CREACIOacuteN DE NEGOCIO
Administracioacuten de Comunidades
Trabajo Fin de Grado de ADE
AUTORA
Virginia Trujillo Carcelero
DIRECTORA
Patricia Bachiller Baroja
FACULTAD DE ECONOMIacuteA Y EMPRESA
Antildeo 2015
TFG CREACIOacuteN DE NEGOCIO ndash Admoacuten de Fincas
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IacuteNDICE
1 MODELO DE PLAN DE NEGOCIO 3
11 Informacioacuten general del proyecto 3
12 Objetivos 4
13 Datos baacutesicos del proyecto 5
2 ESTUDIO DE MERCADO Y ENTORNO DE LA ACTIVIDAD DE LA EMPRESA 6
21 Anaacutelisis del entorno 6
22 Anaacutelisis del sector 9
23 Anaacutelisis estrateacutegico del sector 10
24 Anaacutelisis DAFO 16
25 Anaacutelisis de costes 17
26 Anaacutelisis del Mercado ndash Zona de expansioacuten 18
3 ACTIVIDAD DE LA EMPRESA 20
31 Definicioacuten del servicio que realizaraacute la empresa 20
32 Factores claves del eacutexito 20
4 PROCESO DE PRESTACIOacuteN DEL SERVICIO 22
41 Determinacioacuten del proceso de prestacioacuten del servicio 22
42 Niveles de tecnologiacutea aplicados en los procesos 22
5 LA COMERCIALIZACIOacuteN DEL SERVICIO 24
51 Acciones de promocioacuten 24
52 Determinacioacuten del precio de venta 25
53 Poliacutetica de cobros y pagos 26
6 PLAN ECONOacuteMICO FINANCIERO 27
61 Inversioacuten Inicial y fondo de Maniobra del proyecto 27
62 Financiacioacuten 30
63 Poliacutetica de amortizacioacuten 31
64 Ingresos por aacutereas de negocio Previsioacuten de ventas anuales 31
65 Descripcioacuten de los costes 34
66 Cuenta de resultado previsionales 35
67 Previsiones de tesoreriacutea 37
68 Balance de situacioacuten previsional 38
7 PLAN FINANCIERO 40
71 Caacutelculo de los Flujo de caja 40
72 Rentabilidad del proyecto 40
8 EVALUACIOacuteN ECONOacuteMICA DEL PROYECTO 42
81 Pay-back o Periodo de retorno 42
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82 Valor actual neto (VAN) 42
83 Tasa interna de rentabilidad (TIR) 43
9 ASPECTOS FORMALES DEL PROYECTO 45
91 Forma juriacutedica 45
92 Proteccioacuten Juriacutedica 45
93 Medidas de prevencioacuten de riesgos laborales 45
10 PLANIFICACIOacuteN TEMPORAL DE PUESTA EN MARCHA 46
11 CONCLUSIONES 47
BIBLIOGRAFIA 49
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1 MODELO DE PLAN DE NEGOCIO
11 Informacioacuten general del proyecto
Despueacutes de un tiempo reflexionando sobre la decisioacuten del tema de mi proyecto he decidido
enfocarlo en la puesta en marcha de una Administracioacuten de Fincas ya que hace un tiempo me
plantee el entrar en este pequentildeo mundo
Tras finalizar la Diplomatura de Empresariales comenceacute a dar mis primeros pasos en el mundo
laboral La suerte o simplemente el destino me dio la oportunidad de poder conocer el sector y
adentrarme en este maravilloso mundo de las comunidades Los meses en los que estuve
trabajando aprendiacute muchiacutesimo pero me quedaron muchos aspectos pendientes Por ello que
mejor manera para ampliar conocimientos en este sector que adentrarme en eacutel realizando un
estudio en profundidad Seguramente me pueda ser uacutetil alguacuten diacutea
Trufincas SL estaraacute compuesta por un equipo profesional multidisciplinar y se dedicaraacute solo y
exclusivamente a gestionar comunidades de propietarios
La principal motivacioacuten de Trufincas SL es la de poder prestar un servicio raacutepido y de calidad a
todos los propietarios de una comunidad
En el sector de las administraciones de fincas una persona ajena a una comunidad de vecinos es
la encargada y responsable de la gestioacuten y administracioacuten de las tareas de la finca asiacute como de
mediar en las inevitables diferencias que puedan surgir entre los propietarios La Legislacioacuten
Baacutesica de Comunidades de Propietarios por la cual se basan todos los administradores de fincas
y con la que vamos a trabajar a lo largo de todo el proyecto es
Ley Propiedad Horizontal 491960 de 21 de julio publicada en el BOE del 23 de julio de
1960
La ventaja competitiva de Trufincas SL frente a la competencia se centra en la calidad del
servicio flexibilidad horaria servicio permanente pero principalmente la transparencia y cercaniacutea
con los clientes
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12 Objetivos
Los objetivos que pretendo alcanzar con la realizacioacuten de este proyecto son conocer mejor este
aacutembito laboral consiguiendo solventar todo tipo de problemas o impedimentos que vayan
surgiendo en el diacutea a diacutea al igual que conocer todos los procedimientos legales que son necesarios
para su creacioacuten
Tras el estudio que voy a realizar podreacute saber con maacutes certeza si este proyecto es viable o por el
contrario no merece la pena invertir en eacutel
No pretendo meterme en una inversioacuten demasiado elevada hasta que no capte mis primeros
clientes Con el paso del tiempo si los ingresos van aumentando ireacute formando una cartera de
clientes soacutelida alcanzando unos ingresos lineales Si los resultados son efectivos se podraacute invertir
en futuros proyectos dentro de la empresa Mi objetivo es posicionarme en un barrio joven en
crecimiento donde pueda captar clientes nuevos
Nos vamos a centrar en satisfacer las necesidades de las comunidades velando por su seguridad y
el buen funcionamiento de sus servicios ya que son los clientes a partir de los cuales obtendremos
los beneficios
Hoy en diacutea tras la gran crisis que nos azota una de las funciones necesarias y casi obligatorias es
la optimizacioacuten y negociacioacuten de los contratos que tienen las comunidades consiguiendo un mayor
ahorro para los propietarios
Para cubrir nuestros objetivos vamos a desarrollar en primer lugar un estudio de mercado
analizando el entorno el sector realizando un diagnoacutestico de la empresa y analizando los costes
entre otros aspectos Posteriormente describiremos la actividad de la empresa detallando los
servicios prestados y explicaremos los planes de accioacuten a tomar junto al precio de venta Una vez
aclaradas las caracteriacutesticas de la empresa plantearemos un plan econoacutemico y financiero donde
obtendremos una serie de resultados que contrastaremos y evaluaremos en el siguiente apartado
Por uacuteltimo expondremos el plan temporal de la puesta en marcha y las conclusiones finales de
esta creacioacuten de negocio
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13 Datos baacutesicos del proyecto
El siguiente cuadro presenta de forma resumida las principales caracteriacutesticas del proyecto
SECTOR SERVICIOS A LA EMPRESA
Actividad Administracioacuten de Comunidades
Forma Juriacutedica Sociedad Limitada
Localizacioacuten Barrio Parque Venecia Zaragoza
Instalaciones 108m2 divididos en aacuterea de recepcioacuten zona de juntas y despacho principal
Equipos y maquinaria Equipos informaacuteticos software mobiliariohellip
Personal y estructura organizativa Dos socios y un trabajador a media jornada
Cartera de Servicios Administracioacuten asesoriacutea contabilidad gestioacuten de incidencias negociacioacuten de contratos desarrollo de cuentas anuales asistencia a juntas vecinales etc
Clientes Comunidades de propietarios de todos los tamantildeos
Herramientas de Promocioacuten Visitas comerciales Paacutegina Web anuncio en revistas de los barrios merchandising
Inversioacuten 14842 euro
Facturacioacuten 11488 euro
Quisiera hacer una puntualizacioacuten en cuanto al establecimiento donde realizaremos la actividad
Inicialmente penseacute que la idea de compartir oficina es decir formar parte de un espacio
coworking seriacutea buena idea para reducir los gastos al menos los primeros antildeos pero tras
reflexionar sobre el tema penseacute que para una administracioacuten de fincas es prioritario tomar una
buena decisioacuten a la hora de elegir la ubicacioacuten y Parque Venecia desde mi punto de vista es un
lugar estrateacutegico para este tipo de negocios Ademaacutes si queremos destacar en la atencioacuten al
cliente necesitaremos una zona donde poder atenderlos tranquilamente y otra zona donde poder
hacer las reuniones comunitarias Por todo lo dicho anteriormente la decisioacuten es alquilar un local
en la zona
Parque Venecia al ser un sector muy nuevo de la ciudad los locales estaacuten sin habilitar por ello el
primer paso es escoger un local que sea teacutecnicamente viable desarrollar en eacutel nuestra actividad
El local estaacute situado en la calle Cannaregio 9 y tiene 108m2 Una vez escogido se procederaacute a su
rehabilitacioacuten
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2 ESTUDIO DE MERCADO Y ENTORNO DE LA ACTIVIDAD
DE LA EMPRESA
21 Anaacutelisis del entorno
A continuacioacuten vamos a describir y desarrollar aquellas variables del macro-entorno que afectan
de manera directa o indirecta a los resultados y a las actividades que puedan desarrollar las
empresas en general
Para ello vamos a utilizar el anaacutelisis PESTE Este anaacutelisis es un marco que los consultores utilizan
para explorar el macro-entorno externo en el cual opera una organizacioacuten Se considera una
herramienta estrateacutegica uacutetil para comprender los ciclos de un mercado la posicioacuten de una
empresa o la direccioacuten operativa
PESTE son las siglas para los siguientes factores
- Poliacutetico y Legal
- Econoacutemico
- Social
- Tecnoloacutegico
- Ecoloacutegico
POLIacuteTICO Y LEGAL
El primero de los entornos que se puede destacar es el Poliacutetico y Legal Los diferentes gobiernos
influyen de varias formas en la relacioacuten que se establece con las empresas La capacidad
competitiva de la organizacioacuten depende en gran medida de los impuestos a los que esteacute sometida
las subvenciones y en general de la poliacutetica especiacutefica en un sector y un lugar
- El gobierno actual se encuentra en una situacioacuten inestable El causante de esta situacioacuten
se denomina crisis econoacutemica Alguna de las consecuencias son el desempleo la caiacuteda
de las ventas la reduccioacuten de salarioshellip Ademaacutes el crash financiero de los salarios de
los altos ejecutivos o la ausencia de eficacia de los organismos reguladores tambieacuten afecta
al sistema financiero espantildeol
- La Poliacutetica Fiscal refleja la actuacioacuten del Estado sobre la toma de decisiones referente al
gasto puacuteblico En nuestro paiacutes el gasto puacuteblico se ha reducido considerablemente por la
mala situacioacuten que estamos atravesando y por los grandes gastos afectados mientras que
los impuestos estaacuten creciendo Como resultado la poliacutetica es restrictiva
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- Comercio Exterior El mercado es cada vez maacutes reducido lo cual se traduce en que la
exportacioacuten no es algo por lo que una empresa pueda optar o no sino que es algo
absolutamente imprescindible para alcanzar una dimensioacuten de produccioacuten competitiva
- Los hechos analizados expresan el deacuteficit del Estado de bienestar en Espantildea su debilidad
comparada con los paiacuteses europeos de nuestro entorno y su fragilidad para atender las
necesidades y garantiacuteas de proteccioacuten social de la poblacioacuten
- El fuerte crecimiento del desempleo Actualmente un gran nuacutemero de empresas presentan
Expedientes de Regulacioacuten de Empleo (EREs)
- Defensa de la competencia La existencia de una competencia efectiva entre las empresas
constituye uno de los elementos definitorios de la economiacutea de mercado disciplina la
actuacioacuten de las empresas y reasigna los recursos productivos a favor de los operadores
o las teacutecnicas maacutes eficientes
ECONOacuteMICO
Son los cambios que afectan a las relaciones de produccioacuten distribucioacuten y consumo o prestacioacuten
de servicios de una empresa es decir a la forma en que la sociedad decide usar los recursos
Actualmente nos encontramos en un entorno econoacutemico restrictivo A consecuencia de ello
estamos en un estado de ldquocrisis econoacutemicardquo Por ello entre todos los factores econoacutemicos que
afectan a la empresa los maacutes significativos son
- Ciclo econoacutemico nos encontramos en una situacioacuten de recesioacuten econoacutemica lo cual ha
afectado en mayor o menor medida a la mayoriacutea de empresas y hogares espantildeoles de
forma negativa
- Tasa de desempleo el paro (indicador retrasado de la actividad econoacutemica) se encuentra
en un estado de continuo aumento La tasa de paro ha llegado aproximadamente a los 5
millones de parados supera el 20 de la poblacioacuten Esta elevada tasa tiene que ver con
la intensa caiacuteda de la demanda interna (consumo privado puacuteblico e inversiones) Ademaacutes
este constante aumento del paro haraacute que aumente el gasto puacuteblico ya que se deberaacuten
atender todas las prestaciones que se vayan produciendo
- La subida de precios produce un efecto devastador en el poder adquisitivo de las personas
asiacute como una reduccioacuten de los beneficios de la empresa y por tanto una disminucioacuten en
la inversioacuten lo que puede provocar una caiacuteda de la produccioacuten
- Renta disponible esta renta incluye los ingresos procedentes del trabajo los rendimientos
de capital (como alquileres) prestaciones sociales y transferencias En estos momentos
la renta disponible de los hogares e instituciones sin aacutenimo de lucro han descendido en
torno a un 32 esto es la consecuencia de la ecuacioacuten en la que nos encontramos maacutes
paro maacutes impuestos igual a menos riqueza La caiacuteda se explica por la disminucioacuten del
saldo de renta primas el descenso del excedente de explotacioacuten y la renta mixta de los
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hogares la bajada de la remuneracioacuten de los asalariados y del saldo neto de rentas de
propiedad percibidas
- Como suele pasar en tiempos de inestabilidad econoacutemica las familias consumen menos
por lo que la tasa de ahorro de los hogares aumenta
- Tipos de intereacutes dentro de la recesioacuten en la que nos encontramos los tipos de intereacutes
crecen por lo que se encarecen los preacutestamos y hay una menor accesibilidad al creacutedito
A las empresas les es maacutes caro obtener financiacioacuten para llevar a cabo sus planes de
inversioacuten Ademaacutes se incentivaraacute el ahorro al ser remunerado mejor y se reduciraacute el
consumo por lo que la demanda de productos disminuiraacute y por lo tanto disminuiraacute el
empleo
- Producto Interior Bruto nos indica el valor monetario de la produccioacuten de bienes y
servicios de un paiacutes en un antildeo En estos momentos el PIB en Espantildea seguacuten indica el FMI
(Fondo Monetario Internacional) caeraacute un 15 para este antildeo debido al estado de
recesioacuten en el que nos encontramos y el que se preveacute que perdure Este mal
comportamiento de la actividad econoacutemica explica que Espantildea se encuentre en la cabeza
del mundo desarrollado en cuanto a desempleo
SOCIAL
Este factor hace referencia a los cambios que experimentan las personas en sus valores y estilos
de vida y que afectan a la actitud que tienen hacia determinados productos o servicios Los
podemos englobar en los siguientes puntos
- Tendencias en el estilo de vida Debido a las circunstancias actuales en las que vivimos
las personas en general se han vuelto maacutes desconfiadas por lo que tenemos mucho
cuidado a la hora de comprar un producto o contratar unos servicios
- La imagen que las personas tengan de la empresa afecta mucho a hora de contratar unos
servicios por lo que las empresas tienen que intentar conseguir que los clientes tengan
una imagen positiva de ellos
- La actitud de los consumidores hacia los productos o servicios la cual estaacute influida en
parte por la imagen que tienen de la empresa y por lo que le han hablado de ella
TECNOLOacuteGICO
Son los cambios en la tecnologiacutea que afectan al sector tanto en su parte mecaacutenica como en la
legislacioacuten tecnoloacutegica gasto puacuteblico innovacioacuten obsolescenciahellip Algunos de los factores
tecnoloacutegicos son
Convivencia los meacutetodos de gestioacuten tradicionales con la maacutes alta tecnologiacutea
Constante inversioacuten en nuevas tecnologiacuteas tanto a nivel de soportes fiacutesicos como de
programas informaacuteticos
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Avances en las comunicaciones a la hora de ponernos en contacto con los clientes
existiendo por ejemplo el correo electroacutenico
ECOLOacuteGICO
Son los que engloban las leyes medioambientales regulaciones sobre el consumo de energiacutea y el
reciclaje de residuos calentamiento globalhellip
Ley 162002 de prevencioacuten y control integrado de la contaminacioacuten que articula un
procedimiento para la concesioacuten de las autorizaciones ambientales integradas para las
instalaciones industriales sujetas a la misma donde deberaacuten constar los liacutemites maacuteximos
de emisioacuten autorizados en funcioacuten de las mejores teacutecnicas disponibles en cada caso
Consumo de energiacutea Espantildea consume aproximadamente la mitad de su energiacutea en el
sector industrial Una de las medidas de ahorro fue la aplicacioacuten del cambio de hora dos
veces al antildeo de forma obligatoria con la que se llega a ahorrar un 5
La regulacioacuten sobre el reciclaje promocionando el uso responsable del papel y la
reutilizacioacuten de libros de texto y lectura
En conclusioacuten podemos afirmar que la dimensioacuten poliacutetica actual afecta a nuestro entorno de
forma negativa principalmente por la situacioacuten de crisis que estamos atravesando Hoy en diacutea
consideramos que la poliacutetica es restrictiva debido a las deudas que tiene el gobierno afectando de
este modo al gasto puacuteblico y al aumento de los impuestos para asiacute poder recuperarse Esta
situacioacuten les ha obligado a crear una reforma laboral donde las medidas maacutes destacadas son la
suspensioacuten y los despidos Por otro lado existen normativas para velar por la seguridad de los
trabajadores La dimensioacuten econoacutemica se centra en la alta tasa de desempleo que tenemos Este
aspecto influye en el consumo de la poblacioacuten ya que al ganar menos dinero demandan menos
productos Otro aspecto que afecta a la demanda es el precio de los productos y servicios que se
han visto modificados tras la subida de los impuestos Vivimos en una sociedad de tendencias en
la que compramos lo que en ese momento estaacute de moda y contratamos servicios seguacuten la opinioacuten
de terceros Esta situacioacuten se debe a la imagen que percibimos y a las opiniones y comentarios
que se puedan generar Dentro del aacutembito tecnoloacutegico se producen grandes avances consiguiendo
minorar el tiempo de gestioacuten y mejorar su calidad Por uacuteltimo destacar que existe una amplia
concienciacioacuten con el medio ambiente
22 Anaacutelisis del sector
Anteriormente se ha realizado un estudio de los factores del macro-entorno En este apartado
hablareacute sobre el sector de las administraciones de fincas y su situacioacuten actual
Hace antildeos el trabajo de administrador se limitaba a pagar la cuenta de luz cambiar las bombillas
y contratar a alguien para limpiar las zonas comunes Ahora el administrador se ocupa de
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gestionar el patrimonio de la comunidad que puede incluir la infraestructura cuya administracioacuten
requiere conocimientos legales teacutecnicos contables financieros arquitectoacutenicos y lo que no es
menos importante tiempo para ocuparse de ellos
Con respecto a la situacioacuten actual del sector de las administraciones de fincas podemos antildeadir que
sigue siendo imprescindible a pesar de la caiacuteda del ldquoboomrdquo Inmobiliario ya que toda comunidad
de vecinos y sobre todo aquellas que estaacuten compuestas por un nuacutemero importante de propietarios
necesitan el respaldo y el apoyo de un representante que le asesore en la toma de decisiones
Desde mi punto de vista algunos de los aspectos maacutes importantes que debe tener un buen
administrador de fincas son
- Cercaniacutea con los clientes Mantener satisfechos a los propietarios es el principal objetivo
Para ello saber comunicarles y transmitirles las incidencias o sucesos que ocurran en la
comunidad es de vital importancia
- Transparencia y sinceridad Desgraciadamente el mundo de las administraciones de
fincas es un sector en ocasiones opaco y poco transparente Por ejemplo que cada
comunidad tenga su cuenta bancaria o que se permita la entrada de cualquier gremio que
desee la comunidad dice mucho de un administrador
- Profesionalidad Un buen administrador debe saber resolver los conflictos o incidencias
que surjan Tambieacuten debe estar al diacutea de las nuevas normativas que salgan
Plantear una buena estrategia de marketing que permita darte a conocer y poder captar clientes
crear un logotipo y un nombre que resalte respecto a la competencia buscar una buena ubicacioacuten
y actualizarse adentraacutendose en los entornos maacutes visitados actualmente pueden ser algunos de los
meacutetodos usados para empezar a crecer en el sector
23 Anaacutelisis estrateacutegico del sector
El anaacutelisis estrateacutegico del sector o tambieacuten denominado entorno especiacutefico describe los factores
externos relativos al sector de las administraciones de fincas Este anaacutelisis tiene la capacidad de
ayudarte a cambiar estas condiciones y adaptarte de la mejor forma al entorno
En primer lugar vamos a desarrollar los diferentes componentes que forman el entorno de la
empresa y posteriormente realizaremos el anaacutelisis de las 5 fuerzas de Porter
COMPONENTES
Clientes
El sector de las administraciones de fincas es un sector que presta servicios y no bienes materiales
por lo tanto los clientes son los propietarios de las viviendas de las distintas comunidades
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Los clientes interesados en estos servicios suelen ser personas adultas que poseen una estabilidad
laboral y pueden afrontar las responsabilidades que acarrea la adquisicioacuten de una propiedad
Seguacuten el aacutembito en el que te muevas las edades de los clientes pueden variar Si trabajas en zonas
nuevas donde las viviendas estaacuten recieacuten construidas los propietarios seraacuten joacutevenes y por teacutermino
general deberaacutes enfrentarte a su sabiduriacutea Si por el contrario te mueves en zonas de la ciudad maacutes
asentadas donde las viviendas rondan entre los 50 y 80 antildeos tendraacutes una cartera de clientes maacutes
envejecida donde seguramente los propietarios desconozcan muchos aspectos del sector siendo
por ello menos exigentes en el terreno teacutecnico No obstante posiblemente requieran maacutes cercaniacutea
y paciencia a la hora de adaptar tu forma de trabajar y cambiarles de alguacuten modo el sistema que
hayan podido aplicar durante antildeos atraacutes
Todos ellos suelen exigir a su administrador que resuelva los problemas de la comunidad de
forma inmediata profesional y eficaz Para mantenerlos satisfechos es fundamental estar siempre
pendiente de ellos y a su disposicioacuten llevando todas las gestiones al diacutea y subsanando todas las
incidencias e impedimentos que vayan surgiendo
Proveedores
En este caso consideramos proveedores a los gremios con los que trabajamos diacutea a diacutea En una
comunidad hay una serie de gastos fijos (lo que conlleva trabajar con unos proveedores fijos) que
praacutecticamente tienen todas las comunidades y otra serie de gastos extra que van surgiendo seguacuten
las necesidades de cada comunidad
Por proveedores fijos entendemos
- Empresa de ascensores
- Empresa de energiacutea eleacutectrica
- Ayuntamiento (Suministro de agua)
- Empresa de limpieza
- Empresa de extintores
Proveedores en funcioacuten de los gastos ocasionados Los principales gremios son
- Cerrajeriacutea
- Fontaneriacutea
- Electricidad
- Desinsectacioacuten
- Albantildeileriacutea
- Etc
Por teacutermino general la mayoriacutea de las administraciones de fincas trabajan siempre con el mismo
rango de gremios ya que el tener unos proveedores de confianza con los que poder trabajar facilita
mucho las cosas Los propietarios son los que eligen el gremio que va a trabajar en cada
comunidad por ello es necesario que los administradores dispongan de maacutes de un gremio de
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confianza En el caso de que alguacuten propietario presente gremios por su cuenta hay que tenerlos
en consideracioacuten al fin y al cabo en la administracioacuten se aconseja de lo que podriacutea ser mejor pero
las decisiones finales siempre las toman el presidente o propietarios
Puedo destacar que hoy en diacutea hay mucha competencia entre los distintos proveedores ademaacutes
de que ha ido aumentado en la misma proporcioacuten que la crisis econoacutemica Las empresas muy
especiacuteficas han tenido que ampliar los servicios para poder abarcar maacutes campos llegando a prestar
todos los servicios principales de reparacioacuten (fontaneriacutea electricista albantildeileriacuteahellip)
Competidores
Este sector se puede enfocar desde varios puntos de vista
- Puedes especializarte solo y exclusivamente en comunidades
- Puedes complementar el trabajo de comunidades con otro tipo de servicios
Hay quien piensa que la forma de diferenciarse de la competencia es ampliando servicios
Debemos saber que existen empresas especializadas en otras gestiones que complementan sus
servicios con el negocio de las comunidades y por tanto son fiel competencia de las empresas
cuya dedicacioacuten exclusiva son las administraciones de fincas Estas empresas son
- Inmobiliarias Unen dos actividades con un volumen de ingresos complementario A
traveacutes de la inmobiliaria se pueden ofrecer grandes beneficios Al unirlo con
administracioacuten de fincas se puede aportar solidez al negocio
- Gestoriacuteas Aprovechan los conocimientos adquiridos y la cartera de clientes creada para
ofrecerles otros servicios complementarios
- Despacho de abogados Para diferenciarse del resto pueden asociarse con un letrado De
esta forma ofrecen asistencia judicial a los clientes
Yo opto por la especializacioacuten exclusiva en comunidades Hay otras formas de diferenciarse de
la competencia ofrecer un trato personalizado y eficiente a los clientes realizar un trabajo raacutepido
y de calidad y ofrecer una tabla de precios asequibles
Este sector se mueve en torno a las PYMES La mayoriacutea de empresas especializadas en el tema
son empresas familiares o pequentildeas empresas por lo que un punto importante a tener en cuenta
es elegir bien el lugar donde se van a ofrecer los servicios y estudiar la competencia existente
Competidores potenciales
Por competidores potenciales entendemos aquellos empresarios o empresas que quieren entrar en
el sector de las administraciones de fincas El aumento de estos competidores dependeraacute del grado
de atractivo que tenga dicho sector
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En el caso de las barreras de entrada pienso que puede jugar en contra ya que para poder ser
administrador de fincas no se exigen muchos requisitos (tener una titulacioacuten universitaria o ser
titulado en Administracioacuten de Fincas) y la inversioacuten no es muy elevada ademaacutes de que no se
necesita tecnologiacutea muy especiacutefica ni costosa al menos al inicio del proyecto
El aspecto con el que podemos destacar del resto es mostrando nuestra transparencia y lealtad
haciendo constar que nosotros somos gestores y asesores pero que la uacuteltima palabra siempre es
del presidente Muchas administraciones de fincas no son todo lo legales y transparentes que
deberiacutean ser Alguacuten ejemplo de ello seriacutea la existencia de una cuenta conjunta donde se realicen
las operaciones monetarias de todas las comunidades o el aporte por parte del administrador de
sus propios gremios
LAS 5 FUERZAS DE PORTER
Una vez desarrollados todos los componentes vamos a realizar el anaacutelisis de las cinco fuerzas de
Porter Este anaacutelisis es una herramienta de gestioacuten que permite analizar la empresa a traveacutes del
sector de las administraciones de fincas De esta forma conseguiremos un mejor anaacutelisis del
entorno al que pertenece la empresa y en base a ello podremos disentildear estrategias que permitan
aprovechar las oportunidades y hacer frente a las amenazas
A continuacioacuten voy a desarrollar el esquema que posteriormente explicareacute punto por punto
Competidores en el sector
de las Administraciones de
Fincas
Rivalidad entre los
competidores
Proveedores Compradores
Sustitutivos
Competidores
potenciales
Amenaza de nuevos ingresos
Poder de negociacioacuten con los
proveedores
Poder de negociacioacuten de los clientes
Amenaza de productos sustitutivos
Fuente Elaboracioacuten propia
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PODER NEGOCIADOR CON CLIENTES
Este apartado hace referencia al poder que tienen los consumidores para obtener buenos precios
y condiciones Podemos destacar los siguientes aspectos
- No existe concentracioacuten de clientes debido a las diversas opciones que tienen en el mercado
por lo que los clientes estaacuten muy repartidos
- Tiene un importante poder de negociacioacuten ya que el coste que le supone al cliente los
servicios no es muy elevado por lo tanto cambiar de administrador no les supondriacutea mucho
- Los servicios prestados son todo lo diferenciado que el administrador quiera ser ya que es
eacutel quien presta los servicios decide el meacutetodo de gestioacuten
- En cuanto a la importancia de los servicios prestados es vital ya que sobre todo en las
comunidades grandes la autogestioacuten es un trabajo muy complicado
- Existe un riesgo ya que no cumplir con los servicios pactados puede llevar a la resolucioacuten
del contrato
PODER NEGOCIADOR CON PROVEEDORES
Existe un gran poder de negociacioacuten con los proveedores ya que actualmente disponemos de
muacuteltiples empresas dedicadas al mantenimiento o reparacioacuten de comunidades Son los
proveedores de nuestros clientes pero de alguacuten modo recae su buena o mala gestioacuten sobre el
administrador El tener un abanico muy grande de proveedores nos permite poder usar maacutes
criterios de eleccioacuten y si no quedamos conforme con alguno de ellos podemos contar con otro
distinto para la proacutexima gestioacuten
RIVALIDAD ENTRE COMPETIDORES
El sector de las administraciones de fincas se caracteriza hoy en diacutea por poseer muchas empresas
que compiten entre siacute por lo que no hay ninguna que domine el mercado Principalmente
compiten por los precios generando menos beneficios y llegando a un punto donde el sector se
veraacute perjudicado rechazando la entrada de nuevas empresas
Este sector ademaacutes de competir en precios compite en publicidad innovacioacuten calidad del
serviciohellip por lo que se debe estar ldquoal pie del cantildeoacutenrdquo sin dejar al margen ninguacuten aspecto
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AMENAZA DE ENTRADA DE NUEVOS COMPETIDORES
En este sector se aprecia que el coste de inversioacuten inicial es bajo por ello la llegada de empresas
en participar en el mismo seraacute maacutes grande y raacutepida sin encontrar grandes barreras de entrada
Hago una puntualizacioacuten en este apartado y es que las empresas que llevan tiempo en el sector
generalmente estaacuten consolidadas teniendo una amplia cartera de clientes que se han ganado con
el paso del tiempo generalmente pertenecientes a la misma zona
Considero que es un sector contestable ya que los precios dependen del nivel competitivo del
sector sin que influya el nuacutemero de empresas que existan en el sector
AMENAZAS DE POSIBLES PRODUCTOS SUSTITUTIVOS
En este sector no considero que existan productos sustitutivos ya que el servicio que prestamos
no se puede ofrecer de otra forma Siacute lo pueden ejercer otras personas como abogados gestoriacuteas
de empresas o los propios presidentes pero los servicios que se vayan a prestar no seraacuten los
mismos
CONCLUSIOacuteN DEL ENTORNO ESPECIacuteFICO
El sector de las administraciones de fincas tiene
o Poder de clientes ALTO
o Poder de proveedores ALTO
o Grado de rivalidad ALTO
o Amenaza de entradas ALTO
o Amenaza de sustitutos BAJO
Al aplicar las cinco fuerzas de Porter al sector de las Administraciones de Fincas podemos
concluir que es atractivo ya que acceder a eacutel es faacutecil y econoacutemico por lo que resulta sencillo que
nuevas empresas puedan competir con la ya existentes He de antildeadir que el camino para llegar al
nivel de las empresas competidoras ya constituidas no es faacutecil ya que las empresas posicionadas
en este sector han ldquomarcado su territoriordquo por decirlo de alguna manera e igualarlas requiere un
tiempo
Presenta alto poder de clientes y alto grado de rivalidad sin existir productos sustitutivos
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24 Anaacutelisis DAFO
Con toda la informacioacuten recopilada en los anteriores anaacutelisis vamos a obtener un resumen de lo
que seriacutea el anaacutelisis estrateacutegico donde veremos la situacioacuten en la que se encuentra este tipo de
empresas para disentildear el plan estrateacutegico a seguir
Antes de tomar cualquier decisioacuten estrateacutegica es imprescindible realizar un diagnoacutestico de la
empresa para ello realizaremos un anaacutelisis DAFO que es el meacutetodo maacutes sencillo y eficaz Con
ello obtendremos conclusiones acerca de coacutemo aprovechar los puntos fuertes de la empresa y las
oportunidades del entorno y de coacutemo corregir las debilidades de la empresa y protegerse contra
las amenazas externas
OPORTUNIDADES
- La entrada de nuevos meacutetodos de comunicacioacuten maacutes raacutepidos y eficaces ha hecho que
comunidades de elevados vecinos donde la media de edad esteacute entorno a los 60 antildeos
hayan tenido que recurrir a un administrador para que realice todas las gestiones
simplemente por desconocimiento
- Desde que llegoacute la crisis econoacutemica los recibos pendientes y las deudas han aumentado
Esta situacioacuten ha hecho que la mayoriacutea de las comunidades tengan propietarios con
deudas pendientes y que por ello deban tomar medidas judiciales desconociendo el
procedimiento a seguir Esta situacioacuten ha hecho que cuenten con administradores para
solucionarles dichos problemas
AMENAZAS
- Competidores El sector de las administraciones de fincas es un sector que no ha sufrido
mucha caiacuteda con la crisis sobre todo en comunidades muy grandes es imprescindible
tener un administrador Esto ha conllevado la apertura de muchas oficinas de este sector
- Los precios estipulados hoy en diacutea son muy bajos
- Captacioacuten de clientes
- Crecimiento lento del mercado
FORTALEZAS
- Las empresas especializadas en fincas son empresas maacutes formadas en el sector que
gestoriacuteas geneacutericas o incluso abogados
- Ofrecer calidad y honestidad son los puntos maacutes importantes a la hora de formar una
empresa con estas caracteriacutesticas Que los gremios los escojan los vecinos que las
compantildeiacuteas de seguros sean externas y que todo se haga con el consentimiento y firma
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del presidente son algunos de los aspectos que mi empresa tendraacute y asiacute destacaremos
respecto a la competencia
- Organizacioacuten y orden Llevarlo todo al diacutea
- Comunicacioacuten con el equipo de trabajo
DEBILIDADES
- Dificultades para captar los primeros clientes
- Llegar a trabajar con una comunidad muy problemaacutetica donde el beneficio adquirido por
ella no cubra el coste producido
- Falta de experiencia a la hora de tomar las riendas del negocio
- Falta de habilidades a la hora de reaccionar con seguacuten queacute propietarios
25 Anaacutelisis de costes
Es importante que diferenciemos entre costes fijos y costes variables
Por costes fijos entendemos aquellos que son independientes al volumen de produccioacuten es
decir se deben pagar sin importar los servicios que la empresa preste Corresponden a factores
que no se consumen o sea no se destruyen de una vez si no que son utilizados durante varios
antildeos
- Estos costes seraacuten entre otros
- Programa informaacutetico
- Alquiler
- Mobiliario
- Publicidad
- Colegiacioacuten
- Seguro
- Amortizaciones
Por otro lado los costes variables como su nombre indica variacutean al modificar el volumen de
unidades productivas En este caso variacutean en funcioacuten de los servicios prestados Estos costes
seraacuten entre otros
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- Salarios
- Suministros
26 Anaacutelisis del Mercado ndash Zona de expansioacuten
A continuacioacuten voy a analizar la situacioacuten de la poblacioacuten en la zona donde vamos a instalarnos
ya que es un aspecto muy importante a la hora de establecer unos precios y tambieacuten conocer la
evolucioacuten que puede llegar a tener la empresa
Parque Venecia
Para poder analizar la evolucioacuten de la poblacioacuten de Parque Venecia al ser una zona que se
encuentra hoy en diacutea parcialmente ocupada y en fase de construccioacuten los datos reales nos
serviriacutean de poco por ello voy a coger los datos que se han estimado en un estudio de previsioacuten
de necesidades educativas realizado por el Ayuntamiento de Zaragoza Podemos ver un poco la
evolucioacuten esperada del barrio ya que al ser una zona en construccioacuten los datos actuales tienen un
margen de antildeos muy reducido y los caacutelculos que pudieran hacerse respecto a esos pocos antildeos no
seriacutean fiables
En este estudio toman un espacio temporal desde 2013 hasta 2022
Para obtener estos datos se han basado en las juntas de compensacioacuten de Parque Venecia padroacuten
de poblacioacuten manzana a manzana planes urbaniacutesticos etc
Seguacuten toda la informacioacuten mencionada anteriormente el nuacutemero de viviendas estimadas de
construccioacuten son las siguientes
Fuente Ayuntamiento de Zaragoza Fuente Ayuntamiento de Zaragoza
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Torrero ndash La Paz
Seguacuten los datos Demograacuteficos del Padroacuten Municipal presentado por el Ayuntamiento de Zaragoza
en el antildeo 2014 la poblacioacuten en el barrio Torrero - La Paz es de 37843 cuando en el antildeo 2012 era
de 37730 Adjunto cuadro
Es un distrito consolidado situado a las afueras de Zaragoza en la parte sur Siempre ha tenido su
encanto y prestigio especialmente por las zonas verdes Los Pinares de Venecia Pero actualmente
Torrero - La Paz sale del distanciamiento histoacuterico gracias a los cinturones de circunvalacioacuten que
rodean la ciudad acercaacutendolo al resto de la ciudad Ademaacutes la construccioacuten en su entorno del
complejo de ocio ldquoPuerto Veneciardquo le ha dado ldquoluz y vidardquo a la zona
Fuente Ayuntamiento de Zaragoza
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3 ACTIVIDAD DE LA EMPRESA
31 Definicioacuten del servicio que realizaraacute la empresa
La empresa Trufincas prestaraacute los siguientes servicios
- Velar por el buen reacutegimen de la casa sus instalaciones y servicios
- Realizar un seguimiento contable de todos los ingresos y gastos de la finca
- Preparar el plan de ingresos y gastos perioacutedicos o anuales
- Atender a la conservacioacuten de las infraestructuras
- Ejecutar los acuerdos en materia de obras efectuar los pagos y realizar los cobros
- Ejercer como Secretario en las correspondientes juntas ordinarias y extraordinarias en el
caso que proceda custodiando la documentacioacuten
- Llevar a cabo aquellas atribuciones que le confiera la junta de propietarios
- Asesorar a la comunidad
- Controlar los proveedores
- Dar cuenta de siniestros a las compantildeiacuteas de seguros
- Ocuparse de las relaciones laborales con los empleados de las fincas aplicando las
normas de convenio y las modalidades contractuales maacutes favorables
- Practicar las liquidaciones o modelos tributarios que fiscalmente procedan
- Toma de decisiones sobre aquellos propietarios que se ausentan de los pagos
- El mantenimiento de la convivencia entre los componentes o propietarios de la
comunidad
Ademaacutes de todo lo nombrado anteriormente se deberaacuten cumplimentar todas las obligaciones que
involucran al inmueble como revisiones de ITE asiacute como informar y cuando proceda tramitar la
solicitud de ayudas o subvenciones a las que pueda tener derecho el edificio en los casos de
rehabilitacioacuten u obras mayores
32 Factores claves del eacutexito
Los factores claves para el eacutexito estaacuten determinados por los siguientes elementos
-- Ubicacioacuten de la empresa La empresa estaraacute situada en una zona nueva de Zaragoza
Parque Venecia Es una zona joven que estaacute por explotar junto al centro comercial maacutes
popular de la ciudad A la mayoriacutea de las viviendas de nueva construccioacuten se les suele
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asignar un administrador de forma aleatoria y cuando ya hay un grupo de vecinos
considerable viviendo en el edificio suelen buscar a un nuevo administrador
-- Atencioacuten personalizada Pretendemos captar nuevos clientes con este meacutetodo y ademaacutes
fidelizarlos Para ello se atenderaacute a toda persona que tenga cualquier problema dejaacutendolos
satisfechos
-- Trabajo en equipo Aunque inicialmente seremos pocos en la plantilla habraacute
comunicacioacuten e incluso nos reuniremos varias veces por semana para comentar las
gestiones maacutes importantes que se han realizado De esta forma todos estamos al diacutea y en
caso de que falte alguno sabemos solventar los problemas
- Implantacioacuten de la Ley Orgaacutenica de Proteccioacuten de Datos (LOPD)
- Formacioacuten Todo el personal de la empresa tendraacute una formacioacuten acorde con su puesto
de trabajo y complementaria con la de los demaacutes trabajadores En Trufincas SL
realizaremos cursos tanto los socios como la empleada sobre la gestioacuten del programa que
vamos a utilizar
- Utilizacioacuten de los soportes teacutecnicos maacutes avanzados Trufincas SL dispondraacute de los
programas maacutes adecuados y competitivos para ser maacutes eficientes y eficaces en el trabajo
Usaremos Gesfincas y Gesinedi
- Colegiacioacuten Uno de los requisitos que considero imprescindible para mi nuevo proyecto
es la colegiacioacuten Estar colegiado no es obligatorio para poder llevar la gestioacuten de
comunidades pero si te permite ganar un prestigio respecto a los clientes y darles maacutes
seguridad a la hora de la eleccioacuten
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4 PROCESO DE PRESTACIOacuteN DEL SERVICIO
41 Determinacioacuten del proceso de prestacioacuten del servicio
Actividad Contable
En primer lugar la comunidad cliente deberaacute entregarnos toda la documentacioacuten de la comunidad
(Facturas emitidas facturas recibidas cierres contables CIF de la comunidad listado de
propietarios con sus coeficientes nordm de cuenta de la comunidad documentacioacuten bancariahellip) y
nosotros procederemos a introducir toda la informacioacuten en nuestra base de datos
Una vez que esteacute la comunidad puesta al diacutea cambiaremos la domiciliacioacuten de todos los
proveedores con el fin de recibir nosotros la documentacioacuten evitando incomodar al presidente
cada vez que llegue una factura
Realizaremos balances trimestrales de todas las comunidades enviaacutendoselas a cada propietario
En cuanto al cierre del ejercicio las cuentas se cerraraacuten al comienzo del mes posterior al cierre
mismo mes en el cual se realizaraacute la junta general ordinaria donde se expondraacuten dichas cuentas
se presentaraacute un nuevo presupuesto para el proacuteximo ejercicio y se cambiaraacute el turno de los
presidentes entre otras gestiones Ademaacutes de las juntas ordinarias se convocaraacuten tantas
extraordinarias como me soliciten los clientes de cada comunidad
Actividad Fiscal
El personal de Trufincas SL presentaraacute antes de finalizar el periodo voluntario (20 de Abril 20
de Julio y 20 de Octubre) los modelos correspondientes de IVA IRPF y otros impuestos
aplicables
Las presentaciones se pueden realizar telemaacuteticamente con la firma digital de la empresa o
presentando en persona el modelo en el banco
42 Niveles de tecnologiacutea aplicados en los procesos
Tecnologiacutea aplicada a la gestioacuten
La empresa contaraacute con diversos programas de gestioacuten (Gesfincas y Gesinedi) como herramientas
tecnoloacutegicas fundamentales de gestioacuten de la empresa
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Tecnologiacutea de Informacioacuten y Comunicacioacuten (TICs)
Finalmente como uacuteltimo factor tecnoloacutegico se incidiraacute especialmente en las TICs como factor a
tener en cuenta en el desarrollo tecnoloacutegico de la empresa
- Paacutegina web La web de Trufincas SL constaraacute de apartados geneacutericos quienes somos
servicios que ofrece medios teacutecnicos de los que se dispone ubicacioacuten contacto etc
Ademaacutes constaraacute con un gestor de contenidos que permita la modificacioacuten eliminacioacuten
y ampliacioacuten de los mismos asiacute como de la estructura y disentildeo de la paacutegina Finalmente
nos ocuparemos de que se ubique en un buen puesto en los buscadores
Tambieacuten dispondraacute de un apartado solo para clientes donde los propietarios podraacuten
meterse cuando quieran a traveacutes de unas claves y eacutestos podraacuten ver el estado econoacutemico
de la comunidad y los comunicados que se publiquen
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5 LA COMERCIALIZACIOacuteN DEL SERVICIO
51 Acciones de promocioacuten
Un punto muy importante a la hora de estimar las ventas es aplicar un buen plan de marketing ya
que las ventas en muchas ocasiones es resultado de las acciones de marketing aplicadas
En mi caso por un lado aplicareacute el marketing directo siendo este un sistema interactivo que utiliza
uno o maacutes medios de comunicacioacuten para obtener una respuesta en un puacuteblico objetivo Yo usareacute
los siguientes medios
- Buzoneo como su nombre indica consiste en hacer llegar a todos los domicilios de
una zona de intereacutes un folleto especialmente disentildeado para conseguir una respuesta
o Este sistema tiene una amplia difusioacuten su coste es bajo y la respuesta es
inmediata Buzonear por todas las comunidades de los alrededores es una buena
forma de darnos a conocer
- Mailing Consiste en enviar por correo electroacutenico o por correo postal informacioacuten
publicitaria junto con una carta personalizada
o En este caso vamos a redactar cartas personalizadas a presidentes que tengamos
localizados y sobre todo que esteacuten descontentos con el administrador actual
- Telemarketing Consiste en usar el teleacutefono o cualquier otro medio de comunicacioacuten
para contactar con clientes potenciales y comercializar los productos o servicios
o Para poder promocionar la administracioacuten de fincas procederemos a publicarnos
en el perioacutedico y en la revista de Parque Venecia
Estimar la demanda es otro punto a favor para planificar las ventas futuras Es decir estimar la
demanda potencial (personas que podriacutean comprar los productos) la demanda objetivo (a cuaacutentos
de ellos quieres llegar) y la demanda efectiva (el porcentaje de la demanda objetivo que pueden
convertirse en clientes)
La capacidad maacutexima es otro aspecto a tener en cuenta esto se consigue analizando cual es la
cantidad maacutexima que podriacutea llegar a vender si los clientes aparecen De esta forma podremos
conocer hasta doacutende puede llegar el negocio con la infraestructura actual
Localizacioacuten A la hora de posicionarnos en una zona hemos decidido situarnos en la zona de
Parque Venecia por que como he mencionado anteriormente es una zona nueva donde la mayoriacutea
de viviendas el administrador es el propio constructor y necesitan un cambio o una persona que
se dedique exclusivamente a ello
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52 Determinacioacuten del precio de venta
Los honorarios de un Administrador de fincas variacutean en funcioacuten de los servicios que preste a la
comunidad ya que no es lo mismo que la comunidad tenga una escalera de 12 vecinos o que esteacute
formada por 8 escaleras con 40 vecinos cada una Ademaacutes hay comunidades que disponen de
conserje piscina zonas comuneshellip todo esto tiene un mantenimiento maacutes costoso que una
pequentildea comunidad por lo que los precios seraacuten mayores
Por todo lo dicho anteriormente no existe una tarifa fija ya que el profesional es libre de establecer
sus honorarios en funcioacuten de la oferta la demanda y del lugar donde ejerza No obstante el
Colegio de Administradores de Fincas tiene establecidas unas cantidades por diferentes servicios
de manera que se calculan los honorarios del administrador multiplicando cada importe especiacutefico
por el servicio correspondiente que tuviera la comunidad (nuacutemero de viviendas ascensores
plazas de garaje trasteros calefaccioacuten y aire acondicionado centralizados bombas de presioacuten
portales porteriacutea conserjeriacutea vigilancia jardinero limpieza piscina jardines zonas deportivas
locales comerciales etc)
Para una comunidad media el Colegio de Administradores sugiera cobrar al mes 38euro por hora de
dedicacioacuten pero la pregunta eshellip iquestCuaacutentas horas se dedican a cada comunidad
La siguiente tabla ha sido realizada con arreglo a los caacutelculos realizados por el Colegio de
Administradores tomando como base un miacutenimo de 9 viviendas y 3 servicios
Fuente Colegio de Administradores de Fincas
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Voy a explicar la tabla anterior a traveacutes de un ejemplo
Para una comunidad de 30 viviendas con 7 servicios seguacuten la tabla expuesta nos resultariacutean
1415 horas que multiplicadas por los 38euro aconsejados nos dariacutean 53770euromes
En mi caso los precios que voy a fijar seraacuten en funcioacuten de los servicios prestados y del nuacutemero
de viviendas A continuacioacuten adjunto tabla orientativa de precios que voy a establecer
Ejemplo
SERVICIOS
PRESTADOS euro por vivienda Nordm VECINOS PRECIO AL MES
3 800 euro 9 7200 euro
4 900 euro 20 18000 euro
5 1000 euro 100 100000 euro
En cuanto al precio de las juntas la reunioacuten anual ordinaria seraacute gratuita y en caso de que haya
que hacer alguna reunioacuten extraordinaria a lo largo del antildeo tendraacute un coste de 100euro
53 Poliacutetica de cobros y pagos
La poliacutetica de cobros y pagos es la habitual en el sector los cobros se hacen a final de mes y los
pagos al contado yo a final de mes
Esto permitiraacute tener una tesoreriacutea saneada
Tabla de precios
SERVICIOS PRESTADOS euro por vivienda
3 800 euro
4 900 euro
5 1000 euro
Fuente Elaboracioacuten propia
Fuente Elaboracioacuten propia
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6 PLAN ECONOacuteMICO FINANCIERO
61 Inversioacuten Inicial y fondo de Maniobra del proyecto
El punto de partida de este proyecto empresarial es la ubicacioacuten del inmueble situado en Parque
Venecia en Zaragoza Al ser el inmueble alquilado las principales partidas de inversiones
corresponden a la adquisicioacuten del inmovilizado material entre lo que destaca el equipamiento
informaacutetico que supondraacute el desembolso maacutes importante
Presentamos en este punto el total de inversiones previstas para los cinco primeros antildeos de
actividad
Gastos de constitucioacuten
Hemos decidido crear una Sociedad de Responsabilidad Limitada Los pasos que debemos seguir
junto con el coste de los mismos son
- Registrar el nombre de la empresa en el Registro Mercantil solicitando el certificado
negativo de denominacioacuten social Coste unos 12euro
- Abrir una cuenta bancaria con el nombre de la empresa e ingresar el capital miacutenimo inicial
obligatorio 300006euro Coste del certificado bancario unos 375euro
- Redactar los Estatutos Sociales
- Escritura puacuteblica de la Constitucioacuten de la Sociedad Es un traacutemite obligatorio para la
posterior inscripcioacuten en el Registro Mercantil Coste del notario en torno a los 325euro
- Obtencioacuten del CIF Mod 036 Coste 180euro
- Darse de alta en el IAE
- Declaracioacuten censal IVA
- Inscripcioacuten en el Registro Mercantil 135euro
Superados estos traacutemites la creacioacuten de la Sociedad Limitada ya es efectiva Sin embargo para
que eacutesta pueda iniciar su actividad es necesario completar una serie de obligaciones con la
Seguridad Social y el Ayuntamiento de la localidad donde hayas fijado la direccioacuten social de tu
empresa tales como el alta en el Reacutegimen Especial de Trabajadores Autoacutenomos la solicitud
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del nuacutemero de patronal en caso de ir a contratar trabajadores o la solicitud de la Licencia de
apertura
Inmovilizado Inmaterial
Aplicaciones Informaacuteticas
Para realizar todos los trabajos administrativos voy a contratar dos programas Gesfincas
y Gesinedi De Gesfincas contrataremos el moacutedulo Horizontal en que va incluido el de
contabilidad ya que seraacuten los que vayamos a usar diariamente Por el momento contratareacute
dos puestos ascendiendo todo a 675euro Gesinedi es el programa de gestioacuten para llevar todas
las incidencias diarias que ocurren en la comunidad Este moacutedulo ascenderaacute a 385euro
Inmovilizado Material
Construcciones
Para la rehabilitacioacuten del local tendremos los siguientes gastos Proyecto de obra y
apertura obras de acondicionamiento y licencias asciendo a un total de unos 4450euro
Mobiliario
Decidimos comprar mobiliario para montar una pequentildea recepcioacuten dos despachos con
dos mesas sillas y estanteriacuteas junto a una pequentildea decoracioacuten en ellos Estimo gastar en
torno a 6000euro
Equipos para procesos de informacioacuten
Adquirimos dos ordenadores Lenovo C560 Full HD 89900euro cada uno comprado en
Mediamarkt
Una impresora empresarial cuyo coste asciende a 78400euro CANON MF9220CDN
DUPLEXREDFAX
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Cuadro Resumen
ANtildeO 1 ANtildeO 2 ANtildeO 3 ANtildeO 4 ANtildeO 5
Gastos de constitucioacuten y primer establecimiento
Gastos de constitucioacuten 750 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
TOTAL GASTOS CONSTITUCIOacuteN 750 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
Inmovilizado Inmaterial
Aplicaciones informaacuteticas 1060 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
TOTAL DE INMOVILIZADO INMATERIAL 1060 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
Inmovilizado Material
Construcciones 4450 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
Mobiliario 6000 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
Equipos para procesos de informacioacuten 2582 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
TOTAL DE INMOVILIZADO MATERIAL 13032 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
TOTAL DE PARTIDAS DE INVERSIONES 14842 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
IMPORTE DEL IVA DE LAS INVERSIONES 3117 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
TOTAL DEL IMPORTE DE INVERSIONES 17959 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
FONDO DE MANIOBRA
Consideramos Fondo de Maniobra la estimacioacuten de lo que se necesitariacutea de activo corriente
(derechos de cobro existencias etc que vencen antes de un antildeo) para hacer frente a los pasivos
corrientes que se preveacuten (Deudas a corto plazo)
Es importante contar con un fondo de maniobra suficiente ya que sin duda es una garantiacutea para la
estabilidad de la empresa Al abrir un negocio es de vital importancia plantearse en queacute medida
la empresa puede hacer frente a sus obligaciones a corto plazo
Con este estudio pretendemos que la capacidad de Trufincas SL para sobrevivir a los cobros y
pagos sea alta
Por ello afirmamos que el pasivo corriente nunca seraacute superior al activo corriente ya que
pagaremos todo al diacutea Ademaacutes los ingresos percibidos no los tendremos pendientes de cobro ya
que seremos nosotros mismos los que emitiremos los importes a las comunidades todos los meses
y de esta forma nos aseguraremos de percibir dichos importes y por tanto poder atender las
obligaciones de pago
Por todo lo dicho anteriormente se estima la necesidad de circulante en el momento de creacioacuten
de la empresa en 9000euro
Fuente Elaboracioacuten propia
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62 Financiacioacuten
La financiacioacuten total del proyecto seraacute de 35500euro de los cuales 15500euro seraacuten aportacioacuten propia
y los otros 20000euro se conseguiraacuten a traveacutes de un preacutestamo del Instituto de Creacutedito Oficial (ICO)
para empresas y emprendedores al 499 durante 5 antildeos
Las condiciones del preacutestamo ICO son las siguientes
- Importe maacuteximo por cliente 125 millones de euros
- Conceptos financiables Activos fijos vehiacuteculos turismo adquisicioacuten de empresas etchellip
- Modalidad Preacutestamoleasing para inversioacuten y preacutestamo para liquidez
- Tipo de intereacutes fijo o variable maacutes el margen establecido por la Entidad de Creacutedito seguacuten
el plazo de amortizacioacuten
- Plazo de amortizacioacuten y carencia
o Si se financia 100 liquidez 1 2 3 y 4 antildeos con la posibilidad de 1 antildeo de
carencia
o Si se financia inversioacuten 1 2 3 4 5 7 10 12 15 y 20 antildeos con hasta 2 antildeos de
carencia
- Comisiones la Entidad de Creacutedito no puede cobrar comisioacuten salvo por amortizacioacuten
anticipada
- Garantiacuteas a determinar por la Entidad de Creacutedito con la que se tramite la operacioacuten salvo
aval de SGRSAECA
- Vigencia se podraacuten formalizar preacutestamos al amparo de esta Liacutenea hasta el diacutea 12 de
diciembre de 2015
Lo solicito a traveacutes del Santander porque es mi banco de confianza y a diacutea de hoy es de los maacutes
solventes
A continuacioacuten voy a mostrar el cuadro de amortizacioacuten del preacutestamo solicitado donde nos
apareceraacuten los intereses que debemos abonar cada antildeo
Periodos de pago
Cuota Pago de intereses
Amortizacioacuten del principal
Amortizacioacuten acumulada
del principal
Capital pendiente
0 20000
1 4618 998 3620 3620 16380
2 4618 817 3801 7421 12579
3 4618 628 3991 11412 8588
4 4618 429 4190 15601 4399
5 4618 219 4399 20000 -
Fuente Elaboracioacuten propia
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63 Poliacutetica de amortizacioacuten
La tabla de amortizacioacuten establecida por la Agencia Tributaria este 2015 para los distintos
elementos amortizables es la siguiente
TIPO DE ELEMENTO COEFICIENTE LINEAL MAacuteXIMO
PERIODO DE ANtildeOS MAacuteXIMO
Edificios comerciales administrativos de servicios y viviendas 2 100
Mobiliario 10 20
Aplicaciones informaacuteticas 33 6
Equipos para procesos de informacioacuten 25 8
Esto adquiere el siguiente significado
En nuestro caso al comprar un ordenador la ley establece que el porcentaje maacuteximo que se puede
aplicar como un gasto de amortizacioacuten es de un 25 anual
Esto quiere decir que si el ordenador cuesta 899 euros entonces ahora valdraacute 66526 euros y de
tal manera al antildeo siguiente se puede deducir a otros 23374 euros y asiacute hasta que el ordenador
valga cero euros
ELEMENTO IMPORTE Coef Max
Antildeos Maacutex
Antildeo 1 Antildeo 2 Antildeo 3 Antildeo 4 Antildeo 5 TOTAL
Construcciones 4450 euro 2 100 89 euro 89 euro 89 euro 89 euro 89 euro 445 euro
Mobiliario 6000 euro 10 20 600 euro 600 euro 600 euro 600 euro 600 euro 3000 euro
Aplicaciones informaacuteticas
1060 euro 33 6 353 euro 353 euro 353 euro - - 1060 euro
Equipos Proc Inform
2582 euro 25 8 646 euro 646 euro 646 euro 646 euro 646 euro 3228 euro
TOTAL 1688 euro 1688 euro 1688 euro 1335 euro 1335 euro
64 Ingresos por aacutereas de negocio Previsioacuten de ventas anuales
Fuente Elaboracioacuten propia (Informacioacuten obtenida de Agencia Tributaria)
Fuente Elaboracioacuten propia
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Cuando inicias un proyecto de negocio no se puede tener la certeza de que dichos servicios van
a tener buena aceptacioacuten pero si podemos realizar proyecciones que nos faciliten la toma de
decisiones a la hora de compra o invertir en RRHH
Seguacuten los precios estipulados en el punto 52 voy a realizar unas plantillas de caacutelculo en funcioacuten
de todos los aspectos que pueden influir en mayor o en menor medida en nuestras ventas y que se
han mencionado a lo largo de todo el trabajo Mi estimacioacuten de ventas la voy a realizar a 5 antildeos
desarrollando por trimestres las comunidades que podemos captar
Ingresos estimados del 1ordmAntildeo
1ordm ANtildeO
1ordm Trim 2ordm Trim 3ordm Trim 4ordm Trim COM
Nordm VEC
TOTAL euroVecino
Ingresos 1ordm Antildeo SERVICIOS ud Euros ud Euros ud Euros ud Euros
Com con 3 serv 2 1600 euro 2 1600 euro 2 1600 euro 2 1600 euro 8 72 6400 euro 460800 euro
Comcon 4 serv 1 900 euro 0 000 euro 2 1800 euro 1 900 euro 4 80 3600 euro 288000 euro
Comcon 5 serv 1 1000 euro 1 1000 euro 000 euro 0 000 euro 2 200 2000 euro 400000 euro
14 12000 euro 1148800 euro
Se estima captar 14 comunidades obteniendo unos ingresos anuales de 11488euro
Ingresos estimados del 2ordmAntildeo
Se estima captar 10 comunidades maacutes haciendo un total de 24 comunidades y obteniendo unos
ingresos anuales de 24016euro
Ingresos estimados del 3ordmAntildeo
2ordm ANtildeO
TOTAL INGRESOS 1ordm Trim 2ordm Trim 3ordm Trim 4ordm Trim
COM Nordm
VEC TOTAL
euroVecino Ingresos 2ordmAntildeo SERVICIOS ud Euros ud Euros ud Euros ud Euros
Com con 3 serv
1 800 euro 1 800 euro 0 000 euro 1 800 euro 3 27 2400 euro 64800 euro 525600 euro
Comcon 4 serv
0 000 euro 1 900 euro 2 1800 euro 1 900 euro 4 80 3600 euro 288000 euro 576000 euro
Comcon 5 serv
2 2000 euro 0 000 euro 0 000 euro 1 1000 euro 3 300 3000 euro 900000 euro 1300000 euro
10 9000 euro 1252800 euro 2401600 euro
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33
Se estima captar 11 comunidades maacutes haciendo un total de 35 comunidades obteniendo unos
ingresos anuales de 32696 euro
Ingresos estimados del 4ordmAntildeo
4ordm ANtildeO TOTAL
INGRESOS 1ordm Trim 2ordm Trim 3ordm Trim 4ordm Trim COM
Nordm VEC
TOTAL euroVecino
Ingresos 4ordmAntildeo SERVICIOS ud Euros ud Euros ud Euros ud Euros
Com con 3 serv
2 1600 euro 0 000 euro 0 000 euro 1 800 euro 3 27 2400 euro 64800 euro 770400 euro
Comcon 4 serv
0 000 euro 1 900 euro 1 900 euro 1 900 euro 3 60 2700 euro 162000 euro 1026000 euro
Comcon 5 serv
0 000 euro 0 000 euro 0 000 euro 1 1000
euro 1 100 1000 euro 100000 euro 1800000 euro
7 6100 euro 326800 euro 3596400 euro
Se estima captar 7 comunidades maacutes haciendo un total de 42 comunidades obteniendo unos
ingresos anuales de 35964 euro
Por uacuteltimo los ingresos estimados del 5ordmAntildeo son
3ordm ANtildeO TOTAL
INGRESOS 1ordm Trim 2ordm Trim 3ordm Trim 4ordm Trim COM
Nordm VEC
TOTAL euroVecino
Ingresos 3ordmAntildeo SERVICIOS ud Euros ud Euros ud Euros ud Euros
Com con 3 serv
1 800 euro 2 1600 euro 1 800 euro 1 800 euro 5 45 4000 euro 180000 euro 705600 euro
Comcon 4 serv
2 1800 euro 0 000 euro 1 900 euro 1 900 euro 4 80 3600 euro 288000 euro 864000 euro
Comcon 5 serv
1 1000 euro 0 000 euro 1 1000 euro 0 000 euro 2 200 2000 euro 400000 euro 1700000 euro
11 9600 euro 868000 euro 3269600 euro
5ordm ANtildeO TOTAL
INGRESOS 1ordm Trim 2ordm Trim 3ordm Trim 4ordm Trim COM
Nordm VEC
TOTAL euroVecino
Ingresos 5ordmAntildeo SERVICIOS ud Euros ud Euros ud Euros ud Euros
Com con 3 serv
1 800 euro 0 000 euro 0 000 euro 1 800 euro 2 18 1600 euro 28800 euro 799200 euro
Comcon 4 serv
0 000 euro 1 900 euro 0 000 euro 0 000 euro 1 20 900 euro 18000 euro 1044000 euro
Comcon 5 serv
1 1000 euro 1 1000 euro 0 000 euro 0 000 euro 2 200 2000 euro 400000 euro 2200000 euro
5 4500 euro 446800 euro 4043200 euro
Fuente cuadros de ingresos estimados Elaboracioacuten propia
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34
Se estima captar 5 comunidades maacutes haciendo un total de 47 comunidades obteniendo unos
ingresos anuales de 40432 euro
Como se pueden ver en los cuadros anteriores los incrementos de las ventas se estiman de la
siguiente forma
El primer antildeo realizaremos una gran inversioacuten y por tanto mayor dedicacioacuten en promocionar los
servicios haciendo hincapieacute en conseguir una cartera de clientes base Por ellos el mayor
incremento se aprecia en el segundo antildeo A partir del 3ordm antildeo la campantildea promocional seraacute menor
y las comunidades iraacuten entrando poco a poco incrementando las ventas entre un 9 y un 12
A continuacioacuten voy a desarrollar un graacutefico estimado de evolucioacuten donde podemos ver la el
progreso tanto de los ingresos como del nuacutemero de comunidades gestionadas a lo largo de 5 antildeos
65 Descripcioacuten de los costes
A continuacioacuten voy a presentar los costes fijos de la empresa
- Alquiler del local 300euromes aportando dos meses de fianza iniciales
- Colegiacioacuten 1500euro el primer antildeo y el resto 600euro
- Programa informaacutetico 1060euro al antilde
- Seguro 200euromes
- Gastos de personal 600mes a media jornada
- Publicidad paacutegina web y promocioacuten en revistashellip
Fuente Elaboracioacuten propia
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35
CCOOSSTTEESS FFIIJJOOSS
COSTES FIJOS
ANtildeO 1 ANtildeO 2 ANtildeO 3 ANtildeO 4 ANtildeO 5
Gastos de personal 720000 euro 720000 euro 720000 euro 720000 euro 720000 euro
Programa informaacutetico 106000 euro 106000 euro 106000 euro 106000 euro 106000 euro
Alquiler 420000 euro 360000 euro 360000 euro 360000 euro 360000 euro
Seguro 20000 euro 20000 euro 20000 euro 20000 euro 20000 euro
Colegiacioacuten 150000 euro 60000 euro 60000 euro 60000 euro 60000 euro
Publicidad 20000 euro 20000 euro 10000 euro 10000 euro 10000 euro
Amortizaciones 954 euro 954 euro 954 euro 954 euro 954 euro
TOTAL 1531400 euro 1381400 euro 1371400 euro 1371400 euro 1371400 euro
COSTES VARIABLES
Tras plantear los costes fijos mostramos los costes variables de la empresa
COSTES VARIABLES
ANtildeO 1 ANtildeO 2 ANtildeO 3 ANtildeO 4 ANtildeO 5
Suministros 90000 euro 108000 euro 114000 euro 96000 euro 102000 euro
Desplazamiento (Gasolina) 6000 euro 8000 euro 8000 euro 8000 euro 8000 euro
Consumibles 300000 euro 200000 euro 100000 euro 50000 euro 10000 euro
TOTAL 396000 euro 316000 euro 222000 euro 154000 euro 120000 euro
66 Cuenta de resultados previsionales
A continuacioacuten se presenta la cuenta de resultados esperada Dicha cuenta muestra los resultados
de las operaciones durante un periodo de tiempo mostrando los ingresos obtenidos los gastos
incurridos y la ganancia o peacuterdida de Trufincas SL durante ese tiempo En nuestro caso 5 antildeos
Fuente Elaboracioacuten propia
Fuente Elaboracioacuten propia
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36
1Impuestos sobre beneficios En el antildeo 2015 el tipo de gravamen general se reduce del 30 al 25 de manera
progresiva es decir el 28 para el 2015 quedando determinado el 28 para el 2016 Para entidades de nueva creacioacuten
que realicen actividades econoacutemicas se mantiene el 15 para el primer periodo impositivo en el que se obtiene una
base impositiva y el siguiente
Como podemos observar el primer antildeo tenemos peacuterdidas pero a partir del segundo antildeo
empezamos a obtener beneficios Hay que tener en cuenta que los primeros antildeos tus gastos se
incrementan porque debes invertir maacutes en publicidad y promocioacuten Una vez que ya te hayas dado
a conocer y tengas maacutes o menos una estabilidad el objetivo es realizar un buen mantenimiento de
las comunidades existentes teniendo a los clientes contentos e ir captando maacutes poco a poco
El mundo de las comunidades muchas veces es el ldquoboca a bocardquo por eso realizar un trabajo
perfecto conllevaraacute la obtencioacuten de maacutes clientes sin necesidad de invertir todos los antildeos en
publicidad y promocioacuten
Antildeo 1 Antildeo 2 Antildeo 3 Antildeo 4 Antildeo 5
INGRESOS 1148800 euro 2401600 euro 3269600 euro 3596400 euro 4043200 euro
Ventas 1148800 euro 2401600 euro 3269600 euro 3596400 euro 4043200 euro
COSTES VARIABLES 396000 euro 316000 euro 222000 euro 154000 euro 120000 euro
Suministros 90000 euro 108000 euro 114000 euro 96000 euro 102000 euro
Desplazamiento (Gasolina) 6000 euro 8000 euro 8000 euro 8000 euro 8000 euro
Consumibles 300000 euro 200000 euro 100000 euro 50000 euro 10000 euro
COSTES FIJOS 1436000 euro 1286000 euro 1276000 euro 1276000 euro 1276000 euro
Gastos de personal 720000 euro 720000 euro 720000 euro 720000 euro 720000 euro
Programa informaacutetico 106000 euro 106000 euro 106000 euro 106000 euro 106000 euro
Alquiler 420000 euro 360000 euro 360000 euro 360000 euro 360000 euro
Seguro 20000 euro 20000 euro 20000 euro 20000 euro 20000 euro
Colegiacioacuten 150000 euro 60000 euro 60000 euro 60000 euro 60000 euro
Publicidad 20000 euro 20000 euro 10000 euro 10000 euro 10000 euro
Amortizaciones 954 euro 954 euro 954 euro 954 euro 954 euro
COSTES FIJOS Y AMORTIZACIONES 1531400 euro 1381400 euro 1371400 euro 1371400 euro 1371400 euro
RESULTADO BRUTO -683200 euro 799600 euro 1771600 euro 2166400 euro 2647200 euro
TOTAL DE INGRESOS FINANCIEROS 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
Gastos financieros 99800 euro 81735 euro 62769 euro 42856 euro 21950 euro
TOTAL GASTOS FINANCIEROS 99800 euro 81735 euro 62769 euro 42856 euro 21950 euro
RESULTADO FINANCIERO -99800 euro -81735 euro -62769 euro -42856 euro -21950 euro
BENEFICIO ANTES DE IMPUESTOS -783000 euro 717865 euro 1708831 euro 2123544 euro 2625250 euro
Impuestos sobre beneficios -219240 euro 201002 euro 256325 euro 318532 euro 393788 euro
BENEFICIO DESPUEacuteS DE IMPUESTOS -563760 euro 516863 euro 1452507 euro 1805012 euro 2231463 euro
Fuente Elaboracioacuten propia
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67 Previsiones de tesoreriacutea
A continuacioacuten voy a presentar la tesoreriacutea anualizada de la empresa
1ordm Antildeo 2ordm Antildeo 3ordm Antildeo 4ordm Antildeo 5ordm Antildeo
Cobros por ventas 11488 euro 24016 euro 32696 euro 35964 euro 40432 euro
TOTAL COBROS 11488 euro 24016 euro 32696 euro 35964 euro 40432 euro
Pago por costes variables 3960 euro 3160 euro 2220 euro 1540 euro 1200 euro
Pagos por los costes fijos 15314 euro 13814 euro 13714 euro 13714 euro 13714 euro
TOTAL PAGOS 19274 euro 16974 euro 15934 euro 15254 euro 14914 euro
Cash Flow Operativo -7786 euro 7042 euro 16762 euro 20710 euro 25518 euro
Inversiones 14842 euro 0 euro 0 euro 0 euro 0 euro
Impuesto sobre beneficio 0 euro -2192 euro 2010 euro 2563 euro 3185 euro
Intereses de deuda 998 euro 817 euro 628 euro 429 euro 219 euro
Pagos extraoperativos 15840 euro -1375 euro 2638 euro 2992 euro 3405 euro
Capital 13000 euro 0 euro 0 euro 0 euro 0 euro
Emisioacuten de deuda 20000 euro 0 euro 0 euro 0 euro 0 euro
Ingresos extraoperativos 33000 euro 0 euro 0 euro 0 euro 0 euro
Cash Flow extraoperativo 17160 euro 1375 euro -2638 euro -2992 euro -3405 euro
Deacuteficit Superaacutevit 9374 euro 8417 euro 14124 euro 17718 euro 22113 euro
Deacuteficit Superaacutevit Acumulado 9374 euro 17791 euro 31915 euro 49634 euro 71747 euro
Fuente Elaboracioacuten propia
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68 Balances de situacioacuten previsionales
A continuacioacuten voy a presentar el balance previsional del antildeo inicial
ACTIVO 1ordm ANtildeO Antildeo 2 Antildeo 3 Antildeo 4 Antildeo 5
ACTIVO NO CORRIENTE 2252817 euro 2850738 euro 4094384 euro 5732753 euro 7810622 euro
GASTOS DE ESTABLECIMIENTO 75000 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
INMOVILIZADO INMATERIAL 70667 euro 35333 euro 000 euro 000 euro 000 euro
Inmovilizado Inmaterial 106000 euro 106000 euro 106000 euro 106000 euro 106000 euro
Amortizacioacuten Acumulada (II) 35333 euro 70667 euro 106000 euro 106000 euro 106000 euro
INMOVILIZADO MATERIAL 1169750 euro 1036300 euro 902850 euro 769400 euro 635950 euro
Inmovilizado Material 1303200 euro 1303200 euro 1303200 euro 1303200 euro 1303200 euro
Amortizacioacuten Acumulada (IM) 133450 euro 266900 euro 400350 euro 533800 euro 667250 euro
INMOVILIZADO FINANCIERO 937400 euro 1779105 euro 3191534 euro 4963353 euro 7174672 euro
Inmovilizados Financieros 937400 euro 1779105 euro 3191534 euro 4963353 euro 7174672 euro
ACTIVO CORRIENTE 152161 euro 491345 euro 375441 euro 205238 euro 15122 euro
Existencias 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
Realizable 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
Disponible 152161 euro 491345 euro 375441 euro 205238 euro 15122 euro
TOTAL ACTIVO 2404978 euro 3342083 euro 4469825 euro 5937991 euro 7825744 euro
Activo
En el Activo corriente podemos ver los activos que podemos transformar en dinero con maacutes
facilidad Variacutea en funcioacuten de la produccioacuten de la empresa Algunas de las partidas son
inversiones que se deben financiar El activo no corriente se compone de la inversioacuten previa y
miacutenima que la empresa debe realizar Estos activos no suelen variar mucho de antildeo en antildeo
PASIVO 1ordm ANtildeO Antildeo 2 Antildeo 3 Antildeo 4 Antildeo 5
PATRIMONIO NETO 986240 euro 1503103 euro 2955609 euro 4760622 euro 6992084 euro
Capital social 1550000 euro 1550000 euro 1550000 euro 1550000 euro 1550000 euro
Reservas y peacuterdidas 000 euro -563760 euro -46897 euro 1405609 euro 3210622 euro
Resultado del ejercicio -563760 euro 516863 euro 1452507 euro 1805012 euro 2231463 euro
PASIVO NO CORRIENTE 1637978 euro 1637978 euro 1257891 euro 858838 euro 439872 euro
Financiacioacuten lp 1637978 euro 1637978 euro 1257891 euro 858838 euro 439872 euro
PASIVO CORRIENTE -219240 euro 201002 euro 256325 euro 318532 euro 393788 euro
Deudas con Proveedores 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
Financiacioacuten cp 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
HP por impuesto sobre beneficio -219240 euro 201002 euro 256325 euro 318532 euro 393788 euro
TOTAL PASIVO 2404978 euro 3342083 euro 4469825 euro 5937991 euro 7825744 euro
Fuente Elaboracioacuten propia
Fuente Elaboracioacuten propia
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Pasivo
El Pasivo nos dice quieacuten financia la empresa En eacutel distinguimos entre el Pasivo a corto plazo el
cual se debe devolver en un periodo menor a un antildeo y el Pasivo a largo plazo
Ademaacutes consta del patrimonio neto formado por el capital social y el resultado del ejercicio
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40
7 PLAN FINANCIERO
71 Caacutelculo de los Flujos de Caja
Por Flujo de Caja entendemos que es la diferencia entre el efectivo que se ingresa menos el
efectivo que sale de la empresa es decir hablamos solo de efectivo no de rentabilidad como se
explica en el siguiente apartado
A continuacioacuten voy a realizar el caacutelculo de los datos del Flujo de Caja para el primer antildeo de la
empresa
Antildeo 1 Antildeo 2 Antildeo 3 Antildeo 4 Antildeo 5
Resultado despueacutes de impuestos
-563760 euro 516863 euro 1452507 euro 1805012 euro 2231463 euro
+ Amortizaciones 95400 euro 95400 euro 95400 euro 95400 euro 95400 euro
+ Incrementos en impuestos pendientes
-219240 euro 201002 euro 256325 euro 318532 euro 393788 euro
- Adquisiciones de activo fijo
1484200 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
Flujo Neto de caja del proyecto
-2171800 euro 813265 euro 1804231 euro 2218944 euro 2720650 euro
Resultado despueacutes de impuestos
-563760 euro 516863 euro 1452507 euro 1805012 euro 2231463 euro
+ Amortizaciones 95400 euro 95400 euro 95400 euro 95400 euro 95400 euro
+ Incrementos en impuestos pendientes
-219240 euro 201002 euro 256325 euro 318532 euro 393788 euro
- Devolucioacuten neta de deuda -1637978 euro -1637878 euro -1637778 euro -1637678 euro -1637578 euro
- Adquisiciones de activo fijo
1484200 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
Flujo Neto de caja de Capital -533822 euro 2451143 euro 3442009 euro 3856622 euro 4358228 euro
Flujo Neto de caja de Capital acumulado
-533822 euro 1917321 euro 5359330 euro 9215952 euro 13574180 euro
A traveacutes de este estudio podemos analizar la liquidez de la empresa entendiendo por ello la
capacidad de hacer frente a las obligaciones existentes de corto plazo
Los Flujos de Caja del primer antildeo son negativos ya que el primer antildeo es cuando realizas la mayor
inversioacuten (Calcular el resto de antildeos para ver la evolucioacuten positiva)
72 Rentabilidad del proyecto
Fuente Elaboracioacuten propia
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41
A continuacioacuten voy a presentar y explicar los ratios de rentabilidad maacutes significativos
fundamentando dichos enunciados en la diferencia entre las ganancias menos los gastos
Rentabilidad econoacutemica Mide la rentabilidad que se obtiene de las inversiones de la empresa
mediante el desarrollo de su actividad dicho de otra manera mide la eficiencia con la que la
empresa gestiona los recursos que se han aportado
119929119942119951119957119938119939119946119949119946119941119938119941 119916119940119848119847119848119950119946119940119938 =119913119912119920119931
119912119914119931119920119933119926 119931119926119931119912119923
ANtildeO 1 ANtildeO 2 ANtildeO 3 ANtildeO 4 ANtildeO 5
Rentabilidad econoacutemica -033 021 038 036 034
La evolucioacuten de la rentabilidad econoacutemica de Trufincas en una previsioacuten de 5 antildeos seraacute
mayormente positiva Podemos ver un gran incremento del mismo hasta el tercer antildeo y como se
estabiliza en el antildeo cuarto y quinto Con esta evolucioacuten observamos la productividad de los
activos y la eficiencia de la empresa Claramente los primeros antildeos son claves para obtener
clientes y promocionarse a ello se debe la impactante subida Los antildeos restantes se obtiene una
rentabilidad menor debido a la estabilidad que se alcanza centraacutendose maacutes en mantener a los
clientes ya existentes y dejando al lado el trabajo comercial para captar a nuevos clientes
Si quisieacuteramos aumentar nuestra rentabilidad econoacutemica podriacuteamos aumentar la rotacioacuten de
activo vendiendo maacutes es decir captando nuevas comunidades y reduciendo nuestros costes
Cuanto mayor sea el valor de este ratio mayor seraacute el rendimiento de los activos
Rentabilidad financiera Es el beneficio neto dividido entre los recursos propios o dicho de otra
manera es la rentabilidad de los capitales invertidos
119929119942119951119957119938119939119946119949119946119941119938119941 119917119946119951119938119951119940119946119942119955119938 =119913119916119925119916119917119920119914119920119926 119925119916119931119926
119927119912119931119929119920119924119926119925119920119926 119925119916119931119926
ANtildeO 1 ANtildeO 2 ANtildeO 3 ANtildeO 4 ANtildeO 5
Rentabilidad Financiera -057 034 049 038 032
Trufincas tiene una rentabilidad financiera positiva a lo largo del tiempo Al igual que con la
rentabilidad econoacutemica el primer antildeo los resultados son negativos pero si analizamos la
evolucioacuten vemos que es positiva hasta el tercer antildeo y luego disminuye un poco casi
estabilizaacutendose La rentabilidad financiera es para las empresas con aacutenimo de lucro el ratio maacutes
importante ya que mide el beneficio neto generado en relacioacuten a la inversioacuten de los propietarios
de la empresa Cuanto maacutes alto sea el ratio menos recursos se utilizan para obtener el beneficio
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42
8 EVALUACIOacuteN ECONOacuteMICA DEL PROYECTO
81 Pay-back o Periodo de Retorno
Pay-back es un meacutetodo usado en la evaluacioacuten de inversiones y se define como el periodo de
tiempo que la empresa tardaraacute en recuperar la inversioacuten con las ganancias que generaraacute el negocio
Puede ser una cantidad de meses o antildeos
Vamos a tomar como inversioacuten inicial el importe de inversiones maacutes el fondo de maniobra
17959 euro + 9000euro haciendo un total de 26959euro
Antildeo 1 Antildeo 2 Antildeo 3 Antildeo 4 Antildeo 5
Cash flow neto anual -533822 euro 2451143 euro 3442009 euro 3856622 euro 4358228 euro
Cash flow neto acumulado -533822 euro 1917321 euro 5359330 euro 9215952 euro 13574180 euro
Podemos comprobar a traveacutes de los caacutelculos que acabamos de realizar que en el tercer antildeo
recuperamos la inversioacuten realizada
Con estos caacutelculos no se tiene en cuenta el valor temporal del dinero ademaacutes de que el Pay-back
solo se fija en los beneficios que hacen falta hasta cubrir el importe de la inversioacuten sin valorar los
ingresos que se pueden producir despueacutes
82 Valor Actual Neto (VAN)
El VAN es un indicador financiero que mide los flujos de los futuros ingresos que tendraacute el
proyecto Con ello podremos determinar si al descontar la inversioacuten inicial nos quedaraacute alguna
ganancia
En nuestro proyecto de inversioacuten se exige un desembolso inicial de 26959euro y se espera que se
va a generar beneficios entre el 1ordm y el 5ordm antildeo Vamos a aplicar un tipo de descuento del 10 La
foacutermula para el caacutelculo es la siguiente
Pay-back
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43
119933119912119925 =119933119957
(120783 + 119948)119957minus 119920 119946119951
En la siguiente tabla podremos ver el desglose de los flujos de caja correspondiente a cada
uno de los antildeos aplicando los datos mencionados anteriormente
ANtildeO DESEMBOLSO INGRESOS FLUJO DESCONTADO
0 -26959 0 -2695900 euro
1 0 -5338 euro -485293 euro
2 0 24511 euro 2025738 euro
3 0 34420 euro 2586032 euro
4 0 38566 euro 2634125 euro
5 0 43582 euro 2706117 euro
VAN 6770819 euro
Tras los caacutelculos podemos ver que el VAN es positivo por lo que la inversioacuten seriacutea aceptable
La ventaja de calcular el VAN es que dicho estudio tiene en cuenta el valor del dinero con el
tiempo El inconveniente del mismo es que los flujos de caja calculados son estimados ya es
una proyeccioacuten futura y es posible que se haya realizado una mal valoracioacuten del mismo
llevando a decisiones erroacuteneas
83 Tasa Interna de Rentabilidad (TIR)
Este meacutetodo consiste en calcular la tasa de descuento que hace 0 el Valor Actual Neto Es la tasa
maacutexima que puede tener un proyecto para que sea rentable La foacutermula para el caacutelculo es la
siguiente
119931119920119929 =119933119957
(120783 + 119922)119957minus 119920 119946119951 = 120782
Para ello vamos a calcular el VAN con varias tasas de rentabilidad y obtendremos un graacutefico para
ver de forma aproximada entre que tanto por cierto estaacute la tasa de descuento que estamos
buscando
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TASA INTERNA DE RETORNO
TASA DE DESCUENTO
VAN
0 10878280 euro
5 8579932 euro
10 6770819 euro
15 5328346 euro
20 4164676 euro
25 3215859 euro
30 2434642 euro
35 1785638 euro
40 1242013 euro
45 783185 euro
50 393195 euro
55 59551 euro
60 -227620 euro
Por todo lo dicho anteriormente y tras el graacutefico que mostramos vemos que la tasa de descuento
que buscamos estaacute entre el 55 y el 60 y tras aplicar los caacutelculos correspondientes nos sale la
siguiente TIR
TIR 56
Tras obtener los resultados vemos que la Tasa Interna de Retorno es superior a la tasa de
descuento que aplicamos (10) por lo que este proyecto es interesante realizarlo Si la tasa fuese
superior al 56 los resultados seriacutean negativos y la inversioacuten no seriacutea viable
(euro2000000)
euro000
euro2000000
euro4000000
euro6000000
euro8000000
euro10000000
euro12000000
0 10 20 30 40 50 60 70
TASA INTERNA DE RETORNO (TIR)
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9 ASPECTOS FORMALES DEL PROYECTO
91 Forma juriacutedica
Como hemos nombrado en puntos anteriores se ha decidido crear una Sociedad Limitada para dar
forma juriacutedica a la empresa
Los criterios que nos han condicionado a tomar esta decisioacuten son los siguientes
- Nuacutemero de socios Al ser una empresa pequentildea con dos socios y capital reducido hemos
pensado que esta es la mejor opcioacuten
- Responsabilidad del Socio En una Sociedad Limitada la responsabilidad de los socios
ante las deudas se la sociedad estaacute limitada al capital aportado
- Capital Social Se planteoacute la creacioacuten de una Sociedad Anoacutenima pero el desembolso
inicial es mayor ademaacutes de una mayor complejidad y gastos de gestioacuten
- Estructura de Direccioacuten y Gestioacuten La estructura es maacutes flexible que en otras sociedades
siendo menor el rigor formar en su organizacioacuten
92 Proteccioacuten Juriacutedica
Dada la actividad a realizar se contrataraacute un seguro para las actividades ademaacutes del seguro
obligatorio de responsabilidad civil
93 Medidas de prevencioacuten de riesgos laborales
Las instalaciones de la oficina contaraacuten con las medidas de seguridad e higiene referidas
principalmente a
- Sistemas contra incendios
- Instalaciones eleacutectricas
- Evacuacioacuten del edificio
- Calefaccioacuten y aire acondicionado
- Equipos mecaacutenicos
La normativa que regula los riesgos laborales es la siguiente Prevencioacuten de Riesgos Laborales
Ley 311995 de 8 de Noviembre y su modificacioacuten por la ley 542003 de 12de diciembre de
reforma del marco normativo de la prevencioacuten de Riesgos Laborales BOE nordm298 de 13 de
diciembre
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46
10 PLANIFICACIOacuteN TEMPORAL DE PUESTA EN MARCHA
El listado de traacutemites que vamos a realizar como emprendedores en el mundo de las
administraciones de fincas es el habitual de una empresa y no presenta ninguacuten elemento especiacutefico
determinado por el tipo de actividad salvo la opcioacuten y recomendacioacuten de disponer el tiacutetulo de
Administrador de Fincas colegiado para tener maacutes prestigio y credibilidad a la hora de prestar los
servicios
El listado de traacutemites que realizaremos seraacuten los siguientes
- Registro del dominio
- Inscripcioacuten en el colegio de Administradores de Aragoacuten
- Constitucioacuten de la Sociedad Limitada
- Declaracioacuten previa al inicio de la actividad
- Solicitud del preacutestamo
- Gestioacuten del alquiler del local
- Solicitud de licencia de obra
- Acondicionamiento del local
- Seleccioacuten de trabajador
- Solicitud de licencia de apertura
- Adquisicioacuten del equipamiento
- Inicio de campantildea promocional de apertura
- Inicio de la actividad
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47
11 CONCLUSIONES
El objetivo de este proyecto ha consistido en elaborar un plan de negocio viable Para ello ha
sido necesario realizar una serie de estudios financieros y anaacutelisis globales que puntualizaremos
a continuacioacuten
En primer lugar hemos presentado el plan de negocio a seguir Descripcioacuten del sector y empresa
creadora objetivos principales y datos iniciales del proyecto
Posteriormente hemos procedido a realizar un estudio de mercado y del entorno de la actividad
de la empresa Para el estudio del entorno hemos utilizado el anaacutelisis PESTE analizando cada uno
de sus componentes llegando a la conclusioacuten de que actualmente las dimensiones poliacuteticas nos
afectan negativamente considerando la poliacutetica de hoy en diacutea como restrictiva Lo mismo
podemos decir de la dimensioacuten econoacutemica La sociedad es un aspecto muy importante ya que
vivimos en una sociedad de tendencias Con respecto al aacutembito tecnoloacutegico y del medio ambiente
pienso que cada diacutea su evolucioacuten es mayor y ademaacutes disponemos de maacutes avances Para el anaacutelisis
del sector hemos utilizado las 5 fuerzas de Porter lo que ello conlleva un anaacutelisis de los clientes
proveedores competidores y competidores potenciales Hemos llegado a la conclusioacuten de que el
sector de las administraciones de fincas es atractivo ya que su acceso es faacutecil y asequible por lo
que resulta sencillo que nuevas empresas puedan competir con las ya existentes Presenta alto
poder de clientes y alto grado de rivalidad sin existir productos sustitutivos A traveacutes del anaacutelisis
DAFO hemos podido ver la situacioacuten que tienen este tipo de empresas destacando las
oportunidades amenazas fortalezas y debilidades
Tambieacuten hemos realizado un anaacutelisis de costes y de la zona de expansioacuten tomando el barrio
Parque Venecia como la zona idoacutenea para dar nuestros primeros pasos
Posteriormente hemos definido los servicios que realizaraacute la empresa junto a los factores del eacutexito
siendo estos ubicacioacuten de la empresa atencioacuten personalizada trabajo en equipo implantacioacuten y
seguimiento de la ley formacioacuten colegiacioacuten y tecnologiacutea
Otro punto que hemos tenido en cuenta y considero muy importante para un buen comienzo son
las acciones de marketing aplicadas Se realizaraacute buzoneo mailing y telemarketing Aplicar una
buena estrategia de marketing es fundamental para darnos a conocer y captar clientes
En cuanto al plan econoacutemico financiero destacar que la financiacioacuten total del proyecto asciende
a 35500euro de los cuales 20000euro los adquirimos a traveacutes de un preacutestamo bancario Establecemos
unos precios adecuados acordes con los establecidos por el Colegio de Administradores y
estimamos una evolucioacuten de los ingresos percibidos Seguacuten las tablas desarrolladas tendremos
una evolucioacuten progresiva Los primeros antildeos invertiremos en una fuerte estrategia de marketing
captando maacutes comunidades Con el paso de los antildeos las comunidades iraacuten entrando maacutes
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48
paulatinamente Dispondremos de una fuente de ingresos que debemos mantener por tanto el
trabajo se centraraacute maacutes en satisfacer a los clientes actuales ya que ellos seraacuten probablemente los
que nos acerquen a clientes potenciales
El primer antildeo partiremos de un beneficio despueacutes de impuestos negativo al igual que los flujos
de caja que cambiaraacuten a partir del segundo antildeo principalmente por el aumento de los ingresos
La evolucioacuten de las rentabilidad como hablamos en su apartado son positivas es importante que
ambas crezcan o se mantengan eso significaraacute que obtendremos beneficios con mayor facilidad
y que el rendimiento seraacute mayor
Seguacuten los caacutelculos obtenidos recuperaremos la inversioacuten al tercer antildeo y los datos obtenidos a
traveacutes del VAN y la TIR nos indican que el proyecto seraacute rentable
Considero a las Administraciones de Fincas unas de las profesiones maacutes desconocidas Pienso
que es muy sacrificada ya que debes mediar entre las disputas de los propietarios no existe un
horario fijo y las remuneraciones percibidas dependen de la cartera de clientes que poseas por lo
que debes ser un profesional para todo pero a pesar de todo ello pienso que se pueden llegar a
alcanzar muchas satisfacciones
Como podemos observar en los graacuteficos y caacutelculos anteriores en principio el proyecto no
presentaraacute problemas de solvencia por lo cual podemos decir que a priori demostraraacute tener
viabilidad financiera Si realizamos un trabajo oacuteptimo podremos llegar a alcanzar grandes
beneficios
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49
BIBLIOGRAFIA
Ley de Propiedad Horizontal
wwwboeesbuscaractphpid=BOE-A-1960-10906
Poblacioacuten 2012
httpwwwzaragozaescontenidoseducacionybibliotecasconsejoescolar2012poblacion12pdf
Poblacioacuten 2014
httpwwwzaragozaescontenidosestadisticaCifras-Zaragoza-2014-1pdf
Local
wwwidealistacominmueble27813366xtor=AL-141-[mashup]-[mitula_mitulacom]-[intext]-
[130041534]-[campaing]|[warehouse_rent_zaragoza]-[27813366]ampsource=299ampxts=352991
Preacutestamo ICO
httpwwwicoeswebicoico-empresas-y-emprendedores
Tablas de Amortizaciones
httpwwwagenciatributariaes
httpasesor-contableestablas-amortizacion-2015
Contratacioacuten internet
httpwwwmovistaresempresaspara-tu-oficinaconectividad-internetfichaempresas-
adslpid=PY-home3-NC
Impuesto sobre beneficios
httpwwwboeesbuscaractphpid=BOE-A-2014-12328
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1
IacuteNDICE
1 MODELO DE PLAN DE NEGOCIO 3
11 Informacioacuten general del proyecto 3
12 Objetivos 4
13 Datos baacutesicos del proyecto 5
2 ESTUDIO DE MERCADO Y ENTORNO DE LA ACTIVIDAD DE LA EMPRESA 6
21 Anaacutelisis del entorno 6
22 Anaacutelisis del sector 9
23 Anaacutelisis estrateacutegico del sector 10
24 Anaacutelisis DAFO 16
25 Anaacutelisis de costes 17
26 Anaacutelisis del Mercado ndash Zona de expansioacuten 18
3 ACTIVIDAD DE LA EMPRESA 20
31 Definicioacuten del servicio que realizaraacute la empresa 20
32 Factores claves del eacutexito 20
4 PROCESO DE PRESTACIOacuteN DEL SERVICIO 22
41 Determinacioacuten del proceso de prestacioacuten del servicio 22
42 Niveles de tecnologiacutea aplicados en los procesos 22
5 LA COMERCIALIZACIOacuteN DEL SERVICIO 24
51 Acciones de promocioacuten 24
52 Determinacioacuten del precio de venta 25
53 Poliacutetica de cobros y pagos 26
6 PLAN ECONOacuteMICO FINANCIERO 27
61 Inversioacuten Inicial y fondo de Maniobra del proyecto 27
62 Financiacioacuten 30
63 Poliacutetica de amortizacioacuten 31
64 Ingresos por aacutereas de negocio Previsioacuten de ventas anuales 31
65 Descripcioacuten de los costes 34
66 Cuenta de resultado previsionales 35
67 Previsiones de tesoreriacutea 37
68 Balance de situacioacuten previsional 38
7 PLAN FINANCIERO 40
71 Caacutelculo de los Flujo de caja 40
72 Rentabilidad del proyecto 40
8 EVALUACIOacuteN ECONOacuteMICA DEL PROYECTO 42
81 Pay-back o Periodo de retorno 42
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2
82 Valor actual neto (VAN) 42
83 Tasa interna de rentabilidad (TIR) 43
9 ASPECTOS FORMALES DEL PROYECTO 45
91 Forma juriacutedica 45
92 Proteccioacuten Juriacutedica 45
93 Medidas de prevencioacuten de riesgos laborales 45
10 PLANIFICACIOacuteN TEMPORAL DE PUESTA EN MARCHA 46
11 CONCLUSIONES 47
BIBLIOGRAFIA 49
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3
1 MODELO DE PLAN DE NEGOCIO
11 Informacioacuten general del proyecto
Despueacutes de un tiempo reflexionando sobre la decisioacuten del tema de mi proyecto he decidido
enfocarlo en la puesta en marcha de una Administracioacuten de Fincas ya que hace un tiempo me
plantee el entrar en este pequentildeo mundo
Tras finalizar la Diplomatura de Empresariales comenceacute a dar mis primeros pasos en el mundo
laboral La suerte o simplemente el destino me dio la oportunidad de poder conocer el sector y
adentrarme en este maravilloso mundo de las comunidades Los meses en los que estuve
trabajando aprendiacute muchiacutesimo pero me quedaron muchos aspectos pendientes Por ello que
mejor manera para ampliar conocimientos en este sector que adentrarme en eacutel realizando un
estudio en profundidad Seguramente me pueda ser uacutetil alguacuten diacutea
Trufincas SL estaraacute compuesta por un equipo profesional multidisciplinar y se dedicaraacute solo y
exclusivamente a gestionar comunidades de propietarios
La principal motivacioacuten de Trufincas SL es la de poder prestar un servicio raacutepido y de calidad a
todos los propietarios de una comunidad
En el sector de las administraciones de fincas una persona ajena a una comunidad de vecinos es
la encargada y responsable de la gestioacuten y administracioacuten de las tareas de la finca asiacute como de
mediar en las inevitables diferencias que puedan surgir entre los propietarios La Legislacioacuten
Baacutesica de Comunidades de Propietarios por la cual se basan todos los administradores de fincas
y con la que vamos a trabajar a lo largo de todo el proyecto es
Ley Propiedad Horizontal 491960 de 21 de julio publicada en el BOE del 23 de julio de
1960
La ventaja competitiva de Trufincas SL frente a la competencia se centra en la calidad del
servicio flexibilidad horaria servicio permanente pero principalmente la transparencia y cercaniacutea
con los clientes
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4
12 Objetivos
Los objetivos que pretendo alcanzar con la realizacioacuten de este proyecto son conocer mejor este
aacutembito laboral consiguiendo solventar todo tipo de problemas o impedimentos que vayan
surgiendo en el diacutea a diacutea al igual que conocer todos los procedimientos legales que son necesarios
para su creacioacuten
Tras el estudio que voy a realizar podreacute saber con maacutes certeza si este proyecto es viable o por el
contrario no merece la pena invertir en eacutel
No pretendo meterme en una inversioacuten demasiado elevada hasta que no capte mis primeros
clientes Con el paso del tiempo si los ingresos van aumentando ireacute formando una cartera de
clientes soacutelida alcanzando unos ingresos lineales Si los resultados son efectivos se podraacute invertir
en futuros proyectos dentro de la empresa Mi objetivo es posicionarme en un barrio joven en
crecimiento donde pueda captar clientes nuevos
Nos vamos a centrar en satisfacer las necesidades de las comunidades velando por su seguridad y
el buen funcionamiento de sus servicios ya que son los clientes a partir de los cuales obtendremos
los beneficios
Hoy en diacutea tras la gran crisis que nos azota una de las funciones necesarias y casi obligatorias es
la optimizacioacuten y negociacioacuten de los contratos que tienen las comunidades consiguiendo un mayor
ahorro para los propietarios
Para cubrir nuestros objetivos vamos a desarrollar en primer lugar un estudio de mercado
analizando el entorno el sector realizando un diagnoacutestico de la empresa y analizando los costes
entre otros aspectos Posteriormente describiremos la actividad de la empresa detallando los
servicios prestados y explicaremos los planes de accioacuten a tomar junto al precio de venta Una vez
aclaradas las caracteriacutesticas de la empresa plantearemos un plan econoacutemico y financiero donde
obtendremos una serie de resultados que contrastaremos y evaluaremos en el siguiente apartado
Por uacuteltimo expondremos el plan temporal de la puesta en marcha y las conclusiones finales de
esta creacioacuten de negocio
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5
13 Datos baacutesicos del proyecto
El siguiente cuadro presenta de forma resumida las principales caracteriacutesticas del proyecto
SECTOR SERVICIOS A LA EMPRESA
Actividad Administracioacuten de Comunidades
Forma Juriacutedica Sociedad Limitada
Localizacioacuten Barrio Parque Venecia Zaragoza
Instalaciones 108m2 divididos en aacuterea de recepcioacuten zona de juntas y despacho principal
Equipos y maquinaria Equipos informaacuteticos software mobiliariohellip
Personal y estructura organizativa Dos socios y un trabajador a media jornada
Cartera de Servicios Administracioacuten asesoriacutea contabilidad gestioacuten de incidencias negociacioacuten de contratos desarrollo de cuentas anuales asistencia a juntas vecinales etc
Clientes Comunidades de propietarios de todos los tamantildeos
Herramientas de Promocioacuten Visitas comerciales Paacutegina Web anuncio en revistas de los barrios merchandising
Inversioacuten 14842 euro
Facturacioacuten 11488 euro
Quisiera hacer una puntualizacioacuten en cuanto al establecimiento donde realizaremos la actividad
Inicialmente penseacute que la idea de compartir oficina es decir formar parte de un espacio
coworking seriacutea buena idea para reducir los gastos al menos los primeros antildeos pero tras
reflexionar sobre el tema penseacute que para una administracioacuten de fincas es prioritario tomar una
buena decisioacuten a la hora de elegir la ubicacioacuten y Parque Venecia desde mi punto de vista es un
lugar estrateacutegico para este tipo de negocios Ademaacutes si queremos destacar en la atencioacuten al
cliente necesitaremos una zona donde poder atenderlos tranquilamente y otra zona donde poder
hacer las reuniones comunitarias Por todo lo dicho anteriormente la decisioacuten es alquilar un local
en la zona
Parque Venecia al ser un sector muy nuevo de la ciudad los locales estaacuten sin habilitar por ello el
primer paso es escoger un local que sea teacutecnicamente viable desarrollar en eacutel nuestra actividad
El local estaacute situado en la calle Cannaregio 9 y tiene 108m2 Una vez escogido se procederaacute a su
rehabilitacioacuten
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6
2 ESTUDIO DE MERCADO Y ENTORNO DE LA ACTIVIDAD
DE LA EMPRESA
21 Anaacutelisis del entorno
A continuacioacuten vamos a describir y desarrollar aquellas variables del macro-entorno que afectan
de manera directa o indirecta a los resultados y a las actividades que puedan desarrollar las
empresas en general
Para ello vamos a utilizar el anaacutelisis PESTE Este anaacutelisis es un marco que los consultores utilizan
para explorar el macro-entorno externo en el cual opera una organizacioacuten Se considera una
herramienta estrateacutegica uacutetil para comprender los ciclos de un mercado la posicioacuten de una
empresa o la direccioacuten operativa
PESTE son las siglas para los siguientes factores
- Poliacutetico y Legal
- Econoacutemico
- Social
- Tecnoloacutegico
- Ecoloacutegico
POLIacuteTICO Y LEGAL
El primero de los entornos que se puede destacar es el Poliacutetico y Legal Los diferentes gobiernos
influyen de varias formas en la relacioacuten que se establece con las empresas La capacidad
competitiva de la organizacioacuten depende en gran medida de los impuestos a los que esteacute sometida
las subvenciones y en general de la poliacutetica especiacutefica en un sector y un lugar
- El gobierno actual se encuentra en una situacioacuten inestable El causante de esta situacioacuten
se denomina crisis econoacutemica Alguna de las consecuencias son el desempleo la caiacuteda
de las ventas la reduccioacuten de salarioshellip Ademaacutes el crash financiero de los salarios de
los altos ejecutivos o la ausencia de eficacia de los organismos reguladores tambieacuten afecta
al sistema financiero espantildeol
- La Poliacutetica Fiscal refleja la actuacioacuten del Estado sobre la toma de decisiones referente al
gasto puacuteblico En nuestro paiacutes el gasto puacuteblico se ha reducido considerablemente por la
mala situacioacuten que estamos atravesando y por los grandes gastos afectados mientras que
los impuestos estaacuten creciendo Como resultado la poliacutetica es restrictiva
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7
- Comercio Exterior El mercado es cada vez maacutes reducido lo cual se traduce en que la
exportacioacuten no es algo por lo que una empresa pueda optar o no sino que es algo
absolutamente imprescindible para alcanzar una dimensioacuten de produccioacuten competitiva
- Los hechos analizados expresan el deacuteficit del Estado de bienestar en Espantildea su debilidad
comparada con los paiacuteses europeos de nuestro entorno y su fragilidad para atender las
necesidades y garantiacuteas de proteccioacuten social de la poblacioacuten
- El fuerte crecimiento del desempleo Actualmente un gran nuacutemero de empresas presentan
Expedientes de Regulacioacuten de Empleo (EREs)
- Defensa de la competencia La existencia de una competencia efectiva entre las empresas
constituye uno de los elementos definitorios de la economiacutea de mercado disciplina la
actuacioacuten de las empresas y reasigna los recursos productivos a favor de los operadores
o las teacutecnicas maacutes eficientes
ECONOacuteMICO
Son los cambios que afectan a las relaciones de produccioacuten distribucioacuten y consumo o prestacioacuten
de servicios de una empresa es decir a la forma en que la sociedad decide usar los recursos
Actualmente nos encontramos en un entorno econoacutemico restrictivo A consecuencia de ello
estamos en un estado de ldquocrisis econoacutemicardquo Por ello entre todos los factores econoacutemicos que
afectan a la empresa los maacutes significativos son
- Ciclo econoacutemico nos encontramos en una situacioacuten de recesioacuten econoacutemica lo cual ha
afectado en mayor o menor medida a la mayoriacutea de empresas y hogares espantildeoles de
forma negativa
- Tasa de desempleo el paro (indicador retrasado de la actividad econoacutemica) se encuentra
en un estado de continuo aumento La tasa de paro ha llegado aproximadamente a los 5
millones de parados supera el 20 de la poblacioacuten Esta elevada tasa tiene que ver con
la intensa caiacuteda de la demanda interna (consumo privado puacuteblico e inversiones) Ademaacutes
este constante aumento del paro haraacute que aumente el gasto puacuteblico ya que se deberaacuten
atender todas las prestaciones que se vayan produciendo
- La subida de precios produce un efecto devastador en el poder adquisitivo de las personas
asiacute como una reduccioacuten de los beneficios de la empresa y por tanto una disminucioacuten en
la inversioacuten lo que puede provocar una caiacuteda de la produccioacuten
- Renta disponible esta renta incluye los ingresos procedentes del trabajo los rendimientos
de capital (como alquileres) prestaciones sociales y transferencias En estos momentos
la renta disponible de los hogares e instituciones sin aacutenimo de lucro han descendido en
torno a un 32 esto es la consecuencia de la ecuacioacuten en la que nos encontramos maacutes
paro maacutes impuestos igual a menos riqueza La caiacuteda se explica por la disminucioacuten del
saldo de renta primas el descenso del excedente de explotacioacuten y la renta mixta de los
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8
hogares la bajada de la remuneracioacuten de los asalariados y del saldo neto de rentas de
propiedad percibidas
- Como suele pasar en tiempos de inestabilidad econoacutemica las familias consumen menos
por lo que la tasa de ahorro de los hogares aumenta
- Tipos de intereacutes dentro de la recesioacuten en la que nos encontramos los tipos de intereacutes
crecen por lo que se encarecen los preacutestamos y hay una menor accesibilidad al creacutedito
A las empresas les es maacutes caro obtener financiacioacuten para llevar a cabo sus planes de
inversioacuten Ademaacutes se incentivaraacute el ahorro al ser remunerado mejor y se reduciraacute el
consumo por lo que la demanda de productos disminuiraacute y por lo tanto disminuiraacute el
empleo
- Producto Interior Bruto nos indica el valor monetario de la produccioacuten de bienes y
servicios de un paiacutes en un antildeo En estos momentos el PIB en Espantildea seguacuten indica el FMI
(Fondo Monetario Internacional) caeraacute un 15 para este antildeo debido al estado de
recesioacuten en el que nos encontramos y el que se preveacute que perdure Este mal
comportamiento de la actividad econoacutemica explica que Espantildea se encuentre en la cabeza
del mundo desarrollado en cuanto a desempleo
SOCIAL
Este factor hace referencia a los cambios que experimentan las personas en sus valores y estilos
de vida y que afectan a la actitud que tienen hacia determinados productos o servicios Los
podemos englobar en los siguientes puntos
- Tendencias en el estilo de vida Debido a las circunstancias actuales en las que vivimos
las personas en general se han vuelto maacutes desconfiadas por lo que tenemos mucho
cuidado a la hora de comprar un producto o contratar unos servicios
- La imagen que las personas tengan de la empresa afecta mucho a hora de contratar unos
servicios por lo que las empresas tienen que intentar conseguir que los clientes tengan
una imagen positiva de ellos
- La actitud de los consumidores hacia los productos o servicios la cual estaacute influida en
parte por la imagen que tienen de la empresa y por lo que le han hablado de ella
TECNOLOacuteGICO
Son los cambios en la tecnologiacutea que afectan al sector tanto en su parte mecaacutenica como en la
legislacioacuten tecnoloacutegica gasto puacuteblico innovacioacuten obsolescenciahellip Algunos de los factores
tecnoloacutegicos son
Convivencia los meacutetodos de gestioacuten tradicionales con la maacutes alta tecnologiacutea
Constante inversioacuten en nuevas tecnologiacuteas tanto a nivel de soportes fiacutesicos como de
programas informaacuteticos
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Avances en las comunicaciones a la hora de ponernos en contacto con los clientes
existiendo por ejemplo el correo electroacutenico
ECOLOacuteGICO
Son los que engloban las leyes medioambientales regulaciones sobre el consumo de energiacutea y el
reciclaje de residuos calentamiento globalhellip
Ley 162002 de prevencioacuten y control integrado de la contaminacioacuten que articula un
procedimiento para la concesioacuten de las autorizaciones ambientales integradas para las
instalaciones industriales sujetas a la misma donde deberaacuten constar los liacutemites maacuteximos
de emisioacuten autorizados en funcioacuten de las mejores teacutecnicas disponibles en cada caso
Consumo de energiacutea Espantildea consume aproximadamente la mitad de su energiacutea en el
sector industrial Una de las medidas de ahorro fue la aplicacioacuten del cambio de hora dos
veces al antildeo de forma obligatoria con la que se llega a ahorrar un 5
La regulacioacuten sobre el reciclaje promocionando el uso responsable del papel y la
reutilizacioacuten de libros de texto y lectura
En conclusioacuten podemos afirmar que la dimensioacuten poliacutetica actual afecta a nuestro entorno de
forma negativa principalmente por la situacioacuten de crisis que estamos atravesando Hoy en diacutea
consideramos que la poliacutetica es restrictiva debido a las deudas que tiene el gobierno afectando de
este modo al gasto puacuteblico y al aumento de los impuestos para asiacute poder recuperarse Esta
situacioacuten les ha obligado a crear una reforma laboral donde las medidas maacutes destacadas son la
suspensioacuten y los despidos Por otro lado existen normativas para velar por la seguridad de los
trabajadores La dimensioacuten econoacutemica se centra en la alta tasa de desempleo que tenemos Este
aspecto influye en el consumo de la poblacioacuten ya que al ganar menos dinero demandan menos
productos Otro aspecto que afecta a la demanda es el precio de los productos y servicios que se
han visto modificados tras la subida de los impuestos Vivimos en una sociedad de tendencias en
la que compramos lo que en ese momento estaacute de moda y contratamos servicios seguacuten la opinioacuten
de terceros Esta situacioacuten se debe a la imagen que percibimos y a las opiniones y comentarios
que se puedan generar Dentro del aacutembito tecnoloacutegico se producen grandes avances consiguiendo
minorar el tiempo de gestioacuten y mejorar su calidad Por uacuteltimo destacar que existe una amplia
concienciacioacuten con el medio ambiente
22 Anaacutelisis del sector
Anteriormente se ha realizado un estudio de los factores del macro-entorno En este apartado
hablareacute sobre el sector de las administraciones de fincas y su situacioacuten actual
Hace antildeos el trabajo de administrador se limitaba a pagar la cuenta de luz cambiar las bombillas
y contratar a alguien para limpiar las zonas comunes Ahora el administrador se ocupa de
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gestionar el patrimonio de la comunidad que puede incluir la infraestructura cuya administracioacuten
requiere conocimientos legales teacutecnicos contables financieros arquitectoacutenicos y lo que no es
menos importante tiempo para ocuparse de ellos
Con respecto a la situacioacuten actual del sector de las administraciones de fincas podemos antildeadir que
sigue siendo imprescindible a pesar de la caiacuteda del ldquoboomrdquo Inmobiliario ya que toda comunidad
de vecinos y sobre todo aquellas que estaacuten compuestas por un nuacutemero importante de propietarios
necesitan el respaldo y el apoyo de un representante que le asesore en la toma de decisiones
Desde mi punto de vista algunos de los aspectos maacutes importantes que debe tener un buen
administrador de fincas son
- Cercaniacutea con los clientes Mantener satisfechos a los propietarios es el principal objetivo
Para ello saber comunicarles y transmitirles las incidencias o sucesos que ocurran en la
comunidad es de vital importancia
- Transparencia y sinceridad Desgraciadamente el mundo de las administraciones de
fincas es un sector en ocasiones opaco y poco transparente Por ejemplo que cada
comunidad tenga su cuenta bancaria o que se permita la entrada de cualquier gremio que
desee la comunidad dice mucho de un administrador
- Profesionalidad Un buen administrador debe saber resolver los conflictos o incidencias
que surjan Tambieacuten debe estar al diacutea de las nuevas normativas que salgan
Plantear una buena estrategia de marketing que permita darte a conocer y poder captar clientes
crear un logotipo y un nombre que resalte respecto a la competencia buscar una buena ubicacioacuten
y actualizarse adentraacutendose en los entornos maacutes visitados actualmente pueden ser algunos de los
meacutetodos usados para empezar a crecer en el sector
23 Anaacutelisis estrateacutegico del sector
El anaacutelisis estrateacutegico del sector o tambieacuten denominado entorno especiacutefico describe los factores
externos relativos al sector de las administraciones de fincas Este anaacutelisis tiene la capacidad de
ayudarte a cambiar estas condiciones y adaptarte de la mejor forma al entorno
En primer lugar vamos a desarrollar los diferentes componentes que forman el entorno de la
empresa y posteriormente realizaremos el anaacutelisis de las 5 fuerzas de Porter
COMPONENTES
Clientes
El sector de las administraciones de fincas es un sector que presta servicios y no bienes materiales
por lo tanto los clientes son los propietarios de las viviendas de las distintas comunidades
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Los clientes interesados en estos servicios suelen ser personas adultas que poseen una estabilidad
laboral y pueden afrontar las responsabilidades que acarrea la adquisicioacuten de una propiedad
Seguacuten el aacutembito en el que te muevas las edades de los clientes pueden variar Si trabajas en zonas
nuevas donde las viviendas estaacuten recieacuten construidas los propietarios seraacuten joacutevenes y por teacutermino
general deberaacutes enfrentarte a su sabiduriacutea Si por el contrario te mueves en zonas de la ciudad maacutes
asentadas donde las viviendas rondan entre los 50 y 80 antildeos tendraacutes una cartera de clientes maacutes
envejecida donde seguramente los propietarios desconozcan muchos aspectos del sector siendo
por ello menos exigentes en el terreno teacutecnico No obstante posiblemente requieran maacutes cercaniacutea
y paciencia a la hora de adaptar tu forma de trabajar y cambiarles de alguacuten modo el sistema que
hayan podido aplicar durante antildeos atraacutes
Todos ellos suelen exigir a su administrador que resuelva los problemas de la comunidad de
forma inmediata profesional y eficaz Para mantenerlos satisfechos es fundamental estar siempre
pendiente de ellos y a su disposicioacuten llevando todas las gestiones al diacutea y subsanando todas las
incidencias e impedimentos que vayan surgiendo
Proveedores
En este caso consideramos proveedores a los gremios con los que trabajamos diacutea a diacutea En una
comunidad hay una serie de gastos fijos (lo que conlleva trabajar con unos proveedores fijos) que
praacutecticamente tienen todas las comunidades y otra serie de gastos extra que van surgiendo seguacuten
las necesidades de cada comunidad
Por proveedores fijos entendemos
- Empresa de ascensores
- Empresa de energiacutea eleacutectrica
- Ayuntamiento (Suministro de agua)
- Empresa de limpieza
- Empresa de extintores
Proveedores en funcioacuten de los gastos ocasionados Los principales gremios son
- Cerrajeriacutea
- Fontaneriacutea
- Electricidad
- Desinsectacioacuten
- Albantildeileriacutea
- Etc
Por teacutermino general la mayoriacutea de las administraciones de fincas trabajan siempre con el mismo
rango de gremios ya que el tener unos proveedores de confianza con los que poder trabajar facilita
mucho las cosas Los propietarios son los que eligen el gremio que va a trabajar en cada
comunidad por ello es necesario que los administradores dispongan de maacutes de un gremio de
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confianza En el caso de que alguacuten propietario presente gremios por su cuenta hay que tenerlos
en consideracioacuten al fin y al cabo en la administracioacuten se aconseja de lo que podriacutea ser mejor pero
las decisiones finales siempre las toman el presidente o propietarios
Puedo destacar que hoy en diacutea hay mucha competencia entre los distintos proveedores ademaacutes
de que ha ido aumentado en la misma proporcioacuten que la crisis econoacutemica Las empresas muy
especiacuteficas han tenido que ampliar los servicios para poder abarcar maacutes campos llegando a prestar
todos los servicios principales de reparacioacuten (fontaneriacutea electricista albantildeileriacuteahellip)
Competidores
Este sector se puede enfocar desde varios puntos de vista
- Puedes especializarte solo y exclusivamente en comunidades
- Puedes complementar el trabajo de comunidades con otro tipo de servicios
Hay quien piensa que la forma de diferenciarse de la competencia es ampliando servicios
Debemos saber que existen empresas especializadas en otras gestiones que complementan sus
servicios con el negocio de las comunidades y por tanto son fiel competencia de las empresas
cuya dedicacioacuten exclusiva son las administraciones de fincas Estas empresas son
- Inmobiliarias Unen dos actividades con un volumen de ingresos complementario A
traveacutes de la inmobiliaria se pueden ofrecer grandes beneficios Al unirlo con
administracioacuten de fincas se puede aportar solidez al negocio
- Gestoriacuteas Aprovechan los conocimientos adquiridos y la cartera de clientes creada para
ofrecerles otros servicios complementarios
- Despacho de abogados Para diferenciarse del resto pueden asociarse con un letrado De
esta forma ofrecen asistencia judicial a los clientes
Yo opto por la especializacioacuten exclusiva en comunidades Hay otras formas de diferenciarse de
la competencia ofrecer un trato personalizado y eficiente a los clientes realizar un trabajo raacutepido
y de calidad y ofrecer una tabla de precios asequibles
Este sector se mueve en torno a las PYMES La mayoriacutea de empresas especializadas en el tema
son empresas familiares o pequentildeas empresas por lo que un punto importante a tener en cuenta
es elegir bien el lugar donde se van a ofrecer los servicios y estudiar la competencia existente
Competidores potenciales
Por competidores potenciales entendemos aquellos empresarios o empresas que quieren entrar en
el sector de las administraciones de fincas El aumento de estos competidores dependeraacute del grado
de atractivo que tenga dicho sector
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En el caso de las barreras de entrada pienso que puede jugar en contra ya que para poder ser
administrador de fincas no se exigen muchos requisitos (tener una titulacioacuten universitaria o ser
titulado en Administracioacuten de Fincas) y la inversioacuten no es muy elevada ademaacutes de que no se
necesita tecnologiacutea muy especiacutefica ni costosa al menos al inicio del proyecto
El aspecto con el que podemos destacar del resto es mostrando nuestra transparencia y lealtad
haciendo constar que nosotros somos gestores y asesores pero que la uacuteltima palabra siempre es
del presidente Muchas administraciones de fincas no son todo lo legales y transparentes que
deberiacutean ser Alguacuten ejemplo de ello seriacutea la existencia de una cuenta conjunta donde se realicen
las operaciones monetarias de todas las comunidades o el aporte por parte del administrador de
sus propios gremios
LAS 5 FUERZAS DE PORTER
Una vez desarrollados todos los componentes vamos a realizar el anaacutelisis de las cinco fuerzas de
Porter Este anaacutelisis es una herramienta de gestioacuten que permite analizar la empresa a traveacutes del
sector de las administraciones de fincas De esta forma conseguiremos un mejor anaacutelisis del
entorno al que pertenece la empresa y en base a ello podremos disentildear estrategias que permitan
aprovechar las oportunidades y hacer frente a las amenazas
A continuacioacuten voy a desarrollar el esquema que posteriormente explicareacute punto por punto
Competidores en el sector
de las Administraciones de
Fincas
Rivalidad entre los
competidores
Proveedores Compradores
Sustitutivos
Competidores
potenciales
Amenaza de nuevos ingresos
Poder de negociacioacuten con los
proveedores
Poder de negociacioacuten de los clientes
Amenaza de productos sustitutivos
Fuente Elaboracioacuten propia
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PODER NEGOCIADOR CON CLIENTES
Este apartado hace referencia al poder que tienen los consumidores para obtener buenos precios
y condiciones Podemos destacar los siguientes aspectos
- No existe concentracioacuten de clientes debido a las diversas opciones que tienen en el mercado
por lo que los clientes estaacuten muy repartidos
- Tiene un importante poder de negociacioacuten ya que el coste que le supone al cliente los
servicios no es muy elevado por lo tanto cambiar de administrador no les supondriacutea mucho
- Los servicios prestados son todo lo diferenciado que el administrador quiera ser ya que es
eacutel quien presta los servicios decide el meacutetodo de gestioacuten
- En cuanto a la importancia de los servicios prestados es vital ya que sobre todo en las
comunidades grandes la autogestioacuten es un trabajo muy complicado
- Existe un riesgo ya que no cumplir con los servicios pactados puede llevar a la resolucioacuten
del contrato
PODER NEGOCIADOR CON PROVEEDORES
Existe un gran poder de negociacioacuten con los proveedores ya que actualmente disponemos de
muacuteltiples empresas dedicadas al mantenimiento o reparacioacuten de comunidades Son los
proveedores de nuestros clientes pero de alguacuten modo recae su buena o mala gestioacuten sobre el
administrador El tener un abanico muy grande de proveedores nos permite poder usar maacutes
criterios de eleccioacuten y si no quedamos conforme con alguno de ellos podemos contar con otro
distinto para la proacutexima gestioacuten
RIVALIDAD ENTRE COMPETIDORES
El sector de las administraciones de fincas se caracteriza hoy en diacutea por poseer muchas empresas
que compiten entre siacute por lo que no hay ninguna que domine el mercado Principalmente
compiten por los precios generando menos beneficios y llegando a un punto donde el sector se
veraacute perjudicado rechazando la entrada de nuevas empresas
Este sector ademaacutes de competir en precios compite en publicidad innovacioacuten calidad del
serviciohellip por lo que se debe estar ldquoal pie del cantildeoacutenrdquo sin dejar al margen ninguacuten aspecto
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AMENAZA DE ENTRADA DE NUEVOS COMPETIDORES
En este sector se aprecia que el coste de inversioacuten inicial es bajo por ello la llegada de empresas
en participar en el mismo seraacute maacutes grande y raacutepida sin encontrar grandes barreras de entrada
Hago una puntualizacioacuten en este apartado y es que las empresas que llevan tiempo en el sector
generalmente estaacuten consolidadas teniendo una amplia cartera de clientes que se han ganado con
el paso del tiempo generalmente pertenecientes a la misma zona
Considero que es un sector contestable ya que los precios dependen del nivel competitivo del
sector sin que influya el nuacutemero de empresas que existan en el sector
AMENAZAS DE POSIBLES PRODUCTOS SUSTITUTIVOS
En este sector no considero que existan productos sustitutivos ya que el servicio que prestamos
no se puede ofrecer de otra forma Siacute lo pueden ejercer otras personas como abogados gestoriacuteas
de empresas o los propios presidentes pero los servicios que se vayan a prestar no seraacuten los
mismos
CONCLUSIOacuteN DEL ENTORNO ESPECIacuteFICO
El sector de las administraciones de fincas tiene
o Poder de clientes ALTO
o Poder de proveedores ALTO
o Grado de rivalidad ALTO
o Amenaza de entradas ALTO
o Amenaza de sustitutos BAJO
Al aplicar las cinco fuerzas de Porter al sector de las Administraciones de Fincas podemos
concluir que es atractivo ya que acceder a eacutel es faacutecil y econoacutemico por lo que resulta sencillo que
nuevas empresas puedan competir con la ya existentes He de antildeadir que el camino para llegar al
nivel de las empresas competidoras ya constituidas no es faacutecil ya que las empresas posicionadas
en este sector han ldquomarcado su territoriordquo por decirlo de alguna manera e igualarlas requiere un
tiempo
Presenta alto poder de clientes y alto grado de rivalidad sin existir productos sustitutivos
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24 Anaacutelisis DAFO
Con toda la informacioacuten recopilada en los anteriores anaacutelisis vamos a obtener un resumen de lo
que seriacutea el anaacutelisis estrateacutegico donde veremos la situacioacuten en la que se encuentra este tipo de
empresas para disentildear el plan estrateacutegico a seguir
Antes de tomar cualquier decisioacuten estrateacutegica es imprescindible realizar un diagnoacutestico de la
empresa para ello realizaremos un anaacutelisis DAFO que es el meacutetodo maacutes sencillo y eficaz Con
ello obtendremos conclusiones acerca de coacutemo aprovechar los puntos fuertes de la empresa y las
oportunidades del entorno y de coacutemo corregir las debilidades de la empresa y protegerse contra
las amenazas externas
OPORTUNIDADES
- La entrada de nuevos meacutetodos de comunicacioacuten maacutes raacutepidos y eficaces ha hecho que
comunidades de elevados vecinos donde la media de edad esteacute entorno a los 60 antildeos
hayan tenido que recurrir a un administrador para que realice todas las gestiones
simplemente por desconocimiento
- Desde que llegoacute la crisis econoacutemica los recibos pendientes y las deudas han aumentado
Esta situacioacuten ha hecho que la mayoriacutea de las comunidades tengan propietarios con
deudas pendientes y que por ello deban tomar medidas judiciales desconociendo el
procedimiento a seguir Esta situacioacuten ha hecho que cuenten con administradores para
solucionarles dichos problemas
AMENAZAS
- Competidores El sector de las administraciones de fincas es un sector que no ha sufrido
mucha caiacuteda con la crisis sobre todo en comunidades muy grandes es imprescindible
tener un administrador Esto ha conllevado la apertura de muchas oficinas de este sector
- Los precios estipulados hoy en diacutea son muy bajos
- Captacioacuten de clientes
- Crecimiento lento del mercado
FORTALEZAS
- Las empresas especializadas en fincas son empresas maacutes formadas en el sector que
gestoriacuteas geneacutericas o incluso abogados
- Ofrecer calidad y honestidad son los puntos maacutes importantes a la hora de formar una
empresa con estas caracteriacutesticas Que los gremios los escojan los vecinos que las
compantildeiacuteas de seguros sean externas y que todo se haga con el consentimiento y firma
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del presidente son algunos de los aspectos que mi empresa tendraacute y asiacute destacaremos
respecto a la competencia
- Organizacioacuten y orden Llevarlo todo al diacutea
- Comunicacioacuten con el equipo de trabajo
DEBILIDADES
- Dificultades para captar los primeros clientes
- Llegar a trabajar con una comunidad muy problemaacutetica donde el beneficio adquirido por
ella no cubra el coste producido
- Falta de experiencia a la hora de tomar las riendas del negocio
- Falta de habilidades a la hora de reaccionar con seguacuten queacute propietarios
25 Anaacutelisis de costes
Es importante que diferenciemos entre costes fijos y costes variables
Por costes fijos entendemos aquellos que son independientes al volumen de produccioacuten es
decir se deben pagar sin importar los servicios que la empresa preste Corresponden a factores
que no se consumen o sea no se destruyen de una vez si no que son utilizados durante varios
antildeos
- Estos costes seraacuten entre otros
- Programa informaacutetico
- Alquiler
- Mobiliario
- Publicidad
- Colegiacioacuten
- Seguro
- Amortizaciones
Por otro lado los costes variables como su nombre indica variacutean al modificar el volumen de
unidades productivas En este caso variacutean en funcioacuten de los servicios prestados Estos costes
seraacuten entre otros
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- Salarios
- Suministros
26 Anaacutelisis del Mercado ndash Zona de expansioacuten
A continuacioacuten voy a analizar la situacioacuten de la poblacioacuten en la zona donde vamos a instalarnos
ya que es un aspecto muy importante a la hora de establecer unos precios y tambieacuten conocer la
evolucioacuten que puede llegar a tener la empresa
Parque Venecia
Para poder analizar la evolucioacuten de la poblacioacuten de Parque Venecia al ser una zona que se
encuentra hoy en diacutea parcialmente ocupada y en fase de construccioacuten los datos reales nos
serviriacutean de poco por ello voy a coger los datos que se han estimado en un estudio de previsioacuten
de necesidades educativas realizado por el Ayuntamiento de Zaragoza Podemos ver un poco la
evolucioacuten esperada del barrio ya que al ser una zona en construccioacuten los datos actuales tienen un
margen de antildeos muy reducido y los caacutelculos que pudieran hacerse respecto a esos pocos antildeos no
seriacutean fiables
En este estudio toman un espacio temporal desde 2013 hasta 2022
Para obtener estos datos se han basado en las juntas de compensacioacuten de Parque Venecia padroacuten
de poblacioacuten manzana a manzana planes urbaniacutesticos etc
Seguacuten toda la informacioacuten mencionada anteriormente el nuacutemero de viviendas estimadas de
construccioacuten son las siguientes
Fuente Ayuntamiento de Zaragoza Fuente Ayuntamiento de Zaragoza
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Torrero ndash La Paz
Seguacuten los datos Demograacuteficos del Padroacuten Municipal presentado por el Ayuntamiento de Zaragoza
en el antildeo 2014 la poblacioacuten en el barrio Torrero - La Paz es de 37843 cuando en el antildeo 2012 era
de 37730 Adjunto cuadro
Es un distrito consolidado situado a las afueras de Zaragoza en la parte sur Siempre ha tenido su
encanto y prestigio especialmente por las zonas verdes Los Pinares de Venecia Pero actualmente
Torrero - La Paz sale del distanciamiento histoacuterico gracias a los cinturones de circunvalacioacuten que
rodean la ciudad acercaacutendolo al resto de la ciudad Ademaacutes la construccioacuten en su entorno del
complejo de ocio ldquoPuerto Veneciardquo le ha dado ldquoluz y vidardquo a la zona
Fuente Ayuntamiento de Zaragoza
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3 ACTIVIDAD DE LA EMPRESA
31 Definicioacuten del servicio que realizaraacute la empresa
La empresa Trufincas prestaraacute los siguientes servicios
- Velar por el buen reacutegimen de la casa sus instalaciones y servicios
- Realizar un seguimiento contable de todos los ingresos y gastos de la finca
- Preparar el plan de ingresos y gastos perioacutedicos o anuales
- Atender a la conservacioacuten de las infraestructuras
- Ejecutar los acuerdos en materia de obras efectuar los pagos y realizar los cobros
- Ejercer como Secretario en las correspondientes juntas ordinarias y extraordinarias en el
caso que proceda custodiando la documentacioacuten
- Llevar a cabo aquellas atribuciones que le confiera la junta de propietarios
- Asesorar a la comunidad
- Controlar los proveedores
- Dar cuenta de siniestros a las compantildeiacuteas de seguros
- Ocuparse de las relaciones laborales con los empleados de las fincas aplicando las
normas de convenio y las modalidades contractuales maacutes favorables
- Practicar las liquidaciones o modelos tributarios que fiscalmente procedan
- Toma de decisiones sobre aquellos propietarios que se ausentan de los pagos
- El mantenimiento de la convivencia entre los componentes o propietarios de la
comunidad
Ademaacutes de todo lo nombrado anteriormente se deberaacuten cumplimentar todas las obligaciones que
involucran al inmueble como revisiones de ITE asiacute como informar y cuando proceda tramitar la
solicitud de ayudas o subvenciones a las que pueda tener derecho el edificio en los casos de
rehabilitacioacuten u obras mayores
32 Factores claves del eacutexito
Los factores claves para el eacutexito estaacuten determinados por los siguientes elementos
-- Ubicacioacuten de la empresa La empresa estaraacute situada en una zona nueva de Zaragoza
Parque Venecia Es una zona joven que estaacute por explotar junto al centro comercial maacutes
popular de la ciudad A la mayoriacutea de las viviendas de nueva construccioacuten se les suele
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asignar un administrador de forma aleatoria y cuando ya hay un grupo de vecinos
considerable viviendo en el edificio suelen buscar a un nuevo administrador
-- Atencioacuten personalizada Pretendemos captar nuevos clientes con este meacutetodo y ademaacutes
fidelizarlos Para ello se atenderaacute a toda persona que tenga cualquier problema dejaacutendolos
satisfechos
-- Trabajo en equipo Aunque inicialmente seremos pocos en la plantilla habraacute
comunicacioacuten e incluso nos reuniremos varias veces por semana para comentar las
gestiones maacutes importantes que se han realizado De esta forma todos estamos al diacutea y en
caso de que falte alguno sabemos solventar los problemas
- Implantacioacuten de la Ley Orgaacutenica de Proteccioacuten de Datos (LOPD)
- Formacioacuten Todo el personal de la empresa tendraacute una formacioacuten acorde con su puesto
de trabajo y complementaria con la de los demaacutes trabajadores En Trufincas SL
realizaremos cursos tanto los socios como la empleada sobre la gestioacuten del programa que
vamos a utilizar
- Utilizacioacuten de los soportes teacutecnicos maacutes avanzados Trufincas SL dispondraacute de los
programas maacutes adecuados y competitivos para ser maacutes eficientes y eficaces en el trabajo
Usaremos Gesfincas y Gesinedi
- Colegiacioacuten Uno de los requisitos que considero imprescindible para mi nuevo proyecto
es la colegiacioacuten Estar colegiado no es obligatorio para poder llevar la gestioacuten de
comunidades pero si te permite ganar un prestigio respecto a los clientes y darles maacutes
seguridad a la hora de la eleccioacuten
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4 PROCESO DE PRESTACIOacuteN DEL SERVICIO
41 Determinacioacuten del proceso de prestacioacuten del servicio
Actividad Contable
En primer lugar la comunidad cliente deberaacute entregarnos toda la documentacioacuten de la comunidad
(Facturas emitidas facturas recibidas cierres contables CIF de la comunidad listado de
propietarios con sus coeficientes nordm de cuenta de la comunidad documentacioacuten bancariahellip) y
nosotros procederemos a introducir toda la informacioacuten en nuestra base de datos
Una vez que esteacute la comunidad puesta al diacutea cambiaremos la domiciliacioacuten de todos los
proveedores con el fin de recibir nosotros la documentacioacuten evitando incomodar al presidente
cada vez que llegue una factura
Realizaremos balances trimestrales de todas las comunidades enviaacutendoselas a cada propietario
En cuanto al cierre del ejercicio las cuentas se cerraraacuten al comienzo del mes posterior al cierre
mismo mes en el cual se realizaraacute la junta general ordinaria donde se expondraacuten dichas cuentas
se presentaraacute un nuevo presupuesto para el proacuteximo ejercicio y se cambiaraacute el turno de los
presidentes entre otras gestiones Ademaacutes de las juntas ordinarias se convocaraacuten tantas
extraordinarias como me soliciten los clientes de cada comunidad
Actividad Fiscal
El personal de Trufincas SL presentaraacute antes de finalizar el periodo voluntario (20 de Abril 20
de Julio y 20 de Octubre) los modelos correspondientes de IVA IRPF y otros impuestos
aplicables
Las presentaciones se pueden realizar telemaacuteticamente con la firma digital de la empresa o
presentando en persona el modelo en el banco
42 Niveles de tecnologiacutea aplicados en los procesos
Tecnologiacutea aplicada a la gestioacuten
La empresa contaraacute con diversos programas de gestioacuten (Gesfincas y Gesinedi) como herramientas
tecnoloacutegicas fundamentales de gestioacuten de la empresa
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Tecnologiacutea de Informacioacuten y Comunicacioacuten (TICs)
Finalmente como uacuteltimo factor tecnoloacutegico se incidiraacute especialmente en las TICs como factor a
tener en cuenta en el desarrollo tecnoloacutegico de la empresa
- Paacutegina web La web de Trufincas SL constaraacute de apartados geneacutericos quienes somos
servicios que ofrece medios teacutecnicos de los que se dispone ubicacioacuten contacto etc
Ademaacutes constaraacute con un gestor de contenidos que permita la modificacioacuten eliminacioacuten
y ampliacioacuten de los mismos asiacute como de la estructura y disentildeo de la paacutegina Finalmente
nos ocuparemos de que se ubique en un buen puesto en los buscadores
Tambieacuten dispondraacute de un apartado solo para clientes donde los propietarios podraacuten
meterse cuando quieran a traveacutes de unas claves y eacutestos podraacuten ver el estado econoacutemico
de la comunidad y los comunicados que se publiquen
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5 LA COMERCIALIZACIOacuteN DEL SERVICIO
51 Acciones de promocioacuten
Un punto muy importante a la hora de estimar las ventas es aplicar un buen plan de marketing ya
que las ventas en muchas ocasiones es resultado de las acciones de marketing aplicadas
En mi caso por un lado aplicareacute el marketing directo siendo este un sistema interactivo que utiliza
uno o maacutes medios de comunicacioacuten para obtener una respuesta en un puacuteblico objetivo Yo usareacute
los siguientes medios
- Buzoneo como su nombre indica consiste en hacer llegar a todos los domicilios de
una zona de intereacutes un folleto especialmente disentildeado para conseguir una respuesta
o Este sistema tiene una amplia difusioacuten su coste es bajo y la respuesta es
inmediata Buzonear por todas las comunidades de los alrededores es una buena
forma de darnos a conocer
- Mailing Consiste en enviar por correo electroacutenico o por correo postal informacioacuten
publicitaria junto con una carta personalizada
o En este caso vamos a redactar cartas personalizadas a presidentes que tengamos
localizados y sobre todo que esteacuten descontentos con el administrador actual
- Telemarketing Consiste en usar el teleacutefono o cualquier otro medio de comunicacioacuten
para contactar con clientes potenciales y comercializar los productos o servicios
o Para poder promocionar la administracioacuten de fincas procederemos a publicarnos
en el perioacutedico y en la revista de Parque Venecia
Estimar la demanda es otro punto a favor para planificar las ventas futuras Es decir estimar la
demanda potencial (personas que podriacutean comprar los productos) la demanda objetivo (a cuaacutentos
de ellos quieres llegar) y la demanda efectiva (el porcentaje de la demanda objetivo que pueden
convertirse en clientes)
La capacidad maacutexima es otro aspecto a tener en cuenta esto se consigue analizando cual es la
cantidad maacutexima que podriacutea llegar a vender si los clientes aparecen De esta forma podremos
conocer hasta doacutende puede llegar el negocio con la infraestructura actual
Localizacioacuten A la hora de posicionarnos en una zona hemos decidido situarnos en la zona de
Parque Venecia por que como he mencionado anteriormente es una zona nueva donde la mayoriacutea
de viviendas el administrador es el propio constructor y necesitan un cambio o una persona que
se dedique exclusivamente a ello
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52 Determinacioacuten del precio de venta
Los honorarios de un Administrador de fincas variacutean en funcioacuten de los servicios que preste a la
comunidad ya que no es lo mismo que la comunidad tenga una escalera de 12 vecinos o que esteacute
formada por 8 escaleras con 40 vecinos cada una Ademaacutes hay comunidades que disponen de
conserje piscina zonas comuneshellip todo esto tiene un mantenimiento maacutes costoso que una
pequentildea comunidad por lo que los precios seraacuten mayores
Por todo lo dicho anteriormente no existe una tarifa fija ya que el profesional es libre de establecer
sus honorarios en funcioacuten de la oferta la demanda y del lugar donde ejerza No obstante el
Colegio de Administradores de Fincas tiene establecidas unas cantidades por diferentes servicios
de manera que se calculan los honorarios del administrador multiplicando cada importe especiacutefico
por el servicio correspondiente que tuviera la comunidad (nuacutemero de viviendas ascensores
plazas de garaje trasteros calefaccioacuten y aire acondicionado centralizados bombas de presioacuten
portales porteriacutea conserjeriacutea vigilancia jardinero limpieza piscina jardines zonas deportivas
locales comerciales etc)
Para una comunidad media el Colegio de Administradores sugiera cobrar al mes 38euro por hora de
dedicacioacuten pero la pregunta eshellip iquestCuaacutentas horas se dedican a cada comunidad
La siguiente tabla ha sido realizada con arreglo a los caacutelculos realizados por el Colegio de
Administradores tomando como base un miacutenimo de 9 viviendas y 3 servicios
Fuente Colegio de Administradores de Fincas
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Voy a explicar la tabla anterior a traveacutes de un ejemplo
Para una comunidad de 30 viviendas con 7 servicios seguacuten la tabla expuesta nos resultariacutean
1415 horas que multiplicadas por los 38euro aconsejados nos dariacutean 53770euromes
En mi caso los precios que voy a fijar seraacuten en funcioacuten de los servicios prestados y del nuacutemero
de viviendas A continuacioacuten adjunto tabla orientativa de precios que voy a establecer
Ejemplo
SERVICIOS
PRESTADOS euro por vivienda Nordm VECINOS PRECIO AL MES
3 800 euro 9 7200 euro
4 900 euro 20 18000 euro
5 1000 euro 100 100000 euro
En cuanto al precio de las juntas la reunioacuten anual ordinaria seraacute gratuita y en caso de que haya
que hacer alguna reunioacuten extraordinaria a lo largo del antildeo tendraacute un coste de 100euro
53 Poliacutetica de cobros y pagos
La poliacutetica de cobros y pagos es la habitual en el sector los cobros se hacen a final de mes y los
pagos al contado yo a final de mes
Esto permitiraacute tener una tesoreriacutea saneada
Tabla de precios
SERVICIOS PRESTADOS euro por vivienda
3 800 euro
4 900 euro
5 1000 euro
Fuente Elaboracioacuten propia
Fuente Elaboracioacuten propia
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6 PLAN ECONOacuteMICO FINANCIERO
61 Inversioacuten Inicial y fondo de Maniobra del proyecto
El punto de partida de este proyecto empresarial es la ubicacioacuten del inmueble situado en Parque
Venecia en Zaragoza Al ser el inmueble alquilado las principales partidas de inversiones
corresponden a la adquisicioacuten del inmovilizado material entre lo que destaca el equipamiento
informaacutetico que supondraacute el desembolso maacutes importante
Presentamos en este punto el total de inversiones previstas para los cinco primeros antildeos de
actividad
Gastos de constitucioacuten
Hemos decidido crear una Sociedad de Responsabilidad Limitada Los pasos que debemos seguir
junto con el coste de los mismos son
- Registrar el nombre de la empresa en el Registro Mercantil solicitando el certificado
negativo de denominacioacuten social Coste unos 12euro
- Abrir una cuenta bancaria con el nombre de la empresa e ingresar el capital miacutenimo inicial
obligatorio 300006euro Coste del certificado bancario unos 375euro
- Redactar los Estatutos Sociales
- Escritura puacuteblica de la Constitucioacuten de la Sociedad Es un traacutemite obligatorio para la
posterior inscripcioacuten en el Registro Mercantil Coste del notario en torno a los 325euro
- Obtencioacuten del CIF Mod 036 Coste 180euro
- Darse de alta en el IAE
- Declaracioacuten censal IVA
- Inscripcioacuten en el Registro Mercantil 135euro
Superados estos traacutemites la creacioacuten de la Sociedad Limitada ya es efectiva Sin embargo para
que eacutesta pueda iniciar su actividad es necesario completar una serie de obligaciones con la
Seguridad Social y el Ayuntamiento de la localidad donde hayas fijado la direccioacuten social de tu
empresa tales como el alta en el Reacutegimen Especial de Trabajadores Autoacutenomos la solicitud
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del nuacutemero de patronal en caso de ir a contratar trabajadores o la solicitud de la Licencia de
apertura
Inmovilizado Inmaterial
Aplicaciones Informaacuteticas
Para realizar todos los trabajos administrativos voy a contratar dos programas Gesfincas
y Gesinedi De Gesfincas contrataremos el moacutedulo Horizontal en que va incluido el de
contabilidad ya que seraacuten los que vayamos a usar diariamente Por el momento contratareacute
dos puestos ascendiendo todo a 675euro Gesinedi es el programa de gestioacuten para llevar todas
las incidencias diarias que ocurren en la comunidad Este moacutedulo ascenderaacute a 385euro
Inmovilizado Material
Construcciones
Para la rehabilitacioacuten del local tendremos los siguientes gastos Proyecto de obra y
apertura obras de acondicionamiento y licencias asciendo a un total de unos 4450euro
Mobiliario
Decidimos comprar mobiliario para montar una pequentildea recepcioacuten dos despachos con
dos mesas sillas y estanteriacuteas junto a una pequentildea decoracioacuten en ellos Estimo gastar en
torno a 6000euro
Equipos para procesos de informacioacuten
Adquirimos dos ordenadores Lenovo C560 Full HD 89900euro cada uno comprado en
Mediamarkt
Una impresora empresarial cuyo coste asciende a 78400euro CANON MF9220CDN
DUPLEXREDFAX
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Cuadro Resumen
ANtildeO 1 ANtildeO 2 ANtildeO 3 ANtildeO 4 ANtildeO 5
Gastos de constitucioacuten y primer establecimiento
Gastos de constitucioacuten 750 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
TOTAL GASTOS CONSTITUCIOacuteN 750 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
Inmovilizado Inmaterial
Aplicaciones informaacuteticas 1060 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
TOTAL DE INMOVILIZADO INMATERIAL 1060 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
Inmovilizado Material
Construcciones 4450 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
Mobiliario 6000 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
Equipos para procesos de informacioacuten 2582 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
TOTAL DE INMOVILIZADO MATERIAL 13032 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
TOTAL DE PARTIDAS DE INVERSIONES 14842 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
IMPORTE DEL IVA DE LAS INVERSIONES 3117 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
TOTAL DEL IMPORTE DE INVERSIONES 17959 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
FONDO DE MANIOBRA
Consideramos Fondo de Maniobra la estimacioacuten de lo que se necesitariacutea de activo corriente
(derechos de cobro existencias etc que vencen antes de un antildeo) para hacer frente a los pasivos
corrientes que se preveacuten (Deudas a corto plazo)
Es importante contar con un fondo de maniobra suficiente ya que sin duda es una garantiacutea para la
estabilidad de la empresa Al abrir un negocio es de vital importancia plantearse en queacute medida
la empresa puede hacer frente a sus obligaciones a corto plazo
Con este estudio pretendemos que la capacidad de Trufincas SL para sobrevivir a los cobros y
pagos sea alta
Por ello afirmamos que el pasivo corriente nunca seraacute superior al activo corriente ya que
pagaremos todo al diacutea Ademaacutes los ingresos percibidos no los tendremos pendientes de cobro ya
que seremos nosotros mismos los que emitiremos los importes a las comunidades todos los meses
y de esta forma nos aseguraremos de percibir dichos importes y por tanto poder atender las
obligaciones de pago
Por todo lo dicho anteriormente se estima la necesidad de circulante en el momento de creacioacuten
de la empresa en 9000euro
Fuente Elaboracioacuten propia
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62 Financiacioacuten
La financiacioacuten total del proyecto seraacute de 35500euro de los cuales 15500euro seraacuten aportacioacuten propia
y los otros 20000euro se conseguiraacuten a traveacutes de un preacutestamo del Instituto de Creacutedito Oficial (ICO)
para empresas y emprendedores al 499 durante 5 antildeos
Las condiciones del preacutestamo ICO son las siguientes
- Importe maacuteximo por cliente 125 millones de euros
- Conceptos financiables Activos fijos vehiacuteculos turismo adquisicioacuten de empresas etchellip
- Modalidad Preacutestamoleasing para inversioacuten y preacutestamo para liquidez
- Tipo de intereacutes fijo o variable maacutes el margen establecido por la Entidad de Creacutedito seguacuten
el plazo de amortizacioacuten
- Plazo de amortizacioacuten y carencia
o Si se financia 100 liquidez 1 2 3 y 4 antildeos con la posibilidad de 1 antildeo de
carencia
o Si se financia inversioacuten 1 2 3 4 5 7 10 12 15 y 20 antildeos con hasta 2 antildeos de
carencia
- Comisiones la Entidad de Creacutedito no puede cobrar comisioacuten salvo por amortizacioacuten
anticipada
- Garantiacuteas a determinar por la Entidad de Creacutedito con la que se tramite la operacioacuten salvo
aval de SGRSAECA
- Vigencia se podraacuten formalizar preacutestamos al amparo de esta Liacutenea hasta el diacutea 12 de
diciembre de 2015
Lo solicito a traveacutes del Santander porque es mi banco de confianza y a diacutea de hoy es de los maacutes
solventes
A continuacioacuten voy a mostrar el cuadro de amortizacioacuten del preacutestamo solicitado donde nos
apareceraacuten los intereses que debemos abonar cada antildeo
Periodos de pago
Cuota Pago de intereses
Amortizacioacuten del principal
Amortizacioacuten acumulada
del principal
Capital pendiente
0 20000
1 4618 998 3620 3620 16380
2 4618 817 3801 7421 12579
3 4618 628 3991 11412 8588
4 4618 429 4190 15601 4399
5 4618 219 4399 20000 -
Fuente Elaboracioacuten propia
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63 Poliacutetica de amortizacioacuten
La tabla de amortizacioacuten establecida por la Agencia Tributaria este 2015 para los distintos
elementos amortizables es la siguiente
TIPO DE ELEMENTO COEFICIENTE LINEAL MAacuteXIMO
PERIODO DE ANtildeOS MAacuteXIMO
Edificios comerciales administrativos de servicios y viviendas 2 100
Mobiliario 10 20
Aplicaciones informaacuteticas 33 6
Equipos para procesos de informacioacuten 25 8
Esto adquiere el siguiente significado
En nuestro caso al comprar un ordenador la ley establece que el porcentaje maacuteximo que se puede
aplicar como un gasto de amortizacioacuten es de un 25 anual
Esto quiere decir que si el ordenador cuesta 899 euros entonces ahora valdraacute 66526 euros y de
tal manera al antildeo siguiente se puede deducir a otros 23374 euros y asiacute hasta que el ordenador
valga cero euros
ELEMENTO IMPORTE Coef Max
Antildeos Maacutex
Antildeo 1 Antildeo 2 Antildeo 3 Antildeo 4 Antildeo 5 TOTAL
Construcciones 4450 euro 2 100 89 euro 89 euro 89 euro 89 euro 89 euro 445 euro
Mobiliario 6000 euro 10 20 600 euro 600 euro 600 euro 600 euro 600 euro 3000 euro
Aplicaciones informaacuteticas
1060 euro 33 6 353 euro 353 euro 353 euro - - 1060 euro
Equipos Proc Inform
2582 euro 25 8 646 euro 646 euro 646 euro 646 euro 646 euro 3228 euro
TOTAL 1688 euro 1688 euro 1688 euro 1335 euro 1335 euro
64 Ingresos por aacutereas de negocio Previsioacuten de ventas anuales
Fuente Elaboracioacuten propia (Informacioacuten obtenida de Agencia Tributaria)
Fuente Elaboracioacuten propia
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Cuando inicias un proyecto de negocio no se puede tener la certeza de que dichos servicios van
a tener buena aceptacioacuten pero si podemos realizar proyecciones que nos faciliten la toma de
decisiones a la hora de compra o invertir en RRHH
Seguacuten los precios estipulados en el punto 52 voy a realizar unas plantillas de caacutelculo en funcioacuten
de todos los aspectos que pueden influir en mayor o en menor medida en nuestras ventas y que se
han mencionado a lo largo de todo el trabajo Mi estimacioacuten de ventas la voy a realizar a 5 antildeos
desarrollando por trimestres las comunidades que podemos captar
Ingresos estimados del 1ordmAntildeo
1ordm ANtildeO
1ordm Trim 2ordm Trim 3ordm Trim 4ordm Trim COM
Nordm VEC
TOTAL euroVecino
Ingresos 1ordm Antildeo SERVICIOS ud Euros ud Euros ud Euros ud Euros
Com con 3 serv 2 1600 euro 2 1600 euro 2 1600 euro 2 1600 euro 8 72 6400 euro 460800 euro
Comcon 4 serv 1 900 euro 0 000 euro 2 1800 euro 1 900 euro 4 80 3600 euro 288000 euro
Comcon 5 serv 1 1000 euro 1 1000 euro 000 euro 0 000 euro 2 200 2000 euro 400000 euro
14 12000 euro 1148800 euro
Se estima captar 14 comunidades obteniendo unos ingresos anuales de 11488euro
Ingresos estimados del 2ordmAntildeo
Se estima captar 10 comunidades maacutes haciendo un total de 24 comunidades y obteniendo unos
ingresos anuales de 24016euro
Ingresos estimados del 3ordmAntildeo
2ordm ANtildeO
TOTAL INGRESOS 1ordm Trim 2ordm Trim 3ordm Trim 4ordm Trim
COM Nordm
VEC TOTAL
euroVecino Ingresos 2ordmAntildeo SERVICIOS ud Euros ud Euros ud Euros ud Euros
Com con 3 serv
1 800 euro 1 800 euro 0 000 euro 1 800 euro 3 27 2400 euro 64800 euro 525600 euro
Comcon 4 serv
0 000 euro 1 900 euro 2 1800 euro 1 900 euro 4 80 3600 euro 288000 euro 576000 euro
Comcon 5 serv
2 2000 euro 0 000 euro 0 000 euro 1 1000 euro 3 300 3000 euro 900000 euro 1300000 euro
10 9000 euro 1252800 euro 2401600 euro
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Se estima captar 11 comunidades maacutes haciendo un total de 35 comunidades obteniendo unos
ingresos anuales de 32696 euro
Ingresos estimados del 4ordmAntildeo
4ordm ANtildeO TOTAL
INGRESOS 1ordm Trim 2ordm Trim 3ordm Trim 4ordm Trim COM
Nordm VEC
TOTAL euroVecino
Ingresos 4ordmAntildeo SERVICIOS ud Euros ud Euros ud Euros ud Euros
Com con 3 serv
2 1600 euro 0 000 euro 0 000 euro 1 800 euro 3 27 2400 euro 64800 euro 770400 euro
Comcon 4 serv
0 000 euro 1 900 euro 1 900 euro 1 900 euro 3 60 2700 euro 162000 euro 1026000 euro
Comcon 5 serv
0 000 euro 0 000 euro 0 000 euro 1 1000
euro 1 100 1000 euro 100000 euro 1800000 euro
7 6100 euro 326800 euro 3596400 euro
Se estima captar 7 comunidades maacutes haciendo un total de 42 comunidades obteniendo unos
ingresos anuales de 35964 euro
Por uacuteltimo los ingresos estimados del 5ordmAntildeo son
3ordm ANtildeO TOTAL
INGRESOS 1ordm Trim 2ordm Trim 3ordm Trim 4ordm Trim COM
Nordm VEC
TOTAL euroVecino
Ingresos 3ordmAntildeo SERVICIOS ud Euros ud Euros ud Euros ud Euros
Com con 3 serv
1 800 euro 2 1600 euro 1 800 euro 1 800 euro 5 45 4000 euro 180000 euro 705600 euro
Comcon 4 serv
2 1800 euro 0 000 euro 1 900 euro 1 900 euro 4 80 3600 euro 288000 euro 864000 euro
Comcon 5 serv
1 1000 euro 0 000 euro 1 1000 euro 0 000 euro 2 200 2000 euro 400000 euro 1700000 euro
11 9600 euro 868000 euro 3269600 euro
5ordm ANtildeO TOTAL
INGRESOS 1ordm Trim 2ordm Trim 3ordm Trim 4ordm Trim COM
Nordm VEC
TOTAL euroVecino
Ingresos 5ordmAntildeo SERVICIOS ud Euros ud Euros ud Euros ud Euros
Com con 3 serv
1 800 euro 0 000 euro 0 000 euro 1 800 euro 2 18 1600 euro 28800 euro 799200 euro
Comcon 4 serv
0 000 euro 1 900 euro 0 000 euro 0 000 euro 1 20 900 euro 18000 euro 1044000 euro
Comcon 5 serv
1 1000 euro 1 1000 euro 0 000 euro 0 000 euro 2 200 2000 euro 400000 euro 2200000 euro
5 4500 euro 446800 euro 4043200 euro
Fuente cuadros de ingresos estimados Elaboracioacuten propia
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Se estima captar 5 comunidades maacutes haciendo un total de 47 comunidades obteniendo unos
ingresos anuales de 40432 euro
Como se pueden ver en los cuadros anteriores los incrementos de las ventas se estiman de la
siguiente forma
El primer antildeo realizaremos una gran inversioacuten y por tanto mayor dedicacioacuten en promocionar los
servicios haciendo hincapieacute en conseguir una cartera de clientes base Por ellos el mayor
incremento se aprecia en el segundo antildeo A partir del 3ordm antildeo la campantildea promocional seraacute menor
y las comunidades iraacuten entrando poco a poco incrementando las ventas entre un 9 y un 12
A continuacioacuten voy a desarrollar un graacutefico estimado de evolucioacuten donde podemos ver la el
progreso tanto de los ingresos como del nuacutemero de comunidades gestionadas a lo largo de 5 antildeos
65 Descripcioacuten de los costes
A continuacioacuten voy a presentar los costes fijos de la empresa
- Alquiler del local 300euromes aportando dos meses de fianza iniciales
- Colegiacioacuten 1500euro el primer antildeo y el resto 600euro
- Programa informaacutetico 1060euro al antilde
- Seguro 200euromes
- Gastos de personal 600mes a media jornada
- Publicidad paacutegina web y promocioacuten en revistashellip
Fuente Elaboracioacuten propia
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CCOOSSTTEESS FFIIJJOOSS
COSTES FIJOS
ANtildeO 1 ANtildeO 2 ANtildeO 3 ANtildeO 4 ANtildeO 5
Gastos de personal 720000 euro 720000 euro 720000 euro 720000 euro 720000 euro
Programa informaacutetico 106000 euro 106000 euro 106000 euro 106000 euro 106000 euro
Alquiler 420000 euro 360000 euro 360000 euro 360000 euro 360000 euro
Seguro 20000 euro 20000 euro 20000 euro 20000 euro 20000 euro
Colegiacioacuten 150000 euro 60000 euro 60000 euro 60000 euro 60000 euro
Publicidad 20000 euro 20000 euro 10000 euro 10000 euro 10000 euro
Amortizaciones 954 euro 954 euro 954 euro 954 euro 954 euro
TOTAL 1531400 euro 1381400 euro 1371400 euro 1371400 euro 1371400 euro
COSTES VARIABLES
Tras plantear los costes fijos mostramos los costes variables de la empresa
COSTES VARIABLES
ANtildeO 1 ANtildeO 2 ANtildeO 3 ANtildeO 4 ANtildeO 5
Suministros 90000 euro 108000 euro 114000 euro 96000 euro 102000 euro
Desplazamiento (Gasolina) 6000 euro 8000 euro 8000 euro 8000 euro 8000 euro
Consumibles 300000 euro 200000 euro 100000 euro 50000 euro 10000 euro
TOTAL 396000 euro 316000 euro 222000 euro 154000 euro 120000 euro
66 Cuenta de resultados previsionales
A continuacioacuten se presenta la cuenta de resultados esperada Dicha cuenta muestra los resultados
de las operaciones durante un periodo de tiempo mostrando los ingresos obtenidos los gastos
incurridos y la ganancia o peacuterdida de Trufincas SL durante ese tiempo En nuestro caso 5 antildeos
Fuente Elaboracioacuten propia
Fuente Elaboracioacuten propia
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1Impuestos sobre beneficios En el antildeo 2015 el tipo de gravamen general se reduce del 30 al 25 de manera
progresiva es decir el 28 para el 2015 quedando determinado el 28 para el 2016 Para entidades de nueva creacioacuten
que realicen actividades econoacutemicas se mantiene el 15 para el primer periodo impositivo en el que se obtiene una
base impositiva y el siguiente
Como podemos observar el primer antildeo tenemos peacuterdidas pero a partir del segundo antildeo
empezamos a obtener beneficios Hay que tener en cuenta que los primeros antildeos tus gastos se
incrementan porque debes invertir maacutes en publicidad y promocioacuten Una vez que ya te hayas dado
a conocer y tengas maacutes o menos una estabilidad el objetivo es realizar un buen mantenimiento de
las comunidades existentes teniendo a los clientes contentos e ir captando maacutes poco a poco
El mundo de las comunidades muchas veces es el ldquoboca a bocardquo por eso realizar un trabajo
perfecto conllevaraacute la obtencioacuten de maacutes clientes sin necesidad de invertir todos los antildeos en
publicidad y promocioacuten
Antildeo 1 Antildeo 2 Antildeo 3 Antildeo 4 Antildeo 5
INGRESOS 1148800 euro 2401600 euro 3269600 euro 3596400 euro 4043200 euro
Ventas 1148800 euro 2401600 euro 3269600 euro 3596400 euro 4043200 euro
COSTES VARIABLES 396000 euro 316000 euro 222000 euro 154000 euro 120000 euro
Suministros 90000 euro 108000 euro 114000 euro 96000 euro 102000 euro
Desplazamiento (Gasolina) 6000 euro 8000 euro 8000 euro 8000 euro 8000 euro
Consumibles 300000 euro 200000 euro 100000 euro 50000 euro 10000 euro
COSTES FIJOS 1436000 euro 1286000 euro 1276000 euro 1276000 euro 1276000 euro
Gastos de personal 720000 euro 720000 euro 720000 euro 720000 euro 720000 euro
Programa informaacutetico 106000 euro 106000 euro 106000 euro 106000 euro 106000 euro
Alquiler 420000 euro 360000 euro 360000 euro 360000 euro 360000 euro
Seguro 20000 euro 20000 euro 20000 euro 20000 euro 20000 euro
Colegiacioacuten 150000 euro 60000 euro 60000 euro 60000 euro 60000 euro
Publicidad 20000 euro 20000 euro 10000 euro 10000 euro 10000 euro
Amortizaciones 954 euro 954 euro 954 euro 954 euro 954 euro
COSTES FIJOS Y AMORTIZACIONES 1531400 euro 1381400 euro 1371400 euro 1371400 euro 1371400 euro
RESULTADO BRUTO -683200 euro 799600 euro 1771600 euro 2166400 euro 2647200 euro
TOTAL DE INGRESOS FINANCIEROS 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
Gastos financieros 99800 euro 81735 euro 62769 euro 42856 euro 21950 euro
TOTAL GASTOS FINANCIEROS 99800 euro 81735 euro 62769 euro 42856 euro 21950 euro
RESULTADO FINANCIERO -99800 euro -81735 euro -62769 euro -42856 euro -21950 euro
BENEFICIO ANTES DE IMPUESTOS -783000 euro 717865 euro 1708831 euro 2123544 euro 2625250 euro
Impuestos sobre beneficios -219240 euro 201002 euro 256325 euro 318532 euro 393788 euro
BENEFICIO DESPUEacuteS DE IMPUESTOS -563760 euro 516863 euro 1452507 euro 1805012 euro 2231463 euro
Fuente Elaboracioacuten propia
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67 Previsiones de tesoreriacutea
A continuacioacuten voy a presentar la tesoreriacutea anualizada de la empresa
1ordm Antildeo 2ordm Antildeo 3ordm Antildeo 4ordm Antildeo 5ordm Antildeo
Cobros por ventas 11488 euro 24016 euro 32696 euro 35964 euro 40432 euro
TOTAL COBROS 11488 euro 24016 euro 32696 euro 35964 euro 40432 euro
Pago por costes variables 3960 euro 3160 euro 2220 euro 1540 euro 1200 euro
Pagos por los costes fijos 15314 euro 13814 euro 13714 euro 13714 euro 13714 euro
TOTAL PAGOS 19274 euro 16974 euro 15934 euro 15254 euro 14914 euro
Cash Flow Operativo -7786 euro 7042 euro 16762 euro 20710 euro 25518 euro
Inversiones 14842 euro 0 euro 0 euro 0 euro 0 euro
Impuesto sobre beneficio 0 euro -2192 euro 2010 euro 2563 euro 3185 euro
Intereses de deuda 998 euro 817 euro 628 euro 429 euro 219 euro
Pagos extraoperativos 15840 euro -1375 euro 2638 euro 2992 euro 3405 euro
Capital 13000 euro 0 euro 0 euro 0 euro 0 euro
Emisioacuten de deuda 20000 euro 0 euro 0 euro 0 euro 0 euro
Ingresos extraoperativos 33000 euro 0 euro 0 euro 0 euro 0 euro
Cash Flow extraoperativo 17160 euro 1375 euro -2638 euro -2992 euro -3405 euro
Deacuteficit Superaacutevit 9374 euro 8417 euro 14124 euro 17718 euro 22113 euro
Deacuteficit Superaacutevit Acumulado 9374 euro 17791 euro 31915 euro 49634 euro 71747 euro
Fuente Elaboracioacuten propia
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68 Balances de situacioacuten previsionales
A continuacioacuten voy a presentar el balance previsional del antildeo inicial
ACTIVO 1ordm ANtildeO Antildeo 2 Antildeo 3 Antildeo 4 Antildeo 5
ACTIVO NO CORRIENTE 2252817 euro 2850738 euro 4094384 euro 5732753 euro 7810622 euro
GASTOS DE ESTABLECIMIENTO 75000 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
INMOVILIZADO INMATERIAL 70667 euro 35333 euro 000 euro 000 euro 000 euro
Inmovilizado Inmaterial 106000 euro 106000 euro 106000 euro 106000 euro 106000 euro
Amortizacioacuten Acumulada (II) 35333 euro 70667 euro 106000 euro 106000 euro 106000 euro
INMOVILIZADO MATERIAL 1169750 euro 1036300 euro 902850 euro 769400 euro 635950 euro
Inmovilizado Material 1303200 euro 1303200 euro 1303200 euro 1303200 euro 1303200 euro
Amortizacioacuten Acumulada (IM) 133450 euro 266900 euro 400350 euro 533800 euro 667250 euro
INMOVILIZADO FINANCIERO 937400 euro 1779105 euro 3191534 euro 4963353 euro 7174672 euro
Inmovilizados Financieros 937400 euro 1779105 euro 3191534 euro 4963353 euro 7174672 euro
ACTIVO CORRIENTE 152161 euro 491345 euro 375441 euro 205238 euro 15122 euro
Existencias 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
Realizable 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
Disponible 152161 euro 491345 euro 375441 euro 205238 euro 15122 euro
TOTAL ACTIVO 2404978 euro 3342083 euro 4469825 euro 5937991 euro 7825744 euro
Activo
En el Activo corriente podemos ver los activos que podemos transformar en dinero con maacutes
facilidad Variacutea en funcioacuten de la produccioacuten de la empresa Algunas de las partidas son
inversiones que se deben financiar El activo no corriente se compone de la inversioacuten previa y
miacutenima que la empresa debe realizar Estos activos no suelen variar mucho de antildeo en antildeo
PASIVO 1ordm ANtildeO Antildeo 2 Antildeo 3 Antildeo 4 Antildeo 5
PATRIMONIO NETO 986240 euro 1503103 euro 2955609 euro 4760622 euro 6992084 euro
Capital social 1550000 euro 1550000 euro 1550000 euro 1550000 euro 1550000 euro
Reservas y peacuterdidas 000 euro -563760 euro -46897 euro 1405609 euro 3210622 euro
Resultado del ejercicio -563760 euro 516863 euro 1452507 euro 1805012 euro 2231463 euro
PASIVO NO CORRIENTE 1637978 euro 1637978 euro 1257891 euro 858838 euro 439872 euro
Financiacioacuten lp 1637978 euro 1637978 euro 1257891 euro 858838 euro 439872 euro
PASIVO CORRIENTE -219240 euro 201002 euro 256325 euro 318532 euro 393788 euro
Deudas con Proveedores 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
Financiacioacuten cp 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
HP por impuesto sobre beneficio -219240 euro 201002 euro 256325 euro 318532 euro 393788 euro
TOTAL PASIVO 2404978 euro 3342083 euro 4469825 euro 5937991 euro 7825744 euro
Fuente Elaboracioacuten propia
Fuente Elaboracioacuten propia
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39
Pasivo
El Pasivo nos dice quieacuten financia la empresa En eacutel distinguimos entre el Pasivo a corto plazo el
cual se debe devolver en un periodo menor a un antildeo y el Pasivo a largo plazo
Ademaacutes consta del patrimonio neto formado por el capital social y el resultado del ejercicio
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40
7 PLAN FINANCIERO
71 Caacutelculo de los Flujos de Caja
Por Flujo de Caja entendemos que es la diferencia entre el efectivo que se ingresa menos el
efectivo que sale de la empresa es decir hablamos solo de efectivo no de rentabilidad como se
explica en el siguiente apartado
A continuacioacuten voy a realizar el caacutelculo de los datos del Flujo de Caja para el primer antildeo de la
empresa
Antildeo 1 Antildeo 2 Antildeo 3 Antildeo 4 Antildeo 5
Resultado despueacutes de impuestos
-563760 euro 516863 euro 1452507 euro 1805012 euro 2231463 euro
+ Amortizaciones 95400 euro 95400 euro 95400 euro 95400 euro 95400 euro
+ Incrementos en impuestos pendientes
-219240 euro 201002 euro 256325 euro 318532 euro 393788 euro
- Adquisiciones de activo fijo
1484200 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
Flujo Neto de caja del proyecto
-2171800 euro 813265 euro 1804231 euro 2218944 euro 2720650 euro
Resultado despueacutes de impuestos
-563760 euro 516863 euro 1452507 euro 1805012 euro 2231463 euro
+ Amortizaciones 95400 euro 95400 euro 95400 euro 95400 euro 95400 euro
+ Incrementos en impuestos pendientes
-219240 euro 201002 euro 256325 euro 318532 euro 393788 euro
- Devolucioacuten neta de deuda -1637978 euro -1637878 euro -1637778 euro -1637678 euro -1637578 euro
- Adquisiciones de activo fijo
1484200 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
Flujo Neto de caja de Capital -533822 euro 2451143 euro 3442009 euro 3856622 euro 4358228 euro
Flujo Neto de caja de Capital acumulado
-533822 euro 1917321 euro 5359330 euro 9215952 euro 13574180 euro
A traveacutes de este estudio podemos analizar la liquidez de la empresa entendiendo por ello la
capacidad de hacer frente a las obligaciones existentes de corto plazo
Los Flujos de Caja del primer antildeo son negativos ya que el primer antildeo es cuando realizas la mayor
inversioacuten (Calcular el resto de antildeos para ver la evolucioacuten positiva)
72 Rentabilidad del proyecto
Fuente Elaboracioacuten propia
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41
A continuacioacuten voy a presentar y explicar los ratios de rentabilidad maacutes significativos
fundamentando dichos enunciados en la diferencia entre las ganancias menos los gastos
Rentabilidad econoacutemica Mide la rentabilidad que se obtiene de las inversiones de la empresa
mediante el desarrollo de su actividad dicho de otra manera mide la eficiencia con la que la
empresa gestiona los recursos que se han aportado
119929119942119951119957119938119939119946119949119946119941119938119941 119916119940119848119847119848119950119946119940119938 =119913119912119920119931
119912119914119931119920119933119926 119931119926119931119912119923
ANtildeO 1 ANtildeO 2 ANtildeO 3 ANtildeO 4 ANtildeO 5
Rentabilidad econoacutemica -033 021 038 036 034
La evolucioacuten de la rentabilidad econoacutemica de Trufincas en una previsioacuten de 5 antildeos seraacute
mayormente positiva Podemos ver un gran incremento del mismo hasta el tercer antildeo y como se
estabiliza en el antildeo cuarto y quinto Con esta evolucioacuten observamos la productividad de los
activos y la eficiencia de la empresa Claramente los primeros antildeos son claves para obtener
clientes y promocionarse a ello se debe la impactante subida Los antildeos restantes se obtiene una
rentabilidad menor debido a la estabilidad que se alcanza centraacutendose maacutes en mantener a los
clientes ya existentes y dejando al lado el trabajo comercial para captar a nuevos clientes
Si quisieacuteramos aumentar nuestra rentabilidad econoacutemica podriacuteamos aumentar la rotacioacuten de
activo vendiendo maacutes es decir captando nuevas comunidades y reduciendo nuestros costes
Cuanto mayor sea el valor de este ratio mayor seraacute el rendimiento de los activos
Rentabilidad financiera Es el beneficio neto dividido entre los recursos propios o dicho de otra
manera es la rentabilidad de los capitales invertidos
119929119942119951119957119938119939119946119949119946119941119938119941 119917119946119951119938119951119940119946119942119955119938 =119913119916119925119916119917119920119914119920119926 119925119916119931119926
119927119912119931119929119920119924119926119925119920119926 119925119916119931119926
ANtildeO 1 ANtildeO 2 ANtildeO 3 ANtildeO 4 ANtildeO 5
Rentabilidad Financiera -057 034 049 038 032
Trufincas tiene una rentabilidad financiera positiva a lo largo del tiempo Al igual que con la
rentabilidad econoacutemica el primer antildeo los resultados son negativos pero si analizamos la
evolucioacuten vemos que es positiva hasta el tercer antildeo y luego disminuye un poco casi
estabilizaacutendose La rentabilidad financiera es para las empresas con aacutenimo de lucro el ratio maacutes
importante ya que mide el beneficio neto generado en relacioacuten a la inversioacuten de los propietarios
de la empresa Cuanto maacutes alto sea el ratio menos recursos se utilizan para obtener el beneficio
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42
8 EVALUACIOacuteN ECONOacuteMICA DEL PROYECTO
81 Pay-back o Periodo de Retorno
Pay-back es un meacutetodo usado en la evaluacioacuten de inversiones y se define como el periodo de
tiempo que la empresa tardaraacute en recuperar la inversioacuten con las ganancias que generaraacute el negocio
Puede ser una cantidad de meses o antildeos
Vamos a tomar como inversioacuten inicial el importe de inversiones maacutes el fondo de maniobra
17959 euro + 9000euro haciendo un total de 26959euro
Antildeo 1 Antildeo 2 Antildeo 3 Antildeo 4 Antildeo 5
Cash flow neto anual -533822 euro 2451143 euro 3442009 euro 3856622 euro 4358228 euro
Cash flow neto acumulado -533822 euro 1917321 euro 5359330 euro 9215952 euro 13574180 euro
Podemos comprobar a traveacutes de los caacutelculos que acabamos de realizar que en el tercer antildeo
recuperamos la inversioacuten realizada
Con estos caacutelculos no se tiene en cuenta el valor temporal del dinero ademaacutes de que el Pay-back
solo se fija en los beneficios que hacen falta hasta cubrir el importe de la inversioacuten sin valorar los
ingresos que se pueden producir despueacutes
82 Valor Actual Neto (VAN)
El VAN es un indicador financiero que mide los flujos de los futuros ingresos que tendraacute el
proyecto Con ello podremos determinar si al descontar la inversioacuten inicial nos quedaraacute alguna
ganancia
En nuestro proyecto de inversioacuten se exige un desembolso inicial de 26959euro y se espera que se
va a generar beneficios entre el 1ordm y el 5ordm antildeo Vamos a aplicar un tipo de descuento del 10 La
foacutermula para el caacutelculo es la siguiente
Pay-back
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119933119912119925 =119933119957
(120783 + 119948)119957minus 119920 119946119951
En la siguiente tabla podremos ver el desglose de los flujos de caja correspondiente a cada
uno de los antildeos aplicando los datos mencionados anteriormente
ANtildeO DESEMBOLSO INGRESOS FLUJO DESCONTADO
0 -26959 0 -2695900 euro
1 0 -5338 euro -485293 euro
2 0 24511 euro 2025738 euro
3 0 34420 euro 2586032 euro
4 0 38566 euro 2634125 euro
5 0 43582 euro 2706117 euro
VAN 6770819 euro
Tras los caacutelculos podemos ver que el VAN es positivo por lo que la inversioacuten seriacutea aceptable
La ventaja de calcular el VAN es que dicho estudio tiene en cuenta el valor del dinero con el
tiempo El inconveniente del mismo es que los flujos de caja calculados son estimados ya es
una proyeccioacuten futura y es posible que se haya realizado una mal valoracioacuten del mismo
llevando a decisiones erroacuteneas
83 Tasa Interna de Rentabilidad (TIR)
Este meacutetodo consiste en calcular la tasa de descuento que hace 0 el Valor Actual Neto Es la tasa
maacutexima que puede tener un proyecto para que sea rentable La foacutermula para el caacutelculo es la
siguiente
119931119920119929 =119933119957
(120783 + 119922)119957minus 119920 119946119951 = 120782
Para ello vamos a calcular el VAN con varias tasas de rentabilidad y obtendremos un graacutefico para
ver de forma aproximada entre que tanto por cierto estaacute la tasa de descuento que estamos
buscando
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44
TASA INTERNA DE RETORNO
TASA DE DESCUENTO
VAN
0 10878280 euro
5 8579932 euro
10 6770819 euro
15 5328346 euro
20 4164676 euro
25 3215859 euro
30 2434642 euro
35 1785638 euro
40 1242013 euro
45 783185 euro
50 393195 euro
55 59551 euro
60 -227620 euro
Por todo lo dicho anteriormente y tras el graacutefico que mostramos vemos que la tasa de descuento
que buscamos estaacute entre el 55 y el 60 y tras aplicar los caacutelculos correspondientes nos sale la
siguiente TIR
TIR 56
Tras obtener los resultados vemos que la Tasa Interna de Retorno es superior a la tasa de
descuento que aplicamos (10) por lo que este proyecto es interesante realizarlo Si la tasa fuese
superior al 56 los resultados seriacutean negativos y la inversioacuten no seriacutea viable
(euro2000000)
euro000
euro2000000
euro4000000
euro6000000
euro8000000
euro10000000
euro12000000
0 10 20 30 40 50 60 70
TASA INTERNA DE RETORNO (TIR)
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9 ASPECTOS FORMALES DEL PROYECTO
91 Forma juriacutedica
Como hemos nombrado en puntos anteriores se ha decidido crear una Sociedad Limitada para dar
forma juriacutedica a la empresa
Los criterios que nos han condicionado a tomar esta decisioacuten son los siguientes
- Nuacutemero de socios Al ser una empresa pequentildea con dos socios y capital reducido hemos
pensado que esta es la mejor opcioacuten
- Responsabilidad del Socio En una Sociedad Limitada la responsabilidad de los socios
ante las deudas se la sociedad estaacute limitada al capital aportado
- Capital Social Se planteoacute la creacioacuten de una Sociedad Anoacutenima pero el desembolso
inicial es mayor ademaacutes de una mayor complejidad y gastos de gestioacuten
- Estructura de Direccioacuten y Gestioacuten La estructura es maacutes flexible que en otras sociedades
siendo menor el rigor formar en su organizacioacuten
92 Proteccioacuten Juriacutedica
Dada la actividad a realizar se contrataraacute un seguro para las actividades ademaacutes del seguro
obligatorio de responsabilidad civil
93 Medidas de prevencioacuten de riesgos laborales
Las instalaciones de la oficina contaraacuten con las medidas de seguridad e higiene referidas
principalmente a
- Sistemas contra incendios
- Instalaciones eleacutectricas
- Evacuacioacuten del edificio
- Calefaccioacuten y aire acondicionado
- Equipos mecaacutenicos
La normativa que regula los riesgos laborales es la siguiente Prevencioacuten de Riesgos Laborales
Ley 311995 de 8 de Noviembre y su modificacioacuten por la ley 542003 de 12de diciembre de
reforma del marco normativo de la prevencioacuten de Riesgos Laborales BOE nordm298 de 13 de
diciembre
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46
10 PLANIFICACIOacuteN TEMPORAL DE PUESTA EN MARCHA
El listado de traacutemites que vamos a realizar como emprendedores en el mundo de las
administraciones de fincas es el habitual de una empresa y no presenta ninguacuten elemento especiacutefico
determinado por el tipo de actividad salvo la opcioacuten y recomendacioacuten de disponer el tiacutetulo de
Administrador de Fincas colegiado para tener maacutes prestigio y credibilidad a la hora de prestar los
servicios
El listado de traacutemites que realizaremos seraacuten los siguientes
- Registro del dominio
- Inscripcioacuten en el colegio de Administradores de Aragoacuten
- Constitucioacuten de la Sociedad Limitada
- Declaracioacuten previa al inicio de la actividad
- Solicitud del preacutestamo
- Gestioacuten del alquiler del local
- Solicitud de licencia de obra
- Acondicionamiento del local
- Seleccioacuten de trabajador
- Solicitud de licencia de apertura
- Adquisicioacuten del equipamiento
- Inicio de campantildea promocional de apertura
- Inicio de la actividad
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47
11 CONCLUSIONES
El objetivo de este proyecto ha consistido en elaborar un plan de negocio viable Para ello ha
sido necesario realizar una serie de estudios financieros y anaacutelisis globales que puntualizaremos
a continuacioacuten
En primer lugar hemos presentado el plan de negocio a seguir Descripcioacuten del sector y empresa
creadora objetivos principales y datos iniciales del proyecto
Posteriormente hemos procedido a realizar un estudio de mercado y del entorno de la actividad
de la empresa Para el estudio del entorno hemos utilizado el anaacutelisis PESTE analizando cada uno
de sus componentes llegando a la conclusioacuten de que actualmente las dimensiones poliacuteticas nos
afectan negativamente considerando la poliacutetica de hoy en diacutea como restrictiva Lo mismo
podemos decir de la dimensioacuten econoacutemica La sociedad es un aspecto muy importante ya que
vivimos en una sociedad de tendencias Con respecto al aacutembito tecnoloacutegico y del medio ambiente
pienso que cada diacutea su evolucioacuten es mayor y ademaacutes disponemos de maacutes avances Para el anaacutelisis
del sector hemos utilizado las 5 fuerzas de Porter lo que ello conlleva un anaacutelisis de los clientes
proveedores competidores y competidores potenciales Hemos llegado a la conclusioacuten de que el
sector de las administraciones de fincas es atractivo ya que su acceso es faacutecil y asequible por lo
que resulta sencillo que nuevas empresas puedan competir con las ya existentes Presenta alto
poder de clientes y alto grado de rivalidad sin existir productos sustitutivos A traveacutes del anaacutelisis
DAFO hemos podido ver la situacioacuten que tienen este tipo de empresas destacando las
oportunidades amenazas fortalezas y debilidades
Tambieacuten hemos realizado un anaacutelisis de costes y de la zona de expansioacuten tomando el barrio
Parque Venecia como la zona idoacutenea para dar nuestros primeros pasos
Posteriormente hemos definido los servicios que realizaraacute la empresa junto a los factores del eacutexito
siendo estos ubicacioacuten de la empresa atencioacuten personalizada trabajo en equipo implantacioacuten y
seguimiento de la ley formacioacuten colegiacioacuten y tecnologiacutea
Otro punto que hemos tenido en cuenta y considero muy importante para un buen comienzo son
las acciones de marketing aplicadas Se realizaraacute buzoneo mailing y telemarketing Aplicar una
buena estrategia de marketing es fundamental para darnos a conocer y captar clientes
En cuanto al plan econoacutemico financiero destacar que la financiacioacuten total del proyecto asciende
a 35500euro de los cuales 20000euro los adquirimos a traveacutes de un preacutestamo bancario Establecemos
unos precios adecuados acordes con los establecidos por el Colegio de Administradores y
estimamos una evolucioacuten de los ingresos percibidos Seguacuten las tablas desarrolladas tendremos
una evolucioacuten progresiva Los primeros antildeos invertiremos en una fuerte estrategia de marketing
captando maacutes comunidades Con el paso de los antildeos las comunidades iraacuten entrando maacutes
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48
paulatinamente Dispondremos de una fuente de ingresos que debemos mantener por tanto el
trabajo se centraraacute maacutes en satisfacer a los clientes actuales ya que ellos seraacuten probablemente los
que nos acerquen a clientes potenciales
El primer antildeo partiremos de un beneficio despueacutes de impuestos negativo al igual que los flujos
de caja que cambiaraacuten a partir del segundo antildeo principalmente por el aumento de los ingresos
La evolucioacuten de las rentabilidad como hablamos en su apartado son positivas es importante que
ambas crezcan o se mantengan eso significaraacute que obtendremos beneficios con mayor facilidad
y que el rendimiento seraacute mayor
Seguacuten los caacutelculos obtenidos recuperaremos la inversioacuten al tercer antildeo y los datos obtenidos a
traveacutes del VAN y la TIR nos indican que el proyecto seraacute rentable
Considero a las Administraciones de Fincas unas de las profesiones maacutes desconocidas Pienso
que es muy sacrificada ya que debes mediar entre las disputas de los propietarios no existe un
horario fijo y las remuneraciones percibidas dependen de la cartera de clientes que poseas por lo
que debes ser un profesional para todo pero a pesar de todo ello pienso que se pueden llegar a
alcanzar muchas satisfacciones
Como podemos observar en los graacuteficos y caacutelculos anteriores en principio el proyecto no
presentaraacute problemas de solvencia por lo cual podemos decir que a priori demostraraacute tener
viabilidad financiera Si realizamos un trabajo oacuteptimo podremos llegar a alcanzar grandes
beneficios
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49
BIBLIOGRAFIA
Ley de Propiedad Horizontal
wwwboeesbuscaractphpid=BOE-A-1960-10906
Poblacioacuten 2012
httpwwwzaragozaescontenidoseducacionybibliotecasconsejoescolar2012poblacion12pdf
Poblacioacuten 2014
httpwwwzaragozaescontenidosestadisticaCifras-Zaragoza-2014-1pdf
Local
wwwidealistacominmueble27813366xtor=AL-141-[mashup]-[mitula_mitulacom]-[intext]-
[130041534]-[campaing]|[warehouse_rent_zaragoza]-[27813366]ampsource=299ampxts=352991
Preacutestamo ICO
httpwwwicoeswebicoico-empresas-y-emprendedores
Tablas de Amortizaciones
httpwwwagenciatributariaes
httpasesor-contableestablas-amortizacion-2015
Contratacioacuten internet
httpwwwmovistaresempresaspara-tu-oficinaconectividad-internetfichaempresas-
adslpid=PY-home3-NC
Impuesto sobre beneficios
httpwwwboeesbuscaractphpid=BOE-A-2014-12328
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2
82 Valor actual neto (VAN) 42
83 Tasa interna de rentabilidad (TIR) 43
9 ASPECTOS FORMALES DEL PROYECTO 45
91 Forma juriacutedica 45
92 Proteccioacuten Juriacutedica 45
93 Medidas de prevencioacuten de riesgos laborales 45
10 PLANIFICACIOacuteN TEMPORAL DE PUESTA EN MARCHA 46
11 CONCLUSIONES 47
BIBLIOGRAFIA 49
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3
1 MODELO DE PLAN DE NEGOCIO
11 Informacioacuten general del proyecto
Despueacutes de un tiempo reflexionando sobre la decisioacuten del tema de mi proyecto he decidido
enfocarlo en la puesta en marcha de una Administracioacuten de Fincas ya que hace un tiempo me
plantee el entrar en este pequentildeo mundo
Tras finalizar la Diplomatura de Empresariales comenceacute a dar mis primeros pasos en el mundo
laboral La suerte o simplemente el destino me dio la oportunidad de poder conocer el sector y
adentrarme en este maravilloso mundo de las comunidades Los meses en los que estuve
trabajando aprendiacute muchiacutesimo pero me quedaron muchos aspectos pendientes Por ello que
mejor manera para ampliar conocimientos en este sector que adentrarme en eacutel realizando un
estudio en profundidad Seguramente me pueda ser uacutetil alguacuten diacutea
Trufincas SL estaraacute compuesta por un equipo profesional multidisciplinar y se dedicaraacute solo y
exclusivamente a gestionar comunidades de propietarios
La principal motivacioacuten de Trufincas SL es la de poder prestar un servicio raacutepido y de calidad a
todos los propietarios de una comunidad
En el sector de las administraciones de fincas una persona ajena a una comunidad de vecinos es
la encargada y responsable de la gestioacuten y administracioacuten de las tareas de la finca asiacute como de
mediar en las inevitables diferencias que puedan surgir entre los propietarios La Legislacioacuten
Baacutesica de Comunidades de Propietarios por la cual se basan todos los administradores de fincas
y con la que vamos a trabajar a lo largo de todo el proyecto es
Ley Propiedad Horizontal 491960 de 21 de julio publicada en el BOE del 23 de julio de
1960
La ventaja competitiva de Trufincas SL frente a la competencia se centra en la calidad del
servicio flexibilidad horaria servicio permanente pero principalmente la transparencia y cercaniacutea
con los clientes
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4
12 Objetivos
Los objetivos que pretendo alcanzar con la realizacioacuten de este proyecto son conocer mejor este
aacutembito laboral consiguiendo solventar todo tipo de problemas o impedimentos que vayan
surgiendo en el diacutea a diacutea al igual que conocer todos los procedimientos legales que son necesarios
para su creacioacuten
Tras el estudio que voy a realizar podreacute saber con maacutes certeza si este proyecto es viable o por el
contrario no merece la pena invertir en eacutel
No pretendo meterme en una inversioacuten demasiado elevada hasta que no capte mis primeros
clientes Con el paso del tiempo si los ingresos van aumentando ireacute formando una cartera de
clientes soacutelida alcanzando unos ingresos lineales Si los resultados son efectivos se podraacute invertir
en futuros proyectos dentro de la empresa Mi objetivo es posicionarme en un barrio joven en
crecimiento donde pueda captar clientes nuevos
Nos vamos a centrar en satisfacer las necesidades de las comunidades velando por su seguridad y
el buen funcionamiento de sus servicios ya que son los clientes a partir de los cuales obtendremos
los beneficios
Hoy en diacutea tras la gran crisis que nos azota una de las funciones necesarias y casi obligatorias es
la optimizacioacuten y negociacioacuten de los contratos que tienen las comunidades consiguiendo un mayor
ahorro para los propietarios
Para cubrir nuestros objetivos vamos a desarrollar en primer lugar un estudio de mercado
analizando el entorno el sector realizando un diagnoacutestico de la empresa y analizando los costes
entre otros aspectos Posteriormente describiremos la actividad de la empresa detallando los
servicios prestados y explicaremos los planes de accioacuten a tomar junto al precio de venta Una vez
aclaradas las caracteriacutesticas de la empresa plantearemos un plan econoacutemico y financiero donde
obtendremos una serie de resultados que contrastaremos y evaluaremos en el siguiente apartado
Por uacuteltimo expondremos el plan temporal de la puesta en marcha y las conclusiones finales de
esta creacioacuten de negocio
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13 Datos baacutesicos del proyecto
El siguiente cuadro presenta de forma resumida las principales caracteriacutesticas del proyecto
SECTOR SERVICIOS A LA EMPRESA
Actividad Administracioacuten de Comunidades
Forma Juriacutedica Sociedad Limitada
Localizacioacuten Barrio Parque Venecia Zaragoza
Instalaciones 108m2 divididos en aacuterea de recepcioacuten zona de juntas y despacho principal
Equipos y maquinaria Equipos informaacuteticos software mobiliariohellip
Personal y estructura organizativa Dos socios y un trabajador a media jornada
Cartera de Servicios Administracioacuten asesoriacutea contabilidad gestioacuten de incidencias negociacioacuten de contratos desarrollo de cuentas anuales asistencia a juntas vecinales etc
Clientes Comunidades de propietarios de todos los tamantildeos
Herramientas de Promocioacuten Visitas comerciales Paacutegina Web anuncio en revistas de los barrios merchandising
Inversioacuten 14842 euro
Facturacioacuten 11488 euro
Quisiera hacer una puntualizacioacuten en cuanto al establecimiento donde realizaremos la actividad
Inicialmente penseacute que la idea de compartir oficina es decir formar parte de un espacio
coworking seriacutea buena idea para reducir los gastos al menos los primeros antildeos pero tras
reflexionar sobre el tema penseacute que para una administracioacuten de fincas es prioritario tomar una
buena decisioacuten a la hora de elegir la ubicacioacuten y Parque Venecia desde mi punto de vista es un
lugar estrateacutegico para este tipo de negocios Ademaacutes si queremos destacar en la atencioacuten al
cliente necesitaremos una zona donde poder atenderlos tranquilamente y otra zona donde poder
hacer las reuniones comunitarias Por todo lo dicho anteriormente la decisioacuten es alquilar un local
en la zona
Parque Venecia al ser un sector muy nuevo de la ciudad los locales estaacuten sin habilitar por ello el
primer paso es escoger un local que sea teacutecnicamente viable desarrollar en eacutel nuestra actividad
El local estaacute situado en la calle Cannaregio 9 y tiene 108m2 Una vez escogido se procederaacute a su
rehabilitacioacuten
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2 ESTUDIO DE MERCADO Y ENTORNO DE LA ACTIVIDAD
DE LA EMPRESA
21 Anaacutelisis del entorno
A continuacioacuten vamos a describir y desarrollar aquellas variables del macro-entorno que afectan
de manera directa o indirecta a los resultados y a las actividades que puedan desarrollar las
empresas en general
Para ello vamos a utilizar el anaacutelisis PESTE Este anaacutelisis es un marco que los consultores utilizan
para explorar el macro-entorno externo en el cual opera una organizacioacuten Se considera una
herramienta estrateacutegica uacutetil para comprender los ciclos de un mercado la posicioacuten de una
empresa o la direccioacuten operativa
PESTE son las siglas para los siguientes factores
- Poliacutetico y Legal
- Econoacutemico
- Social
- Tecnoloacutegico
- Ecoloacutegico
POLIacuteTICO Y LEGAL
El primero de los entornos que se puede destacar es el Poliacutetico y Legal Los diferentes gobiernos
influyen de varias formas en la relacioacuten que se establece con las empresas La capacidad
competitiva de la organizacioacuten depende en gran medida de los impuestos a los que esteacute sometida
las subvenciones y en general de la poliacutetica especiacutefica en un sector y un lugar
- El gobierno actual se encuentra en una situacioacuten inestable El causante de esta situacioacuten
se denomina crisis econoacutemica Alguna de las consecuencias son el desempleo la caiacuteda
de las ventas la reduccioacuten de salarioshellip Ademaacutes el crash financiero de los salarios de
los altos ejecutivos o la ausencia de eficacia de los organismos reguladores tambieacuten afecta
al sistema financiero espantildeol
- La Poliacutetica Fiscal refleja la actuacioacuten del Estado sobre la toma de decisiones referente al
gasto puacuteblico En nuestro paiacutes el gasto puacuteblico se ha reducido considerablemente por la
mala situacioacuten que estamos atravesando y por los grandes gastos afectados mientras que
los impuestos estaacuten creciendo Como resultado la poliacutetica es restrictiva
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- Comercio Exterior El mercado es cada vez maacutes reducido lo cual se traduce en que la
exportacioacuten no es algo por lo que una empresa pueda optar o no sino que es algo
absolutamente imprescindible para alcanzar una dimensioacuten de produccioacuten competitiva
- Los hechos analizados expresan el deacuteficit del Estado de bienestar en Espantildea su debilidad
comparada con los paiacuteses europeos de nuestro entorno y su fragilidad para atender las
necesidades y garantiacuteas de proteccioacuten social de la poblacioacuten
- El fuerte crecimiento del desempleo Actualmente un gran nuacutemero de empresas presentan
Expedientes de Regulacioacuten de Empleo (EREs)
- Defensa de la competencia La existencia de una competencia efectiva entre las empresas
constituye uno de los elementos definitorios de la economiacutea de mercado disciplina la
actuacioacuten de las empresas y reasigna los recursos productivos a favor de los operadores
o las teacutecnicas maacutes eficientes
ECONOacuteMICO
Son los cambios que afectan a las relaciones de produccioacuten distribucioacuten y consumo o prestacioacuten
de servicios de una empresa es decir a la forma en que la sociedad decide usar los recursos
Actualmente nos encontramos en un entorno econoacutemico restrictivo A consecuencia de ello
estamos en un estado de ldquocrisis econoacutemicardquo Por ello entre todos los factores econoacutemicos que
afectan a la empresa los maacutes significativos son
- Ciclo econoacutemico nos encontramos en una situacioacuten de recesioacuten econoacutemica lo cual ha
afectado en mayor o menor medida a la mayoriacutea de empresas y hogares espantildeoles de
forma negativa
- Tasa de desempleo el paro (indicador retrasado de la actividad econoacutemica) se encuentra
en un estado de continuo aumento La tasa de paro ha llegado aproximadamente a los 5
millones de parados supera el 20 de la poblacioacuten Esta elevada tasa tiene que ver con
la intensa caiacuteda de la demanda interna (consumo privado puacuteblico e inversiones) Ademaacutes
este constante aumento del paro haraacute que aumente el gasto puacuteblico ya que se deberaacuten
atender todas las prestaciones que se vayan produciendo
- La subida de precios produce un efecto devastador en el poder adquisitivo de las personas
asiacute como una reduccioacuten de los beneficios de la empresa y por tanto una disminucioacuten en
la inversioacuten lo que puede provocar una caiacuteda de la produccioacuten
- Renta disponible esta renta incluye los ingresos procedentes del trabajo los rendimientos
de capital (como alquileres) prestaciones sociales y transferencias En estos momentos
la renta disponible de los hogares e instituciones sin aacutenimo de lucro han descendido en
torno a un 32 esto es la consecuencia de la ecuacioacuten en la que nos encontramos maacutes
paro maacutes impuestos igual a menos riqueza La caiacuteda se explica por la disminucioacuten del
saldo de renta primas el descenso del excedente de explotacioacuten y la renta mixta de los
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hogares la bajada de la remuneracioacuten de los asalariados y del saldo neto de rentas de
propiedad percibidas
- Como suele pasar en tiempos de inestabilidad econoacutemica las familias consumen menos
por lo que la tasa de ahorro de los hogares aumenta
- Tipos de intereacutes dentro de la recesioacuten en la que nos encontramos los tipos de intereacutes
crecen por lo que se encarecen los preacutestamos y hay una menor accesibilidad al creacutedito
A las empresas les es maacutes caro obtener financiacioacuten para llevar a cabo sus planes de
inversioacuten Ademaacutes se incentivaraacute el ahorro al ser remunerado mejor y se reduciraacute el
consumo por lo que la demanda de productos disminuiraacute y por lo tanto disminuiraacute el
empleo
- Producto Interior Bruto nos indica el valor monetario de la produccioacuten de bienes y
servicios de un paiacutes en un antildeo En estos momentos el PIB en Espantildea seguacuten indica el FMI
(Fondo Monetario Internacional) caeraacute un 15 para este antildeo debido al estado de
recesioacuten en el que nos encontramos y el que se preveacute que perdure Este mal
comportamiento de la actividad econoacutemica explica que Espantildea se encuentre en la cabeza
del mundo desarrollado en cuanto a desempleo
SOCIAL
Este factor hace referencia a los cambios que experimentan las personas en sus valores y estilos
de vida y que afectan a la actitud que tienen hacia determinados productos o servicios Los
podemos englobar en los siguientes puntos
- Tendencias en el estilo de vida Debido a las circunstancias actuales en las que vivimos
las personas en general se han vuelto maacutes desconfiadas por lo que tenemos mucho
cuidado a la hora de comprar un producto o contratar unos servicios
- La imagen que las personas tengan de la empresa afecta mucho a hora de contratar unos
servicios por lo que las empresas tienen que intentar conseguir que los clientes tengan
una imagen positiva de ellos
- La actitud de los consumidores hacia los productos o servicios la cual estaacute influida en
parte por la imagen que tienen de la empresa y por lo que le han hablado de ella
TECNOLOacuteGICO
Son los cambios en la tecnologiacutea que afectan al sector tanto en su parte mecaacutenica como en la
legislacioacuten tecnoloacutegica gasto puacuteblico innovacioacuten obsolescenciahellip Algunos de los factores
tecnoloacutegicos son
Convivencia los meacutetodos de gestioacuten tradicionales con la maacutes alta tecnologiacutea
Constante inversioacuten en nuevas tecnologiacuteas tanto a nivel de soportes fiacutesicos como de
programas informaacuteticos
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Avances en las comunicaciones a la hora de ponernos en contacto con los clientes
existiendo por ejemplo el correo electroacutenico
ECOLOacuteGICO
Son los que engloban las leyes medioambientales regulaciones sobre el consumo de energiacutea y el
reciclaje de residuos calentamiento globalhellip
Ley 162002 de prevencioacuten y control integrado de la contaminacioacuten que articula un
procedimiento para la concesioacuten de las autorizaciones ambientales integradas para las
instalaciones industriales sujetas a la misma donde deberaacuten constar los liacutemites maacuteximos
de emisioacuten autorizados en funcioacuten de las mejores teacutecnicas disponibles en cada caso
Consumo de energiacutea Espantildea consume aproximadamente la mitad de su energiacutea en el
sector industrial Una de las medidas de ahorro fue la aplicacioacuten del cambio de hora dos
veces al antildeo de forma obligatoria con la que se llega a ahorrar un 5
La regulacioacuten sobre el reciclaje promocionando el uso responsable del papel y la
reutilizacioacuten de libros de texto y lectura
En conclusioacuten podemos afirmar que la dimensioacuten poliacutetica actual afecta a nuestro entorno de
forma negativa principalmente por la situacioacuten de crisis que estamos atravesando Hoy en diacutea
consideramos que la poliacutetica es restrictiva debido a las deudas que tiene el gobierno afectando de
este modo al gasto puacuteblico y al aumento de los impuestos para asiacute poder recuperarse Esta
situacioacuten les ha obligado a crear una reforma laboral donde las medidas maacutes destacadas son la
suspensioacuten y los despidos Por otro lado existen normativas para velar por la seguridad de los
trabajadores La dimensioacuten econoacutemica se centra en la alta tasa de desempleo que tenemos Este
aspecto influye en el consumo de la poblacioacuten ya que al ganar menos dinero demandan menos
productos Otro aspecto que afecta a la demanda es el precio de los productos y servicios que se
han visto modificados tras la subida de los impuestos Vivimos en una sociedad de tendencias en
la que compramos lo que en ese momento estaacute de moda y contratamos servicios seguacuten la opinioacuten
de terceros Esta situacioacuten se debe a la imagen que percibimos y a las opiniones y comentarios
que se puedan generar Dentro del aacutembito tecnoloacutegico se producen grandes avances consiguiendo
minorar el tiempo de gestioacuten y mejorar su calidad Por uacuteltimo destacar que existe una amplia
concienciacioacuten con el medio ambiente
22 Anaacutelisis del sector
Anteriormente se ha realizado un estudio de los factores del macro-entorno En este apartado
hablareacute sobre el sector de las administraciones de fincas y su situacioacuten actual
Hace antildeos el trabajo de administrador se limitaba a pagar la cuenta de luz cambiar las bombillas
y contratar a alguien para limpiar las zonas comunes Ahora el administrador se ocupa de
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gestionar el patrimonio de la comunidad que puede incluir la infraestructura cuya administracioacuten
requiere conocimientos legales teacutecnicos contables financieros arquitectoacutenicos y lo que no es
menos importante tiempo para ocuparse de ellos
Con respecto a la situacioacuten actual del sector de las administraciones de fincas podemos antildeadir que
sigue siendo imprescindible a pesar de la caiacuteda del ldquoboomrdquo Inmobiliario ya que toda comunidad
de vecinos y sobre todo aquellas que estaacuten compuestas por un nuacutemero importante de propietarios
necesitan el respaldo y el apoyo de un representante que le asesore en la toma de decisiones
Desde mi punto de vista algunos de los aspectos maacutes importantes que debe tener un buen
administrador de fincas son
- Cercaniacutea con los clientes Mantener satisfechos a los propietarios es el principal objetivo
Para ello saber comunicarles y transmitirles las incidencias o sucesos que ocurran en la
comunidad es de vital importancia
- Transparencia y sinceridad Desgraciadamente el mundo de las administraciones de
fincas es un sector en ocasiones opaco y poco transparente Por ejemplo que cada
comunidad tenga su cuenta bancaria o que se permita la entrada de cualquier gremio que
desee la comunidad dice mucho de un administrador
- Profesionalidad Un buen administrador debe saber resolver los conflictos o incidencias
que surjan Tambieacuten debe estar al diacutea de las nuevas normativas que salgan
Plantear una buena estrategia de marketing que permita darte a conocer y poder captar clientes
crear un logotipo y un nombre que resalte respecto a la competencia buscar una buena ubicacioacuten
y actualizarse adentraacutendose en los entornos maacutes visitados actualmente pueden ser algunos de los
meacutetodos usados para empezar a crecer en el sector
23 Anaacutelisis estrateacutegico del sector
El anaacutelisis estrateacutegico del sector o tambieacuten denominado entorno especiacutefico describe los factores
externos relativos al sector de las administraciones de fincas Este anaacutelisis tiene la capacidad de
ayudarte a cambiar estas condiciones y adaptarte de la mejor forma al entorno
En primer lugar vamos a desarrollar los diferentes componentes que forman el entorno de la
empresa y posteriormente realizaremos el anaacutelisis de las 5 fuerzas de Porter
COMPONENTES
Clientes
El sector de las administraciones de fincas es un sector que presta servicios y no bienes materiales
por lo tanto los clientes son los propietarios de las viviendas de las distintas comunidades
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Los clientes interesados en estos servicios suelen ser personas adultas que poseen una estabilidad
laboral y pueden afrontar las responsabilidades que acarrea la adquisicioacuten de una propiedad
Seguacuten el aacutembito en el que te muevas las edades de los clientes pueden variar Si trabajas en zonas
nuevas donde las viviendas estaacuten recieacuten construidas los propietarios seraacuten joacutevenes y por teacutermino
general deberaacutes enfrentarte a su sabiduriacutea Si por el contrario te mueves en zonas de la ciudad maacutes
asentadas donde las viviendas rondan entre los 50 y 80 antildeos tendraacutes una cartera de clientes maacutes
envejecida donde seguramente los propietarios desconozcan muchos aspectos del sector siendo
por ello menos exigentes en el terreno teacutecnico No obstante posiblemente requieran maacutes cercaniacutea
y paciencia a la hora de adaptar tu forma de trabajar y cambiarles de alguacuten modo el sistema que
hayan podido aplicar durante antildeos atraacutes
Todos ellos suelen exigir a su administrador que resuelva los problemas de la comunidad de
forma inmediata profesional y eficaz Para mantenerlos satisfechos es fundamental estar siempre
pendiente de ellos y a su disposicioacuten llevando todas las gestiones al diacutea y subsanando todas las
incidencias e impedimentos que vayan surgiendo
Proveedores
En este caso consideramos proveedores a los gremios con los que trabajamos diacutea a diacutea En una
comunidad hay una serie de gastos fijos (lo que conlleva trabajar con unos proveedores fijos) que
praacutecticamente tienen todas las comunidades y otra serie de gastos extra que van surgiendo seguacuten
las necesidades de cada comunidad
Por proveedores fijos entendemos
- Empresa de ascensores
- Empresa de energiacutea eleacutectrica
- Ayuntamiento (Suministro de agua)
- Empresa de limpieza
- Empresa de extintores
Proveedores en funcioacuten de los gastos ocasionados Los principales gremios son
- Cerrajeriacutea
- Fontaneriacutea
- Electricidad
- Desinsectacioacuten
- Albantildeileriacutea
- Etc
Por teacutermino general la mayoriacutea de las administraciones de fincas trabajan siempre con el mismo
rango de gremios ya que el tener unos proveedores de confianza con los que poder trabajar facilita
mucho las cosas Los propietarios son los que eligen el gremio que va a trabajar en cada
comunidad por ello es necesario que los administradores dispongan de maacutes de un gremio de
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confianza En el caso de que alguacuten propietario presente gremios por su cuenta hay que tenerlos
en consideracioacuten al fin y al cabo en la administracioacuten se aconseja de lo que podriacutea ser mejor pero
las decisiones finales siempre las toman el presidente o propietarios
Puedo destacar que hoy en diacutea hay mucha competencia entre los distintos proveedores ademaacutes
de que ha ido aumentado en la misma proporcioacuten que la crisis econoacutemica Las empresas muy
especiacuteficas han tenido que ampliar los servicios para poder abarcar maacutes campos llegando a prestar
todos los servicios principales de reparacioacuten (fontaneriacutea electricista albantildeileriacuteahellip)
Competidores
Este sector se puede enfocar desde varios puntos de vista
- Puedes especializarte solo y exclusivamente en comunidades
- Puedes complementar el trabajo de comunidades con otro tipo de servicios
Hay quien piensa que la forma de diferenciarse de la competencia es ampliando servicios
Debemos saber que existen empresas especializadas en otras gestiones que complementan sus
servicios con el negocio de las comunidades y por tanto son fiel competencia de las empresas
cuya dedicacioacuten exclusiva son las administraciones de fincas Estas empresas son
- Inmobiliarias Unen dos actividades con un volumen de ingresos complementario A
traveacutes de la inmobiliaria se pueden ofrecer grandes beneficios Al unirlo con
administracioacuten de fincas se puede aportar solidez al negocio
- Gestoriacuteas Aprovechan los conocimientos adquiridos y la cartera de clientes creada para
ofrecerles otros servicios complementarios
- Despacho de abogados Para diferenciarse del resto pueden asociarse con un letrado De
esta forma ofrecen asistencia judicial a los clientes
Yo opto por la especializacioacuten exclusiva en comunidades Hay otras formas de diferenciarse de
la competencia ofrecer un trato personalizado y eficiente a los clientes realizar un trabajo raacutepido
y de calidad y ofrecer una tabla de precios asequibles
Este sector se mueve en torno a las PYMES La mayoriacutea de empresas especializadas en el tema
son empresas familiares o pequentildeas empresas por lo que un punto importante a tener en cuenta
es elegir bien el lugar donde se van a ofrecer los servicios y estudiar la competencia existente
Competidores potenciales
Por competidores potenciales entendemos aquellos empresarios o empresas que quieren entrar en
el sector de las administraciones de fincas El aumento de estos competidores dependeraacute del grado
de atractivo que tenga dicho sector
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En el caso de las barreras de entrada pienso que puede jugar en contra ya que para poder ser
administrador de fincas no se exigen muchos requisitos (tener una titulacioacuten universitaria o ser
titulado en Administracioacuten de Fincas) y la inversioacuten no es muy elevada ademaacutes de que no se
necesita tecnologiacutea muy especiacutefica ni costosa al menos al inicio del proyecto
El aspecto con el que podemos destacar del resto es mostrando nuestra transparencia y lealtad
haciendo constar que nosotros somos gestores y asesores pero que la uacuteltima palabra siempre es
del presidente Muchas administraciones de fincas no son todo lo legales y transparentes que
deberiacutean ser Alguacuten ejemplo de ello seriacutea la existencia de una cuenta conjunta donde se realicen
las operaciones monetarias de todas las comunidades o el aporte por parte del administrador de
sus propios gremios
LAS 5 FUERZAS DE PORTER
Una vez desarrollados todos los componentes vamos a realizar el anaacutelisis de las cinco fuerzas de
Porter Este anaacutelisis es una herramienta de gestioacuten que permite analizar la empresa a traveacutes del
sector de las administraciones de fincas De esta forma conseguiremos un mejor anaacutelisis del
entorno al que pertenece la empresa y en base a ello podremos disentildear estrategias que permitan
aprovechar las oportunidades y hacer frente a las amenazas
A continuacioacuten voy a desarrollar el esquema que posteriormente explicareacute punto por punto
Competidores en el sector
de las Administraciones de
Fincas
Rivalidad entre los
competidores
Proveedores Compradores
Sustitutivos
Competidores
potenciales
Amenaza de nuevos ingresos
Poder de negociacioacuten con los
proveedores
Poder de negociacioacuten de los clientes
Amenaza de productos sustitutivos
Fuente Elaboracioacuten propia
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PODER NEGOCIADOR CON CLIENTES
Este apartado hace referencia al poder que tienen los consumidores para obtener buenos precios
y condiciones Podemos destacar los siguientes aspectos
- No existe concentracioacuten de clientes debido a las diversas opciones que tienen en el mercado
por lo que los clientes estaacuten muy repartidos
- Tiene un importante poder de negociacioacuten ya que el coste que le supone al cliente los
servicios no es muy elevado por lo tanto cambiar de administrador no les supondriacutea mucho
- Los servicios prestados son todo lo diferenciado que el administrador quiera ser ya que es
eacutel quien presta los servicios decide el meacutetodo de gestioacuten
- En cuanto a la importancia de los servicios prestados es vital ya que sobre todo en las
comunidades grandes la autogestioacuten es un trabajo muy complicado
- Existe un riesgo ya que no cumplir con los servicios pactados puede llevar a la resolucioacuten
del contrato
PODER NEGOCIADOR CON PROVEEDORES
Existe un gran poder de negociacioacuten con los proveedores ya que actualmente disponemos de
muacuteltiples empresas dedicadas al mantenimiento o reparacioacuten de comunidades Son los
proveedores de nuestros clientes pero de alguacuten modo recae su buena o mala gestioacuten sobre el
administrador El tener un abanico muy grande de proveedores nos permite poder usar maacutes
criterios de eleccioacuten y si no quedamos conforme con alguno de ellos podemos contar con otro
distinto para la proacutexima gestioacuten
RIVALIDAD ENTRE COMPETIDORES
El sector de las administraciones de fincas se caracteriza hoy en diacutea por poseer muchas empresas
que compiten entre siacute por lo que no hay ninguna que domine el mercado Principalmente
compiten por los precios generando menos beneficios y llegando a un punto donde el sector se
veraacute perjudicado rechazando la entrada de nuevas empresas
Este sector ademaacutes de competir en precios compite en publicidad innovacioacuten calidad del
serviciohellip por lo que se debe estar ldquoal pie del cantildeoacutenrdquo sin dejar al margen ninguacuten aspecto
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AMENAZA DE ENTRADA DE NUEVOS COMPETIDORES
En este sector se aprecia que el coste de inversioacuten inicial es bajo por ello la llegada de empresas
en participar en el mismo seraacute maacutes grande y raacutepida sin encontrar grandes barreras de entrada
Hago una puntualizacioacuten en este apartado y es que las empresas que llevan tiempo en el sector
generalmente estaacuten consolidadas teniendo una amplia cartera de clientes que se han ganado con
el paso del tiempo generalmente pertenecientes a la misma zona
Considero que es un sector contestable ya que los precios dependen del nivel competitivo del
sector sin que influya el nuacutemero de empresas que existan en el sector
AMENAZAS DE POSIBLES PRODUCTOS SUSTITUTIVOS
En este sector no considero que existan productos sustitutivos ya que el servicio que prestamos
no se puede ofrecer de otra forma Siacute lo pueden ejercer otras personas como abogados gestoriacuteas
de empresas o los propios presidentes pero los servicios que se vayan a prestar no seraacuten los
mismos
CONCLUSIOacuteN DEL ENTORNO ESPECIacuteFICO
El sector de las administraciones de fincas tiene
o Poder de clientes ALTO
o Poder de proveedores ALTO
o Grado de rivalidad ALTO
o Amenaza de entradas ALTO
o Amenaza de sustitutos BAJO
Al aplicar las cinco fuerzas de Porter al sector de las Administraciones de Fincas podemos
concluir que es atractivo ya que acceder a eacutel es faacutecil y econoacutemico por lo que resulta sencillo que
nuevas empresas puedan competir con la ya existentes He de antildeadir que el camino para llegar al
nivel de las empresas competidoras ya constituidas no es faacutecil ya que las empresas posicionadas
en este sector han ldquomarcado su territoriordquo por decirlo de alguna manera e igualarlas requiere un
tiempo
Presenta alto poder de clientes y alto grado de rivalidad sin existir productos sustitutivos
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24 Anaacutelisis DAFO
Con toda la informacioacuten recopilada en los anteriores anaacutelisis vamos a obtener un resumen de lo
que seriacutea el anaacutelisis estrateacutegico donde veremos la situacioacuten en la que se encuentra este tipo de
empresas para disentildear el plan estrateacutegico a seguir
Antes de tomar cualquier decisioacuten estrateacutegica es imprescindible realizar un diagnoacutestico de la
empresa para ello realizaremos un anaacutelisis DAFO que es el meacutetodo maacutes sencillo y eficaz Con
ello obtendremos conclusiones acerca de coacutemo aprovechar los puntos fuertes de la empresa y las
oportunidades del entorno y de coacutemo corregir las debilidades de la empresa y protegerse contra
las amenazas externas
OPORTUNIDADES
- La entrada de nuevos meacutetodos de comunicacioacuten maacutes raacutepidos y eficaces ha hecho que
comunidades de elevados vecinos donde la media de edad esteacute entorno a los 60 antildeos
hayan tenido que recurrir a un administrador para que realice todas las gestiones
simplemente por desconocimiento
- Desde que llegoacute la crisis econoacutemica los recibos pendientes y las deudas han aumentado
Esta situacioacuten ha hecho que la mayoriacutea de las comunidades tengan propietarios con
deudas pendientes y que por ello deban tomar medidas judiciales desconociendo el
procedimiento a seguir Esta situacioacuten ha hecho que cuenten con administradores para
solucionarles dichos problemas
AMENAZAS
- Competidores El sector de las administraciones de fincas es un sector que no ha sufrido
mucha caiacuteda con la crisis sobre todo en comunidades muy grandes es imprescindible
tener un administrador Esto ha conllevado la apertura de muchas oficinas de este sector
- Los precios estipulados hoy en diacutea son muy bajos
- Captacioacuten de clientes
- Crecimiento lento del mercado
FORTALEZAS
- Las empresas especializadas en fincas son empresas maacutes formadas en el sector que
gestoriacuteas geneacutericas o incluso abogados
- Ofrecer calidad y honestidad son los puntos maacutes importantes a la hora de formar una
empresa con estas caracteriacutesticas Que los gremios los escojan los vecinos que las
compantildeiacuteas de seguros sean externas y que todo se haga con el consentimiento y firma
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del presidente son algunos de los aspectos que mi empresa tendraacute y asiacute destacaremos
respecto a la competencia
- Organizacioacuten y orden Llevarlo todo al diacutea
- Comunicacioacuten con el equipo de trabajo
DEBILIDADES
- Dificultades para captar los primeros clientes
- Llegar a trabajar con una comunidad muy problemaacutetica donde el beneficio adquirido por
ella no cubra el coste producido
- Falta de experiencia a la hora de tomar las riendas del negocio
- Falta de habilidades a la hora de reaccionar con seguacuten queacute propietarios
25 Anaacutelisis de costes
Es importante que diferenciemos entre costes fijos y costes variables
Por costes fijos entendemos aquellos que son independientes al volumen de produccioacuten es
decir se deben pagar sin importar los servicios que la empresa preste Corresponden a factores
que no se consumen o sea no se destruyen de una vez si no que son utilizados durante varios
antildeos
- Estos costes seraacuten entre otros
- Programa informaacutetico
- Alquiler
- Mobiliario
- Publicidad
- Colegiacioacuten
- Seguro
- Amortizaciones
Por otro lado los costes variables como su nombre indica variacutean al modificar el volumen de
unidades productivas En este caso variacutean en funcioacuten de los servicios prestados Estos costes
seraacuten entre otros
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- Salarios
- Suministros
26 Anaacutelisis del Mercado ndash Zona de expansioacuten
A continuacioacuten voy a analizar la situacioacuten de la poblacioacuten en la zona donde vamos a instalarnos
ya que es un aspecto muy importante a la hora de establecer unos precios y tambieacuten conocer la
evolucioacuten que puede llegar a tener la empresa
Parque Venecia
Para poder analizar la evolucioacuten de la poblacioacuten de Parque Venecia al ser una zona que se
encuentra hoy en diacutea parcialmente ocupada y en fase de construccioacuten los datos reales nos
serviriacutean de poco por ello voy a coger los datos que se han estimado en un estudio de previsioacuten
de necesidades educativas realizado por el Ayuntamiento de Zaragoza Podemos ver un poco la
evolucioacuten esperada del barrio ya que al ser una zona en construccioacuten los datos actuales tienen un
margen de antildeos muy reducido y los caacutelculos que pudieran hacerse respecto a esos pocos antildeos no
seriacutean fiables
En este estudio toman un espacio temporal desde 2013 hasta 2022
Para obtener estos datos se han basado en las juntas de compensacioacuten de Parque Venecia padroacuten
de poblacioacuten manzana a manzana planes urbaniacutesticos etc
Seguacuten toda la informacioacuten mencionada anteriormente el nuacutemero de viviendas estimadas de
construccioacuten son las siguientes
Fuente Ayuntamiento de Zaragoza Fuente Ayuntamiento de Zaragoza
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Torrero ndash La Paz
Seguacuten los datos Demograacuteficos del Padroacuten Municipal presentado por el Ayuntamiento de Zaragoza
en el antildeo 2014 la poblacioacuten en el barrio Torrero - La Paz es de 37843 cuando en el antildeo 2012 era
de 37730 Adjunto cuadro
Es un distrito consolidado situado a las afueras de Zaragoza en la parte sur Siempre ha tenido su
encanto y prestigio especialmente por las zonas verdes Los Pinares de Venecia Pero actualmente
Torrero - La Paz sale del distanciamiento histoacuterico gracias a los cinturones de circunvalacioacuten que
rodean la ciudad acercaacutendolo al resto de la ciudad Ademaacutes la construccioacuten en su entorno del
complejo de ocio ldquoPuerto Veneciardquo le ha dado ldquoluz y vidardquo a la zona
Fuente Ayuntamiento de Zaragoza
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3 ACTIVIDAD DE LA EMPRESA
31 Definicioacuten del servicio que realizaraacute la empresa
La empresa Trufincas prestaraacute los siguientes servicios
- Velar por el buen reacutegimen de la casa sus instalaciones y servicios
- Realizar un seguimiento contable de todos los ingresos y gastos de la finca
- Preparar el plan de ingresos y gastos perioacutedicos o anuales
- Atender a la conservacioacuten de las infraestructuras
- Ejecutar los acuerdos en materia de obras efectuar los pagos y realizar los cobros
- Ejercer como Secretario en las correspondientes juntas ordinarias y extraordinarias en el
caso que proceda custodiando la documentacioacuten
- Llevar a cabo aquellas atribuciones que le confiera la junta de propietarios
