“Amministrare un’impresa diAmministrare un impresa di costruzioni in un mercato globale”g
Paolo FerrettiPaolo FerrettiPresidente Ance Bergamo
Amministrare un’impresa di costruzioni in un mercato globale
ANCE BERGAMO l t d i t tt i b hiANCE BERGAMO : la rappresentanza dei costruttori bergamaschi
Il settore delle costruzioni in Italia : il mercato edilizio nel sistema Paese
La gestione d’impresa in un mercato in continua evoluzione
Housing Evolution : il patrimonio edilizio in provincia di Bergamo e le sue prospettive secondo la percezione dei cittadinisue prospettive secondo la percezione dei cittadini
ANCE BERGAMO : la rappresentanza dei costruttori bergamaschi
“Gemellaggio”Gemellaggio
“I nostri organismi bilaterali”
ANCE BERGAMO : la rappresentanza dei costruttori bergamaschi
Formazione manageriale
Formazione addetti del settoreFormazione addetti del settore
Prevenzione antinfortunistica
Consulenza in materia : AmbientaleConsulenza in materia : Ambientale
Sicurezza
Qualità
Fiscale
Credito e Finanza
Assicurativa
Autotrasporto
Legale
Lavori PubbliciLavori Pubblici
Urbanistica
Problemi del lavoro
Privacy e codice etico
Innovazione tecnologica e rendimento energetico
ANCE BERGAMO : la rappresentanza dei costruttori bergamaschi
Centro ricerche :
“Housing Evolution”
Gli appalti pubblici in Provincia dal 2001 al 2006
Oneri di urbanizzazione comuni bergamaschi
Costo del personale nei diversi comparti produttivi
ANCE BERGAMO : la rappresentanza dei costruttori bergamaschi
Oltre 400 imprese iscritte al sistema ANCE BERGAMOANCE BERGAMO
+ di 7.000 addettiimprese (ANCEBERGAMO)
Circa 1.500 impreseiscritte (Cassa Edile) BERGAMO)
Circa 1,5 miliardi diEuro di volume d’affariOltre 15.000 lavoratori
assistiti (Cassa Edile)
( )
(ANCE BERGAMO)
Oltre 1.000 visiteOltre 700 studenti
assistiti (Cassa Edile)
mediche annue disorveglianzasanitaria (CPT)
Oltre 700 studentiall’anno partecipantia corsi (Scuola Edile)
+ di 1.500 visitea cantieri ediliall’anno (CPT)
+ di 80 corsi diformazione all’anno(Scuola Edile) all anno (CPT)(Scuola Edile)
Il settore delle costruzioni in Italia : il mercato edilizio nel sistema Paese
Il 49% di tutti gli investimenti fissi del paese g priguardano il settore delle costruzioni.
L’edilizia rappresenta il 9% del Prodotto Interno Lordo nazionale.
Da 6 anni l’unico settore produttivo in crescita … che ha materialmente consentito al Sistema Paese
il rispetto dei parametri imposti dalla U Eil rispetto dei parametri imposti dalla U.E.
Il settore delle costruzioni in Italia : il mercato edilizio nel sistema Paese
L’edilizia è un settore “labour intensive”:
Il settore delle costruzioni occupa in Italia quasi 2.000.000 di addetti, pari al 28% di tutti gli addetti occupati nell’industria e p g ppari all’8,4% di tutti gli occupati sul territorio nazionale.
A questi si aggiungano ulteriori 800.000 lavoratori occupati nell’indotto.
Fonte A.N.C.E.
Il settore delle costruzioni in Italia : il mercato edilizio nel sistema Paese
Fonte ANCE - ISTAT
Il settore delle costruzioni in Italia : il mercato edilizio nel sistema Paese
Fonte ANCE - ISTAT
Il settore delle costruzioni in Italia : il mercato edilizio nel sistema Paese
Fonte ANCE - ISTAT
Il settore delle costruzioni in Italia : il mercato edilizio nel sistema Paese
Fonte ANCE - ISTAT
Il settore delle costruzioni in Italia : il mercato edilizio nel sistema Paese
Fonte ANCE
Il settore delle costruzioni in Italia : il mercato edilizio nel sistema Paese
Fonte ANCE
Il settore delle costruzioni in Italia : il mercato edilizio nel sistema Paese
Fonte ANCE – ISTAT – AGENZIA ENTRATE
Il settore delle costruzioni in Italia : il mercato edilizio nel sistema Paese
Fonte ANCE - ISTAT
Il settore delle costruzioni in Italia : il mercato edilizio nel sistema Paese
ITALIA
Fonte ANCE su DATI NOMISMA
Il settore delle costruzioni in Italia : il mercato edilizio nel sistema Paese
Forma giuridica imprese di costruzioni italiane
SRL79%
SNC
SAS1,7%
SNC1,3%
Cooperativa
Individuale1,6%
1,7%
SPA14,7%
Fonte Centro Marketing
Il settore delle costruzioni in Italia : il mercato edilizio nel sistema Paese
Fatturato imprese di costruzioni italiane
Il 9% h f d 0 l< 1 mln32%
Il 79% ha un fatturato da 0 a 5 mln
da 1 mln a 5 mlnda 20 a 40 mln
oltre 40 mln2%
da 1 mln a 5 mln47%
da 10 a 20 mln da 5 mln a 10 l
da 20 a 40 mln2%
5% mln12%
Fonte Centro Marketing
Il settore delle costruzioni in Italia : il mercato edilizio nel sistema Paese
Numero medio addetti per impresa
da 1 a 580,6%
oltre 500,3%
da 16 a 503,4% da 6 a 15
15,7%
Fonte Centro Marketing
La gestione d’impresa in un mercato in continua evoluzione
Caratteristiche e specificità del processo edilizio
L’organizzazione di un’impresa edile
Pianificazione e controllo
Le dinamiche finanziarie
Il project financing : tecniche di valutazione e case history
La gestione d’impresa in un mercato in continua evoluzione
Nomadismo Mercato
Stagionalità Fattori della produzionep
Impresa
La gestione d’impresa in un mercato in continua evoluzione
1) Condizioni metereologiche che condizionanola possibilità di realizzare determinatelavorazionilavorazioni
2) Durata della “giornata lavorativa” molto) gvariabile tra estate ed inverno
Stagionalità
3) Produttività del lavoro condizionata dallecondizioni meteo (calore, pioggia, neve…)
La gestione d’impresa in un mercato in continua evoluzione
1) L’ubicazione geografica dei cantieri moltospesso si colloca ad una notevole distanzadalla sede dell’impresadalla sede dell impresa
2) Difficoltà di “fidelizzazione” con i subfornitori)
3) Determinazione “distanza critica” del raggioNomadismo
d’azione dell’impresa… (cantieri in regime didiaria, trasferta, …)
4) Oltre una certa distanza può implicarel’apertura di sede distaccata per gestionet i i ti htecnica, acquisti, paghe, …
La gestione d’impresa in un mercato in continua evoluzione
1) Importanza della definizione dei propriobiettivi di mercato … identificare proprio“core business”core business
2) Ogni mercato necessita di un’organizzazione
Mercato
) g gd’impresa differente: opere pubbliche,mercato privato residenziale, mercato privatoindustriale, costruzione in proprio per larivendita (immobiliare)
3) Ogni mercato può rappresentare una variabile“esogena” che può costituire un fattore disuccesso o insuccesso dell’azienda
La gestione d’impresa in un mercato in continua evoluzione
1) L’impresa edile è caratterizzata daun’organizzazione dei fattori della produzione“labour intensive”labour intensive
2) Le risorse umane costituiscono un fattore
Fattori della produzione
)della produzione affetto da “rigidità”
p3) Difficoltà di instaurare processi di
industrializzazione avanzati (p.e. : nell’ediliziaresidenziale la prefabbricazione è di difficileattuazione)
4) Il i l b lt è di i t d4) Il ricorso al subappalto è condizionato danormative restrittive specialmente nelcomparto delle opere pubbliche
La gestione d’impresa in un mercato in continua evoluzione
Impresa
L’imprenditore deve stabilire attentamente i propri OBIETTIVI STRATEGICIrispetto al MERCATO cui si vuole rivolgere…
… definendo attentamente un’ORGANIZZAZIONE AZIENDALE ad hoc.
La gestione d’impresa in un mercato in continua evoluzione
Obiettivi e Mercato condizionano la strutturadell’Organizzazione Aziendale… non viceversa!
E’ fondamentale che la “MISSION” aziendale siaben definita e “messa a fuoco” dallo staffdirigenziale dell’azienda
Impresa La dimensione aziendale, la compagine“azionaria” e l’organo decisionale (CDA o
i i t t i ) i ti i fl ilamministratore unico) parimenti influenzano ilgrado di ramificazione e complessitàdell’organizzazione aziendale
La gestione d’impresa in un mercato in continua evoluzione
Organigramma di un’impresa di dimensioni medio-grandi :Prevale la struttura “orizzontale” ed una forte ramificazione dei processi decisionali
C.D.A.
