1

Znalec : Ing.Gustáv Hodúl,Kamenná 41,NITRA,tel.037 7416443

znalec pre základný odbor stavebníctvo,

odvetvie odhad hodnoty nehnuteľností

Zadávateľ posudku : DUPOS dražobná,spol. s r.o.,Tamaškovičova č.17,

917 01 Trnava

Číslo objednávky : písomná objednávka DD 165c-2017 zo dňa 13.09.2019

ZNALECKÝ POSUDOK č.105/2019

Vo veci : stanovenia všeobecnej hodnoty nehnuteľností – bytu č.55 s príslu-

šenstvom,nachádzajúcom sa na dvanástom nadzemnom podlaží (11.po-

schodí) bytového domu s.č.4771 v jeho jedinom vchode ulica Boženy

Němcovej č.o.4 na pozemkovej parcele č.6816/3,spoluvlastníckeho

podielu na spoločných priestoroch,častiach,zariadeniach a príslu-

šenstve tohto bytového domu s.č.4771 i spoluvlastníckeho podielu

na pozemkovej parcele č.2816/3 nachádzajúcej sa v kat.území Nové

Zámky mesta Nové Zámky prislúchajúcemu k bytu č.55.

Počet listov : 37 z toho príloh : 23.

Počet odovzdaných vyhotovení : 5x zadávateľ

1x archív znalca

2

I. ÚVODNÁ ČASŤ

1.Úloha znalca a predmet znaleckého skúmania : stanovenie všeobecnej hodno-

ty nehnuteľností - bytu č.55 s príslušenstvom,nachádzajúcom sa na dvanás-

tom nadzemnom podlaží (11.poschodí) bytového domu s.č.4771 v jeho jedinom

vchode ulica Boženy Němcovej č.o.4 na pozemkovej parcele č.6816/3,spolu-

vlastníckeho podielu na spoločných priestoroch,častiach,zariadeniach a

príslušenstve tohto bytového domu s.č.4771 i spoluvlastníckeho podielu na

pozemkovej parcele č.2816/3 nachádzajúcej sa v kat.území Nové Zámky mesta

Nové Zámky prislúchajúcemu k bytu č.55.

2.Dátum vyžiadania znaleckého posudku : 13.09.2019.

3.Dátum ku ktorému je vypracovaný znalecký posudok : 04.10.2019.

4.Dátum ku ktorému sa nehnuteľnosť ohodnocuje : 15.10.2019.

5.Podklady na vypracovanie posudku :

a/ - dodané zadávateľom :

- Objednávka DD 165c-2017 zo dňa 13.09.2019 vyhotovená spoločnosťou DUPOS

dražobná,spol. s r.o.,Trnava – kópia.

- Potvrdenie Bytkomfortu s.r.o.,Nové Zámky o veku bytového domu – kópia.

- Kúpna zmluva 3291/177-55/2003-P o prevode vlastníctva bytu s prílohami

uzavretá dňa 14.05.2003 – kópia.

- Znalecký posudok č.31/2013 predmetného bytu vyhotovený Ing.Petrom Martiš-

kom dňa 18.03.2013 – kópia.

- Oznámenie o výsledku opakovanej dobrovoľnej dražby DU-POS DD 165b/2017

bytu č.55 zo dňa 29.11.2018.

b/ - získané znalcom :

- Čiastočný výpis z KN vytvorený cez katastrálny portál dňa 13.09.2019

z listu vlastníctva č.8062 – kópia.

- Informatívna kópia z mapy vytvorená cez katastrálny portál dňa 13.09.

2019 – kópia.

- Ústne informácie zástupcu zadávateľa posudku – Mgr.Miloša Brezinu.

6.Použité právne predpisy a literatúra :

- Vyhláška MS SR č.492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku v

znení vyhlášky MS SR č.626/2007 Z.z,v znení vyhlášky MS SR č.605/2008

Z.z.,v znení vyhlášky MS SR č.47/2009,v znení vyhlášky MS SR č.254/2010

Z.z. a v znení vyhlášky MS SR č.213/2017 Z.z.

- Zákon č.382/2004 Z.z. o znalcoch,tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene

a doplnení niektorých zákonov.

- Zákon č.93/2006 Z.z.,ktorým sa dopĺňa zákon č.382/2004 Z.z. o znalcoch,

tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov.

- Zákon č.65/2018 Z.z.,ktorým sa dopĺňa zákon č.382/2004 Z.z. o znalcoch,

tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov.

- Vyhláška MS SR č.228/2018 Z.z.,ktorou sa vykonáva zákon o znalcoch,tl-

močníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov v

znení neskorších predpisov.

- Metodika výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb,Žilinská

univerzita – Ústav súdneho inžinierstva v Žiline (2001).