- Asesorar a la comunidad
- Controlar los proveedores
- Dar cuenta de siniestros a las compantildeiacuteas de seguros
- Ocuparse de las relaciones laborales con los empleados de las fincas aplicando las
normas de convenio y las modalidades contractuales maacutes favorables
- Practicar las liquidaciones o modelos tributarios que fiscalmente procedan
- Toma de decisiones sobre aquellos propietarios que se ausentan de los pagos
- El mantenimiento de la convivencia entre los componentes o propietarios de la
comunidad
Ademaacutes de todo lo nombrado anteriormente se deberaacuten cumplimentar todas las obligaciones que
involucran al inmueble como revisiones de ITE asiacute como informar y cuando proceda tramitar la
solicitud de ayudas o subvenciones a las que pueda tener derecho el edificio en los casos de
rehabilitacioacuten u obras mayores
32 Factores claves del eacutexito
Los factores claves para el eacutexito estaacuten determinados por los siguientes elementos
-- Ubicacioacuten de la empresa La empresa estaraacute situada en una zona nueva de Zaragoza
Parque Venecia Es una zona joven que estaacute por explotar junto al centro comercial maacutes
popular de la ciudad A la mayoriacutea de las viviendas de nueva construccioacuten se les suele
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asignar un administrador de forma aleatoria y cuando ya hay un grupo de vecinos
considerable viviendo en el edificio suelen buscar a un nuevo administrador
-- Atencioacuten personalizada Pretendemos captar nuevos clientes con este meacutetodo y ademaacutes
fidelizarlos Para ello se atenderaacute a toda persona que tenga cualquier problema dejaacutendolos
satisfechos
-- Trabajo en equipo Aunque inicialmente seremos pocos en la plantilla habraacute
comunicacioacuten e incluso nos reuniremos varias veces por semana para comentar las
gestiones maacutes importantes que se han realizado De esta forma todos estamos al diacutea y en
caso de que falte alguno sabemos solventar los problemas
- Implantacioacuten de la Ley Orgaacutenica de Proteccioacuten de Datos (LOPD)
- Formacioacuten Todo el personal de la empresa tendraacute una formacioacuten acorde con su puesto
de trabajo y complementaria con la de los demaacutes trabajadores En Trufincas SL
realizaremos cursos tanto los socios como la empleada sobre la gestioacuten del programa que
vamos a utilizar
- Utilizacioacuten de los soportes teacutecnicos maacutes avanzados Trufincas SL dispondraacute de los
programas maacutes adecuados y competitivos para ser maacutes eficientes y eficaces en el trabajo
Usaremos Gesfincas y Gesinedi
- Colegiacioacuten Uno de los requisitos que considero imprescindible para mi nuevo proyecto
es la colegiacioacuten Estar colegiado no es obligatorio para poder llevar la gestioacuten de
comunidades pero si te permite ganar un prestigio respecto a los clientes y darles maacutes
seguridad a la hora de la eleccioacuten
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4 PROCESO DE PRESTACIOacuteN DEL SERVICIO
41 Determinacioacuten del proceso de prestacioacuten del servicio
Actividad Contable
En primer lugar la comunidad cliente deberaacute entregarnos toda la documentacioacuten de la comunidad
(Facturas emitidas facturas recibidas cierres contables CIF de la comunidad listado de
propietarios con sus coeficientes nordm de cuenta de la comunidad documentacioacuten bancariahellip) y
nosotros procederemos a introducir toda la informacioacuten en nuestra base de datos
Una vez que esteacute la comunidad puesta al diacutea cambiaremos la domiciliacioacuten de todos los
proveedores con el fin de recibir nosotros la documentacioacuten evitando incomodar al presidente
cada vez que llegue una factura
Realizaremos balances trimestrales de todas las comunidades enviaacutendoselas a cada propietario
En cuanto al cierre del ejercicio las cuentas se cerraraacuten al comienzo del mes posterior al cierre
mismo mes en el cual se realizaraacute la junta general ordinaria donde se expondraacuten dichas cuentas
se presentaraacute un nuevo presupuesto para el proacuteximo ejercicio y se cambiaraacute el turno de los
presidentes entre otras gestiones Ademaacutes de las juntas ordinarias se convocaraacuten tantas
extraordinarias como me soliciten los clientes de cada comunidad
Actividad Fiscal
El personal de Trufincas SL presentaraacute antes de finalizar el periodo voluntario (20 de Abril 20
de Julio y 20 de Octubre) los modelos correspondientes de IVA IRPF y otros impuestos
aplicables
Las presentaciones se pueden realizar telemaacuteticamente con la firma digital de la empresa o
presentando en persona el modelo en el banco
42 Niveles de tecnologiacutea aplicados en los procesos
Tecnologiacutea aplicada a la gestioacuten
La empresa contaraacute con diversos programas de gestioacuten (Gesfincas y Gesinedi) como herramientas
tecnoloacutegicas fundamentales de gestioacuten de la empresa
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Tecnologiacutea de Informacioacuten y Comunicacioacuten (TICs)
Finalmente como uacuteltimo factor tecnoloacutegico se incidiraacute especialmente en las TICs como factor a
tener en cuenta en el desarrollo tecnoloacutegico de la empresa
- Paacutegina web La web de Trufincas SL constaraacute de apartados geneacutericos quienes somos
servicios que ofrece medios teacutecnicos de los que se dispone ubicacioacuten contacto etc
Ademaacutes constaraacute con un gestor de contenidos que permita la modificacioacuten eliminacioacuten
y ampliacioacuten de los mismos asiacute como de la estructura y disentildeo de la paacutegina Finalmente
nos ocuparemos de que se ubique en un buen puesto en los buscadores
Tambieacuten dispondraacute de un apartado solo para clientes donde los propietarios podraacuten
meterse cuando quieran a traveacutes de unas claves y eacutestos podraacuten ver el estado econoacutemico
de la comunidad y los comunicados que se publiquen
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5 LA COMERCIALIZACIOacuteN DEL SERVICIO
51 Acciones de promocioacuten
Un punto muy importante a la hora de estimar las ventas es aplicar un buen plan de marketing ya
que las ventas en muchas ocasiones es resultado de las acciones de marketing aplicadas
En mi caso por un lado aplicareacute el marketing directo siendo este un sistema interactivo que utiliza
uno o maacutes medios de comunicacioacuten para obtener una respuesta en un puacuteblico objetivo Yo usareacute
los siguientes medios
- Buzoneo como su nombre indica consiste en hacer llegar a todos los domicilios de
una zona de intereacutes un folleto especialmente disentildeado para conseguir una respuesta
o Este sistema tiene una amplia difusioacuten su coste es bajo y la respuesta es
inmediata Buzonear por todas las comunidades de los alrededores es una buena
forma de darnos a conocer
- Mailing Consiste en enviar por correo electroacutenico o por correo postal informacioacuten
publicitaria junto con una carta personalizada
o En este caso vamos a redactar cartas personalizadas a presidentes que tengamos
localizados y sobre todo que esteacuten descontentos con el administrador actual
- Telemarketing Consiste en usar el teleacutefono o cualquier otro medio de comunicacioacuten
para contactar con clientes potenciales y comercializar los productos o servicios
o Para poder promocionar la administracioacuten de fincas procederemos a publicarnos
en el perioacutedico y en la revista de Parque Venecia
Estimar la demanda es otro punto a favor para planificar las ventas futuras Es decir estimar la
demanda potencial (personas que podriacutean comprar los productos) la demanda objetivo (a cuaacutentos
de ellos quieres llegar) y la demanda efectiva (el porcentaje de la demanda objetivo que pueden
convertirse en clientes)
La capacidad maacutexima es otro aspecto a tener en cuenta esto se consigue analizando cual es la
cantidad maacutexima que podriacutea llegar a vender si los clientes aparecen De esta forma podremos
conocer hasta doacutende puede llegar el negocio con la infraestructura actual
Localizacioacuten A la hora de posicionarnos en una zona hemos decidido situarnos en la zona de
Parque Venecia por que como he mencionado anteriormente es una zona nueva donde la mayoriacutea
de viviendas el administrador es el propio constructor y necesitan un cambio o una persona que
se dedique exclusivamente a ello
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52 Determinacioacuten del precio de venta
Los honorarios de un Administrador de fincas variacutean en funcioacuten de los servicios que preste a la
comunidad ya que no es lo mismo que la comunidad tenga una escalera de 12 vecinos o que esteacute
formada por 8 escaleras con 40 vecinos cada una Ademaacutes hay comunidades que disponen de
conserje piscina zonas comuneshellip todo esto tiene un mantenimiento maacutes costoso que una
pequentildea comunidad por lo que los precios seraacuten mayores
Por todo lo dicho anteriormente no existe una tarifa fija ya que el profesional es libre de establecer
sus honorarios en funcioacuten de la oferta la demanda y del lugar donde ejerza No obstante el
Colegio de Administradores de Fincas tiene establecidas unas cantidades por diferentes servicios
de manera que se calculan los honorarios del administrador multiplicando cada importe especiacutefico
por el servicio correspondiente que tuviera la comunidad (nuacutemero de viviendas ascensores
plazas de garaje trasteros calefaccioacuten y aire acondicionado centralizados bombas de presioacuten
portales porteriacutea conserjeriacutea vigilancia jardinero limpieza piscina jardines zonas deportivas
locales comerciales etc)
Para una comunidad media el Colegio de Administradores sugiera cobrar al mes 38euro por hora de
dedicacioacuten pero la pregunta eshellip iquestCuaacutentas horas se dedican a cada comunidad
La siguiente tabla ha sido realizada con arreglo a los caacutelculos realizados por el Colegio de
Administradores tomando como base un miacutenimo de 9 viviendas y 3 servicios
Fuente Colegio de Administradores de Fincas
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Voy a explicar la tabla anterior a traveacutes de un ejemplo
Para una comunidad de 30 viviendas con 7 servicios seguacuten la tabla expuesta nos resultariacutean
1415 horas que multiplicadas por los 38euro aconsejados nos dariacutean 53770euromes
En mi caso los precios que voy a fijar seraacuten en funcioacuten de los servicios prestados y del nuacutemero
de viviendas A continuacioacuten adjunto tabla orientativa de precios que voy a establecer
Ejemplo
SERVICIOS
PRESTADOS euro por vivienda Nordm VECINOS PRECIO AL MES
3 800 euro 9 7200 euro
4 900 euro 20 18000 euro
5 1000 euro 100 100000 euro
En cuanto al precio de las juntas la reunioacuten anual ordinaria seraacute gratuita y en caso de que haya
que hacer alguna reunioacuten extraordinaria a lo largo del antildeo tendraacute un coste de 100euro
53 Poliacutetica de cobros y pagos
La poliacutetica de cobros y pagos es la habitual en el sector los cobros se hacen a final de mes y los
pagos al contado yo a final de mes
Esto permitiraacute tener una tesoreriacutea saneada
Tabla de precios
SERVICIOS PRESTADOS euro por vivienda
3 800 euro
4 900 euro
5 1000 euro
Fuente Elaboracioacuten propia
Fuente Elaboracioacuten propia
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6 PLAN ECONOacuteMICO FINANCIERO
61 Inversioacuten Inicial y fondo de Maniobra del proyecto
El punto de partida de este proyecto empresarial es la ubicacioacuten del inmueble situado en Parque
Venecia en Zaragoza Al ser el inmueble alquilado las principales partidas de inversiones
corresponden a la adquisicioacuten del inmovilizado material entre lo que destaca el equipamiento
informaacutetico que supondraacute el desembolso maacutes importante
Presentamos en este punto el total de inversiones previstas para los cinco primeros antildeos de
actividad
Gastos de constitucioacuten
Hemos decidido crear una Sociedad de Responsabilidad Limitada Los pasos que debemos seguir
junto con el coste de los mismos son
- Registrar el nombre de la empresa en el Registro Mercantil solicitando el certificado
negativo de denominacioacuten social Coste unos 12euro
- Abrir una cuenta bancaria con el nombre de la empresa e ingresar el capital miacutenimo inicial
obligatorio 300006euro Coste del certificado bancario unos 375euro
- Redactar los Estatutos Sociales
- Escritura puacuteblica de la Constitucioacuten de la Sociedad Es un traacutemite obligatorio para la
posterior inscripcioacuten en el Registro Mercantil Coste del notario en torno a los 325euro
- Obtencioacuten del CIF Mod 036 Coste 180euro
- Darse de alta en el IAE
- Declaracioacuten censal IVA
- Inscripcioacuten en el Registro Mercantil 135euro
Superados estos traacutemites la creacioacuten de la Sociedad Limitada ya es efectiva Sin embargo para
que eacutesta pueda iniciar su actividad es necesario completar una serie de obligaciones con la
Seguridad Social y el Ayuntamiento de la localidad donde hayas fijado la direccioacuten social de tu
empresa tales como el alta en el Reacutegimen Especial de Trabajadores Autoacutenomos la solicitud
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del nuacutemero de patronal en caso de ir a contratar trabajadores o la solicitud de la Licencia de
apertura
Inmovilizado Inmaterial
Aplicaciones Informaacuteticas
Para realizar todos los trabajos administrativos voy a contratar dos programas Gesfincas
y Gesinedi De Gesfincas contrataremos el moacutedulo Horizontal en que va incluido el de
contabilidad ya que seraacuten los que vayamos a usar diariamente Por el momento contratareacute
dos puestos ascendiendo todo a 675euro Gesinedi es el programa de gestioacuten para llevar todas
las incidencias diarias que ocurren en la comunidad Este moacutedulo ascenderaacute a 385euro
Inmovilizado Material
Construcciones
Para la rehabilitacioacuten del local tendremos los siguientes gastos Proyecto de obra y
apertura obras de acondicionamiento y licencias asciendo a un total de unos 4450euro
Mobiliario
Decidimos comprar mobiliario para montar una pequentildea recepcioacuten dos despachos con
dos mesas sillas y estanteriacuteas junto a una pequentildea decoracioacuten en ellos Estimo gastar en
torno a 6000euro
Equipos para procesos de informacioacuten
Adquirimos dos ordenadores Lenovo C560 Full HD 89900euro cada uno comprado en
Mediamarkt
Una impresora empresarial cuyo coste asciende a 78400euro CANON MF9220CDN
DUPLEXREDFAX
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Cuadro Resumen
ANtildeO 1 ANtildeO 2 ANtildeO 3 ANtildeO 4 ANtildeO 5
Gastos de constitucioacuten y primer establecimiento
Gastos de constitucioacuten 750 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
TOTAL GASTOS CONSTITUCIOacuteN 750 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
Inmovilizado Inmaterial
Aplicaciones informaacuteticas 1060 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
TOTAL DE INMOVILIZADO INMATERIAL 1060 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
Inmovilizado Material
Construcciones 4450 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
Mobiliario 6000 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
Equipos para procesos de informacioacuten 2582 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
TOTAL DE INMOVILIZADO MATERIAL 13032 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
TOTAL DE PARTIDAS DE INVERSIONES 14842 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
IMPORTE DEL IVA DE LAS INVERSIONES 3117 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
TOTAL DEL IMPORTE DE INVERSIONES 17959 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
FONDO DE MANIOBRA
Consideramos Fondo de Maniobra la estimacioacuten de lo que se necesitariacutea de activo corriente
(derechos de cobro existencias etc que vencen antes de un antildeo) para hacer frente a los pasivos
corrientes que se preveacuten (Deudas a corto plazo)
Es importante contar con un fondo de maniobra suficiente ya que sin duda es una garantiacutea para la
estabilidad de la empresa Al abrir un negocio es de vital importancia plantearse en queacute medida
la empresa puede hacer frente a sus obligaciones a corto plazo
Con este estudio pretendemos que la capacidad de Trufincas SL para sobrevivir a los cobros y
pagos sea alta
Por ello afirmamos que el pasivo corriente nunca seraacute superior al activo corriente ya que
pagaremos todo al diacutea Ademaacutes los ingresos percibidos no los tendremos pendientes de cobro ya
que seremos nosotros mismos los que emitiremos los importes a las comunidades todos los meses
y de esta forma nos aseguraremos de percibir dichos importes y por tanto poder atender las
obligaciones de pago
Por todo lo dicho anteriormente se estima la necesidad de circulante en el momento de creacioacuten
de la empresa en 9000euro
Fuente Elaboracioacuten propia
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62 Financiacioacuten
La financiacioacuten total del proyecto seraacute de 35500euro de los cuales 15500euro seraacuten aportacioacuten propia
y los otros 20000euro se conseguiraacuten a traveacutes de un preacutestamo del Instituto de Creacutedito Oficial (ICO)
para empresas y emprendedores al 499 durante 5 antildeos
Las condiciones del preacutestamo ICO son las siguientes
- Importe maacuteximo por cliente 125 millones de euros
- Conceptos financiables Activos fijos vehiacuteculos turismo adquisicioacuten de empresas etchellip
- Modalidad Preacutestamoleasing para inversioacuten y preacutestamo para liquidez
- Tipo de intereacutes fijo o variable maacutes el margen establecido por la Entidad de Creacutedito seguacuten
el plazo de amortizacioacuten
- Plazo de amortizacioacuten y carencia
o Si se financia 100 liquidez 1 2 3 y 4 antildeos con la posibilidad de 1 antildeo de
carencia
o Si se financia inversioacuten 1 2 3 4 5 7 10 12 15 y 20 antildeos con hasta 2 antildeos de
carencia
- Comisiones la Entidad de Creacutedito no puede cobrar comisioacuten salvo por amortizacioacuten
anticipada
- Garantiacuteas a determinar por la Entidad de Creacutedito con la que se tramite la operacioacuten salvo
aval de SGRSAECA
- Vigencia se podraacuten formalizar preacutestamos al amparo de esta Liacutenea hasta el diacutea 12 de
diciembre de 2015
Lo solicito a traveacutes del Santander porque es mi banco de confianza y a diacutea de hoy es de los maacutes
solventes
A continuacioacuten voy a mostrar el cuadro de amortizacioacuten del preacutestamo solicitado donde nos
apareceraacuten los intereses que debemos abonar cada antildeo
Periodos de pago
Cuota Pago de intereses
Amortizacioacuten del principal
Amortizacioacuten acumulada
del principal
Capital pendiente
0 20000
1 4618 998 3620 3620 16380
2 4618 817 3801 7421 12579
3 4618 628 3991 11412 8588
4 4618 429 4190 15601 4399
5 4618 219 4399 20000 -
Fuente Elaboracioacuten propia
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63 Poliacutetica de amortizacioacuten
La tabla de amortizacioacuten establecida por la Agencia Tributaria este 2015 para los distintos
elementos amortizables es la siguiente
TIPO DE ELEMENTO COEFICIENTE LINEAL MAacuteXIMO
PERIODO DE ANtildeOS MAacuteXIMO
Edificios comerciales administrativos de servicios y viviendas 2 100
Mobiliario 10 20
Aplicaciones informaacuteticas 33 6
Equipos para procesos de informacioacuten 25 8
Esto adquiere el siguiente significado
En nuestro caso al comprar un ordenador la ley establece que el porcentaje maacuteximo que se puede
aplicar como un gasto de amortizacioacuten es de un 25 anual
Esto quiere decir que si el ordenador cuesta 899 euros entonces ahora valdraacute 66526 euros y de
tal manera al antildeo siguiente se puede deducir a otros 23374 euros y asiacute hasta que el ordenador
valga cero euros
ELEMENTO IMPORTE Coef Max
Antildeos Maacutex
Antildeo 1 Antildeo 2 Antildeo 3 Antildeo 4 Antildeo 5 TOTAL
Construcciones 4450 euro 2 100 89 euro 89 euro 89 euro 89 euro 89 euro 445 euro
Mobiliario 6000 euro 10 20 600 euro 600 euro 600 euro 600 euro 600 euro 3000 euro
Aplicaciones informaacuteticas
1060 euro 33 6 353 euro 353 euro 353 euro - - 1060 euro
Equipos Proc Inform
2582 euro 25 8 646 euro 646 euro 646 euro 646 euro 646 euro 3228 euro
TOTAL 1688 euro 1688 euro 1688 euro 1335 euro 1335 euro
64 Ingresos por aacutereas de negocio Previsioacuten de ventas anuales
Fuente Elaboracioacuten propia (Informacioacuten obtenida de Agencia Tributaria)
Fuente Elaboracioacuten propia
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Cuando inicias un proyecto de negocio no se puede tener la certeza de que dichos servicios van
a tener buena aceptacioacuten pero si podemos realizar proyecciones que nos faciliten la toma de
decisiones a la hora de compra o invertir en RRHH
Seguacuten los precios estipulados en el punto 52 voy a realizar unas plantillas de caacutelculo en funcioacuten
de todos los aspectos que pueden influir en mayor o en menor medida en nuestras ventas y que se
han mencionado a lo largo de todo el trabajo Mi estimacioacuten de ventas la voy a realizar a 5 antildeos
desarrollando por trimestres las comunidades que podemos captar
Ingresos estimados del 1ordmAntildeo
1ordm ANtildeO
1ordm Trim 2ordm Trim 3ordm Trim 4ordm Trim COM
Nordm VEC
TOTAL euroVecino
Ingresos 1ordm Antildeo SERVICIOS ud Euros ud Euros ud Euros ud Euros
Com con 3 serv 2 1600 euro 2 1600 euro 2 1600 euro 2 1600 euro 8 72 6400 euro 460800 euro
Comcon 4 serv 1 900 euro 0 000 euro 2 1800 euro 1 900 euro 4 80 3600 euro 288000 euro
Comcon 5 serv 1 1000 euro 1 1000 euro 000 euro 0 000 euro 2 200 2000 euro 400000 euro
14 12000 euro 1148800 euro
Se estima captar 14 comunidades obteniendo unos ingresos anuales de 11488euro
Ingresos estimados del 2ordmAntildeo
Se estima captar 10 comunidades maacutes haciendo un total de 24 comunidades y obteniendo unos
ingresos anuales de 24016euro
Ingresos estimados del 3ordmAntildeo
2ordm ANtildeO
TOTAL INGRESOS 1ordm Trim 2ordm Trim 3ordm Trim 4ordm Trim
COM Nordm
VEC TOTAL
euroVecino Ingresos 2ordmAntildeo SERVICIOS ud Euros ud Euros ud Euros ud Euros
Com con 3 serv
1 800 euro 1 800 euro 0 000 euro 1 800 euro 3 27 2400 euro 64800 euro 525600 euro
Comcon 4 serv
0 000 euro 1 900 euro 2 1800 euro 1 900 euro 4 80 3600 euro 288000 euro 576000 euro
Comcon 5 serv
2 2000 euro 0 000 euro 0 000 euro 1 1000 euro 3 300 3000 euro 900000 euro 1300000 euro
10 9000 euro 1252800 euro 2401600 euro
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Se estima captar 11 comunidades maacutes haciendo un total de 35 comunidades obteniendo unos
ingresos anuales de 32696 euro
Ingresos estimados del 4ordmAntildeo
4ordm ANtildeO TOTAL
INGRESOS 1ordm Trim 2ordm Trim 3ordm Trim 4ordm Trim COM
Nordm VEC
TOTAL euroVecino
Ingresos 4ordmAntildeo SERVICIOS ud Euros ud Euros ud Euros ud Euros
Com con 3 serv
2 1600 euro 0 000 euro 0 000 euro 1 800 euro 3 27 2400 euro 64800 euro 770400 euro
Comcon 4 serv
0 000 euro 1 900 euro 1 900 euro 1 900 euro 3 60 2700 euro 162000 euro 1026000 euro
Comcon 5 serv
0 000 euro 0 000 euro 0 000 euro 1 1000
euro 1 100 1000 euro 100000 euro 1800000 euro
7 6100 euro 326800 euro 3596400 euro
Se estima captar 7 comunidades maacutes haciendo un total de 42 comunidades obteniendo unos
ingresos anuales de 35964 euro
Por uacuteltimo los ingresos estimados del 5ordmAntildeo son
3ordm ANtildeO TOTAL
INGRESOS 1ordm Trim 2ordm Trim 3ordm Trim 4ordm Trim COM
Nordm VEC
TOTAL euroVecino
Ingresos 3ordmAntildeo SERVICIOS ud Euros ud Euros ud Euros ud Euros
Com con 3 serv
1 800 euro 2 1600 euro 1 800 euro 1 800 euro 5 45 4000 euro 180000 euro 705600 euro
Comcon 4 serv
2 1800 euro 0 000 euro 1 900 euro 1 900 euro 4 80 3600 euro 288000 euro 864000 euro
Comcon 5 serv
1 1000 euro 0 000 euro 1 1000 euro 0 000 euro 2 200 2000 euro 400000 euro 1700000 euro
11 9600 euro 868000 euro 3269600 euro
5ordm ANtildeO TOTAL
INGRESOS 1ordm Trim 2ordm Trim 3ordm Trim 4ordm Trim COM
Nordm VEC
TOTAL euroVecino
Ingresos 5ordmAntildeo SERVICIOS ud Euros ud Euros ud Euros ud Euros
Com con 3 serv
1 800 euro 0 000 euro 0 000 euro 1 800 euro 2 18 1600 euro 28800 euro 799200 euro
Comcon 4 serv
0 000 euro 1 900 euro 0 000 euro 0 000 euro 1 20 900 euro 18000 euro 1044000 euro
Comcon 5 serv
1 1000 euro 1 1000 euro 0 000 euro 0 000 euro 2 200 2000 euro 400000 euro 2200000 euro
5 4500 euro 446800 euro 4043200 euro
Fuente cuadros de ingresos estimados Elaboracioacuten propia
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Se estima captar 5 comunidades maacutes haciendo un total de 47 comunidades obteniendo unos
ingresos anuales de 40432 euro
Como se pueden ver en los cuadros anteriores los incrementos de las ventas se estiman de la
siguiente forma
El primer antildeo realizaremos una gran inversioacuten y por tanto mayor dedicacioacuten en promocionar los
servicios haciendo hincapieacute en conseguir una cartera de clientes base Por ellos el mayor
incremento se aprecia en el segundo antildeo A partir del 3ordm antildeo la campantildea promocional seraacute menor
y las comunidades iraacuten entrando poco a poco incrementando las ventas entre un 9 y un 12
A continuacioacuten voy a desarrollar un graacutefico estimado de evolucioacuten donde podemos ver la el
progreso tanto de los ingresos como del nuacutemero de comunidades gestionadas a lo largo de 5 antildeos
65 Descripcioacuten de los costes
A continuacioacuten voy a presentar los costes fijos de la empresa
- Alquiler del local 300euromes aportando dos meses de fianza iniciales
- Colegiacioacuten 1500euro el primer antildeo y el resto 600euro
- Programa informaacutetico 1060euro al antilde
- Seguro 200euromes
- Gastos de personal 600mes a media jornada
- Publicidad paacutegina web y promocioacuten en revistashellip
Fuente Elaboracioacuten propia
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CCOOSSTTEESS FFIIJJOOSS
COSTES FIJOS
ANtildeO 1 ANtildeO 2 ANtildeO 3 ANtildeO 4 ANtildeO 5
Gastos de personal 720000 euro 720000 euro 720000 euro 720000 euro 720000 euro
Programa informaacutetico 106000 euro 106000 euro 106000 euro 106000 euro 106000 euro
Alquiler 420000 euro 360000 euro 360000 euro 360000 euro 360000 euro
Seguro 20000 euro 20000 euro 20000 euro 20000 euro 20000 euro
Colegiacioacuten 150000 euro 60000 euro 60000 euro 60000 euro 60000 euro
Publicidad 20000 euro 20000 euro 10000 euro 10000 euro 10000 euro
Amortizaciones 954 euro 954 euro 954 euro 954 euro 954 euro
TOTAL 1531400 euro 1381400 euro 1371400 euro 1371400 euro 1371400 euro
COSTES VARIABLES
Tras plantear los costes fijos mostramos los costes variables de la empresa
COSTES VARIABLES
ANtildeO 1 ANtildeO 2 ANtildeO 3 ANtildeO 4 ANtildeO 5
Suministros 90000 euro 108000 euro 114000 euro 96000 euro 102000 euro
Desplazamiento (Gasolina) 6000 euro 8000 euro 8000 euro 8000 euro 8000 euro
Consumibles 300000 euro 200000 euro 100000 euro 50000 euro 10000 euro
TOTAL 396000 euro 316000 euro 222000 euro 154000 euro 120000 euro
66 Cuenta de resultados previsionales
A continuacioacuten se presenta la cuenta de resultados esperada Dicha cuenta muestra los resultados
de las operaciones durante un periodo de tiempo mostrando los ingresos obtenidos los gastos
incurridos y la ganancia o peacuterdida de Trufincas SL durante ese tiempo En nuestro caso 5 antildeos
Fuente Elaboracioacuten propia
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1Impuestos sobre beneficios En el antildeo 2015 el tipo de gravamen general se reduce del 30 al 25 de manera
progresiva es decir el 28 para el 2015 quedando determinado el 28 para el 2016 Para entidades de nueva creacioacuten
que realicen actividades econoacutemicas se mantiene el 15 para el primer periodo impositivo en el que se obtiene una
base impositiva y el siguiente
Como podemos observar el primer antildeo tenemos peacuterdidas pero a partir del segundo antildeo
empezamos a obtener beneficios Hay que tener en cuenta que los primeros antildeos tus gastos se
incrementan porque debes invertir maacutes en publicidad y promocioacuten Una vez que ya te hayas dado
a conocer y tengas maacutes o menos una estabilidad el objetivo es realizar un buen mantenimiento de
las comunidades existentes teniendo a los clientes contentos e ir captando maacutes poco a poco
El mundo de las comunidades muchas veces es el ldquoboca a bocardquo por eso realizar un trabajo
perfecto conllevaraacute la obtencioacuten de maacutes clientes sin necesidad de invertir todos los antildeos en
publicidad y promocioacuten
Antildeo 1 Antildeo 2 Antildeo 3 Antildeo 4 Antildeo 5
INGRESOS 1148800 euro 2401600 euro 3269600 euro 3596400 euro 4043200 euro
Ventas 1148800 euro 2401600 euro 3269600 euro 3596400 euro 4043200 euro
COSTES VARIABLES 396000 euro 316000 euro 222000 euro 154000 euro 120000 euro
Suministros 90000 euro 108000 euro 114000 euro 96000 euro 102000 euro
Desplazamiento (Gasolina) 6000 euro 8000 euro 8000 euro 8000 euro 8000 euro
Consumibles 300000 euro 200000 euro 100000 euro 50000 euro 10000 euro
COSTES FIJOS 1436000 euro 1286000 euro 1276000 euro 1276000 euro 1276000 euro
Gastos de personal 720000 euro 720000 euro 720000 euro 720000 euro 720000 euro
Programa informaacutetico 106000 euro 106000 euro 106000 euro 106000 euro 106000 euro
Alquiler 420000 euro 360000 euro 360000 euro 360000 euro 360000 euro
Seguro 20000 euro 20000 euro 20000 euro 20000 euro 20000 euro
Colegiacioacuten 150000 euro 60000 euro 60000 euro 60000 euro 60000 euro
Publicidad 20000 euro 20000 euro 10000 euro 10000 euro 10000 euro
Amortizaciones 954 euro 954 euro 954 euro 954 euro 954 euro
COSTES FIJOS Y AMORTIZACIONES 1531400 euro 1381400 euro 1371400 euro 1371400 euro 1371400 euro
RESULTADO BRUTO -683200 euro 799600 euro 1771600 euro 2166400 euro 2647200 euro
TOTAL DE INGRESOS FINANCIEROS 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
Gastos financieros 99800 euro 81735 euro 62769 euro 42856 euro 21950 euro
TOTAL GASTOS FINANCIEROS 99800 euro 81735 euro 62769 euro 42856 euro 21950 euro
RESULTADO FINANCIERO -99800 euro -81735 euro -62769 euro -42856 euro -21950 euro
BENEFICIO ANTES DE IMPUESTOS -783000 euro 717865 euro 1708831 euro 2123544 euro 2625250 euro
Impuestos sobre beneficios -219240 euro 201002 euro 256325 euro 318532 euro 393788 euro
BENEFICIO DESPUEacuteS DE IMPUESTOS -563760 euro 516863 euro 1452507 euro 1805012 euro 2231463 euro
Fuente Elaboracioacuten propia
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67 Previsiones de tesoreriacutea
A continuacioacuten voy a presentar la tesoreriacutea anualizada de la empresa
1ordm Antildeo 2ordm Antildeo 3ordm Antildeo 4ordm Antildeo 5ordm Antildeo
Cobros por ventas 11488 euro 24016 euro 32696 euro 35964 euro 40432 euro
TOTAL COBROS 11488 euro 24016 euro 32696 euro 35964 euro 40432 euro
Pago por costes variables 3960 euro 3160 euro 2220 euro 1540 euro 1200 euro
Pagos por los costes fijos 15314 euro 13814 euro 13714 euro 13714 euro 13714 euro
TOTAL PAGOS 19274 euro 16974 euro 15934 euro 15254 euro 14914 euro
Cash Flow Operativo -7786 euro 7042 euro 16762 euro 20710 euro 25518 euro
Inversiones 14842 euro 0 euro 0 euro 0 euro 0 euro
Impuesto sobre beneficio 0 euro -2192 euro 2010 euro 2563 euro 3185 euro
Intereses de deuda 998 euro 817 euro 628 euro 429 euro 219 euro
Pagos extraoperativos 15840 euro -1375 euro 2638 euro 2992 euro 3405 euro
Capital 13000 euro 0 euro 0 euro 0 euro 0 euro
Emisioacuten de deuda 20000 euro 0 euro 0 euro 0 euro 0 euro
Ingresos extraoperativos 33000 euro 0 euro 0 euro 0 euro 0 euro
Cash Flow extraoperativo 17160 euro 1375 euro -2638 euro -2992 euro -3405 euro
Deacuteficit Superaacutevit 9374 euro 8417 euro 14124 euro 17718 euro 22113 euro
Deacuteficit Superaacutevit Acumulado 9374 euro 17791 euro 31915 euro 49634 euro 71747 euro
Fuente Elaboracioacuten propia
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68 Balances de situacioacuten previsionales
A continuacioacuten voy a presentar el balance previsional del antildeo inicial
ACTIVO 1ordm ANtildeO Antildeo 2 Antildeo 3 Antildeo 4 Antildeo 5
ACTIVO NO CORRIENTE 2252817 euro 2850738 euro 4094384 euro 5732753 euro 7810622 euro
GASTOS DE ESTABLECIMIENTO 75000 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
INMOVILIZADO INMATERIAL 70667 euro 35333 euro 000 euro 000 euro 000 euro
Inmovilizado Inmaterial 106000 euro 106000 euro 106000 euro 106000 euro 106000 euro
Amortizacioacuten Acumulada (II) 35333 euro 70667 euro 106000 euro 106000 euro 106000 euro
INMOVILIZADO MATERIAL 1169750 euro 1036300 euro 902850 euro 769400 euro 635950 euro
Inmovilizado Material 1303200 euro 1303200 euro 1303200 euro 1303200 euro 1303200 euro
Amortizacioacuten Acumulada (IM) 133450 euro 266900 euro 400350 euro 533800 euro 667250 euro
INMOVILIZADO FINANCIERO 937400 euro 1779105 euro 3191534 euro 4963353 euro 7174672 euro
Inmovilizados Financieros 937400 euro 1779105 euro 3191534 euro 4963353 euro 7174672 euro
ACTIVO CORRIENTE 152161 euro 491345 euro 375441 euro 205238 euro 15122 euro
Existencias 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
Realizable 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
Disponible 152161 euro 491345 euro 375441 euro 205238 euro 15122 euro
TOTAL ACTIVO 2404978 euro 3342083 euro 4469825 euro 5937991 euro 7825744 euro
Activo
En el Activo corriente podemos ver los activos que podemos transformar en dinero con maacutes
facilidad Variacutea en funcioacuten de la produccioacuten de la empresa Algunas de las partidas son
inversiones que se deben financiar El activo no corriente se compone de la inversioacuten previa y
miacutenima que la empresa debe realizar Estos activos no suelen variar mucho de antildeo en antildeo
PASIVO 1ordm ANtildeO Antildeo 2 Antildeo 3 Antildeo 4 Antildeo 5
PATRIMONIO NETO 986240 euro 1503103 euro 2955609 euro 4760622 euro 6992084 euro
Capital social 1550000 euro 1550000 euro 1550000 euro 1550000 euro 1550000 euro
Reservas y peacuterdidas 000 euro -563760 euro -46897 euro 1405609 euro 3210622 euro
Resultado del ejercicio -563760 euro 516863 euro 1452507 euro 1805012 euro 2231463 euro
PASIVO NO CORRIENTE 1637978 euro 1637978 euro 1257891 euro 858838 euro 439872 euro
Financiacioacuten lp 1637978 euro 1637978 euro 1257891 euro 858838 euro 439872 euro
PASIVO CORRIENTE -219240 euro 201002 euro 256325 euro 318532 euro 393788 euro
Deudas con Proveedores 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
Financiacioacuten cp 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
HP por impuesto sobre beneficio -219240 euro 201002 euro 256325 euro 318532 euro 393788 euro
TOTAL PASIVO 2404978 euro 3342083 euro 4469825 euro 5937991 euro 7825744 euro
Fuente Elaboracioacuten propia
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Pasivo
El Pasivo nos dice quieacuten financia la empresa En eacutel distinguimos entre el Pasivo a corto plazo el
cual se debe devolver en un periodo menor a un antildeo y el Pasivo a largo plazo
Ademaacutes consta del patrimonio neto formado por el capital social y el resultado del ejercicio
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7 PLAN FINANCIERO
71 Caacutelculo de los Flujos de Caja
Por Flujo de Caja entendemos que es la diferencia entre el efectivo que se ingresa menos el
efectivo que sale de la empresa es decir hablamos solo de efectivo no de rentabilidad como se
explica en el siguiente apartado
A continuacioacuten voy a realizar el caacutelculo de los datos del Flujo de Caja para el primer antildeo de la
empresa
Antildeo 1 Antildeo 2 Antildeo 3 Antildeo 4 Antildeo 5
Resultado despueacutes de impuestos
-563760 euro 516863 euro 1452507 euro 1805012 euro 2231463 euro
+ Amortizaciones 95400 euro 95400 euro 95400 euro 95400 euro 95400 euro
+ Incrementos en impuestos pendientes
-219240 euro 201002 euro 256325 euro 318532 euro 393788 euro
- Adquisiciones de activo fijo
1484200 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
Flujo Neto de caja del proyecto
-2171800 euro 813265 euro 1804231 euro 2218944 euro 2720650 euro
Resultado despueacutes de impuestos
-563760 euro 516863 euro 1452507 euro 1805012 euro 2231463 euro
+ Amortizaciones 95400 euro 95400 euro 95400 euro 95400 euro 95400 euro
+ Incrementos en impuestos pendientes
-219240 euro 201002 euro 256325 euro 318532 euro 393788 euro
- Devolucioacuten neta de deuda -1637978 euro -1637878 euro -1637778 euro -1637678 euro -1637578 euro
- Adquisiciones de activo fijo
1484200 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
Flujo Neto de caja de Capital -533822 euro 2451143 euro 3442009 euro 3856622 euro 4358228 euro
Flujo Neto de caja de Capital acumulado
-533822 euro 1917321 euro 5359330 euro 9215952 euro 13574180 euro
A traveacutes de este estudio podemos analizar la liquidez de la empresa entendiendo por ello la
capacidad de hacer frente a las obligaciones existentes de corto plazo
Los Flujos de Caja del primer antildeo son negativos ya que el primer antildeo es cuando realizas la mayor
inversioacuten (Calcular el resto de antildeos para ver la evolucioacuten positiva)
72 Rentabilidad del proyecto
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A continuacioacuten voy a presentar y explicar los ratios de rentabilidad maacutes significativos
fundamentando dichos enunciados en la diferencia entre las ganancias menos los gastos
Rentabilidad econoacutemica Mide la rentabilidad que se obtiene de las inversiones de la empresa
mediante el desarrollo de su actividad dicho de otra manera mide la eficiencia con la que la
empresa gestiona los recursos que se han aportado
119929119942119951119957119938119939119946119949119946119941119938119941 119916119940119848119847119848119950119946119940119938 =119913119912119920119931
119912119914119931119920119933119926 119931119926119931119912119923
ANtildeO 1 ANtildeO 2 ANtildeO 3 ANtildeO 4 ANtildeO 5
Rentabilidad econoacutemica -033 021 038 036 034
La evolucioacuten de la rentabilidad econoacutemica de Trufincas en una previsioacuten de 5 antildeos seraacute
mayormente positiva Podemos ver un gran incremento del mismo hasta el tercer antildeo y como se
estabiliza en el antildeo cuarto y quinto Con esta evolucioacuten observamos la productividad de los
activos y la eficiencia de la empresa Claramente los primeros antildeos son claves para obtener
clientes y promocionarse a ello se debe la impactante subida Los antildeos restantes se obtiene una
rentabilidad menor debido a la estabilidad que se alcanza centraacutendose maacutes en mantener a los
clientes ya existentes y dejando al lado el trabajo comercial para captar a nuevos clientes
Si quisieacuteramos aumentar nuestra rentabilidad econoacutemica podriacuteamos aumentar la rotacioacuten de
activo vendiendo maacutes es decir captando nuevas comunidades y reduciendo nuestros costes
Cuanto mayor sea el valor de este ratio mayor seraacute el rendimiento de los activos
Rentabilidad financiera Es el beneficio neto dividido entre los recursos propios o dicho de otra
manera es la rentabilidad de los capitales invertidos
119929119942119951119957119938119939119946119949119946119941119938119941 119917119946119951119938119951119940119946119942119955119938 =119913119916119925119916119917119920119914119920119926 119925119916119931119926
119927119912119931119929119920119924119926119925119920119926 119925119916119931119926
ANtildeO 1 ANtildeO 2 ANtildeO 3 ANtildeO 4 ANtildeO 5
Rentabilidad Financiera -057 034 049 038 032
Trufincas tiene una rentabilidad financiera positiva a lo largo del tiempo Al igual que con la
rentabilidad econoacutemica el primer antildeo los resultados son negativos pero si analizamos la
evolucioacuten vemos que es positiva hasta el tercer antildeo y luego disminuye un poco casi
estabilizaacutendose La rentabilidad financiera es para las empresas con aacutenimo de lucro el ratio maacutes
importante ya que mide el beneficio neto generado en relacioacuten a la inversioacuten de los propietarios
de la empresa Cuanto maacutes alto sea el ratio menos recursos se utilizan para obtener el beneficio
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8 EVALUACIOacuteN ECONOacuteMICA DEL PROYECTO
81 Pay-back o Periodo de Retorno
Pay-back es un meacutetodo usado en la evaluacioacuten de inversiones y se define como el periodo de
tiempo que la empresa tardaraacute en recuperar la inversioacuten con las ganancias que generaraacute el negocio
Puede ser una cantidad de meses o antildeos
Vamos a tomar como inversioacuten inicial el importe de inversiones maacutes el fondo de maniobra
17959 euro + 9000euro haciendo un total de 26959euro
Antildeo 1 Antildeo 2 Antildeo 3 Antildeo 4 Antildeo 5
Cash flow neto anual -533822 euro 2451143 euro 3442009 euro 3856622 euro 4358228 euro
Cash flow neto acumulado -533822 euro 1917321 euro 5359330 euro 9215952 euro 13574180 euro
Podemos comprobar a traveacutes de los caacutelculos que acabamos de realizar que en el tercer antildeo
recuperamos la inversioacuten realizada
Con estos caacutelculos no se tiene en cuenta el valor temporal del dinero ademaacutes de que el Pay-back
solo se fija en los beneficios que hacen falta hasta cubrir el importe de la inversioacuten sin valorar los
ingresos que se pueden producir despueacutes
82 Valor Actual Neto (VAN)
El VAN es un indicador financiero que mide los flujos de los futuros ingresos que tendraacute el
proyecto Con ello podremos determinar si al descontar la inversioacuten inicial nos quedaraacute alguna
ganancia
En nuestro proyecto de inversioacuten se exige un desembolso inicial de 26959euro y se espera que se
va a generar beneficios entre el 1ordm y el 5ordm antildeo Vamos a aplicar un tipo de descuento del 10 La
foacutermula para el caacutelculo es la siguiente
Pay-back
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119933119912119925 =119933119957
(120783 + 119948)119957minus 119920 119946119951
En la siguiente tabla podremos ver el desglose de los flujos de caja correspondiente a cada
uno de los antildeos aplicando los datos mencionados anteriormente
ANtildeO DESEMBOLSO INGRESOS FLUJO DESCONTADO
0 -26959 0 -2695900 euro
1 0 -5338 euro -485293 euro
2 0 24511 euro 2025738 euro
3 0 34420 euro 2586032 euro
4 0 38566 euro 2634125 euro
5 0 43582 euro 2706117 euro
VAN 6770819 euro
Tras los caacutelculos podemos ver que el VAN es positivo por lo que la inversioacuten seriacutea aceptable
La ventaja de calcular el VAN es que dicho estudio tiene en cuenta el valor del dinero con el
tiempo El inconveniente del mismo es que los flujos de caja calculados son estimados ya es
una proyeccioacuten futura y es posible que se haya realizado una mal valoracioacuten del mismo
llevando a decisiones erroacuteneas
83 Tasa Interna de Rentabilidad (TIR)
Este meacutetodo consiste en calcular la tasa de descuento que hace 0 el Valor Actual Neto Es la tasa
maacutexima que puede tener un proyecto para que sea rentable La foacutermula para el caacutelculo es la
siguiente
119931119920119929 =119933119957
(120783 + 119922)119957minus 119920 119946119951 = 120782
Para ello vamos a calcular el VAN con varias tasas de rentabilidad y obtendremos un graacutefico para
ver de forma aproximada entre que tanto por cierto estaacute la tasa de descuento que estamos
buscando
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TASA INTERNA DE RETORNO
TASA DE DESCUENTO
VAN
0 10878280 euro
5 8579932 euro
10 6770819 euro
15 5328346 euro
20 4164676 euro
25 3215859 euro
30 2434642 euro
35 1785638 euro
40 1242013 euro
45 783185 euro
50 393195 euro
55 59551 euro
60 -227620 euro
Por todo lo dicho anteriormente y tras el graacutefico que mostramos vemos que la tasa de descuento
que buscamos estaacute entre el 55 y el 60 y tras aplicar los caacutelculos correspondientes nos sale la
siguiente TIR
TIR 56
Tras obtener los resultados vemos que la Tasa Interna de Retorno es superior a la tasa de
descuento que aplicamos (10) por lo que este proyecto es interesante realizarlo Si la tasa fuese
superior al 56 los resultados seriacutean negativos y la inversioacuten no seriacutea viable
(euro2000000)
euro000
euro2000000
euro4000000
euro6000000
euro8000000
euro10000000
euro12000000
0 10 20 30 40 50 60 70
TASA INTERNA DE RETORNO (TIR)
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9 ASPECTOS FORMALES DEL PROYECTO
91 Forma juriacutedica
Como hemos nombrado en puntos anteriores se ha decidido crear una Sociedad Limitada para dar
forma juriacutedica a la empresa
Los criterios que nos han condicionado a tomar esta decisioacuten son los siguientes
- Nuacutemero de socios Al ser una empresa pequentildea con dos socios y capital reducido hemos
pensado que esta es la mejor opcioacuten
- Responsabilidad del Socio En una Sociedad Limitada la responsabilidad de los socios
ante las deudas se la sociedad estaacute limitada al capital aportado
- Capital Social Se planteoacute la creacioacuten de una Sociedad Anoacutenima pero el desembolso
inicial es mayor ademaacutes de una mayor complejidad y gastos de gestioacuten
- Estructura de Direccioacuten y Gestioacuten La estructura es maacutes flexible que en otras sociedades
siendo menor el rigor formar en su organizacioacuten
92 Proteccioacuten Juriacutedica
Dada la actividad a realizar se contrataraacute un seguro para las actividades ademaacutes del seguro
obligatorio de responsabilidad civil
93 Medidas de prevencioacuten de riesgos laborales
Las instalaciones de la oficina contaraacuten con las medidas de seguridad e higiene referidas
principalmente a
- Sistemas contra incendios
- Instalaciones eleacutectricas
- Evacuacioacuten del edificio
- Calefaccioacuten y aire acondicionado
- Equipos mecaacutenicos
La normativa que regula los riesgos laborales es la siguiente Prevencioacuten de Riesgos Laborales
Ley 311995 de 8 de Noviembre y su modificacioacuten por la ley 542003 de 12de diciembre de
reforma del marco normativo de la prevencioacuten de Riesgos Laborales BOE nordm298 de 13 de
diciembre
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10 PLANIFICACIOacuteN TEMPORAL DE PUESTA EN MARCHA
El listado de traacutemites que vamos a realizar como emprendedores en el mundo de las
administraciones de fincas es el habitual de una empresa y no presenta ninguacuten elemento especiacutefico
determinado por el tipo de actividad salvo la opcioacuten y recomendacioacuten de disponer el tiacutetulo de
Administrador de Fincas colegiado para tener maacutes prestigio y credibilidad a la hora de prestar los
servicios
El listado de traacutemites que realizaremos seraacuten los siguientes
- Registro del dominio
- Inscripcioacuten en el colegio de Administradores de Aragoacuten
- Constitucioacuten de la Sociedad Limitada
- Declaracioacuten previa al inicio de la actividad
- Solicitud del preacutestamo
- Gestioacuten del alquiler del local
- Solicitud de licencia de obra
- Acondicionamiento del local
- Seleccioacuten de trabajador
- Solicitud de licencia de apertura
- Adquisicioacuten del equipamiento
- Inicio de campantildea promocional de apertura
- Inicio de la actividad
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11 CONCLUSIONES
El objetivo de este proyecto ha consistido en elaborar un plan de negocio viable Para ello ha
sido necesario realizar una serie de estudios financieros y anaacutelisis globales que puntualizaremos
a continuacioacuten
En primer lugar hemos presentado el plan de negocio a seguir Descripcioacuten del sector y empresa
creadora objetivos principales y datos iniciales del proyecto
Posteriormente hemos procedido a realizar un estudio de mercado y del entorno de la actividad
de la empresa Para el estudio del entorno hemos utilizado el anaacutelisis PESTE analizando cada uno
de sus componentes llegando a la conclusioacuten de que actualmente las dimensiones poliacuteticas nos
afectan negativamente considerando la poliacutetica de hoy en diacutea como restrictiva Lo mismo
podemos decir de la dimensioacuten econoacutemica La sociedad es un aspecto muy importante ya que
vivimos en una sociedad de tendencias Con respecto al aacutembito tecnoloacutegico y del medio ambiente
pienso que cada diacutea su evolucioacuten es mayor y ademaacutes disponemos de maacutes avances Para el anaacutelisis
del sector hemos utilizado las 5 fuerzas de Porter lo que ello conlleva un anaacutelisis de los clientes
proveedores competidores y competidores potenciales Hemos llegado a la conclusioacuten de que el
sector de las administraciones de fincas es atractivo ya que su acceso es faacutecil y asequible por lo
que resulta sencillo que nuevas empresas puedan competir con las ya existentes Presenta alto
poder de clientes y alto grado de rivalidad sin existir productos sustitutivos A traveacutes del anaacutelisis
DAFO hemos podido ver la situacioacuten que tienen este tipo de empresas destacando las
oportunidades amenazas fortalezas y debilidades
Tambieacuten hemos realizado un anaacutelisis de costes y de la zona de expansioacuten tomando el barrio
Parque Venecia como la zona idoacutenea para dar nuestros primeros pasos
Posteriormente hemos definido los servicios que realizaraacute la empresa junto a los factores del eacutexito
siendo estos ubicacioacuten de la empresa atencioacuten personalizada trabajo en equipo implantacioacuten y
seguimiento de la ley formacioacuten colegiacioacuten y tecnologiacutea
Otro punto que hemos tenido en cuenta y considero muy importante para un buen comienzo son
las acciones de marketing aplicadas Se realizaraacute buzoneo mailing y telemarketing Aplicar una
buena estrategia de marketing es fundamental para darnos a conocer y captar clientes
En cuanto al plan econoacutemico financiero destacar que la financiacioacuten total del proyecto asciende
a 35500euro de los cuales 20000euro los adquirimos a traveacutes de un preacutestamo bancario Establecemos
unos precios adecuados acordes con los establecidos por el Colegio de Administradores y
estimamos una evolucioacuten de los ingresos percibidos Seguacuten las tablas desarrolladas tendremos
una evolucioacuten progresiva Los primeros antildeos invertiremos en una fuerte estrategia de marketing
captando maacutes comunidades Con el paso de los antildeos las comunidades iraacuten entrando maacutes
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paulatinamente Dispondremos de una fuente de ingresos que debemos mantener por tanto el
trabajo se centraraacute maacutes en satisfacer a los clientes actuales ya que ellos seraacuten probablemente los
que nos acerquen a clientes potenciales
El primer antildeo partiremos de un beneficio despueacutes de impuestos negativo al igual que los flujos
de caja que cambiaraacuten a partir del segundo antildeo principalmente por el aumento de los ingresos
La evolucioacuten de las rentabilidad como hablamos en su apartado son positivas es importante que
ambas crezcan o se mantengan eso significaraacute que obtendremos beneficios con mayor facilidad
y que el rendimiento seraacute mayor
Seguacuten los caacutelculos obtenidos recuperaremos la inversioacuten al tercer antildeo y los datos obtenidos a
traveacutes del VAN y la TIR nos indican que el proyecto seraacute rentable
Considero a las Administraciones de Fincas unas de las profesiones maacutes desconocidas Pienso
que es muy sacrificada ya que debes mediar entre las disputas de los propietarios no existe un
horario fijo y las remuneraciones percibidas dependen de la cartera de clientes que poseas por lo
que debes ser un profesional para todo pero a pesar de todo ello pienso que se pueden llegar a
alcanzar muchas satisfacciones
Como podemos observar en los graacuteficos y caacutelculos anteriores en principio el proyecto no
presentaraacute problemas de solvencia por lo cual podemos decir que a priori demostraraacute tener
viabilidad financiera Si realizamos un trabajo oacuteptimo podremos llegar a alcanzar grandes
beneficios
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BIBLIOGRAFIA
Ley de Propiedad Horizontal
wwwboeesbuscaractphpid=BOE-A-1960-10906
Poblacioacuten 2012
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Poblacioacuten 2014
httpwwwzaragozaescontenidosestadisticaCifras-Zaragoza-2014-1pdf
Local
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[130041534]-[campaing]|[warehouse_rent_zaragoza]-[27813366]ampsource=299ampxts=352991
Preacutestamo ICO
httpwwwicoeswebicoico-empresas-y-emprendedores
Tablas de Amortizaciones
httpwwwagenciatributariaes
httpasesor-contableestablas-amortizacion-2015
Contratacioacuten internet
httpwwwmovistaresempresaspara-tu-oficinaconectividad-internetfichaempresas-
adslpid=PY-home3-NC
Impuesto sobre beneficios
httpwwwboeesbuscaractphpid=BOE-A-2014-12328
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3
1 MODELO DE PLAN DE NEGOCIO
11 Informacioacuten general del proyecto
Despueacutes de un tiempo reflexionando sobre la decisioacuten del tema de mi proyecto he decidido
enfocarlo en la puesta en marcha de una Administracioacuten de Fincas ya que hace un tiempo me
plantee el entrar en este pequentildeo mundo
Tras finalizar la Diplomatura de Empresariales comenceacute a dar mis primeros pasos en el mundo
laboral La suerte o simplemente el destino me dio la oportunidad de poder conocer el sector y
adentrarme en este maravilloso mundo de las comunidades Los meses en los que estuve
trabajando aprendiacute muchiacutesimo pero me quedaron muchos aspectos pendientes Por ello que
mejor manera para ampliar conocimientos en este sector que adentrarme en eacutel realizando un
estudio en profundidad Seguramente me pueda ser uacutetil alguacuten diacutea
Trufincas SL estaraacute compuesta por un equipo profesional multidisciplinar y se dedicaraacute solo y
exclusivamente a gestionar comunidades de propietarios
La principal motivacioacuten de Trufincas SL es la de poder prestar un servicio raacutepido y de calidad a
todos los propietarios de una comunidad
En el sector de las administraciones de fincas una persona ajena a una comunidad de vecinos es
la encargada y responsable de la gestioacuten y administracioacuten de las tareas de la finca asiacute como de
mediar en las inevitables diferencias que puedan surgir entre los propietarios La Legislacioacuten
Baacutesica de Comunidades de Propietarios por la cual se basan todos los administradores de fincas
y con la que vamos a trabajar a lo largo de todo el proyecto es
Ley Propiedad Horizontal 491960 de 21 de julio publicada en el BOE del 23 de julio de
1960
La ventaja competitiva de Trufincas SL frente a la competencia se centra en la calidad del
servicio flexibilidad horaria servicio permanente pero principalmente la transparencia y cercaniacutea
con los clientes
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12 Objetivos
Los objetivos que pretendo alcanzar con la realizacioacuten de este proyecto son conocer mejor este
aacutembito laboral consiguiendo solventar todo tipo de problemas o impedimentos que vayan
surgiendo en el diacutea a diacutea al igual que conocer todos los procedimientos legales que son necesarios
para su creacioacuten
Tras el estudio que voy a realizar podreacute saber con maacutes certeza si este proyecto es viable o por el
contrario no merece la pena invertir en eacutel
No pretendo meterme en una inversioacuten demasiado elevada hasta que no capte mis primeros
clientes Con el paso del tiempo si los ingresos van aumentando ireacute formando una cartera de
clientes soacutelida alcanzando unos ingresos lineales Si los resultados son efectivos se podraacute invertir
en futuros proyectos dentro de la empresa Mi objetivo es posicionarme en un barrio joven en
crecimiento donde pueda captar clientes nuevos
Nos vamos a centrar en satisfacer las necesidades de las comunidades velando por su seguridad y
el buen funcionamiento de sus servicios ya que son los clientes a partir de los cuales obtendremos
los beneficios
Hoy en diacutea tras la gran crisis que nos azota una de las funciones necesarias y casi obligatorias es
la optimizacioacuten y negociacioacuten de los contratos que tienen las comunidades consiguiendo un mayor
ahorro para los propietarios
Para cubrir nuestros objetivos vamos a desarrollar en primer lugar un estudio de mercado
analizando el entorno el sector realizando un diagnoacutestico de la empresa y analizando los costes
entre otros aspectos Posteriormente describiremos la actividad de la empresa detallando los
servicios prestados y explicaremos los planes de accioacuten a tomar junto al precio de venta Una vez
aclaradas las caracteriacutesticas de la empresa plantearemos un plan econoacutemico y financiero donde
obtendremos una serie de resultados que contrastaremos y evaluaremos en el siguiente apartado
Por uacuteltimo expondremos el plan temporal de la puesta en marcha y las conclusiones finales de
esta creacioacuten de negocio
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13 Datos baacutesicos del proyecto
El siguiente cuadro presenta de forma resumida las principales caracteriacutesticas del proyecto
SECTOR SERVICIOS A LA EMPRESA
Actividad Administracioacuten de Comunidades
Forma Juriacutedica Sociedad Limitada
Localizacioacuten Barrio Parque Venecia Zaragoza
Instalaciones 108m2 divididos en aacuterea de recepcioacuten zona de juntas y despacho principal
Equipos y maquinaria Equipos informaacuteticos software mobiliariohellip
Personal y estructura organizativa Dos socios y un trabajador a media jornada
Cartera de Servicios Administracioacuten asesoriacutea contabilidad gestioacuten de incidencias negociacioacuten de contratos desarrollo de cuentas anuales asistencia a juntas vecinales etc
Clientes Comunidades de propietarios de todos los tamantildeos
Herramientas de Promocioacuten Visitas comerciales Paacutegina Web anuncio en revistas de los barrios merchandising
Inversioacuten 14842 euro
Facturacioacuten 11488 euro
Quisiera hacer una puntualizacioacuten en cuanto al establecimiento donde realizaremos la actividad
Inicialmente penseacute que la idea de compartir oficina es decir formar parte de un espacio
coworking seriacutea buena idea para reducir los gastos al menos los primeros antildeos pero tras
reflexionar sobre el tema penseacute que para una administracioacuten de fincas es prioritario tomar una
buena decisioacuten a la hora de elegir la ubicacioacuten y Parque Venecia desde mi punto de vista es un
lugar estrateacutegico para este tipo de negocios Ademaacutes si queremos destacar en la atencioacuten al
cliente necesitaremos una zona donde poder atenderlos tranquilamente y otra zona donde poder
hacer las reuniones comunitarias Por todo lo dicho anteriormente la decisioacuten es alquilar un local
en la zona
Parque Venecia al ser un sector muy nuevo de la ciudad los locales estaacuten sin habilitar por ello el
primer paso es escoger un local que sea teacutecnicamente viable desarrollar en eacutel nuestra actividad
El local estaacute situado en la calle Cannaregio 9 y tiene 108m2 Una vez escogido se procederaacute a su
rehabilitacioacuten
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2 ESTUDIO DE MERCADO Y ENTORNO DE LA ACTIVIDAD
DE LA EMPRESA
21 Anaacutelisis del entorno
A continuacioacuten vamos a describir y desarrollar aquellas variables del macro-entorno que afectan
de manera directa o indirecta a los resultados y a las actividades que puedan desarrollar las
empresas en general
Para ello vamos a utilizar el anaacutelisis PESTE Este anaacutelisis es un marco que los consultores utilizan
para explorar el macro-entorno externo en el cual opera una organizacioacuten Se considera una
herramienta estrateacutegica uacutetil para comprender los ciclos de un mercado la posicioacuten de una
empresa o la direccioacuten operativa
PESTE son las siglas para los siguientes factores
- Poliacutetico y Legal
- Econoacutemico
- Social
- Tecnoloacutegico
- Ecoloacutegico
POLIacuteTICO Y LEGAL
El primero de los entornos que se puede destacar es el Poliacutetico y Legal Los diferentes gobiernos
influyen de varias formas en la relacioacuten que se establece con las empresas La capacidad
competitiva de la organizacioacuten depende en gran medida de los impuestos a los que esteacute sometida
las subvenciones y en general de la poliacutetica especiacutefica en un sector y un lugar
- El gobierno actual se encuentra en una situacioacuten inestable El causante de esta situacioacuten
se denomina crisis econoacutemica Alguna de las consecuencias son el desempleo la caiacuteda
de las ventas la reduccioacuten de salarioshellip Ademaacutes el crash financiero de los salarios de
los altos ejecutivos o la ausencia de eficacia de los organismos reguladores tambieacuten afecta
al sistema financiero espantildeol
- La Poliacutetica Fiscal refleja la actuacioacuten del Estado sobre la toma de decisiones referente al
gasto puacuteblico En nuestro paiacutes el gasto puacuteblico se ha reducido considerablemente por la
mala situacioacuten que estamos atravesando y por los grandes gastos afectados mientras que
los impuestos estaacuten creciendo Como resultado la poliacutetica es restrictiva
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- Comercio Exterior El mercado es cada vez maacutes reducido lo cual se traduce en que la
exportacioacuten no es algo por lo que una empresa pueda optar o no sino que es algo
absolutamente imprescindible para alcanzar una dimensioacuten de produccioacuten competitiva
- Los hechos analizados expresan el deacuteficit del Estado de bienestar en Espantildea su debilidad
comparada con los paiacuteses europeos de nuestro entorno y su fragilidad para atender las
necesidades y garantiacuteas de proteccioacuten social de la poblacioacuten
- El fuerte crecimiento del desempleo Actualmente un gran nuacutemero de empresas presentan
Expedientes de Regulacioacuten de Empleo (EREs)
- Defensa de la competencia La existencia de una competencia efectiva entre las empresas
constituye uno de los elementos definitorios de la economiacutea de mercado disciplina la
actuacioacuten de las empresas y reasigna los recursos productivos a favor de los operadores
o las teacutecnicas maacutes eficientes
ECONOacuteMICO
Son los cambios que afectan a las relaciones de produccioacuten distribucioacuten y consumo o prestacioacuten
de servicios de una empresa es decir a la forma en que la sociedad decide usar los recursos
Actualmente nos encontramos en un entorno econoacutemico restrictivo A consecuencia de ello
estamos en un estado de ldquocrisis econoacutemicardquo Por ello entre todos los factores econoacutemicos que
afectan a la empresa los maacutes significativos son
- Ciclo econoacutemico nos encontramos en una situacioacuten de recesioacuten econoacutemica lo cual ha
afectado en mayor o menor medida a la mayoriacutea de empresas y hogares espantildeoles de
forma negativa
- Tasa de desempleo el paro (indicador retrasado de la actividad econoacutemica) se encuentra
en un estado de continuo aumento La tasa de paro ha llegado aproximadamente a los 5
millones de parados supera el 20 de la poblacioacuten Esta elevada tasa tiene que ver con
la intensa caiacuteda de la demanda interna (consumo privado puacuteblico e inversiones) Ademaacutes
este constante aumento del paro haraacute que aumente el gasto puacuteblico ya que se deberaacuten
atender todas las prestaciones que se vayan produciendo
- La subida de precios produce un efecto devastador en el poder adquisitivo de las personas
asiacute como una reduccioacuten de los beneficios de la empresa y por tanto una disminucioacuten en
la inversioacuten lo que puede provocar una caiacuteda de la produccioacuten
- Renta disponible esta renta incluye los ingresos procedentes del trabajo los rendimientos
de capital (como alquileres) prestaciones sociales y transferencias En estos momentos
la renta disponible de los hogares e instituciones sin aacutenimo de lucro han descendido en
torno a un 32 esto es la consecuencia de la ecuacioacuten en la que nos encontramos maacutes
paro maacutes impuestos igual a menos riqueza La caiacuteda se explica por la disminucioacuten del
saldo de renta primas el descenso del excedente de explotacioacuten y la renta mixta de los
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hogares la bajada de la remuneracioacuten de los asalariados y del saldo neto de rentas de
propiedad percibidas
- Como suele pasar en tiempos de inestabilidad econoacutemica las familias consumen menos
por lo que la tasa de ahorro de los hogares aumenta
- Tipos de intereacutes dentro de la recesioacuten en la que nos encontramos los tipos de intereacutes
crecen por lo que se encarecen los preacutestamos y hay una menor accesibilidad al creacutedito
A las empresas les es maacutes caro obtener financiacioacuten para llevar a cabo sus planes de
inversioacuten Ademaacutes se incentivaraacute el ahorro al ser remunerado mejor y se reduciraacute el
consumo por lo que la demanda de productos disminuiraacute y por lo tanto disminuiraacute el
empleo
- Producto Interior Bruto nos indica el valor monetario de la produccioacuten de bienes y
servicios de un paiacutes en un antildeo En estos momentos el PIB en Espantildea seguacuten indica el FMI
(Fondo Monetario Internacional) caeraacute un 15 para este antildeo debido al estado de
recesioacuten en el que nos encontramos y el que se preveacute que perdure Este mal
comportamiento de la actividad econoacutemica explica que Espantildea se encuentre en la cabeza
del mundo desarrollado en cuanto a desempleo
SOCIAL
Este factor hace referencia a los cambios que experimentan las personas en sus valores y estilos
de vida y que afectan a la actitud que tienen hacia determinados productos o servicios Los
podemos englobar en los siguientes puntos
- Tendencias en el estilo de vida Debido a las circunstancias actuales en las que vivimos
las personas en general se han vuelto maacutes desconfiadas por lo que tenemos mucho
cuidado a la hora de comprar un producto o contratar unos servicios
- La imagen que las personas tengan de la empresa afecta mucho a hora de contratar unos
servicios por lo que las empresas tienen que intentar conseguir que los clientes tengan
una imagen positiva de ellos
- La actitud de los consumidores hacia los productos o servicios la cual estaacute influida en
parte por la imagen que tienen de la empresa y por lo que le han hablado de ella
TECNOLOacuteGICO
Son los cambios en la tecnologiacutea que afectan al sector tanto en su parte mecaacutenica como en la
legislacioacuten tecnoloacutegica gasto puacuteblico innovacioacuten obsolescenciahellip Algunos de los factores
tecnoloacutegicos son
Convivencia los meacutetodos de gestioacuten tradicionales con la maacutes alta tecnologiacutea
Constante inversioacuten en nuevas tecnologiacuteas tanto a nivel de soportes fiacutesicos como de
programas informaacuteticos
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Avances en las comunicaciones a la hora de ponernos en contacto con los clientes
existiendo por ejemplo el correo electroacutenico
ECOLOacuteGICO
Son los que engloban las leyes medioambientales regulaciones sobre el consumo de energiacutea y el
reciclaje de residuos calentamiento globalhellip
Ley 162002 de prevencioacuten y control integrado de la contaminacioacuten que articula un
procedimiento para la concesioacuten de las autorizaciones ambientales integradas para las
instalaciones industriales sujetas a la misma donde deberaacuten constar los liacutemites maacuteximos
de emisioacuten autorizados en funcioacuten de las mejores teacutecnicas disponibles en cada caso
Consumo de energiacutea Espantildea consume aproximadamente la mitad de su energiacutea en el
sector industrial Una de las medidas de ahorro fue la aplicacioacuten del cambio de hora dos
veces al antildeo de forma obligatoria con la que se llega a ahorrar un 5
La regulacioacuten sobre el reciclaje promocionando el uso responsable del papel y la
reutilizacioacuten de libros de texto y lectura
En conclusioacuten podemos afirmar que la dimensioacuten poliacutetica actual afecta a nuestro entorno de
forma negativa principalmente por la situacioacuten de crisis que estamos atravesando Hoy en diacutea
consideramos que la poliacutetica es restrictiva debido a las deudas que tiene el gobierno afectando de
este modo al gasto puacuteblico y al aumento de los impuestos para asiacute poder recuperarse Esta
situacioacuten les ha obligado a crear una reforma laboral donde las medidas maacutes destacadas son la
suspensioacuten y los despidos Por otro lado existen normativas para velar por la seguridad de los
trabajadores La dimensioacuten econoacutemica se centra en la alta tasa de desempleo que tenemos Este
aspecto influye en el consumo de la poblacioacuten ya que al ganar menos dinero demandan menos
productos Otro aspecto que afecta a la demanda es el precio de los productos y servicios que se
han visto modificados tras la subida de los impuestos Vivimos en una sociedad de tendencias en
la que compramos lo que en ese momento estaacute de moda y contratamos servicios seguacuten la opinioacuten
de terceros Esta situacioacuten se debe a la imagen que percibimos y a las opiniones y comentarios
que se puedan generar Dentro del aacutembito tecnoloacutegico se producen grandes avances consiguiendo
minorar el tiempo de gestioacuten y mejorar su calidad Por uacuteltimo destacar que existe una amplia
concienciacioacuten con el medio ambiente
22 Anaacutelisis del sector
Anteriormente se ha realizado un estudio de los factores del macro-entorno En este apartado
hablareacute sobre el sector de las administraciones de fincas y su situacioacuten actual
Hace antildeos el trabajo de administrador se limitaba a pagar la cuenta de luz cambiar las bombillas
y contratar a alguien para limpiar las zonas comunes Ahora el administrador se ocupa de
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gestionar el patrimonio de la comunidad que puede incluir la infraestructura cuya administracioacuten
requiere conocimientos legales teacutecnicos contables financieros arquitectoacutenicos y lo que no es
menos importante tiempo para ocuparse de ellos
Con respecto a la situacioacuten actual del sector de las administraciones de fincas podemos antildeadir que
sigue siendo imprescindible a pesar de la caiacuteda del ldquoboomrdquo Inmobiliario ya que toda comunidad
de vecinos y sobre todo aquellas que estaacuten compuestas por un nuacutemero importante de propietarios
necesitan el respaldo y el apoyo de un representante que le asesore en la toma de decisiones
Desde mi punto de vista algunos de los aspectos maacutes importantes que debe tener un buen
administrador de fincas son
- Cercaniacutea con los clientes Mantener satisfechos a los propietarios es el principal objetivo
Para ello saber comunicarles y transmitirles las incidencias o sucesos que ocurran en la
comunidad es de vital importancia
- Transparencia y sinceridad Desgraciadamente el mundo de las administraciones de
fincas es un sector en ocasiones opaco y poco transparente Por ejemplo que cada
comunidad tenga su cuenta bancaria o que se permita la entrada de cualquier gremio que
desee la comunidad dice mucho de un administrador
- Profesionalidad Un buen administrador debe saber resolver los conflictos o incidencias
que surjan Tambieacuten debe estar al diacutea de las nuevas normativas que salgan
Plantear una buena estrategia de marketing que permita darte a conocer y poder captar clientes
crear un logotipo y un nombre que resalte respecto a la competencia buscar una buena ubicacioacuten
y actualizarse adentraacutendose en los entornos maacutes visitados actualmente pueden ser algunos de los
meacutetodos usados para empezar a crecer en el sector
23 Anaacutelisis estrateacutegico del sector
El anaacutelisis estrateacutegico del sector o tambieacuten denominado entorno especiacutefico describe los factores
externos relativos al sector de las administraciones de fincas Este anaacutelisis tiene la capacidad de
ayudarte a cambiar estas condiciones y adaptarte de la mejor forma al entorno
En primer lugar vamos a desarrollar los diferentes componentes que forman el entorno de la
empresa y posteriormente realizaremos el anaacutelisis de las 5 fuerzas de Porter
COMPONENTES
Clientes
El sector de las administraciones de fincas es un sector que presta servicios y no bienes materiales
por lo tanto los clientes son los propietarios de las viviendas de las distintas comunidades
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Los clientes interesados en estos servicios suelen ser personas adultas que poseen una estabilidad
laboral y pueden afrontar las responsabilidades que acarrea la adquisicioacuten de una propiedad
Seguacuten el aacutembito en el que te muevas las edades de los clientes pueden variar Si trabajas en zonas
nuevas donde las viviendas estaacuten recieacuten construidas los propietarios seraacuten joacutevenes y por teacutermino
general deberaacutes enfrentarte a su sabiduriacutea Si por el contrario te mueves en zonas de la ciudad maacutes
asentadas donde las viviendas rondan entre los 50 y 80 antildeos tendraacutes una cartera de clientes maacutes
envejecida donde seguramente los propietarios desconozcan muchos aspectos del sector siendo
por ello menos exigentes en el terreno teacutecnico No obstante posiblemente requieran maacutes cercaniacutea
y paciencia a la hora de adaptar tu forma de trabajar y cambiarles de alguacuten modo el sistema que
hayan podido aplicar durante antildeos atraacutes
Todos ellos suelen exigir a su administrador que resuelva los problemas de la comunidad de
forma inmediata profesional y eficaz Para mantenerlos satisfechos es fundamental estar siempre
pendiente de ellos y a su disposicioacuten llevando todas las gestiones al diacutea y subsanando todas las
incidencias e impedimentos que vayan surgiendo
Proveedores
En este caso consideramos proveedores a los gremios con los que trabajamos diacutea a diacutea En una
comunidad hay una serie de gastos fijos (lo que conlleva trabajar con unos proveedores fijos) que
praacutecticamente tienen todas las comunidades y otra serie de gastos extra que van surgiendo seguacuten
las necesidades de cada comunidad
Por proveedores fijos entendemos
- Empresa de ascensores
- Empresa de energiacutea eleacutectrica
- Ayuntamiento (Suministro de agua)
- Empresa de limpieza
- Empresa de extintores
Proveedores en funcioacuten de los gastos ocasionados Los principales gremios son
- Cerrajeriacutea
- Fontaneriacutea
- Electricidad
- Desinsectacioacuten
- Albantildeileriacutea
- Etc
Por teacutermino general la mayoriacutea de las administraciones de fincas trabajan siempre con el mismo
rango de gremios ya que el tener unos proveedores de confianza con los que poder trabajar facilita
mucho las cosas Los propietarios son los que eligen el gremio que va a trabajar en cada
comunidad por ello es necesario que los administradores dispongan de maacutes de un gremio de
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confianza En el caso de que alguacuten propietario presente gremios por su cuenta hay que tenerlos
en consideracioacuten al fin y al cabo en la administracioacuten se aconseja de lo que podriacutea ser mejor pero
las decisiones finales siempre las toman el presidente o propietarios
Puedo destacar que hoy en diacutea hay mucha competencia entre los distintos proveedores ademaacutes
de que ha ido aumentado en la misma proporcioacuten que la crisis econoacutemica Las empresas muy
especiacuteficas han tenido que ampliar los servicios para poder abarcar maacutes campos llegando a prestar
todos los servicios principales de reparacioacuten (fontaneriacutea electricista albantildeileriacuteahellip)
Competidores
Este sector se puede enfocar desde varios puntos de vista
- Puedes especializarte solo y exclusivamente en comunidades
- Puedes complementar el trabajo de comunidades con otro tipo de servicios
Hay quien piensa que la forma de diferenciarse de la competencia es ampliando servicios
Debemos saber que existen empresas especializadas en otras gestiones que complementan sus
servicios con el negocio de las comunidades y por tanto son fiel competencia de las empresas
cuya dedicacioacuten exclusiva son las administraciones de fincas Estas empresas son
- Inmobiliarias Unen dos actividades con un volumen de ingresos complementario A
traveacutes de la inmobiliaria se pueden ofrecer grandes beneficios Al unirlo con
administracioacuten de fincas se puede aportar solidez al negocio
- Gestoriacuteas Aprovechan los conocimientos adquiridos y la cartera de clientes creada para
ofrecerles otros servicios complementarios
- Despacho de abogados Para diferenciarse del resto pueden asociarse con un letrado De
esta forma ofrecen asistencia judicial a los clientes
Yo opto por la especializacioacuten exclusiva en comunidades Hay otras formas de diferenciarse de
la competencia ofrecer un trato personalizado y eficiente a los clientes realizar un trabajo raacutepido
y de calidad y ofrecer una tabla de precios asequibles
Este sector se mueve en torno a las PYMES La mayoriacutea de empresas especializadas en el tema
son empresas familiares o pequentildeas empresas por lo que un punto importante a tener en cuenta
es elegir bien el lugar donde se van a ofrecer los servicios y estudiar la competencia existente
Competidores potenciales
Por competidores potenciales entendemos aquellos empresarios o empresas que quieren entrar en
el sector de las administraciones de fincas El aumento de estos competidores dependeraacute del grado
de atractivo que tenga dicho sector
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En el caso de las barreras de entrada pienso que puede jugar en contra ya que para poder ser
administrador de fincas no se exigen muchos requisitos (tener una titulacioacuten universitaria o ser
titulado en Administracioacuten de Fincas) y la inversioacuten no es muy elevada ademaacutes de que no se
necesita tecnologiacutea muy especiacutefica ni costosa al menos al inicio del proyecto
El aspecto con el que podemos destacar del resto es mostrando nuestra transparencia y lealtad
haciendo constar que nosotros somos gestores y asesores pero que la uacuteltima palabra siempre es
del presidente Muchas administraciones de fincas no son todo lo legales y transparentes que
deberiacutean ser Alguacuten ejemplo de ello seriacutea la existencia de una cuenta conjunta donde se realicen
las operaciones monetarias de todas las comunidades o el aporte por parte del administrador de
sus propios gremios
LAS 5 FUERZAS DE PORTER
Una vez desarrollados todos los componentes vamos a realizar el anaacutelisis de las cinco fuerzas de
Porter Este anaacutelisis es una herramienta de gestioacuten que permite analizar la empresa a traveacutes del
sector de las administraciones de fincas De esta forma conseguiremos un mejor anaacutelisis del
entorno al que pertenece la empresa y en base a ello podremos disentildear estrategias que permitan
aprovechar las oportunidades y hacer frente a las amenazas
A continuacioacuten voy a desarrollar el esquema que posteriormente explicareacute punto por punto
Competidores en el sector
de las Administraciones de
Fincas
Rivalidad entre los
competidores
Proveedores Compradores
Sustitutivos
Competidores
potenciales
Amenaza de nuevos ingresos
Poder de negociacioacuten con los
proveedores
Poder de negociacioacuten de los clientes
Amenaza de productos sustitutivos
Fuente Elaboracioacuten propia
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PODER NEGOCIADOR CON CLIENTES
Este apartado hace referencia al poder que tienen los consumidores para obtener buenos precios
y condiciones Podemos destacar los siguientes aspectos
- No existe concentracioacuten de clientes debido a las diversas opciones que tienen en el mercado
por lo que los clientes estaacuten muy repartidos
- Tiene un importante poder de negociacioacuten ya que el coste que le supone al cliente los
servicios no es muy elevado por lo tanto cambiar de administrador no les supondriacutea mucho
- Los servicios prestados son todo lo diferenciado que el administrador quiera ser ya que es
eacutel quien presta los servicios decide el meacutetodo de gestioacuten
- En cuanto a la importancia de los servicios prestados es vital ya que sobre todo en las
comunidades grandes la autogestioacuten es un trabajo muy complicado
- Existe un riesgo ya que no cumplir con los servicios pactados puede llevar a la resolucioacuten
del contrato
PODER NEGOCIADOR CON PROVEEDORES
Existe un gran poder de negociacioacuten con los proveedores ya que actualmente disponemos de
muacuteltiples empresas dedicadas al mantenimiento o reparacioacuten de comunidades Son los
proveedores de nuestros clientes pero de alguacuten modo recae su buena o mala gestioacuten sobre el
administrador El tener un abanico muy grande de proveedores nos permite poder usar maacutes
criterios de eleccioacuten y si no quedamos conforme con alguno de ellos podemos contar con otro
distinto para la proacutexima gestioacuten
RIVALIDAD ENTRE COMPETIDORES
El sector de las administraciones de fincas se caracteriza hoy en diacutea por poseer muchas empresas
que compiten entre siacute por lo que no hay ninguna que domine el mercado Principalmente
compiten por los precios generando menos beneficios y llegando a un punto donde el sector se
veraacute perjudicado rechazando la entrada de nuevas empresas
Este sector ademaacutes de competir en precios compite en publicidad innovacioacuten calidad del
serviciohellip por lo que se debe estar ldquoal pie del cantildeoacutenrdquo sin dejar al margen ninguacuten aspecto
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AMENAZA DE ENTRADA DE NUEVOS COMPETIDORES
En este sector se aprecia que el coste de inversioacuten inicial es bajo por ello la llegada de empresas
en participar en el mismo seraacute maacutes grande y raacutepida sin encontrar grandes barreras de entrada
Hago una puntualizacioacuten en este apartado y es que las empresas que llevan tiempo en el sector
generalmente estaacuten consolidadas teniendo una amplia cartera de clientes que se han ganado con
el paso del tiempo generalmente pertenecientes a la misma zona
Considero que es un sector contestable ya que los precios dependen del nivel competitivo del
sector sin que influya el nuacutemero de empresas que existan en el sector
AMENAZAS DE POSIBLES PRODUCTOS SUSTITUTIVOS
En este sector no considero que existan productos sustitutivos ya que el servicio que prestamos
no se puede ofrecer de otra forma Siacute lo pueden ejercer otras personas como abogados gestoriacuteas
de empresas o los propios presidentes pero los servicios que se vayan a prestar no seraacuten los
mismos
CONCLUSIOacuteN DEL ENTORNO ESPECIacuteFICO
El sector de las administraciones de fincas tiene
o Poder de clientes ALTO
o Poder de proveedores ALTO
o Grado de rivalidad ALTO
o Amenaza de entradas ALTO
o Amenaza de sustitutos BAJO
Al aplicar las cinco fuerzas de Porter al sector de las Administraciones de Fincas podemos
concluir que es atractivo ya que acceder a eacutel es faacutecil y econoacutemico por lo que resulta sencillo que
nuevas empresas puedan competir con la ya existentes He de antildeadir que el camino para llegar al
nivel de las empresas competidoras ya constituidas no es faacutecil ya que las empresas posicionadas
en este sector han ldquomarcado su territoriordquo por decirlo de alguna manera e igualarlas requiere un
tiempo
Presenta alto poder de clientes y alto grado de rivalidad sin existir productos sustitutivos
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24 Anaacutelisis DAFO
Con toda la informacioacuten recopilada en los anteriores anaacutelisis vamos a obtener un resumen de lo
que seriacutea el anaacutelisis estrateacutegico donde veremos la situacioacuten en la que se encuentra este tipo de
empresas para disentildear el plan estrateacutegico a seguir
Antes de tomar cualquier decisioacuten estrateacutegica es imprescindible realizar un diagnoacutestico de la
empresa para ello realizaremos un anaacutelisis DAFO que es el meacutetodo maacutes sencillo y eficaz Con
ello obtendremos conclusiones acerca de coacutemo aprovechar los puntos fuertes de la empresa y las
oportunidades del entorno y de coacutemo corregir las debilidades de la empresa y protegerse contra
las amenazas externas
OPORTUNIDADES
- La entrada de nuevos meacutetodos de comunicacioacuten maacutes raacutepidos y eficaces ha hecho que
comunidades de elevados vecinos donde la media de edad esteacute entorno a los 60 antildeos
hayan tenido que recurrir a un administrador para que realice todas las gestiones
simplemente por desconocimiento
- Desde que llegoacute la crisis econoacutemica los recibos pendientes y las deudas han aumentado
Esta situacioacuten ha hecho que la mayoriacutea de las comunidades tengan propietarios con
deudas pendientes y que por ello deban tomar medidas judiciales desconociendo el
procedimiento a seguir Esta situacioacuten ha hecho que cuenten con administradores para
solucionarles dichos problemas
AMENAZAS
- Competidores El sector de las administraciones de fincas es un sector que no ha sufrido
mucha caiacuteda con la crisis sobre todo en comunidades muy grandes es imprescindible
tener un administrador Esto ha conllevado la apertura de muchas oficinas de este sector
- Los precios estipulados hoy en diacutea son muy bajos
- Captacioacuten de clientes
- Crecimiento lento del mercado
FORTALEZAS
- Las empresas especializadas en fincas son empresas maacutes formadas en el sector que
gestoriacuteas geneacutericas o incluso abogados
- Ofrecer calidad y honestidad son los puntos maacutes importantes a la hora de formar una
empresa con estas caracteriacutesticas Que los gremios los escojan los vecinos que las
compantildeiacuteas de seguros sean externas y que todo se haga con el consentimiento y firma
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del presidente son algunos de los aspectos que mi empresa tendraacute y asiacute destacaremos
respecto a la competencia
- Organizacioacuten y orden Llevarlo todo al diacutea
- Comunicacioacuten con el equipo de trabajo
DEBILIDADES
- Dificultades para captar los primeros clientes
- Llegar a trabajar con una comunidad muy problemaacutetica donde el beneficio adquirido por
ella no cubra el coste producido
- Falta de experiencia a la hora de tomar las riendas del negocio
- Falta de habilidades a la hora de reaccionar con seguacuten queacute propietarios
25 Anaacutelisis de costes
Es importante que diferenciemos entre costes fijos y costes variables
Por costes fijos entendemos aquellos que son independientes al volumen de produccioacuten es
decir se deben pagar sin importar los servicios que la empresa preste Corresponden a factores
que no se consumen o sea no se destruyen de una vez si no que son utilizados durante varios
antildeos
- Estos costes seraacuten entre otros
- Programa informaacutetico
- Alquiler
- Mobiliario
- Publicidad
- Colegiacioacuten
- Seguro
- Amortizaciones
Por otro lado los costes variables como su nombre indica variacutean al modificar el volumen de
unidades productivas En este caso variacutean en funcioacuten de los servicios prestados Estos costes
seraacuten entre otros
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- Salarios
- Suministros
26 Anaacutelisis del Mercado ndash Zona de expansioacuten
A continuacioacuten voy a analizar la situacioacuten de la poblacioacuten en la zona donde vamos a instalarnos
ya que es un aspecto muy importante a la hora de establecer unos precios y tambieacuten conocer la
evolucioacuten que puede llegar a tener la empresa
Parque Venecia
Para poder analizar la evolucioacuten de la poblacioacuten de Parque Venecia al ser una zona que se
encuentra hoy en diacutea parcialmente ocupada y en fase de construccioacuten los datos reales nos
serviriacutean de poco por ello voy a coger los datos que se han estimado en un estudio de previsioacuten
de necesidades educativas realizado por el Ayuntamiento de Zaragoza Podemos ver un poco la
evolucioacuten esperada del barrio ya que al ser una zona en construccioacuten los datos actuales tienen un
margen de antildeos muy reducido y los caacutelculos que pudieran hacerse respecto a esos pocos antildeos no
seriacutean fiables
En este estudio toman un espacio temporal desde 2013 hasta 2022
Para obtener estos datos se han basado en las juntas de compensacioacuten de Parque Venecia padroacuten
de poblacioacuten manzana a manzana planes urbaniacutesticos etc
Seguacuten toda la informacioacuten mencionada anteriormente el nuacutemero de viviendas estimadas de
construccioacuten son las siguientes
Fuente Ayuntamiento de Zaragoza Fuente Ayuntamiento de Zaragoza
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Torrero ndash La Paz
Seguacuten los datos Demograacuteficos del Padroacuten Municipal presentado por el Ayuntamiento de Zaragoza
en el antildeo 2014 la poblacioacuten en el barrio Torrero - La Paz es de 37843 cuando en el antildeo 2012 era
de 37730 Adjunto cuadro
Es un distrito consolidado situado a las afueras de Zaragoza en la parte sur Siempre ha tenido su
encanto y prestigio especialmente por las zonas verdes Los Pinares de Venecia Pero actualmente
Torrero - La Paz sale del distanciamiento histoacuterico gracias a los cinturones de circunvalacioacuten que
rodean la ciudad acercaacutendolo al resto de la ciudad Ademaacutes la construccioacuten en su entorno del
complejo de ocio ldquoPuerto Veneciardquo le ha dado ldquoluz y vidardquo a la zona
Fuente Ayuntamiento de Zaragoza
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3 ACTIVIDAD DE LA EMPRESA
31 Definicioacuten del servicio que realizaraacute la empresa
La empresa Trufincas prestaraacute los siguientes servicios
- Velar por el buen reacutegimen de la casa sus instalaciones y servicios
- Realizar un seguimiento contable de todos los ingresos y gastos de la finca
- Preparar el plan de ingresos y gastos perioacutedicos o anuales
- Atender a la conservacioacuten de las infraestructuras
- Ejecutar los acuerdos en materia de obras efectuar los pagos y realizar los cobros
- Ejercer como Secretario en las correspondientes juntas ordinarias y extraordinarias en el
caso que proceda custodiando la documentacioacuten
- Llevar a cabo aquellas atribuciones que le confiera la junta de propietarios
- Asesorar a la comunidad
- Controlar los proveedores
- Dar cuenta de siniestros a las compantildeiacuteas de seguros
- Ocuparse de las relaciones laborales con los empleados de las fincas aplicando las
normas de convenio y las modalidades contractuales maacutes favorables
- Practicar las liquidaciones o modelos tributarios que fiscalmente procedan
- Toma de decisiones sobre aquellos propietarios que se ausentan de los pagos
- El mantenimiento de la convivencia entre los componentes o propietarios de la
comunidad
Ademaacutes de todo lo nombrado anteriormente se deberaacuten cumplimentar todas las obligaciones que
involucran al inmueble como revisiones de ITE asiacute como informar y cuando proceda tramitar la
solicitud de ayudas o subvenciones a las que pueda tener derecho el edificio en los casos de
rehabilitacioacuten u obras mayores
32 Factores claves del eacutexito
Los factores claves para el eacutexito estaacuten determinados por los siguientes elementos
-- Ubicacioacuten de la empresa La empresa estaraacute situada en una zona nueva de Zaragoza
Parque Venecia Es una zona joven que estaacute por explotar junto al centro comercial maacutes
popular de la ciudad A la mayoriacutea de las viviendas de nueva construccioacuten se les suele
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asignar un administrador de forma aleatoria y cuando ya hay un grupo de vecinos
considerable viviendo en el edificio suelen buscar a un nuevo administrador
-- Atencioacuten personalizada Pretendemos captar nuevos clientes con este meacutetodo y ademaacutes
fidelizarlos Para ello se atenderaacute a toda persona que tenga cualquier problema dejaacutendolos
satisfechos
-- Trabajo en equipo Aunque inicialmente seremos pocos en la plantilla habraacute
comunicacioacuten e incluso nos reuniremos varias veces por semana para comentar las
gestiones maacutes importantes que se han realizado De esta forma todos estamos al diacutea y en
caso de que falte alguno sabemos solventar los problemas
- Implantacioacuten de la Ley Orgaacutenica de Proteccioacuten de Datos (LOPD)
- Formacioacuten Todo el personal de la empresa tendraacute una formacioacuten acorde con su puesto
de trabajo y complementaria con la de los demaacutes trabajadores En Trufincas SL
realizaremos cursos tanto los socios como la empleada sobre la gestioacuten del programa que
vamos a utilizar
- Utilizacioacuten de los soportes teacutecnicos maacutes avanzados Trufincas SL dispondraacute de los
programas maacutes adecuados y competitivos para ser maacutes eficientes y eficaces en el trabajo
Usaremos Gesfincas y Gesinedi
- Colegiacioacuten Uno de los requisitos que considero imprescindible para mi nuevo proyecto
es la colegiacioacuten Estar colegiado no es obligatorio para poder llevar la gestioacuten de
comunidades pero si te permite ganar un prestigio respecto a los clientes y darles maacutes
seguridad a la hora de la eleccioacuten
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4 PROCESO DE PRESTACIOacuteN DEL SERVICIO
41 Determinacioacuten del proceso de prestacioacuten del servicio
Actividad Contable
En primer lugar la comunidad cliente deberaacute entregarnos toda la documentacioacuten de la comunidad
(Facturas emitidas facturas recibidas cierres contables CIF de la comunidad listado de
propietarios con sus coeficientes nordm de cuenta de la comunidad documentacioacuten bancariahellip) y
nosotros procederemos a introducir toda la informacioacuten en nuestra base de datos
Una vez que esteacute la comunidad puesta al diacutea cambiaremos la domiciliacioacuten de todos los
proveedores con el fin de recibir nosotros la documentacioacuten evitando incomodar al presidente
cada vez que llegue una factura
Realizaremos balances trimestrales de todas las comunidades enviaacutendoselas a cada propietario
En cuanto al cierre del ejercicio las cuentas se cerraraacuten al comienzo del mes posterior al cierre
mismo mes en el cual se realizaraacute la junta general ordinaria donde se expondraacuten dichas cuentas
se presentaraacute un nuevo presupuesto para el proacuteximo ejercicio y se cambiaraacute el turno de los
presidentes entre otras gestiones Ademaacutes de las juntas ordinarias se convocaraacuten tantas
extraordinarias como me soliciten los clientes de cada comunidad
Actividad Fiscal
El personal de Trufincas SL presentaraacute antes de finalizar el periodo voluntario (20 de Abril 20
de Julio y 20 de Octubre) los modelos correspondientes de IVA IRPF y otros impuestos
aplicables
Las presentaciones se pueden realizar telemaacuteticamente con la firma digital de la empresa o
presentando en persona el modelo en el banco
42 Niveles de tecnologiacutea aplicados en los procesos
Tecnologiacutea aplicada a la gestioacuten
La empresa contaraacute con diversos programas de gestioacuten (Gesfincas y Gesinedi) como herramientas
tecnoloacutegicas fundamentales de gestioacuten de la empresa
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Tecnologiacutea de Informacioacuten y Comunicacioacuten (TICs)
Finalmente como uacuteltimo factor tecnoloacutegico se incidiraacute especialmente en las TICs como factor a
tener en cuenta en el desarrollo tecnoloacutegico de la empresa
- Paacutegina web La web de Trufincas SL constaraacute de apartados geneacutericos quienes somos
servicios que ofrece medios teacutecnicos de los que se dispone ubicacioacuten contacto etc
Ademaacutes constaraacute con un gestor de contenidos que permita la modificacioacuten eliminacioacuten
y ampliacioacuten de los mismos asiacute como de la estructura y disentildeo de la paacutegina Finalmente
nos ocuparemos de que se ubique en un buen puesto en los buscadores
Tambieacuten dispondraacute de un apartado solo para clientes donde los propietarios podraacuten
meterse cuando quieran a traveacutes de unas claves y eacutestos podraacuten ver el estado econoacutemico
de la comunidad y los comunicados que se publiquen
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5 LA COMERCIALIZACIOacuteN DEL SERVICIO
51 Acciones de promocioacuten
Un punto muy importante a la hora de estimar las ventas es aplicar un buen plan de marketing ya
que las ventas en muchas ocasiones es resultado de las acciones de marketing aplicadas
En mi caso por un lado aplicareacute el marketing directo siendo este un sistema interactivo que utiliza
uno o maacutes medios de comunicacioacuten para obtener una respuesta en un puacuteblico objetivo Yo usareacute
los siguientes medios
- Buzoneo como su nombre indica consiste en hacer llegar a todos los domicilios de
una zona de intereacutes un folleto especialmente disentildeado para conseguir una respuesta
o Este sistema tiene una amplia difusioacuten su coste es bajo y la respuesta es
inmediata Buzonear por todas las comunidades de los alrededores es una buena
forma de darnos a conocer
- Mailing Consiste en enviar por correo electroacutenico o por correo postal informacioacuten
publicitaria junto con una carta personalizada
o En este caso vamos a redactar cartas personalizadas a presidentes que tengamos
localizados y sobre todo que esteacuten descontentos con el administrador actual
- Telemarketing Consiste en usar el teleacutefono o cualquier otro medio de comunicacioacuten
para contactar con clientes potenciales y comercializar los productos o servicios
o Para poder promocionar la administracioacuten de fincas procederemos a publicarnos
en el perioacutedico y en la revista de Parque Venecia
Estimar la demanda es otro punto a favor para planificar las ventas futuras Es decir estimar la
demanda potencial (personas que podriacutean comprar los productos) la demanda objetivo (a cuaacutentos
de ellos quieres llegar) y la demanda efectiva (el porcentaje de la demanda objetivo que pueden
convertirse en clientes)
La capacidad maacutexima es otro aspecto a tener en cuenta esto se consigue analizando cual es la
cantidad maacutexima que podriacutea llegar a vender si los clientes aparecen De esta forma podremos
conocer hasta doacutende puede llegar el negocio con la infraestructura actual
Localizacioacuten A la hora de posicionarnos en una zona hemos decidido situarnos en la zona de
Parque Venecia por que como he mencionado anteriormente es una zona nueva donde la mayoriacutea
de viviendas el administrador es el propio constructor y necesitan un cambio o una persona que
se dedique exclusivamente a ello
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52 Determinacioacuten del precio de venta
Los honorarios de un Administrador de fincas variacutean en funcioacuten de los servicios que preste a la
comunidad ya que no es lo mismo que la comunidad tenga una escalera de 12 vecinos o que esteacute
formada por 8 escaleras con 40 vecinos cada una Ademaacutes hay comunidades que disponen de
conserje piscina zonas comuneshellip todo esto tiene un mantenimiento maacutes costoso que una
pequentildea comunidad por lo que los precios seraacuten mayores
Por todo lo dicho anteriormente no existe una tarifa fija ya que el profesional es libre de establecer
sus honorarios en funcioacuten de la oferta la demanda y del lugar donde ejerza No obstante el
Colegio de Administradores de Fincas tiene establecidas unas cantidades por diferentes servicios
de manera que se calculan los honorarios del administrador multiplicando cada importe especiacutefico
por el servicio correspondiente que tuviera la comunidad (nuacutemero de viviendas ascensores
plazas de garaje trasteros calefaccioacuten y aire acondicionado centralizados bombas de presioacuten
portales porteriacutea conserjeriacutea vigilancia jardinero limpieza piscina jardines zonas deportivas
locales comerciales etc)
Para una comunidad media el Colegio de Administradores sugiera cobrar al mes 38euro por hora de
dedicacioacuten pero la pregunta eshellip iquestCuaacutentas horas se dedican a cada comunidad
La siguiente tabla ha sido realizada con arreglo a los caacutelculos realizados por el Colegio de
Administradores tomando como base un miacutenimo de 9 viviendas y 3 servicios
Fuente Colegio de Administradores de Fincas
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Voy a explicar la tabla anterior a traveacutes de un ejemplo
Para una comunidad de 30 viviendas con 7 servicios seguacuten la tabla expuesta nos resultariacutean
1415 horas que multiplicadas por los 38euro aconsejados nos dariacutean 53770euromes
En mi caso los precios que voy a fijar seraacuten en funcioacuten de los servicios prestados y del nuacutemero
de viviendas A continuacioacuten adjunto tabla orientativa de precios que voy a establecer
Ejemplo
SERVICIOS
PRESTADOS euro por vivienda Nordm VECINOS PRECIO AL MES
3 800 euro 9 7200 euro
4 900 euro 20 18000 euro
5 1000 euro 100 100000 euro
En cuanto al precio de las juntas la reunioacuten anual ordinaria seraacute gratuita y en caso de que haya
que hacer alguna reunioacuten extraordinaria a lo largo del antildeo tendraacute un coste de 100euro
53 Poliacutetica de cobros y pagos
La poliacutetica de cobros y pagos es la habitual en el sector los cobros se hacen a final de mes y los
pagos al contado yo a final de mes
Esto permitiraacute tener una tesoreriacutea saneada
Tabla de precios
SERVICIOS PRESTADOS euro por vivienda
3 800 euro
4 900 euro
5 1000 euro
Fuente Elaboracioacuten propia
Fuente Elaboracioacuten propia
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6 PLAN ECONOacuteMICO FINANCIERO
61 Inversioacuten Inicial y fondo de Maniobra del proyecto
El punto de partida de este proyecto empresarial es la ubicacioacuten del inmueble situado en Parque
Venecia en Zaragoza Al ser el inmueble alquilado las principales partidas de inversiones
corresponden a la adquisicioacuten del inmovilizado material entre lo que destaca el equipamiento
informaacutetico que supondraacute el desembolso maacutes importante
Presentamos en este punto el total de inversiones previstas para los cinco primeros antildeos de
actividad
Gastos de constitucioacuten
Hemos decidido crear una Sociedad de Responsabilidad Limitada Los pasos que debemos seguir
junto con el coste de los mismos son
- Registrar el nombre de la empresa en el Registro Mercantil solicitando el certificado
negativo de denominacioacuten social Coste unos 12euro
- Abrir una cuenta bancaria con el nombre de la empresa e ingresar el capital miacutenimo inicial
obligatorio 300006euro Coste del certificado bancario unos 375euro
- Redactar los Estatutos Sociales
- Escritura puacuteblica de la Constitucioacuten de la Sociedad Es un traacutemite obligatorio para la
posterior inscripcioacuten en el Registro Mercantil Coste del notario en torno a los 325euro
- Obtencioacuten del CIF Mod 036 Coste 180euro
- Darse de alta en el IAE
- Declaracioacuten censal IVA
- Inscripcioacuten en el Registro Mercantil 135euro
Superados estos traacutemites la creacioacuten de la Sociedad Limitada ya es efectiva Sin embargo para
que eacutesta pueda iniciar su actividad es necesario completar una serie de obligaciones con la
Seguridad Social y el Ayuntamiento de la localidad donde hayas fijado la direccioacuten social de tu
empresa tales como el alta en el Reacutegimen Especial de Trabajadores Autoacutenomos la solicitud
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del nuacutemero de patronal en caso de ir a contratar trabajadores o la solicitud de la Licencia de
apertura
Inmovilizado Inmaterial
Aplicaciones Informaacuteticas
Para realizar todos los trabajos administrativos voy a contratar dos programas Gesfincas
y Gesinedi De Gesfincas contrataremos el moacutedulo Horizontal en que va incluido el de
contabilidad ya que seraacuten los que vayamos a usar diariamente Por el momento contratareacute
dos puestos ascendiendo todo a 675euro Gesinedi es el programa de gestioacuten para llevar todas
las incidencias diarias que ocurren en la comunidad Este moacutedulo ascenderaacute a 385euro
Inmovilizado Material
Construcciones
Para la rehabilitacioacuten del local tendremos los siguientes gastos Proyecto de obra y
apertura obras de acondicionamiento y licencias asciendo a un total de unos 4450euro
Mobiliario
Decidimos comprar mobiliario para montar una pequentildea recepcioacuten dos despachos con
dos mesas sillas y estanteriacuteas junto a una pequentildea decoracioacuten en ellos Estimo gastar en
torno a 6000euro
Equipos para procesos de informacioacuten
Adquirimos dos ordenadores Lenovo C560 Full HD 89900euro cada uno comprado en
Mediamarkt
Una impresora empresarial cuyo coste asciende a 78400euro CANON MF9220CDN
DUPLEXREDFAX
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Cuadro Resumen
ANtildeO 1 ANtildeO 2 ANtildeO 3 ANtildeO 4 ANtildeO 5
Gastos de constitucioacuten y primer establecimiento
Gastos de constitucioacuten 750 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
TOTAL GASTOS CONSTITUCIOacuteN 750 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
Inmovilizado Inmaterial
Aplicaciones informaacuteticas 1060 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
TOTAL DE INMOVILIZADO INMATERIAL 1060 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
Inmovilizado Material
Construcciones 4450 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
Mobiliario 6000 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
Equipos para procesos de informacioacuten 2582 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
TOTAL DE INMOVILIZADO MATERIAL 13032 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
TOTAL DE PARTIDAS DE INVERSIONES 14842 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
IMPORTE DEL IVA DE LAS INVERSIONES 3117 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
TOTAL DEL IMPORTE DE INVERSIONES 17959 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
FONDO DE MANIOBRA
Consideramos Fondo de Maniobra la estimacioacuten de lo que se necesitariacutea de activo corriente
(derechos de cobro existencias etc que vencen antes de un antildeo) para hacer frente a los pasivos
corrientes que se preveacuten (Deudas a corto plazo)
Es importante contar con un fondo de maniobra suficiente ya que sin duda es una garantiacutea para la
estabilidad de la empresa Al abrir un negocio es de vital importancia plantearse en queacute medida
la empresa puede hacer frente a sus obligaciones a corto plazo
Con este estudio pretendemos que la capacidad de Trufincas SL para sobrevivir a los cobros y
pagos sea alta
Por ello afirmamos que el pasivo corriente nunca seraacute superior al activo corriente ya que
pagaremos todo al diacutea Ademaacutes los ingresos percibidos no los tendremos pendientes de cobro ya
que seremos nosotros mismos los que emitiremos los importes a las comunidades todos los meses
y de esta forma nos aseguraremos de percibir dichos importes y por tanto poder atender las
obligaciones de pago
Por todo lo dicho anteriormente se estima la necesidad de circulante en el momento de creacioacuten
de la empresa en 9000euro
Fuente Elaboracioacuten propia
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62 Financiacioacuten
La financiacioacuten total del proyecto seraacute de 35500euro de los cuales 15500euro seraacuten aportacioacuten propia
y los otros 20000euro se conseguiraacuten a traveacutes de un preacutestamo del Instituto de Creacutedito Oficial (ICO)
para empresas y emprendedores al 499 durante 5 antildeos
Las condiciones del preacutestamo ICO son las siguientes
- Importe maacuteximo por cliente 125 millones de euros
- Conceptos financiables Activos fijos vehiacuteculos turismo adquisicioacuten de empresas etchellip
- Modalidad Preacutestamoleasing para inversioacuten y preacutestamo para liquidez
- Tipo de intereacutes fijo o variable maacutes el margen establecido por la Entidad de Creacutedito seguacuten
el plazo de amortizacioacuten
- Plazo de amortizacioacuten y carencia
o Si se financia 100 liquidez 1 2 3 y 4 antildeos con la posibilidad de 1 antildeo de
carencia
o Si se financia inversioacuten 1 2 3 4 5 7 10 12 15 y 20 antildeos con hasta 2 antildeos de
carencia
- Comisiones la Entidad de Creacutedito no puede cobrar comisioacuten salvo por amortizacioacuten
anticipada
- Garantiacuteas a determinar por la Entidad de Creacutedito con la que se tramite la operacioacuten salvo
aval de SGRSAECA
- Vigencia se podraacuten formalizar preacutestamos al amparo de esta Liacutenea hasta el diacutea 12 de
diciembre de 2015
Lo solicito a traveacutes del Santander porque es mi banco de confianza y a diacutea de hoy es de los maacutes
solventes
A continuacioacuten voy a mostrar el cuadro de amortizacioacuten del preacutestamo solicitado donde nos
apareceraacuten los intereses que debemos abonar cada antildeo
Periodos de pago
Cuota Pago de intereses
Amortizacioacuten del principal
Amortizacioacuten acumulada
del principal
Capital pendiente
0 20000
1 4618 998 3620 3620 16380
2 4618 817 3801 7421 12579
3 4618 628 3991 11412 8588
4 4618 429 4190 15601 4399
5 4618 219 4399 20000 -
Fuente Elaboracioacuten propia
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63 Poliacutetica de amortizacioacuten
La tabla de amortizacioacuten establecida por la Agencia Tributaria este 2015 para los distintos
elementos amortizables es la siguiente
TIPO DE ELEMENTO COEFICIENTE LINEAL MAacuteXIMO
PERIODO DE ANtildeOS MAacuteXIMO
Edificios comerciales administrativos de servicios y viviendas 2 100
Mobiliario 10 20
Aplicaciones informaacuteticas 33 6
Equipos para procesos de informacioacuten 25 8
Esto adquiere el siguiente significado
En nuestro caso al comprar un ordenador la ley establece que el porcentaje maacuteximo que se puede
aplicar como un gasto de amortizacioacuten es de un 25 anual
Esto quiere decir que si el ordenador cuesta 899 euros entonces ahora valdraacute 66526 euros y de
tal manera al antildeo siguiente se puede deducir a otros 23374 euros y asiacute hasta que el ordenador
valga cero euros
ELEMENTO IMPORTE Coef Max
Antildeos Maacutex
Antildeo 1 Antildeo 2 Antildeo 3 Antildeo 4 Antildeo 5 TOTAL
Construcciones 4450 euro 2 100 89 euro 89 euro 89 euro 89 euro 89 euro 445 euro
Mobiliario 6000 euro 10 20 600 euro 600 euro 600 euro 600 euro 600 euro 3000 euro
Aplicaciones informaacuteticas
1060 euro 33 6 353 euro 353 euro 353 euro - - 1060 euro
Equipos Proc Inform
2582 euro 25 8 646 euro 646 euro 646 euro 646 euro 646 euro 3228 euro
TOTAL 1688 euro 1688 euro 1688 euro 1335 euro 1335 euro
64 Ingresos por aacutereas de negocio Previsioacuten de ventas anuales
Fuente Elaboracioacuten propia (Informacioacuten obtenida de Agencia Tributaria)
Fuente Elaboracioacuten propia
TFG CREACIOacuteN DE NEGOCIO ndash Admoacuten de Fincas
32
Cuando inicias un proyecto de negocio no se puede tener la certeza de que dichos servicios van
a tener buena aceptacioacuten pero si podemos realizar proyecciones que nos faciliten la toma de
decisiones a la hora de compra o invertir en RRHH
Seguacuten los precios estipulados en el punto 52 voy a realizar unas plantillas de caacutelculo en funcioacuten
de todos los aspectos que pueden influir en mayor o en menor medida en nuestras ventas y que se
han mencionado a lo largo de todo el trabajo Mi estimacioacuten de ventas la voy a realizar a 5 antildeos
desarrollando por trimestres las comunidades que podemos captar
Ingresos estimados del 1ordmAntildeo
1ordm ANtildeO
1ordm Trim 2ordm Trim 3ordm Trim 4ordm Trim COM
Nordm VEC
TOTAL euroVecino
Ingresos 1ordm Antildeo SERVICIOS ud Euros ud Euros ud Euros ud Euros
Com con 3 serv 2 1600 euro 2 1600 euro 2 1600 euro 2 1600 euro 8 72 6400 euro 460800 euro
Comcon 4 serv 1 900 euro 0 000 euro 2 1800 euro 1 900 euro 4 80 3600 euro 288000 euro
Comcon 5 serv 1 1000 euro 1 1000 euro 000 euro 0 000 euro 2 200 2000 euro 400000 euro
14 12000 euro 1148800 euro
Se estima captar 14 comunidades obteniendo unos ingresos anuales de 11488euro
Ingresos estimados del 2ordmAntildeo
Se estima captar 10 comunidades maacutes haciendo un total de 24 comunidades y obteniendo unos
ingresos anuales de 24016euro
Ingresos estimados del 3ordmAntildeo
2ordm ANtildeO
TOTAL INGRESOS 1ordm Trim 2ordm Trim 3ordm Trim 4ordm Trim
COM Nordm
VEC TOTAL
euroVecino Ingresos 2ordmAntildeo SERVICIOS ud Euros ud Euros ud Euros ud Euros
Com con 3 serv
1 800 euro 1 800 euro 0 000 euro 1 800 euro 3 27 2400 euro 64800 euro 525600 euro
Comcon 4 serv
0 000 euro 1 900 euro 2 1800 euro 1 900 euro 4 80 3600 euro 288000 euro 576000 euro
Comcon 5 serv
2 2000 euro 0 000 euro 0 000 euro 1 1000 euro 3 300 3000 euro 900000 euro 1300000 euro
10 9000 euro 1252800 euro 2401600 euro
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Se estima captar 11 comunidades maacutes haciendo un total de 35 comunidades obteniendo unos
ingresos anuales de 32696 euro
Ingresos estimados del 4ordmAntildeo
4ordm ANtildeO TOTAL
INGRESOS 1ordm Trim 2ordm Trim 3ordm Trim 4ordm Trim COM
Nordm VEC
TOTAL euroVecino
Ingresos 4ordmAntildeo SERVICIOS ud Euros ud Euros ud Euros ud Euros
Com con 3 serv
2 1600 euro 0 000 euro 0 000 euro 1 800 euro 3 27 2400 euro 64800 euro 770400 euro
Comcon 4 serv
0 000 euro 1 900 euro 1 900 euro 1 900 euro 3 60 2700 euro 162000 euro 1026000 euro
Comcon 5 serv
0 000 euro 0 000 euro 0 000 euro 1 1000
euro 1 100 1000 euro 100000 euro 1800000 euro
7 6100 euro 326800 euro 3596400 euro
Se estima captar 7 comunidades maacutes haciendo un total de 42 comunidades obteniendo unos
ingresos anuales de 35964 euro
Por uacuteltimo los ingresos estimados del 5ordmAntildeo son
3ordm ANtildeO TOTAL
INGRESOS 1ordm Trim 2ordm Trim 3ordm Trim 4ordm Trim COM
Nordm VEC
TOTAL euroVecino
Ingresos 3ordmAntildeo SERVICIOS ud Euros ud Euros ud Euros ud Euros
Com con 3 serv
1 800 euro 2 1600 euro 1 800 euro 1 800 euro 5 45 4000 euro 180000 euro 705600 euro
Comcon 4 serv
2 1800 euro 0 000 euro 1 900 euro 1 900 euro 4 80 3600 euro 288000 euro 864000 euro
Comcon 5 serv
1 1000 euro 0 000 euro 1 1000 euro 0 000 euro 2 200 2000 euro 400000 euro 1700000 euro
11 9600 euro 868000 euro 3269600 euro
5ordm ANtildeO TOTAL
INGRESOS 1ordm Trim 2ordm Trim 3ordm Trim 4ordm Trim COM
Nordm VEC
TOTAL euroVecino
Ingresos 5ordmAntildeo SERVICIOS ud Euros ud Euros ud Euros ud Euros
Com con 3 serv
1 800 euro 0 000 euro 0 000 euro 1 800 euro 2 18 1600 euro 28800 euro 799200 euro
Comcon 4 serv
0 000 euro 1 900 euro 0 000 euro 0 000 euro 1 20 900 euro 18000 euro 1044000 euro
Comcon 5 serv
1 1000 euro 1 1000 euro 0 000 euro 0 000 euro 2 200 2000 euro 400000 euro 2200000 euro
5 4500 euro 446800 euro 4043200 euro
Fuente cuadros de ingresos estimados Elaboracioacuten propia
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Se estima captar 5 comunidades maacutes haciendo un total de 47 comunidades obteniendo unos
ingresos anuales de 40432 euro
Como se pueden ver en los cuadros anteriores los incrementos de las ventas se estiman de la
siguiente forma
El primer antildeo realizaremos una gran inversioacuten y por tanto mayor dedicacioacuten en promocionar los
servicios haciendo hincapieacute en conseguir una cartera de clientes base Por ellos el mayor
incremento se aprecia en el segundo antildeo A partir del 3ordm antildeo la campantildea promocional seraacute menor
y las comunidades iraacuten entrando poco a poco incrementando las ventas entre un 9 y un 12
A continuacioacuten voy a desarrollar un graacutefico estimado de evolucioacuten donde podemos ver la el
progreso tanto de los ingresos como del nuacutemero de comunidades gestionadas a lo largo de 5 antildeos
65 Descripcioacuten de los costes
A continuacioacuten voy a presentar los costes fijos de la empresa
- Alquiler del local 300euromes aportando dos meses de fianza iniciales
- Colegiacioacuten 1500euro el primer antildeo y el resto 600euro
- Programa informaacutetico 1060euro al antilde
- Seguro 200euromes
- Gastos de personal 600mes a media jornada
- Publicidad paacutegina web y promocioacuten en revistashellip
Fuente Elaboracioacuten propia
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CCOOSSTTEESS FFIIJJOOSS
COSTES FIJOS
ANtildeO 1 ANtildeO 2 ANtildeO 3 ANtildeO 4 ANtildeO 5
Gastos de personal 720000 euro 720000 euro 720000 euro 720000 euro 720000 euro
Programa informaacutetico 106000 euro 106000 euro 106000 euro 106000 euro 106000 euro
Alquiler 420000 euro 360000 euro 360000 euro 360000 euro 360000 euro
Seguro 20000 euro 20000 euro 20000 euro 20000 euro 20000 euro
Colegiacioacuten 150000 euro 60000 euro 60000 euro 60000 euro 60000 euro
Publicidad 20000 euro 20000 euro 10000 euro 10000 euro 10000 euro
Amortizaciones 954 euro 954 euro 954 euro 954 euro 954 euro
TOTAL 1531400 euro 1381400 euro 1371400 euro 1371400 euro 1371400 euro
COSTES VARIABLES
Tras plantear los costes fijos mostramos los costes variables de la empresa
COSTES VARIABLES
ANtildeO 1 ANtildeO 2 ANtildeO 3 ANtildeO 4 ANtildeO 5
Suministros 90000 euro 108000 euro 114000 euro 96000 euro 102000 euro
Desplazamiento (Gasolina) 6000 euro 8000 euro 8000 euro 8000 euro 8000 euro
Consumibles 300000 euro 200000 euro 100000 euro 50000 euro 10000 euro
TOTAL 396000 euro 316000 euro 222000 euro 154000 euro 120000 euro
66 Cuenta de resultados previsionales
A continuacioacuten se presenta la cuenta de resultados esperada Dicha cuenta muestra los resultados
de las operaciones durante un periodo de tiempo mostrando los ingresos obtenidos los gastos
incurridos y la ganancia o peacuterdida de Trufincas SL durante ese tiempo En nuestro caso 5 antildeos
Fuente Elaboracioacuten propia
Fuente Elaboracioacuten propia
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1Impuestos sobre beneficios En el antildeo 2015 el tipo de gravamen general se reduce del 30 al 25 de manera
progresiva es decir el 28 para el 2015 quedando determinado el 28 para el 2016 Para entidades de nueva creacioacuten
que realicen actividades econoacutemicas se mantiene el 15 para el primer periodo impositivo en el que se obtiene una
base impositiva y el siguiente
Como podemos observar el primer antildeo tenemos peacuterdidas pero a partir del segundo antildeo
empezamos a obtener beneficios Hay que tener en cuenta que los primeros antildeos tus gastos se
incrementan porque debes invertir maacutes en publicidad y promocioacuten Una vez que ya te hayas dado
a conocer y tengas maacutes o menos una estabilidad el objetivo es realizar un buen mantenimiento de
las comunidades existentes teniendo a los clientes contentos e ir captando maacutes poco a poco
El mundo de las comunidades muchas veces es el ldquoboca a bocardquo por eso realizar un trabajo
perfecto conllevaraacute la obtencioacuten de maacutes clientes sin necesidad de invertir todos los antildeos en
publicidad y promocioacuten
Antildeo 1 Antildeo 2 Antildeo 3 Antildeo 4 Antildeo 5
INGRESOS 1148800 euro 2401600 euro 3269600 euro 3596400 euro 4043200 euro
Ventas 1148800 euro 2401600 euro 3269600 euro 3596400 euro 4043200 euro
COSTES VARIABLES 396000 euro 316000 euro 222000 euro 154000 euro 120000 euro
Suministros 90000 euro 108000 euro 114000 euro 96000 euro 102000 euro
Desplazamiento (Gasolina) 6000 euro 8000 euro 8000 euro 8000 euro 8000 euro
Consumibles 300000 euro 200000 euro 100000 euro 50000 euro 10000 euro
COSTES FIJOS 1436000 euro 1286000 euro 1276000 euro 1276000 euro 1276000 euro
Gastos de personal 720000 euro 720000 euro 720000 euro 720000 euro 720000 euro
Programa informaacutetico 106000 euro 106000 euro 106000 euro 106000 euro 106000 euro
Alquiler 420000 euro 360000 euro 360000 euro 360000 euro 360000 euro
Seguro 20000 euro 20000 euro 20000 euro 20000 euro 20000 euro
Colegiacioacuten 150000 euro 60000 euro 60000 euro 60000 euro 60000 euro
Publicidad 20000 euro 20000 euro 10000 euro 10000 euro 10000 euro
Amortizaciones 954 euro 954 euro 954 euro 954 euro 954 euro
COSTES FIJOS Y AMORTIZACIONES 1531400 euro 1381400 euro 1371400 euro 1371400 euro 1371400 euro
RESULTADO BRUTO -683200 euro 799600 euro 1771600 euro 2166400 euro 2647200 euro
TOTAL DE INGRESOS FINANCIEROS 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
Gastos financieros 99800 euro 81735 euro 62769 euro 42856 euro 21950 euro
TOTAL GASTOS FINANCIEROS 99800 euro 81735 euro 62769 euro 42856 euro 21950 euro
RESULTADO FINANCIERO -99800 euro -81735 euro -62769 euro -42856 euro -21950 euro
BENEFICIO ANTES DE IMPUESTOS -783000 euro 717865 euro 1708831 euro 2123544 euro 2625250 euro
Impuestos sobre beneficios -219240 euro 201002 euro 256325 euro 318532 euro 393788 euro
BENEFICIO DESPUEacuteS DE IMPUESTOS -563760 euro 516863 euro 1452507 euro 1805012 euro 2231463 euro
Fuente Elaboracioacuten propia
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67 Previsiones de tesoreriacutea
A continuacioacuten voy a presentar la tesoreriacutea anualizada de la empresa
1ordm Antildeo 2ordm Antildeo 3ordm Antildeo 4ordm Antildeo 5ordm Antildeo
Cobros por ventas 11488 euro 24016 euro 32696 euro 35964 euro 40432 euro
TOTAL COBROS 11488 euro 24016 euro 32696 euro 35964 euro 40432 euro
Pago por costes variables 3960 euro 3160 euro 2220 euro 1540 euro 1200 euro
Pagos por los costes fijos 15314 euro 13814 euro 13714 euro 13714 euro 13714 euro
TOTAL PAGOS 19274 euro 16974 euro 15934 euro 15254 euro 14914 euro
Cash Flow Operativo -7786 euro 7042 euro 16762 euro 20710 euro 25518 euro
Inversiones 14842 euro 0 euro 0 euro 0 euro 0 euro
Impuesto sobre beneficio 0 euro -2192 euro 2010 euro 2563 euro 3185 euro
Intereses de deuda 998 euro 817 euro 628 euro 429 euro 219 euro
Pagos extraoperativos 15840 euro -1375 euro 2638 euro 2992 euro 3405 euro
Capital 13000 euro 0 euro 0 euro 0 euro 0 euro
Emisioacuten de deuda 20000 euro 0 euro 0 euro 0 euro 0 euro
Ingresos extraoperativos 33000 euro 0 euro 0 euro 0 euro 0 euro
Cash Flow extraoperativo 17160 euro 1375 euro -2638 euro -2992 euro -3405 euro
Deacuteficit Superaacutevit 9374 euro 8417 euro 14124 euro 17718 euro 22113 euro
Deacuteficit Superaacutevit Acumulado 9374 euro 17791 euro 31915 euro 49634 euro 71747 euro
Fuente Elaboracioacuten propia
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68 Balances de situacioacuten previsionales
A continuacioacuten voy a presentar el balance previsional del antildeo inicial
ACTIVO 1ordm ANtildeO Antildeo 2 Antildeo 3 Antildeo 4 Antildeo 5
ACTIVO NO CORRIENTE 2252817 euro 2850738 euro 4094384 euro 5732753 euro 7810622 euro
GASTOS DE ESTABLECIMIENTO 75000 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
INMOVILIZADO INMATERIAL 70667 euro 35333 euro 000 euro 000 euro 000 euro
Inmovilizado Inmaterial 106000 euro 106000 euro 106000 euro 106000 euro 106000 euro
Amortizacioacuten Acumulada (II) 35333 euro 70667 euro 106000 euro 106000 euro 106000 euro
INMOVILIZADO MATERIAL 1169750 euro 1036300 euro 902850 euro 769400 euro 635950 euro
Inmovilizado Material 1303200 euro 1303200 euro 1303200 euro 1303200 euro 1303200 euro
Amortizacioacuten Acumulada (IM) 133450 euro 266900 euro 400350 euro 533800 euro 667250 euro
INMOVILIZADO FINANCIERO 937400 euro 1779105 euro 3191534 euro 4963353 euro 7174672 euro
Inmovilizados Financieros 937400 euro 1779105 euro 3191534 euro 4963353 euro 7174672 euro
ACTIVO CORRIENTE 152161 euro 491345 euro 375441 euro 205238 euro 15122 euro
Existencias 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
Realizable 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
Disponible 152161 euro 491345 euro 375441 euro 205238 euro 15122 euro
TOTAL ACTIVO 2404978 euro 3342083 euro 4469825 euro 5937991 euro 7825744 euro
Activo
En el Activo corriente podemos ver los activos que podemos transformar en dinero con maacutes
facilidad Variacutea en funcioacuten de la produccioacuten de la empresa Algunas de las partidas son
inversiones que se deben financiar El activo no corriente se compone de la inversioacuten previa y
miacutenima que la empresa debe realizar Estos activos no suelen variar mucho de antildeo en antildeo
PASIVO 1ordm ANtildeO Antildeo 2 Antildeo 3 Antildeo 4 Antildeo 5
PATRIMONIO NETO 986240 euro 1503103 euro 2955609 euro 4760622 euro 6992084 euro
Capital social 1550000 euro 1550000 euro 1550000 euro 1550000 euro 1550000 euro
Reservas y peacuterdidas 000 euro -563760 euro -46897 euro 1405609 euro 3210622 euro
Resultado del ejercicio -563760 euro 516863 euro 1452507 euro 1805012 euro 2231463 euro
PASIVO NO CORRIENTE 1637978 euro 1637978 euro 1257891 euro 858838 euro 439872 euro
Financiacioacuten lp 1637978 euro 1637978 euro 1257891 euro 858838 euro 439872 euro
PASIVO CORRIENTE -219240 euro 201002 euro 256325 euro 318532 euro 393788 euro
Deudas con Proveedores 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
Financiacioacuten cp 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
HP por impuesto sobre beneficio -219240 euro 201002 euro 256325 euro 318532 euro 393788 euro
TOTAL PASIVO 2404978 euro 3342083 euro 4469825 euro 5937991 euro 7825744 euro
Fuente Elaboracioacuten propia
Fuente Elaboracioacuten propia
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Pasivo
El Pasivo nos dice quieacuten financia la empresa En eacutel distinguimos entre el Pasivo a corto plazo el
cual se debe devolver en un periodo menor a un antildeo y el Pasivo a largo plazo
Ademaacutes consta del patrimonio neto formado por el capital social y el resultado del ejercicio
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7 PLAN FINANCIERO
71 Caacutelculo de los Flujos de Caja
Por Flujo de Caja entendemos que es la diferencia entre el efectivo que se ingresa menos el
efectivo que sale de la empresa es decir hablamos solo de efectivo no de rentabilidad como se
explica en el siguiente apartado
A continuacioacuten voy a realizar el caacutelculo de los datos del Flujo de Caja para el primer antildeo de la
empresa
Antildeo 1 Antildeo 2 Antildeo 3 Antildeo 4 Antildeo 5
Resultado despueacutes de impuestos
-563760 euro 516863 euro 1452507 euro 1805012 euro 2231463 euro
+ Amortizaciones 95400 euro 95400 euro 95400 euro 95400 euro 95400 euro
+ Incrementos en impuestos pendientes
-219240 euro 201002 euro 256325 euro 318532 euro 393788 euro
- Adquisiciones de activo fijo
1484200 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
Flujo Neto de caja del proyecto
-2171800 euro 813265 euro 1804231 euro 2218944 euro 2720650 euro
Resultado despueacutes de impuestos
-563760 euro 516863 euro 1452507 euro 1805012 euro 2231463 euro
+ Amortizaciones 95400 euro 95400 euro 95400 euro 95400 euro 95400 euro
+ Incrementos en impuestos pendientes
-219240 euro 201002 euro 256325 euro 318532 euro 393788 euro
- Devolucioacuten neta de deuda -1637978 euro -1637878 euro -1637778 euro -1637678 euro -1637578 euro
- Adquisiciones de activo fijo
1484200 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
Flujo Neto de caja de Capital -533822 euro 2451143 euro 3442009 euro 3856622 euro 4358228 euro
Flujo Neto de caja de Capital acumulado
-533822 euro 1917321 euro 5359330 euro 9215952 euro 13574180 euro
A traveacutes de este estudio podemos analizar la liquidez de la empresa entendiendo por ello la
capacidad de hacer frente a las obligaciones existentes de corto plazo
Los Flujos de Caja del primer antildeo son negativos ya que el primer antildeo es cuando realizas la mayor
inversioacuten (Calcular el resto de antildeos para ver la evolucioacuten positiva)
72 Rentabilidad del proyecto
Fuente Elaboracioacuten propia
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A continuacioacuten voy a presentar y explicar los ratios de rentabilidad maacutes significativos
fundamentando dichos enunciados en la diferencia entre las ganancias menos los gastos
Rentabilidad econoacutemica Mide la rentabilidad que se obtiene de las inversiones de la empresa
mediante el desarrollo de su actividad dicho de otra manera mide la eficiencia con la que la
empresa gestiona los recursos que se han aportado
119929119942119951119957119938119939119946119949119946119941119938119941 119916119940119848119847119848119950119946119940119938 =119913119912119920119931
119912119914119931119920119933119926 119931119926119931119912119923
ANtildeO 1 ANtildeO 2 ANtildeO 3 ANtildeO 4 ANtildeO 5
Rentabilidad econoacutemica -033 021 038 036 034
La evolucioacuten de la rentabilidad econoacutemica de Trufincas en una previsioacuten de 5 antildeos seraacute
mayormente positiva Podemos ver un gran incremento del mismo hasta el tercer antildeo y como se
estabiliza en el antildeo cuarto y quinto Con esta evolucioacuten observamos la productividad de los
activos y la eficiencia de la empresa Claramente los primeros antildeos son claves para obtener
clientes y promocionarse a ello se debe la impactante subida Los antildeos restantes se obtiene una
rentabilidad menor debido a la estabilidad que se alcanza centraacutendose maacutes en mantener a los
clientes ya existentes y dejando al lado el trabajo comercial para captar a nuevos clientes
Si quisieacuteramos aumentar nuestra rentabilidad econoacutemica podriacuteamos aumentar la rotacioacuten de
activo vendiendo maacutes es decir captando nuevas comunidades y reduciendo nuestros costes
Cuanto mayor sea el valor de este ratio mayor seraacute el rendimiento de los activos
Rentabilidad financiera Es el beneficio neto dividido entre los recursos propios o dicho de otra
manera es la rentabilidad de los capitales invertidos
119929119942119951119957119938119939119946119949119946119941119938119941 119917119946119951119938119951119940119946119942119955119938 =119913119916119925119916119917119920119914119920119926 119925119916119931119926
119927119912119931119929119920119924119926119925119920119926 119925119916119931119926
ANtildeO 1 ANtildeO 2 ANtildeO 3 ANtildeO 4 ANtildeO 5
Rentabilidad Financiera -057 034 049 038 032
Trufincas tiene una rentabilidad financiera positiva a lo largo del tiempo Al igual que con la
rentabilidad econoacutemica el primer antildeo los resultados son negativos pero si analizamos la
evolucioacuten vemos que es positiva hasta el tercer antildeo y luego disminuye un poco casi
estabilizaacutendose La rentabilidad financiera es para las empresas con aacutenimo de lucro el ratio maacutes
importante ya que mide el beneficio neto generado en relacioacuten a la inversioacuten de los propietarios
de la empresa Cuanto maacutes alto sea el ratio menos recursos se utilizan para obtener el beneficio
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8 EVALUACIOacuteN ECONOacuteMICA DEL PROYECTO
81 Pay-back o Periodo de Retorno
Pay-back es un meacutetodo usado en la evaluacioacuten de inversiones y se define como el periodo de
tiempo que la empresa tardaraacute en recuperar la inversioacuten con las ganancias que generaraacute el negocio
Puede ser una cantidad de meses o antildeos
Vamos a tomar como inversioacuten inicial el importe de inversiones maacutes el fondo de maniobra
17959 euro + 9000euro haciendo un total de 26959euro
Antildeo 1 Antildeo 2 Antildeo 3 Antildeo 4 Antildeo 5
Cash flow neto anual -533822 euro 2451143 euro 3442009 euro 3856622 euro 4358228 euro
Cash flow neto acumulado -533822 euro 1917321 euro 5359330 euro 9215952 euro 13574180 euro
Podemos comprobar a traveacutes de los caacutelculos que acabamos de realizar que en el tercer antildeo
recuperamos la inversioacuten realizada
Con estos caacutelculos no se tiene en cuenta el valor temporal del dinero ademaacutes de que el Pay-back
solo se fija en los beneficios que hacen falta hasta cubrir el importe de la inversioacuten sin valorar los
ingresos que se pueden producir despueacutes
82 Valor Actual Neto (VAN)
El VAN es un indicador financiero que mide los flujos de los futuros ingresos que tendraacute el
proyecto Con ello podremos determinar si al descontar la inversioacuten inicial nos quedaraacute alguna
ganancia
En nuestro proyecto de inversioacuten se exige un desembolso inicial de 26959euro y se espera que se
va a generar beneficios entre el 1ordm y el 5ordm antildeo Vamos a aplicar un tipo de descuento del 10 La
foacutermula para el caacutelculo es la siguiente
Pay-back
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119933119912119925 =119933119957
(120783 + 119948)119957minus 119920 119946119951
En la siguiente tabla podremos ver el desglose de los flujos de caja correspondiente a cada
uno de los antildeos aplicando los datos mencionados anteriormente
ANtildeO DESEMBOLSO INGRESOS FLUJO DESCONTADO
0 -26959 0 -2695900 euro
1 0 -5338 euro -485293 euro
2 0 24511 euro 2025738 euro
3 0 34420 euro 2586032 euro
4 0 38566 euro 2634125 euro
5 0 43582 euro 2706117 euro
VAN 6770819 euro
Tras los caacutelculos podemos ver que el VAN es positivo por lo que la inversioacuten seriacutea aceptable
La ventaja de calcular el VAN es que dicho estudio tiene en cuenta el valor del dinero con el
tiempo El inconveniente del mismo es que los flujos de caja calculados son estimados ya es
una proyeccioacuten futura y es posible que se haya realizado una mal valoracioacuten del mismo
llevando a decisiones erroacuteneas
83 Tasa Interna de Rentabilidad (TIR)
Este meacutetodo consiste en calcular la tasa de descuento que hace 0 el Valor Actual Neto Es la tasa
maacutexima que puede tener un proyecto para que sea rentable La foacutermula para el caacutelculo es la
siguiente
119931119920119929 =119933119957
(120783 + 119922)119957minus 119920 119946119951 = 120782
Para ello vamos a calcular el VAN con varias tasas de rentabilidad y obtendremos un graacutefico para
ver de forma aproximada entre que tanto por cierto estaacute la tasa de descuento que estamos
buscando
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TASA INTERNA DE RETORNO
TASA DE DESCUENTO
VAN
0 10878280 euro
5 8579932 euro
10 6770819 euro
15 5328346 euro
20 4164676 euro
25 3215859 euro
30 2434642 euro
35 1785638 euro
40 1242013 euro
45 783185 euro
50 393195 euro
55 59551 euro
60 -227620 euro
Por todo lo dicho anteriormente y tras el graacutefico que mostramos vemos que la tasa de descuento
que buscamos estaacute entre el 55 y el 60 y tras aplicar los caacutelculos correspondientes nos sale la
siguiente TIR
TIR 56
Tras obtener los resultados vemos que la Tasa Interna de Retorno es superior a la tasa de
descuento que aplicamos (10) por lo que este proyecto es interesante realizarlo Si la tasa fuese
superior al 56 los resultados seriacutean negativos y la inversioacuten no seriacutea viable
(euro2000000)
euro000
euro2000000
euro4000000
euro6000000
euro8000000
euro10000000
euro12000000
0 10 20 30 40 50 60 70
TASA INTERNA DE RETORNO (TIR)
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9 ASPECTOS FORMALES DEL PROYECTO
91 Forma juriacutedica
Como hemos nombrado en puntos anteriores se ha decidido crear una Sociedad Limitada para dar
forma juriacutedica a la empresa
Los criterios que nos han condicionado a tomar esta decisioacuten son los siguientes
- Nuacutemero de socios Al ser una empresa pequentildea con dos socios y capital reducido hemos
pensado que esta es la mejor opcioacuten
- Responsabilidad del Socio En una Sociedad Limitada la responsabilidad de los socios
ante las deudas se la sociedad estaacute limitada al capital aportado
- Capital Social Se planteoacute la creacioacuten de una Sociedad Anoacutenima pero el desembolso
inicial es mayor ademaacutes de una mayor complejidad y gastos de gestioacuten
- Estructura de Direccioacuten y Gestioacuten La estructura es maacutes flexible que en otras sociedades
siendo menor el rigor formar en su organizacioacuten
92 Proteccioacuten Juriacutedica
Dada la actividad a realizar se contrataraacute un seguro para las actividades ademaacutes del seguro
obligatorio de responsabilidad civil
93 Medidas de prevencioacuten de riesgos laborales
Las instalaciones de la oficina contaraacuten con las medidas de seguridad e higiene referidas
principalmente a
- Sistemas contra incendios
- Instalaciones eleacutectricas
- Evacuacioacuten del edificio
- Calefaccioacuten y aire acondicionado
- Equipos mecaacutenicos
La normativa que regula los riesgos laborales es la siguiente Prevencioacuten de Riesgos Laborales
Ley 311995 de 8 de Noviembre y su modificacioacuten por la ley 542003 de 12de diciembre de
reforma del marco normativo de la prevencioacuten de Riesgos Laborales BOE nordm298 de 13 de
diciembre
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10 PLANIFICACIOacuteN TEMPORAL DE PUESTA EN MARCHA
El listado de traacutemites que vamos a realizar como emprendedores en el mundo de las
administraciones de fincas es el habitual de una empresa y no presenta ninguacuten elemento especiacutefico
determinado por el tipo de actividad salvo la opcioacuten y recomendacioacuten de disponer el tiacutetulo de
Administrador de Fincas colegiado para tener maacutes prestigio y credibilidad a la hora de prestar los
servicios
El listado de traacutemites que realizaremos seraacuten los siguientes
- Registro del dominio
- Inscripcioacuten en el colegio de Administradores de Aragoacuten
- Constitucioacuten de la Sociedad Limitada
- Declaracioacuten previa al inicio de la actividad
- Solicitud del preacutestamo
- Gestioacuten del alquiler del local
- Solicitud de licencia de obra
- Acondicionamiento del local
- Seleccioacuten de trabajador
- Solicitud de licencia de apertura
- Adquisicioacuten del equipamiento
- Inicio de campantildea promocional de apertura
- Inicio de la actividad
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11 CONCLUSIONES
El objetivo de este proyecto ha consistido en elaborar un plan de negocio viable Para ello ha
sido necesario realizar una serie de estudios financieros y anaacutelisis globales que puntualizaremos
a continuacioacuten
En primer lugar hemos presentado el plan de negocio a seguir Descripcioacuten del sector y empresa
creadora objetivos principales y datos iniciales del proyecto
Posteriormente hemos procedido a realizar un estudio de mercado y del entorno de la actividad
de la empresa Para el estudio del entorno hemos utilizado el anaacutelisis PESTE analizando cada uno
de sus componentes llegando a la conclusioacuten de que actualmente las dimensiones poliacuteticas nos
afectan negativamente considerando la poliacutetica de hoy en diacutea como restrictiva Lo mismo
podemos decir de la dimensioacuten econoacutemica La sociedad es un aspecto muy importante ya que
vivimos en una sociedad de tendencias Con respecto al aacutembito tecnoloacutegico y del medio ambiente
pienso que cada diacutea su evolucioacuten es mayor y ademaacutes disponemos de maacutes avances Para el anaacutelisis
del sector hemos utilizado las 5 fuerzas de Porter lo que ello conlleva un anaacutelisis de los clientes
proveedores competidores y competidores potenciales Hemos llegado a la conclusioacuten de que el
sector de las administraciones de fincas es atractivo ya que su acceso es faacutecil y asequible por lo
que resulta sencillo que nuevas empresas puedan competir con las ya existentes Presenta alto
poder de clientes y alto grado de rivalidad sin existir productos sustitutivos A traveacutes del anaacutelisis
DAFO hemos podido ver la situacioacuten que tienen este tipo de empresas destacando las
oportunidades amenazas fortalezas y debilidades
Tambieacuten hemos realizado un anaacutelisis de costes y de la zona de expansioacuten tomando el barrio
Parque Venecia como la zona idoacutenea para dar nuestros primeros pasos
Posteriormente hemos definido los servicios que realizaraacute la empresa junto a los factores del eacutexito
siendo estos ubicacioacuten de la empresa atencioacuten personalizada trabajo en equipo implantacioacuten y
seguimiento de la ley formacioacuten colegiacioacuten y tecnologiacutea
Otro punto que hemos tenido en cuenta y considero muy importante para un buen comienzo son
las acciones de marketing aplicadas Se realizaraacute buzoneo mailing y telemarketing Aplicar una
buena estrategia de marketing es fundamental para darnos a conocer y captar clientes
En cuanto al plan econoacutemico financiero destacar que la financiacioacuten total del proyecto asciende
a 35500euro de los cuales 20000euro los adquirimos a traveacutes de un preacutestamo bancario Establecemos
unos precios adecuados acordes con los establecidos por el Colegio de Administradores y
estimamos una evolucioacuten de los ingresos percibidos Seguacuten las tablas desarrolladas tendremos
una evolucioacuten progresiva Los primeros antildeos invertiremos en una fuerte estrategia de marketing
captando maacutes comunidades Con el paso de los antildeos las comunidades iraacuten entrando maacutes
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paulatinamente Dispondremos de una fuente de ingresos que debemos mantener por tanto el
trabajo se centraraacute maacutes en satisfacer a los clientes actuales ya que ellos seraacuten probablemente los
que nos acerquen a clientes potenciales
El primer antildeo partiremos de un beneficio despueacutes de impuestos negativo al igual que los flujos
de caja que cambiaraacuten a partir del segundo antildeo principalmente por el aumento de los ingresos
La evolucioacuten de las rentabilidad como hablamos en su apartado son positivas es importante que
ambas crezcan o se mantengan eso significaraacute que obtendremos beneficios con mayor facilidad
y que el rendimiento seraacute mayor
Seguacuten los caacutelculos obtenidos recuperaremos la inversioacuten al tercer antildeo y los datos obtenidos a
traveacutes del VAN y la TIR nos indican que el proyecto seraacute rentable
Considero a las Administraciones de Fincas unas de las profesiones maacutes desconocidas Pienso
que es muy sacrificada ya que debes mediar entre las disputas de los propietarios no existe un
horario fijo y las remuneraciones percibidas dependen de la cartera de clientes que poseas por lo
que debes ser un profesional para todo pero a pesar de todo ello pienso que se pueden llegar a
alcanzar muchas satisfacciones
Como podemos observar en los graacuteficos y caacutelculos anteriores en principio el proyecto no
presentaraacute problemas de solvencia por lo cual podemos decir que a priori demostraraacute tener
viabilidad financiera Si realizamos un trabajo oacuteptimo podremos llegar a alcanzar grandes
beneficios
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BIBLIOGRAFIA
Ley de Propiedad Horizontal
wwwboeesbuscaractphpid=BOE-A-1960-10906
Poblacioacuten 2012
httpwwwzaragozaescontenidoseducacionybibliotecasconsejoescolar2012poblacion12pdf
Poblacioacuten 2014
httpwwwzaragozaescontenidosestadisticaCifras-Zaragoza-2014-1pdf
Local
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[130041534]-[campaing]|[warehouse_rent_zaragoza]-[27813366]ampsource=299ampxts=352991
Preacutestamo ICO
httpwwwicoeswebicoico-empresas-y-emprendedores
Tablas de Amortizaciones
httpwwwagenciatributariaes
httpasesor-contableestablas-amortizacion-2015
Contratacioacuten internet
httpwwwmovistaresempresaspara-tu-oficinaconectividad-internetfichaempresas-
adslpid=PY-home3-NC
Impuesto sobre beneficios
httpwwwboeesbuscaractphpid=BOE-A-2014-12328
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4
12 Objetivos
Los objetivos que pretendo alcanzar con la realizacioacuten de este proyecto son conocer mejor este
aacutembito laboral consiguiendo solventar todo tipo de problemas o impedimentos que vayan
surgiendo en el diacutea a diacutea al igual que conocer todos los procedimientos legales que son necesarios
para su creacioacuten
Tras el estudio que voy a realizar podreacute saber con maacutes certeza si este proyecto es viable o por el
contrario no merece la pena invertir en eacutel
No pretendo meterme en una inversioacuten demasiado elevada hasta que no capte mis primeros
clientes Con el paso del tiempo si los ingresos van aumentando ireacute formando una cartera de
clientes soacutelida alcanzando unos ingresos lineales Si los resultados son efectivos se podraacute invertir
en futuros proyectos dentro de la empresa Mi objetivo es posicionarme en un barrio joven en
crecimiento donde pueda captar clientes nuevos
Nos vamos a centrar en satisfacer las necesidades de las comunidades velando por su seguridad y
el buen funcionamiento de sus servicios ya que son los clientes a partir de los cuales obtendremos
los beneficios
Hoy en diacutea tras la gran crisis que nos azota una de las funciones necesarias y casi obligatorias es
la optimizacioacuten y negociacioacuten de los contratos que tienen las comunidades consiguiendo un mayor
ahorro para los propietarios
Para cubrir nuestros objetivos vamos a desarrollar en primer lugar un estudio de mercado
analizando el entorno el sector realizando un diagnoacutestico de la empresa y analizando los costes
entre otros aspectos Posteriormente describiremos la actividad de la empresa detallando los
servicios prestados y explicaremos los planes de accioacuten a tomar junto al precio de venta Una vez
aclaradas las caracteriacutesticas de la empresa plantearemos un plan econoacutemico y financiero donde
obtendremos una serie de resultados que contrastaremos y evaluaremos en el siguiente apartado
Por uacuteltimo expondremos el plan temporal de la puesta en marcha y las conclusiones finales de
esta creacioacuten de negocio
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5
13 Datos baacutesicos del proyecto
El siguiente cuadro presenta de forma resumida las principales caracteriacutesticas del proyecto
SECTOR SERVICIOS A LA EMPRESA
Actividad Administracioacuten de Comunidades
Forma Juriacutedica Sociedad Limitada
Localizacioacuten Barrio Parque Venecia Zaragoza
Instalaciones 108m2 divididos en aacuterea de recepcioacuten zona de juntas y despacho principal
Equipos y maquinaria Equipos informaacuteticos software mobiliariohellip
Personal y estructura organizativa Dos socios y un trabajador a media jornada
Cartera de Servicios Administracioacuten asesoriacutea contabilidad gestioacuten de incidencias negociacioacuten de contratos desarrollo de cuentas anuales asistencia a juntas vecinales etc
Clientes Comunidades de propietarios de todos los tamantildeos
Herramientas de Promocioacuten Visitas comerciales Paacutegina Web anuncio en revistas de los barrios merchandising
Inversioacuten 14842 euro
Facturacioacuten 11488 euro
Quisiera hacer una puntualizacioacuten en cuanto al establecimiento donde realizaremos la actividad
Inicialmente penseacute que la idea de compartir oficina es decir formar parte de un espacio
coworking seriacutea buena idea para reducir los gastos al menos los primeros antildeos pero tras
reflexionar sobre el tema penseacute que para una administracioacuten de fincas es prioritario tomar una
buena decisioacuten a la hora de elegir la ubicacioacuten y Parque Venecia desde mi punto de vista es un
lugar estrateacutegico para este tipo de negocios Ademaacutes si queremos destacar en la atencioacuten al
cliente necesitaremos una zona donde poder atenderlos tranquilamente y otra zona donde poder
hacer las reuniones comunitarias Por todo lo dicho anteriormente la decisioacuten es alquilar un local
en la zona
Parque Venecia al ser un sector muy nuevo de la ciudad los locales estaacuten sin habilitar por ello el
primer paso es escoger un local que sea teacutecnicamente viable desarrollar en eacutel nuestra actividad
El local estaacute situado en la calle Cannaregio 9 y tiene 108m2 Una vez escogido se procederaacute a su
rehabilitacioacuten
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2 ESTUDIO DE MERCADO Y ENTORNO DE LA ACTIVIDAD
DE LA EMPRESA
21 Anaacutelisis del entorno
A continuacioacuten vamos a describir y desarrollar aquellas variables del macro-entorno que afectan
de manera directa o indirecta a los resultados y a las actividades que puedan desarrollar las
empresas en general
Para ello vamos a utilizar el anaacutelisis PESTE Este anaacutelisis es un marco que los consultores utilizan
para explorar el macro-entorno externo en el cual opera una organizacioacuten Se considera una
herramienta estrateacutegica uacutetil para comprender los ciclos de un mercado la posicioacuten de una
empresa o la direccioacuten operativa
PESTE son las siglas para los siguientes factores
- Poliacutetico y Legal
- Econoacutemico
- Social
- Tecnoloacutegico
- Ecoloacutegico
POLIacuteTICO Y LEGAL
El primero de los entornos que se puede destacar es el Poliacutetico y Legal Los diferentes gobiernos
influyen de varias formas en la relacioacuten que se establece con las empresas La capacidad
competitiva de la organizacioacuten depende en gran medida de los impuestos a los que esteacute sometida
las subvenciones y en general de la poliacutetica especiacutefica en un sector y un lugar
- El gobierno actual se encuentra en una situacioacuten inestable El causante de esta situacioacuten
se denomina crisis econoacutemica Alguna de las consecuencias son el desempleo la caiacuteda
de las ventas la reduccioacuten de salarioshellip Ademaacutes el crash financiero de los salarios de
los altos ejecutivos o la ausencia de eficacia de los organismos reguladores tambieacuten afecta
al sistema financiero espantildeol
- La Poliacutetica Fiscal refleja la actuacioacuten del Estado sobre la toma de decisiones referente al
gasto puacuteblico En nuestro paiacutes el gasto puacuteblico se ha reducido considerablemente por la
mala situacioacuten que estamos atravesando y por los grandes gastos afectados mientras que
los impuestos estaacuten creciendo Como resultado la poliacutetica es restrictiva
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- Comercio Exterior El mercado es cada vez maacutes reducido lo cual se traduce en que la
exportacioacuten no es algo por lo que una empresa pueda optar o no sino que es algo
absolutamente imprescindible para alcanzar una dimensioacuten de produccioacuten competitiva
- Los hechos analizados expresan el deacuteficit del Estado de bienestar en Espantildea su debilidad
comparada con los paiacuteses europeos de nuestro entorno y su fragilidad para atender las
necesidades y garantiacuteas de proteccioacuten social de la poblacioacuten
- El fuerte crecimiento del desempleo Actualmente un gran nuacutemero de empresas presentan
Expedientes de Regulacioacuten de Empleo (EREs)
- Defensa de la competencia La existencia de una competencia efectiva entre las empresas
constituye uno de los elementos definitorios de la economiacutea de mercado disciplina la
actuacioacuten de las empresas y reasigna los recursos productivos a favor de los operadores
o las teacutecnicas maacutes eficientes
ECONOacuteMICO
Son los cambios que afectan a las relaciones de produccioacuten distribucioacuten y consumo o prestacioacuten
de servicios de una empresa es decir a la forma en que la sociedad decide usar los recursos
Actualmente nos encontramos en un entorno econoacutemico restrictivo A consecuencia de ello
estamos en un estado de ldquocrisis econoacutemicardquo Por ello entre todos los factores econoacutemicos que
afectan a la empresa los maacutes significativos son
- Ciclo econoacutemico nos encontramos en una situacioacuten de recesioacuten econoacutemica lo cual ha
afectado en mayor o menor medida a la mayoriacutea de empresas y hogares espantildeoles de
forma negativa
- Tasa de desempleo el paro (indicador retrasado de la actividad econoacutemica) se encuentra
en un estado de continuo aumento La tasa de paro ha llegado aproximadamente a los 5
millones de parados supera el 20 de la poblacioacuten Esta elevada tasa tiene que ver con
la intensa caiacuteda de la demanda interna (consumo privado puacuteblico e inversiones) Ademaacutes
este constante aumento del paro haraacute que aumente el gasto puacuteblico ya que se deberaacuten
atender todas las prestaciones que se vayan produciendo
- La subida de precios produce un efecto devastador en el poder adquisitivo de las personas
asiacute como una reduccioacuten de los beneficios de la empresa y por tanto una disminucioacuten en
la inversioacuten lo que puede provocar una caiacuteda de la produccioacuten
- Renta disponible esta renta incluye los ingresos procedentes del trabajo los rendimientos
de capital (como alquileres) prestaciones sociales y transferencias En estos momentos
la renta disponible de los hogares e instituciones sin aacutenimo de lucro han descendido en
torno a un 32 esto es la consecuencia de la ecuacioacuten en la que nos encontramos maacutes
paro maacutes impuestos igual a menos riqueza La caiacuteda se explica por la disminucioacuten del
saldo de renta primas el descenso del excedente de explotacioacuten y la renta mixta de los
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hogares la bajada de la remuneracioacuten de los asalariados y del saldo neto de rentas de
propiedad percibidas
- Como suele pasar en tiempos de inestabilidad econoacutemica las familias consumen menos
por lo que la tasa de ahorro de los hogares aumenta
- Tipos de intereacutes dentro de la recesioacuten en la que nos encontramos los tipos de intereacutes
crecen por lo que se encarecen los preacutestamos y hay una menor accesibilidad al creacutedito
A las empresas les es maacutes caro obtener financiacioacuten para llevar a cabo sus planes de
inversioacuten Ademaacutes se incentivaraacute el ahorro al ser remunerado mejor y se reduciraacute el
consumo por lo que la demanda de productos disminuiraacute y por lo tanto disminuiraacute el
empleo
- Producto Interior Bruto nos indica el valor monetario de la produccioacuten de bienes y
servicios de un paiacutes en un antildeo En estos momentos el PIB en Espantildea seguacuten indica el FMI
(Fondo Monetario Internacional) caeraacute un 15 para este antildeo debido al estado de
recesioacuten en el que nos encontramos y el que se preveacute que perdure Este mal
comportamiento de la actividad econoacutemica explica que Espantildea se encuentre en la cabeza
del mundo desarrollado en cuanto a desempleo
SOCIAL
Este factor hace referencia a los cambios que experimentan las personas en sus valores y estilos
de vida y que afectan a la actitud que tienen hacia determinados productos o servicios Los
podemos englobar en los siguientes puntos
- Tendencias en el estilo de vida Debido a las circunstancias actuales en las que vivimos
las personas en general se han vuelto maacutes desconfiadas por lo que tenemos mucho
cuidado a la hora de comprar un producto o contratar unos servicios
- La imagen que las personas tengan de la empresa afecta mucho a hora de contratar unos
servicios por lo que las empresas tienen que intentar conseguir que los clientes tengan
una imagen positiva de ellos
- La actitud de los consumidores hacia los productos o servicios la cual estaacute influida en
parte por la imagen que tienen de la empresa y por lo que le han hablado de ella
TECNOLOacuteGICO
Son los cambios en la tecnologiacutea que afectan al sector tanto en su parte mecaacutenica como en la
legislacioacuten tecnoloacutegica gasto puacuteblico innovacioacuten obsolescenciahellip Algunos de los factores
tecnoloacutegicos son
Convivencia los meacutetodos de gestioacuten tradicionales con la maacutes alta tecnologiacutea
Constante inversioacuten en nuevas tecnologiacuteas tanto a nivel de soportes fiacutesicos como de
programas informaacuteticos
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Avances en las comunicaciones a la hora de ponernos en contacto con los clientes
existiendo por ejemplo el correo electroacutenico
ECOLOacuteGICO
Son los que engloban las leyes medioambientales regulaciones sobre el consumo de energiacutea y el
reciclaje de residuos calentamiento globalhellip
Ley 162002 de prevencioacuten y control integrado de la contaminacioacuten que articula un
procedimiento para la concesioacuten de las autorizaciones ambientales integradas para las
instalaciones industriales sujetas a la misma donde deberaacuten constar los liacutemites maacuteximos
de emisioacuten autorizados en funcioacuten de las mejores teacutecnicas disponibles en cada caso
Consumo de energiacutea Espantildea consume aproximadamente la mitad de su energiacutea en el
sector industrial Una de las medidas de ahorro fue la aplicacioacuten del cambio de hora dos
veces al antildeo de forma obligatoria con la que se llega a ahorrar un 5
La regulacioacuten sobre el reciclaje promocionando el uso responsable del papel y la
reutilizacioacuten de libros de texto y lectura
En conclusioacuten podemos afirmar que la dimensioacuten poliacutetica actual afecta a nuestro entorno de
forma negativa principalmente por la situacioacuten de crisis que estamos atravesando Hoy en diacutea
consideramos que la poliacutetica es restrictiva debido a las deudas que tiene el gobierno afectando de
este modo al gasto puacuteblico y al aumento de los impuestos para asiacute poder recuperarse Esta
situacioacuten les ha obligado a crear una reforma laboral donde las medidas maacutes destacadas son la
suspensioacuten y los despidos Por otro lado existen normativas para velar por la seguridad de los
trabajadores La dimensioacuten econoacutemica se centra en la alta tasa de desempleo que tenemos Este
aspecto influye en el consumo de la poblacioacuten ya que al ganar menos dinero demandan menos
productos Otro aspecto que afecta a la demanda es el precio de los productos y servicios que se
han visto modificados tras la subida de los impuestos Vivimos en una sociedad de tendencias en
la que compramos lo que en ese momento estaacute de moda y contratamos servicios seguacuten la opinioacuten
de terceros Esta situacioacuten se debe a la imagen que percibimos y a las opiniones y comentarios
que se puedan generar Dentro del aacutembito tecnoloacutegico se producen grandes avances consiguiendo
minorar el tiempo de gestioacuten y mejorar su calidad Por uacuteltimo destacar que existe una amplia
concienciacioacuten con el medio ambiente
22 Anaacutelisis del sector
Anteriormente se ha realizado un estudio de los factores del macro-entorno En este apartado
hablareacute sobre el sector de las administraciones de fincas y su situacioacuten actual
Hace antildeos el trabajo de administrador se limitaba a pagar la cuenta de luz cambiar las bombillas
y contratar a alguien para limpiar las zonas comunes Ahora el administrador se ocupa de
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gestionar el patrimonio de la comunidad que puede incluir la infraestructura cuya administracioacuten
requiere conocimientos legales teacutecnicos contables financieros arquitectoacutenicos y lo que no es
menos importante tiempo para ocuparse de ellos
Con respecto a la situacioacuten actual del sector de las administraciones de fincas podemos antildeadir que
sigue siendo imprescindible a pesar de la caiacuteda del ldquoboomrdquo Inmobiliario ya que toda comunidad
de vecinos y sobre todo aquellas que estaacuten compuestas por un nuacutemero importante de propietarios
necesitan el respaldo y el apoyo de un representante que le asesore en la toma de decisiones
Desde mi punto de vista algunos de los aspectos maacutes importantes que debe tener un buen
administrador de fincas son
- Cercaniacutea con los clientes Mantener satisfechos a los propietarios es el principal objetivo
Para ello saber comunicarles y transmitirles las incidencias o sucesos que ocurran en la
comunidad es de vital importancia
- Transparencia y sinceridad Desgraciadamente el mundo de las administraciones de
fincas es un sector en ocasiones opaco y poco transparente Por ejemplo que cada
comunidad tenga su cuenta bancaria o que se permita la entrada de cualquier gremio que
desee la comunidad dice mucho de un administrador
- Profesionalidad Un buen administrador debe saber resolver los conflictos o incidencias
que surjan Tambieacuten debe estar al diacutea de las nuevas normativas que salgan
Plantear una buena estrategia de marketing que permita darte a conocer y poder captar clientes
crear un logotipo y un nombre que resalte respecto a la competencia buscar una buena ubicacioacuten
y actualizarse adentraacutendose en los entornos maacutes visitados actualmente pueden ser algunos de los
meacutetodos usados para empezar a crecer en el sector
23 Anaacutelisis estrateacutegico del sector
El anaacutelisis estrateacutegico del sector o tambieacuten denominado entorno especiacutefico describe los factores
externos relativos al sector de las administraciones de fincas Este anaacutelisis tiene la capacidad de
ayudarte a cambiar estas condiciones y adaptarte de la mejor forma al entorno
En primer lugar vamos a desarrollar los diferentes componentes que forman el entorno de la
empresa y posteriormente realizaremos el anaacutelisis de las 5 fuerzas de Porter
COMPONENTES
Clientes
El sector de las administraciones de fincas es un sector que presta servicios y no bienes materiales
por lo tanto los clientes son los propietarios de las viviendas de las distintas comunidades
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Los clientes interesados en estos servicios suelen ser personas adultas que poseen una estabilidad
laboral y pueden afrontar las responsabilidades que acarrea la adquisicioacuten de una propiedad
Seguacuten el aacutembito en el que te muevas las edades de los clientes pueden variar Si trabajas en zonas
nuevas donde las viviendas estaacuten recieacuten construidas los propietarios seraacuten joacutevenes y por teacutermino
general deberaacutes enfrentarte a su sabiduriacutea Si por el contrario te mueves en zonas de la ciudad maacutes
asentadas donde las viviendas rondan entre los 50 y 80 antildeos tendraacutes una cartera de clientes maacutes
envejecida donde seguramente los propietarios desconozcan muchos aspectos del sector siendo
por ello menos exigentes en el terreno teacutecnico No obstante posiblemente requieran maacutes cercaniacutea
y paciencia a la hora de adaptar tu forma de trabajar y cambiarles de alguacuten modo el sistema que
hayan podido aplicar durante antildeos atraacutes
Todos ellos suelen exigir a su administrador que resuelva los problemas de la comunidad de
forma inmediata profesional y eficaz Para mantenerlos satisfechos es fundamental estar siempre
pendiente de ellos y a su disposicioacuten llevando todas las gestiones al diacutea y subsanando todas las
incidencias e impedimentos que vayan surgiendo
Proveedores
En este caso consideramos proveedores a los gremios con los que trabajamos diacutea a diacutea En una
comunidad hay una serie de gastos fijos (lo que conlleva trabajar con unos proveedores fijos) que
praacutecticamente tienen todas las comunidades y otra serie de gastos extra que van surgiendo seguacuten
las necesidades de cada comunidad
Por proveedores fijos entendemos
- Empresa de ascensores
- Empresa de energiacutea eleacutectrica
- Ayuntamiento (Suministro de agua)
- Empresa de limpieza
- Empresa de extintores
Proveedores en funcioacuten de los gastos ocasionados Los principales gremios son
- Cerrajeriacutea
- Fontaneriacutea
- Electricidad
- Desinsectacioacuten
- Albantildeileriacutea
- Etc
Por teacutermino general la mayoriacutea de las administraciones de fincas trabajan siempre con el mismo
rango de gremios ya que el tener unos proveedores de confianza con los que poder trabajar facilita
mucho las cosas Los propietarios son los que eligen el gremio que va a trabajar en cada
comunidad por ello es necesario que los administradores dispongan de maacutes de un gremio de
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confianza En el caso de que alguacuten propietario presente gremios por su cuenta hay que tenerlos
en consideracioacuten al fin y al cabo en la administracioacuten se aconseja de lo que podriacutea ser mejor pero
las decisiones finales siempre las toman el presidente o propietarios
Puedo destacar que hoy en diacutea hay mucha competencia entre los distintos proveedores ademaacutes
de que ha ido aumentado en la misma proporcioacuten que la crisis econoacutemica Las empresas muy
especiacuteficas han tenido que ampliar los servicios para poder abarcar maacutes campos llegando a prestar
todos los servicios principales de reparacioacuten (fontaneriacutea electricista albantildeileriacuteahellip)
Competidores
Este sector se puede enfocar desde varios puntos de vista
- Puedes especializarte solo y exclusivamente en comunidades
- Puedes complementar el trabajo de comunidades con otro tipo de servicios
Hay quien piensa que la forma de diferenciarse de la competencia es ampliando servicios
Debemos saber que existen empresas especializadas en otras gestiones que complementan sus
servicios con el negocio de las comunidades y por tanto son fiel competencia de las empresas
cuya dedicacioacuten exclusiva son las administraciones de fincas Estas empresas son
- Inmobiliarias Unen dos actividades con un volumen de ingresos complementario A
traveacutes de la inmobiliaria se pueden ofrecer grandes beneficios Al unirlo con
administracioacuten de fincas se puede aportar solidez al negocio
- Gestoriacuteas Aprovechan los conocimientos adquiridos y la cartera de clientes creada para
ofrecerles otros servicios complementarios
- Despacho de abogados Para diferenciarse del resto pueden asociarse con un letrado De
esta forma ofrecen asistencia judicial a los clientes
Yo opto por la especializacioacuten exclusiva en comunidades Hay otras formas de diferenciarse de
la competencia ofrecer un trato personalizado y eficiente a los clientes realizar un trabajo raacutepido
y de calidad y ofrecer una tabla de precios asequibles
Este sector se mueve en torno a las PYMES La mayoriacutea de empresas especializadas en el tema
son empresas familiares o pequentildeas empresas por lo que un punto importante a tener en cuenta
es elegir bien el lugar donde se van a ofrecer los servicios y estudiar la competencia existente
Competidores potenciales
Por competidores potenciales entendemos aquellos empresarios o empresas que quieren entrar en
el sector de las administraciones de fincas El aumento de estos competidores dependeraacute del grado
de atractivo que tenga dicho sector
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En el caso de las barreras de entrada pienso que puede jugar en contra ya que para poder ser
administrador de fincas no se exigen muchos requisitos (tener una titulacioacuten universitaria o ser
titulado en Administracioacuten de Fincas) y la inversioacuten no es muy elevada ademaacutes de que no se
necesita tecnologiacutea muy especiacutefica ni costosa al menos al inicio del proyecto
El aspecto con el que podemos destacar del resto es mostrando nuestra transparencia y lealtad
haciendo constar que nosotros somos gestores y asesores pero que la uacuteltima palabra siempre es
del presidente Muchas administraciones de fincas no son todo lo legales y transparentes que
deberiacutean ser Alguacuten ejemplo de ello seriacutea la existencia de una cuenta conjunta donde se realicen
las operaciones monetarias de todas las comunidades o el aporte por parte del administrador de
sus propios gremios
LAS 5 FUERZAS DE PORTER
Una vez desarrollados todos los componentes vamos a realizar el anaacutelisis de las cinco fuerzas de
Porter Este anaacutelisis es una herramienta de gestioacuten que permite analizar la empresa a traveacutes del
sector de las administraciones de fincas De esta forma conseguiremos un mejor anaacutelisis del
entorno al que pertenece la empresa y en base a ello podremos disentildear estrategias que permitan
aprovechar las oportunidades y hacer frente a las amenazas
A continuacioacuten voy a desarrollar el esquema que posteriormente explicareacute punto por punto
Competidores en el sector
de las Administraciones de
Fincas
Rivalidad entre los
competidores
Proveedores Compradores
Sustitutivos
Competidores
potenciales
Amenaza de nuevos ingresos
Poder de negociacioacuten con los
proveedores
Poder de negociacioacuten de los clientes
Amenaza de productos sustitutivos
Fuente Elaboracioacuten propia
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PODER NEGOCIADOR CON CLIENTES
Este apartado hace referencia al poder que tienen los consumidores para obtener buenos precios
y condiciones Podemos destacar los siguientes aspectos
- No existe concentracioacuten de clientes debido a las diversas opciones que tienen en el mercado
por lo que los clientes estaacuten muy repartidos
- Tiene un importante poder de negociacioacuten ya que el coste que le supone al cliente los
servicios no es muy elevado por lo tanto cambiar de administrador no les supondriacutea mucho
- Los servicios prestados son todo lo diferenciado que el administrador quiera ser ya que es
eacutel quien presta los servicios decide el meacutetodo de gestioacuten
- En cuanto a la importancia de los servicios prestados es vital ya que sobre todo en las
comunidades grandes la autogestioacuten es un trabajo muy complicado
- Existe un riesgo ya que no cumplir con los servicios pactados puede llevar a la resolucioacuten
del contrato
PODER NEGOCIADOR CON PROVEEDORES
Existe un gran poder de negociacioacuten con los proveedores ya que actualmente disponemos de
muacuteltiples empresas dedicadas al mantenimiento o reparacioacuten de comunidades Son los
proveedores de nuestros clientes pero de alguacuten modo recae su buena o mala gestioacuten sobre el
administrador El tener un abanico muy grande de proveedores nos permite poder usar maacutes
criterios de eleccioacuten y si no quedamos conforme con alguno de ellos podemos contar con otro
distinto para la proacutexima gestioacuten
RIVALIDAD ENTRE COMPETIDORES
El sector de las administraciones de fincas se caracteriza hoy en diacutea por poseer muchas empresas
que compiten entre siacute por lo que no hay ninguna que domine el mercado Principalmente
compiten por los precios generando menos beneficios y llegando a un punto donde el sector se
veraacute perjudicado rechazando la entrada de nuevas empresas
Este sector ademaacutes de competir en precios compite en publicidad innovacioacuten calidad del
serviciohellip por lo que se debe estar ldquoal pie del cantildeoacutenrdquo sin dejar al margen ninguacuten aspecto
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AMENAZA DE ENTRADA DE NUEVOS COMPETIDORES
En este sector se aprecia que el coste de inversioacuten inicial es bajo por ello la llegada de empresas
en participar en el mismo seraacute maacutes grande y raacutepida sin encontrar grandes barreras de entrada
Hago una puntualizacioacuten en este apartado y es que las empresas que llevan tiempo en el sector
generalmente estaacuten consolidadas teniendo una amplia cartera de clientes que se han ganado con
el paso del tiempo generalmente pertenecientes a la misma zona
Considero que es un sector contestable ya que los precios dependen del nivel competitivo del
sector sin que influya el nuacutemero de empresas que existan en el sector
AMENAZAS DE POSIBLES PRODUCTOS SUSTITUTIVOS
En este sector no considero que existan productos sustitutivos ya que el servicio que prestamos
no se puede ofrecer de otra forma Siacute lo pueden ejercer otras personas como abogados gestoriacuteas
de empresas o los propios presidentes pero los servicios que se vayan a prestar no seraacuten los
mismos
CONCLUSIOacuteN DEL ENTORNO ESPECIacuteFICO
El sector de las administraciones de fincas tiene
o Poder de clientes ALTO
o Poder de proveedores ALTO
o Grado de rivalidad ALTO
o Amenaza de entradas ALTO
o Amenaza de sustitutos BAJO
Al aplicar las cinco fuerzas de Porter al sector de las Administraciones de Fincas podemos
concluir que es atractivo ya que acceder a eacutel es faacutecil y econoacutemico por lo que resulta sencillo que
nuevas empresas puedan competir con la ya existentes He de antildeadir que el camino para llegar al
nivel de las empresas competidoras ya constituidas no es faacutecil ya que las empresas posicionadas
en este sector han ldquomarcado su territoriordquo por decirlo de alguna manera e igualarlas requiere un
tiempo
Presenta alto poder de clientes y alto grado de rivalidad sin existir productos sustitutivos
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24 Anaacutelisis DAFO
Con toda la informacioacuten recopilada en los anteriores anaacutelisis vamos a obtener un resumen de lo
que seriacutea el anaacutelisis estrateacutegico donde veremos la situacioacuten en la que se encuentra este tipo de
empresas para disentildear el plan estrateacutegico a seguir
Antes de tomar cualquier decisioacuten estrateacutegica es imprescindible realizar un diagnoacutestico de la
empresa para ello realizaremos un anaacutelisis DAFO que es el meacutetodo maacutes sencillo y eficaz Con
ello obtendremos conclusiones acerca de coacutemo aprovechar los puntos fuertes de la empresa y las
oportunidades del entorno y de coacutemo corregir las debilidades de la empresa y protegerse contra
las amenazas externas
OPORTUNIDADES
- La entrada de nuevos meacutetodos de comunicacioacuten maacutes raacutepidos y eficaces ha hecho que
comunidades de elevados vecinos donde la media de edad esteacute entorno a los 60 antildeos
hayan tenido que recurrir a un administrador para que realice todas las gestiones
simplemente por desconocimiento
- Desde que llegoacute la crisis econoacutemica los recibos pendientes y las deudas han aumentado
Esta situacioacuten ha hecho que la mayoriacutea de las comunidades tengan propietarios con
deudas pendientes y que por ello deban tomar medidas judiciales desconociendo el
procedimiento a seguir Esta situacioacuten ha hecho que cuenten con administradores para
solucionarles dichos problemas
AMENAZAS
- Competidores El sector de las administraciones de fincas es un sector que no ha sufrido
mucha caiacuteda con la crisis sobre todo en comunidades muy grandes es imprescindible
tener un administrador Esto ha conllevado la apertura de muchas oficinas de este sector
- Los precios estipulados hoy en diacutea son muy bajos
- Captacioacuten de clientes
- Crecimiento lento del mercado
FORTALEZAS
- Las empresas especializadas en fincas son empresas maacutes formadas en el sector que
gestoriacuteas geneacutericas o incluso abogados
- Ofrecer calidad y honestidad son los puntos maacutes importantes a la hora de formar una
empresa con estas caracteriacutesticas Que los gremios los escojan los vecinos que las
compantildeiacuteas de seguros sean externas y que todo se haga con el consentimiento y firma
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del presidente son algunos de los aspectos que mi empresa tendraacute y asiacute destacaremos
respecto a la competencia
- Organizacioacuten y orden Llevarlo todo al diacutea
- Comunicacioacuten con el equipo de trabajo
DEBILIDADES
- Dificultades para captar los primeros clientes
- Llegar a trabajar con una comunidad muy problemaacutetica donde el beneficio adquirido por
ella no cubra el coste producido
- Falta de experiencia a la hora de tomar las riendas del negocio
- Falta de habilidades a la hora de reaccionar con seguacuten queacute propietarios
25 Anaacutelisis de costes
Es importante que diferenciemos entre costes fijos y costes variables
Por costes fijos entendemos aquellos que son independientes al volumen de produccioacuten es
decir se deben pagar sin importar los servicios que la empresa preste Corresponden a factores
que no se consumen o sea no se destruyen de una vez si no que son utilizados durante varios
antildeos
- Estos costes seraacuten entre otros
- Programa informaacutetico
- Alquiler
- Mobiliario
- Publicidad
- Colegiacioacuten
- Seguro
- Amortizaciones
Por otro lado los costes variables como su nombre indica variacutean al modificar el volumen de
unidades productivas En este caso variacutean en funcioacuten de los servicios prestados Estos costes
seraacuten entre otros
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- Salarios
- Suministros
26 Anaacutelisis del Mercado ndash Zona de expansioacuten
A continuacioacuten voy a analizar la situacioacuten de la poblacioacuten en la zona donde vamos a instalarnos
ya que es un aspecto muy importante a la hora de establecer unos precios y tambieacuten conocer la
evolucioacuten que puede llegar a tener la empresa
Parque Venecia
Para poder analizar la evolucioacuten de la poblacioacuten de Parque Venecia al ser una zona que se
encuentra hoy en diacutea parcialmente ocupada y en fase de construccioacuten los datos reales nos
serviriacutean de poco por ello voy a coger los datos que se han estimado en un estudio de previsioacuten
de necesidades educativas realizado por el Ayuntamiento de Zaragoza Podemos ver un poco la
evolucioacuten esperada del barrio ya que al ser una zona en construccioacuten los datos actuales tienen un
margen de antildeos muy reducido y los caacutelculos que pudieran hacerse respecto a esos pocos antildeos no
seriacutean fiables
En este estudio toman un espacio temporal desde 2013 hasta 2022
Para obtener estos datos se han basado en las juntas de compensacioacuten de Parque Venecia padroacuten
de poblacioacuten manzana a manzana planes urbaniacutesticos etc
Seguacuten toda la informacioacuten mencionada anteriormente el nuacutemero de viviendas estimadas de
construccioacuten son las siguientes
Fuente Ayuntamiento de Zaragoza Fuente Ayuntamiento de Zaragoza
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Torrero ndash La Paz
Seguacuten los datos Demograacuteficos del Padroacuten Municipal presentado por el Ayuntamiento de Zaragoza
en el antildeo 2014 la poblacioacuten en el barrio Torrero - La Paz es de 37843 cuando en el antildeo 2012 era
de 37730 Adjunto cuadro
Es un distrito consolidado situado a las afueras de Zaragoza en la parte sur Siempre ha tenido su
encanto y prestigio especialmente por las zonas verdes Los Pinares de Venecia Pero actualmente
Torrero - La Paz sale del distanciamiento histoacuterico gracias a los cinturones de circunvalacioacuten que
rodean la ciudad acercaacutendolo al resto de la ciudad Ademaacutes la construccioacuten en su entorno del
complejo de ocio ldquoPuerto Veneciardquo le ha dado ldquoluz y vidardquo a la zona
Fuente Ayuntamiento de Zaragoza
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3 ACTIVIDAD DE LA EMPRESA
31 Definicioacuten del servicio que realizaraacute la empresa
La empresa Trufincas prestaraacute los siguientes servicios
- Velar por el buen reacutegimen de la casa sus instalaciones y servicios
- Realizar un seguimiento contable de todos los ingresos y gastos de la finca
- Preparar el plan de ingresos y gastos perioacutedicos o anuales
- Atender a la conservacioacuten de las infraestructuras
- Ejecutar los acuerdos en materia de obras efectuar los pagos y realizar los cobros
- Ejercer como Secretario en las correspondientes juntas ordinarias y extraordinarias en el
caso que proceda custodiando la documentacioacuten
- Llevar a cabo aquellas atribuciones que le confiera la junta de propietarios
- Asesorar a la comunidad
- Controlar los proveedores
- Dar cuenta de siniestros a las compantildeiacuteas de seguros
- Ocuparse de las relaciones laborales con los empleados de las fincas aplicando las
normas de convenio y las modalidades contractuales maacutes favorables
- Practicar las liquidaciones o modelos tributarios que fiscalmente procedan
- Toma de decisiones sobre aquellos propietarios que se ausentan de los pagos
- El mantenimiento de la convivencia entre los componentes o propietarios de la
comunidad
Ademaacutes de todo lo nombrado anteriormente se deberaacuten cumplimentar todas las obligaciones que
involucran al inmueble como revisiones de ITE asiacute como informar y cuando proceda tramitar la
solicitud de ayudas o subvenciones a las que pueda tener derecho el edificio en los casos de
rehabilitacioacuten u obras mayores
32 Factores claves del eacutexito
Los factores claves para el eacutexito estaacuten determinados por los siguientes elementos
-- Ubicacioacuten de la empresa La empresa estaraacute situada en una zona nueva de Zaragoza
Parque Venecia Es una zona joven que estaacute por explotar junto al centro comercial maacutes
popular de la ciudad A la mayoriacutea de las viviendas de nueva construccioacuten se les suele
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asignar un administrador de forma aleatoria y cuando ya hay un grupo de vecinos
considerable viviendo en el edificio suelen buscar a un nuevo administrador
-- Atencioacuten personalizada Pretendemos captar nuevos clientes con este meacutetodo y ademaacutes
fidelizarlos Para ello se atenderaacute a toda persona que tenga cualquier problema dejaacutendolos
satisfechos
-- Trabajo en equipo Aunque inicialmente seremos pocos en la plantilla habraacute
comunicacioacuten e incluso nos reuniremos varias veces por semana para comentar las
gestiones maacutes importantes que se han realizado De esta forma todos estamos al diacutea y en
caso de que falte alguno sabemos solventar los problemas
- Implantacioacuten de la Ley Orgaacutenica de Proteccioacuten de Datos (LOPD)
- Formacioacuten Todo el personal de la empresa tendraacute una formacioacuten acorde con su puesto
de trabajo y complementaria con la de los demaacutes trabajadores En Trufincas SL
realizaremos cursos tanto los socios como la empleada sobre la gestioacuten del programa que
vamos a utilizar
- Utilizacioacuten de los soportes teacutecnicos maacutes avanzados Trufincas SL dispondraacute de los
programas maacutes adecuados y competitivos para ser maacutes eficientes y eficaces en el trabajo
Usaremos Gesfincas y Gesinedi
- Colegiacioacuten Uno de los requisitos que considero imprescindible para mi nuevo proyecto
es la colegiacioacuten Estar colegiado no es obligatorio para poder llevar la gestioacuten de
comunidades pero si te permite ganar un prestigio respecto a los clientes y darles maacutes
seguridad a la hora de la eleccioacuten
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4 PROCESO DE PRESTACIOacuteN DEL SERVICIO
41 Determinacioacuten del proceso de prestacioacuten del servicio
Actividad Contable
En primer lugar la comunidad cliente deberaacute entregarnos toda la documentacioacuten de la comunidad
(Facturas emitidas facturas recibidas cierres contables CIF de la comunidad listado de
propietarios con sus coeficientes nordm de cuenta de la comunidad documentacioacuten bancariahellip) y
nosotros procederemos a introducir toda la informacioacuten en nuestra base de datos
Una vez que esteacute la comunidad puesta al diacutea cambiaremos la domiciliacioacuten de todos los
proveedores con el fin de recibir nosotros la documentacioacuten evitando incomodar al presidente
cada vez que llegue una factura
Realizaremos balances trimestrales de todas las comunidades enviaacutendoselas a cada propietario
En cuanto al cierre del ejercicio las cuentas se cerraraacuten al comienzo del mes posterior al cierre
mismo mes en el cual se realizaraacute la junta general ordinaria donde se expondraacuten dichas cuentas
se presentaraacute un nuevo presupuesto para el proacuteximo ejercicio y se cambiaraacute el turno de los
presidentes entre otras gestiones Ademaacutes de las juntas ordinarias se convocaraacuten tantas
extraordinarias como me soliciten los clientes de cada comunidad
Actividad Fiscal
El personal de Trufincas SL presentaraacute antes de finalizar el periodo voluntario (20 de Abril 20
de Julio y 20 de Octubre) los modelos correspondientes de IVA IRPF y otros impuestos
aplicables
Las presentaciones se pueden realizar telemaacuteticamente con la firma digital de la empresa o
presentando en persona el modelo en el banco
42 Niveles de tecnologiacutea aplicados en los procesos
Tecnologiacutea aplicada a la gestioacuten
La empresa contaraacute con diversos programas de gestioacuten (Gesfincas y Gesinedi) como herramientas
tecnoloacutegicas fundamentales de gestioacuten de la empresa
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Tecnologiacutea de Informacioacuten y Comunicacioacuten (TICs)
Finalmente como uacuteltimo factor tecnoloacutegico se incidiraacute especialmente en las TICs como factor a
tener en cuenta en el desarrollo tecnoloacutegico de la empresa
- Paacutegina web La web de Trufincas SL constaraacute de apartados geneacutericos quienes somos
servicios que ofrece medios teacutecnicos de los que se dispone ubicacioacuten contacto etc
Ademaacutes constaraacute con un gestor de contenidos que permita la modificacioacuten eliminacioacuten
y ampliacioacuten de los mismos asiacute como de la estructura y disentildeo de la paacutegina Finalmente
nos ocuparemos de que se ubique en un buen puesto en los buscadores
Tambieacuten dispondraacute de un apartado solo para clientes donde los propietarios podraacuten
meterse cuando quieran a traveacutes de unas claves y eacutestos podraacuten ver el estado econoacutemico
de la comunidad y los comunicados que se publiquen
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5 LA COMERCIALIZACIOacuteN DEL SERVICIO
51 Acciones de promocioacuten
Un punto muy importante a la hora de estimar las ventas es aplicar un buen plan de marketing ya
que las ventas en muchas ocasiones es resultado de las acciones de marketing aplicadas
En mi caso por un lado aplicareacute el marketing directo siendo este un sistema interactivo que utiliza
uno o maacutes medios de comunicacioacuten para obtener una respuesta en un puacuteblico objetivo Yo usareacute
los siguientes medios
- Buzoneo como su nombre indica consiste en hacer llegar a todos los domicilios de
una zona de intereacutes un folleto especialmente disentildeado para conseguir una respuesta
o Este sistema tiene una amplia difusioacuten su coste es bajo y la respuesta es
inmediata Buzonear por todas las comunidades de los alrededores es una buena
forma de darnos a conocer
- Mailing Consiste en enviar por correo electroacutenico o por correo postal informacioacuten
publicitaria junto con una carta personalizada
o En este caso vamos a redactar cartas personalizadas a presidentes que tengamos
localizados y sobre todo que esteacuten descontentos con el administrador actual
- Telemarketing Consiste en usar el teleacutefono o cualquier otro medio de comunicacioacuten
para contactar con clientes potenciales y comercializar los productos o servicios
o Para poder promocionar la administracioacuten de fincas procederemos a publicarnos
en el perioacutedico y en la revista de Parque Venecia
Estimar la demanda es otro punto a favor para planificar las ventas futuras Es decir estimar la
demanda potencial (personas que podriacutean comprar los productos) la demanda objetivo (a cuaacutentos
de ellos quieres llegar) y la demanda efectiva (el porcentaje de la demanda objetivo que pueden
convertirse en clientes)
La capacidad maacutexima es otro aspecto a tener en cuenta esto se consigue analizando cual es la
cantidad maacutexima que podriacutea llegar a vender si los clientes aparecen De esta forma podremos
conocer hasta doacutende puede llegar el negocio con la infraestructura actual
Localizacioacuten A la hora de posicionarnos en una zona hemos decidido situarnos en la zona de
Parque Venecia por que como he mencionado anteriormente es una zona nueva donde la mayoriacutea
de viviendas el administrador es el propio constructor y necesitan un cambio o una persona que
se dedique exclusivamente a ello
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52 Determinacioacuten del precio de venta
Los honorarios de un Administrador de fincas variacutean en funcioacuten de los servicios que preste a la
comunidad ya que no es lo mismo que la comunidad tenga una escalera de 12 vecinos o que esteacute
formada por 8 escaleras con 40 vecinos cada una Ademaacutes hay comunidades que disponen de
conserje piscina zonas comuneshellip todo esto tiene un mantenimiento maacutes costoso que una
pequentildea comunidad por lo que los precios seraacuten mayores
Por todo lo dicho anteriormente no existe una tarifa fija ya que el profesional es libre de establecer
sus honorarios en funcioacuten de la oferta la demanda y del lugar donde ejerza No obstante el
Colegio de Administradores de Fincas tiene establecidas unas cantidades por diferentes servicios
de manera que se calculan los honorarios del administrador multiplicando cada importe especiacutefico
por el servicio correspondiente que tuviera la comunidad (nuacutemero de viviendas ascensores
plazas de garaje trasteros calefaccioacuten y aire acondicionado centralizados bombas de presioacuten
portales porteriacutea conserjeriacutea vigilancia jardinero limpieza piscina jardines zonas deportivas
locales comerciales etc)
Para una comunidad media el Colegio de Administradores sugiera cobrar al mes 38euro por hora de
dedicacioacuten pero la pregunta eshellip iquestCuaacutentas horas se dedican a cada comunidad
La siguiente tabla ha sido realizada con arreglo a los caacutelculos realizados por el Colegio de
Administradores tomando como base un miacutenimo de 9 viviendas y 3 servicios
Fuente Colegio de Administradores de Fincas
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Voy a explicar la tabla anterior a traveacutes de un ejemplo
Para una comunidad de 30 viviendas con 7 servicios seguacuten la tabla expuesta nos resultariacutean
1415 horas que multiplicadas por los 38euro aconsejados nos dariacutean 53770euromes
En mi caso los precios que voy a fijar seraacuten en funcioacuten de los servicios prestados y del nuacutemero
de viviendas A continuacioacuten adjunto tabla orientativa de precios que voy a establecer
Ejemplo
SERVICIOS
PRESTADOS euro por vivienda Nordm VECINOS PRECIO AL MES
3 800 euro 9 7200 euro
4 900 euro 20 18000 euro
5 1000 euro 100 100000 euro
En cuanto al precio de las juntas la reunioacuten anual ordinaria seraacute gratuita y en caso de que haya
que hacer alguna reunioacuten extraordinaria a lo largo del antildeo tendraacute un coste de 100euro
53 Poliacutetica de cobros y pagos
La poliacutetica de cobros y pagos es la habitual en el sector los cobros se hacen a final de mes y los
pagos al contado yo a final de mes
Esto permitiraacute tener una tesoreriacutea saneada
Tabla de precios
SERVICIOS PRESTADOS euro por vivienda
3 800 euro
4 900 euro
5 1000 euro
Fuente Elaboracioacuten propia
Fuente Elaboracioacuten propia
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27
6 PLAN ECONOacuteMICO FINANCIERO
61 Inversioacuten Inicial y fondo de Maniobra del proyecto
El punto de partida de este proyecto empresarial es la ubicacioacuten del inmueble situado en Parque
Venecia en Zaragoza Al ser el inmueble alquilado las principales partidas de inversiones
corresponden a la adquisicioacuten del inmovilizado material entre lo que destaca el equipamiento
informaacutetico que supondraacute el desembolso maacutes importante
Presentamos en este punto el total de inversiones previstas para los cinco primeros antildeos de
actividad
Gastos de constitucioacuten
Hemos decidido crear una Sociedad de Responsabilidad Limitada Los pasos que debemos seguir
junto con el coste de los mismos son
- Registrar el nombre de la empresa en el Registro Mercantil solicitando el certificado
negativo de denominacioacuten social Coste unos 12euro
- Abrir una cuenta bancaria con el nombre de la empresa e ingresar el capital miacutenimo inicial
obligatorio 300006euro Coste del certificado bancario unos 375euro
- Redactar los Estatutos Sociales
- Escritura puacuteblica de la Constitucioacuten de la Sociedad Es un traacutemite obligatorio para la
posterior inscripcioacuten en el Registro Mercantil Coste del notario en torno a los 325euro
- Obtencioacuten del CIF Mod 036 Coste 180euro
- Darse de alta en el IAE
- Declaracioacuten censal IVA
- Inscripcioacuten en el Registro Mercantil 135euro
Superados estos traacutemites la creacioacuten de la Sociedad Limitada ya es efectiva Sin embargo para
que eacutesta pueda iniciar su actividad es necesario completar una serie de obligaciones con la
Seguridad Social y el Ayuntamiento de la localidad donde hayas fijado la direccioacuten social de tu
empresa tales como el alta en el Reacutegimen Especial de Trabajadores Autoacutenomos la solicitud
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28
del nuacutemero de patronal en caso de ir a contratar trabajadores o la solicitud de la Licencia de
apertura
Inmovilizado Inmaterial
Aplicaciones Informaacuteticas
Para realizar todos los trabajos administrativos voy a contratar dos programas Gesfincas
y Gesinedi De Gesfincas contrataremos el moacutedulo Horizontal en que va incluido el de
contabilidad ya que seraacuten los que vayamos a usar diariamente Por el momento contratareacute
dos puestos ascendiendo todo a 675euro Gesinedi es el programa de gestioacuten para llevar todas
las incidencias diarias que ocurren en la comunidad Este moacutedulo ascenderaacute a 385euro
Inmovilizado Material
Construcciones
Para la rehabilitacioacuten del local tendremos los siguientes gastos Proyecto de obra y
apertura obras de acondicionamiento y licencias asciendo a un total de unos 4450euro
Mobiliario
Decidimos comprar mobiliario para montar una pequentildea recepcioacuten dos despachos con
dos mesas sillas y estanteriacuteas junto a una pequentildea decoracioacuten en ellos Estimo gastar en
torno a 6000euro
Equipos para procesos de informacioacuten
Adquirimos dos ordenadores Lenovo C560 Full HD 89900euro cada uno comprado en
Mediamarkt
Una impresora empresarial cuyo coste asciende a 78400euro CANON MF9220CDN
DUPLEXREDFAX
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Cuadro Resumen
ANtildeO 1 ANtildeO 2 ANtildeO 3 ANtildeO 4 ANtildeO 5
Gastos de constitucioacuten y primer establecimiento
Gastos de constitucioacuten 750 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
TOTAL GASTOS CONSTITUCIOacuteN 750 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
Inmovilizado Inmaterial
Aplicaciones informaacuteticas 1060 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
TOTAL DE INMOVILIZADO INMATERIAL 1060 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
Inmovilizado Material
Construcciones 4450 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
Mobiliario 6000 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
Equipos para procesos de informacioacuten 2582 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
TOTAL DE INMOVILIZADO MATERIAL 13032 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
TOTAL DE PARTIDAS DE INVERSIONES 14842 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
IMPORTE DEL IVA DE LAS INVERSIONES 3117 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
TOTAL DEL IMPORTE DE INVERSIONES 17959 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
FONDO DE MANIOBRA
Consideramos Fondo de Maniobra la estimacioacuten de lo que se necesitariacutea de activo corriente
(derechos de cobro existencias etc que vencen antes de un antildeo) para hacer frente a los pasivos
corrientes que se preveacuten (Deudas a corto plazo)
Es importante contar con un fondo de maniobra suficiente ya que sin duda es una garantiacutea para la
estabilidad de la empresa Al abrir un negocio es de vital importancia plantearse en queacute medida
la empresa puede hacer frente a sus obligaciones a corto plazo
Con este estudio pretendemos que la capacidad de Trufincas SL para sobrevivir a los cobros y
pagos sea alta
Por ello afirmamos que el pasivo corriente nunca seraacute superior al activo corriente ya que
pagaremos todo al diacutea Ademaacutes los ingresos percibidos no los tendremos pendientes de cobro ya
que seremos nosotros mismos los que emitiremos los importes a las comunidades todos los meses
y de esta forma nos aseguraremos de percibir dichos importes y por tanto poder atender las
obligaciones de pago
Por todo lo dicho anteriormente se estima la necesidad de circulante en el momento de creacioacuten
de la empresa en 9000euro
Fuente Elaboracioacuten propia
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30
62 Financiacioacuten
La financiacioacuten total del proyecto seraacute de 35500euro de los cuales 15500euro seraacuten aportacioacuten propia
y los otros 20000euro se conseguiraacuten a traveacutes de un preacutestamo del Instituto de Creacutedito Oficial (ICO)
para empresas y emprendedores al 499 durante 5 antildeos
Las condiciones del preacutestamo ICO son las siguientes
- Importe maacuteximo por cliente 125 millones de euros
- Conceptos financiables Activos fijos vehiacuteculos turismo adquisicioacuten de empresas etchellip
- Modalidad Preacutestamoleasing para inversioacuten y preacutestamo para liquidez
- Tipo de intereacutes fijo o variable maacutes el margen establecido por la Entidad de Creacutedito seguacuten
el plazo de amortizacioacuten
- Plazo de amortizacioacuten y carencia
o Si se financia 100 liquidez 1 2 3 y 4 antildeos con la posibilidad de 1 antildeo de
carencia
o Si se financia inversioacuten 1 2 3 4 5 7 10 12 15 y 20 antildeos con hasta 2 antildeos de
carencia
- Comisiones la Entidad de Creacutedito no puede cobrar comisioacuten salvo por amortizacioacuten
anticipada
- Garantiacuteas a determinar por la Entidad de Creacutedito con la que se tramite la operacioacuten salvo
aval de SGRSAECA
- Vigencia se podraacuten formalizar preacutestamos al amparo de esta Liacutenea hasta el diacutea 12 de
diciembre de 2015
Lo solicito a traveacutes del Santander porque es mi banco de confianza y a diacutea de hoy es de los maacutes
solventes
A continuacioacuten voy a mostrar el cuadro de amortizacioacuten del preacutestamo solicitado donde nos
apareceraacuten los intereses que debemos abonar cada antildeo
Periodos de pago
Cuota Pago de intereses
Amortizacioacuten del principal
Amortizacioacuten acumulada
del principal
Capital pendiente
0 20000
1 4618 998 3620 3620 16380
2 4618 817 3801 7421 12579
3 4618 628 3991 11412 8588
4 4618 429 4190 15601 4399
5 4618 219 4399 20000 -
Fuente Elaboracioacuten propia
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31
63 Poliacutetica de amortizacioacuten
La tabla de amortizacioacuten establecida por la Agencia Tributaria este 2015 para los distintos
elementos amortizables es la siguiente
TIPO DE ELEMENTO COEFICIENTE LINEAL MAacuteXIMO
PERIODO DE ANtildeOS MAacuteXIMO
Edificios comerciales administrativos de servicios y viviendas 2 100
Mobiliario 10 20
Aplicaciones informaacuteticas 33 6
Equipos para procesos de informacioacuten 25 8
Esto adquiere el siguiente significado
En nuestro caso al comprar un ordenador la ley establece que el porcentaje maacuteximo que se puede
aplicar como un gasto de amortizacioacuten es de un 25 anual
Esto quiere decir que si el ordenador cuesta 899 euros entonces ahora valdraacute 66526 euros y de
tal manera al antildeo siguiente se puede deducir a otros 23374 euros y asiacute hasta que el ordenador
valga cero euros
ELEMENTO IMPORTE Coef Max
Antildeos Maacutex
Antildeo 1 Antildeo 2 Antildeo 3 Antildeo 4 Antildeo 5 TOTAL
Construcciones 4450 euro 2 100 89 euro 89 euro 89 euro 89 euro 89 euro 445 euro
Mobiliario 6000 euro 10 20 600 euro 600 euro 600 euro 600 euro 600 euro 3000 euro
Aplicaciones informaacuteticas
1060 euro 33 6 353 euro 353 euro 353 euro - - 1060 euro
Equipos Proc Inform
2582 euro 25 8 646 euro 646 euro 646 euro 646 euro 646 euro 3228 euro
TOTAL 1688 euro 1688 euro 1688 euro 1335 euro 1335 euro
64 Ingresos por aacutereas de negocio Previsioacuten de ventas anuales
Fuente Elaboracioacuten propia (Informacioacuten obtenida de Agencia Tributaria)
Fuente Elaboracioacuten propia
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32
Cuando inicias un proyecto de negocio no se puede tener la certeza de que dichos servicios van
a tener buena aceptacioacuten pero si podemos realizar proyecciones que nos faciliten la toma de
decisiones a la hora de compra o invertir en RRHH
Seguacuten los precios estipulados en el punto 52 voy a realizar unas plantillas de caacutelculo en funcioacuten
de todos los aspectos que pueden influir en mayor o en menor medida en nuestras ventas y que se
han mencionado a lo largo de todo el trabajo Mi estimacioacuten de ventas la voy a realizar a 5 antildeos
desarrollando por trimestres las comunidades que podemos captar
Ingresos estimados del 1ordmAntildeo
1ordm ANtildeO
1ordm Trim 2ordm Trim 3ordm Trim 4ordm Trim COM
Nordm VEC
TOTAL euroVecino
Ingresos 1ordm Antildeo SERVICIOS ud Euros ud Euros ud Euros ud Euros
Com con 3 serv 2 1600 euro 2 1600 euro 2 1600 euro 2 1600 euro 8 72 6400 euro 460800 euro
Comcon 4 serv 1 900 euro 0 000 euro 2 1800 euro 1 900 euro 4 80 3600 euro 288000 euro
Comcon 5 serv 1 1000 euro 1 1000 euro 000 euro 0 000 euro 2 200 2000 euro 400000 euro
14 12000 euro 1148800 euro
Se estima captar 14 comunidades obteniendo unos ingresos anuales de 11488euro
Ingresos estimados del 2ordmAntildeo
Se estima captar 10 comunidades maacutes haciendo un total de 24 comunidades y obteniendo unos
ingresos anuales de 24016euro
Ingresos estimados del 3ordmAntildeo
2ordm ANtildeO
TOTAL INGRESOS 1ordm Trim 2ordm Trim 3ordm Trim 4ordm Trim
COM Nordm
VEC TOTAL
euroVecino Ingresos 2ordmAntildeo SERVICIOS ud Euros ud Euros ud Euros ud Euros
Com con 3 serv
1 800 euro 1 800 euro 0 000 euro 1 800 euro 3 27 2400 euro 64800 euro 525600 euro
Comcon 4 serv
0 000 euro 1 900 euro 2 1800 euro 1 900 euro 4 80 3600 euro 288000 euro 576000 euro
Comcon 5 serv
2 2000 euro 0 000 euro 0 000 euro 1 1000 euro 3 300 3000 euro 900000 euro 1300000 euro
10 9000 euro 1252800 euro 2401600 euro
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33
Se estima captar 11 comunidades maacutes haciendo un total de 35 comunidades obteniendo unos
ingresos anuales de 32696 euro
Ingresos estimados del 4ordmAntildeo
4ordm ANtildeO TOTAL
INGRESOS 1ordm Trim 2ordm Trim 3ordm Trim 4ordm Trim COM
Nordm VEC
TOTAL euroVecino
Ingresos 4ordmAntildeo SERVICIOS ud Euros ud Euros ud Euros ud Euros
Com con 3 serv
2 1600 euro 0 000 euro 0 000 euro 1 800 euro 3 27 2400 euro 64800 euro 770400 euro
Comcon 4 serv
0 000 euro 1 900 euro 1 900 euro 1 900 euro 3 60 2700 euro 162000 euro 1026000 euro
Comcon 5 serv
0 000 euro 0 000 euro 0 000 euro 1 1000
euro 1 100 1000 euro 100000 euro 1800000 euro
7 6100 euro 326800 euro 3596400 euro
Se estima captar 7 comunidades maacutes haciendo un total de 42 comunidades obteniendo unos
ingresos anuales de 35964 euro
Por uacuteltimo los ingresos estimados del 5ordmAntildeo son
3ordm ANtildeO TOTAL
INGRESOS 1ordm Trim 2ordm Trim 3ordm Trim 4ordm Trim COM
Nordm VEC
TOTAL euroVecino
Ingresos 3ordmAntildeo SERVICIOS ud Euros ud Euros ud Euros ud Euros
Com con 3 serv
1 800 euro 2 1600 euro 1 800 euro 1 800 euro 5 45 4000 euro 180000 euro 705600 euro
Comcon 4 serv
2 1800 euro 0 000 euro 1 900 euro 1 900 euro 4 80 3600 euro 288000 euro 864000 euro
Comcon 5 serv
1 1000 euro 0 000 euro 1 1000 euro 0 000 euro 2 200 2000 euro 400000 euro 1700000 euro
11 9600 euro 868000 euro 3269600 euro
5ordm ANtildeO TOTAL
INGRESOS 1ordm Trim 2ordm Trim 3ordm Trim 4ordm Trim COM
Nordm VEC
TOTAL euroVecino
Ingresos 5ordmAntildeo SERVICIOS ud Euros ud Euros ud Euros ud Euros
Com con 3 serv
1 800 euro 0 000 euro 0 000 euro 1 800 euro 2 18 1600 euro 28800 euro 799200 euro
Comcon 4 serv
0 000 euro 1 900 euro 0 000 euro 0 000 euro 1 20 900 euro 18000 euro 1044000 euro
Comcon 5 serv
1 1000 euro 1 1000 euro 0 000 euro 0 000 euro 2 200 2000 euro 400000 euro 2200000 euro
5 4500 euro 446800 euro 4043200 euro
Fuente cuadros de ingresos estimados Elaboracioacuten propia
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Se estima captar 5 comunidades maacutes haciendo un total de 47 comunidades obteniendo unos
ingresos anuales de 40432 euro
Como se pueden ver en los cuadros anteriores los incrementos de las ventas se estiman de la
siguiente forma
El primer antildeo realizaremos una gran inversioacuten y por tanto mayor dedicacioacuten en promocionar los
servicios haciendo hincapieacute en conseguir una cartera de clientes base Por ellos el mayor
incremento se aprecia en el segundo antildeo A partir del 3ordm antildeo la campantildea promocional seraacute menor
y las comunidades iraacuten entrando poco a poco incrementando las ventas entre un 9 y un 12
A continuacioacuten voy a desarrollar un graacutefico estimado de evolucioacuten donde podemos ver la el
progreso tanto de los ingresos como del nuacutemero de comunidades gestionadas a lo largo de 5 antildeos
65 Descripcioacuten de los costes
A continuacioacuten voy a presentar los costes fijos de la empresa
- Alquiler del local 300euromes aportando dos meses de fianza iniciales
- Colegiacioacuten 1500euro el primer antildeo y el resto 600euro
- Programa informaacutetico 1060euro al antilde
- Seguro 200euromes
- Gastos de personal 600mes a media jornada
- Publicidad paacutegina web y promocioacuten en revistashellip
Fuente Elaboracioacuten propia
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CCOOSSTTEESS FFIIJJOOSS
COSTES FIJOS
ANtildeO 1 ANtildeO 2 ANtildeO 3 ANtildeO 4 ANtildeO 5
Gastos de personal 720000 euro 720000 euro 720000 euro 720000 euro 720000 euro
Programa informaacutetico 106000 euro 106000 euro 106000 euro 106000 euro 106000 euro
Alquiler 420000 euro 360000 euro 360000 euro 360000 euro 360000 euro
Seguro 20000 euro 20000 euro 20000 euro 20000 euro 20000 euro
Colegiacioacuten 150000 euro 60000 euro 60000 euro 60000 euro 60000 euro
Publicidad 20000 euro 20000 euro 10000 euro 10000 euro 10000 euro
Amortizaciones 954 euro 954 euro 954 euro 954 euro 954 euro
TOTAL 1531400 euro 1381400 euro 1371400 euro 1371400 euro 1371400 euro
COSTES VARIABLES
Tras plantear los costes fijos mostramos los costes variables de la empresa
COSTES VARIABLES
ANtildeO 1 ANtildeO 2 ANtildeO 3 ANtildeO 4 ANtildeO 5
Suministros 90000 euro 108000 euro 114000 euro 96000 euro 102000 euro
Desplazamiento (Gasolina) 6000 euro 8000 euro 8000 euro 8000 euro 8000 euro
Consumibles 300000 euro 200000 euro 100000 euro 50000 euro 10000 euro
TOTAL 396000 euro 316000 euro 222000 euro 154000 euro 120000 euro
66 Cuenta de resultados previsionales
A continuacioacuten se presenta la cuenta de resultados esperada Dicha cuenta muestra los resultados
de las operaciones durante un periodo de tiempo mostrando los ingresos obtenidos los gastos
incurridos y la ganancia o peacuterdida de Trufincas SL durante ese tiempo En nuestro caso 5 antildeos
Fuente Elaboracioacuten propia
Fuente Elaboracioacuten propia
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1Impuestos sobre beneficios En el antildeo 2015 el tipo de gravamen general se reduce del 30 al 25 de manera
progresiva es decir el 28 para el 2015 quedando determinado el 28 para el 2016 Para entidades de nueva creacioacuten
que realicen actividades econoacutemicas se mantiene el 15 para el primer periodo impositivo en el que se obtiene una
base impositiva y el siguiente
Como podemos observar el primer antildeo tenemos peacuterdidas pero a partir del segundo antildeo
empezamos a obtener beneficios Hay que tener en cuenta que los primeros antildeos tus gastos se
incrementan porque debes invertir maacutes en publicidad y promocioacuten Una vez que ya te hayas dado
a conocer y tengas maacutes o menos una estabilidad el objetivo es realizar un buen mantenimiento de
las comunidades existentes teniendo a los clientes contentos e ir captando maacutes poco a poco
El mundo de las comunidades muchas veces es el ldquoboca a bocardquo por eso realizar un trabajo
perfecto conllevaraacute la obtencioacuten de maacutes clientes sin necesidad de invertir todos los antildeos en
publicidad y promocioacuten
Antildeo 1 Antildeo 2 Antildeo 3 Antildeo 4 Antildeo 5
INGRESOS 1148800 euro 2401600 euro 3269600 euro 3596400 euro 4043200 euro
Ventas 1148800 euro 2401600 euro 3269600 euro 3596400 euro 4043200 euro
COSTES VARIABLES 396000 euro 316000 euro 222000 euro 154000 euro 120000 euro
Suministros 90000 euro 108000 euro 114000 euro 96000 euro 102000 euro
Desplazamiento (Gasolina) 6000 euro 8000 euro 8000 euro 8000 euro 8000 euro
Consumibles 300000 euro 200000 euro 100000 euro 50000 euro 10000 euro
COSTES FIJOS 1436000 euro 1286000 euro 1276000 euro 1276000 euro 1276000 euro
Gastos de personal 720000 euro 720000 euro 720000 euro 720000 euro 720000 euro
Programa informaacutetico 106000 euro 106000 euro 106000 euro 106000 euro 106000 euro
Alquiler 420000 euro 360000 euro 360000 euro 360000 euro 360000 euro
Seguro 20000 euro 20000 euro 20000 euro 20000 euro 20000 euro
Colegiacioacuten 150000 euro 60000 euro 60000 euro 60000 euro 60000 euro
Publicidad 20000 euro 20000 euro 10000 euro 10000 euro 10000 euro
Amortizaciones 954 euro 954 euro 954 euro 954 euro 954 euro
COSTES FIJOS Y AMORTIZACIONES 1531400 euro 1381400 euro 1371400 euro 1371400 euro 1371400 euro
RESULTADO BRUTO -683200 euro 799600 euro 1771600 euro 2166400 euro 2647200 euro
TOTAL DE INGRESOS FINANCIEROS 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
Gastos financieros 99800 euro 81735 euro 62769 euro 42856 euro 21950 euro
TOTAL GASTOS FINANCIEROS 99800 euro 81735 euro 62769 euro 42856 euro 21950 euro
RESULTADO FINANCIERO -99800 euro -81735 euro -62769 euro -42856 euro -21950 euro
BENEFICIO ANTES DE IMPUESTOS -783000 euro 717865 euro 1708831 euro 2123544 euro 2625250 euro
Impuestos sobre beneficios -219240 euro 201002 euro 256325 euro 318532 euro 393788 euro
BENEFICIO DESPUEacuteS DE IMPUESTOS -563760 euro 516863 euro 1452507 euro 1805012 euro 2231463 euro
Fuente Elaboracioacuten propia
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67 Previsiones de tesoreriacutea
A continuacioacuten voy a presentar la tesoreriacutea anualizada de la empresa
1ordm Antildeo 2ordm Antildeo 3ordm Antildeo 4ordm Antildeo 5ordm Antildeo
Cobros por ventas 11488 euro 24016 euro 32696 euro 35964 euro 40432 euro
TOTAL COBROS 11488 euro 24016 euro 32696 euro 35964 euro 40432 euro
Pago por costes variables 3960 euro 3160 euro 2220 euro 1540 euro 1200 euro
Pagos por los costes fijos 15314 euro 13814 euro 13714 euro 13714 euro 13714 euro
TOTAL PAGOS 19274 euro 16974 euro 15934 euro 15254 euro 14914 euro
Cash Flow Operativo -7786 euro 7042 euro 16762 euro 20710 euro 25518 euro
Inversiones 14842 euro 0 euro 0 euro 0 euro 0 euro
Impuesto sobre beneficio 0 euro -2192 euro 2010 euro 2563 euro 3185 euro
Intereses de deuda 998 euro 817 euro 628 euro 429 euro 219 euro
Pagos extraoperativos 15840 euro -1375 euro 2638 euro 2992 euro 3405 euro
Capital 13000 euro 0 euro 0 euro 0 euro 0 euro
Emisioacuten de deuda 20000 euro 0 euro 0 euro 0 euro 0 euro
Ingresos extraoperativos 33000 euro 0 euro 0 euro 0 euro 0 euro
Cash Flow extraoperativo 17160 euro 1375 euro -2638 euro -2992 euro -3405 euro
Deacuteficit Superaacutevit 9374 euro 8417 euro 14124 euro 17718 euro 22113 euro
Deacuteficit Superaacutevit Acumulado 9374 euro 17791 euro 31915 euro 49634 euro 71747 euro
Fuente Elaboracioacuten propia
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68 Balances de situacioacuten previsionales
A continuacioacuten voy a presentar el balance previsional del antildeo inicial
ACTIVO 1ordm ANtildeO Antildeo 2 Antildeo 3 Antildeo 4 Antildeo 5
ACTIVO NO CORRIENTE 2252817 euro 2850738 euro 4094384 euro 5732753 euro 7810622 euro
GASTOS DE ESTABLECIMIENTO 75000 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
INMOVILIZADO INMATERIAL 70667 euro 35333 euro 000 euro 000 euro 000 euro
Inmovilizado Inmaterial 106000 euro 106000 euro 106000 euro 106000 euro 106000 euro
Amortizacioacuten Acumulada (II) 35333 euro 70667 euro 106000 euro 106000 euro 106000 euro
INMOVILIZADO MATERIAL 1169750 euro 1036300 euro 902850 euro 769400 euro 635950 euro
Inmovilizado Material 1303200 euro 1303200 euro 1303200 euro 1303200 euro 1303200 euro
Amortizacioacuten Acumulada (IM) 133450 euro 266900 euro 400350 euro 533800 euro 667250 euro
INMOVILIZADO FINANCIERO 937400 euro 1779105 euro 3191534 euro 4963353 euro 7174672 euro
Inmovilizados Financieros 937400 euro 1779105 euro 3191534 euro 4963353 euro 7174672 euro
ACTIVO CORRIENTE 152161 euro 491345 euro 375441 euro 205238 euro 15122 euro
Existencias 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
Realizable 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
Disponible 152161 euro 491345 euro 375441 euro 205238 euro 15122 euro
TOTAL ACTIVO 2404978 euro 3342083 euro 4469825 euro 5937991 euro 7825744 euro
Activo
En el Activo corriente podemos ver los activos que podemos transformar en dinero con maacutes
facilidad Variacutea en funcioacuten de la produccioacuten de la empresa Algunas de las partidas son
inversiones que se deben financiar El activo no corriente se compone de la inversioacuten previa y
miacutenima que la empresa debe realizar Estos activos no suelen variar mucho de antildeo en antildeo
PASIVO 1ordm ANtildeO Antildeo 2 Antildeo 3 Antildeo 4 Antildeo 5
PATRIMONIO NETO 986240 euro 1503103 euro 2955609 euro 4760622 euro 6992084 euro
Capital social 1550000 euro 1550000 euro 1550000 euro 1550000 euro 1550000 euro
Reservas y peacuterdidas 000 euro -563760 euro -46897 euro 1405609 euro 3210622 euro
Resultado del ejercicio -563760 euro 516863 euro 1452507 euro 1805012 euro 2231463 euro
PASIVO NO CORRIENTE 1637978 euro 1637978 euro 1257891 euro 858838 euro 439872 euro
Financiacioacuten lp 1637978 euro 1637978 euro 1257891 euro 858838 euro 439872 euro
PASIVO CORRIENTE -219240 euro 201002 euro 256325 euro 318532 euro 393788 euro
Deudas con Proveedores 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
Financiacioacuten cp 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
HP por impuesto sobre beneficio -219240 euro 201002 euro 256325 euro 318532 euro 393788 euro
TOTAL PASIVO 2404978 euro 3342083 euro 4469825 euro 5937991 euro 7825744 euro
Fuente Elaboracioacuten propia
Fuente Elaboracioacuten propia
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Pasivo
El Pasivo nos dice quieacuten financia la empresa En eacutel distinguimos entre el Pasivo a corto plazo el
cual se debe devolver en un periodo menor a un antildeo y el Pasivo a largo plazo
Ademaacutes consta del patrimonio neto formado por el capital social y el resultado del ejercicio
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7 PLAN FINANCIERO
71 Caacutelculo de los Flujos de Caja
Por Flujo de Caja entendemos que es la diferencia entre el efectivo que se ingresa menos el
efectivo que sale de la empresa es decir hablamos solo de efectivo no de rentabilidad como se
explica en el siguiente apartado
A continuacioacuten voy a realizar el caacutelculo de los datos del Flujo de Caja para el primer antildeo de la
empresa
Antildeo 1 Antildeo 2 Antildeo 3 Antildeo 4 Antildeo 5
Resultado despueacutes de impuestos
-563760 euro 516863 euro 1452507 euro 1805012 euro 2231463 euro
+ Amortizaciones 95400 euro 95400 euro 95400 euro 95400 euro 95400 euro
+ Incrementos en impuestos pendientes
-219240 euro 201002 euro 256325 euro 318532 euro 393788 euro
- Adquisiciones de activo fijo
1484200 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
Flujo Neto de caja del proyecto
-2171800 euro 813265 euro 1804231 euro 2218944 euro 2720650 euro
Resultado despueacutes de impuestos
-563760 euro 516863 euro 1452507 euro 1805012 euro 2231463 euro
+ Amortizaciones 95400 euro 95400 euro 95400 euro 95400 euro 95400 euro
+ Incrementos en impuestos pendientes
-219240 euro 201002 euro 256325 euro 318532 euro 393788 euro
- Devolucioacuten neta de deuda -1637978 euro -1637878 euro -1637778 euro -1637678 euro -1637578 euro
- Adquisiciones de activo fijo
1484200 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
Flujo Neto de caja de Capital -533822 euro 2451143 euro 3442009 euro 3856622 euro 4358228 euro
Flujo Neto de caja de Capital acumulado
-533822 euro 1917321 euro 5359330 euro 9215952 euro 13574180 euro
A traveacutes de este estudio podemos analizar la liquidez de la empresa entendiendo por ello la
capacidad de hacer frente a las obligaciones existentes de corto plazo
Los Flujos de Caja del primer antildeo son negativos ya que el primer antildeo es cuando realizas la mayor
inversioacuten (Calcular el resto de antildeos para ver la evolucioacuten positiva)
72 Rentabilidad del proyecto
Fuente Elaboracioacuten propia
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A continuacioacuten voy a presentar y explicar los ratios de rentabilidad maacutes significativos
fundamentando dichos enunciados en la diferencia entre las ganancias menos los gastos
Rentabilidad econoacutemica Mide la rentabilidad que se obtiene de las inversiones de la empresa
mediante el desarrollo de su actividad dicho de otra manera mide la eficiencia con la que la
empresa gestiona los recursos que se han aportado
119929119942119951119957119938119939119946119949119946119941119938119941 119916119940119848119847119848119950119946119940119938 =119913119912119920119931
119912119914119931119920119933119926 119931119926119931119912119923
ANtildeO 1 ANtildeO 2 ANtildeO 3 ANtildeO 4 ANtildeO 5
Rentabilidad econoacutemica -033 021 038 036 034
La evolucioacuten de la rentabilidad econoacutemica de Trufincas en una previsioacuten de 5 antildeos seraacute
mayormente positiva Podemos ver un gran incremento del mismo hasta el tercer antildeo y como se
estabiliza en el antildeo cuarto y quinto Con esta evolucioacuten observamos la productividad de los
activos y la eficiencia de la empresa Claramente los primeros antildeos son claves para obtener
clientes y promocionarse a ello se debe la impactante subida Los antildeos restantes se obtiene una
rentabilidad menor debido a la estabilidad que se alcanza centraacutendose maacutes en mantener a los
clientes ya existentes y dejando al lado el trabajo comercial para captar a nuevos clientes
Si quisieacuteramos aumentar nuestra rentabilidad econoacutemica podriacuteamos aumentar la rotacioacuten de
activo vendiendo maacutes es decir captando nuevas comunidades y reduciendo nuestros costes
Cuanto mayor sea el valor de este ratio mayor seraacute el rendimiento de los activos
Rentabilidad financiera Es el beneficio neto dividido entre los recursos propios o dicho de otra
manera es la rentabilidad de los capitales invertidos
119929119942119951119957119938119939119946119949119946119941119938119941 119917119946119951119938119951119940119946119942119955119938 =119913119916119925119916119917119920119914119920119926 119925119916119931119926
119927119912119931119929119920119924119926119925119920119926 119925119916119931119926
ANtildeO 1 ANtildeO 2 ANtildeO 3 ANtildeO 4 ANtildeO 5
Rentabilidad Financiera -057 034 049 038 032
Trufincas tiene una rentabilidad financiera positiva a lo largo del tiempo Al igual que con la
rentabilidad econoacutemica el primer antildeo los resultados son negativos pero si analizamos la
evolucioacuten vemos que es positiva hasta el tercer antildeo y luego disminuye un poco casi
estabilizaacutendose La rentabilidad financiera es para las empresas con aacutenimo de lucro el ratio maacutes
importante ya que mide el beneficio neto generado en relacioacuten a la inversioacuten de los propietarios
de la empresa Cuanto maacutes alto sea el ratio menos recursos se utilizan para obtener el beneficio
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42
8 EVALUACIOacuteN ECONOacuteMICA DEL PROYECTO
81 Pay-back o Periodo de Retorno
Pay-back es un meacutetodo usado en la evaluacioacuten de inversiones y se define como el periodo de
tiempo que la empresa tardaraacute en recuperar la inversioacuten con las ganancias que generaraacute el negocio
Puede ser una cantidad de meses o antildeos
Vamos a tomar como inversioacuten inicial el importe de inversiones maacutes el fondo de maniobra
17959 euro + 9000euro haciendo un total de 26959euro
Antildeo 1 Antildeo 2 Antildeo 3 Antildeo 4 Antildeo 5
Cash flow neto anual -533822 euro 2451143 euro 3442009 euro 3856622 euro 4358228 euro
Cash flow neto acumulado -533822 euro 1917321 euro 5359330 euro 9215952 euro 13574180 euro
Podemos comprobar a traveacutes de los caacutelculos que acabamos de realizar que en el tercer antildeo
recuperamos la inversioacuten realizada
Con estos caacutelculos no se tiene en cuenta el valor temporal del dinero ademaacutes de que el Pay-back
solo se fija en los beneficios que hacen falta hasta cubrir el importe de la inversioacuten sin valorar los
ingresos que se pueden producir despueacutes
82 Valor Actual Neto (VAN)
El VAN es un indicador financiero que mide los flujos de los futuros ingresos que tendraacute el
proyecto Con ello podremos determinar si al descontar la inversioacuten inicial nos quedaraacute alguna
ganancia
En nuestro proyecto de inversioacuten se exige un desembolso inicial de 26959euro y se espera que se
va a generar beneficios entre el 1ordm y el 5ordm antildeo Vamos a aplicar un tipo de descuento del 10 La
foacutermula para el caacutelculo es la siguiente
Pay-back
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119933119912119925 =119933119957
(120783 + 119948)119957minus 119920 119946119951
En la siguiente tabla podremos ver el desglose de los flujos de caja correspondiente a cada
uno de los antildeos aplicando los datos mencionados anteriormente
ANtildeO DESEMBOLSO INGRESOS FLUJO DESCONTADO
0 -26959 0 -2695900 euro
1 0 -5338 euro -485293 euro
2 0 24511 euro 2025738 euro
3 0 34420 euro 2586032 euro
4 0 38566 euro 2634125 euro
5 0 43582 euro 2706117 euro
VAN 6770819 euro
Tras los caacutelculos podemos ver que el VAN es positivo por lo que la inversioacuten seriacutea aceptable
La ventaja de calcular el VAN es que dicho estudio tiene en cuenta el valor del dinero con el
tiempo El inconveniente del mismo es que los flujos de caja calculados son estimados ya es
una proyeccioacuten futura y es posible que se haya realizado una mal valoracioacuten del mismo
llevando a decisiones erroacuteneas
83 Tasa Interna de Rentabilidad (TIR)
Este meacutetodo consiste en calcular la tasa de descuento que hace 0 el Valor Actual Neto Es la tasa
maacutexima que puede tener un proyecto para que sea rentable La foacutermula para el caacutelculo es la
siguiente
119931119920119929 =119933119957
(120783 + 119922)119957minus 119920 119946119951 = 120782
Para ello vamos a calcular el VAN con varias tasas de rentabilidad y obtendremos un graacutefico para
ver de forma aproximada entre que tanto por cierto estaacute la tasa de descuento que estamos
buscando
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TASA INTERNA DE RETORNO
TASA DE DESCUENTO
VAN
0 10878280 euro
5 8579932 euro
10 6770819 euro
15 5328346 euro
20 4164676 euro
25 3215859 euro
30 2434642 euro
35 1785638 euro
40 1242013 euro
45 783185 euro
50 393195 euro
55 59551 euro
60 -227620 euro
Por todo lo dicho anteriormente y tras el graacutefico que mostramos vemos que la tasa de descuento
que buscamos estaacute entre el 55 y el 60 y tras aplicar los caacutelculos correspondientes nos sale la
siguiente TIR
TIR 56
Tras obtener los resultados vemos que la Tasa Interna de Retorno es superior a la tasa de
descuento que aplicamos (10) por lo que este proyecto es interesante realizarlo Si la tasa fuese
superior al 56 los resultados seriacutean negativos y la inversioacuten no seriacutea viable
(euro2000000)
euro000
euro2000000
euro4000000
euro6000000
euro8000000
euro10000000
euro12000000
0 10 20 30 40 50 60 70
