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Les Patrimoniales
La place de l’immobilier dans votre patrimoine
Anne Marie CESARI
Stéphane CASTANG
Crédit Agricole Mutuel Pyrénées Gascogne
Crédit Agricole Mutuel Pyrénées Gascogne
16-06-2011
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La gestion de patrimoine au Crédit Agricole Pyrénées Gascogne
Notre objectif : faire grandir votre patrimoine
Par une sélection judicieuse de supports d’investissements– Monétaire– Obligataire– Actions – Immobilier – Crédit
Par la limitation de la fiscalité– IRPP– ISF– Cession– Transmission
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La gestion de patrimoine au Crédit Agricole Pyrénées Gascogne
57 spécialistes en proximité
4 Agences Banque Privée : Auch, Bayonne, Pau, Tarbes
Des offres spécifiques et ouvertes Predica : assurance-vie 200 mds € Amundi : OPCVM 700 mds € Cheuvreux BGPI
Une relation et un suivi personnalisés
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61%
33%
6%
La composition du patrimoine des ménages Français 10 000 mds d’€
Patrimoine immobilier(dont terrains)
Autres actifs
Patrimoine financier
Assurance-vie & épargne retraite
Valeurs mobilières
Dépôts et livrets fiscalisés
Livrets défiscalisés
Epargne contractuelle PEL
14%
2%
3%
9%
5%
Sources: La Tribune – Insee 2010
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Retour sur 2010 : Immobilier ancien
Les ventes se sont redressées assez nettement en 2010
Les prix : la correction est restée modeste et de courte durée (-9%), compensée par la forte hausse sur les 2 derniers trimestres 2010
Très forte hausse à Paris
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Retour sur 2010 : Immobilier neuf
Reprise du marché sans parler d’un nouveau cycle de hausse
Le rebond concerne essentiellement les investisseurs
Valeur refuge Marchés boursiers très volatils Offre insuffisante Mesures fiscales Taux de crédit
Pas de dynamique des ventes chez les acquéreurs classiques
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2011 : un marché plus équilibré
La demande sera moins dynamique
Avantages fiscaux revus à la baisse Taux de crédit à la hausse Solvabilité des acheteurs + limitées
L’offre va s’élargir
Prévision 2011
Hausse de prix contenue + 3% Ventes stables dans l’ancien Ventes en hausse dans le neuf
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MARCHE IMMOBILIERLOCAL
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LE MARCHE PALOIS
Dans l’ancien :
Une stagnation des prix:– Les appartements avec stationnement en centre ville bien placés (cœur de ville piéton)
voient leurs prix remonter légèrement. Chute des prix pour les résidences 60 et 70 …80, surtout entre Alsace Lorraine et l’autoroute.
– Les maisons récentes sur Bizanos, Idron, Lée, Lons et Lescar (Billère et Pau) maintiennent leur prix malgré une forte hausse sur les 10 dernières années.
– Légère baisse d’attractivité des quartiers Trespoey, Allées de Morlàas et Péboué, en raison de la typologie des biens: Béarnaises, maisons des années 50 mêmes cossues.
Dans le neuf :
Forte augmentation des prix:– Pour les maisons, en raison de l’augmentation de la pression foncière et des nouvelles
normes de construction.– Pour les appartements, en raison de la loi scellier et du BBC.
Offre locative :
Globalement plus d’offres que de demandes. Mais attention!– Dans l’ancien, énormément d’offres de mauvaise et très mauvaise qualité.– Dans le neuf plus de demandes que d’offres, pas de vacances locatives à court terme.
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LE MARCHE COTE BASQUE
Dans l’ancien :
Flambée des prix sur Biarritz, Anglet et St-Jean de Luz pour les biens avec vue mer ou très proche quartiers recherchés:
Baisse d’activité sur les extérieurs et sur Hendaye.
Dans le neuf :
Forte augmentation des prix:
– Pour les maisons, en raison de l’augmentation de la pression foncière et des nouvelles normes de construction.
– Pour les appartements, en raison de la loi scellier et du BBC, variation forte suivant la zone (Bayonne entre « les Arènes » et « le Séqué » par exemple ).
Offre locative :
– Beaucoup de demandes de St- Jean à Anglet sur l’ancien et à fortiori sur le neuf.
– L’offre locative sur Bayonne essentiellement nord Adour s’étoffe fortement, trop? attention à la vacance locative à moyen terme. Certains quartiers sont épargnés comme les Arènes et Marracq.