AssistenteServizio Legale
Responsabile Risorse Umane
ResponsabileSicurezza
Qualità
Direttore Finanziario
Responabile Progettazione Direttore Tecnico Direttore
Gare e AppaltiResponsabile
ApprovvigionamentiResponsabile
Marketing
Ufficio Tecnico Responsabile Produzione Resp. TopografiaResp. COGE Resp. COIN Comunicazione Ricerche di
mercato
Resp. Pianificazione
e Controllo
La gestione d’impresa in un mercato in continua evoluzione
Organigramma di un’impresa di dimensioni medio-piccole :Organigramma di un impresa di dimensioni medio piccole :Prevale la struttura “verticale” con processi decisionali convogliati su poche figure aziendali
C.D.A.
ResponsabileSicurezza e Qualità
Responsabile Risorse Umane
Direzione Direzione
Servizi GeneraliSegreteria - EDP
DirezioneAmministrativa
DirezioneOperativa
ContabilitàCli ti
Contabilità G l AcquistiClienti Generale
Risorse UmaneFatturazione
q
Settore Gare
Gestione Contratti
Gestione Cantieri
La gestione d’impresa in un mercato in continua evoluzione
Non esiste una “ricetta” applicabile ad ogniimpresa edile riguardo all’organizzazioneottimale
La definizione dell’organizzazione è frutto di unanalisi puntuale molto approfondita: una sortadi “abito su misura”
La definizione di una corretta organizzazionei d l ò tit i di t f ttaziendale può costituire di per se stessa fattore
di successo o insuccesso di un’azienda
L’organizzazione non deve essere subitaL’organizzazione non deve essere subitadall’azienda ma deve essere il soddisfacimentodi necessità gestionali risultato di un equilibratorapporto “costi benefici” che garantiscano ilrapporto costi – benefici che garantiscano ilcorretto governo dell’impresa senza sbilanciareil punto di break-even
La gestione d’impresa in un mercato in continua evoluzione
L’organizzazione aziendale, finalizzata alraggiungimento degli obiettivi aziendali, determinagg g gdei costi che devono trovare allocazione nelbusiness plan dell’impresa
Il business plan aziendale è uno strumento dipianificazione e controllo che deve esserepmonitorato dalla Direzione Generale poiché fornisceutili indicazioni strategiche circa il grado diraggiungimento degli obiettivi aziendali
La gestione d’impresa in un mercato in continua evoluzione
Spese generaliCosti
personale di sede
Spese generali
Costi strutturapatrimonialedi sede
Business Plan
Portafoglio Opportunità Portafoglioordini Redditività
attesacommesse
di svilupponuovi mercati
La gestione d’impresa in un mercato in continua evoluzione
I costi del personale di sedep
Direzione Generale 85.000€ Paperone 85.000€
Segreteria e centralino 35.000€Segreteria e centralino 35.000€ Pippo 35.000€
Acquisti 120.000€ Pluto 70.000€ Paperino 50.000€
Commerciale / Promozionale 160.000€ Gambadilegno 70.000€ Topolino 45.000€ Paperinik 45.000€
Direzione Tecnica 245.000€ Orazio 65.000€ Clarabella 45.000€ Qui 45.000€ Quo 45.000€ Qua 45.000€
Personale 150.000€ Gastone 50.000€ B tt i 45 000€Basettoni 45.000€
Qualità - Sicurezza 55.000€ Paperina 55.000€
Amministrazione 95.000€Amministrazione 95.000€ Rockerduck 50.000€ Nonna Papera 45.000€
890.000€ Totale
La gestione d’impresa in un mercato in continua evoluzione
Le Spese Generalip
MATERIALI VARI USO UFFICIO - PRESTAZIONI DI TERZI 15 000€MATERIALI VARI USO UFFICIO PRESTAZIONI DI TERZI 15.000€ BENI STRUMENTALI DI VALORE IRRILEVANTE 3.000€ MANUTENZIONI FABBRICATI 2.500€ MANUTENZIONI ATTREZZATURE E MACCHINARI D'UFFICIO 3.000€ MANUTENZIONE IMPIANTI DI SEDE 2.500€ SPESE DI TRASPORTO 23.000€ ASSICURAZIONI 40.000€ PUBBLICITA' E PROMOZIONE 15.000€ VIAGGI E TRASFERTE 15.000€ SPESE DI RAPPRESENTANZA 7.000€ ASSISTENZA TECNICA HARDWARE E SOFTWARE 8.000€ SPESE LEGALI E NOTARILI 15 000€SPESE LEGALI E NOTARILI 15.000€ RIPRODUZIONI E STAMPE 10.000€ ALTRE PRESTAZIONI AUSILIARIE 5.000€ SERVIZI BANCARI 5.000€ ENERGIA ELETTRICA 10.000€ ACQUA 1.000€ GAS 4.500€ TELEFONO E FAX 9.000€ TELEFONI CELLULARI INDEDUCIBILI 50% 16.000€ SPESE DI PULIZIA 12.000€ SPESE DI VIGILANZA 1.500€ CARBURANTI E LUBRIFICANTI 8 000€CARBURANTI E LUBRIFICANTI 8.000€
La gestione d’impresa in un mercato in continua evoluzione
Le Spese Generalip
TESTI E RIVISTE 1.000€ SPESE POSTALI 3.000€ ABBONAMENTI A PERIODICI 1.000€ QUOTE ASSOCIATIVE 5.000€ LEASING AUTOVEICOLI 2.500€ NOLEGGIO AUTOVETTURE 30.000€ NOLEGGIO VEICOLI INDUSTRIALI 5.000€ ASSICURAZIONI INFORTUNI PROFESSIONALI 45.000€ SPESE ISTRUZIONE PROFESSIONALE 1.500€ ALTRI ONERI DI UTILITA' SOCIALE 8 000€ALTRI ONERI DI UTILITA SOCIALE 8.000€ CONTRIBUTI A ENTI E ASSOCIAZIONI 4.100€ SPESE RICERCA PERSONALE 1.500€ IMPOSTA DI REGISTRO 500€ IMPOSTE E TASSE DIVERSE 10.000€ TASSE E ONERI COMUNALI 1.600€ ALTRE IMPOSTE 3.000€ COMMISSIONI BANCARIE 13.000€
TOTALE SPESE SEDE 366.700€
La gestione d’impresa in un mercato in continua evoluzione
Le voci di costo della struttura patrimoniale e finanziariap
AMMORTAMENTI E ACCANTONAMENTI 180.000€ INTERESSI PASSIVI A MEDIO-LUNGO TERMINE 50.000€ INTERESSI PRESTITO OBBLIGAZIONARIO E FINANZIAMENTI SOCI 35.000€ INTERESSI PASSIVI - COMMISSIONI DI FACTORING 130.000€
TOTALE STRUTTURA PATRIMONIALE 395.000€
La gestione d’impresa in un mercato in continua evoluzione
Riepilogo delle voci di costo ricomprese nel Business Planp g p
Costi del personale di sede 890.000 53,88%Spese generali 366.700 22,20%Costi struttura patrimoniale e finanziaria 395.000 23,91%
Totale 1.651.700
Costi di struttura
Spese generali sede
Costi struttura
patrimoniale e finanziaria
22%e finanziaria
24%
Costi del personale di
sede54%
La gestione d’impresa in un mercato in continua evoluzione
Definizione del portafoglio ordinip g
cliente lavoro località sett. K G F M A M G L A S O N D Totale
Comune Vedeseta Piscina comunale Vedeseta p 1,28 150 150 150 150 150 150 120 20 10 1.050
Comune Selvino Nuova RSA Selvino p 1,25 250 250 250 200 50 1.000
Provincia Aosta Stazione termale Aosta p 1,20 130 130 130 130 130 130 90 60 130 50 10 1.120
Consorzio bonifica Canale scolmatore Bergamo p 1,27 80 100 100 100 70 100 100 100 90 840
Provincia Verona Nuova tangenziale EST Verona p 1,30 200 300 300 300 300 300 250 50 2.000
Cooperativa Serena Complesso residenziale Treviolo c 1,23 70 140 140 140 140 10 140 140 140 110 1.170
Iniziativa immobiliare Residenza i Pini Almè i 1,24 180 180 180 120 40 40 740
PRODUZIONE MENSILE 1,26 460 660 1.080 1.170 1.110 1.060 800 410 430 290 250 200 7.920PRODUZIONE PROGRESSIVA 460 1.120 2.200 3.370 4.480 5.540 6.340 6.750 7.180 7.470 7.720 7.920
