Upload
others
View
11
Download
0
Embed Size (px)
Citation preview
ZNALECKÝ POSUDEK
č. 10382-417/2016
o ceně nemovitých věcí - pozemku parc.č. St. 120 se stavbou Oldřichov č.p. 109 a pozemku parc.č.
430/22, vše v k.ú. Oldřichov u Duchcova, obec Jeníkov, okres Teplice, kraj Ústecký
Objednavatel znaleckého posudku: Soudní exekutor Mgr. Martin Svoboda
Husitská 692/3
41501 Teplice
Účel znaleckého posudku: zjištění obvyklé ceny nemovitých věcí pro exekuční
řízení (číslo jednací 110 Ex 3057/16-94)
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004
Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č.
340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb., podle stavu ke dni 7.12.2016 znalecký posudek
vypracoval:
Ing. Zdeněk Garlík
Srbice 48
415 01 Teplice
telefon: 603872207
e-mail: [email protected]
Znalecký posudek obsahuje 13 stran textu včetně titulního listu a 7 stran příloh. Objednavateli se
předává ve 2 vyhotoveních.
V Srbicích 12.12.2016
- 2 -
A. NÁLEZ
1. Znalecký úkol
Znalecký posudek o ceně nemovitých věcí - pozemku parc.č. St. 120 se stavbou Oldřichov č.p. 109
a pozemku parc.č. 430/22, vše v k.ú. Oldřichov u Duchcova, obec Jeníkov, okres Teplice, kraj
Ústecký.
Na základě usnesení Soudního exekutora Mgr. Martina Svobody, Exekutorský úřad Teplice se
sídlem Husitská 692/3, 415 01 Teplice (číslo jednací: 110 Ex 3057/16-94 ze dne 27.10.2016 se
jedná o zjištění obvyklé ceny nemovitých věcí pro potřeby exekučního řízení.
Vzhledem k účelu je proveden odhad ceny obvyklé ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1
zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a v souladu s Mezinárodními oceňovacími standardy
(IVSC). Pro odhad obvyklé ceny jsou běžně užívány metody věcná, výnosová a porovnávací, s
následujícím zdůvodněním obvyklé ceny. Vzhledem k oceňované kategorii nemovitosti rodinný
dům, je pro stanovení obvyklé ceny použita kombinace metod věcné a srovnávací (tržní).
2. Základní informace
Název předmětu ocenění: Rodinný dům
Adresa předmětu ocenění: Oldřichov 109
417 24 Jeníkov
Kraj: Ústecký
Okres: Teplice
Obec: Jeníkov
Katastrální území: Oldřichov u Duchcova
Počet obyvatel: 880
3. Prohlídka a zaměření
Prohlídka se zaměřením byla provedena ve dvou termínech - první prohlídka dne 30.11.2016 za
přítomnosti znalce (povinná paní Jitka Vítková mi neumožnila vstup do nemovitosti) a následně
prohlídka 7.12.2016 za přítomnosti paní Jitky Vítkové a znalce, když mi byl dodatečně umožněn
vstup do nemovitosti.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku
- usnesení Soudního exekutora Mgr. Martina Svobody, Exekutorský úřad Teplice se
sídlem Husitská 692/3, 415 01 Teplice číslo jednací: 110 Ex 3057/16-94 ze dne
27.10.2016
- výpis z KN vyhotovený dálkovým přístupem ze dne 27.10.2016 (LV č. 91)
- kopie katastrální mapy v měřítku 1:1000 z nahlížení do KN ze dne 5.12.2016
- skutečnosti a výměry zjištěné na místě
- informace a údaje sdělené paní Jitkou Vítkovou
- mapa oblasti
5. Vlastnické a evidenční údaje
Na listu vlastnictví č. 91 pro k.ú. Oldřichov u Duchcova je uvedeno:
A - Vlastnické právo:
Vítková Jitka, č.p. 44, 41724 Jeníkov
B - Nemovitosti:
- 3 -
Pozemky:
parc.č. St. 120 197 m2 zastavěná plocha a nádvoří
součástí je stavba Oldřichov č.p. 109, rodinný dům
stavba stojí na pozemku parc.č. St. 120
parc.č. 430/22 164 m2 trvalý travní porost
B1 - Jiná práva - bez zápisu.