3

7.Definície posudzovaných veličín a použitých postupov :

Všeobecná hodnota (VŠH) - je výsledná objektivizovaná hodnota nehnuteľností

a stavieb,ktorá je znaleckým odhadom ich najpravdepodobnejšej ceny ku dňu

ohodnotenia,ktorú by tieto mali dosiahnuť na trhu v podmienkach voľnej sú-

ťaže,pri poctivom predaji,keď kupujúci aj predávajúci budú konať s patrič-

nou informovanosťou i opatrnosťou a s predpokladom,že cena nie je ovplyvne-

ná neprimeranou pohnútkou; obvykle vrátane dane z pridanej hodnoty.

Ekvivalentným pojmom je trhová hodnota.

Východisková hodnota (VH) - je znalecký odhad hodnoty, za ktorú by bolo

možné hodnotenú stavbu nadobudnúť formou výstavby v čase ohodnotenia na

úrovni bez dane z pridanej hodnoty. Ekvivalentným pojmom je reprodukčná

obstarávacia hodnota alebo nová cena. V zmysle medzinárodných ohodnocova-

cích štandardov sa jedná o princíp nákladového určenia hodnoty.

Technická hodnota (TH) - je znalecký odhad východiskovej hodnoty stavby

znížený o hodnotu zodpovedajúcu výške opotrebovania.Ekvivalentným pojmom

je reprodukčná zostatková hodnota alebo časová cena.

Technický stav stavby (TS) - je percentuálne vyjadrenie okamžitého stavu

stavby.

Výnosová hodnota (HV) - je znalecký odhad súčasnej hodnoty budúcich

disponibilných výnosov z využitia nehnuteľnosti formou prenájmu,diskontova-

ných rizikovou (diskontnou) sadzbou.

Opotrebenie stavby (O) - je percentuálne vyjadrenie opotrebenia stavby.

Vek stavby (V) - je vek stavby v rokoch od začiatku užívania k termínu

posúdenia / ohodnotenia.

Zostatková životnosť stavby (T) - je predpokladaná doba ďalšej životnosti

stavby v rokoch až do predpokladaného zániku stavby.

Predpokladaná životnosť stavby (Z) - je predpokladaná (alebo stanovená)

celková životnosť stavby v rokoch.

8.Osobitné požiadavky zadávateľa : stanovenie všeobecnej hodnoty predmetného

posudzovaného bytu č.55 podľa predloženého Znaleckého posudku č.31/2013

z dôvodu opätovného neumožnenia obhliadky nehnuteľnosti vlastníkmi.

II. POSUDOK

1. VŠEOBECNÉ ÚDAJE

a/ výber použitej metódy

Pri stanovení všeobecnej hodnoty predmetnej nehnuteľnosti nie je použitá

porovnávacia metóda,nakoľko nedisponujem s potrebným množstvom hodnover-

ných údajov o zrealizovaných obchodoch porovnateľných bytov v danej

lokalite.

Používam metódu polohovej diferenciácie,ktorá je jednou z metód stanove-

ných k zisteniu všeobecnej hodnoty v prílohe č.3 vyhlášky č.492/2004 Z.z.

Posudok je spracovaný podľa „Metodiky výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľ-

ností a stavieb“ vypracovanou Žilinskou univerzitou – Ústavom súdneho in-

žinierstva v Žiline.

Výpočet východiskovej hodnoty bytu je vykonaný pomocou rozpočtových ukazo-

vateľov publikovaných v Metodike výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností

a stavieb (ISBN 80-7100-827-3).Koeficient cenovej úrovne je podľa posled-

ných známych štatistických údajov vydaných ŠU SR platných pre 2.štvrťrok

2019.

4

b/ vlastnícke a evidenčné údaje

Predmetom posúdenia a stanovenia všeobecnej hodnoty v posudku je nehnuteľ-

nosť zapísaná v čiastočnom LV č.8062 - byt č.55 s príslušenstvom nachádza-

júci sa v bytovom dome s.č.4771 v jeho jedinom vchode – ulica Boženy Němco-

vej č.o.4 na XII.nadzemnom podlaží (11.poschodí) na pozemkovej parcele

č.6816/3 v kat.území Nové Zámky mesta Nové Zámky.

K bytu č.55 prislúcha spoluvlastnícky podiel na spoločných priestoroch,čas-

tiach,zariadeniach a príslušenstve bytového domu s.č.4771 i spoluvlastnícky

podiel na pozemkovej parcele č.6816/3 v celkovej výške 7766/396288-in.

Vlastníci predmetného bytu č.55 s príslušenstvom sú zapísaní v čiastočnom

LV č.8062 a sú nimi : Krajčovič Alexander r.Krajčovič (09.08.1951) a Mária

Krajčovičová r.Rusková (27.02.1948),B.Němcovej 4771/4,Nové Zámky,PSČ 940 01,

SR – v 1/1-ine.

c/ údaje o obhliadke a zameraní predmetu posúdenia

Obhliadka predmetnej nehnuteľnosti bola vykonaná na tvári miesta dňa 04.10.