SPESE GENERALI MENSILI COPERTE 89 135 222 240 229 219 168 89 83 56 49 40 1.618SPESE GENERALI PROGRESSIVE COPERTE 89 225 446 687 915 1.134 1.302 1.391 1.474 1.530 1.579 1.618
SPESE GENERALI MENSILI REALI 138 138 138 138 138 138 138 138 138 138 138 138 1 652SPESE GENERALI MENSILI REALI 138 138 138 138 138 138 138 138 138 138 138 138 1.652SPESE GENERALI PROGRESSIVE REALI 138 275 413 551 688 826 963 1.101 1.239 1.376 1.514 1.652
AVANZO/DISAVANZO DI GESTIONE MENSILE (48) (2) 84 102 91 81 30 (49) (55) (82) (89) (98) (33)AVANZO/DISAVANZO DI GESTIONE PROGRESSIVO (48) (50) 34 136 227 308 339 290 235 153 65 (33)
"K" REDDITIVITA' MENSILE 1,24 1,26 1,26 1,26 1,26 1,26 1,27 1,28 1,24 1,24 1,24 1,25"K" REDDITIVITA' PROGRESSIVO 1,24 1,25 1,25 1,26 1,26 1,26 1,26 1,26 1,26 1,26 1,26 1,26
La gestione d’impresa in un mercato in continua evoluzione
Suddivisione portafoglio ordini per attivitàp g p
Portafoglio ordini per settori di attività
Immobiliare
Civile residenziale
15%
Immobiliare9%
15%
OpereOpere pubbliche
76%
La gestione d’impresa in un mercato in continua evoluzione
Volume previsto di “produzione” annuap p
Produzione mensile prevista1.400
600
800
1.000
1.200
0
200
400
600
G F M A M G L A S O N D
Produzione progressiva prevista
6 0007.0008.0009.000
1.0002.0003.0004.0005.0006.000
0G F M A M G L A S O N D
La gestione d’impresa in un mercato in continua evoluzione
Risultato atteso di previsionep
Risultato atteso della gestioneContratti acquisiti
300
350
400
100
150
200
250
iglia
ia d
i €
(50)
0
50
100
m
(100)G F M A M G L A S O N D
La gestione d’impresa in un mercato in continua evoluzione
Valutazione lavori di possibile futura acquisizionep q
cliente lavoro località sett. K G F M A M G L A S O N D Totale
Provincia Milano Autorimessa interrata Lambrate p 1,25 50 50 150 150 150 150 700
Paperone Villa unifamiliare Paperopoli c 1,30 40 100 100 80 120 120 120 120 800
. . . . 1,00 0
. . . . 1,00 0
. . . . 1,00 0
. . . . 1,00 0
. . . . 1,00 0
. . . . 1,00 0
. . . . 1,00 0
. . . . 1,00 0
PRODUZIONE MENSILE 1,28 0 0 0 0 40 100 150 130 270 270 270 270 1.500
PRODUZIONE PROGRESSIVA 0 0 0 0 40 140 290 420 690 960 1.230 1.500
La gestione d’impresa in un mercato in continua evoluzione
La previsione di nuovi possibili lavori deve essere effettuata con criteri di prudenza con riguardo a:criteri di prudenza con riguardo a:
Adeguata disponibilità risorse umane mezzi ed attrezzatureAdeguata disponibilità risorse umane, mezzi ed attrezzature
Possibili ripercussioni sull’organizzazione aziendalePossibili ripercussioni sull organizzazione aziendale
Stime di valore dell’ammontare contrattuale
Previsioni di produzione mensilep
Redditività attesa
La gestione d’impresa in un mercato in continua evoluzione
Risultato atteso di previsione includendo possibili nuovi lavorip p
Risultato atteso della gestioneRisultato atteso della gestioneContratti acquisiti e possibili nuovi lavori
400
500
200
300
mig
liaia
di €
0
100m
(100)G F M A M G L A S O N D
La gestione d’impresa in un mercato in continua evoluzione
Volume previsto di “produzione” annua compreso possibili nuovi lavorip p p p
Produzione mensile prevista
1.000
1.200
1.400
400
600
800
0
200
G F M A M G L A S O N D
Portafoglio ordini Possibili lavori
Produzione progressiva prevista
12.000
6 000
8.000
10.000
2.000
4.000
6.000
0G F M A M G L A S O N D
Portafoglio ordini Possibili lavori
La gestione d’impresa in un mercato in continua evoluzione
Il “Business Plan” è uno strumento dinamico
Deve essere continuamente aggiornato e monitorato
Verificando il reale avanzamento della “produzione” …
… e della “redditività” dei cantieri.
La gestione d’impresa in un mercato in continua evoluzione
Rilevamento da CO.IN. Risultato economico commesse
Consuntivo progressivo mese di Marzo (Cantieri e Spese Generali)
cliente lavoro località sett. ProduzioneCosti del
personaleForniture
Attrezzature
e macchinariSubappalti Totale costi
Margine
Lordo
"K"
(Prod./Costi)
Comune Vedeseta Piscina comunale Vedeseta p 445 138 123 12 70 343 102 1,30Comune Selvino Nuova RSA Selvino p 220 86 66 8 17 177 43 1,24Provincia Aosta Stazione termale Aosta p 427 155 169 11 15 350 77 1,22Consorzio bonifica Canale scolmatore Bergamo p 0 0 0 0 0 0 0 0,00Provincia Verona Nuova tangenziale EST Verona p 470 80 84 90 109 363 107 1 29Provincia Verona Nuova tangenziale EST Verona p 470 80 84 90 109 363 107 1,29Cooperativa Serena Complesso residenziale Treviolo c 80 33 15 9 8 65 16 1,24Iniziativa immobiliare Residenza i Pini Almè i 550 129 210 10 70 419 131 1,31
TOTALI 2.192,00 621,00 667,00 140,00 288,50 1.716,50 475,50 1,28
G F MMENSILI 135 140 136SPESE GENERALI RILEVATE A CONSUNTIVO
PROGRESSIVO 135 275 411
La gestione d’impresa in un mercato in continua evoluzione
Produzione rilevata “reale” cantieri – avanzamento mese Marzo
Redditività cantieri e Spese Generali rilevate a consuntivo
cliente lavoro località sett K G F M A M G L A S O N D Totalecliente lavoro località sett. K G F M A M G L A S O N D Totale
Comune Vedeseta Piscina comunale Vedeseta p 1,30 145 140 160 445
Comune Selvino Nuova RSA Selvino p 1,24 220 220
Provincia Aosta Stazione termale Aosta p 1,22 140 145 142 427
Consorzio bonifica Canale scolmatore Bergamo p 1,27 0
Provincia Verona Nuova tangenziale EVerona p 1,29 180 290 470
Cooperativa SerenaComplesso residenzTreviolo c 1,24 80 80
Iniziativa immobilia Residenza i Pini Almè i 1,31 195 175 180 550
PRODUZIONE MENSILE 480 640 1.072 2.192
PRODUZIONE PROGRESSIVA 480 1.120 2.192
SPESE GENERALI MENSILI COPERTE 105 140 228SPESE GENERALI PROGRESSIVE COPERTE 105 245 474
SPESE GENERALI MENSILI REALI 135 140 136SPESE GENERALI PROGRESSIVE REALI 135 275 411
AVANZO/DISAVANZO DI GESTIONE MENSILE (30) 0 92AVANZO/DISAVANZO DI GESTIONE PROGRESSIVO (30) (30) 63
"K" REDDITIVITA' MENSILE 1,28 1,28 1,27"K" REDDITIVITA' PROGRESSIVO 1,28 1,28 1,28
La gestione d’impresa in un mercato in continua evoluzione
Risultato “reale” cantieri – avanzamento mese Marzo
Risultato REALE della gestione
6080
ro
(20)0
204060
glia
ia d
i Eu
(40)(20)
G F M
Mig
La gestione d’impresa in un mercato in continua evoluzione
Analisi dello scostamento “produzione”p
Differenza tra PRODUZIONE REALE e PREVISIONE DI BUDGET
cliente lavoro località sett. K G F M A M G L A S O N D Totale
Comune Vedeseta Piscina comunale Vedeseta p 1 30 (5) (10) 10 (5)Comune Vedeseta Piscina comunale Vedeseta p 1,30 (5) (10) 10 (5)
Comune Selvino Nuova RSA Selvino p 1,24 0 0 (30) (30)
Provincia Aosta Stazione termale Aosta p 1,22 10 15 12 37
