BAROMÈTRE DE L’INVESTISSEMENT IMMOBILIER FRANÇAISDynamisme locatif et création de valeur
23e édition - Mai 2018
msci.com
Depuis plus de sept ans, les plus grandes sociétés d’investissement présentes en
France confient à MSCI leurs anticipations concernant les grandes tendances à venir
du marché immobilier. Stratégie d’investissement, taux de rendement des actifs
immobiliers, loyers faciaux contre revenus nets, mesures d’accompagnement… une
vingtaine d’indicateurs est passée au crible.
Dans cette 23ème édition du Baromètre MSCI, les panélistes reviennent sur leurs
anticipations pour 2018 et nous livrent pour la première fois leur vision du marché
pour 2019. Dans un contexte de reprise de la croissance, les investisseurs se
montrent plus optimistes tandis que la rareté des actifs réoriente leur stratégie
d’investissement.
Nous remercions tous nos panélistes pour leur précieuse contribution, ainsi que
Crédit Foncier Immobilier, qui par son soutien, permet au Baromètre MSCI d’être
largement diffusé sur la place immobilière française.
PANEL DU BAROMÈTRE MSCI :
Affine, AG2R La Mondiale, Allianz Real Estate France, Altarea Cogedim, Amundi
Immobilier, Assurances du Crédit Mutuel, Aviva Investors Real Estate France, AXA
IM Real Assets, BNP Paribas Cardif, BNP Paribas REIM France, Caisse Centrale de
Réassurance, Caisse des Dépôts et Consignations, CBRE Global Investors, Corum
Asset Management, Cromwell France, Gecina, Generali Real Estate, Groupama
Immobilier, Icade, Invesco Real Estate, La Française REM, La Française Real Estate
Partners, LaSalle Investment Management, LBO France Perial, Primonial REIM, Segro,
STAM Europe, Union Investment France et Swiss Life REIM.
L’ensemble de ces sociétés d’investissement gère plus de 100 milliards d’euros
d’actifs immobiliers en France.
En association avec Crédit Foncier Immobilier
PRINCIPE DU BAROMÈTRE
BAROMÈTRE DE L’INVESTISSEMENT IMMOBILIER FRANÇAIS
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CONTEXTE ÉCONOMIQUE
En 2017, la croissance française s’est élevée à 2,0%. En 2018,
la prévision de croissance de la Banque de France s’établit à
2,0%, ce qui montre une certaine stabilité dans le dynamisme
de l’économie en France.
En 2017, l’inflation a atteint 1,1% sur l’année, selon l’Insee.
C’est la première fois depuis 2012 que la France connait une
inflation au-dessus de 1%.
Le niveau de l’OAT quant à lui, reste stable à 0,8%. Il stagne
aux alentours de 1% depuis 2014.
Concernant la politique de la Banque Centrale Européenne
(BCE), les panélistes sont 70% à penser que les taux
d’intérêts vont augmenter cette année, tandis que les 30%
restants pensent qu’ils resteront à leur niveau de 2017.
SELON VOUS, QUELLES SERONT LES CONSÉQUENCES DU CONTEXTE INTERNATIONAL SUR LES TAUX D’INTÉRÊT EN FRANCE EN 2018?
Source: Baromètre MSCI
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ANTICIPATION DE LA DEMANDE PLACÉE DES BUREAUX EN ÎLE-DE-FRANCE, EN MILLIONS DE M²
BUREAUX
LA DEMANDE PLACÉE RESTERAIT STABLE
Au quatrième trimestre 2017, le volume de la demande placée
a été finalement nettement plus élevé que les prévisions des
panélistes. Il s’élevait ainsi à 2,6 millions de m² sur l’ensemble de
2017. Il s’agit du plus haut niveau de la demande placée observé
depuis 2007.
Il bénéficie notamment d’un taux de chômage en France (au sens
du BIT) en recul de 1,1 point par rapport au quatrième trimestre
2016 et est désormais de 8,6% . Selon l’INSEE en avril 2018, la
tendance est désormais à la stabilisation, et le taux de chômage
atteindrait 8,9% à la mi- année 2018.
Par ailleurs, selon ImmoStat, le volume de la demande placée
s’élève à 0,7 million de m² pour le premier trimestre 2018, soit un
niveau quasi égal à 2017.