TASA INTERNA DE RETORNO (TIR)
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9 ASPECTOS FORMALES DEL PROYECTO
91 Forma juriacutedica
Como hemos nombrado en puntos anteriores se ha decidido crear una Sociedad Limitada para dar
forma juriacutedica a la empresa
Los criterios que nos han condicionado a tomar esta decisioacuten son los siguientes
- Nuacutemero de socios Al ser una empresa pequentildea con dos socios y capital reducido hemos
pensado que esta es la mejor opcioacuten
- Responsabilidad del Socio En una Sociedad Limitada la responsabilidad de los socios
ante las deudas se la sociedad estaacute limitada al capital aportado
- Capital Social Se planteoacute la creacioacuten de una Sociedad Anoacutenima pero el desembolso
inicial es mayor ademaacutes de una mayor complejidad y gastos de gestioacuten
- Estructura de Direccioacuten y Gestioacuten La estructura es maacutes flexible que en otras sociedades
siendo menor el rigor formar en su organizacioacuten
92 Proteccioacuten Juriacutedica
Dada la actividad a realizar se contrataraacute un seguro para las actividades ademaacutes del seguro
obligatorio de responsabilidad civil
93 Medidas de prevencioacuten de riesgos laborales
Las instalaciones de la oficina contaraacuten con las medidas de seguridad e higiene referidas
principalmente a
- Sistemas contra incendios
- Instalaciones eleacutectricas
- Evacuacioacuten del edificio
- Calefaccioacuten y aire acondicionado
- Equipos mecaacutenicos
La normativa que regula los riesgos laborales es la siguiente Prevencioacuten de Riesgos Laborales
Ley 311995 de 8 de Noviembre y su modificacioacuten por la ley 542003 de 12de diciembre de
reforma del marco normativo de la prevencioacuten de Riesgos Laborales BOE nordm298 de 13 de
diciembre
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10 PLANIFICACIOacuteN TEMPORAL DE PUESTA EN MARCHA
El listado de traacutemites que vamos a realizar como emprendedores en el mundo de las
administraciones de fincas es el habitual de una empresa y no presenta ninguacuten elemento especiacutefico
determinado por el tipo de actividad salvo la opcioacuten y recomendacioacuten de disponer el tiacutetulo de
Administrador de Fincas colegiado para tener maacutes prestigio y credibilidad a la hora de prestar los
servicios
El listado de traacutemites que realizaremos seraacuten los siguientes
- Registro del dominio
- Inscripcioacuten en el colegio de Administradores de Aragoacuten
- Constitucioacuten de la Sociedad Limitada
- Declaracioacuten previa al inicio de la actividad
- Solicitud del preacutestamo
- Gestioacuten del alquiler del local
- Solicitud de licencia de obra
- Acondicionamiento del local
- Seleccioacuten de trabajador
- Solicitud de licencia de apertura
- Adquisicioacuten del equipamiento
- Inicio de campantildea promocional de apertura
- Inicio de la actividad
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11 CONCLUSIONES
El objetivo de este proyecto ha consistido en elaborar un plan de negocio viable Para ello ha
sido necesario realizar una serie de estudios financieros y anaacutelisis globales que puntualizaremos
a continuacioacuten
En primer lugar hemos presentado el plan de negocio a seguir Descripcioacuten del sector y empresa
creadora objetivos principales y datos iniciales del proyecto
Posteriormente hemos procedido a realizar un estudio de mercado y del entorno de la actividad
de la empresa Para el estudio del entorno hemos utilizado el anaacutelisis PESTE analizando cada uno
de sus componentes llegando a la conclusioacuten de que actualmente las dimensiones poliacuteticas nos
afectan negativamente considerando la poliacutetica de hoy en diacutea como restrictiva Lo mismo
podemos decir de la dimensioacuten econoacutemica La sociedad es un aspecto muy importante ya que
vivimos en una sociedad de tendencias Con respecto al aacutembito tecnoloacutegico y del medio ambiente
pienso que cada diacutea su evolucioacuten es mayor y ademaacutes disponemos de maacutes avances Para el anaacutelisis
del sector hemos utilizado las 5 fuerzas de Porter lo que ello conlleva un anaacutelisis de los clientes
proveedores competidores y competidores potenciales Hemos llegado a la conclusioacuten de que el
sector de las administraciones de fincas es atractivo ya que su acceso es faacutecil y asequible por lo
que resulta sencillo que nuevas empresas puedan competir con las ya existentes Presenta alto
poder de clientes y alto grado de rivalidad sin existir productos sustitutivos A traveacutes del anaacutelisis
DAFO hemos podido ver la situacioacuten que tienen este tipo de empresas destacando las
oportunidades amenazas fortalezas y debilidades
Tambieacuten hemos realizado un anaacutelisis de costes y de la zona de expansioacuten tomando el barrio
Parque Venecia como la zona idoacutenea para dar nuestros primeros pasos
Posteriormente hemos definido los servicios que realizaraacute la empresa junto a los factores del eacutexito
siendo estos ubicacioacuten de la empresa atencioacuten personalizada trabajo en equipo implantacioacuten y
seguimiento de la ley formacioacuten colegiacioacuten y tecnologiacutea
Otro punto que hemos tenido en cuenta y considero muy importante para un buen comienzo son
las acciones de marketing aplicadas Se realizaraacute buzoneo mailing y telemarketing Aplicar una
buena estrategia de marketing es fundamental para darnos a conocer y captar clientes
En cuanto al plan econoacutemico financiero destacar que la financiacioacuten total del proyecto asciende
a 35500euro de los cuales 20000euro los adquirimos a traveacutes de un preacutestamo bancario Establecemos
unos precios adecuados acordes con los establecidos por el Colegio de Administradores y
estimamos una evolucioacuten de los ingresos percibidos Seguacuten las tablas desarrolladas tendremos
una evolucioacuten progresiva Los primeros antildeos invertiremos en una fuerte estrategia de marketing
captando maacutes comunidades Con el paso de los antildeos las comunidades iraacuten entrando maacutes
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48
paulatinamente Dispondremos de una fuente de ingresos que debemos mantener por tanto el
trabajo se centraraacute maacutes en satisfacer a los clientes actuales ya que ellos seraacuten probablemente los
que nos acerquen a clientes potenciales
El primer antildeo partiremos de un beneficio despueacutes de impuestos negativo al igual que los flujos
de caja que cambiaraacuten a partir del segundo antildeo principalmente por el aumento de los ingresos
La evolucioacuten de las rentabilidad como hablamos en su apartado son positivas es importante que
ambas crezcan o se mantengan eso significaraacute que obtendremos beneficios con mayor facilidad
y que el rendimiento seraacute mayor
Seguacuten los caacutelculos obtenidos recuperaremos la inversioacuten al tercer antildeo y los datos obtenidos a
traveacutes del VAN y la TIR nos indican que el proyecto seraacute rentable
Considero a las Administraciones de Fincas unas de las profesiones maacutes desconocidas Pienso
que es muy sacrificada ya que debes mediar entre las disputas de los propietarios no existe un
horario fijo y las remuneraciones percibidas dependen de la cartera de clientes que poseas por lo
que debes ser un profesional para todo pero a pesar de todo ello pienso que se pueden llegar a
alcanzar muchas satisfacciones
Como podemos observar en los graacuteficos y caacutelculos anteriores en principio el proyecto no
presentaraacute problemas de solvencia por lo cual podemos decir que a priori demostraraacute tener
viabilidad financiera Si realizamos un trabajo oacuteptimo podremos llegar a alcanzar grandes
beneficios
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BIBLIOGRAFIA
Ley de Propiedad Horizontal
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Poblacioacuten 2012
httpwwwzaragozaescontenidoseducacionybibliotecasconsejoescolar2012poblacion12pdf
Poblacioacuten 2014
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Local
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[130041534]-[campaing]|[warehouse_rent_zaragoza]-[27813366]ampsource=299ampxts=352991
Preacutestamo ICO
httpwwwicoeswebicoico-empresas-y-emprendedores
Tablas de Amortizaciones
httpwwwagenciatributariaes
httpasesor-contableestablas-amortizacion-2015
Contratacioacuten internet
httpwwwmovistaresempresaspara-tu-oficinaconectividad-internetfichaempresas-
adslpid=PY-home3-NC
Impuesto sobre beneficios
httpwwwboeesbuscaractphpid=BOE-A-2014-12328
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5
13 Datos baacutesicos del proyecto
El siguiente cuadro presenta de forma resumida las principales caracteriacutesticas del proyecto
SECTOR SERVICIOS A LA EMPRESA
Actividad Administracioacuten de Comunidades
Forma Juriacutedica Sociedad Limitada
Localizacioacuten Barrio Parque Venecia Zaragoza
Instalaciones 108m2 divididos en aacuterea de recepcioacuten zona de juntas y despacho principal
Equipos y maquinaria Equipos informaacuteticos software mobiliariohellip
Personal y estructura organizativa Dos socios y un trabajador a media jornada
Cartera de Servicios Administracioacuten asesoriacutea contabilidad gestioacuten de incidencias negociacioacuten de contratos desarrollo de cuentas anuales asistencia a juntas vecinales etc
Clientes Comunidades de propietarios de todos los tamantildeos
Herramientas de Promocioacuten Visitas comerciales Paacutegina Web anuncio en revistas de los barrios merchandising
Inversioacuten 14842 euro
Facturacioacuten 11488 euro
Quisiera hacer una puntualizacioacuten en cuanto al establecimiento donde realizaremos la actividad
Inicialmente penseacute que la idea de compartir oficina es decir formar parte de un espacio
coworking seriacutea buena idea para reducir los gastos al menos los primeros antildeos pero tras
reflexionar sobre el tema penseacute que para una administracioacuten de fincas es prioritario tomar una
buena decisioacuten a la hora de elegir la ubicacioacuten y Parque Venecia desde mi punto de vista es un
lugar estrateacutegico para este tipo de negocios Ademaacutes si queremos destacar en la atencioacuten al
cliente necesitaremos una zona donde poder atenderlos tranquilamente y otra zona donde poder
hacer las reuniones comunitarias Por todo lo dicho anteriormente la decisioacuten es alquilar un local
en la zona
Parque Venecia al ser un sector muy nuevo de la ciudad los locales estaacuten sin habilitar por ello el
primer paso es escoger un local que sea teacutecnicamente viable desarrollar en eacutel nuestra actividad
El local estaacute situado en la calle Cannaregio 9 y tiene 108m2 Una vez escogido se procederaacute a su
rehabilitacioacuten
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6
2 ESTUDIO DE MERCADO Y ENTORNO DE LA ACTIVIDAD
DE LA EMPRESA
21 Anaacutelisis del entorno
A continuacioacuten vamos a describir y desarrollar aquellas variables del macro-entorno que afectan
de manera directa o indirecta a los resultados y a las actividades que puedan desarrollar las
empresas en general
Para ello vamos a utilizar el anaacutelisis PESTE Este anaacutelisis es un marco que los consultores utilizan
para explorar el macro-entorno externo en el cual opera una organizacioacuten Se considera una
herramienta estrateacutegica uacutetil para comprender los ciclos de un mercado la posicioacuten de una
empresa o la direccioacuten operativa
PESTE son las siglas para los siguientes factores
- Poliacutetico y Legal
- Econoacutemico
- Social
- Tecnoloacutegico
- Ecoloacutegico
POLIacuteTICO Y LEGAL
El primero de los entornos que se puede destacar es el Poliacutetico y Legal Los diferentes gobiernos
influyen de varias formas en la relacioacuten que se establece con las empresas La capacidad
competitiva de la organizacioacuten depende en gran medida de los impuestos a los que esteacute sometida
las subvenciones y en general de la poliacutetica especiacutefica en un sector y un lugar
- El gobierno actual se encuentra en una situacioacuten inestable El causante de esta situacioacuten
se denomina crisis econoacutemica Alguna de las consecuencias son el desempleo la caiacuteda
de las ventas la reduccioacuten de salarioshellip Ademaacutes el crash financiero de los salarios de
los altos ejecutivos o la ausencia de eficacia de los organismos reguladores tambieacuten afecta
al sistema financiero espantildeol
- La Poliacutetica Fiscal refleja la actuacioacuten del Estado sobre la toma de decisiones referente al
gasto puacuteblico En nuestro paiacutes el gasto puacuteblico se ha reducido considerablemente por la
mala situacioacuten que estamos atravesando y por los grandes gastos afectados mientras que
los impuestos estaacuten creciendo Como resultado la poliacutetica es restrictiva
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- Comercio Exterior El mercado es cada vez maacutes reducido lo cual se traduce en que la
exportacioacuten no es algo por lo que una empresa pueda optar o no sino que es algo
absolutamente imprescindible para alcanzar una dimensioacuten de produccioacuten competitiva
- Los hechos analizados expresan el deacuteficit del Estado de bienestar en Espantildea su debilidad
comparada con los paiacuteses europeos de nuestro entorno y su fragilidad para atender las
necesidades y garantiacuteas de proteccioacuten social de la poblacioacuten
- El fuerte crecimiento del desempleo Actualmente un gran nuacutemero de empresas presentan
Expedientes de Regulacioacuten de Empleo (EREs)
- Defensa de la competencia La existencia de una competencia efectiva entre las empresas
constituye uno de los elementos definitorios de la economiacutea de mercado disciplina la
actuacioacuten de las empresas y reasigna los recursos productivos a favor de los operadores
o las teacutecnicas maacutes eficientes
ECONOacuteMICO
Son los cambios que afectan a las relaciones de produccioacuten distribucioacuten y consumo o prestacioacuten
de servicios de una empresa es decir a la forma en que la sociedad decide usar los recursos
Actualmente nos encontramos en un entorno econoacutemico restrictivo A consecuencia de ello
estamos en un estado de ldquocrisis econoacutemicardquo Por ello entre todos los factores econoacutemicos que
afectan a la empresa los maacutes significativos son
- Ciclo econoacutemico nos encontramos en una situacioacuten de recesioacuten econoacutemica lo cual ha
afectado en mayor o menor medida a la mayoriacutea de empresas y hogares espantildeoles de
forma negativa
- Tasa de desempleo el paro (indicador retrasado de la actividad econoacutemica) se encuentra
en un estado de continuo aumento La tasa de paro ha llegado aproximadamente a los 5
millones de parados supera el 20 de la poblacioacuten Esta elevada tasa tiene que ver con
la intensa caiacuteda de la demanda interna (consumo privado puacuteblico e inversiones) Ademaacutes
este constante aumento del paro haraacute que aumente el gasto puacuteblico ya que se deberaacuten
atender todas las prestaciones que se vayan produciendo
- La subida de precios produce un efecto devastador en el poder adquisitivo de las personas
asiacute como una reduccioacuten de los beneficios de la empresa y por tanto una disminucioacuten en
la inversioacuten lo que puede provocar una caiacuteda de la produccioacuten
- Renta disponible esta renta incluye los ingresos procedentes del trabajo los rendimientos
de capital (como alquileres) prestaciones sociales y transferencias En estos momentos
la renta disponible de los hogares e instituciones sin aacutenimo de lucro han descendido en
torno a un 32 esto es la consecuencia de la ecuacioacuten en la que nos encontramos maacutes
paro maacutes impuestos igual a menos riqueza La caiacuteda se explica por la disminucioacuten del
saldo de renta primas el descenso del excedente de explotacioacuten y la renta mixta de los
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hogares la bajada de la remuneracioacuten de los asalariados y del saldo neto de rentas de
propiedad percibidas
- Como suele pasar en tiempos de inestabilidad econoacutemica las familias consumen menos
por lo que la tasa de ahorro de los hogares aumenta
- Tipos de intereacutes dentro de la recesioacuten en la que nos encontramos los tipos de intereacutes
crecen por lo que se encarecen los preacutestamos y hay una menor accesibilidad al creacutedito
A las empresas les es maacutes caro obtener financiacioacuten para llevar a cabo sus planes de
inversioacuten Ademaacutes se incentivaraacute el ahorro al ser remunerado mejor y se reduciraacute el
consumo por lo que la demanda de productos disminuiraacute y por lo tanto disminuiraacute el
empleo
- Producto Interior Bruto nos indica el valor monetario de la produccioacuten de bienes y
servicios de un paiacutes en un antildeo En estos momentos el PIB en Espantildea seguacuten indica el FMI
(Fondo Monetario Internacional) caeraacute un 15 para este antildeo debido al estado de
recesioacuten en el que nos encontramos y el que se preveacute que perdure Este mal
comportamiento de la actividad econoacutemica explica que Espantildea se encuentre en la cabeza
del mundo desarrollado en cuanto a desempleo
SOCIAL
Este factor hace referencia a los cambios que experimentan las personas en sus valores y estilos
de vida y que afectan a la actitud que tienen hacia determinados productos o servicios Los
podemos englobar en los siguientes puntos
- Tendencias en el estilo de vida Debido a las circunstancias actuales en las que vivimos
las personas en general se han vuelto maacutes desconfiadas por lo que tenemos mucho
cuidado a la hora de comprar un producto o contratar unos servicios
- La imagen que las personas tengan de la empresa afecta mucho a hora de contratar unos
servicios por lo que las empresas tienen que intentar conseguir que los clientes tengan
una imagen positiva de ellos
- La actitud de los consumidores hacia los productos o servicios la cual estaacute influida en
parte por la imagen que tienen de la empresa y por lo que le han hablado de ella
TECNOLOacuteGICO
Son los cambios en la tecnologiacutea que afectan al sector tanto en su parte mecaacutenica como en la
legislacioacuten tecnoloacutegica gasto puacuteblico innovacioacuten obsolescenciahellip Algunos de los factores
tecnoloacutegicos son
Convivencia los meacutetodos de gestioacuten tradicionales con la maacutes alta tecnologiacutea
Constante inversioacuten en nuevas tecnologiacuteas tanto a nivel de soportes fiacutesicos como de
programas informaacuteticos
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Avances en las comunicaciones a la hora de ponernos en contacto con los clientes
existiendo por ejemplo el correo electroacutenico
ECOLOacuteGICO
Son los que engloban las leyes medioambientales regulaciones sobre el consumo de energiacutea y el
reciclaje de residuos calentamiento globalhellip
Ley 162002 de prevencioacuten y control integrado de la contaminacioacuten que articula un
procedimiento para la concesioacuten de las autorizaciones ambientales integradas para las
instalaciones industriales sujetas a la misma donde deberaacuten constar los liacutemites maacuteximos
de emisioacuten autorizados en funcioacuten de las mejores teacutecnicas disponibles en cada caso
Consumo de energiacutea Espantildea consume aproximadamente la mitad de su energiacutea en el
sector industrial Una de las medidas de ahorro fue la aplicacioacuten del cambio de hora dos
veces al antildeo de forma obligatoria con la que se llega a ahorrar un 5
La regulacioacuten sobre el reciclaje promocionando el uso responsable del papel y la
reutilizacioacuten de libros de texto y lectura
En conclusioacuten podemos afirmar que la dimensioacuten poliacutetica actual afecta a nuestro entorno de
forma negativa principalmente por la situacioacuten de crisis que estamos atravesando Hoy en diacutea
consideramos que la poliacutetica es restrictiva debido a las deudas que tiene el gobierno afectando de
este modo al gasto puacuteblico y al aumento de los impuestos para asiacute poder recuperarse Esta
situacioacuten les ha obligado a crear una reforma laboral donde las medidas maacutes destacadas son la
suspensioacuten y los despidos Por otro lado existen normativas para velar por la seguridad de los
trabajadores La dimensioacuten econoacutemica se centra en la alta tasa de desempleo que tenemos Este
aspecto influye en el consumo de la poblacioacuten ya que al ganar menos dinero demandan menos
productos Otro aspecto que afecta a la demanda es el precio de los productos y servicios que se
han visto modificados tras la subida de los impuestos Vivimos en una sociedad de tendencias en
la que compramos lo que en ese momento estaacute de moda y contratamos servicios seguacuten la opinioacuten
de terceros Esta situacioacuten se debe a la imagen que percibimos y a las opiniones y comentarios
que se puedan generar Dentro del aacutembito tecnoloacutegico se producen grandes avances consiguiendo
minorar el tiempo de gestioacuten y mejorar su calidad Por uacuteltimo destacar que existe una amplia
concienciacioacuten con el medio ambiente
22 Anaacutelisis del sector
Anteriormente se ha realizado un estudio de los factores del macro-entorno En este apartado
hablareacute sobre el sector de las administraciones de fincas y su situacioacuten actual
Hace antildeos el trabajo de administrador se limitaba a pagar la cuenta de luz cambiar las bombillas
y contratar a alguien para limpiar las zonas comunes Ahora el administrador se ocupa de
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gestionar el patrimonio de la comunidad que puede incluir la infraestructura cuya administracioacuten
requiere conocimientos legales teacutecnicos contables financieros arquitectoacutenicos y lo que no es
menos importante tiempo para ocuparse de ellos
Con respecto a la situacioacuten actual del sector de las administraciones de fincas podemos antildeadir que
sigue siendo imprescindible a pesar de la caiacuteda del ldquoboomrdquo Inmobiliario ya que toda comunidad
de vecinos y sobre todo aquellas que estaacuten compuestas por un nuacutemero importante de propietarios
necesitan el respaldo y el apoyo de un representante que le asesore en la toma de decisiones
Desde mi punto de vista algunos de los aspectos maacutes importantes que debe tener un buen
administrador de fincas son
- Cercaniacutea con los clientes Mantener satisfechos a los propietarios es el principal objetivo
Para ello saber comunicarles y transmitirles las incidencias o sucesos que ocurran en la
comunidad es de vital importancia
- Transparencia y sinceridad Desgraciadamente el mundo de las administraciones de
fincas es un sector en ocasiones opaco y poco transparente Por ejemplo que cada
comunidad tenga su cuenta bancaria o que se permita la entrada de cualquier gremio que
desee la comunidad dice mucho de un administrador
- Profesionalidad Un buen administrador debe saber resolver los conflictos o incidencias
que surjan Tambieacuten debe estar al diacutea de las nuevas normativas que salgan
Plantear una buena estrategia de marketing que permita darte a conocer y poder captar clientes
crear un logotipo y un nombre que resalte respecto a la competencia buscar una buena ubicacioacuten
y actualizarse adentraacutendose en los entornos maacutes visitados actualmente pueden ser algunos de los
meacutetodos usados para empezar a crecer en el sector
23 Anaacutelisis estrateacutegico del sector
El anaacutelisis estrateacutegico del sector o tambieacuten denominado entorno especiacutefico describe los factores
externos relativos al sector de las administraciones de fincas Este anaacutelisis tiene la capacidad de
ayudarte a cambiar estas condiciones y adaptarte de la mejor forma al entorno
En primer lugar vamos a desarrollar los diferentes componentes que forman el entorno de la
empresa y posteriormente realizaremos el anaacutelisis de las 5 fuerzas de Porter
COMPONENTES
Clientes
El sector de las administraciones de fincas es un sector que presta servicios y no bienes materiales
por lo tanto los clientes son los propietarios de las viviendas de las distintas comunidades
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Los clientes interesados en estos servicios suelen ser personas adultas que poseen una estabilidad
laboral y pueden afrontar las responsabilidades que acarrea la adquisicioacuten de una propiedad
Seguacuten el aacutembito en el que te muevas las edades de los clientes pueden variar Si trabajas en zonas
nuevas donde las viviendas estaacuten recieacuten construidas los propietarios seraacuten joacutevenes y por teacutermino
general deberaacutes enfrentarte a su sabiduriacutea Si por el contrario te mueves en zonas de la ciudad maacutes
asentadas donde las viviendas rondan entre los 50 y 80 antildeos tendraacutes una cartera de clientes maacutes
envejecida donde seguramente los propietarios desconozcan muchos aspectos del sector siendo
por ello menos exigentes en el terreno teacutecnico No obstante posiblemente requieran maacutes cercaniacutea
y paciencia a la hora de adaptar tu forma de trabajar y cambiarles de alguacuten modo el sistema que
hayan podido aplicar durante antildeos atraacutes
Todos ellos suelen exigir a su administrador que resuelva los problemas de la comunidad de
forma inmediata profesional y eficaz Para mantenerlos satisfechos es fundamental estar siempre
pendiente de ellos y a su disposicioacuten llevando todas las gestiones al diacutea y subsanando todas las
incidencias e impedimentos que vayan surgiendo
Proveedores
En este caso consideramos proveedores a los gremios con los que trabajamos diacutea a diacutea En una
comunidad hay una serie de gastos fijos (lo que conlleva trabajar con unos proveedores fijos) que
praacutecticamente tienen todas las comunidades y otra serie de gastos extra que van surgiendo seguacuten
las necesidades de cada comunidad
Por proveedores fijos entendemos
- Empresa de ascensores
- Empresa de energiacutea eleacutectrica
- Ayuntamiento (Suministro de agua)
- Empresa de limpieza
- Empresa de extintores
Proveedores en funcioacuten de los gastos ocasionados Los principales gremios son
- Cerrajeriacutea
- Fontaneriacutea
- Electricidad
- Desinsectacioacuten
- Albantildeileriacutea
- Etc
Por teacutermino general la mayoriacutea de las administraciones de fincas trabajan siempre con el mismo
rango de gremios ya que el tener unos proveedores de confianza con los que poder trabajar facilita
mucho las cosas Los propietarios son los que eligen el gremio que va a trabajar en cada
comunidad por ello es necesario que los administradores dispongan de maacutes de un gremio de
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confianza En el caso de que alguacuten propietario presente gremios por su cuenta hay que tenerlos
en consideracioacuten al fin y al cabo en la administracioacuten se aconseja de lo que podriacutea ser mejor pero
las decisiones finales siempre las toman el presidente o propietarios
Puedo destacar que hoy en diacutea hay mucha competencia entre los distintos proveedores ademaacutes
de que ha ido aumentado en la misma proporcioacuten que la crisis econoacutemica Las empresas muy
especiacuteficas han tenido que ampliar los servicios para poder abarcar maacutes campos llegando a prestar
todos los servicios principales de reparacioacuten (fontaneriacutea electricista albantildeileriacuteahellip)
Competidores
Este sector se puede enfocar desde varios puntos de vista
- Puedes especializarte solo y exclusivamente en comunidades
- Puedes complementar el trabajo de comunidades con otro tipo de servicios
Hay quien piensa que la forma de diferenciarse de la competencia es ampliando servicios
Debemos saber que existen empresas especializadas en otras gestiones que complementan sus
servicios con el negocio de las comunidades y por tanto son fiel competencia de las empresas
cuya dedicacioacuten exclusiva son las administraciones de fincas Estas empresas son
- Inmobiliarias Unen dos actividades con un volumen de ingresos complementario A
traveacutes de la inmobiliaria se pueden ofrecer grandes beneficios Al unirlo con
administracioacuten de fincas se puede aportar solidez al negocio
- Gestoriacuteas Aprovechan los conocimientos adquiridos y la cartera de clientes creada para
ofrecerles otros servicios complementarios
- Despacho de abogados Para diferenciarse del resto pueden asociarse con un letrado De
esta forma ofrecen asistencia judicial a los clientes
Yo opto por la especializacioacuten exclusiva en comunidades Hay otras formas de diferenciarse de
la competencia ofrecer un trato personalizado y eficiente a los clientes realizar un trabajo raacutepido
y de calidad y ofrecer una tabla de precios asequibles
Este sector se mueve en torno a las PYMES La mayoriacutea de empresas especializadas en el tema
son empresas familiares o pequentildeas empresas por lo que un punto importante a tener en cuenta
es elegir bien el lugar donde se van a ofrecer los servicios y estudiar la competencia existente
Competidores potenciales
Por competidores potenciales entendemos aquellos empresarios o empresas que quieren entrar en
el sector de las administraciones de fincas El aumento de estos competidores dependeraacute del grado
de atractivo que tenga dicho sector
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En el caso de las barreras de entrada pienso que puede jugar en contra ya que para poder ser
administrador de fincas no se exigen muchos requisitos (tener una titulacioacuten universitaria o ser
titulado en Administracioacuten de Fincas) y la inversioacuten no es muy elevada ademaacutes de que no se
necesita tecnologiacutea muy especiacutefica ni costosa al menos al inicio del proyecto
El aspecto con el que podemos destacar del resto es mostrando nuestra transparencia y lealtad
haciendo constar que nosotros somos gestores y asesores pero que la uacuteltima palabra siempre es
del presidente Muchas administraciones de fincas no son todo lo legales y transparentes que
deberiacutean ser Alguacuten ejemplo de ello seriacutea la existencia de una cuenta conjunta donde se realicen
las operaciones monetarias de todas las comunidades o el aporte por parte del administrador de
sus propios gremios
LAS 5 FUERZAS DE PORTER
Una vez desarrollados todos los componentes vamos a realizar el anaacutelisis de las cinco fuerzas de
Porter Este anaacutelisis es una herramienta de gestioacuten que permite analizar la empresa a traveacutes del
sector de las administraciones de fincas De esta forma conseguiremos un mejor anaacutelisis del
entorno al que pertenece la empresa y en base a ello podremos disentildear estrategias que permitan
aprovechar las oportunidades y hacer frente a las amenazas
A continuacioacuten voy a desarrollar el esquema que posteriormente explicareacute punto por punto
Competidores en el sector
de las Administraciones de
Fincas
Rivalidad entre los
competidores
Proveedores Compradores
Sustitutivos
Competidores
potenciales
Amenaza de nuevos ingresos
Poder de negociacioacuten con los
proveedores
Poder de negociacioacuten de los clientes
Amenaza de productos sustitutivos
Fuente Elaboracioacuten propia
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PODER NEGOCIADOR CON CLIENTES
Este apartado hace referencia al poder que tienen los consumidores para obtener buenos precios
y condiciones Podemos destacar los siguientes aspectos
- No existe concentracioacuten de clientes debido a las diversas opciones que tienen en el mercado
por lo que los clientes estaacuten muy repartidos
- Tiene un importante poder de negociacioacuten ya que el coste que le supone al cliente los
servicios no es muy elevado por lo tanto cambiar de administrador no les supondriacutea mucho
- Los servicios prestados son todo lo diferenciado que el administrador quiera ser ya que es
eacutel quien presta los servicios decide el meacutetodo de gestioacuten
- En cuanto a la importancia de los servicios prestados es vital ya que sobre todo en las
comunidades grandes la autogestioacuten es un trabajo muy complicado
- Existe un riesgo ya que no cumplir con los servicios pactados puede llevar a la resolucioacuten
del contrato
PODER NEGOCIADOR CON PROVEEDORES
Existe un gran poder de negociacioacuten con los proveedores ya que actualmente disponemos de
muacuteltiples empresas dedicadas al mantenimiento o reparacioacuten de comunidades Son los
proveedores de nuestros clientes pero de alguacuten modo recae su buena o mala gestioacuten sobre el
administrador El tener un abanico muy grande de proveedores nos permite poder usar maacutes
criterios de eleccioacuten y si no quedamos conforme con alguno de ellos podemos contar con otro
distinto para la proacutexima gestioacuten
RIVALIDAD ENTRE COMPETIDORES
El sector de las administraciones de fincas se caracteriza hoy en diacutea por poseer muchas empresas
que compiten entre siacute por lo que no hay ninguna que domine el mercado Principalmente
compiten por los precios generando menos beneficios y llegando a un punto donde el sector se
veraacute perjudicado rechazando la entrada de nuevas empresas
Este sector ademaacutes de competir en precios compite en publicidad innovacioacuten calidad del
serviciohellip por lo que se debe estar ldquoal pie del cantildeoacutenrdquo sin dejar al margen ninguacuten aspecto
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AMENAZA DE ENTRADA DE NUEVOS COMPETIDORES
En este sector se aprecia que el coste de inversioacuten inicial es bajo por ello la llegada de empresas
en participar en el mismo seraacute maacutes grande y raacutepida sin encontrar grandes barreras de entrada
Hago una puntualizacioacuten en este apartado y es que las empresas que llevan tiempo en el sector
generalmente estaacuten consolidadas teniendo una amplia cartera de clientes que se han ganado con
el paso del tiempo generalmente pertenecientes a la misma zona
Considero que es un sector contestable ya que los precios dependen del nivel competitivo del
sector sin que influya el nuacutemero de empresas que existan en el sector
AMENAZAS DE POSIBLES PRODUCTOS SUSTITUTIVOS
En este sector no considero que existan productos sustitutivos ya que el servicio que prestamos
no se puede ofrecer de otra forma Siacute lo pueden ejercer otras personas como abogados gestoriacuteas
de empresas o los propios presidentes pero los servicios que se vayan a prestar no seraacuten los
mismos
CONCLUSIOacuteN DEL ENTORNO ESPECIacuteFICO
El sector de las administraciones de fincas tiene
o Poder de clientes ALTO
o Poder de proveedores ALTO
o Grado de rivalidad ALTO
o Amenaza de entradas ALTO
o Amenaza de sustitutos BAJO
Al aplicar las cinco fuerzas de Porter al sector de las Administraciones de Fincas podemos
concluir que es atractivo ya que acceder a eacutel es faacutecil y econoacutemico por lo que resulta sencillo que
nuevas empresas puedan competir con la ya existentes He de antildeadir que el camino para llegar al
nivel de las empresas competidoras ya constituidas no es faacutecil ya que las empresas posicionadas
en este sector han ldquomarcado su territoriordquo por decirlo de alguna manera e igualarlas requiere un
tiempo
Presenta alto poder de clientes y alto grado de rivalidad sin existir productos sustitutivos
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24 Anaacutelisis DAFO
Con toda la informacioacuten recopilada en los anteriores anaacutelisis vamos a obtener un resumen de lo
que seriacutea el anaacutelisis estrateacutegico donde veremos la situacioacuten en la que se encuentra este tipo de
empresas para disentildear el plan estrateacutegico a seguir
Antes de tomar cualquier decisioacuten estrateacutegica es imprescindible realizar un diagnoacutestico de la
empresa para ello realizaremos un anaacutelisis DAFO que es el meacutetodo maacutes sencillo y eficaz Con
ello obtendremos conclusiones acerca de coacutemo aprovechar los puntos fuertes de la empresa y las
oportunidades del entorno y de coacutemo corregir las debilidades de la empresa y protegerse contra
las amenazas externas
OPORTUNIDADES
- La entrada de nuevos meacutetodos de comunicacioacuten maacutes raacutepidos y eficaces ha hecho que
comunidades de elevados vecinos donde la media de edad esteacute entorno a los 60 antildeos
hayan tenido que recurrir a un administrador para que realice todas las gestiones
simplemente por desconocimiento
- Desde que llegoacute la crisis econoacutemica los recibos pendientes y las deudas han aumentado
Esta situacioacuten ha hecho que la mayoriacutea de las comunidades tengan propietarios con
deudas pendientes y que por ello deban tomar medidas judiciales desconociendo el
procedimiento a seguir Esta situacioacuten ha hecho que cuenten con administradores para
solucionarles dichos problemas
AMENAZAS
- Competidores El sector de las administraciones de fincas es un sector que no ha sufrido
mucha caiacuteda con la crisis sobre todo en comunidades muy grandes es imprescindible
tener un administrador Esto ha conllevado la apertura de muchas oficinas de este sector
- Los precios estipulados hoy en diacutea son muy bajos
- Captacioacuten de clientes
- Crecimiento lento del mercado
FORTALEZAS
- Las empresas especializadas en fincas son empresas maacutes formadas en el sector que
gestoriacuteas geneacutericas o incluso abogados
- Ofrecer calidad y honestidad son los puntos maacutes importantes a la hora de formar una
empresa con estas caracteriacutesticas Que los gremios los escojan los vecinos que las
compantildeiacuteas de seguros sean externas y que todo se haga con el consentimiento y firma
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del presidente son algunos de los aspectos que mi empresa tendraacute y asiacute destacaremos
respecto a la competencia
- Organizacioacuten y orden Llevarlo todo al diacutea
- Comunicacioacuten con el equipo de trabajo
DEBILIDADES
- Dificultades para captar los primeros clientes
- Llegar a trabajar con una comunidad muy problemaacutetica donde el beneficio adquirido por
ella no cubra el coste producido
- Falta de experiencia a la hora de tomar las riendas del negocio
- Falta de habilidades a la hora de reaccionar con seguacuten queacute propietarios
25 Anaacutelisis de costes
Es importante que diferenciemos entre costes fijos y costes variables
Por costes fijos entendemos aquellos que son independientes al volumen de produccioacuten es
decir se deben pagar sin importar los servicios que la empresa preste Corresponden a factores
que no se consumen o sea no se destruyen de una vez si no que son utilizados durante varios
antildeos
- Estos costes seraacuten entre otros
- Programa informaacutetico
- Alquiler
- Mobiliario
- Publicidad
- Colegiacioacuten
- Seguro
- Amortizaciones
Por otro lado los costes variables como su nombre indica variacutean al modificar el volumen de
unidades productivas En este caso variacutean en funcioacuten de los servicios prestados Estos costes
seraacuten entre otros
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- Salarios
- Suministros
26 Anaacutelisis del Mercado ndash Zona de expansioacuten
A continuacioacuten voy a analizar la situacioacuten de la poblacioacuten en la zona donde vamos a instalarnos
ya que es un aspecto muy importante a la hora de establecer unos precios y tambieacuten conocer la
evolucioacuten que puede llegar a tener la empresa
Parque Venecia
Para poder analizar la evolucioacuten de la poblacioacuten de Parque Venecia al ser una zona que se
encuentra hoy en diacutea parcialmente ocupada y en fase de construccioacuten los datos reales nos
serviriacutean de poco por ello voy a coger los datos que se han estimado en un estudio de previsioacuten
de necesidades educativas realizado por el Ayuntamiento de Zaragoza Podemos ver un poco la
evolucioacuten esperada del barrio ya que al ser una zona en construccioacuten los datos actuales tienen un
margen de antildeos muy reducido y los caacutelculos que pudieran hacerse respecto a esos pocos antildeos no
seriacutean fiables
En este estudio toman un espacio temporal desde 2013 hasta 2022
Para obtener estos datos se han basado en las juntas de compensacioacuten de Parque Venecia padroacuten
de poblacioacuten manzana a manzana planes urbaniacutesticos etc
Seguacuten toda la informacioacuten mencionada anteriormente el nuacutemero de viviendas estimadas de
construccioacuten son las siguientes
Fuente Ayuntamiento de Zaragoza Fuente Ayuntamiento de Zaragoza
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Torrero ndash La Paz
Seguacuten los datos Demograacuteficos del Padroacuten Municipal presentado por el Ayuntamiento de Zaragoza
en el antildeo 2014 la poblacioacuten en el barrio Torrero - La Paz es de 37843 cuando en el antildeo 2012 era
de 37730 Adjunto cuadro
Es un distrito consolidado situado a las afueras de Zaragoza en la parte sur Siempre ha tenido su
encanto y prestigio especialmente por las zonas verdes Los Pinares de Venecia Pero actualmente
Torrero - La Paz sale del distanciamiento histoacuterico gracias a los cinturones de circunvalacioacuten que
rodean la ciudad acercaacutendolo al resto de la ciudad Ademaacutes la construccioacuten en su entorno del
complejo de ocio ldquoPuerto Veneciardquo le ha dado ldquoluz y vidardquo a la zona
Fuente Ayuntamiento de Zaragoza
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3 ACTIVIDAD DE LA EMPRESA
31 Definicioacuten del servicio que realizaraacute la empresa
La empresa Trufincas prestaraacute los siguientes servicios
- Velar por el buen reacutegimen de la casa sus instalaciones y servicios
- Realizar un seguimiento contable de todos los ingresos y gastos de la finca
- Preparar el plan de ingresos y gastos perioacutedicos o anuales
- Atender a la conservacioacuten de las infraestructuras
- Ejecutar los acuerdos en materia de obras efectuar los pagos y realizar los cobros
- Ejercer como Secretario en las correspondientes juntas ordinarias y extraordinarias en el
caso que proceda custodiando la documentacioacuten
- Llevar a cabo aquellas atribuciones que le confiera la junta de propietarios
- Asesorar a la comunidad
- Controlar los proveedores
- Dar cuenta de siniestros a las compantildeiacuteas de seguros
- Ocuparse de las relaciones laborales con los empleados de las fincas aplicando las
normas de convenio y las modalidades contractuales maacutes favorables
- Practicar las liquidaciones o modelos tributarios que fiscalmente procedan
- Toma de decisiones sobre aquellos propietarios que se ausentan de los pagos
- El mantenimiento de la convivencia entre los componentes o propietarios de la
comunidad
Ademaacutes de todo lo nombrado anteriormente se deberaacuten cumplimentar todas las obligaciones que
involucran al inmueble como revisiones de ITE asiacute como informar y cuando proceda tramitar la
solicitud de ayudas o subvenciones a las que pueda tener derecho el edificio en los casos de
rehabilitacioacuten u obras mayores
32 Factores claves del eacutexito
Los factores claves para el eacutexito estaacuten determinados por los siguientes elementos
-- Ubicacioacuten de la empresa La empresa estaraacute situada en una zona nueva de Zaragoza
Parque Venecia Es una zona joven que estaacute por explotar junto al centro comercial maacutes
popular de la ciudad A la mayoriacutea de las viviendas de nueva construccioacuten se les suele
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asignar un administrador de forma aleatoria y cuando ya hay un grupo de vecinos
considerable viviendo en el edificio suelen buscar a un nuevo administrador
-- Atencioacuten personalizada Pretendemos captar nuevos clientes con este meacutetodo y ademaacutes
fidelizarlos Para ello se atenderaacute a toda persona que tenga cualquier problema dejaacutendolos
satisfechos
-- Trabajo en equipo Aunque inicialmente seremos pocos en la plantilla habraacute
comunicacioacuten e incluso nos reuniremos varias veces por semana para comentar las
gestiones maacutes importantes que se han realizado De esta forma todos estamos al diacutea y en
caso de que falte alguno sabemos solventar los problemas
- Implantacioacuten de la Ley Orgaacutenica de Proteccioacuten de Datos (LOPD)
- Formacioacuten Todo el personal de la empresa tendraacute una formacioacuten acorde con su puesto
de trabajo y complementaria con la de los demaacutes trabajadores En Trufincas SL
realizaremos cursos tanto los socios como la empleada sobre la gestioacuten del programa que
vamos a utilizar
- Utilizacioacuten de los soportes teacutecnicos maacutes avanzados Trufincas SL dispondraacute de los
programas maacutes adecuados y competitivos para ser maacutes eficientes y eficaces en el trabajo
Usaremos Gesfincas y Gesinedi
- Colegiacioacuten Uno de los requisitos que considero imprescindible para mi nuevo proyecto
es la colegiacioacuten Estar colegiado no es obligatorio para poder llevar la gestioacuten de
comunidades pero si te permite ganar un prestigio respecto a los clientes y darles maacutes
seguridad a la hora de la eleccioacuten
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4 PROCESO DE PRESTACIOacuteN DEL SERVICIO
41 Determinacioacuten del proceso de prestacioacuten del servicio
Actividad Contable
En primer lugar la comunidad cliente deberaacute entregarnos toda la documentacioacuten de la comunidad
(Facturas emitidas facturas recibidas cierres contables CIF de la comunidad listado de
propietarios con sus coeficientes nordm de cuenta de la comunidad documentacioacuten bancariahellip) y
nosotros procederemos a introducir toda la informacioacuten en nuestra base de datos
Una vez que esteacute la comunidad puesta al diacutea cambiaremos la domiciliacioacuten de todos los
proveedores con el fin de recibir nosotros la documentacioacuten evitando incomodar al presidente
cada vez que llegue una factura
Realizaremos balances trimestrales de todas las comunidades enviaacutendoselas a cada propietario
En cuanto al cierre del ejercicio las cuentas se cerraraacuten al comienzo del mes posterior al cierre
mismo mes en el cual se realizaraacute la junta general ordinaria donde se expondraacuten dichas cuentas
se presentaraacute un nuevo presupuesto para el proacuteximo ejercicio y se cambiaraacute el turno de los
presidentes entre otras gestiones Ademaacutes de las juntas ordinarias se convocaraacuten tantas
extraordinarias como me soliciten los clientes de cada comunidad
Actividad Fiscal
El personal de Trufincas SL presentaraacute antes de finalizar el periodo voluntario (20 de Abril 20
de Julio y 20 de Octubre) los modelos correspondientes de IVA IRPF y otros impuestos
aplicables
Las presentaciones se pueden realizar telemaacuteticamente con la firma digital de la empresa o
presentando en persona el modelo en el banco
42 Niveles de tecnologiacutea aplicados en los procesos
Tecnologiacutea aplicada a la gestioacuten
La empresa contaraacute con diversos programas de gestioacuten (Gesfincas y Gesinedi) como herramientas
tecnoloacutegicas fundamentales de gestioacuten de la empresa
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23
Tecnologiacutea de Informacioacuten y Comunicacioacuten (TICs)
Finalmente como uacuteltimo factor tecnoloacutegico se incidiraacute especialmente en las TICs como factor a
tener en cuenta en el desarrollo tecnoloacutegico de la empresa
- Paacutegina web La web de Trufincas SL constaraacute de apartados geneacutericos quienes somos
servicios que ofrece medios teacutecnicos de los que se dispone ubicacioacuten contacto etc
Ademaacutes constaraacute con un gestor de contenidos que permita la modificacioacuten eliminacioacuten
y ampliacioacuten de los mismos asiacute como de la estructura y disentildeo de la paacutegina Finalmente
nos ocuparemos de que se ubique en un buen puesto en los buscadores
Tambieacuten dispondraacute de un apartado solo para clientes donde los propietarios podraacuten
meterse cuando quieran a traveacutes de unas claves y eacutestos podraacuten ver el estado econoacutemico
de la comunidad y los comunicados que se publiquen
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5 LA COMERCIALIZACIOacuteN DEL SERVICIO
51 Acciones de promocioacuten
Un punto muy importante a la hora de estimar las ventas es aplicar un buen plan de marketing ya
que las ventas en muchas ocasiones es resultado de las acciones de marketing aplicadas
En mi caso por un lado aplicareacute el marketing directo siendo este un sistema interactivo que utiliza
uno o maacutes medios de comunicacioacuten para obtener una respuesta en un puacuteblico objetivo Yo usareacute
los siguientes medios
- Buzoneo como su nombre indica consiste en hacer llegar a todos los domicilios de
una zona de intereacutes un folleto especialmente disentildeado para conseguir una respuesta
o Este sistema tiene una amplia difusioacuten su coste es bajo y la respuesta es
inmediata Buzonear por todas las comunidades de los alrededores es una buena
forma de darnos a conocer
- Mailing Consiste en enviar por correo electroacutenico o por correo postal informacioacuten
publicitaria junto con una carta personalizada
o En este caso vamos a redactar cartas personalizadas a presidentes que tengamos
localizados y sobre todo que esteacuten descontentos con el administrador actual
- Telemarketing Consiste en usar el teleacutefono o cualquier otro medio de comunicacioacuten
para contactar con clientes potenciales y comercializar los productos o servicios
o Para poder promocionar la administracioacuten de fincas procederemos a publicarnos
en el perioacutedico y en la revista de Parque Venecia
Estimar la demanda es otro punto a favor para planificar las ventas futuras Es decir estimar la
demanda potencial (personas que podriacutean comprar los productos) la demanda objetivo (a cuaacutentos
de ellos quieres llegar) y la demanda efectiva (el porcentaje de la demanda objetivo que pueden
convertirse en clientes)
La capacidad maacutexima es otro aspecto a tener en cuenta esto se consigue analizando cual es la
cantidad maacutexima que podriacutea llegar a vender si los clientes aparecen De esta forma podremos
conocer hasta doacutende puede llegar el negocio con la infraestructura actual
Localizacioacuten A la hora de posicionarnos en una zona hemos decidido situarnos en la zona de
Parque Venecia por que como he mencionado anteriormente es una zona nueva donde la mayoriacutea
de viviendas el administrador es el propio constructor y necesitan un cambio o una persona que
se dedique exclusivamente a ello
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52 Determinacioacuten del precio de venta
Los honorarios de un Administrador de fincas variacutean en funcioacuten de los servicios que preste a la
comunidad ya que no es lo mismo que la comunidad tenga una escalera de 12 vecinos o que esteacute
formada por 8 escaleras con 40 vecinos cada una Ademaacutes hay comunidades que disponen de
conserje piscina zonas comuneshellip todo esto tiene un mantenimiento maacutes costoso que una
pequentildea comunidad por lo que los precios seraacuten mayores
Por todo lo dicho anteriormente no existe una tarifa fija ya que el profesional es libre de establecer
sus honorarios en funcioacuten de la oferta la demanda y del lugar donde ejerza No obstante el
Colegio de Administradores de Fincas tiene establecidas unas cantidades por diferentes servicios
de manera que se calculan los honorarios del administrador multiplicando cada importe especiacutefico
por el servicio correspondiente que tuviera la comunidad (nuacutemero de viviendas ascensores
plazas de garaje trasteros calefaccioacuten y aire acondicionado centralizados bombas de presioacuten
portales porteriacutea conserjeriacutea vigilancia jardinero limpieza piscina jardines zonas deportivas
locales comerciales etc)
Para una comunidad media el Colegio de Administradores sugiera cobrar al mes 38euro por hora de
dedicacioacuten pero la pregunta eshellip iquestCuaacutentas horas se dedican a cada comunidad
La siguiente tabla ha sido realizada con arreglo a los caacutelculos realizados por el Colegio de
Administradores tomando como base un miacutenimo de 9 viviendas y 3 servicios
Fuente Colegio de Administradores de Fincas
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26
Voy a explicar la tabla anterior a traveacutes de un ejemplo
Para una comunidad de 30 viviendas con 7 servicios seguacuten la tabla expuesta nos resultariacutean
1415 horas que multiplicadas por los 38euro aconsejados nos dariacutean 53770euromes
En mi caso los precios que voy a fijar seraacuten en funcioacuten de los servicios prestados y del nuacutemero
de viviendas A continuacioacuten adjunto tabla orientativa de precios que voy a establecer
Ejemplo
SERVICIOS
PRESTADOS euro por vivienda Nordm VECINOS PRECIO AL MES
3 800 euro 9 7200 euro
4 900 euro 20 18000 euro
5 1000 euro 100 100000 euro
En cuanto al precio de las juntas la reunioacuten anual ordinaria seraacute gratuita y en caso de que haya
que hacer alguna reunioacuten extraordinaria a lo largo del antildeo tendraacute un coste de 100euro
53 Poliacutetica de cobros y pagos
La poliacutetica de cobros y pagos es la habitual en el sector los cobros se hacen a final de mes y los
pagos al contado yo a final de mes
Esto permitiraacute tener una tesoreriacutea saneada
Tabla de precios
SERVICIOS PRESTADOS euro por vivienda
3 800 euro
4 900 euro
5 1000 euro
Fuente Elaboracioacuten propia
Fuente Elaboracioacuten propia
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6 PLAN ECONOacuteMICO FINANCIERO
61 Inversioacuten Inicial y fondo de Maniobra del proyecto
El punto de partida de este proyecto empresarial es la ubicacioacuten del inmueble situado en Parque
Venecia en Zaragoza Al ser el inmueble alquilado las principales partidas de inversiones
corresponden a la adquisicioacuten del inmovilizado material entre lo que destaca el equipamiento
informaacutetico que supondraacute el desembolso maacutes importante
Presentamos en este punto el total de inversiones previstas para los cinco primeros antildeos de
actividad
Gastos de constitucioacuten
Hemos decidido crear una Sociedad de Responsabilidad Limitada Los pasos que debemos seguir
junto con el coste de los mismos son
- Registrar el nombre de la empresa en el Registro Mercantil solicitando el certificado
negativo de denominacioacuten social Coste unos 12euro
- Abrir una cuenta bancaria con el nombre de la empresa e ingresar el capital miacutenimo inicial
obligatorio 300006euro Coste del certificado bancario unos 375euro
- Redactar los Estatutos Sociales
- Escritura puacuteblica de la Constitucioacuten de la Sociedad Es un traacutemite obligatorio para la
posterior inscripcioacuten en el Registro Mercantil Coste del notario en torno a los 325euro
- Obtencioacuten del CIF Mod 036 Coste 180euro
- Darse de alta en el IAE
- Declaracioacuten censal IVA
- Inscripcioacuten en el Registro Mercantil 135euro
Superados estos traacutemites la creacioacuten de la Sociedad Limitada ya es efectiva Sin embargo para
que eacutesta pueda iniciar su actividad es necesario completar una serie de obligaciones con la
Seguridad Social y el Ayuntamiento de la localidad donde hayas fijado la direccioacuten social de tu
empresa tales como el alta en el Reacutegimen Especial de Trabajadores Autoacutenomos la solicitud
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28
del nuacutemero de patronal en caso de ir a contratar trabajadores o la solicitud de la Licencia de
apertura
Inmovilizado Inmaterial
Aplicaciones Informaacuteticas
Para realizar todos los trabajos administrativos voy a contratar dos programas Gesfincas
y Gesinedi De Gesfincas contrataremos el moacutedulo Horizontal en que va incluido el de
contabilidad ya que seraacuten los que vayamos a usar diariamente Por el momento contratareacute
dos puestos ascendiendo todo a 675euro Gesinedi es el programa de gestioacuten para llevar todas
las incidencias diarias que ocurren en la comunidad Este moacutedulo ascenderaacute a 385euro
Inmovilizado Material
Construcciones
Para la rehabilitacioacuten del local tendremos los siguientes gastos Proyecto de obra y
apertura obras de acondicionamiento y licencias asciendo a un total de unos 4450euro
Mobiliario
Decidimos comprar mobiliario para montar una pequentildea recepcioacuten dos despachos con
dos mesas sillas y estanteriacuteas junto a una pequentildea decoracioacuten en ellos Estimo gastar en
torno a 6000euro
Equipos para procesos de informacioacuten
Adquirimos dos ordenadores Lenovo C560 Full HD 89900euro cada uno comprado en
Mediamarkt
Una impresora empresarial cuyo coste asciende a 78400euro CANON MF9220CDN
DUPLEXREDFAX
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Cuadro Resumen
ANtildeO 1 ANtildeO 2 ANtildeO 3 ANtildeO 4 ANtildeO 5
Gastos de constitucioacuten y primer establecimiento
Gastos de constitucioacuten 750 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
TOTAL GASTOS CONSTITUCIOacuteN 750 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
Inmovilizado Inmaterial
Aplicaciones informaacuteticas 1060 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
TOTAL DE INMOVILIZADO INMATERIAL 1060 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
Inmovilizado Material
Construcciones 4450 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
Mobiliario 6000 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
Equipos para procesos de informacioacuten 2582 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
TOTAL DE INMOVILIZADO MATERIAL 13032 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
TOTAL DE PARTIDAS DE INVERSIONES 14842 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
IMPORTE DEL IVA DE LAS INVERSIONES 3117 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
TOTAL DEL IMPORTE DE INVERSIONES 17959 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
FONDO DE MANIOBRA
Consideramos Fondo de Maniobra la estimacioacuten de lo que se necesitariacutea de activo corriente
(derechos de cobro existencias etc que vencen antes de un antildeo) para hacer frente a los pasivos
corrientes que se preveacuten (Deudas a corto plazo)
Es importante contar con un fondo de maniobra suficiente ya que sin duda es una garantiacutea para la
estabilidad de la empresa Al abrir un negocio es de vital importancia plantearse en queacute medida
la empresa puede hacer frente a sus obligaciones a corto plazo
Con este estudio pretendemos que la capacidad de Trufincas SL para sobrevivir a los cobros y
pagos sea alta
Por ello afirmamos que el pasivo corriente nunca seraacute superior al activo corriente ya que
pagaremos todo al diacutea Ademaacutes los ingresos percibidos no los tendremos pendientes de cobro ya
que seremos nosotros mismos los que emitiremos los importes a las comunidades todos los meses
y de esta forma nos aseguraremos de percibir dichos importes y por tanto poder atender las
obligaciones de pago
Por todo lo dicho anteriormente se estima la necesidad de circulante en el momento de creacioacuten
de la empresa en 9000euro
Fuente Elaboracioacuten propia
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62 Financiacioacuten
La financiacioacuten total del proyecto seraacute de 35500euro de los cuales 15500euro seraacuten aportacioacuten propia
y los otros 20000euro se conseguiraacuten a traveacutes de un preacutestamo del Instituto de Creacutedito Oficial (ICO)
para empresas y emprendedores al 499 durante 5 antildeos
Las condiciones del preacutestamo ICO son las siguientes
- Importe maacuteximo por cliente 125 millones de euros
- Conceptos financiables Activos fijos vehiacuteculos turismo adquisicioacuten de empresas etchellip
- Modalidad Preacutestamoleasing para inversioacuten y preacutestamo para liquidez
- Tipo de intereacutes fijo o variable maacutes el margen establecido por la Entidad de Creacutedito seguacuten
el plazo de amortizacioacuten
- Plazo de amortizacioacuten y carencia
o Si se financia 100 liquidez 1 2 3 y 4 antildeos con la posibilidad de 1 antildeo de
carencia
o Si se financia inversioacuten 1 2 3 4 5 7 10 12 15 y 20 antildeos con hasta 2 antildeos de
carencia
- Comisiones la Entidad de Creacutedito no puede cobrar comisioacuten salvo por amortizacioacuten
anticipada
- Garantiacuteas a determinar por la Entidad de Creacutedito con la que se tramite la operacioacuten salvo
aval de SGRSAECA
- Vigencia se podraacuten formalizar preacutestamos al amparo de esta Liacutenea hasta el diacutea 12 de
diciembre de 2015
Lo solicito a traveacutes del Santander porque es mi banco de confianza y a diacutea de hoy es de los maacutes
solventes
A continuacioacuten voy a mostrar el cuadro de amortizacioacuten del preacutestamo solicitado donde nos
apareceraacuten los intereses que debemos abonar cada antildeo
Periodos de pago
Cuota Pago de intereses
Amortizacioacuten del principal
Amortizacioacuten acumulada
del principal
Capital pendiente
0 20000
1 4618 998 3620 3620 16380
2 4618 817 3801 7421 12579
3 4618 628 3991 11412 8588
4 4618 429 4190 15601 4399
5 4618 219 4399 20000 -
Fuente Elaboracioacuten propia
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63 Poliacutetica de amortizacioacuten
La tabla de amortizacioacuten establecida por la Agencia Tributaria este 2015 para los distintos
elementos amortizables es la siguiente
TIPO DE ELEMENTO COEFICIENTE LINEAL MAacuteXIMO
PERIODO DE ANtildeOS MAacuteXIMO
Edificios comerciales administrativos de servicios y viviendas 2 100
Mobiliario 10 20
Aplicaciones informaacuteticas 33 6
Equipos para procesos de informacioacuten 25 8
Esto adquiere el siguiente significado
En nuestro caso al comprar un ordenador la ley establece que el porcentaje maacuteximo que se puede
aplicar como un gasto de amortizacioacuten es de un 25 anual
Esto quiere decir que si el ordenador cuesta 899 euros entonces ahora valdraacute 66526 euros y de
tal manera al antildeo siguiente se puede deducir a otros 23374 euros y asiacute hasta que el ordenador
valga cero euros
ELEMENTO IMPORTE Coef Max
Antildeos Maacutex
Antildeo 1 Antildeo 2 Antildeo 3 Antildeo 4 Antildeo 5 TOTAL
Construcciones 4450 euro 2 100 89 euro 89 euro 89 euro 89 euro 89 euro 445 euro
Mobiliario 6000 euro 10 20 600 euro 600 euro 600 euro 600 euro 600 euro 3000 euro
Aplicaciones informaacuteticas
1060 euro 33 6 353 euro 353 euro 353 euro - - 1060 euro
Equipos Proc Inform
2582 euro 25 8 646 euro 646 euro 646 euro 646 euro 646 euro 3228 euro
TOTAL 1688 euro 1688 euro 1688 euro 1335 euro 1335 euro
64 Ingresos por aacutereas de negocio Previsioacuten de ventas anuales
Fuente Elaboracioacuten propia (Informacioacuten obtenida de Agencia Tributaria)
Fuente Elaboracioacuten propia
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Cuando inicias un proyecto de negocio no se puede tener la certeza de que dichos servicios van
a tener buena aceptacioacuten pero si podemos realizar proyecciones que nos faciliten la toma de
decisiones a la hora de compra o invertir en RRHH
Seguacuten los precios estipulados en el punto 52 voy a realizar unas plantillas de caacutelculo en funcioacuten
de todos los aspectos que pueden influir en mayor o en menor medida en nuestras ventas y que se
han mencionado a lo largo de todo el trabajo Mi estimacioacuten de ventas la voy a realizar a 5 antildeos
desarrollando por trimestres las comunidades que podemos captar
Ingresos estimados del 1ordmAntildeo
1ordm ANtildeO
1ordm Trim 2ordm Trim 3ordm Trim 4ordm Trim COM
Nordm VEC
TOTAL euroVecino
Ingresos 1ordm Antildeo SERVICIOS ud Euros ud Euros ud Euros ud Euros
Com con 3 serv 2 1600 euro 2 1600 euro 2 1600 euro 2 1600 euro 8 72 6400 euro 460800 euro
Comcon 4 serv 1 900 euro 0 000 euro 2 1800 euro 1 900 euro 4 80 3600 euro 288000 euro
Comcon 5 serv 1 1000 euro 1 1000 euro 000 euro 0 000 euro 2 200 2000 euro 400000 euro
14 12000 euro 1148800 euro
Se estima captar 14 comunidades obteniendo unos ingresos anuales de 11488euro
Ingresos estimados del 2ordmAntildeo
Se estima captar 10 comunidades maacutes haciendo un total de 24 comunidades y obteniendo unos
ingresos anuales de 24016euro
Ingresos estimados del 3ordmAntildeo
2ordm ANtildeO
TOTAL INGRESOS 1ordm Trim 2ordm Trim 3ordm Trim 4ordm Trim
COM Nordm
VEC TOTAL
euroVecino Ingresos 2ordmAntildeo SERVICIOS ud Euros ud Euros ud Euros ud Euros
Com con 3 serv
1 800 euro 1 800 euro 0 000 euro 1 800 euro 3 27 2400 euro 64800 euro 525600 euro
Comcon 4 serv
0 000 euro 1 900 euro 2 1800 euro 1 900 euro 4 80 3600 euro 288000 euro 576000 euro
Comcon 5 serv
2 2000 euro 0 000 euro 0 000 euro 1 1000 euro 3 300 3000 euro 900000 euro 1300000 euro
10 9000 euro 1252800 euro 2401600 euro
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Se estima captar 11 comunidades maacutes haciendo un total de 35 comunidades obteniendo unos
ingresos anuales de 32696 euro
Ingresos estimados del 4ordmAntildeo
4ordm ANtildeO TOTAL
INGRESOS 1ordm Trim 2ordm Trim 3ordm Trim 4ordm Trim COM
Nordm VEC
TOTAL euroVecino
Ingresos 4ordmAntildeo SERVICIOS ud Euros ud Euros ud Euros ud Euros
Com con 3 serv
2 1600 euro 0 000 euro 0 000 euro 1 800 euro 3 27 2400 euro 64800 euro 770400 euro
Comcon 4 serv
0 000 euro 1 900 euro 1 900 euro 1 900 euro 3 60 2700 euro 162000 euro 1026000 euro
Comcon 5 serv
0 000 euro 0 000 euro 0 000 euro 1 1000
euro 1 100 1000 euro 100000 euro 1800000 euro
7 6100 euro 326800 euro 3596400 euro
Se estima captar 7 comunidades maacutes haciendo un total de 42 comunidades obteniendo unos
ingresos anuales de 35964 euro
Por uacuteltimo los ingresos estimados del 5ordmAntildeo son
3ordm ANtildeO TOTAL
INGRESOS 1ordm Trim 2ordm Trim 3ordm Trim 4ordm Trim COM
Nordm VEC
TOTAL euroVecino
Ingresos 3ordmAntildeo SERVICIOS ud Euros ud Euros ud Euros ud Euros
Com con 3 serv
1 800 euro 2 1600 euro 1 800 euro 1 800 euro 5 45 4000 euro 180000 euro 705600 euro
Comcon 4 serv
2 1800 euro 0 000 euro 1 900 euro 1 900 euro 4 80 3600 euro 288000 euro 864000 euro
Comcon 5 serv
1 1000 euro 0 000 euro 1 1000 euro 0 000 euro 2 200 2000 euro 400000 euro 1700000 euro
11 9600 euro 868000 euro 3269600 euro
5ordm ANtildeO TOTAL
INGRESOS 1ordm Trim 2ordm Trim 3ordm Trim 4ordm Trim COM
Nordm VEC
TOTAL euroVecino
Ingresos 5ordmAntildeo SERVICIOS ud Euros ud Euros ud Euros ud Euros
Com con 3 serv
1 800 euro 0 000 euro 0 000 euro 1 800 euro 2 18 1600 euro 28800 euro 799200 euro
Comcon 4 serv
0 000 euro 1 900 euro 0 000 euro 0 000 euro 1 20 900 euro 18000 euro 1044000 euro
Comcon 5 serv
1 1000 euro 1 1000 euro 0 000 euro 0 000 euro 2 200 2000 euro 400000 euro 2200000 euro
5 4500 euro 446800 euro 4043200 euro
Fuente cuadros de ingresos estimados Elaboracioacuten propia
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Se estima captar 5 comunidades maacutes haciendo un total de 47 comunidades obteniendo unos
ingresos anuales de 40432 euro
Como se pueden ver en los cuadros anteriores los incrementos de las ventas se estiman de la
siguiente forma
El primer antildeo realizaremos una gran inversioacuten y por tanto mayor dedicacioacuten en promocionar los
servicios haciendo hincapieacute en conseguir una cartera de clientes base Por ellos el mayor
incremento se aprecia en el segundo antildeo A partir del 3ordm antildeo la campantildea promocional seraacute menor
y las comunidades iraacuten entrando poco a poco incrementando las ventas entre un 9 y un 12
A continuacioacuten voy a desarrollar un graacutefico estimado de evolucioacuten donde podemos ver la el
progreso tanto de los ingresos como del nuacutemero de comunidades gestionadas a lo largo de 5 antildeos
65 Descripcioacuten de los costes
A continuacioacuten voy a presentar los costes fijos de la empresa
- Alquiler del local 300euromes aportando dos meses de fianza iniciales
- Colegiacioacuten 1500euro el primer antildeo y el resto 600euro
- Programa informaacutetico 1060euro al antilde
- Seguro 200euromes
- Gastos de personal 600mes a media jornada
- Publicidad paacutegina web y promocioacuten en revistashellip
Fuente Elaboracioacuten propia
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CCOOSSTTEESS FFIIJJOOSS
COSTES FIJOS
ANtildeO 1 ANtildeO 2 ANtildeO 3 ANtildeO 4 ANtildeO 5
Gastos de personal 720000 euro 720000 euro 720000 euro 720000 euro 720000 euro
Programa informaacutetico 106000 euro 106000 euro 106000 euro 106000 euro 106000 euro
Alquiler 420000 euro 360000 euro 360000 euro 360000 euro 360000 euro
Seguro 20000 euro 20000 euro 20000 euro 20000 euro 20000 euro
Colegiacioacuten 150000 euro 60000 euro 60000 euro 60000 euro 60000 euro
Publicidad 20000 euro 20000 euro 10000 euro 10000 euro 10000 euro
Amortizaciones 954 euro 954 euro 954 euro 954 euro 954 euro
TOTAL 1531400 euro 1381400 euro 1371400 euro 1371400 euro 1371400 euro
COSTES VARIABLES
Tras plantear los costes fijos mostramos los costes variables de la empresa
COSTES VARIABLES
ANtildeO 1 ANtildeO 2 ANtildeO 3 ANtildeO 4 ANtildeO 5
Suministros 90000 euro 108000 euro 114000 euro 96000 euro 102000 euro
Desplazamiento (Gasolina) 6000 euro 8000 euro 8000 euro 8000 euro 8000 euro
Consumibles 300000 euro 200000 euro 100000 euro 50000 euro 10000 euro
TOTAL 396000 euro 316000 euro 222000 euro 154000 euro 120000 euro
66 Cuenta de resultados previsionales
A continuacioacuten se presenta la cuenta de resultados esperada Dicha cuenta muestra los resultados
de las operaciones durante un periodo de tiempo mostrando los ingresos obtenidos los gastos
incurridos y la ganancia o peacuterdida de Trufincas SL durante ese tiempo En nuestro caso 5 antildeos
Fuente Elaboracioacuten propia
Fuente Elaboracioacuten propia
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1Impuestos sobre beneficios En el antildeo 2015 el tipo de gravamen general se reduce del 30 al 25 de manera
progresiva es decir el 28 para el 2015 quedando determinado el 28 para el 2016 Para entidades de nueva creacioacuten
que realicen actividades econoacutemicas se mantiene el 15 para el primer periodo impositivo en el que se obtiene una
base impositiva y el siguiente
Como podemos observar el primer antildeo tenemos peacuterdidas pero a partir del segundo antildeo
empezamos a obtener beneficios Hay que tener en cuenta que los primeros antildeos tus gastos se
incrementan porque debes invertir maacutes en publicidad y promocioacuten Una vez que ya te hayas dado
a conocer y tengas maacutes o menos una estabilidad el objetivo es realizar un buen mantenimiento de
las comunidades existentes teniendo a los clientes contentos e ir captando maacutes poco a poco
El mundo de las comunidades muchas veces es el ldquoboca a bocardquo por eso realizar un trabajo
perfecto conllevaraacute la obtencioacuten de maacutes clientes sin necesidad de invertir todos los antildeos en
publicidad y promocioacuten
Antildeo 1 Antildeo 2 Antildeo 3 Antildeo 4 Antildeo 5
INGRESOS 1148800 euro 2401600 euro 3269600 euro 3596400 euro 4043200 euro
Ventas 1148800 euro 2401600 euro 3269600 euro 3596400 euro 4043200 euro
COSTES VARIABLES 396000 euro 316000 euro 222000 euro 154000 euro 120000 euro
Suministros 90000 euro 108000 euro 114000 euro 96000 euro 102000 euro
Desplazamiento (Gasolina) 6000 euro 8000 euro 8000 euro 8000 euro 8000 euro
Consumibles 300000 euro 200000 euro 100000 euro 50000 euro 10000 euro
COSTES FIJOS 1436000 euro 1286000 euro 1276000 euro 1276000 euro 1276000 euro
Gastos de personal 720000 euro 720000 euro 720000 euro 720000 euro 720000 euro
Programa informaacutetico 106000 euro 106000 euro 106000 euro 106000 euro 106000 euro
Alquiler 420000 euro 360000 euro 360000 euro 360000 euro 360000 euro
Seguro 20000 euro 20000 euro 20000 euro 20000 euro 20000 euro
Colegiacioacuten 150000 euro 60000 euro 60000 euro 60000 euro 60000 euro
Publicidad 20000 euro 20000 euro 10000 euro 10000 euro 10000 euro
Amortizaciones 954 euro 954 euro 954 euro 954 euro 954 euro
COSTES FIJOS Y AMORTIZACIONES 1531400 euro 1381400 euro 1371400 euro 1371400 euro 1371400 euro
RESULTADO BRUTO -683200 euro 799600 euro 1771600 euro 2166400 euro 2647200 euro
TOTAL DE INGRESOS FINANCIEROS 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
Gastos financieros 99800 euro 81735 euro 62769 euro 42856 euro 21950 euro
TOTAL GASTOS FINANCIEROS 99800 euro 81735 euro 62769 euro 42856 euro 21950 euro
RESULTADO FINANCIERO -99800 euro -81735 euro -62769 euro -42856 euro -21950 euro
BENEFICIO ANTES DE IMPUESTOS -783000 euro 717865 euro 1708831 euro 2123544 euro 2625250 euro
Impuestos sobre beneficios -219240 euro 201002 euro 256325 euro 318532 euro 393788 euro
BENEFICIO DESPUEacuteS DE IMPUESTOS -563760 euro 516863 euro 1452507 euro 1805012 euro 2231463 euro
Fuente Elaboracioacuten propia
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67 Previsiones de tesoreriacutea
A continuacioacuten voy a presentar la tesoreriacutea anualizada de la empresa
1ordm Antildeo 2ordm Antildeo 3ordm Antildeo 4ordm Antildeo 5ordm Antildeo
Cobros por ventas 11488 euro 24016 euro 32696 euro 35964 euro 40432 euro
TOTAL COBROS 11488 euro 24016 euro 32696 euro 35964 euro 40432 euro
Pago por costes variables 3960 euro 3160 euro 2220 euro 1540 euro 1200 euro
Pagos por los costes fijos 15314 euro 13814 euro 13714 euro 13714 euro 13714 euro
TOTAL PAGOS 19274 euro 16974 euro 15934 euro 15254 euro 14914 euro
Cash Flow Operativo -7786 euro 7042 euro 16762 euro 20710 euro 25518 euro
Inversiones 14842 euro 0 euro 0 euro 0 euro 0 euro
Impuesto sobre beneficio 0 euro -2192 euro 2010 euro 2563 euro 3185 euro
Intereses de deuda 998 euro 817 euro 628 euro 429 euro 219 euro
Pagos extraoperativos 15840 euro -1375 euro 2638 euro 2992 euro 3405 euro
Capital 13000 euro 0 euro 0 euro 0 euro 0 euro
Emisioacuten de deuda 20000 euro 0 euro 0 euro 0 euro 0 euro
Ingresos extraoperativos 33000 euro 0 euro 0 euro 0 euro 0 euro
Cash Flow extraoperativo 17160 euro 1375 euro -2638 euro -2992 euro -3405 euro
Deacuteficit Superaacutevit 9374 euro 8417 euro 14124 euro 17718 euro 22113 euro
Deacuteficit Superaacutevit Acumulado 9374 euro 17791 euro 31915 euro 49634 euro 71747 euro
Fuente Elaboracioacuten propia
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68 Balances de situacioacuten previsionales
A continuacioacuten voy a presentar el balance previsional del antildeo inicial
ACTIVO 1ordm ANtildeO Antildeo 2 Antildeo 3 Antildeo 4 Antildeo 5
ACTIVO NO CORRIENTE 2252817 euro 2850738 euro 4094384 euro 5732753 euro 7810622 euro
GASTOS DE ESTABLECIMIENTO 75000 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
INMOVILIZADO INMATERIAL 70667 euro 35333 euro 000 euro 000 euro 000 euro
Inmovilizado Inmaterial 106000 euro 106000 euro 106000 euro 106000 euro 106000 euro
Amortizacioacuten Acumulada (II) 35333 euro 70667 euro 106000 euro 106000 euro 106000 euro
INMOVILIZADO MATERIAL 1169750 euro 1036300 euro 902850 euro 769400 euro 635950 euro
Inmovilizado Material 1303200 euro 1303200 euro 1303200 euro 1303200 euro 1303200 euro
Amortizacioacuten Acumulada (IM) 133450 euro 266900 euro 400350 euro 533800 euro 667250 euro
INMOVILIZADO FINANCIERO 937400 euro 1779105 euro 3191534 euro 4963353 euro 7174672 euro
Inmovilizados Financieros 937400 euro 1779105 euro 3191534 euro 4963353 euro 7174672 euro
ACTIVO CORRIENTE 152161 euro 491345 euro 375441 euro 205238 euro 15122 euro
Existencias 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
Realizable 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
Disponible 152161 euro 491345 euro 375441 euro 205238 euro 15122 euro
TOTAL ACTIVO 2404978 euro 3342083 euro 4469825 euro 5937991 euro 7825744 euro
Activo
En el Activo corriente podemos ver los activos que podemos transformar en dinero con maacutes
facilidad Variacutea en funcioacuten de la produccioacuten de la empresa Algunas de las partidas son
inversiones que se deben financiar El activo no corriente se compone de la inversioacuten previa y
miacutenima que la empresa debe realizar Estos activos no suelen variar mucho de antildeo en antildeo
PASIVO 1ordm ANtildeO Antildeo 2 Antildeo 3 Antildeo 4 Antildeo 5
PATRIMONIO NETO 986240 euro 1503103 euro 2955609 euro 4760622 euro 6992084 euro
Capital social 1550000 euro 1550000 euro 1550000 euro 1550000 euro 1550000 euro
Reservas y peacuterdidas 000 euro -563760 euro -46897 euro 1405609 euro 3210622 euro
Resultado del ejercicio -563760 euro 516863 euro 1452507 euro 1805012 euro 2231463 euro
PASIVO NO CORRIENTE 1637978 euro 1637978 euro 1257891 euro 858838 euro 439872 euro
Financiacioacuten lp 1637978 euro 1637978 euro 1257891 euro 858838 euro 439872 euro
PASIVO CORRIENTE -219240 euro 201002 euro 256325 euro 318532 euro 393788 euro
Deudas con Proveedores 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
Financiacioacuten cp 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
HP por impuesto sobre beneficio -219240 euro 201002 euro 256325 euro 318532 euro 393788 euro
TOTAL PASIVO 2404978 euro 3342083 euro 4469825 euro 5937991 euro 7825744 euro
Fuente Elaboracioacuten propia
Fuente Elaboracioacuten propia
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Pasivo
El Pasivo nos dice quieacuten financia la empresa En eacutel distinguimos entre el Pasivo a corto plazo el
cual se debe devolver en un periodo menor a un antildeo y el Pasivo a largo plazo
Ademaacutes consta del patrimonio neto formado por el capital social y el resultado del ejercicio
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7 PLAN FINANCIERO
71 Caacutelculo de los Flujos de Caja
Por Flujo de Caja entendemos que es la diferencia entre el efectivo que se ingresa menos el
efectivo que sale de la empresa es decir hablamos solo de efectivo no de rentabilidad como se
explica en el siguiente apartado
A continuacioacuten voy a realizar el caacutelculo de los datos del Flujo de Caja para el primer antildeo de la
empresa
Antildeo 1 Antildeo 2 Antildeo 3 Antildeo 4 Antildeo 5
Resultado despueacutes de impuestos
-563760 euro 516863 euro 1452507 euro 1805012 euro 2231463 euro
+ Amortizaciones 95400 euro 95400 euro 95400 euro 95400 euro 95400 euro
+ Incrementos en impuestos pendientes
-219240 euro 201002 euro 256325 euro 318532 euro 393788 euro
- Adquisiciones de activo fijo
1484200 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
Flujo Neto de caja del proyecto
-2171800 euro 813265 euro 1804231 euro 2218944 euro 2720650 euro
Resultado despueacutes de impuestos
-563760 euro 516863 euro 1452507 euro 1805012 euro 2231463 euro
+ Amortizaciones 95400 euro 95400 euro 95400 euro 95400 euro 95400 euro
+ Incrementos en impuestos pendientes
-219240 euro 201002 euro 256325 euro 318532 euro 393788 euro
- Devolucioacuten neta de deuda -1637978 euro -1637878 euro -1637778 euro -1637678 euro -1637578 euro
- Adquisiciones de activo fijo
1484200 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
Flujo Neto de caja de Capital -533822 euro 2451143 euro 3442009 euro 3856622 euro 4358228 euro
Flujo Neto de caja de Capital acumulado
-533822 euro 1917321 euro 5359330 euro 9215952 euro 13574180 euro
A traveacutes de este estudio podemos analizar la liquidez de la empresa entendiendo por ello la
capacidad de hacer frente a las obligaciones existentes de corto plazo
Los Flujos de Caja del primer antildeo son negativos ya que el primer antildeo es cuando realizas la mayor
inversioacuten (Calcular el resto de antildeos para ver la evolucioacuten positiva)
72 Rentabilidad del proyecto
Fuente Elaboracioacuten propia
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41
A continuacioacuten voy a presentar y explicar los ratios de rentabilidad maacutes significativos
fundamentando dichos enunciados en la diferencia entre las ganancias menos los gastos
Rentabilidad econoacutemica Mide la rentabilidad que se obtiene de las inversiones de la empresa
mediante el desarrollo de su actividad dicho de otra manera mide la eficiencia con la que la
empresa gestiona los recursos que se han aportado
119929119942119951119957119938119939119946119949119946119941119938119941 119916119940119848119847119848119950119946119940119938 =119913119912119920119931
119912119914119931119920119933119926 119931119926119931119912119923
ANtildeO 1 ANtildeO 2 ANtildeO 3 ANtildeO 4 ANtildeO 5
Rentabilidad econoacutemica -033 021 038 036 034
La evolucioacuten de la rentabilidad econoacutemica de Trufincas en una previsioacuten de 5 antildeos seraacute
mayormente positiva Podemos ver un gran incremento del mismo hasta el tercer antildeo y como se
estabiliza en el antildeo cuarto y quinto Con esta evolucioacuten observamos la productividad de los
activos y la eficiencia de la empresa Claramente los primeros antildeos son claves para obtener
clientes y promocionarse a ello se debe la impactante subida Los antildeos restantes se obtiene una
rentabilidad menor debido a la estabilidad que se alcanza centraacutendose maacutes en mantener a los
clientes ya existentes y dejando al lado el trabajo comercial para captar a nuevos clientes
Si quisieacuteramos aumentar nuestra rentabilidad econoacutemica podriacuteamos aumentar la rotacioacuten de
activo vendiendo maacutes es decir captando nuevas comunidades y reduciendo nuestros costes
Cuanto mayor sea el valor de este ratio mayor seraacute el rendimiento de los activos
Rentabilidad financiera Es el beneficio neto dividido entre los recursos propios o dicho de otra
manera es la rentabilidad de los capitales invertidos
119929119942119951119957119938119939119946119949119946119941119938119941 119917119946119951119938119951119940119946119942119955119938 =119913119916119925119916119917119920119914119920119926 119925119916119931119926
119927119912119931119929119920119924119926119925119920119926 119925119916119931119926
ANtildeO 1 ANtildeO 2 ANtildeO 3 ANtildeO 4 ANtildeO 5
Rentabilidad Financiera -057 034 049 038 032
Trufincas tiene una rentabilidad financiera positiva a lo largo del tiempo Al igual que con la
rentabilidad econoacutemica el primer antildeo los resultados son negativos pero si analizamos la
evolucioacuten vemos que es positiva hasta el tercer antildeo y luego disminuye un poco casi
estabilizaacutendose La rentabilidad financiera es para las empresas con aacutenimo de lucro el ratio maacutes
importante ya que mide el beneficio neto generado en relacioacuten a la inversioacuten de los propietarios
de la empresa Cuanto maacutes alto sea el ratio menos recursos se utilizan para obtener el beneficio
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8 EVALUACIOacuteN ECONOacuteMICA DEL PROYECTO
81 Pay-back o Periodo de Retorno
Pay-back es un meacutetodo usado en la evaluacioacuten de inversiones y se define como el periodo de
tiempo que la empresa tardaraacute en recuperar la inversioacuten con las ganancias que generaraacute el negocio
Puede ser una cantidad de meses o antildeos
Vamos a tomar como inversioacuten inicial el importe de inversiones maacutes el fondo de maniobra
17959 euro + 9000euro haciendo un total de 26959euro
Antildeo 1 Antildeo 2 Antildeo 3 Antildeo 4 Antildeo 5
Cash flow neto anual -533822 euro 2451143 euro 3442009 euro 3856622 euro 4358228 euro
Cash flow neto acumulado -533822 euro 1917321 euro 5359330 euro 9215952 euro 13574180 euro
Podemos comprobar a traveacutes de los caacutelculos que acabamos de realizar que en el tercer antildeo
recuperamos la inversioacuten realizada
Con estos caacutelculos no se tiene en cuenta el valor temporal del dinero ademaacutes de que el Pay-back
solo se fija en los beneficios que hacen falta hasta cubrir el importe de la inversioacuten sin valorar los
ingresos que se pueden producir despueacutes
82 Valor Actual Neto (VAN)
El VAN es un indicador financiero que mide los flujos de los futuros ingresos que tendraacute el
proyecto Con ello podremos determinar si al descontar la inversioacuten inicial nos quedaraacute alguna
ganancia
En nuestro proyecto de inversioacuten se exige un desembolso inicial de 26959euro y se espera que se
va a generar beneficios entre el 1ordm y el 5ordm antildeo Vamos a aplicar un tipo de descuento del 10 La
foacutermula para el caacutelculo es la siguiente
Pay-back
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43
119933119912119925 =119933119957
(120783 + 119948)119957minus 119920 119946119951
En la siguiente tabla podremos ver el desglose de los flujos de caja correspondiente a cada
uno de los antildeos aplicando los datos mencionados anteriormente
ANtildeO DESEMBOLSO INGRESOS FLUJO DESCONTADO
0 -26959 0 -2695900 euro
1 0 -5338 euro -485293 euro
2 0 24511 euro 2025738 euro
3 0 34420 euro 2586032 euro
4 0 38566 euro 2634125 euro
5 0 43582 euro 2706117 euro
VAN 6770819 euro
Tras los caacutelculos podemos ver que el VAN es positivo por lo que la inversioacuten seriacutea aceptable
La ventaja de calcular el VAN es que dicho estudio tiene en cuenta el valor del dinero con el
tiempo El inconveniente del mismo es que los flujos de caja calculados son estimados ya es
una proyeccioacuten futura y es posible que se haya realizado una mal valoracioacuten del mismo
llevando a decisiones erroacuteneas
83 Tasa Interna de Rentabilidad (TIR)
Este meacutetodo consiste en calcular la tasa de descuento que hace 0 el Valor Actual Neto Es la tasa
maacutexima que puede tener un proyecto para que sea rentable La foacutermula para el caacutelculo es la
siguiente
119931119920119929 =119933119957
(120783 + 119922)119957minus 119920 119946119951 = 120782
Para ello vamos a calcular el VAN con varias tasas de rentabilidad y obtendremos un graacutefico para
ver de forma aproximada entre que tanto por cierto estaacute la tasa de descuento que estamos
buscando
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TASA INTERNA DE RETORNO
TASA DE DESCUENTO
VAN
0 10878280 euro
5 8579932 euro
10 6770819 euro
15 5328346 euro
20 4164676 euro
25 3215859 euro
30 2434642 euro
35 1785638 euro
40 1242013 euro
45 783185 euro
50 393195 euro
55 59551 euro
60 -227620 euro
Por todo lo dicho anteriormente y tras el graacutefico que mostramos vemos que la tasa de descuento
que buscamos estaacute entre el 55 y el 60 y tras aplicar los caacutelculos correspondientes nos sale la
siguiente TIR
TIR 56
Tras obtener los resultados vemos que la Tasa Interna de Retorno es superior a la tasa de
descuento que aplicamos (10) por lo que este proyecto es interesante realizarlo Si la tasa fuese
superior al 56 los resultados seriacutean negativos y la inversioacuten no seriacutea viable
(euro2000000)
euro000
euro2000000
euro4000000
euro6000000
euro8000000
euro10000000
euro12000000
0 10 20 30 40 50 60 70
TASA INTERNA DE RETORNO (TIR)
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9 ASPECTOS FORMALES DEL PROYECTO
91 Forma juriacutedica
Como hemos nombrado en puntos anteriores se ha decidido crear una Sociedad Limitada para dar
forma juriacutedica a la empresa
Los criterios que nos han condicionado a tomar esta decisioacuten son los siguientes
- Nuacutemero de socios Al ser una empresa pequentildea con dos socios y capital reducido hemos
pensado que esta es la mejor opcioacuten
- Responsabilidad del Socio En una Sociedad Limitada la responsabilidad de los socios
ante las deudas se la sociedad estaacute limitada al capital aportado
- Capital Social Se planteoacute la creacioacuten de una Sociedad Anoacutenima pero el desembolso
inicial es mayor ademaacutes de una mayor complejidad y gastos de gestioacuten
- Estructura de Direccioacuten y Gestioacuten La estructura es maacutes flexible que en otras sociedades
siendo menor el rigor formar en su organizacioacuten
92 Proteccioacuten Juriacutedica
Dada la actividad a realizar se contrataraacute un seguro para las actividades ademaacutes del seguro
obligatorio de responsabilidad civil
93 Medidas de prevencioacuten de riesgos laborales
Las instalaciones de la oficina contaraacuten con las medidas de seguridad e higiene referidas
principalmente a
- Sistemas contra incendios
- Instalaciones eleacutectricas
- Evacuacioacuten del edificio
- Calefaccioacuten y aire acondicionado
- Equipos mecaacutenicos
La normativa que regula los riesgos laborales es la siguiente Prevencioacuten de Riesgos Laborales
Ley 311995 de 8 de Noviembre y su modificacioacuten por la ley 542003 de 12de diciembre de
reforma del marco normativo de la prevencioacuten de Riesgos Laborales BOE nordm298 de 13 de
diciembre
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10 PLANIFICACIOacuteN TEMPORAL DE PUESTA EN MARCHA
El listado de traacutemites que vamos a realizar como emprendedores en el mundo de las
administraciones de fincas es el habitual de una empresa y no presenta ninguacuten elemento especiacutefico
determinado por el tipo de actividad salvo la opcioacuten y recomendacioacuten de disponer el tiacutetulo de
Administrador de Fincas colegiado para tener maacutes prestigio y credibilidad a la hora de prestar los
servicios
El listado de traacutemites que realizaremos seraacuten los siguientes
- Registro del dominio
- Inscripcioacuten en el colegio de Administradores de Aragoacuten
- Constitucioacuten de la Sociedad Limitada
- Declaracioacuten previa al inicio de la actividad
- Solicitud del preacutestamo
- Gestioacuten del alquiler del local
- Solicitud de licencia de obra
- Acondicionamiento del local
- Seleccioacuten de trabajador
- Solicitud de licencia de apertura
- Adquisicioacuten del equipamiento
- Inicio de campantildea promocional de apertura
- Inicio de la actividad
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11 CONCLUSIONES
El objetivo de este proyecto ha consistido en elaborar un plan de negocio viable Para ello ha
sido necesario realizar una serie de estudios financieros y anaacutelisis globales que puntualizaremos
a continuacioacuten
En primer lugar hemos presentado el plan de negocio a seguir Descripcioacuten del sector y empresa
creadora objetivos principales y datos iniciales del proyecto
Posteriormente hemos procedido a realizar un estudio de mercado y del entorno de la actividad
de la empresa Para el estudio del entorno hemos utilizado el anaacutelisis PESTE analizando cada uno
de sus componentes llegando a la conclusioacuten de que actualmente las dimensiones poliacuteticas nos
afectan negativamente considerando la poliacutetica de hoy en diacutea como restrictiva Lo mismo
podemos decir de la dimensioacuten econoacutemica La sociedad es un aspecto muy importante ya que
vivimos en una sociedad de tendencias Con respecto al aacutembito tecnoloacutegico y del medio ambiente
pienso que cada diacutea su evolucioacuten es mayor y ademaacutes disponemos de maacutes avances Para el anaacutelisis
del sector hemos utilizado las 5 fuerzas de Porter lo que ello conlleva un anaacutelisis de los clientes
proveedores competidores y competidores potenciales Hemos llegado a la conclusioacuten de que el
sector de las administraciones de fincas es atractivo ya que su acceso es faacutecil y asequible por lo
que resulta sencillo que nuevas empresas puedan competir con las ya existentes Presenta alto
poder de clientes y alto grado de rivalidad sin existir productos sustitutivos A traveacutes del anaacutelisis
DAFO hemos podido ver la situacioacuten que tienen este tipo de empresas destacando las
oportunidades amenazas fortalezas y debilidades
Tambieacuten hemos realizado un anaacutelisis de costes y de la zona de expansioacuten tomando el barrio
Parque Venecia como la zona idoacutenea para dar nuestros primeros pasos
Posteriormente hemos definido los servicios que realizaraacute la empresa junto a los factores del eacutexito
siendo estos ubicacioacuten de la empresa atencioacuten personalizada trabajo en equipo implantacioacuten y
seguimiento de la ley formacioacuten colegiacioacuten y tecnologiacutea
Otro punto que hemos tenido en cuenta y considero muy importante para un buen comienzo son
las acciones de marketing aplicadas Se realizaraacute buzoneo mailing y telemarketing Aplicar una
buena estrategia de marketing es fundamental para darnos a conocer y captar clientes
En cuanto al plan econoacutemico financiero destacar que la financiacioacuten total del proyecto asciende
a 35500euro de los cuales 20000euro los adquirimos a traveacutes de un preacutestamo bancario Establecemos
unos precios adecuados acordes con los establecidos por el Colegio de Administradores y
estimamos una evolucioacuten de los ingresos percibidos Seguacuten las tablas desarrolladas tendremos
una evolucioacuten progresiva Los primeros antildeos invertiremos en una fuerte estrategia de marketing
captando maacutes comunidades Con el paso de los antildeos las comunidades iraacuten entrando maacutes
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paulatinamente Dispondremos de una fuente de ingresos que debemos mantener por tanto el
trabajo se centraraacute maacutes en satisfacer a los clientes actuales ya que ellos seraacuten probablemente los
que nos acerquen a clientes potenciales
El primer antildeo partiremos de un beneficio despueacutes de impuestos negativo al igual que los flujos
de caja que cambiaraacuten a partir del segundo antildeo principalmente por el aumento de los ingresos
La evolucioacuten de las rentabilidad como hablamos en su apartado son positivas es importante que
ambas crezcan o se mantengan eso significaraacute que obtendremos beneficios con mayor facilidad
y que el rendimiento seraacute mayor
Seguacuten los caacutelculos obtenidos recuperaremos la inversioacuten al tercer antildeo y los datos obtenidos a
traveacutes del VAN y la TIR nos indican que el proyecto seraacute rentable
Considero a las Administraciones de Fincas unas de las profesiones maacutes desconocidas Pienso
que es muy sacrificada ya que debes mediar entre las disputas de los propietarios no existe un
horario fijo y las remuneraciones percibidas dependen de la cartera de clientes que poseas por lo
que debes ser un profesional para todo pero a pesar de todo ello pienso que se pueden llegar a
alcanzar muchas satisfacciones
Como podemos observar en los graacuteficos y caacutelculos anteriores en principio el proyecto no
presentaraacute problemas de solvencia por lo cual podemos decir que a priori demostraraacute tener
viabilidad financiera Si realizamos un trabajo oacuteptimo podremos llegar a alcanzar grandes
beneficios
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BIBLIOGRAFIA
Ley de Propiedad Horizontal
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Poblacioacuten 2012
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Poblacioacuten 2014
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Local
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[130041534]-[campaing]|[warehouse_rent_zaragoza]-[27813366]ampsource=299ampxts=352991
Preacutestamo ICO
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Tablas de Amortizaciones
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httpasesor-contableestablas-amortizacion-2015
Contratacioacuten internet
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adslpid=PY-home3-NC
Impuesto sobre beneficios
httpwwwboeesbuscaractphpid=BOE-A-2014-12328
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2 ESTUDIO DE MERCADO Y ENTORNO DE LA ACTIVIDAD
DE LA EMPRESA
21 Anaacutelisis del entorno
A continuacioacuten vamos a describir y desarrollar aquellas variables del macro-entorno que afectan
de manera directa o indirecta a los resultados y a las actividades que puedan desarrollar las
empresas en general
Para ello vamos a utilizar el anaacutelisis PESTE Este anaacutelisis es un marco que los consultores utilizan
para explorar el macro-entorno externo en el cual opera una organizacioacuten Se considera una
herramienta estrateacutegica uacutetil para comprender los ciclos de un mercado la posicioacuten de una
empresa o la direccioacuten operativa
PESTE son las siglas para los siguientes factores
- Poliacutetico y Legal
- Econoacutemico
- Social
- Tecnoloacutegico
- Ecoloacutegico
POLIacuteTICO Y LEGAL
El primero de los entornos que se puede destacar es el Poliacutetico y Legal Los diferentes gobiernos
influyen de varias formas en la relacioacuten que se establece con las empresas La capacidad
competitiva de la organizacioacuten depende en gran medida de los impuestos a los que esteacute sometida
las subvenciones y en general de la poliacutetica especiacutefica en un sector y un lugar
- El gobierno actual se encuentra en una situacioacuten inestable El causante de esta situacioacuten
se denomina crisis econoacutemica Alguna de las consecuencias son el desempleo la caiacuteda
de las ventas la reduccioacuten de salarioshellip Ademaacutes el crash financiero de los salarios de
los altos ejecutivos o la ausencia de eficacia de los organismos reguladores tambieacuten afecta
al sistema financiero espantildeol
- La Poliacutetica Fiscal refleja la actuacioacuten del Estado sobre la toma de decisiones referente al
gasto puacuteblico En nuestro paiacutes el gasto puacuteblico se ha reducido considerablemente por la
mala situacioacuten que estamos atravesando y por los grandes gastos afectados mientras que
los impuestos estaacuten creciendo Como resultado la poliacutetica es restrictiva
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- Comercio Exterior El mercado es cada vez maacutes reducido lo cual se traduce en que la
exportacioacuten no es algo por lo que una empresa pueda optar o no sino que es algo
absolutamente imprescindible para alcanzar una dimensioacuten de produccioacuten competitiva
- Los hechos analizados expresan el deacuteficit del Estado de bienestar en Espantildea su debilidad
comparada con los paiacuteses europeos de nuestro entorno y su fragilidad para atender las
necesidades y garantiacuteas de proteccioacuten social de la poblacioacuten
- El fuerte crecimiento del desempleo Actualmente un gran nuacutemero de empresas presentan
Expedientes de Regulacioacuten de Empleo (EREs)
- Defensa de la competencia La existencia de una competencia efectiva entre las empresas
constituye uno de los elementos definitorios de la economiacutea de mercado disciplina la
actuacioacuten de las empresas y reasigna los recursos productivos a favor de los operadores
o las teacutecnicas maacutes eficientes
ECONOacuteMICO
Son los cambios que afectan a las relaciones de produccioacuten distribucioacuten y consumo o prestacioacuten
de servicios de una empresa es decir a la forma en que la sociedad decide usar los recursos
Actualmente nos encontramos en un entorno econoacutemico restrictivo A consecuencia de ello
estamos en un estado de ldquocrisis econoacutemicardquo Por ello entre todos los factores econoacutemicos que
afectan a la empresa los maacutes significativos son
- Ciclo econoacutemico nos encontramos en una situacioacuten de recesioacuten econoacutemica lo cual ha
afectado en mayor o menor medida a la mayoriacutea de empresas y hogares espantildeoles de
forma negativa
- Tasa de desempleo el paro (indicador retrasado de la actividad econoacutemica) se encuentra
en un estado de continuo aumento La tasa de paro ha llegado aproximadamente a los 5
millones de parados supera el 20 de la poblacioacuten Esta elevada tasa tiene que ver con
la intensa caiacuteda de la demanda interna (consumo privado puacuteblico e inversiones) Ademaacutes
este constante aumento del paro haraacute que aumente el gasto puacuteblico ya que se deberaacuten
atender todas las prestaciones que se vayan produciendo
- La subida de precios produce un efecto devastador en el poder adquisitivo de las personas
asiacute como una reduccioacuten de los beneficios de la empresa y por tanto una disminucioacuten en
la inversioacuten lo que puede provocar una caiacuteda de la produccioacuten
- Renta disponible esta renta incluye los ingresos procedentes del trabajo los rendimientos
de capital (como alquileres) prestaciones sociales y transferencias En estos momentos
la renta disponible de los hogares e instituciones sin aacutenimo de lucro han descendido en
torno a un 32 esto es la consecuencia de la ecuacioacuten en la que nos encontramos maacutes
paro maacutes impuestos igual a menos riqueza La caiacuteda se explica por la disminucioacuten del
saldo de renta primas el descenso del excedente de explotacioacuten y la renta mixta de los
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hogares la bajada de la remuneracioacuten de los asalariados y del saldo neto de rentas de
propiedad percibidas
- Como suele pasar en tiempos de inestabilidad econoacutemica las familias consumen menos
por lo que la tasa de ahorro de los hogares aumenta
- Tipos de intereacutes dentro de la recesioacuten en la que nos encontramos los tipos de intereacutes
crecen por lo que se encarecen los preacutestamos y hay una menor accesibilidad al creacutedito
A las empresas les es maacutes caro obtener financiacioacuten para llevar a cabo sus planes de
inversioacuten Ademaacutes se incentivaraacute el ahorro al ser remunerado mejor y se reduciraacute el
consumo por lo que la demanda de productos disminuiraacute y por lo tanto disminuiraacute el
empleo
- Producto Interior Bruto nos indica el valor monetario de la produccioacuten de bienes y
servicios de un paiacutes en un antildeo En estos momentos el PIB en Espantildea seguacuten indica el FMI
(Fondo Monetario Internacional) caeraacute un 15 para este antildeo debido al estado de
recesioacuten en el que nos encontramos y el que se preveacute que perdure Este mal
comportamiento de la actividad econoacutemica explica que Espantildea se encuentre en la cabeza
del mundo desarrollado en cuanto a desempleo
SOCIAL
Este factor hace referencia a los cambios que experimentan las personas en sus valores y estilos
de vida y que afectan a la actitud que tienen hacia determinados productos o servicios Los
podemos englobar en los siguientes puntos
- Tendencias en el estilo de vida Debido a las circunstancias actuales en las que vivimos
las personas en general se han vuelto maacutes desconfiadas por lo que tenemos mucho
cuidado a la hora de comprar un producto o contratar unos servicios
- La imagen que las personas tengan de la empresa afecta mucho a hora de contratar unos
servicios por lo que las empresas tienen que intentar conseguir que los clientes tengan
una imagen positiva de ellos
- La actitud de los consumidores hacia los productos o servicios la cual estaacute influida en
parte por la imagen que tienen de la empresa y por lo que le han hablado de ella
TECNOLOacuteGICO
Son los cambios en la tecnologiacutea que afectan al sector tanto en su parte mecaacutenica como en la
legislacioacuten tecnoloacutegica gasto puacuteblico innovacioacuten obsolescenciahellip Algunos de los factores
tecnoloacutegicos son
Convivencia los meacutetodos de gestioacuten tradicionales con la maacutes alta tecnologiacutea
Constante inversioacuten en nuevas tecnologiacuteas tanto a nivel de soportes fiacutesicos como de
programas informaacuteticos
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Avances en las comunicaciones a la hora de ponernos en contacto con los clientes
existiendo por ejemplo el correo electroacutenico
ECOLOacuteGICO
Son los que engloban las leyes medioambientales regulaciones sobre el consumo de energiacutea y el
reciclaje de residuos calentamiento globalhellip
Ley 162002 de prevencioacuten y control integrado de la contaminacioacuten que articula un
procedimiento para la concesioacuten de las autorizaciones ambientales integradas para las
instalaciones industriales sujetas a la misma donde deberaacuten constar los liacutemites maacuteximos
de emisioacuten autorizados en funcioacuten de las mejores teacutecnicas disponibles en cada caso
Consumo de energiacutea Espantildea consume aproximadamente la mitad de su energiacutea en el
sector industrial Una de las medidas de ahorro fue la aplicacioacuten del cambio de hora dos
veces al antildeo de forma obligatoria con la que se llega a ahorrar un 5
La regulacioacuten sobre el reciclaje promocionando el uso responsable del papel y la
reutilizacioacuten de libros de texto y lectura
En conclusioacuten podemos afirmar que la dimensioacuten poliacutetica actual afecta a nuestro entorno de
forma negativa principalmente por la situacioacuten de crisis que estamos atravesando Hoy en diacutea
consideramos que la poliacutetica es restrictiva debido a las deudas que tiene el gobierno afectando de
este modo al gasto puacuteblico y al aumento de los impuestos para asiacute poder recuperarse Esta
situacioacuten les ha obligado a crear una reforma laboral donde las medidas maacutes destacadas son la
suspensioacuten y los despidos Por otro lado existen normativas para velar por la seguridad de los
trabajadores La dimensioacuten econoacutemica se centra en la alta tasa de desempleo que tenemos Este
aspecto influye en el consumo de la poblacioacuten ya que al ganar menos dinero demandan menos
productos Otro aspecto que afecta a la demanda es el precio de los productos y servicios que se
han visto modificados tras la subida de los impuestos Vivimos en una sociedad de tendencias en
la que compramos lo que en ese momento estaacute de moda y contratamos servicios seguacuten la opinioacuten
de terceros Esta situacioacuten se debe a la imagen que percibimos y a las opiniones y comentarios
que se puedan generar Dentro del aacutembito tecnoloacutegico se producen grandes avances consiguiendo
minorar el tiempo de gestioacuten y mejorar su calidad Por uacuteltimo destacar que existe una amplia
concienciacioacuten con el medio ambiente
22 Anaacutelisis del sector
Anteriormente se ha realizado un estudio de los factores del macro-entorno En este apartado
hablareacute sobre el sector de las administraciones de fincas y su situacioacuten actual
Hace antildeos el trabajo de administrador se limitaba a pagar la cuenta de luz cambiar las bombillas
y contratar a alguien para limpiar las zonas comunes Ahora el administrador se ocupa de
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gestionar el patrimonio de la comunidad que puede incluir la infraestructura cuya administracioacuten
requiere conocimientos legales teacutecnicos contables financieros arquitectoacutenicos y lo que no es
menos importante tiempo para ocuparse de ellos
Con respecto a la situacioacuten actual del sector de las administraciones de fincas podemos antildeadir que
sigue siendo imprescindible a pesar de la caiacuteda del ldquoboomrdquo Inmobiliario ya que toda comunidad
de vecinos y sobre todo aquellas que estaacuten compuestas por un nuacutemero importante de propietarios
necesitan el respaldo y el apoyo de un representante que le asesore en la toma de decisiones
Desde mi punto de vista algunos de los aspectos maacutes importantes que debe tener un buen
administrador de fincas son
- Cercaniacutea con los clientes Mantener satisfechos a los propietarios es el principal objetivo
Para ello saber comunicarles y transmitirles las incidencias o sucesos que ocurran en la
comunidad es de vital importancia
- Transparencia y sinceridad Desgraciadamente el mundo de las administraciones de
fincas es un sector en ocasiones opaco y poco transparente Por ejemplo que cada
comunidad tenga su cuenta bancaria o que se permita la entrada de cualquier gremio que
desee la comunidad dice mucho de un administrador
- Profesionalidad Un buen administrador debe saber resolver los conflictos o incidencias
que surjan Tambieacuten debe estar al diacutea de las nuevas normativas que salgan
Plantear una buena estrategia de marketing que permita darte a conocer y poder captar clientes
crear un logotipo y un nombre que resalte respecto a la competencia buscar una buena ubicacioacuten
y actualizarse adentraacutendose en los entornos maacutes visitados actualmente pueden ser algunos de los
meacutetodos usados para empezar a crecer en el sector
23 Anaacutelisis estrateacutegico del sector
El anaacutelisis estrateacutegico del sector o tambieacuten denominado entorno especiacutefico describe los factores
externos relativos al sector de las administraciones de fincas Este anaacutelisis tiene la capacidad de
ayudarte a cambiar estas condiciones y adaptarte de la mejor forma al entorno
En primer lugar vamos a desarrollar los diferentes componentes que forman el entorno de la
empresa y posteriormente realizaremos el anaacutelisis de las 5 fuerzas de Porter
COMPONENTES
Clientes
El sector de las administraciones de fincas es un sector que presta servicios y no bienes materiales
por lo tanto los clientes son los propietarios de las viviendas de las distintas comunidades
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Los clientes interesados en estos servicios suelen ser personas adultas que poseen una estabilidad
laboral y pueden afrontar las responsabilidades que acarrea la adquisicioacuten de una propiedad
Seguacuten el aacutembito en el que te muevas las edades de los clientes pueden variar Si trabajas en zonas
nuevas donde las viviendas estaacuten recieacuten construidas los propietarios seraacuten joacutevenes y por teacutermino
general deberaacutes enfrentarte a su sabiduriacutea Si por el contrario te mueves en zonas de la ciudad maacutes
asentadas donde las viviendas rondan entre los 50 y 80 antildeos tendraacutes una cartera de clientes maacutes
envejecida donde seguramente los propietarios desconozcan muchos aspectos del sector siendo
por ello menos exigentes en el terreno teacutecnico No obstante posiblemente requieran maacutes cercaniacutea
y paciencia a la hora de adaptar tu forma de trabajar y cambiarles de alguacuten modo el sistema que
hayan podido aplicar durante antildeos atraacutes
Todos ellos suelen exigir a su administrador que resuelva los problemas de la comunidad de
forma inmediata profesional y eficaz Para mantenerlos satisfechos es fundamental estar siempre
pendiente de ellos y a su disposicioacuten llevando todas las gestiones al diacutea y subsanando todas las
incidencias e impedimentos que vayan surgiendo
Proveedores
En este caso consideramos proveedores a los gremios con los que trabajamos diacutea a diacutea En una
comunidad hay una serie de gastos fijos (lo que conlleva trabajar con unos proveedores fijos) que
praacutecticamente tienen todas las comunidades y otra serie de gastos extra que van surgiendo seguacuten
las necesidades de cada comunidad
Por proveedores fijos entendemos
- Empresa de ascensores
- Empresa de energiacutea eleacutectrica
- Ayuntamiento (Suministro de agua)
- Empresa de limpieza
- Empresa de extintores
Proveedores en funcioacuten de los gastos ocasionados Los principales gremios son
- Cerrajeriacutea
- Fontaneriacutea
- Electricidad
- Desinsectacioacuten
- Albantildeileriacutea
- Etc
Por teacutermino general la mayoriacutea de las administraciones de fincas trabajan siempre con el mismo
rango de gremios ya que el tener unos proveedores de confianza con los que poder trabajar facilita
mucho las cosas Los propietarios son los que eligen el gremio que va a trabajar en cada
comunidad por ello es necesario que los administradores dispongan de maacutes de un gremio de
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confianza En el caso de que alguacuten propietario presente gremios por su cuenta hay que tenerlos
en consideracioacuten al fin y al cabo en la administracioacuten se aconseja de lo que podriacutea ser mejor pero
las decisiones finales siempre las toman el presidente o propietarios
Puedo destacar que hoy en diacutea hay mucha competencia entre los distintos proveedores ademaacutes
de que ha ido aumentado en la misma proporcioacuten que la crisis econoacutemica Las empresas muy
especiacuteficas han tenido que ampliar los servicios para poder abarcar maacutes campos llegando a prestar
todos los servicios principales de reparacioacuten (fontaneriacutea electricista albantildeileriacuteahellip)
Competidores
Este sector se puede enfocar desde varios puntos de vista
- Puedes especializarte solo y exclusivamente en comunidades
- Puedes complementar el trabajo de comunidades con otro tipo de servicios
Hay quien piensa que la forma de diferenciarse de la competencia es ampliando servicios
Debemos saber que existen empresas especializadas en otras gestiones que complementan sus
servicios con el negocio de las comunidades y por tanto son fiel competencia de las empresas
cuya dedicacioacuten exclusiva son las administraciones de fincas Estas empresas son
- Inmobiliarias Unen dos actividades con un volumen de ingresos complementario A
traveacutes de la inmobiliaria se pueden ofrecer grandes beneficios Al unirlo con
administracioacuten de fincas se puede aportar solidez al negocio
- Gestoriacuteas Aprovechan los conocimientos adquiridos y la cartera de clientes creada para
ofrecerles otros servicios complementarios
- Despacho de abogados Para diferenciarse del resto pueden asociarse con un letrado De
esta forma ofrecen asistencia judicial a los clientes
Yo opto por la especializacioacuten exclusiva en comunidades Hay otras formas de diferenciarse de
la competencia ofrecer un trato personalizado y eficiente a los clientes realizar un trabajo raacutepido
y de calidad y ofrecer una tabla de precios asequibles
Este sector se mueve en torno a las PYMES La mayoriacutea de empresas especializadas en el tema
son empresas familiares o pequentildeas empresas por lo que un punto importante a tener en cuenta
es elegir bien el lugar donde se van a ofrecer los servicios y estudiar la competencia existente
Competidores potenciales
Por competidores potenciales entendemos aquellos empresarios o empresas que quieren entrar en
el sector de las administraciones de fincas El aumento de estos competidores dependeraacute del grado
de atractivo que tenga dicho sector
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En el caso de las barreras de entrada pienso que puede jugar en contra ya que para poder ser
administrador de fincas no se exigen muchos requisitos (tener una titulacioacuten universitaria o ser
titulado en Administracioacuten de Fincas) y la inversioacuten no es muy elevada ademaacutes de que no se
necesita tecnologiacutea muy especiacutefica ni costosa al menos al inicio del proyecto
El aspecto con el que podemos destacar del resto es mostrando nuestra transparencia y lealtad
haciendo constar que nosotros somos gestores y asesores pero que la uacuteltima palabra siempre es
del presidente Muchas administraciones de fincas no son todo lo legales y transparentes que
deberiacutean ser Alguacuten ejemplo de ello seriacutea la existencia de una cuenta conjunta donde se realicen
las operaciones monetarias de todas las comunidades o el aporte por parte del administrador de
sus propios gremios
LAS 5 FUERZAS DE PORTER
Una vez desarrollados todos los componentes vamos a realizar el anaacutelisis de las cinco fuerzas de
Porter Este anaacutelisis es una herramienta de gestioacuten que permite analizar la empresa a traveacutes del
sector de las administraciones de fincas De esta forma conseguiremos un mejor anaacutelisis del
entorno al que pertenece la empresa y en base a ello podremos disentildear estrategias que permitan
aprovechar las oportunidades y hacer frente a las amenazas
A continuacioacuten voy a desarrollar el esquema que posteriormente explicareacute punto por punto
Competidores en el sector
de las Administraciones de
Fincas
Rivalidad entre los
competidores
Proveedores Compradores
Sustitutivos
Competidores
potenciales
Amenaza de nuevos ingresos
Poder de negociacioacuten con los
proveedores
Poder de negociacioacuten de los clientes
Amenaza de productos sustitutivos
Fuente Elaboracioacuten propia
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PODER NEGOCIADOR CON CLIENTES
Este apartado hace referencia al poder que tienen los consumidores para obtener buenos precios
y condiciones Podemos destacar los siguientes aspectos
- No existe concentracioacuten de clientes debido a las diversas opciones que tienen en el mercado
por lo que los clientes estaacuten muy repartidos
- Tiene un importante poder de negociacioacuten ya que el coste que le supone al cliente los
servicios no es muy elevado por lo tanto cambiar de administrador no les supondriacutea mucho
- Los servicios prestados son todo lo diferenciado que el administrador quiera ser ya que es
eacutel quien presta los servicios decide el meacutetodo de gestioacuten
- En cuanto a la importancia de los servicios prestados es vital ya que sobre todo en las
comunidades grandes la autogestioacuten es un trabajo muy complicado
- Existe un riesgo ya que no cumplir con los servicios pactados puede llevar a la resolucioacuten
del contrato
PODER NEGOCIADOR CON PROVEEDORES
Existe un gran poder de negociacioacuten con los proveedores ya que actualmente disponemos de
muacuteltiples empresas dedicadas al mantenimiento o reparacioacuten de comunidades Son los
proveedores de nuestros clientes pero de alguacuten modo recae su buena o mala gestioacuten sobre el
administrador El tener un abanico muy grande de proveedores nos permite poder usar maacutes
criterios de eleccioacuten y si no quedamos conforme con alguno de ellos podemos contar con otro
distinto para la proacutexima gestioacuten
RIVALIDAD ENTRE COMPETIDORES
El sector de las administraciones de fincas se caracteriza hoy en diacutea por poseer muchas empresas
que compiten entre siacute por lo que no hay ninguna que domine el mercado Principalmente
compiten por los precios generando menos beneficios y llegando a un punto donde el sector se
veraacute perjudicado rechazando la entrada de nuevas empresas
Este sector ademaacutes de competir en precios compite en publicidad innovacioacuten calidad del
serviciohellip por lo que se debe estar ldquoal pie del cantildeoacutenrdquo sin dejar al margen ninguacuten aspecto
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AMENAZA DE ENTRADA DE NUEVOS COMPETIDORES
En este sector se aprecia que el coste de inversioacuten inicial es bajo por ello la llegada de empresas
en participar en el mismo seraacute maacutes grande y raacutepida sin encontrar grandes barreras de entrada
Hago una puntualizacioacuten en este apartado y es que las empresas que llevan tiempo en el sector
generalmente estaacuten consolidadas teniendo una amplia cartera de clientes que se han ganado con
el paso del tiempo generalmente pertenecientes a la misma zona
Considero que es un sector contestable ya que los precios dependen del nivel competitivo del
sector sin que influya el nuacutemero de empresas que existan en el sector
AMENAZAS DE POSIBLES PRODUCTOS SUSTITUTIVOS
En este sector no considero que existan productos sustitutivos ya que el servicio que prestamos
no se puede ofrecer de otra forma Siacute lo pueden ejercer otras personas como abogados gestoriacuteas
de empresas o los propios presidentes pero los servicios que se vayan a prestar no seraacuten los
mismos
CONCLUSIOacuteN DEL ENTORNO ESPECIacuteFICO
El sector de las administraciones de fincas tiene
o Poder de clientes ALTO
o Poder de proveedores ALTO
o Grado de rivalidad ALTO
o Amenaza de entradas ALTO
o Amenaza de sustitutos BAJO
Al aplicar las cinco fuerzas de Porter al sector de las Administraciones de Fincas podemos
concluir que es atractivo ya que acceder a eacutel es faacutecil y econoacutemico por lo que resulta sencillo que
nuevas empresas puedan competir con la ya existentes He de antildeadir que el camino para llegar al
nivel de las empresas competidoras ya constituidas no es faacutecil ya que las empresas posicionadas
en este sector han ldquomarcado su territoriordquo por decirlo de alguna manera e igualarlas requiere un
tiempo
Presenta alto poder de clientes y alto grado de rivalidad sin existir productos sustitutivos
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24 Anaacutelisis DAFO
Con toda la informacioacuten recopilada en los anteriores anaacutelisis vamos a obtener un resumen de lo
que seriacutea el anaacutelisis estrateacutegico donde veremos la situacioacuten en la que se encuentra este tipo de
empresas para disentildear el plan estrateacutegico a seguir
Antes de tomar cualquier decisioacuten estrateacutegica es imprescindible realizar un diagnoacutestico de la
empresa para ello realizaremos un anaacutelisis DAFO que es el meacutetodo maacutes sencillo y eficaz Con
ello obtendremos conclusiones acerca de coacutemo aprovechar los puntos fuertes de la empresa y las
oportunidades del entorno y de coacutemo corregir las debilidades de la empresa y protegerse contra
las amenazas externas
OPORTUNIDADES
- La entrada de nuevos meacutetodos de comunicacioacuten maacutes raacutepidos y eficaces ha hecho que
comunidades de elevados vecinos donde la media de edad esteacute entorno a los 60 antildeos
hayan tenido que recurrir a un administrador para que realice todas las gestiones
simplemente por desconocimiento
- Desde que llegoacute la crisis econoacutemica los recibos pendientes y las deudas han aumentado
Esta situacioacuten ha hecho que la mayoriacutea de las comunidades tengan propietarios con
deudas pendientes y que por ello deban tomar medidas judiciales desconociendo el
procedimiento a seguir Esta situacioacuten ha hecho que cuenten con administradores para
solucionarles dichos problemas
AMENAZAS
- Competidores El sector de las administraciones de fincas es un sector que no ha sufrido
mucha caiacuteda con la crisis sobre todo en comunidades muy grandes es imprescindible
tener un administrador Esto ha conllevado la apertura de muchas oficinas de este sector
- Los precios estipulados hoy en diacutea son muy bajos
- Captacioacuten de clientes
- Crecimiento lento del mercado
FORTALEZAS
- Las empresas especializadas en fincas son empresas maacutes formadas en el sector que
gestoriacuteas geneacutericas o incluso abogados
- Ofrecer calidad y honestidad son los puntos maacutes importantes a la hora de formar una
empresa con estas caracteriacutesticas Que los gremios los escojan los vecinos que las
compantildeiacuteas de seguros sean externas y que todo se haga con el consentimiento y firma
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del presidente son algunos de los aspectos que mi empresa tendraacute y asiacute destacaremos
respecto a la competencia
- Organizacioacuten y orden Llevarlo todo al diacutea
- Comunicacioacuten con el equipo de trabajo
DEBILIDADES
- Dificultades para captar los primeros clientes
- Llegar a trabajar con una comunidad muy problemaacutetica donde el beneficio adquirido por
ella no cubra el coste producido
- Falta de experiencia a la hora de tomar las riendas del negocio
- Falta de habilidades a la hora de reaccionar con seguacuten queacute propietarios
25 Anaacutelisis de costes
Es importante que diferenciemos entre costes fijos y costes variables
Por costes fijos entendemos aquellos que son independientes al volumen de produccioacuten es
decir se deben pagar sin importar los servicios que la empresa preste Corresponden a factores
que no se consumen o sea no se destruyen de una vez si no que son utilizados durante varios
antildeos
- Estos costes seraacuten entre otros
- Programa informaacutetico
- Alquiler
- Mobiliario
- Publicidad
- Colegiacioacuten
- Seguro
- Amortizaciones
Por otro lado los costes variables como su nombre indica variacutean al modificar el volumen de
unidades productivas En este caso variacutean en funcioacuten de los servicios prestados Estos costes
seraacuten entre otros
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- Salarios
- Suministros
26 Anaacutelisis del Mercado ndash Zona de expansioacuten
A continuacioacuten voy a analizar la situacioacuten de la poblacioacuten en la zona donde vamos a instalarnos
ya que es un aspecto muy importante a la hora de establecer unos precios y tambieacuten conocer la
evolucioacuten que puede llegar a tener la empresa
Parque Venecia
Para poder analizar la evolucioacuten de la poblacioacuten de Parque Venecia al ser una zona que se
encuentra hoy en diacutea parcialmente ocupada y en fase de construccioacuten los datos reales nos
serviriacutean de poco por ello voy a coger los datos que se han estimado en un estudio de previsioacuten
de necesidades educativas realizado por el Ayuntamiento de Zaragoza Podemos ver un poco la
evolucioacuten esperada del barrio ya que al ser una zona en construccioacuten los datos actuales tienen un
margen de antildeos muy reducido y los caacutelculos que pudieran hacerse respecto a esos pocos antildeos no
seriacutean fiables
En este estudio toman un espacio temporal desde 2013 hasta 2022
Para obtener estos datos se han basado en las juntas de compensacioacuten de Parque Venecia padroacuten
de poblacioacuten manzana a manzana planes urbaniacutesticos etc
Seguacuten toda la informacioacuten mencionada anteriormente el nuacutemero de viviendas estimadas de
construccioacuten son las siguientes
Fuente Ayuntamiento de Zaragoza Fuente Ayuntamiento de Zaragoza
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Torrero ndash La Paz
Seguacuten los datos Demograacuteficos del Padroacuten Municipal presentado por el Ayuntamiento de Zaragoza
en el antildeo 2014 la poblacioacuten en el barrio Torrero - La Paz es de 37843 cuando en el antildeo 2012 era
de 37730 Adjunto cuadro
Es un distrito consolidado situado a las afueras de Zaragoza en la parte sur Siempre ha tenido su
encanto y prestigio especialmente por las zonas verdes Los Pinares de Venecia Pero actualmente
Torrero - La Paz sale del distanciamiento histoacuterico gracias a los cinturones de circunvalacioacuten que
rodean la ciudad acercaacutendolo al resto de la ciudad Ademaacutes la construccioacuten en su entorno del
complejo de ocio ldquoPuerto Veneciardquo le ha dado ldquoluz y vidardquo a la zona
Fuente Ayuntamiento de Zaragoza
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3 ACTIVIDAD DE LA EMPRESA
31 Definicioacuten del servicio que realizaraacute la empresa
La empresa Trufincas prestaraacute los siguientes servicios
- Velar por el buen reacutegimen de la casa sus instalaciones y servicios
- Realizar un seguimiento contable de todos los ingresos y gastos de la finca
- Preparar el plan de ingresos y gastos perioacutedicos o anuales
- Atender a la conservacioacuten de las infraestructuras
- Ejecutar los acuerdos en materia de obras efectuar los pagos y realizar los cobros
- Ejercer como Secretario en las correspondientes juntas ordinarias y extraordinarias en el
caso que proceda custodiando la documentacioacuten
- Llevar a cabo aquellas atribuciones que le confiera la junta de propietarios
- Asesorar a la comunidad
- Controlar los proveedores
- Dar cuenta de siniestros a las compantildeiacuteas de seguros
- Ocuparse de las relaciones laborales con los empleados de las fincas aplicando las
normas de convenio y las modalidades contractuales maacutes favorables
- Practicar las liquidaciones o modelos tributarios que fiscalmente procedan
- Toma de decisiones sobre aquellos propietarios que se ausentan de los pagos
- El mantenimiento de la convivencia entre los componentes o propietarios de la
comunidad
Ademaacutes de todo lo nombrado anteriormente se deberaacuten cumplimentar todas las obligaciones que
involucran al inmueble como revisiones de ITE asiacute como informar y cuando proceda tramitar la
solicitud de ayudas o subvenciones a las que pueda tener derecho el edificio en los casos de
rehabilitacioacuten u obras mayores
32 Factores claves del eacutexito
Los factores claves para el eacutexito estaacuten determinados por los siguientes elementos
-- Ubicacioacuten de la empresa La empresa estaraacute situada en una zona nueva de Zaragoza
Parque Venecia Es una zona joven que estaacute por explotar junto al centro comercial maacutes
popular de la ciudad A la mayoriacutea de las viviendas de nueva construccioacuten se les suele
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asignar un administrador de forma aleatoria y cuando ya hay un grupo de vecinos
considerable viviendo en el edificio suelen buscar a un nuevo administrador
-- Atencioacuten personalizada Pretendemos captar nuevos clientes con este meacutetodo y ademaacutes
fidelizarlos Para ello se atenderaacute a toda persona que tenga cualquier problema dejaacutendolos
satisfechos
-- Trabajo en equipo Aunque inicialmente seremos pocos en la plantilla habraacute
comunicacioacuten e incluso nos reuniremos varias veces por semana para comentar las
gestiones maacutes importantes que se han realizado De esta forma todos estamos al diacutea y en
caso de que falte alguno sabemos solventar los problemas
- Implantacioacuten de la Ley Orgaacutenica de Proteccioacuten de Datos (LOPD)
- Formacioacuten Todo el personal de la empresa tendraacute una formacioacuten acorde con su puesto
de trabajo y complementaria con la de los demaacutes trabajadores En Trufincas SL
realizaremos cursos tanto los socios como la empleada sobre la gestioacuten del programa que
vamos a utilizar
- Utilizacioacuten de los soportes teacutecnicos maacutes avanzados Trufincas SL dispondraacute de los
programas maacutes adecuados y competitivos para ser maacutes eficientes y eficaces en el trabajo
Usaremos Gesfincas y Gesinedi
- Colegiacioacuten Uno de los requisitos que considero imprescindible para mi nuevo proyecto
es la colegiacioacuten Estar colegiado no es obligatorio para poder llevar la gestioacuten de
comunidades pero si te permite ganar un prestigio respecto a los clientes y darles maacutes
seguridad a la hora de la eleccioacuten
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4 PROCESO DE PRESTACIOacuteN DEL SERVICIO
41 Determinacioacuten del proceso de prestacioacuten del servicio
Actividad Contable
En primer lugar la comunidad cliente deberaacute entregarnos toda la documentacioacuten de la comunidad
(Facturas emitidas facturas recibidas cierres contables CIF de la comunidad listado de
propietarios con sus coeficientes nordm de cuenta de la comunidad documentacioacuten bancariahellip) y
nosotros procederemos a introducir toda la informacioacuten en nuestra base de datos
Una vez que esteacute la comunidad puesta al diacutea cambiaremos la domiciliacioacuten de todos los
proveedores con el fin de recibir nosotros la documentacioacuten evitando incomodar al presidente
cada vez que llegue una factura
Realizaremos balances trimestrales de todas las comunidades enviaacutendoselas a cada propietario
En cuanto al cierre del ejercicio las cuentas se cerraraacuten al comienzo del mes posterior al cierre
mismo mes en el cual se realizaraacute la junta general ordinaria donde se expondraacuten dichas cuentas
se presentaraacute un nuevo presupuesto para el proacuteximo ejercicio y se cambiaraacute el turno de los
presidentes entre otras gestiones Ademaacutes de las juntas ordinarias se convocaraacuten tantas
extraordinarias como me soliciten los clientes de cada comunidad
Actividad Fiscal
El personal de Trufincas SL presentaraacute antes de finalizar el periodo voluntario (20 de Abril 20
de Julio y 20 de Octubre) los modelos correspondientes de IVA IRPF y otros impuestos
aplicables
Las presentaciones se pueden realizar telemaacuteticamente con la firma digital de la empresa o
presentando en persona el modelo en el banco
42 Niveles de tecnologiacutea aplicados en los procesos
Tecnologiacutea aplicada a la gestioacuten
La empresa contaraacute con diversos programas de gestioacuten (Gesfincas y Gesinedi) como herramientas
tecnoloacutegicas fundamentales de gestioacuten de la empresa
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Tecnologiacutea de Informacioacuten y Comunicacioacuten (TICs)
Finalmente como uacuteltimo factor tecnoloacutegico se incidiraacute especialmente en las TICs como factor a
tener en cuenta en el desarrollo tecnoloacutegico de la empresa
- Paacutegina web La web de Trufincas SL constaraacute de apartados geneacutericos quienes somos
servicios que ofrece medios teacutecnicos de los que se dispone ubicacioacuten contacto etc
Ademaacutes constaraacute con un gestor de contenidos que permita la modificacioacuten eliminacioacuten
y ampliacioacuten de los mismos asiacute como de la estructura y disentildeo de la paacutegina Finalmente
nos ocuparemos de que se ubique en un buen puesto en los buscadores
Tambieacuten dispondraacute de un apartado solo para clientes donde los propietarios podraacuten
meterse cuando quieran a traveacutes de unas claves y eacutestos podraacuten ver el estado econoacutemico
de la comunidad y los comunicados que se publiquen
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5 LA COMERCIALIZACIOacuteN DEL SERVICIO
51 Acciones de promocioacuten
Un punto muy importante a la hora de estimar las ventas es aplicar un buen plan de marketing ya
que las ventas en muchas ocasiones es resultado de las acciones de marketing aplicadas
En mi caso por un lado aplicareacute el marketing directo siendo este un sistema interactivo que utiliza
uno o maacutes medios de comunicacioacuten para obtener una respuesta en un puacuteblico objetivo Yo usareacute
los siguientes medios
- Buzoneo como su nombre indica consiste en hacer llegar a todos los domicilios de
una zona de intereacutes un folleto especialmente disentildeado para conseguir una respuesta
o Este sistema tiene una amplia difusioacuten su coste es bajo y la respuesta es
inmediata Buzonear por todas las comunidades de los alrededores es una buena
forma de darnos a conocer
- Mailing Consiste en enviar por correo electroacutenico o por correo postal informacioacuten
publicitaria junto con una carta personalizada
o En este caso vamos a redactar cartas personalizadas a presidentes que tengamos
localizados y sobre todo que esteacuten descontentos con el administrador actual
- Telemarketing Consiste en usar el teleacutefono o cualquier otro medio de comunicacioacuten
para contactar con clientes potenciales y comercializar los productos o servicios
o Para poder promocionar la administracioacuten de fincas procederemos a publicarnos
en el perioacutedico y en la revista de Parque Venecia
Estimar la demanda es otro punto a favor para planificar las ventas futuras Es decir estimar la
demanda potencial (personas que podriacutean comprar los productos) la demanda objetivo (a cuaacutentos
de ellos quieres llegar) y la demanda efectiva (el porcentaje de la demanda objetivo que pueden
convertirse en clientes)
La capacidad maacutexima es otro aspecto a tener en cuenta esto se consigue analizando cual es la
cantidad maacutexima que podriacutea llegar a vender si los clientes aparecen De esta forma podremos
conocer hasta doacutende puede llegar el negocio con la infraestructura actual
Localizacioacuten A la hora de posicionarnos en una zona hemos decidido situarnos en la zona de
Parque Venecia por que como he mencionado anteriormente es una zona nueva donde la mayoriacutea
de viviendas el administrador es el propio constructor y necesitan un cambio o una persona que
se dedique exclusivamente a ello
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52 Determinacioacuten del precio de venta
Los honorarios de un Administrador de fincas variacutean en funcioacuten de los servicios que preste a la
comunidad ya que no es lo mismo que la comunidad tenga una escalera de 12 vecinos o que esteacute
formada por 8 escaleras con 40 vecinos cada una Ademaacutes hay comunidades que disponen de
conserje piscina zonas comuneshellip todo esto tiene un mantenimiento maacutes costoso que una
pequentildea comunidad por lo que los precios seraacuten mayores
Por todo lo dicho anteriormente no existe una tarifa fija ya que el profesional es libre de establecer
sus honorarios en funcioacuten de la oferta la demanda y del lugar donde ejerza No obstante el
Colegio de Administradores de Fincas tiene establecidas unas cantidades por diferentes servicios
de manera que se calculan los honorarios del administrador multiplicando cada importe especiacutefico
por el servicio correspondiente que tuviera la comunidad (nuacutemero de viviendas ascensores
plazas de garaje trasteros calefaccioacuten y aire acondicionado centralizados bombas de presioacuten
portales porteriacutea conserjeriacutea vigilancia jardinero limpieza piscina jardines zonas deportivas
locales comerciales etc)
Para una comunidad media el Colegio de Administradores sugiera cobrar al mes 38euro por hora de
dedicacioacuten pero la pregunta eshellip iquestCuaacutentas horas se dedican a cada comunidad
La siguiente tabla ha sido realizada con arreglo a los caacutelculos realizados por el Colegio de
Administradores tomando como base un miacutenimo de 9 viviendas y 3 servicios
Fuente Colegio de Administradores de Fincas
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Voy a explicar la tabla anterior a traveacutes de un ejemplo
Para una comunidad de 30 viviendas con 7 servicios seguacuten la tabla expuesta nos resultariacutean
1415 horas que multiplicadas por los 38euro aconsejados nos dariacutean 53770euromes
En mi caso los precios que voy a fijar seraacuten en funcioacuten de los servicios prestados y del nuacutemero
de viviendas A continuacioacuten adjunto tabla orientativa de precios que voy a establecer
Ejemplo
SERVICIOS
PRESTADOS euro por vivienda Nordm VECINOS PRECIO AL MES
3 800 euro 9 7200 euro
4 900 euro 20 18000 euro
5 1000 euro 100 100000 euro
En cuanto al precio de las juntas la reunioacuten anual ordinaria seraacute gratuita y en caso de que haya
que hacer alguna reunioacuten extraordinaria a lo largo del antildeo tendraacute un coste de 100euro
53 Poliacutetica de cobros y pagos
La poliacutetica de cobros y pagos es la habitual en el sector los cobros se hacen a final de mes y los
pagos al contado yo a final de mes
Esto permitiraacute tener una tesoreriacutea saneada
Tabla de precios
SERVICIOS PRESTADOS euro por vivienda
3 800 euro
4 900 euro
5 1000 euro
Fuente Elaboracioacuten propia
Fuente Elaboracioacuten propia
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6 PLAN ECONOacuteMICO FINANCIERO
61 Inversioacuten Inicial y fondo de Maniobra del proyecto
El punto de partida de este proyecto empresarial es la ubicacioacuten del inmueble situado en Parque
Venecia en Zaragoza Al ser el inmueble alquilado las principales partidas de inversiones
corresponden a la adquisicioacuten del inmovilizado material entre lo que destaca el equipamiento
informaacutetico que supondraacute el desembolso maacutes importante
Presentamos en este punto el total de inversiones previstas para los cinco primeros antildeos de
actividad
Gastos de constitucioacuten
Hemos decidido crear una Sociedad de Responsabilidad Limitada Los pasos que debemos seguir
junto con el coste de los mismos son
- Registrar el nombre de la empresa en el Registro Mercantil solicitando el certificado
negativo de denominacioacuten social Coste unos 12euro
- Abrir una cuenta bancaria con el nombre de la empresa e ingresar el capital miacutenimo inicial
obligatorio 300006euro Coste del certificado bancario unos 375euro
- Redactar los Estatutos Sociales
- Escritura puacuteblica de la Constitucioacuten de la Sociedad Es un traacutemite obligatorio para la
posterior inscripcioacuten en el Registro Mercantil Coste del notario en torno a los 325euro
- Obtencioacuten del CIF Mod 036 Coste 180euro
- Darse de alta en el IAE
- Declaracioacuten censal IVA
- Inscripcioacuten en el Registro Mercantil 135euro
Superados estos traacutemites la creacioacuten de la Sociedad Limitada ya es efectiva Sin embargo para
que eacutesta pueda iniciar su actividad es necesario completar una serie de obligaciones con la
Seguridad Social y el Ayuntamiento de la localidad donde hayas fijado la direccioacuten social de tu
empresa tales como el alta en el Reacutegimen Especial de Trabajadores Autoacutenomos la solicitud
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del nuacutemero de patronal en caso de ir a contratar trabajadores o la solicitud de la Licencia de
apertura
Inmovilizado Inmaterial
Aplicaciones Informaacuteticas
Para realizar todos los trabajos administrativos voy a contratar dos programas Gesfincas
y Gesinedi De Gesfincas contrataremos el moacutedulo Horizontal en que va incluido el de
contabilidad ya que seraacuten los que vayamos a usar diariamente Por el momento contratareacute
dos puestos ascendiendo todo a 675euro Gesinedi es el programa de gestioacuten para llevar todas
las incidencias diarias que ocurren en la comunidad Este moacutedulo ascenderaacute a 385euro
Inmovilizado Material
Construcciones
Para la rehabilitacioacuten del local tendremos los siguientes gastos Proyecto de obra y
apertura obras de acondicionamiento y licencias asciendo a un total de unos 4450euro
Mobiliario
Decidimos comprar mobiliario para montar una pequentildea recepcioacuten dos despachos con
dos mesas sillas y estanteriacuteas junto a una pequentildea decoracioacuten en ellos Estimo gastar en
torno a 6000euro
Equipos para procesos de informacioacuten
Adquirimos dos ordenadores Lenovo C560 Full HD 89900euro cada uno comprado en
Mediamarkt
Una impresora empresarial cuyo coste asciende a 78400euro CANON MF9220CDN
DUPLEXREDFAX
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Cuadro Resumen
ANtildeO 1 ANtildeO 2 ANtildeO 3 ANtildeO 4 ANtildeO 5
Gastos de constitucioacuten y primer establecimiento
Gastos de constitucioacuten 750 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
TOTAL GASTOS CONSTITUCIOacuteN 750 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
Inmovilizado Inmaterial
Aplicaciones informaacuteticas 1060 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
TOTAL DE INMOVILIZADO INMATERIAL 1060 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
Inmovilizado Material
Construcciones 4450 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
Mobiliario 6000 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
Equipos para procesos de informacioacuten 2582 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
TOTAL DE INMOVILIZADO MATERIAL 13032 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
TOTAL DE PARTIDAS DE INVERSIONES 14842 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
IMPORTE DEL IVA DE LAS INVERSIONES 3117 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
TOTAL DEL IMPORTE DE INVERSIONES 17959 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
FONDO DE MANIOBRA
Consideramos Fondo de Maniobra la estimacioacuten de lo que se necesitariacutea de activo corriente
(derechos de cobro existencias etc que vencen antes de un antildeo) para hacer frente a los pasivos
corrientes que se preveacuten (Deudas a corto plazo)
Es importante contar con un fondo de maniobra suficiente ya que sin duda es una garantiacutea para la
estabilidad de la empresa Al abrir un negocio es de vital importancia plantearse en queacute medida
la empresa puede hacer frente a sus obligaciones a corto plazo
Con este estudio pretendemos que la capacidad de Trufincas SL para sobrevivir a los cobros y
pagos sea alta
Por ello afirmamos que el pasivo corriente nunca seraacute superior al activo corriente ya que
pagaremos todo al diacutea Ademaacutes los ingresos percibidos no los tendremos pendientes de cobro ya
que seremos nosotros mismos los que emitiremos los importes a las comunidades todos los meses
y de esta forma nos aseguraremos de percibir dichos importes y por tanto poder atender las
obligaciones de pago
Por todo lo dicho anteriormente se estima la necesidad de circulante en el momento de creacioacuten
de la empresa en 9000euro
Fuente Elaboracioacuten propia
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62 Financiacioacuten
La financiacioacuten total del proyecto seraacute de 35500euro de los cuales 15500euro seraacuten aportacioacuten propia
y los otros 20000euro se conseguiraacuten a traveacutes de un preacutestamo del Instituto de Creacutedito Oficial (ICO)
para empresas y emprendedores al 499 durante 5 antildeos
Las condiciones del preacutestamo ICO son las siguientes
- Importe maacuteximo por cliente 125 millones de euros
- Conceptos financiables Activos fijos vehiacuteculos turismo adquisicioacuten de empresas etchellip
- Modalidad Preacutestamoleasing para inversioacuten y preacutestamo para liquidez
- Tipo de intereacutes fijo o variable maacutes el margen establecido por la Entidad de Creacutedito seguacuten
el plazo de amortizacioacuten
- Plazo de amortizacioacuten y carencia
o Si se financia 100 liquidez 1 2 3 y 4 antildeos con la posibilidad de 1 antildeo de
carencia
o Si se financia inversioacuten 1 2 3 4 5 7 10 12 15 y 20 antildeos con hasta 2 antildeos de
carencia
- Comisiones la Entidad de Creacutedito no puede cobrar comisioacuten salvo por amortizacioacuten
anticipada
- Garantiacuteas a determinar por la Entidad de Creacutedito con la que se tramite la operacioacuten salvo
aval de SGRSAECA
- Vigencia se podraacuten formalizar preacutestamos al amparo de esta Liacutenea hasta el diacutea 12 de
diciembre de 2015
Lo solicito a traveacutes del Santander porque es mi banco de confianza y a diacutea de hoy es de los maacutes
solventes
A continuacioacuten voy a mostrar el cuadro de amortizacioacuten del preacutestamo solicitado donde nos
apareceraacuten los intereses que debemos abonar cada antildeo
Periodos de pago
Cuota Pago de intereses
Amortizacioacuten del principal
Amortizacioacuten acumulada
del principal
Capital pendiente
0 20000
1 4618 998 3620 3620 16380
2 4618 817 3801 7421 12579
3 4618 628 3991 11412 8588
4 4618 429 4190 15601 4399
5 4618 219 4399 20000 -
Fuente Elaboracioacuten propia
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63 Poliacutetica de amortizacioacuten
La tabla de amortizacioacuten establecida por la Agencia Tributaria este 2015 para los distintos
elementos amortizables es la siguiente
TIPO DE ELEMENTO COEFICIENTE LINEAL MAacuteXIMO
PERIODO DE ANtildeOS MAacuteXIMO
Edificios comerciales administrativos de servicios y viviendas 2 100
Mobiliario 10 20
Aplicaciones informaacuteticas 33 6
Equipos para procesos de informacioacuten 25 8
Esto adquiere el siguiente significado
En nuestro caso al comprar un ordenador la ley establece que el porcentaje maacuteximo que se puede
aplicar como un gasto de amortizacioacuten es de un 25 anual
Esto quiere decir que si el ordenador cuesta 899 euros entonces ahora valdraacute 66526 euros y de
tal manera al antildeo siguiente se puede deducir a otros 23374 euros y asiacute hasta que el ordenador
valga cero euros
ELEMENTO IMPORTE Coef Max
Antildeos Maacutex
Antildeo 1 Antildeo 2 Antildeo 3 Antildeo 4 Antildeo 5 TOTAL
Construcciones 4450 euro 2 100 89 euro 89 euro 89 euro 89 euro 89 euro 445 euro
Mobiliario 6000 euro 10 20 600 euro 600 euro 600 euro 600 euro 600 euro 3000 euro
Aplicaciones informaacuteticas
1060 euro 33 6 353 euro 353 euro 353 euro - - 1060 euro
Equipos Proc Inform
2582 euro 25 8 646 euro 646 euro 646 euro 646 euro 646 euro 3228 euro
TOTAL 1688 euro 1688 euro 1688 euro 1335 euro 1335 euro
64 Ingresos por aacutereas de negocio Previsioacuten de ventas anuales
Fuente Elaboracioacuten propia (Informacioacuten obtenida de Agencia Tributaria)
Fuente Elaboracioacuten propia
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Cuando inicias un proyecto de negocio no se puede tener la certeza de que dichos servicios van
a tener buena aceptacioacuten pero si podemos realizar proyecciones que nos faciliten la toma de
decisiones a la hora de compra o invertir en RRHH
Seguacuten los precios estipulados en el punto 52 voy a realizar unas plantillas de caacutelculo en funcioacuten
de todos los aspectos que pueden influir en mayor o en menor medida en nuestras ventas y que se
han mencionado a lo largo de todo el trabajo Mi estimacioacuten de ventas la voy a realizar a 5 antildeos
desarrollando por trimestres las comunidades que podemos captar
Ingresos estimados del 1ordmAntildeo
1ordm ANtildeO
1ordm Trim 2ordm Trim 3ordm Trim 4ordm Trim COM
Nordm VEC
TOTAL euroVecino
Ingresos 1ordm Antildeo SERVICIOS ud Euros ud Euros ud Euros ud Euros
Com con 3 serv 2 1600 euro 2 1600 euro 2 1600 euro 2 1600 euro 8 72 6400 euro 460800 euro
Comcon 4 serv 1 900 euro 0 000 euro 2 1800 euro 1 900 euro 4 80 3600 euro 288000 euro
Comcon 5 serv 1 1000 euro 1 1000 euro 000 euro 0 000 euro 2 200 2000 euro 400000 euro
14 12000 euro 1148800 euro
Se estima captar 14 comunidades obteniendo unos ingresos anuales de 11488euro
Ingresos estimados del 2ordmAntildeo
Se estima captar 10 comunidades maacutes haciendo un total de 24 comunidades y obteniendo unos
ingresos anuales de 24016euro
Ingresos estimados del 3ordmAntildeo
2ordm ANtildeO
TOTAL INGRESOS 1ordm Trim 2ordm Trim 3ordm Trim 4ordm Trim
COM Nordm
VEC TOTAL
euroVecino Ingresos 2ordmAntildeo SERVICIOS ud Euros ud Euros ud Euros ud Euros
Com con 3 serv
1 800 euro 1 800 euro 0 000 euro 1 800 euro 3 27 2400 euro 64800 euro 525600 euro
Comcon 4 serv
0 000 euro 1 900 euro 2 1800 euro 1 900 euro 4 80 3600 euro 288000 euro 576000 euro
Comcon 5 serv
2 2000 euro 0 000 euro 0 000 euro 1 1000 euro 3 300 3000 euro 900000 euro 1300000 euro
10 9000 euro 1252800 euro 2401600 euro
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Se estima captar 11 comunidades maacutes haciendo un total de 35 comunidades obteniendo unos
ingresos anuales de 32696 euro
Ingresos estimados del 4ordmAntildeo
4ordm ANtildeO TOTAL
INGRESOS 1ordm Trim 2ordm Trim 3ordm Trim 4ordm Trim COM
Nordm VEC
TOTAL euroVecino
Ingresos 4ordmAntildeo SERVICIOS ud Euros ud Euros ud Euros ud Euros
Com con 3 serv
2 1600 euro 0 000 euro 0 000 euro 1 800 euro 3 27 2400 euro 64800 euro 770400 euro
Comcon 4 serv
0 000 euro 1 900 euro 1 900 euro 1 900 euro 3 60 2700 euro 162000 euro 1026000 euro
Comcon 5 serv
0 000 euro 0 000 euro 0 000 euro 1 1000
euro 1 100 1000 euro 100000 euro 1800000 euro
7 6100 euro 326800 euro 3596400 euro
Se estima captar 7 comunidades maacutes haciendo un total de 42 comunidades obteniendo unos
ingresos anuales de 35964 euro
Por uacuteltimo los ingresos estimados del 5ordmAntildeo son
3ordm ANtildeO TOTAL
INGRESOS 1ordm Trim 2ordm Trim 3ordm Trim 4ordm Trim COM
Nordm VEC
TOTAL euroVecino
Ingresos 3ordmAntildeo SERVICIOS ud Euros ud Euros ud Euros ud Euros
Com con 3 serv
1 800 euro 2 1600 euro 1 800 euro 1 800 euro 5 45 4000 euro 180000 euro 705600 euro
Comcon 4 serv
2 1800 euro 0 000 euro 1 900 euro 1 900 euro 4 80 3600 euro 288000 euro 864000 euro
Comcon 5 serv
1 1000 euro 0 000 euro 1 1000 euro 0 000 euro 2 200 2000 euro 400000 euro 1700000 euro
11 9600 euro 868000 euro 3269600 euro
5ordm ANtildeO TOTAL
INGRESOS 1ordm Trim 2ordm Trim 3ordm Trim 4ordm Trim COM
Nordm VEC
TOTAL euroVecino
Ingresos 5ordmAntildeo SERVICIOS ud Euros ud Euros ud Euros ud Euros
Com con 3 serv
1 800 euro 0 000 euro 0 000 euro 1 800 euro 2 18 1600 euro 28800 euro 799200 euro
Comcon 4 serv
0 000 euro 1 900 euro 0 000 euro 0 000 euro 1 20 900 euro 18000 euro 1044000 euro
Comcon 5 serv
1 1000 euro 1 1000 euro 0 000 euro 0 000 euro 2 200 2000 euro 400000 euro 2200000 euro
5 4500 euro 446800 euro 4043200 euro
Fuente cuadros de ingresos estimados Elaboracioacuten propia
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Se estima captar 5 comunidades maacutes haciendo un total de 47 comunidades obteniendo unos
ingresos anuales de 40432 euro
Como se pueden ver en los cuadros anteriores los incrementos de las ventas se estiman de la
siguiente forma
El primer antildeo realizaremos una gran inversioacuten y por tanto mayor dedicacioacuten en promocionar los
servicios haciendo hincapieacute en conseguir una cartera de clientes base Por ellos el mayor
incremento se aprecia en el segundo antildeo A partir del 3ordm antildeo la campantildea promocional seraacute menor
y las comunidades iraacuten entrando poco a poco incrementando las ventas entre un 9 y un 12
A continuacioacuten voy a desarrollar un graacutefico estimado de evolucioacuten donde podemos ver la el
progreso tanto de los ingresos como del nuacutemero de comunidades gestionadas a lo largo de 5 antildeos
65 Descripcioacuten de los costes
A continuacioacuten voy a presentar los costes fijos de la empresa
- Alquiler del local 300euromes aportando dos meses de fianza iniciales
- Colegiacioacuten 1500euro el primer antildeo y el resto 600euro
- Programa informaacutetico 1060euro al antilde
- Seguro 200euromes
- Gastos de personal 600mes a media jornada
- Publicidad paacutegina web y promocioacuten en revistashellip
Fuente Elaboracioacuten propia
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35
CCOOSSTTEESS FFIIJJOOSS
COSTES FIJOS
ANtildeO 1 ANtildeO 2 ANtildeO 3 ANtildeO 4 ANtildeO 5
Gastos de personal 720000 euro 720000 euro 720000 euro 720000 euro 720000 euro
Programa informaacutetico 106000 euro 106000 euro 106000 euro 106000 euro 106000 euro
Alquiler 420000 euro 360000 euro 360000 euro 360000 euro 360000 euro
Seguro 20000 euro 20000 euro 20000 euro 20000 euro 20000 euro
Colegiacioacuten 150000 euro 60000 euro 60000 euro 60000 euro 60000 euro
Publicidad 20000 euro 20000 euro 10000 euro 10000 euro 10000 euro
Amortizaciones 954 euro 954 euro 954 euro 954 euro 954 euro
TOTAL 1531400 euro 1381400 euro 1371400 euro 1371400 euro 1371400 euro
COSTES VARIABLES
Tras plantear los costes fijos mostramos los costes variables de la empresa
COSTES VARIABLES
ANtildeO 1 ANtildeO 2 ANtildeO 3 ANtildeO 4 ANtildeO 5
Suministros 90000 euro 108000 euro 114000 euro 96000 euro 102000 euro
Desplazamiento (Gasolina) 6000 euro 8000 euro 8000 euro 8000 euro 8000 euro
Consumibles 300000 euro 200000 euro 100000 euro 50000 euro 10000 euro
TOTAL 396000 euro 316000 euro 222000 euro 154000 euro 120000 euro
66 Cuenta de resultados previsionales
A continuacioacuten se presenta la cuenta de resultados esperada Dicha cuenta muestra los resultados
de las operaciones durante un periodo de tiempo mostrando los ingresos obtenidos los gastos
incurridos y la ganancia o peacuterdida de Trufincas SL durante ese tiempo En nuestro caso 5 antildeos
Fuente Elaboracioacuten propia
Fuente Elaboracioacuten propia
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1Impuestos sobre beneficios En el antildeo 2015 el tipo de gravamen general se reduce del 30 al 25 de manera
progresiva es decir el 28 para el 2015 quedando determinado el 28 para el 2016 Para entidades de nueva creacioacuten
que realicen actividades econoacutemicas se mantiene el 15 para el primer periodo impositivo en el que se obtiene una
base impositiva y el siguiente
Como podemos observar el primer antildeo tenemos peacuterdidas pero a partir del segundo antildeo
empezamos a obtener beneficios Hay que tener en cuenta que los primeros antildeos tus gastos se
incrementan porque debes invertir maacutes en publicidad y promocioacuten Una vez que ya te hayas dado
a conocer y tengas maacutes o menos una estabilidad el objetivo es realizar un buen mantenimiento de
las comunidades existentes teniendo a los clientes contentos e ir captando maacutes poco a poco
El mundo de las comunidades muchas veces es el ldquoboca a bocardquo por eso realizar un trabajo
perfecto conllevaraacute la obtencioacuten de maacutes clientes sin necesidad de invertir todos los antildeos en
publicidad y promocioacuten
Antildeo 1 Antildeo 2 Antildeo 3 Antildeo 4 Antildeo 5
INGRESOS 1148800 euro 2401600 euro 3269600 euro 3596400 euro 4043200 euro
Ventas 1148800 euro 2401600 euro 3269600 euro 3596400 euro 4043200 euro
COSTES VARIABLES 396000 euro 316000 euro 222000 euro 154000 euro 120000 euro
Suministros 90000 euro 108000 euro 114000 euro 96000 euro 102000 euro
Desplazamiento (Gasolina) 6000 euro 8000 euro 8000 euro 8000 euro 8000 euro
Consumibles 300000 euro 200000 euro 100000 euro 50000 euro 10000 euro
COSTES FIJOS 1436000 euro 1286000 euro 1276000 euro 1276000 euro 1276000 euro
Gastos de personal 720000 euro 720000 euro 720000 euro 720000 euro 720000 euro
Programa informaacutetico 106000 euro 106000 euro 106000 euro 106000 euro 106000 euro
Alquiler 420000 euro 360000 euro 360000 euro 360000 euro 360000 euro
Seguro 20000 euro 20000 euro 20000 euro 20000 euro 20000 euro
Colegiacioacuten 150000 euro 60000 euro 60000 euro 60000 euro 60000 euro
Publicidad 20000 euro 20000 euro 10000 euro 10000 euro 10000 euro
Amortizaciones 954 euro 954 euro 954 euro 954 euro 954 euro
COSTES FIJOS Y AMORTIZACIONES 1531400 euro 1381400 euro 1371400 euro 1371400 euro 1371400 euro
RESULTADO BRUTO -683200 euro 799600 euro 1771600 euro 2166400 euro 2647200 euro
TOTAL DE INGRESOS FINANCIEROS 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
Gastos financieros 99800 euro 81735 euro 62769 euro 42856 euro 21950 euro
TOTAL GASTOS FINANCIEROS 99800 euro 81735 euro 62769 euro 42856 euro 21950 euro
RESULTADO FINANCIERO -99800 euro -81735 euro -62769 euro -42856 euro -21950 euro
BENEFICIO ANTES DE IMPUESTOS -783000 euro 717865 euro 1708831 euro 2123544 euro 2625250 euro
Impuestos sobre beneficios -219240 euro 201002 euro 256325 euro 318532 euro 393788 euro
BENEFICIO DESPUEacuteS DE IMPUESTOS -563760 euro 516863 euro 1452507 euro 1805012 euro 2231463 euro
Fuente Elaboracioacuten propia
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67 Previsiones de tesoreriacutea
A continuacioacuten voy a presentar la tesoreriacutea anualizada de la empresa
1ordm Antildeo 2ordm Antildeo 3ordm Antildeo 4ordm Antildeo 5ordm Antildeo
Cobros por ventas 11488 euro 24016 euro 32696 euro 35964 euro 40432 euro
TOTAL COBROS 11488 euro 24016 euro 32696 euro 35964 euro 40432 euro
Pago por costes variables 3960 euro 3160 euro 2220 euro 1540 euro 1200 euro
Pagos por los costes fijos 15314 euro 13814 euro 13714 euro 13714 euro 13714 euro
TOTAL PAGOS 19274 euro 16974 euro 15934 euro 15254 euro 14914 euro
Cash Flow Operativo -7786 euro 7042 euro 16762 euro 20710 euro 25518 euro
Inversiones 14842 euro 0 euro 0 euro 0 euro 0 euro
Impuesto sobre beneficio 0 euro -2192 euro 2010 euro 2563 euro 3185 euro
Intereses de deuda 998 euro 817 euro 628 euro 429 euro 219 euro
Pagos extraoperativos 15840 euro -1375 euro 2638 euro 2992 euro 3405 euro
Capital 13000 euro 0 euro 0 euro 0 euro 0 euro
Emisioacuten de deuda 20000 euro 0 euro 0 euro 0 euro 0 euro
Ingresos extraoperativos 33000 euro 0 euro 0 euro 0 euro 0 euro
Cash Flow extraoperativo 17160 euro 1375 euro -2638 euro -2992 euro -3405 euro
Deacuteficit Superaacutevit 9374 euro 8417 euro 14124 euro 17718 euro 22113 euro
Deacuteficit Superaacutevit Acumulado 9374 euro 17791 euro 31915 euro 49634 euro 71747 euro
Fuente Elaboracioacuten propia
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68 Balances de situacioacuten previsionales
A continuacioacuten voy a presentar el balance previsional del antildeo inicial
ACTIVO 1ordm ANtildeO Antildeo 2 Antildeo 3 Antildeo 4 Antildeo 5
ACTIVO NO CORRIENTE 2252817 euro 2850738 euro 4094384 euro 5732753 euro 7810622 euro
GASTOS DE ESTABLECIMIENTO 75000 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
INMOVILIZADO INMATERIAL 70667 euro 35333 euro 000 euro 000 euro 000 euro
Inmovilizado Inmaterial 106000 euro 106000 euro 106000 euro 106000 euro 106000 euro
Amortizacioacuten Acumulada (II) 35333 euro 70667 euro 106000 euro 106000 euro 106000 euro
INMOVILIZADO MATERIAL 1169750 euro 1036300 euro 902850 euro 769400 euro 635950 euro
Inmovilizado Material 1303200 euro 1303200 euro 1303200 euro 1303200 euro 1303200 euro
Amortizacioacuten Acumulada (IM) 133450 euro 266900 euro 400350 euro 533800 euro 667250 euro
INMOVILIZADO FINANCIERO 937400 euro 1779105 euro 3191534 euro 4963353 euro 7174672 euro
Inmovilizados Financieros 937400 euro 1779105 euro 3191534 euro 4963353 euro 7174672 euro
ACTIVO CORRIENTE 152161 euro 491345 euro 375441 euro 205238 euro 15122 euro
Existencias 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
Realizable 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
Disponible 152161 euro 491345 euro 375441 euro 205238 euro 15122 euro
TOTAL ACTIVO 2404978 euro 3342083 euro 4469825 euro 5937991 euro 7825744 euro
Activo
En el Activo corriente podemos ver los activos que podemos transformar en dinero con maacutes
facilidad Variacutea en funcioacuten de la produccioacuten de la empresa Algunas de las partidas son
inversiones que se deben financiar El activo no corriente se compone de la inversioacuten previa y
miacutenima que la empresa debe realizar Estos activos no suelen variar mucho de antildeo en antildeo
PASIVO 1ordm ANtildeO Antildeo 2 Antildeo 3 Antildeo 4 Antildeo 5
PATRIMONIO NETO 986240 euro 1503103 euro 2955609 euro 4760622 euro 6992084 euro
Capital social 1550000 euro 1550000 euro 1550000 euro 1550000 euro 1550000 euro
Reservas y peacuterdidas 000 euro -563760 euro -46897 euro 1405609 euro 3210622 euro
Resultado del ejercicio -563760 euro 516863 euro 1452507 euro 1805012 euro 2231463 euro
PASIVO NO CORRIENTE 1637978 euro 1637978 euro 1257891 euro 858838 euro 439872 euro
Financiacioacuten lp 1637978 euro 1637978 euro 1257891 euro 858838 euro 439872 euro
PASIVO CORRIENTE -219240 euro 201002 euro 256325 euro 318532 euro 393788 euro
Deudas con Proveedores 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
Financiacioacuten cp 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
HP por impuesto sobre beneficio -219240 euro 201002 euro 256325 euro 318532 euro 393788 euro
TOTAL PASIVO 2404978 euro 3342083 euro 4469825 euro 5937991 euro 7825744 euro
Fuente Elaboracioacuten propia
Fuente Elaboracioacuten propia
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Pasivo
El Pasivo nos dice quieacuten financia la empresa En eacutel distinguimos entre el Pasivo a corto plazo el
cual se debe devolver en un periodo menor a un antildeo y el Pasivo a largo plazo
Ademaacutes consta del patrimonio neto formado por el capital social y el resultado del ejercicio
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7 PLAN FINANCIERO
71 Caacutelculo de los Flujos de Caja
Por Flujo de Caja entendemos que es la diferencia entre el efectivo que se ingresa menos el
efectivo que sale de la empresa es decir hablamos solo de efectivo no de rentabilidad como se
explica en el siguiente apartado
A continuacioacuten voy a realizar el caacutelculo de los datos del Flujo de Caja para el primer antildeo de la
empresa
Antildeo 1 Antildeo 2 Antildeo 3 Antildeo 4 Antildeo 5
Resultado despueacutes de impuestos
-563760 euro 516863 euro 1452507 euro 1805012 euro 2231463 euro
+ Amortizaciones 95400 euro 95400 euro 95400 euro 95400 euro 95400 euro
+ Incrementos en impuestos pendientes
-219240 euro 201002 euro 256325 euro 318532 euro 393788 euro
- Adquisiciones de activo fijo
1484200 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
Flujo Neto de caja del proyecto
-2171800 euro 813265 euro 1804231 euro 2218944 euro 2720650 euro
Resultado despueacutes de impuestos
-563760 euro 516863 euro 1452507 euro 1805012 euro 2231463 euro
+ Amortizaciones 95400 euro 95400 euro 95400 euro 95400 euro 95400 euro
+ Incrementos en impuestos pendientes
-219240 euro 201002 euro 256325 euro 318532 euro 393788 euro
- Devolucioacuten neta de deuda -1637978 euro -1637878 euro -1637778 euro -1637678 euro -1637578 euro
- Adquisiciones de activo fijo
1484200 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
Flujo Neto de caja de Capital -533822 euro 2451143 euro 3442009 euro 3856622 euro 4358228 euro
Flujo Neto de caja de Capital acumulado
-533822 euro 1917321 euro 5359330 euro 9215952 euro 13574180 euro
A traveacutes de este estudio podemos analizar la liquidez de la empresa entendiendo por ello la
capacidad de hacer frente a las obligaciones existentes de corto plazo
Los Flujos de Caja del primer antildeo son negativos ya que el primer antildeo es cuando realizas la mayor
inversioacuten (Calcular el resto de antildeos para ver la evolucioacuten positiva)
72 Rentabilidad del proyecto
Fuente Elaboracioacuten propia
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41
A continuacioacuten voy a presentar y explicar los ratios de rentabilidad maacutes significativos
fundamentando dichos enunciados en la diferencia entre las ganancias menos los gastos
Rentabilidad econoacutemica Mide la rentabilidad que se obtiene de las inversiones de la empresa
mediante el desarrollo de su actividad dicho de otra manera mide la eficiencia con la que la
empresa gestiona los recursos que se han aportado
119929119942119951119957119938119939119946119949119946119941119938119941 119916119940119848119847119848119950119946119940119938 =119913119912119920119931
119912119914119931119920119933119926 119931119926119931119912119923
ANtildeO 1 ANtildeO 2 ANtildeO 3 ANtildeO 4 ANtildeO 5
Rentabilidad econoacutemica -033 021 038 036 034
La evolucioacuten de la rentabilidad econoacutemica de Trufincas en una previsioacuten de 5 antildeos seraacute
mayormente positiva Podemos ver un gran incremento del mismo hasta el tercer antildeo y como se
estabiliza en el antildeo cuarto y quinto Con esta evolucioacuten observamos la productividad de los
activos y la eficiencia de la empresa Claramente los primeros antildeos son claves para obtener
clientes y promocionarse a ello se debe la impactante subida Los antildeos restantes se obtiene una
rentabilidad menor debido a la estabilidad que se alcanza centraacutendose maacutes en mantener a los
clientes ya existentes y dejando al lado el trabajo comercial para captar a nuevos clientes
Si quisieacuteramos aumentar nuestra rentabilidad econoacutemica podriacuteamos aumentar la rotacioacuten de
activo vendiendo maacutes es decir captando nuevas comunidades y reduciendo nuestros costes
Cuanto mayor sea el valor de este ratio mayor seraacute el rendimiento de los activos
Rentabilidad financiera Es el beneficio neto dividido entre los recursos propios o dicho de otra
manera es la rentabilidad de los capitales invertidos
119929119942119951119957119938119939119946119949119946119941119938119941 119917119946119951119938119951119940119946119942119955119938 =119913119916119925119916119917119920119914119920119926 119925119916119931119926
119927119912119931119929119920119924119926119925119920119926 119925119916119931119926
ANtildeO 1 ANtildeO 2 ANtildeO 3 ANtildeO 4 ANtildeO 5
Rentabilidad Financiera -057 034 049 038 032
Trufincas tiene una rentabilidad financiera positiva a lo largo del tiempo Al igual que con la
rentabilidad econoacutemica el primer antildeo los resultados son negativos pero si analizamos la
evolucioacuten vemos que es positiva hasta el tercer antildeo y luego disminuye un poco casi
estabilizaacutendose La rentabilidad financiera es para las empresas con aacutenimo de lucro el ratio maacutes
importante ya que mide el beneficio neto generado en relacioacuten a la inversioacuten de los propietarios
de la empresa Cuanto maacutes alto sea el ratio menos recursos se utilizan para obtener el beneficio
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8 EVALUACIOacuteN ECONOacuteMICA DEL PROYECTO
81 Pay-back o Periodo de Retorno
Pay-back es un meacutetodo usado en la evaluacioacuten de inversiones y se define como el periodo de
tiempo que la empresa tardaraacute en recuperar la inversioacuten con las ganancias que generaraacute el negocio
Puede ser una cantidad de meses o antildeos
Vamos a tomar como inversioacuten inicial el importe de inversiones maacutes el fondo de maniobra
17959 euro + 9000euro haciendo un total de 26959euro
Antildeo 1 Antildeo 2 Antildeo 3 Antildeo 4 Antildeo 5
Cash flow neto anual -533822 euro 2451143 euro 3442009 euro 3856622 euro 4358228 euro
Cash flow neto acumulado -533822 euro 1917321 euro 5359330 euro 9215952 euro 13574180 euro
Podemos comprobar a traveacutes de los caacutelculos que acabamos de realizar que en el tercer antildeo
recuperamos la inversioacuten realizada
Con estos caacutelculos no se tiene en cuenta el valor temporal del dinero ademaacutes de que el Pay-back
solo se fija en los beneficios que hacen falta hasta cubrir el importe de la inversioacuten sin valorar los
ingresos que se pueden producir despueacutes
82 Valor Actual Neto (VAN)
El VAN es un indicador financiero que mide los flujos de los futuros ingresos que tendraacute el
proyecto Con ello podremos determinar si al descontar la inversioacuten inicial nos quedaraacute alguna
ganancia
En nuestro proyecto de inversioacuten se exige un desembolso inicial de 26959euro y se espera que se
va a generar beneficios entre el 1ordm y el 5ordm antildeo Vamos a aplicar un tipo de descuento del 10 La
foacutermula para el caacutelculo es la siguiente
Pay-back
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119933119912119925 =119933119957
(120783 + 119948)119957minus 119920 119946119951
En la siguiente tabla podremos ver el desglose de los flujos de caja correspondiente a cada
uno de los antildeos aplicando los datos mencionados anteriormente
ANtildeO DESEMBOLSO INGRESOS FLUJO DESCONTADO
0 -26959 0 -2695900 euro
1 0 -5338 euro -485293 euro
2 0 24511 euro 2025738 euro
3 0 34420 euro 2586032 euro
4 0 38566 euro 2634125 euro
5 0 43582 euro 2706117 euro
VAN 6770819 euro
Tras los caacutelculos podemos ver que el VAN es positivo por lo que la inversioacuten seriacutea aceptable
La ventaja de calcular el VAN es que dicho estudio tiene en cuenta el valor del dinero con el
tiempo El inconveniente del mismo es que los flujos de caja calculados son estimados ya es
una proyeccioacuten futura y es posible que se haya realizado una mal valoracioacuten del mismo
llevando a decisiones erroacuteneas
83 Tasa Interna de Rentabilidad (TIR)
Este meacutetodo consiste en calcular la tasa de descuento que hace 0 el Valor Actual Neto Es la tasa
maacutexima que puede tener un proyecto para que sea rentable La foacutermula para el caacutelculo es la
siguiente
119931119920119929 =119933119957
(120783 + 119922)119957minus 119920 119946119951 = 120782
Para ello vamos a calcular el VAN con varias tasas de rentabilidad y obtendremos un graacutefico para
ver de forma aproximada entre que tanto por cierto estaacute la tasa de descuento que estamos
buscando
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44
TASA INTERNA DE RETORNO
TASA DE DESCUENTO
VAN
0 10878280 euro
5 8579932 euro
10 6770819 euro
15 5328346 euro
20 4164676 euro
25 3215859 euro
30 2434642 euro
35 1785638 euro
40 1242013 euro
45 783185 euro
50 393195 euro
55 59551 euro
60 -227620 euro
Por todo lo dicho anteriormente y tras el graacutefico que mostramos vemos que la tasa de descuento
que buscamos estaacute entre el 55 y el 60 y tras aplicar los caacutelculos correspondientes nos sale la
siguiente TIR
TIR 56
Tras obtener los resultados vemos que la Tasa Interna de Retorno es superior a la tasa de
descuento que aplicamos (10) por lo que este proyecto es interesante realizarlo Si la tasa fuese
superior al 56 los resultados seriacutean negativos y la inversioacuten no seriacutea viable
(euro2000000)
euro000
euro2000000
euro4000000
euro6000000
euro8000000
euro10000000
euro12000000
0 10 20 30 40 50 60 70
TASA INTERNA DE RETORNO (TIR)
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9 ASPECTOS FORMALES DEL PROYECTO
91 Forma juriacutedica
Como hemos nombrado en puntos anteriores se ha decidido crear una Sociedad Limitada para dar
forma juriacutedica a la empresa
Los criterios que nos han condicionado a tomar esta decisioacuten son los siguientes
- Nuacutemero de socios Al ser una empresa pequentildea con dos socios y capital reducido hemos
pensado que esta es la mejor opcioacuten
- Responsabilidad del Socio En una Sociedad Limitada la responsabilidad de los socios
ante las deudas se la sociedad estaacute limitada al capital aportado
- Capital Social Se planteoacute la creacioacuten de una Sociedad Anoacutenima pero el desembolso
inicial es mayor ademaacutes de una mayor complejidad y gastos de gestioacuten
- Estructura de Direccioacuten y Gestioacuten La estructura es maacutes flexible que en otras sociedades
siendo menor el rigor formar en su organizacioacuten
92 Proteccioacuten Juriacutedica
Dada la actividad a realizar se contrataraacute un seguro para las actividades ademaacutes del seguro
obligatorio de responsabilidad civil
93 Medidas de prevencioacuten de riesgos laborales
Las instalaciones de la oficina contaraacuten con las medidas de seguridad e higiene referidas
principalmente a
- Sistemas contra incendios
- Instalaciones eleacutectricas
- Evacuacioacuten del edificio
- Calefaccioacuten y aire acondicionado
- Equipos mecaacutenicos
La normativa que regula los riesgos laborales es la siguiente Prevencioacuten de Riesgos Laborales
Ley 311995 de 8 de Noviembre y su modificacioacuten por la ley 542003 de 12de diciembre de
reforma del marco normativo de la prevencioacuten de Riesgos Laborales BOE nordm298 de 13 de
diciembre
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10 PLANIFICACIOacuteN TEMPORAL DE PUESTA EN MARCHA
El listado de traacutemites que vamos a realizar como emprendedores en el mundo de las
administraciones de fincas es el habitual de una empresa y no presenta ninguacuten elemento especiacutefico
determinado por el tipo de actividad salvo la opcioacuten y recomendacioacuten de disponer el tiacutetulo de
Administrador de Fincas colegiado para tener maacutes prestigio y credibilidad a la hora de prestar los
servicios
El listado de traacutemites que realizaremos seraacuten los siguientes
- Registro del dominio
- Inscripcioacuten en el colegio de Administradores de Aragoacuten
- Constitucioacuten de la Sociedad Limitada
- Declaracioacuten previa al inicio de la actividad
- Solicitud del preacutestamo
- Gestioacuten del alquiler del local
- Solicitud de licencia de obra
- Acondicionamiento del local
- Seleccioacuten de trabajador
- Solicitud de licencia de apertura
- Adquisicioacuten del equipamiento
- Inicio de campantildea promocional de apertura
- Inicio de la actividad
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11 CONCLUSIONES
El objetivo de este proyecto ha consistido en elaborar un plan de negocio viable Para ello ha
sido necesario realizar una serie de estudios financieros y anaacutelisis globales que puntualizaremos
a continuacioacuten
En primer lugar hemos presentado el plan de negocio a seguir Descripcioacuten del sector y empresa
creadora objetivos principales y datos iniciales del proyecto
Posteriormente hemos procedido a realizar un estudio de mercado y del entorno de la actividad
de la empresa Para el estudio del entorno hemos utilizado el anaacutelisis PESTE analizando cada uno
de sus componentes llegando a la conclusioacuten de que actualmente las dimensiones poliacuteticas nos
afectan negativamente considerando la poliacutetica de hoy en diacutea como restrictiva Lo mismo
podemos decir de la dimensioacuten econoacutemica La sociedad es un aspecto muy importante ya que
vivimos en una sociedad de tendencias Con respecto al aacutembito tecnoloacutegico y del medio ambiente
pienso que cada diacutea su evolucioacuten es mayor y ademaacutes disponemos de maacutes avances Para el anaacutelisis
del sector hemos utilizado las 5 fuerzas de Porter lo que ello conlleva un anaacutelisis de los clientes
proveedores competidores y competidores potenciales Hemos llegado a la conclusioacuten de que el
sector de las administraciones de fincas es atractivo ya que su acceso es faacutecil y asequible por lo
que resulta sencillo que nuevas empresas puedan competir con las ya existentes Presenta alto
poder de clientes y alto grado de rivalidad sin existir productos sustitutivos A traveacutes del anaacutelisis
DAFO hemos podido ver la situacioacuten que tienen este tipo de empresas destacando las
oportunidades amenazas fortalezas y debilidades
Tambieacuten hemos realizado un anaacutelisis de costes y de la zona de expansioacuten tomando el barrio
Parque Venecia como la zona idoacutenea para dar nuestros primeros pasos
Posteriormente hemos definido los servicios que realizaraacute la empresa junto a los factores del eacutexito
siendo estos ubicacioacuten de la empresa atencioacuten personalizada trabajo en equipo implantacioacuten y
seguimiento de la ley formacioacuten colegiacioacuten y tecnologiacutea
Otro punto que hemos tenido en cuenta y considero muy importante para un buen comienzo son
las acciones de marketing aplicadas Se realizaraacute buzoneo mailing y telemarketing Aplicar una
buena estrategia de marketing es fundamental para darnos a conocer y captar clientes
En cuanto al plan econoacutemico financiero destacar que la financiacioacuten total del proyecto asciende
a 35500euro de los cuales 20000euro los adquirimos a traveacutes de un preacutestamo bancario Establecemos
unos precios adecuados acordes con los establecidos por el Colegio de Administradores y
estimamos una evolucioacuten de los ingresos percibidos Seguacuten las tablas desarrolladas tendremos
una evolucioacuten progresiva Los primeros antildeos invertiremos en una fuerte estrategia de marketing
captando maacutes comunidades Con el paso de los antildeos las comunidades iraacuten entrando maacutes
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paulatinamente Dispondremos de una fuente de ingresos que debemos mantener por tanto el
trabajo se centraraacute maacutes en satisfacer a los clientes actuales ya que ellos seraacuten probablemente los
que nos acerquen a clientes potenciales
El primer antildeo partiremos de un beneficio despueacutes de impuestos negativo al igual que los flujos
de caja que cambiaraacuten a partir del segundo antildeo principalmente por el aumento de los ingresos
La evolucioacuten de las rentabilidad como hablamos en su apartado son positivas es importante que
ambas crezcan o se mantengan eso significaraacute que obtendremos beneficios con mayor facilidad
y que el rendimiento seraacute mayor
Seguacuten los caacutelculos obtenidos recuperaremos la inversioacuten al tercer antildeo y los datos obtenidos a
traveacutes del VAN y la TIR nos indican que el proyecto seraacute rentable
Considero a las Administraciones de Fincas unas de las profesiones maacutes desconocidas Pienso
que es muy sacrificada ya que debes mediar entre las disputas de los propietarios no existe un
horario fijo y las remuneraciones percibidas dependen de la cartera de clientes que poseas por lo
que debes ser un profesional para todo pero a pesar de todo ello pienso que se pueden llegar a
alcanzar muchas satisfacciones
Como podemos observar en los graacuteficos y caacutelculos anteriores en principio el proyecto no
presentaraacute problemas de solvencia por lo cual podemos decir que a priori demostraraacute tener
viabilidad financiera Si realizamos un trabajo oacuteptimo podremos llegar a alcanzar grandes
beneficios
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BIBLIOGRAFIA
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Poblacioacuten 2012
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Local
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Preacutestamo ICO
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Tablas de Amortizaciones
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Contratacioacuten internet
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Impuesto sobre beneficios
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- Comercio Exterior El mercado es cada vez maacutes reducido lo cual se traduce en que la
exportacioacuten no es algo por lo que una empresa pueda optar o no sino que es algo
absolutamente imprescindible para alcanzar una dimensioacuten de produccioacuten competitiva
- Los hechos analizados expresan el deacuteficit del Estado de bienestar en Espantildea su debilidad
comparada con los paiacuteses europeos de nuestro entorno y su fragilidad para atender las
necesidades y garantiacuteas de proteccioacuten social de la poblacioacuten
- El fuerte crecimiento del desempleo Actualmente un gran nuacutemero de empresas presentan
Expedientes de Regulacioacuten de Empleo (EREs)
- Defensa de la competencia La existencia de una competencia efectiva entre las empresas
constituye uno de los elementos definitorios de la economiacutea de mercado disciplina la
actuacioacuten de las empresas y reasigna los recursos productivos a favor de los operadores
o las teacutecnicas maacutes eficientes
ECONOacuteMICO
Son los cambios que afectan a las relaciones de produccioacuten distribucioacuten y consumo o prestacioacuten
de servicios de una empresa es decir a la forma en que la sociedad decide usar los recursos
Actualmente nos encontramos en un entorno econoacutemico restrictivo A consecuencia de ello
estamos en un estado de ldquocrisis econoacutemicardquo Por ello entre todos los factores econoacutemicos que
afectan a la empresa los maacutes significativos son
- Ciclo econoacutemico nos encontramos en una situacioacuten de recesioacuten econoacutemica lo cual ha
afectado en mayor o menor medida a la mayoriacutea de empresas y hogares espantildeoles de
forma negativa
- Tasa de desempleo el paro (indicador retrasado de la actividad econoacutemica) se encuentra
en un estado de continuo aumento La tasa de paro ha llegado aproximadamente a los 5
millones de parados supera el 20 de la poblacioacuten Esta elevada tasa tiene que ver con
la intensa caiacuteda de la demanda interna (consumo privado puacuteblico e inversiones) Ademaacutes
este constante aumento del paro haraacute que aumente el gasto puacuteblico ya que se deberaacuten
atender todas las prestaciones que se vayan produciendo
- La subida de precios produce un efecto devastador en el poder adquisitivo de las personas
asiacute como una reduccioacuten de los beneficios de la empresa y por tanto una disminucioacuten en
la inversioacuten lo que puede provocar una caiacuteda de la produccioacuten
- Renta disponible esta renta incluye los ingresos procedentes del trabajo los rendimientos
de capital (como alquileres) prestaciones sociales y transferencias En estos momentos
la renta disponible de los hogares e instituciones sin aacutenimo de lucro han descendido en
torno a un 32 esto es la consecuencia de la ecuacioacuten en la que nos encontramos maacutes
paro maacutes impuestos igual a menos riqueza La caiacuteda se explica por la disminucioacuten del
saldo de renta primas el descenso del excedente de explotacioacuten y la renta mixta de los
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hogares la bajada de la remuneracioacuten de los asalariados y del saldo neto de rentas de
propiedad percibidas
- Como suele pasar en tiempos de inestabilidad econoacutemica las familias consumen menos
por lo que la tasa de ahorro de los hogares aumenta
- Tipos de intereacutes dentro de la recesioacuten en la que nos encontramos los tipos de intereacutes
crecen por lo que se encarecen los preacutestamos y hay una menor accesibilidad al creacutedito
A las empresas les es maacutes caro obtener financiacioacuten para llevar a cabo sus planes de
inversioacuten Ademaacutes se incentivaraacute el ahorro al ser remunerado mejor y se reduciraacute el
consumo por lo que la demanda de productos disminuiraacute y por lo tanto disminuiraacute el
empleo
- Producto Interior Bruto nos indica el valor monetario de la produccioacuten de bienes y
servicios de un paiacutes en un antildeo En estos momentos el PIB en Espantildea seguacuten indica el FMI
(Fondo Monetario Internacional) caeraacute un 15 para este antildeo debido al estado de
recesioacuten en el que nos encontramos y el que se preveacute que perdure Este mal
comportamiento de la actividad econoacutemica explica que Espantildea se encuentre en la cabeza
del mundo desarrollado en cuanto a desempleo
SOCIAL
Este factor hace referencia a los cambios que experimentan las personas en sus valores y estilos
de vida y que afectan a la actitud que tienen hacia determinados productos o servicios Los
podemos englobar en los siguientes puntos
- Tendencias en el estilo de vida Debido a las circunstancias actuales en las que vivimos
las personas en general se han vuelto maacutes desconfiadas por lo que tenemos mucho
cuidado a la hora de comprar un producto o contratar unos servicios
- La imagen que las personas tengan de la empresa afecta mucho a hora de contratar unos
servicios por lo que las empresas tienen que intentar conseguir que los clientes tengan
una imagen positiva de ellos
- La actitud de los consumidores hacia los productos o servicios la cual estaacute influida en
parte por la imagen que tienen de la empresa y por lo que le han hablado de ella
TECNOLOacuteGICO
Son los cambios en la tecnologiacutea que afectan al sector tanto en su parte mecaacutenica como en la
legislacioacuten tecnoloacutegica gasto puacuteblico innovacioacuten obsolescenciahellip Algunos de los factores
tecnoloacutegicos son
Convivencia los meacutetodos de gestioacuten tradicionales con la maacutes alta tecnologiacutea
Constante inversioacuten en nuevas tecnologiacuteas tanto a nivel de soportes fiacutesicos como de
programas informaacuteticos
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Avances en las comunicaciones a la hora de ponernos en contacto con los clientes
existiendo por ejemplo el correo electroacutenico
ECOLOacuteGICO
Son los que engloban las leyes medioambientales regulaciones sobre el consumo de energiacutea y el
reciclaje de residuos calentamiento globalhellip
Ley 162002 de prevencioacuten y control integrado de la contaminacioacuten que articula un
procedimiento para la concesioacuten de las autorizaciones ambientales integradas para las
instalaciones industriales sujetas a la misma donde deberaacuten constar los liacutemites maacuteximos
de emisioacuten autorizados en funcioacuten de las mejores teacutecnicas disponibles en cada caso
Consumo de energiacutea Espantildea consume aproximadamente la mitad de su energiacutea en el
sector industrial Una de las medidas de ahorro fue la aplicacioacuten del cambio de hora dos
veces al antildeo de forma obligatoria con la que se llega a ahorrar un 5
La regulacioacuten sobre el reciclaje promocionando el uso responsable del papel y la
reutilizacioacuten de libros de texto y lectura
En conclusioacuten podemos afirmar que la dimensioacuten poliacutetica actual afecta a nuestro entorno de
forma negativa principalmente por la situacioacuten de crisis que estamos atravesando Hoy en diacutea
consideramos que la poliacutetica es restrictiva debido a las deudas que tiene el gobierno afectando de
este modo al gasto puacuteblico y al aumento de los impuestos para asiacute poder recuperarse Esta
situacioacuten les ha obligado a crear una reforma laboral donde las medidas maacutes destacadas son la
suspensioacuten y los despidos Por otro lado existen normativas para velar por la seguridad de los
trabajadores La dimensioacuten econoacutemica se centra en la alta tasa de desempleo que tenemos Este
aspecto influye en el consumo de la poblacioacuten ya que al ganar menos dinero demandan menos
productos Otro aspecto que afecta a la demanda es el precio de los productos y servicios que se
han visto modificados tras la subida de los impuestos Vivimos en una sociedad de tendencias en
la que compramos lo que en ese momento estaacute de moda y contratamos servicios seguacuten la opinioacuten
de terceros Esta situacioacuten se debe a la imagen que percibimos y a las opiniones y comentarios
que se puedan generar Dentro del aacutembito tecnoloacutegico se producen grandes avances consiguiendo
minorar el tiempo de gestioacuten y mejorar su calidad Por uacuteltimo destacar que existe una amplia
concienciacioacuten con el medio ambiente
22 Anaacutelisis del sector
Anteriormente se ha realizado un estudio de los factores del macro-entorno En este apartado
hablareacute sobre el sector de las administraciones de fincas y su situacioacuten actual
Hace antildeos el trabajo de administrador se limitaba a pagar la cuenta de luz cambiar las bombillas
y contratar a alguien para limpiar las zonas comunes Ahora el administrador se ocupa de
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gestionar el patrimonio de la comunidad que puede incluir la infraestructura cuya administracioacuten
requiere conocimientos legales teacutecnicos contables financieros arquitectoacutenicos y lo que no es
menos importante tiempo para ocuparse de ellos
Con respecto a la situacioacuten actual del sector de las administraciones de fincas podemos antildeadir que
sigue siendo imprescindible a pesar de la caiacuteda del ldquoboomrdquo Inmobiliario ya que toda comunidad
de vecinos y sobre todo aquellas que estaacuten compuestas por un nuacutemero importante de propietarios
necesitan el respaldo y el apoyo de un representante que le asesore en la toma de decisiones
Desde mi punto de vista algunos de los aspectos maacutes importantes que debe tener un buen
administrador de fincas son
- Cercaniacutea con los clientes Mantener satisfechos a los propietarios es el principal objetivo
Para ello saber comunicarles y transmitirles las incidencias o sucesos que ocurran en la
comunidad es de vital importancia
- Transparencia y sinceridad Desgraciadamente el mundo de las administraciones de
fincas es un sector en ocasiones opaco y poco transparente Por ejemplo que cada
comunidad tenga su cuenta bancaria o que se permita la entrada de cualquier gremio que
desee la comunidad dice mucho de un administrador
- Profesionalidad Un buen administrador debe saber resolver los conflictos o incidencias
que surjan Tambieacuten debe estar al diacutea de las nuevas normativas que salgan
Plantear una buena estrategia de marketing que permita darte a conocer y poder captar clientes
crear un logotipo y un nombre que resalte respecto a la competencia buscar una buena ubicacioacuten
y actualizarse adentraacutendose en los entornos maacutes visitados actualmente pueden ser algunos de los
meacutetodos usados para empezar a crecer en el sector
23 Anaacutelisis estrateacutegico del sector
El anaacutelisis estrateacutegico del sector o tambieacuten denominado entorno especiacutefico describe los factores
externos relativos al sector de las administraciones de fincas Este anaacutelisis tiene la capacidad de
ayudarte a cambiar estas condiciones y adaptarte de la mejor forma al entorno
En primer lugar vamos a desarrollar los diferentes componentes que forman el entorno de la
empresa y posteriormente realizaremos el anaacutelisis de las 5 fuerzas de Porter
COMPONENTES
Clientes
El sector de las administraciones de fincas es un sector que presta servicios y no bienes materiales
por lo tanto los clientes son los propietarios de las viviendas de las distintas comunidades
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Los clientes interesados en estos servicios suelen ser personas adultas que poseen una estabilidad
laboral y pueden afrontar las responsabilidades que acarrea la adquisicioacuten de una propiedad
Seguacuten el aacutembito en el que te muevas las edades de los clientes pueden variar Si trabajas en zonas
nuevas donde las viviendas estaacuten recieacuten construidas los propietarios seraacuten joacutevenes y por teacutermino
general deberaacutes enfrentarte a su sabiduriacutea Si por el contrario te mueves en zonas de la ciudad maacutes
asentadas donde las viviendas rondan entre los 50 y 80 antildeos tendraacutes una cartera de clientes maacutes
envejecida donde seguramente los propietarios desconozcan muchos aspectos del sector siendo
por ello menos exigentes en el terreno teacutecnico No obstante posiblemente requieran maacutes cercaniacutea
y paciencia a la hora de adaptar tu forma de trabajar y cambiarles de alguacuten modo el sistema que
hayan podido aplicar durante antildeos atraacutes
Todos ellos suelen exigir a su administrador que resuelva los problemas de la comunidad de
forma inmediata profesional y eficaz Para mantenerlos satisfechos es fundamental estar siempre
pendiente de ellos y a su disposicioacuten llevando todas las gestiones al diacutea y subsanando todas las
incidencias e impedimentos que vayan surgiendo
Proveedores
En este caso consideramos proveedores a los gremios con los que trabajamos diacutea a diacutea En una
comunidad hay una serie de gastos fijos (lo que conlleva trabajar con unos proveedores fijos) que
praacutecticamente tienen todas las comunidades y otra serie de gastos extra que van surgiendo seguacuten
las necesidades de cada comunidad
Por proveedores fijos entendemos
- Empresa de ascensores
- Empresa de energiacutea eleacutectrica
- Ayuntamiento (Suministro de agua)
- Empresa de limpieza
- Empresa de extintores
Proveedores en funcioacuten de los gastos ocasionados Los principales gremios son
- Cerrajeriacutea
- Fontaneriacutea
- Electricidad
- Desinsectacioacuten
- Albantildeileriacutea
- Etc
Por teacutermino general la mayoriacutea de las administraciones de fincas trabajan siempre con el mismo
rango de gremios ya que el tener unos proveedores de confianza con los que poder trabajar facilita
mucho las cosas Los propietarios son los que eligen el gremio que va a trabajar en cada
comunidad por ello es necesario que los administradores dispongan de maacutes de un gremio de
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confianza En el caso de que alguacuten propietario presente gremios por su cuenta hay que tenerlos
en consideracioacuten al fin y al cabo en la administracioacuten se aconseja de lo que podriacutea ser mejor pero
las decisiones finales siempre las toman el presidente o propietarios
Puedo destacar que hoy en diacutea hay mucha competencia entre los distintos proveedores ademaacutes
de que ha ido aumentado en la misma proporcioacuten que la crisis econoacutemica Las empresas muy
especiacuteficas han tenido que ampliar los servicios para poder abarcar maacutes campos llegando a prestar
todos los servicios principales de reparacioacuten (fontaneriacutea electricista albantildeileriacuteahellip)
Competidores
Este sector se puede enfocar desde varios puntos de vista
- Puedes especializarte solo y exclusivamente en comunidades
- Puedes complementar el trabajo de comunidades con otro tipo de servicios
Hay quien piensa que la forma de diferenciarse de la competencia es ampliando servicios
Debemos saber que existen empresas especializadas en otras gestiones que complementan sus
servicios con el negocio de las comunidades y por tanto son fiel competencia de las empresas
cuya dedicacioacuten exclusiva son las administraciones de fincas Estas empresas son
- Inmobiliarias Unen dos actividades con un volumen de ingresos complementario A
traveacutes de la inmobiliaria se pueden ofrecer grandes beneficios Al unirlo con
administracioacuten de fincas se puede aportar solidez al negocio
- Gestoriacuteas Aprovechan los conocimientos adquiridos y la cartera de clientes creada para
ofrecerles otros servicios complementarios
- Despacho de abogados Para diferenciarse del resto pueden asociarse con un letrado De
esta forma ofrecen asistencia judicial a los clientes
Yo opto por la especializacioacuten exclusiva en comunidades Hay otras formas de diferenciarse de
la competencia ofrecer un trato personalizado y eficiente a los clientes realizar un trabajo raacutepido
y de calidad y ofrecer una tabla de precios asequibles
Este sector se mueve en torno a las PYMES La mayoriacutea de empresas especializadas en el tema
son empresas familiares o pequentildeas empresas por lo que un punto importante a tener en cuenta
es elegir bien el lugar donde se van a ofrecer los servicios y estudiar la competencia existente
Competidores potenciales
Por competidores potenciales entendemos aquellos empresarios o empresas que quieren entrar en
el sector de las administraciones de fincas El aumento de estos competidores dependeraacute del grado
de atractivo que tenga dicho sector
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En el caso de las barreras de entrada pienso que puede jugar en contra ya que para poder ser
administrador de fincas no se exigen muchos requisitos (tener una titulacioacuten universitaria o ser
titulado en Administracioacuten de Fincas) y la inversioacuten no es muy elevada ademaacutes de que no se
necesita tecnologiacutea muy especiacutefica ni costosa al menos al inicio del proyecto
El aspecto con el que podemos destacar del resto es mostrando nuestra transparencia y lealtad
haciendo constar que nosotros somos gestores y asesores pero que la uacuteltima palabra siempre es
del presidente Muchas administraciones de fincas no son todo lo legales y transparentes que
deberiacutean ser Alguacuten ejemplo de ello seriacutea la existencia de una cuenta conjunta donde se realicen
las operaciones monetarias de todas las comunidades o el aporte por parte del administrador de
sus propios gremios
LAS 5 FUERZAS DE PORTER
Una vez desarrollados todos los componentes vamos a realizar el anaacutelisis de las cinco fuerzas de
Porter Este anaacutelisis es una herramienta de gestioacuten que permite analizar la empresa a traveacutes del
sector de las administraciones de fincas De esta forma conseguiremos un mejor anaacutelisis del
entorno al que pertenece la empresa y en base a ello podremos disentildear estrategias que permitan
aprovechar las oportunidades y hacer frente a las amenazas
A continuacioacuten voy a desarrollar el esquema que posteriormente explicareacute punto por punto
Competidores en el sector
de las Administraciones de
Fincas
Rivalidad entre los
competidores
Proveedores Compradores
Sustitutivos
Competidores
potenciales
Amenaza de nuevos ingresos
Poder de negociacioacuten con los
proveedores
Poder de negociacioacuten de los clientes
Amenaza de productos sustitutivos
Fuente Elaboracioacuten propia
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PODER NEGOCIADOR CON CLIENTES
Este apartado hace referencia al poder que tienen los consumidores para obtener buenos precios
y condiciones Podemos destacar los siguientes aspectos
- No existe concentracioacuten de clientes debido a las diversas opciones que tienen en el mercado
por lo que los clientes estaacuten muy repartidos
- Tiene un importante poder de negociacioacuten ya que el coste que le supone al cliente los
servicios no es muy elevado por lo tanto cambiar de administrador no les supondriacutea mucho
- Los servicios prestados son todo lo diferenciado que el administrador quiera ser ya que es
eacutel quien presta los servicios decide el meacutetodo de gestioacuten
- En cuanto a la importancia de los servicios prestados es vital ya que sobre todo en las
comunidades grandes la autogestioacuten es un trabajo muy complicado
- Existe un riesgo ya que no cumplir con los servicios pactados puede llevar a la resolucioacuten
del contrato
PODER NEGOCIADOR CON PROVEEDORES
Existe un gran poder de negociacioacuten con los proveedores ya que actualmente disponemos de
muacuteltiples empresas dedicadas al mantenimiento o reparacioacuten de comunidades Son los
proveedores de nuestros clientes pero de alguacuten modo recae su buena o mala gestioacuten sobre el
administrador El tener un abanico muy grande de proveedores nos permite poder usar maacutes
criterios de eleccioacuten y si no quedamos conforme con alguno de ellos podemos contar con otro
distinto para la proacutexima gestioacuten
RIVALIDAD ENTRE COMPETIDORES
El sector de las administraciones de fincas se caracteriza hoy en diacutea por poseer muchas empresas
que compiten entre siacute por lo que no hay ninguna que domine el mercado Principalmente
compiten por los precios generando menos beneficios y llegando a un punto donde el sector se
veraacute perjudicado rechazando la entrada de nuevas empresas
Este sector ademaacutes de competir en precios compite en publicidad innovacioacuten calidad del
serviciohellip por lo que se debe estar ldquoal pie del cantildeoacutenrdquo sin dejar al margen ninguacuten aspecto
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AMENAZA DE ENTRADA DE NUEVOS COMPETIDORES
En este sector se aprecia que el coste de inversioacuten inicial es bajo por ello la llegada de empresas
en participar en el mismo seraacute maacutes grande y raacutepida sin encontrar grandes barreras de entrada
Hago una puntualizacioacuten en este apartado y es que las empresas que llevan tiempo en el sector
generalmente estaacuten consolidadas teniendo una amplia cartera de clientes que se han ganado con
el paso del tiempo generalmente pertenecientes a la misma zona
Considero que es un sector contestable ya que los precios dependen del nivel competitivo del
sector sin que influya el nuacutemero de empresas que existan en el sector
AMENAZAS DE POSIBLES PRODUCTOS SUSTITUTIVOS
En este sector no considero que existan productos sustitutivos ya que el servicio que prestamos
no se puede ofrecer de otra forma Siacute lo pueden ejercer otras personas como abogados gestoriacuteas
de empresas o los propios presidentes pero los servicios que se vayan a prestar no seraacuten los
mismos
CONCLUSIOacuteN DEL ENTORNO ESPECIacuteFICO
El sector de las administraciones de fincas tiene
o Poder de clientes ALTO
o Poder de proveedores ALTO
o Grado de rivalidad ALTO
o Amenaza de entradas ALTO
o Amenaza de sustitutos BAJO
Al aplicar las cinco fuerzas de Porter al sector de las Administraciones de Fincas podemos
concluir que es atractivo ya que acceder a eacutel es faacutecil y econoacutemico por lo que resulta sencillo que
nuevas empresas puedan competir con la ya existentes He de antildeadir que el camino para llegar al
nivel de las empresas competidoras ya constituidas no es faacutecil ya que las empresas posicionadas
en este sector han ldquomarcado su territoriordquo por decirlo de alguna manera e igualarlas requiere un
tiempo
Presenta alto poder de clientes y alto grado de rivalidad sin existir productos sustitutivos
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24 Anaacutelisis DAFO
Con toda la informacioacuten recopilada en los anteriores anaacutelisis vamos a obtener un resumen de lo
que seriacutea el anaacutelisis estrateacutegico donde veremos la situacioacuten en la que se encuentra este tipo de
empresas para disentildear el plan estrateacutegico a seguir
Antes de tomar cualquier decisioacuten estrateacutegica es imprescindible realizar un diagnoacutestico de la
empresa para ello realizaremos un anaacutelisis DAFO que es el meacutetodo maacutes sencillo y eficaz Con
ello obtendremos conclusiones acerca de coacutemo aprovechar los puntos fuertes de la empresa y las
oportunidades del entorno y de coacutemo corregir las debilidades de la empresa y protegerse contra
las amenazas externas
OPORTUNIDADES
- La entrada de nuevos meacutetodos de comunicacioacuten maacutes raacutepidos y eficaces ha hecho que
comunidades de elevados vecinos donde la media de edad esteacute entorno a los 60 antildeos
hayan tenido que recurrir a un administrador para que realice todas las gestiones
simplemente por desconocimiento
- Desde que llegoacute la crisis econoacutemica los recibos pendientes y las deudas han aumentado
Esta situacioacuten ha hecho que la mayoriacutea de las comunidades tengan propietarios con
deudas pendientes y que por ello deban tomar medidas judiciales desconociendo el
procedimiento a seguir Esta situacioacuten ha hecho que cuenten con administradores para
solucionarles dichos problemas
AMENAZAS
- Competidores El sector de las administraciones de fincas es un sector que no ha sufrido
mucha caiacuteda con la crisis sobre todo en comunidades muy grandes es imprescindible
tener un administrador Esto ha conllevado la apertura de muchas oficinas de este sector
- Los precios estipulados hoy en diacutea son muy bajos
- Captacioacuten de clientes
- Crecimiento lento del mercado
FORTALEZAS
- Las empresas especializadas en fincas son empresas maacutes formadas en el sector que
gestoriacuteas geneacutericas o incluso abogados
- Ofrecer calidad y honestidad son los puntos maacutes importantes a la hora de formar una
empresa con estas caracteriacutesticas Que los gremios los escojan los vecinos que las
compantildeiacuteas de seguros sean externas y que todo se haga con el consentimiento y firma
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del presidente son algunos de los aspectos que mi empresa tendraacute y asiacute destacaremos
respecto a la competencia
- Organizacioacuten y orden Llevarlo todo al diacutea
- Comunicacioacuten con el equipo de trabajo
DEBILIDADES
- Dificultades para captar los primeros clientes
- Llegar a trabajar con una comunidad muy problemaacutetica donde el beneficio adquirido por
ella no cubra el coste producido
- Falta de experiencia a la hora de tomar las riendas del negocio
- Falta de habilidades a la hora de reaccionar con seguacuten queacute propietarios
25 Anaacutelisis de costes
Es importante que diferenciemos entre costes fijos y costes variables
Por costes fijos entendemos aquellos que son independientes al volumen de produccioacuten es
decir se deben pagar sin importar los servicios que la empresa preste Corresponden a factores
que no se consumen o sea no se destruyen de una vez si no que son utilizados durante varios
antildeos
- Estos costes seraacuten entre otros
- Programa informaacutetico
- Alquiler
- Mobiliario
- Publicidad
- Colegiacioacuten
- Seguro
- Amortizaciones
Por otro lado los costes variables como su nombre indica variacutean al modificar el volumen de
unidades productivas En este caso variacutean en funcioacuten de los servicios prestados Estos costes
seraacuten entre otros
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- Salarios
- Suministros
26 Anaacutelisis del Mercado ndash Zona de expansioacuten
A continuacioacuten voy a analizar la situacioacuten de la poblacioacuten en la zona donde vamos a instalarnos
ya que es un aspecto muy importante a la hora de establecer unos precios y tambieacuten conocer la
evolucioacuten que puede llegar a tener la empresa
Parque Venecia
Para poder analizar la evolucioacuten de la poblacioacuten de Parque Venecia al ser una zona que se
encuentra hoy en diacutea parcialmente ocupada y en fase de construccioacuten los datos reales nos
serviriacutean de poco por ello voy a coger los datos que se han estimado en un estudio de previsioacuten
de necesidades educativas realizado por el Ayuntamiento de Zaragoza Podemos ver un poco la
evolucioacuten esperada del barrio ya que al ser una zona en construccioacuten los datos actuales tienen un
margen de antildeos muy reducido y los caacutelculos que pudieran hacerse respecto a esos pocos antildeos no
seriacutean fiables
En este estudio toman un espacio temporal desde 2013 hasta 2022
Para obtener estos datos se han basado en las juntas de compensacioacuten de Parque Venecia padroacuten
de poblacioacuten manzana a manzana planes urbaniacutesticos etc
Seguacuten toda la informacioacuten mencionada anteriormente el nuacutemero de viviendas estimadas de
construccioacuten son las siguientes
Fuente Ayuntamiento de Zaragoza Fuente Ayuntamiento de Zaragoza
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Torrero ndash La Paz
Seguacuten los datos Demograacuteficos del Padroacuten Municipal presentado por el Ayuntamiento de Zaragoza
en el antildeo 2014 la poblacioacuten en el barrio Torrero - La Paz es de 37843 cuando en el antildeo 2012 era
de 37730 Adjunto cuadro
Es un distrito consolidado situado a las afueras de Zaragoza en la parte sur Siempre ha tenido su
encanto y prestigio especialmente por las zonas verdes Los Pinares de Venecia Pero actualmente
Torrero - La Paz sale del distanciamiento histoacuterico gracias a los cinturones de circunvalacioacuten que
rodean la ciudad acercaacutendolo al resto de la ciudad Ademaacutes la construccioacuten en su entorno del
complejo de ocio ldquoPuerto Veneciardquo le ha dado ldquoluz y vidardquo a la zona
Fuente Ayuntamiento de Zaragoza
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3 ACTIVIDAD DE LA EMPRESA
31 Definicioacuten del servicio que realizaraacute la empresa
La empresa Trufincas prestaraacute los siguientes servicios
- Velar por el buen reacutegimen de la casa sus instalaciones y servicios
- Realizar un seguimiento contable de todos los ingresos y gastos de la finca
- Preparar el plan de ingresos y gastos perioacutedicos o anuales
- Atender a la conservacioacuten de las infraestructuras
- Ejecutar los acuerdos en materia de obras efectuar los pagos y realizar los cobros
- Ejercer como Secretario en las correspondientes juntas ordinarias y extraordinarias en el
caso que proceda custodiando la documentacioacuten
- Llevar a cabo aquellas atribuciones que le confiera la junta de propietarios
- Asesorar a la comunidad
- Controlar los proveedores
- Dar cuenta de siniestros a las compantildeiacuteas de seguros
- Ocuparse de las relaciones laborales con los empleados de las fincas aplicando las
normas de convenio y las modalidades contractuales maacutes favorables
- Practicar las liquidaciones o modelos tributarios que fiscalmente procedan
- Toma de decisiones sobre aquellos propietarios que se ausentan de los pagos
- El mantenimiento de la convivencia entre los componentes o propietarios de la
comunidad
Ademaacutes de todo lo nombrado anteriormente se deberaacuten cumplimentar todas las obligaciones que
involucran al inmueble como revisiones de ITE asiacute como informar y cuando proceda tramitar la
solicitud de ayudas o subvenciones a las que pueda tener derecho el edificio en los casos de
rehabilitacioacuten u obras mayores
32 Factores claves del eacutexito
Los factores claves para el eacutexito estaacuten determinados por los siguientes elementos
-- Ubicacioacuten de la empresa La empresa estaraacute situada en una zona nueva de Zaragoza
Parque Venecia Es una zona joven que estaacute por explotar junto al centro comercial maacutes
popular de la ciudad A la mayoriacutea de las viviendas de nueva construccioacuten se les suele
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asignar un administrador de forma aleatoria y cuando ya hay un grupo de vecinos
considerable viviendo en el edificio suelen buscar a un nuevo administrador
-- Atencioacuten personalizada Pretendemos captar nuevos clientes con este meacutetodo y ademaacutes
fidelizarlos Para ello se atenderaacute a toda persona que tenga cualquier problema dejaacutendolos
satisfechos
-- Trabajo en equipo Aunque inicialmente seremos pocos en la plantilla habraacute
comunicacioacuten e incluso nos reuniremos varias veces por semana para comentar las
gestiones maacutes importantes que se han realizado De esta forma todos estamos al diacutea y en
caso de que falte alguno sabemos solventar los problemas
- Implantacioacuten de la Ley Orgaacutenica de Proteccioacuten de Datos (LOPD)
- Formacioacuten Todo el personal de la empresa tendraacute una formacioacuten acorde con su puesto
de trabajo y complementaria con la de los demaacutes trabajadores En Trufincas SL
realizaremos cursos tanto los socios como la empleada sobre la gestioacuten del programa que
vamos a utilizar
- Utilizacioacuten de los soportes teacutecnicos maacutes avanzados Trufincas SL dispondraacute de los
programas maacutes adecuados y competitivos para ser maacutes eficientes y eficaces en el trabajo
Usaremos Gesfincas y Gesinedi
- Colegiacioacuten Uno de los requisitos que considero imprescindible para mi nuevo proyecto
es la colegiacioacuten Estar colegiado no es obligatorio para poder llevar la gestioacuten de
comunidades pero si te permite ganar un prestigio respecto a los clientes y darles maacutes
seguridad a la hora de la eleccioacuten
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4 PROCESO DE PRESTACIOacuteN DEL SERVICIO
41 Determinacioacuten del proceso de prestacioacuten del servicio
Actividad Contable
En primer lugar la comunidad cliente deberaacute entregarnos toda la documentacioacuten de la comunidad
(Facturas emitidas facturas recibidas cierres contables CIF de la comunidad listado de
propietarios con sus coeficientes nordm de cuenta de la comunidad documentacioacuten bancariahellip) y
nosotros procederemos a introducir toda la informacioacuten en nuestra base de datos
Una vez que esteacute la comunidad puesta al diacutea cambiaremos la domiciliacioacuten de todos los
proveedores con el fin de recibir nosotros la documentacioacuten evitando incomodar al presidente
cada vez que llegue una factura
Realizaremos balances trimestrales de todas las comunidades enviaacutendoselas a cada propietario
En cuanto al cierre del ejercicio las cuentas se cerraraacuten al comienzo del mes posterior al cierre
mismo mes en el cual se realizaraacute la junta general ordinaria donde se expondraacuten dichas cuentas
se presentaraacute un nuevo presupuesto para el proacuteximo ejercicio y se cambiaraacute el turno de los
presidentes entre otras gestiones Ademaacutes de las juntas ordinarias se convocaraacuten tantas
extraordinarias como me soliciten los clientes de cada comunidad
Actividad Fiscal
El personal de Trufincas SL presentaraacute antes de finalizar el periodo voluntario (20 de Abril 20
de Julio y 20 de Octubre) los modelos correspondientes de IVA IRPF y otros impuestos
aplicables
Las presentaciones se pueden realizar telemaacuteticamente con la firma digital de la empresa o
presentando en persona el modelo en el banco
42 Niveles de tecnologiacutea aplicados en los procesos
Tecnologiacutea aplicada a la gestioacuten
La empresa contaraacute con diversos programas de gestioacuten (Gesfincas y Gesinedi) como herramientas
tecnoloacutegicas fundamentales de gestioacuten de la empresa
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Tecnologiacutea de Informacioacuten y Comunicacioacuten (TICs)
Finalmente como uacuteltimo factor tecnoloacutegico se incidiraacute especialmente en las TICs como factor a
tener en cuenta en el desarrollo tecnoloacutegico de la empresa
- Paacutegina web La web de Trufincas SL constaraacute de apartados geneacutericos quienes somos
servicios que ofrece medios teacutecnicos de los que se dispone ubicacioacuten contacto etc
Ademaacutes constaraacute con un gestor de contenidos que permita la modificacioacuten eliminacioacuten
y ampliacioacuten de los mismos asiacute como de la estructura y disentildeo de la paacutegina Finalmente
nos ocuparemos de que se ubique en un buen puesto en los buscadores
Tambieacuten dispondraacute de un apartado solo para clientes donde los propietarios podraacuten
meterse cuando quieran a traveacutes de unas claves y eacutestos podraacuten ver el estado econoacutemico
de la comunidad y los comunicados que se publiquen
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5 LA COMERCIALIZACIOacuteN DEL SERVICIO
51 Acciones de promocioacuten
Un punto muy importante a la hora de estimar las ventas es aplicar un buen plan de marketing ya
que las ventas en muchas ocasiones es resultado de las acciones de marketing aplicadas
En mi caso por un lado aplicareacute el marketing directo siendo este un sistema interactivo que utiliza
uno o maacutes medios de comunicacioacuten para obtener una respuesta en un puacuteblico objetivo Yo usareacute
los siguientes medios
- Buzoneo como su nombre indica consiste en hacer llegar a todos los domicilios de
una zona de intereacutes un folleto especialmente disentildeado para conseguir una respuesta
o Este sistema tiene una amplia difusioacuten su coste es bajo y la respuesta es
inmediata Buzonear por todas las comunidades de los alrededores es una buena
forma de darnos a conocer
- Mailing Consiste en enviar por correo electroacutenico o por correo postal informacioacuten
publicitaria junto con una carta personalizada
o En este caso vamos a redactar cartas personalizadas a presidentes que tengamos
localizados y sobre todo que esteacuten descontentos con el administrador actual
- Telemarketing Consiste en usar el teleacutefono o cualquier otro medio de comunicacioacuten
para contactar con clientes potenciales y comercializar los productos o servicios
o Para poder promocionar la administracioacuten de fincas procederemos a publicarnos
en el perioacutedico y en la revista de Parque Venecia
Estimar la demanda es otro punto a favor para planificar las ventas futuras Es decir estimar la
demanda potencial (personas que podriacutean comprar los productos) la demanda objetivo (a cuaacutentos
de ellos quieres llegar) y la demanda efectiva (el porcentaje de la demanda objetivo que pueden
convertirse en clientes)
La capacidad maacutexima es otro aspecto a tener en cuenta esto se consigue analizando cual es la
cantidad maacutexima que podriacutea llegar a vender si los clientes aparecen De esta forma podremos
conocer hasta doacutende puede llegar el negocio con la infraestructura actual
Localizacioacuten A la hora de posicionarnos en una zona hemos decidido situarnos en la zona de
Parque Venecia por que como he mencionado anteriormente es una zona nueva donde la mayoriacutea
de viviendas el administrador es el propio constructor y necesitan un cambio o una persona que
se dedique exclusivamente a ello
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52 Determinacioacuten del precio de venta
Los honorarios de un Administrador de fincas variacutean en funcioacuten de los servicios que preste a la
comunidad ya que no es lo mismo que la comunidad tenga una escalera de 12 vecinos o que esteacute
formada por 8 escaleras con 40 vecinos cada una Ademaacutes hay comunidades que disponen de
conserje piscina zonas comuneshellip todo esto tiene un mantenimiento maacutes costoso que una
pequentildea comunidad por lo que los precios seraacuten mayores
Por todo lo dicho anteriormente no existe una tarifa fija ya que el profesional es libre de establecer
sus honorarios en funcioacuten de la oferta la demanda y del lugar donde ejerza No obstante el
Colegio de Administradores de Fincas tiene establecidas unas cantidades por diferentes servicios
de manera que se calculan los honorarios del administrador multiplicando cada importe especiacutefico
por el servicio correspondiente que tuviera la comunidad (nuacutemero de viviendas ascensores
plazas de garaje trasteros calefaccioacuten y aire acondicionado centralizados bombas de presioacuten
portales porteriacutea conserjeriacutea vigilancia jardinero limpieza piscina jardines zonas deportivas
locales comerciales etc)
Para una comunidad media el Colegio de Administradores sugiera cobrar al mes 38euro por hora de
dedicacioacuten pero la pregunta eshellip iquestCuaacutentas horas se dedican a cada comunidad
La siguiente tabla ha sido realizada con arreglo a los caacutelculos realizados por el Colegio de
Administradores tomando como base un miacutenimo de 9 viviendas y 3 servicios
Fuente Colegio de Administradores de Fincas
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Voy a explicar la tabla anterior a traveacutes de un ejemplo
Para una comunidad de 30 viviendas con 7 servicios seguacuten la tabla expuesta nos resultariacutean
1415 horas que multiplicadas por los 38euro aconsejados nos dariacutean 53770euromes
En mi caso los precios que voy a fijar seraacuten en funcioacuten de los servicios prestados y del nuacutemero
de viviendas A continuacioacuten adjunto tabla orientativa de precios que voy a establecer
Ejemplo
SERVICIOS
PRESTADOS euro por vivienda Nordm VECINOS PRECIO AL MES
3 800 euro 9 7200 euro
4 900 euro 20 18000 euro
5 1000 euro 100 100000 euro
En cuanto al precio de las juntas la reunioacuten anual ordinaria seraacute gratuita y en caso de que haya
que hacer alguna reunioacuten extraordinaria a lo largo del antildeo tendraacute un coste de 100euro
53 Poliacutetica de cobros y pagos
La poliacutetica de cobros y pagos es la habitual en el sector los cobros se hacen a final de mes y los
pagos al contado yo a final de mes
Esto permitiraacute tener una tesoreriacutea saneada
Tabla de precios
SERVICIOS PRESTADOS euro por vivienda
3 800 euro
4 900 euro
5 1000 euro
Fuente Elaboracioacuten propia
Fuente Elaboracioacuten propia
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6 PLAN ECONOacuteMICO FINANCIERO
61 Inversioacuten Inicial y fondo de Maniobra del proyecto
El punto de partida de este proyecto empresarial es la ubicacioacuten del inmueble situado en Parque
Venecia en Zaragoza Al ser el inmueble alquilado las principales partidas de inversiones
corresponden a la adquisicioacuten del inmovilizado material entre lo que destaca el equipamiento
informaacutetico que supondraacute el desembolso maacutes importante
Presentamos en este punto el total de inversiones previstas para los cinco primeros antildeos de
actividad
Gastos de constitucioacuten
Hemos decidido crear una Sociedad de Responsabilidad Limitada Los pasos que debemos seguir
junto con el coste de los mismos son
- Registrar el nombre de la empresa en el Registro Mercantil solicitando el certificado
negativo de denominacioacuten social Coste unos 12euro
- Abrir una cuenta bancaria con el nombre de la empresa e ingresar el capital miacutenimo inicial
obligatorio 300006euro Coste del certificado bancario unos 375euro
- Redactar los Estatutos Sociales
- Escritura puacuteblica de la Constitucioacuten de la Sociedad Es un traacutemite obligatorio para la
posterior inscripcioacuten en el Registro Mercantil Coste del notario en torno a los 325euro
- Obtencioacuten del CIF Mod 036 Coste 180euro
- Darse de alta en el IAE
- Declaracioacuten censal IVA
- Inscripcioacuten en el Registro Mercantil 135euro
Superados estos traacutemites la creacioacuten de la Sociedad Limitada ya es efectiva Sin embargo para
que eacutesta pueda iniciar su actividad es necesario completar una serie de obligaciones con la
Seguridad Social y el Ayuntamiento de la localidad donde hayas fijado la direccioacuten social de tu
empresa tales como el alta en el Reacutegimen Especial de Trabajadores Autoacutenomos la solicitud
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del nuacutemero de patronal en caso de ir a contratar trabajadores o la solicitud de la Licencia de
apertura
Inmovilizado Inmaterial
Aplicaciones Informaacuteticas
Para realizar todos los trabajos administrativos voy a contratar dos programas Gesfincas
y Gesinedi De Gesfincas contrataremos el moacutedulo Horizontal en que va incluido el de
contabilidad ya que seraacuten los que vayamos a usar diariamente Por el momento contratareacute
dos puestos ascendiendo todo a 675euro Gesinedi es el programa de gestioacuten para llevar todas
las incidencias diarias que ocurren en la comunidad Este moacutedulo ascenderaacute a 385euro
Inmovilizado Material
Construcciones
Para la rehabilitacioacuten del local tendremos los siguientes gastos Proyecto de obra y
apertura obras de acondicionamiento y licencias asciendo a un total de unos 4450euro
Mobiliario
Decidimos comprar mobiliario para montar una pequentildea recepcioacuten dos despachos con
dos mesas sillas y estanteriacuteas junto a una pequentildea decoracioacuten en ellos Estimo gastar en
torno a 6000euro
Equipos para procesos de informacioacuten
Adquirimos dos ordenadores Lenovo C560 Full HD 89900euro cada uno comprado en
Mediamarkt
Una impresora empresarial cuyo coste asciende a 78400euro CANON MF9220CDN
DUPLEXREDFAX
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Cuadro Resumen
ANtildeO 1 ANtildeO 2 ANtildeO 3 ANtildeO 4 ANtildeO 5
Gastos de constitucioacuten y primer establecimiento
Gastos de constitucioacuten 750 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
TOTAL GASTOS CONSTITUCIOacuteN 750 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
Inmovilizado Inmaterial
Aplicaciones informaacuteticas 1060 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
TOTAL DE INMOVILIZADO INMATERIAL 1060 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
Inmovilizado Material
Construcciones 4450 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
