njega sreće uzajamnost koristi tj.svaka strana za korist koje ugovorm dobija, dužna je da pruži odgovarajuću naknadu. Zakup je komunitativan, a ne aleatoran ugovor, jer je u trenutku njegovog zaključenja poznata visina prestacija za obe strane. Ugovor u zakonu spada u grupu ugovora sa trajnim, a ne sa trenutnim izvršenjem obaveza. Obaveze koje on stvara, u principu se prostiru u vremenu. On zatim pripada grupi jednostavnih, a ne mešovitih ugovora, jer ser njegova sadržina sastoji samo od elemenata koji su za njega karakteristični. Ugovor o zakupu može biti zaključen i kao ugovor sa sporazumno određenom sadržinom i kao ugovor o pristupu. Kada zakupodavac i zakupac sporazumno određuju elemente i uslove ugovora, tako da se njihova saglasnos volja javlja kao rezultat prethodnog pogađanja, onda ovaj ugovor pripada grupi ugovora u kojoj je klasična teorija videla konkurs nezavisnih i ujedno jednakih volja. Međutim, sve je više slučajeva u kojima zakupodavac unapred određuje elemente i uslove ugovora, posebno visinu zakupnine, tako da zakupac samo pristupa unapred pripremljenoj sadržini ugovora. Zakup se tada javlja kao ugovor po pristupu. Ugovor o zakupu je samostalan ugovor, jer proizvodi pravna dejstva nezavisno od postojanja drugog ugovora. Najzad, on je i kauzalan ugovor, jer se tačno zna zbog čega se ugovornici obavezuju, što znači da je označen njihov cilj, odnosno kauza.

Obaveze zakupodavca

*Obaveze predaje stvari

Da bi zakupac bio u mogućnosti da vrši svoje pravo upotrebe i uživanja, potrebno je da mu zakupodavac preda stvar koja je predmet zakupa. Pravo zakupca na upotrebu zakupljene stvari pretpostavlja državinu te stvari. Zakupodavac je obavezan da stvar preda u državinu zakupcu na način, vreme i mesto kako je to ugovoreno ili kako to proizilazi iz prirode stvari i okolnosti slučaja, ali ako se tako ne može odrediti mesto predaje u mestu gde se nalaze, a za pokretne stvari u mestu u kome je dužnik u vreme nastanka obaveze ima prebivalište. Stvar se mora predati zakupcu u ispravnom stanju, zajedno sa njenim pripacima.

* Obaveza održavanja stvari

Održavanje stvari podrazumeva vršenje potrebnih opravki, kao i snošenje odgovarajućih troškova. Zakupodavac je dužan da naknadi zakupcu sve troškove koje je ovaj učinio za održavanje stvari, a koje je sam bio dužan učiniti. Zakupodavac snosi i troškove poreza i drugih fiskalnih obaveza, kao i troškove osiguranja stvari, ukoliko ugovorom nije drugačije predviđeno.

4

U slučaju da potrebne opravke ometaju upotrebu zakupljene stvari u znatnoj meri i za duže vreme, zakupac može raskinuti ugovor.

Zakupodavac ne može bez pristanka zakupca da činiti izmene na zakupljenoj stvari za vreme trajanja zakupa, ukoliko bi to ometalo upotrebu stvari.

* Obaveza zaštite

Zakupodavac ima obavezu zaštite zakupca u slučaju pravnih i fizičkih nedostataka stvari.

Zakupodavac odgovara zakupcu za sve skrivene materijalne nedostatke koji ometaju njenu upotrebu (ugovorenu ili redovnu), bez obzira na to da li je znao za njuh ili ne, a to važi i za svojstva i oblike koji su bili predviđeni ugovorom (izričito ili prećutno). Ova pravila se ne odnose na nedostatke manjeg značaja.

Zakupodavac ne odgovara za one nedostatke zakupljenje stvari koje su u času zaključenja ugovora bili poznati zakupcu ili mu nisu mogli ostati nepoznati. Ipak, zakupodavac će odgovarati za nedostatak zakupljene stvari koji je zakupcu ostao nepoznat usled njegove krajnje nepažnje, pod uslovom da je bio nesavestan, tj. da je za nedostatak znao i namerno propustio da o njemu obavesti zakupca. U slučaju da je tvrdio da je zakupljena stvar ispravna, zakupac odgovara za sve nedostatke.

Odgovornost za meterijalne nedostatke zakupljene stvari uređena je dispozitivnim normama, što znači da stranke mogu svoje odnose urediti i drukčije nego što je zakonom određeno. Stranke, u principu, mogu odgovornist za materijalne nedostatke zakupljene stvari ugovorom isključiti ili ograničiti, kao što je mogu i proširiti

Da bi imao pravo na naknadu štete, zakupac mora bez odlaganja da obavesti zakupodavca o svim relativnim nedostacima i opasnostima u vezi zakupljene stvari.