Ainsi, pour 2018, les anticipations de la demande placée
des bureaux en Île-de-France sont stables par rapport à la
demande placée réalisée en 2017. Elle s’établirait légèrement
au-dessus de 2,6 millions de m². La stabilité se prolongerait en
2019 d’après nos panélistes, car il leur semble difficile qu’elle
puisse augmenter davantage compte-tenu des stratégies de
rationalisation des espaces. Ils notent également que les espaces
de co-working ne sont pas intégrés dans ces résultats sur la
demande placée, et qu’ils pourraient se remplir au détriment des
petites et moyennes surfaces.
Source: Baromètre MSCI
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ANTICIPATION DE LA VACANCE EN ÎLE-DE-FRANCE DES INVESTISSEURS INSTITUTIONNELS
LA VACANCE DES BUREAUX EN ÎLE-DE-FRANCE
CONTINUE SA BAISSE!
La vacance moyenne des bureaux en Île-de-France dans les
portefeuilles des investisseurs institutionnels avait baissé de
plus de 2% entre 2016 et 2017, ce qui n’avait pas été observé
depuis le début de la crise.
Cette baisse continue d’être anticipée par les panélistes. Ils
voient encore la vacance diminuer de 2% en 2018, passant de
9,8% à 7,8%.
Source: Immostat - Baromètre MSCI
En revanche, pour 2019, ils se montrent plus prudents et
anticipent une stagnation de la vacance des bureaux en
Île-de-France aux alentours de 7,6%. Ils notent cependant qu’il
y a un marché à deux vitesses, les immeubles en deuxième
couronne et les immeubles obsolètes ayant plus de difficultés
à trouver des locataires.
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LOYERS ET MESURES D’ACCOMPAGNEMENT
En 2018, les panélistes confirment leurs anticipations sur
les loyers faciaux des bureaux prime Paris QCA, et projettent
la moyenne à 807 €/m². Pour 2019, ils les voient encore
augmenter et anticipent un niveau de 825€/m², seuil encore
jamais atteint. Ils confirment également que les mesures
d’accompagnement ont atteint un cap, avec une très légère
baisse de 16% à 15%. Les loyers économiques, quant à eux,
suivent la même variation que les loyers faciaux.
Concernant les bureaux de seconde main Paris QCA, les
panélistes confirment leurs anticipations de fin 2017 sur le
niveau des loyers faciaux pour 2018, à 560 €/m². Ils s’attendent
en 2019 à une augmentation des loyers faciaux similaire à celle
remarquée sur le prime, atteignant 575 €/ m².
Par ailleurs, les mesures d’accompagnement resteraient
également stables pour 2018, voire en très légère baisse.
GAMME DES LOYERS ET MESURES ACCOMPAGNEMENTS (2018) GAMME DES LOYERS ET MESURES ACCOMPAGNEMENTS (2019)
Source: Baromètre MSCI Source: Baromètre MSCI
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Source: Baromètre MSCI Source: Baromètre MSCI
COMMERCES
BAISSE DES LOYERS ET LÉGÈRE
AMÉLIORATION DE LA VACANCE
Selon l’INSEE, la consommation des ménages est inchangée au
premier trimestre 2018, malgré une légère baisse du pouvoir
d’achat des ménages de 0,3% au premier trimestre 2018.
Néanmoins, l’engouement pour le e-commerce ne faiblit pas.
En effet, le volume d’achats en ligne réalisés par les Français
ne cesse d’augmenter et a atteint 81,7 milliards d’euros en
2017, soit une hausse de 13,9% sur un an d’après la FEVAD.
Malgré cela, la vacance des centres commerciaux, qui avait
atteint un sommet en 2016 à 9,3%, est désormais redescendue
à 6,4%. Ce chiffre confirme d’ailleurs les prévisions des
panélistes fin 2017.
Cette année, les panélistes pensent que la vacance des centres
commerciaux va s’améliorer (63%) ou se stabiliser (31%). De même
ils sont un peu plus nombreux à penser qu’en 2019 la vacance va
s’améliorer (70%), et aucun n’envisage de dégradation.
