1
Universitas Multimedia Nusantara
BAB I
LATAR BELAKANG PERUSAHAAN DAN KONDISI PASAR
1.1. Deskripsi Bisnis
Menurut KBBI properti merupakan harta berupa tanah dan bangunan
serta sarana dan prasarana yang merupakan bagian dari tanah dan/atau
bangunan yang dimaksudkan (KBBI, 2016). Properti dipahami sebagai Istilah
yang diterapkan pada tanah dan Properti tidak bergerak di atas tanah seperti
bangunan. (Black’s Law Dictionary, 2019)
Properti memiliki beberapa jenis salah satunya adalah rumah tinggal
yang menjadi kebutuhan dasar manusia. Kebutuhan menurut ilmu Ekonomi
dibagi menjadi tiga yaitu kebutuhan Primer, Kebutuhan Sekunder dan
Kebutuhan Tersier. Kebutuhan utama atau yang sering disebut kebutuhan
primer yang wajib dimiliki oleh individu. Kebutuha primer adalah sandang,
pangan dan papan. Ketiga kebutuhan itu merupakan kebutuhan prioritas yang
harus dimiliki oleh individu. Papan atau rumah tinggal merupakan kebutuhan
yang masuk kedalam kebutuhan primer. Hal ini seharusnya dimiliki oleh
setiap individu dalam hal kepemilikan bukan hanya sekedar menyewa.
Hal serupa sudah disampaikan pada Undang-Undang Dasar Negara
Republik Indonesia (UUD-1945) khususnya dalam pasal 28E ayat 1 yang
berbunyi; “Setiap orang bebas memeluk agama dan beribadat menurut
agamanya, …, memilih tempat tinggal diwilayah negaran dan
meninggalkannya, serta berhak kembali”; pasal 28H ayat 1 yang berbunyi;
“Setiap orang berhak hidup sejahtera lahir dan batin, bertempat tinggal, dan
2
Universitas Multimedia Nusantara
mendapatkan lingkungan hidup yang baik dan sehat…”. Serta pasal 28H ayat
4 yang berbunyi; “Setiap orang berhak mempunyai hak milik pribadi dan hak
milik tersebut tidak boleh diambil alih secara sewenang-wenang oleh
siapapun” (Kemenristekdikti, 2015).
Setiap warga negara berhak atas kepemilikan tempat tinggal yang ada
di Indonesia. Kebijakan tersebut sudah tertuang dalam pda undang-undangn
hak asasi manusia dimana pada pada Undang-Undang (UU) No. 39 tahun
1999 pasal 27 ayat 1 yang berbunyi; “Setiap warga negara Indonesia berhak
untuk secara bebas bergerak, berpindah, dan bertempat tinggal dalam wilayah
negara Republik Indonesia”. Dan pasal 40 yang berbunyi; “Setiap orang
berhak untuk bertempat tinggal serta berkehidupan yang layak” (Presiden RI.,
1999).
Karena kebutuhan dasar dari individu tersebut maka kepemilikan
rumah atau tempat tinggal sangat menjadi hal utama dalam berkehidupan
yang layak. Dalam pemenuhan hak kepemilikan rumah tinggal tersebut maka
pemerintah mengatur pembentukan undang-undang perumahan dalam UU
No. 1 tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Pemukiman. Dalam UU
tersebut negara bertanggung jawab melindungi segenap bangsa Indonesia
melalui penyelenggaraan perumahaan dan kawasan pemukiman agar
masyarakat mampu bertempat tinggal serta menghuni rumah yang layak dan
terjangkau didalam lingkungan yang sehat, aman, harmonis, dan bekelanjutan
di seluruh wilayah Indonesia (UU No.1, 2011).
3
Universitas Multimedia Nusantara
Salah satu bidang usaha yang popular terkait dengan
perdagangan/bisnis property khususnya rumah tinggal. Sebagimana diketahui
perdagangan properti (tidak hanya di Indonesia, tetapi juga diseluruh dunia)
telah menjadi sektor perdagangan yang penting dan menjadi tren dikalangan
para pengusaha/pengembang (developer) properti. (Wijaya Andika & Wida
Peace, 2017)
Pada dasarnya bisnis properti terdiri atas berbagai jenis. Survei yang
dirilis oleh Urban Land Institute (ULI) dan Price Water-house Coopers
(PwC) (Price Water Coopers and Urban Land Institute, 2016) dengan judul
“Emerging trends in Real Estate Asia Pasific 2019” menjabarkan prospek
investasi berdasarkan jenis properti sebagai berikut:
1. Sektor industri/distribusi adalah sektor properti peringkat atas untuk
potensi investasi. Tren yang muncul mencatat bahwa sektor ini
kekurangan pasokan, karena permintaan tambahan untuk fasilitas
penyimpanan yang didorong oleh peningkatan belanja konsumen online
di Asia.