Mobiliario 6000 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
Equipos para procesos de informacioacuten 2582 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
TOTAL DE INMOVILIZADO MATERIAL 13032 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
TOTAL DE PARTIDAS DE INVERSIONES 14842 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
IMPORTE DEL IVA DE LAS INVERSIONES 3117 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
TOTAL DEL IMPORTE DE INVERSIONES 17959 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
FONDO DE MANIOBRA
Consideramos Fondo de Maniobra la estimacioacuten de lo que se necesitariacutea de activo corriente
(derechos de cobro existencias etc que vencen antes de un antildeo) para hacer frente a los pasivos
corrientes que se preveacuten (Deudas a corto plazo)
Es importante contar con un fondo de maniobra suficiente ya que sin duda es una garantiacutea para la
estabilidad de la empresa Al abrir un negocio es de vital importancia plantearse en queacute medida
la empresa puede hacer frente a sus obligaciones a corto plazo
Con este estudio pretendemos que la capacidad de Trufincas SL para sobrevivir a los cobros y
pagos sea alta
Por ello afirmamos que el pasivo corriente nunca seraacute superior al activo corriente ya que
pagaremos todo al diacutea Ademaacutes los ingresos percibidos no los tendremos pendientes de cobro ya
que seremos nosotros mismos los que emitiremos los importes a las comunidades todos los meses
y de esta forma nos aseguraremos de percibir dichos importes y por tanto poder atender las
obligaciones de pago
Por todo lo dicho anteriormente se estima la necesidad de circulante en el momento de creacioacuten
de la empresa en 9000euro
Fuente Elaboracioacuten propia
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62 Financiacioacuten
La financiacioacuten total del proyecto seraacute de 35500euro de los cuales 15500euro seraacuten aportacioacuten propia
y los otros 20000euro se conseguiraacuten a traveacutes de un preacutestamo del Instituto de Creacutedito Oficial (ICO)
para empresas y emprendedores al 499 durante 5 antildeos
Las condiciones del preacutestamo ICO son las siguientes
- Importe maacuteximo por cliente 125 millones de euros
- Conceptos financiables Activos fijos vehiacuteculos turismo adquisicioacuten de empresas etchellip
- Modalidad Preacutestamoleasing para inversioacuten y preacutestamo para liquidez
- Tipo de intereacutes fijo o variable maacutes el margen establecido por la Entidad de Creacutedito seguacuten
el plazo de amortizacioacuten
- Plazo de amortizacioacuten y carencia
o Si se financia 100 liquidez 1 2 3 y 4 antildeos con la posibilidad de 1 antildeo de
carencia
o Si se financia inversioacuten 1 2 3 4 5 7 10 12 15 y 20 antildeos con hasta 2 antildeos de
carencia
- Comisiones la Entidad de Creacutedito no puede cobrar comisioacuten salvo por amortizacioacuten
anticipada
- Garantiacuteas a determinar por la Entidad de Creacutedito con la que se tramite la operacioacuten salvo
aval de SGRSAECA
- Vigencia se podraacuten formalizar preacutestamos al amparo de esta Liacutenea hasta el diacutea 12 de
diciembre de 2015
Lo solicito a traveacutes del Santander porque es mi banco de confianza y a diacutea de hoy es de los maacutes
solventes
A continuacioacuten voy a mostrar el cuadro de amortizacioacuten del preacutestamo solicitado donde nos
apareceraacuten los intereses que debemos abonar cada antildeo
Periodos de pago
Cuota Pago de intereses
Amortizacioacuten del principal
Amortizacioacuten acumulada
del principal
Capital pendiente
0 20000
1 4618 998 3620 3620 16380
2 4618 817 3801 7421 12579
3 4618 628 3991 11412 8588
4 4618 429 4190 15601 4399
5 4618 219 4399 20000 -
Fuente Elaboracioacuten propia
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63 Poliacutetica de amortizacioacuten
La tabla de amortizacioacuten establecida por la Agencia Tributaria este 2015 para los distintos
elementos amortizables es la siguiente
TIPO DE ELEMENTO COEFICIENTE LINEAL MAacuteXIMO
PERIODO DE ANtildeOS MAacuteXIMO
Edificios comerciales administrativos de servicios y viviendas 2 100
Mobiliario 10 20
Aplicaciones informaacuteticas 33 6
Equipos para procesos de informacioacuten 25 8
Esto adquiere el siguiente significado
En nuestro caso al comprar un ordenador la ley establece que el porcentaje maacuteximo que se puede
aplicar como un gasto de amortizacioacuten es de un 25 anual
Esto quiere decir que si el ordenador cuesta 899 euros entonces ahora valdraacute 66526 euros y de
tal manera al antildeo siguiente se puede deducir a otros 23374 euros y asiacute hasta que el ordenador
valga cero euros
ELEMENTO IMPORTE Coef Max
Antildeos Maacutex
Antildeo 1 Antildeo 2 Antildeo 3 Antildeo 4 Antildeo 5 TOTAL
Construcciones 4450 euro 2 100 89 euro 89 euro 89 euro 89 euro 89 euro 445 euro
Mobiliario 6000 euro 10 20 600 euro 600 euro 600 euro 600 euro 600 euro 3000 euro
Aplicaciones informaacuteticas
1060 euro 33 6 353 euro 353 euro 353 euro - - 1060 euro
Equipos Proc Inform
2582 euro 25 8 646 euro 646 euro 646 euro 646 euro 646 euro 3228 euro
TOTAL 1688 euro 1688 euro 1688 euro 1335 euro 1335 euro
64 Ingresos por aacutereas de negocio Previsioacuten de ventas anuales
Fuente Elaboracioacuten propia (Informacioacuten obtenida de Agencia Tributaria)
Fuente Elaboracioacuten propia
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Cuando inicias un proyecto de negocio no se puede tener la certeza de que dichos servicios van
a tener buena aceptacioacuten pero si podemos realizar proyecciones que nos faciliten la toma de
decisiones a la hora de compra o invertir en RRHH
Seguacuten los precios estipulados en el punto 52 voy a realizar unas plantillas de caacutelculo en funcioacuten
de todos los aspectos que pueden influir en mayor o en menor medida en nuestras ventas y que se
han mencionado a lo largo de todo el trabajo Mi estimacioacuten de ventas la voy a realizar a 5 antildeos
desarrollando por trimestres las comunidades que podemos captar
Ingresos estimados del 1ordmAntildeo
1ordm ANtildeO
1ordm Trim 2ordm Trim 3ordm Trim 4ordm Trim COM
Nordm VEC
TOTAL euroVecino
Ingresos 1ordm Antildeo SERVICIOS ud Euros ud Euros ud Euros ud Euros
Com con 3 serv 2 1600 euro 2 1600 euro 2 1600 euro 2 1600 euro 8 72 6400 euro 460800 euro
Comcon 4 serv 1 900 euro 0 000 euro 2 1800 euro 1 900 euro 4 80 3600 euro 288000 euro
Comcon 5 serv 1 1000 euro 1 1000 euro 000 euro 0 000 euro 2 200 2000 euro 400000 euro
14 12000 euro 1148800 euro
Se estima captar 14 comunidades obteniendo unos ingresos anuales de 11488euro
Ingresos estimados del 2ordmAntildeo
Se estima captar 10 comunidades maacutes haciendo un total de 24 comunidades y obteniendo unos
ingresos anuales de 24016euro
Ingresos estimados del 3ordmAntildeo
2ordm ANtildeO
TOTAL INGRESOS 1ordm Trim 2ordm Trim 3ordm Trim 4ordm Trim
COM Nordm
VEC TOTAL
euroVecino Ingresos 2ordmAntildeo SERVICIOS ud Euros ud Euros ud Euros ud Euros
Com con 3 serv
1 800 euro 1 800 euro 0 000 euro 1 800 euro 3 27 2400 euro 64800 euro 525600 euro
Comcon 4 serv
0 000 euro 1 900 euro 2 1800 euro 1 900 euro 4 80 3600 euro 288000 euro 576000 euro
Comcon 5 serv
2 2000 euro 0 000 euro 0 000 euro 1 1000 euro 3 300 3000 euro 900000 euro 1300000 euro
10 9000 euro 1252800 euro 2401600 euro
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Se estima captar 11 comunidades maacutes haciendo un total de 35 comunidades obteniendo unos
ingresos anuales de 32696 euro
Ingresos estimados del 4ordmAntildeo
4ordm ANtildeO TOTAL
INGRESOS 1ordm Trim 2ordm Trim 3ordm Trim 4ordm Trim COM
Nordm VEC
TOTAL euroVecino
Ingresos 4ordmAntildeo SERVICIOS ud Euros ud Euros ud Euros ud Euros
Com con 3 serv
2 1600 euro 0 000 euro 0 000 euro 1 800 euro 3 27 2400 euro 64800 euro 770400 euro
Comcon 4 serv
0 000 euro 1 900 euro 1 900 euro 1 900 euro 3 60 2700 euro 162000 euro 1026000 euro
Comcon 5 serv
0 000 euro 0 000 euro 0 000 euro 1 1000
euro 1 100 1000 euro 100000 euro 1800000 euro
7 6100 euro 326800 euro 3596400 euro
Se estima captar 7 comunidades maacutes haciendo un total de 42 comunidades obteniendo unos
ingresos anuales de 35964 euro
Por uacuteltimo los ingresos estimados del 5ordmAntildeo son
3ordm ANtildeO TOTAL
INGRESOS 1ordm Trim 2ordm Trim 3ordm Trim 4ordm Trim COM
Nordm VEC
TOTAL euroVecino
Ingresos 3ordmAntildeo SERVICIOS ud Euros ud Euros ud Euros ud Euros
Com con 3 serv
1 800 euro 2 1600 euro 1 800 euro 1 800 euro 5 45 4000 euro 180000 euro 705600 euro
Comcon 4 serv
2 1800 euro 0 000 euro 1 900 euro 1 900 euro 4 80 3600 euro 288000 euro 864000 euro
Comcon 5 serv
1 1000 euro 0 000 euro 1 1000 euro 0 000 euro 2 200 2000 euro 400000 euro 1700000 euro
11 9600 euro 868000 euro 3269600 euro
5ordm ANtildeO TOTAL
INGRESOS 1ordm Trim 2ordm Trim 3ordm Trim 4ordm Trim COM
Nordm VEC
TOTAL euroVecino
Ingresos 5ordmAntildeo SERVICIOS ud Euros ud Euros ud Euros ud Euros
Com con 3 serv
1 800 euro 0 000 euro 0 000 euro 1 800 euro 2 18 1600 euro 28800 euro 799200 euro
Comcon 4 serv
0 000 euro 1 900 euro 0 000 euro 0 000 euro 1 20 900 euro 18000 euro 1044000 euro
Comcon 5 serv
1 1000 euro 1 1000 euro 0 000 euro 0 000 euro 2 200 2000 euro 400000 euro 2200000 euro
5 4500 euro 446800 euro 4043200 euro
Fuente cuadros de ingresos estimados Elaboracioacuten propia
TFG CREACIOacuteN DE NEGOCIO ndash Admoacuten de Fincas
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Se estima captar 5 comunidades maacutes haciendo un total de 47 comunidades obteniendo unos
ingresos anuales de 40432 euro
Como se pueden ver en los cuadros anteriores los incrementos de las ventas se estiman de la
siguiente forma
El primer antildeo realizaremos una gran inversioacuten y por tanto mayor dedicacioacuten en promocionar los
servicios haciendo hincapieacute en conseguir una cartera de clientes base Por ellos el mayor
incremento se aprecia en el segundo antildeo A partir del 3ordm antildeo la campantildea promocional seraacute menor
y las comunidades iraacuten entrando poco a poco incrementando las ventas entre un 9 y un 12
A continuacioacuten voy a desarrollar un graacutefico estimado de evolucioacuten donde podemos ver la el
progreso tanto de los ingresos como del nuacutemero de comunidades gestionadas a lo largo de 5 antildeos
65 Descripcioacuten de los costes
A continuacioacuten voy a presentar los costes fijos de la empresa
- Alquiler del local 300euromes aportando dos meses de fianza iniciales
- Colegiacioacuten 1500euro el primer antildeo y el resto 600euro
- Programa informaacutetico 1060euro al antilde
- Seguro 200euromes
- Gastos de personal 600mes a media jornada
- Publicidad paacutegina web y promocioacuten en revistashellip
Fuente Elaboracioacuten propia
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35
CCOOSSTTEESS FFIIJJOOSS
COSTES FIJOS
ANtildeO 1 ANtildeO 2 ANtildeO 3 ANtildeO 4 ANtildeO 5
Gastos de personal 720000 euro 720000 euro 720000 euro 720000 euro 720000 euro
Programa informaacutetico 106000 euro 106000 euro 106000 euro 106000 euro 106000 euro
Alquiler 420000 euro 360000 euro 360000 euro 360000 euro 360000 euro
Seguro 20000 euro 20000 euro 20000 euro 20000 euro 20000 euro
Colegiacioacuten 150000 euro 60000 euro 60000 euro 60000 euro 60000 euro
Publicidad 20000 euro 20000 euro 10000 euro 10000 euro 10000 euro
Amortizaciones 954 euro 954 euro 954 euro 954 euro 954 euro
TOTAL 1531400 euro 1381400 euro 1371400 euro 1371400 euro 1371400 euro
COSTES VARIABLES
Tras plantear los costes fijos mostramos los costes variables de la empresa
COSTES VARIABLES
ANtildeO 1 ANtildeO 2 ANtildeO 3 ANtildeO 4 ANtildeO 5
Suministros 90000 euro 108000 euro 114000 euro 96000 euro 102000 euro
Desplazamiento (Gasolina) 6000 euro 8000 euro 8000 euro 8000 euro 8000 euro
Consumibles 300000 euro 200000 euro 100000 euro 50000 euro 10000 euro
TOTAL 396000 euro 316000 euro 222000 euro 154000 euro 120000 euro
66 Cuenta de resultados previsionales
A continuacioacuten se presenta la cuenta de resultados esperada Dicha cuenta muestra los resultados
de las operaciones durante un periodo de tiempo mostrando los ingresos obtenidos los gastos
incurridos y la ganancia o peacuterdida de Trufincas SL durante ese tiempo En nuestro caso 5 antildeos
Fuente Elaboracioacuten propia
Fuente Elaboracioacuten propia
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36
1Impuestos sobre beneficios En el antildeo 2015 el tipo de gravamen general se reduce del 30 al 25 de manera
progresiva es decir el 28 para el 2015 quedando determinado el 28 para el 2016 Para entidades de nueva creacioacuten
que realicen actividades econoacutemicas se mantiene el 15 para el primer periodo impositivo en el que se obtiene una
base impositiva y el siguiente
Como podemos observar el primer antildeo tenemos peacuterdidas pero a partir del segundo antildeo
empezamos a obtener beneficios Hay que tener en cuenta que los primeros antildeos tus gastos se
incrementan porque debes invertir maacutes en publicidad y promocioacuten Una vez que ya te hayas dado
a conocer y tengas maacutes o menos una estabilidad el objetivo es realizar un buen mantenimiento de
las comunidades existentes teniendo a los clientes contentos e ir captando maacutes poco a poco
El mundo de las comunidades muchas veces es el ldquoboca a bocardquo por eso realizar un trabajo
perfecto conllevaraacute la obtencioacuten de maacutes clientes sin necesidad de invertir todos los antildeos en
publicidad y promocioacuten
Antildeo 1 Antildeo 2 Antildeo 3 Antildeo 4 Antildeo 5
INGRESOS 1148800 euro 2401600 euro 3269600 euro 3596400 euro 4043200 euro
Ventas 1148800 euro 2401600 euro 3269600 euro 3596400 euro 4043200 euro
COSTES VARIABLES 396000 euro 316000 euro 222000 euro 154000 euro 120000 euro
Suministros 90000 euro 108000 euro 114000 euro 96000 euro 102000 euro
Desplazamiento (Gasolina) 6000 euro 8000 euro 8000 euro 8000 euro 8000 euro
Consumibles 300000 euro 200000 euro 100000 euro 50000 euro 10000 euro
COSTES FIJOS 1436000 euro 1286000 euro 1276000 euro 1276000 euro 1276000 euro
Gastos de personal 720000 euro 720000 euro 720000 euro 720000 euro 720000 euro
Programa informaacutetico 106000 euro 106000 euro 106000 euro 106000 euro 106000 euro
Alquiler 420000 euro 360000 euro 360000 euro 360000 euro 360000 euro
Seguro 20000 euro 20000 euro 20000 euro 20000 euro 20000 euro
Colegiacioacuten 150000 euro 60000 euro 60000 euro 60000 euro 60000 euro
Publicidad 20000 euro 20000 euro 10000 euro 10000 euro 10000 euro
Amortizaciones 954 euro 954 euro 954 euro 954 euro 954 euro
COSTES FIJOS Y AMORTIZACIONES 1531400 euro 1381400 euro 1371400 euro 1371400 euro 1371400 euro
RESULTADO BRUTO -683200 euro 799600 euro 1771600 euro 2166400 euro 2647200 euro
TOTAL DE INGRESOS FINANCIEROS 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
Gastos financieros 99800 euro 81735 euro 62769 euro 42856 euro 21950 euro
TOTAL GASTOS FINANCIEROS 99800 euro 81735 euro 62769 euro 42856 euro 21950 euro
RESULTADO FINANCIERO -99800 euro -81735 euro -62769 euro -42856 euro -21950 euro
BENEFICIO ANTES DE IMPUESTOS -783000 euro 717865 euro 1708831 euro 2123544 euro 2625250 euro
Impuestos sobre beneficios -219240 euro 201002 euro 256325 euro 318532 euro 393788 euro
BENEFICIO DESPUEacuteS DE IMPUESTOS -563760 euro 516863 euro 1452507 euro 1805012 euro 2231463 euro
Fuente Elaboracioacuten propia
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67 Previsiones de tesoreriacutea
A continuacioacuten voy a presentar la tesoreriacutea anualizada de la empresa
1ordm Antildeo 2ordm Antildeo 3ordm Antildeo 4ordm Antildeo 5ordm Antildeo
Cobros por ventas 11488 euro 24016 euro 32696 euro 35964 euro 40432 euro
TOTAL COBROS 11488 euro 24016 euro 32696 euro 35964 euro 40432 euro
Pago por costes variables 3960 euro 3160 euro 2220 euro 1540 euro 1200 euro
Pagos por los costes fijos 15314 euro 13814 euro 13714 euro 13714 euro 13714 euro
TOTAL PAGOS 19274 euro 16974 euro 15934 euro 15254 euro 14914 euro
Cash Flow Operativo -7786 euro 7042 euro 16762 euro 20710 euro 25518 euro
Inversiones 14842 euro 0 euro 0 euro 0 euro 0 euro
Impuesto sobre beneficio 0 euro -2192 euro 2010 euro 2563 euro 3185 euro
Intereses de deuda 998 euro 817 euro 628 euro 429 euro 219 euro
Pagos extraoperativos 15840 euro -1375 euro 2638 euro 2992 euro 3405 euro
Capital 13000 euro 0 euro 0 euro 0 euro 0 euro
Emisioacuten de deuda 20000 euro 0 euro 0 euro 0 euro 0 euro
Ingresos extraoperativos 33000 euro 0 euro 0 euro 0 euro 0 euro
Cash Flow extraoperativo 17160 euro 1375 euro -2638 euro -2992 euro -3405 euro
Deacuteficit Superaacutevit 9374 euro 8417 euro 14124 euro 17718 euro 22113 euro
Deacuteficit Superaacutevit Acumulado 9374 euro 17791 euro 31915 euro 49634 euro 71747 euro
Fuente Elaboracioacuten propia
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68 Balances de situacioacuten previsionales
A continuacioacuten voy a presentar el balance previsional del antildeo inicial
ACTIVO 1ordm ANtildeO Antildeo 2 Antildeo 3 Antildeo 4 Antildeo 5
ACTIVO NO CORRIENTE 2252817 euro 2850738 euro 4094384 euro 5732753 euro 7810622 euro
GASTOS DE ESTABLECIMIENTO 75000 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
INMOVILIZADO INMATERIAL 70667 euro 35333 euro 000 euro 000 euro 000 euro
Inmovilizado Inmaterial 106000 euro 106000 euro 106000 euro 106000 euro 106000 euro
Amortizacioacuten Acumulada (II) 35333 euro 70667 euro 106000 euro 106000 euro 106000 euro
INMOVILIZADO MATERIAL 1169750 euro 1036300 euro 902850 euro 769400 euro 635950 euro
Inmovilizado Material 1303200 euro 1303200 euro 1303200 euro 1303200 euro 1303200 euro
Amortizacioacuten Acumulada (IM) 133450 euro 266900 euro 400350 euro 533800 euro 667250 euro
INMOVILIZADO FINANCIERO 937400 euro 1779105 euro 3191534 euro 4963353 euro 7174672 euro
Inmovilizados Financieros 937400 euro 1779105 euro 3191534 euro 4963353 euro 7174672 euro
ACTIVO CORRIENTE 152161 euro 491345 euro 375441 euro 205238 euro 15122 euro
Existencias 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
Realizable 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
Disponible 152161 euro 491345 euro 375441 euro 205238 euro 15122 euro
TOTAL ACTIVO 2404978 euro 3342083 euro 4469825 euro 5937991 euro 7825744 euro
Activo
En el Activo corriente podemos ver los activos que podemos transformar en dinero con maacutes
facilidad Variacutea en funcioacuten de la produccioacuten de la empresa Algunas de las partidas son
inversiones que se deben financiar El activo no corriente se compone de la inversioacuten previa y
miacutenima que la empresa debe realizar Estos activos no suelen variar mucho de antildeo en antildeo
PASIVO 1ordm ANtildeO Antildeo 2 Antildeo 3 Antildeo 4 Antildeo 5
PATRIMONIO NETO 986240 euro 1503103 euro 2955609 euro 4760622 euro 6992084 euro
Capital social 1550000 euro 1550000 euro 1550000 euro 1550000 euro 1550000 euro
Reservas y peacuterdidas 000 euro -563760 euro -46897 euro 1405609 euro 3210622 euro
Resultado del ejercicio -563760 euro 516863 euro 1452507 euro 1805012 euro 2231463 euro
PASIVO NO CORRIENTE 1637978 euro 1637978 euro 1257891 euro 858838 euro 439872 euro
Financiacioacuten lp 1637978 euro 1637978 euro 1257891 euro 858838 euro 439872 euro
PASIVO CORRIENTE -219240 euro 201002 euro 256325 euro 318532 euro 393788 euro
Deudas con Proveedores 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
Financiacioacuten cp 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
HP por impuesto sobre beneficio -219240 euro 201002 euro 256325 euro 318532 euro 393788 euro
TOTAL PASIVO 2404978 euro 3342083 euro 4469825 euro 5937991 euro 7825744 euro
Fuente Elaboracioacuten propia
Fuente Elaboracioacuten propia
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Pasivo
El Pasivo nos dice quieacuten financia la empresa En eacutel distinguimos entre el Pasivo a corto plazo el
cual se debe devolver en un periodo menor a un antildeo y el Pasivo a largo plazo
Ademaacutes consta del patrimonio neto formado por el capital social y el resultado del ejercicio
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40
7 PLAN FINANCIERO
71 Caacutelculo de los Flujos de Caja
Por Flujo de Caja entendemos que es la diferencia entre el efectivo que se ingresa menos el
efectivo que sale de la empresa es decir hablamos solo de efectivo no de rentabilidad como se
explica en el siguiente apartado
A continuacioacuten voy a realizar el caacutelculo de los datos del Flujo de Caja para el primer antildeo de la
empresa
Antildeo 1 Antildeo 2 Antildeo 3 Antildeo 4 Antildeo 5
Resultado despueacutes de impuestos
-563760 euro 516863 euro 1452507 euro 1805012 euro 2231463 euro
+ Amortizaciones 95400 euro 95400 euro 95400 euro 95400 euro 95400 euro
+ Incrementos en impuestos pendientes
-219240 euro 201002 euro 256325 euro 318532 euro 393788 euro
- Adquisiciones de activo fijo
1484200 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
Flujo Neto de caja del proyecto
-2171800 euro 813265 euro 1804231 euro 2218944 euro 2720650 euro
Resultado despueacutes de impuestos
-563760 euro 516863 euro 1452507 euro 1805012 euro 2231463 euro
+ Amortizaciones 95400 euro 95400 euro 95400 euro 95400 euro 95400 euro
+ Incrementos en impuestos pendientes
-219240 euro 201002 euro 256325 euro 318532 euro 393788 euro
- Devolucioacuten neta de deuda -1637978 euro -1637878 euro -1637778 euro -1637678 euro -1637578 euro
- Adquisiciones de activo fijo
1484200 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
Flujo Neto de caja de Capital -533822 euro 2451143 euro 3442009 euro 3856622 euro 4358228 euro
Flujo Neto de caja de Capital acumulado
-533822 euro 1917321 euro 5359330 euro 9215952 euro 13574180 euro
A traveacutes de este estudio podemos analizar la liquidez de la empresa entendiendo por ello la
capacidad de hacer frente a las obligaciones existentes de corto plazo
Los Flujos de Caja del primer antildeo son negativos ya que el primer antildeo es cuando realizas la mayor
inversioacuten (Calcular el resto de antildeos para ver la evolucioacuten positiva)
72 Rentabilidad del proyecto
Fuente Elaboracioacuten propia
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41
A continuacioacuten voy a presentar y explicar los ratios de rentabilidad maacutes significativos
fundamentando dichos enunciados en la diferencia entre las ganancias menos los gastos
Rentabilidad econoacutemica Mide la rentabilidad que se obtiene de las inversiones de la empresa
mediante el desarrollo de su actividad dicho de otra manera mide la eficiencia con la que la
empresa gestiona los recursos que se han aportado
119929119942119951119957119938119939119946119949119946119941119938119941 119916119940119848119847119848119950119946119940119938 =119913119912119920119931
119912119914119931119920119933119926 119931119926119931119912119923
ANtildeO 1 ANtildeO 2 ANtildeO 3 ANtildeO 4 ANtildeO 5
Rentabilidad econoacutemica -033 021 038 036 034
La evolucioacuten de la rentabilidad econoacutemica de Trufincas en una previsioacuten de 5 antildeos seraacute
mayormente positiva Podemos ver un gran incremento del mismo hasta el tercer antildeo y como se
estabiliza en el antildeo cuarto y quinto Con esta evolucioacuten observamos la productividad de los
activos y la eficiencia de la empresa Claramente los primeros antildeos son claves para obtener
clientes y promocionarse a ello se debe la impactante subida Los antildeos restantes se obtiene una
rentabilidad menor debido a la estabilidad que se alcanza centraacutendose maacutes en mantener a los
clientes ya existentes y dejando al lado el trabajo comercial para captar a nuevos clientes
Si quisieacuteramos aumentar nuestra rentabilidad econoacutemica podriacuteamos aumentar la rotacioacuten de
activo vendiendo maacutes es decir captando nuevas comunidades y reduciendo nuestros costes
Cuanto mayor sea el valor de este ratio mayor seraacute el rendimiento de los activos
Rentabilidad financiera Es el beneficio neto dividido entre los recursos propios o dicho de otra
manera es la rentabilidad de los capitales invertidos
119929119942119951119957119938119939119946119949119946119941119938119941 119917119946119951119938119951119940119946119942119955119938 =119913119916119925119916119917119920119914119920119926 119925119916119931119926
119927119912119931119929119920119924119926119925119920119926 119925119916119931119926
ANtildeO 1 ANtildeO 2 ANtildeO 3 ANtildeO 4 ANtildeO 5
Rentabilidad Financiera -057 034 049 038 032
Trufincas tiene una rentabilidad financiera positiva a lo largo del tiempo Al igual que con la
rentabilidad econoacutemica el primer antildeo los resultados son negativos pero si analizamos la
evolucioacuten vemos que es positiva hasta el tercer antildeo y luego disminuye un poco casi
estabilizaacutendose La rentabilidad financiera es para las empresas con aacutenimo de lucro el ratio maacutes
importante ya que mide el beneficio neto generado en relacioacuten a la inversioacuten de los propietarios
de la empresa Cuanto maacutes alto sea el ratio menos recursos se utilizan para obtener el beneficio
TFG CREACIOacuteN DE NEGOCIO ndash Admoacuten de Fincas
42
8 EVALUACIOacuteN ECONOacuteMICA DEL PROYECTO
81 Pay-back o Periodo de Retorno
Pay-back es un meacutetodo usado en la evaluacioacuten de inversiones y se define como el periodo de
tiempo que la empresa tardaraacute en recuperar la inversioacuten con las ganancias que generaraacute el negocio
Puede ser una cantidad de meses o antildeos
Vamos a tomar como inversioacuten inicial el importe de inversiones maacutes el fondo de maniobra
17959 euro + 9000euro haciendo un total de 26959euro
Antildeo 1 Antildeo 2 Antildeo 3 Antildeo 4 Antildeo 5
Cash flow neto anual -533822 euro 2451143 euro 3442009 euro 3856622 euro 4358228 euro
Cash flow neto acumulado -533822 euro 1917321 euro 5359330 euro 9215952 euro 13574180 euro
Podemos comprobar a traveacutes de los caacutelculos que acabamos de realizar que en el tercer antildeo
recuperamos la inversioacuten realizada
Con estos caacutelculos no se tiene en cuenta el valor temporal del dinero ademaacutes de que el Pay-back
solo se fija en los beneficios que hacen falta hasta cubrir el importe de la inversioacuten sin valorar los
ingresos que se pueden producir despueacutes
82 Valor Actual Neto (VAN)
El VAN es un indicador financiero que mide los flujos de los futuros ingresos que tendraacute el
proyecto Con ello podremos determinar si al descontar la inversioacuten inicial nos quedaraacute alguna
ganancia
En nuestro proyecto de inversioacuten se exige un desembolso inicial de 26959euro y se espera que se
va a generar beneficios entre el 1ordm y el 5ordm antildeo Vamos a aplicar un tipo de descuento del 10 La
foacutermula para el caacutelculo es la siguiente
Pay-back
TFG CREACIOacuteN DE NEGOCIO ndash Admoacuten de Fincas
43
119933119912119925 =119933119957
(120783 + 119948)119957minus 119920 119946119951
En la siguiente tabla podremos ver el desglose de los flujos de caja correspondiente a cada
uno de los antildeos aplicando los datos mencionados anteriormente
ANtildeO DESEMBOLSO INGRESOS FLUJO DESCONTADO
0 -26959 0 -2695900 euro
1 0 -5338 euro -485293 euro
2 0 24511 euro 2025738 euro
3 0 34420 euro 2586032 euro
4 0 38566 euro 2634125 euro
5 0 43582 euro 2706117 euro
VAN 6770819 euro
Tras los caacutelculos podemos ver que el VAN es positivo por lo que la inversioacuten seriacutea aceptable
La ventaja de calcular el VAN es que dicho estudio tiene en cuenta el valor del dinero con el
tiempo El inconveniente del mismo es que los flujos de caja calculados son estimados ya es
una proyeccioacuten futura y es posible que se haya realizado una mal valoracioacuten del mismo
llevando a decisiones erroacuteneas
83 Tasa Interna de Rentabilidad (TIR)
Este meacutetodo consiste en calcular la tasa de descuento que hace 0 el Valor Actual Neto Es la tasa
maacutexima que puede tener un proyecto para que sea rentable La foacutermula para el caacutelculo es la
siguiente
119931119920119929 =119933119957
(120783 + 119922)119957minus 119920 119946119951 = 120782
Para ello vamos a calcular el VAN con varias tasas de rentabilidad y obtendremos un graacutefico para
ver de forma aproximada entre que tanto por cierto estaacute la tasa de descuento que estamos
buscando
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44
TASA INTERNA DE RETORNO
TASA DE DESCUENTO
VAN
0 10878280 euro
5 8579932 euro
10 6770819 euro
15 5328346 euro
20 4164676 euro
25 3215859 euro
30 2434642 euro
35 1785638 euro
40 1242013 euro
45 783185 euro
50 393195 euro
55 59551 euro
60 -227620 euro
Por todo lo dicho anteriormente y tras el graacutefico que mostramos vemos que la tasa de descuento
que buscamos estaacute entre el 55 y el 60 y tras aplicar los caacutelculos correspondientes nos sale la
siguiente TIR
TIR 56
Tras obtener los resultados vemos que la Tasa Interna de Retorno es superior a la tasa de
descuento que aplicamos (10) por lo que este proyecto es interesante realizarlo Si la tasa fuese
superior al 56 los resultados seriacutean negativos y la inversioacuten no seriacutea viable
(euro2000000)
euro000
euro2000000
euro4000000
euro6000000
euro8000000
euro10000000
euro12000000
0 10 20 30 40 50 60 70
TASA INTERNA DE RETORNO (TIR)
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45
9 ASPECTOS FORMALES DEL PROYECTO
91 Forma juriacutedica
Como hemos nombrado en puntos anteriores se ha decidido crear una Sociedad Limitada para dar
forma juriacutedica a la empresa
Los criterios que nos han condicionado a tomar esta decisioacuten son los siguientes
- Nuacutemero de socios Al ser una empresa pequentildea con dos socios y capital reducido hemos
pensado que esta es la mejor opcioacuten
- Responsabilidad del Socio En una Sociedad Limitada la responsabilidad de los socios
ante las deudas se la sociedad estaacute limitada al capital aportado
- Capital Social Se planteoacute la creacioacuten de una Sociedad Anoacutenima pero el desembolso
inicial es mayor ademaacutes de una mayor complejidad y gastos de gestioacuten
- Estructura de Direccioacuten y Gestioacuten La estructura es maacutes flexible que en otras sociedades
siendo menor el rigor formar en su organizacioacuten
92 Proteccioacuten Juriacutedica
Dada la actividad a realizar se contrataraacute un seguro para las actividades ademaacutes del seguro
obligatorio de responsabilidad civil
93 Medidas de prevencioacuten de riesgos laborales
Las instalaciones de la oficina contaraacuten con las medidas de seguridad e higiene referidas
principalmente a
- Sistemas contra incendios
- Instalaciones eleacutectricas
- Evacuacioacuten del edificio
- Calefaccioacuten y aire acondicionado
- Equipos mecaacutenicos
La normativa que regula los riesgos laborales es la siguiente Prevencioacuten de Riesgos Laborales
Ley 311995 de 8 de Noviembre y su modificacioacuten por la ley 542003 de 12de diciembre de
reforma del marco normativo de la prevencioacuten de Riesgos Laborales BOE nordm298 de 13 de
diciembre
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10 PLANIFICACIOacuteN TEMPORAL DE PUESTA EN MARCHA
El listado de traacutemites que vamos a realizar como emprendedores en el mundo de las
administraciones de fincas es el habitual de una empresa y no presenta ninguacuten elemento especiacutefico
determinado por el tipo de actividad salvo la opcioacuten y recomendacioacuten de disponer el tiacutetulo de
Administrador de Fincas colegiado para tener maacutes prestigio y credibilidad a la hora de prestar los
servicios
El listado de traacutemites que realizaremos seraacuten los siguientes
- Registro del dominio
- Inscripcioacuten en el colegio de Administradores de Aragoacuten
- Constitucioacuten de la Sociedad Limitada
- Declaracioacuten previa al inicio de la actividad
- Solicitud del preacutestamo
- Gestioacuten del alquiler del local
- Solicitud de licencia de obra
- Acondicionamiento del local
- Seleccioacuten de trabajador
- Solicitud de licencia de apertura
- Adquisicioacuten del equipamiento
- Inicio de campantildea promocional de apertura
- Inicio de la actividad
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47
11 CONCLUSIONES
El objetivo de este proyecto ha consistido en elaborar un plan de negocio viable Para ello ha
sido necesario realizar una serie de estudios financieros y anaacutelisis globales que puntualizaremos
a continuacioacuten
En primer lugar hemos presentado el plan de negocio a seguir Descripcioacuten del sector y empresa
creadora objetivos principales y datos iniciales del proyecto
Posteriormente hemos procedido a realizar un estudio de mercado y del entorno de la actividad
de la empresa Para el estudio del entorno hemos utilizado el anaacutelisis PESTE analizando cada uno
de sus componentes llegando a la conclusioacuten de que actualmente las dimensiones poliacuteticas nos
afectan negativamente considerando la poliacutetica de hoy en diacutea como restrictiva Lo mismo
podemos decir de la dimensioacuten econoacutemica La sociedad es un aspecto muy importante ya que
vivimos en una sociedad de tendencias Con respecto al aacutembito tecnoloacutegico y del medio ambiente
pienso que cada diacutea su evolucioacuten es mayor y ademaacutes disponemos de maacutes avances Para el anaacutelisis
del sector hemos utilizado las 5 fuerzas de Porter lo que ello conlleva un anaacutelisis de los clientes
proveedores competidores y competidores potenciales Hemos llegado a la conclusioacuten de que el
sector de las administraciones de fincas es atractivo ya que su acceso es faacutecil y asequible por lo
que resulta sencillo que nuevas empresas puedan competir con las ya existentes Presenta alto
poder de clientes y alto grado de rivalidad sin existir productos sustitutivos A traveacutes del anaacutelisis
DAFO hemos podido ver la situacioacuten que tienen este tipo de empresas destacando las
oportunidades amenazas fortalezas y debilidades
Tambieacuten hemos realizado un anaacutelisis de costes y de la zona de expansioacuten tomando el barrio
Parque Venecia como la zona idoacutenea para dar nuestros primeros pasos
Posteriormente hemos definido los servicios que realizaraacute la empresa junto a los factores del eacutexito
siendo estos ubicacioacuten de la empresa atencioacuten personalizada trabajo en equipo implantacioacuten y
seguimiento de la ley formacioacuten colegiacioacuten y tecnologiacutea
Otro punto que hemos tenido en cuenta y considero muy importante para un buen comienzo son
las acciones de marketing aplicadas Se realizaraacute buzoneo mailing y telemarketing Aplicar una
buena estrategia de marketing es fundamental para darnos a conocer y captar clientes
En cuanto al plan econoacutemico financiero destacar que la financiacioacuten total del proyecto asciende
a 35500euro de los cuales 20000euro los adquirimos a traveacutes de un preacutestamo bancario Establecemos
unos precios adecuados acordes con los establecidos por el Colegio de Administradores y
estimamos una evolucioacuten de los ingresos percibidos Seguacuten las tablas desarrolladas tendremos
una evolucioacuten progresiva Los primeros antildeos invertiremos en una fuerte estrategia de marketing
captando maacutes comunidades Con el paso de los antildeos las comunidades iraacuten entrando maacutes
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paulatinamente Dispondremos de una fuente de ingresos que debemos mantener por tanto el
trabajo se centraraacute maacutes en satisfacer a los clientes actuales ya que ellos seraacuten probablemente los
que nos acerquen a clientes potenciales
El primer antildeo partiremos de un beneficio despueacutes de impuestos negativo al igual que los flujos
de caja que cambiaraacuten a partir del segundo antildeo principalmente por el aumento de los ingresos
La evolucioacuten de las rentabilidad como hablamos en su apartado son positivas es importante que
ambas crezcan o se mantengan eso significaraacute que obtendremos beneficios con mayor facilidad
y que el rendimiento seraacute mayor
Seguacuten los caacutelculos obtenidos recuperaremos la inversioacuten al tercer antildeo y los datos obtenidos a
traveacutes del VAN y la TIR nos indican que el proyecto seraacute rentable
Considero a las Administraciones de Fincas unas de las profesiones maacutes desconocidas Pienso
que es muy sacrificada ya que debes mediar entre las disputas de los propietarios no existe un
horario fijo y las remuneraciones percibidas dependen de la cartera de clientes que poseas por lo
que debes ser un profesional para todo pero a pesar de todo ello pienso que se pueden llegar a
alcanzar muchas satisfacciones
Como podemos observar en los graacuteficos y caacutelculos anteriores en principio el proyecto no
presentaraacute problemas de solvencia por lo cual podemos decir que a priori demostraraacute tener
viabilidad financiera Si realizamos un trabajo oacuteptimo podremos llegar a alcanzar grandes
beneficios
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BIBLIOGRAFIA
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Poblacioacuten 2012
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Local
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Preacutestamo ICO
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Tablas de Amortizaciones
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httpasesor-contableestablas-amortizacion-2015
Contratacioacuten internet
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Impuesto sobre beneficios
httpwwwboeesbuscaractphpid=BOE-A-2014-12328
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8
hogares la bajada de la remuneracioacuten de los asalariados y del saldo neto de rentas de
propiedad percibidas
- Como suele pasar en tiempos de inestabilidad econoacutemica las familias consumen menos
por lo que la tasa de ahorro de los hogares aumenta
- Tipos de intereacutes dentro de la recesioacuten en la que nos encontramos los tipos de intereacutes
crecen por lo que se encarecen los preacutestamos y hay una menor accesibilidad al creacutedito
A las empresas les es maacutes caro obtener financiacioacuten para llevar a cabo sus planes de
inversioacuten Ademaacutes se incentivaraacute el ahorro al ser remunerado mejor y se reduciraacute el
consumo por lo que la demanda de productos disminuiraacute y por lo tanto disminuiraacute el
empleo
- Producto Interior Bruto nos indica el valor monetario de la produccioacuten de bienes y
servicios de un paiacutes en un antildeo En estos momentos el PIB en Espantildea seguacuten indica el FMI
(Fondo Monetario Internacional) caeraacute un 15 para este antildeo debido al estado de
recesioacuten en el que nos encontramos y el que se preveacute que perdure Este mal
comportamiento de la actividad econoacutemica explica que Espantildea se encuentre en la cabeza
del mundo desarrollado en cuanto a desempleo
SOCIAL
Este factor hace referencia a los cambios que experimentan las personas en sus valores y estilos
de vida y que afectan a la actitud que tienen hacia determinados productos o servicios Los
podemos englobar en los siguientes puntos
- Tendencias en el estilo de vida Debido a las circunstancias actuales en las que vivimos
las personas en general se han vuelto maacutes desconfiadas por lo que tenemos mucho
cuidado a la hora de comprar un producto o contratar unos servicios
- La imagen que las personas tengan de la empresa afecta mucho a hora de contratar unos
servicios por lo que las empresas tienen que intentar conseguir que los clientes tengan
una imagen positiva de ellos
- La actitud de los consumidores hacia los productos o servicios la cual estaacute influida en
parte por la imagen que tienen de la empresa y por lo que le han hablado de ella
TECNOLOacuteGICO
Son los cambios en la tecnologiacutea que afectan al sector tanto en su parte mecaacutenica como en la
legislacioacuten tecnoloacutegica gasto puacuteblico innovacioacuten obsolescenciahellip Algunos de los factores
tecnoloacutegicos son
Convivencia los meacutetodos de gestioacuten tradicionales con la maacutes alta tecnologiacutea
Constante inversioacuten en nuevas tecnologiacuteas tanto a nivel de soportes fiacutesicos como de
programas informaacuteticos
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Avances en las comunicaciones a la hora de ponernos en contacto con los clientes
existiendo por ejemplo el correo electroacutenico
ECOLOacuteGICO
Son los que engloban las leyes medioambientales regulaciones sobre el consumo de energiacutea y el
reciclaje de residuos calentamiento globalhellip
Ley 162002 de prevencioacuten y control integrado de la contaminacioacuten que articula un
procedimiento para la concesioacuten de las autorizaciones ambientales integradas para las
instalaciones industriales sujetas a la misma donde deberaacuten constar los liacutemites maacuteximos
de emisioacuten autorizados en funcioacuten de las mejores teacutecnicas disponibles en cada caso
Consumo de energiacutea Espantildea consume aproximadamente la mitad de su energiacutea en el
sector industrial Una de las medidas de ahorro fue la aplicacioacuten del cambio de hora dos
veces al antildeo de forma obligatoria con la que se llega a ahorrar un 5
La regulacioacuten sobre el reciclaje promocionando el uso responsable del papel y la
reutilizacioacuten de libros de texto y lectura
En conclusioacuten podemos afirmar que la dimensioacuten poliacutetica actual afecta a nuestro entorno de
forma negativa principalmente por la situacioacuten de crisis que estamos atravesando Hoy en diacutea
consideramos que la poliacutetica es restrictiva debido a las deudas que tiene el gobierno afectando de
este modo al gasto puacuteblico y al aumento de los impuestos para asiacute poder recuperarse Esta
situacioacuten les ha obligado a crear una reforma laboral donde las medidas maacutes destacadas son la
suspensioacuten y los despidos Por otro lado existen normativas para velar por la seguridad de los
trabajadores La dimensioacuten econoacutemica se centra en la alta tasa de desempleo que tenemos Este
aspecto influye en el consumo de la poblacioacuten ya que al ganar menos dinero demandan menos
productos Otro aspecto que afecta a la demanda es el precio de los productos y servicios que se
han visto modificados tras la subida de los impuestos Vivimos en una sociedad de tendencias en
la que compramos lo que en ese momento estaacute de moda y contratamos servicios seguacuten la opinioacuten
de terceros Esta situacioacuten se debe a la imagen que percibimos y a las opiniones y comentarios
que se puedan generar Dentro del aacutembito tecnoloacutegico se producen grandes avances consiguiendo
minorar el tiempo de gestioacuten y mejorar su calidad Por uacuteltimo destacar que existe una amplia
concienciacioacuten con el medio ambiente
22 Anaacutelisis del sector
Anteriormente se ha realizado un estudio de los factores del macro-entorno En este apartado
hablareacute sobre el sector de las administraciones de fincas y su situacioacuten actual
Hace antildeos el trabajo de administrador se limitaba a pagar la cuenta de luz cambiar las bombillas
y contratar a alguien para limpiar las zonas comunes Ahora el administrador se ocupa de
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10
gestionar el patrimonio de la comunidad que puede incluir la infraestructura cuya administracioacuten
requiere conocimientos legales teacutecnicos contables financieros arquitectoacutenicos y lo que no es
menos importante tiempo para ocuparse de ellos
Con respecto a la situacioacuten actual del sector de las administraciones de fincas podemos antildeadir que
sigue siendo imprescindible a pesar de la caiacuteda del ldquoboomrdquo Inmobiliario ya que toda comunidad
de vecinos y sobre todo aquellas que estaacuten compuestas por un nuacutemero importante de propietarios
necesitan el respaldo y el apoyo de un representante que le asesore en la toma de decisiones
Desde mi punto de vista algunos de los aspectos maacutes importantes que debe tener un buen
administrador de fincas son
- Cercaniacutea con los clientes Mantener satisfechos a los propietarios es el principal objetivo
Para ello saber comunicarles y transmitirles las incidencias o sucesos que ocurran en la
comunidad es de vital importancia
- Transparencia y sinceridad Desgraciadamente el mundo de las administraciones de
fincas es un sector en ocasiones opaco y poco transparente Por ejemplo que cada
comunidad tenga su cuenta bancaria o que se permita la entrada de cualquier gremio que
desee la comunidad dice mucho de un administrador
- Profesionalidad Un buen administrador debe saber resolver los conflictos o incidencias
que surjan Tambieacuten debe estar al diacutea de las nuevas normativas que salgan
Plantear una buena estrategia de marketing que permita darte a conocer y poder captar clientes
crear un logotipo y un nombre que resalte respecto a la competencia buscar una buena ubicacioacuten
y actualizarse adentraacutendose en los entornos maacutes visitados actualmente pueden ser algunos de los
meacutetodos usados para empezar a crecer en el sector
23 Anaacutelisis estrateacutegico del sector
El anaacutelisis estrateacutegico del sector o tambieacuten denominado entorno especiacutefico describe los factores
externos relativos al sector de las administraciones de fincas Este anaacutelisis tiene la capacidad de
ayudarte a cambiar estas condiciones y adaptarte de la mejor forma al entorno
En primer lugar vamos a desarrollar los diferentes componentes que forman el entorno de la
empresa y posteriormente realizaremos el anaacutelisis de las 5 fuerzas de Porter
COMPONENTES
Clientes
El sector de las administraciones de fincas es un sector que presta servicios y no bienes materiales
por lo tanto los clientes son los propietarios de las viviendas de las distintas comunidades
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Los clientes interesados en estos servicios suelen ser personas adultas que poseen una estabilidad
laboral y pueden afrontar las responsabilidades que acarrea la adquisicioacuten de una propiedad
Seguacuten el aacutembito en el que te muevas las edades de los clientes pueden variar Si trabajas en zonas
nuevas donde las viviendas estaacuten recieacuten construidas los propietarios seraacuten joacutevenes y por teacutermino
general deberaacutes enfrentarte a su sabiduriacutea Si por el contrario te mueves en zonas de la ciudad maacutes
asentadas donde las viviendas rondan entre los 50 y 80 antildeos tendraacutes una cartera de clientes maacutes
envejecida donde seguramente los propietarios desconozcan muchos aspectos del sector siendo
por ello menos exigentes en el terreno teacutecnico No obstante posiblemente requieran maacutes cercaniacutea
y paciencia a la hora de adaptar tu forma de trabajar y cambiarles de alguacuten modo el sistema que
hayan podido aplicar durante antildeos atraacutes
Todos ellos suelen exigir a su administrador que resuelva los problemas de la comunidad de
forma inmediata profesional y eficaz Para mantenerlos satisfechos es fundamental estar siempre
pendiente de ellos y a su disposicioacuten llevando todas las gestiones al diacutea y subsanando todas las
incidencias e impedimentos que vayan surgiendo
Proveedores
En este caso consideramos proveedores a los gremios con los que trabajamos diacutea a diacutea En una
comunidad hay una serie de gastos fijos (lo que conlleva trabajar con unos proveedores fijos) que
praacutecticamente tienen todas las comunidades y otra serie de gastos extra que van surgiendo seguacuten
las necesidades de cada comunidad
Por proveedores fijos entendemos
- Empresa de ascensores
- Empresa de energiacutea eleacutectrica
- Ayuntamiento (Suministro de agua)
- Empresa de limpieza
- Empresa de extintores
Proveedores en funcioacuten de los gastos ocasionados Los principales gremios son
- Cerrajeriacutea
- Fontaneriacutea
- Electricidad
- Desinsectacioacuten
- Albantildeileriacutea
- Etc
Por teacutermino general la mayoriacutea de las administraciones de fincas trabajan siempre con el mismo
rango de gremios ya que el tener unos proveedores de confianza con los que poder trabajar facilita
mucho las cosas Los propietarios son los que eligen el gremio que va a trabajar en cada
comunidad por ello es necesario que los administradores dispongan de maacutes de un gremio de
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confianza En el caso de que alguacuten propietario presente gremios por su cuenta hay que tenerlos
en consideracioacuten al fin y al cabo en la administracioacuten se aconseja de lo que podriacutea ser mejor pero
las decisiones finales siempre las toman el presidente o propietarios
Puedo destacar que hoy en diacutea hay mucha competencia entre los distintos proveedores ademaacutes
de que ha ido aumentado en la misma proporcioacuten que la crisis econoacutemica Las empresas muy
especiacuteficas han tenido que ampliar los servicios para poder abarcar maacutes campos llegando a prestar
todos los servicios principales de reparacioacuten (fontaneriacutea electricista albantildeileriacuteahellip)
Competidores
Este sector se puede enfocar desde varios puntos de vista
- Puedes especializarte solo y exclusivamente en comunidades
- Puedes complementar el trabajo de comunidades con otro tipo de servicios
Hay quien piensa que la forma de diferenciarse de la competencia es ampliando servicios
Debemos saber que existen empresas especializadas en otras gestiones que complementan sus
servicios con el negocio de las comunidades y por tanto son fiel competencia de las empresas
cuya dedicacioacuten exclusiva son las administraciones de fincas Estas empresas son
- Inmobiliarias Unen dos actividades con un volumen de ingresos complementario A
traveacutes de la inmobiliaria se pueden ofrecer grandes beneficios Al unirlo con
administracioacuten de fincas se puede aportar solidez al negocio
- Gestoriacuteas Aprovechan los conocimientos adquiridos y la cartera de clientes creada para
ofrecerles otros servicios complementarios
- Despacho de abogados Para diferenciarse del resto pueden asociarse con un letrado De
esta forma ofrecen asistencia judicial a los clientes
Yo opto por la especializacioacuten exclusiva en comunidades Hay otras formas de diferenciarse de
la competencia ofrecer un trato personalizado y eficiente a los clientes realizar un trabajo raacutepido
y de calidad y ofrecer una tabla de precios asequibles
Este sector se mueve en torno a las PYMES La mayoriacutea de empresas especializadas en el tema
son empresas familiares o pequentildeas empresas por lo que un punto importante a tener en cuenta
es elegir bien el lugar donde se van a ofrecer los servicios y estudiar la competencia existente
Competidores potenciales
Por competidores potenciales entendemos aquellos empresarios o empresas que quieren entrar en
el sector de las administraciones de fincas El aumento de estos competidores dependeraacute del grado
de atractivo que tenga dicho sector
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En el caso de las barreras de entrada pienso que puede jugar en contra ya que para poder ser
administrador de fincas no se exigen muchos requisitos (tener una titulacioacuten universitaria o ser
titulado en Administracioacuten de Fincas) y la inversioacuten no es muy elevada ademaacutes de que no se
necesita tecnologiacutea muy especiacutefica ni costosa al menos al inicio del proyecto
El aspecto con el que podemos destacar del resto es mostrando nuestra transparencia y lealtad
haciendo constar que nosotros somos gestores y asesores pero que la uacuteltima palabra siempre es
del presidente Muchas administraciones de fincas no son todo lo legales y transparentes que
deberiacutean ser Alguacuten ejemplo de ello seriacutea la existencia de una cuenta conjunta donde se realicen
las operaciones monetarias de todas las comunidades o el aporte por parte del administrador de
sus propios gremios
LAS 5 FUERZAS DE PORTER
Una vez desarrollados todos los componentes vamos a realizar el anaacutelisis de las cinco fuerzas de
Porter Este anaacutelisis es una herramienta de gestioacuten que permite analizar la empresa a traveacutes del
sector de las administraciones de fincas De esta forma conseguiremos un mejor anaacutelisis del
entorno al que pertenece la empresa y en base a ello podremos disentildear estrategias que permitan
aprovechar las oportunidades y hacer frente a las amenazas
A continuacioacuten voy a desarrollar el esquema que posteriormente explicareacute punto por punto
Competidores en el sector
de las Administraciones de
Fincas
Rivalidad entre los
competidores
Proveedores Compradores
Sustitutivos
Competidores
potenciales
Amenaza de nuevos ingresos
Poder de negociacioacuten con los
proveedores
Poder de negociacioacuten de los clientes
Amenaza de productos sustitutivos
Fuente Elaboracioacuten propia
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PODER NEGOCIADOR CON CLIENTES
Este apartado hace referencia al poder que tienen los consumidores para obtener buenos precios
y condiciones Podemos destacar los siguientes aspectos
- No existe concentracioacuten de clientes debido a las diversas opciones que tienen en el mercado
por lo que los clientes estaacuten muy repartidos
- Tiene un importante poder de negociacioacuten ya que el coste que le supone al cliente los
servicios no es muy elevado por lo tanto cambiar de administrador no les supondriacutea mucho
- Los servicios prestados son todo lo diferenciado que el administrador quiera ser ya que es
eacutel quien presta los servicios decide el meacutetodo de gestioacuten
- En cuanto a la importancia de los servicios prestados es vital ya que sobre todo en las
comunidades grandes la autogestioacuten es un trabajo muy complicado
- Existe un riesgo ya que no cumplir con los servicios pactados puede llevar a la resolucioacuten
del contrato
PODER NEGOCIADOR CON PROVEEDORES
Existe un gran poder de negociacioacuten con los proveedores ya que actualmente disponemos de
muacuteltiples empresas dedicadas al mantenimiento o reparacioacuten de comunidades Son los
proveedores de nuestros clientes pero de alguacuten modo recae su buena o mala gestioacuten sobre el
administrador El tener un abanico muy grande de proveedores nos permite poder usar maacutes
criterios de eleccioacuten y si no quedamos conforme con alguno de ellos podemos contar con otro
distinto para la proacutexima gestioacuten
RIVALIDAD ENTRE COMPETIDORES
El sector de las administraciones de fincas se caracteriza hoy en diacutea por poseer muchas empresas
que compiten entre siacute por lo que no hay ninguna que domine el mercado Principalmente
compiten por los precios generando menos beneficios y llegando a un punto donde el sector se
veraacute perjudicado rechazando la entrada de nuevas empresas
Este sector ademaacutes de competir en precios compite en publicidad innovacioacuten calidad del
serviciohellip por lo que se debe estar ldquoal pie del cantildeoacutenrdquo sin dejar al margen ninguacuten aspecto
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AMENAZA DE ENTRADA DE NUEVOS COMPETIDORES
En este sector se aprecia que el coste de inversioacuten inicial es bajo por ello la llegada de empresas
en participar en el mismo seraacute maacutes grande y raacutepida sin encontrar grandes barreras de entrada
Hago una puntualizacioacuten en este apartado y es que las empresas que llevan tiempo en el sector
generalmente estaacuten consolidadas teniendo una amplia cartera de clientes que se han ganado con
el paso del tiempo generalmente pertenecientes a la misma zona
Considero que es un sector contestable ya que los precios dependen del nivel competitivo del
sector sin que influya el nuacutemero de empresas que existan en el sector
AMENAZAS DE POSIBLES PRODUCTOS SUSTITUTIVOS
En este sector no considero que existan productos sustitutivos ya que el servicio que prestamos
no se puede ofrecer de otra forma Siacute lo pueden ejercer otras personas como abogados gestoriacuteas
de empresas o los propios presidentes pero los servicios que se vayan a prestar no seraacuten los
mismos
CONCLUSIOacuteN DEL ENTORNO ESPECIacuteFICO
El sector de las administraciones de fincas tiene
o Poder de clientes ALTO
o Poder de proveedores ALTO
o Grado de rivalidad ALTO
o Amenaza de entradas ALTO
o Amenaza de sustitutos BAJO
Al aplicar las cinco fuerzas de Porter al sector de las Administraciones de Fincas podemos
concluir que es atractivo ya que acceder a eacutel es faacutecil y econoacutemico por lo que resulta sencillo que
nuevas empresas puedan competir con la ya existentes He de antildeadir que el camino para llegar al
nivel de las empresas competidoras ya constituidas no es faacutecil ya que las empresas posicionadas
en este sector han ldquomarcado su territoriordquo por decirlo de alguna manera e igualarlas requiere un
tiempo
Presenta alto poder de clientes y alto grado de rivalidad sin existir productos sustitutivos
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24 Anaacutelisis DAFO
Con toda la informacioacuten recopilada en los anteriores anaacutelisis vamos a obtener un resumen de lo
que seriacutea el anaacutelisis estrateacutegico donde veremos la situacioacuten en la que se encuentra este tipo de
empresas para disentildear el plan estrateacutegico a seguir
Antes de tomar cualquier decisioacuten estrateacutegica es imprescindible realizar un diagnoacutestico de la
empresa para ello realizaremos un anaacutelisis DAFO que es el meacutetodo maacutes sencillo y eficaz Con
ello obtendremos conclusiones acerca de coacutemo aprovechar los puntos fuertes de la empresa y las
oportunidades del entorno y de coacutemo corregir las debilidades de la empresa y protegerse contra
las amenazas externas
OPORTUNIDADES
- La entrada de nuevos meacutetodos de comunicacioacuten maacutes raacutepidos y eficaces ha hecho que
comunidades de elevados vecinos donde la media de edad esteacute entorno a los 60 antildeos
hayan tenido que recurrir a un administrador para que realice todas las gestiones
simplemente por desconocimiento
- Desde que llegoacute la crisis econoacutemica los recibos pendientes y las deudas han aumentado
Esta situacioacuten ha hecho que la mayoriacutea de las comunidades tengan propietarios con
deudas pendientes y que por ello deban tomar medidas judiciales desconociendo el
procedimiento a seguir Esta situacioacuten ha hecho que cuenten con administradores para
solucionarles dichos problemas
AMENAZAS
- Competidores El sector de las administraciones de fincas es un sector que no ha sufrido
mucha caiacuteda con la crisis sobre todo en comunidades muy grandes es imprescindible
tener un administrador Esto ha conllevado la apertura de muchas oficinas de este sector
- Los precios estipulados hoy en diacutea son muy bajos
- Captacioacuten de clientes
- Crecimiento lento del mercado
FORTALEZAS
- Las empresas especializadas en fincas son empresas maacutes formadas en el sector que
gestoriacuteas geneacutericas o incluso abogados
- Ofrecer calidad y honestidad son los puntos maacutes importantes a la hora de formar una
empresa con estas caracteriacutesticas Que los gremios los escojan los vecinos que las
compantildeiacuteas de seguros sean externas y que todo se haga con el consentimiento y firma
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del presidente son algunos de los aspectos que mi empresa tendraacute y asiacute destacaremos
respecto a la competencia
- Organizacioacuten y orden Llevarlo todo al diacutea
- Comunicacioacuten con el equipo de trabajo
DEBILIDADES
- Dificultades para captar los primeros clientes
- Llegar a trabajar con una comunidad muy problemaacutetica donde el beneficio adquirido por
ella no cubra el coste producido
- Falta de experiencia a la hora de tomar las riendas del negocio
- Falta de habilidades a la hora de reaccionar con seguacuten queacute propietarios
25 Anaacutelisis de costes
Es importante que diferenciemos entre costes fijos y costes variables
Por costes fijos entendemos aquellos que son independientes al volumen de produccioacuten es
decir se deben pagar sin importar los servicios que la empresa preste Corresponden a factores
que no se consumen o sea no se destruyen de una vez si no que son utilizados durante varios
antildeos
- Estos costes seraacuten entre otros
- Programa informaacutetico
- Alquiler
- Mobiliario
- Publicidad
- Colegiacioacuten
- Seguro
- Amortizaciones
Por otro lado los costes variables como su nombre indica variacutean al modificar el volumen de
unidades productivas En este caso variacutean en funcioacuten de los servicios prestados Estos costes
seraacuten entre otros
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- Salarios
- Suministros
26 Anaacutelisis del Mercado ndash Zona de expansioacuten
A continuacioacuten voy a analizar la situacioacuten de la poblacioacuten en la zona donde vamos a instalarnos
ya que es un aspecto muy importante a la hora de establecer unos precios y tambieacuten conocer la
evolucioacuten que puede llegar a tener la empresa
Parque Venecia
Para poder analizar la evolucioacuten de la poblacioacuten de Parque Venecia al ser una zona que se
encuentra hoy en diacutea parcialmente ocupada y en fase de construccioacuten los datos reales nos
serviriacutean de poco por ello voy a coger los datos que se han estimado en un estudio de previsioacuten
de necesidades educativas realizado por el Ayuntamiento de Zaragoza Podemos ver un poco la
evolucioacuten esperada del barrio ya que al ser una zona en construccioacuten los datos actuales tienen un
margen de antildeos muy reducido y los caacutelculos que pudieran hacerse respecto a esos pocos antildeos no
seriacutean fiables
En este estudio toman un espacio temporal desde 2013 hasta 2022
Para obtener estos datos se han basado en las juntas de compensacioacuten de Parque Venecia padroacuten
de poblacioacuten manzana a manzana planes urbaniacutesticos etc
Seguacuten toda la informacioacuten mencionada anteriormente el nuacutemero de viviendas estimadas de
construccioacuten son las siguientes
Fuente Ayuntamiento de Zaragoza Fuente Ayuntamiento de Zaragoza
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Torrero ndash La Paz
Seguacuten los datos Demograacuteficos del Padroacuten Municipal presentado por el Ayuntamiento de Zaragoza
en el antildeo 2014 la poblacioacuten en el barrio Torrero - La Paz es de 37843 cuando en el antildeo 2012 era
de 37730 Adjunto cuadro
Es un distrito consolidado situado a las afueras de Zaragoza en la parte sur Siempre ha tenido su
encanto y prestigio especialmente por las zonas verdes Los Pinares de Venecia Pero actualmente
Torrero - La Paz sale del distanciamiento histoacuterico gracias a los cinturones de circunvalacioacuten que
rodean la ciudad acercaacutendolo al resto de la ciudad Ademaacutes la construccioacuten en su entorno del
complejo de ocio ldquoPuerto Veneciardquo le ha dado ldquoluz y vidardquo a la zona
Fuente Ayuntamiento de Zaragoza
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3 ACTIVIDAD DE LA EMPRESA
31 Definicioacuten del servicio que realizaraacute la empresa
La empresa Trufincas prestaraacute los siguientes servicios
- Velar por el buen reacutegimen de la casa sus instalaciones y servicios
- Realizar un seguimiento contable de todos los ingresos y gastos de la finca
- Preparar el plan de ingresos y gastos perioacutedicos o anuales
- Atender a la conservacioacuten de las infraestructuras
- Ejecutar los acuerdos en materia de obras efectuar los pagos y realizar los cobros
- Ejercer como Secretario en las correspondientes juntas ordinarias y extraordinarias en el
caso que proceda custodiando la documentacioacuten
- Llevar a cabo aquellas atribuciones que le confiera la junta de propietarios
- Asesorar a la comunidad
- Controlar los proveedores
- Dar cuenta de siniestros a las compantildeiacuteas de seguros
- Ocuparse de las relaciones laborales con los empleados de las fincas aplicando las
normas de convenio y las modalidades contractuales maacutes favorables
- Practicar las liquidaciones o modelos tributarios que fiscalmente procedan
- Toma de decisiones sobre aquellos propietarios que se ausentan de los pagos
- El mantenimiento de la convivencia entre los componentes o propietarios de la
comunidad
Ademaacutes de todo lo nombrado anteriormente se deberaacuten cumplimentar todas las obligaciones que
involucran al inmueble como revisiones de ITE asiacute como informar y cuando proceda tramitar la
solicitud de ayudas o subvenciones a las que pueda tener derecho el edificio en los casos de
rehabilitacioacuten u obras mayores
32 Factores claves del eacutexito
Los factores claves para el eacutexito estaacuten determinados por los siguientes elementos
-- Ubicacioacuten de la empresa La empresa estaraacute situada en una zona nueva de Zaragoza
Parque Venecia Es una zona joven que estaacute por explotar junto al centro comercial maacutes
popular de la ciudad A la mayoriacutea de las viviendas de nueva construccioacuten se les suele
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asignar un administrador de forma aleatoria y cuando ya hay un grupo de vecinos
considerable viviendo en el edificio suelen buscar a un nuevo administrador
-- Atencioacuten personalizada Pretendemos captar nuevos clientes con este meacutetodo y ademaacutes
fidelizarlos Para ello se atenderaacute a toda persona que tenga cualquier problema dejaacutendolos
satisfechos
-- Trabajo en equipo Aunque inicialmente seremos pocos en la plantilla habraacute
comunicacioacuten e incluso nos reuniremos varias veces por semana para comentar las
gestiones maacutes importantes que se han realizado De esta forma todos estamos al diacutea y en
caso de que falte alguno sabemos solventar los problemas
- Implantacioacuten de la Ley Orgaacutenica de Proteccioacuten de Datos (LOPD)
- Formacioacuten Todo el personal de la empresa tendraacute una formacioacuten acorde con su puesto
de trabajo y complementaria con la de los demaacutes trabajadores En Trufincas SL
realizaremos cursos tanto los socios como la empleada sobre la gestioacuten del programa que
vamos a utilizar
- Utilizacioacuten de los soportes teacutecnicos maacutes avanzados Trufincas SL dispondraacute de los
programas maacutes adecuados y competitivos para ser maacutes eficientes y eficaces en el trabajo
Usaremos Gesfincas y Gesinedi
- Colegiacioacuten Uno de los requisitos que considero imprescindible para mi nuevo proyecto
es la colegiacioacuten Estar colegiado no es obligatorio para poder llevar la gestioacuten de
comunidades pero si te permite ganar un prestigio respecto a los clientes y darles maacutes
seguridad a la hora de la eleccioacuten
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4 PROCESO DE PRESTACIOacuteN DEL SERVICIO
41 Determinacioacuten del proceso de prestacioacuten del servicio
Actividad Contable
En primer lugar la comunidad cliente deberaacute entregarnos toda la documentacioacuten de la comunidad
(Facturas emitidas facturas recibidas cierres contables CIF de la comunidad listado de
propietarios con sus coeficientes nordm de cuenta de la comunidad documentacioacuten bancariahellip) y
nosotros procederemos a introducir toda la informacioacuten en nuestra base de datos
Una vez que esteacute la comunidad puesta al diacutea cambiaremos la domiciliacioacuten de todos los
proveedores con el fin de recibir nosotros la documentacioacuten evitando incomodar al presidente
cada vez que llegue una factura
Realizaremos balances trimestrales de todas las comunidades enviaacutendoselas a cada propietario
En cuanto al cierre del ejercicio las cuentas se cerraraacuten al comienzo del mes posterior al cierre
mismo mes en el cual se realizaraacute la junta general ordinaria donde se expondraacuten dichas cuentas
se presentaraacute un nuevo presupuesto para el proacuteximo ejercicio y se cambiaraacute el turno de los
presidentes entre otras gestiones Ademaacutes de las juntas ordinarias se convocaraacuten tantas
extraordinarias como me soliciten los clientes de cada comunidad
Actividad Fiscal
El personal de Trufincas SL presentaraacute antes de finalizar el periodo voluntario (20 de Abril 20
de Julio y 20 de Octubre) los modelos correspondientes de IVA IRPF y otros impuestos
aplicables
Las presentaciones se pueden realizar telemaacuteticamente con la firma digital de la empresa o
presentando en persona el modelo en el banco
42 Niveles de tecnologiacutea aplicados en los procesos
Tecnologiacutea aplicada a la gestioacuten
La empresa contaraacute con diversos programas de gestioacuten (Gesfincas y Gesinedi) como herramientas
tecnoloacutegicas fundamentales de gestioacuten de la empresa
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Tecnologiacutea de Informacioacuten y Comunicacioacuten (TICs)
Finalmente como uacuteltimo factor tecnoloacutegico se incidiraacute especialmente en las TICs como factor a
tener en cuenta en el desarrollo tecnoloacutegico de la empresa
- Paacutegina web La web de Trufincas SL constaraacute de apartados geneacutericos quienes somos
servicios que ofrece medios teacutecnicos de los que se dispone ubicacioacuten contacto etc
Ademaacutes constaraacute con un gestor de contenidos que permita la modificacioacuten eliminacioacuten
y ampliacioacuten de los mismos asiacute como de la estructura y disentildeo de la paacutegina Finalmente
nos ocuparemos de que se ubique en un buen puesto en los buscadores
Tambieacuten dispondraacute de un apartado solo para clientes donde los propietarios podraacuten
meterse cuando quieran a traveacutes de unas claves y eacutestos podraacuten ver el estado econoacutemico
de la comunidad y los comunicados que se publiquen
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5 LA COMERCIALIZACIOacuteN DEL SERVICIO
51 Acciones de promocioacuten
Un punto muy importante a la hora de estimar las ventas es aplicar un buen plan de marketing ya
que las ventas en muchas ocasiones es resultado de las acciones de marketing aplicadas
En mi caso por un lado aplicareacute el marketing directo siendo este un sistema interactivo que utiliza
uno o maacutes medios de comunicacioacuten para obtener una respuesta en un puacuteblico objetivo Yo usareacute
los siguientes medios
- Buzoneo como su nombre indica consiste en hacer llegar a todos los domicilios de
una zona de intereacutes un folleto especialmente disentildeado para conseguir una respuesta
o Este sistema tiene una amplia difusioacuten su coste es bajo y la respuesta es
inmediata Buzonear por todas las comunidades de los alrededores es una buena
forma de darnos a conocer
- Mailing Consiste en enviar por correo electroacutenico o por correo postal informacioacuten
publicitaria junto con una carta personalizada
o En este caso vamos a redactar cartas personalizadas a presidentes que tengamos
localizados y sobre todo que esteacuten descontentos con el administrador actual
- Telemarketing Consiste en usar el teleacutefono o cualquier otro medio de comunicacioacuten
para contactar con clientes potenciales y comercializar los productos o servicios
o Para poder promocionar la administracioacuten de fincas procederemos a publicarnos
en el perioacutedico y en la revista de Parque Venecia
Estimar la demanda es otro punto a favor para planificar las ventas futuras Es decir estimar la
demanda potencial (personas que podriacutean comprar los productos) la demanda objetivo (a cuaacutentos
de ellos quieres llegar) y la demanda efectiva (el porcentaje de la demanda objetivo que pueden
convertirse en clientes)
La capacidad maacutexima es otro aspecto a tener en cuenta esto se consigue analizando cual es la
cantidad maacutexima que podriacutea llegar a vender si los clientes aparecen De esta forma podremos
conocer hasta doacutende puede llegar el negocio con la infraestructura actual
Localizacioacuten A la hora de posicionarnos en una zona hemos decidido situarnos en la zona de
Parque Venecia por que como he mencionado anteriormente es una zona nueva donde la mayoriacutea
de viviendas el administrador es el propio constructor y necesitan un cambio o una persona que
se dedique exclusivamente a ello
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52 Determinacioacuten del precio de venta
Los honorarios de un Administrador de fincas variacutean en funcioacuten de los servicios que preste a la
comunidad ya que no es lo mismo que la comunidad tenga una escalera de 12 vecinos o que esteacute
formada por 8 escaleras con 40 vecinos cada una Ademaacutes hay comunidades que disponen de
conserje piscina zonas comuneshellip todo esto tiene un mantenimiento maacutes costoso que una
pequentildea comunidad por lo que los precios seraacuten mayores
Por todo lo dicho anteriormente no existe una tarifa fija ya que el profesional es libre de establecer
sus honorarios en funcioacuten de la oferta la demanda y del lugar donde ejerza No obstante el
Colegio de Administradores de Fincas tiene establecidas unas cantidades por diferentes servicios
de manera que se calculan los honorarios del administrador multiplicando cada importe especiacutefico
por el servicio correspondiente que tuviera la comunidad (nuacutemero de viviendas ascensores
plazas de garaje trasteros calefaccioacuten y aire acondicionado centralizados bombas de presioacuten
portales porteriacutea conserjeriacutea vigilancia jardinero limpieza piscina jardines zonas deportivas
locales comerciales etc)
Para una comunidad media el Colegio de Administradores sugiera cobrar al mes 38euro por hora de
dedicacioacuten pero la pregunta eshellip iquestCuaacutentas horas se dedican a cada comunidad
La siguiente tabla ha sido realizada con arreglo a los caacutelculos realizados por el Colegio de
Administradores tomando como base un miacutenimo de 9 viviendas y 3 servicios
Fuente Colegio de Administradores de Fincas
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Voy a explicar la tabla anterior a traveacutes de un ejemplo
Para una comunidad de 30 viviendas con 7 servicios seguacuten la tabla expuesta nos resultariacutean
1415 horas que multiplicadas por los 38euro aconsejados nos dariacutean 53770euromes
En mi caso los precios que voy a fijar seraacuten en funcioacuten de los servicios prestados y del nuacutemero
de viviendas A continuacioacuten adjunto tabla orientativa de precios que voy a establecer
Ejemplo
SERVICIOS
PRESTADOS euro por vivienda Nordm VECINOS PRECIO AL MES
3 800 euro 9 7200 euro
4 900 euro 20 18000 euro
5 1000 euro 100 100000 euro
En cuanto al precio de las juntas la reunioacuten anual ordinaria seraacute gratuita y en caso de que haya
que hacer alguna reunioacuten extraordinaria a lo largo del antildeo tendraacute un coste de 100euro
53 Poliacutetica de cobros y pagos
La poliacutetica de cobros y pagos es la habitual en el sector los cobros se hacen a final de mes y los
pagos al contado yo a final de mes
Esto permitiraacute tener una tesoreriacutea saneada
Tabla de precios
SERVICIOS PRESTADOS euro por vivienda
3 800 euro
4 900 euro
5 1000 euro
Fuente Elaboracioacuten propia
Fuente Elaboracioacuten propia
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6 PLAN ECONOacuteMICO FINANCIERO
61 Inversioacuten Inicial y fondo de Maniobra del proyecto
El punto de partida de este proyecto empresarial es la ubicacioacuten del inmueble situado en Parque
Venecia en Zaragoza Al ser el inmueble alquilado las principales partidas de inversiones
corresponden a la adquisicioacuten del inmovilizado material entre lo que destaca el equipamiento
informaacutetico que supondraacute el desembolso maacutes importante
Presentamos en este punto el total de inversiones previstas para los cinco primeros antildeos de
actividad
Gastos de constitucioacuten
Hemos decidido crear una Sociedad de Responsabilidad Limitada Los pasos que debemos seguir
junto con el coste de los mismos son
- Registrar el nombre de la empresa en el Registro Mercantil solicitando el certificado
negativo de denominacioacuten social Coste unos 12euro
- Abrir una cuenta bancaria con el nombre de la empresa e ingresar el capital miacutenimo inicial
obligatorio 300006euro Coste del certificado bancario unos 375euro
- Redactar los Estatutos Sociales
- Escritura puacuteblica de la Constitucioacuten de la Sociedad Es un traacutemite obligatorio para la
posterior inscripcioacuten en el Registro Mercantil Coste del notario en torno a los 325euro
- Obtencioacuten del CIF Mod 036 Coste 180euro
- Darse de alta en el IAE
- Declaracioacuten censal IVA
- Inscripcioacuten en el Registro Mercantil 135euro
Superados estos traacutemites la creacioacuten de la Sociedad Limitada ya es efectiva Sin embargo para
que eacutesta pueda iniciar su actividad es necesario completar una serie de obligaciones con la
Seguridad Social y el Ayuntamiento de la localidad donde hayas fijado la direccioacuten social de tu
empresa tales como el alta en el Reacutegimen Especial de Trabajadores Autoacutenomos la solicitud
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del nuacutemero de patronal en caso de ir a contratar trabajadores o la solicitud de la Licencia de
apertura
Inmovilizado Inmaterial
Aplicaciones Informaacuteticas
Para realizar todos los trabajos administrativos voy a contratar dos programas Gesfincas
y Gesinedi De Gesfincas contrataremos el moacutedulo Horizontal en que va incluido el de
contabilidad ya que seraacuten los que vayamos a usar diariamente Por el momento contratareacute
dos puestos ascendiendo todo a 675euro Gesinedi es el programa de gestioacuten para llevar todas
las incidencias diarias que ocurren en la comunidad Este moacutedulo ascenderaacute a 385euro
Inmovilizado Material
Construcciones
Para la rehabilitacioacuten del local tendremos los siguientes gastos Proyecto de obra y
apertura obras de acondicionamiento y licencias asciendo a un total de unos 4450euro
Mobiliario
Decidimos comprar mobiliario para montar una pequentildea recepcioacuten dos despachos con
dos mesas sillas y estanteriacuteas junto a una pequentildea decoracioacuten en ellos Estimo gastar en
torno a 6000euro
Equipos para procesos de informacioacuten
Adquirimos dos ordenadores Lenovo C560 Full HD 89900euro cada uno comprado en
Mediamarkt
Una impresora empresarial cuyo coste asciende a 78400euro CANON MF9220CDN
DUPLEXREDFAX
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Cuadro Resumen
ANtildeO 1 ANtildeO 2 ANtildeO 3 ANtildeO 4 ANtildeO 5
Gastos de constitucioacuten y primer establecimiento
Gastos de constitucioacuten 750 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
TOTAL GASTOS CONSTITUCIOacuteN 750 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
Inmovilizado Inmaterial
Aplicaciones informaacuteticas 1060 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
TOTAL DE INMOVILIZADO INMATERIAL 1060 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
Inmovilizado Material
Construcciones 4450 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
Mobiliario 6000 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
Equipos para procesos de informacioacuten 2582 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
TOTAL DE INMOVILIZADO MATERIAL 13032 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
TOTAL DE PARTIDAS DE INVERSIONES 14842 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
IMPORTE DEL IVA DE LAS INVERSIONES 3117 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
TOTAL DEL IMPORTE DE INVERSIONES 17959 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
FONDO DE MANIOBRA
Consideramos Fondo de Maniobra la estimacioacuten de lo que se necesitariacutea de activo corriente
(derechos de cobro existencias etc que vencen antes de un antildeo) para hacer frente a los pasivos
corrientes que se preveacuten (Deudas a corto plazo)
Es importante contar con un fondo de maniobra suficiente ya que sin duda es una garantiacutea para la
estabilidad de la empresa Al abrir un negocio es de vital importancia plantearse en queacute medida
la empresa puede hacer frente a sus obligaciones a corto plazo
Con este estudio pretendemos que la capacidad de Trufincas SL para sobrevivir a los cobros y
pagos sea alta
Por ello afirmamos que el pasivo corriente nunca seraacute superior al activo corriente ya que
pagaremos todo al diacutea Ademaacutes los ingresos percibidos no los tendremos pendientes de cobro ya
que seremos nosotros mismos los que emitiremos los importes a las comunidades todos los meses
y de esta forma nos aseguraremos de percibir dichos importes y por tanto poder atender las
obligaciones de pago
Por todo lo dicho anteriormente se estima la necesidad de circulante en el momento de creacioacuten
de la empresa en 9000euro
Fuente Elaboracioacuten propia
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62 Financiacioacuten
La financiacioacuten total del proyecto seraacute de 35500euro de los cuales 15500euro seraacuten aportacioacuten propia
y los otros 20000euro se conseguiraacuten a traveacutes de un preacutestamo del Instituto de Creacutedito Oficial (ICO)
para empresas y emprendedores al 499 durante 5 antildeos
Las condiciones del preacutestamo ICO son las siguientes
- Importe maacuteximo por cliente 125 millones de euros
- Conceptos financiables Activos fijos vehiacuteculos turismo adquisicioacuten de empresas etchellip
- Modalidad Preacutestamoleasing para inversioacuten y preacutestamo para liquidez
- Tipo de intereacutes fijo o variable maacutes el margen establecido por la Entidad de Creacutedito seguacuten
el plazo de amortizacioacuten
- Plazo de amortizacioacuten y carencia
o Si se financia 100 liquidez 1 2 3 y 4 antildeos con la posibilidad de 1 antildeo de
carencia
o Si se financia inversioacuten 1 2 3 4 5 7 10 12 15 y 20 antildeos con hasta 2 antildeos de
carencia
- Comisiones la Entidad de Creacutedito no puede cobrar comisioacuten salvo por amortizacioacuten
anticipada
- Garantiacuteas a determinar por la Entidad de Creacutedito con la que se tramite la operacioacuten salvo
aval de SGRSAECA
- Vigencia se podraacuten formalizar preacutestamos al amparo de esta Liacutenea hasta el diacutea 12 de
diciembre de 2015
Lo solicito a traveacutes del Santander porque es mi banco de confianza y a diacutea de hoy es de los maacutes
solventes
A continuacioacuten voy a mostrar el cuadro de amortizacioacuten del preacutestamo solicitado donde nos
apareceraacuten los intereses que debemos abonar cada antildeo
Periodos de pago
Cuota Pago de intereses
Amortizacioacuten del principal
Amortizacioacuten acumulada
del principal
Capital pendiente
0 20000
1 4618 998 3620 3620 16380
2 4618 817 3801 7421 12579
3 4618 628 3991 11412 8588
4 4618 429 4190 15601 4399
5 4618 219 4399 20000 -
Fuente Elaboracioacuten propia
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63 Poliacutetica de amortizacioacuten
La tabla de amortizacioacuten establecida por la Agencia Tributaria este 2015 para los distintos
elementos amortizables es la siguiente
TIPO DE ELEMENTO COEFICIENTE LINEAL MAacuteXIMO
PERIODO DE ANtildeOS MAacuteXIMO
Edificios comerciales administrativos de servicios y viviendas 2 100
Mobiliario 10 20
Aplicaciones informaacuteticas 33 6
Equipos para procesos de informacioacuten 25 8
Esto adquiere el siguiente significado
En nuestro caso al comprar un ordenador la ley establece que el porcentaje maacuteximo que se puede
aplicar como un gasto de amortizacioacuten es de un 25 anual
Esto quiere decir que si el ordenador cuesta 899 euros entonces ahora valdraacute 66526 euros y de
tal manera al antildeo siguiente se puede deducir a otros 23374 euros y asiacute hasta que el ordenador
valga cero euros
ELEMENTO IMPORTE Coef Max
Antildeos Maacutex
Antildeo 1 Antildeo 2 Antildeo 3 Antildeo 4 Antildeo 5 TOTAL
Construcciones 4450 euro 2 100 89 euro 89 euro 89 euro 89 euro 89 euro 445 euro
Mobiliario 6000 euro 10 20 600 euro 600 euro 600 euro 600 euro 600 euro 3000 euro
Aplicaciones informaacuteticas
1060 euro 33 6 353 euro 353 euro 353 euro - - 1060 euro
Equipos Proc Inform
2582 euro 25 8 646 euro 646 euro 646 euro 646 euro 646 euro 3228 euro
TOTAL 1688 euro 1688 euro 1688 euro 1335 euro 1335 euro
64 Ingresos por aacutereas de negocio Previsioacuten de ventas anuales
Fuente Elaboracioacuten propia (Informacioacuten obtenida de Agencia Tributaria)
Fuente Elaboracioacuten propia
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Cuando inicias un proyecto de negocio no se puede tener la certeza de que dichos servicios van
a tener buena aceptacioacuten pero si podemos realizar proyecciones que nos faciliten la toma de
decisiones a la hora de compra o invertir en RRHH
Seguacuten los precios estipulados en el punto 52 voy a realizar unas plantillas de caacutelculo en funcioacuten
de todos los aspectos que pueden influir en mayor o en menor medida en nuestras ventas y que se
han mencionado a lo largo de todo el trabajo Mi estimacioacuten de ventas la voy a realizar a 5 antildeos
desarrollando por trimestres las comunidades que podemos captar
Ingresos estimados del 1ordmAntildeo
1ordm ANtildeO
1ordm Trim 2ordm Trim 3ordm Trim 4ordm Trim COM
Nordm VEC
TOTAL euroVecino
Ingresos 1ordm Antildeo SERVICIOS ud Euros ud Euros ud Euros ud Euros
Com con 3 serv 2 1600 euro 2 1600 euro 2 1600 euro 2 1600 euro 8 72 6400 euro 460800 euro
Comcon 4 serv 1 900 euro 0 000 euro 2 1800 euro 1 900 euro 4 80 3600 euro 288000 euro
Comcon 5 serv 1 1000 euro 1 1000 euro 000 euro 0 000 euro 2 200 2000 euro 400000 euro
14 12000 euro 1148800 euro
Se estima captar 14 comunidades obteniendo unos ingresos anuales de 11488euro
Ingresos estimados del 2ordmAntildeo
Se estima captar 10 comunidades maacutes haciendo un total de 24 comunidades y obteniendo unos
ingresos anuales de 24016euro
Ingresos estimados del 3ordmAntildeo
2ordm ANtildeO
TOTAL INGRESOS 1ordm Trim 2ordm Trim 3ordm Trim 4ordm Trim
COM Nordm
VEC TOTAL
euroVecino Ingresos 2ordmAntildeo SERVICIOS ud Euros ud Euros ud Euros ud Euros
Com con 3 serv
1 800 euro 1 800 euro 0 000 euro 1 800 euro 3 27 2400 euro 64800 euro 525600 euro
Comcon 4 serv
0 000 euro 1 900 euro 2 1800 euro 1 900 euro 4 80 3600 euro 288000 euro 576000 euro
Comcon 5 serv
2 2000 euro 0 000 euro 0 000 euro 1 1000 euro 3 300 3000 euro 900000 euro 1300000 euro
10 9000 euro 1252800 euro 2401600 euro
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Se estima captar 11 comunidades maacutes haciendo un total de 35 comunidades obteniendo unos
ingresos anuales de 32696 euro
Ingresos estimados del 4ordmAntildeo
4ordm ANtildeO TOTAL
INGRESOS 1ordm Trim 2ordm Trim 3ordm Trim 4ordm Trim COM
Nordm VEC
TOTAL euroVecino
Ingresos 4ordmAntildeo SERVICIOS ud Euros ud Euros ud Euros ud Euros
Com con 3 serv
2 1600 euro 0 000 euro 0 000 euro 1 800 euro 3 27 2400 euro 64800 euro 770400 euro
Comcon 4 serv
0 000 euro 1 900 euro 1 900 euro 1 900 euro 3 60 2700 euro 162000 euro 1026000 euro
Comcon 5 serv
0 000 euro 0 000 euro 0 000 euro 1 1000
euro 1 100 1000 euro 100000 euro 1800000 euro
7 6100 euro 326800 euro 3596400 euro
Se estima captar 7 comunidades maacutes haciendo un total de 42 comunidades obteniendo unos
ingresos anuales de 35964 euro
Por uacuteltimo los ingresos estimados del 5ordmAntildeo son
3ordm ANtildeO TOTAL
INGRESOS 1ordm Trim 2ordm Trim 3ordm Trim 4ordm Trim COM
Nordm VEC
TOTAL euroVecino
Ingresos 3ordmAntildeo SERVICIOS ud Euros ud Euros ud Euros ud Euros
Com con 3 serv
1 800 euro 2 1600 euro 1 800 euro 1 800 euro 5 45 4000 euro 180000 euro 705600 euro
Comcon 4 serv
2 1800 euro 0 000 euro 1 900 euro 1 900 euro 4 80 3600 euro 288000 euro 864000 euro
Comcon 5 serv
1 1000 euro 0 000 euro 1 1000 euro 0 000 euro 2 200 2000 euro 400000 euro 1700000 euro
11 9600 euro 868000 euro 3269600 euro
5ordm ANtildeO TOTAL
INGRESOS 1ordm Trim 2ordm Trim 3ordm Trim 4ordm Trim COM
Nordm VEC
TOTAL euroVecino
Ingresos 5ordmAntildeo SERVICIOS ud Euros ud Euros ud Euros ud Euros
Com con 3 serv
1 800 euro 0 000 euro 0 000 euro 1 800 euro 2 18 1600 euro 28800 euro 799200 euro
Comcon 4 serv
0 000 euro 1 900 euro 0 000 euro 0 000 euro 1 20 900 euro 18000 euro 1044000 euro
Comcon 5 serv
1 1000 euro 1 1000 euro 0 000 euro 0 000 euro 2 200 2000 euro 400000 euro 2200000 euro
5 4500 euro 446800 euro 4043200 euro
Fuente cuadros de ingresos estimados Elaboracioacuten propia
TFG CREACIOacuteN DE NEGOCIO ndash Admoacuten de Fincas
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Se estima captar 5 comunidades maacutes haciendo un total de 47 comunidades obteniendo unos
ingresos anuales de 40432 euro
Como se pueden ver en los cuadros anteriores los incrementos de las ventas se estiman de la
siguiente forma
El primer antildeo realizaremos una gran inversioacuten y por tanto mayor dedicacioacuten en promocionar los
servicios haciendo hincapieacute en conseguir una cartera de clientes base Por ellos el mayor
incremento se aprecia en el segundo antildeo A partir del 3ordm antildeo la campantildea promocional seraacute menor
y las comunidades iraacuten entrando poco a poco incrementando las ventas entre un 9 y un 12
A continuacioacuten voy a desarrollar un graacutefico estimado de evolucioacuten donde podemos ver la el
progreso tanto de los ingresos como del nuacutemero de comunidades gestionadas a lo largo de 5 antildeos
65 Descripcioacuten de los costes
A continuacioacuten voy a presentar los costes fijos de la empresa
- Alquiler del local 300euromes aportando dos meses de fianza iniciales
- Colegiacioacuten 1500euro el primer antildeo y el resto 600euro
- Programa informaacutetico 1060euro al antilde
- Seguro 200euromes
- Gastos de personal 600mes a media jornada
- Publicidad paacutegina web y promocioacuten en revistashellip
Fuente Elaboracioacuten propia
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35
CCOOSSTTEESS FFIIJJOOSS
COSTES FIJOS
ANtildeO 1 ANtildeO 2 ANtildeO 3 ANtildeO 4 ANtildeO 5
Gastos de personal 720000 euro 720000 euro 720000 euro 720000 euro 720000 euro
Programa informaacutetico 106000 euro 106000 euro 106000 euro 106000 euro 106000 euro
Alquiler 420000 euro 360000 euro 360000 euro 360000 euro 360000 euro
Seguro 20000 euro 20000 euro 20000 euro 20000 euro 20000 euro
Colegiacioacuten 150000 euro 60000 euro 60000 euro 60000 euro 60000 euro
Publicidad 20000 euro 20000 euro 10000 euro 10000 euro 10000 euro
Amortizaciones 954 euro 954 euro 954 euro 954 euro 954 euro
TOTAL 1531400 euro 1381400 euro 1371400 euro 1371400 euro 1371400 euro
COSTES VARIABLES
Tras plantear los costes fijos mostramos los costes variables de la empresa
COSTES VARIABLES
ANtildeO 1 ANtildeO 2 ANtildeO 3 ANtildeO 4 ANtildeO 5
Suministros 90000 euro 108000 euro 114000 euro 96000 euro 102000 euro
Desplazamiento (Gasolina) 6000 euro 8000 euro 8000 euro 8000 euro 8000 euro
Consumibles 300000 euro 200000 euro 100000 euro 50000 euro 10000 euro
TOTAL 396000 euro 316000 euro 222000 euro 154000 euro 120000 euro
66 Cuenta de resultados previsionales
A continuacioacuten se presenta la cuenta de resultados esperada Dicha cuenta muestra los resultados
de las operaciones durante un periodo de tiempo mostrando los ingresos obtenidos los gastos
incurridos y la ganancia o peacuterdida de Trufincas SL durante ese tiempo En nuestro caso 5 antildeos
Fuente Elaboracioacuten propia
Fuente Elaboracioacuten propia
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36
1Impuestos sobre beneficios En el antildeo 2015 el tipo de gravamen general se reduce del 30 al 25 de manera
progresiva es decir el 28 para el 2015 quedando determinado el 28 para el 2016 Para entidades de nueva creacioacuten
que realicen actividades econoacutemicas se mantiene el 15 para el primer periodo impositivo en el que se obtiene una
base impositiva y el siguiente
Como podemos observar el primer antildeo tenemos peacuterdidas pero a partir del segundo antildeo
empezamos a obtener beneficios Hay que tener en cuenta que los primeros antildeos tus gastos se
incrementan porque debes invertir maacutes en publicidad y promocioacuten Una vez que ya te hayas dado
a conocer y tengas maacutes o menos una estabilidad el objetivo es realizar un buen mantenimiento de
las comunidades existentes teniendo a los clientes contentos e ir captando maacutes poco a poco
El mundo de las comunidades muchas veces es el ldquoboca a bocardquo por eso realizar un trabajo
perfecto conllevaraacute la obtencioacuten de maacutes clientes sin necesidad de invertir todos los antildeos en
publicidad y promocioacuten
Antildeo 1 Antildeo 2 Antildeo 3 Antildeo 4 Antildeo 5
INGRESOS 1148800 euro 2401600 euro 3269600 euro 3596400 euro 4043200 euro
Ventas 1148800 euro 2401600 euro 3269600 euro 3596400 euro 4043200 euro
COSTES VARIABLES 396000 euro 316000 euro 222000 euro 154000 euro 120000 euro
Suministros 90000 euro 108000 euro 114000 euro 96000 euro 102000 euro
Desplazamiento (Gasolina) 6000 euro 8000 euro 8000 euro 8000 euro 8000 euro
Consumibles 300000 euro 200000 euro 100000 euro 50000 euro 10000 euro
COSTES FIJOS 1436000 euro 1286000 euro 1276000 euro 1276000 euro 1276000 euro
Gastos de personal 720000 euro 720000 euro 720000 euro 720000 euro 720000 euro
Programa informaacutetico 106000 euro 106000 euro 106000 euro 106000 euro 106000 euro
Alquiler 420000 euro 360000 euro 360000 euro 360000 euro 360000 euro
Seguro 20000 euro 20000 euro 20000 euro 20000 euro 20000 euro
Colegiacioacuten 150000 euro 60000 euro 60000 euro 60000 euro 60000 euro
Publicidad 20000 euro 20000 euro 10000 euro 10000 euro 10000 euro
Amortizaciones 954 euro 954 euro 954 euro 954 euro 954 euro
COSTES FIJOS Y AMORTIZACIONES 1531400 euro 1381400 euro 1371400 euro 1371400 euro 1371400 euro
RESULTADO BRUTO -683200 euro 799600 euro 1771600 euro 2166400 euro 2647200 euro
TOTAL DE INGRESOS FINANCIEROS 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
Gastos financieros 99800 euro 81735 euro 62769 euro 42856 euro 21950 euro
TOTAL GASTOS FINANCIEROS 99800 euro 81735 euro 62769 euro 42856 euro 21950 euro
RESULTADO FINANCIERO -99800 euro -81735 euro -62769 euro -42856 euro -21950 euro
BENEFICIO ANTES DE IMPUESTOS -783000 euro 717865 euro 1708831 euro 2123544 euro 2625250 euro
Impuestos sobre beneficios -219240 euro 201002 euro 256325 euro 318532 euro 393788 euro
BENEFICIO DESPUEacuteS DE IMPUESTOS -563760 euro 516863 euro 1452507 euro 1805012 euro 2231463 euro
Fuente Elaboracioacuten propia
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67 Previsiones de tesoreriacutea
A continuacioacuten voy a presentar la tesoreriacutea anualizada de la empresa
1ordm Antildeo 2ordm Antildeo 3ordm Antildeo 4ordm Antildeo 5ordm Antildeo
Cobros por ventas 11488 euro 24016 euro 32696 euro 35964 euro 40432 euro
TOTAL COBROS 11488 euro 24016 euro 32696 euro 35964 euro 40432 euro
Pago por costes variables 3960 euro 3160 euro 2220 euro 1540 euro 1200 euro
Pagos por los costes fijos 15314 euro 13814 euro 13714 euro 13714 euro 13714 euro
TOTAL PAGOS 19274 euro 16974 euro 15934 euro 15254 euro 14914 euro
Cash Flow Operativo -7786 euro 7042 euro 16762 euro 20710 euro 25518 euro
Inversiones 14842 euro 0 euro 0 euro 0 euro 0 euro
Impuesto sobre beneficio 0 euro -2192 euro 2010 euro 2563 euro 3185 euro
Intereses de deuda 998 euro 817 euro 628 euro 429 euro 219 euro
Pagos extraoperativos 15840 euro -1375 euro 2638 euro 2992 euro 3405 euro
Capital 13000 euro 0 euro 0 euro 0 euro 0 euro
Emisioacuten de deuda 20000 euro 0 euro 0 euro 0 euro 0 euro
Ingresos extraoperativos 33000 euro 0 euro 0 euro 0 euro 0 euro
Cash Flow extraoperativo 17160 euro 1375 euro -2638 euro -2992 euro -3405 euro
Deacuteficit Superaacutevit 9374 euro 8417 euro 14124 euro 17718 euro 22113 euro
Deacuteficit Superaacutevit Acumulado 9374 euro 17791 euro 31915 euro 49634 euro 71747 euro
Fuente Elaboracioacuten propia
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68 Balances de situacioacuten previsionales
A continuacioacuten voy a presentar el balance previsional del antildeo inicial
ACTIVO 1ordm ANtildeO Antildeo 2 Antildeo 3 Antildeo 4 Antildeo 5
ACTIVO NO CORRIENTE 2252817 euro 2850738 euro 4094384 euro 5732753 euro 7810622 euro
GASTOS DE ESTABLECIMIENTO 75000 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
INMOVILIZADO INMATERIAL 70667 euro 35333 euro 000 euro 000 euro 000 euro
Inmovilizado Inmaterial 106000 euro 106000 euro 106000 euro 106000 euro 106000 euro
Amortizacioacuten Acumulada (II) 35333 euro 70667 euro 106000 euro 106000 euro 106000 euro
INMOVILIZADO MATERIAL 1169750 euro 1036300 euro 902850 euro 769400 euro 635950 euro
Inmovilizado Material 1303200 euro 1303200 euro 1303200 euro 1303200 euro 1303200 euro
Amortizacioacuten Acumulada (IM) 133450 euro 266900 euro 400350 euro 533800 euro 667250 euro
INMOVILIZADO FINANCIERO 937400 euro 1779105 euro 3191534 euro 4963353 euro 7174672 euro
Inmovilizados Financieros 937400 euro 1779105 euro 3191534 euro 4963353 euro 7174672 euro
ACTIVO CORRIENTE 152161 euro 491345 euro 375441 euro 205238 euro 15122 euro
Existencias 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
Realizable 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
Disponible 152161 euro 491345 euro 375441 euro 205238 euro 15122 euro
TOTAL ACTIVO 2404978 euro 3342083 euro 4469825 euro 5937991 euro 7825744 euro
Activo
En el Activo corriente podemos ver los activos que podemos transformar en dinero con maacutes
facilidad Variacutea en funcioacuten de la produccioacuten de la empresa Algunas de las partidas son
inversiones que se deben financiar El activo no corriente se compone de la inversioacuten previa y
miacutenima que la empresa debe realizar Estos activos no suelen variar mucho de antildeo en antildeo
PASIVO 1ordm ANtildeO Antildeo 2 Antildeo 3 Antildeo 4 Antildeo 5
PATRIMONIO NETO 986240 euro 1503103 euro 2955609 euro 4760622 euro 6992084 euro
Capital social 1550000 euro 1550000 euro 1550000 euro 1550000 euro 1550000 euro
Reservas y peacuterdidas 000 euro -563760 euro -46897 euro 1405609 euro 3210622 euro
Resultado del ejercicio -563760 euro 516863 euro 1452507 euro 1805012 euro 2231463 euro
PASIVO NO CORRIENTE 1637978 euro 1637978 euro 1257891 euro 858838 euro 439872 euro
Financiacioacuten lp 1637978 euro 1637978 euro 1257891 euro 858838 euro 439872 euro
PASIVO CORRIENTE -219240 euro 201002 euro 256325 euro 318532 euro 393788 euro
Deudas con Proveedores 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
Financiacioacuten cp 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
HP por impuesto sobre beneficio -219240 euro 201002 euro 256325 euro 318532 euro 393788 euro
TOTAL PASIVO 2404978 euro 3342083 euro 4469825 euro 5937991 euro 7825744 euro
Fuente Elaboracioacuten propia
Fuente Elaboracioacuten propia
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Pasivo
El Pasivo nos dice quieacuten financia la empresa En eacutel distinguimos entre el Pasivo a corto plazo el
cual se debe devolver en un periodo menor a un antildeo y el Pasivo a largo plazo
Ademaacutes consta del patrimonio neto formado por el capital social y el resultado del ejercicio
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40
7 PLAN FINANCIERO
71 Caacutelculo de los Flujos de Caja
Por Flujo de Caja entendemos que es la diferencia entre el efectivo que se ingresa menos el
efectivo que sale de la empresa es decir hablamos solo de efectivo no de rentabilidad como se
explica en el siguiente apartado
A continuacioacuten voy a realizar el caacutelculo de los datos del Flujo de Caja para el primer antildeo de la
empresa
Antildeo 1 Antildeo 2 Antildeo 3 Antildeo 4 Antildeo 5
Resultado despueacutes de impuestos
-563760 euro 516863 euro 1452507 euro 1805012 euro 2231463 euro
+ Amortizaciones 95400 euro 95400 euro 95400 euro 95400 euro 95400 euro
+ Incrementos en impuestos pendientes
-219240 euro 201002 euro 256325 euro 318532 euro 393788 euro
- Adquisiciones de activo fijo
1484200 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
Flujo Neto de caja del proyecto
-2171800 euro 813265 euro 1804231 euro 2218944 euro 2720650 euro
Resultado despueacutes de impuestos
-563760 euro 516863 euro 1452507 euro 1805012 euro 2231463 euro
+ Amortizaciones 95400 euro 95400 euro 95400 euro 95400 euro 95400 euro
+ Incrementos en impuestos pendientes
-219240 euro 201002 euro 256325 euro 318532 euro 393788 euro
- Devolucioacuten neta de deuda -1637978 euro -1637878 euro -1637778 euro -1637678 euro -1637578 euro
- Adquisiciones de activo fijo
1484200 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
Flujo Neto de caja de Capital -533822 euro 2451143 euro 3442009 euro 3856622 euro 4358228 euro
Flujo Neto de caja de Capital acumulado
-533822 euro 1917321 euro 5359330 euro 9215952 euro 13574180 euro
A traveacutes de este estudio podemos analizar la liquidez de la empresa entendiendo por ello la
capacidad de hacer frente a las obligaciones existentes de corto plazo
Los Flujos de Caja del primer antildeo son negativos ya que el primer antildeo es cuando realizas la mayor
inversioacuten (Calcular el resto de antildeos para ver la evolucioacuten positiva)
72 Rentabilidad del proyecto
Fuente Elaboracioacuten propia
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41
A continuacioacuten voy a presentar y explicar los ratios de rentabilidad maacutes significativos
fundamentando dichos enunciados en la diferencia entre las ganancias menos los gastos
Rentabilidad econoacutemica Mide la rentabilidad que se obtiene de las inversiones de la empresa
mediante el desarrollo de su actividad dicho de otra manera mide la eficiencia con la que la
empresa gestiona los recursos que se han aportado
119929119942119951119957119938119939119946119949119946119941119938119941 119916119940119848119847119848119950119946119940119938 =119913119912119920119931
119912119914119931119920119933119926 119931119926119931119912119923
ANtildeO 1 ANtildeO 2 ANtildeO 3 ANtildeO 4 ANtildeO 5
Rentabilidad econoacutemica -033 021 038 036 034
La evolucioacuten de la rentabilidad econoacutemica de Trufincas en una previsioacuten de 5 antildeos seraacute
mayormente positiva Podemos ver un gran incremento del mismo hasta el tercer antildeo y como se
estabiliza en el antildeo cuarto y quinto Con esta evolucioacuten observamos la productividad de los
activos y la eficiencia de la empresa Claramente los primeros antildeos son claves para obtener
clientes y promocionarse a ello se debe la impactante subida Los antildeos restantes se obtiene una
rentabilidad menor debido a la estabilidad que se alcanza centraacutendose maacutes en mantener a los
clientes ya existentes y dejando al lado el trabajo comercial para captar a nuevos clientes
Si quisieacuteramos aumentar nuestra rentabilidad econoacutemica podriacuteamos aumentar la rotacioacuten de
activo vendiendo maacutes es decir captando nuevas comunidades y reduciendo nuestros costes
Cuanto mayor sea el valor de este ratio mayor seraacute el rendimiento de los activos
Rentabilidad financiera Es el beneficio neto dividido entre los recursos propios o dicho de otra
manera es la rentabilidad de los capitales invertidos
119929119942119951119957119938119939119946119949119946119941119938119941 119917119946119951119938119951119940119946119942119955119938 =119913119916119925119916119917119920119914119920119926 119925119916119931119926
119927119912119931119929119920119924119926119925119920119926 119925119916119931119926
ANtildeO 1 ANtildeO 2 ANtildeO 3 ANtildeO 4 ANtildeO 5
Rentabilidad Financiera -057 034 049 038 032
Trufincas tiene una rentabilidad financiera positiva a lo largo del tiempo Al igual que con la
rentabilidad econoacutemica el primer antildeo los resultados son negativos pero si analizamos la
evolucioacuten vemos que es positiva hasta el tercer antildeo y luego disminuye un poco casi
estabilizaacutendose La rentabilidad financiera es para las empresas con aacutenimo de lucro el ratio maacutes
importante ya que mide el beneficio neto generado en relacioacuten a la inversioacuten de los propietarios
de la empresa Cuanto maacutes alto sea el ratio menos recursos se utilizan para obtener el beneficio
TFG CREACIOacuteN DE NEGOCIO ndash Admoacuten de Fincas
42
8 EVALUACIOacuteN ECONOacuteMICA DEL PROYECTO
81 Pay-back o Periodo de Retorno
Pay-back es un meacutetodo usado en la evaluacioacuten de inversiones y se define como el periodo de
tiempo que la empresa tardaraacute en recuperar la inversioacuten con las ganancias que generaraacute el negocio
Puede ser una cantidad de meses o antildeos
Vamos a tomar como inversioacuten inicial el importe de inversiones maacutes el fondo de maniobra
17959 euro + 9000euro haciendo un total de 26959euro
Antildeo 1 Antildeo 2 Antildeo 3 Antildeo 4 Antildeo 5
Cash flow neto anual -533822 euro 2451143 euro 3442009 euro 3856622 euro 4358228 euro
Cash flow neto acumulado -533822 euro 1917321 euro 5359330 euro 9215952 euro 13574180 euro
Podemos comprobar a traveacutes de los caacutelculos que acabamos de realizar que en el tercer antildeo
recuperamos la inversioacuten realizada
Con estos caacutelculos no se tiene en cuenta el valor temporal del dinero ademaacutes de que el Pay-back
solo se fija en los beneficios que hacen falta hasta cubrir el importe de la inversioacuten sin valorar los
ingresos que se pueden producir despueacutes
82 Valor Actual Neto (VAN)
El VAN es un indicador financiero que mide los flujos de los futuros ingresos que tendraacute el
proyecto Con ello podremos determinar si al descontar la inversioacuten inicial nos quedaraacute alguna
ganancia
En nuestro proyecto de inversioacuten se exige un desembolso inicial de 26959euro y se espera que se
va a generar beneficios entre el 1ordm y el 5ordm antildeo Vamos a aplicar un tipo de descuento del 10 La
foacutermula para el caacutelculo es la siguiente
Pay-back
TFG CREACIOacuteN DE NEGOCIO ndash Admoacuten de Fincas
43
119933119912119925 =119933119957
(120783 + 119948)119957minus 119920 119946119951
En la siguiente tabla podremos ver el desglose de los flujos de caja correspondiente a cada
uno de los antildeos aplicando los datos mencionados anteriormente
ANtildeO DESEMBOLSO INGRESOS FLUJO DESCONTADO
0 -26959 0 -2695900 euro
1 0 -5338 euro -485293 euro
2 0 24511 euro 2025738 euro
3 0 34420 euro 2586032 euro
4 0 38566 euro 2634125 euro
5 0 43582 euro 2706117 euro
VAN 6770819 euro
Tras los caacutelculos podemos ver que el VAN es positivo por lo que la inversioacuten seriacutea aceptable
La ventaja de calcular el VAN es que dicho estudio tiene en cuenta el valor del dinero con el
tiempo El inconveniente del mismo es que los flujos de caja calculados son estimados ya es
una proyeccioacuten futura y es posible que se haya realizado una mal valoracioacuten del mismo
llevando a decisiones erroacuteneas
83 Tasa Interna de Rentabilidad (TIR)
Este meacutetodo consiste en calcular la tasa de descuento que hace 0 el Valor Actual Neto Es la tasa
maacutexima que puede tener un proyecto para que sea rentable La foacutermula para el caacutelculo es la
siguiente
119931119920119929 =119933119957
(120783 + 119922)119957minus 119920 119946119951 = 120782
Para ello vamos a calcular el VAN con varias tasas de rentabilidad y obtendremos un graacutefico para
ver de forma aproximada entre que tanto por cierto estaacute la tasa de descuento que estamos
buscando
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44
TASA INTERNA DE RETORNO
TASA DE DESCUENTO
VAN
0 10878280 euro
5 8579932 euro
10 6770819 euro
15 5328346 euro
20 4164676 euro
25 3215859 euro
30 2434642 euro
35 1785638 euro
40 1242013 euro
45 783185 euro
50 393195 euro
55 59551 euro
60 -227620 euro
Por todo lo dicho anteriormente y tras el graacutefico que mostramos vemos que la tasa de descuento
que buscamos estaacute entre el 55 y el 60 y tras aplicar los caacutelculos correspondientes nos sale la
siguiente TIR
TIR 56
Tras obtener los resultados vemos que la Tasa Interna de Retorno es superior a la tasa de
descuento que aplicamos (10) por lo que este proyecto es interesante realizarlo Si la tasa fuese
superior al 56 los resultados seriacutean negativos y la inversioacuten no seriacutea viable
(euro2000000)
euro000
euro2000000
euro4000000
euro6000000
euro8000000
euro10000000
euro12000000
0 10 20 30 40 50 60 70
TASA INTERNA DE RETORNO (TIR)
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9 ASPECTOS FORMALES DEL PROYECTO
91 Forma juriacutedica
Como hemos nombrado en puntos anteriores se ha decidido crear una Sociedad Limitada para dar
forma juriacutedica a la empresa
Los criterios que nos han condicionado a tomar esta decisioacuten son los siguientes
- Nuacutemero de socios Al ser una empresa pequentildea con dos socios y capital reducido hemos
pensado que esta es la mejor opcioacuten
- Responsabilidad del Socio En una Sociedad Limitada la responsabilidad de los socios
ante las deudas se la sociedad estaacute limitada al capital aportado
- Capital Social Se planteoacute la creacioacuten de una Sociedad Anoacutenima pero el desembolso
inicial es mayor ademaacutes de una mayor complejidad y gastos de gestioacuten
- Estructura de Direccioacuten y Gestioacuten La estructura es maacutes flexible que en otras sociedades
siendo menor el rigor formar en su organizacioacuten
92 Proteccioacuten Juriacutedica
Dada la actividad a realizar se contrataraacute un seguro para las actividades ademaacutes del seguro
obligatorio de responsabilidad civil
93 Medidas de prevencioacuten de riesgos laborales
Las instalaciones de la oficina contaraacuten con las medidas de seguridad e higiene referidas
principalmente a
- Sistemas contra incendios
- Instalaciones eleacutectricas
- Evacuacioacuten del edificio
- Calefaccioacuten y aire acondicionado
- Equipos mecaacutenicos
La normativa que regula los riesgos laborales es la siguiente Prevencioacuten de Riesgos Laborales
Ley 311995 de 8 de Noviembre y su modificacioacuten por la ley 542003 de 12de diciembre de
reforma del marco normativo de la prevencioacuten de Riesgos Laborales BOE nordm298 de 13 de
diciembre
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10 PLANIFICACIOacuteN TEMPORAL DE PUESTA EN MARCHA
El listado de traacutemites que vamos a realizar como emprendedores en el mundo de las
administraciones de fincas es el habitual de una empresa y no presenta ninguacuten elemento especiacutefico
determinado por el tipo de actividad salvo la opcioacuten y recomendacioacuten de disponer el tiacutetulo de
Administrador de Fincas colegiado para tener maacutes prestigio y credibilidad a la hora de prestar los
servicios
El listado de traacutemites que realizaremos seraacuten los siguientes
- Registro del dominio
- Inscripcioacuten en el colegio de Administradores de Aragoacuten
- Constitucioacuten de la Sociedad Limitada
- Declaracioacuten previa al inicio de la actividad
- Solicitud del preacutestamo
- Gestioacuten del alquiler del local
- Solicitud de licencia de obra
- Acondicionamiento del local
- Seleccioacuten de trabajador
- Solicitud de licencia de apertura
- Adquisicioacuten del equipamiento
- Inicio de campantildea promocional de apertura
- Inicio de la actividad
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11 CONCLUSIONES
El objetivo de este proyecto ha consistido en elaborar un plan de negocio viable Para ello ha
sido necesario realizar una serie de estudios financieros y anaacutelisis globales que puntualizaremos
a continuacioacuten
En primer lugar hemos presentado el plan de negocio a seguir Descripcioacuten del sector y empresa
creadora objetivos principales y datos iniciales del proyecto
Posteriormente hemos procedido a realizar un estudio de mercado y del entorno de la actividad
de la empresa Para el estudio del entorno hemos utilizado el anaacutelisis PESTE analizando cada uno
de sus componentes llegando a la conclusioacuten de que actualmente las dimensiones poliacuteticas nos
afectan negativamente considerando la poliacutetica de hoy en diacutea como restrictiva Lo mismo
podemos decir de la dimensioacuten econoacutemica La sociedad es un aspecto muy importante ya que
vivimos en una sociedad de tendencias Con respecto al aacutembito tecnoloacutegico y del medio ambiente
pienso que cada diacutea su evolucioacuten es mayor y ademaacutes disponemos de maacutes avances Para el anaacutelisis
del sector hemos utilizado las 5 fuerzas de Porter lo que ello conlleva un anaacutelisis de los clientes
proveedores competidores y competidores potenciales Hemos llegado a la conclusioacuten de que el
sector de las administraciones de fincas es atractivo ya que su acceso es faacutecil y asequible por lo
que resulta sencillo que nuevas empresas puedan competir con las ya existentes Presenta alto
poder de clientes y alto grado de rivalidad sin existir productos sustitutivos A traveacutes del anaacutelisis
DAFO hemos podido ver la situacioacuten que tienen este tipo de empresas destacando las
oportunidades amenazas fortalezas y debilidades
Tambieacuten hemos realizado un anaacutelisis de costes y de la zona de expansioacuten tomando el barrio
Parque Venecia como la zona idoacutenea para dar nuestros primeros pasos
Posteriormente hemos definido los servicios que realizaraacute la empresa junto a los factores del eacutexito
siendo estos ubicacioacuten de la empresa atencioacuten personalizada trabajo en equipo implantacioacuten y
seguimiento de la ley formacioacuten colegiacioacuten y tecnologiacutea
Otro punto que hemos tenido en cuenta y considero muy importante para un buen comienzo son
las acciones de marketing aplicadas Se realizaraacute buzoneo mailing y telemarketing Aplicar una
buena estrategia de marketing es fundamental para darnos a conocer y captar clientes
En cuanto al plan econoacutemico financiero destacar que la financiacioacuten total del proyecto asciende
a 35500euro de los cuales 20000euro los adquirimos a traveacutes de un preacutestamo bancario Establecemos
unos precios adecuados acordes con los establecidos por el Colegio de Administradores y
estimamos una evolucioacuten de los ingresos percibidos Seguacuten las tablas desarrolladas tendremos
una evolucioacuten progresiva Los primeros antildeos invertiremos en una fuerte estrategia de marketing
captando maacutes comunidades Con el paso de los antildeos las comunidades iraacuten entrando maacutes
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paulatinamente Dispondremos de una fuente de ingresos que debemos mantener por tanto el
trabajo se centraraacute maacutes en satisfacer a los clientes actuales ya que ellos seraacuten probablemente los
que nos acerquen a clientes potenciales
El primer antildeo partiremos de un beneficio despueacutes de impuestos negativo al igual que los flujos
de caja que cambiaraacuten a partir del segundo antildeo principalmente por el aumento de los ingresos
La evolucioacuten de las rentabilidad como hablamos en su apartado son positivas es importante que
ambas crezcan o se mantengan eso significaraacute que obtendremos beneficios con mayor facilidad
y que el rendimiento seraacute mayor
Seguacuten los caacutelculos obtenidos recuperaremos la inversioacuten al tercer antildeo y los datos obtenidos a
traveacutes del VAN y la TIR nos indican que el proyecto seraacute rentable
Considero a las Administraciones de Fincas unas de las profesiones maacutes desconocidas Pienso
que es muy sacrificada ya que debes mediar entre las disputas de los propietarios no existe un
horario fijo y las remuneraciones percibidas dependen de la cartera de clientes que poseas por lo
que debes ser un profesional para todo pero a pesar de todo ello pienso que se pueden llegar a
alcanzar muchas satisfacciones
Como podemos observar en los graacuteficos y caacutelculos anteriores en principio el proyecto no
presentaraacute problemas de solvencia por lo cual podemos decir que a priori demostraraacute tener
viabilidad financiera Si realizamos un trabajo oacuteptimo podremos llegar a alcanzar grandes
beneficios
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BIBLIOGRAFIA
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Poblacioacuten 2012
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Local
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Preacutestamo ICO
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Tablas de Amortizaciones
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httpasesor-contableestablas-amortizacion-2015
Contratacioacuten internet
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Impuesto sobre beneficios
httpwwwboeesbuscaractphpid=BOE-A-2014-12328
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9
Avances en las comunicaciones a la hora de ponernos en contacto con los clientes
existiendo por ejemplo el correo electroacutenico
ECOLOacuteGICO
Son los que engloban las leyes medioambientales regulaciones sobre el consumo de energiacutea y el
reciclaje de residuos calentamiento globalhellip
Ley 162002 de prevencioacuten y control integrado de la contaminacioacuten que articula un
procedimiento para la concesioacuten de las autorizaciones ambientales integradas para las
instalaciones industriales sujetas a la misma donde deberaacuten constar los liacutemites maacuteximos
de emisioacuten autorizados en funcioacuten de las mejores teacutecnicas disponibles en cada caso
Consumo de energiacutea Espantildea consume aproximadamente la mitad de su energiacutea en el
sector industrial Una de las medidas de ahorro fue la aplicacioacuten del cambio de hora dos
veces al antildeo de forma obligatoria con la que se llega a ahorrar un 5
La regulacioacuten sobre el reciclaje promocionando el uso responsable del papel y la
reutilizacioacuten de libros de texto y lectura
En conclusioacuten podemos afirmar que la dimensioacuten poliacutetica actual afecta a nuestro entorno de
forma negativa principalmente por la situacioacuten de crisis que estamos atravesando Hoy en diacutea
consideramos que la poliacutetica es restrictiva debido a las deudas que tiene el gobierno afectando de
este modo al gasto puacuteblico y al aumento de los impuestos para asiacute poder recuperarse Esta
situacioacuten les ha obligado a crear una reforma laboral donde las medidas maacutes destacadas son la
suspensioacuten y los despidos Por otro lado existen normativas para velar por la seguridad de los
trabajadores La dimensioacuten econoacutemica se centra en la alta tasa de desempleo que tenemos Este
aspecto influye en el consumo de la poblacioacuten ya que al ganar menos dinero demandan menos
productos Otro aspecto que afecta a la demanda es el precio de los productos y servicios que se
han visto modificados tras la subida de los impuestos Vivimos en una sociedad de tendencias en
la que compramos lo que en ese momento estaacute de moda y contratamos servicios seguacuten la opinioacuten
de terceros Esta situacioacuten se debe a la imagen que percibimos y a las opiniones y comentarios
que se puedan generar Dentro del aacutembito tecnoloacutegico se producen grandes avances consiguiendo
minorar el tiempo de gestioacuten y mejorar su calidad Por uacuteltimo destacar que existe una amplia
concienciacioacuten con el medio ambiente
22 Anaacutelisis del sector
Anteriormente se ha realizado un estudio de los factores del macro-entorno En este apartado
hablareacute sobre el sector de las administraciones de fincas y su situacioacuten actual
Hace antildeos el trabajo de administrador se limitaba a pagar la cuenta de luz cambiar las bombillas
y contratar a alguien para limpiar las zonas comunes Ahora el administrador se ocupa de
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10
gestionar el patrimonio de la comunidad que puede incluir la infraestructura cuya administracioacuten
requiere conocimientos legales teacutecnicos contables financieros arquitectoacutenicos y lo que no es
menos importante tiempo para ocuparse de ellos
Con respecto a la situacioacuten actual del sector de las administraciones de fincas podemos antildeadir que
sigue siendo imprescindible a pesar de la caiacuteda del ldquoboomrdquo Inmobiliario ya que toda comunidad
de vecinos y sobre todo aquellas que estaacuten compuestas por un nuacutemero importante de propietarios
necesitan el respaldo y el apoyo de un representante que le asesore en la toma de decisiones
Desde mi punto de vista algunos de los aspectos maacutes importantes que debe tener un buen
administrador de fincas son
- Cercaniacutea con los clientes Mantener satisfechos a los propietarios es el principal objetivo
Para ello saber comunicarles y transmitirles las incidencias o sucesos que ocurran en la
comunidad es de vital importancia
- Transparencia y sinceridad Desgraciadamente el mundo de las administraciones de
fincas es un sector en ocasiones opaco y poco transparente Por ejemplo que cada
comunidad tenga su cuenta bancaria o que se permita la entrada de cualquier gremio que
desee la comunidad dice mucho de un administrador
- Profesionalidad Un buen administrador debe saber resolver los conflictos o incidencias
que surjan Tambieacuten debe estar al diacutea de las nuevas normativas que salgan
Plantear una buena estrategia de marketing que permita darte a conocer y poder captar clientes
crear un logotipo y un nombre que resalte respecto a la competencia buscar una buena ubicacioacuten
y actualizarse adentraacutendose en los entornos maacutes visitados actualmente pueden ser algunos de los
meacutetodos usados para empezar a crecer en el sector
23 Anaacutelisis estrateacutegico del sector
El anaacutelisis estrateacutegico del sector o tambieacuten denominado entorno especiacutefico describe los factores
externos relativos al sector de las administraciones de fincas Este anaacutelisis tiene la capacidad de
ayudarte a cambiar estas condiciones y adaptarte de la mejor forma al entorno
En primer lugar vamos a desarrollar los diferentes componentes que forman el entorno de la
empresa y posteriormente realizaremos el anaacutelisis de las 5 fuerzas de Porter
COMPONENTES
Clientes
El sector de las administraciones de fincas es un sector que presta servicios y no bienes materiales
por lo tanto los clientes son los propietarios de las viviendas de las distintas comunidades
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Los clientes interesados en estos servicios suelen ser personas adultas que poseen una estabilidad
laboral y pueden afrontar las responsabilidades que acarrea la adquisicioacuten de una propiedad
Seguacuten el aacutembito en el que te muevas las edades de los clientes pueden variar Si trabajas en zonas
nuevas donde las viviendas estaacuten recieacuten construidas los propietarios seraacuten joacutevenes y por teacutermino
general deberaacutes enfrentarte a su sabiduriacutea Si por el contrario te mueves en zonas de la ciudad maacutes
asentadas donde las viviendas rondan entre los 50 y 80 antildeos tendraacutes una cartera de clientes maacutes
envejecida donde seguramente los propietarios desconozcan muchos aspectos del sector siendo
por ello menos exigentes en el terreno teacutecnico No obstante posiblemente requieran maacutes cercaniacutea
y paciencia a la hora de adaptar tu forma de trabajar y cambiarles de alguacuten modo el sistema que
hayan podido aplicar durante antildeos atraacutes
Todos ellos suelen exigir a su administrador que resuelva los problemas de la comunidad de
forma inmediata profesional y eficaz Para mantenerlos satisfechos es fundamental estar siempre
pendiente de ellos y a su disposicioacuten llevando todas las gestiones al diacutea y subsanando todas las
incidencias e impedimentos que vayan surgiendo
Proveedores
En este caso consideramos proveedores a los gremios con los que trabajamos diacutea a diacutea En una
comunidad hay una serie de gastos fijos (lo que conlleva trabajar con unos proveedores fijos) que
praacutecticamente tienen todas las comunidades y otra serie de gastos extra que van surgiendo seguacuten
las necesidades de cada comunidad
Por proveedores fijos entendemos
- Empresa de ascensores
- Empresa de energiacutea eleacutectrica
- Ayuntamiento (Suministro de agua)
- Empresa de limpieza
- Empresa de extintores
Proveedores en funcioacuten de los gastos ocasionados Los principales gremios son
- Cerrajeriacutea
- Fontaneriacutea
- Electricidad
- Desinsectacioacuten
- Albantildeileriacutea
- Etc
Por teacutermino general la mayoriacutea de las administraciones de fincas trabajan siempre con el mismo
rango de gremios ya que el tener unos proveedores de confianza con los que poder trabajar facilita
mucho las cosas Los propietarios son los que eligen el gremio que va a trabajar en cada
comunidad por ello es necesario que los administradores dispongan de maacutes de un gremio de
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12
confianza En el caso de que alguacuten propietario presente gremios por su cuenta hay que tenerlos
en consideracioacuten al fin y al cabo en la administracioacuten se aconseja de lo que podriacutea ser mejor pero
las decisiones finales siempre las toman el presidente o propietarios
Puedo destacar que hoy en diacutea hay mucha competencia entre los distintos proveedores ademaacutes
de que ha ido aumentado en la misma proporcioacuten que la crisis econoacutemica Las empresas muy
especiacuteficas han tenido que ampliar los servicios para poder abarcar maacutes campos llegando a prestar
todos los servicios principales de reparacioacuten (fontaneriacutea electricista albantildeileriacuteahellip)
Competidores
Este sector se puede enfocar desde varios puntos de vista
- Puedes especializarte solo y exclusivamente en comunidades
- Puedes complementar el trabajo de comunidades con otro tipo de servicios
Hay quien piensa que la forma de diferenciarse de la competencia es ampliando servicios
Debemos saber que existen empresas especializadas en otras gestiones que complementan sus
servicios con el negocio de las comunidades y por tanto son fiel competencia de las empresas
cuya dedicacioacuten exclusiva son las administraciones de fincas Estas empresas son
- Inmobiliarias Unen dos actividades con un volumen de ingresos complementario A
traveacutes de la inmobiliaria se pueden ofrecer grandes beneficios Al unirlo con
administracioacuten de fincas se puede aportar solidez al negocio
- Gestoriacuteas Aprovechan los conocimientos adquiridos y la cartera de clientes creada para
ofrecerles otros servicios complementarios
- Despacho de abogados Para diferenciarse del resto pueden asociarse con un letrado De
esta forma ofrecen asistencia judicial a los clientes
Yo opto por la especializacioacuten exclusiva en comunidades Hay otras formas de diferenciarse de
la competencia ofrecer un trato personalizado y eficiente a los clientes realizar un trabajo raacutepido
y de calidad y ofrecer una tabla de precios asequibles
Este sector se mueve en torno a las PYMES La mayoriacutea de empresas especializadas en el tema
son empresas familiares o pequentildeas empresas por lo que un punto importante a tener en cuenta
es elegir bien el lugar donde se van a ofrecer los servicios y estudiar la competencia existente
Competidores potenciales
Por competidores potenciales entendemos aquellos empresarios o empresas que quieren entrar en
el sector de las administraciones de fincas El aumento de estos competidores dependeraacute del grado
de atractivo que tenga dicho sector
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En el caso de las barreras de entrada pienso que puede jugar en contra ya que para poder ser
administrador de fincas no se exigen muchos requisitos (tener una titulacioacuten universitaria o ser
titulado en Administracioacuten de Fincas) y la inversioacuten no es muy elevada ademaacutes de que no se
necesita tecnologiacutea muy especiacutefica ni costosa al menos al inicio del proyecto
El aspecto con el que podemos destacar del resto es mostrando nuestra transparencia y lealtad
haciendo constar que nosotros somos gestores y asesores pero que la uacuteltima palabra siempre es
del presidente Muchas administraciones de fincas no son todo lo legales y transparentes que
deberiacutean ser Alguacuten ejemplo de ello seriacutea la existencia de una cuenta conjunta donde se realicen
las operaciones monetarias de todas las comunidades o el aporte por parte del administrador de
sus propios gremios
LAS 5 FUERZAS DE PORTER
Una vez desarrollados todos los componentes vamos a realizar el anaacutelisis de las cinco fuerzas de
Porter Este anaacutelisis es una herramienta de gestioacuten que permite analizar la empresa a traveacutes del
sector de las administraciones de fincas De esta forma conseguiremos un mejor anaacutelisis del
entorno al que pertenece la empresa y en base a ello podremos disentildear estrategias que permitan
aprovechar las oportunidades y hacer frente a las amenazas
A continuacioacuten voy a desarrollar el esquema que posteriormente explicareacute punto por punto
Competidores en el sector
de las Administraciones de
Fincas
Rivalidad entre los
competidores
Proveedores Compradores
Sustitutivos
Competidores
potenciales
Amenaza de nuevos ingresos
Poder de negociacioacuten con los
proveedores
Poder de negociacioacuten de los clientes
Amenaza de productos sustitutivos
Fuente Elaboracioacuten propia
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PODER NEGOCIADOR CON CLIENTES
Este apartado hace referencia al poder que tienen los consumidores para obtener buenos precios
y condiciones Podemos destacar los siguientes aspectos
- No existe concentracioacuten de clientes debido a las diversas opciones que tienen en el mercado
por lo que los clientes estaacuten muy repartidos
- Tiene un importante poder de negociacioacuten ya que el coste que le supone al cliente los
servicios no es muy elevado por lo tanto cambiar de administrador no les supondriacutea mucho
- Los servicios prestados son todo lo diferenciado que el administrador quiera ser ya que es
eacutel quien presta los servicios decide el meacutetodo de gestioacuten
- En cuanto a la importancia de los servicios prestados es vital ya que sobre todo en las
comunidades grandes la autogestioacuten es un trabajo muy complicado
- Existe un riesgo ya que no cumplir con los servicios pactados puede llevar a la resolucioacuten
del contrato
PODER NEGOCIADOR CON PROVEEDORES
Existe un gran poder de negociacioacuten con los proveedores ya que actualmente disponemos de
muacuteltiples empresas dedicadas al mantenimiento o reparacioacuten de comunidades Son los
proveedores de nuestros clientes pero de alguacuten modo recae su buena o mala gestioacuten sobre el
administrador El tener un abanico muy grande de proveedores nos permite poder usar maacutes
criterios de eleccioacuten y si no quedamos conforme con alguno de ellos podemos contar con otro
distinto para la proacutexima gestioacuten
RIVALIDAD ENTRE COMPETIDORES
El sector de las administraciones de fincas se caracteriza hoy en diacutea por poseer muchas empresas
que compiten entre siacute por lo que no hay ninguna que domine el mercado Principalmente
compiten por los precios generando menos beneficios y llegando a un punto donde el sector se
veraacute perjudicado rechazando la entrada de nuevas empresas
Este sector ademaacutes de competir en precios compite en publicidad innovacioacuten calidad del
serviciohellip por lo que se debe estar ldquoal pie del cantildeoacutenrdquo sin dejar al margen ninguacuten aspecto
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AMENAZA DE ENTRADA DE NUEVOS COMPETIDORES
En este sector se aprecia que el coste de inversioacuten inicial es bajo por ello la llegada de empresas
en participar en el mismo seraacute maacutes grande y raacutepida sin encontrar grandes barreras de entrada
Hago una puntualizacioacuten en este apartado y es que las empresas que llevan tiempo en el sector
generalmente estaacuten consolidadas teniendo una amplia cartera de clientes que se han ganado con
el paso del tiempo generalmente pertenecientes a la misma zona
Considero que es un sector contestable ya que los precios dependen del nivel competitivo del
sector sin que influya el nuacutemero de empresas que existan en el sector
AMENAZAS DE POSIBLES PRODUCTOS SUSTITUTIVOS
En este sector no considero que existan productos sustitutivos ya que el servicio que prestamos
no se puede ofrecer de otra forma Siacute lo pueden ejercer otras personas como abogados gestoriacuteas
de empresas o los propios presidentes pero los servicios que se vayan a prestar no seraacuten los
mismos
CONCLUSIOacuteN DEL ENTORNO ESPECIacuteFICO
El sector de las administraciones de fincas tiene
o Poder de clientes ALTO
o Poder de proveedores ALTO
o Grado de rivalidad ALTO
o Amenaza de entradas ALTO
o Amenaza de sustitutos BAJO
Al aplicar las cinco fuerzas de Porter al sector de las Administraciones de Fincas podemos
concluir que es atractivo ya que acceder a eacutel es faacutecil y econoacutemico por lo que resulta sencillo que
nuevas empresas puedan competir con la ya existentes He de antildeadir que el camino para llegar al
nivel de las empresas competidoras ya constituidas no es faacutecil ya que las empresas posicionadas
en este sector han ldquomarcado su territoriordquo por decirlo de alguna manera e igualarlas requiere un
tiempo
Presenta alto poder de clientes y alto grado de rivalidad sin existir productos sustitutivos
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24 Anaacutelisis DAFO
Con toda la informacioacuten recopilada en los anteriores anaacutelisis vamos a obtener un resumen de lo
que seriacutea el anaacutelisis estrateacutegico donde veremos la situacioacuten en la que se encuentra este tipo de
empresas para disentildear el plan estrateacutegico a seguir
Antes de tomar cualquier decisioacuten estrateacutegica es imprescindible realizar un diagnoacutestico de la
empresa para ello realizaremos un anaacutelisis DAFO que es el meacutetodo maacutes sencillo y eficaz Con
ello obtendremos conclusiones acerca de coacutemo aprovechar los puntos fuertes de la empresa y las
oportunidades del entorno y de coacutemo corregir las debilidades de la empresa y protegerse contra
las amenazas externas
OPORTUNIDADES
- La entrada de nuevos meacutetodos de comunicacioacuten maacutes raacutepidos y eficaces ha hecho que
comunidades de elevados vecinos donde la media de edad esteacute entorno a los 60 antildeos
hayan tenido que recurrir a un administrador para que realice todas las gestiones
simplemente por desconocimiento
- Desde que llegoacute la crisis econoacutemica los recibos pendientes y las deudas han aumentado
Esta situacioacuten ha hecho que la mayoriacutea de las comunidades tengan propietarios con
deudas pendientes y que por ello deban tomar medidas judiciales desconociendo el
procedimiento a seguir Esta situacioacuten ha hecho que cuenten con administradores para
solucionarles dichos problemas
AMENAZAS
- Competidores El sector de las administraciones de fincas es un sector que no ha sufrido
mucha caiacuteda con la crisis sobre todo en comunidades muy grandes es imprescindible
tener un administrador Esto ha conllevado la apertura de muchas oficinas de este sector
- Los precios estipulados hoy en diacutea son muy bajos
- Captacioacuten de clientes
- Crecimiento lento del mercado
FORTALEZAS
- Las empresas especializadas en fincas son empresas maacutes formadas en el sector que
gestoriacuteas geneacutericas o incluso abogados
- Ofrecer calidad y honestidad son los puntos maacutes importantes a la hora de formar una
empresa con estas caracteriacutesticas Que los gremios los escojan los vecinos que las
compantildeiacuteas de seguros sean externas y que todo se haga con el consentimiento y firma
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del presidente son algunos de los aspectos que mi empresa tendraacute y asiacute destacaremos
respecto a la competencia
- Organizacioacuten y orden Llevarlo todo al diacutea
- Comunicacioacuten con el equipo de trabajo
DEBILIDADES
- Dificultades para captar los primeros clientes
- Llegar a trabajar con una comunidad muy problemaacutetica donde el beneficio adquirido por
ella no cubra el coste producido
- Falta de experiencia a la hora de tomar las riendas del negocio
- Falta de habilidades a la hora de reaccionar con seguacuten queacute propietarios
25 Anaacutelisis de costes
Es importante que diferenciemos entre costes fijos y costes variables
Por costes fijos entendemos aquellos que son independientes al volumen de produccioacuten es
decir se deben pagar sin importar los servicios que la empresa preste Corresponden a factores
que no se consumen o sea no se destruyen de una vez si no que son utilizados durante varios
antildeos
- Estos costes seraacuten entre otros
- Programa informaacutetico
- Alquiler
- Mobiliario
- Publicidad
- Colegiacioacuten
- Seguro
- Amortizaciones
Por otro lado los costes variables como su nombre indica variacutean al modificar el volumen de
unidades productivas En este caso variacutean en funcioacuten de los servicios prestados Estos costes
seraacuten entre otros
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- Salarios
- Suministros
26 Anaacutelisis del Mercado ndash Zona de expansioacuten
A continuacioacuten voy a analizar la situacioacuten de la poblacioacuten en la zona donde vamos a instalarnos
ya que es un aspecto muy importante a la hora de establecer unos precios y tambieacuten conocer la
evolucioacuten que puede llegar a tener la empresa
Parque Venecia
Para poder analizar la evolucioacuten de la poblacioacuten de Parque Venecia al ser una zona que se
encuentra hoy en diacutea parcialmente ocupada y en fase de construccioacuten los datos reales nos
serviriacutean de poco por ello voy a coger los datos que se han estimado en un estudio de previsioacuten
de necesidades educativas realizado por el Ayuntamiento de Zaragoza Podemos ver un poco la
evolucioacuten esperada del barrio ya que al ser una zona en construccioacuten los datos actuales tienen un
margen de antildeos muy reducido y los caacutelculos que pudieran hacerse respecto a esos pocos antildeos no
seriacutean fiables
En este estudio toman un espacio temporal desde 2013 hasta 2022
Para obtener estos datos se han basado en las juntas de compensacioacuten de Parque Venecia padroacuten
de poblacioacuten manzana a manzana planes urbaniacutesticos etc
Seguacuten toda la informacioacuten mencionada anteriormente el nuacutemero de viviendas estimadas de
construccioacuten son las siguientes
Fuente Ayuntamiento de Zaragoza Fuente Ayuntamiento de Zaragoza
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Torrero ndash La Paz
Seguacuten los datos Demograacuteficos del Padroacuten Municipal presentado por el Ayuntamiento de Zaragoza
en el antildeo 2014 la poblacioacuten en el barrio Torrero - La Paz es de 37843 cuando en el antildeo 2012 era
de 37730 Adjunto cuadro
Es un distrito consolidado situado a las afueras de Zaragoza en la parte sur Siempre ha tenido su
encanto y prestigio especialmente por las zonas verdes Los Pinares de Venecia Pero actualmente
Torrero - La Paz sale del distanciamiento histoacuterico gracias a los cinturones de circunvalacioacuten que
rodean la ciudad acercaacutendolo al resto de la ciudad Ademaacutes la construccioacuten en su entorno del
complejo de ocio ldquoPuerto Veneciardquo le ha dado ldquoluz y vidardquo a la zona
Fuente Ayuntamiento de Zaragoza
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3 ACTIVIDAD DE LA EMPRESA
31 Definicioacuten del servicio que realizaraacute la empresa
La empresa Trufincas prestaraacute los siguientes servicios
- Velar por el buen reacutegimen de la casa sus instalaciones y servicios
- Realizar un seguimiento contable de todos los ingresos y gastos de la finca
- Preparar el plan de ingresos y gastos perioacutedicos o anuales
- Atender a la conservacioacuten de las infraestructuras
- Ejecutar los acuerdos en materia de obras efectuar los pagos y realizar los cobros
- Ejercer como Secretario en las correspondientes juntas ordinarias y extraordinarias en el
caso que proceda custodiando la documentacioacuten
- Llevar a cabo aquellas atribuciones que le confiera la junta de propietarios
- Asesorar a la comunidad
- Controlar los proveedores
- Dar cuenta de siniestros a las compantildeiacuteas de seguros
- Ocuparse de las relaciones laborales con los empleados de las fincas aplicando las
normas de convenio y las modalidades contractuales maacutes favorables
- Practicar las liquidaciones o modelos tributarios que fiscalmente procedan
- Toma de decisiones sobre aquellos propietarios que se ausentan de los pagos
- El mantenimiento de la convivencia entre los componentes o propietarios de la
comunidad
Ademaacutes de todo lo nombrado anteriormente se deberaacuten cumplimentar todas las obligaciones que
involucran al inmueble como revisiones de ITE asiacute como informar y cuando proceda tramitar la
solicitud de ayudas o subvenciones a las que pueda tener derecho el edificio en los casos de
rehabilitacioacuten u obras mayores
32 Factores claves del eacutexito
Los factores claves para el eacutexito estaacuten determinados por los siguientes elementos
-- Ubicacioacuten de la empresa La empresa estaraacute situada en una zona nueva de Zaragoza
Parque Venecia Es una zona joven que estaacute por explotar junto al centro comercial maacutes
popular de la ciudad A la mayoriacutea de las viviendas de nueva construccioacuten se les suele
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asignar un administrador de forma aleatoria y cuando ya hay un grupo de vecinos
considerable viviendo en el edificio suelen buscar a un nuevo administrador
-- Atencioacuten personalizada Pretendemos captar nuevos clientes con este meacutetodo y ademaacutes
fidelizarlos Para ello se atenderaacute a toda persona que tenga cualquier problema dejaacutendolos
satisfechos
-- Trabajo en equipo Aunque inicialmente seremos pocos en la plantilla habraacute
comunicacioacuten e incluso nos reuniremos varias veces por semana para comentar las
gestiones maacutes importantes que se han realizado De esta forma todos estamos al diacutea y en
caso de que falte alguno sabemos solventar los problemas
- Implantacioacuten de la Ley Orgaacutenica de Proteccioacuten de Datos (LOPD)
- Formacioacuten Todo el personal de la empresa tendraacute una formacioacuten acorde con su puesto
de trabajo y complementaria con la de los demaacutes trabajadores En Trufincas SL
realizaremos cursos tanto los socios como la empleada sobre la gestioacuten del programa que
vamos a utilizar
- Utilizacioacuten de los soportes teacutecnicos maacutes avanzados Trufincas SL dispondraacute de los
programas maacutes adecuados y competitivos para ser maacutes eficientes y eficaces en el trabajo
Usaremos Gesfincas y Gesinedi
- Colegiacioacuten Uno de los requisitos que considero imprescindible para mi nuevo proyecto
es la colegiacioacuten Estar colegiado no es obligatorio para poder llevar la gestioacuten de
comunidades pero si te permite ganar un prestigio respecto a los clientes y darles maacutes
seguridad a la hora de la eleccioacuten
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4 PROCESO DE PRESTACIOacuteN DEL SERVICIO
41 Determinacioacuten del proceso de prestacioacuten del servicio
Actividad Contable
En primer lugar la comunidad cliente deberaacute entregarnos toda la documentacioacuten de la comunidad
(Facturas emitidas facturas recibidas cierres contables CIF de la comunidad listado de
propietarios con sus coeficientes nordm de cuenta de la comunidad documentacioacuten bancariahellip) y
nosotros procederemos a introducir toda la informacioacuten en nuestra base de datos
Una vez que esteacute la comunidad puesta al diacutea cambiaremos la domiciliacioacuten de todos los
proveedores con el fin de recibir nosotros la documentacioacuten evitando incomodar al presidente
cada vez que llegue una factura
Realizaremos balances trimestrales de todas las comunidades enviaacutendoselas a cada propietario
En cuanto al cierre del ejercicio las cuentas se cerraraacuten al comienzo del mes posterior al cierre
mismo mes en el cual se realizaraacute la junta general ordinaria donde se expondraacuten dichas cuentas
se presentaraacute un nuevo presupuesto para el proacuteximo ejercicio y se cambiaraacute el turno de los
presidentes entre otras gestiones Ademaacutes de las juntas ordinarias se convocaraacuten tantas
extraordinarias como me soliciten los clientes de cada comunidad
Actividad Fiscal
El personal de Trufincas SL presentaraacute antes de finalizar el periodo voluntario (20 de Abril 20
de Julio y 20 de Octubre) los modelos correspondientes de IVA IRPF y otros impuestos
aplicables
Las presentaciones se pueden realizar telemaacuteticamente con la firma digital de la empresa o
presentando en persona el modelo en el banco
42 Niveles de tecnologiacutea aplicados en los procesos
Tecnologiacutea aplicada a la gestioacuten
La empresa contaraacute con diversos programas de gestioacuten (Gesfincas y Gesinedi) como herramientas
tecnoloacutegicas fundamentales de gestioacuten de la empresa
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Tecnologiacutea de Informacioacuten y Comunicacioacuten (TICs)
Finalmente como uacuteltimo factor tecnoloacutegico se incidiraacute especialmente en las TICs como factor a
tener en cuenta en el desarrollo tecnoloacutegico de la empresa
- Paacutegina web La web de Trufincas SL constaraacute de apartados geneacutericos quienes somos
servicios que ofrece medios teacutecnicos de los que se dispone ubicacioacuten contacto etc
Ademaacutes constaraacute con un gestor de contenidos que permita la modificacioacuten eliminacioacuten
y ampliacioacuten de los mismos asiacute como de la estructura y disentildeo de la paacutegina Finalmente
nos ocuparemos de que se ubique en un buen puesto en los buscadores
Tambieacuten dispondraacute de un apartado solo para clientes donde los propietarios podraacuten
meterse cuando quieran a traveacutes de unas claves y eacutestos podraacuten ver el estado econoacutemico
de la comunidad y los comunicados que se publiquen
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5 LA COMERCIALIZACIOacuteN DEL SERVICIO
51 Acciones de promocioacuten
Un punto muy importante a la hora de estimar las ventas es aplicar un buen plan de marketing ya
que las ventas en muchas ocasiones es resultado de las acciones de marketing aplicadas
En mi caso por un lado aplicareacute el marketing directo siendo este un sistema interactivo que utiliza
uno o maacutes medios de comunicacioacuten para obtener una respuesta en un puacuteblico objetivo Yo usareacute
los siguientes medios
- Buzoneo como su nombre indica consiste en hacer llegar a todos los domicilios de
una zona de intereacutes un folleto especialmente disentildeado para conseguir una respuesta
o Este sistema tiene una amplia difusioacuten su coste es bajo y la respuesta es
inmediata Buzonear por todas las comunidades de los alrededores es una buena
forma de darnos a conocer
- Mailing Consiste en enviar por correo electroacutenico o por correo postal informacioacuten
publicitaria junto con una carta personalizada
o En este caso vamos a redactar cartas personalizadas a presidentes que tengamos
localizados y sobre todo que esteacuten descontentos con el administrador actual
- Telemarketing Consiste en usar el teleacutefono o cualquier otro medio de comunicacioacuten
para contactar con clientes potenciales y comercializar los productos o servicios
o Para poder promocionar la administracioacuten de fincas procederemos a publicarnos
en el perioacutedico y en la revista de Parque Venecia
Estimar la demanda es otro punto a favor para planificar las ventas futuras Es decir estimar la
demanda potencial (personas que podriacutean comprar los productos) la demanda objetivo (a cuaacutentos
de ellos quieres llegar) y la demanda efectiva (el porcentaje de la demanda objetivo que pueden
convertirse en clientes)
La capacidad maacutexima es otro aspecto a tener en cuenta esto se consigue analizando cual es la
cantidad maacutexima que podriacutea llegar a vender si los clientes aparecen De esta forma podremos
conocer hasta doacutende puede llegar el negocio con la infraestructura actual
Localizacioacuten A la hora de posicionarnos en una zona hemos decidido situarnos en la zona de
Parque Venecia por que como he mencionado anteriormente es una zona nueva donde la mayoriacutea
de viviendas el administrador es el propio constructor y necesitan un cambio o una persona que
se dedique exclusivamente a ello
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52 Determinacioacuten del precio de venta
Los honorarios de un Administrador de fincas variacutean en funcioacuten de los servicios que preste a la
comunidad ya que no es lo mismo que la comunidad tenga una escalera de 12 vecinos o que esteacute
formada por 8 escaleras con 40 vecinos cada una Ademaacutes hay comunidades que disponen de
conserje piscina zonas comuneshellip todo esto tiene un mantenimiento maacutes costoso que una
pequentildea comunidad por lo que los precios seraacuten mayores
Por todo lo dicho anteriormente no existe una tarifa fija ya que el profesional es libre de establecer
sus honorarios en funcioacuten de la oferta la demanda y del lugar donde ejerza No obstante el
Colegio de Administradores de Fincas tiene establecidas unas cantidades por diferentes servicios
de manera que se calculan los honorarios del administrador multiplicando cada importe especiacutefico
por el servicio correspondiente que tuviera la comunidad (nuacutemero de viviendas ascensores
plazas de garaje trasteros calefaccioacuten y aire acondicionado centralizados bombas de presioacuten
portales porteriacutea conserjeriacutea vigilancia jardinero limpieza piscina jardines zonas deportivas
locales comerciales etc)
Para una comunidad media el Colegio de Administradores sugiera cobrar al mes 38euro por hora de
dedicacioacuten pero la pregunta eshellip iquestCuaacutentas horas se dedican a cada comunidad
La siguiente tabla ha sido realizada con arreglo a los caacutelculos realizados por el Colegio de
Administradores tomando como base un miacutenimo de 9 viviendas y 3 servicios
Fuente Colegio de Administradores de Fincas
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Voy a explicar la tabla anterior a traveacutes de un ejemplo
Para una comunidad de 30 viviendas con 7 servicios seguacuten la tabla expuesta nos resultariacutean
1415 horas que multiplicadas por los 38euro aconsejados nos dariacutean 53770euromes
En mi caso los precios que voy a fijar seraacuten en funcioacuten de los servicios prestados y del nuacutemero
de viviendas A continuacioacuten adjunto tabla orientativa de precios que voy a establecer
Ejemplo
SERVICIOS
PRESTADOS euro por vivienda Nordm VECINOS PRECIO AL MES
3 800 euro 9 7200 euro
4 900 euro 20 18000 euro
5 1000 euro 100 100000 euro
En cuanto al precio de las juntas la reunioacuten anual ordinaria seraacute gratuita y en caso de que haya
que hacer alguna reunioacuten extraordinaria a lo largo del antildeo tendraacute un coste de 100euro
53 Poliacutetica de cobros y pagos
La poliacutetica de cobros y pagos es la habitual en el sector los cobros se hacen a final de mes y los
pagos al contado yo a final de mes
Esto permitiraacute tener una tesoreriacutea saneada
Tabla de precios
SERVICIOS PRESTADOS euro por vivienda
3 800 euro
4 900 euro
5 1000 euro
Fuente Elaboracioacuten propia
Fuente Elaboracioacuten propia
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6 PLAN ECONOacuteMICO FINANCIERO
61 Inversioacuten Inicial y fondo de Maniobra del proyecto
El punto de partida de este proyecto empresarial es la ubicacioacuten del inmueble situado en Parque
Venecia en Zaragoza Al ser el inmueble alquilado las principales partidas de inversiones
corresponden a la adquisicioacuten del inmovilizado material entre lo que destaca el equipamiento
informaacutetico que supondraacute el desembolso maacutes importante
Presentamos en este punto el total de inversiones previstas para los cinco primeros antildeos de
actividad
Gastos de constitucioacuten
Hemos decidido crear una Sociedad de Responsabilidad Limitada Los pasos que debemos seguir
junto con el coste de los mismos son
- Registrar el nombre de la empresa en el Registro Mercantil solicitando el certificado
negativo de denominacioacuten social Coste unos 12euro
- Abrir una cuenta bancaria con el nombre de la empresa e ingresar el capital miacutenimo inicial
obligatorio 300006euro Coste del certificado bancario unos 375euro
- Redactar los Estatutos Sociales
- Escritura puacuteblica de la Constitucioacuten de la Sociedad Es un traacutemite obligatorio para la
posterior inscripcioacuten en el Registro Mercantil Coste del notario en torno a los 325euro
- Obtencioacuten del CIF Mod 036 Coste 180euro
- Darse de alta en el IAE
- Declaracioacuten censal IVA
- Inscripcioacuten en el Registro Mercantil 135euro
Superados estos traacutemites la creacioacuten de la Sociedad Limitada ya es efectiva Sin embargo para
que eacutesta pueda iniciar su actividad es necesario completar una serie de obligaciones con la
Seguridad Social y el Ayuntamiento de la localidad donde hayas fijado la direccioacuten social de tu
empresa tales como el alta en el Reacutegimen Especial de Trabajadores Autoacutenomos la solicitud
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del nuacutemero de patronal en caso de ir a contratar trabajadores o la solicitud de la Licencia de
apertura
Inmovilizado Inmaterial
Aplicaciones Informaacuteticas
Para realizar todos los trabajos administrativos voy a contratar dos programas Gesfincas
y Gesinedi De Gesfincas contrataremos el moacutedulo Horizontal en que va incluido el de
contabilidad ya que seraacuten los que vayamos a usar diariamente Por el momento contratareacute
dos puestos ascendiendo todo a 675euro Gesinedi es el programa de gestioacuten para llevar todas
las incidencias diarias que ocurren en la comunidad Este moacutedulo ascenderaacute a 385euro
Inmovilizado Material
Construcciones
Para la rehabilitacioacuten del local tendremos los siguientes gastos Proyecto de obra y
apertura obras de acondicionamiento y licencias asciendo a un total de unos 4450euro
Mobiliario
Decidimos comprar mobiliario para montar una pequentildea recepcioacuten dos despachos con
dos mesas sillas y estanteriacuteas junto a una pequentildea decoracioacuten en ellos Estimo gastar en
torno a 6000euro
Equipos para procesos de informacioacuten
Adquirimos dos ordenadores Lenovo C560 Full HD 89900euro cada uno comprado en
Mediamarkt
Una impresora empresarial cuyo coste asciende a 78400euro CANON MF9220CDN
DUPLEXREDFAX
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Cuadro Resumen
ANtildeO 1 ANtildeO 2 ANtildeO 3 ANtildeO 4 ANtildeO 5
Gastos de constitucioacuten y primer establecimiento
Gastos de constitucioacuten 750 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
TOTAL GASTOS CONSTITUCIOacuteN 750 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
Inmovilizado Inmaterial
Aplicaciones informaacuteticas 1060 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
TOTAL DE INMOVILIZADO INMATERIAL 1060 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
Inmovilizado Material
Construcciones 4450 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
Mobiliario 6000 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
Equipos para procesos de informacioacuten 2582 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
TOTAL DE INMOVILIZADO MATERIAL 13032 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
TOTAL DE PARTIDAS DE INVERSIONES 14842 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
IMPORTE DEL IVA DE LAS INVERSIONES 3117 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
TOTAL DEL IMPORTE DE INVERSIONES 17959 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
FONDO DE MANIOBRA
Consideramos Fondo de Maniobra la estimacioacuten de lo que se necesitariacutea de activo corriente
(derechos de cobro existencias etc que vencen antes de un antildeo) para hacer frente a los pasivos
corrientes que se preveacuten (Deudas a corto plazo)
Es importante contar con un fondo de maniobra suficiente ya que sin duda es una garantiacutea para la
estabilidad de la empresa Al abrir un negocio es de vital importancia plantearse en queacute medida
la empresa puede hacer frente a sus obligaciones a corto plazo
Con este estudio pretendemos que la capacidad de Trufincas SL para sobrevivir a los cobros y
pagos sea alta
Por ello afirmamos que el pasivo corriente nunca seraacute superior al activo corriente ya que
pagaremos todo al diacutea Ademaacutes los ingresos percibidos no los tendremos pendientes de cobro ya
que seremos nosotros mismos los que emitiremos los importes a las comunidades todos los meses
y de esta forma nos aseguraremos de percibir dichos importes y por tanto poder atender las
obligaciones de pago
Por todo lo dicho anteriormente se estima la necesidad de circulante en el momento de creacioacuten
de la empresa en 9000euro
Fuente Elaboracioacuten propia
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62 Financiacioacuten
La financiacioacuten total del proyecto seraacute de 35500euro de los cuales 15500euro seraacuten aportacioacuten propia
y los otros 20000euro se conseguiraacuten a traveacutes de un preacutestamo del Instituto de Creacutedito Oficial (ICO)
para empresas y emprendedores al 499 durante 5 antildeos
Las condiciones del preacutestamo ICO son las siguientes
- Importe maacuteximo por cliente 125 millones de euros
- Conceptos financiables Activos fijos vehiacuteculos turismo adquisicioacuten de empresas etchellip
- Modalidad Preacutestamoleasing para inversioacuten y preacutestamo para liquidez
- Tipo de intereacutes fijo o variable maacutes el margen establecido por la Entidad de Creacutedito seguacuten
el plazo de amortizacioacuten
- Plazo de amortizacioacuten y carencia
o Si se financia 100 liquidez 1 2 3 y 4 antildeos con la posibilidad de 1 antildeo de
carencia
o Si se financia inversioacuten 1 2 3 4 5 7 10 12 15 y 20 antildeos con hasta 2 antildeos de
carencia
- Comisiones la Entidad de Creacutedito no puede cobrar comisioacuten salvo por amortizacioacuten
anticipada
- Garantiacuteas a determinar por la Entidad de Creacutedito con la que se tramite la operacioacuten salvo
aval de SGRSAECA
- Vigencia se podraacuten formalizar preacutestamos al amparo de esta Liacutenea hasta el diacutea 12 de
diciembre de 2015
Lo solicito a traveacutes del Santander porque es mi banco de confianza y a diacutea de hoy es de los maacutes
solventes
A continuacioacuten voy a mostrar el cuadro de amortizacioacuten del preacutestamo solicitado donde nos
apareceraacuten los intereses que debemos abonar cada antildeo
Periodos de pago
Cuota Pago de intereses
Amortizacioacuten del principal
Amortizacioacuten acumulada
del principal
Capital pendiente
0 20000
1 4618 998 3620 3620 16380
2 4618 817 3801 7421 12579
3 4618 628 3991 11412 8588
4 4618 429 4190 15601 4399
5 4618 219 4399 20000 -
Fuente Elaboracioacuten propia
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63 Poliacutetica de amortizacioacuten
La tabla de amortizacioacuten establecida por la Agencia Tributaria este 2015 para los distintos
elementos amortizables es la siguiente
TIPO DE ELEMENTO COEFICIENTE LINEAL MAacuteXIMO
PERIODO DE ANtildeOS MAacuteXIMO
Edificios comerciales administrativos de servicios y viviendas 2 100
Mobiliario 10 20
Aplicaciones informaacuteticas 33 6
Equipos para procesos de informacioacuten 25 8
Esto adquiere el siguiente significado
En nuestro caso al comprar un ordenador la ley establece que el porcentaje maacuteximo que se puede
aplicar como un gasto de amortizacioacuten es de un 25 anual
Esto quiere decir que si el ordenador cuesta 899 euros entonces ahora valdraacute 66526 euros y de
tal manera al antildeo siguiente se puede deducir a otros 23374 euros y asiacute hasta que el ordenador
valga cero euros
ELEMENTO IMPORTE Coef Max
Antildeos Maacutex
Antildeo 1 Antildeo 2 Antildeo 3 Antildeo 4 Antildeo 5 TOTAL
Construcciones 4450 euro 2 100 89 euro 89 euro 89 euro 89 euro 89 euro 445 euro
Mobiliario 6000 euro 10 20 600 euro 600 euro 600 euro 600 euro 600 euro 3000 euro
Aplicaciones informaacuteticas
1060 euro 33 6 353 euro 353 euro 353 euro - - 1060 euro
Equipos Proc Inform
2582 euro 25 8 646 euro 646 euro 646 euro 646 euro 646 euro 3228 euro
TOTAL 1688 euro 1688 euro 1688 euro 1335 euro 1335 euro
64 Ingresos por aacutereas de negocio Previsioacuten de ventas anuales
Fuente Elaboracioacuten propia (Informacioacuten obtenida de Agencia Tributaria)
Fuente Elaboracioacuten propia
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Cuando inicias un proyecto de negocio no se puede tener la certeza de que dichos servicios van
a tener buena aceptacioacuten pero si podemos realizar proyecciones que nos faciliten la toma de
decisiones a la hora de compra o invertir en RRHH
Seguacuten los precios estipulados en el punto 52 voy a realizar unas plantillas de caacutelculo en funcioacuten
de todos los aspectos que pueden influir en mayor o en menor medida en nuestras ventas y que se
han mencionado a lo largo de todo el trabajo Mi estimacioacuten de ventas la voy a realizar a 5 antildeos
desarrollando por trimestres las comunidades que podemos captar
Ingresos estimados del 1ordmAntildeo
1ordm ANtildeO
1ordm Trim 2ordm Trim 3ordm Trim 4ordm Trim COM
Nordm VEC
TOTAL euroVecino
Ingresos 1ordm Antildeo SERVICIOS ud Euros ud Euros ud Euros ud Euros
Com con 3 serv 2 1600 euro 2 1600 euro 2 1600 euro 2 1600 euro 8 72 6400 euro 460800 euro
Comcon 4 serv 1 900 euro 0 000 euro 2 1800 euro 1 900 euro 4 80 3600 euro 288000 euro
Comcon 5 serv 1 1000 euro 1 1000 euro 000 euro 0 000 euro 2 200 2000 euro 400000 euro
14 12000 euro 1148800 euro
Se estima captar 14 comunidades obteniendo unos ingresos anuales de 11488euro
Ingresos estimados del 2ordmAntildeo
Se estima captar 10 comunidades maacutes haciendo un total de 24 comunidades y obteniendo unos
ingresos anuales de 24016euro
Ingresos estimados del 3ordmAntildeo
2ordm ANtildeO
TOTAL INGRESOS 1ordm Trim 2ordm Trim 3ordm Trim 4ordm Trim
COM Nordm
VEC TOTAL
euroVecino Ingresos 2ordmAntildeo SERVICIOS ud Euros ud Euros ud Euros ud Euros
Com con 3 serv
1 800 euro 1 800 euro 0 000 euro 1 800 euro 3 27 2400 euro 64800 euro 525600 euro
Comcon 4 serv
0 000 euro 1 900 euro 2 1800 euro 1 900 euro 4 80 3600 euro 288000 euro 576000 euro
Comcon 5 serv
2 2000 euro 0 000 euro 0 000 euro 1 1000 euro 3 300 3000 euro 900000 euro 1300000 euro
10 9000 euro 1252800 euro 2401600 euro
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Se estima captar 11 comunidades maacutes haciendo un total de 35 comunidades obteniendo unos
ingresos anuales de 32696 euro
Ingresos estimados del 4ordmAntildeo
4ordm ANtildeO TOTAL
INGRESOS 1ordm Trim 2ordm Trim 3ordm Trim 4ordm Trim COM
Nordm VEC
TOTAL euroVecino
Ingresos 4ordmAntildeo SERVICIOS ud Euros ud Euros ud Euros ud Euros
Com con 3 serv
2 1600 euro 0 000 euro 0 000 euro 1 800 euro 3 27 2400 euro 64800 euro 770400 euro
Comcon 4 serv
0 000 euro 1 900 euro 1 900 euro 1 900 euro 3 60 2700 euro 162000 euro 1026000 euro
Comcon 5 serv
0 000 euro 0 000 euro 0 000 euro 1 1000
euro 1 100 1000 euro 100000 euro 1800000 euro
7 6100 euro 326800 euro 3596400 euro
Se estima captar 7 comunidades maacutes haciendo un total de 42 comunidades obteniendo unos
ingresos anuales de 35964 euro
Por uacuteltimo los ingresos estimados del 5ordmAntildeo son
3ordm ANtildeO TOTAL
INGRESOS 1ordm Trim 2ordm Trim 3ordm Trim 4ordm Trim COM
Nordm VEC
TOTAL euroVecino
Ingresos 3ordmAntildeo SERVICIOS ud Euros ud Euros ud Euros ud Euros
Com con 3 serv
1 800 euro 2 1600 euro 1 800 euro 1 800 euro 5 45 4000 euro 180000 euro 705600 euro
Comcon 4 serv
2 1800 euro 0 000 euro 1 900 euro 1 900 euro 4 80 3600 euro 288000 euro 864000 euro
Comcon 5 serv
1 1000 euro 0 000 euro 1 1000 euro 0 000 euro 2 200 2000 euro 400000 euro 1700000 euro
11 9600 euro 868000 euro 3269600 euro
5ordm ANtildeO TOTAL
INGRESOS 1ordm Trim 2ordm Trim 3ordm Trim 4ordm Trim COM
Nordm VEC
TOTAL euroVecino
Ingresos 5ordmAntildeo SERVICIOS ud Euros ud Euros ud Euros ud Euros
Com con 3 serv
1 800 euro 0 000 euro 0 000 euro 1 800 euro 2 18 1600 euro 28800 euro 799200 euro
Comcon 4 serv
0 000 euro 1 900 euro 0 000 euro 0 000 euro 1 20 900 euro 18000 euro 1044000 euro
Comcon 5 serv
1 1000 euro 1 1000 euro 0 000 euro 0 000 euro 2 200 2000 euro 400000 euro 2200000 euro
5 4500 euro 446800 euro 4043200 euro
Fuente cuadros de ingresos estimados Elaboracioacuten propia
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Se estima captar 5 comunidades maacutes haciendo un total de 47 comunidades obteniendo unos
ingresos anuales de 40432 euro
Como se pueden ver en los cuadros anteriores los incrementos de las ventas se estiman de la
siguiente forma
El primer antildeo realizaremos una gran inversioacuten y por tanto mayor dedicacioacuten en promocionar los
servicios haciendo hincapieacute en conseguir una cartera de clientes base Por ellos el mayor
incremento se aprecia en el segundo antildeo A partir del 3ordm antildeo la campantildea promocional seraacute menor
y las comunidades iraacuten entrando poco a poco incrementando las ventas entre un 9 y un 12
A continuacioacuten voy a desarrollar un graacutefico estimado de evolucioacuten donde podemos ver la el
progreso tanto de los ingresos como del nuacutemero de comunidades gestionadas a lo largo de 5 antildeos
65 Descripcioacuten de los costes
A continuacioacuten voy a presentar los costes fijos de la empresa
- Alquiler del local 300euromes aportando dos meses de fianza iniciales
- Colegiacioacuten 1500euro el primer antildeo y el resto 600euro
- Programa informaacutetico 1060euro al antilde
- Seguro 200euromes
- Gastos de personal 600mes a media jornada
- Publicidad paacutegina web y promocioacuten en revistashellip
Fuente Elaboracioacuten propia
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CCOOSSTTEESS FFIIJJOOSS
COSTES FIJOS
ANtildeO 1 ANtildeO 2 ANtildeO 3 ANtildeO 4 ANtildeO 5
Gastos de personal 720000 euro 720000 euro 720000 euro 720000 euro 720000 euro
Programa informaacutetico 106000 euro 106000 euro 106000 euro 106000 euro 106000 euro
Alquiler 420000 euro 360000 euro 360000 euro 360000 euro 360000 euro
Seguro 20000 euro 20000 euro 20000 euro 20000 euro 20000 euro
Colegiacioacuten 150000 euro 60000 euro 60000 euro 60000 euro 60000 euro
Publicidad 20000 euro 20000 euro 10000 euro 10000 euro 10000 euro
Amortizaciones 954 euro 954 euro 954 euro 954 euro 954 euro
TOTAL 1531400 euro 1381400 euro 1371400 euro 1371400 euro 1371400 euro
COSTES VARIABLES
Tras plantear los costes fijos mostramos los costes variables de la empresa
COSTES VARIABLES
ANtildeO 1 ANtildeO 2 ANtildeO 3 ANtildeO 4 ANtildeO 5
Suministros 90000 euro 108000 euro 114000 euro 96000 euro 102000 euro
Desplazamiento (Gasolina) 6000 euro 8000 euro 8000 euro 8000 euro 8000 euro
Consumibles 300000 euro 200000 euro 100000 euro 50000 euro 10000 euro
TOTAL 396000 euro 316000 euro 222000 euro 154000 euro 120000 euro
66 Cuenta de resultados previsionales
A continuacioacuten se presenta la cuenta de resultados esperada Dicha cuenta muestra los resultados
de las operaciones durante un periodo de tiempo mostrando los ingresos obtenidos los gastos
incurridos y la ganancia o peacuterdida de Trufincas SL durante ese tiempo En nuestro caso 5 antildeos
Fuente Elaboracioacuten propia
Fuente Elaboracioacuten propia
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1Impuestos sobre beneficios En el antildeo 2015 el tipo de gravamen general se reduce del 30 al 25 de manera
progresiva es decir el 28 para el 2015 quedando determinado el 28 para el 2016 Para entidades de nueva creacioacuten
que realicen actividades econoacutemicas se mantiene el 15 para el primer periodo impositivo en el que se obtiene una
base impositiva y el siguiente
Como podemos observar el primer antildeo tenemos peacuterdidas pero a partir del segundo antildeo
empezamos a obtener beneficios Hay que tener en cuenta que los primeros antildeos tus gastos se
incrementan porque debes invertir maacutes en publicidad y promocioacuten Una vez que ya te hayas dado
a conocer y tengas maacutes o menos una estabilidad el objetivo es realizar un buen mantenimiento de
las comunidades existentes teniendo a los clientes contentos e ir captando maacutes poco a poco
El mundo de las comunidades muchas veces es el ldquoboca a bocardquo por eso realizar un trabajo
perfecto conllevaraacute la obtencioacuten de maacutes clientes sin necesidad de invertir todos los antildeos en
publicidad y promocioacuten
Antildeo 1 Antildeo 2 Antildeo 3 Antildeo 4 Antildeo 5
INGRESOS 1148800 euro 2401600 euro 3269600 euro 3596400 euro 4043200 euro
Ventas 1148800 euro 2401600 euro 3269600 euro 3596400 euro 4043200 euro
COSTES VARIABLES 396000 euro 316000 euro 222000 euro 154000 euro 120000 euro
Suministros 90000 euro 108000 euro 114000 euro 96000 euro 102000 euro
Desplazamiento (Gasolina) 6000 euro 8000 euro 8000 euro 8000 euro 8000 euro
Consumibles 300000 euro 200000 euro 100000 euro 50000 euro 10000 euro
COSTES FIJOS 1436000 euro 1286000 euro 1276000 euro 1276000 euro 1276000 euro
Gastos de personal 720000 euro 720000 euro 720000 euro 720000 euro 720000 euro
Programa informaacutetico 106000 euro 106000 euro 106000 euro 106000 euro 106000 euro
Alquiler 420000 euro 360000 euro 360000 euro 360000 euro 360000 euro
Seguro 20000 euro 20000 euro 20000 euro 20000 euro 20000 euro
Colegiacioacuten 150000 euro 60000 euro 60000 euro 60000 euro 60000 euro
Publicidad 20000 euro 20000 euro 10000 euro 10000 euro 10000 euro
Amortizaciones 954 euro 954 euro 954 euro 954 euro 954 euro
COSTES FIJOS Y AMORTIZACIONES 1531400 euro 1381400 euro 1371400 euro 1371400 euro 1371400 euro
RESULTADO BRUTO -683200 euro 799600 euro 1771600 euro 2166400 euro 2647200 euro
TOTAL DE INGRESOS FINANCIEROS 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
Gastos financieros 99800 euro 81735 euro 62769 euro 42856 euro 21950 euro
TOTAL GASTOS FINANCIEROS 99800 euro 81735 euro 62769 euro 42856 euro 21950 euro
RESULTADO FINANCIERO -99800 euro -81735 euro -62769 euro -42856 euro -21950 euro
BENEFICIO ANTES DE IMPUESTOS -783000 euro 717865 euro 1708831 euro 2123544 euro 2625250 euro
Impuestos sobre beneficios -219240 euro 201002 euro 256325 euro 318532 euro 393788 euro
BENEFICIO DESPUEacuteS DE IMPUESTOS -563760 euro 516863 euro 1452507 euro 1805012 euro 2231463 euro
Fuente Elaboracioacuten propia
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67 Previsiones de tesoreriacutea
A continuacioacuten voy a presentar la tesoreriacutea anualizada de la empresa
1ordm Antildeo 2ordm Antildeo 3ordm Antildeo 4ordm Antildeo 5ordm Antildeo
Cobros por ventas 11488 euro 24016 euro 32696 euro 35964 euro 40432 euro
TOTAL COBROS 11488 euro 24016 euro 32696 euro 35964 euro 40432 euro
Pago por costes variables 3960 euro 3160 euro 2220 euro 1540 euro 1200 euro
Pagos por los costes fijos 15314 euro 13814 euro 13714 euro 13714 euro 13714 euro
TOTAL PAGOS 19274 euro 16974 euro 15934 euro 15254 euro 14914 euro
Cash Flow Operativo -7786 euro 7042 euro 16762 euro 20710 euro 25518 euro
Inversiones 14842 euro 0 euro 0 euro 0 euro 0 euro
Impuesto sobre beneficio 0 euro -2192 euro 2010 euro 2563 euro 3185 euro
Intereses de deuda 998 euro 817 euro 628 euro 429 euro 219 euro
Pagos extraoperativos 15840 euro -1375 euro 2638 euro 2992 euro 3405 euro
Capital 13000 euro 0 euro 0 euro 0 euro 0 euro
Emisioacuten de deuda 20000 euro 0 euro 0 euro 0 euro 0 euro
Ingresos extraoperativos 33000 euro 0 euro 0 euro 0 euro 0 euro
Cash Flow extraoperativo 17160 euro 1375 euro -2638 euro -2992 euro -3405 euro
Deacuteficit Superaacutevit 9374 euro 8417 euro 14124 euro 17718 euro 22113 euro
Deacuteficit Superaacutevit Acumulado 9374 euro 17791 euro 31915 euro 49634 euro 71747 euro
Fuente Elaboracioacuten propia
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68 Balances de situacioacuten previsionales
A continuacioacuten voy a presentar el balance previsional del antildeo inicial
ACTIVO 1ordm ANtildeO Antildeo 2 Antildeo 3 Antildeo 4 Antildeo 5
ACTIVO NO CORRIENTE 2252817 euro 2850738 euro 4094384 euro 5732753 euro 7810622 euro
GASTOS DE ESTABLECIMIENTO 75000 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
INMOVILIZADO INMATERIAL 70667 euro 35333 euro 000 euro 000 euro 000 euro
Inmovilizado Inmaterial 106000 euro 106000 euro 106000 euro 106000 euro 106000 euro
Amortizacioacuten Acumulada (II) 35333 euro 70667 euro 106000 euro 106000 euro 106000 euro
INMOVILIZADO MATERIAL 1169750 euro 1036300 euro 902850 euro 769400 euro 635950 euro
Inmovilizado Material 1303200 euro 1303200 euro 1303200 euro 1303200 euro 1303200 euro
Amortizacioacuten Acumulada (IM) 133450 euro 266900 euro 400350 euro 533800 euro 667250 euro
INMOVILIZADO FINANCIERO 937400 euro 1779105 euro 3191534 euro 4963353 euro 7174672 euro
Inmovilizados Financieros 937400 euro 1779105 euro 3191534 euro 4963353 euro 7174672 euro
ACTIVO CORRIENTE 152161 euro 491345 euro 375441 euro 205238 euro 15122 euro
Existencias 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
Realizable 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
Disponible 152161 euro 491345 euro 375441 euro 205238 euro 15122 euro
TOTAL ACTIVO 2404978 euro 3342083 euro 4469825 euro 5937991 euro 7825744 euro
Activo
En el Activo corriente podemos ver los activos que podemos transformar en dinero con maacutes
facilidad Variacutea en funcioacuten de la produccioacuten de la empresa Algunas de las partidas son
inversiones que se deben financiar El activo no corriente se compone de la inversioacuten previa y
miacutenima que la empresa debe realizar Estos activos no suelen variar mucho de antildeo en antildeo
PASIVO 1ordm ANtildeO Antildeo 2 Antildeo 3 Antildeo 4 Antildeo 5
PATRIMONIO NETO 986240 euro 1503103 euro 2955609 euro 4760622 euro 6992084 euro
Capital social 1550000 euro 1550000 euro 1550000 euro 1550000 euro 1550000 euro
Reservas y peacuterdidas 000 euro -563760 euro -46897 euro 1405609 euro 3210622 euro
Resultado del ejercicio -563760 euro 516863 euro 1452507 euro 1805012 euro 2231463 euro
PASIVO NO CORRIENTE 1637978 euro 1637978 euro 1257891 euro 858838 euro 439872 euro
Financiacioacuten lp 1637978 euro 1637978 euro 1257891 euro 858838 euro 439872 euro
PASIVO CORRIENTE -219240 euro 201002 euro 256325 euro 318532 euro 393788 euro
Deudas con Proveedores 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
Financiacioacuten cp 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
HP por impuesto sobre beneficio -219240 euro 201002 euro 256325 euro 318532 euro 393788 euro
TOTAL PASIVO 2404978 euro 3342083 euro 4469825 euro 5937991 euro 7825744 euro
Fuente Elaboracioacuten propia
Fuente Elaboracioacuten propia
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Pasivo
El Pasivo nos dice quieacuten financia la empresa En eacutel distinguimos entre el Pasivo a corto plazo el
cual se debe devolver en un periodo menor a un antildeo y el Pasivo a largo plazo
Ademaacutes consta del patrimonio neto formado por el capital social y el resultado del ejercicio
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7 PLAN FINANCIERO
71 Caacutelculo de los Flujos de Caja
Por Flujo de Caja entendemos que es la diferencia entre el efectivo que se ingresa menos el
efectivo que sale de la empresa es decir hablamos solo de efectivo no de rentabilidad como se
explica en el siguiente apartado
A continuacioacuten voy a realizar el caacutelculo de los datos del Flujo de Caja para el primer antildeo de la
empresa
Antildeo 1 Antildeo 2 Antildeo 3 Antildeo 4 Antildeo 5
Resultado despueacutes de impuestos
-563760 euro 516863 euro 1452507 euro 1805012 euro 2231463 euro
+ Amortizaciones 95400 euro 95400 euro 95400 euro 95400 euro 95400 euro
+ Incrementos en impuestos pendientes
-219240 euro 201002 euro 256325 euro 318532 euro 393788 euro
- Adquisiciones de activo fijo
1484200 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
Flujo Neto de caja del proyecto
-2171800 euro 813265 euro 1804231 euro 2218944 euro 2720650 euro
Resultado despueacutes de impuestos
-563760 euro 516863 euro 1452507 euro 1805012 euro 2231463 euro
+ Amortizaciones 95400 euro 95400 euro 95400 euro 95400 euro 95400 euro
+ Incrementos en impuestos pendientes
-219240 euro 201002 euro 256325 euro 318532 euro 393788 euro
- Devolucioacuten neta de deuda -1637978 euro -1637878 euro -1637778 euro -1637678 euro -1637578 euro
- Adquisiciones de activo fijo
1484200 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
Flujo Neto de caja de Capital -533822 euro 2451143 euro 3442009 euro 3856622 euro 4358228 euro
Flujo Neto de caja de Capital acumulado
-533822 euro 1917321 euro 5359330 euro 9215952 euro 13574180 euro
A traveacutes de este estudio podemos analizar la liquidez de la empresa entendiendo por ello la
capacidad de hacer frente a las obligaciones existentes de corto plazo
Los Flujos de Caja del primer antildeo son negativos ya que el primer antildeo es cuando realizas la mayor
inversioacuten (Calcular el resto de antildeos para ver la evolucioacuten positiva)
72 Rentabilidad del proyecto
Fuente Elaboracioacuten propia
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A continuacioacuten voy a presentar y explicar los ratios de rentabilidad maacutes significativos
fundamentando dichos enunciados en la diferencia entre las ganancias menos los gastos
Rentabilidad econoacutemica Mide la rentabilidad que se obtiene de las inversiones de la empresa
mediante el desarrollo de su actividad dicho de otra manera mide la eficiencia con la que la
empresa gestiona los recursos que se han aportado
119929119942119951119957119938119939119946119949119946119941119938119941 119916119940119848119847119848119950119946119940119938 =119913119912119920119931
119912119914119931119920119933119926 119931119926119931119912119923
ANtildeO 1 ANtildeO 2 ANtildeO 3 ANtildeO 4 ANtildeO 5
Rentabilidad econoacutemica -033 021 038 036 034
La evolucioacuten de la rentabilidad econoacutemica de Trufincas en una previsioacuten de 5 antildeos seraacute
mayormente positiva Podemos ver un gran incremento del mismo hasta el tercer antildeo y como se
estabiliza en el antildeo cuarto y quinto Con esta evolucioacuten observamos la productividad de los
activos y la eficiencia de la empresa Claramente los primeros antildeos son claves para obtener
clientes y promocionarse a ello se debe la impactante subida Los antildeos restantes se obtiene una
rentabilidad menor debido a la estabilidad que se alcanza centraacutendose maacutes en mantener a los
clientes ya existentes y dejando al lado el trabajo comercial para captar a nuevos clientes
Si quisieacuteramos aumentar nuestra rentabilidad econoacutemica podriacuteamos aumentar la rotacioacuten de
activo vendiendo maacutes es decir captando nuevas comunidades y reduciendo nuestros costes
Cuanto mayor sea el valor de este ratio mayor seraacute el rendimiento de los activos
Rentabilidad financiera Es el beneficio neto dividido entre los recursos propios o dicho de otra
manera es la rentabilidad de los capitales invertidos
119929119942119951119957119938119939119946119949119946119941119938119941 119917119946119951119938119951119940119946119942119955119938 =119913119916119925119916119917119920119914119920119926 119925119916119931119926
119927119912119931119929119920119924119926119925119920119926 119925119916119931119926
ANtildeO 1 ANtildeO 2 ANtildeO 3 ANtildeO 4 ANtildeO 5
Rentabilidad Financiera -057 034 049 038 032
Trufincas tiene una rentabilidad financiera positiva a lo largo del tiempo Al igual que con la
rentabilidad econoacutemica el primer antildeo los resultados son negativos pero si analizamos la
evolucioacuten vemos que es positiva hasta el tercer antildeo y luego disminuye un poco casi
estabilizaacutendose La rentabilidad financiera es para las empresas con aacutenimo de lucro el ratio maacutes
importante ya que mide el beneficio neto generado en relacioacuten a la inversioacuten de los propietarios
de la empresa Cuanto maacutes alto sea el ratio menos recursos se utilizan para obtener el beneficio
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8 EVALUACIOacuteN ECONOacuteMICA DEL PROYECTO
81 Pay-back o Periodo de Retorno
Pay-back es un meacutetodo usado en la evaluacioacuten de inversiones y se define como el periodo de
tiempo que la empresa tardaraacute en recuperar la inversioacuten con las ganancias que generaraacute el negocio
Puede ser una cantidad de meses o antildeos
Vamos a tomar como inversioacuten inicial el importe de inversiones maacutes el fondo de maniobra
17959 euro + 9000euro haciendo un total de 26959euro
Antildeo 1 Antildeo 2 Antildeo 3 Antildeo 4 Antildeo 5
Cash flow neto anual -533822 euro 2451143 euro 3442009 euro 3856622 euro 4358228 euro
Cash flow neto acumulado -533822 euro 1917321 euro 5359330 euro 9215952 euro 13574180 euro
Podemos comprobar a traveacutes de los caacutelculos que acabamos de realizar que en el tercer antildeo
recuperamos la inversioacuten realizada
Con estos caacutelculos no se tiene en cuenta el valor temporal del dinero ademaacutes de que el Pay-back
solo se fija en los beneficios que hacen falta hasta cubrir el importe de la inversioacuten sin valorar los
ingresos que se pueden producir despueacutes
82 Valor Actual Neto (VAN)
El VAN es un indicador financiero que mide los flujos de los futuros ingresos que tendraacute el
proyecto Con ello podremos determinar si al descontar la inversioacuten inicial nos quedaraacute alguna
ganancia
En nuestro proyecto de inversioacuten se exige un desembolso inicial de 26959euro y se espera que se
va a generar beneficios entre el 1ordm y el 5ordm antildeo Vamos a aplicar un tipo de descuento del 10 La
foacutermula para el caacutelculo es la siguiente
Pay-back
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119933119912119925 =119933119957
(120783 + 119948)119957minus 119920 119946119951
En la siguiente tabla podremos ver el desglose de los flujos de caja correspondiente a cada
uno de los antildeos aplicando los datos mencionados anteriormente
ANtildeO DESEMBOLSO INGRESOS FLUJO DESCONTADO
0 -26959 0 -2695900 euro
1 0 -5338 euro -485293 euro
2 0 24511 euro 2025738 euro
3 0 34420 euro 2586032 euro
4 0 38566 euro 2634125 euro
5 0 43582 euro 2706117 euro
VAN 6770819 euro
Tras los caacutelculos podemos ver que el VAN es positivo por lo que la inversioacuten seriacutea aceptable
La ventaja de calcular el VAN es que dicho estudio tiene en cuenta el valor del dinero con el
tiempo El inconveniente del mismo es que los flujos de caja calculados son estimados ya es
una proyeccioacuten futura y es posible que se haya realizado una mal valoracioacuten del mismo
llevando a decisiones erroacuteneas
83 Tasa Interna de Rentabilidad (TIR)
Este meacutetodo consiste en calcular la tasa de descuento que hace 0 el Valor Actual Neto Es la tasa
maacutexima que puede tener un proyecto para que sea rentable La foacutermula para el caacutelculo es la
siguiente
119931119920119929 =119933119957
(120783 + 119922)119957minus 119920 119946119951 = 120782
Para ello vamos a calcular el VAN con varias tasas de rentabilidad y obtendremos un graacutefico para
ver de forma aproximada entre que tanto por cierto estaacute la tasa de descuento que estamos
buscando
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44
TASA INTERNA DE RETORNO
TASA DE DESCUENTO
VAN
0 10878280 euro
5 8579932 euro
10 6770819 euro
15 5328346 euro
20 4164676 euro
25 3215859 euro
30 2434642 euro
35 1785638 euro
40 1242013 euro
45 783185 euro
50 393195 euro
55 59551 euro
60 -227620 euro
Por todo lo dicho anteriormente y tras el graacutefico que mostramos vemos que la tasa de descuento
que buscamos estaacute entre el 55 y el 60 y tras aplicar los caacutelculos correspondientes nos sale la
siguiente TIR
TIR 56
Tras obtener los resultados vemos que la Tasa Interna de Retorno es superior a la tasa de
descuento que aplicamos (10) por lo que este proyecto es interesante realizarlo Si la tasa fuese
superior al 56 los resultados seriacutean negativos y la inversioacuten no seriacutea viable
(euro2000000)
euro000
euro2000000
euro4000000
euro6000000
euro8000000
euro10000000
euro12000000
0 10 20 30 40 50 60 70
TASA INTERNA DE RETORNO (TIR)
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9 ASPECTOS FORMALES DEL PROYECTO
91 Forma juriacutedica
Como hemos nombrado en puntos anteriores se ha decidido crear una Sociedad Limitada para dar
forma juriacutedica a la empresa
Los criterios que nos han condicionado a tomar esta decisioacuten son los siguientes
- Nuacutemero de socios Al ser una empresa pequentildea con dos socios y capital reducido hemos
pensado que esta es la mejor opcioacuten
- Responsabilidad del Socio En una Sociedad Limitada la responsabilidad de los socios
ante las deudas se la sociedad estaacute limitada al capital aportado
- Capital Social Se planteoacute la creacioacuten de una Sociedad Anoacutenima pero el desembolso
inicial es mayor ademaacutes de una mayor complejidad y gastos de gestioacuten
- Estructura de Direccioacuten y Gestioacuten La estructura es maacutes flexible que en otras sociedades
siendo menor el rigor formar en su organizacioacuten
92 Proteccioacuten Juriacutedica
Dada la actividad a realizar se contrataraacute un seguro para las actividades ademaacutes del seguro
obligatorio de responsabilidad civil
93 Medidas de prevencioacuten de riesgos laborales
Las instalaciones de la oficina contaraacuten con las medidas de seguridad e higiene referidas
principalmente a
- Sistemas contra incendios
- Instalaciones eleacutectricas
- Evacuacioacuten del edificio
- Calefaccioacuten y aire acondicionado
- Equipos mecaacutenicos
La normativa que regula los riesgos laborales es la siguiente Prevencioacuten de Riesgos Laborales
Ley 311995 de 8 de Noviembre y su modificacioacuten por la ley 542003 de 12de diciembre de
reforma del marco normativo de la prevencioacuten de Riesgos Laborales BOE nordm298 de 13 de
diciembre
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10 PLANIFICACIOacuteN TEMPORAL DE PUESTA EN MARCHA
El listado de traacutemites que vamos a realizar como emprendedores en el mundo de las
administraciones de fincas es el habitual de una empresa y no presenta ninguacuten elemento especiacutefico
determinado por el tipo de actividad salvo la opcioacuten y recomendacioacuten de disponer el tiacutetulo de
Administrador de Fincas colegiado para tener maacutes prestigio y credibilidad a la hora de prestar los
servicios
El listado de traacutemites que realizaremos seraacuten los siguientes
- Registro del dominio
- Inscripcioacuten en el colegio de Administradores de Aragoacuten
- Constitucioacuten de la Sociedad Limitada
- Declaracioacuten previa al inicio de la actividad
- Solicitud del preacutestamo
- Gestioacuten del alquiler del local
- Solicitud de licencia de obra
- Acondicionamiento del local
- Seleccioacuten de trabajador
- Solicitud de licencia de apertura
- Adquisicioacuten del equipamiento
- Inicio de campantildea promocional de apertura
- Inicio de la actividad
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11 CONCLUSIONES
El objetivo de este proyecto ha consistido en elaborar un plan de negocio viable Para ello ha
sido necesario realizar una serie de estudios financieros y anaacutelisis globales que puntualizaremos
a continuacioacuten
En primer lugar hemos presentado el plan de negocio a seguir Descripcioacuten del sector y empresa
creadora objetivos principales y datos iniciales del proyecto
Posteriormente hemos procedido a realizar un estudio de mercado y del entorno de la actividad
de la empresa Para el estudio del entorno hemos utilizado el anaacutelisis PESTE analizando cada uno
de sus componentes llegando a la conclusioacuten de que actualmente las dimensiones poliacuteticas nos
afectan negativamente considerando la poliacutetica de hoy en diacutea como restrictiva Lo mismo
podemos decir de la dimensioacuten econoacutemica La sociedad es un aspecto muy importante ya que
vivimos en una sociedad de tendencias Con respecto al aacutembito tecnoloacutegico y del medio ambiente
pienso que cada diacutea su evolucioacuten es mayor y ademaacutes disponemos de maacutes avances Para el anaacutelisis
del sector hemos utilizado las 5 fuerzas de Porter lo que ello conlleva un anaacutelisis de los clientes
proveedores competidores y competidores potenciales Hemos llegado a la conclusioacuten de que el
sector de las administraciones de fincas es atractivo ya que su acceso es faacutecil y asequible por lo
que resulta sencillo que nuevas empresas puedan competir con las ya existentes Presenta alto
poder de clientes y alto grado de rivalidad sin existir productos sustitutivos A traveacutes del anaacutelisis
DAFO hemos podido ver la situacioacuten que tienen este tipo de empresas destacando las
oportunidades amenazas fortalezas y debilidades
Tambieacuten hemos realizado un anaacutelisis de costes y de la zona de expansioacuten tomando el barrio
Parque Venecia como la zona idoacutenea para dar nuestros primeros pasos
Posteriormente hemos definido los servicios que realizaraacute la empresa junto a los factores del eacutexito
siendo estos ubicacioacuten de la empresa atencioacuten personalizada trabajo en equipo implantacioacuten y
seguimiento de la ley formacioacuten colegiacioacuten y tecnologiacutea
Otro punto que hemos tenido en cuenta y considero muy importante para un buen comienzo son
las acciones de marketing aplicadas Se realizaraacute buzoneo mailing y telemarketing Aplicar una
buena estrategia de marketing es fundamental para darnos a conocer y captar clientes
En cuanto al plan econoacutemico financiero destacar que la financiacioacuten total del proyecto asciende
a 35500euro de los cuales 20000euro los adquirimos a traveacutes de un preacutestamo bancario Establecemos
unos precios adecuados acordes con los establecidos por el Colegio de Administradores y
estimamos una evolucioacuten de los ingresos percibidos Seguacuten las tablas desarrolladas tendremos
una evolucioacuten progresiva Los primeros antildeos invertiremos en una fuerte estrategia de marketing
captando maacutes comunidades Con el paso de los antildeos las comunidades iraacuten entrando maacutes
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paulatinamente Dispondremos de una fuente de ingresos que debemos mantener por tanto el
trabajo se centraraacute maacutes en satisfacer a los clientes actuales ya que ellos seraacuten probablemente los
que nos acerquen a clientes potenciales
El primer antildeo partiremos de un beneficio despueacutes de impuestos negativo al igual que los flujos
de caja que cambiaraacuten a partir del segundo antildeo principalmente por el aumento de los ingresos
La evolucioacuten de las rentabilidad como hablamos en su apartado son positivas es importante que
ambas crezcan o se mantengan eso significaraacute que obtendremos beneficios con mayor facilidad
y que el rendimiento seraacute mayor
Seguacuten los caacutelculos obtenidos recuperaremos la inversioacuten al tercer antildeo y los datos obtenidos a
traveacutes del VAN y la TIR nos indican que el proyecto seraacute rentable
Considero a las Administraciones de Fincas unas de las profesiones maacutes desconocidas Pienso
que es muy sacrificada ya que debes mediar entre las disputas de los propietarios no existe un
horario fijo y las remuneraciones percibidas dependen de la cartera de clientes que poseas por lo
que debes ser un profesional para todo pero a pesar de todo ello pienso que se pueden llegar a
alcanzar muchas satisfacciones
Como podemos observar en los graacuteficos y caacutelculos anteriores en principio el proyecto no
presentaraacute problemas de solvencia por lo cual podemos decir que a priori demostraraacute tener
viabilidad financiera Si realizamos un trabajo oacuteptimo podremos llegar a alcanzar grandes
beneficios
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BIBLIOGRAFIA
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Poblacioacuten 2012
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Preacutestamo ICO
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Tablas de Amortizaciones
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Contratacioacuten internet
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Impuesto sobre beneficios
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10
gestionar el patrimonio de la comunidad que puede incluir la infraestructura cuya administracioacuten
requiere conocimientos legales teacutecnicos contables financieros arquitectoacutenicos y lo que no es
menos importante tiempo para ocuparse de ellos
Con respecto a la situacioacuten actual del sector de las administraciones de fincas podemos antildeadir que
sigue siendo imprescindible a pesar de la caiacuteda del ldquoboomrdquo Inmobiliario ya que toda comunidad
de vecinos y sobre todo aquellas que estaacuten compuestas por un nuacutemero importante de propietarios
necesitan el respaldo y el apoyo de un representante que le asesore en la toma de decisiones
Desde mi punto de vista algunos de los aspectos maacutes importantes que debe tener un buen
administrador de fincas son
- Cercaniacutea con los clientes Mantener satisfechos a los propietarios es el principal objetivo
Para ello saber comunicarles y transmitirles las incidencias o sucesos que ocurran en la
comunidad es de vital importancia
- Transparencia y sinceridad Desgraciadamente el mundo de las administraciones de
fincas es un sector en ocasiones opaco y poco transparente Por ejemplo que cada
comunidad tenga su cuenta bancaria o que se permita la entrada de cualquier gremio que
desee la comunidad dice mucho de un administrador
- Profesionalidad Un buen administrador debe saber resolver los conflictos o incidencias
que surjan Tambieacuten debe estar al diacutea de las nuevas normativas que salgan
Plantear una buena estrategia de marketing que permita darte a conocer y poder captar clientes
crear un logotipo y un nombre que resalte respecto a la competencia buscar una buena ubicacioacuten
y actualizarse adentraacutendose en los entornos maacutes visitados actualmente pueden ser algunos de los
meacutetodos usados para empezar a crecer en el sector
23 Anaacutelisis estrateacutegico del sector
El anaacutelisis estrateacutegico del sector o tambieacuten denominado entorno especiacutefico describe los factores
externos relativos al sector de las administraciones de fincas Este anaacutelisis tiene la capacidad de
ayudarte a cambiar estas condiciones y adaptarte de la mejor forma al entorno
En primer lugar vamos a desarrollar los diferentes componentes que forman el entorno de la
empresa y posteriormente realizaremos el anaacutelisis de las 5 fuerzas de Porter
COMPONENTES
Clientes
El sector de las administraciones de fincas es un sector que presta servicios y no bienes materiales
por lo tanto los clientes son los propietarios de las viviendas de las distintas comunidades
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Los clientes interesados en estos servicios suelen ser personas adultas que poseen una estabilidad
laboral y pueden afrontar las responsabilidades que acarrea la adquisicioacuten de una propiedad
Seguacuten el aacutembito en el que te muevas las edades de los clientes pueden variar Si trabajas en zonas
nuevas donde las viviendas estaacuten recieacuten construidas los propietarios seraacuten joacutevenes y por teacutermino
general deberaacutes enfrentarte a su sabiduriacutea Si por el contrario te mueves en zonas de la ciudad maacutes
asentadas donde las viviendas rondan entre los 50 y 80 antildeos tendraacutes una cartera de clientes maacutes
envejecida donde seguramente los propietarios desconozcan muchos aspectos del sector siendo
por ello menos exigentes en el terreno teacutecnico No obstante posiblemente requieran maacutes cercaniacutea
y paciencia a la hora de adaptar tu forma de trabajar y cambiarles de alguacuten modo el sistema que
hayan podido aplicar durante antildeos atraacutes
Todos ellos suelen exigir a su administrador que resuelva los problemas de la comunidad de
forma inmediata profesional y eficaz Para mantenerlos satisfechos es fundamental estar siempre
pendiente de ellos y a su disposicioacuten llevando todas las gestiones al diacutea y subsanando todas las
incidencias e impedimentos que vayan surgiendo
Proveedores
En este caso consideramos proveedores a los gremios con los que trabajamos diacutea a diacutea En una
comunidad hay una serie de gastos fijos (lo que conlleva trabajar con unos proveedores fijos) que
praacutecticamente tienen todas las comunidades y otra serie de gastos extra que van surgiendo seguacuten
las necesidades de cada comunidad
Por proveedores fijos entendemos
- Empresa de ascensores
- Empresa de energiacutea eleacutectrica
- Ayuntamiento (Suministro de agua)
- Empresa de limpieza
- Empresa de extintores
Proveedores en funcioacuten de los gastos ocasionados Los principales gremios son
- Cerrajeriacutea
- Fontaneriacutea
- Electricidad
- Desinsectacioacuten
- Albantildeileriacutea
- Etc
Por teacutermino general la mayoriacutea de las administraciones de fincas trabajan siempre con el mismo
rango de gremios ya que el tener unos proveedores de confianza con los que poder trabajar facilita
mucho las cosas Los propietarios son los que eligen el gremio que va a trabajar en cada
comunidad por ello es necesario que los administradores dispongan de maacutes de un gremio de
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confianza En el caso de que alguacuten propietario presente gremios por su cuenta hay que tenerlos
en consideracioacuten al fin y al cabo en la administracioacuten se aconseja de lo que podriacutea ser mejor pero
las decisiones finales siempre las toman el presidente o propietarios
Puedo destacar que hoy en diacutea hay mucha competencia entre los distintos proveedores ademaacutes
de que ha ido aumentado en la misma proporcioacuten que la crisis econoacutemica Las empresas muy
especiacuteficas han tenido que ampliar los servicios para poder abarcar maacutes campos llegando a prestar
todos los servicios principales de reparacioacuten (fontaneriacutea electricista albantildeileriacuteahellip)
Competidores
Este sector se puede enfocar desde varios puntos de vista
- Puedes especializarte solo y exclusivamente en comunidades
- Puedes complementar el trabajo de comunidades con otro tipo de servicios
Hay quien piensa que la forma de diferenciarse de la competencia es ampliando servicios
Debemos saber que existen empresas especializadas en otras gestiones que complementan sus
servicios con el negocio de las comunidades y por tanto son fiel competencia de las empresas
cuya dedicacioacuten exclusiva son las administraciones de fincas Estas empresas son
- Inmobiliarias Unen dos actividades con un volumen de ingresos complementario A
traveacutes de la inmobiliaria se pueden ofrecer grandes beneficios Al unirlo con
administracioacuten de fincas se puede aportar solidez al negocio
- Gestoriacuteas Aprovechan los conocimientos adquiridos y la cartera de clientes creada para
ofrecerles otros servicios complementarios
- Despacho de abogados Para diferenciarse del resto pueden asociarse con un letrado De
esta forma ofrecen asistencia judicial a los clientes
Yo opto por la especializacioacuten exclusiva en comunidades Hay otras formas de diferenciarse de
la competencia ofrecer un trato personalizado y eficiente a los clientes realizar un trabajo raacutepido
y de calidad y ofrecer una tabla de precios asequibles
Este sector se mueve en torno a las PYMES La mayoriacutea de empresas especializadas en el tema
son empresas familiares o pequentildeas empresas por lo que un punto importante a tener en cuenta
es elegir bien el lugar donde se van a ofrecer los servicios y estudiar la competencia existente
Competidores potenciales
Por competidores potenciales entendemos aquellos empresarios o empresas que quieren entrar en
el sector de las administraciones de fincas El aumento de estos competidores dependeraacute del grado
de atractivo que tenga dicho sector
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En el caso de las barreras de entrada pienso que puede jugar en contra ya que para poder ser
administrador de fincas no se exigen muchos requisitos (tener una titulacioacuten universitaria o ser
titulado en Administracioacuten de Fincas) y la inversioacuten no es muy elevada ademaacutes de que no se
necesita tecnologiacutea muy especiacutefica ni costosa al menos al inicio del proyecto
El aspecto con el que podemos destacar del resto es mostrando nuestra transparencia y lealtad
haciendo constar que nosotros somos gestores y asesores pero que la uacuteltima palabra siempre es
del presidente Muchas administraciones de fincas no son todo lo legales y transparentes que
deberiacutean ser Alguacuten ejemplo de ello seriacutea la existencia de una cuenta conjunta donde se realicen
las operaciones monetarias de todas las comunidades o el aporte por parte del administrador de
sus propios gremios
LAS 5 FUERZAS DE PORTER
Una vez desarrollados todos los componentes vamos a realizar el anaacutelisis de las cinco fuerzas de
Porter Este anaacutelisis es una herramienta de gestioacuten que permite analizar la empresa a traveacutes del
sector de las administraciones de fincas De esta forma conseguiremos un mejor anaacutelisis del
entorno al que pertenece la empresa y en base a ello podremos disentildear estrategias que permitan
aprovechar las oportunidades y hacer frente a las amenazas
A continuacioacuten voy a desarrollar el esquema que posteriormente explicareacute punto por punto
Competidores en el sector
de las Administraciones de
Fincas
Rivalidad entre los
competidores
Proveedores Compradores
Sustitutivos
Competidores
potenciales
Amenaza de nuevos ingresos
Poder de negociacioacuten con los
proveedores
Poder de negociacioacuten de los clientes
Amenaza de productos sustitutivos
Fuente Elaboracioacuten propia
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PODER NEGOCIADOR CON CLIENTES
Este apartado hace referencia al poder que tienen los consumidores para obtener buenos precios
y condiciones Podemos destacar los siguientes aspectos
- No existe concentracioacuten de clientes debido a las diversas opciones que tienen en el mercado
por lo que los clientes estaacuten muy repartidos
- Tiene un importante poder de negociacioacuten ya que el coste que le supone al cliente los
servicios no es muy elevado por lo tanto cambiar de administrador no les supondriacutea mucho
- Los servicios prestados son todo lo diferenciado que el administrador quiera ser ya que es
eacutel quien presta los servicios decide el meacutetodo de gestioacuten
- En cuanto a la importancia de los servicios prestados es vital ya que sobre todo en las
comunidades grandes la autogestioacuten es un trabajo muy complicado
- Existe un riesgo ya que no cumplir con los servicios pactados puede llevar a la resolucioacuten
del contrato
PODER NEGOCIADOR CON PROVEEDORES
Existe un gran poder de negociacioacuten con los proveedores ya que actualmente disponemos de
muacuteltiples empresas dedicadas al mantenimiento o reparacioacuten de comunidades Son los
proveedores de nuestros clientes pero de alguacuten modo recae su buena o mala gestioacuten sobre el
administrador El tener un abanico muy grande de proveedores nos permite poder usar maacutes
criterios de eleccioacuten y si no quedamos conforme con alguno de ellos podemos contar con otro
distinto para la proacutexima gestioacuten
RIVALIDAD ENTRE COMPETIDORES
El sector de las administraciones de fincas se caracteriza hoy en diacutea por poseer muchas empresas
que compiten entre siacute por lo que no hay ninguna que domine el mercado Principalmente
compiten por los precios generando menos beneficios y llegando a un punto donde el sector se
veraacute perjudicado rechazando la entrada de nuevas empresas
Este sector ademaacutes de competir en precios compite en publicidad innovacioacuten calidad del
serviciohellip por lo que se debe estar ldquoal pie del cantildeoacutenrdquo sin dejar al margen ninguacuten aspecto
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AMENAZA DE ENTRADA DE NUEVOS COMPETIDORES
En este sector se aprecia que el coste de inversioacuten inicial es bajo por ello la llegada de empresas
en participar en el mismo seraacute maacutes grande y raacutepida sin encontrar grandes barreras de entrada
Hago una puntualizacioacuten en este apartado y es que las empresas que llevan tiempo en el sector
generalmente estaacuten consolidadas teniendo una amplia cartera de clientes que se han ganado con
el paso del tiempo generalmente pertenecientes a la misma zona
Considero que es un sector contestable ya que los precios dependen del nivel competitivo del
sector sin que influya el nuacutemero de empresas que existan en el sector
AMENAZAS DE POSIBLES PRODUCTOS SUSTITUTIVOS
En este sector no considero que existan productos sustitutivos ya que el servicio que prestamos
no se puede ofrecer de otra forma Siacute lo pueden ejercer otras personas como abogados gestoriacuteas
de empresas o los propios presidentes pero los servicios que se vayan a prestar no seraacuten los
mismos
CONCLUSIOacuteN DEL ENTORNO ESPECIacuteFICO
El sector de las administraciones de fincas tiene
o Poder de clientes ALTO
o Poder de proveedores ALTO
o Grado de rivalidad ALTO
o Amenaza de entradas ALTO
o Amenaza de sustitutos BAJO
Al aplicar las cinco fuerzas de Porter al sector de las Administraciones de Fincas podemos
concluir que es atractivo ya que acceder a eacutel es faacutecil y econoacutemico por lo que resulta sencillo que
nuevas empresas puedan competir con la ya existentes He de antildeadir que el camino para llegar al
nivel de las empresas competidoras ya constituidas no es faacutecil ya que las empresas posicionadas
en este sector han ldquomarcado su territoriordquo por decirlo de alguna manera e igualarlas requiere un
tiempo
Presenta alto poder de clientes y alto grado de rivalidad sin existir productos sustitutivos
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24 Anaacutelisis DAFO
Con toda la informacioacuten recopilada en los anteriores anaacutelisis vamos a obtener un resumen de lo
que seriacutea el anaacutelisis estrateacutegico donde veremos la situacioacuten en la que se encuentra este tipo de
empresas para disentildear el plan estrateacutegico a seguir
Antes de tomar cualquier decisioacuten estrateacutegica es imprescindible realizar un diagnoacutestico de la
empresa para ello realizaremos un anaacutelisis DAFO que es el meacutetodo maacutes sencillo y eficaz Con
ello obtendremos conclusiones acerca de coacutemo aprovechar los puntos fuertes de la empresa y las
oportunidades del entorno y de coacutemo corregir las debilidades de la empresa y protegerse contra
las amenazas externas
OPORTUNIDADES
- La entrada de nuevos meacutetodos de comunicacioacuten maacutes raacutepidos y eficaces ha hecho que
comunidades de elevados vecinos donde la media de edad esteacute entorno a los 60 antildeos
hayan tenido que recurrir a un administrador para que realice todas las gestiones
simplemente por desconocimiento
- Desde que llegoacute la crisis econoacutemica los recibos pendientes y las deudas han aumentado
Esta situacioacuten ha hecho que la mayoriacutea de las comunidades tengan propietarios con
deudas pendientes y que por ello deban tomar medidas judiciales desconociendo el
procedimiento a seguir Esta situacioacuten ha hecho que cuenten con administradores para
solucionarles dichos problemas
AMENAZAS
- Competidores El sector de las administraciones de fincas es un sector que no ha sufrido
mucha caiacuteda con la crisis sobre todo en comunidades muy grandes es imprescindible
tener un administrador Esto ha conllevado la apertura de muchas oficinas de este sector
- Los precios estipulados hoy en diacutea son muy bajos
- Captacioacuten de clientes
- Crecimiento lento del mercado
FORTALEZAS
- Las empresas especializadas en fincas son empresas maacutes formadas en el sector que
gestoriacuteas geneacutericas o incluso abogados
- Ofrecer calidad y honestidad son los puntos maacutes importantes a la hora de formar una
empresa con estas caracteriacutesticas Que los gremios los escojan los vecinos que las
compantildeiacuteas de seguros sean externas y que todo se haga con el consentimiento y firma
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del presidente son algunos de los aspectos que mi empresa tendraacute y asiacute destacaremos
respecto a la competencia
- Organizacioacuten y orden Llevarlo todo al diacutea
- Comunicacioacuten con el equipo de trabajo
DEBILIDADES
- Dificultades para captar los primeros clientes
- Llegar a trabajar con una comunidad muy problemaacutetica donde el beneficio adquirido por
ella no cubra el coste producido
- Falta de experiencia a la hora de tomar las riendas del negocio
- Falta de habilidades a la hora de reaccionar con seguacuten queacute propietarios
25 Anaacutelisis de costes
Es importante que diferenciemos entre costes fijos y costes variables
Por costes fijos entendemos aquellos que son independientes al volumen de produccioacuten es
decir se deben pagar sin importar los servicios que la empresa preste Corresponden a factores
que no se consumen o sea no se destruyen de una vez si no que son utilizados durante varios
antildeos
- Estos costes seraacuten entre otros
- Programa informaacutetico
- Alquiler
- Mobiliario
- Publicidad
- Colegiacioacuten
- Seguro
- Amortizaciones
Por otro lado los costes variables como su nombre indica variacutean al modificar el volumen de
unidades productivas En este caso variacutean en funcioacuten de los servicios prestados Estos costes
seraacuten entre otros
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- Salarios
- Suministros
26 Anaacutelisis del Mercado ndash Zona de expansioacuten
A continuacioacuten voy a analizar la situacioacuten de la poblacioacuten en la zona donde vamos a instalarnos
ya que es un aspecto muy importante a la hora de establecer unos precios y tambieacuten conocer la
evolucioacuten que puede llegar a tener la empresa
Parque Venecia
Para poder analizar la evolucioacuten de la poblacioacuten de Parque Venecia al ser una zona que se
encuentra hoy en diacutea parcialmente ocupada y en fase de construccioacuten los datos reales nos
serviriacutean de poco por ello voy a coger los datos que se han estimado en un estudio de previsioacuten
de necesidades educativas realizado por el Ayuntamiento de Zaragoza Podemos ver un poco la
evolucioacuten esperada del barrio ya que al ser una zona en construccioacuten los datos actuales tienen un
margen de antildeos muy reducido y los caacutelculos que pudieran hacerse respecto a esos pocos antildeos no
seriacutean fiables
En este estudio toman un espacio temporal desde 2013 hasta 2022
Para obtener estos datos se han basado en las juntas de compensacioacuten de Parque Venecia padroacuten
de poblacioacuten manzana a manzana planes urbaniacutesticos etc
Seguacuten toda la informacioacuten mencionada anteriormente el nuacutemero de viviendas estimadas de
construccioacuten son las siguientes
Fuente Ayuntamiento de Zaragoza Fuente Ayuntamiento de Zaragoza
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Torrero ndash La Paz
Seguacuten los datos Demograacuteficos del Padroacuten Municipal presentado por el Ayuntamiento de Zaragoza
en el antildeo 2014 la poblacioacuten en el barrio Torrero - La Paz es de 37843 cuando en el antildeo 2012 era
de 37730 Adjunto cuadro
Es un distrito consolidado situado a las afueras de Zaragoza en la parte sur Siempre ha tenido su
encanto y prestigio especialmente por las zonas verdes Los Pinares de Venecia Pero actualmente
Torrero - La Paz sale del distanciamiento histoacuterico gracias a los cinturones de circunvalacioacuten que
rodean la ciudad acercaacutendolo al resto de la ciudad Ademaacutes la construccioacuten en su entorno del
complejo de ocio ldquoPuerto Veneciardquo le ha dado ldquoluz y vidardquo a la zona
Fuente Ayuntamiento de Zaragoza
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3 ACTIVIDAD DE LA EMPRESA
31 Definicioacuten del servicio que realizaraacute la empresa
La empresa Trufincas prestaraacute los siguientes servicios
- Velar por el buen reacutegimen de la casa sus instalaciones y servicios
- Realizar un seguimiento contable de todos los ingresos y gastos de la finca
- Preparar el plan de ingresos y gastos perioacutedicos o anuales
- Atender a la conservacioacuten de las infraestructuras
- Ejecutar los acuerdos en materia de obras efectuar los pagos y realizar los cobros
- Ejercer como Secretario en las correspondientes juntas ordinarias y extraordinarias en el
caso que proceda custodiando la documentacioacuten
- Llevar a cabo aquellas atribuciones que le confiera la junta de propietarios
- Asesorar a la comunidad
- Controlar los proveedores
- Dar cuenta de siniestros a las compantildeiacuteas de seguros
- Ocuparse de las relaciones laborales con los empleados de las fincas aplicando las
normas de convenio y las modalidades contractuales maacutes favorables
- Practicar las liquidaciones o modelos tributarios que fiscalmente procedan
- Toma de decisiones sobre aquellos propietarios que se ausentan de los pagos
- El mantenimiento de la convivencia entre los componentes o propietarios de la
comunidad
Ademaacutes de todo lo nombrado anteriormente se deberaacuten cumplimentar todas las obligaciones que
involucran al inmueble como revisiones de ITE asiacute como informar y cuando proceda tramitar la
solicitud de ayudas o subvenciones a las que pueda tener derecho el edificio en los casos de
rehabilitacioacuten u obras mayores
32 Factores claves del eacutexito
Los factores claves para el eacutexito estaacuten determinados por los siguientes elementos
-- Ubicacioacuten de la empresa La empresa estaraacute situada en una zona nueva de Zaragoza
Parque Venecia Es una zona joven que estaacute por explotar junto al centro comercial maacutes
popular de la ciudad A la mayoriacutea de las viviendas de nueva construccioacuten se les suele
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asignar un administrador de forma aleatoria y cuando ya hay un grupo de vecinos
considerable viviendo en el edificio suelen buscar a un nuevo administrador
-- Atencioacuten personalizada Pretendemos captar nuevos clientes con este meacutetodo y ademaacutes
fidelizarlos Para ello se atenderaacute a toda persona que tenga cualquier problema dejaacutendolos
satisfechos
-- Trabajo en equipo Aunque inicialmente seremos pocos en la plantilla habraacute
comunicacioacuten e incluso nos reuniremos varias veces por semana para comentar las
gestiones maacutes importantes que se han realizado De esta forma todos estamos al diacutea y en
caso de que falte alguno sabemos solventar los problemas
- Implantacioacuten de la Ley Orgaacutenica de Proteccioacuten de Datos (LOPD)
- Formacioacuten Todo el personal de la empresa tendraacute una formacioacuten acorde con su puesto
de trabajo y complementaria con la de los demaacutes trabajadores En Trufincas SL
realizaremos cursos tanto los socios como la empleada sobre la gestioacuten del programa que
vamos a utilizar
- Utilizacioacuten de los soportes teacutecnicos maacutes avanzados Trufincas SL dispondraacute de los
programas maacutes adecuados y competitivos para ser maacutes eficientes y eficaces en el trabajo
Usaremos Gesfincas y Gesinedi
- Colegiacioacuten Uno de los requisitos que considero imprescindible para mi nuevo proyecto
es la colegiacioacuten Estar colegiado no es obligatorio para poder llevar la gestioacuten de
comunidades pero si te permite ganar un prestigio respecto a los clientes y darles maacutes
seguridad a la hora de la eleccioacuten
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4 PROCESO DE PRESTACIOacuteN DEL SERVICIO
41 Determinacioacuten del proceso de prestacioacuten del servicio
Actividad Contable
En primer lugar la comunidad cliente deberaacute entregarnos toda la documentacioacuten de la comunidad
(Facturas emitidas facturas recibidas cierres contables CIF de la comunidad listado de
propietarios con sus coeficientes nordm de cuenta de la comunidad documentacioacuten bancariahellip) y
nosotros procederemos a introducir toda la informacioacuten en nuestra base de datos
Una vez que esteacute la comunidad puesta al diacutea cambiaremos la domiciliacioacuten de todos los
proveedores con el fin de recibir nosotros la documentacioacuten evitando incomodar al presidente
cada vez que llegue una factura
Realizaremos balances trimestrales de todas las comunidades enviaacutendoselas a cada propietario
En cuanto al cierre del ejercicio las cuentas se cerraraacuten al comienzo del mes posterior al cierre
mismo mes en el cual se realizaraacute la junta general ordinaria donde se expondraacuten dichas cuentas
se presentaraacute un nuevo presupuesto para el proacuteximo ejercicio y se cambiaraacute el turno de los
presidentes entre otras gestiones Ademaacutes de las juntas ordinarias se convocaraacuten tantas
extraordinarias como me soliciten los clientes de cada comunidad
Actividad Fiscal
El personal de Trufincas SL presentaraacute antes de finalizar el periodo voluntario (20 de Abril 20
de Julio y 20 de Octubre) los modelos correspondientes de IVA IRPF y otros impuestos
aplicables
Las presentaciones se pueden realizar telemaacuteticamente con la firma digital de la empresa o
presentando en persona el modelo en el banco
42 Niveles de tecnologiacutea aplicados en los procesos
Tecnologiacutea aplicada a la gestioacuten
La empresa contaraacute con diversos programas de gestioacuten (Gesfincas y Gesinedi) como herramientas
tecnoloacutegicas fundamentales de gestioacuten de la empresa
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23
Tecnologiacutea de Informacioacuten y Comunicacioacuten (TICs)
Finalmente como uacuteltimo factor tecnoloacutegico se incidiraacute especialmente en las TICs como factor a
tener en cuenta en el desarrollo tecnoloacutegico de la empresa
- Paacutegina web La web de Trufincas SL constaraacute de apartados geneacutericos quienes somos
servicios que ofrece medios teacutecnicos de los que se dispone ubicacioacuten contacto etc
Ademaacutes constaraacute con un gestor de contenidos que permita la modificacioacuten eliminacioacuten
y ampliacioacuten de los mismos asiacute como de la estructura y disentildeo de la paacutegina Finalmente
nos ocuparemos de que se ubique en un buen puesto en los buscadores
Tambieacuten dispondraacute de un apartado solo para clientes donde los propietarios podraacuten
meterse cuando quieran a traveacutes de unas claves y eacutestos podraacuten ver el estado econoacutemico
de la comunidad y los comunicados que se publiquen
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24
5 LA COMERCIALIZACIOacuteN DEL SERVICIO
51 Acciones de promocioacuten
Un punto muy importante a la hora de estimar las ventas es aplicar un buen plan de marketing ya
que las ventas en muchas ocasiones es resultado de las acciones de marketing aplicadas
En mi caso por un lado aplicareacute el marketing directo siendo este un sistema interactivo que utiliza
uno o maacutes medios de comunicacioacuten para obtener una respuesta en un puacuteblico objetivo Yo usareacute
los siguientes medios
- Buzoneo como su nombre indica consiste en hacer llegar a todos los domicilios de
una zona de intereacutes un folleto especialmente disentildeado para conseguir una respuesta
o Este sistema tiene una amplia difusioacuten su coste es bajo y la respuesta es
inmediata Buzonear por todas las comunidades de los alrededores es una buena
forma de darnos a conocer
- Mailing Consiste en enviar por correo electroacutenico o por correo postal informacioacuten
publicitaria junto con una carta personalizada
o En este caso vamos a redactar cartas personalizadas a presidentes que tengamos
localizados y sobre todo que esteacuten descontentos con el administrador actual
- Telemarketing Consiste en usar el teleacutefono o cualquier otro medio de comunicacioacuten
para contactar con clientes potenciales y comercializar los productos o servicios
o Para poder promocionar la administracioacuten de fincas procederemos a publicarnos
en el perioacutedico y en la revista de Parque Venecia
Estimar la demanda es otro punto a favor para planificar las ventas futuras Es decir estimar la
demanda potencial (personas que podriacutean comprar los productos) la demanda objetivo (a cuaacutentos
de ellos quieres llegar) y la demanda efectiva (el porcentaje de la demanda objetivo que pueden
convertirse en clientes)
La capacidad maacutexima es otro aspecto a tener en cuenta esto se consigue analizando cual es la
cantidad maacutexima que podriacutea llegar a vender si los clientes aparecen De esta forma podremos
conocer hasta doacutende puede llegar el negocio con la infraestructura actual
Localizacioacuten A la hora de posicionarnos en una zona hemos decidido situarnos en la zona de
Parque Venecia por que como he mencionado anteriormente es una zona nueva donde la mayoriacutea
de viviendas el administrador es el propio constructor y necesitan un cambio o una persona que
se dedique exclusivamente a ello
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25
52 Determinacioacuten del precio de venta
Los honorarios de un Administrador de fincas variacutean en funcioacuten de los servicios que preste a la
comunidad ya que no es lo mismo que la comunidad tenga una escalera de 12 vecinos o que esteacute
formada por 8 escaleras con 40 vecinos cada una Ademaacutes hay comunidades que disponen de
conserje piscina zonas comuneshellip todo esto tiene un mantenimiento maacutes costoso que una
pequentildea comunidad por lo que los precios seraacuten mayores
Por todo lo dicho anteriormente no existe una tarifa fija ya que el profesional es libre de establecer
sus honorarios en funcioacuten de la oferta la demanda y del lugar donde ejerza No obstante el
Colegio de Administradores de Fincas tiene establecidas unas cantidades por diferentes servicios
de manera que se calculan los honorarios del administrador multiplicando cada importe especiacutefico
por el servicio correspondiente que tuviera la comunidad (nuacutemero de viviendas ascensores
plazas de garaje trasteros calefaccioacuten y aire acondicionado centralizados bombas de presioacuten
portales porteriacutea conserjeriacutea vigilancia jardinero limpieza piscina jardines zonas deportivas
locales comerciales etc)
Para una comunidad media el Colegio de Administradores sugiera cobrar al mes 38euro por hora de
dedicacioacuten pero la pregunta eshellip iquestCuaacutentas horas se dedican a cada comunidad
La siguiente tabla ha sido realizada con arreglo a los caacutelculos realizados por el Colegio de
Administradores tomando como base un miacutenimo de 9 viviendas y 3 servicios
Fuente Colegio de Administradores de Fincas
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26
Voy a explicar la tabla anterior a traveacutes de un ejemplo
Para una comunidad de 30 viviendas con 7 servicios seguacuten la tabla expuesta nos resultariacutean
