Seminar Tugas Akhir | 6
BAB II
PEMAHAMAN TERHADAP KOMPLEKS KOMERSIAL DAN
HUNIAN TERPADU
Pada bab ini akan dilakukan tinjauan terhadap beberapa teori yang relevan
dan mendukung objek rancangan dan tinjauan objek sejenis agar dapat
merumuskan spesifikasi proyek secara umum.
2.1 Tinjauan Kompleks Komersial dan Hunian Terpadu
Jika ditinjau berdasarkan suku kata, terdapat 4 buah kata yang menjadi sebuah
frase judul yaitu kata Kompleks Komersial dan Hunian Terpadu. Keempat kata ini
memiliki fungsinya masing-masing yang jika diurutkan berfungsi sebagai kata
tempat/lokasi, kata subjek/pelaku dan objek.
Kata kompleks memiliki arti yaitu suatu kesatuan yang terdiri dari sejumlah
bagian, khususnya yang memiliki bagian yang saling berhubungan dan saling
tergantung. Dalam arsitektur, kompleks dapat merujuk kepada gabungan beberapa
bangunan dalam suatu wilayah.
Kata Komersial merupakan kata serapan bahasa Indonesia dari bahasa Inggris
yaitu commercial. Komersial memiliki makna yaitu mendapat keuntungan.
Bangunan komersial merupakan bangunan gedung yang difungsikan untuk
mewadahi aktivitas komersial yang bertujuan mendatangkan keuntungan baik
Seminar Tugas Akhir | 7
dalam jangka pendek maupun jangka panjang. Untuk menunjang keberhasilan
fungsinya, perancangan bangunan komersial perlu mempertimbangkan berbagai
aspek baik dari sisi tampilan bangunan, pertimbangan efisiensi, keamanan,
maupun peluang pengembangan.
Kata hunian (rumah tinggal) merupakan suatu tempat untuk tinggal atau
kediaman. Dalam arti umum, rumah adalah bangunan yang dijadikan tempat
tinggal selama jangka waktu tertentu. Rumah bisa menjadi tempat tinggal manusia
maupun hewan, namun tempat tinggal yang khusus bagi hewan biasa disebut
sangkar, sarang, atau kandang. Sedangkan dalam arti khusus, rumah mengacu
pada konsep-konsep sosial-kemasyarakatan yang terjalin di dalam bangunan
tempat tinggal, seperti keluarga, tempat bertumbuh, makan, tidur,beraktivitas, dll.
(Wikipedia, 2012).
Kata terpadu berasal dari kata padu yang artinya utuh dan kompak. Maka dari
itu kata terpada memiliki makna yaitu saling berkaitan, kompak dan saling
mendukung.
Setelah mengkaji dari keempat suku kata yang membentuk judul tersebut,
maka dapat ditentukan beberapa teori yang sekiranya relevan dengan objek yang
akan dibangun.
2.2 Keunikan Proyek Kompleks Komersial dan Hunian Terpadu
Setiap proyek memiliki keunikannya tersendiri, keunikan tersebut bisa berupa
konsep yang diterapkan, fungsi dari bangunan tersebut, fasilitas-fasilitas yang
disediakan, bentuk dan tampilan bangunan, filosofi dan teknologi yang diterapkan
pada bangunan.
Adapun kelebihan dari Kompleks Komersial dan Hunian Terpadu di Badung,
yaitu penerapan teknologi pada gedung parkir dengan sistem parkir otomatis yang
digerakkan oleh sistem robotic. Dengan hal tersebut, waktu yang diperlukan untuk
memarkir kendaraan dapat dipangkas, selain itu juga dari segi keamanan cukup
aman dan tentunya dengan lahan yang terbatas dapat menampung kendaraan yang
lebih banyak dari sistem parkir konvensional dengan luasan yang sama.
2.3 Tinjauan Mixed Use Development
A. Pengertian Mixed Use Development
Seminar Tugas Akhir | 8
Mixed Use Development adalah suatu area atau lahan yang terdiri dari dua
fungsi atau lebih di dalamnya, seperti perkantoran, hotel, hunian, pusat
perbelanjaan yang dikembangkan menjadi satu kesatuan. Tujuan dari
penerapan konsep mixed use pada dasarnya yaitu untuk pemanfaatan lahan
menjadi lebih efektif dan efisien, dan membuata pelayanan kebutuhan lebih
mudah dan terintegrasi. Penyatuan berbagai fungsi dan aktivitas dalam suatu
bangunan atau kompleks bangunan sering disebut dengan istilah superblock
(mixed use building).
Konsep mixed use dapat dilakukan dalam skala kawasan, kompleks
(lahan), blok bangunan maupun dalam satu bangunan. Pola mixed use bisa
berupa horizontal maupun vertical, sesuai dengan jenis fungsi yang
diterapkan. Penerapan atau pemilihan jenis-jenis fungsi pada konsep mixed
use, dipengaruhi oleh luas dan bentuk lahan, letak, lokasi dan posisi terhadap
infrastruktur yang tersedia disekitarnya, dan aspek keuntungan dari bisnis
property yang dilakukan pengembang (developer). Selain itu, persyaratan atau
peraturan mengenai tata kota turut mempengaruhi dalam menerapkan konsep
mixed use, sehingga kondisinya bisa berlainan meskipun berada dalam suatu
area/ kawasan yang sama. Isu-isu permasalahan perkotaan yang kerap muncul
dalam hal pengembangan infrastruktur dan properti, yaitu :
1. Keterbatasan Lahan & Nilai Lahan (Sistem Pertanahan & Harga Patokan)
2. Keterbatasan Sumber Daya (Alam, Manusia, Buatan)
3. Peraturan (Pertanahan, Zoning Regulation)
4. Tata Nilai Perkotaan (Keteraturan dan Ketertiban)
5. Urbanisasi
6. Penyediaan Prasarana Dasar (Air, Listrik, rumah)
7. Jumlah Penduduk Yang Besar
Dalam pengembangan konsep mixed use ini sebetulnya ada hal-hal yang
menjadi titik fokus bagi para pengembang (developer), karena dengan
memperhatikan hal-hal tersebut secara langsung akan membuat konsep yang
dikembangkan tersebut menjadi daya tarik dan sangat diminati oleh para
konsumen, beberapa hal tersebut antara lain :
Seminar Tugas Akhir | 9
1. Posisi dan lokasi proyek akan menentukan besarnya profit yang akan
dihasilkan.
2. Keberadaan Infrastuktur harus efisien
3. Adanya akses pedestrian yang ideal antar komponen
4. Adanya amenities dan attractions yang tidak mungkin pada penggunaan
single use.
5. Menciptakan massing untuk memperoleh maximal interest
6. Adanya keterkaitan antara bangunan dengan lingkungan.
7. Adanya Keterkaitan antara proyek sejenis di lingkungan sekitar.
8. Perhatikan dengan seksama pentahapan konstruksi
9. Penggunaan bersama fasilitas
10. Pengelolaan proses perancangan harus efisien dan professional
B. Ciri-ciri Mixed Use Development
Menurut Marlina, Mixe Use Development dapat dibagi menjadi tiga ciri-
ciri umum, yaitu:
1. Mewadahi dua fungsi urban atau lebih misalnya terdiri dari retail,
perkantoran, hunian, hotel, entertainment, cultural dan rekreasi.
2. Terjadi integrasi dan sinergi fungsional.
3. Terdapat ketergantungan antara masing-masing fungsi bangunan yang
memperkuat integrasi dan sinergi fungsional tersebut.
C. Manfaat Mixed Use Development
Menurut Marlina, ada beberapa manfaat dalam penerapan konsep mixed
use development, antara lain:
1. Memberikan kelengkapan dan kemudahan pada bangunan hunian dan
bagi pengunjungnya.
2. Efisiensi pergerakan. Dengan pengelompokan berbagai fungsi dan
aktivitas dalam suatu superblock berarti terdapat efisiensi pergerakan
bagi penggunan bangunan tersebut.
3. Vitalitas dan generator pertumbuhan. Pembangunan superblock pada
salah satu bagian kota berpotensi meningkatkan pertumbuhan
kawasan sekitarnya sebagai respon terhadap kebutuhan layanan bagi
pengguna bangunan tersebut.
Seminar Tugas Akhir | 10
4. Penghematan pendanaan bangunan. Pembangunan berbagai fasilitas
dalam satu komplek atau kawasan dapat mengefisienkan dana
pembangunan, misalnya dengan efisiensi dana pembangunan
infrastrukutur.