Consorzio bonifica Canale scolmatore Bergamo p 1,27 0 0 0 0
Provincia Verona Nuova tangenziale EVerona p 1 29 0 (20) (10) (30)Provincia Verona Nuova tangenziale EVerona p 1,29 0 (20) (10) (30)
Cooperativa SerenaComplesso residenzTreviolo c 1,24 0 0 10 10
Iniziativa immobilia Residenza i Pini Almè i 1,31 15 (5) 0 10
PRODUZIONE MENSILE 20 (20) (8) 0 0 0 0 0 0 0 0 0 (8)
PRODUZIONE PROGRESSIVA 20 0 (8) (8) (8) (8) (8) (8) (8) (8) (8) (8)
La gestione d’impresa in un mercato in continua evoluzione
Portafoglio ordini aggiornato con livelli di redditività rilevata,g ggproduzione reale primo trimestre, spese generali primo trimestre
cliente lavoro località sett. K G F M A M G L A S O N D Totale
Comune Vedeseta Piscina comunale Vedeseta p 1,30 145 140 160 155 150 150 120 20 10 1.050
Comune Selvino Nuova RSA Selvino p 1,24 220 260 260 210 50 1.000
Provincia Aosta Stazione termale Aosta p 1,22 140 145 142 125 125 125 90 50 120 50 8 1.120
Consorzio bonifica Canale scolmatore Bergamo p 1,27 80 100 100 100 70 100 100 100 90 840
Provincia Verona Nuova tangenziale EST Verona p 1,29 180 290 300 310 310 310 250 50 2.000
Cooperativa Serena Complesso residenziale Treviolo c 1,24 80 140 140 140 130 10 140 140 140 110 1.170
Iniziativa immobiliare Residenza i Pini Almè i 1,31 195 175 180 120 40 30 740
PRODUZIONE MENSILE 1,27 480 640 1.072 1.180 1.125 1.065 800 400 420 290 248 200 7.920PRODUZIONE PROGRESSIVA 480 1.120 2.192 3.372 4.497 5.562 6.362 6.762 7.182 7.472 7.720 7.920
SPESE GENERALI MENSILI COPERTE 105 140 228 249 235 223 170 87 84 57 50 40 1.668SPESE GENERALI PROGRESSIVE COPERTE 105 245 474 722 957 1.180 1.350 1.436 1.520 1.577 1.627 1.668
SPESE GENERALI MENSILI REALI 135 140 136 137 137 137 137 137 137 137 137 137 1.644SPESE GENERALI PROGRESSIVE REALI 135 275 411 548 685 822 959 1.096 1.233 1.370 1.507 1.644
AVANZO/DISAVANZO DI GESTIONE MENSILE (30) 0 92 112 98 86 33 (50) (53) (80) (87) (97) 24AVANZO/DISAVANZO DI GESTIONE PROGRESSIVO (30) (30) 63 174 272 358 391 340 287 207 120 24AVANZO/DISAVANZO DI GESTIONE PROGRESSIVO (30) (30) 63 174 272 358 391 340 287 207 120 24
"K" REDDITIVITA' MENSILE 1,28 1,28 1,27 1,27 1,26 1,26 1,27 1,28 1,25 1,25 1,25 1,25"K" REDDITIVITA' PROGRESSIVO 1,28 1,28 1,28 1,27 1,27 1,27 1,27 1,27 1,27 1,27 1,27 1,27
La gestione d’impresa in un mercato in continua evoluzione
Nel “Business Plan” aggiornato si procede all’adeguamento deiseguenti valori:seguenti valori:
Produzione prevista sino a fine esercizio (effettuando una stima cheProduzione prevista sino a fine esercizio (effettuando una stima chetenga in considerazione tipo di appalto [a corpo o misura] piuttostoche la sussistenza di varianti o opere aggiuntive)
Adeguamento tendenziale delle spese generali
Proiezione della redditività per i mesi a seguire (focalizzandol’attenzione sulle motivazioni della variazione intervenuta nei mesi perpi quali si è effettuato il consuntivo)
La gestione d’impresa in un mercato in continua evoluzione
Risultato atteso di previsione con BUDGET AGGIORNATOp
Risultato atteso della gestioneRisultato atteso della gestione Contratti acquisiti
Previsione di BUDGET aggiornata
300
350
400
450
o
100
150
200
250
Mig
liaia
di E
uro
(100)
(50)
0
50
G F M A M G L A S O N D
M
G F M A M G L A S O N D
La gestione d’impresa in un mercato in continua evoluzione
Risultato atteso di previsione includendo possibili nuovi lavorip p
Risultato atteso della gestioneRisultato atteso della gestione Contratti acquisiti e possibili nuovi lavori
Previsione di BUDGET aggiornata
300
400
500
o
100
200
300
Mig
liaia
di E
uro
(100)
0
G F M A M G L A S O N D
M
G F M A M G L A S O N D
La gestione d’impresa in un mercato in continua evoluzione
La redditività dell’impresa è strettamente legata alla relazione cheintercorre tra costi e ricaviintercorre tra costi e ricavi.
Il risultato della gestione dipende dalla remuneratività dellecommesse (cantieri).
Fattori determinanti sono una corretta preventivazione dei lavori( )(analisi dei costi e determinazione del margine di contribuzione) edalla produttività dei cantieri (rispetto delle risorse previste in sede distesura del preventivo).
Un ulteriore aspetto da tenere attentamente monitorato è il cash flowaziendale ossia dal piano finanziario dell’impresaaziendale, ossia dal piano finanziario dell’impresa.
La gestione d’impresa in un mercato in continua evoluzione
Lo sfasamento della manifestazione finanziaria dei costi e dei ricavi sitraduce in flussi di cassa:traduce in flussi di cassa:
Costi “Uscite” di cassaCosti Uscite di cassa
Ricavi “Entrate” di cassaRicavi Entrate di cassa
L’equilibrio finanziario di un’azienda è fondamentale per il successo diq pun’azienda.
Un’azienda che generi reddito ma che si trovi in una situazione didisequilibrio finanziario può mettere a repentaglio il suo futuro!
La gestione d’impresa in un mercato in continua evoluzione
Il Cash Flow aziendale
In conseguenza dello sfasamento della manifestazione finanziariadelle partite economiche il cash flow dell’esercizio (T0) deve tenere indelle partite economiche, il cash flow dell’esercizio (T0) deve tenere inconsiderazione i flussi generati nell’esercizio antecedente (T-1)
T 1 T 0OTT NOV DIC GEN FEB MAR APR MAG GIU LUG
Costi esercizio T-1 140 150 120Uscite T-1 140 150 120
T - 1 T 0
Costi esercizio T0 100 120 130 140 80Uscite T0 100 120 130 140 80
TOTALE USCITE DI CASSA 150 120 100 120 130 140 80
Analogamente l’esercizio corrente (T0) impatterà il successivoperiodo (T1)
La gestione d’impresa in un mercato in continua evoluzione
Il Cash Flow aziendale
Si considerano, per i contratti acquisiti, le seguenti modalità dipagamento da parte dei clienti committentipagamento da parte dei clienti - committenti
cliente lavoro localitàpagamento
(giorni)
Comune Vedeseta Piscina comunale Vedeseta 60
Comune Selvino Nuova RSA Selvino 60
SProvincia Aosta Stazione termale Aosta 90
Consorzio bonifica Canale scolmatore Bergamo 90
Provincia Verona Nuova tangenziale EST Verona 120
Cooperativa Serena Complesso residenziale Treviolo 90Cooperativa Serena Complesso residenziale Treviolo 90
Iniziativa immobiliare Residenza i Pini Almè 60
Riguardo alle uscite di cassa relative ai costi (costi di cantiere e speseRiguardo alle uscite di cassa relative ai costi (costi di cantiere e spesegenerali) si considera che il 50% venga sostenuto nel mesesuccessivo (30 gg) mentre il restante 50% abbia una manifestazione a60 e 90 gg60 e 90 gg.