2. Perumahan menempati urutan kedua, meskipun laporan tersebut
memperingatkan tentang proses tinggi yang mempengaruhi
keterjangkauan harga perumahan, kemungkinan suku bunga hipotek
rumah yang lebih tinggi, dan dampak yang sedang berlangsung dari
intervensi pemerintah di seluruh dunia untuk mengendalikan kenaikan
harga lebih lanjut.
4
Universitas Multimedia Nusantara
3. Ruang kantor terdaftar di urutan ketiga untuk potensi investasi, dengan
atribut peringkat yang biasa-biasa saja untuk “persaingan ketat dari
terlalu banyak modal investasi yang memperebutkan kesepakatan yang
sama, terutama pada aset inti.
4. Sektor ritel properti menempati peringkat keempat untuk potensi
investasi dengan beberapa kekhawatiran yang diungkapkan tentang
pembangunan berlebihan di beberapa pasar sekunder. Namun, peluang
di lokasi utama di pusat kota masih menjanjikan.
5. Hotel menempati peringkat kelima untuk potensi investasi, sektor ini
secara umum masih terlihat solid, karena industri pariwisata yang
berkembang pesat dan hasil yang relatif tinggi. Tokyo memimpin sebagai
taruhan terbaik untuk investasi hotel, karena kota ini mulai
mempersiapkan diri untuk menjadi tuan rumah Olimpiade musim panas
2020.
Survei sebagaimana diatas menunjukan prospek bisnis properti di
Dunia khsusunya kota-kota besar masih cerah dan memungkinkan untuk
berinvestasi pada bisnis tesebut, tidak terkecuali di Indonesia. Menurut data
Worldometers yang dirilis oleh worlddometers.info jumlah penduduk
Indonesia pada tahun 2019 mencapai 269 juta jiwa, terbesar keempat di Dunia
yang didahului oleh China urutan pertama, India pada urutan kedua dan
Amerika Srikat pada urutan ketiga. Dengan menjadi negara keempat terbesar
populasinya menjadikan kebutuhan pokok seperti rumah tinggal akan
semakin bertambah terutama di kota-kota besar di Indonesia.
5
Universitas Multimedia Nusantara
Pada prinsipnya (Wijaya Andika & Wida Peace, 2017) meningkatnya
tren usaha properti didorong oleh kebutuhan yang semakin meningkat
terhadap tanah dan bangunan. Seperti yang sudah dijelaskan kebutuhan akan
properti untuk rumah tinggal menjadi sangat penting karena kebutuhan utama
bagi manusia. Kecenderungan peningkatan kebutuhan properti dipengaruhi
oleh bertambahnya penduduk saat ini.
Memiliki rumah tinggal sudah menjadi kebutuhan oleh karena itu di era
digital teknologi saat ini sudah banyak teknologi yang mampu digunakan
untuk membantu kita memilih rumah tinggal yang sesuai dengan kebutuhan
kita. Bisnis berbasis teknologi juga memantapkan diri dengan menyediakan
layanan perusahaan yang tampaknya komprehensif, seringkali membutuhkan
kustomisasi yang signifikan terhadap konsumen. Dalam Industri 4.0 terjadi
digitalisasi di semua aspek kehidupan yang membawa satu hal pasti dari
sebuah revolusi, yaitu inovasi (Susanti, 2018). Perubahan dalam Industri 4.0
bersifat sistemik sehingga mampu berdampak terhadap berbagai macam
sektor, bahkan kemungkinan terburuk akan terjadi gangguan terhadap suatu
yang bersifat konvensional atau sering disebut era disruption. Ketika
komputer diperkenalkan di Industri 3.0 mengawali terjadinya perkembangan
teknologi yang sangat luar biasa pada proses bisnis saat itu. Namun, ternyata
hadirnya Industri 4.0 mampu menggabungkan dari semua komputer dengan
sistem digital yang saling terkoneksi dengan internet.
Di era teknologi inilah kita mengenal hal yang baru dalam dunia
properti dengan sebutan Property Technology (PropTech). PropTech adalah
6
Universitas Multimedia Nusantara
hal besar berikutnya yang mengganggu pasar real estat. PropTech
mendukung penggunaan teknologi untuk memfasilitasi pengelolaan dan
pengoperasian aset real estat (Putatunda, 2019). “Beberapa tahun terakhir
telah menyaksikan lonjakan dalam perkembangan teknologi Real Estate
digital. Seringkali disebut sebagai PropTech (Property Technology), inovasi
ini mungkin menjanjikan manajemen portofolio yang lebih efisien (misalnya
VTS), cara baru untuk menyewa akomodasi (misalnya Airbnb), atau
perawatan tanpa repot (misalnya FixFlo).”(Baum, 2017). PropTech
merupakan perkembangan teknologi dibidang Real Estate secara digital.