5. Menghambat perluasan kota. Superblok dapat diasumsikan sebagai
pertumbuhan kota secara vertikal, karenanya pembangunan superblok
dapat meminimalkan pertumbuhan kota secara horizontal.
6. Integrasi sistem-sistem. Sesuai persyaratan superblock,
pengembangan fungsi-fungsi dilamnya dirancang secara terintegrasi,
saling menguntungkan antar fungsi. Integrasi ini dapat merupakan
simbiosis mutualisme antar fungsi.
2.4 Tinjauan Bangunan Komersial
Bangunan komersial merupakan bangunan yang direncanakan untuk
mendatangkan keuntungan bagi pemilik maupun penggunanya, seperti ruko
yang bisa disewakan pemiliknya ataupun sebagai tempat untuk membuka
usaha, perhotelan yang berfungsi sebagai tempat menginap berbayar, rumah
kos atau apartemen yang disewakan sehingga selalu memberikan penghasilan
berkelanjutan. Fungsi komersial meliputi jasa dan barang seperti kantor sewa,
hotel, gudang, pertokoan, supermarket, pusat perbelanjaan dan layanan jasa
seperti service, laundry, dll. Untuk lebih menarik sebaiknya bangunan
komersial memiliki desain arsitektur yang menarik sehingga mempunyai nilai
(niaga) tinggi yang dapat disewakan ataupun diperjualbelikan.
Untuk menunjang keberhasilan fungsinya, perancangan bangunan
komersial perlu mempertimbangkan berbagai aspek yang meliputi :
a. Pencitraan (brand image) dimana bangunan komersial harus mempunyai
citra atau karakter yang kuat sebagai daya tarik untuk menarik konsumen.
b. Nilai ekonomis bangunan dimana bangunan ini mudah perawatannya
sehingga tercapai efisiensi dalam penggunaan dimana erat kaitannya
dengan keuangan.
c. Lokasi strategis, sehingga mudah dilihat, dicari dan dijangkau.
d. Prinsip keamanan bangunan, sebagai persyaratan utama dalam bangunan
komersial karena mewadahi keselamatan publik seperti tangga darurat,
Seminar Tugas Akhir | 11
peralatan keselamatan dari kebakaran maupun antisipasi untuk bencana
alam lain. Prinsip keamanan bangunan ini dibedakan
menjadi safety (keselamatan) dan security (keamanan).
e. Prinsip kenyamanan bangunan, bangunan komersial akan lebih
memberikan keuntungan apabila mampu membuat si penghuni maupun
konsumen betah didalamnya. Beberapa jenis kenyamanan yang perlu
diperhatikan antara lain :
o Kenyamanan penghawaan
o Kenyamanan pencahayaan
o Kenyamanan audio
o Kenyamanan sirkulasi dalam bangunan
f. Kebutuhan jangka panjang, aspek ini penting untuk mengantisipasi
dinamika perubahan baik dari waktu maupun tuntutan kebutuhan.
g. Kondisi, potensi dan karakter kawasan, aspek ini akan menunjang
lancarnya ekonomi bangunan komersil ini, karenanya harus ada kesesuaian
antara kondisi, potensi dan karakter kawasan dengan fungsi bangunan
komersial yang akan diadakan.
h. Kondisi sosial budaya masyarakat, aspek ini untuk mendukung lancarnya
kegiatan perekonomian dimana bangunan komersial dengan kegiatannya
itu berada. Karenanya bangunan komersial dan kegiatannya ini harus bisa
diterima oleh masyarakat sekitarnya secara sosial, budaya maupun
psikologis.
i. Perkembangan teknologi, dimana diharapkan bangunan komersial ini
mampu menerima atau bahkan dapat menerapkan perkembangan teknologi
yang ada sehingga bisa memberi manfaat lebih bagi sekitarnya.
2.4.1 Tinjauan Kantor Sewa
A. Pengertian Kantor Sewa
Kantor sewa merupakan bangunan yang direncanakan untuk mewadahi
fungsi-fungsi tertentu yang dimiliki secara nonpermanent dengan sistem sewa.
Sistem sewa ini berdampak pada dinamisasi penyewa meskipun bidang usaha
yang sama karena untuk menempati ruang sewanya hanya berlaku dalam jangka
Seminar Tugas Akhir | 12
waktu tertentu. Untuk pengembalian modal dalam pengadaan sebuah kantor sewa
perlu dikembangankan dua fungsi penting dalam kantor sewa, antara lain:
a. Pemasaran
Fungsi ini terkait dengan hakekat kantor sewa sebagai bangunan komersial
yang mempunyai tujuan untuk mendapatkan keuntungan. Agar hal tersebut
dapat dicapai, sebuah kantor sewa harus bersifat “menjual” dalam arti
mampu dan mudah dipasarkan. Salah satu strategi untuk mendapatkan
rancangan yang tepat sesuai permintaan/kebutuhan pasar adalah dengan
melakukan analisis pasar. Sealin melihat tren pergerakan bisnis di
masyarakat, perlu dipertimbangkan usaha-usaha yang sesuai untuk
dikembangkan dalam masyarakat di suatu wilayah, serta kecenderungan
perkembangan di masa yang akan datang.
b. Pengembangan
Pada sebuah kantor sewa diperlukan pengelolaan yang professional karena
usaha sewa-menyewa ruang tersebut merupakan aktivitas yang dilakukan
untuk jangka waktu yang sangat panjang. Selain terkait dengan promosi
ruang sewa itu sendiri, sebuah kantor sewa memerlukan perencanaan
pengembangan lain khususnya berkaitan dengan penyediaan dan
pematangan tanah, desain bangunan dan perencanaan anggaran.
Rancangan bangunan sebuah kantor sewa harus memiliki kemungkinan
pengembangan baik berupa perluasan ruang maupun perbaikan rancangan
ruangan. Sebuah kantor sewa harus memiliki rancanga ruang yang
fleksibel untuk mengantisipasi perubahan dari tuntutan dinamisasi
pergantian penyewa.
B. Penyewaan Kantor Sewa
Sesuai dengan namanya, sistem kepemilikan ruang di dalamnya bersifat
sementara dengan sistem sewa. Harga sewanya disesuaikan dengan kemampuan
penyewa dan fasilitas yang disediakan. Kemampuan penyewa juga disesuaikan
dengan jenis usaha yang direncanakan untuk ditampung pada kantor sewa tersebut.
Dalam perhitungan sewa ruang kantor dikenal dengan istilah-istilah sebagai
berikut;
Seminar Tugas Akhir | 13
a. Service floor area, meliputi area-area yang tidak termasuk disewakan,
tetapi merupakan layanan untuk penyewa, seperti elevator, tangga, AC
sentral, Fire tower court.
b. Rentabel floor area, dibedakan menjadi dua yaitu;
- Usable floor area, merupakan area yang disewakan dengan harga
tertentu.
- Commont floor area, meliputi elevator hall, koridor, toilet dan lain
sebagainya. Harga sewa/m2 diperhitungkan berdasarkan rentable floor
area.
c. Gross Area System, merupakan sistem sewa dengan memperhitungkan
semua bagian bangunan (ruang-ruang yang ada) termasuk lobby, lift,
lavatory dan ruang-ruang penunjang lainnya.
d. Net Area System, adalah sistem sewa dengan memperhitungkan luas ruang
yang benar-benar hanya digunakan oleh penywa. Dalam hal ini, lavatory,
ruang lift, dan penunjang tidak termasuk yang disewakan.
e. Semi Gross System, adalah sistem sewa dengan memperhitungkan semua
ruang yang digunakan oleh penyewa ditambah dengan beberapa ruang,
fasilitas, tetapi tidak termasuk ruang transportasi, tangga darurat dan
fasilitas umum lainnya. Rancangan bangunan yang baik selalu
dipertimbangkan berdasarkan pengguna dan kegiatan yang akan diwadahi
dalam bangunan. Pada sebuah kantor sewa, secara umum pengguna
bangunan dapat dibedakan menjadi;
- Penyewa/ konsumen kantor sewa
- Pengunjung bangunan/ tamu
- Pengelola bangunan
C. Klasifikasi Kantor Sewa Berdasarkan Pengelolaannya
Selain dari aspek penyewaan, kantor sewa juga diklasifikasikan dari sisi
pengelolaannya, yaitu;
a. Tenant Owned Office Building
Adalah kantor sewa yang dibanguna oleh pemilik yang sekaligus
berperan sebagai penyewa sebagaian besar bangunan. Dalam hal ini,
layout ruang, bentuk bangunan, dan komponen lain disesuaikan
Seminar Tugas Akhir | 14
dengan keinginan pemilik. Oleh karena pemilik sekaligus merupak
penyewa, berarti pengelola bangunan adalah salah satu dari penyewa
yang merangkap sebagai pemilik bangunan. Biasanya image bangunan
dapat menunjukkan corporate image yang sesuai denga pemiliknya.
b. Speculative Office Building
Adalah kantor sewa yang dibangun dengan tujuan memenuhi
kebutuhan pasar (market demand) serta spekulatif diharapkan mampu
menyerap penyewa berdasarkan studi kelayakan yang telah dilakukan.