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LE MARCHE TARBAIS ET LES HAUTES PYRENEES
Tarbes Transactions au titre de la résidence principale dans l’ancien car peu de
programmes neufs (demande liée aux conditions d’octroi du PTZ) Prix moyen, aux environs de 1.500€/m2 (acquisition résidence principale) Excès d’offre locative en neuf, Offre inadaptée (beaucoup de petites surfaces, peu de T3, T4).
Les zones touristiques, des niches dynamiques Une baisse du locatif saisonnier qui incite les investisseurs à vendre Corrélée à une demande soutenue d’investissement en résidence
secondaire sur les secteurs Argelès, Bagnères, Cauterets, Barèges, La Mongie.
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LE MARCHE GERSOIS
Un marché soutenu par les résidences secondaires qui s’est effondré en 2008 Disparition du marché de la clientèle anglaise Baisse du nombre de transactions (1200 en 2010) Baisse des prix de l’ordre de 8% (nombreuses résidences secondaires revendues) A permis de rénover globalement l’’habitat sur le département même s’il y a sur le
marché beaucoup de biens ne correspondant pas à la demande actuelle (mauvais état, absence d’infrastructures et commodités, prix de vente pas dans le marché)
Les secteurs porteurs Auch, L’isle Jourdain, en fort développement compte tenu de la proximité toulousaine avec
une forte demande de pavillons « moyens » (800m2 de terrain, T4-5, plein pied) Offre locative (Auch)
Affluence de résidences neuves en 2002-2006 et donc, une offre locative abondante.
Loyers ont baissé, passant de 12€/m2 à 9-10€/m2.
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Zoom sur la fiscalité de l’immobilier
Le crédit d’impôts sur les intérêts d’emprunts est supprimé pour les nouveaux projets à compter du 01-01-2011
Les plus-values immobilières sont soumises au PFL de 19% + 12,3% de CSG
Exonérations :
– Résidence principale sans condition de durée d’occupation– Cession dont le prix est < à 15 000 €– Expropriation pour cause d’utilité publique
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Zoom sur la fiscalité de l’immobilier
Calcul de l’impôt de + value Prix de vente – prix de cession majoré par :
– Les frais et droits de mutation pour le montant réel ou par forfait de 7,5% du prix d’acquisition
– Travaux : dépenses réelles sur justificatifs ou pour les immeubles détenus depuis plus de 5 ans montant forfaitaire de 15% du prix d’acquisition
– Abattement de 1000 € sur le montant de la plus value
Abattement de 10% sur le montant de la plus value au delà de la 5ème année => exonération au delà de 15 ans de détention
Paiement Directement effectué par le notaire Lors de la vente (ou dans le mois pour les ventes de parts de SCI non soumises à
L’IS)
NB : Impossibilité de compenser moins-values et plus-values immobilières
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Zoom sur la fiscalité de l’immobilier
Revenus fonciers
Micro foncier :
– Revenus bruts fonciers < à 15 000 €– Abattement de 30% forfait pour les charges – Intégration à l’impôt progressif + CSG (12.3%)
Imposition au taux progressif :
– Revenus > à 15 000 €– Tranche imposition + CSG (12,3%)
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- Vendeurs et bailleurs doivent afficher la performance énergétique de leurs biens sur toutes les annonces immobilières
01/01/2011 : La révolution verte pour les logements existants
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Plus un bien est économe en énergie, Plus le Prêt à Taux Zéro est important
Exemple : achat d’un bien existant d’une valeur de 180 000 €
31 600 €
15 800 €
7 900 €
01/01/2011 : La révolution verte pour les logements existants
Les acquéreurs seront sensibles à l’étiquette énergétique
Ils rechercheront en priorité les logements économes
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La norme BBC sera obligatoire pour toutes les constructions neuves
Permis de construire non délivré
Bâtiment Basse Consommation
01/01/2013 : La révolution verte pour les logements neufs
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La place de l’immobilier dans votre patrimoine
Immobilier 50%
Actifs financiers 50%
Sécurisé 80%
Actions 20%
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L’investissement immobilier : les principales caractéristiques
Investissement sur longue période permettant un complément de revenu et la constitution d’un capital
– Transmission du patrimoine– Protection contre l’érosion monétaire
Investissement se prêtant à des montages financiers– Levier du crédit– Le démembrement de propriété– La mise en société– Bénéficiant de nombreux avantages financiers
Mais un investissement présentant des contraintes– Vacance des loyers et impayés– Peu liquide– Un mise de fonds généralement importante
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L’investissement immobilier permet une large diversification