La gestione d’impresa in un mercato in continua evoluzione
Il Cash Flow aziendale
Per semplicità si trascurano le seguenti considerazioni:
Uscite per investimenti
Mancata manifestazione finanziaria di accantonamenti eammortamentiammortamenti
Entrate per acconti all’ordinep
Ritenute di garanzia su S.A.L. finalig
Erogazioni / rimborsi di mutui
La gestione d’impresa in un mercato in continua evoluzione
Il Cash Flow aziendaleCOSTI
cliente lavoro località G F M A M G L A S O N D Totale
Comune Vedeseta Piscina comunale Vedeseta 112 108 123 119 115 115 92 15 8 1.050Comune Selvino Nuova RSA Selvino 177 210 210 169 40 1 000Comune Selvino Nuova RSA Selvino 177 210 210 169 40 1.000Provincia Aosta Stazione termale Aosta 115 119 116 102 102 102 74 41 98 41 7 1.120Consorzio bonifica Canale scolmatore Bergamo 63 79 79 79 55 79 79 79 71 840Provincia Verona Nuova tangenziale EST Verona 140 225 233 240 240 240 194 39 2.000Cooperativa Serena Complesso residenziale Treviolo 65 113 113 113 105 8 113 113 113 89 1.170Iniziativa immobiliare Residenza i Pini Almè 149 134 137 92 31 23 740Iniziativa immobiliare Residenza i Pini Almè 149 134 137 92 31 23 740
375 500 844 931 890 842 630 313 336 233 198 160 6.252135 140 136 137 137 137 137 137 137 137 137 137 1.644
510 640 980 1.068 1.027 979 767 450 473 370 335 297 7.896
Totale Costi Cantieri Esercizio CorrenteSpese Generali Esercizio Corrente
Totale Costi Esercizio Corrente
USCITEcliente lavoro località G F M A M G L A S O N D Totale
Comune Vedeseta Piscina comunale Vedeseta 56 82 116 117 118 116 104 60 31 6 2 1.050Comune Selvino Nuova RSA Selvino 89 149 202 190 115 52 10 1.000Provincia Aosta Stazione termale Aosta 57 88 117 110 106 102 88 65 78 55 38 1.120Consorzio bonifica Canale scolmatore Bergamo 31 55 75 79 67 73 73 79 840Provincia Verona Nuova tangenziale EST Verona 70 147 207 234 238 240 217 128 58 10 2.000Cooperativa Serena Complesso residenziale Treviolo 32 73 101 113 109 58 85 87 113 1.170Iniziativa immobiliare Residenza i Pini Almè 74 104 139 114 73 42 13 6 740
0 188 344 641 802 889 876 748 525 404 279 241 5.93668 104 137 138 137 137 137 137 137 137 137 1.404
0 255 447 777 939 1.026 1.013 885 662 541 416 378 7.340
Uscite per Spese Generali Esercizio Corrente
Totale Uscite Esercizio Corrente
Totale Uscite Cantieri Esercizio Corrente
La gestione d’impresa in un mercato in continua evoluzione
Il Cash Flow aziendale
RICAVIcliente lavoro località G F M A M G L A S O N D Totale
Comune Vedeseta Piscina comunale Vedeseta 145 140 160 155 150 150 120 20 10 1.050Comune Selvino Nuova RSA Selvino 220 260 260 210 50 1.000Provincia Aosta Stazione termale Aosta 140 145 142 125 125 125 90 50 120 50 8 1.120Consorzio bonifica Canale scolmatore Bergamo 80 100 100 100 70 100 100 100 90 840P i i V N t i l EST V 180 290 300 310 310 310 250 50 2 000Provincia Verona Nuova tangenziale EST Verona 180 290 300 310 310 310 250 50 2.000Cooperativa Serena Complesso residenziale Treviolo 80 140 140 140 130 10 140 140 140 110 1.170Iniziativa immobiliare Residenza i Pini Almè 195 175 180 120 40 30 740
480 640 1.072 1.180 1.125 1.065 800 400 420 290 248 200 7.920Totale Ricavi Esercizio Corrente
ENTRATEcliente lavoro località G F M A M G L A S O N D Totale
Comune Vedeseta Piscina comunale Vedeseta 145 140 160 155 150 150 120 20 10 1.050Comune Selvino Nuova RSA Selvino 220 260 260 210 50 1.000Provincia Aosta Stazione termale Aosta 140 145 142 125 125 125 90 50 120 1.120Consorzio bonifica Canale scolmatore Bergamo 80 100 100 100 70 100 840Provincia Verona Nuova tangenziale EST Verona 180 290 300 310 310 310 250 2.000Cooperativa Serena Complesso residenziale Treviolo 80 140 140 140 130 10 140 1.170p pIniziativa immobiliare Residenza i Pini Almè 195 175 180 120 40 30 740
0 0 340 455 705 937 1.085 1.055 845 650 450 610 7.132Totale Entrate Esercizio Corrente
La gestione d’impresa in un mercato in continua evoluzione
Il Cash Flow aziendale
G F M A M G L A S O N D TotaleFLUSSI DI CASSA GENERATI DALL'ESERCIZIO CORRENTE
entrate / uscite G F M A M G L A S O N D Totale
0 0 340 455 705 937 1.085 1.055 845 650 450 610 7.1320 255 447 777 939 1.026 1.013 885 662 541 416 378 7.340
0 (255) (107) (322) (234) (89) 72 170 183 109 34 232 (208)Cash Flow mensile
entrate / uscite
EntrateUscite
0 (255) (107) (322) (234) (89) 72 170 183 109 34 232 (208)0 (255) (362) (685) (919) (1.007) (936) (766) (583) (474) (439) (208)
Cash Flow mensile Cash Flow progressivo
Cash Flow "Mensile"
200
300
(200)
(100)
0
100
mig
liaia
di €
(400)
(300)
(200)
G F M A M G L A S O N
m
La gestione d’impresa in un mercato in continua evoluzione
Il Cash Flow aziendale
G F M A M G L A S O N D TotaleFLUSSI DI CASSA D'ESERCIZIO
entrate / uscite
0 0 340 455 705 937 1.085 1.055 845 650 450 610 7.132450 380 420
0 255 447 777 939 1 026 1 013 885 662 541 416 378 7 340
Entrate generate dalla gestione dell'esercizio precedenteEntrate dalla gestione d'esercizio
U it d ll ti d' i i 0 255 447 777 939 1.026 1.013 885 662 541 416 378 7.340365 175 184
(120)
Uscite generate dalla gestione dell'esercizio precedente
Saldo di cassa azienda all'inizio dell'esercizio
Uscite dalla gestione d'esercizio
(35) (50) 129 (322) (234) (89) 72 170 183 109 34 232 198(35) (85) 44 (279) (513) (601) (530) (360) (177) (68) (33) 198
Cash Flow mensile Cash Flow progressivo
La gestione d’impresa in un mercato in continua evoluzione
Il Cash Flow aziendale
Cash Flow azienda "Mensile"
(100)
0
100
200
300
aia
di €
(400)
(300)
(200)
(100)
G F M A M G L A S O N D
mig
lia
Cash Flow azienda "Progressivo"
G F M A M G L A S O N D
(100)0
100200300
i €
(700)(600)(500)(400)(300)(200)(100)
mig
liaia
di
(700)G F M A M G L A S O N D
La gestione d’impresa in un mercato in continua evoluzione
Il Cash Flow aziendale
Dall’analisi del cash flow aziendale si evince la massima esposizionefinanziaria cui l’azienda deve far fronte per poter onorare gli impegnifinanziaria cui l’azienda deve far fronte per poter onorare gli impegniassunti attraverso l’acquisizione dei contratti (lavori)
Per ogni possibile futura acquisizione va aggiornato il cash flow perverificare che l’esposizione finanziaria generata sia sostenibile
Parimenti il cash flow deve essere prontamente attualizzato nel casodi investimenti in immobilizzazioni (fabbricati strumentali, macchinari( ,e mezzi d’opera, …) prendendo in considerazione l’eventualità diattivare forme di finanziamento alternative all’esposizione finanziariadi breve periodo (mutui, leasing, …)p ( g )
La gestione d’impresa in un mercato in continua evoluzione
Il Project Financingj g
L’impresa può altresì proporsi sul mercato in forme differentidall’appalto (sia questo a corpo misura o economia) operando comedall’appalto (sia questo a corpo, misura o economia), operando comepromotore per la costruzione e gestione di opere di pubblica utilità(autorimesse pubbliche, impianti natatori, campi di calcio, residenzesanitarie )sanitarie, …)
E’ questo il caso della “costruzione e gestione” oggi identificato nellaE questo il caso della costruzione e gestione oggi identificato nellaprassi e legislativamente come “Project Financing”
Nell’ipotesi del P.F. l’opera viene finanziata in tutto o in parte dalpromotore (imprenditore) il quale recupera il proprio investimentoattraverso i flussi di cassa generati dalla gestione.g g
La gestione d’impresa in un mercato in continua evoluzione
Il Project Financingj g
Case history : il posteggio per il Nuovo Ospedale di Bergamo
Dati di base a bando di gara (sintesi principali elementi):
Costi realizzazione posteggi (autosilo + posti a raso) : 14,9 mln €
Numero posti auto complessivi : 2.285
Revolving (restituzione quota ricavi oltre 1,4 mln €/anno) : 40%
F t t d i t i lt t 400 l €Fee una tantum da riconoscere a stazione appaltante : 400 mln €