Ako je zakupljena stvar ima neotkloniv nedostatak u času njene predaje, zakupac ima pravo opcije: ili će ugovor raskinuti – ili će zahtevati sniženje zakupnine. Ali, ako je u pitanju otklonjiv nedostatak, a predaja nije bila vezana za rok kao bitan sastojak ugovora, zakupac takođe ima pravo opcije: ili će zahtevati otklanjanje nedostataka u primernom roku – ili će zahtevati sniženje zakupnine. Naravno, ako je rok bio bitan element ugovora nastupiće raskid, osim ako zakupac ne izjavi da želi da održi ugovor, dajući zakupodavcu odreženi rok za otklanjanje nedostataka.

U svakom slučaju, ako nedostaci ne budu uklonjeni naknadnom primerenom roku, zakupac može raskinuti ugovor ili zahtevati sniženje zakupnine.

Ukoliko zakupac pretrpi kakvu štetu zbog materijalnih nedostataka, ima pravo na naknadu. Ista pravila primenjuju se i u slučaju kada nedostatak nastane u toku zakupa i kada stvar nema ugovoreno ili uobičajeno svojstvo.

* Odgovornost za pravne nedostatke

Zakupodavac ima obavezu da zakupcu pruži zaštitu i u slučaju pravnog uznemiravanja, tzv zaštite od evikacije.

Ako neko lice istakne prema zakupcu zahtev iz koga proizilazi da ima neko pravo koje bi ograničavalo ili čak isključivalo zakupčeva prava na stvari, on mora o tome bez odlaganja da obavesti zakupodavaca. U suprotnom odgovarati za štetu koja bi iz toga proizašla

Po pravilu se radi o uznemiravanju zakupca i to tako što treće lice ističe određeno pravo koje je postojalo pre zakupčevog sticanja, a koje mu prilikom zaključenja ugovora o zakupu nije bilo poznato. Naravno, obaveza zaštite od evikacije podrazumeva i dužnost zakupodavaca da se sam uzdržava od postupaka kojima bi pravno uznemiravao svog zakupaca.

5

Uznemiravanje o kome je ovde reč ne može biti faktičko, već samo pravno. A to pravno uznemiravanje podrazumeva isticanje nekog stvarnog prava (svojina, službenost i slično) ili drugog prava koje ima dejstvo prema svima (nije relevantno pravo ili jeste relativno – obligaciono pravo, ali koje predstavlja izuzetak i koje se u svom dejstvu izjednačava sa apsolutnim pravima, npr. zakup nepokretnosti koji je upisan u zemljišne knjige).

U slučaju potpune evikacije, tj. kada je zakupac oduzeta zakupljena stvar (npr. pravi vlasnik je dokazao u sudskom sporu da zakupodavac nije vlasnik i povratio stvar u svoju državinu), ugovor po zakupu prestaje po sili zakona. S druge strane, ako je u pitanju delimična evikacija (npr. zakupac porodične stambene zgrade nije znao da vlasnik susedne zgrade ima službenost prolaza kroz dvorište), onda zakupac ima pravo opcije: ili će ugovor o zakupu raskinuti (jednostranom izjavom) ili će zahtevati da se zakupnina smanji.

Obaveze zakupca

* Obaveze plaćanja zakupnine

Osnovna obaveza zakupaca je da plaća zakupninu. Ona se najčešće sastoji u novnu, može biti i u drugim stvarima. Visinu zakupnine i način plaćanja najčešće u samom ugovoru određuju same stranke.

Prema našim propisima, zakupac je dužan da plaća na način koji je uobičajen u mestu gde je stvar predata zakupcu (kada je reč o nepokretnostima, ond aje to mesto gde se nepokretnost nalazi). Ali, ako nije drugačije ugovoreno ili u mestu predaje stvari uobičajeno, zakupac je dužan plaćati zakupninu polugodišnje ako je stvar data za kraće vreme, onda po isteku tog vremena.

Ukoliko zakupac ne plati zakupninu ni u roku od 15 dana pošto ga je pozvao na plaćanje, zakupac ima pravo da ugovor otkaže. Ali ugovor može opstati ukoliko zakupac isplati dugovanu zakupninu pre nego što mu otkaz ugovora bude saopšten.

* Obaveze upotrebe stvari prema ugovoru

Kada zakupac upotrebljava zakupljenu stvar, on treba da je upotrebljava sa pažnjom dobrog privrednika, odnosno dobrog domaćina i to onako kako je određeno ugovorom ili namenom stvari.

U slučaju da zakupac upotrebi stvar protivno ugovoru i njenoj nameni, odgovoran je za celokupnu štetu koja zbog toga nastane.

* Obaveza vraćanja zakupljene stvari

Zakupac je u obavezi da po prestanku ugovora o zakupu vrati zakupljenu stvar neoštećenu. Međutim, zakupac ne odgovara za istrošenost stvari nastalu njenom redovnom upotrebom, kao ni za oštećenja koja potiču od njene dotrajalosti.