2019 na tvári miesta iba zvonku,vo vstupoch a v spoločnej chodbe z dôvodu

neprítomnosti vlastníkov a tým neumožnenia obhliadky bytu č.55.

d/ porovnanie technickej dokumentácie stavieb a nehnuteľnosti so skutočným

stavom

Zadávateľom posudku bol predložený Znalecký posudok č.31/2013 o stanovení

všeobecnej hodnoty nehnuteľnosti vyhotovený Ing.Petrom Martiškom dňa 18.03.

2013 spolu s podkladmi k jeho vypracovaniu a pôdorysnou schémou bytu č.55.

Skutkový stav bytového domu bol zistený iba zvonku,v spoločnej chodbe a

vo vstupoch z dôvodu neprítomnosti vlastníkov.

Pôdorysná schéma bytu č.55 je prevzatá z predloženého Znaleckého posudku

č.31/2013 a nachádza sa v prílohách k znaleckému posudku.

Údaje konštrukčného vyhotovenia a vybavenia bytového domu (okrem viditeľ-

ných vonkajších a realizovaných zmien – výmena výťahov) i bytu sú prevzaté

taktiež z tohto znaleckého posudku a doloženej fotodokumentácie v ňom.

e/ aktuálne údaje z katastra nehnuteľností a porovnanie so skutočným

stavom

Obhliadkou bolo zistené,že situovanie vyššie uvedenej pozemkovej parcely

6816/3 nachádzajúcej sa v kat.území Nové Zámky mesta Nové Zámky,bytového

domu s.č.4771 s jedným vchodom (ulica B.Němcovej č.o.4) situovaného na nej

i bytu č.55 nachádzajúceho sa na XII.nadzemnom podlaží (11.poschodí) tohto

bytového domu s.č.4771 je v súlade so získanými a predloženými dokladmi,

čiastočným LV č.8062,informatívnou kópiou z mapy a dokladmi zo znaleckého

posudku č.31/2013.

Čiastočný výpis z KN listu vlastníctva č.8062 vytvoreného cez katastrálny

portál dňa 13.09.2019,kat.územie Nové Zámky mesta Nové Zámky

Okres : Nové Zámky

Obec : Nové Zámky

Katastrálne územie : Nové Zámky

Časť A : Majetková podstata

5

Parcely registra „C“ evidované na katastrálnej mape

Parcela č.6816/3 – zastavaná plocha v ZÚO o celkovej výmere 413m2

Stavby

Bytový dom s.č.4771 (ulica B.Němcovej č.o.4) na parcele č.6816/3

Byty a nebytové priestory

Časť B : Vlastníci a iné oprávnené osoby

Byt

Vchod : č.o.4,11.poschodie,Byt č.55

Podiel priestoru na spoločných častiach a spoločných - 7766/396288

zariadeniach domu,na príslušenstve a spoluvlastnícky

podiel k pozemku :

Účastník právneho vzťahu : Vlastník

53.Krajčovič Alexander r.Krajčovič (09.08.1951) a Mária Krajčovičová r.

Rusková (27.02.1948),B.Němcovej 4771/4,Nové Zámky,PSČ 940 01,SR

Spoluvlastnícky podiel - 1/1

Časť C : Ťarchy

Por.č.:53

Bytkomfort,s.r.o.,Nové Zámky Z 1436/2009 zo dňa 24.04.2009 vkladá zál.právo

podľa §15 zákona č.182/1993 Z.z. v prospech ostatných vlastníkov bytov a

spoluvlastníkov spoloč.častí a spoloč.zariadení bytového domu s.č.4771 na

parc.č.6816/3 na byt č.55 na 11.poschodí vo vlastníctve:Krajčovič Alexander

r.Krajčovič a Mária r.Rusková.

Záložné právo v prospech OTP Banky Slovensko a.s.,Bratislava,IČO:31318916,

na základe Zmluvy o zriadení záložného práva č.ZZ1 k ÚZ č.075/2020/13SU zo

dňa 04.11.2013,na byt č.55 na 11.poschodí,vchod č.4 v celosti,V 6172/13.

Iné údaje :

Bez zápisu.

Poznámka :

Bez zápisu.

f/ vymenovanie pozemkov a stavieb,ktoré sú predmetom ohodnotenia :

- byt č.55 s príslušenstvom na XII.nadzemnom podlaží (11.poschodí) - 1/1

bytového domu s.č.4771 vo vchode ulica Boženy Němcovej č.o.4 na

pozemkovej parcele č.6816/3

- spoluvlastnícky podiel na spoločných častiach,zariadeniach, - 7766/396288

priestoroch a na príslušenstve bytového domu s.č.4771 (ulica

Boženy Němcovej č.o.4) prislúchajúci k bytu č.55

- spoluvlastnícky podiel na pozemkovej parcele č.6816/3 - 7766/396288

prislúchajúci k bytu č.55

g/ vymenovanie pozemkov a stavieb,ktoré nie sú predmetom ohodnotenia :

neboli zistené.