C - Omezení vlastnického práva:
Zahájení exekucí - podrobně na LV č. 91.
D - Jiné zápisy - bez zápisu.
E - nabývací tituly a jiné podklady zápisu - podrobně na LV č. 91.
6. Dokumentace a skutečnost
Projektová dokumentace nebyla k dispozici. Ocenění je provedeno na základě prohlídky a zaměření
nemovitosti znalcem a na základě informací sdělených paní Jitkou Vítkovou.
7. Celkový popis nemovité věci a lokality
Jedná se o soubor nemovitých věcí, který tvoří dům Oldřichov č.p. 109, samostatně stojící, s jedním
nadzemním podlažím a částečným podkrovím a dále vedlejší stavby (bývalá prádelna a šupny) a pozemek
zastavěný domem a dvorem s vedlejšími stavbami a přilehlý pozemek užívaný jako zahrada ve funkčním
celku. Situování je v zástavbě osady Oldřichov obce Jeníkov, v její části srostlé s kmenovou obcí.
Dům je napojen na vodovod, plynovod, kanalizaci a rozvod el. energie.
Další příslušenství tvoří venkovní úpravy - zpevněné plochy z betonu, betonové dlažby a asfaltu, částečné
oplocení s kovovými vraty a vrátky, venkovní schodiště a opěrná zeď a dále trvalé porosty.
Území je mírně svažité směrem na jihozápad.
Jeníkov je středně velkou obcí okresu Teplice, která je od Teplic vzdálena cca 6 km a leží při železnici z
Teplic do Chomutova. Obec a především její část Oldřichov je známá prakticky jediným koupalištěm v
blízkosti Teplic - jezero Barbora s dalšími sportovními aktivitami. V obci je nekompletní základní občanská
vybavenost a spojení je autobusem v rámci integrované dopravy Ústeckého kraje a železniční. V obci je
rovněž přiměřeně rozvinutá výstavba nových rodinných domů.
B. ZNALECKÝ POSUDEK
Na základě usnesení Soudního exekutora Mgr. Martina Svobody, Exekutorský úřad Teplice se
sídlem Husitská 692/3, 415 01 Teplice (číslo jednací: 110 Ex 3057/16-94 ze dne 27.10.2016 se
jedná o zjištění obvyklé ceny nemovitých věcí pro potřeby exekučního řízení.
Vzhledem k účelu je proveden odhad ceny obvyklé ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1
zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a v souladu s Mezinárodními oceňovacími standardy
(IVSC). Pro odhad obvyklé ceny jsou běžně užívány metody věcná, výnosová a porovnávací, s
následujícím zdůvodněním obvyklé ceny. Vzhledem k oceňované kategorii nemovitosti rodinný
dům, je pro stanovení obvyklé ceny použita kombinace metod věcné a srovnávací (tržní).
- 4 -
1. Popis objektů a pozemků
Rodinný dům Oldřichov č.p. 109
Jak bylo uvedeno, jedná se o dům s jedním nadzemním podlažím a částečným podkrovím, samostatně stojící.
Dům je zděný, se sedlovou střechou, opatřenou krytinou z pálených tašek, včetně klemp. konstrukcí z
pozink. plechu nebo titanzinku, s fasádou z břizolitu.
Provedení jednotlivých podlaží:
Obvodové stěny zděné v tl. do 50 cm, stropy polospalné s rovným podhledem, vnitřní úpravy povrchů
štukovou omítkou hladkou, částečný keramický obklad, podlahy prkenné částečně kryté PVC nebo
kobercem a z keramické dlažby, schody dřevěné. Jsou osazena plastová okna a vnitřní dveře hladké.