Perkembangan meliputi dalam banyak aspek dari mulai menejemen properti,
sewa-menyewa, atau pemeliharaan bagunan.
Perkembangan PropTech diawali pada pembuatan software untuk
mempermudah dalam pembangunan. Dalam dunia teknologi konstruksi, 1982
melihat peluncuran Autodesk, sebuah perusahaan perangkat lunak Amerika
dan sekarang multinasional yang membuat perangkat lunak untuk arsitektur,
teknik dan konstruksi, industri yang menggunakan desain dengan bantuan
komputer atau CAD. Perkembangan ini menandai lahirnya dari PropTech 1.0
yang dimuali dari tahun 1980 sampai tahun 2000 (Baum, 2017). Software
yang mempermudahkan pembangunan berguna untuk mendisain sampai
menghitung ukuran secara akurat.
Pada tahun 2000 yang merupakan jembatan untuk lahirnya era
PropTech 2.0 dengan lahirnya residential market sektor (Baum, 2017).
Sebagai contoh, di United Kingdom lahir agensi perumahan (Countrywide,
7
Universitas Multimedia Nusantara
Connells, Halifax and Royal and Sun Alliance). Dengan lahirnya
perkembangan ke sektor pemasaran perumahan sudah menggantikan dari
perkembangan PropTech 1.0. Pemakaian Personal Computer (PC) dan
kemudian internet memfasilitasi pertumbuhan PropTech 1.0, PropTech 2.0
telah dirilis oleh e-commerce, jejaring sosial, perangkat lunak open-source
dan dunia multi-platform. Pada era PropTech 2.0 ini membuat banyak
kemampuan melihat informasi dengan menggunakan internet membuat
perkembangan properti di era ini cukup baik. Bermunculannnya e-commerce
juga menandai bahwa era digital sudah mulai berkembang. PropTech 2.0
telah dirilis oleh e-commerce, jejaring sosial, perangkat lunak open-source
dan dunia multi-platform. Kedepan industry property technology akan masuk
ke era PropTech 3.0 dimana sistem kerjanya sudah menggunakan blockchain.
Industri Real Estate dapat menggunakan teknologi blockchain atau ledger
untuk membangun aplikasi, termasuk smart MOU (memorandum of
understanding), dan layanan yang membawa manfaat dari teknologi baru,
baik untuk dirinya sendiri maupun untuk perkembangan zaman. menurut
Marc Goodman dalam bukunya Future Crime mengatakan “Semakin kita
menghubungkan perangkat dan kehidupan kita ke dalam jaringan informasi
global - baik melalui ponsel, jejaring sosial, elevator atau mobil yang dapat
mengemudi sendiri - semakin rentan kita terhadap mereka yang mengetahui
bagaimana teknologi yang mendasarinya bekerja dan bagaimana
memanfaatkannya. keuntungan mereka dan merugikan orang biasa
"(Goodman, 2015). Oleh karena itu di era PropTech 3.0 ini dimana data lebih
8
Universitas Multimedia Nusantara
diperhatikan bukan hanya membuat platform online namun juga membuat
data itu aman dari segala macam kejahatan di Internet. Serta dalam
perkembangan platform online mampu mempermudah costumer dalam
bertransaksi.
Berbagai macam jenis PropTech telah di lansir oleh MIPIM (in French,
Le marché international des professionnels de l’immobilier) yang merupakan
the world's leading Property market. MIPIM adalah pertemuan properti besar
yang diadakan di Cannes di Prancis setiap bulan Maret. MIPIM
memperkenalkan forum inovasi dan kompetisi yang mempromosikan usaha
PropTech. Menurut jurnal (Baum, 2017) PropTech 3.0: The Future of Real
Estate, ada beberapa kategori yang sudah di jelakan oleh MIPIM yaitu;
• Internet of Things (IoT);
• Smart city;
• Market place;
• Crowdfunding system;
• Construction Technology;
• Virtual reality;
• Data analytics
9
Universitas Multimedia Nusantara
Gambar 1.1. Daftar Platform Online Property Menurut MIPIM 2019
Berdasarkan gambar diatas maka ada 12 kategori yang ada pada forum Real
Estat terbesar di Dunia tersebut.
1. Manajemen properti teknologi yang membantu operasi sehari-hari
persewaan real estat. Contohnya termasuk manajemen penyewa,
pembayaran sewa elektronik, dan alat untuk tuan tanah dan penyewa
untuk berkomunikasi. Contoh: gedung / manajemen pintar
2. Manajemen konstruksi Teknologi yang membantu tim mengelola
konstruksi gedung baru. Contohnya termasuk alat visualisasi konstruksi,
alat manajemen proyek untuk tim konstruksi, dan platform untuk
mengelola cetak biru.
