REINALDO RIBEIRO GERTH ENGENHEIRO CREA-SP Nº 0600339061
RUA GUARATINGUETÁ - Nº 229 - CRISPIM - CEP 12402-590 - TELEFAX 3642-3881 - PINDAMONHANGABA – SP
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LAUDOS PERICIAIS E DE VISTORIA – INSPEÇÃO PREDIAL
AVALIAÇÕES PATRIMONIAIS
5 – AVALIAÇÃO
O objetivo primordial é estabelecer a metodologia mais adequada para
determinação do justo valor de mercado do imóvel objeto da lide.
Nas avaliações de imóveis urbanos, no caso é o de unidade autônoma
(apartamento), tais como são consideradas áreas periféricas, podem ser utilizados os
métodos comparativos de dados de mercado.
Adotaremos critérios e regras da Norma para Avaliação de Imóveis nas
Varas da Fazenda Pública da Capital, elaborada pela comissão de Peritos nomeada
pela Coordenadoria do Centro de Apoio aos Juízes da Fazenda “CAJUFA”,
denominada NORMAS–2004, visando à atualização das NORMAS–75, para
atender a norma NBR-14.653.
Os valores pesquisados foram obtidos com informações em imobiliárias e
publicações da cidade, tendo os elementos características construtivas compatíveis
com os da unidade avalianda e estando situados na mesma região geoeconômica,
dentro do próprio condomínio.
Haverá redução de 10% nas ofertas, dada a elasticidade do negócio.
Terá a média aritmética dos valores unitários pesquisados e
homogeneizados, dando preferência à aplicação da média saneada dos valores
limites acima e abaixo de 30%.
Para a unidade autônoma, utilizaremos o método comparativo de outras
unidades autônomas pesquisadas, e homogeneizadas, transpondo o valor para o
imóvel avaliando.
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LAUDOS PERICIAIS E DE VISTORIA – INSPEÇÃO PREDIAL
AVALIAÇÕES PATRIMONIAIS
ELEMENTO 1
Fonte: Imobiliária Danelli.
Informante: Sra. Eliene Aparecida Silva Gomes.
Referência: 13.122.
Telefone: 12.3632.4077.
Data: Maio de 2017.
Natureza do elemento: Oferta.
Localização: Av. Charles Schneider, 1001, Bloco D, Apto 31, 3º andar, Taubaté.
Descrição: Uma sala de estar/jantar com varanda, uma suíte com banheiro privativo,
dois dormitórios, um banheiro social, cozinha, área de serviço e duas vagas para
veículo.
Observação: apartamento original.
Viu = Vo x Fo x Fa x Fc
Ac
Onde: Viu = valor do imóvel por unidade.
Vo = valor da oferta.
Ac = área construída.
Fo = fator oferta.
Fa = fator área.
Fc = fator construção.
Vo= R$ 255.000,00.
Ac = 137,8448 m².
Fo = 0,90.
Fa = 1,00.
Fc = 1,00.
Viu = 255.000,00 x 0,90 x 1,00 x 1,00
137,8448
Viu = R$ 1.664,92 / m².
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LAUDOS PERICIAIS E DE VISTORIA – INSPEÇÃO PREDIAL
AVALIAÇÕES PATRIMONIAIS
ELEMENTO 2
Fonte: Imobiliária Danelli.
Informante: Sra. Eliene Aparecida Silva Gomes.
Referência: 11.028.
Telefone: 12.3632.4077.
Data: Maio de 2017.
Natureza do elemento: Oferta.
Localização: Av. Charles Schneider, 1001, Bloco C, Apto 2, 2º andar, Taubaté.
Descrição: Uma sala de estar/jantar com varanda, uma suíte com banheiro privativo,
um dormitório, um banheiro social, cozinha, área de serviço e uma vaga para
veículo.
Observação: apartamento original.
Viu = Vo x Fo x Fa x Fc
Ac
Onde: Viu = valor do imóvel por unidade.