Proveden rozvod světelné a motorové elektroinstalace, teplé a studené vody, plynu a kanalizace. Vytápění
ústřední s kotlem na plyn, ohřev teplé vody v bojleru, osazeno kombi WC a sprchový kout s opadanými
obklady, dále kombinovaný sporák v kuchyni.
Výčet místností:
1.NP - zádveří, chodba, schodiště, WC, koupelna, kuchyň, 2 pokoje.
Podkroví:
Jedna obytná spíše nouzová místnost, zbytek podlaží tvoří půda.
Charakter stavby:
Dům má jedno nadzemní podlaží a je v něm jeden byt, jedná se o ocenění rodinného domu.
Stáří a opotřebení:
Dle znalosti místa a konstrukčního provedení odhaduji stáří na cca 90 roků. V poslední době došlo pouze k
výměně oken za plastová a výměně žlabů a svodů na straně střechy do ulice, ostatní konstrukce jsou
převážně dožité, dům je ve stavu před rekonstrukcí. Na objektu je patrná zejména vzlínající vlhkost zdiva,
projevující se opadanou omítkou fasády, zdivo bylo v minulosti fixováno táhly.
Bývalá prádelna
Zděná stavba ve dvoře, která sloužila jako prádelna.
Zdivo tl. 30 cm, omítky z břizolitu a vápenné hladké, podlaha betonová, střecha pultová s krytinou z
osinkocementových vlnovek se žlabem a svodem, strop tvoří podhled krovu, osazeno dřevěné
zdvojené okno a dřevěné dveře, zavedena voda a elektřina.
Stavba je ve zhoršeném stavu - vlhkost zdiva, opadané vnitřní omítky, nepřístupné částečně
podsklepení, propadlý strop.
Šupny
Zděné šupny mezi domem a bývalou prádelnou.
Zdivo tl. 30 cm, omítky z břizolitu a vápenné hladké, podlaha betonová, střechá plocha s
lepenkovou krytinou, osazeny svlakové dveře.
Stavba je ve zhoršeném stavu - vlhkost zdiva, opadané vnitřní omítky, dožitá krytina.
Ostatní stavby:
Další příslušenství tvoří venkovní úpravy - zpevněné plochy z betonu, betonové dlažby a asfaltu, částečné
oplocení s kovovými vraty a vrátky, venkovní schodiště a opěrná zeď a dále trvalé porosty.
- 5 -
Pozemek:
Pozemek zastavěný domem a dvorem s vedlejšími stavbami a přilehlý pozemek užívaný jako zahrada ve
funkčním celku V místě je možnost napojení na všechny inženýrské sítě. Přístup je ze zpevněné komunikace.
Pozemky jsou mírně svažité směrem na jihozápad.
Výměra pozemků:
parc.č. St. 120 197 m2 zastavěná plocha a nádvoří
parc.č. 430/22 164 m2 trvalý travní porost
celkem 361 m2
2. Obvyklá cena
Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi
základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích.
Jednotlivé metody pro zjištění obvyklé ceny nemovitosti
a) metoda nákladového ohodnocení (věcná)
b) metoda výnosová (příjmová)
c) metoda srovnávací (tržní)
d) zdůvodnění obvyklé ceny
Stručná charakteristika a použití těchto metod:
a) metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení
přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase
hodnocení). V tomto případě je použita nákladová cena staveb s využitím oceňovacího předpisu
(vyhláška Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb.,
č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb. - nákladová cena bez koeficientu pp) a obvyklá cena pozemku,
stanovená na základě seznamu směrných cen stavebních pozemků z databáze www.cscom.cz.
b) metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou
užitkovosti.
c) metoda srovnávací (tržní) V principu se jedná o vyhodnocení prodaných nebo nabízených porovnatelných nemovitostí.
Obvyklá cena pro danou kategorii stanovena kombinací hodnoty věcné a srovnávací, obdobné
nemovitosti se v místě běžně nepronajímají, výnosovou hodnotu nelze objektivně zjistit.