Ako je zakupac vršio neke promene na stvari za vreme trajanja zakupa, dužan je da stvar dovede u stanje u kome je bila kada mu je data u zakup. Naravno, moguće je ugovorom odrediti i nešto drugo: (npr. u praksi nije retko da se zakupac obaveže da se izvrši i neka poboljšanja stvari, s tim da po prestanku zakupa preda tako poboljšanu

6

stvar, a uložena sredstva se uračunavaju u deo zakupnine). Ako su na stvari učinjena izvesna poboljšanja, odnosno dodaci, tako da se mogu odvojiti, postoje dve mogućnosti – ili će ih zakupac odvojiti i ukloniti, ili će ih ostaviti, ali je onda zakupodavac dužan da naknadi nihovu vrednost u vremenu vraćanja.

Obaveza vraćanja zakupljene stvari izvršava se u mestu u kome je bila predata.

7

Prestanak zakupa

Zakup prestaje protekom vremena na koji je zaključen. Kad po proteku vremena, za koji je ugovor o zakupu bio zaključen, zakupac produži da upotrebljava stvar, a zakupodavac se tome ne protivi, smatra se da je zaključen nov ugovor o zakupu, pod istim uslovima kao i prethodnim.

Zakup koji je zaključen na neodređeno vreme prestaje otkazom bilo zakupca, bilo zakupodavaca. Pri tome treba poštovati ugovorom ili običajem određene ili zakonske otkazne rokove.

Ako dužina otkaznog roka nije određena ugovorom, zakonom ili mesnim običajima, onda iznosi 8 dana, s tim da otkaz ne može biti dat u nevreme. Izuzetak od ovog pravila je pravo zakupca da u slučaju da su zakupljene stvari opasne po zdravlje, otkaže ugovor bez davanja otkaznog roka (na primer, stvar data u zakup je radioaktivna u nedopuštenom stepenu).

Zakup prestaje i u slučaju uništenja stvari višom silom (na primer, zemljotres sruši kuću). Ako je zakupljena stvar samo delimično uništena ili delimično oštećena, zakupac može raskinuti ugovor ili zahtevati odgovarajuće sniženje zakupnine, čime bi ugovor ostao na snazi.

Ugovor o zakupu ne prestaje u slučaju smrti zakupca ili zakupodavca, ceć se zakup nastavlja sa njegovim naslednicima. Međutim, ukoliko je ugovor zaključen s obzirom na lična svojstva i osobine obe ugovorene strane, onda će prestati smrću bilo koje, a ako je zaključen s obzirom na lična svojstva i osobine jedne ugovorene strane, onda će prestati smrću te ugovorene strane.

8

Primer Ugovora o zakupu stana

Zaključen dana 31.03.2011. između:1. Đokić Dragana, iz Užica, ulica Dimitrija Tucovića 4, kao zakupodavca s jedne

strane i 2. Petrović Olivere, iz Užica ulica Omladniska 10, kao zakupca s druge strane

Član 1.

Zakupodavac Đokić Dragan daje u zakup Petrović Oliveri dvosoban stan površine 57m2, koji se sastoji od 2 sobe, jedne kuhinje, jednog predsoblja i kupatila na korišćenje u zgradi koja se nalazi u ulici Dimitrija Tucovića 4, stan 3 u Užicu.

Član 2.

Zakupni odnos po ovom ugovoru, počinje da teče 01.04.2011. kog dana je zakupodavac dužan da preda zakupcu na korišćenje i upotrebu stan koji je predmet ovog ugovora.

Član 3.

Ugovor se zaključuje na određeno vreme od 01.04.2011. do 31.03.2012.

Član 4.

Zakupac ne može zakupljeni stan davati u podzakup.

Član 5.

Zakupnina po ovom ugovoru iznosi 10000 dinara mesečno, a plaća se svakog meseca unapred, najkasnije do petog u mesecu.

Član 6.

Ugovor o zakupu prestaje otkazom. Otkazni rok iznosi 30 dana.Zakup prestaje i kada zakupac ne plati i zakupninu u roku od 3 meseca nakon

opomene.Zakup prestaje ako se zakupljeni stan koristi suprotno ugovoru, kao i kada se

zakupodavac i zakupac saglase za prestanak zakupa.

Član 7.

Zakupac je dužan da po prestanku zakupa preda stan iz ovog ugovora u stanju u kome ga je primio od zakupodavca. Ukoliko je zakupljeni stan oštećen, a oštećenje je

9

prouzrokovao zakupac, zakupac je dužan da oštećenje otkloni u primerenom roku koji odrede ugovorne strane.

Član 8.

U slučaju eventualnog spora, nadležan je Osnovni sud u Užicu.

Član 9.

Ovaj ugovor je zaključen u 4 istovetna primerka, od kojih nakon potpisivanja po 2 primerka ostaju ugovaračima.

Ugovorne strane

Zakupodavac ZakupacĐokić Dragan Petrović OliveraJMBG JMBGLK LKPU Užice PU Užice

10

Literatura

Obligaciono pravo – dr Slobodan PerovićZakon o obligacionim odnosima

11