Vo = valor da oferta.
Ac = área construída.
Fo = fator oferta.
Fa = fator área.
Fc = fator construção.
Vo= R$ 190.000,00.
Ac = 105,9321 m².
Fo = 0,90.
Fa = 1,00.
Fc = 1,00.
Viu = 190.000,00 x 0,90 x 1,00 x 1,00
105,9321
Viu = R$ 1.614,24 / m².
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LAUDOS PERICIAIS E DE VISTORIA – INSPEÇÃO PREDIAL
AVALIAÇÕES PATRIMONIAIS
ELEMENTO 3
Fonte: Imobiliária Danelli.
Informante: Sra. Eliene Aparecida Silva Gomes.
Referência: 11.198.
Telefone: 12.3632.4077.
Data: Maio de 2017.
Natureza do elemento: Oferta.
Localização: Av. Charles Schneider, 1001, Bloco F, Apto 23, 2º andar, Taubaté.
Descrição: Uma sala de estar/jantar com varanda, uma suíte com banheiro privativo,
dois dormitórios, um banheiro social, cozinha, área de serviço e duas vagas para
veículo.
Observação: apartamento original.
Viu = Vo x Fo x Fa x Fc
Ac
Onde: Viu = valor do imóvel por unidade.
Vo = valor da oferta.
Ac = área construída.
Fo = fator oferta.
Fa = fator área.
Fc = fator construção.
Vo= R$ 240.000,00.
Ac = 134,7992 m².
Fo = 0,90.
Fa = 1,00.
Fc = 1,00.
Viu = 240.000,00 x 0,90 x 1,00 x 1,00
134,7992
Viu = R$ 1.602,38 / m².
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LAUDOS PERICIAIS E DE VISTORIA – INSPEÇÃO PREDIAL
AVALIAÇÕES PATRIMONIAIS
ELEMENTO 4
Fonte: Celso Solera Imóveis.
Informante: Sra. Cristina Solera.
Referência: VA-034.
Telefone: 12.3624.1430.
Data: Maio de 2017.
Natureza do elemento: Venda recente.
Localização: Av. Charles Schneider, 1001, Bloco E, Apto 42, 4º andar, Taubaté.
Descrição: Uma sala de estar/jantar com varanda, uma suíte com banheiro privativo,
dois dormitórios, um banheiro social, cozinha, área de serviço e duas vagas para
veículo.
Observação: apartamento original.
Viu = Vo x Fo x Fa x Fc
Ac
Onde: Viu = valor do imóvel por unidade.
Vo = valor da oferta.
Ac = área construída.
Fo = fator oferta.
Fa = fator área.
Fc = fator construção.
Vo= R$ 230.000,00.
Ac = 134,7992 m².
Fo = 0,90.
Fa = 1,00.
Fc = 1,00.
Viu = 230.000,00 x 0,90 x 1,00 x 1,00
134,7992
Viu = R$ 1.535,62 / m².
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LAUDOS PERICIAIS E DE VISTORIA – INSPEÇÃO PREDIAL
AVALIAÇÕES PATRIMONIAIS
ELEMENTO 5
Fonte: Celso Solera Imóveis.
Informante: Sra. Cristina Solera.
Telefone: 12.3624.1430.
Data: Maio de 2017.
Natureza do elemento: Oferta.
Localização: Av. Charles Schneider, 1001, Bloco D, Apto 23, 2º andar, Taubaté.
Descrição: Uma sala de estar/jantar com varanda, uma suíte com banheiro privativo,
dois dormitórios, um banheiro social, cozinha, área de serviço e duas vagas para
veículo.
Observação: apartamento original.
Viu = Vo x Fo x Fa x Fc
Ac
Onde: Viu = valor do imóvel por unidade.
Vo = valor da oferta.
Ac = área construída.
Fo = fator oferta.
Fa = fator área.
Fc = fator construção.
