Upload
others
View
0
Download
0
Embed Size (px)
Citation preview
Znalec: Ing. Iveta Weissová, Čeľovská 1904/7, 075 01 Trebišov Tel.č. 0905 680 526
Zadávateľ: Aukčný Dom, s.r.o., Pribinova 462/84, Hlohovec
Objednávka: písomná DDr. 050/2016 zo dňa 17.05.2016
ZNALECKÝ POSUDOK
ČÍSLO: 62/2016
Vo veci: Stanovenia všeobecnej hodnoty polyfunkčného objektu č.s. 1423 na parc. č. 3245/3 a 3244/2, na ul. M. R. Štefánika 86, katastrálne územie Michalovce s
príslušenstvom a pozemkami pre účel výkonu záložného práva formou dobrovoľnej
dražby v prospech záložného veriteľa podľa zákona č. 527/2002 Z.z. v znení
neskorších predpisov na základe písomnej objednávky DDr. 050/2016 zo dňa 17.05.2016
Počet strán (z toho príloh): 50 ( 25 )
Počet odovzdaných vyhotovení: 4
Znalecký posudok č. 62/2016 list č. 2 _______________________________________________________________________________________________________________
I. ÚVODNÁ ČASŤ
1.1. Úloha znalca: Stanovenie všeobecnej hodnoty majetku podľa vyhl. MS SR č. 492/2004 v znení nesk.
prepisov pre účel výkonu záložného práva formou dobrovoľnej dražby v prospech
záložného veriteľa podľa zákona č. 527/2002 Z.z. v znení neskorších predpisov na
základe písomnej objednávky DDr. 050/2016 zo dňa 17.05.2016
1.2. Dátum vyžiadania posudku: 17.05.2016
1.3. Dátum, ku ktorému je vypracovaný posudok: 13.06.2016
1.4. Dátum, ku ktorému sa nehnuteľnosť ohodnocuje: 16.06.2016
1.5. Podklady pre vypracovanie znaleckého posudku : 1.5.1 Dodané zadávateľom : - Objednávka DDr. 050 zo dňa 17.05.2016 - originál
- Výzva DDr. 050 zo dňa 17.05.2016 (Hreha Ján) - originál
- Výzva DDr. 050 zo dňa 17.05.2016 (Hreha Ján) - originál
- Znalecký posudok č. 39/2012 vypracovaný Ing. Bajužikom - kópia
1.5.2. Obstarané znalcom : - LV 4432 - vytvorený dňa 01.06.2016 cez katastrálny portál
- LV 9429 - vytvorený dňa 01.06.2016 cez katastrálny portál
- Kópia z katastrálnej mapy - vytvorená dňa 01.06.2016 cez katastrálny portál
- Zameranie a zakreslenie skutkového stavu
- Fotodokumentácia
1.6. Použitý právny predpis: Príloha č. 3 vyhlášky MS SR č. 492/2004 v znení nesk. prepisov o stanovení
všeobecnej hodnoty majetku. Použitá je metóda polohovej diferenciácie a kombinovaná
metóda.
1.7. Ďalšie použité predpisy a literatúra: - Zákon č. 382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a
doplnení niektorých zákonov
- Vyhláška MS SR č. 490/2004 o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch v znení nesk.
predpisov
- Vyhláška MS SR č. 491/2004 o odmenách, náhradách výdavkov a náhradách za stratu
času pre znalcov, tlmočníkov a prekladateľov v znení nesk. predpisov
- Metodika ÚSI - Žilina
- STN 7340 55 - Výpočet obstavaného priestoru pozemných stavebných objektov.
- Marián Vyparina a kol. - Metodika výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a
stavieb, Žilinská univerzita v EDIS, 2001, ISBN 80-7100-827-3
- Indexy cien stavebných prác ŠÚ SR k 1.Q./2016
1.8. Osobitné požiadavky zadávateľa: - neboli vznesené
II. POSUDOK
2.1. VŠEOBECNÉ ÚDAJE
2.1.1. Výber použitej metódy: Pre výpočet všeobecnej hodnoty majetku je použitá metóda polohovej diferenciácie a
kombinovaná metóda. Výpočet východiskovej hodnoty je vykonaný pomocou Metodiky USI
Žilina. Pre stanovenie VŠH porovnávacou metódou som nemala k dispozícii podklady
troch podobných nehnuteľností v lokalite.
2.1.2. Vlastnícke a evidenčné údaje :
List vlastníctva č.: 4432
Vydaný: dňa 01.06.2016 vytvorený cez katastrálny portál
Znalecký posudok č. 62/2016 list č. 3 _______________________________________________________________________________________________________________
Obec: Michalovce
Katastrálne územie: Michalovce
A. Majetková podstata: Pozemky
- parc. č. 3245/1 - zastavaná plocha o výmere 76 m2
- parc. č. 3245/2 - zastavaná plocha o výmere 11 m2
- parc. č. 3245/3 - zastavaná plocha o výmere 253 m2
Stavby
- polyfunkčný objekt č.s. 1423 na parc. č. 3245/3
B. Vlastníci: - Hreha Ján, nar. 16.08.1968 .............................................. 1/1
Poznámky: - na LV v prílohe znaleckého posudku C. Ťarchy: - záložné právo v prospech VÚB a.s. pod V - 226/13 - ostatné ťarchy na LV v prílohe znaleckého posudku
List vlastníctva č.: 9429
Vydaný: dňa 01.06.2016 vytvorený cez katastrálny portál
Obec: Michalovce
Katastrálne územie: Michalovce
A. Majetková podstata: Pozemky
- parc. č. 3243 - záhrada o výmere 1049 m2
- parc. č. 3244/1 - záhrada o výmere 331 m2
- parc. č. 3244/2 - zastavaná plocha o výmere 597 m2
Stavby
- polyfunkčný objekt č.s. 1423 na parc. č. 3244/2
B. Vlastníci: - Hreha Ján, nar. 16.08.1968 ............................................. 1/1
Poznámky: - na LV v prílohe znaleckého posudku: C. Ťarchy: - záložné právo v prospech VÚB a.s. pod V - 226/13 - ostatné ťarchy na LV v prílohe znaleckého posudku
2.1.3. Údaje o obhliadke a zameraní predmetu posúdenia : Miestne obhliadka spojená s miestnym šetrením, zameranie nehnuteľnosti a
fotodokumentácia vykonaná znalcom dňa 13.06.2016 za prítomnosti zamestnanca
predajne. Sprístupnená nebola samostatná bytové jednotka v podkroví v zadnej časti
prístavby.
2.1.4. Porovnanie technickej dokumentácie so skutkovým stavom : Pôdorysy boli predložené v zaslanom znaleckom posudku, skutkový stav je zakreslený
a doložený fotodokumentáciou v prílohe znaleckého posudku. Pôvodná stavba podľa
predloženého znaleckého posudku užívaná od roku 1931, prístavba rozostavaná na
základe stavebného povolenia č.2005/12414-Ba zo dňa 12.10.2005, žiadosť o
predĺženie lehoty ukončenia stavby č. 7847/2011-Ba zo dňa 11.11.2011 a užívaná na
základe kolaudačného rozhodnutia č. 8769/2012-Ba zo dňa 26.11.2012 - uvedené v
rozhodnutí o pridelení súpisného čísla Sp. zn. 9403/2013-Ma zo dňa 29.11.2012.
2.1.5. Porovnanie údajov katastra nehnuteľností so skutkovým stavom : Nehnuteľnosť je vo výlučnom vlastníctve vlastníka uvedeného na LV 4432 pod por. č.
1 a na LV 9429 pod por. č. 1.
K prístavbe je z východnej strany pristavená v 1.n.p. časť predajne, ktorá sa
nachádza na parc. č. 3246, evidovanej na LV 1264 - táto časť prístavby nie je
predmetom znaleckého posudku.
Na liste vlastníctva č. 4432 a 9429 sa viažu v súčasnosti na nehnuteľnosť poznámky a ťarchy - viď. kópia LV v prílohe znaleckého posudku. Iné práva a záväzky, ktoré by viazli na predmete dražby a ktoré by v dôsledku prechodu vlastníctva alebo iného práva nezanikli, neboli oznámené.