TENDANCE POUR LA VACANCE DES CENTRES COMMERCIAUX TENDANCE POUR LE LOYER DES CENTRES COMMERCIAUX
En ce qui concerne les tendances des loyers, ils pensent en
majorité (63%) que 2018 verra des baisses de loyers sur les
centres commerciaux, et sont un peu plus optimistes pour
l’année 2019 puisqu’ils sont 50% à anticiper une augmentation
ou une stabilisation des loyers.
Les panélistes expliquent ce manque de consensus par un
marché des centres commerciaux à deux vitesses, avec des
centres commerciaux prime qui ne connaissent pas de baisse
de fréquentation, et des centres commerciaux secondaires, qui
ont du mal à louer leurs cellules, et qui nécessitent de repenser
le modèle. A cette occasion, il conviendrait, selon eux, entre
autres, de redéfinir l’équilibre entre les points de vente et les
showrooms et de mieux prendre en compte l’accueil du client.
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ENTREPÔTS LOGISTIQUES
LA DEMANDE PLACÉE CONTINUE
SUR SA LANCÉE
En 2017, la demande placée des entrepôts logistiques de plus
de 10 000 m², avait atteint un record avec 3,6 millions de m²
(source ImmoStat – Crédit Foncier immobilier). En 2018, 70%
des panélistes pensent qu’elle continuera à augmenter. Pour
2019, leur vision est plus mesurée: ils sont 60% à estimer que
la demande placée continuera d’augmenter tandis que 40%
pensent qu’elle stagnera.
ANTICIPATION DE LA DEMANDE PLACÉE DES ENTREPÔTS DE PLUS DE 10,000M²
QUEL SERA, SELON VOUS, LE LOYER PRIME FACIAL DES ENTREPÔTS ET PLATEFORMES LOGISTIQUES EN ÎLE-DE-FRANCE?
Source: Baromètre MSCI
Source: Baromètre MSCI
LES LOYERS POURSUIVENT LEUR HAUSSE
En ce qui concerne les loyers des entrepôts prime en
Île-de-France, les panélistes anticipent une hausse assez
importante, puisque la moyenne s’établirait à 58€ en 2018. Les
panélistes précisent néanmoins que cette hausse concerne les
entrepôts présentant certaines spécificités (ex: frigorifiques
ou logistique du dernier kilomètre) mais ne s’applique pas à
l’ensemble des entrepôts logistiques.
Les panélistes anticipent également une hausse des loyers sur
les entrepôts logistiques prime de la dorsale Nord / Sud et des
grandes métropoles régionales.
BAROMÈTRE DE L’INVESTISSEMENT IMMOBILIER FRANÇAIS
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INVESTISSEMENT
EN 2018, UN MARCHÉ DYNAMIQUE MARQUÉ
PAR LE RETOUR DES OPPORTUNISTES
Selon Crédit Foncier Immobilier, le marché de
l’investissement est resté très dynamique en 2017 et le
volume de transactions en immobilier banalisé a atteint 25,5
milliards d’euros, supérieur à celui de 2016. Les anticipations
de remontée des taux d’intérêts en 2018 ne semblent pas
freiner l’appétit pour la classe d’actif immobilière.
Dans cette édition, les panélistes ont ainsi relevé leurs
anticipations pour 2018. Ils estiment que le volume des
investissements en immobilier d’entreprise banalisé
atteindrait 25,1 milliards d’euros avec un fort consensus.
Leurs anticipations pour 2019 sont un peu plus dispersées,
mais ils s’attendent à un marché encore assez dynamique
avec 24,2 milliards d’euros, au-dessus de la moyenne
annuelle de 18,0 milliards d’euros sur les dix dernières
années. Néanmoins la dispersion des réponses reste encore
assez forte, oscillant entre 27 milliards et 21 milliards pour
les moins optimistes d’entre eux.
VOLUME GLOBAL D’INVESTISSEMENT EN FRANCE EN IMMOBILIER D’ENTREPRISE BANALISÉ (EN MILLIARDS D’EUROS)
Source: Crédit Foncier Immobilier - Baromètre MSCI
BAROMÈTRE DE L’INVESTISSEMENT IMMOBILIER FRANÇAIS
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Les panélistes confirment à nouveau dans cette édition l’attrait
toujours fort des investisseurs institutionnels pour les actifs
core et sécurisés. Ainsi, le rendement trop faible sur les actifs
core reste à nouveau le principal frein à l’investissement.