1415 horas que multiplicadas por los 38euro aconsejados nos dariacutean 53770euromes
En mi caso los precios que voy a fijar seraacuten en funcioacuten de los servicios prestados y del nuacutemero
de viviendas A continuacioacuten adjunto tabla orientativa de precios que voy a establecer
Ejemplo
SERVICIOS
PRESTADOS euro por vivienda Nordm VECINOS PRECIO AL MES
3 800 euro 9 7200 euro
4 900 euro 20 18000 euro
5 1000 euro 100 100000 euro
En cuanto al precio de las juntas la reunioacuten anual ordinaria seraacute gratuita y en caso de que haya
que hacer alguna reunioacuten extraordinaria a lo largo del antildeo tendraacute un coste de 100euro
53 Poliacutetica de cobros y pagos
La poliacutetica de cobros y pagos es la habitual en el sector los cobros se hacen a final de mes y los
pagos al contado yo a final de mes
Esto permitiraacute tener una tesoreriacutea saneada
Tabla de precios
SERVICIOS PRESTADOS euro por vivienda
3 800 euro
4 900 euro
5 1000 euro
Fuente Elaboracioacuten propia
Fuente Elaboracioacuten propia
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6 PLAN ECONOacuteMICO FINANCIERO
61 Inversioacuten Inicial y fondo de Maniobra del proyecto
El punto de partida de este proyecto empresarial es la ubicacioacuten del inmueble situado en Parque
Venecia en Zaragoza Al ser el inmueble alquilado las principales partidas de inversiones
corresponden a la adquisicioacuten del inmovilizado material entre lo que destaca el equipamiento
informaacutetico que supondraacute el desembolso maacutes importante
Presentamos en este punto el total de inversiones previstas para los cinco primeros antildeos de
actividad
Gastos de constitucioacuten
Hemos decidido crear una Sociedad de Responsabilidad Limitada Los pasos que debemos seguir
junto con el coste de los mismos son
- Registrar el nombre de la empresa en el Registro Mercantil solicitando el certificado
negativo de denominacioacuten social Coste unos 12euro
- Abrir una cuenta bancaria con el nombre de la empresa e ingresar el capital miacutenimo inicial
obligatorio 300006euro Coste del certificado bancario unos 375euro
- Redactar los Estatutos Sociales
- Escritura puacuteblica de la Constitucioacuten de la Sociedad Es un traacutemite obligatorio para la
posterior inscripcioacuten en el Registro Mercantil Coste del notario en torno a los 325euro
- Obtencioacuten del CIF Mod 036 Coste 180euro
- Darse de alta en el IAE
- Declaracioacuten censal IVA
- Inscripcioacuten en el Registro Mercantil 135euro
Superados estos traacutemites la creacioacuten de la Sociedad Limitada ya es efectiva Sin embargo para
que eacutesta pueda iniciar su actividad es necesario completar una serie de obligaciones con la
Seguridad Social y el Ayuntamiento de la localidad donde hayas fijado la direccioacuten social de tu
empresa tales como el alta en el Reacutegimen Especial de Trabajadores Autoacutenomos la solicitud
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28
del nuacutemero de patronal en caso de ir a contratar trabajadores o la solicitud de la Licencia de
apertura
Inmovilizado Inmaterial
Aplicaciones Informaacuteticas
Para realizar todos los trabajos administrativos voy a contratar dos programas Gesfincas
y Gesinedi De Gesfincas contrataremos el moacutedulo Horizontal en que va incluido el de
contabilidad ya que seraacuten los que vayamos a usar diariamente Por el momento contratareacute
dos puestos ascendiendo todo a 675euro Gesinedi es el programa de gestioacuten para llevar todas
las incidencias diarias que ocurren en la comunidad Este moacutedulo ascenderaacute a 385euro
Inmovilizado Material
Construcciones
Para la rehabilitacioacuten del local tendremos los siguientes gastos Proyecto de obra y
apertura obras de acondicionamiento y licencias asciendo a un total de unos 4450euro
Mobiliario
Decidimos comprar mobiliario para montar una pequentildea recepcioacuten dos despachos con
dos mesas sillas y estanteriacuteas junto a una pequentildea decoracioacuten en ellos Estimo gastar en
torno a 6000euro
Equipos para procesos de informacioacuten
Adquirimos dos ordenadores Lenovo C560 Full HD 89900euro cada uno comprado en
Mediamarkt
Una impresora empresarial cuyo coste asciende a 78400euro CANON MF9220CDN
DUPLEXREDFAX
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Cuadro Resumen
ANtildeO 1 ANtildeO 2 ANtildeO 3 ANtildeO 4 ANtildeO 5
Gastos de constitucioacuten y primer establecimiento
Gastos de constitucioacuten 750 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
TOTAL GASTOS CONSTITUCIOacuteN 750 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
Inmovilizado Inmaterial
Aplicaciones informaacuteticas 1060 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
TOTAL DE INMOVILIZADO INMATERIAL 1060 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
Inmovilizado Material
Construcciones 4450 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
Mobiliario 6000 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
Equipos para procesos de informacioacuten 2582 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
TOTAL DE INMOVILIZADO MATERIAL 13032 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
TOTAL DE PARTIDAS DE INVERSIONES 14842 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
IMPORTE DEL IVA DE LAS INVERSIONES 3117 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
TOTAL DEL IMPORTE DE INVERSIONES 17959 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
FONDO DE MANIOBRA
Consideramos Fondo de Maniobra la estimacioacuten de lo que se necesitariacutea de activo corriente
(derechos de cobro existencias etc que vencen antes de un antildeo) para hacer frente a los pasivos
corrientes que se preveacuten (Deudas a corto plazo)
Es importante contar con un fondo de maniobra suficiente ya que sin duda es una garantiacutea para la
estabilidad de la empresa Al abrir un negocio es de vital importancia plantearse en queacute medida
la empresa puede hacer frente a sus obligaciones a corto plazo
Con este estudio pretendemos que la capacidad de Trufincas SL para sobrevivir a los cobros y
pagos sea alta
Por ello afirmamos que el pasivo corriente nunca seraacute superior al activo corriente ya que
pagaremos todo al diacutea Ademaacutes los ingresos percibidos no los tendremos pendientes de cobro ya
que seremos nosotros mismos los que emitiremos los importes a las comunidades todos los meses
y de esta forma nos aseguraremos de percibir dichos importes y por tanto poder atender las
obligaciones de pago
Por todo lo dicho anteriormente se estima la necesidad de circulante en el momento de creacioacuten
de la empresa en 9000euro
Fuente Elaboracioacuten propia
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30
62 Financiacioacuten
La financiacioacuten total del proyecto seraacute de 35500euro de los cuales 15500euro seraacuten aportacioacuten propia
y los otros 20000euro se conseguiraacuten a traveacutes de un preacutestamo del Instituto de Creacutedito Oficial (ICO)
para empresas y emprendedores al 499 durante 5 antildeos
Las condiciones del preacutestamo ICO son las siguientes
- Importe maacuteximo por cliente 125 millones de euros
- Conceptos financiables Activos fijos vehiacuteculos turismo adquisicioacuten de empresas etchellip
- Modalidad Preacutestamoleasing para inversioacuten y preacutestamo para liquidez
- Tipo de intereacutes fijo o variable maacutes el margen establecido por la Entidad de Creacutedito seguacuten
el plazo de amortizacioacuten
- Plazo de amortizacioacuten y carencia
o Si se financia 100 liquidez 1 2 3 y 4 antildeos con la posibilidad de 1 antildeo de
carencia
o Si se financia inversioacuten 1 2 3 4 5 7 10 12 15 y 20 antildeos con hasta 2 antildeos de
carencia
- Comisiones la Entidad de Creacutedito no puede cobrar comisioacuten salvo por amortizacioacuten
anticipada
- Garantiacuteas a determinar por la Entidad de Creacutedito con la que se tramite la operacioacuten salvo
aval de SGRSAECA
- Vigencia se podraacuten formalizar preacutestamos al amparo de esta Liacutenea hasta el diacutea 12 de
diciembre de 2015
Lo solicito a traveacutes del Santander porque es mi banco de confianza y a diacutea de hoy es de los maacutes
solventes
A continuacioacuten voy a mostrar el cuadro de amortizacioacuten del preacutestamo solicitado donde nos
apareceraacuten los intereses que debemos abonar cada antildeo
Periodos de pago
Cuota Pago de intereses
Amortizacioacuten del principal
Amortizacioacuten acumulada
del principal
Capital pendiente
0 20000
1 4618 998 3620 3620 16380
2 4618 817 3801 7421 12579
3 4618 628 3991 11412 8588
4 4618 429 4190 15601 4399
5 4618 219 4399 20000 -
Fuente Elaboracioacuten propia
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31
63 Poliacutetica de amortizacioacuten
La tabla de amortizacioacuten establecida por la Agencia Tributaria este 2015 para los distintos
elementos amortizables es la siguiente
TIPO DE ELEMENTO COEFICIENTE LINEAL MAacuteXIMO
PERIODO DE ANtildeOS MAacuteXIMO
Edificios comerciales administrativos de servicios y viviendas 2 100
Mobiliario 10 20
Aplicaciones informaacuteticas 33 6
Equipos para procesos de informacioacuten 25 8
Esto adquiere el siguiente significado
En nuestro caso al comprar un ordenador la ley establece que el porcentaje maacuteximo que se puede
aplicar como un gasto de amortizacioacuten es de un 25 anual
Esto quiere decir que si el ordenador cuesta 899 euros entonces ahora valdraacute 66526 euros y de
tal manera al antildeo siguiente se puede deducir a otros 23374 euros y asiacute hasta que el ordenador
valga cero euros
ELEMENTO IMPORTE Coef Max
Antildeos Maacutex
Antildeo 1 Antildeo 2 Antildeo 3 Antildeo 4 Antildeo 5 TOTAL
Construcciones 4450 euro 2 100 89 euro 89 euro 89 euro 89 euro 89 euro 445 euro
Mobiliario 6000 euro 10 20 600 euro 600 euro 600 euro 600 euro 600 euro 3000 euro
Aplicaciones informaacuteticas
1060 euro 33 6 353 euro 353 euro 353 euro - - 1060 euro
Equipos Proc Inform
2582 euro 25 8 646 euro 646 euro 646 euro 646 euro 646 euro 3228 euro
TOTAL 1688 euro 1688 euro 1688 euro 1335 euro 1335 euro
64 Ingresos por aacutereas de negocio Previsioacuten de ventas anuales
Fuente Elaboracioacuten propia (Informacioacuten obtenida de Agencia Tributaria)
Fuente Elaboracioacuten propia
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Cuando inicias un proyecto de negocio no se puede tener la certeza de que dichos servicios van
a tener buena aceptacioacuten pero si podemos realizar proyecciones que nos faciliten la toma de
decisiones a la hora de compra o invertir en RRHH
Seguacuten los precios estipulados en el punto 52 voy a realizar unas plantillas de caacutelculo en funcioacuten
de todos los aspectos que pueden influir en mayor o en menor medida en nuestras ventas y que se
han mencionado a lo largo de todo el trabajo Mi estimacioacuten de ventas la voy a realizar a 5 antildeos
desarrollando por trimestres las comunidades que podemos captar
Ingresos estimados del 1ordmAntildeo
1ordm ANtildeO
1ordm Trim 2ordm Trim 3ordm Trim 4ordm Trim COM
Nordm VEC
TOTAL euroVecino
Ingresos 1ordm Antildeo SERVICIOS ud Euros ud Euros ud Euros ud Euros
Com con 3 serv 2 1600 euro 2 1600 euro 2 1600 euro 2 1600 euro 8 72 6400 euro 460800 euro
Comcon 4 serv 1 900 euro 0 000 euro 2 1800 euro 1 900 euro 4 80 3600 euro 288000 euro
Comcon 5 serv 1 1000 euro 1 1000 euro 000 euro 0 000 euro 2 200 2000 euro 400000 euro
14 12000 euro 1148800 euro
Se estima captar 14 comunidades obteniendo unos ingresos anuales de 11488euro
Ingresos estimados del 2ordmAntildeo
Se estima captar 10 comunidades maacutes haciendo un total de 24 comunidades y obteniendo unos
ingresos anuales de 24016euro
Ingresos estimados del 3ordmAntildeo
2ordm ANtildeO
TOTAL INGRESOS 1ordm Trim 2ordm Trim 3ordm Trim 4ordm Trim
COM Nordm
VEC TOTAL
euroVecino Ingresos 2ordmAntildeo SERVICIOS ud Euros ud Euros ud Euros ud Euros
Com con 3 serv
1 800 euro 1 800 euro 0 000 euro 1 800 euro 3 27 2400 euro 64800 euro 525600 euro
Comcon 4 serv
0 000 euro 1 900 euro 2 1800 euro 1 900 euro 4 80 3600 euro 288000 euro 576000 euro
Comcon 5 serv
2 2000 euro 0 000 euro 0 000 euro 1 1000 euro 3 300 3000 euro 900000 euro 1300000 euro
10 9000 euro 1252800 euro 2401600 euro
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Se estima captar 11 comunidades maacutes haciendo un total de 35 comunidades obteniendo unos
ingresos anuales de 32696 euro
Ingresos estimados del 4ordmAntildeo
4ordm ANtildeO TOTAL
INGRESOS 1ordm Trim 2ordm Trim 3ordm Trim 4ordm Trim COM
Nordm VEC
TOTAL euroVecino
Ingresos 4ordmAntildeo SERVICIOS ud Euros ud Euros ud Euros ud Euros
Com con 3 serv
2 1600 euro 0 000 euro 0 000 euro 1 800 euro 3 27 2400 euro 64800 euro 770400 euro
Comcon 4 serv
0 000 euro 1 900 euro 1 900 euro 1 900 euro 3 60 2700 euro 162000 euro 1026000 euro
Comcon 5 serv
0 000 euro 0 000 euro 0 000 euro 1 1000
euro 1 100 1000 euro 100000 euro 1800000 euro
7 6100 euro 326800 euro 3596400 euro
Se estima captar 7 comunidades maacutes haciendo un total de 42 comunidades obteniendo unos
ingresos anuales de 35964 euro
Por uacuteltimo los ingresos estimados del 5ordmAntildeo son
3ordm ANtildeO TOTAL
INGRESOS 1ordm Trim 2ordm Trim 3ordm Trim 4ordm Trim COM
Nordm VEC
TOTAL euroVecino
Ingresos 3ordmAntildeo SERVICIOS ud Euros ud Euros ud Euros ud Euros
Com con 3 serv
1 800 euro 2 1600 euro 1 800 euro 1 800 euro 5 45 4000 euro 180000 euro 705600 euro
Comcon 4 serv
2 1800 euro 0 000 euro 1 900 euro 1 900 euro 4 80 3600 euro 288000 euro 864000 euro
Comcon 5 serv
1 1000 euro 0 000 euro 1 1000 euro 0 000 euro 2 200 2000 euro 400000 euro 1700000 euro
11 9600 euro 868000 euro 3269600 euro
5ordm ANtildeO TOTAL
INGRESOS 1ordm Trim 2ordm Trim 3ordm Trim 4ordm Trim COM
Nordm VEC
TOTAL euroVecino
Ingresos 5ordmAntildeo SERVICIOS ud Euros ud Euros ud Euros ud Euros
Com con 3 serv
1 800 euro 0 000 euro 0 000 euro 1 800 euro 2 18 1600 euro 28800 euro 799200 euro
Comcon 4 serv
0 000 euro 1 900 euro 0 000 euro 0 000 euro 1 20 900 euro 18000 euro 1044000 euro
Comcon 5 serv
1 1000 euro 1 1000 euro 0 000 euro 0 000 euro 2 200 2000 euro 400000 euro 2200000 euro
5 4500 euro 446800 euro 4043200 euro
Fuente cuadros de ingresos estimados Elaboracioacuten propia
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Se estima captar 5 comunidades maacutes haciendo un total de 47 comunidades obteniendo unos
ingresos anuales de 40432 euro
Como se pueden ver en los cuadros anteriores los incrementos de las ventas se estiman de la
siguiente forma
El primer antildeo realizaremos una gran inversioacuten y por tanto mayor dedicacioacuten en promocionar los
servicios haciendo hincapieacute en conseguir una cartera de clientes base Por ellos el mayor
incremento se aprecia en el segundo antildeo A partir del 3ordm antildeo la campantildea promocional seraacute menor
y las comunidades iraacuten entrando poco a poco incrementando las ventas entre un 9 y un 12
A continuacioacuten voy a desarrollar un graacutefico estimado de evolucioacuten donde podemos ver la el
progreso tanto de los ingresos como del nuacutemero de comunidades gestionadas a lo largo de 5 antildeos
65 Descripcioacuten de los costes
A continuacioacuten voy a presentar los costes fijos de la empresa
- Alquiler del local 300euromes aportando dos meses de fianza iniciales
- Colegiacioacuten 1500euro el primer antildeo y el resto 600euro
- Programa informaacutetico 1060euro al antilde
- Seguro 200euromes
- Gastos de personal 600mes a media jornada
- Publicidad paacutegina web y promocioacuten en revistashellip
Fuente Elaboracioacuten propia
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CCOOSSTTEESS FFIIJJOOSS
COSTES FIJOS
ANtildeO 1 ANtildeO 2 ANtildeO 3 ANtildeO 4 ANtildeO 5
Gastos de personal 720000 euro 720000 euro 720000 euro 720000 euro 720000 euro
Programa informaacutetico 106000 euro 106000 euro 106000 euro 106000 euro 106000 euro
Alquiler 420000 euro 360000 euro 360000 euro 360000 euro 360000 euro
Seguro 20000 euro 20000 euro 20000 euro 20000 euro 20000 euro
Colegiacioacuten 150000 euro 60000 euro 60000 euro 60000 euro 60000 euro
Publicidad 20000 euro 20000 euro 10000 euro 10000 euro 10000 euro
Amortizaciones 954 euro 954 euro 954 euro 954 euro 954 euro
TOTAL 1531400 euro 1381400 euro 1371400 euro 1371400 euro 1371400 euro
COSTES VARIABLES
Tras plantear los costes fijos mostramos los costes variables de la empresa
COSTES VARIABLES
ANtildeO 1 ANtildeO 2 ANtildeO 3 ANtildeO 4 ANtildeO 5
Suministros 90000 euro 108000 euro 114000 euro 96000 euro 102000 euro
Desplazamiento (Gasolina) 6000 euro 8000 euro 8000 euro 8000 euro 8000 euro
Consumibles 300000 euro 200000 euro 100000 euro 50000 euro 10000 euro
TOTAL 396000 euro 316000 euro 222000 euro 154000 euro 120000 euro
66 Cuenta de resultados previsionales
A continuacioacuten se presenta la cuenta de resultados esperada Dicha cuenta muestra los resultados
de las operaciones durante un periodo de tiempo mostrando los ingresos obtenidos los gastos
incurridos y la ganancia o peacuterdida de Trufincas SL durante ese tiempo En nuestro caso 5 antildeos
Fuente Elaboracioacuten propia
Fuente Elaboracioacuten propia
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1Impuestos sobre beneficios En el antildeo 2015 el tipo de gravamen general se reduce del 30 al 25 de manera
progresiva es decir el 28 para el 2015 quedando determinado el 28 para el 2016 Para entidades de nueva creacioacuten
que realicen actividades econoacutemicas se mantiene el 15 para el primer periodo impositivo en el que se obtiene una
base impositiva y el siguiente
Como podemos observar el primer antildeo tenemos peacuterdidas pero a partir del segundo antildeo
empezamos a obtener beneficios Hay que tener en cuenta que los primeros antildeos tus gastos se
incrementan porque debes invertir maacutes en publicidad y promocioacuten Una vez que ya te hayas dado
a conocer y tengas maacutes o menos una estabilidad el objetivo es realizar un buen mantenimiento de
las comunidades existentes teniendo a los clientes contentos e ir captando maacutes poco a poco
El mundo de las comunidades muchas veces es el ldquoboca a bocardquo por eso realizar un trabajo
perfecto conllevaraacute la obtencioacuten de maacutes clientes sin necesidad de invertir todos los antildeos en
publicidad y promocioacuten
Antildeo 1 Antildeo 2 Antildeo 3 Antildeo 4 Antildeo 5
INGRESOS 1148800 euro 2401600 euro 3269600 euro 3596400 euro 4043200 euro
Ventas 1148800 euro 2401600 euro 3269600 euro 3596400 euro 4043200 euro
COSTES VARIABLES 396000 euro 316000 euro 222000 euro 154000 euro 120000 euro
Suministros 90000 euro 108000 euro 114000 euro 96000 euro 102000 euro
Desplazamiento (Gasolina) 6000 euro 8000 euro 8000 euro 8000 euro 8000 euro
Consumibles 300000 euro 200000 euro 100000 euro 50000 euro 10000 euro
COSTES FIJOS 1436000 euro 1286000 euro 1276000 euro 1276000 euro 1276000 euro
Gastos de personal 720000 euro 720000 euro 720000 euro 720000 euro 720000 euro
Programa informaacutetico 106000 euro 106000 euro 106000 euro 106000 euro 106000 euro
Alquiler 420000 euro 360000 euro 360000 euro 360000 euro 360000 euro
Seguro 20000 euro 20000 euro 20000 euro 20000 euro 20000 euro
Colegiacioacuten 150000 euro 60000 euro 60000 euro 60000 euro 60000 euro
Publicidad 20000 euro 20000 euro 10000 euro 10000 euro 10000 euro
Amortizaciones 954 euro 954 euro 954 euro 954 euro 954 euro
COSTES FIJOS Y AMORTIZACIONES 1531400 euro 1381400 euro 1371400 euro 1371400 euro 1371400 euro
RESULTADO BRUTO -683200 euro 799600 euro 1771600 euro 2166400 euro 2647200 euro
TOTAL DE INGRESOS FINANCIEROS 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
Gastos financieros 99800 euro 81735 euro 62769 euro 42856 euro 21950 euro
TOTAL GASTOS FINANCIEROS 99800 euro 81735 euro 62769 euro 42856 euro 21950 euro
RESULTADO FINANCIERO -99800 euro -81735 euro -62769 euro -42856 euro -21950 euro
BENEFICIO ANTES DE IMPUESTOS -783000 euro 717865 euro 1708831 euro 2123544 euro 2625250 euro
Impuestos sobre beneficios -219240 euro 201002 euro 256325 euro 318532 euro 393788 euro
BENEFICIO DESPUEacuteS DE IMPUESTOS -563760 euro 516863 euro 1452507 euro 1805012 euro 2231463 euro
Fuente Elaboracioacuten propia
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67 Previsiones de tesoreriacutea
A continuacioacuten voy a presentar la tesoreriacutea anualizada de la empresa
1ordm Antildeo 2ordm Antildeo 3ordm Antildeo 4ordm Antildeo 5ordm Antildeo
Cobros por ventas 11488 euro 24016 euro 32696 euro 35964 euro 40432 euro
TOTAL COBROS 11488 euro 24016 euro 32696 euro 35964 euro 40432 euro
Pago por costes variables 3960 euro 3160 euro 2220 euro 1540 euro 1200 euro
Pagos por los costes fijos 15314 euro 13814 euro 13714 euro 13714 euro 13714 euro
TOTAL PAGOS 19274 euro 16974 euro 15934 euro 15254 euro 14914 euro
Cash Flow Operativo -7786 euro 7042 euro 16762 euro 20710 euro 25518 euro
Inversiones 14842 euro 0 euro 0 euro 0 euro 0 euro
Impuesto sobre beneficio 0 euro -2192 euro 2010 euro 2563 euro 3185 euro
Intereses de deuda 998 euro 817 euro 628 euro 429 euro 219 euro
Pagos extraoperativos 15840 euro -1375 euro 2638 euro 2992 euro 3405 euro
Capital 13000 euro 0 euro 0 euro 0 euro 0 euro
Emisioacuten de deuda 20000 euro 0 euro 0 euro 0 euro 0 euro
Ingresos extraoperativos 33000 euro 0 euro 0 euro 0 euro 0 euro
Cash Flow extraoperativo 17160 euro 1375 euro -2638 euro -2992 euro -3405 euro
Deacuteficit Superaacutevit 9374 euro 8417 euro 14124 euro 17718 euro 22113 euro
Deacuteficit Superaacutevit Acumulado 9374 euro 17791 euro 31915 euro 49634 euro 71747 euro
Fuente Elaboracioacuten propia
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68 Balances de situacioacuten previsionales
A continuacioacuten voy a presentar el balance previsional del antildeo inicial
ACTIVO 1ordm ANtildeO Antildeo 2 Antildeo 3 Antildeo 4 Antildeo 5
ACTIVO NO CORRIENTE 2252817 euro 2850738 euro 4094384 euro 5732753 euro 7810622 euro
GASTOS DE ESTABLECIMIENTO 75000 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
INMOVILIZADO INMATERIAL 70667 euro 35333 euro 000 euro 000 euro 000 euro
Inmovilizado Inmaterial 106000 euro 106000 euro 106000 euro 106000 euro 106000 euro
Amortizacioacuten Acumulada (II) 35333 euro 70667 euro 106000 euro 106000 euro 106000 euro
INMOVILIZADO MATERIAL 1169750 euro 1036300 euro 902850 euro 769400 euro 635950 euro
Inmovilizado Material 1303200 euro 1303200 euro 1303200 euro 1303200 euro 1303200 euro
Amortizacioacuten Acumulada (IM) 133450 euro 266900 euro 400350 euro 533800 euro 667250 euro
INMOVILIZADO FINANCIERO 937400 euro 1779105 euro 3191534 euro 4963353 euro 7174672 euro
Inmovilizados Financieros 937400 euro 1779105 euro 3191534 euro 4963353 euro 7174672 euro
ACTIVO CORRIENTE 152161 euro 491345 euro 375441 euro 205238 euro 15122 euro
Existencias 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
Realizable 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
Disponible 152161 euro 491345 euro 375441 euro 205238 euro 15122 euro
TOTAL ACTIVO 2404978 euro 3342083 euro 4469825 euro 5937991 euro 7825744 euro
Activo
En el Activo corriente podemos ver los activos que podemos transformar en dinero con maacutes
facilidad Variacutea en funcioacuten de la produccioacuten de la empresa Algunas de las partidas son
inversiones que se deben financiar El activo no corriente se compone de la inversioacuten previa y
miacutenima que la empresa debe realizar Estos activos no suelen variar mucho de antildeo en antildeo
PASIVO 1ordm ANtildeO Antildeo 2 Antildeo 3 Antildeo 4 Antildeo 5
PATRIMONIO NETO 986240 euro 1503103 euro 2955609 euro 4760622 euro 6992084 euro
Capital social 1550000 euro 1550000 euro 1550000 euro 1550000 euro 1550000 euro
Reservas y peacuterdidas 000 euro -563760 euro -46897 euro 1405609 euro 3210622 euro
Resultado del ejercicio -563760 euro 516863 euro 1452507 euro 1805012 euro 2231463 euro
PASIVO NO CORRIENTE 1637978 euro 1637978 euro 1257891 euro 858838 euro 439872 euro
Financiacioacuten lp 1637978 euro 1637978 euro 1257891 euro 858838 euro 439872 euro
PASIVO CORRIENTE -219240 euro 201002 euro 256325 euro 318532 euro 393788 euro
Deudas con Proveedores 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
Financiacioacuten cp 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
HP por impuesto sobre beneficio -219240 euro 201002 euro 256325 euro 318532 euro 393788 euro
TOTAL PASIVO 2404978 euro 3342083 euro 4469825 euro 5937991 euro 7825744 euro
Fuente Elaboracioacuten propia
Fuente Elaboracioacuten propia
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Pasivo
El Pasivo nos dice quieacuten financia la empresa En eacutel distinguimos entre el Pasivo a corto plazo el
cual se debe devolver en un periodo menor a un antildeo y el Pasivo a largo plazo
Ademaacutes consta del patrimonio neto formado por el capital social y el resultado del ejercicio
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7 PLAN FINANCIERO
71 Caacutelculo de los Flujos de Caja
Por Flujo de Caja entendemos que es la diferencia entre el efectivo que se ingresa menos el
efectivo que sale de la empresa es decir hablamos solo de efectivo no de rentabilidad como se
explica en el siguiente apartado
A continuacioacuten voy a realizar el caacutelculo de los datos del Flujo de Caja para el primer antildeo de la
empresa
Antildeo 1 Antildeo 2 Antildeo 3 Antildeo 4 Antildeo 5
Resultado despueacutes de impuestos
-563760 euro 516863 euro 1452507 euro 1805012 euro 2231463 euro
+ Amortizaciones 95400 euro 95400 euro 95400 euro 95400 euro 95400 euro
+ Incrementos en impuestos pendientes
-219240 euro 201002 euro 256325 euro 318532 euro 393788 euro
- Adquisiciones de activo fijo
1484200 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
Flujo Neto de caja del proyecto
-2171800 euro 813265 euro 1804231 euro 2218944 euro 2720650 euro
Resultado despueacutes de impuestos
-563760 euro 516863 euro 1452507 euro 1805012 euro 2231463 euro
+ Amortizaciones 95400 euro 95400 euro 95400 euro 95400 euro 95400 euro
+ Incrementos en impuestos pendientes
-219240 euro 201002 euro 256325 euro 318532 euro 393788 euro
- Devolucioacuten neta de deuda -1637978 euro -1637878 euro -1637778 euro -1637678 euro -1637578 euro
- Adquisiciones de activo fijo
1484200 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
Flujo Neto de caja de Capital -533822 euro 2451143 euro 3442009 euro 3856622 euro 4358228 euro
Flujo Neto de caja de Capital acumulado
-533822 euro 1917321 euro 5359330 euro 9215952 euro 13574180 euro
A traveacutes de este estudio podemos analizar la liquidez de la empresa entendiendo por ello la
capacidad de hacer frente a las obligaciones existentes de corto plazo
Los Flujos de Caja del primer antildeo son negativos ya que el primer antildeo es cuando realizas la mayor
inversioacuten (Calcular el resto de antildeos para ver la evolucioacuten positiva)
72 Rentabilidad del proyecto
Fuente Elaboracioacuten propia
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41
A continuacioacuten voy a presentar y explicar los ratios de rentabilidad maacutes significativos
fundamentando dichos enunciados en la diferencia entre las ganancias menos los gastos
Rentabilidad econoacutemica Mide la rentabilidad que se obtiene de las inversiones de la empresa
mediante el desarrollo de su actividad dicho de otra manera mide la eficiencia con la que la
empresa gestiona los recursos que se han aportado
119929119942119951119957119938119939119946119949119946119941119938119941 119916119940119848119847119848119950119946119940119938 =119913119912119920119931
119912119914119931119920119933119926 119931119926119931119912119923
ANtildeO 1 ANtildeO 2 ANtildeO 3 ANtildeO 4 ANtildeO 5
Rentabilidad econoacutemica -033 021 038 036 034
La evolucioacuten de la rentabilidad econoacutemica de Trufincas en una previsioacuten de 5 antildeos seraacute
mayormente positiva Podemos ver un gran incremento del mismo hasta el tercer antildeo y como se
estabiliza en el antildeo cuarto y quinto Con esta evolucioacuten observamos la productividad de los
activos y la eficiencia de la empresa Claramente los primeros antildeos son claves para obtener
clientes y promocionarse a ello se debe la impactante subida Los antildeos restantes se obtiene una
rentabilidad menor debido a la estabilidad que se alcanza centraacutendose maacutes en mantener a los
clientes ya existentes y dejando al lado el trabajo comercial para captar a nuevos clientes
Si quisieacuteramos aumentar nuestra rentabilidad econoacutemica podriacuteamos aumentar la rotacioacuten de
activo vendiendo maacutes es decir captando nuevas comunidades y reduciendo nuestros costes
Cuanto mayor sea el valor de este ratio mayor seraacute el rendimiento de los activos
Rentabilidad financiera Es el beneficio neto dividido entre los recursos propios o dicho de otra
manera es la rentabilidad de los capitales invertidos
119929119942119951119957119938119939119946119949119946119941119938119941 119917119946119951119938119951119940119946119942119955119938 =119913119916119925119916119917119920119914119920119926 119925119916119931119926
119927119912119931119929119920119924119926119925119920119926 119925119916119931119926
ANtildeO 1 ANtildeO 2 ANtildeO 3 ANtildeO 4 ANtildeO 5
Rentabilidad Financiera -057 034 049 038 032
Trufincas tiene una rentabilidad financiera positiva a lo largo del tiempo Al igual que con la
rentabilidad econoacutemica el primer antildeo los resultados son negativos pero si analizamos la
evolucioacuten vemos que es positiva hasta el tercer antildeo y luego disminuye un poco casi
estabilizaacutendose La rentabilidad financiera es para las empresas con aacutenimo de lucro el ratio maacutes
importante ya que mide el beneficio neto generado en relacioacuten a la inversioacuten de los propietarios
de la empresa Cuanto maacutes alto sea el ratio menos recursos se utilizan para obtener el beneficio
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8 EVALUACIOacuteN ECONOacuteMICA DEL PROYECTO
81 Pay-back o Periodo de Retorno
Pay-back es un meacutetodo usado en la evaluacioacuten de inversiones y se define como el periodo de
tiempo que la empresa tardaraacute en recuperar la inversioacuten con las ganancias que generaraacute el negocio
Puede ser una cantidad de meses o antildeos
Vamos a tomar como inversioacuten inicial el importe de inversiones maacutes el fondo de maniobra
17959 euro + 9000euro haciendo un total de 26959euro
Antildeo 1 Antildeo 2 Antildeo 3 Antildeo 4 Antildeo 5
Cash flow neto anual -533822 euro 2451143 euro 3442009 euro 3856622 euro 4358228 euro
Cash flow neto acumulado -533822 euro 1917321 euro 5359330 euro 9215952 euro 13574180 euro
Podemos comprobar a traveacutes de los caacutelculos que acabamos de realizar que en el tercer antildeo
recuperamos la inversioacuten realizada
Con estos caacutelculos no se tiene en cuenta el valor temporal del dinero ademaacutes de que el Pay-back
solo se fija en los beneficios que hacen falta hasta cubrir el importe de la inversioacuten sin valorar los
ingresos que se pueden producir despueacutes
82 Valor Actual Neto (VAN)
El VAN es un indicador financiero que mide los flujos de los futuros ingresos que tendraacute el
proyecto Con ello podremos determinar si al descontar la inversioacuten inicial nos quedaraacute alguna
ganancia
En nuestro proyecto de inversioacuten se exige un desembolso inicial de 26959euro y se espera que se
va a generar beneficios entre el 1ordm y el 5ordm antildeo Vamos a aplicar un tipo de descuento del 10 La
foacutermula para el caacutelculo es la siguiente
Pay-back
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43
119933119912119925 =119933119957
(120783 + 119948)119957minus 119920 119946119951
En la siguiente tabla podremos ver el desglose de los flujos de caja correspondiente a cada
uno de los antildeos aplicando los datos mencionados anteriormente
ANtildeO DESEMBOLSO INGRESOS FLUJO DESCONTADO
0 -26959 0 -2695900 euro
1 0 -5338 euro -485293 euro
2 0 24511 euro 2025738 euro
3 0 34420 euro 2586032 euro
4 0 38566 euro 2634125 euro
5 0 43582 euro 2706117 euro
VAN 6770819 euro
Tras los caacutelculos podemos ver que el VAN es positivo por lo que la inversioacuten seriacutea aceptable
La ventaja de calcular el VAN es que dicho estudio tiene en cuenta el valor del dinero con el
tiempo El inconveniente del mismo es que los flujos de caja calculados son estimados ya es
una proyeccioacuten futura y es posible que se haya realizado una mal valoracioacuten del mismo
llevando a decisiones erroacuteneas
83 Tasa Interna de Rentabilidad (TIR)
Este meacutetodo consiste en calcular la tasa de descuento que hace 0 el Valor Actual Neto Es la tasa
maacutexima que puede tener un proyecto para que sea rentable La foacutermula para el caacutelculo es la
siguiente
119931119920119929 =119933119957
(120783 + 119922)119957minus 119920 119946119951 = 120782
Para ello vamos a calcular el VAN con varias tasas de rentabilidad y obtendremos un graacutefico para
ver de forma aproximada entre que tanto por cierto estaacute la tasa de descuento que estamos
buscando
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TASA INTERNA DE RETORNO
TASA DE DESCUENTO
VAN
0 10878280 euro
5 8579932 euro
10 6770819 euro
15 5328346 euro
20 4164676 euro
25 3215859 euro
30 2434642 euro
35 1785638 euro
40 1242013 euro
45 783185 euro
50 393195 euro
55 59551 euro
60 -227620 euro
Por todo lo dicho anteriormente y tras el graacutefico que mostramos vemos que la tasa de descuento
que buscamos estaacute entre el 55 y el 60 y tras aplicar los caacutelculos correspondientes nos sale la
siguiente TIR
TIR 56
Tras obtener los resultados vemos que la Tasa Interna de Retorno es superior a la tasa de
descuento que aplicamos (10) por lo que este proyecto es interesante realizarlo Si la tasa fuese
superior al 56 los resultados seriacutean negativos y la inversioacuten no seriacutea viable
(euro2000000)
euro000
euro2000000
euro4000000
euro6000000
euro8000000
euro10000000
euro12000000
0 10 20 30 40 50 60 70
TASA INTERNA DE RETORNO (TIR)
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9 ASPECTOS FORMALES DEL PROYECTO
91 Forma juriacutedica
Como hemos nombrado en puntos anteriores se ha decidido crear una Sociedad Limitada para dar
forma juriacutedica a la empresa
Los criterios que nos han condicionado a tomar esta decisioacuten son los siguientes
- Nuacutemero de socios Al ser una empresa pequentildea con dos socios y capital reducido hemos
pensado que esta es la mejor opcioacuten
- Responsabilidad del Socio En una Sociedad Limitada la responsabilidad de los socios
ante las deudas se la sociedad estaacute limitada al capital aportado
- Capital Social Se planteoacute la creacioacuten de una Sociedad Anoacutenima pero el desembolso
inicial es mayor ademaacutes de una mayor complejidad y gastos de gestioacuten
- Estructura de Direccioacuten y Gestioacuten La estructura es maacutes flexible que en otras sociedades
siendo menor el rigor formar en su organizacioacuten
92 Proteccioacuten Juriacutedica
Dada la actividad a realizar se contrataraacute un seguro para las actividades ademaacutes del seguro
obligatorio de responsabilidad civil
93 Medidas de prevencioacuten de riesgos laborales
Las instalaciones de la oficina contaraacuten con las medidas de seguridad e higiene referidas
principalmente a
- Sistemas contra incendios
- Instalaciones eleacutectricas
- Evacuacioacuten del edificio
- Calefaccioacuten y aire acondicionado
- Equipos mecaacutenicos
La normativa que regula los riesgos laborales es la siguiente Prevencioacuten de Riesgos Laborales
Ley 311995 de 8 de Noviembre y su modificacioacuten por la ley 542003 de 12de diciembre de
reforma del marco normativo de la prevencioacuten de Riesgos Laborales BOE nordm298 de 13 de
diciembre
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10 PLANIFICACIOacuteN TEMPORAL DE PUESTA EN MARCHA
El listado de traacutemites que vamos a realizar como emprendedores en el mundo de las
administraciones de fincas es el habitual de una empresa y no presenta ninguacuten elemento especiacutefico
determinado por el tipo de actividad salvo la opcioacuten y recomendacioacuten de disponer el tiacutetulo de
Administrador de Fincas colegiado para tener maacutes prestigio y credibilidad a la hora de prestar los
servicios
El listado de traacutemites que realizaremos seraacuten los siguientes
- Registro del dominio
- Inscripcioacuten en el colegio de Administradores de Aragoacuten
- Constitucioacuten de la Sociedad Limitada
- Declaracioacuten previa al inicio de la actividad
- Solicitud del preacutestamo
- Gestioacuten del alquiler del local
- Solicitud de licencia de obra
- Acondicionamiento del local
- Seleccioacuten de trabajador
- Solicitud de licencia de apertura
- Adquisicioacuten del equipamiento
- Inicio de campantildea promocional de apertura
- Inicio de la actividad
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11 CONCLUSIONES
El objetivo de este proyecto ha consistido en elaborar un plan de negocio viable Para ello ha
sido necesario realizar una serie de estudios financieros y anaacutelisis globales que puntualizaremos
a continuacioacuten
En primer lugar hemos presentado el plan de negocio a seguir Descripcioacuten del sector y empresa
creadora objetivos principales y datos iniciales del proyecto
Posteriormente hemos procedido a realizar un estudio de mercado y del entorno de la actividad
de la empresa Para el estudio del entorno hemos utilizado el anaacutelisis PESTE analizando cada uno
de sus componentes llegando a la conclusioacuten de que actualmente las dimensiones poliacuteticas nos
afectan negativamente considerando la poliacutetica de hoy en diacutea como restrictiva Lo mismo
podemos decir de la dimensioacuten econoacutemica La sociedad es un aspecto muy importante ya que
vivimos en una sociedad de tendencias Con respecto al aacutembito tecnoloacutegico y del medio ambiente
pienso que cada diacutea su evolucioacuten es mayor y ademaacutes disponemos de maacutes avances Para el anaacutelisis
del sector hemos utilizado las 5 fuerzas de Porter lo que ello conlleva un anaacutelisis de los clientes
proveedores competidores y competidores potenciales Hemos llegado a la conclusioacuten de que el
sector de las administraciones de fincas es atractivo ya que su acceso es faacutecil y asequible por lo
que resulta sencillo que nuevas empresas puedan competir con las ya existentes Presenta alto
poder de clientes y alto grado de rivalidad sin existir productos sustitutivos A traveacutes del anaacutelisis
DAFO hemos podido ver la situacioacuten que tienen este tipo de empresas destacando las
oportunidades amenazas fortalezas y debilidades
Tambieacuten hemos realizado un anaacutelisis de costes y de la zona de expansioacuten tomando el barrio
Parque Venecia como la zona idoacutenea para dar nuestros primeros pasos
Posteriormente hemos definido los servicios que realizaraacute la empresa junto a los factores del eacutexito
siendo estos ubicacioacuten de la empresa atencioacuten personalizada trabajo en equipo implantacioacuten y
seguimiento de la ley formacioacuten colegiacioacuten y tecnologiacutea
Otro punto que hemos tenido en cuenta y considero muy importante para un buen comienzo son
las acciones de marketing aplicadas Se realizaraacute buzoneo mailing y telemarketing Aplicar una
buena estrategia de marketing es fundamental para darnos a conocer y captar clientes
En cuanto al plan econoacutemico financiero destacar que la financiacioacuten total del proyecto asciende
a 35500euro de los cuales 20000euro los adquirimos a traveacutes de un preacutestamo bancario Establecemos
unos precios adecuados acordes con los establecidos por el Colegio de Administradores y
estimamos una evolucioacuten de los ingresos percibidos Seguacuten las tablas desarrolladas tendremos
una evolucioacuten progresiva Los primeros antildeos invertiremos en una fuerte estrategia de marketing
captando maacutes comunidades Con el paso de los antildeos las comunidades iraacuten entrando maacutes
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paulatinamente Dispondremos de una fuente de ingresos que debemos mantener por tanto el
trabajo se centraraacute maacutes en satisfacer a los clientes actuales ya que ellos seraacuten probablemente los
que nos acerquen a clientes potenciales
El primer antildeo partiremos de un beneficio despueacutes de impuestos negativo al igual que los flujos
de caja que cambiaraacuten a partir del segundo antildeo principalmente por el aumento de los ingresos
La evolucioacuten de las rentabilidad como hablamos en su apartado son positivas es importante que
ambas crezcan o se mantengan eso significaraacute que obtendremos beneficios con mayor facilidad
y que el rendimiento seraacute mayor
Seguacuten los caacutelculos obtenidos recuperaremos la inversioacuten al tercer antildeo y los datos obtenidos a
traveacutes del VAN y la TIR nos indican que el proyecto seraacute rentable
Considero a las Administraciones de Fincas unas de las profesiones maacutes desconocidas Pienso
que es muy sacrificada ya que debes mediar entre las disputas de los propietarios no existe un
horario fijo y las remuneraciones percibidas dependen de la cartera de clientes que poseas por lo
que debes ser un profesional para todo pero a pesar de todo ello pienso que se pueden llegar a
alcanzar muchas satisfacciones
Como podemos observar en los graacuteficos y caacutelculos anteriores en principio el proyecto no
presentaraacute problemas de solvencia por lo cual podemos decir que a priori demostraraacute tener
viabilidad financiera Si realizamos un trabajo oacuteptimo podremos llegar a alcanzar grandes
beneficios
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BIBLIOGRAFIA
Ley de Propiedad Horizontal
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Poblacioacuten 2012
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Poblacioacuten 2014
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Local
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[130041534]-[campaing]|[warehouse_rent_zaragoza]-[27813366]ampsource=299ampxts=352991
Preacutestamo ICO
httpwwwicoeswebicoico-empresas-y-emprendedores
Tablas de Amortizaciones
httpwwwagenciatributariaes
httpasesor-contableestablas-amortizacion-2015
Contratacioacuten internet
httpwwwmovistaresempresaspara-tu-oficinaconectividad-internetfichaempresas-
adslpid=PY-home3-NC
Impuesto sobre beneficios
httpwwwboeesbuscaractphpid=BOE-A-2014-12328
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Los clientes interesados en estos servicios suelen ser personas adultas que poseen una estabilidad
laboral y pueden afrontar las responsabilidades que acarrea la adquisicioacuten de una propiedad
Seguacuten el aacutembito en el que te muevas las edades de los clientes pueden variar Si trabajas en zonas
nuevas donde las viviendas estaacuten recieacuten construidas los propietarios seraacuten joacutevenes y por teacutermino
general deberaacutes enfrentarte a su sabiduriacutea Si por el contrario te mueves en zonas de la ciudad maacutes
asentadas donde las viviendas rondan entre los 50 y 80 antildeos tendraacutes una cartera de clientes maacutes
envejecida donde seguramente los propietarios desconozcan muchos aspectos del sector siendo
por ello menos exigentes en el terreno teacutecnico No obstante posiblemente requieran maacutes cercaniacutea
y paciencia a la hora de adaptar tu forma de trabajar y cambiarles de alguacuten modo el sistema que
hayan podido aplicar durante antildeos atraacutes
Todos ellos suelen exigir a su administrador que resuelva los problemas de la comunidad de
forma inmediata profesional y eficaz Para mantenerlos satisfechos es fundamental estar siempre
pendiente de ellos y a su disposicioacuten llevando todas las gestiones al diacutea y subsanando todas las
incidencias e impedimentos que vayan surgiendo
Proveedores
En este caso consideramos proveedores a los gremios con los que trabajamos diacutea a diacutea En una
comunidad hay una serie de gastos fijos (lo que conlleva trabajar con unos proveedores fijos) que
praacutecticamente tienen todas las comunidades y otra serie de gastos extra que van surgiendo seguacuten
las necesidades de cada comunidad
Por proveedores fijos entendemos
- Empresa de ascensores
- Empresa de energiacutea eleacutectrica
- Ayuntamiento (Suministro de agua)
- Empresa de limpieza
- Empresa de extintores
Proveedores en funcioacuten de los gastos ocasionados Los principales gremios son
- Cerrajeriacutea
- Fontaneriacutea
- Electricidad
- Desinsectacioacuten
- Albantildeileriacutea
- Etc
Por teacutermino general la mayoriacutea de las administraciones de fincas trabajan siempre con el mismo
rango de gremios ya que el tener unos proveedores de confianza con los que poder trabajar facilita
mucho las cosas Los propietarios son los que eligen el gremio que va a trabajar en cada
comunidad por ello es necesario que los administradores dispongan de maacutes de un gremio de
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confianza En el caso de que alguacuten propietario presente gremios por su cuenta hay que tenerlos
en consideracioacuten al fin y al cabo en la administracioacuten se aconseja de lo que podriacutea ser mejor pero
las decisiones finales siempre las toman el presidente o propietarios
Puedo destacar que hoy en diacutea hay mucha competencia entre los distintos proveedores ademaacutes
de que ha ido aumentado en la misma proporcioacuten que la crisis econoacutemica Las empresas muy
especiacuteficas han tenido que ampliar los servicios para poder abarcar maacutes campos llegando a prestar
todos los servicios principales de reparacioacuten (fontaneriacutea electricista albantildeileriacuteahellip)
Competidores
Este sector se puede enfocar desde varios puntos de vista
- Puedes especializarte solo y exclusivamente en comunidades
- Puedes complementar el trabajo de comunidades con otro tipo de servicios
Hay quien piensa que la forma de diferenciarse de la competencia es ampliando servicios
Debemos saber que existen empresas especializadas en otras gestiones que complementan sus
servicios con el negocio de las comunidades y por tanto son fiel competencia de las empresas
cuya dedicacioacuten exclusiva son las administraciones de fincas Estas empresas son
- Inmobiliarias Unen dos actividades con un volumen de ingresos complementario A
traveacutes de la inmobiliaria se pueden ofrecer grandes beneficios Al unirlo con
administracioacuten de fincas se puede aportar solidez al negocio
- Gestoriacuteas Aprovechan los conocimientos adquiridos y la cartera de clientes creada para
ofrecerles otros servicios complementarios
- Despacho de abogados Para diferenciarse del resto pueden asociarse con un letrado De
esta forma ofrecen asistencia judicial a los clientes
Yo opto por la especializacioacuten exclusiva en comunidades Hay otras formas de diferenciarse de
la competencia ofrecer un trato personalizado y eficiente a los clientes realizar un trabajo raacutepido
y de calidad y ofrecer una tabla de precios asequibles
Este sector se mueve en torno a las PYMES La mayoriacutea de empresas especializadas en el tema
son empresas familiares o pequentildeas empresas por lo que un punto importante a tener en cuenta
es elegir bien el lugar donde se van a ofrecer los servicios y estudiar la competencia existente
Competidores potenciales
Por competidores potenciales entendemos aquellos empresarios o empresas que quieren entrar en
el sector de las administraciones de fincas El aumento de estos competidores dependeraacute del grado
de atractivo que tenga dicho sector
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En el caso de las barreras de entrada pienso que puede jugar en contra ya que para poder ser
administrador de fincas no se exigen muchos requisitos (tener una titulacioacuten universitaria o ser
titulado en Administracioacuten de Fincas) y la inversioacuten no es muy elevada ademaacutes de que no se
necesita tecnologiacutea muy especiacutefica ni costosa al menos al inicio del proyecto
El aspecto con el que podemos destacar del resto es mostrando nuestra transparencia y lealtad
haciendo constar que nosotros somos gestores y asesores pero que la uacuteltima palabra siempre es
del presidente Muchas administraciones de fincas no son todo lo legales y transparentes que
deberiacutean ser Alguacuten ejemplo de ello seriacutea la existencia de una cuenta conjunta donde se realicen
las operaciones monetarias de todas las comunidades o el aporte por parte del administrador de
sus propios gremios
LAS 5 FUERZAS DE PORTER
Una vez desarrollados todos los componentes vamos a realizar el anaacutelisis de las cinco fuerzas de
Porter Este anaacutelisis es una herramienta de gestioacuten que permite analizar la empresa a traveacutes del
sector de las administraciones de fincas De esta forma conseguiremos un mejor anaacutelisis del
entorno al que pertenece la empresa y en base a ello podremos disentildear estrategias que permitan
aprovechar las oportunidades y hacer frente a las amenazas
A continuacioacuten voy a desarrollar el esquema que posteriormente explicareacute punto por punto
Competidores en el sector
de las Administraciones de
Fincas
Rivalidad entre los
competidores
Proveedores Compradores
Sustitutivos
Competidores
potenciales
Amenaza de nuevos ingresos
Poder de negociacioacuten con los
proveedores
Poder de negociacioacuten de los clientes
Amenaza de productos sustitutivos
Fuente Elaboracioacuten propia
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PODER NEGOCIADOR CON CLIENTES
Este apartado hace referencia al poder que tienen los consumidores para obtener buenos precios
y condiciones Podemos destacar los siguientes aspectos
- No existe concentracioacuten de clientes debido a las diversas opciones que tienen en el mercado
por lo que los clientes estaacuten muy repartidos
- Tiene un importante poder de negociacioacuten ya que el coste que le supone al cliente los
servicios no es muy elevado por lo tanto cambiar de administrador no les supondriacutea mucho
- Los servicios prestados son todo lo diferenciado que el administrador quiera ser ya que es
eacutel quien presta los servicios decide el meacutetodo de gestioacuten
- En cuanto a la importancia de los servicios prestados es vital ya que sobre todo en las
comunidades grandes la autogestioacuten es un trabajo muy complicado
- Existe un riesgo ya que no cumplir con los servicios pactados puede llevar a la resolucioacuten
del contrato
PODER NEGOCIADOR CON PROVEEDORES
Existe un gran poder de negociacioacuten con los proveedores ya que actualmente disponemos de
muacuteltiples empresas dedicadas al mantenimiento o reparacioacuten de comunidades Son los
proveedores de nuestros clientes pero de alguacuten modo recae su buena o mala gestioacuten sobre el
administrador El tener un abanico muy grande de proveedores nos permite poder usar maacutes
criterios de eleccioacuten y si no quedamos conforme con alguno de ellos podemos contar con otro
distinto para la proacutexima gestioacuten
RIVALIDAD ENTRE COMPETIDORES
El sector de las administraciones de fincas se caracteriza hoy en diacutea por poseer muchas empresas
que compiten entre siacute por lo que no hay ninguna que domine el mercado Principalmente
compiten por los precios generando menos beneficios y llegando a un punto donde el sector se
veraacute perjudicado rechazando la entrada de nuevas empresas
Este sector ademaacutes de competir en precios compite en publicidad innovacioacuten calidad del
serviciohellip por lo que se debe estar ldquoal pie del cantildeoacutenrdquo sin dejar al margen ninguacuten aspecto
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AMENAZA DE ENTRADA DE NUEVOS COMPETIDORES
En este sector se aprecia que el coste de inversioacuten inicial es bajo por ello la llegada de empresas
en participar en el mismo seraacute maacutes grande y raacutepida sin encontrar grandes barreras de entrada
Hago una puntualizacioacuten en este apartado y es que las empresas que llevan tiempo en el sector
generalmente estaacuten consolidadas teniendo una amplia cartera de clientes que se han ganado con
el paso del tiempo generalmente pertenecientes a la misma zona
Considero que es un sector contestable ya que los precios dependen del nivel competitivo del
sector sin que influya el nuacutemero de empresas que existan en el sector
AMENAZAS DE POSIBLES PRODUCTOS SUSTITUTIVOS
En este sector no considero que existan productos sustitutivos ya que el servicio que prestamos
no se puede ofrecer de otra forma Siacute lo pueden ejercer otras personas como abogados gestoriacuteas
de empresas o los propios presidentes pero los servicios que se vayan a prestar no seraacuten los
mismos
CONCLUSIOacuteN DEL ENTORNO ESPECIacuteFICO
El sector de las administraciones de fincas tiene
o Poder de clientes ALTO
o Poder de proveedores ALTO
o Grado de rivalidad ALTO
o Amenaza de entradas ALTO
o Amenaza de sustitutos BAJO
Al aplicar las cinco fuerzas de Porter al sector de las Administraciones de Fincas podemos
concluir que es atractivo ya que acceder a eacutel es faacutecil y econoacutemico por lo que resulta sencillo que
nuevas empresas puedan competir con la ya existentes He de antildeadir que el camino para llegar al
nivel de las empresas competidoras ya constituidas no es faacutecil ya que las empresas posicionadas
en este sector han ldquomarcado su territoriordquo por decirlo de alguna manera e igualarlas requiere un
tiempo
Presenta alto poder de clientes y alto grado de rivalidad sin existir productos sustitutivos
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24 Anaacutelisis DAFO
Con toda la informacioacuten recopilada en los anteriores anaacutelisis vamos a obtener un resumen de lo
que seriacutea el anaacutelisis estrateacutegico donde veremos la situacioacuten en la que se encuentra este tipo de
empresas para disentildear el plan estrateacutegico a seguir
Antes de tomar cualquier decisioacuten estrateacutegica es imprescindible realizar un diagnoacutestico de la
empresa para ello realizaremos un anaacutelisis DAFO que es el meacutetodo maacutes sencillo y eficaz Con
ello obtendremos conclusiones acerca de coacutemo aprovechar los puntos fuertes de la empresa y las
oportunidades del entorno y de coacutemo corregir las debilidades de la empresa y protegerse contra
las amenazas externas
OPORTUNIDADES
- La entrada de nuevos meacutetodos de comunicacioacuten maacutes raacutepidos y eficaces ha hecho que
comunidades de elevados vecinos donde la media de edad esteacute entorno a los 60 antildeos
hayan tenido que recurrir a un administrador para que realice todas las gestiones
simplemente por desconocimiento
- Desde que llegoacute la crisis econoacutemica los recibos pendientes y las deudas han aumentado
Esta situacioacuten ha hecho que la mayoriacutea de las comunidades tengan propietarios con
deudas pendientes y que por ello deban tomar medidas judiciales desconociendo el
procedimiento a seguir Esta situacioacuten ha hecho que cuenten con administradores para
solucionarles dichos problemas
AMENAZAS
- Competidores El sector de las administraciones de fincas es un sector que no ha sufrido
mucha caiacuteda con la crisis sobre todo en comunidades muy grandes es imprescindible
tener un administrador Esto ha conllevado la apertura de muchas oficinas de este sector
- Los precios estipulados hoy en diacutea son muy bajos
- Captacioacuten de clientes
- Crecimiento lento del mercado
FORTALEZAS
- Las empresas especializadas en fincas son empresas maacutes formadas en el sector que
gestoriacuteas geneacutericas o incluso abogados
- Ofrecer calidad y honestidad son los puntos maacutes importantes a la hora de formar una
empresa con estas caracteriacutesticas Que los gremios los escojan los vecinos que las
compantildeiacuteas de seguros sean externas y que todo se haga con el consentimiento y firma
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del presidente son algunos de los aspectos que mi empresa tendraacute y asiacute destacaremos
respecto a la competencia
- Organizacioacuten y orden Llevarlo todo al diacutea
- Comunicacioacuten con el equipo de trabajo
DEBILIDADES
- Dificultades para captar los primeros clientes
- Llegar a trabajar con una comunidad muy problemaacutetica donde el beneficio adquirido por
ella no cubra el coste producido
- Falta de experiencia a la hora de tomar las riendas del negocio
- Falta de habilidades a la hora de reaccionar con seguacuten queacute propietarios
25 Anaacutelisis de costes
Es importante que diferenciemos entre costes fijos y costes variables
Por costes fijos entendemos aquellos que son independientes al volumen de produccioacuten es
decir se deben pagar sin importar los servicios que la empresa preste Corresponden a factores
que no se consumen o sea no se destruyen de una vez si no que son utilizados durante varios
antildeos
- Estos costes seraacuten entre otros
- Programa informaacutetico
- Alquiler
- Mobiliario
- Publicidad
- Colegiacioacuten
- Seguro
- Amortizaciones
Por otro lado los costes variables como su nombre indica variacutean al modificar el volumen de
unidades productivas En este caso variacutean en funcioacuten de los servicios prestados Estos costes
seraacuten entre otros
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- Salarios
- Suministros
26 Anaacutelisis del Mercado ndash Zona de expansioacuten
A continuacioacuten voy a analizar la situacioacuten de la poblacioacuten en la zona donde vamos a instalarnos
ya que es un aspecto muy importante a la hora de establecer unos precios y tambieacuten conocer la
evolucioacuten que puede llegar a tener la empresa
Parque Venecia
Para poder analizar la evolucioacuten de la poblacioacuten de Parque Venecia al ser una zona que se
encuentra hoy en diacutea parcialmente ocupada y en fase de construccioacuten los datos reales nos
serviriacutean de poco por ello voy a coger los datos que se han estimado en un estudio de previsioacuten
de necesidades educativas realizado por el Ayuntamiento de Zaragoza Podemos ver un poco la
evolucioacuten esperada del barrio ya que al ser una zona en construccioacuten los datos actuales tienen un
margen de antildeos muy reducido y los caacutelculos que pudieran hacerse respecto a esos pocos antildeos no
seriacutean fiables
En este estudio toman un espacio temporal desde 2013 hasta 2022
Para obtener estos datos se han basado en las juntas de compensacioacuten de Parque Venecia padroacuten
de poblacioacuten manzana a manzana planes urbaniacutesticos etc
Seguacuten toda la informacioacuten mencionada anteriormente el nuacutemero de viviendas estimadas de
construccioacuten son las siguientes
Fuente Ayuntamiento de Zaragoza Fuente Ayuntamiento de Zaragoza
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Torrero ndash La Paz
Seguacuten los datos Demograacuteficos del Padroacuten Municipal presentado por el Ayuntamiento de Zaragoza
en el antildeo 2014 la poblacioacuten en el barrio Torrero - La Paz es de 37843 cuando en el antildeo 2012 era
de 37730 Adjunto cuadro
Es un distrito consolidado situado a las afueras de Zaragoza en la parte sur Siempre ha tenido su
encanto y prestigio especialmente por las zonas verdes Los Pinares de Venecia Pero actualmente
Torrero - La Paz sale del distanciamiento histoacuterico gracias a los cinturones de circunvalacioacuten que
rodean la ciudad acercaacutendolo al resto de la ciudad Ademaacutes la construccioacuten en su entorno del
complejo de ocio ldquoPuerto Veneciardquo le ha dado ldquoluz y vidardquo a la zona
Fuente Ayuntamiento de Zaragoza
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3 ACTIVIDAD DE LA EMPRESA
31 Definicioacuten del servicio que realizaraacute la empresa
La empresa Trufincas prestaraacute los siguientes servicios
- Velar por el buen reacutegimen de la casa sus instalaciones y servicios
- Realizar un seguimiento contable de todos los ingresos y gastos de la finca
- Preparar el plan de ingresos y gastos perioacutedicos o anuales
- Atender a la conservacioacuten de las infraestructuras
- Ejecutar los acuerdos en materia de obras efectuar los pagos y realizar los cobros
- Ejercer como Secretario en las correspondientes juntas ordinarias y extraordinarias en el
caso que proceda custodiando la documentacioacuten
- Llevar a cabo aquellas atribuciones que le confiera la junta de propietarios
- Asesorar a la comunidad
- Controlar los proveedores
- Dar cuenta de siniestros a las compantildeiacuteas de seguros
- Ocuparse de las relaciones laborales con los empleados de las fincas aplicando las
normas de convenio y las modalidades contractuales maacutes favorables
- Practicar las liquidaciones o modelos tributarios que fiscalmente procedan
- Toma de decisiones sobre aquellos propietarios que se ausentan de los pagos
- El mantenimiento de la convivencia entre los componentes o propietarios de la
comunidad
Ademaacutes de todo lo nombrado anteriormente se deberaacuten cumplimentar todas las obligaciones que
involucran al inmueble como revisiones de ITE asiacute como informar y cuando proceda tramitar la
solicitud de ayudas o subvenciones a las que pueda tener derecho el edificio en los casos de
rehabilitacioacuten u obras mayores
32 Factores claves del eacutexito
Los factores claves para el eacutexito estaacuten determinados por los siguientes elementos
-- Ubicacioacuten de la empresa La empresa estaraacute situada en una zona nueva de Zaragoza
Parque Venecia Es una zona joven que estaacute por explotar junto al centro comercial maacutes
popular de la ciudad A la mayoriacutea de las viviendas de nueva construccioacuten se les suele
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asignar un administrador de forma aleatoria y cuando ya hay un grupo de vecinos
considerable viviendo en el edificio suelen buscar a un nuevo administrador
-- Atencioacuten personalizada Pretendemos captar nuevos clientes con este meacutetodo y ademaacutes
fidelizarlos Para ello se atenderaacute a toda persona que tenga cualquier problema dejaacutendolos
satisfechos
-- Trabajo en equipo Aunque inicialmente seremos pocos en la plantilla habraacute
comunicacioacuten e incluso nos reuniremos varias veces por semana para comentar las
gestiones maacutes importantes que se han realizado De esta forma todos estamos al diacutea y en
caso de que falte alguno sabemos solventar los problemas
- Implantacioacuten de la Ley Orgaacutenica de Proteccioacuten de Datos (LOPD)
- Formacioacuten Todo el personal de la empresa tendraacute una formacioacuten acorde con su puesto
de trabajo y complementaria con la de los demaacutes trabajadores En Trufincas SL
realizaremos cursos tanto los socios como la empleada sobre la gestioacuten del programa que
vamos a utilizar
- Utilizacioacuten de los soportes teacutecnicos maacutes avanzados Trufincas SL dispondraacute de los
programas maacutes adecuados y competitivos para ser maacutes eficientes y eficaces en el trabajo
Usaremos Gesfincas y Gesinedi
- Colegiacioacuten Uno de los requisitos que considero imprescindible para mi nuevo proyecto
es la colegiacioacuten Estar colegiado no es obligatorio para poder llevar la gestioacuten de
comunidades pero si te permite ganar un prestigio respecto a los clientes y darles maacutes
seguridad a la hora de la eleccioacuten
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4 PROCESO DE PRESTACIOacuteN DEL SERVICIO
41 Determinacioacuten del proceso de prestacioacuten del servicio
Actividad Contable
En primer lugar la comunidad cliente deberaacute entregarnos toda la documentacioacuten de la comunidad
(Facturas emitidas facturas recibidas cierres contables CIF de la comunidad listado de
propietarios con sus coeficientes nordm de cuenta de la comunidad documentacioacuten bancariahellip) y
nosotros procederemos a introducir toda la informacioacuten en nuestra base de datos
Una vez que esteacute la comunidad puesta al diacutea cambiaremos la domiciliacioacuten de todos los
proveedores con el fin de recibir nosotros la documentacioacuten evitando incomodar al presidente
cada vez que llegue una factura
Realizaremos balances trimestrales de todas las comunidades enviaacutendoselas a cada propietario
En cuanto al cierre del ejercicio las cuentas se cerraraacuten al comienzo del mes posterior al cierre
mismo mes en el cual se realizaraacute la junta general ordinaria donde se expondraacuten dichas cuentas
se presentaraacute un nuevo presupuesto para el proacuteximo ejercicio y se cambiaraacute el turno de los
presidentes entre otras gestiones Ademaacutes de las juntas ordinarias se convocaraacuten tantas
extraordinarias como me soliciten los clientes de cada comunidad
Actividad Fiscal
El personal de Trufincas SL presentaraacute antes de finalizar el periodo voluntario (20 de Abril 20
de Julio y 20 de Octubre) los modelos correspondientes de IVA IRPF y otros impuestos
aplicables
Las presentaciones se pueden realizar telemaacuteticamente con la firma digital de la empresa o
presentando en persona el modelo en el banco
42 Niveles de tecnologiacutea aplicados en los procesos
Tecnologiacutea aplicada a la gestioacuten
La empresa contaraacute con diversos programas de gestioacuten (Gesfincas y Gesinedi) como herramientas
tecnoloacutegicas fundamentales de gestioacuten de la empresa
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Tecnologiacutea de Informacioacuten y Comunicacioacuten (TICs)
Finalmente como uacuteltimo factor tecnoloacutegico se incidiraacute especialmente en las TICs como factor a
tener en cuenta en el desarrollo tecnoloacutegico de la empresa
- Paacutegina web La web de Trufincas SL constaraacute de apartados geneacutericos quienes somos
servicios que ofrece medios teacutecnicos de los que se dispone ubicacioacuten contacto etc
Ademaacutes constaraacute con un gestor de contenidos que permita la modificacioacuten eliminacioacuten
y ampliacioacuten de los mismos asiacute como de la estructura y disentildeo de la paacutegina Finalmente
nos ocuparemos de que se ubique en un buen puesto en los buscadores
Tambieacuten dispondraacute de un apartado solo para clientes donde los propietarios podraacuten
meterse cuando quieran a traveacutes de unas claves y eacutestos podraacuten ver el estado econoacutemico
de la comunidad y los comunicados que se publiquen
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5 LA COMERCIALIZACIOacuteN DEL SERVICIO
51 Acciones de promocioacuten
Un punto muy importante a la hora de estimar las ventas es aplicar un buen plan de marketing ya
que las ventas en muchas ocasiones es resultado de las acciones de marketing aplicadas
En mi caso por un lado aplicareacute el marketing directo siendo este un sistema interactivo que utiliza
uno o maacutes medios de comunicacioacuten para obtener una respuesta en un puacuteblico objetivo Yo usareacute
los siguientes medios
- Buzoneo como su nombre indica consiste en hacer llegar a todos los domicilios de
una zona de intereacutes un folleto especialmente disentildeado para conseguir una respuesta
o Este sistema tiene una amplia difusioacuten su coste es bajo y la respuesta es
inmediata Buzonear por todas las comunidades de los alrededores es una buena
forma de darnos a conocer
- Mailing Consiste en enviar por correo electroacutenico o por correo postal informacioacuten
publicitaria junto con una carta personalizada
o En este caso vamos a redactar cartas personalizadas a presidentes que tengamos
localizados y sobre todo que esteacuten descontentos con el administrador actual
- Telemarketing Consiste en usar el teleacutefono o cualquier otro medio de comunicacioacuten
para contactar con clientes potenciales y comercializar los productos o servicios
o Para poder promocionar la administracioacuten de fincas procederemos a publicarnos
en el perioacutedico y en la revista de Parque Venecia
Estimar la demanda es otro punto a favor para planificar las ventas futuras Es decir estimar la
demanda potencial (personas que podriacutean comprar los productos) la demanda objetivo (a cuaacutentos
de ellos quieres llegar) y la demanda efectiva (el porcentaje de la demanda objetivo que pueden
convertirse en clientes)
La capacidad maacutexima es otro aspecto a tener en cuenta esto se consigue analizando cual es la
cantidad maacutexima que podriacutea llegar a vender si los clientes aparecen De esta forma podremos
conocer hasta doacutende puede llegar el negocio con la infraestructura actual
Localizacioacuten A la hora de posicionarnos en una zona hemos decidido situarnos en la zona de
Parque Venecia por que como he mencionado anteriormente es una zona nueva donde la mayoriacutea
de viviendas el administrador es el propio constructor y necesitan un cambio o una persona que
se dedique exclusivamente a ello
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52 Determinacioacuten del precio de venta
Los honorarios de un Administrador de fincas variacutean en funcioacuten de los servicios que preste a la
comunidad ya que no es lo mismo que la comunidad tenga una escalera de 12 vecinos o que esteacute
formada por 8 escaleras con 40 vecinos cada una Ademaacutes hay comunidades que disponen de
conserje piscina zonas comuneshellip todo esto tiene un mantenimiento maacutes costoso que una
pequentildea comunidad por lo que los precios seraacuten mayores
Por todo lo dicho anteriormente no existe una tarifa fija ya que el profesional es libre de establecer
sus honorarios en funcioacuten de la oferta la demanda y del lugar donde ejerza No obstante el
Colegio de Administradores de Fincas tiene establecidas unas cantidades por diferentes servicios
de manera que se calculan los honorarios del administrador multiplicando cada importe especiacutefico
por el servicio correspondiente que tuviera la comunidad (nuacutemero de viviendas ascensores
plazas de garaje trasteros calefaccioacuten y aire acondicionado centralizados bombas de presioacuten
portales porteriacutea conserjeriacutea vigilancia jardinero limpieza piscina jardines zonas deportivas
locales comerciales etc)
Para una comunidad media el Colegio de Administradores sugiera cobrar al mes 38euro por hora de
dedicacioacuten pero la pregunta eshellip iquestCuaacutentas horas se dedican a cada comunidad
La siguiente tabla ha sido realizada con arreglo a los caacutelculos realizados por el Colegio de
Administradores tomando como base un miacutenimo de 9 viviendas y 3 servicios
Fuente Colegio de Administradores de Fincas
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Voy a explicar la tabla anterior a traveacutes de un ejemplo
Para una comunidad de 30 viviendas con 7 servicios seguacuten la tabla expuesta nos resultariacutean
1415 horas que multiplicadas por los 38euro aconsejados nos dariacutean 53770euromes
En mi caso los precios que voy a fijar seraacuten en funcioacuten de los servicios prestados y del nuacutemero
de viviendas A continuacioacuten adjunto tabla orientativa de precios que voy a establecer
Ejemplo
SERVICIOS
PRESTADOS euro por vivienda Nordm VECINOS PRECIO AL MES
3 800 euro 9 7200 euro
4 900 euro 20 18000 euro
5 1000 euro 100 100000 euro
En cuanto al precio de las juntas la reunioacuten anual ordinaria seraacute gratuita y en caso de que haya
que hacer alguna reunioacuten extraordinaria a lo largo del antildeo tendraacute un coste de 100euro
53 Poliacutetica de cobros y pagos
La poliacutetica de cobros y pagos es la habitual en el sector los cobros se hacen a final de mes y los
pagos al contado yo a final de mes
Esto permitiraacute tener una tesoreriacutea saneada
Tabla de precios
SERVICIOS PRESTADOS euro por vivienda
3 800 euro
4 900 euro
5 1000 euro
Fuente Elaboracioacuten propia
Fuente Elaboracioacuten propia
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6 PLAN ECONOacuteMICO FINANCIERO
61 Inversioacuten Inicial y fondo de Maniobra del proyecto
El punto de partida de este proyecto empresarial es la ubicacioacuten del inmueble situado en Parque
Venecia en Zaragoza Al ser el inmueble alquilado las principales partidas de inversiones
corresponden a la adquisicioacuten del inmovilizado material entre lo que destaca el equipamiento
informaacutetico que supondraacute el desembolso maacutes importante
Presentamos en este punto el total de inversiones previstas para los cinco primeros antildeos de
actividad
Gastos de constitucioacuten
Hemos decidido crear una Sociedad de Responsabilidad Limitada Los pasos que debemos seguir
junto con el coste de los mismos son
- Registrar el nombre de la empresa en el Registro Mercantil solicitando el certificado
negativo de denominacioacuten social Coste unos 12euro
- Abrir una cuenta bancaria con el nombre de la empresa e ingresar el capital miacutenimo inicial
obligatorio 300006euro Coste del certificado bancario unos 375euro
- Redactar los Estatutos Sociales
- Escritura puacuteblica de la Constitucioacuten de la Sociedad Es un traacutemite obligatorio para la
posterior inscripcioacuten en el Registro Mercantil Coste del notario en torno a los 325euro
- Obtencioacuten del CIF Mod 036 Coste 180euro
- Darse de alta en el IAE
- Declaracioacuten censal IVA
- Inscripcioacuten en el Registro Mercantil 135euro
Superados estos traacutemites la creacioacuten de la Sociedad Limitada ya es efectiva Sin embargo para
que eacutesta pueda iniciar su actividad es necesario completar una serie de obligaciones con la
Seguridad Social y el Ayuntamiento de la localidad donde hayas fijado la direccioacuten social de tu
empresa tales como el alta en el Reacutegimen Especial de Trabajadores Autoacutenomos la solicitud
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del nuacutemero de patronal en caso de ir a contratar trabajadores o la solicitud de la Licencia de
apertura
Inmovilizado Inmaterial
Aplicaciones Informaacuteticas
Para realizar todos los trabajos administrativos voy a contratar dos programas Gesfincas
y Gesinedi De Gesfincas contrataremos el moacutedulo Horizontal en que va incluido el de
contabilidad ya que seraacuten los que vayamos a usar diariamente Por el momento contratareacute
dos puestos ascendiendo todo a 675euro Gesinedi es el programa de gestioacuten para llevar todas
las incidencias diarias que ocurren en la comunidad Este moacutedulo ascenderaacute a 385euro
Inmovilizado Material
Construcciones
Para la rehabilitacioacuten del local tendremos los siguientes gastos Proyecto de obra y
apertura obras de acondicionamiento y licencias asciendo a un total de unos 4450euro
Mobiliario
Decidimos comprar mobiliario para montar una pequentildea recepcioacuten dos despachos con
dos mesas sillas y estanteriacuteas junto a una pequentildea decoracioacuten en ellos Estimo gastar en
torno a 6000euro
Equipos para procesos de informacioacuten
Adquirimos dos ordenadores Lenovo C560 Full HD 89900euro cada uno comprado en
Mediamarkt
Una impresora empresarial cuyo coste asciende a 78400euro CANON MF9220CDN
DUPLEXREDFAX
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Cuadro Resumen
ANtildeO 1 ANtildeO 2 ANtildeO 3 ANtildeO 4 ANtildeO 5
Gastos de constitucioacuten y primer establecimiento
Gastos de constitucioacuten 750 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
TOTAL GASTOS CONSTITUCIOacuteN 750 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
Inmovilizado Inmaterial
Aplicaciones informaacuteticas 1060 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
TOTAL DE INMOVILIZADO INMATERIAL 1060 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
Inmovilizado Material
Construcciones 4450 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
Mobiliario 6000 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
Equipos para procesos de informacioacuten 2582 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
TOTAL DE INMOVILIZADO MATERIAL 13032 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
TOTAL DE PARTIDAS DE INVERSIONES 14842 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
IMPORTE DEL IVA DE LAS INVERSIONES 3117 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
TOTAL DEL IMPORTE DE INVERSIONES 17959 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
FONDO DE MANIOBRA
Consideramos Fondo de Maniobra la estimacioacuten de lo que se necesitariacutea de activo corriente
(derechos de cobro existencias etc que vencen antes de un antildeo) para hacer frente a los pasivos
corrientes que se preveacuten (Deudas a corto plazo)
Es importante contar con un fondo de maniobra suficiente ya que sin duda es una garantiacutea para la
estabilidad de la empresa Al abrir un negocio es de vital importancia plantearse en queacute medida
la empresa puede hacer frente a sus obligaciones a corto plazo
Con este estudio pretendemos que la capacidad de Trufincas SL para sobrevivir a los cobros y
pagos sea alta
Por ello afirmamos que el pasivo corriente nunca seraacute superior al activo corriente ya que
pagaremos todo al diacutea Ademaacutes los ingresos percibidos no los tendremos pendientes de cobro ya
que seremos nosotros mismos los que emitiremos los importes a las comunidades todos los meses
y de esta forma nos aseguraremos de percibir dichos importes y por tanto poder atender las
obligaciones de pago
Por todo lo dicho anteriormente se estima la necesidad de circulante en el momento de creacioacuten
de la empresa en 9000euro
Fuente Elaboracioacuten propia
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30
62 Financiacioacuten
La financiacioacuten total del proyecto seraacute de 35500euro de los cuales 15500euro seraacuten aportacioacuten propia
y los otros 20000euro se conseguiraacuten a traveacutes de un preacutestamo del Instituto de Creacutedito Oficial (ICO)
para empresas y emprendedores al 499 durante 5 antildeos
Las condiciones del preacutestamo ICO son las siguientes
- Importe maacuteximo por cliente 125 millones de euros
- Conceptos financiables Activos fijos vehiacuteculos turismo adquisicioacuten de empresas etchellip
- Modalidad Preacutestamoleasing para inversioacuten y preacutestamo para liquidez
- Tipo de intereacutes fijo o variable maacutes el margen establecido por la Entidad de Creacutedito seguacuten
el plazo de amortizacioacuten
- Plazo de amortizacioacuten y carencia
o Si se financia 100 liquidez 1 2 3 y 4 antildeos con la posibilidad de 1 antildeo de
carencia
o Si se financia inversioacuten 1 2 3 4 5 7 10 12 15 y 20 antildeos con hasta 2 antildeos de
carencia
- Comisiones la Entidad de Creacutedito no puede cobrar comisioacuten salvo por amortizacioacuten
anticipada
- Garantiacuteas a determinar por la Entidad de Creacutedito con la que se tramite la operacioacuten salvo
aval de SGRSAECA
- Vigencia se podraacuten formalizar preacutestamos al amparo de esta Liacutenea hasta el diacutea 12 de
diciembre de 2015
Lo solicito a traveacutes del Santander porque es mi banco de confianza y a diacutea de hoy es de los maacutes
solventes
A continuacioacuten voy a mostrar el cuadro de amortizacioacuten del preacutestamo solicitado donde nos
apareceraacuten los intereses que debemos abonar cada antildeo
Periodos de pago
Cuota Pago de intereses
Amortizacioacuten del principal
Amortizacioacuten acumulada
del principal
Capital pendiente
0 20000
1 4618 998 3620 3620 16380
2 4618 817 3801 7421 12579
3 4618 628 3991 11412 8588
4 4618 429 4190 15601 4399
5 4618 219 4399 20000 -
Fuente Elaboracioacuten propia
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63 Poliacutetica de amortizacioacuten
La tabla de amortizacioacuten establecida por la Agencia Tributaria este 2015 para los distintos
elementos amortizables es la siguiente
TIPO DE ELEMENTO COEFICIENTE LINEAL MAacuteXIMO
PERIODO DE ANtildeOS MAacuteXIMO
Edificios comerciales administrativos de servicios y viviendas 2 100
Mobiliario 10 20
Aplicaciones informaacuteticas 33 6
Equipos para procesos de informacioacuten 25 8
Esto adquiere el siguiente significado
En nuestro caso al comprar un ordenador la ley establece que el porcentaje maacuteximo que se puede
aplicar como un gasto de amortizacioacuten es de un 25 anual
Esto quiere decir que si el ordenador cuesta 899 euros entonces ahora valdraacute 66526 euros y de
tal manera al antildeo siguiente se puede deducir a otros 23374 euros y asiacute hasta que el ordenador
valga cero euros
ELEMENTO IMPORTE Coef Max
Antildeos Maacutex
Antildeo 1 Antildeo 2 Antildeo 3 Antildeo 4 Antildeo 5 TOTAL
Construcciones 4450 euro 2 100 89 euro 89 euro 89 euro 89 euro 89 euro 445 euro
Mobiliario 6000 euro 10 20 600 euro 600 euro 600 euro 600 euro 600 euro 3000 euro
Aplicaciones informaacuteticas
1060 euro 33 6 353 euro 353 euro 353 euro - - 1060 euro
Equipos Proc Inform
2582 euro 25 8 646 euro 646 euro 646 euro 646 euro 646 euro 3228 euro
TOTAL 1688 euro 1688 euro 1688 euro 1335 euro 1335 euro
64 Ingresos por aacutereas de negocio Previsioacuten de ventas anuales
Fuente Elaboracioacuten propia (Informacioacuten obtenida de Agencia Tributaria)
Fuente Elaboracioacuten propia
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Cuando inicias un proyecto de negocio no se puede tener la certeza de que dichos servicios van
a tener buena aceptacioacuten pero si podemos realizar proyecciones que nos faciliten la toma de
decisiones a la hora de compra o invertir en RRHH
Seguacuten los precios estipulados en el punto 52 voy a realizar unas plantillas de caacutelculo en funcioacuten
de todos los aspectos que pueden influir en mayor o en menor medida en nuestras ventas y que se
han mencionado a lo largo de todo el trabajo Mi estimacioacuten de ventas la voy a realizar a 5 antildeos
desarrollando por trimestres las comunidades que podemos captar
Ingresos estimados del 1ordmAntildeo
1ordm ANtildeO
1ordm Trim 2ordm Trim 3ordm Trim 4ordm Trim COM
Nordm VEC
TOTAL euroVecino
Ingresos 1ordm Antildeo SERVICIOS ud Euros ud Euros ud Euros ud Euros
Com con 3 serv 2 1600 euro 2 1600 euro 2 1600 euro 2 1600 euro 8 72 6400 euro 460800 euro
Comcon 4 serv 1 900 euro 0 000 euro 2 1800 euro 1 900 euro 4 80 3600 euro 288000 euro
Comcon 5 serv 1 1000 euro 1 1000 euro 000 euro 0 000 euro 2 200 2000 euro 400000 euro
14 12000 euro 1148800 euro
Se estima captar 14 comunidades obteniendo unos ingresos anuales de 11488euro
Ingresos estimados del 2ordmAntildeo
Se estima captar 10 comunidades maacutes haciendo un total de 24 comunidades y obteniendo unos
ingresos anuales de 24016euro
Ingresos estimados del 3ordmAntildeo
2ordm ANtildeO
TOTAL INGRESOS 1ordm Trim 2ordm Trim 3ordm Trim 4ordm Trim
COM Nordm
VEC TOTAL
euroVecino Ingresos 2ordmAntildeo SERVICIOS ud Euros ud Euros ud Euros ud Euros
Com con 3 serv
1 800 euro 1 800 euro 0 000 euro 1 800 euro 3 27 2400 euro 64800 euro 525600 euro
Comcon 4 serv
0 000 euro 1 900 euro 2 1800 euro 1 900 euro 4 80 3600 euro 288000 euro 576000 euro
Comcon 5 serv
2 2000 euro 0 000 euro 0 000 euro 1 1000 euro 3 300 3000 euro 900000 euro 1300000 euro
10 9000 euro 1252800 euro 2401600 euro
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Se estima captar 11 comunidades maacutes haciendo un total de 35 comunidades obteniendo unos
ingresos anuales de 32696 euro
Ingresos estimados del 4ordmAntildeo
4ordm ANtildeO TOTAL
INGRESOS 1ordm Trim 2ordm Trim 3ordm Trim 4ordm Trim COM
Nordm VEC
TOTAL euroVecino
Ingresos 4ordmAntildeo SERVICIOS ud Euros ud Euros ud Euros ud Euros
Com con 3 serv
2 1600 euro 0 000 euro 0 000 euro 1 800 euro 3 27 2400 euro 64800 euro 770400 euro
Comcon 4 serv
0 000 euro 1 900 euro 1 900 euro 1 900 euro 3 60 2700 euro 162000 euro 1026000 euro
Comcon 5 serv
0 000 euro 0 000 euro 0 000 euro 1 1000
euro 1 100 1000 euro 100000 euro 1800000 euro
7 6100 euro 326800 euro 3596400 euro
Se estima captar 7 comunidades maacutes haciendo un total de 42 comunidades obteniendo unos
ingresos anuales de 35964 euro
Por uacuteltimo los ingresos estimados del 5ordmAntildeo son
3ordm ANtildeO TOTAL
INGRESOS 1ordm Trim 2ordm Trim 3ordm Trim 4ordm Trim COM
Nordm VEC
TOTAL euroVecino
Ingresos 3ordmAntildeo SERVICIOS ud Euros ud Euros ud Euros ud Euros
Com con 3 serv
1 800 euro 2 1600 euro 1 800 euro 1 800 euro 5 45 4000 euro 180000 euro 705600 euro
Comcon 4 serv
2 1800 euro 0 000 euro 1 900 euro 1 900 euro 4 80 3600 euro 288000 euro 864000 euro
Comcon 5 serv
1 1000 euro 0 000 euro 1 1000 euro 0 000 euro 2 200 2000 euro 400000 euro 1700000 euro
11 9600 euro 868000 euro 3269600 euro
5ordm ANtildeO TOTAL
INGRESOS 1ordm Trim 2ordm Trim 3ordm Trim 4ordm Trim COM
Nordm VEC
TOTAL euroVecino
Ingresos 5ordmAntildeo SERVICIOS ud Euros ud Euros ud Euros ud Euros
Com con 3 serv
1 800 euro 0 000 euro 0 000 euro 1 800 euro 2 18 1600 euro 28800 euro 799200 euro
Comcon 4 serv
0 000 euro 1 900 euro 0 000 euro 0 000 euro 1 20 900 euro 18000 euro 1044000 euro
Comcon 5 serv
1 1000 euro 1 1000 euro 0 000 euro 0 000 euro 2 200 2000 euro 400000 euro 2200000 euro
5 4500 euro 446800 euro 4043200 euro
Fuente cuadros de ingresos estimados Elaboracioacuten propia
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Se estima captar 5 comunidades maacutes haciendo un total de 47 comunidades obteniendo unos
ingresos anuales de 40432 euro
Como se pueden ver en los cuadros anteriores los incrementos de las ventas se estiman de la
siguiente forma
El primer antildeo realizaremos una gran inversioacuten y por tanto mayor dedicacioacuten en promocionar los
servicios haciendo hincapieacute en conseguir una cartera de clientes base Por ellos el mayor
incremento se aprecia en el segundo antildeo A partir del 3ordm antildeo la campantildea promocional seraacute menor
y las comunidades iraacuten entrando poco a poco incrementando las ventas entre un 9 y un 12
A continuacioacuten voy a desarrollar un graacutefico estimado de evolucioacuten donde podemos ver la el
progreso tanto de los ingresos como del nuacutemero de comunidades gestionadas a lo largo de 5 antildeos
65 Descripcioacuten de los costes
A continuacioacuten voy a presentar los costes fijos de la empresa
- Alquiler del local 300euromes aportando dos meses de fianza iniciales
- Colegiacioacuten 1500euro el primer antildeo y el resto 600euro
- Programa informaacutetico 1060euro al antilde
- Seguro 200euromes
- Gastos de personal 600mes a media jornada
- Publicidad paacutegina web y promocioacuten en revistashellip
Fuente Elaboracioacuten propia
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CCOOSSTTEESS FFIIJJOOSS
COSTES FIJOS
ANtildeO 1 ANtildeO 2 ANtildeO 3 ANtildeO 4 ANtildeO 5
Gastos de personal 720000 euro 720000 euro 720000 euro 720000 euro 720000 euro
Programa informaacutetico 106000 euro 106000 euro 106000 euro 106000 euro 106000 euro
Alquiler 420000 euro 360000 euro 360000 euro 360000 euro 360000 euro
Seguro 20000 euro 20000 euro 20000 euro 20000 euro 20000 euro
Colegiacioacuten 150000 euro 60000 euro 60000 euro 60000 euro 60000 euro
Publicidad 20000 euro 20000 euro 10000 euro 10000 euro 10000 euro
Amortizaciones 954 euro 954 euro 954 euro 954 euro 954 euro
TOTAL 1531400 euro 1381400 euro 1371400 euro 1371400 euro 1371400 euro
COSTES VARIABLES
Tras plantear los costes fijos mostramos los costes variables de la empresa
COSTES VARIABLES
ANtildeO 1 ANtildeO 2 ANtildeO 3 ANtildeO 4 ANtildeO 5
Suministros 90000 euro 108000 euro 114000 euro 96000 euro 102000 euro
Desplazamiento (Gasolina) 6000 euro 8000 euro 8000 euro 8000 euro 8000 euro
Consumibles 300000 euro 200000 euro 100000 euro 50000 euro 10000 euro
TOTAL 396000 euro 316000 euro 222000 euro 154000 euro 120000 euro
66 Cuenta de resultados previsionales
A continuacioacuten se presenta la cuenta de resultados esperada Dicha cuenta muestra los resultados
de las operaciones durante un periodo de tiempo mostrando los ingresos obtenidos los gastos
incurridos y la ganancia o peacuterdida de Trufincas SL durante ese tiempo En nuestro caso 5 antildeos
Fuente Elaboracioacuten propia
Fuente Elaboracioacuten propia
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1Impuestos sobre beneficios En el antildeo 2015 el tipo de gravamen general se reduce del 30 al 25 de manera
progresiva es decir el 28 para el 2015 quedando determinado el 28 para el 2016 Para entidades de nueva creacioacuten
que realicen actividades econoacutemicas se mantiene el 15 para el primer periodo impositivo en el que se obtiene una
base impositiva y el siguiente
Como podemos observar el primer antildeo tenemos peacuterdidas pero a partir del segundo antildeo
empezamos a obtener beneficios Hay que tener en cuenta que los primeros antildeos tus gastos se
incrementan porque debes invertir maacutes en publicidad y promocioacuten Una vez que ya te hayas dado
a conocer y tengas maacutes o menos una estabilidad el objetivo es realizar un buen mantenimiento de
las comunidades existentes teniendo a los clientes contentos e ir captando maacutes poco a poco
El mundo de las comunidades muchas veces es el ldquoboca a bocardquo por eso realizar un trabajo
perfecto conllevaraacute la obtencioacuten de maacutes clientes sin necesidad de invertir todos los antildeos en
publicidad y promocioacuten
Antildeo 1 Antildeo 2 Antildeo 3 Antildeo 4 Antildeo 5
INGRESOS 1148800 euro 2401600 euro 3269600 euro 3596400 euro 4043200 euro
Ventas 1148800 euro 2401600 euro 3269600 euro 3596400 euro 4043200 euro
COSTES VARIABLES 396000 euro 316000 euro 222000 euro 154000 euro 120000 euro
Suministros 90000 euro 108000 euro 114000 euro 96000 euro 102000 euro
Desplazamiento (Gasolina) 6000 euro 8000 euro 8000 euro 8000 euro 8000 euro
Consumibles 300000 euro 200000 euro 100000 euro 50000 euro 10000 euro
COSTES FIJOS 1436000 euro 1286000 euro 1276000 euro 1276000 euro 1276000 euro
Gastos de personal 720000 euro 720000 euro 720000 euro 720000 euro 720000 euro
Programa informaacutetico 106000 euro 106000 euro 106000 euro 106000 euro 106000 euro
Alquiler 420000 euro 360000 euro 360000 euro 360000 euro 360000 euro
Seguro 20000 euro 20000 euro 20000 euro 20000 euro 20000 euro
Colegiacioacuten 150000 euro 60000 euro 60000 euro 60000 euro 60000 euro
Publicidad 20000 euro 20000 euro 10000 euro 10000 euro 10000 euro
Amortizaciones 954 euro 954 euro 954 euro 954 euro 954 euro
COSTES FIJOS Y AMORTIZACIONES 1531400 euro 1381400 euro 1371400 euro 1371400 euro 1371400 euro
RESULTADO BRUTO -683200 euro 799600 euro 1771600 euro 2166400 euro 2647200 euro
TOTAL DE INGRESOS FINANCIEROS 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
Gastos financieros 99800 euro 81735 euro 62769 euro 42856 euro 21950 euro
TOTAL GASTOS FINANCIEROS 99800 euro 81735 euro 62769 euro 42856 euro 21950 euro
RESULTADO FINANCIERO -99800 euro -81735 euro -62769 euro -42856 euro -21950 euro
BENEFICIO ANTES DE IMPUESTOS -783000 euro 717865 euro 1708831 euro 2123544 euro 2625250 euro
Impuestos sobre beneficios -219240 euro 201002 euro 256325 euro 318532 euro 393788 euro
BENEFICIO DESPUEacuteS DE IMPUESTOS -563760 euro 516863 euro 1452507 euro 1805012 euro 2231463 euro
Fuente Elaboracioacuten propia
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67 Previsiones de tesoreriacutea
A continuacioacuten voy a presentar la tesoreriacutea anualizada de la empresa
1ordm Antildeo 2ordm Antildeo 3ordm Antildeo 4ordm Antildeo 5ordm Antildeo
Cobros por ventas 11488 euro 24016 euro 32696 euro 35964 euro 40432 euro
TOTAL COBROS 11488 euro 24016 euro 32696 euro 35964 euro 40432 euro
Pago por costes variables 3960 euro 3160 euro 2220 euro 1540 euro 1200 euro
Pagos por los costes fijos 15314 euro 13814 euro 13714 euro 13714 euro 13714 euro
TOTAL PAGOS 19274 euro 16974 euro 15934 euro 15254 euro 14914 euro
Cash Flow Operativo -7786 euro 7042 euro 16762 euro 20710 euro 25518 euro
Inversiones 14842 euro 0 euro 0 euro 0 euro 0 euro
Impuesto sobre beneficio 0 euro -2192 euro 2010 euro 2563 euro 3185 euro
Intereses de deuda 998 euro 817 euro 628 euro 429 euro 219 euro
Pagos extraoperativos 15840 euro -1375 euro 2638 euro 2992 euro 3405 euro
Capital 13000 euro 0 euro 0 euro 0 euro 0 euro
Emisioacuten de deuda 20000 euro 0 euro 0 euro 0 euro 0 euro
Ingresos extraoperativos 33000 euro 0 euro 0 euro 0 euro 0 euro
Cash Flow extraoperativo 17160 euro 1375 euro -2638 euro -2992 euro -3405 euro
Deacuteficit Superaacutevit 9374 euro 8417 euro 14124 euro 17718 euro 22113 euro
Deacuteficit Superaacutevit Acumulado 9374 euro 17791 euro 31915 euro 49634 euro 71747 euro
Fuente Elaboracioacuten propia
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68 Balances de situacioacuten previsionales
A continuacioacuten voy a presentar el balance previsional del antildeo inicial
ACTIVO 1ordm ANtildeO Antildeo 2 Antildeo 3 Antildeo 4 Antildeo 5
ACTIVO NO CORRIENTE 2252817 euro 2850738 euro 4094384 euro 5732753 euro 7810622 euro
GASTOS DE ESTABLECIMIENTO 75000 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
INMOVILIZADO INMATERIAL 70667 euro 35333 euro 000 euro 000 euro 000 euro
Inmovilizado Inmaterial 106000 euro 106000 euro 106000 euro 106000 euro 106000 euro
Amortizacioacuten Acumulada (II) 35333 euro 70667 euro 106000 euro 106000 euro 106000 euro
INMOVILIZADO MATERIAL 1169750 euro 1036300 euro 902850 euro 769400 euro 635950 euro
Inmovilizado Material 1303200 euro 1303200 euro 1303200 euro 1303200 euro 1303200 euro
Amortizacioacuten Acumulada (IM) 133450 euro 266900 euro 400350 euro 533800 euro 667250 euro
INMOVILIZADO FINANCIERO 937400 euro 1779105 euro 3191534 euro 4963353 euro 7174672 euro
Inmovilizados Financieros 937400 euro 1779105 euro 3191534 euro 4963353 euro 7174672 euro
ACTIVO CORRIENTE 152161 euro 491345 euro 375441 euro 205238 euro 15122 euro
Existencias 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
Realizable 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
Disponible 152161 euro 491345 euro 375441 euro 205238 euro 15122 euro
TOTAL ACTIVO 2404978 euro 3342083 euro 4469825 euro 5937991 euro 7825744 euro
Activo
En el Activo corriente podemos ver los activos que podemos transformar en dinero con maacutes
facilidad Variacutea en funcioacuten de la produccioacuten de la empresa Algunas de las partidas son
inversiones que se deben financiar El activo no corriente se compone de la inversioacuten previa y
miacutenima que la empresa debe realizar Estos activos no suelen variar mucho de antildeo en antildeo
PASIVO 1ordm ANtildeO Antildeo 2 Antildeo 3 Antildeo 4 Antildeo 5
PATRIMONIO NETO 986240 euro 1503103 euro 2955609 euro 4760622 euro 6992084 euro
Capital social 1550000 euro 1550000 euro 1550000 euro 1550000 euro 1550000 euro
Reservas y peacuterdidas 000 euro -563760 euro -46897 euro 1405609 euro 3210622 euro
Resultado del ejercicio -563760 euro 516863 euro 1452507 euro 1805012 euro 2231463 euro
PASIVO NO CORRIENTE 1637978 euro 1637978 euro 1257891 euro 858838 euro 439872 euro
Financiacioacuten lp 1637978 euro 1637978 euro 1257891 euro 858838 euro 439872 euro
PASIVO CORRIENTE -219240 euro 201002 euro 256325 euro 318532 euro 393788 euro
Deudas con Proveedores 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
Financiacioacuten cp 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
HP por impuesto sobre beneficio -219240 euro 201002 euro 256325 euro 318532 euro 393788 euro
TOTAL PASIVO 2404978 euro 3342083 euro 4469825 euro 5937991 euro 7825744 euro
Fuente Elaboracioacuten propia
Fuente Elaboracioacuten propia
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Pasivo
El Pasivo nos dice quieacuten financia la empresa En eacutel distinguimos entre el Pasivo a corto plazo el
cual se debe devolver en un periodo menor a un antildeo y el Pasivo a largo plazo
Ademaacutes consta del patrimonio neto formado por el capital social y el resultado del ejercicio
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7 PLAN FINANCIERO
71 Caacutelculo de los Flujos de Caja
Por Flujo de Caja entendemos que es la diferencia entre el efectivo que se ingresa menos el
efectivo que sale de la empresa es decir hablamos solo de efectivo no de rentabilidad como se
explica en el siguiente apartado
A continuacioacuten voy a realizar el caacutelculo de los datos del Flujo de Caja para el primer antildeo de la
empresa
Antildeo 1 Antildeo 2 Antildeo 3 Antildeo 4 Antildeo 5
Resultado despueacutes de impuestos
-563760 euro 516863 euro 1452507 euro 1805012 euro 2231463 euro
+ Amortizaciones 95400 euro 95400 euro 95400 euro 95400 euro 95400 euro
+ Incrementos en impuestos pendientes
-219240 euro 201002 euro 256325 euro 318532 euro 393788 euro
- Adquisiciones de activo fijo
1484200 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
Flujo Neto de caja del proyecto
-2171800 euro 813265 euro 1804231 euro 2218944 euro 2720650 euro
Resultado despueacutes de impuestos
-563760 euro 516863 euro 1452507 euro 1805012 euro 2231463 euro
+ Amortizaciones 95400 euro 95400 euro 95400 euro 95400 euro 95400 euro
+ Incrementos en impuestos pendientes
-219240 euro 201002 euro 256325 euro 318532 euro 393788 euro
- Devolucioacuten neta de deuda -1637978 euro -1637878 euro -1637778 euro -1637678 euro -1637578 euro
- Adquisiciones de activo fijo
1484200 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
Flujo Neto de caja de Capital -533822 euro 2451143 euro 3442009 euro 3856622 euro 4358228 euro
Flujo Neto de caja de Capital acumulado
-533822 euro 1917321 euro 5359330 euro 9215952 euro 13574180 euro
A traveacutes de este estudio podemos analizar la liquidez de la empresa entendiendo por ello la
capacidad de hacer frente a las obligaciones existentes de corto plazo
Los Flujos de Caja del primer antildeo son negativos ya que el primer antildeo es cuando realizas la mayor
inversioacuten (Calcular el resto de antildeos para ver la evolucioacuten positiva)
72 Rentabilidad del proyecto
Fuente Elaboracioacuten propia
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A continuacioacuten voy a presentar y explicar los ratios de rentabilidad maacutes significativos
fundamentando dichos enunciados en la diferencia entre las ganancias menos los gastos
Rentabilidad econoacutemica Mide la rentabilidad que se obtiene de las inversiones de la empresa
mediante el desarrollo de su actividad dicho de otra manera mide la eficiencia con la que la
empresa gestiona los recursos que se han aportado
119929119942119951119957119938119939119946119949119946119941119938119941 119916119940119848119847119848119950119946119940119938 =119913119912119920119931
119912119914119931119920119933119926 119931119926119931119912119923
ANtildeO 1 ANtildeO 2 ANtildeO 3 ANtildeO 4 ANtildeO 5
Rentabilidad econoacutemica -033 021 038 036 034
La evolucioacuten de la rentabilidad econoacutemica de Trufincas en una previsioacuten de 5 antildeos seraacute
mayormente positiva Podemos ver un gran incremento del mismo hasta el tercer antildeo y como se
estabiliza en el antildeo cuarto y quinto Con esta evolucioacuten observamos la productividad de los
activos y la eficiencia de la empresa Claramente los primeros antildeos son claves para obtener
clientes y promocionarse a ello se debe la impactante subida Los antildeos restantes se obtiene una
rentabilidad menor debido a la estabilidad que se alcanza centraacutendose maacutes en mantener a los
clientes ya existentes y dejando al lado el trabajo comercial para captar a nuevos clientes
Si quisieacuteramos aumentar nuestra rentabilidad econoacutemica podriacuteamos aumentar la rotacioacuten de
activo vendiendo maacutes es decir captando nuevas comunidades y reduciendo nuestros costes
Cuanto mayor sea el valor de este ratio mayor seraacute el rendimiento de los activos
Rentabilidad financiera Es el beneficio neto dividido entre los recursos propios o dicho de otra
manera es la rentabilidad de los capitales invertidos
119929119942119951119957119938119939119946119949119946119941119938119941 119917119946119951119938119951119940119946119942119955119938 =119913119916119925119916119917119920119914119920119926 119925119916119931119926
119927119912119931119929119920119924119926119925119920119926 119925119916119931119926
ANtildeO 1 ANtildeO 2 ANtildeO 3 ANtildeO 4 ANtildeO 5
Rentabilidad Financiera -057 034 049 038 032
Trufincas tiene una rentabilidad financiera positiva a lo largo del tiempo Al igual que con la
rentabilidad econoacutemica el primer antildeo los resultados son negativos pero si analizamos la
evolucioacuten vemos que es positiva hasta el tercer antildeo y luego disminuye un poco casi
estabilizaacutendose La rentabilidad financiera es para las empresas con aacutenimo de lucro el ratio maacutes
importante ya que mide el beneficio neto generado en relacioacuten a la inversioacuten de los propietarios
de la empresa Cuanto maacutes alto sea el ratio menos recursos se utilizan para obtener el beneficio
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42
8 EVALUACIOacuteN ECONOacuteMICA DEL PROYECTO
81 Pay-back o Periodo de Retorno
Pay-back es un meacutetodo usado en la evaluacioacuten de inversiones y se define como el periodo de
tiempo que la empresa tardaraacute en recuperar la inversioacuten con las ganancias que generaraacute el negocio
Puede ser una cantidad de meses o antildeos
Vamos a tomar como inversioacuten inicial el importe de inversiones maacutes el fondo de maniobra
17959 euro + 9000euro haciendo un total de 26959euro
Antildeo 1 Antildeo 2 Antildeo 3 Antildeo 4 Antildeo 5
Cash flow neto anual -533822 euro 2451143 euro 3442009 euro 3856622 euro 4358228 euro
Cash flow neto acumulado -533822 euro 1917321 euro 5359330 euro 9215952 euro 13574180 euro
Podemos comprobar a traveacutes de los caacutelculos que acabamos de realizar que en el tercer antildeo
recuperamos la inversioacuten realizada
Con estos caacutelculos no se tiene en cuenta el valor temporal del dinero ademaacutes de que el Pay-back
solo se fija en los beneficios que hacen falta hasta cubrir el importe de la inversioacuten sin valorar los
ingresos que se pueden producir despueacutes
82 Valor Actual Neto (VAN)
El VAN es un indicador financiero que mide los flujos de los futuros ingresos que tendraacute el
proyecto Con ello podremos determinar si al descontar la inversioacuten inicial nos quedaraacute alguna
ganancia
En nuestro proyecto de inversioacuten se exige un desembolso inicial de 26959euro y se espera que se
va a generar beneficios entre el 1ordm y el 5ordm antildeo Vamos a aplicar un tipo de descuento del 10 La
foacutermula para el caacutelculo es la siguiente
Pay-back
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119933119912119925 =119933119957
(120783 + 119948)119957minus 119920 119946119951
En la siguiente tabla podremos ver el desglose de los flujos de caja correspondiente a cada
uno de los antildeos aplicando los datos mencionados anteriormente
ANtildeO DESEMBOLSO INGRESOS FLUJO DESCONTADO
0 -26959 0 -2695900 euro
1 0 -5338 euro -485293 euro
2 0 24511 euro 2025738 euro
3 0 34420 euro 2586032 euro
4 0 38566 euro 2634125 euro
5 0 43582 euro 2706117 euro
VAN 6770819 euro
Tras los caacutelculos podemos ver que el VAN es positivo por lo que la inversioacuten seriacutea aceptable
La ventaja de calcular el VAN es que dicho estudio tiene en cuenta el valor del dinero con el
tiempo El inconveniente del mismo es que los flujos de caja calculados son estimados ya es
una proyeccioacuten futura y es posible que se haya realizado una mal valoracioacuten del mismo
llevando a decisiones erroacuteneas
83 Tasa Interna de Rentabilidad (TIR)
Este meacutetodo consiste en calcular la tasa de descuento que hace 0 el Valor Actual Neto Es la tasa
maacutexima que puede tener un proyecto para que sea rentable La foacutermula para el caacutelculo es la
siguiente
119931119920119929 =119933119957
(120783 + 119922)119957minus 119920 119946119951 = 120782
Para ello vamos a calcular el VAN con varias tasas de rentabilidad y obtendremos un graacutefico para
ver de forma aproximada entre que tanto por cierto estaacute la tasa de descuento que estamos
buscando
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TASA INTERNA DE RETORNO
TASA DE DESCUENTO
VAN
0 10878280 euro
5 8579932 euro
10 6770819 euro
15 5328346 euro
20 4164676 euro
25 3215859 euro
30 2434642 euro
35 1785638 euro
40 1242013 euro
45 783185 euro
50 393195 euro
55 59551 euro
60 -227620 euro
Por todo lo dicho anteriormente y tras el graacutefico que mostramos vemos que la tasa de descuento
que buscamos estaacute entre el 55 y el 60 y tras aplicar los caacutelculos correspondientes nos sale la
siguiente TIR
TIR 56
Tras obtener los resultados vemos que la Tasa Interna de Retorno es superior a la tasa de
descuento que aplicamos (10) por lo que este proyecto es interesante realizarlo Si la tasa fuese
superior al 56 los resultados seriacutean negativos y la inversioacuten no seriacutea viable
(euro2000000)
euro000
euro2000000
euro4000000
euro6000000
euro8000000
euro10000000
euro12000000
0 10 20 30 40 50 60 70
TASA INTERNA DE RETORNO (TIR)
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9 ASPECTOS FORMALES DEL PROYECTO
91 Forma juriacutedica
Como hemos nombrado en puntos anteriores se ha decidido crear una Sociedad Limitada para dar
forma juriacutedica a la empresa
Los criterios que nos han condicionado a tomar esta decisioacuten son los siguientes
- Nuacutemero de socios Al ser una empresa pequentildea con dos socios y capital reducido hemos
pensado que esta es la mejor opcioacuten
- Responsabilidad del Socio En una Sociedad Limitada la responsabilidad de los socios
ante las deudas se la sociedad estaacute limitada al capital aportado
- Capital Social Se planteoacute la creacioacuten de una Sociedad Anoacutenima pero el desembolso
inicial es mayor ademaacutes de una mayor complejidad y gastos de gestioacuten
- Estructura de Direccioacuten y Gestioacuten La estructura es maacutes flexible que en otras sociedades
siendo menor el rigor formar en su organizacioacuten
92 Proteccioacuten Juriacutedica
Dada la actividad a realizar se contrataraacute un seguro para las actividades ademaacutes del seguro
obligatorio de responsabilidad civil
93 Medidas de prevencioacuten de riesgos laborales
Las instalaciones de la oficina contaraacuten con las medidas de seguridad e higiene referidas
principalmente a
- Sistemas contra incendios
- Instalaciones eleacutectricas
- Evacuacioacuten del edificio
- Calefaccioacuten y aire acondicionado
- Equipos mecaacutenicos
La normativa que regula los riesgos laborales es la siguiente Prevencioacuten de Riesgos Laborales
Ley 311995 de 8 de Noviembre y su modificacioacuten por la ley 542003 de 12de diciembre de
reforma del marco normativo de la prevencioacuten de Riesgos Laborales BOE nordm298 de 13 de
diciembre
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10 PLANIFICACIOacuteN TEMPORAL DE PUESTA EN MARCHA
El listado de traacutemites que vamos a realizar como emprendedores en el mundo de las
administraciones de fincas es el habitual de una empresa y no presenta ninguacuten elemento especiacutefico
determinado por el tipo de actividad salvo la opcioacuten y recomendacioacuten de disponer el tiacutetulo de
Administrador de Fincas colegiado para tener maacutes prestigio y credibilidad a la hora de prestar los
servicios
El listado de traacutemites que realizaremos seraacuten los siguientes
- Registro del dominio
- Inscripcioacuten en el colegio de Administradores de Aragoacuten
- Constitucioacuten de la Sociedad Limitada
- Declaracioacuten previa al inicio de la actividad
- Solicitud del preacutestamo
- Gestioacuten del alquiler del local
- Solicitud de licencia de obra
- Acondicionamiento del local
- Seleccioacuten de trabajador
- Solicitud de licencia de apertura
- Adquisicioacuten del equipamiento
- Inicio de campantildea promocional de apertura
- Inicio de la actividad
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11 CONCLUSIONES
El objetivo de este proyecto ha consistido en elaborar un plan de negocio viable Para ello ha
sido necesario realizar una serie de estudios financieros y anaacutelisis globales que puntualizaremos
a continuacioacuten
En primer lugar hemos presentado el plan de negocio a seguir Descripcioacuten del sector y empresa
creadora objetivos principales y datos iniciales del proyecto
Posteriormente hemos procedido a realizar un estudio de mercado y del entorno de la actividad
de la empresa Para el estudio del entorno hemos utilizado el anaacutelisis PESTE analizando cada uno
de sus componentes llegando a la conclusioacuten de que actualmente las dimensiones poliacuteticas nos
afectan negativamente considerando la poliacutetica de hoy en diacutea como restrictiva Lo mismo
podemos decir de la dimensioacuten econoacutemica La sociedad es un aspecto muy importante ya que
vivimos en una sociedad de tendencias Con respecto al aacutembito tecnoloacutegico y del medio ambiente
pienso que cada diacutea su evolucioacuten es mayor y ademaacutes disponemos de maacutes avances Para el anaacutelisis
del sector hemos utilizado las 5 fuerzas de Porter lo que ello conlleva un anaacutelisis de los clientes
proveedores competidores y competidores potenciales Hemos llegado a la conclusioacuten de que el
sector de las administraciones de fincas es atractivo ya que su acceso es faacutecil y asequible por lo
que resulta sencillo que nuevas empresas puedan competir con las ya existentes Presenta alto
poder de clientes y alto grado de rivalidad sin existir productos sustitutivos A traveacutes del anaacutelisis
DAFO hemos podido ver la situacioacuten que tienen este tipo de empresas destacando las
oportunidades amenazas fortalezas y debilidades
Tambieacuten hemos realizado un anaacutelisis de costes y de la zona de expansioacuten tomando el barrio
Parque Venecia como la zona idoacutenea para dar nuestros primeros pasos
Posteriormente hemos definido los servicios que realizaraacute la empresa junto a los factores del eacutexito
siendo estos ubicacioacuten de la empresa atencioacuten personalizada trabajo en equipo implantacioacuten y
seguimiento de la ley formacioacuten colegiacioacuten y tecnologiacutea
Otro punto que hemos tenido en cuenta y considero muy importante para un buen comienzo son
las acciones de marketing aplicadas Se realizaraacute buzoneo mailing y telemarketing Aplicar una
buena estrategia de marketing es fundamental para darnos a conocer y captar clientes
En cuanto al plan econoacutemico financiero destacar que la financiacioacuten total del proyecto asciende
a 35500euro de los cuales 20000euro los adquirimos a traveacutes de un preacutestamo bancario Establecemos
unos precios adecuados acordes con los establecidos por el Colegio de Administradores y
estimamos una evolucioacuten de los ingresos percibidos Seguacuten las tablas desarrolladas tendremos
una evolucioacuten progresiva Los primeros antildeos invertiremos en una fuerte estrategia de marketing
captando maacutes comunidades Con el paso de los antildeos las comunidades iraacuten entrando maacutes
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paulatinamente Dispondremos de una fuente de ingresos que debemos mantener por tanto el
trabajo se centraraacute maacutes en satisfacer a los clientes actuales ya que ellos seraacuten probablemente los
que nos acerquen a clientes potenciales
El primer antildeo partiremos de un beneficio despueacutes de impuestos negativo al igual que los flujos
de caja que cambiaraacuten a partir del segundo antildeo principalmente por el aumento de los ingresos
La evolucioacuten de las rentabilidad como hablamos en su apartado son positivas es importante que
ambas crezcan o se mantengan eso significaraacute que obtendremos beneficios con mayor facilidad
y que el rendimiento seraacute mayor
Seguacuten los caacutelculos obtenidos recuperaremos la inversioacuten al tercer antildeo y los datos obtenidos a
traveacutes del VAN y la TIR nos indican que el proyecto seraacute rentable
Considero a las Administraciones de Fincas unas de las profesiones maacutes desconocidas Pienso
que es muy sacrificada ya que debes mediar entre las disputas de los propietarios no existe un
horario fijo y las remuneraciones percibidas dependen de la cartera de clientes que poseas por lo
que debes ser un profesional para todo pero a pesar de todo ello pienso que se pueden llegar a
alcanzar muchas satisfacciones
Como podemos observar en los graacuteficos y caacutelculos anteriores en principio el proyecto no
presentaraacute problemas de solvencia por lo cual podemos decir que a priori demostraraacute tener
viabilidad financiera Si realizamos un trabajo oacuteptimo podremos llegar a alcanzar grandes
beneficios
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BIBLIOGRAFIA
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Poblacioacuten 2012
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Local
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Preacutestamo ICO
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Tablas de Amortizaciones
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Contratacioacuten internet
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adslpid=PY-home3-NC
Impuesto sobre beneficios
httpwwwboeesbuscaractphpid=BOE-A-2014-12328
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12
confianza En el caso de que alguacuten propietario presente gremios por su cuenta hay que tenerlos
en consideracioacuten al fin y al cabo en la administracioacuten se aconseja de lo que podriacutea ser mejor pero
las decisiones finales siempre las toman el presidente o propietarios
Puedo destacar que hoy en diacutea hay mucha competencia entre los distintos proveedores ademaacutes
de que ha ido aumentado en la misma proporcioacuten que la crisis econoacutemica Las empresas muy
especiacuteficas han tenido que ampliar los servicios para poder abarcar maacutes campos llegando a prestar
todos los servicios principales de reparacioacuten (fontaneriacutea electricista albantildeileriacuteahellip)
Competidores
Este sector se puede enfocar desde varios puntos de vista
- Puedes especializarte solo y exclusivamente en comunidades
- Puedes complementar el trabajo de comunidades con otro tipo de servicios
Hay quien piensa que la forma de diferenciarse de la competencia es ampliando servicios
Debemos saber que existen empresas especializadas en otras gestiones que complementan sus
servicios con el negocio de las comunidades y por tanto son fiel competencia de las empresas
cuya dedicacioacuten exclusiva son las administraciones de fincas Estas empresas son
- Inmobiliarias Unen dos actividades con un volumen de ingresos complementario A
traveacutes de la inmobiliaria se pueden ofrecer grandes beneficios Al unirlo con
administracioacuten de fincas se puede aportar solidez al negocio
- Gestoriacuteas Aprovechan los conocimientos adquiridos y la cartera de clientes creada para
ofrecerles otros servicios complementarios
- Despacho de abogados Para diferenciarse del resto pueden asociarse con un letrado De
esta forma ofrecen asistencia judicial a los clientes
Yo opto por la especializacioacuten exclusiva en comunidades Hay otras formas de diferenciarse de
la competencia ofrecer un trato personalizado y eficiente a los clientes realizar un trabajo raacutepido
y de calidad y ofrecer una tabla de precios asequibles
Este sector se mueve en torno a las PYMES La mayoriacutea de empresas especializadas en el tema
son empresas familiares o pequentildeas empresas por lo que un punto importante a tener en cuenta
es elegir bien el lugar donde se van a ofrecer los servicios y estudiar la competencia existente
Competidores potenciales
Por competidores potenciales entendemos aquellos empresarios o empresas que quieren entrar en
el sector de las administraciones de fincas El aumento de estos competidores dependeraacute del grado
de atractivo que tenga dicho sector
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En el caso de las barreras de entrada pienso que puede jugar en contra ya que para poder ser
administrador de fincas no se exigen muchos requisitos (tener una titulacioacuten universitaria o ser
titulado en Administracioacuten de Fincas) y la inversioacuten no es muy elevada ademaacutes de que no se
necesita tecnologiacutea muy especiacutefica ni costosa al menos al inicio del proyecto
El aspecto con el que podemos destacar del resto es mostrando nuestra transparencia y lealtad
haciendo constar que nosotros somos gestores y asesores pero que la uacuteltima palabra siempre es
del presidente Muchas administraciones de fincas no son todo lo legales y transparentes que
deberiacutean ser Alguacuten ejemplo de ello seriacutea la existencia de una cuenta conjunta donde se realicen
las operaciones monetarias de todas las comunidades o el aporte por parte del administrador de
sus propios gremios
LAS 5 FUERZAS DE PORTER
Una vez desarrollados todos los componentes vamos a realizar el anaacutelisis de las cinco fuerzas de
Porter Este anaacutelisis es una herramienta de gestioacuten que permite analizar la empresa a traveacutes del
sector de las administraciones de fincas De esta forma conseguiremos un mejor anaacutelisis del
entorno al que pertenece la empresa y en base a ello podremos disentildear estrategias que permitan
aprovechar las oportunidades y hacer frente a las amenazas
A continuacioacuten voy a desarrollar el esquema que posteriormente explicareacute punto por punto
Competidores en el sector
de las Administraciones de
Fincas
Rivalidad entre los
competidores
Proveedores Compradores
Sustitutivos
Competidores
potenciales
Amenaza de nuevos ingresos
Poder de negociacioacuten con los
proveedores
Poder de negociacioacuten de los clientes
Amenaza de productos sustitutivos
Fuente Elaboracioacuten propia
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PODER NEGOCIADOR CON CLIENTES
Este apartado hace referencia al poder que tienen los consumidores para obtener buenos precios
y condiciones Podemos destacar los siguientes aspectos
- No existe concentracioacuten de clientes debido a las diversas opciones que tienen en el mercado
por lo que los clientes estaacuten muy repartidos
- Tiene un importante poder de negociacioacuten ya que el coste que le supone al cliente los
servicios no es muy elevado por lo tanto cambiar de administrador no les supondriacutea mucho
- Los servicios prestados son todo lo diferenciado que el administrador quiera ser ya que es
eacutel quien presta los servicios decide el meacutetodo de gestioacuten
- En cuanto a la importancia de los servicios prestados es vital ya que sobre todo en las
comunidades grandes la autogestioacuten es un trabajo muy complicado
- Existe un riesgo ya que no cumplir con los servicios pactados puede llevar a la resolucioacuten
del contrato
PODER NEGOCIADOR CON PROVEEDORES
Existe un gran poder de negociacioacuten con los proveedores ya que actualmente disponemos de
muacuteltiples empresas dedicadas al mantenimiento o reparacioacuten de comunidades Son los
proveedores de nuestros clientes pero de alguacuten modo recae su buena o mala gestioacuten sobre el
administrador El tener un abanico muy grande de proveedores nos permite poder usar maacutes
criterios de eleccioacuten y si no quedamos conforme con alguno de ellos podemos contar con otro
distinto para la proacutexima gestioacuten
RIVALIDAD ENTRE COMPETIDORES
El sector de las administraciones de fincas se caracteriza hoy en diacutea por poseer muchas empresas
que compiten entre siacute por lo que no hay ninguna que domine el mercado Principalmente
compiten por los precios generando menos beneficios y llegando a un punto donde el sector se
veraacute perjudicado rechazando la entrada de nuevas empresas
Este sector ademaacutes de competir en precios compite en publicidad innovacioacuten calidad del
serviciohellip por lo que se debe estar ldquoal pie del cantildeoacutenrdquo sin dejar al margen ninguacuten aspecto
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AMENAZA DE ENTRADA DE NUEVOS COMPETIDORES
En este sector se aprecia que el coste de inversioacuten inicial es bajo por ello la llegada de empresas
en participar en el mismo seraacute maacutes grande y raacutepida sin encontrar grandes barreras de entrada
Hago una puntualizacioacuten en este apartado y es que las empresas que llevan tiempo en el sector
generalmente estaacuten consolidadas teniendo una amplia cartera de clientes que se han ganado con
el paso del tiempo generalmente pertenecientes a la misma zona
Considero que es un sector contestable ya que los precios dependen del nivel competitivo del
sector sin que influya el nuacutemero de empresas que existan en el sector
AMENAZAS DE POSIBLES PRODUCTOS SUSTITUTIVOS
En este sector no considero que existan productos sustitutivos ya que el servicio que prestamos
no se puede ofrecer de otra forma Siacute lo pueden ejercer otras personas como abogados gestoriacuteas
de empresas o los propios presidentes pero los servicios que se vayan a prestar no seraacuten los
mismos
CONCLUSIOacuteN DEL ENTORNO ESPECIacuteFICO
El sector de las administraciones de fincas tiene
o Poder de clientes ALTO
o Poder de proveedores ALTO
o Grado de rivalidad ALTO
o Amenaza de entradas ALTO
o Amenaza de sustitutos BAJO
Al aplicar las cinco fuerzas de Porter al sector de las Administraciones de Fincas podemos
concluir que es atractivo ya que acceder a eacutel es faacutecil y econoacutemico por lo que resulta sencillo que
nuevas empresas puedan competir con la ya existentes He de antildeadir que el camino para llegar al
nivel de las empresas competidoras ya constituidas no es faacutecil ya que las empresas posicionadas
en este sector han ldquomarcado su territoriordquo por decirlo de alguna manera e igualarlas requiere un
tiempo
Presenta alto poder de clientes y alto grado de rivalidad sin existir productos sustitutivos
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24 Anaacutelisis DAFO
Con toda la informacioacuten recopilada en los anteriores anaacutelisis vamos a obtener un resumen de lo
que seriacutea el anaacutelisis estrateacutegico donde veremos la situacioacuten en la que se encuentra este tipo de
empresas para disentildear el plan estrateacutegico a seguir
Antes de tomar cualquier decisioacuten estrateacutegica es imprescindible realizar un diagnoacutestico de la
empresa para ello realizaremos un anaacutelisis DAFO que es el meacutetodo maacutes sencillo y eficaz Con
ello obtendremos conclusiones acerca de coacutemo aprovechar los puntos fuertes de la empresa y las
oportunidades del entorno y de coacutemo corregir las debilidades de la empresa y protegerse contra
las amenazas externas
OPORTUNIDADES
- La entrada de nuevos meacutetodos de comunicacioacuten maacutes raacutepidos y eficaces ha hecho que
comunidades de elevados vecinos donde la media de edad esteacute entorno a los 60 antildeos
hayan tenido que recurrir a un administrador para que realice todas las gestiones
simplemente por desconocimiento
- Desde que llegoacute la crisis econoacutemica los recibos pendientes y las deudas han aumentado
Esta situacioacuten ha hecho que la mayoriacutea de las comunidades tengan propietarios con
deudas pendientes y que por ello deban tomar medidas judiciales desconociendo el
procedimiento a seguir Esta situacioacuten ha hecho que cuenten con administradores para
solucionarles dichos problemas
AMENAZAS
- Competidores El sector de las administraciones de fincas es un sector que no ha sufrido
mucha caiacuteda con la crisis sobre todo en comunidades muy grandes es imprescindible
tener un administrador Esto ha conllevado la apertura de muchas oficinas de este sector
- Los precios estipulados hoy en diacutea son muy bajos
- Captacioacuten de clientes
- Crecimiento lento del mercado
FORTALEZAS
- Las empresas especializadas en fincas son empresas maacutes formadas en el sector que
gestoriacuteas geneacutericas o incluso abogados
- Ofrecer calidad y honestidad son los puntos maacutes importantes a la hora de formar una
empresa con estas caracteriacutesticas Que los gremios los escojan los vecinos que las
compantildeiacuteas de seguros sean externas y que todo se haga con el consentimiento y firma
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del presidente son algunos de los aspectos que mi empresa tendraacute y asiacute destacaremos
respecto a la competencia
- Organizacioacuten y orden Llevarlo todo al diacutea
- Comunicacioacuten con el equipo de trabajo
DEBILIDADES
- Dificultades para captar los primeros clientes
- Llegar a trabajar con una comunidad muy problemaacutetica donde el beneficio adquirido por
ella no cubra el coste producido
- Falta de experiencia a la hora de tomar las riendas del negocio
- Falta de habilidades a la hora de reaccionar con seguacuten queacute propietarios
25 Anaacutelisis de costes
Es importante que diferenciemos entre costes fijos y costes variables
Por costes fijos entendemos aquellos que son independientes al volumen de produccioacuten es
decir se deben pagar sin importar los servicios que la empresa preste Corresponden a factores
que no se consumen o sea no se destruyen de una vez si no que son utilizados durante varios
antildeos
- Estos costes seraacuten entre otros
- Programa informaacutetico
- Alquiler
- Mobiliario
- Publicidad
- Colegiacioacuten
- Seguro
- Amortizaciones
Por otro lado los costes variables como su nombre indica variacutean al modificar el volumen de
unidades productivas En este caso variacutean en funcioacuten de los servicios prestados Estos costes
seraacuten entre otros
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- Salarios
- Suministros
26 Anaacutelisis del Mercado ndash Zona de expansioacuten
A continuacioacuten voy a analizar la situacioacuten de la poblacioacuten en la zona donde vamos a instalarnos
ya que es un aspecto muy importante a la hora de establecer unos precios y tambieacuten conocer la
evolucioacuten que puede llegar a tener la empresa
Parque Venecia
Para poder analizar la evolucioacuten de la poblacioacuten de Parque Venecia al ser una zona que se
encuentra hoy en diacutea parcialmente ocupada y en fase de construccioacuten los datos reales nos
serviriacutean de poco por ello voy a coger los datos que se han estimado en un estudio de previsioacuten
de necesidades educativas realizado por el Ayuntamiento de Zaragoza Podemos ver un poco la
evolucioacuten esperada del barrio ya que al ser una zona en construccioacuten los datos actuales tienen un
margen de antildeos muy reducido y los caacutelculos que pudieran hacerse respecto a esos pocos antildeos no
seriacutean fiables
En este estudio toman un espacio temporal desde 2013 hasta 2022
Para obtener estos datos se han basado en las juntas de compensacioacuten de Parque Venecia padroacuten
de poblacioacuten manzana a manzana planes urbaniacutesticos etc
Seguacuten toda la informacioacuten mencionada anteriormente el nuacutemero de viviendas estimadas de
construccioacuten son las siguientes
Fuente Ayuntamiento de Zaragoza Fuente Ayuntamiento de Zaragoza
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Torrero ndash La Paz
Seguacuten los datos Demograacuteficos del Padroacuten Municipal presentado por el Ayuntamiento de Zaragoza
en el antildeo 2014 la poblacioacuten en el barrio Torrero - La Paz es de 37843 cuando en el antildeo 2012 era
de 37730 Adjunto cuadro
Es un distrito consolidado situado a las afueras de Zaragoza en la parte sur Siempre ha tenido su
encanto y prestigio especialmente por las zonas verdes Los Pinares de Venecia Pero actualmente
Torrero - La Paz sale del distanciamiento histoacuterico gracias a los cinturones de circunvalacioacuten que
rodean la ciudad acercaacutendolo al resto de la ciudad Ademaacutes la construccioacuten en su entorno del
complejo de ocio ldquoPuerto Veneciardquo le ha dado ldquoluz y vidardquo a la zona
Fuente Ayuntamiento de Zaragoza
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3 ACTIVIDAD DE LA EMPRESA
31 Definicioacuten del servicio que realizaraacute la empresa
La empresa Trufincas prestaraacute los siguientes servicios
- Velar por el buen reacutegimen de la casa sus instalaciones y servicios
- Realizar un seguimiento contable de todos los ingresos y gastos de la finca
- Preparar el plan de ingresos y gastos perioacutedicos o anuales
- Atender a la conservacioacuten de las infraestructuras
- Ejecutar los acuerdos en materia de obras efectuar los pagos y realizar los cobros
- Ejercer como Secretario en las correspondientes juntas ordinarias y extraordinarias en el
caso que proceda custodiando la documentacioacuten
- Llevar a cabo aquellas atribuciones que le confiera la junta de propietarios
- Asesorar a la comunidad
- Controlar los proveedores
- Dar cuenta de siniestros a las compantildeiacuteas de seguros
- Ocuparse de las relaciones laborales con los empleados de las fincas aplicando las
normas de convenio y las modalidades contractuales maacutes favorables
- Practicar las liquidaciones o modelos tributarios que fiscalmente procedan
- Toma de decisiones sobre aquellos propietarios que se ausentan de los pagos
- El mantenimiento de la convivencia entre los componentes o propietarios de la
comunidad
Ademaacutes de todo lo nombrado anteriormente se deberaacuten cumplimentar todas las obligaciones que
involucran al inmueble como revisiones de ITE asiacute como informar y cuando proceda tramitar la
solicitud de ayudas o subvenciones a las que pueda tener derecho el edificio en los casos de
rehabilitacioacuten u obras mayores
32 Factores claves del eacutexito
Los factores claves para el eacutexito estaacuten determinados por los siguientes elementos
-- Ubicacioacuten de la empresa La empresa estaraacute situada en una zona nueva de Zaragoza
Parque Venecia Es una zona joven que estaacute por explotar junto al centro comercial maacutes
popular de la ciudad A la mayoriacutea de las viviendas de nueva construccioacuten se les suele
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asignar un administrador de forma aleatoria y cuando ya hay un grupo de vecinos
considerable viviendo en el edificio suelen buscar a un nuevo administrador
-- Atencioacuten personalizada Pretendemos captar nuevos clientes con este meacutetodo y ademaacutes
fidelizarlos Para ello se atenderaacute a toda persona que tenga cualquier problema dejaacutendolos
satisfechos
-- Trabajo en equipo Aunque inicialmente seremos pocos en la plantilla habraacute
comunicacioacuten e incluso nos reuniremos varias veces por semana para comentar las
gestiones maacutes importantes que se han realizado De esta forma todos estamos al diacutea y en
caso de que falte alguno sabemos solventar los problemas
- Implantacioacuten de la Ley Orgaacutenica de Proteccioacuten de Datos (LOPD)
- Formacioacuten Todo el personal de la empresa tendraacute una formacioacuten acorde con su puesto
de trabajo y complementaria con la de los demaacutes trabajadores En Trufincas SL
realizaremos cursos tanto los socios como la empleada sobre la gestioacuten del programa que
vamos a utilizar
- Utilizacioacuten de los soportes teacutecnicos maacutes avanzados Trufincas SL dispondraacute de los
programas maacutes adecuados y competitivos para ser maacutes eficientes y eficaces en el trabajo
Usaremos Gesfincas y Gesinedi
- Colegiacioacuten Uno de los requisitos que considero imprescindible para mi nuevo proyecto
es la colegiacioacuten Estar colegiado no es obligatorio para poder llevar la gestioacuten de
comunidades pero si te permite ganar un prestigio respecto a los clientes y darles maacutes
seguridad a la hora de la eleccioacuten
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4 PROCESO DE PRESTACIOacuteN DEL SERVICIO
41 Determinacioacuten del proceso de prestacioacuten del servicio
Actividad Contable
En primer lugar la comunidad cliente deberaacute entregarnos toda la documentacioacuten de la comunidad
(Facturas emitidas facturas recibidas cierres contables CIF de la comunidad listado de
propietarios con sus coeficientes nordm de cuenta de la comunidad documentacioacuten bancariahellip) y
nosotros procederemos a introducir toda la informacioacuten en nuestra base de datos
Una vez que esteacute la comunidad puesta al diacutea cambiaremos la domiciliacioacuten de todos los
proveedores con el fin de recibir nosotros la documentacioacuten evitando incomodar al presidente
cada vez que llegue una factura
Realizaremos balances trimestrales de todas las comunidades enviaacutendoselas a cada propietario
En cuanto al cierre del ejercicio las cuentas se cerraraacuten al comienzo del mes posterior al cierre
mismo mes en el cual se realizaraacute la junta general ordinaria donde se expondraacuten dichas cuentas
se presentaraacute un nuevo presupuesto para el proacuteximo ejercicio y se cambiaraacute el turno de los
presidentes entre otras gestiones Ademaacutes de las juntas ordinarias se convocaraacuten tantas
extraordinarias como me soliciten los clientes de cada comunidad
Actividad Fiscal
El personal de Trufincas SL presentaraacute antes de finalizar el periodo voluntario (20 de Abril 20
de Julio y 20 de Octubre) los modelos correspondientes de IVA IRPF y otros impuestos
aplicables
Las presentaciones se pueden realizar telemaacuteticamente con la firma digital de la empresa o
presentando en persona el modelo en el banco
42 Niveles de tecnologiacutea aplicados en los procesos
Tecnologiacutea aplicada a la gestioacuten
La empresa contaraacute con diversos programas de gestioacuten (Gesfincas y Gesinedi) como herramientas
tecnoloacutegicas fundamentales de gestioacuten de la empresa
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Tecnologiacutea de Informacioacuten y Comunicacioacuten (TICs)
Finalmente como uacuteltimo factor tecnoloacutegico se incidiraacute especialmente en las TICs como factor a
tener en cuenta en el desarrollo tecnoloacutegico de la empresa
- Paacutegina web La web de Trufincas SL constaraacute de apartados geneacutericos quienes somos
servicios que ofrece medios teacutecnicos de los que se dispone ubicacioacuten contacto etc
Ademaacutes constaraacute con un gestor de contenidos que permita la modificacioacuten eliminacioacuten
y ampliacioacuten de los mismos asiacute como de la estructura y disentildeo de la paacutegina Finalmente
nos ocuparemos de que se ubique en un buen puesto en los buscadores
Tambieacuten dispondraacute de un apartado solo para clientes donde los propietarios podraacuten
meterse cuando quieran a traveacutes de unas claves y eacutestos podraacuten ver el estado econoacutemico
de la comunidad y los comunicados que se publiquen
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5 LA COMERCIALIZACIOacuteN DEL SERVICIO
51 Acciones de promocioacuten
Un punto muy importante a la hora de estimar las ventas es aplicar un buen plan de marketing ya
que las ventas en muchas ocasiones es resultado de las acciones de marketing aplicadas
En mi caso por un lado aplicareacute el marketing directo siendo este un sistema interactivo que utiliza
uno o maacutes medios de comunicacioacuten para obtener una respuesta en un puacuteblico objetivo Yo usareacute
los siguientes medios
- Buzoneo como su nombre indica consiste en hacer llegar a todos los domicilios de
una zona de intereacutes un folleto especialmente disentildeado para conseguir una respuesta
o Este sistema tiene una amplia difusioacuten su coste es bajo y la respuesta es
inmediata Buzonear por todas las comunidades de los alrededores es una buena
forma de darnos a conocer
- Mailing Consiste en enviar por correo electroacutenico o por correo postal informacioacuten
publicitaria junto con una carta personalizada
o En este caso vamos a redactar cartas personalizadas a presidentes que tengamos
localizados y sobre todo que esteacuten descontentos con el administrador actual
- Telemarketing Consiste en usar el teleacutefono o cualquier otro medio de comunicacioacuten
para contactar con clientes potenciales y comercializar los productos o servicios
o Para poder promocionar la administracioacuten de fincas procederemos a publicarnos
en el perioacutedico y en la revista de Parque Venecia
Estimar la demanda es otro punto a favor para planificar las ventas futuras Es decir estimar la
demanda potencial (personas que podriacutean comprar los productos) la demanda objetivo (a cuaacutentos
de ellos quieres llegar) y la demanda efectiva (el porcentaje de la demanda objetivo que pueden
convertirse en clientes)
La capacidad maacutexima es otro aspecto a tener en cuenta esto se consigue analizando cual es la
cantidad maacutexima que podriacutea llegar a vender si los clientes aparecen De esta forma podremos
conocer hasta doacutende puede llegar el negocio con la infraestructura actual
Localizacioacuten A la hora de posicionarnos en una zona hemos decidido situarnos en la zona de
Parque Venecia por que como he mencionado anteriormente es una zona nueva donde la mayoriacutea
de viviendas el administrador es el propio constructor y necesitan un cambio o una persona que
se dedique exclusivamente a ello
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52 Determinacioacuten del precio de venta
Los honorarios de un Administrador de fincas variacutean en funcioacuten de los servicios que preste a la
comunidad ya que no es lo mismo que la comunidad tenga una escalera de 12 vecinos o que esteacute
formada por 8 escaleras con 40 vecinos cada una Ademaacutes hay comunidades que disponen de
conserje piscina zonas comuneshellip todo esto tiene un mantenimiento maacutes costoso que una
pequentildea comunidad por lo que los precios seraacuten mayores
Por todo lo dicho anteriormente no existe una tarifa fija ya que el profesional es libre de establecer
sus honorarios en funcioacuten de la oferta la demanda y del lugar donde ejerza No obstante el
Colegio de Administradores de Fincas tiene establecidas unas cantidades por diferentes servicios
de manera que se calculan los honorarios del administrador multiplicando cada importe especiacutefico
por el servicio correspondiente que tuviera la comunidad (nuacutemero de viviendas ascensores
plazas de garaje trasteros calefaccioacuten y aire acondicionado centralizados bombas de presioacuten
portales porteriacutea conserjeriacutea vigilancia jardinero limpieza piscina jardines zonas deportivas
locales comerciales etc)
Para una comunidad media el Colegio de Administradores sugiera cobrar al mes 38euro por hora de
dedicacioacuten pero la pregunta eshellip iquestCuaacutentas horas se dedican a cada comunidad
La siguiente tabla ha sido realizada con arreglo a los caacutelculos realizados por el Colegio de
Administradores tomando como base un miacutenimo de 9 viviendas y 3 servicios
Fuente Colegio de Administradores de Fincas
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Voy a explicar la tabla anterior a traveacutes de un ejemplo
Para una comunidad de 30 viviendas con 7 servicios seguacuten la tabla expuesta nos resultariacutean
1415 horas que multiplicadas por los 38euro aconsejados nos dariacutean 53770euromes
En mi caso los precios que voy a fijar seraacuten en funcioacuten de los servicios prestados y del nuacutemero
de viviendas A continuacioacuten adjunto tabla orientativa de precios que voy a establecer
Ejemplo
SERVICIOS
PRESTADOS euro por vivienda Nordm VECINOS PRECIO AL MES
3 800 euro 9 7200 euro
4 900 euro 20 18000 euro
5 1000 euro 100 100000 euro
En cuanto al precio de las juntas la reunioacuten anual ordinaria seraacute gratuita y en caso de que haya
que hacer alguna reunioacuten extraordinaria a lo largo del antildeo tendraacute un coste de 100euro
53 Poliacutetica de cobros y pagos
La poliacutetica de cobros y pagos es la habitual en el sector los cobros se hacen a final de mes y los
pagos al contado yo a final de mes
Esto permitiraacute tener una tesoreriacutea saneada
Tabla de precios
SERVICIOS PRESTADOS euro por vivienda
3 800 euro
4 900 euro
5 1000 euro
Fuente Elaboracioacuten propia
Fuente Elaboracioacuten propia
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6 PLAN ECONOacuteMICO FINANCIERO
61 Inversioacuten Inicial y fondo de Maniobra del proyecto
El punto de partida de este proyecto empresarial es la ubicacioacuten del inmueble situado en Parque
Venecia en Zaragoza Al ser el inmueble alquilado las principales partidas de inversiones
corresponden a la adquisicioacuten del inmovilizado material entre lo que destaca el equipamiento
informaacutetico que supondraacute el desembolso maacutes importante
Presentamos en este punto el total de inversiones previstas para los cinco primeros antildeos de
actividad
Gastos de constitucioacuten
Hemos decidido crear una Sociedad de Responsabilidad Limitada Los pasos que debemos seguir
junto con el coste de los mismos son
- Registrar el nombre de la empresa en el Registro Mercantil solicitando el certificado
negativo de denominacioacuten social Coste unos 12euro
- Abrir una cuenta bancaria con el nombre de la empresa e ingresar el capital miacutenimo inicial
obligatorio 300006euro Coste del certificado bancario unos 375euro
- Redactar los Estatutos Sociales
- Escritura puacuteblica de la Constitucioacuten de la Sociedad Es un traacutemite obligatorio para la
posterior inscripcioacuten en el Registro Mercantil Coste del notario en torno a los 325euro
- Obtencioacuten del CIF Mod 036 Coste 180euro
- Darse de alta en el IAE
- Declaracioacuten censal IVA
- Inscripcioacuten en el Registro Mercantil 135euro
Superados estos traacutemites la creacioacuten de la Sociedad Limitada ya es efectiva Sin embargo para
que eacutesta pueda iniciar su actividad es necesario completar una serie de obligaciones con la
Seguridad Social y el Ayuntamiento de la localidad donde hayas fijado la direccioacuten social de tu
empresa tales como el alta en el Reacutegimen Especial de Trabajadores Autoacutenomos la solicitud
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del nuacutemero de patronal en caso de ir a contratar trabajadores o la solicitud de la Licencia de
apertura
Inmovilizado Inmaterial
Aplicaciones Informaacuteticas
Para realizar todos los trabajos administrativos voy a contratar dos programas Gesfincas
y Gesinedi De Gesfincas contrataremos el moacutedulo Horizontal en que va incluido el de
contabilidad ya que seraacuten los que vayamos a usar diariamente Por el momento contratareacute
dos puestos ascendiendo todo a 675euro Gesinedi es el programa de gestioacuten para llevar todas
las incidencias diarias que ocurren en la comunidad Este moacutedulo ascenderaacute a 385euro
Inmovilizado Material
Construcciones
Para la rehabilitacioacuten del local tendremos los siguientes gastos Proyecto de obra y
apertura obras de acondicionamiento y licencias asciendo a un total de unos 4450euro
Mobiliario
Decidimos comprar mobiliario para montar una pequentildea recepcioacuten dos despachos con
dos mesas sillas y estanteriacuteas junto a una pequentildea decoracioacuten en ellos Estimo gastar en
torno a 6000euro
Equipos para procesos de informacioacuten
Adquirimos dos ordenadores Lenovo C560 Full HD 89900euro cada uno comprado en
Mediamarkt
Una impresora empresarial cuyo coste asciende a 78400euro CANON MF9220CDN
DUPLEXREDFAX
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Cuadro Resumen
ANtildeO 1 ANtildeO 2 ANtildeO 3 ANtildeO 4 ANtildeO 5
Gastos de constitucioacuten y primer establecimiento
Gastos de constitucioacuten 750 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
TOTAL GASTOS CONSTITUCIOacuteN 750 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
Inmovilizado Inmaterial
Aplicaciones informaacuteticas 1060 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
TOTAL DE INMOVILIZADO INMATERIAL 1060 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
Inmovilizado Material
Construcciones 4450 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
Mobiliario 6000 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
Equipos para procesos de informacioacuten 2582 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
TOTAL DE INMOVILIZADO MATERIAL 13032 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
TOTAL DE PARTIDAS DE INVERSIONES 14842 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
IMPORTE DEL IVA DE LAS INVERSIONES 3117 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
TOTAL DEL IMPORTE DE INVERSIONES 17959 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
FONDO DE MANIOBRA
Consideramos Fondo de Maniobra la estimacioacuten de lo que se necesitariacutea de activo corriente
(derechos de cobro existencias etc que vencen antes de un antildeo) para hacer frente a los pasivos
corrientes que se preveacuten (Deudas a corto plazo)
Es importante contar con un fondo de maniobra suficiente ya que sin duda es una garantiacutea para la
estabilidad de la empresa Al abrir un negocio es de vital importancia plantearse en queacute medida
la empresa puede hacer frente a sus obligaciones a corto plazo
Con este estudio pretendemos que la capacidad de Trufincas SL para sobrevivir a los cobros y
pagos sea alta
Por ello afirmamos que el pasivo corriente nunca seraacute superior al activo corriente ya que
pagaremos todo al diacutea Ademaacutes los ingresos percibidos no los tendremos pendientes de cobro ya
que seremos nosotros mismos los que emitiremos los importes a las comunidades todos los meses
y de esta forma nos aseguraremos de percibir dichos importes y por tanto poder atender las
obligaciones de pago
Por todo lo dicho anteriormente se estima la necesidad de circulante en el momento de creacioacuten
de la empresa en 9000euro
Fuente Elaboracioacuten propia
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62 Financiacioacuten
La financiacioacuten total del proyecto seraacute de 35500euro de los cuales 15500euro seraacuten aportacioacuten propia
y los otros 20000euro se conseguiraacuten a traveacutes de un preacutestamo del Instituto de Creacutedito Oficial (ICO)
para empresas y emprendedores al 499 durante 5 antildeos
Las condiciones del preacutestamo ICO son las siguientes
- Importe maacuteximo por cliente 125 millones de euros
- Conceptos financiables Activos fijos vehiacuteculos turismo adquisicioacuten de empresas etchellip
- Modalidad Preacutestamoleasing para inversioacuten y preacutestamo para liquidez
- Tipo de intereacutes fijo o variable maacutes el margen establecido por la Entidad de Creacutedito seguacuten
el plazo de amortizacioacuten
- Plazo de amortizacioacuten y carencia
o Si se financia 100 liquidez 1 2 3 y 4 antildeos con la posibilidad de 1 antildeo de
carencia
o Si se financia inversioacuten 1 2 3 4 5 7 10 12 15 y 20 antildeos con hasta 2 antildeos de
carencia
- Comisiones la Entidad de Creacutedito no puede cobrar comisioacuten salvo por amortizacioacuten
anticipada
- Garantiacuteas a determinar por la Entidad de Creacutedito con la que se tramite la operacioacuten salvo
aval de SGRSAECA
- Vigencia se podraacuten formalizar preacutestamos al amparo de esta Liacutenea hasta el diacutea 12 de
diciembre de 2015
Lo solicito a traveacutes del Santander porque es mi banco de confianza y a diacutea de hoy es de los maacutes
solventes
A continuacioacuten voy a mostrar el cuadro de amortizacioacuten del preacutestamo solicitado donde nos
apareceraacuten los intereses que debemos abonar cada antildeo
Periodos de pago
Cuota Pago de intereses
Amortizacioacuten del principal
Amortizacioacuten acumulada
del principal
Capital pendiente
0 20000
1 4618 998 3620 3620 16380
2 4618 817 3801 7421 12579
3 4618 628 3991 11412 8588
4 4618 429 4190 15601 4399
5 4618 219 4399 20000 -
Fuente Elaboracioacuten propia
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63 Poliacutetica de amortizacioacuten
La tabla de amortizacioacuten establecida por la Agencia Tributaria este 2015 para los distintos
elementos amortizables es la siguiente
TIPO DE ELEMENTO COEFICIENTE LINEAL MAacuteXIMO
PERIODO DE ANtildeOS MAacuteXIMO
Edificios comerciales administrativos de servicios y viviendas 2 100
Mobiliario 10 20
Aplicaciones informaacuteticas 33 6
Equipos para procesos de informacioacuten 25 8
Esto adquiere el siguiente significado
En nuestro caso al comprar un ordenador la ley establece que el porcentaje maacuteximo que se puede
aplicar como un gasto de amortizacioacuten es de un 25 anual
Esto quiere decir que si el ordenador cuesta 899 euros entonces ahora valdraacute 66526 euros y de
tal manera al antildeo siguiente se puede deducir a otros 23374 euros y asiacute hasta que el ordenador
valga cero euros
ELEMENTO IMPORTE Coef Max
Antildeos Maacutex
Antildeo 1 Antildeo 2 Antildeo 3 Antildeo 4 Antildeo 5 TOTAL
Construcciones 4450 euro 2 100 89 euro 89 euro 89 euro 89 euro 89 euro 445 euro
Mobiliario 6000 euro 10 20 600 euro 600 euro 600 euro 600 euro 600 euro 3000 euro
Aplicaciones informaacuteticas
1060 euro 33 6 353 euro 353 euro 353 euro - - 1060 euro
Equipos Proc Inform
2582 euro 25 8 646 euro 646 euro 646 euro 646 euro 646 euro 3228 euro
TOTAL 1688 euro 1688 euro 1688 euro 1335 euro 1335 euro
64 Ingresos por aacutereas de negocio Previsioacuten de ventas anuales
Fuente Elaboracioacuten propia (Informacioacuten obtenida de Agencia Tributaria)
Fuente Elaboracioacuten propia
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32
Cuando inicias un proyecto de negocio no se puede tener la certeza de que dichos servicios van
a tener buena aceptacioacuten pero si podemos realizar proyecciones que nos faciliten la toma de
decisiones a la hora de compra o invertir en RRHH
Seguacuten los precios estipulados en el punto 52 voy a realizar unas plantillas de caacutelculo en funcioacuten
de todos los aspectos que pueden influir en mayor o en menor medida en nuestras ventas y que se
han mencionado a lo largo de todo el trabajo Mi estimacioacuten de ventas la voy a realizar a 5 antildeos
desarrollando por trimestres las comunidades que podemos captar
Ingresos estimados del 1ordmAntildeo
1ordm ANtildeO
1ordm Trim 2ordm Trim 3ordm Trim 4ordm Trim COM
Nordm VEC
TOTAL euroVecino
Ingresos 1ordm Antildeo SERVICIOS ud Euros ud Euros ud Euros ud Euros
Com con 3 serv 2 1600 euro 2 1600 euro 2 1600 euro 2 1600 euro 8 72 6400 euro 460800 euro
Comcon 4 serv 1 900 euro 0 000 euro 2 1800 euro 1 900 euro 4 80 3600 euro 288000 euro
Comcon 5 serv 1 1000 euro 1 1000 euro 000 euro 0 000 euro 2 200 2000 euro 400000 euro
14 12000 euro 1148800 euro
Se estima captar 14 comunidades obteniendo unos ingresos anuales de 11488euro
Ingresos estimados del 2ordmAntildeo
Se estima captar 10 comunidades maacutes haciendo un total de 24 comunidades y obteniendo unos
ingresos anuales de 24016euro
Ingresos estimados del 3ordmAntildeo
2ordm ANtildeO
TOTAL INGRESOS 1ordm Trim 2ordm Trim 3ordm Trim 4ordm Trim
COM Nordm
VEC TOTAL
euroVecino Ingresos 2ordmAntildeo SERVICIOS ud Euros ud Euros ud Euros ud Euros
Com con 3 serv
1 800 euro 1 800 euro 0 000 euro 1 800 euro 3 27 2400 euro 64800 euro 525600 euro
Comcon 4 serv
0 000 euro 1 900 euro 2 1800 euro 1 900 euro 4 80 3600 euro 288000 euro 576000 euro
Comcon 5 serv
2 2000 euro 0 000 euro 0 000 euro 1 1000 euro 3 300 3000 euro 900000 euro 1300000 euro
10 9000 euro 1252800 euro 2401600 euro
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33
Se estima captar 11 comunidades maacutes haciendo un total de 35 comunidades obteniendo unos
ingresos anuales de 32696 euro
Ingresos estimados del 4ordmAntildeo
4ordm ANtildeO TOTAL
INGRESOS 1ordm Trim 2ordm Trim 3ordm Trim 4ordm Trim COM
Nordm VEC
TOTAL euroVecino
Ingresos 4ordmAntildeo SERVICIOS ud Euros ud Euros ud Euros ud Euros
Com con 3 serv
2 1600 euro 0 000 euro 0 000 euro 1 800 euro 3 27 2400 euro 64800 euro 770400 euro
Comcon 4 serv
0 000 euro 1 900 euro 1 900 euro 1 900 euro 3 60 2700 euro 162000 euro 1026000 euro
Comcon 5 serv
0 000 euro 0 000 euro 0 000 euro 1 1000
euro 1 100 1000 euro 100000 euro 1800000 euro
7 6100 euro 326800 euro 3596400 euro
Se estima captar 7 comunidades maacutes haciendo un total de 42 comunidades obteniendo unos
ingresos anuales de 35964 euro
Por uacuteltimo los ingresos estimados del 5ordmAntildeo son
3ordm ANtildeO TOTAL
INGRESOS 1ordm Trim 2ordm Trim 3ordm Trim 4ordm Trim COM
Nordm VEC
TOTAL euroVecino
Ingresos 3ordmAntildeo SERVICIOS ud Euros ud Euros ud Euros ud Euros
Com con 3 serv
1 800 euro 2 1600 euro 1 800 euro 1 800 euro 5 45 4000 euro 180000 euro 705600 euro
Comcon 4 serv
2 1800 euro 0 000 euro 1 900 euro 1 900 euro 4 80 3600 euro 288000 euro 864000 euro
Comcon 5 serv
1 1000 euro 0 000 euro 1 1000 euro 0 000 euro 2 200 2000 euro 400000 euro 1700000 euro
11 9600 euro 868000 euro 3269600 euro
5ordm ANtildeO TOTAL
INGRESOS 1ordm Trim 2ordm Trim 3ordm Trim 4ordm Trim COM
Nordm VEC
TOTAL euroVecino
Ingresos 5ordmAntildeo SERVICIOS ud Euros ud Euros ud Euros ud Euros
Com con 3 serv
1 800 euro 0 000 euro 0 000 euro 1 800 euro 2 18 1600 euro 28800 euro 799200 euro
Comcon 4 serv
0 000 euro 1 900 euro 0 000 euro 0 000 euro 1 20 900 euro 18000 euro 1044000 euro
Comcon 5 serv
1 1000 euro 1 1000 euro 0 000 euro 0 000 euro 2 200 2000 euro 400000 euro 2200000 euro
5 4500 euro 446800 euro 4043200 euro
Fuente cuadros de ingresos estimados Elaboracioacuten propia
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Se estima captar 5 comunidades maacutes haciendo un total de 47 comunidades obteniendo unos
ingresos anuales de 40432 euro
Como se pueden ver en los cuadros anteriores los incrementos de las ventas se estiman de la
siguiente forma
El primer antildeo realizaremos una gran inversioacuten y por tanto mayor dedicacioacuten en promocionar los
servicios haciendo hincapieacute en conseguir una cartera de clientes base Por ellos el mayor
incremento se aprecia en el segundo antildeo A partir del 3ordm antildeo la campantildea promocional seraacute menor
y las comunidades iraacuten entrando poco a poco incrementando las ventas entre un 9 y un 12
A continuacioacuten voy a desarrollar un graacutefico estimado de evolucioacuten donde podemos ver la el
progreso tanto de los ingresos como del nuacutemero de comunidades gestionadas a lo largo de 5 antildeos
65 Descripcioacuten de los costes
A continuacioacuten voy a presentar los costes fijos de la empresa
- Alquiler del local 300euromes aportando dos meses de fianza iniciales
- Colegiacioacuten 1500euro el primer antildeo y el resto 600euro
- Programa informaacutetico 1060euro al antilde
- Seguro 200euromes
- Gastos de personal 600mes a media jornada
- Publicidad paacutegina web y promocioacuten en revistashellip
Fuente Elaboracioacuten propia
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CCOOSSTTEESS FFIIJJOOSS
COSTES FIJOS
ANtildeO 1 ANtildeO 2 ANtildeO 3 ANtildeO 4 ANtildeO 5
Gastos de personal 720000 euro 720000 euro 720000 euro 720000 euro 720000 euro
Programa informaacutetico 106000 euro 106000 euro 106000 euro 106000 euro 106000 euro
Alquiler 420000 euro 360000 euro 360000 euro 360000 euro 360000 euro
Seguro 20000 euro 20000 euro 20000 euro 20000 euro 20000 euro
Colegiacioacuten 150000 euro 60000 euro 60000 euro 60000 euro 60000 euro
Publicidad 20000 euro 20000 euro 10000 euro 10000 euro 10000 euro
Amortizaciones 954 euro 954 euro 954 euro 954 euro 954 euro
TOTAL 1531400 euro 1381400 euro 1371400 euro 1371400 euro 1371400 euro
COSTES VARIABLES
Tras plantear los costes fijos mostramos los costes variables de la empresa
COSTES VARIABLES
ANtildeO 1 ANtildeO 2 ANtildeO 3 ANtildeO 4 ANtildeO 5
Suministros 90000 euro 108000 euro 114000 euro 96000 euro 102000 euro
Desplazamiento (Gasolina) 6000 euro 8000 euro 8000 euro 8000 euro 8000 euro
Consumibles 300000 euro 200000 euro 100000 euro 50000 euro 10000 euro
TOTAL 396000 euro 316000 euro 222000 euro 154000 euro 120000 euro
66 Cuenta de resultados previsionales
A continuacioacuten se presenta la cuenta de resultados esperada Dicha cuenta muestra los resultados
de las operaciones durante un periodo de tiempo mostrando los ingresos obtenidos los gastos
incurridos y la ganancia o peacuterdida de Trufincas SL durante ese tiempo En nuestro caso 5 antildeos
Fuente Elaboracioacuten propia
Fuente Elaboracioacuten propia
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1Impuestos sobre beneficios En el antildeo 2015 el tipo de gravamen general se reduce del 30 al 25 de manera
progresiva es decir el 28 para el 2015 quedando determinado el 28 para el 2016 Para entidades de nueva creacioacuten
que realicen actividades econoacutemicas se mantiene el 15 para el primer periodo impositivo en el que se obtiene una
base impositiva y el siguiente
Como podemos observar el primer antildeo tenemos peacuterdidas pero a partir del segundo antildeo
empezamos a obtener beneficios Hay que tener en cuenta que los primeros antildeos tus gastos se
incrementan porque debes invertir maacutes en publicidad y promocioacuten Una vez que ya te hayas dado
a conocer y tengas maacutes o menos una estabilidad el objetivo es realizar un buen mantenimiento de
las comunidades existentes teniendo a los clientes contentos e ir captando maacutes poco a poco
El mundo de las comunidades muchas veces es el ldquoboca a bocardquo por eso realizar un trabajo
perfecto conllevaraacute la obtencioacuten de maacutes clientes sin necesidad de invertir todos los antildeos en
publicidad y promocioacuten
Antildeo 1 Antildeo 2 Antildeo 3 Antildeo 4 Antildeo 5
INGRESOS 1148800 euro 2401600 euro 3269600 euro 3596400 euro 4043200 euro
Ventas 1148800 euro 2401600 euro 3269600 euro 3596400 euro 4043200 euro
COSTES VARIABLES 396000 euro 316000 euro 222000 euro 154000 euro 120000 euro
Suministros 90000 euro 108000 euro 114000 euro 96000 euro 102000 euro
Desplazamiento (Gasolina) 6000 euro 8000 euro 8000 euro 8000 euro 8000 euro
Consumibles 300000 euro 200000 euro 100000 euro 50000 euro 10000 euro
COSTES FIJOS 1436000 euro 1286000 euro 1276000 euro 1276000 euro 1276000 euro
Gastos de personal 720000 euro 720000 euro 720000 euro 720000 euro 720000 euro
Programa informaacutetico 106000 euro 106000 euro 106000 euro 106000 euro 106000 euro
Alquiler 420000 euro 360000 euro 360000 euro 360000 euro 360000 euro
Seguro 20000 euro 20000 euro 20000 euro 20000 euro 20000 euro
Colegiacioacuten 150000 euro 60000 euro 60000 euro 60000 euro 60000 euro
Publicidad 20000 euro 20000 euro 10000 euro 10000 euro 10000 euro
Amortizaciones 954 euro 954 euro 954 euro 954 euro 954 euro
COSTES FIJOS Y AMORTIZACIONES 1531400 euro 1381400 euro 1371400 euro 1371400 euro 1371400 euro
RESULTADO BRUTO -683200 euro 799600 euro 1771600 euro 2166400 euro 2647200 euro
TOTAL DE INGRESOS FINANCIEROS 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
Gastos financieros 99800 euro 81735 euro 62769 euro 42856 euro 21950 euro
TOTAL GASTOS FINANCIEROS 99800 euro 81735 euro 62769 euro 42856 euro 21950 euro
RESULTADO FINANCIERO -99800 euro -81735 euro -62769 euro -42856 euro -21950 euro
BENEFICIO ANTES DE IMPUESTOS -783000 euro 717865 euro 1708831 euro 2123544 euro 2625250 euro
Impuestos sobre beneficios -219240 euro 201002 euro 256325 euro 318532 euro 393788 euro
BENEFICIO DESPUEacuteS DE IMPUESTOS -563760 euro 516863 euro 1452507 euro 1805012 euro 2231463 euro
Fuente Elaboracioacuten propia
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67 Previsiones de tesoreriacutea
A continuacioacuten voy a presentar la tesoreriacutea anualizada de la empresa
1ordm Antildeo 2ordm Antildeo 3ordm Antildeo 4ordm Antildeo 5ordm Antildeo
Cobros por ventas 11488 euro 24016 euro 32696 euro 35964 euro 40432 euro
TOTAL COBROS 11488 euro 24016 euro 32696 euro 35964 euro 40432 euro
Pago por costes variables 3960 euro 3160 euro 2220 euro 1540 euro 1200 euro
Pagos por los costes fijos 15314 euro 13814 euro 13714 euro 13714 euro 13714 euro
TOTAL PAGOS 19274 euro 16974 euro 15934 euro 15254 euro 14914 euro
Cash Flow Operativo -7786 euro 7042 euro 16762 euro 20710 euro 25518 euro
Inversiones 14842 euro 0 euro 0 euro 0 euro 0 euro
Impuesto sobre beneficio 0 euro -2192 euro 2010 euro 2563 euro 3185 euro
Intereses de deuda 998 euro 817 euro 628 euro 429 euro 219 euro
Pagos extraoperativos 15840 euro -1375 euro 2638 euro 2992 euro 3405 euro
Capital 13000 euro 0 euro 0 euro 0 euro 0 euro
Emisioacuten de deuda 20000 euro 0 euro 0 euro 0 euro 0 euro
Ingresos extraoperativos 33000 euro 0 euro 0 euro 0 euro 0 euro
Cash Flow extraoperativo 17160 euro 1375 euro -2638 euro -2992 euro -3405 euro
Deacuteficit Superaacutevit 9374 euro 8417 euro 14124 euro 17718 euro 22113 euro
Deacuteficit Superaacutevit Acumulado 9374 euro 17791 euro 31915 euro 49634 euro 71747 euro
Fuente Elaboracioacuten propia
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68 Balances de situacioacuten previsionales
A continuacioacuten voy a presentar el balance previsional del antildeo inicial
ACTIVO 1ordm ANtildeO Antildeo 2 Antildeo 3 Antildeo 4 Antildeo 5
ACTIVO NO CORRIENTE 2252817 euro 2850738 euro 4094384 euro 5732753 euro 7810622 euro
GASTOS DE ESTABLECIMIENTO 75000 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
INMOVILIZADO INMATERIAL 70667 euro 35333 euro 000 euro 000 euro 000 euro
Inmovilizado Inmaterial 106000 euro 106000 euro 106000 euro 106000 euro 106000 euro
Amortizacioacuten Acumulada (II) 35333 euro 70667 euro 106000 euro 106000 euro 106000 euro
INMOVILIZADO MATERIAL 1169750 euro 1036300 euro 902850 euro 769400 euro 635950 euro
Inmovilizado Material 1303200 euro 1303200 euro 1303200 euro 1303200 euro 1303200 euro
Amortizacioacuten Acumulada (IM) 133450 euro 266900 euro 400350 euro 533800 euro 667250 euro
INMOVILIZADO FINANCIERO 937400 euro 1779105 euro 3191534 euro 4963353 euro 7174672 euro
Inmovilizados Financieros 937400 euro 1779105 euro 3191534 euro 4963353 euro 7174672 euro
ACTIVO CORRIENTE 152161 euro 491345 euro 375441 euro 205238 euro 15122 euro
Existencias 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
Realizable 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
Disponible 152161 euro 491345 euro 375441 euro 205238 euro 15122 euro
TOTAL ACTIVO 2404978 euro 3342083 euro 4469825 euro 5937991 euro 7825744 euro
Activo
En el Activo corriente podemos ver los activos que podemos transformar en dinero con maacutes
facilidad Variacutea en funcioacuten de la produccioacuten de la empresa Algunas de las partidas son
inversiones que se deben financiar El activo no corriente se compone de la inversioacuten previa y
miacutenima que la empresa debe realizar Estos activos no suelen variar mucho de antildeo en antildeo
PASIVO 1ordm ANtildeO Antildeo 2 Antildeo 3 Antildeo 4 Antildeo 5
PATRIMONIO NETO 986240 euro 1503103 euro 2955609 euro 4760622 euro 6992084 euro
Capital social 1550000 euro 1550000 euro 1550000 euro 1550000 euro 1550000 euro
Reservas y peacuterdidas 000 euro -563760 euro -46897 euro 1405609 euro 3210622 euro
Resultado del ejercicio -563760 euro 516863 euro 1452507 euro 1805012 euro 2231463 euro
PASIVO NO CORRIENTE 1637978 euro 1637978 euro 1257891 euro 858838 euro 439872 euro
Financiacioacuten lp 1637978 euro 1637978 euro 1257891 euro 858838 euro 439872 euro
PASIVO CORRIENTE -219240 euro 201002 euro 256325 euro 318532 euro 393788 euro
Deudas con Proveedores 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
Financiacioacuten cp 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
HP por impuesto sobre beneficio -219240 euro 201002 euro 256325 euro 318532 euro 393788 euro
TOTAL PASIVO 2404978 euro 3342083 euro 4469825 euro 5937991 euro 7825744 euro
Fuente Elaboracioacuten propia
Fuente Elaboracioacuten propia
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Pasivo
El Pasivo nos dice quieacuten financia la empresa En eacutel distinguimos entre el Pasivo a corto plazo el
cual se debe devolver en un periodo menor a un antildeo y el Pasivo a largo plazo
Ademaacutes consta del patrimonio neto formado por el capital social y el resultado del ejercicio
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7 PLAN FINANCIERO
71 Caacutelculo de los Flujos de Caja
Por Flujo de Caja entendemos que es la diferencia entre el efectivo que se ingresa menos el
efectivo que sale de la empresa es decir hablamos solo de efectivo no de rentabilidad como se
explica en el siguiente apartado
A continuacioacuten voy a realizar el caacutelculo de los datos del Flujo de Caja para el primer antildeo de la
empresa
Antildeo 1 Antildeo 2 Antildeo 3 Antildeo 4 Antildeo 5
Resultado despueacutes de impuestos
-563760 euro 516863 euro 1452507 euro 1805012 euro 2231463 euro
+ Amortizaciones 95400 euro 95400 euro 95400 euro 95400 euro 95400 euro
+ Incrementos en impuestos pendientes
-219240 euro 201002 euro 256325 euro 318532 euro 393788 euro
- Adquisiciones de activo fijo
1484200 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
Flujo Neto de caja del proyecto
-2171800 euro 813265 euro 1804231 euro 2218944 euro 2720650 euro
Resultado despueacutes de impuestos
-563760 euro 516863 euro 1452507 euro 1805012 euro 2231463 euro
+ Amortizaciones 95400 euro 95400 euro 95400 euro 95400 euro 95400 euro
+ Incrementos en impuestos pendientes
-219240 euro 201002 euro 256325 euro 318532 euro 393788 euro
- Devolucioacuten neta de deuda -1637978 euro -1637878 euro -1637778 euro -1637678 euro -1637578 euro
- Adquisiciones de activo fijo
1484200 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
Flujo Neto de caja de Capital -533822 euro 2451143 euro 3442009 euro 3856622 euro 4358228 euro
Flujo Neto de caja de Capital acumulado
-533822 euro 1917321 euro 5359330 euro 9215952 euro 13574180 euro
A traveacutes de este estudio podemos analizar la liquidez de la empresa entendiendo por ello la
capacidad de hacer frente a las obligaciones existentes de corto plazo
Los Flujos de Caja del primer antildeo son negativos ya que el primer antildeo es cuando realizas la mayor
inversioacuten (Calcular el resto de antildeos para ver la evolucioacuten positiva)
72 Rentabilidad del proyecto
Fuente Elaboracioacuten propia
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41
A continuacioacuten voy a presentar y explicar los ratios de rentabilidad maacutes significativos
fundamentando dichos enunciados en la diferencia entre las ganancias menos los gastos
Rentabilidad econoacutemica Mide la rentabilidad que se obtiene de las inversiones de la empresa
mediante el desarrollo de su actividad dicho de otra manera mide la eficiencia con la que la
empresa gestiona los recursos que se han aportado
119929119942119951119957119938119939119946119949119946119941119938119941 119916119940119848119847119848119950119946119940119938 =119913119912119920119931
119912119914119931119920119933119926 119931119926119931119912119923
ANtildeO 1 ANtildeO 2 ANtildeO 3 ANtildeO 4 ANtildeO 5
Rentabilidad econoacutemica -033 021 038 036 034
La evolucioacuten de la rentabilidad econoacutemica de Trufincas en una previsioacuten de 5 antildeos seraacute
mayormente positiva Podemos ver un gran incremento del mismo hasta el tercer antildeo y como se
estabiliza en el antildeo cuarto y quinto Con esta evolucioacuten observamos la productividad de los
activos y la eficiencia de la empresa Claramente los primeros antildeos son claves para obtener
clientes y promocionarse a ello se debe la impactante subida Los antildeos restantes se obtiene una
rentabilidad menor debido a la estabilidad que se alcanza centraacutendose maacutes en mantener a los
clientes ya existentes y dejando al lado el trabajo comercial para captar a nuevos clientes
Si quisieacuteramos aumentar nuestra rentabilidad econoacutemica podriacuteamos aumentar la rotacioacuten de
activo vendiendo maacutes es decir captando nuevas comunidades y reduciendo nuestros costes
Cuanto mayor sea el valor de este ratio mayor seraacute el rendimiento de los activos
Rentabilidad financiera Es el beneficio neto dividido entre los recursos propios o dicho de otra
manera es la rentabilidad de los capitales invertidos
119929119942119951119957119938119939119946119949119946119941119938119941 119917119946119951119938119951119940119946119942119955119938 =119913119916119925119916119917119920119914119920119926 119925119916119931119926
119927119912119931119929119920119924119926119925119920119926 119925119916119931119926
ANtildeO 1 ANtildeO 2 ANtildeO 3 ANtildeO 4 ANtildeO 5
Rentabilidad Financiera -057 034 049 038 032
Trufincas tiene una rentabilidad financiera positiva a lo largo del tiempo Al igual que con la
rentabilidad econoacutemica el primer antildeo los resultados son negativos pero si analizamos la
evolucioacuten vemos que es positiva hasta el tercer antildeo y luego disminuye un poco casi
estabilizaacutendose La rentabilidad financiera es para las empresas con aacutenimo de lucro el ratio maacutes
importante ya que mide el beneficio neto generado en relacioacuten a la inversioacuten de los propietarios
de la empresa Cuanto maacutes alto sea el ratio menos recursos se utilizan para obtener el beneficio
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8 EVALUACIOacuteN ECONOacuteMICA DEL PROYECTO
81 Pay-back o Periodo de Retorno
Pay-back es un meacutetodo usado en la evaluacioacuten de inversiones y se define como el periodo de
tiempo que la empresa tardaraacute en recuperar la inversioacuten con las ganancias que generaraacute el negocio
Puede ser una cantidad de meses o antildeos
Vamos a tomar como inversioacuten inicial el importe de inversiones maacutes el fondo de maniobra
17959 euro + 9000euro haciendo un total de 26959euro
Antildeo 1 Antildeo 2 Antildeo 3 Antildeo 4 Antildeo 5
Cash flow neto anual -533822 euro 2451143 euro 3442009 euro 3856622 euro 4358228 euro
Cash flow neto acumulado -533822 euro 1917321 euro 5359330 euro 9215952 euro 13574180 euro
Podemos comprobar a traveacutes de los caacutelculos que acabamos de realizar que en el tercer antildeo
recuperamos la inversioacuten realizada
Con estos caacutelculos no se tiene en cuenta el valor temporal del dinero ademaacutes de que el Pay-back
solo se fija en los beneficios que hacen falta hasta cubrir el importe de la inversioacuten sin valorar los
ingresos que se pueden producir despueacutes
82 Valor Actual Neto (VAN)
El VAN es un indicador financiero que mide los flujos de los futuros ingresos que tendraacute el
proyecto Con ello podremos determinar si al descontar la inversioacuten inicial nos quedaraacute alguna
ganancia
En nuestro proyecto de inversioacuten se exige un desembolso inicial de 26959euro y se espera que se
va a generar beneficios entre el 1ordm y el 5ordm antildeo Vamos a aplicar un tipo de descuento del 10 La
foacutermula para el caacutelculo es la siguiente
Pay-back
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119933119912119925 =119933119957
(120783 + 119948)119957minus 119920 119946119951
En la siguiente tabla podremos ver el desglose de los flujos de caja correspondiente a cada
uno de los antildeos aplicando los datos mencionados anteriormente
ANtildeO DESEMBOLSO INGRESOS FLUJO DESCONTADO
0 -26959 0 -2695900 euro
1 0 -5338 euro -485293 euro
2 0 24511 euro 2025738 euro
3 0 34420 euro 2586032 euro
4 0 38566 euro 2634125 euro
5 0 43582 euro 2706117 euro
VAN 6770819 euro
Tras los caacutelculos podemos ver que el VAN es positivo por lo que la inversioacuten seriacutea aceptable
La ventaja de calcular el VAN es que dicho estudio tiene en cuenta el valor del dinero con el
tiempo El inconveniente del mismo es que los flujos de caja calculados son estimados ya es
una proyeccioacuten futura y es posible que se haya realizado una mal valoracioacuten del mismo
llevando a decisiones erroacuteneas
83 Tasa Interna de Rentabilidad (TIR)
Este meacutetodo consiste en calcular la tasa de descuento que hace 0 el Valor Actual Neto Es la tasa
maacutexima que puede tener un proyecto para que sea rentable La foacutermula para el caacutelculo es la
siguiente
119931119920119929 =119933119957
(120783 + 119922)119957minus 119920 119946119951 = 120782
Para ello vamos a calcular el VAN con varias tasas de rentabilidad y obtendremos un graacutefico para
ver de forma aproximada entre que tanto por cierto estaacute la tasa de descuento que estamos
buscando
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TASA INTERNA DE RETORNO
TASA DE DESCUENTO
VAN
0 10878280 euro
5 8579932 euro
10 6770819 euro
15 5328346 euro
20 4164676 euro
25 3215859 euro
30 2434642 euro
35 1785638 euro
40 1242013 euro
45 783185 euro
50 393195 euro
55 59551 euro
60 -227620 euro
Por todo lo dicho anteriormente y tras el graacutefico que mostramos vemos que la tasa de descuento
que buscamos estaacute entre el 55 y el 60 y tras aplicar los caacutelculos correspondientes nos sale la
siguiente TIR
TIR 56
Tras obtener los resultados vemos que la Tasa Interna de Retorno es superior a la tasa de
descuento que aplicamos (10) por lo que este proyecto es interesante realizarlo Si la tasa fuese
superior al 56 los resultados seriacutean negativos y la inversioacuten no seriacutea viable
(euro2000000)
euro000
euro2000000
euro4000000
euro6000000
euro8000000
euro10000000
euro12000000
0 10 20 30 40 50 60 70
TASA INTERNA DE RETORNO (TIR)
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9 ASPECTOS FORMALES DEL PROYECTO
91 Forma juriacutedica
Como hemos nombrado en puntos anteriores se ha decidido crear una Sociedad Limitada para dar
forma juriacutedica a la empresa
Los criterios que nos han condicionado a tomar esta decisioacuten son los siguientes
- Nuacutemero de socios Al ser una empresa pequentildea con dos socios y capital reducido hemos
pensado que esta es la mejor opcioacuten
- Responsabilidad del Socio En una Sociedad Limitada la responsabilidad de los socios
ante las deudas se la sociedad estaacute limitada al capital aportado
- Capital Social Se planteoacute la creacioacuten de una Sociedad Anoacutenima pero el desembolso
inicial es mayor ademaacutes de una mayor complejidad y gastos de gestioacuten
- Estructura de Direccioacuten y Gestioacuten La estructura es maacutes flexible que en otras sociedades
siendo menor el rigor formar en su organizacioacuten
92 Proteccioacuten Juriacutedica
Dada la actividad a realizar se contrataraacute un seguro para las actividades ademaacutes del seguro
obligatorio de responsabilidad civil
93 Medidas de prevencioacuten de riesgos laborales
Las instalaciones de la oficina contaraacuten con las medidas de seguridad e higiene referidas
principalmente a
- Sistemas contra incendios
- Instalaciones eleacutectricas
- Evacuacioacuten del edificio
- Calefaccioacuten y aire acondicionado
- Equipos mecaacutenicos
La normativa que regula los riesgos laborales es la siguiente Prevencioacuten de Riesgos Laborales
Ley 311995 de 8 de Noviembre y su modificacioacuten por la ley 542003 de 12de diciembre de
reforma del marco normativo de la prevencioacuten de Riesgos Laborales BOE nordm298 de 13 de
diciembre
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10 PLANIFICACIOacuteN TEMPORAL DE PUESTA EN MARCHA
El listado de traacutemites que vamos a realizar como emprendedores en el mundo de las
administraciones de fincas es el habitual de una empresa y no presenta ninguacuten elemento especiacutefico
determinado por el tipo de actividad salvo la opcioacuten y recomendacioacuten de disponer el tiacutetulo de
Administrador de Fincas colegiado para tener maacutes prestigio y credibilidad a la hora de prestar los
servicios
El listado de traacutemites que realizaremos seraacuten los siguientes
- Registro del dominio
- Inscripcioacuten en el colegio de Administradores de Aragoacuten
- Constitucioacuten de la Sociedad Limitada
- Declaracioacuten previa al inicio de la actividad
- Solicitud del preacutestamo
- Gestioacuten del alquiler del local
- Solicitud de licencia de obra
- Acondicionamiento del local
- Seleccioacuten de trabajador
- Solicitud de licencia de apertura
- Adquisicioacuten del equipamiento
- Inicio de campantildea promocional de apertura
- Inicio de la actividad
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11 CONCLUSIONES
El objetivo de este proyecto ha consistido en elaborar un plan de negocio viable Para ello ha
sido necesario realizar una serie de estudios financieros y anaacutelisis globales que puntualizaremos
a continuacioacuten
En primer lugar hemos presentado el plan de negocio a seguir Descripcioacuten del sector y empresa
creadora objetivos principales y datos iniciales del proyecto
Posteriormente hemos procedido a realizar un estudio de mercado y del entorno de la actividad
de la empresa Para el estudio del entorno hemos utilizado el anaacutelisis PESTE analizando cada uno
de sus componentes llegando a la conclusioacuten de que actualmente las dimensiones poliacuteticas nos
afectan negativamente considerando la poliacutetica de hoy en diacutea como restrictiva Lo mismo
podemos decir de la dimensioacuten econoacutemica La sociedad es un aspecto muy importante ya que
vivimos en una sociedad de tendencias Con respecto al aacutembito tecnoloacutegico y del medio ambiente
pienso que cada diacutea su evolucioacuten es mayor y ademaacutes disponemos de maacutes avances Para el anaacutelisis
del sector hemos utilizado las 5 fuerzas de Porter lo que ello conlleva un anaacutelisis de los clientes
proveedores competidores y competidores potenciales Hemos llegado a la conclusioacuten de que el
sector de las administraciones de fincas es atractivo ya que su acceso es faacutecil y asequible por lo
que resulta sencillo que nuevas empresas puedan competir con las ya existentes Presenta alto
poder de clientes y alto grado de rivalidad sin existir productos sustitutivos A traveacutes del anaacutelisis
DAFO hemos podido ver la situacioacuten que tienen este tipo de empresas destacando las
oportunidades amenazas fortalezas y debilidades
Tambieacuten hemos realizado un anaacutelisis de costes y de la zona de expansioacuten tomando el barrio
Parque Venecia como la zona idoacutenea para dar nuestros primeros pasos
Posteriormente hemos definido los servicios que realizaraacute la empresa junto a los factores del eacutexito
siendo estos ubicacioacuten de la empresa atencioacuten personalizada trabajo en equipo implantacioacuten y
seguimiento de la ley formacioacuten colegiacioacuten y tecnologiacutea
Otro punto que hemos tenido en cuenta y considero muy importante para un buen comienzo son
las acciones de marketing aplicadas Se realizaraacute buzoneo mailing y telemarketing Aplicar una
buena estrategia de marketing es fundamental para darnos a conocer y captar clientes
En cuanto al plan econoacutemico financiero destacar que la financiacioacuten total del proyecto asciende
a 35500euro de los cuales 20000euro los adquirimos a traveacutes de un preacutestamo bancario Establecemos
unos precios adecuados acordes con los establecidos por el Colegio de Administradores y
estimamos una evolucioacuten de los ingresos percibidos Seguacuten las tablas desarrolladas tendremos
una evolucioacuten progresiva Los primeros antildeos invertiremos en una fuerte estrategia de marketing
captando maacutes comunidades Con el paso de los antildeos las comunidades iraacuten entrando maacutes
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paulatinamente Dispondremos de una fuente de ingresos que debemos mantener por tanto el
trabajo se centraraacute maacutes en satisfacer a los clientes actuales ya que ellos seraacuten probablemente los
que nos acerquen a clientes potenciales
El primer antildeo partiremos de un beneficio despueacutes de impuestos negativo al igual que los flujos
de caja que cambiaraacuten a partir del segundo antildeo principalmente por el aumento de los ingresos
La evolucioacuten de las rentabilidad como hablamos en su apartado son positivas es importante que
ambas crezcan o se mantengan eso significaraacute que obtendremos beneficios con mayor facilidad
y que el rendimiento seraacute mayor
Seguacuten los caacutelculos obtenidos recuperaremos la inversioacuten al tercer antildeo y los datos obtenidos a
traveacutes del VAN y la TIR nos indican que el proyecto seraacute rentable
Considero a las Administraciones de Fincas unas de las profesiones maacutes desconocidas Pienso
que es muy sacrificada ya que debes mediar entre las disputas de los propietarios no existe un
horario fijo y las remuneraciones percibidas dependen de la cartera de clientes que poseas por lo
que debes ser un profesional para todo pero a pesar de todo ello pienso que se pueden llegar a
alcanzar muchas satisfacciones
Como podemos observar en los graacuteficos y caacutelculos anteriores en principio el proyecto no
presentaraacute problemas de solvencia por lo cual podemos decir que a priori demostraraacute tener
viabilidad financiera Si realizamos un trabajo oacuteptimo podremos llegar a alcanzar grandes
beneficios
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BIBLIOGRAFIA
Ley de Propiedad Horizontal
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Poblacioacuten 2012
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Poblacioacuten 2014
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Local
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[130041534]-[campaing]|[warehouse_rent_zaragoza]-[27813366]ampsource=299ampxts=352991
Preacutestamo ICO
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Tablas de Amortizaciones
httpwwwagenciatributariaes
httpasesor-contableestablas-amortizacion-2015
Contratacioacuten internet
httpwwwmovistaresempresaspara-tu-oficinaconectividad-internetfichaempresas-
adslpid=PY-home3-NC
Impuesto sobre beneficios
httpwwwboeesbuscaractphpid=BOE-A-2014-12328
TFG CREACIOacuteN DE NEGOCIO ndash Admoacuten de Fincas
13
En el caso de las barreras de entrada pienso que puede jugar en contra ya que para poder ser
administrador de fincas no se exigen muchos requisitos (tener una titulacioacuten universitaria o ser
titulado en Administracioacuten de Fincas) y la inversioacuten no es muy elevada ademaacutes de que no se
necesita tecnologiacutea muy especiacutefica ni costosa al menos al inicio del proyecto
El aspecto con el que podemos destacar del resto es mostrando nuestra transparencia y lealtad
haciendo constar que nosotros somos gestores y asesores pero que la uacuteltima palabra siempre es
del presidente Muchas administraciones de fincas no son todo lo legales y transparentes que
deberiacutean ser Alguacuten ejemplo de ello seriacutea la existencia de una cuenta conjunta donde se realicen
las operaciones monetarias de todas las comunidades o el aporte por parte del administrador de
sus propios gremios
LAS 5 FUERZAS DE PORTER
Una vez desarrollados todos los componentes vamos a realizar el anaacutelisis de las cinco fuerzas de
Porter Este anaacutelisis es una herramienta de gestioacuten que permite analizar la empresa a traveacutes del
sector de las administraciones de fincas De esta forma conseguiremos un mejor anaacutelisis del
entorno al que pertenece la empresa y en base a ello podremos disentildear estrategias que permitan
aprovechar las oportunidades y hacer frente a las amenazas
A continuacioacuten voy a desarrollar el esquema que posteriormente explicareacute punto por punto
Competidores en el sector
de las Administraciones de
Fincas
Rivalidad entre los
competidores
Proveedores Compradores
Sustitutivos
Competidores
potenciales
Amenaza de nuevos ingresos
Poder de negociacioacuten con los
proveedores
Poder de negociacioacuten de los clientes
Amenaza de productos sustitutivos
Fuente Elaboracioacuten propia
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PODER NEGOCIADOR CON CLIENTES
Este apartado hace referencia al poder que tienen los consumidores para obtener buenos precios
y condiciones Podemos destacar los siguientes aspectos
- No existe concentracioacuten de clientes debido a las diversas opciones que tienen en el mercado
por lo que los clientes estaacuten muy repartidos
- Tiene un importante poder de negociacioacuten ya que el coste que le supone al cliente los
servicios no es muy elevado por lo tanto cambiar de administrador no les supondriacutea mucho
- Los servicios prestados son todo lo diferenciado que el administrador quiera ser ya que es
eacutel quien presta los servicios decide el meacutetodo de gestioacuten
- En cuanto a la importancia de los servicios prestados es vital ya que sobre todo en las
comunidades grandes la autogestioacuten es un trabajo muy complicado
- Existe un riesgo ya que no cumplir con los servicios pactados puede llevar a la resolucioacuten
del contrato
PODER NEGOCIADOR CON PROVEEDORES
Existe un gran poder de negociacioacuten con los proveedores ya que actualmente disponemos de
muacuteltiples empresas dedicadas al mantenimiento o reparacioacuten de comunidades Son los
proveedores de nuestros clientes pero de alguacuten modo recae su buena o mala gestioacuten sobre el
administrador El tener un abanico muy grande de proveedores nos permite poder usar maacutes
criterios de eleccioacuten y si no quedamos conforme con alguno de ellos podemos contar con otro
distinto para la proacutexima gestioacuten
RIVALIDAD ENTRE COMPETIDORES
El sector de las administraciones de fincas se caracteriza hoy en diacutea por poseer muchas empresas
que compiten entre siacute por lo que no hay ninguna que domine el mercado Principalmente
compiten por los precios generando menos beneficios y llegando a un punto donde el sector se
veraacute perjudicado rechazando la entrada de nuevas empresas
Este sector ademaacutes de competir en precios compite en publicidad innovacioacuten calidad del
serviciohellip por lo que se debe estar ldquoal pie del cantildeoacutenrdquo sin dejar al margen ninguacuten aspecto
TFG CREACIOacuteN DE NEGOCIO ndash Admoacuten de Fincas
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AMENAZA DE ENTRADA DE NUEVOS COMPETIDORES
En este sector se aprecia que el coste de inversioacuten inicial es bajo por ello la llegada de empresas
en participar en el mismo seraacute maacutes grande y raacutepida sin encontrar grandes barreras de entrada
Hago una puntualizacioacuten en este apartado y es que las empresas que llevan tiempo en el sector
generalmente estaacuten consolidadas teniendo una amplia cartera de clientes que se han ganado con
el paso del tiempo generalmente pertenecientes a la misma zona
Considero que es un sector contestable ya que los precios dependen del nivel competitivo del
sector sin que influya el nuacutemero de empresas que existan en el sector
AMENAZAS DE POSIBLES PRODUCTOS SUSTITUTIVOS
En este sector no considero que existan productos sustitutivos ya que el servicio que prestamos
no se puede ofrecer de otra forma Siacute lo pueden ejercer otras personas como abogados gestoriacuteas
de empresas o los propios presidentes pero los servicios que se vayan a prestar no seraacuten los
mismos
CONCLUSIOacuteN DEL ENTORNO ESPECIacuteFICO
El sector de las administraciones de fincas tiene
o Poder de clientes ALTO
o Poder de proveedores ALTO
o Grado de rivalidad ALTO
o Amenaza de entradas ALTO
o Amenaza de sustitutos BAJO
Al aplicar las cinco fuerzas de Porter al sector de las Administraciones de Fincas podemos
concluir que es atractivo ya que acceder a eacutel es faacutecil y econoacutemico por lo que resulta sencillo que
nuevas empresas puedan competir con la ya existentes He de antildeadir que el camino para llegar al
nivel de las empresas competidoras ya constituidas no es faacutecil ya que las empresas posicionadas
en este sector han ldquomarcado su territoriordquo por decirlo de alguna manera e igualarlas requiere un
tiempo
Presenta alto poder de clientes y alto grado de rivalidad sin existir productos sustitutivos
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24 Anaacutelisis DAFO
Con toda la informacioacuten recopilada en los anteriores anaacutelisis vamos a obtener un resumen de lo
que seriacutea el anaacutelisis estrateacutegico donde veremos la situacioacuten en la que se encuentra este tipo de
empresas para disentildear el plan estrateacutegico a seguir
Antes de tomar cualquier decisioacuten estrateacutegica es imprescindible realizar un diagnoacutestico de la
empresa para ello realizaremos un anaacutelisis DAFO que es el meacutetodo maacutes sencillo y eficaz Con
ello obtendremos conclusiones acerca de coacutemo aprovechar los puntos fuertes de la empresa y las
oportunidades del entorno y de coacutemo corregir las debilidades de la empresa y protegerse contra
las amenazas externas
OPORTUNIDADES
- La entrada de nuevos meacutetodos de comunicacioacuten maacutes raacutepidos y eficaces ha hecho que
comunidades de elevados vecinos donde la media de edad esteacute entorno a los 60 antildeos
hayan tenido que recurrir a un administrador para que realice todas las gestiones
simplemente por desconocimiento
- Desde que llegoacute la crisis econoacutemica los recibos pendientes y las deudas han aumentado
Esta situacioacuten ha hecho que la mayoriacutea de las comunidades tengan propietarios con
deudas pendientes y que por ello deban tomar medidas judiciales desconociendo el
procedimiento a seguir Esta situacioacuten ha hecho que cuenten con administradores para
solucionarles dichos problemas
AMENAZAS
- Competidores El sector de las administraciones de fincas es un sector que no ha sufrido
mucha caiacuteda con la crisis sobre todo en comunidades muy grandes es imprescindible
tener un administrador Esto ha conllevado la apertura de muchas oficinas de este sector
- Los precios estipulados hoy en diacutea son muy bajos
- Captacioacuten de clientes
- Crecimiento lento del mercado
FORTALEZAS
- Las empresas especializadas en fincas son empresas maacutes formadas en el sector que
gestoriacuteas geneacutericas o incluso abogados
- Ofrecer calidad y honestidad son los puntos maacutes importantes a la hora de formar una
empresa con estas caracteriacutesticas Que los gremios los escojan los vecinos que las
compantildeiacuteas de seguros sean externas y que todo se haga con el consentimiento y firma
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del presidente son algunos de los aspectos que mi empresa tendraacute y asiacute destacaremos
respecto a la competencia
- Organizacioacuten y orden Llevarlo todo al diacutea
- Comunicacioacuten con el equipo de trabajo
DEBILIDADES
- Dificultades para captar los primeros clientes
- Llegar a trabajar con una comunidad muy problemaacutetica donde el beneficio adquirido por
ella no cubra el coste producido
- Falta de experiencia a la hora de tomar las riendas del negocio
- Falta de habilidades a la hora de reaccionar con seguacuten queacute propietarios
25 Anaacutelisis de costes
Es importante que diferenciemos entre costes fijos y costes variables
Por costes fijos entendemos aquellos que son independientes al volumen de produccioacuten es
decir se deben pagar sin importar los servicios que la empresa preste Corresponden a factores
que no se consumen o sea no se destruyen de una vez si no que son utilizados durante varios
antildeos
- Estos costes seraacuten entre otros
- Programa informaacutetico
- Alquiler
- Mobiliario
- Publicidad
- Colegiacioacuten
- Seguro
- Amortizaciones
Por otro lado los costes variables como su nombre indica variacutean al modificar el volumen de
unidades productivas En este caso variacutean en funcioacuten de los servicios prestados Estos costes
seraacuten entre otros
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- Salarios
- Suministros
26 Anaacutelisis del Mercado ndash Zona de expansioacuten
A continuacioacuten voy a analizar la situacioacuten de la poblacioacuten en la zona donde vamos a instalarnos
ya que es un aspecto muy importante a la hora de establecer unos precios y tambieacuten conocer la
evolucioacuten que puede llegar a tener la empresa
Parque Venecia
Para poder analizar la evolucioacuten de la poblacioacuten de Parque Venecia al ser una zona que se
encuentra hoy en diacutea parcialmente ocupada y en fase de construccioacuten los datos reales nos
serviriacutean de poco por ello voy a coger los datos que se han estimado en un estudio de previsioacuten
de necesidades educativas realizado por el Ayuntamiento de Zaragoza Podemos ver un poco la
evolucioacuten esperada del barrio ya que al ser una zona en construccioacuten los datos actuales tienen un
margen de antildeos muy reducido y los caacutelculos que pudieran hacerse respecto a esos pocos antildeos no
seriacutean fiables
En este estudio toman un espacio temporal desde 2013 hasta 2022
Para obtener estos datos se han basado en las juntas de compensacioacuten de Parque Venecia padroacuten
de poblacioacuten manzana a manzana planes urbaniacutesticos etc
Seguacuten toda la informacioacuten mencionada anteriormente el nuacutemero de viviendas estimadas de
construccioacuten son las siguientes
Fuente Ayuntamiento de Zaragoza Fuente Ayuntamiento de Zaragoza
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Torrero ndash La Paz
Seguacuten los datos Demograacuteficos del Padroacuten Municipal presentado por el Ayuntamiento de Zaragoza
en el antildeo 2014 la poblacioacuten en el barrio Torrero - La Paz es de 37843 cuando en el antildeo 2012 era
de 37730 Adjunto cuadro
Es un distrito consolidado situado a las afueras de Zaragoza en la parte sur Siempre ha tenido su
encanto y prestigio especialmente por las zonas verdes Los Pinares de Venecia Pero actualmente
Torrero - La Paz sale del distanciamiento histoacuterico gracias a los cinturones de circunvalacioacuten que
rodean la ciudad acercaacutendolo al resto de la ciudad Ademaacutes la construccioacuten en su entorno del
complejo de ocio ldquoPuerto Veneciardquo le ha dado ldquoluz y vidardquo a la zona
Fuente Ayuntamiento de Zaragoza
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3 ACTIVIDAD DE LA EMPRESA
31 Definicioacuten del servicio que realizaraacute la empresa
La empresa Trufincas prestaraacute los siguientes servicios
- Velar por el buen reacutegimen de la casa sus instalaciones y servicios
- Realizar un seguimiento contable de todos los ingresos y gastos de la finca
- Preparar el plan de ingresos y gastos perioacutedicos o anuales
- Atender a la conservacioacuten de las infraestructuras
- Ejecutar los acuerdos en materia de obras efectuar los pagos y realizar los cobros
- Ejercer como Secretario en las correspondientes juntas ordinarias y extraordinarias en el
caso que proceda custodiando la documentacioacuten
- Llevar a cabo aquellas atribuciones que le confiera la junta de propietarios
- Asesorar a la comunidad
- Controlar los proveedores
- Dar cuenta de siniestros a las compantildeiacuteas de seguros
- Ocuparse de las relaciones laborales con los empleados de las fincas aplicando las
normas de convenio y las modalidades contractuales maacutes favorables
- Practicar las liquidaciones o modelos tributarios que fiscalmente procedan
- Toma de decisiones sobre aquellos propietarios que se ausentan de los pagos
- El mantenimiento de la convivencia entre los componentes o propietarios de la
comunidad
Ademaacutes de todo lo nombrado anteriormente se deberaacuten cumplimentar todas las obligaciones que
involucran al inmueble como revisiones de ITE asiacute como informar y cuando proceda tramitar la
solicitud de ayudas o subvenciones a las que pueda tener derecho el edificio en los casos de
rehabilitacioacuten u obras mayores
32 Factores claves del eacutexito
Los factores claves para el eacutexito estaacuten determinados por los siguientes elementos
-- Ubicacioacuten de la empresa La empresa estaraacute situada en una zona nueva de Zaragoza
Parque Venecia Es una zona joven que estaacute por explotar junto al centro comercial maacutes
popular de la ciudad A la mayoriacutea de las viviendas de nueva construccioacuten se les suele
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asignar un administrador de forma aleatoria y cuando ya hay un grupo de vecinos
considerable viviendo en el edificio suelen buscar a un nuevo administrador
-- Atencioacuten personalizada Pretendemos captar nuevos clientes con este meacutetodo y ademaacutes
fidelizarlos Para ello se atenderaacute a toda persona que tenga cualquier problema dejaacutendolos
satisfechos
-- Trabajo en equipo Aunque inicialmente seremos pocos en la plantilla habraacute
comunicacioacuten e incluso nos reuniremos varias veces por semana para comentar las
gestiones maacutes importantes que se han realizado De esta forma todos estamos al diacutea y en
caso de que falte alguno sabemos solventar los problemas
- Implantacioacuten de la Ley Orgaacutenica de Proteccioacuten de Datos (LOPD)
- Formacioacuten Todo el personal de la empresa tendraacute una formacioacuten acorde con su puesto
de trabajo y complementaria con la de los demaacutes trabajadores En Trufincas SL
realizaremos cursos tanto los socios como la empleada sobre la gestioacuten del programa que
vamos a utilizar
- Utilizacioacuten de los soportes teacutecnicos maacutes avanzados Trufincas SL dispondraacute de los
programas maacutes adecuados y competitivos para ser maacutes eficientes y eficaces en el trabajo
Usaremos Gesfincas y Gesinedi
- Colegiacioacuten Uno de los requisitos que considero imprescindible para mi nuevo proyecto
es la colegiacioacuten Estar colegiado no es obligatorio para poder llevar la gestioacuten de
comunidades pero si te permite ganar un prestigio respecto a los clientes y darles maacutes
seguridad a la hora de la eleccioacuten
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4 PROCESO DE PRESTACIOacuteN DEL SERVICIO
41 Determinacioacuten del proceso de prestacioacuten del servicio
Actividad Contable
En primer lugar la comunidad cliente deberaacute entregarnos toda la documentacioacuten de la comunidad
(Facturas emitidas facturas recibidas cierres contables CIF de la comunidad listado de
propietarios con sus coeficientes nordm de cuenta de la comunidad documentacioacuten bancariahellip) y
nosotros procederemos a introducir toda la informacioacuten en nuestra base de datos
Una vez que esteacute la comunidad puesta al diacutea cambiaremos la domiciliacioacuten de todos los
proveedores con el fin de recibir nosotros la documentacioacuten evitando incomodar al presidente
cada vez que llegue una factura
Realizaremos balances trimestrales de todas las comunidades enviaacutendoselas a cada propietario
En cuanto al cierre del ejercicio las cuentas se cerraraacuten al comienzo del mes posterior al cierre
mismo mes en el cual se realizaraacute la junta general ordinaria donde se expondraacuten dichas cuentas
se presentaraacute un nuevo presupuesto para el proacuteximo ejercicio y se cambiaraacute el turno de los
presidentes entre otras gestiones Ademaacutes de las juntas ordinarias se convocaraacuten tantas
extraordinarias como me soliciten los clientes de cada comunidad
Actividad Fiscal
El personal de Trufincas SL presentaraacute antes de finalizar el periodo voluntario (20 de Abril 20
de Julio y 20 de Octubre) los modelos correspondientes de IVA IRPF y otros impuestos
aplicables
Las presentaciones se pueden realizar telemaacuteticamente con la firma digital de la empresa o
presentando en persona el modelo en el banco
42 Niveles de tecnologiacutea aplicados en los procesos
Tecnologiacutea aplicada a la gestioacuten
La empresa contaraacute con diversos programas de gestioacuten (Gesfincas y Gesinedi) como herramientas
tecnoloacutegicas fundamentales de gestioacuten de la empresa
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23
Tecnologiacutea de Informacioacuten y Comunicacioacuten (TICs)
Finalmente como uacuteltimo factor tecnoloacutegico se incidiraacute especialmente en las TICs como factor a
tener en cuenta en el desarrollo tecnoloacutegico de la empresa
- Paacutegina web La web de Trufincas SL constaraacute de apartados geneacutericos quienes somos
servicios que ofrece medios teacutecnicos de los que se dispone ubicacioacuten contacto etc
Ademaacutes constaraacute con un gestor de contenidos que permita la modificacioacuten eliminacioacuten
y ampliacioacuten de los mismos asiacute como de la estructura y disentildeo de la paacutegina Finalmente
nos ocuparemos de que se ubique en un buen puesto en los buscadores
Tambieacuten dispondraacute de un apartado solo para clientes donde los propietarios podraacuten
meterse cuando quieran a traveacutes de unas claves y eacutestos podraacuten ver el estado econoacutemico
de la comunidad y los comunicados que se publiquen
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5 LA COMERCIALIZACIOacuteN DEL SERVICIO
51 Acciones de promocioacuten
Un punto muy importante a la hora de estimar las ventas es aplicar un buen plan de marketing ya
que las ventas en muchas ocasiones es resultado de las acciones de marketing aplicadas
En mi caso por un lado aplicareacute el marketing directo siendo este un sistema interactivo que utiliza
uno o maacutes medios de comunicacioacuten para obtener una respuesta en un puacuteblico objetivo Yo usareacute
los siguientes medios
- Buzoneo como su nombre indica consiste en hacer llegar a todos los domicilios de
una zona de intereacutes un folleto especialmente disentildeado para conseguir una respuesta
o Este sistema tiene una amplia difusioacuten su coste es bajo y la respuesta es
inmediata Buzonear por todas las comunidades de los alrededores es una buena
forma de darnos a conocer
- Mailing Consiste en enviar por correo electroacutenico o por correo postal informacioacuten
publicitaria junto con una carta personalizada
o En este caso vamos a redactar cartas personalizadas a presidentes que tengamos
localizados y sobre todo que esteacuten descontentos con el administrador actual
- Telemarketing Consiste en usar el teleacutefono o cualquier otro medio de comunicacioacuten
para contactar con clientes potenciales y comercializar los productos o servicios
o Para poder promocionar la administracioacuten de fincas procederemos a publicarnos
en el perioacutedico y en la revista de Parque Venecia
Estimar la demanda es otro punto a favor para planificar las ventas futuras Es decir estimar la
demanda potencial (personas que podriacutean comprar los productos) la demanda objetivo (a cuaacutentos
de ellos quieres llegar) y la demanda efectiva (el porcentaje de la demanda objetivo que pueden
convertirse en clientes)
La capacidad maacutexima es otro aspecto a tener en cuenta esto se consigue analizando cual es la
cantidad maacutexima que podriacutea llegar a vender si los clientes aparecen De esta forma podremos
conocer hasta doacutende puede llegar el negocio con la infraestructura actual
Localizacioacuten A la hora de posicionarnos en una zona hemos decidido situarnos en la zona de
Parque Venecia por que como he mencionado anteriormente es una zona nueva donde la mayoriacutea
de viviendas el administrador es el propio constructor y necesitan un cambio o una persona que
se dedique exclusivamente a ello
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52 Determinacioacuten del precio de venta
Los honorarios de un Administrador de fincas variacutean en funcioacuten de los servicios que preste a la
comunidad ya que no es lo mismo que la comunidad tenga una escalera de 12 vecinos o que esteacute
formada por 8 escaleras con 40 vecinos cada una Ademaacutes hay comunidades que disponen de
conserje piscina zonas comuneshellip todo esto tiene un mantenimiento maacutes costoso que una
pequentildea comunidad por lo que los precios seraacuten mayores
Por todo lo dicho anteriormente no existe una tarifa fija ya que el profesional es libre de establecer
sus honorarios en funcioacuten de la oferta la demanda y del lugar donde ejerza No obstante el
Colegio de Administradores de Fincas tiene establecidas unas cantidades por diferentes servicios
de manera que se calculan los honorarios del administrador multiplicando cada importe especiacutefico
por el servicio correspondiente que tuviera la comunidad (nuacutemero de viviendas ascensores
plazas de garaje trasteros calefaccioacuten y aire acondicionado centralizados bombas de presioacuten
portales porteriacutea conserjeriacutea vigilancia jardinero limpieza piscina jardines zonas deportivas
locales comerciales etc)
Para una comunidad media el Colegio de Administradores sugiera cobrar al mes 38euro por hora de
dedicacioacuten pero la pregunta eshellip iquestCuaacutentas horas se dedican a cada comunidad
La siguiente tabla ha sido realizada con arreglo a los caacutelculos realizados por el Colegio de
Administradores tomando como base un miacutenimo de 9 viviendas y 3 servicios
Fuente Colegio de Administradores de Fincas
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Voy a explicar la tabla anterior a traveacutes de un ejemplo
Para una comunidad de 30 viviendas con 7 servicios seguacuten la tabla expuesta nos resultariacutean
1415 horas que multiplicadas por los 38euro aconsejados nos dariacutean 53770euromes
En mi caso los precios que voy a fijar seraacuten en funcioacuten de los servicios prestados y del nuacutemero
de viviendas A continuacioacuten adjunto tabla orientativa de precios que voy a establecer
Ejemplo
SERVICIOS
PRESTADOS euro por vivienda Nordm VECINOS PRECIO AL MES
3 800 euro 9 7200 euro
4 900 euro 20 18000 euro
5 1000 euro 100 100000 euro
En cuanto al precio de las juntas la reunioacuten anual ordinaria seraacute gratuita y en caso de que haya
que hacer alguna reunioacuten extraordinaria a lo largo del antildeo tendraacute un coste de 100euro
53 Poliacutetica de cobros y pagos
La poliacutetica de cobros y pagos es la habitual en el sector los cobros se hacen a final de mes y los
pagos al contado yo a final de mes
Esto permitiraacute tener una tesoreriacutea saneada
Tabla de precios
SERVICIOS PRESTADOS euro por vivienda
3 800 euro
4 900 euro
5 1000 euro
Fuente Elaboracioacuten propia
Fuente Elaboracioacuten propia
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6 PLAN ECONOacuteMICO FINANCIERO
61 Inversioacuten Inicial y fondo de Maniobra del proyecto
El punto de partida de este proyecto empresarial es la ubicacioacuten del inmueble situado en Parque
Venecia en Zaragoza Al ser el inmueble alquilado las principales partidas de inversiones
corresponden a la adquisicioacuten del inmovilizado material entre lo que destaca el equipamiento
informaacutetico que supondraacute el desembolso maacutes importante
Presentamos en este punto el total de inversiones previstas para los cinco primeros antildeos de
actividad
Gastos de constitucioacuten
Hemos decidido crear una Sociedad de Responsabilidad Limitada Los pasos que debemos seguir
junto con el coste de los mismos son
- Registrar el nombre de la empresa en el Registro Mercantil solicitando el certificado
negativo de denominacioacuten social Coste unos 12euro
- Abrir una cuenta bancaria con el nombre de la empresa e ingresar el capital miacutenimo inicial
obligatorio 300006euro Coste del certificado bancario unos 375euro
- Redactar los Estatutos Sociales
- Escritura puacuteblica de la Constitucioacuten de la Sociedad Es un traacutemite obligatorio para la
posterior inscripcioacuten en el Registro Mercantil Coste del notario en torno a los 325euro
- Obtencioacuten del CIF Mod 036 Coste 180euro
- Darse de alta en el IAE
- Declaracioacuten censal IVA
- Inscripcioacuten en el Registro Mercantil 135euro
Superados estos traacutemites la creacioacuten de la Sociedad Limitada ya es efectiva Sin embargo para
que eacutesta pueda iniciar su actividad es necesario completar una serie de obligaciones con la
Seguridad Social y el Ayuntamiento de la localidad donde hayas fijado la direccioacuten social de tu
empresa tales como el alta en el Reacutegimen Especial de Trabajadores Autoacutenomos la solicitud
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del nuacutemero de patronal en caso de ir a contratar trabajadores o la solicitud de la Licencia de
apertura
Inmovilizado Inmaterial
Aplicaciones Informaacuteticas
Para realizar todos los trabajos administrativos voy a contratar dos programas Gesfincas
y Gesinedi De Gesfincas contrataremos el moacutedulo Horizontal en que va incluido el de
contabilidad ya que seraacuten los que vayamos a usar diariamente Por el momento contratareacute
dos puestos ascendiendo todo a 675euro Gesinedi es el programa de gestioacuten para llevar todas
las incidencias diarias que ocurren en la comunidad Este moacutedulo ascenderaacute a 385euro
Inmovilizado Material
Construcciones
Para la rehabilitacioacuten del local tendremos los siguientes gastos Proyecto de obra y
apertura obras de acondicionamiento y licencias asciendo a un total de unos 4450euro
Mobiliario
Decidimos comprar mobiliario para montar una pequentildea recepcioacuten dos despachos con
dos mesas sillas y estanteriacuteas junto a una pequentildea decoracioacuten en ellos Estimo gastar en
torno a 6000euro
Equipos para procesos de informacioacuten
Adquirimos dos ordenadores Lenovo C560 Full HD 89900euro cada uno comprado en
Mediamarkt
Una impresora empresarial cuyo coste asciende a 78400euro CANON MF9220CDN
DUPLEXREDFAX
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Cuadro Resumen
ANtildeO 1 ANtildeO 2 ANtildeO 3 ANtildeO 4 ANtildeO 5
Gastos de constitucioacuten y primer establecimiento
Gastos de constitucioacuten 750 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
TOTAL GASTOS CONSTITUCIOacuteN 750 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
Inmovilizado Inmaterial
Aplicaciones informaacuteticas 1060 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
TOTAL DE INMOVILIZADO INMATERIAL 1060 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
Inmovilizado Material
Construcciones 4450 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
Mobiliario 6000 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
Equipos para procesos de informacioacuten 2582 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
TOTAL DE INMOVILIZADO MATERIAL 13032 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
TOTAL DE PARTIDAS DE INVERSIONES 14842 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
IMPORTE DEL IVA DE LAS INVERSIONES 3117 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
TOTAL DEL IMPORTE DE INVERSIONES 17959 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
FONDO DE MANIOBRA
Consideramos Fondo de Maniobra la estimacioacuten de lo que se necesitariacutea de activo corriente
(derechos de cobro existencias etc que vencen antes de un antildeo) para hacer frente a los pasivos
corrientes que se preveacuten (Deudas a corto plazo)
Es importante contar con un fondo de maniobra suficiente ya que sin duda es una garantiacutea para la
estabilidad de la empresa Al abrir un negocio es de vital importancia plantearse en queacute medida
la empresa puede hacer frente a sus obligaciones a corto plazo
Con este estudio pretendemos que la capacidad de Trufincas SL para sobrevivir a los cobros y
pagos sea alta
Por ello afirmamos que el pasivo corriente nunca seraacute superior al activo corriente ya que
pagaremos todo al diacutea Ademaacutes los ingresos percibidos no los tendremos pendientes de cobro ya
que seremos nosotros mismos los que emitiremos los importes a las comunidades todos los meses
y de esta forma nos aseguraremos de percibir dichos importes y por tanto poder atender las
obligaciones de pago
Por todo lo dicho anteriormente se estima la necesidad de circulante en el momento de creacioacuten
de la empresa en 9000euro
Fuente Elaboracioacuten propia
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62 Financiacioacuten
La financiacioacuten total del proyecto seraacute de 35500euro de los cuales 15500euro seraacuten aportacioacuten propia
y los otros 20000euro se conseguiraacuten a traveacutes de un preacutestamo del Instituto de Creacutedito Oficial (ICO)
para empresas y emprendedores al 499 durante 5 antildeos
Las condiciones del preacutestamo ICO son las siguientes
- Importe maacuteximo por cliente 125 millones de euros
- Conceptos financiables Activos fijos vehiacuteculos turismo adquisicioacuten de empresas etchellip
- Modalidad Preacutestamoleasing para inversioacuten y preacutestamo para liquidez
- Tipo de intereacutes fijo o variable maacutes el margen establecido por la Entidad de Creacutedito seguacuten
el plazo de amortizacioacuten
- Plazo de amortizacioacuten y carencia
o Si se financia 100 liquidez 1 2 3 y 4 antildeos con la posibilidad de 1 antildeo de
carencia
o Si se financia inversioacuten 1 2 3 4 5 7 10 12 15 y 20 antildeos con hasta 2 antildeos de
carencia
- Comisiones la Entidad de Creacutedito no puede cobrar comisioacuten salvo por amortizacioacuten
anticipada
- Garantiacuteas a determinar por la Entidad de Creacutedito con la que se tramite la operacioacuten salvo
aval de SGRSAECA
- Vigencia se podraacuten formalizar preacutestamos al amparo de esta Liacutenea hasta el diacutea 12 de
diciembre de 2015
Lo solicito a traveacutes del Santander porque es mi banco de confianza y a diacutea de hoy es de los maacutes
solventes
A continuacioacuten voy a mostrar el cuadro de amortizacioacuten del preacutestamo solicitado donde nos
apareceraacuten los intereses que debemos abonar cada antildeo
Periodos de pago
Cuota Pago de intereses
Amortizacioacuten del principal
Amortizacioacuten acumulada
del principal
Capital pendiente
0 20000
1 4618 998 3620 3620 16380
2 4618 817 3801 7421 12579
3 4618 628 3991 11412 8588
4 4618 429 4190 15601 4399
5 4618 219 4399 20000 -
Fuente Elaboracioacuten propia
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63 Poliacutetica de amortizacioacuten
La tabla de amortizacioacuten establecida por la Agencia Tributaria este 2015 para los distintos
elementos amortizables es la siguiente
TIPO DE ELEMENTO COEFICIENTE LINEAL MAacuteXIMO
PERIODO DE ANtildeOS MAacuteXIMO
Edificios comerciales administrativos de servicios y viviendas 2 100
Mobiliario 10 20
Aplicaciones informaacuteticas 33 6
Equipos para procesos de informacioacuten 25 8
Esto adquiere el siguiente significado
En nuestro caso al comprar un ordenador la ley establece que el porcentaje maacuteximo que se puede
aplicar como un gasto de amortizacioacuten es de un 25 anual
Esto quiere decir que si el ordenador cuesta 899 euros entonces ahora valdraacute 66526 euros y de
tal manera al antildeo siguiente se puede deducir a otros 23374 euros y asiacute hasta que el ordenador
valga cero euros
ELEMENTO IMPORTE Coef Max
Antildeos Maacutex
Antildeo 1 Antildeo 2 Antildeo 3 Antildeo 4 Antildeo 5 TOTAL
Construcciones 4450 euro 2 100 89 euro 89 euro 89 euro 89 euro 89 euro 445 euro
Mobiliario 6000 euro 10 20 600 euro 600 euro 600 euro 600 euro 600 euro 3000 euro
Aplicaciones informaacuteticas
1060 euro 33 6 353 euro 353 euro 353 euro - - 1060 euro
Equipos Proc Inform
2582 euro 25 8 646 euro 646 euro 646 euro 646 euro 646 euro 3228 euro
TOTAL 1688 euro 1688 euro 1688 euro 1335 euro 1335 euro
64 Ingresos por aacutereas de negocio Previsioacuten de ventas anuales
Fuente Elaboracioacuten propia (Informacioacuten obtenida de Agencia Tributaria)
Fuente Elaboracioacuten propia
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Cuando inicias un proyecto de negocio no se puede tener la certeza de que dichos servicios van
a tener buena aceptacioacuten pero si podemos realizar proyecciones que nos faciliten la toma de
decisiones a la hora de compra o invertir en RRHH
Seguacuten los precios estipulados en el punto 52 voy a realizar unas plantillas de caacutelculo en funcioacuten
de todos los aspectos que pueden influir en mayor o en menor medida en nuestras ventas y que se
han mencionado a lo largo de todo el trabajo Mi estimacioacuten de ventas la voy a realizar a 5 antildeos
desarrollando por trimestres las comunidades que podemos captar
Ingresos estimados del 1ordmAntildeo
1ordm ANtildeO
1ordm Trim 2ordm Trim 3ordm Trim 4ordm Trim COM
Nordm VEC
TOTAL euroVecino
Ingresos 1ordm Antildeo SERVICIOS ud Euros ud Euros ud Euros ud Euros
Com con 3 serv 2 1600 euro 2 1600 euro 2 1600 euro 2 1600 euro 8 72 6400 euro 460800 euro
Comcon 4 serv 1 900 euro 0 000 euro 2 1800 euro 1 900 euro 4 80 3600 euro 288000 euro
Comcon 5 serv 1 1000 euro 1 1000 euro 000 euro 0 000 euro 2 200 2000 euro 400000 euro
14 12000 euro 1148800 euro
Se estima captar 14 comunidades obteniendo unos ingresos anuales de 11488euro
Ingresos estimados del 2ordmAntildeo
Se estima captar 10 comunidades maacutes haciendo un total de 24 comunidades y obteniendo unos
ingresos anuales de 24016euro
Ingresos estimados del 3ordmAntildeo
2ordm ANtildeO
TOTAL INGRESOS 1ordm Trim 2ordm Trim 3ordm Trim 4ordm Trim
COM Nordm
VEC TOTAL
euroVecino Ingresos 2ordmAntildeo SERVICIOS ud Euros ud Euros ud Euros ud Euros
Com con 3 serv
1 800 euro 1 800 euro 0 000 euro 1 800 euro 3 27 2400 euro 64800 euro 525600 euro
Comcon 4 serv
0 000 euro 1 900 euro 2 1800 euro 1 900 euro 4 80 3600 euro 288000 euro 576000 euro
Comcon 5 serv
2 2000 euro 0 000 euro 0 000 euro 1 1000 euro 3 300 3000 euro 900000 euro 1300000 euro
10 9000 euro 1252800 euro 2401600 euro
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Se estima captar 11 comunidades maacutes haciendo un total de 35 comunidades obteniendo unos
ingresos anuales de 32696 euro
Ingresos estimados del 4ordmAntildeo
4ordm ANtildeO TOTAL
INGRESOS 1ordm Trim 2ordm Trim 3ordm Trim 4ordm Trim COM
Nordm VEC
TOTAL euroVecino
Ingresos 4ordmAntildeo SERVICIOS ud Euros ud Euros ud Euros ud Euros
Com con 3 serv
2 1600 euro 0 000 euro 0 000 euro 1 800 euro 3 27 2400 euro 64800 euro 770400 euro
Comcon 4 serv
0 000 euro 1 900 euro 1 900 euro 1 900 euro 3 60 2700 euro 162000 euro 1026000 euro
Comcon 5 serv
0 000 euro 0 000 euro 0 000 euro 1 1000
euro 1 100 1000 euro 100000 euro 1800000 euro
7 6100 euro 326800 euro 3596400 euro
Se estima captar 7 comunidades maacutes haciendo un total de 42 comunidades obteniendo unos
ingresos anuales de 35964 euro
Por uacuteltimo los ingresos estimados del 5ordmAntildeo son
3ordm ANtildeO TOTAL
INGRESOS 1ordm Trim 2ordm Trim 3ordm Trim 4ordm Trim COM
Nordm VEC
TOTAL euroVecino
Ingresos 3ordmAntildeo SERVICIOS ud Euros ud Euros ud Euros ud Euros
Com con 3 serv
1 800 euro 2 1600 euro 1 800 euro 1 800 euro 5 45 4000 euro 180000 euro 705600 euro
Comcon 4 serv
2 1800 euro 0 000 euro 1 900 euro 1 900 euro 4 80 3600 euro 288000 euro 864000 euro
Comcon 5 serv
1 1000 euro 0 000 euro 1 1000 euro 0 000 euro 2 200 2000 euro 400000 euro 1700000 euro
11 9600 euro 868000 euro 3269600 euro
5ordm ANtildeO TOTAL
INGRESOS 1ordm Trim 2ordm Trim 3ordm Trim 4ordm Trim COM
Nordm VEC
TOTAL euroVecino
Ingresos 5ordmAntildeo SERVICIOS ud Euros ud Euros ud Euros ud Euros
Com con 3 serv
1 800 euro 0 000 euro 0 000 euro 1 800 euro 2 18 1600 euro 28800 euro 799200 euro
Comcon 4 serv
0 000 euro 1 900 euro 0 000 euro 0 000 euro 1 20 900 euro 18000 euro 1044000 euro
Comcon 5 serv
1 1000 euro 1 1000 euro 0 000 euro 0 000 euro 2 200 2000 euro 400000 euro 2200000 euro
5 4500 euro 446800 euro 4043200 euro
Fuente cuadros de ingresos estimados Elaboracioacuten propia
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Se estima captar 5 comunidades maacutes haciendo un total de 47 comunidades obteniendo unos
ingresos anuales de 40432 euro
Como se pueden ver en los cuadros anteriores los incrementos de las ventas se estiman de la
siguiente forma
El primer antildeo realizaremos una gran inversioacuten y por tanto mayor dedicacioacuten en promocionar los
servicios haciendo hincapieacute en conseguir una cartera de clientes base Por ellos el mayor
incremento se aprecia en el segundo antildeo A partir del 3ordm antildeo la campantildea promocional seraacute menor
y las comunidades iraacuten entrando poco a poco incrementando las ventas entre un 9 y un 12
A continuacioacuten voy a desarrollar un graacutefico estimado de evolucioacuten donde podemos ver la el
progreso tanto de los ingresos como del nuacutemero de comunidades gestionadas a lo largo de 5 antildeos
65 Descripcioacuten de los costes
A continuacioacuten voy a presentar los costes fijos de la empresa
- Alquiler del local 300euromes aportando dos meses de fianza iniciales
- Colegiacioacuten 1500euro el primer antildeo y el resto 600euro
- Programa informaacutetico 1060euro al antilde
- Seguro 200euromes
- Gastos de personal 600mes a media jornada
- Publicidad paacutegina web y promocioacuten en revistashellip
Fuente Elaboracioacuten propia
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CCOOSSTTEESS FFIIJJOOSS
COSTES FIJOS
ANtildeO 1 ANtildeO 2 ANtildeO 3 ANtildeO 4 ANtildeO 5
Gastos de personal 720000 euro 720000 euro 720000 euro 720000 euro 720000 euro
Programa informaacutetico 106000 euro 106000 euro 106000 euro 106000 euro 106000 euro
Alquiler 420000 euro 360000 euro 360000 euro 360000 euro 360000 euro
Seguro 20000 euro 20000 euro 20000 euro 20000 euro 20000 euro
Colegiacioacuten 150000 euro 60000 euro 60000 euro 60000 euro 60000 euro
Publicidad 20000 euro 20000 euro 10000 euro 10000 euro 10000 euro
Amortizaciones 954 euro 954 euro 954 euro 954 euro 954 euro
TOTAL 1531400 euro 1381400 euro 1371400 euro 1371400 euro 1371400 euro
COSTES VARIABLES
Tras plantear los costes fijos mostramos los costes variables de la empresa
COSTES VARIABLES
ANtildeO 1 ANtildeO 2 ANtildeO 3 ANtildeO 4 ANtildeO 5
Suministros 90000 euro 108000 euro 114000 euro 96000 euro 102000 euro
Desplazamiento (Gasolina) 6000 euro 8000 euro 8000 euro 8000 euro 8000 euro
Consumibles 300000 euro 200000 euro 100000 euro 50000 euro 10000 euro
TOTAL 396000 euro 316000 euro 222000 euro 154000 euro 120000 euro
66 Cuenta de resultados previsionales
A continuacioacuten se presenta la cuenta de resultados esperada Dicha cuenta muestra los resultados
de las operaciones durante un periodo de tiempo mostrando los ingresos obtenidos los gastos
incurridos y la ganancia o peacuterdida de Trufincas SL durante ese tiempo En nuestro caso 5 antildeos
Fuente Elaboracioacuten propia
Fuente Elaboracioacuten propia
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1Impuestos sobre beneficios En el antildeo 2015 el tipo de gravamen general se reduce del 30 al 25 de manera
progresiva es decir el 28 para el 2015 quedando determinado el 28 para el 2016 Para entidades de nueva creacioacuten
que realicen actividades econoacutemicas se mantiene el 15 para el primer periodo impositivo en el que se obtiene una
base impositiva y el siguiente
Como podemos observar el primer antildeo tenemos peacuterdidas pero a partir del segundo antildeo
empezamos a obtener beneficios Hay que tener en cuenta que los primeros antildeos tus gastos se
incrementan porque debes invertir maacutes en publicidad y promocioacuten Una vez que ya te hayas dado
a conocer y tengas maacutes o menos una estabilidad el objetivo es realizar un buen mantenimiento de
las comunidades existentes teniendo a los clientes contentos e ir captando maacutes poco a poco
El mundo de las comunidades muchas veces es el ldquoboca a bocardquo por eso realizar un trabajo
perfecto conllevaraacute la obtencioacuten de maacutes clientes sin necesidad de invertir todos los antildeos en
publicidad y promocioacuten
Antildeo 1 Antildeo 2 Antildeo 3 Antildeo 4 Antildeo 5
INGRESOS 1148800 euro 2401600 euro 3269600 euro 3596400 euro 4043200 euro
Ventas 1148800 euro 2401600 euro 3269600 euro 3596400 euro 4043200 euro
COSTES VARIABLES 396000 euro 316000 euro 222000 euro 154000 euro 120000 euro
Suministros 90000 euro 108000 euro 114000 euro 96000 euro 102000 euro
Desplazamiento (Gasolina) 6000 euro 8000 euro 8000 euro 8000 euro 8000 euro
Consumibles 300000 euro 200000 euro 100000 euro 50000 euro 10000 euro
COSTES FIJOS 1436000 euro 1286000 euro 1276000 euro 1276000 euro 1276000 euro