2.1.6. Vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb, ktoré sú predmetom ohodnotenia: Stavby
- polyfunkčný objekt č.s. 1423 na p.č. 3245/3 a 3244/2
- ploty
Znalecký posudok č. 62/2016 list č. 4 _______________________________________________________________________________________________________________
- vonkajšie úpravy
Pozemky
- parc. č. 3245/1 - zastavaná plocha o výmere 76 m2
- parc. č. 3245/2 - zastavaná plocha o výmere 11 m2
- parc. č. 3245/3 - zastavaná plocha o výmere 253 m2
- parc. č. 3243 - záhrada o výmere 1049 m2
- parc. č. 3244/1 - záhrada o výmere 331 m2
- parc. č. 3244/2 - zastavaná plocha o výmere 597 m2
2.1.7. Vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb, ktoré nie sú predmetom ohodnotenia: - prístavba na parc. č. 3246
2.2. STANOVENIE TECHNICKEJ HODNOTY
2.2.1. Výpočet východiskovej a technickej hodnoty
2.2.1.1. Zlúčená stavba: polyfunkčný objekt č.s. 1423
2.2.1.1.1. Polyfunkčný objekt č.s. 1423 na parc. č. 3245/3 a 3244/2
Umiestnenie stavby: Jedná sa o polyfunkčný objekt č.s. 1423 na parc. č. 3245/3 a 3244/2 na ul.
M.R.Štefánika 86 v Michalovciach.
Dispozičné členenie: Stavba má jedno nadzemné podlažie a jedno podkrovie. Dispozičné členenie
jednotlivých miestností je zrejmé z pôdorysných náčrtov. Nachádza sa tu v pôvodnej
časti hlavný vstup z ulice, schodisko do samostatnej bytovej jednotky v podkroví, v
prístavbe WC so sprchou, samostatné WC, priestor predajne, kancelária, schodisko do
podkrovnej časti predajne, v zadnej časti sklad, šatňa, kotolňa a schodisko do
druhej samostatnej bytovej jednotky v podkroví.
Stavebno-technické riešenie: Základy betónové s izoláciou, zvislé nosné konštrukcie murované v pôvodnej časti z
tehál hr. nad 45 cm, v prístavbe v 1.n.p. z tehál hr. do 40 cm, v podkroví z
tvárnic hr. do 40 cm, strecha prevažne sedlová, krytina prevažne plechová,
klampiarske konštrukcie strechy a parapety chýbajú, vonkajšie omietky na báze
umelých látok ukončené iba na čelných stenách, vnútorné omietky hladké, chýbajú
omietky stropov, vnútorné obklady v sociálnych zariadeniach štandardné, okná v
1.n.p. prevažne zdvojené, v podkroví prevažne jednoduché, dvere hladké plné alebo
presklené - časť chýba, schody 2 x drevená konštrukcia, 1 x kovová konštrukcia,
podlahy prevažne betónové, rozvod studenej a teplej vody, kanalizácia PVC, zdroj
teplej vody zásobníkový, elektroinštalácia, vykurovanie ústredné, radiátory
panelové - časť chýba, kotol na pevné palivo a plynový, v podkroví v predajni
gamatky.
Vnútorné vybavenie: Vo WC v predajni sa nachádzajú štandardné zariaďovacie predmety, keramické obklady
a dlažby. Vnútorné vybavenie samostatnej bytovej jednotky v zadnej časti prístavby
uvažujem ako štandardné, nakoľko nebolo sprístupnené - ohodnotené ako konštrukcia
naviac. Vnútorné vybavenie samostatnej bytovej jednotky v podkroví pôvodnej stavby
nie je žiadne - nie je zriadená kúpeľňa ani kuchyňa (viď. fotodokumentácia) -
ohodnotené ako konštrukcia naviac a dokončenosť 0 %.
Technický stav a opotrebenie: Pôvodná stavby podľa predloženého znaleckého posudku postavená v roku 1931,
prístavba rozostavaná na základe stavebného povolenia č.2005/12414-Ba zo dňa
12.10.2005, žiadosť o predĺženie lehoty ukončenia výstavby č. 7847/2011-Ba zo dňa
11.11.2011 a užívaná na základe kolaudačného rozhodnutia č. 8769/2012-Ba zo dňa
26.11.2012 - uvedené v rozhodnutí o pridelení súpisného čísla. Údržba priemerná,
opotrebenie stanovujem lineárnou metódou, základnú životnosť stanovujem na 100
rokov (budovy občianskej výstavby murované hr. 30-45 cm - životnosť 80-100 rokov).
OBSTAVANÝ PRIESTOR STAVBY
Výpočet Obstavaný priestor [m3]
Pôvodná stavba z roku 1931
Oz = 0,15*12,85*8,70 16,77
Znalecký posudok č. 62/2016 list č. 5 _______________________________________________________________________________________________________________
Os = 0,60*12,85*8,70 67,08
Ov = 3,75*12,85*8,70 419,23
Ov+t =
1,40*0,5*12,85*8,70+0,5*1,95*0,5*12,85*8,70+0,5*3,35*0,5*12,85*8,70+
0,333*3,35*0,5*12,85*8,70
288,74
Spolu 791,82
Prístavba z roku 2012
Oz = 0,15*(78,90*9,45) 111,84
Os = 0,40*(78,90*9,45) 298,24
Ov = 3,00*(78,90*9,45) 2 236,82
Ov+t = 2,50*(78,90*9,45)+0,5*1,80*(78,90*9,45)-
0,333*1,80*0,5*9,45*4,20 2 523,16
Spolu 5 170,06
Obstavaný priestor stavby celkom 5 961,88
STANOVENIE VÝCHODISKOVEJ HODNOTY NA MERNÚ JEDNOTKU Zatriedenie stavby:
JKSO: budovy predajní, nákupných stredísk, výkupných stredísk
KS: 1230 Budovy pre obchod a služby
Rozpočtový ukazovateľ: RU = 2 618 / 30,1260 = 86,90 €/m3
Koeficient konštrukcie: kK = 0,939 (murovaná z tehál, tvárnic, blokov)
Výpočet koeficientu vplyvu zastavanej plochy a konštrukčnej výšky objektu
Podlažie Číslo Výpočet ZP ZP [m2] Repr. Výpočet výšky (h) h [m]
Nadzemné 1 12,85*8,70+78,90*9,45 857,4 Repr. (12,85*8,70*3,75+78,90*9,45*
3,00)/(12,85*8,70+78,90*9,45) 3,0978
Podkrovné 1 (12,85*8,70-3,70*3,90)+
78,90*9,45 842,97 Repr.
((12,85*8,70-3,70*3,90)*2,70
+(78,90*9,45)*3,20)/((12,85*
8,70-3,70*3,90)+78,90*9,45)
3,1422
Priemerná zastavaná plocha: (857,4 + 842,97) / 2 = 850,19 m2
Priemerná výška podlaží: (857,4 * 3,0978 + 842,97 * 3,1422)/(857,4 + 842,97) = 3,12 m
Koeficient vplyvu zastavanej plochy objektu: kZP = 0,92 + (24 / 850,19) = 0,9482
Koeficient vplyvu konštrukčnej výšky podlaží objektu: kVP = 0,30 + (2,10 / 3,12) = 0,9731
Výpočet koeficientu vplyvu vybavenia objektu
Číslo Názov Cenový
podiel RU [%] cpi
Koef. štand.
ksi
Úprava podielu cpi * ksi
Cenový podiel
hodnotenej stavby [%]
Dokonč. [%]
Výsledný podiel prvku na dokonč.
[%]
Konštrukcie podľa RU
1 Základy vrát. zemných prác 6,00 1,00 6,00 7,43 100 7,43
2 Zvislé konštrukcie 15,00 1,00 15,00 18,57 100 18,57
3 Stropy 8,00 1,00 8,00 9,91 100 9,91
4 Zastrešenie bez krytiny 6,00 1,00 6,00 7,43 100 7,43
5 Krytina strechy 3,00 1,00 3,00 3,72 100 3,72
6 Klampiarske konštrukcie 1,00 1,00 1,00 1,24 0 0,00
7 Úpravy vnútorných povrchov 7,00 1,00 7,00 8,67 80 6,94
8 Úpravy vonkajších povrchov 3,00 1,20 3,60 4,46 10 0,45
9 Vnútorné keramické obklady 3,00 0,10 0,30 0,37 100 0,37
10 Schody 3,00 0,80 2,40 2,97 100 2,97
11 Dvere 4,00 1,00 4,00 4,95 90 4,46
12 Vráta 0,00 1,00 0,00 0,00 100 0,00
13 Okná 6,00 0,80 4,80 5,94 100 5,94
14 Povrchy podláh 3,00 0,80 2,40 2,97 100 2,97
15 Vykurovanie 5,00 1,00 5,00 6,19 90 5,57
16 Elektroinštalácia 6,00 1,00 6,00 7,43 100 7,43
Znalecký posudok č. 62/2016 list č. 6 _______________________________________________________________________________________________________________
17 Bleskozvod 1,00 1,00 1,00 1,24 100 1,24
18 Vnútorný vodovod 3,00 0,20 0,60 0,74 100 0,74
19 Vnútorná kanalizácia 3,00 0,20 0,60 0,74 100 0,74
20 Vnútorný plynovod 1,00 0,15 0,15 0,19 100 0,19
21 Ohrev teplej vody 2,00 0,10 0,20 0,25 100 0,25
22 Vybavenie kuchýň 2,00 0,05 0,10 0,12 100 0,12
23 Hygienické zariadenia a WC 4,00 0,10 0,40 0,50 100 0,50
24 Výťahy 1,00 0,00 0,00 0,00 100 0,00
25 Ostatné 4,00 0,30 1,20 1,49 100 1,49
Ďalšie konštrukcie
26 Vnútorné vybavenie BJ v
prístavbe - - 1,00 1,24 100 1,24
27 Vnútorné vybavenie BJ v
povodnej časti - - 1,00 1,24 0 0,00
Spolu 100,00 80,75 100,00 90,66
Rozostavanosť stavby: 90,66 %
Nedokončenosť stavby: 9,34 %
Koeficient vplyvu vybavenosti: kV = 80,75 / 100 = 0,8075
Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: kCU = 2,307
Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: kM = 1,00
Východisková hodnota na MJ: VH = RU * kCU * kV * kZP * kVP * kK * kM [€/m3]
VH = 86,90 €/m3 * 2,307 * 0,8075 * 0,9482 * 0,9731 * 0,939 * 1,00
VH = 140,2597 €/m3
TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom
Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%]
polyfunkčný objekt č.s.