En revanche, contrairement aux éditions précédentes, la
fourchette bid-ask trop importante apparaît en deuxième
position des freins à l’investissement, tandis que la rareté des
actifs sécurisés arrive en troisième position pour la plupart
des panélistes.
Les panélistes jugent notamment que les prix de vente dans
Paris intra-muros sont désormais trop élevés, surtout lorsque
les actifs présentent des loyers faibles en dessous de la valeur
locative de marché, une qualité des locataires ou une durée des
baux moindre que dans les actifs core.
Les incertitudes sur le marché locatif et l’environnement
économique semblent davantage inquiéter les panélistes par
rapport à l’édition précédente avec un chiffre de 8% contre 3%
dans le dernier baromètre.
Concernant les acteurs les plus actifs à l’investissement, les
compagnies d’assurance reviennent en première position au
coude à coude avec les SCPI et OPCI Retail, ces derniers étant
un peu moins actifs que lors de la dernière édition.
Les Fonds non cotés (hors SCPI et OPCI Retail) restent en
troisième position pour 20% des panélistes. Les panélistes
précisent que les compagnies d’assurance sont également
assez actives en investissement indirect via des fonds. Les
SCPI auraient, selon eux, atteint un seuil de rentabilité et
peuvent difficilement acheter compte tenu des niveaux de taux
de rendement bas proposés sur le marché.
De manière surprenante, lors de cette édition 13% des
panélistes anticipent que les fonds opportunistes seront actifs
à l’investissement contre moins de 5% dans les précédentes
éditions. Les panélistes indiquent néanmoins la difficulté
à trouver des actifs. Les foncières cotées descendent en
cinquième position, avec 9%.
6% des panélistes pensent également que les fonds allemands
feront partis des acteurs les plus actifs à l’investissement.
LES FREINS À L’INVESTISSEMENT
Source: Baromètre MSCI
Les trois types d’acteurs les plus actifs à l’investissement
Source: Baromètre MSCI
BAROMÈTRE DE L’INVESTISSEMENT IMMOBILIER FRANÇAIS
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Interrogés sur l’origine géographique des investisseurs les plus
actifs en France, les panélistes anticipent pour la troisième fois
consécutive un léger recul des français pour 46% d’entre eux,
suivis dans l’ordre par les autres investisseurs européens. Cette
édition marque notamment le retour des investisseurs américains
parmi les acteurs les plus actifs selon 13% des panélistes alors
qu’ils étaient à peine 5% à l’envisager dans l’édition précédente.
Les fonds souverains en revanche redescendent dans le
classement avec 2% contre 10% dans l’édition précédente. La
part des panélistes qui voient les acteurs moyen-orientaux ou
asiatiques actifs sur le marché français reste stable à 9%.
ANTICIPATIONS DES TAUX PRIME DES PLATEFORMES LOGISTIQUES
Source: Baromètre MSCI
ANTICIPATIONS DES TAUX PRIME DES CENTRE COMMERCIAUX
Source: Baromètre MSCI
LES INVESTISSEURS LES PLUS ACTIFS À L’INVESTISSEMENT EN FRANCE SELON LEUR ORIGINE GÉOGRAPHIQUE
Source: Baromètre MSCI
ANTICIPATIONS DES TAUX DES BUREAUX PRIME PARIS QCA
Source: Baromètre MSCI
Dans un contexte d’incertitude sur l’évolution des taux d’intérêt,
les panélistes considèrent que les valeurs des actifs prime
ont atteint un plafond et que les taux de rendement vont se
stabiliser en 2018, pour légèrement remonter en 2019 quel que
soit le produit considéré.
Ainsi, au quatrième trimestre 2017, le taux de rendement des
Bureaux Prime dans Paris QCA s’est établi à 3,0%, selon Crédit
Foncier Immobilier. Les panélistes confortent leurs anticipations
précédentes avec un taux de rendement qui resterait stable à 3,0%
en 2018. En 2019, ce taux de rendement augmenterait légèrement
à 3,2%.
En ce qui concerne les centres commerciaux, le taux Prime reste
stable à 3,75% au quatrième trimestre 2017, selon Crédit Foncier
Immobilier. Le panel s’attend à une stabilisation des taux pour les
centres commerciaux en 2018 et, en 2019, à une remontée à 4,0%.