Keberhasilan Speculative Office Building ditentukan oleh income yang
dihailkan oleh pemilik atau sponsor bangunan bukan oleh keberhasilan
memenuhi kebutuhan pemakai.
Prinsip dasar yang diterapkan pada Speculative Office Building yaitu
apabila bangunan tidak efisien maka tidak aka nada penyewa atau
orang yang bersedia membayar biaya sewa. Oleh karena itu, bangunan
tersebut harus dirancang seefisien mungkin untuk memnuhi kebutuhan
pasar yang bervariasi.
c. Investment Type of Office Building
Adalah kantor sewa yang dipasarkan dengan ciri-ciri spesifik, antara
lain:
- Penyewa adalah perusahaan khusus, biasanya satu bangunan
disewa oleh satu penyewa saja, sehingga image bangunan dapat
diolah sesuai keinginan penyewa tunggal tersebut, atau terdapat
satu perusahaan yang menyewa sebagian besar ruang kantor
dengan sistem multiple tenancy floor. Biasanya, ruang dalam
kantor didesain secara terbuka tanpa adanya partisi dengan
perletakan transportasi vertikal dan area servis di luar area kantor,
yang memungkinkan kebebasan pembagian layout denah.
- Seringkali bangunan diadakan pada site dengan nilainya relative
tinggi.
d. Tailor Made Building
Adalah kantor sewa yang dibangun untuk digunakan sendiri, misalnya
bangunan pemerintahan atau suatu departemen. Kelebihan kantor sewa
Seminar Tugas Akhir | 15
semacam ini menurut Francis Duffy (1978) (dalam Meyer, 1983)
adalah sebagai berikut;
- Pemilihan lokasi dapat disesuaikan dengan sasaran kegiatan. Hal
ini berdampak pada efisiensi pencapaian, baik dari penyewa
maupun pengunjung bangunan.
- Dapat dibangun dengan fasilitas khusus sesuai dengan tuntutan
kenyaman bagi fungsi ruang dan aktivitas yang direncanakan.
- Bangunan dapat dibangun dengan luas yang bervariasi, sesuai pola
kerja pemakai ruang dan dapat diatur untuk mengantisipasi
perkembangan kegiatan.
- Dapat dirancang lebih kreatif untuk mendapatkan image yang
berbeda-beda.
D. Klasifikasi Kantor Sewa Berdasarkan Pembagian Layout Denah
Fungsi, aktivitas dan fasilitas pada suatu kantor sewa akan berdampak
pada tuntutan rancangan kantor sewa yang harus dipenuhi, sekaligus
menjadi ciri spesifik rancangan suatu kantor sewa. Pembagian ruang pada
suatu bangunan kantor dapat dikelomokkan sebagai berikut;
a. Cellular System (sel)
Pada umumnya, bentuk bangunan memanjang dengan koridor
memanjang sejajar dengan bentuk bangunan. Konfigurasi ini
memungkinkan rancangan ruang-ruang dengan privasi yang tinggi
sehingga sesuai untuk ruang eksekutif, manajer dan sebagainya.
b. Group Space System (Kelompok Ruang)
Sistem ini memiliki ruang-ruang dengan dimensi yang mampu
menampung 5-15 karyawan. Pembagian ini umumnya diterapkan pada
bangunan yang mempunyai kedalam 15-20 m dari koridor ke dinding
terluar bangunan. Konfigurasi ini cocok untuk rancangan ruang dengan
karakter semiformal.
c. Landscape Open Plan System (Ruang Terbuka)
Sistem ini mempunyai susunan ruang yang fleksibel menurut
kebutuhan pemakai, dengan menggunakan sekat yang dapat terbuat
dari partisi, furniture, maupun vegetasi sebagai penanda alur gerak
Seminar Tugas Akhir | 16
sirkulasi dan lalu lintas kelompok atau unit kerja. Pada konfigurasi ini,
kelompok kerja umumnya dapat saling melihat posisi berdiri.
Konfigurasi ini cocok digunakan untuk rancangan dengan karakter
bebas, nonformal dan masih dalam pola pengelompokan ruang.
2.4.2 Tinjauan Toko/ retail
Keberadaan sebuah tempat perbelanjaan dalam suatu kota selalu menjadi
tempat yang paling menarik dan mudah diingat karena termasuk tempat yang
sering dikunjungi oleh warga kota tersebut. Tempat ini biasanya terletak di jalan-
jalan utama dan pusat-pusat kota sehingga dapat menimbulkan image baru pada
sebuah kota. Bahkan tidak jarang kuantitas dan kualitas tempat perbelanjaan dapat
memberikan gambaran tingkat kemakmuran warga kota tersebut.
Istilah pusat perbelanjaan memiliki beberapa pengertian, diantaranya
sebagai berikut;
1. Bentuk usaha perdagangan individual yang dilakukan secara bersama
melalui penyatuan modal dengan tujuan efektivitas komersial
(Beddington, Design for Shopping Center ).
2. Suatu tempat kegiatan pertukaran dan distribusi barang/jasa yang
bercirikan komersial, melibatkan perencanaan dan perancangan yang
matang karena bertujuan memperoleh keuntungan (profit) sebanyak-
banyaknya (Gruen, Center for Urban Environment; Survival of the
Cities)
3. Kompleks perbelanjaan terencana, dengan pengelolaan yang bersifat
terpusat, dengan sistem menyewakan unit-unit kepada pedagang individu,
sedangkan pengawasannya dilakukan oleh pengelola yang bertanggung
jawab secara menyeluruh (Beddington, Design for Shopping Center).
4. Sekelompok kesatuan pusat perdagangan yang dibangun dan didirikan
pada sebuah lokasi yang direncanakan, dikembangkan, dimulai, dan
diatur menjadi sebuah kesatuan operasi (operation unit), berhubungan
dengan lokasi, ukuran, tipe toko, dan area perbelanjaan dari unit tersebut.
Unit ini juga menyediakan parker yang dibuat berhubungan dengan tipe
dan ukuran total toko-toko (Urban Land Institute, Shopping Center
Development Handbook).
Seminar Tugas Akhir | 17
5. Suatu wadah dalam masyarakat yang menghidupkan kota atau
lingkungan setempat. Selain berfungsi sebagai tempat untuk kegiatan
berbelanja atau transaksi jual/beli, juga berfungsi sebagai tempat untuk
berkumpul atau berekreasi (Beddington, Design for Shopping Center).
Dari berbagai pengertian di atas, terdapat beberapa kata kunci terkait dengan
pusat perbelanjaan, yaitu;
1. Adanya kegiatan jual beli atau pertukaran barang dan jasa
2. Dapat berfungsi juga sebgai tempat berkumpul dan berekreasi
Dua kata kunci tersebut, akan mewarnai proses perancangan sebuah pusat
perbelanjaan, selain kata kunci utama sebagai bangunan komesial, yaitu
bertujuan menghasilkan keuntungan bagi pemiliknya.
A. Klasifikasi Pusat Perbelanjaan Berdasarkan Skala Pelayanan
Berdasarkan skala pelayanannya, pusat perbelanjaan dapat dibedakan
menjadi 3 jenis, yaitu;
1. Pusat perbelanjaan local (neighborhood center)
Pusat perbelanjaan kelas ini mempunyai jangkauan pelayanan yang
meliputi 5.000 sampai 40.000 penduduk (skala lingkungan), dengan luas
bangunan berkisar antara 2.787-9.290 m2. Unit penjualan terbesar pada
pusat perdagangan golongan ini yaitu supermarket.