Gastos de personal 720000 euro 720000 euro 720000 euro 720000 euro 720000 euro
Programa informaacutetico 106000 euro 106000 euro 106000 euro 106000 euro 106000 euro
Alquiler 420000 euro 360000 euro 360000 euro 360000 euro 360000 euro
Seguro 20000 euro 20000 euro 20000 euro 20000 euro 20000 euro
Colegiacioacuten 150000 euro 60000 euro 60000 euro 60000 euro 60000 euro
Publicidad 20000 euro 20000 euro 10000 euro 10000 euro 10000 euro
Amortizaciones 954 euro 954 euro 954 euro 954 euro 954 euro
COSTES FIJOS Y AMORTIZACIONES 1531400 euro 1381400 euro 1371400 euro 1371400 euro 1371400 euro
RESULTADO BRUTO -683200 euro 799600 euro 1771600 euro 2166400 euro 2647200 euro
TOTAL DE INGRESOS FINANCIEROS 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
Gastos financieros 99800 euro 81735 euro 62769 euro 42856 euro 21950 euro
TOTAL GASTOS FINANCIEROS 99800 euro 81735 euro 62769 euro 42856 euro 21950 euro
RESULTADO FINANCIERO -99800 euro -81735 euro -62769 euro -42856 euro -21950 euro
BENEFICIO ANTES DE IMPUESTOS -783000 euro 717865 euro 1708831 euro 2123544 euro 2625250 euro
Impuestos sobre beneficios -219240 euro 201002 euro 256325 euro 318532 euro 393788 euro
BENEFICIO DESPUEacuteS DE IMPUESTOS -563760 euro 516863 euro 1452507 euro 1805012 euro 2231463 euro
Fuente Elaboracioacuten propia
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67 Previsiones de tesoreriacutea
A continuacioacuten voy a presentar la tesoreriacutea anualizada de la empresa
1ordm Antildeo 2ordm Antildeo 3ordm Antildeo 4ordm Antildeo 5ordm Antildeo
Cobros por ventas 11488 euro 24016 euro 32696 euro 35964 euro 40432 euro
TOTAL COBROS 11488 euro 24016 euro 32696 euro 35964 euro 40432 euro
Pago por costes variables 3960 euro 3160 euro 2220 euro 1540 euro 1200 euro
Pagos por los costes fijos 15314 euro 13814 euro 13714 euro 13714 euro 13714 euro
TOTAL PAGOS 19274 euro 16974 euro 15934 euro 15254 euro 14914 euro
Cash Flow Operativo -7786 euro 7042 euro 16762 euro 20710 euro 25518 euro
Inversiones 14842 euro 0 euro 0 euro 0 euro 0 euro
Impuesto sobre beneficio 0 euro -2192 euro 2010 euro 2563 euro 3185 euro
Intereses de deuda 998 euro 817 euro 628 euro 429 euro 219 euro
Pagos extraoperativos 15840 euro -1375 euro 2638 euro 2992 euro 3405 euro
Capital 13000 euro 0 euro 0 euro 0 euro 0 euro
Emisioacuten de deuda 20000 euro 0 euro 0 euro 0 euro 0 euro
Ingresos extraoperativos 33000 euro 0 euro 0 euro 0 euro 0 euro
Cash Flow extraoperativo 17160 euro 1375 euro -2638 euro -2992 euro -3405 euro
Deacuteficit Superaacutevit 9374 euro 8417 euro 14124 euro 17718 euro 22113 euro
Deacuteficit Superaacutevit Acumulado 9374 euro 17791 euro 31915 euro 49634 euro 71747 euro
Fuente Elaboracioacuten propia
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68 Balances de situacioacuten previsionales
A continuacioacuten voy a presentar el balance previsional del antildeo inicial
ACTIVO 1ordm ANtildeO Antildeo 2 Antildeo 3 Antildeo 4 Antildeo 5
ACTIVO NO CORRIENTE 2252817 euro 2850738 euro 4094384 euro 5732753 euro 7810622 euro
GASTOS DE ESTABLECIMIENTO 75000 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
INMOVILIZADO INMATERIAL 70667 euro 35333 euro 000 euro 000 euro 000 euro
Inmovilizado Inmaterial 106000 euro 106000 euro 106000 euro 106000 euro 106000 euro
Amortizacioacuten Acumulada (II) 35333 euro 70667 euro 106000 euro 106000 euro 106000 euro
INMOVILIZADO MATERIAL 1169750 euro 1036300 euro 902850 euro 769400 euro 635950 euro
Inmovilizado Material 1303200 euro 1303200 euro 1303200 euro 1303200 euro 1303200 euro
Amortizacioacuten Acumulada (IM) 133450 euro 266900 euro 400350 euro 533800 euro 667250 euro
INMOVILIZADO FINANCIERO 937400 euro 1779105 euro 3191534 euro 4963353 euro 7174672 euro
Inmovilizados Financieros 937400 euro 1779105 euro 3191534 euro 4963353 euro 7174672 euro
ACTIVO CORRIENTE 152161 euro 491345 euro 375441 euro 205238 euro 15122 euro
Existencias 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
Realizable 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
Disponible 152161 euro 491345 euro 375441 euro 205238 euro 15122 euro
TOTAL ACTIVO 2404978 euro 3342083 euro 4469825 euro 5937991 euro 7825744 euro
Activo
En el Activo corriente podemos ver los activos que podemos transformar en dinero con maacutes
facilidad Variacutea en funcioacuten de la produccioacuten de la empresa Algunas de las partidas son
inversiones que se deben financiar El activo no corriente se compone de la inversioacuten previa y
miacutenima que la empresa debe realizar Estos activos no suelen variar mucho de antildeo en antildeo
PASIVO 1ordm ANtildeO Antildeo 2 Antildeo 3 Antildeo 4 Antildeo 5
PATRIMONIO NETO 986240 euro 1503103 euro 2955609 euro 4760622 euro 6992084 euro
Capital social 1550000 euro 1550000 euro 1550000 euro 1550000 euro 1550000 euro
Reservas y peacuterdidas 000 euro -563760 euro -46897 euro 1405609 euro 3210622 euro
Resultado del ejercicio -563760 euro 516863 euro 1452507 euro 1805012 euro 2231463 euro
PASIVO NO CORRIENTE 1637978 euro 1637978 euro 1257891 euro 858838 euro 439872 euro
Financiacioacuten lp 1637978 euro 1637978 euro 1257891 euro 858838 euro 439872 euro
PASIVO CORRIENTE -219240 euro 201002 euro 256325 euro 318532 euro 393788 euro
Deudas con Proveedores 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
Financiacioacuten cp 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
HP por impuesto sobre beneficio -219240 euro 201002 euro 256325 euro 318532 euro 393788 euro
TOTAL PASIVO 2404978 euro 3342083 euro 4469825 euro 5937991 euro 7825744 euro
Fuente Elaboracioacuten propia
Fuente Elaboracioacuten propia
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Pasivo
El Pasivo nos dice quieacuten financia la empresa En eacutel distinguimos entre el Pasivo a corto plazo el
cual se debe devolver en un periodo menor a un antildeo y el Pasivo a largo plazo
Ademaacutes consta del patrimonio neto formado por el capital social y el resultado del ejercicio
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40
7 PLAN FINANCIERO
71 Caacutelculo de los Flujos de Caja
Por Flujo de Caja entendemos que es la diferencia entre el efectivo que se ingresa menos el
efectivo que sale de la empresa es decir hablamos solo de efectivo no de rentabilidad como se
explica en el siguiente apartado
A continuacioacuten voy a realizar el caacutelculo de los datos del Flujo de Caja para el primer antildeo de la
empresa
Antildeo 1 Antildeo 2 Antildeo 3 Antildeo 4 Antildeo 5
Resultado despueacutes de impuestos
-563760 euro 516863 euro 1452507 euro 1805012 euro 2231463 euro
+ Amortizaciones 95400 euro 95400 euro 95400 euro 95400 euro 95400 euro
+ Incrementos en impuestos pendientes
-219240 euro 201002 euro 256325 euro 318532 euro 393788 euro
- Adquisiciones de activo fijo
1484200 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
Flujo Neto de caja del proyecto
-2171800 euro 813265 euro 1804231 euro 2218944 euro 2720650 euro
Resultado despueacutes de impuestos
-563760 euro 516863 euro 1452507 euro 1805012 euro 2231463 euro
+ Amortizaciones 95400 euro 95400 euro 95400 euro 95400 euro 95400 euro
+ Incrementos en impuestos pendientes
-219240 euro 201002 euro 256325 euro 318532 euro 393788 euro
- Devolucioacuten neta de deuda -1637978 euro -1637878 euro -1637778 euro -1637678 euro -1637578 euro
- Adquisiciones de activo fijo
1484200 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
Flujo Neto de caja de Capital -533822 euro 2451143 euro 3442009 euro 3856622 euro 4358228 euro
Flujo Neto de caja de Capital acumulado
-533822 euro 1917321 euro 5359330 euro 9215952 euro 13574180 euro
A traveacutes de este estudio podemos analizar la liquidez de la empresa entendiendo por ello la
capacidad de hacer frente a las obligaciones existentes de corto plazo
Los Flujos de Caja del primer antildeo son negativos ya que el primer antildeo es cuando realizas la mayor
inversioacuten (Calcular el resto de antildeos para ver la evolucioacuten positiva)
72 Rentabilidad del proyecto
Fuente Elaboracioacuten propia
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41
A continuacioacuten voy a presentar y explicar los ratios de rentabilidad maacutes significativos
fundamentando dichos enunciados en la diferencia entre las ganancias menos los gastos
Rentabilidad econoacutemica Mide la rentabilidad que se obtiene de las inversiones de la empresa
mediante el desarrollo de su actividad dicho de otra manera mide la eficiencia con la que la
empresa gestiona los recursos que se han aportado
119929119942119951119957119938119939119946119949119946119941119938119941 119916119940119848119847119848119950119946119940119938 =119913119912119920119931
119912119914119931119920119933119926 119931119926119931119912119923
ANtildeO 1 ANtildeO 2 ANtildeO 3 ANtildeO 4 ANtildeO 5
Rentabilidad econoacutemica -033 021 038 036 034
La evolucioacuten de la rentabilidad econoacutemica de Trufincas en una previsioacuten de 5 antildeos seraacute
mayormente positiva Podemos ver un gran incremento del mismo hasta el tercer antildeo y como se
estabiliza en el antildeo cuarto y quinto Con esta evolucioacuten observamos la productividad de los
activos y la eficiencia de la empresa Claramente los primeros antildeos son claves para obtener
clientes y promocionarse a ello se debe la impactante subida Los antildeos restantes se obtiene una
rentabilidad menor debido a la estabilidad que se alcanza centraacutendose maacutes en mantener a los
clientes ya existentes y dejando al lado el trabajo comercial para captar a nuevos clientes
Si quisieacuteramos aumentar nuestra rentabilidad econoacutemica podriacuteamos aumentar la rotacioacuten de
activo vendiendo maacutes es decir captando nuevas comunidades y reduciendo nuestros costes
Cuanto mayor sea el valor de este ratio mayor seraacute el rendimiento de los activos
Rentabilidad financiera Es el beneficio neto dividido entre los recursos propios o dicho de otra
manera es la rentabilidad de los capitales invertidos
119929119942119951119957119938119939119946119949119946119941119938119941 119917119946119951119938119951119940119946119942119955119938 =119913119916119925119916119917119920119914119920119926 119925119916119931119926
119927119912119931119929119920119924119926119925119920119926 119925119916119931119926
ANtildeO 1 ANtildeO 2 ANtildeO 3 ANtildeO 4 ANtildeO 5
Rentabilidad Financiera -057 034 049 038 032
Trufincas tiene una rentabilidad financiera positiva a lo largo del tiempo Al igual que con la
rentabilidad econoacutemica el primer antildeo los resultados son negativos pero si analizamos la
evolucioacuten vemos que es positiva hasta el tercer antildeo y luego disminuye un poco casi
estabilizaacutendose La rentabilidad financiera es para las empresas con aacutenimo de lucro el ratio maacutes
importante ya que mide el beneficio neto generado en relacioacuten a la inversioacuten de los propietarios
de la empresa Cuanto maacutes alto sea el ratio menos recursos se utilizan para obtener el beneficio
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8 EVALUACIOacuteN ECONOacuteMICA DEL PROYECTO
81 Pay-back o Periodo de Retorno
Pay-back es un meacutetodo usado en la evaluacioacuten de inversiones y se define como el periodo de
tiempo que la empresa tardaraacute en recuperar la inversioacuten con las ganancias que generaraacute el negocio
Puede ser una cantidad de meses o antildeos
Vamos a tomar como inversioacuten inicial el importe de inversiones maacutes el fondo de maniobra
17959 euro + 9000euro haciendo un total de 26959euro
Antildeo 1 Antildeo 2 Antildeo 3 Antildeo 4 Antildeo 5
Cash flow neto anual -533822 euro 2451143 euro 3442009 euro 3856622 euro 4358228 euro
Cash flow neto acumulado -533822 euro 1917321 euro 5359330 euro 9215952 euro 13574180 euro
Podemos comprobar a traveacutes de los caacutelculos que acabamos de realizar que en el tercer antildeo
recuperamos la inversioacuten realizada
Con estos caacutelculos no se tiene en cuenta el valor temporal del dinero ademaacutes de que el Pay-back
solo se fija en los beneficios que hacen falta hasta cubrir el importe de la inversioacuten sin valorar los
ingresos que se pueden producir despueacutes
82 Valor Actual Neto (VAN)
El VAN es un indicador financiero que mide los flujos de los futuros ingresos que tendraacute el
proyecto Con ello podremos determinar si al descontar la inversioacuten inicial nos quedaraacute alguna
ganancia
En nuestro proyecto de inversioacuten se exige un desembolso inicial de 26959euro y se espera que se
va a generar beneficios entre el 1ordm y el 5ordm antildeo Vamos a aplicar un tipo de descuento del 10 La
foacutermula para el caacutelculo es la siguiente
Pay-back
TFG CREACIOacuteN DE NEGOCIO ndash Admoacuten de Fincas
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119933119912119925 =119933119957
(120783 + 119948)119957minus 119920 119946119951
En la siguiente tabla podremos ver el desglose de los flujos de caja correspondiente a cada
uno de los antildeos aplicando los datos mencionados anteriormente
ANtildeO DESEMBOLSO INGRESOS FLUJO DESCONTADO
0 -26959 0 -2695900 euro
1 0 -5338 euro -485293 euro
2 0 24511 euro 2025738 euro
3 0 34420 euro 2586032 euro
4 0 38566 euro 2634125 euro
5 0 43582 euro 2706117 euro
VAN 6770819 euro
Tras los caacutelculos podemos ver que el VAN es positivo por lo que la inversioacuten seriacutea aceptable
La ventaja de calcular el VAN es que dicho estudio tiene en cuenta el valor del dinero con el
tiempo El inconveniente del mismo es que los flujos de caja calculados son estimados ya es
una proyeccioacuten futura y es posible que se haya realizado una mal valoracioacuten del mismo
llevando a decisiones erroacuteneas
83 Tasa Interna de Rentabilidad (TIR)
Este meacutetodo consiste en calcular la tasa de descuento que hace 0 el Valor Actual Neto Es la tasa
maacutexima que puede tener un proyecto para que sea rentable La foacutermula para el caacutelculo es la
siguiente
119931119920119929 =119933119957
(120783 + 119922)119957minus 119920 119946119951 = 120782
Para ello vamos a calcular el VAN con varias tasas de rentabilidad y obtendremos un graacutefico para
ver de forma aproximada entre que tanto por cierto estaacute la tasa de descuento que estamos
buscando
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TASA INTERNA DE RETORNO
TASA DE DESCUENTO
VAN
0 10878280 euro
5 8579932 euro
10 6770819 euro
15 5328346 euro
20 4164676 euro
25 3215859 euro
30 2434642 euro
35 1785638 euro
40 1242013 euro
45 783185 euro
50 393195 euro
55 59551 euro
60 -227620 euro
Por todo lo dicho anteriormente y tras el graacutefico que mostramos vemos que la tasa de descuento
que buscamos estaacute entre el 55 y el 60 y tras aplicar los caacutelculos correspondientes nos sale la
siguiente TIR
TIR 56
Tras obtener los resultados vemos que la Tasa Interna de Retorno es superior a la tasa de
descuento que aplicamos (10) por lo que este proyecto es interesante realizarlo Si la tasa fuese
superior al 56 los resultados seriacutean negativos y la inversioacuten no seriacutea viable
(euro2000000)
euro000
euro2000000
euro4000000
euro6000000
euro8000000
euro10000000
euro12000000
0 10 20 30 40 50 60 70
TASA INTERNA DE RETORNO (TIR)
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45
9 ASPECTOS FORMALES DEL PROYECTO
91 Forma juriacutedica
Como hemos nombrado en puntos anteriores se ha decidido crear una Sociedad Limitada para dar
forma juriacutedica a la empresa
Los criterios que nos han condicionado a tomar esta decisioacuten son los siguientes
- Nuacutemero de socios Al ser una empresa pequentildea con dos socios y capital reducido hemos
pensado que esta es la mejor opcioacuten
- Responsabilidad del Socio En una Sociedad Limitada la responsabilidad de los socios
ante las deudas se la sociedad estaacute limitada al capital aportado
- Capital Social Se planteoacute la creacioacuten de una Sociedad Anoacutenima pero el desembolso
inicial es mayor ademaacutes de una mayor complejidad y gastos de gestioacuten
- Estructura de Direccioacuten y Gestioacuten La estructura es maacutes flexible que en otras sociedades
siendo menor el rigor formar en su organizacioacuten
92 Proteccioacuten Juriacutedica
Dada la actividad a realizar se contrataraacute un seguro para las actividades ademaacutes del seguro
obligatorio de responsabilidad civil
93 Medidas de prevencioacuten de riesgos laborales
Las instalaciones de la oficina contaraacuten con las medidas de seguridad e higiene referidas
principalmente a
- Sistemas contra incendios
- Instalaciones eleacutectricas
- Evacuacioacuten del edificio
- Calefaccioacuten y aire acondicionado
- Equipos mecaacutenicos
La normativa que regula los riesgos laborales es la siguiente Prevencioacuten de Riesgos Laborales
Ley 311995 de 8 de Noviembre y su modificacioacuten por la ley 542003 de 12de diciembre de
reforma del marco normativo de la prevencioacuten de Riesgos Laborales BOE nordm298 de 13 de
diciembre
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10 PLANIFICACIOacuteN TEMPORAL DE PUESTA EN MARCHA
El listado de traacutemites que vamos a realizar como emprendedores en el mundo de las
administraciones de fincas es el habitual de una empresa y no presenta ninguacuten elemento especiacutefico
determinado por el tipo de actividad salvo la opcioacuten y recomendacioacuten de disponer el tiacutetulo de
Administrador de Fincas colegiado para tener maacutes prestigio y credibilidad a la hora de prestar los
servicios
El listado de traacutemites que realizaremos seraacuten los siguientes
- Registro del dominio
- Inscripcioacuten en el colegio de Administradores de Aragoacuten
- Constitucioacuten de la Sociedad Limitada
- Declaracioacuten previa al inicio de la actividad
- Solicitud del preacutestamo
- Gestioacuten del alquiler del local
- Solicitud de licencia de obra
- Acondicionamiento del local
- Seleccioacuten de trabajador
- Solicitud de licencia de apertura
- Adquisicioacuten del equipamiento
- Inicio de campantildea promocional de apertura
- Inicio de la actividad
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11 CONCLUSIONES
El objetivo de este proyecto ha consistido en elaborar un plan de negocio viable Para ello ha
sido necesario realizar una serie de estudios financieros y anaacutelisis globales que puntualizaremos
a continuacioacuten
En primer lugar hemos presentado el plan de negocio a seguir Descripcioacuten del sector y empresa
creadora objetivos principales y datos iniciales del proyecto
Posteriormente hemos procedido a realizar un estudio de mercado y del entorno de la actividad
de la empresa Para el estudio del entorno hemos utilizado el anaacutelisis PESTE analizando cada uno
de sus componentes llegando a la conclusioacuten de que actualmente las dimensiones poliacuteticas nos
afectan negativamente considerando la poliacutetica de hoy en diacutea como restrictiva Lo mismo
podemos decir de la dimensioacuten econoacutemica La sociedad es un aspecto muy importante ya que
vivimos en una sociedad de tendencias Con respecto al aacutembito tecnoloacutegico y del medio ambiente
pienso que cada diacutea su evolucioacuten es mayor y ademaacutes disponemos de maacutes avances Para el anaacutelisis
del sector hemos utilizado las 5 fuerzas de Porter lo que ello conlleva un anaacutelisis de los clientes
proveedores competidores y competidores potenciales Hemos llegado a la conclusioacuten de que el
sector de las administraciones de fincas es atractivo ya que su acceso es faacutecil y asequible por lo
que resulta sencillo que nuevas empresas puedan competir con las ya existentes Presenta alto
poder de clientes y alto grado de rivalidad sin existir productos sustitutivos A traveacutes del anaacutelisis
DAFO hemos podido ver la situacioacuten que tienen este tipo de empresas destacando las
oportunidades amenazas fortalezas y debilidades
Tambieacuten hemos realizado un anaacutelisis de costes y de la zona de expansioacuten tomando el barrio
Parque Venecia como la zona idoacutenea para dar nuestros primeros pasos
Posteriormente hemos definido los servicios que realizaraacute la empresa junto a los factores del eacutexito
siendo estos ubicacioacuten de la empresa atencioacuten personalizada trabajo en equipo implantacioacuten y
seguimiento de la ley formacioacuten colegiacioacuten y tecnologiacutea
Otro punto que hemos tenido en cuenta y considero muy importante para un buen comienzo son
las acciones de marketing aplicadas Se realizaraacute buzoneo mailing y telemarketing Aplicar una
buena estrategia de marketing es fundamental para darnos a conocer y captar clientes
En cuanto al plan econoacutemico financiero destacar que la financiacioacuten total del proyecto asciende
a 35500euro de los cuales 20000euro los adquirimos a traveacutes de un preacutestamo bancario Establecemos
unos precios adecuados acordes con los establecidos por el Colegio de Administradores y
estimamos una evolucioacuten de los ingresos percibidos Seguacuten las tablas desarrolladas tendremos
una evolucioacuten progresiva Los primeros antildeos invertiremos en una fuerte estrategia de marketing
captando maacutes comunidades Con el paso de los antildeos las comunidades iraacuten entrando maacutes
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paulatinamente Dispondremos de una fuente de ingresos que debemos mantener por tanto el
trabajo se centraraacute maacutes en satisfacer a los clientes actuales ya que ellos seraacuten probablemente los
que nos acerquen a clientes potenciales
El primer antildeo partiremos de un beneficio despueacutes de impuestos negativo al igual que los flujos
de caja que cambiaraacuten a partir del segundo antildeo principalmente por el aumento de los ingresos
La evolucioacuten de las rentabilidad como hablamos en su apartado son positivas es importante que
ambas crezcan o se mantengan eso significaraacute que obtendremos beneficios con mayor facilidad
y que el rendimiento seraacute mayor
Seguacuten los caacutelculos obtenidos recuperaremos la inversioacuten al tercer antildeo y los datos obtenidos a
traveacutes del VAN y la TIR nos indican que el proyecto seraacute rentable
Considero a las Administraciones de Fincas unas de las profesiones maacutes desconocidas Pienso
que es muy sacrificada ya que debes mediar entre las disputas de los propietarios no existe un
horario fijo y las remuneraciones percibidas dependen de la cartera de clientes que poseas por lo
que debes ser un profesional para todo pero a pesar de todo ello pienso que se pueden llegar a
alcanzar muchas satisfacciones
Como podemos observar en los graacuteficos y caacutelculos anteriores en principio el proyecto no
presentaraacute problemas de solvencia por lo cual podemos decir que a priori demostraraacute tener
viabilidad financiera Si realizamos un trabajo oacuteptimo podremos llegar a alcanzar grandes
beneficios
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BIBLIOGRAFIA
Ley de Propiedad Horizontal
wwwboeesbuscaractphpid=BOE-A-1960-10906
Poblacioacuten 2012
httpwwwzaragozaescontenidoseducacionybibliotecasconsejoescolar2012poblacion12pdf
Poblacioacuten 2014
httpwwwzaragozaescontenidosestadisticaCifras-Zaragoza-2014-1pdf
Local
wwwidealistacominmueble27813366xtor=AL-141-[mashup]-[mitula_mitulacom]-[intext]-
[130041534]-[campaing]|[warehouse_rent_zaragoza]-[27813366]ampsource=299ampxts=352991
Preacutestamo ICO
httpwwwicoeswebicoico-empresas-y-emprendedores
Tablas de Amortizaciones
httpwwwagenciatributariaes
httpasesor-contableestablas-amortizacion-2015
Contratacioacuten internet
httpwwwmovistaresempresaspara-tu-oficinaconectividad-internetfichaempresas-
adslpid=PY-home3-NC
Impuesto sobre beneficios
httpwwwboeesbuscaractphpid=BOE-A-2014-12328
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PODER NEGOCIADOR CON CLIENTES
Este apartado hace referencia al poder que tienen los consumidores para obtener buenos precios
y condiciones Podemos destacar los siguientes aspectos
- No existe concentracioacuten de clientes debido a las diversas opciones que tienen en el mercado
por lo que los clientes estaacuten muy repartidos
- Tiene un importante poder de negociacioacuten ya que el coste que le supone al cliente los
servicios no es muy elevado por lo tanto cambiar de administrador no les supondriacutea mucho
- Los servicios prestados son todo lo diferenciado que el administrador quiera ser ya que es
eacutel quien presta los servicios decide el meacutetodo de gestioacuten
- En cuanto a la importancia de los servicios prestados es vital ya que sobre todo en las
comunidades grandes la autogestioacuten es un trabajo muy complicado
- Existe un riesgo ya que no cumplir con los servicios pactados puede llevar a la resolucioacuten
del contrato
PODER NEGOCIADOR CON PROVEEDORES
Existe un gran poder de negociacioacuten con los proveedores ya que actualmente disponemos de
muacuteltiples empresas dedicadas al mantenimiento o reparacioacuten de comunidades Son los
proveedores de nuestros clientes pero de alguacuten modo recae su buena o mala gestioacuten sobre el
administrador El tener un abanico muy grande de proveedores nos permite poder usar maacutes
criterios de eleccioacuten y si no quedamos conforme con alguno de ellos podemos contar con otro
distinto para la proacutexima gestioacuten
RIVALIDAD ENTRE COMPETIDORES
El sector de las administraciones de fincas se caracteriza hoy en diacutea por poseer muchas empresas
que compiten entre siacute por lo que no hay ninguna que domine el mercado Principalmente
compiten por los precios generando menos beneficios y llegando a un punto donde el sector se
veraacute perjudicado rechazando la entrada de nuevas empresas
Este sector ademaacutes de competir en precios compite en publicidad innovacioacuten calidad del
serviciohellip por lo que se debe estar ldquoal pie del cantildeoacutenrdquo sin dejar al margen ninguacuten aspecto
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AMENAZA DE ENTRADA DE NUEVOS COMPETIDORES
En este sector se aprecia que el coste de inversioacuten inicial es bajo por ello la llegada de empresas
en participar en el mismo seraacute maacutes grande y raacutepida sin encontrar grandes barreras de entrada
Hago una puntualizacioacuten en este apartado y es que las empresas que llevan tiempo en el sector
generalmente estaacuten consolidadas teniendo una amplia cartera de clientes que se han ganado con
el paso del tiempo generalmente pertenecientes a la misma zona
Considero que es un sector contestable ya que los precios dependen del nivel competitivo del
sector sin que influya el nuacutemero de empresas que existan en el sector
AMENAZAS DE POSIBLES PRODUCTOS SUSTITUTIVOS
En este sector no considero que existan productos sustitutivos ya que el servicio que prestamos
no se puede ofrecer de otra forma Siacute lo pueden ejercer otras personas como abogados gestoriacuteas
de empresas o los propios presidentes pero los servicios que se vayan a prestar no seraacuten los
mismos
CONCLUSIOacuteN DEL ENTORNO ESPECIacuteFICO
El sector de las administraciones de fincas tiene
o Poder de clientes ALTO
o Poder de proveedores ALTO
o Grado de rivalidad ALTO
o Amenaza de entradas ALTO
o Amenaza de sustitutos BAJO
Al aplicar las cinco fuerzas de Porter al sector de las Administraciones de Fincas podemos
concluir que es atractivo ya que acceder a eacutel es faacutecil y econoacutemico por lo que resulta sencillo que
nuevas empresas puedan competir con la ya existentes He de antildeadir que el camino para llegar al
nivel de las empresas competidoras ya constituidas no es faacutecil ya que las empresas posicionadas
en este sector han ldquomarcado su territoriordquo por decirlo de alguna manera e igualarlas requiere un
tiempo
Presenta alto poder de clientes y alto grado de rivalidad sin existir productos sustitutivos
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24 Anaacutelisis DAFO
Con toda la informacioacuten recopilada en los anteriores anaacutelisis vamos a obtener un resumen de lo
que seriacutea el anaacutelisis estrateacutegico donde veremos la situacioacuten en la que se encuentra este tipo de
empresas para disentildear el plan estrateacutegico a seguir
Antes de tomar cualquier decisioacuten estrateacutegica es imprescindible realizar un diagnoacutestico de la
empresa para ello realizaremos un anaacutelisis DAFO que es el meacutetodo maacutes sencillo y eficaz Con
ello obtendremos conclusiones acerca de coacutemo aprovechar los puntos fuertes de la empresa y las
oportunidades del entorno y de coacutemo corregir las debilidades de la empresa y protegerse contra
las amenazas externas
OPORTUNIDADES
- La entrada de nuevos meacutetodos de comunicacioacuten maacutes raacutepidos y eficaces ha hecho que
comunidades de elevados vecinos donde la media de edad esteacute entorno a los 60 antildeos
hayan tenido que recurrir a un administrador para que realice todas las gestiones
simplemente por desconocimiento
- Desde que llegoacute la crisis econoacutemica los recibos pendientes y las deudas han aumentado
Esta situacioacuten ha hecho que la mayoriacutea de las comunidades tengan propietarios con
deudas pendientes y que por ello deban tomar medidas judiciales desconociendo el
procedimiento a seguir Esta situacioacuten ha hecho que cuenten con administradores para
solucionarles dichos problemas
AMENAZAS
- Competidores El sector de las administraciones de fincas es un sector que no ha sufrido
mucha caiacuteda con la crisis sobre todo en comunidades muy grandes es imprescindible
tener un administrador Esto ha conllevado la apertura de muchas oficinas de este sector
- Los precios estipulados hoy en diacutea son muy bajos
- Captacioacuten de clientes
- Crecimiento lento del mercado
FORTALEZAS
- Las empresas especializadas en fincas son empresas maacutes formadas en el sector que
gestoriacuteas geneacutericas o incluso abogados
- Ofrecer calidad y honestidad son los puntos maacutes importantes a la hora de formar una
empresa con estas caracteriacutesticas Que los gremios los escojan los vecinos que las
compantildeiacuteas de seguros sean externas y que todo se haga con el consentimiento y firma
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del presidente son algunos de los aspectos que mi empresa tendraacute y asiacute destacaremos
respecto a la competencia
- Organizacioacuten y orden Llevarlo todo al diacutea
- Comunicacioacuten con el equipo de trabajo
DEBILIDADES
- Dificultades para captar los primeros clientes
- Llegar a trabajar con una comunidad muy problemaacutetica donde el beneficio adquirido por
ella no cubra el coste producido
- Falta de experiencia a la hora de tomar las riendas del negocio
- Falta de habilidades a la hora de reaccionar con seguacuten queacute propietarios
25 Anaacutelisis de costes
Es importante que diferenciemos entre costes fijos y costes variables
Por costes fijos entendemos aquellos que son independientes al volumen de produccioacuten es
decir se deben pagar sin importar los servicios que la empresa preste Corresponden a factores
que no se consumen o sea no se destruyen de una vez si no que son utilizados durante varios
antildeos
- Estos costes seraacuten entre otros
- Programa informaacutetico
- Alquiler
- Mobiliario
- Publicidad
- Colegiacioacuten
- Seguro
- Amortizaciones
Por otro lado los costes variables como su nombre indica variacutean al modificar el volumen de
unidades productivas En este caso variacutean en funcioacuten de los servicios prestados Estos costes
seraacuten entre otros
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- Salarios
- Suministros
26 Anaacutelisis del Mercado ndash Zona de expansioacuten
A continuacioacuten voy a analizar la situacioacuten de la poblacioacuten en la zona donde vamos a instalarnos
ya que es un aspecto muy importante a la hora de establecer unos precios y tambieacuten conocer la
evolucioacuten que puede llegar a tener la empresa
Parque Venecia
Para poder analizar la evolucioacuten de la poblacioacuten de Parque Venecia al ser una zona que se
encuentra hoy en diacutea parcialmente ocupada y en fase de construccioacuten los datos reales nos
serviriacutean de poco por ello voy a coger los datos que se han estimado en un estudio de previsioacuten
de necesidades educativas realizado por el Ayuntamiento de Zaragoza Podemos ver un poco la
evolucioacuten esperada del barrio ya que al ser una zona en construccioacuten los datos actuales tienen un
margen de antildeos muy reducido y los caacutelculos que pudieran hacerse respecto a esos pocos antildeos no
seriacutean fiables
En este estudio toman un espacio temporal desde 2013 hasta 2022
Para obtener estos datos se han basado en las juntas de compensacioacuten de Parque Venecia padroacuten
de poblacioacuten manzana a manzana planes urbaniacutesticos etc
Seguacuten toda la informacioacuten mencionada anteriormente el nuacutemero de viviendas estimadas de
construccioacuten son las siguientes
Fuente Ayuntamiento de Zaragoza Fuente Ayuntamiento de Zaragoza
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Torrero ndash La Paz
Seguacuten los datos Demograacuteficos del Padroacuten Municipal presentado por el Ayuntamiento de Zaragoza
en el antildeo 2014 la poblacioacuten en el barrio Torrero - La Paz es de 37843 cuando en el antildeo 2012 era
de 37730 Adjunto cuadro
Es un distrito consolidado situado a las afueras de Zaragoza en la parte sur Siempre ha tenido su
encanto y prestigio especialmente por las zonas verdes Los Pinares de Venecia Pero actualmente
Torrero - La Paz sale del distanciamiento histoacuterico gracias a los cinturones de circunvalacioacuten que
rodean la ciudad acercaacutendolo al resto de la ciudad Ademaacutes la construccioacuten en su entorno del
complejo de ocio ldquoPuerto Veneciardquo le ha dado ldquoluz y vidardquo a la zona
Fuente Ayuntamiento de Zaragoza
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3 ACTIVIDAD DE LA EMPRESA
31 Definicioacuten del servicio que realizaraacute la empresa
La empresa Trufincas prestaraacute los siguientes servicios
- Velar por el buen reacutegimen de la casa sus instalaciones y servicios
- Realizar un seguimiento contable de todos los ingresos y gastos de la finca
- Preparar el plan de ingresos y gastos perioacutedicos o anuales
- Atender a la conservacioacuten de las infraestructuras
- Ejecutar los acuerdos en materia de obras efectuar los pagos y realizar los cobros
- Ejercer como Secretario en las correspondientes juntas ordinarias y extraordinarias en el
caso que proceda custodiando la documentacioacuten
- Llevar a cabo aquellas atribuciones que le confiera la junta de propietarios
- Asesorar a la comunidad
- Controlar los proveedores
- Dar cuenta de siniestros a las compantildeiacuteas de seguros
- Ocuparse de las relaciones laborales con los empleados de las fincas aplicando las
normas de convenio y las modalidades contractuales maacutes favorables
- Practicar las liquidaciones o modelos tributarios que fiscalmente procedan
- Toma de decisiones sobre aquellos propietarios que se ausentan de los pagos
- El mantenimiento de la convivencia entre los componentes o propietarios de la
comunidad
Ademaacutes de todo lo nombrado anteriormente se deberaacuten cumplimentar todas las obligaciones que
involucran al inmueble como revisiones de ITE asiacute como informar y cuando proceda tramitar la
solicitud de ayudas o subvenciones a las que pueda tener derecho el edificio en los casos de
rehabilitacioacuten u obras mayores
32 Factores claves del eacutexito
Los factores claves para el eacutexito estaacuten determinados por los siguientes elementos
-- Ubicacioacuten de la empresa La empresa estaraacute situada en una zona nueva de Zaragoza
Parque Venecia Es una zona joven que estaacute por explotar junto al centro comercial maacutes
popular de la ciudad A la mayoriacutea de las viviendas de nueva construccioacuten se les suele
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asignar un administrador de forma aleatoria y cuando ya hay un grupo de vecinos
considerable viviendo en el edificio suelen buscar a un nuevo administrador
-- Atencioacuten personalizada Pretendemos captar nuevos clientes con este meacutetodo y ademaacutes
fidelizarlos Para ello se atenderaacute a toda persona que tenga cualquier problema dejaacutendolos
satisfechos
-- Trabajo en equipo Aunque inicialmente seremos pocos en la plantilla habraacute
comunicacioacuten e incluso nos reuniremos varias veces por semana para comentar las
gestiones maacutes importantes que se han realizado De esta forma todos estamos al diacutea y en
caso de que falte alguno sabemos solventar los problemas
- Implantacioacuten de la Ley Orgaacutenica de Proteccioacuten de Datos (LOPD)
- Formacioacuten Todo el personal de la empresa tendraacute una formacioacuten acorde con su puesto
de trabajo y complementaria con la de los demaacutes trabajadores En Trufincas SL
realizaremos cursos tanto los socios como la empleada sobre la gestioacuten del programa que
vamos a utilizar
- Utilizacioacuten de los soportes teacutecnicos maacutes avanzados Trufincas SL dispondraacute de los
programas maacutes adecuados y competitivos para ser maacutes eficientes y eficaces en el trabajo
Usaremos Gesfincas y Gesinedi
- Colegiacioacuten Uno de los requisitos que considero imprescindible para mi nuevo proyecto
es la colegiacioacuten Estar colegiado no es obligatorio para poder llevar la gestioacuten de
comunidades pero si te permite ganar un prestigio respecto a los clientes y darles maacutes
seguridad a la hora de la eleccioacuten
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4 PROCESO DE PRESTACIOacuteN DEL SERVICIO
41 Determinacioacuten del proceso de prestacioacuten del servicio
Actividad Contable
En primer lugar la comunidad cliente deberaacute entregarnos toda la documentacioacuten de la comunidad
(Facturas emitidas facturas recibidas cierres contables CIF de la comunidad listado de
propietarios con sus coeficientes nordm de cuenta de la comunidad documentacioacuten bancariahellip) y
nosotros procederemos a introducir toda la informacioacuten en nuestra base de datos
Una vez que esteacute la comunidad puesta al diacutea cambiaremos la domiciliacioacuten de todos los
proveedores con el fin de recibir nosotros la documentacioacuten evitando incomodar al presidente
cada vez que llegue una factura
Realizaremos balances trimestrales de todas las comunidades enviaacutendoselas a cada propietario
En cuanto al cierre del ejercicio las cuentas se cerraraacuten al comienzo del mes posterior al cierre
mismo mes en el cual se realizaraacute la junta general ordinaria donde se expondraacuten dichas cuentas
se presentaraacute un nuevo presupuesto para el proacuteximo ejercicio y se cambiaraacute el turno de los
presidentes entre otras gestiones Ademaacutes de las juntas ordinarias se convocaraacuten tantas
extraordinarias como me soliciten los clientes de cada comunidad
Actividad Fiscal
El personal de Trufincas SL presentaraacute antes de finalizar el periodo voluntario (20 de Abril 20
de Julio y 20 de Octubre) los modelos correspondientes de IVA IRPF y otros impuestos
aplicables
Las presentaciones se pueden realizar telemaacuteticamente con la firma digital de la empresa o
presentando en persona el modelo en el banco
42 Niveles de tecnologiacutea aplicados en los procesos
Tecnologiacutea aplicada a la gestioacuten
La empresa contaraacute con diversos programas de gestioacuten (Gesfincas y Gesinedi) como herramientas
tecnoloacutegicas fundamentales de gestioacuten de la empresa
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Tecnologiacutea de Informacioacuten y Comunicacioacuten (TICs)
Finalmente como uacuteltimo factor tecnoloacutegico se incidiraacute especialmente en las TICs como factor a
tener en cuenta en el desarrollo tecnoloacutegico de la empresa
- Paacutegina web La web de Trufincas SL constaraacute de apartados geneacutericos quienes somos
servicios que ofrece medios teacutecnicos de los que se dispone ubicacioacuten contacto etc
Ademaacutes constaraacute con un gestor de contenidos que permita la modificacioacuten eliminacioacuten
y ampliacioacuten de los mismos asiacute como de la estructura y disentildeo de la paacutegina Finalmente
nos ocuparemos de que se ubique en un buen puesto en los buscadores
Tambieacuten dispondraacute de un apartado solo para clientes donde los propietarios podraacuten
meterse cuando quieran a traveacutes de unas claves y eacutestos podraacuten ver el estado econoacutemico
de la comunidad y los comunicados que se publiquen
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5 LA COMERCIALIZACIOacuteN DEL SERVICIO
51 Acciones de promocioacuten
Un punto muy importante a la hora de estimar las ventas es aplicar un buen plan de marketing ya
que las ventas en muchas ocasiones es resultado de las acciones de marketing aplicadas
En mi caso por un lado aplicareacute el marketing directo siendo este un sistema interactivo que utiliza
uno o maacutes medios de comunicacioacuten para obtener una respuesta en un puacuteblico objetivo Yo usareacute
los siguientes medios
- Buzoneo como su nombre indica consiste en hacer llegar a todos los domicilios de
una zona de intereacutes un folleto especialmente disentildeado para conseguir una respuesta
o Este sistema tiene una amplia difusioacuten su coste es bajo y la respuesta es
inmediata Buzonear por todas las comunidades de los alrededores es una buena
forma de darnos a conocer
- Mailing Consiste en enviar por correo electroacutenico o por correo postal informacioacuten
publicitaria junto con una carta personalizada
o En este caso vamos a redactar cartas personalizadas a presidentes que tengamos
localizados y sobre todo que esteacuten descontentos con el administrador actual
- Telemarketing Consiste en usar el teleacutefono o cualquier otro medio de comunicacioacuten
para contactar con clientes potenciales y comercializar los productos o servicios
o Para poder promocionar la administracioacuten de fincas procederemos a publicarnos
en el perioacutedico y en la revista de Parque Venecia
Estimar la demanda es otro punto a favor para planificar las ventas futuras Es decir estimar la
demanda potencial (personas que podriacutean comprar los productos) la demanda objetivo (a cuaacutentos
de ellos quieres llegar) y la demanda efectiva (el porcentaje de la demanda objetivo que pueden
convertirse en clientes)
La capacidad maacutexima es otro aspecto a tener en cuenta esto se consigue analizando cual es la
cantidad maacutexima que podriacutea llegar a vender si los clientes aparecen De esta forma podremos
conocer hasta doacutende puede llegar el negocio con la infraestructura actual
Localizacioacuten A la hora de posicionarnos en una zona hemos decidido situarnos en la zona de
Parque Venecia por que como he mencionado anteriormente es una zona nueva donde la mayoriacutea
de viviendas el administrador es el propio constructor y necesitan un cambio o una persona que
se dedique exclusivamente a ello
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52 Determinacioacuten del precio de venta
Los honorarios de un Administrador de fincas variacutean en funcioacuten de los servicios que preste a la
comunidad ya que no es lo mismo que la comunidad tenga una escalera de 12 vecinos o que esteacute
formada por 8 escaleras con 40 vecinos cada una Ademaacutes hay comunidades que disponen de
conserje piscina zonas comuneshellip todo esto tiene un mantenimiento maacutes costoso que una
pequentildea comunidad por lo que los precios seraacuten mayores
Por todo lo dicho anteriormente no existe una tarifa fija ya que el profesional es libre de establecer
sus honorarios en funcioacuten de la oferta la demanda y del lugar donde ejerza No obstante el
Colegio de Administradores de Fincas tiene establecidas unas cantidades por diferentes servicios
de manera que se calculan los honorarios del administrador multiplicando cada importe especiacutefico
por el servicio correspondiente que tuviera la comunidad (nuacutemero de viviendas ascensores
plazas de garaje trasteros calefaccioacuten y aire acondicionado centralizados bombas de presioacuten
portales porteriacutea conserjeriacutea vigilancia jardinero limpieza piscina jardines zonas deportivas
locales comerciales etc)
Para una comunidad media el Colegio de Administradores sugiera cobrar al mes 38euro por hora de
dedicacioacuten pero la pregunta eshellip iquestCuaacutentas horas se dedican a cada comunidad
La siguiente tabla ha sido realizada con arreglo a los caacutelculos realizados por el Colegio de
Administradores tomando como base un miacutenimo de 9 viviendas y 3 servicios
Fuente Colegio de Administradores de Fincas
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Voy a explicar la tabla anterior a traveacutes de un ejemplo
Para una comunidad de 30 viviendas con 7 servicios seguacuten la tabla expuesta nos resultariacutean
1415 horas que multiplicadas por los 38euro aconsejados nos dariacutean 53770euromes
En mi caso los precios que voy a fijar seraacuten en funcioacuten de los servicios prestados y del nuacutemero
de viviendas A continuacioacuten adjunto tabla orientativa de precios que voy a establecer
Ejemplo
SERVICIOS
PRESTADOS euro por vivienda Nordm VECINOS PRECIO AL MES
3 800 euro 9 7200 euro
4 900 euro 20 18000 euro
5 1000 euro 100 100000 euro
En cuanto al precio de las juntas la reunioacuten anual ordinaria seraacute gratuita y en caso de que haya
que hacer alguna reunioacuten extraordinaria a lo largo del antildeo tendraacute un coste de 100euro
53 Poliacutetica de cobros y pagos
La poliacutetica de cobros y pagos es la habitual en el sector los cobros se hacen a final de mes y los
pagos al contado yo a final de mes
Esto permitiraacute tener una tesoreriacutea saneada
Tabla de precios
SERVICIOS PRESTADOS euro por vivienda
3 800 euro
4 900 euro
5 1000 euro
Fuente Elaboracioacuten propia
Fuente Elaboracioacuten propia
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6 PLAN ECONOacuteMICO FINANCIERO
61 Inversioacuten Inicial y fondo de Maniobra del proyecto
El punto de partida de este proyecto empresarial es la ubicacioacuten del inmueble situado en Parque
Venecia en Zaragoza Al ser el inmueble alquilado las principales partidas de inversiones
corresponden a la adquisicioacuten del inmovilizado material entre lo que destaca el equipamiento
informaacutetico que supondraacute el desembolso maacutes importante
Presentamos en este punto el total de inversiones previstas para los cinco primeros antildeos de
actividad
Gastos de constitucioacuten
Hemos decidido crear una Sociedad de Responsabilidad Limitada Los pasos que debemos seguir
junto con el coste de los mismos son
- Registrar el nombre de la empresa en el Registro Mercantil solicitando el certificado
negativo de denominacioacuten social Coste unos 12euro
- Abrir una cuenta bancaria con el nombre de la empresa e ingresar el capital miacutenimo inicial
obligatorio 300006euro Coste del certificado bancario unos 375euro
- Redactar los Estatutos Sociales
- Escritura puacuteblica de la Constitucioacuten de la Sociedad Es un traacutemite obligatorio para la
posterior inscripcioacuten en el Registro Mercantil Coste del notario en torno a los 325euro
- Obtencioacuten del CIF Mod 036 Coste 180euro
- Darse de alta en el IAE
- Declaracioacuten censal IVA
- Inscripcioacuten en el Registro Mercantil 135euro
Superados estos traacutemites la creacioacuten de la Sociedad Limitada ya es efectiva Sin embargo para
que eacutesta pueda iniciar su actividad es necesario completar una serie de obligaciones con la
Seguridad Social y el Ayuntamiento de la localidad donde hayas fijado la direccioacuten social de tu
empresa tales como el alta en el Reacutegimen Especial de Trabajadores Autoacutenomos la solicitud
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del nuacutemero de patronal en caso de ir a contratar trabajadores o la solicitud de la Licencia de
apertura
Inmovilizado Inmaterial
Aplicaciones Informaacuteticas
Para realizar todos los trabajos administrativos voy a contratar dos programas Gesfincas
y Gesinedi De Gesfincas contrataremos el moacutedulo Horizontal en que va incluido el de
contabilidad ya que seraacuten los que vayamos a usar diariamente Por el momento contratareacute
dos puestos ascendiendo todo a 675euro Gesinedi es el programa de gestioacuten para llevar todas
las incidencias diarias que ocurren en la comunidad Este moacutedulo ascenderaacute a 385euro
Inmovilizado Material
Construcciones
Para la rehabilitacioacuten del local tendremos los siguientes gastos Proyecto de obra y
apertura obras de acondicionamiento y licencias asciendo a un total de unos 4450euro
Mobiliario
Decidimos comprar mobiliario para montar una pequentildea recepcioacuten dos despachos con
dos mesas sillas y estanteriacuteas junto a una pequentildea decoracioacuten en ellos Estimo gastar en
torno a 6000euro
Equipos para procesos de informacioacuten
Adquirimos dos ordenadores Lenovo C560 Full HD 89900euro cada uno comprado en
Mediamarkt
Una impresora empresarial cuyo coste asciende a 78400euro CANON MF9220CDN
DUPLEXREDFAX
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Cuadro Resumen
ANtildeO 1 ANtildeO 2 ANtildeO 3 ANtildeO 4 ANtildeO 5
Gastos de constitucioacuten y primer establecimiento
Gastos de constitucioacuten 750 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
TOTAL GASTOS CONSTITUCIOacuteN 750 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
Inmovilizado Inmaterial
Aplicaciones informaacuteticas 1060 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
TOTAL DE INMOVILIZADO INMATERIAL 1060 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
Inmovilizado Material
Construcciones 4450 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
Mobiliario 6000 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
Equipos para procesos de informacioacuten 2582 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
TOTAL DE INMOVILIZADO MATERIAL 13032 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
TOTAL DE PARTIDAS DE INVERSIONES 14842 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
IMPORTE DEL IVA DE LAS INVERSIONES 3117 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
TOTAL DEL IMPORTE DE INVERSIONES 17959 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
FONDO DE MANIOBRA
Consideramos Fondo de Maniobra la estimacioacuten de lo que se necesitariacutea de activo corriente
(derechos de cobro existencias etc que vencen antes de un antildeo) para hacer frente a los pasivos
corrientes que se preveacuten (Deudas a corto plazo)
Es importante contar con un fondo de maniobra suficiente ya que sin duda es una garantiacutea para la
estabilidad de la empresa Al abrir un negocio es de vital importancia plantearse en queacute medida
la empresa puede hacer frente a sus obligaciones a corto plazo
Con este estudio pretendemos que la capacidad de Trufincas SL para sobrevivir a los cobros y
pagos sea alta
Por ello afirmamos que el pasivo corriente nunca seraacute superior al activo corriente ya que
pagaremos todo al diacutea Ademaacutes los ingresos percibidos no los tendremos pendientes de cobro ya
que seremos nosotros mismos los que emitiremos los importes a las comunidades todos los meses
y de esta forma nos aseguraremos de percibir dichos importes y por tanto poder atender las
obligaciones de pago
Por todo lo dicho anteriormente se estima la necesidad de circulante en el momento de creacioacuten
de la empresa en 9000euro
Fuente Elaboracioacuten propia
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30
62 Financiacioacuten
La financiacioacuten total del proyecto seraacute de 35500euro de los cuales 15500euro seraacuten aportacioacuten propia
y los otros 20000euro se conseguiraacuten a traveacutes de un preacutestamo del Instituto de Creacutedito Oficial (ICO)
para empresas y emprendedores al 499 durante 5 antildeos
Las condiciones del preacutestamo ICO son las siguientes
- Importe maacuteximo por cliente 125 millones de euros
- Conceptos financiables Activos fijos vehiacuteculos turismo adquisicioacuten de empresas etchellip
- Modalidad Preacutestamoleasing para inversioacuten y preacutestamo para liquidez
- Tipo de intereacutes fijo o variable maacutes el margen establecido por la Entidad de Creacutedito seguacuten
el plazo de amortizacioacuten
- Plazo de amortizacioacuten y carencia
o Si se financia 100 liquidez 1 2 3 y 4 antildeos con la posibilidad de 1 antildeo de
carencia
o Si se financia inversioacuten 1 2 3 4 5 7 10 12 15 y 20 antildeos con hasta 2 antildeos de
carencia
- Comisiones la Entidad de Creacutedito no puede cobrar comisioacuten salvo por amortizacioacuten
anticipada
- Garantiacuteas a determinar por la Entidad de Creacutedito con la que se tramite la operacioacuten salvo
aval de SGRSAECA
- Vigencia se podraacuten formalizar preacutestamos al amparo de esta Liacutenea hasta el diacutea 12 de
diciembre de 2015
Lo solicito a traveacutes del Santander porque es mi banco de confianza y a diacutea de hoy es de los maacutes
solventes
A continuacioacuten voy a mostrar el cuadro de amortizacioacuten del preacutestamo solicitado donde nos
apareceraacuten los intereses que debemos abonar cada antildeo
Periodos de pago
Cuota Pago de intereses
Amortizacioacuten del principal
Amortizacioacuten acumulada
del principal
Capital pendiente
0 20000
1 4618 998 3620 3620 16380
2 4618 817 3801 7421 12579
3 4618 628 3991 11412 8588
4 4618 429 4190 15601 4399
5 4618 219 4399 20000 -
Fuente Elaboracioacuten propia
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63 Poliacutetica de amortizacioacuten
La tabla de amortizacioacuten establecida por la Agencia Tributaria este 2015 para los distintos
elementos amortizables es la siguiente
TIPO DE ELEMENTO COEFICIENTE LINEAL MAacuteXIMO
PERIODO DE ANtildeOS MAacuteXIMO
Edificios comerciales administrativos de servicios y viviendas 2 100
Mobiliario 10 20
Aplicaciones informaacuteticas 33 6
Equipos para procesos de informacioacuten 25 8
Esto adquiere el siguiente significado
En nuestro caso al comprar un ordenador la ley establece que el porcentaje maacuteximo que se puede
aplicar como un gasto de amortizacioacuten es de un 25 anual
Esto quiere decir que si el ordenador cuesta 899 euros entonces ahora valdraacute 66526 euros y de
tal manera al antildeo siguiente se puede deducir a otros 23374 euros y asiacute hasta que el ordenador
valga cero euros
ELEMENTO IMPORTE Coef Max
Antildeos Maacutex
Antildeo 1 Antildeo 2 Antildeo 3 Antildeo 4 Antildeo 5 TOTAL
Construcciones 4450 euro 2 100 89 euro 89 euro 89 euro 89 euro 89 euro 445 euro
Mobiliario 6000 euro 10 20 600 euro 600 euro 600 euro 600 euro 600 euro 3000 euro
Aplicaciones informaacuteticas
1060 euro 33 6 353 euro 353 euro 353 euro - - 1060 euro
Equipos Proc Inform
2582 euro 25 8 646 euro 646 euro 646 euro 646 euro 646 euro 3228 euro
TOTAL 1688 euro 1688 euro 1688 euro 1335 euro 1335 euro
64 Ingresos por aacutereas de negocio Previsioacuten de ventas anuales
Fuente Elaboracioacuten propia (Informacioacuten obtenida de Agencia Tributaria)
Fuente Elaboracioacuten propia
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Cuando inicias un proyecto de negocio no se puede tener la certeza de que dichos servicios van
a tener buena aceptacioacuten pero si podemos realizar proyecciones que nos faciliten la toma de
decisiones a la hora de compra o invertir en RRHH
Seguacuten los precios estipulados en el punto 52 voy a realizar unas plantillas de caacutelculo en funcioacuten
de todos los aspectos que pueden influir en mayor o en menor medida en nuestras ventas y que se
han mencionado a lo largo de todo el trabajo Mi estimacioacuten de ventas la voy a realizar a 5 antildeos
desarrollando por trimestres las comunidades que podemos captar
Ingresos estimados del 1ordmAntildeo
1ordm ANtildeO
1ordm Trim 2ordm Trim 3ordm Trim 4ordm Trim COM
Nordm VEC
TOTAL euroVecino
Ingresos 1ordm Antildeo SERVICIOS ud Euros ud Euros ud Euros ud Euros
Com con 3 serv 2 1600 euro 2 1600 euro 2 1600 euro 2 1600 euro 8 72 6400 euro 460800 euro
Comcon 4 serv 1 900 euro 0 000 euro 2 1800 euro 1 900 euro 4 80 3600 euro 288000 euro
Comcon 5 serv 1 1000 euro 1 1000 euro 000 euro 0 000 euro 2 200 2000 euro 400000 euro
14 12000 euro 1148800 euro
Se estima captar 14 comunidades obteniendo unos ingresos anuales de 11488euro
Ingresos estimados del 2ordmAntildeo
Se estima captar 10 comunidades maacutes haciendo un total de 24 comunidades y obteniendo unos
ingresos anuales de 24016euro
Ingresos estimados del 3ordmAntildeo
2ordm ANtildeO
TOTAL INGRESOS 1ordm Trim 2ordm Trim 3ordm Trim 4ordm Trim
COM Nordm
VEC TOTAL
euroVecino Ingresos 2ordmAntildeo SERVICIOS ud Euros ud Euros ud Euros ud Euros
Com con 3 serv
1 800 euro 1 800 euro 0 000 euro 1 800 euro 3 27 2400 euro 64800 euro 525600 euro
Comcon 4 serv
0 000 euro 1 900 euro 2 1800 euro 1 900 euro 4 80 3600 euro 288000 euro 576000 euro
Comcon 5 serv
2 2000 euro 0 000 euro 0 000 euro 1 1000 euro 3 300 3000 euro 900000 euro 1300000 euro
10 9000 euro 1252800 euro 2401600 euro
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Se estima captar 11 comunidades maacutes haciendo un total de 35 comunidades obteniendo unos
ingresos anuales de 32696 euro
Ingresos estimados del 4ordmAntildeo
4ordm ANtildeO TOTAL
INGRESOS 1ordm Trim 2ordm Trim 3ordm Trim 4ordm Trim COM
Nordm VEC
TOTAL euroVecino
Ingresos 4ordmAntildeo SERVICIOS ud Euros ud Euros ud Euros ud Euros
Com con 3 serv
2 1600 euro 0 000 euro 0 000 euro 1 800 euro 3 27 2400 euro 64800 euro 770400 euro
Comcon 4 serv
0 000 euro 1 900 euro 1 900 euro 1 900 euro 3 60 2700 euro 162000 euro 1026000 euro
Comcon 5 serv
0 000 euro 0 000 euro 0 000 euro 1 1000
euro 1 100 1000 euro 100000 euro 1800000 euro
7 6100 euro 326800 euro 3596400 euro
Se estima captar 7 comunidades maacutes haciendo un total de 42 comunidades obteniendo unos
ingresos anuales de 35964 euro
Por uacuteltimo los ingresos estimados del 5ordmAntildeo son
3ordm ANtildeO TOTAL
INGRESOS 1ordm Trim 2ordm Trim 3ordm Trim 4ordm Trim COM
Nordm VEC
TOTAL euroVecino
Ingresos 3ordmAntildeo SERVICIOS ud Euros ud Euros ud Euros ud Euros
Com con 3 serv
1 800 euro 2 1600 euro 1 800 euro 1 800 euro 5 45 4000 euro 180000 euro 705600 euro
Comcon 4 serv
2 1800 euro 0 000 euro 1 900 euro 1 900 euro 4 80 3600 euro 288000 euro 864000 euro
Comcon 5 serv
1 1000 euro 0 000 euro 1 1000 euro 0 000 euro 2 200 2000 euro 400000 euro 1700000 euro
11 9600 euro 868000 euro 3269600 euro
5ordm ANtildeO TOTAL
INGRESOS 1ordm Trim 2ordm Trim 3ordm Trim 4ordm Trim COM
Nordm VEC
TOTAL euroVecino
Ingresos 5ordmAntildeo SERVICIOS ud Euros ud Euros ud Euros ud Euros
Com con 3 serv
1 800 euro 0 000 euro 0 000 euro 1 800 euro 2 18 1600 euro 28800 euro 799200 euro
Comcon 4 serv
0 000 euro 1 900 euro 0 000 euro 0 000 euro 1 20 900 euro 18000 euro 1044000 euro
Comcon 5 serv
1 1000 euro 1 1000 euro 0 000 euro 0 000 euro 2 200 2000 euro 400000 euro 2200000 euro
5 4500 euro 446800 euro 4043200 euro
Fuente cuadros de ingresos estimados Elaboracioacuten propia
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Se estima captar 5 comunidades maacutes haciendo un total de 47 comunidades obteniendo unos
ingresos anuales de 40432 euro
Como se pueden ver en los cuadros anteriores los incrementos de las ventas se estiman de la
siguiente forma
El primer antildeo realizaremos una gran inversioacuten y por tanto mayor dedicacioacuten en promocionar los
servicios haciendo hincapieacute en conseguir una cartera de clientes base Por ellos el mayor
incremento se aprecia en el segundo antildeo A partir del 3ordm antildeo la campantildea promocional seraacute menor
y las comunidades iraacuten entrando poco a poco incrementando las ventas entre un 9 y un 12
A continuacioacuten voy a desarrollar un graacutefico estimado de evolucioacuten donde podemos ver la el
progreso tanto de los ingresos como del nuacutemero de comunidades gestionadas a lo largo de 5 antildeos
65 Descripcioacuten de los costes
A continuacioacuten voy a presentar los costes fijos de la empresa
- Alquiler del local 300euromes aportando dos meses de fianza iniciales
- Colegiacioacuten 1500euro el primer antildeo y el resto 600euro
- Programa informaacutetico 1060euro al antilde
- Seguro 200euromes
- Gastos de personal 600mes a media jornada
- Publicidad paacutegina web y promocioacuten en revistashellip
Fuente Elaboracioacuten propia
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CCOOSSTTEESS FFIIJJOOSS
COSTES FIJOS
ANtildeO 1 ANtildeO 2 ANtildeO 3 ANtildeO 4 ANtildeO 5
Gastos de personal 720000 euro 720000 euro 720000 euro 720000 euro 720000 euro
Programa informaacutetico 106000 euro 106000 euro 106000 euro 106000 euro 106000 euro
Alquiler 420000 euro 360000 euro 360000 euro 360000 euro 360000 euro
Seguro 20000 euro 20000 euro 20000 euro 20000 euro 20000 euro
Colegiacioacuten 150000 euro 60000 euro 60000 euro 60000 euro 60000 euro
Publicidad 20000 euro 20000 euro 10000 euro 10000 euro 10000 euro
Amortizaciones 954 euro 954 euro 954 euro 954 euro 954 euro
TOTAL 1531400 euro 1381400 euro 1371400 euro 1371400 euro 1371400 euro
COSTES VARIABLES
Tras plantear los costes fijos mostramos los costes variables de la empresa
COSTES VARIABLES
ANtildeO 1 ANtildeO 2 ANtildeO 3 ANtildeO 4 ANtildeO 5
Suministros 90000 euro 108000 euro 114000 euro 96000 euro 102000 euro
Desplazamiento (Gasolina) 6000 euro 8000 euro 8000 euro 8000 euro 8000 euro
Consumibles 300000 euro 200000 euro 100000 euro 50000 euro 10000 euro
TOTAL 396000 euro 316000 euro 222000 euro 154000 euro 120000 euro
66 Cuenta de resultados previsionales
A continuacioacuten se presenta la cuenta de resultados esperada Dicha cuenta muestra los resultados
de las operaciones durante un periodo de tiempo mostrando los ingresos obtenidos los gastos
incurridos y la ganancia o peacuterdida de Trufincas SL durante ese tiempo En nuestro caso 5 antildeos
Fuente Elaboracioacuten propia
Fuente Elaboracioacuten propia
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1Impuestos sobre beneficios En el antildeo 2015 el tipo de gravamen general se reduce del 30 al 25 de manera
progresiva es decir el 28 para el 2015 quedando determinado el 28 para el 2016 Para entidades de nueva creacioacuten
que realicen actividades econoacutemicas se mantiene el 15 para el primer periodo impositivo en el que se obtiene una
base impositiva y el siguiente
Como podemos observar el primer antildeo tenemos peacuterdidas pero a partir del segundo antildeo
empezamos a obtener beneficios Hay que tener en cuenta que los primeros antildeos tus gastos se
incrementan porque debes invertir maacutes en publicidad y promocioacuten Una vez que ya te hayas dado
a conocer y tengas maacutes o menos una estabilidad el objetivo es realizar un buen mantenimiento de
las comunidades existentes teniendo a los clientes contentos e ir captando maacutes poco a poco
El mundo de las comunidades muchas veces es el ldquoboca a bocardquo por eso realizar un trabajo
perfecto conllevaraacute la obtencioacuten de maacutes clientes sin necesidad de invertir todos los antildeos en
publicidad y promocioacuten
Antildeo 1 Antildeo 2 Antildeo 3 Antildeo 4 Antildeo 5
INGRESOS 1148800 euro 2401600 euro 3269600 euro 3596400 euro 4043200 euro
Ventas 1148800 euro 2401600 euro 3269600 euro 3596400 euro 4043200 euro
COSTES VARIABLES 396000 euro 316000 euro 222000 euro 154000 euro 120000 euro
Suministros 90000 euro 108000 euro 114000 euro 96000 euro 102000 euro
Desplazamiento (Gasolina) 6000 euro 8000 euro 8000 euro 8000 euro 8000 euro
Consumibles 300000 euro 200000 euro 100000 euro 50000 euro 10000 euro
COSTES FIJOS 1436000 euro 1286000 euro 1276000 euro 1276000 euro 1276000 euro
Gastos de personal 720000 euro 720000 euro 720000 euro 720000 euro 720000 euro
Programa informaacutetico 106000 euro 106000 euro 106000 euro 106000 euro 106000 euro
Alquiler 420000 euro 360000 euro 360000 euro 360000 euro 360000 euro
Seguro 20000 euro 20000 euro 20000 euro 20000 euro 20000 euro
Colegiacioacuten 150000 euro 60000 euro 60000 euro 60000 euro 60000 euro
Publicidad 20000 euro 20000 euro 10000 euro 10000 euro 10000 euro
Amortizaciones 954 euro 954 euro 954 euro 954 euro 954 euro
COSTES FIJOS Y AMORTIZACIONES 1531400 euro 1381400 euro 1371400 euro 1371400 euro 1371400 euro
RESULTADO BRUTO -683200 euro 799600 euro 1771600 euro 2166400 euro 2647200 euro
TOTAL DE INGRESOS FINANCIEROS 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
Gastos financieros 99800 euro 81735 euro 62769 euro 42856 euro 21950 euro
TOTAL GASTOS FINANCIEROS 99800 euro 81735 euro 62769 euro 42856 euro 21950 euro
RESULTADO FINANCIERO -99800 euro -81735 euro -62769 euro -42856 euro -21950 euro
BENEFICIO ANTES DE IMPUESTOS -783000 euro 717865 euro 1708831 euro 2123544 euro 2625250 euro
Impuestos sobre beneficios -219240 euro 201002 euro 256325 euro 318532 euro 393788 euro
BENEFICIO DESPUEacuteS DE IMPUESTOS -563760 euro 516863 euro 1452507 euro 1805012 euro 2231463 euro
Fuente Elaboracioacuten propia
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67 Previsiones de tesoreriacutea
A continuacioacuten voy a presentar la tesoreriacutea anualizada de la empresa
1ordm Antildeo 2ordm Antildeo 3ordm Antildeo 4ordm Antildeo 5ordm Antildeo
Cobros por ventas 11488 euro 24016 euro 32696 euro 35964 euro 40432 euro
TOTAL COBROS 11488 euro 24016 euro 32696 euro 35964 euro 40432 euro
Pago por costes variables 3960 euro 3160 euro 2220 euro 1540 euro 1200 euro
Pagos por los costes fijos 15314 euro 13814 euro 13714 euro 13714 euro 13714 euro
TOTAL PAGOS 19274 euro 16974 euro 15934 euro 15254 euro 14914 euro
Cash Flow Operativo -7786 euro 7042 euro 16762 euro 20710 euro 25518 euro
Inversiones 14842 euro 0 euro 0 euro 0 euro 0 euro
Impuesto sobre beneficio 0 euro -2192 euro 2010 euro 2563 euro 3185 euro
Intereses de deuda 998 euro 817 euro 628 euro 429 euro 219 euro
Pagos extraoperativos 15840 euro -1375 euro 2638 euro 2992 euro 3405 euro
Capital 13000 euro 0 euro 0 euro 0 euro 0 euro
Emisioacuten de deuda 20000 euro 0 euro 0 euro 0 euro 0 euro
Ingresos extraoperativos 33000 euro 0 euro 0 euro 0 euro 0 euro
Cash Flow extraoperativo 17160 euro 1375 euro -2638 euro -2992 euro -3405 euro
Deacuteficit Superaacutevit 9374 euro 8417 euro 14124 euro 17718 euro 22113 euro
Deacuteficit Superaacutevit Acumulado 9374 euro 17791 euro 31915 euro 49634 euro 71747 euro
Fuente Elaboracioacuten propia
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68 Balances de situacioacuten previsionales
A continuacioacuten voy a presentar el balance previsional del antildeo inicial
ACTIVO 1ordm ANtildeO Antildeo 2 Antildeo 3 Antildeo 4 Antildeo 5
ACTIVO NO CORRIENTE 2252817 euro 2850738 euro 4094384 euro 5732753 euro 7810622 euro
GASTOS DE ESTABLECIMIENTO 75000 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
INMOVILIZADO INMATERIAL 70667 euro 35333 euro 000 euro 000 euro 000 euro
Inmovilizado Inmaterial 106000 euro 106000 euro 106000 euro 106000 euro 106000 euro
Amortizacioacuten Acumulada (II) 35333 euro 70667 euro 106000 euro 106000 euro 106000 euro
INMOVILIZADO MATERIAL 1169750 euro 1036300 euro 902850 euro 769400 euro 635950 euro
Inmovilizado Material 1303200 euro 1303200 euro 1303200 euro 1303200 euro 1303200 euro
Amortizacioacuten Acumulada (IM) 133450 euro 266900 euro 400350 euro 533800 euro 667250 euro
INMOVILIZADO FINANCIERO 937400 euro 1779105 euro 3191534 euro 4963353 euro 7174672 euro
Inmovilizados Financieros 937400 euro 1779105 euro 3191534 euro 4963353 euro 7174672 euro
ACTIVO CORRIENTE 152161 euro 491345 euro 375441 euro 205238 euro 15122 euro
Existencias 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
Realizable 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
Disponible 152161 euro 491345 euro 375441 euro 205238 euro 15122 euro
TOTAL ACTIVO 2404978 euro 3342083 euro 4469825 euro 5937991 euro 7825744 euro
Activo
En el Activo corriente podemos ver los activos que podemos transformar en dinero con maacutes
facilidad Variacutea en funcioacuten de la produccioacuten de la empresa Algunas de las partidas son
inversiones que se deben financiar El activo no corriente se compone de la inversioacuten previa y
miacutenima que la empresa debe realizar Estos activos no suelen variar mucho de antildeo en antildeo
PASIVO 1ordm ANtildeO Antildeo 2 Antildeo 3 Antildeo 4 Antildeo 5
PATRIMONIO NETO 986240 euro 1503103 euro 2955609 euro 4760622 euro 6992084 euro
Capital social 1550000 euro 1550000 euro 1550000 euro 1550000 euro 1550000 euro
Reservas y peacuterdidas 000 euro -563760 euro -46897 euro 1405609 euro 3210622 euro
Resultado del ejercicio -563760 euro 516863 euro 1452507 euro 1805012 euro 2231463 euro
PASIVO NO CORRIENTE 1637978 euro 1637978 euro 1257891 euro 858838 euro 439872 euro
Financiacioacuten lp 1637978 euro 1637978 euro 1257891 euro 858838 euro 439872 euro
PASIVO CORRIENTE -219240 euro 201002 euro 256325 euro 318532 euro 393788 euro
Deudas con Proveedores 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
Financiacioacuten cp 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
HP por impuesto sobre beneficio -219240 euro 201002 euro 256325 euro 318532 euro 393788 euro
TOTAL PASIVO 2404978 euro 3342083 euro 4469825 euro 5937991 euro 7825744 euro
Fuente Elaboracioacuten propia
Fuente Elaboracioacuten propia
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Pasivo
El Pasivo nos dice quieacuten financia la empresa En eacutel distinguimos entre el Pasivo a corto plazo el
cual se debe devolver en un periodo menor a un antildeo y el Pasivo a largo plazo
Ademaacutes consta del patrimonio neto formado por el capital social y el resultado del ejercicio
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7 PLAN FINANCIERO
71 Caacutelculo de los Flujos de Caja
Por Flujo de Caja entendemos que es la diferencia entre el efectivo que se ingresa menos el
efectivo que sale de la empresa es decir hablamos solo de efectivo no de rentabilidad como se
explica en el siguiente apartado
A continuacioacuten voy a realizar el caacutelculo de los datos del Flujo de Caja para el primer antildeo de la
empresa
Antildeo 1 Antildeo 2 Antildeo 3 Antildeo 4 Antildeo 5
Resultado despueacutes de impuestos
-563760 euro 516863 euro 1452507 euro 1805012 euro 2231463 euro
+ Amortizaciones 95400 euro 95400 euro 95400 euro 95400 euro 95400 euro
+ Incrementos en impuestos pendientes
-219240 euro 201002 euro 256325 euro 318532 euro 393788 euro
- Adquisiciones de activo fijo
1484200 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
Flujo Neto de caja del proyecto
-2171800 euro 813265 euro 1804231 euro 2218944 euro 2720650 euro
Resultado despueacutes de impuestos
-563760 euro 516863 euro 1452507 euro 1805012 euro 2231463 euro
+ Amortizaciones 95400 euro 95400 euro 95400 euro 95400 euro 95400 euro
+ Incrementos en impuestos pendientes
-219240 euro 201002 euro 256325 euro 318532 euro 393788 euro
- Devolucioacuten neta de deuda -1637978 euro -1637878 euro -1637778 euro -1637678 euro -1637578 euro
- Adquisiciones de activo fijo
1484200 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
Flujo Neto de caja de Capital -533822 euro 2451143 euro 3442009 euro 3856622 euro 4358228 euro
Flujo Neto de caja de Capital acumulado
-533822 euro 1917321 euro 5359330 euro 9215952 euro 13574180 euro
A traveacutes de este estudio podemos analizar la liquidez de la empresa entendiendo por ello la
capacidad de hacer frente a las obligaciones existentes de corto plazo
Los Flujos de Caja del primer antildeo son negativos ya que el primer antildeo es cuando realizas la mayor
inversioacuten (Calcular el resto de antildeos para ver la evolucioacuten positiva)
72 Rentabilidad del proyecto
Fuente Elaboracioacuten propia
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A continuacioacuten voy a presentar y explicar los ratios de rentabilidad maacutes significativos
fundamentando dichos enunciados en la diferencia entre las ganancias menos los gastos
Rentabilidad econoacutemica Mide la rentabilidad que se obtiene de las inversiones de la empresa
mediante el desarrollo de su actividad dicho de otra manera mide la eficiencia con la que la
empresa gestiona los recursos que se han aportado
119929119942119951119957119938119939119946119949119946119941119938119941 119916119940119848119847119848119950119946119940119938 =119913119912119920119931
119912119914119931119920119933119926 119931119926119931119912119923
ANtildeO 1 ANtildeO 2 ANtildeO 3 ANtildeO 4 ANtildeO 5
Rentabilidad econoacutemica -033 021 038 036 034
La evolucioacuten de la rentabilidad econoacutemica de Trufincas en una previsioacuten de 5 antildeos seraacute
mayormente positiva Podemos ver un gran incremento del mismo hasta el tercer antildeo y como se
estabiliza en el antildeo cuarto y quinto Con esta evolucioacuten observamos la productividad de los
activos y la eficiencia de la empresa Claramente los primeros antildeos son claves para obtener
clientes y promocionarse a ello se debe la impactante subida Los antildeos restantes se obtiene una
rentabilidad menor debido a la estabilidad que se alcanza centraacutendose maacutes en mantener a los
clientes ya existentes y dejando al lado el trabajo comercial para captar a nuevos clientes
Si quisieacuteramos aumentar nuestra rentabilidad econoacutemica podriacuteamos aumentar la rotacioacuten de
activo vendiendo maacutes es decir captando nuevas comunidades y reduciendo nuestros costes
Cuanto mayor sea el valor de este ratio mayor seraacute el rendimiento de los activos
Rentabilidad financiera Es el beneficio neto dividido entre los recursos propios o dicho de otra
manera es la rentabilidad de los capitales invertidos
119929119942119951119957119938119939119946119949119946119941119938119941 119917119946119951119938119951119940119946119942119955119938 =119913119916119925119916119917119920119914119920119926 119925119916119931119926
119927119912119931119929119920119924119926119925119920119926 119925119916119931119926
ANtildeO 1 ANtildeO 2 ANtildeO 3 ANtildeO 4 ANtildeO 5
Rentabilidad Financiera -057 034 049 038 032
Trufincas tiene una rentabilidad financiera positiva a lo largo del tiempo Al igual que con la
rentabilidad econoacutemica el primer antildeo los resultados son negativos pero si analizamos la
evolucioacuten vemos que es positiva hasta el tercer antildeo y luego disminuye un poco casi
estabilizaacutendose La rentabilidad financiera es para las empresas con aacutenimo de lucro el ratio maacutes
importante ya que mide el beneficio neto generado en relacioacuten a la inversioacuten de los propietarios
de la empresa Cuanto maacutes alto sea el ratio menos recursos se utilizan para obtener el beneficio
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8 EVALUACIOacuteN ECONOacuteMICA DEL PROYECTO
81 Pay-back o Periodo de Retorno
Pay-back es un meacutetodo usado en la evaluacioacuten de inversiones y se define como el periodo de
tiempo que la empresa tardaraacute en recuperar la inversioacuten con las ganancias que generaraacute el negocio
Puede ser una cantidad de meses o antildeos
Vamos a tomar como inversioacuten inicial el importe de inversiones maacutes el fondo de maniobra
17959 euro + 9000euro haciendo un total de 26959euro
Antildeo 1 Antildeo 2 Antildeo 3 Antildeo 4 Antildeo 5
Cash flow neto anual -533822 euro 2451143 euro 3442009 euro 3856622 euro 4358228 euro
Cash flow neto acumulado -533822 euro 1917321 euro 5359330 euro 9215952 euro 13574180 euro
Podemos comprobar a traveacutes de los caacutelculos que acabamos de realizar que en el tercer antildeo
recuperamos la inversioacuten realizada
Con estos caacutelculos no se tiene en cuenta el valor temporal del dinero ademaacutes de que el Pay-back
solo se fija en los beneficios que hacen falta hasta cubrir el importe de la inversioacuten sin valorar los
ingresos que se pueden producir despueacutes
82 Valor Actual Neto (VAN)
El VAN es un indicador financiero que mide los flujos de los futuros ingresos que tendraacute el
proyecto Con ello podremos determinar si al descontar la inversioacuten inicial nos quedaraacute alguna
ganancia
En nuestro proyecto de inversioacuten se exige un desembolso inicial de 26959euro y se espera que se
va a generar beneficios entre el 1ordm y el 5ordm antildeo Vamos a aplicar un tipo de descuento del 10 La
foacutermula para el caacutelculo es la siguiente
Pay-back
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119933119912119925 =119933119957
(120783 + 119948)119957minus 119920 119946119951
En la siguiente tabla podremos ver el desglose de los flujos de caja correspondiente a cada
uno de los antildeos aplicando los datos mencionados anteriormente
ANtildeO DESEMBOLSO INGRESOS FLUJO DESCONTADO
0 -26959 0 -2695900 euro
1 0 -5338 euro -485293 euro
2 0 24511 euro 2025738 euro
3 0 34420 euro 2586032 euro
4 0 38566 euro 2634125 euro
5 0 43582 euro 2706117 euro
VAN 6770819 euro
Tras los caacutelculos podemos ver que el VAN es positivo por lo que la inversioacuten seriacutea aceptable
La ventaja de calcular el VAN es que dicho estudio tiene en cuenta el valor del dinero con el
tiempo El inconveniente del mismo es que los flujos de caja calculados son estimados ya es
una proyeccioacuten futura y es posible que se haya realizado una mal valoracioacuten del mismo
llevando a decisiones erroacuteneas
83 Tasa Interna de Rentabilidad (TIR)
Este meacutetodo consiste en calcular la tasa de descuento que hace 0 el Valor Actual Neto Es la tasa
maacutexima que puede tener un proyecto para que sea rentable La foacutermula para el caacutelculo es la
siguiente
119931119920119929 =119933119957
(120783 + 119922)119957minus 119920 119946119951 = 120782
Para ello vamos a calcular el VAN con varias tasas de rentabilidad y obtendremos un graacutefico para
ver de forma aproximada entre que tanto por cierto estaacute la tasa de descuento que estamos
buscando
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TASA INTERNA DE RETORNO
TASA DE DESCUENTO
VAN
0 10878280 euro
5 8579932 euro
10 6770819 euro
15 5328346 euro
20 4164676 euro
25 3215859 euro
30 2434642 euro
35 1785638 euro
40 1242013 euro
45 783185 euro
50 393195 euro
55 59551 euro
60 -227620 euro
Por todo lo dicho anteriormente y tras el graacutefico que mostramos vemos que la tasa de descuento
que buscamos estaacute entre el 55 y el 60 y tras aplicar los caacutelculos correspondientes nos sale la
siguiente TIR
TIR 56
Tras obtener los resultados vemos que la Tasa Interna de Retorno es superior a la tasa de
descuento que aplicamos (10) por lo que este proyecto es interesante realizarlo Si la tasa fuese
superior al 56 los resultados seriacutean negativos y la inversioacuten no seriacutea viable
(euro2000000)
euro000
euro2000000
euro4000000
euro6000000
euro8000000
euro10000000
euro12000000
0 10 20 30 40 50 60 70
TASA INTERNA DE RETORNO (TIR)
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9 ASPECTOS FORMALES DEL PROYECTO
91 Forma juriacutedica
Como hemos nombrado en puntos anteriores se ha decidido crear una Sociedad Limitada para dar
forma juriacutedica a la empresa
Los criterios que nos han condicionado a tomar esta decisioacuten son los siguientes
- Nuacutemero de socios Al ser una empresa pequentildea con dos socios y capital reducido hemos
pensado que esta es la mejor opcioacuten
- Responsabilidad del Socio En una Sociedad Limitada la responsabilidad de los socios
ante las deudas se la sociedad estaacute limitada al capital aportado
- Capital Social Se planteoacute la creacioacuten de una Sociedad Anoacutenima pero el desembolso
inicial es mayor ademaacutes de una mayor complejidad y gastos de gestioacuten
- Estructura de Direccioacuten y Gestioacuten La estructura es maacutes flexible que en otras sociedades
siendo menor el rigor formar en su organizacioacuten
92 Proteccioacuten Juriacutedica
Dada la actividad a realizar se contrataraacute un seguro para las actividades ademaacutes del seguro
obligatorio de responsabilidad civil
93 Medidas de prevencioacuten de riesgos laborales
Las instalaciones de la oficina contaraacuten con las medidas de seguridad e higiene referidas
principalmente a
- Sistemas contra incendios
- Instalaciones eleacutectricas
- Evacuacioacuten del edificio
- Calefaccioacuten y aire acondicionado
- Equipos mecaacutenicos
La normativa que regula los riesgos laborales es la siguiente Prevencioacuten de Riesgos Laborales
Ley 311995 de 8 de Noviembre y su modificacioacuten por la ley 542003 de 12de diciembre de
reforma del marco normativo de la prevencioacuten de Riesgos Laborales BOE nordm298 de 13 de
diciembre
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10 PLANIFICACIOacuteN TEMPORAL DE PUESTA EN MARCHA
El listado de traacutemites que vamos a realizar como emprendedores en el mundo de las
administraciones de fincas es el habitual de una empresa y no presenta ninguacuten elemento especiacutefico
determinado por el tipo de actividad salvo la opcioacuten y recomendacioacuten de disponer el tiacutetulo de
Administrador de Fincas colegiado para tener maacutes prestigio y credibilidad a la hora de prestar los
servicios
El listado de traacutemites que realizaremos seraacuten los siguientes
- Registro del dominio
- Inscripcioacuten en el colegio de Administradores de Aragoacuten
- Constitucioacuten de la Sociedad Limitada
- Declaracioacuten previa al inicio de la actividad
- Solicitud del preacutestamo
- Gestioacuten del alquiler del local
- Solicitud de licencia de obra
- Acondicionamiento del local
- Seleccioacuten de trabajador
- Solicitud de licencia de apertura
- Adquisicioacuten del equipamiento
- Inicio de campantildea promocional de apertura
- Inicio de la actividad
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11 CONCLUSIONES
El objetivo de este proyecto ha consistido en elaborar un plan de negocio viable Para ello ha
sido necesario realizar una serie de estudios financieros y anaacutelisis globales que puntualizaremos
a continuacioacuten
En primer lugar hemos presentado el plan de negocio a seguir Descripcioacuten del sector y empresa
creadora objetivos principales y datos iniciales del proyecto
Posteriormente hemos procedido a realizar un estudio de mercado y del entorno de la actividad
de la empresa Para el estudio del entorno hemos utilizado el anaacutelisis PESTE analizando cada uno
de sus componentes llegando a la conclusioacuten de que actualmente las dimensiones poliacuteticas nos
afectan negativamente considerando la poliacutetica de hoy en diacutea como restrictiva Lo mismo
podemos decir de la dimensioacuten econoacutemica La sociedad es un aspecto muy importante ya que
vivimos en una sociedad de tendencias Con respecto al aacutembito tecnoloacutegico y del medio ambiente
pienso que cada diacutea su evolucioacuten es mayor y ademaacutes disponemos de maacutes avances Para el anaacutelisis
del sector hemos utilizado las 5 fuerzas de Porter lo que ello conlleva un anaacutelisis de los clientes
proveedores competidores y competidores potenciales Hemos llegado a la conclusioacuten de que el
sector de las administraciones de fincas es atractivo ya que su acceso es faacutecil y asequible por lo
que resulta sencillo que nuevas empresas puedan competir con las ya existentes Presenta alto
poder de clientes y alto grado de rivalidad sin existir productos sustitutivos A traveacutes del anaacutelisis
DAFO hemos podido ver la situacioacuten que tienen este tipo de empresas destacando las
oportunidades amenazas fortalezas y debilidades
Tambieacuten hemos realizado un anaacutelisis de costes y de la zona de expansioacuten tomando el barrio
Parque Venecia como la zona idoacutenea para dar nuestros primeros pasos
Posteriormente hemos definido los servicios que realizaraacute la empresa junto a los factores del eacutexito
siendo estos ubicacioacuten de la empresa atencioacuten personalizada trabajo en equipo implantacioacuten y
seguimiento de la ley formacioacuten colegiacioacuten y tecnologiacutea
Otro punto que hemos tenido en cuenta y considero muy importante para un buen comienzo son
las acciones de marketing aplicadas Se realizaraacute buzoneo mailing y telemarketing Aplicar una
buena estrategia de marketing es fundamental para darnos a conocer y captar clientes
En cuanto al plan econoacutemico financiero destacar que la financiacioacuten total del proyecto asciende
a 35500euro de los cuales 20000euro los adquirimos a traveacutes de un preacutestamo bancario Establecemos
unos precios adecuados acordes con los establecidos por el Colegio de Administradores y
estimamos una evolucioacuten de los ingresos percibidos Seguacuten las tablas desarrolladas tendremos
una evolucioacuten progresiva Los primeros antildeos invertiremos en una fuerte estrategia de marketing
captando maacutes comunidades Con el paso de los antildeos las comunidades iraacuten entrando maacutes
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paulatinamente Dispondremos de una fuente de ingresos que debemos mantener por tanto el
trabajo se centraraacute maacutes en satisfacer a los clientes actuales ya que ellos seraacuten probablemente los
que nos acerquen a clientes potenciales
El primer antildeo partiremos de un beneficio despueacutes de impuestos negativo al igual que los flujos
de caja que cambiaraacuten a partir del segundo antildeo principalmente por el aumento de los ingresos
La evolucioacuten de las rentabilidad como hablamos en su apartado son positivas es importante que
ambas crezcan o se mantengan eso significaraacute que obtendremos beneficios con mayor facilidad
y que el rendimiento seraacute mayor
Seguacuten los caacutelculos obtenidos recuperaremos la inversioacuten al tercer antildeo y los datos obtenidos a
traveacutes del VAN y la TIR nos indican que el proyecto seraacute rentable
Considero a las Administraciones de Fincas unas de las profesiones maacutes desconocidas Pienso
que es muy sacrificada ya que debes mediar entre las disputas de los propietarios no existe un
horario fijo y las remuneraciones percibidas dependen de la cartera de clientes que poseas por lo
que debes ser un profesional para todo pero a pesar de todo ello pienso que se pueden llegar a
alcanzar muchas satisfacciones
Como podemos observar en los graacuteficos y caacutelculos anteriores en principio el proyecto no
presentaraacute problemas de solvencia por lo cual podemos decir que a priori demostraraacute tener
viabilidad financiera Si realizamos un trabajo oacuteptimo podremos llegar a alcanzar grandes
beneficios
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BIBLIOGRAFIA
Ley de Propiedad Horizontal
wwwboeesbuscaractphpid=BOE-A-1960-10906
Poblacioacuten 2012
httpwwwzaragozaescontenidoseducacionybibliotecasconsejoescolar2012poblacion12pdf
Poblacioacuten 2014
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Local
wwwidealistacominmueble27813366xtor=AL-141-[mashup]-[mitula_mitulacom]-[intext]-
[130041534]-[campaing]|[warehouse_rent_zaragoza]-[27813366]ampsource=299ampxts=352991
Preacutestamo ICO
httpwwwicoeswebicoico-empresas-y-emprendedores
Tablas de Amortizaciones
httpwwwagenciatributariaes
httpasesor-contableestablas-amortizacion-2015
Contratacioacuten internet
httpwwwmovistaresempresaspara-tu-oficinaconectividad-internetfichaempresas-
adslpid=PY-home3-NC
Impuesto sobre beneficios
httpwwwboeesbuscaractphpid=BOE-A-2014-12328
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15
AMENAZA DE ENTRADA DE NUEVOS COMPETIDORES
En este sector se aprecia que el coste de inversioacuten inicial es bajo por ello la llegada de empresas
en participar en el mismo seraacute maacutes grande y raacutepida sin encontrar grandes barreras de entrada
Hago una puntualizacioacuten en este apartado y es que las empresas que llevan tiempo en el sector
generalmente estaacuten consolidadas teniendo una amplia cartera de clientes que se han ganado con
el paso del tiempo generalmente pertenecientes a la misma zona
Considero que es un sector contestable ya que los precios dependen del nivel competitivo del
sector sin que influya el nuacutemero de empresas que existan en el sector
AMENAZAS DE POSIBLES PRODUCTOS SUSTITUTIVOS
En este sector no considero que existan productos sustitutivos ya que el servicio que prestamos
no se puede ofrecer de otra forma Siacute lo pueden ejercer otras personas como abogados gestoriacuteas
de empresas o los propios presidentes pero los servicios que se vayan a prestar no seraacuten los
mismos
CONCLUSIOacuteN DEL ENTORNO ESPECIacuteFICO
El sector de las administraciones de fincas tiene
o Poder de clientes ALTO
o Poder de proveedores ALTO
o Grado de rivalidad ALTO
o Amenaza de entradas ALTO
o Amenaza de sustitutos BAJO
Al aplicar las cinco fuerzas de Porter al sector de las Administraciones de Fincas podemos
concluir que es atractivo ya que acceder a eacutel es faacutecil y econoacutemico por lo que resulta sencillo que
nuevas empresas puedan competir con la ya existentes He de antildeadir que el camino para llegar al
nivel de las empresas competidoras ya constituidas no es faacutecil ya que las empresas posicionadas
en este sector han ldquomarcado su territoriordquo por decirlo de alguna manera e igualarlas requiere un
tiempo
Presenta alto poder de clientes y alto grado de rivalidad sin existir productos sustitutivos
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24 Anaacutelisis DAFO
Con toda la informacioacuten recopilada en los anteriores anaacutelisis vamos a obtener un resumen de lo
que seriacutea el anaacutelisis estrateacutegico donde veremos la situacioacuten en la que se encuentra este tipo de
empresas para disentildear el plan estrateacutegico a seguir
Antes de tomar cualquier decisioacuten estrateacutegica es imprescindible realizar un diagnoacutestico de la
empresa para ello realizaremos un anaacutelisis DAFO que es el meacutetodo maacutes sencillo y eficaz Con
ello obtendremos conclusiones acerca de coacutemo aprovechar los puntos fuertes de la empresa y las
oportunidades del entorno y de coacutemo corregir las debilidades de la empresa y protegerse contra
las amenazas externas
OPORTUNIDADES
- La entrada de nuevos meacutetodos de comunicacioacuten maacutes raacutepidos y eficaces ha hecho que
comunidades de elevados vecinos donde la media de edad esteacute entorno a los 60 antildeos
hayan tenido que recurrir a un administrador para que realice todas las gestiones
simplemente por desconocimiento
- Desde que llegoacute la crisis econoacutemica los recibos pendientes y las deudas han aumentado
Esta situacioacuten ha hecho que la mayoriacutea de las comunidades tengan propietarios con
deudas pendientes y que por ello deban tomar medidas judiciales desconociendo el
procedimiento a seguir Esta situacioacuten ha hecho que cuenten con administradores para
solucionarles dichos problemas
AMENAZAS
- Competidores El sector de las administraciones de fincas es un sector que no ha sufrido
mucha caiacuteda con la crisis sobre todo en comunidades muy grandes es imprescindible
tener un administrador Esto ha conllevado la apertura de muchas oficinas de este sector
- Los precios estipulados hoy en diacutea son muy bajos
- Captacioacuten de clientes
- Crecimiento lento del mercado
FORTALEZAS
- Las empresas especializadas en fincas son empresas maacutes formadas en el sector que
gestoriacuteas geneacutericas o incluso abogados
- Ofrecer calidad y honestidad son los puntos maacutes importantes a la hora de formar una
empresa con estas caracteriacutesticas Que los gremios los escojan los vecinos que las
compantildeiacuteas de seguros sean externas y que todo se haga con el consentimiento y firma
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17
del presidente son algunos de los aspectos que mi empresa tendraacute y asiacute destacaremos
respecto a la competencia
- Organizacioacuten y orden Llevarlo todo al diacutea
- Comunicacioacuten con el equipo de trabajo
DEBILIDADES
- Dificultades para captar los primeros clientes
- Llegar a trabajar con una comunidad muy problemaacutetica donde el beneficio adquirido por
ella no cubra el coste producido
- Falta de experiencia a la hora de tomar las riendas del negocio
- Falta de habilidades a la hora de reaccionar con seguacuten queacute propietarios
25 Anaacutelisis de costes
Es importante que diferenciemos entre costes fijos y costes variables
Por costes fijos entendemos aquellos que son independientes al volumen de produccioacuten es
decir se deben pagar sin importar los servicios que la empresa preste Corresponden a factores
que no se consumen o sea no se destruyen de una vez si no que son utilizados durante varios
antildeos
- Estos costes seraacuten entre otros
- Programa informaacutetico
- Alquiler
- Mobiliario
- Publicidad
- Colegiacioacuten
- Seguro
- Amortizaciones
Por otro lado los costes variables como su nombre indica variacutean al modificar el volumen de
unidades productivas En este caso variacutean en funcioacuten de los servicios prestados Estos costes
seraacuten entre otros
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- Salarios
- Suministros
26 Anaacutelisis del Mercado ndash Zona de expansioacuten
A continuacioacuten voy a analizar la situacioacuten de la poblacioacuten en la zona donde vamos a instalarnos
ya que es un aspecto muy importante a la hora de establecer unos precios y tambieacuten conocer la
evolucioacuten que puede llegar a tener la empresa
Parque Venecia
Para poder analizar la evolucioacuten de la poblacioacuten de Parque Venecia al ser una zona que se
encuentra hoy en diacutea parcialmente ocupada y en fase de construccioacuten los datos reales nos
serviriacutean de poco por ello voy a coger los datos que se han estimado en un estudio de previsioacuten
de necesidades educativas realizado por el Ayuntamiento de Zaragoza Podemos ver un poco la
evolucioacuten esperada del barrio ya que al ser una zona en construccioacuten los datos actuales tienen un
margen de antildeos muy reducido y los caacutelculos que pudieran hacerse respecto a esos pocos antildeos no
seriacutean fiables
En este estudio toman un espacio temporal desde 2013 hasta 2022
Para obtener estos datos se han basado en las juntas de compensacioacuten de Parque Venecia padroacuten
de poblacioacuten manzana a manzana planes urbaniacutesticos etc
Seguacuten toda la informacioacuten mencionada anteriormente el nuacutemero de viviendas estimadas de
construccioacuten son las siguientes
Fuente Ayuntamiento de Zaragoza Fuente Ayuntamiento de Zaragoza
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Torrero ndash La Paz
Seguacuten los datos Demograacuteficos del Padroacuten Municipal presentado por el Ayuntamiento de Zaragoza
en el antildeo 2014 la poblacioacuten en el barrio Torrero - La Paz es de 37843 cuando en el antildeo 2012 era
de 37730 Adjunto cuadro
Es un distrito consolidado situado a las afueras de Zaragoza en la parte sur Siempre ha tenido su
encanto y prestigio especialmente por las zonas verdes Los Pinares de Venecia Pero actualmente
Torrero - La Paz sale del distanciamiento histoacuterico gracias a los cinturones de circunvalacioacuten que
rodean la ciudad acercaacutendolo al resto de la ciudad Ademaacutes la construccioacuten en su entorno del
complejo de ocio ldquoPuerto Veneciardquo le ha dado ldquoluz y vidardquo a la zona
Fuente Ayuntamiento de Zaragoza
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20
3 ACTIVIDAD DE LA EMPRESA
31 Definicioacuten del servicio que realizaraacute la empresa
La empresa Trufincas prestaraacute los siguientes servicios
- Velar por el buen reacutegimen de la casa sus instalaciones y servicios
- Realizar un seguimiento contable de todos los ingresos y gastos de la finca
- Preparar el plan de ingresos y gastos perioacutedicos o anuales
- Atender a la conservacioacuten de las infraestructuras
- Ejecutar los acuerdos en materia de obras efectuar los pagos y realizar los cobros
- Ejercer como Secretario en las correspondientes juntas ordinarias y extraordinarias en el
caso que proceda custodiando la documentacioacuten
- Llevar a cabo aquellas atribuciones que le confiera la junta de propietarios
- Asesorar a la comunidad
- Controlar los proveedores
- Dar cuenta de siniestros a las compantildeiacuteas de seguros
- Ocuparse de las relaciones laborales con los empleados de las fincas aplicando las
normas de convenio y las modalidades contractuales maacutes favorables
- Practicar las liquidaciones o modelos tributarios que fiscalmente procedan
- Toma de decisiones sobre aquellos propietarios que se ausentan de los pagos
- El mantenimiento de la convivencia entre los componentes o propietarios de la
comunidad
Ademaacutes de todo lo nombrado anteriormente se deberaacuten cumplimentar todas las obligaciones que
involucran al inmueble como revisiones de ITE asiacute como informar y cuando proceda tramitar la
solicitud de ayudas o subvenciones a las que pueda tener derecho el edificio en los casos de
rehabilitacioacuten u obras mayores
32 Factores claves del eacutexito
Los factores claves para el eacutexito estaacuten determinados por los siguientes elementos
-- Ubicacioacuten de la empresa La empresa estaraacute situada en una zona nueva de Zaragoza
Parque Venecia Es una zona joven que estaacute por explotar junto al centro comercial maacutes
popular de la ciudad A la mayoriacutea de las viviendas de nueva construccioacuten se les suele
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21
asignar un administrador de forma aleatoria y cuando ya hay un grupo de vecinos
considerable viviendo en el edificio suelen buscar a un nuevo administrador
-- Atencioacuten personalizada Pretendemos captar nuevos clientes con este meacutetodo y ademaacutes
fidelizarlos Para ello se atenderaacute a toda persona que tenga cualquier problema dejaacutendolos
satisfechos
-- Trabajo en equipo Aunque inicialmente seremos pocos en la plantilla habraacute
comunicacioacuten e incluso nos reuniremos varias veces por semana para comentar las
gestiones maacutes importantes que se han realizado De esta forma todos estamos al diacutea y en
caso de que falte alguno sabemos solventar los problemas
- Implantacioacuten de la Ley Orgaacutenica de Proteccioacuten de Datos (LOPD)
- Formacioacuten Todo el personal de la empresa tendraacute una formacioacuten acorde con su puesto
de trabajo y complementaria con la de los demaacutes trabajadores En Trufincas SL
realizaremos cursos tanto los socios como la empleada sobre la gestioacuten del programa que
vamos a utilizar
- Utilizacioacuten de los soportes teacutecnicos maacutes avanzados Trufincas SL dispondraacute de los
programas maacutes adecuados y competitivos para ser maacutes eficientes y eficaces en el trabajo
Usaremos Gesfincas y Gesinedi
- Colegiacioacuten Uno de los requisitos que considero imprescindible para mi nuevo proyecto
es la colegiacioacuten Estar colegiado no es obligatorio para poder llevar la gestioacuten de
comunidades pero si te permite ganar un prestigio respecto a los clientes y darles maacutes
seguridad a la hora de la eleccioacuten
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4 PROCESO DE PRESTACIOacuteN DEL SERVICIO
41 Determinacioacuten del proceso de prestacioacuten del servicio
Actividad Contable
En primer lugar la comunidad cliente deberaacute entregarnos toda la documentacioacuten de la comunidad
(Facturas emitidas facturas recibidas cierres contables CIF de la comunidad listado de
propietarios con sus coeficientes nordm de cuenta de la comunidad documentacioacuten bancariahellip) y
nosotros procederemos a introducir toda la informacioacuten en nuestra base de datos
Una vez que esteacute la comunidad puesta al diacutea cambiaremos la domiciliacioacuten de todos los
proveedores con el fin de recibir nosotros la documentacioacuten evitando incomodar al presidente
cada vez que llegue una factura
Realizaremos balances trimestrales de todas las comunidades enviaacutendoselas a cada propietario
En cuanto al cierre del ejercicio las cuentas se cerraraacuten al comienzo del mes posterior al cierre
mismo mes en el cual se realizaraacute la junta general ordinaria donde se expondraacuten dichas cuentas
se presentaraacute un nuevo presupuesto para el proacuteximo ejercicio y se cambiaraacute el turno de los
presidentes entre otras gestiones Ademaacutes de las juntas ordinarias se convocaraacuten tantas
extraordinarias como me soliciten los clientes de cada comunidad
Actividad Fiscal
El personal de Trufincas SL presentaraacute antes de finalizar el periodo voluntario (20 de Abril 20
de Julio y 20 de Octubre) los modelos correspondientes de IVA IRPF y otros impuestos
aplicables
Las presentaciones se pueden realizar telemaacuteticamente con la firma digital de la empresa o
presentando en persona el modelo en el banco
42 Niveles de tecnologiacutea aplicados en los procesos
Tecnologiacutea aplicada a la gestioacuten
La empresa contaraacute con diversos programas de gestioacuten (Gesfincas y Gesinedi) como herramientas
tecnoloacutegicas fundamentales de gestioacuten de la empresa
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Tecnologiacutea de Informacioacuten y Comunicacioacuten (TICs)
Finalmente como uacuteltimo factor tecnoloacutegico se incidiraacute especialmente en las TICs como factor a
tener en cuenta en el desarrollo tecnoloacutegico de la empresa
- Paacutegina web La web de Trufincas SL constaraacute de apartados geneacutericos quienes somos
servicios que ofrece medios teacutecnicos de los que se dispone ubicacioacuten contacto etc
Ademaacutes constaraacute con un gestor de contenidos que permita la modificacioacuten eliminacioacuten
y ampliacioacuten de los mismos asiacute como de la estructura y disentildeo de la paacutegina Finalmente
nos ocuparemos de que se ubique en un buen puesto en los buscadores
Tambieacuten dispondraacute de un apartado solo para clientes donde los propietarios podraacuten
meterse cuando quieran a traveacutes de unas claves y eacutestos podraacuten ver el estado econoacutemico
de la comunidad y los comunicados que se publiquen
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5 LA COMERCIALIZACIOacuteN DEL SERVICIO
51 Acciones de promocioacuten
Un punto muy importante a la hora de estimar las ventas es aplicar un buen plan de marketing ya
que las ventas en muchas ocasiones es resultado de las acciones de marketing aplicadas
En mi caso por un lado aplicareacute el marketing directo siendo este un sistema interactivo que utiliza
uno o maacutes medios de comunicacioacuten para obtener una respuesta en un puacuteblico objetivo Yo usareacute
los siguientes medios
- Buzoneo como su nombre indica consiste en hacer llegar a todos los domicilios de
una zona de intereacutes un folleto especialmente disentildeado para conseguir una respuesta
o Este sistema tiene una amplia difusioacuten su coste es bajo y la respuesta es
inmediata Buzonear por todas las comunidades de los alrededores es una buena
forma de darnos a conocer
- Mailing Consiste en enviar por correo electroacutenico o por correo postal informacioacuten
publicitaria junto con una carta personalizada
o En este caso vamos a redactar cartas personalizadas a presidentes que tengamos
localizados y sobre todo que esteacuten descontentos con el administrador actual
- Telemarketing Consiste en usar el teleacutefono o cualquier otro medio de comunicacioacuten
para contactar con clientes potenciales y comercializar los productos o servicios
o Para poder promocionar la administracioacuten de fincas procederemos a publicarnos
en el perioacutedico y en la revista de Parque Venecia
Estimar la demanda es otro punto a favor para planificar las ventas futuras Es decir estimar la
demanda potencial (personas que podriacutean comprar los productos) la demanda objetivo (a cuaacutentos
de ellos quieres llegar) y la demanda efectiva (el porcentaje de la demanda objetivo que pueden
convertirse en clientes)
La capacidad maacutexima es otro aspecto a tener en cuenta esto se consigue analizando cual es la
cantidad maacutexima que podriacutea llegar a vender si los clientes aparecen De esta forma podremos
conocer hasta doacutende puede llegar el negocio con la infraestructura actual
Localizacioacuten A la hora de posicionarnos en una zona hemos decidido situarnos en la zona de
Parque Venecia por que como he mencionado anteriormente es una zona nueva donde la mayoriacutea
de viviendas el administrador es el propio constructor y necesitan un cambio o una persona que
se dedique exclusivamente a ello
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52 Determinacioacuten del precio de venta
Los honorarios de un Administrador de fincas variacutean en funcioacuten de los servicios que preste a la
comunidad ya que no es lo mismo que la comunidad tenga una escalera de 12 vecinos o que esteacute
formada por 8 escaleras con 40 vecinos cada una Ademaacutes hay comunidades que disponen de
conserje piscina zonas comuneshellip todo esto tiene un mantenimiento maacutes costoso que una
pequentildea comunidad por lo que los precios seraacuten mayores
Por todo lo dicho anteriormente no existe una tarifa fija ya que el profesional es libre de establecer
sus honorarios en funcioacuten de la oferta la demanda y del lugar donde ejerza No obstante el
Colegio de Administradores de Fincas tiene establecidas unas cantidades por diferentes servicios
de manera que se calculan los honorarios del administrador multiplicando cada importe especiacutefico
por el servicio correspondiente que tuviera la comunidad (nuacutemero de viviendas ascensores
plazas de garaje trasteros calefaccioacuten y aire acondicionado centralizados bombas de presioacuten
portales porteriacutea conserjeriacutea vigilancia jardinero limpieza piscina jardines zonas deportivas
locales comerciales etc)
Para una comunidad media el Colegio de Administradores sugiera cobrar al mes 38euro por hora de
dedicacioacuten pero la pregunta eshellip iquestCuaacutentas horas se dedican a cada comunidad
La siguiente tabla ha sido realizada con arreglo a los caacutelculos realizados por el Colegio de
Administradores tomando como base un miacutenimo de 9 viviendas y 3 servicios
Fuente Colegio de Administradores de Fincas
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Voy a explicar la tabla anterior a traveacutes de un ejemplo
Para una comunidad de 30 viviendas con 7 servicios seguacuten la tabla expuesta nos resultariacutean
1415 horas que multiplicadas por los 38euro aconsejados nos dariacutean 53770euromes
En mi caso los precios que voy a fijar seraacuten en funcioacuten de los servicios prestados y del nuacutemero
de viviendas A continuacioacuten adjunto tabla orientativa de precios que voy a establecer
Ejemplo
SERVICIOS
PRESTADOS euro por vivienda Nordm VECINOS PRECIO AL MES
3 800 euro 9 7200 euro
4 900 euro 20 18000 euro
5 1000 euro 100 100000 euro
En cuanto al precio de las juntas la reunioacuten anual ordinaria seraacute gratuita y en caso de que haya
que hacer alguna reunioacuten extraordinaria a lo largo del antildeo tendraacute un coste de 100euro
53 Poliacutetica de cobros y pagos
La poliacutetica de cobros y pagos es la habitual en el sector los cobros se hacen a final de mes y los
pagos al contado yo a final de mes
Esto permitiraacute tener una tesoreriacutea saneada
Tabla de precios
SERVICIOS PRESTADOS euro por vivienda
3 800 euro
4 900 euro
5 1000 euro
Fuente Elaboracioacuten propia
Fuente Elaboracioacuten propia
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6 PLAN ECONOacuteMICO FINANCIERO
61 Inversioacuten Inicial y fondo de Maniobra del proyecto
El punto de partida de este proyecto empresarial es la ubicacioacuten del inmueble situado en Parque
Venecia en Zaragoza Al ser el inmueble alquilado las principales partidas de inversiones
corresponden a la adquisicioacuten del inmovilizado material entre lo que destaca el equipamiento
informaacutetico que supondraacute el desembolso maacutes importante
Presentamos en este punto el total de inversiones previstas para los cinco primeros antildeos de
actividad
Gastos de constitucioacuten
Hemos decidido crear una Sociedad de Responsabilidad Limitada Los pasos que debemos seguir
junto con el coste de los mismos son
- Registrar el nombre de la empresa en el Registro Mercantil solicitando el certificado
negativo de denominacioacuten social Coste unos 12euro
- Abrir una cuenta bancaria con el nombre de la empresa e ingresar el capital miacutenimo inicial
obligatorio 300006euro Coste del certificado bancario unos 375euro
- Redactar los Estatutos Sociales
- Escritura puacuteblica de la Constitucioacuten de la Sociedad Es un traacutemite obligatorio para la
posterior inscripcioacuten en el Registro Mercantil Coste del notario en torno a los 325euro
- Obtencioacuten del CIF Mod 036 Coste 180euro
- Darse de alta en el IAE
- Declaracioacuten censal IVA
- Inscripcioacuten en el Registro Mercantil 135euro
Superados estos traacutemites la creacioacuten de la Sociedad Limitada ya es efectiva Sin embargo para
que eacutesta pueda iniciar su actividad es necesario completar una serie de obligaciones con la
Seguridad Social y el Ayuntamiento de la localidad donde hayas fijado la direccioacuten social de tu
empresa tales como el alta en el Reacutegimen Especial de Trabajadores Autoacutenomos la solicitud
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del nuacutemero de patronal en caso de ir a contratar trabajadores o la solicitud de la Licencia de
apertura
Inmovilizado Inmaterial
Aplicaciones Informaacuteticas
Para realizar todos los trabajos administrativos voy a contratar dos programas Gesfincas
y Gesinedi De Gesfincas contrataremos el moacutedulo Horizontal en que va incluido el de
contabilidad ya que seraacuten los que vayamos a usar diariamente Por el momento contratareacute
dos puestos ascendiendo todo a 675euro Gesinedi es el programa de gestioacuten para llevar todas
las incidencias diarias que ocurren en la comunidad Este moacutedulo ascenderaacute a 385euro
Inmovilizado Material
Construcciones
Para la rehabilitacioacuten del local tendremos los siguientes gastos Proyecto de obra y
apertura obras de acondicionamiento y licencias asciendo a un total de unos 4450euro
Mobiliario
Decidimos comprar mobiliario para montar una pequentildea recepcioacuten dos despachos con
dos mesas sillas y estanteriacuteas junto a una pequentildea decoracioacuten en ellos Estimo gastar en
torno a 6000euro
Equipos para procesos de informacioacuten
Adquirimos dos ordenadores Lenovo C560 Full HD 89900euro cada uno comprado en
Mediamarkt
Una impresora empresarial cuyo coste asciende a 78400euro CANON MF9220CDN
DUPLEXREDFAX
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Cuadro Resumen
ANtildeO 1 ANtildeO 2 ANtildeO 3 ANtildeO 4 ANtildeO 5
Gastos de constitucioacuten y primer establecimiento
Gastos de constitucioacuten 750 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
TOTAL GASTOS CONSTITUCIOacuteN 750 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
Inmovilizado Inmaterial
Aplicaciones informaacuteticas 1060 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
TOTAL DE INMOVILIZADO INMATERIAL 1060 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
Inmovilizado Material
Construcciones 4450 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
Mobiliario 6000 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
Equipos para procesos de informacioacuten 2582 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
TOTAL DE INMOVILIZADO MATERIAL 13032 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
TOTAL DE PARTIDAS DE INVERSIONES 14842 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
IMPORTE DEL IVA DE LAS INVERSIONES 3117 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
TOTAL DEL IMPORTE DE INVERSIONES 17959 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
FONDO DE MANIOBRA
Consideramos Fondo de Maniobra la estimacioacuten de lo que se necesitariacutea de activo corriente
(derechos de cobro existencias etc que vencen antes de un antildeo) para hacer frente a los pasivos
corrientes que se preveacuten (Deudas a corto plazo)
Es importante contar con un fondo de maniobra suficiente ya que sin duda es una garantiacutea para la
estabilidad de la empresa Al abrir un negocio es de vital importancia plantearse en queacute medida
la empresa puede hacer frente a sus obligaciones a corto plazo
Con este estudio pretendemos que la capacidad de Trufincas SL para sobrevivir a los cobros y
pagos sea alta
Por ello afirmamos que el pasivo corriente nunca seraacute superior al activo corriente ya que
pagaremos todo al diacutea Ademaacutes los ingresos percibidos no los tendremos pendientes de cobro ya
que seremos nosotros mismos los que emitiremos los importes a las comunidades todos los meses
y de esta forma nos aseguraremos de percibir dichos importes y por tanto poder atender las
obligaciones de pago
Por todo lo dicho anteriormente se estima la necesidad de circulante en el momento de creacioacuten
de la empresa en 9000euro
Fuente Elaboracioacuten propia
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62 Financiacioacuten
La financiacioacuten total del proyecto seraacute de 35500euro de los cuales 15500euro seraacuten aportacioacuten propia
y los otros 20000euro se conseguiraacuten a traveacutes de un preacutestamo del Instituto de Creacutedito Oficial (ICO)
para empresas y emprendedores al 499 durante 5 antildeos
Las condiciones del preacutestamo ICO son las siguientes
- Importe maacuteximo por cliente 125 millones de euros
- Conceptos financiables Activos fijos vehiacuteculos turismo adquisicioacuten de empresas etchellip
- Modalidad Preacutestamoleasing para inversioacuten y preacutestamo para liquidez
- Tipo de intereacutes fijo o variable maacutes el margen establecido por la Entidad de Creacutedito seguacuten
el plazo de amortizacioacuten
- Plazo de amortizacioacuten y carencia
o Si se financia 100 liquidez 1 2 3 y 4 antildeos con la posibilidad de 1 antildeo de
carencia
o Si se financia inversioacuten 1 2 3 4 5 7 10 12 15 y 20 antildeos con hasta 2 antildeos de
carencia
- Comisiones la Entidad de Creacutedito no puede cobrar comisioacuten salvo por amortizacioacuten
anticipada
- Garantiacuteas a determinar por la Entidad de Creacutedito con la que se tramite la operacioacuten salvo
aval de SGRSAECA
- Vigencia se podraacuten formalizar preacutestamos al amparo de esta Liacutenea hasta el diacutea 12 de
diciembre de 2015
Lo solicito a traveacutes del Santander porque es mi banco de confianza y a diacutea de hoy es de los maacutes
solventes
A continuacioacuten voy a mostrar el cuadro de amortizacioacuten del preacutestamo solicitado donde nos
apareceraacuten los intereses que debemos abonar cada antildeo
Periodos de pago
Cuota Pago de intereses
Amortizacioacuten del principal
Amortizacioacuten acumulada
del principal
Capital pendiente
0 20000
1 4618 998 3620 3620 16380
2 4618 817 3801 7421 12579
3 4618 628 3991 11412 8588
4 4618 429 4190 15601 4399
5 4618 219 4399 20000 -
Fuente Elaboracioacuten propia
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63 Poliacutetica de amortizacioacuten
La tabla de amortizacioacuten establecida por la Agencia Tributaria este 2015 para los distintos
elementos amortizables es la siguiente
TIPO DE ELEMENTO COEFICIENTE LINEAL MAacuteXIMO
PERIODO DE ANtildeOS MAacuteXIMO
Edificios comerciales administrativos de servicios y viviendas 2 100
Mobiliario 10 20
Aplicaciones informaacuteticas 33 6
Equipos para procesos de informacioacuten 25 8
Esto adquiere el siguiente significado
En nuestro caso al comprar un ordenador la ley establece que el porcentaje maacuteximo que se puede
aplicar como un gasto de amortizacioacuten es de un 25 anual
Esto quiere decir que si el ordenador cuesta 899 euros entonces ahora valdraacute 66526 euros y de
tal manera al antildeo siguiente se puede deducir a otros 23374 euros y asiacute hasta que el ordenador
valga cero euros
ELEMENTO IMPORTE Coef Max
Antildeos Maacutex
Antildeo 1 Antildeo 2 Antildeo 3 Antildeo 4 Antildeo 5 TOTAL
Construcciones 4450 euro 2 100 89 euro 89 euro 89 euro 89 euro 89 euro 445 euro
Mobiliario 6000 euro 10 20 600 euro 600 euro 600 euro 600 euro 600 euro 3000 euro
Aplicaciones informaacuteticas
1060 euro 33 6 353 euro 353 euro 353 euro - - 1060 euro
Equipos Proc Inform
2582 euro 25 8 646 euro 646 euro 646 euro 646 euro 646 euro 3228 euro
TOTAL 1688 euro 1688 euro 1688 euro 1335 euro 1335 euro
64 Ingresos por aacutereas de negocio Previsioacuten de ventas anuales
Fuente Elaboracioacuten propia (Informacioacuten obtenida de Agencia Tributaria)
Fuente Elaboracioacuten propia
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Cuando inicias un proyecto de negocio no se puede tener la certeza de que dichos servicios van
a tener buena aceptacioacuten pero si podemos realizar proyecciones que nos faciliten la toma de
decisiones a la hora de compra o invertir en RRHH
Seguacuten los precios estipulados en el punto 52 voy a realizar unas plantillas de caacutelculo en funcioacuten
de todos los aspectos que pueden influir en mayor o en menor medida en nuestras ventas y que se
han mencionado a lo largo de todo el trabajo Mi estimacioacuten de ventas la voy a realizar a 5 antildeos
desarrollando por trimestres las comunidades que podemos captar
Ingresos estimados del 1ordmAntildeo
1ordm ANtildeO
1ordm Trim 2ordm Trim 3ordm Trim 4ordm Trim COM
Nordm VEC
TOTAL euroVecino
Ingresos 1ordm Antildeo SERVICIOS ud Euros ud Euros ud Euros ud Euros
Com con 3 serv 2 1600 euro 2 1600 euro 2 1600 euro 2 1600 euro 8 72 6400 euro 460800 euro
Comcon 4 serv 1 900 euro 0 000 euro 2 1800 euro 1 900 euro 4 80 3600 euro 288000 euro
Comcon 5 serv 1 1000 euro 1 1000 euro 000 euro 0 000 euro 2 200 2000 euro 400000 euro
14 12000 euro 1148800 euro
Se estima captar 14 comunidades obteniendo unos ingresos anuales de 11488euro
Ingresos estimados del 2ordmAntildeo
Se estima captar 10 comunidades maacutes haciendo un total de 24 comunidades y obteniendo unos
ingresos anuales de 24016euro
Ingresos estimados del 3ordmAntildeo
2ordm ANtildeO
TOTAL INGRESOS 1ordm Trim 2ordm Trim 3ordm Trim 4ordm Trim
COM Nordm
VEC TOTAL
euroVecino Ingresos 2ordmAntildeo SERVICIOS ud Euros ud Euros ud Euros ud Euros
Com con 3 serv
1 800 euro 1 800 euro 0 000 euro 1 800 euro 3 27 2400 euro 64800 euro 525600 euro
Comcon 4 serv
0 000 euro 1 900 euro 2 1800 euro 1 900 euro 4 80 3600 euro 288000 euro 576000 euro
Comcon 5 serv
2 2000 euro 0 000 euro 0 000 euro 1 1000 euro 3 300 3000 euro 900000 euro 1300000 euro
10 9000 euro 1252800 euro 2401600 euro
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Se estima captar 11 comunidades maacutes haciendo un total de 35 comunidades obteniendo unos
ingresos anuales de 32696 euro
Ingresos estimados del 4ordmAntildeo
4ordm ANtildeO TOTAL
INGRESOS 1ordm Trim 2ordm Trim 3ordm Trim 4ordm Trim COM
Nordm VEC
TOTAL euroVecino
Ingresos 4ordmAntildeo SERVICIOS ud Euros ud Euros ud Euros ud Euros
Com con 3 serv
2 1600 euro 0 000 euro 0 000 euro 1 800 euro 3 27 2400 euro 64800 euro 770400 euro
Comcon 4 serv
0 000 euro 1 900 euro 1 900 euro 1 900 euro 3 60 2700 euro 162000 euro 1026000 euro
Comcon 5 serv
0 000 euro 0 000 euro 0 000 euro 1 1000
euro 1 100 1000 euro 100000 euro 1800000 euro
7 6100 euro 326800 euro 3596400 euro
Se estima captar 7 comunidades maacutes haciendo un total de 42 comunidades obteniendo unos
ingresos anuales de 35964 euro
Por uacuteltimo los ingresos estimados del 5ordmAntildeo son
3ordm ANtildeO TOTAL
INGRESOS 1ordm Trim 2ordm Trim 3ordm Trim 4ordm Trim COM
Nordm VEC
TOTAL euroVecino
Ingresos 3ordmAntildeo SERVICIOS ud Euros ud Euros ud Euros ud Euros
Com con 3 serv
1 800 euro 2 1600 euro 1 800 euro 1 800 euro 5 45 4000 euro 180000 euro 705600 euro
Comcon 4 serv
2 1800 euro 0 000 euro 1 900 euro 1 900 euro 4 80 3600 euro 288000 euro 864000 euro
Comcon 5 serv
1 1000 euro 0 000 euro 1 1000 euro 0 000 euro 2 200 2000 euro 400000 euro 1700000 euro
11 9600 euro 868000 euro 3269600 euro
5ordm ANtildeO TOTAL
INGRESOS 1ordm Trim 2ordm Trim 3ordm Trim 4ordm Trim COM
Nordm VEC
TOTAL euroVecino
Ingresos 5ordmAntildeo SERVICIOS ud Euros ud Euros ud Euros ud Euros
Com con 3 serv
1 800 euro 0 000 euro 0 000 euro 1 800 euro 2 18 1600 euro 28800 euro 799200 euro
Comcon 4 serv
0 000 euro 1 900 euro 0 000 euro 0 000 euro 1 20 900 euro 18000 euro 1044000 euro
Comcon 5 serv
1 1000 euro 1 1000 euro 0 000 euro 0 000 euro 2 200 2000 euro 400000 euro 2200000 euro
5 4500 euro 446800 euro 4043200 euro
Fuente cuadros de ingresos estimados Elaboracioacuten propia
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Se estima captar 5 comunidades maacutes haciendo un total de 47 comunidades obteniendo unos
ingresos anuales de 40432 euro
Como se pueden ver en los cuadros anteriores los incrementos de las ventas se estiman de la
siguiente forma
El primer antildeo realizaremos una gran inversioacuten y por tanto mayor dedicacioacuten en promocionar los
servicios haciendo hincapieacute en conseguir una cartera de clientes base Por ellos el mayor
incremento se aprecia en el segundo antildeo A partir del 3ordm antildeo la campantildea promocional seraacute menor
y las comunidades iraacuten entrando poco a poco incrementando las ventas entre un 9 y un 12
A continuacioacuten voy a desarrollar un graacutefico estimado de evolucioacuten donde podemos ver la el
progreso tanto de los ingresos como del nuacutemero de comunidades gestionadas a lo largo de 5 antildeos
65 Descripcioacuten de los costes
A continuacioacuten voy a presentar los costes fijos de la empresa
- Alquiler del local 300euromes aportando dos meses de fianza iniciales
- Colegiacioacuten 1500euro el primer antildeo y el resto 600euro
- Programa informaacutetico 1060euro al antilde
- Seguro 200euromes
- Gastos de personal 600mes a media jornada
- Publicidad paacutegina web y promocioacuten en revistashellip
Fuente Elaboracioacuten propia
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CCOOSSTTEESS FFIIJJOOSS
COSTES FIJOS
ANtildeO 1 ANtildeO 2 ANtildeO 3 ANtildeO 4 ANtildeO 5
Gastos de personal 720000 euro 720000 euro 720000 euro 720000 euro 720000 euro
Programa informaacutetico 106000 euro 106000 euro 106000 euro 106000 euro 106000 euro
Alquiler 420000 euro 360000 euro 360000 euro 360000 euro 360000 euro
Seguro 20000 euro 20000 euro 20000 euro 20000 euro 20000 euro
Colegiacioacuten 150000 euro 60000 euro 60000 euro 60000 euro 60000 euro
Publicidad 20000 euro 20000 euro 10000 euro 10000 euro 10000 euro
Amortizaciones 954 euro 954 euro 954 euro 954 euro 954 euro
TOTAL 1531400 euro 1381400 euro 1371400 euro 1371400 euro 1371400 euro
COSTES VARIABLES
Tras plantear los costes fijos mostramos los costes variables de la empresa
COSTES VARIABLES
ANtildeO 1 ANtildeO 2 ANtildeO 3 ANtildeO 4 ANtildeO 5
Suministros 90000 euro 108000 euro 114000 euro 96000 euro 102000 euro
Desplazamiento (Gasolina) 6000 euro 8000 euro 8000 euro 8000 euro 8000 euro
Consumibles 300000 euro 200000 euro 100000 euro 50000 euro 10000 euro
TOTAL 396000 euro 316000 euro 222000 euro 154000 euro 120000 euro
66 Cuenta de resultados previsionales
A continuacioacuten se presenta la cuenta de resultados esperada Dicha cuenta muestra los resultados
de las operaciones durante un periodo de tiempo mostrando los ingresos obtenidos los gastos
incurridos y la ganancia o peacuterdida de Trufincas SL durante ese tiempo En nuestro caso 5 antildeos
Fuente Elaboracioacuten propia
Fuente Elaboracioacuten propia
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1Impuestos sobre beneficios En el antildeo 2015 el tipo de gravamen general se reduce del 30 al 25 de manera
progresiva es decir el 28 para el 2015 quedando determinado el 28 para el 2016 Para entidades de nueva creacioacuten
que realicen actividades econoacutemicas se mantiene el 15 para el primer periodo impositivo en el que se obtiene una
base impositiva y el siguiente
Como podemos observar el primer antildeo tenemos peacuterdidas pero a partir del segundo antildeo
empezamos a obtener beneficios Hay que tener en cuenta que los primeros antildeos tus gastos se
incrementan porque debes invertir maacutes en publicidad y promocioacuten Una vez que ya te hayas dado
a conocer y tengas maacutes o menos una estabilidad el objetivo es realizar un buen mantenimiento de
las comunidades existentes teniendo a los clientes contentos e ir captando maacutes poco a poco
El mundo de las comunidades muchas veces es el ldquoboca a bocardquo por eso realizar un trabajo
perfecto conllevaraacute la obtencioacuten de maacutes clientes sin necesidad de invertir todos los antildeos en
publicidad y promocioacuten
Antildeo 1 Antildeo 2 Antildeo 3 Antildeo 4 Antildeo 5
INGRESOS 1148800 euro 2401600 euro 3269600 euro 3596400 euro 4043200 euro
Ventas 1148800 euro 2401600 euro 3269600 euro 3596400 euro 4043200 euro
COSTES VARIABLES 396000 euro 316000 euro 222000 euro 154000 euro 120000 euro
Suministros 90000 euro 108000 euro 114000 euro 96000 euro 102000 euro
Desplazamiento (Gasolina) 6000 euro 8000 euro 8000 euro 8000 euro 8000 euro
Consumibles 300000 euro 200000 euro 100000 euro 50000 euro 10000 euro
COSTES FIJOS 1436000 euro 1286000 euro 1276000 euro 1276000 euro 1276000 euro
Gastos de personal 720000 euro 720000 euro 720000 euro 720000 euro 720000 euro
Programa informaacutetico 106000 euro 106000 euro 106000 euro 106000 euro 106000 euro
Alquiler 420000 euro 360000 euro 360000 euro 360000 euro 360000 euro
Seguro 20000 euro 20000 euro 20000 euro 20000 euro 20000 euro
Colegiacioacuten 150000 euro 60000 euro 60000 euro 60000 euro 60000 euro
Publicidad 20000 euro 20000 euro 10000 euro 10000 euro 10000 euro
Amortizaciones 954 euro 954 euro 954 euro 954 euro 954 euro
COSTES FIJOS Y AMORTIZACIONES 1531400 euro 1381400 euro 1371400 euro 1371400 euro 1371400 euro
RESULTADO BRUTO -683200 euro 799600 euro 1771600 euro 2166400 euro 2647200 euro
TOTAL DE INGRESOS FINANCIEROS 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
Gastos financieros 99800 euro 81735 euro 62769 euro 42856 euro 21950 euro
TOTAL GASTOS FINANCIEROS 99800 euro 81735 euro 62769 euro 42856 euro 21950 euro
RESULTADO FINANCIERO -99800 euro -81735 euro -62769 euro -42856 euro -21950 euro
BENEFICIO ANTES DE IMPUESTOS -783000 euro 717865 euro 1708831 euro 2123544 euro 2625250 euro
Impuestos sobre beneficios -219240 euro 201002 euro 256325 euro 318532 euro 393788 euro
BENEFICIO DESPUEacuteS DE IMPUESTOS -563760 euro 516863 euro 1452507 euro 1805012 euro 2231463 euro
Fuente Elaboracioacuten propia
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67 Previsiones de tesoreriacutea
A continuacioacuten voy a presentar la tesoreriacutea anualizada de la empresa
1ordm Antildeo 2ordm Antildeo 3ordm Antildeo 4ordm Antildeo 5ordm Antildeo
Cobros por ventas 11488 euro 24016 euro 32696 euro 35964 euro 40432 euro
TOTAL COBROS 11488 euro 24016 euro 32696 euro 35964 euro 40432 euro
Pago por costes variables 3960 euro 3160 euro 2220 euro 1540 euro 1200 euro
Pagos por los costes fijos 15314 euro 13814 euro 13714 euro 13714 euro 13714 euro
TOTAL PAGOS 19274 euro 16974 euro 15934 euro 15254 euro 14914 euro
Cash Flow Operativo -7786 euro 7042 euro 16762 euro 20710 euro 25518 euro
Inversiones 14842 euro 0 euro 0 euro 0 euro 0 euro
Impuesto sobre beneficio 0 euro -2192 euro 2010 euro 2563 euro 3185 euro
Intereses de deuda 998 euro 817 euro 628 euro 429 euro 219 euro
Pagos extraoperativos 15840 euro -1375 euro 2638 euro 2992 euro 3405 euro
Capital 13000 euro 0 euro 0 euro 0 euro 0 euro
Emisioacuten de deuda 20000 euro 0 euro 0 euro 0 euro 0 euro
Ingresos extraoperativos 33000 euro 0 euro 0 euro 0 euro 0 euro
Cash Flow extraoperativo 17160 euro 1375 euro -2638 euro -2992 euro -3405 euro
Deacuteficit Superaacutevit 9374 euro 8417 euro 14124 euro 17718 euro 22113 euro
Deacuteficit Superaacutevit Acumulado 9374 euro 17791 euro 31915 euro 49634 euro 71747 euro
Fuente Elaboracioacuten propia
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68 Balances de situacioacuten previsionales
A continuacioacuten voy a presentar el balance previsional del antildeo inicial
ACTIVO 1ordm ANtildeO Antildeo 2 Antildeo 3 Antildeo 4 Antildeo 5
ACTIVO NO CORRIENTE 2252817 euro 2850738 euro 4094384 euro 5732753 euro 7810622 euro
GASTOS DE ESTABLECIMIENTO 75000 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
INMOVILIZADO INMATERIAL 70667 euro 35333 euro 000 euro 000 euro 000 euro
Inmovilizado Inmaterial 106000 euro 106000 euro 106000 euro 106000 euro 106000 euro
Amortizacioacuten Acumulada (II) 35333 euro 70667 euro 106000 euro 106000 euro 106000 euro
INMOVILIZADO MATERIAL 1169750 euro 1036300 euro 902850 euro 769400 euro 635950 euro
Inmovilizado Material 1303200 euro 1303200 euro 1303200 euro 1303200 euro 1303200 euro
Amortizacioacuten Acumulada (IM) 133450 euro 266900 euro 400350 euro 533800 euro 667250 euro
INMOVILIZADO FINANCIERO 937400 euro 1779105 euro 3191534 euro 4963353 euro 7174672 euro
Inmovilizados Financieros 937400 euro 1779105 euro 3191534 euro 4963353 euro 7174672 euro
ACTIVO CORRIENTE 152161 euro 491345 euro 375441 euro 205238 euro 15122 euro
Existencias 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
Realizable 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
Disponible 152161 euro 491345 euro 375441 euro 205238 euro 15122 euro
TOTAL ACTIVO 2404978 euro 3342083 euro 4469825 euro 5937991 euro 7825744 euro
Activo
En el Activo corriente podemos ver los activos que podemos transformar en dinero con maacutes
facilidad Variacutea en funcioacuten de la produccioacuten de la empresa Algunas de las partidas son
inversiones que se deben financiar El activo no corriente se compone de la inversioacuten previa y
miacutenima que la empresa debe realizar Estos activos no suelen variar mucho de antildeo en antildeo
PASIVO 1ordm ANtildeO Antildeo 2 Antildeo 3 Antildeo 4 Antildeo 5
PATRIMONIO NETO 986240 euro 1503103 euro 2955609 euro 4760622 euro 6992084 euro
Capital social 1550000 euro 1550000 euro 1550000 euro 1550000 euro 1550000 euro
Reservas y peacuterdidas 000 euro -563760 euro -46897 euro 1405609 euro 3210622 euro
Resultado del ejercicio -563760 euro 516863 euro 1452507 euro 1805012 euro 2231463 euro
PASIVO NO CORRIENTE 1637978 euro 1637978 euro 1257891 euro 858838 euro 439872 euro
Financiacioacuten lp 1637978 euro 1637978 euro 1257891 euro 858838 euro 439872 euro
PASIVO CORRIENTE -219240 euro 201002 euro 256325 euro 318532 euro 393788 euro
Deudas con Proveedores 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
Financiacioacuten cp 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
HP por impuesto sobre beneficio -219240 euro 201002 euro 256325 euro 318532 euro 393788 euro
TOTAL PASIVO 2404978 euro 3342083 euro 4469825 euro 5937991 euro 7825744 euro
Fuente Elaboracioacuten propia
Fuente Elaboracioacuten propia
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Pasivo
El Pasivo nos dice quieacuten financia la empresa En eacutel distinguimos entre el Pasivo a corto plazo el
cual se debe devolver en un periodo menor a un antildeo y el Pasivo a largo plazo
Ademaacutes consta del patrimonio neto formado por el capital social y el resultado del ejercicio
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40
7 PLAN FINANCIERO
71 Caacutelculo de los Flujos de Caja
Por Flujo de Caja entendemos que es la diferencia entre el efectivo que se ingresa menos el
efectivo que sale de la empresa es decir hablamos solo de efectivo no de rentabilidad como se
explica en el siguiente apartado
A continuacioacuten voy a realizar el caacutelculo de los datos del Flujo de Caja para el primer antildeo de la
empresa
Antildeo 1 Antildeo 2 Antildeo 3 Antildeo 4 Antildeo 5
Resultado despueacutes de impuestos
-563760 euro 516863 euro 1452507 euro 1805012 euro 2231463 euro
+ Amortizaciones 95400 euro 95400 euro 95400 euro 95400 euro 95400 euro
+ Incrementos en impuestos pendientes
-219240 euro 201002 euro 256325 euro 318532 euro 393788 euro
- Adquisiciones de activo fijo
1484200 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
Flujo Neto de caja del proyecto
-2171800 euro 813265 euro 1804231 euro 2218944 euro 2720650 euro
Resultado despueacutes de impuestos
-563760 euro 516863 euro 1452507 euro 1805012 euro 2231463 euro
+ Amortizaciones 95400 euro 95400 euro 95400 euro 95400 euro 95400 euro
+ Incrementos en impuestos pendientes
-219240 euro 201002 euro 256325 euro 318532 euro 393788 euro
- Devolucioacuten neta de deuda -1637978 euro -1637878 euro -1637778 euro -1637678 euro -1637578 euro
- Adquisiciones de activo fijo
1484200 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
Flujo Neto de caja de Capital -533822 euro 2451143 euro 3442009 euro 3856622 euro 4358228 euro
Flujo Neto de caja de Capital acumulado
-533822 euro 1917321 euro 5359330 euro 9215952 euro 13574180 euro
A traveacutes de este estudio podemos analizar la liquidez de la empresa entendiendo por ello la
capacidad de hacer frente a las obligaciones existentes de corto plazo
Los Flujos de Caja del primer antildeo son negativos ya que el primer antildeo es cuando realizas la mayor
inversioacuten (Calcular el resto de antildeos para ver la evolucioacuten positiva)
72 Rentabilidad del proyecto
Fuente Elaboracioacuten propia
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41
A continuacioacuten voy a presentar y explicar los ratios de rentabilidad maacutes significativos
fundamentando dichos enunciados en la diferencia entre las ganancias menos los gastos
Rentabilidad econoacutemica Mide la rentabilidad que se obtiene de las inversiones de la empresa
mediante el desarrollo de su actividad dicho de otra manera mide la eficiencia con la que la
empresa gestiona los recursos que se han aportado
119929119942119951119957119938119939119946119949119946119941119938119941 119916119940119848119847119848119950119946119940119938 =119913119912119920119931
119912119914119931119920119933119926 119931119926119931119912119923
ANtildeO 1 ANtildeO 2 ANtildeO 3 ANtildeO 4 ANtildeO 5
Rentabilidad econoacutemica -033 021 038 036 034
La evolucioacuten de la rentabilidad econoacutemica de Trufincas en una previsioacuten de 5 antildeos seraacute
mayormente positiva Podemos ver un gran incremento del mismo hasta el tercer antildeo y como se
estabiliza en el antildeo cuarto y quinto Con esta evolucioacuten observamos la productividad de los
activos y la eficiencia de la empresa Claramente los primeros antildeos son claves para obtener
clientes y promocionarse a ello se debe la impactante subida Los antildeos restantes se obtiene una
rentabilidad menor debido a la estabilidad que se alcanza centraacutendose maacutes en mantener a los
clientes ya existentes y dejando al lado el trabajo comercial para captar a nuevos clientes
Si quisieacuteramos aumentar nuestra rentabilidad econoacutemica podriacuteamos aumentar la rotacioacuten de
activo vendiendo maacutes es decir captando nuevas comunidades y reduciendo nuestros costes
Cuanto mayor sea el valor de este ratio mayor seraacute el rendimiento de los activos
Rentabilidad financiera Es el beneficio neto dividido entre los recursos propios o dicho de otra
manera es la rentabilidad de los capitales invertidos
119929119942119951119957119938119939119946119949119946119941119938119941 119917119946119951119938119951119940119946119942119955119938 =119913119916119925119916119917119920119914119920119926 119925119916119931119926
119927119912119931119929119920119924119926119925119920119926 119925119916119931119926
ANtildeO 1 ANtildeO 2 ANtildeO 3 ANtildeO 4 ANtildeO 5
Rentabilidad Financiera -057 034 049 038 032
Trufincas tiene una rentabilidad financiera positiva a lo largo del tiempo Al igual que con la
rentabilidad econoacutemica el primer antildeo los resultados son negativos pero si analizamos la
evolucioacuten vemos que es positiva hasta el tercer antildeo y luego disminuye un poco casi
estabilizaacutendose La rentabilidad financiera es para las empresas con aacutenimo de lucro el ratio maacutes
importante ya que mide el beneficio neto generado en relacioacuten a la inversioacuten de los propietarios
de la empresa Cuanto maacutes alto sea el ratio menos recursos se utilizan para obtener el beneficio
TFG CREACIOacuteN DE NEGOCIO ndash Admoacuten de Fincas
42
8 EVALUACIOacuteN ECONOacuteMICA DEL PROYECTO
81 Pay-back o Periodo de Retorno
Pay-back es un meacutetodo usado en la evaluacioacuten de inversiones y se define como el periodo de
tiempo que la empresa tardaraacute en recuperar la inversioacuten con las ganancias que generaraacute el negocio
Puede ser una cantidad de meses o antildeos
Vamos a tomar como inversioacuten inicial el importe de inversiones maacutes el fondo de maniobra
17959 euro + 9000euro haciendo un total de 26959euro
Antildeo 1 Antildeo 2 Antildeo 3 Antildeo 4 Antildeo 5
Cash flow neto anual -533822 euro 2451143 euro 3442009 euro 3856622 euro 4358228 euro
Cash flow neto acumulado -533822 euro 1917321 euro 5359330 euro 9215952 euro 13574180 euro
Podemos comprobar a traveacutes de los caacutelculos que acabamos de realizar que en el tercer antildeo
recuperamos la inversioacuten realizada
Con estos caacutelculos no se tiene en cuenta el valor temporal del dinero ademaacutes de que el Pay-back
solo se fija en los beneficios que hacen falta hasta cubrir el importe de la inversioacuten sin valorar los
ingresos que se pueden producir despueacutes
82 Valor Actual Neto (VAN)
El VAN es un indicador financiero que mide los flujos de los futuros ingresos que tendraacute el
proyecto Con ello podremos determinar si al descontar la inversioacuten inicial nos quedaraacute alguna
ganancia
En nuestro proyecto de inversioacuten se exige un desembolso inicial de 26959euro y se espera que se
va a generar beneficios entre el 1ordm y el 5ordm antildeo Vamos a aplicar un tipo de descuento del 10 La
foacutermula para el caacutelculo es la siguiente
Pay-back
TFG CREACIOacuteN DE NEGOCIO ndash Admoacuten de Fincas
43
119933119912119925 =119933119957
(120783 + 119948)119957minus 119920 119946119951
En la siguiente tabla podremos ver el desglose de los flujos de caja correspondiente a cada
uno de los antildeos aplicando los datos mencionados anteriormente
ANtildeO DESEMBOLSO INGRESOS FLUJO DESCONTADO
0 -26959 0 -2695900 euro
1 0 -5338 euro -485293 euro
2 0 24511 euro 2025738 euro
3 0 34420 euro 2586032 euro
4 0 38566 euro 2634125 euro
5 0 43582 euro 2706117 euro
VAN 6770819 euro
Tras los caacutelculos podemos ver que el VAN es positivo por lo que la inversioacuten seriacutea aceptable
La ventaja de calcular el VAN es que dicho estudio tiene en cuenta el valor del dinero con el
tiempo El inconveniente del mismo es que los flujos de caja calculados son estimados ya es
una proyeccioacuten futura y es posible que se haya realizado una mal valoracioacuten del mismo
llevando a decisiones erroacuteneas
83 Tasa Interna de Rentabilidad (TIR)
Este meacutetodo consiste en calcular la tasa de descuento que hace 0 el Valor Actual Neto Es la tasa
maacutexima que puede tener un proyecto para que sea rentable La foacutermula para el caacutelculo es la
siguiente
119931119920119929 =119933119957
(120783 + 119922)119957minus 119920 119946119951 = 120782
Para ello vamos a calcular el VAN con varias tasas de rentabilidad y obtendremos un graacutefico para
ver de forma aproximada entre que tanto por cierto estaacute la tasa de descuento que estamos
buscando
TFG CREACIOacuteN DE NEGOCIO ndash Admoacuten de Fincas
44
TASA INTERNA DE RETORNO
TASA DE DESCUENTO
VAN
0 10878280 euro
5 8579932 euro
10 6770819 euro
15 5328346 euro
20 4164676 euro
25 3215859 euro
30 2434642 euro
35 1785638 euro
40 1242013 euro
45 783185 euro
50 393195 euro
55 59551 euro
60 -227620 euro
Por todo lo dicho anteriormente y tras el graacutefico que mostramos vemos que la tasa de descuento
que buscamos estaacute entre el 55 y el 60 y tras aplicar los caacutelculos correspondientes nos sale la
siguiente TIR
TIR 56
Tras obtener los resultados vemos que la Tasa Interna de Retorno es superior a la tasa de
descuento que aplicamos (10) por lo que este proyecto es interesante realizarlo Si la tasa fuese
superior al 56 los resultados seriacutean negativos y la inversioacuten no seriacutea viable
(euro2000000)
euro000
euro2000000
euro4000000
euro6000000
euro8000000
euro10000000
euro12000000
0 10 20 30 40 50 60 70
TASA INTERNA DE RETORNO (TIR)
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9 ASPECTOS FORMALES DEL PROYECTO
91 Forma juriacutedica
Como hemos nombrado en puntos anteriores se ha decidido crear una Sociedad Limitada para dar
forma juriacutedica a la empresa
Los criterios que nos han condicionado a tomar esta decisioacuten son los siguientes
- Nuacutemero de socios Al ser una empresa pequentildea con dos socios y capital reducido hemos
pensado que esta es la mejor opcioacuten
- Responsabilidad del Socio En una Sociedad Limitada la responsabilidad de los socios
ante las deudas se la sociedad estaacute limitada al capital aportado
- Capital Social Se planteoacute la creacioacuten de una Sociedad Anoacutenima pero el desembolso
inicial es mayor ademaacutes de una mayor complejidad y gastos de gestioacuten
- Estructura de Direccioacuten y Gestioacuten La estructura es maacutes flexible que en otras sociedades
siendo menor el rigor formar en su organizacioacuten
92 Proteccioacuten Juriacutedica
Dada la actividad a realizar se contrataraacute un seguro para las actividades ademaacutes del seguro
obligatorio de responsabilidad civil
93 Medidas de prevencioacuten de riesgos laborales
Las instalaciones de la oficina contaraacuten con las medidas de seguridad e higiene referidas
principalmente a
- Sistemas contra incendios
- Instalaciones eleacutectricas
- Evacuacioacuten del edificio
- Calefaccioacuten y aire acondicionado
- Equipos mecaacutenicos
La normativa que regula los riesgos laborales es la siguiente Prevencioacuten de Riesgos Laborales
Ley 311995 de 8 de Noviembre y su modificacioacuten por la ley 542003 de 12de diciembre de
reforma del marco normativo de la prevencioacuten de Riesgos Laborales BOE nordm298 de 13 de
diciembre
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10 PLANIFICACIOacuteN TEMPORAL DE PUESTA EN MARCHA
El listado de traacutemites que vamos a realizar como emprendedores en el mundo de las
administraciones de fincas es el habitual de una empresa y no presenta ninguacuten elemento especiacutefico
determinado por el tipo de actividad salvo la opcioacuten y recomendacioacuten de disponer el tiacutetulo de
Administrador de Fincas colegiado para tener maacutes prestigio y credibilidad a la hora de prestar los
servicios
El listado de traacutemites que realizaremos seraacuten los siguientes
- Registro del dominio
- Inscripcioacuten en el colegio de Administradores de Aragoacuten
- Constitucioacuten de la Sociedad Limitada
- Declaracioacuten previa al inicio de la actividad
- Solicitud del preacutestamo
- Gestioacuten del alquiler del local
- Solicitud de licencia de obra
- Acondicionamiento del local
- Seleccioacuten de trabajador
- Solicitud de licencia de apertura
- Adquisicioacuten del equipamiento
- Inicio de campantildea promocional de apertura
- Inicio de la actividad
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11 CONCLUSIONES
El objetivo de este proyecto ha consistido en elaborar un plan de negocio viable Para ello ha
sido necesario realizar una serie de estudios financieros y anaacutelisis globales que puntualizaremos
a continuacioacuten
En primer lugar hemos presentado el plan de negocio a seguir Descripcioacuten del sector y empresa
creadora objetivos principales y datos iniciales del proyecto
Posteriormente hemos procedido a realizar un estudio de mercado y del entorno de la actividad
de la empresa Para el estudio del entorno hemos utilizado el anaacutelisis PESTE analizando cada uno
de sus componentes llegando a la conclusioacuten de que actualmente las dimensiones poliacuteticas nos
afectan negativamente considerando la poliacutetica de hoy en diacutea como restrictiva Lo mismo
podemos decir de la dimensioacuten econoacutemica La sociedad es un aspecto muy importante ya que
vivimos en una sociedad de tendencias Con respecto al aacutembito tecnoloacutegico y del medio ambiente
pienso que cada diacutea su evolucioacuten es mayor y ademaacutes disponemos de maacutes avances Para el anaacutelisis
del sector hemos utilizado las 5 fuerzas de Porter lo que ello conlleva un anaacutelisis de los clientes
proveedores competidores y competidores potenciales Hemos llegado a la conclusioacuten de que el
sector de las administraciones de fincas es atractivo ya que su acceso es faacutecil y asequible por lo
que resulta sencillo que nuevas empresas puedan competir con las ya existentes Presenta alto
poder de clientes y alto grado de rivalidad sin existir productos sustitutivos A traveacutes del anaacutelisis
DAFO hemos podido ver la situacioacuten que tienen este tipo de empresas destacando las
oportunidades amenazas fortalezas y debilidades
Tambieacuten hemos realizado un anaacutelisis de costes y de la zona de expansioacuten tomando el barrio
Parque Venecia como la zona idoacutenea para dar nuestros primeros pasos
Posteriormente hemos definido los servicios que realizaraacute la empresa junto a los factores del eacutexito
siendo estos ubicacioacuten de la empresa atencioacuten personalizada trabajo en equipo implantacioacuten y
seguimiento de la ley formacioacuten colegiacioacuten y tecnologiacutea
Otro punto que hemos tenido en cuenta y considero muy importante para un buen comienzo son
las acciones de marketing aplicadas Se realizaraacute buzoneo mailing y telemarketing Aplicar una
buena estrategia de marketing es fundamental para darnos a conocer y captar clientes
En cuanto al plan econoacutemico financiero destacar que la financiacioacuten total del proyecto asciende
a 35500euro de los cuales 20000euro los adquirimos a traveacutes de un preacutestamo bancario Establecemos
unos precios adecuados acordes con los establecidos por el Colegio de Administradores y
estimamos una evolucioacuten de los ingresos percibidos Seguacuten las tablas desarrolladas tendremos
una evolucioacuten progresiva Los primeros antildeos invertiremos en una fuerte estrategia de marketing
captando maacutes comunidades Con el paso de los antildeos las comunidades iraacuten entrando maacutes
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paulatinamente Dispondremos de una fuente de ingresos que debemos mantener por tanto el
trabajo se centraraacute maacutes en satisfacer a los clientes actuales ya que ellos seraacuten probablemente los
que nos acerquen a clientes potenciales
El primer antildeo partiremos de un beneficio despueacutes de impuestos negativo al igual que los flujos
de caja que cambiaraacuten a partir del segundo antildeo principalmente por el aumento de los ingresos
La evolucioacuten de las rentabilidad como hablamos en su apartado son positivas es importante que
ambas crezcan o se mantengan eso significaraacute que obtendremos beneficios con mayor facilidad
y que el rendimiento seraacute mayor
Seguacuten los caacutelculos obtenidos recuperaremos la inversioacuten al tercer antildeo y los datos obtenidos a
traveacutes del VAN y la TIR nos indican que el proyecto seraacute rentable
Considero a las Administraciones de Fincas unas de las profesiones maacutes desconocidas Pienso
que es muy sacrificada ya que debes mediar entre las disputas de los propietarios no existe un
horario fijo y las remuneraciones percibidas dependen de la cartera de clientes que poseas por lo
que debes ser un profesional para todo pero a pesar de todo ello pienso que se pueden llegar a
alcanzar muchas satisfacciones
Como podemos observar en los graacuteficos y caacutelculos anteriores en principio el proyecto no
presentaraacute problemas de solvencia por lo cual podemos decir que a priori demostraraacute tener
viabilidad financiera Si realizamos un trabajo oacuteptimo podremos llegar a alcanzar grandes
beneficios
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BIBLIOGRAFIA
Ley de Propiedad Horizontal
wwwboeesbuscaractphpid=BOE-A-1960-10906
Poblacioacuten 2012
httpwwwzaragozaescontenidoseducacionybibliotecasconsejoescolar2012poblacion12pdf
Poblacioacuten 2014
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Local
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[130041534]-[campaing]|[warehouse_rent_zaragoza]-[27813366]ampsource=299ampxts=352991
Preacutestamo ICO
httpwwwicoeswebicoico-empresas-y-emprendedores
Tablas de Amortizaciones
httpwwwagenciatributariaes
httpasesor-contableestablas-amortizacion-2015
Contratacioacuten internet
httpwwwmovistaresempresaspara-tu-oficinaconectividad-internetfichaempresas-
adslpid=PY-home3-NC
Impuesto sobre beneficios
httpwwwboeesbuscaractphpid=BOE-A-2014-12328
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16
24 Anaacutelisis DAFO
Con toda la informacioacuten recopilada en los anteriores anaacutelisis vamos a obtener un resumen de lo
que seriacutea el anaacutelisis estrateacutegico donde veremos la situacioacuten en la que se encuentra este tipo de
empresas para disentildear el plan estrateacutegico a seguir
Antes de tomar cualquier decisioacuten estrateacutegica es imprescindible realizar un diagnoacutestico de la
empresa para ello realizaremos un anaacutelisis DAFO que es el meacutetodo maacutes sencillo y eficaz Con
ello obtendremos conclusiones acerca de coacutemo aprovechar los puntos fuertes de la empresa y las
oportunidades del entorno y de coacutemo corregir las debilidades de la empresa y protegerse contra
las amenazas externas
OPORTUNIDADES
- La entrada de nuevos meacutetodos de comunicacioacuten maacutes raacutepidos y eficaces ha hecho que
comunidades de elevados vecinos donde la media de edad esteacute entorno a los 60 antildeos
hayan tenido que recurrir a un administrador para que realice todas las gestiones
simplemente por desconocimiento
- Desde que llegoacute la crisis econoacutemica los recibos pendientes y las deudas han aumentado
Esta situacioacuten ha hecho que la mayoriacutea de las comunidades tengan propietarios con
deudas pendientes y que por ello deban tomar medidas judiciales desconociendo el
procedimiento a seguir Esta situacioacuten ha hecho que cuenten con administradores para
solucionarles dichos problemas
AMENAZAS
- Competidores El sector de las administraciones de fincas es un sector que no ha sufrido
mucha caiacuteda con la crisis sobre todo en comunidades muy grandes es imprescindible
tener un administrador Esto ha conllevado la apertura de muchas oficinas de este sector
- Los precios estipulados hoy en diacutea son muy bajos
- Captacioacuten de clientes
- Crecimiento lento del mercado
FORTALEZAS
- Las empresas especializadas en fincas son empresas maacutes formadas en el sector que
gestoriacuteas geneacutericas o incluso abogados
- Ofrecer calidad y honestidad son los puntos maacutes importantes a la hora de formar una
empresa con estas caracteriacutesticas Que los gremios los escojan los vecinos que las
compantildeiacuteas de seguros sean externas y que todo se haga con el consentimiento y firma
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del presidente son algunos de los aspectos que mi empresa tendraacute y asiacute destacaremos
respecto a la competencia
- Organizacioacuten y orden Llevarlo todo al diacutea
- Comunicacioacuten con el equipo de trabajo
DEBILIDADES
- Dificultades para captar los primeros clientes
- Llegar a trabajar con una comunidad muy problemaacutetica donde el beneficio adquirido por
ella no cubra el coste producido
- Falta de experiencia a la hora de tomar las riendas del negocio
- Falta de habilidades a la hora de reaccionar con seguacuten queacute propietarios
25 Anaacutelisis de costes
Es importante que diferenciemos entre costes fijos y costes variables
Por costes fijos entendemos aquellos que son independientes al volumen de produccioacuten es
decir se deben pagar sin importar los servicios que la empresa preste Corresponden a factores
que no se consumen o sea no se destruyen de una vez si no que son utilizados durante varios
antildeos
- Estos costes seraacuten entre otros
- Programa informaacutetico
- Alquiler
- Mobiliario
- Publicidad
- Colegiacioacuten
- Seguro
- Amortizaciones
Por otro lado los costes variables como su nombre indica variacutean al modificar el volumen de
unidades productivas En este caso variacutean en funcioacuten de los servicios prestados Estos costes
seraacuten entre otros
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- Salarios
- Suministros
26 Anaacutelisis del Mercado ndash Zona de expansioacuten
A continuacioacuten voy a analizar la situacioacuten de la poblacioacuten en la zona donde vamos a instalarnos
ya que es un aspecto muy importante a la hora de establecer unos precios y tambieacuten conocer la
evolucioacuten que puede llegar a tener la empresa
Parque Venecia
Para poder analizar la evolucioacuten de la poblacioacuten de Parque Venecia al ser una zona que se
encuentra hoy en diacutea parcialmente ocupada y en fase de construccioacuten los datos reales nos
serviriacutean de poco por ello voy a coger los datos que se han estimado en un estudio de previsioacuten
de necesidades educativas realizado por el Ayuntamiento de Zaragoza Podemos ver un poco la
evolucioacuten esperada del barrio ya que al ser una zona en construccioacuten los datos actuales tienen un
margen de antildeos muy reducido y los caacutelculos que pudieran hacerse respecto a esos pocos antildeos no
seriacutean fiables
En este estudio toman un espacio temporal desde 2013 hasta 2022
Para obtener estos datos se han basado en las juntas de compensacioacuten de Parque Venecia padroacuten
de poblacioacuten manzana a manzana planes urbaniacutesticos etc
Seguacuten toda la informacioacuten mencionada anteriormente el nuacutemero de viviendas estimadas de
construccioacuten son las siguientes
Fuente Ayuntamiento de Zaragoza Fuente Ayuntamiento de Zaragoza
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Torrero ndash La Paz
Seguacuten los datos Demograacuteficos del Padroacuten Municipal presentado por el Ayuntamiento de Zaragoza
en el antildeo 2014 la poblacioacuten en el barrio Torrero - La Paz es de 37843 cuando en el antildeo 2012 era
de 37730 Adjunto cuadro
Es un distrito consolidado situado a las afueras de Zaragoza en la parte sur Siempre ha tenido su
encanto y prestigio especialmente por las zonas verdes Los Pinares de Venecia Pero actualmente
Torrero - La Paz sale del distanciamiento histoacuterico gracias a los cinturones de circunvalacioacuten que
rodean la ciudad acercaacutendolo al resto de la ciudad Ademaacutes la construccioacuten en su entorno del
complejo de ocio ldquoPuerto Veneciardquo le ha dado ldquoluz y vidardquo a la zona
Fuente Ayuntamiento de Zaragoza
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3 ACTIVIDAD DE LA EMPRESA
31 Definicioacuten del servicio que realizaraacute la empresa
La empresa Trufincas prestaraacute los siguientes servicios
- Velar por el buen reacutegimen de la casa sus instalaciones y servicios
- Realizar un seguimiento contable de todos los ingresos y gastos de la finca
- Preparar el plan de ingresos y gastos perioacutedicos o anuales
- Atender a la conservacioacuten de las infraestructuras
- Ejecutar los acuerdos en materia de obras efectuar los pagos y realizar los cobros
- Ejercer como Secretario en las correspondientes juntas ordinarias y extraordinarias en el
caso que proceda custodiando la documentacioacuten
- Llevar a cabo aquellas atribuciones que le confiera la junta de propietarios
- Asesorar a la comunidad
- Controlar los proveedores
- Dar cuenta de siniestros a las compantildeiacuteas de seguros
- Ocuparse de las relaciones laborales con los empleados de las fincas aplicando las
normas de convenio y las modalidades contractuales maacutes favorables
- Practicar las liquidaciones o modelos tributarios que fiscalmente procedan
- Toma de decisiones sobre aquellos propietarios que se ausentan de los pagos
- El mantenimiento de la convivencia entre los componentes o propietarios de la
comunidad
Ademaacutes de todo lo nombrado anteriormente se deberaacuten cumplimentar todas las obligaciones que
involucran al inmueble como revisiones de ITE asiacute como informar y cuando proceda tramitar la
solicitud de ayudas o subvenciones a las que pueda tener derecho el edificio en los casos de
rehabilitacioacuten u obras mayores
32 Factores claves del eacutexito
Los factores claves para el eacutexito estaacuten determinados por los siguientes elementos
-- Ubicacioacuten de la empresa La empresa estaraacute situada en una zona nueva de Zaragoza
Parque Venecia Es una zona joven que estaacute por explotar junto al centro comercial maacutes
popular de la ciudad A la mayoriacutea de las viviendas de nueva construccioacuten se les suele
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21
asignar un administrador de forma aleatoria y cuando ya hay un grupo de vecinos
considerable viviendo en el edificio suelen buscar a un nuevo administrador
-- Atencioacuten personalizada Pretendemos captar nuevos clientes con este meacutetodo y ademaacutes
fidelizarlos Para ello se atenderaacute a toda persona que tenga cualquier problema dejaacutendolos
satisfechos
-- Trabajo en equipo Aunque inicialmente seremos pocos en la plantilla habraacute
comunicacioacuten e incluso nos reuniremos varias veces por semana para comentar las
gestiones maacutes importantes que se han realizado De esta forma todos estamos al diacutea y en
caso de que falte alguno sabemos solventar los problemas
- Implantacioacuten de la Ley Orgaacutenica de Proteccioacuten de Datos (LOPD)
- Formacioacuten Todo el personal de la empresa tendraacute una formacioacuten acorde con su puesto
de trabajo y complementaria con la de los demaacutes trabajadores En Trufincas SL
realizaremos cursos tanto los socios como la empleada sobre la gestioacuten del programa que
vamos a utilizar
- Utilizacioacuten de los soportes teacutecnicos maacutes avanzados Trufincas SL dispondraacute de los
programas maacutes adecuados y competitivos para ser maacutes eficientes y eficaces en el trabajo
Usaremos Gesfincas y Gesinedi
- Colegiacioacuten Uno de los requisitos que considero imprescindible para mi nuevo proyecto
es la colegiacioacuten Estar colegiado no es obligatorio para poder llevar la gestioacuten de
comunidades pero si te permite ganar un prestigio respecto a los clientes y darles maacutes
seguridad a la hora de la eleccioacuten
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4 PROCESO DE PRESTACIOacuteN DEL SERVICIO
41 Determinacioacuten del proceso de prestacioacuten del servicio
Actividad Contable
En primer lugar la comunidad cliente deberaacute entregarnos toda la documentacioacuten de la comunidad
(Facturas emitidas facturas recibidas cierres contables CIF de la comunidad listado de
propietarios con sus coeficientes nordm de cuenta de la comunidad documentacioacuten bancariahellip) y
nosotros procederemos a introducir toda la informacioacuten en nuestra base de datos
Una vez que esteacute la comunidad puesta al diacutea cambiaremos la domiciliacioacuten de todos los
proveedores con el fin de recibir nosotros la documentacioacuten evitando incomodar al presidente
cada vez que llegue una factura
Realizaremos balances trimestrales de todas las comunidades enviaacutendoselas a cada propietario
En cuanto al cierre del ejercicio las cuentas se cerraraacuten al comienzo del mes posterior al cierre
mismo mes en el cual se realizaraacute la junta general ordinaria donde se expondraacuten dichas cuentas
se presentaraacute un nuevo presupuesto para el proacuteximo ejercicio y se cambiaraacute el turno de los
presidentes entre otras gestiones Ademaacutes de las juntas ordinarias se convocaraacuten tantas
extraordinarias como me soliciten los clientes de cada comunidad
Actividad Fiscal
El personal de Trufincas SL presentaraacute antes de finalizar el periodo voluntario (20 de Abril 20
de Julio y 20 de Octubre) los modelos correspondientes de IVA IRPF y otros impuestos
aplicables
Las presentaciones se pueden realizar telemaacuteticamente con la firma digital de la empresa o
presentando en persona el modelo en el banco
42 Niveles de tecnologiacutea aplicados en los procesos
Tecnologiacutea aplicada a la gestioacuten
La empresa contaraacute con diversos programas de gestioacuten (Gesfincas y Gesinedi) como herramientas
tecnoloacutegicas fundamentales de gestioacuten de la empresa
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Tecnologiacutea de Informacioacuten y Comunicacioacuten (TICs)
Finalmente como uacuteltimo factor tecnoloacutegico se incidiraacute especialmente en las TICs como factor a
tener en cuenta en el desarrollo tecnoloacutegico de la empresa
- Paacutegina web La web de Trufincas SL constaraacute de apartados geneacutericos quienes somos
servicios que ofrece medios teacutecnicos de los que se dispone ubicacioacuten contacto etc
Ademaacutes constaraacute con un gestor de contenidos que permita la modificacioacuten eliminacioacuten
y ampliacioacuten de los mismos asiacute como de la estructura y disentildeo de la paacutegina Finalmente
nos ocuparemos de que se ubique en un buen puesto en los buscadores
Tambieacuten dispondraacute de un apartado solo para clientes donde los propietarios podraacuten
meterse cuando quieran a traveacutes de unas claves y eacutestos podraacuten ver el estado econoacutemico
de la comunidad y los comunicados que se publiquen
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5 LA COMERCIALIZACIOacuteN DEL SERVICIO
51 Acciones de promocioacuten
Un punto muy importante a la hora de estimar las ventas es aplicar un buen plan de marketing ya
que las ventas en muchas ocasiones es resultado de las acciones de marketing aplicadas
En mi caso por un lado aplicareacute el marketing directo siendo este un sistema interactivo que utiliza
uno o maacutes medios de comunicacioacuten para obtener una respuesta en un puacuteblico objetivo Yo usareacute
los siguientes medios
- Buzoneo como su nombre indica consiste en hacer llegar a todos los domicilios de
una zona de intereacutes un folleto especialmente disentildeado para conseguir una respuesta
o Este sistema tiene una amplia difusioacuten su coste es bajo y la respuesta es
inmediata Buzonear por todas las comunidades de los alrededores es una buena
forma de darnos a conocer
- Mailing Consiste en enviar por correo electroacutenico o por correo postal informacioacuten
publicitaria junto con una carta personalizada
o En este caso vamos a redactar cartas personalizadas a presidentes que tengamos
localizados y sobre todo que esteacuten descontentos con el administrador actual
- Telemarketing Consiste en usar el teleacutefono o cualquier otro medio de comunicacioacuten
para contactar con clientes potenciales y comercializar los productos o servicios
o Para poder promocionar la administracioacuten de fincas procederemos a publicarnos
en el perioacutedico y en la revista de Parque Venecia
Estimar la demanda es otro punto a favor para planificar las ventas futuras Es decir estimar la
demanda potencial (personas que podriacutean comprar los productos) la demanda objetivo (a cuaacutentos
de ellos quieres llegar) y la demanda efectiva (el porcentaje de la demanda objetivo que pueden
convertirse en clientes)
La capacidad maacutexima es otro aspecto a tener en cuenta esto se consigue analizando cual es la
cantidad maacutexima que podriacutea llegar a vender si los clientes aparecen De esta forma podremos
conocer hasta doacutende puede llegar el negocio con la infraestructura actual
Localizacioacuten A la hora de posicionarnos en una zona hemos decidido situarnos en la zona de
Parque Venecia por que como he mencionado anteriormente es una zona nueva donde la mayoriacutea
de viviendas el administrador es el propio constructor y necesitan un cambio o una persona que
se dedique exclusivamente a ello
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52 Determinacioacuten del precio de venta
Los honorarios de un Administrador de fincas variacutean en funcioacuten de los servicios que preste a la
comunidad ya que no es lo mismo que la comunidad tenga una escalera de 12 vecinos o que esteacute
formada por 8 escaleras con 40 vecinos cada una Ademaacutes hay comunidades que disponen de
conserje piscina zonas comuneshellip todo esto tiene un mantenimiento maacutes costoso que una
pequentildea comunidad por lo que los precios seraacuten mayores
Por todo lo dicho anteriormente no existe una tarifa fija ya que el profesional es libre de establecer
sus honorarios en funcioacuten de la oferta la demanda y del lugar donde ejerza No obstante el
Colegio de Administradores de Fincas tiene establecidas unas cantidades por diferentes servicios
de manera que se calculan los honorarios del administrador multiplicando cada importe especiacutefico
por el servicio correspondiente que tuviera la comunidad (nuacutemero de viviendas ascensores
plazas de garaje trasteros calefaccioacuten y aire acondicionado centralizados bombas de presioacuten
portales porteriacutea conserjeriacutea vigilancia jardinero limpieza piscina jardines zonas deportivas
locales comerciales etc)
Para una comunidad media el Colegio de Administradores sugiera cobrar al mes 38euro por hora de
dedicacioacuten pero la pregunta eshellip iquestCuaacutentas horas se dedican a cada comunidad
La siguiente tabla ha sido realizada con arreglo a los caacutelculos realizados por el Colegio de
Administradores tomando como base un miacutenimo de 9 viviendas y 3 servicios
Fuente Colegio de Administradores de Fincas
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Voy a explicar la tabla anterior a traveacutes de un ejemplo
Para una comunidad de 30 viviendas con 7 servicios seguacuten la tabla expuesta nos resultariacutean
1415 horas que multiplicadas por los 38euro aconsejados nos dariacutean 53770euromes
En mi caso los precios que voy a fijar seraacuten en funcioacuten de los servicios prestados y del nuacutemero
de viviendas A continuacioacuten adjunto tabla orientativa de precios que voy a establecer
Ejemplo
SERVICIOS
PRESTADOS euro por vivienda Nordm VECINOS PRECIO AL MES
3 800 euro 9 7200 euro
4 900 euro 20 18000 euro
5 1000 euro 100 100000 euro
En cuanto al precio de las juntas la reunioacuten anual ordinaria seraacute gratuita y en caso de que haya
que hacer alguna reunioacuten extraordinaria a lo largo del antildeo tendraacute un coste de 100euro
53 Poliacutetica de cobros y pagos
La poliacutetica de cobros y pagos es la habitual en el sector los cobros se hacen a final de mes y los
pagos al contado yo a final de mes
Esto permitiraacute tener una tesoreriacutea saneada
Tabla de precios
SERVICIOS PRESTADOS euro por vivienda
3 800 euro
4 900 euro
5 1000 euro
Fuente Elaboracioacuten propia
Fuente Elaboracioacuten propia
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6 PLAN ECONOacuteMICO FINANCIERO
61 Inversioacuten Inicial y fondo de Maniobra del proyecto
El punto de partida de este proyecto empresarial es la ubicacioacuten del inmueble situado en Parque
Venecia en Zaragoza Al ser el inmueble alquilado las principales partidas de inversiones
corresponden a la adquisicioacuten del inmovilizado material entre lo que destaca el equipamiento
informaacutetico que supondraacute el desembolso maacutes importante
Presentamos en este punto el total de inversiones previstas para los cinco primeros antildeos de
actividad
Gastos de constitucioacuten
Hemos decidido crear una Sociedad de Responsabilidad Limitada Los pasos que debemos seguir
junto con el coste de los mismos son
- Registrar el nombre de la empresa en el Registro Mercantil solicitando el certificado
negativo de denominacioacuten social Coste unos 12euro
- Abrir una cuenta bancaria con el nombre de la empresa e ingresar el capital miacutenimo inicial
obligatorio 300006euro Coste del certificado bancario unos 375euro
- Redactar los Estatutos Sociales
- Escritura puacuteblica de la Constitucioacuten de la Sociedad Es un traacutemite obligatorio para la
posterior inscripcioacuten en el Registro Mercantil Coste del notario en torno a los 325euro
- Obtencioacuten del CIF Mod 036 Coste 180euro
- Darse de alta en el IAE
- Declaracioacuten censal IVA
- Inscripcioacuten en el Registro Mercantil 135euro
Superados estos traacutemites la creacioacuten de la Sociedad Limitada ya es efectiva Sin embargo para
que eacutesta pueda iniciar su actividad es necesario completar una serie de obligaciones con la
Seguridad Social y el Ayuntamiento de la localidad donde hayas fijado la direccioacuten social de tu
empresa tales como el alta en el Reacutegimen Especial de Trabajadores Autoacutenomos la solicitud
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del nuacutemero de patronal en caso de ir a contratar trabajadores o la solicitud de la Licencia de
apertura
Inmovilizado Inmaterial
Aplicaciones Informaacuteticas
Para realizar todos los trabajos administrativos voy a contratar dos programas Gesfincas
y Gesinedi De Gesfincas contrataremos el moacutedulo Horizontal en que va incluido el de
contabilidad ya que seraacuten los que vayamos a usar diariamente Por el momento contratareacute
dos puestos ascendiendo todo a 675euro Gesinedi es el programa de gestioacuten para llevar todas
las incidencias diarias que ocurren en la comunidad Este moacutedulo ascenderaacute a 385euro
Inmovilizado Material
Construcciones
Para la rehabilitacioacuten del local tendremos los siguientes gastos Proyecto de obra y
apertura obras de acondicionamiento y licencias asciendo a un total de unos 4450euro
Mobiliario
Decidimos comprar mobiliario para montar una pequentildea recepcioacuten dos despachos con
dos mesas sillas y estanteriacuteas junto a una pequentildea decoracioacuten en ellos Estimo gastar en
torno a 6000euro
Equipos para procesos de informacioacuten
Adquirimos dos ordenadores Lenovo C560 Full HD 89900euro cada uno comprado en
Mediamarkt
Una impresora empresarial cuyo coste asciende a 78400euro CANON MF9220CDN
DUPLEXREDFAX
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Cuadro Resumen
ANtildeO 1 ANtildeO 2 ANtildeO 3 ANtildeO 4 ANtildeO 5
Gastos de constitucioacuten y primer establecimiento
Gastos de constitucioacuten 750 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
TOTAL GASTOS CONSTITUCIOacuteN 750 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
Inmovilizado Inmaterial
Aplicaciones informaacuteticas 1060 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
TOTAL DE INMOVILIZADO INMATERIAL 1060 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
Inmovilizado Material
Construcciones 4450 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
Mobiliario 6000 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
Equipos para procesos de informacioacuten 2582 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
TOTAL DE INMOVILIZADO MATERIAL 13032 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
TOTAL DE PARTIDAS DE INVERSIONES 14842 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
IMPORTE DEL IVA DE LAS INVERSIONES 3117 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
TOTAL DEL IMPORTE DE INVERSIONES 17959 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
FONDO DE MANIOBRA
Consideramos Fondo de Maniobra la estimacioacuten de lo que se necesitariacutea de activo corriente
(derechos de cobro existencias etc que vencen antes de un antildeo) para hacer frente a los pasivos
corrientes que se preveacuten (Deudas a corto plazo)
Es importante contar con un fondo de maniobra suficiente ya que sin duda es una garantiacutea para la
estabilidad de la empresa Al abrir un negocio es de vital importancia plantearse en queacute medida
la empresa puede hacer frente a sus obligaciones a corto plazo
Con este estudio pretendemos que la capacidad de Trufincas SL para sobrevivir a los cobros y
pagos sea alta
Por ello afirmamos que el pasivo corriente nunca seraacute superior al activo corriente ya que
pagaremos todo al diacutea Ademaacutes los ingresos percibidos no los tendremos pendientes de cobro ya
que seremos nosotros mismos los que emitiremos los importes a las comunidades todos los meses
y de esta forma nos aseguraremos de percibir dichos importes y por tanto poder atender las
obligaciones de pago
Por todo lo dicho anteriormente se estima la necesidad de circulante en el momento de creacioacuten
de la empresa en 9000euro
Fuente Elaboracioacuten propia
TFG CREACIOacuteN DE NEGOCIO ndash Admoacuten de Fincas
30
62 Financiacioacuten
La financiacioacuten total del proyecto seraacute de 35500euro de los cuales 15500euro seraacuten aportacioacuten propia
y los otros 20000euro se conseguiraacuten a traveacutes de un preacutestamo del Instituto de Creacutedito Oficial (ICO)
para empresas y emprendedores al 499 durante 5 antildeos
Las condiciones del preacutestamo ICO son las siguientes
- Importe maacuteximo por cliente 125 millones de euros
- Conceptos financiables Activos fijos vehiacuteculos turismo adquisicioacuten de empresas etchellip
- Modalidad Preacutestamoleasing para inversioacuten y preacutestamo para liquidez
- Tipo de intereacutes fijo o variable maacutes el margen establecido por la Entidad de Creacutedito seguacuten
el plazo de amortizacioacuten
- Plazo de amortizacioacuten y carencia
o Si se financia 100 liquidez 1 2 3 y 4 antildeos con la posibilidad de 1 antildeo de
carencia
o Si se financia inversioacuten 1 2 3 4 5 7 10 12 15 y 20 antildeos con hasta 2 antildeos de
carencia
- Comisiones la Entidad de Creacutedito no puede cobrar comisioacuten salvo por amortizacioacuten
anticipada
- Garantiacuteas a determinar por la Entidad de Creacutedito con la que se tramite la operacioacuten salvo
aval de SGRSAECA
- Vigencia se podraacuten formalizar preacutestamos al amparo de esta Liacutenea hasta el diacutea 12 de
diciembre de 2015
Lo solicito a traveacutes del Santander porque es mi banco de confianza y a diacutea de hoy es de los maacutes
solventes
A continuacioacuten voy a mostrar el cuadro de amortizacioacuten del preacutestamo solicitado donde nos
apareceraacuten los intereses que debemos abonar cada antildeo
Periodos de pago
Cuota Pago de intereses
Amortizacioacuten del principal
Amortizacioacuten acumulada
del principal
Capital pendiente
0 20000
1 4618 998 3620 3620 16380
2 4618 817 3801 7421 12579
3 4618 628 3991 11412 8588
4 4618 429 4190 15601 4399
5 4618 219 4399 20000 -
Fuente Elaboracioacuten propia
TFG CREACIOacuteN DE NEGOCIO ndash Admoacuten de Fincas
31
63 Poliacutetica de amortizacioacuten
La tabla de amortizacioacuten establecida por la Agencia Tributaria este 2015 para los distintos
elementos amortizables es la siguiente
TIPO DE ELEMENTO COEFICIENTE LINEAL MAacuteXIMO
PERIODO DE ANtildeOS MAacuteXIMO
Edificios comerciales administrativos de servicios y viviendas 2 100
Mobiliario 10 20
Aplicaciones informaacuteticas 33 6
Equipos para procesos de informacioacuten 25 8
Esto adquiere el siguiente significado
En nuestro caso al comprar un ordenador la ley establece que el porcentaje maacuteximo que se puede
aplicar como un gasto de amortizacioacuten es de un 25 anual
Esto quiere decir que si el ordenador cuesta 899 euros entonces ahora valdraacute 66526 euros y de
tal manera al antildeo siguiente se puede deducir a otros 23374 euros y asiacute hasta que el ordenador
valga cero euros
ELEMENTO IMPORTE Coef Max
Antildeos Maacutex
Antildeo 1 Antildeo 2 Antildeo 3 Antildeo 4 Antildeo 5 TOTAL
Construcciones 4450 euro 2 100 89 euro 89 euro 89 euro 89 euro 89 euro 445 euro
Mobiliario 6000 euro 10 20 600 euro 600 euro 600 euro 600 euro 600 euro 3000 euro
Aplicaciones informaacuteticas
1060 euro 33 6 353 euro 353 euro 353 euro - - 1060 euro
Equipos Proc Inform
2582 euro 25 8 646 euro 646 euro 646 euro 646 euro 646 euro 3228 euro
TOTAL 1688 euro 1688 euro 1688 euro 1335 euro 1335 euro
64 Ingresos por aacutereas de negocio Previsioacuten de ventas anuales
Fuente Elaboracioacuten propia (Informacioacuten obtenida de Agencia Tributaria)
Fuente Elaboracioacuten propia
TFG CREACIOacuteN DE NEGOCIO ndash Admoacuten de Fincas
32
Cuando inicias un proyecto de negocio no se puede tener la certeza de que dichos servicios van
a tener buena aceptacioacuten pero si podemos realizar proyecciones que nos faciliten la toma de
decisiones a la hora de compra o invertir en RRHH
Seguacuten los precios estipulados en el punto 52 voy a realizar unas plantillas de caacutelculo en funcioacuten
de todos los aspectos que pueden influir en mayor o en menor medida en nuestras ventas y que se
han mencionado a lo largo de todo el trabajo Mi estimacioacuten de ventas la voy a realizar a 5 antildeos
desarrollando por trimestres las comunidades que podemos captar
Ingresos estimados del 1ordmAntildeo
1ordm ANtildeO
1ordm Trim 2ordm Trim 3ordm Trim 4ordm Trim COM
Nordm VEC
TOTAL euroVecino
Ingresos 1ordm Antildeo SERVICIOS ud Euros ud Euros ud Euros ud Euros
Com con 3 serv 2 1600 euro 2 1600 euro 2 1600 euro 2 1600 euro 8 72 6400 euro 460800 euro
Comcon 4 serv 1 900 euro 0 000 euro 2 1800 euro 1 900 euro 4 80 3600 euro 288000 euro
Comcon 5 serv 1 1000 euro 1 1000 euro 000 euro 0 000 euro 2 200 2000 euro 400000 euro
14 12000 euro 1148800 euro
Se estima captar 14 comunidades obteniendo unos ingresos anuales de 11488euro
Ingresos estimados del 2ordmAntildeo
Se estima captar 10 comunidades maacutes haciendo un total de 24 comunidades y obteniendo unos
ingresos anuales de 24016euro
Ingresos estimados del 3ordmAntildeo
2ordm ANtildeO
TOTAL INGRESOS 1ordm Trim 2ordm Trim 3ordm Trim 4ordm Trim
COM Nordm
VEC TOTAL
euroVecino Ingresos 2ordmAntildeo SERVICIOS ud Euros ud Euros ud Euros ud Euros
Com con 3 serv
1 800 euro 1 800 euro 0 000 euro 1 800 euro 3 27 2400 euro 64800 euro 525600 euro
Comcon 4 serv
0 000 euro 1 900 euro 2 1800 euro 1 900 euro 4 80 3600 euro 288000 euro 576000 euro
Comcon 5 serv
2 2000 euro 0 000 euro 0 000 euro 1 1000 euro 3 300 3000 euro 900000 euro 1300000 euro
10 9000 euro 1252800 euro 2401600 euro
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33
Se estima captar 11 comunidades maacutes haciendo un total de 35 comunidades obteniendo unos
ingresos anuales de 32696 euro
Ingresos estimados del 4ordmAntildeo
4ordm ANtildeO TOTAL
INGRESOS 1ordm Trim 2ordm Trim 3ordm Trim 4ordm Trim COM
Nordm VEC
TOTAL euroVecino
Ingresos 4ordmAntildeo SERVICIOS ud Euros ud Euros ud Euros ud Euros
Com con 3 serv
2 1600 euro 0 000 euro 0 000 euro 1 800 euro 3 27 2400 euro 64800 euro 770400 euro
Comcon 4 serv
0 000 euro 1 900 euro 1 900 euro 1 900 euro 3 60 2700 euro 162000 euro 1026000 euro
Comcon 5 serv
0 000 euro 0 000 euro 0 000 euro 1 1000
euro 1 100 1000 euro 100000 euro 1800000 euro
7 6100 euro 326800 euro 3596400 euro
Se estima captar 7 comunidades maacutes haciendo un total de 42 comunidades obteniendo unos
ingresos anuales de 35964 euro
Por uacuteltimo los ingresos estimados del 5ordmAntildeo son
3ordm ANtildeO TOTAL
INGRESOS 1ordm Trim 2ordm Trim 3ordm Trim 4ordm Trim COM
Nordm VEC
TOTAL euroVecino
Ingresos 3ordmAntildeo SERVICIOS ud Euros ud Euros ud Euros ud Euros
Com con 3 serv
1 800 euro 2 1600 euro 1 800 euro 1 800 euro 5 45 4000 euro 180000 euro 705600 euro
Comcon 4 serv
2 1800 euro 0 000 euro 1 900 euro 1 900 euro 4 80 3600 euro 288000 euro 864000 euro
Comcon 5 serv
1 1000 euro 0 000 euro 1 1000 euro 0 000 euro 2 200 2000 euro 400000 euro 1700000 euro
11 9600 euro 868000 euro 3269600 euro
5ordm ANtildeO TOTAL
INGRESOS 1ordm Trim 2ordm Trim 3ordm Trim 4ordm Trim COM
Nordm VEC
TOTAL euroVecino
Ingresos 5ordmAntildeo SERVICIOS ud Euros ud Euros ud Euros ud Euros
Com con 3 serv
1 800 euro 0 000 euro 0 000 euro 1 800 euro 2 18 1600 euro 28800 euro 799200 euro
Comcon 4 serv
0 000 euro 1 900 euro 0 000 euro 0 000 euro 1 20 900 euro 18000 euro 1044000 euro
Comcon 5 serv
1 1000 euro 1 1000 euro 0 000 euro 0 000 euro 2 200 2000 euro 400000 euro 2200000 euro
5 4500 euro 446800 euro 4043200 euro
Fuente cuadros de ingresos estimados Elaboracioacuten propia
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34
Se estima captar 5 comunidades maacutes haciendo un total de 47 comunidades obteniendo unos
ingresos anuales de 40432 euro
Como se pueden ver en los cuadros anteriores los incrementos de las ventas se estiman de la
siguiente forma
El primer antildeo realizaremos una gran inversioacuten y por tanto mayor dedicacioacuten en promocionar los
servicios haciendo hincapieacute en conseguir una cartera de clientes base Por ellos el mayor
incremento se aprecia en el segundo antildeo A partir del 3ordm antildeo la campantildea promocional seraacute menor
y las comunidades iraacuten entrando poco a poco incrementando las ventas entre un 9 y un 12
A continuacioacuten voy a desarrollar un graacutefico estimado de evolucioacuten donde podemos ver la el
progreso tanto de los ingresos como del nuacutemero de comunidades gestionadas a lo largo de 5 antildeos
65 Descripcioacuten de los costes
A continuacioacuten voy a presentar los costes fijos de la empresa
- Alquiler del local 300euromes aportando dos meses de fianza iniciales
- Colegiacioacuten 1500euro el primer antildeo y el resto 600euro
- Programa informaacutetico 1060euro al antilde
- Seguro 200euromes
- Gastos de personal 600mes a media jornada
- Publicidad paacutegina web y promocioacuten en revistashellip
Fuente Elaboracioacuten propia
TFG CREACIOacuteN DE NEGOCIO ndash Admoacuten de Fincas
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CCOOSSTTEESS FFIIJJOOSS
COSTES FIJOS
ANtildeO 1 ANtildeO 2 ANtildeO 3 ANtildeO 4 ANtildeO 5
Gastos de personal 720000 euro 720000 euro 720000 euro 720000 euro 720000 euro
Programa informaacutetico 106000 euro 106000 euro 106000 euro 106000 euro 106000 euro
Alquiler 420000 euro 360000 euro 360000 euro 360000 euro 360000 euro
Seguro 20000 euro 20000 euro 20000 euro 20000 euro 20000 euro
Colegiacioacuten 150000 euro 60000 euro 60000 euro 60000 euro 60000 euro
Publicidad 20000 euro 20000 euro 10000 euro 10000 euro 10000 euro
Amortizaciones 954 euro 954 euro 954 euro 954 euro 954 euro
TOTAL 1531400 euro 1381400 euro 1371400 euro 1371400 euro 1371400 euro
COSTES VARIABLES
Tras plantear los costes fijos mostramos los costes variables de la empresa
COSTES VARIABLES
ANtildeO 1 ANtildeO 2 ANtildeO 3 ANtildeO 4 ANtildeO 5
Suministros 90000 euro 108000 euro 114000 euro 96000 euro 102000 euro
Desplazamiento (Gasolina) 6000 euro 8000 euro 8000 euro 8000 euro 8000 euro
Consumibles 300000 euro 200000 euro 100000 euro 50000 euro 10000 euro
TOTAL 396000 euro 316000 euro 222000 euro 154000 euro 120000 euro
66 Cuenta de resultados previsionales
A continuacioacuten se presenta la cuenta de resultados esperada Dicha cuenta muestra los resultados
de las operaciones durante un periodo de tiempo mostrando los ingresos obtenidos los gastos
incurridos y la ganancia o peacuterdida de Trufincas SL durante ese tiempo En nuestro caso 5 antildeos
Fuente Elaboracioacuten propia
Fuente Elaboracioacuten propia
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36
1Impuestos sobre beneficios En el antildeo 2015 el tipo de gravamen general se reduce del 30 al 25 de manera
progresiva es decir el 28 para el 2015 quedando determinado el 28 para el 2016 Para entidades de nueva creacioacuten
que realicen actividades econoacutemicas se mantiene el 15 para el primer periodo impositivo en el que se obtiene una
base impositiva y el siguiente
Como podemos observar el primer antildeo tenemos peacuterdidas pero a partir del segundo antildeo
empezamos a obtener beneficios Hay que tener en cuenta que los primeros antildeos tus gastos se
incrementan porque debes invertir maacutes en publicidad y promocioacuten Una vez que ya te hayas dado
a conocer y tengas maacutes o menos una estabilidad el objetivo es realizar un buen mantenimiento de
las comunidades existentes teniendo a los clientes contentos e ir captando maacutes poco a poco
El mundo de las comunidades muchas veces es el ldquoboca a bocardquo por eso realizar un trabajo
perfecto conllevaraacute la obtencioacuten de maacutes clientes sin necesidad de invertir todos los antildeos en
publicidad y promocioacuten
Antildeo 1 Antildeo 2 Antildeo 3 Antildeo 4 Antildeo 5
INGRESOS 1148800 euro 2401600 euro 3269600 euro 3596400 euro 4043200 euro
Ventas 1148800 euro 2401600 euro 3269600 euro 3596400 euro 4043200 euro
COSTES VARIABLES 396000 euro 316000 euro 222000 euro 154000 euro 120000 euro
Suministros 90000 euro 108000 euro 114000 euro 96000 euro 102000 euro
Desplazamiento (Gasolina) 6000 euro 8000 euro 8000 euro 8000 euro 8000 euro
Consumibles 300000 euro 200000 euro 100000 euro 50000 euro 10000 euro
COSTES FIJOS 1436000 euro 1286000 euro 1276000 euro 1276000 euro 1276000 euro
Gastos de personal 720000 euro 720000 euro 720000 euro 720000 euro 720000 euro
Programa informaacutetico 106000 euro 106000 euro 106000 euro 106000 euro 106000 euro
Alquiler 420000 euro 360000 euro 360000 euro 360000 euro 360000 euro
Seguro 20000 euro 20000 euro 20000 euro 20000 euro 20000 euro
Colegiacioacuten 150000 euro 60000 euro 60000 euro 60000 euro 60000 euro
Publicidad 20000 euro 20000 euro 10000 euro 10000 euro 10000 euro
Amortizaciones 954 euro 954 euro 954 euro 954 euro 954 euro
COSTES FIJOS Y AMORTIZACIONES 1531400 euro 1381400 euro 1371400 euro 1371400 euro 1371400 euro
RESULTADO BRUTO -683200 euro 799600 euro 1771600 euro 2166400 euro 2647200 euro
TOTAL DE INGRESOS FINANCIEROS 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
Gastos financieros 99800 euro 81735 euro 62769 euro 42856 euro 21950 euro
TOTAL GASTOS FINANCIEROS 99800 euro 81735 euro 62769 euro 42856 euro 21950 euro
RESULTADO FINANCIERO -99800 euro -81735 euro -62769 euro -42856 euro -21950 euro
BENEFICIO ANTES DE IMPUESTOS -783000 euro 717865 euro 1708831 euro 2123544 euro 2625250 euro
Impuestos sobre beneficios -219240 euro 201002 euro 256325 euro 318532 euro 393788 euro
BENEFICIO DESPUEacuteS DE IMPUESTOS -563760 euro 516863 euro 1452507 euro 1805012 euro 2231463 euro
Fuente Elaboracioacuten propia
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67 Previsiones de tesoreriacutea
A continuacioacuten voy a presentar la tesoreriacutea anualizada de la empresa
1ordm Antildeo 2ordm Antildeo 3ordm Antildeo 4ordm Antildeo 5ordm Antildeo
Cobros por ventas 11488 euro 24016 euro 32696 euro 35964 euro 40432 euro
TOTAL COBROS 11488 euro 24016 euro 32696 euro 35964 euro 40432 euro
Pago por costes variables 3960 euro 3160 euro 2220 euro 1540 euro 1200 euro
Pagos por los costes fijos 15314 euro 13814 euro 13714 euro 13714 euro 13714 euro
TOTAL PAGOS 19274 euro 16974 euro 15934 euro 15254 euro 14914 euro
Cash Flow Operativo -7786 euro 7042 euro 16762 euro 20710 euro 25518 euro
Inversiones 14842 euro 0 euro 0 euro 0 euro 0 euro
Impuesto sobre beneficio 0 euro -2192 euro 2010 euro 2563 euro 3185 euro
Intereses de deuda 998 euro 817 euro 628 euro 429 euro 219 euro
Pagos extraoperativos 15840 euro -1375 euro 2638 euro 2992 euro 3405 euro
Capital 13000 euro 0 euro 0 euro 0 euro 0 euro
Emisioacuten de deuda 20000 euro 0 euro 0 euro 0 euro 0 euro
Ingresos extraoperativos 33000 euro 0 euro 0 euro 0 euro 0 euro
Cash Flow extraoperativo 17160 euro 1375 euro -2638 euro -2992 euro -3405 euro
Deacuteficit Superaacutevit 9374 euro 8417 euro 14124 euro 17718 euro 22113 euro
Deacuteficit Superaacutevit Acumulado 9374 euro 17791 euro 31915 euro 49634 euro 71747 euro
Fuente Elaboracioacuten propia
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68 Balances de situacioacuten previsionales
A continuacioacuten voy a presentar el balance previsional del antildeo inicial
ACTIVO 1ordm ANtildeO Antildeo 2 Antildeo 3 Antildeo 4 Antildeo 5
ACTIVO NO CORRIENTE 2252817 euro 2850738 euro 4094384 euro 5732753 euro 7810622 euro
GASTOS DE ESTABLECIMIENTO 75000 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
INMOVILIZADO INMATERIAL 70667 euro 35333 euro 000 euro 000 euro 000 euro
Inmovilizado Inmaterial 106000 euro 106000 euro 106000 euro 106000 euro 106000 euro
Amortizacioacuten Acumulada (II) 35333 euro 70667 euro 106000 euro 106000 euro 106000 euro
INMOVILIZADO MATERIAL 1169750 euro 1036300 euro 902850 euro 769400 euro 635950 euro
Inmovilizado Material 1303200 euro 1303200 euro 1303200 euro 1303200 euro 1303200 euro
Amortizacioacuten Acumulada (IM) 133450 euro 266900 euro 400350 euro 533800 euro 667250 euro
INMOVILIZADO FINANCIERO 937400 euro 1779105 euro 3191534 euro 4963353 euro 7174672 euro
Inmovilizados Financieros 937400 euro 1779105 euro 3191534 euro 4963353 euro 7174672 euro
ACTIVO CORRIENTE 152161 euro 491345 euro 375441 euro 205238 euro 15122 euro
Existencias 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
Realizable 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
Disponible 152161 euro 491345 euro 375441 euro 205238 euro 15122 euro
TOTAL ACTIVO 2404978 euro 3342083 euro 4469825 euro 5937991 euro 7825744 euro
Activo
En el Activo corriente podemos ver los activos que podemos transformar en dinero con maacutes
facilidad Variacutea en funcioacuten de la produccioacuten de la empresa Algunas de las partidas son
inversiones que se deben financiar El activo no corriente se compone de la inversioacuten previa y
miacutenima que la empresa debe realizar Estos activos no suelen variar mucho de antildeo en antildeo
PASIVO 1ordm ANtildeO Antildeo 2 Antildeo 3 Antildeo 4 Antildeo 5
PATRIMONIO NETO 986240 euro 1503103 euro 2955609 euro 4760622 euro 6992084 euro
Capital social 1550000 euro 1550000 euro 1550000 euro 1550000 euro 1550000 euro
Reservas y peacuterdidas 000 euro -563760 euro -46897 euro 1405609 euro 3210622 euro
Resultado del ejercicio -563760 euro 516863 euro 1452507 euro 1805012 euro 2231463 euro
PASIVO NO CORRIENTE 1637978 euro 1637978 euro 1257891 euro 858838 euro 439872 euro
Financiacioacuten lp 1637978 euro 1637978 euro 1257891 euro 858838 euro 439872 euro
PASIVO CORRIENTE -219240 euro 201002 euro 256325 euro 318532 euro 393788 euro
Deudas con Proveedores 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
Financiacioacuten cp 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
HP por impuesto sobre beneficio -219240 euro 201002 euro 256325 euro 318532 euro 393788 euro
TOTAL PASIVO 2404978 euro 3342083 euro 4469825 euro 5937991 euro 7825744 euro
Fuente Elaboracioacuten propia
Fuente Elaboracioacuten propia
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Pasivo
El Pasivo nos dice quieacuten financia la empresa En eacutel distinguimos entre el Pasivo a corto plazo el
cual se debe devolver en un periodo menor a un antildeo y el Pasivo a largo plazo
Ademaacutes consta del patrimonio neto formado por el capital social y el resultado del ejercicio
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7 PLAN FINANCIERO
71 Caacutelculo de los Flujos de Caja
Por Flujo de Caja entendemos que es la diferencia entre el efectivo que se ingresa menos el
efectivo que sale de la empresa es decir hablamos solo de efectivo no de rentabilidad como se
explica en el siguiente apartado
A continuacioacuten voy a realizar el caacutelculo de los datos del Flujo de Caja para el primer antildeo de la
empresa
Antildeo 1 Antildeo 2 Antildeo 3 Antildeo 4 Antildeo 5
Resultado despueacutes de impuestos
-563760 euro 516863 euro 1452507 euro 1805012 euro 2231463 euro
+ Amortizaciones 95400 euro 95400 euro 95400 euro 95400 euro 95400 euro
+ Incrementos en impuestos pendientes
-219240 euro 201002 euro 256325 euro 318532 euro 393788 euro
- Adquisiciones de activo fijo
1484200 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
Flujo Neto de caja del proyecto
-2171800 euro 813265 euro 1804231 euro 2218944 euro 2720650 euro
Resultado despueacutes de impuestos
-563760 euro 516863 euro 1452507 euro 1805012 euro 2231463 euro
+ Amortizaciones 95400 euro 95400 euro 95400 euro 95400 euro 95400 euro
+ Incrementos en impuestos pendientes
-219240 euro 201002 euro 256325 euro 318532 euro 393788 euro
- Devolucioacuten neta de deuda -1637978 euro -1637878 euro -1637778 euro -1637678 euro -1637578 euro
- Adquisiciones de activo fijo
1484200 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
Flujo Neto de caja de Capital -533822 euro 2451143 euro 3442009 euro 3856622 euro 4358228 euro
Flujo Neto de caja de Capital acumulado
-533822 euro 1917321 euro 5359330 euro 9215952 euro 13574180 euro
A traveacutes de este estudio podemos analizar la liquidez de la empresa entendiendo por ello la
capacidad de hacer frente a las obligaciones existentes de corto plazo
Los Flujos de Caja del primer antildeo son negativos ya que el primer antildeo es cuando realizas la mayor
inversioacuten (Calcular el resto de antildeos para ver la evolucioacuten positiva)
72 Rentabilidad del proyecto
Fuente Elaboracioacuten propia
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A continuacioacuten voy a presentar y explicar los ratios de rentabilidad maacutes significativos
fundamentando dichos enunciados en la diferencia entre las ganancias menos los gastos
Rentabilidad econoacutemica Mide la rentabilidad que se obtiene de las inversiones de la empresa
mediante el desarrollo de su actividad dicho de otra manera mide la eficiencia con la que la
empresa gestiona los recursos que se han aportado
119929119942119951119957119938119939119946119949119946119941119938119941 119916119940119848119847119848119950119946119940119938 =119913119912119920119931
119912119914119931119920119933119926 119931119926119931119912119923
ANtildeO 1 ANtildeO 2 ANtildeO 3 ANtildeO 4 ANtildeO 5
Rentabilidad econoacutemica -033 021 038 036 034
La evolucioacuten de la rentabilidad econoacutemica de Trufincas en una previsioacuten de 5 antildeos seraacute
mayormente positiva Podemos ver un gran incremento del mismo hasta el tercer antildeo y como se
estabiliza en el antildeo cuarto y quinto Con esta evolucioacuten observamos la productividad de los
activos y la eficiencia de la empresa Claramente los primeros antildeos son claves para obtener
clientes y promocionarse a ello se debe la impactante subida Los antildeos restantes se obtiene una
rentabilidad menor debido a la estabilidad que se alcanza centraacutendose maacutes en mantener a los
clientes ya existentes y dejando al lado el trabajo comercial para captar a nuevos clientes
Si quisieacuteramos aumentar nuestra rentabilidad econoacutemica podriacuteamos aumentar la rotacioacuten de
activo vendiendo maacutes es decir captando nuevas comunidades y reduciendo nuestros costes
Cuanto mayor sea el valor de este ratio mayor seraacute el rendimiento de los activos
Rentabilidad financiera Es el beneficio neto dividido entre los recursos propios o dicho de otra
manera es la rentabilidad de los capitales invertidos
119929119942119951119957119938119939119946119949119946119941119938119941 119917119946119951119938119951119940119946119942119955119938 =119913119916119925119916119917119920119914119920119926 119925119916119931119926
119927119912119931119929119920119924119926119925119920119926 119925119916119931119926
ANtildeO 1 ANtildeO 2 ANtildeO 3 ANtildeO 4 ANtildeO 5
Rentabilidad Financiera -057 034 049 038 032
Trufincas tiene una rentabilidad financiera positiva a lo largo del tiempo Al igual que con la
rentabilidad econoacutemica el primer antildeo los resultados son negativos pero si analizamos la
evolucioacuten vemos que es positiva hasta el tercer antildeo y luego disminuye un poco casi
estabilizaacutendose La rentabilidad financiera es para las empresas con aacutenimo de lucro el ratio maacutes
importante ya que mide el beneficio neto generado en relacioacuten a la inversioacuten de los propietarios
de la empresa Cuanto maacutes alto sea el ratio menos recursos se utilizan para obtener el beneficio
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8 EVALUACIOacuteN ECONOacuteMICA DEL PROYECTO
81 Pay-back o Periodo de Retorno
Pay-back es un meacutetodo usado en la evaluacioacuten de inversiones y se define como el periodo de
tiempo que la empresa tardaraacute en recuperar la inversioacuten con las ganancias que generaraacute el negocio
Puede ser una cantidad de meses o antildeos
Vamos a tomar como inversioacuten inicial el importe de inversiones maacutes el fondo de maniobra
17959 euro + 9000euro haciendo un total de 26959euro
Antildeo 1 Antildeo 2 Antildeo 3 Antildeo 4 Antildeo 5
Cash flow neto anual -533822 euro 2451143 euro 3442009 euro 3856622 euro 4358228 euro
Cash flow neto acumulado -533822 euro 1917321 euro 5359330 euro 9215952 euro 13574180 euro
Podemos comprobar a traveacutes de los caacutelculos que acabamos de realizar que en el tercer antildeo
recuperamos la inversioacuten realizada
Con estos caacutelculos no se tiene en cuenta el valor temporal del dinero ademaacutes de que el Pay-back
solo se fija en los beneficios que hacen falta hasta cubrir el importe de la inversioacuten sin valorar los
ingresos que se pueden producir despueacutes
82 Valor Actual Neto (VAN)
El VAN es un indicador financiero que mide los flujos de los futuros ingresos que tendraacute el
proyecto Con ello podremos determinar si al descontar la inversioacuten inicial nos quedaraacute alguna
ganancia
En nuestro proyecto de inversioacuten se exige un desembolso inicial de 26959euro y se espera que se
va a generar beneficios entre el 1ordm y el 5ordm antildeo Vamos a aplicar un tipo de descuento del 10 La
foacutermula para el caacutelculo es la siguiente
Pay-back
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119933119912119925 =119933119957
(120783 + 119948)119957minus 119920 119946119951
En la siguiente tabla podremos ver el desglose de los flujos de caja correspondiente a cada
uno de los antildeos aplicando los datos mencionados anteriormente
ANtildeO DESEMBOLSO INGRESOS FLUJO DESCONTADO
0 -26959 0 -2695900 euro
1 0 -5338 euro -485293 euro
2 0 24511 euro 2025738 euro
3 0 34420 euro 2586032 euro
4 0 38566 euro 2634125 euro
5 0 43582 euro 2706117 euro
VAN 6770819 euro
Tras los caacutelculos podemos ver que el VAN es positivo por lo que la inversioacuten seriacutea aceptable
La ventaja de calcular el VAN es que dicho estudio tiene en cuenta el valor del dinero con el
tiempo El inconveniente del mismo es que los flujos de caja calculados son estimados ya es
una proyeccioacuten futura y es posible que se haya realizado una mal valoracioacuten del mismo
llevando a decisiones erroacuteneas
83 Tasa Interna de Rentabilidad (TIR)
Este meacutetodo consiste en calcular la tasa de descuento que hace 0 el Valor Actual Neto Es la tasa
maacutexima que puede tener un proyecto para que sea rentable La foacutermula para el caacutelculo es la
siguiente
119931119920119929 =119933119957
(120783 + 119922)119957minus 119920 119946119951 = 120782
Para ello vamos a calcular el VAN con varias tasas de rentabilidad y obtendremos un graacutefico para
ver de forma aproximada entre que tanto por cierto estaacute la tasa de descuento que estamos
buscando
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TASA INTERNA DE RETORNO
TASA DE DESCUENTO
VAN
0 10878280 euro
5 8579932 euro
10 6770819 euro
15 5328346 euro
20 4164676 euro
25 3215859 euro
30 2434642 euro
35 1785638 euro
40 1242013 euro
45 783185 euro
50 393195 euro
55 59551 euro
60 -227620 euro
Por todo lo dicho anteriormente y tras el graacutefico que mostramos vemos que la tasa de descuento
que buscamos estaacute entre el 55 y el 60 y tras aplicar los caacutelculos correspondientes nos sale la
siguiente TIR
TIR 56
Tras obtener los resultados vemos que la Tasa Interna de Retorno es superior a la tasa de
descuento que aplicamos (10) por lo que este proyecto es interesante realizarlo Si la tasa fuese
superior al 56 los resultados seriacutean negativos y la inversioacuten no seriacutea viable
(euro2000000)
euro000
euro2000000
euro4000000
euro6000000
euro8000000
euro10000000
euro12000000
0 10 20 30 40 50 60 70
TASA INTERNA DE RETORNO (TIR)
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9 ASPECTOS FORMALES DEL PROYECTO
91 Forma juriacutedica
Como hemos nombrado en puntos anteriores se ha decidido crear una Sociedad Limitada para dar
forma juriacutedica a la empresa
Los criterios que nos han condicionado a tomar esta decisioacuten son los siguientes
- Nuacutemero de socios Al ser una empresa pequentildea con dos socios y capital reducido hemos
pensado que esta es la mejor opcioacuten
- Responsabilidad del Socio En una Sociedad Limitada la responsabilidad de los socios
ante las deudas se la sociedad estaacute limitada al capital aportado
- Capital Social Se planteoacute la creacioacuten de una Sociedad Anoacutenima pero el desembolso
inicial es mayor ademaacutes de una mayor complejidad y gastos de gestioacuten
- Estructura de Direccioacuten y Gestioacuten La estructura es maacutes flexible que en otras sociedades
siendo menor el rigor formar en su organizacioacuten
92 Proteccioacuten Juriacutedica
Dada la actividad a realizar se contrataraacute un seguro para las actividades ademaacutes del seguro
obligatorio de responsabilidad civil
93 Medidas de prevencioacuten de riesgos laborales
Las instalaciones de la oficina contaraacuten con las medidas de seguridad e higiene referidas
principalmente a
- Sistemas contra incendios
- Instalaciones eleacutectricas
- Evacuacioacuten del edificio
- Calefaccioacuten y aire acondicionado
- Equipos mecaacutenicos
La normativa que regula los riesgos laborales es la siguiente Prevencioacuten de Riesgos Laborales
Ley 311995 de 8 de Noviembre y su modificacioacuten por la ley 542003 de 12de diciembre de
reforma del marco normativo de la prevencioacuten de Riesgos Laborales BOE nordm298 de 13 de
diciembre
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10 PLANIFICACIOacuteN TEMPORAL DE PUESTA EN MARCHA
El listado de traacutemites que vamos a realizar como emprendedores en el mundo de las
administraciones de fincas es el habitual de una empresa y no presenta ninguacuten elemento especiacutefico
determinado por el tipo de actividad salvo la opcioacuten y recomendacioacuten de disponer el tiacutetulo de
Administrador de Fincas colegiado para tener maacutes prestigio y credibilidad a la hora de prestar los
servicios
El listado de traacutemites que realizaremos seraacuten los siguientes
- Registro del dominio
- Inscripcioacuten en el colegio de Administradores de Aragoacuten
- Constitucioacuten de la Sociedad Limitada
- Declaracioacuten previa al inicio de la actividad
- Solicitud del preacutestamo
- Gestioacuten del alquiler del local
- Solicitud de licencia de obra
- Acondicionamiento del local
- Seleccioacuten de trabajador
- Solicitud de licencia de apertura
- Adquisicioacuten del equipamiento
- Inicio de campantildea promocional de apertura
- Inicio de la actividad
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11 CONCLUSIONES
El objetivo de este proyecto ha consistido en elaborar un plan de negocio viable Para ello ha
sido necesario realizar una serie de estudios financieros y anaacutelisis globales que puntualizaremos
a continuacioacuten
En primer lugar hemos presentado el plan de negocio a seguir Descripcioacuten del sector y empresa
creadora objetivos principales y datos iniciales del proyecto
Posteriormente hemos procedido a realizar un estudio de mercado y del entorno de la actividad
de la empresa Para el estudio del entorno hemos utilizado el anaacutelisis PESTE analizando cada uno
de sus componentes llegando a la conclusioacuten de que actualmente las dimensiones poliacuteticas nos
afectan negativamente considerando la poliacutetica de hoy en diacutea como restrictiva Lo mismo
podemos decir de la dimensioacuten econoacutemica La sociedad es un aspecto muy importante ya que
vivimos en una sociedad de tendencias Con respecto al aacutembito tecnoloacutegico y del medio ambiente
pienso que cada diacutea su evolucioacuten es mayor y ademaacutes disponemos de maacutes avances Para el anaacutelisis
del sector hemos utilizado las 5 fuerzas de Porter lo que ello conlleva un anaacutelisis de los clientes
proveedores competidores y competidores potenciales Hemos llegado a la conclusioacuten de que el
sector de las administraciones de fincas es atractivo ya que su acceso es faacutecil y asequible por lo
que resulta sencillo que nuevas empresas puedan competir con las ya existentes Presenta alto
poder de clientes y alto grado de rivalidad sin existir productos sustitutivos A traveacutes del anaacutelisis
DAFO hemos podido ver la situacioacuten que tienen este tipo de empresas destacando las
oportunidades amenazas fortalezas y debilidades
Tambieacuten hemos realizado un anaacutelisis de costes y de la zona de expansioacuten tomando el barrio
Parque Venecia como la zona idoacutenea para dar nuestros primeros pasos
Posteriormente hemos definido los servicios que realizaraacute la empresa junto a los factores del eacutexito
siendo estos ubicacioacuten de la empresa atencioacuten personalizada trabajo en equipo implantacioacuten y
seguimiento de la ley formacioacuten colegiacioacuten y tecnologiacutea
Otro punto que hemos tenido en cuenta y considero muy importante para un buen comienzo son
las acciones de marketing aplicadas Se realizaraacute buzoneo mailing y telemarketing Aplicar una
buena estrategia de marketing es fundamental para darnos a conocer y captar clientes
En cuanto al plan econoacutemico financiero destacar que la financiacioacuten total del proyecto asciende
a 35500euro de los cuales 20000euro los adquirimos a traveacutes de un preacutestamo bancario Establecemos
unos precios adecuados acordes con los establecidos por el Colegio de Administradores y
estimamos una evolucioacuten de los ingresos percibidos Seguacuten las tablas desarrolladas tendremos
una evolucioacuten progresiva Los primeros antildeos invertiremos en una fuerte estrategia de marketing
captando maacutes comunidades Con el paso de los antildeos las comunidades iraacuten entrando maacutes
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paulatinamente Dispondremos de una fuente de ingresos que debemos mantener por tanto el
trabajo se centraraacute maacutes en satisfacer a los clientes actuales ya que ellos seraacuten probablemente los
que nos acerquen a clientes potenciales
El primer antildeo partiremos de un beneficio despueacutes de impuestos negativo al igual que los flujos
de caja que cambiaraacuten a partir del segundo antildeo principalmente por el aumento de los ingresos
La evolucioacuten de las rentabilidad como hablamos en su apartado son positivas es importante que
ambas crezcan o se mantengan eso significaraacute que obtendremos beneficios con mayor facilidad
y que el rendimiento seraacute mayor
Seguacuten los caacutelculos obtenidos recuperaremos la inversioacuten al tercer antildeo y los datos obtenidos a
traveacutes del VAN y la TIR nos indican que el proyecto seraacute rentable
Considero a las Administraciones de Fincas unas de las profesiones maacutes desconocidas Pienso
que es muy sacrificada ya que debes mediar entre las disputas de los propietarios no existe un
horario fijo y las remuneraciones percibidas dependen de la cartera de clientes que poseas por lo
que debes ser un profesional para todo pero a pesar de todo ello pienso que se pueden llegar a
alcanzar muchas satisfacciones
Como podemos observar en los graacuteficos y caacutelculos anteriores en principio el proyecto no
presentaraacute problemas de solvencia por lo cual podemos decir que a priori demostraraacute tener
viabilidad financiera Si realizamos un trabajo oacuteptimo podremos llegar a alcanzar grandes
beneficios
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BIBLIOGRAFIA
Ley de Propiedad Horizontal
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Poblacioacuten 2012
httpwwwzaragozaescontenidoseducacionybibliotecasconsejoescolar2012poblacion12pdf
Poblacioacuten 2014
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Local
wwwidealistacominmueble27813366xtor=AL-141-[mashup]-[mitula_mitulacom]-[intext]-
[130041534]-[campaing]|[warehouse_rent_zaragoza]-[27813366]ampsource=299ampxts=352991
Preacutestamo ICO
httpwwwicoeswebicoico-empresas-y-emprendedores
Tablas de Amortizaciones
httpwwwagenciatributariaes
httpasesor-contableestablas-amortizacion-2015
Contratacioacuten internet
httpwwwmovistaresempresaspara-tu-oficinaconectividad-internetfichaempresas-
adslpid=PY-home3-NC
Impuesto sobre beneficios
httpwwwboeesbuscaractphpid=BOE-A-2014-12328
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del presidente son algunos de los aspectos que mi empresa tendraacute y asiacute destacaremos
respecto a la competencia
- Organizacioacuten y orden Llevarlo todo al diacutea
- Comunicacioacuten con el equipo de trabajo
DEBILIDADES
- Dificultades para captar los primeros clientes
- Llegar a trabajar con una comunidad muy problemaacutetica donde el beneficio adquirido por
ella no cubra el coste producido
- Falta de experiencia a la hora de tomar las riendas del negocio
- Falta de habilidades a la hora de reaccionar con seguacuten queacute propietarios
25 Anaacutelisis de costes
Es importante que diferenciemos entre costes fijos y costes variables
Por costes fijos entendemos aquellos que son independientes al volumen de produccioacuten es
decir se deben pagar sin importar los servicios que la empresa preste Corresponden a factores
que no se consumen o sea no se destruyen de una vez si no que son utilizados durante varios
antildeos
- Estos costes seraacuten entre otros
- Programa informaacutetico
- Alquiler
- Mobiliario
- Publicidad
- Colegiacioacuten
- Seguro
- Amortizaciones
Por otro lado los costes variables como su nombre indica variacutean al modificar el volumen de
unidades productivas En este caso variacutean en funcioacuten de los servicios prestados Estos costes
seraacuten entre otros
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- Salarios
- Suministros
26 Anaacutelisis del Mercado ndash Zona de expansioacuten
A continuacioacuten voy a analizar la situacioacuten de la poblacioacuten en la zona donde vamos a instalarnos
ya que es un aspecto muy importante a la hora de establecer unos precios y tambieacuten conocer la
evolucioacuten que puede llegar a tener la empresa
Parque Venecia
Para poder analizar la evolucioacuten de la poblacioacuten de Parque Venecia al ser una zona que se
encuentra hoy en diacutea parcialmente ocupada y en fase de construccioacuten los datos reales nos
serviriacutean de poco por ello voy a coger los datos que se han estimado en un estudio de previsioacuten
de necesidades educativas realizado por el Ayuntamiento de Zaragoza Podemos ver un poco la
evolucioacuten esperada del barrio ya que al ser una zona en construccioacuten los datos actuales tienen un
margen de antildeos muy reducido y los caacutelculos que pudieran hacerse respecto a esos pocos antildeos no
seriacutean fiables
En este estudio toman un espacio temporal desde 2013 hasta 2022
Para obtener estos datos se han basado en las juntas de compensacioacuten de Parque Venecia padroacuten
de poblacioacuten manzana a manzana planes urbaniacutesticos etc
Seguacuten toda la informacioacuten mencionada anteriormente el nuacutemero de viviendas estimadas de
construccioacuten son las siguientes
Fuente Ayuntamiento de Zaragoza Fuente Ayuntamiento de Zaragoza
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Torrero ndash La Paz
Seguacuten los datos Demograacuteficos del Padroacuten Municipal presentado por el Ayuntamiento de Zaragoza
en el antildeo 2014 la poblacioacuten en el barrio Torrero - La Paz es de 37843 cuando en el antildeo 2012 era
de 37730 Adjunto cuadro
Es un distrito consolidado situado a las afueras de Zaragoza en la parte sur Siempre ha tenido su
encanto y prestigio especialmente por las zonas verdes Los Pinares de Venecia Pero actualmente
Torrero - La Paz sale del distanciamiento histoacuterico gracias a los cinturones de circunvalacioacuten que
rodean la ciudad acercaacutendolo al resto de la ciudad Ademaacutes la construccioacuten en su entorno del
complejo de ocio ldquoPuerto Veneciardquo le ha dado ldquoluz y vidardquo a la zona
Fuente Ayuntamiento de Zaragoza
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3 ACTIVIDAD DE LA EMPRESA
31 Definicioacuten del servicio que realizaraacute la empresa
La empresa Trufincas prestaraacute los siguientes servicios
- Velar por el buen reacutegimen de la casa sus instalaciones y servicios
- Realizar un seguimiento contable de todos los ingresos y gastos de la finca
- Preparar el plan de ingresos y gastos perioacutedicos o anuales
- Atender a la conservacioacuten de las infraestructuras
- Ejecutar los acuerdos en materia de obras efectuar los pagos y realizar los cobros
- Ejercer como Secretario en las correspondientes juntas ordinarias y extraordinarias en el
caso que proceda custodiando la documentacioacuten
- Llevar a cabo aquellas atribuciones que le confiera la junta de propietarios
- Asesorar a la comunidad
- Controlar los proveedores
- Dar cuenta de siniestros a las compantildeiacuteas de seguros
- Ocuparse de las relaciones laborales con los empleados de las fincas aplicando las
normas de convenio y las modalidades contractuales maacutes favorables
- Practicar las liquidaciones o modelos tributarios que fiscalmente procedan
- Toma de decisiones sobre aquellos propietarios que se ausentan de los pagos
- El mantenimiento de la convivencia entre los componentes o propietarios de la
comunidad
Ademaacutes de todo lo nombrado anteriormente se deberaacuten cumplimentar todas las obligaciones que
involucran al inmueble como revisiones de ITE asiacute como informar y cuando proceda tramitar la
solicitud de ayudas o subvenciones a las que pueda tener derecho el edificio en los casos de
rehabilitacioacuten u obras mayores
32 Factores claves del eacutexito
Los factores claves para el eacutexito estaacuten determinados por los siguientes elementos
-- Ubicacioacuten de la empresa La empresa estaraacute situada en una zona nueva de Zaragoza
Parque Venecia Es una zona joven que estaacute por explotar junto al centro comercial maacutes
popular de la ciudad A la mayoriacutea de las viviendas de nueva construccioacuten se les suele
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asignar un administrador de forma aleatoria y cuando ya hay un grupo de vecinos
considerable viviendo en el edificio suelen buscar a un nuevo administrador
-- Atencioacuten personalizada Pretendemos captar nuevos clientes con este meacutetodo y ademaacutes
fidelizarlos Para ello se atenderaacute a toda persona que tenga cualquier problema dejaacutendolos
satisfechos
-- Trabajo en equipo Aunque inicialmente seremos pocos en la plantilla habraacute
comunicacioacuten e incluso nos reuniremos varias veces por semana para comentar las
gestiones maacutes importantes que se han realizado De esta forma todos estamos al diacutea y en
caso de que falte alguno sabemos solventar los problemas
- Implantacioacuten de la Ley Orgaacutenica de Proteccioacuten de Datos (LOPD)
- Formacioacuten Todo el personal de la empresa tendraacute una formacioacuten acorde con su puesto
de trabajo y complementaria con la de los demaacutes trabajadores En Trufincas SL
realizaremos cursos tanto los socios como la empleada sobre la gestioacuten del programa que
vamos a utilizar
- Utilizacioacuten de los soportes teacutecnicos maacutes avanzados Trufincas SL dispondraacute de los
programas maacutes adecuados y competitivos para ser maacutes eficientes y eficaces en el trabajo
Usaremos Gesfincas y Gesinedi
- Colegiacioacuten Uno de los requisitos que considero imprescindible para mi nuevo proyecto
es la colegiacioacuten Estar colegiado no es obligatorio para poder llevar la gestioacuten de
comunidades pero si te permite ganar un prestigio respecto a los clientes y darles maacutes
seguridad a la hora de la eleccioacuten
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4 PROCESO DE PRESTACIOacuteN DEL SERVICIO
41 Determinacioacuten del proceso de prestacioacuten del servicio
Actividad Contable
En primer lugar la comunidad cliente deberaacute entregarnos toda la documentacioacuten de la comunidad
(Facturas emitidas facturas recibidas cierres contables CIF de la comunidad listado de
propietarios con sus coeficientes nordm de cuenta de la comunidad documentacioacuten bancariahellip) y
nosotros procederemos a introducir toda la informacioacuten en nuestra base de datos
Una vez que esteacute la comunidad puesta al diacutea cambiaremos la domiciliacioacuten de todos los
proveedores con el fin de recibir nosotros la documentacioacuten evitando incomodar al presidente
cada vez que llegue una factura
Realizaremos balances trimestrales de todas las comunidades enviaacutendoselas a cada propietario
En cuanto al cierre del ejercicio las cuentas se cerraraacuten al comienzo del mes posterior al cierre
mismo mes en el cual se realizaraacute la junta general ordinaria donde se expondraacuten dichas cuentas
se presentaraacute un nuevo presupuesto para el proacuteximo ejercicio y se cambiaraacute el turno de los
presidentes entre otras gestiones Ademaacutes de las juntas ordinarias se convocaraacuten tantas
extraordinarias como me soliciten los clientes de cada comunidad
Actividad Fiscal
El personal de Trufincas SL presentaraacute antes de finalizar el periodo voluntario (20 de Abril 20
de Julio y 20 de Octubre) los modelos correspondientes de IVA IRPF y otros impuestos
aplicables
Las presentaciones se pueden realizar telemaacuteticamente con la firma digital de la empresa o
presentando en persona el modelo en el banco
42 Niveles de tecnologiacutea aplicados en los procesos
Tecnologiacutea aplicada a la gestioacuten
La empresa contaraacute con diversos programas de gestioacuten (Gesfincas y Gesinedi) como herramientas
tecnoloacutegicas fundamentales de gestioacuten de la empresa
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23
Tecnologiacutea de Informacioacuten y Comunicacioacuten (TICs)
Finalmente como uacuteltimo factor tecnoloacutegico se incidiraacute especialmente en las TICs como factor a
tener en cuenta en el desarrollo tecnoloacutegico de la empresa
- Paacutegina web La web de Trufincas SL constaraacute de apartados geneacutericos quienes somos
servicios que ofrece medios teacutecnicos de los que se dispone ubicacioacuten contacto etc
Ademaacutes constaraacute con un gestor de contenidos que permita la modificacioacuten eliminacioacuten
y ampliacioacuten de los mismos asiacute como de la estructura y disentildeo de la paacutegina Finalmente
nos ocuparemos de que se ubique en un buen puesto en los buscadores
Tambieacuten dispondraacute de un apartado solo para clientes donde los propietarios podraacuten
meterse cuando quieran a traveacutes de unas claves y eacutestos podraacuten ver el estado econoacutemico
de la comunidad y los comunicados que se publiquen
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24
5 LA COMERCIALIZACIOacuteN DEL SERVICIO
51 Acciones de promocioacuten
Un punto muy importante a la hora de estimar las ventas es aplicar un buen plan de marketing ya
que las ventas en muchas ocasiones es resultado de las acciones de marketing aplicadas
En mi caso por un lado aplicareacute el marketing directo siendo este un sistema interactivo que utiliza
uno o maacutes medios de comunicacioacuten para obtener una respuesta en un puacuteblico objetivo Yo usareacute
los siguientes medios
- Buzoneo como su nombre indica consiste en hacer llegar a todos los domicilios de
una zona de intereacutes un folleto especialmente disentildeado para conseguir una respuesta
o Este sistema tiene una amplia difusioacuten su coste es bajo y la respuesta es
inmediata Buzonear por todas las comunidades de los alrededores es una buena
forma de darnos a conocer
- Mailing Consiste en enviar por correo electroacutenico o por correo postal informacioacuten
publicitaria junto con una carta personalizada
o En este caso vamos a redactar cartas personalizadas a presidentes que tengamos
localizados y sobre todo que esteacuten descontentos con el administrador actual
- Telemarketing Consiste en usar el teleacutefono o cualquier otro medio de comunicacioacuten
para contactar con clientes potenciales y comercializar los productos o servicios
o Para poder promocionar la administracioacuten de fincas procederemos a publicarnos
en el perioacutedico y en la revista de Parque Venecia
Estimar la demanda es otro punto a favor para planificar las ventas futuras Es decir estimar la
demanda potencial (personas que podriacutean comprar los productos) la demanda objetivo (a cuaacutentos
de ellos quieres llegar) y la demanda efectiva (el porcentaje de la demanda objetivo que pueden
convertirse en clientes)
La capacidad maacutexima es otro aspecto a tener en cuenta esto se consigue analizando cual es la
cantidad maacutexima que podriacutea llegar a vender si los clientes aparecen De esta forma podremos
conocer hasta doacutende puede llegar el negocio con la infraestructura actual
Localizacioacuten A la hora de posicionarnos en una zona hemos decidido situarnos en la zona de
Parque Venecia por que como he mencionado anteriormente es una zona nueva donde la mayoriacutea
de viviendas el administrador es el propio constructor y necesitan un cambio o una persona que
se dedique exclusivamente a ello
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25
52 Determinacioacuten del precio de venta
Los honorarios de un Administrador de fincas variacutean en funcioacuten de los servicios que preste a la
comunidad ya que no es lo mismo que la comunidad tenga una escalera de 12 vecinos o que esteacute
formada por 8 escaleras con 40 vecinos cada una Ademaacutes hay comunidades que disponen de
conserje piscina zonas comuneshellip todo esto tiene un mantenimiento maacutes costoso que una
pequentildea comunidad por lo que los precios seraacuten mayores
Por todo lo dicho anteriormente no existe una tarifa fija ya que el profesional es libre de establecer
sus honorarios en funcioacuten de la oferta la demanda y del lugar donde ejerza No obstante el
Colegio de Administradores de Fincas tiene establecidas unas cantidades por diferentes servicios
de manera que se calculan los honorarios del administrador multiplicando cada importe especiacutefico
por el servicio correspondiente que tuviera la comunidad (nuacutemero de viviendas ascensores
plazas de garaje trasteros calefaccioacuten y aire acondicionado centralizados bombas de presioacuten
portales porteriacutea conserjeriacutea vigilancia jardinero limpieza piscina jardines zonas deportivas
locales comerciales etc)
Para una comunidad media el Colegio de Administradores sugiera cobrar al mes 38euro por hora de
dedicacioacuten pero la pregunta eshellip iquestCuaacutentas horas se dedican a cada comunidad
La siguiente tabla ha sido realizada con arreglo a los caacutelculos realizados por el Colegio de
Administradores tomando como base un miacutenimo de 9 viviendas y 3 servicios
Fuente Colegio de Administradores de Fincas