Tariffa oraria : 1,10 €/hr
Canone annuo riconosciuto a gestore per 1 200 p a : 600 000 €Canone annuo riconosciuto a gestore per 1.200 p.a. : 600.000 €
Durata concessione : 35 anni
Modalità aggiudicazione : valutazione tecnica + economicaModalità aggiudicazione : valutazione tecnica + economica
La gestione d’impresa in un mercato in continua evoluzione
Il Project Financingj g
Computo metrico estimativo – riassuntivo
Descrizione TotaleCap. n.0 - Aggottamento 75.000,00€ Cap. n.1 - Movimenti terra 855.000,00€ Cap. n.2 - Pali trivellati 710.000,00€ Cap. n.3 - Strutture in c.a. 3.435.000,00€ Cap. n.4 - Opere di impermeabilizzazione 440.000,00€ Cap n 5 - Tavolati interni 20 000 00€Cap. n.5 Tavolati interni 20.000,00€ Cap. n.6 - Pavimenti interni 230.000,00€ Cap. n.7 - Pavimenti esterni 1.950.000,00€ Cap. n.8 - Segnaletica orizzontale e verticale 145.000,00€ C 9 O di fi it 1 650 000 00€Cap. n.9 - Opere di finitura 1.650.000,00€ Cap. n.10 - Smaltimento acque 700.000,00€ Cap. n.11 - Impianti tecnologici 3.540.000,00€ Cap. n.12 - Assistenza muraria agli impianti 250.000,00€ p g p ,
Totale lordo 14.000.000,00€
La gestione d’impresa in un mercato in continua evoluzione
Il Project Financingj g
Dati di base per stesura proposta / offertaAnno inizio costruzione 2007Anno inizio costruzione 2007Durata lavori di costruzione 2
Numero totale posti auto 2.285Numero posti auto a rotazione 1.085Numero posti auto in locazione 1.200
Anni di durata concessione (massimo 35 anni) 34Anni di gestione 32
CAPITALE SOCIALE SOCIETA' 1.300.000
IMPORTO FINANZIAMENTO MUTUO BANCARIO 15.000.000TASSO FISSO INTERESSE FINANZIAMENTO MUTUO BANCARIO 4,80 %ANNI DURATA FINANZIAMENTO MUTUO BANCARIO 20PERIODICITA' RATA FINANZIAMENTO MUTUO BANCARIO ANNUALERATA COSTANTE FINANZIAMENTO MUTUO BANCARIO 1 183 312RATA COSTANTE FINANZIAMENTO MUTUO BANCARIO 1.183.312PERIODO PREAMMORTAMENTO FASE COSTRUZIONE - ANNI 2ANNO INIZIO FINANZIAMENTO MUTUO BANCARIO 2007
IMPORTO FINANZIAMENTO SOCI 0TASSO FISSO INTERESSE FINANZIAMENTO 5,00 %ANNI DURATA FINANZIAMENTO 0ANNI DURATA FINANZIAMENTO 0PERIODICITA' PAGAMENTO INTERESSI ANNUALEANNO INIZIO FINANZIAMENTO 0
Tasso medio annuo inflazione 2,26 %Percentuale media annua variazione ricavi tariffa oraria posti auto e locazione ospedale 1,80 %Tasso di attualizzazione 4,15 %Tasso di interesse attivo di conto corrente 1,50 %Tasso di interesse passivo di conto corrente 6,00 %
La gestione d’impresa in un mercato in continua evoluzione
Il Project Financingj g
Dati di base per stesura proposta / offertaCosti realizzazione - opere edili e impiantistiche (IVA Esclusa) 14 000 000Costi realizzazione - opere edili e impiantistiche (IVA Esclusa) 14.000.000Progettazione / incarichi professionali (IVA Esclusa) 1.000.000
Spese amministrative società di progetto periodo di costruzione autosilo 315.000Spese amministrative società di progetto durante la gestione 108.000Spese di conduzione operativa dell'autosilo 485.000
Percentuale rimborso a OORR differenziale entrate 60,50 %Valore ricavi al di sopra del quale effettuare quota rimborso a OORR 1.400.000Esborsi una tantum a favore OORR all'atto della firma della concessione 400.000
Incidenza spese di manutenzione ordinaria sui ricavi 4,00 %p ,Valore manutenzioni straordinarie - (IVA Esclusa) 1.000.000Frequenza manutenzioni straordinarie - anni 20
Entrate affitto posti auto ospedale - canone mensile per posto auto (IVA Esclusa) 50Tariffa oraria di mercato all'anno di partenza dell'operazione (IVA Compresa) 0 90Tariffa oraria di mercato all anno di partenza dell operazione (IVA Compresa) 0,90Ore medie di utilizzo giornaliere dei posti auto a rotazione al primo anno di gestione 4,30Incremento medio annuo percentuale delle ore di utilizzo posti auto 1,30 %Numero giorni di apertura / utilizzo 365Numero posti auto a rotazione 1.085
Ri i di i ( bbli ità i i i li ) l (IVA E l ) 30 000Ricavi diversi - (pubblicità, esercizi commerciali, …) - valore annuo (IVA Esclusa) 30.000
I.V.A. SU COSTI E RICAVI CORRENTI 20,00 %I.V.A. SU COSTI DI COSTRUZIONE (OPERE EDILI E IMPIANTI) 10,00 %IRPEG 33,00 %IRAP 4,25 %Anno di inizio ammortamento immobile 2009
La gestione d’impresa in un mercato in continua evoluzione
Il Project Financingj g
Piano ammortamento finanziamento mutuo bancarioIMPORTO FINANZIAMENTO BANCARIO 15 000 000IMPORTO FINANZIAMENTO BANCARIO 15.000.000TASSO FISSO INTERESSE FINANZIAMENTO BANCARIO 5 %ANNI DURATA FINANZIAMENTO BANCARIO 20PERIODICITA' RATA FINANZIAMENTO BANCARIO ANNUALERATA COSTANTE FINANZIAMENTO BANCARIO 1.183.312
ANNI QUOTA ANNUA INT. QUOTA CAPITALE RATA ANNUA
1 2009 720.000 463.312 1.183.3122 2010 697.761 485.551 1.183.3123 2011 674.455 508.858 1.183.3124 2012 650.029 533.283 1.183.3125 2013 624.432 558.880 1.183.3126 2014 597.606 585.707 1.183.3127 2015 569.492 613.820 1.183.3128 2016 540 028 643 284 1 183 3128 2016 540.028 643.284 1.183.3129 2017 509.151 674.161 1.183.312
10 2018 476.791 706.521 1.183.31211 2019 442.878 740.434 1.183.31212 2020 407.337 775.975 1.183.31213 2021 370.090 813.222 1.183.31214 2022 331 056 852 257 1 183 31214 2022 331.056 852.257 1.183.31215 2023 290.147 893.165 1.183.31216 2024 247.275 936.037 1.183.31217 2025 202.346 980.967 1.183.31218 2026 155.259 1.028.053 1.183.31219 2027 105.913 1.077.399 1.183.31220 2028 54.198 1.129.115 1.183.312
8.666.242 15.000.000 23.666.242
La gestione d’impresa in un mercato in continua evoluzione
Il Project Financing VALORE COSTI REALIZZAZIONE 14.000.000VALORE PROGETTAZIONE E INCARICHI PROFESSIONALI 1 000 000
j g
i
VALORE PROGETTAZIONE E INCARICHI PROFESSIONALI 1.000.000CAPITALIZZAZIONE SPESE SOCIETA' PERIODO COSTRUZIONE 637.119CAPITALIZZAZIONE ONERI FINANZIARI 1.612.498CAPITALIZZAZIONE ESBORSI UNA TANTUM 400.000MANUTENZIONI STRAORDINARIE 3.427.832
TOTALE VALORE IMMOBILIZZAZIONI 21.077.449
cces
sivi
aria
ANNI Valore immobilizzazioni Q.ta amm.to immobile Residuo ammortizzabile
2007 - 0,00 21.0772008 - 0,00 21.0772009 17.650 551,55 20.526
bile
esu
c
trao
rdin
2009 17.650 551,55 20.5262010 17.650 551,55 19.9742011 17.650 551,55 19.4232012 17.650 551,55 18.8712013 17.650 551,55 18.3202014 17.650 551,55 17.7682015 17.650 551,55 17.2172016 17.650 551,55 16.665
oim
mob
nzio
nes ,
2017 17.650 551,55 16.1132018 17.650 551,55 15.5622019 17.650 551,55 15.0102020 18.987 615,22 14.3952021 18.987 615,22 13.7802022 18.987 615,22 13.1652023 18.987 615,22 12.549
rtam
ento
man
uten 2024 18.987 615,22 11.934
2025 18.987 615,22 11.3192026 18.987 615,22 10.7042027 18.987 615,22 10.0892028 18.987 615,22 9.4732029 18.987 615,22 8.8582030 18.987 615,22 8.2432031 18 987 615 22 7 628
oam
mo
vent
idi 2031 18.987 615,22 7.628
2032 18.987 615,22 7.0122033 18.987 615,22 6.3972034 18.987 615,22 5.7822035 18.987 615,22 5.1672036 18.987 615,22 4.5522037 18.987 615,22 3.9362038 18 987 615 22 3 321
Pian
o
Inte
rv 2038 18.987 615,22 3.3212039 18.987 615,22 2.7062040 21.077 2.705,92 02041 21.077 0,00 0
21.077 21.077
La gestione d’impresa in un mercato in continua evoluzione
Il Project Financingj g
Costi società di progetto durante periodo di costruzione
SDP - PERIODO DI COSTRUZIONE :
Personale amministrativo - organo direttivo = 50.000Personale tecnico = 80.000Segreteria = 40.000Affi ffi i 15 000Affitto ufficio = 15.000Enel, Telecom, Acqua = 5.000Cancelleria, stampati = 10.000Copie, stampe, riproduzioni = 15.000Legali notarili professionisti consulenze = 30 000Legali, notarili, professionisti, consulenze = 30.000Assicurazioni = 30.000Varie = 40.000
Totale 315.000
La gestione d’impresa in un mercato in continua evoluzione
Il Project Financingj g
Costi società di progetto durante periodo di gestione
SDP - PERIODO DI GESTIONE :