Vo= R$ 220.000,00.
Ac = 137,8448 m².
Fo = 0,90.
Fa = 1,00.
Fc = 1,00.
Viu = 220.000,00 x 0,90 x 1,00 x 1,00
137,8448
Viu = R$ 1.436,40 / m².
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LAUDOS PERICIAIS E DE VISTORIA – INSPEÇÃO PREDIAL
AVALIAÇÕES PATRIMONIAIS
ELEMENTO 6
Fonte: Imobiliária Cunha.
Informante: Sr. Cunha.
Referência: 825.
Telefone: 12.3624.7448.
Data: Maio de 2017.
Natureza do elemento: Oferta.
Localização: Av. Charles Schneider, 1001, Bloco A, Apto 62, 6º andar, Taubaté.
Descrição: Uma sala de estar/jantar com varanda, uma suíte com banheiro privativo,
um dormitório, um banheiro social, cozinha, área de serviço e uma vaga para
veículo.
Observação: apartamento original.
Viu = Vo x Fo x Fa x Fc
Ac
Onde: Viu = valor do imóvel por unidade.
Vo = valor da oferta.
Ac = área construída.
Fo = fator oferta.
Fa = fator área.
Fc = fator construção.
Vo= R$ 230.000,00.
Ac = 105,9321 m².
Fo = 0,90.
Fa = 1,00.
Fc = 1,00.
Viu = 230.000,00 x 0,90 x 1,00 x 1,00
105,9321
Viu = R$ 1.954,08 / m².
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LAUDOS PERICIAIS E DE VISTORIA – INSPEÇÃO PREDIAL
AVALIAÇÕES PATRIMONIAIS
RESUMO DOS ELEMENTOS
ELEMENTO - 1------------------------------------------R$ 1.664,92/m²
ELEMENTO - 2------------------------------------------R$ 1.614,24/m²
ELEMENTO - 3------------------------------------------R$ 1.602,38/m²
ELEMENTO - 4------------------------------------------R$ 1.535,62/m²
ELEMENTO - 5------------------------------------------R$ 1.436,40/m²
ELEMENTO – 6------------------------------------------R$ 1.954,08/m²
TOTAL-----------------------------------------------------R$ 9.807,64/m²
Média Aritmética: R$ 9.807,64
6
Média Aritmética: R$ 1.634,61/m².
Media Saneada: R$ 1.634,61/m².
Limite Superior: 1,3 = R$ 2.124,99/m².
Limite Inferior: 0,7 = R$ 1.144,23/m².
Elementos a excluir: nenhum.
Valor saneado - Vs = R$ 1.634,61/m² (hum mil, seiscentos e trinta e quatro
reais e sessenta e um centavos por metro quadrado).
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LAUDOS PERICIAIS E DE VISTORIA – INSPEÇÃO PREDIAL
AVALIAÇÕES PATRIMONIAIS
5.1 – CÁLCULO DO VALOR DO APARTAMENTO
Vaa = Aia x Vs.
Onde: Vaa = valor do apartamento avaliando.
Aia = área do imóvel avaliando.
Vs = valor saneado.
Aia = 134,7992 m².
Vs = R$ 1.634,61/m².
Vaa = 134,7992 x R$ 1.634,61.
Vaa = R$ 220.344,12.
VALOR FINAL DO APARTAMENTO: R$ 220.344,12 (duzentos e vinte mil,
trezentos e quarenta e quatro reais e doze centavos).
6 – CONCLUSÃO
Conforme vistoria e após levantamentos, verificou-se um terreno em
formato irregular, com topografia plana, servido de melhoramentos e equipamentos
urbanos, tais como: via asfaltada, guia, sarjeta, calçada, rede de energia elétrica,
rede de água potável, rede telefônica, iluminação pública, rede de esgoto, coleta de
lixo domiciliar, rede coletora de água pluvial e linha regular de transporte urbano
nas imediações.