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26
Voy a explicar la tabla anterior a traveacutes de un ejemplo
Para una comunidad de 30 viviendas con 7 servicios seguacuten la tabla expuesta nos resultariacutean
1415 horas que multiplicadas por los 38euro aconsejados nos dariacutean 53770euromes
En mi caso los precios que voy a fijar seraacuten en funcioacuten de los servicios prestados y del nuacutemero
de viviendas A continuacioacuten adjunto tabla orientativa de precios que voy a establecer
Ejemplo
SERVICIOS
PRESTADOS euro por vivienda Nordm VECINOS PRECIO AL MES
3 800 euro 9 7200 euro
4 900 euro 20 18000 euro
5 1000 euro 100 100000 euro
En cuanto al precio de las juntas la reunioacuten anual ordinaria seraacute gratuita y en caso de que haya
que hacer alguna reunioacuten extraordinaria a lo largo del antildeo tendraacute un coste de 100euro
53 Poliacutetica de cobros y pagos
La poliacutetica de cobros y pagos es la habitual en el sector los cobros se hacen a final de mes y los
pagos al contado yo a final de mes
Esto permitiraacute tener una tesoreriacutea saneada
Tabla de precios
SERVICIOS PRESTADOS euro por vivienda
3 800 euro
4 900 euro
5 1000 euro
Fuente Elaboracioacuten propia
Fuente Elaboracioacuten propia
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6 PLAN ECONOacuteMICO FINANCIERO
61 Inversioacuten Inicial y fondo de Maniobra del proyecto
El punto de partida de este proyecto empresarial es la ubicacioacuten del inmueble situado en Parque
Venecia en Zaragoza Al ser el inmueble alquilado las principales partidas de inversiones
corresponden a la adquisicioacuten del inmovilizado material entre lo que destaca el equipamiento
informaacutetico que supondraacute el desembolso maacutes importante
Presentamos en este punto el total de inversiones previstas para los cinco primeros antildeos de
actividad
Gastos de constitucioacuten
Hemos decidido crear una Sociedad de Responsabilidad Limitada Los pasos que debemos seguir
junto con el coste de los mismos son
- Registrar el nombre de la empresa en el Registro Mercantil solicitando el certificado
negativo de denominacioacuten social Coste unos 12euro
- Abrir una cuenta bancaria con el nombre de la empresa e ingresar el capital miacutenimo inicial
obligatorio 300006euro Coste del certificado bancario unos 375euro
- Redactar los Estatutos Sociales
- Escritura puacuteblica de la Constitucioacuten de la Sociedad Es un traacutemite obligatorio para la
posterior inscripcioacuten en el Registro Mercantil Coste del notario en torno a los 325euro
- Obtencioacuten del CIF Mod 036 Coste 180euro
- Darse de alta en el IAE
- Declaracioacuten censal IVA
- Inscripcioacuten en el Registro Mercantil 135euro
Superados estos traacutemites la creacioacuten de la Sociedad Limitada ya es efectiva Sin embargo para
que eacutesta pueda iniciar su actividad es necesario completar una serie de obligaciones con la
Seguridad Social y el Ayuntamiento de la localidad donde hayas fijado la direccioacuten social de tu
empresa tales como el alta en el Reacutegimen Especial de Trabajadores Autoacutenomos la solicitud
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28
del nuacutemero de patronal en caso de ir a contratar trabajadores o la solicitud de la Licencia de
apertura
Inmovilizado Inmaterial
Aplicaciones Informaacuteticas
Para realizar todos los trabajos administrativos voy a contratar dos programas Gesfincas
y Gesinedi De Gesfincas contrataremos el moacutedulo Horizontal en que va incluido el de
contabilidad ya que seraacuten los que vayamos a usar diariamente Por el momento contratareacute
dos puestos ascendiendo todo a 675euro Gesinedi es el programa de gestioacuten para llevar todas
las incidencias diarias que ocurren en la comunidad Este moacutedulo ascenderaacute a 385euro
Inmovilizado Material
Construcciones
Para la rehabilitacioacuten del local tendremos los siguientes gastos Proyecto de obra y
apertura obras de acondicionamiento y licencias asciendo a un total de unos 4450euro
Mobiliario
Decidimos comprar mobiliario para montar una pequentildea recepcioacuten dos despachos con
dos mesas sillas y estanteriacuteas junto a una pequentildea decoracioacuten en ellos Estimo gastar en
torno a 6000euro
Equipos para procesos de informacioacuten
Adquirimos dos ordenadores Lenovo C560 Full HD 89900euro cada uno comprado en
Mediamarkt
Una impresora empresarial cuyo coste asciende a 78400euro CANON MF9220CDN
DUPLEXREDFAX
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Cuadro Resumen
ANtildeO 1 ANtildeO 2 ANtildeO 3 ANtildeO 4 ANtildeO 5
Gastos de constitucioacuten y primer establecimiento
Gastos de constitucioacuten 750 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
TOTAL GASTOS CONSTITUCIOacuteN 750 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
Inmovilizado Inmaterial
Aplicaciones informaacuteticas 1060 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
TOTAL DE INMOVILIZADO INMATERIAL 1060 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
Inmovilizado Material
Construcciones 4450 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
Mobiliario 6000 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
Equipos para procesos de informacioacuten 2582 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
TOTAL DE INMOVILIZADO MATERIAL 13032 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
TOTAL DE PARTIDAS DE INVERSIONES 14842 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
IMPORTE DEL IVA DE LAS INVERSIONES 3117 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
TOTAL DEL IMPORTE DE INVERSIONES 17959 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
FONDO DE MANIOBRA
Consideramos Fondo de Maniobra la estimacioacuten de lo que se necesitariacutea de activo corriente
(derechos de cobro existencias etc que vencen antes de un antildeo) para hacer frente a los pasivos
corrientes que se preveacuten (Deudas a corto plazo)
Es importante contar con un fondo de maniobra suficiente ya que sin duda es una garantiacutea para la
estabilidad de la empresa Al abrir un negocio es de vital importancia plantearse en queacute medida
la empresa puede hacer frente a sus obligaciones a corto plazo
Con este estudio pretendemos que la capacidad de Trufincas SL para sobrevivir a los cobros y
pagos sea alta
Por ello afirmamos que el pasivo corriente nunca seraacute superior al activo corriente ya que
pagaremos todo al diacutea Ademaacutes los ingresos percibidos no los tendremos pendientes de cobro ya
que seremos nosotros mismos los que emitiremos los importes a las comunidades todos los meses
y de esta forma nos aseguraremos de percibir dichos importes y por tanto poder atender las
obligaciones de pago
Por todo lo dicho anteriormente se estima la necesidad de circulante en el momento de creacioacuten
de la empresa en 9000euro
Fuente Elaboracioacuten propia
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30
62 Financiacioacuten
La financiacioacuten total del proyecto seraacute de 35500euro de los cuales 15500euro seraacuten aportacioacuten propia
y los otros 20000euro se conseguiraacuten a traveacutes de un preacutestamo del Instituto de Creacutedito Oficial (ICO)
para empresas y emprendedores al 499 durante 5 antildeos
Las condiciones del preacutestamo ICO son las siguientes
- Importe maacuteximo por cliente 125 millones de euros
- Conceptos financiables Activos fijos vehiacuteculos turismo adquisicioacuten de empresas etchellip
- Modalidad Preacutestamoleasing para inversioacuten y preacutestamo para liquidez
- Tipo de intereacutes fijo o variable maacutes el margen establecido por la Entidad de Creacutedito seguacuten
el plazo de amortizacioacuten
- Plazo de amortizacioacuten y carencia
o Si se financia 100 liquidez 1 2 3 y 4 antildeos con la posibilidad de 1 antildeo de
carencia
o Si se financia inversioacuten 1 2 3 4 5 7 10 12 15 y 20 antildeos con hasta 2 antildeos de
carencia
- Comisiones la Entidad de Creacutedito no puede cobrar comisioacuten salvo por amortizacioacuten
anticipada
- Garantiacuteas a determinar por la Entidad de Creacutedito con la que se tramite la operacioacuten salvo
aval de SGRSAECA
- Vigencia se podraacuten formalizar preacutestamos al amparo de esta Liacutenea hasta el diacutea 12 de
diciembre de 2015
Lo solicito a traveacutes del Santander porque es mi banco de confianza y a diacutea de hoy es de los maacutes
solventes
A continuacioacuten voy a mostrar el cuadro de amortizacioacuten del preacutestamo solicitado donde nos
apareceraacuten los intereses que debemos abonar cada antildeo
Periodos de pago
Cuota Pago de intereses
Amortizacioacuten del principal
Amortizacioacuten acumulada
del principal
Capital pendiente
0 20000
1 4618 998 3620 3620 16380
2 4618 817 3801 7421 12579
3 4618 628 3991 11412 8588
4 4618 429 4190 15601 4399
5 4618 219 4399 20000 -
Fuente Elaboracioacuten propia
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63 Poliacutetica de amortizacioacuten
La tabla de amortizacioacuten establecida por la Agencia Tributaria este 2015 para los distintos
elementos amortizables es la siguiente
TIPO DE ELEMENTO COEFICIENTE LINEAL MAacuteXIMO
PERIODO DE ANtildeOS MAacuteXIMO
Edificios comerciales administrativos de servicios y viviendas 2 100
Mobiliario 10 20
Aplicaciones informaacuteticas 33 6
Equipos para procesos de informacioacuten 25 8
Esto adquiere el siguiente significado
En nuestro caso al comprar un ordenador la ley establece que el porcentaje maacuteximo que se puede
aplicar como un gasto de amortizacioacuten es de un 25 anual
Esto quiere decir que si el ordenador cuesta 899 euros entonces ahora valdraacute 66526 euros y de
tal manera al antildeo siguiente se puede deducir a otros 23374 euros y asiacute hasta que el ordenador
valga cero euros
ELEMENTO IMPORTE Coef Max
Antildeos Maacutex
Antildeo 1 Antildeo 2 Antildeo 3 Antildeo 4 Antildeo 5 TOTAL
Construcciones 4450 euro 2 100 89 euro 89 euro 89 euro 89 euro 89 euro 445 euro
Mobiliario 6000 euro 10 20 600 euro 600 euro 600 euro 600 euro 600 euro 3000 euro
Aplicaciones informaacuteticas
1060 euro 33 6 353 euro 353 euro 353 euro - - 1060 euro
Equipos Proc Inform
2582 euro 25 8 646 euro 646 euro 646 euro 646 euro 646 euro 3228 euro
TOTAL 1688 euro 1688 euro 1688 euro 1335 euro 1335 euro
64 Ingresos por aacutereas de negocio Previsioacuten de ventas anuales
Fuente Elaboracioacuten propia (Informacioacuten obtenida de Agencia Tributaria)
Fuente Elaboracioacuten propia
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Cuando inicias un proyecto de negocio no se puede tener la certeza de que dichos servicios van
a tener buena aceptacioacuten pero si podemos realizar proyecciones que nos faciliten la toma de
decisiones a la hora de compra o invertir en RRHH
Seguacuten los precios estipulados en el punto 52 voy a realizar unas plantillas de caacutelculo en funcioacuten
de todos los aspectos que pueden influir en mayor o en menor medida en nuestras ventas y que se
han mencionado a lo largo de todo el trabajo Mi estimacioacuten de ventas la voy a realizar a 5 antildeos
desarrollando por trimestres las comunidades que podemos captar
Ingresos estimados del 1ordmAntildeo
1ordm ANtildeO
1ordm Trim 2ordm Trim 3ordm Trim 4ordm Trim COM
Nordm VEC
TOTAL euroVecino
Ingresos 1ordm Antildeo SERVICIOS ud Euros ud Euros ud Euros ud Euros
Com con 3 serv 2 1600 euro 2 1600 euro 2 1600 euro 2 1600 euro 8 72 6400 euro 460800 euro
Comcon 4 serv 1 900 euro 0 000 euro 2 1800 euro 1 900 euro 4 80 3600 euro 288000 euro
Comcon 5 serv 1 1000 euro 1 1000 euro 000 euro 0 000 euro 2 200 2000 euro 400000 euro
14 12000 euro 1148800 euro
Se estima captar 14 comunidades obteniendo unos ingresos anuales de 11488euro
Ingresos estimados del 2ordmAntildeo
Se estima captar 10 comunidades maacutes haciendo un total de 24 comunidades y obteniendo unos
ingresos anuales de 24016euro
Ingresos estimados del 3ordmAntildeo
2ordm ANtildeO
TOTAL INGRESOS 1ordm Trim 2ordm Trim 3ordm Trim 4ordm Trim
COM Nordm
VEC TOTAL
euroVecino Ingresos 2ordmAntildeo SERVICIOS ud Euros ud Euros ud Euros ud Euros
Com con 3 serv
1 800 euro 1 800 euro 0 000 euro 1 800 euro 3 27 2400 euro 64800 euro 525600 euro
Comcon 4 serv
0 000 euro 1 900 euro 2 1800 euro 1 900 euro 4 80 3600 euro 288000 euro 576000 euro
Comcon 5 serv
2 2000 euro 0 000 euro 0 000 euro 1 1000 euro 3 300 3000 euro 900000 euro 1300000 euro
10 9000 euro 1252800 euro 2401600 euro
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Se estima captar 11 comunidades maacutes haciendo un total de 35 comunidades obteniendo unos
ingresos anuales de 32696 euro
Ingresos estimados del 4ordmAntildeo
4ordm ANtildeO TOTAL
INGRESOS 1ordm Trim 2ordm Trim 3ordm Trim 4ordm Trim COM
Nordm VEC
TOTAL euroVecino
Ingresos 4ordmAntildeo SERVICIOS ud Euros ud Euros ud Euros ud Euros
Com con 3 serv
2 1600 euro 0 000 euro 0 000 euro 1 800 euro 3 27 2400 euro 64800 euro 770400 euro
Comcon 4 serv
0 000 euro 1 900 euro 1 900 euro 1 900 euro 3 60 2700 euro 162000 euro 1026000 euro
Comcon 5 serv
0 000 euro 0 000 euro 0 000 euro 1 1000
euro 1 100 1000 euro 100000 euro 1800000 euro
7 6100 euro 326800 euro 3596400 euro
Se estima captar 7 comunidades maacutes haciendo un total de 42 comunidades obteniendo unos
ingresos anuales de 35964 euro
Por uacuteltimo los ingresos estimados del 5ordmAntildeo son
3ordm ANtildeO TOTAL
INGRESOS 1ordm Trim 2ordm Trim 3ordm Trim 4ordm Trim COM
Nordm VEC
TOTAL euroVecino
Ingresos 3ordmAntildeo SERVICIOS ud Euros ud Euros ud Euros ud Euros
Com con 3 serv
1 800 euro 2 1600 euro 1 800 euro 1 800 euro 5 45 4000 euro 180000 euro 705600 euro
Comcon 4 serv
2 1800 euro 0 000 euro 1 900 euro 1 900 euro 4 80 3600 euro 288000 euro 864000 euro
Comcon 5 serv
1 1000 euro 0 000 euro 1 1000 euro 0 000 euro 2 200 2000 euro 400000 euro 1700000 euro
11 9600 euro 868000 euro 3269600 euro
5ordm ANtildeO TOTAL
INGRESOS 1ordm Trim 2ordm Trim 3ordm Trim 4ordm Trim COM
Nordm VEC
TOTAL euroVecino
Ingresos 5ordmAntildeo SERVICIOS ud Euros ud Euros ud Euros ud Euros
Com con 3 serv
1 800 euro 0 000 euro 0 000 euro 1 800 euro 2 18 1600 euro 28800 euro 799200 euro
Comcon 4 serv
0 000 euro 1 900 euro 0 000 euro 0 000 euro 1 20 900 euro 18000 euro 1044000 euro
Comcon 5 serv
1 1000 euro 1 1000 euro 0 000 euro 0 000 euro 2 200 2000 euro 400000 euro 2200000 euro
5 4500 euro 446800 euro 4043200 euro
Fuente cuadros de ingresos estimados Elaboracioacuten propia
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Se estima captar 5 comunidades maacutes haciendo un total de 47 comunidades obteniendo unos
ingresos anuales de 40432 euro
Como se pueden ver en los cuadros anteriores los incrementos de las ventas se estiman de la
siguiente forma
El primer antildeo realizaremos una gran inversioacuten y por tanto mayor dedicacioacuten en promocionar los
servicios haciendo hincapieacute en conseguir una cartera de clientes base Por ellos el mayor
incremento se aprecia en el segundo antildeo A partir del 3ordm antildeo la campantildea promocional seraacute menor
y las comunidades iraacuten entrando poco a poco incrementando las ventas entre un 9 y un 12
A continuacioacuten voy a desarrollar un graacutefico estimado de evolucioacuten donde podemos ver la el
progreso tanto de los ingresos como del nuacutemero de comunidades gestionadas a lo largo de 5 antildeos
65 Descripcioacuten de los costes
A continuacioacuten voy a presentar los costes fijos de la empresa
- Alquiler del local 300euromes aportando dos meses de fianza iniciales
- Colegiacioacuten 1500euro el primer antildeo y el resto 600euro
- Programa informaacutetico 1060euro al antilde
- Seguro 200euromes
- Gastos de personal 600mes a media jornada
- Publicidad paacutegina web y promocioacuten en revistashellip
Fuente Elaboracioacuten propia
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CCOOSSTTEESS FFIIJJOOSS
COSTES FIJOS
ANtildeO 1 ANtildeO 2 ANtildeO 3 ANtildeO 4 ANtildeO 5
Gastos de personal 720000 euro 720000 euro 720000 euro 720000 euro 720000 euro
Programa informaacutetico 106000 euro 106000 euro 106000 euro 106000 euro 106000 euro
Alquiler 420000 euro 360000 euro 360000 euro 360000 euro 360000 euro
Seguro 20000 euro 20000 euro 20000 euro 20000 euro 20000 euro
Colegiacioacuten 150000 euro 60000 euro 60000 euro 60000 euro 60000 euro
Publicidad 20000 euro 20000 euro 10000 euro 10000 euro 10000 euro
Amortizaciones 954 euro 954 euro 954 euro 954 euro 954 euro
TOTAL 1531400 euro 1381400 euro 1371400 euro 1371400 euro 1371400 euro
COSTES VARIABLES
Tras plantear los costes fijos mostramos los costes variables de la empresa
COSTES VARIABLES
ANtildeO 1 ANtildeO 2 ANtildeO 3 ANtildeO 4 ANtildeO 5
Suministros 90000 euro 108000 euro 114000 euro 96000 euro 102000 euro
Desplazamiento (Gasolina) 6000 euro 8000 euro 8000 euro 8000 euro 8000 euro
Consumibles 300000 euro 200000 euro 100000 euro 50000 euro 10000 euro
TOTAL 396000 euro 316000 euro 222000 euro 154000 euro 120000 euro
66 Cuenta de resultados previsionales
A continuacioacuten se presenta la cuenta de resultados esperada Dicha cuenta muestra los resultados
de las operaciones durante un periodo de tiempo mostrando los ingresos obtenidos los gastos
incurridos y la ganancia o peacuterdida de Trufincas SL durante ese tiempo En nuestro caso 5 antildeos
Fuente Elaboracioacuten propia
Fuente Elaboracioacuten propia
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1Impuestos sobre beneficios En el antildeo 2015 el tipo de gravamen general se reduce del 30 al 25 de manera
progresiva es decir el 28 para el 2015 quedando determinado el 28 para el 2016 Para entidades de nueva creacioacuten
que realicen actividades econoacutemicas se mantiene el 15 para el primer periodo impositivo en el que se obtiene una
base impositiva y el siguiente
Como podemos observar el primer antildeo tenemos peacuterdidas pero a partir del segundo antildeo
empezamos a obtener beneficios Hay que tener en cuenta que los primeros antildeos tus gastos se
incrementan porque debes invertir maacutes en publicidad y promocioacuten Una vez que ya te hayas dado
a conocer y tengas maacutes o menos una estabilidad el objetivo es realizar un buen mantenimiento de
las comunidades existentes teniendo a los clientes contentos e ir captando maacutes poco a poco
El mundo de las comunidades muchas veces es el ldquoboca a bocardquo por eso realizar un trabajo
perfecto conllevaraacute la obtencioacuten de maacutes clientes sin necesidad de invertir todos los antildeos en
publicidad y promocioacuten
Antildeo 1 Antildeo 2 Antildeo 3 Antildeo 4 Antildeo 5
INGRESOS 1148800 euro 2401600 euro 3269600 euro 3596400 euro 4043200 euro
Ventas 1148800 euro 2401600 euro 3269600 euro 3596400 euro 4043200 euro
COSTES VARIABLES 396000 euro 316000 euro 222000 euro 154000 euro 120000 euro
Suministros 90000 euro 108000 euro 114000 euro 96000 euro 102000 euro
Desplazamiento (Gasolina) 6000 euro 8000 euro 8000 euro 8000 euro 8000 euro
Consumibles 300000 euro 200000 euro 100000 euro 50000 euro 10000 euro
COSTES FIJOS 1436000 euro 1286000 euro 1276000 euro 1276000 euro 1276000 euro
Gastos de personal 720000 euro 720000 euro 720000 euro 720000 euro 720000 euro
Programa informaacutetico 106000 euro 106000 euro 106000 euro 106000 euro 106000 euro
Alquiler 420000 euro 360000 euro 360000 euro 360000 euro 360000 euro
Seguro 20000 euro 20000 euro 20000 euro 20000 euro 20000 euro
Colegiacioacuten 150000 euro 60000 euro 60000 euro 60000 euro 60000 euro
Publicidad 20000 euro 20000 euro 10000 euro 10000 euro 10000 euro
Amortizaciones 954 euro 954 euro 954 euro 954 euro 954 euro
COSTES FIJOS Y AMORTIZACIONES 1531400 euro 1381400 euro 1371400 euro 1371400 euro 1371400 euro
RESULTADO BRUTO -683200 euro 799600 euro 1771600 euro 2166400 euro 2647200 euro
TOTAL DE INGRESOS FINANCIEROS 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
Gastos financieros 99800 euro 81735 euro 62769 euro 42856 euro 21950 euro
TOTAL GASTOS FINANCIEROS 99800 euro 81735 euro 62769 euro 42856 euro 21950 euro
RESULTADO FINANCIERO -99800 euro -81735 euro -62769 euro -42856 euro -21950 euro
BENEFICIO ANTES DE IMPUESTOS -783000 euro 717865 euro 1708831 euro 2123544 euro 2625250 euro
Impuestos sobre beneficios -219240 euro 201002 euro 256325 euro 318532 euro 393788 euro
BENEFICIO DESPUEacuteS DE IMPUESTOS -563760 euro 516863 euro 1452507 euro 1805012 euro 2231463 euro
Fuente Elaboracioacuten propia
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67 Previsiones de tesoreriacutea
A continuacioacuten voy a presentar la tesoreriacutea anualizada de la empresa
1ordm Antildeo 2ordm Antildeo 3ordm Antildeo 4ordm Antildeo 5ordm Antildeo
Cobros por ventas 11488 euro 24016 euro 32696 euro 35964 euro 40432 euro
TOTAL COBROS 11488 euro 24016 euro 32696 euro 35964 euro 40432 euro
Pago por costes variables 3960 euro 3160 euro 2220 euro 1540 euro 1200 euro
Pagos por los costes fijos 15314 euro 13814 euro 13714 euro 13714 euro 13714 euro
TOTAL PAGOS 19274 euro 16974 euro 15934 euro 15254 euro 14914 euro
Cash Flow Operativo -7786 euro 7042 euro 16762 euro 20710 euro 25518 euro
Inversiones 14842 euro 0 euro 0 euro 0 euro 0 euro
Impuesto sobre beneficio 0 euro -2192 euro 2010 euro 2563 euro 3185 euro
Intereses de deuda 998 euro 817 euro 628 euro 429 euro 219 euro
Pagos extraoperativos 15840 euro -1375 euro 2638 euro 2992 euro 3405 euro
Capital 13000 euro 0 euro 0 euro 0 euro 0 euro
Emisioacuten de deuda 20000 euro 0 euro 0 euro 0 euro 0 euro
Ingresos extraoperativos 33000 euro 0 euro 0 euro 0 euro 0 euro
Cash Flow extraoperativo 17160 euro 1375 euro -2638 euro -2992 euro -3405 euro
Deacuteficit Superaacutevit 9374 euro 8417 euro 14124 euro 17718 euro 22113 euro
Deacuteficit Superaacutevit Acumulado 9374 euro 17791 euro 31915 euro 49634 euro 71747 euro
Fuente Elaboracioacuten propia
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68 Balances de situacioacuten previsionales
A continuacioacuten voy a presentar el balance previsional del antildeo inicial
ACTIVO 1ordm ANtildeO Antildeo 2 Antildeo 3 Antildeo 4 Antildeo 5
ACTIVO NO CORRIENTE 2252817 euro 2850738 euro 4094384 euro 5732753 euro 7810622 euro
GASTOS DE ESTABLECIMIENTO 75000 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
INMOVILIZADO INMATERIAL 70667 euro 35333 euro 000 euro 000 euro 000 euro
Inmovilizado Inmaterial 106000 euro 106000 euro 106000 euro 106000 euro 106000 euro
Amortizacioacuten Acumulada (II) 35333 euro 70667 euro 106000 euro 106000 euro 106000 euro
INMOVILIZADO MATERIAL 1169750 euro 1036300 euro 902850 euro 769400 euro 635950 euro
Inmovilizado Material 1303200 euro 1303200 euro 1303200 euro 1303200 euro 1303200 euro
Amortizacioacuten Acumulada (IM) 133450 euro 266900 euro 400350 euro 533800 euro 667250 euro
INMOVILIZADO FINANCIERO 937400 euro 1779105 euro 3191534 euro 4963353 euro 7174672 euro
Inmovilizados Financieros 937400 euro 1779105 euro 3191534 euro 4963353 euro 7174672 euro
ACTIVO CORRIENTE 152161 euro 491345 euro 375441 euro 205238 euro 15122 euro
Existencias 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
Realizable 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
Disponible 152161 euro 491345 euro 375441 euro 205238 euro 15122 euro
TOTAL ACTIVO 2404978 euro 3342083 euro 4469825 euro 5937991 euro 7825744 euro
Activo
En el Activo corriente podemos ver los activos que podemos transformar en dinero con maacutes
facilidad Variacutea en funcioacuten de la produccioacuten de la empresa Algunas de las partidas son
inversiones que se deben financiar El activo no corriente se compone de la inversioacuten previa y
miacutenima que la empresa debe realizar Estos activos no suelen variar mucho de antildeo en antildeo
PASIVO 1ordm ANtildeO Antildeo 2 Antildeo 3 Antildeo 4 Antildeo 5
PATRIMONIO NETO 986240 euro 1503103 euro 2955609 euro 4760622 euro 6992084 euro
Capital social 1550000 euro 1550000 euro 1550000 euro 1550000 euro 1550000 euro
Reservas y peacuterdidas 000 euro -563760 euro -46897 euro 1405609 euro 3210622 euro
Resultado del ejercicio -563760 euro 516863 euro 1452507 euro 1805012 euro 2231463 euro
PASIVO NO CORRIENTE 1637978 euro 1637978 euro 1257891 euro 858838 euro 439872 euro
Financiacioacuten lp 1637978 euro 1637978 euro 1257891 euro 858838 euro 439872 euro
PASIVO CORRIENTE -219240 euro 201002 euro 256325 euro 318532 euro 393788 euro
Deudas con Proveedores 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
Financiacioacuten cp 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
HP por impuesto sobre beneficio -219240 euro 201002 euro 256325 euro 318532 euro 393788 euro
TOTAL PASIVO 2404978 euro 3342083 euro 4469825 euro 5937991 euro 7825744 euro
Fuente Elaboracioacuten propia
Fuente Elaboracioacuten propia
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Pasivo
El Pasivo nos dice quieacuten financia la empresa En eacutel distinguimos entre el Pasivo a corto plazo el
cual se debe devolver en un periodo menor a un antildeo y el Pasivo a largo plazo
Ademaacutes consta del patrimonio neto formado por el capital social y el resultado del ejercicio
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40
7 PLAN FINANCIERO
71 Caacutelculo de los Flujos de Caja
Por Flujo de Caja entendemos que es la diferencia entre el efectivo que se ingresa menos el
efectivo que sale de la empresa es decir hablamos solo de efectivo no de rentabilidad como se
explica en el siguiente apartado
A continuacioacuten voy a realizar el caacutelculo de los datos del Flujo de Caja para el primer antildeo de la
empresa
Antildeo 1 Antildeo 2 Antildeo 3 Antildeo 4 Antildeo 5
Resultado despueacutes de impuestos
-563760 euro 516863 euro 1452507 euro 1805012 euro 2231463 euro
+ Amortizaciones 95400 euro 95400 euro 95400 euro 95400 euro 95400 euro
+ Incrementos en impuestos pendientes
-219240 euro 201002 euro 256325 euro 318532 euro 393788 euro
- Adquisiciones de activo fijo
1484200 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
Flujo Neto de caja del proyecto
-2171800 euro 813265 euro 1804231 euro 2218944 euro 2720650 euro
Resultado despueacutes de impuestos
-563760 euro 516863 euro 1452507 euro 1805012 euro 2231463 euro
+ Amortizaciones 95400 euro 95400 euro 95400 euro 95400 euro 95400 euro
+ Incrementos en impuestos pendientes
-219240 euro 201002 euro 256325 euro 318532 euro 393788 euro
- Devolucioacuten neta de deuda -1637978 euro -1637878 euro -1637778 euro -1637678 euro -1637578 euro
- Adquisiciones de activo fijo
1484200 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
Flujo Neto de caja de Capital -533822 euro 2451143 euro 3442009 euro 3856622 euro 4358228 euro
Flujo Neto de caja de Capital acumulado
-533822 euro 1917321 euro 5359330 euro 9215952 euro 13574180 euro
A traveacutes de este estudio podemos analizar la liquidez de la empresa entendiendo por ello la
capacidad de hacer frente a las obligaciones existentes de corto plazo
Los Flujos de Caja del primer antildeo son negativos ya que el primer antildeo es cuando realizas la mayor
inversioacuten (Calcular el resto de antildeos para ver la evolucioacuten positiva)
72 Rentabilidad del proyecto
Fuente Elaboracioacuten propia
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41
A continuacioacuten voy a presentar y explicar los ratios de rentabilidad maacutes significativos
fundamentando dichos enunciados en la diferencia entre las ganancias menos los gastos
Rentabilidad econoacutemica Mide la rentabilidad que se obtiene de las inversiones de la empresa
mediante el desarrollo de su actividad dicho de otra manera mide la eficiencia con la que la
empresa gestiona los recursos que se han aportado
119929119942119951119957119938119939119946119949119946119941119938119941 119916119940119848119847119848119950119946119940119938 =119913119912119920119931
119912119914119931119920119933119926 119931119926119931119912119923
ANtildeO 1 ANtildeO 2 ANtildeO 3 ANtildeO 4 ANtildeO 5
Rentabilidad econoacutemica -033 021 038 036 034
La evolucioacuten de la rentabilidad econoacutemica de Trufincas en una previsioacuten de 5 antildeos seraacute
mayormente positiva Podemos ver un gran incremento del mismo hasta el tercer antildeo y como se
estabiliza en el antildeo cuarto y quinto Con esta evolucioacuten observamos la productividad de los
activos y la eficiencia de la empresa Claramente los primeros antildeos son claves para obtener
clientes y promocionarse a ello se debe la impactante subida Los antildeos restantes se obtiene una
rentabilidad menor debido a la estabilidad que se alcanza centraacutendose maacutes en mantener a los
clientes ya existentes y dejando al lado el trabajo comercial para captar a nuevos clientes
Si quisieacuteramos aumentar nuestra rentabilidad econoacutemica podriacuteamos aumentar la rotacioacuten de
activo vendiendo maacutes es decir captando nuevas comunidades y reduciendo nuestros costes
Cuanto mayor sea el valor de este ratio mayor seraacute el rendimiento de los activos
Rentabilidad financiera Es el beneficio neto dividido entre los recursos propios o dicho de otra
manera es la rentabilidad de los capitales invertidos
119929119942119951119957119938119939119946119949119946119941119938119941 119917119946119951119938119951119940119946119942119955119938 =119913119916119925119916119917119920119914119920119926 119925119916119931119926
119927119912119931119929119920119924119926119925119920119926 119925119916119931119926
ANtildeO 1 ANtildeO 2 ANtildeO 3 ANtildeO 4 ANtildeO 5
Rentabilidad Financiera -057 034 049 038 032
Trufincas tiene una rentabilidad financiera positiva a lo largo del tiempo Al igual que con la
rentabilidad econoacutemica el primer antildeo los resultados son negativos pero si analizamos la
evolucioacuten vemos que es positiva hasta el tercer antildeo y luego disminuye un poco casi
estabilizaacutendose La rentabilidad financiera es para las empresas con aacutenimo de lucro el ratio maacutes
importante ya que mide el beneficio neto generado en relacioacuten a la inversioacuten de los propietarios
de la empresa Cuanto maacutes alto sea el ratio menos recursos se utilizan para obtener el beneficio
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8 EVALUACIOacuteN ECONOacuteMICA DEL PROYECTO
81 Pay-back o Periodo de Retorno
Pay-back es un meacutetodo usado en la evaluacioacuten de inversiones y se define como el periodo de
tiempo que la empresa tardaraacute en recuperar la inversioacuten con las ganancias que generaraacute el negocio
Puede ser una cantidad de meses o antildeos
Vamos a tomar como inversioacuten inicial el importe de inversiones maacutes el fondo de maniobra
17959 euro + 9000euro haciendo un total de 26959euro
Antildeo 1 Antildeo 2 Antildeo 3 Antildeo 4 Antildeo 5
Cash flow neto anual -533822 euro 2451143 euro 3442009 euro 3856622 euro 4358228 euro
Cash flow neto acumulado -533822 euro 1917321 euro 5359330 euro 9215952 euro 13574180 euro
Podemos comprobar a traveacutes de los caacutelculos que acabamos de realizar que en el tercer antildeo
recuperamos la inversioacuten realizada
Con estos caacutelculos no se tiene en cuenta el valor temporal del dinero ademaacutes de que el Pay-back
solo se fija en los beneficios que hacen falta hasta cubrir el importe de la inversioacuten sin valorar los
ingresos que se pueden producir despueacutes
82 Valor Actual Neto (VAN)
El VAN es un indicador financiero que mide los flujos de los futuros ingresos que tendraacute el
proyecto Con ello podremos determinar si al descontar la inversioacuten inicial nos quedaraacute alguna
ganancia
En nuestro proyecto de inversioacuten se exige un desembolso inicial de 26959euro y se espera que se
va a generar beneficios entre el 1ordm y el 5ordm antildeo Vamos a aplicar un tipo de descuento del 10 La
foacutermula para el caacutelculo es la siguiente
Pay-back
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43
119933119912119925 =119933119957
(120783 + 119948)119957minus 119920 119946119951
En la siguiente tabla podremos ver el desglose de los flujos de caja correspondiente a cada
uno de los antildeos aplicando los datos mencionados anteriormente
ANtildeO DESEMBOLSO INGRESOS FLUJO DESCONTADO
0 -26959 0 -2695900 euro
1 0 -5338 euro -485293 euro
2 0 24511 euro 2025738 euro
3 0 34420 euro 2586032 euro
4 0 38566 euro 2634125 euro
5 0 43582 euro 2706117 euro
VAN 6770819 euro
Tras los caacutelculos podemos ver que el VAN es positivo por lo que la inversioacuten seriacutea aceptable
La ventaja de calcular el VAN es que dicho estudio tiene en cuenta el valor del dinero con el
tiempo El inconveniente del mismo es que los flujos de caja calculados son estimados ya es
una proyeccioacuten futura y es posible que se haya realizado una mal valoracioacuten del mismo
llevando a decisiones erroacuteneas
83 Tasa Interna de Rentabilidad (TIR)
Este meacutetodo consiste en calcular la tasa de descuento que hace 0 el Valor Actual Neto Es la tasa
maacutexima que puede tener un proyecto para que sea rentable La foacutermula para el caacutelculo es la
siguiente
119931119920119929 =119933119957
(120783 + 119922)119957minus 119920 119946119951 = 120782
Para ello vamos a calcular el VAN con varias tasas de rentabilidad y obtendremos un graacutefico para
ver de forma aproximada entre que tanto por cierto estaacute la tasa de descuento que estamos
buscando
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TASA INTERNA DE RETORNO
TASA DE DESCUENTO
VAN
0 10878280 euro
5 8579932 euro
10 6770819 euro
15 5328346 euro
20 4164676 euro
25 3215859 euro
30 2434642 euro
35 1785638 euro
40 1242013 euro
45 783185 euro
50 393195 euro
55 59551 euro
60 -227620 euro
Por todo lo dicho anteriormente y tras el graacutefico que mostramos vemos que la tasa de descuento
que buscamos estaacute entre el 55 y el 60 y tras aplicar los caacutelculos correspondientes nos sale la
siguiente TIR
TIR 56
Tras obtener los resultados vemos que la Tasa Interna de Retorno es superior a la tasa de
descuento que aplicamos (10) por lo que este proyecto es interesante realizarlo Si la tasa fuese
superior al 56 los resultados seriacutean negativos y la inversioacuten no seriacutea viable
(euro2000000)
euro000
euro2000000
euro4000000
euro6000000
euro8000000
euro10000000
euro12000000
0 10 20 30 40 50 60 70
TASA INTERNA DE RETORNO (TIR)
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9 ASPECTOS FORMALES DEL PROYECTO
91 Forma juriacutedica
Como hemos nombrado en puntos anteriores se ha decidido crear una Sociedad Limitada para dar
forma juriacutedica a la empresa
Los criterios que nos han condicionado a tomar esta decisioacuten son los siguientes
- Nuacutemero de socios Al ser una empresa pequentildea con dos socios y capital reducido hemos
pensado que esta es la mejor opcioacuten
- Responsabilidad del Socio En una Sociedad Limitada la responsabilidad de los socios
ante las deudas se la sociedad estaacute limitada al capital aportado
- Capital Social Se planteoacute la creacioacuten de una Sociedad Anoacutenima pero el desembolso
inicial es mayor ademaacutes de una mayor complejidad y gastos de gestioacuten
- Estructura de Direccioacuten y Gestioacuten La estructura es maacutes flexible que en otras sociedades
siendo menor el rigor formar en su organizacioacuten
92 Proteccioacuten Juriacutedica
Dada la actividad a realizar se contrataraacute un seguro para las actividades ademaacutes del seguro
obligatorio de responsabilidad civil
93 Medidas de prevencioacuten de riesgos laborales
Las instalaciones de la oficina contaraacuten con las medidas de seguridad e higiene referidas
principalmente a
- Sistemas contra incendios
- Instalaciones eleacutectricas
- Evacuacioacuten del edificio
- Calefaccioacuten y aire acondicionado
- Equipos mecaacutenicos
La normativa que regula los riesgos laborales es la siguiente Prevencioacuten de Riesgos Laborales
Ley 311995 de 8 de Noviembre y su modificacioacuten por la ley 542003 de 12de diciembre de
reforma del marco normativo de la prevencioacuten de Riesgos Laborales BOE nordm298 de 13 de
diciembre
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10 PLANIFICACIOacuteN TEMPORAL DE PUESTA EN MARCHA
El listado de traacutemites que vamos a realizar como emprendedores en el mundo de las
administraciones de fincas es el habitual de una empresa y no presenta ninguacuten elemento especiacutefico
determinado por el tipo de actividad salvo la opcioacuten y recomendacioacuten de disponer el tiacutetulo de
Administrador de Fincas colegiado para tener maacutes prestigio y credibilidad a la hora de prestar los
servicios
El listado de traacutemites que realizaremos seraacuten los siguientes
- Registro del dominio
- Inscripcioacuten en el colegio de Administradores de Aragoacuten
- Constitucioacuten de la Sociedad Limitada
- Declaracioacuten previa al inicio de la actividad
- Solicitud del preacutestamo
- Gestioacuten del alquiler del local
- Solicitud de licencia de obra
- Acondicionamiento del local
- Seleccioacuten de trabajador
- Solicitud de licencia de apertura
- Adquisicioacuten del equipamiento
- Inicio de campantildea promocional de apertura
- Inicio de la actividad
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11 CONCLUSIONES
El objetivo de este proyecto ha consistido en elaborar un plan de negocio viable Para ello ha
sido necesario realizar una serie de estudios financieros y anaacutelisis globales que puntualizaremos
a continuacioacuten
En primer lugar hemos presentado el plan de negocio a seguir Descripcioacuten del sector y empresa
creadora objetivos principales y datos iniciales del proyecto
Posteriormente hemos procedido a realizar un estudio de mercado y del entorno de la actividad
de la empresa Para el estudio del entorno hemos utilizado el anaacutelisis PESTE analizando cada uno
de sus componentes llegando a la conclusioacuten de que actualmente las dimensiones poliacuteticas nos
afectan negativamente considerando la poliacutetica de hoy en diacutea como restrictiva Lo mismo
podemos decir de la dimensioacuten econoacutemica La sociedad es un aspecto muy importante ya que
vivimos en una sociedad de tendencias Con respecto al aacutembito tecnoloacutegico y del medio ambiente
pienso que cada diacutea su evolucioacuten es mayor y ademaacutes disponemos de maacutes avances Para el anaacutelisis
del sector hemos utilizado las 5 fuerzas de Porter lo que ello conlleva un anaacutelisis de los clientes
proveedores competidores y competidores potenciales Hemos llegado a la conclusioacuten de que el
sector de las administraciones de fincas es atractivo ya que su acceso es faacutecil y asequible por lo
que resulta sencillo que nuevas empresas puedan competir con las ya existentes Presenta alto
poder de clientes y alto grado de rivalidad sin existir productos sustitutivos A traveacutes del anaacutelisis
DAFO hemos podido ver la situacioacuten que tienen este tipo de empresas destacando las
oportunidades amenazas fortalezas y debilidades
Tambieacuten hemos realizado un anaacutelisis de costes y de la zona de expansioacuten tomando el barrio
Parque Venecia como la zona idoacutenea para dar nuestros primeros pasos
Posteriormente hemos definido los servicios que realizaraacute la empresa junto a los factores del eacutexito
siendo estos ubicacioacuten de la empresa atencioacuten personalizada trabajo en equipo implantacioacuten y
seguimiento de la ley formacioacuten colegiacioacuten y tecnologiacutea
Otro punto que hemos tenido en cuenta y considero muy importante para un buen comienzo son
las acciones de marketing aplicadas Se realizaraacute buzoneo mailing y telemarketing Aplicar una
buena estrategia de marketing es fundamental para darnos a conocer y captar clientes
En cuanto al plan econoacutemico financiero destacar que la financiacioacuten total del proyecto asciende
a 35500euro de los cuales 20000euro los adquirimos a traveacutes de un preacutestamo bancario Establecemos
unos precios adecuados acordes con los establecidos por el Colegio de Administradores y
estimamos una evolucioacuten de los ingresos percibidos Seguacuten las tablas desarrolladas tendremos
una evolucioacuten progresiva Los primeros antildeos invertiremos en una fuerte estrategia de marketing
captando maacutes comunidades Con el paso de los antildeos las comunidades iraacuten entrando maacutes
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paulatinamente Dispondremos de una fuente de ingresos que debemos mantener por tanto el
trabajo se centraraacute maacutes en satisfacer a los clientes actuales ya que ellos seraacuten probablemente los
que nos acerquen a clientes potenciales
El primer antildeo partiremos de un beneficio despueacutes de impuestos negativo al igual que los flujos
de caja que cambiaraacuten a partir del segundo antildeo principalmente por el aumento de los ingresos
La evolucioacuten de las rentabilidad como hablamos en su apartado son positivas es importante que
ambas crezcan o se mantengan eso significaraacute que obtendremos beneficios con mayor facilidad
y que el rendimiento seraacute mayor
Seguacuten los caacutelculos obtenidos recuperaremos la inversioacuten al tercer antildeo y los datos obtenidos a
traveacutes del VAN y la TIR nos indican que el proyecto seraacute rentable
Considero a las Administraciones de Fincas unas de las profesiones maacutes desconocidas Pienso
que es muy sacrificada ya que debes mediar entre las disputas de los propietarios no existe un
horario fijo y las remuneraciones percibidas dependen de la cartera de clientes que poseas por lo
que debes ser un profesional para todo pero a pesar de todo ello pienso que se pueden llegar a
alcanzar muchas satisfacciones
Como podemos observar en los graacuteficos y caacutelculos anteriores en principio el proyecto no
presentaraacute problemas de solvencia por lo cual podemos decir que a priori demostraraacute tener
viabilidad financiera Si realizamos un trabajo oacuteptimo podremos llegar a alcanzar grandes
beneficios
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BIBLIOGRAFIA
Ley de Propiedad Horizontal
wwwboeesbuscaractphpid=BOE-A-1960-10906
Poblacioacuten 2012
httpwwwzaragozaescontenidoseducacionybibliotecasconsejoescolar2012poblacion12pdf
Poblacioacuten 2014
httpwwwzaragozaescontenidosestadisticaCifras-Zaragoza-2014-1pdf
Local
wwwidealistacominmueble27813366xtor=AL-141-[mashup]-[mitula_mitulacom]-[intext]-
[130041534]-[campaing]|[warehouse_rent_zaragoza]-[27813366]ampsource=299ampxts=352991
Preacutestamo ICO
httpwwwicoeswebicoico-empresas-y-emprendedores
Tablas de Amortizaciones
httpwwwagenciatributariaes
httpasesor-contableestablas-amortizacion-2015
Contratacioacuten internet
httpwwwmovistaresempresaspara-tu-oficinaconectividad-internetfichaempresas-
adslpid=PY-home3-NC
Impuesto sobre beneficios
httpwwwboeesbuscaractphpid=BOE-A-2014-12328
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- Salarios
- Suministros
26 Anaacutelisis del Mercado ndash Zona de expansioacuten
A continuacioacuten voy a analizar la situacioacuten de la poblacioacuten en la zona donde vamos a instalarnos
ya que es un aspecto muy importante a la hora de establecer unos precios y tambieacuten conocer la
evolucioacuten que puede llegar a tener la empresa
Parque Venecia
Para poder analizar la evolucioacuten de la poblacioacuten de Parque Venecia al ser una zona que se
encuentra hoy en diacutea parcialmente ocupada y en fase de construccioacuten los datos reales nos
serviriacutean de poco por ello voy a coger los datos que se han estimado en un estudio de previsioacuten
de necesidades educativas realizado por el Ayuntamiento de Zaragoza Podemos ver un poco la
evolucioacuten esperada del barrio ya que al ser una zona en construccioacuten los datos actuales tienen un
margen de antildeos muy reducido y los caacutelculos que pudieran hacerse respecto a esos pocos antildeos no
seriacutean fiables
En este estudio toman un espacio temporal desde 2013 hasta 2022
Para obtener estos datos se han basado en las juntas de compensacioacuten de Parque Venecia padroacuten
de poblacioacuten manzana a manzana planes urbaniacutesticos etc
Seguacuten toda la informacioacuten mencionada anteriormente el nuacutemero de viviendas estimadas de
construccioacuten son las siguientes
Fuente Ayuntamiento de Zaragoza Fuente Ayuntamiento de Zaragoza
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Torrero ndash La Paz
Seguacuten los datos Demograacuteficos del Padroacuten Municipal presentado por el Ayuntamiento de Zaragoza
en el antildeo 2014 la poblacioacuten en el barrio Torrero - La Paz es de 37843 cuando en el antildeo 2012 era
de 37730 Adjunto cuadro
Es un distrito consolidado situado a las afueras de Zaragoza en la parte sur Siempre ha tenido su
encanto y prestigio especialmente por las zonas verdes Los Pinares de Venecia Pero actualmente
Torrero - La Paz sale del distanciamiento histoacuterico gracias a los cinturones de circunvalacioacuten que
rodean la ciudad acercaacutendolo al resto de la ciudad Ademaacutes la construccioacuten en su entorno del
complejo de ocio ldquoPuerto Veneciardquo le ha dado ldquoluz y vidardquo a la zona
Fuente Ayuntamiento de Zaragoza
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3 ACTIVIDAD DE LA EMPRESA
31 Definicioacuten del servicio que realizaraacute la empresa
La empresa Trufincas prestaraacute los siguientes servicios
- Velar por el buen reacutegimen de la casa sus instalaciones y servicios
- Realizar un seguimiento contable de todos los ingresos y gastos de la finca
- Preparar el plan de ingresos y gastos perioacutedicos o anuales
- Atender a la conservacioacuten de las infraestructuras
- Ejecutar los acuerdos en materia de obras efectuar los pagos y realizar los cobros
- Ejercer como Secretario en las correspondientes juntas ordinarias y extraordinarias en el
caso que proceda custodiando la documentacioacuten
- Llevar a cabo aquellas atribuciones que le confiera la junta de propietarios
- Asesorar a la comunidad
- Controlar los proveedores
- Dar cuenta de siniestros a las compantildeiacuteas de seguros
- Ocuparse de las relaciones laborales con los empleados de las fincas aplicando las
normas de convenio y las modalidades contractuales maacutes favorables
- Practicar las liquidaciones o modelos tributarios que fiscalmente procedan
- Toma de decisiones sobre aquellos propietarios que se ausentan de los pagos
- El mantenimiento de la convivencia entre los componentes o propietarios de la
comunidad
Ademaacutes de todo lo nombrado anteriormente se deberaacuten cumplimentar todas las obligaciones que
involucran al inmueble como revisiones de ITE asiacute como informar y cuando proceda tramitar la
solicitud de ayudas o subvenciones a las que pueda tener derecho el edificio en los casos de
rehabilitacioacuten u obras mayores
32 Factores claves del eacutexito
Los factores claves para el eacutexito estaacuten determinados por los siguientes elementos
-- Ubicacioacuten de la empresa La empresa estaraacute situada en una zona nueva de Zaragoza
Parque Venecia Es una zona joven que estaacute por explotar junto al centro comercial maacutes
popular de la ciudad A la mayoriacutea de las viviendas de nueva construccioacuten se les suele
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asignar un administrador de forma aleatoria y cuando ya hay un grupo de vecinos
considerable viviendo en el edificio suelen buscar a un nuevo administrador
-- Atencioacuten personalizada Pretendemos captar nuevos clientes con este meacutetodo y ademaacutes
fidelizarlos Para ello se atenderaacute a toda persona que tenga cualquier problema dejaacutendolos
satisfechos
-- Trabajo en equipo Aunque inicialmente seremos pocos en la plantilla habraacute
comunicacioacuten e incluso nos reuniremos varias veces por semana para comentar las
gestiones maacutes importantes que se han realizado De esta forma todos estamos al diacutea y en
caso de que falte alguno sabemos solventar los problemas
- Implantacioacuten de la Ley Orgaacutenica de Proteccioacuten de Datos (LOPD)
- Formacioacuten Todo el personal de la empresa tendraacute una formacioacuten acorde con su puesto
de trabajo y complementaria con la de los demaacutes trabajadores En Trufincas SL
realizaremos cursos tanto los socios como la empleada sobre la gestioacuten del programa que
vamos a utilizar
- Utilizacioacuten de los soportes teacutecnicos maacutes avanzados Trufincas SL dispondraacute de los
programas maacutes adecuados y competitivos para ser maacutes eficientes y eficaces en el trabajo
Usaremos Gesfincas y Gesinedi
- Colegiacioacuten Uno de los requisitos que considero imprescindible para mi nuevo proyecto
es la colegiacioacuten Estar colegiado no es obligatorio para poder llevar la gestioacuten de
comunidades pero si te permite ganar un prestigio respecto a los clientes y darles maacutes
seguridad a la hora de la eleccioacuten
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4 PROCESO DE PRESTACIOacuteN DEL SERVICIO
41 Determinacioacuten del proceso de prestacioacuten del servicio
Actividad Contable
En primer lugar la comunidad cliente deberaacute entregarnos toda la documentacioacuten de la comunidad
(Facturas emitidas facturas recibidas cierres contables CIF de la comunidad listado de
propietarios con sus coeficientes nordm de cuenta de la comunidad documentacioacuten bancariahellip) y
nosotros procederemos a introducir toda la informacioacuten en nuestra base de datos
Una vez que esteacute la comunidad puesta al diacutea cambiaremos la domiciliacioacuten de todos los
proveedores con el fin de recibir nosotros la documentacioacuten evitando incomodar al presidente
cada vez que llegue una factura
Realizaremos balances trimestrales de todas las comunidades enviaacutendoselas a cada propietario
En cuanto al cierre del ejercicio las cuentas se cerraraacuten al comienzo del mes posterior al cierre
mismo mes en el cual se realizaraacute la junta general ordinaria donde se expondraacuten dichas cuentas
se presentaraacute un nuevo presupuesto para el proacuteximo ejercicio y se cambiaraacute el turno de los
presidentes entre otras gestiones Ademaacutes de las juntas ordinarias se convocaraacuten tantas
extraordinarias como me soliciten los clientes de cada comunidad
Actividad Fiscal
El personal de Trufincas SL presentaraacute antes de finalizar el periodo voluntario (20 de Abril 20
de Julio y 20 de Octubre) los modelos correspondientes de IVA IRPF y otros impuestos
aplicables
Las presentaciones se pueden realizar telemaacuteticamente con la firma digital de la empresa o
presentando en persona el modelo en el banco
42 Niveles de tecnologiacutea aplicados en los procesos
Tecnologiacutea aplicada a la gestioacuten
La empresa contaraacute con diversos programas de gestioacuten (Gesfincas y Gesinedi) como herramientas
tecnoloacutegicas fundamentales de gestioacuten de la empresa
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Tecnologiacutea de Informacioacuten y Comunicacioacuten (TICs)
Finalmente como uacuteltimo factor tecnoloacutegico se incidiraacute especialmente en las TICs como factor a
tener en cuenta en el desarrollo tecnoloacutegico de la empresa
- Paacutegina web La web de Trufincas SL constaraacute de apartados geneacutericos quienes somos
servicios que ofrece medios teacutecnicos de los que se dispone ubicacioacuten contacto etc
Ademaacutes constaraacute con un gestor de contenidos que permita la modificacioacuten eliminacioacuten
y ampliacioacuten de los mismos asiacute como de la estructura y disentildeo de la paacutegina Finalmente
nos ocuparemos de que se ubique en un buen puesto en los buscadores
Tambieacuten dispondraacute de un apartado solo para clientes donde los propietarios podraacuten
meterse cuando quieran a traveacutes de unas claves y eacutestos podraacuten ver el estado econoacutemico
de la comunidad y los comunicados que se publiquen
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5 LA COMERCIALIZACIOacuteN DEL SERVICIO
51 Acciones de promocioacuten
Un punto muy importante a la hora de estimar las ventas es aplicar un buen plan de marketing ya
que las ventas en muchas ocasiones es resultado de las acciones de marketing aplicadas
En mi caso por un lado aplicareacute el marketing directo siendo este un sistema interactivo que utiliza
uno o maacutes medios de comunicacioacuten para obtener una respuesta en un puacuteblico objetivo Yo usareacute
los siguientes medios
- Buzoneo como su nombre indica consiste en hacer llegar a todos los domicilios de
una zona de intereacutes un folleto especialmente disentildeado para conseguir una respuesta
o Este sistema tiene una amplia difusioacuten su coste es bajo y la respuesta es
inmediata Buzonear por todas las comunidades de los alrededores es una buena
forma de darnos a conocer
- Mailing Consiste en enviar por correo electroacutenico o por correo postal informacioacuten
publicitaria junto con una carta personalizada
o En este caso vamos a redactar cartas personalizadas a presidentes que tengamos
localizados y sobre todo que esteacuten descontentos con el administrador actual
- Telemarketing Consiste en usar el teleacutefono o cualquier otro medio de comunicacioacuten
para contactar con clientes potenciales y comercializar los productos o servicios
o Para poder promocionar la administracioacuten de fincas procederemos a publicarnos
en el perioacutedico y en la revista de Parque Venecia
Estimar la demanda es otro punto a favor para planificar las ventas futuras Es decir estimar la
demanda potencial (personas que podriacutean comprar los productos) la demanda objetivo (a cuaacutentos
de ellos quieres llegar) y la demanda efectiva (el porcentaje de la demanda objetivo que pueden
convertirse en clientes)
La capacidad maacutexima es otro aspecto a tener en cuenta esto se consigue analizando cual es la
cantidad maacutexima que podriacutea llegar a vender si los clientes aparecen De esta forma podremos
conocer hasta doacutende puede llegar el negocio con la infraestructura actual
Localizacioacuten A la hora de posicionarnos en una zona hemos decidido situarnos en la zona de
Parque Venecia por que como he mencionado anteriormente es una zona nueva donde la mayoriacutea
de viviendas el administrador es el propio constructor y necesitan un cambio o una persona que
se dedique exclusivamente a ello
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52 Determinacioacuten del precio de venta
Los honorarios de un Administrador de fincas variacutean en funcioacuten de los servicios que preste a la
comunidad ya que no es lo mismo que la comunidad tenga una escalera de 12 vecinos o que esteacute
formada por 8 escaleras con 40 vecinos cada una Ademaacutes hay comunidades que disponen de
conserje piscina zonas comuneshellip todo esto tiene un mantenimiento maacutes costoso que una
pequentildea comunidad por lo que los precios seraacuten mayores
Por todo lo dicho anteriormente no existe una tarifa fija ya que el profesional es libre de establecer
sus honorarios en funcioacuten de la oferta la demanda y del lugar donde ejerza No obstante el
Colegio de Administradores de Fincas tiene establecidas unas cantidades por diferentes servicios
de manera que se calculan los honorarios del administrador multiplicando cada importe especiacutefico
por el servicio correspondiente que tuviera la comunidad (nuacutemero de viviendas ascensores
plazas de garaje trasteros calefaccioacuten y aire acondicionado centralizados bombas de presioacuten
portales porteriacutea conserjeriacutea vigilancia jardinero limpieza piscina jardines zonas deportivas
locales comerciales etc)
Para una comunidad media el Colegio de Administradores sugiera cobrar al mes 38euro por hora de
dedicacioacuten pero la pregunta eshellip iquestCuaacutentas horas se dedican a cada comunidad
La siguiente tabla ha sido realizada con arreglo a los caacutelculos realizados por el Colegio de
Administradores tomando como base un miacutenimo de 9 viviendas y 3 servicios
Fuente Colegio de Administradores de Fincas
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Voy a explicar la tabla anterior a traveacutes de un ejemplo
Para una comunidad de 30 viviendas con 7 servicios seguacuten la tabla expuesta nos resultariacutean
1415 horas que multiplicadas por los 38euro aconsejados nos dariacutean 53770euromes
En mi caso los precios que voy a fijar seraacuten en funcioacuten de los servicios prestados y del nuacutemero
de viviendas A continuacioacuten adjunto tabla orientativa de precios que voy a establecer
Ejemplo
SERVICIOS
PRESTADOS euro por vivienda Nordm VECINOS PRECIO AL MES
3 800 euro 9 7200 euro
4 900 euro 20 18000 euro
5 1000 euro 100 100000 euro
En cuanto al precio de las juntas la reunioacuten anual ordinaria seraacute gratuita y en caso de que haya
que hacer alguna reunioacuten extraordinaria a lo largo del antildeo tendraacute un coste de 100euro
53 Poliacutetica de cobros y pagos
La poliacutetica de cobros y pagos es la habitual en el sector los cobros se hacen a final de mes y los
pagos al contado yo a final de mes
Esto permitiraacute tener una tesoreriacutea saneada
Tabla de precios
SERVICIOS PRESTADOS euro por vivienda
3 800 euro
4 900 euro
5 1000 euro
Fuente Elaboracioacuten propia
Fuente Elaboracioacuten propia
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6 PLAN ECONOacuteMICO FINANCIERO
61 Inversioacuten Inicial y fondo de Maniobra del proyecto
El punto de partida de este proyecto empresarial es la ubicacioacuten del inmueble situado en Parque
Venecia en Zaragoza Al ser el inmueble alquilado las principales partidas de inversiones
corresponden a la adquisicioacuten del inmovilizado material entre lo que destaca el equipamiento
informaacutetico que supondraacute el desembolso maacutes importante
Presentamos en este punto el total de inversiones previstas para los cinco primeros antildeos de
actividad
Gastos de constitucioacuten
Hemos decidido crear una Sociedad de Responsabilidad Limitada Los pasos que debemos seguir
junto con el coste de los mismos son
- Registrar el nombre de la empresa en el Registro Mercantil solicitando el certificado
negativo de denominacioacuten social Coste unos 12euro
- Abrir una cuenta bancaria con el nombre de la empresa e ingresar el capital miacutenimo inicial
obligatorio 300006euro Coste del certificado bancario unos 375euro
- Redactar los Estatutos Sociales
- Escritura puacuteblica de la Constitucioacuten de la Sociedad Es un traacutemite obligatorio para la
posterior inscripcioacuten en el Registro Mercantil Coste del notario en torno a los 325euro
- Obtencioacuten del CIF Mod 036 Coste 180euro
- Darse de alta en el IAE
- Declaracioacuten censal IVA
- Inscripcioacuten en el Registro Mercantil 135euro
Superados estos traacutemites la creacioacuten de la Sociedad Limitada ya es efectiva Sin embargo para
que eacutesta pueda iniciar su actividad es necesario completar una serie de obligaciones con la
Seguridad Social y el Ayuntamiento de la localidad donde hayas fijado la direccioacuten social de tu
empresa tales como el alta en el Reacutegimen Especial de Trabajadores Autoacutenomos la solicitud
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del nuacutemero de patronal en caso de ir a contratar trabajadores o la solicitud de la Licencia de
apertura
Inmovilizado Inmaterial
Aplicaciones Informaacuteticas
Para realizar todos los trabajos administrativos voy a contratar dos programas Gesfincas
y Gesinedi De Gesfincas contrataremos el moacutedulo Horizontal en que va incluido el de
contabilidad ya que seraacuten los que vayamos a usar diariamente Por el momento contratareacute
dos puestos ascendiendo todo a 675euro Gesinedi es el programa de gestioacuten para llevar todas
las incidencias diarias que ocurren en la comunidad Este moacutedulo ascenderaacute a 385euro
Inmovilizado Material
Construcciones
Para la rehabilitacioacuten del local tendremos los siguientes gastos Proyecto de obra y
apertura obras de acondicionamiento y licencias asciendo a un total de unos 4450euro
Mobiliario
Decidimos comprar mobiliario para montar una pequentildea recepcioacuten dos despachos con
dos mesas sillas y estanteriacuteas junto a una pequentildea decoracioacuten en ellos Estimo gastar en
torno a 6000euro
Equipos para procesos de informacioacuten
Adquirimos dos ordenadores Lenovo C560 Full HD 89900euro cada uno comprado en
Mediamarkt
Una impresora empresarial cuyo coste asciende a 78400euro CANON MF9220CDN
DUPLEXREDFAX
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Cuadro Resumen
ANtildeO 1 ANtildeO 2 ANtildeO 3 ANtildeO 4 ANtildeO 5
Gastos de constitucioacuten y primer establecimiento
Gastos de constitucioacuten 750 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
TOTAL GASTOS CONSTITUCIOacuteN 750 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
Inmovilizado Inmaterial
Aplicaciones informaacuteticas 1060 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
TOTAL DE INMOVILIZADO INMATERIAL 1060 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
Inmovilizado Material
Construcciones 4450 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
Mobiliario 6000 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
Equipos para procesos de informacioacuten 2582 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
TOTAL DE INMOVILIZADO MATERIAL 13032 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
TOTAL DE PARTIDAS DE INVERSIONES 14842 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
IMPORTE DEL IVA DE LAS INVERSIONES 3117 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
TOTAL DEL IMPORTE DE INVERSIONES 17959 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
FONDO DE MANIOBRA
Consideramos Fondo de Maniobra la estimacioacuten de lo que se necesitariacutea de activo corriente
(derechos de cobro existencias etc que vencen antes de un antildeo) para hacer frente a los pasivos
corrientes que se preveacuten (Deudas a corto plazo)
Es importante contar con un fondo de maniobra suficiente ya que sin duda es una garantiacutea para la
estabilidad de la empresa Al abrir un negocio es de vital importancia plantearse en queacute medida
la empresa puede hacer frente a sus obligaciones a corto plazo
Con este estudio pretendemos que la capacidad de Trufincas SL para sobrevivir a los cobros y
pagos sea alta
Por ello afirmamos que el pasivo corriente nunca seraacute superior al activo corriente ya que
pagaremos todo al diacutea Ademaacutes los ingresos percibidos no los tendremos pendientes de cobro ya
que seremos nosotros mismos los que emitiremos los importes a las comunidades todos los meses
y de esta forma nos aseguraremos de percibir dichos importes y por tanto poder atender las
obligaciones de pago
Por todo lo dicho anteriormente se estima la necesidad de circulante en el momento de creacioacuten
de la empresa en 9000euro
Fuente Elaboracioacuten propia
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62 Financiacioacuten
La financiacioacuten total del proyecto seraacute de 35500euro de los cuales 15500euro seraacuten aportacioacuten propia
y los otros 20000euro se conseguiraacuten a traveacutes de un preacutestamo del Instituto de Creacutedito Oficial (ICO)
para empresas y emprendedores al 499 durante 5 antildeos
Las condiciones del preacutestamo ICO son las siguientes
- Importe maacuteximo por cliente 125 millones de euros
- Conceptos financiables Activos fijos vehiacuteculos turismo adquisicioacuten de empresas etchellip
- Modalidad Preacutestamoleasing para inversioacuten y preacutestamo para liquidez
- Tipo de intereacutes fijo o variable maacutes el margen establecido por la Entidad de Creacutedito seguacuten
el plazo de amortizacioacuten
- Plazo de amortizacioacuten y carencia
o Si se financia 100 liquidez 1 2 3 y 4 antildeos con la posibilidad de 1 antildeo de
carencia
o Si se financia inversioacuten 1 2 3 4 5 7 10 12 15 y 20 antildeos con hasta 2 antildeos de
carencia
- Comisiones la Entidad de Creacutedito no puede cobrar comisioacuten salvo por amortizacioacuten
anticipada
- Garantiacuteas a determinar por la Entidad de Creacutedito con la que se tramite la operacioacuten salvo
aval de SGRSAECA
- Vigencia se podraacuten formalizar preacutestamos al amparo de esta Liacutenea hasta el diacutea 12 de
diciembre de 2015
Lo solicito a traveacutes del Santander porque es mi banco de confianza y a diacutea de hoy es de los maacutes
solventes
A continuacioacuten voy a mostrar el cuadro de amortizacioacuten del preacutestamo solicitado donde nos
apareceraacuten los intereses que debemos abonar cada antildeo
Periodos de pago
Cuota Pago de intereses
Amortizacioacuten del principal
Amortizacioacuten acumulada
del principal
Capital pendiente
0 20000
1 4618 998 3620 3620 16380
2 4618 817 3801 7421 12579
3 4618 628 3991 11412 8588
4 4618 429 4190 15601 4399
5 4618 219 4399 20000 -
Fuente Elaboracioacuten propia
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63 Poliacutetica de amortizacioacuten
La tabla de amortizacioacuten establecida por la Agencia Tributaria este 2015 para los distintos
elementos amortizables es la siguiente
TIPO DE ELEMENTO COEFICIENTE LINEAL MAacuteXIMO
PERIODO DE ANtildeOS MAacuteXIMO
Edificios comerciales administrativos de servicios y viviendas 2 100
Mobiliario 10 20
Aplicaciones informaacuteticas 33 6
Equipos para procesos de informacioacuten 25 8
Esto adquiere el siguiente significado
En nuestro caso al comprar un ordenador la ley establece que el porcentaje maacuteximo que se puede
aplicar como un gasto de amortizacioacuten es de un 25 anual
Esto quiere decir que si el ordenador cuesta 899 euros entonces ahora valdraacute 66526 euros y de
tal manera al antildeo siguiente se puede deducir a otros 23374 euros y asiacute hasta que el ordenador
valga cero euros
ELEMENTO IMPORTE Coef Max
Antildeos Maacutex
Antildeo 1 Antildeo 2 Antildeo 3 Antildeo 4 Antildeo 5 TOTAL
Construcciones 4450 euro 2 100 89 euro 89 euro 89 euro 89 euro 89 euro 445 euro
Mobiliario 6000 euro 10 20 600 euro 600 euro 600 euro 600 euro 600 euro 3000 euro
Aplicaciones informaacuteticas
1060 euro 33 6 353 euro 353 euro 353 euro - - 1060 euro
Equipos Proc Inform
2582 euro 25 8 646 euro 646 euro 646 euro 646 euro 646 euro 3228 euro
TOTAL 1688 euro 1688 euro 1688 euro 1335 euro 1335 euro
64 Ingresos por aacutereas de negocio Previsioacuten de ventas anuales
Fuente Elaboracioacuten propia (Informacioacuten obtenida de Agencia Tributaria)
Fuente Elaboracioacuten propia
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Cuando inicias un proyecto de negocio no se puede tener la certeza de que dichos servicios van
a tener buena aceptacioacuten pero si podemos realizar proyecciones que nos faciliten la toma de
decisiones a la hora de compra o invertir en RRHH
Seguacuten los precios estipulados en el punto 52 voy a realizar unas plantillas de caacutelculo en funcioacuten
de todos los aspectos que pueden influir en mayor o en menor medida en nuestras ventas y que se
han mencionado a lo largo de todo el trabajo Mi estimacioacuten de ventas la voy a realizar a 5 antildeos
desarrollando por trimestres las comunidades que podemos captar
Ingresos estimados del 1ordmAntildeo
1ordm ANtildeO
1ordm Trim 2ordm Trim 3ordm Trim 4ordm Trim COM
Nordm VEC
TOTAL euroVecino
Ingresos 1ordm Antildeo SERVICIOS ud Euros ud Euros ud Euros ud Euros
Com con 3 serv 2 1600 euro 2 1600 euro 2 1600 euro 2 1600 euro 8 72 6400 euro 460800 euro
Comcon 4 serv 1 900 euro 0 000 euro 2 1800 euro 1 900 euro 4 80 3600 euro 288000 euro
Comcon 5 serv 1 1000 euro 1 1000 euro 000 euro 0 000 euro 2 200 2000 euro 400000 euro
14 12000 euro 1148800 euro
Se estima captar 14 comunidades obteniendo unos ingresos anuales de 11488euro
Ingresos estimados del 2ordmAntildeo
Se estima captar 10 comunidades maacutes haciendo un total de 24 comunidades y obteniendo unos
ingresos anuales de 24016euro
Ingresos estimados del 3ordmAntildeo
2ordm ANtildeO
TOTAL INGRESOS 1ordm Trim 2ordm Trim 3ordm Trim 4ordm Trim
COM Nordm
VEC TOTAL
euroVecino Ingresos 2ordmAntildeo SERVICIOS ud Euros ud Euros ud Euros ud Euros
Com con 3 serv
1 800 euro 1 800 euro 0 000 euro 1 800 euro 3 27 2400 euro 64800 euro 525600 euro
Comcon 4 serv
0 000 euro 1 900 euro 2 1800 euro 1 900 euro 4 80 3600 euro 288000 euro 576000 euro
Comcon 5 serv
2 2000 euro 0 000 euro 0 000 euro 1 1000 euro 3 300 3000 euro 900000 euro 1300000 euro
10 9000 euro 1252800 euro 2401600 euro
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33
Se estima captar 11 comunidades maacutes haciendo un total de 35 comunidades obteniendo unos
ingresos anuales de 32696 euro
Ingresos estimados del 4ordmAntildeo
4ordm ANtildeO TOTAL
INGRESOS 1ordm Trim 2ordm Trim 3ordm Trim 4ordm Trim COM
Nordm VEC
TOTAL euroVecino
Ingresos 4ordmAntildeo SERVICIOS ud Euros ud Euros ud Euros ud Euros
Com con 3 serv
2 1600 euro 0 000 euro 0 000 euro 1 800 euro 3 27 2400 euro 64800 euro 770400 euro
Comcon 4 serv
0 000 euro 1 900 euro 1 900 euro 1 900 euro 3 60 2700 euro 162000 euro 1026000 euro
Comcon 5 serv
0 000 euro 0 000 euro 0 000 euro 1 1000
euro 1 100 1000 euro 100000 euro 1800000 euro
7 6100 euro 326800 euro 3596400 euro
Se estima captar 7 comunidades maacutes haciendo un total de 42 comunidades obteniendo unos
ingresos anuales de 35964 euro
Por uacuteltimo los ingresos estimados del 5ordmAntildeo son
3ordm ANtildeO TOTAL
INGRESOS 1ordm Trim 2ordm Trim 3ordm Trim 4ordm Trim COM
Nordm VEC
TOTAL euroVecino
Ingresos 3ordmAntildeo SERVICIOS ud Euros ud Euros ud Euros ud Euros
Com con 3 serv
1 800 euro 2 1600 euro 1 800 euro 1 800 euro 5 45 4000 euro 180000 euro 705600 euro
Comcon 4 serv
2 1800 euro 0 000 euro 1 900 euro 1 900 euro 4 80 3600 euro 288000 euro 864000 euro
Comcon 5 serv
1 1000 euro 0 000 euro 1 1000 euro 0 000 euro 2 200 2000 euro 400000 euro 1700000 euro
11 9600 euro 868000 euro 3269600 euro
5ordm ANtildeO TOTAL
INGRESOS 1ordm Trim 2ordm Trim 3ordm Trim 4ordm Trim COM
Nordm VEC
TOTAL euroVecino
Ingresos 5ordmAntildeo SERVICIOS ud Euros ud Euros ud Euros ud Euros
Com con 3 serv
1 800 euro 0 000 euro 0 000 euro 1 800 euro 2 18 1600 euro 28800 euro 799200 euro
Comcon 4 serv
0 000 euro 1 900 euro 0 000 euro 0 000 euro 1 20 900 euro 18000 euro 1044000 euro
Comcon 5 serv
1 1000 euro 1 1000 euro 0 000 euro 0 000 euro 2 200 2000 euro 400000 euro 2200000 euro
5 4500 euro 446800 euro 4043200 euro
Fuente cuadros de ingresos estimados Elaboracioacuten propia
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34
Se estima captar 5 comunidades maacutes haciendo un total de 47 comunidades obteniendo unos
ingresos anuales de 40432 euro
Como se pueden ver en los cuadros anteriores los incrementos de las ventas se estiman de la
siguiente forma
El primer antildeo realizaremos una gran inversioacuten y por tanto mayor dedicacioacuten en promocionar los
servicios haciendo hincapieacute en conseguir una cartera de clientes base Por ellos el mayor
incremento se aprecia en el segundo antildeo A partir del 3ordm antildeo la campantildea promocional seraacute menor
y las comunidades iraacuten entrando poco a poco incrementando las ventas entre un 9 y un 12
A continuacioacuten voy a desarrollar un graacutefico estimado de evolucioacuten donde podemos ver la el
progreso tanto de los ingresos como del nuacutemero de comunidades gestionadas a lo largo de 5 antildeos
65 Descripcioacuten de los costes
A continuacioacuten voy a presentar los costes fijos de la empresa
- Alquiler del local 300euromes aportando dos meses de fianza iniciales
- Colegiacioacuten 1500euro el primer antildeo y el resto 600euro
- Programa informaacutetico 1060euro al antilde
- Seguro 200euromes
- Gastos de personal 600mes a media jornada
- Publicidad paacutegina web y promocioacuten en revistashellip
Fuente Elaboracioacuten propia
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35
CCOOSSTTEESS FFIIJJOOSS
COSTES FIJOS
ANtildeO 1 ANtildeO 2 ANtildeO 3 ANtildeO 4 ANtildeO 5
Gastos de personal 720000 euro 720000 euro 720000 euro 720000 euro 720000 euro
Programa informaacutetico 106000 euro 106000 euro 106000 euro 106000 euro 106000 euro
Alquiler 420000 euro 360000 euro 360000 euro 360000 euro 360000 euro
Seguro 20000 euro 20000 euro 20000 euro 20000 euro 20000 euro
Colegiacioacuten 150000 euro 60000 euro 60000 euro 60000 euro 60000 euro
Publicidad 20000 euro 20000 euro 10000 euro 10000 euro 10000 euro
Amortizaciones 954 euro 954 euro 954 euro 954 euro 954 euro
TOTAL 1531400 euro 1381400 euro 1371400 euro 1371400 euro 1371400 euro
COSTES VARIABLES
Tras plantear los costes fijos mostramos los costes variables de la empresa
COSTES VARIABLES
ANtildeO 1 ANtildeO 2 ANtildeO 3 ANtildeO 4 ANtildeO 5
Suministros 90000 euro 108000 euro 114000 euro 96000 euro 102000 euro
Desplazamiento (Gasolina) 6000 euro 8000 euro 8000 euro 8000 euro 8000 euro
Consumibles 300000 euro 200000 euro 100000 euro 50000 euro 10000 euro
TOTAL 396000 euro 316000 euro 222000 euro 154000 euro 120000 euro
66 Cuenta de resultados previsionales
A continuacioacuten se presenta la cuenta de resultados esperada Dicha cuenta muestra los resultados
de las operaciones durante un periodo de tiempo mostrando los ingresos obtenidos los gastos
incurridos y la ganancia o peacuterdida de Trufincas SL durante ese tiempo En nuestro caso 5 antildeos
Fuente Elaboracioacuten propia
Fuente Elaboracioacuten propia
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36
1Impuestos sobre beneficios En el antildeo 2015 el tipo de gravamen general se reduce del 30 al 25 de manera
progresiva es decir el 28 para el 2015 quedando determinado el 28 para el 2016 Para entidades de nueva creacioacuten
que realicen actividades econoacutemicas se mantiene el 15 para el primer periodo impositivo en el que se obtiene una
base impositiva y el siguiente
Como podemos observar el primer antildeo tenemos peacuterdidas pero a partir del segundo antildeo
empezamos a obtener beneficios Hay que tener en cuenta que los primeros antildeos tus gastos se
incrementan porque debes invertir maacutes en publicidad y promocioacuten Una vez que ya te hayas dado
a conocer y tengas maacutes o menos una estabilidad el objetivo es realizar un buen mantenimiento de
las comunidades existentes teniendo a los clientes contentos e ir captando maacutes poco a poco
El mundo de las comunidades muchas veces es el ldquoboca a bocardquo por eso realizar un trabajo
perfecto conllevaraacute la obtencioacuten de maacutes clientes sin necesidad de invertir todos los antildeos en
publicidad y promocioacuten
Antildeo 1 Antildeo 2 Antildeo 3 Antildeo 4 Antildeo 5
INGRESOS 1148800 euro 2401600 euro 3269600 euro 3596400 euro 4043200 euro
Ventas 1148800 euro 2401600 euro 3269600 euro 3596400 euro 4043200 euro
COSTES VARIABLES 396000 euro 316000 euro 222000 euro 154000 euro 120000 euro
Suministros 90000 euro 108000 euro 114000 euro 96000 euro 102000 euro
Desplazamiento (Gasolina) 6000 euro 8000 euro 8000 euro 8000 euro 8000 euro
Consumibles 300000 euro 200000 euro 100000 euro 50000 euro 10000 euro
COSTES FIJOS 1436000 euro 1286000 euro 1276000 euro 1276000 euro 1276000 euro
Gastos de personal 720000 euro 720000 euro 720000 euro 720000 euro 720000 euro
Programa informaacutetico 106000 euro 106000 euro 106000 euro 106000 euro 106000 euro
Alquiler 420000 euro 360000 euro 360000 euro 360000 euro 360000 euro
Seguro 20000 euro 20000 euro 20000 euro 20000 euro 20000 euro
Colegiacioacuten 150000 euro 60000 euro 60000 euro 60000 euro 60000 euro
Publicidad 20000 euro 20000 euro 10000 euro 10000 euro 10000 euro
Amortizaciones 954 euro 954 euro 954 euro 954 euro 954 euro
COSTES FIJOS Y AMORTIZACIONES 1531400 euro 1381400 euro 1371400 euro 1371400 euro 1371400 euro
RESULTADO BRUTO -683200 euro 799600 euro 1771600 euro 2166400 euro 2647200 euro
TOTAL DE INGRESOS FINANCIEROS 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
Gastos financieros 99800 euro 81735 euro 62769 euro 42856 euro 21950 euro
TOTAL GASTOS FINANCIEROS 99800 euro 81735 euro 62769 euro 42856 euro 21950 euro
RESULTADO FINANCIERO -99800 euro -81735 euro -62769 euro -42856 euro -21950 euro
BENEFICIO ANTES DE IMPUESTOS -783000 euro 717865 euro 1708831 euro 2123544 euro 2625250 euro
Impuestos sobre beneficios -219240 euro 201002 euro 256325 euro 318532 euro 393788 euro
BENEFICIO DESPUEacuteS DE IMPUESTOS -563760 euro 516863 euro 1452507 euro 1805012 euro 2231463 euro
Fuente Elaboracioacuten propia
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67 Previsiones de tesoreriacutea
A continuacioacuten voy a presentar la tesoreriacutea anualizada de la empresa
1ordm Antildeo 2ordm Antildeo 3ordm Antildeo 4ordm Antildeo 5ordm Antildeo
Cobros por ventas 11488 euro 24016 euro 32696 euro 35964 euro 40432 euro
TOTAL COBROS 11488 euro 24016 euro 32696 euro 35964 euro 40432 euro
Pago por costes variables 3960 euro 3160 euro 2220 euro 1540 euro 1200 euro
Pagos por los costes fijos 15314 euro 13814 euro 13714 euro 13714 euro 13714 euro
TOTAL PAGOS 19274 euro 16974 euro 15934 euro 15254 euro 14914 euro
Cash Flow Operativo -7786 euro 7042 euro 16762 euro 20710 euro 25518 euro
Inversiones 14842 euro 0 euro 0 euro 0 euro 0 euro
Impuesto sobre beneficio 0 euro -2192 euro 2010 euro 2563 euro 3185 euro
Intereses de deuda 998 euro 817 euro 628 euro 429 euro 219 euro
Pagos extraoperativos 15840 euro -1375 euro 2638 euro 2992 euro 3405 euro
Capital 13000 euro 0 euro 0 euro 0 euro 0 euro
Emisioacuten de deuda 20000 euro 0 euro 0 euro 0 euro 0 euro
Ingresos extraoperativos 33000 euro 0 euro 0 euro 0 euro 0 euro
Cash Flow extraoperativo 17160 euro 1375 euro -2638 euro -2992 euro -3405 euro
Deacuteficit Superaacutevit 9374 euro 8417 euro 14124 euro 17718 euro 22113 euro
Deacuteficit Superaacutevit Acumulado 9374 euro 17791 euro 31915 euro 49634 euro 71747 euro
Fuente Elaboracioacuten propia
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68 Balances de situacioacuten previsionales
A continuacioacuten voy a presentar el balance previsional del antildeo inicial
ACTIVO 1ordm ANtildeO Antildeo 2 Antildeo 3 Antildeo 4 Antildeo 5
ACTIVO NO CORRIENTE 2252817 euro 2850738 euro 4094384 euro 5732753 euro 7810622 euro
GASTOS DE ESTABLECIMIENTO 75000 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
INMOVILIZADO INMATERIAL 70667 euro 35333 euro 000 euro 000 euro 000 euro
Inmovilizado Inmaterial 106000 euro 106000 euro 106000 euro 106000 euro 106000 euro
Amortizacioacuten Acumulada (II) 35333 euro 70667 euro 106000 euro 106000 euro 106000 euro
INMOVILIZADO MATERIAL 1169750 euro 1036300 euro 902850 euro 769400 euro 635950 euro
Inmovilizado Material 1303200 euro 1303200 euro 1303200 euro 1303200 euro 1303200 euro
Amortizacioacuten Acumulada (IM) 133450 euro 266900 euro 400350 euro 533800 euro 667250 euro
INMOVILIZADO FINANCIERO 937400 euro 1779105 euro 3191534 euro 4963353 euro 7174672 euro
Inmovilizados Financieros 937400 euro 1779105 euro 3191534 euro 4963353 euro 7174672 euro
ACTIVO CORRIENTE 152161 euro 491345 euro 375441 euro 205238 euro 15122 euro
Existencias 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
Realizable 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
Disponible 152161 euro 491345 euro 375441 euro 205238 euro 15122 euro
TOTAL ACTIVO 2404978 euro 3342083 euro 4469825 euro 5937991 euro 7825744 euro
Activo
En el Activo corriente podemos ver los activos que podemos transformar en dinero con maacutes
facilidad Variacutea en funcioacuten de la produccioacuten de la empresa Algunas de las partidas son
inversiones que se deben financiar El activo no corriente se compone de la inversioacuten previa y
miacutenima que la empresa debe realizar Estos activos no suelen variar mucho de antildeo en antildeo
PASIVO 1ordm ANtildeO Antildeo 2 Antildeo 3 Antildeo 4 Antildeo 5
PATRIMONIO NETO 986240 euro 1503103 euro 2955609 euro 4760622 euro 6992084 euro
Capital social 1550000 euro 1550000 euro 1550000 euro 1550000 euro 1550000 euro
Reservas y peacuterdidas 000 euro -563760 euro -46897 euro 1405609 euro 3210622 euro
Resultado del ejercicio -563760 euro 516863 euro 1452507 euro 1805012 euro 2231463 euro
PASIVO NO CORRIENTE 1637978 euro 1637978 euro 1257891 euro 858838 euro 439872 euro
Financiacioacuten lp 1637978 euro 1637978 euro 1257891 euro 858838 euro 439872 euro
PASIVO CORRIENTE -219240 euro 201002 euro 256325 euro 318532 euro 393788 euro
Deudas con Proveedores 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
Financiacioacuten cp 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
HP por impuesto sobre beneficio -219240 euro 201002 euro 256325 euro 318532 euro 393788 euro
TOTAL PASIVO 2404978 euro 3342083 euro 4469825 euro 5937991 euro 7825744 euro
Fuente Elaboracioacuten propia
Fuente Elaboracioacuten propia
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Pasivo
El Pasivo nos dice quieacuten financia la empresa En eacutel distinguimos entre el Pasivo a corto plazo el
cual se debe devolver en un periodo menor a un antildeo y el Pasivo a largo plazo
Ademaacutes consta del patrimonio neto formado por el capital social y el resultado del ejercicio
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40
7 PLAN FINANCIERO
71 Caacutelculo de los Flujos de Caja
Por Flujo de Caja entendemos que es la diferencia entre el efectivo que se ingresa menos el
efectivo que sale de la empresa es decir hablamos solo de efectivo no de rentabilidad como se
explica en el siguiente apartado
A continuacioacuten voy a realizar el caacutelculo de los datos del Flujo de Caja para el primer antildeo de la
empresa
Antildeo 1 Antildeo 2 Antildeo 3 Antildeo 4 Antildeo 5
Resultado despueacutes de impuestos
-563760 euro 516863 euro 1452507 euro 1805012 euro 2231463 euro
+ Amortizaciones 95400 euro 95400 euro 95400 euro 95400 euro 95400 euro
+ Incrementos en impuestos pendientes
-219240 euro 201002 euro 256325 euro 318532 euro 393788 euro
- Adquisiciones de activo fijo
1484200 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
Flujo Neto de caja del proyecto
-2171800 euro 813265 euro 1804231 euro 2218944 euro 2720650 euro
Resultado despueacutes de impuestos
-563760 euro 516863 euro 1452507 euro 1805012 euro 2231463 euro
+ Amortizaciones 95400 euro 95400 euro 95400 euro 95400 euro 95400 euro
+ Incrementos en impuestos pendientes
-219240 euro 201002 euro 256325 euro 318532 euro 393788 euro
- Devolucioacuten neta de deuda -1637978 euro -1637878 euro -1637778 euro -1637678 euro -1637578 euro
- Adquisiciones de activo fijo
1484200 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
Flujo Neto de caja de Capital -533822 euro 2451143 euro 3442009 euro 3856622 euro 4358228 euro
Flujo Neto de caja de Capital acumulado
-533822 euro 1917321 euro 5359330 euro 9215952 euro 13574180 euro
A traveacutes de este estudio podemos analizar la liquidez de la empresa entendiendo por ello la
capacidad de hacer frente a las obligaciones existentes de corto plazo
Los Flujos de Caja del primer antildeo son negativos ya que el primer antildeo es cuando realizas la mayor
inversioacuten (Calcular el resto de antildeos para ver la evolucioacuten positiva)
72 Rentabilidad del proyecto
Fuente Elaboracioacuten propia
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41
A continuacioacuten voy a presentar y explicar los ratios de rentabilidad maacutes significativos
fundamentando dichos enunciados en la diferencia entre las ganancias menos los gastos
Rentabilidad econoacutemica Mide la rentabilidad que se obtiene de las inversiones de la empresa
mediante el desarrollo de su actividad dicho de otra manera mide la eficiencia con la que la
empresa gestiona los recursos que se han aportado
119929119942119951119957119938119939119946119949119946119941119938119941 119916119940119848119847119848119950119946119940119938 =119913119912119920119931
119912119914119931119920119933119926 119931119926119931119912119923
ANtildeO 1 ANtildeO 2 ANtildeO 3 ANtildeO 4 ANtildeO 5
Rentabilidad econoacutemica -033 021 038 036 034
La evolucioacuten de la rentabilidad econoacutemica de Trufincas en una previsioacuten de 5 antildeos seraacute
mayormente positiva Podemos ver un gran incremento del mismo hasta el tercer antildeo y como se
estabiliza en el antildeo cuarto y quinto Con esta evolucioacuten observamos la productividad de los
activos y la eficiencia de la empresa Claramente los primeros antildeos son claves para obtener
clientes y promocionarse a ello se debe la impactante subida Los antildeos restantes se obtiene una
rentabilidad menor debido a la estabilidad que se alcanza centraacutendose maacutes en mantener a los
clientes ya existentes y dejando al lado el trabajo comercial para captar a nuevos clientes
Si quisieacuteramos aumentar nuestra rentabilidad econoacutemica podriacuteamos aumentar la rotacioacuten de
activo vendiendo maacutes es decir captando nuevas comunidades y reduciendo nuestros costes
Cuanto mayor sea el valor de este ratio mayor seraacute el rendimiento de los activos
Rentabilidad financiera Es el beneficio neto dividido entre los recursos propios o dicho de otra
manera es la rentabilidad de los capitales invertidos
119929119942119951119957119938119939119946119949119946119941119938119941 119917119946119951119938119951119940119946119942119955119938 =119913119916119925119916119917119920119914119920119926 119925119916119931119926
119927119912119931119929119920119924119926119925119920119926 119925119916119931119926
ANtildeO 1 ANtildeO 2 ANtildeO 3 ANtildeO 4 ANtildeO 5
Rentabilidad Financiera -057 034 049 038 032
Trufincas tiene una rentabilidad financiera positiva a lo largo del tiempo Al igual que con la
rentabilidad econoacutemica el primer antildeo los resultados son negativos pero si analizamos la
evolucioacuten vemos que es positiva hasta el tercer antildeo y luego disminuye un poco casi
estabilizaacutendose La rentabilidad financiera es para las empresas con aacutenimo de lucro el ratio maacutes
importante ya que mide el beneficio neto generado en relacioacuten a la inversioacuten de los propietarios
de la empresa Cuanto maacutes alto sea el ratio menos recursos se utilizan para obtener el beneficio
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42
8 EVALUACIOacuteN ECONOacuteMICA DEL PROYECTO
81 Pay-back o Periodo de Retorno
Pay-back es un meacutetodo usado en la evaluacioacuten de inversiones y se define como el periodo de
tiempo que la empresa tardaraacute en recuperar la inversioacuten con las ganancias que generaraacute el negocio
Puede ser una cantidad de meses o antildeos
Vamos a tomar como inversioacuten inicial el importe de inversiones maacutes el fondo de maniobra
17959 euro + 9000euro haciendo un total de 26959euro
Antildeo 1 Antildeo 2 Antildeo 3 Antildeo 4 Antildeo 5
Cash flow neto anual -533822 euro 2451143 euro 3442009 euro 3856622 euro 4358228 euro
Cash flow neto acumulado -533822 euro 1917321 euro 5359330 euro 9215952 euro 13574180 euro
Podemos comprobar a traveacutes de los caacutelculos que acabamos de realizar que en el tercer antildeo
recuperamos la inversioacuten realizada
Con estos caacutelculos no se tiene en cuenta el valor temporal del dinero ademaacutes de que el Pay-back
solo se fija en los beneficios que hacen falta hasta cubrir el importe de la inversioacuten sin valorar los
ingresos que se pueden producir despueacutes
82 Valor Actual Neto (VAN)
El VAN es un indicador financiero que mide los flujos de los futuros ingresos que tendraacute el
proyecto Con ello podremos determinar si al descontar la inversioacuten inicial nos quedaraacute alguna
ganancia
En nuestro proyecto de inversioacuten se exige un desembolso inicial de 26959euro y se espera que se
va a generar beneficios entre el 1ordm y el 5ordm antildeo Vamos a aplicar un tipo de descuento del 10 La
foacutermula para el caacutelculo es la siguiente
Pay-back
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119933119912119925 =119933119957
(120783 + 119948)119957minus 119920 119946119951
En la siguiente tabla podremos ver el desglose de los flujos de caja correspondiente a cada
uno de los antildeos aplicando los datos mencionados anteriormente
ANtildeO DESEMBOLSO INGRESOS FLUJO DESCONTADO
0 -26959 0 -2695900 euro
1 0 -5338 euro -485293 euro
2 0 24511 euro 2025738 euro
3 0 34420 euro 2586032 euro
4 0 38566 euro 2634125 euro
5 0 43582 euro 2706117 euro
VAN 6770819 euro
Tras los caacutelculos podemos ver que el VAN es positivo por lo que la inversioacuten seriacutea aceptable
La ventaja de calcular el VAN es que dicho estudio tiene en cuenta el valor del dinero con el
tiempo El inconveniente del mismo es que los flujos de caja calculados son estimados ya es
una proyeccioacuten futura y es posible que se haya realizado una mal valoracioacuten del mismo
llevando a decisiones erroacuteneas
83 Tasa Interna de Rentabilidad (TIR)
Este meacutetodo consiste en calcular la tasa de descuento que hace 0 el Valor Actual Neto Es la tasa
maacutexima que puede tener un proyecto para que sea rentable La foacutermula para el caacutelculo es la
siguiente
119931119920119929 =119933119957
(120783 + 119922)119957minus 119920 119946119951 = 120782
Para ello vamos a calcular el VAN con varias tasas de rentabilidad y obtendremos un graacutefico para
ver de forma aproximada entre que tanto por cierto estaacute la tasa de descuento que estamos
buscando
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TASA INTERNA DE RETORNO
TASA DE DESCUENTO
VAN
0 10878280 euro
5 8579932 euro
10 6770819 euro
15 5328346 euro
20 4164676 euro
25 3215859 euro
30 2434642 euro
35 1785638 euro
40 1242013 euro
45 783185 euro
50 393195 euro
55 59551 euro
60 -227620 euro
Por todo lo dicho anteriormente y tras el graacutefico que mostramos vemos que la tasa de descuento
que buscamos estaacute entre el 55 y el 60 y tras aplicar los caacutelculos correspondientes nos sale la
siguiente TIR
TIR 56
Tras obtener los resultados vemos que la Tasa Interna de Retorno es superior a la tasa de
descuento que aplicamos (10) por lo que este proyecto es interesante realizarlo Si la tasa fuese
superior al 56 los resultados seriacutean negativos y la inversioacuten no seriacutea viable
(euro2000000)
euro000
euro2000000
euro4000000
euro6000000
euro8000000
euro10000000
euro12000000
0 10 20 30 40 50 60 70
TASA INTERNA DE RETORNO (TIR)
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9 ASPECTOS FORMALES DEL PROYECTO
91 Forma juriacutedica
Como hemos nombrado en puntos anteriores se ha decidido crear una Sociedad Limitada para dar
forma juriacutedica a la empresa
Los criterios que nos han condicionado a tomar esta decisioacuten son los siguientes
- Nuacutemero de socios Al ser una empresa pequentildea con dos socios y capital reducido hemos
pensado que esta es la mejor opcioacuten
- Responsabilidad del Socio En una Sociedad Limitada la responsabilidad de los socios
ante las deudas se la sociedad estaacute limitada al capital aportado
- Capital Social Se planteoacute la creacioacuten de una Sociedad Anoacutenima pero el desembolso
inicial es mayor ademaacutes de una mayor complejidad y gastos de gestioacuten
- Estructura de Direccioacuten y Gestioacuten La estructura es maacutes flexible que en otras sociedades
siendo menor el rigor formar en su organizacioacuten
92 Proteccioacuten Juriacutedica
Dada la actividad a realizar se contrataraacute un seguro para las actividades ademaacutes del seguro
obligatorio de responsabilidad civil
93 Medidas de prevencioacuten de riesgos laborales
Las instalaciones de la oficina contaraacuten con las medidas de seguridad e higiene referidas
principalmente a
- Sistemas contra incendios
- Instalaciones eleacutectricas
- Evacuacioacuten del edificio
- Calefaccioacuten y aire acondicionado
- Equipos mecaacutenicos
La normativa que regula los riesgos laborales es la siguiente Prevencioacuten de Riesgos Laborales
Ley 311995 de 8 de Noviembre y su modificacioacuten por la ley 542003 de 12de diciembre de
reforma del marco normativo de la prevencioacuten de Riesgos Laborales BOE nordm298 de 13 de
diciembre
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10 PLANIFICACIOacuteN TEMPORAL DE PUESTA EN MARCHA
El listado de traacutemites que vamos a realizar como emprendedores en el mundo de las
administraciones de fincas es el habitual de una empresa y no presenta ninguacuten elemento especiacutefico
determinado por el tipo de actividad salvo la opcioacuten y recomendacioacuten de disponer el tiacutetulo de
Administrador de Fincas colegiado para tener maacutes prestigio y credibilidad a la hora de prestar los
servicios
El listado de traacutemites que realizaremos seraacuten los siguientes
- Registro del dominio
- Inscripcioacuten en el colegio de Administradores de Aragoacuten
- Constitucioacuten de la Sociedad Limitada
- Declaracioacuten previa al inicio de la actividad
- Solicitud del preacutestamo
- Gestioacuten del alquiler del local
- Solicitud de licencia de obra
- Acondicionamiento del local
- Seleccioacuten de trabajador
- Solicitud de licencia de apertura
- Adquisicioacuten del equipamiento
- Inicio de campantildea promocional de apertura
- Inicio de la actividad
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11 CONCLUSIONES
El objetivo de este proyecto ha consistido en elaborar un plan de negocio viable Para ello ha
sido necesario realizar una serie de estudios financieros y anaacutelisis globales que puntualizaremos
a continuacioacuten
En primer lugar hemos presentado el plan de negocio a seguir Descripcioacuten del sector y empresa
creadora objetivos principales y datos iniciales del proyecto
Posteriormente hemos procedido a realizar un estudio de mercado y del entorno de la actividad
de la empresa Para el estudio del entorno hemos utilizado el anaacutelisis PESTE analizando cada uno
de sus componentes llegando a la conclusioacuten de que actualmente las dimensiones poliacuteticas nos
afectan negativamente considerando la poliacutetica de hoy en diacutea como restrictiva Lo mismo
podemos decir de la dimensioacuten econoacutemica La sociedad es un aspecto muy importante ya que
vivimos en una sociedad de tendencias Con respecto al aacutembito tecnoloacutegico y del medio ambiente
pienso que cada diacutea su evolucioacuten es mayor y ademaacutes disponemos de maacutes avances Para el anaacutelisis
del sector hemos utilizado las 5 fuerzas de Porter lo que ello conlleva un anaacutelisis de los clientes
proveedores competidores y competidores potenciales Hemos llegado a la conclusioacuten de que el
sector de las administraciones de fincas es atractivo ya que su acceso es faacutecil y asequible por lo
que resulta sencillo que nuevas empresas puedan competir con las ya existentes Presenta alto
poder de clientes y alto grado de rivalidad sin existir productos sustitutivos A traveacutes del anaacutelisis
DAFO hemos podido ver la situacioacuten que tienen este tipo de empresas destacando las
oportunidades amenazas fortalezas y debilidades
Tambieacuten hemos realizado un anaacutelisis de costes y de la zona de expansioacuten tomando el barrio
Parque Venecia como la zona idoacutenea para dar nuestros primeros pasos
Posteriormente hemos definido los servicios que realizaraacute la empresa junto a los factores del eacutexito
siendo estos ubicacioacuten de la empresa atencioacuten personalizada trabajo en equipo implantacioacuten y
seguimiento de la ley formacioacuten colegiacioacuten y tecnologiacutea
Otro punto que hemos tenido en cuenta y considero muy importante para un buen comienzo son
las acciones de marketing aplicadas Se realizaraacute buzoneo mailing y telemarketing Aplicar una
buena estrategia de marketing es fundamental para darnos a conocer y captar clientes
En cuanto al plan econoacutemico financiero destacar que la financiacioacuten total del proyecto asciende
a 35500euro de los cuales 20000euro los adquirimos a traveacutes de un preacutestamo bancario Establecemos
unos precios adecuados acordes con los establecidos por el Colegio de Administradores y
estimamos una evolucioacuten de los ingresos percibidos Seguacuten las tablas desarrolladas tendremos
una evolucioacuten progresiva Los primeros antildeos invertiremos en una fuerte estrategia de marketing
captando maacutes comunidades Con el paso de los antildeos las comunidades iraacuten entrando maacutes
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paulatinamente Dispondremos de una fuente de ingresos que debemos mantener por tanto el
trabajo se centraraacute maacutes en satisfacer a los clientes actuales ya que ellos seraacuten probablemente los
que nos acerquen a clientes potenciales
El primer antildeo partiremos de un beneficio despueacutes de impuestos negativo al igual que los flujos
de caja que cambiaraacuten a partir del segundo antildeo principalmente por el aumento de los ingresos
La evolucioacuten de las rentabilidad como hablamos en su apartado son positivas es importante que
ambas crezcan o se mantengan eso significaraacute que obtendremos beneficios con mayor facilidad
y que el rendimiento seraacute mayor
Seguacuten los caacutelculos obtenidos recuperaremos la inversioacuten al tercer antildeo y los datos obtenidos a
traveacutes del VAN y la TIR nos indican que el proyecto seraacute rentable
Considero a las Administraciones de Fincas unas de las profesiones maacutes desconocidas Pienso
que es muy sacrificada ya que debes mediar entre las disputas de los propietarios no existe un
horario fijo y las remuneraciones percibidas dependen de la cartera de clientes que poseas por lo
que debes ser un profesional para todo pero a pesar de todo ello pienso que se pueden llegar a
alcanzar muchas satisfacciones
Como podemos observar en los graacuteficos y caacutelculos anteriores en principio el proyecto no
presentaraacute problemas de solvencia por lo cual podemos decir que a priori demostraraacute tener
viabilidad financiera Si realizamos un trabajo oacuteptimo podremos llegar a alcanzar grandes
beneficios
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BIBLIOGRAFIA
Ley de Propiedad Horizontal
wwwboeesbuscaractphpid=BOE-A-1960-10906
Poblacioacuten 2012
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Poblacioacuten 2014
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Local
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Preacutestamo ICO
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Tablas de Amortizaciones
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httpasesor-contableestablas-amortizacion-2015
Contratacioacuten internet
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adslpid=PY-home3-NC
Impuesto sobre beneficios
httpwwwboeesbuscaractphpid=BOE-A-2014-12328
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19
Torrero ndash La Paz
Seguacuten los datos Demograacuteficos del Padroacuten Municipal presentado por el Ayuntamiento de Zaragoza
en el antildeo 2014 la poblacioacuten en el barrio Torrero - La Paz es de 37843 cuando en el antildeo 2012 era
de 37730 Adjunto cuadro
Es un distrito consolidado situado a las afueras de Zaragoza en la parte sur Siempre ha tenido su
encanto y prestigio especialmente por las zonas verdes Los Pinares de Venecia Pero actualmente
Torrero - La Paz sale del distanciamiento histoacuterico gracias a los cinturones de circunvalacioacuten que
rodean la ciudad acercaacutendolo al resto de la ciudad Ademaacutes la construccioacuten en su entorno del
complejo de ocio ldquoPuerto Veneciardquo le ha dado ldquoluz y vidardquo a la zona
Fuente Ayuntamiento de Zaragoza
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3 ACTIVIDAD DE LA EMPRESA
31 Definicioacuten del servicio que realizaraacute la empresa
La empresa Trufincas prestaraacute los siguientes servicios
- Velar por el buen reacutegimen de la casa sus instalaciones y servicios
- Realizar un seguimiento contable de todos los ingresos y gastos de la finca
- Preparar el plan de ingresos y gastos perioacutedicos o anuales
- Atender a la conservacioacuten de las infraestructuras
- Ejecutar los acuerdos en materia de obras efectuar los pagos y realizar los cobros
- Ejercer como Secretario en las correspondientes juntas ordinarias y extraordinarias en el
caso que proceda custodiando la documentacioacuten
- Llevar a cabo aquellas atribuciones que le confiera la junta de propietarios
- Asesorar a la comunidad
- Controlar los proveedores
- Dar cuenta de siniestros a las compantildeiacuteas de seguros
- Ocuparse de las relaciones laborales con los empleados de las fincas aplicando las
normas de convenio y las modalidades contractuales maacutes favorables
- Practicar las liquidaciones o modelos tributarios que fiscalmente procedan
- Toma de decisiones sobre aquellos propietarios que se ausentan de los pagos
- El mantenimiento de la convivencia entre los componentes o propietarios de la
comunidad
Ademaacutes de todo lo nombrado anteriormente se deberaacuten cumplimentar todas las obligaciones que
involucran al inmueble como revisiones de ITE asiacute como informar y cuando proceda tramitar la
solicitud de ayudas o subvenciones a las que pueda tener derecho el edificio en los casos de
rehabilitacioacuten u obras mayores
32 Factores claves del eacutexito
Los factores claves para el eacutexito estaacuten determinados por los siguientes elementos
-- Ubicacioacuten de la empresa La empresa estaraacute situada en una zona nueva de Zaragoza
Parque Venecia Es una zona joven que estaacute por explotar junto al centro comercial maacutes
popular de la ciudad A la mayoriacutea de las viviendas de nueva construccioacuten se les suele
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asignar un administrador de forma aleatoria y cuando ya hay un grupo de vecinos
considerable viviendo en el edificio suelen buscar a un nuevo administrador
-- Atencioacuten personalizada Pretendemos captar nuevos clientes con este meacutetodo y ademaacutes
fidelizarlos Para ello se atenderaacute a toda persona que tenga cualquier problema dejaacutendolos
satisfechos
-- Trabajo en equipo Aunque inicialmente seremos pocos en la plantilla habraacute
comunicacioacuten e incluso nos reuniremos varias veces por semana para comentar las
gestiones maacutes importantes que se han realizado De esta forma todos estamos al diacutea y en
caso de que falte alguno sabemos solventar los problemas
- Implantacioacuten de la Ley Orgaacutenica de Proteccioacuten de Datos (LOPD)
- Formacioacuten Todo el personal de la empresa tendraacute una formacioacuten acorde con su puesto
de trabajo y complementaria con la de los demaacutes trabajadores En Trufincas SL
realizaremos cursos tanto los socios como la empleada sobre la gestioacuten del programa que
vamos a utilizar
- Utilizacioacuten de los soportes teacutecnicos maacutes avanzados Trufincas SL dispondraacute de los
programas maacutes adecuados y competitivos para ser maacutes eficientes y eficaces en el trabajo
Usaremos Gesfincas y Gesinedi
- Colegiacioacuten Uno de los requisitos que considero imprescindible para mi nuevo proyecto
es la colegiacioacuten Estar colegiado no es obligatorio para poder llevar la gestioacuten de
comunidades pero si te permite ganar un prestigio respecto a los clientes y darles maacutes
seguridad a la hora de la eleccioacuten
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4 PROCESO DE PRESTACIOacuteN DEL SERVICIO
41 Determinacioacuten del proceso de prestacioacuten del servicio
Actividad Contable
En primer lugar la comunidad cliente deberaacute entregarnos toda la documentacioacuten de la comunidad
(Facturas emitidas facturas recibidas cierres contables CIF de la comunidad listado de
propietarios con sus coeficientes nordm de cuenta de la comunidad documentacioacuten bancariahellip) y
nosotros procederemos a introducir toda la informacioacuten en nuestra base de datos
Una vez que esteacute la comunidad puesta al diacutea cambiaremos la domiciliacioacuten de todos los
proveedores con el fin de recibir nosotros la documentacioacuten evitando incomodar al presidente
cada vez que llegue una factura
Realizaremos balances trimestrales de todas las comunidades enviaacutendoselas a cada propietario
En cuanto al cierre del ejercicio las cuentas se cerraraacuten al comienzo del mes posterior al cierre
mismo mes en el cual se realizaraacute la junta general ordinaria donde se expondraacuten dichas cuentas
se presentaraacute un nuevo presupuesto para el proacuteximo ejercicio y se cambiaraacute el turno de los
presidentes entre otras gestiones Ademaacutes de las juntas ordinarias se convocaraacuten tantas
extraordinarias como me soliciten los clientes de cada comunidad
Actividad Fiscal
El personal de Trufincas SL presentaraacute antes de finalizar el periodo voluntario (20 de Abril 20
de Julio y 20 de Octubre) los modelos correspondientes de IVA IRPF y otros impuestos
aplicables
Las presentaciones se pueden realizar telemaacuteticamente con la firma digital de la empresa o
presentando en persona el modelo en el banco
42 Niveles de tecnologiacutea aplicados en los procesos
Tecnologiacutea aplicada a la gestioacuten
La empresa contaraacute con diversos programas de gestioacuten (Gesfincas y Gesinedi) como herramientas
tecnoloacutegicas fundamentales de gestioacuten de la empresa
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Tecnologiacutea de Informacioacuten y Comunicacioacuten (TICs)
Finalmente como uacuteltimo factor tecnoloacutegico se incidiraacute especialmente en las TICs como factor a
tener en cuenta en el desarrollo tecnoloacutegico de la empresa
- Paacutegina web La web de Trufincas SL constaraacute de apartados geneacutericos quienes somos
servicios que ofrece medios teacutecnicos de los que se dispone ubicacioacuten contacto etc
Ademaacutes constaraacute con un gestor de contenidos que permita la modificacioacuten eliminacioacuten
y ampliacioacuten de los mismos asiacute como de la estructura y disentildeo de la paacutegina Finalmente
nos ocuparemos de que se ubique en un buen puesto en los buscadores
Tambieacuten dispondraacute de un apartado solo para clientes donde los propietarios podraacuten
meterse cuando quieran a traveacutes de unas claves y eacutestos podraacuten ver el estado econoacutemico
de la comunidad y los comunicados que se publiquen
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5 LA COMERCIALIZACIOacuteN DEL SERVICIO
51 Acciones de promocioacuten
Un punto muy importante a la hora de estimar las ventas es aplicar un buen plan de marketing ya
que las ventas en muchas ocasiones es resultado de las acciones de marketing aplicadas
En mi caso por un lado aplicareacute el marketing directo siendo este un sistema interactivo que utiliza
uno o maacutes medios de comunicacioacuten para obtener una respuesta en un puacuteblico objetivo Yo usareacute
los siguientes medios
- Buzoneo como su nombre indica consiste en hacer llegar a todos los domicilios de
una zona de intereacutes un folleto especialmente disentildeado para conseguir una respuesta
o Este sistema tiene una amplia difusioacuten su coste es bajo y la respuesta es
inmediata Buzonear por todas las comunidades de los alrededores es una buena
forma de darnos a conocer
- Mailing Consiste en enviar por correo electroacutenico o por correo postal informacioacuten
publicitaria junto con una carta personalizada
o En este caso vamos a redactar cartas personalizadas a presidentes que tengamos
localizados y sobre todo que esteacuten descontentos con el administrador actual
- Telemarketing Consiste en usar el teleacutefono o cualquier otro medio de comunicacioacuten
para contactar con clientes potenciales y comercializar los productos o servicios
o Para poder promocionar la administracioacuten de fincas procederemos a publicarnos
en el perioacutedico y en la revista de Parque Venecia
Estimar la demanda es otro punto a favor para planificar las ventas futuras Es decir estimar la
demanda potencial (personas que podriacutean comprar los productos) la demanda objetivo (a cuaacutentos
de ellos quieres llegar) y la demanda efectiva (el porcentaje de la demanda objetivo que pueden
convertirse en clientes)
La capacidad maacutexima es otro aspecto a tener en cuenta esto se consigue analizando cual es la
cantidad maacutexima que podriacutea llegar a vender si los clientes aparecen De esta forma podremos
conocer hasta doacutende puede llegar el negocio con la infraestructura actual
Localizacioacuten A la hora de posicionarnos en una zona hemos decidido situarnos en la zona de
Parque Venecia por que como he mencionado anteriormente es una zona nueva donde la mayoriacutea
de viviendas el administrador es el propio constructor y necesitan un cambio o una persona que
se dedique exclusivamente a ello
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52 Determinacioacuten del precio de venta
Los honorarios de un Administrador de fincas variacutean en funcioacuten de los servicios que preste a la
comunidad ya que no es lo mismo que la comunidad tenga una escalera de 12 vecinos o que esteacute
formada por 8 escaleras con 40 vecinos cada una Ademaacutes hay comunidades que disponen de
conserje piscina zonas comuneshellip todo esto tiene un mantenimiento maacutes costoso que una
pequentildea comunidad por lo que los precios seraacuten mayores
Por todo lo dicho anteriormente no existe una tarifa fija ya que el profesional es libre de establecer
sus honorarios en funcioacuten de la oferta la demanda y del lugar donde ejerza No obstante el
Colegio de Administradores de Fincas tiene establecidas unas cantidades por diferentes servicios
de manera que se calculan los honorarios del administrador multiplicando cada importe especiacutefico
por el servicio correspondiente que tuviera la comunidad (nuacutemero de viviendas ascensores
plazas de garaje trasteros calefaccioacuten y aire acondicionado centralizados bombas de presioacuten
portales porteriacutea conserjeriacutea vigilancia jardinero limpieza piscina jardines zonas deportivas
locales comerciales etc)
Para una comunidad media el Colegio de Administradores sugiera cobrar al mes 38euro por hora de
dedicacioacuten pero la pregunta eshellip iquestCuaacutentas horas se dedican a cada comunidad
La siguiente tabla ha sido realizada con arreglo a los caacutelculos realizados por el Colegio de
Administradores tomando como base un miacutenimo de 9 viviendas y 3 servicios
Fuente Colegio de Administradores de Fincas
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Voy a explicar la tabla anterior a traveacutes de un ejemplo
Para una comunidad de 30 viviendas con 7 servicios seguacuten la tabla expuesta nos resultariacutean
1415 horas que multiplicadas por los 38euro aconsejados nos dariacutean 53770euromes
En mi caso los precios que voy a fijar seraacuten en funcioacuten de los servicios prestados y del nuacutemero
de viviendas A continuacioacuten adjunto tabla orientativa de precios que voy a establecer
Ejemplo
SERVICIOS
PRESTADOS euro por vivienda Nordm VECINOS PRECIO AL MES
3 800 euro 9 7200 euro
4 900 euro 20 18000 euro
5 1000 euro 100 100000 euro
En cuanto al precio de las juntas la reunioacuten anual ordinaria seraacute gratuita y en caso de que haya
que hacer alguna reunioacuten extraordinaria a lo largo del antildeo tendraacute un coste de 100euro
53 Poliacutetica de cobros y pagos
La poliacutetica de cobros y pagos es la habitual en el sector los cobros se hacen a final de mes y los
pagos al contado yo a final de mes
Esto permitiraacute tener una tesoreriacutea saneada
Tabla de precios
SERVICIOS PRESTADOS euro por vivienda
3 800 euro
4 900 euro
5 1000 euro
Fuente Elaboracioacuten propia
Fuente Elaboracioacuten propia
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6 PLAN ECONOacuteMICO FINANCIERO
61 Inversioacuten Inicial y fondo de Maniobra del proyecto
El punto de partida de este proyecto empresarial es la ubicacioacuten del inmueble situado en Parque
Venecia en Zaragoza Al ser el inmueble alquilado las principales partidas de inversiones
corresponden a la adquisicioacuten del inmovilizado material entre lo que destaca el equipamiento
informaacutetico que supondraacute el desembolso maacutes importante
Presentamos en este punto el total de inversiones previstas para los cinco primeros antildeos de
actividad
Gastos de constitucioacuten
Hemos decidido crear una Sociedad de Responsabilidad Limitada Los pasos que debemos seguir
junto con el coste de los mismos son
- Registrar el nombre de la empresa en el Registro Mercantil solicitando el certificado
negativo de denominacioacuten social Coste unos 12euro
- Abrir una cuenta bancaria con el nombre de la empresa e ingresar el capital miacutenimo inicial
obligatorio 300006euro Coste del certificado bancario unos 375euro
- Redactar los Estatutos Sociales
- Escritura puacuteblica de la Constitucioacuten de la Sociedad Es un traacutemite obligatorio para la
posterior inscripcioacuten en el Registro Mercantil Coste del notario en torno a los 325euro
- Obtencioacuten del CIF Mod 036 Coste 180euro
- Darse de alta en el IAE
- Declaracioacuten censal IVA
- Inscripcioacuten en el Registro Mercantil 135euro
Superados estos traacutemites la creacioacuten de la Sociedad Limitada ya es efectiva Sin embargo para
que eacutesta pueda iniciar su actividad es necesario completar una serie de obligaciones con la
Seguridad Social y el Ayuntamiento de la localidad donde hayas fijado la direccioacuten social de tu
empresa tales como el alta en el Reacutegimen Especial de Trabajadores Autoacutenomos la solicitud
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del nuacutemero de patronal en caso de ir a contratar trabajadores o la solicitud de la Licencia de
apertura
Inmovilizado Inmaterial
Aplicaciones Informaacuteticas
Para realizar todos los trabajos administrativos voy a contratar dos programas Gesfincas
y Gesinedi De Gesfincas contrataremos el moacutedulo Horizontal en que va incluido el de
contabilidad ya que seraacuten los que vayamos a usar diariamente Por el momento contratareacute
dos puestos ascendiendo todo a 675euro Gesinedi es el programa de gestioacuten para llevar todas
las incidencias diarias que ocurren en la comunidad Este moacutedulo ascenderaacute a 385euro
Inmovilizado Material
Construcciones
Para la rehabilitacioacuten del local tendremos los siguientes gastos Proyecto de obra y
apertura obras de acondicionamiento y licencias asciendo a un total de unos 4450euro
Mobiliario
Decidimos comprar mobiliario para montar una pequentildea recepcioacuten dos despachos con
dos mesas sillas y estanteriacuteas junto a una pequentildea decoracioacuten en ellos Estimo gastar en
torno a 6000euro
Equipos para procesos de informacioacuten
Adquirimos dos ordenadores Lenovo C560 Full HD 89900euro cada uno comprado en
Mediamarkt
Una impresora empresarial cuyo coste asciende a 78400euro CANON MF9220CDN
DUPLEXREDFAX
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Cuadro Resumen
ANtildeO 1 ANtildeO 2 ANtildeO 3 ANtildeO 4 ANtildeO 5
Gastos de constitucioacuten y primer establecimiento
Gastos de constitucioacuten 750 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
TOTAL GASTOS CONSTITUCIOacuteN 750 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
Inmovilizado Inmaterial
Aplicaciones informaacuteticas 1060 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
TOTAL DE INMOVILIZADO INMATERIAL 1060 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
Inmovilizado Material
Construcciones 4450 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
Mobiliario 6000 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
Equipos para procesos de informacioacuten 2582 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
TOTAL DE INMOVILIZADO MATERIAL 13032 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
TOTAL DE PARTIDAS DE INVERSIONES 14842 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
IMPORTE DEL IVA DE LAS INVERSIONES 3117 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
TOTAL DEL IMPORTE DE INVERSIONES 17959 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
FONDO DE MANIOBRA
Consideramos Fondo de Maniobra la estimacioacuten de lo que se necesitariacutea de activo corriente
(derechos de cobro existencias etc que vencen antes de un antildeo) para hacer frente a los pasivos
corrientes que se preveacuten (Deudas a corto plazo)
Es importante contar con un fondo de maniobra suficiente ya que sin duda es una garantiacutea para la
estabilidad de la empresa Al abrir un negocio es de vital importancia plantearse en queacute medida
la empresa puede hacer frente a sus obligaciones a corto plazo
Con este estudio pretendemos que la capacidad de Trufincas SL para sobrevivir a los cobros y
pagos sea alta
Por ello afirmamos que el pasivo corriente nunca seraacute superior al activo corriente ya que
pagaremos todo al diacutea Ademaacutes los ingresos percibidos no los tendremos pendientes de cobro ya
que seremos nosotros mismos los que emitiremos los importes a las comunidades todos los meses
y de esta forma nos aseguraremos de percibir dichos importes y por tanto poder atender las
obligaciones de pago
Por todo lo dicho anteriormente se estima la necesidad de circulante en el momento de creacioacuten
de la empresa en 9000euro
Fuente Elaboracioacuten propia
TFG CREACIOacuteN DE NEGOCIO ndash Admoacuten de Fincas
30
62 Financiacioacuten
La financiacioacuten total del proyecto seraacute de 35500euro de los cuales 15500euro seraacuten aportacioacuten propia
y los otros 20000euro se conseguiraacuten a traveacutes de un preacutestamo del Instituto de Creacutedito Oficial (ICO)
para empresas y emprendedores al 499 durante 5 antildeos
Las condiciones del preacutestamo ICO son las siguientes
- Importe maacuteximo por cliente 125 millones de euros
- Conceptos financiables Activos fijos vehiacuteculos turismo adquisicioacuten de empresas etchellip
- Modalidad Preacutestamoleasing para inversioacuten y preacutestamo para liquidez
- Tipo de intereacutes fijo o variable maacutes el margen establecido por la Entidad de Creacutedito seguacuten
el plazo de amortizacioacuten
- Plazo de amortizacioacuten y carencia
o Si se financia 100 liquidez 1 2 3 y 4 antildeos con la posibilidad de 1 antildeo de
carencia
o Si se financia inversioacuten 1 2 3 4 5 7 10 12 15 y 20 antildeos con hasta 2 antildeos de
carencia
- Comisiones la Entidad de Creacutedito no puede cobrar comisioacuten salvo por amortizacioacuten
anticipada
- Garantiacuteas a determinar por la Entidad de Creacutedito con la que se tramite la operacioacuten salvo
aval de SGRSAECA
- Vigencia se podraacuten formalizar preacutestamos al amparo de esta Liacutenea hasta el diacutea 12 de
diciembre de 2015
Lo solicito a traveacutes del Santander porque es mi banco de confianza y a diacutea de hoy es de los maacutes
solventes
A continuacioacuten voy a mostrar el cuadro de amortizacioacuten del preacutestamo solicitado donde nos
apareceraacuten los intereses que debemos abonar cada antildeo
Periodos de pago
Cuota Pago de intereses
Amortizacioacuten del principal
Amortizacioacuten acumulada
del principal
Capital pendiente
0 20000
1 4618 998 3620 3620 16380
2 4618 817 3801 7421 12579
3 4618 628 3991 11412 8588
4 4618 429 4190 15601 4399
5 4618 219 4399 20000 -
Fuente Elaboracioacuten propia
TFG CREACIOacuteN DE NEGOCIO ndash Admoacuten de Fincas
31
63 Poliacutetica de amortizacioacuten
La tabla de amortizacioacuten establecida por la Agencia Tributaria este 2015 para los distintos
elementos amortizables es la siguiente
TIPO DE ELEMENTO COEFICIENTE LINEAL MAacuteXIMO
PERIODO DE ANtildeOS MAacuteXIMO
Edificios comerciales administrativos de servicios y viviendas 2 100
Mobiliario 10 20
Aplicaciones informaacuteticas 33 6
Equipos para procesos de informacioacuten 25 8
Esto adquiere el siguiente significado
En nuestro caso al comprar un ordenador la ley establece que el porcentaje maacuteximo que se puede
aplicar como un gasto de amortizacioacuten es de un 25 anual
Esto quiere decir que si el ordenador cuesta 899 euros entonces ahora valdraacute 66526 euros y de
tal manera al antildeo siguiente se puede deducir a otros 23374 euros y asiacute hasta que el ordenador
valga cero euros
ELEMENTO IMPORTE Coef Max
Antildeos Maacutex
Antildeo 1 Antildeo 2 Antildeo 3 Antildeo 4 Antildeo 5 TOTAL
Construcciones 4450 euro 2 100 89 euro 89 euro 89 euro 89 euro 89 euro 445 euro
Mobiliario 6000 euro 10 20 600 euro 600 euro 600 euro 600 euro 600 euro 3000 euro
Aplicaciones informaacuteticas
1060 euro 33 6 353 euro 353 euro 353 euro - - 1060 euro
Equipos Proc Inform
2582 euro 25 8 646 euro 646 euro 646 euro 646 euro 646 euro 3228 euro
TOTAL 1688 euro 1688 euro 1688 euro 1335 euro 1335 euro
64 Ingresos por aacutereas de negocio Previsioacuten de ventas anuales
Fuente Elaboracioacuten propia (Informacioacuten obtenida de Agencia Tributaria)
Fuente Elaboracioacuten propia
TFG CREACIOacuteN DE NEGOCIO ndash Admoacuten de Fincas
32
Cuando inicias un proyecto de negocio no se puede tener la certeza de que dichos servicios van
a tener buena aceptacioacuten pero si podemos realizar proyecciones que nos faciliten la toma de
decisiones a la hora de compra o invertir en RRHH
Seguacuten los precios estipulados en el punto 52 voy a realizar unas plantillas de caacutelculo en funcioacuten
de todos los aspectos que pueden influir en mayor o en menor medida en nuestras ventas y que se
han mencionado a lo largo de todo el trabajo Mi estimacioacuten de ventas la voy a realizar a 5 antildeos
desarrollando por trimestres las comunidades que podemos captar
Ingresos estimados del 1ordmAntildeo
1ordm ANtildeO
1ordm Trim 2ordm Trim 3ordm Trim 4ordm Trim COM
Nordm VEC
TOTAL euroVecino
Ingresos 1ordm Antildeo SERVICIOS ud Euros ud Euros ud Euros ud Euros
Com con 3 serv 2 1600 euro 2 1600 euro 2 1600 euro 2 1600 euro 8 72 6400 euro 460800 euro
Comcon 4 serv 1 900 euro 0 000 euro 2 1800 euro 1 900 euro 4 80 3600 euro 288000 euro
Comcon 5 serv 1 1000 euro 1 1000 euro 000 euro 0 000 euro 2 200 2000 euro 400000 euro
14 12000 euro 1148800 euro
Se estima captar 14 comunidades obteniendo unos ingresos anuales de 11488euro
Ingresos estimados del 2ordmAntildeo
Se estima captar 10 comunidades maacutes haciendo un total de 24 comunidades y obteniendo unos
ingresos anuales de 24016euro
Ingresos estimados del 3ordmAntildeo
2ordm ANtildeO
TOTAL INGRESOS 1ordm Trim 2ordm Trim 3ordm Trim 4ordm Trim
COM Nordm
VEC TOTAL
euroVecino Ingresos 2ordmAntildeo SERVICIOS ud Euros ud Euros ud Euros ud Euros
Com con 3 serv
1 800 euro 1 800 euro 0 000 euro 1 800 euro 3 27 2400 euro 64800 euro 525600 euro
Comcon 4 serv
0 000 euro 1 900 euro 2 1800 euro 1 900 euro 4 80 3600 euro 288000 euro 576000 euro
Comcon 5 serv
2 2000 euro 0 000 euro 0 000 euro 1 1000 euro 3 300 3000 euro 900000 euro 1300000 euro
10 9000 euro 1252800 euro 2401600 euro
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33
Se estima captar 11 comunidades maacutes haciendo un total de 35 comunidades obteniendo unos
ingresos anuales de 32696 euro
Ingresos estimados del 4ordmAntildeo
4ordm ANtildeO TOTAL
INGRESOS 1ordm Trim 2ordm Trim 3ordm Trim 4ordm Trim COM
Nordm VEC
TOTAL euroVecino
Ingresos 4ordmAntildeo SERVICIOS ud Euros ud Euros ud Euros ud Euros
Com con 3 serv
2 1600 euro 0 000 euro 0 000 euro 1 800 euro 3 27 2400 euro 64800 euro 770400 euro
Comcon 4 serv
0 000 euro 1 900 euro 1 900 euro 1 900 euro 3 60 2700 euro 162000 euro 1026000 euro
Comcon 5 serv
0 000 euro 0 000 euro 0 000 euro 1 1000
euro 1 100 1000 euro 100000 euro 1800000 euro
7 6100 euro 326800 euro 3596400 euro
Se estima captar 7 comunidades maacutes haciendo un total de 42 comunidades obteniendo unos
ingresos anuales de 35964 euro
Por uacuteltimo los ingresos estimados del 5ordmAntildeo son
3ordm ANtildeO TOTAL
INGRESOS 1ordm Trim 2ordm Trim 3ordm Trim 4ordm Trim COM
Nordm VEC
TOTAL euroVecino
Ingresos 3ordmAntildeo SERVICIOS ud Euros ud Euros ud Euros ud Euros
Com con 3 serv
1 800 euro 2 1600 euro 1 800 euro 1 800 euro 5 45 4000 euro 180000 euro 705600 euro
Comcon 4 serv
2 1800 euro 0 000 euro 1 900 euro 1 900 euro 4 80 3600 euro 288000 euro 864000 euro
Comcon 5 serv
1 1000 euro 0 000 euro 1 1000 euro 0 000 euro 2 200 2000 euro 400000 euro 1700000 euro
11 9600 euro 868000 euro 3269600 euro
5ordm ANtildeO TOTAL
INGRESOS 1ordm Trim 2ordm Trim 3ordm Trim 4ordm Trim COM
Nordm VEC
TOTAL euroVecino
Ingresos 5ordmAntildeo SERVICIOS ud Euros ud Euros ud Euros ud Euros
Com con 3 serv
1 800 euro 0 000 euro 0 000 euro 1 800 euro 2 18 1600 euro 28800 euro 799200 euro
Comcon 4 serv
0 000 euro 1 900 euro 0 000 euro 0 000 euro 1 20 900 euro 18000 euro 1044000 euro
Comcon 5 serv
1 1000 euro 1 1000 euro 0 000 euro 0 000 euro 2 200 2000 euro 400000 euro 2200000 euro
5 4500 euro 446800 euro 4043200 euro
Fuente cuadros de ingresos estimados Elaboracioacuten propia
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34
Se estima captar 5 comunidades maacutes haciendo un total de 47 comunidades obteniendo unos
ingresos anuales de 40432 euro
Como se pueden ver en los cuadros anteriores los incrementos de las ventas se estiman de la
siguiente forma
El primer antildeo realizaremos una gran inversioacuten y por tanto mayor dedicacioacuten en promocionar los
servicios haciendo hincapieacute en conseguir una cartera de clientes base Por ellos el mayor
incremento se aprecia en el segundo antildeo A partir del 3ordm antildeo la campantildea promocional seraacute menor
y las comunidades iraacuten entrando poco a poco incrementando las ventas entre un 9 y un 12
A continuacioacuten voy a desarrollar un graacutefico estimado de evolucioacuten donde podemos ver la el
progreso tanto de los ingresos como del nuacutemero de comunidades gestionadas a lo largo de 5 antildeos
65 Descripcioacuten de los costes
A continuacioacuten voy a presentar los costes fijos de la empresa
- Alquiler del local 300euromes aportando dos meses de fianza iniciales
- Colegiacioacuten 1500euro el primer antildeo y el resto 600euro
- Programa informaacutetico 1060euro al antilde
- Seguro 200euromes
- Gastos de personal 600mes a media jornada
- Publicidad paacutegina web y promocioacuten en revistashellip
Fuente Elaboracioacuten propia
TFG CREACIOacuteN DE NEGOCIO ndash Admoacuten de Fincas
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CCOOSSTTEESS FFIIJJOOSS
COSTES FIJOS
ANtildeO 1 ANtildeO 2 ANtildeO 3 ANtildeO 4 ANtildeO 5
Gastos de personal 720000 euro 720000 euro 720000 euro 720000 euro 720000 euro
Programa informaacutetico 106000 euro 106000 euro 106000 euro 106000 euro 106000 euro
Alquiler 420000 euro 360000 euro 360000 euro 360000 euro 360000 euro
Seguro 20000 euro 20000 euro 20000 euro 20000 euro 20000 euro
Colegiacioacuten 150000 euro 60000 euro 60000 euro 60000 euro 60000 euro
Publicidad 20000 euro 20000 euro 10000 euro 10000 euro 10000 euro
Amortizaciones 954 euro 954 euro 954 euro 954 euro 954 euro
TOTAL 1531400 euro 1381400 euro 1371400 euro 1371400 euro 1371400 euro
COSTES VARIABLES
Tras plantear los costes fijos mostramos los costes variables de la empresa
COSTES VARIABLES
ANtildeO 1 ANtildeO 2 ANtildeO 3 ANtildeO 4 ANtildeO 5
Suministros 90000 euro 108000 euro 114000 euro 96000 euro 102000 euro
Desplazamiento (Gasolina) 6000 euro 8000 euro 8000 euro 8000 euro 8000 euro
Consumibles 300000 euro 200000 euro 100000 euro 50000 euro 10000 euro
TOTAL 396000 euro 316000 euro 222000 euro 154000 euro 120000 euro
66 Cuenta de resultados previsionales
A continuacioacuten se presenta la cuenta de resultados esperada Dicha cuenta muestra los resultados
de las operaciones durante un periodo de tiempo mostrando los ingresos obtenidos los gastos
incurridos y la ganancia o peacuterdida de Trufincas SL durante ese tiempo En nuestro caso 5 antildeos
Fuente Elaboracioacuten propia
Fuente Elaboracioacuten propia
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36
1Impuestos sobre beneficios En el antildeo 2015 el tipo de gravamen general se reduce del 30 al 25 de manera
progresiva es decir el 28 para el 2015 quedando determinado el 28 para el 2016 Para entidades de nueva creacioacuten
que realicen actividades econoacutemicas se mantiene el 15 para el primer periodo impositivo en el que se obtiene una
base impositiva y el siguiente
Como podemos observar el primer antildeo tenemos peacuterdidas pero a partir del segundo antildeo
empezamos a obtener beneficios Hay que tener en cuenta que los primeros antildeos tus gastos se
incrementan porque debes invertir maacutes en publicidad y promocioacuten Una vez que ya te hayas dado
a conocer y tengas maacutes o menos una estabilidad el objetivo es realizar un buen mantenimiento de
las comunidades existentes teniendo a los clientes contentos e ir captando maacutes poco a poco
El mundo de las comunidades muchas veces es el ldquoboca a bocardquo por eso realizar un trabajo
perfecto conllevaraacute la obtencioacuten de maacutes clientes sin necesidad de invertir todos los antildeos en
publicidad y promocioacuten
Antildeo 1 Antildeo 2 Antildeo 3 Antildeo 4 Antildeo 5
INGRESOS 1148800 euro 2401600 euro 3269600 euro 3596400 euro 4043200 euro
Ventas 1148800 euro 2401600 euro 3269600 euro 3596400 euro 4043200 euro
COSTES VARIABLES 396000 euro 316000 euro 222000 euro 154000 euro 120000 euro
Suministros 90000 euro 108000 euro 114000 euro 96000 euro 102000 euro
Desplazamiento (Gasolina) 6000 euro 8000 euro 8000 euro 8000 euro 8000 euro
Consumibles 300000 euro 200000 euro 100000 euro 50000 euro 10000 euro
COSTES FIJOS 1436000 euro 1286000 euro 1276000 euro 1276000 euro 1276000 euro
Gastos de personal 720000 euro 720000 euro 720000 euro 720000 euro 720000 euro
Programa informaacutetico 106000 euro 106000 euro 106000 euro 106000 euro 106000 euro
Alquiler 420000 euro 360000 euro 360000 euro 360000 euro 360000 euro
Seguro 20000 euro 20000 euro 20000 euro 20000 euro 20000 euro
Colegiacioacuten 150000 euro 60000 euro 60000 euro 60000 euro 60000 euro
Publicidad 20000 euro 20000 euro 10000 euro 10000 euro 10000 euro
Amortizaciones 954 euro 954 euro 954 euro 954 euro 954 euro
COSTES FIJOS Y AMORTIZACIONES 1531400 euro 1381400 euro 1371400 euro 1371400 euro 1371400 euro
RESULTADO BRUTO -683200 euro 799600 euro 1771600 euro 2166400 euro 2647200 euro
TOTAL DE INGRESOS FINANCIEROS 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
Gastos financieros 99800 euro 81735 euro 62769 euro 42856 euro 21950 euro
TOTAL GASTOS FINANCIEROS 99800 euro 81735 euro 62769 euro 42856 euro 21950 euro
RESULTADO FINANCIERO -99800 euro -81735 euro -62769 euro -42856 euro -21950 euro
BENEFICIO ANTES DE IMPUESTOS -783000 euro 717865 euro 1708831 euro 2123544 euro 2625250 euro
Impuestos sobre beneficios -219240 euro 201002 euro 256325 euro 318532 euro 393788 euro
BENEFICIO DESPUEacuteS DE IMPUESTOS -563760 euro 516863 euro 1452507 euro 1805012 euro 2231463 euro
Fuente Elaboracioacuten propia
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67 Previsiones de tesoreriacutea
A continuacioacuten voy a presentar la tesoreriacutea anualizada de la empresa
1ordm Antildeo 2ordm Antildeo 3ordm Antildeo 4ordm Antildeo 5ordm Antildeo
Cobros por ventas 11488 euro 24016 euro 32696 euro 35964 euro 40432 euro
TOTAL COBROS 11488 euro 24016 euro 32696 euro 35964 euro 40432 euro
Pago por costes variables 3960 euro 3160 euro 2220 euro 1540 euro 1200 euro
Pagos por los costes fijos 15314 euro 13814 euro 13714 euro 13714 euro 13714 euro
TOTAL PAGOS 19274 euro 16974 euro 15934 euro 15254 euro 14914 euro
Cash Flow Operativo -7786 euro 7042 euro 16762 euro 20710 euro 25518 euro
Inversiones 14842 euro 0 euro 0 euro 0 euro 0 euro
Impuesto sobre beneficio 0 euro -2192 euro 2010 euro 2563 euro 3185 euro
Intereses de deuda 998 euro 817 euro 628 euro 429 euro 219 euro
Pagos extraoperativos 15840 euro -1375 euro 2638 euro 2992 euro 3405 euro
Capital 13000 euro 0 euro 0 euro 0 euro 0 euro
Emisioacuten de deuda 20000 euro 0 euro 0 euro 0 euro 0 euro
Ingresos extraoperativos 33000 euro 0 euro 0 euro 0 euro 0 euro
Cash Flow extraoperativo 17160 euro 1375 euro -2638 euro -2992 euro -3405 euro
Deacuteficit Superaacutevit 9374 euro 8417 euro 14124 euro 17718 euro 22113 euro
Deacuteficit Superaacutevit Acumulado 9374 euro 17791 euro 31915 euro 49634 euro 71747 euro
Fuente Elaboracioacuten propia
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68 Balances de situacioacuten previsionales
A continuacioacuten voy a presentar el balance previsional del antildeo inicial
ACTIVO 1ordm ANtildeO Antildeo 2 Antildeo 3 Antildeo 4 Antildeo 5
ACTIVO NO CORRIENTE 2252817 euro 2850738 euro 4094384 euro 5732753 euro 7810622 euro
GASTOS DE ESTABLECIMIENTO 75000 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
INMOVILIZADO INMATERIAL 70667 euro 35333 euro 000 euro 000 euro 000 euro
Inmovilizado Inmaterial 106000 euro 106000 euro 106000 euro 106000 euro 106000 euro
Amortizacioacuten Acumulada (II) 35333 euro 70667 euro 106000 euro 106000 euro 106000 euro
INMOVILIZADO MATERIAL 1169750 euro 1036300 euro 902850 euro 769400 euro 635950 euro
Inmovilizado Material 1303200 euro 1303200 euro 1303200 euro 1303200 euro 1303200 euro
Amortizacioacuten Acumulada (IM) 133450 euro 266900 euro 400350 euro 533800 euro 667250 euro
INMOVILIZADO FINANCIERO 937400 euro 1779105 euro 3191534 euro 4963353 euro 7174672 euro
Inmovilizados Financieros 937400 euro 1779105 euro 3191534 euro 4963353 euro 7174672 euro
ACTIVO CORRIENTE 152161 euro 491345 euro 375441 euro 205238 euro 15122 euro
Existencias 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
Realizable 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
Disponible 152161 euro 491345 euro 375441 euro 205238 euro 15122 euro
TOTAL ACTIVO 2404978 euro 3342083 euro 4469825 euro 5937991 euro 7825744 euro
Activo
En el Activo corriente podemos ver los activos que podemos transformar en dinero con maacutes
facilidad Variacutea en funcioacuten de la produccioacuten de la empresa Algunas de las partidas son
inversiones que se deben financiar El activo no corriente se compone de la inversioacuten previa y
miacutenima que la empresa debe realizar Estos activos no suelen variar mucho de antildeo en antildeo
PASIVO 1ordm ANtildeO Antildeo 2 Antildeo 3 Antildeo 4 Antildeo 5
PATRIMONIO NETO 986240 euro 1503103 euro 2955609 euro 4760622 euro 6992084 euro
Capital social 1550000 euro 1550000 euro 1550000 euro 1550000 euro 1550000 euro
Reservas y peacuterdidas 000 euro -563760 euro -46897 euro 1405609 euro 3210622 euro
Resultado del ejercicio -563760 euro 516863 euro 1452507 euro 1805012 euro 2231463 euro
PASIVO NO CORRIENTE 1637978 euro 1637978 euro 1257891 euro 858838 euro 439872 euro
Financiacioacuten lp 1637978 euro 1637978 euro 1257891 euro 858838 euro 439872 euro
PASIVO CORRIENTE -219240 euro 201002 euro 256325 euro 318532 euro 393788 euro
Deudas con Proveedores 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
Financiacioacuten cp 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
HP por impuesto sobre beneficio -219240 euro 201002 euro 256325 euro 318532 euro 393788 euro
TOTAL PASIVO 2404978 euro 3342083 euro 4469825 euro 5937991 euro 7825744 euro
Fuente Elaboracioacuten propia
Fuente Elaboracioacuten propia
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Pasivo
El Pasivo nos dice quieacuten financia la empresa En eacutel distinguimos entre el Pasivo a corto plazo el
cual se debe devolver en un periodo menor a un antildeo y el Pasivo a largo plazo
Ademaacutes consta del patrimonio neto formado por el capital social y el resultado del ejercicio
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7 PLAN FINANCIERO
71 Caacutelculo de los Flujos de Caja
Por Flujo de Caja entendemos que es la diferencia entre el efectivo que se ingresa menos el
efectivo que sale de la empresa es decir hablamos solo de efectivo no de rentabilidad como se
explica en el siguiente apartado
A continuacioacuten voy a realizar el caacutelculo de los datos del Flujo de Caja para el primer antildeo de la
empresa
Antildeo 1 Antildeo 2 Antildeo 3 Antildeo 4 Antildeo 5
Resultado despueacutes de impuestos
-563760 euro 516863 euro 1452507 euro 1805012 euro 2231463 euro
+ Amortizaciones 95400 euro 95400 euro 95400 euro 95400 euro 95400 euro
+ Incrementos en impuestos pendientes
-219240 euro 201002 euro 256325 euro 318532 euro 393788 euro
- Adquisiciones de activo fijo
1484200 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
Flujo Neto de caja del proyecto
-2171800 euro 813265 euro 1804231 euro 2218944 euro 2720650 euro
Resultado despueacutes de impuestos
-563760 euro 516863 euro 1452507 euro 1805012 euro 2231463 euro
+ Amortizaciones 95400 euro 95400 euro 95400 euro 95400 euro 95400 euro
+ Incrementos en impuestos pendientes
-219240 euro 201002 euro 256325 euro 318532 euro 393788 euro
- Devolucioacuten neta de deuda -1637978 euro -1637878 euro -1637778 euro -1637678 euro -1637578 euro
- Adquisiciones de activo fijo
1484200 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
Flujo Neto de caja de Capital -533822 euro 2451143 euro 3442009 euro 3856622 euro 4358228 euro
Flujo Neto de caja de Capital acumulado
-533822 euro 1917321 euro 5359330 euro 9215952 euro 13574180 euro
A traveacutes de este estudio podemos analizar la liquidez de la empresa entendiendo por ello la
capacidad de hacer frente a las obligaciones existentes de corto plazo
Los Flujos de Caja del primer antildeo son negativos ya que el primer antildeo es cuando realizas la mayor
inversioacuten (Calcular el resto de antildeos para ver la evolucioacuten positiva)
72 Rentabilidad del proyecto
Fuente Elaboracioacuten propia
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A continuacioacuten voy a presentar y explicar los ratios de rentabilidad maacutes significativos
fundamentando dichos enunciados en la diferencia entre las ganancias menos los gastos
Rentabilidad econoacutemica Mide la rentabilidad que se obtiene de las inversiones de la empresa
mediante el desarrollo de su actividad dicho de otra manera mide la eficiencia con la que la
empresa gestiona los recursos que se han aportado
119929119942119951119957119938119939119946119949119946119941119938119941 119916119940119848119847119848119950119946119940119938 =119913119912119920119931
119912119914119931119920119933119926 119931119926119931119912119923
ANtildeO 1 ANtildeO 2 ANtildeO 3 ANtildeO 4 ANtildeO 5
Rentabilidad econoacutemica -033 021 038 036 034
La evolucioacuten de la rentabilidad econoacutemica de Trufincas en una previsioacuten de 5 antildeos seraacute
mayormente positiva Podemos ver un gran incremento del mismo hasta el tercer antildeo y como se
estabiliza en el antildeo cuarto y quinto Con esta evolucioacuten observamos la productividad de los
activos y la eficiencia de la empresa Claramente los primeros antildeos son claves para obtener
clientes y promocionarse a ello se debe la impactante subida Los antildeos restantes se obtiene una
rentabilidad menor debido a la estabilidad que se alcanza centraacutendose maacutes en mantener a los
clientes ya existentes y dejando al lado el trabajo comercial para captar a nuevos clientes
Si quisieacuteramos aumentar nuestra rentabilidad econoacutemica podriacuteamos aumentar la rotacioacuten de
activo vendiendo maacutes es decir captando nuevas comunidades y reduciendo nuestros costes
Cuanto mayor sea el valor de este ratio mayor seraacute el rendimiento de los activos
Rentabilidad financiera Es el beneficio neto dividido entre los recursos propios o dicho de otra
manera es la rentabilidad de los capitales invertidos
119929119942119951119957119938119939119946119949119946119941119938119941 119917119946119951119938119951119940119946119942119955119938 =119913119916119925119916119917119920119914119920119926 119925119916119931119926
119927119912119931119929119920119924119926119925119920119926 119925119916119931119926
ANtildeO 1 ANtildeO 2 ANtildeO 3 ANtildeO 4 ANtildeO 5
Rentabilidad Financiera -057 034 049 038 032
Trufincas tiene una rentabilidad financiera positiva a lo largo del tiempo Al igual que con la
rentabilidad econoacutemica el primer antildeo los resultados son negativos pero si analizamos la
evolucioacuten vemos que es positiva hasta el tercer antildeo y luego disminuye un poco casi
estabilizaacutendose La rentabilidad financiera es para las empresas con aacutenimo de lucro el ratio maacutes
importante ya que mide el beneficio neto generado en relacioacuten a la inversioacuten de los propietarios
de la empresa Cuanto maacutes alto sea el ratio menos recursos se utilizan para obtener el beneficio
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8 EVALUACIOacuteN ECONOacuteMICA DEL PROYECTO
81 Pay-back o Periodo de Retorno
Pay-back es un meacutetodo usado en la evaluacioacuten de inversiones y se define como el periodo de
tiempo que la empresa tardaraacute en recuperar la inversioacuten con las ganancias que generaraacute el negocio
Puede ser una cantidad de meses o antildeos
Vamos a tomar como inversioacuten inicial el importe de inversiones maacutes el fondo de maniobra
17959 euro + 9000euro haciendo un total de 26959euro
Antildeo 1 Antildeo 2 Antildeo 3 Antildeo 4 Antildeo 5
Cash flow neto anual -533822 euro 2451143 euro 3442009 euro 3856622 euro 4358228 euro
Cash flow neto acumulado -533822 euro 1917321 euro 5359330 euro 9215952 euro 13574180 euro
Podemos comprobar a traveacutes de los caacutelculos que acabamos de realizar que en el tercer antildeo
recuperamos la inversioacuten realizada
Con estos caacutelculos no se tiene en cuenta el valor temporal del dinero ademaacutes de que el Pay-back
solo se fija en los beneficios que hacen falta hasta cubrir el importe de la inversioacuten sin valorar los
ingresos que se pueden producir despueacutes
82 Valor Actual Neto (VAN)
El VAN es un indicador financiero que mide los flujos de los futuros ingresos que tendraacute el
proyecto Con ello podremos determinar si al descontar la inversioacuten inicial nos quedaraacute alguna
ganancia
En nuestro proyecto de inversioacuten se exige un desembolso inicial de 26959euro y se espera que se
va a generar beneficios entre el 1ordm y el 5ordm antildeo Vamos a aplicar un tipo de descuento del 10 La
foacutermula para el caacutelculo es la siguiente
Pay-back
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119933119912119925 =119933119957
(120783 + 119948)119957minus 119920 119946119951
En la siguiente tabla podremos ver el desglose de los flujos de caja correspondiente a cada
uno de los antildeos aplicando los datos mencionados anteriormente
ANtildeO DESEMBOLSO INGRESOS FLUJO DESCONTADO
0 -26959 0 -2695900 euro
1 0 -5338 euro -485293 euro
2 0 24511 euro 2025738 euro
3 0 34420 euro 2586032 euro
4 0 38566 euro 2634125 euro
5 0 43582 euro 2706117 euro
VAN 6770819 euro
Tras los caacutelculos podemos ver que el VAN es positivo por lo que la inversioacuten seriacutea aceptable
La ventaja de calcular el VAN es que dicho estudio tiene en cuenta el valor del dinero con el
tiempo El inconveniente del mismo es que los flujos de caja calculados son estimados ya es
una proyeccioacuten futura y es posible que se haya realizado una mal valoracioacuten del mismo
llevando a decisiones erroacuteneas
83 Tasa Interna de Rentabilidad (TIR)
Este meacutetodo consiste en calcular la tasa de descuento que hace 0 el Valor Actual Neto Es la tasa
maacutexima que puede tener un proyecto para que sea rentable La foacutermula para el caacutelculo es la
siguiente
119931119920119929 =119933119957
(120783 + 119922)119957minus 119920 119946119951 = 120782
Para ello vamos a calcular el VAN con varias tasas de rentabilidad y obtendremos un graacutefico para
ver de forma aproximada entre que tanto por cierto estaacute la tasa de descuento que estamos
buscando
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TASA INTERNA DE RETORNO
TASA DE DESCUENTO
VAN
0 10878280 euro
5 8579932 euro
10 6770819 euro
15 5328346 euro
20 4164676 euro
25 3215859 euro
30 2434642 euro
35 1785638 euro
40 1242013 euro
45 783185 euro
50 393195 euro
55 59551 euro
60 -227620 euro
Por todo lo dicho anteriormente y tras el graacutefico que mostramos vemos que la tasa de descuento
que buscamos estaacute entre el 55 y el 60 y tras aplicar los caacutelculos correspondientes nos sale la
siguiente TIR
TIR 56
Tras obtener los resultados vemos que la Tasa Interna de Retorno es superior a la tasa de
descuento que aplicamos (10) por lo que este proyecto es interesante realizarlo Si la tasa fuese
superior al 56 los resultados seriacutean negativos y la inversioacuten no seriacutea viable
(euro2000000)
euro000
euro2000000
euro4000000
euro6000000
euro8000000
euro10000000
euro12000000
0 10 20 30 40 50 60 70
TASA INTERNA DE RETORNO (TIR)
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9 ASPECTOS FORMALES DEL PROYECTO
91 Forma juriacutedica
Como hemos nombrado en puntos anteriores se ha decidido crear una Sociedad Limitada para dar
forma juriacutedica a la empresa
Los criterios que nos han condicionado a tomar esta decisioacuten son los siguientes
- Nuacutemero de socios Al ser una empresa pequentildea con dos socios y capital reducido hemos
pensado que esta es la mejor opcioacuten
- Responsabilidad del Socio En una Sociedad Limitada la responsabilidad de los socios
ante las deudas se la sociedad estaacute limitada al capital aportado
- Capital Social Se planteoacute la creacioacuten de una Sociedad Anoacutenima pero el desembolso
inicial es mayor ademaacutes de una mayor complejidad y gastos de gestioacuten
- Estructura de Direccioacuten y Gestioacuten La estructura es maacutes flexible que en otras sociedades
siendo menor el rigor formar en su organizacioacuten
92 Proteccioacuten Juriacutedica
Dada la actividad a realizar se contrataraacute un seguro para las actividades ademaacutes del seguro
obligatorio de responsabilidad civil
93 Medidas de prevencioacuten de riesgos laborales
Las instalaciones de la oficina contaraacuten con las medidas de seguridad e higiene referidas
principalmente a
- Sistemas contra incendios
- Instalaciones eleacutectricas
- Evacuacioacuten del edificio
- Calefaccioacuten y aire acondicionado
- Equipos mecaacutenicos
La normativa que regula los riesgos laborales es la siguiente Prevencioacuten de Riesgos Laborales
Ley 311995 de 8 de Noviembre y su modificacioacuten por la ley 542003 de 12de diciembre de
reforma del marco normativo de la prevencioacuten de Riesgos Laborales BOE nordm298 de 13 de
diciembre
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10 PLANIFICACIOacuteN TEMPORAL DE PUESTA EN MARCHA
El listado de traacutemites que vamos a realizar como emprendedores en el mundo de las
administraciones de fincas es el habitual de una empresa y no presenta ninguacuten elemento especiacutefico
determinado por el tipo de actividad salvo la opcioacuten y recomendacioacuten de disponer el tiacutetulo de
Administrador de Fincas colegiado para tener maacutes prestigio y credibilidad a la hora de prestar los
servicios
El listado de traacutemites que realizaremos seraacuten los siguientes
- Registro del dominio
- Inscripcioacuten en el colegio de Administradores de Aragoacuten
- Constitucioacuten de la Sociedad Limitada
- Declaracioacuten previa al inicio de la actividad
- Solicitud del preacutestamo
- Gestioacuten del alquiler del local
- Solicitud de licencia de obra
- Acondicionamiento del local
- Seleccioacuten de trabajador
- Solicitud de licencia de apertura
- Adquisicioacuten del equipamiento
- Inicio de campantildea promocional de apertura
- Inicio de la actividad
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11 CONCLUSIONES
El objetivo de este proyecto ha consistido en elaborar un plan de negocio viable Para ello ha
sido necesario realizar una serie de estudios financieros y anaacutelisis globales que puntualizaremos
a continuacioacuten
En primer lugar hemos presentado el plan de negocio a seguir Descripcioacuten del sector y empresa
creadora objetivos principales y datos iniciales del proyecto
Posteriormente hemos procedido a realizar un estudio de mercado y del entorno de la actividad
de la empresa Para el estudio del entorno hemos utilizado el anaacutelisis PESTE analizando cada uno
de sus componentes llegando a la conclusioacuten de que actualmente las dimensiones poliacuteticas nos
afectan negativamente considerando la poliacutetica de hoy en diacutea como restrictiva Lo mismo
podemos decir de la dimensioacuten econoacutemica La sociedad es un aspecto muy importante ya que
vivimos en una sociedad de tendencias Con respecto al aacutembito tecnoloacutegico y del medio ambiente
pienso que cada diacutea su evolucioacuten es mayor y ademaacutes disponemos de maacutes avances Para el anaacutelisis
del sector hemos utilizado las 5 fuerzas de Porter lo que ello conlleva un anaacutelisis de los clientes
proveedores competidores y competidores potenciales Hemos llegado a la conclusioacuten de que el
sector de las administraciones de fincas es atractivo ya que su acceso es faacutecil y asequible por lo
que resulta sencillo que nuevas empresas puedan competir con las ya existentes Presenta alto
poder de clientes y alto grado de rivalidad sin existir productos sustitutivos A traveacutes del anaacutelisis
DAFO hemos podido ver la situacioacuten que tienen este tipo de empresas destacando las
oportunidades amenazas fortalezas y debilidades
Tambieacuten hemos realizado un anaacutelisis de costes y de la zona de expansioacuten tomando el barrio
Parque Venecia como la zona idoacutenea para dar nuestros primeros pasos
Posteriormente hemos definido los servicios que realizaraacute la empresa junto a los factores del eacutexito
siendo estos ubicacioacuten de la empresa atencioacuten personalizada trabajo en equipo implantacioacuten y
seguimiento de la ley formacioacuten colegiacioacuten y tecnologiacutea
Otro punto que hemos tenido en cuenta y considero muy importante para un buen comienzo son
las acciones de marketing aplicadas Se realizaraacute buzoneo mailing y telemarketing Aplicar una
buena estrategia de marketing es fundamental para darnos a conocer y captar clientes
En cuanto al plan econoacutemico financiero destacar que la financiacioacuten total del proyecto asciende
a 35500euro de los cuales 20000euro los adquirimos a traveacutes de un preacutestamo bancario Establecemos
unos precios adecuados acordes con los establecidos por el Colegio de Administradores y
estimamos una evolucioacuten de los ingresos percibidos Seguacuten las tablas desarrolladas tendremos
una evolucioacuten progresiva Los primeros antildeos invertiremos en una fuerte estrategia de marketing
captando maacutes comunidades Con el paso de los antildeos las comunidades iraacuten entrando maacutes
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paulatinamente Dispondremos de una fuente de ingresos que debemos mantener por tanto el
trabajo se centraraacute maacutes en satisfacer a los clientes actuales ya que ellos seraacuten probablemente los
que nos acerquen a clientes potenciales
El primer antildeo partiremos de un beneficio despueacutes de impuestos negativo al igual que los flujos
de caja que cambiaraacuten a partir del segundo antildeo principalmente por el aumento de los ingresos
La evolucioacuten de las rentabilidad como hablamos en su apartado son positivas es importante que
ambas crezcan o se mantengan eso significaraacute que obtendremos beneficios con mayor facilidad
y que el rendimiento seraacute mayor
Seguacuten los caacutelculos obtenidos recuperaremos la inversioacuten al tercer antildeo y los datos obtenidos a
traveacutes del VAN y la TIR nos indican que el proyecto seraacute rentable
Considero a las Administraciones de Fincas unas de las profesiones maacutes desconocidas Pienso
que es muy sacrificada ya que debes mediar entre las disputas de los propietarios no existe un
horario fijo y las remuneraciones percibidas dependen de la cartera de clientes que poseas por lo
que debes ser un profesional para todo pero a pesar de todo ello pienso que se pueden llegar a
alcanzar muchas satisfacciones
Como podemos observar en los graacuteficos y caacutelculos anteriores en principio el proyecto no
presentaraacute problemas de solvencia por lo cual podemos decir que a priori demostraraacute tener
viabilidad financiera Si realizamos un trabajo oacuteptimo podremos llegar a alcanzar grandes
beneficios
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BIBLIOGRAFIA
Ley de Propiedad Horizontal
wwwboeesbuscaractphpid=BOE-A-1960-10906
Poblacioacuten 2012
httpwwwzaragozaescontenidoseducacionybibliotecasconsejoescolar2012poblacion12pdf
Poblacioacuten 2014
httpwwwzaragozaescontenidosestadisticaCifras-Zaragoza-2014-1pdf
Local
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[130041534]-[campaing]|[warehouse_rent_zaragoza]-[27813366]ampsource=299ampxts=352991
Preacutestamo ICO
httpwwwicoeswebicoico-empresas-y-emprendedores
Tablas de Amortizaciones
httpwwwagenciatributariaes
httpasesor-contableestablas-amortizacion-2015
Contratacioacuten internet
httpwwwmovistaresempresaspara-tu-oficinaconectividad-internetfichaempresas-
adslpid=PY-home3-NC
Impuesto sobre beneficios
httpwwwboeesbuscaractphpid=BOE-A-2014-12328
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3 ACTIVIDAD DE LA EMPRESA
31 Definicioacuten del servicio que realizaraacute la empresa
La empresa Trufincas prestaraacute los siguientes servicios
- Velar por el buen reacutegimen de la casa sus instalaciones y servicios
- Realizar un seguimiento contable de todos los ingresos y gastos de la finca
- Preparar el plan de ingresos y gastos perioacutedicos o anuales
- Atender a la conservacioacuten de las infraestructuras
- Ejecutar los acuerdos en materia de obras efectuar los pagos y realizar los cobros
- Ejercer como Secretario en las correspondientes juntas ordinarias y extraordinarias en el
caso que proceda custodiando la documentacioacuten
- Llevar a cabo aquellas atribuciones que le confiera la junta de propietarios
- Asesorar a la comunidad
- Controlar los proveedores
- Dar cuenta de siniestros a las compantildeiacuteas de seguros
- Ocuparse de las relaciones laborales con los empleados de las fincas aplicando las
normas de convenio y las modalidades contractuales maacutes favorables
- Practicar las liquidaciones o modelos tributarios que fiscalmente procedan
- Toma de decisiones sobre aquellos propietarios que se ausentan de los pagos
- El mantenimiento de la convivencia entre los componentes o propietarios de la
comunidad
Ademaacutes de todo lo nombrado anteriormente se deberaacuten cumplimentar todas las obligaciones que
involucran al inmueble como revisiones de ITE asiacute como informar y cuando proceda tramitar la
solicitud de ayudas o subvenciones a las que pueda tener derecho el edificio en los casos de
rehabilitacioacuten u obras mayores
32 Factores claves del eacutexito
Los factores claves para el eacutexito estaacuten determinados por los siguientes elementos
-- Ubicacioacuten de la empresa La empresa estaraacute situada en una zona nueva de Zaragoza
Parque Venecia Es una zona joven que estaacute por explotar junto al centro comercial maacutes
popular de la ciudad A la mayoriacutea de las viviendas de nueva construccioacuten se les suele
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asignar un administrador de forma aleatoria y cuando ya hay un grupo de vecinos
considerable viviendo en el edificio suelen buscar a un nuevo administrador
-- Atencioacuten personalizada Pretendemos captar nuevos clientes con este meacutetodo y ademaacutes
fidelizarlos Para ello se atenderaacute a toda persona que tenga cualquier problema dejaacutendolos
satisfechos
-- Trabajo en equipo Aunque inicialmente seremos pocos en la plantilla habraacute
comunicacioacuten e incluso nos reuniremos varias veces por semana para comentar las
gestiones maacutes importantes que se han realizado De esta forma todos estamos al diacutea y en
caso de que falte alguno sabemos solventar los problemas
- Implantacioacuten de la Ley Orgaacutenica de Proteccioacuten de Datos (LOPD)
- Formacioacuten Todo el personal de la empresa tendraacute una formacioacuten acorde con su puesto
de trabajo y complementaria con la de los demaacutes trabajadores En Trufincas SL
realizaremos cursos tanto los socios como la empleada sobre la gestioacuten del programa que
vamos a utilizar
- Utilizacioacuten de los soportes teacutecnicos maacutes avanzados Trufincas SL dispondraacute de los
programas maacutes adecuados y competitivos para ser maacutes eficientes y eficaces en el trabajo
Usaremos Gesfincas y Gesinedi
- Colegiacioacuten Uno de los requisitos que considero imprescindible para mi nuevo proyecto
es la colegiacioacuten Estar colegiado no es obligatorio para poder llevar la gestioacuten de
comunidades pero si te permite ganar un prestigio respecto a los clientes y darles maacutes
seguridad a la hora de la eleccioacuten
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4 PROCESO DE PRESTACIOacuteN DEL SERVICIO
41 Determinacioacuten del proceso de prestacioacuten del servicio
Actividad Contable
En primer lugar la comunidad cliente deberaacute entregarnos toda la documentacioacuten de la comunidad
(Facturas emitidas facturas recibidas cierres contables CIF de la comunidad listado de
propietarios con sus coeficientes nordm de cuenta de la comunidad documentacioacuten bancariahellip) y
nosotros procederemos a introducir toda la informacioacuten en nuestra base de datos
Una vez que esteacute la comunidad puesta al diacutea cambiaremos la domiciliacioacuten de todos los
proveedores con el fin de recibir nosotros la documentacioacuten evitando incomodar al presidente
cada vez que llegue una factura
Realizaremos balances trimestrales de todas las comunidades enviaacutendoselas a cada propietario
En cuanto al cierre del ejercicio las cuentas se cerraraacuten al comienzo del mes posterior al cierre
mismo mes en el cual se realizaraacute la junta general ordinaria donde se expondraacuten dichas cuentas
se presentaraacute un nuevo presupuesto para el proacuteximo ejercicio y se cambiaraacute el turno de los
presidentes entre otras gestiones Ademaacutes de las juntas ordinarias se convocaraacuten tantas
extraordinarias como me soliciten los clientes de cada comunidad
Actividad Fiscal
El personal de Trufincas SL presentaraacute antes de finalizar el periodo voluntario (20 de Abril 20
de Julio y 20 de Octubre) los modelos correspondientes de IVA IRPF y otros impuestos
aplicables
Las presentaciones se pueden realizar telemaacuteticamente con la firma digital de la empresa o
presentando en persona el modelo en el banco
42 Niveles de tecnologiacutea aplicados en los procesos
Tecnologiacutea aplicada a la gestioacuten
La empresa contaraacute con diversos programas de gestioacuten (Gesfincas y Gesinedi) como herramientas
tecnoloacutegicas fundamentales de gestioacuten de la empresa
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Tecnologiacutea de Informacioacuten y Comunicacioacuten (TICs)
Finalmente como uacuteltimo factor tecnoloacutegico se incidiraacute especialmente en las TICs como factor a
tener en cuenta en el desarrollo tecnoloacutegico de la empresa
- Paacutegina web La web de Trufincas SL constaraacute de apartados geneacutericos quienes somos
servicios que ofrece medios teacutecnicos de los que se dispone ubicacioacuten contacto etc
Ademaacutes constaraacute con un gestor de contenidos que permita la modificacioacuten eliminacioacuten
y ampliacioacuten de los mismos asiacute como de la estructura y disentildeo de la paacutegina Finalmente
nos ocuparemos de que se ubique en un buen puesto en los buscadores
Tambieacuten dispondraacute de un apartado solo para clientes donde los propietarios podraacuten
meterse cuando quieran a traveacutes de unas claves y eacutestos podraacuten ver el estado econoacutemico
de la comunidad y los comunicados que se publiquen
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5 LA COMERCIALIZACIOacuteN DEL SERVICIO
51 Acciones de promocioacuten
Un punto muy importante a la hora de estimar las ventas es aplicar un buen plan de marketing ya
que las ventas en muchas ocasiones es resultado de las acciones de marketing aplicadas
En mi caso por un lado aplicareacute el marketing directo siendo este un sistema interactivo que utiliza
uno o maacutes medios de comunicacioacuten para obtener una respuesta en un puacuteblico objetivo Yo usareacute
los siguientes medios
- Buzoneo como su nombre indica consiste en hacer llegar a todos los domicilios de
una zona de intereacutes un folleto especialmente disentildeado para conseguir una respuesta
o Este sistema tiene una amplia difusioacuten su coste es bajo y la respuesta es
inmediata Buzonear por todas las comunidades de los alrededores es una buena
forma de darnos a conocer
- Mailing Consiste en enviar por correo electroacutenico o por correo postal informacioacuten
publicitaria junto con una carta personalizada
o En este caso vamos a redactar cartas personalizadas a presidentes que tengamos
localizados y sobre todo que esteacuten descontentos con el administrador actual
- Telemarketing Consiste en usar el teleacutefono o cualquier otro medio de comunicacioacuten
para contactar con clientes potenciales y comercializar los productos o servicios
o Para poder promocionar la administracioacuten de fincas procederemos a publicarnos
en el perioacutedico y en la revista de Parque Venecia
Estimar la demanda es otro punto a favor para planificar las ventas futuras Es decir estimar la
demanda potencial (personas que podriacutean comprar los productos) la demanda objetivo (a cuaacutentos
de ellos quieres llegar) y la demanda efectiva (el porcentaje de la demanda objetivo que pueden
convertirse en clientes)
La capacidad maacutexima es otro aspecto a tener en cuenta esto se consigue analizando cual es la
cantidad maacutexima que podriacutea llegar a vender si los clientes aparecen De esta forma podremos
conocer hasta doacutende puede llegar el negocio con la infraestructura actual
Localizacioacuten A la hora de posicionarnos en una zona hemos decidido situarnos en la zona de
Parque Venecia por que como he mencionado anteriormente es una zona nueva donde la mayoriacutea
de viviendas el administrador es el propio constructor y necesitan un cambio o una persona que
se dedique exclusivamente a ello
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52 Determinacioacuten del precio de venta
Los honorarios de un Administrador de fincas variacutean en funcioacuten de los servicios que preste a la
comunidad ya que no es lo mismo que la comunidad tenga una escalera de 12 vecinos o que esteacute
formada por 8 escaleras con 40 vecinos cada una Ademaacutes hay comunidades que disponen de
conserje piscina zonas comuneshellip todo esto tiene un mantenimiento maacutes costoso que una
pequentildea comunidad por lo que los precios seraacuten mayores
Por todo lo dicho anteriormente no existe una tarifa fija ya que el profesional es libre de establecer
sus honorarios en funcioacuten de la oferta la demanda y del lugar donde ejerza No obstante el
Colegio de Administradores de Fincas tiene establecidas unas cantidades por diferentes servicios
de manera que se calculan los honorarios del administrador multiplicando cada importe especiacutefico
por el servicio correspondiente que tuviera la comunidad (nuacutemero de viviendas ascensores
plazas de garaje trasteros calefaccioacuten y aire acondicionado centralizados bombas de presioacuten
portales porteriacutea conserjeriacutea vigilancia jardinero limpieza piscina jardines zonas deportivas
locales comerciales etc)
Para una comunidad media el Colegio de Administradores sugiera cobrar al mes 38euro por hora de
dedicacioacuten pero la pregunta eshellip iquestCuaacutentas horas se dedican a cada comunidad
La siguiente tabla ha sido realizada con arreglo a los caacutelculos realizados por el Colegio de
Administradores tomando como base un miacutenimo de 9 viviendas y 3 servicios
Fuente Colegio de Administradores de Fincas
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Voy a explicar la tabla anterior a traveacutes de un ejemplo
Para una comunidad de 30 viviendas con 7 servicios seguacuten la tabla expuesta nos resultariacutean
1415 horas que multiplicadas por los 38euro aconsejados nos dariacutean 53770euromes
En mi caso los precios que voy a fijar seraacuten en funcioacuten de los servicios prestados y del nuacutemero
de viviendas A continuacioacuten adjunto tabla orientativa de precios que voy a establecer
Ejemplo
SERVICIOS
PRESTADOS euro por vivienda Nordm VECINOS PRECIO AL MES
3 800 euro 9 7200 euro
4 900 euro 20 18000 euro
5 1000 euro 100 100000 euro
En cuanto al precio de las juntas la reunioacuten anual ordinaria seraacute gratuita y en caso de que haya
que hacer alguna reunioacuten extraordinaria a lo largo del antildeo tendraacute un coste de 100euro
53 Poliacutetica de cobros y pagos
La poliacutetica de cobros y pagos es la habitual en el sector los cobros se hacen a final de mes y los
pagos al contado yo a final de mes
Esto permitiraacute tener una tesoreriacutea saneada
Tabla de precios
SERVICIOS PRESTADOS euro por vivienda
3 800 euro
4 900 euro
5 1000 euro
Fuente Elaboracioacuten propia
Fuente Elaboracioacuten propia
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6 PLAN ECONOacuteMICO FINANCIERO
61 Inversioacuten Inicial y fondo de Maniobra del proyecto
El punto de partida de este proyecto empresarial es la ubicacioacuten del inmueble situado en Parque
Venecia en Zaragoza Al ser el inmueble alquilado las principales partidas de inversiones
corresponden a la adquisicioacuten del inmovilizado material entre lo que destaca el equipamiento
informaacutetico que supondraacute el desembolso maacutes importante
Presentamos en este punto el total de inversiones previstas para los cinco primeros antildeos de
actividad
Gastos de constitucioacuten
Hemos decidido crear una Sociedad de Responsabilidad Limitada Los pasos que debemos seguir
junto con el coste de los mismos son
- Registrar el nombre de la empresa en el Registro Mercantil solicitando el certificado
negativo de denominacioacuten social Coste unos 12euro
- Abrir una cuenta bancaria con el nombre de la empresa e ingresar el capital miacutenimo inicial
obligatorio 300006euro Coste del certificado bancario unos 375euro
- Redactar los Estatutos Sociales
- Escritura puacuteblica de la Constitucioacuten de la Sociedad Es un traacutemite obligatorio para la
posterior inscripcioacuten en el Registro Mercantil Coste del notario en torno a los 325euro
- Obtencioacuten del CIF Mod 036 Coste 180euro
- Darse de alta en el IAE
- Declaracioacuten censal IVA
- Inscripcioacuten en el Registro Mercantil 135euro
Superados estos traacutemites la creacioacuten de la Sociedad Limitada ya es efectiva Sin embargo para
que eacutesta pueda iniciar su actividad es necesario completar una serie de obligaciones con la
Seguridad Social y el Ayuntamiento de la localidad donde hayas fijado la direccioacuten social de tu
empresa tales como el alta en el Reacutegimen Especial de Trabajadores Autoacutenomos la solicitud
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del nuacutemero de patronal en caso de ir a contratar trabajadores o la solicitud de la Licencia de
apertura
Inmovilizado Inmaterial
Aplicaciones Informaacuteticas
Para realizar todos los trabajos administrativos voy a contratar dos programas Gesfincas
y Gesinedi De Gesfincas contrataremos el moacutedulo Horizontal en que va incluido el de
contabilidad ya que seraacuten los que vayamos a usar diariamente Por el momento contratareacute
dos puestos ascendiendo todo a 675euro Gesinedi es el programa de gestioacuten para llevar todas
las incidencias diarias que ocurren en la comunidad Este moacutedulo ascenderaacute a 385euro
Inmovilizado Material
Construcciones
Para la rehabilitacioacuten del local tendremos los siguientes gastos Proyecto de obra y
apertura obras de acondicionamiento y licencias asciendo a un total de unos 4450euro
Mobiliario
Decidimos comprar mobiliario para montar una pequentildea recepcioacuten dos despachos con
dos mesas sillas y estanteriacuteas junto a una pequentildea decoracioacuten en ellos Estimo gastar en
torno a 6000euro
Equipos para procesos de informacioacuten
Adquirimos dos ordenadores Lenovo C560 Full HD 89900euro cada uno comprado en
Mediamarkt
Una impresora empresarial cuyo coste asciende a 78400euro CANON MF9220CDN
DUPLEXREDFAX
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Cuadro Resumen
ANtildeO 1 ANtildeO 2 ANtildeO 3 ANtildeO 4 ANtildeO 5
Gastos de constitucioacuten y primer establecimiento
Gastos de constitucioacuten 750 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
TOTAL GASTOS CONSTITUCIOacuteN 750 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
Inmovilizado Inmaterial
Aplicaciones informaacuteticas 1060 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
TOTAL DE INMOVILIZADO INMATERIAL 1060 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
Inmovilizado Material
Construcciones 4450 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
Mobiliario 6000 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
Equipos para procesos de informacioacuten 2582 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
TOTAL DE INMOVILIZADO MATERIAL 13032 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
TOTAL DE PARTIDAS DE INVERSIONES 14842 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
IMPORTE DEL IVA DE LAS INVERSIONES 3117 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
TOTAL DEL IMPORTE DE INVERSIONES 17959 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
FONDO DE MANIOBRA
Consideramos Fondo de Maniobra la estimacioacuten de lo que se necesitariacutea de activo corriente
(derechos de cobro existencias etc que vencen antes de un antildeo) para hacer frente a los pasivos
corrientes que se preveacuten (Deudas a corto plazo)
Es importante contar con un fondo de maniobra suficiente ya que sin duda es una garantiacutea para la
estabilidad de la empresa Al abrir un negocio es de vital importancia plantearse en queacute medida
la empresa puede hacer frente a sus obligaciones a corto plazo
Con este estudio pretendemos que la capacidad de Trufincas SL para sobrevivir a los cobros y
pagos sea alta
Por ello afirmamos que el pasivo corriente nunca seraacute superior al activo corriente ya que
pagaremos todo al diacutea Ademaacutes los ingresos percibidos no los tendremos pendientes de cobro ya
que seremos nosotros mismos los que emitiremos los importes a las comunidades todos los meses
y de esta forma nos aseguraremos de percibir dichos importes y por tanto poder atender las
obligaciones de pago
Por todo lo dicho anteriormente se estima la necesidad de circulante en el momento de creacioacuten
de la empresa en 9000euro
Fuente Elaboracioacuten propia
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62 Financiacioacuten
La financiacioacuten total del proyecto seraacute de 35500euro de los cuales 15500euro seraacuten aportacioacuten propia
y los otros 20000euro se conseguiraacuten a traveacutes de un preacutestamo del Instituto de Creacutedito Oficial (ICO)
para empresas y emprendedores al 499 durante 5 antildeos
Las condiciones del preacutestamo ICO son las siguientes
- Importe maacuteximo por cliente 125 millones de euros
- Conceptos financiables Activos fijos vehiacuteculos turismo adquisicioacuten de empresas etchellip
- Modalidad Preacutestamoleasing para inversioacuten y preacutestamo para liquidez
- Tipo de intereacutes fijo o variable maacutes el margen establecido por la Entidad de Creacutedito seguacuten
el plazo de amortizacioacuten
- Plazo de amortizacioacuten y carencia
o Si se financia 100 liquidez 1 2 3 y 4 antildeos con la posibilidad de 1 antildeo de
carencia
o Si se financia inversioacuten 1 2 3 4 5 7 10 12 15 y 20 antildeos con hasta 2 antildeos de
carencia
- Comisiones la Entidad de Creacutedito no puede cobrar comisioacuten salvo por amortizacioacuten
anticipada
- Garantiacuteas a determinar por la Entidad de Creacutedito con la que se tramite la operacioacuten salvo
aval de SGRSAECA
- Vigencia se podraacuten formalizar preacutestamos al amparo de esta Liacutenea hasta el diacutea 12 de
diciembre de 2015
Lo solicito a traveacutes del Santander porque es mi banco de confianza y a diacutea de hoy es de los maacutes
solventes
A continuacioacuten voy a mostrar el cuadro de amortizacioacuten del preacutestamo solicitado donde nos
apareceraacuten los intereses que debemos abonar cada antildeo
Periodos de pago
Cuota Pago de intereses
Amortizacioacuten del principal
Amortizacioacuten acumulada
del principal
Capital pendiente
0 20000
1 4618 998 3620 3620 16380
2 4618 817 3801 7421 12579
3 4618 628 3991 11412 8588
4 4618 429 4190 15601 4399
5 4618 219 4399 20000 -
Fuente Elaboracioacuten propia
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63 Poliacutetica de amortizacioacuten
La tabla de amortizacioacuten establecida por la Agencia Tributaria este 2015 para los distintos
elementos amortizables es la siguiente
TIPO DE ELEMENTO COEFICIENTE LINEAL MAacuteXIMO
PERIODO DE ANtildeOS MAacuteXIMO
Edificios comerciales administrativos de servicios y viviendas 2 100
Mobiliario 10 20
Aplicaciones informaacuteticas 33 6
Equipos para procesos de informacioacuten 25 8
Esto adquiere el siguiente significado
En nuestro caso al comprar un ordenador la ley establece que el porcentaje maacuteximo que se puede
aplicar como un gasto de amortizacioacuten es de un 25 anual
Esto quiere decir que si el ordenador cuesta 899 euros entonces ahora valdraacute 66526 euros y de
tal manera al antildeo siguiente se puede deducir a otros 23374 euros y asiacute hasta que el ordenador
valga cero euros
ELEMENTO IMPORTE Coef Max
Antildeos Maacutex
Antildeo 1 Antildeo 2 Antildeo 3 Antildeo 4 Antildeo 5 TOTAL
Construcciones 4450 euro 2 100 89 euro 89 euro 89 euro 89 euro 89 euro 445 euro
Mobiliario 6000 euro 10 20 600 euro 600 euro 600 euro 600 euro 600 euro 3000 euro
Aplicaciones informaacuteticas
1060 euro 33 6 353 euro 353 euro 353 euro - - 1060 euro
Equipos Proc Inform
2582 euro 25 8 646 euro 646 euro 646 euro 646 euro 646 euro 3228 euro
TOTAL 1688 euro 1688 euro 1688 euro 1335 euro 1335 euro
64 Ingresos por aacutereas de negocio Previsioacuten de ventas anuales
Fuente Elaboracioacuten propia (Informacioacuten obtenida de Agencia Tributaria)
Fuente Elaboracioacuten propia
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Cuando inicias un proyecto de negocio no se puede tener la certeza de que dichos servicios van
a tener buena aceptacioacuten pero si podemos realizar proyecciones que nos faciliten la toma de
decisiones a la hora de compra o invertir en RRHH
Seguacuten los precios estipulados en el punto 52 voy a realizar unas plantillas de caacutelculo en funcioacuten
de todos los aspectos que pueden influir en mayor o en menor medida en nuestras ventas y que se
han mencionado a lo largo de todo el trabajo Mi estimacioacuten de ventas la voy a realizar a 5 antildeos
desarrollando por trimestres las comunidades que podemos captar
Ingresos estimados del 1ordmAntildeo
1ordm ANtildeO
1ordm Trim 2ordm Trim 3ordm Trim 4ordm Trim COM
Nordm VEC
TOTAL euroVecino
Ingresos 1ordm Antildeo SERVICIOS ud Euros ud Euros ud Euros ud Euros
Com con 3 serv 2 1600 euro 2 1600 euro 2 1600 euro 2 1600 euro 8 72 6400 euro 460800 euro
Comcon 4 serv 1 900 euro 0 000 euro 2 1800 euro 1 900 euro 4 80 3600 euro 288000 euro
Comcon 5 serv 1 1000 euro 1 1000 euro 000 euro 0 000 euro 2 200 2000 euro 400000 euro
14 12000 euro 1148800 euro
Se estima captar 14 comunidades obteniendo unos ingresos anuales de 11488euro
Ingresos estimados del 2ordmAntildeo
Se estima captar 10 comunidades maacutes haciendo un total de 24 comunidades y obteniendo unos
ingresos anuales de 24016euro
Ingresos estimados del 3ordmAntildeo
2ordm ANtildeO
TOTAL INGRESOS 1ordm Trim 2ordm Trim 3ordm Trim 4ordm Trim
COM Nordm
VEC TOTAL
euroVecino Ingresos 2ordmAntildeo SERVICIOS ud Euros ud Euros ud Euros ud Euros
Com con 3 serv
1 800 euro 1 800 euro 0 000 euro 1 800 euro 3 27 2400 euro 64800 euro 525600 euro
Comcon 4 serv
0 000 euro 1 900 euro 2 1800 euro 1 900 euro 4 80 3600 euro 288000 euro 576000 euro
Comcon 5 serv
2 2000 euro 0 000 euro 0 000 euro 1 1000 euro 3 300 3000 euro 900000 euro 1300000 euro
10 9000 euro 1252800 euro 2401600 euro
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Se estima captar 11 comunidades maacutes haciendo un total de 35 comunidades obteniendo unos
ingresos anuales de 32696 euro
Ingresos estimados del 4ordmAntildeo
4ordm ANtildeO TOTAL
INGRESOS 1ordm Trim 2ordm Trim 3ordm Trim 4ordm Trim COM
Nordm VEC
TOTAL euroVecino
Ingresos 4ordmAntildeo SERVICIOS ud Euros ud Euros ud Euros ud Euros
Com con 3 serv
2 1600 euro 0 000 euro 0 000 euro 1 800 euro 3 27 2400 euro 64800 euro 770400 euro
Comcon 4 serv
0 000 euro 1 900 euro 1 900 euro 1 900 euro 3 60 2700 euro 162000 euro 1026000 euro
Comcon 5 serv
0 000 euro 0 000 euro 0 000 euro 1 1000
euro 1 100 1000 euro 100000 euro 1800000 euro
7 6100 euro 326800 euro 3596400 euro
Se estima captar 7 comunidades maacutes haciendo un total de 42 comunidades obteniendo unos
ingresos anuales de 35964 euro
Por uacuteltimo los ingresos estimados del 5ordmAntildeo son
3ordm ANtildeO TOTAL
INGRESOS 1ordm Trim 2ordm Trim 3ordm Trim 4ordm Trim COM
Nordm VEC
TOTAL euroVecino
Ingresos 3ordmAntildeo SERVICIOS ud Euros ud Euros ud Euros ud Euros
Com con 3 serv
1 800 euro 2 1600 euro 1 800 euro 1 800 euro 5 45 4000 euro 180000 euro 705600 euro
Comcon 4 serv
2 1800 euro 0 000 euro 1 900 euro 1 900 euro 4 80 3600 euro 288000 euro 864000 euro
Comcon 5 serv
1 1000 euro 0 000 euro 1 1000 euro 0 000 euro 2 200 2000 euro 400000 euro 1700000 euro
11 9600 euro 868000 euro 3269600 euro
5ordm ANtildeO TOTAL
INGRESOS 1ordm Trim 2ordm Trim 3ordm Trim 4ordm Trim COM
Nordm VEC
TOTAL euroVecino
Ingresos 5ordmAntildeo SERVICIOS ud Euros ud Euros ud Euros ud Euros
Com con 3 serv
1 800 euro 0 000 euro 0 000 euro 1 800 euro 2 18 1600 euro 28800 euro 799200 euro
Comcon 4 serv
0 000 euro 1 900 euro 0 000 euro 0 000 euro 1 20 900 euro 18000 euro 1044000 euro
Comcon 5 serv
1 1000 euro 1 1000 euro 0 000 euro 0 000 euro 2 200 2000 euro 400000 euro 2200000 euro
5 4500 euro 446800 euro 4043200 euro
Fuente cuadros de ingresos estimados Elaboracioacuten propia
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Se estima captar 5 comunidades maacutes haciendo un total de 47 comunidades obteniendo unos
ingresos anuales de 40432 euro
Como se pueden ver en los cuadros anteriores los incrementos de las ventas se estiman de la
siguiente forma
El primer antildeo realizaremos una gran inversioacuten y por tanto mayor dedicacioacuten en promocionar los
servicios haciendo hincapieacute en conseguir una cartera de clientes base Por ellos el mayor
incremento se aprecia en el segundo antildeo A partir del 3ordm antildeo la campantildea promocional seraacute menor
y las comunidades iraacuten entrando poco a poco incrementando las ventas entre un 9 y un 12
A continuacioacuten voy a desarrollar un graacutefico estimado de evolucioacuten donde podemos ver la el
progreso tanto de los ingresos como del nuacutemero de comunidades gestionadas a lo largo de 5 antildeos
65 Descripcioacuten de los costes
A continuacioacuten voy a presentar los costes fijos de la empresa
- Alquiler del local 300euromes aportando dos meses de fianza iniciales
- Colegiacioacuten 1500euro el primer antildeo y el resto 600euro
- Programa informaacutetico 1060euro al antilde
- Seguro 200euromes
- Gastos de personal 600mes a media jornada
- Publicidad paacutegina web y promocioacuten en revistashellip
Fuente Elaboracioacuten propia
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CCOOSSTTEESS FFIIJJOOSS
COSTES FIJOS
ANtildeO 1 ANtildeO 2 ANtildeO 3 ANtildeO 4 ANtildeO 5
Gastos de personal 720000 euro 720000 euro 720000 euro 720000 euro 720000 euro
Programa informaacutetico 106000 euro 106000 euro 106000 euro 106000 euro 106000 euro
Alquiler 420000 euro 360000 euro 360000 euro 360000 euro 360000 euro
Seguro 20000 euro 20000 euro 20000 euro 20000 euro 20000 euro
Colegiacioacuten 150000 euro 60000 euro 60000 euro 60000 euro 60000 euro
Publicidad 20000 euro 20000 euro 10000 euro 10000 euro 10000 euro
Amortizaciones 954 euro 954 euro 954 euro 954 euro 954 euro
TOTAL 1531400 euro 1381400 euro 1371400 euro 1371400 euro 1371400 euro
COSTES VARIABLES
Tras plantear los costes fijos mostramos los costes variables de la empresa
COSTES VARIABLES
ANtildeO 1 ANtildeO 2 ANtildeO 3 ANtildeO 4 ANtildeO 5
Suministros 90000 euro 108000 euro 114000 euro 96000 euro 102000 euro
Desplazamiento (Gasolina) 6000 euro 8000 euro 8000 euro 8000 euro 8000 euro
Consumibles 300000 euro 200000 euro 100000 euro 50000 euro 10000 euro
TOTAL 396000 euro 316000 euro 222000 euro 154000 euro 120000 euro
66 Cuenta de resultados previsionales
A continuacioacuten se presenta la cuenta de resultados esperada Dicha cuenta muestra los resultados
de las operaciones durante un periodo de tiempo mostrando los ingresos obtenidos los gastos
incurridos y la ganancia o peacuterdida de Trufincas SL durante ese tiempo En nuestro caso 5 antildeos
Fuente Elaboracioacuten propia
Fuente Elaboracioacuten propia
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1Impuestos sobre beneficios En el antildeo 2015 el tipo de gravamen general se reduce del 30 al 25 de manera
progresiva es decir el 28 para el 2015 quedando determinado el 28 para el 2016 Para entidades de nueva creacioacuten
que realicen actividades econoacutemicas se mantiene el 15 para el primer periodo impositivo en el que se obtiene una
base impositiva y el siguiente
Como podemos observar el primer antildeo tenemos peacuterdidas pero a partir del segundo antildeo
empezamos a obtener beneficios Hay que tener en cuenta que los primeros antildeos tus gastos se
incrementan porque debes invertir maacutes en publicidad y promocioacuten Una vez que ya te hayas dado
a conocer y tengas maacutes o menos una estabilidad el objetivo es realizar un buen mantenimiento de
las comunidades existentes teniendo a los clientes contentos e ir captando maacutes poco a poco
El mundo de las comunidades muchas veces es el ldquoboca a bocardquo por eso realizar un trabajo
perfecto conllevaraacute la obtencioacuten de maacutes clientes sin necesidad de invertir todos los antildeos en
publicidad y promocioacuten
Antildeo 1 Antildeo 2 Antildeo 3 Antildeo 4 Antildeo 5
INGRESOS 1148800 euro 2401600 euro 3269600 euro 3596400 euro 4043200 euro
Ventas 1148800 euro 2401600 euro 3269600 euro 3596400 euro 4043200 euro
COSTES VARIABLES 396000 euro 316000 euro 222000 euro 154000 euro 120000 euro
Suministros 90000 euro 108000 euro 114000 euro 96000 euro 102000 euro
Desplazamiento (Gasolina) 6000 euro 8000 euro 8000 euro 8000 euro 8000 euro
Consumibles 300000 euro 200000 euro 100000 euro 50000 euro 10000 euro
COSTES FIJOS 1436000 euro 1286000 euro 1276000 euro 1276000 euro 1276000 euro
Gastos de personal 720000 euro 720000 euro 720000 euro 720000 euro 720000 euro
Programa informaacutetico 106000 euro 106000 euro 106000 euro 106000 euro 106000 euro
Alquiler 420000 euro 360000 euro 360000 euro 360000 euro 360000 euro
Seguro 20000 euro 20000 euro 20000 euro 20000 euro 20000 euro
Colegiacioacuten 150000 euro 60000 euro 60000 euro 60000 euro 60000 euro
Publicidad 20000 euro 20000 euro 10000 euro 10000 euro 10000 euro
Amortizaciones 954 euro 954 euro 954 euro 954 euro 954 euro
COSTES FIJOS Y AMORTIZACIONES 1531400 euro 1381400 euro 1371400 euro 1371400 euro 1371400 euro
RESULTADO BRUTO -683200 euro 799600 euro 1771600 euro 2166400 euro 2647200 euro
TOTAL DE INGRESOS FINANCIEROS 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
Gastos financieros 99800 euro 81735 euro 62769 euro 42856 euro 21950 euro
TOTAL GASTOS FINANCIEROS 99800 euro 81735 euro 62769 euro 42856 euro 21950 euro
RESULTADO FINANCIERO -99800 euro -81735 euro -62769 euro -42856 euro -21950 euro
BENEFICIO ANTES DE IMPUESTOS -783000 euro 717865 euro 1708831 euro 2123544 euro 2625250 euro
Impuestos sobre beneficios -219240 euro 201002 euro 256325 euro 318532 euro 393788 euro
BENEFICIO DESPUEacuteS DE IMPUESTOS -563760 euro 516863 euro 1452507 euro 1805012 euro 2231463 euro
Fuente Elaboracioacuten propia
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67 Previsiones de tesoreriacutea
A continuacioacuten voy a presentar la tesoreriacutea anualizada de la empresa
1ordm Antildeo 2ordm Antildeo 3ordm Antildeo 4ordm Antildeo 5ordm Antildeo
Cobros por ventas 11488 euro 24016 euro 32696 euro 35964 euro 40432 euro
TOTAL COBROS 11488 euro 24016 euro 32696 euro 35964 euro 40432 euro
Pago por costes variables 3960 euro 3160 euro 2220 euro 1540 euro 1200 euro
Pagos por los costes fijos 15314 euro 13814 euro 13714 euro 13714 euro 13714 euro
TOTAL PAGOS 19274 euro 16974 euro 15934 euro 15254 euro 14914 euro
Cash Flow Operativo -7786 euro 7042 euro 16762 euro 20710 euro 25518 euro
Inversiones 14842 euro 0 euro 0 euro 0 euro 0 euro
Impuesto sobre beneficio 0 euro -2192 euro 2010 euro 2563 euro 3185 euro
Intereses de deuda 998 euro 817 euro 628 euro 429 euro 219 euro
Pagos extraoperativos 15840 euro -1375 euro 2638 euro 2992 euro 3405 euro
Capital 13000 euro 0 euro 0 euro 0 euro 0 euro
Emisioacuten de deuda 20000 euro 0 euro 0 euro 0 euro 0 euro
Ingresos extraoperativos 33000 euro 0 euro 0 euro 0 euro 0 euro
Cash Flow extraoperativo 17160 euro 1375 euro -2638 euro -2992 euro -3405 euro
Deacuteficit Superaacutevit 9374 euro 8417 euro 14124 euro 17718 euro 22113 euro
Deacuteficit Superaacutevit Acumulado 9374 euro 17791 euro 31915 euro 49634 euro 71747 euro
Fuente Elaboracioacuten propia
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68 Balances de situacioacuten previsionales
A continuacioacuten voy a presentar el balance previsional del antildeo inicial
ACTIVO 1ordm ANtildeO Antildeo 2 Antildeo 3 Antildeo 4 Antildeo 5
ACTIVO NO CORRIENTE 2252817 euro 2850738 euro 4094384 euro 5732753 euro 7810622 euro
GASTOS DE ESTABLECIMIENTO 75000 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
INMOVILIZADO INMATERIAL 70667 euro 35333 euro 000 euro 000 euro 000 euro
Inmovilizado Inmaterial 106000 euro 106000 euro 106000 euro 106000 euro 106000 euro
Amortizacioacuten Acumulada (II) 35333 euro 70667 euro 106000 euro 106000 euro 106000 euro
INMOVILIZADO MATERIAL 1169750 euro 1036300 euro 902850 euro 769400 euro 635950 euro
Inmovilizado Material 1303200 euro 1303200 euro 1303200 euro 1303200 euro 1303200 euro
Amortizacioacuten Acumulada (IM) 133450 euro 266900 euro 400350 euro 533800 euro 667250 euro
INMOVILIZADO FINANCIERO 937400 euro 1779105 euro 3191534 euro 4963353 euro 7174672 euro
Inmovilizados Financieros 937400 euro 1779105 euro 3191534 euro 4963353 euro 7174672 euro
ACTIVO CORRIENTE 152161 euro 491345 euro 375441 euro 205238 euro 15122 euro
Existencias 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
Realizable 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
Disponible 152161 euro 491345 euro 375441 euro 205238 euro 15122 euro
TOTAL ACTIVO 2404978 euro 3342083 euro 4469825 euro 5937991 euro 7825744 euro
Activo
En el Activo corriente podemos ver los activos que podemos transformar en dinero con maacutes
facilidad Variacutea en funcioacuten de la produccioacuten de la empresa Algunas de las partidas son
inversiones que se deben financiar El activo no corriente se compone de la inversioacuten previa y
miacutenima que la empresa debe realizar Estos activos no suelen variar mucho de antildeo en antildeo
PASIVO 1ordm ANtildeO Antildeo 2 Antildeo 3 Antildeo 4 Antildeo 5
PATRIMONIO NETO 986240 euro 1503103 euro 2955609 euro 4760622 euro 6992084 euro
Capital social 1550000 euro 1550000 euro 1550000 euro 1550000 euro 1550000 euro
Reservas y peacuterdidas 000 euro -563760 euro -46897 euro 1405609 euro 3210622 euro
Resultado del ejercicio -563760 euro 516863 euro 1452507 euro 1805012 euro 2231463 euro
PASIVO NO CORRIENTE 1637978 euro 1637978 euro 1257891 euro 858838 euro 439872 euro
Financiacioacuten lp 1637978 euro 1637978 euro 1257891 euro 858838 euro 439872 euro
PASIVO CORRIENTE -219240 euro 201002 euro 256325 euro 318532 euro 393788 euro
Deudas con Proveedores 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
Financiacioacuten cp 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
HP por impuesto sobre beneficio -219240 euro 201002 euro 256325 euro 318532 euro 393788 euro
TOTAL PASIVO 2404978 euro 3342083 euro 4469825 euro 5937991 euro 7825744 euro
Fuente Elaboracioacuten propia
Fuente Elaboracioacuten propia
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Pasivo
El Pasivo nos dice quieacuten financia la empresa En eacutel distinguimos entre el Pasivo a corto plazo el
cual se debe devolver en un periodo menor a un antildeo y el Pasivo a largo plazo
Ademaacutes consta del patrimonio neto formado por el capital social y el resultado del ejercicio
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7 PLAN FINANCIERO
71 Caacutelculo de los Flujos de Caja
Por Flujo de Caja entendemos que es la diferencia entre el efectivo que se ingresa menos el
efectivo que sale de la empresa es decir hablamos solo de efectivo no de rentabilidad como se
explica en el siguiente apartado
A continuacioacuten voy a realizar el caacutelculo de los datos del Flujo de Caja para el primer antildeo de la
empresa
Antildeo 1 Antildeo 2 Antildeo 3 Antildeo 4 Antildeo 5
Resultado despueacutes de impuestos
-563760 euro 516863 euro 1452507 euro 1805012 euro 2231463 euro
+ Amortizaciones 95400 euro 95400 euro 95400 euro 95400 euro 95400 euro
+ Incrementos en impuestos pendientes
-219240 euro 201002 euro 256325 euro 318532 euro 393788 euro
- Adquisiciones de activo fijo
1484200 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
Flujo Neto de caja del proyecto
-2171800 euro 813265 euro 1804231 euro 2218944 euro 2720650 euro
Resultado despueacutes de impuestos
-563760 euro 516863 euro 1452507 euro 1805012 euro 2231463 euro
+ Amortizaciones 95400 euro 95400 euro 95400 euro 95400 euro 95400 euro
+ Incrementos en impuestos pendientes
-219240 euro 201002 euro 256325 euro 318532 euro 393788 euro
- Devolucioacuten neta de deuda -1637978 euro -1637878 euro -1637778 euro -1637678 euro -1637578 euro
- Adquisiciones de activo fijo
1484200 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
Flujo Neto de caja de Capital -533822 euro 2451143 euro 3442009 euro 3856622 euro 4358228 euro
Flujo Neto de caja de Capital acumulado
-533822 euro 1917321 euro 5359330 euro 9215952 euro 13574180 euro
A traveacutes de este estudio podemos analizar la liquidez de la empresa entendiendo por ello la
capacidad de hacer frente a las obligaciones existentes de corto plazo
Los Flujos de Caja del primer antildeo son negativos ya que el primer antildeo es cuando realizas la mayor
inversioacuten (Calcular el resto de antildeos para ver la evolucioacuten positiva)
72 Rentabilidad del proyecto
Fuente Elaboracioacuten propia
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A continuacioacuten voy a presentar y explicar los ratios de rentabilidad maacutes significativos
fundamentando dichos enunciados en la diferencia entre las ganancias menos los gastos
Rentabilidad econoacutemica Mide la rentabilidad que se obtiene de las inversiones de la empresa
mediante el desarrollo de su actividad dicho de otra manera mide la eficiencia con la que la
empresa gestiona los recursos que se han aportado
119929119942119951119957119938119939119946119949119946119941119938119941 119916119940119848119847119848119950119946119940119938 =119913119912119920119931
119912119914119931119920119933119926 119931119926119931119912119923
ANtildeO 1 ANtildeO 2 ANtildeO 3 ANtildeO 4 ANtildeO 5
Rentabilidad econoacutemica -033 021 038 036 034
La evolucioacuten de la rentabilidad econoacutemica de Trufincas en una previsioacuten de 5 antildeos seraacute
mayormente positiva Podemos ver un gran incremento del mismo hasta el tercer antildeo y como se
estabiliza en el antildeo cuarto y quinto Con esta evolucioacuten observamos la productividad de los
activos y la eficiencia de la empresa Claramente los primeros antildeos son claves para obtener
clientes y promocionarse a ello se debe la impactante subida Los antildeos restantes se obtiene una
rentabilidad menor debido a la estabilidad que se alcanza centraacutendose maacutes en mantener a los
clientes ya existentes y dejando al lado el trabajo comercial para captar a nuevos clientes
Si quisieacuteramos aumentar nuestra rentabilidad econoacutemica podriacuteamos aumentar la rotacioacuten de
activo vendiendo maacutes es decir captando nuevas comunidades y reduciendo nuestros costes
Cuanto mayor sea el valor de este ratio mayor seraacute el rendimiento de los activos
Rentabilidad financiera Es el beneficio neto dividido entre los recursos propios o dicho de otra
manera es la rentabilidad de los capitales invertidos
119929119942119951119957119938119939119946119949119946119941119938119941 119917119946119951119938119951119940119946119942119955119938 =119913119916119925119916119917119920119914119920119926 119925119916119931119926
119927119912119931119929119920119924119926119925119920119926 119925119916119931119926
ANtildeO 1 ANtildeO 2 ANtildeO 3 ANtildeO 4 ANtildeO 5
Rentabilidad Financiera -057 034 049 038 032
Trufincas tiene una rentabilidad financiera positiva a lo largo del tiempo Al igual que con la
rentabilidad econoacutemica el primer antildeo los resultados son negativos pero si analizamos la
evolucioacuten vemos que es positiva hasta el tercer antildeo y luego disminuye un poco casi
estabilizaacutendose La rentabilidad financiera es para las empresas con aacutenimo de lucro el ratio maacutes
importante ya que mide el beneficio neto generado en relacioacuten a la inversioacuten de los propietarios
de la empresa Cuanto maacutes alto sea el ratio menos recursos se utilizan para obtener el beneficio
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8 EVALUACIOacuteN ECONOacuteMICA DEL PROYECTO
81 Pay-back o Periodo de Retorno
Pay-back es un meacutetodo usado en la evaluacioacuten de inversiones y se define como el periodo de
tiempo que la empresa tardaraacute en recuperar la inversioacuten con las ganancias que generaraacute el negocio
Puede ser una cantidad de meses o antildeos
Vamos a tomar como inversioacuten inicial el importe de inversiones maacutes el fondo de maniobra
17959 euro + 9000euro haciendo un total de 26959euro
Antildeo 1 Antildeo 2 Antildeo 3 Antildeo 4 Antildeo 5
Cash flow neto anual -533822 euro 2451143 euro 3442009 euro 3856622 euro 4358228 euro
Cash flow neto acumulado -533822 euro 1917321 euro 5359330 euro 9215952 euro 13574180 euro
Podemos comprobar a traveacutes de los caacutelculos que acabamos de realizar que en el tercer antildeo
recuperamos la inversioacuten realizada
Con estos caacutelculos no se tiene en cuenta el valor temporal del dinero ademaacutes de que el Pay-back
solo se fija en los beneficios que hacen falta hasta cubrir el importe de la inversioacuten sin valorar los
ingresos que se pueden producir despueacutes
82 Valor Actual Neto (VAN)
El VAN es un indicador financiero que mide los flujos de los futuros ingresos que tendraacute el
proyecto Con ello podremos determinar si al descontar la inversioacuten inicial nos quedaraacute alguna
ganancia
En nuestro proyecto de inversioacuten se exige un desembolso inicial de 26959euro y se espera que se
va a generar beneficios entre el 1ordm y el 5ordm antildeo Vamos a aplicar un tipo de descuento del 10 La
foacutermula para el caacutelculo es la siguiente
Pay-back
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119933119912119925 =119933119957
(120783 + 119948)119957minus 119920 119946119951
En la siguiente tabla podremos ver el desglose de los flujos de caja correspondiente a cada
uno de los antildeos aplicando los datos mencionados anteriormente
ANtildeO DESEMBOLSO INGRESOS FLUJO DESCONTADO
0 -26959 0 -2695900 euro
1 0 -5338 euro -485293 euro
2 0 24511 euro 2025738 euro
3 0 34420 euro 2586032 euro
4 0 38566 euro 2634125 euro
5 0 43582 euro 2706117 euro
VAN 6770819 euro
Tras los caacutelculos podemos ver que el VAN es positivo por lo que la inversioacuten seriacutea aceptable
La ventaja de calcular el VAN es que dicho estudio tiene en cuenta el valor del dinero con el
tiempo El inconveniente del mismo es que los flujos de caja calculados son estimados ya es
una proyeccioacuten futura y es posible que se haya realizado una mal valoracioacuten del mismo
llevando a decisiones erroacuteneas
83 Tasa Interna de Rentabilidad (TIR)
Este meacutetodo consiste en calcular la tasa de descuento que hace 0 el Valor Actual Neto Es la tasa
maacutexima que puede tener un proyecto para que sea rentable La foacutermula para el caacutelculo es la
siguiente
119931119920119929 =119933119957
(120783 + 119922)119957minus 119920 119946119951 = 120782
Para ello vamos a calcular el VAN con varias tasas de rentabilidad y obtendremos un graacutefico para
ver de forma aproximada entre que tanto por cierto estaacute la tasa de descuento que estamos
buscando
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TASA INTERNA DE RETORNO
TASA DE DESCUENTO
VAN
0 10878280 euro
5 8579932 euro
10 6770819 euro
15 5328346 euro
20 4164676 euro
25 3215859 euro
30 2434642 euro
35 1785638 euro
40 1242013 euro
45 783185 euro
50 393195 euro
55 59551 euro
60 -227620 euro
Por todo lo dicho anteriormente y tras el graacutefico que mostramos vemos que la tasa de descuento
que buscamos estaacute entre el 55 y el 60 y tras aplicar los caacutelculos correspondientes nos sale la
siguiente TIR
TIR 56
Tras obtener los resultados vemos que la Tasa Interna de Retorno es superior a la tasa de
descuento que aplicamos (10) por lo que este proyecto es interesante realizarlo Si la tasa fuese
superior al 56 los resultados seriacutean negativos y la inversioacuten no seriacutea viable
(euro2000000)
euro000
euro2000000
euro4000000
euro6000000
euro8000000
euro10000000
euro12000000
0 10 20 30 40 50 60 70
TASA INTERNA DE RETORNO (TIR)
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9 ASPECTOS FORMALES DEL PROYECTO
91 Forma juriacutedica
Como hemos nombrado en puntos anteriores se ha decidido crear una Sociedad Limitada para dar
forma juriacutedica a la empresa
Los criterios que nos han condicionado a tomar esta decisioacuten son los siguientes
- Nuacutemero de socios Al ser una empresa pequentildea con dos socios y capital reducido hemos
pensado que esta es la mejor opcioacuten
- Responsabilidad del Socio En una Sociedad Limitada la responsabilidad de los socios
ante las deudas se la sociedad estaacute limitada al capital aportado
- Capital Social Se planteoacute la creacioacuten de una Sociedad Anoacutenima pero el desembolso
inicial es mayor ademaacutes de una mayor complejidad y gastos de gestioacuten
- Estructura de Direccioacuten y Gestioacuten La estructura es maacutes flexible que en otras sociedades
siendo menor el rigor formar en su organizacioacuten
92 Proteccioacuten Juriacutedica
Dada la actividad a realizar se contrataraacute un seguro para las actividades ademaacutes del seguro
obligatorio de responsabilidad civil
93 Medidas de prevencioacuten de riesgos laborales
Las instalaciones de la oficina contaraacuten con las medidas de seguridad e higiene referidas
principalmente a
- Sistemas contra incendios
- Instalaciones eleacutectricas
- Evacuacioacuten del edificio
- Calefaccioacuten y aire acondicionado
- Equipos mecaacutenicos
La normativa que regula los riesgos laborales es la siguiente Prevencioacuten de Riesgos Laborales
Ley 311995 de 8 de Noviembre y su modificacioacuten por la ley 542003 de 12de diciembre de
reforma del marco normativo de la prevencioacuten de Riesgos Laborales BOE nordm298 de 13 de
diciembre
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10 PLANIFICACIOacuteN TEMPORAL DE PUESTA EN MARCHA
El listado de traacutemites que vamos a realizar como emprendedores en el mundo de las
administraciones de fincas es el habitual de una empresa y no presenta ninguacuten elemento especiacutefico
determinado por el tipo de actividad salvo la opcioacuten y recomendacioacuten de disponer el tiacutetulo de
Administrador de Fincas colegiado para tener maacutes prestigio y credibilidad a la hora de prestar los
servicios
El listado de traacutemites que realizaremos seraacuten los siguientes
- Registro del dominio
- Inscripcioacuten en el colegio de Administradores de Aragoacuten
- Constitucioacuten de la Sociedad Limitada
- Declaracioacuten previa al inicio de la actividad
- Solicitud del preacutestamo
- Gestioacuten del alquiler del local
- Solicitud de licencia de obra
- Acondicionamiento del local
- Seleccioacuten de trabajador
- Solicitud de licencia de apertura
- Adquisicioacuten del equipamiento
- Inicio de campantildea promocional de apertura
- Inicio de la actividad
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11 CONCLUSIONES
El objetivo de este proyecto ha consistido en elaborar un plan de negocio viable Para ello ha
sido necesario realizar una serie de estudios financieros y anaacutelisis globales que puntualizaremos
a continuacioacuten
En primer lugar hemos presentado el plan de negocio a seguir Descripcioacuten del sector y empresa
creadora objetivos principales y datos iniciales del proyecto
Posteriormente hemos procedido a realizar un estudio de mercado y del entorno de la actividad
de la empresa Para el estudio del entorno hemos utilizado el anaacutelisis PESTE analizando cada uno
de sus componentes llegando a la conclusioacuten de que actualmente las dimensiones poliacuteticas nos
afectan negativamente considerando la poliacutetica de hoy en diacutea como restrictiva Lo mismo
podemos decir de la dimensioacuten econoacutemica La sociedad es un aspecto muy importante ya que
vivimos en una sociedad de tendencias Con respecto al aacutembito tecnoloacutegico y del medio ambiente
pienso que cada diacutea su evolucioacuten es mayor y ademaacutes disponemos de maacutes avances Para el anaacutelisis
del sector hemos utilizado las 5 fuerzas de Porter lo que ello conlleva un anaacutelisis de los clientes
proveedores competidores y competidores potenciales Hemos llegado a la conclusioacuten de que el
sector de las administraciones de fincas es atractivo ya que su acceso es faacutecil y asequible por lo
que resulta sencillo que nuevas empresas puedan competir con las ya existentes Presenta alto
poder de clientes y alto grado de rivalidad sin existir productos sustitutivos A traveacutes del anaacutelisis
DAFO hemos podido ver la situacioacuten que tienen este tipo de empresas destacando las
oportunidades amenazas fortalezas y debilidades
Tambieacuten hemos realizado un anaacutelisis de costes y de la zona de expansioacuten tomando el barrio
Parque Venecia como la zona idoacutenea para dar nuestros primeros pasos
Posteriormente hemos definido los servicios que realizaraacute la empresa junto a los factores del eacutexito
siendo estos ubicacioacuten de la empresa atencioacuten personalizada trabajo en equipo implantacioacuten y
seguimiento de la ley formacioacuten colegiacioacuten y tecnologiacutea
Otro punto que hemos tenido en cuenta y considero muy importante para un buen comienzo son
las acciones de marketing aplicadas Se realizaraacute buzoneo mailing y telemarketing Aplicar una
buena estrategia de marketing es fundamental para darnos a conocer y captar clientes
En cuanto al plan econoacutemico financiero destacar que la financiacioacuten total del proyecto asciende
a 35500euro de los cuales 20000euro los adquirimos a traveacutes de un preacutestamo bancario Establecemos
unos precios adecuados acordes con los establecidos por el Colegio de Administradores y
estimamos una evolucioacuten de los ingresos percibidos Seguacuten las tablas desarrolladas tendremos
una evolucioacuten progresiva Los primeros antildeos invertiremos en una fuerte estrategia de marketing
captando maacutes comunidades Con el paso de los antildeos las comunidades iraacuten entrando maacutes
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paulatinamente Dispondremos de una fuente de ingresos que debemos mantener por tanto el
trabajo se centraraacute maacutes en satisfacer a los clientes actuales ya que ellos seraacuten probablemente los
que nos acerquen a clientes potenciales
El primer antildeo partiremos de un beneficio despueacutes de impuestos negativo al igual que los flujos
de caja que cambiaraacuten a partir del segundo antildeo principalmente por el aumento de los ingresos
La evolucioacuten de las rentabilidad como hablamos en su apartado son positivas es importante que
ambas crezcan o se mantengan eso significaraacute que obtendremos beneficios con mayor facilidad
y que el rendimiento seraacute mayor
Seguacuten los caacutelculos obtenidos recuperaremos la inversioacuten al tercer antildeo y los datos obtenidos a
traveacutes del VAN y la TIR nos indican que el proyecto seraacute rentable
Considero a las Administraciones de Fincas unas de las profesiones maacutes desconocidas Pienso
que es muy sacrificada ya que debes mediar entre las disputas de los propietarios no existe un
horario fijo y las remuneraciones percibidas dependen de la cartera de clientes que poseas por lo
que debes ser un profesional para todo pero a pesar de todo ello pienso que se pueden llegar a
alcanzar muchas satisfacciones
Como podemos observar en los graacuteficos y caacutelculos anteriores en principio el proyecto no
presentaraacute problemas de solvencia por lo cual podemos decir que a priori demostraraacute tener
viabilidad financiera Si realizamos un trabajo oacuteptimo podremos llegar a alcanzar grandes
beneficios
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BIBLIOGRAFIA
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httpasesor-contableestablas-amortizacion-2015
Contratacioacuten internet
httpwwwmovistaresempresaspara-tu-oficinaconectividad-internetfichaempresas-
adslpid=PY-home3-NC
Impuesto sobre beneficios
httpwwwboeesbuscaractphpid=BOE-A-2014-12328
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asignar un administrador de forma aleatoria y cuando ya hay un grupo de vecinos
considerable viviendo en el edificio suelen buscar a un nuevo administrador
-- Atencioacuten personalizada Pretendemos captar nuevos clientes con este meacutetodo y ademaacutes
fidelizarlos Para ello se atenderaacute a toda persona que tenga cualquier problema dejaacutendolos
satisfechos
-- Trabajo en equipo Aunque inicialmente seremos pocos en la plantilla habraacute
comunicacioacuten e incluso nos reuniremos varias veces por semana para comentar las
gestiones maacutes importantes que se han realizado De esta forma todos estamos al diacutea y en
caso de que falte alguno sabemos solventar los problemas
- Implantacioacuten de la Ley Orgaacutenica de Proteccioacuten de Datos (LOPD)
- Formacioacuten Todo el personal de la empresa tendraacute una formacioacuten acorde con su puesto
de trabajo y complementaria con la de los demaacutes trabajadores En Trufincas SL
realizaremos cursos tanto los socios como la empleada sobre la gestioacuten del programa que
vamos a utilizar
- Utilizacioacuten de los soportes teacutecnicos maacutes avanzados Trufincas SL dispondraacute de los
programas maacutes adecuados y competitivos para ser maacutes eficientes y eficaces en el trabajo
Usaremos Gesfincas y Gesinedi
- Colegiacioacuten Uno de los requisitos que considero imprescindible para mi nuevo proyecto
es la colegiacioacuten Estar colegiado no es obligatorio para poder llevar la gestioacuten de
comunidades pero si te permite ganar un prestigio respecto a los clientes y darles maacutes
seguridad a la hora de la eleccioacuten
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4 PROCESO DE PRESTACIOacuteN DEL SERVICIO
41 Determinacioacuten del proceso de prestacioacuten del servicio
Actividad Contable
En primer lugar la comunidad cliente deberaacute entregarnos toda la documentacioacuten de la comunidad
(Facturas emitidas facturas recibidas cierres contables CIF de la comunidad listado de
propietarios con sus coeficientes nordm de cuenta de la comunidad documentacioacuten bancariahellip) y
nosotros procederemos a introducir toda la informacioacuten en nuestra base de datos
Una vez que esteacute la comunidad puesta al diacutea cambiaremos la domiciliacioacuten de todos los
proveedores con el fin de recibir nosotros la documentacioacuten evitando incomodar al presidente
cada vez que llegue una factura
Realizaremos balances trimestrales de todas las comunidades enviaacutendoselas a cada propietario
En cuanto al cierre del ejercicio las cuentas se cerraraacuten al comienzo del mes posterior al cierre
mismo mes en el cual se realizaraacute la junta general ordinaria donde se expondraacuten dichas cuentas
se presentaraacute un nuevo presupuesto para el proacuteximo ejercicio y se cambiaraacute el turno de los
presidentes entre otras gestiones Ademaacutes de las juntas ordinarias se convocaraacuten tantas
extraordinarias como me soliciten los clientes de cada comunidad
Actividad Fiscal
El personal de Trufincas SL presentaraacute antes de finalizar el periodo voluntario (20 de Abril 20
de Julio y 20 de Octubre) los modelos correspondientes de IVA IRPF y otros impuestos
aplicables
Las presentaciones se pueden realizar telemaacuteticamente con la firma digital de la empresa o
presentando en persona el modelo en el banco
42 Niveles de tecnologiacutea aplicados en los procesos
Tecnologiacutea aplicada a la gestioacuten
La empresa contaraacute con diversos programas de gestioacuten (Gesfincas y Gesinedi) como herramientas
tecnoloacutegicas fundamentales de gestioacuten de la empresa
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Tecnologiacutea de Informacioacuten y Comunicacioacuten (TICs)
Finalmente como uacuteltimo factor tecnoloacutegico se incidiraacute especialmente en las TICs como factor a
tener en cuenta en el desarrollo tecnoloacutegico de la empresa
- Paacutegina web La web de Trufincas SL constaraacute de apartados geneacutericos quienes somos
servicios que ofrece medios teacutecnicos de los que se dispone ubicacioacuten contacto etc
Ademaacutes constaraacute con un gestor de contenidos que permita la modificacioacuten eliminacioacuten
y ampliacioacuten de los mismos asiacute como de la estructura y disentildeo de la paacutegina Finalmente
nos ocuparemos de que se ubique en un buen puesto en los buscadores
Tambieacuten dispondraacute de un apartado solo para clientes donde los propietarios podraacuten
meterse cuando quieran a traveacutes de unas claves y eacutestos podraacuten ver el estado econoacutemico
de la comunidad y los comunicados que se publiquen
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5 LA COMERCIALIZACIOacuteN DEL SERVICIO
51 Acciones de promocioacuten
Un punto muy importante a la hora de estimar las ventas es aplicar un buen plan de marketing ya
que las ventas en muchas ocasiones es resultado de las acciones de marketing aplicadas
En mi caso por un lado aplicareacute el marketing directo siendo este un sistema interactivo que utiliza
uno o maacutes medios de comunicacioacuten para obtener una respuesta en un puacuteblico objetivo Yo usareacute
los siguientes medios
- Buzoneo como su nombre indica consiste en hacer llegar a todos los domicilios de
una zona de intereacutes un folleto especialmente disentildeado para conseguir una respuesta
o Este sistema tiene una amplia difusioacuten su coste es bajo y la respuesta es
inmediata Buzonear por todas las comunidades de los alrededores es una buena
forma de darnos a conocer
- Mailing Consiste en enviar por correo electroacutenico o por correo postal informacioacuten
publicitaria junto con una carta personalizada
o En este caso vamos a redactar cartas personalizadas a presidentes que tengamos
localizados y sobre todo que esteacuten descontentos con el administrador actual
- Telemarketing Consiste en usar el teleacutefono o cualquier otro medio de comunicacioacuten
para contactar con clientes potenciales y comercializar los productos o servicios
o Para poder promocionar la administracioacuten de fincas procederemos a publicarnos
en el perioacutedico y en la revista de Parque Venecia
Estimar la demanda es otro punto a favor para planificar las ventas futuras Es decir estimar la
demanda potencial (personas que podriacutean comprar los productos) la demanda objetivo (a cuaacutentos
de ellos quieres llegar) y la demanda efectiva (el porcentaje de la demanda objetivo que pueden
convertirse en clientes)
La capacidad maacutexima es otro aspecto a tener en cuenta esto se consigue analizando cual es la
cantidad maacutexima que podriacutea llegar a vender si los clientes aparecen De esta forma podremos
conocer hasta doacutende puede llegar el negocio con la infraestructura actual
Localizacioacuten A la hora de posicionarnos en una zona hemos decidido situarnos en la zona de
Parque Venecia por que como he mencionado anteriormente es una zona nueva donde la mayoriacutea
de viviendas el administrador es el propio constructor y necesitan un cambio o una persona que
se dedique exclusivamente a ello
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52 Determinacioacuten del precio de venta
Los honorarios de un Administrador de fincas variacutean en funcioacuten de los servicios que preste a la
comunidad ya que no es lo mismo que la comunidad tenga una escalera de 12 vecinos o que esteacute
formada por 8 escaleras con 40 vecinos cada una Ademaacutes hay comunidades que disponen de
conserje piscina zonas comuneshellip todo esto tiene un mantenimiento maacutes costoso que una
pequentildea comunidad por lo que los precios seraacuten mayores
Por todo lo dicho anteriormente no existe una tarifa fija ya que el profesional es libre de establecer
sus honorarios en funcioacuten de la oferta la demanda y del lugar donde ejerza No obstante el
Colegio de Administradores de Fincas tiene establecidas unas cantidades por diferentes servicios
de manera que se calculan los honorarios del administrador multiplicando cada importe especiacutefico
por el servicio correspondiente que tuviera la comunidad (nuacutemero de viviendas ascensores
plazas de garaje trasteros calefaccioacuten y aire acondicionado centralizados bombas de presioacuten
portales porteriacutea conserjeriacutea vigilancia jardinero limpieza piscina jardines zonas deportivas
locales comerciales etc)
Para una comunidad media el Colegio de Administradores sugiera cobrar al mes 38euro por hora de
dedicacioacuten pero la pregunta eshellip iquestCuaacutentas horas se dedican a cada comunidad
La siguiente tabla ha sido realizada con arreglo a los caacutelculos realizados por el Colegio de
Administradores tomando como base un miacutenimo de 9 viviendas y 3 servicios
Fuente Colegio de Administradores de Fincas
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Voy a explicar la tabla anterior a traveacutes de un ejemplo
Para una comunidad de 30 viviendas con 7 servicios seguacuten la tabla expuesta nos resultariacutean
1415 horas que multiplicadas por los 38euro aconsejados nos dariacutean 53770euromes
En mi caso los precios que voy a fijar seraacuten en funcioacuten de los servicios prestados y del nuacutemero
de viviendas A continuacioacuten adjunto tabla orientativa de precios que voy a establecer
Ejemplo
SERVICIOS
PRESTADOS euro por vivienda Nordm VECINOS PRECIO AL MES
3 800 euro 9 7200 euro
4 900 euro 20 18000 euro
5 1000 euro 100 100000 euro
En cuanto al precio de las juntas la reunioacuten anual ordinaria seraacute gratuita y en caso de que haya
que hacer alguna reunioacuten extraordinaria a lo largo del antildeo tendraacute un coste de 100euro
53 Poliacutetica de cobros y pagos
La poliacutetica de cobros y pagos es la habitual en el sector los cobros se hacen a final de mes y los
pagos al contado yo a final de mes
Esto permitiraacute tener una tesoreriacutea saneada
Tabla de precios
SERVICIOS PRESTADOS euro por vivienda
3 800 euro
4 900 euro
5 1000 euro
Fuente Elaboracioacuten propia
Fuente Elaboracioacuten propia
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6 PLAN ECONOacuteMICO FINANCIERO
61 Inversioacuten Inicial y fondo de Maniobra del proyecto
El punto de partida de este proyecto empresarial es la ubicacioacuten del inmueble situado en Parque
Venecia en Zaragoza Al ser el inmueble alquilado las principales partidas de inversiones
corresponden a la adquisicioacuten del inmovilizado material entre lo que destaca el equipamiento
informaacutetico que supondraacute el desembolso maacutes importante
Presentamos en este punto el total de inversiones previstas para los cinco primeros antildeos de
actividad
Gastos de constitucioacuten
Hemos decidido crear una Sociedad de Responsabilidad Limitada Los pasos que debemos seguir
junto con el coste de los mismos son
- Registrar el nombre de la empresa en el Registro Mercantil solicitando el certificado
negativo de denominacioacuten social Coste unos 12euro
- Abrir una cuenta bancaria con el nombre de la empresa e ingresar el capital miacutenimo inicial
obligatorio 300006euro Coste del certificado bancario unos 375euro
- Redactar los Estatutos Sociales
- Escritura puacuteblica de la Constitucioacuten de la Sociedad Es un traacutemite obligatorio para la
posterior inscripcioacuten en el Registro Mercantil Coste del notario en torno a los 325euro
- Obtencioacuten del CIF Mod 036 Coste 180euro
- Darse de alta en el IAE
- Declaracioacuten censal IVA
- Inscripcioacuten en el Registro Mercantil 135euro
Superados estos traacutemites la creacioacuten de la Sociedad Limitada ya es efectiva Sin embargo para
que eacutesta pueda iniciar su actividad es necesario completar una serie de obligaciones con la
Seguridad Social y el Ayuntamiento de la localidad donde hayas fijado la direccioacuten social de tu
empresa tales como el alta en el Reacutegimen Especial de Trabajadores Autoacutenomos la solicitud
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del nuacutemero de patronal en caso de ir a contratar trabajadores o la solicitud de la Licencia de
apertura
Inmovilizado Inmaterial
Aplicaciones Informaacuteticas
Para realizar todos los trabajos administrativos voy a contratar dos programas Gesfincas
y Gesinedi De Gesfincas contrataremos el moacutedulo Horizontal en que va incluido el de
contabilidad ya que seraacuten los que vayamos a usar diariamente Por el momento contratareacute
dos puestos ascendiendo todo a 675euro Gesinedi es el programa de gestioacuten para llevar todas
las incidencias diarias que ocurren en la comunidad Este moacutedulo ascenderaacute a 385euro
Inmovilizado Material
Construcciones
Para la rehabilitacioacuten del local tendremos los siguientes gastos Proyecto de obra y
apertura obras de acondicionamiento y licencias asciendo a un total de unos 4450euro
Mobiliario
Decidimos comprar mobiliario para montar una pequentildea recepcioacuten dos despachos con
dos mesas sillas y estanteriacuteas junto a una pequentildea decoracioacuten en ellos Estimo gastar en
torno a 6000euro
Equipos para procesos de informacioacuten
Adquirimos dos ordenadores Lenovo C560 Full HD 89900euro cada uno comprado en
Mediamarkt
Una impresora empresarial cuyo coste asciende a 78400euro CANON MF9220CDN
DUPLEXREDFAX
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Cuadro Resumen
ANtildeO 1 ANtildeO 2 ANtildeO 3 ANtildeO 4 ANtildeO 5
Gastos de constitucioacuten y primer establecimiento
Gastos de constitucioacuten 750 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
TOTAL GASTOS CONSTITUCIOacuteN 750 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
Inmovilizado Inmaterial
Aplicaciones informaacuteticas 1060 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
TOTAL DE INMOVILIZADO INMATERIAL 1060 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
Inmovilizado Material
Construcciones 4450 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
Mobiliario 6000 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
Equipos para procesos de informacioacuten 2582 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
TOTAL DE INMOVILIZADO MATERIAL 13032 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
TOTAL DE PARTIDAS DE INVERSIONES 14842 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
IMPORTE DEL IVA DE LAS INVERSIONES 3117 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
TOTAL DEL IMPORTE DE INVERSIONES 17959 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
FONDO DE MANIOBRA
Consideramos Fondo de Maniobra la estimacioacuten de lo que se necesitariacutea de activo corriente
(derechos de cobro existencias etc que vencen antes de un antildeo) para hacer frente a los pasivos
corrientes que se preveacuten (Deudas a corto plazo)
Es importante contar con un fondo de maniobra suficiente ya que sin duda es una garantiacutea para la
estabilidad de la empresa Al abrir un negocio es de vital importancia plantearse en queacute medida
la empresa puede hacer frente a sus obligaciones a corto plazo
Con este estudio pretendemos que la capacidad de Trufincas SL para sobrevivir a los cobros y
pagos sea alta
Por ello afirmamos que el pasivo corriente nunca seraacute superior al activo corriente ya que
pagaremos todo al diacutea Ademaacutes los ingresos percibidos no los tendremos pendientes de cobro ya
que seremos nosotros mismos los que emitiremos los importes a las comunidades todos los meses
y de esta forma nos aseguraremos de percibir dichos importes y por tanto poder atender las
obligaciones de pago
Por todo lo dicho anteriormente se estima la necesidad de circulante en el momento de creacioacuten
de la empresa en 9000euro
Fuente Elaboracioacuten propia
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62 Financiacioacuten
La financiacioacuten total del proyecto seraacute de 35500euro de los cuales 15500euro seraacuten aportacioacuten propia
y los otros 20000euro se conseguiraacuten a traveacutes de un preacutestamo del Instituto de Creacutedito Oficial (ICO)
para empresas y emprendedores al 499 durante 5 antildeos
Las condiciones del preacutestamo ICO son las siguientes
- Importe maacuteximo por cliente 125 millones de euros
- Conceptos financiables Activos fijos vehiacuteculos turismo adquisicioacuten de empresas etchellip
- Modalidad Preacutestamoleasing para inversioacuten y preacutestamo para liquidez
- Tipo de intereacutes fijo o variable maacutes el margen establecido por la Entidad de Creacutedito seguacuten
el plazo de amortizacioacuten
- Plazo de amortizacioacuten y carencia
o Si se financia 100 liquidez 1 2 3 y 4 antildeos con la posibilidad de 1 antildeo de
carencia
o Si se financia inversioacuten 1 2 3 4 5 7 10 12 15 y 20 antildeos con hasta 2 antildeos de
carencia
- Comisiones la Entidad de Creacutedito no puede cobrar comisioacuten salvo por amortizacioacuten
anticipada
- Garantiacuteas a determinar por la Entidad de Creacutedito con la que se tramite la operacioacuten salvo
aval de SGRSAECA
- Vigencia se podraacuten formalizar preacutestamos al amparo de esta Liacutenea hasta el diacutea 12 de
diciembre de 2015