2. VÝPOČET TECHNICKEJ HODNOTY

2.1 BYTY A NEBYTOVÉ PRIESTORY

6

2.1.1 Byt č.55,XII.NP (11.poschodie),s.č.4771,ulica Boženy

Němcovej č.o.4 na pozemkovej parcele č.6816/3

Predmetný posudzovaný byt č.55 sa nachádza na dvanástom nadzemnom podlaží

(11.poschodí) bytového domu s.č.4771 v jeho jedinom vchode ulica Boženy

Němcovej č.o.4 na pozemkovej parcele č.6816/3 v kat.území Nové Zámky mesta

Nové Zámky.

Bytový dom s.č.4771 má trinásť nadzemných podlaží (prízemie a dvanásť po-

schodí),v prízemí sa nachádzajú spoločné priestory bytového domu a pivnice

prislúchajúce k jednotlivým bytom,na poschodiach sa nachádza spolu 60 bytov.

Bytový dom s.č.4771 začal byť užívaný v roku 1979,t.j.vek - 40 rokov.

Bytový dom bol dodatočne zateplený polystyrénom hr.8cm,urobená bola nová

fasáda,nová strešná krytina,urobené boli nové klampiarske konštrukcie stre-

chy i parapetov okien,opravené boli balkóny,vymenená pôvodná strešná kryti-

na za novú.Pôvodné stupačky rozvodov v inštalačných jadrách boli vymenené

za nové,pôvodné dva výťahy v dome boli nahradené novými nerezovými s elek-

tronickým ovládaním.V prízemí domu v priestore pivníc boli osadené nové

plastové okná i nové vstupné a vnútorné plastové dvere i dvere do spoloč-

ných chodbičiek k bytom na poschodiach.

Bytový dom s.č.4771 je panelový objekt,má obvodový plášť zo zateplených pa-

nelov hr.28cm s následným zateplením polystyrénom hr.8cm,má plochú strechu

so živičnou privarovanou krytinou,klampiarske konštrukcie strechy domu sú z

pozinkovaného plechu,parapety okien z hliníkových plechov.Schodisko je žel.

betónové schodnicové s povrchovou úpravou liate terazzo,vonkajšia povrchová

úprava fasád je zo silikátových ušľachtilých omietok.Vstupné,vnútorné dvere

i okná v spoločných priestoroch domu sú plastové,na dome je inštalovaný

bleskozvod.

Bytový dom s.č.4771 je napojený na všetky inžinierske siete – elektrinu,vo-

du,kanalizáciu,plyn,teplovodné rozvody ÚK a TÚV,telefón,má rozvod STA,in-

ternetu,domáceho telefónu a požiarneho vodovodu s výtokovými hydrantmi.

Každý byt má ústredné vykurovanie a teplú úžitkovú vodu z výmenníkovej sta-

nice.V dome sa nachádzajú dva nerezové výťahy s elektronickým ovládaním,

každý s trinástimi nástupnými stanicami.

V prízemí domu sa nachádzajú pivnice vo výlučnom užívaní jednotlivých vlast-

níkov bytov a spoločné nebytové priestory bytového domu – 2x kočikáreň,prá-

čovňa,2x sušiareň,žehliareň,rozvodňa ÚK,akumulátorovňa,predný a zadný vstup,

2x vestibul,priestor schodiska,miestnosť pre údržbu a chodby pri pivniciach.

K bytu č.55 prislúcha spoluvlastnícky podiel na spoločných častiach,zaria-

deniach a priestoroch bytového domu s.č.4771 v celkovej výške

7766/396288–in.

Predmetný posudzovaný byt č.55 by mal obsahovať podľa kúpnej zmluvy a náčrtu

bytu zo ZP č.31/2013 nasledovné miestnosti a priestory : tri izby,kuchyňu,

kúpeľňu,WC,predsieň,chodbu,komoru a jeden balkón prístupný z obývacej izby.

K bytu č.55 prislúcha v prízemí bytového domu i pivnica č.55,ktorá je vo

výlučnom užívaní vlastníkov bytu č.55

Všetky údaje ohľadom rozmerov,konštrukčného vyhotovenia a vybavenia bytu

č.55 sú prevzaté z výmer a technického popisu Znaleckého posudku č.31/2013,

v ktorom sa nachádza i technický popis vybavenia bytu č.55.

Výpočet koeficientu vybavenia domu a bytu je urobený mnou na základe ziste-

nia súčasného skutkového stavu bytového domu,popísaného vybavenia bytu a

fotodokumentácie bytu zo ZP č.31/2013.

7

Fotokópia Znaleckého posudku č.31/2013 sa nachádza v prílohách k posudku.