3. Teknologi Manajemen Fasilitas yang berfokus pada efisiensi dan
keberlanjutan jangka panjang dari struktur besar. Contohnya termasuk
10
Universitas Multimedia Nusantara
alat untuk mengukur data bangunan (penggunaan energi, penggunaan air,
dll.), Alat untuk membuat bangunan lebih efisien, dan platform inspeksi
bangunan.
4. Teknologi Manajemen Portofolio yang digunakan investor real estat
untuk membuat keputusan investasi yang lebih cerdas serta platform
untuk melakukan investasi. Contohnya termasuk pelacak data daftar,
informasi tentang REIT, dan crowdfunding Real Estat. Kategori kami:
FinTech Real Estat / informasi dan FinTech Real Estat / transaksi
5. Home services Teknologi yang mendukung konsumen dalam pengelolaan
rumahnya. Contohnya termasuk layanan kamar, manajemen renovasi, dan
layanan pos teknologi-maju.
6. Pencarian Real Estat Komersial Alat yang membantu konsumen / bisnis
menemukan Real Estate komersial untuk disewakan dan / atau penjualan.
Contohnya termasuk mesin pencari ruang kerja bersama serta mesin
pencari Real Estate komersial tradisional.
7. Sewa Jangka Panjang / Pencarian Penjualan: Alat konsumen yang
membantu dalam proses menemukan tempat tinggal untuk dijual dan
untuk disewakan jangka panjang. Contohnya termasuk mesin telusur Real
Estat tradisional serta aplikasi seluler.
8. Pencarian Penyewaan / Liburan Jangka Pendek: Alat konsumen yang
membantu dalam proses menemukan tempat tinggal untuk persewaan
jangka pendek atau persewaan liburan. Contohnya termasuk platform
11
Universitas Multimedia Nusantara
bagi individu untuk mencantumkan properti pribadi mereka serta mesin
pencari penginapan liburan tradisional.
9. Asuransi Jiwa, Rumah dan Properti: Perusahaan yang menawarkan
asuransi jiwa, rumah, dan Properti, serta jenis asuransi lain seperti
asuransi penyewa, disabilitas, dan pernikahan. Contohnya termasuk situs
web yang menawarkan asuransi jiwa, rumah, dan P&C dalam paket.
10. Alat Agen Real Estat: Teknologi yang membantu agen Real Estat
melakukan tugasnya, serta teknologi yang secara efektif
mengotomatiskannya. Contohnya termasuk CRM khusus Real Estat,
platform ulasan agen Real Estat, dan alat pemasaran.
11. Pemetaan Dalam Ruangan: Perusahaan yang membantu membuat model
dalam ruangan untuk industri Real Estate. Contohnya termasuk kamera
yang menghasilkan rendering 3D dan platform visualisasi yang
memungkinkan pengguna berinteraksi dengan denah lantai.
12. IoT Home: Perangkat Internet of Things yang berfokus pada segmen
Perumahan Real Estate. Solusi mencakup keamanan rumah, otomatisasi
rumah, dan manajemen energi.
Menurut James Dearsley seorang PropTech Influencer yang dikutip dalam
jurnal yang sama mengatakan ada beberapa kategori tambahan yang bisa
dimasukan kedalam PropTech yaitu:
1. Big data
2. Software
3. Crowdfunding
12
Universitas Multimedia Nusantara
4. News
5. Peer-to-peer Lending
6. Virtual and augmented reality
7. Property management
8. Mortgages
9. Co-working
10. Internet of things
11. Online brokerage
12. Online sales
13. Online lettings
14. Payment
15. Blockchain
16. Artificial intelligence (AI)
17. Accelerators and VCs
13
Universitas Multimedia Nusantara
Gambar 1.2. PropTech UK Mapping Laporan dari PiLabs Accelerator (Baum, 2017)
14
Universitas Multimedia Nusantara
Dalam laporan PiLabs Accelerator, menuliskan klasifikasi dari
berbagai macam kategori diatas. Semua platform yang membantu
menemukan penyewa atau properti diklasifikasikan sebagai FinTech –
transactions/marketplace. Teknologi AR/VR untuk lingkungan buatan
diklasifikasikan sebagai FinTech - information. Teknologi AR/VR untuk
bangunan baru diklasifikasikan sebagai Construction Tech – information.
Semua desain interior dan platform arsitektur diklasifikasikan dalam
Construction Tech. Semua perangkat lunak manajemen properti
diklasifikasikan dalam Smart Buildings - control/management. Platform
penyedia hotel/penginapan seperti Airbnb diklasifikasikan sebagai Real
Estate FinTech - transactions/marketplace. Manajemen properti termasuk
platform permintaan perbaikan diklasifikasikan di bawah Smart Buildings-
control/management, kecuali jika menghubungkan pengguna dengan
repairer, dalam hal ini diklasifikasikan sebagai Smart Building – transaction.