Lo solicito a traveacutes del Santander porque es mi banco de confianza y a diacutea de hoy es de los maacutes
solventes
A continuacioacuten voy a mostrar el cuadro de amortizacioacuten del preacutestamo solicitado donde nos
apareceraacuten los intereses que debemos abonar cada antildeo
Periodos de pago
Cuota Pago de intereses
Amortizacioacuten del principal
Amortizacioacuten acumulada
del principal
Capital pendiente
0 20000
1 4618 998 3620 3620 16380
2 4618 817 3801 7421 12579
3 4618 628 3991 11412 8588
4 4618 429 4190 15601 4399
5 4618 219 4399 20000 -
Fuente Elaboracioacuten propia
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63 Poliacutetica de amortizacioacuten
La tabla de amortizacioacuten establecida por la Agencia Tributaria este 2015 para los distintos
elementos amortizables es la siguiente
TIPO DE ELEMENTO COEFICIENTE LINEAL MAacuteXIMO
PERIODO DE ANtildeOS MAacuteXIMO
Edificios comerciales administrativos de servicios y viviendas 2 100
Mobiliario 10 20
Aplicaciones informaacuteticas 33 6
Equipos para procesos de informacioacuten 25 8
Esto adquiere el siguiente significado
En nuestro caso al comprar un ordenador la ley establece que el porcentaje maacuteximo que se puede
aplicar como un gasto de amortizacioacuten es de un 25 anual
Esto quiere decir que si el ordenador cuesta 899 euros entonces ahora valdraacute 66526 euros y de
tal manera al antildeo siguiente se puede deducir a otros 23374 euros y asiacute hasta que el ordenador
valga cero euros
ELEMENTO IMPORTE Coef Max
Antildeos Maacutex
Antildeo 1 Antildeo 2 Antildeo 3 Antildeo 4 Antildeo 5 TOTAL
Construcciones 4450 euro 2 100 89 euro 89 euro 89 euro 89 euro 89 euro 445 euro
Mobiliario 6000 euro 10 20 600 euro 600 euro 600 euro 600 euro 600 euro 3000 euro
Aplicaciones informaacuteticas
1060 euro 33 6 353 euro 353 euro 353 euro - - 1060 euro
Equipos Proc Inform
2582 euro 25 8 646 euro 646 euro 646 euro 646 euro 646 euro 3228 euro
TOTAL 1688 euro 1688 euro 1688 euro 1335 euro 1335 euro
64 Ingresos por aacutereas de negocio Previsioacuten de ventas anuales
Fuente Elaboracioacuten propia (Informacioacuten obtenida de Agencia Tributaria)
Fuente Elaboracioacuten propia
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Cuando inicias un proyecto de negocio no se puede tener la certeza de que dichos servicios van
a tener buena aceptacioacuten pero si podemos realizar proyecciones que nos faciliten la toma de
decisiones a la hora de compra o invertir en RRHH
Seguacuten los precios estipulados en el punto 52 voy a realizar unas plantillas de caacutelculo en funcioacuten
de todos los aspectos que pueden influir en mayor o en menor medida en nuestras ventas y que se
han mencionado a lo largo de todo el trabajo Mi estimacioacuten de ventas la voy a realizar a 5 antildeos
desarrollando por trimestres las comunidades que podemos captar
Ingresos estimados del 1ordmAntildeo
1ordm ANtildeO
1ordm Trim 2ordm Trim 3ordm Trim 4ordm Trim COM
Nordm VEC
TOTAL euroVecino
Ingresos 1ordm Antildeo SERVICIOS ud Euros ud Euros ud Euros ud Euros
Com con 3 serv 2 1600 euro 2 1600 euro 2 1600 euro 2 1600 euro 8 72 6400 euro 460800 euro
Comcon 4 serv 1 900 euro 0 000 euro 2 1800 euro 1 900 euro 4 80 3600 euro 288000 euro
Comcon 5 serv 1 1000 euro 1 1000 euro 000 euro 0 000 euro 2 200 2000 euro 400000 euro
14 12000 euro 1148800 euro
Se estima captar 14 comunidades obteniendo unos ingresos anuales de 11488euro
Ingresos estimados del 2ordmAntildeo
Se estima captar 10 comunidades maacutes haciendo un total de 24 comunidades y obteniendo unos
ingresos anuales de 24016euro
Ingresos estimados del 3ordmAntildeo
2ordm ANtildeO
TOTAL INGRESOS 1ordm Trim 2ordm Trim 3ordm Trim 4ordm Trim
COM Nordm
VEC TOTAL
euroVecino Ingresos 2ordmAntildeo SERVICIOS ud Euros ud Euros ud Euros ud Euros
Com con 3 serv
1 800 euro 1 800 euro 0 000 euro 1 800 euro 3 27 2400 euro 64800 euro 525600 euro
Comcon 4 serv
0 000 euro 1 900 euro 2 1800 euro 1 900 euro 4 80 3600 euro 288000 euro 576000 euro
Comcon 5 serv
2 2000 euro 0 000 euro 0 000 euro 1 1000 euro 3 300 3000 euro 900000 euro 1300000 euro
10 9000 euro 1252800 euro 2401600 euro
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Se estima captar 11 comunidades maacutes haciendo un total de 35 comunidades obteniendo unos
ingresos anuales de 32696 euro
Ingresos estimados del 4ordmAntildeo
4ordm ANtildeO TOTAL
INGRESOS 1ordm Trim 2ordm Trim 3ordm Trim 4ordm Trim COM
Nordm VEC
TOTAL euroVecino
Ingresos 4ordmAntildeo SERVICIOS ud Euros ud Euros ud Euros ud Euros
Com con 3 serv
2 1600 euro 0 000 euro 0 000 euro 1 800 euro 3 27 2400 euro 64800 euro 770400 euro
Comcon 4 serv
0 000 euro 1 900 euro 1 900 euro 1 900 euro 3 60 2700 euro 162000 euro 1026000 euro
Comcon 5 serv
0 000 euro 0 000 euro 0 000 euro 1 1000
euro 1 100 1000 euro 100000 euro 1800000 euro
7 6100 euro 326800 euro 3596400 euro
Se estima captar 7 comunidades maacutes haciendo un total de 42 comunidades obteniendo unos
ingresos anuales de 35964 euro
Por uacuteltimo los ingresos estimados del 5ordmAntildeo son
3ordm ANtildeO TOTAL
INGRESOS 1ordm Trim 2ordm Trim 3ordm Trim 4ordm Trim COM
Nordm VEC
TOTAL euroVecino
Ingresos 3ordmAntildeo SERVICIOS ud Euros ud Euros ud Euros ud Euros
Com con 3 serv
1 800 euro 2 1600 euro 1 800 euro 1 800 euro 5 45 4000 euro 180000 euro 705600 euro
Comcon 4 serv
2 1800 euro 0 000 euro 1 900 euro 1 900 euro 4 80 3600 euro 288000 euro 864000 euro
Comcon 5 serv
1 1000 euro 0 000 euro 1 1000 euro 0 000 euro 2 200 2000 euro 400000 euro 1700000 euro
11 9600 euro 868000 euro 3269600 euro
5ordm ANtildeO TOTAL
INGRESOS 1ordm Trim 2ordm Trim 3ordm Trim 4ordm Trim COM
Nordm VEC
TOTAL euroVecino
Ingresos 5ordmAntildeo SERVICIOS ud Euros ud Euros ud Euros ud Euros
Com con 3 serv
1 800 euro 0 000 euro 0 000 euro 1 800 euro 2 18 1600 euro 28800 euro 799200 euro
Comcon 4 serv
0 000 euro 1 900 euro 0 000 euro 0 000 euro 1 20 900 euro 18000 euro 1044000 euro
Comcon 5 serv
1 1000 euro 1 1000 euro 0 000 euro 0 000 euro 2 200 2000 euro 400000 euro 2200000 euro
5 4500 euro 446800 euro 4043200 euro
Fuente cuadros de ingresos estimados Elaboracioacuten propia
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Se estima captar 5 comunidades maacutes haciendo un total de 47 comunidades obteniendo unos
ingresos anuales de 40432 euro
Como se pueden ver en los cuadros anteriores los incrementos de las ventas se estiman de la
siguiente forma
El primer antildeo realizaremos una gran inversioacuten y por tanto mayor dedicacioacuten en promocionar los
servicios haciendo hincapieacute en conseguir una cartera de clientes base Por ellos el mayor
incremento se aprecia en el segundo antildeo A partir del 3ordm antildeo la campantildea promocional seraacute menor
y las comunidades iraacuten entrando poco a poco incrementando las ventas entre un 9 y un 12
A continuacioacuten voy a desarrollar un graacutefico estimado de evolucioacuten donde podemos ver la el
progreso tanto de los ingresos como del nuacutemero de comunidades gestionadas a lo largo de 5 antildeos
65 Descripcioacuten de los costes
A continuacioacuten voy a presentar los costes fijos de la empresa
- Alquiler del local 300euromes aportando dos meses de fianza iniciales
- Colegiacioacuten 1500euro el primer antildeo y el resto 600euro
- Programa informaacutetico 1060euro al antilde
- Seguro 200euromes
- Gastos de personal 600mes a media jornada
- Publicidad paacutegina web y promocioacuten en revistashellip
Fuente Elaboracioacuten propia
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CCOOSSTTEESS FFIIJJOOSS
COSTES FIJOS
ANtildeO 1 ANtildeO 2 ANtildeO 3 ANtildeO 4 ANtildeO 5
Gastos de personal 720000 euro 720000 euro 720000 euro 720000 euro 720000 euro
Programa informaacutetico 106000 euro 106000 euro 106000 euro 106000 euro 106000 euro
Alquiler 420000 euro 360000 euro 360000 euro 360000 euro 360000 euro
Seguro 20000 euro 20000 euro 20000 euro 20000 euro 20000 euro
Colegiacioacuten 150000 euro 60000 euro 60000 euro 60000 euro 60000 euro
Publicidad 20000 euro 20000 euro 10000 euro 10000 euro 10000 euro
Amortizaciones 954 euro 954 euro 954 euro 954 euro 954 euro
TOTAL 1531400 euro 1381400 euro 1371400 euro 1371400 euro 1371400 euro
COSTES VARIABLES
Tras plantear los costes fijos mostramos los costes variables de la empresa
COSTES VARIABLES
ANtildeO 1 ANtildeO 2 ANtildeO 3 ANtildeO 4 ANtildeO 5
Suministros 90000 euro 108000 euro 114000 euro 96000 euro 102000 euro
Desplazamiento (Gasolina) 6000 euro 8000 euro 8000 euro 8000 euro 8000 euro
Consumibles 300000 euro 200000 euro 100000 euro 50000 euro 10000 euro
TOTAL 396000 euro 316000 euro 222000 euro 154000 euro 120000 euro
66 Cuenta de resultados previsionales
A continuacioacuten se presenta la cuenta de resultados esperada Dicha cuenta muestra los resultados
de las operaciones durante un periodo de tiempo mostrando los ingresos obtenidos los gastos
incurridos y la ganancia o peacuterdida de Trufincas SL durante ese tiempo En nuestro caso 5 antildeos
Fuente Elaboracioacuten propia
Fuente Elaboracioacuten propia
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36
1Impuestos sobre beneficios En el antildeo 2015 el tipo de gravamen general se reduce del 30 al 25 de manera
progresiva es decir el 28 para el 2015 quedando determinado el 28 para el 2016 Para entidades de nueva creacioacuten
que realicen actividades econoacutemicas se mantiene el 15 para el primer periodo impositivo en el que se obtiene una
base impositiva y el siguiente
Como podemos observar el primer antildeo tenemos peacuterdidas pero a partir del segundo antildeo
empezamos a obtener beneficios Hay que tener en cuenta que los primeros antildeos tus gastos se
incrementan porque debes invertir maacutes en publicidad y promocioacuten Una vez que ya te hayas dado
a conocer y tengas maacutes o menos una estabilidad el objetivo es realizar un buen mantenimiento de
las comunidades existentes teniendo a los clientes contentos e ir captando maacutes poco a poco
El mundo de las comunidades muchas veces es el ldquoboca a bocardquo por eso realizar un trabajo
perfecto conllevaraacute la obtencioacuten de maacutes clientes sin necesidad de invertir todos los antildeos en
publicidad y promocioacuten
Antildeo 1 Antildeo 2 Antildeo 3 Antildeo 4 Antildeo 5
INGRESOS 1148800 euro 2401600 euro 3269600 euro 3596400 euro 4043200 euro
Ventas 1148800 euro 2401600 euro 3269600 euro 3596400 euro 4043200 euro
COSTES VARIABLES 396000 euro 316000 euro 222000 euro 154000 euro 120000 euro
Suministros 90000 euro 108000 euro 114000 euro 96000 euro 102000 euro
Desplazamiento (Gasolina) 6000 euro 8000 euro 8000 euro 8000 euro 8000 euro
Consumibles 300000 euro 200000 euro 100000 euro 50000 euro 10000 euro
COSTES FIJOS 1436000 euro 1286000 euro 1276000 euro 1276000 euro 1276000 euro
Gastos de personal 720000 euro 720000 euro 720000 euro 720000 euro 720000 euro
Programa informaacutetico 106000 euro 106000 euro 106000 euro 106000 euro 106000 euro
Alquiler 420000 euro 360000 euro 360000 euro 360000 euro 360000 euro
Seguro 20000 euro 20000 euro 20000 euro 20000 euro 20000 euro
Colegiacioacuten 150000 euro 60000 euro 60000 euro 60000 euro 60000 euro
Publicidad 20000 euro 20000 euro 10000 euro 10000 euro 10000 euro
Amortizaciones 954 euro 954 euro 954 euro 954 euro 954 euro
COSTES FIJOS Y AMORTIZACIONES 1531400 euro 1381400 euro 1371400 euro 1371400 euro 1371400 euro
RESULTADO BRUTO -683200 euro 799600 euro 1771600 euro 2166400 euro 2647200 euro
TOTAL DE INGRESOS FINANCIEROS 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
Gastos financieros 99800 euro 81735 euro 62769 euro 42856 euro 21950 euro
TOTAL GASTOS FINANCIEROS 99800 euro 81735 euro 62769 euro 42856 euro 21950 euro
RESULTADO FINANCIERO -99800 euro -81735 euro -62769 euro -42856 euro -21950 euro
BENEFICIO ANTES DE IMPUESTOS -783000 euro 717865 euro 1708831 euro 2123544 euro 2625250 euro
Impuestos sobre beneficios -219240 euro 201002 euro 256325 euro 318532 euro 393788 euro
BENEFICIO DESPUEacuteS DE IMPUESTOS -563760 euro 516863 euro 1452507 euro 1805012 euro 2231463 euro
Fuente Elaboracioacuten propia
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67 Previsiones de tesoreriacutea
A continuacioacuten voy a presentar la tesoreriacutea anualizada de la empresa
1ordm Antildeo 2ordm Antildeo 3ordm Antildeo 4ordm Antildeo 5ordm Antildeo
Cobros por ventas 11488 euro 24016 euro 32696 euro 35964 euro 40432 euro
TOTAL COBROS 11488 euro 24016 euro 32696 euro 35964 euro 40432 euro
Pago por costes variables 3960 euro 3160 euro 2220 euro 1540 euro 1200 euro
Pagos por los costes fijos 15314 euro 13814 euro 13714 euro 13714 euro 13714 euro
TOTAL PAGOS 19274 euro 16974 euro 15934 euro 15254 euro 14914 euro
Cash Flow Operativo -7786 euro 7042 euro 16762 euro 20710 euro 25518 euro
Inversiones 14842 euro 0 euro 0 euro 0 euro 0 euro
Impuesto sobre beneficio 0 euro -2192 euro 2010 euro 2563 euro 3185 euro
Intereses de deuda 998 euro 817 euro 628 euro 429 euro 219 euro
Pagos extraoperativos 15840 euro -1375 euro 2638 euro 2992 euro 3405 euro
Capital 13000 euro 0 euro 0 euro 0 euro 0 euro
Emisioacuten de deuda 20000 euro 0 euro 0 euro 0 euro 0 euro
Ingresos extraoperativos 33000 euro 0 euro 0 euro 0 euro 0 euro
Cash Flow extraoperativo 17160 euro 1375 euro -2638 euro -2992 euro -3405 euro
Deacuteficit Superaacutevit 9374 euro 8417 euro 14124 euro 17718 euro 22113 euro
Deacuteficit Superaacutevit Acumulado 9374 euro 17791 euro 31915 euro 49634 euro 71747 euro
Fuente Elaboracioacuten propia
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68 Balances de situacioacuten previsionales
A continuacioacuten voy a presentar el balance previsional del antildeo inicial
ACTIVO 1ordm ANtildeO Antildeo 2 Antildeo 3 Antildeo 4 Antildeo 5
ACTIVO NO CORRIENTE 2252817 euro 2850738 euro 4094384 euro 5732753 euro 7810622 euro
GASTOS DE ESTABLECIMIENTO 75000 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
INMOVILIZADO INMATERIAL 70667 euro 35333 euro 000 euro 000 euro 000 euro
Inmovilizado Inmaterial 106000 euro 106000 euro 106000 euro 106000 euro 106000 euro
Amortizacioacuten Acumulada (II) 35333 euro 70667 euro 106000 euro 106000 euro 106000 euro
INMOVILIZADO MATERIAL 1169750 euro 1036300 euro 902850 euro 769400 euro 635950 euro
Inmovilizado Material 1303200 euro 1303200 euro 1303200 euro 1303200 euro 1303200 euro
Amortizacioacuten Acumulada (IM) 133450 euro 266900 euro 400350 euro 533800 euro 667250 euro
INMOVILIZADO FINANCIERO 937400 euro 1779105 euro 3191534 euro 4963353 euro 7174672 euro
Inmovilizados Financieros 937400 euro 1779105 euro 3191534 euro 4963353 euro 7174672 euro
ACTIVO CORRIENTE 152161 euro 491345 euro 375441 euro 205238 euro 15122 euro
Existencias 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
Realizable 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
Disponible 152161 euro 491345 euro 375441 euro 205238 euro 15122 euro
TOTAL ACTIVO 2404978 euro 3342083 euro 4469825 euro 5937991 euro 7825744 euro
Activo
En el Activo corriente podemos ver los activos que podemos transformar en dinero con maacutes
facilidad Variacutea en funcioacuten de la produccioacuten de la empresa Algunas de las partidas son
inversiones que se deben financiar El activo no corriente se compone de la inversioacuten previa y
miacutenima que la empresa debe realizar Estos activos no suelen variar mucho de antildeo en antildeo
PASIVO 1ordm ANtildeO Antildeo 2 Antildeo 3 Antildeo 4 Antildeo 5
PATRIMONIO NETO 986240 euro 1503103 euro 2955609 euro 4760622 euro 6992084 euro
Capital social 1550000 euro 1550000 euro 1550000 euro 1550000 euro 1550000 euro
Reservas y peacuterdidas 000 euro -563760 euro -46897 euro 1405609 euro 3210622 euro
Resultado del ejercicio -563760 euro 516863 euro 1452507 euro 1805012 euro 2231463 euro
PASIVO NO CORRIENTE 1637978 euro 1637978 euro 1257891 euro 858838 euro 439872 euro
Financiacioacuten lp 1637978 euro 1637978 euro 1257891 euro 858838 euro 439872 euro
PASIVO CORRIENTE -219240 euro 201002 euro 256325 euro 318532 euro 393788 euro
Deudas con Proveedores 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
Financiacioacuten cp 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
HP por impuesto sobre beneficio -219240 euro 201002 euro 256325 euro 318532 euro 393788 euro
TOTAL PASIVO 2404978 euro 3342083 euro 4469825 euro 5937991 euro 7825744 euro
Fuente Elaboracioacuten propia
Fuente Elaboracioacuten propia
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Pasivo
El Pasivo nos dice quieacuten financia la empresa En eacutel distinguimos entre el Pasivo a corto plazo el
cual se debe devolver en un periodo menor a un antildeo y el Pasivo a largo plazo
Ademaacutes consta del patrimonio neto formado por el capital social y el resultado del ejercicio
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40
7 PLAN FINANCIERO
71 Caacutelculo de los Flujos de Caja
Por Flujo de Caja entendemos que es la diferencia entre el efectivo que se ingresa menos el
efectivo que sale de la empresa es decir hablamos solo de efectivo no de rentabilidad como se
explica en el siguiente apartado
A continuacioacuten voy a realizar el caacutelculo de los datos del Flujo de Caja para el primer antildeo de la
empresa
Antildeo 1 Antildeo 2 Antildeo 3 Antildeo 4 Antildeo 5
Resultado despueacutes de impuestos
-563760 euro 516863 euro 1452507 euro 1805012 euro 2231463 euro
+ Amortizaciones 95400 euro 95400 euro 95400 euro 95400 euro 95400 euro
+ Incrementos en impuestos pendientes
-219240 euro 201002 euro 256325 euro 318532 euro 393788 euro
- Adquisiciones de activo fijo
1484200 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
Flujo Neto de caja del proyecto
-2171800 euro 813265 euro 1804231 euro 2218944 euro 2720650 euro
Resultado despueacutes de impuestos
-563760 euro 516863 euro 1452507 euro 1805012 euro 2231463 euro
+ Amortizaciones 95400 euro 95400 euro 95400 euro 95400 euro 95400 euro
+ Incrementos en impuestos pendientes
-219240 euro 201002 euro 256325 euro 318532 euro 393788 euro
- Devolucioacuten neta de deuda -1637978 euro -1637878 euro -1637778 euro -1637678 euro -1637578 euro
- Adquisiciones de activo fijo
1484200 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
Flujo Neto de caja de Capital -533822 euro 2451143 euro 3442009 euro 3856622 euro 4358228 euro
Flujo Neto de caja de Capital acumulado
-533822 euro 1917321 euro 5359330 euro 9215952 euro 13574180 euro
A traveacutes de este estudio podemos analizar la liquidez de la empresa entendiendo por ello la
capacidad de hacer frente a las obligaciones existentes de corto plazo
Los Flujos de Caja del primer antildeo son negativos ya que el primer antildeo es cuando realizas la mayor
inversioacuten (Calcular el resto de antildeos para ver la evolucioacuten positiva)
72 Rentabilidad del proyecto
Fuente Elaboracioacuten propia
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41
A continuacioacuten voy a presentar y explicar los ratios de rentabilidad maacutes significativos
fundamentando dichos enunciados en la diferencia entre las ganancias menos los gastos
Rentabilidad econoacutemica Mide la rentabilidad que se obtiene de las inversiones de la empresa
mediante el desarrollo de su actividad dicho de otra manera mide la eficiencia con la que la
empresa gestiona los recursos que se han aportado
119929119942119951119957119938119939119946119949119946119941119938119941 119916119940119848119847119848119950119946119940119938 =119913119912119920119931
119912119914119931119920119933119926 119931119926119931119912119923
ANtildeO 1 ANtildeO 2 ANtildeO 3 ANtildeO 4 ANtildeO 5
Rentabilidad econoacutemica -033 021 038 036 034
La evolucioacuten de la rentabilidad econoacutemica de Trufincas en una previsioacuten de 5 antildeos seraacute
mayormente positiva Podemos ver un gran incremento del mismo hasta el tercer antildeo y como se
estabiliza en el antildeo cuarto y quinto Con esta evolucioacuten observamos la productividad de los
activos y la eficiencia de la empresa Claramente los primeros antildeos son claves para obtener
clientes y promocionarse a ello se debe la impactante subida Los antildeos restantes se obtiene una
rentabilidad menor debido a la estabilidad que se alcanza centraacutendose maacutes en mantener a los
clientes ya existentes y dejando al lado el trabajo comercial para captar a nuevos clientes
Si quisieacuteramos aumentar nuestra rentabilidad econoacutemica podriacuteamos aumentar la rotacioacuten de
activo vendiendo maacutes es decir captando nuevas comunidades y reduciendo nuestros costes
Cuanto mayor sea el valor de este ratio mayor seraacute el rendimiento de los activos
Rentabilidad financiera Es el beneficio neto dividido entre los recursos propios o dicho de otra
manera es la rentabilidad de los capitales invertidos
119929119942119951119957119938119939119946119949119946119941119938119941 119917119946119951119938119951119940119946119942119955119938 =119913119916119925119916119917119920119914119920119926 119925119916119931119926
119927119912119931119929119920119924119926119925119920119926 119925119916119931119926
ANtildeO 1 ANtildeO 2 ANtildeO 3 ANtildeO 4 ANtildeO 5
Rentabilidad Financiera -057 034 049 038 032
Trufincas tiene una rentabilidad financiera positiva a lo largo del tiempo Al igual que con la
rentabilidad econoacutemica el primer antildeo los resultados son negativos pero si analizamos la
evolucioacuten vemos que es positiva hasta el tercer antildeo y luego disminuye un poco casi
estabilizaacutendose La rentabilidad financiera es para las empresas con aacutenimo de lucro el ratio maacutes
importante ya que mide el beneficio neto generado en relacioacuten a la inversioacuten de los propietarios
de la empresa Cuanto maacutes alto sea el ratio menos recursos se utilizan para obtener el beneficio
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42
8 EVALUACIOacuteN ECONOacuteMICA DEL PROYECTO
81 Pay-back o Periodo de Retorno
Pay-back es un meacutetodo usado en la evaluacioacuten de inversiones y se define como el periodo de
tiempo que la empresa tardaraacute en recuperar la inversioacuten con las ganancias que generaraacute el negocio
Puede ser una cantidad de meses o antildeos
Vamos a tomar como inversioacuten inicial el importe de inversiones maacutes el fondo de maniobra
17959 euro + 9000euro haciendo un total de 26959euro
Antildeo 1 Antildeo 2 Antildeo 3 Antildeo 4 Antildeo 5
Cash flow neto anual -533822 euro 2451143 euro 3442009 euro 3856622 euro 4358228 euro
Cash flow neto acumulado -533822 euro 1917321 euro 5359330 euro 9215952 euro 13574180 euro
Podemos comprobar a traveacutes de los caacutelculos que acabamos de realizar que en el tercer antildeo
recuperamos la inversioacuten realizada
Con estos caacutelculos no se tiene en cuenta el valor temporal del dinero ademaacutes de que el Pay-back
solo se fija en los beneficios que hacen falta hasta cubrir el importe de la inversioacuten sin valorar los
ingresos que se pueden producir despueacutes
82 Valor Actual Neto (VAN)
El VAN es un indicador financiero que mide los flujos de los futuros ingresos que tendraacute el
proyecto Con ello podremos determinar si al descontar la inversioacuten inicial nos quedaraacute alguna
ganancia
En nuestro proyecto de inversioacuten se exige un desembolso inicial de 26959euro y se espera que se
va a generar beneficios entre el 1ordm y el 5ordm antildeo Vamos a aplicar un tipo de descuento del 10 La
foacutermula para el caacutelculo es la siguiente
Pay-back
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43
119933119912119925 =119933119957
(120783 + 119948)119957minus 119920 119946119951
En la siguiente tabla podremos ver el desglose de los flujos de caja correspondiente a cada
uno de los antildeos aplicando los datos mencionados anteriormente
ANtildeO DESEMBOLSO INGRESOS FLUJO DESCONTADO
0 -26959 0 -2695900 euro
1 0 -5338 euro -485293 euro
2 0 24511 euro 2025738 euro
3 0 34420 euro 2586032 euro
4 0 38566 euro 2634125 euro
5 0 43582 euro 2706117 euro
VAN 6770819 euro
Tras los caacutelculos podemos ver que el VAN es positivo por lo que la inversioacuten seriacutea aceptable
La ventaja de calcular el VAN es que dicho estudio tiene en cuenta el valor del dinero con el
tiempo El inconveniente del mismo es que los flujos de caja calculados son estimados ya es
una proyeccioacuten futura y es posible que se haya realizado una mal valoracioacuten del mismo
llevando a decisiones erroacuteneas
83 Tasa Interna de Rentabilidad (TIR)
Este meacutetodo consiste en calcular la tasa de descuento que hace 0 el Valor Actual Neto Es la tasa
maacutexima que puede tener un proyecto para que sea rentable La foacutermula para el caacutelculo es la
siguiente
119931119920119929 =119933119957
(120783 + 119922)119957minus 119920 119946119951 = 120782
Para ello vamos a calcular el VAN con varias tasas de rentabilidad y obtendremos un graacutefico para
ver de forma aproximada entre que tanto por cierto estaacute la tasa de descuento que estamos
buscando
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TASA INTERNA DE RETORNO
TASA DE DESCUENTO
VAN
0 10878280 euro
5 8579932 euro
10 6770819 euro
15 5328346 euro
20 4164676 euro
25 3215859 euro
30 2434642 euro
35 1785638 euro
40 1242013 euro
45 783185 euro
50 393195 euro
55 59551 euro
60 -227620 euro
Por todo lo dicho anteriormente y tras el graacutefico que mostramos vemos que la tasa de descuento
que buscamos estaacute entre el 55 y el 60 y tras aplicar los caacutelculos correspondientes nos sale la
siguiente TIR
TIR 56
Tras obtener los resultados vemos que la Tasa Interna de Retorno es superior a la tasa de
descuento que aplicamos (10) por lo que este proyecto es interesante realizarlo Si la tasa fuese
superior al 56 los resultados seriacutean negativos y la inversioacuten no seriacutea viable
(euro2000000)
euro000
euro2000000
euro4000000
euro6000000
euro8000000
euro10000000
euro12000000
0 10 20 30 40 50 60 70
TASA INTERNA DE RETORNO (TIR)
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45
9 ASPECTOS FORMALES DEL PROYECTO
91 Forma juriacutedica
Como hemos nombrado en puntos anteriores se ha decidido crear una Sociedad Limitada para dar
forma juriacutedica a la empresa
Los criterios que nos han condicionado a tomar esta decisioacuten son los siguientes
- Nuacutemero de socios Al ser una empresa pequentildea con dos socios y capital reducido hemos
pensado que esta es la mejor opcioacuten
- Responsabilidad del Socio En una Sociedad Limitada la responsabilidad de los socios
ante las deudas se la sociedad estaacute limitada al capital aportado
- Capital Social Se planteoacute la creacioacuten de una Sociedad Anoacutenima pero el desembolso
inicial es mayor ademaacutes de una mayor complejidad y gastos de gestioacuten
- Estructura de Direccioacuten y Gestioacuten La estructura es maacutes flexible que en otras sociedades
siendo menor el rigor formar en su organizacioacuten
92 Proteccioacuten Juriacutedica
Dada la actividad a realizar se contrataraacute un seguro para las actividades ademaacutes del seguro
obligatorio de responsabilidad civil
93 Medidas de prevencioacuten de riesgos laborales
Las instalaciones de la oficina contaraacuten con las medidas de seguridad e higiene referidas
principalmente a
- Sistemas contra incendios
- Instalaciones eleacutectricas
- Evacuacioacuten del edificio
- Calefaccioacuten y aire acondicionado
- Equipos mecaacutenicos
La normativa que regula los riesgos laborales es la siguiente Prevencioacuten de Riesgos Laborales
Ley 311995 de 8 de Noviembre y su modificacioacuten por la ley 542003 de 12de diciembre de
reforma del marco normativo de la prevencioacuten de Riesgos Laborales BOE nordm298 de 13 de
diciembre
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46
10 PLANIFICACIOacuteN TEMPORAL DE PUESTA EN MARCHA
El listado de traacutemites que vamos a realizar como emprendedores en el mundo de las
administraciones de fincas es el habitual de una empresa y no presenta ninguacuten elemento especiacutefico
determinado por el tipo de actividad salvo la opcioacuten y recomendacioacuten de disponer el tiacutetulo de
Administrador de Fincas colegiado para tener maacutes prestigio y credibilidad a la hora de prestar los
servicios
El listado de traacutemites que realizaremos seraacuten los siguientes
- Registro del dominio
- Inscripcioacuten en el colegio de Administradores de Aragoacuten
- Constitucioacuten de la Sociedad Limitada
- Declaracioacuten previa al inicio de la actividad
- Solicitud del preacutestamo
- Gestioacuten del alquiler del local
- Solicitud de licencia de obra
- Acondicionamiento del local
- Seleccioacuten de trabajador
- Solicitud de licencia de apertura
- Adquisicioacuten del equipamiento
- Inicio de campantildea promocional de apertura
- Inicio de la actividad
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11 CONCLUSIONES
El objetivo de este proyecto ha consistido en elaborar un plan de negocio viable Para ello ha
sido necesario realizar una serie de estudios financieros y anaacutelisis globales que puntualizaremos
a continuacioacuten
En primer lugar hemos presentado el plan de negocio a seguir Descripcioacuten del sector y empresa
creadora objetivos principales y datos iniciales del proyecto
Posteriormente hemos procedido a realizar un estudio de mercado y del entorno de la actividad
de la empresa Para el estudio del entorno hemos utilizado el anaacutelisis PESTE analizando cada uno
de sus componentes llegando a la conclusioacuten de que actualmente las dimensiones poliacuteticas nos
afectan negativamente considerando la poliacutetica de hoy en diacutea como restrictiva Lo mismo
podemos decir de la dimensioacuten econoacutemica La sociedad es un aspecto muy importante ya que
vivimos en una sociedad de tendencias Con respecto al aacutembito tecnoloacutegico y del medio ambiente
pienso que cada diacutea su evolucioacuten es mayor y ademaacutes disponemos de maacutes avances Para el anaacutelisis
del sector hemos utilizado las 5 fuerzas de Porter lo que ello conlleva un anaacutelisis de los clientes
proveedores competidores y competidores potenciales Hemos llegado a la conclusioacuten de que el
sector de las administraciones de fincas es atractivo ya que su acceso es faacutecil y asequible por lo
que resulta sencillo que nuevas empresas puedan competir con las ya existentes Presenta alto
poder de clientes y alto grado de rivalidad sin existir productos sustitutivos A traveacutes del anaacutelisis
DAFO hemos podido ver la situacioacuten que tienen este tipo de empresas destacando las
oportunidades amenazas fortalezas y debilidades
Tambieacuten hemos realizado un anaacutelisis de costes y de la zona de expansioacuten tomando el barrio
Parque Venecia como la zona idoacutenea para dar nuestros primeros pasos
Posteriormente hemos definido los servicios que realizaraacute la empresa junto a los factores del eacutexito
siendo estos ubicacioacuten de la empresa atencioacuten personalizada trabajo en equipo implantacioacuten y
seguimiento de la ley formacioacuten colegiacioacuten y tecnologiacutea
Otro punto que hemos tenido en cuenta y considero muy importante para un buen comienzo son
las acciones de marketing aplicadas Se realizaraacute buzoneo mailing y telemarketing Aplicar una
buena estrategia de marketing es fundamental para darnos a conocer y captar clientes
En cuanto al plan econoacutemico financiero destacar que la financiacioacuten total del proyecto asciende
a 35500euro de los cuales 20000euro los adquirimos a traveacutes de un preacutestamo bancario Establecemos
unos precios adecuados acordes con los establecidos por el Colegio de Administradores y
estimamos una evolucioacuten de los ingresos percibidos Seguacuten las tablas desarrolladas tendremos
una evolucioacuten progresiva Los primeros antildeos invertiremos en una fuerte estrategia de marketing
captando maacutes comunidades Con el paso de los antildeos las comunidades iraacuten entrando maacutes
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paulatinamente Dispondremos de una fuente de ingresos que debemos mantener por tanto el
trabajo se centraraacute maacutes en satisfacer a los clientes actuales ya que ellos seraacuten probablemente los
que nos acerquen a clientes potenciales
El primer antildeo partiremos de un beneficio despueacutes de impuestos negativo al igual que los flujos
de caja que cambiaraacuten a partir del segundo antildeo principalmente por el aumento de los ingresos
La evolucioacuten de las rentabilidad como hablamos en su apartado son positivas es importante que
ambas crezcan o se mantengan eso significaraacute que obtendremos beneficios con mayor facilidad
y que el rendimiento seraacute mayor
Seguacuten los caacutelculos obtenidos recuperaremos la inversioacuten al tercer antildeo y los datos obtenidos a
traveacutes del VAN y la TIR nos indican que el proyecto seraacute rentable
Considero a las Administraciones de Fincas unas de las profesiones maacutes desconocidas Pienso
que es muy sacrificada ya que debes mediar entre las disputas de los propietarios no existe un
horario fijo y las remuneraciones percibidas dependen de la cartera de clientes que poseas por lo
que debes ser un profesional para todo pero a pesar de todo ello pienso que se pueden llegar a
alcanzar muchas satisfacciones
Como podemos observar en los graacuteficos y caacutelculos anteriores en principio el proyecto no
presentaraacute problemas de solvencia por lo cual podemos decir que a priori demostraraacute tener
viabilidad financiera Si realizamos un trabajo oacuteptimo podremos llegar a alcanzar grandes
beneficios
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BIBLIOGRAFIA
Ley de Propiedad Horizontal
wwwboeesbuscaractphpid=BOE-A-1960-10906
Poblacioacuten 2012
httpwwwzaragozaescontenidoseducacionybibliotecasconsejoescolar2012poblacion12pdf
Poblacioacuten 2014
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Local
wwwidealistacominmueble27813366xtor=AL-141-[mashup]-[mitula_mitulacom]-[intext]-
[130041534]-[campaing]|[warehouse_rent_zaragoza]-[27813366]ampsource=299ampxts=352991
Preacutestamo ICO
httpwwwicoeswebicoico-empresas-y-emprendedores
Tablas de Amortizaciones
httpwwwagenciatributariaes
httpasesor-contableestablas-amortizacion-2015
Contratacioacuten internet
httpwwwmovistaresempresaspara-tu-oficinaconectividad-internetfichaempresas-
adslpid=PY-home3-NC
Impuesto sobre beneficios
httpwwwboeesbuscaractphpid=BOE-A-2014-12328
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4 PROCESO DE PRESTACIOacuteN DEL SERVICIO
41 Determinacioacuten del proceso de prestacioacuten del servicio
Actividad Contable
En primer lugar la comunidad cliente deberaacute entregarnos toda la documentacioacuten de la comunidad
(Facturas emitidas facturas recibidas cierres contables CIF de la comunidad listado de
propietarios con sus coeficientes nordm de cuenta de la comunidad documentacioacuten bancariahellip) y
nosotros procederemos a introducir toda la informacioacuten en nuestra base de datos
Una vez que esteacute la comunidad puesta al diacutea cambiaremos la domiciliacioacuten de todos los
proveedores con el fin de recibir nosotros la documentacioacuten evitando incomodar al presidente
cada vez que llegue una factura
Realizaremos balances trimestrales de todas las comunidades enviaacutendoselas a cada propietario
En cuanto al cierre del ejercicio las cuentas se cerraraacuten al comienzo del mes posterior al cierre
mismo mes en el cual se realizaraacute la junta general ordinaria donde se expondraacuten dichas cuentas
se presentaraacute un nuevo presupuesto para el proacuteximo ejercicio y se cambiaraacute el turno de los
presidentes entre otras gestiones Ademaacutes de las juntas ordinarias se convocaraacuten tantas
extraordinarias como me soliciten los clientes de cada comunidad
Actividad Fiscal
El personal de Trufincas SL presentaraacute antes de finalizar el periodo voluntario (20 de Abril 20
de Julio y 20 de Octubre) los modelos correspondientes de IVA IRPF y otros impuestos
aplicables
Las presentaciones se pueden realizar telemaacuteticamente con la firma digital de la empresa o
presentando en persona el modelo en el banco
42 Niveles de tecnologiacutea aplicados en los procesos
Tecnologiacutea aplicada a la gestioacuten
La empresa contaraacute con diversos programas de gestioacuten (Gesfincas y Gesinedi) como herramientas
tecnoloacutegicas fundamentales de gestioacuten de la empresa
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Tecnologiacutea de Informacioacuten y Comunicacioacuten (TICs)
Finalmente como uacuteltimo factor tecnoloacutegico se incidiraacute especialmente en las TICs como factor a
tener en cuenta en el desarrollo tecnoloacutegico de la empresa
- Paacutegina web La web de Trufincas SL constaraacute de apartados geneacutericos quienes somos
servicios que ofrece medios teacutecnicos de los que se dispone ubicacioacuten contacto etc
Ademaacutes constaraacute con un gestor de contenidos que permita la modificacioacuten eliminacioacuten
y ampliacioacuten de los mismos asiacute como de la estructura y disentildeo de la paacutegina Finalmente
nos ocuparemos de que se ubique en un buen puesto en los buscadores
Tambieacuten dispondraacute de un apartado solo para clientes donde los propietarios podraacuten
meterse cuando quieran a traveacutes de unas claves y eacutestos podraacuten ver el estado econoacutemico
de la comunidad y los comunicados que se publiquen
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5 LA COMERCIALIZACIOacuteN DEL SERVICIO
51 Acciones de promocioacuten
Un punto muy importante a la hora de estimar las ventas es aplicar un buen plan de marketing ya
que las ventas en muchas ocasiones es resultado de las acciones de marketing aplicadas
En mi caso por un lado aplicareacute el marketing directo siendo este un sistema interactivo que utiliza
uno o maacutes medios de comunicacioacuten para obtener una respuesta en un puacuteblico objetivo Yo usareacute
los siguientes medios
- Buzoneo como su nombre indica consiste en hacer llegar a todos los domicilios de
una zona de intereacutes un folleto especialmente disentildeado para conseguir una respuesta
o Este sistema tiene una amplia difusioacuten su coste es bajo y la respuesta es
inmediata Buzonear por todas las comunidades de los alrededores es una buena
forma de darnos a conocer
- Mailing Consiste en enviar por correo electroacutenico o por correo postal informacioacuten
publicitaria junto con una carta personalizada
o En este caso vamos a redactar cartas personalizadas a presidentes que tengamos
localizados y sobre todo que esteacuten descontentos con el administrador actual
- Telemarketing Consiste en usar el teleacutefono o cualquier otro medio de comunicacioacuten
para contactar con clientes potenciales y comercializar los productos o servicios
o Para poder promocionar la administracioacuten de fincas procederemos a publicarnos
en el perioacutedico y en la revista de Parque Venecia
Estimar la demanda es otro punto a favor para planificar las ventas futuras Es decir estimar la
demanda potencial (personas que podriacutean comprar los productos) la demanda objetivo (a cuaacutentos
de ellos quieres llegar) y la demanda efectiva (el porcentaje de la demanda objetivo que pueden
convertirse en clientes)
La capacidad maacutexima es otro aspecto a tener en cuenta esto se consigue analizando cual es la
cantidad maacutexima que podriacutea llegar a vender si los clientes aparecen De esta forma podremos
conocer hasta doacutende puede llegar el negocio con la infraestructura actual
Localizacioacuten A la hora de posicionarnos en una zona hemos decidido situarnos en la zona de
Parque Venecia por que como he mencionado anteriormente es una zona nueva donde la mayoriacutea
de viviendas el administrador es el propio constructor y necesitan un cambio o una persona que
se dedique exclusivamente a ello
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52 Determinacioacuten del precio de venta
Los honorarios de un Administrador de fincas variacutean en funcioacuten de los servicios que preste a la
comunidad ya que no es lo mismo que la comunidad tenga una escalera de 12 vecinos o que esteacute
formada por 8 escaleras con 40 vecinos cada una Ademaacutes hay comunidades que disponen de
conserje piscina zonas comuneshellip todo esto tiene un mantenimiento maacutes costoso que una
pequentildea comunidad por lo que los precios seraacuten mayores
Por todo lo dicho anteriormente no existe una tarifa fija ya que el profesional es libre de establecer
sus honorarios en funcioacuten de la oferta la demanda y del lugar donde ejerza No obstante el
Colegio de Administradores de Fincas tiene establecidas unas cantidades por diferentes servicios
de manera que se calculan los honorarios del administrador multiplicando cada importe especiacutefico
por el servicio correspondiente que tuviera la comunidad (nuacutemero de viviendas ascensores
plazas de garaje trasteros calefaccioacuten y aire acondicionado centralizados bombas de presioacuten
portales porteriacutea conserjeriacutea vigilancia jardinero limpieza piscina jardines zonas deportivas
locales comerciales etc)
Para una comunidad media el Colegio de Administradores sugiera cobrar al mes 38euro por hora de
dedicacioacuten pero la pregunta eshellip iquestCuaacutentas horas se dedican a cada comunidad
La siguiente tabla ha sido realizada con arreglo a los caacutelculos realizados por el Colegio de
Administradores tomando como base un miacutenimo de 9 viviendas y 3 servicios
Fuente Colegio de Administradores de Fincas
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Voy a explicar la tabla anterior a traveacutes de un ejemplo
Para una comunidad de 30 viviendas con 7 servicios seguacuten la tabla expuesta nos resultariacutean
1415 horas que multiplicadas por los 38euro aconsejados nos dariacutean 53770euromes
En mi caso los precios que voy a fijar seraacuten en funcioacuten de los servicios prestados y del nuacutemero
de viviendas A continuacioacuten adjunto tabla orientativa de precios que voy a establecer
Ejemplo
SERVICIOS
PRESTADOS euro por vivienda Nordm VECINOS PRECIO AL MES
3 800 euro 9 7200 euro
4 900 euro 20 18000 euro
5 1000 euro 100 100000 euro
En cuanto al precio de las juntas la reunioacuten anual ordinaria seraacute gratuita y en caso de que haya
que hacer alguna reunioacuten extraordinaria a lo largo del antildeo tendraacute un coste de 100euro
53 Poliacutetica de cobros y pagos
La poliacutetica de cobros y pagos es la habitual en el sector los cobros se hacen a final de mes y los
pagos al contado yo a final de mes
Esto permitiraacute tener una tesoreriacutea saneada
Tabla de precios
SERVICIOS PRESTADOS euro por vivienda
3 800 euro
4 900 euro
5 1000 euro
Fuente Elaboracioacuten propia
Fuente Elaboracioacuten propia
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6 PLAN ECONOacuteMICO FINANCIERO
61 Inversioacuten Inicial y fondo de Maniobra del proyecto
El punto de partida de este proyecto empresarial es la ubicacioacuten del inmueble situado en Parque
Venecia en Zaragoza Al ser el inmueble alquilado las principales partidas de inversiones
corresponden a la adquisicioacuten del inmovilizado material entre lo que destaca el equipamiento
informaacutetico que supondraacute el desembolso maacutes importante
Presentamos en este punto el total de inversiones previstas para los cinco primeros antildeos de
actividad
Gastos de constitucioacuten
Hemos decidido crear una Sociedad de Responsabilidad Limitada Los pasos que debemos seguir
junto con el coste de los mismos son
- Registrar el nombre de la empresa en el Registro Mercantil solicitando el certificado
negativo de denominacioacuten social Coste unos 12euro
- Abrir una cuenta bancaria con el nombre de la empresa e ingresar el capital miacutenimo inicial
obligatorio 300006euro Coste del certificado bancario unos 375euro
- Redactar los Estatutos Sociales
- Escritura puacuteblica de la Constitucioacuten de la Sociedad Es un traacutemite obligatorio para la
posterior inscripcioacuten en el Registro Mercantil Coste del notario en torno a los 325euro
- Obtencioacuten del CIF Mod 036 Coste 180euro
- Darse de alta en el IAE
- Declaracioacuten censal IVA
- Inscripcioacuten en el Registro Mercantil 135euro
Superados estos traacutemites la creacioacuten de la Sociedad Limitada ya es efectiva Sin embargo para
que eacutesta pueda iniciar su actividad es necesario completar una serie de obligaciones con la
Seguridad Social y el Ayuntamiento de la localidad donde hayas fijado la direccioacuten social de tu
empresa tales como el alta en el Reacutegimen Especial de Trabajadores Autoacutenomos la solicitud
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del nuacutemero de patronal en caso de ir a contratar trabajadores o la solicitud de la Licencia de
apertura
Inmovilizado Inmaterial
Aplicaciones Informaacuteticas
Para realizar todos los trabajos administrativos voy a contratar dos programas Gesfincas
y Gesinedi De Gesfincas contrataremos el moacutedulo Horizontal en que va incluido el de
contabilidad ya que seraacuten los que vayamos a usar diariamente Por el momento contratareacute
dos puestos ascendiendo todo a 675euro Gesinedi es el programa de gestioacuten para llevar todas
las incidencias diarias que ocurren en la comunidad Este moacutedulo ascenderaacute a 385euro
Inmovilizado Material
Construcciones
Para la rehabilitacioacuten del local tendremos los siguientes gastos Proyecto de obra y
apertura obras de acondicionamiento y licencias asciendo a un total de unos 4450euro
Mobiliario
Decidimos comprar mobiliario para montar una pequentildea recepcioacuten dos despachos con
dos mesas sillas y estanteriacuteas junto a una pequentildea decoracioacuten en ellos Estimo gastar en
torno a 6000euro
Equipos para procesos de informacioacuten
Adquirimos dos ordenadores Lenovo C560 Full HD 89900euro cada uno comprado en
Mediamarkt
Una impresora empresarial cuyo coste asciende a 78400euro CANON MF9220CDN
DUPLEXREDFAX
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Cuadro Resumen
ANtildeO 1 ANtildeO 2 ANtildeO 3 ANtildeO 4 ANtildeO 5
Gastos de constitucioacuten y primer establecimiento
Gastos de constitucioacuten 750 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
TOTAL GASTOS CONSTITUCIOacuteN 750 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
Inmovilizado Inmaterial
Aplicaciones informaacuteticas 1060 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
TOTAL DE INMOVILIZADO INMATERIAL 1060 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
Inmovilizado Material
Construcciones 4450 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
Mobiliario 6000 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
Equipos para procesos de informacioacuten 2582 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
TOTAL DE INMOVILIZADO MATERIAL 13032 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
TOTAL DE PARTIDAS DE INVERSIONES 14842 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
IMPORTE DEL IVA DE LAS INVERSIONES 3117 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
TOTAL DEL IMPORTE DE INVERSIONES 17959 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
FONDO DE MANIOBRA
Consideramos Fondo de Maniobra la estimacioacuten de lo que se necesitariacutea de activo corriente
(derechos de cobro existencias etc que vencen antes de un antildeo) para hacer frente a los pasivos
corrientes que se preveacuten (Deudas a corto plazo)
Es importante contar con un fondo de maniobra suficiente ya que sin duda es una garantiacutea para la
estabilidad de la empresa Al abrir un negocio es de vital importancia plantearse en queacute medida
la empresa puede hacer frente a sus obligaciones a corto plazo
Con este estudio pretendemos que la capacidad de Trufincas SL para sobrevivir a los cobros y
pagos sea alta
Por ello afirmamos que el pasivo corriente nunca seraacute superior al activo corriente ya que
pagaremos todo al diacutea Ademaacutes los ingresos percibidos no los tendremos pendientes de cobro ya
que seremos nosotros mismos los que emitiremos los importes a las comunidades todos los meses
y de esta forma nos aseguraremos de percibir dichos importes y por tanto poder atender las
obligaciones de pago
Por todo lo dicho anteriormente se estima la necesidad de circulante en el momento de creacioacuten
de la empresa en 9000euro
Fuente Elaboracioacuten propia
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62 Financiacioacuten
La financiacioacuten total del proyecto seraacute de 35500euro de los cuales 15500euro seraacuten aportacioacuten propia
y los otros 20000euro se conseguiraacuten a traveacutes de un preacutestamo del Instituto de Creacutedito Oficial (ICO)
para empresas y emprendedores al 499 durante 5 antildeos
Las condiciones del preacutestamo ICO son las siguientes
- Importe maacuteximo por cliente 125 millones de euros
- Conceptos financiables Activos fijos vehiacuteculos turismo adquisicioacuten de empresas etchellip
- Modalidad Preacutestamoleasing para inversioacuten y preacutestamo para liquidez
- Tipo de intereacutes fijo o variable maacutes el margen establecido por la Entidad de Creacutedito seguacuten
el plazo de amortizacioacuten
- Plazo de amortizacioacuten y carencia
o Si se financia 100 liquidez 1 2 3 y 4 antildeos con la posibilidad de 1 antildeo de
carencia
o Si se financia inversioacuten 1 2 3 4 5 7 10 12 15 y 20 antildeos con hasta 2 antildeos de
carencia
- Comisiones la Entidad de Creacutedito no puede cobrar comisioacuten salvo por amortizacioacuten
anticipada
- Garantiacuteas a determinar por la Entidad de Creacutedito con la que se tramite la operacioacuten salvo
aval de SGRSAECA
- Vigencia se podraacuten formalizar preacutestamos al amparo de esta Liacutenea hasta el diacutea 12 de
diciembre de 2015
Lo solicito a traveacutes del Santander porque es mi banco de confianza y a diacutea de hoy es de los maacutes
solventes
A continuacioacuten voy a mostrar el cuadro de amortizacioacuten del preacutestamo solicitado donde nos
apareceraacuten los intereses que debemos abonar cada antildeo
Periodos de pago
Cuota Pago de intereses
Amortizacioacuten del principal
Amortizacioacuten acumulada
del principal
Capital pendiente
0 20000
1 4618 998 3620 3620 16380
2 4618 817 3801 7421 12579
3 4618 628 3991 11412 8588
4 4618 429 4190 15601 4399
5 4618 219 4399 20000 -
Fuente Elaboracioacuten propia
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63 Poliacutetica de amortizacioacuten
La tabla de amortizacioacuten establecida por la Agencia Tributaria este 2015 para los distintos
elementos amortizables es la siguiente
TIPO DE ELEMENTO COEFICIENTE LINEAL MAacuteXIMO
PERIODO DE ANtildeOS MAacuteXIMO
Edificios comerciales administrativos de servicios y viviendas 2 100
Mobiliario 10 20
Aplicaciones informaacuteticas 33 6
Equipos para procesos de informacioacuten 25 8
Esto adquiere el siguiente significado
En nuestro caso al comprar un ordenador la ley establece que el porcentaje maacuteximo que se puede
aplicar como un gasto de amortizacioacuten es de un 25 anual
Esto quiere decir que si el ordenador cuesta 899 euros entonces ahora valdraacute 66526 euros y de
tal manera al antildeo siguiente se puede deducir a otros 23374 euros y asiacute hasta que el ordenador
valga cero euros
ELEMENTO IMPORTE Coef Max
Antildeos Maacutex
Antildeo 1 Antildeo 2 Antildeo 3 Antildeo 4 Antildeo 5 TOTAL
Construcciones 4450 euro 2 100 89 euro 89 euro 89 euro 89 euro 89 euro 445 euro
Mobiliario 6000 euro 10 20 600 euro 600 euro 600 euro 600 euro 600 euro 3000 euro
Aplicaciones informaacuteticas
1060 euro 33 6 353 euro 353 euro 353 euro - - 1060 euro
Equipos Proc Inform
2582 euro 25 8 646 euro 646 euro 646 euro 646 euro 646 euro 3228 euro
TOTAL 1688 euro 1688 euro 1688 euro 1335 euro 1335 euro
64 Ingresos por aacutereas de negocio Previsioacuten de ventas anuales
Fuente Elaboracioacuten propia (Informacioacuten obtenida de Agencia Tributaria)
Fuente Elaboracioacuten propia
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Cuando inicias un proyecto de negocio no se puede tener la certeza de que dichos servicios van
a tener buena aceptacioacuten pero si podemos realizar proyecciones que nos faciliten la toma de
decisiones a la hora de compra o invertir en RRHH
Seguacuten los precios estipulados en el punto 52 voy a realizar unas plantillas de caacutelculo en funcioacuten
de todos los aspectos que pueden influir en mayor o en menor medida en nuestras ventas y que se
han mencionado a lo largo de todo el trabajo Mi estimacioacuten de ventas la voy a realizar a 5 antildeos
desarrollando por trimestres las comunidades que podemos captar
Ingresos estimados del 1ordmAntildeo
1ordm ANtildeO
1ordm Trim 2ordm Trim 3ordm Trim 4ordm Trim COM
Nordm VEC
TOTAL euroVecino
Ingresos 1ordm Antildeo SERVICIOS ud Euros ud Euros ud Euros ud Euros
Com con 3 serv 2 1600 euro 2 1600 euro 2 1600 euro 2 1600 euro 8 72 6400 euro 460800 euro
Comcon 4 serv 1 900 euro 0 000 euro 2 1800 euro 1 900 euro 4 80 3600 euro 288000 euro
Comcon 5 serv 1 1000 euro 1 1000 euro 000 euro 0 000 euro 2 200 2000 euro 400000 euro
14 12000 euro 1148800 euro
Se estima captar 14 comunidades obteniendo unos ingresos anuales de 11488euro
Ingresos estimados del 2ordmAntildeo
Se estima captar 10 comunidades maacutes haciendo un total de 24 comunidades y obteniendo unos
ingresos anuales de 24016euro
Ingresos estimados del 3ordmAntildeo
2ordm ANtildeO
TOTAL INGRESOS 1ordm Trim 2ordm Trim 3ordm Trim 4ordm Trim
COM Nordm
VEC TOTAL
euroVecino Ingresos 2ordmAntildeo SERVICIOS ud Euros ud Euros ud Euros ud Euros
Com con 3 serv
1 800 euro 1 800 euro 0 000 euro 1 800 euro 3 27 2400 euro 64800 euro 525600 euro
Comcon 4 serv
0 000 euro 1 900 euro 2 1800 euro 1 900 euro 4 80 3600 euro 288000 euro 576000 euro
Comcon 5 serv
2 2000 euro 0 000 euro 0 000 euro 1 1000 euro 3 300 3000 euro 900000 euro 1300000 euro
10 9000 euro 1252800 euro 2401600 euro
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Se estima captar 11 comunidades maacutes haciendo un total de 35 comunidades obteniendo unos
ingresos anuales de 32696 euro
Ingresos estimados del 4ordmAntildeo
4ordm ANtildeO TOTAL
INGRESOS 1ordm Trim 2ordm Trim 3ordm Trim 4ordm Trim COM
Nordm VEC
TOTAL euroVecino
Ingresos 4ordmAntildeo SERVICIOS ud Euros ud Euros ud Euros ud Euros
Com con 3 serv
2 1600 euro 0 000 euro 0 000 euro 1 800 euro 3 27 2400 euro 64800 euro 770400 euro
Comcon 4 serv
0 000 euro 1 900 euro 1 900 euro 1 900 euro 3 60 2700 euro 162000 euro 1026000 euro
Comcon 5 serv
0 000 euro 0 000 euro 0 000 euro 1 1000
euro 1 100 1000 euro 100000 euro 1800000 euro
7 6100 euro 326800 euro 3596400 euro
Se estima captar 7 comunidades maacutes haciendo un total de 42 comunidades obteniendo unos
ingresos anuales de 35964 euro
Por uacuteltimo los ingresos estimados del 5ordmAntildeo son
3ordm ANtildeO TOTAL
INGRESOS 1ordm Trim 2ordm Trim 3ordm Trim 4ordm Trim COM
Nordm VEC
TOTAL euroVecino
Ingresos 3ordmAntildeo SERVICIOS ud Euros ud Euros ud Euros ud Euros
Com con 3 serv
1 800 euro 2 1600 euro 1 800 euro 1 800 euro 5 45 4000 euro 180000 euro 705600 euro
Comcon 4 serv
2 1800 euro 0 000 euro 1 900 euro 1 900 euro 4 80 3600 euro 288000 euro 864000 euro
Comcon 5 serv
1 1000 euro 0 000 euro 1 1000 euro 0 000 euro 2 200 2000 euro 400000 euro 1700000 euro
11 9600 euro 868000 euro 3269600 euro
5ordm ANtildeO TOTAL
INGRESOS 1ordm Trim 2ordm Trim 3ordm Trim 4ordm Trim COM
Nordm VEC
TOTAL euroVecino
Ingresos 5ordmAntildeo SERVICIOS ud Euros ud Euros ud Euros ud Euros
Com con 3 serv
1 800 euro 0 000 euro 0 000 euro 1 800 euro 2 18 1600 euro 28800 euro 799200 euro
Comcon 4 serv
0 000 euro 1 900 euro 0 000 euro 0 000 euro 1 20 900 euro 18000 euro 1044000 euro
Comcon 5 serv
1 1000 euro 1 1000 euro 0 000 euro 0 000 euro 2 200 2000 euro 400000 euro 2200000 euro
5 4500 euro 446800 euro 4043200 euro
Fuente cuadros de ingresos estimados Elaboracioacuten propia
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Se estima captar 5 comunidades maacutes haciendo un total de 47 comunidades obteniendo unos
ingresos anuales de 40432 euro
Como se pueden ver en los cuadros anteriores los incrementos de las ventas se estiman de la
siguiente forma
El primer antildeo realizaremos una gran inversioacuten y por tanto mayor dedicacioacuten en promocionar los
servicios haciendo hincapieacute en conseguir una cartera de clientes base Por ellos el mayor
incremento se aprecia en el segundo antildeo A partir del 3ordm antildeo la campantildea promocional seraacute menor
y las comunidades iraacuten entrando poco a poco incrementando las ventas entre un 9 y un 12
A continuacioacuten voy a desarrollar un graacutefico estimado de evolucioacuten donde podemos ver la el
progreso tanto de los ingresos como del nuacutemero de comunidades gestionadas a lo largo de 5 antildeos
65 Descripcioacuten de los costes
A continuacioacuten voy a presentar los costes fijos de la empresa
- Alquiler del local 300euromes aportando dos meses de fianza iniciales
- Colegiacioacuten 1500euro el primer antildeo y el resto 600euro
- Programa informaacutetico 1060euro al antilde
- Seguro 200euromes
- Gastos de personal 600mes a media jornada
- Publicidad paacutegina web y promocioacuten en revistashellip
Fuente Elaboracioacuten propia
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35
CCOOSSTTEESS FFIIJJOOSS
COSTES FIJOS
ANtildeO 1 ANtildeO 2 ANtildeO 3 ANtildeO 4 ANtildeO 5
Gastos de personal 720000 euro 720000 euro 720000 euro 720000 euro 720000 euro
Programa informaacutetico 106000 euro 106000 euro 106000 euro 106000 euro 106000 euro
Alquiler 420000 euro 360000 euro 360000 euro 360000 euro 360000 euro
Seguro 20000 euro 20000 euro 20000 euro 20000 euro 20000 euro
Colegiacioacuten 150000 euro 60000 euro 60000 euro 60000 euro 60000 euro
Publicidad 20000 euro 20000 euro 10000 euro 10000 euro 10000 euro
Amortizaciones 954 euro 954 euro 954 euro 954 euro 954 euro
TOTAL 1531400 euro 1381400 euro 1371400 euro 1371400 euro 1371400 euro
COSTES VARIABLES
Tras plantear los costes fijos mostramos los costes variables de la empresa
COSTES VARIABLES
ANtildeO 1 ANtildeO 2 ANtildeO 3 ANtildeO 4 ANtildeO 5
Suministros 90000 euro 108000 euro 114000 euro 96000 euro 102000 euro
Desplazamiento (Gasolina) 6000 euro 8000 euro 8000 euro 8000 euro 8000 euro
Consumibles 300000 euro 200000 euro 100000 euro 50000 euro 10000 euro
TOTAL 396000 euro 316000 euro 222000 euro 154000 euro 120000 euro
66 Cuenta de resultados previsionales
A continuacioacuten se presenta la cuenta de resultados esperada Dicha cuenta muestra los resultados
de las operaciones durante un periodo de tiempo mostrando los ingresos obtenidos los gastos
incurridos y la ganancia o peacuterdida de Trufincas SL durante ese tiempo En nuestro caso 5 antildeos
Fuente Elaboracioacuten propia
Fuente Elaboracioacuten propia
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36
1Impuestos sobre beneficios En el antildeo 2015 el tipo de gravamen general se reduce del 30 al 25 de manera
progresiva es decir el 28 para el 2015 quedando determinado el 28 para el 2016 Para entidades de nueva creacioacuten
que realicen actividades econoacutemicas se mantiene el 15 para el primer periodo impositivo en el que se obtiene una
base impositiva y el siguiente
Como podemos observar el primer antildeo tenemos peacuterdidas pero a partir del segundo antildeo
empezamos a obtener beneficios Hay que tener en cuenta que los primeros antildeos tus gastos se
incrementan porque debes invertir maacutes en publicidad y promocioacuten Una vez que ya te hayas dado
a conocer y tengas maacutes o menos una estabilidad el objetivo es realizar un buen mantenimiento de
las comunidades existentes teniendo a los clientes contentos e ir captando maacutes poco a poco
El mundo de las comunidades muchas veces es el ldquoboca a bocardquo por eso realizar un trabajo
perfecto conllevaraacute la obtencioacuten de maacutes clientes sin necesidad de invertir todos los antildeos en
publicidad y promocioacuten
Antildeo 1 Antildeo 2 Antildeo 3 Antildeo 4 Antildeo 5
INGRESOS 1148800 euro 2401600 euro 3269600 euro 3596400 euro 4043200 euro
Ventas 1148800 euro 2401600 euro 3269600 euro 3596400 euro 4043200 euro
COSTES VARIABLES 396000 euro 316000 euro 222000 euro 154000 euro 120000 euro
Suministros 90000 euro 108000 euro 114000 euro 96000 euro 102000 euro
Desplazamiento (Gasolina) 6000 euro 8000 euro 8000 euro 8000 euro 8000 euro
Consumibles 300000 euro 200000 euro 100000 euro 50000 euro 10000 euro
COSTES FIJOS 1436000 euro 1286000 euro 1276000 euro 1276000 euro 1276000 euro
Gastos de personal 720000 euro 720000 euro 720000 euro 720000 euro 720000 euro
Programa informaacutetico 106000 euro 106000 euro 106000 euro 106000 euro 106000 euro
Alquiler 420000 euro 360000 euro 360000 euro 360000 euro 360000 euro
Seguro 20000 euro 20000 euro 20000 euro 20000 euro 20000 euro
Colegiacioacuten 150000 euro 60000 euro 60000 euro 60000 euro 60000 euro
Publicidad 20000 euro 20000 euro 10000 euro 10000 euro 10000 euro
Amortizaciones 954 euro 954 euro 954 euro 954 euro 954 euro
COSTES FIJOS Y AMORTIZACIONES 1531400 euro 1381400 euro 1371400 euro 1371400 euro 1371400 euro
RESULTADO BRUTO -683200 euro 799600 euro 1771600 euro 2166400 euro 2647200 euro
TOTAL DE INGRESOS FINANCIEROS 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
Gastos financieros 99800 euro 81735 euro 62769 euro 42856 euro 21950 euro
TOTAL GASTOS FINANCIEROS 99800 euro 81735 euro 62769 euro 42856 euro 21950 euro
RESULTADO FINANCIERO -99800 euro -81735 euro -62769 euro -42856 euro -21950 euro
BENEFICIO ANTES DE IMPUESTOS -783000 euro 717865 euro 1708831 euro 2123544 euro 2625250 euro
Impuestos sobre beneficios -219240 euro 201002 euro 256325 euro 318532 euro 393788 euro
BENEFICIO DESPUEacuteS DE IMPUESTOS -563760 euro 516863 euro 1452507 euro 1805012 euro 2231463 euro
Fuente Elaboracioacuten propia
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67 Previsiones de tesoreriacutea
A continuacioacuten voy a presentar la tesoreriacutea anualizada de la empresa
1ordm Antildeo 2ordm Antildeo 3ordm Antildeo 4ordm Antildeo 5ordm Antildeo
Cobros por ventas 11488 euro 24016 euro 32696 euro 35964 euro 40432 euro
TOTAL COBROS 11488 euro 24016 euro 32696 euro 35964 euro 40432 euro
Pago por costes variables 3960 euro 3160 euro 2220 euro 1540 euro 1200 euro
Pagos por los costes fijos 15314 euro 13814 euro 13714 euro 13714 euro 13714 euro
TOTAL PAGOS 19274 euro 16974 euro 15934 euro 15254 euro 14914 euro
Cash Flow Operativo -7786 euro 7042 euro 16762 euro 20710 euro 25518 euro
Inversiones 14842 euro 0 euro 0 euro 0 euro 0 euro
Impuesto sobre beneficio 0 euro -2192 euro 2010 euro 2563 euro 3185 euro
Intereses de deuda 998 euro 817 euro 628 euro 429 euro 219 euro
Pagos extraoperativos 15840 euro -1375 euro 2638 euro 2992 euro 3405 euro
Capital 13000 euro 0 euro 0 euro 0 euro 0 euro
Emisioacuten de deuda 20000 euro 0 euro 0 euro 0 euro 0 euro
Ingresos extraoperativos 33000 euro 0 euro 0 euro 0 euro 0 euro
Cash Flow extraoperativo 17160 euro 1375 euro -2638 euro -2992 euro -3405 euro
Deacuteficit Superaacutevit 9374 euro 8417 euro 14124 euro 17718 euro 22113 euro
Deacuteficit Superaacutevit Acumulado 9374 euro 17791 euro 31915 euro 49634 euro 71747 euro
Fuente Elaboracioacuten propia
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68 Balances de situacioacuten previsionales
A continuacioacuten voy a presentar el balance previsional del antildeo inicial
ACTIVO 1ordm ANtildeO Antildeo 2 Antildeo 3 Antildeo 4 Antildeo 5
ACTIVO NO CORRIENTE 2252817 euro 2850738 euro 4094384 euro 5732753 euro 7810622 euro
GASTOS DE ESTABLECIMIENTO 75000 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
INMOVILIZADO INMATERIAL 70667 euro 35333 euro 000 euro 000 euro 000 euro
Inmovilizado Inmaterial 106000 euro 106000 euro 106000 euro 106000 euro 106000 euro
Amortizacioacuten Acumulada (II) 35333 euro 70667 euro 106000 euro 106000 euro 106000 euro
INMOVILIZADO MATERIAL 1169750 euro 1036300 euro 902850 euro 769400 euro 635950 euro
Inmovilizado Material 1303200 euro 1303200 euro 1303200 euro 1303200 euro 1303200 euro
Amortizacioacuten Acumulada (IM) 133450 euro 266900 euro 400350 euro 533800 euro 667250 euro
INMOVILIZADO FINANCIERO 937400 euro 1779105 euro 3191534 euro 4963353 euro 7174672 euro
Inmovilizados Financieros 937400 euro 1779105 euro 3191534 euro 4963353 euro 7174672 euro
ACTIVO CORRIENTE 152161 euro 491345 euro 375441 euro 205238 euro 15122 euro
Existencias 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
Realizable 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
Disponible 152161 euro 491345 euro 375441 euro 205238 euro 15122 euro
TOTAL ACTIVO 2404978 euro 3342083 euro 4469825 euro 5937991 euro 7825744 euro
Activo
En el Activo corriente podemos ver los activos que podemos transformar en dinero con maacutes
facilidad Variacutea en funcioacuten de la produccioacuten de la empresa Algunas de las partidas son
inversiones que se deben financiar El activo no corriente se compone de la inversioacuten previa y
miacutenima que la empresa debe realizar Estos activos no suelen variar mucho de antildeo en antildeo
PASIVO 1ordm ANtildeO Antildeo 2 Antildeo 3 Antildeo 4 Antildeo 5
PATRIMONIO NETO 986240 euro 1503103 euro 2955609 euro 4760622 euro 6992084 euro
Capital social 1550000 euro 1550000 euro 1550000 euro 1550000 euro 1550000 euro
Reservas y peacuterdidas 000 euro -563760 euro -46897 euro 1405609 euro 3210622 euro
Resultado del ejercicio -563760 euro 516863 euro 1452507 euro 1805012 euro 2231463 euro
PASIVO NO CORRIENTE 1637978 euro 1637978 euro 1257891 euro 858838 euro 439872 euro
Financiacioacuten lp 1637978 euro 1637978 euro 1257891 euro 858838 euro 439872 euro
PASIVO CORRIENTE -219240 euro 201002 euro 256325 euro 318532 euro 393788 euro
Deudas con Proveedores 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
Financiacioacuten cp 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
HP por impuesto sobre beneficio -219240 euro 201002 euro 256325 euro 318532 euro 393788 euro
TOTAL PASIVO 2404978 euro 3342083 euro 4469825 euro 5937991 euro 7825744 euro
Fuente Elaboracioacuten propia
Fuente Elaboracioacuten propia
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Pasivo
El Pasivo nos dice quieacuten financia la empresa En eacutel distinguimos entre el Pasivo a corto plazo el
cual se debe devolver en un periodo menor a un antildeo y el Pasivo a largo plazo
Ademaacutes consta del patrimonio neto formado por el capital social y el resultado del ejercicio
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40
7 PLAN FINANCIERO
71 Caacutelculo de los Flujos de Caja
Por Flujo de Caja entendemos que es la diferencia entre el efectivo que se ingresa menos el
efectivo que sale de la empresa es decir hablamos solo de efectivo no de rentabilidad como se
explica en el siguiente apartado
A continuacioacuten voy a realizar el caacutelculo de los datos del Flujo de Caja para el primer antildeo de la
empresa
Antildeo 1 Antildeo 2 Antildeo 3 Antildeo 4 Antildeo 5
Resultado despueacutes de impuestos
-563760 euro 516863 euro 1452507 euro 1805012 euro 2231463 euro
+ Amortizaciones 95400 euro 95400 euro 95400 euro 95400 euro 95400 euro
+ Incrementos en impuestos pendientes
-219240 euro 201002 euro 256325 euro 318532 euro 393788 euro
- Adquisiciones de activo fijo
1484200 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
Flujo Neto de caja del proyecto
-2171800 euro 813265 euro 1804231 euro 2218944 euro 2720650 euro
Resultado despueacutes de impuestos
-563760 euro 516863 euro 1452507 euro 1805012 euro 2231463 euro
+ Amortizaciones 95400 euro 95400 euro 95400 euro 95400 euro 95400 euro
+ Incrementos en impuestos pendientes
-219240 euro 201002 euro 256325 euro 318532 euro 393788 euro
- Devolucioacuten neta de deuda -1637978 euro -1637878 euro -1637778 euro -1637678 euro -1637578 euro
- Adquisiciones de activo fijo
1484200 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
Flujo Neto de caja de Capital -533822 euro 2451143 euro 3442009 euro 3856622 euro 4358228 euro
Flujo Neto de caja de Capital acumulado
-533822 euro 1917321 euro 5359330 euro 9215952 euro 13574180 euro
A traveacutes de este estudio podemos analizar la liquidez de la empresa entendiendo por ello la
capacidad de hacer frente a las obligaciones existentes de corto plazo
Los Flujos de Caja del primer antildeo son negativos ya que el primer antildeo es cuando realizas la mayor
inversioacuten (Calcular el resto de antildeos para ver la evolucioacuten positiva)
72 Rentabilidad del proyecto
Fuente Elaboracioacuten propia
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41
A continuacioacuten voy a presentar y explicar los ratios de rentabilidad maacutes significativos
fundamentando dichos enunciados en la diferencia entre las ganancias menos los gastos
Rentabilidad econoacutemica Mide la rentabilidad que se obtiene de las inversiones de la empresa
mediante el desarrollo de su actividad dicho de otra manera mide la eficiencia con la que la
empresa gestiona los recursos que se han aportado
119929119942119951119957119938119939119946119949119946119941119938119941 119916119940119848119847119848119950119946119940119938 =119913119912119920119931
119912119914119931119920119933119926 119931119926119931119912119923
ANtildeO 1 ANtildeO 2 ANtildeO 3 ANtildeO 4 ANtildeO 5
Rentabilidad econoacutemica -033 021 038 036 034
La evolucioacuten de la rentabilidad econoacutemica de Trufincas en una previsioacuten de 5 antildeos seraacute
mayormente positiva Podemos ver un gran incremento del mismo hasta el tercer antildeo y como se
estabiliza en el antildeo cuarto y quinto Con esta evolucioacuten observamos la productividad de los
activos y la eficiencia de la empresa Claramente los primeros antildeos son claves para obtener
clientes y promocionarse a ello se debe la impactante subida Los antildeos restantes se obtiene una
rentabilidad menor debido a la estabilidad que se alcanza centraacutendose maacutes en mantener a los
clientes ya existentes y dejando al lado el trabajo comercial para captar a nuevos clientes
Si quisieacuteramos aumentar nuestra rentabilidad econoacutemica podriacuteamos aumentar la rotacioacuten de
activo vendiendo maacutes es decir captando nuevas comunidades y reduciendo nuestros costes
Cuanto mayor sea el valor de este ratio mayor seraacute el rendimiento de los activos
Rentabilidad financiera Es el beneficio neto dividido entre los recursos propios o dicho de otra
manera es la rentabilidad de los capitales invertidos
119929119942119951119957119938119939119946119949119946119941119938119941 119917119946119951119938119951119940119946119942119955119938 =119913119916119925119916119917119920119914119920119926 119925119916119931119926
119927119912119931119929119920119924119926119925119920119926 119925119916119931119926
ANtildeO 1 ANtildeO 2 ANtildeO 3 ANtildeO 4 ANtildeO 5
Rentabilidad Financiera -057 034 049 038 032
Trufincas tiene una rentabilidad financiera positiva a lo largo del tiempo Al igual que con la
rentabilidad econoacutemica el primer antildeo los resultados son negativos pero si analizamos la
evolucioacuten vemos que es positiva hasta el tercer antildeo y luego disminuye un poco casi
estabilizaacutendose La rentabilidad financiera es para las empresas con aacutenimo de lucro el ratio maacutes
importante ya que mide el beneficio neto generado en relacioacuten a la inversioacuten de los propietarios
de la empresa Cuanto maacutes alto sea el ratio menos recursos se utilizan para obtener el beneficio
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42
8 EVALUACIOacuteN ECONOacuteMICA DEL PROYECTO
81 Pay-back o Periodo de Retorno
Pay-back es un meacutetodo usado en la evaluacioacuten de inversiones y se define como el periodo de
tiempo que la empresa tardaraacute en recuperar la inversioacuten con las ganancias que generaraacute el negocio
Puede ser una cantidad de meses o antildeos
Vamos a tomar como inversioacuten inicial el importe de inversiones maacutes el fondo de maniobra
17959 euro + 9000euro haciendo un total de 26959euro
Antildeo 1 Antildeo 2 Antildeo 3 Antildeo 4 Antildeo 5
Cash flow neto anual -533822 euro 2451143 euro 3442009 euro 3856622 euro 4358228 euro
Cash flow neto acumulado -533822 euro 1917321 euro 5359330 euro 9215952 euro 13574180 euro
Podemos comprobar a traveacutes de los caacutelculos que acabamos de realizar que en el tercer antildeo
recuperamos la inversioacuten realizada
Con estos caacutelculos no se tiene en cuenta el valor temporal del dinero ademaacutes de que el Pay-back
solo se fija en los beneficios que hacen falta hasta cubrir el importe de la inversioacuten sin valorar los
ingresos que se pueden producir despueacutes
82 Valor Actual Neto (VAN)
El VAN es un indicador financiero que mide los flujos de los futuros ingresos que tendraacute el
proyecto Con ello podremos determinar si al descontar la inversioacuten inicial nos quedaraacute alguna
ganancia
En nuestro proyecto de inversioacuten se exige un desembolso inicial de 26959euro y se espera que se
va a generar beneficios entre el 1ordm y el 5ordm antildeo Vamos a aplicar un tipo de descuento del 10 La
foacutermula para el caacutelculo es la siguiente
Pay-back
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43
119933119912119925 =119933119957
(120783 + 119948)119957minus 119920 119946119951
En la siguiente tabla podremos ver el desglose de los flujos de caja correspondiente a cada
uno de los antildeos aplicando los datos mencionados anteriormente
ANtildeO DESEMBOLSO INGRESOS FLUJO DESCONTADO
0 -26959 0 -2695900 euro
1 0 -5338 euro -485293 euro
2 0 24511 euro 2025738 euro
3 0 34420 euro 2586032 euro
4 0 38566 euro 2634125 euro
5 0 43582 euro 2706117 euro
VAN 6770819 euro
Tras los caacutelculos podemos ver que el VAN es positivo por lo que la inversioacuten seriacutea aceptable
La ventaja de calcular el VAN es que dicho estudio tiene en cuenta el valor del dinero con el
tiempo El inconveniente del mismo es que los flujos de caja calculados son estimados ya es
una proyeccioacuten futura y es posible que se haya realizado una mal valoracioacuten del mismo
llevando a decisiones erroacuteneas
83 Tasa Interna de Rentabilidad (TIR)
Este meacutetodo consiste en calcular la tasa de descuento que hace 0 el Valor Actual Neto Es la tasa
maacutexima que puede tener un proyecto para que sea rentable La foacutermula para el caacutelculo es la
siguiente
119931119920119929 =119933119957
(120783 + 119922)119957minus 119920 119946119951 = 120782
Para ello vamos a calcular el VAN con varias tasas de rentabilidad y obtendremos un graacutefico para
ver de forma aproximada entre que tanto por cierto estaacute la tasa de descuento que estamos
buscando
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TASA INTERNA DE RETORNO
TASA DE DESCUENTO
VAN
0 10878280 euro
5 8579932 euro
10 6770819 euro
15 5328346 euro
20 4164676 euro
25 3215859 euro
30 2434642 euro
35 1785638 euro
40 1242013 euro
45 783185 euro
50 393195 euro
55 59551 euro
60 -227620 euro
Por todo lo dicho anteriormente y tras el graacutefico que mostramos vemos que la tasa de descuento
que buscamos estaacute entre el 55 y el 60 y tras aplicar los caacutelculos correspondientes nos sale la
siguiente TIR
TIR 56
Tras obtener los resultados vemos que la Tasa Interna de Retorno es superior a la tasa de
descuento que aplicamos (10) por lo que este proyecto es interesante realizarlo Si la tasa fuese
superior al 56 los resultados seriacutean negativos y la inversioacuten no seriacutea viable
(euro2000000)
euro000
euro2000000
euro4000000
euro6000000
euro8000000
euro10000000
euro12000000
0 10 20 30 40 50 60 70
TASA INTERNA DE RETORNO (TIR)
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9 ASPECTOS FORMALES DEL PROYECTO
91 Forma juriacutedica
Como hemos nombrado en puntos anteriores se ha decidido crear una Sociedad Limitada para dar
forma juriacutedica a la empresa
Los criterios que nos han condicionado a tomar esta decisioacuten son los siguientes
- Nuacutemero de socios Al ser una empresa pequentildea con dos socios y capital reducido hemos
pensado que esta es la mejor opcioacuten
- Responsabilidad del Socio En una Sociedad Limitada la responsabilidad de los socios
ante las deudas se la sociedad estaacute limitada al capital aportado
- Capital Social Se planteoacute la creacioacuten de una Sociedad Anoacutenima pero el desembolso
inicial es mayor ademaacutes de una mayor complejidad y gastos de gestioacuten
- Estructura de Direccioacuten y Gestioacuten La estructura es maacutes flexible que en otras sociedades
siendo menor el rigor formar en su organizacioacuten
92 Proteccioacuten Juriacutedica
Dada la actividad a realizar se contrataraacute un seguro para las actividades ademaacutes del seguro
obligatorio de responsabilidad civil
93 Medidas de prevencioacuten de riesgos laborales
Las instalaciones de la oficina contaraacuten con las medidas de seguridad e higiene referidas
principalmente a
- Sistemas contra incendios
- Instalaciones eleacutectricas
- Evacuacioacuten del edificio
- Calefaccioacuten y aire acondicionado
- Equipos mecaacutenicos
La normativa que regula los riesgos laborales es la siguiente Prevencioacuten de Riesgos Laborales
Ley 311995 de 8 de Noviembre y su modificacioacuten por la ley 542003 de 12de diciembre de
reforma del marco normativo de la prevencioacuten de Riesgos Laborales BOE nordm298 de 13 de
diciembre
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10 PLANIFICACIOacuteN TEMPORAL DE PUESTA EN MARCHA
El listado de traacutemites que vamos a realizar como emprendedores en el mundo de las
administraciones de fincas es el habitual de una empresa y no presenta ninguacuten elemento especiacutefico
determinado por el tipo de actividad salvo la opcioacuten y recomendacioacuten de disponer el tiacutetulo de
Administrador de Fincas colegiado para tener maacutes prestigio y credibilidad a la hora de prestar los
servicios
El listado de traacutemites que realizaremos seraacuten los siguientes
- Registro del dominio
- Inscripcioacuten en el colegio de Administradores de Aragoacuten
- Constitucioacuten de la Sociedad Limitada
- Declaracioacuten previa al inicio de la actividad
- Solicitud del preacutestamo
- Gestioacuten del alquiler del local
- Solicitud de licencia de obra
- Acondicionamiento del local
- Seleccioacuten de trabajador
- Solicitud de licencia de apertura
- Adquisicioacuten del equipamiento
- Inicio de campantildea promocional de apertura
- Inicio de la actividad
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11 CONCLUSIONES
El objetivo de este proyecto ha consistido en elaborar un plan de negocio viable Para ello ha
sido necesario realizar una serie de estudios financieros y anaacutelisis globales que puntualizaremos
a continuacioacuten
En primer lugar hemos presentado el plan de negocio a seguir Descripcioacuten del sector y empresa
creadora objetivos principales y datos iniciales del proyecto
Posteriormente hemos procedido a realizar un estudio de mercado y del entorno de la actividad
de la empresa Para el estudio del entorno hemos utilizado el anaacutelisis PESTE analizando cada uno
de sus componentes llegando a la conclusioacuten de que actualmente las dimensiones poliacuteticas nos
afectan negativamente considerando la poliacutetica de hoy en diacutea como restrictiva Lo mismo
podemos decir de la dimensioacuten econoacutemica La sociedad es un aspecto muy importante ya que
vivimos en una sociedad de tendencias Con respecto al aacutembito tecnoloacutegico y del medio ambiente
pienso que cada diacutea su evolucioacuten es mayor y ademaacutes disponemos de maacutes avances Para el anaacutelisis
del sector hemos utilizado las 5 fuerzas de Porter lo que ello conlleva un anaacutelisis de los clientes
proveedores competidores y competidores potenciales Hemos llegado a la conclusioacuten de que el
sector de las administraciones de fincas es atractivo ya que su acceso es faacutecil y asequible por lo
que resulta sencillo que nuevas empresas puedan competir con las ya existentes Presenta alto
poder de clientes y alto grado de rivalidad sin existir productos sustitutivos A traveacutes del anaacutelisis
DAFO hemos podido ver la situacioacuten que tienen este tipo de empresas destacando las
oportunidades amenazas fortalezas y debilidades
Tambieacuten hemos realizado un anaacutelisis de costes y de la zona de expansioacuten tomando el barrio
Parque Venecia como la zona idoacutenea para dar nuestros primeros pasos
Posteriormente hemos definido los servicios que realizaraacute la empresa junto a los factores del eacutexito
siendo estos ubicacioacuten de la empresa atencioacuten personalizada trabajo en equipo implantacioacuten y
seguimiento de la ley formacioacuten colegiacioacuten y tecnologiacutea
Otro punto que hemos tenido en cuenta y considero muy importante para un buen comienzo son
las acciones de marketing aplicadas Se realizaraacute buzoneo mailing y telemarketing Aplicar una
buena estrategia de marketing es fundamental para darnos a conocer y captar clientes
En cuanto al plan econoacutemico financiero destacar que la financiacioacuten total del proyecto asciende
a 35500euro de los cuales 20000euro los adquirimos a traveacutes de un preacutestamo bancario Establecemos
unos precios adecuados acordes con los establecidos por el Colegio de Administradores y
estimamos una evolucioacuten de los ingresos percibidos Seguacuten las tablas desarrolladas tendremos
una evolucioacuten progresiva Los primeros antildeos invertiremos en una fuerte estrategia de marketing
captando maacutes comunidades Con el paso de los antildeos las comunidades iraacuten entrando maacutes
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paulatinamente Dispondremos de una fuente de ingresos que debemos mantener por tanto el
trabajo se centraraacute maacutes en satisfacer a los clientes actuales ya que ellos seraacuten probablemente los
que nos acerquen a clientes potenciales
El primer antildeo partiremos de un beneficio despueacutes de impuestos negativo al igual que los flujos
de caja que cambiaraacuten a partir del segundo antildeo principalmente por el aumento de los ingresos
La evolucioacuten de las rentabilidad como hablamos en su apartado son positivas es importante que
ambas crezcan o se mantengan eso significaraacute que obtendremos beneficios con mayor facilidad
y que el rendimiento seraacute mayor
Seguacuten los caacutelculos obtenidos recuperaremos la inversioacuten al tercer antildeo y los datos obtenidos a
traveacutes del VAN y la TIR nos indican que el proyecto seraacute rentable
Considero a las Administraciones de Fincas unas de las profesiones maacutes desconocidas Pienso
que es muy sacrificada ya que debes mediar entre las disputas de los propietarios no existe un
horario fijo y las remuneraciones percibidas dependen de la cartera de clientes que poseas por lo
que debes ser un profesional para todo pero a pesar de todo ello pienso que se pueden llegar a
alcanzar muchas satisfacciones
Como podemos observar en los graacuteficos y caacutelculos anteriores en principio el proyecto no
presentaraacute problemas de solvencia por lo cual podemos decir que a priori demostraraacute tener
viabilidad financiera Si realizamos un trabajo oacuteptimo podremos llegar a alcanzar grandes
beneficios
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BIBLIOGRAFIA
Ley de Propiedad Horizontal
wwwboeesbuscaractphpid=BOE-A-1960-10906
Poblacioacuten 2012
httpwwwzaragozaescontenidoseducacionybibliotecasconsejoescolar2012poblacion12pdf
Poblacioacuten 2014
httpwwwzaragozaescontenidosestadisticaCifras-Zaragoza-2014-1pdf
Local
wwwidealistacominmueble27813366xtor=AL-141-[mashup]-[mitula_mitulacom]-[intext]-
[130041534]-[campaing]|[warehouse_rent_zaragoza]-[27813366]ampsource=299ampxts=352991
Preacutestamo ICO
httpwwwicoeswebicoico-empresas-y-emprendedores
Tablas de Amortizaciones
httpwwwagenciatributariaes
httpasesor-contableestablas-amortizacion-2015
Contratacioacuten internet
httpwwwmovistaresempresaspara-tu-oficinaconectividad-internetfichaempresas-
adslpid=PY-home3-NC
Impuesto sobre beneficios
httpwwwboeesbuscaractphpid=BOE-A-2014-12328
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23
Tecnologiacutea de Informacioacuten y Comunicacioacuten (TICs)
Finalmente como uacuteltimo factor tecnoloacutegico se incidiraacute especialmente en las TICs como factor a
tener en cuenta en el desarrollo tecnoloacutegico de la empresa
- Paacutegina web La web de Trufincas SL constaraacute de apartados geneacutericos quienes somos
servicios que ofrece medios teacutecnicos de los que se dispone ubicacioacuten contacto etc
Ademaacutes constaraacute con un gestor de contenidos que permita la modificacioacuten eliminacioacuten
y ampliacioacuten de los mismos asiacute como de la estructura y disentildeo de la paacutegina Finalmente
nos ocuparemos de que se ubique en un buen puesto en los buscadores
Tambieacuten dispondraacute de un apartado solo para clientes donde los propietarios podraacuten
meterse cuando quieran a traveacutes de unas claves y eacutestos podraacuten ver el estado econoacutemico
de la comunidad y los comunicados que se publiquen
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5 LA COMERCIALIZACIOacuteN DEL SERVICIO
51 Acciones de promocioacuten
Un punto muy importante a la hora de estimar las ventas es aplicar un buen plan de marketing ya
que las ventas en muchas ocasiones es resultado de las acciones de marketing aplicadas
En mi caso por un lado aplicareacute el marketing directo siendo este un sistema interactivo que utiliza
uno o maacutes medios de comunicacioacuten para obtener una respuesta en un puacuteblico objetivo Yo usareacute
los siguientes medios
- Buzoneo como su nombre indica consiste en hacer llegar a todos los domicilios de
una zona de intereacutes un folleto especialmente disentildeado para conseguir una respuesta
o Este sistema tiene una amplia difusioacuten su coste es bajo y la respuesta es
inmediata Buzonear por todas las comunidades de los alrededores es una buena
forma de darnos a conocer
- Mailing Consiste en enviar por correo electroacutenico o por correo postal informacioacuten
publicitaria junto con una carta personalizada
o En este caso vamos a redactar cartas personalizadas a presidentes que tengamos
localizados y sobre todo que esteacuten descontentos con el administrador actual
- Telemarketing Consiste en usar el teleacutefono o cualquier otro medio de comunicacioacuten
para contactar con clientes potenciales y comercializar los productos o servicios
o Para poder promocionar la administracioacuten de fincas procederemos a publicarnos
en el perioacutedico y en la revista de Parque Venecia
Estimar la demanda es otro punto a favor para planificar las ventas futuras Es decir estimar la
demanda potencial (personas que podriacutean comprar los productos) la demanda objetivo (a cuaacutentos
de ellos quieres llegar) y la demanda efectiva (el porcentaje de la demanda objetivo que pueden
convertirse en clientes)
La capacidad maacutexima es otro aspecto a tener en cuenta esto se consigue analizando cual es la
cantidad maacutexima que podriacutea llegar a vender si los clientes aparecen De esta forma podremos
conocer hasta doacutende puede llegar el negocio con la infraestructura actual
Localizacioacuten A la hora de posicionarnos en una zona hemos decidido situarnos en la zona de
Parque Venecia por que como he mencionado anteriormente es una zona nueva donde la mayoriacutea
de viviendas el administrador es el propio constructor y necesitan un cambio o una persona que
se dedique exclusivamente a ello
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52 Determinacioacuten del precio de venta
Los honorarios de un Administrador de fincas variacutean en funcioacuten de los servicios que preste a la
comunidad ya que no es lo mismo que la comunidad tenga una escalera de 12 vecinos o que esteacute
formada por 8 escaleras con 40 vecinos cada una Ademaacutes hay comunidades que disponen de
conserje piscina zonas comuneshellip todo esto tiene un mantenimiento maacutes costoso que una
pequentildea comunidad por lo que los precios seraacuten mayores
Por todo lo dicho anteriormente no existe una tarifa fija ya que el profesional es libre de establecer
sus honorarios en funcioacuten de la oferta la demanda y del lugar donde ejerza No obstante el
Colegio de Administradores de Fincas tiene establecidas unas cantidades por diferentes servicios
de manera que se calculan los honorarios del administrador multiplicando cada importe especiacutefico
por el servicio correspondiente que tuviera la comunidad (nuacutemero de viviendas ascensores
plazas de garaje trasteros calefaccioacuten y aire acondicionado centralizados bombas de presioacuten
portales porteriacutea conserjeriacutea vigilancia jardinero limpieza piscina jardines zonas deportivas
locales comerciales etc)
Para una comunidad media el Colegio de Administradores sugiera cobrar al mes 38euro por hora de
dedicacioacuten pero la pregunta eshellip iquestCuaacutentas horas se dedican a cada comunidad
La siguiente tabla ha sido realizada con arreglo a los caacutelculos realizados por el Colegio de
Administradores tomando como base un miacutenimo de 9 viviendas y 3 servicios
Fuente Colegio de Administradores de Fincas
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26
Voy a explicar la tabla anterior a traveacutes de un ejemplo
Para una comunidad de 30 viviendas con 7 servicios seguacuten la tabla expuesta nos resultariacutean
1415 horas que multiplicadas por los 38euro aconsejados nos dariacutean 53770euromes
En mi caso los precios que voy a fijar seraacuten en funcioacuten de los servicios prestados y del nuacutemero
de viviendas A continuacioacuten adjunto tabla orientativa de precios que voy a establecer
Ejemplo
SERVICIOS
PRESTADOS euro por vivienda Nordm VECINOS PRECIO AL MES
3 800 euro 9 7200 euro
4 900 euro 20 18000 euro
5 1000 euro 100 100000 euro
En cuanto al precio de las juntas la reunioacuten anual ordinaria seraacute gratuita y en caso de que haya
que hacer alguna reunioacuten extraordinaria a lo largo del antildeo tendraacute un coste de 100euro
53 Poliacutetica de cobros y pagos
La poliacutetica de cobros y pagos es la habitual en el sector los cobros se hacen a final de mes y los
pagos al contado yo a final de mes
Esto permitiraacute tener una tesoreriacutea saneada
Tabla de precios
SERVICIOS PRESTADOS euro por vivienda
3 800 euro
4 900 euro
5 1000 euro
Fuente Elaboracioacuten propia
Fuente Elaboracioacuten propia
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6 PLAN ECONOacuteMICO FINANCIERO
61 Inversioacuten Inicial y fondo de Maniobra del proyecto
El punto de partida de este proyecto empresarial es la ubicacioacuten del inmueble situado en Parque
Venecia en Zaragoza Al ser el inmueble alquilado las principales partidas de inversiones
corresponden a la adquisicioacuten del inmovilizado material entre lo que destaca el equipamiento
informaacutetico que supondraacute el desembolso maacutes importante
Presentamos en este punto el total de inversiones previstas para los cinco primeros antildeos de
actividad
Gastos de constitucioacuten
Hemos decidido crear una Sociedad de Responsabilidad Limitada Los pasos que debemos seguir
junto con el coste de los mismos son
- Registrar el nombre de la empresa en el Registro Mercantil solicitando el certificado
negativo de denominacioacuten social Coste unos 12euro
- Abrir una cuenta bancaria con el nombre de la empresa e ingresar el capital miacutenimo inicial
obligatorio 300006euro Coste del certificado bancario unos 375euro
- Redactar los Estatutos Sociales
- Escritura puacuteblica de la Constitucioacuten de la Sociedad Es un traacutemite obligatorio para la
posterior inscripcioacuten en el Registro Mercantil Coste del notario en torno a los 325euro
- Obtencioacuten del CIF Mod 036 Coste 180euro
- Darse de alta en el IAE
- Declaracioacuten censal IVA
- Inscripcioacuten en el Registro Mercantil 135euro
Superados estos traacutemites la creacioacuten de la Sociedad Limitada ya es efectiva Sin embargo para
que eacutesta pueda iniciar su actividad es necesario completar una serie de obligaciones con la
Seguridad Social y el Ayuntamiento de la localidad donde hayas fijado la direccioacuten social de tu
empresa tales como el alta en el Reacutegimen Especial de Trabajadores Autoacutenomos la solicitud
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del nuacutemero de patronal en caso de ir a contratar trabajadores o la solicitud de la Licencia de
apertura
Inmovilizado Inmaterial
Aplicaciones Informaacuteticas
Para realizar todos los trabajos administrativos voy a contratar dos programas Gesfincas
y Gesinedi De Gesfincas contrataremos el moacutedulo Horizontal en que va incluido el de
contabilidad ya que seraacuten los que vayamos a usar diariamente Por el momento contratareacute
dos puestos ascendiendo todo a 675euro Gesinedi es el programa de gestioacuten para llevar todas
las incidencias diarias que ocurren en la comunidad Este moacutedulo ascenderaacute a 385euro
Inmovilizado Material
Construcciones
Para la rehabilitacioacuten del local tendremos los siguientes gastos Proyecto de obra y
apertura obras de acondicionamiento y licencias asciendo a un total de unos 4450euro
Mobiliario
Decidimos comprar mobiliario para montar una pequentildea recepcioacuten dos despachos con
dos mesas sillas y estanteriacuteas junto a una pequentildea decoracioacuten en ellos Estimo gastar en
torno a 6000euro
Equipos para procesos de informacioacuten
Adquirimos dos ordenadores Lenovo C560 Full HD 89900euro cada uno comprado en
Mediamarkt
Una impresora empresarial cuyo coste asciende a 78400euro CANON MF9220CDN
DUPLEXREDFAX
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Cuadro Resumen
ANtildeO 1 ANtildeO 2 ANtildeO 3 ANtildeO 4 ANtildeO 5
Gastos de constitucioacuten y primer establecimiento
Gastos de constitucioacuten 750 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
TOTAL GASTOS CONSTITUCIOacuteN 750 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
Inmovilizado Inmaterial
Aplicaciones informaacuteticas 1060 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
TOTAL DE INMOVILIZADO INMATERIAL 1060 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
Inmovilizado Material
Construcciones 4450 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
Mobiliario 6000 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
Equipos para procesos de informacioacuten 2582 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
TOTAL DE INMOVILIZADO MATERIAL 13032 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
TOTAL DE PARTIDAS DE INVERSIONES 14842 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
IMPORTE DEL IVA DE LAS INVERSIONES 3117 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
TOTAL DEL IMPORTE DE INVERSIONES 17959 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
FONDO DE MANIOBRA
Consideramos Fondo de Maniobra la estimacioacuten de lo que se necesitariacutea de activo corriente
(derechos de cobro existencias etc que vencen antes de un antildeo) para hacer frente a los pasivos
corrientes que se preveacuten (Deudas a corto plazo)
Es importante contar con un fondo de maniobra suficiente ya que sin duda es una garantiacutea para la
estabilidad de la empresa Al abrir un negocio es de vital importancia plantearse en queacute medida
la empresa puede hacer frente a sus obligaciones a corto plazo
Con este estudio pretendemos que la capacidad de Trufincas SL para sobrevivir a los cobros y
pagos sea alta
Por ello afirmamos que el pasivo corriente nunca seraacute superior al activo corriente ya que
pagaremos todo al diacutea Ademaacutes los ingresos percibidos no los tendremos pendientes de cobro ya
que seremos nosotros mismos los que emitiremos los importes a las comunidades todos los meses
y de esta forma nos aseguraremos de percibir dichos importes y por tanto poder atender las
obligaciones de pago
Por todo lo dicho anteriormente se estima la necesidad de circulante en el momento de creacioacuten
de la empresa en 9000euro
Fuente Elaboracioacuten propia
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62 Financiacioacuten
La financiacioacuten total del proyecto seraacute de 35500euro de los cuales 15500euro seraacuten aportacioacuten propia
y los otros 20000euro se conseguiraacuten a traveacutes de un preacutestamo del Instituto de Creacutedito Oficial (ICO)
para empresas y emprendedores al 499 durante 5 antildeos
Las condiciones del preacutestamo ICO son las siguientes
- Importe maacuteximo por cliente 125 millones de euros
- Conceptos financiables Activos fijos vehiacuteculos turismo adquisicioacuten de empresas etchellip
- Modalidad Preacutestamoleasing para inversioacuten y preacutestamo para liquidez
- Tipo de intereacutes fijo o variable maacutes el margen establecido por la Entidad de Creacutedito seguacuten
el plazo de amortizacioacuten
- Plazo de amortizacioacuten y carencia
o Si se financia 100 liquidez 1 2 3 y 4 antildeos con la posibilidad de 1 antildeo de
carencia
o Si se financia inversioacuten 1 2 3 4 5 7 10 12 15 y 20 antildeos con hasta 2 antildeos de
carencia
- Comisiones la Entidad de Creacutedito no puede cobrar comisioacuten salvo por amortizacioacuten
anticipada
- Garantiacuteas a determinar por la Entidad de Creacutedito con la que se tramite la operacioacuten salvo
aval de SGRSAECA
- Vigencia se podraacuten formalizar preacutestamos al amparo de esta Liacutenea hasta el diacutea 12 de
diciembre de 2015
Lo solicito a traveacutes del Santander porque es mi banco de confianza y a diacutea de hoy es de los maacutes
solventes
A continuacioacuten voy a mostrar el cuadro de amortizacioacuten del preacutestamo solicitado donde nos
apareceraacuten los intereses que debemos abonar cada antildeo
Periodos de pago
Cuota Pago de intereses
Amortizacioacuten del principal
Amortizacioacuten acumulada
del principal
Capital pendiente
0 20000
1 4618 998 3620 3620 16380
2 4618 817 3801 7421 12579
3 4618 628 3991 11412 8588
4 4618 429 4190 15601 4399
5 4618 219 4399 20000 -
Fuente Elaboracioacuten propia
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63 Poliacutetica de amortizacioacuten
La tabla de amortizacioacuten establecida por la Agencia Tributaria este 2015 para los distintos
elementos amortizables es la siguiente
TIPO DE ELEMENTO COEFICIENTE LINEAL MAacuteXIMO
PERIODO DE ANtildeOS MAacuteXIMO
Edificios comerciales administrativos de servicios y viviendas 2 100
Mobiliario 10 20
Aplicaciones informaacuteticas 33 6
Equipos para procesos de informacioacuten 25 8
Esto adquiere el siguiente significado
En nuestro caso al comprar un ordenador la ley establece que el porcentaje maacuteximo que se puede
aplicar como un gasto de amortizacioacuten es de un 25 anual
Esto quiere decir que si el ordenador cuesta 899 euros entonces ahora valdraacute 66526 euros y de
tal manera al antildeo siguiente se puede deducir a otros 23374 euros y asiacute hasta que el ordenador
valga cero euros
ELEMENTO IMPORTE Coef Max
Antildeos Maacutex
Antildeo 1 Antildeo 2 Antildeo 3 Antildeo 4 Antildeo 5 TOTAL
Construcciones 4450 euro 2 100 89 euro 89 euro 89 euro 89 euro 89 euro 445 euro
Mobiliario 6000 euro 10 20 600 euro 600 euro 600 euro 600 euro 600 euro 3000 euro
Aplicaciones informaacuteticas
1060 euro 33 6 353 euro 353 euro 353 euro - - 1060 euro
Equipos Proc Inform
2582 euro 25 8 646 euro 646 euro 646 euro 646 euro 646 euro 3228 euro
TOTAL 1688 euro 1688 euro 1688 euro 1335 euro 1335 euro
64 Ingresos por aacutereas de negocio Previsioacuten de ventas anuales
Fuente Elaboracioacuten propia (Informacioacuten obtenida de Agencia Tributaria)
Fuente Elaboracioacuten propia
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Cuando inicias un proyecto de negocio no se puede tener la certeza de que dichos servicios van
a tener buena aceptacioacuten pero si podemos realizar proyecciones que nos faciliten la toma de
decisiones a la hora de compra o invertir en RRHH
Seguacuten los precios estipulados en el punto 52 voy a realizar unas plantillas de caacutelculo en funcioacuten
de todos los aspectos que pueden influir en mayor o en menor medida en nuestras ventas y que se
han mencionado a lo largo de todo el trabajo Mi estimacioacuten de ventas la voy a realizar a 5 antildeos
desarrollando por trimestres las comunidades que podemos captar
Ingresos estimados del 1ordmAntildeo
1ordm ANtildeO
1ordm Trim 2ordm Trim 3ordm Trim 4ordm Trim COM
Nordm VEC
TOTAL euroVecino
Ingresos 1ordm Antildeo SERVICIOS ud Euros ud Euros ud Euros ud Euros
Com con 3 serv 2 1600 euro 2 1600 euro 2 1600 euro 2 1600 euro 8 72 6400 euro 460800 euro
Comcon 4 serv 1 900 euro 0 000 euro 2 1800 euro 1 900 euro 4 80 3600 euro 288000 euro
Comcon 5 serv 1 1000 euro 1 1000 euro 000 euro 0 000 euro 2 200 2000 euro 400000 euro
14 12000 euro 1148800 euro
Se estima captar 14 comunidades obteniendo unos ingresos anuales de 11488euro
Ingresos estimados del 2ordmAntildeo
Se estima captar 10 comunidades maacutes haciendo un total de 24 comunidades y obteniendo unos
ingresos anuales de 24016euro
Ingresos estimados del 3ordmAntildeo
2ordm ANtildeO
TOTAL INGRESOS 1ordm Trim 2ordm Trim 3ordm Trim 4ordm Trim
COM Nordm
VEC TOTAL
euroVecino Ingresos 2ordmAntildeo SERVICIOS ud Euros ud Euros ud Euros ud Euros
Com con 3 serv
1 800 euro 1 800 euro 0 000 euro 1 800 euro 3 27 2400 euro 64800 euro 525600 euro
Comcon 4 serv
0 000 euro 1 900 euro 2 1800 euro 1 900 euro 4 80 3600 euro 288000 euro 576000 euro
Comcon 5 serv
2 2000 euro 0 000 euro 0 000 euro 1 1000 euro 3 300 3000 euro 900000 euro 1300000 euro
10 9000 euro 1252800 euro 2401600 euro
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33
Se estima captar 11 comunidades maacutes haciendo un total de 35 comunidades obteniendo unos
ingresos anuales de 32696 euro
Ingresos estimados del 4ordmAntildeo
4ordm ANtildeO TOTAL
INGRESOS 1ordm Trim 2ordm Trim 3ordm Trim 4ordm Trim COM
Nordm VEC
TOTAL euroVecino
Ingresos 4ordmAntildeo SERVICIOS ud Euros ud Euros ud Euros ud Euros
Com con 3 serv
2 1600 euro 0 000 euro 0 000 euro 1 800 euro 3 27 2400 euro 64800 euro 770400 euro
Comcon 4 serv
0 000 euro 1 900 euro 1 900 euro 1 900 euro 3 60 2700 euro 162000 euro 1026000 euro
Comcon 5 serv
0 000 euro 0 000 euro 0 000 euro 1 1000
euro 1 100 1000 euro 100000 euro 1800000 euro
7 6100 euro 326800 euro 3596400 euro
Se estima captar 7 comunidades maacutes haciendo un total de 42 comunidades obteniendo unos
ingresos anuales de 35964 euro
Por uacuteltimo los ingresos estimados del 5ordmAntildeo son
3ordm ANtildeO TOTAL
INGRESOS 1ordm Trim 2ordm Trim 3ordm Trim 4ordm Trim COM
Nordm VEC
TOTAL euroVecino
Ingresos 3ordmAntildeo SERVICIOS ud Euros ud Euros ud Euros ud Euros
Com con 3 serv
1 800 euro 2 1600 euro 1 800 euro 1 800 euro 5 45 4000 euro 180000 euro 705600 euro
Comcon 4 serv
2 1800 euro 0 000 euro 1 900 euro 1 900 euro 4 80 3600 euro 288000 euro 864000 euro
Comcon 5 serv
1 1000 euro 0 000 euro 1 1000 euro 0 000 euro 2 200 2000 euro 400000 euro 1700000 euro
11 9600 euro 868000 euro 3269600 euro
5ordm ANtildeO TOTAL
INGRESOS 1ordm Trim 2ordm Trim 3ordm Trim 4ordm Trim COM
Nordm VEC
TOTAL euroVecino
Ingresos 5ordmAntildeo SERVICIOS ud Euros ud Euros ud Euros ud Euros
Com con 3 serv
1 800 euro 0 000 euro 0 000 euro 1 800 euro 2 18 1600 euro 28800 euro 799200 euro
Comcon 4 serv
0 000 euro 1 900 euro 0 000 euro 0 000 euro 1 20 900 euro 18000 euro 1044000 euro
Comcon 5 serv
1 1000 euro 1 1000 euro 0 000 euro 0 000 euro 2 200 2000 euro 400000 euro 2200000 euro
5 4500 euro 446800 euro 4043200 euro
Fuente cuadros de ingresos estimados Elaboracioacuten propia
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34
Se estima captar 5 comunidades maacutes haciendo un total de 47 comunidades obteniendo unos
ingresos anuales de 40432 euro
Como se pueden ver en los cuadros anteriores los incrementos de las ventas se estiman de la
siguiente forma
El primer antildeo realizaremos una gran inversioacuten y por tanto mayor dedicacioacuten en promocionar los
servicios haciendo hincapieacute en conseguir una cartera de clientes base Por ellos el mayor
incremento se aprecia en el segundo antildeo A partir del 3ordm antildeo la campantildea promocional seraacute menor
y las comunidades iraacuten entrando poco a poco incrementando las ventas entre un 9 y un 12
A continuacioacuten voy a desarrollar un graacutefico estimado de evolucioacuten donde podemos ver la el
progreso tanto de los ingresos como del nuacutemero de comunidades gestionadas a lo largo de 5 antildeos
65 Descripcioacuten de los costes
A continuacioacuten voy a presentar los costes fijos de la empresa
- Alquiler del local 300euromes aportando dos meses de fianza iniciales
- Colegiacioacuten 1500euro el primer antildeo y el resto 600euro
- Programa informaacutetico 1060euro al antilde
- Seguro 200euromes
- Gastos de personal 600mes a media jornada
- Publicidad paacutegina web y promocioacuten en revistashellip
Fuente Elaboracioacuten propia
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35
CCOOSSTTEESS FFIIJJOOSS
COSTES FIJOS
ANtildeO 1 ANtildeO 2 ANtildeO 3 ANtildeO 4 ANtildeO 5
Gastos de personal 720000 euro 720000 euro 720000 euro 720000 euro 720000 euro
Programa informaacutetico 106000 euro 106000 euro 106000 euro 106000 euro 106000 euro
Alquiler 420000 euro 360000 euro 360000 euro 360000 euro 360000 euro
Seguro 20000 euro 20000 euro 20000 euro 20000 euro 20000 euro
Colegiacioacuten 150000 euro 60000 euro 60000 euro 60000 euro 60000 euro
Publicidad 20000 euro 20000 euro 10000 euro 10000 euro 10000 euro
Amortizaciones 954 euro 954 euro 954 euro 954 euro 954 euro
TOTAL 1531400 euro 1381400 euro 1371400 euro 1371400 euro 1371400 euro
COSTES VARIABLES
Tras plantear los costes fijos mostramos los costes variables de la empresa
COSTES VARIABLES
ANtildeO 1 ANtildeO 2 ANtildeO 3 ANtildeO 4 ANtildeO 5
Suministros 90000 euro 108000 euro 114000 euro 96000 euro 102000 euro
Desplazamiento (Gasolina) 6000 euro 8000 euro 8000 euro 8000 euro 8000 euro
Consumibles 300000 euro 200000 euro 100000 euro 50000 euro 10000 euro
TOTAL 396000 euro 316000 euro 222000 euro 154000 euro 120000 euro
66 Cuenta de resultados previsionales
A continuacioacuten se presenta la cuenta de resultados esperada Dicha cuenta muestra los resultados
de las operaciones durante un periodo de tiempo mostrando los ingresos obtenidos los gastos
incurridos y la ganancia o peacuterdida de Trufincas SL durante ese tiempo En nuestro caso 5 antildeos
Fuente Elaboracioacuten propia
Fuente Elaboracioacuten propia
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36
1Impuestos sobre beneficios En el antildeo 2015 el tipo de gravamen general se reduce del 30 al 25 de manera
progresiva es decir el 28 para el 2015 quedando determinado el 28 para el 2016 Para entidades de nueva creacioacuten
que realicen actividades econoacutemicas se mantiene el 15 para el primer periodo impositivo en el que se obtiene una
base impositiva y el siguiente
Como podemos observar el primer antildeo tenemos peacuterdidas pero a partir del segundo antildeo
empezamos a obtener beneficios Hay que tener en cuenta que los primeros antildeos tus gastos se
incrementan porque debes invertir maacutes en publicidad y promocioacuten Una vez que ya te hayas dado
a conocer y tengas maacutes o menos una estabilidad el objetivo es realizar un buen mantenimiento de
las comunidades existentes teniendo a los clientes contentos e ir captando maacutes poco a poco
El mundo de las comunidades muchas veces es el ldquoboca a bocardquo por eso realizar un trabajo
perfecto conllevaraacute la obtencioacuten de maacutes clientes sin necesidad de invertir todos los antildeos en
publicidad y promocioacuten
Antildeo 1 Antildeo 2 Antildeo 3 Antildeo 4 Antildeo 5
INGRESOS 1148800 euro 2401600 euro 3269600 euro 3596400 euro 4043200 euro
Ventas 1148800 euro 2401600 euro 3269600 euro 3596400 euro 4043200 euro
COSTES VARIABLES 396000 euro 316000 euro 222000 euro 154000 euro 120000 euro
Suministros 90000 euro 108000 euro 114000 euro 96000 euro 102000 euro
Desplazamiento (Gasolina) 6000 euro 8000 euro 8000 euro 8000 euro 8000 euro
Consumibles 300000 euro 200000 euro 100000 euro 50000 euro 10000 euro
COSTES FIJOS 1436000 euro 1286000 euro 1276000 euro 1276000 euro 1276000 euro
Gastos de personal 720000 euro 720000 euro 720000 euro 720000 euro 720000 euro
Programa informaacutetico 106000 euro 106000 euro 106000 euro 106000 euro 106000 euro
Alquiler 420000 euro 360000 euro 360000 euro 360000 euro 360000 euro
Seguro 20000 euro 20000 euro 20000 euro 20000 euro 20000 euro
Colegiacioacuten 150000 euro 60000 euro 60000 euro 60000 euro 60000 euro
Publicidad 20000 euro 20000 euro 10000 euro 10000 euro 10000 euro
Amortizaciones 954 euro 954 euro 954 euro 954 euro 954 euro
COSTES FIJOS Y AMORTIZACIONES 1531400 euro 1381400 euro 1371400 euro 1371400 euro 1371400 euro
RESULTADO BRUTO -683200 euro 799600 euro 1771600 euro 2166400 euro 2647200 euro
TOTAL DE INGRESOS FINANCIEROS 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
Gastos financieros 99800 euro 81735 euro 62769 euro 42856 euro 21950 euro
TOTAL GASTOS FINANCIEROS 99800 euro 81735 euro 62769 euro 42856 euro 21950 euro
RESULTADO FINANCIERO -99800 euro -81735 euro -62769 euro -42856 euro -21950 euro
BENEFICIO ANTES DE IMPUESTOS -783000 euro 717865 euro 1708831 euro 2123544 euro 2625250 euro
Impuestos sobre beneficios -219240 euro 201002 euro 256325 euro 318532 euro 393788 euro
BENEFICIO DESPUEacuteS DE IMPUESTOS -563760 euro 516863 euro 1452507 euro 1805012 euro 2231463 euro
Fuente Elaboracioacuten propia
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67 Previsiones de tesoreriacutea
A continuacioacuten voy a presentar la tesoreriacutea anualizada de la empresa
1ordm Antildeo 2ordm Antildeo 3ordm Antildeo 4ordm Antildeo 5ordm Antildeo
Cobros por ventas 11488 euro 24016 euro 32696 euro 35964 euro 40432 euro
TOTAL COBROS 11488 euro 24016 euro 32696 euro 35964 euro 40432 euro
Pago por costes variables 3960 euro 3160 euro 2220 euro 1540 euro 1200 euro
Pagos por los costes fijos 15314 euro 13814 euro 13714 euro 13714 euro 13714 euro
TOTAL PAGOS 19274 euro 16974 euro 15934 euro 15254 euro 14914 euro
Cash Flow Operativo -7786 euro 7042 euro 16762 euro 20710 euro 25518 euro
Inversiones 14842 euro 0 euro 0 euro 0 euro 0 euro
Impuesto sobre beneficio 0 euro -2192 euro 2010 euro 2563 euro 3185 euro
Intereses de deuda 998 euro 817 euro 628 euro 429 euro 219 euro
Pagos extraoperativos 15840 euro -1375 euro 2638 euro 2992 euro 3405 euro
Capital 13000 euro 0 euro 0 euro 0 euro 0 euro
Emisioacuten de deuda 20000 euro 0 euro 0 euro 0 euro 0 euro
Ingresos extraoperativos 33000 euro 0 euro 0 euro 0 euro 0 euro
Cash Flow extraoperativo 17160 euro 1375 euro -2638 euro -2992 euro -3405 euro
Deacuteficit Superaacutevit 9374 euro 8417 euro 14124 euro 17718 euro 22113 euro
Deacuteficit Superaacutevit Acumulado 9374 euro 17791 euro 31915 euro 49634 euro 71747 euro
Fuente Elaboracioacuten propia
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68 Balances de situacioacuten previsionales
A continuacioacuten voy a presentar el balance previsional del antildeo inicial
ACTIVO 1ordm ANtildeO Antildeo 2 Antildeo 3 Antildeo 4 Antildeo 5
ACTIVO NO CORRIENTE 2252817 euro 2850738 euro 4094384 euro 5732753 euro 7810622 euro
GASTOS DE ESTABLECIMIENTO 75000 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
INMOVILIZADO INMATERIAL 70667 euro 35333 euro 000 euro 000 euro 000 euro
Inmovilizado Inmaterial 106000 euro 106000 euro 106000 euro 106000 euro 106000 euro
Amortizacioacuten Acumulada (II) 35333 euro 70667 euro 106000 euro 106000 euro 106000 euro
INMOVILIZADO MATERIAL 1169750 euro 1036300 euro 902850 euro 769400 euro 635950 euro
Inmovilizado Material 1303200 euro 1303200 euro 1303200 euro 1303200 euro 1303200 euro
Amortizacioacuten Acumulada (IM) 133450 euro 266900 euro 400350 euro 533800 euro 667250 euro
INMOVILIZADO FINANCIERO 937400 euro 1779105 euro 3191534 euro 4963353 euro 7174672 euro
Inmovilizados Financieros 937400 euro 1779105 euro 3191534 euro 4963353 euro 7174672 euro
ACTIVO CORRIENTE 152161 euro 491345 euro 375441 euro 205238 euro 15122 euro
Existencias 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
Realizable 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
Disponible 152161 euro 491345 euro 375441 euro 205238 euro 15122 euro
TOTAL ACTIVO 2404978 euro 3342083 euro 4469825 euro 5937991 euro 7825744 euro
Activo
En el Activo corriente podemos ver los activos que podemos transformar en dinero con maacutes
facilidad Variacutea en funcioacuten de la produccioacuten de la empresa Algunas de las partidas son
inversiones que se deben financiar El activo no corriente se compone de la inversioacuten previa y
miacutenima que la empresa debe realizar Estos activos no suelen variar mucho de antildeo en antildeo
PASIVO 1ordm ANtildeO Antildeo 2 Antildeo 3 Antildeo 4 Antildeo 5
PATRIMONIO NETO 986240 euro 1503103 euro 2955609 euro 4760622 euro 6992084 euro
Capital social 1550000 euro 1550000 euro 1550000 euro 1550000 euro 1550000 euro
Reservas y peacuterdidas 000 euro -563760 euro -46897 euro 1405609 euro 3210622 euro
Resultado del ejercicio -563760 euro 516863 euro 1452507 euro 1805012 euro 2231463 euro
PASIVO NO CORRIENTE 1637978 euro 1637978 euro 1257891 euro 858838 euro 439872 euro
Financiacioacuten lp 1637978 euro 1637978 euro 1257891 euro 858838 euro 439872 euro
PASIVO CORRIENTE -219240 euro 201002 euro 256325 euro 318532 euro 393788 euro
Deudas con Proveedores 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
Financiacioacuten cp 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
HP por impuesto sobre beneficio -219240 euro 201002 euro 256325 euro 318532 euro 393788 euro
TOTAL PASIVO 2404978 euro 3342083 euro 4469825 euro 5937991 euro 7825744 euro
Fuente Elaboracioacuten propia
Fuente Elaboracioacuten propia
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Pasivo
El Pasivo nos dice quieacuten financia la empresa En eacutel distinguimos entre el Pasivo a corto plazo el
cual se debe devolver en un periodo menor a un antildeo y el Pasivo a largo plazo
Ademaacutes consta del patrimonio neto formado por el capital social y el resultado del ejercicio
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40
7 PLAN FINANCIERO
71 Caacutelculo de los Flujos de Caja
Por Flujo de Caja entendemos que es la diferencia entre el efectivo que se ingresa menos el
efectivo que sale de la empresa es decir hablamos solo de efectivo no de rentabilidad como se
explica en el siguiente apartado
A continuacioacuten voy a realizar el caacutelculo de los datos del Flujo de Caja para el primer antildeo de la
empresa
Antildeo 1 Antildeo 2 Antildeo 3 Antildeo 4 Antildeo 5
Resultado despueacutes de impuestos
-563760 euro 516863 euro 1452507 euro 1805012 euro 2231463 euro
+ Amortizaciones 95400 euro 95400 euro 95400 euro 95400 euro 95400 euro
+ Incrementos en impuestos pendientes
-219240 euro 201002 euro 256325 euro 318532 euro 393788 euro
- Adquisiciones de activo fijo
1484200 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
Flujo Neto de caja del proyecto
-2171800 euro 813265 euro 1804231 euro 2218944 euro 2720650 euro
Resultado despueacutes de impuestos
-563760 euro 516863 euro 1452507 euro 1805012 euro 2231463 euro
+ Amortizaciones 95400 euro 95400 euro 95400 euro 95400 euro 95400 euro
+ Incrementos en impuestos pendientes
-219240 euro 201002 euro 256325 euro 318532 euro 393788 euro
- Devolucioacuten neta de deuda -1637978 euro -1637878 euro -1637778 euro -1637678 euro -1637578 euro
- Adquisiciones de activo fijo
1484200 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
Flujo Neto de caja de Capital -533822 euro 2451143 euro 3442009 euro 3856622 euro 4358228 euro
Flujo Neto de caja de Capital acumulado
-533822 euro 1917321 euro 5359330 euro 9215952 euro 13574180 euro
A traveacutes de este estudio podemos analizar la liquidez de la empresa entendiendo por ello la
capacidad de hacer frente a las obligaciones existentes de corto plazo
Los Flujos de Caja del primer antildeo son negativos ya que el primer antildeo es cuando realizas la mayor
inversioacuten (Calcular el resto de antildeos para ver la evolucioacuten positiva)
72 Rentabilidad del proyecto
Fuente Elaboracioacuten propia
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41
A continuacioacuten voy a presentar y explicar los ratios de rentabilidad maacutes significativos
fundamentando dichos enunciados en la diferencia entre las ganancias menos los gastos
Rentabilidad econoacutemica Mide la rentabilidad que se obtiene de las inversiones de la empresa
mediante el desarrollo de su actividad dicho de otra manera mide la eficiencia con la que la
empresa gestiona los recursos que se han aportado
119929119942119951119957119938119939119946119949119946119941119938119941 119916119940119848119847119848119950119946119940119938 =119913119912119920119931
119912119914119931119920119933119926 119931119926119931119912119923
ANtildeO 1 ANtildeO 2 ANtildeO 3 ANtildeO 4 ANtildeO 5
Rentabilidad econoacutemica -033 021 038 036 034
La evolucioacuten de la rentabilidad econoacutemica de Trufincas en una previsioacuten de 5 antildeos seraacute
mayormente positiva Podemos ver un gran incremento del mismo hasta el tercer antildeo y como se
estabiliza en el antildeo cuarto y quinto Con esta evolucioacuten observamos la productividad de los
activos y la eficiencia de la empresa Claramente los primeros antildeos son claves para obtener
clientes y promocionarse a ello se debe la impactante subida Los antildeos restantes se obtiene una
rentabilidad menor debido a la estabilidad que se alcanza centraacutendose maacutes en mantener a los
clientes ya existentes y dejando al lado el trabajo comercial para captar a nuevos clientes
Si quisieacuteramos aumentar nuestra rentabilidad econoacutemica podriacuteamos aumentar la rotacioacuten de
activo vendiendo maacutes es decir captando nuevas comunidades y reduciendo nuestros costes
Cuanto mayor sea el valor de este ratio mayor seraacute el rendimiento de los activos
Rentabilidad financiera Es el beneficio neto dividido entre los recursos propios o dicho de otra
manera es la rentabilidad de los capitales invertidos
119929119942119951119957119938119939119946119949119946119941119938119941 119917119946119951119938119951119940119946119942119955119938 =119913119916119925119916119917119920119914119920119926 119925119916119931119926
119927119912119931119929119920119924119926119925119920119926 119925119916119931119926
ANtildeO 1 ANtildeO 2 ANtildeO 3 ANtildeO 4 ANtildeO 5
Rentabilidad Financiera -057 034 049 038 032
Trufincas tiene una rentabilidad financiera positiva a lo largo del tiempo Al igual que con la
rentabilidad econoacutemica el primer antildeo los resultados son negativos pero si analizamos la
evolucioacuten vemos que es positiva hasta el tercer antildeo y luego disminuye un poco casi
estabilizaacutendose La rentabilidad financiera es para las empresas con aacutenimo de lucro el ratio maacutes
importante ya que mide el beneficio neto generado en relacioacuten a la inversioacuten de los propietarios
de la empresa Cuanto maacutes alto sea el ratio menos recursos se utilizan para obtener el beneficio
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42
8 EVALUACIOacuteN ECONOacuteMICA DEL PROYECTO
81 Pay-back o Periodo de Retorno
Pay-back es un meacutetodo usado en la evaluacioacuten de inversiones y se define como el periodo de
tiempo que la empresa tardaraacute en recuperar la inversioacuten con las ganancias que generaraacute el negocio
Puede ser una cantidad de meses o antildeos
Vamos a tomar como inversioacuten inicial el importe de inversiones maacutes el fondo de maniobra
17959 euro + 9000euro haciendo un total de 26959euro
Antildeo 1 Antildeo 2 Antildeo 3 Antildeo 4 Antildeo 5
Cash flow neto anual -533822 euro 2451143 euro 3442009 euro 3856622 euro 4358228 euro
Cash flow neto acumulado -533822 euro 1917321 euro 5359330 euro 9215952 euro 13574180 euro
Podemos comprobar a traveacutes de los caacutelculos que acabamos de realizar que en el tercer antildeo
recuperamos la inversioacuten realizada
Con estos caacutelculos no se tiene en cuenta el valor temporal del dinero ademaacutes de que el Pay-back
solo se fija en los beneficios que hacen falta hasta cubrir el importe de la inversioacuten sin valorar los
ingresos que se pueden producir despueacutes
82 Valor Actual Neto (VAN)
El VAN es un indicador financiero que mide los flujos de los futuros ingresos que tendraacute el
proyecto Con ello podremos determinar si al descontar la inversioacuten inicial nos quedaraacute alguna
ganancia
En nuestro proyecto de inversioacuten se exige un desembolso inicial de 26959euro y se espera que se
va a generar beneficios entre el 1ordm y el 5ordm antildeo Vamos a aplicar un tipo de descuento del 10 La
foacutermula para el caacutelculo es la siguiente
Pay-back
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119933119912119925 =119933119957
(120783 + 119948)119957minus 119920 119946119951
En la siguiente tabla podremos ver el desglose de los flujos de caja correspondiente a cada
uno de los antildeos aplicando los datos mencionados anteriormente
ANtildeO DESEMBOLSO INGRESOS FLUJO DESCONTADO
0 -26959 0 -2695900 euro
1 0 -5338 euro -485293 euro
2 0 24511 euro 2025738 euro
3 0 34420 euro 2586032 euro
4 0 38566 euro 2634125 euro
5 0 43582 euro 2706117 euro
VAN 6770819 euro
Tras los caacutelculos podemos ver que el VAN es positivo por lo que la inversioacuten seriacutea aceptable
La ventaja de calcular el VAN es que dicho estudio tiene en cuenta el valor del dinero con el
tiempo El inconveniente del mismo es que los flujos de caja calculados son estimados ya es
una proyeccioacuten futura y es posible que se haya realizado una mal valoracioacuten del mismo
llevando a decisiones erroacuteneas
83 Tasa Interna de Rentabilidad (TIR)
Este meacutetodo consiste en calcular la tasa de descuento que hace 0 el Valor Actual Neto Es la tasa
maacutexima que puede tener un proyecto para que sea rentable La foacutermula para el caacutelculo es la
siguiente
119931119920119929 =119933119957
(120783 + 119922)119957minus 119920 119946119951 = 120782
Para ello vamos a calcular el VAN con varias tasas de rentabilidad y obtendremos un graacutefico para
ver de forma aproximada entre que tanto por cierto estaacute la tasa de descuento que estamos
buscando
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TASA INTERNA DE RETORNO
TASA DE DESCUENTO
VAN
0 10878280 euro
5 8579932 euro
10 6770819 euro
15 5328346 euro
20 4164676 euro
25 3215859 euro
30 2434642 euro
35 1785638 euro
40 1242013 euro
45 783185 euro
50 393195 euro
55 59551 euro
60 -227620 euro
Por todo lo dicho anteriormente y tras el graacutefico que mostramos vemos que la tasa de descuento
que buscamos estaacute entre el 55 y el 60 y tras aplicar los caacutelculos correspondientes nos sale la
siguiente TIR
TIR 56
Tras obtener los resultados vemos que la Tasa Interna de Retorno es superior a la tasa de
descuento que aplicamos (10) por lo que este proyecto es interesante realizarlo Si la tasa fuese
superior al 56 los resultados seriacutean negativos y la inversioacuten no seriacutea viable
(euro2000000)
euro000
euro2000000
euro4000000
euro6000000
euro8000000
euro10000000
euro12000000
0 10 20 30 40 50 60 70
TASA INTERNA DE RETORNO (TIR)
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9 ASPECTOS FORMALES DEL PROYECTO
91 Forma juriacutedica
Como hemos nombrado en puntos anteriores se ha decidido crear una Sociedad Limitada para dar
forma juriacutedica a la empresa
Los criterios que nos han condicionado a tomar esta decisioacuten son los siguientes
- Nuacutemero de socios Al ser una empresa pequentildea con dos socios y capital reducido hemos
pensado que esta es la mejor opcioacuten
- Responsabilidad del Socio En una Sociedad Limitada la responsabilidad de los socios
ante las deudas se la sociedad estaacute limitada al capital aportado
- Capital Social Se planteoacute la creacioacuten de una Sociedad Anoacutenima pero el desembolso
inicial es mayor ademaacutes de una mayor complejidad y gastos de gestioacuten
- Estructura de Direccioacuten y Gestioacuten La estructura es maacutes flexible que en otras sociedades
siendo menor el rigor formar en su organizacioacuten
92 Proteccioacuten Juriacutedica
Dada la actividad a realizar se contrataraacute un seguro para las actividades ademaacutes del seguro
obligatorio de responsabilidad civil
93 Medidas de prevencioacuten de riesgos laborales
Las instalaciones de la oficina contaraacuten con las medidas de seguridad e higiene referidas
principalmente a
- Sistemas contra incendios
- Instalaciones eleacutectricas
- Evacuacioacuten del edificio
- Calefaccioacuten y aire acondicionado
- Equipos mecaacutenicos
La normativa que regula los riesgos laborales es la siguiente Prevencioacuten de Riesgos Laborales
Ley 311995 de 8 de Noviembre y su modificacioacuten por la ley 542003 de 12de diciembre de
reforma del marco normativo de la prevencioacuten de Riesgos Laborales BOE nordm298 de 13 de
diciembre
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10 PLANIFICACIOacuteN TEMPORAL DE PUESTA EN MARCHA
El listado de traacutemites que vamos a realizar como emprendedores en el mundo de las
administraciones de fincas es el habitual de una empresa y no presenta ninguacuten elemento especiacutefico
determinado por el tipo de actividad salvo la opcioacuten y recomendacioacuten de disponer el tiacutetulo de
Administrador de Fincas colegiado para tener maacutes prestigio y credibilidad a la hora de prestar los
servicios
El listado de traacutemites que realizaremos seraacuten los siguientes
- Registro del dominio
- Inscripcioacuten en el colegio de Administradores de Aragoacuten
- Constitucioacuten de la Sociedad Limitada
- Declaracioacuten previa al inicio de la actividad
- Solicitud del preacutestamo
- Gestioacuten del alquiler del local
- Solicitud de licencia de obra
- Acondicionamiento del local
- Seleccioacuten de trabajador
- Solicitud de licencia de apertura
- Adquisicioacuten del equipamiento
- Inicio de campantildea promocional de apertura
- Inicio de la actividad
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11 CONCLUSIONES
El objetivo de este proyecto ha consistido en elaborar un plan de negocio viable Para ello ha
sido necesario realizar una serie de estudios financieros y anaacutelisis globales que puntualizaremos
a continuacioacuten
En primer lugar hemos presentado el plan de negocio a seguir Descripcioacuten del sector y empresa
creadora objetivos principales y datos iniciales del proyecto
Posteriormente hemos procedido a realizar un estudio de mercado y del entorno de la actividad
de la empresa Para el estudio del entorno hemos utilizado el anaacutelisis PESTE analizando cada uno
de sus componentes llegando a la conclusioacuten de que actualmente las dimensiones poliacuteticas nos
afectan negativamente considerando la poliacutetica de hoy en diacutea como restrictiva Lo mismo
podemos decir de la dimensioacuten econoacutemica La sociedad es un aspecto muy importante ya que
vivimos en una sociedad de tendencias Con respecto al aacutembito tecnoloacutegico y del medio ambiente
pienso que cada diacutea su evolucioacuten es mayor y ademaacutes disponemos de maacutes avances Para el anaacutelisis
del sector hemos utilizado las 5 fuerzas de Porter lo que ello conlleva un anaacutelisis de los clientes
proveedores competidores y competidores potenciales Hemos llegado a la conclusioacuten de que el
sector de las administraciones de fincas es atractivo ya que su acceso es faacutecil y asequible por lo
que resulta sencillo que nuevas empresas puedan competir con las ya existentes Presenta alto
poder de clientes y alto grado de rivalidad sin existir productos sustitutivos A traveacutes del anaacutelisis
DAFO hemos podido ver la situacioacuten que tienen este tipo de empresas destacando las
oportunidades amenazas fortalezas y debilidades
Tambieacuten hemos realizado un anaacutelisis de costes y de la zona de expansioacuten tomando el barrio
Parque Venecia como la zona idoacutenea para dar nuestros primeros pasos
Posteriormente hemos definido los servicios que realizaraacute la empresa junto a los factores del eacutexito
siendo estos ubicacioacuten de la empresa atencioacuten personalizada trabajo en equipo implantacioacuten y
seguimiento de la ley formacioacuten colegiacioacuten y tecnologiacutea
Otro punto que hemos tenido en cuenta y considero muy importante para un buen comienzo son
las acciones de marketing aplicadas Se realizaraacute buzoneo mailing y telemarketing Aplicar una
buena estrategia de marketing es fundamental para darnos a conocer y captar clientes
En cuanto al plan econoacutemico financiero destacar que la financiacioacuten total del proyecto asciende
a 35500euro de los cuales 20000euro los adquirimos a traveacutes de un preacutestamo bancario Establecemos
unos precios adecuados acordes con los establecidos por el Colegio de Administradores y
estimamos una evolucioacuten de los ingresos percibidos Seguacuten las tablas desarrolladas tendremos
una evolucioacuten progresiva Los primeros antildeos invertiremos en una fuerte estrategia de marketing
captando maacutes comunidades Con el paso de los antildeos las comunidades iraacuten entrando maacutes
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paulatinamente Dispondremos de una fuente de ingresos que debemos mantener por tanto el
trabajo se centraraacute maacutes en satisfacer a los clientes actuales ya que ellos seraacuten probablemente los
que nos acerquen a clientes potenciales
El primer antildeo partiremos de un beneficio despueacutes de impuestos negativo al igual que los flujos
de caja que cambiaraacuten a partir del segundo antildeo principalmente por el aumento de los ingresos
La evolucioacuten de las rentabilidad como hablamos en su apartado son positivas es importante que
ambas crezcan o se mantengan eso significaraacute que obtendremos beneficios con mayor facilidad
y que el rendimiento seraacute mayor
Seguacuten los caacutelculos obtenidos recuperaremos la inversioacuten al tercer antildeo y los datos obtenidos a
traveacutes del VAN y la TIR nos indican que el proyecto seraacute rentable
Considero a las Administraciones de Fincas unas de las profesiones maacutes desconocidas Pienso
que es muy sacrificada ya que debes mediar entre las disputas de los propietarios no existe un
horario fijo y las remuneraciones percibidas dependen de la cartera de clientes que poseas por lo
que debes ser un profesional para todo pero a pesar de todo ello pienso que se pueden llegar a
alcanzar muchas satisfacciones
Como podemos observar en los graacuteficos y caacutelculos anteriores en principio el proyecto no
presentaraacute problemas de solvencia por lo cual podemos decir que a priori demostraraacute tener
viabilidad financiera Si realizamos un trabajo oacuteptimo podremos llegar a alcanzar grandes
beneficios
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BIBLIOGRAFIA
Ley de Propiedad Horizontal
wwwboeesbuscaractphpid=BOE-A-1960-10906
Poblacioacuten 2012
httpwwwzaragozaescontenidoseducacionybibliotecasconsejoescolar2012poblacion12pdf
Poblacioacuten 2014
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Local
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[130041534]-[campaing]|[warehouse_rent_zaragoza]-[27813366]ampsource=299ampxts=352991
Preacutestamo ICO
httpwwwicoeswebicoico-empresas-y-emprendedores
Tablas de Amortizaciones
httpwwwagenciatributariaes
httpasesor-contableestablas-amortizacion-2015
Contratacioacuten internet
httpwwwmovistaresempresaspara-tu-oficinaconectividad-internetfichaempresas-
adslpid=PY-home3-NC
Impuesto sobre beneficios
httpwwwboeesbuscaractphpid=BOE-A-2014-12328
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5 LA COMERCIALIZACIOacuteN DEL SERVICIO
51 Acciones de promocioacuten
Un punto muy importante a la hora de estimar las ventas es aplicar un buen plan de marketing ya
que las ventas en muchas ocasiones es resultado de las acciones de marketing aplicadas
En mi caso por un lado aplicareacute el marketing directo siendo este un sistema interactivo que utiliza
uno o maacutes medios de comunicacioacuten para obtener una respuesta en un puacuteblico objetivo Yo usareacute
los siguientes medios
- Buzoneo como su nombre indica consiste en hacer llegar a todos los domicilios de
una zona de intereacutes un folleto especialmente disentildeado para conseguir una respuesta
o Este sistema tiene una amplia difusioacuten su coste es bajo y la respuesta es
inmediata Buzonear por todas las comunidades de los alrededores es una buena
forma de darnos a conocer
- Mailing Consiste en enviar por correo electroacutenico o por correo postal informacioacuten
publicitaria junto con una carta personalizada
o En este caso vamos a redactar cartas personalizadas a presidentes que tengamos
localizados y sobre todo que esteacuten descontentos con el administrador actual
- Telemarketing Consiste en usar el teleacutefono o cualquier otro medio de comunicacioacuten
para contactar con clientes potenciales y comercializar los productos o servicios
o Para poder promocionar la administracioacuten de fincas procederemos a publicarnos
en el perioacutedico y en la revista de Parque Venecia
Estimar la demanda es otro punto a favor para planificar las ventas futuras Es decir estimar la
demanda potencial (personas que podriacutean comprar los productos) la demanda objetivo (a cuaacutentos
de ellos quieres llegar) y la demanda efectiva (el porcentaje de la demanda objetivo que pueden
convertirse en clientes)
La capacidad maacutexima es otro aspecto a tener en cuenta esto se consigue analizando cual es la
cantidad maacutexima que podriacutea llegar a vender si los clientes aparecen De esta forma podremos
conocer hasta doacutende puede llegar el negocio con la infraestructura actual
Localizacioacuten A la hora de posicionarnos en una zona hemos decidido situarnos en la zona de
Parque Venecia por que como he mencionado anteriormente es una zona nueva donde la mayoriacutea
de viviendas el administrador es el propio constructor y necesitan un cambio o una persona que
se dedique exclusivamente a ello
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52 Determinacioacuten del precio de venta
Los honorarios de un Administrador de fincas variacutean en funcioacuten de los servicios que preste a la
comunidad ya que no es lo mismo que la comunidad tenga una escalera de 12 vecinos o que esteacute
formada por 8 escaleras con 40 vecinos cada una Ademaacutes hay comunidades que disponen de
conserje piscina zonas comuneshellip todo esto tiene un mantenimiento maacutes costoso que una
pequentildea comunidad por lo que los precios seraacuten mayores
Por todo lo dicho anteriormente no existe una tarifa fija ya que el profesional es libre de establecer
sus honorarios en funcioacuten de la oferta la demanda y del lugar donde ejerza No obstante el
Colegio de Administradores de Fincas tiene establecidas unas cantidades por diferentes servicios
de manera que se calculan los honorarios del administrador multiplicando cada importe especiacutefico
por el servicio correspondiente que tuviera la comunidad (nuacutemero de viviendas ascensores
plazas de garaje trasteros calefaccioacuten y aire acondicionado centralizados bombas de presioacuten
portales porteriacutea conserjeriacutea vigilancia jardinero limpieza piscina jardines zonas deportivas
locales comerciales etc)
Para una comunidad media el Colegio de Administradores sugiera cobrar al mes 38euro por hora de
dedicacioacuten pero la pregunta eshellip iquestCuaacutentas horas se dedican a cada comunidad
La siguiente tabla ha sido realizada con arreglo a los caacutelculos realizados por el Colegio de
Administradores tomando como base un miacutenimo de 9 viviendas y 3 servicios
Fuente Colegio de Administradores de Fincas
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26
Voy a explicar la tabla anterior a traveacutes de un ejemplo
Para una comunidad de 30 viviendas con 7 servicios seguacuten la tabla expuesta nos resultariacutean
1415 horas que multiplicadas por los 38euro aconsejados nos dariacutean 53770euromes
En mi caso los precios que voy a fijar seraacuten en funcioacuten de los servicios prestados y del nuacutemero
de viviendas A continuacioacuten adjunto tabla orientativa de precios que voy a establecer
Ejemplo
SERVICIOS
PRESTADOS euro por vivienda Nordm VECINOS PRECIO AL MES
3 800 euro 9 7200 euro
4 900 euro 20 18000 euro
5 1000 euro 100 100000 euro
En cuanto al precio de las juntas la reunioacuten anual ordinaria seraacute gratuita y en caso de que haya
que hacer alguna reunioacuten extraordinaria a lo largo del antildeo tendraacute un coste de 100euro
53 Poliacutetica de cobros y pagos
La poliacutetica de cobros y pagos es la habitual en el sector los cobros se hacen a final de mes y los
pagos al contado yo a final de mes
Esto permitiraacute tener una tesoreriacutea saneada
Tabla de precios
SERVICIOS PRESTADOS euro por vivienda
3 800 euro
4 900 euro
5 1000 euro
Fuente Elaboracioacuten propia
Fuente Elaboracioacuten propia
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6 PLAN ECONOacuteMICO FINANCIERO
61 Inversioacuten Inicial y fondo de Maniobra del proyecto
El punto de partida de este proyecto empresarial es la ubicacioacuten del inmueble situado en Parque
Venecia en Zaragoza Al ser el inmueble alquilado las principales partidas de inversiones
corresponden a la adquisicioacuten del inmovilizado material entre lo que destaca el equipamiento
informaacutetico que supondraacute el desembolso maacutes importante
Presentamos en este punto el total de inversiones previstas para los cinco primeros antildeos de
actividad
Gastos de constitucioacuten
Hemos decidido crear una Sociedad de Responsabilidad Limitada Los pasos que debemos seguir
junto con el coste de los mismos son
- Registrar el nombre de la empresa en el Registro Mercantil solicitando el certificado
negativo de denominacioacuten social Coste unos 12euro
- Abrir una cuenta bancaria con el nombre de la empresa e ingresar el capital miacutenimo inicial
obligatorio 300006euro Coste del certificado bancario unos 375euro
- Redactar los Estatutos Sociales
- Escritura puacuteblica de la Constitucioacuten de la Sociedad Es un traacutemite obligatorio para la
posterior inscripcioacuten en el Registro Mercantil Coste del notario en torno a los 325euro
- Obtencioacuten del CIF Mod 036 Coste 180euro
- Darse de alta en el IAE
- Declaracioacuten censal IVA
- Inscripcioacuten en el Registro Mercantil 135euro
Superados estos traacutemites la creacioacuten de la Sociedad Limitada ya es efectiva Sin embargo para
que eacutesta pueda iniciar su actividad es necesario completar una serie de obligaciones con la
Seguridad Social y el Ayuntamiento de la localidad donde hayas fijado la direccioacuten social de tu
empresa tales como el alta en el Reacutegimen Especial de Trabajadores Autoacutenomos la solicitud
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del nuacutemero de patronal en caso de ir a contratar trabajadores o la solicitud de la Licencia de
apertura
Inmovilizado Inmaterial
Aplicaciones Informaacuteticas
Para realizar todos los trabajos administrativos voy a contratar dos programas Gesfincas
y Gesinedi De Gesfincas contrataremos el moacutedulo Horizontal en que va incluido el de
contabilidad ya que seraacuten los que vayamos a usar diariamente Por el momento contratareacute
dos puestos ascendiendo todo a 675euro Gesinedi es el programa de gestioacuten para llevar todas
las incidencias diarias que ocurren en la comunidad Este moacutedulo ascenderaacute a 385euro
Inmovilizado Material
Construcciones
Para la rehabilitacioacuten del local tendremos los siguientes gastos Proyecto de obra y
apertura obras de acondicionamiento y licencias asciendo a un total de unos 4450euro
Mobiliario
Decidimos comprar mobiliario para montar una pequentildea recepcioacuten dos despachos con
dos mesas sillas y estanteriacuteas junto a una pequentildea decoracioacuten en ellos Estimo gastar en
torno a 6000euro
Equipos para procesos de informacioacuten
Adquirimos dos ordenadores Lenovo C560 Full HD 89900euro cada uno comprado en
Mediamarkt
Una impresora empresarial cuyo coste asciende a 78400euro CANON MF9220CDN
DUPLEXREDFAX
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Cuadro Resumen
ANtildeO 1 ANtildeO 2 ANtildeO 3 ANtildeO 4 ANtildeO 5
Gastos de constitucioacuten y primer establecimiento
Gastos de constitucioacuten 750 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
TOTAL GASTOS CONSTITUCIOacuteN 750 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
Inmovilizado Inmaterial
Aplicaciones informaacuteticas 1060 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
TOTAL DE INMOVILIZADO INMATERIAL 1060 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
Inmovilizado Material
Construcciones 4450 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
Mobiliario 6000 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
Equipos para procesos de informacioacuten 2582 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
TOTAL DE INMOVILIZADO MATERIAL 13032 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
TOTAL DE PARTIDAS DE INVERSIONES 14842 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
IMPORTE DEL IVA DE LAS INVERSIONES 3117 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
TOTAL DEL IMPORTE DE INVERSIONES 17959 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
FONDO DE MANIOBRA
Consideramos Fondo de Maniobra la estimacioacuten de lo que se necesitariacutea de activo corriente
(derechos de cobro existencias etc que vencen antes de un antildeo) para hacer frente a los pasivos
corrientes que se preveacuten (Deudas a corto plazo)
Es importante contar con un fondo de maniobra suficiente ya que sin duda es una garantiacutea para la
estabilidad de la empresa Al abrir un negocio es de vital importancia plantearse en queacute medida
la empresa puede hacer frente a sus obligaciones a corto plazo
Con este estudio pretendemos que la capacidad de Trufincas SL para sobrevivir a los cobros y
pagos sea alta
Por ello afirmamos que el pasivo corriente nunca seraacute superior al activo corriente ya que
pagaremos todo al diacutea Ademaacutes los ingresos percibidos no los tendremos pendientes de cobro ya
que seremos nosotros mismos los que emitiremos los importes a las comunidades todos los meses
y de esta forma nos aseguraremos de percibir dichos importes y por tanto poder atender las
obligaciones de pago
Por todo lo dicho anteriormente se estima la necesidad de circulante en el momento de creacioacuten
de la empresa en 9000euro
Fuente Elaboracioacuten propia
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62 Financiacioacuten
La financiacioacuten total del proyecto seraacute de 35500euro de los cuales 15500euro seraacuten aportacioacuten propia
y los otros 20000euro se conseguiraacuten a traveacutes de un preacutestamo del Instituto de Creacutedito Oficial (ICO)
para empresas y emprendedores al 499 durante 5 antildeos
Las condiciones del preacutestamo ICO son las siguientes
- Importe maacuteximo por cliente 125 millones de euros
- Conceptos financiables Activos fijos vehiacuteculos turismo adquisicioacuten de empresas etchellip
- Modalidad Preacutestamoleasing para inversioacuten y preacutestamo para liquidez
- Tipo de intereacutes fijo o variable maacutes el margen establecido por la Entidad de Creacutedito seguacuten
el plazo de amortizacioacuten
- Plazo de amortizacioacuten y carencia
o Si se financia 100 liquidez 1 2 3 y 4 antildeos con la posibilidad de 1 antildeo de
carencia
o Si se financia inversioacuten 1 2 3 4 5 7 10 12 15 y 20 antildeos con hasta 2 antildeos de
carencia
- Comisiones la Entidad de Creacutedito no puede cobrar comisioacuten salvo por amortizacioacuten
anticipada
- Garantiacuteas a determinar por la Entidad de Creacutedito con la que se tramite la operacioacuten salvo
aval de SGRSAECA
- Vigencia se podraacuten formalizar preacutestamos al amparo de esta Liacutenea hasta el diacutea 12 de
diciembre de 2015
Lo solicito a traveacutes del Santander porque es mi banco de confianza y a diacutea de hoy es de los maacutes
solventes
A continuacioacuten voy a mostrar el cuadro de amortizacioacuten del preacutestamo solicitado donde nos
apareceraacuten los intereses que debemos abonar cada antildeo
Periodos de pago
Cuota Pago de intereses
Amortizacioacuten del principal
Amortizacioacuten acumulada
del principal
Capital pendiente
0 20000
1 4618 998 3620 3620 16380
2 4618 817 3801 7421 12579
3 4618 628 3991 11412 8588
4 4618 429 4190 15601 4399
5 4618 219 4399 20000 -
Fuente Elaboracioacuten propia
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63 Poliacutetica de amortizacioacuten
La tabla de amortizacioacuten establecida por la Agencia Tributaria este 2015 para los distintos
elementos amortizables es la siguiente
TIPO DE ELEMENTO COEFICIENTE LINEAL MAacuteXIMO
PERIODO DE ANtildeOS MAacuteXIMO
Edificios comerciales administrativos de servicios y viviendas 2 100
Mobiliario 10 20
Aplicaciones informaacuteticas 33 6
Equipos para procesos de informacioacuten 25 8
Esto adquiere el siguiente significado
En nuestro caso al comprar un ordenador la ley establece que el porcentaje maacuteximo que se puede
aplicar como un gasto de amortizacioacuten es de un 25 anual
Esto quiere decir que si el ordenador cuesta 899 euros entonces ahora valdraacute 66526 euros y de
tal manera al antildeo siguiente se puede deducir a otros 23374 euros y asiacute hasta que el ordenador
valga cero euros
ELEMENTO IMPORTE Coef Max
Antildeos Maacutex
Antildeo 1 Antildeo 2 Antildeo 3 Antildeo 4 Antildeo 5 TOTAL
Construcciones 4450 euro 2 100 89 euro 89 euro 89 euro 89 euro 89 euro 445 euro
Mobiliario 6000 euro 10 20 600 euro 600 euro 600 euro 600 euro 600 euro 3000 euro
Aplicaciones informaacuteticas
1060 euro 33 6 353 euro 353 euro 353 euro - - 1060 euro
Equipos Proc Inform
2582 euro 25 8 646 euro 646 euro 646 euro 646 euro 646 euro 3228 euro
TOTAL 1688 euro 1688 euro 1688 euro 1335 euro 1335 euro
64 Ingresos por aacutereas de negocio Previsioacuten de ventas anuales
Fuente Elaboracioacuten propia (Informacioacuten obtenida de Agencia Tributaria)
Fuente Elaboracioacuten propia
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Cuando inicias un proyecto de negocio no se puede tener la certeza de que dichos servicios van
a tener buena aceptacioacuten pero si podemos realizar proyecciones que nos faciliten la toma de
decisiones a la hora de compra o invertir en RRHH
Seguacuten los precios estipulados en el punto 52 voy a realizar unas plantillas de caacutelculo en funcioacuten
de todos los aspectos que pueden influir en mayor o en menor medida en nuestras ventas y que se
han mencionado a lo largo de todo el trabajo Mi estimacioacuten de ventas la voy a realizar a 5 antildeos
desarrollando por trimestres las comunidades que podemos captar
Ingresos estimados del 1ordmAntildeo
1ordm ANtildeO
1ordm Trim 2ordm Trim 3ordm Trim 4ordm Trim COM
Nordm VEC
TOTAL euroVecino
Ingresos 1ordm Antildeo SERVICIOS ud Euros ud Euros ud Euros ud Euros
Com con 3 serv 2 1600 euro 2 1600 euro 2 1600 euro 2 1600 euro 8 72 6400 euro 460800 euro
Comcon 4 serv 1 900 euro 0 000 euro 2 1800 euro 1 900 euro 4 80 3600 euro 288000 euro
Comcon 5 serv 1 1000 euro 1 1000 euro 000 euro 0 000 euro 2 200 2000 euro 400000 euro
14 12000 euro 1148800 euro
Se estima captar 14 comunidades obteniendo unos ingresos anuales de 11488euro
Ingresos estimados del 2ordmAntildeo
Se estima captar 10 comunidades maacutes haciendo un total de 24 comunidades y obteniendo unos
ingresos anuales de 24016euro
Ingresos estimados del 3ordmAntildeo
2ordm ANtildeO
TOTAL INGRESOS 1ordm Trim 2ordm Trim 3ordm Trim 4ordm Trim
COM Nordm
VEC TOTAL
euroVecino Ingresos 2ordmAntildeo SERVICIOS ud Euros ud Euros ud Euros ud Euros
Com con 3 serv
1 800 euro 1 800 euro 0 000 euro 1 800 euro 3 27 2400 euro 64800 euro 525600 euro
Comcon 4 serv
0 000 euro 1 900 euro 2 1800 euro 1 900 euro 4 80 3600 euro 288000 euro 576000 euro
Comcon 5 serv
2 2000 euro 0 000 euro 0 000 euro 1 1000 euro 3 300 3000 euro 900000 euro 1300000 euro
10 9000 euro 1252800 euro 2401600 euro
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33
Se estima captar 11 comunidades maacutes haciendo un total de 35 comunidades obteniendo unos
ingresos anuales de 32696 euro
Ingresos estimados del 4ordmAntildeo
4ordm ANtildeO TOTAL
INGRESOS 1ordm Trim 2ordm Trim 3ordm Trim 4ordm Trim COM
Nordm VEC
TOTAL euroVecino
Ingresos 4ordmAntildeo SERVICIOS ud Euros ud Euros ud Euros ud Euros
Com con 3 serv
2 1600 euro 0 000 euro 0 000 euro 1 800 euro 3 27 2400 euro 64800 euro 770400 euro
Comcon 4 serv
0 000 euro 1 900 euro 1 900 euro 1 900 euro 3 60 2700 euro 162000 euro 1026000 euro
Comcon 5 serv
0 000 euro 0 000 euro 0 000 euro 1 1000
euro 1 100 1000 euro 100000 euro 1800000 euro
7 6100 euro 326800 euro 3596400 euro
Se estima captar 7 comunidades maacutes haciendo un total de 42 comunidades obteniendo unos
ingresos anuales de 35964 euro
Por uacuteltimo los ingresos estimados del 5ordmAntildeo son
3ordm ANtildeO TOTAL
INGRESOS 1ordm Trim 2ordm Trim 3ordm Trim 4ordm Trim COM
Nordm VEC
TOTAL euroVecino
Ingresos 3ordmAntildeo SERVICIOS ud Euros ud Euros ud Euros ud Euros
Com con 3 serv
1 800 euro 2 1600 euro 1 800 euro 1 800 euro 5 45 4000 euro 180000 euro 705600 euro
Comcon 4 serv
2 1800 euro 0 000 euro 1 900 euro 1 900 euro 4 80 3600 euro 288000 euro 864000 euro
Comcon 5 serv
1 1000 euro 0 000 euro 1 1000 euro 0 000 euro 2 200 2000 euro 400000 euro 1700000 euro
11 9600 euro 868000 euro 3269600 euro
5ordm ANtildeO TOTAL
INGRESOS 1ordm Trim 2ordm Trim 3ordm Trim 4ordm Trim COM
Nordm VEC
TOTAL euroVecino
Ingresos 5ordmAntildeo SERVICIOS ud Euros ud Euros ud Euros ud Euros
Com con 3 serv
1 800 euro 0 000 euro 0 000 euro 1 800 euro 2 18 1600 euro 28800 euro 799200 euro
Comcon 4 serv
0 000 euro 1 900 euro 0 000 euro 0 000 euro 1 20 900 euro 18000 euro 1044000 euro
Comcon 5 serv
1 1000 euro 1 1000 euro 0 000 euro 0 000 euro 2 200 2000 euro 400000 euro 2200000 euro
5 4500 euro 446800 euro 4043200 euro
Fuente cuadros de ingresos estimados Elaboracioacuten propia
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34
Se estima captar 5 comunidades maacutes haciendo un total de 47 comunidades obteniendo unos
ingresos anuales de 40432 euro
Como se pueden ver en los cuadros anteriores los incrementos de las ventas se estiman de la
siguiente forma
El primer antildeo realizaremos una gran inversioacuten y por tanto mayor dedicacioacuten en promocionar los
servicios haciendo hincapieacute en conseguir una cartera de clientes base Por ellos el mayor
incremento se aprecia en el segundo antildeo A partir del 3ordm antildeo la campantildea promocional seraacute menor
y las comunidades iraacuten entrando poco a poco incrementando las ventas entre un 9 y un 12
A continuacioacuten voy a desarrollar un graacutefico estimado de evolucioacuten donde podemos ver la el
progreso tanto de los ingresos como del nuacutemero de comunidades gestionadas a lo largo de 5 antildeos
65 Descripcioacuten de los costes
A continuacioacuten voy a presentar los costes fijos de la empresa
- Alquiler del local 300euromes aportando dos meses de fianza iniciales
- Colegiacioacuten 1500euro el primer antildeo y el resto 600euro
- Programa informaacutetico 1060euro al antilde
- Seguro 200euromes
- Gastos de personal 600mes a media jornada
- Publicidad paacutegina web y promocioacuten en revistashellip
Fuente Elaboracioacuten propia
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35
CCOOSSTTEESS FFIIJJOOSS
COSTES FIJOS
ANtildeO 1 ANtildeO 2 ANtildeO 3 ANtildeO 4 ANtildeO 5
Gastos de personal 720000 euro 720000 euro 720000 euro 720000 euro 720000 euro
Programa informaacutetico 106000 euro 106000 euro 106000 euro 106000 euro 106000 euro
Alquiler 420000 euro 360000 euro 360000 euro 360000 euro 360000 euro
Seguro 20000 euro 20000 euro 20000 euro 20000 euro 20000 euro
Colegiacioacuten 150000 euro 60000 euro 60000 euro 60000 euro 60000 euro
Publicidad 20000 euro 20000 euro 10000 euro 10000 euro 10000 euro
Amortizaciones 954 euro 954 euro 954 euro 954 euro 954 euro
TOTAL 1531400 euro 1381400 euro 1371400 euro 1371400 euro 1371400 euro
COSTES VARIABLES
Tras plantear los costes fijos mostramos los costes variables de la empresa
COSTES VARIABLES
ANtildeO 1 ANtildeO 2 ANtildeO 3 ANtildeO 4 ANtildeO 5
Suministros 90000 euro 108000 euro 114000 euro 96000 euro 102000 euro
Desplazamiento (Gasolina) 6000 euro 8000 euro 8000 euro 8000 euro 8000 euro
Consumibles 300000 euro 200000 euro 100000 euro 50000 euro 10000 euro
TOTAL 396000 euro 316000 euro 222000 euro 154000 euro 120000 euro
66 Cuenta de resultados previsionales
A continuacioacuten se presenta la cuenta de resultados esperada Dicha cuenta muestra los resultados
de las operaciones durante un periodo de tiempo mostrando los ingresos obtenidos los gastos
incurridos y la ganancia o peacuterdida de Trufincas SL durante ese tiempo En nuestro caso 5 antildeos
Fuente Elaboracioacuten propia
Fuente Elaboracioacuten propia
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36
1Impuestos sobre beneficios En el antildeo 2015 el tipo de gravamen general se reduce del 30 al 25 de manera
progresiva es decir el 28 para el 2015 quedando determinado el 28 para el 2016 Para entidades de nueva creacioacuten
que realicen actividades econoacutemicas se mantiene el 15 para el primer periodo impositivo en el que se obtiene una
base impositiva y el siguiente
Como podemos observar el primer antildeo tenemos peacuterdidas pero a partir del segundo antildeo
empezamos a obtener beneficios Hay que tener en cuenta que los primeros antildeos tus gastos se
incrementan porque debes invertir maacutes en publicidad y promocioacuten Una vez que ya te hayas dado
a conocer y tengas maacutes o menos una estabilidad el objetivo es realizar un buen mantenimiento de
las comunidades existentes teniendo a los clientes contentos e ir captando maacutes poco a poco
El mundo de las comunidades muchas veces es el ldquoboca a bocardquo por eso realizar un trabajo
perfecto conllevaraacute la obtencioacuten de maacutes clientes sin necesidad de invertir todos los antildeos en
publicidad y promocioacuten
Antildeo 1 Antildeo 2 Antildeo 3 Antildeo 4 Antildeo 5
INGRESOS 1148800 euro 2401600 euro 3269600 euro 3596400 euro 4043200 euro
Ventas 1148800 euro 2401600 euro 3269600 euro 3596400 euro 4043200 euro
COSTES VARIABLES 396000 euro 316000 euro 222000 euro 154000 euro 120000 euro
Suministros 90000 euro 108000 euro 114000 euro 96000 euro 102000 euro
Desplazamiento (Gasolina) 6000 euro 8000 euro 8000 euro 8000 euro 8000 euro
Consumibles 300000 euro 200000 euro 100000 euro 50000 euro 10000 euro
COSTES FIJOS 1436000 euro 1286000 euro 1276000 euro 1276000 euro 1276000 euro
Gastos de personal 720000 euro 720000 euro 720000 euro 720000 euro 720000 euro
Programa informaacutetico 106000 euro 106000 euro 106000 euro 106000 euro 106000 euro
Alquiler 420000 euro 360000 euro 360000 euro 360000 euro 360000 euro
Seguro 20000 euro 20000 euro 20000 euro 20000 euro 20000 euro
Colegiacioacuten 150000 euro 60000 euro 60000 euro 60000 euro 60000 euro
Publicidad 20000 euro 20000 euro 10000 euro 10000 euro 10000 euro
Amortizaciones 954 euro 954 euro 954 euro 954 euro 954 euro
COSTES FIJOS Y AMORTIZACIONES 1531400 euro 1381400 euro 1371400 euro 1371400 euro 1371400 euro
RESULTADO BRUTO -683200 euro 799600 euro 1771600 euro 2166400 euro 2647200 euro
TOTAL DE INGRESOS FINANCIEROS 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
Gastos financieros 99800 euro 81735 euro 62769 euro 42856 euro 21950 euro
TOTAL GASTOS FINANCIEROS 99800 euro 81735 euro 62769 euro 42856 euro 21950 euro
RESULTADO FINANCIERO -99800 euro -81735 euro -62769 euro -42856 euro -21950 euro
BENEFICIO ANTES DE IMPUESTOS -783000 euro 717865 euro 1708831 euro 2123544 euro 2625250 euro
Impuestos sobre beneficios -219240 euro 201002 euro 256325 euro 318532 euro 393788 euro
BENEFICIO DESPUEacuteS DE IMPUESTOS -563760 euro 516863 euro 1452507 euro 1805012 euro 2231463 euro
Fuente Elaboracioacuten propia
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67 Previsiones de tesoreriacutea
A continuacioacuten voy a presentar la tesoreriacutea anualizada de la empresa
1ordm Antildeo 2ordm Antildeo 3ordm Antildeo 4ordm Antildeo 5ordm Antildeo
Cobros por ventas 11488 euro 24016 euro 32696 euro 35964 euro 40432 euro
TOTAL COBROS 11488 euro 24016 euro 32696 euro 35964 euro 40432 euro
Pago por costes variables 3960 euro 3160 euro 2220 euro 1540 euro 1200 euro
Pagos por los costes fijos 15314 euro 13814 euro 13714 euro 13714 euro 13714 euro
TOTAL PAGOS 19274 euro 16974 euro 15934 euro 15254 euro 14914 euro
Cash Flow Operativo -7786 euro 7042 euro 16762 euro 20710 euro 25518 euro
Inversiones 14842 euro 0 euro 0 euro 0 euro 0 euro
Impuesto sobre beneficio 0 euro -2192 euro 2010 euro 2563 euro 3185 euro
Intereses de deuda 998 euro 817 euro 628 euro 429 euro 219 euro
Pagos extraoperativos 15840 euro -1375 euro 2638 euro 2992 euro 3405 euro
Capital 13000 euro 0 euro 0 euro 0 euro 0 euro
Emisioacuten de deuda 20000 euro 0 euro 0 euro 0 euro 0 euro
Ingresos extraoperativos 33000 euro 0 euro 0 euro 0 euro 0 euro
Cash Flow extraoperativo 17160 euro 1375 euro -2638 euro -2992 euro -3405 euro
Deacuteficit Superaacutevit 9374 euro 8417 euro 14124 euro 17718 euro 22113 euro
Deacuteficit Superaacutevit Acumulado 9374 euro 17791 euro 31915 euro 49634 euro 71747 euro
Fuente Elaboracioacuten propia
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68 Balances de situacioacuten previsionales
A continuacioacuten voy a presentar el balance previsional del antildeo inicial
ACTIVO 1ordm ANtildeO Antildeo 2 Antildeo 3 Antildeo 4 Antildeo 5
ACTIVO NO CORRIENTE 2252817 euro 2850738 euro 4094384 euro 5732753 euro 7810622 euro
GASTOS DE ESTABLECIMIENTO 75000 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
INMOVILIZADO INMATERIAL 70667 euro 35333 euro 000 euro 000 euro 000 euro
Inmovilizado Inmaterial 106000 euro 106000 euro 106000 euro 106000 euro 106000 euro
Amortizacioacuten Acumulada (II) 35333 euro 70667 euro 106000 euro 106000 euro 106000 euro
INMOVILIZADO MATERIAL 1169750 euro 1036300 euro 902850 euro 769400 euro 635950 euro
Inmovilizado Material 1303200 euro 1303200 euro 1303200 euro 1303200 euro 1303200 euro
Amortizacioacuten Acumulada (IM) 133450 euro 266900 euro 400350 euro 533800 euro 667250 euro
INMOVILIZADO FINANCIERO 937400 euro 1779105 euro 3191534 euro 4963353 euro 7174672 euro
Inmovilizados Financieros 937400 euro 1779105 euro 3191534 euro 4963353 euro 7174672 euro
ACTIVO CORRIENTE 152161 euro 491345 euro 375441 euro 205238 euro 15122 euro
Existencias 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
Realizable 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
Disponible 152161 euro 491345 euro 375441 euro 205238 euro 15122 euro
TOTAL ACTIVO 2404978 euro 3342083 euro 4469825 euro 5937991 euro 7825744 euro
Activo
En el Activo corriente podemos ver los activos que podemos transformar en dinero con maacutes
facilidad Variacutea en funcioacuten de la produccioacuten de la empresa Algunas de las partidas son
inversiones que se deben financiar El activo no corriente se compone de la inversioacuten previa y
miacutenima que la empresa debe realizar Estos activos no suelen variar mucho de antildeo en antildeo
PASIVO 1ordm ANtildeO Antildeo 2 Antildeo 3 Antildeo 4 Antildeo 5
PATRIMONIO NETO 986240 euro 1503103 euro 2955609 euro 4760622 euro 6992084 euro
Capital social 1550000 euro 1550000 euro 1550000 euro 1550000 euro 1550000 euro
Reservas y peacuterdidas 000 euro -563760 euro -46897 euro 1405609 euro 3210622 euro
Resultado del ejercicio -563760 euro 516863 euro 1452507 euro 1805012 euro 2231463 euro
PASIVO NO CORRIENTE 1637978 euro 1637978 euro 1257891 euro 858838 euro 439872 euro
Financiacioacuten lp 1637978 euro 1637978 euro 1257891 euro 858838 euro 439872 euro
PASIVO CORRIENTE -219240 euro 201002 euro 256325 euro 318532 euro 393788 euro
Deudas con Proveedores 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
Financiacioacuten cp 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
HP por impuesto sobre beneficio -219240 euro 201002 euro 256325 euro 318532 euro 393788 euro
TOTAL PASIVO 2404978 euro 3342083 euro 4469825 euro 5937991 euro 7825744 euro
Fuente Elaboracioacuten propia
Fuente Elaboracioacuten propia
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Pasivo
El Pasivo nos dice quieacuten financia la empresa En eacutel distinguimos entre el Pasivo a corto plazo el
cual se debe devolver en un periodo menor a un antildeo y el Pasivo a largo plazo
Ademaacutes consta del patrimonio neto formado por el capital social y el resultado del ejercicio
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40
7 PLAN FINANCIERO
71 Caacutelculo de los Flujos de Caja
Por Flujo de Caja entendemos que es la diferencia entre el efectivo que se ingresa menos el
efectivo que sale de la empresa es decir hablamos solo de efectivo no de rentabilidad como se
explica en el siguiente apartado
A continuacioacuten voy a realizar el caacutelculo de los datos del Flujo de Caja para el primer antildeo de la
empresa
Antildeo 1 Antildeo 2 Antildeo 3 Antildeo 4 Antildeo 5
Resultado despueacutes de impuestos
-563760 euro 516863 euro 1452507 euro 1805012 euro 2231463 euro
+ Amortizaciones 95400 euro 95400 euro 95400 euro 95400 euro 95400 euro
+ Incrementos en impuestos pendientes
-219240 euro 201002 euro 256325 euro 318532 euro 393788 euro
- Adquisiciones de activo fijo
1484200 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
Flujo Neto de caja del proyecto
-2171800 euro 813265 euro 1804231 euro 2218944 euro 2720650 euro
Resultado despueacutes de impuestos
-563760 euro 516863 euro 1452507 euro 1805012 euro 2231463 euro
+ Amortizaciones 95400 euro 95400 euro 95400 euro 95400 euro 95400 euro
+ Incrementos en impuestos pendientes
-219240 euro 201002 euro 256325 euro 318532 euro 393788 euro
- Devolucioacuten neta de deuda -1637978 euro -1637878 euro -1637778 euro -1637678 euro -1637578 euro
- Adquisiciones de activo fijo
1484200 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
Flujo Neto de caja de Capital -533822 euro 2451143 euro 3442009 euro 3856622 euro 4358228 euro
Flujo Neto de caja de Capital acumulado
-533822 euro 1917321 euro 5359330 euro 9215952 euro 13574180 euro
A traveacutes de este estudio podemos analizar la liquidez de la empresa entendiendo por ello la
capacidad de hacer frente a las obligaciones existentes de corto plazo
Los Flujos de Caja del primer antildeo son negativos ya que el primer antildeo es cuando realizas la mayor
inversioacuten (Calcular el resto de antildeos para ver la evolucioacuten positiva)
72 Rentabilidad del proyecto
Fuente Elaboracioacuten propia
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41
A continuacioacuten voy a presentar y explicar los ratios de rentabilidad maacutes significativos
fundamentando dichos enunciados en la diferencia entre las ganancias menos los gastos
Rentabilidad econoacutemica Mide la rentabilidad que se obtiene de las inversiones de la empresa
mediante el desarrollo de su actividad dicho de otra manera mide la eficiencia con la que la
empresa gestiona los recursos que se han aportado
119929119942119951119957119938119939119946119949119946119941119938119941 119916119940119848119847119848119950119946119940119938 =119913119912119920119931
119912119914119931119920119933119926 119931119926119931119912119923
ANtildeO 1 ANtildeO 2 ANtildeO 3 ANtildeO 4 ANtildeO 5
Rentabilidad econoacutemica -033 021 038 036 034
La evolucioacuten de la rentabilidad econoacutemica de Trufincas en una previsioacuten de 5 antildeos seraacute
mayormente positiva Podemos ver un gran incremento del mismo hasta el tercer antildeo y como se
estabiliza en el antildeo cuarto y quinto Con esta evolucioacuten observamos la productividad de los
activos y la eficiencia de la empresa Claramente los primeros antildeos son claves para obtener
clientes y promocionarse a ello se debe la impactante subida Los antildeos restantes se obtiene una
rentabilidad menor debido a la estabilidad que se alcanza centraacutendose maacutes en mantener a los
clientes ya existentes y dejando al lado el trabajo comercial para captar a nuevos clientes
Si quisieacuteramos aumentar nuestra rentabilidad econoacutemica podriacuteamos aumentar la rotacioacuten de
activo vendiendo maacutes es decir captando nuevas comunidades y reduciendo nuestros costes
Cuanto mayor sea el valor de este ratio mayor seraacute el rendimiento de los activos
Rentabilidad financiera Es el beneficio neto dividido entre los recursos propios o dicho de otra
manera es la rentabilidad de los capitales invertidos
119929119942119951119957119938119939119946119949119946119941119938119941 119917119946119951119938119951119940119946119942119955119938 =119913119916119925119916119917119920119914119920119926 119925119916119931119926
119927119912119931119929119920119924119926119925119920119926 119925119916119931119926
ANtildeO 1 ANtildeO 2 ANtildeO 3 ANtildeO 4 ANtildeO 5
Rentabilidad Financiera -057 034 049 038 032
Trufincas tiene una rentabilidad financiera positiva a lo largo del tiempo Al igual que con la
rentabilidad econoacutemica el primer antildeo los resultados son negativos pero si analizamos la
evolucioacuten vemos que es positiva hasta el tercer antildeo y luego disminuye un poco casi
estabilizaacutendose La rentabilidad financiera es para las empresas con aacutenimo de lucro el ratio maacutes
importante ya que mide el beneficio neto generado en relacioacuten a la inversioacuten de los propietarios
de la empresa Cuanto maacutes alto sea el ratio menos recursos se utilizan para obtener el beneficio
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8 EVALUACIOacuteN ECONOacuteMICA DEL PROYECTO
81 Pay-back o Periodo de Retorno
Pay-back es un meacutetodo usado en la evaluacioacuten de inversiones y se define como el periodo de
tiempo que la empresa tardaraacute en recuperar la inversioacuten con las ganancias que generaraacute el negocio
Puede ser una cantidad de meses o antildeos
Vamos a tomar como inversioacuten inicial el importe de inversiones maacutes el fondo de maniobra
17959 euro + 9000euro haciendo un total de 26959euro
Antildeo 1 Antildeo 2 Antildeo 3 Antildeo 4 Antildeo 5
Cash flow neto anual -533822 euro 2451143 euro 3442009 euro 3856622 euro 4358228 euro
Cash flow neto acumulado -533822 euro 1917321 euro 5359330 euro 9215952 euro 13574180 euro
Podemos comprobar a traveacutes de los caacutelculos que acabamos de realizar que en el tercer antildeo
recuperamos la inversioacuten realizada
Con estos caacutelculos no se tiene en cuenta el valor temporal del dinero ademaacutes de que el Pay-back
solo se fija en los beneficios que hacen falta hasta cubrir el importe de la inversioacuten sin valorar los
ingresos que se pueden producir despueacutes
82 Valor Actual Neto (VAN)
El VAN es un indicador financiero que mide los flujos de los futuros ingresos que tendraacute el
proyecto Con ello podremos determinar si al descontar la inversioacuten inicial nos quedaraacute alguna
ganancia
En nuestro proyecto de inversioacuten se exige un desembolso inicial de 26959euro y se espera que se
va a generar beneficios entre el 1ordm y el 5ordm antildeo Vamos a aplicar un tipo de descuento del 10 La
foacutermula para el caacutelculo es la siguiente
Pay-back
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119933119912119925 =119933119957
(120783 + 119948)119957minus 119920 119946119951
En la siguiente tabla podremos ver el desglose de los flujos de caja correspondiente a cada
uno de los antildeos aplicando los datos mencionados anteriormente
ANtildeO DESEMBOLSO INGRESOS FLUJO DESCONTADO
0 -26959 0 -2695900 euro
1 0 -5338 euro -485293 euro
2 0 24511 euro 2025738 euro
3 0 34420 euro 2586032 euro
4 0 38566 euro 2634125 euro
5 0 43582 euro 2706117 euro
VAN 6770819 euro
Tras los caacutelculos podemos ver que el VAN es positivo por lo que la inversioacuten seriacutea aceptable
La ventaja de calcular el VAN es que dicho estudio tiene en cuenta el valor del dinero con el
tiempo El inconveniente del mismo es que los flujos de caja calculados son estimados ya es
una proyeccioacuten futura y es posible que se haya realizado una mal valoracioacuten del mismo
llevando a decisiones erroacuteneas
83 Tasa Interna de Rentabilidad (TIR)
Este meacutetodo consiste en calcular la tasa de descuento que hace 0 el Valor Actual Neto Es la tasa
maacutexima que puede tener un proyecto para que sea rentable La foacutermula para el caacutelculo es la
siguiente
119931119920119929 =119933119957
(120783 + 119922)119957minus 119920 119946119951 = 120782
Para ello vamos a calcular el VAN con varias tasas de rentabilidad y obtendremos un graacutefico para
ver de forma aproximada entre que tanto por cierto estaacute la tasa de descuento que estamos
buscando
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TASA INTERNA DE RETORNO
TASA DE DESCUENTO
VAN
0 10878280 euro
5 8579932 euro
10 6770819 euro
15 5328346 euro
20 4164676 euro
25 3215859 euro
30 2434642 euro
35 1785638 euro
40 1242013 euro
45 783185 euro
50 393195 euro
55 59551 euro
60 -227620 euro
Por todo lo dicho anteriormente y tras el graacutefico que mostramos vemos que la tasa de descuento
que buscamos estaacute entre el 55 y el 60 y tras aplicar los caacutelculos correspondientes nos sale la
siguiente TIR
TIR 56
Tras obtener los resultados vemos que la Tasa Interna de Retorno es superior a la tasa de
descuento que aplicamos (10) por lo que este proyecto es interesante realizarlo Si la tasa fuese
superior al 56 los resultados seriacutean negativos y la inversioacuten no seriacutea viable
(euro2000000)
euro000
euro2000000
euro4000000
euro6000000
euro8000000
euro10000000
euro12000000
0 10 20 30 40 50 60 70
TASA INTERNA DE RETORNO (TIR)
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9 ASPECTOS FORMALES DEL PROYECTO
91 Forma juriacutedica
Como hemos nombrado en puntos anteriores se ha decidido crear una Sociedad Limitada para dar
forma juriacutedica a la empresa
Los criterios que nos han condicionado a tomar esta decisioacuten son los siguientes
- Nuacutemero de socios Al ser una empresa pequentildea con dos socios y capital reducido hemos
pensado que esta es la mejor opcioacuten
- Responsabilidad del Socio En una Sociedad Limitada la responsabilidad de los socios
ante las deudas se la sociedad estaacute limitada al capital aportado
- Capital Social Se planteoacute la creacioacuten de una Sociedad Anoacutenima pero el desembolso
inicial es mayor ademaacutes de una mayor complejidad y gastos de gestioacuten
- Estructura de Direccioacuten y Gestioacuten La estructura es maacutes flexible que en otras sociedades
siendo menor el rigor formar en su organizacioacuten
92 Proteccioacuten Juriacutedica
Dada la actividad a realizar se contrataraacute un seguro para las actividades ademaacutes del seguro
obligatorio de responsabilidad civil
93 Medidas de prevencioacuten de riesgos laborales
Las instalaciones de la oficina contaraacuten con las medidas de seguridad e higiene referidas
principalmente a
- Sistemas contra incendios
- Instalaciones eleacutectricas
- Evacuacioacuten del edificio
- Calefaccioacuten y aire acondicionado
- Equipos mecaacutenicos
La normativa que regula los riesgos laborales es la siguiente Prevencioacuten de Riesgos Laborales
Ley 311995 de 8 de Noviembre y su modificacioacuten por la ley 542003 de 12de diciembre de
reforma del marco normativo de la prevencioacuten de Riesgos Laborales BOE nordm298 de 13 de
diciembre
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10 PLANIFICACIOacuteN TEMPORAL DE PUESTA EN MARCHA
El listado de traacutemites que vamos a realizar como emprendedores en el mundo de las
administraciones de fincas es el habitual de una empresa y no presenta ninguacuten elemento especiacutefico
determinado por el tipo de actividad salvo la opcioacuten y recomendacioacuten de disponer el tiacutetulo de
Administrador de Fincas colegiado para tener maacutes prestigio y credibilidad a la hora de prestar los
servicios
El listado de traacutemites que realizaremos seraacuten los siguientes
- Registro del dominio
- Inscripcioacuten en el colegio de Administradores de Aragoacuten
- Constitucioacuten de la Sociedad Limitada
- Declaracioacuten previa al inicio de la actividad
- Solicitud del preacutestamo
- Gestioacuten del alquiler del local
- Solicitud de licencia de obra
- Acondicionamiento del local
- Seleccioacuten de trabajador
- Solicitud de licencia de apertura
- Adquisicioacuten del equipamiento
- Inicio de campantildea promocional de apertura
- Inicio de la actividad
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11 CONCLUSIONES
El objetivo de este proyecto ha consistido en elaborar un plan de negocio viable Para ello ha
sido necesario realizar una serie de estudios financieros y anaacutelisis globales que puntualizaremos
a continuacioacuten
En primer lugar hemos presentado el plan de negocio a seguir Descripcioacuten del sector y empresa
creadora objetivos principales y datos iniciales del proyecto
Posteriormente hemos procedido a realizar un estudio de mercado y del entorno de la actividad
de la empresa Para el estudio del entorno hemos utilizado el anaacutelisis PESTE analizando cada uno
de sus componentes llegando a la conclusioacuten de que actualmente las dimensiones poliacuteticas nos
afectan negativamente considerando la poliacutetica de hoy en diacutea como restrictiva Lo mismo
podemos decir de la dimensioacuten econoacutemica La sociedad es un aspecto muy importante ya que
vivimos en una sociedad de tendencias Con respecto al aacutembito tecnoloacutegico y del medio ambiente
pienso que cada diacutea su evolucioacuten es mayor y ademaacutes disponemos de maacutes avances Para el anaacutelisis
del sector hemos utilizado las 5 fuerzas de Porter lo que ello conlleva un anaacutelisis de los clientes
proveedores competidores y competidores potenciales Hemos llegado a la conclusioacuten de que el
sector de las administraciones de fincas es atractivo ya que su acceso es faacutecil y asequible por lo
que resulta sencillo que nuevas empresas puedan competir con las ya existentes Presenta alto
poder de clientes y alto grado de rivalidad sin existir productos sustitutivos A traveacutes del anaacutelisis
DAFO hemos podido ver la situacioacuten que tienen este tipo de empresas destacando las
oportunidades amenazas fortalezas y debilidades
Tambieacuten hemos realizado un anaacutelisis de costes y de la zona de expansioacuten tomando el barrio
Parque Venecia como la zona idoacutenea para dar nuestros primeros pasos
Posteriormente hemos definido los servicios que realizaraacute la empresa junto a los factores del eacutexito
siendo estos ubicacioacuten de la empresa atencioacuten personalizada trabajo en equipo implantacioacuten y
seguimiento de la ley formacioacuten colegiacioacuten y tecnologiacutea
Otro punto que hemos tenido en cuenta y considero muy importante para un buen comienzo son
las acciones de marketing aplicadas Se realizaraacute buzoneo mailing y telemarketing Aplicar una
buena estrategia de marketing es fundamental para darnos a conocer y captar clientes
En cuanto al plan econoacutemico financiero destacar que la financiacioacuten total del proyecto asciende
a 35500euro de los cuales 20000euro los adquirimos a traveacutes de un preacutestamo bancario Establecemos
unos precios adecuados acordes con los establecidos por el Colegio de Administradores y
estimamos una evolucioacuten de los ingresos percibidos Seguacuten las tablas desarrolladas tendremos
una evolucioacuten progresiva Los primeros antildeos invertiremos en una fuerte estrategia de marketing
captando maacutes comunidades Con el paso de los antildeos las comunidades iraacuten entrando maacutes
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paulatinamente Dispondremos de una fuente de ingresos que debemos mantener por tanto el
trabajo se centraraacute maacutes en satisfacer a los clientes actuales ya que ellos seraacuten probablemente los
que nos acerquen a clientes potenciales
El primer antildeo partiremos de un beneficio despueacutes de impuestos negativo al igual que los flujos
de caja que cambiaraacuten a partir del segundo antildeo principalmente por el aumento de los ingresos
La evolucioacuten de las rentabilidad como hablamos en su apartado son positivas es importante que
ambas crezcan o se mantengan eso significaraacute que obtendremos beneficios con mayor facilidad
y que el rendimiento seraacute mayor
Seguacuten los caacutelculos obtenidos recuperaremos la inversioacuten al tercer antildeo y los datos obtenidos a
traveacutes del VAN y la TIR nos indican que el proyecto seraacute rentable
Considero a las Administraciones de Fincas unas de las profesiones maacutes desconocidas Pienso
que es muy sacrificada ya que debes mediar entre las disputas de los propietarios no existe un
horario fijo y las remuneraciones percibidas dependen de la cartera de clientes que poseas por lo
que debes ser un profesional para todo pero a pesar de todo ello pienso que se pueden llegar a
alcanzar muchas satisfacciones
Como podemos observar en los graacuteficos y caacutelculos anteriores en principio el proyecto no
presentaraacute problemas de solvencia por lo cual podemos decir que a priori demostraraacute tener
viabilidad financiera Si realizamos un trabajo oacuteptimo podremos llegar a alcanzar grandes
beneficios
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BIBLIOGRAFIA
Ley de Propiedad Horizontal
wwwboeesbuscaractphpid=BOE-A-1960-10906
Poblacioacuten 2012
httpwwwzaragozaescontenidoseducacionybibliotecasconsejoescolar2012poblacion12pdf
Poblacioacuten 2014
httpwwwzaragozaescontenidosestadisticaCifras-Zaragoza-2014-1pdf
Local
wwwidealistacominmueble27813366xtor=AL-141-[mashup]-[mitula_mitulacom]-[intext]-
[130041534]-[campaing]|[warehouse_rent_zaragoza]-[27813366]ampsource=299ampxts=352991
Preacutestamo ICO
httpwwwicoeswebicoico-empresas-y-emprendedores
Tablas de Amortizaciones
httpwwwagenciatributariaes
httpasesor-contableestablas-amortizacion-2015
Contratacioacuten internet
httpwwwmovistaresempresaspara-tu-oficinaconectividad-internetfichaempresas-
adslpid=PY-home3-NC
Impuesto sobre beneficios
httpwwwboeesbuscaractphpid=BOE-A-2014-12328
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52 Determinacioacuten del precio de venta
Los honorarios de un Administrador de fincas variacutean en funcioacuten de los servicios que preste a la
comunidad ya que no es lo mismo que la comunidad tenga una escalera de 12 vecinos o que esteacute
formada por 8 escaleras con 40 vecinos cada una Ademaacutes hay comunidades que disponen de
conserje piscina zonas comuneshellip todo esto tiene un mantenimiento maacutes costoso que una
pequentildea comunidad por lo que los precios seraacuten mayores
Por todo lo dicho anteriormente no existe una tarifa fija ya que el profesional es libre de establecer
sus honorarios en funcioacuten de la oferta la demanda y del lugar donde ejerza No obstante el
Colegio de Administradores de Fincas tiene establecidas unas cantidades por diferentes servicios
de manera que se calculan los honorarios del administrador multiplicando cada importe especiacutefico
por el servicio correspondiente que tuviera la comunidad (nuacutemero de viviendas ascensores
plazas de garaje trasteros calefaccioacuten y aire acondicionado centralizados bombas de presioacuten
portales porteriacutea conserjeriacutea vigilancia jardinero limpieza piscina jardines zonas deportivas
locales comerciales etc)
Para una comunidad media el Colegio de Administradores sugiera cobrar al mes 38euro por hora de
dedicacioacuten pero la pregunta eshellip iquestCuaacutentas horas se dedican a cada comunidad
La siguiente tabla ha sido realizada con arreglo a los caacutelculos realizados por el Colegio de
Administradores tomando como base un miacutenimo de 9 viviendas y 3 servicios
Fuente Colegio de Administradores de Fincas
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Voy a explicar la tabla anterior a traveacutes de un ejemplo
Para una comunidad de 30 viviendas con 7 servicios seguacuten la tabla expuesta nos resultariacutean
1415 horas que multiplicadas por los 38euro aconsejados nos dariacutean 53770euromes
En mi caso los precios que voy a fijar seraacuten en funcioacuten de los servicios prestados y del nuacutemero
de viviendas A continuacioacuten adjunto tabla orientativa de precios que voy a establecer
Ejemplo
SERVICIOS
PRESTADOS euro por vivienda Nordm VECINOS PRECIO AL MES
3 800 euro 9 7200 euro
4 900 euro 20 18000 euro
5 1000 euro 100 100000 euro
En cuanto al precio de las juntas la reunioacuten anual ordinaria seraacute gratuita y en caso de que haya
que hacer alguna reunioacuten extraordinaria a lo largo del antildeo tendraacute un coste de 100euro
53 Poliacutetica de cobros y pagos
La poliacutetica de cobros y pagos es la habitual en el sector los cobros se hacen a final de mes y los
pagos al contado yo a final de mes
Esto permitiraacute tener una tesoreriacutea saneada
Tabla de precios
SERVICIOS PRESTADOS euro por vivienda
3 800 euro
4 900 euro
5 1000 euro
Fuente Elaboracioacuten propia
Fuente Elaboracioacuten propia
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6 PLAN ECONOacuteMICO FINANCIERO
61 Inversioacuten Inicial y fondo de Maniobra del proyecto
El punto de partida de este proyecto empresarial es la ubicacioacuten del inmueble situado en Parque
Venecia en Zaragoza Al ser el inmueble alquilado las principales partidas de inversiones
corresponden a la adquisicioacuten del inmovilizado material entre lo que destaca el equipamiento
informaacutetico que supondraacute el desembolso maacutes importante
Presentamos en este punto el total de inversiones previstas para los cinco primeros antildeos de
actividad
Gastos de constitucioacuten
Hemos decidido crear una Sociedad de Responsabilidad Limitada Los pasos que debemos seguir
junto con el coste de los mismos son
- Registrar el nombre de la empresa en el Registro Mercantil solicitando el certificado
negativo de denominacioacuten social Coste unos 12euro
- Abrir una cuenta bancaria con el nombre de la empresa e ingresar el capital miacutenimo inicial
obligatorio 300006euro Coste del certificado bancario unos 375euro
- Redactar los Estatutos Sociales
- Escritura puacuteblica de la Constitucioacuten de la Sociedad Es un traacutemite obligatorio para la
posterior inscripcioacuten en el Registro Mercantil Coste del notario en torno a los 325euro
- Obtencioacuten del CIF Mod 036 Coste 180euro
- Darse de alta en el IAE
- Declaracioacuten censal IVA
- Inscripcioacuten en el Registro Mercantil 135euro
Superados estos traacutemites la creacioacuten de la Sociedad Limitada ya es efectiva Sin embargo para
que eacutesta pueda iniciar su actividad es necesario completar una serie de obligaciones con la
Seguridad Social y el Ayuntamiento de la localidad donde hayas fijado la direccioacuten social de tu
empresa tales como el alta en el Reacutegimen Especial de Trabajadores Autoacutenomos la solicitud
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del nuacutemero de patronal en caso de ir a contratar trabajadores o la solicitud de la Licencia de
apertura
Inmovilizado Inmaterial
Aplicaciones Informaacuteticas
Para realizar todos los trabajos administrativos voy a contratar dos programas Gesfincas
y Gesinedi De Gesfincas contrataremos el moacutedulo Horizontal en que va incluido el de
contabilidad ya que seraacuten los que vayamos a usar diariamente Por el momento contratareacute
dos puestos ascendiendo todo a 675euro Gesinedi es el programa de gestioacuten para llevar todas
las incidencias diarias que ocurren en la comunidad Este moacutedulo ascenderaacute a 385euro
Inmovilizado Material
Construcciones
Para la rehabilitacioacuten del local tendremos los siguientes gastos Proyecto de obra y
apertura obras de acondicionamiento y licencias asciendo a un total de unos 4450euro
Mobiliario
Decidimos comprar mobiliario para montar una pequentildea recepcioacuten dos despachos con
dos mesas sillas y estanteriacuteas junto a una pequentildea decoracioacuten en ellos Estimo gastar en
torno a 6000euro
Equipos para procesos de informacioacuten
Adquirimos dos ordenadores Lenovo C560 Full HD 89900euro cada uno comprado en
Mediamarkt
Una impresora empresarial cuyo coste asciende a 78400euro CANON MF9220CDN
DUPLEXREDFAX
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Cuadro Resumen
ANtildeO 1 ANtildeO 2 ANtildeO 3 ANtildeO 4 ANtildeO 5
Gastos de constitucioacuten y primer establecimiento
Gastos de constitucioacuten 750 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
TOTAL GASTOS CONSTITUCIOacuteN 750 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
Inmovilizado Inmaterial
Aplicaciones informaacuteticas 1060 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
TOTAL DE INMOVILIZADO INMATERIAL 1060 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
Inmovilizado Material
Construcciones 4450 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
Mobiliario 6000 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
Equipos para procesos de informacioacuten 2582 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
TOTAL DE INMOVILIZADO MATERIAL 13032 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
TOTAL DE PARTIDAS DE INVERSIONES 14842 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
IMPORTE DEL IVA DE LAS INVERSIONES 3117 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
TOTAL DEL IMPORTE DE INVERSIONES 17959 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
FONDO DE MANIOBRA
Consideramos Fondo de Maniobra la estimacioacuten de lo que se necesitariacutea de activo corriente
(derechos de cobro existencias etc que vencen antes de un antildeo) para hacer frente a los pasivos
corrientes que se preveacuten (Deudas a corto plazo)
Es importante contar con un fondo de maniobra suficiente ya que sin duda es una garantiacutea para la
estabilidad de la empresa Al abrir un negocio es de vital importancia plantearse en queacute medida
la empresa puede hacer frente a sus obligaciones a corto plazo
Con este estudio pretendemos que la capacidad de Trufincas SL para sobrevivir a los cobros y
pagos sea alta
Por ello afirmamos que el pasivo corriente nunca seraacute superior al activo corriente ya que
pagaremos todo al diacutea Ademaacutes los ingresos percibidos no los tendremos pendientes de cobro ya
que seremos nosotros mismos los que emitiremos los importes a las comunidades todos los meses
y de esta forma nos aseguraremos de percibir dichos importes y por tanto poder atender las
obligaciones de pago
Por todo lo dicho anteriormente se estima la necesidad de circulante en el momento de creacioacuten
de la empresa en 9000euro
Fuente Elaboracioacuten propia
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62 Financiacioacuten
La financiacioacuten total del proyecto seraacute de 35500euro de los cuales 15500euro seraacuten aportacioacuten propia
y los otros 20000euro se conseguiraacuten a traveacutes de un preacutestamo del Instituto de Creacutedito Oficial (ICO)
para empresas y emprendedores al 499 durante 5 antildeos
Las condiciones del preacutestamo ICO son las siguientes
- Importe maacuteximo por cliente 125 millones de euros
- Conceptos financiables Activos fijos vehiacuteculos turismo adquisicioacuten de empresas etchellip
- Modalidad Preacutestamoleasing para inversioacuten y preacutestamo para liquidez
- Tipo de intereacutes fijo o variable maacutes el margen establecido por la Entidad de Creacutedito seguacuten
el plazo de amortizacioacuten
- Plazo de amortizacioacuten y carencia
o Si se financia 100 liquidez 1 2 3 y 4 antildeos con la posibilidad de 1 antildeo de
carencia
o Si se financia inversioacuten 1 2 3 4 5 7 10 12 15 y 20 antildeos con hasta 2 antildeos de
carencia
- Comisiones la Entidad de Creacutedito no puede cobrar comisioacuten salvo por amortizacioacuten
anticipada
- Garantiacuteas a determinar por la Entidad de Creacutedito con la que se tramite la operacioacuten salvo
aval de SGRSAECA
- Vigencia se podraacuten formalizar preacutestamos al amparo de esta Liacutenea hasta el diacutea 12 de
diciembre de 2015
Lo solicito a traveacutes del Santander porque es mi banco de confianza y a diacutea de hoy es de los maacutes
solventes
A continuacioacuten voy a mostrar el cuadro de amortizacioacuten del preacutestamo solicitado donde nos
apareceraacuten los intereses que debemos abonar cada antildeo
Periodos de pago
Cuota Pago de intereses
Amortizacioacuten del principal
Amortizacioacuten acumulada
del principal
Capital pendiente
0 20000
1 4618 998 3620 3620 16380
2 4618 817 3801 7421 12579
3 4618 628 3991 11412 8588
4 4618 429 4190 15601 4399
5 4618 219 4399 20000 -
Fuente Elaboracioacuten propia
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63 Poliacutetica de amortizacioacuten
La tabla de amortizacioacuten establecida por la Agencia Tributaria este 2015 para los distintos
elementos amortizables es la siguiente
TIPO DE ELEMENTO COEFICIENTE LINEAL MAacuteXIMO
PERIODO DE ANtildeOS MAacuteXIMO
Edificios comerciales administrativos de servicios y viviendas 2 100
Mobiliario 10 20
Aplicaciones informaacuteticas 33 6
Equipos para procesos de informacioacuten 25 8
Esto adquiere el siguiente significado
En nuestro caso al comprar un ordenador la ley establece que el porcentaje maacuteximo que se puede
aplicar como un gasto de amortizacioacuten es de un 25 anual
Esto quiere decir que si el ordenador cuesta 899 euros entonces ahora valdraacute 66526 euros y de
tal manera al antildeo siguiente se puede deducir a otros 23374 euros y asiacute hasta que el ordenador
valga cero euros
ELEMENTO IMPORTE Coef Max
Antildeos Maacutex
Antildeo 1 Antildeo 2 Antildeo 3 Antildeo 4 Antildeo 5 TOTAL
Construcciones 4450 euro 2 100 89 euro 89 euro 89 euro 89 euro 89 euro 445 euro
Mobiliario 6000 euro 10 20 600 euro 600 euro 600 euro 600 euro 600 euro 3000 euro
Aplicaciones informaacuteticas
1060 euro 33 6 353 euro 353 euro 353 euro - - 1060 euro
Equipos Proc Inform
2582 euro 25 8 646 euro 646 euro 646 euro 646 euro 646 euro 3228 euro
TOTAL 1688 euro 1688 euro 1688 euro 1335 euro 1335 euro
64 Ingresos por aacutereas de negocio Previsioacuten de ventas anuales
Fuente Elaboracioacuten propia (Informacioacuten obtenida de Agencia Tributaria)
Fuente Elaboracioacuten propia
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Cuando inicias un proyecto de negocio no se puede tener la certeza de que dichos servicios van
a tener buena aceptacioacuten pero si podemos realizar proyecciones que nos faciliten la toma de
decisiones a la hora de compra o invertir en RRHH
Seguacuten los precios estipulados en el punto 52 voy a realizar unas plantillas de caacutelculo en funcioacuten
de todos los aspectos que pueden influir en mayor o en menor medida en nuestras ventas y que se
han mencionado a lo largo de todo el trabajo Mi estimacioacuten de ventas la voy a realizar a 5 antildeos
desarrollando por trimestres las comunidades que podemos captar
Ingresos estimados del 1ordmAntildeo
1ordm ANtildeO
1ordm Trim 2ordm Trim 3ordm Trim 4ordm Trim COM
Nordm VEC
TOTAL euroVecino
Ingresos 1ordm Antildeo SERVICIOS ud Euros ud Euros ud Euros ud Euros
Com con 3 serv 2 1600 euro 2 1600 euro 2 1600 euro 2 1600 euro 8 72 6400 euro 460800 euro
Comcon 4 serv 1 900 euro 0 000 euro 2 1800 euro 1 900 euro 4 80 3600 euro 288000 euro
Comcon 5 serv 1 1000 euro 1 1000 euro 000 euro 0 000 euro 2 200 2000 euro 400000 euro
14 12000 euro 1148800 euro
Se estima captar 14 comunidades obteniendo unos ingresos anuales de 11488euro
Ingresos estimados del 2ordmAntildeo
Se estima captar 10 comunidades maacutes haciendo un total de 24 comunidades y obteniendo unos
ingresos anuales de 24016euro
Ingresos estimados del 3ordmAntildeo
2ordm ANtildeO
TOTAL INGRESOS 1ordm Trim 2ordm Trim 3ordm Trim 4ordm Trim
COM Nordm
VEC TOTAL
euroVecino Ingresos 2ordmAntildeo SERVICIOS ud Euros ud Euros ud Euros ud Euros
Com con 3 serv
1 800 euro 1 800 euro 0 000 euro 1 800 euro 3 27 2400 euro 64800 euro 525600 euro
Comcon 4 serv
0 000 euro 1 900 euro 2 1800 euro 1 900 euro 4 80 3600 euro 288000 euro 576000 euro
Comcon 5 serv
2 2000 euro 0 000 euro 0 000 euro 1 1000 euro 3 300 3000 euro 900000 euro 1300000 euro
10 9000 euro 1252800 euro 2401600 euro
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33
Se estima captar 11 comunidades maacutes haciendo un total de 35 comunidades obteniendo unos
ingresos anuales de 32696 euro
Ingresos estimados del 4ordmAntildeo
4ordm ANtildeO TOTAL
INGRESOS 1ordm Trim 2ordm Trim 3ordm Trim 4ordm Trim COM
Nordm VEC
TOTAL euroVecino
Ingresos 4ordmAntildeo SERVICIOS ud Euros ud Euros ud Euros ud Euros
Com con 3 serv
2 1600 euro 0 000 euro 0 000 euro 1 800 euro 3 27 2400 euro 64800 euro 770400 euro
Comcon 4 serv
0 000 euro 1 900 euro 1 900 euro 1 900 euro 3 60 2700 euro 162000 euro 1026000 euro
Comcon 5 serv
0 000 euro 0 000 euro 0 000 euro 1 1000
euro 1 100 1000 euro 100000 euro 1800000 euro
7 6100 euro 326800 euro 3596400 euro
Se estima captar 7 comunidades maacutes haciendo un total de 42 comunidades obteniendo unos
ingresos anuales de 35964 euro
Por uacuteltimo los ingresos estimados del 5ordmAntildeo son
3ordm ANtildeO TOTAL
INGRESOS 1ordm Trim 2ordm Trim 3ordm Trim 4ordm Trim COM
Nordm VEC
TOTAL euroVecino
Ingresos 3ordmAntildeo SERVICIOS ud Euros ud Euros ud Euros ud Euros
Com con 3 serv
1 800 euro 2 1600 euro 1 800 euro 1 800 euro 5 45 4000 euro 180000 euro 705600 euro
Comcon 4 serv
2 1800 euro 0 000 euro 1 900 euro 1 900 euro 4 80 3600 euro 288000 euro 864000 euro
Comcon 5 serv
1 1000 euro 0 000 euro 1 1000 euro 0 000 euro 2 200 2000 euro 400000 euro 1700000 euro
11 9600 euro 868000 euro 3269600 euro
5ordm ANtildeO TOTAL
INGRESOS 1ordm Trim 2ordm Trim 3ordm Trim 4ordm Trim COM
Nordm VEC
TOTAL euroVecino
Ingresos 5ordmAntildeo SERVICIOS ud Euros ud Euros ud Euros ud Euros
Com con 3 serv
1 800 euro 0 000 euro 0 000 euro 1 800 euro 2 18 1600 euro 28800 euro 799200 euro
Comcon 4 serv
0 000 euro 1 900 euro 0 000 euro 0 000 euro 1 20 900 euro 18000 euro 1044000 euro
Comcon 5 serv
1 1000 euro 1 1000 euro 0 000 euro 0 000 euro 2 200 2000 euro 400000 euro 2200000 euro
5 4500 euro 446800 euro 4043200 euro
Fuente cuadros de ingresos estimados Elaboracioacuten propia
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34
Se estima captar 5 comunidades maacutes haciendo un total de 47 comunidades obteniendo unos
ingresos anuales de 40432 euro
Como se pueden ver en los cuadros anteriores los incrementos de las ventas se estiman de la
siguiente forma
El primer antildeo realizaremos una gran inversioacuten y por tanto mayor dedicacioacuten en promocionar los
servicios haciendo hincapieacute en conseguir una cartera de clientes base Por ellos el mayor
incremento se aprecia en el segundo antildeo A partir del 3ordm antildeo la campantildea promocional seraacute menor
y las comunidades iraacuten entrando poco a poco incrementando las ventas entre un 9 y un 12
A continuacioacuten voy a desarrollar un graacutefico estimado de evolucioacuten donde podemos ver la el
progreso tanto de los ingresos como del nuacutemero de comunidades gestionadas a lo largo de 5 antildeos
65 Descripcioacuten de los costes
A continuacioacuten voy a presentar los costes fijos de la empresa
- Alquiler del local 300euromes aportando dos meses de fianza iniciales
- Colegiacioacuten 1500euro el primer antildeo y el resto 600euro
- Programa informaacutetico 1060euro al antilde
- Seguro 200euromes
- Gastos de personal 600mes a media jornada
- Publicidad paacutegina web y promocioacuten en revistashellip
Fuente Elaboracioacuten propia
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35
CCOOSSTTEESS FFIIJJOOSS
COSTES FIJOS
ANtildeO 1 ANtildeO 2 ANtildeO 3 ANtildeO 4 ANtildeO 5
Gastos de personal 720000 euro 720000 euro 720000 euro 720000 euro 720000 euro
Programa informaacutetico 106000 euro 106000 euro 106000 euro 106000 euro 106000 euro
Alquiler 420000 euro 360000 euro 360000 euro 360000 euro 360000 euro
Seguro 20000 euro 20000 euro 20000 euro 20000 euro 20000 euro
Colegiacioacuten 150000 euro 60000 euro 60000 euro 60000 euro 60000 euro
Publicidad 20000 euro 20000 euro 10000 euro 10000 euro 10000 euro
Amortizaciones 954 euro 954 euro 954 euro 954 euro 954 euro
TOTAL 1531400 euro 1381400 euro 1371400 euro 1371400 euro 1371400 euro
COSTES VARIABLES
Tras plantear los costes fijos mostramos los costes variables de la empresa
COSTES VARIABLES
ANtildeO 1 ANtildeO 2 ANtildeO 3 ANtildeO 4 ANtildeO 5
Suministros 90000 euro 108000 euro 114000 euro 96000 euro 102000 euro
Desplazamiento (Gasolina) 6000 euro 8000 euro 8000 euro 8000 euro 8000 euro
Consumibles 300000 euro 200000 euro 100000 euro 50000 euro 10000 euro
TOTAL 396000 euro 316000 euro 222000 euro 154000 euro 120000 euro
66 Cuenta de resultados previsionales
A continuacioacuten se presenta la cuenta de resultados esperada Dicha cuenta muestra los resultados
de las operaciones durante un periodo de tiempo mostrando los ingresos obtenidos los gastos
incurridos y la ganancia o peacuterdida de Trufincas SL durante ese tiempo En nuestro caso 5 antildeos
Fuente Elaboracioacuten propia
Fuente Elaboracioacuten propia
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1Impuestos sobre beneficios En el antildeo 2015 el tipo de gravamen general se reduce del 30 al 25 de manera
progresiva es decir el 28 para el 2015 quedando determinado el 28 para el 2016 Para entidades de nueva creacioacuten
que realicen actividades econoacutemicas se mantiene el 15 para el primer periodo impositivo en el que se obtiene una
base impositiva y el siguiente
Como podemos observar el primer antildeo tenemos peacuterdidas pero a partir del segundo antildeo
empezamos a obtener beneficios Hay que tener en cuenta que los primeros antildeos tus gastos se
incrementan porque debes invertir maacutes en publicidad y promocioacuten Una vez que ya te hayas dado
a conocer y tengas maacutes o menos una estabilidad el objetivo es realizar un buen mantenimiento de
las comunidades existentes teniendo a los clientes contentos e ir captando maacutes poco a poco
El mundo de las comunidades muchas veces es el ldquoboca a bocardquo por eso realizar un trabajo
perfecto conllevaraacute la obtencioacuten de maacutes clientes sin necesidad de invertir todos los antildeos en
publicidad y promocioacuten
Antildeo 1 Antildeo 2 Antildeo 3 Antildeo 4 Antildeo 5
INGRESOS 1148800 euro 2401600 euro 3269600 euro 3596400 euro 4043200 euro
Ventas 1148800 euro 2401600 euro 3269600 euro 3596400 euro 4043200 euro
COSTES VARIABLES 396000 euro 316000 euro 222000 euro 154000 euro 120000 euro
Suministros 90000 euro 108000 euro 114000 euro 96000 euro 102000 euro
Desplazamiento (Gasolina) 6000 euro 8000 euro 8000 euro 8000 euro 8000 euro
Consumibles 300000 euro 200000 euro 100000 euro 50000 euro 10000 euro
COSTES FIJOS 1436000 euro 1286000 euro 1276000 euro 1276000 euro 1276000 euro
Gastos de personal 720000 euro 720000 euro 720000 euro 720000 euro 720000 euro
Programa informaacutetico 106000 euro 106000 euro 106000 euro 106000 euro 106000 euro
Alquiler 420000 euro 360000 euro 360000 euro 360000 euro 360000 euro
Seguro 20000 euro 20000 euro 20000 euro 20000 euro 20000 euro
Colegiacioacuten 150000 euro 60000 euro 60000 euro 60000 euro 60000 euro
Publicidad 20000 euro 20000 euro 10000 euro 10000 euro 10000 euro
Amortizaciones 954 euro 954 euro 954 euro 954 euro 954 euro
COSTES FIJOS Y AMORTIZACIONES 1531400 euro 1381400 euro 1371400 euro 1371400 euro 1371400 euro
RESULTADO BRUTO -683200 euro 799600 euro 1771600 euro 2166400 euro 2647200 euro
TOTAL DE INGRESOS FINANCIEROS 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
Gastos financieros 99800 euro 81735 euro 62769 euro 42856 euro 21950 euro
TOTAL GASTOS FINANCIEROS 99800 euro 81735 euro 62769 euro 42856 euro 21950 euro
RESULTADO FINANCIERO -99800 euro -81735 euro -62769 euro -42856 euro -21950 euro
BENEFICIO ANTES DE IMPUESTOS -783000 euro 717865 euro 1708831 euro 2123544 euro 2625250 euro
Impuestos sobre beneficios -219240 euro 201002 euro 256325 euro 318532 euro 393788 euro
BENEFICIO DESPUEacuteS DE IMPUESTOS -563760 euro 516863 euro 1452507 euro 1805012 euro 2231463 euro
Fuente Elaboracioacuten propia
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67 Previsiones de tesoreriacutea
A continuacioacuten voy a presentar la tesoreriacutea anualizada de la empresa
1ordm Antildeo 2ordm Antildeo 3ordm Antildeo 4ordm Antildeo 5ordm Antildeo
Cobros por ventas 11488 euro 24016 euro 32696 euro 35964 euro 40432 euro
TOTAL COBROS 11488 euro 24016 euro 32696 euro 35964 euro 40432 euro
Pago por costes variables 3960 euro 3160 euro 2220 euro 1540 euro 1200 euro
Pagos por los costes fijos 15314 euro 13814 euro 13714 euro 13714 euro 13714 euro
TOTAL PAGOS 19274 euro 16974 euro 15934 euro 15254 euro 14914 euro
Cash Flow Operativo -7786 euro 7042 euro 16762 euro 20710 euro 25518 euro
Inversiones 14842 euro 0 euro 0 euro 0 euro 0 euro
Impuesto sobre beneficio 0 euro -2192 euro 2010 euro 2563 euro 3185 euro
Intereses de deuda 998 euro 817 euro 628 euro 429 euro 219 euro
Pagos extraoperativos 15840 euro -1375 euro 2638 euro 2992 euro 3405 euro
Capital 13000 euro 0 euro 0 euro 0 euro 0 euro
Emisioacuten de deuda 20000 euro 0 euro 0 euro 0 euro 0 euro
Ingresos extraoperativos 33000 euro 0 euro 0 euro 0 euro 0 euro
Cash Flow extraoperativo 17160 euro 1375 euro -2638 euro -2992 euro -3405 euro
Deacuteficit Superaacutevit 9374 euro 8417 euro 14124 euro 17718 euro 22113 euro
Deacuteficit Superaacutevit Acumulado 9374 euro 17791 euro 31915 euro 49634 euro 71747 euro
Fuente Elaboracioacuten propia
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68 Balances de situacioacuten previsionales
A continuacioacuten voy a presentar el balance previsional del antildeo inicial
ACTIVO 1ordm ANtildeO Antildeo 2 Antildeo 3 Antildeo 4 Antildeo 5
ACTIVO NO CORRIENTE 2252817 euro 2850738 euro 4094384 euro 5732753 euro 7810622 euro
GASTOS DE ESTABLECIMIENTO 75000 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
INMOVILIZADO INMATERIAL 70667 euro 35333 euro 000 euro 000 euro 000 euro
Inmovilizado Inmaterial 106000 euro 106000 euro 106000 euro 106000 euro 106000 euro
Amortizacioacuten Acumulada (II) 35333 euro 70667 euro 106000 euro 106000 euro 106000 euro
INMOVILIZADO MATERIAL 1169750 euro 1036300 euro 902850 euro 769400 euro 635950 euro
Inmovilizado Material 1303200 euro 1303200 euro 1303200 euro 1303200 euro 1303200 euro
Amortizacioacuten Acumulada (IM) 133450 euro 266900 euro 400350 euro 533800 euro 667250 euro
INMOVILIZADO FINANCIERO 937400 euro 1779105 euro 3191534 euro 4963353 euro 7174672 euro
Inmovilizados Financieros 937400 euro 1779105 euro 3191534 euro 4963353 euro 7174672 euro
ACTIVO CORRIENTE 152161 euro 491345 euro 375441 euro 205238 euro 15122 euro
Existencias 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
Realizable 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
Disponible 152161 euro 491345 euro 375441 euro 205238 euro 15122 euro
TOTAL ACTIVO 2404978 euro 3342083 euro 4469825 euro 5937991 euro 7825744 euro
Activo
En el Activo corriente podemos ver los activos que podemos transformar en dinero con maacutes
facilidad Variacutea en funcioacuten de la produccioacuten de la empresa Algunas de las partidas son
inversiones que se deben financiar El activo no corriente se compone de la inversioacuten previa y
miacutenima que la empresa debe realizar Estos activos no suelen variar mucho de antildeo en antildeo
PASIVO 1ordm ANtildeO Antildeo 2 Antildeo 3 Antildeo 4 Antildeo 5
PATRIMONIO NETO 986240 euro 1503103 euro 2955609 euro 4760622 euro 6992084 euro
Capital social 1550000 euro 1550000 euro 1550000 euro 1550000 euro 1550000 euro
Reservas y peacuterdidas 000 euro -563760 euro -46897 euro 1405609 euro 3210622 euro
Resultado del ejercicio -563760 euro 516863 euro 1452507 euro 1805012 euro 2231463 euro
PASIVO NO CORRIENTE 1637978 euro 1637978 euro 1257891 euro 858838 euro 439872 euro
Financiacioacuten lp 1637978 euro 1637978 euro 1257891 euro 858838 euro 439872 euro
PASIVO CORRIENTE -219240 euro 201002 euro 256325 euro 318532 euro 393788 euro
Deudas con Proveedores 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
Financiacioacuten cp 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
HP por impuesto sobre beneficio -219240 euro 201002 euro 256325 euro 318532 euro 393788 euro
TOTAL PASIVO 2404978 euro 3342083 euro 4469825 euro 5937991 euro 7825744 euro
Fuente Elaboracioacuten propia
Fuente Elaboracioacuten propia
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Pasivo
El Pasivo nos dice quieacuten financia la empresa En eacutel distinguimos entre el Pasivo a corto plazo el
cual se debe devolver en un periodo menor a un antildeo y el Pasivo a largo plazo
Ademaacutes consta del patrimonio neto formado por el capital social y el resultado del ejercicio
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40
7 PLAN FINANCIERO
71 Caacutelculo de los Flujos de Caja
Por Flujo de Caja entendemos que es la diferencia entre el efectivo que se ingresa menos el
efectivo que sale de la empresa es decir hablamos solo de efectivo no de rentabilidad como se
explica en el siguiente apartado
A continuacioacuten voy a realizar el caacutelculo de los datos del Flujo de Caja para el primer antildeo de la
empresa
Antildeo 1 Antildeo 2 Antildeo 3 Antildeo 4 Antildeo 5
Resultado despueacutes de impuestos
-563760 euro 516863 euro 1452507 euro 1805012 euro 2231463 euro
+ Amortizaciones 95400 euro 95400 euro 95400 euro 95400 euro 95400 euro
+ Incrementos en impuestos pendientes
-219240 euro 201002 euro 256325 euro 318532 euro 393788 euro
- Adquisiciones de activo fijo
1484200 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
Flujo Neto de caja del proyecto
-2171800 euro 813265 euro 1804231 euro 2218944 euro 2720650 euro
Resultado despueacutes de impuestos
-563760 euro 516863 euro 1452507 euro 1805012 euro 2231463 euro
+ Amortizaciones 95400 euro 95400 euro 95400 euro 95400 euro 95400 euro
+ Incrementos en impuestos pendientes
-219240 euro 201002 euro 256325 euro 318532 euro 393788 euro
- Devolucioacuten neta de deuda -1637978 euro -1637878 euro -1637778 euro -1637678 euro -1637578 euro
- Adquisiciones de activo fijo
1484200 euro 000 euro 000 euro 000 euro 000 euro
Flujo Neto de caja de Capital -533822 euro 2451143 euro 3442009 euro 3856622 euro 4358228 euro
Flujo Neto de caja de Capital acumulado
-533822 euro 1917321 euro 5359330 euro 9215952 euro 13574180 euro
A traveacutes de este estudio podemos analizar la liquidez de la empresa entendiendo por ello la
capacidad de hacer frente a las obligaciones existentes de corto plazo
Los Flujos de Caja del primer antildeo son negativos ya que el primer antildeo es cuando realizas la mayor
inversioacuten (Calcular el resto de antildeos para ver la evolucioacuten positiva)
72 Rentabilidad del proyecto
Fuente Elaboracioacuten propia
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41
A continuacioacuten voy a presentar y explicar los ratios de rentabilidad maacutes significativos
fundamentando dichos enunciados en la diferencia entre las ganancias menos los gastos
Rentabilidad econoacutemica Mide la rentabilidad que se obtiene de las inversiones de la empresa
mediante el desarrollo de su actividad dicho de otra manera mide la eficiencia con la que la
empresa gestiona los recursos que se han aportado
119929119942119951119957119938119939119946119949119946119941119938119941 119916119940119848119847119848119950119946119940119938 =119913119912119920119931
119912119914119931119920119933119926 119931119926119931119912119923
ANtildeO 1 ANtildeO 2 ANtildeO 3 ANtildeO 4 ANtildeO 5
Rentabilidad econoacutemica -033 021 038 036 034
La evolucioacuten de la rentabilidad econoacutemica de Trufincas en una previsioacuten de 5 antildeos seraacute
mayormente positiva Podemos ver un gran incremento del mismo hasta el tercer antildeo y como se
estabiliza en el antildeo cuarto y quinto Con esta evolucioacuten observamos la productividad de los
activos y la eficiencia de la empresa Claramente los primeros antildeos son claves para obtener
clientes y promocionarse a ello se debe la impactante subida Los antildeos restantes se obtiene una
rentabilidad menor debido a la estabilidad que se alcanza centraacutendose maacutes en mantener a los
clientes ya existentes y dejando al lado el trabajo comercial para captar a nuevos clientes
Si quisieacuteramos aumentar nuestra rentabilidad econoacutemica podriacuteamos aumentar la rotacioacuten de
activo vendiendo maacutes es decir captando nuevas comunidades y reduciendo nuestros costes
Cuanto mayor sea el valor de este ratio mayor seraacute el rendimiento de los activos
Rentabilidad financiera Es el beneficio neto dividido entre los recursos propios o dicho de otra
manera es la rentabilidad de los capitales invertidos
119929119942119951119957119938119939119946119949119946119941119938119941 119917119946119951119938119951119940119946119942119955119938 =119913119916119925119916119917119920119914119920119926 119925119916119931119926
119927119912119931119929119920119924119926119925119920119926 119925119916119931119926
ANtildeO 1 ANtildeO 2 ANtildeO 3 ANtildeO 4 ANtildeO 5
Rentabilidad Financiera -057 034 049 038 032
Trufincas tiene una rentabilidad financiera positiva a lo largo del tiempo Al igual que con la
rentabilidad econoacutemica el primer antildeo los resultados son negativos pero si analizamos la
evolucioacuten vemos que es positiva hasta el tercer antildeo y luego disminuye un poco casi
estabilizaacutendose La rentabilidad financiera es para las empresas con aacutenimo de lucro el ratio maacutes
importante ya que mide el beneficio neto generado en relacioacuten a la inversioacuten de los propietarios
de la empresa Cuanto maacutes alto sea el ratio menos recursos se utilizan para obtener el beneficio
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8 EVALUACIOacuteN ECONOacuteMICA DEL PROYECTO
81 Pay-back o Periodo de Retorno
Pay-back es un meacutetodo usado en la evaluacioacuten de inversiones y se define como el periodo de
tiempo que la empresa tardaraacute en recuperar la inversioacuten con las ganancias que generaraacute el negocio
Puede ser una cantidad de meses o antildeos
Vamos a tomar como inversioacuten inicial el importe de inversiones maacutes el fondo de maniobra
17959 euro + 9000euro haciendo un total de 26959euro
Antildeo 1 Antildeo 2 Antildeo 3 Antildeo 4 Antildeo 5
Cash flow neto anual -533822 euro 2451143 euro 3442009 euro 3856622 euro 4358228 euro
Cash flow neto acumulado -533822 euro 1917321 euro 5359330 euro 9215952 euro 13574180 euro
Podemos comprobar a traveacutes de los caacutelculos que acabamos de realizar que en el tercer antildeo
recuperamos la inversioacuten realizada
Con estos caacutelculos no se tiene en cuenta el valor temporal del dinero ademaacutes de que el Pay-back
solo se fija en los beneficios que hacen falta hasta cubrir el importe de la inversioacuten sin valorar los
ingresos que se pueden producir despueacutes
82 Valor Actual Neto (VAN)
El VAN es un indicador financiero que mide los flujos de los futuros ingresos que tendraacute el
proyecto Con ello podremos determinar si al descontar la inversioacuten inicial nos quedaraacute alguna
ganancia
En nuestro proyecto de inversioacuten se exige un desembolso inicial de 26959euro y se espera que se
va a generar beneficios entre el 1ordm y el 5ordm antildeo Vamos a aplicar un tipo de descuento del 10 La
foacutermula para el caacutelculo es la siguiente
Pay-back
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119933119912119925 =119933119957
(120783 + 119948)119957minus 119920 119946119951
En la siguiente tabla podremos ver el desglose de los flujos de caja correspondiente a cada
uno de los antildeos aplicando los datos mencionados anteriormente
ANtildeO DESEMBOLSO INGRESOS FLUJO DESCONTADO
0 -26959 0 -2695900 euro
1 0 -5338 euro -485293 euro
2 0 24511 euro 2025738 euro
3 0 34420 euro 2586032 euro
4 0 38566 euro 2634125 euro
5 0 43582 euro 2706117 euro
VAN 6770819 euro
Tras los caacutelculos podemos ver que el VAN es positivo por lo que la inversioacuten seriacutea aceptable
La ventaja de calcular el VAN es que dicho estudio tiene en cuenta el valor del dinero con el
tiempo El inconveniente del mismo es que los flujos de caja calculados son estimados ya es
una proyeccioacuten futura y es posible que se haya realizado una mal valoracioacuten del mismo
llevando a decisiones erroacuteneas
83 Tasa Interna de Rentabilidad (TIR)
Este meacutetodo consiste en calcular la tasa de descuento que hace 0 el Valor Actual Neto Es la tasa
maacutexima que puede tener un proyecto para que sea rentable La foacutermula para el caacutelculo es la
siguiente
119931119920119929 =119933119957
(120783 + 119922)119957minus 119920 119946119951 = 120782
Para ello vamos a calcular el VAN con varias tasas de rentabilidad y obtendremos un graacutefico para
ver de forma aproximada entre que tanto por cierto estaacute la tasa de descuento que estamos
buscando
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TASA INTERNA DE RETORNO
TASA DE DESCUENTO
VAN
0 10878280 euro
5 8579932 euro
10 6770819 euro
15 5328346 euro
20 4164676 euro
25 3215859 euro
30 2434642 euro
35 1785638 euro
40 1242013 euro
45 783185 euro
50 393195 euro
55 59551 euro
60 -227620 euro
Por todo lo dicho anteriormente y tras el graacutefico que mostramos vemos que la tasa de descuento
que buscamos estaacute entre el 55 y el 60 y tras aplicar los caacutelculos correspondientes nos sale la
siguiente TIR
TIR 56
Tras obtener los resultados vemos que la Tasa Interna de Retorno es superior a la tasa de
descuento que aplicamos (10) por lo que este proyecto es interesante realizarlo Si la tasa fuese
superior al 56 los resultados seriacutean negativos y la inversioacuten no seriacutea viable
(euro2000000)
euro000
euro2000000
euro4000000
euro6000000
euro8000000
euro10000000
euro12000000
0 10 20 30 40 50 60 70
TASA INTERNA DE RETORNO (TIR)
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9 ASPECTOS FORMALES DEL PROYECTO
91 Forma juriacutedica
Como hemos nombrado en puntos anteriores se ha decidido crear una Sociedad Limitada para dar
forma juriacutedica a la empresa
Los criterios que nos han condicionado a tomar esta decisioacuten son los siguientes
- Nuacutemero de socios Al ser una empresa pequentildea con dos socios y capital reducido hemos
pensado que esta es la mejor opcioacuten
- Responsabilidad del Socio En una Sociedad Limitada la responsabilidad de los socios
ante las deudas se la sociedad estaacute limitada al capital aportado
- Capital Social Se planteoacute la creacioacuten de una Sociedad Anoacutenima pero el desembolso
inicial es mayor ademaacutes de una mayor complejidad y gastos de gestioacuten
- Estructura de Direccioacuten y Gestioacuten La estructura es maacutes flexible que en otras sociedades
siendo menor el rigor formar en su organizacioacuten
92 Proteccioacuten Juriacutedica
Dada la actividad a realizar se contrataraacute un seguro para las actividades ademaacutes del seguro
obligatorio de responsabilidad civil
93 Medidas de prevencioacuten de riesgos laborales
Las instalaciones de la oficina contaraacuten con las medidas de seguridad e higiene referidas
principalmente a
- Sistemas contra incendios
- Instalaciones eleacutectricas
- Evacuacioacuten del edificio
- Calefaccioacuten y aire acondicionado
- Equipos mecaacutenicos
La normativa que regula los riesgos laborales es la siguiente Prevencioacuten de Riesgos Laborales
Ley 311995 de 8 de Noviembre y su modificacioacuten por la ley 542003 de 12de diciembre de
reforma del marco normativo de la prevencioacuten de Riesgos Laborales BOE nordm298 de 13 de
diciembre
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10 PLANIFICACIOacuteN TEMPORAL DE PUESTA EN MARCHA
El listado de traacutemites que vamos a realizar como emprendedores en el mundo de las
administraciones de fincas es el habitual de una empresa y no presenta ninguacuten elemento especiacutefico
determinado por el tipo de actividad salvo la opcioacuten y recomendacioacuten de disponer el tiacutetulo de
Administrador de Fincas colegiado para tener maacutes prestigio y credibilidad a la hora de prestar los
servicios
El listado de traacutemites que realizaremos seraacuten los siguientes
- Registro del dominio
- Inscripcioacuten en el colegio de Administradores de Aragoacuten
- Constitucioacuten de la Sociedad Limitada
- Declaracioacuten previa al inicio de la actividad
- Solicitud del preacutestamo
- Gestioacuten del alquiler del local
- Solicitud de licencia de obra
- Acondicionamiento del local
- Seleccioacuten de trabajador
- Solicitud de licencia de apertura
- Adquisicioacuten del equipamiento
- Inicio de campantildea promocional de apertura
- Inicio de la actividad
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11 CONCLUSIONES
El objetivo de este proyecto ha consistido en elaborar un plan de negocio viable Para ello ha
sido necesario realizar una serie de estudios financieros y anaacutelisis globales que puntualizaremos
a continuacioacuten
En primer lugar hemos presentado el plan de negocio a seguir Descripcioacuten del sector y empresa
creadora objetivos principales y datos iniciales del proyecto
Posteriormente hemos procedido a realizar un estudio de mercado y del entorno de la actividad
de la empresa Para el estudio del entorno hemos utilizado el anaacutelisis PESTE analizando cada uno
de sus componentes llegando a la conclusioacuten de que actualmente las dimensiones poliacuteticas nos
afectan negativamente considerando la poliacutetica de hoy en diacutea como restrictiva Lo mismo
podemos decir de la dimensioacuten econoacutemica La sociedad es un aspecto muy importante ya que
vivimos en una sociedad de tendencias Con respecto al aacutembito tecnoloacutegico y del medio ambiente
pienso que cada diacutea su evolucioacuten es mayor y ademaacutes disponemos de maacutes avances Para el anaacutelisis
del sector hemos utilizado las 5 fuerzas de Porter lo que ello conlleva un anaacutelisis de los clientes
proveedores competidores y competidores potenciales Hemos llegado a la conclusioacuten de que el
sector de las administraciones de fincas es atractivo ya que su acceso es faacutecil y asequible por lo
que resulta sencillo que nuevas empresas puedan competir con las ya existentes Presenta alto
poder de clientes y alto grado de rivalidad sin existir productos sustitutivos A traveacutes del anaacutelisis
DAFO hemos podido ver la situacioacuten que tienen este tipo de empresas destacando las
oportunidades amenazas fortalezas y debilidades
Tambieacuten hemos realizado un anaacutelisis de costes y de la zona de expansioacuten tomando el barrio
Parque Venecia como la zona idoacutenea para dar nuestros primeros pasos
Posteriormente hemos definido los servicios que realizaraacute la empresa junto a los factores del eacutexito
siendo estos ubicacioacuten de la empresa atencioacuten personalizada trabajo en equipo implantacioacuten y
seguimiento de la ley formacioacuten colegiacioacuten y tecnologiacutea
Otro punto que hemos tenido en cuenta y considero muy importante para un buen comienzo son
las acciones de marketing aplicadas Se realizaraacute buzoneo mailing y telemarketing Aplicar una
buena estrategia de marketing es fundamental para darnos a conocer y captar clientes
En cuanto al plan econoacutemico financiero destacar que la financiacioacuten total del proyecto asciende
a 35500euro de los cuales 20000euro los adquirimos a traveacutes de un preacutestamo bancario Establecemos
unos precios adecuados acordes con los establecidos por el Colegio de Administradores y
estimamos una evolucioacuten de los ingresos percibidos Seguacuten las tablas desarrolladas tendremos
una evolucioacuten progresiva Los primeros antildeos invertiremos en una fuerte estrategia de marketing
captando maacutes comunidades Con el paso de los antildeos las comunidades iraacuten entrando maacutes
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paulatinamente Dispondremos de una fuente de ingresos que debemos mantener por tanto el
trabajo se centraraacute maacutes en satisfacer a los clientes actuales ya que ellos seraacuten probablemente los
que nos acerquen a clientes potenciales
El primer antildeo partiremos de un beneficio despueacutes de impuestos negativo al igual que los flujos
de caja que cambiaraacuten a partir del segundo antildeo principalmente por el aumento de los ingresos
La evolucioacuten de las rentabilidad como hablamos en su apartado son positivas es importante que
ambas crezcan o se mantengan eso significaraacute que obtendremos beneficios con mayor facilidad
y que el rendimiento seraacute mayor
Seguacuten los caacutelculos obtenidos recuperaremos la inversioacuten al tercer antildeo y los datos obtenidos a
traveacutes del VAN y la TIR nos indican que el proyecto seraacute rentable
Considero a las Administraciones de Fincas unas de las profesiones maacutes desconocidas Pienso
que es muy sacrificada ya que debes mediar entre las disputas de los propietarios no existe un
horario fijo y las remuneraciones percibidas dependen de la cartera de clientes que poseas por lo
que debes ser un profesional para todo pero a pesar de todo ello pienso que se pueden llegar a
alcanzar muchas satisfacciones
Como podemos observar en los graacuteficos y caacutelculos anteriores en principio el proyecto no
presentaraacute problemas de solvencia por lo cual podemos decir que a priori demostraraacute tener
viabilidad financiera Si realizamos un trabajo oacuteptimo podremos llegar a alcanzar grandes
beneficios
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BIBLIOGRAFIA
Ley de Propiedad Horizontal
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[130041534]-[campaing]|[warehouse_rent_zaragoza]-[27813366]ampsource=299ampxts=352991
Preacutestamo ICO
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Tablas de Amortizaciones
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httpasesor-contableestablas-amortizacion-2015
Contratacioacuten internet
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adslpid=PY-home3-NC
Impuesto sobre beneficios
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