ZATRIEDENIE STAVBY

JKSO: 803 3 Domy obytné typové s celoštátne unifikovanými konštrukčnými

sústavami panelovými

KS: 112 2 Trojbytové a viacbytové budovy

PODLAHOVÁ PLOCHA

Názov miestnosti a výpočet Podlahová plocha [m2]

Izba 5,90*3,47 20,47

Izba 3,65*3,52 12,85

Izba 3,62*3,44 12,45

Kuchyňa 3,45*3,45+2,08*1,87+1,76*0,64 16,92

Predsieň 3,17*1,66 5,26

Chodba 3,43*1,17 4,01

Kúpeľňa 1,59*1,60 2,54

WC 1,17*0,83 0,97

Komora 1,75*1,17 2,05

Výmera bytu bez pivnice 77,52

Pivnica 1,18*1,00 1,18

Vypočítaná podlahová plocha 78,70

Balkón 3,47*1,17 4,06

STANOVENIE VÝCHODISKOVEJ HODNOTY NA MERNÚ JEDNOTKU

Rozpočtový ukazovateľ: RU = 9800 / 30,1260 = 325,30 Eur/m2

Koeficient konštrukcie: kK = 1,037 (montovaná z dielcov betónových plošných)

Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: kCU = 2,554

Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: kM = 1,02

Počet izieb: 3

Výpočet koeficientu vplyvu vybavenia objektu

Číslo Názov Cenový podiel

RU [%] cpi Koef. štand. ksi

Úprava podielu cpi * ksi

Cenový podiel hodnotenej stavby [%]

Spoločné priestory

1 Základy vrát. zemných prác 5,00 1,00 5,00 4,89

2 Zvislé konštrukcie 18,00 1,10 19,80 19,30

3 Stropy 8,00 1,00 8,00 7,82

4 Schody 3,00 1,00 3,00 2,93

5 Zastrešenie bez krytiny 5,00 1,00 5,00 4,89

6 Krytina strechy 2,00 1,00 2,00 1,96

7 Klampiarske konštrukcie 1,00 1,00 1,00 0,98

8 Úpravy vonkajších povrchov 3,00 1,10 3,30 3,23

9 Úpravy vnútorných povrchov 2,00 1,00 2,00 1,96

10 Vnútorné keramické obklady 0,50 0,00 0,00 0,00

11 Dvere 0,50 1,10 0,55 0,54

12 Okná 5,00 1,25 6,25 6,11

13 Povrchy podláh 0,50 1,00 0,50 0,49

8

14

Vykurovanie

2,50

1,00

2,50

2,44

15 Elektroinštalácia 2,00 1,00 2,00 1,96

16 Bleskozvod 1,00 1,00 1,00 0,98

17 Vnútorný vodovod 2,00 1,00 2,00 1,96

18 Vnútorná kanalizácia 2,00 1,00 2,00 1,96

19 Vnútorný plynovod 1,00 1,00 1,00 0,98

20 Výťahy 2,00 1,10 2,20 2,15

21 Ostatné 2,00 1,00 2,00 1,96

Zariadenie bytu

22 Úpravy vnútorných povrchov 4,00 1,00 4,00 3,91

23 Vnútorné keramické obklady 1,00 0,20 0,20 0,20

24 Dvere 2,00 1,00 2,00 1,96

25 Povrchy podláh 2,50 1,00 2,50 2,44

26 Vykurovanie 2,50 1,00 2,50 2,44

27 Elektroinštalácia 3,00 1,00 3,00 2,93

28 Vnútorný vodovod 1,00 1,00 1,00 0,98

29 Vnútorná kanalizácia 1,00 1,00 1,00 0,98

30 Vnútorný plynovod 0,50 1,00 0,50 0,49

31 Ohrev teplej vody 2,00 1,00 2,00 1,96

32 Vybavenie kuchýň 2,00 1,00 2,00 1,96

33 Vnútorné hygienické zariadenie vrátane WC

4,00 1,00 4,00 3,91

34 Bytové jadro bez rozvodov 4,00 1,00 4,00 3,91

35 Ostatné 2,50 1,00 2,50 2,44

Spolu 100,00 102,30 100,00

Koeficient vplyvu vybavenosti: kV = 102,30 / 100 = 1,023

Východisková hodnota na MJ:

VH = RU * kCU * kK * kV * kM [Eur/m2]

VH = 325,30 Eur/m2 * 2,554 * 1,037 * 1,0230 * 1,02

VH = 899,00 Eur/m2

TECHNICKÝ STAV

Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom

Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%]

Byt č.55,XII.NP,11.poschodie,s.č.4771 na p.č.6816/3

1979 40 50 90 44,44 55,56

VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA

Názov Výpočet Hodnota [Eur]

Východisková hodnota 899,00 Eur/m2 * 78,7m2 70 751,30

Technická hodnota 55,56% z 70 751,30 Eur 39 309,42

Podiel na spoločných priestoroch,zariadeniach,častiach a príslušenstve

bytového domu s.č.4771 (ulica Boženy Němcovej č.o.4)

prislúchajúci k bytu č.55

9

Spoločnými časťami domu sú : základy domu,strecha,chodby,nosný konštrukčný

systém,priečelie,vchody,schodiská,vodorovné nosné,izolačné a zvislé kon-

štrukcie.