Enfin, avec un taux de rendement prime de 5,25% au quatrième
trimestre 2017 selon Crédit Foncier immobilier, les plateformes
logistiques sont les seuls actifs qui pourraient voir encore leur
taux de rendement Prime se réduire en 2018 à 5,0%. Selon
quasiment tous les panélistes, ils remonterait à 5,2% en 2019,
confirmant un fort appétit pour ce produit.
BAROMÈTRE DE L’INVESTISSEMENT IMMOBILIER FRANÇAIS
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UN RALENTISSEMENT DE LA CROISSANCE DES
VALEURS VÉNALES SUR LES BUREAUX PARIS QCA
Après un rendement en capital de 6,6% enregistré sur les
bureaux Paris QCA à fin 2017, les panélistes ont légèrement
revu à la hausse leurs anticipations de croissance des valeurs
vénales sur les Bureaux Paris QCA à fin 2018 à 3,8%. A noter
qu’en 2017, ils avaient annoncé une croissance des valeurs
de 4,4%. Historiquement, les panélistes semblent toujours se
montrer prudents sur l’évolution de cette mesure.
En 2019, ils anticipent que les valeurs vénales des bureaux
Paris QCA continueront à augmenter et le rendement en capital
serait de 3,2%.
QUEL SERA, SELON VOUS, LE RENDEMENT EN CAPITAL DES BUREAUX DANS PARIS QCA?
Source: Immostat - Baromètre MSCI
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TYPES D’ACTIFS PRIVILÉGIÉS À L’ACHAT
Source: Baromètre MSCI
TYPES D’ACTIFS PRIVILÉGIÉS EN FRANCE À L’ACHAT
Source: Baromètre MSCI
STRATÉGIE
ACHATS: LES BUREAUX ET LE RÉSIDENTIEL
RESTENT EN TÊTE
Comme les années précédentes, les Bureaux restent toujours
en tête des actifs privilégiés à l’achat en France en 2018, en
progression par rapport aux dernières anticipations avec 72%
des intentions. Néanmoins, les bureaux Paris QCA perdent la
tête du classement au profit des bureaux reste de Paris, pour
22% des investisseurs interrogés. Les bureaux Île-de-France
progressent également dans les intentions d’achat et arrivent
en troisième position devant les bureaux Croissant Ouest la
Défense et les bureaux en régions.
Les investissements en résidentiel arrivent en quatrième
position, privilégiés par 10% des investisseurs, via des achats
de portefeuilles notamment. L’immobilier de santé arrive
juste devant la logistique à 7% contre 6% des intentions
d’investissement. Les hôtels arrivent en dernière position avec
3% des investissements.
Les panélistes n’ont pas indiqué privilégier les investissements
en commerces, par rapport aux autres secteurs, mais ils se
déclarent toujours intéressés par des commerces bien situés.
Nos panélistes continueraient également à privilégier les
actifs à restructurer en 2018 (27%) mais les développements
en blanc reculent à 11% contre 21% dans la dernière édition.
Les intentions d’investissement en actifs sécurisés repartent
à la hausse avec 24% des intentions d’achat, ainsi que les
actifs présentant de la vacance (18% des intentions) et les
sales & leaseback (7%). Les achats en portefeuille diminuent
légèrement avec 7% des intentions, mais restent toujours
présents. Les panélistes indiquent que les stratégies sont
réorientées vers la création de valeur, poussées par le marché,
du fait du manque de produits disponibles et des taux trop
faibles sur les actifs core.
BAROMÈTRE DE L’INVESTISSEMENT IMMOBILIER FRANÇAIS
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PRODUITS À CÉDER EN PRIORITÉ
Source: Baromètre MSCI
TYPES D’ACTIFS À CÉDER EN PRIORITÉ
Source: Baromètre MSCI
DES BUREAUX, DES COMMERCES ET DU
RESIDENTIEL A ARBITRER
En parallèle, les intentions de ventes en bureaux sont en
accord avec les intentions d’achat puisque les bureaux
resteraient en tête des produits à céder en priorité en 2018. On
note notamment le recul des intentions de vente des bureaux
Paris QCA au profit des bureaux Croissant Ouest la Défense
avec 8% et 12% respectivement. Les bureaux du reste de
l’Île-de-France restent en tête des intentions de vente.