1423 na parc. č. 3245/3
a 3244/2
1931 85 15 100 85,00 15,00
Prístavba 2012 4 15 19 21,05 78,95
VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA
Názov Výpočet Hodnota [€]
Pôvodná stavba z roku 1931
Východisková hodnota dokončenej stavby 791,82 m3 * 140,2597 €/m
3 111 060,44
Nedokončenosť -9,34 % z 111 060,44 -10 373,05
Východisková hodnota 100 687,39
Technická hodnota 15,00 % z 100 687,39 € 15 103,11
Prístavba z roku 2012
Východisková hodnota dokončenej stavby 5170,06 m3 * 140,2597 €/m
3 725 151,06
Nedokončenosť -9,34 % z 725 151,06 -67 729,10
Východisková hodnota 657 421,96
Technická hodnota 78,95 % z 657 421,96 € 519 034,64
Vyhodnotenie:
Názov Východisková hodnota [€] Vých. hodnota
nedokončenej stavby [€] Technická hodnota [€]
Pôvodná stavba z roku 1931 111 060,44 100 687,39 15 103,11
Prístavba z roku 2012 725 151,06 657 421,96 519 034,64
Spolu 836 211,50 758 109,35 534 137,75
Dokončenosť stavby: (758 109,35€ / 836 211,50€) * 100 % = 90,66 %
Znalecký posudok č. 62/2016 list č. 7 _______________________________________________________________________________________________________________
2.2.1.1.2. vstavba kancelárie v 1.n.p.
Jedná sa o vstavbu kancelárie v 1.n.p.
Základy betónové, zvislé nosné konštrukcie murované z tehál hr. do 30 cm, strop s
podhľadom, okná drevené, dvere hladké, podlaha laminátová, elektroinštalácia,
vykurovanie.
ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: 815 Objekty pozemné zvláštne
KS 1: 127 1 Nebytové poľnohospodárske budovy
KS 2: 127 4 Ostatné budovy, inde neklasifikované
MERNÉ JEDNOTKY
Podlažie Začiatok užívania
Výpočet zastavanej plochy ZP [m2] kZP
1. NP 1931 0
1. NP 2012 6,20*3,40 21,08
Spolu 1. NP 21,08 18/21,08=0,854
ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Rozpočtový ukazovateľ je vytvorený po podlažiach na mernú jednotku m2 ZP podľa
zásad uvedených v použitom katalógu.
1. NADZEMNÉ PODLAŽIE
Bod Položka Hodnota
2 Základy a podmurovka
2.3 bez podmurovky, iba základové pásy 615
3 Zvislé konštrukcie (okrem spoločných)
3.1.b murované z pálenej tehly, tehloblokov hrúbky nad 15 do 30 cm 1260
4 Stropy
4.2 trámčekové s podhľadom 360
9 Vonkajšia úprava povrchov
9.3 vápenná hladká omietka, škárované murivo 240
10 Vnútorná úprava povrchov
10.2 vápenná hladká omietka 185
12 Dvere
12.4 hladké plné alebo zasklené 150
13 Okná
13.6 jednoduché drevené alebo oceľové 65
14 Podlahy
14.5 dlaždice, palubovky, dosky, cementový poter 185
15 Ústredné vykurovanie
15.1 radiátory 195
18 Elektroinštalácia
18.2 len svetelná - poistkové automaty 215
Spolu 3470
Znaky upravované koeficientom zastavanej plochy:
Spolu 0
Hodnota RU na m2 zastavanej plochy podlažia: Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: kCU = 2,307
Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: kM = 1,00
Podlažie Výpočet RU na m2 ZP Hodnota RU [€/m
2]
1. NP (3470 + 0 * 0,854)/30,1260 115,18
Znalecký posudok č. 62/2016 list č. 8 _______________________________________________________________________________________________________________
TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom
Podlažie Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%]
1. NP 1931 85 15 100 85,00 15,00
1. NP - prístavba 2012 4 15 19 21,05 78,95
VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA
Názov Výpočet Hodnota [€]
1. NP z roku 1931
Východisková hodnota 115,18 €/m2*0,00 m
2*2,307*1,00 0,00
Technická hodnota 15,00% z 0,00 0,00
1. NP - prístavba z roku 2012
Východisková hodnota 115,18 €/m2*21,08 m
2*2,307*1,00 5 601,38
Technická hodnota 78,95% z 5 601,38 4 422,29
VYHODNOTENIE VÝCHODISKOVEJ A TECHNICKEJ HODNOTY
Podlažie Východisková hodnota
[€] Technická hodnota [€]
1. nadzemné podlažie 5 601,38 4 422,29
Spolu 5 601,38 4 422,29
2.2.1.1.3. vstavba kancelárie v podkroví
Jedná sa o vstavbu kancelárie v podkroví.
Základy betónové, zvislé nosné konštrukcie murované z tvárnic hr. do 30 cm, strop s
podhľadom, okná a dvere chýbajú, podlaha betón, elektroinštalácia.
ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: 815 Objekty pozemné zvláštne
KS 1: 127 1 Nebytové poľnohospodárske budovy
KS 2: 127 4 Ostatné budovy, inde neklasifikované
MERNÉ JEDNOTKY
Podlažie Začiatok užívania
Výpočet zastavanej plochy ZP [m2] kZP
1. NP 1931 0
1. NP 2012 7,30*3,50 25,55
Spolu 1. NP 25,55 18/25,55=0,705
ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Rozpočtový ukazovateľ je vytvorený po podlažiach na mernú jednotku m2 ZP podľa
zásad uvedených v použitom katalógu.
1. NADZEMNÉ PODLAŽIE
Bod Položka Hodnota Dokon. Vysled.
2 Základy a podmurovka
2.3 bez podmurovky, iba základové pásy 615 100 615,0
3 Zvislé konštrukcie (okrem spoločných)
3.2.b murované z pórobetónu (Siporex, Ytong, Ypor,
Hebel...) hrúbky nad 15 do 30 cm 1255 100
1255,
0
4 Stropy
4.2 trámčekové s podhľadom 360 100 360,0
9 Vonkajšia úprava povrchov
9.3 vápenná hladká omietka, škárované murivo 240 100 240,0
10 Vnútorná úprava povrchov
10.2 vápenná hladká omietka 185 100 185,0
Znalecký posudok č. 62/2016 list č. 9 _______________________________________________________________________________________________________________
12 Dvere
12.4 hladké plné alebo zasklené 150 0 0,0
13 Okná
13.6 jednoduché drevené alebo oceľové 65 20 13,0
14 Podlahy
14.5 dlaždice, palubovky, dosky, cementový poter 185 100 185,0
18 Elektroinštalácia
18.2 len svetelná - poistkové automaty 215 80 172,0
Spolu 3270 3025,0
Znaky upravované koeficientom zastavanej plochy:
Spolu 0 0,0
Hodnota RU na m2 zastavanej plochy podlažia: Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: kCU = 2,307
Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: kM = 1,00
Podlažie Výpočet RU na m
2 ZP
dokončeného podlažia Výpočet RU na m
2 ZP
nedokončeného podlažia
Hodnota RU dokončeného podlažia [€/m
2]
Hodnota RU nedokončeného podlažia [€/m
2]
1. NP (3270 + 0 *
0,705)/30,1260
(3025 + 0 *
0,705)/30,1260 108,54 100,41
TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom
Podlažie Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%]
1. NP 1931 85 15 100 85,00 15,00
1. NP - prístavba 2012 4 15 19 21,05 78,95
VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA
Názov Výpočet Hodnota [€]
1. NP z roku 1931
Východisková hodnota 108,54 €/m2*0,00 m
2*2,307*1,00 0,00
Východisková hodnota
nedokončeného podlažia 100,41 €/m
2*0,00 m
2*2,307*1,00 0,00
Technická hodnota 15,00% z 0,00 0,00
1. NP - prístavba z roku 2012
Východisková hodnota 108,54 €/m2*25,55 m
2*2,307*1,00 6 397,77
Východisková hodnota
nedokončeného podlažia 100,41 €/m
2*25,55 m
2*2,307*1,00 5 918,55
Technická hodnota 78,95% z 5 918,55 4 672,70
VYHODNOTENIE VÝCHODISKOVEJ A TECHNICKEJ HODNOTY
Podlažie Východisková hodnota
po dokončení [€] Východisková hodnota
nedokončenej stavby [€] Technická hodnota [€]
1. nadzemné podlažie 6 397,77 5 918,55 4 672,70
Spolu 6 397,77 5 918,55 4 672,70
Dokončenosť stavby: (5 918,55€ / 6 397,77€) * 100 % = 92,51 %
2.2.1.1.4. Vyhodnotenie - polyfunkčný objekt č.s. 1423
Číslo Názov Východisková hodnota [€] Technická hodnota [€]
1. polyfunkčný objekt č.s. 1423 na parc. č.