Spoločnými zariadeniami domu sú : bleskozvod,vodovodné,kanalizačné,plynové,

telefónne prípojky a STA.

Spoločnými nebytovými priestormi domu sú : 2x kočikáreň,práčovňa,2x sušia-

reň,žehliareň,rozvodňa ÚK,akumulátorovňa,predný a zadný vstup,2x vestibul,

priestor schodiska,miestnosť pre údržbu a chodby pri pivniciach.

K predmetnému posudzovanému bytu č.55 prislúcha spoluvlastnícky podiel na

spoločných priestoroch,zariadeniach,častiach a príslušenstve bytového domu

s.č.4771 v celkovej výške 7766/396288-in.

3. STANOVENIE VŠEOBECNEJ HODNOTY a/ Analýza polohy nehnuteľnosti

Predmetný byt č.55 sa nachádza na XII.nadzemnom podlaží (11.poschodí) byto-

vého domu s.č.4771 v jeho jedinom vchode – ulica Boženy Němcovej č.o.4 v

krajnej sekcii domu na pozemkovej parcele č.6816/3 v kat.území mesta Nové

Zámky v zastavanom území mesta na mestskom sídlisku „Nábrežie“ situovanom

spádom k širšiemu centru mesta.V bytovom dome s.č.4771 sa nachádza spolu

60 bytov.

Okolie bytového domu je vybavené kompletnou obchodnou sieťou a službami.V

blízkosti bytového domu sa nachádza základná škola,materská škola,stredná

spojená škola,nákupné strediská,trhovisko,zdravotné stredisko,reštauračné

zariadenia i dom kultúry.

Bytový dom je možné napojiť na všetky inžinierske siete v meste,elektrinu,

vodovod,kanalizáciu,plynovod,ozvody ÚK a TÚV,telefónnu sieť,STA i internet.

Neďaleko domu na Nábrežnej ulici sa nachádza i zastávka verejnej mestskej

autobusovej dopravy.

Polohu nehnuteľnosti vzhľadom k centru mesta,komunikačných a dopravných vä-

zieb hodnotím ako spádovú k jeho širšiemu centru.

b/ Analýza využitia nehnuteľnosti

Jedná sa o trojizbový byt nachádzajúci sa na XII.nadzemnom podlaží (11.po-

schodí) trinásťpodlažného bytového domu s jedným vchodom.

Predmetnú nehnuteľnosť – byt č.55 je možné využívať iba na obytné účely

trvalého charakteru.

c/ Analýza prípadných rizík spojených s využívaním nehnuteľnosti

Na čiastočnom LV č.8062 je v časti C:Ťarchy na predmetný byt zapísané zá-

ložné právo v prospech OTP Banky Slovensko a.s.,Bratislava a Bytkomfort,

s.r.o. Nové Zámky tu má zapísaní tiež záložné právo v prospech ostatných

vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome.

Nakoľko obhliadka nehnuteľnosti nebola vlastníkmi znova umožnená,nie je isté

či súčasné vnútorné vybavenie a technický stav bytu č.55 je v súlade v stave

zachytenom v predloženom Znaleckom posudku č.31/2013.

Ohľadom posudzovaného bytu je začaté súdne konanie na OS Nové Zámky pod zn.

13C/27/2018 o neplatnosti záložnej zmluvy.Jedná sa o značne problematický

byt o ktorý nebol záujem z vyššie uvedeného dôvodu ani na opakovanej dražbe.

10

3.1 STAVBY

3.1.1 METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE

3.1.1.1 BYTY

Všeobecná hodnota bytov vypočítaná metódou polohovej diferenciácie:

Zdôvodnenie výpočtu koeficientu polohovej diferenciácie :

Ako základ určenia priemerného koeficientu polohovej diferenciácie bola

braná „Metodikou výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb“,vyda-

ná ÚSI v Žiline.Táto metodika však už nevystihuje skutočný súčasný priemer-

ný koeficient polohovej diferenciácie.

Vzhľadom na veľkosť sídelného útvaru,polohu,typ nehnuteľnosti,jej materiá-

lové vyhotovenie,vybavenosť,veľkosť nehnuteľnosti a dopyt po nehnuteľnos-

tiach v danej lokalite,je vo výpočte uvažované s priemerným koeficientom

polohovej diferenciácie vo výške 0,90.