Personale amministrativo - organo direttivo = 30.000Segreteria = 0Affitto ufficio = 15 000Affitto ufficio 15.000Enel, Telecom, Acqua = 5.000Cancelleria, stampati = 8.000Copie, stampe, riproduzioni = 5.000Legali, notarili, professionisti, consulenze = 10.000g , , p ,Assicurazioni = 15.000Varie = 20.000
Totale 108.000
La gestione d’impresa in un mercato in continua evoluzione
Il Project Financingj g
Costi di gestione operativa del parcheggio
SPESE GESTIONE PARCHEGGIO :
Personale addetto biglietteria = 280.000Enel, Telecom, Acqua = 80.000Pulizie = 15 000Pulizie = 15.000Tassa smaltimento rifiuti, tasse comunali esercizio attività = 45.000Canoni assistenza software hardware = 15.000Assicurazioni = 20.000Varie = 30.000
Totale 485.000
La gestione d’impresa in un mercato in continua evoluzione
Il Project Financingj g
Dati di base per stesura proposta / offertaanno progressivo --> 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19anno > 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025anno --> 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025
COSTI
spese gestione amministrativa società di progetto 5.220 113 115 118 121 123 126 129 132 135 138 141 144 148 151 154 158 161spese gestione operativa 23.440 507 519 530 542 555 567 580 593 606 620 634 649 663 678 693 709 725rimborso OORR differenziale entrate 5.749 12 25 40 55 71 88 105 123 142quota ammortamento immobile 21.077 552 552 552 552 552 552 552 552 552 552 552 615 615 615 615 615 615manutenzioni ordinarie 2.840 53 55 56 58 60 62 64 66 68 70 72 74 77 79 81 84 87oneri finanziari mutuo bancario 8.666 720 698 674 650 624 598 569 540 509 477 443 407 370 331 290 247 202oneri finanziario preammortamento mutuooneri finanziari finanziamento socioneri finanziari di CC 1.460 127 83 84 83 80 76 72 66 59 51 43 113 105 96 86 74 62ICI e altre tasse indeducibili 2.900 63 64 66 67 69 70 72 73 75 77 78 80 82 84 86 88 90
Totale costi 71.352 2.134 2.085 2.080 2.072 2.063 2.051 2.037 2.021 2.016 2.010 2.003 2.138 2.131 2.122 2.111 2.099 2.085
RICAVI
ricavi gestione posti a rotazione 71.008 1.324 1.365 1.408 1.452 1.497 1.544 1.592 1.642 1.693 1.746 1.800 1.856 1.914 1.974 2.036 2.099 2.165ricavi affitto 1200 posti auto ospedale 24.241 616 624 632 640 648 657 665 674 683 692 701 710 719 728 738 747 757ricavi diversi 1.450 31 32 33 34 34 35 36 37 38 38 39 40 41 42 43 44 45proventi finanziari 1.894 97
Totale ricavi 98.592 97 1.971 2.021 2.072 2.125 2.179 2.235 2.293 2.352 2.413 2.476 2.540 2.606 2.674 2.744 2.816 2.891 2.967
MARGINE LORDO ANNUALE 27.240 97 (164) (64) (8) 53 117 184 256 331 398 466 537 468 544 623 705 792 882
IMPOSTE E TASSE (IRPEG - IRAP) (10.451) (56) (28) (53) (51) (50) (64) (87) (109) (131) (155) (176) (197) (220) (199) (222) (247) (273) (299) (327)
MARGINE NETTO ANNUALE 16.790 41 (28) (217) (115) (58) (12) 29 76 124 176 221 268 318 269 321 376 433 493 555
MARGINE NETTO PROGRESSIVO 16.790 41 13 (204) (319) (377) (389) (360) (284) (160) 16 237 505 823 1.092 1.413 1.789 2.222 2.715 3.270
VALORE ATTUALE COSTI 40.731 56 27 2.017 1.891 1.811 1.744 1.685 1.625 1.567 1.510 1.459 1.411 1.364 1.378 1.332 1.287 1.244 1.201 1.160VALORE ATTUALE RICAVI 47.185 97 1.817 1.789 1.761 1.734 1.708 1.682 1.656 1.631 1.607 1.583 1.559 1.536 1.514 1.491 1.469 1.448 1.427VALORE ATTUALE MARGINE NETTO 6.455 41 (27) (200) (102) (50) (10) 23 57 90 122 147 172 195 159 182 204 226 247 267
La gestione d’impresa in un mercato in continua evoluzione
anno progressivo --> 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19anno --> 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025
USCITE
spese gestione amministrativa società di progetto 6.669 344 352 129 132 135 138 141 145 148 151 155 158 162 165 169 173 177 181 185spese gestione operativa 24.986 541 553 565 578 591 605 618 632 646 661 676 691 707 723 739 756 773rimborso OORR differenziale entrate 6.898 14 31 48 66 85 105 126 148 171esborsi una tantum 480 480esborsi una tantum 480 480costi di realizzazione autosilo 15.400 7.700 7.700incarichi professionali e progettazione 1.200 600 600manutenzioni ordinarie 3.408 64 66 68 70 72 74 76 79 81 84 86 89 92 95 98 101 104manutenzioni straordinarie 4.113 1.605rata mutuo bancario 23.666 1.183 1.183 1.183 1.183 1.183 1.183 1.183 1.183 1.183 1.183 1.183 1.183 1.183 1.183 1.183 1.183 1.183interessi mutuo periodo preammortamento 1.440 720 720restituzione finanziamento socioneri finanziari finanziamento sociIVA a debito 14.636 334 342 351 360 369 379 389 399 407 415 423 164 440 449 458 467 476ICI e altre tasse indeducibili 2.900 63 64 66 67 69 70 72 73 75 77 78 80 82 84 86 88 90
Totale uscite 105.797 9.844 9.372 2.313 2.340 2.368 2.397 2.426 2.456 2.486 2.518 2.562 2.609 2.657 4.044 2.759 2.812 2.867 2.923 2.982
ENTRATE
ricavi gestione posti a rotazione 85.209 1.588 1.638 1.689 1.742 1.796 1.852 1.910 1.970 2.031 2.095 2.160 2.228 2.297 2.369 2.443 2.519 2.598ricavi affitto 1200 posti auto ospedale 29.089 739 748 758 768 778 788 798 809 819 830 841 852 863 874 885 897 908ricavi diversi 1.740 38 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 53 54versamento capitale sociale 1.300 1.300erogazione mutuo bancario 15.000 15.000sottoscrizione finanziamento socirimborso crediti IVA 1.739 909 830
Totale entrate 134.077 16.300 3.274 3.254 2.487 2.550 2.615 2.683 2.752 2.823 2.896 2.971 3.048 3.127 3.209 3.293 3.380 3.469 3.560
SALDO DI CASSA ANNUALE 28.280 6.456 (9.372) 961 914 118 154 190 227 265 305 334 362 391 (917) 451 482 513 545 579
ONERI / PROVENTI FINANZIARI DI CONTO CORRENTE 261 97 (172) (127) (83) (84) (83) (80) (76) (72) (66) (59) (51) (43) (113) (105) (96) (86) (74) (62)IMPOSTE E TASSE (IRPEG - IRAP) (10.451) (56) (28) (53) (51) (50) (64) (87) (109) (131) (155) (176) (197) (220) (199) (222) (247) (273) (299) (327)
SALDO DI CASSA ANNUALE NETTO 18.090 6.497 (9.572) 780 780 (16) 6 22 41 62 84 99 113 129 (1.229) 123 139 155 172 189
CASH FLOW PROGRESSIVO NETTO 18.090 6.497 (3.075) (2.295) (1.515) (1.530) (1.524) (1.502) (1.460) (1.398) (1.314) (1.216) (1.102) (973) (2.202) (2.079) (1.940) (1.785) (1.613) (1.424)
VALORE ATTUALE USCITE 69.076 9.900 9.191 2.299 2.190 2.127 2.076 2.032 1.987 1.943 1.899 1.862 1.827 1.792 2.568 1.746 1.714 1.682 1.652 1.621VALORE ATTUALE ENTRATE 74.366 16.397 3.018 2.881 2.113 2.081 2.049 2.018 1.988 1.958 1.928 1.899 1.871 1.843 1.816 1.790 1.763 1.738 1.712VALORE ATTUALE SALDO NETTO DI CASSA 5.290 6.497 (9.191) 719 691 (13) 5 17 31 45 58 66 73 79 (724) 70 75 81 86 91
VALORE ATTUALE SALDO NETTO DI CASSA 5.290INDICE NET PRESENT VALUE 1 08INDICE NET PRESENT VALUE 1,08
INTERNAL RATE OF RETURN 8,29%
Fabb. Fin. Massimo di CC della Società di Progetto (3.075)
La gestione d’impresa in un mercato in continua evoluzione
Il Project Financingj g
Quadro riassuntivo di sintesiRilascio concessione anno 2007Rilascio concessione anno 2007Inizio gestione anno 2009
Durata concessione anni 34Durata periodo di gestione anni 32
Costo complessivo opera compreso progettazione €uro 15.000.000
Capitale Sociale SdP €uro 1.300.000
Finanziamenti bancari - mutuo €uro 15.000.000
Fabbisogno finanziario massimo di CC €uro 3.075.213
Tasso di attualizzazione % 4,15
VAN operazione €uro 5.741.440
IRR - Internal rate o return % 8,49
B k i t 2030Breack-even point anno 2030
La gestione d’impresa in un mercato in continua evoluzione
Il Project Financingj g
Rappresentazioni grafiche cash flow w margine nettoCash flowCash flow
15.000
20.000
i €
0
5.000
10.000
mig
liaia
di
(5.000)1 3 5 7 9 11 13 15 17 19 21 23 25 27 29 31 33
Margine netto progressivo
10 000
15.000
20.000
di €
0
5.000
10.000
mig
liaia
d
(5.000)1 3 5 7 9 11 13 15 17 19 21 23 25 27 29 31 33
La gestione d’impresa in un mercato in continua evoluzione
L’imprenditore … questo sconosciuto !