- 6 -
a) metoda nákladového ohodnocení (věcná)
Stavby:
Rodinný dům Oldřichov č.p. 10
Zatřídění pro potřeby ocenění
Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: § 13, typ A
Svislá nosná konstrukce: zděná
Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny
1.nadz. podlaží
Podkroví: má podkroví do 1/3 zastavěné plochy 1.nadz.
podlaží
Střecha: se šikmou nebo strmou střechou
Počet nadzemních podlaží: s jedním nadzemním podlažím
Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 111
Výpočet jednotlivých ploch
Název Plocha [m2]
1.NP 7,90*8,20+1,40*2,90 = 68,84
Podkroví 3,45*4,10 = 14,15
Zastavěné plochy a výšky podlaží
Název Zastavěná.
plocha
Konstr. výška
1.NP 68,84 m2
3,00 m
Podkroví 14,15 m2
2,40 m
Obestavěný prostor
Výpočet jednotlivých výměr
Název Obestavěný prostor [m3]
Vrchní stavba 7,90*8,20*(0,40+3,00)+1,40*2,90*2,40 = 230,00 m3
Zastřešení 7,90*8,20*3,50/2 = 113,37 m3
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení)
Název Typ Obestavěný
prostor
Vrchní stavba NP 230,00 m3
Zastřešení Z 113,37 m3
Obestavěný prostor - celkem: 343,37 m3
Popis a hodnocení standardu
(S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se,
A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se)
- 7 -
Výpočet koeficientu K4
Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část
[%] Koef.
Upravený
obj. podíl
1. Základy P 8,20 100 0,46 3,77
2. Zdivo S 21,20 100 1,00 21,20
3. Stropy S 7,90 100 1,00 7,90
4. Střecha S 7,30 100 1,00 7,30
5. Krytina S 3,40 100 1,00 3,40
6. Klempířské konstrukce S 0,90 50 1,00 0,45
6. Klempířské konstrukce N 0,90 50 1,54 0,69
7. Vnitřní omítky S 5,80 100 1,00 5,80
8. Fasádní omítky S 2,80 100 1,00 2,80
9. Vnější obklady C 0,50 100 0,00 0,00
10. Vnitřní obklady S 2,30 100 1,00 2,30
11. Schody P 1,00 100 0,46 0,46
12. Dveře S 3,20 100 1,00 3,20
13. Okna N 5,20 100 1,54 8,01
14. Podlahy obytných místností P 2,20 100 0,46 1,01
15. Podlahy ostatních místností S 1,00 100 1,00 1,00
16. Vytápění S 5,20 100 1,00 5,20
17. Elektroinstalace S 4,30 100 1,00 4,30
18. Bleskosvod C 0,60 100 0,00 0,00
19. Rozvod vody S 3,20 100 1,00 3,20
20. Zdroj teplé vody S 1,90 100 1,00 1,90
21. Instalace plynu S 0,50 100 1,00 0,50
22. Kanalizace S 3,10 100 1,00 3,10
23. Vybavení kuchyně S 0,50 100 1,00 0,50
24. Vnitřní vybavení P 4,10 100 0,46 1,89
25. Záchod S 0,30 100 1,00 0,30
26. Ostatní C 3,40 100 0,00 0,00
Součet upravených objemových podílů 90,18
Koeficient vybavení K4: 0,9018
Ocenění
Základní cena (dle příl. č. 11) [Kč/m3]: = 2 290,-
Koeficient využití podkroví (dle příl. č. 11): * 1,0500
Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): * 0,9018
Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 0,8000
Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,1370
Základní cena upravená [Kč/m3] = 3 707,06
Plná cena: 343,37 m3 * 3 707,06 Kč/m
3 = 1 272 893,19 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou
Stáří (S): 90 roků
Předpokládaná další životnost (PDŽ): 30 roků
Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 120 roků
Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 90 / 120 = 75,0 %
Koeficient opotřebení: (1- 75,0 % / 100) * 0,250
- 8 -
Rodinný dům Oldřichov č.p. 109 - zjištěná cena = 318 223,30 Kč
Bývalá prádelna
Zatřídění pro potřeby ocenění
Vedlejší stavba § 16: typ B
Svislá nosná konstrukce: zděná tl. nad 15 cm
Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny
1.nadz. podlaží
Podkroví: nemá podkroví
Krov: neumožňující zřízení podkroví
Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 1274
Obestavěný prostor
Výpočet jednotlivých výměr
Název Obestavěný prostor [m3]
Vrchní stavba 4,40*3,40*(2,50+0,60/2) = 41,89 m3
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení)
Název Typ Obestavěný
prostor
Vrchní stavba NP 41,89 m3
Obestavěný prostor - celkem: 41,89 m3
Popis a hodnocení standardu
(S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se,
A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se)
Výpočet koeficientu K4
Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část
[%] Koef.