Priemerný koeficient polohovej diferenciácie: 0,90

Určenie koeficientov polohovej diferenciácie pre jednotlivé triedy:

Trieda Výpočet Hodnota

I. trieda III. trieda + 200 % = (0,900 + 1,800) 2,700

II. trieda Aritmetický priemer I. a III. triedy 1,800

III. trieda Priemerný koeficient 0,900

IV. trieda Aritmetický priemer V. a III. triedy 0,495

V. trieda III. trieda - 90 % = (0,900 - 0,810) 0,090

Výpočet koeficientu polohovej diferenciácie :

Číslo Popis Trieda kPDI Váha

vI Výsledok

kPDI*vI

1 Trh s bytmi v danej lokalite - sídlisku

dopyt v porovnaní s ponukou je v rovnováhe III. 0,900 10 9,00

2 Poloha bytového domu v danej obci - vzťah k centru obce

časti obce, mimo obchodného centra, hlavných ulíc a vybraných sídlisk

II. 1,800 30 54,00

3 Súčasný technický stav bytu a bytového domu

nehnuteľnosť nevyžaduje opravu, len bežnú údržbu II. 1,800 7 12,60

4 Prevládajúca zástavba v bezprostr. okolí byt. domu

objekty pre bývanie, šport, rekreáciu, parky a pod. I. 2,700 5 13,50

5 Príslušenstvo bytového domu

práčovňa, sušiareň, kočikáreň, miestnosť pre bicykle, výťah III. 0,900 6 5,40

6 Vybavenosť a príslušenstvo bytu

byt bez vykonaných rekonštrukcií s typovým vybavením IV. 0,495 10 4,95

7 Pracovné možnosti obyvateľstva - miera nezamestnanosti

dostatočná ponuka pracovných možností v mieste, nezamestnanosť do 5 %

I. 2,700 8 21,60

8 Skladba obyvateľstva v obytnom dome - sídlisku

vysoká hustota obyvateľstva v sídlisku - obytné domy do 48 bytov

III. 0,900 6 5,40

9 Orientácia obytných miestností k svetovým stranám

orientácia obytných miestností čiastočne vhodná a čiastočne nevhodná

III. 0,900 5 4,50

11

10

Umiestnenie bytu v bytovom dome

byt na prízemí, alebo na 7 a vyššom podlaží III. 0,900 9 8,10

11 Počet bytov vo vchode - v bloku

počet bytov vo vchode: nad 48 bytov V. 0,090 7 0,63

12 Doprava v okolí bytového domu

železnica, autobus a miestna doprava - v dosahu do 10 minút II. 1,800 7 12,60

13 Občianska vybavenosť v okolí bytového domu

pošta, škola, poliklinika, kultúrne zariadenia, kompletná sieť obchodov a základné služby

II. 1,800 6 10,80

14 Prírodná lokalita v bezprostrednom okolí bytového domu

žiadne prírodné útvary v bezprostrednom okolí V. 0,090 4 0,36

15 Kvalita život. prostr. v bezprostred. okolí bytového domu

bežný hluk a prašnosť od dopravy II. 1,800 5 9,00

16 Názor znalca

veľmi problematický byt V. 0,090 20 1,80

Spolu 145 174,24

VŠEOBECNÁ HODNOTA BYTU

Názov Výpočet Hodnota

Koeficient polohovej diferenciácie kPD = 174,24/ 145 1,202

Všeobecná hodnota VŠHB = TH * kPD = 39 309,42 Eur * 1,202 47 249,92 Eur

3.2 POZEMKY

3.2.1 METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE

3.2.1.1 POZEMKY POLOHOVOU DIFERENCIÁCIOU

3.2.1.1.1 Zastavaná plocha v ZÚO - parcela č.6816/3

V kat.území Nové Zámky mesta Nové Zámky je pozemková parcela č.6816/3 vede-

ná v KN ako zastavaná plocha v ZÚO bytovým domom s.č.4771 o celkovej výmere

413m2.Parcela je rovinná a nachádza sa v zastavanom území mesta (ulica

B.Němcovej) na mestskom obytnom sídlisku „Nábrežná“.

Pozemok je možné napojiť na všetky verejné inžinierske siete v meste - vo-

dovod,kanalizáciu,plyn,telefónnu sieť,káblovú televízi,internet i diaľkový

rozvod ÚK a TÚV.

K bytu č.55 prislúcha iba jej spoluvlastnícky podiel v celkovej výške

7766/396288-in.

Parcela Druh pozemku Vzorec Spolu

výmera [m2] Podiel

Výmera podielu [m2]

6816/3 zastavané plochy a nádvoria 413 413,00 7766/39628

8 8,09

Obec: Nové Zámky

Východisková hodnota: VHMJ = 9,96 Eur/m2

12

Označenie a názov koeficientu

Hodnotenie Hodnota

koeficientu

kS

koeficient všeobecnej situácie

4. centrá miest od 10 000 do 50 000 obyvateľov, obytné zóny miest nad 50 000 obyvateľov, obytné zóny samostatných obcí v dosahu miest nad 50 000 obyvateľov, prednostné oblasti vilových alebo rodinných domov v centre i mimo centra mesta, oblasti rekreačných stavieb v dôležitých centrách turistického ruchu, priemyslové a poľnohospodárske oblasti miest nad 50 000 obyvateľov

1,30

kV

koeficient intenzity využitia

5. - rodinné domy, bytové domy a ostatné stavby na bývanie so štandardným vybavením, - rekreačné stavby na individuálnu rekreáciu, - nebytové stavby pre priemysel, dopravu, školstvo, zdravotníctvo, šport so štandardným vybavením