Imprevisti Fornitori
p q
ContabilitàImprevisti
ClientiBanche
InvestimentiProduttività
Preventivi
V.A.N.Investimenti
Cash flowProject FinancingBudget
Rischio
Margine nettoBreak even point
Mercato
Rischio
Spese Generali
Fidelizzazione
Cantieri
Organizzazione Sicurezza
Bilancio
La gestione d’impresa in un mercato in continua evoluzione
… e quando tutto sembra sotto controllo…q
… quando l’impresa sembra “girare” da sola…
… arriva inesorabilmente il momento più critico per un’azienda…
LA GESTIONE DEL PASSAGGIO GENERAZIONALE !!!
2006
L’OSSERVATORIO SULL‘ABITARE E LA CASAL’OSSERVATORIO SULL‘ABITARE E LA CASA
Rapporto di ricerca dell’indagine ad hoc per Rapporto di ricerca dell’indagine ad hoc per ANCE BergamoANCE Bergamo
Housing Evolution : ricerca sulla casa
8,9
9,0
isfa
tto
Livello d i soddisfazione per la propria casa
8,728 6
8,7
8,8
,
+ so
dd
Livello d i soddisfazione per la propria casa
8,4
8,5
8,6
8,32
8,1
8,2
8,3
8,03
7,8
7,9
8,0
o
7,5
7,6
7,7
- sod
disf
atto
Fonte MAKNO
Italia Lombardia Provincia di Bergamo
Housing Evolution : ricerca sulla casa
Livello di soddisfazione per la propria zona8,4
to Livello di soddisfazione per la propria zona
8,158,21
8,308,2
+ so
ddis
fatt
7,978,05
7,8
8,0
7,74 7,77
7,6
7,49
7,2
7,4
tto
7,0
Provincia diBergamo
Pianura Isola Treviglio eRomano
Bergamoperiferia e
Alta Valle Bassa Valle Bergamo ehinterland
- sod
disf
at
Fonte MAKNO
quartieri
Housing Evolution : ricerca sulla casa
Tipologie abitative patrimonio edilizio esistente
30,0
22 0
,
22,0
15 3
20,8
15,3
11,9
Villetta singola,distaccata
Villetta bifamiliare Villetta a schiera Piccolo condominio(meno di 9
appartamenti)
Condominio con 10e piu' appartamenti
Fonte MAKNO
Housing Evolution : ricerca sulla casa
Tipologie abitative – raffronto Lombardia e ItaliaProvincia di BergamoLombardia 45,6
40,7
LombardiaItalia
30,0
27 0
31,7
22,020,8
27,0
15,3
11,911,29,7
14,1
9,16,6
4,3
Villetta singola, distaccata Villetta bifamiliare Villetta a schiera Piccolo condominio (meno Condominio con 10 e piu'
Fonte MAKNO
di 9 appartamenti) appartamenti
Housing Evolution : ricerca sulla casa
Dimensione abitazioni patrimonio edilizio esistente45,4
23,4
12,4
16,3
2,4
,
2,4
Meno di 60 mq Da 60 a 79 mq Da 80 a 109 mq Da 110 a 149 mq Da 150 mq in poi
Fonte MAKNO
Housing Evolution : ricerca sulla casa
Tipologia impianti di riscaldamento83,6
13,8
2,6
Centralizzato Centralizzato con gestione autonoma Completamente autonomo
Fonte MAKNO
Housing Evolution : ricerca sulla casa Propensione all’acquisto di una nuova casaPropensione all acquisto di una nuova casa
6,9
5 8
BERGAMO ITALIA
4,6
5,8
2,92,9
1 3
0,30,80,8
1,3
Si, quella in cui abitiamo Si, una nuova casa Si, ma come secondaabitazione
No, perche' ne abbiamocomprata una di recente
Fonte MAKNO
Housing Evolution : ricerca sulla casa
Tipologia di abitazione desiderata per nuovo acquisto
60,6
28 428,4
3,97,0
villetta/casa indipendente piccolo condominio grande condominio altro
Fonte MAKNO
Housing Evolution : ricerca sulla casa
Zona dove intenderà acquistare la propria nuova casa
36,2%Nella periferia di Bergamo
27,6%Comuni nella corona di Bergamo
7,0%
7,2%
Fuori dalla provincia di Bergamo
In bassa valle
6,7%A Bergamo, in centro
3,7%
4,1%
Nella pianura (sud di Bergamo)
In un'alta valle
7 8%
3,7%
N / i d
Isola (Comuni occidentali dellaprovincia di Bergamo)
Fonte MAKNO
7,8%Non sa/non risponde
Housing Evolution : ricerca sulla casa
Tipologia impianto di riscaldamento desiderato
94,2Completamente autonomo
2,1Con teleriscaldamento congestione autonoma
1,9Indifferente
1,0Centralizzato
0,8Centralizzato ma congestione autonoma
Fonte MAKNO
Housing Evolution : ricerca sulla casa
Target di spesa per nuovo acquistoTarget di spesa per nuovo acquisto34,5
Media:28,1212.000212.000
19,6
9,37,1
1,3
Fino a 100.000euro
Da 100.000 a200.000 euro
Da 200.000 a300.000 euro
Da 300.000 a500.000 euro
Oltre 500.000euro
Non sa/Nonrisponde
Fonte MAKNO
Housing Evolution : ricerca sulla casa
Forma di finanziamento prescelto per l’acquisto
56,5%
16 5%
24,1%
16,5%
1,4%3,3%
La nostra bancabit l
A piu' banche Ad una societa'i li t
La stessa banca cheh fi i t l
Non so
Fonte MAKNO
abituale specializzata ha finanziato lacostruzione
Housing Evolution : ricerca sulla casa
Propensione a maggior spesa per acquisto casa ad alta efficienza energetica
45,2,
16,4 16,3
7,6
14,6, ,
Pi ' d l 20% D l 10% l 20% D l 5% l 10% Fi l 5% N
Fonte MAKNO
Piu' del 20% Dal 10% al 20% Dal 5% al 10% Fino al 5% Non so
Housing Evolution : ricerca sulla casa
Conoscenza nuove disposizioni legislative a “Tutela Acquirenti” e suo giudizio
Non so4 3% E’ a conoscenza dell’esistenza della
No42,0%
Si53,7%
4,3% E a conoscenza dell esistenza della polizza decennale a garanzia dei danni
materiali e diretti all’immobile?
Non so
Una spesa aggiuntiva alla
fine inutile 10,6%
Non so19,8% La reputa una
prescrizione normativa importante per gli
Un modo per difendere il valore del
acquirenti di beni immobili?
Fonte MAKNO
proprio investimento
69,5%