3245/3 a 3244/2 758 109,35 534 137,75
2. vstavba kancelárie v 1.n.p. 5 601,38 4 422,29
3. vstavba kancelárie v podkroví 5 918,55 4 672,70
Spolu 769 629,28 543 232,74
Znalecký posudok č. 62/2016 list č. 10 _______________________________________________________________________________________________________________
2.2.1.2. Drobná stavba: výklad na parc. č. 3245/1
Jedná sa o výklad pristavený v prednej časti k objektu, prevádzkovo neprepojený s
hlavným objektom.
ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: 815 Objekty pozemné zvláštne
KS 1: 127 1 Nebytové poľnohospodárske budovy
KS 2: 127 4 Ostatné budovy, inde neklasifikované
MERNÉ JEDNOTKY
Podlažie Začiatok užívania
Výpočet zastavanej plochy ZP [m2] kZP
1. NP 1931 0
1. NP 2012 1,76*5,02 8,84
Spolu 1. NP 8,84 18/8,84=2,036
ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Rozpočtový ukazovateľ je vytvorený po podlažiach na mernú jednotku m2 ZP podľa
zásad uvedených v použitom katalógu.
1. NADZEMNÉ PODLAŽIE
Bod Položka Hodnota
2 Základy a podmurovka
2.2 betónové, podmurovka betónová 845
3 Zvislé konštrukcie (okrem spoločných)
3.2.b murované z pórobetónu (Siporex, Ytong, Hebel...) hr. nad 15 do 30 cm 1255
4 Stropy
4.2 trámčekové s podhľadom 360
5 Krov
5.3 pultové 545
6 Krytina strechy na krove
6.1.c plechová pozinkovaná 760
9 Vonkajšia úprava povrchov
9.2 striekaný brizolit, vápenná štuková omietka 370
10 Vnútorná úprava povrchov
10.2 vápenná hladká omietka 185
12 Dvere
12.4 hladké plné alebo zasklené 150
13 Okná
13.5 zdvojené a ostatné s dvojvrstvovým zasklením 80
14 Podlahy
14.5 dlaždice, palubovky, dosky, cementový poter 185
18 Elektroinštalácia
18.2 len svetelná - poistkové automaty 215
Spolu 4950
Znaky upravované koeficientom zastavanej plochy:
Spolu 0
Hodnota RU na m2 zastavanej plochy podlažia: Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: kCU = 2,307
Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: kM = 1,00
Podlažie Výpočet RU na m2 ZP Hodnota RU [€/m
2]
1. NP (4950 + 0 * 2,036)/30,1260 164,31
Znalecký posudok č. 62/2016 list č. 11 _______________________________________________________________________________________________________________
TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom
Podlažie Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%]
1. NP 1931 85 15 100 85,00 15,00
1. NP - prístavba 2012 4 15 19 21,05 78,95
VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA
Názov Výpočet Hodnota [€]
1. NP z roku 1931
Východisková hodnota 164,31 €/m2*0,00 m
2*2,307*1,00 0,00
Technická hodnota 15,00% z 0,00 0,00
1. NP - prístavba z roku 2012
Východisková hodnota 164,31 €/m2*8,84 m
2*2,307*1,00 3 350,92
Technická hodnota 78,95% z 3 350,92 2 645,55
VYHODNOTENIE VÝCHODISKOVEJ A TECHNICKEJ HODNOTY
Podlažie Východisková hodnota
[€] Technická hodnota [€]
1. nadzemné podlažie 3 350,92 2 645,55
Spolu 3 350,92 2 645,55
2.2.1.3. PLOT - plechový
Jedná sa o oplotenie parc. č. 3243. Základy okolo stĺpikov, plot plechový, 1 x
plotové vráta. Plot postavený a užívaný do roku 2005, životnosť stanovujem na 30
rokov.
ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: 815 2 Oplotenie
KS: 2 ex Inžinierske stavby
ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Pol. č.
Popis Počet MJ Body / MJ Rozpočtový ukazovateľ
1. Základy vrátane zemných prác:
okolo stĺpikov oceľových, betónových alebo
drevených 80,00m 170 5,64 €/m
Spolu: 5,64 €/m
3. Výplň plotu:
z vlnitého plechu na oceľových alebo
drevených zvlakoch 160,00m
2 611 20,28 €/m
4. Plotové vráta:
b) kovové s drôtenou výplňou alebo z
kovových profilov 1 ks 7505 249,12 €/ks
Dĺžka plotu: 80,00 m
Pohľadová plocha výplne: 80,00*2,00 = 160,00 m2
Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: kCU = 2,307
Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: kM = 1,00
TECHNICKÝ STAV - výpočet opotreb. lineár. met. so stanovením životnosti odb. odhadom
Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%]
plot plechový 2005 11 19 30 36,67 63,33
VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA
Názov Výpočet Hodnota [€]
Východisková hodnota (80,00m * 5,64 €/m + 160,00m
2 * 20,28 €/m
2 + 1ks *
249,12 €/ks) * 2,307 * 1,00 9 101,39
Technická hodnota 63,33 % z 9 101,39 € 5 763,91
Znalecký posudok č. 62/2016 list č. 12 _______________________________________________________________________________________________________________
2.2.1.4. VONKAJŠIE ÚPRAVY
2.2.1.4.1. Vonkajšia úprava: prípojka vody
Jedná sa o prípojku vody užívanú od roku 2012. Životnosť stanovujem na 50 rokov.
ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ
Kategória: 1. Vodovod (JKSO 827 1)
Bod: 1.1. Vodovodné prípojky a rády PVC
Položka: 1.1.a) Prípojka vody DN 25 mm, vrátane navŕtavacieho pásu
Kód KS: 2222 Miestne potrubné rozvody vody
Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 1250/30,1260 = 41,49 €/bm
Počet merných jednotiek: 4 bm
Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: kCU = 2,307
Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: kM = 1,00
TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom
Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%]
prípojka vody 2012 4 46 50 8,00 92,00
VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA
Názov Výpočet Hodnota [€]
Východisková hodnota 4 bm * 41,49 €/bm * 2,307 * 1,00 382,87
Technická hodnota 92,00 % z 382,87 € 352,24
2.2.1.4.2. Vonkajšia úprava: vodomerná šachta
Jedná sa o vodomernú šachtu užívanú od roku 2012. Životnosť stanovujem na 50 rokov.
ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ
Kategória: 1. Vodovod (JKSO 827 1)
Bod: 1.5. Vodomerná šachta (JKSO 825 5)
Položka: 1.5.a) betónová, oceľový poklop, vrátane vybavenia
Kód KS: 2222 Miestne potrubné rozvody vody
Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 7660/30,1260 = 254,27 €/m3 OP
Počet merných jednotiek: 1,00*1,00*1,20 = 1,2 m3 OP
Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: kCU = 2,307
Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: kM = 1,00
TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom
Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%]
vodomerná šachta 2012 4 46 50 8,00 92,00
VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA
Názov Výpočet Hodnota [€]
Východisková hodnota 1,2 m3 OP * 254,27 €/m3 OP * 2,307 * 1,00 703,92
Technická hodnota 92,00 % z 703,92 € 647,61
2.2.1.4.3. Vonkajšia úprava: prípojka kanalizácie
Jedná sa o prípojku kanalizácie užívanú od roku 2012. Životnosť stanovujem na 60
rokov.
ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ
Kategória: 2. Kanalizácia (JKSO 827 2)
Bod: 2.3. Kanalizačné prípojky a rozvody - potrubie plastové
Znalecký posudok č. 62/2016 list č. 13 _______________________________________________________________________________________________________________
Položka: 2.3.b) Prípojka kanalizácie DN 150 mm
Kód KS: 2223 Miestne kanalizácie
Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 855/30,1260 = 28,38 €/bm
Počet merných jednotiek: 4 bm
Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: kCU = 2,307
Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: kM = 1,00
TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom
Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%]
prípojka kanalizácie 2012 4 56 60 6,67 93,33
VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA
Názov Výpočet Hodnota [€]
Východisková hodnota 4 bm * 28,38 €/bm * 2,307 * 1,00 261,89
Technická hodnota 93,33 % z 261,89 € 244,42
2.2.1.4.4. Vonkajšia úprava: revízna šachta
Jedná sa o revíznu šachtu užívanú od roku 2012. Životnosť stanovujem na 60 rokov.
ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ
Kategória: 2. Kanalizácia (JKSO 827 2)
Bod: 2.5. Žumpa - betónová monolitická aj montovaná (JKSO 814 11)
Kód KS: 2223 Miestne kanalizácie
Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 3250/30,1260 = 107,88 €/m3 OP
Počet merných jednotiek: 0,75*0,75*1,50 = 0,84 m3 OP
Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: kCU = 2,307
Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: kM = 1,00
TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom
Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%]
revízna šachta 2012 4 56 60 6,67 93,33
VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA
Názov Výpočet Hodnota [€]
Východisková hodnota 0,84 m3 OP * 107,88 €/m3 OP * 2,307 * 1,00 209,06
Technická hodnota 93,33 % z 209,06 € 195,12
2.2.1.4.5. Vonkajšia úprava: prípojka plynu
Jedná sa o prípojku plynu užívanú od roku 2012. Životnosť stanovujem na 40 rokov.
ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ
Kategória: 5. Plynovod (JKSO 827 5)
Bod: 5.1. Prípojka plynu DN 25 mm
Kód KS: 2211 Diaľkové rozvody ropy a plynu
Kód KS2: 2221 Miestne plynovody
Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 425/30,1260 = 14,11 €/bm
Počet merných jednotiek: 0,50 bm
Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: kCU = 2,307
Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: kM = 1,00
TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom
Znalecký posudok č. 62/2016 list č. 14 _______________________________________________________________________________________________________________
Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%]
prípojka plynu 2012 4 36 40 10,00 90,00
VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA
Názov Výpočet Hodnota [€]
Východisková hodnota 0,5 bm * 14,11 €/bm * 2,307 * 1,00 16,28
Technická hodnota 90,00 % z 16,28 € 14,65
2.2.1.4.6. Vonkajšia úprava: prípojka elektriny
Jedná sa o prípojku elektriny užívanú od roku 2012. Životnosť stanovujem na 50
rokov.
ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ
Kategória: 7. Elektrické rozvody (JKSO 828 7)
Bod: 7.1. NN prípojky
Položka: 7.1.v) kábelová prípojka zemná Cu 4*16 mm*mm
Kód KS: 2224 Miestne elektrické a telekomunikačné rozvody a vedenia
Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 525/30,1260 = 17,43 €/bm
Počet káblov: 1
Rozpočtový ukazovateľ za jednotku navyše: 10,46 €/bm
Počet merných jednotiek: 1 bm
Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: kCU = 2,307
Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: kM = 1,00
TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom
Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%]
prípojka elektriny 2012 4 46 50 8,00 92,00
VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA
Názov Výpočet Hodnota [€]
Východisková hodnota 1 bm * (17,43 €/bm + 0 * 10,46 €/bm) * 2,307 *
1,00 40,21
Technická hodnota 92,00 % z 40,21 € 36,99
2.2.1.4.7. Vonkajšia úprava: spevnené plochy - zámková dlažba
Jedná sa o spevnené plochy užívané od roku 2012. Životnosť stanovujem na 40 rokov.
ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ
Kategória: 8. Spevnené plochy (JKSO 822 2,5)
Bod: 8.3. Plochy s povrchom dláždeným - betónovým
Položka: 8.3.g) Zámková betón. dlažba-kladené do malty na podkl. betón
Kód KS: 2111 Cestné komunikácie
Kód KS2: 2112 Miestne komunikácie
Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 570/30,1260 = 18,92 €/m2 ZP
Počet merných jednotiek: 5,40*10,60 = 57,24 m2 ZP
Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: kCU = 2,307
Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: kM = 1,00
TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom
Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%]
spevnené plochy -
zámková dlažba 2012 4 36 40 10,00 90,00
Znalecký posudok č. 62/2016 list č. 15 _______________________________________________________________________________________________________________
VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA
Názov Výpočet Hodnota [€]
Východisková hodnota 57,24 m2 ZP * 18,92 €/m2 ZP * 2,307 * 1,00 2 498,44
Technická hodnota 90,00 % z 2 498,44 € 2 248,60
2.2.1.4.8. Vonkajšia úprava: spevnené plochy - štrkové
Jedná sa o spevnené plochy užívané od roku 2012. Životnosť stanovujem na 10 rokov.
ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ
Kategória: 8. Spevnené plochy (JKSO 822 2,5)
Bod: 8.1. Plochy s prašným povrchom
Položka: 8.1.a) Štrkové do hrúbky 150 mm
Kód KS: 2111 Cestné komunikácie
Kód KS2: 2112 Miestne komunikácie
Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 305/30,1260 = 10,12 €/m2 ZP
Počet merných jednotiek: 3,60*127 = 457,2 m2 ZP
Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: kCU = 2,307
Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: kM = 1,00
TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom
Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%]
spevnené plochy –
štrkové 2012 4 6 10 40,00 60,00
VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA
Názov Výpočet Hodnota [€]
Východisková hodnota 457,2 m2 ZP * 10,12 €/m2 ZP * 2,307 * 1,00 10 674,18
Technická hodnota 60,00 % z 10 674,18 € 6 404,51
2.2.2. REKAPITULÁCIA VÝCHODISKOVEJ A TECHNICKEJ HODNOTY
Názov Východisková hodnota [€] Technická hodnota [€]
polyfunkčný objekt č.s. 1423 769 629,28 543 232,74
výklad na parc. č. 3245/1 3 350,92 2 645,55
plot plechový 9 101,39 5 763,91
Vonkajšie úpravy
prípojka vody 382,87 352,24
vodomerná šachta 703,92 647,61
prípojka kanalizácie 261,89 244,42
revízna šachta 209,06 195,12
prípojka plynu 16,28 14,65
prípojka elektriny 40,21 36,99
spevnené plochy - zámková dlažba 2 498,44 2 248,60
spevnené plochy - štrkové 10 674,18 6 404,51
Celkom: 796 868,44 561 786,34
Znalecký posudok č. 62/2016 list č. 16 _______________________________________________________________________________________________________________
2.3. STANOVENIE VŠEOBECNEJ HODNOTY 2.3.1. STAVBY
2.3.1.1. METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE - NEBYTOVÉ BUDOVY
2.3.1.1. Analýza polohy nehnuteľnosti:
Nehnuteľnosť sa nachádza v Michalovciach, na hlavnej komunikácii, na začiatku obce.
V tejto lokalite je dopyt v porovnaní s ponukou nižší. Jedná sa o polyfunkčný
objekt predajne nábytku s dvoma samostatnými bytovými jednotkami, s dvorom a
možnosťou parkovania, s priemerným dispozičným riešením. Nehnuteľnosť je v
priemernom technickom stave - potrebné dokončenie, prevládajúca zástavba objekty
pre obchod, služby, ľahká a stredná výroba bez negatívnych vplyvov, pracovné
možnosti v mieste obmedzené, hustota obyvateľstva priemerná, orientácia hlavných
miestností na východ a západ, terén rovinatý, možnosť napojenia na všetky
inžinierske siete, doprava autobusová, železničná, MHD, taxi, príslušenstvo - bez
dopadu na hodnotu nehnuteľnosti, občianska vybavenosť - MsÚ, DÚ, MŠ, ZŠ, SŠ, pošty,
banky, polícia, kompletná sieť obchodov a služieb, prírodná lokalita v
bezprostrednom okolí stavby - žiadna, životné prostredie - zvýšený hluk a prach od
dopravy, možnosť ďalšieho rozšírenia - žiadna. Nehnuteľnosť je možné prenajať,
hodnotím ju ako problematickú, nakoľko časť prístavby sa nachádza na cudzom
pozemku, prístup k nehnuteľnosti, výmera, ako ja dispozičné riešenie je nevýhodné
(jedná sa o nevýhodný úzky dlhý pozemok, ako aj úzku dlhú stavbu s prístupom len z
prednej alebo zo zadnej časti). Koeficient predajnosti stanovujem na 0,40 (v zmysle
Metodiky USI Žilina je priemerný koeficient predajnosti v okresných mestách pre
občiansku výstavbu odporúčaný v intervale 0,40-0,50, pre ostatné budovy v intervale
0,30-0,40)
2.3.1.2. Analýza využitia nehnuteľností: Nehnuteľnosť je možné využívať na podnikateľské účely ako prevádzkovú budovu pre
obchod, služby, administratívu, skladovanie ...