Upravený
obj. podíl
1. Základy S 7,10 100 1,00 7,10
2. Obvodové stěny S 31,80 100 1,00 31,80
3. Stropy P 19,80 100 0,46 9,11
4. Krov P 7,30 100 0,46 3,36
5. Krytina S 8,10 100 1,00 8,10
6. Klempířské práce S 1,70 100 1,00 1,70
7. Úprava povrchů S 6,10 100 1,00 6,10
8. Schodiště X 0,00 100 1,00 0,00
9. Dveře S 3,00 100 1,00 3,00
10. Okna S 1,10 100 1,00 1,10
11. Podlahy S 8,20 100 1,00 8,20
12. Elektroinstalace S 5,80 100 1,00 5,80
Součet upravených objemových podílů 85,37
Koeficient vybavení K4: 0,8537
- 9 -
Ocenění
Základní cena (dle příl. č. 14): [Kč/m3] = 1 250,-
Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): * 0,8537
Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 0,8000
Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,0880
Základní cena upravená [Kč/m3] = 1 782,53
Plná cena: 41,89 m3 * 1 782,53 Kč/m
3 = 74 670,18 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou
Stáří (S): 90 roků
Předpokládaná další životnost (PDŽ): 10 roků
Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků
Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 90 / 100 = 90,0 %
Maximální opotřebení může dle přílohy č. 21 činit 85 %
Koeficient opotřebení: (1- 85 %/ 100) * 0,150
Bývalá prádelna - zjištěná cena = 11 200,53 Kč
Šupny
Zatřídění pro potřeby ocenění
Vedlejší stavba § 16: typ B
Svislá nosná konstrukce: zděná tl. nad 15 cm
Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny
1.nadz. podlaží
Podkroví: nemá podkroví
Krov: neumožňující zřízení podkroví
Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 1274
Obestavěný prostor
Výpočet jednotlivých výměr
Název Obestavěný prostor [m3]
Vrchní stavba (1,80*3,40+1,30*6,50)*2,20 = 32,05 m3
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení)
Název Typ Obestavěný
prostor
Vrchní stavba NP 32,05 m3
Obestavěný prostor - celkem: 32,05 m3
Popis a hodnocení standardu
(S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se,
A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se)
- 10 -
Výpočet koeficientu K4
Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část
[%] Koef.