Teknologi referensi penyewa diklasifikasikan sebagai FinTech –
transactions/marketplace. Platform manajemen Teknologi Konstruksi berada
di bawah ConTech – control/management. Smart Building - perusahaan
kontrol termasuk teknologi akses gedung dan perusahaan yang telah
membangun sensor untuk mengelola ruang dengan lebih baik. Aplikasi pintar
yang memperluas penawaran ruang ekonomi bersama diklasifikasikan dalam
Shared Economy –control/management. Berdasarkan data diatas dapat dibuat
table agar mudah untuk dipahami sebagai berikut:
15
Universitas Multimedia Nusantara
Table 1.1 Klasifikasi Property Technology Menurut Andrew Baum (2017)
Real Estate
FinTech
Sharing
Economy Smart Buildings ConTech
Information
Teknologi
AR/VR untuk
lingkungan
Teknologi
AR/VR untuk
bangunan baru
Transactions
Marketplace
platform yang
membantu
menemukan
penyewa atau
properti
-----
Platform
perhotelan
(seperti Airbnb)
-----
Teknologi
referensi
penyewa
Perbaikan
dengan
menghubungkan
pengguna
dengan repairer
desain interior
dan platform
arsitektur
Control
management
Aplikasi
pintar yang
memperluas
penawaran
ruang
ekonomi
perangkat lunak
manajemen
properti
-----
Manajemen
properti
-----
Renovasi
Platform
manajemen
Teknologi
Konstruksi
Tabel dibawah ini menunjukkan bahwa sejauh ini orientasi yang paling umum
adalah bisnis transaction/marketplace, dengan lebih dari 60% dari semua
aplikasi, dan Information serta Control Management sama-sama berbobot
17,5-20%. Menurut sub-sektor, Real Estate FinTech / transaction sejauh ini
merupakan yang terpadat. Salah satu dari dua belas subsektor, ini menangkap
38% dari semua aplikasi.
16
Universitas Multimedia Nusantara
Table 1.2 Presentase pengkelompokan Perusahaan Property Technology berdasarkan
klasifikasi Menurut Andrew Baum (2017)
Real Estate
FinTech Sharing Economy
Smart
Buildings ConTech
TOTAL
Information 12.9% 0.6% 0.9% 3.1% 17.5%
Transactions
Marketplace 38.3% 16.6% 3.4% 3.4% 61.7%
Control
management 0.0% 2.5% 15.0% 2.1% 19.7%
TOTAL 51.2% 19.6% 19.3% 8.6% 98.8%
Pada data table PiLabs diatas terlihat klasifikasi binsis yang masih langka
adalah seperti halnya Sharing Economy / Information dan Smart Building /
Information. Berdasarkan data PiLabs tersebut maka presentase perushaaan
digital berdasarkan klasifikasi yang di termasuk dalam PropTech adalah
sebagai berikut:
Gambar 1.3. Diagram pengkelompokan Perusahaan Property Technology berdasarkan
klasifikasi Menurut Andrew Baum (2017)
Dari Gambar diatas dapat disimpulkan Real Estate Fintech masih
mendominasi perkembangan PropTech. Dimana 51,5% dari total perusahaan
PropTech yang ada merupakan klasifikasi Real Estate Fintech. Sedangkan
17
Universitas Multimedia Nusantara
ConTech masih sangat minim sekali dibawah 10% dari total perusahaan
teknologi dalam bidang Property/Real Estate.
Real estat adalah jenis aset yang sangat besar - terbesar - dan salah satu
yang terakhir mengadopsi perubahan teknologi dan inovasi yang dapat
dibawa oleh teknologi. Ini harus menghadirkan area peluang yang sangat
besar bagi pengusaha. Peluang tidak hanya didorong oleh ukuran industri dan
kurangnya adopsi teknologi, tetapi juga oleh praktik industri yang diganggu
oleh proses yang tidak efisien dan biaya transaksi yang tidak perlu yang
dipertahankan oleh para profesional dan lembaga yang mementingkan diri
sendiri. (Baum, 2017). Real Estat merupakan industri yang cukup besar untuk
peluang para pengusaha, sehingga banyak perusahaan digital mulai berlaih
dalam usah Real Estat dengan membangun platform online yang
dikembangkan melalui PropTech sebagai Platform Real Estate (PRE). The
next section will then build upon this critique to offer an alternative account
of PropTech as Platform Real Estate (Shaw, 2018).