2.3.1.3. Analýza prípadných rizík spojených s využívaním nehnuteľností: Na liste vlastníctva č. 4432 a 9429 sa viažu v súčasnosti na nehnuteľnosť poznámky a ťarchy - viď. kópia LV v prílohe znaleckého posudku. Iné práva a záväzky, ktoré by viazli na predmete dražby a ktoré by v dôsledku prechodu vlastníctva alebo iného práva nezanikli, neboli oznámené.
Priemerný koeficient polohovej diferenciácie: 0,4
Určenie koeficientov polohovej diferenciácie pre jednotlivé triedy:
Znalecký posudok č. 62/2016 list č. 17 _______________________________________________________________________________________________________________
Trieda Výpočet Hodnota
I. trieda III. trieda + 200 % = (0,400 + 0,800) 1,200
II. trieda Aritmetický priemer I. a III. triedy 0,800
III. trieda Priemerný koeficient 0,400
IV. trieda Aritmetický priemer V. a III. triedy 0,220
V. trieda III. trieda - 90 % = (0,400 - 0,360) 0,040
Výpočet koeficientu polohovej diferenciácie:
Číslo Popis Trieda kPDI Váha
vI
Výsledok kPDI*vI
1 Trh s nehnuteľnosťami
dopyt v porovnaní s ponukou je nižší IV. 0,220 13 2,86
2 Poloha nehnuteľnosti v danej obci - vzťah k centru obce
časti obce nevhodné k bývaniu situované na okraji obce IV. 0,220 30 6,60
3 Súčasný technický stav nehnuteľností
nehnuteľnosť vyžaduje opravu (dokončenie) III. 0,400 8 3,20
4 Prevládajúca zástavba v okolí nehnuteľnosti
ľahká výroba a služby, bez negatívnych vplyvov na
okolie a bez zvláštnych požiadaviek na dopravu III. 0,400 7 2,80
5 Príslušenstvo nehnuteľnosti
bez dopadu na cenu nehnuteľnosti III. 0,400 6 2,40
6 Typ nehnuteľnosti
priemerný - obchodný a prevádzkový objekt III. 0,400 10 4,00
7 Pracovné možnosti obyvateľstva - miera nezamestnanosti
pracovné možnosti mimo miesto, nezamest. nad 20 % V. 0,040 9 0,36
8 Skladba obyvateľstva v mieste stavby
priemerná hustota obyvateľstva II. 0,800 6 4,80
9 Orientácia nehnuteľnosti k svetovým stranám
orientácia hlavných miestností čiastočne vhodná a
čiastočne nevhodná III. 0,400 5 2,00
10 Konfigurácia terénu
rovinatý, alebo mierne svah. pozemok o sklone do 5% I. 1,200 6 7,20
11 Pripravenosť inžinierskych sietí v blízkosti stavby
elektrická prípojka, vodovod, prípojka plynu,
kanalizácia, telefón, spoločná anténa II. 0,800 7 5,60
12 Doprava v okolí nehnuteľnosti
železnica, autobus a miestna doprava II. 0,800 7 5,60
13 Občianska vybavenosť (úrady, školy, zdrav., obchody, kultúra)
okresný úrad, banka, súd, daňový úrad, stredná škola,
poliklinika, kultúrne zariadenia, kompletná sieť
obchodov a základné služby
II. 0,800 10 8,00
14 Prírodná lokalita v bezprostrednom okolí stavby
žiadne prírodné útvary v bezprostrednom okolí V. 0,040 8 0,32
15 Kvalita životného prostredia v bezprostrednom okolí stavby
zvýšená hlučnosť a prašnosť od intenzívnej dopravy III. 0,400 9 3,60
16 Možnosti zmeny v zástavbe - územný rozvoj, vplyv na nehnut.
bez zmeny III. 0,400 8 3,20
17 Možnosti ďalšieho rozšírenia
žiadna možnosť rozšírenia V. 0,040 7 0,28
18 Dosahovanie výnosu z nehnuteľností
bežný prenájom nehnuteľností III. 0,400 4 1,60
19 Názor znalca
problematická nehnuteľnosť IV. 0,220 20 4,40
Spolu 180 68,82
Znalecký posudok č. 62/2016 list č. 18 _______________________________________________________________________________________________________________
VŠEOBECNÁ HODNOTA STAVIEB
Názov Výpočet Hodnota
Koeficient polohovej diferenciácie kPD = 68,82/ 180 0,382
Všeobecná hodnota VŠHS = TH * kPD = 561 786,34 € * 0,382 214 602,38 €
2.3.1.2 KOMBINOVANÁ METÓDA
2.3.1.2.1 VÝNOSOVÁ HODNOTA
Podľa dostupných informácií sa budova neprenajíma, pri obhliadke vlastník nebol
prítomný a neboli predložené ani žiadne doklady o nákladoch na prevádzku budovy,
žiadne nájomné zmluvy a nakoľko sa zadávateľ posudku vyjadril, že budova sa
neprenajíma, kombinovaná metóda bola vypočítaná na základe predpokladaného nájmu a
predpokladaných nákladov na prevádzku budovy.
Popis k základným údajom: Pri výpočte výnosovej metódy predpokladám s časovo obmedzeným konštantným prenájmom
na dobu 20 rokov, daňové zaťaženie (i+r)*(100/(100-19)+(i+r) = 1,41 %, hlavné
refinančné operácie NBS platné od 16.03.2016 - 0,00 %, miera rizika 8,0 %.
Hrubý výnos: Nakoľko neboli predložené žiadne nájomné zmluvy, predpokladám nájomné vo výške 36
Eur/m2/rok (3,00 Eur/m2/mes.) s DPH za predajné priestory, sklady a kanceláriu na
prízemí, 24 Eur/m2/rok (2,00 Eur/m2/mes.) s DPH vrátane energií za predajné
priestory a kanceláriu v podkroví, 2880 Eur/rok (240 Eur/mes.) s DPH za bytovú
jednotku v prednej časti a 3480 Eur/rok (290 Eur/mes.) s DPH za bytovú jednotku v
zadnej časti za predpokladu, že ostatné náklady na prevádzku si hradí nájomca na
základe doručených faktúr od prenajímateľa.
Náklady na prevádzku: 1.) daň z nehnuteľnosti
- budova:
1.n.p. = 857 m2 * 2,60 Eur/rok/m2 = 2 228,20 Eur/rok
podkrovie = (4,00*16+2,60+0,60)*9,45 m2 * 0,10 Eur/rok/m2 = 63,50 Eur/rok
byt = (12,85*8,70-3,90*3,70)/1,20 m2 * 0,26 Eur/rok/m2 = 21,01 Eur/rok
byt = (9,45*12,00)/1,20 m2 * 0,26 Eur/rok/m2 = 24,57 Eur/rok
spolu stavby = 2 337,28 Eur/rok
- pozemky:
zastavaná plocha = 87 m2 * 4,64 Eur/m2/rok * 0,65 % = 2,62 Eur/rok
záhrada = 1380 m2 * 4,64 Eur/m2/rok * 0,50 % = 32,02 Eur/rok
spolu pozemky = 34,64 EUr/rok
2.) poistenie budovy (1,0 % z VH+20% DPH)
3.) náklady na údržbu (1,0 % z VH+20% DPH)
4.) správne náklady (3 % z HV),
5.) odhad nevyužitého nájomného (50 % z HV)
6.) podiel pozemku na výnose (10 % z HV)
7.) náklady na budúci prevod ( 0,8 % z likv. hodn.)