Upravený
obj. podíl
1. Základy S 7,10 100 1,00 7,10
2. Obvodové stěny S 31,80 100 1,00 31,80
3. Stropy C 19,80 100 0,00 0,00
4. Krov P 7,30 100 0,46 3,36
5. Krytina P 8,10 100 0,46 3,73
6. Klempířské práce S 1,70 100 1,00 1,70
7. Úprava povrchů S 6,10 100 1,00 6,10
8. Schodiště X 0,00 100 1,00 0,00
9. Dveře P 3,00 100 0,46 1,38
10. Okna C 1,10 100 0,00 0,00
11. Podlahy S 8,20 100 1,00 8,20
12. Elektroinstalace C 5,80 100 0,00 0,00
Součet upravených objemových podílů 63,37
Koeficient vybavení K4: 0,6337
Ocenění
Základní cena (dle příl. č. 14): [Kč/m3] = 1 250,-
Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): * 0,6337
Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 0,8000
Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,0880
Základní cena upravená [Kč/m3] = 1 323,17
Plná cena: 32,05 m3 * 1 323,17 Kč/m
3 = 42 407,60 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou
Stáří (S): 90 roků
Předpokládaná další životnost (PDŽ): 10 roků
Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků
Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 90 / 100 = 90,0 %
Maximální opotřebení může dle přílohy č. 21 činit 85 %
Koeficient opotřebení: (1- 85 %/ 100) * 0,150
Šupny - zjištěná cena = 6 361,14 Kč
Rekapitulace cen staveb
Rodinný dům Oldřichov č.p. 109 318 223,30 Kč
Bývalá prádelna 11 200,53 Kč
Šupny 6 361,14 Kč
Věcná hodnota staveb celkem 335 784,97 Kč
Pozemky:
361 m2 á 300,- Kč/m2 = 108 300,- Kč
Pozemky celkem = 108 300,- Kč
- 11 -
Rekapitulace věcné hodnoty:
Stavby = 335 785,- Kč
Pozemky = 108 300,- Kč
Cena nemovitosti včetně odpočtu opotřebení činí celkem 444 085,- Kč
Výsledná věcná hodnota nemovitosti po zaokrouhlení činí 444 090,- Kč
c) metoda srovnávací (tržní)
K dispozici údaje z inzerce a uskutečněného prodeje v okolí do 5 km:
Prodej rodinného domu 69 m2, pozemek 191 m2,
Zabrušany-Všechlapy, okres Teplice
Rodinný dům č.p. 23 je částečně podsklepený objekt, s
jedním nadzemním podlažím, je situován jako samostatně
stojící objekt původní řadové uliční zástavby. Sedlová
střecha s krytinou z poplastovaného plechu, plastová okna,
vytápění krbovými kamny, teplá voda z bojleru, v domě je
byt 2+1, stav domu průměrný.
Inzerce na sreality.cz, ID zakázky 00227 (Transparent
reality s.r.o, Prosecká 524/26, 18000 Praha - Libeň),
aktualizace 24.11.2016, inzerovaná cena 750 tis. Kč, uvedena užitná plocha 69 m2, pozemek 191
m2.
Jednotková cena 10 900,- Kč/m2
Porovnání: Rodinný dům v lepší lokalitě, v osadě mimo kmenovou obec, ale srostlé, v lepším stavu,
obdobně vybavený, obdobné velikosti, s menším pozemkem. Úprava (inzerce, lokalita, vybavení,
stav, velikost, pozemek).
0,90x0,90x1,00x0,80x1,00x1,05=0,68
Redukovaná jednotková cena 7 400,- Kč/m2.
Prodej rodinného domu 90 m2, pozemek 156 m2,
Studniční, Duchcov, okres Teplice RD o dispozici 3+kk v ul. Studniční. V přízemí chodba se
schodištěm, kuchyně, 2x místnost, koupelna (vana i
sprchový kout) s WC. Dům je částečně podsklepen +
půdní prostory. Okna plastová, vytápění ústřední
(kombinovaný plyn. kotel), v jedné z místností kamna, v
jednotlivých místnostech radiátory. Podlahy plovoucí a
dlažba. Dům je určený k rekonstrukci.
Inzerce na sreality.cz, ID zakázky 032N-05277 (RE/MAX
4 you, náměstí 1. Máje 95/25, 43001 Chomutov), aktualizace 7.11.2016, inzerovaná cena 350 tis.
Kč, uvedena podlahová plocha 90 m2, pozemek 156 m2.
Jednotková cena 3 900,- Kč/m2.
- 12 -
Porovnání: Rodinný dům v horší lokalitě, v horším stavu, obdobně vybavený, obdobné velikosti, s
menším pozemkem. Úprava (inzerce, lokalita, vybavení, stav, velikost, pozemek).