2. Pusat perbelanjaan distrik (community center)
Pusat perbelanjaan kelas ini mempunyai jangkauan pelayanan 40.000
sampai 150.000 penduduk (skala wilayah), dengan luas bangunan
berkisar antara 9.290-27.870 m2. Unit-unit penjualan terdiri atas junior
department store, supermarket dan toko-toko.
3. Pusat perbelanjaan regional (main center)
Pusat perbelanjaan kelas ini mempunyai jangkauan pelayanan 150.000
sampai 400.000 penduduk, dengan luas bangunan 27.870-92.990 m2.
Pusat perbelanjaan golongan ini terdiri dari 1-4 department store dan 50-
100 toko retail, yang tersusun mengitari pedestrian dan dikelilingi oleh
area parker (the Community Builders Council of ULI-the Urban Land
Institute, 1977:23).
Seminar Tugas Akhir | 18
B. Klasifikasi Pusat Perbelanjaan Berdasarkan Sistem Transaksi
Berdasarkan sistem transaksinya, sebuah pusat perbelanjaan dapat
dibedakan menjadi 2, yaitu;
1. Toko Grosir, adalah toko yang menjual barang dalam jumlah besar.
Barang-barang tersebut biasanya disimpan di gudang atau di tempat lain,
sedangkan yang ada di toko grosir hanya contohnya. Oleh karena
penjualan dilakukan dalam jumlah besar, biasanya etalase pada toko
grosir hanya memerlukan tempat yang relati kecil.
2. Toko Eceran, adalah toko yang menjual barang dalam jumlah kecil atau
persatuan barang. Toko eceran lebih banyak menarik pembeli karena
tingkat variasi barangnya yang tinggi. Pada toko semacam ini, area
display barang dagangan memerlukan ruang yang relative besar untuk
mewadahi variasi barang dagangan. Sebaliknya, gudang mungkin hanya
memerlukan area dengan dimensi yang lebih kecil. Area dropping
barang bukan merupak area vital pada toko jenis ini.
C. Klasifikasi Pusat Perbelanjaan Berdasarkan Lokasi
1. Pasar, merupakan kelompok fasilitas perbelanjaan sederhana (los, toko,
kios, dan sebagainya) yang berada di suatu area tertentu pada suatu
wilayah. Fasilitas perbelanjaan ini dapat dapat bersifat terbuka ataupun
berada di dalam bangunan, biasanya berada dekat dengan pemukiman.
2. Shopping Street, merupakan pengelompokan saran perbelanjaan yang
terdiri dari dereta toko atau kios terbuka pada suatu penggal jalan. Jenis
perbelanjaan ini biasanya berkembang di kawasan-kawasan yang
menarik dikunjungi wisatawan.
3. Shopping Percint, merupakan kompleks pertokoan terbuka yang
menghadap pada suatu ruang terbuka yang bebas. Perbelanjaan ini
biasanya tumbuh di dekat obyek wisata atau kawasan wisata.
4. Shopping Center, merupakan pengelompokan fasilitas perbelanjaan
(toko dan kios) yang berada dalam satu atap. Pada shopping center,
barang ynag diperdagangkan didominasi oleh kebutuhan sekunder dan
tersier, sedangkan pada jenis pasar, barang yang diperdagangkan
didominasi oleh kebutuhan primer. Shopping Center secara khusus
Seminar Tugas Akhir | 19
mempunyai berbagai pola visual dan sirkulasi yang diperuntukan bagi
pengunjung untuk berjalan mengelilinginya, bahkan tidak hanya
mencakup skala komplek yang berukuran besar, tetapi berskala manusia.
2.5 Tinjauan Hunian/ Rumah Tinggal
2.5.1 Pengertian Rumah Tinggal (Hunian)
Rumah merupakan suartu tempat yang difungsikan sebagai tempat untuk
berlindung dari cuaca luar, seperti hujan, panas matahari, dan juga sebagai
tempat manusia melangsungkan kehidupannya, tempat manusia berumah
tangga dan sebagainya. Seiring perkembangan waktu, rumah tidak hanya
sebagai untuk tempat tinggal, namun juga menanda status social si pemilik
rumah. Arsitektur rumah tinggalpun berbeda-beda di setiap daerah dan juga
mengikuti tren perkembangan teknologi.
Adapun definisi-definisi rumah menurut undang-undang dan menurut para
ahli akan dijelaskan sebagai berikut:
1. Rumah adalah bangunan yang berfungsi sebagai tempat tinggal atau
hunian dan sarana pembinaan keluarga. (UU No. 4 Tahun 1992 Tentang
Perumahan dan Permukiman)
2. Rumah merupakan tempat berlindung dari pengaruh luar manusia, seperti
iklim, musuh, penyakit, dan sebagainya. Untuk dapat berfungsi secara
fisiologis, rumah haruslah dilengkapi dengan berbagai fasilitas yang
dibutuhkan, seperti listrik, air bersih, jendela, ventilasi, tempat
pembuangan kotoran dan lain-lain. (Koesputranto, 1988)
3. Rumah merupakan suatu bangunan, tempat manusia tinggal dan
melangsungkan kehidupannya. Di samping itu, rumah juga merupakan
tempat berlangsungnya proses sosialisasi pada saat seorang individu
diperkenalkan kepada norma dan adat kebiasaan yang berlaku di dalam
suatu masyarakat. (Sarwono dalam Budihardjo, 1998 : 148)
4. Dalam arti umum, rumah adalah bangunan yang dijadikan tempat tinggal
selama jangka waktu tertentu. Rumah bisa menjadi tempat tinggal
manusia maupun hewan, namun tempat tinggal yang khusus bagi hewan
biasa disebut sangkar, sarang, atau kandang. Dalam arti khusus, rumah
mengacu pada konsep-konsep sosial-kemasyarakatan yang terjalin di
Seminar Tugas Akhir | 20
dalam bangunan tempat tinggal, seperti keluarga, tempat bertumbuh,
makan, tidur, beraktivitas, dan lain-lain. (Wikipedia, 2010)
5. Elemen terpenting dari pembentukan suatu perumahan adalah rumah itu
sendiri. Rumah dapat diartikan sebagai tempat untuk berumah tangga,
tempat tinggal/alamat, lokasi tempat tinggal, bagian dari eksistensi
individu/keluarga (terkait dengan status, tempat kedudukan, identitas),
bagian dari kawasan fungsional kota, investasi (keluarga atau
perusahaan), sumber bangkitan pergerakan (trip production), ruang untuk
rekreasi, ruang yang digunakan untuk menjalin kehidupan keluarga, serta
wadah sebagai batas privasi.
6. Pengertian rumah bagi seseorang bisa mengandung dimensi yang luas.
Rumah adalah keluarga dengan budaya internal beserta sejarahnya serta
lingkungan alam, masyarakat dengan budaya lokal.(Allenda,
Leonardiansyah : 1)
7. Rumah adalah bangunan yang berfungsi sebagai tempat tinggal atau
hunian dan sarana pembinaan keluarga. (Musthofa, Bisri. 2008 : 64)
8. Dalam pengertian yang luas, rumah bukan hanya sebuah bangunan
(struktural), melainkan juga tempat kediaman yang memenuhi syarat-
syarat kehidupan yang layak, dipandang dari berbagai segi kehidupan
masyarakat. Rumah dapat dimengerti sebagai tempat perlindungan, untuk
menikmati kehidupan, beristirahat dan bersuka ria bersama keluarga. Di
dalam rumah, penghuni memperoleh kesan pertama dari kehidupannya di
dalam dunia ini. Rumah harus menjamin kepentingan keluarga, yaitu
untuk tumbuh, memberi kemungkinan untuk hidup bergaul dengan
tetangganya, dan lebih dari itu, rumah harus memberi ketenangan,
kesenangan, kebahagiaan, dan kenyamanan pada segala peristiwa
hidupnya. (Frick, 2006 : 1)
9. Rumah adalah bangunan untuk tempat tinggal (Kamus Bahasa Indonesia,
1997). Kebutuhan akan dapat berlindung sebenarnya termasuk kebutuhan
yang utama, selanjutnya karena manusia tidak lagi hidup secara
berpindah-pindah, maka mereka memerlukan tempat tinggal yang tetap,
yang sekarang bisa disebut rumah. (Juhana, 2000 : 31)
Seminar Tugas Akhir | 21
10. Rumah merupakan sarana pengaman bagi diri manusia, pemberi
ketentraman hidup, dan sebagai pusat kehidupan berbudaya. Di dalam
rumah dan lingkungannya itu, dibentuk dan berkembang menjadi
manusia yang berkepribadian. (Juhana, 2000 : 31)
2.5.2 Jenis-jenis Rumah Tinggal (Hunian)
Menurut Untermann. dkk (1986) dalam dalam buku Perencanaan Tapak
untuk Perumahan, maka ada beberapa tipe perumahan antara lain:
1. Rumah Tinggal Tunggal/ Detached
Rumah tinggal tunggal atau rumah terpisah adalah rumah tinggal
yang berdiri sendiri. Rumah tinggal tunggal dipakai biasanya hanya
untuk satu keluarga dan jarak antar rumahnya berjauhan. Selain itu
cottage, villa, bungalow, dan mansion juga termasuk dalam kelompok
rumah tinggal tunggal. Rumah tinggal tunggal dibangun diatas tanah
yang besarnya lebih besar dari bangunannya. Rumah tersebut dikelilingi
oleh halaman atau yard .