Type de placement Exemple Avantages
Actions Nexity
Klepierre
Unibail Rodamco
Liquidité
Diversification
Fiscalité des valeurs mobilières
OPCVM Amundi actions foncier
Liquidité
diversification
Fiscalité des valeurs mobilières ou de l’assurance vie
SCPI (Pierre Papier) Edissimo
Premely
Reximmo …
Modularité de l’investissement
Rendement
Défiscalisation
Diversification économique et géographique
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Les actions
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Actions
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OPCVM : Amundi Actions Foncier
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Exemples de SCPI
Rivoli Avenir Patrimoine
Edissimmo
Reximmo Patrimoine
Malraux
Premely Habitat 3 BBC
Scellier
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PREMELY Habitat 3 (BBC) : SCPI Scellier
Sélection rigoureuse des biens dans le périmètre des zones définies par la loi Scellier
Vous souscrivez des parts d’un portefeuille de biens immobiliers diversifiés qui présente l’intérêt de mutualiser le risque locatif
Gestion immobilière, sélection, acquisition, recherche de locataires, encaissement des loyers, reventes des biens… délégués à Amundi
Diversification et mutualisation des risques
Une stratégie d’investissement qui privilégie QUALITÉ et SÉLECTIVITÉ
10 000 euros de souscription minimum suffit pour accéder au marché de l’immobilier. Accessibilité
Aucun souci de gestion
ALPES PROVENCE
881 des SAVOIE
839 SUD RHONE ALPES 813 ALPES
PROVENCE
871 SUDMEDITERRANEE
825 FRANCHE COMTE
861 LORRAINE
802 NORD EST
CALVADOS
860 MORBIHAN
829 FINISTERE822 COTES D'ARMOR
869 PYRENEESGASCOGNE
831 TOUL ET MIDI TOUL
824 CHARENTE PERIGORD
836 ILLE ET VILAINE
817 CHARENTE MAR.
2 SEVRES
895 CENTRE OUEST
894 TOURAINE ET POITOU
848 CENTRE LOIRE
844 VAL DE
France
845 LOIRE HTE LOIRE
810 CHAMPAGNEBOURGOGNE
882 PARIS ILE DEFrance
872 ALSACE VOSGES
847 ATLANTIQUEVENDEE
867 NORD DE France
879 ANJOU ET MAINE
891 PROVENCECOTE D'AZUR
868 CENTREFrance
878 CENTREEST
887 BRIE PICARDIE
833 AQUITAINE
883 NORMANDIE SEINE
812 NORD MIDI-PYRENEES
835LANGUEDOC ALPES PROVENCE
881 des SAVOIE
839 SUD RHONE ALPES 813 ALPES
PROVENCE
871 SUDMEDITERRANEE
825 FRANCHE COMTE
861 LORRAINE
802 NORD EST
CALVADOS
860 MORBIHAN
829 FINISTERE822 COTES D'ARMOR
869 PYRENEESGASCOGNE
831 TOUL ET MIDI TOUL
824 CHARENTE PERIGORD
836 ILLE ET VILAINE
817 CHARENTE MAR.
2 SEVRES
895 CENTRE OUEST
894 TOURAINE ET POITOU
848 CENTRE LOIRE
844 VAL DE
France
845 LOIRE HTE LOIRE
810 CHAMPAGNEBOURGOGNE
882 PARIS ILE DEFrance
872 ALSACE VOSGES
847 ATLANTIQUEVENDEE
867 NORD DE France
879 ANJOU ET MAINE
891 PROVENCECOTE D'AZUR
868 CENTREFrance
878 CENTREEST
887 BRIE PICARDIE
833 AQUITAINE
883 NORMANDIE SEINE
812 NORD MIDI-PYRENEES
835LANGUEDOC
Investissements PH3:
Principalement zone A et accessoirement zones B1
et B2
Minimum de souscription : 10 000 € (5 parts)
Horizon de placement : 13 à 15 ans
Période de souscription : jusqu’au 20 Décembre 2011
Dispositif fiscal : Scellier
Avantage Fiscal : Réduction d’IR de 22% du montant investi (maximum 300K€) répartie sur 9 ans
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SCPI : EDISSIMO
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L’investissement immobilier bénéficie d’avantages fiscaux
Le dispositif Scellier : simple et efficace
Une acquisition par an limitée à 300 000 €
Obligation de louer pendant 9 ans – Plafonds de loyers au m² suivant les zones (baisse pour 2011, pour notre zone
plus près de la réalité des prix)
Réduction fiscale sur 9 ans – BBC 22% en 2011 (max 6600 €/ an), 18% en 2012– Non BBC 13% (max 3900 €/ an), 9% en 2012
– Les intérêts d’emprunts sont déductibles des revenus fonciers
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L investissement immobilier : les règles à respecter
Respecter la répartition du patrimoine 50% du patrimoine comprenant la résidence principale Le niveau des prix actuels permet de rééquilibrer le patrimoine
Diversifier Ne pas concentrer les investissements sur une même zone géographique Utiliser plusieurs supports d’investissement
Investir régulièrement, savoir vendre et assurer une rotation sur le locatif Un bien se dégrade => entretenir et s’assurer des performances locatives et
énergétiques Utiliser le levier du crédit
Sélectionner les biens Emplacement Qualité et énergie Taux d’accession à la propriété
Respecter la capacité d’investissement Pouvoir faire face aux risques locatifs
Invest. 40
Revenus 40
Défisc. 20
30
L’immobilier : un placement incontournable de votre patrimoine
Résidence principale : bien d’usage
Epargne de précaution et projet : Livret A, LDD, PEL
Actions
Obligations Immobilierde rendement
Immobilier
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Exemple investissement BBC Scellier
Situation actuelle:
Couple marié => 2 parts.