0,90x1,20x1,00x1,20x1,00x1,05=1,36
Redukovaná jednotková cena 5 300,- Kč/m2.
Prodej rodinného domu Jiráskova 263, Hostomice, okres
Teplice
Rodinný dům koncový v řadě, s 1 PP a 2 NP, v domě je byt
4+1, vytápění ústřední s kotlem na plyn, dům v převážně
původním stavu před rekonstrukcí. U domu je větší garáž a
kolny, pozemek 342 m2, situování na okraji větší obce
(městys).
Uskutečněný prodej, kterého jsem se účastnil jako odhadce
MONETA Money Bank (odhad č. 1902/135/2016 ze dne
30.11.2016), realizovaná cena 650 tis. Kč, užitná plocha 122
m2, pozemek 342 m2.
Jednotková cena 5 300,- Kč/m2.
Porovnání: Rodinný dům ve srovnatelné lokalitě, v obdobném stavu, obdobné vybavení, větší
velikost, s obdobným pozemkem. Úprava (stáří prodeje, lokalita, vybavení, stav, velikost, pozemek)
1,00x1,00x1,00x1,00x1,10x1,00=1,10
Redukovaná jednotková cena 5 800,- Kč/m2.
Vyhodnocení srovnávací hodnoty:
Rozpětí redukovaných cen: 5 300,- až 7 400,- Kč/m2
Stanovená jednotková cena u oceňované nemovitosti: 6 000,- Kč/m2
Komentář:
Pro porovnání tři nemovitosti – ve dvou případech inzerce rodinných domů v obdobných lokalitách,
srovnatelné velikosti a stavu, v jednom případě uskutečněný prodej poněkud většího domu, ale
rovněž ve srovnatelné lokalitě a ve srovnatelném stavu. Po úpravě na parametry oceňované
nemovitosti považuji za přiměřenou jednotkovou cenu částku mírně nad spodním okrajem rozpětí,
ve výši 6 tis. Kč/m2. Pro výměru započitatelné podlahové plochy cca 66 m2 (cca 80% ze zastavěné
plochy 1.NP a podkroví) srovnávací hodnotu uvažuji ve výši cca 400 tis. Kč.
Srovnávací hodnota = 400 000,- Kč
d) Zdůvodnění obvyklé ceny
Pro ocenění cenou obvyklou byly stanoveny hodnoty věcná a srovnávací, obdobné nemovitosti se v
místě běžně nepronajímají, výnosovou hodnotu nelze objektivně zjistit. V regionu jsou prodejní
ceny u obdobných nemovitostí spíše pod věcnou hodnotou nebo se jí případně blíží. Obvyklou cenu
nemovitosti uvažuji zhruba ve výši porovnávací hodnoty 400 tis. Kč.
Obvyklá cena je stanovena bez vlivu závad, uvedených v části C listu vlastnictví.
- 13 -
Na základě uvedených skutečností odhaduji cenu obvyklou ve výši:
Výsledná obvyklá cena nemovitých věcí 400 000,- Kč
slovy: čtyřistatisíc Kč
V Srbicích 12.12.2016
Ing. Zdeněk Garlík
Srbice 48
415 01 Teplice
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v
Ústí nad Labem ze dne 6.5.1991, č.j. Spr. 2146/91 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a
odhady nemovitostí.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 10382-417/2016 znaleckého deníku.
Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 275 16.
V Srbicích 12.12.2016 Ing. Zdeněk Garlík
- 14 -
Fotodokumentace ze dne 7.12.2016 – 1.část - pohledy na dům z ulice a ze dvora, kuchyň, obývací pokoj, ložnice,
kotel ÚT v předsíni, koupelna a WC v 1.NP domu
- 15 -
Fotodokumentace ze dne 7.12.2016 – 2.část - pokoj v podkroví, pohled na bývalou prádelnu a šupny ve dvoře,
interiér bývalé prádelny a šupen, zadní pohled na bývalou prádelnu a šupny
- 16 -
- 17 -
- 18 -
- 19 -
- 20 -