Likvidačná hodnota: 214 602,38 €
Náklady spojené s budúcim prevodom:
Názov Výpočet Spolu [€]
náklady na prevod 0,80 % z 214 602,38 € 1 716,82
Spolu: 1 716,82
Hrubý výnos
Znalecký posudok č. 62/2016 list č. 19 _______________________________________________________________________________________________________________
Názov Výpočet MJ MJ Počet MJ Nájomné/MJ
[€/MJ] Nájomné spolu [€]
1.n.p. - predajňa 857,40/1,20 m2 714,50 36,00 25 722,00
podkrovie - predajňa ((4,00*16+2,60)*9,45)/1,20 m2 524,48 24,00 12 587,52
BJ v prednej časti 1 ks 1,00 2 880,00 2 880,00
BJ v zadnej časti 1 ks 1,00 3 480,00 3 480,00
Hrubý výnos spolu: 44 669,52
Náklady
Názov vynaloženého nákladu
Rok Výpočet Náklad [€/rok]
Prevádzkové náklady
poistenie 1,0 % z
VH+20% DPH (všetky) 0,10 % z (796 868,44 + 20% DPH) 956,24
daň z nehnuteľností (všetky) 2337,28 2 337,28
Náklady na údržbu
1,0 % z VH+20% DPH (všetky) 0,10 % z (796 868,44 + 20% DPH) 956,24
Správne náklady
3,0% z HV (všetky) 3,00 % z 44 669,52 1 340,09
Odhad nevyužitého nájomného
50 % z HV (všetky) 50,00 % z 44 669,52 22 334,76
Nájom pozemkov
podiel pozemku na
výnose 10 % z HV (všetky) 10,00 % z 44 669,52 4 466,95
Náklady spolu: 32 391,56
Odčerpateľný zdroj
Rok Hrubý výnos [€] Náklady [€] Odčerpateľný zdroj [€]
Všetky 44 669,52 32 391,56 12 277,96
Výpočet výnosovej hodnoty
Doba úžitkovosti: 20 r.
ÚROKOVÁ MIERA:
Zaťaženie daňou z príjmu: d = 1,41 %
Základná úroková sadzba ECB: i = 0,00 %
Miera rizika: r = 8,00 %
Kapitalizačný úrokomer: k = (0+8+1,41) / 100 = 0,0941
Výnosová hodnota pozemku
20 OZt HL HV = Suma (--------------------) + -------------------- t=1 (1 + 0,0941)^t (1 + 0,0941)^20
Výpočtová tabuľka:
t (1+0,0941)^t OZt OZt/(1+0,0941)^t
1 1,0941 12 277,96 € 11 221,97 €
2 1,1971 12 277,96 € 10 256,42 €
3 1,3097 12 277,96 € 9 374,64 €
4 1,4329 12 277,96 € 8 568,61 €
5 1,5678 12 277,96 € 7 831,33 €
6 1,7153 12 277,96 € 7 157,91 €
7 1,8767 12 277,96 € 6 542,31 €
8 2,0533 12 277,96 € 5 979,62 €
Znalecký posudok č. 62/2016 list č. 20 _______________________________________________________________________________________________________________
9 2,2465 12 277,96 € 5 465,37 €
10 2,4579 12 277,96 € 4 995,30 €
11 2,6892 12 277,96 € 4 565,66 €
12 2,9423 12 277,96 € 4 172,91 €
13 3,2192 12 277,96 € 3 813,98 €
14 3,5221 12 277,96 € 3 485,98 €
15 3,8535 12 277,96 € 3 186,18 €
16 4,2161 12 277,96 € 2 912,16 €
17 4,6128 12 277,96 € 2 661,72 €
18 5,0469 12 277,96 € 2 432,77 €
19 5,5218 12 277,96 € 2 223,54 €
20 6,0414 12 277,96 € 2 032,30 €
Spolu:
108 880,68 €
n (1+0,0941)^n VŠH pol.dif.[€] Daň[€] Náklady [€] HL/(1+0,0941)^n
20 6,0414 214 602,38 0,00 1 716,82 35 237,79 €
Výnosová hodnota: 108 880,68 € + 35 237,79 € = 144 118,47 €
2.3.1.2.2 KOMBINÁCIA TECHNICKEJ A VÝNOSOVEJ HODNOTY
Kombinácia technickej a výnosovej hodnoty: Kombinácia je vykonaná podľa zásad uvedených v prílohe č. 3 vyhl. MS SR 492/2004 v
znení nesk. prepisov. Váhy jednotlivých hodnôt sú určené Neageliho princípom s
ohľadom na rozdiel medzi hodnotou výnosovou a hodnotou technickou. V prípadoch, keď
sa výnosová hodnota stavieb približne rovná alebo je vyššia ako súčet technických
hodnôt stavieb, spravidla platí, že váha výnosovej hodnoty a technickej hodnoty je
1, v ostatných prípadoch platí, že váha výnosovej hodnoty je väčšia ako váha
technickej hodnoty.
Technická hodnota stavieb (TH): 561 786,34 €
Výnosová hodnota (HV): 144 118,47 €
Určenie váh podľa Neageliho:
Rozdiel:
R = TH - HV
HV * 100 =
561 786,34 - 144 118,47
144 118,47 * 100 = 289,81%
Váha technickej hodnoty: b = 1
Váha výnosovej hodnoty: a = 5
Všeobecná hodnota vypočítaná kombinovanou metódou:
VŠHs = a * HV + b * TH
a + b
VŠHs = (5 * 144 118,47) + (1 * 561 786,34)
5 + 1 = 213 729,78 €
2.3.1.3 VÝBER VHODNEJ METÓDY
Metóda výpočtu všeobecnej hodnoty stavieb Hodnota [€]
Metóda polohovej diferenciácie 214 602,38
Kombinovaná metóda 213 729,78
Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH stavieb bola použitá metóda poloh. diferenc.
VŠH stavieb = 214 602,38 €
Znalecký posudok č. 62/2016 list č. 21 _______________________________________________________________________________________________________________
2.3.2. POZEMKY
2.3.2.1. METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE
Parcely sa nachádzajú v Michalovciach, v zastavanom území, v evidencii
nehnuteľnosti vedené ako zastavaná plocha a záhrada. Zastavané sú polyfunkčným
prevádzkovým objektom so štandardným vybavením, doprava autobusová, železničná,
MHD, taxi, poloha priemyselná, infraštruktúra - veľmi dobrá vybavenosť - možnosť
napojenia na všetky inžinierske siete. Vzhľadom na lokalitu zvyšujem hodnotu
o 100%, vzhľadom na výmeru pozemkov, ich tvar a druh možnej zástavby znižujem
hodnotu o 50 %.
Parcela Druh pozemku Vzorec Spolu
výmera [m2]
Podiel Výmera [m2]
3245/1 zastavaná plocha a nádvorie 76 76,00 1/1 76,00
3245/2 zastavaná plocha a nádvorie 11 11,00 1/1 11,00
3245/3 zastavaná plocha a nádvorie 253 253,00 1/1 253,00
3243 záhrada 1049 1049,00 1/1 1049,00
3244/1 záhrada 331 331,00 1/1 331,00
3244/2 zastavaná plocha a nádvorie 597 597,00 1/1 597,00
Spolu výmera 2 317,00
Obec: Michalovce
Východisková hodnota: VHMJ = 9,96 €/m2
Označenie a názov koeficientu Hodnotenie Hodnota
koeficientu kS
koeficient všeobecnej situácie
4. časti na predmestiach a priemyslové oblasti
miest do 50 000 obyvateľov 0,90
kV
koeficient intenzity využitia
3. nebytové stavby pre priemysel s bežným
techn. vybavením 1,00
kD
koeficient dopravných vzťahov
4. pozemky v tesnej blízkosti prostriedku
hromadnej dopravy s dobrou úpravou ciest, cesta
vlastným autom do centra (10 min), územie mesta
1,00
kP
koef. obchodnej a priemys. polohy 4. priemyselná poloha 0,90
kI
koeficient technickej
infraštruktúry pozemku
4. veľmi dobrá vybavenosť (väčšia ako v bode 3) 1,30
kZ
koeficient povyšujúcich faktorov
5. pozemky s výrazne zvýšeným záujmom o kúpu,
ak to nebolo zohľadnené v zvýšenej východis.
hodnote
2,00
kR
koeficient redukujúcich faktorov
12. iné faktory (napríklad: tvar pozemku,
výmera pozemku, druh možnej zástavby a pod.) 0,50
VŠEOBECNÁ HODNOTA POZEMKU
Názov Výpočet Hodnota
Koeficient poloh. diferenciácie kPD = 0,90*1,00*1,00*0,90*1,30*2,00*0,50 1,0530
Jednotková hodnota pozemku VŠHMJ = VHMJ * kPD = 9,96 €/m2 * 1,0530 10,49 €/m
2
Všeobecná hodnota pozemku VŠHPOZ = M * VŠHMJ = 2 317,00 m2 * 10,49 €/m
2 24 305,33 €
VYHODNOTENIE PO PARCELÁCH
Názov Všeobecná hodnota
pozemku v celosti [€]
parcela č. 3245/1 797,24
parcela č. 3245/2 115,39
parcela č. 3245/3 2 653,97
parcela č. 3243 11 004,01
parcela č. 3244/1 3 472,19
parcela č. 3244/2 6 262,53
Spolu 24 305,33
Znalecký posudok č. 62/2016 list č. 22 _______________________________________________________________________________________________________________
2.3.2.2. VÝNOSOVÁ METÓDA
Výnosová hodnota pozemku bola vypočítaná podľa prílohy č. E.2 vyhlášky č. 492/2004.