2. Rumah Tinggal Koppel ( Semi Detached )
Rumah Tinggal kopel adalah Rumah Tinggal Tunggal yang di
sekat sama besar antara Kiri dan Kanan, biasanya rumah tinggal kopel
ini untuk disewakan pemiliknya untuk menghemat lahan bangunan.
3. Rumah Kota (Town House)
Sama seperti rumah gandeng dengan penambahan tempat parkir di
dalam bangunannya. Parkir di bagian dalam memerlukan halaman depan
yang lebih lebar (untuk menampung pengemudi dan jalan masuk dan
ruangan bagian dalam untuk kegunaan tertentu) dan kadang-kadang
dibuat dengan suatu kedalaman kira-kira 150 feet. Rumah kota
menawarkan kenyamanan yang tinggi untuk sebuah keluarga tunggal
kecuali bila dibuat tanpa halaman samping.
4. Rumah Susun (Flat)
Rumah yang flesibel, yaitu mampu menyesuaikan berbagai
konfigurasi. Kerugian utama rumah susun adalah BC yang mengurangi
unit-unit yang dapat diorientasikan ke permukaan tanah. Rumah susun
Seminar Tugas Akhir | 22
umumnya berisi ganda, artinya mempunyai ruang-ruang yang berada di
luar pada unit-unit tersebut.
5. Rumah berpekarangan Dalam (Patio House)
Adalah suatu variasi pada rumah "ranch” berlantai satu tradisional.
Dengan pintu masuk di bagian tengah, ruang tamu terletak pada sisi dan
ruang-ruang tidur pada sisi lainnya. Untuk menyesuaikan pada bidang
tanah yang sempit, bentuk tersebut "dibengkokkan” dan ruang-ruang
pribadinya dikitari oleh pemagaran. Dengan menghilangkan halaman-
halaman samping dan depan, rumah "ranch” tersebut kini menjadi rumah
berpekarangan dalam (patio).
6. Maisonet (Maisonette)
Adalah sebuah tipe standar dari bangunan berkapasitas tinggi dan
bertingkat rendah. Yang telah dipergunakan secara luas di seluruh dunia.
Dikatakan berkepadatan tinggi karena merupakan suatu penumpukan
vertikal maksimum dari sebuah unit berlantai dua di atas unit bangunan
lainnya, dengan dua tahapan tangga untuk lantai utama dari unit yang
terletak lebih atas.
7. Rumah teras bertingkat (Terrace House)
Rumah gandeng dan berpekarangan dalam dapat saja dibuat
menjenjang ke atas maupun ke bawah sebuah perbukitan guna
meningkatkan arah pandangan, dan memberikan orientasi yang lebih baik,
juga memungkinkan taman-taman atau teras-teras di atas atap-atap dari
unit-unit di bawahnya.
8. Rumah Gandeng (Row Houses)
Rumah gandeng berasal dari rumah berlantai dua tradisional yang
terletak di atas sebidang petak yang sempit.. Fung-fungsi "tempat tinggal”
dasarnya terletak pada lantai bawah: meliputi ruang tamu, ruang makan,
dapur, kamar mandi kecil dan kemungkinan sebuah ruang belajar.
2.6 Pemahaman Terhadap Regulasi
Setelah meninjau pemahaman terhadap Kompleks Komersial dan Hunian
Terpadu, perlu adanya tinjauan terhadap peraturan/ persyaratan mengenai fasilitas
Seminar Tugas Akhir | 23
dan standar mengenai hunian (pemukiman), dan aturan kepemilikan properti/
bangunan di Indonesia, baik Warga Negara Indonesia (WNI) maupun Warga
Negara Asing (WNA).
2.6.1 Persyaratan dan Standar Perencanaan Permukiman di Perkotaan
Persyaratan dan standar perencanaan fasilitas yang akan direncanakan
berpedoman pada Standar Nasional Indonesia (SNI), yakni SNI Nomor 2003-
1733 Tahun2004.
Pembangunan perumahan merupakan faktor penting dalam peningkatan
harkat dan martabat, mutu kehidupan serta kesejahteraan umum sehingga
perlu dikembangkan secara terpadu, terarah, terencana serta berkelanjutan/
berkesinambungan. Beberapa ketentuan umum yang harus dipenuhi dalam
merencanakan lingkungan perumahan di perkotaan adalah:
a) Lingkungan perumahan merupakan bagian dari kawasan perkotaan
sehingga dalam perencanaannya harus mengacu pada Rencana Tata Ruang
Wilayah (RTRW) setempat atau dokumen rencana lainnya yang ditetapkan
oleh Pemerintah Kota/ Kabupaten.
b) Untuk mengarahkan pengaturan pembangunan lingkungan perumahan
yang sehat, aman, serasi secara teratur, terarah serta berkelanjutan /
berkesinambungan, harus memenuhi persyaratan administrasi, teknis dan
ekologis, setiap rencana pembangunan rumah atau perumahan, baik yang
dilakukan oleh perorangan maupun badan usaha perumahan.
c) Perencanaan lingkungan perumahan kota meliputi perencanaan sarana
hunian, prasarana dan sarana lingkungan serta utilitas umum yang
diperlukan untuk menciptakan lingkungan perumahan perkotaan yang
serasi, sehat, harmonis dan aman. Pengaturan ini dimaksudkan untuk
membentuk lingkungan perumahan sebagai satu kesatuan fungsional
dalam tata ruang fisik, kehidupan ekonomi, dan social budaya.
d) Perencanaan pembangunan lingkungan perumahan harus dilaksanakan
oleh kelompok tenaga ahlinya yang dapat menjamin kelayakan teknis,
yang keberadaannya diakui oleh peraturan yang berlaku.
e) Penyediaan prasarana dan sarana lingkungan perumahan merupakan
bagian dari sistem pelayanan umum perkotaan sehingga dalam
Seminar Tugas Akhir | 24
perencanaannya harus dipadukan dengan perencanaan lingkungan
perumahan dan kawasan-kawasan fungsional lainnya.
f) Perencanaan pembangunan lingkungan perumahan harus menyediakan
pusat-pusat lingkungan yang menampung berbagai sektor kegiatan
(ekonomi, sosial, budaya), dari skala lingkungan terkecil (250 penduduk)
hingga skala terbesar (120.000 penduduk), yang ditempatkan dan ditata
terintegrasi dengan pengembangan desain dan perhitungan kebutuhan
sarana dan prasarana lingkungan.
g) Pembangunan perumahan harus memenuhi persyaratan administrasi yang
berkaitan dengan perizinan pembangunan, perizinan layak huni dan
sertifikasi tanah, yang diatur oleh Pemerintah Kota/Kabupaten setempat
dengan berpedoman pada peraturan perundang-undangan yang berlaku.
h) Rancangan bangunan hunian, prasarana dan sarana lingkungan harus
memenuhi persyaratan teknis kesehatan dan keselamatan sesuai Standar
Nasional Indonesia atau ketentuan-ketentuan lain yang diatur dengan
Peraturan Pemerintah, Peraturan Daerah serta Pedoman Teknis yang
disusun oleh instansi terkait.