18
Universitas Multimedia Nusantara
Gambar 1.4. Mapping Platform Real Estate menurut Joe Shaw (2018)
Berbeda dengan Andre Baum, Joe Shaw membawa perkembangan Real
Estate dalam mapping yang berbeda. Dimana jika baum hanya
mengklasifikasikan berdasarkan jenis platform, maka pada Mapping yang
dibuat oleh Shaw terlihat integrasi setiap cluster pengguna saat ini atau User
Connection. Dimana banyak posisi berwana hitam tebal adalah dominasi
dalam pengguna platform.
Menurut Shaw (2018) Koneksi tersirat paling umum antara peserta
pasar Real Estate menurut operasi yang diiklankan dari 393 perusahaan
PropTech yang diidentifikasi sendiri, bola salju sampel dari 12 bulan
pengamatan partisipan di bidang teknologi Real Estate digital (terutama di
London, tetapi di mana 69% dari perusahaan yang ditemui diketahui memiliki
kantor pusat non-Inggris - dengan 27% di New York atau California). Node
dan ukuran tepi yang lebih tebal menyiratkan lebih banyak koneksi pengguna
19
Universitas Multimedia Nusantara
dan karenanya lebih banyak platform yang mengoperasikan koneksi khusus
ini. Jumlah perkiraan minimum investasi modal ventura di perusahaan
ditunjukkan per kluster dalam miliaran dolar, menurut data rujukan silang
dari situs pelacakan start-up CrunchBase.
Penjelasan Gambar diatas Cluster 1, jenis platform yang tersedia
biasanya menawarkan serangkaian produk informasi dan analisis data yang
menjanjikan untuk membantu manajer investasi, manajer aset, surveyor dan
mereka yang memiliki modal untuk membuat keputusan pasar yang lebih baik
- dalam hal mengelola aset mereka yang ada dan berinvestasi dalam setiap
peluang yang ada. Platform investasi bersama-sama yang menghubungkan
sumber modal dengan kepemilikan fisik dari kepemilikan fisik real estat.
Oleh karena itu, platform ini menghubungkan peserta pasar dengan informasi
yang memungkinkan pengambilan keputusan awal seputar investasi modal
dan pengejaran laba; atau mereka mungkin menawarkan sumber keuntungan
itu melalui pasar yang hanya terbuka untuk dana besar atau 'Canggih' dan /
atau investor bernilai tinggi (Financial Conduct Authority, 2019).
Dilihat dari literatur pemasaran, platform ini biasanya ditujukan untuk
investor yang lebih besar (Dana Investasi, Real Estate Investment Trust, dll.),
Tetapi agregasi sumber data terbuka juga memungkinkan alat untuk muncul
yang mungkin terjangkau untuk pengembang kecil, investor dan agen yang
mencari peluang pasar yang lebih kecil. Ini dapat mencakup plot kecil di luar
pasar, lingkungan yang akan datang, pelelangan rumah, dan algoritma
kepemilikan untuk mengantisipasi rumah mana yang akan dipasarkan, dll.
20
Universitas Multimedia Nusantara
Cluster 2 mewakili pasar Real Estate Commercial - titik di mana
investor atau dana memiliki menjadi tuan tanah komersial dengan kebutuhan
untuk terhubung ke penyewa, pengguna, manajemen gedung, dan manajer
aset mereka (Zhang et al., 2016). Cluster 4 adalah Residential Market yang
setara, dan ketebalan tepi dalam kluster ini mewakili jumlah platform yang
relatif besar yang beroperasi saat ini - penjualan rumah, sewa hotel, verifikasi
penyewa dan layanan penyaringan, agen perumahan, pengembang, dan
koneksi mereka ke modal melalui pemberi pinjaman (Reed & Wu, 2010).
Cluster 2 dan 4 keduanya mengandung banyak platform untuk sewa-
menyewa, yang membuat berbagai klaim tentang seberapa inovatif dan
'berbagi' dalm bisnis properti.
Cluster 3 adalah area Management Platform dan pemeliharaan gedung
yang beroperasi antara market perumahan dan komersial (Abate, 2016) .
Akhirnya, cara di mana kluster-kluster ini terhubung satu sama lain juga
merupakan perwakilan dari tipologi platform lebih lanjut - kebanyakan dalam
menghubungkan modal investasi ke pasar Real Estate komersial atau
residensial, atau menghubungkan tenaga kerja bangunan dan konstruksi
dengan bangunan dan perkembangan semua jenis (Shaw, 2018).
Koneksi tersebut memperlihatkan bagaimana banyak cluster inti dari
sebuah proses pembangunan rumah sampai ke konsumen harus melewati
beberapa crossing access. Seperti halnya tidak ada akses langsung dari
developer ke pembeli. Aksesnya harus melewati agent, atau investor baru
diteruskan kepada rumah yang ditinggali. Jika dibandingkan dengan building
21
Universitas Multimedia Nusantara
management maka developer tidak bisa langsung kepada tukang-tukang
secara langsung karena harus melewati building management di cluster 3.