Za hrubý výnos bola dosadená hodnota vypočítaná podľa prílohy G vyhlášky 492/2004 -
výpočet všeobecnej hodnoty nájmu za pozemok, obdobie - 15 rokov, náklady - daň z
nehnuteľností za pozemok 7,47 EUR/rok, hlavné refinančné operácie k 16.03.2016 -
0,00 % (stanovujem 1,00%), daňové zaťaženie 1,41 %, miera rizika 8,0 %, daň z
príjmu 19%.
NÁJOM POZEMKOV VÝPOČTOM
VŠH m2 pozemku polohovou diferenciáciou: 10,490 €
Obdobie predpokladanej návratnosti investície: 15 rokov
Úroková miera: 1,00 %
Daň z príjmu: 19 %
Koeficient zohľadňujúci daňové zaťaženie: 1,19
Počet MJ pozemku: 2 317,00 m2
Nájom za rok na m2: VŠHNPMJ = VŠHPOZMJ *
(1 + k)n * k
(1 + k)n - 1 * kn
VŠHNPMJ = 10,490 *
(1 + 0,0100)15 * 0,0100
(1 + 0,0100)15 - 1 * 1,19 = 0,900 €/m2/rok
Nájom za rok spolu: VŠHNP = M * VŠHNPMJ = 2 317,00 m2 * 0,900 €/m2/rok = 2 085,30 €/rok
Daň z nehnuteľnosti za pozemky: - zastavaná plocha = 87 m2 * 4,64 Eur/m2/rok * 0,65 % = 2,62 Eur/rok
- záhrada = 1380 m2 * 4,64 Eur/m2/rok * 0,50 % = 32,02 Eur/rok
- spolu pozemky = 34,64 Eur/rok
Parcela Druh pozemku Vzorec Spolu
výmera [m2]
Podiel Výmera [m2]
3245/1 zastavaná plocha a nádvorie 76 76,00 1/1 76,00
3245/2 zastavaná plocha a nádvorie 11 11,00 1/1 11,00
3245/3 zastavaná plocha a nádvorie 253 253,00 1/1 253,00
3243 záhrada 1049 1049,00 1/1 1049,00
3244/1 záhrada 331 331,00 1/1 331,00
3244/2 zastavaná plocha a nádvorie 597 597,00 1/1 597,00
Spolu výmera 2 317,00
Hrubý výnos
Názov Výpočet MJ MJ Počet MJ Nájomné/MJ [€/MJ] Nájomné spolu [€]
ročný nájom 2317 m2 2 317,00 0,90 2 085,30
Hrubý výnos spolu: 2 085,30
Náklady
Názov vynaloženého nákladu Rok Výpočet Náklad [€/rok]
Prevádzkové náklady
daň z nehnuteľnosti (všetky) 34,64 34,64
Náklady spolu: 34,64
Odčerpateľný zdroj
Rok Hrubý výnos [€] Náklady [€] Odčerpateľný zdroj [€]
Všetky 2 085,30 34,64 2 050,66
Výpočet výnosovej hodnoty
Znalecký posudok č. 62/2016 list č. 23 _______________________________________________________________________________________________________________
Doba kapitalizácie: Neobmedzená
ÚROKOVÁ MIERA:
Zaťaženie daňou z príjmu: d = 1,41 %
Základná úroková sadzba ECB: i = 0,00 %
Miera rizika: r = 8,00 %
Kapitalizačný úrokomer: k = (0+8+1,41) / 100 = 0,0941
Výnosová hodnota pozemku
VŠHPOZ = OZ
k =
2 050,66
0,0941 = 21 792,35 €
VYHODNOTENIE PO PARCELÁCH
Názov Všeobecná hodnota
pozemku v celosti [€]
parcela č. 3245/1 714,81
parcela č. 3245/2 103,46
parcela č. 3245/3 2 379,57
parcela č. 3243 9 866,28
parcela č. 3244/1 3 113,19
parcela č. 3244/2 5 615,03
Spolu 21 792,35
2.3.2.3 VÝBER VHODNEJ METÓDY
Metóda výpočtu všeobecnej hodnoty pozemkov Hodnota [€]
Metóda polohovej diferenciácie 24 305,33
Výnosová metóda 21 792,35
Ako vhodná metóda pre stanovenie všeobecnej hodnoty majetku bola stanovená metóda
polohovej diferenciácie.
VŠH pozemkov = 24 305,33 €
Znalecký posudok č. 62/2016 list č. 24 _______________________________________________________________________________________________________________
III. ZÁVER
3.1. Citácia otázok zadávateľa a stručné odpovede na ne: Úlohou znalca bolo stanovenie všeobecnej hodnoty polyfunkčného objektu č.s. 1423 na
parc. č. 3245/3 a 3244/2, na ul. M. R. Štefánika 86, katastrálne územie Michalovce
s príslušenstvom a pozemkami pre účel výkonu záložného práva formou dobrovoľnej
dražby v prospech záložného veriteľa podľa zákona č. 527/2002 Z.z. v znení
neskorších predpisov na základe písomnej objednávky DDr.050/2016 zo dňa 17.05.2016.
Pre výpočet všeobecnej hodnoty je použitá metóda polohovej diferenciácie
a kombinovaná metóda. Ako vhodná metóda pre stanovenie všeobecnej hodnoty bola
použitá metóda polohovej diferenciácie. Všeobecná hodnota vypočítaná kombinovanou
metódou bola vypočítaná na základe predpokladaného nájmu a predpokladaných nákladov
na prevádzku budovy, nakoľko podľa dostupných informácií sa budova neprenajíma, pri
obhliadke vlastník nebol prítomný a neboli predložené ani žiadne doklady o
nákladoch na prevádzku budovy ani žiadne nájomné zmluvy.
REKAPITULÁCIA: Stavby: Všeobecná hodnota kombinovanou a výnosovou metódou: 213 729,78 €
Všeobecná hodnota polohovou diferenciáciou: 214 602,38 €
Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH stavieb bola použitá metóda poloh. diferenc.
Pozemky: Všeobecná hodnota výnosovou metódou: 21 792,35 €
Všeobecná hodnota metódou polohovej diferenciácie: 24 305,33 €
Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH pozemkov bola použitá metóda poloh. diferenc.
3.2. REKAPITULÁCIA VŠEOBECNEJ HODNOTY Názov Všeobecná hodnota [€]
Stavby
polyfunkčný objekt č.s. 1423 207 514,90
výklad na parc. č. 3245/1 1 010,60
plot plechový 2 201,81
Vonkajšie úpravy
prípojka vody 134,56
vodomerná šachta 247,39
prípojka kanalizácie 93,37
revízna šachta 74,54
prípojka plynu 5,60
prípojka elektriny 14,13
spevnené plochy - zámková dlažba 858,97
spevnené plochy - štrkové 2 446,52
Spolu stavby 214 602,38
Pozemky
zastavaná plocha - parc. č. 3245/1 (76 m2) 797,24
zastavaná plocha - parc. č. 3245/2 (11 m2) 115,39
zastavaná plocha - parc. č. 3245/3 (253 m2) 2 653,97
zastavaná plocha - parc. č. 3243 (1 049 m2) 11 004,01
zastavaná plocha - parc. č. 3244/1 (331 m2) 3 472,19
zastavaná plocha - parc. č. 3244/2 (597 m2) 6 262,53
Spolu pozemky (2 317,00 m2) 24 305,33
Spolu VŠH 238 907,71
Zaokrúhlená VŠH spolu 239 000,00
Znalecký posudok č. 62/2016 list č. 25 _______________________________________________________________________________________________________________
Všeobecná hodnota stavieb a pozemkov je spolu: 239 000,00 €
Slovom: Dvestotridsaťdeväťtisíc Eur
V Trebišove 16.06.2016 ..................
Ing.I.Weissová
3.3. MIMORIADNE RIZIKÁ
Na liste vlastníctva č. 4432 a 9429 sa viažu v súčasnosti na nehnuteľnosť poznámky a ťarchy - viď. kópia LV v prílohe znaleckého posudku. Iné práva a záväzky, ktoré by viazli na predmete dražby a ktoré by v dôsledku prechodu vlastníctva alebo iného práva nezanikli, neboli oznámené.
IV. PRÍLOHY
- objednávka
- výzva - 2 x
- list vlastníctva č. 4432 a 9429
- kópia z mapy
- ZP 39/2012 - str. č. 6, 24 až 31, 42, 53, 57, 65, 72
- pôdorysné náčrty a rezy
- fotodokumentácia