i) Perencanaan lingkungan perumahan juga harus memberikan kemudahan
bagi semua orang, termasuk yang memiliki ketidakmampuan fisik atau
mental seperti para penyandang cacat, lansia, dan ibu hamil, penderita
penyakit tertentu atas dasar pemenuhan azas aksesibilitas (sesuai dengan
Kepmen No. 468/ Thn. 1998), yaitu:
1. kemudahan, yaitu setiap orang dapat mencapai semua tempat atau
bangunan yang bersifat umum dalam suatu lingkungan;
2. kegunaan, yaitu setiap orang harus dapat mempergunakan semua
tempat atau bangunan yang bersifat umum dalam suatu lingkungan;
3. keselamatan, yaitu setiap bangunan yang bersifat umum dalam suatu
lingkungan terbangun, harus memperhatikan keselamatan bagi semua
orang; dan
4. kemandirian, yaitu setiap orang harus dapat mencapai, masuk dan
mempergunakan semua tempat atau bangunan yang bersifat umum
Seminar Tugas Akhir | 25
dalam suatu lingkungan dengan tanpa membutuhkan bantuan orang
lain.
j) Perencanaan Dalam menentukan besaran standar untuk perencanaan
lingkungan perumahan kota yang meliputi perencanaan sarana hunian,
prasarana dan sarana lingkungan, menggunakan pendekatan besaran
kepadatan penduduk.
k) Dalam merencanakan kebutuhan lahan untuk sarana lingkungan,
didasarkan pada beberapa ketentuan khusus, yaitu:
1. besaran standar ini direncanakan untuk kawasan dengan kepadatan
penduduk <200 jiwa/ha;
2. untuk mengatasi kesulitan mendapatkan lahan, beberapa sarana dapat
dibangun secara bergabung dalam satu lokasi atau bangunan dengan
tidak mengurangi kualitas lingkungan secara menyeluruh;
3. untuk kawasan yang berkepadatan >200 jiwa/ha diberikan reduksi 15-
30% terhadap persyaratan kebutuhan lahan; dan
4. perencanaan prasarana lingkungan, utilitas umum dan sarana
lingkungan harus direncanakan secara terpadu dengan
mempertimbangkan keberadaan prasarana dan sarana yang telah ada
dengan tidak mengurangi kualitas dan kuantitas secara menyeluruh.
l) Dalam menentukan besaran standar untuk perencanaan kawasan
perumahan baru di kota/new development area yang meliputi perencanaan
sarana hunian, prasarana dan sarana lingkungan, pengembangan desain
dapat mempertimbangkan sistem blok / grup bangunan/ cluster untuk
memudahkan dalam distribusi sarana lingkungan dan manajemen sistem
pengelolaan administratifnya. Apabila dengan sistem blok / grup
bangunan/ cluster ternyata pemenuhan sarana hunian, prasarana dan sarana
lingkungan belum dapat terpenuhi sesuai besaran standar yang ditentukan,
maka pengembangan desain dapat mempertimbangkan sistem radius
pelayanan bagi penempatan sarana dan prasaran lingkungan, yaitu dengan
kriteria pemenuhan distribusi sarana dan prasarana lingkungan dengan
memperhatikan kebutuhan lingkungan sekitar terdekat.
Seminar Tugas Akhir | 26
m) Perencanaan lingkungan permukiman untuk hunian bertingkat (≈ rumah
susun) harus mempertimbangkan sasaran pemakai yang dilihat dari tingkat
pendapatan KK penghuni.
Penentuan asumsi dasar satuan unit lingkungan dapat dipertimbangkan dan
disesuaikan dengan kondisi konteks lokal yang telah dimiliki. Contoh kasus di
daerah Bali, satuan unit lingkungan RW = banjar dinas, satuan unit lingkungan
kelurahan = lingkungan = desa dinas. Sedangkan kasus di daerah Padang,
satuan unit lingkungan kelurahan = nagari yang terdiri dari > 10 RW. Adapun
data dasar mengenai lingkungan perumahan, sebagai berikut:
1 RT : terdiri dari 150 – 250 jiwa penduduk
1 RW: (2.500 jiwa penduduk) terdiri dari 8 – 10 RT
1 kelurahan (≈ lingkungan): (30.000 jiwa penduduk) terdiri dari 10 –
12 RW
1 kecamatan: (120.000 jiwa penduduk) terdiri dari 4 – 6 kelurahan /
lingkungan
1 kota : terdiri dari sekurang-kurangnya 1 kecamatan
Pada Tabel 2.1 Merupakan rangkuman dari sarana dan prasarana yang
dibutuhkan sesuai dengan cakupan pelayanannya.
Tabel 2.1 Kebutuhan Sarana berdasarkan cakupan pelayanan
Sumber: SNI Nomor 2003-1733 Tahun2004.
No Jenis Sarana Cakupan Pelayanan Penduduk (Jiwa)
150-250 2.500 30.000 120.000
1 Sarana pendidikan
dan pembelajaran
- TK, SD,
Taman baca
TK, SD,
SMP, SMU
TK, SD,
SMP, SMU
2 Sarana Kesehatan Klinik Posyandu,
balai
pengobatan
warga
Klinik
bersalin,
Puskesmas
Pembantu
dan balai
pengobatan
Puskesmas
dan balai
pengobatan
3 Sarana Peribatan Mushola/langgar,
sesuai kebiasaan
setempat
Masjid
warga, sesuai
kebiasaan
setempat
Masjid
lingkungan,
sesuai
kebiasaan
setempat
Masjid
kecamatan,
sesuai
kebiasaan
setempat
Seminar Tugas Akhir | 27
4 Sarana perdagangan
dan niaga
Toko/ warung Pertokoan Pusat
pertokoan,
pasar
lingkungan
Pusat
Perbelanjaan
dan Niaga
(toko + pasar
+ bank +
kantor)
5 Sarana Kebudayaan
dan rekreasi
- Balai Warga/
Balai
Pertemuan
Balai
Serbaguna /
Balai Karang
Taruna
Gedung
Serbaguna,
gedung
bioskop
6 Sarana ruang terbuka,
taman dan lapangan
olah raga
Taman/ tempat
main
Taman/
tempat main
Taman dan
lapangan
olahraga
Taman dan
lapangan
olahraga,
jalur hijau,
TPU
7 Sarana prasarana
persampahan
Tong sampah,
TPS
Bak sampah
kecil,
Gerobak,
TPS
Bak sampah
besar,
gerobak, TPS
Mobil
sampah, bak
sampah
besar,
TPA/TPS
2.6.2 Aturan Kepemilikan Properti
Salah satu target sasaran dari fasilitas hunian yang direncanakan ialah
Warga Negara Asing yang bekerja di Bali, maka perlu diketahui aturan mengenai
status kepemilikan property WNA di Indonesia. Peraturan kepemilikan properti
oleh Warga Negara Asing, tertuang dalam Peraturan Pemerintah (PP) Nomor 103
Tahun 2015 yang dikeluarkan pada akhir bulan Desember 2015. Peraturan
tersebut merupakan revisi dari peraturan sebelumnya yakni PP Nomor 41 Tahun
1996. WNA yang dimaksud adalah mereka yang bekerja, investasi atau yang
dapat memberikan manfaat di Indonesia.
Dalam PP Nomor 103 Tahun 2015, dijelaskan bahwa warga negara asing
dapat membeli hunian di dalam negeri namun dengan status hak pakai, atau hak
pakai di atas hak milik yang dikuasai berdasarkan perjanjian dengan akta Pejabat
Pembuat Akta Tanah. Jangka waktu kepemilikan tidak lebih dari 30 tahun, namun
dapat diperpanjang atas kesepakatan dengan pemegang hak atas tanah.
2.7 Tinjauan Fasilitas Sejenis
2.7.1 Seminyak Square
Seminyak Square merupakan sebuah komplek pertokoan dan restoran
yang terletak di Jl. Laksamana Oberoi / Kayu Aya, Seminyak, Bali.
Seminar Tugas Akhir | 28
Seminyak square dibangunan pada area dengan luas lahan 7000m2 dan
system pengelolaannya dikelola langsung oleh PT. Seminyak Square.