Proses ini lah yang selama ini terjadi pada dunia properti di Dunia dan
khususnya di Indonesia.
Permasalahan ini pada akhirnya teridentifikasi yang membuat
masyarakat Indonesia sulit untuk memiliki rumah atau properti. Meskipun
kebutuhan real estat di Indonesia sangat tinggi karena sejalan dengan tingkat
populasi, namun ada hal yang mendasar dimana proses pembuatan platform
online dalam bidang real estat untuk mempermudah ternyata masih tercluster
dan terkategorikan masing-masing tanpa bisa terintegrasi dengan baik.
Sehingga membutuhkan proses yang panjang dan membuat harga properti
yang cukup tinggi. Pada BAB II penulis akan memperlihatkan perhitungan
harga pembuatan satu proyek perumahaan yang sudah dijalankan oleh
perusahaan ini.
Proyek pekerjaan perencanaan, pembangunan sampai penjualan
menjadi modal dasar perusahaan ini untuk menjalankan bisnis secara digital.
Perusahaan berkomitment untuk memperbaiki pemerataan ekonomi dengan
cara membuat rumah murah yang terjangkau. Untuk membuat bangunan
rumah murah tidaklah sulit jika kita adalah seorang developer. Oleh karena
itu penulis disini ingin membuat sebuah platoform online untuk
mempermudah pembangunan rumah murah bukan hanya sekedar pada
domisili perusahaan melainkan nantinya diharapkan mampu bisa berekspansi
kewilayah lainnya.
22
Universitas Multimedia Nusantara
Penulis berharap dengan berkembangnya digitalisasi dalam properti
tidaklah sekedar dalam proses jual beli ataupun sewa menyewa melainkan
mampu lebih dari itu. Pemanfaatan teknologi dalam bisnis properti juga
diharapkan mampu berkontribusi terhadap proses pembangunan serta aspek
pendukung lainnya. Bukan hanya sekedar menjadi Real Estate Fintech yang
mengutamakan transaction/marketplace. Seperti halnya Platform perhotelan
seperti Airbnb diklasifikasikan sebagai Real Estate FinTech -
transactions/marketplace (Baum, 2017).
Penulis berharap binsis dengan tagline “kamu bisa membangun rumah
impianmu” diharapkan mampu memberikan kontribusi nyata bukan hanya
dari sektor pertumbuhan real estat melainkan dari sektor pertumbuhan daya
beli masyarakat Indonesia. Secara spesifik masyrakat yang akan menjadi
target market dari bisnis ini merupakan generasi milenial yang sudah bekerja,
dimana saat ini sektor tenaga kerja didominasi oleh generasi milenial
(Mayasari & Husin, 2014). Pada BAB II akan dijelaskan secara terinci target
market yang akan diambil dengan melihat permasalahan mendasar yang akan
dijelaskan pada BAB II. Diharapkan dengan kemampuan mengatur
perancangan, pembangunan sampai penjualan dari perusahaan yang saat ini
sudah berjalan mampu menjadi kekuatan internal dalam membuat platform
real estat ini. Platform ini nantinya diharapkan akan menjadi solusi atas
permasalahan masyrakat Indonesia khususnya generasi milenial dalam
memiliki properti seperti dikutip oleh Koteler “perusahaan pada saat ini juga
pada saat yang bersamaan tetap menjaga dan meningkatkan kemampuan
23
Universitas Multimedia Nusantara
generasi mendatang untuk dapat memenuhi kebutuhan mereka” (Kotler,
2012)
1.2. Sejarah Perusahaan
Perusahaan yang bergerak dalam bisnis properti ini dahulu merupakan
hasil dari ide pertemanan, tahun 2014 awal perusahaan ini dibentuk
berdasarkan kemampuan dari salah satu partner yang merupakan lulusan S2
Tata Lingkungan Kota dari Universitas Gajah Mada, Yogyakarta. Nama Trah
diambil dari slogan Jawa yang berarti kebersamaan keluarga besar (Wahyuni,
2015), dimana pembentukan perusahaan ini diharapkan menjadi wadah untuk
membangun keluarga baru yang mampu menjalankan proses binsis yang baik.
Pada tahun 2014 juga terbentuklah Trah dalam sebuah perusahan menjadi PT
Trah Properti Indo. Nama properti diambil dari bidang yang menjadi core
business perusahaan tersebut. Dengan memberikan kata Indo yang
melambangkan Indonesia diharapkan Trah mampu menjadi perusahaan yang
berkiprah di Nasional bahkan membawa nama Indonesia berkiprah di
Internasional.