O imóvel avaliando, com idade aproximada de 18 (dezoito) anos, está
contido no Condomínio Residencial Via Schneider, constituído de sete blocos, com
seis pavimentos em cada bloco e quatro apartamentos por pavimento, portaria,
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AVALIAÇÕES PATRIMONIAIS
estacionamento no pavimento térreo, salão de festas, mini quadra esportiva, piscina,
sauna, WC masculino e feminino, hall de entrada, um elevador por bloco e
escadarias de acesso aos pavimentos.
A unidade autônoma conta com 134,7992 m² de área construída total,
possuindo uma sala de estar com varanda, uma sala de jantar/estar, uma suíte com
banheiro privativo, dois dormitórios, um banheiro social, uma cozinha, uma área de
serviço e duas vagas para veículo identificadas como 212 e 212-A. Cadastrado junto
à Prefeitura Municipal sob o nº 4.4.065.195.076.
Seu entorno é formado por residências classificadas pelo mercado como
padrão médio, com finalidade residencial.
Após estudos e pesquisas obtivemos o valor total apurado e
homogeneizado de R$ 220.344,12 (duzentos e vinte mil, trezentos e quarenta e
quatro reais e doze centavos).
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AVALIAÇÕES PATRIMONIAIS
7 – FOTOGRAFIAS
Foto 1: Vista frontal do condomínio.
Foto 2: Vista da portaria.
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REINALDO RIBEIRO GERTH ENGENHEIRO CREA-SP Nº 0600339061
RUA GUARATINGUETÁ - Nº 229 - CRISPIM - CEP 12402-590 - TELEFAX 3642-3881 - PINDAMONHANGABA – SP
- 17 -
LAUDOS PERICIAIS E DE VISTORIA – INSPEÇÃO PREDIAL
AVALIAÇÕES PATRIMONIAIS
Foto 3: Vista da entrada do bloco E.
Foto 4: Vista da sala de estar/jantar.
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- 18 -
LAUDOS PERICIAIS E DE VISTORIA – INSPEÇÃO PREDIAL
AVALIAÇÕES PATRIMONIAIS
Foto 5: Vista da cozinha e área de serviço ao fundo.
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- 19 -
LAUDOS PERICIAIS E DE VISTORIA – INSPEÇÃO PREDIAL
AVALIAÇÕES PATRIMONIAIS
Foto 6: Vista interna de um dos dormitórios.
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LAUDOS PERICIAIS E DE VISTORIA – INSPEÇÃO PREDIAL
AVALIAÇÕES PATRIMONIAIS
Foto 7: Vista interna de um dos banheiros.
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- 21 -
LAUDOS PERICIAIS E DE VISTORIA – INSPEÇÃO PREDIAL
AVALIAÇÕES PATRIMONIAIS
Foto 8: Vista de uma das vagas para veículo.
Foto 9: Vista do salão de festas.
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- 22 -
LAUDOS PERICIAIS E DE VISTORIA – INSPEÇÃO PREDIAL
AVALIAÇÕES PATRIMONIAIS
Foto 10: Vista da piscina infantil.
Foto 11: Vista da piscina para adultos.
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LAUDOS PERICIAIS E DE VISTORIA – INSPEÇÃO PREDIAL
AVALIAÇÕES PATRIMONIAIS
ENCERRAMENTO
Nada mais havendo a esclarecer, encerramos o presente trabalho que é
composto por 23 (vinte e três) folhas, impressas em computador, com informações
somente no anverso, todas rubricadas, vindo a primeira e a última assinada por este
perito que as subscreve.
ANEXOS:
- Anexos fotográficos, constituídos por 11 fotografias.
O signatário coloca-se ao inteiro dispor de Vossa Excelência para os
esclarecimentos que fizerem necessários.
Pindamonhangaba, 26 de junho de 2017.
____________________________
Reinaldo Ribeiro Gerth
Engenheiro CREA n.º 0600339061
Perito Judicial
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