Seminyak Square adalah satu-satunya kawasan komersial yang dilengkapi
dengan banyak merek restoran dan pusat perbelanjaan. Seminyak square
memiliki dua koridor panjang di lantai pertama dan kedua dan taman yang
luas dengan bangku-bangku dan meja yang bebas menciptakan suasana
kenyamanan. Blockplan Seminyak Square dapat dilihat pada gambar 2.1
Bangunan seminyak square terdiri dari dua lantai yang disewa oleh
penyewa dengan brand yang terkenal dan eksklusif. Lantai yang ketiga
masih dalam pembangunan dan akan dijual sebagai apartemen. Lantai
pertama merupakan pertokoan yang disewa oleh brand-brand terkenal,
seperti DC Store, mega Batik, Quiksilver, Digo, Lilla Lane, Body & Soul,
Periplus, Bali Bakery, The Braga makanan Indonesia, Café Betawi,
Spizzico, kopi Black Canyon, Vinoti Living, dan Casa Gourmet. Lantai
kedua terdapat berapa brand terkenal, seperti Bali Bintang, Moochi, Olivia
bayi & Anak, Double Issue, Perla Jewelry, Alleira Batik, Kenangan Toko
Souvenir, kopi Black Canyon, Vivai Fine Dining.
Untuk kenyamanan pengunjung kami, Seminyak Square Restoran dan
Shopping Arcade dilengkapi dengan fasilitas seperti: toilet bersih, luas dan
bebas parkir, free wi-fi, LCD TV, layar proyektor hidup, bangku dan meja
(ditambah sunbrella), sistem keamanan yang aman ( 24 jam), dan taksi.
Gambar 2.1 Blockplan seminyak square
Sumber: http://www.seminyaksquare.com/about/layout/
Seminar Tugas Akhir | 29
Adapun fasilitas-fasilitas yang terdapat pada Seminyak Square dapat
dilihat pada gambar 2.2, gambar 2.3, gambar 2.4 dan gambar 2.5.
2.7.2 The Rosebay Graha Family, Surabaya
The ROSEBAY adalah sebuah Hunian yang berlokasi di Graha Famili,
Surabaya barat, Jawa Timur, dengan menggunakan konsep Low Density &
Low Rise. The Rosebay dikembangkan pada area dengan luas 1 ha, yang
mencakup tujuh blok bangunan ( lihat pada gambar 2.6) dengan ketinggian
berbeda-beda tiap blok bangunan, yaitu empat lantai dan delapan lantai.
Ketinggian masing-masing bangunan dibuat berbeda agar mendapatkan
view yang baik karena tidak terhalang satu sama lain dan juga memberikan
sirkulasi udara yang baik.
Gambar 2.2 Entrance menuju Seminyak Square
Sumber: http://www.seminyaksquare.com
Gambar 2.3 Unit toko di Seminyak Square
Sumber: http://www.seminyaksquare.com
Gambar 2.4 Aktivitas di Seminyak Square
Sumber: http://www.seminyaksquare.com
Gambar 2.5 Shopping arcade Seminyak Square
Sumber: http://www.seminyaksquare.com
Seminar Tugas Akhir | 30
The Rosebay memiliki tiga panorama, golf view, garden view, dan
city view. Untuk lot parkir disediakan dua lantai basement. Jumlah hunian
yang dibangun sebanyak 229 unit. Ada dua tipe unit hunian, yaitu dua
kamar tidur berukuran 73 m2 dan tiga kamar tidur berukuran 143 m
2. The
Rosebay dikembangkan sebagai low rise residence dengan tingkat
kepadatan hunian yang rendah. Hal tersebut dapat dilihat pada gambar 2.7,
dimana pada gambar tersebut menampilkan jumlah lantai yang tersusun
setiap blok bangunan dan desain fasad bangunan yang modern dengan
konsep natural.
Gambar 2.6 Layout The Rosebay
Sumber: rosebaygrahafamili.blogspot.co.id
Gambar 2.7 Eksterior The Rosebay Graha Familiy
Sumber: rosebaygrahafamili.blogspot.co.id
Seminar Tugas Akhir | 31
Fasilitas yang terdapat pada The Rosebay Graha Familiy, yaitu kolam
renang, gymnasium, barbeque area, taman tematik, children playground,
dan concierge. Gambar 2.8 merupakan denah groudfloor dari masing-
masing blok bangunan dari The Rosebay Graha Family, Surabaya.
2.7.3 Tentrem Apartment,Hotel and Mall, Semarang
Apartment Tentrem merupakan hunian eksklusif pertama di Jawa
Tengah dengan fasilitas sekelas hotel bintang lima. Apartment Tentrem,
terletak di lokasi paling strategis di kota Semarang, tepatnya di Jalan
Gajah Mada, Simpang Lima yang merupakan pusat kota. Tentrem
Apartment,Hoteland Mall Semarang.dan dibangun diatas kawasan mixed-
use development yang terdiri dari apartment, perkantoran, hotel dan mall.
Gambar 2.8 Denah Ground Floor blok apartment The
Rosebay Graha Family
Sumber: rosebaygrahafamili.blogspot.co.id
Seminar Tugas Akhir | 32
Kawasan Apartment Tentrem dikelilingi oleh jalan-jalan utama dan
beberapa jalan disekitarnya sehingga memberikan kemudahan akses
masuk dan keluar bagi penghuni dan pengguna fasilitas (lihat Gambar
2.10). Luas site 9.000 m2/ 0,9 Ha. Terdiri dari 200 kamar hotel dan 70 unit
apartment. Ketingiian bangunan mencapai 16 lantai
Gambar 2.10 Layout Tentrem Apartment,Hoteland Mall, Semarang
Sumber: semarang.hoteltentrem.com
Gambar 2.9 Tentrem Apartment,Hoteland Mall, Semarang
Sumber: semarang.hoteltentrem.com
Seminar Tugas Akhir | 33
Seperti yang terlihat pada gambar 2.11, Apartment Tentrem
merupakan bangunan mixed use yang terdiri dari berbagai macam fungsi
di dalamnya, dan dibagi menjadi dua zona, yaitu zona privat dan zona
publik. Pembagian zona tersebut, bertujuan untuk menjaga privasi
penghuni hotel maupun apartment dengan pengunjung yang mengunjungi
mall maupun fasilitas public lainnya yang tersedia disana. Pada Gambar
2.12 merupakan skema dari pembagian zona transisi antara zona privat
dengan zona public.
Gambar 2.11 Gambar Potongan Bangunan Tentrem Apartment, Semarang
Sumber: semarang.hoteltentrem.com
Gambar 2.12 Zona transisi pada Tentrem Apartment, Semarang
Sumber: semarang.hoteltentrem.com
Seminar Tugas Akhir | 34
Lantai 6 menjadi salah satu lantai terfavorit bagi penghuni maupun,
dimana pada lantai tersebut, terdapat pusat rekreasi dan fasilitas bagi
seluruh penghuni Hotel dan Apartment Tentrem. Pada lantai 6, disediakan
berbagai macam fasilitas untuk menunjang kenyamanan penghuni, mulai
dari taman, kolam renang, spa, gym, multi-function room, Jacuzzi, all-day
dining, pool side bar dan barbeque area. Selain itu, juga disediakan
outdoor dan indoor playground serta kolam renang bagi anak-anak.
Dari pengamatan terhadap ketiga proyek sejenis yang berhubungan
dengan kompleks komersial dan hunian terpadu, ada beberapa kesamaan
dan perbedaan sehingga disana dapat diketahui kelebihan dan kekurangan
dari studi ketiga objek sejenis tersebut. Perbandingan ketiga objek sejenis
tersebut, dapat dilihat pada Tabel 2.2.
NO
OBJEK
KRITERIA
SEMINYAK SQUARE
THE ROSEBAY GRAHA
FAMILY
TENTREM
APARTMENT,HOTELAND
MALL
1. LOKASI
Jl. Laksamana Oberoi /
Kayu Aya, Seminyak,
Bali.
Jalan Bintang Graha
Family, Surabaya, Jawa
Timur.
Jl. Gajah Mada, Semarang
(eks. Manggala foodcourt &
SMA Kesatrian), Jawa
Tengah
2.
IDENTIFI
KASI &
DAYA
TARIK
Lokasi cukup strategis
berada pada daerah
pariwisata yang cukup
terkenal
Desain arsitektur dengan
langgam yang harmonis
dengan arsitektur local
Fasilitas penunjang
memadai, seperti parkir,
toilet umum dan lain-lain
Lokasi berada pada daerah
pengembangan dengan
jumlah penduduk yang
terus meningkat
Ketinggian berbeda-beda
tiap blok bangunan, yaitu
empat lantai dan delapan
lantai. Ketinggian masing-
masing bangunan dibuat
berbeda agar mendapatkan
view yang baik karena
tidak terhalang satu sama
lain dan juga memberikan
sirkulasi udara yang baik.
