ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ - Portaldrazeb.cz · Na mírně svažitém pozemku o celkové výměře 794 m2 jsou ovocné stromy a travní porost. Chata má prosklenou verandu

ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉčíslo 15609714

NEMOVITÁ VĚC: o ceně pozemku p.č.398/21 v obci Terezín, k.ú.Terezín, okres Litoměřice.Katastrální údaje : Kraj Ústecký, okres Litoměřice, obec Terezín, k.ú. TerezínAdresa nemovité věci:Terezín, 411 55Vlastník pozemku: Miroslav Neumaier, Skupova 558/33, 415 01 Trnovany, vlastnictví: výhradní

OBJEDNATEL : Exekutorský úřad Litoměřice, JUDr. Ondřej MarešAdresa objednatele: Masarykova 679/33, 41201 Litoměřice

ZHOTOVITEL : Tomáš MaršálAdresa zhotovitele: Lidická 342, 252 68 Středokluky

IČ: 12615790 telefon: e-mail: DIČ: CZ6510281261 fax:

ÚČEL OCENĚNÍ: Exekuční řízení č.j. 124 EX 4361/13-63 (ocenění stávajícího stavu) (ocenění stávajícího stavu)

OBVYKLÁ CENA 60 000 Kč

Datum místního šetření: 26.7.2014 Stav ke dni : 26.7.2014

Počet stran: 15 stran Počet příloh: Počet vyhotovení: 2

V Středoklukách, dne 31.7.2014 Tomáš Maršál

NÁLEZ

Znalecký úkolo ceně pozemku p.č.398/21 v obci Terezín, k.ú.Terezín, okres Litoměřice.Účelem tohoto ocenění je vypracování posudku, jako podkladu pro stanovení reálné prodejní ceny

- 2 -

souboru ocenění pro potřeby objednatele.Stanovená tržní hodnota dle tohoto posudku respektuje právní předpisy v oblasti cen, financování, účetnictví a daní platné v dob_ zpracování. Tržní hodnota je určena pro potřeby objednatele a je odrazem situace na trhu nemovitostí v době zpracování .Posudek byl vypracován z důvodu zjištění ceny nemovitosti ke dni ocenění.

Přehled podkladů- výpis z KN Litoměřice, LV č.725- snímek z pozemkové mapy- vyjádření zástupce objednatele- časopis Soudní inženýrství- 1996-2014- odborný čtvrtletník Odhadce a oceňování majetku - ročníky 2003-2014- databáze znalce- Usnesení č.j. 124 EX 4361/13-63- exekuční příkaz Č.j. 124 Ex 4361/13-29

MístopisMěsto Terezín je součástí Ústeckého kraje a náleží pod katastrální pracoviště Litoměřice. Město Terezín se rozkládá nedaleko Litoměřic, Lovosic. Město Terezín má 2942 obyvatel. Občanskou vybavenost.

SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAVOkolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna

ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zónaPřípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plynveř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon

Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobusDopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: okrajová část - ostatní

Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace

Celkový popisVlastníci nemovitosti neumožnili znalci provést řádné místní šetření, ohledání nemovitosti, popsání a přeměření oceňované nemovitosti, a to tím, že znalci nebyl umožněn vstup do vlastní nemovitosti na pozemek p.č.398/21 v obci Terezín, k.ú.Terezín, okres Litoměřice.

Jedná se o pozemek p.č.398/21 v obci Terezín, k.ú.Terezín, okres Litoměřice, který je zapsán u KN Litoměřice na LV č.725. Přístup je po nezpevněné komunikaci. Pozemek se nachází na rovinatém pozemku. U KN Litoměřice je zapsán jako pozemek p.č.398/21 - druh pozemku zahrada, o výměře 448m2. Při místním šetření bylo zjištěno, že pozemek je nepravidelného tvaru, oplocený, rovinatý a nachází se v zahrádkářské kolonii bez trvalých porostů (pouze náletové porosty). Možnost napojení na el. proud.

RIZIKA

Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru

nemovitostí Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru

nemovitostí

- 3 -

Stav stavby umožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc)

Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy

Skutečné užívání stavby není v rozporu s její kolaudací

Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací

Přístup k nemovité věci přímo z veřejné komunikace je zajištěn

Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z veřejné komunikace

Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém

území Nemovitá věc situována v záplavovém území

Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Ostatní finanční a právní omezení

Ostatní rizika: nejsou

OBSAHObsah ocenění prováděného podle cenového předpisu1. Ocenění staveb

1.1 studna1.2 venkovní úpravy

2. Ocenění pozemků2.1 pozemek p.č.398/21 v obci Terezín, k.ú.Terezín, okres Litoměřice.

Obsah tržního ocenění majetku1. Výnosové ocenění

1.12. Porovnávací ocenění

2.1 pozemek p.č.398/21 v obci Terezín, k.ú.Terezín, okres Litoměřice.2.2

OCENĚNÍ

Základní cena stavebních pozemků pro k.ú. Terezín:

Základní zjištěná cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 280,00 Kč/m2

Koeficienty obceNázev koeficientu č. Pi

O1. Velikost obce - 2001 - 5000 obyvatel II 0,85O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní města a všechny obce

v okresech Praha-východ, Praha-západIII 0,85

O3. Poloha obce - Ostatní případy V 0,80O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod a

kanalizace, nebo kanalizace a plyn, nebo vodovod a plynII 0,85

O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční a autobusová zastávka III 0,90O6. Občanská vybavenost v obci - Rozšířená vybavenost (obchod,

služby, zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení)

II 0,98

- 4 -

Základní zjištěná cena stavebního pozemku:ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 554,66 Kč/m2

Ocenění prováděné podle cenového předpisuOcenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.

1. Ocenění staveb

1.1 studna

Zatřídění pro potřeby ocenění

Studna § 19Typ studny: kopanáHloubka studny: 3,50 mKód klasifikace stavebních děl CZ-CC 2222

Ocenění

Základní cena dle přílohy č. 16:hloubka: 3,50 m * 1 950,- Kč/m + 6 825,- Kč

Základní cena celkem = 6 825,- KčPolohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 1,0000Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,3020Upravená cena studny = 15 711,15 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou

Stáří (S): 30 rokůPředpokládaná další životnost (PDŽ): 15 rokůPředpokládaná celková životnost (PCŽ): 45 rokůOpotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 30 / 45 = 66,7 %Koeficient opotřebení: (1- 66,7 % / 100) * 0,333

Nákladová cena stavby CSN = 5 231,81 KčKoeficient pp * 0,260Cena stavby CS = 1 360,27 Kč

Studna - zjištěná cena = 1 360,27 Kč

1.2 venkovní úpravy

Zatřídění pro potřeby ocenění

Venkovní úprava § 18: 13.1. Plot ze str. pl. na ocelové sloupky do bet. patek, nátěr

Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 111

Výměra: 125,90 m2 pohledové plochy

Ocenění

- 5 -

Základní cena (dle příl. č. 17): [Kč/m2] = 240,-Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 1,0000Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,1260Základní cena upravená cena [Kč/m2] = 510,24

Plná cena: 125,90 m2 * 510,24 Kč/m2 = 64 239,22 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou

Stáří (S): 35 rokůPředpokládaná další životnost (PDŽ): 10 rokůPředpokládaná celková životnost (PCŽ): 45 rokůOpotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 35 / 45 = 77,8 %Koeficient opotřebení: (1- 77,8 % / 100) * 0,222Nákladová cena stavby CSN = 14 261,11 KčKoeficient pp * 0,260Cena stavby CS = 3 707,89 Kč

Venkovní úpravy - zjištěná cena = 3 707,89 Kč

2. Ocenění pozemků

2.1 pozemek p.č.398/21 v obci Terezín, k.ú.Terezín, okres Litoměřice.

Jedná se o pozemek p.č.398/21 v obci Terezín, k.ú.Terezín, okres Litoměřice. Přístup po nezpevněné komunikaci. Pozemek je zapsán na LV č.725 u KN Litoměřice.

Ocenění

Výpočet indexu cenového porovnání

Index omezujících vlivů pozemkuNázev znaku č. Pi

1. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace

IV 0,00

2. Ztížené základové podmínky - Hladina spodní vody méně než 1 m pod úrovní výchozího terénu

I -0,01

3. Ochranná pásma - Ochranné pásmo - zem. fond II -0,014. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,005. Geometrický tvar pozemku - Tvar bez vlivu na využití - a II 0,006. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - A II 0,00

6

Index omezujících vlivů IO = 1 +Pi = 0,980i = 1

Index trhu s nemovitostmi IT = 0,893

Index polohy pozemku IP = 0,291

Celkový index I = IT * IO * IP = 0,893 * 0,980 * 0,291 = 0,255

- 6 -

Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené

Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků

ZatříděníZákl. cena[Kč/m2]

Index Koef.Upr. cena[Kč/m2]

§ 9 odst. 3 - jiné pozemky - zahrnuté do územního plánu k zastavění§ 9 odst. 3 (§ 4 odst. 1) 554,66 0,255 0,300 42,43

Typ NázevParcelní

čísloVýměra

[m2]Jedn. cena [Kč/m2]

Cena[Kč]