Revenus annuels: Revenus salariés: 146.000 EUR => Revenus fonciers: 23.940 EUR
Patrimoine financier: 500.000EUR
Patrimoine immobilier locatif:
Appartement Clemenceau: 200.000 EUR (perf.énergétique D; ancienneté 20 ans) Appartement Trespoey: 200.000 EUR (perf.énergétique D; anciennté 20 ans) Appartement Bld des Pyrénées: 150.000 EUR (perf.énergétique E; ancienneté 25 ans)
=> Moyenne ancienneté du parc immobilier: 21 ans => Zone géographique unique: Pau => Moyenne performance énergétique du parc immobilier: D-
Propriétaire de la résidence principale: 600.000EUR
Impôts à payer pour l’année N: IR: 36.974 EUR
ISF: 3.462 EUR
CSGRDS: 2.992 EUR (=12.30% des revenus fonciers)
Total impôt: 43.428 EUR
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Exemple investissement BBC Scellier/SCPI
Comment améliorer la performance du parc immobilier?
Vente d’un bien immobilier (appartement Bld des Pyrénées, perf. Energétique E) pour 150.000EUR.
acquisition > 15 ans => pas d’impôts fiscal et social sur la plus-value.
Optimisation de l’investissement à 300.000EUR:
Achat appartement BBC Scellier à St Jean de Luz: 239.000EUR => loué 750€/mois.
(perf.énergétique A; neuf)
Achat SCPI (perf.énergétique A; neuf) 61.000EUR => loué 150€/mois.
___________
Total: 300.000 EUR
Financement: Prêt IN FINE de 300 KEUR à 4% sur 15 ans.
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Exemple investissement BBC Scellier/SCPI
État du parc immobilier après investissement:
Age moyen du parc immobilier: 10 ansPerformance énergétique moyenne: C+Parc immobilier diversifié géographiquement (Saint Jean de Luz; Scpi;Pau)
Imposition: ISF: 2722 EUR (contre 3.462€ avant investissement).
IR: 24 319 EUR (contre 36.974€ avant investissement).
CSGRDS: 1.195 EUR (contre 2.992€ avant investissement).
Économie réalisée: 15.192 EUR/an sur 9 ans.
Trésorerie:
Placement à 3.5% des 150.000EUR de la vente de l’appartement Bld des Pyrénées => (= 251.302EUR au bout de 15 ans) avec ajout mensuel de 250 EUR.
Permet d’obtenir au bout de 15 ans la somme de 309 KEUR permettant de solder le prêt IN FINE de 300 KEUR.
A cela s’ajoute 100€/mois de différentiel prêt/loyer. - Loyer investissement perçus/mois: 750+150= 900EUR
- Intérêt/mois prêt IN FINE: 796.66+203.33=1000EUR
=> Différentiel de 100€
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Patrimoine Immobilier
Valorisation
Revenus Fonciers bruts
Rendement brut
Avant investissement
550.000
23940
4,35%
Après investissement
700.000
28560
4,08%
Ancienneté moyenne parc 21 ans 10 ans
Performance énergétique moyenne
D C
Impôt sur le Revenu 36.974 € 24.319 €
Impôt Solidarité Fortune 3.462 € 2.722 €
Prélèvements sociaux 2.992 € 1.195 €
35
Merci de votre attention