Fasilitas yang tersedia
memadai dan infrasturktur
tergolong baik
Berada pada daerah yang
strategis dan pusat aktivitas
warga kota Semarang
Fasilitas yang tersedia
memadai dan infrastruktur
yang baik
Desain fasad bangunan
bergaya colonial dengan
pengolahan yang lebih
modern tanpa
menghilangkan pakem yang
sudah ada. Elemen modern
seperti curtain wall façade
dan green wall
3. LUAS
± 7.000 m2/ 0,7 Ha
10.000 m2/ 1 Ha
9.000 m2/ 0,9 Ha
Tabel 2.2
Perbandingan Proyek Sejenis
Seminar Tugas Akhir | 35
4. STATUS Swasta Swasta Swasta
5. TUJUAN
Untuk bisnis dan hiburan
Rencana pengembangan
fungsi hunian
Sarana hunian
Hiburan dan komersial
Bisnis
Sarana hunian
Hiburan dan komersial
Bisnis
6.
SASARAN
PELAYAN
AN
Masyarakat umum dan
wisatawan
Masyarakat umum,
penghuni, penyewa fasilitas
dan pengunjung
Masyarakat umum, penghuni,
penyewa fasilitas dan
pengunjung
7. FASILITA
S
Toko roti
Toko pakaian
Shopping Arcade
Restaurant
Cafe
Pos keamanan
ATM
Km/wc
Parkir mobil dan motor
Apartment
Kolam renang
Gymnasium
Barbeque area
Taman tematik
Children playground
Concierge
Mall
Hotel
Apartment
Perkantoran
Taman
kolam renang
Spa
Gym
Multi-function room
Jacuzzi
All-day dining
Pool side bar
Barbeque area
Outdoor dan indoor
playground
Kolam renang bagi anak-
anak.
KESIMPULAN
Dari ketiga tinjauan fasilitas sejenis di atas, maka dapat disimpulkan bahwa dari ketiga objek tersebut terdapat
besaran sekala proyek yang akan digunakan yaitu sekala yang tidak terlalu luas, seperti pada tinjauan objek sejenis
pada Seminyak Square, The Rosebay Graha Family dan Tentrem Apert ment, Hotel & Mall. Dari ketiga objek
sejenis atau yang mendekati dari proyek yang direncanakan nantinya akan diformulasikan, agar dapat memenuhi
hakikat dari proyek Kompleks Komersial dan Hunian Terpadu yaitu kumpulan atau gabungan dari fungsi komersial
dan hunian dalam sistem yang terpadu baik dari segi tatanan massanya maupun sirkulasi dan sistem-sistem di
dalamnnya.
2.8 Spesifikasi Umum Proyek
Pada spesifikasi umum terdapat uraian hasil sintesa pemahaman terhadap
teori dan pemahaman proyek sejenis. Spesifikasi umum mencangkup
elemen-elemen apa yang dijadikan dasar acuan dan pedoman umum untuk
bergerak ke studi perancangan yang terkait lokasi dan pemrograman.
2.8.1 Hakekat
Secara hakekat, spesifikasi umum dibagi menjadi tiga unsur;
a. Pemahaman Umum Kompleks Komersial dan Hunian Terpadu
Seminar Tugas Akhir | 36
Kompleks Komersial dan Hunian terpadu adalah pembangunan
beberapa unit atau seperangkat bangunan dengan fungsi komersial dan
hunian yang terintegrasi dan saling menunjang baik dari segi akativitas
maupun sistem-sitem pelayanan dan kenyamanan. Sehingga, proyek ini
mampu memberikan solusi terhadap tata ruang dan lahan yang terbatas
dan masalah lingkungan.
b. Tujuan Proyek
- Perancangan kompleks komersial dan hunian terpadu memiliki tujuan
untuk mengubah sebuah area/ lahan menjadi multi-fungsional dengan
penataan yang terintegrasi antar fungsi/ fasilitas.
- Kompleks komersial dan hunian yang terpadu bertujuan untuk
mendekatkan fungsi bangunan yang berbeda dan fasilitas penunjang
menjadi dekat atau saling terhubung, praktis dan kompak.
- Menerapkan arsitektur yang ramah lingkungan dan mengurangi
penggunaan energy yang berlebihan sesuai dengan prinsip green
architecture. Selain itu juga, menjadi proyek percontohan untuk
proyek sejenis yang akan dikembangkan.
c. Lingkup Proyek
Pembangunan dilakukan berdasarkan kriteria umum berikut:
o Fungsi
Fungsi-fungsi yang dikombinasikan dalam tapak adalah wisma-karya-
suka.
o Letak
Karakteristik letak proyek adalah diletakan pada daerah peruntukan
yang sesuai dengan RTRW Kota/ Kabupaten sebagai penunjang
aktivitas kota dan mengarah pada zona komersial dan fasilitas
pariwisata.
o Jenis
Jenis proyek adalah mixed-use building, dengan skala kecil sesuai
dengan perbandingan pada proyek sejenis dengan kapasitas fungsi
hunian yaitu skala RT (150-250 jiwa penduduk) terdiri dari beberapa
Seminar Tugas Akhir | 37
unit apartment dan kapasitas fungsi komersial sesuai dengan cakupan
pelayanan yaitu skala RW (2.500-5.000 jiwa penduduk)
2.8.2 Wadah
Berdasarkan lingkup proyek, secara wadah, proyek Kompleks
Komersial dan Hunian Terpadu akan menggunakan pedoman sebagai
berikut:
a. Fasilitas
Secara umum proyek akan memiliki fasilitas sebagai berikut:
- Unit Hunian (Wisma) : Apartment
- Unit Komersial (Karya, Suka) : Kantor sewa, pertokoan, dan
restaurant
- Unit Fasilitas Pendukung/ Penunjang : Kolam renang, fitness,
klinik, taman dan ruang terbuka
b. Syarat Lokasi
Lokasi menjadi persyaratan utama untuk mengembangkan sebuah
kompleks komersial dan hunian terpadu agar mencapai tujuan yang
diharapkan. Adapun persyaratan lokasi pembangunan kompleks
komersial dan hunian terpadu ini berdasarkan rumusan karakteristik
dan tujuan yang diharapkan adalah:
- Letak site berada pada daerah yang diperuntukan untuk
perdagangan dan jasa, serta pemukiman (berdasarkan
karakteristik lokasi), dan kedekatan dengan jalan penghubung
utama antar kota (jalan arteri).
c. Pelayanan
Adapun pelayanan dari proyek kompleks komersial dan hunian
terpadu yang diberikan adalah:
- Pelayanan investasi, meliputi perusahaan yang ingin membuka
kantor dan bekerja di area tersebut. Perseorangan yang ingin
berinvestasi di bidang properti hunian yang memiliki nilai.
- Pelayanan sosial, meliputi pelayanan yang diberikan kepada
masyarakat sekitar dan masyarakat setempat maupun luar kota.
Seminar Tugas Akhir | 38
Pelayanan meliputi penyediaan lapangan kerja, pelayanan rekreasi
dan hiburan bagi masyarakat umum, dan penyediaan hunian.
- Pelayanan lingkungan, meliputi penghijauan lahan, penerapan
aspek green design pada bangunan.
2.8.3 Isi
Secara Isi, proyek akan dihuni dan mengakomodasi unsur civitas,
sebagai berikut:
a. Civitas Penghuni
Penghuni merupakan semua jenis civitas yang bekerja dan tinggal
di dalam kompleks komersial dan hunian terpadu. Penghuni pada
fungsi hunian memiliki target sasaran utama yaitu warga negara asing
yang berkerja di Bali, ekspatriat, penduduk setempat maupun luar kota
yang terdiri dari satu keluarga kecil dan menetap sementara atau
dalam waktu yang tidak terlalu lama. Civitas penghuni memiliki
karakteristik yang beragam, mulai dari generasi muda hingga usia
lanjut, dan orang normal hingga memiliki keterbatasan fisik.
b. Pengelola
Pengelola kompleks komersial dan hunian terpadu ini merupakan
pihak swasta (penanam modal) dan sistem pembiayaan murni dikelola
oleh pihak swasta dengan memperhatikan pada peraturan pemerintah
khususnya berkaitan dengan bangunan komersial dan hunian.