§ 9 odst. 3 (§ 4 odst. 1)

zahrada 398/21 448,00 42,43 19 008,64

Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří - celkem 19 008,64

Pozemek p.č.398/21 v obci Terezín, k.ú.Terezín, okres Litoměřice. - zjištěná cena

= 19 008,64 Kč

Ocenění majetku obecnou metodikou

2. Porovnávací ocenění


Oceňovaná nemovitá věcPlocha pozemku: 448,00 m2

Popisy porovnatelných

pozemekNa mírně svažitém pozemku o celkové výměře 794 m2 jsou ovocné stromy a travní porost. Chata má prosklenou verandu a 1 místnost. K dispozici je sezónní vodovod s užitkovou vodou, elektřina s možností napojení je vzdálena 5 m od pozemku. Příjezd autem po štěrkem zpevněné komunikaci až k pozemku.pozemekZahrada oddělena od silnice plotem. Na pozemku trvalé porosty jablka , chrupka třešeň, cukrářská slíva, ořech. Vjezd na pozemek. Inž. sítě-voda,elektřina přes komunikaci.

Bohušovice/Ohříudržovaná zahrada o výměře 1026 m2 v zahrádkářské kolonii v klidné části obce Bohušovice nad Ohří u Litoměřic. Na zahradě je dřevěný zahradní domek (16 m2) o jedné místnosti a verandě, dále kůlna, suchý WC. Zahrada je ze dvou stran oplocená, má užitkovou, okrasnou a odpočinkovou část, rostou na ní ovocné stromy, keře s drobnými plody, květiny, na záhonech zelenina atd

- 7 -

Srovnatelné nemovité věci

Název: pozemek

Lokalita: Křešice

Použité koeficienty:

Km Koeficient místa 0,98

Kč Časový koeficient 1,00

Kv Koeficient vybavení 1,00

K1 podíl 1,00

K2 zdroj 0,85

K3 znalec. 1,00Celkový koef.

KC

0,83

Upravená j. cena Kč/m2

177

Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena

794 m2 169 000 Kč 213 Kč/m2

Název: pozemek

Lokalita: Litoměřice





K1 podíl 1,00

K2 zdroj 0,85


KC

0,87


76


798 m2 70 000 Kč 88 Kč/m2

Název: Bohušovice/Ohří

Lokalita: pozemek





K1 podíl 1,00

K2 zdroj 0,85


KC

0,83


162


- 8 -

1 026 m2 200 000 Kč 195 Kč/m2

Výpočet porovnávací hodnoty na základě výměry pozemkuMinimální jednotková porovnávací cena 76 Kč/m2

Průměrná jednotková porovnávací cena 138 Kč/m2

Maximální jednotková porovnávací cena 177 Kč/m2

Stanovená jednotková cena oceňované nemovité věci 138 Kč/m2

Výměra pozemku 448,00m3

Výsledná porovnávací hodnota 61 824 Kč

2.2

REKAPITULACE OCENĚNÍ

Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu:1. Ocenění staveb

1.1 studna 1 360,00 Kč1.2 venkovní úpravy 3 708,00 Kč

5 068,00 Kč2. Ocenění pozemků


19 009,00 Kč

Rekapitulace tržního ocenění majetku1. Výnosové ocenění

1.1 0,00 Kč2. Porovnávací ocenění


61 824,00 Kč

2.2 0,00 Kč61 824,00 Kč

Současný stavPorovnávací hodnota 61 824 KčVýnosová hodnota 0 KčVěcná hodnota 0 KčHodnota pozemku 0 KčZjištěná cena dle vyhlášky 24 077 Kč

Obvyklá cena

60 000 Kčslovy: Šedesáttisíc Kč

Komentář ke stanovení obvyklé ceny

C. Rekapitulace

- 9 -

Závěrečná analýza

Rizika právní povahy:

Podle výpisu z KN Litoměřice LV č.725 existuje omezení vlastnického práva.

ZÁVĚR : 1. Obvyklá cena nemovitosti bez závad je minimálně : 60 000,- Kč

Srovnáním s jinými nemovitostmi tohoto typu v daném místě, které byly v uplynulém období z obchodovány a je známá jejich obvyklá cena (tržní hodnota), mohu odhadnout, že obvyklá podílu oceňované nemovitosti je

60 000,- Kč

slovy:šedesáttisíc Kč

Obvyklá cena nemovitosti je ovlivněna především polohou nemovitosti, která se nachází v obci Terezín. Poloha je vhodná k rekreaci. Dostupnost nemovitosti je dobrá, v blízkosti jsou inž.sítě, komunikace, jsou zde také přijatelné dojezdové vzdálenosti do centra Terezína, Litoměřic. Obvyklá cena se tedy odhaduje především s ohledem na polohu oceňované nemovitosti v obci Terezín, její celkovou velikostí, standardním vybaveností i s ohledem na cenovou úroveň trhu s nemovitostmi v obci i v regionu.