Les autres commerces (commerces hors centres
commerciaux) remontent en deuxième position dans le
classement: 16% des investisseurs interrogés anticipent
d’en arbitrer ce qui représente un décalage par rapport aux
intentions d’investissement.
Le résidentiel reste en troisième position dans ce classement
avec 14% des intentions d’arbitrage (en nombre).
Viennent ensuite les centres commerciaux avec 8% des
intentions, suivis par la logistique et les locaux d’activité,
totalisant 6% des intentions d’arbitrage.
Enfin, les hôtels et les actifs de santé n’apparaissent pas
dans les intentions d’arbitrage.
Selon les membres de notre panel, les typologies d’actifs à
arbitrer en 2018 resteront en priorité les actifs à maturité (39%)
et les actifs à revenus sécurisés (25%). Les actifs présentant de la
vacance remontent dans les intentions de cession tandis que les
actifs à restructurer représentent 8% des intentions, en baisse
par rapport à la dernière édition. Les ventes en portefeuilles
représentent 8% des intentions de cession en 2018.
BAROMÈTRE DE L’INVESTISSEMENT IMMOBILIER FRANÇAIS
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INVESTISSEMENT INDIRECT: LES FONDS NON
COTÉS CORE ET CORE+ PRIVILEGIES
Dans cette édition, nos panélistes ont revu leurs choix
d’allocation en investissement indirects en 2018, et
privilégient à nouveau les fonds non cotés Core pour 24%
d’entre eux. Les foncières cotées arrivent désormais
en deuxième position avec 17% des intentions en 2018.
Les fonds non cotés Core+ et value added reviennent
en troisième position tandis que les fonds de dettes
immobilières redescendent en quatrième position des
intentions d’investissement.
Les investissements dans des fonds opportunistes sont
moins privilégiés dans les anticipations avec 3% des
intentions en 2018 contre 8% dans le dernier baromètre.
Enfin 6% des panélistes envisagent d’investir en immobilier
via des rachats de sociétés.
CHOIX D’ALLOCATION DES INVESTISSEURS PAR TYPE DE VÉHICULES INDIRECTS
Source: Baromètre MSCI
CHOIX D’ALLOCATION DES INVESTISSEURS PER PAYS
Source: Baromètre MSCI
INVESTISSEMENT A L’ETRANGER: LE RETOUR
DU ROYAUME-UNI
Une nouvelle fois, l’Allemagne reste en tête du classement des
pays qui séduiront les investisseurs en 2018 avec 34% des
intentions d’investissement; à tel point que les investisseurs
allemands ont de plus en plus de difficultés à investir sur leur
marché domestique, commentent les panélistes.
L’Espagne et l’Italie voient leur part d’intentions
d’investissement baisser à 12% en 2018 au coude à coude
avec le Benelux.
Le Royaume-Uni, boudé dans la précédente édition, revient
avec 10% des investisseurs interrogés qui anticipent d’y
investir en 2018. Les pays nordiques voient également
la part des intentions augmenter à 8% et l’Asie fait son
apparition dans le classement avec 5% des panélistes.
L’Europe Centrale et de l’Est et l’Amérique du Nord
représentent 3% des intentions.
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BAROMÈTRE DE L’INVESTISSEMENT IMMOBILIER FRANÇAIS
CONCLUSION
Dans cette 23e édition du Baromètre MSCI de l’investissement
immobilier, les anticipations restent optimistes pour 2018 sur la
reprise du marché locatif en France, notamment sur les marchés
des bureaux et de la logistique, avec une forte baisse de la vacance
envisagée pour les bureaux. Les panélistes se sont montrés en
revanche plus mesurés sur le marché des commerces, et plus
particulièrement des centres commerciaux secondaires.
2018 verrait également à nouveau un marché de
l’investissement très actif, qui plébiscite toujours les
bureaux, mais aussi le résidentiel et les secteurs alternatifs,
avec des stratégies plus opportunistes et de création de
valeur, faute de trouver des actifs core au juste prix. La
diversification à l’étranger se poursuit avec un engouement
toujours marqué pour l’Allemagne, et un regain d’intérêt
pour le Royaume-Uni.
BAROMÈTRE DE L’INVESTISSEMENT IMMOBILIER FRANÇAIS
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