1,05

kD

koeficient dopravných vzťahov

4. pozemky v mestách s možnosťou využitia mestskej hromadnej dopravy 1,00

kF

koeficient funkčného využitia územia

3. plochy obytných a rekreačných území (obytná alebo rekreačná poloha) 1,30

kI

koeficient technickej infraštruktúry pozemku

4. veľmi dobrá vybavenosť (možnosť napojenia na viac ako tri druhy verejných sietí)

1,50

kZ

koeficient povyšujúcich faktorov

4. iné faktory (napríklad: tvar pozemku, výmera pozemku, druh možnej zástavby, sadové úpravy pozemku a pod.)

1,70

kR

koeficient redukujúcich faktorov

0. nevyskytuje sa 1,00

VŠEOBECNÁ HODNOTA POZEMKU

Názov Výpočet Hodnota

Koeficient polohovej diferenciácie kPD = 1,30 * 1,05 * 1,00 * 1,30 * 1,50 * 1,70 * 1,00

4,5250

Jednotková hodnota pozemku VŠHMJ = VHMJ * kPD = 9,96 Eur/m2 * 4,5250 45,07 Eur/m2

Všeobecná hodnota pozemku v celosti VŠHPOZ = M * VŠHMJ = 413,00 m2 * 45,07 Eur/m2

18 613,91 Eur

Všeobecná hodnota podielu pozemku VŠH = Podiel * VŠHPOZ = 7766/396288 * 18 613,91 Eur

364,77 Eur

III. ZÁVER

1. VŠEOBECNÁ HODNOTA

Rekapitulácia :

Stavby :

Všeobecná hodnota poloh.difer.(byty a nebyt.priestory) spoluvlastníckeho

podielu : 47 249,92 Eur.

Pozemky :

Všeobecná hodnota metódou polohovej diferenciácie spoluvlastníckeho

podielu : 364,77 Eur.

Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH bytu i pozemku bola použitá metóda

polohovej diferenciácie.

13

2. REKAPITULÁCIA VŠEOBECNEJ HODNOTY

Názov Všeobecná hodnota

celej časti [Eur] Spoluvl. podiel

Všeobecná hodnota spoluvlastníckeho

podielu [Eur]

Stavby

Byt č.55,XII.NP,11.poschodie,s.č.4771 na p.č.6816/3

47 249,92 1/1 47 249,92

Pozemky

Zastavaná plochy v ZÚO - parcela č.6816/3 - parc. č. 6816/3 (8,09 m2)

18 613,91 7766/39

6288 364,77

Spolu VŠH 47 614,69

Zaokrúhlená VŠH spolu 47 600,00

Všeobecná hodnota stavieb a pozemkov je spolu : 47 600,00 Eur.

Slovom : Štyridsaťsedemtisícšesťsto Eur.

V Nitre dňa 15.októbra 2019 Podpis znalca

IV. PRÍLOHY

1. Objednávka DD 165c-2017 zo dňa 13.09.2019 vyhotovená spoločnosťou DUPOS

dražobná,spol. s r.o.,Trnava.

2. Čiastočný výpis z KN vytvorený cez katastrálny portál dňa 13.09.2019

z listu vlastníctva č.8062.

3. Informatívna kópia z mapy vytvorená cez katastrálny portál dňa 13.09.

2019.

4. Potvrdenie Bytkomfortu s.r.o.,Nové Zámky o veku bytového domu.

5. Oznámenie o výsledku opakovanej dobrovoľnej dražby DU-POS DD 165b/2017

bytu č.55 zo dňa 29.11.2018 – dva listy.

6. Kúpna zmluva 3291/177-55/2003-P o prevode vlastníctva bytu s prílohami

uzavretá dňa 14.05.2003 – šesť listov.

7. Pôdorysná schéma bytu č.55 zo znaleckého posudku č.31/2013.

8. Znalecký posudok č.31/2013 predmetného bytu vyhotovený Ing.Petrom Martiš-

kom dňa 18.03.2013 – sedem listov.

9. Fotodokumentácia zo Znaleckého posudku č.31/2013 – dva listy.

10.Fotodokumentácia aktuálneho stavu bytového domu a spoločných priestorov

pri obhliadke nehnuteľnosti dňa 04.10.2019.

14

V. ZNALECKÁ DOLOŽKA

Znalecký posudok som vypracoval ako znalec zapísaný v zozname znalcov,tl-

močníkov a prekladateľov,ktorý vedie Ministerstvo spravodlivosti Slovenskej

republiky,v odbore stavebníctvo,odvetví odhad hodnoty nehnuteľností,pod

evidenčným číslom 914024.

Znalecký úkon je zapísaný v denníku pod číslom 105/2019.

Zároveň vyhlasujem,že som si vedomý následkov vedome nepravdivého znalec-

kého posudku.

Podpis znalca