Rizika na životní prostředí a ostatní faktory:

Na pozemku p.č.398/21 v obci Terezín, k.ú. Terezín, okres Litoměřice podle místního šetření nebyly zjištěny negativní vlivy na životní prostředí.

V podmínkách České republiky má přístup k informacím o všech realizovaných cenách prodejů nemovitostí pouze stát ( prostřednictvím finančních úřadů) , který však tyto údaje pro potřeby odhadců systematicky netřídí a rovněž jim je takto z důvodu ochrany osobních dat neposkytuje. Z toho důvodu existuje komerční databáze, kde by soupisy cen měly splňovat podmínky aktuálnosti ( jinak je jejich použití v rámci analýzy trhu neadekvátní). Databáze však obecně nelze přeceňovat, neboť data v nich rychle zastarávají a jsou pak užitečná zejména pro sledování trendů.Ideální stav by byl, pokud by odhadci byli on-line napojeni na databázi Českého statického úřadu, který eviduje informace o sjednaných cenách od finančních úřadů a součastně měli přístup na databázi Katastrálních úřadů, ze kterých by mohli mimo jiné získat příslušnou kupní smlouvu s přesnou identifikací prodávané nemovitosti. To však v podmínkách České republiky není z důvodu výše uvedených možné. Přesto lze z veřejně dostupných placených i neplacených zdrojů zjistit trendy ve vývoji realizovaných cen nemovitostí včetně jejich původních nabídkových cen.

Na základě dostupných informací, na základě popsaných parametrů , na základě srovnávacích kritérií, na základě rizikových faktorů, na základě provedených výsledků použitých metod ocenění indikuji obvyklou cenu pozemku p.č.398/21 v obci Terezín, k.ú. Terezín, okres Litoměřice ve výši 60 000,- Kč. :

60 000,-Kč

- 10 -

Obvyklá cena:

60 000,- Kč

slovy: šedesáttisíc Kč

Veškeré materiály jsou důvěrné a jsou výlučným duševním majetkem zpracovatele, jejich zneužití, nedovolené rozmnožování a distribuce mimo předané paré ve dvou vyhotovení objednateli znaleckého posudku jsou trestně-právně postižitelné, zneužití materiálu je trestné.Zpracovatel na požádání objednatele a úplatně vyhotoví stejnopis.Veškerá práva jsou vyhrazena.

Znalec neprováděl žádná šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti dokladů, předložených jako podklady pro zpracování ocenění.

Znalec vycházel pouze z prohlášení a předložených podkladů a neodpovídá za pravost a platnost dokladů a dále práv k cizím věcem a nájemním vztahům k nim, jejichž existenci má nebo mohla mít vliv na ocenění.

Informace z jiných zdrojů, na nichž je založena celá nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány.

Znalec vypracoval ocenění podle podmínek trhu v době jeho provádění a neodpovídá za případné změny, ke kterým došlo po předání ocenění.

Znalec vycházel při zpracování ocenění z předpokladu, že existuje a v budoucnu budou existovat nebo budou moci být získány všechny podmínky, právní předpoklady, požadovaná podnikatelská oprávnění, popř. správní nebo jiná rozhodnutí podmiňující nebo jinak regulující předmět podnikání související s předmětem ocenění.

Znalec pracoval na základě metodik , vlastního zjištění, provedených konzultací u specialistů a jiných odborností a provozních údajů sdělených zadavatelem.

Znalec potvrzuje , že nemá a ani nebude mít prospěch ze závěrů uvedených v tomto posudku a odměna v souvislosti s touto zprávou nesouvisí s výši ceny uvedené v závěru posudku.

Metody oceňování- tržní hodnota nemovitosti vychází obvykle z metod:

- 11 -

- 1. Metoda stanovení věcné (substanční hodnoty)- 2. Metoda stanovení výnosové hodnoty- 3.Metoda stanovení porovnávací / srovnávací hodnoty(srovnání tržních cen, tj. cen realizovaných na trhu).

V Středoklukách 31.7.2014

Tomáš MaršálLidická 342252 68 Středokluky

Znalecká doložka:

Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 4.března 1994 pod č.j. Spr 4086/93 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti.

Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 15609714 znaleckého deníku.

Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 15609714.

- 12 -

SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH

Podklady a přílohy počet stran A4 příloze4

- 13 -

- 14 -

- 15 -

Documents

ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ - Portaldrazeb.cz · Na mírně svažitém pozemku o celkové výměře 794 m2 jsou ovocné stromy a travní porost. Chata má prosklenou verandu