Berdasarkan Akta No.15 Tanggal 22 Juli 2014 telah dilakukan
pengangkatan Direksi dan Komisaris PT TRAH Properti Indo adalah sebagai
berikut:
Nama
Perusahaan
: PT. TRAH PROPERTI INDO
24
Universitas Multimedia Nusantara
Alamat Perusahaan : Jl. Perumnas Komp Seturan Asri No.30/292,
Caturtunggal, Depok, Sleman, Yogyakarta 55281
No. Telp. / Fax : (0274) 2837884
Akta Pendirian : No. 15, Tanggal 22 JULI 2014
Berdasarkan notaris Tri Agus Heriyono SH
TDP : No. 120214012219
NPWP : 70.916.010.5-5-42.000
Surat Ket.
Domisili
: No. 183/DS.CT/PEMB/VIII/2014
Berlaku mulai tanggal 11 Agustus 2014
SIUP
SIUJK
Keanggotaan REI
:
:
:
No.503/00448/PM/VII/2015
1-1204-2-000100-076988
NPA: 10-00245
Dengan legalitas tersebut PT Trah Properti Indo mulai pengerjaan
dibeberapa sektor renovasi rumah dan pembangunan rumah. Sejak tahun
2015 sampai dengan 2019 sudah ada sekitar 50 rumah yang terbangun dan
sudah direnovasi di daerah Yogyakarta. Tahun 2020 ini sedang
merencanakan melakukan ekspansi ke daerah Jombang, Jawa Timur untuk
membangun sekitar 80 rumah tinggal.
Struktur organisasi berdasarkan Surat Keputusan Direktur Utama PT
TRAH Properti Indo No.001/TRAH/SP-1000/2015 Tanggal 31 Mei 2015
adalah sebagai berikut:
25
Universitas Multimedia Nusantara
Gambar 1.5. Hirarki PT Trah Properti Indo
Berdasarkan hirarki diatas dapat dijelaskan sebagai berikut:
Komisaris Utama merupakan pemegang saham yang paling tinggi dalam
keputusan strategis dengan kepemilikan 99% saham
Direktur Utama merupakan pengawas yang ditempatkan untuk mengontrol
bagian keuangan perusahaan dengan komposisi saham 1%
Direktur Oprasional merupakan pimpinan yang diangkat berdasarkan surat
pengangkatan internal untuk melakukan pengelolaan oprasional dan
pengembangan perusahaan.
Divisi Operasional dan Penngembangan merupakan divisi yang dibentuk
untuk mengelola pengembangan perusahaan dengan membuat bisnis baru
dalam core properti salah satu contohnya adalah memproduksi interior.
26
Universitas Multimedia Nusantara
Divisi Pemasaran dan Komersil merupakan divisi untuk melakukan
penjualan perumahan baik secara direct sales dan juga digital online.
Divisi Disain Properti and Technology merupakan divisi yang bertugas
mendisain atau perancangan perumahan, media promosi, website.
Divisi Administrasi dan Keuangan merupakan divisi untuk mengatur cash
flow serta pencatatan informasi, pengelolahan lingkungan, konsumen service,
legalitas dan perpajakan.
Berdasarkan data perusahaan maka perusahaan saat ini menggunakan
bisnis model seperti dibawah ini dengan menggunakan binsis model canvas
dengan mempertimbangkan beberapa hal;
26 Universitas Multimedia Nusantara
Gambar 1.6. Bisnis Model Canvas PT Trah Properti Indo
27
Universitas Multimedia Nusantara
1.3. Kepemilikan
Berdasarkan lampiran keputusan Menteri Hukum dan Hak Asasi
Manusia No. AHU-23629.40.10.2014 terkait dengan modal dasar maka
tercantum modal dasar yang di tempatkan sebesar Rp. 5.000.000.000,-(lima
miliyar rupiah) dengan komposisi :
1. Rivqy Abdul Halim sebagai Komisaris 4.950 lembar saham atau setara
Rp. 4.950.000.000,- dengan presentase 99%
2. Alviannur Halim sebagai Direktur Utama 50 lembar saham atau setara
Rp. 50.000.000,- dengan presentase 1%
Melalui skema saham tersebut maka kebijakan tertinggi ada pada Komisaris
dan beradarkan surat 001/TRAH/01/II/2017 prihal Pengangkatan Direktur
Oprasional pada tahun 2017 maka diangkatlah satu orang sebagai Direkur
Oprasional yang membawahi bidang oparional dan pengembangan
perusahaan secara keseluruhan. Namun seluruh kebijakan diambil dengan
cara musyawarah dengan keputusan tertinggi pada Komisaris atas dasar
pertimbangan Direktur Utama dan Direktur Oprasional.